河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2296号上诉人（原审被告）：连衡会生物科技有限公司，住所地：新乡市平原示范区滨湖大道**市民之家**。法定代表人：张项雨。委托诉讼代理人：邵志勇，河南万翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡逸眉，河南万翔律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张恒，男，1958年2月18日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：新乡平原新区创业科技发展有限公司，住，住所地：新乡市平原示范区丽江路与华山路交叉口龙源**综合办公楼/div>法定代表人：韩磊。委托诉讼代理人：李保瑞，北京市中伦文德（郑州）律师事务所律师。原审被告：中城建第二十一工程局河南有限公司，住，住所地：河南省商丘市睢阳区珠江路国奥相府**楼**/div>法定代表人：常齐帅。原审被告：张项雨，男，1989年5月15日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人连衡会生物科技有限公司（以下简称连衡会公司）、上诉人张恒因与被上诉人新乡平原新区创业科技发展有限公司（以下简称创业科技公司）、原审被告中城建第二十一工程局河南有限公司、原审被告张项雨租赁合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0725民初2961号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人连衡会公司委托诉讼代理人邵志勇、胡逸眉，被上诉人余朝东、李庆功、贾新杰、陈存祥共同委托诉讼代理人范好学，上诉人张恒，被上诉人创业科技公司委托诉讼代理人李保瑞到庭参加诉讼。经本院依法传唤，原审被告中城建第二十一工程局河南有限公司、原审被告张项雨未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连衡会公司、张恒上诉请求：撤销原审判决，改判连衡会公司应承担房屋和土地使用费为247698元（已交付的房屋面积为4129平方米，按合同约定至今未达到标准厂房的基本标准，自2016年3月28日计算至2019年7月3日止，认定合理价格为每月每平方米1元计算；阳光房占地面积10亩，大门A1a道路占地10亩，自2016年8月至2019年11月止，以每年每亩1300元计算），一、二审诉讼费由创业科技公司承担。事实和理由:一、原审判决认定事实错误。已经交付的房屋是三个厂房里的办公区房屋和A1a一层（面积共计约4129平方米），厂房里的生产车间没有交付。原审判决认定28000平方米的厂房已全部交付是错误的。二、原审判决划分举证责任错误。对于是否交付厂房及交付的厂房是否符合约定，创业科技公司应承担举证责任。三、创业科技公司没有按照约定交付厂房和土地。时至今日，标准化厂房始终未建成、标准货运电梯未见踪影、车间钥匙始终未交付，即便是已交付的办公区房屋，也没有正常通电通气通水。四、创业科技公司应当顺延合同，保障实现合同目的。创业科技公司辩称：一、创业科技公司已依约交付全部厂房、办公区房屋及土地，原审认定已交付的厂房面积为28000平方米正确，且原审在计算租赁土地面积时存在错误，少计算28.142亩。2015年3月27日，连衡会公司出具承诺书，明确案涉厂房已具备装修条件，其负责人张恒亲自签收全部钥匙。整个租赁期限内，连衡会公司都实际占有、控制整个园区。二、连衡会公司在合同履行期间从未向创业科技公司主张案涉厂房、土地不符合约定，直到提起本案诉讼时为了达到其近乎完全不支付约定租金的违法目的，谎称创业科技公司交付的厂房、土地不符合约定。三、连衡会公司要求顺延租赁合同，无事实和法律依据。连衡会公司多年来从未支付租金，且其总投资远未达到合同约定的规模，创业科技公司完全有权解除合同。案涉合同期限为5年，从签订合同之日2014年11月4日起算至2019年11月3日已届满；即使从交付之日2015年3月27日起算，至2020年3月26日租赁期已届满。因此，连衡会公司无理由继续占有使用案涉厂房及土地。经本院依法传唤，中城建第二十一工程局河南有限公司、张项雨未到庭发表意见。创业科技公司向原审法院起诉请求：1、解除创业科技公司与连衡会公司之间的租赁关系；2、判令连衡会公司将所租赁使用的厂房、土地返还给创业科技公司，并将所租赁使用的土地恢复原状；3、判令连衡会公司支付厂房、土地使用费13142070.7元及利息（厂房、土地使用费暂计算至2019年7月3日，实际应支付至被告实际返还厂房土地并将所租赁使用的土地恢复原状之日止，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、本案的诉讼费由连衡会公司承担；5、请求中城建公司、张项雨、张恒在未缴出资范围内与连衡会公司对第3项诉讼请求承担连带清偿责任。