贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2789号上诉人（一审原告）：贵州石奶引饮食文化有限公司。住所贵州省黔东南州从江县丙妹镇江东中路**。法定代表人：黄美彩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭双雄，湖南振威律师事务所律师。上诉人（一审被告）：洪青对，男，1971年7月29日出生，汉族，初中文化，，住所福建省厦门市集美区委托诉讼代理人：黄霞，贵州万木春律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷达，贵州万木春律师事务所律师。上诉人贵州石奶引饮食文化有限公司（以下简称石奶引饮公司）因与上诉人洪青对租赁合同纠纷一案，不服贵州省从江县人民法院（2019）黔2633民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。石奶引饮公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法支持上诉人第三项诉讼请求即要求洪青对赔偿上诉人损失627533.58元。事实和理由：上诉人与洪青对之间的《宾馆租赁合同》是双方的真实意思表示，上诉人石奶引饮公司为了履行《宾馆租赁合同》，已经投入巨大资金。由于洪青对的违约行为已经给上诉人造成了重大的损失，理应对上诉人进行赔偿。上诉人在履行合同时不存在过错，洪青对自信能将从江宾馆实现封闭化管理交付给上诉人，但至今未能交付，一审认定洪青对的行为构成根本违约符合事实和法律规定。根据《宾馆租赁合同》第十四条“租赁期间如甲方（洪青对）未执行合同而违约，甲方（洪青对）应当赔偿乙方（石奶引饮公司）因此造成的直接和合理的经济损失”的规定，洪青对应当依法赔偿为履行合同所造成的损失。上诉人一审提交的第五组证据即购物单据、工资单、收条、结算单、发票均是上诉人为了履行合同所产生的费用，现从江宾馆内美食广场已经成型，广场的篷布以及场地硬化的相关票据均已提供，一审不予认定错误，请求改判支持上诉人的上诉请求。二、请求支持上诉人对从江宾馆的美食广场进行价格评估。上诉人为履行合同已经将从江宾馆内美食文化广场修建起来，并且已经达到可以使用条件。为了查明上诉人的具体损失，申请对从江宾馆内的美食文化广场进行价格评估。洪青对辩称，一、石奶引饮公司已经实现了自己的合同目的。二、在承租宾馆前，石奶引饮公司考察过多次，在双方签订合同后，石奶引饮公司在对宾馆房间拆除、敲打过程中，向洪青对提出，因投资大，资金周转困难，能不能减少租金，当时洪青对未同意，之后石奶引饮公司就多次以达不到封闭式管理、老法院后面的公路没有修建为由逼问洪青对。三、合同一旦签订，遵循的是稳定性，本案洪青对没有根本违约，也履行了合同附属义务。请求驳回石奶引饮公司的上诉请求。洪青对上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回一审原告的全部诉讼请求。事实和理由：一、原判认定事实不清。原审判决主观推断签订《宾馆租赁合同》的目的就是对涉案宾馆进行封闭经营。合同条文的约定，充其量是一审被告交付租赁物之外的附属义务（不是主要义务），该附属义务上诉人是否履行或者是否全部履行，并不影响一审原告对租赁物的占有、使用和收益。二、《宾馆租赁合同》第十一条内容中约定“让乙方可以封闭式管理”，损害社会公共利益或者他人合法权益，属无效约定。涉案租赁物从江宾馆所有房产（建筑物5栋）及空地9376平方米，周边毗邻从江县丙妹镇丙梅三村村民房屋，历来就有公共道路（主干道）穿过从江宾馆5栋建筑物中间，连接到从江县江东中路大街，是丙梅三村村民生产、生活出行的道路，是消费者出入美食广场的必经之路。若按照一审判决认定的让原告对租赁物“实现场地封闭式管理”，势必将原来的公共道路各个出入口进行封闭，造成周边丙梅三村村民及广大消费者无法从该公共道路通行，这无疑是损害了社会公共利益或者他人合法通行权。三、原审判决认定被告构成违约，没有事实依据。上诉人作为租赁物的出租人，不可能干涉或承诺石奶引饮公司实现对租赁物使用的某种经营管理方式，石奶引饮公司对租赁物采用何种管理方式，上诉人没有权利进行约束，也没有义务保证其实现封闭式管理。