四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终654号 上诉人（原审原告）：吴文军，男，汉族，1988年8月17日出生，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审被告）：资阳卓锦商业综合体管理有限公司，住所地四川省资阳市雁江区娇子大道与二环路交叉口1（F）2-2A。 法定代表人：杨永强，副总经理。 委托诉讼代理人：李跃，四川致高律师事务所律师。 上诉人吴文军因与被上诉人资阳卓锦商业综合体管理有限公司（以下简称资阳卓锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初2552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴文军、被上诉人资阳卓锦公司委托诉讼代理人李跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴文军上诉请求：1.依法撤销资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初2552号民事判决第二项，改判资阳卓锦公司赔偿吴文军因其违约造成的装修损失、水电费共计78450元。2.上诉费用由资阳卓锦公司承担。事实与理由：1.双方当事人解除合同是法定解除而非约定解除。根据双方签订的《租赁合同》第16.2条约定，因资阳卓锦公司原因导致吴文军从2020年1月4日开始无法正常使用租赁房屋开展营业活动，至2020年5月22日整改后才开始重新开业，已经超过90日，吴文军有权单方面解除合同，故吴文军依法向资阳卓锦公司发出解除合同通知，系行使单方解除权的行为，并非与资阳卓锦公司协商一致解除合同。事实上，双方当事人虽然协商过合同解除的事宜，但双方因赔偿问题未谈拢，并未就解除合同一事达成一致。2.资阳卓锦公司的违约行为导致吴文军无法正常使用租赁的商铺，吴文军有权单方解除合同并要求其赔偿损失。一审法院认为“合同签订及原告开业时，资阳曼购中心商业地产系在建项目尚未竣工验收，存在一定经营风险，原告对此系明知的”，系法院对双方签订合同的误解。双方签订《租赁合同》中约定了“吴文军无法继续实际享有该商铺使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过90日仍未予改正”情形下，吴文军才有权单方解除合同，该90日的期限即是双方针对曼购中心系在建项目尚未竣工验收存经营风险的约定。一审法院认为“因消防隐患被要求停业整改，停业整改期未产生租赁费用”，这与资阳卓锦公司存在违约行为并不矛盾，曼购中心在试营业开始后才因资阳卓锦公司没有通过消防验收停业整改，正是由于资阳卓锦公司的该违约行为导致吴文军接收房屋开始营业后，又超过90日无法正常使用租赁的商铺，故吴文军有权单方解除合同并要求资阳卓锦公司赔偿损失。根据法律规定及合同约定，因资阳卓锦公司的违约行为，吴文军单方解除合同，吴文军为履行合同所支付的装修费用、水电费应当由资阳卓锦公司赔偿。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，应当予以纠正，望判如所请。 资阳卓锦公司辩称，其不存在违约行为。吴文军的装修损失无相应证据支持。合同是双方通过函件沟通解除。双方签订的合同有明确约定，该项目是在建项目，未经过验收，吴文军对此是明知的，后续的风险问题也是明知状态，后续的整改也是因为竣工验收消防问题引起的。关于整改期问题，是因新冠疫情影响。请求驳回上诉，维持一审判决。 吴文军向一审法院起诉请求：1.确认吴文军与资阳卓锦公司签订的《租赁合同》已于2020年4月18日解除；2.判令资阳卓锦公司退还吴文军缴纳的租赁保证金25000元、装修保证金5000元；3.判令资阳卓锦公司赔偿吴文军因其违约造成的吴文军商铺装修费用、鉴定费、装修拆除费、建筑垃圾清运费、装修管理费、水电费、筹备开业购买货柜及货物损失、货物储存费用等各项损失暂定130000元；4.诉讼费用由资阳卓锦公司承担。 一审法院认定事实：位于资阳市雁江区娇子大道与二环路交叉口的资阳曼购中心系一商业综合体，其中的营业用房为众多业主所购，资阳卓锦公司为该商业综合体的管理公司，将其中的营业用房统一对外招商、管理。2019年8月2日，吴文军与资阳卓锦公司就吴文军承租资阳卓锦公司管理的位于1（F）2-2A的资阳曼购中心【2G1-16】号商铺用于经营“趣动乐吧”品牌店签订了《租赁合同》，合同约定租赁期限为3年，起租日为2019年12月25日，自房屋交付之日起60天为免费装修期。该营业用房位于曼购中心负一层，该层大部分面积为“永辉超市”，合同约定自“永辉超市”开业起二个月内为免租期。合同签订后吴文军按约向资阳卓锦公司缴纳了租赁保证金25000元、装修保证金5000元及建筑垃圾清运费、装修管理费、水电费3450元，资阳卓锦公司于2019年11月将租赁房交付于吴文军，吴文军随即进行了装修并于2019年12月24日装修完毕，并购置安装了相应经营设施设备及货物。