宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2512号 上诉人（原审被告）：宁夏物润置业有限公司。 法定代表人：魏某。 委托诉讼代理人：王某、万某，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：梅某，宁夏兴业律师事务所律师。 上诉人宁夏物润置业有限公司（以下简称物润置业公司）因与被上诉人白某租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初15087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由本院审判员赵和平独任审理。本案现已审理终结。 上诉人的上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院程序严重违法。被上诉人主张买卖法律关系，一审法院认定为租赁法律关系，没有行使释明权，属于程序违法。被上诉人起诉解除《商铺使用权买卖合同》，而一审法院判决解除《商铺使用权买卖合同》(2005年7月30日至2025年7月30日)，与当事人诉请不一致，超过诉请裁判。被上诉人并未诉请确认《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》性质，原审法院对两份合同的定性超出诉请范围，同样存在没有通知人防办作为利害关系人参加诉讼，剥夺了人防办对该合同性质发表意见的权利，侵害了人防办的合法权益。二、物润置业公司完成交付。2013年签订《商铺委托租赁合同》，该合同签订就代表被上诉人一直对上诉人交付商铺不持有异议。三、商铺隔断拆除系被上诉人授权所为，应由其自担风险，物润公司并未违约，不满足《合同法》94条法定解除条件。即使法院认为被上诉人享有解除权，解除权行使的合理期限已经经过法律规定的期限。四、同案不同判，有损司法公正。原审法院曾经就(2008)兴民初字第5609号、(2008)兴民初字第5607号作出民事判决，兴庆法院未支持当事人解除合同的诉讼请求。综上，原审法院程序严重违法，请求支持上诉人上诉请求。 被上诉人答辩意见：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序正当，适用法律正确，上诉人的上诉请求以及事实和理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间签订的《商铺使用买卖合同》；2.依法判决被告向原告返还商铺使用权费用72000元,并承担违约损失20000元；3.被告承担本案诉讼费、保全费用。 一审法院认定事实：2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地面广场、休闲广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。2005年9月7日，原、被告签订《商铺使用权买卖合同》一份，约定如下：被告将位于银川市××区商铺使用权转让给原告，商铺面积为6.2平方米，转让期限为40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止，转让费共计80000元，优惠后为72000元，一次性付清。被告保证于2005年7月30日前将商铺交付原告。如被告未按约定交付商铺，每延期一日须按交付租金的万分之二向原告支付违约金，若延期超过3个月，原告有权退还商铺。商铺达到交付使用条件后，被告应当以书面形式通知原告办理交付手续。当日，被告向原告出具商铺使用权证明一份，载明原告于2005年9月7日与被告签订《商铺使用权买卖合同》，依法享有银川市南门中煌商业广场负一层B区257号商铺使用权，自2005年7月30日起至2045年7月30日止。合同签订后，原告向被告交纳了72000元转让费。2013年9月1日，原告及案外人白某与被告就中煌商业广场地下负一层B区243号、256号、257号商铺共同签订《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》各一份，约定如下：1.原告将其享有使用权的中煌××区、256号、257号商铺委托给被告整体出租给北京华联综合超市股份有限公司银川分公司（以下简称华联超市银川分公司）；2.委托期限为20年，以被告与北京华联股份有限公司签订的合同期限计算，装修期、试营业期一年免租金；2.商铺年租金共计12900元，租金每3年递增5%，增幅遵循与北京华联主体合同而定；3.租金每季结算一次，支付期限为每季开始后的15日内，由被告代为结算；4.商铺出租产生的税费等支出由被告从租金中代扣代缴；5.原告同意对商铺进行统一规划和改变商业装修格局，服从整体出租合同约定，租赁期限内不干扰、影响、阻碍华联超市银川分公司的正常经营。2018年1月11日，原告以被告严重违约为由诉至本院，要求判令：1.解除原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》；2.被告向原告返还商铺转让费72000元，并承担违约损失52479元；3.本案诉讼费用由被告承担。