江西省抚州市东乡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1029民初1320号 原告：李世平，男，汉族，1980年10月28日出生，住抚州市。 委托诉讼代理人：刘晓东，江西策源律师事务所律师，特别授权代理。 被告：江西东立房地产开发有限公司，住所地抚州市东乡区街心花园**，统一社会信用代码91361029561061137D。 法定代表人：陈斌，执行董事。 委托诉讼代理人：饶朝霞，江西正听律师事务所律师，一般授权代理。 原告李世平与被告江西东立房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理，原告李世平的委托诉讼代理人刘晓东、被告江西东立房地产开发有限公司（以下简称东立房地产公司）的委托诉讼代理人饶朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李世平向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还购房款69000元，并自2012年6月24日起，按同期银行拆借利率支付利息（截止2020年6月24日利息暂计33120元），并承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2012年6月原告通过被告的销售代理公司南昌智嘉房地产营销策划有限公司（以下简称智嘉营销公司），向被告购买位于万年万达苑项目的房屋，并于2012年6月24日向被告汇款69000元，认购了12号楼1单元（1105至1205）复式房，被告出具了收款收据，但因被告与其销售代理智嘉营销公司发生矛盾和纠纷，被告将销售代理商的材料（包括原告签订的购房合同）尽悉没收，并持续进行诉讼。导致原告无法拿到购房合同。尽管原告多次向被告索要房屋及购房合同，或返还购房款，但被告均推卸责任，并以正在发生诉讼纠纷为由要求原告暂缓处理，导致至今原告既没有拿到房屋，也没有收回退款，被告的行为已经给原告造成巨大的损失。现经原告了解，被告与其销售代理公司的诉讼已经结束，但被告仍拒不履行合同，也不返还上述款项，为此特起诉法院，恳请查清事实，判决被告返还购房款项及利息。 东立房地产公司辩称，我公司与原告李世平之间不构成商品房买卖合同关系，未收取过原告的购房款。在起诉后，我公司经核查发现，我公司从未收取过原告的购房款，从未与原告签订过商品房买卖合同。对于原告提交的收据及银行交易情况，我公司均不知情。该收据不能证明我公司曾经收取过原告购房款。原告提交的银行交易明细，未显示收款人是去我公司，无法证明款项已经支付到我公司，也不能证明是原告的购房款，原告从未向我公司主张过权利。因我公司有关账户注销，目前因客观原因我公司无法自行核实历史款项。原告未能尽到充分的举证责任，我公司有理由怀疑，该款项是以前合作销售单位与原告合谋炮制的虚假“购房款”。二、原告的起诉已经超过诉讼时效。根据原告提交的收据和交易记录，即使原告在2012年6月24日已支付所谓的“购房款”，截至原告起诉时，在长达8年的时间中，原告也从未向我公司主张过权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。即使原告在2012年6月24日已支付所谓的“购房款”，那么在原告既未与其签订商品房买卖合同，又未退还其“购房款”的情况下，原告早已应当知道其权利受到侵害。但在本案起诉前，原告李世平从未向我公司主张过权利，我公司有理由相信其主张的权利是不真实的，原告的起诉早已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 李世平围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1.李世平身份证复印件（正反面），证明原告诉讼主体资格。 2.东立房地产公司工商信用公示信息，证明被告诉讼主体资格。 3.东立房地产公司收款收据，证明被告2012年6月24日收到李世华69000元，收据上盖了被告公司公章，收款事由是房号12楼1单元1105莞1205房。 4.中国银行转账凭证一张，证明李世平2012年6月24日POS机刷卡消费30000元，对方账号19×××41。 5.工商银行开户信息和交易明细，证明李世平2012年6月24日向被告东立房地产公司POS机刷卡消费20000元。 6.农行转账凭证一张，证明李世平2012年6月24日POS机刷卡消费19000元，对方账号和户名10×××55。 