江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3539号上诉人（原审被告）：宋方灿，男，1963年1月18日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。委托诉讼代理人：宋永优，江西洪都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琦，江西洪都律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张雪飞，男，1976年11月27日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。上诉人宋方灿与被上诉人张雪飞建设用地使用权转让合同纠纷一案，上诉人不服江西省瑞金市人民法院（2020）赣0781民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宋方灿上诉请求：一、请求依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人张雪飞的全部诉讼请求;二、一审、二审案件受理费用全部由被上诉人张雪飞承担。事实及理由：一、本案中上诉人与被上诉人双方签订的《土地购买协议》合法有效,该协议签订后被上诉人并未按照双方的协议约定向上诉人缴清定金200000元,被上诉人先行违约,按照定金罚则,定金应当予以没收,原审判决上诉人违约并要求退回被上诉人支付的定金属于对案件事实的认定错误,应当予以改判,并驳回被上诉人的全部诉讼请求。1、双方在签订《土地购买协议》时明确约定，被上诉人应当先行向上诉人支付土地购买的定金200000元,但被上诉人仅向上诉人支付了100000的定金,剩余的100000元定金被上诉人一直未付,被上诉人先行构成违约,上诉人本案中不存在违约的情形;2、关于本案上诉人是否构成欺骗嫌疑,从现有证据分析,被上诉人无法证明上诉人存在欺骗的嫌疑,但原审法院在没有任何证据证明的前提下就径直认定上诉人存在对被上诉人存在欺骗的行为,完全属于主观认定错误,不经合法、合理的审查便照搬被上诉人的说辞，导致对案件的事实认定错误,进而影响全案的认定。3、关于上诉人陆续退回35000元款项的问题,因被上诉人违约,上诉人认为被上诉人违约未将定金20万元全额交付给上诉人,被上诉人无意继续履行双方签订的《土地购买协议》,但考虑到双方也是相对较熟悉的朋友,碍于人情,退回了部分款项给被上诉人,仅仅没收了65000元作为被上诉人违约的定金,并不是原审认定的上诉人存在欺骗行为而退回款项的意图,原审在没有查清案件事实的前提做出了错误的判断。二、关于利息的支付问题,如前所述,被上诉人先行未全额支付约定的定金构成了违约,上诉人不存在违约的情形,被上诉人提请的利息不应得到支持,且双方也未对利息进行过任何的约定,对利息的处理存在错误认定。三、因本案被上诉人未交付定金构成违约,但未考虑合约的继续履行,要求被上诉人将定金20万元全额缴清,如若不缴清则应当对被上诉人适用定金罚则予以没收其全额定金20万元，上诉人保留对被上诉人另行诉讼的权利。但本案被上诉人要求解除双方的《土地购买协议》于法无据,上诉人不存在违约,应当依法撤销原判,改判驳回被上诉人的全部诉请。张雪飞答辩称，一、被上诉人与上诉人签订的《土地购买协议》无效。根据被上诉人与上诉人签订的协议可以看出,案涉土地的四至不明,在此情形下,被上诉人心里存疑,因此,被上诉人先仅向上诉人支付了10万元购地款。后被上诉人为解心中疑虑向相关职能部门咨询过案涉土地的现状,被告知案涉土地并不属于上诉人,案涉土地也无法办理相关使用手续,上诉人自然也无法在协议约定的时间内(2017年11月30日前)完善开工手续。上诉人在不是权属人的情况下，无权转让案涉土地的使用权,双方签订的《土地购买协议》应属无效合同。因此,被上诉人申请法院依法调取案涉土地的相关情况,而且上诉人的行为涉嫌诈骗,被上诉人保留向公安机关报案的权利。二、从上诉人分三次向被上诉人退还了共35000元购地款的行为，上诉人与被上诉人已达成解除协议的合意。事实上,上诉人对案涉土地的情况心知肚明,其也正是基于其无权处分的情形,才向被上诉人退还了部分款项,但剩余款项上诉人一直未予以退还,被上诉人才向一审法院提起诉讼,而并非上诉人所称的碍于人情仅没收了被上诉人65000元作为违约金。综上,被上诉人认为案涉协议属无效合同,上诉人应返还被上诉人支付的款项,请依法驳回上诉人的上诉请求。张雪飞向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2017年8月27日签订的《土地购买协议》；2、判令被告向原告返还购地款人民币10万元整，并按年利率6%的标准支付自2017年11月30日至款清时止的利息；3、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月27日，被告宋方灿与原告张雪飞签订了《土地购买协议》一份，约定被告将位于瑞金市鹅岭脑的一块土地的使用权（物流园对面）转让给原告。