江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7002号上诉人（原审原告）：王高飞，女，1985年7月29日出生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：牛大壮，上海瀚诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州浩宸房地产营销策划有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区总官堂路******。法定代表人：陆程。委托诉讼代理人：谢营祥，江苏吴中益律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玉玲，江苏吴中益律师事务所律师。上诉人王高飞因与被上诉人苏州浩宸房地产营销策划有限公司（以下简称浩宸策划公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初3864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王高飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王高飞一审诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用由浩宸策划公司承担。事实与理由：一、一审查明事实有误。1.浩宸策划公司通过《意向金协议》、《商品房认购合同》销售给王高飞的漕湖之星4号楼101室房屋系被法院查封的房屋。2.王高飞在浩宸策划公司处刷卡支付的3万元，最终浩宸策划公司开具的是“苏州暖家营销策划有限公司”出具的居间服务费，一审法院没有查明浩宸策划公司及上述公司收取居间服务费的依据。结合《意向金协议》约定以及王高飞的付款情况，王高飞向浩宸策划公司支付的案涉房屋房款总计42.5万元。3.一审法院没有查明浩宸策划公司是否合格销售商、是否有权销售案涉房屋、是否有权定价、是否开具房款发票、是否尽到充分告知义务、是否存在违约行为或缔约过失责任、是否履行过户义务等。二、一审法院对基本法律事实认定有误。1.案涉《意向金协议》及《商品房认购合同》是无效合同。被查封的房屋法律法规禁止买卖，浩宸策划公司通过上述合同向王高飞销售被查封房屋的行为违反法律、行政法规强制性规定，属于无效合同。浩宸策划公司依据上述合同开展的一切履约行为都是无效的。2.王高飞2018年10月18日支付的3万元应被认定为购房款。3.案涉合同是商品房销售合同，并非委托竞拍合同，一审法院认定双方是委托竞拍关系有违合同约定。4.案涉房屋系王高飞通过司法拍卖平台自行拍得，并非浩宸策划公司向王高飞销售。王高飞竞拍应支付的29万元确实系从支付给浩宸策划公司的购房款42.5万元中转交给法院的。无论案涉房屋买卖合同是否有效，该合同浩宸策划公司均未履行。三、一审法院法律适用有误。如上所述，案涉合同应属无效，本案应适用合同法第五十八条规定。合同无效的过错方在浩宸策划公司，浩宸策划公司根据该合同取得的财产即剩余的房款135000元应当返还王高飞。对于一审法院支持返还的多余税费11634元王高飞予以认可。浩宸策划公司辩称，一审判决认定事实清楚、程序合法、实体公正。请求二审法院维持原判，驳回王高飞的上诉请求。王高飞向一审法院起诉请求：1.浩宸策划公司返还多余购房款135000元、返还税费11634元。2.本案诉讼费由浩宸策划公司负担。一审审理中，王高飞增加一项诉讼请求：浩宸策划公司向王高飞开具290000元的商品房销售发票。一审法院认定事实：2018年10月16日，王高飞与浩宸策划公司签订意向金协议一份，协议载明：“漕湖之星4幢101室，价格申请优惠总价425000元整，大写肆拾贰万伍仟元整，该套房屋客户：王高飞，身份证号：，申请此套房屋优惠，此价格如申请下来，意向金10000元整，大写：壹万元整，自动转为定金，如申请优惠无法申批，返还客户已交意向金10000元整，大写壹万元整，情况属实，双方无任何异议”。