2018年12月28日“永辉超市”试营业，“趣动乐吧”也于当日开业，至2020年1月4日，因“永辉超市”存在消防隐患，消防管理部门发文要求停业整改，由于“趣动乐吧”与“永辉超市”同处一层，“趣动乐吧”也随即停业。之后由于“新冠疫情”的影响，“永辉超市”于2020年5月22日整改后重新开业。2020年4月16日，吴文军向资阳卓锦公司发出《商铺租赁合同解除通知》，认为：因资阳卓锦公司资阳曼购中心商业地产项目迟迟无法通过消防验收，致使吴文军一直无法实际享有租赁商铺的使用权，无法开展经营活动，已严重违反双方《租赁合同》16.2条，即16.2本合同签订后，由于甲方原因导致下列行为之一的，乙方有权单方面解除合同，由此造成依法损失的，甲方应予以赔偿。16.2.1甲方违反本合同的约定，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过90日仍未予以改正。16.2.2因甲方原因导致该商铺延期交付超过90日之约定。故通知解除租赁合同，要求资阳卓锦公司退还吴文军交纳的租赁保证金，装修保证金并承担违约对吴文军造成的各项损失19万余元。资阳卓锦公司于2020年5月11日复函：同意解除双方《租赁合同》……。后双方就退还保证金及赔偿损失事宜协商无果，吴文军遂起诉来院。 一审法院认为，吴文军、资阳卓锦公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，真实、合法、有效。在合同履行期间，吴文军发函要求解除合同，资阳卓锦公司复函同意解除，系双方约定解除。在合同的履行过程中，资阳卓锦公司无违约行为，吴文军主张的“因被告资阳曼购中心商业地产项目迟迟无法通过消防验收，致使原告一直无法实际享有租赁商铺的使用权，无法开展经营活动”与事实不符，理由为：1.合同签订及吴文军开业时，资阳曼购中心商业地产系在建项目尚未竣工验收，存在一定经营风险，吴文军对此系明知的；2.因消防隐患被要求停业整改，停业整改期间未产生租赁费用；3.因“新冠疫情”的影响，致整改期延迟系不可抗力。事实上，疫情后经及时整改，项目于2020年5月22日重新开业，资阳卓锦公司方对此已尽力。因合同已解除，资阳卓锦公司应当退还租赁保证金25000元、装修保证金5000元，对吴文军的此主张予以支持。对资阳卓锦公司辩称的“应扣除合同解除后被告对租赁房屋恢复原状及公证产生的一万余元费用”的主张，因未提起反诉，不予审理，可另案提起诉讼；对吴文军主张的“赔偿因被告违约造成的原告各项损失13万”，因资阳卓锦公司未有违约行为，对此不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：一、被告资阳市卓锦商业综合体管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴文军退还租赁保证金25000元、装修保证金5000元，合计30000元；二、驳回原告吴文军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5936元，减半收取2968元（已由原告吴文军向本院缴纳），由原告吴文军负担1968元，被告资阳市卓锦商业综合体管理有限公司负担1000元，由被告资阳市卓锦商业综合体管理有限公司负担的诉讼费用，由被告资阳市卓锦商业综合体管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴文军给付。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明，1.吴文军和资阳卓锦公司在双方签订的《租赁合同》第二部分通用条款15.3.7中约定：“乙方（吴文军）确认，与甲方（资阳卓锦公司）签订本合同时，甲方经营的资阳曼购中心为在建项目，尚未取得竣工验收，乙方承诺不得因此向甲方主张本合同无效”。合同附件二约定：“资阳曼购中心该商铺交付标准：……消防系统符合消防验收标准的消防栓系统、喷淋系统、消防排烟系统”。2.2019年12月28日，“永辉超市”试营业，吴文军租赁的案涉商铺经营的“趣动乐吧”也于当日开业。3.2020年1月27日，资阳市住房和城乡建设局（以下简称住建局）发出《关于推迟全市建设工程项目复工复产时间的紧急通知》（资住建[2020]11号），通知指出：“为切实加强我市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作，防止建筑工地出现聚集性疫情，全力保障人民群众生命安全和身体健康，决定推迟全市建筑工地复工复产时间。一、即日起至2020年2月10日前，全面停止全市所有新建、在建、改扩建房屋建筑和市政基础设施项目的复工复产。……”。