江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3102号上诉人（原审被告）：华润置地(昆山)有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇北门路**,统一社会信用代码913200005502259416。法定代表人：迟峰。委托诉讼代理人：李炎,江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘东升，男，1970年4月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：周杏娟，女，1964年3月17日生，汉族，江苏省昆山市，系原告潘东升配偶。委托诉讼代理人：黄国华，江苏同丰律师事务所律师。上诉人华润置地昆山有限公司（以下简称华润昆山公司）因与被上诉人潘东升房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2018）苏0583民初10282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。华润昆山公司上诉请求：1.依法撤销昆山市人民法院2018书583民初10284号民事判决，改判驳回潘东升的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由潘东升承担。事实和理由，一审判决所依据的鉴定报告内容存在严重错误。一审法院基于此鉴定报告所作出的事实认定存在严重错误。华润昆山公司在交付案涉房屋的过程中并不存在违约行为，在房屋符合交付条件情况下，一审法院认定华润昆山公司与潘东升之间的合同因华润昆山公司违约解除，系事实认定和适用法律严重错误。华润昆山公司与潘东升仅达成过协议解除合同的意向，并未同意过经济补偿。由于潘东升不予配合并提起诉讼，华润昆山公司同意退房的承诺并未生效。即使案涉合同确认解除，且华润昆山公司确因案涉合同的解除，需对潘东升进行相应的经济补偿。一审判决同时支持已付房屋价款，银行利息损失与房屋差价款系法律适用的严重错误。潘东升答辩称，1.一审法院有权就案涉房屋质量是否合格或因房屋质量问题是否严重影响正常居住使用委托鉴定机构进行鉴定。对于华润昆山公司提出的异议，鉴定人员已派员出庭进行了回答。鉴定结论为房屋使用性综合鉴定评级为C级，显著影响整体使用功能，应采取措施。2.案涉房屋因质量问题严重，影响正常居住使用，有充分证据予以证明。3.2019年双方在有关部门的调解下达成合意，同意退房，经济补偿（赔偿）问题由当事人采取司法途径。4.案涉合同的解除系因华润昆山公司的违约造成，华润昆山公司违约造成潘东升的全部经济损失，均应当予以赔偿。已付房款利息的损失与房屋差价款不存在重复计算问题。无论案涉房屋在合同解除之日较合同签订之日是否出现增值，作为违约方的华润昆山公司都应当返还购房款并支付相应利息。潘东升向一审法院起诉请求：一、确认潘东升、华润昆山公司签订的编号2011024047《昆山市商品房购销合同》于2016年09月08日解除；二、判令华润昆山公司返还潘东升购房款815万元及利息（自该款交付之日起至实际归还之日按照中国人民银行公布的同期同档（五年以上）银行贷款基准利率计算，具体计算方式如下：（1）50万元自2011年5月5日至2011年12月31日按年利率6.8%计算利息；自2012年1月1日至2012年12月31日按年利率7.05%计算利息；自2013年1月1日至2014年12月31日按年利率6.55%计算利息；自2015年1月1日至2015年12月31日按年利率6.5%计算利息；自2016年1月1日至被告实际还清之日止按年利率4.9%计算利息；（2）195万元自2011年9月19日至2012年12月31日按年利率7.05%计算利息；自2013年1月1日至2014年12月31日按年利率6.55%计算利息；自2015年1月1日至2015年12月31日按年利率6.15%计算利息；自2016年1月1日至被告实际还清之日止按年利率4.9%计算利息；(3)570万元自2012年02月28日至2012年12月31日按年利率7.05%计算利息；自2013年1月1日至2014年12月31日按年利率6.55%计算利息；自2015年1月1日至2015年12月31日按年利率6.15%计算利息；自2016年1月1日至华润昆山公司实际还清之日止按年利率4.9%计算利息);三、判决华润昆山公司支付潘东升房屋增值款375万元；四、本案的诉讼费由潘东升承担。