广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2315号 上诉人(原审被告):广西雅庭投资发展有限公司，住所地广西贵港市覃塘区五里镇圩镇西侧，统一社会信用代码:914508005886261699（1-1）。 法定代表人：何嘉辉，总经理。 委托诉讼代理人：陆延军，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄国，广西万益（贵港）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:覃伟旭,男,1974年5月7日出生,汉族,住广西贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：谢家政，广西颂诚律师事务所律师。 原审被告:广西贵港市新珠江置业有限公司，住所地：贵港市覃塘区五里镇开发区。注册号：450800200000041。 法定代表人：韦志贤，董事长。 上诉人广西雅庭投资发展有限公司（以下简称雅庭公司）因与被上诉人覃伟旭、原审被告广西贵港市新珠江置业有限公司（以下简称新珠江公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵港市覃塘区人民法院（2020）桂0804民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年9月22 2 日公开开庭审理了本案，上诉人雅庭公司的委托诉讼代理人黄国、被上诉人覃伟旭及其委托诉讼代理人谢家政、原审被告新珠江公司的法定代表人韦志贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雅庭公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人违反了一事不再理的原则，构成了重复起诉。2016年2月15日被上诉人以新珠江公司、雅庭公司、五里镇政府、尹振群为被告向贵港市覃塘区人民法院起诉，前诉已经法院判决确认被上诉人与一审被告新珠江公司之间的建设用地使用权转让合同是非法转让土地，他们之间的合同是无效的。被上诉人与新珠江公司之间是非法买卖土地所产生的债务，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条规定，应由政府没收违法所得，而不是返还财产。被上诉人的后诉实际上是否定前诉的裁决结果，违反了一事不再理的原则，构成了重复起诉。一审法院认为前后两案的诉讼请求并不相同，后诉的诉讼请求是延续前诉裁判结果而非否定，故不构成重复起诉，这是错误的。二、本案并不构成债权债务转移。上诉人与一审被告新珠江公司于2012年8月6日签订的协议约定“如一审被告新珠江公司无法解除与购地业主签订的购地协议和理顺与购地业主之间的债权债务关系，雅庭公司同意按新珠江公司原规划方案进行施工建设，并执行与购地业主签订的协议”，该约定的意思是如一审被告新珠江公司无法解除与购地业主签订的购地协议和理顺与购地业主之间的债权债务关系，雅庭公司同意按新珠江公司原规划方案进行工程施工建设，并将土地交付给被上诉人，并没有明确表示新珠江公司与雅庭公司之间是债权债务转让关系的意思，没有明确约定雅庭公司同意代新珠江公司返还购地款的意思，因此不构成债权债务转移。另外，一审被告新珠江公司与被上诉人之间是非法买卖土地从而导致合同无效，其协议根本无法执行，而且其双方之间的债权债务是非法债权债务不应受到法律保护，法院不应为了解决其双方的非法债务纠纷而把他们之间的非法债务转稼到上诉人处。三、一审法院认定上诉人与一审被告新珠江公司签订的协议中约定的关于返还购地款、赔偿违约金的约定依然有效并依此判决上诉人承担违约责任是错误的。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定的有 3 关解决争议方法的条款一般是指约定协商、仲裁和管辖法院的条款、选择检验鉴定机构的条款和法律适用的条款。而被上诉人与新珠江公司双方关于“乙方交清款后，甲方不得以任何理由改变或转让乙方已定的房地给他人，否则不但要返还乙方已交的购地款，还要赔偿乙方已交购地款按同期银行定期储蓄利息的四倍。”实际上是双方约定的违约条款，并不是解决争议方法的条款，一审法院确认上诉人与一审被告新珠江公司签订的协议中约定的关于返还购地款、赔偿违约金的约定依然有效，并依此判定上诉人承担违约责任是错误的。 覃伟旭辩称，1.