淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0813民初1550号 原告：许学标，男，1967年12月27日出生，汉族，住淮安市洪泽区。 原告：管宝芳，女，1968年7月21日出生，汉族，住淮安市洪泽区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：严荣新，江苏润知律师事务所律师。 被告：江苏洪泽农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市洪泽区人民路**。 法定代表人：吴巧平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵洪连，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈刚，江苏泽之源律师事务所律师。 第三人：徐迎兰，女，1979年7月6日出生，汉族，住淮安市洪泽区。 委托诉讼代理人：许永，系徐迎兰丈夫，基本信息同下。 第三人：许永，男，1979年7月8日出生，汉族，住淮安市洪泽区。 原告许学标、管宝芳与被告江苏洪泽农村商业银行股份有限公司（以下简称洪泽农商行）、第三人徐迎兰、许永案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告许学标、管宝芳及两原告的共同委托诉讼代理人严荣新，被告洪泽农商行的委托诉讼代理人赵洪连、陈刚，第三人许永（同时也是第三人徐迎兰的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许学标、管宝芳向本院提出诉讼请求:1.请求贵院解除对涉案财产淮安市洪泽区产的查封;2.确认淮安市洪泽区产的所有权属两原告共同所有;3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:贵院在下发（2020）苏0813执恢183号执行裁定书中，查封原告拥有的淮安市洪泽区产，继续执行可能会侵害原告的合法权益，具体理由如下：1.涉案房屋是第三人徐迎兰、许永于2010年从银行做按揭购买，在2012年第三人徐迎兰、许永急需用钱将涉案房屋卖给原告夫妇，并于2012年5月1日签订房屋买卖合同，合同约定了价款、付款方式、付款时间、交房屋时间等，原告也按合同约定履行了交付款项的全部义务，此后原告夫妇进行装修入住，举办乔迁之喜，按时交纳水、电、物业费等；2.贵院（2020）苏0813执恢183号执行裁定书执行依据是(2016)苏0829民初1867号民事调解书，该调解书记载第三人徐迎兰、许永从被告洪泽农商行做贷款是2014年2月28日，并拿洪房他证高良涧镇字第××号房产作抵押，与涉案房产无关联性。涉案房产在2012年5月1日就已出售并交付给原告，虽预告登记在第三人徐迎兰、许永名下，但实际所有人已不是第三人。为维护原告合法权益，故依法诉讼，请求判如所请。 被告洪泽农商行辩称，本案系（2020）苏0813执恢183号执行裁定书的执行措施引发的案外人执行异议之诉，从原告提供的不动产登记信息查询结果显示（2020）苏0813执恢183号执行裁定书所下达的时间为2020年6月29日，目前并未产生正式查封效力，涉案房屋目前产生预查封效力的为（2018）苏0813执恢162号执行裁定书。故根据江苏省高院有关执行异议或执行异议之诉审理指南的规定，案外人坚持就轮候查封提出执行异议或执行异议之诉的，人民法院应当裁定驳回起诉。 第三人徐迎兰、许永共同辩称：2012年5月涉案房屋已经卖给两原告，原告许学标是我叔叔，卖过之后为了让我少交税当时没有办理过户。我当时已有三套房，两原告没有房，到2015年时房屋就被人民法院查封了。2012年5月房屋已交付给原告，原告小孩在房屋里结婚的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 洪泽农商行与徐迎兰、许永金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月10日作出(2016)苏0829民初1867号民事调解书：一、徐迎兰欠洪泽农商行本金1600000元及利息,于2016年12月30日前还清，届时利随本清；二、洪泽农商行对抵押房产（洪房他证高良涧镇字第××号）享有优先受偿权；三、许永对徐迎兰的全部债务承担连带偿还责任。调解书生效后，因徐迎兰、许永未履行生效法律文书确定的还款义务，洪泽农商行向本院申请执行，本院于2017年10月25日立案执行，执行过程中，洪泽农商行于2018年5月11日出具申请书，表示双方正在协商处理中，暂申请撤回本案的执行。本院于2018年5月11日作出（2017）苏0813执453号执行裁定：（2017）苏0813执453号案件终结执行。