福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2743号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉琤，女，1975年9月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑真，福建省漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨斌莉，福建省漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：苏艺华，女，1958年12月10日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林思扬，福建泾渭明律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄志强，福建泾渭明律师事务所兼职律师。 被上诉人（原审被告）：黄晓红，女，1988年11月28日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被上诉人（原审被告）：黄小燕，女，1989年11月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：苏艺华，女，住福建省漳州市芗城区。 被上诉人（原审被告）：谢抗胜，男，1944年1月12日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被上诉人（原审被告）：黄俊明，男，1963年1月1日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被上诉人（原审被告）：谢秋凤，女，1971年11月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被上诉人（原审被告）：谢伟强，男，1975年12月18日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被上诉人（原审被告）：黄丽琴，女，1953年10月25日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区。 上列四被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢抗胜，男，住福建省漳州市芗城区。 原审第三人：漳州高力置业有限公司，住所地福建省漳州市芗城区元光南路**，统一社会信用代码913506027706806710。 法定代表人：戴宝龙，董事长。 上诉人张玉琤、苏艺华因与被上诉人黄晓红、黄小燕、黄俊明、谢抗胜、谢秋凤、谢伟强、黄丽琴、原审第三人漳州高力置业有限公司（以下简称高力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院(2019)闽0602民初7531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人张玉琤的委托诉讼代理人郑真、杨斌莉、上诉人苏艺华及其委托诉讼代理人黄志强、林思扬、被上诉人黄晓红、黄小燕的共同委托诉讼代理人苏艺华、被上诉人谢抗胜、被上诉人黄俊明、谢秋凤、谢伟强、黄丽琴的共同委托诉讼代理人谢抗胜到庭参加诉讼。原审第三人高力公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张玉琤的上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判苏艺华、黄晓红、黄小燕、黄俊明、谢抗胜、谢秋凤、谢伟强、黄丽琴支付张玉琤60324.2元。事实和理由： 一、张玉琤向苏艺华一方购买房屋面积105平方米，由于苏艺华一方过错，未经张玉琤同意，选择86.81平方米的安置房，尚有18.19平方米未安置，为此，苏艺华一方至少应以最低价5000元/㎡进行结算，故苏艺华一方应支付张玉琤90950元，扣减苏艺华一方垫付的房屋面积补差款15625.8元及层差款15000元，合计30625.8元，剩余60324.5元，苏艺华一方应支付张玉琤。 二、一审法院认定剩余面积18.19平方米以单价2500元/㎡由苏艺华一方补偿张玉琤有误。根据之前一审法院的裁判文书认定5500元/㎡，而本案却以2500元/㎡作为结算单价，显然不成立。