内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3840号上诉人（原审原告、执行案外人）：秦海林，男，1967年6月2日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市松山区。委托诉讼代理人：杜义，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、申请执行人）：赤峰伟旗钢构彩板有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区文钟镇文钟村**。法定代表人：马永娟，董事长。委托诉讼代理人：潘怀宾，内蒙古百柳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：赤峰华宇运输有限责任公司，，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区北方汽车站商业广场8-1-01018（玉龙汽贸路**）法定代表人：尹翔海，经理。委托诉讼代理人：段玉强，男，1957年8月5日出生，蒙古族，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人秦海林因与被上诉人赤峰伟旗钢构彩板有限公司、赤峰华宇运输有限责任公司执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出的（2020）内0402民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦海林上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，并改判支持上诉人一审的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，导致判决结果错误，理由如下：1.上诉人与被上诉人赤峰华宇运输有限责任公司（以下简称华宇公司）双方签订的《房屋认购书》，并非一审法院认定的通过以物抵债的形式来实现金钱债权的目的，从双方签订的协议内容来看，该认购书应当属于房屋买卖合同，合同约定了房屋价款、给付方式、房屋交付以及各项费用的承担等，并未对双方之间的债权债务如何处理进行约定，而且最为关键的是，双方之间是完全按照该协议约定已经实际履行，签订该协议后，上诉人交纳了房屋各项费用，双方办理了入住手续，上诉人入住后对房屋进行了装修，各项水电费用也均由上诉人缴纳，并一直居住在涉案商厅至今，虽然房屋未办理过户登记，但上诉人已经对商厅取得了实际占有使用权，房款的给付方式并不影响双方之间房屋买卖合同的成立，故本案应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，认定上诉人对涉案房屋享有所有权，具有足以排除本案执行的权利。2.本案中上诉人无过错，未办理过户登记系被上诉人华宇公司的原因导致，双方之间的金钱债务已经归于消灭，上诉人的物权期待权应当受到法律的保护。被上诉人华宇公司的行为明显是具有一房二卖的性质，在与上诉人签订认购协议并将房屋交付给上诉人使用的前提下，又将涉案房屋向被上诉人赤峰伟旗钢构彩板有限公司（以下简称伟旗公司）提供抵押担保，华宇公司系属于无权处分，而根据常理推断，在被上诉人华宇公司以其商厅提供担保后，被上诉人伟旗公司理应实地现场查看房屋的状态，在涉案房屋已由上诉人占有的情况下，理应设法了解相关情况，因此被上诉人对于涉案房屋由上诉人占有的状态应当是知情的，故二被上诉人存在恶意串通的嫌疑，对于涉案房屋所设定的抵押权效力不能对抗上诉人与华宇公司签订的认购协议效力。综上所述，上诉人与被上诉人华宇公司签订的《房屋认购书》已经实际履行，房屋已经交付使用，对于未过户上诉人无过错，因此一审法院认定事实错误、适用法律错误，导致判决结果错误，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。赤峰伟旗钢构彩板有限公司辩称：原审判决对涉案的事实部分认定清楚，判决项适用法律正确，上诉人对涉案房屋没有达到排除执行的情形，请求二审法院对原审判决维持。赤峰华宇运输有限责任公司辩称：一、311号商厅产权与上诉人无关。上诉人既没有在被上诉人处买房，也没给被上诉人施工；也就说既不是买卖也不是抵顶，商厅不属于上诉人。购房的一般程序是双方签订房屋认购书，签订购房合同，交款开发票，交税办房产证。就凭认购书不能说明商厅就是上诉人的。而认购书已明确该商厅属于给赵春贺抵北方现代物流配送中心5#、6#仓库工程款商厅，该商厅是否执行，上诉人秦海林就是案外人。二、上诉人是诬告，捋一下这套商厅的来龙去脉一目了然。