江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7662号上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：俞海，男，1991年5月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人俞海商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。财智公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审案件受理费由俞海承担。事实和理由：1.涉案《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。在双方对违约金有约定的情况下应按合同约定的违约金标准执行。2.俞海未提交证据证明其未办理房产证实际遭受的损失，一审认为约定的违约金数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失，从而调高违约金计算标准没有事实依据。3.自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。一审将逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍没有法律依据。俞海书面辩称，服从一审判决。俞海向一审法院起诉请求：1.判令财智公司支付逾期办证违约金（以2404298元为基数，自2017年9月24日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至产证实际办至俞海名下之日按全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；2.本案诉讼费由财智公司承担，俞海已经预交的退还俞海。一审法院认定事实：2016年5月5日，财智公司作为出卖人（甲方）与俞海作为买受人（乙方）签订了五份《吴江市商品房买卖合同》。约定财智公司将其开发的位于苏州市吴江区北侧的“吴江财智金鹰商业中心”第2，3幢3单元2003号、2005号、2006号、2007号、2008号房出售给俞海。五份合同第八条均约定，房屋交付日期为2016年12月31日前，第十五条关于产权登记均约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，俞海向财智公司支付了全部购房款2404298元，案涉房屋于2017年6月26日交付，俞海向财智公司支付了办证所需的税费。审理中，俞海陈述，其于2020年4月7日向财智公司申请退还办证税费用，财智公司于2020年5月12日退还了契税、印花税、证件费、代办费。以上事实，有俞海提交的《吴江市商品房买卖合同》、购房发票、开发公司代收代缴费用明细表、收据以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：俞海与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋于2017年6月26日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年9月24日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。俞海向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系俞海委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，俞海至开庭时仍未能取得涉案房屋的权属证书，财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为总房款的0.03%，数额固定，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失告财智公司的违约行为确实会给俞海造成损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。俞海原先委托财智公司办理不动产权属证书，后俞海于2020年4月7日向财智公司申请退还办证费用，应视为双方解除了委托关系，由俞海自行办理产证，故逾期办证违约金应计算至2020年4月7日。经一审法院核算，逾期办证违约金合计369961元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：吴江财智置业发展有限公司于判决生效后十日内向俞海支付逾期办证违约金369961元（如采用转账方式支付，请汇入俞海指定账号，户名：俞海；开户行：中国工商银行吴江营业部；账号：62×××80）。案件受理费6168元，由吴江财智置业发展有限公司负担并于判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××67）。俞海预交的诉讼费用，一审法院于判决生效之日起十日内退还。二审中，财智公司提交两份房屋租赁合同及承租人的全国企业信用信息复印件，证明俞海于2019年已将涉案房屋全部出租给第三人，没有因逾期办证产生租金损失。俞海书面质证表示：1.认可该证据的真实性。2.不认可该证据的关联性，租赁合同不能证明财智公司所描述的俞海虽然没有办理不动产证但实际已经出租故没有经济损失的说法。租赁合同恰恰能够证明俞海自2017年6月26日拿到涉案房屋后的2年多才将涉案房屋租赁出去，在此期间一直找不到租赁方。各种有意租赁的租赁方，都因为涉案房产没有产证或者没有购房发票或者契税发票无法办理营业执照而放弃租赁。2019年，俞海降低租赁价格后勉强将涉案房屋出租出去。俞海自接收涉案房屋后，未出租和降低租金价格出租，给俞海造成了损失。3.不认可该证据的合法性，租赁合同由俞海与租赁方各自保管，存在财智公司非法获取证据的可能性。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。涉案合同明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担相应的违约责任。由于财智公司不能按照前述约定办理房屋权属登记，故财智公司应当承担违约责任。逾期办证行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等事项并导致买受人遭受相应损失。本案中，合同虽然约定出卖人逾期办证的应按已付房屋价款的0.03%向买受人支付违约金，财智公司也提交了俞海与案外人的租赁合同，但结合俞海与案外人的租赁合同的签订时间，经核算后合同约定的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。俞海起诉请求调高至以已付购房款为基数自2017年9月24日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算违约金和自2019年8月20日至产证实际办至俞海名下之日按全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金。中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起取消，贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），一审法院综合考虑案件实际情况后参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定将逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算尚属合理，本院对此予以确认。综上所述，财智公司的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6168元，由上诉人吴江财智置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年十月九日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。