云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2625民初1282号原告：虞康**，男，1979年10月11日生，汉族，浙江省永嘉县人。原告：吴文强，男，1991年10月16日生，汉族，浙江省永嘉县人。原告：王茂林，男，1966年8月28日生，汉族，湖北省洪湖市人。原告：邵智坚，男，1992年1月20日生，汉族，浙江省永嘉县人。原告：吴晓彬，男，1973年1月13日生，汉族，浙江省永嘉县人。五原告委托诉讼代理人：高启清，云南壮乡苗岭律师事务所律师，特别授权。被告：王贵文，男，1980年6月10日生，壮族，云南省砚山县人。委托诉讼代理人：赵影武，云南天信律师事务所律师，特别授权。原告虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬与被告王贵文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告虞康**及其委托诉讼代理人高启清、被告王贵文及其委托诉讼代理人赵影武到庭参加诉讼，原告吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬向本院提出诉讼请求：1依法解除虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬与王贵文于2020年6月9日签订的《房屋买卖合同》；2.判决王贵文双倍返还虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬定金1032000元（虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬支付定金516000元）；3.本案诉讼费由王贵文承担。本案审理过程中，虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬增加一项诉讼其你去：由王贵文赔偿虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬解除合同的经济损失（损失按已交定金的银行同期利率双倍计算至实际履行之日止）。事实和理由：虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬与王贵文于2020年6月9日签订《房屋买卖合同》，约定王贵文自愿向虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬出售其和妻子朱某所有位于马关县的房屋【云（2017）马关县不动产权第××号】，房屋总价款为9516000元，签订协议当日，虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬向王贵文支付定金516000元，2020年6月29日前支付5000000元，王贵文将银行欠款还清，尽快拿出不动产交给虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬办理过户手续；王贵文收到定金后违约，需承担定金200%的违约金。虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬于2020年6月9日向王贵文支付定金516000元，王贵文向虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬出具收条。后王贵文口头明确告知虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬，其不履行合同，并拒绝收取虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬的第二笔款。双方是在平等、自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》，该合同合法有效，王贵文明确表示不履行协议的行为构成根本违约，依法应承担双倍返还定金的违约责任。故为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判决支持虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬的诉讼请求。王贵文答辩称，虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬的诉讼请求不能成立。理由如下：1、本案所签订的协议，基于该房屋共有人至今不同意出售该房屋，该协议属无效协议，法庭应向虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬释明变更其诉讼请求。2、该协议无效主要过错在于虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬，应对其行为承担主要责任。因合同无效，我们同意退还定金，但不同意双倍返还定金。王贵文于2020年6月29日已经明确同意退还定金，是虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬不同意退还，虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬主张赔偿至实际退还为止的利息不能成立，只能计算至2020年6月29日，虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬主张双倍计算利息没有法律依据，也没有证据支撑，该请求与第二项诉讼请求冲突，只能主张一项，不能同时主张返还双倍定金及赔偿损失。综合各方当事人的诉、辩主张，本院确认本案主要争议焦点为：1.虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬与王贵文签订的《房屋买卖合同》是否有效；2.对虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬的诉讼请求依法应否支持。针对争议焦点，虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬向本院提交以下证据：1.虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬的身份证复印件各1份，以此证明：虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬的基本信息，主体适格。2.房屋出售广告1份，以此证明：王贵文对外宣传出售本案所涉房屋的事实。3.《房屋买卖合同》1份，以此证明：虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬与王贵文于2020年6月9日签订《房屋买卖合同》的事实。4.《收条》1份、付款凭证复印件1份，以此证明：虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬于2020年6月9日向王贵文支付定金516000元，王贵文向虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬出具收条的事实。