湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初8602号原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市礼花东路理想家园附**。法定代表人刘佳荣，董事长。委托代理人肖自力，湖南众议律师事务所律师。委托代理人陈淼，湖南众议律师事务所律师。被告张美利，女，1982年4月20日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人古亚军，男，1976年4月5日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系张美利之夫。第三人中国银行股份有限公司浏阳支行，，住所地浏阳市北正路**负责人徐征，行长。委托代理人杨子琳，男，1962年1月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系银行员工。原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司（以下简称礼花城房地产公司）与被告张美利，第三人中国银行股份有限公司浏阳支行（以下简称中国银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告礼花城房地产公司的委托代理人陈淼、被告张美利的委托代理人古亚军，第三人中国银行的委托代理人杨子琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告礼花城房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即向原告支付房屋首付款49317元；2、判令被告立即偿还原告代为偿还的按揭款33240.45元；3、判令被告支付违约金16415.85元；4、判令被告支付本案纠纷产生的律师费6000元；5、判令解除原、被告签订的编号为201401092013A《商品房买卖合同》及其补充协议；6、判令被告协助原告办理商品房预售合同备案登记、预售商品房买卖预告登记的注销手续；7、判令解除原告、被告、第三人于2016年12月4日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2016年浏字826号）；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年10月24日签订了一份编号为201401092013A《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告开发的“礼花城·新城广场”第1幢2013A号房，建筑面积75.51平方米，房屋总价款328317元，银行按揭付款。后由于被告没有及时偿还按揭款，导致银行向原告扣收贷款本息及费用，经原告催告后被告仍逾期不归还，其行为已构成严重违约。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告张美利辩称，原告陈述属实，被告同意解除商品房买卖合同及贷款合同。第三人中国银行述称，要求将欠第三人的款项返还，房屋归谁就由谁还，同意解除个人一手住房贷款合同。本院经审理认定事实如下：2016年10月24日，原告礼花城房地产公司（出卖人）与被告张美利（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201401092013Ａ），约定：“买受人购买出卖人开发的位于浏阳市××路××广场××幢××号房，建筑面积75.51平方米，单价每平方米4347.99元，总金额328317元；首付99317元，余款229000元办理银行按揭贷款……第七条、买受人逾期付款的违约责任…买受人如未按合同规定的时间付款…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款2%向出卖人支付违约金”。同日，原告礼花城房地产公司（出卖人）与被告张美利、（买受人）签订《合同补充协议》（合同编号：201401092013Ａ），约定：“四、因买受人未及时交付按揭款而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人还款通知之日起十日内归还本息及费用。逾期不归还的，承担逾期付款的违约责任，并承担所扣款项的贷款利息及相关费用（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师费、催告费用、公告费用）出卖人在征得抵押人同意的情况下，有权直接按原合同购买价格回购房屋。……五、若因买受人不履行还款义务而导致银行向出卖人行使担保权的，买受人应当承担因此给出卖人产生的损失及相关费用（包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用）。买受人于收到出卖人还款通知起十日内将出卖人代为偿还款项、违约金及相关费用支付给出卖人并向出卖人支付房款总额的5%的违约金。出卖人有权直接在买受人缴纳的房款中扣除。”《商品房买卖合同》虽约定首付款为99317元，但双方实际约定的首付款为54317元，合同签订后被告实际给付首付款5000元，剩余首付款49317元以向原告借款的形式进行欠付。2016年12月4日，原告礼花城房地产公司（保证人）与被告张美利（借款人）、（抵押人）第三人中国银行（贷款人）签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2016年浏字825号），约定：“借款人向贷款人借款229000元，贷款利率为浮动利率，参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止逾期的，逾期贷款罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50%，原告为贷款提供阶段性连带责任保证担保，该阶段性担保自本合同签署之日起至办妥借款人分户《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋他项权证》，并将此“三证”交贷款人保管之日止；保证范围为阶段性担保结束日前已到期的本合同项下债务，以及阶段性担保结束日前发生保证人或／及借款人违约引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任”。