广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7469号上诉人（原审被告)：李梓扬，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李瀛海，系李梓扬的父亲。被上诉人（原审原告)：佛山市深国投商用置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：竺某1。委托诉讼代理人：黎建文，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟蒋杰，广东泽康（顺德）律师事务所律师。上诉人李梓扬因与被上诉人佛山市深国投商用置业有限公司（以下简称“深国公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李梓扬上诉请求：1.改判李梓扬的经营收入大减与涉案“怨灵屋”的进驻经营具有因果关系；2.撤销一审判决第三项；3.保留追究深国公司的其他诉讼权利。事实与理由：一审判决未能充分考虑涉案“怨灵屋”对李梓扬的实际经营所造成的影响。在2017年7月，李梓扬所经营商铺的营业额还有8个点的提成。后商场在餐饮区引进非餐饮商家，导致大量客流损失，有大量的品牌餐饮先后离场。李梓扬一直就此事与商场进行协商，但商场的工作人员太多蛮横。2018年7月28日晚上，“怨灵屋”又一次进行路演，鬼怪游荡，恐吓食客，与李梓扬所经营的店铺不足5米，鬼怪把李梓扬所经营的店铺里的小孩吓哭，导致食客流失。因此，李梓扬通知商场停止营业，等候商场处理，期间并没有带走店里设备等，李梓扬并没有逃场的意愿。商场在餐饮区引进“怨灵屋”属于枉顾现有商家的权利。综上，李梓扬愿意在18个月内分期向深国公司支付2018年9月1日—2018年12月16日租金及支付商场复原施工费42418.14元，但深国公司应向李梓扬返还李梓扬所有的设备。深国公司辩称，深国公司根据合同约定有权对商场区域进行装修增建和改建，本案深国公司的增建和改建对李梓扬没有影响，“怨灵屋”也没有对李梓扬产生不利影响。李梓扬的经营收入减少是因其自身原因，与深国公司无关，李梓扬没有正当理由擅自停止经营，逾期支付租金超过15天，已构成根本违约，深国公司有权单方解除合同，并要求李梓扬支付违约金。综上，一审法院认定事实清楚，请求二审法院依法驳回李梓扬的上诉请求。深国公司向一审法院起诉请求：1.确认深国公司、李梓扬间所签订位于佛山市禅城区*******佛山某某城铺位号为A-B1-13/14的《商铺租赁合同》于2018年11月19日解除；2.深国公司有权对李梓扬前期已缴交的，冲抵李梓扬各项欠款后的保证金余额9302.14元予以没收；3.支付因根本性违约而产生的解除合同违约金83481.63元；4.立即支付因逾期交还租赁商铺而产生的占用使用费38957.94元；5.立即支付租赁商铺的复原施工费用42418.64元；6.本案诉讼费用由李梓扬承担。诉讼中，深国公司变更第2点诉请：深国公司有权对李梓扬前期以缴交的租赁保证金88156.29元、公用事业金11689.3元，仓库保证金427元，合共100272.59元，冲抵李梓扬2017年7月租金1553.80元，2018年8月至2018年11月的租金51291.3元以及管理费金额21987.02元，2018年8月至2018年11月的水电费金额15013.9元、仓库租金1124.43元，所有费用计算至2018年11月9日。冲抵李梓扬各项欠款后，保证金余额9302.14元予以没收。一审法院认定事实：佛府国用（2008）第0xxxxx8号《土地使用证》、粤房地证字第C6xx**《房地产权证》显示，佛山市禅城区*******为深国公司单独所有。2016年2月22日，深国公司（出租方、甲方）与李梓扬（承租方、乙方）签订商铺租赁合同（合同编号：李某某米/台湾搞面，铺位号：A-B1-13/14），主要内容为：“第一部分通用条款……4、租赁保证金及其他费用的使用/承担4.1若乙方违反本合同的规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金……4.5租赁期内有关商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方在租赁期内拖欠上述任一费用的，甲方有权从公共事业保证金中扣收有关欠款及损失……5、商铺装修及修缮5.8甲方有权依自主决定对商场的整体或部分（不包括乙方承租区域）进行重新装修或增建、改建（包括对原有设施的增建、改建），但甲方尽量选择在非营业时间进行。该等重新装修或增建、改建影响乙方经营的，甲方应该提前通知乙方；对乙方利益有重大影响的，双方届时应协商解决……7、……合同终止和解除7.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同的。同时，违约方应按本合同约定承担违约责任……7.2.6乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过十五天的……7.2.9未征得甲方书面同意……开业后该商铺因乙方自身原因停止经营持续超过24小时……9、乙方的违约责任9.3甲方按本合同行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金（如乙方仅支付提成租金的，违约金为合同解除前6个月平均月提成租金和管理费之和的三倍），如乙方支付的违约金足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。