浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民再227号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江福泰隆连锁超市有限公司，住所地浙江省金华市婺城区宾虹路****。法定代表人：方树安，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕坚，浙江五联律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：金华市中兴商贸有限公司管理人，住，住所地浙江省金华市八一北街**世贸大饭店附楼**/div>负责人：陆金才。委托诉讼代理人：洪友红，浙江金奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱恺，浙江金奥律师事务所律师。再审申请人浙江福泰隆连锁超市有限公司（以下简称福泰隆公司）因与被申请人金华市中兴商贸有限公司管理人（以下简称中兴公司管理人）租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市中级人民法院（2018）浙07民终4491号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月2日作出（2019）浙民申3461号民事裁定，决定本案由本院提审。本院再审立案后，依法组成合议庭，于2019年8月24日公开开庭审理了本案。再审申请人福泰隆公司的委托诉讼代理人吕坚，被申请人中兴公司管理人的委托诉讼代理人朱恺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。福泰隆公司申请再审称：依法撤销二审判决，改判维持一审判决第一项解除双方当事人房屋租赁合同部分，维持一审判决第二项。事实与理由：一、原判认定事实有遗漏或错误。原判未认定案涉租赁房产存在消防隐患无法正常使用的重要事实，申请人于2015年7月收到永康市公安消防大队的意见书，勒令申请人停止使用，因此在租赁物不适租的情况下不能计算租金。其次在诉讼过程中，申请人一直表示同意解除合同且已腾空场地，2018年7月25日向被申请人寄送了书面通知书，被申请人直至2018年8月6日才配合办理交接，因被申请人拖延办理交接手续的责任应由被申请人承担。二、原判适用法律错误。《中华人民共和国破产法》第十八条赋予破产管理人解除合同的权利并不适用本案租赁合同的履行，破产管理人在2015年9月22日法院裁定受理破产案件后，并未向申请人提出任何解约的意思表示，相反，租赁合同处于持续履行的状态。其次根据《中华人民共和国破产法》第四十条，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销，本案符合该条的规定。再次，本案被申请人诉讼请求仅要求解除房屋租赁合同，一审判决超出了诉请请求范围判决解除补充协议。中兴公司管理人答辩称：一、原审判决并未超过诉讼请求，补充协议无论从其名字还是内容都是房屋租赁合同的组成部分，从法律性质上看，可以认为是主从合同，主合同解除的，从合同可以一并解除。二、案涉房屋不存在严重消防隐患导致无法使用的情况。申请人该主张并无相应证据证明，而根据其提交的新证据，申请人主张2017年4月30日超市因消防原因关停到要求管理人收回租赁物相差了整整一年，此期间申请人均未要求管理人收回租赁物或提起诉讼要求出租人承担违约责任，显然与常理不符。三、被申请人有权依照《中华人民共和国破产法》第18条解除案涉租赁合同及补充协议，管理人解除合同也无需作出任何通知，再审申请人的债权应当按照破产申报程序向管理人进行申报，并不享有有限受偿权。四、本案不符合抵销情节，抵销的前提是抵销之时互负债务的当事人之间的债务都是确定并已实际产生的，而案涉《补充协议》用保证金抵偿租金是一个持续的清偿行为，视为个别清偿，根据《中华人民共和国破产法》第32条，2015年3月22日至2015年9月22日个别清偿可撤销，管理人也已经向法院申请撤销。综上，请求驳回再审申请人的再审申请。中兴公司管理人向一审法院起诉请求：一、依法确认并解除房屋租赁合同，并立即腾空房产；2.