黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3458号上诉人（原审被告）：哈尔滨市正通昊业汽车维修有限公司，所在地哈尔滨市香坊区进乡街**。法定代表人：徐冬，经理。委托诉讼代理人：焦颖，黑龙江宏珲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨亿源驾驶员培训学校（有限合伙），，所在地哈尔滨市香坊区进乡街**法定代表人：高春源，董事长。委托诉讼代理人：高军，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人哈尔滨市正通昊业汽车维修有限公司（以下简称正通昊业公司）因与被上诉人哈尔滨亿源驾驶员培训学校（有限合伙）（以下简称亿源驾校）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初11898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问当事人等方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。正通昊业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亿源驾校的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决超范围裁判，系程序违法。亿源驾校的原审诉求请求中并没有要求正通昊业公司支付自2019年10月1日起至搬出止的租金，但是原审判决中的判项第一项就是判的租金。二、原审判决认定事实不清、证据不足。1.双方的仓储合同第二条明确约定，“如乙方无继续使用的，应在期限届满前一个月前书面通知甲方。”本案中，亿源驾校没有提供合同约定的正通昊业公司书面通知其不再继续使用的证据，相反在期限届满前一个月，正通昊业公司已按合同约定向亿源驾校提出继续承租，但因亿源驾校当时不能确定其与铁路物资中心的租赁合同能否继续履行的情况下，未与正通昊业公司签订续租合同。2.双方现在处于事实租赁关系状态。双方2017年8月11日签订的仓储合同，于2019年9月30日届满，由于亿源驾校自身的原因，导致双方未能续签。三、亿源驾校起诉要求正通昊业公司搬出承租场地并恢复原状，支付违约金的诉求不成立。现在亿源驾校并未要求解除合同，而是直接要求解除合同之后的问题，这是不符合法律规定的。综上，原审判决超范围裁判事实不清、证据不足、适用法律错误，应予撤销。亿源驾校辩称，一、亿源驾校要求调高违约金数额，一审判决认定正通昊业公司存在违约，事实方面是完全正确的。二审争议的焦点应该是亿源驾校因正通昊业公司违约导致的违约损失如何确定的问题，根据合同法解释二第28条规定，请求人民法院增加违约金的，增加的违约金数额以不超过实际损失为限。正通昊业公司与亿源驾校签订的租赁合同约定的违约金计算方法是合同的第五条第六项，乙方延期搬迁应向甲方支付违约金，违约金按费用总额的日20%计算。但是该计算标准远远低于因正通昊业公司违约而给亿源驾校造成的租金损失，如果继续适用协议约定的计算标准，对于守约方亿源驾校来说是极其不公平的。由于违约方正通昊业公司至今仍然占用亿源驾校的库房，且没有支付租金，给亿源驾校造成了租金损失。因此亿源驾校要求调高违约金，以亿源驾校的租金损失为标准，计算违约金数额。二、关于正通昊业公司其他上诉请求，正通昊业公司与亿源驾校没有成立事实上的租赁关系、不定期租赁关系，原因就在于双方没有就合同续期问题达成协议，并且亿源驾校对于正通昊业公司逾期没有搬出库房，已经提起了本案诉讼。至于正通昊业公司称认定事实不清，证据不足等问题，正通昊业公司在一审中没有提出任何证据证实其抗辩主张，而亿源驾校对于正通昊业公司的违约事实已经提供了真实有效的证据，一审判决认定事实是正确的。综上所述，一审判决在认定正通昊业公司存在违约事实方面，事实清楚，适用法律正确，由于协议书约定的违约金数额、违约金标准大大低于亿源驾校的实际租金损失，因此亿源驾校要求调高违约金，以亿源驾校的租金损失数额作为违约金。正通昊业公司向一审法院起诉请求：判令正通昊业公司从位于进乡街××号仓库搬出；请求判令正通昊业公司支付自2019年10月1日起自其搬出止的租金；请求判令正通昊业公司支付自2019年10月1日起自其搬出止，按费用总额日万分之6．67元计算违约金；判令正通昊业公司将亿源驾校库房恢复原状。