广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初18983号原告：中山市创拓物业管理有限公司，住所地广东省中山市*******************（李振明房产），统一社会信用代码914********941609P。法定代表人：林金珍，该司总经理。委托诉讼代理人：萧敏仪，广东国中律师事务所律师。委托诉讼代理人：林舒浩，广东国中律师事务所律师。被告：李玉桥，女，1966年2月5日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码440************448。原告中山市创拓物业管理有限公司（以下简称创拓物业公司）与被告李玉桥物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创拓物业公司委托诉讼代理人萧敏仪、林舒浩，被告李玉桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创拓物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告李玉桥立即向原告创拓物业公司支付物业管理费2769元；2.被告李玉桥立即向原告创拓物业公司支付水费757元；3.被告李玉桥立即向原告创拓物业公司支付滞纳金（以欠缴物业管理费为基数，按每天千分之一计算，从2019年4月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月30日为581.49元）。事实与理由：被告李玉桥拖欠原告创拓物业公司物业管理费、水费未按时支付。被告李玉桥辩称：1.原告创拓物业公司提供的物业合同缺乏真实性；2.第二届业委会主任萧玉娟的电话和原告创拓物业公司预留的电话是一样，其怀疑原告创拓物业公司的股东萧伯雄、前股东萧丽池和第二届业委会存在严重的亲戚利益输送关系，这种行为有失公平，严重损害了业主的权益；3.原告创拓物业公司并无提交相关的资质证明，其认为原告创拓物业公司不是一个合法的物业管理公司；4.在没有中山市大涌镇盈晖雅苑业主委会员会督促交费的前置程序下，原告创拓物业公司无权直接起诉业主5.业主委员会是物业服务企业服务质量的验收责任人；6.其做了一个关于盈晖雅苑物业管理公司满意问卷调查，得出结论大部分业主都不满意该物业服务公司的服务，并发现原告创拓物业公司未履行合同约定的义务；7.其认为原告创拓物业公司从未公示过任何文件及公布服务资金收支情况，因此其认为原告创拓物业公司违反了盈晖雅苑小区管理规约；8.因原告创拓物业公司从未公示过任何收入和支出，其无法判断该物业管理公司是否经营不足；9.其的房产在三楼不需要享受二次供水的服务；10.原告创拓物业公司不是税收单位无权收滞纳金。等等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：创拓物业公司成立于2013年7月3日，经营范围为：物业管理、施工和保养服务等。李玉桥于2009年9月17日对中山市*********巷1号盈晖雅苑恒晖阁1幢301房进行收楼，成为盈晖雅苑小区的业主。2016年6月23日，大涌镇盈晖雅苑业主委员会作为甲方，创拓物业公司作为乙方签订盈晖雅苑物业服务合同约定：甲方代表物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，创拓物业公司为本业主大会选聘提供物业管理的企业；创拓物业公司按如下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，商铺按每月每平方米2.2元收取，每次收取物业服务费的时间为每月5日前（法定节假日顺延）；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；服务期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止；该合同还约定了其他事项。大涌镇盈晖雅苑业主委员会、创拓物业公司分别在甲方、乙方处盖章、并有代表人签名捺印确认。创拓物业公司称其从2013开始入驻盈晖雅苑小区并提供了物业服务，李玉桥开始能按时交纳物业管理费，但李玉桥自2019年4月1日起未按时交纳物业管理费。创拓物业公司经催收未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明，坐落于中山市*********巷1号盈晖雅苑恒晖阁1幢301房的权利人为李玉桥、李森源，建筑面积为125.14平方米，登记时间2018年8月24日。创拓物业公司称李玉桥自2019年4月1日起拖欠物业管理费，至2020年4月30日，累计拖欠13个月物业管理费未交纳，李玉桥每月应缴物业管理费*13元（125.14平方米×1.7元/平方米），故李玉桥共计拖欠物业管理费2769元（按创拓物业公司主张算）、滞纳金按每日千分之一计算、2019年3月至2020年3月31日的水费757元。李玉桥确认没有交纳上述期间的物业管理费，但其对欠缴金额、水费均不确认。另查：李玉桥提交照片、问卷调查、微信聊天记录等拟证明创拓物业公司的管理存在问题。创拓物业公司对此不予确认，并称其提供的服务符合物业服务合同的约定；另，创拓物业公司提交水费明细、水表记录表等拟证明李玉桥拖欠水费757元。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。创拓物业公司与大涌镇盈晖雅苑业主委员会签订的盈晖雅苑物业服务合同合法有效，对李玉桥具有约束力。创拓物业公司依照上述合同对涉案物业进行物业管理服务，李玉桥作为中山市*********巷1号盈晖雅苑恒晖阁1幢301房的业主之一，理应向创拓物业公司交纳物业管理费。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。李玉桥未按时交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为125.14平方米，创拓物业公司的主张的物业管理费按每月每平方米1.7元计算，即每月的物业管理费实为212.74元，现创拓物业公司主张李玉桥应支付2019年4月至2020年4月共13个月的物业费实为2765.6元，符合双方约定，对创拓物业公司主张超出部分，本院不予支持。至于李玉桥称创拓物业公司服务不到位的问题（并提供照片、问卷等佐证），但创拓物业公司不予确认，且物业服务是一个动态的过程，不能以某一时间段的物业服务状况来直接认定其他时段的物业服务情况，在李玉桥上述证据不足以创拓物业公司提供的物业管理服务存在严重瑕疵构成根本违约，乃至影响李玉桥的日常生活的情况下。李玉桥在实际享受创拓物业公司提供的物业服务的情况下，理应向创拓物业公司缴纳上述物业管理费。故对李玉桥该辩解，本院不予采纳。关于滞纳金问题，创拓物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质。物业服务合同约定业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准缴纳违约金。该标准明显过高，且违约金应考虑结合一方违约给守约方造成的实际损失，李玉桥拖欠物业费主要给创拓物业公司造成了资金利息损失，故本院将违调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业管理费212.74元为基数，从欠费当月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止。关于创拓物业公司主张李玉桥缴纳自2019年3月至2020年3月水费757元的问题。李玉桥不予确认亦不同意缴纳。现有证据无法证明李玉桥拖欠创拓物业公司前述费用，亦不符合双方的约定。故创拓物业公司该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。创拓物业公司如有充分证据，可另行主张。综上所述，创拓物业公司的诉求合理部分，本院予以支持。李玉桥辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告李玉桥于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市创拓物业管理有限公司支付2019年4月至2020年4月期间的物业管理费2765.6元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费212.74元为基数，从欠费的当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；二、驳回原告中山市创拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市创拓物业管理有限公司已预交），由原告中山市创拓物业管理有限公司负担5元，被告李玉桥负担20元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市创拓物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  廖鑑财二〇二〇年十月十二日书记员  梁宝兴谭银娣