广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3277号上诉人（原审原告、反诉被告）：江门市纯自然装饰建材发展有限公司，住所地：广东省江门市*****，统一社会信用代码：914***********334K。法定代表人：吴家兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭万宁，广东洛克律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江门市达德教育培训中心，住所地：广东省江门市蓬江区**********，统一社会信用代码：524***********889D。法定代表人：李小平，该中心经理。委托诉讼代理人：岑文毅，广东天高律师事务所律师。上诉人江门市纯自然装饰建材发展有限公司（以下简称“纯自然公司”）因与被上诉人江门市达德教育培训中心（以下简称“达德教育”）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初2631号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纯自然公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令达德教育立即向纯自然公司支付自2017年8月1日至2019年8月22日期间的租金、占有使用费168025.81元及逾期付款利息(租金、占有使用费每月为6800元，逾期付款利息以拖欠租金及占有使用费为本金，自欠款当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日为8216.77元，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止)；3.判令由纯自然公司没收达德教育支付的合同保证金13000元；4.判令驳回达德教育的全部反诉请求；5.判令由达德教育承担本案诉讼费用及鉴定费3000元、鉴定人出庭费用1500元。事实和理由：一、本案证据《执行笔录》足以证明2019年8月22日达德教育才腾退涉案商铺，达德教育应当支付至腾退之日即2019年8月22日止的占有使用费，一审判决认定达德教育于2018年4月交还涉案商铺，没有有效证据证明，是对基本事实认定不清，导致判决错误，依法应予撤销。(一)本案证据《执行笔录》足以证明2019年8月22日达德教育才腾退涉案商铺。纯自然公司与达德教育的租赁合同在2017年8月3日解除后，达德教育一直强行占用涉案商铺拒绝腾退，导致纯自然公司无法及时交还涉案商铺给五*大学，致使五*大学需要通过向法院申请强制执行[案号：(2019)粤0703执1078号]强制收回涉案商铺。2019年8月22日，法院执行员与五*大学代表敖稳操、达德教育代表李某一并到达涉案商铺现场进行强制收回商铺，在法院的主持下，达德教育才同意腾退涉案商铺交还给五*大学，并由其代表李某在当天的《执行笔录》上签名确认：“关于我租的那一间房产(达德教育)，我已清空并交还五*大学，关于上述房产，五*大学收回后可自行处置。”由此可以证明，涉案商铺直至2019年8月22日才脱离达德教育的实际控制，《执行笔录》足以证明达德教育是在2019年8月22日才腾退涉案商铺这一事实，故此，法院依法应以该日为达德教育交还涉案商铺的日期。(二)在涉案租赁合同解除后，纯自然公司已合理多次催促达德教育交还涉案商铺，尽到必要的通知义务，在达德教育强行占用拒不腾退的情况，纯自然公司无法自行收回，故一审法院认为因纯自然公司怠于收回涉案商铺，从而要自行承担至五*大学强制收回商铺之日止的占有使用费，明显缺乏事实与法律依据。由于五*大学需要收回包括涉案商铺在内的聚*楼，导致纯自然公司与达德教育之间的合同因客观原因无法继续履行，故纯自然公司已分别在2017年8月8日和2017年11月23日通过发函的方式通知达德教育解除合同并尽快腾退涉案商铺，但达德教育在收到纯自然公司的通知后，仍拒绝腾退并一直强行占用。在纯自然公司已通过合理方式多次通知达德教育腾退、而达德教育又强行占用拒绝腾退的情况下，纯自然公司已无法再通过其他有效方式收回涉案商铺，即纯自然公司已尽到合理的催收义务，在此情况下，一审法院仍认为纯自然公司“怠于行使收回商铺的权利”“过错不在于达德教育”，明显属于认定事实错误。另外需要说明的是，正是由于达德教育拒不腾退，而纯自然公司又无法通过其他有效方式进行收回，五*大学才需要向法院申请强制执行，通过法院的强制力量对涉案商铺予以强制收回，而纯自然公司协助五*大学配合法院强制执行，亦体现了纯自然公司主动积极收回涉案商铺的主观意向，故此，一审法院认为因纯自然公司怠于收回涉案商铺，从而要自行承担至五*大学强制收回商铺之日止的占有使用费，明显缺乏事实与法律依据。(三)证明移交商铺的举证责任在承租人，达德教育虽主张其在2017年9月搬离，但其并未提交任何证据证明其主张，且即使其已撤离但亦不等同于其将涉案商铺交还给纯自然公司，一审判决认定达德教育于2018年4月交还商铺，认定事实没有有效证据证明，是对基本事实认定不清，导致判决错误，依法应予撤销。如前所述，达德教育在2019年8月22日才签名确认腾退涉案商铺并形成《执行笔录》这一书面文件予以记载，故《执行笔录》是证明达德教育在2019年8月22日才腾退交还涉案商铺最直接的证据。