就2008年张玉琤向苏艺华一方购买的房屋单价也是2500元/㎡，历经十二年半之久，一审法院仍按2008年购买的单价予以结算，显示公平，应予纠正。 三、张玉琤与苏艺华一方签订《房产地买卖协议书》后，并支付了购房款262500元。时至今日苏艺华一方尚未移交房屋，造成张玉琤经济损失，对此，张玉琤保留另案主张的权利。 苏艺华辩称：一、苏艺华一方与高力公司签订的拆迁安置协议和张玉琤与苏艺华签订的买卖协议是不同的法律关系。苏艺华一方与高力公司签订的拆迁安置协议只在高力公司与苏艺华一方之间发生效力，无需经张玉琤同意。因苏艺华一方与张玉琤签订的买卖协议不成立，故不存在苏艺华一方需向张玉琤支付房屋及补偿18.19平方米差价的问题。且根据客观事实，高力公司未建设105平方米的安置房，双方所签订的合同目的不能实现。由于张玉琤的请求没有法律依据，在张玉琤向高力公司主张安置房屋时，高力公司未办理，也未明确本案讼争房屋，因此，张玉琤相应的主张没有事实和法律依据。 二、据一审认定，高力公司对所有被拆迁户的回收价款均按2500元/㎡计算。因苏艺华一方家庭困难给予优惠，专属苏艺华一方特别享有，不在本案买卖协议约定的范围内，与张玉琤无关。即使本案买卖协议成立也是无效，故苏艺华一方没有义务将讼争房屋移交给张玉琤。 黄晓红、黄小燕辩称，同意苏艺华的答辩意见。 谢抗胜辩称，同意苏艺华的答辩意见。 黄俊明、谢秋凤、谢伟强、黄丽琴辩称，同意苏艺华的答辩意见。 高力公司未递交书面意见。 苏艺华的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张玉琤的诉讼请求，支持其反诉请求。事实和理由： 一、苏艺华与张玉琤签订的《房地产买卖协议书》不成立。苏艺华与张玉琤签订的是房地产买卖协议，而不是房屋买卖合同。且该《房地产买卖协议书》没有指向特定、具体的房屋，即合同的标的物不确定，根据合同法解释(二)第1条第1款规定，协议不成立。 二、苏艺华出具给张玉琤《拆迁房有效面积划拔凭证》后，张玉琤曾向高力公司主张办理安置手续，由于双方所谓“拆迁安置面积的买卖”没有法律依据，高力公司未给予张玉琤安置房屋，更未明确安置讼争的家芗0596(都市名城)7幢2902室。 三、原判认定事实及适用法律错误。本案定性错误，因而适用法律错误。如上述，苏艺华与张玉琤签订的是房地产买卖协议，而非房屋买卖合同。1.案涉《房地产买卖协议书》第一条约定的标的物，在协议签订时已灭失，该条款不成立。2.上述协议第四条第(1)约定的是不特定的权利转让，而未指向特定的房屋，该条款不成立。根据《城市房地产管理法》第38条第6项及《合同法》第79条第3项规定，苏艺华未取得回迁安置房的权属登记证书不得转让，该约定条款无效。 张玉琤辩称：一审法院对案涉《房地产买卖协议书》效力的认定事实清楚，判决正确，应予维持。案涉《房地产买卖协议书》中约定的内容，实质为拆迁房安置面积的买卖，也是苏艺华一方对其可实现安置权利的部分转让，该协议内容系双方意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故应驳回苏艺华的上诉请求。 黄晓红、黄小燕陈述，与苏艺华的上诉意见一致。 谢抗胜陈述，同意苏艺华的上诉意见。 黄俊明、谢秋凤、谢伟强、黄丽琴陈述，与苏艺华的上诉意见一致。 高力公司未递交书面意见。 张玉琤向一审法院起诉请求：一、判令苏艺华、黄晓红、黄小燕、黄俊明、谢抗胜、谢秋凤、谢伟强、黄丽琴将址在漳州市芗城区家芗0596(都市名城)7幢2902室交付张玉琤；二、判令苏艺华、黄晓红、黄小燕、黄俊明、谢抗胜、谢秋凤、谢伟强、黄丽琴支付张玉琤60324.2元；三、判令苏艺华、黄晓红、黄小燕、黄俊明、谢抗胜、谢秋凤、谢伟强、黄丽琴自2011年7月1日起支付张玉琤临时安置补助费525元/月至苏艺华、黄晓红、黄小燕、黄俊明、谢抗胜、谢秋凤、谢伟强、黄丽琴交付房屋之日止。四、本案诉讼费由苏艺华、黄晓红、黄小燕、黄俊明、谢抗胜、谢秋凤、谢伟强、黄丽琴负担。 苏艺华向一审法院提出反诉请求：一、判令苏艺华与张玉琤签订的《房地产买卖协议书》不成立。二、本案诉讼费用由张玉琤负担。 一审法院认定事实：一、原址于漳州市芗城区××村××号房屋系黄俊杰、苏艺华所有，拆迁面积为285.9平方米（其中住宅255.9平方米，店面30平方米）。2007年12月10日，黄俊杰与高力公司签订《城市房屋拆迁安置补偿协议书》，将上述房屋交由高力公司拆迁并进行产权安置调换，黄俊杰同意安置房范围可在高力置业开发的“都市名城”小区的6＃、7＃、8＃楼内。协议同时约定：1.过渡期限为拆迁期限届满之日起42个月内；2.