本案不属于一事再理，此前被上诉人提起的诉讼请求和事实理由，与本案不一致，属于新的诉讼。2.新珠江公司与雅庭公司已经就债权债务问题达成转让协议，并由雅庭公司履行合同中新珠江公司对应的合同权利义务，被上诉人与新珠江公司合同因无效而产生的后合同义务应当由雅庭公司承担。3.根据合同法第九十八条规定，合同虽然无效，但并不影响合同中清理条款的效力，故雅庭公司应按照双方合同约定承担违约责任。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 新珠江公司辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。由雅庭公司按照其与新珠江公司签订的合同履行。 覃伟旭向一审法院提出诉讼请求：一、判令雅庭公司与新珠江公司共同向覃伟旭返还购地款97300元；二、判令雅庭公司与新珠江公司以97300元为基数，自2009年4月28日起至清偿之日止，按照银行同期定期存款年利率5.25%的4倍向覃伟旭支付赔偿金。 一审法院经审理认定事实如下：贵港市覃塘区五里镇人民政府(下称五里镇政府)以招商引资的方式邀请新珠江公司投资建设该镇云表村六贡路口与209国道交汇处北面的一块约50亩土地，规划建设贵港市覃塘区五里镇汽车站及配套设施，双方于2006年11月13日签订了合作开发协议，约定该项目的征地费用、基础设施建设及办理相关证件等费用由新珠江公司全部负担，投资营利和亏损由新珠江 4 公司享有和承担；五里镇政府负责该项目用地的丈量、征收、拆迁和征地款的发放，以及理顺、处理在此过程中发生的纠纷，协助新珠江公司办理相关批文及证件，监督该项目的进度和质量。新珠江公司在获得该项目的土地经营权后应支付50万元给被告五里镇政府作为协调经费，但五里镇政府在该项目没有投资，不参与经营管理，也不享有利润分配。协议签订不久，新珠江公司的股东筹备成立五里镇汽车站商住小区筹建办公室，并以该筹建办公室的名义进行该项目的前期工作，公开对外预售宅基地。2009年4月28日，覃伟旭向该筹建办公室预定屋地一份并预交购地款9.73万元，该筹建办公室出具了一份收据给覃伟旭收执。2011年6月21日，覃伟旭（乙方）与五里镇汽车站商住小区筹建办公室（甲方）补签订了一份协议书，约定由甲方将其开发的上述小区A2型70号屋地（规格为：4.5米×12米＝54平方米）转让给乙方，总价款为9.73万元。甲方负责为乙方办理该住宅地的《国有土地使用证》，分户、契税、准建证以及其他手续由甲方协助办理，费用由乙方负责。甲方负责分好屋地界线及基础设施建设（平整硬化小区道路、建设汽车站、排污沟、市场建设），水、电由五里镇政府找有关部门安装，费用由乙方负担。乙方交清款后，甲方不得以任何理由改变或转让乙方已定的房地给他人，否则不但要退还乙方已交的购地款，还要赔偿乙方已交购地款按同期银行定期储蓄利息的四倍。 2007年12月20日，广西壮族自治区人民政府以桂政土批函［2007］271号文《关于贵港市2007年第一批次城镇建设用地的批复》，同意贵港市人民政府将本案涉案土地在内的7.0512公顷土地转为建设用地并征收为国有。2009年8月8日，被告五里镇政府与新珠江公司签订了一份补充协议，协议约定新珠江公司在所投资开发的五里镇汽车站及其配套设施项目中划出7亩左右的土地用于建设五里汽车客运站，由新珠江公司负责投资建设，产权归新珠江公司所有。2009年9月，贵港市覃塘区建设局向新珠江公司核发五里镇汽车站建设工程规划许可证，覃塘区发展和改革局以覃发改规划［2009］27号文批复同意新珠江公司《关于覃塘区五里客运站建设项目立项的批复》，但覃塘区发改局及建设局仅 5 批复同意覃塘区五里客运站建设项目立项、建设，没有为新珠江公司办理过其他项目（包括房地产开发销售项目）的规划许可手续。2011年6月28日，贵港市人民政府以桂政函［2011］139号文批复同意贵港市国土资源局《关于同意实施贵港市2011年第八期国有建设用地使用权挂牌出让方案的批复》，同意将包括本案涉案土地在内的建设用地使用权进行挂牌出让，雅庭公司经参加公开竞拍中标。2011年12月27日，贵港市国土资源局与雅庭公司签订国有建设用地使用权出让合同(贵土出字［2011］066号)，雅庭公司以出让方式取得贵港市覃塘区五里镇圩镇西侧27294.25平方米国有土地的使用权，并交清全部出让价款1008.82万元，但因其中480平方米的土地尚未具备开发条件，故雅庭公司仅就26814.25平方米土地申请办理了国有土地使用权证，随后以覃塘区五里镇汇霖商贸小区项目报有关部门审批。覃塘区发展和改革局于2012年9月14日批复同意雅庭公司建设商业及住宅小区、配套设施。