黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1270号上诉人（原审被告）：张五君，男，1970年5月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。上诉人（原审被告）：张丽娟，女，1971年5月10日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省宾县（和君老菜馆）。二上诉人委托诉讼代理人：吴迪，黑龙江吴迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠彦军，男，1974年10月18日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：刘松，黑龙江明正律师事务所律师。上诉人张五君、张丽娟因与被上诉人惠彦军返还原物纠纷一案，不服黑龙江省宾县人民法院（2019）黑0125民初4168号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。张五君、张丽娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回惠彦军的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。首先，惠彦军主张是吕金锁将房屋卖给了惠彦军，但没有提供买卖合同，庭审时吕金锁以证人的身份到庭参加了诉讼活动，当庭明确否认与惠彦军之间存在以物抵债的协议。其次，60万元借款至2013年10月12日本息合计85万元是惠彦军自述的结果，惠彦军没有提交借款具体日期的证据，而且吕金锁也没有承认惠彦军的主张，对85万元的结算过程予以了否认。再次，以85万元的价格以物抵债不具有客观性。争议房屋238平方米以85万元的价格折抵，每平方米为3500余元。而在2013年同地段房屋市场价为6000元至7000元左右。吕金锁不可能以低于市场一半的价格去以物抵债的。最后，如果惠彦军与吕金锁达成了以物抵债的协议，惠彦军就应当在没有取得物权之前或者在该房办理入户时依法占有该房。客观上惠彦军一直没有对争议房屋实际占用和管理。案外人嘉盛公司于2013年10月就为业主办理了入户，换言之在将争议房屋落户至惠彦军名下时该房就具备了入住条件，但惠彦军并没有办理入户对房屋进行占有和管理。说明吕金锁并没有与惠彦军达成以物抵债协议，客观上是吕金锁将房屋以在开发公司变更过户的方式抵押给了惠彦军。张五君、张丽娟于2016年3月才入住争议房屋的，并利用该房屋进行商业活动从事地产生意。2017年7月张五君、张丽娟利用该房开设和君老菜馆从事餐饮生意至今。惠彦军是知道张五君、张丽娟已经对争议房屋占有、使用和受益的，而且在此期间其也找过吕金锁，双方协商的依旧是借款如何偿还的事宜，并没有对房屋主张物权。说明惠彦军与吕金锁之间不存在以物抵债的事实，双方存在的是名为买卖实为借贷抵押的法律关系。2.张五君、张丽娟取得房屋属善意取得。第一，在吕金锁将争议房屋以在开发公司变更过户的方式抵押给惠彦军后，吕金锁对该房就没有了处分的权利。第二，张五君、张丽娟受让该房时并不知道吕金锁已将房屋抵押给了惠彦军，是处于善意而与吕金锁达成了以物抵债的法律关系；双方的转让价格完全符合当时的市场价格。第三，转让的争议房屋当时不具备办理登记的条件，但吕金锁已经将房屋交付给了张五君、张丽娟。张五君、张丽娟取得争议房屋的行为完全符合善意取得的全部法定要件，已经依法构成了善意取得。3.一审适用法律错误。《物权法》第三十四条的无权占有是指，当事人没有任何事实依据和法律依据的前提下占有不动产。如果是依据合同或者其他合法行为占有不动产的，就不是无权占有。张五君、张丽娟对争议房屋属善意取得，占有也自然属合法占有。张五君、张丽娟取得该房时并不知道房屋已经设定的抵押物权，在张五君、张丽娟善意取得后惠彦军的抵押物权同时消灭。故一审判决适用法律错误。4.错列主体。从合同相对性的角度出发，惠彦军与张五君、张丽娟之间没有任何的法律关系。张五君、张丽娟系基于合同占有了房屋，而惠彦军基于抵押而取得了物权凭证但未实际实现物权。本案不是侵权纠纷，惠彦军只能起诉案外人吕金锁要求其履行合同交付房屋，不能直接起诉张五君、张丽娟要求返还原物。5.本案应当中止审理。张五君、张丽娟已经就惠彦军与吕金锁之间存在的借贷抵押的法律关系以及惠彦军与嘉盛公司之间的房屋买卖合同提起诉讼，确认上述法律关系无效。该案的结果将直接影响本案的判决结果，请求中止本案审理。惠彦军辩称：不同意张五君、张丽娟的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：1.一审判决认定事实清楚。2.关于善意取得问题，在本案当中，案外人吕金锁与张五君、张丽娟签订以物抵债协议时，吕金锁当时向张五君、张丽娟提供何种证据证实本案争议房屋归吕金锁所有，事实上是吕金锁并没有证据证实本案争议房屋归其所有。在没有证据证实涉案房屋归吕金锁所有的情况下，张五君、张丽娟与其签订以物抵债协议，谈何善意取得。3.