福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初18904号 原告：厦门市思明区人民政府梧村街道办事处，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**梧村大厦，统一社会信用代码113502030041526427。 法定代表人：张云鹏，主任。 委托诉讼代理人：庄良佳，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莹颖，北京中银（厦门）律师事务所律师。 被告：陈慰烈，男，1959年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈吉，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婉治，女，1963年11月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系陈慰烈妻子。 原告厦门市思明区人民政府梧村街道办事处（以下称梧村街道办）与被告陈慰烈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案，适用简易程序公开审理。原告梧村街道办的委托诉讼代理人吴莹颖，被告陈慰烈及其委托诉讼代理人陈吉、陈婉治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梧村街道办向本院提出诉讼请求：ｌ、判令立即解除原告与被告之间关于厦门市思明区××路××号××室房屋的租赁关系；2、判令被告立即腾空并按照现状向原告移交位于厦门市思明区××路××号××室房屋；3、判令被告立即向原告支付自2008年1月1日起至被告实际归还房屋之日止的租金和占用费21945元（按每月146.3元计，自2008年1月1日起计至被告实际归还房屋之日止）：4、判令被告立即向原告支付自2008年1月1日起至被告实际支付全部租金之日止的违约金151420.64元（按日3‰，自2008年1月1日起计至实际支付全部租金之日止）；5、判令被告承担本案诉讼费、公告费等全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告父亲陈诗楚于2004年12月29日签订一份《住宅租赁合同》，约定陈诗楚向原告承租位于××路××号××梯××室的房屋，租期两年，自2005年1月1日至2006年12月30日，月租金为146.3元，陈诗楚应于每月10日前付清当月租金，若逾期支付租金，其应按照日3‰向原告支付滞纳金，逾期支付超过6个月，原告有权单方解除合同，收回房屋，并追索拖欠的租金。合同签订后，原告即将房屋交给陈诗楚使用，租赁期间，房屋由陈诗楚与被告共同租住。租赁期间届满后，陈诗楚与被告继续使用案涉房屋，但未续签合同。2012年陈诗楚去世，租赁房屋仍由被告继续使用至今。但陈诗楚与被告自2008年1月1日起没有缴交租金。原告多次催促，被告均以各种理由拒不支付。为此，原告决定解除合同，收回房屋。 陈慰烈辩称，一、本案系落实房改政策、拆迁安置等问题引发的房屋租赁合同纠纷，不宜由法院管辖处理。1、陈诗楚（系陈慰烈父亲）于1952年参加工作后，对党的教育事业忠心耿耿，工作上勤勤恳恳、任劳任怨。由于出身侨商又系教师，在文革中屡遭迫害，被下放闽西。回厦门后，陈诗楚一家人无房可住，在当时双涵社生产队及热心人士的帮助下，于1985年搬入双涵社45号的房屋（下称被拆房屋）居住。当时被拆房屋系旧房十分破败，屋顶墙壁破损严重，没有门窗、没有水电、厕所，四周杂草丛生，根本不具备起码的居住条件。后经陈诗楚一家人历年多次修建、修缮、通水、通电，才具备居住条件。自1985年入住至2005年初搬出时止，陈诗楚一家人投入了大量的人力、物力、财力用于修建、维修被拆房屋。2、陈诗楚一家人自1985年入住被拆房屋至2005年初搬出时止的近20年时间里，从未有任何单位或个人向陈诗楚主张过被拆房屋产权；陈诗楚从未向任何单位或个人承租被拆房屋，更没有向任何单位或个人缴交过租金；陈诗楚也没有向任何单位或个人借住被拆房屋，也从没有任何单位或个人向陈诗楚追讨借住的被拆房屋。该被拆房屋虽然历史原因没有办理产权证，但陈诗楚一家人在近20年的时间里长期占有、使用被拆房屋，陈诗楚作为被拆房屋合法的实际业主，依照规定应当分得拥有产权的安置房。