江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2116号上诉人（原审被告）：江苏宏和置业有限公司，住所地江苏省海安市白甸镇白甸村**。法定代表人：黄宁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王华，江苏锦润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴南，男，1991年1月20日出生，××族，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：刘桂山，江苏震阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛美秀，江苏震阳律师事务所律师。原审被告：上海艾荆投资发展有限公司，，住所地上海市宝山区市一路**A-3816法定代表人：朱作营，该公司执行董事。原审被告：森华基金管理有限公司，住所，住所地山东省青岛市市**鞍山二路**C055div>法定代表人：刘阿君，该公司执行董事。上诉人江苏宏和置业有限公司（以下简称宏和公司）因与被上诉人吴南及原审被告上海艾荆投资发展有限公司（以下简称艾荆公司）、森华基金管理有限公司（以下简称森华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2019）苏0621民初7055号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏和公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回吴南的诉讼请求；2.二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.案涉款项系由吴南向艾荆公司支付，有艾荆公司出具的收据及承诺函为证，且该承诺函已经吴南签字确认，应认定艾荆公司为款项返还义务人。森华公司提供的担保，亦证明返还义务人仅系艾荆公司，与宏和公司无关。2.双方定购协议书第五条约定，购房人应当向宏和公司支付房款，吴南违约向艾荆公司支付，宏和公司不予认可。3.艾荆公司经宏和公司委托，仅有权代销房屋，而无权代收购房款，并且，该笔款项的收据系由艾荆公司出具，艾荆公司代收房款的行为不能成立，一审认定宏和公司知道或者应当知道艾荆公司的收款行为，没有事实依据。吴南辩称，宏和公司和艾荆公司系委托代理销售关系，艾荆公司向其收取的款项系购房款。其在承诺函上的签字，仅系对收到承诺函的确认，并非对宏和公司返还义务的免除。艾荆公司、森华公司未陈述。吴南向一审法院起诉请求：1.宏和公司、艾荆公司返还其购房款50000元，并承担自2019年8月1日起至实际给付之日止按照每日千分之二的标准计算的违约金；2.森华公司就艾荆公司的义务承担连带责任。一审法院认定事实：宏和珈都项目系宏和公司开发的商品房项目，宏和公司与艾荆公司系委托代理销售关系（艾荆公司独家代理销售上述商品房）。2018年6月17日，吴南认购上述项目××-×××室房屋，并于当日缴纳50000元。宏和公司针对上述缴款开具了加盖宏和公司印章的收据。2018年6月24日，吴南再次分别缴纳50000元、17500元，其中17500元开具了加盖有宏和公司印章的收据，50000元开具了未加盖印章及未有经办人签名的收据，且50000元收据注明“活动优惠”字样。宏和公司开具的收据中，收款事由栏均指向××-×××房屋。2018年10月28日，吴南分别填写《江苏宏和置业有限公司客户退房申请表》两份，一份退款金额50000元、一份退款金额67500元；两份退款申请销售代表均为易碧云，两份退房申请表均无销售经理、销售总监等管理层的意见。宏和公司认可67500元即为宏和公司收据对应的款项，宏和公司已于2019年1月10日将该款67500元退给吴南。对于另外一笔50000元，宏和公司没有退还。2019年3月5日，艾荆公司出具承诺书，内容为“关于艾荆公司与吴南退还售房优惠购房款合计伍万元正作如下承诺：今艾荆公司承诺于2019年5月30日之前支付总款项百分之三十，即人民币壹万伍仟元，于7月31日前支付总款项百分之七十即人民币叁万伍仟元。若艾荆公司逾期未支付，由森华基金管理有限公司承担支付责任。若逾期未支付按总金额（支付）日息千分之五违约金，直至付清所有款项为止。”森华公司作为担保人在承诺函上加盖公章。一审审理中，吴南及宏和公司均认可案涉定购合同已经解除，解除的依据即为退房申请。一审法院认为，吴南作为购房人，其与宏和公司之间系商品房销售合同关系，双方虽未提交定购协议，但退房申请表上有房号、单价、总房款等商品房销售合同的主要内容，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并有效。宏和公司为销售其案涉商品房，委托艾荆公司进行代理，艾荆公司的售房行为系代表宏和公司。综合现有证据，法院认为宏和公司应当向吴南返还剩余购房款。具体理由如下：首先，宏和公司与艾荆公司系委托代理销售关系，艾荆公司的售房行为系代表宏和公司。