一审法院认定事实：2014年10月，亿源驾校与案外人哈尔滨铁路局物资中心签订《协议书》，约定由案外人哈尔滨铁路局物资中心提供3000平方米场地，由亿源驾校投资建设简易库房五座，库房建成后，由亿源驾校免费使用六年。2017年8月11日，正通昊业公司、亿源驾校签订《仓储合同》，约定由正通昊业公司承租位于哈尔滨市香坊区进乡街73号的仓库三间，一年租金20万元，租期为2017年10月1日至2019年9月30日，承租方延迟搬迁，应向出租房支付违约金按费用总额的日20％计算。合同到期后，正通昊业公司、亿源驾校未续签合同，正通昊业公司至今未迁出。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。正通昊业公司、亿源驾校之间签订的《仓储合同》系双方真实的意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方约定的租赁期限为2017年10月1日至2019年9月31日。至2019年9月31日，该合同已履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。”故对于亿源驾校请求正通昊业公司从承租的仓库中迁出，原审法院予以支持。房屋租赁合同履行期限届满，亿源驾校请求负有腾房义务的正通昊业公司支付逾期腾房使用费，原审法院予以支持。支付使用费的标准应结合合同约定的年租金200000元进行计算即按照548元／天（200000元÷365天）向亿源驾校支付租金至迁出之日。合同中约定：“承租方延迟搬迁，应向出租房支付违约金按费用总额的日20％计算。”故对于亿源驾校请求正通昊业公司支付自2019年10月1日至迁出之日的违约金即109元／天（200000元÷365天×20％），原审法院予以支持。对于亿源驾校请求正通昊业公司搬离之日将仓库恢复原状的诉讼请求，证据不足原审法院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第二条、第二百三十五条，判决：1、判令正通昊业公司于判决生效之日起立即从承租仓库内迁出；2、判令正通昊业公司向亿源驾校支付自2019年10月1日至迁出之日的租金（按548元／天计算）；3、判令正通昊业公司向亿源驾校支付自2019年10月1日至迁出之日的违约金（按109元／天计算）；4、驳回亿源驾校其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。正通昊业公司举示了一份证据：场地规划图两张，拟证明所租赁的房屋属于违法违建的建筑。在和对方签订合同的时候，对方并未告知此房屋是违法违建的建筑，签合同的时候是以企业的名义与亿源驾校高经理签署的租赁的这么一个关系，我已明确告知他，我是企业是汽车修理厂，而不是单独的存放货物的库房，而我对租赁的库房进行了改建，投资了70多万装修，在装修期间，亿源驾校的高经理天天都在我那儿看着我装修，所有的全过程他都知道，租赁的库房我已经跟他说清楚了，我要签5年的租赁合同，他也承诺给我了，这个承诺当时有建筑有装修的工人很多都在那听着，说这房子是我家的，你就在这干，我这个驾校在这干多少年，你就在这干多少年，结果在第二年，也就是去年的7月份，我要办理企业迁址手续的时候，找到驾校的高校长，他无法给我提供房屋的正规手续，导致我到民生大厦办理企业迁址的时候无法办理迁址，导致我大量的客户流失，给我造成了很大的财产损失。被上诉人质证称：这份证据实质上是亿源驾校租赁哈尔滨铁路局物资中心的土地使用权证，证明不了正通昊业公司所说的是违法建筑。本院认证意见为：该组证据与本案并无直接关联，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，正通昊业公司、亿源驾校签订租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效。亿源驾校诉讼请求给付租赁期间的租赁费和延期使用费符合法律规定。正通昊业公司诉称一审在审理过程中超出审理范畴审理。经审查一审在审理过程中符合法律规定，正通昊业公司提出违约金的起算时间问题，法律规定的时间是在当事人主张权利时算起并无不当，故一审认定事实清楚，证据充分。正通昊业公司的上诉理由不能成立。综上所述，哈尔滨市正通昊业汽车维修有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费891元，由哈尔滨市正通昊业汽车维修有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎（）二〇二〇年十月二十三日书记员  周小倩