覃塘区建设局于2012年10月17日向雅庭公司颁发建设用地规划许可证。新珠江公司自2010年开始获得房地产开发企业资质，雅庭公司自2012年6月3日起获准从事房地产开发经营业务。 新珠江公司在尚未取得涉案土地的使用权前已对外预售了部分屋地，竞拍失败后因无法履行土地出让合同约定的将出让土地办好国有土地使用权证并将土地交付购地业主的义务，经五里镇政府协调，新珠江公司（甲方）与雅庭公司（乙方）于2012年7月28日及同年8月6日先后签订了一份内容基本相同的协议，约定：一、甲方的权利义务：自本协议签订之日起，甲方负责解除已出售给置地业主的土地转让合同，理顺与业主之间的债权债务关系，并且理顺其原股东刘安位、尹振群、韦桂新等3人之间的权利义务关系，甲方原股东之间的债权债务由甲方承担，与乙方无关；二、乙方的权利义务：自本协议签订之日起，乙方协助甲方解除甲方已出售给置地业主的土地转让合同，乙方在全面理顺甲方与业主之间因土地转让合同产生的债权债务关系后，该项目涉及的土地开发所有权利归乙方所有，甲方无权干涉；三、如甲方无法解除与购地业主签订的协议和理顺与购地业主之间的债 6 权债务关系，乙方同意按甲方原规划方案进行施工建设，并执行甲方原与置地业主的协议。 2016年2月15日，覃伟旭以新珠江公司、雅庭公司、五里镇政府、尹振群为被告向一审法院提起诉讼。2016年7月20日，一审法院作出（2016）桂0804民初274号民事判决，认定覃伟旭与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室于2011年6月21日签订的房地转让协议书属无效合同，驳回覃伟旭要求被告将涉案小区A2型第70号土地交付其使用，并办理国有土地使用权证等诉讼请求。覃伟旭不服该判决，向贵港市中级人民法院提起上诉，贵港市中级人民法院于2016年11月30日作出(2016)桂08民终1080号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2019年12月4日，覃伟旭向一审法院提起诉讼，要求新珠江公司及雅庭公司返还购地款并赔偿经济损失，同月30日撤回起诉。2020年3月18日，覃伟旭再次向一审法院起诉，请求判如所请。本案审理过程中，覃伟旭当庭表示同意新珠江公司将五里镇客运站小区项目的债权债务转移给雅庭公司。 一审法院认为，关于覃伟旭是否重复起诉的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。2016年覃伟旭起诉的请求为交付屋地、办理国有土地使用权证等，而本案中，覃伟旭是基于认可2016年判决中确认的涉案合同无效的前提下，要求返还财产及主张赔偿，前后两案的诉讼请求并不相同，后诉的诉讼请求是延续前诉裁判结果，而非否定，故覃伟旭本次起诉并不符合前法规定的情形，不构成重复起诉，对雅庭公司关于覃伟旭本次起诉与2016年起诉重复，违反一事不再理原则的意见，一审法院不予采信。 7 覃伟旭与覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室于2011年6月21日签订的房地转让协议书，已经两级人民法院依法认定为无效合同，覃塘区五里镇汽车站商住小区筹建办公室作为新珠江公司设立的不具备法人资格的下设机构，法律后果由新珠江公司承担。新珠江公司与雅庭公司2012年8月6日签订的协议约定，如新珠江公司无法解除与购地业主签订的购地协议和理顺与购地业主之间的债权债务关系，雅庭公司同意按新珠江公司原规划方案进行施工建设，并执行与购地业主签订的协议。此为新珠江公司与雅庭公司就五里镇客运站小区项目相关债权债务进行转移的约定，覃伟旭当庭对此表示同意，故该债权债务转移有效，新珠江公司需对覃伟旭承担的无效合同责任由雅庭公司承担，并执行原合同中双方有关解决争议方法的约定。 《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。故覃伟旭与新珠江公司双方关于“乙方交清款后，甲方不得以任何理由改变或转让乙方已定的房地给他人，否则不但要退还乙方已交的购地款，还要赔偿乙方已交购地款按同期银行定期储蓄利息的四倍”的约定中关于返还购地款、赔偿违约金的约定依然有效。同时，约定中所称“同期银行定期储蓄利息”应理解为“同期同类银行定期存款利息”，并以不超过覃伟旭主张的年利率5.25%为限。