黑龙江省望奎县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1221民初821号原告：望奎县宏卫物业管理有限公司，住所地望奎县兴安社区阳光热力小区**楼。法定代表人：刘儒，职务经理。委托诉讼代理人：李卫东，男，望奎县宏卫物业管理有限公司物业经理。被告：付德全，男，1969年2月9日出生，满族，领先集团哈尔滨市三禾饲料有限公司销售经理，住望奎县。原告望奎县宏卫物业管理有限公司（以下简称宏卫物业公司）与被告付德全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，于同年12月24日作出（2019）黑1221民初2044号民事判决。原告宏卫物业公司不服该判决提起上诉，绥化市中级人民法院以一审判决认定事实不清，裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏卫物业公司的委托诉讼代理人李卫东、被告付德全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告付德全给付原告阳光热力高层1号商服2018年10月至2019年10月物业管理费2643元，2019年10月至2020年10月物业管理费2643元，共计5286元；2.请求判令被告付德全按照每日千分之三支付2018年10月至2019年10月逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费为止；3.请求判令被告付德全承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告管理的阳光热力高层的业主，原告在接手物业时按《物业管理条例》的相关规定与黑龙江省东兴世纪房地产开发有限公司签订了前期物业管理合同，并约定按建筑面积0.8元/平方米收取物业费，二次供热费用4.5元/平方米，商服公共用电费用120元/层/年，商服二次供水费用180元/层/年。被告从2018年10月起一直未交物业管理费。原告工作人员多次催促未果，根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。被告付德全辩称：第一，原告的收费标准没有合法性，没有法律依据，收费标准应该是物价部门出具才合法。第二，我们的商服是小区外一二楼，没有亮化，也不存在公共用电，对于原告所说的沉井一事我不清楚。第三，我们商服使用的水、电、网络都是由相关部门提供服务，不是物业提供的，与物业没有关系，我们在购买商服时这些设施都有，而且在有关部门停水、停电时我们商服仍然停水、停电。第四，原告说是按照其他小区高层收费标准收费，而我的商服是一楼带夹层，不是一二楼，也不是高层，所以不存在二次供热、二次供水、公共用电。第五，我们没有得到任何物业服务，我们业主没有和物业公司签订物业合同。综上，我不能交纳物业费和相关费用。原告宏卫物业公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据1.物业管理合同，欲证实原告与开发商黑龙江省东兴世纪房地产开发有限公司签订了前期物业管理合同，原告收取物业费是开发商委托的。被告付德全质证意见为：对该合同有异议，该合同与业主没有关系，物业公司应该与我们业主签订物业合同。证据2.宏卫物业公司营业执照及物业服务企业资质证书，欲证实该公司是合法公司、资质等级暂定三级（有效期为2016年11月至2017年11月的一年）。被告付德全质证意见为：对该证据不清楚。证据3.2018-2019年的催费通知单，欲证实2018-2019年原告向被告催缴物业费，被告没有缴纳。被告付德全的质证意见为：我对原告的收费标准和项目有异议，而且物业也没有对我商服提供服务，所以我没有交纳物业费。证据4.2018年10月至2019年9月电费票据8张，欲证实原告公司有二次供水、供热、公共用电产生的电费。被告付德全的质证意见为：对证据真实性没有异议，对证明问题有异议。我们商服在院外，没有亮化，不存在公共用电。二次供水、供热与商服没有关系，是供应小区院内高层的。我也咨询了供水、供热部门，他们说只要是正常缴费就能保证我们的正常供水、供热。原告出示的电费票据与我家商服没有关系。证据5.阳光热力小区员工工资表，欲证实宏卫物业公司给员工开支支出的费用。