广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初23897号原告：范修庭，男，1981年12月8日出生，壮族，住广西上林县*************，公民身份号码452************510。原告：陈庆玲，女，1987年3月24日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码442************787。两原告的共同委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：毕强，广东启源律师事务所实习律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告范修庭、陈庆玲与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范修庭、陈庆玲的共同委托诉讼代理人宋俊民，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范修庭、陈庆玲向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付以购房款280000元为基数按每日万分之一从2016年11月1日起至综合验收备案并实际交付之日的逾期交房违约金。事实和理由：2014年12月22日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买民众镇浪网村阳光大道皓玥花园1期4幢406房预售商品房，该商品房总价款为280000元，出卖人应当在2016年10月31日前办理工程竣工验收备案手续，将合同约定的商品房交付给买受人使用。买卖合同签订后，原告已依约向被告付清全部房款，然而，由于被告的原因至今并未按照合同约定向原告交付房屋，被告延迟交房的行为已经构成违约，应当向原告承担违约责任。出卖人提供的格式文本商品房买卖合同补充协议第2.2条、第3.2条、第3.3条、第3.4条对于因买受人违约、延迟付款责任规定按照欠付款基数每日万分之六向出卖人承担违约金，没有最高金额限制。而买卖合同约定的出卖人延迟交房时则按已付房款每日万分之一承担违约金，并且违约金最高不超过已付房款的3%。原告认为，被告提供的商品房买卖合同格式文本中第九条、补充协议第四条等有关出卖人违约责任格式条款明显有违公平原则、不符合责任对等原则，免除自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利，该条款应属无效。因商品房买卖合同约定的延迟交房违约金明显低于银行逾期贷款利息、明显低于同地段同类房屋租金，明显低于给原告造成的损失，原告请求增加被告应承担的违约金，依法调整为出卖人、买受人对等的违约责任。被告棕榈公司辩称，一、原告提起本案诉讼的时间距离合同约定的交房期限已经超过三年，因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。二、涉案商品房已经取得竣工验收备案登记证，并且原告已于2020年7月12日收楼，不存在被告持续违约的情形，故合同约定的逾期交楼违约金上限对双方均具有约束力。三、原、被告已经签订了违约金支付协议书，并且被告已经按照约定向原告支付了不超过原告已付购房款的3%的逾期交房违约金上限，履行完毕逾期交房的违约责任，原告无权再行向被告主张逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年12月22日，范修庭、陈庆玲以280000元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园1期4幢406房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。合同签订后，范修庭、陈庆玲付清了全部房价款。2018年5月17日，棕榈公司（出卖人）与范修庭、陈庆玲（买受人）签订违约金支付协议书，约定因出卖人未能根据商品房买卖合同约定日期向买受人交付商品房，现就逾期交楼违约金的支付事项，买卖双方经友好协商，达成本协议，以资共同遵守：一、买卖双方一致同意：出卖人于本协议订立之日起二十个工作日内向买受人支付违约金8400元，作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；二、买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行。2018年6月19日，棕榈公司将前述款项支付给范修庭、陈庆玲。2020年5月14日，棕榈公司开发的皓玥花园一期工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2020年7月12日，棕榈公司向范修庭、陈庆玲交付涉案房屋。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。范修庭、陈庆玲与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。权利的放弃必须以明示的方式作出。范修庭、陈庆玲在与棕榈公司签订的违约金支付协议中，并未承诺收取棕榈公司支付的逾期交房违约金后不再追究棕榈公司逾期交房的违约责任，棕榈公司在签订违约金支付协议的合理期限内未积极履行合同约定的交房义务，直至2020年5月14日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，违约情况较为严重，对范修庭、陈庆玲占有使用处分涉案房屋的权益造成一定损害。故，本院认为，范修庭、陈庆玲请求不受合同约定的违约金上限和已签订的违约金支付协议书的限制，要求棕榈公司继续承担逾期交房的违约责任，增加违约金，理据正当充分，应予支持。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。范修庭、陈庆玲选择于2018年5月17日与棕榈公司在该日签订违约金支付协议书并收取逾期交房违约金8400元，应视为范修庭、陈庆玲同意棕榈公司截止该时间点应承担的违约责任为逾期交房违约金8400元。范修庭、陈庆玲主张签订协议之前的逾期交房违约金，理据欠缺，本院不予支持。如从次日起算违约金，本院认为，亦有违双方签订该协议的初衷，因为签订协议的彼时，范修庭、陈庆玲已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，而涉案商品房显然不可能次日即达到合同约定的交楼条件，范修庭、陈庆玲对棕榈公司之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，范修庭、陈庆玲仍然选择与棕榈公司签订违约金支付协议书，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为其给予了棕榈公司合理的时间履行交楼义务；只有超过该合理时间，其方可再向棕榈公司主张逾期交房违约金。结合本案具体情况，本院酌定该合理期间为三个月，即从2018年8月17日起计算。棕榈公司抗辩逾期交房违约金已逾诉讼时效。逾期交房违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。范修庭、陈庆玲于2020年8月21日提起诉讼，因此2017年8月21日起的逾期交房违约金未逾诉讼时效，本院对棕榈公司的抗辩不予采信。棕榈公司于2020年7月12日才交付涉案房屋，范修庭、陈庆玲主张逾期交房违约金按日万分之一的标准计算至实际交付之日即2020年7月12日止，符合合同约定，本院予以支持。根据上述计算方式，棕榈公司应支付的逾期交房违约金为19488元（280000元×696日×0.0001）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告范修庭、陈庆玲支付逾期交房违约金19488元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费736元，减半收取368元，由原告范修庭、陈庆玲负担177元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担191元（该款两原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年十月二十七日书记员 詹绮婷王静