5.云（2017）马关县不动产权第××号不动产权证书复印件1份，以此证明：位于马关县的房屋系王贵文及其妻子朱某所有的事实。6.谈话录音1份（2020年6月29日虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬与王贵文的现场谈话录音）、接处警登记表复印件1份，以此证明：王贵文明确告知虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬其不履行合同，不收虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬的第二笔房款，并明确表示法院怎么判怎么履行的事实。经质证，王贵文对虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬提交的第1组证据三性无异议。对第2组证据三性不认可。对第3组证据真实性没有意见，对合法性有意见，证据上载明房屋产权共有人是王贵文及其妻子朱某，共有人朱某没有签字，该合同是无效合同。对第4、5组证据没有意见。对第6组证据真实性认可，该录音还说明王贵文已经在2020年6月29日已经向虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬明确把款退还给他们的事实，该协议不能履行的原因是因为共有人朱某不同意卖房。针对争议焦点，王贵文向本院提交以下证据：1.证人朱某出庭作证，以此证明：本案所涉房屋签合同的时候朱某是不清楚的，得知王贵文出售房屋后，至今都不同意出售该房屋。证人朱某证言的主要内容为：我是王贵文的妻子，不认识虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬。我在砚山县公安局上班，位于马关县的房屋属于我和王贵文所有，王贵文和虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬签合同的时候我不知道，签合同过后两天王贵文才告知我，已经把房屋出售给虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬，当时我就和王贵文说过我不同意卖，因为我不认识虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬，所以没有告知虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬。虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬与王贵文谈的整个过程我都没有参与，他们也没有问过我的意见，房款也没有打到我的卡上。至今我都不同意卖房子的。虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬在我家位于砚山宾馆入住的事情我不知道，平时宾馆经营和房屋出租等事项都是王贵文在管理，我只是在宾馆里面吃饭，不住在里面。兴隆街的房屋我们买了3年左右，房屋买了以后用于出租。我不清楚是否打过房屋出售广告。2.证人周某出庭作证，以此证明：签合同的时候被告是有意让妻子朱某过来的，但原告说赶时间，不用过来了。证人周某证言的主要内容为：我和王贵文是朋友关系，不认识虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬。虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬与王贵文签订《房屋买卖合同》时，我是在场人，合同是在砚山县签订的，当时王贵文说要打电话给她妻子过来签合同，但虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬说要赶时间，不用叫王贵文的妻子过来了，他们双方直接签了，合同具体内容我不清楚。3.证人范某出庭作证，以此证明：签合同的时候王贵文已经提出要让共有人过来签字，但虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬说大家都忙，不用过来了，导致共有人朱某不清楚情况。证人范某证言的主要内容为：我和王贵文是朋友关系，不认识虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬。虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬与王贵文签合同《房屋买卖合同》时，我是在场人，当时王贵文方的在场人有我、王贵文和一个姓周的，对方的人很多，都不认识。签合同时，王贵文说让妻子过来看一下合同签字，对方说大家都忙，没必要过来了，所以双方就直接签字了。合同是在龙湖园酒店签的，王贵文打电话给我，让我过去帮他们打合同，合同是他们双方修改后委托我帮重新打印的，房屋共有人情况在合同上打印了。经质证，虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬对王贵文提交的第1组证据认为证人证言不客观不真实，证人与王贵文有利害关系，王贵文拒绝履行合同的原因是有人出价比虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬出价高，所以王贵文就以这种方式拒绝履行合同，证人证言不能作为定案依据。对第2组证据认为证人证言不客观，虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬没有说不让王贵文的妻子来签字，是王贵文说他妻子在上班，没有时间，且证人和王贵文是朋友关系，证言不具有真实性，不能作为定案依据。对第3组证据认为除了证人陈述的虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬说大家都忙，不用过来了不认可，其余的没有意见。经过庭审、举证及质证，本院认为：虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬提交的第1组证据真实、合法，故本院对该证据予以采信，对证据载明事实予以确认。虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬提交的第2组证据系复印件，王贵文不予认可，根据证据载明的内容，本院无法确认该证据的真实性，故对该证据不予采信。虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬提交的第3、4、5组证据真实、合法，故本院对该证据予以采信，对证据载明的事实予以确认。虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬提交的第6组证据真实、合法，根据证据载明的内容，该证据能够证明的主要案件事实为：2020年6月29日，虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬交第二笔购房款时，王贵文告知虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬因妻子朱某不同意签字，不能履行合同，不再收第二笔购房款，并提出退还已交购房款等事实。