福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初5112号 原告：钟郭松，男，1972年7月13日出生，汉族，香港特别行政区居民，内地住所地福建省福清市。 委托诉讼代理人：叶立铨，福建伟峰律师事务所律师。 被告：何心和，男，1969年5月26日出生，汉族，香港特别行政区居民，内地住所地福建省福清市。 被告：何敦兴，男，1974年11月18日出生，汉族，住福建省福清市。 原告钟郭松与被告何心和、何敦兴案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟郭松委托诉讼代理人叶立铨到庭参加诉讼，被告何心和、何敦兴经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟郭松向本院提出诉讼请求：1.依法判决终止对坐落于××街道××村××号楼××层××店面的执行，并解除对该店面的查封；2.请求依法确认案涉房产系原告所有。事实和理由：福清市人民法院在执行何心和与何敦兴民间借贷纠纷一案中，于2020年6月9日作出了（2020）闽0181执2086号《查封公告》，查封了被告何敦兴名下的坐落于××街道××村××号楼××层××店面。原告于2020年7月13日提起执行异议申请，请求终止执行行为并解除对案涉房产的查封，福清市人民法院于2020年7月17日作出（2020）闽0181执异81号执行裁定书，驳回原告的异议请求。事实上，被告何敦兴于2013年7月1日已将案涉房产卖给了原告，何敦兴已不是案涉房产的所有人，如果拍卖案涉房产将严重侵犯原告作为房屋所有人的合法权益。2013年7月1日，被告何敦兴在福建融思佳律师事务所律师的见证下出具了《卖断契》一份，将案涉房产卖给了原告。《卖断契》中写明：“现因管业不便，立卖断契人自愿将上述房产卖断给钟郭松为业，卖断价为人民币1399283元，在本契交付时立卖断契人一次性收到受买人房款现金人民币765875.06元，余欠银行贷款633407.84元从即日起由受买人负责偿还，房款就此结清。立卖断契人同时将《商品房买卖合同》（编号×××08）及交款发票、《个人住房借款合同》（编号2013年建闽东福个房借字59号）交由受买人保管，同时立卖断契人从即日起将上述房产交由受买人管业使用”。被告何敦兴于当日出具收条给原告，明确其已收到原告购房款765875.06元。原告购房后开始偿还该房屋的银行按揭贷款，通过原告妻子黄碧玉银行账户将款项按月转账至被告何敦兴的贷款账户（6227××××9403）用于偿还银行月供，截止至2020年6月4日，原告累计已偿还该房屋的银行按揭贷款573927.09元。原告购买案涉房产后就立即占用、使用该房屋，将房屋用于出租。2017年12月1日，原告的妻子将案涉房产出租给詹某、张家炜用于经营诚品图文快印店，租赁期限为三年，每6个月交付租金31284元，租赁期间承租人依约向原告妻子支付了租金。原告认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告与被告何敦兴就案涉房产时间签订《卖断契》的时间是在2013年，在人民法院查封之前。原告购买后将案涉房产出租，即对案涉房产的合法占有、使用。原告交付购房款765875.06元及偿还7年多的银行月供款项共计573927.09元，原告共计支付购房款1339802.15元，该房屋尚欠银行的按揭贷款款项极少，现原告也愿意向银行一次性支付剩余的银行贷款。原告购买该房屋时，因该房屋尚未办理产权证，未能直接登记在原告名下，之后原告多次催促被告何敦兴办理房屋相关的产权证及变更登记手续，但被告何敦兴以各种理由推诿拖延，导致房屋未能办理变更登记手续，并非原告自身原因未办理过户登记。案涉房产被告何敦兴早已卖给原告，原告也已支付了共计1339802.15元的购房款并早已实际占用、使用该房屋，故原告系该房屋的实际所有人。 何心和、何敦兴未作答辩，亦未举证、质证，视为放弃对程序和实体权利的抗辩。 本院对钟郭松提交的执行裁定书、结婚证、《卖断契》、《收条》、预告登记证、销售不动产统一发票、《个人住房借款合同》、《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、银行交易明细、缴纳电费截图、送达回证等证据以及证人詹某证言进行审查核实，结合钟郭松委托诉讼代理人庭审陈述，并于庭审后通知钟郭松本人到庭接受调查询问，认定如下事实： 2012年11月13日，何敦兴与华城（福清）房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买福清市××街道××村××街道××村××村国际华城Ｂ5号楼1层102店面（建筑面积37.24平方米），房屋价款1399283元，何敦兴支付首付款709283元，690000元向建设银行福清分行按揭贷款。2013年2月4日，案涉房屋办理预购商品房抵押权预告登记，登记证号为融房预ＱＲ字第1××8号。 钟郭松与何敦兴系朋友关系，钟郭松与黄碧玉系夫妻关系。2013年7月1日，钟郭松与何敦兴签订《卖断契》，约定：何敦兴所有的坐落于福清市××街道××村××街道××村××村国际华城Ｂ5号楼1层102店面建筑面积37.24平方米，两权证待办，立卖断契人何敦兴自愿将上述房产卖断给钟郭松为业，卖断价为人民币1399283元，在本契交付时立卖断契人一次性收到受买人房款现金人民币765875.06元，余欠银行贷款633407.84元从即日起由受买人负责偿还，房款就此结清。立卖断契人同时将《商品房买卖合同》（编号×××08）及交款发票、《个人住房借款合同》（编号2013年建闽东福个房借字59号）交由受买人保管，同时立卖断契人从即日起将上述房产交由受买人管业使用。