吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3057号上诉人（原审被告）：杨喜光，男，1972年8月12日生，回族，住吉林省长春市净月经济开发区。被上诉人（原审原告）：吉林省锦鸿物业服务有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区孟家二路开运福里**。法定代表人：刘玉红，总经理。委托诉讼代理人：钟莹莹，该公司职员。委托诉讼代理人：刘金亮，该公司职员。上诉人杨喜光因与被上诉人吉林省锦鸿物业服务有限公司（以下简称锦鸿物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨喜光上诉请求：一、依法撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初733号民事判决（下称733判决）；二、一、二审案件受理费由锦鸿物业承担。事实和理由：（一）733判决认定事实错误；733判决认为“小区存在安全隐患、消防栓里没水、多交采暖费等房屋质量问题属另一法律关系”是错误的：第一，杨喜光与锦鸿物业签订的《前期物业管理房屋协议》（下称协议）第二条约定“物业管理房屋内容：（一）房屋共用部位的维修和管理，共用部位是指房屋承重结构（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等；（二）房屋共用设施设备及运行的维修和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、供电线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井和共用设施设备使用的房屋等；（三）环境卫生管理；（四）绿化管理；第三条约定了物业管理服务质量（一）房屋外观，共用部位外观完好、整洁；（四）环境卫生1、垃圾收集、清运及时；2、公共区域干净整洁；3、定期进行除四害服务（详见协议）。其中，包括电梯、供电线路、消防设施等等，因此，733判决认为“小区存在安全隐患、消防栓里没水、多交采暖费等房屋质量问题属另一法律关系”是错误的；第二，杨喜光提供的通知多份、照片多张，其中通知多份证据证明电梯经常坏的事实；多张照片，证明消防通道堵塞，消防设备遮挡的事实。由此进一步证明锦鸿物业没有按照协议约定履行，是违约行为的事实，对于违约行为，733判决不但不依法制裁，还进行保护，显然是错误的，依法应当撤销；第三，锦鸿物业不给杨喜光电梯卡升级、停水停电的违约及违法行为，造成杨喜光无法装修及使用房屋，锦鸿物业也无权请求支付物业费；（二）733判决适用法律错误。如上所述，由于锦鸿物业没有按照协议约定履行，是违约行为。因协议是有效的，锦鸿物业没有按照协议约定履行，是违约行为；又因有效的协议是受法律保护的，所以，锦鸿物业的违约行为，又是无法行为。违法行为是不受法律保护的。因此，本案依法不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定。733判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，是适用法律错误。综上，杨喜光为了维护自己的合法权利，根据《民事诉讼法》第第一百七十条“（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，诉请上级人民法院依法按照上诉请求判决，以维护国家法律的正确实施。锦鸿物业辩称，杨喜光所举证据无法证明物业服务违反合同约定，杨喜光应当全额支付物业费、生活垃圾处理费及违约金，不应酌减。锦鸿物业向一审法院起诉请求：一、判令杨喜光按约支付锦鸿物业自2015年01月01日至2018年12月31日的物业服务费10996元；二、判令杨喜光支付逾期违约金（以10996元为基数，按日千分之三标准自2015年01月01日至实际交付全部物业服务费止）；三、诉讼费由杨喜光承担。事实与理由：2014年08月19日，杨喜光签订《前期物业管理服务协议》，约定锦鸿物业自房屋交付之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止为杨喜光提供服务。协议签订后，锦鸿物业按约提供物业服务，但杨喜光2015年01月01日至2018年12月31日的物业费未按约支付，经锦鸿物业多次主张，杨喜光拒不支付。为此，锦鸿物业依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院起诉，请求法院依法保护锦鸿物业的合法权益。一审法院认定事实：2014年8月19日，锦鸿物业为甲方、杨喜光为乙方签订《前期物业管理服务协议书》和杨喜光为锦鸿物业出具承诺书，锦鸿物业于协议书签订当日对东安·加州枫景小区提供物业服务，协议书约定高层住宅物业费1.70元／月／平方米，电梯费0.40元／月／户。杨喜光系该小区6栋2701室住户业主，房屋建筑面积105.73平方米，从房屋交付日期起开始交纳物业服务费，每次交费时间为每年交付日期前10日内向物业服务企业预交下年度物业服务费，如杨喜光不按约定时间交纳，从逾期之日起每天按应交纳总额千分之三承担违约金。