福泰隆公司支付2014年3月30日至2015年11月22日的房屋租金5689775.31元，并应按月息2%支付违约金至实际履行完毕之日止，现暂算至2018年3月28日为5040833.73元（详见计算清单）；3福泰隆公司支付自2015年11月23日至腾空租赁房屋之日止的房屋占用费，暂算至2018年3月22日为8073333.33元（详见计算清单）一审法院认定事实：双方于2009年1月21日签订房屋《房屋租赁合同》一份。合同约定：福泰隆公司向中兴公司承租中兴公司开发的位于永康市××广场××层合计面积为9700平方米，租赁期限自2009年3月30日至2024年3月29日。租金2009年3月30日至2014年3月29日期间为免租期，2014年3月30日至2019年3月29日每年租金为3460000元，2019年3月30日至2024年3月29日每年租金为3830000元。每年的2月28日为租金支付日，租金先付后用。合同签订后中兴公司向福泰隆公司交付场地。嗣后，因该房屋存在消防问题，双方经交涉于2014年1月3日签订补充协议，由中兴公司补偿福泰隆超市一年的租金，并约定补偿金由福泰隆公司和龙腾公司结算。2014年2月21日，双方又签订补充协议1份，约定：2014年3月30日至2024年3月29日10年的租金总和调整为12000000元，福泰隆公司一次性付清。该租金由中兴公司应退还福泰隆超市的12000000元保证金一次性冲抵等等。2015年中兴公司以企业流动资金短缺、不能清偿到期债务、公司无继续经营为由，向一审法院院申请重整。该院于2015年9月22日作出（2015）浙金破（预）字第9号民事裁定书裁定受理债务人中兴公司重整一案，并指定由一审法院审理。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，予以确认。双方本均应按合同约定履行各自的义务。现中兴公司因破产重整提出要求解除租赁合同，且福泰隆公司亦无异议，应予以准许。根据原先补充协议的约定，2014年3月30日至2024年3月29日10年的租金为12000000元，该租金由中兴公司应退还福泰隆公司的12000000元保证金一次性冲抵。现该10年的合同履行期并未到期，上述保证金抵付租金尚有剩余，故中兴公司管理人再向福泰隆公司主张房屋租金无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条等规定，判决：一、解除中兴公司和福泰隆公司于2009年1月21日签订的房屋租赁合同及其2份补充协议。二、驳回中兴公司管理人的其他诉讼请求。本案受理费134624元，由中兴公司管理人负担。中兴公司管理人上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，支持其诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清。一、中兴公司与福泰隆公司于2009年1月21日签订的《房屋租赁合同》存在抵销与清偿两个法律行为，界限为破产案件受理之日即2015年9月22日。该日期之前的行为为租金3450521元与保证金抵销，中兴公司管理人应予收回的保证金即为该数额。该日期之后的行为为清偿，以物业使用权清偿对福泰隆公司的债务。二、抵偿属于可予以撤销或确认无效的个别清偿行为。抵销要求双方之间的债权债务已实际产生并确定，2014年2月21日签订补充协议时，尚未产生可收租金，仅仅系预期债权。中兴公司已于2013年6月20日将案涉房产抵押给恒丰银行杭州分行，并办理抵押登记，福泰隆公司的租赁权因实现抵押权被涤除而无法实现，故其时不能达到债权债务消灭的法律后果。2014年2月21日之后的抵偿行为系持续个别清偿行为。2015年9月22日往前推六个月的行为可根据破产法第三十二条规定予以撤销，之后租金根据破产法第十六条规定，应认定为无效。个别清偿行为侵害其他债权人利益，亦有违公平。三、一审适用法律及实体处理错误。三联集团及关联企业自2014年3月就已产生债务危机，于2015年8月即已被一审法院裁定受理破产重整，一审以抵偿发生时间距离破产案件受理时间一年半有余为由认定不构成个别清偿行为不符合事实及法律规定，一审未将2015年3月23日至2015年9月22日之间的清偿行为予以撤销错误。故2015年3月23日至2015年9月22日之间的个别清偿行为应予撤销，之后的清偿行为应确认其无效。福泰隆公司在二审中辩称：一、中兴公司管理人对我方与中兴公司之间的关系认知错误。中兴公司管理人区分抵销与清偿两个法律行为错误，两者之间其实仅有租赁合同一种法律关系。