宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1596号 上诉人（原告被告）：黄彪，男，1982年1月5日出生，汉族，宁夏天易商贸有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：姜满元，宁夏新中元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安雪，北京德恒（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王耀忠，男，1958年4月23日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：刘继飞、王琳，宁夏宁人律师事务所律师。 原审被告：宁夏贺兰农村商业银行股份有限公司。 法定代表人:隋生秀，该公司董事长。 原审被告：银川丰鲁云物资有限公司。 法定代表人：卢东彬，该公司总经理。 原审被告：卢东彬，男，1975年6月7日出生，汉族，银川丰鲁云物资有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市，现住址不详。 原审被告：银川市天佑轮胎有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市丽景街**。 法定代表人：张耀光，该公司总经理。 原审被告：张耀光，男，1982年11月17日出生，汉族银川市天佑轮胎有限责任公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市。 原审被告：李嘉楠，女，1982年12月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被告：宁夏天易商贸有限公司，住，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利南街**/div> 法定代表人：黄彪，该公司总经理。 原审被告：郝苏娜，女，1986年12月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人黄彪与被上诉人王耀忠，原审被告宁夏贺兰农村商业银行股份有限公司、银川丰鲁云物资有限公司、卢东彬、银川市天佑轮胎有限责任公司、张耀光、李嘉楠、宁夏天易商贸有限公司、郝苏娜案外人执行异议之诉一案，由宁夏回族自治区贺兰县人民法院于2017年12月20日作出（2017）宁0122民初3000号民事判决，黄彪、张耀忠不服该判决向本院提起上诉。本院经审理后，以（2018）宁01民终2549号民事裁定，裁定撤销该判决，发回该院重审。该院另行组成合议庭，经审理后作出（2018）宁0122民初7507号民事判决，黄彪不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人黄彪的委托诉讼代理人姜满元、安雪，被上诉人王耀忠的委托诉讼代理人王琳到庭参加诉讼。原审被告宁夏贺兰农村商业银行股份有限公司、银川丰鲁云物资有限公司、卢东彬、银川市天佑轮胎有限责任公司、张耀光、李嘉楠、宁夏天易商贸有限公司、郝苏娜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄彪上诉请求：1.依法撤销（2018）宁0122民初7507号民事判决书，改判驳回王耀忠的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、王耀忠并未“合法占有”涉案房屋。王耀忠未出示其与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、银川二建之间的三方顶账协议书，因此不能确定顶账的事实。王耀忠与隆湖公司没有正式达成房屋抵顶或买卖的合议，房屋买卖并未成立。二、王耀忠自身存在过错。王耀忠没有查清房屋基本情况，没有办理房屋备案手续，未积极行使权利导致本案发生，自身存在过错，不符合相关的执行规定。三、贺兰县人民法院于2017年5月19日对王耀忠的执行异议作出裁定，王耀忠于2017年6月18日立案，黄彪有合理理由怀疑王耀忠已经超过法律规定的时间提出诉讼，可能存在程序违法的情形。四、一审判决结果会给社会带来严重的不良影响。 王耀忠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋系王耀忠通过债务抵顶的方式取得。王耀忠未办理房屋登记手续不存在过错。王耀忠在法定期间内提起执行异议之诉，未超过法律规定的时间，一审程序合法。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告宁夏贺兰农村商业银行股份有限公司、银川丰鲁云物资有限公司、卢东彬、银川市天佑轮胎有限责任公司、张耀光、李嘉楠、宁夏天易商贸有限公司、郝苏娜经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。 王耀忠向一审法院起诉请求：1.确认位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区商业楼4、5号营业房归原告所有，并解除涉案房屋的预查封以及对涉案房屋的评估、拍卖执行措施；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告王耀忠挂靠银川市第一建筑工程有限责任公司承包了案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司开发建设的在水一方小区自来水安装工程。工程竣工后，隆湖公司将其开发承建的位于银川市在水一方D区38号商业楼4、5号营业房作价1422740元抵顶了原告部分工程款。2009年12月7日，原告与隆湖公司就上述抵顶房屋签订了《商品房预售协议书》。当日，原告向隆湖公司交纳了在水一方D区38号商业楼4号营业房的物业储备金1782元，在水一方D区38号商业楼5号营业房的物业储备金1898元。2010年5月，隆湖公司将上述营业房交付给原告。后原告以其子王春的名义将涉案房屋出租给他人经营。2014年原告对涉案房屋进行了装修。现涉案房屋由原告之子王春用于经营银川市兴庆区领袖主题音乐餐厅。2016年11月3日，法院在执行(2015)贺民商初字第472号民事判决书时，即本案被告宁夏贺兰农村商业银行股份有限公司与被告银川丰鲁云物资有限公司、卢东彬、银川市天佑轮胎有限责任公司、张耀光、李嘉楠、宁夏天易商贸有限公司、黄彪、郝苏娜金融借款合同纠纷一案中，作出了(2016)宁0122执1643-1号执行裁定书，预查封备案在被告黄彪名下的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区商业楼4、5号楼营业房。