重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终7208号上诉人（原审被告）：重庆同景宏航置地有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路**第**，统一社会信用代码91500106596703443D。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：孙佳云，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：罗浩天，男，1988年4月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，公民身号码513030198804120014。被上诉人（原审原告）：向林双,女，1990年10月20日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：罗浩天（向林双之夫），住四川省成都市青羊区。上诉人重庆同景宏航置地有限公司（以下简称同景宏航公司）因与被上诉人罗浩天、向林双商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2020)渝0106民初4731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人同景宏航公司的委托诉讼代理人孙佳云，被上诉人暨向林双的委托诉讼代理人罗浩天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同景宏航公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回罗浩天、向林双一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由罗浩天、向林双承担。事实和理由：1.同景宏航公司一直具有签订本约的意愿，但订立本约系双务行为，不能简单归责于同景宏航公司一方。且签订本约另有前提条件，即需待同景宏航公司取得房屋权证，且罗浩天、向林双支付购房款至总房款的20%以上，双方才应能签订本约并网签，罗浩天、向林双对此知晓。因此，认购书中对订立本约的期限约定实际上不再对双方具有约束力。双方诉前均未以未按期限签订本约为由相互催告或主张权利，是否按期签约并非双方真实矛盾点。2.罗浩天、向林双一直以自身经济原因为由申请暂缓履约，因其付款金额一直未达到网签标准，无法签订本约，故未签订本约的原因在对方，不在同景宏航公司。3.根据《重庆市商品房销售网上签约办法（试行）》第二条、第十三条规定，网签具有程序性，签订本约与网签之间不能割裂开来，两者存在必然联系。4.罗浩天、向林双未按约支付第二笔房款282028元，构成违约，同时单方申请延期付款，导致未能网签，其无权解除合同。即使双方应在认购书约定的时间签订本约，案涉合同也不存在因合同目的无法实现，可以解除的情形，仍可继续履行。且一审判决双倍返还定金也与认购书约定不符。罗浩天、向林双辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗浩天、向林双向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《重庆恒大优活城商品房认购书》；2.判令同景宏航公司返还罗浩天、向林双已经支付的首付款及税费244423.52元，双倍返还定金40000元，并按中国人民银行逾期贷款利息标准支付占用资金利息（该利息从2019年12月31日起计算至以上款项付清为止）；3.判令同景宏航公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月29日，罗浩天、向林双(乙方、买受人)与重庆同景宏航置地有限公司（甲方、出卖人）签订《重庆恒大优活城商品房认购书》（编号：CQHDYHC0000132），该认购书主要约定：甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购重庆恒大优活城楼盘22幢1-101单元。该商品房建筑面积共250.74平方米，其中套内建筑面积211.02平方米，按建筑面积计算单价为7498.54元/平方米；按套内面积计算，单价为8909.98平方米。总金额为1880184元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签约《商品房买卖合同》及补充协议时转入房款）；二、乙方选择分期付款方式付款：乙方须于2020年1月2日前支付首期房款168018元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及补充协议；于2020年3月29日前付清282028元；于2020年6月29日前付清282028元；于2020年9月29日前付清188018元......。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方支付首期款的同时预缴税费56405.52元，如政府有关部分调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大优活城项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。五、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。六、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签订《商品房买卖合同》及补充协议则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。