吉林省通化市东昌区人民法院   民事判决书   （2020）吉0502民初2521号   原告：朴真爱，女，1960年7月30日出生，朝鲜族，无职业，住山东省莱阳市。   委托代理人：于澜，吉林吉天行（通化）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为起诉、代为参加庭审，代为和解、调解，代收法律文书。   被告：通化中恒房地产开发有限公司，住所地通化市东昌区。   法定代表人：梁亮，董事长。   委托代理人：龙晓平，男，1984年2月7日出生，满族，通化中恒房地产开发有限公司法务，住长春市朝阳区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或者上诉，代为申请鉴定，申请执行，代收法律文书。   原告朴真爱与被告通化中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朴真爱的委托代理人于澜，被告中恒公司的委托代理人龙晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   朴真爱向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令解除原告与被告签订的《通化·恒大滨江左岸商品房认购书》；二、请求贵院依法判令被告返还原告已付房款350,550.00元及定金20,000.00元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月3日，原告与被告签订《通化·恒大滨江左岸商品房认购书》，双方约定原告购买被告开发的通化·恒大滨江左岸XX幢X单元XXX号房屋。双方约定的付款方式为分期付款，签订认购书当日，原告向被告支付54,110.00元首期房款及20,000.00元定金，2019年12月5日原告向被告支付111,165.00元第二期楼款，2020年3月4日，原告向被告支付111,165.00元第三期楼款，2020年6月5日原告向被告支付74,110.00元第四期楼款。截至起诉之日共向被告支付350,550.00元房款及20,000.00元定金。被告在之前的广告宣传及销售过程中，均承诺所订购房屋可无理由退房。基于对恒大品牌及广告宣传的信任，原告申请无理由退房，协商解除该认购书，请求被告返还已付房款，但被告以原告未草签“无理由退房”协议为由，告知原告所购买房屋不享受“无理由退房”的销售政策。而在原告认购房屋时，被告并未告知需另行签订协议等无理由退房的其他条件。原告认为所谓“无理由退房”，是不应附加其他条件。双方就此事多次协商未果，为妥善解决此次纠纷，现诉至贵院，请求贵院依法做出公正判决。   中恒公司辩称，一、原告与答辩人未成立买卖合同关系，无从提及退房问题。原告与答辩人仅签订了《商品房认购书》，未签订《商品房买卖合同》，《商品房认购书》仅为预约合同，在未签订正式《商品房买卖合同》的情况下双方并未建立房屋买卖合同法律关系，原告无支付购房款义务，被告也无交付房屋义务，因此更无从提及退房问题。二、“无理由退房”实质为答辩人赋予原告的一种附条件的合同解除权，答辩人宣传的无理由退房已经明确了相关适用条件，原告不符合该条件，不适用无理由退房。答辩人在各类宣传资料中均已标明：“客户已履行《楼宇认购书》和《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”，因此答辩人在宣传过程中已经明确表明无理由退房的条件为签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》以及无任何违约行为，而本案中，原告未与答辩人签订上述两个协议，也未按《商品房认购书》约定的期限支付首期房款，因此其不符合无理由退房条件，不适用无理由退房。综上，原告起诉无事实和法律依据，请贵院依法裁判，驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：2019年10月3日，中恒公司（甲方）与朴真爱（乙方）签订通化·恒大滨江左岸商品房认购书，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购通化·恒大滨江左岸楼盘XX幢X单元XXX房，该商品房建筑面积共96.71平方米，总金额为人民币741,100.00元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币20,000.00元作为定金。乙方须于2019年9月8日前支付首期房款54,110.00元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年12月6日前付清111,165.00元；于2020年3月6日前付清111,165.00元；于2020年6月6日前付清74,110.00元；于2020年9月月6日前付清74,110.00元；于2020年12月6日前付清74,110.00元；于2021年3月6日前付清剩余款项，即74,110.00元等。当日，原告向被告支付54,110.00元首期房款及20,000.00元定金，2019年12月5日原告向被告支付房款111,165.00元，2020年3月4日原告向被告支付房款111,165.00元，2020年6月5日原告向被告支付房款74,110.00元。双方未依约签署《商品房买卖合同》。   本院认为，原、被告签订的通化·恒大滨江左岸商品房认购书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认合法有效。在审理商品房买卖合同中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定。当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约非常接近，也应当尊重当事人的意思表示。本案双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购书中没有明确约定，属于未决条款，需在签订商品房买卖合同时协商达成一致。事实上，双方签订的认购书内容中已明确了双方须签订《商品房买卖合同》。乙方须于2019年9月8日前支付首期房款54,110.00元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。该意思表示明确了双方当事人有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成商品房买卖法律关系的具体内容，明确了将来订立本约的意思，故双方签订的认购书的性质属预约合同。预约合同的标的系未来缔结正式合同的一种签约行为，而正式合同具体内容有待双方协商，其属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不能履行和不适于强制履行的情形，不适于强制履行。朴真爱和中恒公司作为认购书的双方都有义务按约协商完成《商品房买卖合同》的签订，双方对各自主张的未签订《商品房买卖合同》原因是被告并未向原告提供相应的合同，原告拒绝与被告签订合同，其系守约方而对方是违约方，均负有举证责任，但双方均未提供证据证明，应认定双方未签订《商品房买卖合同》都存有过错，双方均构成违约，预约合同应当解除。但不宜适用双倍返还的定金罚则，被告已收取的定金应予返还。被告已收取的房款亦应返还。原告主张被告返还其已付房款350,550.00元及定金20,000.00元，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：   一、解除原告朴真爱与被告通化中恒房地产开发有限公司签订的《通化·恒大滨江左岸商品房认购书》；   二、被告通化中恒房地产开发有限公司自本判决生效后，立即返还原告朴真爱已付购房款350,550.00元及定金20,000.00元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3,429.00元，由被告通化中恒房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。   审判员 毛德义     二〇二〇年十月十二日   书记员 徐慧丽