北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初18286号原告（反诉被告）：晶龙实业集团有限公司，住所地河北省宁晋县晶龙大街**。法定代表人：曹瑞英，经理。委托诉讼代理人：刘文杰，河北侯凤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾晓彬，该公司职员。被告（反诉原告）：北京爱卡勒音乐文化有限公司，，住所地北京市西城区广安门外大街******2-1603A法定代表人：罗珩，经理。委托诉讼代理人：于丽，北京浩云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霓婷，北京京云律师事务所律师。原告晶龙实业集团有限公司（以下简称晶龙公司）与被告北京爱卡勒音乐文化有限公司（以下简称爱卡勒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晶龙公司委托诉讼代理人刘文杰，被告爱卡勒公司委托诉讼代理人于丽、王霓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晶龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告、被告之间房屋租赁合同于2020年5月31日解除；2.判令被告向原告支付欠付房屋租金65,414.75元（计算至2020年5月31日）及至被告搬出房屋之日止所产生租金损失（按1340.5元每日计算，截至2020年8月13日为97,856.5元）；3.判令被告向原告支付违约金132,840.2元（2019年12月2日至2020年5月31日）及至被告交齐所欠租金之日止违约金（自2020年6月1日起计算以244,641.25元为基数，按日3‰计算，截至2020年8月13日为53,576.43元）；4.判令被告限期搬出租赁房屋；5.判令被告支付自2020年7月1日起至被告两公司注册地址迁出原告处之日止注册地址占用费用（按1340.5每日计算，截至2020年8月13日为57,641.5元）；6.判令被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：原、被告双方于2019年10月签订写字楼租赁合同，合同约定了房屋基本情况、租金、期限及违约责任等内容。合同签订后原告依约向被告交付北京市宣武区广安门外大街168号1幢13层2-1603房间，被告使用至今。依照该合同约定被告应于2019年10月10日前向原告支付保证金40,773.5元；于2019年12月1日前支付第一期租金244,641.25元。被告分别于2019年10月14日向原告支付20,000元，于2019年12月31日向原告支付220,000元。第一期房屋租金尚欠65,414.75元至今未付。另，原、被告租赁合同约定因乙方原因导致合同解除时，乙方向甲方支付一个月的租金作为损失赔偿金。鉴于以上事实与理由，恳请依法明断，判如所请。被告爱卡勒公司辩称，针对第一条我们同意合同2020年5月31日解除；租金我们向对方送达过减免租金的函，对方表示同意减免，但是对方没有具体减免方案没有协商一致，导致后续没有续交房租，不是我们不缴纳，可以与被告协商一致再缴纳，故不同意缴纳违约金，我们认为我们是积极沟通协商的状态，不到交纳租金及违约金的地步。要求支付迁出之日起的房租，不是我们不搬出，是因为原告不配合出具说明，导致我们无法进行装修，也无法进行注册地址的迁出，是原告的责任；电费问题，我们在此期间没有营业及用电，所以无法缴纳。原告给我们设置了困难，以致我们不能及时的办理交接。我们跟邻居共用一个电表，电费是邻居产生，与我们无关，1-4月份我们没有营业，不可能产生电费。我们已经搬空，里面的装饰装修我们也放弃了，里面物品也不要了，钥匙给原告了，对方贾晓彬的人说要把电费缴纳了才算，且承诺电费及房租就算到2020年7月28日。反诉原告爱卡勒公司向本院提出反诉请求：1.要求确认二层隔层面积所涉及的租赁合同无效；2.