达德教育虽主张其在2017年9月已搬离，但其却没有提交任何证据予以证明，且即使其已撤离但亦不等同于其将涉案商铺交还给纯自然公司。另外，达德教育不仅没有提交证据证明其在2017年9月已搬离，达德教育甚至在2018年初还向法院提起诉讼，要求纯自然公司继续履行合同，故此，达德教育称其在2017年9月就腾退涉案商铺的主张，明显与事实不符。需要强调的是，一审法院忽视《执行笔录》这一重要证据，在没有其他有效证据的情况下直接凭空“酌定”达德教育于2018年4月就交还涉案商铺，严重违背证据规则，完全脱离事实，严重损害了纯自然公司的合法权益，是对基本事实认定不清，导致判决错误，依法应予撤销。综上所述，因达德教育强行占用拒绝腾退涉案商铺，其依法应当立即向纯自然公司支付自2017年8月1日至腾退之日即2019年8月22日止的租金及占有使用费168025.81元，并支付逾期付款利息。二、如前所述，由于达德教育在原约定的租赁期限届满后仍强行占用涉案商铺直至2019年8月22日才腾退，其合同目的已全部实现，并超出签订合同时的预期收益，故其在获得超预期利益后还主张赔偿装修损失，明显缺乏事实与法律依据。达德教育与纯自然公司于2016年11月11日签订涉案租赁合同时，约定租赁期限自2016年12月3日起至2018年12月2日止，至纯自然公司于2019年2月27日提起本案诉讼时，原租赁期限已届满。故此，由于达德教育已实际使用涉案商铺直至2019年8月22日才腾退，其在签订合同时的合同目的已全部实现，并已超出签订合同时的预期收益，故此，即使达德教育在租赁期间曾经对涉案商铺进行过装修，装修所形成的使用价值已由达德教育在原约定租赁期限内使用完毕，即达德教育根本不存在装修损失，其主张纯自然公司应向其赔偿装修损失，明显缺乏事实与法律依据。三、一审法院程序违法，将未经质证的证据材料直接移交给鉴定机构进行鉴定，致使鉴定机构据此作出的鉴定意见因程序违法而不具有合法性，一审法院在纯自然公司对鉴定程序提出质疑后，仍采信该鉴定报告的结果作为裁判依据，明显违反法律规定，二审法院依法应予纠正。(一)法院作为委托人委托鉴定，将未经质证的证据材料移交给鉴定机构进行鉴定，已违反《司法鉴定程序通则》第十二条的规定，故此，鉴定机构据此作出的鉴定意见因程序违法而不具有合法性。《司法鉴定程序通则》第十二条规定：“委托人委托鉴定的，应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。”在本案中，法院作为委托人，依法应该对鉴定材料的真实性、合法性负责，换言之，由法院移交给鉴定机构用于鉴定的证据材料，必须是经过双方当事人质证完毕，并且是经法院听取双方质证意见后，已经依法采信的证据，否则不得作为鉴定的材料。但一审法院在委托鉴定的过程中，直接将达德教育单方制作的且未经质证的《结算书》作为鉴定材料移交给鉴定机构，而鉴定机构亦是直接采纳了该《结算书》所列的项目及全部数量数据，而并非一审法院在判决书第21页所述“所列项目是达德教育申请评估的范围，并不属于鉴定材料。”由此可以证明，一审法院采纳该鉴定报告的理由，明显与鉴定机构的实际鉴定行为相矛盾，存在明显错误，二审法院依法应予纠正。(二)结合鉴定机构在一审庭审中的陈述可知，其以达德教育单方提交的未经质证的《结算书》作为鉴定依据，但其并没有对鉴定清单中的所有项目进行测量，即其鉴定意见仅是对达德教育单方提交的《结算书》进行的价格评估，并不能反映涉案现场的真实装修情况。鉴定机构在2019年12月12日的庭审中明确表示，其以达德教育单方提交的未经质证的《结算书》作为鉴定依据以确定现场装修的项目及对应数量，但其同时明确没有对《结算书》上所列的所有项目进行现场测量、核查，在此情况下，鉴定机构就直接采纳了《结算书》上的数据并将其全盘复制粘贴到其鉴定报告的《鉴定结果明细表》上作为鉴定结论，由此可以证明，鉴定机构所作的鉴定意见仅是对达德教育单方提交的《结算书》进行的价格评估，并不是对涉案商铺现场的真实装修情况的鉴定，该鉴定结果不应被法院采信。另外需要强调的是，鉴定机构在现场勘查时从未向纯自然公司出示过现场勘查的记录情况，即使纯自然公司在庭审中多次要求鉴定机构出示现场勘查的记录情况，但鉴定机构仍然拒不提供，在此情况下，纯自然公司根本无法对鉴定机构现场勘验的数据进行核实，更不可能对其提出质证意见，故此，一审法院据此认定纯自然公司对鉴定机构现场勘验数据没有异议，明显属于认定事实错误。四、退一步讲，即使法院认为达德教育的腾退时间为2018年4月，并采信鉴定机构违反程序所作出的鉴定意见，但2018年4月距合同约定的租赁期限届满之日2018年12月2日亦仅余8个月的时间，故此，即使按此计算，纯自然公司应赔偿的装修损失亦不应超过23621.33元(23621.33元＝8个月/24个月×70864元)，一审法院酌定纯自然公司应赔偿40000元，没有任何事实与法律依据。五、达德教育在原约定的租赁期限届满后仍占有使用涉案商铺拒绝腾退，严重违反了合同约定，造成了纯自然公司严重的经济损失，故其依法应向纯自然公司赔偿损失，合同保证金依法应由纯自然公司没收。在五*大学告知纯自然公司要求收回包括涉案商铺在内的聚*楼物业后，纯自然公司已于2017年8月8日通过公证送达的方式向达德教育寄送了解除合同的通知，告知其合同无法继续履行的原因并要求其及时腾退。但达德教育在2017年8月11日签收了上述通知后，一直拒绝向纯自然公司交还涉案物业，导致纯自然公司一方无法及时将涉案物业交还给五*大学而被五*大学起诉，并因此被五*大学没收了合同保证金20000元。