广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初23900号原告：何家伟，男，1990年12月12日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码442************799。委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕强，广东启源律师事务所实习律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告何家伟与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何家伟的委托诉讼代理人宋俊民，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何家伟向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付以购房款498718元为基数按每日万分之一从2017年4月1日起至综合验收备案并实际交付之日的逾期交房违约金。事实和理由：2015年6月28日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买民众镇浪网村阳光大道皓玥花园2期10幢304房预售商品房，该商品房总价款为498718元，出卖人应当在2017年3月31日前办理工程竣工验收备案手续，将合同约定的商品房交付给买受人使用。买卖合同签订后，原告已依约向被告付清全部房款。被告虽然已通知原告收楼，但经原告现场检查，被告交付给原告的房屋存在严重的质量问题，被告承诺在合理期限维修后再行交付，因此双方并没有办理房屋交付手续，原告主张违约金计算至实际交付之日止。出卖人提供的格式文本商品房买卖合同补充协议第2.2条、第3.2条、第3.3条、第3.4条对于因买受人违约、延迟付款责任规定按照欠付款基数每日万分之六向出卖人承担违约金，没有最高金额限制。而买卖合同约定的出卖人延迟交房时则按已付房款每日万分之一承担违约金，并且违约金最高不超过已付房款的3%。原告认为，被告提供的商品房买卖合同格式文本中第九条、补充协议第四条等有关出卖人违约责任格式条款明显有违公平原则、不符合责任对等原则，免除自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利，该条款应属无效。因商品房买卖合同约定的延迟交房违约金明显低于银行逾期贷款利息、明显低于同地段同类房屋租金，明显低于给原告造成的损失，原告请求增加被告应承担的违约金，依法调整为出卖人、买受人对等的违约责任。被告棕榈公司辩称，一、原告提起本案诉讼的时间距离合同约定的交房期限已经超过三年，因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。二、涉案商品房已经取得竣工验收备案登记证，并且原告已于2020年7月12日收楼，不存在被告持续违约的情形，故合同约定的逾期交楼违约金上限对双方均具有约束力。三、涉案商品房买卖合同及补充协议明确约定逾期交房违约金最高不超过两原告已付房款的3%，两原告主张的逾期交房违约金计算方式违背了合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2015年6月28日，何家伟以498718元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园2期10幢304房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第6.2条约定，该商品房在交付使用时只要该商品房符合双方约定的交付条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续（除非该商品房经建设工程质量监督部门认定为主体结构质量不合格），同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，出卖人应按实情负责修补、保修或给予合理解决；买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用；买受人不接收时，出卖人不承担双方约定的逾期交楼违约责任，且出卖人在收楼通知（商品房交付通知）中指定收楼时间届满之日视为买受人实际收楼之日，算开始计算物业管理费及保修期。合同签订后，何家伟付清了全部房价款。2020年5月14日，棕榈公司开发的皓玥花园二期工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2020年6月15日，棕榈公司向何家伟发出收楼通知书，通知何家伟于2020年6月15日至2020年7月15日办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。何家伟与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。棕榈公司逾期交付涉案房屋，已构成违约，应支付逾期交房违约金。依照2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，本案债权应适用三年诉讼时效期间，何家伟于2020年8月21日提起本案诉讼，其上述债权中早于2017年8月20日的部分已超过三年的诉讼时效期间，棕榈公司抗辩部分有效，何家伟该部分债权依法丧失胜诉权，本院对其诉请的该部分逾期交房违约金不予支持。棕榈公司仅需承担自2017年8月21日起的违约金。棕榈公司已取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知何家伟于2020年6月15日至2020年7月15日办理收楼手续，何家伟以房屋存在质量问题拒绝收楼，涉案房屋至今尚未实际办理收楼手续。本院认为，涉案合同补充协议第6.2条约定，该商品房在交付使用时只要该商品房符合双方约定的交付条件（除非该商品房经建设工程质量监督部门认定为主体结构质量不合格），买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼。何家伟没有提供证据证明涉案房屋主体结构质量不合格严重影响正常居住使用，何家伟以房屋存在质量问题为由拒绝收楼没有事实和法律依据。因涉案房屋已符合交付条件，根据合同补充协议第6.2条“买受人不接收时，出卖人不承担双方约定的逾期交楼违约责任，且出卖人在收楼通知（商品房交付通知）中指定收楼时间届满之日视为买受人实际收楼之日”的约定，可认定涉案房屋于2020年7月15日已视为实际交付，逾期交房违约金计算至该日止。棕榈公司抗辩根据中山市商品房买卖合同第九条和补充协议第4.1条约定，违约金计算方式为按已交房款的日万分之一支付，以已付房款的3%作为上限。何家伟以违约金过低不足以弥补损失为由，主张按合同对等原则调整违约金的计算标准为不受3%上限限制持续计算至实际交付之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。对此，本院认为，棕榈公司逾期交房天数已达三年，迟延履行交房义务致使买受人何家伟无法占有、使用、收益、处分商品房，损失确实难以估量，本院认为双方约定逾期交房违约金按已付房价款3%为上限支付，标准过低。因双方均无充分证据证明逾期交房造成的实际损失，基于合同对等原则，本院对何家伟增加违约金的诉讼请求予以支持。根据上述计算方式，棕榈公司应支付的逾期交房违约金为52864元（498718元×1060日×0.0001）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告何家伟支付逾期交房违约金52864元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1280元，减半收取640元，由原告何家伟负担68元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担572元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年十月二十七日书记员 詹绮婷王静