临时安置补助费为住宅5元／㎡，若逾期安置则应双倍支付临时安置补助费；3.拟回迁安置的住宅如选房时实际选定在十层以下（含十层）不另加价，十层以上每增加一层另加价50元／㎡。二、2008年1月1日，张玉琤同黄俊杰、苏艺华签订《房地产买卖协议书》，并经漳州市芗城区芝山法律服务所主任郑耀辉见证。双方约定：黄俊杰、苏艺华自愿将座落在漳州市××路××村××号的住宅建筑面积105平方米出售给张玉琤，总成交价为262500元，张玉琤于2008年1月1日支付给黄俊杰、苏艺华262500元。因该房屋已被高力公司拆迁并协议回迁安置，双方协商：1.高力公司应回迁安置给黄俊杰、苏艺华的105平方米（都市名城8号楼）的产权、所有权、使用权归张玉琤所有，旧换新补差价180元／㎡由张玉琤支付，如有超出180元／㎡由黄俊杰、苏艺华支付；2.回迁房超过十层以上应补的差价由张玉琤承担；3.黄俊杰、苏艺华与高力公司签订的拆迁协议中约定的42个月安置费归黄俊杰、苏艺华所有，如延期交房，42个月后的安置费归张玉琤所有。4.回迁安置及以后办土地证、产权证，并过户，与张玉琤共同办理，应缴纳的一切税费由张玉琤缴纳。协议签订后，黄俊杰、苏艺华出具《拆迁房有效面积划拨凭证》给张玉琤，黄俊杰、苏艺华向高力公司说明其自愿将位于漳州市××路××村××号××房中的105平方米的有效建筑面积划给张玉琤，由张玉琤向高力公司办理安置手续，房屋新旧补差价由张玉琤向高力公司交纳。协议签订当日，张玉琤支付给黄俊杰、苏艺华房屋面积105平方米转让款262500元，黄俊杰、苏艺华出具一份收条交张玉琤收执。三、2011年11月26日，黄俊杰、苏艺华同高力公司签订《拆迁安置房合同书》，选定两套安置房都市名城7号楼2902室及7号楼3010室（两套住宅建筑面积均为86.81平方米，共173.62平方米）。并进行拆迁安置房结算，其中旧换新等面积补差价31251.6元（180元／㎡）、层差款30000元、入户防盗门每套1200元、智能化系统每套450元、水电表每套385元。剩余82.28平方米未安置部分，由高力公司进行货币补偿，合计补偿411400元（换算后为5000元／㎡）。黄俊杰、苏艺华基于都市名城7号楼2902室交纳等面积补差款15625.8元及层差款15000元。高力公司对于其他拆迁安置户，拆迁安置不足面积部分按照2500元／㎡标准回购，对于层差款，按照50元／㎡×平方数×楼层数（从第十一层起算）标准计收。四、鉴于双方对房屋面积货币补偿标准未能达成一致意见，张玉琤申请对芗城区家芗0596（都市名城）7幢拆迁安置住宅的重置价格进行评估，经一审法院委托漳州市价格认证中心进行评估鉴定，该中心于2014年8月11日作出鉴定结论：芗城区家芗0596（都市名城）7幢拆迁安置住宅的重置起步价格为8000元／㎡。张玉琤在本案中依据该鉴定结论8000元／㎡标准主张不足面积部分（105㎡－86.81㎡＝18.19㎡）的现价值。家芗05969（都市名城）7幢2902室房屋现无人居住，家芗0596（都市名城）7幢3010室房屋现由苏艺华居住，两套房屋均未办理产权登记。 一审法院认为：一、关于本案《房地产买卖协议书》的效力问题：本案中，张玉琤同黄俊杰、苏艺华签订《房地产买卖协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护。该《房地产买卖协议书》中约定的内容，实质为对拆迁房安置面积的买卖，也是黄俊杰、苏艺华对其可实现安置权利（包括安置房及临时安置补助费）的部分转让，该协议内容系双方意思表示一致的体现。虽签订之时安置房屋尚不存在，但随着房屋的安置是可以确定买卖标的物的。且在第三方郑耀辉的见证下，协议内容不违反法律法规的强制性规定，应属依法成立并合法有效的合同，双方应依约履行，故苏艺华反诉请求判令其与张玉琤签订的《房地产买卖协议书》不成立的请求不予支持。根据张玉琤同黄俊杰、苏艺华签订的《房地产买卖协议书》及黄俊杰、苏艺华出具给张玉琤的《拆迁房有效面积划拨凭证》可以推定，双方的合同原意系黄俊杰、苏艺华将原址于漳州市芗城区××村××号房屋可安置面积285.9㎡中的105㎡转让给张玉琤，并由张玉琤同开发商高力公司办理安置手续。而事实上黄俊杰、苏艺华并未依据协议约定履行义务，在黄俊杰、苏艺华违约的情况下张玉琤可以选择货币补偿或请求交付安置房。现张玉琤请求将址于漳州市芗城区家芗0596（都市名城）7幢2902室交付其执掌，系其权利主张，该主张不违反法律规定，予以支持。 二、关于交付房屋所产生等面积补差款、层差款及其他费用的结算问题：由于上述房屋的面积仅为86.81平方米，就余下的18.19平方米黄俊杰、苏艺华应予货币负担。