黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初565号原告：刘大红，女，1965年7月15日出生，汉族，无固定职业，住址哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张莹莹，黑龙江长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高亚东，黑龙江长城律师事务所律师。被告：中交第二航务工程局有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区金银湖路**。法定代表人：由瑞凯，董事长。委托诉讼代理人：王吉高，男，1995年3月19日出生，汉族，该公司法务，住址江苏省。被告：叶迎新，男，1967年1月19日出生，汉族，无固定职业，住址哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：万俪，黑龙江北斗律师事务所律师。原告刘大红与被告中交第二航务工程局有限公司、叶迎新返还原物纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张莹莹、被告中交第二航务工程局有限公司（以下简称中交局）的委托诉讼代理人王吉高、被告叶迎新及其委托诉讼代理人万俪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告中交第二航务工程局有限公司承担原告房屋占用期间（租期2016年12月10日至2020年12月31日，实际占用日期至2020年7月1日）的租金850000元（暂估价，按照房产整租价格平均）；2.请求判令被告叶迎新对上述租金承担连带责任；3.请求判令被告叶迎新承担二套房子自2015年8月1日起至2016年12月9日期间的房屋使用费93202.90元（5208元/月*3月，5833元/月*13月+9天），合计943202.90元；4.请求判令被告叶迎新从原告房产中迁出，房产恢复原状。事实和理由：2015年8月，原告丈夫陈强（已去世）购买涉案二套房产，但一直没有入住，期间被告叶迎新一直占用。2016年12月，在原告方不知情的情况下，二被告私下达成《租赁协议》，被告叶迎新将非自己所有的房子出租给被告中交第二航务工程局有限公司收取租金，并占有涉案二套房产至今。现原告请求法院依法判决二被告连带承担房屋占用期间的租金。被告中交局辩称：（一）答辩人与被告二之间签订的《房屋租赁合同》真实、有效，被告二在合同租期内对案涉房屋享有使用权，有权将案涉房屋出租给答辩人使用。2016年12月10日，答辩人与被告二之间就包含案涉房屋在内的整体四层建筑签订了《房屋租赁合同》，双方就租赁期限、房屋租金等事项达成一致意见。签约前，被告二向答辩人提供了（2016）黑01民终145号《民事判决书》、《履行协议书》等资料，证明其在2016年12月10日至2020年12月31日期间内对案涉房屋享有使用权，并有权将案涉房屋出租给他人使用。因此，在签订《房屋租赁合同》之前，答辩人已尽到审慎义务。（二）根据合同的相对性原理，答辩人仅需根据《房屋租赁合同》约定向被告二履行相关义务。目前，答辩人已根据合同约定向被告二付清房屋租金并搬离所租房屋，双方就房屋移交事宜达成一致。答辩人在本案中没有过错，且完全出于善意，承租权利应当获得保护。综上所述，答辩人与被告二之间签订的《房屋租赁合同》真实有效且已履行完毕，原告要求答辩人就案涉房屋的使用重复向其支付租金的诉讼请求并无道理，恳请贵院依法审理后判决驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告叶迎新辩称：一、原告刘大红起诉诉求于法无据，应全部予以驳回。1、2007年6月27日黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司（以下简称龙贸公司）将龙茂小区二期5栋1号商服房屋（（地下**及地上**销售给案外人南星（龙贸公司原法定代表人金凤基之妻），将案涉房屋龙茂小区二期5栋4单元301室和302室（商服楼上第三层）销售给案外人金南（案外人南星、金凤基之女），并于2010年1月27日进行了联机备案。