自覃伟旭将购地款交新珠江公司之日起，资金即为新珠江公司所占用，故覃伟旭要求自2009年4月28日交款之日起计算违约金合理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十一条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、广西雅庭投资发展有限公司向覃伟旭返还购地款97300元并支付违约金。［违约金计算方法：以97300元为基数，自2009年4月28日起至债务清偿之日止，按银行同期同类定期存款利率(不超过年利率5.25%)的4倍计算。］二、驳回覃伟旭的其他诉讼请求。案 8 件受理费3043元(适用简易程序已减半收取)，由广西雅庭投资发展有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据，对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，一、覃伟旭于2011年6月21日与新珠江公司设立的五里镇汽车站商住小区筹建办公室签订的建设用地使用权协议书，经生效判决认定无效并驳回其交付建设用地的请求后，在原诉结果的基础上另行起诉请求新珠江公司、雅庭公司共同返还购地款并赔偿经济损失，后诉与前诉的诉讼请求明显不同，也没有否定前诉裁判结果；不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定的重复起诉的情形，一审法院认定不属重复起诉，并无不当。二、关于覃伟旭于2011年6月21日与新珠江公司设立的五里镇汽车站商住小区筹建办公室签订的建设用地使用权协议书被认定无效后，应否由雅庭公司承担后合同义务的问题。涉案土地先由五里镇政府以招商引资的方式邀请新珠江公司投资开发建设，新珠江公司进行前期投资建设后，因竞拍失败后无法履行土地出让合同约定的将出让土地办好国有土地使用权证并将土地交付购地业主的义务，经五里镇政府协调，新珠江公司与雅庭公司于2012年7月28日及同年8月6日先后签订了内容基本相同的两份协议，约定新珠江公司负责解除已出售给置地业主的土地转让合同，理顺与业主之间的债权债务关系。雅庭公司协助新珠江公司解除已出售给置地业主的土地转让合同，雅庭公司在全面理顺新珠江公司与业主之间因土地转让合同产生的债权债务关系后，该项目涉及的土地开发所有权利归雅庭公司所有，新珠江公司无权干涉。如新珠江公司无法解除与购地业主签订的协议和理顺与购地业主之间的债权债务关系，雅庭公司同意按新珠江公司原规划方案进行施工建设，并执行新珠江公司原与置地业主的协议。可见，新珠江公司将其进行了前期投资建设的土地交付给雅庭公司，雅庭公司则以协助新珠江公司解除原与置地业主的土地转让合同、理顺与业主之间的债权债务关系、全面理顺甲方与业主之间因土地转让合同产生的债权债务关系以及执行新珠江公司原与置地业主的 9 协议作为对价，取得该项目涉及的土地开发所有权利。现雅庭公司已取得了该项目开发的权利，则应当履行上述双方约定的义务。其中的“协助”、“理顺”、“执行”等，实质是承继新珠江公司与业主之间因土地转让合同产生的债权债务。因此，一审法院认定此为新珠江公司与雅庭公司就五里镇客运站小区项目相关债权债务进行转移的约定，并无不当。三、由于覃伟旭与新珠江公司设立的五里镇汽车站商住小区筹建办公室签订的建设用地使用权协议书已被认定无效，合同中的违约责任和违约金的约定也无效。无效的原因是新珠江公司在尚未取得涉案土地的使用权和开发资质前对外预售了部分屋地，过错在于新珠江公司。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”的规定，新珠江公司应当返还已收取覃伟旭的建设用地转让款，并赔偿相应的损失。又由于新珠江公司已与雅庭公司约定，由雅庭公司履行新珠江公司原与业主的合同的义务，故，一审法院判决由雅庭公司返还已收取覃伟旭的建设用地转让款，并赔偿相应的损失并无不当。一审法院判决雅庭公司以97300元为基数，参照银行同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付资金占用费给覃伟旭，实属赔偿覃伟旭的经济损失，一审法院认定为违约金不当；但并不影响实体处理的正确性，因此，本院不再作变更。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6086元（上诉人已预交），由上诉人广西雅庭投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈香妙 10 审判员苏洁平 审判员黄钰雄 二〇二〇年十月二十三日 法官助理韦江转 书记员梁永欣