后经法院主持调解，原告同意给予被告一年的宽限期继续出租涉案商铺，双方于2018年9月27日自愿达成调解协议，约定原、被告继续履行涉案《商铺使用权买卖合同》，原告自2018年9月27日至2019年9月26日授权被告出租涉案商铺。协议签订后，被告未能在原告授权的期间内将涉案商铺出租。现原告以被告违约为由诉至法院。另查明，2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房，租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日，租金标准为每日每平方米0.95元，租金每3年递增5%，合同签订后的两个月内，被告应完成上述场地使用权人的清理签约工作并拆除场地内的现有隔断，以保证承租人的正常使用。后被告拆除涉案租赁场地内所有商铺的隔断，至今未恢复。2011年10月28日，华联超市银川分公司向被告支付订金5000000元。2016年9月9日，因被告与华联超市银川分公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市）在履行上述《租赁协议》过程中发生纠纷，被告以华联超市银川分公司、华联超市违约为由起诉至银川市中级人民法院，要求华联超市银川分公司、华联超市继续履行与被告宁夏物润置业有限公司签订的《租赁协议》，并赔偿被告损失19600000元，华联超市及华联超市银川分公司应诉后提出反诉，要求解除《租赁协议》，并由被告返还原告定金10000000元，该院经审理于2017年10月24日作出（2016）宁01民初754号民事判决书，判决：一、解除被告与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》；二、华联超市于判决生效之日起十日内支付被告租金损失21269400元（自2014年6月11日起至2017年6月30日止，共计1115日）；三、驳回被告的其他诉讼请求；四、驳回华联超市、华联超市银川分公司的其他诉讼请求。华联超市不服提出上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，该院经审理认为一审法院判决解除《租赁协议》并无不当，且认定起租日期为2014年6月11日符合实际情况，华联超市在被告承诺签约率已达99.1%并要求接受场地的情况下拒不接受租赁场地，应对《租赁协议》不能履行负主要责任，而被告未能按约定将涉案租赁场地整体交付华联超市，亦应对《租赁协议》不能履行负一定责任，遂于2018年7月11日作出（2018）宁民终153号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第一项、第四项；二、撤销银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第三项；三、变更银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第二项为：上诉人华联超市于判决生效之日起十日内支付被告租金损失17328990元；四、驳回被告的其他诉讼请求。 一审法院认为，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定由被告投资建设银川市兴庆区南门二期人防工程，该工程属于国有资产，被告建成后享有40年的使用权，被告投资的目的在于对涉案人防工程使用、收益，其投资行为即是其获得使用、收益权利所需支付的对价，故被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同性质亦应为房屋租赁合同。原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》约定被告将涉案商铺使用权转让给原告，该份合同虽名为“使用权买卖”，实为“转租”行为，故原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》的实质为转租合同。《商铺使用权买卖合同》约定的租期为40年，超过了法律关于最长租期的规定，故该份合同在2005年7月30日起至2025年7月30日期间合法有效，超出部分（2025年7月31日起至2045年7月30日）无效。关于原告要求解除《商铺使用权买卖合同》的主张，对无效部分无解除合同的法律基础，就合同有效部分的使用权问题，原告签订涉案《商铺使用权买卖合同》的目的在于使用商铺或通过商铺使用权进行收益。被告无法提交证据证明将商铺交付原告占有使用，合同约定被告逾期交付商铺，原告有权退还商铺。且被告为履行与华联超市银川分公司之间的《租赁协议》已将涉案商铺在内的场地进行整体拆除，商铺所在的位置已无法和其他商铺进行区分，导致原告无法占有使用涉案商铺。同时，原告于2018年起诉被告要求解除《商铺使用权买卖合同》，诉讼中，被告要求原告给予一定的宽限期继续出租涉案商铺。经法院主持调解，双方自愿达成调解协议，原告同意给予被告一年（2018年9月27日至2019年9月26日）的宽限期继续出租涉案商铺。但被告在一年的宽限期内仍未能将涉案商铺出租，原告亦无法通过商铺使用权获益。综上，涉案《商铺使用权买卖合同》已无法履行，原告的合同目的无法实现，故原告起诉要求解除《商铺使用权买卖合同》符合法律规定，予以支持。关于原告要求被告返还转让费的主张，《商铺使用权买卖合同》实为转租合同，故原告支付的转让费实为租金。