河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4374号上诉人（原审原告）：任成青，男，汉族，1961年10月24日出生，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：周智勇，河南晋平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李兴统，男，满族，1957年4月8日出生，住河南省。被上诉人（原审被告）：李翠梅，女，汉族，1963年7月1日出生，住河南省。二上诉人共同委托诉讼代理人：史瑞芳、张敏慧，河南中原法汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任天军，男，汉族，1973年6月27日出生，住河南省。被上诉人（原审被告）：李艳芳，女，汉族，1972年12月25日出生，住河南省。上诉人任成青与被上诉人李艳芳、李兴统、李翠梅、任天军案外人执行异议纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2019）豫0703民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任成青及其委托诉讼代理人周智勇，被上诉人李兴统、李翠梅及其委托诉讼代理人张敏慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。任成青的上诉请求：1、撤销原判决并支持上诉人原审请求；2、判令上诉人与被上诉人任天军、李艳芳所签订的《房屋买卖合同》合法有效，案涉房屋归任成青所有并停止对位于新乡市卫滨区李村小学对面路北居住用房两层楼房的执行，解除查封停止拍卖。3、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：1、上诉人任成青与被上诉人任天军、李艳芳是在签订了涉案房屋买卖合同并支付了房款即支付了合同对价的前提下，履行了房屋买卖交易手续。这一点，是有充足的事实证据能够证明。原审判决认定该房屋买卖合同无效，明显缺乏法律规定。2、原审判决仅以涉案房产所在地不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区为由，就认定涉案房屋买卖合同无效；这显然属于“不当扩大无效合同的确认范围”，明显违背最高人民法院2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》之三，关于合同纠纷案件的审理第30条关于“强制性规定识别”的精神。3、涉案房产的宅基地性质属于村集体所有，是否允许转让、是否确认无效等均属于政府行政机关管辖的范畴，若发生争议也将由法院行政审判庭进行审判，不属于法院民商事审判法庭审理范围。李兴统和李翠梅答辩称：上诉人并未支付房款，原审判决驳回其诉讼请求完全正确，上诉人称“支付了房款——即支付了合同对价”与事实不符，且无任何证据予以支持。上诉人任成青不符合排除执行的法定情形，原审判决驳回其诉讼请求完全正确。上诉人上诉理由于法无据，不应采纳，任成青对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益任成青的一审诉讼请求：1、判令上诉人与被上诉人任天军、李艳芳所签订的《房屋买卖合同》合法有效，案涉房屋归任成青所有并停止被对位于新乡市卫滨区李村小学对面路北居住用房两层楼房的执行，解除查封停止拍卖。2、被上诉人承担本案一审诉讼费用。原审查明:2015年5月30日，任成青与任天军经对账确认任天军欠任成青8200**元，二人于当天签订了借款合同，并由任天军向任成青出具820000元借据一份，同时二人与翟士佳签订担保合同一份，由翟士佳签字对任天军820000元债务进行担保。当日任天军、李艳芳以夫妻名义同任成青签订房屋买卖合同，约定将其拥有的房产一处抵付任成青，抵付额度为350000元。后任成青于2016年4月1日向新乡县人民法院提起诉讼，起诉任天军、李艳芳、翟士佳，经该院（2016）豫0721民初464号判决，翟士佳对判决不服提出上诉，经新乡市中级人民法院审理该案被发回重审。新乡县人民法院于2018年1月24日立案后，另行组成合议庭审理，于2018年9月4日作出（2018）豫0721民初237号民事判决书，判决：一、限任天军、李艳芳于判决生效后十日内共同偿还任成青借款470000元及利息（利息按月息2%自2016年1月21日其至借款付清之日）。二、翟士佳对上述借款及利息承担连带清偿责任。翟士佳不服提出上诉，新乡市中级人民法院于2019年10月18日作出（2019）豫07民终2013号民事判决书，判决：一、维持河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初237号民事判决第一项；二、撤销河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初237号民事判决第二项；三、驳回任成青的其他诉讼请求。