当日，王高飞向浩宸策划公司支付10000元，浩宸策划公司向王高飞出具收据一份，收据载明收款事由为“漕湖之星4幢101室意向金”。2018年10月19日，王高飞（乙方）与浩宸策划公司（甲方）签订商品房认购合同一份，约定乙方向甲方认购苏州市相城区北桥街道未来路1号《漕湖之星》项目4号楼101室，建筑面积为54.11㎡（产权登记面积以房产证登记面积为准），乙方选择一次性付款，该物业按产证建筑面积认购，成交单价为7299.94元/平方米，总价395000元，乙方签订本协议书当日交纳定金10000元，乙方于2018年10月19日前交纳房款（含定金）395000元。甲乙双方办理相关手续同时收取契税、维修基金、过户手续费用。合同还对相关事宜作了约定。2018年10月18日，王高飞向浩宸策划公司支付30000元，浩宸策划公司向王高飞出具收据一份，收据载明收款事由为“漕湖之星4幢101室居间服务费”。2018年10月19日，王高飞向浩宸策划公司支付385000元，浩宸策划公司向王高飞出具收据一份，收据载明收款事由为“认购漕湖之星4-101部分房款”。2018年10月19日，王高飞向浩宸策划公司支付20334元，浩宸策划公司向王高飞出具收据一份，收据载明收款事由为“认购漕湖之星4-101税费”。2016年7月4日，苏州市吴中区人民法院（以下简称吴中法院）作出（2016）苏0506执1986号执行裁定书，载明：“苏州市吴中典当有限责任公司（以下简称吴中典当公司）与苏州三益置业有限公司（以下简称三益置业公司）、刘海平典当纠纷一案，本院于2015年4月25日作出的(2016)苏0506民初1597号民事判决已经发生法律效力。依该判决，三益置业公司于判决生效之日起十日内给付吴中典当公司当金74000000元、截止2015年12月12日的利息及综合费9067994元及此后按月利率2%计算至实际清偿之日止的违约金；若三益置业公司未能履行上述付款义务，则吴中典当公司有权就三益置业公司提供的抵押物即位于苏州市相城区土地拍卖、变卖或折价所得款分别在登记债权数额内优先受偿（详见表1、2）；刘海平对三益置业公司上述债务承担连带责任；案件受理费、财产保全费481627元，由三益置业公司、刘海平负担。吴中典当公司以三益置业公司、刘海平未按该生效法律文书履行义务为由向本院申请执行，要求三益置业公司、刘海平支付83549621元及相应利息。本院已立案，执行标的83549621元及利息，执行费150950元。本院受理后，即向被执行人发出执行通知书，责令被执行人按生效法律文书履行义务，但其未履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十四条、第二百四十七条之规定，裁定如下：一、冻结、划拨被执行人苏州三益置业有限公司、刘海平银行存款人民币90000000元；不足部分，查封、扣押苏州三益置业有限公司、刘海平相应价值的财产（查封、扣押财产详见财产清单）。二、对被执行人苏州三益置业有限公司名下位于苏州市相城区土地使用权进行拍卖、变卖。”2018年12月5日，王高飞签署客户告知书一份，告知书载明：尊敬的漕湖之星客户：感谢您对我们的信任，选购我们代理的漕湖之星楼盘作为置业安家之选。现就本次为您提供的购房服务相关事宜说明如下：1.销售人员已经就房屋的相关情况履行了告知义务，购房者已经对房屋的现状已经充分了解。2.办理房屋过户，需要购房者的配合提供相应材料和及时交纳税费，如果购房者自身原因导致的责任自负。3.该房产需要通过司法拍卖方式交易，购房者需要配合办理委托竞拍手续，竞拍人员要与购房合同人员姓名一致。4.司法拍卖仅仅是该项目房产交易方式，交易形式上的价格仅作为办理税费过户之用，购房者确认对购房合同约定的价格为双方真实意思表示无异议。同日，王高飞签署承诺书一份，承诺书载明：“本人王高飞竞买的位于苏州市相城区房屋。