一审法院认定事实：2011年9月18日，潘东升（乙方）与华润昆山公司（甲方）签订《商品房购销合同》一份，约定：甲方将昆山市虹桥路东侧、冠军路北侧昆玉九里42幢101室房屋（建筑面积292.6平方米，套内面积279.492平方米；汽车库位于42幢101，建筑面积220.540平方米）出售给乙方，房屋总价815万元，乙方在签约当日支付首付款245万元，余款570万元通过银行贷款方式支付。甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。买受人的房屋仅作居住使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体架构、承重结构和用途。潘东升于2011年5月4日支付50万元、于2011年9月18日支付195万元，上述款项共计245万元。2012年2月27日，潘东升（借款人）与中国工商银行股份有限公司昆山支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，该合同载明：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款570万元，用于购买昆山昆玉九里山庄42-101，建筑面积513.14平方米，贷款期限为300月，基准利率为7.05%，利率变动周期为次年1月1日，还款方式为等额本金，本笔贷款的担保方式为抵押及保证，借款人授权贷款人将贷款一次性划入华润置地（昆山）有限公司账户。还款账户为潘东升在昆山工行账号为95×××13的账户。2012年2月27日潘东升通过上述银行贷款方式支付华润昆山公司房款570万元，至此房款815万元全部支付完毕。2013年，华润昆山公司通知潘东升收房，潘东升认为该房屋存在质量问题，未同意收房，并向开发商、市住建部门反映问题和诉求。2016年4月18日，昆山市住房和城乡建设局出具昆住建信（2016）50文件，对周杏娟（系潘东升配偶）反映房屋质量问题信访事项进行了答复，具体内容为：关于你反映的昆玉九里42#楼问题，该项目实际报建工程名称为A2区42#双拼住宅，于2011年7月报建施工，2012年12月13日建设单位组织参建各方质量责任主体进行工程竣工验收，验收的组织形式、条件、程序、执行标准等符合规范要求，并于12月20日完成竣工验收备案。另经查，预售手续规范。收到来信后，我局质量监站及时与你取得联系，于4月8日到现场进行调处。经现场查勘了解，之前渗水位置已经进行了维修处理，并未发现仍有渗漏痕迹。现场发现的局部楼地面、墙面装饰装修存在的质量缺陷问题，已责令建设单位及时落实维修处理。若后期使用过程中仍发现有质量问题，你可直接与我局质监站联系。关于你坚持退房的诉求，经与开发商沟通，其同意你退房要求，也可相同房型换房。对于经济赔偿问题，建议你与开发商友好协商或通过司法途径解决。另查明：经潘东升申请，一审法院依法委托中证房地产评估造价集团有限公司对昆山市昆玉九里42幢101室的房屋价值及相应分摊的土地使用权价值，评估基准日为2016年9月8日。该公司于2018年10月19日出具房地产估价报告，该报告载明：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，依据相关法律法规和制度政策，经过市场调查和现场实地查勘，在上述估价假设和限制条件的基础上，运用比较法对估价对象的市场价值进行测算，确定估价对象在价值时点的公开市场价值为1189万元（单价23172元/平方米）。该报告的有效期限为2016年8月25日至2019年10月21日。本次评估费用60575元。经潘东升申请，一审法院依法委托南京南大工程检测有限公司对昆山市昆玉九里42幢101室房屋实用性进行鉴定。该公司于2019年10月21日出具鉴定报告，该鉴定报告结论为，昆玉九里42幢101使用性综合鉴定评级为Css级，使用性不符合本标准对Ass级的规定，显著影响整体使用功能，应采取措施。本次鉴定费用83000元，剥离费用71200元，鉴定人出庭费用8000元。上述事实由商品房购销合同、发票、银行交易存单、购房借款担保合同、借款凭证、还款计划表、照片、会议纪要、函、交付备案通知书、住宅质量保证书、鉴定报告及鉴定费票据、评估报结及评估费票据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：潘东升、华润昆山公司签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。