河北省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀执复506号 复议申请人（申请执行人）：刘武林，男，1980年10月21日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。 案外人：涂伟东，男，1988年9月27日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。 被执行人：张家口宜城房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市桥**杨家坟北路**宜城办公楼**。 法定代表人：陆水良，该公司董事长。 复议申请人刘武林不服河北省张家口市中级人民法院（以下简称张家口中院）（2020）冀07执异44号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查,并于2020年10月15日举行了听证。复议申请人刘武林、案外人涂伟东、被执行人张家口宜城房地产开发有限公司（以下简称宜城公司）的法定代表人陆水良到庭参加了听证。现已审查终结。 张家口中院执行申请执行人刘武林与被执行人宜城公司商品房买卖合同纠纷一案过程中，案外人涂伟东向该院提出书面异议，认为张家口仲裁委员会（2017）民裁字第19号裁决严重侵害了个人合法权益，请求不予执行该裁决。该院经审查作出（2020）冀07执异12号执行裁定书，裁定终结执行张家口仲裁委员会张仲（2017）民裁字第19号裁决。申请执行人刘武林不服，向本院申请复议，本院经审查作出（2020）冀执复348号执行裁定书，裁定撤销张家口中院（2020）冀07执异12号执行裁定，发回该院重新审查。张家口中院经重新审查作出（2020）冀07执异44号执行裁定书，裁定不予执行张家口仲裁委员会张仲（2017）民裁字第19号裁定，解除对张家口市桥东区房屋（以下简称涉案房屋）的查封。刘武林不服向本院申请复议，形成本案。 张家口中院查明，2017年4月20日，河北省张家口市桥东区人民法院（以下简称张家口市桥东区法院）作出（2017）冀0702财保70号民事裁定，查封涉案房屋，查封期限为三年。 2017年7月31日，张家口仲裁委员会作出张仲（2017）民裁字第19号裁决：刘武林于收到本裁决书之日起15日内向宜城公司交付剩余购房款51000元，宜城公司于收款的同日向刘武林交付涉案房屋（包括对应的地下室）等。2017年9月6日，该院依据刘武林的申请立案执行该案。2017年9月10日，该院作出（2017）冀07执123号执行通知书，责令：一、刘武林向宜城公司交付剩余购房款51000元，宜城公司于收款的同日向刘武林交付涉案房屋。二、宜城公司向刘武林支付仲裁费9813元、处理费2943元，并承担申请执行费91元。 张家口中院在执行该案中，2017年10月10日，宜城公司向该院提出中止执行申请，2017年10月13日，该院作出（2017）冀07执异103号执行裁定，认为张家口仲裁委员会作出的张仲（2017）民裁字第19号裁决书已经发生法律效力，宜城公司应当履行该裁决书确定的义务。宜城公司提出其与刘武林签订的商品房买卖合同已解除、生效法律文书认定事实错误等主张，不属于执行机构审查范围，可通过其他程序解决。宜城公司申请中止执行的异议理由不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回宜城公司的异议。宜城公司向河北省高级人民法院（以下简称河北高院）申请复议，河北高院作出（2017）冀执复489号执行裁定，裁定驳回宜城公司的复议。执行中，2017年12月26日，张家口中院作出的（2017）冀07执123号执行裁定认为，诉争房屋在仲裁裁决作出时，被执行人宜城公司已将该房屋出售给第三人，且已交付，第三人也已实际占有，该房屋已不属于宜城公司，故本案无执行标的，无法执行。故依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条第（4）项、《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十条之规定，裁定驳回申请执行人刘武林的执行申请。刘武林提出异议，该院于2018年5月7日作出（2018）冀07执异39号执行裁定认为，异议申请执行的该房屋，在仲裁裁决作出之前，被执行人宜城公司已将该房屋出售给第三人涂伟东，且已交付全部房款，并已实际占有该房屋。