2、2010年8月26日，案外人南星授权代表人刘培柱与案外人金君善签订《房屋租赁合同》一份，合同约定案外人南星将房屋地下一层及一、二、三层，共计四层出租给金君善，租期自2010年11月1日至2020年10月31日，2015年10月31日前租金为每年25万元，2015年11月1日至期满租金每年28万元，合同签订后，南星将房屋交付给金君善用于经营哈尔滨市香坊区自由空间旅馆。3、龙贸公司与南星注销房屋联机备案后，于2012年4月6日将龙茂小区二期5栋1号商服房屋（地下（地下**及地上**给答辩人，2014年12月29日生效的仲裁裁决书确认答辩人为房屋权利人。4、2014年10月刘培柱向金君善催要租金，因房屋地下一层、地上一、、地上**在争议正在仲裁，认可地上第三层房屋（两套住宅，并且使用面积比下面单层面积小）没有争议，双方协商同意本涉案第三层每年租金为5万元，刘培柱已收取了5万元的租金。在2014年12月29日生效的仲裁裁决书裁决：龙贸公司向叶迎新交付龙茂小区二期5栋1号商服房屋（地下一层及地（地下**及地上**36万余元等，作为龙贸公司负责人的全星不但不履行生效的法律文书确定的义务，还在2015年10月8日又接受南星授权向金君善收取20万元的租金，并同意2010年8月26日签订的《房屋租赁合同》继续履行，全星构成涉嫌拒不执行罪。5、2015年8月，金君善与答辩人就房屋租赁合同如何履行产生纠纷，2016年10月27日哈尔滨市中院作出（2016）黑01民终145号终审判决书，答辩人对地下一层、地上一、二层享有、地上一《房屋租赁合同》的约定，判决金君善应向答辩人支付28万余元租金。6、2016年10月27日金君善为了履行“145号生效判决”与答辩人签订《履行协议书》，协议第二条约定：“金君善将本案涉案第三层剩余四年租期（2016年11月1日至2020年10月31日）的使用权按每年7万元抵付判决书中应付的28万元租金，依据2010年8月26日签的《房屋租赁合同》及2014年10月后刘培柱和全星合计收取的25万元租金，金君善有权继续使用该房产第三层至2020年10月31日”。7、2016年12月10日，答辩人与中交公司签订《房屋租赁合同》，将该四层房屋出租给中交公司使用。基于上述事实可以确认，2010年8月26日案外人南星授权刘培柱将整体四层房屋出租给金君善并签订《房屋租赁合同》合法有效，金君善对本案涉案房屋的使用权按合同约定至2020年10月31日止，金君善将使用权抵付给答辩人并无不当，答辩人将有使用权及所有权的房屋进行出租于法有据，原告刘大红诉求及事实理由无事实及法律依据，应全部予以驳回。二、原告刘大红之夫陈强与龙贸公司购房是虚假买卖，帮助龙贸公司转移财产，刘大红无权作为原告提起诉讼。1、2015年8月13日陈强与龙贸公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同》，此期间龙贸公司的负责人为全星，陈强购买房屋时，该房屋已被南星出租，2015年10月8日全星明知该房屋已经所谓出售给陈强的情况下，其作为南星的授权代理人依然向金君善收取20万元的租金有背常理。2、陈强购房时并未实际看房，因该涉案房屋自2010年10月被改造成宾馆房间与下面商服连通，金君善一直占有使用至2016年10月27日，并且自2015年8月答辩人也派人看管，陈强购房前绝对不可能进入该房产看房，一次性不贷款购买两套房产对一般职工家庭是生活中重要的决策，理应慎重行事，陈强在未实际看房，了解房屋实际情况下，随意购买两套房产，绝对违背房产交易习惯，并且在其自2015年8月购房后的4年多时间里一直未对该房产主张过权利，陈强、刘大红的行为绝对违背常理，自2014年起龙贸公司涉多起诉讼被列为被执行人，按上述陈强的行为其并非善意购房人，此房屋买卖系帮助龙贸公司转移财产拒绝执行，双方不存在真实的交易且全星和陈强涉嫌犯罪。三、原告刘大红涉嫌虚假诉讼如前所述，假如陈强系善意购房，其购房时涉案房屋已租给金君善使用，在其购房后全星仍收取租金，陈强、刘大红在此期间也未提出异议，并且代南星签订《房屋租赁合同》的代理人刘培柱也代理刘大红办理涉案房屋相关事宜，说明刘培柱及陈强和刘大红明知房屋在购买前被出租的事实，认可全星收取租金的行为，故刘大红在明知房屋被出租的事实，其捏造答辩人无权占用的事实提起诉讼，向答辩人等人主张索要高达85万租金，此行为构成虚假诉讼。