请求判令被反诉人向反诉人减免2020年2月1日至2020年5月31日期间的房租163,094元；3.请求判令被反诉人向反诉人支付违约金40,773.5元；4.请求判令被反诉人向反诉人退还押金40,773.5元；5.请求判令被反诉人向反诉人赔偿经济损失200,000元；6.请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2019年10月签订写字楼租赁合同，协议约定反诉人承租被反诉人位于北京市西城区广安门外大街168号1幢13层2-1603房间用于经营。租赁期限为2019年10月1日起至2021年11月30日止。反诉人依约于2019年10月14日向被反诉人支付房租押金20,000元，12月31日向被反诉人支付房租200,000元。2020年2月起，受疫情影响，反诉人多次找被反诉人申请减免房租，反诉人以邮寄方式向被反诉人送达了减免申请书，但被反诉人收到后却并未依约给反诉人减免房租。被反诉人违约不履行减免房租义务在先，因此反诉人未交后续房租，并不是故意违约。现被反诉人起诉要求反诉人解除租赁合同并要求反诉人限期搬走，影响了反诉人的合法权益，导致反诉人无法经营和办公，给反诉人造成严重经济损失。鉴于以上事实和理由，恳请贵院依法明断，判如所请。反诉被告晶龙公司辩称，减免房租不是我们的法定义务，不可抗力对金钱债务不产生直接影响，受疫情导致经营影响共担风险，可以向租户减免半个月房租，全国范围的停工是截至到2月2日；因为是对方违约，依照合同约定在2019年12月1日疫情发生前被告应该缴纳第一笔租金，而因为对方的迟延疫情发生后不能免除；押金不能退还，根据双方合同约定，反诉原告违约而解除合同不退还押金；诉讼请求第4项不应该支持，首先装修是反诉原告自主选择的行为与反诉被告无关，其次导致其装修不能使用也就是本案解除租赁合同的原因是反诉原告违约导致，经营损失的计算方式我方无法证实，而且该经营损失不是原告导致，其原因是反诉原告违约行为解除租赁合同导致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区广安门外大街168号1幢13层2-1603号房屋的所有权人为晶龙公司，该房屋登记的建筑面积为203.1平方米。2019年10月1日，晶龙公司（出租方、甲方）与爱卡勒公司（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》，内容有：第一章、房屋位置与用途。甲方同意将位于北京市西城区广安门外大街168号1幢13层2-1603房屋按建筑面积383平方米租予乙方。乙方同意按此面积承租。第二章、租赁期限及交房时间。租赁期限24个月，自2019年10月1日起至2021年11月30日止。甲方收到保证金及第一期租金当日将出租房屋交付乙方承租使用。第三章、租金、保证金、物业管理等费用及支付方式。3.1租金。3.1.1房屋租金按建筑面积383平方米、每日3.5元/平方米计算。3.1.2合同签订后，乙方在2019年12月1日前，向甲方一次性支付第一期房租244,641.25元，第一期房租对应的租赁日期为2019年10月1日至2020年5月31日。3.1.3自2020年6月1日起至2021年11月30日止，乙方以每6个月为一个付款单位进行支付租金，支付的形式为上付租金，即乙方须在本期房租对应的租赁日届满的5日之前支付下期租金。3.1.4若乙方未能在约定的付款时间内向甲方按时、足额支付应支付的租金，每逾期一日，按下期应付总额（不是未交数额）千分之三的标准向甲方支付违约金。3.1.5如乙方在接到甲方书面催款通知后5日内，仍未足额支付所欠租金及违约金的，甲方有权单方解除本合同，收回出租房屋。甲方解除本合同、收回出租房屋时，乙方除补交应付租金之日起至收回承租房屋之日止的租金和第3.1.4条款约定的违约金外，乙方并同意按所欠租金为基数另行按千分之三/日的标准向甲方支付违约金和房屋清洁费；乙方同意承诺放弃承租房屋内所有物品的所有权，且甲方有权在通知乙方解除本合同、收回承租房屋后的第5日进入该承租房屋内处置其房屋内的所有物品，由此造成的乙方损失、第三方损失和甲方的损失和费用全部由乙方承担。