张家口仲裁委员会作出张仲（2017）民裁字第19号裁决宜城公司向刘武林交付的房屋已不属于宜城公司，故该院无法执行，驳回刘武林的执行异议申请。刘武林不服申请复议。2018年8月1日，河北高院作出（2018）冀执复268号执行裁定书，裁定撤销张家口中院（2018）冀07执异39号执行裁定，撤销张家口中院（2017）冀07执123号执行裁定。申请执行人刘武林申请恢复执行，该院作出（2018）冀07执恢79号执行通知书，其主要内容为，在申请执行人向宜城公司交付剩余购房款的同日，宜城公司向刘武林交付涉案房屋（包括对应的地下室）。宜城公司向刘武林支付仲裁费9813元、处理费2943元，并承担申请执行费91元。 2020年4月8日，案外人涂伟东向张家口中院提出书面执行异议，请求不予执行张家口仲裁委员会作出的张仲（2017）民裁字第19号裁决，并解除对涉案房屋的查封。该院于2020年4月13日立案审查。 另查明，2016年5月20日，案外人涂伟东与宜城公司签订《期房认购协议书》，购买宜城公司涉案房屋，面积95.04㎡，5098元/㎡，价格484514元。同日缴纳全部购房款484514元。并于2017年4月22日交纳煤气入户费4000元，网络电视安装费150元，2016年度暖气费2106元，暖气记录表2800元、装修押金3000元，电费1000元，房屋办证费470元，契税9690元，维修基金10454元，楼宇门50元等费用，并已入住。 张家口中院认为,《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条规定：“案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书的，应当提交申请书以及证明其请求成立的证据材料，并符合下列条件：（一）有证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益；（二）案外人主张的合法权益所涉及的执行标的尚未执行终结；（三）自知道或者应当知道人民法院对该标的采取执行措施之日起三十日内提出”。第十八条规定：“案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；(四)仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，案外人涂伟东在法院对涉案房屋查封之前与宜城公司签订《期房认购协议书》，案外人涂伟东支付了全部购房款，且宜城公司将涉案房屋交付给涂伟东，涂伟东交纳其他费用对该房屋进行了装修并已入住，该房屋虽未办理过户登记手续，但涂伟东交纳了办理产权登记手续的办证、契税等相关费用，且未发现案外人涂伟东对未办理过户登记存在过错。根据上述法律规定，案外人涂伟东主张的合法权益所涉及的执行标的尚未执行，且案外人涂伟东系权利主体并主张的权利合法、真实，执行依据仲裁裁决损害案外人涂伟东的合法权益。故案外人涂伟东申请不予执行仲裁裁决的理由成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，张家口中院作出（2020）冀07执异44号执行裁定书，裁定：一、不予执行张家口仲裁委员会张仲（2017）民裁字第19号裁定；二、解除对宜城公司开发的涉案房屋的查封。 刘武林向本院申请复议，请求撤销张家口中院（2020）冀07执异44号执行裁定，依法继续执行张家口仲裁委员会作出的张仲（2017）民裁字第19号裁决书确定的宜城公司向刘武林交付房屋及应付的仲裁费用并承担该案执行费用。事实与理由主要有： 一、案外人已经超过《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条规定的提出期限。（一）本案中，张家口市桥东区法院依法于2017年4月20日作出（2017）冀0702财保70号民事裁定，对本案执行标的依法予以财产保全；张家口中院2017年9月6日执行立案，2017年9月10日作出执行通知书，本案执行期间，被执行人以执行的涉案房屋出售给案外人为由提出中止执行申请，河北高院两次就该案执行异议进行审理，直到张家口中院恢复本案执行，期间经历两年之久。