上诉人与石奶引饮公司的租赁合同第十一条约定无效，上诉人无论是否履行该合同条款约定的附属义务，都不构成违约。四、原审判决认定上诉人的违约行为致使不能实现租赁合同的合同目的，原告有权解除涉案合同，无事实依据。五、原审判决适用法律不当。租赁合同并没有约定一方解除合同的条件，上诉人在涉案合同履行过程中，并未有违约行为致使石奶引饮不能实现合同目的，原审判决适用《合同法》第九十四条第一款第四项，判决解除合同，适用法律不当。六、原审法院程序违法。1.一审法院依职权调取的《美食广场租赁合同》以及对甘佳能制作的调查笔录程序违法。依据民事诉讼法的规定谁主张谁举证的原则，石奶引饮公司与甘佳能、曾娜签订的《美食广场租赁合同》应属于石奶引饮提交的证据，法院依职权调取该证据不符合规定。2.合同只约束合同相对人，一审法院将石奶引饮公司收取因与甘佳能、曾娜签订《美食广场租赁合同》获得租金9999.99元进行抵扣突破了合同法的规定与自愿原则。3.石奶引饮不但与甘佳能、曾娜签订有《美食广场租赁合同》还与罗章超签订有《租赁合同》，租金是60000元，该租金也应该进行减付。4.一审认定石奶引饮公司没有实际使用5栋租赁物进行经营违背客观事实。石奶引饮公司已经实际使用5栋租赁物，其计划什么时候经营与上诉人无关。七、原审判决遗漏案件当事人，未依法通知案外人参加诉讼，损害案外人和上诉人的合法权益。石奶引饮公司违反约定将案涉的场地出租给案外人甘佳能、曾娜、罗章超，本案的判决结果与案外人甘佳能、曾娜、罗章超具有利害关系，应当依法通知案外人甘佳能、曾娜、罗章超参加诉讼。原审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，请求二审重新正确认定事实，正确适用法律，判决驳回一审原告诉讼请求。石奶引饮公司未作出答辩。石奶引饮公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《宾馆租赁合同》；2.判令被告立即退还原告交纳的租金38万元及押金10万元，并支付资金占用利息10.08万元（利息从2018年3月22日以月利率1.5%暂算至2019年5月21日，利息算至款项退清为止），共计58.08万元；3.请求被告赔偿原告损失627533.58元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2018年2月6日，洪青对（甲方）与原告法定代表人黄美彩（乙方）签订《宾馆租赁合同》，洪青对把坐落在从江县江东中路91号从江宾馆(所有房产及空地9376平方米，含建筑物5栋)出租给黄美彩经营宾馆。合同约定（节选）：一、租期9年，从2018年6月1日至2027年5月31日止。二、租金：第一年租金为400000元，甲方从2018年3月1日至2018年5月31日给乙方装修时间为三个月不计房租，自本合同签订之日第二年起，以后每年租金按上一年度租金的8％递增。……十一、甲方负责协调周边百姓的交通问题，法院宿舍后面引条路上村庄，山上做铁丝网护栏，于2018年4月底结束施工，让乙方可以封闭式管理。（以下简称第11条）合同签订后，黄美彩向被告支付了380000元租金，100000元押金，被告向原告交付了租赁场所，但法院宿舍后面房子（租赁物5栋其中的一栋）的二楼由于租给他人经营健身房一直未交付原告。法院宿舍后面的路已于2018年年底完工。针对第11条约定的问题，2019年1月6日上午，黄美彩通过电话与洪青对就第11条约定的事项进行沟通，洪青对向黄美彩告之，希望黄美彩再给两个月的时间去处理能使黄美彩对宾馆实现封闭式管理的问题，嗣后，黄美彩通过微信就宾馆周边村民的交通问题再次催洪青对办理，但洪青对仍未让原告实现第11条约定的封闭式管理。黄美彩对宾馆的5栋建筑物均未装修经营，在经得洪青对同意后，在宾馆后面的空地上修建了一座美食广场，该美食广场从2019年7月1日起出租给曾娜、甘佳能，目前租金每年4万元，平均每月租金为3333.33元。另查明，一、涉案宾馆（以下简称宾馆）周边相邻关系情况。宾馆的房产共有5栋及空地共计9376平方米，空地一块建了美食广场、一块用作停车场。从从江县江东中路大街到宾馆××××村（以下简称三村）三组、二组的主干道，该主干道往前延伸是美食广场，广场后面是他人经营的外婆休闲山庄。