河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3441号上诉人（原审原告）：新乡市卫滨区郁金香小区（银星佳苑）业主委员会。负责人：唐振伟。委托诉讼代理人：李新发，业主委员会委员。委托诉讼代理人：李泽利，河南宁鸣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高丽，女，1977年2月24日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：王文祥，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：于之峻，河南联盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市银星房地产开发有限公司，住所地：新乡市解放大道与黄河大道交叉口西北角高晟福润城售楼部**。法定代表人：高荣伟。委托诉讼代理人：曹晓云，河南中原法汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市卫滨区天甜教育托管中心，经营场所：河南省新乡市卫滨区太空路银星佳苑郁金香舍六与**楼中间5间房。经营者：高殿祥。上诉人新乡市卫滨区郁金香小区（银星佳苑）业主委员会（以下简称郁金香业委会）因与上诉人高丽、被上诉人新乡市银星房地产开发有限公司（以下简称银星公司）、被上诉人新乡市卫滨区天甜教育托管中心（以下简称天甜教育）确认合同效力纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0703民初844号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人郁金香业委会委托诉讼代理人李新发、李泽利，上诉人高丽及其委托诉讼代理人王文祥，被上诉人银星公司委托诉讼代理人曹晓云到庭参加诉讼。经本院依法传唤，被上诉人天甜教育未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郁金香业委会上诉请求：撤销原审判决第三项，改判银星公司、高丽、天甜教育连带支付高丽占用案涉小区配套用房2016年6月至2019年12月期间的租金42000元，2020年1月1日到实际归还房屋期间的租金另行计算。事实和理由：高丽和银星公司违法买卖属于郁金香业委会的房屋，侵犯的是郁金香业委会的使用权。郁金香业委会主张租金的性质是高丽非法占用案涉房屋致郁金香业委会遭受的损失和高丽因此所获的不当得利。五间房屋月租金1000元，该标准明显低于郁金香小区所在地区的市场价格。高丽辩称：一、高丽所使用的房子是从开发商处购买，无须向任何人支付租金。二、业主委员会没有证据证明其与高丽之间存在房屋租赁。高丽上诉请求：撤销原审判决，驳回郁金香业委会的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定高丽所购房屋的所有权归全体业主没有事实根据。（一）银星公司实际建设并出售给高丽的房子与该小区规划的社区综合楼不仅在建设布局、东西、南北长度及建筑面积均不相同，就连装饰颜色也大不相同。（二）从规划设计图纸来看，该小区就没有规划物业管理用房，开发商也没有建设物业管理用房。（三）尽管物业管理条例规定物业管理用房的所有权属于业主，但是业主要取得所有权还需具备两个条件，一是开发商按照规划建设了物业管理用房，二是开发商按照物业管理条例的规定将建设的物业管理用房交付给了业主委员会。二、原审判决程序上混淆本案两个不同的法律关系，从而导致判决错误。本案存在两个法律关系，一是业主与开发商之间依法产生的物业管理用房的配置与交付关系，二是开发商与高丽之间基于合同所发生的房屋买卖关系。业主为了维护自身权益，只能向开发商主张取得物业管理用房，而不能向高丽主张物业管理用房。郁金香业委会不具有确认高丽和银星公司之间合同效力之诉的适格主体。郁金香业委会辩称：一、无论案涉房屋冠以什么名称，其产权属于小区全体业主。建设物业管理用房是开发商取得建设工程规划许可证的前提条件。二、案涉房屋产权属业主共有，任何单位、个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。银星公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。经本院依法传唤，被上诉人天甜教育未到庭发表意见。郁金香业委会向原审法院起诉请求：1、判令确认银星公司与高丽签订的房屋买卖协议无效；2、判令高丽、银星公司、天甜教育排除妨碍，将案涉小区配套用房恢复原状，归还业主；3、判令高丽、银星公司、天甜教育连带向郁金香业委会支付高丽占用案涉小区配套用房期间的租金96000元（2012年1月至2019年12月，共5间房，每间每月200元计算），2020年1月1日到实际归还房屋期间的租金另行计算。