根据法律规定，基于无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将收取原告的合同无效期间，即自2025年7月30日起至2045年7月30日止的租金36000元（72000元÷40年×20年）返还原告。关于有效期间的租金的返还问题，涉案《商铺使用权买卖合同》解除后，被告应当向原告返还未使用期间的租金，原告称被告自始未向其交付涉案商铺，被告亦未提交相应的交付凭证，但原告于2013年9月1日将涉案商铺委托被告对外出租，并约定原告享有出租收益，原告自此取得了涉案商铺的使用、收益的权利，可以认定被告此时向原告交付了涉案商铺，故扣除2013年9月1日起至双方约定的宽限期届满之日（即2019年9月27日）止的租金后，被告应向原告返还租金25067元[（72000元-36000元）-（36000元÷20年÷365日×2217日）]。综上，被告应当向原告返还租金共计61067元（36000元+25067元）。关于原告要求被告承担违约损失20000元的主张，被告逾期交付涉案商铺已构成违约，根据《商铺使用权买卖合同》中“如被告未按约定交付商铺，每延期一日须按交付租金的万分之二向原告支付违约金”之约定，且因被告将涉案商铺隔断拆除致使原告无法使用涉案商铺，现原告要求被告承担20000元违约损失符合双方约定，亦不超出法律规定的范围，故法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告白某与被告宁夏物润置业有限公司签订的《商铺使用权买卖合同》（2005年7月30日起至2025年7月30日有效期间的部分）；二、被告宁夏物润置业有限公司于判决生效之日起七日内向原告白某退还租金61067元并承担违约损失20000元，合计81067元。如果被告未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告白某负担125元，由被告宁夏物润置业有限公司负担925元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。本院予以确认。 本院认为，本案中，上诉人物润置业公司与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》约定，涉案工程属于国有资产，上诉人通过投资建设该工程，获得对建成后工程40年的使用权。一审法院结合上述约定并根据南门二期人防工程所有权归国家，使用权、受益权由上诉人物润公司享有，认定本案符合房屋租赁合同的特征，上诉人与被上诉人签订《商铺使用权买卖合同》实质为转租行为并无不妥。上诉人与被上诉人签订的《商铺使用权买卖合同》约定的使用期限为40年，超过了法律规定关于租赁合同的期限，但在法律规定范围内的二十年租赁合同期限仍然有效。根据本案一审所收集的证据，涉案商铺被上诉人虽不认可其已接收，但被上诉人与上诉人物润置业公司签订的《商铺委托租赁合同》，可以证明被上诉人已接收了商铺。因被上诉人与上诉人物润置业公司签订的协议约定委托物润置业公司管理和开展招商，上诉人在受托期间对商铺进行统一规划和改变商业装修格局，并整体租赁。上诉人物润置业公司也根据委托协议的约定目的，对商铺进行了改造。由于上诉人物润置业公司与承租方发生纠纷导致合同被解除，致委托出租商铺的目的不能实现，该行为不是上诉人物润置业公司的行为所导致。被上诉人就其与物润置业公司签订的《商铺使用权买卖合同》提起诉讼，请求解除合同并返还商铺使用权转让费72000元。而《商铺委托租赁合同》的签订目的不能实现，不是导致本案所争议的《商铺使用权买卖合同》解除的约定条件，也非法定条件。虽涉案商铺隔断已被拆除，但商铺隔断均可以通过加装隔断予以恢复。根据上诉人、被上诉人双方约定的合同期限，其中符合法律规定的使用期二十年仍为有效，该有效合同部分，被上诉人超过法定解除期主张解除《商铺使用权买卖合同》，无合同依据和法律依据，对此应不予支持。但双方约定超出二十年的剩余二十年为无效约定，按照无效合同处理原则，应予返还，故上诉人物润置业公司应返还被上诉人商铺租金36000元。关于违约金问题。因上诉人物润置业公司实际已将涉案商铺进行了交付，被上诉人在接收商铺后，委托上诉人物润置业公司出租，物润置业公司出租不能，不是物润置业公司的行为所致，不能因此导致涉案《商铺使用权买卖合同》的解除，因此，物润置业公司就本案而言并无过错，不应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初15087号民事判决； 二、上诉人宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还被上诉人白某自2025年7月31日起至2045年7月30日期间的租金费用36000元； 三、驳回被上诉人白某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1050元，由白某负担630元，由宁夏物润置业有限公司负担420元；二审案件受理费1050元，由被上诉人白某负担630元，由上诉人宁夏物润置业有限公司负担420元。 本判决为终审判决。 审判员  赵和平 二〇二〇年十月十九日 书记员  王丽娟 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。