张家口中院（2017）冀07执123号执行裁定书也明确说明“本院在执行过程中查明，诉争房屋在仲裁裁决前，被执行人张家口宜城房地产开发有限公司已将该房屋出售给第三人，且已交付……”，据此可以确定张家口中院在执行中应向案外人了解了房屋现状，说明了涉案房屋被依法采取了查封措施，案外人在本案中也主张其实际在涉案房屋中居住，上述情况足以表明，案外人对涉案房屋已经被采取执行措施的事实是早已知情的。（二）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条，人民法院在执行过程中，对不动产的查封，应当张贴封条或者公告。本案房屋保全裁定由张家口市桥东区法院作出，但张家口中院在对本案执行中，应当依照法定程序就涉案房屋的现状进行了解，并采取相应的执行措施，而事实是案外人在本案执行立案两年多的时间内均未依法提出过执行异议。 二、关于涉案房屋是否出售给案外人及房屋现状。（一）在张家口仲裁委审理本案期间，刘武林提供了2016年12月14日刘武林与被执行人公司副总经理张日东的电话录音，该证据形成时间是在2016年10月，通过录音可以证实刘武林得知被执行人已经向部分住户交付房屋的情况下，刘武林就从外地赶回去并去被执行人处了解情况，张日东当时明确要求刘武林若想取得涉案房屋必须按现在市场价每平方米10300元的价格补交余款，因刘武林不同意，造成房屋未能交付；当时并未提及涉案房屋已经另行出售给案外人的情况。本案仲裁审理中，张日东代表宜城公司出庭时，对上述录音并不否认，也再次明确提出要求刘武林按现价每平方米10000元支付房款，因此可以确定在2016年12月前涉案房屋并未对外出售。因涉案房屋登记在宜城公司名下并由其掌控，公司利用其优势地位，故意通过与案外人签订购房协议并交付的方式规避本案的顺利执行，故刘武林对涉案房屋是否出售给案外人的事实表示严重质疑。（二）根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记的不发生效力。本案执行标的现仍然登记于宜城公司名下，因此本案执行标的仍属于宜城公司所有。对于刘武林和涂伟东来说，双方均与宜城公司存在房屋买卖合同，均系合同债权，现均未取得该房屋的合法物权登记。刘武林早在2010年5月3日与宜城公司签订《期房认购协议书》，并交纳了大部分房款，合同权利远远先于涂伟东。刘武林未取得房屋只是因为宜城公司不讲诚信，见利忘义，因2016年下半年张家口市区房价上涨要求刘武林按上涨后的房价交纳剩余房款，才造成刘武林未能及时取得房屋。因此在同为合同债权、未办理产权登记手续的情况下，张家口中院认定涂伟东对执行标的享有真实合法的权利错误。根据张家口仲裁委的庭审情况，涉案房屋并非在2016年5月20日由宜城公司出售给涂伟东，因为2016年12月期间，宜城公司还在要求刘武林按上涨的房价支付剩余房款，刘武林去现场查看房屋，还未有人入住，且宜城公司当时在仲裁庭审中陈述该房屋若刘武林不按现房价补交房款，涉案房屋就将作为工程款抵顶给施工队，而非案外人涂伟东，因此涉案房屋不可能在2016年5月20日就已经出售给涂伟东。（三）张家口中院作出的执行异议裁定认定案外人已经交付房款及办理产权登记、契税等费用、占用房屋等事实，但上述事实均是案外人单方陈述，证据是否真实及证据是否具有证明效力无法确认，也未经司法机关依法确认，张家口中院以不确认的事实认定案外人对未办理过户不存在过错更是没有任何依据。因此案外人是否是权利主体及主张的权利是否真实合法均无法确认。在刘武林取得合法的仲裁文书依法申请执行的情况下，案外人以其个人单方陈述就轻易被张家口中院采纳并推翻生效的仲裁文书，法律的权威何在？ 三、本案因宜城公司严重违约，给刘武林造成了极大的经济损失和精神压力。刘武林作为外地打工人员，原本举全家之力，想通过购房安家并为孩子上学所用，倾尽全家财力，从2010年5月交付房款至今未取得房屋，长达十年之久。现因没有取得房屋，造成刘武林至今没有居所，孩子无法正常入学，只能寄宿于其他学校，刘武林及家人因此产生了极大的精神压力。而宜城公司因房价上涨而见利忘义，其行为严重违反了双方签订的《期房认购协议书》的约定和诚实信用的基本原则。本案进入执行程序已经三年，张家口中院始终围绕执行异议进行审理，不能进入实质的执行阶段，刘武林的合法权益根本无法得到法律的保护。现被执行人面临大量诉讼，已无其他财产，刘武林也将面临严重不利后果，这无疑是对刘武林的极大打击，更是对宜城公司严重违约行为的视而不见，严重违背法律和社会公平正义。 