原审法院查明：2009年12月，银星公司取得郁金香小区建设工程规划许可证，小区规划图和方案设计说明显示小区“会所、社区用房、未成年活动站、公共厕所”在6号楼与7号楼中间广场。郁金香小区2011年8月建成。2012年1月4日高丽与银星公司签订的房屋买卖协议约定：“新乡市银星房地产开发有限公司同意将新乡市太空路银星佳苑?郁金香舍6号楼与7号楼中间广场两层房屋中的一层从北向南数第一、二、三间和二层从北向南数第一、二间共五间房屋出售给高丽所有”。高丽于2014年2月开始在案涉房屋开办天天教育托辅中心（2019年4月26日变更为“新乡市卫滨区天甜托管中心”）使用至今。庭审中，银星公司明确表示案涉房屋的性质是郁金香小区的社区综合楼。2019年6月，将天甜托管、银星公司等诉至原审法院。原审法院认为：物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。本案中，根据建设规划设计现案涉房产属于郁金香小区的社区综合楼，其产权应当属全体业主共有，银星公司出售该房产损害了郁金香小区全体业主的利益，郁金香业委会要求确认高丽与银星公司签订的房屋买卖协议无效，并将案涉房屋恢复原状，归还郁金香业委会的诉讼请求，予以支持。要求高丽、银星公司、天甜教育连带支付房租的请求，因未提交证据证实，不予以支持。高丽与银星公司之间基于案涉房产所发生的纠纷，可另行处理。综上，依照《河南省物业管理用房管理办法》第六条、《河南省物业管理条例》（2010年修订本）第四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原审判决：一、高丽与银星公司签订的房屋买卖协议无效。二、高丽、天甜教育于判决生效后十日内将新乡市太空路银星佳苑?郁金香舍6号楼与7号楼中间广场两层房屋中的一层从北向南数第一、二、三间和二层从北向南数第一、二间共五间房屋恢复原状交付郁金香业委会。三、驳回郁金香业委会的其他诉讼请求。案件受理费7240元，由银星公司承担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，银星公司、天甜教育均未提出上诉，郁金香业委会和高丽分别提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审仅围绕郁金香业委会和高丽提出的上诉请求进行审理。现分别评析如下：关于郁金香业委会上诉请求应否支持问题。本案中，郁金香业委会上诉主张**向其支付租金，高丽抗辩认为其购买案涉房屋无需支付租金；本院对此评析认为：租赁合同系《合同法》规定的有名合同，即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；显然，本案中，高丽与郁金香业委会之间并未就租赁案涉房屋协商一致，故高丽与郁金香业委会之间并非租赁合同关系，在此情况下，郁金香业委会请求高丽支付租金，于法无据，本院不予支持。对于郁金香业委会上诉所称的租金的性质是高丽非法占用案涉房屋致郁金香业委会遭受的损失和高丽因此所获的不当得利，不属本案审理范围。关于高丽上诉请求应否支持问题。关于高丽与银星公司之间的合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，目前尚无充分证据证明高丽与银星公司之间系恶意串通，且无权买卖并不影响合同效力，故原审判决认定高丽与银星公司之间的买卖合同无效，依据不足，本院予以纠正。高丽与银星公司之间的买卖合同虽有效，但因案涉房屋属于全体业主共有，故二者之间的合同不能得到实际履行，相关法律后果双方可协商解决。关于业主委员会请求返还案涉房屋问题。郁金香业委会作为全体业主的合法代表，依法行使物权请求权，请求高丽返还案涉房屋，于法有据，原审判决予以支持，并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初844号民事判决；二、高丽、新乡市卫滨区天甜教育托管中心于本判决生效后十日内将新乡市太空路银星佳苑?郁金香舍6号楼与7号楼中间广场两层房屋中的一层从北向南数第一、二、三间和二层从北向南数第一、二间共五间房屋恢复原状交付原告新乡市卫滨区郁金香小区（银星佳苑）业主委员会；三、驳回新乡市卫滨区郁金香小区（银星佳苑）业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费7240元，由新乡市银星房地产开发有限公司负担；二审案件受理费950元，由新乡市卫滨区郁金香小区（银星佳苑）业主委员会负担850元，由高丽负担50元，由新乡市银星房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年十月二十三日书记员  车韩卓