被告付德全的质证意见为：我不知道原告给谁开支，而且物业公司的工作人员没有对我们商服进行过服务。证据6.望奎物业费一览表及相关小区出具的证明，欲证实望奎县各个小区物业费收费情况。被告付德全的质证意见为：该证据无法看出其他小区具体是怎么收费的，只有大致的轮廓，而且以前的证据证明的都是高层收费情况，没有一个证据能证明商服一二楼也收取二次供热、二次供水、公共用电费用的情况。证据7.业主公约，欲证实公约中约定了二次供热、二次供水的情况，被告在公约中签字。被告付德全的质证意见为：对该证据有异议。因为我在这个小区还有两套住宅和一个车库，当时我签订的是住宅公约，公约尾部的商服房号是原告方后填写的。还有当时我不签字就不给钥匙。原告代理人承认公约中尾部商服房号不是被告书写的。证据8.付德全的物业费票据，欲证实被告付德全交纳了2017至2018年度商服物业费的情况。被告付德全质证意见为：对该证据证明的问题有异议。2017年末我家回迁，当时我们不懂，物业让交这些费用，如果不交物业就不给我们钥匙，所以2017-2018年度我们就交了物业费。当时原告单位没有给我们出具正式发票。证据9.周洪林的物业费票据，欲证实被告付德全的邻居2号商服业主周洪林交纳2018至2019年度物业费的情况。被告付德全质证意见为：对该证据证明的问题有异议。2号商服周洪林他家与我家情况相同，当时他与王宇发生冲突被打了，不让他家营业，后期他家就交了物业费。2019-2020年他家也同样没有交物业费。证据10.黑龙江省东兴世纪房地产开发有限公司出具的证明及4张黑白图片，欲证实该公司承建的阳光热力四期东侧商服及南侧公寓均带二次供水、二次供热，而且在运行中产生了费用。被告付德全质证意见为：对上述证据的真实性有异议，是否有二次供水、二次供热的相关设备我们不知道，这些设备与我们商服无关。即使有也是违反相关规定，甚至是霸王条款，强加收费。被告付德全围绕诉讼请求依法提交了如下证据：视频录像，欲证实宏卫物业公司没有给我提供服务，我商服门前的卫生、积雪都是2号商服周洪林帮我做的。原告代理人质证意见为：对视频的真实性有异议，对证明问题有异议，无法证实被告所要证明的问题。本院依法调取了如下证据：证据1.望奎县发展和改革局出具的关于物业服务收费的情况说明证实：根据《黑龙江省物业服务收费管理办法》和《黑龙江省物价监督管理局关于公布黑龙江省政府定价具体项目清单的通知》（黑价规【2018】4号）文件规定，辖区内住宅（不含别墅和公寓）前期物业服务收费标准实行政府定价，非住宅以外物业服务收费实行市场调节价，价格主管部门未出台过关于我县物业收费标准方面的文件。原被告双方对该证据均无异议。证据2.住房城乡建设部关于废止《物业服务企业资质管理办法》的决定，证实该管理办法自2018年3月8日起废止。原被告双方对该证据均无异议。本院对于上述证据认证意见如下：对于原告提供的证据1.物业管理合同，本院认为，该合同系物业公司与开发商签订的前期物业合同，不是物业公司与业主签订的物业合同，与本案没有关联性，故不予采信。对于原告提供的证据2.宏卫物业公司营业执照及物业服务企业资质证书，因该证据系政府有关部门发放的，故本院予以采信。对于原告提供的证据3.2018年-2019年的催费通知单，因被告付德全对该通知单的收费标准和项目有异议，故本院不予采信。对于原告提供的证据4.2018年10月至2019年9月电费票据8张、证据5.阳光热力小区员工工资表，因与本案没有关联性，故本院不予采信。对于原告提供的证据6.望奎物业费一览表及相关小区出具的证明，因与本案没有关联性，故本院不予采信。对于原告提供的证据7.业主公约，因该公约尾部的商服房号不是被告书写的，对被告没有约束力，与本案没有关联性，故本院不予采信。对于原告提供的证据8.付德全的物业费票据，该票据只能证实被告付德全交纳了2017至2018年度商服物业费，不能由此推定2018至2019年度被告付德全也应当按此标准交费，与本案没有关联性，故本院不予采信。对于原告提供的证据9.周洪林的物业费票据，该票据只能证实被告的邻居2号商服业主周洪林交纳2018至2019年度物业费，不能由此推定2018至2019年度被告付德全也应当按此标准交费，与本案没有关联性，故本院不予采信。对于原告提供的证据10.黑龙江省东兴世纪房地产开发有限公司出具的证明及4张黑白图片，因该证明没有经办人签字，无法证明其真实性，而且4张黑白图片也无法证实其主张的事实，故本院不予采信。