黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0113民初2225号原告：李永志，男，1987年7月7日出生，汉族，现住哈尔滨市双城区。委托代理人：关丽红，女，1990年11月23日出生，满族，现住哈尔滨市双城区。委托代理人：谭洪彬，黑龙江古堡律师事务所律师。被告：哈尔滨岗泰房产经纪有限公司，住所地：哈尔滨市双城区奋斗街电业**楼**门市。法定代表人：杨**，该公司经理。委托代理人：才艳淑，哈尔滨市双城区兰星法律服务所法律工作者。被告：杨**，男，1978年5月15日出生，汉族，职员，现住哈尔滨市双城区。委托代理人：贺旭（杨**妻子），女，1987年6月2日出生，汉族，个体，现住哈尔滨市双城区。原告李永志与被告哈尔滨岗泰房产经纪有限公司（以下简称岗泰公司）、杨**居间合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月14日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人关丽红、谭洪彬、被告岗泰公司的委托代理人才艳淑、被告杨**的委托代理人贺旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永志向本院提出诉讼请求：1、被告岗泰公司退还购房款42,000元；2、退还中介费16,000元；3、案件受理费由被告港台哦公司承担。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月14日，被告岗泰公司联系原告，称位于哈尔滨市双城区××小区××单元××室房屋出售，并带原告到现场看房，后确定交易价格为382,000元。被告岗泰公司告知原告案涉房屋房主为王永山。原告基于对被告岗泰公司的信任，与王永山签订房屋买卖合同，多次以转账和现金方式交付中介费及购房款，共计68,000元，被告将其中的10,000元定金给了王永山，中介费16,000以及首付42,000给了岗泰公司。被告岗泰公司承诺为原告办理案涉房屋的产权转让、贷款、过户等相关手续，以上款项交付后办理贷款时出现问题，未能办理成功，后王永山失去联系。经原告查询，案涉房屋并非王永山所有，真正的房主是夏某，并未授权王永山代为出卖。王永山是被告安排假冒房主与原告签订房屋买卖协议，对案涉房屋不享有任何权利，因此导致房屋买卖无法实现，被告应返还原告所交的购房款及中介费。因原告与王永山之间是房屋买卖关系，与岗泰公司之间是居间合同关系，撤回对王永山返还10,000的起诉。被告岗泰公司辩称，42,000元购房款是被告岗泰公司代收的，中介费是25,000元。现原告只支付中介费16,000元，尚欠中介费9,000元。原告所称42,000元购房款中，扣除其尚欠被告岗泰公司中介费9,000元，剩余购房款33,000元被告岗泰公司同意返还给原告。被告岗泰公司认为，被告已经促成了原告与王永山房屋买卖行为，居间合同成立。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同的，委托人应当按照约定支付报酬，尚欠的9,000中介费应从42,000元扣除，被告同意退还33,000元。本案在开庭审理中，原、被告为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告举示证据情况如下：证据一，原告身份证复印件一份，拟证明原告李永志的身份情况；证据二、买卖合同一份，收据三份，微信转账凭证一份，拟证明原告经被告介绍与案外人王永山签订房屋买卖合同，约定王永山将自有的哈尔滨市双城区凤凰城小区3栋1单元601室房屋出售给原告，价款382,000元。被告岗泰公司负责办理房屋贷款及过户相关手续，同时证明被告岗泰公司收取原告购房款、中介费，共计58,000元。证据三、不动产登记证书一份、身份证复印件一份，证人夏某证言，证明案涉房屋所有权人是夏某，王永山不是房屋所有权人的事实。被告对原告举示的证据质证意见为：对证据一无异议。对证据二真实性无异议，该证据能够证实被告岗泰公司已促成原告李永志与王永山签订的买卖合同成立。被告岗泰公司主张9,000元的中介费于法有据。证据三真实性无异议，2020年5月12日这张收据能够充分证实被告岗泰公司促成双方买卖行为，原告承认尚欠中介费9,000元的事实。案涉房屋产权登记在夏某名下，作为出卖人提供过此证据，岗泰公司有存档，能够证明出卖案涉房屋是夏某的真实意思表示。