9.4在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付款项的0.1%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过7天的，甲方有权经提前1个工作日通知乙方后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除乙方缴纳相关款项的义务……11、该商铺的交还11.1未经甲方同意乙方逾期不交还该商铺的，视为乙方已放弃对该商铺内一切物品的所有权，甲方有权不经催告即进入该商铺内对乙方物品和装修进行处置而无需承担任何责任。若甲方同意乙方迟延交还该商铺的，除实际发生的水、电等公用事业费用，乙方还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向甲方支付占用使用费。11.2乙方向甲方交还该商铺前，应将该商铺回复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担，甲方也可直接从乙方的各类保证金中直接予以扣除。如届时甲方书面同意乙方无需将该商铺恢复原状的，乙方应使该商铺处于清洁、完好并可出租状态……第二部分专用条款……20.2甲方出租给乙方的商铺是座落在甲方商场内第B1层编号为A-B1-13/14的商铺……21、租赁用途22.4该商铺的租赁期为自交付日起48个月/天的期间，即自2016年6月4月1日至2020年3月31日。租赁期包含装修期和营业期……23、租金、保证金、各项费用及营业额23.1租金按照下述第23.1.2种方式计付。（注：本合同中所称营业期指自营业日起至本合同期满或提前终止日；所称首月指自营业日起至当月月底，以后各月均为自然月。）23.1.2按固定租金/与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金。第一租赁年度内乙方营业期的固定租金为48.36元/平方米/月，即16699元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的8%。第一年租赁年度内乙方装修期的租金按照本合同第22.6款约定的标准为甲方支付。第二租赁年度的固定租金为52.23元/平方米/月，即18034.92元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的8%。第三租赁年度的固定租金为56.41元/平方米/月，即19477.71元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的8%。第四租赁年度的固定租金为60.92元/平方米/月，即21035.93元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的8%。装修期租金和营业期首月固定租金乙方应在双方签署租赁合同时支付给甲方，以后乙方于每月25日前向甲方支付或结算下月的固定租金、上月的提成租金结算。乙方商铺营业额的收取即收银方式的具体约定见附件三……23.3甲乙双方约定，乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金，其中租赁保证金为88156.29元，质量保证金/元、公用事业保证金11689.30元，甲方收到上述款项后，应向乙方出具收据。乙方根据租赁意向已向甲方支付的诚意金，可用于抵扣租赁保证金中同等数额的部分……23.5乙方应于营业期内向甲方支付该商铺的管理费、宣传推广费。管理费为24.18元/平方米/月，即8349.50元/月……”2016年5月5日，深国公司向李梓扬出具收款收据，确认收取租赁保证金、公共事业费保证金、仓库保证金，合计100272.59元。2016年6月7日，李梓扬出具授权委托书，委托案外人罗某某办理涉案商铺的有关租赁协议。根据租户雇员登记表显示，案外人罗某某为李梓扬员工。根据商铺销售登记表显示，2017年7月涉案商铺的销售额合计244859元。2018年2月28日，深国公司（出租方、甲方）与李梓扬（承租方、乙方）签订《仓库租赁协议》，主要内容为：“1、仓库基本情况1.1甲方将位于佛山某某城建筑面积为12.61平方米（使用面积为6.1平方米）编号为21仓库（以下简称“该仓库”）提供给乙方使用，乙方用于存放其在甲方商场所售卖的货品或用于餐饮配料存储间（仓库位置详见附件一仓库位置示意图）。2、租赁期限2.1租赁期限为自2018年3月1日起至2019年2月28日止。3、仓库租金、保证金用及其他3.1仓库租金为人民币406.67元/月。乙方应于本协议签署之日起三日内、租赁场地交付前向甲方支付首月租金。伺候乙方应于每月25日前向甲方支付次月的租金。3.3乙方应于本合同签订后7个工作日内，向甲方支付仓库租赁保证金，仓库租赁保证金为人民币427元，甲方收到签署款项后向乙方出具收据，仓库使用期限届满或提前终止时，乙方如未有任何违反《商铺租赁合同》及本协议规定的情形且乙方如约向甲方交还该仓库后三十个工作日内，甲方将此仓库租赁保证金一次性无息退还乙方。”2018年4月10日、2018年5月14日、2018年6月12日，深国公司出具商户结算单，应收项目合计103227.69元，李梓扬员工罗某某签收。