同时约定本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的双方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼。杨喜光于2014年1月1日办理入住手续，自2015年1月1日起拖欠物业费、电梯费、垃圾清运费，锦鸿物业主张杨喜光应交纳物业管理费为自2015年1月1日至2018年12月31日期间的高层住宅物业管理费105.73平方米×1.70元×48个月=8627.57元，电梯费105.73平方米×月0.4元×48个月=2030元，垃圾清运费双方所签物业管理服务协议书中没有约定，锦鸿物业主张7.00元／月／户，庭审中查明，杨喜光在2014年8月19日领取了电梯磁卡仅使用了3个月后消磁，因其欠锦鸿物业物业费，锦鸿物业没有为杨喜光更换电梯磁卡。一审法院认为，锦鸿物业、杨喜光之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，应当认定合法有效。锦鸿物业按照协议规定提供物业服务，其收费标准有文件规定和双方所签合同约定，杨喜光应向锦鸿物业交纳物业管理费8627.57元；至于杨喜光主张小区存在严重安全隐患，消防栓里没水、消防门和消防通道被停放车辆堵占、进户门前积水、多交采暖费等房屋质量问题属另一法律关系，可通过其他途径解决。关于锦鸿物业主张违约金问题，经庭审调查，杨喜光并非无故拒交纳物业管理费，对于该项请求原审法院不予支持。关于电梯费用问题，锦鸿物业在庭审中未能提供充分证据证明在2018年12月31日前重新向杨喜光发放电梯磁卡，故该项请求亦不保护。关于垃圾清运费问题，因双方物业管理服务协议中没有约定，一审法院亦不支持。关于杨喜光主张案件管辖权问题，因双方所签物业管理服务协议中明确约定，如有纠纷双方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼即锦鸿物业所在地，而锦鸿物业住所地在一审法院辖区内，一审法院对该案享有管辖权。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨喜光于判决生效后立即给付锦鸿物业物业费8627.57元。二、驳回锦鸿物业的其他诉讼请求。案件受理费75元，由杨喜光负担50元，由锦鸿物业自行负担25.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨喜光为证明其主张，向法庭提交证据：证据一：东安加州枫景图片7张（打印件）。证明问题：锦鸿物业提供的物业服务有瑕疵：1.小区门口大理石存水及杨喜光向物业多次反映，但物业解决后该问题更严重了；2.消防栓没有水；3.停水停电，物业没有备用电源，无法供电；4.疫情期间防护措施不到位；5.电梯间门前对方杂物，影响正常出行与消防。证据二：居住证明复印件一份。证明问题：杨喜光一直没有入住涉案小区。证据三：2019年2月27日通知一份（有原件）。证明问题：此前物业不给我的门卡升级。证据四：小区业主群聊天记录打印件一份。证明：小区业主集中反映物业服务提供重大问题。锦鸿物业发表质证意见：对证据一真实性无法确定，照片中没有标注时间、、地点且认为与本案无关。对证据二真实性无法确定，与本案无关。对证据三真实性无法确定，与本案无关。对证据四真实性无法确定，聊天内容时间不确定，与本案无关。锦鸿物业为证明其主张，向法庭提交证据：证据一：锦鸿物业大事记一览表及2020年5月6日消防演习照片9页（打印件）。证明：涉案小区消防拴有水，且物业一直为涉案小区提供物业服务。杨喜光发表质证意见：对证据真实性及证明问题均有异议，消防部门对物业下达过关于消防整改的通知书，证明不了锦鸿物业想要证明的问题。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，杨喜光与锦鸿物业之间签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效，双方均应依约履行。锦鸿物业应依约提供物业服务，杨喜光负有按照协议约定交纳物业管理费等费用的义务。本案中,杨喜光主张锦鸿物业在提供物业服务过程中存在违约行为，故拒交物业费，但并无相应证据证明其提出的物业服务质量问题是持续性存在还是暂时性存在。杨喜光如认为锦鸿物业服务存在问题，也可通过向业主委员会反映问题，由业主委员会依照法定程序要求物业整改或解除物业服务合同解决。锦鸿物业所提供的物业服务确有部分瑕疵，但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，杨喜光不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务并且一审判决就此问题已进行考虑并以此驳回了锦鸿物业关于违约金部分的诉讼请求，故本院不再对物业费进行扣减。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。综上，一审判令杨喜光支付锦鸿公司物业费8627.57元并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人杨喜光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨喜光负担。本判决为终审判决。审判长  胡月皓审判员  张兴冬审判员  张 巍二〇二〇年十月二十七日书记员  杨 雪