根据涉案租赁合同第八条第四款及第十二条第二款的约定，达德教育应在合同终止后5天内搬迁完毕并将涉案商铺交还给纯自然公司，因此，不管涉案租赁合同因纯自然公司的通知而解除，还是合同到期而终止，达德教育均应在限定期限内腾退，但其强行占用涉案商铺至2019年8月22日才腾退，造成纯自然公司严重的经济损失，其依法应承担违约责任，由纯自然公司没收本案合同保证金。综上，一审判决对基本事实认定不清，适用法律错误，导致判决错误，严重损害纯自然公司的合法权益，为维持自身合法权益，特提起上诉，请求法院依法撤销一审判决，支持纯自然公司的全部诉讼请求，并驳回达德教育的全部反诉请求。达德教育辩称,一、纯自然公司与达德教育签订的《房屋租赁合同》依法属于无效合同，自始就没有法律约束力，不能作为确定双方权利义务的依据。纯自然公司不是涉案房屋的所有权人、合法承租人、受委托人，没有任何权利出租涉案房屋牟利。1.纯自然公司并非涉案房屋的业主。蓬江区迎宾大道中聚*楼的业主是五*大学。2.纯自然公司也不是合法承租人。五*大学作为蓬江区迎宾大道中聚*楼的业主，实际上只是与案外人郑某签订过《房屋租赁合同》，从来没有与纯自然公司签订过任何《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给纯自然公司。纯自然公司的《民事起诉状》在“事实与理由”的第一句中也明确承认这个事实。3.五*大学作为蓬江区迎宾大道中聚*楼的业主，从来没有委托授权纯自然公司作为代理人出租涉案房屋，更没有与纯自然公司达成不定期租赁协议。4.五*大学作为蓬江区迎宾大道中聚*楼的业主，只是与郑某签订过《房屋租赁合同》。而郑某也没有否认其就是涉案房屋的承租人，而且从来没有说过是受纯自然公司的委托承租涉案房屋。以上事实，除了五*大学在另案的答辩状中明确否认纯自然公司系承租人外，还已经被发生法律效力的江门市中级人民法院(2018)粤07民终3009号民事判决书(详见纯自然公司证据11)依法认定，不容否认。5.纯自然公司是在案外人郑某与业主五*大学签订的《房屋租赁合同》期满后，未经业主同意，擅自强行冒充业主(二房东)与不明真相的承租人签订《房屋租赁合同》，骗取保证金和租金。这种没有法律根据强占他人合法财产出租的强盗行径，不应受到包容和保护。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，纯自然公司既不是涉案房屋的所有权人，亦非所有权人的合法受托方，也不是合法承租人，其租赁涉案房屋给达德教育的行为从来没有得到五*大学的承认或者追认，其与达德教育签订《房屋租赁合同》属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”一审判决认定纯自然公司有权出租不属于自己的物业，确认纯自然公司与达德教育签订《房屋租赁合同》有效，是完全违背上述引用的法律规定的。也是与该院就同一类型案件作出的生效判决[详见（2018）粤0703民初3084号民事判决书]不一致的。二、纯自然公司以虚构事实、隐瞒真相的欺诈手段，欺骗达德教育与其签订《房屋租赁合同》，过错责任完全在纯自然公司一方。1.五*大学与郑某签订《房屋租赁合同》，至2016年7月30日已经期满。此后郑某本人已经丧失对涉案房屋的合法使用权，根本无权出租(转租)涉案房屋。作为并非合同当事人的纯自然公司，更加没有任何法律权利享有涉案房屋的合法使用权和出租等处分权。2.纯自然公司刻意隐瞒真相，伪造证据，编造其有权转租涉案房屋的假象，骗取达德教育信任，从而与其签订《房屋租赁合同》，骗取达德教育押金、租金等财产，同时使达德教育蒙受装修费和无法正常营业等巨额经济损失。在与达德教育签订《房屋租赁合同》前，纯自然公司向达德教育出示一份宣称是五*大学出具的《场地证明》，声称纯自然公司是涉案房屋的合法承租人，且租赁期限为2013年5月1日至2021年4月30日。但是事实上纯自然公司根本就没有与五*大学签订过任何《房屋租赁合同》，更不要说其租赁期限去到2021年4月30日。五*大学在(2018)粤07民终3009号民事判决书中，也明确否认与郑某之间存在不定期租赁关系，且这个主张已经得到法院认定。达德教育同意与纯自然公司签订《房屋租赁合同》，完全是由于纯自然公司的欺诈行为误导，受骗上当。3.根据五*大学与郑某签订《房屋租赁合同》第八条第1项规定“合同期内乙方需要转租或与他人或合作，必须到本校备案。”合同期内尚且需要到业主处备案，更何况是租赁期满之后而且出租方还不是合同当事人。事实上，从来没人将与达德教育签订的《房屋租赁合同》拿到五*大学备案。没有备案的租赁合同，违反了五*大学与郑某签订《房屋租赁合同》的约定，没有获得业主的认可，依法也属无效合同。因此，造成涉案《房屋租赁合同》无效，过错责任完全在纯自然公司一方。三、纯自然公司无权向达德教育主张租金、占有使用费和逾期付款利息，无权要求没收达德教育支付的保证金。1.双方签订的《房屋租赁合同》无效，对达德教育没有法律约束力，该合同及其条款不能作为签订双方权利义务的根据。2.业主五*大学与郑某签订《房屋租赁合同》的约定，租金标准为每月每平方米人民币8元，而纯自然公司违法转租给达德教育的租金却是每月每平方米人民币65元(6500元/100平方米)，纯自然公司通过强行转租他人物业能够获得巨大的非法经济收益(租金差价达到每月每平方米人民币57元)。如果纯自然公司这种非法、无效的行为受到法律保护，法院岂不是在保护甚至鼓励违法行为。四、达德教育因为纯自然公司的过错所受到的经济损失，依法应当由纯自然公司给予赔偿。