7.东立房地产公司在中国银行万年支行19×××34账户交易明细，证明2012年6月24日收到三笔转款30000元、20000元和19000元。商户编号10×××55。 8.（2014）饶中民二初字第43号、（2015）赣民一终字第294号民事判决书、（2017）赣1129民初1422号民事判决书、（2018）赣11民终689号民事判决书、（2019）赣1129民初936号民事判决书，拟证明被告东立房地产公司与其原销售代理智嘉营销公司多年来一直在诉讼过程中，也是导致上述购房款一直未返还，合同也一直未履行的原因。 9.智嘉营销公司证明：李世平通过我公司签订了购房合同，支付了购房款69000元，购房合同因需要交房管局备案未及时交给李世平，由于我公司与东立房地产公司发生经济纠纷，我公司代理销售材料（含李世平购房合同）均被东立公司抢走，且东立房地产公司对我公司代理销售的房屋均不认账且拒不返还客户的购房款，李世平一直在要求东立房地产公司及我公司处理此事。为此我公司承诺李世平待我公司与东立房地产公司诉讼结束后再协调此事，但至今也协调未果。拟证明原告诉讼依据的事实和理由属实，没有超过三年的诉讼时效。 东立房地产公司质证意见：1.对证据一、二真实性没有异议。 2.对于证据三的收款收据显示收款方式为转账，但我司并未实际收到该69000元的转账。我们了解的情况是，原告没有与我司签订认购协议书和销售合同，如果原告向我司交了定金，我们是要签订认购协议书的，之后再是签订销售合同，所以我们对其真实性不予认可。购房合同是一式四份，不需要拿原告的合同去备案，原告没有充分的证据证实合同拿去备案了，我司不予认可。 3.对证据四中行的3万元发生的真实性没有异议，因公司账户已经核销，无法核实，不能证明收款人是我司。 4.对证据五工行的2万元，该笔款项的交易户名是我公司，但我司账户已经核销，对其真实性没有异议。 5.对证据六的1.9万元的真实性也有异议，该笔交易明细没有显示是我司账户。 6.对证据七原告提交的我司的银行流水，没有盖章，真实性不予认可，对其证明的目的也不予认可。 7.对证据八的真实性没有异议，对原告的证明目的不予认可。上述判决书与其证明目的没有关联性，不能证明其证明目的。 8.对于证据九，我司没有返还购房款，是因为我司没有收到购房款，在本次诉讼之前，原告从未向我司主张过权利，原告的起诉已经超过诉讼时效。智嘉营销公司的证明，不能证明原告向被告主张过权利，被告与智嘉营销公司现在没有业务往来。原告向智嘉营销公司主张权利，并不能产生诉讼时效中断的效力。 被告东立房地产公司围绕答辩意见提交了乐立·万达苑住房认购协议书格式样本、东亨君悦府的住房认购协议书格式样本及多份2012年客户签订的住房认购协议书复印件，证明被告在出售房产时，买房交付定金后会签订一份认购协议书，一般七天后再签订一份商品房买卖合同，如七天没有签订合同话，我们可以将房子另行出售，定金不予退还。2012年的时候没有备案要求，即便是有备案要求，我们也会拿自己的销售合同去备案。并在庭后提交了多份2012年客户签订的住房认购协议书原件。 原告李世平质证意见：对东立·万达苑住房认购协议书样本的三性不予认可；东立·万达苑的认购协议书是复印件不予认可；江西东亨置业有限公司的是2018年才成立的，对东亨君悦府住房认购协议也不予认可。 上述证据，经庭审举证、质证，对双方没有异议的证据：身份证、工商信用公示信息、李世平2012年6月24日工行转账2万元到东立房地产公司交易记录、智嘉营销公司与东立房地产公司之间诉讼的判决书予以确认。对双方有争议的事实和证据，本院评判如下： 一、关于李世平是否向东立房地产公司账户转账支付了69000元。 经查，李世平提供的东立房地产公司营业日2012年6月25日在中国银行万年支行商户POS机交易清算明细表（开户账号：19×××34、商户编号10×××55），证明2012年6月24日收到三笔转款30000元、20000元和19000元。因该份交易明细没有银行盖章确认，经向银行调取东立房地产公司中国银行账户交易信息，核查2012年6月24日无入账信息，2012年6月25日8：24时入账三笔：109900元、9950元、68850元，其中入账68850元与原告提供的POS机交易三笔共计69000元，扣除手续费150元，结算金额68850元相符，可以证实东立房地产公司在2012年6月25日收入68850元（银行无法提供商户POS机交易明细，不能确定来款账户信息）。