经协商，房屋过户税费以出让人所缴税费发票金额为准，由苏州浩宸房地产营销策划有限公司代为垫付。待法院将上述税费款退还至我方账户后，我方承诺于款项到账后3个工作日内，支付至苏州浩宸房地产营销策划有限公司账户（62×××92建设银行枫桥支行）。若逾期退还的，我方按照每日万分之五承担逾期付款责任。王高飞，建设银行苏州环秀支行，6236682000001130052。”2018年12月16日，王高飞通过网上司法拍卖拍得登记在三益置业公司名下位于苏州市相城区房屋，成交价为290000元。2019年1月18日，吴中法院作出（2018）苏0506执恢343号之五十七执行裁定书，该裁定书载明：“执行中，本院委托江苏正成房地产评估咨询有限公司对登记在苏州三益置业有限公司名下位于苏州市相城区的房地产进行了评估，该公司出具了苏正成评字第（2017）第031225号评估报告，评估价为405500元。本院将上述评估报告书送达申请执行人及被执行人，当事人未对上述评估报告提出书面异议，本院将上述房地产的评估报告、拍卖须知、拍卖公告发布至淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，由买受人王高飞（居民身份证号码）以290000元竞得，现已将买受款全部汇至本院账户，故该房地产归王高飞所有，并对上述房地产的查封措施予以解除。裁定如下：一、对登记在被执行人苏州三益置业有限公司位于苏州市相城区房地产予以解除查封[苏房权证相城字第**，房屋建筑面积54.11平方米；土地使用权证号相国用（2013）第120000512号，土地使用权面积11.6平方米]，归买受人王高飞（居民身份证号码）所有。二、注销上述房地产的原权证及抵押登记的他项权证（抵押债权已受偿），并将上述房地产的不动产权属转移登记至买受人王高飞名下。2019年2月20日，苏州市相城区房屋转移登记至王高飞名下。一审庭审中，王高飞与浩宸策划公司一致确认，浩宸策划公司为王高飞支付涉案房屋印花税145元、契税8285.71元。以上事实，由当事人提供的意向金协议、商品房认购合同、收条、客户告知书、承诺书、司法拍卖网页截图、执行裁定书等证据及庭审笔录予以佐证。一审审理中，浩宸策划公司举证债权转让合同、房产代理委托合同、授权声明各一份，拟证明包括案涉房屋在内的180套房屋（抵押权价格总价7400万元）由吴中典当公司于2018年8月10日以4900万元的价格转让给宁波梅山保税港区百捷资产管理有限公司（以下简称百捷资产管理公司）。百捷资产管理公司于2018年8月13日将包括案涉房屋在内的180套房屋（总面积10212.59平方米）委托浩宸策划公司估价代理销售，百捷资产管理公司按照每套30000元向浩宸策划公司支付佣金，广告费用及营销费用由浩宸策划公司承担。王高飞发表如下质证意见：对债权转让合同的真实性、合法性认可，对其关联性不认可，合同双方不属于本案的当事人，合同内容与本案王高飞诉请的主张也无关联性。对于房产代理委托合同、授权声明的真实性、合法性认可，对其关联性、举证目的不予认可，从委托合同及授权声明的内容看，这是百捷资产管理公司委托浩宸策划公司销售案涉房屋，委托的前提是百捷资产管理公司对案涉房屋具有处分权，从债权转让合同可以看出百捷资产管理公司系吴中典当公司债权的受让方，实际上可以说是案涉房屋的实际债权人，债权人是无权以销售等形式处分案涉房屋所有权人的不动产，即使其本身享有抵押权，根据担保法的规定，抵押权人和抵押人在设立抵押权的时候，是不允许在抵押权到期、抵押人未偿还债权的前提下将物权流转至抵押权人名下，因此浩宸策划公司对案涉房屋没有销售的基础权利。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王高飞主张其向浩宸策划公司支付房款425000元，而涉案房屋实际拍卖成交价为290000元，故要求浩宸策划公司返还其中的差价135000元。