3、根据厦府［2003］地139号建设用地批文、拆许字（2004）第21号、厦国土房拆通［2004］21号拆迁公告，因“三安商业中心”用地建设需要拆除陈诗楚居住的被拆房屋。2004年该项目拆迁时，被拆房屋居住户籍人口共7人即陈诗楚配偶郑秀凤、外孙女胡冬云、孙女陈晓洁以及陈慰烈、儿媳陈婉治、孙女陈静怡一家人。其中陈慰烈一家三口与陈诗楚实际共同居住。4、2004年12月，陈诗楚与拆迁人厦门三安房地开发有限公司、受托实施拆迁单位厦门市政房屋拆迁有限公司签订一份《拆迁安置协议》（下称协议书）。拆迁单位安置陈诗楚租住益辉花园4幢34号701室。鉴于陈慰烈一家三口与陈诗楚共同居住且属无房户的实际困难，拆迁单位另外安排承租文屏路77号之四402室房屋（下称案涉租赁房屋）。该两套承租房的出租方均为梧村街道办，承租人均为陈诗楚。陈诗楚一家7口人在拆迁安置中没有分得一套有产权的安置房。需要解释的是，《协议书》是陈诗楚及陈慰烈在不了解有关法律、法规、政策的情况下，为配合政府拆迁工作，不得已签订《协议书》迁住承租房，完全违背了陈诗楚要求分得产权安置房的真实意思表示。5、陈诗楚自1952年参加工作至其去世从未享受单位分房。1999年厦门市住房货币化分配政策实施后，按陈诗楚职务、工龄可享受80平方米住房待遇。在《离退休职工领取住房货币化补贴申请表》（下称申请表）中明确记载：①陈诗楚享受住房优惠政策的房屋坐落梧村双涵一组、建筑面积为50平方米（即被拆房屋）;②陈诗楚未达住房控制标准面积30㎡，该部分可享受的住房货币补贴为13500元。此后，陈诗楚仅在30平方米住房货币补贴范围内领取相关住房补贴，从未享受过另外50平方米的住房货币化补贴。陈诗楚工作单位厦门师范学校第二附属小学（后改为厦门第二实验小学）以及市房改办均在该《申请表》上盖章同意。此一事实表明，陈诗楚居住的被拆房屋业经确认为陈诗楚所有的房改屋（福利房）。6、在房屋拆迁前后，陈诗楚及陈慰烈多次向政府有关部门反映前述拆迁安置、房改安置等问题均未获回应。陈诗楚作为一名为教育事业奉献终身的退休老师，在其有生之年始终未能按照房改政策、落实享受福利分房待遇，故本案并非单纯的房屋租赁合同纠纷，还涉及落实房改政策、拆迁安置等其他问题，牵涉市房改办、厦门市教育局、厦门市国土资源与房产管理局（现已更名为厦门市自然资源和规划局，下称厦门市土房局）等多个政府部门。因此，陈慰烈认为本案不宜由法院管辖处理。二、梧村街道办诉求解除厦门市××路××号××梯××室房屋租赁关系缺乏事实与法律依据，陈慰烈有权继续居住使用案涉房屋。1、如前所述，被拆房屋应当视为陈诗楚所有，其享有分配产权安置房的相关权利。陈诗楚及其家人当时为了配合政府拆迁工作，不得已签订《协议书》迁住承租房，仅是暂时解决陈诗楚一家人的居住问题。因此，陈慰烈认为在依政策落实分配产权安置房予陈诗楚之前，不应解除案涉房屋租赁关系。2、根据2000年9月15日厦门市城镇住房普查领导小组办公室出具的《厦门市城镇居民家庭住房情况证明》（下称住房情况证明）载明：“根据厦门城镇住房普查资料记载，居民陈诗楚家庭成员和住房情况如下：房屋坐落：梧村双涵一组，房屋类别、姓名：单位自管陈诗楚借住房》建筑面积（平方米）:50……”。陈慰烈认为，迁住案涉租赁房屋仅是暂时解决住房问题，陈诗楚依照政策享有分配产权安置房的权利。再退一步讲，按照《住房情况证明》的记载，陈诗楚至少仍应按照50平方米的标准、继续享有借住房屋的权利，故案涉租赁房屋性质上系调换给陈诗楚继续使用的借住房。因此，梧村街道办无权解除案涉租赁合同。3、还需要指出的是，市房改办审批的《申请表》载明：陈诗楚享受住房优惠政策的房屋坐落梧村双涵一组、建筑面积为50平方米（即被拆房屋）。据了解，厦门市土房局从陈诗楚享有的住房货币化补贴中扣走其中的50平方米的补贴即22500元，陈诗楚最终仅在30平方米住房货币补贴范围内领取相关住房补贴。然而在2005年房屋被拆后，陈诗楚未分配产权安置房或福利分房、未享有50平方米借住房屋的权利、也未领取50平方米住房货币补贴，而仅仅是被安排承租案涉租赁房屋及洪莲路34号701室两套面积合计73.9平方米的房屋。陈诗楚遭遇了“房财两失”、极为不公的待遇，这正是陈诗楚及陈慰烈所反映的问题焦点所在。退一步而言，根据《申请表》所认定陈诗楚享有50平方米的住房优惠政策，陈慰烈认为陈诗楚仅需最多、另行支付23.9平方米的房屋租金，而陈诗楚被扣减的50平方米住房货币补贴及其利息亦足以折抵该23.9平方米的房屋租金。鉴于上述原因，陈诗楚的住房问题虽经多次反映、始终未获妥善处理，陈慰烈绝非恶意拒付租金。因此，陈慰烈认为梧村街道办的诉求依法不能成立，陈慰烈不同意解除案涉房屋租赁关系。