云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2878号原告（反诉被告）：杨玉龙，男，1977年7月1日生，汉族，云南省昆明市人，身份证登记住址云南省昆明市官渡区，现住昆明市。委托代理人：赵琦、苏鹏，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：李伟，男，1975年5月6日生，汉族，青海省人，身份证登记地址青海省。委托代理人：罗桂勇，云南凌云（玉溪）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南伟佰商贸有限公司。住所地：昆明市官渡区大板桥四甲村珠宝山。法定代表人：李勇，总经理。委托代理人：李志，云南凌云（玉溪）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明市官渡区阿拉街道办事处阿拉社区居民委员会白水塘村民小组。负责人：刘品荣。委托代理人：屈生集、杨邓波，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）杨玉龙诉被告李伟（反诉原告）、云南伟佰商贸有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2020年6月17日适用普通程序，对本案进行了独任审理。原告（反诉被告）杨玉龙及其委托代理人赵琦、苏鹏，被告李伟（反诉原告）及其委托代理人罗桂勇，被告云南伟佰商贸有限公司（以下简称伟佰公司）及其委托代理人李志到庭参加诉讼。庭审后，本院依职权追加昆明市官渡区阿拉街道办事处阿拉社区居民委员会白水塘村民小组作为第三人参加诉讼，并于2020年9月24日，适用普通程序，再次对本案进行审理。上述到庭人员以及第三人的委托代理人屈生集、杨邓波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨玉龙诉称：杨玉龙与李伟于2017年5月9日签订了《土地承包合同》，约定以125000元/年（租赁期限18年，自2017年5月9日至2035年5月9日止，每5年递增10%）的承包价格将官渡区白水塘村12.5亩土地承包给原告。同日，杨玉龙按照《土地承包合同》约定向李伟交纳了125000元土地承包费用，李伟出具《收据》并且加盖伟佰公司公章。但李伟却未将合同约定的12.5亩土地交付杨玉龙使用，杨玉龙多次催收均无果。后原告杨玉龙知悉被告已于2018年将该土地承包给昆明市经开区水务局，且该水务局已经于2019年在该土地上建盖了楼房，致使原告的权利已经无法实现，合同已无继续履行的可能，被告的行为已经构成根本违约。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院请求：1、判令解除原告杨玉龙与被告李伟于2017年5月9日签订的《土地承包合同》；2、判令二被告返还原告已支付的土地承包费用人民币本金125000元，并支付以上述金额为本金按照人民银行同期贷款利率4.75%计算至实际欠款还清之日止利息（截止2019年12月16日利息为15453.75元，本息共计140453.75元）；3、判令二被告承担本案全部诉讼费用。第二次庭审中，原告变更第1项诉讼请求为请求确认原告杨玉龙与被告李伟于2017年5月9日签订的《土地承包合同》无效。被告（反诉原告）李伟答辩并反诉称：对原告第二次庭审中变更的诉讼请求不需要举证答辩期。反诉人与被反诉人于2017年5月9日签订《土地承包合同》，合同中约定反诉人将12.5亩土地出租给被反诉人，每亩租金10000元，租赁期限为18年，从2017年至2035年5月9日止，租金于每年5月9日前付清。合同签订当天，反诉人将土地交付给被反诉人，被反诉人支付了第一年度的租金125000元。之后，被反诉人一直使用土地至今。但是，自合同签订第二年开始（即自2018年5月9日），被反诉人一直未向反诉人支付租金。反诉人多次向被反诉人催收租金，被反诉人一直以各种理由拒不支付，被反诉人至今未向反诉人支付2018年及2019年两年度的租金。反诉人认为，依法签订的合同受法律保护，双方应当严格按照合同的约定履行自己的义务，被反诉人不支付租金的行为违反双方签订的合同约定，且土地租赁期间反诉人没有将土地另行承包出租给第三方，案涉土地的房屋不是反诉人建盖，不应由反诉人承担责任，故请求驳回原告的诉讼请求。同时反诉人提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付2018年5月9日至2019年5月8日、2019年5月9日至2020年5月8日两年度的土地租金人民币250000元；2、判令被反诉人向反诉人支付以250000元为基数，计算自2018年5月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款利率4.75%支付资金占用费7597元、2019年8月20日起至2020年4月18日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率4.05%计算支付资金占用费6713元（2020年4月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算资金占用费自款项实际支付之日止）；3、本案反诉费用由反诉人承担。