2014年2月21日签订的补充协议明确约定今后10年租赁物的租金综合调整为12000000元，与应退还的12000000元保证金冲抵，视为我方一次性付清租金，我方已一次性付清了10年的租金，履行了租赁合同约定的主要义务，之后中兴公司作为出租方应履行提供合格租赁物的义务，不存在着抵销与清偿的问题。二、本案情形不适用破产法第十六条、第三十一条、第三十二条的规定，中兴公司管理人无权行使撤销权。中兴公司与我方签订补充协议的时间是在2014年的2月21日。破产案件受理之日即2015年的9月22日，不在撤销期限范围内，也不属于个别清偿，甚至都不是清偿行为，只是对租赁合同的履行行为，中兴公司管理人行使撤销权无法律依据。三、管理人接管中兴公司资产后并未告知我方要解除合同，也并未向我方要求收回租赁物。中兴公司管理人以自己的行为表明其继续履行合同，解除合同的效力自法院判决生效或者双方达成合意时生效。租金已交纳，中兴公司管理人无权要求我方重新交纳。二审法院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明，双方于2018年8月6日签订《房产移交书》，确认福泰隆公司于2018年8月6日将案涉房产交还给中兴公司。二审法院认为，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。中兴公司、福泰隆公司于2009年1月21日签订房屋《房屋租赁合同》双方未履行完毕；双方于2014年2月21日签订补充协议，约定以中兴公司应退还给福泰隆公司的12000000元保证金抵偿福泰隆公司应支付给中兴公司的10年租金12000000元，该抵偿协议双方亦均未履行完毕，中兴公司管理人有权解除上述合同。现中兴公司管理人未在破产申请之日起二个月内通知对方当事人是否继续履行，视为解除合同，合同解除时间为破产申请之日起二个月，即于2015年11月22日发生解除的法律效力。双方自2014年3月30日起至2015年11月22日的债权债务应按约定予以抵偿，抵偿额为1973334元，在此之后双方之间的债权债务不得抵偿。福泰隆公司未予抵偿的保证金为10026666元，可向中兴公司管理人申报债权。关于福泰隆公司向中兴公司管理人后续应支付的占用费数额，应以补充协议约定的数额即以每年1200000元为标准，支付自2015年11月23日起至腾退之日即2018年8月6日止，占用费数额为3243333.33元。双方于2014年1月3日签订的《补充协议》，约定由中兴公司补偿福泰隆超市一年的租金，并约定补偿金由福泰隆公司和龙腾公司结算。上述协议因涉及案外人龙腾公司，各方可另行处理。综上，中兴公司管理人的上诉请求部分成立，该院予以支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，二审法院判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初5266号民事判决；二、双方于2009年1月21日签订的房屋《房屋租赁合同》及2014年2月21日签订的《补充协议》于2015年11月22日解除；三、福泰隆公司支付自2015年11月23日起至2018年8月6日止的占用费3243333.33元；四、驳回中兴公司管理人的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费134624元，由金华市中兴商贸有限公司管理人负担101878元，由浙江福泰隆连锁超市有限公司负担32746元；二审案件受理费134624元，由金华市中兴商贸有限公司管理人负担101878元，由浙江福泰隆连锁超市有限公司负担32746元。本院再审期间，福泰隆公司向本院提交了以下新的证据材料：证据1.（2018）浙0702民初5267号民事判决书复印件一份，拟证明被申请人在本案中并未诉请解除《补充协议》，而是通过另案起诉的方式要求确认《补充协议》部分无效。证据2.（2017）浙0702民初11502号民事裁定书复印件一份，拟证明被申请人在裁定重整后2年才第一次提起诉讼以及被申请人因未尽到勤勉义务，导致案涉房产不确定时间不当延长。证据3.（2017）浙0702民初11502号庭审录音一份，拟证明：被申请人作为破产管理人，对案涉房产的实际状况一无所知及申请人在庭审过程中明确表态已腾空案涉房产。证据4.浙江世纪龙腾物业发展公司永康分公司出具的《证明》一份，拟证明申请人已于2017年3月起彻底关停。中兴公司管理人质证认为，对证据1真实性合法性无异议，关联性有异议。补充协议的内容与租赁合同密切相关，一审法院经过沟通决定在本案一并审理并无不当。