后洪泽农商行向本院申请恢复执行，本院立案号（2020）苏0813执恢183号恢复执行，并于2020年6月28日作出（2020）苏0813执恢183号执行裁定：查封被执行人徐迎兰、许永名下位于中兴名都63A幢1004室（产权证号:预告证明20101453）、世纪景湾1-2幢A7号（产权证号:201002238、201002237）的不动产。另外涉案房屋由于第三人徐迎兰、许永未履行被告洪泽农商行的还款义务，本院于2019年3月5日查封涉案房屋，查封结束时间为2022年3月4日，查封案号为（2018）苏0813执恢162号。 另查明：第三人许永系原告许学标侄子，2008年起原告许学标跟随第三人许永做拖运砂石生意，因原告女儿结婚需要买房，原告向第三人许永索要货款，2012年1月18日双方进行对账，第三人许永出具证明确认截止2012年1月18日其共欠原告许学标拖货款301900元，2012年1月18日之前所有账目已对清。 2012年5月1日，徐迎兰、许永（甲方）与原告许学标、管宝芳（乙方）签订房屋买卖合同，双方约定甲方将洪泽区中兴名都63A幢1004室房屋及车库出卖给乙方，房屋总价款50万元，在2012年5月1日付现金20万元，原借款30万元。双方定于2012年5月1日正式交付该房屋，经双方同意，双方应待该房屋政府统一办理房产证时甲方无条件配合乙方办理该房屋过户手续，办理该房屋所需的费用乙方承担（乙方只承担一次过户费，无特殊情况60日办好房屋过户手续），2015年12月份之前负责过户到位。颜强作为见证人在合同中签字。对于现金20万元给付，原告提供了取款凭证，其中2012年4月27日取款4万元、4月28日取款2万元、5月1日取款11万元，另外3万元原告陈述为家庭自有资金。对于为何约定2015年12月前办理过户手续，原告陈述为满3年过户可少交税。后原告于2012年9月入住该房屋，原告女儿于2012年10月在该房屋办理婚礼。原告还提供了电费缴费截图、水费发票、物业费收据、婚礼现场照片等证据证明涉案房屋一直由其一家实际居住。根据案件审理需要，本院至涉案房屋实地调查，可以证明涉案房屋由原告一家实际居住的事实。 另查明：中兴名都63A幢1004室房屋预告登记在第三人徐迎兰、许永名下，预告证明号为20101453，该房屋自2015年9月6日被本院查封。 以上事实，由当事人当庭陈述、本院(2016)苏0829民初1867号民事调解书、（2017）苏0813执453号执行裁定书、（2020）苏0813执恢183号执行裁定书、证明、房屋买卖合同、取款凭证、电费缴费截图、水费发票、物业费收据、乔迁礼单、不动产登记薄信息查询结果表、谈话笔录等证据予以证实，本院依法予以确认。 本案争议焦点为：原告对本院执行标的（位于淮安市洪泽区产）是否具有所有权及足以排除强制执行的民事权益？ 本院认为：根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，原告与第三人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故本案中的房屋买卖合同应为有效合同。其次，第三人于2012年向原告交付涉案房屋，原告亦提供电费缴费截图、水费发票、物业费收据等证据证明涉案房屋由其一家实际占有、使用至今，可以认定原告在本院查封之前已合法占有涉案房屋。再次，对于房屋价款给付，其中20万元现金给付原告已提供17万元的取款凭证，其余3万元原告陈述系家庭自有资金，另外30万元系第三人许永用其欠原告许学标的货款折抵房屋价款，为此原告提供了其原始手写凭证，及拖运砂石所用工程，与第三人许永陈述能够印证，且若原告未履行支付房屋全部价款的义务，第三人长时间内未向其主张权利不符常理，故应当认定原告已经向第三人支付了全部购房款。最后，原告与第三人在房屋买卖合同中约定于2015年12月前办理过户手续，但涉案房屋已于2015年9月6日被本院查封，查封时间早于双方约定的办理过户时间，导致房屋过户手续至今无法办理，原告对此并无过错。 另，被告洪泽农商行辩称原告系针对轮候查封措施提出执行异议之诉，应裁定驳回起诉，但涉案房屋目前发生查封效力的申请执行人是被告洪泽农商行，故对其辩解本院不予支持。 综上，本院认定原告对涉案房屋享有所有权及足以排除人民法院强制执行的民事权益，其请求确认房屋所有权归其所有并阻却对本案诉争房屋执行的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认淮安市洪泽区屋（预告证明号20101453）归原告许学标、管宝芳所有。 二、不得执行淮安市洪泽区屋（预告证明号20101453）。 案件受理费8880元，由原告许学标、管宝芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号：62×××86，收款行地址：中国银行股份有限公司清江浦支行）预交上诉案件受理费。 审 判 长  黄丛梅 人民陪审员  董晓龙 人民陪审员  刘 奎 二〇二〇年十月三十日 法官 助理  张 谦 书 记 员  唐 元 附：相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。