结合原告提供的中国银行2012年6月24日刷卡消费30000元的凭证、农行2012年6月24日刷卡消费19000元凭证及工商银行2012年6月24日刷卡消费20000元凭证，根据证据盖然性原则，可以认定原告确实向东立房地产公司POS机刷卡消费69000元。 二、关于李世平是否与东立房地产公司签订了住房认购协议书或者商品房买卖合同。 经查，原告李世平提出签订的购房合同都交给了智嘉营销公司去房管局备案，但其并未提供全额支付购房款的凭证，也未提供房管局已备案的记录，该事实不能成立。李世平提供的东立房地产公司与智嘉营销公司的代理销售合同纠纷案的一、二审判决书中涉及的代理销售商品房仅为1-8号楼和11号楼、13号楼，智嘉营销公司并没有12号楼的销售权，纠纷中诉争的已售129套房也没有原告诉称购买的商品房12楼1单元1105莞1205房，智嘉营销公司的证明中说合同被东立房地产公司抢走，没有证据支撑。购房合同或者预售合同至少是双方各持一份，需要备案的还应提交一份，不需要将各方当事人所持有的合同均拿到房管局去备案，原告提出合同因要备案而被拿走不符合常理，故原告主张与东立房地产公司已订立书面商品房买卖合同的事实不成立。被告抗辩购房合同是一式四份，不需要拿原告持有的合同去备案的理由成立，予以支持。 东立房地产公司在委托智嘉营销公司代理销售房地产时，向其提供了加盖有东立房地产公司万年分公司印章的收据，视为其授权代开收据。智嘉营销公司提供给原告的69000元收款收据，加盖了东立房地产公司万年分公司印章，虽然智嘉营销公司代理销售的房产超出其代理权限，但原告有理由相信智嘉营销公司有代理权限，东立房地产公司也未否认该收据的真实性。因此，被告东立房地产公司应承担提供盖章凭证的法律责任。原、被告均未提供双方有签订住房认购协议书的事实和证据，故该收款收据不能作为购房定金处理。因原告不能说明房屋面积、总价款等约定，仅凭该收款收据也只反映出房号和部分收款金额，不能全面反映商品房买卖合同的基本要件，不能成立商品房买卖合同，只能证明双方有要订立商品房买卖合同的意向。 三、关于诉讼时效问题。 本案原告主张的是商品房买卖合同关系，买卖合同的相对方和诉讼的对象都是东立房地产公司，智嘉营销公司仅是代理人身份，东立房地产公司已于2013年3月13日书面通知智嘉营销公司解除委托销售合同。2014年智嘉营销公司就解除合同后的代理费和损失向法院提起诉讼，以及2017年11月、2019年5月就代理费税款提起的诉讼中均未涉及本案诉争的标的，原告李世平提供智嘉营销公司与东立房地产公司的相关判决书并不能证明李世平或者智嘉营销公司向东立房地产公司主张过本案权利。 智嘉营销公司出具的证明，该证明上虽加盖单位公章，但无证明人、法定代表人签字确认，证据形式不合法；其表述的内容亦无证据印证，证明内容是否真实无法认定。 原告李世平在智嘉营销公司2014年提起诉讼时就应当知道东立房地产公司解除了委托销售合同，在交付69000元购房款，未取得购房合同的情况下，应当及时向东立房地产公司主张权利，但李世平直到2020年6月12日才向法院起诉，已过诉讼时效，李世平陈述每年都去好多次，打了法定代表人陈斌电话，东立房地产公司做出了承诺，但未提供证据证明，东立房地产公司予以否认，不能达到诉讼时效中断、重新计算目的，因此，东立房地产公司抗辩已过诉讼时效成立，予以支持。 本院认为，李世平2012年6月24日向东立房地产公司刷卡消费69000元事实成立。李世平交款后，智嘉营销公司超越代理权限为李世平开具了购买12楼1单元1105莞1205商品房的收据，东立房地产公司书面通知智嘉营销公司解除销售合同后，导致智嘉营销公司更不可能代理东立房地产公司与李世平签订《住房认购协议书》或者《商品房买卖合同》，李世平在知道智嘉营销公司与东立房地产公司就解除销售合同进行诉讼时就应当知道其权利受到侵害，李世平应当在诉讼时效期限内向东立房地产公司主张权利，李世平未提供证据证明其有诉讼时效中断、重新计算的情形，李世平应当承担举证不能的后果。原告以东立房地产公司拒不将合同交给李世平，双方的合同没有生效，就不存在违约，没有诉讼时效起算点，本案没有超过20年，就一直有效。该理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 驳回李世平的诉讼请求。 案件受理费减半收取1171.2元，由李世平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  陈芳 二〇二〇年十月二十日 法官助理李科城 书记员杨**