综上，陈强、全星、刘大红、刘培柱等涉嫌转移财产，拒绝执行、虚假诉讼等犯罪，原告起诉无法无据，答辩人未侵害原告的任何权利，其索要租金无事实依据，故应驳回原告的诉讼求，并将刘大红等涉嫌犯罪移交公安机处理。原告为证明其诉讼主张，向法庭出示如下证据：证据一、黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司《哈尔滨市商品房买卖合同书》编号154××××****、编号152××××****，二份34页。证明2015年8月13日，陈强（系原告丈夫）与黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司签订了《哈尔滨市商品房买卖合同》，购买了位于龙茂小区二期工程5-9号楼（当时暂定名）哈平路、保健路、育林街街坊第5栋4单元3层301号、302号两处房产。该两个合同的原件办产权证时已交给房产局。经质证，被告中交局对该证据有异议，因我方未参与房屋买卖行为，因此对证据三性无法判断。被告叶迎新对证据真实性没有异议，证明问题有异议。虽然双方签订了房屋买卖合同，并办理了产权证照，但是双方不存在真实的交易行为，应系虚假买卖，陈强也并非善意的购买人。证据二、哈尔滨市国土资源局《不动产权证书》黑（2017）哈尔滨市不动产权第0223409号、黑（2017）哈尔滨市不动产权第0195330号，二份，四页（复印件）。证明2017年9月，陈强取得哈尔滨市香坊区××单元××、××号房屋的房产所有权。原件已交给房产局。经质证，被告中交局质证意见同证据一。被告叶迎新对该证据真实性无异议，证明问题有异议。不存在真实买卖关系，取得房产证的基础并非真实的交易，属于虚假买卖，欺骗登记机关取得的产权。证据三、哈尔滨国信公证处（2019）黑哈国证内民字第20809号《公证书》，一份，三页。证明2019年8月15日，原告刘大红继承取得陈强位于哈尔滨市香坊区××单元××、××号的房产。经质证，被告中交局质证意见同证据一。被告叶迎新对该证据真实性无异议，证明问题有异议。质证意见同证据二。证据四、哈尔滨市自然资源和规划局《不动产权证书》编号23004325851、编号230043215852，二份，六页。证明原告刘大红取得哈尔滨市香坊区××单元××、××号房屋的房产所有权。经质证，被告中交局质证意见同证据一。被告叶迎新对该证据真实性无异议，证明问题有异议。质证意见同证据二。证据五、中交第二航务工程局有限公司哈尔滨市轨道交通3号线二期工程TJ-11标项目经理部《房屋租赁情况说明》，一份，一页。证明二被告未与原告建立合法有效的房屋占有关系，证明二被告实施侵权行为的事实。经质证，被告中交局对该证据真实性无异议，证明问题有异议。我方是合法承租案涉房屋，不存在侵权行为。被告叶迎新对该证据真实性无异议，证明问题有异议。该证据不能证实被告叶迎新无权占有案涉房屋将房屋出租给中交局的事实。证据六、小区物业出具的《收据》，一份，一页。证明陈强交纳了自2015年8月开始至2017年12月31日止的物业费、电梯费301号房屋3000元，302号房屋2806元。经质证，被告中交局质证意见同证据一。被告叶迎新对该证据真实性有异议，证明问题有异议。他不是该房屋的所有权人，为虚假买卖。证据七、哈尔滨市南岗区人民政府《结婚证》，一份，一页。证明原告与陈强系夫妻关系。经质证，二被告对该证据无异议。被告中交局为证明其抗辩主张，向法庭提交如下证据：证据一、哈尔滨市中级人民法院作出的（2016）黑01民终145号民事判决书。证明哈尔滨市中级人民法院对该案被上诉人金君善与案外人南星签订房屋租赁合同，租期自2010年11月1日至2020年10月31日的事实予以认定。经质证，原告对该证据真实性无异议，关联性有异议。通过该判决书可以得知2015年10月8日签订了第二份2015年11月1日至2020年10月31日租期合同，此时陈强已经取得案涉房屋所有权，被告叶迎新主张的租赁合同是与房产无权第三人签订的，对陈强不发生效力，该判决确认了叶迎新为地上一层、二层和地下一层所有权人，对地上三层没有所有权和管理权。被告叶迎新对该证据无异议。证据二、金君善与叶迎新签订的履行协议书。证明金君善与叶迎新之间就金君善以案涉房屋剩余四年租期的使用权作价抵付金君善在上述法院判决书中应向叶迎新履行的给付义务达成一致意见，叶迎新在2016年11月1日至2020年10月31日期间内对案涉房屋享有使用权，且有权将案涉房屋出租给他人使用。