2017年5月12日，原告向法院提出执行异议。经审查后，法院于2017年5月19日作出了(2017)宁0122执异35号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，原告对该执行裁定书有异议，向法院提出执行异议之诉。另查明，2009年1月21日，被告黄彪与案外人隆湖公司就涉案房屋签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同在银川市房管局进行了备案登记。但案外人隆湖公司并未将涉案房屋实际交付给被告黄彪，被告黄彪也未实际占有涉案房屋。 本案争议焦点为：原告与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订的《商品房预售协议》与被告黄彪与案外人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》，应当是哪份合同得到优先履行。 一审法院认为，原告与案外人隆湖公司签订的《商品房预售协议》、被告黄彪与案外人隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》均为有效合同。结合本案实际来看，本案实为一房二卖中的买受人合法权利的冲突解决问题。本案中，被告黄彪与案外人隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》后办理了房屋备案登记，对于被告黄彪是否因此即对涉案房屋的请求权享有物权效力的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而我国住房和城乡建设部出台的《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”该部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即备案登记并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，由于被告黄彪与案外人隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》尚未实际履行，办理的房屋备案登记也不产生物权效力，即使被告黄彪与案外人隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》签订在先，基于原告已经就涉案房屋取得隆湖有限公司交付并实际占有使用的事实，参照《八民会纪要（民事部分）》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般就应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间及及其他证据确定。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因被告黄彪与案外人隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》虽进行了备案登记但并不产生登记请求权的物权效力，而原告已经就涉案房屋取得案外人隆湖公司交付并实际占有，故原告与案外人隆湖公司签订的《商品房预售协议》应当优先于被告黄彪与案外人隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》得到履行。原告对涉诉营业房享有事实物权，其权利在先形成且能够排除另案债权的执行，故原告的诉讼请求成立，法院依法予以支持。被告银川丰鲁云物资有限公司、卢东彬、李嘉楠、郝苏娜、银川市天佑轮胎有限责任公司、张耀光经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，但仍然应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、停止对宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区商业楼4、5号营业房的执行；二、位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区商业楼4、5号营业房归原告王耀忠所有。案件受理费100元，公告费600元，共计700元，由原告王耀忠负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审审理查明，上诉人黄彪认可涉案房屋实际系由被上诉人张耀光购买，其应被上诉人张耀光的要求与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人黄彪虽与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》并就该合同办理备案登记在先，但商品房预售合同的备案登记仅是政府主管部门行使监管职权的一种行政管理制度。故涉案商品房买卖合同的备案登记并不产生物权效力。且上诉人认可涉案房屋的实际购买人为被上诉人张耀光，亦无证据证实上诉人向隆湖公司支付了购房款并实际占有涉案房屋，上诉人与隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》并未实际履行。被上诉人王耀忠与隆湖公司签订的《房屋预售协议》具备合同要件，在卷的证据可以证实王耀忠已以工程款抵顶的方式实际支付了房款且隆湖公司已实际将房屋交付被上诉人王耀忠使用，被上诉人已合法占有涉案房屋，无证据证实其对未办理过户存在过错。故一审认定被上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。经本院核实，被上诉人系在法定期限内提起本案诉讼，故上诉人认为程序违法的上诉理由亦不能成立。原审被告宁夏贺兰农村商业银行股份有限公司、银川丰鲁云物资有限公司、卢东彬、银川市天佑轮胎有限责任公司、张耀光、李嘉楠、宁夏天易商贸有限公司、郝苏娜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对相关诉讼权利的放弃。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人黄彪负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  任朝霞 审判员  宁 丽 二〇二〇年十月二十九日 书记员  苏 芮 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。