乙方交纳的保证金甲方不予退回。3.2保证金（即押金）。3.2.1双方一致同意，在2019年10月10日前，乙方向甲方支付相当于1个月房屋租金的履约保证金，作为乙方履行本合同各项约定、按期足额支付房屋租金及其他各项费用、保持租赁房屋完好的担保，甲方收到押金后向乙方出具收取押金的收据。乙方交纳的押金总数为40,773.5元；乙方同意在发生违反前述担保的情况时，甲方可直接从押金中扣除相关费用和损失金额，押金扣除后不足的部分，乙方进行支付和赔偿。3.2.2如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金及其他应付费用并保持租赁房屋完好的，则甲方于租赁期满且乙方交还租赁房屋后10日内，将履约保证金全额、无息退还给乙方。……第五章、承租房屋的交还。5.1在租赁期届满或乙方要求提前解除合同时，在不给甲方造成任何损失的情况下，乙方应于5日内自行拆除其对承租房屋所添加的任何附加装置、搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁。5.2在租赁期届满或乙方要求提前解除合同退房时，经甲方同意的乙方在承租房屋内的任何内部装修归甲方所有（乙方不得拆除），甲方无须向乙方支付任何补偿；但是，甲方提前解除本合同的，甲方按经过法定资质的评估机构评估的装修的残值对乙方进行补偿。5.3双方在此确认，甲、乙双方在租赁期内均可提前解除本合同，双方提前解除本合同的条件和后果是：若非甲方原因导致的乙方提前解除本合同，须提前一个月书面通知甲方，乙方须按3.1.3条款约定的日租金标准，按实际使用房屋日期将租金补齐，且乙方交纳的保证金甲方不予退还（不可抗力除外）；若发生甲方从保证金中扣除相关损失和费用的，乙方须在剩余保证金的基础上（如有）补足甲方一个月房屋租金作为甲方损失的赔偿；若非乙方原因导致甲方提前解除本合同需提前一个月通知乙方，甲方向乙方返还剩余房租、保证金，并向乙方支付一个月房屋租金作为乙方全部损失的赔偿（不可抗力除外）。5.4租赁期限内，甲方同意提供乙方两个地址用于公司注册，则乙方承诺，自租赁期限届满或合同解除、终止后30日内，将所使用的两个公司注册地址从甲方的地址上完全迁出；否则，每逾期一日，乙方应按照日租金1340.5元的标准向甲方支付违约金，直至乙方公司注册地址实际从承租房屋地址上迁出之日止。同时，甲方有权提请工商部门处理；因此给乙方造成损失的，由乙方自行承担。……第七章、合同续约、终止。7.1合同续约。……7.1.3如乙方正常使用期间，甲方无故清退乙方，甲方除退还房屋押金及租金以外，并需要多加赔付乙方一个月房租赔偿金及经营损失，名誉损失费用。……第九章、不可抗力。9.1本合同项下的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。经甲乙双方同意，在本合同有效期内，不可抗力的范围是：由于地震、台风、洪水、火灾以及其他不能预见（包括政令、法律），并且对其发生和后果不能防止、或避免和克服的人力不可抗拒的事件。9.2在承租期内，如因不可抗力或非甲方单方面可控制的原因，造成承租房屋发生全部或部分损坏而不能使用，在上述损坏发生后的30日内，双方协商可以选择：1、双方均可解除本合同，互不承担违约责任。2、修缮承租单元确定修缮所需的时间。在修缮期间，乙方不需支付租金直至重建或修缮结束之日。9.3本合同的任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责，但必须采取一切补救措施以减小损失并提供证明，否则应对扩大的损失承担责任。第十章、通知、变更。……10.2双方同意除本合同有约定以外，如再发生变更之内容，须经双方协商同意并达成书面协议后方可生效，任何口头通知或电话、传真均不作为本合同变更之依据。上述合同签订后，晶龙公司向爱卡勒公司交付了租赁房屋，爱卡勒公司将工商注册地址迁入租赁房屋。审理中，晶龙公司主张爱卡勒公司在租赁房屋内有两个公司的工商注册地址，爱卡勒公司予以否认，晶龙公司对此未提供证据予以证明。