广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初3834号原告：张兆兴，男，汉族，1982年9月25日出生，广东省廉江市人，住廉江市**********，公民身份号码：************。被告：罗某1，男，汉族，1989年11月25日出生，广东省遂溪县人，住遂溪县，公民身份号码：************。被告：廉江市***地产开发有限公司，地址：廉江市********。统一社会信用代码：**************法定代表人：罗某1。原告张兆兴与被告罗某1、廉江市***地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告张兆兴到庭参加诉讼，被告罗某1、廉江市***地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兆兴向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1.请求判令被告偿还小产权房建造金16.8万元及利息给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年10月4日与被告签订合资建房承诺协议书，之后向被告支付了16.8万元地皮款，被告廉江市***地产开发有限公司盖印收款。由于小产权房违法没法建造，双方签订的建房合同也是无效的违法合同，所以请求法院判令被告偿还收到原告的16.8万元，并从起诉之日起按中国工商银行同期贷款利率计算利息，本案诉讼费由被告承担。针对原告的诉讼请求，被告罗某1、廉江市***地产开发有限公司没有答辩。原告张兆兴围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告的身份证，用以证明原告身份；2、合资建房承诺协议书，用以证明原告与被告之间的合同关系；3、收款收据，中国建设银行个人活期账户交易明细，用以证明原告共向被告转账168000元。被告罗某1、廉江市***地产开发有限公司在举证期限内未提交证据。本院组织当事人进行庭审质证。被告罗某1、廉江市***地产开发有限公司不到庭参加诉讼视为放弃质证的权利。经审核，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月4日，张兆兴（甲方）与罗某1（乙方）签订《合资建房承诺协议书》，约定：甲方等人在广东省廉江市*******置有宅基地一块，面积280平方，拟合作建一栋带电梯的楼房，并按序分配使用。甲方经核算以每平方楼房造价加低价分摊为单位委托乙方全权负责建设楼房及统筹安排代为支付该地的购地款。甲、乙双方就合作事宜协商达成以下协议：一、乙方建房责任范围。1、乙方负责施工图纸的审核及正规出图，并承诺严格按图正规施工，负责施工质量，保证安全。2、工程范围以毛坯房为准。3、水电安装按政策实行统一安排安装，费用按实际分摊。4、竣工日期为365天，即自2017年10月4日起至2018年7月29日（雨水天除外）。延误工期30天后，每天补充损失500元整给甲方。二、甲方所定楼层及款项支付方式。1、甲方认取该栋楼十三楼A套，该套房面积为145平方（计算方式为水平投影面积加实际分摊面积），套房造价计算方式为32.8万，杂物间车位约5平方，该套加杂物间（车物）总价为32.8万实收32万。2、甲方按工程进度付乙方款项形式：A、第一期16.8万，在甲、乙签订本协议时支付。B、第二期8万，在该栋楼建设基础面时。C、第三期5万实收4.2万，在该栋楼建设至楼天面浇筑时支付。D、第四期2万，在该栋楼建设封顶时支付。E、第五期1万，交屋验收时支付。甲方所付乙方的款项以乙方的收据为凭。三、政府要求交房屋税收时，甲方必须支付办理相关手续。四、乙方无条件协助甲方等人该栋楼相关土地和套房证件的办理以及相应的法律程序，办理相关证件按政策办理，所涉及的税费及费用由甲方等人负责。五、水电分表安装一切费用由甲方负责。六、责任和义务。1、乙方负责协调代甲方等人支付该地块的地款及栋楼的主体一毛坯房标准按质按量施工，施工过程须确保安全，保质保量。出现安全和质量等问题由乙方负责。2、甲方须按协议及时付进度款给乙方，若甲方不能按期付款并超过协议时间十天，即时为自动放弃此协议的合作权。乙方可协调甲方其他合作方另寻合作以完成本栋楼的建设，并按甲方所交款项的百分之六十退还甲方。七、本协议一式两份，各两页。甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字画押并乙方收到甲方所付的首期款项之日生效。签订该协议书当日，张兆兴向罗某1支付168000元，罗某1出具收款收据给张兆兴收执，并加盖“安居地产”公章。另查明，廉江市***地产开发有限公司成立于2017年5月3日，法定代表人为罗某1，属于有限责任公司（自然人独资），经营范围为房地产开发经营、出租和管理自建商品房及配套设施。再查明，涉案楼房至今尚未建好，只建到第八层，也未竣工。本院认为，本案的争议焦点有：一、关于本案案由。张兆兴与罗某1签订《合资建房承诺协议书》，虽名为合资建房合同，但实质是房屋买卖合同。本案建设用地是罗某1向案外人购买所得，罗某1的权利是收取原告的房款，其义务是按照约定的交房标准和时间向原告交付案涉房屋并在政策允许的情况下办理房屋产权证和土地证。原告的权利是获得案涉楼房第十三楼A套面积为145平方米的房屋，其义务是按照工程进度分期支付房款。原告并未参与任何建房事项。从上述双方约定的权利义务看，双方的真实意思表示是由原告出资购买罗某1所建案涉楼房第十三楼A套面积为145平方米的房屋。因此，本院认为，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。二、关于两被告的责任。罗某1作为廉江市***地产开发有限公司的法定代表人与原告签订房屋买卖合同，并收取房屋款项，在收款收据上加盖“安居地产”公章。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”的规定，罗某1签订合同及收款行为的法律后果由廉江市***地产开发有限公司负担。因廉江市***地产开发有限公司属于有限责任公司（自然人独资），即一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，罗某1不予答辩也不提交证据，故原告请求由罗某1和廉江市***地产开发有限公司共同承担民事责任，依法有理，本院予以支持。三、关于《合资建房承诺协议书》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《合资建房承诺协议书》名为合资建房，实为房屋买卖合同，该合同也确认建房的土地属于宅基地，被告罗某1、廉江市***地产开发有限公司在没有取得土地使用权证、建设规划许可证等有关手续的情况下，以集资建房的非法形式规避法律，非法建房出售房屋，应认定为无效合同。四、关于原告诉请被告返还购房款168000元并支付利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与被告罗某1签订的房屋买卖合同为无效合同，该楼房至今尚未竣工，对于原告已交付的168000元购房款，被告罗某1、廉江市***地产开发有限公司应当予以返还。原告明知涉案房屋是小产权房，证件不齐全，仍然购买，对合同无效也有过错，因此，原告请求被告支付利息，本院不予支持。被告罗某1、廉江市***地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告罗某1、廉江市***地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内连带共同返还原告张兆兴购房款168000元；二、驳回原告张兆兴的其他诉讼请求。如果被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由被告罗某1、廉江市***地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 莫华存二〇二〇年十月二十一日法官助理 韦丽珍书 记 员 许婷婷附相关法律及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。