镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初101号原告（反诉被告）黄云生，男，汉族，1980年9月12日生，住丹阳市。委托诉讼代理人曹月华、周焯君，江苏金正平律师事务所律师。被告（反诉原告）镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地镇江市京口区正东路****。负责人黄友定。委托诉讼代理人孙亮、张茂诚，江苏江成律师事务所律师。原告黄云生与被告镇江深国投商用置业有限公司管理人（以下简称深国投管理人）别除权纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，被告深国投管理人提起反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄云生委托诉讼代理人曹月华、周焯君，被告（反诉原告）深国投管理人委托诉讼代理人孙亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄云生诉称，2013年5月4日，原告与镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）签订商品房买卖合同，约定原告购买东方伟业广场2幢1层1082号商品房，原告付清了购房款94万元，深国投公司应于2013年5月30日前交付房屋，但其一直未能履行交房义务。原告只得提起仲裁，裁决解除双方商品房买卖合同、深国投公司返还购房款940000元、支付违约金188000元、利息63861.23元、律师费47900元、仲裁费42924元。后经法院强制执行，深国投公司仍未能履行付款义务。法院受理深国投公司破产清算案后，指定江苏江成律师事务所为其破产管理人。原告即向被告深国投管理人申报了金额为1740395.61元的债权，被告核定后为1301388.03元，性质为债权。根据相关规范性文件和司法解释规定，对于购房者在购买商品房并交付全部或者大部分款项后，建设工程承包人对建设工程价款的法定优先权不能对抗房屋买受人，赋予了支付价款超过合同约定总价款百分之五十的买受人排除强制执行的权利，赋予了买受人特殊法律地位以对抗其他优先权利。原告在付出所有积蓄并向银行贷款后购买了案涉房屋，可以说已掏空家底，完全履行了付款义务，理应获得对抗债务人其他权利人的优先权利，故现起诉要求确认原告对深国投公司债权在镇江市东方伟业广场2幢1层1082号房产范围内享有仅次于深国投公司房屋开发过程中拆迁补偿款的优先受偿权。被告深国投管理人辩称，深国投公司于2017年11月30日被宣告破产，原告就其对深国投公司享有的债权向被告进行了申报。该债权系在破产受理前由生效仲裁文书加以确认，是原告基于与深国投公司合同解除而享有的退还购房款债权，仲裁文书并未确认该债权优先性质，被告对此类债权均是按照普通债权加以核定，因此原告主张其债权享有优先受偿权没有请求权基础，应予以驳回。反诉原告深国投管理人诉称，2013年5月4日，黄云生与深国投公司签订了《商品房买卖合同》，约定黄云生购买位于镇江市中山房屋并支付购房款，深国投公司承担交房义务。后因深国投公司未能按约交房，黄云生于2014年向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁申请，该仲裁委员会作出的（2014）沪贸仲裁字第414号裁决，深国投公司与黄云生签订的合同于2014年11月14日解除。深国投公司破产后，黄云生依据前述仲裁裁决就深国投公司欠其购房款、仲裁费用等进行了债权申报。2019年12月下旬，管理人向黄云生邮寄通知函，告知因案涉商品房买卖合同已经解除，黄云生应限期协助办理案涉房屋网签备案注销手续。故现起诉要求黄云生协助反诉原告办理东方伟业广场2幢1层1082号房屋的《商品房买卖合同》注销及网签备案撤销手续。反诉被告黄云生辩称，黄云生的购房款至今未返还，故黄云生没有义务也不同意办理案涉房屋的《商品房买卖合同》注销及网签备案撤销手续。经审理查明，2013年5月4日，深国投公司与黄云生签订《商品房买卖合同》并办理了合同网签备案登记（备案号1200811305040001），约定深国投公司将位于镇江市东方伟业广场002幢1层1082号商品房出售给黄云生，该商品房用途为营业用房，建筑面积28.1平方米，单价33451.95元/平方米，总价94万元。深国投公司应于2013年5月30日前交付案涉房屋。2014年6月10日，黄云生向上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）提起仲裁，要求解除与深国投公司签订的合同；返还购房款94万元；支付违约金188000元；支付暂计算至2014年8月4日止利息损失63861.23元及至实际清偿之日止利息损失；支付律师代理47900元。该仲裁委员会于2014年11月14日作出（2014）沪贸仲裁字第414号裁决书，裁决：（一）确认黄云生与深国投公司于2013年5月4日签订的系争合同解除；（二）深国投公司应向黄云生退还已付房款94万元；（三）深国投公司应向黄云生支付违约金188000元；（四）深国投公司应向黄云生偿付截止2014年8月4日止的利息损失63861.23元以及至裁决作出之日起十日内的利息损失；（五）深国投公司应向黄云生支付律师费47900元；（六）仲裁费42924元，全部由深国投公司承担。该裁决生效后，深国投公司未履行上述裁决所确定的给付义务，黄云生向镇江市中级人民法院申请强制执行，该院（2014）镇民仲审字第098号民事裁定对上述仲裁裁决准予执行。另查明，2017年8月30日，镇江市中级人民法院裁定受理了王怀萍对深国投公司的破产清算申请并裁定由本院审理，2017年11月30日本院裁定宣告深国投公司破产并指定江苏江成律师事务所为破产管理人。黄云生进行了债权申报，申报债权数额为1740395.61元，包括房款94万元、违约金188000元、律师费47900元、仲裁费42924元、利息521571.61元。深国投管理人对黄云生申报的债权金额核定为1301388.03元。2019年12月26日，深国投管理人向黄云生发出通知函，言明：2013年5月4日深国投公司与黄云生签订的关于镇江市东方伟业广场2幢1层1082号房屋的《商品房买卖合同》，根据上海国际经济贸易仲裁委员会（2014）沪贸仲裁字第414号裁决已于2014年11月14日解除，该房屋应当属于深国投公司破产财产，要求黄云生协助深国投管理人办理该《商品房买卖合同》的网签备案注销手续。本院认为，《破产法》第一百零九条规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。房地产开发企业进入了破产清算程序，已交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的交付房屋和协助办理所有权转移登记的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权，消费者的权利保障居于首位。本案中，黄云生与破产人深国投公司间《商品房买卖合同》已在深国投公司进入了破产清算程序前经生效法律文书确认解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故此，黄云生作为消费者对深国投公司享有的交付案涉房屋和协助办理所有权转移登记的债权已消灭，转而依法享有了对深国投公司新的金钱债权，与双方先前《商品房买卖合同》所涉特定房产不再具有关联性，黄云生主张对深国投公司的案涉房产享有优先受偿权利没有事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，对深国投管理人要求黄云生协助办理撤销案涉房屋网签备案手续的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告黄云生的诉讼请求；二、反诉被告黄云生于本判决生效后十日内协助反诉原告镇江深国投商用置业有限公司管理人办理撤销镇江市东方伟业广场2幢1层1082号房屋的《商品房买卖合同》网签备案手续（备案号1200811305040001）。本诉案件受理费80元，由本诉原告黄云生承担；反诉案件受理费减半收取40元，由反诉被告黄云生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  潘丁亮人民陪审员  朱金祥人民陪审员  冷海珍二〇二〇年十月八日书 记 员  王 媛