涉案房屋具备交付条件后，潘东升以房屋存在严重质量问题拒绝收房，并多次向华润昆山公司及相关市住建部门反映问题和诉求，在多方协调下，双方达成了解除合同的合意，但是对于造成合同解除的原因双方无法各执一词，导致纠纷一直未得到解决，潘东升因此起诉至法院。本案双方的争议焦点在于谁是违约方。潘东升认为，华润昆山公司交付的房屋存在严重的质量问题，经华润昆山公司修复后，上述质量问题依然存在，华润昆山公司严重违约，导致合同目的无法实现；华润昆山公司认为涉案房屋并不存在结构或主体问题，在该种情况下潘东升应先收房，由华润昆山公司履行相应的保修义务，潘东升拒绝收房违约在先，华润昆山公司系违约方。随着现代社会的进步、经济的发展、生活水平的提供，人们对生活质量的要求越来越高，进而使住宅逐渐走向市场化，这就意味着人们对住宅舒适度的要求也越来越高。住宅的舒适性也就成了人们评价住宅品质的首要条件，不仅要求面积适中，功能齐全，美观大方，价格合理，更重要的是对房屋的设计、施工等方面提出更高的要求。住宅舒适度的重要性就越来越明显的体现出来了。本案中，潘东升花费重金购买别墅的目的是提升居住的舒适度，但是涉案房屋在交付时即存在渗水、漏水等多种问题，经修复后上述问题依然存在，并且，该房屋经专业鉴定为使用性综合鉴定评级为Css级。在此种情况下，潘东升如果收房，那潘东升购房以改善生活品质的目的不仅没有达成，反而会终身为该房屋存在的质量问题所累，故而对于华润昆山公司认为潘东升应该先行收房再由华润昆山公司进行修理的抗辩，一审法院难以认同。既然因为房屋的质量不符合要求，致使不能实现合同目的，那潘东升可以拒绝接受标的物并要求解除合同。综上，一审法院认为系因华润昆山公司严重违约，导致合同目的无法实现。潘东升、华润昆山公司之间的房屋买卖合同因华润昆山公司违约而解除，潘东升要求华润昆山公司返还其已支付的购房款815万元并赔偿损失并无不当，一审法院予以确认。关于损失，潘东升主张了两部分，一是利息，二是房屋的增值部分。华润昆山公司认为利息部分与房屋增值不能同时主张，一审法院认为，这两项均为潘东升的实际损失，并不冲突，故一审法院对于潘东升要求华润昆山公司支付房屋增值损失375万元及利息的诉讼请求予以支持。关于利息，一审法院依法认定为50万元自2011年5月5日起计算至实际支付之日、195万元自2011年9月19日起计算至实际支付之日、570万元自2012年02月28日计算至实际支付之日，上述均按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告华润置地(昆山)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘东升购房款815万元及利息（50万元自2011年5月5日起计算至实际支付之日、195万元自2011年9月19日起计算至实际支付之日、570万元自2012年02月28日计算至实际支付之日，上述均按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算）。二、被告华润置地(昆山)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘东升房屋增值款375万元。（上述款项支付至原告指定账户或昆山市人民法院纠纷款账户：开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：3220198643605151526033674）。案件受理费93500元，鉴定费91000元（含鉴定人出庭费8000元，已由被告支付），评估费60575元，剥离费71200元，共计316275元，由被告负担。其中，原告预交的案件受理费93500元，一审法院予以退还，被告应当负担的93500元缴纳至一审法院（名称：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811125298，开户行：建设银行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告直接支付第三方的鉴定费、评估费、剥离费共计214775元，直接支付原告。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人未提交新证据。另查，涉案合同补充协议第8条约定，在甲方满足合同正文条款第十一条所约定的交付条件下，乙方不得以房屋基础结构和主体结构不合格以外的质量瑕疵或其他问题为由拒绝接受房屋。