浩宸策划公司认可收到王高飞支付的425000元，但表示2018年10月18日收取的30000元系居间服务费。一审法院认为，双方当事人于2018年10月19日签订商品房认购合同，约定涉案房屋价格为395000元，浩宸策划公司于2018年12月5日签署客户告知书和承诺书，客户告知书中明确载明房产需要通过司法拍卖方式交易，司法拍卖仅仅是该项目房产交易方式，交易形式上的价格仅作为办理税费过户之用，购房者确认对购房合同约定的价格为双方真实意思表示无异议，承诺书中也明确表明涉案房屋需要通过竞买取得，可认定在签订商品房认购合同时，王高飞对涉案房屋需通过司法拍卖取得系明知，浩宸策划公司对此并不存在隐瞒，即虽双方签订了商品房认购合同，但实际上系王高飞以固定价格395000元委托浩宸策划公司，由浩宸策划公司代王高飞通过司法拍卖获得涉案房屋，双方在商品房认购合同中约定房屋价格395000元应为双方真实意思表示。因涉案房屋需通过司法拍卖竞拍取得，而涉案房屋的拍卖针对社会公众，只要满足一定条件的人均可参与竞拍，至于最终实际拍卖成交价的金额，双方在拍卖结束前均无法确定，即拍卖成交价高于395000元或低于395000元的情形均有可能发生，商品房认购合同中约定的价格395000元与实际成交价290000元存在差额，王高飞作为完全民事行为能力人，在签订商品房认购合同时就应知晓产生价格差额的可能性，最终产生的价格差额风险应由王高飞自行承担。故王高飞要求浩宸策划公司返还商品房认购合同中约定的价格395000元与实际成交价格290000元之间的差价的诉讼请求一审法院不予支持。对于王高飞于2018年10月18日支付浩宸策划公司的30000元，王高飞主张该30000元亦为房款而要求返还，但根据王高飞举证的由浩宸策划公司于2018年10月18日出具的收条，收条载明收款事由为“漕湖之星4幢101室居间服务费”，浩宸策划公司在庭审中亦明确该30000元系居间服务费，王高飞将该30000元作为房款要求浩宸策划公司返还依据不足，一审法院不予支持。关于王高飞要求浩宸策划公司退还多交的税费，根据王高飞举证的收条，王高飞预先支付浩宸策划公司20334元由浩宸策划公司代缴相关税费，双方在庭审中一致确认浩宸策划公司实际为王高飞支付涉案房屋印花税145元、契税8285.71元，共计8430.71元，余款11903.29元浩宸策划公司应返还王高飞，现王高飞要求浩宸策划公司返还11634元系其对自身民事权利的处分，于法不悖，一审法院予以支持。关于王高飞要求浩宸策划公司开具金额为290000元的商品房销售发票的诉讼请求，因涉案房屋系王高飞委托浩宸策划公司通过司法拍卖取得，浩宸策划公司并非涉案房屋的出售方，王高飞要求浩宸策划公司开具金额为290000元的商品房销售发票并无依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，一审法院判决：一、苏州浩宸房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还王高飞人民币11634元。二、驳回王高飞的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币3233元，由王高飞负担3142元，由苏州浩宸房地产营销策划有限公司负担91元（王高飞预交的诉讼费用，由一审法院退还，浩宸策划公司负担的诉讼费用，应于判决生效之日起十日内支付至一审法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331041593）。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审另查明，王高飞（乙方）与浩宸策划公司（甲方）签订的商品房认购合同》第五条相关事宜中关于“甲、乙双方之互相权利义务”中约定“若在签订本合同后甲方不能提供该房屋的，则应双倍返还其已收的乙方定金，双方合同解除；如乙方放弃约定价格参与竞拍的，甲方有权按照本合同所交定金全额没收，并要求乙方赔偿损失”。