江西省湖口县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0429民初860号原告（反诉被告）：江西四平集团有限公司，住所地江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区小兰大道**，统一社会信用代码91360121683481447A。法定代表人：张春平，董事长。委托诉讼代理人：肖旻，公司员工。委托诉讼代理人：王雪薇，北京市京师（南昌）律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西省君安商贸集团有限公司，住，住所地江西省九江市湖口县钟山大道君安商业大厦一社会信用代码913604296909926751。法定代表人：柳伟岸，董事长。委托诉讼代理人：肖麟，江西仰景律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓萍，江西仰景律师事务所律师。原告（反诉被告）江西四平集团有限公司（以下简称四平公司）与被告（反诉原告）江西省君安商贸集团有限公司（以下简称君安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四平公司的委托诉讼代理人王雪薇、被告（反诉原告）君安公司的委托诉讼代理人肖麟、何晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四平公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》项下租金调整为：2016年1月1日至2016年4月14日期间205320元/年，2016年4月15日至2019年4月14日期间240852元/年，2019年4月15日至2022年4月14日期间为279936元/年，2022年4月15日至2023年4月14日期间322968元/年；2、判令被告返还原告60万元；3、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》约定：1、涉案房屋的租金为2013年4月15日至2016年4月14日期间355320元/年，2016年4月15日至2019年4月14日期间390852元/年，2019年4月15日至2022年4月14日期间429936元/年，2022年4月15日至2023年4月14日期间472968元/年；2、商场内的中央空调、照明灯、消防等实施安装与电费由被告承担，被告必须确保照明灯能正常使用，并保证商场内如果开了空调，原告区域必须同时开，否则原告有权扣除当月500元/天租赁费作为给原告的损失；3、假如被告商场无法正常经营或转租给第三方经营，造成原告商场独立隔断经营，则被告同意每年减去15万元租金，此费用作为给原告的空调、照明灯电费及消防等费用的补偿。在租赁期间，被告经营的商场于2015年停业，整栋商场1-4楼均处于空置状态，仅剩原告一家商铺在经营，导致原告彻底独立隔断经营，重新安装空调，额外承担电费，而且该地段人流量一落千丈，达成了合同约定的每年减去15万元租金的生效条件。因此，原告诉至法院要求确认自2016年起按照每年减去15万元租金的价格调整租赁合同。为支持其诉请成立，原告四平公司提交了以下证据（均为复印件）：（1）《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》（核对原件），拟证实原、被告于2012年3月4日签订《房屋租赁合同》，于2013年3月11日签订《房屋租赁补充协议》，甲方停止经营或转租后，造成乙方独立经营，甲方为补偿乙方的各项损失，予以减免15万元/年的租金。（2）被告2014-2016年度企业年报打印件，拟证实被告2014年度企业年报显示企业经营状态为开业；2015、2016年度企业年报显示企业经营状态为歇业。（3）律师函、邮寄凭证、物流信息，拟证实原告于2020年4月左右得知自身权利受到侵害，2020年5月22日，原告委托律师向被告邮寄律师函一份，要求被告与原告协商处理房屋租赁合同纠纷一事，但截至开庭之日，被告不曾出面协商此事。（4）2013年湖口四平家电工程结算表及规划图、2019年湖口四平电器装修结算表及规划图、安装施工照片2张，拟证实2013年湖口四平装修时有安装卷闸门，装修施工符合《房屋租赁补充协议》第一条第3点四款约定；2015年被告停业后，原告为保障货物及资金安全彻底关闭了卷闸门，实际上形成了独立隔断经营模式，并在2019年重新装修时将卷闸门拆除，符合《房屋租赁合同》第七条第四点约定。（5）2015年湖口四平装修预（决）算表、2019年4月25日自用空调4台记录、2019年空调安装费、费用报销单及转账凭证、2018年10月-2020年8月电费明细账、中央空调配置标准、成本及电费说明，拟证实原告电费没有增长的原因以及被告停业给原告造成的损失，2015年原告重新装修时更换了所属区域照明灯，所以照明电费只会减少不会增加；2019年原告重新装修自行安装了中央空调，自2019年6月原告电费从原来的1.5元/度下调至1元/度，故自2015年-2019年3月不存在电费大幅度增加的可能；双方约定减免租金的另一个核心要素，是中央空调的安装及使用成本。