达德教育之所以与纯自然公司签订《房屋租赁合同》，是因为相信其有权出租或者转租，而且是在有效期内。但是实际上，纯自然公司既不是业主，也不是承租人，更不是合法受委托人，根本没有任何依据和权利将涉案商铺租赁给达德教育。更为离谱的是，在与达德教育签订《房屋租赁合同》时，原来承租人的租赁期限早已届满，达德教育完全是在受到欺骗的情况下与纯自然公司签订《房屋租赁合同》，并为了能够正常使用商铺，实现租赁商铺的合同目的，投入资金进行装修，配置家具、电器，因为无法正常使用到约定期限，而受到损失，完全是由于纯自然公司的过错造成。对此，依法依理均应由纯自然公司予以合理赔偿。一审判决根据评估机构现场勘查和专业评估的结果，判决纯自然公司赔偿40000元给达德教育是完全合法、有据的。五、请求二审法院依法驳回纯自然公司的全部上诉请求。纯自然公司提起起诉和上诉，都是以其与达德教育签订的《房屋租赁合同》合法、有效，和受到法律保护为前提的。但是，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用是签订合同的前提和基础，通过强占有他人物业违法出租，以欺诈手段与达德教育签订的合同依法应当认定为无效，不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因此，纯自然公司与达德教育签订《房屋租赁合同》中相关的租赁条款对双方均没有法律约束力，纯自然公司根本没有任何法律权利对涉案房屋行使处分权，将其出租或者转租给达德教育，并向达德教育收取租金、占有使用费和逾期付款利息等费用。纯自然公司根据该无效的《房屋租赁合同》主张房屋占用费和逾期付款利息，完全没有法律依据，依法不应予以支持。为此，恳请二审法院查明事实，分清责任，依法驳回纯自然公司的全部上诉请求，切实维护达德教育作为受害人的合法权益。纯自然公司向一审法院起诉请求：1.判令达德教育立即腾退《房屋租赁合同》项下位于五*大学聚*楼首层4/5/6卡的商铺给纯自然公司；2.判令达德教育立即向纯自然公司支付自2017年8月1日至腾退之日止应付的租金、占有使用费及逾期付款利息（租金、占有使用费每月为6800元，暂计至2019年2月28日租金、占有使用费为129200.00元，逾期付款利息以拖欠租金及占有使用费为本金，自2017年8月6日起计至实际清偿之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2019年2月28日为4838.20元）；3.判令由纯自然公司没收达德教育支付的合同保证金13000元；4.判令由达德教育承担本案诉讼费用及其他相关费用。诉讼过程中，纯自然公司撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：判令达德教育向纯自然公司支付2017年8月1日至2019年8月22日的租金、占有使用费共168025.81元及逾期付款利息（以拖欠租金及占有使用费为本金，自2017年8月6日起计至实际清偿之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。达德教育向一审法院反诉请求：1.判令纯自然公司立即退还租赁保证金13000元给达德教育；2.判令纯自然公司立即赔偿装修费损失167824.52元、空调安装费9000元、广告招牌及LED显示屏制作安装费9598元，合计186422.52元给达德教育；3.由纯自然公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2016年11月11日，纯自然公司（甲方）与达德教育（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于江门市迎宾路五*大学聚*楼首层4/5/6卡，用于进行办公、商业展示、教学培训等商业用途，租赁期限自2016年12月3日至2018年12月2日；每月租金为6500元，自合同签订之日乙方支付第一个月租金2017年1月1日至1月31日租金6500元，第二个月起于每月前5个工作日内支付当月租金；自合同签订之日，乙方支付相当于二个月租金的保证金13000元给甲方，保证金不计利息，不作租金抵扣，在合同租赁期满后退还给乙方；并约定了违约责任等内容。同年12月16日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方把聚*楼首层4/5/6卡相对应阁楼约23平方米租赁给乙方，每月租金300元。上述合同签订后，双方按约定履行至2017年7月。2017年8月4日，纯自然公司向达德教育李小平发出《关于终止〈物业租赁合同〉的通知》，称五*大学2017年7月通知收回所有商铺，导致2016年12月16日签订的租赁合同无法履行，该合同于2017年11月4日解除，保证金可抵用租金，并要求达德教育于2017年11月4日前搬迁移交租赁场地。同月8日，纯自然公司向达德教育发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，称因五*大学要收回租赁物，故自通知发出之日起满三个月，即自2017年11月8日起，解除涉案房屋租赁合同及补充协议，并要求达德教育于2017年11月8日将涉案租赁物交还给纯自然公司。同年11月23日，纯自然公司再次向达德教育发出《通知书》，要求达德教育立即腾退涉案租赁物，支付2017年8月1日至2017年11月7日的租金共21986.7元，减去保证金13000元后，仍应支付8986.7元，并自2017年11月8日起按合同约定的租金标准支付场地占有使用费至实际腾退之日止。