对于被告付德全提供的视频录像，由于原告代理人对视频的真实性有异议，对证明问题有异议，故本院不予采信。对于本院依法调取的2个证据，由于原被告双方对该证据均无异议，故本院予以采信。本院经审理认定的事实如下：原告宏卫物业公司成立于2016年8月24日，经营范围为：物业管理、保洁服务。黑龙江省东兴世纪房地产开发有限公司承建望奎县阳光热力小区后，于2017年10月1日与宏卫物业公司签订了前期物业管理合同，本合同试用期自2017年10月1日至2018年10月1日。被告付德全系望奎县阳光热力小区临西环路多层楼房一二层商服南数1门的业主，该商服的门临街开放。付德全于2017年10月1日在办理房屋回迁手续时，按照原告宏卫物业公司的要求交纳了2017至2018年度二次供水、供热等项物业费后，取得该商服钥匙。从2018年10月起，被告付德全以“其商服系小区外多层一二楼，没有得到原告任何物业服务，并且在有关部门停水、停电时该商服仍然停水、停电，而原告却按照高层标准收取二次供热、二次供水、公共用电费用没有依据”为由拒绝交纳物业费用。原告工作人员催促未果，于是起诉要求被告给付物业费用。在本案审理过程中，被告付德全承认其商服使用了该小区的公共沉井，同意每年交纳100元使用费用。另查明，《黑龙江省物业服务收费管理办法》和《黑龙江省物价监督管理局关于公布黑龙江省政府定价具体项目清单的通知》规定：辖区内住宅（不含别墅和公寓）前期物业服务收费标准实行政府定价，非住宅以外物业服务收费实行市场调节价。但是望奎县价格主管部门未出台过关于物业收费标准方面的文件。住房城乡建设部于2018年3月8日起决定废止《物业服务企业资质管理办法》。本院认为，《黑龙江省物业服务收费管理办法》第六条规定：“全省物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价，非住宅的物业服务收费实行市场调节价。”第七条第二款规定：“实行市场调节价的物业服务收费，根据服务内容和质量由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”根据上述规定，非住宅的物业服务收费实行市场调节价。本案中，被告的1号商服系非住宅，故对其的物业服务收费应当实行市场调节价。原告宏卫物业公司至今也未与该小区业主委员会或者业主签订物业服务合同，约定物业服务收费标准。对于原告要求被告付德全交纳公共用电、二次供热、二次供水费用的诉讼请求，因被告付德全的1号商服系该小区外部的临街房屋，不在该小区内部，出入的房门独立朝外，且该商服系多层楼房的一二层，无需二次供热、二次供水和公共用电服务，故对此项诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告按照0.8元/平方米标准收取物业费的请求，因原、被告双方并未签订物业服务合同，并且原告所举示的证据不能证实原告给被告提供了哪些物业服务，鉴于庭审中被告自认仅使用了小区公共沉井而未接受过原告其他任何物业服务，同意每年给付原告处理沉井费用100元，故本院对此予以确认，被告应给付原告2018年10月至2010年10月计2年的处理沉井费用200元，因此本院对于原告该项请求予以部分支持。对于原告要求被告付德全支付逾期付款滞纳金的请求，因原告作为主张此项请求依据的前期物业管理合同对被告付德全没有约束力，故本院对于原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《黑龙江省物业服务收费管理办法》第六条、第七条第二款的规定，判决如下：一、被告付德全于本判决生效之日起七日内给付原告望奎县宏卫物业管理有限公司处理沉井费用200元；二、驳回原告望奎县宏卫物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告付德全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。如当事人在规定的期限内未提出上诉，本判决即发生法律效力，权利人可以申请执行。申请执行的期间为二年，上述期间从本判决书规定履行期间的最后一日起计算，逾期申请执行的，人民法院将不予受理。审判长  杨长龙审判员  张德明审判员  尤立娟二〇二〇年十月二十日书记员  许亚洲