七、甲乙双方联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。八、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。该认购书尾部甲方处由同景宏航公司签章及经办人谢粤、销售经理朱珊珊签名。乙方处由向林双、罗浩天签名捺印。同日，罗浩天、向林双向同景宏航公司支付定金20000元。2019年12月31日，罗浩天、向林双前往同景宏航公司销售中心支付了首期款168018元及契税56405.52元，共计224423.52元，并要求签订《商品房买卖合同》，但同景宏航公司提出该房屋幢证没有办下来之前不能与罗浩天、向林双签订《商品房买卖合同》，要等到二月份左右栋证办下来之后才能签订。后罗浩天、向林双多次要求与同景宏航公司签订《商品房买卖合同》，但同景宏航公司告知罗浩天、向林双其已付款额度尚未达到总房款的20%，未达到网签的标准，因此无法办理网签并签订《商品房买卖合同》。2020年1月22日，同景宏航公司取得重庆市沙坪坝区永青路98号22幢不动产权证。2020年1月23日-2020年2月28日，因新冠肺炎疫情防控的原因同景宏航公司停工停产。2020年3月10日，销售经办人员谢粤向向林双发送微信“现在已经可以正常网签了签合同了，刚刚收到的通知”。2020年3月22日，罗浩天、向林双向同景宏航公司邮寄《解除认购书通知函》，该通知函第三条解决方案中写明：1、在贵司同意我方所有未付房款以《认购书》确定的首付款时间为准向后延期三个季度之情况下，双方继续签订《商品房买卖合同》履行合同义务。2、若贵司不同意前述条件，希望贵司能于15日内同我方达成《认购书》的解除协议并退还我方支付的购房款、定金、税费。否则我方只能诉请法院要求退还相应款项并双倍返还定金，希望贵司能尽快与我方联系并友好协商解决，避免诉累。邮件记录显示2020年3月23日“他人收前台”。同景宏航公司还举示网签系统视频资料，该视频显示按照系统提示将罗浩天、向林双的信息及首付款项等内容录入网签系统后，该系统会弹出对话框显示“首付款在分期付款时必须大于等于总价的20%”，无法进行下一步操作。审理中，同景宏航公司仍表示只要罗浩天、向林双付款达到总房款的20%，其愿意立即与罗浩天、向林双签订商品房买卖合同,但罗浩天、向林双明确表示拒绝。审理中，同景宏航公司申请该认购书经办人员谢粤于第二次开庭审理时出庭作证，证人陈述：“重庆易居投资顾问有限公司独家代理销售同景宏航公司的该楼盘，证人系代销公司工作人员。2019年12月28日，罗浩天、向林双到销售中心口头磋商认购书的事宜，证人已口头告知签订商品房买卖合同需等到幢证办理下来并且付款进度达到总房款的20%才能签订合同。罗浩天、向林双回家充分考虑后才于2019年12月29日签订认购书。因证人并非同景宏航公司的工作人员，受到权限限制，就上述口头告知事实未向罗浩天、向林双出具书面的材料。2020年3月10日，其向罗浩天、向林双告知可以网签了，但前提还是需要付款进度达到20%。”罗浩天、向林双对证人证言的部分内容不予认可并认为同景宏航公司与证人有利害关系，且有串供的嫌疑，其证言不应采信。罗浩天、向林双认可其于2019年12月28日到销售中心与证人面谈磋商，但表示记不清磋商的内容。审理中，双方对《重庆恒大优活城商品房认购书》属于商品房预约合同无异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案中双方所签订《重庆恒大优活城商品房认购书》在性质上属于商品房预约合同，该认购书系双方当事人真实意思表示，合法有效。商品房预约合同的目的就是为了按约能够签订商品房买卖合同。该认购书明确约定了罗浩天、向林双须在2020年1月2日前支付首期房款，并签订《商品房买卖合同》及补充协议。罗浩天、向林双已经按约履行了付款义务，但截止法庭辩论终结前，双方仍然没有签订《商品房买卖合同》及补充协议（即本约）。双方均认可截止目前未签订本约的原因是：一、2020年1月22日前，涉案房屋所在的22幢楼栋不动产权证尚未办理下来前，无法签订本约；二、因罗浩天、向林双选择分期付款方式，其付款比例未达到总房款的20%的监管要求，无法进行网签即无法签订《商品房买卖合同》及补充协议。同景宏航公司认为虽然双方签订的认购书上约定了签约时间，但实际上在双方签订认购书前，同景宏航公司已通过口头形式充分告知罗浩天、向林双变更了签订本约的时间节点并对签订本约附加了条件，罗浩天、向林双是在充分知晓同意后才签订的认购书，因此同景宏航公司的行为不构成违约。为证明上述事实，同景宏航公司申请了证人出庭作证，但因证人系同景宏航公司代销公司的工作人员，且证人在第二次庭审中才出庭作证。证人不仅与同景宏航公司具有利害关系，且不能排除证人在第一次庭审后已知晓部分案件情况的合理怀疑，故一审法院对证人证言不予采纳。除此之外，同景宏航公司并未再举示任何证据证明双方已对认购书的内容进行了变更。同时，该认购书第四条约定：“乙方（罗浩天、向林双）必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大优活城项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方（罗浩天、向林双）放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方（同景宏航公司）无须通知乙方（罗浩天、向林双），可另行销售该房屋”。倘若罗浩天、向林双在签订认购书前已知晓在约定的签约时间即2020年1月2日前事实上根本无法签订本约的情形，其在明知必然违约需承担严苛的违约责任的前提下仍然同意签订该认购书明显与常理不符。