何敦兴在立卖断契人处签名捺手印、钟郭松在受买人处签名。该《卖断契》于2013年7月1日经福建融思佳律师事务所及律师郑文彬、陈春花见证，注明“兹证明本买断契上立卖断契人何敦兴的签名、捺手印确系其本人在我面前所为”。同日，何敦兴出具一份《收条》，内容为“收到钟郭松（国际华城Ｂ5号楼102店面）购房款人民币765875.06元，余欠银行633407.84元由钟郭松负责偿还，房款就此结算清。”自2013年10月至2020年6月，黄碧玉每月向何敦兴账号为6227××××9403的银行账户转账8083元-8086元不等的款项，庭审中钟郭松委托诉讼代理人陈述系用于支付案涉房屋的银行按揭贷款，累计已偿还银行按揭贷款573927.09元。庭审后，钟郭松在调查询问中陈述：其原名叫作何松，去香港后改名为钟郭松，何敦兴曾向其借款共计几百万元，其向何敦兴催讨借款，何敦兴将案涉店面抵偿给其用于偿还部分借款，店面抵偿债务款项为765875.06元。店面于2013年交付钟郭松使用，黄碧玉于2013年将店面租赁给他人用于经营厨具店。钟郭松提供了相关的《借条》复印件、《商铺租赁合同》复印件。 黄碧玉与案外人詹某签订《商铺租赁合同》，约定将坐落于福清市××号楼××号楼××店面租给詹某经营福清市诚品图文快印有限公司，租赁期限三年，由2017年12月1日起至2020年11月30日，租金每月每平方米60元，租金每6个月付一次。詹某妻子冯辉兰分别于2017年11月4日、2018年11月17日、2019年7月20日三次各向黄碧玉银行账户转账支付租金31284元，于2019年12月1日向黄碧玉银行账户转账支付租金34412元，水电费亦由承租人詹某交纳。 何心和与何敦兴民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月9日作出（2019）闽0181民初2698号民事判决，何敦兴于判决发生法律效力之日起七日内向何心和偿还借款10万元及利息，利息按月利率2%自2013年6月21日起计算至款项还清之日止。判决生效进入执行程序后，本院于2020年4月20日作出执行裁定，冻结、划拨何敦兴应当履行义务部分的银行存款，或者查封、扣押、冻结、扣留、提取其价值相当的财产，并向福清市不动产登记和交易中心发出协助执行通知书，预查封案涉房产。钟郭松提出执行异议，本院于2020年7月17日作出（2020）闽0181执异81号执行裁定，驳回钟郭松的异议请求。执行裁定书于2020年7月23日送达钟郭松。 本院认为，钟郭松、何心和系香港特别行政区居民，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条的规定，按照最密切联系原则，本案适用内地法律为准据法。 钟郭松主张其通过买卖取得案涉房屋所有权并实际占有、使用，请求确认案涉房产系钟郭松所有。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。至庭审时，案涉房屋仍预告登记在何敦兴名下，钟郭松仅依据买卖合同、实际占有而未办理变更、转让登记，不发生物权变动的效力。当事人基于买卖合同取得的给付请求权，不能直接诉请确认物权，故钟郭松请求确认其对案涉房产的所有权，本院不予支持。 钟郭松主张其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求终止执行案涉房屋并解除查封措施。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2013年7月1日，何敦兴与钟郭松签订《卖断契》，约定将案涉房屋卖断给钟郭松，该买卖合同经过福建融思佳律师事务所及律师郑文彬、陈春花见证，且发生在案涉房屋在本院查封之前，因此该房屋买卖合同真实、合法、有效。钟郭松签订房屋买卖合同后，将案涉房屋租赁给他人使用，有当事人提交的《商铺租赁合同》、银行交易明细、缴纳电费截和证人詹某证言为证，足以证明在本院查封之前钟郭松已合法占有、使用案涉房屋。当事人签订房屋买卖合同后，部分房屋转让价款以抵扣何敦兴所欠钟郭松债务方式支付并由何敦兴出具《收条》，部分房屋转让价款以代为支付按揭贷款的方式支付，且钟郭松亦表示愿意提前代为清偿剩余按揭贷款，可视为当事人已按约定支付了房屋转让价款。由于案涉房屋仅办理预告登记，尚未办理房屋产权登记，办理过户登记的条件尚不具备，未办理过户登记的原因不能归咎于钟郭松。综上所述，钟郭松提供的证据可以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。因此，对钟郭松请求终止执行案涉房屋的主张予以支持但表述应予更正，钟郭松请求解除对案涉房屋的查封属于对具体执行措施提出的请求，不能在执行异议之诉中主张，应当向执行机构提出申请。 何心和、何敦兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定，判决如下： 一、不得执行预告登记在何敦兴名下的坐落于福清市××街道××村××街道××村××村国际华城Ｂ5号楼1层102店面； 二、驳回钟郭松的其他诉讼请求。 案件受理费17394元，由钟郭松负担（已交纳）。 如不服本判决，钟郭松、何心和可在判决书送达之日起三十日内，何敦兴可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张步忠 人民陪审员  黄 辉 人民陪审员  毛小锋 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  田 甜