福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1553号 原告：林涛，男，1990年4月3日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被告：叶庄平，女，1960年9月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告林涛与被告叶庄平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告林涛、被告叶庄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林涛向本院提出诉讼请求：1.判令叶庄平返还林涛保证金1500元；2.判令叶庄平支付违约金225元。事实和理由：林涛与叶庄平于2020年4月18日签订《房屋租赁合同》，叶庄平将位于宁德市蕉城区××路××号××店面租给林涛。合同约定：房屋租赁期为2020年4月18日至2021年4月17日，租金为每月1500元，预交1500元为保证金。2020年7月17日，在林涛忙于其他业务期间，叶庄平擅自解除合同，将房屋租给他人，致使林涛正常业务无法开展。在此期间，林涛多次要求叶庄平履行合同，但叶庄平置之不理，拒不履行。 叶庄平辩称，1.林涛所述“2020年7月17日，在林涛忙于其他业务期间，叶庄平擅自解除合同，将房屋租给他人，致使林涛正常业务无法开展”不符合事实，且违背常理。叶庄平于2020年4月17日与林涛签订租赁合同，合同中明确租期为12个月，林涛要每季季初3日内支付给叶庄平全季租金。林涛已支付第一季度租金，叶庄平根本没必要擅自解除合同，更不可能在林涛开业经营情况下将房屋租给他人。真实情况是，林涛对经营情况不满意，并于2020年7月20日在未与叶庄平协商情况下，将店铺内空调等值钱的设备（上一户租客留下来的设备）进行搬离，违约在先，且仍有90多元水电费用拖欠未结清。2.林涛诉请不合理。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条“乙方同意预交1500元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵”和第五条“房屋租赁期为一年，从2020年4月18日至2021年4月17日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方月租金15%的违约金”等内容，明确合同期限为一年，1500元将作为房租冲抵。林涛在未与叶庄平协商情况下，擅自搬离店铺设备，未履行提前告知义务，按照合同约定应当支付叶庄平月租金15%的违约金。综上所述，林涛所述不属实，不守诚信，在没有通知叶庄平的情况下已作出搬离店铺设备等行为，给叶庄平造成房屋出租空置期的经济损失，林涛违约在先。 本院经审理认定事实如下： 1.2020年4月18日，林涛（承租方／乙方）与叶庄平（出租方／甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：（1）甲方将位于宁德市蕉城区××路××开发区××号××楼××楼大门左侧（面对大门）店面出租给乙方居住使用，租赁期限自2020年4月18日至2021年4月17日，计12个月；（2）本店面月租金为1500元，按季度结算，每季季初3日内，乙方向甲方支付全季租金；（3）乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，费用按月结算，租赁结束时，乙方须交清欠费；（4）乙方同意预交1500元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵；（5）房屋租赁期为1年，从2020年4月18日至2021年4月17日；在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并偿付对方月租金15%的违约金；租赁期满，出租方同意续租的，经协商后与承租方重新订立租赁合同。 2.上述《房屋租赁合同》签订后，林涛向叶庄平支付了2020年4月18日至2020年7月17日期间的租金，并已交纳保证金1500元。截至目前，林涛尚欠水电费90元未结清。 3.2020年7月，案涉房屋已由他人向叶庄平承租。在此之前，林涛与叶庄平有就案涉《房屋租赁合同》终止事宜进行协商。 上述事实，有双方当事人庭审陈述和林涛出示的《房屋租赁合同》、报警登记、报警回执、派出所出警视频在卷佐证，叶庄平对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。林涛与叶庄平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据查明的事实，应当认定案涉《房屋租赁合同》已于2020年7月终止，且合同终止时，林涛未欠付租金，故根据案涉《房屋租赁合同》第四条约定“乙方同意预交1500元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵”，因不存在需要用保证金冲抵房租的情形，林涛要求叶庄平返还保证金1500元符合合同约定，本院予以支持。鉴于林涛尚欠水电费90元未支付给叶庄平，林涛亦明确同意在收回保证金时支付该费用，本院对此一并处理，即在保证金中扣减应付的水电费。林涛提交的证据不足以证明系叶庄平在租赁期内要求终止合同，故其诉请要求叶庄平支付违约金225元，缺乏事实依据，本院不予支持。对于叶庄平主张的“林涛在未与叶庄平协商情况下，擅自搬离店铺设备，未履行提前告知义务，按照合同约定应当支付叶庄平月租金15%的违约金”，因其并未就此提出反诉，该主张不属于本案审理范围，故本院对此不作处理。综上所述，叶庄平应返还林涛保证金1410元；林涛提出的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告叶庄平应于本判决生效之日返还原告林涛保证金1410元； 二、驳回原告林涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告叶庄平负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 雷丽娇 二〇二〇年十月十二日 法官助理 林芳苓 书 记 员 陈佳丽 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。