一审判决适用法律正确，因吕金锁与张五君、张丽娟签订以物抵债协议时，吕金锁已经不是该房屋的所有权人。即吕金锁对该房屋无处分权。4.本案错列主体的问题，本案系张五君、张丽娟侵占了惠彦军所有的房屋，所以要求其从该房屋中迁出，将其列为被告并无不当。综上，恳请二审法院依法驳回张五君、张丽娟的上诉请求。惠彦军向一审法院起诉请求：判令张五君、张丽娟立即从黑龙江省宾县宾州镇胜利街一委大地花园新区7号楼商服西厢房北3门（和君老菜馆）迁出。一审法院认定事实：张五君、张丽娟原系夫妻关系。在2013年10月12日以前，案外人吕金锁向惠彦军借款本金600000元，约定利息为3分。截止2013年10月12日共欠本息合计850000元，经惠彦军与吕金锁协商后用本案争议房屋抵顶850000元欠款，并于当日共同到哈尔滨嘉盛房地产开发有限公司处将该房屋落户在惠彦军名下。2015年9月9日经案外人吕金锁与张五君结算，共计欠张五君工程款1452000元，2016年3月3日经张五君与吕金锁协商，双方达成以物抵顶工程款协议书，案外人吕金锁将涉案房屋抵顶给张五君，折抵工程款1452000元，并于合同签订当日将涉案房屋交付给张五君、张丽娟，张五君和张丽娟利用该房从事地产项目经营活动，2016年11月29日张五君和张丽娟离婚，离婚财产分割协议约定将涉案房屋归张丽娟所有。张丽娟于2017年7月14日利用该房从事餐饮项目至今。张五君和张丽娟现占有使用该诉争房屋。2018年2月22日惠彦军办理了不动产权证，取得了该诉争房屋的物权。本案在审理过程中，张丽娟于2019年7月30日向一审法院提起另一诉讼，要求确认惠彦军与吕金锁签定的房屋买卖合同无效，而向一审法院申请中止本案的审理，本案于2019年7月30日中止审理。后张丽娟于2019年12月19日撤回要求确认惠彦军与吕金锁签定的房屋买卖合同无效的起诉。以上事实有购房协议及交款收据、不动产权证书、宾县人民法院2019黑01**民初5296-1号裁定书、工程总结算单、以物抵债工程款协议、离婚财产分割协议、电费票据等及当事人的当庭陈述在案佐证，足以认定。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”；第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。惠彦军与案外人吕金锁以房抵债的行为合法有效，且已办理了不动产权证，惠彦军已取得了对该争议房屋的物权。张五君、张丽娟主张该房屋系善意取得、惠彦军与哈尔滨嘉盛房地产开发有限公司之间房屋买卖无效的抗辩理由，因没有提供相应的证据加以证明，其抗辩理由不成立，一审法院不予支持。张五君、张丽娟虽然先于惠彦军占有使用该争议房屋，但自惠彦军于2018年2月22日办理不动产权证取得该争议房屋的物权后，张五君、张丽娟就无权再继续占有使用该房屋，现惠彦军要求张五君、张丽娟迁出房屋的请求合法，一审法院应予以支持。故依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（一）项和第（四）项及《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定，判决：张五君、张丽娟于判决生效后三十日内将其占有的坐落在黑龙江省宾县宾州镇胜利街一委大地花园新区7号楼商服西厢房北3门返还给惠彦军。本院二审期间，双方当事人均未举示新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案涉房屋系哈尔滨嘉盛房地产开发有限公司开发的房屋，吕金锁与张五君签订以物抵顶工程款协议书，将案涉房屋抵顶给张五君，吕金锁与张五君之间形成的是合同权利义务概括转让关系，在哈尔滨嘉盛房地产开发有限公司未对此予以认可前，张五君不享有与哈尔滨嘉盛房地产开发有限公司之间的合同权利义务，亦即张五君对案涉房屋不享有物权请求权及期待权。其占有房屋行为与享有物权请求权及期待权的行为不同，后者系基于与哈尔滨嘉盛房地产开发有限公司直接的合同关系，该关系有合理占有因素，可以对抗其他人持合同或产权证照的物权保护请求。而本案张五君只能依据协议享有与吕金锁债权请求权，其占有房屋的行为并不能对抗已持有房屋产权证的惠彦军，其主张已经善意取得案涉房屋系对债权行为与物权行为的混淆，不能成立。关于惠彦军与吕金锁之间的法律关系是否有效及另案诉讼对本案的影响。因该问题只在张五君享有物权请求权，其实现物权受阻时才有评价意义亦称与案件有直接关联，可以中止等待另案。承前所述，张五君、张丽娟并不享有物权请求权，即使该合同被确认无效，张五君、张丽娟也不能据其与吕金锁签订的以物抵顶工程款协议取得案涉房屋物权权利。故在惠彦军持案涉房屋不动产权证提起的本案诉讼中，另案与本案并无直接影响，张五君、张丽娟要求中止本案审理依据不足，本院不予支持。综上所述，张五君、张丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张五君、张丽娟负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇二〇年十月二十九日法官助理张智慧书记员于文娟