经质证，原告对该证据真实性有异议，关联性有异议。真实性不能确认，关联性陈强作为产权人被告叶迎新却与房产外第三人签订合同，属于无权处分，对陈强没有约束力。被告叶迎新对该证据无异议。证据三、中交局哈尔滨地铁十一标项目部与叶迎新签订的房屋租赁合同。证明叶迎新将包含案涉房屋在内的整体四层建筑物出租给中交局使用，其租期为四年。经质证，原告对该证据真实性无异议，关联性有异议。案涉房屋产权人为陈强，被告中交局与叶迎新签订合同对陈强没有约束力。被告叶迎新对该证据无异议。证据四、房屋移交确认单。证明中交局已遵照合同约定搬离案涉房屋，双方就房屋移交事宜达成一致。经质证，原告对该证据真实性无异议，关联性有异议。与本案无关。被告叶迎新对该证据无异议。被告叶迎新为证明其抗辩主张，向法庭提交如下证据：证据一、2010年8月26日刘培柱代南星签订的《房屋租赁合同》一份，2016年10月27日哈中院作出（2016）黑01民终145号民事判决书一份。证明1、2010年8月26日刘培柱代南星与承租人金君善签订《房屋租赁合同》，将位于哈平路147号房屋共四层（地下一层及地上一（地下**及地上一宅）出租给金君善使用，租期至2020年10月31日止，2015年10月31日前租金每年25万，2015年11月1日至2020年10月31日止每年租金28万元。2、叶迎新于仲裁裁决生效日即2014年12月29日对租赁房屋地下一层、地上一、二层享有、地上一010年签订的《房屋租赁合同》合法有效，金君善应向叶迎新支付使用地下一层、地上一、二层房屋、地上一金28万余元。3、2014年刘培柱在叶迎新与金君善就房屋使用及交付租金等产生纠纷诉讼期间，对无争议的地上第三层房屋与金君善双方同意按每年5万元的租金付款。经质证，原告对该证据真实性和关联性均有异议。合同没有原件，关联性都是案外人签署与案涉房屋产权人陈强无关，对陈强没有拘束力。被告中交局对该证据无异议。证据二、2014年6月28日《授权书》一份、2015年10月8日《房屋结算协议书》一份。证明原房屋出租人南星委托全星代收房屋租金，2015年10月15日前金君善向全星交房租20万元，证明南星的委托人全星在收取租金时同意原租赁合同继续履行，租赁合同所指即为2010年8月26日签订的合同，该份证据取得是在2015香民2民初字第770号判决中由金君善出具的证据二。经质证，原告对该证据真实性和关联性均有异议。证据没有原件，证明内容结算协议2015年10月8日签署，签署人金君善，收款人全星（代南星收），经办人李某，结算的租金为2014年11月1日到2015年10月31日的租金，陈强于2015年8月取得案涉房产，该份结算协议与陈强无关。被告中交局对该证据无异议。证据三、2016年10月27日金君善与叶迎新签订的《履行协议书》一份。证明金君善为履行生效的“145号判决书”与叶迎新达成协议，将所租赁的房屋地上第三层剩余四年的房屋使用权按每年7万元抵付“145号判决书”中应付叶迎新的28万元租金。叶迎新有权使用本案涉案房屋第三层至2020年10月31日止，刘大红诉讼不能成立，叶迎新及中交局无需向其支付任何费用。经质证，原告对该证据真实性无异议，关联性有异议。根据该份履行协议显示叶迎新是与金君善签订的合同，陈强已经取得案涉房屋所有权，并在取得案涉房屋时已经在房产相关部门进行联机备案，金君善在无陈强授权下与叶迎新签订履行协议，对陈强没有约束力，叶迎新在签订该合同时，可以到房产相关部门进行查询，以知晓案涉房屋所有权情况，在没有核对产权人的情况下与金君善签订履行协议，不能视为善意取得。被告中交局对该证据无异议。证据四、证人李某出庭作证，证明刘培柱代南星签订房屋租赁合同，合同签订后将房屋地下一层地上一、二层及案涉房屋第三层整体交付金君善使用，在叶迎新与金君善因租赁产生纠纷诉讼期间，全星及刘培柱按第三层无争议每年租金确认5万元，并收取。2015年10月金君善又向南星代理人交纳20万租金，2014年刘培柱代南星收取第三层5万元租金，并且向叶迎新承诺向南星交纳的20万元是使用第三层到2020年10月31日的租金，他们有权将剩余租期抵付给我。证人：李某，男，1969年4月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市××单元××室。