河南省尉氏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0223民初324号原告李长庚，男，1963年1月6日生，汉族，住尉氏县。委托代理人邱芳园，河南智卓律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人史喆元，河南智卓律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告宋小民，男，1971年12月9日生，汉族，住尉氏县。委托代理人马卫忠，河南循规律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告杜建学，男，1962年10月26日生，汉族，住尉氏县。原告李长庚与被告宋小民、杜建学案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李长庚及其委托代理人邱芳园、史喆元，被告宋小民的委托代理人马卫忠到庭参加诉讼，被告杜建学经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李长庚向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决立即停止对原告购买的位于尉氏县城关镇建设路北段的房产（产权号为××号）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、依法判决确认位于尉氏县城关镇建设路北段的房产（产权号为××号）归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年8月31日，被告杜建学将位于尉氏县城关镇建设路北段的两处房产（房产号为004315号、00××16号）转让给原告，房屋转让价值32万元，同日杜建学将房屋及相关手续交给原告。2016年宋小民诉杜建学借款合同纠纷一案，经尉氏县人民法院作出（2015）尉民初字第2103号民事判决书，2016年7月25日，被告宋小民申请执行，2019年12月10日，原告向尉氏县人民法院提出异议，2019年12月23日，尉氏县人民法院作出（2019）0223执异86号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告与被告杜建学之间签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，该协议合法有效。原告购买涉案门面后，已依合同支付全部价款并实际占有标的物至今，并且非因原告的原因未办理过户登记，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，综上，原告为了维护自身的合法权益，原告依法向贵院提起民事诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。原告李长庚向本院提供的证据有，1.保全申请书一份；2.（2015）尉民保字第302号民事裁定书一份；3.协助执行通知书一份、协助冻结存款通知书三份；4.（2015）尉民初字第2103号民事判决书一份；5.执行申请书一份；6.执行异议书一份；7.（2019）豫0223执异86号执行裁定书一份；8.尉氏县房权证城关镇字第**房产证一份；9.房屋转让协议一份；10.杜建学出具的收到条二份；11.杜建学的妻子陈改花出具的证明及陈改花的身份证（复印件）各一份；12.房屋租赁协议9份；13.李留才出具的证明及李留才的身份证（复印件）各一份；14.户口本一份；15.土地证复印件两张；16.尉氏县不动产登记中心出具的证明一份；17.河南省农村信用合作社储蓄利息清单三份、中国邮政储蓄利息清单二份、中国银行取款回单二份。被告宋小民辩称，1、原告诉称，本案涉及的房产于2005年8月31日已经完成交易并且支付了房款不属实。理由：原告至今没有提供32万元购房款的银行交易明细来证实买卖本案涉及房产的真实性；2、假设，买卖房产是真实的，原告自2005年至今未办理过户手续，也未进行预告登记，原告存在过错；3、原告应该同时具备《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件，而不是满足一个条件就行的。被告宋小民未向本院提供证据材料。被告杜建学未提交书面的答辩意见，也未向本院提供证据材料。本院依职权调取的证据有：赵玉玲、李留才的调查笔录各一份。经审理查明：2015年8月11日，宋小民向本院申请诉前财产保全，本院于2015年8月11日作出（2015）尉民保字第302号民事裁定书，并于2015年8月12日，对杜建学名下的位于尉氏县城关镇建设路北段的商品房（房产证号00××**）进行查封。本院于2016年5月16日，作出（2015）尉民初字第2103号民事判决书，判决：一、朱铁山于本判决生效后二十日内偿还宋小民借款本金700万元及利息（利率按月利率2%计算，从2015年6月24日起计算至借款还清之日止），开封市铁山建设工程有限公司、杜建学、董庚戌承担连带偿还责任；二、案件受理费60800元、保全费10000元，由朱铁山、开封市铁山建设工程有限公司、杜建学、董庚戌承担。宋小民依据该判决向本院申请执行中，异议人李长庚对本院查封的位于尉氏县城关镇建设路北段的房产（房产证号**）提出执行异议，要求解除对上述房屋的查封。本院根据李长庚的执行异议申请，2019年12月23日，作出（2019）豫0223执异86号执行裁定书，驳回李长庚的异议请求。另查明，2005年8月31日,杜建学与李长庚签订房屋转让协议约定，甲方为杜建学，乙方为李长庚，甲方同意将房屋（位于建设路北段路**，煤棚三间）转让给乙方，价值32万元，乙方一次性将房屋购置款付给甲方，同时甲方将有关手续给乙方。2019年12月25日，杜建学妻子陈改花出具证明一份，内容为：“2005年8月31日，杜建学将位于建设路北段路东（08871、08878号煤棚三间）房产，以32万元（大写叁拾贰万正）转让给李长庚，我是同意转让的。”2005年8月27日，杜建学给李长庚出具收到条，内容为：“今收到长庚现金壹拾叁万元整”。2019年11月份，杜建学给李长庚补签收到条一份，内容为：“今收到李长庚交来购房款叁拾贰万元整，落款日期为2005年8月31日。”2005年8月29日，李长庚妻子简兰香在河南省农村信用合作社分三次取款共计61508.32元；李长庚妻子简兰香在中国邮政储蓄尉氏县永兴邮政支局分两次取款共计50354.31元；2005年8月31日，李长庚妻子简兰香在中国银行分两次取款共计78297.54元；以上取款共计190160.17元。李留才自2010年7月开始至今一直租赁本案涉及房产中的两间房，并将租金支付给李长庚的妻子简兰香。又查明，2020年7月23日，尉氏县不动产登记中心出具证明一份，内容为：“经查询档案信息显示：尉氏县进修学校，四邻:东至小东门二组耕地、西至待开建设路、南至小东门二组耕地、北至斗虎营二组耕地，用地面积4.9亩（3266.6平方米），使用性质：校办厂、住宅，编号：**，文号：尉土籍（1990）03号，发证时间：1990年8月31日。属划拨用地。本院认为，案外人提起的执行异议之诉是审查案外人对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院对本案涉案房产查封前，原告李长庚与杜建学已经签订了书面的合法有效的房屋转让协议，原告已合法占有本案涉案房产并支付了全部价款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。本案中，涉案房屋所占用土地性质为划拨用地，还不符合房屋变更登记条件，涉案房屋没有办理变更登记不是原告李长庚的自身原因造成的。故原告李长庚对执行标的位于尉氏县城关镇建设路北段的房产（房房产证号**）有足以排除强制执行的民事权益，不得对涉案房屋执行。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，李长庚虽然与杜建学签订了房屋转让协议，并实际占有涉案房产，但未按照法律规定进行登记。不动产物权转让，经过依法登记才发生效力，未经登记，不能发生物权变动效力。因此李长庚请求确认位于尉氏县城关镇建设路北段的房产（房产房产证号**）所有，不符合物权法的相关规定，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得对位于尉氏县城关镇建设路北段的房产（房产证房产证号**）本院（2019）豫0223执异86号执行裁定书于本判决生效时自动失效。二、驳回原告李长庚的其他诉讼请求。案件受理费6100元，由原告李长庚负担3050元，由被告宋小民负担3050元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  司凤英人民陪审员  王自豪人民陪审员  赵卫青二〇二〇年十月十二日书 记 员  杨 萍