2017年8月8日及11月23日邮寄通知均于江门市江门公证处办理了公证。庭审时，达德教育确认收到上述三份通知。达德教育于2017年11月以纯自然公司及五*大学为被告向一审法院提起（2018）粤0703民初117号诉讼，请求确认双方签订的房屋租赁合同合法有效，并继续履行该合同。一审法院受理后，达德教育于2018年3月1日申请撤诉，一审法院裁定准许其撤回起诉。2019年8月22日，在一审法院（2019）粤0703执1078号执行案件中，被执行人郑某将五*大学*区商住楼首、二层（聚*楼）311.45平方米房屋交还给申请执行人五*大学，李某代表达德教育在该执行笔录上签名捺印，确认达德教育承租的房屋已清空并交还给五*大学。在诉讼过程中，经一审法院委托，江门市尚诚价格评估有限公司于2019年9月2日作出江尚诚价评字【2019】第0187号《关于江门市蓬江区*****聚*楼首层***卡铺位装修工程剩余价值及空调拆、装费用鉴定报告》，载明：涉案资产在鉴定基准日2019年8月22日的鉴定价值为70864元。另，根据已发生法律效力的（2018）粤07民终3009号民事判决书查明，2004年8月1日，五*大学与郑某签订《房屋租赁合同》，约定：五*大学将五*大学*区商住楼首、二层的房屋合计建筑面积1287.60平方米出租给郑某使用，租赁期限自2004年8月1日至2016年7月30日止，共12年。合同签订后，双方按合同约定履行至合同期限届满。郑某交纳租金至2017年8月31日。合同履行期限届满后，五*大学曾于2016年8月4日、2016年12月20日、2017年5月24日、2017年8月3日多次书面通知郑某，要求其限期完成清场并办妥商铺归还交接手续，但郑某均没有按通知要求腾退房屋给五*大学。该民事判决书认定，郑某与五*大学于2004年8月1日签订的《房屋租赁合同》到期后，双方存在不定期租赁关系，该租赁关系于2017年8月3日解除。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。综合双方当事人的举证及陈述，本案的争议焦点是：一、涉案租赁合同的效力问题；二、纯自然公司的诉讼请求应否予以支持；三、达德教育的反诉请求应否予以支持。一、关于第一个争议焦点。首先，虽然五*大学聚*楼首、二层房屋是郑某向五*大学承租，但根据纯自然公司提交的银行转账回单及五*大学开具的租金发票均可证实，租赁期间由纯自然公司支付聚*楼的租金，另郑某出具的《情况说明》中称其受纯自然公司委托而与五*大学签订房屋租赁合同，其确认纯自然公司与达德教育签订的房屋租赁合同及补充协议的权利义务均由纯自然公司享有和承担，故无论是纯自然公司与郑某构成并存的租赁关系还是郑某受纯自然公司委托向五*大学承租聚*楼物业，纯自然公司对涉案物业的使用权均有合法依据。至于五*大学诉请郑某支付租金，是其基于合同相对性原则对义务人的选择，并不能以此否定纯自然公司对涉案物业享有的权益。其次，达德教育称每月水电费由纯自然公司派人收取，纯自然公司则主张由五*大学直接向达德教育供应水电并开具水电费票据，纯自然公司的陈述与涉案《房屋租赁合同》第六条约定“用水、用电由乙方自行在五*大学水电管理部门购买后使用”能相互印证，一审法院予以采信。据此，五*大学知道或应当知道纯自然公司转租给达德教育，但未在法定六个月期限内向郑某或纯自然公司提出异议，应视为五*大学同意转租。再次，纯自然公司与达德教育签订涉案租赁合同时，郑某与五*大学仍处于不定期租赁关系期间，故纯自然公司对涉案物业有合法使用权、处分权。达德教育辩称纯自然公司刻意隐瞒真相，伪造证据，欺骗其签订涉案租赁合同，没有提供充分证据予以证明，对此一审法院不予采信。综上，纯自然公司与达德教育签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，纯自然公司将涉案商铺转租给达德教育的行为有效。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，本案中，纯自然公司与达德教育的租赁合同期限至2018年12月2日，因郑某与五*大学于2017年8月3日解除了不定期租赁关系，此后纯自然公司已失去继续转租的权利，故涉案租赁合同自2017年8月4日起的约定应属无效。二、关于第二个争议焦点。关于租金问题。达德教育承认支付租金至2017年7月，故仍应向纯自然公司支付2017年8月1日至8月3日的租金658.06元（6800元÷31天×3天）。关于占有使用费问题。首先，根据生效的（2018）粤07民终3009号民事判决书显示，五*大学作为出租人选择租赁合同关系向承租人郑某主张双方不定期租赁关系解除后的占有使用费，未向次承租人达德教育主张权利。由于达德教育未向纯自然公司返还涉案租赁物，故纯自然公司有权向达德教育主张自2017年8月4日起的占有使用费。其次，达德教育辩称因商铺停水停电，其于2017年9月搬离，对此一审法院不予采信，理由如下：1.因双方未办理交接手续，达德教育应对返还租赁物承担举证责任。达德教育在庭审时承认搬离时未通知纯自然公司或五*大学，亦未举证证明涉案商铺于2017年9月停水停电无法使用，且五*大学在（2018）粤0703民初1101号案件中，仍向郑某主张2017年10月至12月的水电费，由此可推定直至2017年12月五*大学仍未对聚*楼采取停水停电措施。2.