证言：2010年8月金君善要开旅店，我是他聘用的经理，8月份的时候金君善和南星签订了一份租房协议，是哈平路147号的门市，其中包括地下一层，地上一层、二层。，地上****的，三层两套房屋301、302是从南星手里租来的，这两套房屋是南星姑娘金南的，当时出具了南星的购房合同和金南的购房发票收据，当时签订的是10年的合同，时间是从2010年11月1日到2020年10月31日，前五年是每年租金25万元，后五年是每年租金28万元，我们经营到2014年的时候，叶迎新找到我们宾馆，说房子他买了，我就打电话给刘培柱，他是南星的代理人，我问他什么情况，刘培柱说跟叶迎新有纠纷，跟你们没关系，你们继续干你们的，过了一段时间，刘培柱管我要房租，我问他纠纷结束了吗，他说没有，他说有争议的是地下一层，地上一层、二层，三，地上****议，要求把三层交给他，定的是两套房子每年租金5万元，当时交的现金，打的条。后来叶迎新来找我们说官司打赢了，要求要房租，我说没法给你，需要刘培柱和南星同意，叶迎新就说不让我干了，我给刘培柱打电话，他说他没在哈尔滨你找全星，全权委托他办这事，他说叶迎新不是房屋买卖关系，是债务关系，你跟他打官司肯定能赢，我为你出证明，过后我们起诉叶迎新了，在这个过程中我们管全星要证据，他说你把剩余的20万元房租给我，我们就打给他银行卡里了，当时有南星的授权书，由全星代理处理此事，一审我们胜诉了，叶迎新不服上诉，中院判我们败诉了，我就赶紧找全星要20万元房租，他说他没有钱，他说那20万元就抵剩下四年三层租金吧，要不也没钱给你，后来就抵了。后来我们2016年把三层到2020年10月31日的使用权交给叶迎新抵欠叶迎新款28万元。还有我们发现南星又把房子卖给别人了，我们打算2020年10月31日房屋到期，叶迎新把301、302房屋交给我们，我们找南星和刘培柱要损失。经审理查明，龙贸公司为本案争议房屋的开发商，2007年6月27日龙贸公司将龙贸小区二期5栋1号商服（地下一层及地上二、三（地下**及地上**本案争议房屋龙贸小区二期5栋4单元301、302销售给案外人金南（金南系南星之女），并于2010年1月27日进行了联机备案。2010年8月26日，南星将房屋地下一层及地上一、二、三层（包括本案争议房屋）出租给案外人金君善，租期自2010年11月1日至2020年10月31日。2012年4月6日，龙贸公司将房屋地下一层及地上一、二层销售给被告叶迎新，并进行联机备案。后叶迎新与金君善就房屋租赁合同事宜协商未果起诉至法院，经哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终145号判决，判决金君善将房屋地下一层及地上一、二层交付给叶迎新并给付2015年2月1日至2016年6月30日的租金280627元。2016年10月27日，金君善与叶迎新签订履行协议，金君善从房屋搬出，用涉案房屋剩余四年租期抵判决中应给付叶迎新的房租，此为叶迎新占有本案房屋的原因行为。后叶迎新将涉案房屋出租给被告中交局，中交局已于2020年7月31日搬出。2015年8月13日原告丈夫陈强与龙贸公司签订房屋买卖合同，2017年10月9日登记过户，当时未实际交付房屋，至今龙贸公司未履行向原告交付房屋的义务。2018年3月12日陈强去世，原告继承涉案两套房屋并完成了更名过户，现原告向中交局及叶迎新主张权利。本院认为，原告的诉讼请求依据的法律事实是与龙贸公司签订的房屋买卖合同，但该房屋一直未实际交付给陈强及原告，原告未实际占有该房屋。被告叶迎新并非从原告手中取得该房屋的使用权，被告叶迎新占有该争议房屋，系基于合同关系产生的占有，根据《中华人民共和国物权法》规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案二被告与原告并无直接法律关系，根据合同的相对性原则，原告应向龙贸公司主张权利。故原告的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘大红的诉讼请求。案件受理费13232元（原告已预交），本院减半收取6616元，由原告刘大红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  齐明钧二〇二〇年十月十九日法官助理胡中奇书记员陈靖夫