被告质证意见如下：证据1原件都未提交附图，原告故意遗漏了证据的重要事实，对真实性有异议，附图中有四平家电自行提供的关于隔断经营的平面图，平面图可以清晰显示原、被告合同自2013年至今的经营状态与平面图状态一致；对合法性无异议，但双方设定的生效减租条件是附条件生效，上述生效条件是指乙方承担了公共区域空调、照明费等费用，因被告停业造成了原告停业，原告有权请求减免租金，上述条件虽然有情况发生，但没有让原告承担公共区域空调、照明费用，也没有造成原告停业，没有妨碍原告租赁目的的实现，故原告所述的合同减免租金生效条件不成就，原告的证明目的不能实现，合同约定在原告展区（实际租赁区）发生的原告使用的电费由原告承担，如果发生了公共区域电费由原告承担的情形，原告才有权扣款，原告承担了公共区域电费后才有权减免租金，但实际原告并未针对公共区域电费承担任何费用，而被告自2015年变换经营方式后，原告的经营状态一直维持2013年的状态，没有发生任何改变，被告在2015年后也没有让原告承担任何费用，双方履行合同没有发生任何争议，故原告的证明目的不能成立。证据2关联性有异议，结合本案的租赁合同关系，被告的经营状态并不妨碍原被告之间租赁合同的实现，而被告工商信息并不代表被告无权出租涉案场地收取对应租金，而通过工商信息，原告从2015年起知晓被告改变经营状态的事实，却没有行使变更请求权，仍然履行合同，说明原告接受既有合同状态的事实。证据3真实性有异议，被告未实际收到律师函，快递单显示签收是由他人代收，快递单上也未备注律师函等内容；从内容上看原告发送的律师函是原告自身对合同的理解，不能构成既成事实；关于调整租金的条件并未成就；原告在2020年5月份才提出变更请求已过请求时效，对于2015年发生的既成事实应当于2016年提出变更请求。对证据4，2013年的结算表三性均有异议，这是原告的单方证据，只有被告代理人一个人的签字；2013年做了隔断后安装了1扇卷闸门，是由原告控制开关门的，时间并非依据被告商场的时间安排，事实上仍是原告自2013年起就独立隔断经营，不能达到原告的证明目的；2019年湖口四平电器装修结算及规划图、安装施工照片三性均有异议，该份证据与本案争议焦点无关联，不予质证。对证据5，2015年湖口四平装修预算表三性均有异议，只有被告代理人一人签字，无法证明2015年四平是否装修，截至目前四平家电的现状与2013年的经营状态是一致的；2019年4月25日自用空调4台记录表、2019年空调安装费、费用报销单及转账凭证三性均有异议，2019年购买空调并安装与本案无关，商场是2015年关闭的，而购买空调安装发生在2019年，原告购买空调的原因并非是因商场关闭；2018年10月-2020年8月电费明细表无异议，恰好说明原告在2015年商场关闭后并无额外支出电费，被告也无需补偿原告电费；中央空调配置标准、成本及电费说明三性均有异议，与本案无关，不予质证。被告君安公司辩称，原告自进驻被告商铺起，就已经实际隔断经营，在协议存续期间的经营状态没有任何改变；原告诉请的目的是为了不缴或少缴租金，借被告独立隔断经营的约定抵销其应承担的租金；被告未对原告承租商铺的目的造成任何妨碍，也未增加原告经营过程中的电费损失，被告无需向原告补偿；原告请求减租诉请的基础事实不成立，法律依据不足，请求驳回原告诉讼请求。为支持其答辩观点，被告君安公司提交以下证据：（1）证人李某到庭作证证言，拟证实原、被告在合同履行期间，原告自入住商场就自行隔断经营的事实。（2）《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》（均含附图，均为复印件，原件核对），拟证实2013年3月4日，原告因经营业务的需要向被告租赁商铺，隔断状态自原告入场至今并未改变。（3）君安单方制作的原告方欠费明细表，拟证实原告是为了不缴或少缴租金，借合同中特别约定的条款为由提起诉讼，目的是抵销其应承担的租金。（4）四平家电2014年至2019年用电收费情况表及收据（均为复印件，原件核对），拟证实从原告自2013年开业以来至今的电费缴纳情况来看，原告的电费并未因商场停业造成突然大幅度增长，原告诉状所陈述的“因商场停业而重新安装空调，造成原告额外承担了电费”的情况系原告虚构的事实。原告四平公司质证意见如下：证据1证人身份持疑，证据2真实性合法性均无异议，对附图真实性有异议，原告无法考证附图的来源，对关联性有异议，只能证明原、被告有签订租赁合同，但无法证明被告所述，在原告承租上述房屋后主动要求隔断并已经进行隔断，且通过被告提供的前后两份附图明显显示原告只是在沿街店面有开关门，原告店铺的底部位置与商场是相通的没有任何阻挡。证据3，原告认可自2020年3月15日后未缴纳租金的事实，也正因为原告是在同一时间知道自身权利受到侵害并不断跟被告试图协商此事，因抵消权和顺序履行抗辩权，故未缴纳租金，但并非被告所述原告先欠付租金后借故起诉。证据4真实性无异议，证明目的有异议，这组证据恰好证明原告缴纳的电费自2014年至2019年是递涨的，因被告的停业导致原告的电费明显上涨，所以无法达到被告的证明目的。反诉原告君安公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告四平公司支付自2020年3月15日至今欠付的5个月租金179140元；2、请求判令反诉被告四平公司按月利率2%支付截至2020年7月31日止欠付租金的违约金9046元，并按上述标准支付至欠款还清之日止；3、判令反诉被告四平公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年3月4日，反诉原告与反诉被告就反诉被告承租位于湖口县左侧的商铺签订《房屋租赁合同》，3月11日又签订《房屋租赁补充协议》，双方就租赁房屋的面积、租期、租金、支付方式、违约条款等均做出了相应的约定。反诉原告依约交付了商铺，反诉被告承租商铺后经过装修并正式开业经营至今，期间反诉被告一直依约按期缴纳房租，直至2020年3月15日起以各种理由拒不履行缴纳房租的义务，截至反诉原告起诉之日，反诉被告尚欠179140元的租金未付。