达德教育于2017年11月向一审法院提起（2018）粤0703民初117号诉讼，要求继续履行与纯自然公司签订的租赁合同，如其已搬离涉案租赁物，根本无需再提起该诉讼。3.达德教育提交的港湾大厦租赁合同显示，租赁物于2018年4月1日交付使用，即使达德教育确实租赁该场地作为办公新址，亦应从该日才开始使用。再次，虽然达德教育在2019年8月22日一审法院（2019）粤0703执1078号执行笔录上签名，确认将涉案商铺交还给五*大学，该时间是五*大学收回涉案租赁物的时间，但达德教育并非该案中返还商铺的义务人，故不能据此认定达德教育须承担该段期间的占有使用费。上述（2018）粤0703民初117号案件中，达德教育于2018年3月1日申请撤回起诉，表明达德教育同意不再履行合同。且从现场照片可见，涉案商铺处于清空状态，完全具备收回的条件。纯自然公司理应及时行使收回租赁物的权利，并交还给五*大学。即使郑某需向五*大学支付至租赁物实际返还之日的占有使用费，亦是由于其怠于行使收回商铺的权利，放任商铺长期处于无人管理的状态，过错不在于达德教育，对由此造成的占有使用费损失，应自行承担。故一审法院酌定达德教育应支付2017年8月4日至2018年3月31日的占有使用费。最后，占有使用费的计算标准。转租合同部分无效后，次承租人应向承租人返还依无效合同取得的财产，包括占有的租赁物及实际占有房屋所获得的占有利益。占有利益为无形财产，次承租人只能采取折价补偿的方式，即支付占有使用费予以返还。根据《房屋租赁合同解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”且如按照郑某向五*大学支付占有使用费每月25元/平方米的标准计算本案占有使用费，则会造成达德教育无合法依据占用涉案租赁物却以低于其租赁合同关系存续期间的租金价格支付占有使用费，有失公平。故纯自然公司主张参照涉案租赁合同约定的租金标准6800元计算占有使用费，合理合法，一审法院予以支持。综上，达德教育应支付占有使用费53741.94元（6800元÷31天×28天+6800元×7月）给纯自然公司。关于逾期付款利息问题。《房屋租赁合同》第四条约定每月前5个工作日内支付当月租金，故达德教育应以当月欠款额为基数，自2017年8月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止。关于保证金问题。涉案《房屋租赁合同》并无约定可以没收保证金的违约条款，第九条“违约责任”第3点约定，一方不按照合同约定解除合同时，违约方应向守约方支付相当于合同保证金的违约金，针对的是违约提出解除合同的情形，而达德教育并不存在该情形。故纯自然公司诉请没收保证金13000元，理据不足，一审法院不予支持。达德教育以合同整体无效为由主张返还保证金理据不足，该保证金可与应支付的租金、占有使用费相互抵扣，经抵扣后，达德教育应支付租金、占有使用费共41400元。三、关于第三个争议焦点。第一，根据《房屋租赁合同解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，故达德教育有权向纯自然公司主张装修投入的损失。涉案租赁合同因五*大学解除与郑某的不定期租赁关系而导致部分合同期限约定无效，纯自然公司应承担主要过错责任。达德教育在签订转租合同时，对纯自然公司享有的租赁期限未尽必要的谨慎注意义务，亦应承担相应责任。第二，《关于江门市蓬江区*****聚*楼首层***卡铺位装修工程剩余价值及空调拆、装费用鉴定报告》能否作为定案依据。纯自然公司称报告中所附《结算书》未经质证，不能作为鉴定证据材料。一审法院认为，《结算书》由达德教育制作，在申请评估时提交，并非作为本案证据提交，因此不需由纯自然公司质证，且所列项目是达德教育申请评估的范围，并不属于鉴定材料。是否存在该些项目，应现场予以核实。鉴定机构于2019年8月22日现场勘察时对项目的数量进行清点、测量，纯自然公司当日亦在场，其未当场对鉴定项目的数量提出异议，应视为其对相关的项目数量予以确认。纯自然公司称现场空调已拆除，无法核实数量。一审法院认为，即使空调已拆除，现场仍会遗留安装的痕迹，鉴定机构完全可以据此判断空调数量。江门市尚诚价格评估有限公司是具有合法资质的鉴定机构，无证据显示其在鉴定过程中违反程序，或鉴定方法不当，对其作出的鉴定报告，一审法院予以采纳。第三，根据《房屋租赁合同》第十三条约定，五*大学收回商铺，纯自然公司提前3个月通知承租人即不负违约责任，该条款表明达德教育已预见租赁物可能被提前收回的风险，并愿意承担由此带来的损失。第四，涉案租赁合同约定的租赁期限为2016年12月3日至2018年12月2日，达德教育应支付占有使用费至2018年3月，距合同期限届满尚余8个月。第五，根据《房屋租赁合同》第十二条约定，合同期满后墙面、地面、天花、水电线路开关、照明设施、门禁设施及其他固定装修不得拆除，归甲方所有，即表示如合同期届满，固定装修剩余价值归纯自然公司所有。