2019年10月14日，爱卡勒公司向晶龙公司转账20,000元。2019年12月24日，爱卡勒公司工作人员在微信中询问晶龙公司工作人员：“是这样，咱们房租+押金一起是530056，我们领导想问下第一期的款可否可以先支付押金40,773.5元，房租209,282.5元，第二期280,000元，这样两期支付可否？”晶龙公司工作人员回复“不好意思罗老师，因为咱们第一期已经拖了好久了，按合同应该是十二月之前就应该交的，再往后推得话我们很难能同意。”爱卡勒公司工作人员回复“不是推时间，是28号我给您们打款25万多，第二期28万整，这样分开一下。”晶龙公司工作人员回复“我知道您不是推时间，但我希望您也可以跟领导沟通下。28号能付清押金和第一期房租，虽说相差不了多少，但前期第一次沟通您司希望押金和第一期租金一起支付包括后期我们也答应您这边儿28号一起打款，如果还是不能交齐的话，我的工作也很难做，公司方面也是不可调同意的，谢谢理解。”2019年12月25日，晶龙公司工作人员向爱卡勒公司工作人员发送微信，要求尽快交齐租金。爱卡勒公司工作人员回复资金确实紧张，希望能把付款金额更改一下。2019年12月31日，爱卡勒公司向晶龙公司转账22万元。爱卡勒公司工作人员在微信中告知晶龙公司工作人员剩余4万元再分批转。2020年1月2日、1月3日，晶龙公司工作人员通过微信询问爱卡勒公司工作人员剩余4万元转过来没有。2020年1月6日，爱卡勒公司工作人员回复学校将要放假，2月5日开学，剩余款项2月5日开学过来支付。晶龙公司工作人员回复“收到，罗老师，还希望以后咱们能按照沟通号的时间汇款，免得咱们双方工作都不好做”。由于新冠疫情的原因，2020年1月26日，北京市教育委员会发布“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年1月29日，爱卡勒公司工作人员通过微信询问晶龙公司工作人员因为疫情有何减免政策。晶龙公司工作人员回复还未收到通知。2020年3月3日，晶龙公司工作人员通过微信要求爱卡勒公司工作人员支付剩余房租。爱卡勒公司工作人员则要求减免租金，双方就此进行了沟通。2020年3月13日，爱卡勒公司工作人员通过微信向晶龙公司工作人员发送《减免租金函》。此后，双方就租金减免事宜进行了沟通，但未能达成一致。2020年3月31日，晶龙公司向爱卡勒公司发送《房屋租赁催收函》，要求爱卡勒公司支付剩余租金。同日，爱卡勒公司向晶龙公司发送了回函。2020年4月2日，晶龙公司委托河北侯凤梅律师事务所向爱卡勒公司发送《律师函》，要求爱卡勒公司支付剩余租金。2020年5月21日，晶龙公司向爱卡勒公司发送《解除租赁合同通知书》，要求解除合同等。2020年6月12日，北京市教育委员会发布“北京市小学一二三年级返校复课和校外培训机构线下复课暂停”的通知，载明：暂停原定6月15日小学一、二、三年级返校复课，暂停校外培训机构恢复线下课程和集团活动。2020年7月27日，爱卡勒公司工作人员通过微信告知晶龙公司工作人员房屋已经搬空。2020年7月28日，爱卡勒公司工作人员通过微信告知晶龙公司工作人员明天派人过来交接。晶龙公司工作人员回复明天不行，可以先核算电费。2020年7月29日，爱卡勒公司工作人员通过微信询问晶龙公司工作人员今天如何交接。晶龙公司工作人员回复今天同事去不了，晚些时间确定时间。爱卡勒公司工作人员回复该公司7月28日就全部搬离，如果交接期要计算房租，该公司不承担。晶龙公司工作人员回复交接房屋需要走手续，交接期房租不会让爱卡勒公司承担，屋内的电费等费用计算到28日即可。2020年8月13日，晶龙公司与爱卡勒公司办理了租赁房屋的交接手续。2020年9月1日，爱卡勒公司将工商注册地址迁出了租赁房屋。审理中，双方均认可租赁房屋加了隔层，爱卡勒公司交纳的款项中，40,773.5元是保证金，其余款项是房屋租金。爱卡勒公司主张晶龙公司同意该公司春节开学后支付剩余房屋租金，但春节后发生了疫情，该公司租赁房屋是用于线下教育培训，由于疫情原因，政府部门禁止开展线下培训，导致该公司无法经营，该公司向晶龙公司申请减免租金，但没有达成一致，才导致该公司未交纳剩余租金，该公司未构成违约。