宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0591民初797号原告：宜昌市高新区新乐汇歌城，统一社会信用代码92420500MA4BQQ656N，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区发展大道**。经营者：薛秀娟，女，汉族，1977年8月5日出生，住福建省连江县。委托诉讼代理人：骆念国，湖北前锋律师事务所律师。被告：宜昌么么网络服务有限公司，统一社会信用代码91420500309796780D，，住所地宜昌市高新区发展大道**水悦城**法定代表人：文家楷，该公司执行董事，委托诉讼代理人：杨傲，湖北罡振律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小华，湖北罡振律师事务所律师。原告宜昌市高新区新乐汇歌城（以下简称新乐汇歌城）与被告宜昌么么网络服务有限公司（以下简称么么网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人骆念国，被告的委托诉讼代理人杨傲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乐汇歌城向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的《商铺租赁合同》。2.被告将承租的位于宜昌市××开发区发展大道××楼的商铺返还给原告。3.被告立即向原告支付至返还商铺之日止欠付的商铺租金（截至2020年5月19日欠付商铺租金393665元），并以欠付的租金297744元为基数，自2019年2月1日起至返还商铺之日止，按照日万分之三向原告支付滞纳金。4.被告支付拖欠的水电费3417元。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月3日被告与宜昌酷吧娱乐有限公司（以下简称酷吧公司）签订《商铺租赁合同》，承租位于宜昌市××开发区发展大道××楼的386平方米商铺经营网吧。后酷吧公司将其与被告签订的《商铺租赁合同》全部权利义务转让给原告，由原告与被告履行该租赁合同。2016年3月12日，原、被告签订《协议》将《商铺租赁合同》租金由78元/平方米/月调整为68元/平方米/月，其他条款不变。截至2019年1月31日原《商铺租赁合同》到期时，被告欠付原告2018年租金188872元。2019年2月1日，原、被告重新签订《商铺租赁合同》，租期一年。自2019年2月1日至2020年1月31日，被告共支付租金220000元，扣除2018年欠付的租金，实际支付2019年租金31128元，则截至2020年1月31日，被告欠付租金297744元。合同到期后，原告多次催收租金未果。2020年5月19日，被告向原告送达《退租函》，原告随即催促被告办理退还商铺的手续，但被告未办理。请求判如所请。被告么么网络公司辩称:1.原、被告的《商铺租赁合同》已于2020年5月19日解除，未办理交接的原因是原告不同意被告提出的租金调解方案，原告将租赁房屋锁住，致使被告承租房屋内的财物均由原告控制。2.根据湖北省人民政府和宜昌市人民政府的相关文件，因2020年新冠××疫情，应减免3个月的租金，并减半6个月的租金，即被告享有6个月的免租期，即2020年1月至6月期间的145908元的租金应该被减免，被告所欠租金应是247757元（393665元-145908元）。3.被告从事网吧经营，防疫办对于文化产业、人口聚集性的产业规定一律停工，被告无法经营，现已资不抵债，现有资产只有被原告锁住的财物，恳请原告考虑被告的实际困难，以现有资产以物抵债。4.水电费根据证据据实以物抵债。5.原告主张的租金包括每月8元/平方米的空调使用费，但一年最多只有5个月使用空调，不能每月都计算空调使用费，该部分费用应予扣减。6.合同约定每日3%的违约金明显过高，也不应按么么网络公司与酷吧公司的原租赁合同的日万分之三计算，应按照民间借贷的资金占用年利率6%的标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月3日，被告么么网络公司与酷吧公司签订《商铺租赁合同》，承租位于宜昌市××开发区发展大道××楼的386平方米商铺经营网吧，租赁期限至2019年1月31日，租金每月78元/平方米，空调使用费8元/平方米/月；租金半年一付，逾期交纳应按拖欠金额的日万分之三支付滞纳金；并支付合同履约保证金5万元，合同期满如么么网络公司无任何欠付费用的违约行为，保证金无息退还。2016年3月12日，酷吧公司通知么么网络公司，已将《商铺租赁合同》中的权利义务全部转让给原告新乐汇歌城。酷吧公司并将保证金转给新乐汇歌城。同日，新乐汇歌城与么么网络公司签订《协议》，将租金调减为68元/平方米/月，空调使用费8元/平方米/月，其他条款不变。么么网络公司每年应交租金和空调使用费352032元，2018年1月31日前均已按约付清。双方商议2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金和空调使用费按328872元计收，么么网络公司分别于2018年8月31日、2019年1月31日支付10万元、4万元，尚欠该年度租金和空调使用费共计188872元。