综上，根据双方的过错，结合尚未履行的合同期限，及双方对合同终止后装修物处理的约定予以综合考量，一审法院酌定纯自然公司应向达德教育赔偿装修损失40000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《房屋租赁合同解释》第五条、第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、达德教育于判决发生法律效力之日起十日内向纯自然公司支付2017年8月1日至2018年3月31日的租金、占有使用费41400元及逾期付款利息（以6800元为基数，自欠款当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止）；二、纯自然公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿达德教育装修损失40000元；三、驳回纯自然公司的其他诉讼请求；四、驳回达德教育的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3240.76元，保全费1220元，两项合计4460.76元，由纯自然公司负担3186.26元，达德教育负担1274.5元。反诉费2144.23元，由纯自然公司负担428.85元，达德教育负担1715.38元。鉴定费3000元，由达德教育负担。鉴定人出庭费用1500元，由纯自然公司负担。二审期间，达德教育没有提交新的证据。纯自然公司向本院提交《结算书》一份，证明：（1）2019年8月29日，达德教育才提交该证据材料，即鉴定机构自称的在2019年8月22日用以现场清点的清单依据，由此可以证明，鉴定机构在一审所作陈述明显与事实不符；（2）在达德教育提交该证据材料后，一审法院从未将该证据送达给纯自然公司，也从未组织双方质证，故鉴定机构以此作为鉴定依据所作出的鉴定报告依法不应得到采信；（3）该证据，由纯自然公司在本案二审阶段通过查阅一审卷宗所得。因为一审中该证据并没有作为证据质证，虽然达德教育在一审中向法院提交了，但是由法院直接交给了评估机构，并没有进行开庭质证，所以在一审期间没有作为证据予以认证，所以在二审期间作为新证据提交。达德教育质证认为，该份证据确实是由达德教育提交给一审法院，但是一审法院并没有将此当作证据使用，而是作为提交给评估机构参考的资料来使用，所以在本案中作为证据的是评估机构的评估报告而不是该份证据。本院认为，对前述证据的采纳和证明力是否采纳，在下述的本院认为部分一并予以分析。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对纯自然公司的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。根据双方诉辩陈述与本案的相关证据，分析如下：一、关于涉案合同的主体及效力问题。首先，虽然五*大学聚*楼首、二层房屋是郑某向五*大学承租，但根据纯自然公司提交的银行转账回单及五*大学开具的租金发票均可证实，租赁期间由纯自然公司支付聚*楼的租金，另郑某出具的《情况说明》中称其受纯自然公司委托而与五*大学签订房屋租赁合同，其确认纯自然公司与达德教育签订的房屋租赁合同及补充协议的权利义务均由纯自然公司享有和承担，故纯自然公司对涉案物业的使用权均有合法依据，况且达德教育已实际使用了涉案合同的租赁物。其次，现有证据可证实五*大学知道或应当知道纯自然公司转租给达德教育，但未在法定六个月期限内向郑某或纯自然公司提出异议，应视为五*大学同意转租。再次，纯自然公司与达德教育签订涉案租赁合同时，郑某与五*大学仍处于不定期租赁关系期间，故纯自然公司对涉案物业有合法使用权、处分权。纯自然公司与达德教育签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，纯自然公司将涉案商铺转租给达德教育的行为有效。根据《房屋租赁合同解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，本案中，纯自然公司与达德教育的租赁合同期限至2018年12月2日，因郑某与五*大学于2017年8月3日解除了不定期租赁关系，此后纯自然公司已失去继续转租的权利，故涉案租赁合同自2017年8月4日起的约定应属无效。因此，达德教育认为涉案合同主体不符以及合同无效的抗辩意见，理据不足，本院不予支持。二、关于达德教育使用涉案房屋的租金、占有使用费问题。前述分析，纯自然公司与达德教育签订的《房屋租赁合同》自2017年8月4日后的约定无效，2017年8月3日前的约定有效，达德教育确认已支付2017年7月之前的租金，因此应继续支付2017年8月1日至2017年8月3日的租金658.06元（6800元÷31天×3天）给纯自然公司。因《房屋租赁合同》第四条约定每月前5个工作日内支付当月租金，达德教育没有如期支付，其应以658.06元为基数，利息自2017年8月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至给付之日止给纯自然公司。关于占有使用费问题。根据《房屋租赁合同解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”纯自然公司请求达德教育支付从2017年8月4日起的占有使用费应予支持。对于达德教育何时退还涉案租赁物的问题，达德教育辩称因商铺停水停电，其于2017年9月搬离。对此本院认为，因双方未办理交接手续，达德教育应对返还租赁物承担举证责任。1.在纯自然公司要求达德教育退还房屋的通知书中，已分别多次要求达德教育限期退还租赁物，不存在怠于行使收回商铺的权利和放任商铺长期处于无人管理的状态，并且纯自然公司已告知达德教育如拒不退还租赁物，五*大学会对租赁物作停水停电处理。同时，五*大学在（2018）粤0703民初1101号案件中，仍向郑某主张2017年10月至12月的水电费，由此可推定直至2017年12月五*大学仍未对聚*楼采取停水停电措施。