从大街延主干道往宾馆前行，与宾馆相邻的右边是三村三组，法院提供的图片3上注明的“从江宾馆主楼”的左边是三村二组、宾馆主楼的右前方是现代超市（现代超市的楼顶立有现代花园酒店的广告牌）。二、三村三组、二组村民生产、生活的交通工具常停在宾馆停车场，且通往宾馆的大道也是三村村民的消防通道。2018年底，洪青对在主干道旁法院宿舍后面给三村三组村民开了一条人行通道，但该通道无人通行。三、从江县人民政府对从江宾馆原有通道（从从江县江东中路大街通往宾馆、丙梅三村主干道）处理情况。2018年8月31日，从江县人民政府关于从江宾馆地块通道建设的专题会议纪要议定事项之一：本着便于老百姓的生产生活的原则，继续保留原有通道。一审法院认为，一、原告与被告签订的《宾馆租赁合同》是否解除的问题。1、原告与被告签订的《宾馆租赁合同》合法有效。黄美彩作为原告的法定代表人，其代表原告公司与被告签订的《宾馆租赁合同》，是原、被告双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。2、原告已经履行了《宾馆租赁合同》约定的主要合同义务。原、被告约定第一年的租金400000元，原告法定代表人黄美彩已向被告支付租金380000元及押金100000元，已履行了《宾馆租赁合同》约定的主要合同义务。3、原告不能实现封闭式管理，按照合同约定被告构成违约。原、被告在《宾馆租赁合同》第11条约定“让乙方（本案原告）可以封闭式管理”，被告虽为原告封闭式管理做了协调、建设引路等措施，但合同约定的“让乙方（本案原告）可以封闭式管理”，不仅仅是被告履行了协调、建设引路等义务就可算义务履行完毕，从“让”字的解释看还需实现原告封闭式管理的目的，否则构成违约。本案由于政府为了村民便于通行，继续保留原有通道，原告封闭式管理的目的不能实现，按照合同约定被告构成违约。4、被告的违约行为致使不能实现原、被告签订《宾馆租赁合同》的合同目的，原告有权解除涉案合同。原告与被告签订《宾馆租赁合同》，是为了按其盈利模式运作经营宾馆，并在《宾馆租赁合同》的租赁场所内预建设石奶影文化园等建设。原告的经营模式具有其特色，原告要求封闭式管理，理应予以尊重，且其预计封闭式管理的区域位于从江宾馆后上方的一院子里，院子一边是美食广场，两边是涉案租赁物的建筑物，区域位置特殊——能融合多处租赁物成片的衔接功能。原告多次催促被告要求让原告实现封闭式管理，现由于被告未能按合同约定让原告实现封闭式管理，自由、无序进入的村民对原告特定区域的经营管理造成严重影响，原告无法按其预想的管理模式经营，支撑起原告在此场所经营的计划已悄然瓦解，也已背离原告与被告签订《宾馆租赁合同》的目的和初衷，被告的违约行为致使不能实现涉案合同目的，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定解除涉案合同。5、《宾馆租赁合同》的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。原告将解除合同的意思表示通知被告，合同自通知到达被告时解除。原告递交起诉状并经由一审法院向被告送达起诉状副本的行为视为向被告发出了解除合同的通知，因此本案《宾馆租赁合同》的解除时间为本案起诉状副本送达至被告之日即2019年6月29日。二、原告诉请被告退还交纳的租金380000元及押金100000元，并支付资金占用利息100800元（利息从2018年3月22日以月利率1.5%暂算至2019年5月21日，利息算至款项退清为止），共计580800元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案虽是租赁合同，虽然被告交付了租赁物给原告，但因被告违约致使原告不能实现合同目的，原告未实际使用5栋租赁物进行经营，涉案合同依法解除后，原告有权要求恢复原状即要求被告返还租金380000元，但因美食广场原告出租他人（2019年7月1日起）产生收益，退还的租金应扣除原告所收的他人租金9999.99元（7、8、9月租金），即被告还需退回原告租金370000.01元（380000-9999.99）。关于押金（双方在合同中约定的100000元为保证金）的问题，双方在合同中约定保证金，是为了预防被告物品受损而设置，现被告未证明其物品被原告损坏的情况，合同解除后，被告应退还保证金即原告诉称的押金100000元给原告。