内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院民事判决书（2018）内0521民初6809号原告：高凤江，男，1956年8月15日出生，汉族，人，高中文化，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。（公民身份号码：×××）委托诉讼代理人：金作峰，内蒙古宏冠律师事务所律师。被告：科左中旗国君房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼中旗保康镇王府小区大门西侧。法定代表人：赵国君职务：经理被告：张文涛，男，1984年3月8日出生，蒙古族，人，高中文化，个体工商户，现羁押于内蒙古自治区科尔沁左翼中旗看守所。（公民身份号码：×××）委托诉讼代理人：刘凤军，内蒙古哲赢律师事务所律师。被告：李建波，男，1978年2月15日出生，汉族，人，大专文化，个体工商户，现住内蒙古自治区通辽市。（公民身份号码：×××）原告高凤江与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛、李建波确认合同效力纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，因本案诉争房屋涉及被告张文涛刑事案件，而该刑事案件尚未审结，本案于2018年9月20日中止审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高凤江及其委托诉讼代理人金作峰、被告张文涛及其委托诉讼代理人刘凤军、被告李建波到庭参加诉讼，被告科左中旗国君房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高凤江向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告高凤江与第一、第二被告签订的《居民区改造拆迁置换房屋协议书》有效；2、要求确认第一、第二被告与第三被告签订的《商品房买卖合同》无效；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2011年7月19日，被告张文涛挂靠被告科左中旗国君房地产开发有限公司开发建设了保康镇乐居小区，原告高凤江的住房被拆迁，原告高凤江与被告张文涛签订了《居民区改造拆迁置换房屋协议书》，约定为原告高凤江安置回迁房屋。2014年4月29日，被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛向原告高凤江交付了安置的房屋，原告高凤江对回迁的房屋进行装修并实际居住至今。在2016年7月13日，被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛以原告高凤江回迁并居住的××镇为合同标的与被告李建波签订了《商品房买卖合同》并进行登记，致使原告高凤江对涉案房屋的物权受到侵害，故诉至人民法院，要求人民法院依法确认原告高凤江与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛签订的《居民区改造拆迁置换房屋协议书》有效，被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛与被告李建波签订的《商品房买卖合同》无效。被告科左中旗国君房地产开发有限公司未答辩。被告张文涛辩称，1、原告高凤江与被告张文涛签订的回迁协议合法有效，且房屋已经交付给原告高凤江使用；2、被告张文涛与被告李建波不存在确认合同效力关系，实际是名为买卖，实为抵押的抵押合同关系，该买卖合同系无效合同，而且被告李建波也没有支付合同项下的价款，仅支付了部分借款，所以被告张文涛与被告李建波的合同是一个无效合同。被告李建波辩称，被告张文涛是在2015年将涉案房屋的钥匙交给我的，因为被告张文涛在我处借钱，用涉案房屋做了抵押，后来用涉案房屋抵顶了我的借款。我交了3、4万元的税款后，办理了不动产证。原告高凤江诉称，房屋是在2014年交付，我在农电部门查询了用电情况后，发现涉案房屋在2016年7月份用了13度电，之前没有用电记录，说明被告张文涛交付给我房屋的时候是空房，我办理不动产证，我与被告张文涛之间的买卖合同是合法有效的。原告高凤江在举证期限内向法庭举证：证据1、《居民区改造拆迁置换房屋协议书》一份及回迁楼分配表；证据2、供热公司临时发票4枚、自来水交费发票5枚、物业费收据1枚。证据1、2证明涉案房屋回迁的事实及交付占有的事实。被告张文涛质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，涉案房屋系回迁房屋，被告张文涛与被告李建波签订的是抵押合同，不是买卖合同。被告李建波对证据1没有异议，但是我办理不动产证时是空房子，已经由国家进行过确权，原告高凤江与被告张文涛之间的事情我不清楚，房屋是在2014年交付，我在农电部门查询了用电情况后，发现涉案房屋在2016年7月份用了13度电，6月份没有用电，说明被告张文涛交付给我房屋的时候是空房，并且就涉案房屋我已经办理了不动产证，我与被告张文涛之间的买卖合同是合法有效的。被告张文涛当庭申请出示被告张文涛的父亲与李建波的录音，证明被告张文涛与李建波之间是民间借贷关系，涉案房屋是抵押，包括本案涉案房屋在内，还有十个房屋在李建波处抵押。被告李建波当庭申请出示在农电公司对涉案房屋的用电记录的电脑截屏。经本院释明后，原、被告均同意对被告张文涛、李建波当庭出示的证据进行质证。原告高凤江对被告张文涛出示的证据没有异议，对被告李建波出示证据的真实性没有异议，证明指向有异议，该证据不能证明原告高凤江没有接收房屋，没有居住，更不能证明合同无效。被告张文涛对被告李建波出示证据的真实性没有异议，涉案房屋实际交付时间是2014年，而且被告张文涛从未给付被告李建波任何钥匙，因为双方不是买卖关系。被告李建波对被告张文涛出示的证据没有异议。经审查，原告高凤江向法庭递交的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告张文涛出示的证据，因原告高凤江与被告李建波均无异议，且录音内容符合本案案件客观事实，故本院对该份证据予以采信。被告李建波递交证据的真实性予以采信，对证明证向不予采信。被告科左中旗国君房地产开发有限公司未向法院递交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张文涛挂靠被告科左中旗国君房地产开发有限公司开发建设了位于××旗，将原告高凤江所有座落于该小区位置的房屋以房屋所有权置换的形式占有并拆除，于2011年7月19日与原告高凤江签订了《居民区改造拆迁置换房屋协议书》，约定将位于乐居二期北侧××楼的楼房等相应的楼房归原告高凤江所有。被告张文涛因开发楼房过程中缺少资金，因此虚构涉案房屋为其所有的事实，在被告李建波处借款，并于2016年7月13日将本案诉争房屋出售给被告李建波，签订了商品房买卖合同。科尔沁左翼中旗人民法院于2020年5月20日作出（2019）内0521刑初298号刑事判决，判决被告张文涛犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，并退还被告李建波损失901460元，含本案款项539580元。本案诉争房屋现在由原告高凤江管理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告高凤江与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛按照所有权调换形式于2011年7月19日订立《居民区改造拆迁置换房屋协议书》，用原告高凤江自有的房屋置换了本案诉争的房屋，此行为可以认定原告高凤江取得了本案诉争房屋的所有权，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院依法予以确认。被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛在未拥有本案诉争房屋所有权的前提下，自行于2016年7月13日与被告李建波就本案诉争房屋订立《商品房买卖合同》并登记在其名下，此行为属于无处分权利人处分他人财产，且未得到财产所有权人即本案原告高凤江的追认，同时被告张文涛的此行为已经人民法院的生效判决确认为犯罪，故被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛与被告李建波签订的《商品房买卖合同》的行为属于无效行为。被告科左中旗国君房地产开发有限公司经本院传票依法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告高凤江与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛2011年7月19日订立《居民区改造拆迁置换房屋协议书》合法有效；二、被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛与被告李建波于2016年7月13日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元，由被告张文涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判长 杨志远审判员 张 聪人民陪审员 孟长青二〇二〇年十月二十六日书记员 谭宏志附：本判决书所引用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。