中国银行于2016年12月8日向张美利发放了贷款229000元，截至目前，被告张美利支付贷款本息共计25438.77元，礼花城房地产公司共计代为偿还33240.25元，截至2020年10月12日，尚欠中国银行贷款余额216379元。2020年1月7日，原告礼花城房地产公司委托湖南众议律师事务所向被告张美利发送律师函，“……由于您未及时偿还银行按揭贷款，导致银行向礼花城公司扣收贷款本息及费用，共计33240.45元，请您在收到本律师函之日起五日内与礼花城公司联系并将上述款项予以支付，逾期不付，礼花城公司有权解除合同，并按照《商品房买卖合同》第七条之规定追究您逾期付款的违约责任。届时，本律师将接受委托，依法提起诉讼，因此发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等费用）将由您承担，为避免诉累，望慎重考虑”。涉案商品房办理了商品房预售合同备案登记、不动产预告登记（预售商品房买卖预告登记），未办理房屋权属过户登记手续，房屋亦未交付使用。原告为本案花费律师费6000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告礼花城房地产公司与被告张美利签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。按照双方在《合同补充协议》约定：“因买受人未及时交付按揭款而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人还款通知之日起十日内归还本息及费用。逾期不归还的，承担逾期付款的违约责任，并承担所扣款项的贷款利息及相关费用”及双方在《商品房买卖合同》约定：“买受人如未按合同规定的时间付款…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，”现被告经原告通知及本院传票传唤，被告仍未履行义务，且被告在诉讼中同意解除合同，故原告有权解除合同，并按双方“向出卖人支付房款总额的5%的违约金”的约定支付违约金14165.85元[（54317元+229000元）×5%]。故原告要求解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，并要求被告协助办理商品房预售合同备案登记及不动产预告登记注销手续、支付违约金、承担律师费的诉讼请求，本院予以支持。因《商品房买卖合同》、《合同补充协议》与《个人一手住房贷款合同》紧密联系，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》解除后，按揭借款人一般不再履行按揭贷款合同约定的按期还款义务，亦必然对银行贷款回收产生不利影响，《个人一手住房贷款合同》的目的无法实现，故对原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因合同解除后，房屋由原告收回，而首付款及银行贷款本金系基于买卖合同而支付给原告的，自然应当予以返还，故原告应返还被告张美利、支付的首付款5000元及利息与截至目前的贷款本息25438.77元；相应银行贷款余款本息亦由原告负责偿还，而原告要求被告返还代偿的银行贷款本息的诉讼请求，本院不予支持。但按揭贷款产生的罚息、复利、违约金应由被告张美利负担。原告的诉讼请求在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第二项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司与张美利在2016年10月24日的签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》（合同编号：201401092013A）；二、解除湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司、张美利、中国银行股份有限公司浏阳支行于2016年12月4日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2016年浏字825号）；三、限张美利于本判决生效后3日内协助湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司办理商品房预售合同备案登记、不动产预告登记（预售商品房买卖预告登记）的注销手续；四、限湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内偿还中国银行股份有限公司浏阳支行关于浏阳市“礼花城·新城广场”第1幢2013A号商品房的截至2020年10月12日的贷款余款216379元及利息（含逾期罚息、违约金，以清偿时实际发生的为准）；张美利于湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司清偿贷款后3日内向湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司支付清偿银行贷款实际发生的罚息及违约金。五、湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内向张美利返还贷款本息25438.77元、首付款5000元及利息（利息计算方式：以5000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2016年10月24日计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清之日）；六、张美利于本判决生效之日起3日内向湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司支付违约金14165.85元；七、张美利于本判决生效之日起3日内向湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司支付本案纠纷产生的律师费6000元；上述第五项、第六项、第七项款项相互抵销后履行。八、驳回湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费4798元，减半收取2399元，由张美利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 德二〇二〇年十月二十一日书记员 陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。