同时根据《房屋租赁合同》约定，反诉被告未及时缴纳租金，拖欠部分按每日千分之三加收滞纳金，反诉原告自愿按月利率2%计算至2020年7月31日。反诉原告提交的证据与在本诉阶段提交的证据一致。反诉被告质证意见：对合同和未支付租金的事实予以认可，但并非反诉原告所称反诉被告系先欠付租金后起诉。反诉被告四平公司辩称，租金本金部分原告享有顺序履行抗辩权和抵销权，原告未收到被告返还款项前无需支付租金，因原、被告存在履行方面的争议，原告并非无故拖欠租金，所以不存在逾期违约金与利息，原告有10万元的押金在被告处，原告也没有欠。反诉被告未提交证据。经审理查明，被告君安公司（甲方）将湖口县左侧三间店面租赁给原告四平公司（乙方）经营，双方于2013年3月4日与11日先后签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，就租赁房屋的面积、租期、租金、支付方式、违约条款等做出了相应约定。主要约定内容如下：租赁期10年，从2013年4月15日至2023年4月14日止，实际计租面积为658㎡。水电方面：……商场内的中央空调、照明灯、消防等实施安装与电费由甲方承担，甲方必须确保照明灯能正常使用，并保证商场内如果开了空调，乙方区域必须同时开，否则乙方将有权扣除当月500元／天租赁费作为给乙方的损失。租赁物附属场地的范围：……靠商场的界址双方均以展台（或背板）用于隔断，甲方无背板区域由乙方在其展台背面用喷绘予以美化，且必须保证有两个大门与甲方超市畅通，门的内空宽度不小于2.4米……特别约定：假如甲方商场无法正常经营或转租给第三方经营，造成乙方商场独立隔断经营，则甲方同意每年减去15万元的租金，此费用作为给乙方的空调、照明灯电费及消防等费用的补偿。租金费用：2013年4月15日至2016年4月14日期间355320元／年，2016年4月15日至2019年4月14日期间390852元／年，2019年4月15日至2022年4月14日期间429936元／年，2022年4月15日至2023年4月14日期间472968元／年。合同签订后，原告随即进行装修，并按合同约定在与君安百货超市相连过道处安装了一扇宽度为2.4米的卷闸门，以便原告营业期间运输货物，原告下班后即将此门关闭。2015年9月前，原告再次对商铺进行装修。2015年12月，被告经营的商场停业，原告将卷闸门彻底关闭。2019年，原告重新装修时将此卷闸门予以拆除。另查，关于被告（反诉原告）君安公司主张要求原告（反诉被告）四平公司支付自2020年3月15日至今欠付5个月的租金问题，原告当庭承认自2020年3月15日始未按合同约定向被告支付租金，且该状态一直延续至今。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，条款齐备，意思表示真实，且已实际履行，故该合同合法有效。原告请求下调租金标准，因双方合同对租金已作约定，且原告已履行租金义务至2020年3月15日，期间双方并未对租金条款进行任何变更，故根据意思自治原则，本院对此诉讼请求不予支持。依据合同“特别约定”条款，2015年底被告停业后，原告彻底独立隔断经营，原告要求被告按约定返还自2016年1月至2020年1月四年的租金60万元的诉讼请求符合合同约定。但因被告抗辩称原告于2020年6月15日起诉已超过诉讼时效，对此，本院认为，依据诉讼时效的相关法律规定，原告起诉要求被告按约定返还2017年6月15日之前的租金部分确已超过法律保护的诉讼时效，故本院对2016年1月至2017年6月15日期间的租金返还请求不予支持。被告反诉要求原告缴纳自2020年3月15日后5个月的租金179140元符合客观事实，原告对此亦予以认可，本院予以支持。原告抗辩称其享有顺序履行抗辩权和抵销权、在未收到被告返还款项前无需支付租金，但该抗辩无证据证实，且合同并无明确约定，本院不予采信。关于逾期付款违约金，合同约定“按每日千分之三加收”明显过高，原告主张按月利率2%亦于法无据。本院认为，按照我国合同法关于买卖合同准用于其他有偿合同的规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于买卖合同逾期付款违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础、参照逾期罚息利率标准计算的规定，本案逾期付款违约金应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江西省君安商贸集团有限公司于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）江西四平集团有限公司租金375000元。二、原告（反诉被告）江西四平集团有限公司于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）江西省君安商贸集团有限公司租金179140元，并自2020年3月15日起以欠付租金的数额为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍支付逾期付款违约金至租金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，原告江西四平集团有限公司负担2875元，被告江西省君安商贸集团有限公司负担6925元。反诉费4064元，由原告江西四平集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  李珍荣人民陪审员  杨长青人民陪审员  曹钟琴二〇二〇年十月十日书 记 员  余兴蓓