原审法院查明：新（平）国用（2013）第000036号土地证载明：“土地使用权人新乡平原新区创业科技发展有限公司，座落滨湖大道以北、天山路以东、华山路以西，使用权面积83343.178㎡”。2014年11月4日，创业科技公司与连衡会投资有限公司签订《新乡平原新区创业科技园租赁合同》，甲方创业科技公司，乙方连衡会投资有限公司，其中“第五条：租金标准及支付5.1厂房租赁价格为10.00元/㎡/月，乙方租赁甲方厂房建筑面积总计28000㎡，其中A1a栋5475.1㎡，A1b栋5034.24㎡，A9a栋17826.39㎡。第一年甲方免收厂房租金。第二年起甲方全额收取租金。租金每月一缴，每月5日前乙方将当月租金打入甲方指定账户。土地租赁标准为1300元/亩/年，土地面积以甲乙双方测量的实际土地面积为准，每年交纳一次。……9.1有下列情形之一的，双方可以解除合同：……（3）因一方严重违约给另一方造成重大经济损失，导致合同没有继续履行的必要；……12.1因租赁期满，或因本合同被依法解除，乙方应自合同终止之日起30日内将厂房返还给甲方。……15.5乙方为实施本合同而新设立的企业法人，经甲、乙双方同意后。本合同中乙方的权利义务全部由新设立的企业法人承担，乙方应为该企业法人承担连带责任。”2014年11月5日，创业科技公司与连衡会投资有限公司签订了《新乡平原新区创业科技园租赁补充协议书》，约定创业科技公司第一年向连衡会投资有限公司收取租赁物保证金按A1b厂房三个月租金标准计收，从第二年起保证金按园区全部厂房面积的三个月租金标准计取。2015年3月27日，连衡会投资有限公司向新乡平原新区发展建设有限公司出具承诺书，载明：“已收到A1aA1bA9a三栋厂房办公区全部钥匙。”2014年11月6日，连衡会生物能源有限（责任）公司成立，注册资本金为20000万元人民币，股东为连衡会投资有限公司、张项雨、张恒。其中，连衡会投资有限公司认缴出资额为15000万元，出资时间为2018年12月，出资方式为知识产权；张项雨认缴出资额4800万元，出资时间为2018年12月，出资方式为货币；张恒认缴出资额200万元，出资时间为2018年12月，出资方式为货币出资。2015年3月5日，该公司名称变更为连衡会生物科技有限公司。后张项雨将其持有的连衡会生物科技公司的部分股权分别转让给广东分子资产管理股份有限公司、中城建第二十一工程局河南有限公司。转让后张项雨认缴出资额1800万元，出资比例为9%；广东分子资产管理股份有限公司认缴出资额2000万元，出资比例为10%；中城建第二十一工程局河南有限公司认缴出资额1000万元，出资比例5%。连衡会生物科技有限公司各股东的其他出资信息无其他变化。2019年8月28日，新乡市工商行政管理局平原示范区分局出具的《企业基本注册信息查询单》显示连衡会生物科技有限公司的实收资本为0。连衡会公司的实际生产经营场所为案涉新乡市平原示范区创业科技园钢结构标准化厂房、土地。连衡会投资有限公司与连衡会公司一直未向创业科技公司支付任何租赁费用。案涉《租赁合同》的5年租赁期限至2019年11月3日届满，创业科技公司与连衡会投资有限公司、连衡会公司未就《租赁合同》的续期等事宜进行约定。原审法院认为：创业科技公司与连衡会投资公司签订的《租赁合同》和《新乡平原新区创业科技园租赁补充协议书》是双方真实意思表示，内容合法、有效，合同双方应严格按照合同的约定履行各自的权利和义务。连衡会公司未能按照合同约定支付租金，构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担主体问题，从连衡会公司的成立时间、公司股东结构、公司经营范围与《租赁合同》约定的相关内容的关联性、公司实际使用涉案土地和厂房的事实，结合《租赁合同》第15.5条约定的内容，对于连衡会投资公司为了成立连衡会公司签订案涉《租赁合同》和《新乡平原新区创业科技园租赁补充协议书》的事实，应予认定。根据《民法总则》第七十五条第二款的规定：“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”据此，创业科技公司请求由连衡会公司承担违约责任，予以支持。关于案涉土地和厂房的面积问题。根据《租赁合同》第5.1条，案涉租赁厂房建筑面积总计28000平方米，其中，A1a厂房的面积为5475.1平方米，A1b厂房的面积为5034.24平方米，A9a厂房的面积为17826.39平方米。