被告收受原告的租金和押金，是依据合同的约定合法收取，在原告未依法主张解除合同及依法判决退回前，被告有权对该租金和押金占有，且在本案的租赁关系中，资金占用利息并非原告损失。因此原告要求被告支付资金占用利息，一审法院不予支持。三、原告请求被告赔偿原告损失627533.58元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本案涉案合同被解除后，原告有权要求被告赔偿原告因订立涉案合同而受到的损失。在一审法院采纳的电费单和水费单，因美食广场投入经营期间，不排除电费和水费是美食广场或原告其他合理使用消耗所产生，原告未能提供充分证据予以证明该损失，一审法院不予支持。对于工资、购物等开销损失，因原告未能提供证据予以证明，对该损失一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、贵州石奶引饮食文化有限公司与洪青对签订的《宾馆租赁合同》已于2019年6月29日解除；二、洪青对于本判决生效之日起十日内退还贵州石奶引饮食文化有限公司租金370000.01元，押金100000元，共计470000.01元；三、驳回贵州石奶引饮食文化有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15675元，减半收取7838元，由贵州石奶引饮食文化有限公司负担3138元，由洪青对负担4700元。本院二审期间，上诉人洪青对提交了证据：1.图片3页，拟证明美食文化广场是石奶引饮公司的主要经营模式，从广告内容看已经在2018年8月8日正常使用，宾馆的主要大门通道被堵起，证明石奶引饮公司无装修使用此建筑想法，与洪青对无关，从正常经营使用美食广场的情况看，洪青对提供的租赁物能让石奶引饮公司正常经营。2.图片4页，拟证明所交付的租赁物已经正常入住及经营使用。3.土地使用证，拟证明洪青对拥有包含宾馆道路在内的9376㎡土地使用权。4.图片5页，拟证明美食广场正常经营使用。5.图片8页，拟证明洪青对已经按合同履行完引条路、做铁丝网护栏的义务。6.图片17页，拟证明石奶引饮公司对租赁物的损坏程度的状态。7.图片2页，拟证明洪青对有按合同履行与政府及村民协调。8.图片9页，拟证明原从江宾馆出租前的装修情况，交付前仍在经营状态。9.图片4页，拟证明被告跟政府协调的通道施工已基本完成，可通车使用。10.租赁合同1页，拟证明石奶引饮公司已将部门租赁物转租给他方经营使用（歌舞厅）。11.美食广场租赁合同2页，拟证明石奶引饮公司已将美食广场出租给他人经营使用。12.通告图片1页，拟证明石奶引饮公司已全部接手宾馆，并将进行全面装修使用。13.宾馆租赁合同3页，拟证明石奶引饮公司未按合同第三条履行每年5月15日一次性交付租金，已构成违约。14.付款记录8页，拟证明石奶引饮公司未按合同时间交付租金，已经先构成违约。15.出租广告14页，拟证明石奶引饮公司已经实际经营使用并向外出租的事实。本院组织双方当事人进行了质证，上诉人石奶引饮公司发表质证意见如下：对证据1的三性及证明目的均不予认可。该图片无法证实上诉人已经正常使用并达到双方合同约定的封闭管理，合同目的无法实现；对证据2的三性及证明目的均不予认可，从图片也无法反映正常经营的事实，现场仍没有经营；对证据3认为在一审中已经举证质证，质证意见与一审一致；对证据4认为已做好基础设施，但美食广场已经营业了一段时间；对证据5的三性及证明目的均不予认可。该证据与其抗辩理由自相矛盾，洪青对既称进行封闭不是合同的目的，又举证进行了封闭，同时洪青对并没有对双方合同中约定的道路进行封闭，从而导致合同目的不能实现，因此双方合同应予以解除；对证据6无异议但不同意其证明目的，是正常的前期装修准备；对证据7无法体现其证明目的，封路和协调就是洪青对的义务；对证据8无法体现其证明目的，且与本案无关联性；对证据9的三性及证明目的均不予认可；对证据10，承租人曾娜不认可其主体资格，并且不愿意支付租金。对证据11没有异议；对证据12，通知并没有达到想要的封闭目的，所以石奶引饮公司并没有全面接手和全面装修。对证据13、14，双方已实际行动对租金交付时间进行变更，洪青对至今也未主张任何违约责任，租金和押金也已支付完毕，不存在违约情况。