依照《房地产买卖协议书》约定：旧换新补差价180元/㎡由张玉琤负担、超十层差价由张玉琤负担；结合《房屋拆迁安置补偿协议书》约定：十层以上每增加一层另加价50元/㎡。本案中，芗城区家芗0596(都市名城)7幢2902室房屋面积补差款为15625.8元(86.81平方米×180元)；层差款82469.5元(50元/㎡×86.81平方米×19层)，两项共计98095.3元，依约应由张玉琤负担。另根据高力公司陈述，鉴于苏艺华家庭困难情况而享受到的房屋回购款由2500元/㎡变为5000元/㎡、层差款由82469.5元降为15000元。故该回购及层差优惠系专属于苏艺华一方，并不在《房地产买卖协议书》约定的范围，即苏艺华应依合同约定计价结算。综上计算依据，张玉琤并未举证证明其所购买拆迁的面积可实际选择安置105平米的房屋，客观上亦无法等面积安置；张玉琤的诉讼请求为苏艺华一方交付面积为86.81平方米芗城区家芗0596(都市名城)7幢2902室房屋，另18.19平方米的拆迁面积未物化为实际的房屋面积，张玉琤所支出18.19平方米拆迁面积款，苏艺华一方应予以返还。张玉琤购买的拆迁面积单价为2500元/㎡(262500元÷105平方米)，与高力公司的房屋回购单价一致。故剩余拆迁面积18.19平方米应按照2500元/㎡元计，苏艺华一方应补偿张玉琤回购款45475元(2500元×18.19元/㎡)；张玉琤应负担费用为新旧补差15625.8元，层差款82469.5元，合计98095.3元；两相对抵，张玉琤应向苏艺华一方支付52620.3元。 关于入户防盗门1200元，智能化系统450元，水电表385元，高力公司因收取该部分费用而产生的纠纷已由法院生效判决确定不应收取，故张玉琤不需向苏艺华支付该部分费用，苏艺华可另行向高力公司主张返还。 三、关于张玉琤要求黄俊杰、苏艺华支付自2011年7月1日起的临时安置补助费，因高力公司明确表示实际支付给黄俊杰、苏艺华临时安置补助费未超出约定的42个月，也就是未超过2011年7月1日，张玉琤也未提供证据证明高力公司实际支付的临时安置补助费超过42个月，故张玉琤该项请求不予支持。 综上，张玉琤同黄俊杰、苏艺华签订的《房地产买卖协议书》，内容不违反法律法规的禁止性规定，真实有效，双方应依约履行。苏艺华一方应将址于漳州市芗城区家芗0596(都市名城)7幢2902室房屋(面积86.81㎡)交付张玉琤执掌使用，并返还张玉琤45475元，而张玉琤应依约向苏艺华一方支付补差款、层差款98095.3元。两相对抵，张玉琤尚应支付苏艺华一方52620.3元。黄俊杰于2015年8月19日死亡，其在本案中的相关权利义务应由其合法继承人即本案苏艺华、林葡萄、黄晓红、黄小燕承受。林葡萄于2017年11月6日死亡，又因林葡萄的女儿黄丽彬、儿子黄俊杰均先于林葡萄死亡而产生代位继承，故林葡萄在本案中的相关权利义务应由其合法继承人即本案黄俊明、黄丽琴、谢秋凤、谢伟强、黄晓红、黄小燕承受。苏艺华、黄晓红、黄小燕、黄俊明、黄丽琴、谢秋凤、谢伟强应将址于漳州市芗城区家芗0596(都市名城)7幢2902室房屋(面积86.81㎡)交付张玉琤执掌使用，张玉琤应向苏艺华、黄晓红、黄小燕、黄俊明、黄丽琴、谢秋凤、谢伟强支付52620.3元。高力公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理、判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、苏艺华、黄晓红、黄小燕、黄俊明、黄丽琴、谢秋凤、谢伟强应于本判决生效之日起三十日内将址于漳州市芗城区家芗0596(都市名城)7幢2902室房屋(面积86.81㎡)交付张玉琤执掌。二、张玉琤应于本判决生效之日起三十日内向苏艺华、黄晓红、黄小燕、黄俊明、黄丽琴、谢秋凤、谢伟强支付52620.3元。三、驳回张玉琤的其他本诉诉讼请求。四、驳回苏艺华的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7391元，由张玉琤负担3695.5元，苏艺华负担3695.5元；反诉受理费3695.5元，由苏艺华负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 当事人对一审判决查明认定的事实，除“高力公司对于其他拆迁安置户，拆迁安置不足面积部分按照2500元/㎡标准回购”有异议外，其余事实无异议。对各方当事人无争议的事实，本院予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 张玉琤认为一审认定高力公司对拆迁安置不足面积部分按照2500元/㎡标准回购，缺乏证据。