2016年8月11日，新乡市卫滨区人民法院在审理李兴统、李翠梅诉任天军、李艳芳民间借贷纠纷一案中，根据李兴统、李翠梅的申请，裁定查封任天军、李艳芳银行存款1600000元或同等价值的财产。并于2016年8月24日向李村村民委员会下达协助执行通知书，查封、冻结任天军、李艳芳名下位于新乡市××综合广场××字往东××胡同内路东从××北××大门朝西××、××房屋（××院对面）、××小学对面路北房屋××（××、××）、××小学××字路北××胡同南邻李长城房后大门朝南第一、二套房屋。新乡市卫滨区人民法院于2016年12月20日作出（2016）豫0703民初1469号民事判决书，判决任天军、李艳芳共同偿还李兴统、李翠梅借款本金1245000元及利息等。2018年10月23日，新乡市卫滨区人民法院因李兴统、李翠梅的申请，依据生效的（2016）豫0703民初1469号民事判决书，作出（2017）豫0703执338号执行裁定书，裁定拍卖被执行人任天军、李艳芳共同共有的位于新乡市××综合广场××字往东××胡同内路东从××北××大门朝西××、××房屋（××院对面）、××小学对面路北房屋××（××、××）、××小学××字路北××胡同南邻李长城房后大门朝南第一、二套房屋。并分别于2019年3月25日和2019年4月25日发布评估报告公告和拍卖公告。任成青以案涉房产属于其所有等为由，提出执行异议。2019年7月26日，新乡市卫滨区人民法院作出（2019）豫0703执异31号执行裁定书，裁定驳回案外人任成青的异议请求。任成青向该院提起案外人执行异议之诉。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋作为不动产，其物权须经依法登记后方可产生变更效力，而任成青并未提交物权变更的登记证明，其提交的集体土地建设用地使用证仍登记在任天军名下。依据相关规定在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。案涉房屋所在地河南省新乡市平原乡李村不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，任成青的户籍所在地为河南省××县××营村，任成青不属于案涉房屋宅基地所属集体经济组织的成员，任天军与任成青签订房屋买卖合同将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的任成青，该房屋买卖合同应当认定为无效，合同无效后，任成青可以要求返还购房款和利息，任成青对涉案房屋不享有合法所有权。任成青提交的河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初237号民事判决书及新乡市中级人民法院（2019）豫07民终2013号民事判决书仅在认定事实部分引用了任成青所述的任天军、李艳芳同任成青签订房屋买卖合同用于抵付债务的事实，并未对该房屋买卖行为是否合法有效和房产所有权的归属进行认定，而仅是就任成青在起诉时诉讼请求中所要求的470000元借款及利息进行判决，并不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院的法律文书导致物权变更的情形。任成青对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。任天军、李艳芳经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，缺席判决：驳回任成青的诉讼请求。案件受理费7954元，公告费560元，由任成青承担。本院查明的事实与原审认定一致。本院认为：参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中上诉人与任天军、李艳芳于2015年5月30日达成了以案涉房产冲抵35万元债务的以房抵债型房屋买卖协议，因案涉房产系建造在集体土地上房屋，上诉人并非该集体经济组织成员，土地管理法规定农民集体土地使用权不得出让、转让，基于物权法“房地一体”处分的原则，案涉房产的转让势必导致其所占用范围内的集体土地使用权的转让，双方之间房屋买卖行为有悖我国土地管理法关于集体土地管理的强制性规范，侵犯了由该规范所保护的社会公共利益，属于合同法第五十二条第四项规定的合同无效情形，故案涉房屋买卖合同应属无效协议。根据上述司法解释规定，排除执行必须同时符合上述司法解释规定的四个构成要件，鉴于上诉人不符合上述司法解释规定的第一项要件，故关于其是否占有案涉房产及二审提供的相应证明其占有的证据，已无审查必要，故本院不予审查。任成青的上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由任成青负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  吴俊喜审判员  马成林二〇二〇年十月二十日书记员  郭盛彧