2019年2月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定么么网络公司继续承租自2020年1月31日止，租金63元/平方米/月，空调使用费8元/平方米/月，年租金共计328872元，租金半年一付，合同签订之日起3日内支付半年房租，剩余半年房租应于2019年7月31日支付完毕，如无故拖延，新乐汇歌城有权向么么网络公司每天按实欠租金的3%加收滞纳金；水电费由么么网络公司自行缴纳。么么网络公司分别于2019年2月至12月期间分4次支付22万元，尚欠该年度租金和空调使用费共计108872元。此后么么网络公司未付租金和空调使用费，并欠付水电费3417元。2020年5月19日，么么网络公司向新乐汇歌城发《退租函》，载明因无力经营，提出退租并将房屋交还给新乐汇歌城，同时要求新乐汇歌城收函后将门锁打开，么么网络公司搬出财物，协商处理租金缴纳事宜。同时查明，案涉商铺的所有权××××东茂实业有限公司，该公司2014年8月15日与武汉市欢乐空间投资管理有限公司签订《商铺租赁合同》，将包括案涉商铺在内的2202平方米的商铺出租给武汉市欢乐空间投资管理有限公司至2027年2月19日。2014年12月1日，武汉市欢乐空间投资管理有限公司将商铺转租给酷吧公司至2020年1月31日止。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、合同解除；二、空调使用费；三、租金和违约金及水电费。焦点问题一：原告新乐汇歌城与被告么么网络公司的《商铺租赁合同》约定至2020年1月31日到期，租赁期限届满后双方未签合同而继续租赁，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同，被告2020年5月19日提出退租，原告亦予以同意，双方租赁合同于2020年5月19日已解除。被告应将承租商铺返还给原告。焦点问题二：被告认为空调并非每月都要使用，故其不应每月都支付空调使用费，该部分费用应抵扣租金。原告认为双方约定的空调使用费实质是武汉市欢乐空间投资管理有限公司自行花费58万元安装空调费用的成本分摊，从最初酷吧公司与被告的租赁合同及此后原、被告的租赁合同，均对每月按面积支付该空调使用费是认可的，该费用并非是每月使用空调的电费，不应抵扣租金。本院认为，被告与酷吧公司2014年签订的《商铺租赁合同》中对于租赁费用明确约定包括场地租赁使用费和空调使用费，对空调使用费约定8元/平方米/月；2016年被告与原告签订租金价格调整的《协议》中，对空调使用费8元/平方米/月再次进行了明确约定；及至2019年原、被告签订《商铺租赁合同》时，对于空调使用费8元/平方米/月继续在房屋租金项中予以了明确约定，由此可见，原、被告双方是将空调使用费作为商铺整体租金的一部分进行了约定，被告应按约支付空调使用费。焦点问题三：1.租金。被告欠原告截至2020年1月31日止的租金和空调使用费297744元未付，应予支付。且从2020年2月1日至5月19日期间，因新冠××疫情导致被告未实际经营，虽然案涉商铺并非国有资产经营用房，但面对疫情影响，希原、被告双方共克时艰，共渡难关，因水悦城减免了原告承租商铺53天的房租，该期间房租原告亦应对被告进行减免，剩余房租由原、被告分摊，由被告承担一个月的租金和空调使用费27406元。此后被告的《退租函》已明确提出退租，并要求原告打开门锁以便于被告腾退，双方虽未办理交接，但责任不在被告，被告无需支付此后的租金。故被告应支付原告租金共计325150元。2.违约金。双方约定无故拖欠租金，应每天支付所欠租金的3%作为滞纳金，原告已调整为按所欠租金的日万分之三主张，被告请求调减为按民间借贷资金占用利息年利率6%计算。本院认为，我国合同法赋予了当事人协商约定违约条款的权利，体现了缔约自由的宗旨，同时，依据公平与诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院对原告主张的日万分之三违约金标准予以支持，被告应自2019年2月1日起以188872元为基数，按日万分之三向原告支付违约金至2020年1月31日，2020年2月1日起以297744元为基数，按日万分之三向原告支付违约金至2020年5月19日，2019年5月20日起以325150元为基数，按日万分之三向原告支付违约金至清偿之日止。3.水电费。原告主张的系2020年期间的水电费，被告未举证证明其已支付该期间的水电费，被告经营存在使用水电的事实，应支付水电费3417元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、解除原告宜昌市高新区新乐汇歌城与被告宜昌么么网络服务有限公司的《商铺租赁合同》，被告立即腾退房屋返还给原告。二、被告宜昌么么网络服务有限公司在本判决生效后十日内支付原告宜昌市高新区新乐汇歌城场地租赁费和空调使用费共计325150元，并自2019年2月1日起以188872元为基数，按日万分之三向原告支付违约金至2020年1月31日，2020年2月1日起以297744元为基数，按日万分之三向原告支付违约金至2020年5月19日，2019年5月20日起以325150元为基数，按日万分之三向原告支付违约金至清偿之日止。三、被告宜昌么么网络服务有限公司在本判决生效后十日内支付原告宜昌市高新区新乐汇歌城水电费3417元。四、驳回原告宜昌市高新区新乐汇歌城的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4145元（已减半），由被告宜昌么么网络服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  许静二〇二〇年十月二十二日书记员  钟飞