根据深国公司出具的2018年4月-11月佛山市某某城租户水电费缴费通知单显示，电费付费金额合计35726.4元，水费付费金额合计2205.16元。深国公司（甲方、发包方）与珠海某某有限公司（乙方、承包方）签订《改造施工协议》，主要内容为：“1、工程概况1.1工程名称：佛山某某城零星工程1.2工程地点：甲方商城坐落于广东省佛山市禅城区***（路）36号，工程施工位置是甲方商场的中心位置。1.3合同期内，甲方将委托乙方进行多项工程施工……承包方式：全包（包工包料）1.5合同期限：2018年1月1日起至2018年12月31日止。2、合同金额及支付方式2.1甲乙双方在每次具体施工工程验收后进行结算。”2018年4月19日，珠海长立建筑工程有限公司办理变更登记，更名为广东某某工程有限公司。根据某某城零星工程改造明细表显示，工程项目改造金额合计125265.15元。根据佛山某某城零星工程改造联系单显示，涉案商铺改造费用合计42418.64元。2018年12月13日，广东某某工程有限公司向深国公司出具发票，确认收取佛山某某城零星工程建筑服务工程款125265.15元。另查明，李梓扬于2019年9月11日签收起诉状等应诉材料。李梓扬陈述：2017年7月的欠费情况李梓扬不清楚，对深国公司主张2018年8月的水电费无异议，李梓扬从2018年9月开始没有交纳租金、管理费、水电费，对计算标准及数额无异议，但认为在李梓扬贴出暂停营业通知后，深国公司就不应当收取李梓扬的费用。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。深国公司与李梓扬签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于深国公司诉请确认租赁合同解除。李梓扬抗辩认为因深国公司围闭装修，所以停止支付租金，后围闭部分为经营“怨灵屋”导致李梓扬客源大减，所以暂停营业。涉案《商铺租赁合同》第5.8条约定，“甲方有权依自主决定对商场的整体或部分（不包括乙方承租区域）进行重新装修或增建、改建（包括对原有设施的增建、改建），但甲方尽量选择在非营业时间进行。该等重新装修或增建、改建影响乙方经营的，甲方应该提前通知乙方；对乙方利益有重大影响的，双方届时应协商解决”，依据上述约定，深国公司有权根据经营需要进行装修，故李梓扬在其他区域装修期间拒付租金违反合同约定，在装修完成后，李梓扬认为经营“怨灵屋”导致李梓扬客源大减，故李梓扬暂停营业。如李梓扬认为深国公司对商场的重新布局对李梓扬利益构成重大影响，李梓扬应当依约与深国公司协商，协商不成再另寻途径解决，但李梓扬未有证据证明其有因此与深国公司进行协商过，也无证据证明李梓扬的经营收入有大减，且其经营收入大减的原因与“怨灵屋”进驻经营有因果关系，故李梓扬应当承担举证不能的法律后果。李梓扬暂停营业已构成违约。根据涉案租赁合同第7.2.6、7.2.9的约定，乙方逾期支付租金、停止营业，已构成违约，甲方有权解除合同。李梓扬于2019年9月11日签收起诉状等应诉材料，故一审法院确认涉案《商铺租赁合同》于2019年9月11日解除。《仓库租赁协议》为《商铺租赁合同》的从合同，因《商铺租赁合同》解除，故《仓库租赁协议》一并解除。关于深国公司诉请的租金以及占有使用费。《商铺租赁合同》专用条款第23.1.2约定，“按固定租金/与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金。”依据深国公司提供的《商铺销售登记表》显示，涉案商铺2017年7月的营业额为244859元，故提成租金为19588.72元（244859元×8%），依据上述约定，因该月的提成租金高于固定租金18034.92元，故该月租金标准为19588.72元，深国公司主张李梓扬尚欠2017年7月租金1553.80元，李梓扬未举证予以反驳，故一审法院确认深国公司所述，李梓扬应支付2017年7月租金1553.80元。李梓扬确认自2018年9月开始没有交纳租金，深国公司确认自2018年12月16日收回铺位自行修复，故李梓扬应当支付2018年9月1日至2018年12月16日期间的租金合计68486.14元。至于深国公司诉请的按照租金及管理费之和的两倍计算占有使用费，因深国公司无有效的证据证明解除合同通知书在诉前已送达李梓扬，故深国公司诉请以合同约定的标准计算合同解除后的占有使用费没有合同依据，一审法院不予支持。关于深国公司诉请保证金冲抵2017年7月租金1553.80元，2018年8月至2018年11月的租金51291.30元、管理费金额21987.02元、水电费金额15013.9元、仓库租金1124.43元，所有费用计算至2018年11月9日。冲抵李梓扬各项欠款后，保证金余额9302.14元予以没收。因李梓扬对深国公司主张的仓库租金，管理费、水电费计算标准及数额无异议，故对深国公司主张李梓扬拖欠2018年8月1日至2018年11月9日的管理费金额21987.02元、水电费金额15013.9元、仓库租金1124.43元的事实予以确认。深国公司主张没收保证金一部分9302.14元，其余费用予以冲抵各项费用，有合同依据，一审法院予以支持。深国公司收取的租赁保证金为88156.29元，公共事业费保证金11689.30元，仓库保证金427元，合计99887.59元。经冲抵后，李梓扬仍需向深国公司支付2018年9月1日至2018年12月16日期间的租金合计17194.84元。关于深国公司诉请的复原施工费。