2017年7月31日，我公司赤峰北方现代物流配送中心二期施工项目5#、6#仓库发包给双鸭山程盛建筑安装有限责任公司施工，工程款用已建好的没有办理产权证的1号楼三层整体抵顶，其中包含311号商厅。签订施工合同进场施工后，所顶抵商厅交施工方使用。签合同时程盛建筑公司法定代表人是赵春贺，委托代理人是赵春贺的岳父马占军，马占军将部分施工和现场管理交给他的舅舅秦海林。施工期间程盛建筑公司用所抵顶的商厅用于抵顶材料款或施工款。抵顶户为了办理水费、电费卡，因当时办不了房产证，需开具房屋认购书，秦海林2017年10月16日开具了认购书。开具认购书是程盛建筑公司同意的，秦海林有时也以程盛建筑公司身份办理认购书。其中该人就以这个身份将305等4套商厅签字抵押给蔚月。因为程盛建筑公司不能继续施工该项目，经协商2018年4月8日由华宇运输公司、程盛建筑公司签章；尹翔海、马占军、秦海林、段玉强四人签字，用北方现代物流配送中心1号楼301至314抵顶已施工的部分价款，其中就含311号商厅。秦海林签字311号商厅归程盛建筑公司，怎么又说这商厅是上诉人秦海林的呢？2018年4月15日，程盛建筑公司马占军将5套商厅抵押给了伟旗公司张某，其中包括311商厅。2018年4月16日，经华宇运输公司及法定代表人尹翔海签字、程盛建筑公司及代表人马占军，将这5套商厅抵押给伟旗公司张某，其中含有311号商厅，并明确程盛建筑公司应在2018年5月31日前还清欠伟旗公司张某的建筑材料款。否则，2018年5月31日前腾空商厅，将房屋钥匙交给张某。因程盛建筑公司没按时还款，张某诉讼至红山区法院，2019年4月29日经法院调解，程盛建筑公司2019年5月31日前偿还张某72万元及利息，如逾期不付程盛建筑公司另支付违约金10万元，华宇公司在5套商厅不动产价值范围内承担连带清偿责任。因程盛建筑公司未按时偿还欠款，2019年7月4日含311号的5套商厅被红山区法院查封。三、上诉人应向程盛建筑公司申请主张。是程盛建筑公司雇用的上诉人，上诉人给程盛建筑公司干活，本应该向程盛建筑公司要钱。程盛建筑公司不给钱给房、不给房给钱，万不该向我们要房。上诉人必须要这套房，最简单的方法是马占军还清欠伟旗公司张某的钱款，商厅解封后归上诉人。四、上诉人必须立即停止侵权。上诉人给其外甥马占军干活，却不向马占军要钱，是马占军将房抵押给张某，却不向马占军要房，而向我们要房，严重损害了被上诉人的名誉。上诉人明知无理却提出执行异议，异议驳回又起诉，一审驳回又上诉，其目的就是拖着晚执行，占有商厅一天是一天，实现自己私利最大化。上诉人2019年曾向我公司现代物流配送中心管理人员王琢索要311号商厅，说我们一房二卖；今年3月上诉人与马占军又到我公司要房，谎称法院说我公司属一房二卖；今天诉状中又诬陷说我们一房二卖，这种行为属虚构事实，隐瞒真相，涉嫌虚假诉讼、欺诈犯罪。上诉人必须悬崖勒马，停止侵权。否则我公司将向公安机关报案，追究上诉人的刑事责任。秦海林向一审法院起诉请求：依法对（2019）内0402执保183号执行裁定书查封的位于赤峰市××楼商厅（证号为蒙（2018）赤峰市不动产权第007826号）立即解除查封，不得执行。一审法院认定事实：2017年7月31日，被告华宇公司（甲方）与案外人双鸭山程盛建筑安装有限责任公司（乙方，以下简称程盛建筑公司）签订施工合同，合同约定：由程盛建筑公司承建被告华宇公司开发的赤峰北方现代物流配送中心5#、6#仓库，合同价款为10774520元；被告华宇公司以房源抵顶程盛建筑公司工程款，房源地址为赤峰北方现代物流配送中心1#楼三层整体，建筑面积约2693.63平方米，按4000元/平米，房源总价10774520元；程盛建筑公司将5#、6#楼及水、电、排、周围硬化及防水墙等所有工程全部包括在内，按图纸要求保质、保量，并经质检站验收合格，华宇公司将房屋过户程盛建筑公司名下；合同签订生效之日起，此房源可交程盛建筑公司使用，基础开工和钢构制作后，华宇公司给程盛建筑公司办理40%的房屋认购书或产权证，主体完工验收后再办理40%的房屋认购书或产权证，整体验收后双方到房产局办理所抵顶房屋全部认购书或产权证。该施工合同程盛建筑公司法定代表人处有赵春贺签字，委托代理人处有马占军签字。原告系程盛建筑公司雇佣的项目经理。2017年10月16日，原告（乙方）与被告华宇公司（甲方）签订房屋认购书，认购书载明：“甲乙双方经协商就房屋买卖达成如下协议：一、项目名称：北方现代物流配送中心壹号楼三层311号商厅，商厅的具体位置为：赤峰市××区以南。二、出售商厅的面积为陆拾点玖叁（60.93㎡）平方米。三、该商厅的出售价款为每平方米肆仟（4000）元，合计为贰拾肆万叁仟柒佰贰拾（243720.00）元。