经审查，高力公司在其答辩状中陈述“高力公司对拆迁户房屋的回收款一律按2500元/㎡，苏艺华一方因属于困难户特别给予额外补偿与其他安置户无关。”故张玉琤对上述事实的异议不成立，应予驳回。 根据各方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一、案涉《房地产买卖协议书》成立与否及效力认定；二、苏艺华在选择安置房中是否存在过错。三、案涉房屋等面积补差款及层差款该如何认定。对此，本院予以分析认定如下： 一、案涉《房地产买卖协议书》成立与否及效力认定。（一）协议成立与否。首先，从案涉《房地产买卖协议书》约定内容看，双方虽系对拆迁安置面积的买卖，但同时还对黄俊杰、苏艺华可实现的安置权利即安置房及临时安置补助费进行了约定，其内容是具体确定的。其次，黄俊杰、苏艺华欲出售座落于漳州市××路××村××号的住宅部分建筑面积，具体说明了出售标的物的面积、价款、付款方式及相关事项，张玉琤对此表示接受，并于2008年1月1日签订了《房地产买卖协议书》，且在签约当日支付全额购房款。故应认定上述协议成立并生效。（二）协议效力的认定。本案标的物虽为拆迁安置房，但本质上与普通商品房无异，在安置前产权属高力公司，安置后产权属苏艺华一方，最终要由购房者领取产权证。苏艺华一方在订立合同时有拆迁合同，在合同履行阶段，取得了与该房屋产权相关的审核材料（即房屋拆迁安置补偿协议书、拆迁安置房合同书及拆迁安置结算清单、缴交房屋补差款等相关票据、计税发票）等证件，具备了相关的权属证书，故依照合同法有关规定，苏艺华一方有权转让房屋。本案不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项禁止转让房地产的法定情形。据此，本案所涉拆迁安置房转让合同主体合格，意思表示真实、内容和形式合法，应为有效合同。苏艺华主张案涉《房产地买卖协议书》不成立并无效的理由，与法不符，不予采纳。 二、苏艺华在选择安置房中是否存在过错。根据案涉《房地产买卖协议书》及黄俊杰、苏艺华出具给张玉琤《拆迁房有效面积划拔凭证》，可以推定双方的合同原意系黄俊杰、苏艺华将原址于漳州市芗城区××村××号房屋可安置面积285.9平方米中的105平方米转让给张玉琤，并由张玉琤与高力公司办理安置手续，然而，事实上是由黄俊杰、苏艺华与高力公司签订的《拆迁安置房合同书》，选择了两套住宅建筑面积均为86.81平方米，没有选择105平方米的住宅面积。对此，张玉琤并未举证证明有实际可供选择安置105平方米的房屋，其所购买拆迁的面积可实际选择安置105平方米的房屋，客观上亦无法等面积安置，且在案也没有证据表明高力公司有建设105平方米的安置房，故黄俊杰、苏艺华没有选择安置105平方米房屋，该事由不可归责于双方当事人。且据张玉琤的一审诉求，要求苏艺华一方交付安置房。因此，张玉琤主张苏艺华一方在选择安置房过程中存在过错的理由，与事实不符，不予采纳。 三、案涉房屋等面积补差款及层差款该如何认定。 根据案涉《房地产买卖协议书》约定，旧换新补差价180元/㎡由张玉琤负担，并结合《房屋拆迁安置补偿协议书》第七条第4项约定，十层以上每增加一层另加价50元/㎡，本案中，家芗0596(都市名城)7幢2902室房屋面积补差款为15625.8元(86.81平方米×180元/㎡)；层差款82469.5元(50元/㎡×86.81平方米×19层)，两项合计98095.3元，依约由张玉琤负担。又根据高力公司陈述，鉴于黄俊杰、苏艺华家庭困难情况而享受到的房屋回购款由2500元/㎡变为5000元/㎡、层差款由元82469.5元降为15000元，该回购及层差优惠系专属于苏艺华一方，并未在双方协议约定的范围内，且依据张玉琤向苏艺华一方购买的拆迁面积单价也为2500元/㎡元(262500元÷105平方米)，故剩余拆迁面积18.19平方米应按照2500元/㎡元计。张玉琤主张案涉房屋等面积补差价应以最2500元/㎡，层差款以15000元计算的理由，不符合合同约定，不予采纳。 综上，张玉琤、苏艺华的上诉请求不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9950元，由张玉琤负担2559元，苏艺华负担7391元。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  唐志忠 审 判 员  李 凌 二〇二〇年十月三十日 法官助理  杨国栋 书 记 员  卢 杰