被告伟佰公司辩称：对原告第二次庭审中变更的诉讼请求不需要举证答辩期。伟佰公司诉讼主体不适格，本案合同签订主体是原告杨玉龙与被告李伟，伟佰公司不是合同主体，且合同的履行方是杨玉龙与李伟，伟佰公司不是合同实际履行人，故请求驳回原告诉讼请求。第三人昆明市官渡区阿拉街道办事处阿拉社区居民委员会白水塘村民小组述称：对原告第二次庭审中变更的诉讼请求不需要举证答辩期。2009年4月3日，第三人确实将门前烂秧田承包给李伟做苗圃，租期30年，第三人对李伟将部分土地承包给原告的行为不知情，对反诉不发表意见。反诉被告杨玉龙针对反诉答辩称：杨玉龙在签订土地租赁合同后已支付125000元，但李伟未将土地交付杨玉龙使用，故请求驳回反诉请求。原告（反诉被告）杨玉龙针对其主张及诉请向本院提交下列证据（本反诉证据一致）：1、原、被告信息，欲证明原、被告双方主体。2、土地承包合同，欲证明原、被告之间签订土地承包合同，确认白水塘村12.5亩土地被告出租给原告。3、收据，欲证明被告确认依照合同约定收到原告支付的土地承包款项125000元，并且加盖云南伟佰商贸有限公司公章予以确认。4、照片一组7张，证明土地已被他人加盖房屋无法使用。2017年9月12日该案涉土地仍堆放杂物无法使用。被告没有实际交付，被告造成根本违约。5、证人杨某的证人证言，欲证实被告实际交付土地的面积不是12.5亩，且土地上堆放木材导致无法使用，被告根本违约。经质证，被告（反诉原告）李伟对原告（反诉被告）杨玉龙的提交的证据1、2三性无异议；对证据3针对李伟部分三性无异议；对证据4真实性无异议。建盖房屋事实及无法使用事实予以认可。对2017年9月12日堆放杂物的照片真实性也无异议，但土地已交付；对证据5真实性无异议，证明目的不认可，双方签订合同时没测量过。租赁一年到期以后才协商面积，李伟从村里租的是20多亩，双方签订合同后对面积有协商，原告有继续交付租金的意愿，不存在违约事实，2017年10月份左右清除木材后就土地就可以使用了。经质证，被告伟佰公司对杨玉龙提交的证据1三性无异议；对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同主体不是伟佰公司；对证据3三性无异议，但公司没有收到这个钱，是双方在伟佰公司厂里进行的交易，因为法律意识淡薄，原告说要盖章我们就给他盖了；对证据4中6张租赁物现状三性认可，微信截图我们也不清楚不予质证，和公司无关；对证据5真实性、合法性认可，关联性不认可。合同实际履行与公司无关，是李伟的私人行为。经质证，第三人对原告提交的证据1-5真实性均无异议，被告李伟的转包行为第三人不知情，与第三人无关。被告（反诉原告）李伟针对其答辩主张及诉讼请求提交如下证据（本反诉证据一致）：1、李伟身份证复印件，证明李伟身份信息。2、土地承包合同，证明2009年4月3日，被告李伟与白水塘村民小组签订《土地承包合同》，约定白水塘村民小组将15亩土地出租给被告李伟使用，出租时间为30年（2009年4月1日至2039年4月1日）。3、土地承包合同，证明2017年5月9日，原告与被告李伟签订《土地承包合同》，约定李伟将白水塘土地12.5亩出租给原告使用，出租时间18年（自2017年5月9日至2035年5月9日止）。4、录音（2019年4月8日，杨玉龙与李伟协商租地事宜），证明原告与被告李伟签订合同后，李伟向原告交付了土地。杨玉龙只支付了2017年5月9日至2018年5月8日第一年度租金，之后的租金至今未支付。2019年4月8日，原告就土地面积问题找李伟协商，拟减免租金，原告在使用土地过程中因第三方原因导致不能有效使用，整个合同都是原告与被告李伟行使合同权利义务。经质证，原告（反诉被告）杨玉龙对被告（反诉原告李伟）提交的证据1三性无异议。对证据2真实性无异议，但该合同并没有公章，只有部分村民签字，不符合法律规定，该合同无效。对证据3三性无异议，证明内容有异议，李伟并没有将土地交付给杨玉龙，无交付手续。对证据4三性无异议，证明目的有异议。李伟没有实施交付行为。原告交纳了2017年的租金，但2017年5月签订合同之日起因堆放有木材土地就无法使用；双方商量过减免租金事项；协商租金行为并不代表后续想继续使用土地；伟佰公司应当对加盖公章行为负责。经质证，被告伟佰公司对被告（反诉原告）李伟提交的证据1—4三性无异议。经质证，第三人对李伟提交的证据真实性无异议，李伟转包的行为第三人不知情，与第三人无关。被告伟佰公司与第三人均未向本院提交证据。经审查，本院对原告（反诉被告）杨玉龙及被告（反诉原告）李伟提交的证据作如下评判：一、原告（反诉被告）杨玉龙提交的证据：证据1、3客观真实，本院予以确认；证据2、4经被告李伟质证对真实性无异议，本院予以确认其真实性；证据5形式合法，陈述内容与当事人陈述一致，本院予以确认。