对证据15证明目的不予认可，石奶引饮公司承租后对外发布信息完全是前期准备阶段，但并未实现对宾馆全面出租情况，至今都未对外出租。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，对于上诉人洪青对称该一审法院解除《宾馆租赁合同》缺乏法律依据,上诉人洪青对已经积极履行了案涉合同，不应当解除合同的上诉理由本院不予支持，理由如下：首先，黄美彩作为石奶引饮公司的法定代表人与洪青对签订《宾馆租赁合同》，其初衷以及目的是对洪青对原从江宾馆的所有房产以及空地进行整体承租，进行整体封闭式管理经营；洪青对作为出租人对于石奶引饮公司要进行封闭式管理的初衷以及目的是明知的，洪青对作为出租人承诺让石奶引饮公司可以封闭式管理，因此双方在此前提下签订了《宾馆租赁合同》，并在合同中进行了约定。其次，洪青对与石奶引饮公司签订的《宾馆租赁合同》中第十一条约定：“甲方（洪青对）负责协调周边百姓的交通问题，法院宿舍后面引条路上村庄，山上做铁丝网护栏，于2018年4月底结束施工，让乙方（石奶引饮公司）可以封闭式管理。”合同签订后，石奶引饮公司法定代表人黄美彩向洪青对支付了380000元租金，100000元押金，洪青对向石奶引饮公司交付了租赁场所。之后，洪青对未有按照该条约定让石奶引饮公司实现封闭式管理。对于该条的约定，洪青对上诉称该条约定系附属义务，并不是必须要进行封闭式管理，上诉人洪青对只需要协调，因此上诉人洪青对未存在违约行为。本院认为，石奶引饮公司在约定的封闭式管理未能实现时，曾多次找到洪青对催促其履行该合同义务，使出租场地能够实现封闭式管理。但最后的结果未能达到合同约定的条件，因此致使合同目的不能实现。故该条约定不是附属义务，而是洪青对应当履行的主要义务，是石奶引饮公司与洪青对签订合同的承租要求。洪青对虽然做了一些协调工作，但仍未能按照合同约定达到合同要求的条件，构成根本违约，石奶引饮公司请求解除《宾馆租赁合同》具有事实和法律依据，应予支持。第三，《宾馆租赁合同》约定租期为9年，即从2018年6月1日起至2027年5月31日，属于长期性房屋租赁合同。但是从本案双方的履行情况来看，双方已经形成合同僵局，如果不允许解除《宾馆租赁合同》，其导致的结果对双方都不利，难以盈利经营，故应当允许解除合同，打破合同僵局。对于上诉人石奶引饮公司上诉请求洪青对赔偿其损失627533.58元的上诉请求，石奶引饮公司主张的该损失主要包括电费、水费、员工工资、外协人工工资、改造物料用品等费用，其主张的这些费用属于其承租经营成本，不属于出租人应予赔偿的范围。同时石奶引饮公司提交的水、电费发票并不能直接证明是为建设宾馆所花费的费用，因此不能作为其损失而要求出租人予以承担。对于上诉人石奶引饮公司主张的美食广场的篷布以及场地硬化等改造损失，石奶引饮公司提交了收条、结算单、发票等证据佐证，但该组证据不是正规发票，大多数单据没有写明付款人是谁，物品用于何处，淘宝订单只证明原告下单订货，中途是否退货或所定货物用于何处，都没有相应的证据予以佐证，故本院亦难以认定。对于石奶引饮公司上诉对美食文化广场申请鉴定的问题，本院认为，该美食广场系石奶引饮公司在原有空地上自行改造，且该美食广场中的钢架结构以及篷布均为可移动资产，石奶引饮公司可在解除合同后自行拆除，无鉴定的必要，故本院对其二审申请鉴定的请求不予支持。对于洪青对上诉称本案遗漏当事人，未依法通知案外人甘佳能、曾娜、罗章超参加诉讼，损害其利益的问题，本院认为，根据合同相对性原则，本案是围绕洪青对与石奶引饮公司法定代表人黄美彩签订的《宾馆租赁合同》进行审理，至于黄美彩与甘佳能、曾娜签订的《美食广场租赁合同》属于另一法律关系，不属于本案审理的范畴。故对上诉人洪青对的该项上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人洪青对与上诉人石奶引饮公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15675元，由上诉人洪青对7837.5元，由上诉人石奶引饮公司承担7837.5元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年十月二十四日法官助理罗惠书记员熊慧灵