在艾荆公司与购房人之间没有明确约定的情况下，艾荆公司无权直接向购房人收取佣金或其他费用，故吴南定购房屋时根据艾荆公司指示所支付的款项，均应属于购房款。其次，从系列案件的审理情况来看，吴南系通过艾荆公司向宏和公司定购商品房，艾荆公司出具的收据也多载明收款事由为：“活动优惠”。由此可知，宏和公司知道或者应当知道艾荆公司向购房人收取款项的行为，并同意购房人交款后可享受优惠活动，故吴南根据艾荆公司指示所付款项也应属于购房款。第三，即便艾荆公司无权要求吴南向其或其指定账户付款，因艾荆公司系委托代理销售公司，且定购协议、收据也载明相应付款系吴南参加相应购房优惠活动所付款项，吴南亦有理由相信艾荆公司有相应权利，艾荆公司向吴南收款行为所产生的民事责任应由宏和公司承担最后，艾荆公司向吴南出具承诺函，表示愿意承担返还责任，应当属于债务加入，而非债务转移。吴南在接受该承诺函时并未作出放弃向宏和公司主张返还款项的意思表示。故艾荆公司出具承诺函的行为不能免除宏和公司的返还责任。森华公司系承诺对艾荆公司的返还义务承担责任，属于为艾荆公司提供保证担保，亦不能免除宏和公司的返还责任。综上，宏和公司应当向吴南返还全部已付款。现吴南主张50000元，法院应予支持。艾荆公司向吴南出具承诺书承诺返还购房款构成债务加入，森华公司为艾荆公司的债务提供担保，应依法承担连带责任。艾荆公司与森华公司未按承诺函履行，应按约支付违约金。因承诺函约定违约金标准过高，吴南主张按日千分之二的标准计算，但该标准仍明显过高，考虑到宏和公司、艾荆公司、森华公司未及时退还购房款给吴南造成的损失以银行利息为主，故法院酌定按年利率6%的标准计算违约金。因吴南与宏和公司之间的商品房买卖关系的实际解除日期（填写退房申请表或宏和公司退款时）早于其主张的计算利息损失的日期，宏和公司依法本应在协议解除时就应立即退还购房款，故现吴南主张自2019年8月1日起计算利息损失，法院应予支持。宏和公司的相应抗辩意见依据不足，法院不予采纳。艾荆公司、森华公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了对证据进行质证和对事实进行抗辩的权利，由此产生的不利后果依法由其自行承担。森华公司承担保证责任后可依法向艾荆公司追偿。如宏和公司返还相应款项后产生了损失，其可依法另行向艾荆公司主张相应权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、宏和公司于判决发生法律效力后10日内返还吴南购房款50000元，并支付相应利息损失（以50000元为基数，按年利率6%的标准，自2019年8月1日起算至实际给付之日止）。二、艾荆公司对宏和公司的上述第一项判决义务承担连带责任。三、森华公司对艾荆公司的上述第二项判决义务承担连带责任。四、森华公司承担保证责任后，有权凭判决直接向艾荆公司追偿。如果宏和公司、艾荆公司、森华公司未按照法院指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回吴南的其他诉讼请求。案件受理费1270元，由宏和公司、艾荆公司、森华公司负担，宏和公司、艾荆公司、森华公司于判决发生法律效力后十日内缴至海安市人民法院。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明事实予以确认。二审另查明，宏和珈都项目××-×××室商品房，备案单价为4898.63元/平方米，备案总售价为637899.8元。本院认为，本案的二审争议焦点系宏和公司是否就案涉款项负有返还义务。《商品房销售明码标价规定》第九条规定，“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”《中华人民共和国价格法》第十三条第二款、《商品房销售明码标价规定》第十三条规定，“经营者不得在标价之外加价销售商品，不得收取任何未予标明的费用。”本案中，购房人退房申请表上载明，××-×××室商品房，退前总价为724726元，该约定售价已超过其实际备案销售总价，构成在备案价之外加价销售商品房；艾荆公司向购房人收取的款项系采用欺诈方式取得，亦构成在备案价之外收取其他费用，属于违法行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，宏和公司与购房人签订的定购协议载明，“按时签约可享受X万抵X万的优惠活动”，而艾荆公司向购房人出具的收据也多载明收款事由为“活动优惠”。宏和公司知道或者应当知道艾荆公司在备案价之外采用欺诈方式收取其他费用，应与艾荆公司承担连带责任，宏和公司就案涉款项负返还义务。至于宏和公司主张债务免除，艾荆公司出具的承诺函，系对其司向吴南返还购房款的承诺，并未以此免除宏和公司的返还责任；森华公司提供的担保，亦系对艾荆公司返还购房款承担连带责任的保证，并未以此免除宏和公司的返还责任。故，一审认定宏和公司负有返还案涉款项义务，艾荆公司、森华公司应承担相应连带责任，并无不当。综上所述，宏和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1270元，由江苏宏和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 罗 勇二〇二〇年十月十二日书记员 施惠惠