《租赁合同》第5.1条约定租赁土地面积以合同双方测量的实际土地面积为准，但创业科技公司与连衡会投资公司或连衡会公司在合同履行过程中并未就案涉土地进行测量。创业科技公司提交的【新（平）国用（2013）第000036号】国有土地使用证所显示的土地使用权面积为83343.178平方米，认定案涉租赁土地面积为83343.178平方米。关于租金及利息计算问题。结合上述认定的事实，根据《租赁合同》第5.1关于“租金标准及支付”，以及《新乡平原新区创业科技园租赁补充协议书》第一条的约定，计算出连衡会生物科技公司应支付的土地和厂房租金为11445188.51元（厂房面积2800㎡，自2016年3月28日计算至2019年7月3日止，以10元/㎡/月计算；土地面积83343.178㎡-2800㎡，自2015年3月27日计算至2019年7月3日止，以1300元/亩/年计算；实际应支付至连衡会公司实际返还厂房土地并将所租赁使用的土地恢复原状之日止）。另，根据《租赁合同》第11.1，“合同一方未按本合同约定及时完全履行其义务，给对方造成损失的，对方有权要求违约方赔偿损失。”鉴于连衡会公司未按约定履行租金交付义务，给创业科技公司客观上造成了实际损失的事实，对于该损失应自起诉之日（即2019年8月12日）起按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于创业科技公司要求解除其与连衡会公司之间的租赁关系的问题，虽然连衡会公司系案涉租赁土地、厂房的实际使用人，但产生该事实的基础是案涉《租赁合同》和《新乡平原新区创业科技园租赁补充协议书》，而该合同及其补充协议的签订主体系创业科技公司和连衡会生物投资有限公司。基于合同的相对性原则，与创业科技公司产生租赁关系的主体为连衡会生物投资有限公司而非连衡会生物科技公司。因此，创业科技公司提出的解除其与连衡会生物科技公司之间的租赁关系的诉讼主张，不予支持。关于该问题，创业科技公司可另案起诉或通过其他法律途径解决。关于连衡会公司、张恒提出的创业科技公司所交付的土地和厂房不符合约定及其他抗辩理由，鉴于其未向法庭提交相应的证据，不予采纳。连衡会公司的公司章程规定各股东的出资时间为2018年12月，但截至2019年8月28日，连衡会生物科技公司的实收资本为0。根据《中华人民共和国公司法司法解释二》第二十二条第二款：“公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”据此，作为连衡会公司的股东，张项雨、张恒、中城建第二十一工程局河南有限公司应在各自出资的范围内对连衡会公司应承担的租金支付义务承担连带清偿责任，即张项雨承担连带责任的范围为1800万元，张恒承担连带责任的范围为200万元，中城建公司承担连带责任的范围为1000万元。张恒抗辩称其已经履行出资义务并提供了相应的银行流水，但是其提交的证据无法证明系用于连衡会公司的股权出资，本院对其抗辩理由不予认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审判决：一、连衡会公司于判决生效后三十日内，将所租赁使用的新乡平原新区创业科技发展有限公司厂房、土地返还给创业科技公司，并将所租赁使用的土地恢复原状；二、连衡会公司于判决生效后十五日内，支付创业科技公司厂房、土地使用费11445188.51元及利息（厂房、土地使用费暂计算至2019年7月3日，实际应支付至实际返还厂房土地并将所租赁使用的土地恢复原状之日止；利息以11445188.51元为基数自2019年8月12日起按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、中城建第二十一工程局河南有限公司在人民币1000万元的出资范围内、张项雨在人民币1800万元的出资范围内、张恒在人民币200万元的出资范围内对上述连衡会公司应承担的厂房、土地使用费及利息的支付义务承担连带清偿责任；四、驳回创业科技公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100652元，由创业科技公司承担12996元，连衡会公司、中城建第二十一工程局河南有限公司、张项雨、张恒共同承担87656元。本院二审审理过程中，连衡会公司、张恒和创业科技公司分别提交了证据，本院组织进行了质证，相关举证和质证情况均在卷佐证。本院分析意见详见本院认为部分的相关论述。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，创业科技公司、中城建第二十一工程局河南有限公司、张项雨均未提出上诉，仅连衡会公司提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕连衡会公司提出的上诉请求进行审理。