对证据2的真实性合法性无异议，关联性有异议。三联是较大的房地产项目，要处置债权申报工作繁重，本案连锁超市腾空也涉及业主问题比较麻烦。因此，出现两年是正常合理的。对证据3真实性合法性无异议，关联性有异议。申请人在该案庭审中明确表态案涉房产已腾空，但并未提交相应的证据。对证据4合法性、关联性及形式真实性无异议，但证明内容的真实性和关联性有异议。中兴商贸与世纪龙腾公司也存在众多涉诉纠纷，申请人并未提交相应的流水等证据佐证。再审申请人是在本案二审中2018年才移交相应房产，且房产移交时已不能继续经营，申请人的移交是不恰当的。本院经审查，上述四份证据真实性均可以确认，但证据1仅能证明被申请人曾另案起诉解除补充协议，并不能证明本案中不能一并处理补充协议；证据2被申请人已作出了合理的解释，故该证据不能达到其证明目的；证据3、证据4拟证明福泰隆永康超市于2017年3月底关停，但是并不能证明申请人已经移交或者可以免除支付租金的义务，故与本案并无直接关联性。被申请人中兴公司管理人未提交新的证据材料。本院经再审审理，对一、二审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同及其补充协议是否可以一并解除的问题；二、关于案涉1200万元款项性质及处置问题。一、关于案涉租赁合同及其补充协议是否可以一并解除的问题。根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，中兴公司、福泰隆公司于2009年1月21日签订房屋《房屋租赁合同》约定租赁期限自2009年3月29日至2024年3月29日；双方于2014年2月21日签订补充协议，约定以中兴公司应退还给福泰隆公司的12000000元保证金抵偿福泰隆公司应支付给中兴公司的自2014年3月30日至2024年3月29日10年租金12000000元。现中兴公司管理人未在破产申请之日起二个月内通知对方当事人继续履行，视为解除合同，合同解除时间为法院受理破产申请之日起二个月，即于2015年11月22日发生解除的法律效力。至于再审申请人提出的解除补充协议超过诉请范围的问题，补充协议系对原房屋租赁合同部分内容作出变更，与原合同具有同等效力，共同构成一个整体的租赁关系。被申请人在诉讼过程明确补充协议包含在租赁合同中，其要求解除租赁合同已然包括补充协议，故再审申请人认为解除补充协议超过诉请范围的再审理由并不能成立。二、关于案涉1200万元款项性质及处置问题。如前所述，2014年2月21日签订的补充协议约定以中兴公司应退还给福泰隆公司的12000000元保证金一次性冲抵福泰隆公司应支付给中兴公司的10年租金12000000元，该补充协议系双方真实意思表示，案涉12000000元的性质自补充协议生效时从保证金已经转化为双方租赁合同项下的预付租金。参照最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复湖南省高级人民法院《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还”的精神，本案中的12000000元预付租金剩余部分构成不当得利，应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。本案中双方自2014年3月30日起至2015年11月22日的租金折算额为1973334元应视为福泰隆公司支付的租金，剩余10026666元预付租金自合同解除时构成不当得利，应由中兴公司管理人随时返还，现中兴公司管理人向福泰隆公司主张自2015年11月23日起至2018年8月6日止的占用费3243333.33元，福泰隆公司主张用预付租金抵销中兴公司管理人主张的占用费，上述10026666元预付租金抵偿该部分占用费尚有剩余，故福泰隆公司无需向中兴管理人另行支付其他费用。综上所述，福泰隆公司再审理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市中级人民法院（2018）浙07民终4491号民事判决；二、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初5266号民事判决。本案一审案件受理费134624元，二审案件受理费134624元，均由金华市中兴商贸有限公司管理人负担。本判决为终审判决。审判长 王 君审判员 李良勇审判员 方 晓二〇二〇年十月二十日书记员 章洋子