广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初19408号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：陈剑辉，总经理。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。被告：刘基军，男，1985年12月3日出生，汉族，住湖南省常宁市白沙镇阳市****民小组，公民身份号码430************777。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业）与被告刘基军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告利和物业委托诉讼代理人许艾玲，被告刘基军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费及违约金（物业管理费按每月286.21元的标准，自2020年1月1日开始计算，暂计至2020年5月31日共计1431.05元；滞纳金以两个月欠款金额为基数，按每日3‰的标准自单月6日前计算至实际支付之日止，暂计至2020年5月20日为323.7元）；2.被告向原告支付原告为实现债权而支出的律师费800元。事实和理由：被告刘基军拖欠原告中山市利和物业管理有限公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2014年9月3日，原告与中山市利和房地产开发有限公司签订利和豪庭一区前期物业服务合同，约定由原告对利和豪庭一区的物业提供物业服务。合同期限：自2014年8月20日起至业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。物业坐落：中山市石岐区*****利和豪庭一区*******，权属人：刘基军。建筑面积：110.08平方米。交楼时间：2016年7月24日。物业费计收标准：根据利和豪庭一区前期物业服务合同第十二条约定，住宅按2.6元/平方米/月收取。付费期限：根据利和豪庭一区前期物业服务合同第十三条约定，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为单月5号。违约金依据：根据利和豪庭一区前期物业服务合同第十四条第3点约定，逾期交纳物业服务费的，并从逾期之日起按应交金额的千分之三按日交纳违约金。欠费期间：2020年1月1日至今。欠费金额：物业管理费每月286.21元，截至2020年5月31日，共欠物业管理费1431.05元。催收方式：已寄律师函进行催收。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告刘基军辩称，1.关于本小区12/13栋后方的池，开发商在对外销售时反馈给业主是游泳池，但是入住至今并没有开放过，其在2018年的时候向原告反应过该问题，前期得到的答复是开发商与政府相关职能部门的部分程序未完成，后期得到电话回复池是景观池，对于该池其有以下三点请原告回复：①前期物业于开发商交接时，为什么这么显眼的位置具体用途都没有了解清楚；②游泳池与景观池设施的设计规划是完全不一样的，原告对于这点是否有鉴别过；③景观池与游泳池的物业管理服务标准包含哪些内容，物业的管理服务费是否一致。2.物业办公室，请备好给业主反映问题的专用表格，以便业主反映问题。3.关于地下车位，哪些车位是政府部门已授权给开发商销售的，哪些是临停的车位，临停车位占地下停车位的比例是多少，请与开发商落实并回复时间。4.对于政府部门未授权给开发商的已销售的车位，物业后续将采取什么样的管理措施。本院经审理认定事实如下：刘基军系中山市石岐区************（建筑面积：110.08平方米）的业主。利和物业公司提交其在中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2016年SXQ06号），载明：富元利和豪庭备案的高层住宅物业服务费为2.6元/平方米/月、执行时间2016年6月，中山市发展和改革局于2016年5月**日盖章同意备案。2014年9月3日，中山市利和房地产开发有限公司（甲方，房地产开发公司）与利和物业（乙方，物业管理公司）签订前期物业管理服务合同，合同约定：双方就甲方负责开发建设的利和豪庭一区物业实行前期物业管理有关问题达成一致意见；本物业竣工验收交付使用后，住宅按建筑面积、套内建筑面积每月每平方米2.6元标准向业主、非业主使用人收取物业服务费；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为单月5号；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；前期物业服务协议还约定了其他事项。2016年7月24日，刘基军签订收楼确认书，确认于2016年7月24日正式接收所认购的利和豪庭一区12栋402房。利和物业公司提交利和豪庭物业每周工作展示的照片，证明其为业主提供了卫生消杀清洁、垃圾清运、绿化清理、泳池清理、灯光检查维修、消防检查、装修管理等服务。2020年3月12日，利和物业向利和豪庭一期第12幢402单元刘基军出具物业服务催费通知书，载明其自2020年1月1日起到2020年3月31日的物业服务费尚未缴纳，共计1002.02元（其中物业服务费858.63元，违约金143.39元）。2020年5月20日，利和物业因本案与广东任允律师事务所签订委托代理合同，约定律师费为800元。2020年6月9日，广东任允律师事务所向利和物业出具800元律师费发票。以上事实，由中山市商品房销售登记备案表、利和豪庭一区前期物业服务合同、收楼确认书、物业服务缴费通知书、快递单、委托代理合同、律师费发票、物业服务收费备案表、利和豪庭每周工作展示照片等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。中山市利和房地产开发有限公司与利和物业签订前期物业服务合同，该合同合法有效，利和物业已取得了利和豪庭一期的物业管理资格，该合同对刘基军具有约束力。利和物业提交的每周工作照片展示记录证明利和物业就涉案物业开展了相关的物业服务，故刘基军当按约缴纳物业服务费。因刘基军未提交证据证明利和物业存在物业服务有瑕疵的情况，故其应承担举证不利的后果，支付全额物业服务费。刘基军应支付的2020年1月1日至2020年5月31日期间的共5个月的物业管理费共计为1431.04元（110.08平方米×2.6元/平方米/月×5个月）。关于违约金的问题，由于刘基军欠付物业管理费确实给利和物业造成了相当于利息的损失，利和物业主张按每日3‰的标准计算滞纳金即违约金的标准超过了实际损失，因此本院调整违约金计算标准为：以每月拖欠的物业管理费为基数，自欠费之日起按年利率6%计算至清偿之日止。关于律师费的问题。双方未约定律师费的承担问题，利和物业主张刘基军承担其因本案支出的律师费没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘基军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年5月31日期间5个月的物业管理费共计为1431.04元及违约金（以每月拖欠的物业管理费为基数，自欠费之日起按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由由被告刘基军负担（被告刘基军于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  陈立平二〇二〇年十月二十六日书记员  柯佩烨杨慧娴