虽然罗浩天、向林双在诉状中认可在2019年12月31日知晓签订本约需等待同景宏航公司取得涉案房屋幢证，并多次询问幢证办理进度，在此期间同景宏航公司告知罗浩天、向林双付款进度未达到一定的比例无法网签的事实，但并不能由此反推在签订认购书前同景宏航公司已告知罗浩天、向林双上述条件并经罗浩天、向林双同意，即无法确认双方已就签约条件、时间等认购书内容变更达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。因此，双方的认购书应当推定为未变更。双方应当按照认购书的内容全面履行各自的义务。罗浩天、向林双已经按照认购书约定支付了定金、首期款，同景宏航公司应当按照认购书的约定在2020年1月2日前与罗浩天、向林双签订《商品房买卖合同》及补充协议。同景宏航公司明知其未取得幢证前无法签订本约，其于2020年1月22日才取得幢证，已超过认购书约定的签订本约的时间，此时同景宏航公司已经违约。且同景宏航公司在庭审中仍以罗浩天、向林双付款未达到一定比例无法办理网签为由拒绝与罗浩天、向林双签订《商品房买卖合同》及补充协议。应当说明的是，双方签订的认购书明确约定的是“签订《商品房买卖合同》及补充协议”，而并非办理网签后再签订《商品房买卖合同》及补充协议，故同景宏航公司的行为构成违约，致使罗浩天、向林双的预约合同目的不能实现，罗浩天、向林双有权解除认购书。关于合同解除时间的问题。2020年3月22日，罗浩天、向林双向同景宏航公司邮寄《解除认购书通知函》，邮件显示同景宏航公司前台已于2020年3月23日签收该通知函。虽然该通知函名义上为“解除认购书通知”，但纵观该通知函的内容，罗浩天、向林双是“希望”同景宏航公司能与罗浩天、向林双达成《认购书》的解除协议并退还相关费用。因此罗浩天、向林双发出的该通知函仅为表达希望双方能够协议解除认购书的一种个人意愿，并非直接明确的向同景宏航公司行使解除权。且该通知函还载明“否则我方只能诉请法院要求退还相应款项并双倍返还定金，希望贵司能尽快与我方联系并友好协商解决，避免诉累”，即意味着如果双方协商解除未果，罗浩天、向林双会选择诉讼方式处理。故该《解除认购书通知函》不具备通知解除的法律效力，认购书未以通知方式予以解除。因罗浩天、向林双享有解除权，且罗浩天、向林双向一审法院提起本案诉讼，诉状中明确请求判令解除《重庆恒大优活城商品房认购书》，故一审法院诉状副本送达至同景宏航公司之日即2020年5月18日为认购书解除之日。关于合同解除后的法律后果以及违约责任问题。双方签订的《重庆恒大优活城商品房认购书》已经解除，罗浩天、向林双已支付定金20000元，同景宏航公司作为收受定金的一方，不履行约定的债务导致合同解除，故同景宏航公司应当双倍返还定金40000元。同时，同景宏航公司在合同解除之日起应当向罗浩天、向林双返还已经交纳的首期款168018元及契税56405.52元，共计224423.52元，并支付资金占用利息，资金占用利息属于法定孳息，该资金占用利息以224423.52元为基数，从合同解除之次日即2020年5月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、罗浩天、向林双与重庆同景宏航置地有限公司签订的《重庆恒大优活城商品房认购书》于2020年5月18日解除。二、重庆同景宏航置地有限公司于本判决发生法律效力后十日内向罗浩天、向林双双倍返还定金共计40000元。三、重庆同景宏航置地有限公司于本判决发生法律效力后十日内向罗浩天、向林双返还购房首期款168018元及契税56405.52元，共计224423.52元，并支付资金占用利息，该利息以224423.52元为基数，从2020年5月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止。四、驳回罗浩天、向林双的其他诉讼请求。案件受理费21722元，减半交纳10861元，由重庆同景宏航置地有限公司负担。二审中，双方均未举示新证据。审理中，同景宏航公司陈述，因认购书都是格式范本，不能随意修改，故对合同内容的变更都是通过置业顾问口头告知认购人，但未保存相关证据。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，双方签订的认购书合法有效，应按约履行。根据双方诉辩意见，本案主要争议焦点为：1.双方对订立本约的前提条件如何约定。2.同景宏航公司是否构成违约。3.罗浩天、向林双能否解除合同并要求双倍返还定金。根据认购书约定，罗浩天、向林双在2020年1月2日前支付首期房款168018元（不含定金）后，便可签订商品房买卖合同及补充协议。同景宏航公司辩称，在签订认购书前，置业顾问已通过口头告知的形式，变更了签订本约的时间及附加了条件，即取得楼栋权证之后，且需支付房款至总房款20%以上。对此，同景宏航公司未举证证实，本院不予采纳，故双方仍应按认购书的约定执行。罗浩天、向林双按约付清了定金及首期房款，同景宏航公司此后取得了楼栋权证，但却以罗浩天、向林双的房款未付至总房款20%，无法网签为由，拒绝签订商品房买卖合同。本院认为，罗浩天、向林双付清了定金及首期房款，签订本约的条件已经成就。同景宏航公司的拒绝理由不符合认购书的约定，也不能以此对抗合同相对人或作为免责事由，同景宏航公司拒签本约的行为构成违约，同时罗浩天、向林双也有权拒付后期房款。因同景宏航公司拒签本约，罗浩天、向林双发函催告无果，罗浩天、向林双欲签订合同购房房屋的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，罗浩天、向林双有权解除合同。罗浩天、向林双支付了2万元定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，其有权要求同景宏航公司双倍返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21721.66元，由重庆同景宏航置地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二〇年十月二十九日法官助理  汪 骞书 记 员  陈 胜