河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终4638号 上诉人（原审被告）：李明，男，1985年4月19日出生，汉族，住河北省邯郸市峰峰矿区。 被上诉人（原审原告）：河北沃起物业服务有限公司。住所地：河北省邯郸市峰峰矿区临水镇春光大街**。 法定代表人：刘兆阳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫玉香，女，1968年9月8日出生，汉族，住河北省邯郸市峰峰矿区。 上诉人李明因与被上诉人河北沃起物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李明到庭参加诉讼，被上诉人河北沃起物业服务有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李明上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。三、不予承担2017年、2018年和2019年物业费3227元及赔偿利息损失190元。事实和理由：１、业主委员会没有经过业主大会依法选举成立，不能对小区业主发生约束力。２、根据《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。悦榕园小区业主委员会的负责人未经小区业主同意，擅自与物业公司签订的物业服务合同，违反了行政法规的规定，故该合同为无效合同。３、根据《物业管理条例》第十二条规定“业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”４、上诉人所在的悦榕园小区明显没有物业管理机制，上诉人于2017年－2019年并未享受任何物业服务，三年间悦榕园小区脏乱差无人管理，车辆乱停乱放，堵占消防通道，楼宇门坏了至今未修理过，楼道无人打扫，我的电动车三年丢过两次，电梯锁了三年从来没有用过。 河北沃起物业服务有限公司答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，要求维持原判。 河北沃起物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告向原告支付2017年、2018年和2019年物业费3227元；2、判决被告支付违约金404.48元（违约金按照同期银行贷款的逾期利息计算，自2017年5月1日起至2020年6月1日止，具体为：2017年物业费1071元乘以同期银行贷款利率0.005（千分之二除以12个月）乘以37个月（从2017年5月1日至2020年6月1日）等于198.14元；2018年物业费1086元乘以同期银行贷款利率0.005乘以25个月（从2018年5月1日至2020年6月1日）等于135.75元；2019年物业费1086元乘以同期银行贷款利率0.005乘以13个月（从2019年5月1日至2020年6月1日）等于70.59元；以上合计404.48元；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告李明系峰峰矿区悦榕园小区4号楼1单元5楼东户的业主，其房屋建筑面积为105.7平方米。2017年4月21日，原告沃起物业服务公司作为乙方与包括被告李明在内的峰峰矿区悦榕园小区业主委员会作为甲方签订《悦榕园小区物业服务管理合同书》，约定由原告为悦榕园小区业主提供物业服务，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收取标准为0.40元／月／平方米，电梯用户缴纳电梯使用费为0.35元／月／平方米，照明费5元／月，垃圾清运费5元／月，物业管理服务时间为1年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止。2018年4月29日，原告沃起物业服务公司再次作为乙方与包括被告李明在内的峰峰矿区悦榕园小区业主委员会作为甲方签订《悦榕园小区物业服务合同》，约定甲方悦榕园小区委托乙方即原告进行服务管理，物业费的收取按照建筑面积缴纳，收取标准为0.5元／月／平方米，电梯使用费收取标准为0.35元／月／平方米，合同自双方签字盖章后于2018年5月1日起生效。后原告沃起物业服务公司为悦榕园小区业主提供物业服务至2020年5月1日。因被告李明未按照合同约定交纳2017年、2018年和2019年物业费3227元{其中2017年物业费为1071元（105.7平方米X0.75元/月/平方米X12个月+照明费60元/年+垃圾清运费60元/年=1071元）；2018年物业费为1078元（105.7平方米X0.85元/月/平方米X12个月=1078元）；2019年的物业费同2018年为1078元}，原告沃起物业服务公司多次催要未果，故而成讼。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告沃起物业服务公司与峰峰矿区悦榕园小区业主委员会签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“......业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该合同对全体业主均具有法律约束力。原告沃起物业服务公司对悦榕园小区提供了物业管理服务，被告李明为该小区业主，因此享受了原告提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，作为小区业主，被告李明应当交纳物业管理费。故对原告沃起物业服务公司要求被告李明交纳2017年、2018年和2019年物业费3227元的诉讼请求，原审法院予以支持。被告李明虽辩称原告提供的物业服务不到位，但未提供充分有效的证据予以证明，故对其辩称理由，原审法院不予采信。被告李明未按时交纳物业服务费已然构成违约，应承担相应的违约责任，因双方未对违约金进行约定，被告应赔偿按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失｛其中2017年的利息损失：2017年5月1日至2019年8月19日的利息损失为114元（1071元X4.75%/12个月X27个月=114元），2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以1071元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；2018年的利息损失：2018年5月1日至2019年8月19日的利息损失为64元（1078元X4.75%/12个月X15个月=64元），2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以1078元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；2019年的利息损失：2019年5月1日至2019年8月19日的利息损失为12元（1078元X4.35%/12个月X3个月=12元），2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以1078元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；截至2019年8月19日，2017年至2019年物业费利息损失合计190元}。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：被告李明自本判决生效之日起五日内支付原告河北沃起物业服务有限公司2017年、2018年和2019年物业费3227元并赔偿利息损失（其中截至2019年8月19日，2017年至2019年物业费利息损失合计190元；自2019年8月20日起的利息损失分别以2017年物业费1071元、2018年物业费1078元、2019年物业费1078元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李明负担。 本院二审期间，上诉人提交证据一：一号楼至四号楼的家访证明，证明所谓的物业代表、物业主任我们不认识，故合同视为无效；证据二：四号楼一单元业主的调查证明，证明业主三年未使用电梯，电梯属于锁死的状态；证据三：提交拍摄照片共三组，证明非机动车车辆乱停乱放，机动车都在消防通道上停放，四号楼一单元消防通道门锁死。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的主要焦点是一、河北沃起物业服务有限公司与业主委员会签订的《悦榕园小区物业服务管理合同》是否有效。该物业服务合同对李明是否具有约束力。二、河北沃起物业服务有限公司是否依约履行了相应的管理、服务义务，李明是否应当向河北沃起物业服务有限公司支付所欠物业服务费用及违约金损失。 首先，关于河北沃起物业服务有限公司与业委会签订的《悦榕园小区物业服务管理合同》是否有效的问题。本院认为，双方签订的《悦榕园小区物业服务管理合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。悦榕园小区全体业主应受该合同的约束。 其次，关于河北沃起物业服务有限公司是否依约履行了相应的管理、服务义务，李明是否应当向河北沃起物业服务有限公司支付所欠物业服务费用及违约金损失的问题。根据本案查明的事实，河北沃起物业服务有限公司已基本上履行了其管理、维修、服务的义务。李明作为该小区业主应当向河北沃起物业服务有限公司交纳物业服务费用，但考虑到河北沃起物业服务有限公司在具体履行其管理、服务的过程中存在一定的瑕疵，仍有服务不到位的地方，故对于河北沃起物业服务有限公司要求李明支付违约金损失的诉求，本院不予支持。 综上所述，上诉人李明的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初1451号民事判决； 二、李明于本判决生效之日起十日内向河北沃起物业服务有限公司支付2017年、2018年和2019物业服务费3227元。 三、驳回河北沃起物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由李明负担。二审案件受理费50元，由李明负担。 本判决为终审判决。 审判长  张振华 审判员  田保俊 审判员  田 莉 二〇二〇年十月二十九日 书记员  杨 瑞 ——