案外人涂伟东辩称，张家口中院（2020）冀07执异44号执行裁定是法院执行行为合法体现，符合法律规定，所裁定执行的内容不能解除，刘武林的主张缺乏事实和法律依据，请求驳回刘武林的复议，以维护涂伟东的合法权益。事实与理由有： 一、涂伟东是在2020年3月底接到张家口中院的告知，才得知自己现居住的房屋是一房两卖的涉案房屋。从2016年5月20日签订《期房认购协议书》并交纳全款484514元，宜城公司同时收取或代收房屋契税、房屋维修基金、水电暖及煤气等费用，并于2017年4月22日向涂伟东交付涉案房屋。再到2020年3月底的四年时间，从未收到宜城公司及法院的告知，或者任何渠道得知涉案房屋一房两卖的情况。涂伟东在合法占有该房屋之前刘武林对该房屋并未保全，也未作权利公示，更未做备案登记以及采取查封措施等，在其申请仲裁时应当知道宜城公司有出卖或已出卖该房屋的可能，但未采取相应措施，因此存在恶意申请仲裁的情况，且宜城公司明知该房屋已经交付使用的情况下，但并未及时向仲裁委进行说明，故仲裁委依据已有证据作出错误裁决，直接损害了涂伟东的合法权益。 二、涂伟东主张的权利或利益合法真实。（一）涂伟东与宜城公司2016年5月20日签订《期房认购协议书》并交纳全款484514元，宜城公司同时收取或代收取房屋契税、房屋维修基金、水电暖及煤气等费用，并于2017年4月22日向涂伟东交付涉案房屋。涂伟东全面装修房屋并于2017年10月入住至今，实际占有控制使用该房屋已达三年之久。（二）宜城公司“一房两卖”，涂伟东和刘武林同为涉案房屋的买受人，宜城公司已于2017年4月22日向涂伟东交付该房的钥匙同时收取各种费用。2017年7月张家口仲裁委作出裁决前和法院查封该房前，涂伟东已实际合法占有控制使用该房屋。一房两卖，各买受人均未办理产权登记的情况下应优先保护合法占有使用房屋的一方，涂伟东与宜城公司均有履行合同的意愿且已实际进行交付，显然涂伟东与宜城公司的合同履行程度更高，应优先保护涂伟东的权益。否则，刘武林一方仅投入首付款就能得到执行，而涂伟东交付全款、装修并占有却得不到保护，与法律公平、公正的本意背道而驰，法院应尊重合同双方的履行意愿、保障交易安全，不应继续执行已另行履行完毕的标的物。 三、刘武林的权益根据法律规定另有途径保障，应另行主张。本案中，刘武林和涂伟东同为受害者，涂伟东身为一名退伍军人绝不会串通宜城公司作假证、作伪证及任何不正当的行为。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。宜城公司已将该房屋另行出卖给涂伟东并进行交付，刘武林的商品房买卖合同标的物已不具备履行条件，其合同目的无法实现，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定另行主张解除合同并要求赔偿。在刘武林有明确权利主张及主张依据、标准的前提下，人民法院不应通过执行行为干扰、破坏一个已经高度履行的合同而维护另一个仅仅是处于开端的合同行为。 被执行人宜城公司辩称，刘武林与我公司2010年5月3日签订的《期房认购协议书》，因宜城嘉苑项目是棚户区改造项目，前期垫资较多，公司先以成本价卖出200多套房，每平方米3408元，协议约定2012年12月30日交房。由于不可抗拒的因素，导致项目迟迟不能推进，直到2013年4月份才拿到土地证。签协议时是一亩地80万元，实际到手是一亩地230万元，导致成本价将近每平方米4500元，项目盖起来每平方米赔1000多元。公司多次通知刘武林来交钱，他都没有来交，直到2016年公司在《张家口日报》上刊登公告，通知刘武林限期来交钱，逾期不来交钱后果自负。因公司资金紧张，欠施工队的钱，就把50套房抵给施工队，其中包括涉案房屋。涂伟东是向施工队买的房，不是向我公司购买的，2016年5月20日涂伟东与我公司签订的购房协议。2017年刘武林申请仲裁时，公司已经没有房子了，全部抵出去了。 经组织听证，本院另查明：一、刘武林向张家口仲裁委员会申请财产保全，张家口仲裁委员会向张家口市桥东区法院提交财产保全函，张家口市桥东区法院于2017年4月20日作出（2017）冀0702财保70号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限为三年，自2017年4月20日至2020年4月19日止，当日向房管部门送达了查封裁定和协助执行通知书，向刘武林和宜城公司送达了查封裁定。 