同年2月3日，住建局发出《关于切实做好资阳市建筑工地复工疫情防控工作的通知》（资住建法[2020]16号），要求：全市所有新建、在建、改扩建房屋建筑和市政基础设施项目2月10日起达到通知规定条件的，向属地住房城乡建设部门提出复工申请，各县（区）住房城乡建设部门要严格落实“审批、评估、验收”制度，合格一家复工一家。同年3月16日，资阳中锦房地产开发有限公司就“资阳中锦国际建设项目”填报《四川省建设工程项目复工申请表》，表示“经自查我项目已经满足复工条件”。同年5月5日，资阳卓锦公司向各商户发出《资阳曼购中心恢复营业工作联系函》称：资阳曼购中心负一楼拟定于2020年5月22日恢复营业。4.资阳卓锦公司于2020年5月11日给吴文军的《回复函》称：其公司已于2020年4月18日收到吴文军关于“商铺租赁合同解除通知”，同意解除双方《租赁合同》。二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，吴文军与资阳卓锦公司签订案涉商铺租赁合同时，商铺所属资阳曼购中心为在建项目，尚未竣工验收，违反了《中华人民共和国建筑法》关于“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，以及《中华人民共和国消防法》关于“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。但《租赁合同》中“通用条款”部分第15.3.7关于“吴文军（乙方）承诺不得因‘资阳曼购中心为在建项目，尚未取得竣工验收’，向资阳卓锦公司（甲方）主张合同无效”的约定，违反了《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条关于合同无效的规定，故该条款约定无效。综上，案涉租赁合同除“通用条款”部分第15.3.7无效外，其余内容合法有效。一审法院认定该条款合法有效不当，予以纠正。 吴文军在合同履行期间，向资阳卓锦公司发函通知解除合同，资阳卓锦公司于2020年5月11日复函同意解除，符合合同法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”规定，而不符合合同法第九十四条关于合同的法定解除的规定，故案涉租赁合同自资阳卓锦公司2020年5月11日复函同意解除时解除。一审法院关于双方租赁合同已约定解除的认定并无不当，但又判决予以驳回错误，本院依法予以纠正。吴文军相应的“案涉合同是法定解除而非约定解除”的上诉理由不能成立，不予支持。 关于资阳卓锦公司是否有违约行为的问题。案涉商铺开业四天即因其所在楼层“永辉超市”存在消防隐患被消防部门要求停业整改，而于2020年1月4日停业。商铺自停业之日起至2020年5月11日资阳卓锦公司复函同意解除租赁合同，在此期间，全国发生了新冠疫情导致在建工程等均推迟复工，此属于不可抗力，由此耽误的时间应予扣除，故截止2020年5月11日资阳卓锦公司复函同意解除租赁合同时止，商铺停业时间为78天[23天（1月4日停业至1月27日通知推迟复工）+55天（案涉工程于3月16日申请复工，现无证据表明主管部门何时批准复工，酌定申请的次日批准即3月17日复工至5月11日同意解除合同）]，并未逾期90日；且吴文军在签订案涉合同时对案涉商铺尚未竣工验收是明知的，因此，吴文军提供的现有证据不足以证明资阳卓锦公司在合同履行期间存在违约行为，应承担举证不能的法律后果。故吴文军相应的“资阳卓锦公司的违约行为导致其无法正常使用商铺，其有权单方解除合同并要求资阳卓锦公司赔偿损失”的上诉理由不成立，不予支持。 综上所述，吴文军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果存在部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初2552号民事判决第一项，即“被告资阳卓锦商业综合体管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴文军退还租赁保证金25000元、装修保证金5000元，合计30000元”； 二、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初2552号民事判决第二项，即“驳回原告吴文军的其他诉讼请求”； 三、上诉人吴文军与被上诉人资阳卓锦商业综合体管理有限公司2019年8月2日签订的《租赁合同》于2020年5月11日解除； 四、驳回上诉人吴文军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2968元，由吴文军负担1968元，由资阳市卓锦商业综合体管理有限公司负担1000元。二审案件受理费1761元，由吴文军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢祥华 审 判 员 彭 敏 审 判 员 唐晓琼 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 吴 晴 书 记 员 毛橹休