双方约定:原告支付给被告购地款，具体以收款收据为准，被告于2017年11月30日前将开工手续办理完善，若约定时间未办理完善，被告退还原告购地款。并约定购买土地的单价为每平方米3400元（含公摊面积）。原告于签订协议当日以银行转账方式向被告交付了购地款10万元，被告向原告出具收到购地款20万元的收据一张（原告实际支付金额为10万元），后原告经过调查了解，被告有欺骗嫌疑，原告遂没有再行支付余款。然而，至2017年11月30日，被告没有按照协议约定办理购买土地的任何手续，亦未向原告交付用地，原告多次要求被告应当返还原告交付的购地款，并支付利息。被告分别于2017年向原告支付了5000元、2018年6月30日支付了20000元、2019年支付了10000元。一审法院认为，原、被告之间签订的《土地购买协议》，实际上是被告将土地使用权转让给原告的行为，系双方真实意思表示，依法成立并生效，应受法律保护。原告预付了购地款100000元给被告，但被告未按约定在2017年11月30日前将开工手续办好，并交付土地使用权给原告，又拒不退还购地款，被告构成违约，应当承担本案全部责任。对原告要求解除与被告于2017年8月27日签订的《土地购买协议》，因被告未办理好相关用地手续，无法交付案涉土地使用权给原告，故支持解除该协议；对原告张雪飞要求被告宋方灿返还购地款100000元的诉讼请求，因被告在2017年归还了5000元给原告，被告应付利息以本金100000元为基数按年利率6%计算，原告主张自2017年11月30日起计息，故2017年被告应付利息为500元，而被告所归还5000元，减去利息500元后，仍有4500元应抵扣本金，故2018年1月1日起被告仍欠本金为95500元。至2018年6月30日，被告又归还了20000元，2018年1月1日至6月30日期间被告应付的利息为2865元，仍有17135元应折抵本金，所以至2018年6月30日，被告仍欠本金为78365元。至2019年12月，被告又归还了10000元给原告，而2018年7月1日至2019年12月30日期间，被告应付利息为7052.85元，仍有2947.15元应折抵本金，故至2019年12月30日，被告仍欠本金为75417.85元。故支持原告要求被告归还本金75417.85元的请求。原、被告在协议中未约定如何计算利息，故期限内视为不支付利息，但可在期满后，按年利率6%计算逾期利息，原告起诉时要求自2017年11月30日起计算利息，被告对2019年12月30日前的利息已支付，故支持原告自2020年1月1日起以本金75417.85元，按年利率6%计算至还清时止的利息。被告宋方灿经法院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项，第九十七条，第一百零七条、第一百零八条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告张雪飞与被告宋方灿于2017年8月27日所签订的《土地购买协议》;二、被告宋方灿应在本判决生效后十天内归还本金人民币75417.85元及利息（利息：以本金75417.85元为基数，自2020年1月1日起按年利率6%计算至还清时止）给原告；三、驳回原告张雪飞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由被告宋方灿承担。本院二审期间，上诉人提交国有土地使用权证复印件，证明本次交易的土地有交易基础，虽然土地名字不是宋方灿本人的，但对方是知道土地现状的。被上诉人质证认为：该证据的真实性无法确认。本院审查认为，对该证据的真实性、关联性不予以确认。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，本案争议焦点是：双方合同是否解除，购地款如何处理。关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方合同约定上诉人于2017年11月30日前将开工手续办理完善。在合同履行过程中，上诉人未能在合同约定期限内办理开工手续，且未提供证据证实其对转让土地具有处分权，致使双方合同目的无法实现，被上诉人请求解除合同，本院予以支持。上诉人主张被上诉人未按期全额交付购地款，由于上诉人未能证实其取得土地处分权及积极履行合同，被上诉人基于不安抗辩权，可以暂停支付购地款，不属于违约行为。关于购地款的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同解除后，上诉人应当将收取的购地款返还被上诉人。虽然双方没有约定利息，但是上诉人违约导致合同解除，客观上给被上诉人造成资金占用利息损失，一审判决上诉人支付利息，符合法律规定。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1685元，由上诉人宋方灿负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十月二十九日法官助理廖勤勤代理书记员  姚冰霞