二、张家口仲裁委员会张仲（2017）民裁字第19号裁决载明：刘武林于2010年5月3日与宜城公司签订了《期房认购协议书》，购买张家口市桥东区房屋一套，优惠后房屋总款288157元，刘武林已支付购房款237157元，地，地下室款26820元欠购房款51000元。 三、落款为2016年5月20日的案外人涂伟东与宜城公司签订的《期房认购协议书》载明：涂伟东购买张家口市桥东区房屋，房屋总价484514元。涂伟东提交了2016年5月20日宜城公司出具的房款收据一份，该收据注明“工程款抵账—任永宏”。涂伟东提交了2015年5月19日从其银行账户转给“郭＊芳”的52万元的交易明细记录，从上述证据看，不能判断出这52万元与宜城公司2016年5月20日房款收据所载明的购房款之间的关系。2017年4月22日涂伟东交纳涉案房屋的相关费用后，宜城公司将该房交付涂伟东。 本院对张家口中院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议问题有两个： 第一，案外人申请不予执行仲裁裁决是否超过期限问题。《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条规定：“案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书的，应当提交申请书以及证明其请求成立的证据材料，并符合下列条件：（一）有证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益；（二）案外人主张的合法权益所涉及的执行标的尚未执行终结；（三）自知道或者应当知道人民法院对该标的采取执行措施之日起三十日内提出”。2017年4月20日张家口市桥东区法院保全查封涉案房屋时，仅向房管部门和宜城公司送达了查封相关手续，并未张贴查封公告或封条。仲裁裁决经刘武林申请张家口中院立案执行后，涉案房屋于2020年4月19日查封期限届满，该院没有采取续封措施。案外人涂伟东称其2020年3月底经通知才知道法院对涉案房屋采取了查封措施，遂于2020年4月8日向张家口中院提出书面异议，请求不予执行仲裁裁决，并提交了相关证据，故案外人涂伟东向人民法院申请不予执行仲裁裁决并未超过法定的提出期限，应予受理。 第二，关于张家口中院裁定不予执行仲裁裁决是否合法有据问题。《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条规定：“案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；(四)仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益”。就本案而言，案外人涂伟东虽然在法院对涉案房屋查封之前与宜城公司签订了《期房认购协议书》，但未提交宜城公司将房抵给任永宏、其已将房款交付给任永宏的相关证据，而是提交了2015年5月19日通过其银行账户转款给“郭*芳”的交易明细记录，因交款时间、交款数额、收款人均不一致，该证据不能证明52万元就是宜城公司2016年5月20日房款收据所载明的购房款；但宜城公司将涉案房屋交付给涂伟东的时间是2017年4月22日，在2017年4月20日张家口市桥东区法院查封涉案房屋之后。根据卷宗材料和现有证据审查，未发现仲裁案件当事人在仲裁时存在虚构法律关系、捏造案件事实的情形。综上，案外人涂伟东的申请不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条规定的四个条件，其申请不予执行张家口仲裁委员会（2017）民裁字第19号裁决的请求，不能得到支持，应予驳回。 综上所述，复议申请人刘武林的复议请求成立，应予支持。张家口中院（2020）冀07执异44号执行裁定认定事实错误，裁定结果不当，应予撤销。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下： 一、撤销河北省张家口市中级人民法院（2020）冀07执异44号执行裁定； 二、驳回案外人涂伟东请求不予执行张家口仲裁委员会（2017）民裁字第19号裁决的异议请求，本案由河北省张家口市中级人民法院继续执行。 本裁定为终审裁定。 审判长  窦淑霞 审判员  张美英 审判员  王振健 二〇二〇年十月二十七日 书记员  邸 悫