对于房屋存在的质量瑕疵指非主体结构质量问题，乙方可依照合同约定或相关法律规定要求以甲方在房屋交付后的合理时间内承担保修义务。若乙方违反上述约定拒收房屋的，属于乙方原因未能按期完成交付，按合同正文第十一条规定处理。2016年9月8日，昆山市集中处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室征得华润昆山公司、潘东升代理人周杏娟同意，提出如下解决方案：1、由购房甲乙双方先行办理退保手续，市住建局配合办理相关手续。2、关于周杏娟主张的要求按照该房屋合同价815万元的银行贷款利息计息方式进行经济补偿问题，建议购房甲乙双方通过司法途径解决。本院对一审查明的其它事实予以确认。本院认为，一审法院依法委托南京南大工程检测有限公司对昆山市昆玉九里42幢101室房屋实用性进行鉴定，鉴定程序合法，华润昆山公司认为鉴定报告内容存在严重错误的上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。涉案合同约定，在甲方满足合同正文条款第十一条所约定的交付条件下，乙方不得以房屋基础结构和主体结构不合格以外的质量瑕疵或其他问题为由，拒绝接受房屋。对于房屋存在的质量瑕疵指非主体结构质量问题，乙方可依照合同约定或相关法律规定要求以甲方在房屋交付后的合理时间内承担保修义务。鉴于华润昆山公司与潘东升经2016年9月8日昆山市集中处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室行政调解，达成同意退房、经济补偿问题通过司法途径解决的合意，应认定为2016年9月8日双方达成合同解除，合同解除的后果通过司法途径解决的合意。因此，涉案房屋合同于2016年9月8日双方合意解除，华润昆山公司主张合意解除条件不成就的上诉理由不能成立。合同解除后，双方应各自返还因合同取得的财产。潘东升应返还华润昆山公司房屋，华润昆山公司应退还潘东升已付房款。考虑到房屋增值因素，华润昆山公司应按合同解除时的房屋价值，向潘东升返还购房款815万元，并支付增值款374万元，合计1189万元。潘东升2016年9月8日前的房屋贷款利息，构成房款及房屋增值款成本组成部分，潘东升对2016年9月8日前的房屋贷款利息的请求，构成重复主张，本院不予支持。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。华润昆山公司向潘东升交付的房屋，经华润昆山公司维修后仍然存在质量瑕疵，使用性综合鉴定评级为Css级，显著影响整体使用功能，对潘东升正常使用房屋产生影响，华润昆山公司构成违约，并导致双方合同解除，涉案房屋归华润昆山公司所有。因此华润昆山公司应赔偿潘东升2016年9月8日后的房屋贷款利息支出，并应承担本案诉讼费用和鉴定费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销昆山市人民法院（2018）苏0583民初10282号民事判决。二、华润置地(昆山)有限公司于本判决生效之日起十日内支付潘东升购房款815万元及房屋增值款374万元，合计1189万元。三、华润置地(昆山)有限公司赔偿潘东升房屋贷款利息支出，以570万元为基数，自2016年9月8日起至2019年8月20日，按中国人民银行公布的五年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起，按中国人民银行公布的五年期贷款市场报价利率计算，至本判决第二项履行义务实际支付之日。四、驳回潘东升其他诉讼请求。负有履行义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费93500元，鉴定费91000元（含鉴定人出庭费8000元，已由华润置地(昆山)有限公司支付），评估费60575元，剥离费71200元，共计316275元，由华润置地(昆山)有限公司负担。其中，潘东升预交的案件受理费93500元，由一审法院予以退还，华润置地(昆山)有限公司应当负担的93500元缴纳至一审法院。潘东升直接支付第三方的鉴定费、评估费、剥离费共计214775元，由华润置地(昆山)有限公司直接支付潘东升。二审案件受理费93500元，由华润置地(昆山)有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年十月三十日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。