山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初1716号原告：青岛盈秀房地产发展有限公司，住所地：青岛市市**山东路****，统一社会信用代码：91370200693751260R。法定代表人：迟进臣，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王云诚，山东琴岛律师事务所律师。被告：傅明秀，女，1935年12月14日出生，汉族，户籍所在地：山东省青岛市即墨区。被告：于涛，男，1983年8月24日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市即墨区。原告青岛盈秀房地产发展有限公司与被告于涛、傅明秀商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛盈秀房地产发展有限公司的委托诉讼代理人王云诚到庭参加诉讼，被告傅明秀、于涛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与吕敏于2012年11月10日就青岛市李沧区户签订的《商品房预售合同》；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年11月10日，吕敏(购房人)与原告签订《商品房预售合同》，购买位于青岛市李沧区户房屋一处，房屋类型为经济适用房，土地性质：划拨，预估合同总价款为216109.8元，双方就上述《商品房预售合同》已经办理预告登记。合同签订后，吕敏分三次向原告支付购房款176109.8元，向中国建设银行股份有限公司青岛市分行(简称“建行青岛分行”)办理银行贷款4万元，借款期限自2013年1月29日至2015年1月29日，原告作为吕敏申请银行贷款的保证人。自2013年4月1日起，吕敏没有向建行青岛分行偿还贷款，建行青岛分行向市北区人民法院起诉吕敏和原告，案号(2013)北商初字第386号。2014年5月9日，法院判决原告为吕敏的银行贷款欠款承担连带责任。2014年11月，法院在执行程序中直接扣划原告存款43926.17元，执行案号(2014)北执字第2151号。依照《商品房预售合同》中的《补充协议》的约定，原告有权解除与吕敏签订的《商品房预售合同》。而且，吕敏已经于2014年5月8日去世，被告于涛系吕敏之子，被告傅明秀系吕敏母亲，上述两被告为吕敏的合法继承人，但是自吕敏去世至今，两被告均没有联系原告协商上述《商品房预售合同》的解除事项，原告也一直未能联系到两被告。两被告的消极行为表明两被告根本无意继续履行《商品房预售合同》，又不与原告协商合同解除事宜，损害了原告的合法权益。两被告均未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房预售合同》、注销户口证明、（2013）北商初字第386号民事判决书、（2014）北执字第2151号执行裁定书、银行凭证、案款专用收据、（2014）即民初字第5481号民事判决书、（2014）北执字第1463-2号协助执行通知书、（2014）北执字第1463-3号执行裁定书以证明其主张。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃相关的举证、质证权利，应承担对其不利的后果，本院对于原告提交的证据依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月10日，原告（甲方、卖方）与吕敏（乙方、买方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买李沧区枣山路168号3号楼2单元102户房屋，暂测建筑面积为63.90平方米，每平方米建筑面积单价3382元，房屋总价款暂定为216109.8元；付款方式及贷款方式为银行按揭贷款，首付款96109.8元，乙方应于2012年11月10日前存入合同指定账户，贷款120000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2012年11月17日前将办理按揭贷款所需文件全部提交放贷机构，放贷机构于2012年12月16日前将贷款存入本合同指定的账户；甲方定于2013年12月30日前将该房屋交付给乙方；合同另约定，乙方如选择贷款方式付款，在甲方为乙方提供偿还该贷款本息的阶段性连带责任保证的保证期内，乙方如有不按期偿还银行贷款本息等违约行为导致《个人住房借款合同》解除的，则购房合同也随之解除。2013年1月30日，吕敏与中国建设银行股份有限公司青岛市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由该银行向吕敏发放贷款40000元，期限自2013年1月29日至2015年1月29日，原告为上述贷款承担连带责任保证，三方共同签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同签订后，吕敏向原告交纳购房首付款176109.8元，银行贷款40000元，原告未向吕敏交付房屋，该房屋未办理产权变更登记。因吕敏自2013年5月份逾期偿还上述贷款，中国建设银行股份有限公司青岛市分行以吕敏及本案原告作为被告向青岛市市北区人民法院提起诉讼，该法院作出（2013）北商初字第386号民事判决书，判决吕敏偿还中国建设银行股份有限公司青岛市分行贷款本金34610.29元，利息1834.31元，罚息582.46元，合计37027.06元并偿付律师费3587元，本案原告对上述款项承担连带保证责任，有权向吕敏追偿；根据该判决，中国建设银行股份有限公司青岛市分行申请强制执行，青岛市市北区人民法院作出（2014）北执字第2151号执行裁定书，划扣本案原告银行存款43426.17元。2020年4月，吕敏因与案外人的其他纠纷，青岛市市北区人民法院作出（2014）北执字第1463-3号执行裁定书与（2014）北执字第1463-2号协助执行通知书，在20万元额度内扣留并提取吕敏在本案原告处预交的购买经济适用房款，扣留期间停止发放该款项。吕敏于2014年5月8日去世，吕敏因与案外人的其他纠纷，即墨市人民法院作出（2014）即民初字第5481号民事判决书，认定被告于涛系吕敏之子，被告傅明秀系吕敏之母，该二人系吕敏遗产的法定继承人。本院认为，原告与吕敏就涉案房屋签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按照该合同约定履行义务。首先，双方签订的《青岛市商品房预售合同》合同约定，若吕敏在履行该合同的过程中，如有不按期偿还银行贷款本息等违约行为导致《个人住房借款合同》解除的，则购房合同也随之解除。根据法院的判决及执行情况，吕敏逾期偿还银行贷款，该判决虽未对《个人住房借款合同》是否解除作出认定，但吕敏的行为已构成违约，原告作为担保人，已对吕敏欠付的银行贷款，向中国建设银行股份有限公司青岛市分行承担还款义务，且已经被扣划银行存款43426.17元，原告据此主张解除其与吕敏签订的《青岛市商品房预售合同》，于法有据，本院予以支持。其次，双方签订的《青岛市商品房预售合同》，是以卖方转移房屋的所有权于买方，并取得房屋价款为目的的合同，吕敏因与案外人的纠纷，导致其向原告交纳的购房款已案外人申请强制执行，在20万元额度内扣留并提取，扣留期间停止发放该款项，原告未能取得该房屋的价款，故无法实现合同目的，原告主张解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，于法有据。吕敏于2014年5月8日去世，被告于涛系吕敏之子，被告傅明秀系吕敏之母，该二人系吕敏遗产的法定继承人，故原告主张两被告承担本案产生的诉讼费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告与吕敏于2012年11月10日就青岛市李沧区户签订的《商品房预售合同》。案件受理费4542元，公告费750元，共计5292元（原告已预交），由两被告负担，两被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  温洪梅人民陪审员  高玉霞人民陪审员  姜 玲二〇二〇年十月二十三日法官助理王晓晓书记员王鑫