王贵文提交的3组证据，根据证据载明的内容，结合庭审查明的事实，上述证据能够证明的主要案件事实为：王贵文与朱某是夫妻关系，王贵文与虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬谈买卖本案涉案房屋及签订《房屋买卖合同》过程中，朱某均不在场，且王贵文在卖房过程中并未取得朱某同意，朱某对王贵文的处分不予追认等事实。经过庭审，举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：王贵文与朱某系夫妻关系。坐落于马关县房屋是王贵文与朱某共同共有，已于2017年11月21日办理不动产权证书，不动产权证号：云（2017）马关县不动产权第××号。2020年6月9日，王贵文与虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬签订《房屋买卖合同》，约定：甲方（王贵文）将坐落于马关县的房屋出售给乙方（虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬），产权所有人：王贵文、朱某，房屋总价款9516000元；资金支付方式：签订协议当日支付定金516000元，2020年6月29日前支付5000000元，甲方在当日内将剩余的银行欠款还清，尽快拿出不动产证交给乙方办理房屋过户手续，双方在办理过户手续完毕后3个工作日内，乙方支付甲方2000000元，乙方拿到不动产证之日起3个月内支付甲方2000000元；甲方在收到乙方定金后违约，甲方需承担定金200%的违约金；如乙方支付定金后违约不购买该房产，则甲方不退还乙方所交定金等内容。签订协议当日，虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬支付王贵文定金516000元。后朱某得知该情况，明确表示不同意卖房。2020年6月29日，虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬支付第二笔购房款时，王贵文告知虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬因其妻子朱某不同意卖房，不能履行合同，不再收第二笔购房款，并提出退还已交购房款，但双方就退款等相关事项无法达成一致意见。故虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬诉至法院，请求法院判决解除王贵文与虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬于2020年6月9日签订的《房屋买卖合同》；判决王贵文双倍返还虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬定金1032000元；由王贵文赔偿虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬解除合同的经济损失（损失按已交定金的银行同期利率双倍计算至实际履行之日止）；由王贵文承担本案诉讼费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。庭审中查明，本案涉案房屋是王贵文与朱某的共同共有的夫妻共同财产，对该不动产的处分权人为王贵文和朱某。《房屋买卖合同》虽然是王贵文自愿与与虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬签订的，但王贵文未经该房屋共有人朱某同意，擅自与虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬签订《房屋买卖合同》，将本案涉案房屋出售给与虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬的行为损害了朱某的合法权益，属无权处分。朱某得知该情况后对王贵文的处分行为不予追认，故王贵文与与虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬签订的《房屋买卖合同》无效。鉴于虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬亦无法提供证据证明王贵文的妻子朱某知情且同意卖房，故虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬主张《房屋买卖合同》有效的意见不能成立。解除合同须以合同有效为前提，双倍返还定金以合同合法有效和对方违约为前提，本案中《房屋买卖合同》被确认无效，虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬请求解除《房屋买卖合同》、双倍返还定金的诉讼请求均不能成立，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中查明，王贵文已收到虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬支付的购房款516000元，故王贵文应向虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬返还购房款516000元。结合虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬等人明知涉案房屋是王贵文、朱某共同共有，且不能提供证据证明过错责任在王贵文，王贵文已于2020年6月29日要求退款等本案实际，鉴于王贵文明自愿按照同期银行利率支付付款日（2020年6月9日）至2020年6月29日的利息，故自2020年6月9日起至2020年6月29日止，以已交购房款516000元为基数，按照一年期贷款市场报价利率3.85%计算，本院确认由王贵文赔偿虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬因合同无效产生的经济损失未1143元（516000元×3.85%÷365天×21天＝1143元）。虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬提出由王贵文按已交定金的银行同期利率自付款日起至实际履行之日止双倍计算损失，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告王贵文于本判决生效之日起十日内返还原告虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬购房款人民币516000元。二、由被告王贵文于本判决生效之日起十日内赔偿虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬因合同无效产生的经济损失共计人民币1143元。三、驳回原告虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14088元，减半收取计7044元，由原告虞康**、吴文强、王茂林、邵智坚、吴晓彬负担3522元，由被告王贵文负担3522元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员  徐红春二〇二〇年十月十二日书记员  李国荣