四、乙方付款方式为：订立合同时全款付清（该商厅属于给赵春贺抵北方现代物流配送中心5#、6#仓库工程款商厅）。五、待商厅验收合格后甲方协助乙方将房产证办理至乙方名下，所需费用乙方承担。六、该房屋交付条件为铺完地砖、墙体刮完大白，水、电、暖入户布置完工。七、乙方在取得该商厅钥匙后，此后产生的费用由乙方承担。八、乙方在交购房款时应缴纳房屋使用税、物业费、专项维修基金等。九、甲方给付钥匙的时间为2017年月日。”针对该房屋认购书，原告称，其为程盛建筑公司工作，但程盛建筑公司一直未支付工资，在其主张工资过程中，程盛建筑公司同意用被告华宇公司抵顶的房屋抵顶欠付的工资，故其与被告华宇公司签订上述认购书。被告华宇公司称，程盛建筑公司将我公司抵顶的房屋又抵顶了其欠付的工资款、材料款，其中包括原告，程盛建筑公司为了让个人使用房屋自行缴纳水、电、暖等费用，故我公司与包括原告在内的个人签订认购书。2018年4月8日，被告华宇公司与程盛建筑公司签订北方现代物流配送中心5号楼6号楼建设补充协议书，该协议书中程盛建筑公司加盖印章并由马占军作为代理人签字，原告作为参加人签字。协议载明：“2018年4月8日尹翔海，马占军，秦海林，段玉强在尹翔海办公室就2017年7月31日甲方与乙方施工合同后期有关事宜达成如下协议，一、乙方以前施工部分作价5387260元。用北方现代物流配送中心1号楼三层二分之一（南侧）建筑面积1346.815平米抵顶（房号为301-314）。甲方配合乙方及时办理产权证……”。2018年4月15日，程盛建筑公司（乙方）与案外人张某（甲方）签订欠款协议书，载明：“2017年12月6日乙方在甲方单位订做钢结构欠甲方七十二万元材料款，每月1.6万元利息，按6个月计算，利息合计九万六千元，共八十一万六千元，乙方在2018年5月31日还清。用赤峰北方现代物流配送中心一号三层302、304、303、310、号房子作抵押，若乙方到时不能还款，由赤峰华宇运输有限责任公司负责将该房产证办理到甲方名下。附：根据甲方的要求乙方同意抵押五间房，房号为310、303、304、311、302，若到2018年5月31日不能还款，华宇运输公司负责将该房转户到甲方指定的名下。”2018年4月16日，被告华宇公司（甲方），张某（乙方），程盛建筑公司（丙方），三方签订还款协议书，载明：经甲乙丙三方协商，就丙方欠乙方钢结构材料款一事达成还款协议如下：一、丙方在承建甲方赤峰北方现代物流配送中心5#、6#仓库过程中，至2017年12月6日已欠乙方订做钢结构材料款柒拾贰万元（720000.00元）。每月1.6万元利息，按6个月计算，利息合计玖万陆仟元(96000.00元)，欠款及利息共计：捌拾壹万陆仟元（816000.00元）。二、丙方应在2018年5月31日前还清给乙方捌拾壹万陆仟元整。三、甲方以赤峰北方现代物流配送中心一号三层302、303、304、310、311五间房做抵押担保。丙方如2018年5月31日前不能还清此欠款，甲方负责将该五间房屋转户到乙方指定的名下；丙方必须在2018年5月31日前腾空，将房屋钥匙交给乙方……。”张某系被告伟旗公司的法定代表人。2019年2月26日，伟旗公司向一审法院申请诉前财产保全。同日，一审法院作出（2019）内0402执保183号执行裁定，裁定对华宇公司名下位于赤峰北方现代物流配送中心1号楼三层赤峰市不动产第0070818、0070819、0070820、0070825、0070826号不动产予以查封。2019年3月13日，伟旗公司将程盛建筑公司及华宇公司作为被告诉至一审法院。2019年4月29日，一审法院作出（2019）内0402民初1631号民事调解书，调解协议载明：一、被告双鸭山程盛建筑安装有限公司于2019年5月31日前偿还原告赤峰伟旗钢构彩板有限公司本金72万元及利息（以72万为基数自2017年12月6日起按月千分之20的标准计算至付清之日止），如逾期不付，被告双鸭山程盛建筑安装有限公司另行支付违约金10万元；二、被告赤峰华宇运输有限责任公司在其所有的赤峰市不动产第0070818、0070819、0070820、0070825、0070826号不动产价值范围内对上述债务承担连带清偿责任。放弃其他诉讼请求；三、原告赤峰伟旗钢构彩板有限公司自愿放弃其他的诉讼请求。”执行裁定书及调解书中载明的0070826号不动产即为本案311号商厅。后因程盛建筑公司未按调解协议约定履行给付义务，伟旗公司于2019年7月4日向一审法院申请执行，形成一审法院（2019）内0402执1920号执行案件。秦海林针对涉案房屋的查封提起执行异议。2019年12月20日，一审法院作出（2019）内0402执异297号执行裁定书，认为涉案商厅抵顶协议的真实性、效力和履行情况无法确定，应通过诉讼程序解决，据此驳回了原告的异议请求。现原告提起本案诉讼。