二审再查明，浩宸策划公司一审中提供了王高飞2018年10月19日签订的《客户告知书》及《房屋拍卖授权委托书》。王高飞二审中对《客户告知书》的真实性没有异议，但认为该文件属于商品房认购合同的延伸，浩宸策划公司在《客户告知书》中隐藏其无法销售房屋只有房屋认购权的条款应属无效，而且该文件内容属于格式条款，浩宸策划公司没有履行提示义务；对于《房屋拍卖授权委托书》，因该材料上没有王高飞本人捺印，真实性难以辨认，且授权给个人，并非浩宸策划公司，其内容均是浩宸策划公司工作人员填写，对委托事项王高飞不予认可，且授权委托书独立于案涉商品房认购合同，属于新的法律关系。即使委托属实，浩宸策划公司作为不良资产处置人百捷资产管理公司的代理人，帮其处置享有案涉房屋抵押权的相应债权，又代理王高飞竞拍案涉房屋，本身具有利害关系；且其作为受托人，应维护委托人的合法权益，竞得价低于委托人王高飞实际支付的购房款42.5万元，未用完的款项理应返还王高飞。二审中，王高飞表示其在房屋销售过程中签署了一些文件材料，没有细看内容，有些文件是空白文本，也没有参与案涉房屋的竞拍过程，后续竞拍、缴纳税费、过户等手续都是浩宸策划公司操作。对于房屋处置过程，浩宸策划公司述称，我方一直明确告知王高飞，案涉房屋需通过司法拍卖的方式进行交易，最终价格以认购合同价格为准，王高飞对此明知并多次签字确认。我方处理的房屋不止案涉房屋这一套，与王高飞同批次处理的有40套房屋，我们凑够一定数量房屋后再申请到网上挂拍，拍卖价格低于我方与购房者签订的价格，我方就完成拍卖；如果拍卖价格高于和购房者签订的价格，我方一般通过两种方式处理：一种是以较高的价格拍下房屋交付给购房者，差价我方自己承担；一种是放弃拍卖，与购房者协商给予一定补偿解除合同。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：首先，王高飞作为有完全民事行为能力的成年人，在作出购买房产等重大财产处理决定时，应尽到审慎注意的义务。根据双方签订的商品房认购合同中约定以及王高飞同日签订的《客户告知书》、《房屋拍卖授权委托书》内容，可以认定王高飞在签约时知道案涉房屋需要通过司法拍卖的方式取得的情况，并委托浩宸策划公司相关人员进行竞拍。现王高飞认为对签约材料没有仔细阅读，不知道案涉房屋相关情况，浩宸策划公司存在隐瞒、欺诈的主张缺乏依据，本院不予采信。其次，双方签订的合同虽然名为商品房认购合同，但从合同的履行情况看，系通过王高飞出具相应授权委托书，浩宸策划公司相关人员以王高飞的名义参与司法拍卖、付款、缴纳税费等手续，使案涉房屋最终过户至王高飞名下。双方之间的实际权利义务更符合委托合同的特征。一审将本案案由认定为商品房销售合同纠纷不妥，本院依法调整为委托合同纠纷。案涉房屋被法院查封拍卖对双方之间委托合同的效力并无影响。再次，王高飞为取得案涉房屋实际共支付42.5万元款项，案涉房屋竞拍最终成交价为29万元，对于差价是否应当返还的问题，本院认为，王高飞明知案涉房屋需要通过司法拍卖取得，其应当知道拍卖最终成交价格存在不确定性。双方在客户告知书中明确购房合同约定的价格为双方真实意思表示，即王高飞在明知存在差价风险的情况下，对支付固定价格委托浩宸策划公司竞拍取得案涉房屋予以认可。无论王高飞2018年10月18日支付的3万元是购房款还是服务费，王高飞现主张返还差价均于法无据，一审法院未予支持并无不当。对于一审法院认定浩宸策划公司应返还的王高飞预付税款11634元，双方均无异议，本院予以确认。综上，上诉人王高飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3233元，由上诉人王高飞负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年十月二十二日书记员  袁丽媛钱仞刚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。