二、被告（反诉原告）李伟提交的证据：证据1形式合法，符合证据特征，本院予以确认；证据2系李伟取得其所承包土地的合同来源，本院确认其真实性；证据3与原告提交的合同一致，本院确认其真实性；证据4经原告杨玉龙质证真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人的陈述、举证、质证及本案有效证据，本院确认本案以下法律事实：2009年4月3日，甲方白水塘村民小组与乙方李伟签订《土地承包合同》，合同第一项约定：甲方将门前烂秧田出租15亩给乙方投资搞花卉及苗圃，每亩每年租金为贰仟元（2000.00元），另按使用面积，每亩给小组200元一次性支付10年，出租时间为30年，从2009年4月1日至2039年4月1日止，每10年递增10%，以此类推，乙方在使用期间擅自改变土地使用性质，造成损失，后果自负，与甲方无关。经甲方批准后，可以变更土地用途。合同的甲方处由村民代表签字，乙方处由李伟签字。2017年5月9日，原告（反诉被告）杨玉龙与被告（反诉原告）李伟签订《土地承包合同》，合同第一项约定：李伟将门前烂秧田出租12.5亩给杨玉龙投资搞花卉及苗圃，每亩每年租金为10000元。另按使用面积，出租时间为18年，从2017年5月9日至2035年5月9日止，每5年递增10%，以此类推，杨玉龙在使用期间擅自改变土地使用性质，造成损失，后果自负，与李伟无关。经李伟批准后，可以变更土地用途。李伟与杨玉龙分别在合同甲方和乙方处签字。合同签订后，杨玉龙向李伟支付2017年5月9日至2018年5月8日的租金125000元，被告伟佰公司在收据上盖章。此后，杨玉龙未向李伟支付2018年5月9日以后的租金。庭审查明被告（反诉原告）李伟并非白水塘村民小组成员。并经现场核实，杨玉龙所承包部分土地上建有活动板房。现杨玉龙以双方所签合同无效为由诉至法院主张前述诉请。同时，被告李伟以双方依法签订的合同应当履行为由提出前述反诉请求。综合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、第三人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点如下：杨玉龙与李伟所签订土地承包合同是否有效。原、被告的本诉及反诉请求如何处理。针对争议焦点，本院认为，农村土地承包经营制度是在保持农村土地权属不变的前提下，将属于集体所有或者国家所有农民集体使用的土地，由农村集体经济组织或村委会与农户订立农村土地承包经营合同而取得农村土地的承包经营权。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第二条“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”第三条“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”第五条第一款“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”第十六条第一款“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”之规定，对于依法由农民集体使用的依法用于农业的土地，应当采取家庭承包方式，且由本集体经济组织成员承包。而对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。本案原、被告所签订的合同系土地承包合同，该土地是第三人白水塘村民小组承包给李伟的门前烂秧田，土地并非荒山、荒沟、荒丘、荒滩，如承包应按上述法律规定承包给本集体经济组织成员。庭审查明，本案被告（反诉原告）李伟并非发包人白水塘村民小组成员，其不具备以家庭承包方式承包土地的法定条件。由此，李伟将其不具备承包条件的烂秧田再次承包给杨玉龙的行为亦违反法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，二人签订的合同无效。对于原、被告的本诉及反诉请求，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，基于李伟与杨玉龙所签订合同无效，则杨玉龙所支付的2017年5月9日至2018年5月8日的租金125000元应由李伟退还。伟佰公司在收取上述款项时在收据上盖有自己的印章确认收到款项，其应与李伟承担连带返还责任。对于杨玉龙主张的上述本金的利息，无法律依据，本院不予支持。李伟的反诉请求与本院查明事实不符，基于合同无效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第二条、第五条第一款、第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认本诉原告杨玉龙与本诉被告李伟于2017年5月9日所签订《土地承包合同》无效；二、由本诉被告李伟及被告云南伟佰商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内连带向本诉原告杨玉龙返还租金125000元；三、驳回本诉原告杨玉龙的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李伟的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3109元及反诉案件受理费5264元，由本诉被告（反诉原告）李伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  文若钰二〇二〇年十月十九日书记员  高梅玲