黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终556号上诉人（原审原告）：张凤芝，女，1958年4月9日出生，汉族，无业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：张秀芝，女，汉族，1956年1月24日出生，无职业，住哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨鸿远房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区嵩山路**。法定代表人：于彤，该公司董事长。委托诉讼代理人：王**，黑龙江张万友律师事务所律师。上诉人张凤芝因与被上诉人哈尔滨鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日受理后，依法组成合议庭。因上诉人张凤芝未提出新的事实、证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张凤芝上诉请求:一、撤销黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初2490号民事判决，改判支持张凤芝一审全部诉讼请求；二、由鸿远公司承担一、二审诉讼费及律师费用。事实及理由:2014年8月19日，张凤芝与鸿远公司签订《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得不动产权属证书的，由出卖人继续负责为买受人办理，一年内完成。2015年1月3日，鸿远公司为张凤芝办理进户手续。鸿远公司应在2016年12月28日前为张凤芝办理不动产权属证书，但至2018年9月11日前，鸿远公司未按合同约定为张凤芝办理房屋产权证书，亦没有履行通知、协助办理房产证，直到2018年9月11日，双方同时到黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处香坊农场房产科办理了不动产转移登记申请。鸿远公司应当承担2016年12月29日至2018年9月11日期间的违约责任。张凤芝向一审法院起诉请求：1.鸿远公司支付张凤芝逾期办证违约金33,211.58元（以325,309.00元为基数，按照年利率6%计算，自2016年12月29日起至2018年9月11日止）；2.诉讼费由鸿远公司承担。一审法院认定事实：2014年8月19日，张凤芝与鸿远公司签订《商品房买卖合同》，约定将鸿远公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区长江路与香坊北路西北角北大荒辉煌小区20号楼01单元5层002号房屋（尚东辉煌城小区20号楼01单元5层002号房屋）出售给张凤芝，房屋总价款325,309.00元。同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，第3项内容为“由出卖人继续为买受人办理，一年内完成，该房在办理产权过程中所产生的一切税费由买受人承担”。此后，张凤芝依约交付房款，鸿远公司于2015年1月3日将房屋交付给张凤芝。自2017年4月19日起，黑龙江农垦哈尔滨管理局房地产管理处停办房产证，由不动产登记机构核发不动产证。2018年6月11日，黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心香坊分中心出具的《复函》载明：“自2017年11月30日黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记历史遗留问题专项整治工作领导小组下发北大荒尚东辉煌城小区会签意见至今……该小区（除18号楼外）不动产登记事宜均能够正常办理。”张凤芝所购房屋的不动产权属证书于2018年10月19日办理完毕。2018年9月11日，双方同时到黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处香坊农场房产科办理了不动产（交易）转移登记申请。一审法院认为：张凤芝与鸿远公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。张凤芝已依约支付全部购房款，鸿远公司亦将房屋交付张凤芝，但协助买受人办理房屋权属登记是出卖人应尽的附随义务，鸿远公司理应协助张凤芝办理案涉房屋权属登记。张凤芝无法按期取得房屋权属证书，鸿远公司应承担相应的违约责任。依《商品房买卖合同》约定，鸿远公司应最迟于2016年12月28日，协助张凤芝将房屋权属登记办理完毕。由于国家政策调整，自2017年4月19日起，黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处开始停办房产证。此前，鸿远公司已将办理不动产权属证书的材料交至相关机构，这一事实表明其已经积极履行了合同约定的义务，本案不能如期办理权属证书系因国家政策调整导致。张凤芝自2017年11月30日起可以办理案涉房屋不动产权属登记。张凤芝称应自鸿远公司向不动产登记机关递交办理不动产转移登记申请及相关必备资料之日止支付违约金，因根据《复函》载明案涉房屋自2017年11月30日起能够正常办理不动产登记事宜，虽双方于2018年9月11日至黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心香坊分中心办理不动产转印登记申请，但该事项需要双方共同办理，非鸿远公司单方义务，故鸿远公司承担逾期办证违约金应自2016年12月29日起截止至2017年11月30日。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条有关“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”的规定，张凤芝与鸿远公司未约定逾期办证违约责任，违约责任或者损失数额应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款有关“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”规定处理，即以房屋价款325,309.00元为基数，按年利率6%标准，自2016年12月29日起计付违约金。2016年12月29日至2017年11月30日期间的违约金为18,271.52元（325,309.00元×年利率6%÷360日/年×337日），对于超出部分不予支持。判决：一、鸿远公司给付张凤芝逾期办证违约金18,271.52元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回张凤芝其他诉讼请求。如果鸿远公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630.00元，减半收取计315.00元，由张凤芝负担142.00元，鸿远公司负担173.00元。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为:本案双方对于逾期办证违约金的起算时间无异议，而对计算违约金的截止时间存在争议,因此本案的焦点问题为：案涉违约金的截止时间如何确定。根据《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，鸿远公司负有向产权登记机关报送相关手续，及通知购房者办理的义务,因鸿远公司未举示证据证明其何时通知购房者办证,故应以鸿远公司将相关手续递交不动产登记部门时间，作为其履行合同义务完毕的时间。根据案涉《复函》可以确定，自2017年11月30日起，案涉房屋能够办理不动产权属登记，登记部门办理期间及其他原因导致延误期间，不应归于鸿远公司的违约责任期间，因此一审法院确定该日为计算违约金截止日符合实际。张凤芝关于违约金计算截止日应为不动产权属证书办理完毕之日的上诉理由，加重鸿远公司的合同义务,本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张凤芝上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630.00元，由上诉人张凤芝负担。本判决为终审判决。审判长  周志强审判员  张贤友审判员  董力源二〇二〇年十月十日书记员  安 迪