云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8882号上诉人（原审原告）：昆明嘉宝物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市西山区海埂路蓝光昆仑中心写字楼**。法定代表人：崔雅萍。委托诉讼代理人：周仕林，男，汉族，1984年9月30日生，住云南省昆明市五华区，一般授权代理。上诉人（原审被告）：谭昌培，男，汉族，1964年11月13日生，住昆明市呈贡区。上诉人昆明嘉宝物业服务有限公司（以下简称“嘉宝公司”）因与上诉人谭昌培物业服务合同纠纷一案，均不服昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉宝公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持嘉宝公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由谭昌培承担。事实和理由：1、一审法院酌定谭昌培缴纳物业费90%的理由不成立。关于未妥善修理房屋漏水，嘉宝公司的物业服务范围仅限于合同约定的公共区域，对业主室内专有部分，维护保养均由业主自行负责，且漏水已由云南白药置业有限公司实际承担损失。关于垃圾迟延清运，垃圾不断清运的同时会不断产生，业主倾倒垃圾的时间并不由嘉宝公司控制，仅依照照片不能得出垃圾迟延清运的事实。一审法院认定嘉宝公司未妥善修葺房屋漏水和垃圾迟延清运的事实并不存在，一审法院判令谭昌培支付90%的物业费严重不公。2、本案中不涉及电梯维护费与二次加压费的争议，一审法院判决谭昌培支付90%的电梯维护费、二次加压费没有依据，谭昌培应全额支付。3、谭昌培应按照物业合同约定承担违约金。嘉宝公司自2017年1月1日起未按照约定缴纳物业费、电梯维护费、二次加压费，在谭昌培首先违约的情况，在资金不充足的情况下，仍然提供物业服务，承担公共管理职能。谭昌培未按约缴纳物管费，严重影响了公共服务的运行，严重影响其他正常缴费业主的利益，应承担利息损失。综上，请求二审法院改判支持嘉宝公司的上诉请求。谭昌培辩称，不同意嘉宝公司的上诉，一审判令谭昌培支付90%的物业费过高。谭昌培上诉请求：1、撤销一审判决，改判谭昌培不应向嘉宝公司支付费用；2、一、二审诉讼费由嘉宝公司承担。事实和理由：1、嘉宝公司未履行修葺房屋的义务，案涉房屋因漏水造成了损失，嘉宝公司一直未能予以处理。当时嘉宝公司的副总经理向谭昌培作出了承诺，同意补偿损失，但是该副总经理辞职后，嘉宝公司就不再承认。2、嘉宝公司是带有黑社会性质的公司，强买强卖，强行收费，不负责任。案涉小区的业主多次向派出所、政府部门反映情况，但是都没有相关部门来进行调查，解决纠纷。因为物业收高价停车费，物业不给开闸导致双方发生纠纷，包括谭昌培等好多业主因此被拘留。嘉宝公司作为物管公司，不仅没有尽到物业管理义务，反而多次为难业主，所以谭昌培才拒绝支付物管费。谭昌培同意按照物业管理费的60%支付物业管理费。嘉宝公司辩称，谭昌培应当支付全额的物管费，不同意按比例支付物管费。嘉宝公司向一审法院起诉请求：1、判令谭昌培支付物业管理费4272元，违约金1833.21元；2、本案的诉讼费用由谭昌培承担。一审法院认定事实：一、物业合同订立的时间：2014年3月28日。二、物业公司管理的小区位置和名称：位于昆明市呈贡区（蓝光天娇城）。三、物业管理合同约定的管理期限：2014年3月28日至业主大会与选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。四、物业管理合同约定的物业管理费标准：1.35元／平方米／月，二次供水加压费10元／月／户，电梯日常维保、养护、年检及运行电费0.5元／月／平方米。五、物业管理合同约定的物业管理费缴纳日期：房屋交付时，被告应一次性预交全年物业服务费（从开始起计物业服务费至自然年年末），以后以首次交费期满30日前预缴下年度的物业服务费用。六、物业管理合同约定的违约金标准：不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按所欠费用总额每日万分之六收取违约金。七、被告物业位置、取得房产产权日期、建筑面积、每月应缴纳物业费数额：昆明市呈贡区颐明园西区（蓝光天娇城），取得房产产权日期不详，房屋建筑面积为66.77平方米，每月物业费为90.1元，电梯服务费为33.4元，二次加压电费为10元。八、物业公司的违约情况：房屋漏水未妥善修葺，部分物管服务不到位。九、被告应交纳物业费时间、拖欠管理费时间及数额：被告自2017年1月1日至2019年8月31日止的物业费未交纳，数额为4272元（90.1元／月＋33.4元／月＋10元／月＝133.5元／月，共计32个月）。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原被告签订的书面《前期物业服务协议》明确约定了物业服务的收费标准，被告未支付2017年1月1日至2019年8月31日的物业服务费4272元，但嘉宝公司不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，对被告所欠物业费一审法院酌定以90%的比例予以支持4272元×90%=3844.8元。对于违约金，虽双方在前述合同条款中已作出约定，但原告在履行合同过程中，确实存在垃圾迟延清运等行为，被告未按时交纳物业管理费用的行为是对其管理存在瑕疵行为的抗辩，因此对于原告所主张的违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：“一、被告谭昌培于本判决生效之日起十日内向原告昆明嘉宝物业服务有限公司支付物业服务费3844.8元；二、驳回原告昆明嘉宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。”本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。针对一审判决确认的事实，嘉宝公司提出以下异议：云南白药置业有限公司于2017年1月23日已向谭昌培支付了损失27000元作为房屋渗水问题的赔偿款。谭昌培对一审判决确认的事实无异议。对嘉宝公司提出的异议，因嘉宝公司一审中提交了《收条》，证实案外人云南白药置业有限公司支付了损失27000元，故本院对该事实予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议焦点为：谭昌培向嘉宝公司支付的物管费及违约金应如何认定？本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共性质，是一项综合性服务，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常缴费的业主利益。本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业管理费。从本案的具体情况分析，谭昌培主张嘉宝公司未对其房屋漏水问题进行维修，其未尽到物业服务责任，认为应当扣减相应的物管费。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明灯附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。谭昌培的房屋确实存在漏水的事实，物业公司在业主报修后应依据合同约定积极配合检查、维修和保养，而不是以开发商赔付了损失为由怠于行使自己的物业管理职责。嘉宝公司未积极履行维修义务，导致案涉房屋存在漏水的情况确实给谭昌培的正常生活、居住带来一定程度的影响。嘉宝公司存在不完全履行物业服务合同约定的情形，根据本案具体情况，一审法院判令谭昌培支付90%的物业管理费并不承担违约金的诉讼请求有相应合理性，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人谭昌培、嘉宝公司的上诉主张均不能成立，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谭昌培、嘉宝公司各负担25元。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年十月二十八日法官助理潘鑫书记员袁艺