4、陈慰烈退休收入微薄且名下亦无房产，若案涉租赁房屋被收回将严重损害陈慰烈的合法权益。陈慰烈恳请梧村街道办及政府有关部门能够体恤陈诗楚遭遇的不公正待遇，切实帮助解决拆迁安置、房改安置等问题。三、梧村街道办要求陈慰烈支付自2006年1月1日起的租金、占用费及违约金没有事实与法律依据。1、梧村街道办仅在2004年12月29日与陈诗楚签订一份《住宅租赁合同》，租赁期限自2005年1月1日起至2006年12月30日止。在租赁期限届满后，梧村街道办未与陈诗楚或陈慰烈续签租赁合同，因此，陈慰烈不存在向梧村街道办支付租金的问题。2、陈诗楚于2008年1月7日向梧村街道办缴纳了租赁房屋2007年1月-12月的租金共计1755.6元，梧村街道办亦开具相关收据予陈诗楚。梧村街道办诉称陈诗楚与陈慰烈自2008年1月1日起没有缴交租金的说法与事实不符。此外，梧村街道办所谓按照每日3%的标准计算违约金缺乏事实依据。3、梧村街道办现仅能证明其曾于2019年12月2日向陈慰烈追讨租金陈慰烈认为根据《民法通则》等法律规定，梧村街道办主张的2006年1月1日起至2017年9月30日前的占用费及违约金早已超过诉讼时效，依法不应支持。综上，陈慰烈认为本案系由于落实房改政策、拆迁安置等问题所引发的纠纷、牵涉多个政府部门，并非单纯的房屋租赁合同纠纷。陈慰烈恳请法院综合考虑历史、政策、陈慰烈的实际困难等诸多因素，妥善处理本案纠纷。 围绕诉讼请求，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈诗楚系陈慰烈的父亲，现已去世。陈诗楚生前为原厦门师范学校第二附属小学（现厦门市第二实验学校，以下称原师范二小）教师，1979年退休。 原厦门市思明区××组（又称双涵社45号或双涵里45号）房屋系原师范二小单位自管房，1985年起由陈诗楚借住。借住期间，陈诗楚出资对该房屋进行了修缮。 2000年，陈诗楚申请领取住房货币化补贴，按照政策其可享受的住房货币化补贴面积控制标准为80平方米。由于原厦门市思明区××组××住房优惠政策的房屋（认定面积为50平方米），应从住房货币化补贴面积控制标准中相应扣除，故陈诗楚最终申领了剩余30平方米的住房货币化补贴13500元。 2004年12月25日，厦门三安房地产开发有限公司（拆迁人，甲方）、陈诗楚（房屋承租人，乙方，陈慰烈代签）、厦门市政房屋拆迁有限公司（实施拆迁单位）签订一份《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：因“三安商业中心”用地建设需要，乙方所承租位于双涵社45号的房屋应予拆除；甲方拆除乙方承租的住宅建筑面积为60.2平方米，实行房屋安置的补偿方式；实际安置房总面积为70.59平方米，二房一厅一套，地点，地点为益辉花园******应向甲方缴纳安置分配费5195元；甲方应补偿乙方房屋装修补偿款、电表电话电视空调等移机补助费等各项补偿补助费合计6718.55元；甲方一次性付给乙方搬迁补助费842.8元；甲方应付给乙方过渡安置费2366.35元；乙方在2004年12月31日前搬迁完毕的，甲方向乙方奖励2366.35元；乙方逾期不搬迁的，取消奖励；等等。该协议签订后，各方依约履行。 2004年12月29日，梧村街道办（甲方）与陈诗楚（乙方）签订《住宅租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区××路××号××室房屋出租给乙方，该房屋正房使用面积35平方米，套型一房一厅，每月租金146.3元；租赁期限2005年1月1日至2006年12月30日，本租赁合同每二年一签订；房屋月租金额由甲方根据《厦门市公有住宅租金标准》核定，房屋结构、用途、设备及租金标准变更时，其租金也得相应调整；租赁期间如政府调整公有住宅租金标准，租金按新的租金标准执行，本合同仍然有效；缴纳房租是乙方的义务，房租收缴按照厦门市公用事业缴费办法实行，乙方应于每月10日前到出租单位缴交现金房租，逾期未交者，甲方将按有关规定每日加收应交房租千分之三的滞纳金；乙方所承租的房屋逾期6个月以上不交租金的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并可追收所欠的款项；等等。 