涉案《房屋租赁合同》第11.1、11.2条的约定，涉案合同提前解除的，乙方应向甲方交还商铺，且将商铺恢复至交付时的状态。依据上述约定，在租赁合同解除后，李梓扬应将房屋恢复原状后交还深国公司。本案中，深国公司提供的证据足以证明其已另行聘请装饰装修公司对涉案铺位的装饰装修进行拆除，故深国公司诉请李梓扬支付因拆除装饰装修所产生的商铺复原施工费42418.64元有合同依据，一审法院予以支持。关于深国公司诉请违约金。《商铺租赁合同》第9.3条约定，甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方应向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金，故深国公司诉请有合同依据，一审法院予以支持，经计算，违约金为83481.63元【（19477.71元+8349.50元）×3】。因前述已支持没收其中的9302.14元，该部分也属于李梓扬承担的违约责任之一，根据公平原则，一审法院对违约金予以抵扣，经抵扣后，李梓扬应当支付违约金为74179.49元。深国公司诉请超出部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条第二、三项，第九十六条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认深国公司与李梓扬于2016年2月22日签订的《商铺租赁合同》已于2019年9月11日解除；二、李梓扬于判决发生法律效力之日起十日内，向深国公司支付2018年9月1日至2018年12月16日期间的租金合计17194.84元；三、李梓扬于判决发生法律效力之日起十日内，向深国公司支付违约金74179.49元；四、李梓扬向深国公司交纳的保证金9302.14元不予退还李梓扬；五、李梓扬于判决发生法律效力之日起十日内，向深国公司支付商铺复原施工费42418.64元；六、驳回深国公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取1892元，由深国公司负担341元，李梓扬负担1551元。二审期间，李梓扬、深国公司均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2018年中旬，深国公司在商场负一层引进“怨灵屋”项目，同时在商场张贴有关宣传画，该项目在2018年10月左右开业。“怨灵屋”项目宣传、开业期间，扮演怨灵的工作人员在负一层商场内部进行游走。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。一审判决作出后，各方对一审法院关于案涉《商铺租赁合同》解除、租金支付、剩余保证金缴纳认定未提起上诉，对此本院径予确认。围绕李梓扬的上诉请求，二审审查焦点为:案涉《商铺租赁合同》解除，深国公司有无过错，李梓扬主张不需向深国公司再行支付74179.49元违约金理据是否充分。李梓扬上诉主张负一层属于餐饮区，其经营涉案商铺期间，深国公司在该层引进“怨灵屋”项目，导致其商铺的客人受到惊吓，客流大量流失，大量品牌离场，影响其营业，在多次协商未果的情况下，才通知深国公司停止营业，等待深国公司处理，未带走店里的设施设备逃离商场，不构成根本违约，不应再支付74179.49元违约金。深国公司认为其引进该项目，对李梓扬经营涉案商铺不构成影响，李梓扬逾期支付租金，应承担违约责任，支付合同约定的违约金。经审查，本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》中，未约定深国公司引进“怨灵屋”项目需征求李梓扬等商户意见，但根据李梓扬一审提交的照片、视频等证据显示，涉案负一层商铺主要经营餐饮，深国公司引进的“怨灵屋”项目在此期间进行大量宣传，有关扮演“怨灵”的工作人员在该层商铺不断游荡，其衣服、外貌、造型给人极大的视觉冲击，对李梓扬经营的餐饮项目而言，不良影响客观存在。李梓扬主张其停止对涉案商铺经营，与深国公司对“怨灵屋”项目的运营存在关联性合情合理，结合深国公司相关损失已在李梓扬缴纳的租赁保证金中予以填补，各方过错程度等因素考虑，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院对李梓扬的上诉意见予以采纳，酌情判令深国公司没收李梓扬剩余的保证金9302.14元之外，对深国公司主张的其他违约金不予支持。综上，李梓扬的上诉请求成立，本院予以支持。因当事人提出新的事实与理由，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21615号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21615号民事判决第三项、第六项；三、驳回佛山市深国投商用置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1892元，由佛山市深国投商用置业有限公司负担946元，李梓扬负担946元；二审案件受理费1654元，由佛山市深国投商用置业有限公司负担827元，李梓扬负担827元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十月十五日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