结合诉辩意见，现就诉讼焦点分别评析如下：一、关于合同期限起算点认定以及合同期限是否届满问题。本案中，案涉合同虽约定租赁期限为5年，但并未明确约定期限起算点，现出租人创业科技公司和承租人连衡会公司对此各执一词，出租人创业科技公司认为期限起算点至迟应为钥匙交付之日即2015年3月27日，承租人连衡会公司在本院庭审中称“园区土地应从2016年2月起算，厂房办公区、A1a应从2015年8月起算。”本院对此评述认为：结合2015年7月16日《平原示范区财政局关于连衡会公司项目进展情况的说明》、连衡会公司在本院庭审中的自认情况以及案涉土地及厂房系一体租赁等客观情况，本院综合认定案涉租赁合同期限起算点为2015年8月31日。基于上述对合同起算点的认定，再结合合同期限为5年的约定，案涉租赁合同至2020年8月31日已期限届满。在出租人创业科技公司不同意继续与连衡会公司续签租赁合同的情况下，连衡会公司应当返还租赁物。二、关于租金数额及利息计算问题。本案中，连衡会公司上诉认为因案涉租赁标的物并未全部交付，且交付不符合合同约定，故原审判决对租金计算的面积及标准均有误；创业科技公司对此不予认可，认为连衡会公司已领取钥匙，案涉租赁标的物已全部交付，且原审判决少计算了租金。本院对此评述认为：在案涉租赁物已一体交付使用的情况下，连衡会公司应对其提出的上述主张承担相应的举证责任，从本案双方一、二审提交的证据及本院庭审审查情况看，尚无充分证据证明出租人创业科技公司在交付租赁标的物方面存在明显违约行为，承租人连衡会公司应按照双方合同约定的面积、标准支付租金（含占有使用费）。关于（含占有使用费）认定问题。本案中，租金鉴于原审认定的土地面积存在计算错误，本院予以纠正，土地面积应为：案涉场地的总面积83343.178㎡-（A1a厂房占地面积1773.7㎡+A1b厂房占地面积1626.56㎡+A9a厂房占地面积5838.56㎡）=74104.358㎡≈111.156亩。结合上述认定事实并按照合同约定，暂计至2019年7月3日的租金金额为10101445.63元，具体计算方式如下：厂房部分为28000平方米×每月每平方米10元×（从2016年8月31日～暂计至2019年7月3日）；土地部分为111.156亩×每亩每年1300元×（从2015年8月31日～暂计至2019年7月3日）；实际应计算支付至连衡会公司实际返还厂房土地并将所租赁使用的土地恢复原状之日止。关于利息认定问题。本案中，因创业科技公司并未提出上诉，故本院仍以计算至2019年7月3日的租金数额即10101445.63元为基数计息。综上，连衡会公司的部分上诉理由成立，本院予以采纳，原审判决结果部分有误，本院予以相应纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初2961号民事判决；二、连衡会生物科技有限公司于本判决生效后三十日内将所租赁使用的新乡平原新区创业科技发展有限公司厂房、土地予以返还，并将所租赁使用的土地恢复原状；三、连衡会生物科技有限公司于本判决生效后十五日内支付新乡平原新区创业科技发展有限公司租金（含占有使用费）及利息[租金计至2019年7月3日的金额为10101445.63元，2019年7月4日后仍按以下方式持续计算至连衡会公司实际返还厂房土地并将所租赁使用的土地恢复原状之日止，租金具体计算方式为：厂房部分为28000平方米×每月每平方米10元；土地部分为111.156亩×每亩每年1300元。利息具体计算方式为：以10101445.63元为基数，自2018年8月12日起计算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]；四、中城建第二十一工程局河南有限公司在人民币1000万元的出资范围内、张项雨在人民币1800万元的出资范围内、张恒在人民币200万元的出资范围内对上述连衡会生物科技有限公司应承担的厂房、土地使用费及利息的支付义务承担连带清偿责任；五、驳回新乡平原新区创业科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100652元，由新乡平原新区创业科技发展有限公司承担23287元，由连衡会生物科技有限公司、中城建第二十一工程局河南有限公司、张项雨、张恒共同承担77365元；二审案件受理费88985元，由新乡平原新区创业科技发展有限公司承担20588元，由连衡会生物科技有限公司、中城建第二十一工程局河南有限公司、张项雨、张恒共同承担68397元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  郭中伟审判员  赵 斌二〇二〇年十月二十三日书记员  叶 青