2004年12月30日，梧村街道办（甲方）与陈诗楚（乙方）签订《住宅租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区洪莲路34号701室房屋出租给乙方，该房屋正房使用面积38.9平方米，套型二房一厅，每月租金151.7元；租赁期限2005年1月1日至2007年12月30日，本租赁合同每二年一签订；房屋月租金额由甲方根据《厦门市公有住宅租金标准》核定，房屋结构、用途、设备及租金标准变更时，其租金也得相应调整；租赁期间如政府调整公有住宅租金标准，租金按新的租金标准执行，本合同仍然有效；缴纳房租是乙方的义务，房租收缴按照厦门市公用事业缴费办法实行，乙方应于每月10日前到出租单位缴交现金房租，逾期未交者，甲方将按有关规定每日加收应交房租千分之三的滞纳金；乙方所承租的房屋逾期6个月以上不交租金的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并可追收所欠的款项；等等。 上述两份租赁合同签订后，梧村街道办将厦门市思明区××路××号××室房屋、厦门市思明区洪莲路34号701室房屋（以下并称讼争房屋）交付陈诗楚居住使用。此后双方未就讼争房屋再签订书面租赁合同。陈诗楚支付了截至2007年12月底的租金，2008年1月起欠付租金，并就原厦门市思明区××组房屋拆迁补偿安置事宜向有关部门信访。陈诗楚去世后，陈慰烈继续居住使用讼争房屋，继续信访，欠付租金至今。2008年1月4日、2019年12月2月，梧村街道办先后向陈诗楚、陈慰烈发送律师函催缴租金。 本案审理中梧村街道办与陈慰烈均明确，讼争房屋系对原厦门市思明区××组房屋的拆迁安××房，其中厦门市思明区洪莲路34号701室即《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定的安置房益辉花园4幢34号701室，厦门市思明区××路××号××室则是梧村街道办考虑陈诗楚家庭住房困难额外安置的房屋。 本院认为，原厦门市思明区××组房屋是陈诗楚生前借住的单位自管公房，是低租金、可长期租赁的具有保障居住权功能的福利性住房。讼争房屋作为原厦门市思明区××组房屋拆迁安置房屋，理应具有相同的住房福利内涵。梧村街道办将讼争房屋出租给陈诗楚是履行《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》的结果，是参照政府出租公房的模式对陈诗楚进行租赁型拆迁安置。陈诗楚去世后，由其子陈慰烈按上述模式继续承租讼争房屋。 陈诗楚生前借住原厦门市思明区××组房屋，享受住房福利方式较为特殊，其与家人对拆迁安置后转为租住无法理解，止付租金并进行信访系有历史原因。本案当事人纠纷的实质限于租金争议，不宜扩大为合同解除，对梧村街道办解除租赁合同并收回讼争房屋的诉讼请求，本院不予支持。 陈慰烈应按租赁合同约定向梧村街道办支付讼争房屋租金。2019年12月2月梧村街道办发送律师函催付租金，2016年12月2日后的租金诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，相关诉讼请求应予支持。2016年12月1日前的租金诉求超过诉讼时效，人民法院不予保护。若本判决作出后陈慰烈仍不支付租金，则应支付逾期付款违约金。租赁合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为银行贷款利率的4倍。 综上所述，对梧村街道办的诉讼请求，本院部分支持。应指出，本判决作出后租赁合同基本权利义务已明确，陈慰烈不得再以相同理由拒绝或迟延支付租金，否则将依法依约承担违约责任，甚至导致租赁关系解除、收回房屋。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、陈慰烈于本判决生效之日起十日内向厦门市思明区人民政府梧村街道办事处支付自2016年12月2日起至2020年10月2日止厦门市思明区××路××号××室房屋租金6729.8元（若逾期付款还应支付违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准，自本判决确定的付款期限届满之日起计算至实际付款之日止）； 二、驳回厦门市思明区人民政府梧村街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为50元，梧村街道办负担25元，陈慰烈负担25元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郭泽喆 二〇二〇年十月三十日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。