本院认为：晶龙公司与爱卡勒公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。晶龙公司在房屋内部加了隔断，不属于违章建筑情形，爱卡勒公司以此为由要求确认合同无效的反诉请求，于法无据，本院不予支持。根据合同约定，爱卡勒公司应在2019年10月10日前支付保证金，2019年12月1日前支付第一期租金，之后经双方协商，晶龙公司同意爱卡勒公司于2019年12月28日付清上述款项，至2019年12月31日，爱卡勒公司仍未付清全部款项。之后，爱卡勒公司要求2020年2月5日开学后支付剩余租金，晶龙公司未表示反对。但此后疫情爆发，爱卡勒公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，爱卡勒公司有权要求减免租金，结合爱卡勒公司已交纳的租金数额，爱卡勒公司未交纳剩余租金，不宜认定为违约。另一方面，考虑到爱卡勒公司未按照合同约定支付全部租金，在双方就减免租金无法达成一致的情况下，晶龙公司按照合同约定进行催告后要求解除合同，也不宜认定为违约。现双方均同意合同于2020年5月31日解除，本院不持异议，但合同解除的原因应系不可抗力导致。对晶龙公司要求爱卡勒公司支付违约金的诉讼请求及爱卡勒公司要求晶龙公司支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。根据爱卡勒公司提交的证据可知，爱卡勒公司要求晶龙公司于2020年7月29日办理交接手续，晶龙公司应在合理的期限内办理，但晶龙公司未予办理，晶龙公司主张由于爱卡勒公司未向物业公司交纳电费故未同意办理交接的抗辩意见不能成立，对于扩大的损失应自行承担，本院酌情确定2020年8月1日之后的租金损失应由晶龙公司自行承担，故爱卡勒公司应支付租金及使用费至2020年7月31日。由于疫情导致爱卡勒公司无法正常使用租赁房屋，应当减免一定的租金及使用费，综合考虑本案情况，结合爱卡勒公司已交纳的租金数额，本院酌情确定租金减免后爱卡勒公司无须再向晶龙公司支付租金及使用费，而晶龙公司也无须向爱卡勒公司退还已交纳的租金。综上，对晶龙公司要求爱卡勒公司支付房屋租金及租金损失的诉讼请求，本院不予支持。对爱卡勒公司要求免除租金反诉请求中的合理部分，本院予以支持。由于免除的租金已进行相应折抵，不存在返还问题，故在判决主文部分不再进行相应表述。爱卡勒公司已将房屋交还给晶龙公司，对晶龙公司要求爱卡勒公司腾房的诉讼请求，本院不予支持。本案系因不可抗力原因导致合同解除，爱卡勒公司也在较为合理的期限内将工商注册地址迁出，故对晶龙公司要求爱卡勒公司支付注册地址占用费的诉讼请求，本院不予支持。爱卡勒公司要求晶龙公司退还押金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。本案系因不可抗力原因导致合同解除，故对爱卡勒公司要求晶龙公司赔偿经济损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：一、晶龙实业集团有限公司与北京爱卡勒音乐文化有限公司2019年10月1日签订的位于北京市西城区广安门外大街168号1幢3层2-1603号房屋的《写字楼租赁合同》于2020年5月31日解除。二、本判决生效之日起七日内，晶龙实业集团有限公司退还北京爱卡勒音乐文化有限公司房屋押金40,773.5元。三、驳回晶龙实业集团有限公司的其他诉讼请求。四、驳回北京爱卡勒音乐文化有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3705元，由晶龙实业集团有限公司负担（已交纳）。反诉费3985元，由北京爱卡勒音乐文化有限公司负担3620元（已交纳），由晶龙实业集团有限公司负担365元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇二〇年十月十九日法官助理  王 甘书 记 员  刘彤彤