广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17992号原告：中山市尚景物业管理有限公司，住所地广东省中山市*********康桥翠苑商住小区2幢首层物管处之二卡，统一社会信用代码91442000MA4UTYUK7X。法定代表人：刘国伟，董事长。委托诉讼代理人：邱泽宸，该司员工。委托诉讼代理人：曾秀霞，该司员工。被告：吴倩华，女，1950年12月3日出生，汉族，住广东省中山市沙溪镇汇源社区*********，公民身份号码440************645。被告：李嘉霖，男，1981年1月20日出生，汉族，住广东省中山市沙溪镇汇源社区*********，公民身份号码442************615。原告中山市尚景物业管理有限公司（以下简称尚景物业公司）与被告吴倩华、李嘉霖物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告尚景物业公司委托诉讼代理人邱泽宸、曾秀霞，被告李嘉霖到庭参加诉讼。被告吴倩华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚景物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告吴倩华、李嘉霖立即支付康桥花地10幢1003房从2018年7月到2020年4月期间共22个月的物业管理费共计3612.4元及相应的滞纳金7441元（滞纳金的计算方法为：以每月的物业管理费为基数，按每日千分之三滚动式计算），合计11053.4元。事实与理由：被告吴倩华、李嘉霖拖欠原告尚景物业公司的物业管理费未按时支付。被告李嘉霖辩称：原告尚景物业公司管理存在问题，整个小区都认为原告尚景物业公司的管理存在问题，微信群都在讨论原告尚景物业公司的问题，管理及清洁都不到位。被告吴倩华未提交书面答辩状，未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院审查认定的事实如下：尚景物业公司成立于2016年8月23日。经营范围：物业管理，家政服务、公共场所经营等。2017年1月3日，康桥花地业主委员会作为甲方，尚景物业公司作为乙方，签订物业服务合同，约定：坐落位置：中山市**********；甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；尚景物业公司按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理费：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费，但不包括二次供水加压所产生的电费和梯间电灯使用所产生的电费，二次加压费和梯间电灯电费按实际产生的费用进行分摊，住宅按[建筑面积]1.8元/月/平方米收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），商铺按2.3元/月/平方米收取；每次收取物业服务费的时间为每月5日前；业主或非业主使用人逾期缴纳物业标服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金；协议还约定了其他事项。康桥花地业主委员会、尚景物业公司分别在甲方、乙方处签名、盖章。合同签订后，尚景物业公司为康桥花地提供了物业服务，吴倩华、李嘉霖开始能按时交纳物业管理费，但吴倩华、李嘉霖自2018年7月开始拖欠物业管理费至2020年4月共22个月合计3612.4元。尚景物业公司经催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市**********************的权利人为李嘉霖、吴倩华，建筑面积为91.24平方米，登记时间2011年5月19日。尚景物业公司称吴倩华、李嘉霖自2018年7月起拖欠物业管理费至2020年4月，累计拖欠22个月物业管理费未交纳，吴倩华、李嘉霖应缴物业管理费91.24平方米×1.8元/平方米·月×22个月为3612.4元（按尚景物业公司主张算）及违约金（自逾期之日起，每天按应交物业管理费的3‰计算至清偿之日止）。李嘉霖不确认该物业管理费标准并称之前按1.5元/平方米，后来变更为1.8元/平方米无征求其意见，不同意交滞纳金。另，李嘉霖提交照片、微信聊天记录等拟证明尚景物业公司的管理存在问题。尚景物业公司对此不予确认，并称其提供的服务符合物业服务合同的约定本院认为：本案系物业服务合同纠纷。尚景物业公司与康桥花地业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对吴倩华、李嘉霖具有约束力。尚景物业公司依照上述合同对涉案物业进行物业管理服务，吴倩华、李嘉霖作为中山市**********************业主，理应向尚景物业公司交纳物业管理费。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。吴倩华、李嘉霖未按时交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为91.24平方米，尚景物业公司主张的物业管理费按每月每平方米1.8元计算，即每月的物业管理费为164.23元，现尚景物业公司主张吴倩华、李嘉霖应支付2018年7月至2020年4月共22个月的物业费为3612.4元(按尚景物业公司主张算)，理据充分，本院予以支持。至于李嘉霖称尚景物业公司服务不到位的问题（并提供照片、微信聊天等佐证），但尚景物业公司不予确认，且物业服务是一个动态的过程，不能以某一时间段的物业服务状况来直接认定其他时段的物业服务情况，在李嘉霖上述证据不足以证明尚景物业公司提供的物业管理服务存在严重瑕疵构成根本违约，乃至影响吴倩华、李嘉霖的日常生活的情况下。吴倩华、李嘉霖在实际享受尚景物业公司提供的物业服务的情况下，理应向尚景物业公司缴上述纳物业管理费。故对李嘉霖该辩解，本院不予采纳。关于违约金问题，尚景物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质。物业服务合同约定若吴倩华、李嘉霖未按时缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费的3‰缴纳违约金，该标准明显过高，且违约金应考虑结合一方违约给守约方造成的实际损失，吴倩华、李嘉霖拖欠物业费主要给尚景物业公司造成了资金利息损失，故本院将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业管理费164.23元为基数，从每月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止。对尚景物业公司主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告吴倩华、李嘉霖于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市尚景物业管理有限公司支付2018年7月至2020年4月期间的物业管理费3612.4元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费164.23元为基数，从欠费的当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）;二、驳回原告中山市尚景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取38元（原告中山市尚景物业管理有限公司已预交），由原告中山市尚景物业管理有限公司负担18元，被告吴倩华、李嘉霖负担20元并于本判决生效之日起七日内直接支付原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司。本判决为终审判决。审判员  廖鑑财二〇二〇年九月三十日书记员  梁宝兴杨平丽