被告举示证据情况如下：证据协议，拟证明原告李永志与案外人王永山于2020年5月24日私下协商解除合同，案外人王永山同意归还原告李永志妻子关丽红购房款42,000元，证明李永志与案外人王永山签订的房屋买卖合同已经成立，由于其个人原因解除合同，在协商时并未通知岗泰公司。另外该协议载明案外人王永山归还关丽红购房款42,000元，故购房款首付款应向王永山主张。原告对被告举示的证据质证意见为：协议签订人是关丽红，而不是本案原告李永志，42,000元购房款在法庭调查阶段被告已经承认在被告处，所以原告要求其返还有法律依据。该协议是在被告主持下签订的，被告是知情的。同时该协议也证实了案外人王永山本身不具有出卖房屋的资质和条件，其伪称自己是房主，而对外销售房屋的违法行为，本身具有违法性。这一点从证人夏某当庭的证言可以得到印证。因此该份协议原告不予认可。本院对原被告无异议的证据予以采信，能够证明原告身份情况，对本案具有证明效力。原告所举证据二能够证明原告李永志与案外人王永山签订房屋买卖合同，购买位于哈尔滨市双城区××小区××单元××室，约定房款382,000元，买卖双方委托居间方岗泰公司办理此房屋贷款、过户等相关手续，买卖双方对居间方岗泰公司代办房屋产权转让等约定无异议。2020年5月14日案外人王永山与证人夏某签订案涉房屋买卖协议，约定王永山购买夏某名下案涉房屋，价款375,000元，结合庭审中证人夏某的证言，案外人王永山与证人夏某订立房屋买卖合同并未实际履行，也未办理过户手续。2020年9月25日本院对贺旭（杨**妻子）询问时，贺旭承认首付款42,000元已返还被告岗泰公司，庭审中原被告对此笔录无异议，本院对以上两份证据予以采信。被告岗泰公司所举证据1能够证明原告李永志与案外人王永山房屋买卖合同并未成立，结合被告岗泰公司答辩意见及2020年9月25日本院对贺旭询问笔录，贺旭承认原告李永志与案外人王永山房屋买卖合同是其亲手办理，案外人王永山已将42,000元首付款退还给岗泰公司，因此此证据不能证明首付款42,000元原告应向案外人王永山主张。经审理查明，2020年5月14日证人夏某与案外人王永山签订案涉房屋的买卖协议，约定王永山购买夏某名下的案涉房屋。同日，原告李永志与案外人王永山签订了案涉房屋的买卖协议，约定李永志以价款382,000元购买王永山案涉房屋，与岗泰公司签订居间合同，委托被告岗泰公司办理房屋产权过户、贷款等相关手续。2020年5月22日原告李永志以转账方式向案外人王永山支付首付款42,000元。案外人王永山已将首付款42,000元返还给岗泰公司。被告岗泰公司分别于2020年5月14日、5月18日、5月22日共收取原告李永志中介费16,000元。现案涉房屋已被夏某出卖，并已过户。本院认为，杨**系被告岗泰公司法定代表人，被告主体不适格，不承担责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立经依法登记发生法律效力，案外人王永山未取得案涉房屋所有权，无权处分该房屋，对此被告岗泰公司是明知的。被告岗泰公司仍然与原告李永志、案外人王永山签订居间合同，无法促成李永志和王永山房屋买卖合同成立。事实上原告李永志和案外人王永山之间的房屋买卖合同无法成立。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间合同支出的必要费用。庭审中，被告岗泰公司未向本院主张其从事居间活动支出的必要费用。原告李永志要求被告岗泰公司返还首付款42,000元，退还中介费16,000元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称的42,000元房屋首付款应向案外人王永山主张，因此款已退还岗泰公司，应由岗泰公司负责退还给原告李永志，因此这一主张本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，判决如下：一、被告哈尔滨岗泰房产经纪有限公司返还原告李永志购房首付款42,000元；二、被告哈尔滨岗泰房产经纪有限公司返还原告李永志中介费16,000元；上述一、二项于判决生效后十日内一次性履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币人民币1,250元，由被告哈尔滨岗泰房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  苏君彪人民陪审员  赵秀芳人民陪审员  张荣力二〇二〇年十月十六日法官助理陈丽媛书记员刘松岩