2.达德教育于2017年11月向一审法院提起（2018）粤0703民初117号诉讼，要求继续履行与纯自然公司签订的租赁合同，如其已搬离涉案租赁物，根本无需再提起该诉讼。3.即使达德教育提交证据证明其从2018年4月1日使用了租赁的港湾大厦，但该租赁行为不能推定其退还了涉案的房屋。4.2019年8月22日，一审法院在执行（2019）粤0703执1078号中，达德教育的代表李某在该执行笔录确认“关于我租的那一间房产(达德教育)，我已清空并交还五*大学，关于上述房产，五*大学收回后可自行处置”，可证明涉案商铺直至2019年8月22日才脱离达德教育的实际控制。因此，本院确认达德教育于2019年8月22日才将涉案房屋退还给纯自然公司，达德教育支付的占有使用费应计至2019年8月22日，一审判决酌定达德教育应支付占有使用费的时间计至2018年3月31日不当，本院予以纠正。对于占有使用权的标准，一审判决根据《房屋租赁合同解释》第五条，确认参照涉案租赁合同约定的租金标准6800元计算并无不当，达德教育认为无需支付占有使用费的主张，理据不足，本院不予支持。综上，达德教育应支付占有使用费167367.74元（6800元×24月+6800元÷31天×19天）给纯自然公司。因《房屋租赁合同》自2017年8月4日起的约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，纯自然公司主张达德教育支付逾期付款的利息理据不足，本院不予支持。三、关于纯自然公司是否应赔偿装修费损失167824.52元、空调安装费9000元、广告招牌及LED显示屏制作安装费9598元给达德教育的问题。涉案《房屋租赁合同》约定于2018年12月2日届满，即使因2017年8月4日起的时间约定无效是纯自然公司负主要过错责任而起，但达德教育于2019年8月22日才将租赁物退还给纯自然公司，其使用时间已完全超过合同约定的届满时间，根据涉案合同第十二条第一款第二项“……二、期满后租赁物装修处置：1、墙面、地面、天花、水电线路开关、照明设施、门禁设施及其它固定装修不得拆除，归甲方所有”的约定可知，如合同期届满，固定装修剩余价值归纯自然公司所有，因此，达德教育要求纯自然公司赔偿装修费损失理据不足。同理，达德教育主张的空调安装费、广告招牌及LED显示屏制作安装费也应不予支持。因达德教育的上述主张不予支持，本案再讨论纯自然公司主张的涉案评估鉴定是否存在问题已没有实际意义，因此，本案对此不予审查。四、关于保证金13000元问题。涉案《房屋租赁合同》并无约定可以没收保证金的违约条款，第九条“违约责任”第3点约定，一方不按照合同约定解除合同时，违约方应向守约方支付相当于合同保证金的违约金，针对的是违约提出解除合同的情形，而达德教育并不存在该情形。达德教育要求纯自然公司退还租赁保证金13000元，理据充分，本院予以支持。纯自然公司主张没收租赁保证金13000元的上诉意见，理据不足，本院不予支持。综上所述，纯自然公司的上诉有理部分，本院予以支持，无理部分，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初2631号民事判决；二、江门市达德教育培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年8月1日至2017年8月3日的租金658.06元及利息（利息的计算以658.06元为本金，自2017年8月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止）给江门市纯自然装饰建材发展有限公司；三、江门市达德教育培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年8月4日至2019年8月22日的占有使用费167367.74元给江门市纯自然装饰建材发展有限公司；四、江门市纯自然装饰建材发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金13000元给江门市达德教育培训中心；五、驳回江门市纯自然装饰建材发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回江门市达德教育培训中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3240.76元，财产保全费1220元，两项合计4460.76元，由江门市纯自然装饰建材发展有限公司负担324.07元，由江门市达德教育培训中心负担4136.69元。反诉费2144.23元，由江门市纯自然装饰建材发展有限公司负担428.85元，江门市达德教育培训中心*担1715.38元。鉴定费3000元，由江门市达德教育培训中心负担。鉴定人出庭费用1500元，由江门市纯自然装饰建材发展有限公司负担。二审案件受理费3240.76元，由江门市纯自然装饰建材发展有限公司负担324.07元，由江门市达德教育培训中心*担2916.69元。江门市纯自然装饰建材发展有限公司已预交3240.76元，由本院退回2916.69元，由江门市达德教育培训中心向本院交纳2916.69元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年十月二十一日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