另查明，涉案房屋现登记在被告华宇公司名下。一审法院认为：本案的主要争议焦点在于原告秦海林是否对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告认可与被告华宇公司签订房屋认购协议是为了抵顶程盛建筑公司欠付的工资，故双方签订的房屋认购协议系通过以物抵债的形式来达到实现金钱债权的目的，原告作为以物抵债形式而拟受让不动产物权的受让人，在完成不动产法定登记之前，原债并未消灭，其仅享有普通的债权请求权，该债权请求权不能满足法定的物权变动要件，根据债权平等原则，原告享有的债权不应优先于其他债权。鉴于以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，基于所签合同产生的权利未超过债权的范畴，无任何物权化属性，其同基于买卖而产生的物权期待权有本质上的区别。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，该规定第二十九条是对商品房消费者物权期待权的保护，而以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于房屋买卖而产生的物权期待权有基础性差别，不宜直接引用物权期待权的概念解释案外人基于以物抵债而享有的债权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告秦海林提起本案执行异议之诉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，即使原告向一审法院提举了其与被告华宇公司之间的房屋认购协议，原告对案涉房产享有的权利亦不符合不动产物权期待权的保护条件，不足以排除一审法院对涉案房产的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第二项及上述法律规定，一审法院判决：驳回原告秦海林的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，上诉人虽提交房屋认购协议、水电费交费凭证等用以证明在人民法院查封之前其已与被上诉人华宇公司签订合法有效的书面买卖合同、其已占有涉案房屋等事实的证据，主张其基于以房抵债协议取得了涉案房屋的所有权，并要求人民法院停止对涉案房屋的执行，但被上诉人持有异议。对此本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，上诉人应举证证明该条规定的四种情形已全部具备且其权利能够排除执行，人民法院才应对其请求予以支持。上诉人虽主张其提交的房屋认购协议是基于以房抵债协议而签订的买卖合同，具体以房抵债的过程是被上诉人华宇公司以涉案房屋抵顶欠付程盛建筑公司的工程款，程盛建筑公司又以该房屋抵顶欠付上诉人的工资等欠款，但上诉人并未提交证据证明其对程盛建筑公司享有债权，亦未提交证据证明其与程盛建筑公司之间存在以房抵债协议及该协议已实际履行。另外，上诉人系程盛建筑公司负责涉案工程的项目经理，代表程盛建筑公司就涉案工程签订过多份合同，且在该房屋认购协议签订后，上诉人又在2018年4月8日关于被上诉人华宇公司将涉案房屋抵顶给程盛建筑公司的协议中签字。程盛建筑公司随后在2018年4月16日与被上诉人华宇公司、张某签订还款协议书，约定以包括涉案房屋在内的多套房屋作抵押，并约定若到2018年5月31日不能还清欠款，则被上诉人华宇公司负责将该房屋转户到张某指定名下，程盛建筑公司必须在2018年5月31日前腾空房屋，将房屋钥匙交给张某。上诉人并无充分证据证明其与被上诉人华宇公司签订的房屋认购协议是为履行其与程盛建筑公司的以房抵债协议而签订，而非代表程盛建筑公司所签订，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应承担举证不能的不利后果，上诉人关于在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、程盛建筑公司欠付上诉人的款项抵作上诉人的购房款等主张不能成立。本案并不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，上诉人关于其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的主张没有事实依据和法律依据，不能成立。一审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审   判   长 徐立颖审判员韩尚达审   判   员 邓   宏   涛 二○二○年十月三十日书   记   员 韦   羽   佳