广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初24252号原告：莫月珍，女，1968年11月20日出生，汉族，住广东省中山市**********，公民身份号码442************041。原告：吴嘉俊，男，1995年7月29日出生，汉族，住广东省中山市**********，公民身份号码442************058。上列两原告共同委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：郭惠茹，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市红寓酒店管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******紫翠花园1期紫怡园1座127卡，统一社会信用代码91442000MA51BMLP52。法定代表人：邓俊明，经理。委托诉讼代理人：郑文杰，广东励而德律师事务所律师。原告莫月珍、吴嘉俊与被告中山市红寓酒店管理有限公司（以下简称红寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫月珍、吴嘉俊共同委托诉讼代理人郭惠茹，被告红寓公司委托诉讼代理人郑文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫月珍、吴嘉俊向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2020年2月20日至2020年7月19日租金11565元及逾期利息（利息按每月2%计算）、暂计至2020年6月30日的水电费、物业管理、垃圾污水处理费2209.92元。事实与理由：2018年3月21日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于中山市****敏捷紫岭国际紫怡园一座1319房，租赁期限5年，自2018年3月21日起至2023年6月20日，租金为第一年租赁2800元/月（2018.6.21-2019.6.20）、第二年2884元/月(2019.6.21-2020.6.20)、第三年2971元/月(2020.6.21-2021.6.20)、第四年3060元/月(2021.6.21-2022.6.20)、第五年3152元/月(2022.6.21-2023.6.20)。合同约定，被告应按时向原告支付租金，除非被告有正当理由或征得原告同意逾期支付，否则按日5％收取租赁滞纳金；被告下列行为之一的，原告有权解除合同，收回房屋“……逾期支付租金达5日，经甲方书面催告后，5个工作日仍未支付的……”。在2020年2月2日，被告以新冠肺炎疫情为由请求原告免除被告自2020年1月20日起的租金，原告基于共同抗疫的人道主义同意免除被告于2020年1月20日至2020年2月19日租金，后原告再次减免被告2020年2月20日至2020年3月19日租金的50%。但被告在原告同意减免上述租金后，于2020年4月1日向原告发出要求原告按照被告所谓的“紫岭一期疫情后期解决方案”，免除被告2020年1月20日至3月31日期间的租金、4月1日至5月31日支付原告1000元/月租金、6月1日起按保底分成模式执行，并告知原告如不执行上述方案可选择解约。原告分别于2020年4月28日、5月29日、7月7日向被告发出通知，要求被告按时、足额缴交拖欠房屋租金。但是，被告一直强行要求原告按被告所谓方案履行租赁合同并拒绝支付拖欠的租金及相关费用。被告仅于2020年6月19日强行按照“紫岭一期疫情后期解决方案”向原告支付6月部分租金1500元。截至起诉之日，被告仍拖欠原告上述租金11565元、水电费、物业管理费、垃圾污水处理费2209.92元，被告的上述行为严重损害原告的合法权益。被告红寓公司辩称，被告不需要再向原告支付租金、相关费用和利息，且原告应当以被告存放在原告处的押金和已支付的租金抵扣租金和相关费用后再向被告退还564.08元。1.本案合同履行的客观形势早已出现重大变化，继续履行合同对被告明显不公平，被告并非恶意违约，原告一直要求被告按原合同继续履行，造成合同僵局;原告放任租赁物闲置导致出现租金损失，故被告不应当承担租赁物闲置的租金损失及对应利息，即不需要承担2020年4月19日以后的租金和利息。从原告举证的疫情后期解决方案可知，4月1日时，被告因疫情导致收入大幅下降，曾积极与原告进行协商，希望变更租赁合同以继续合作和履行，并告知原告提出的变更条件已倾尽被告所能，如果原告实在无法接受，可以与被告协商解约。虽然疫情后期解决方案未明确告知原告需要在多久之内答复，但考虑到原告需要一定思考时间，结合一般生活经验，应当认为到当月租赁期满即4月19日时，经过大半个月的思考，原告已足以作出是变更合同还是解除合同的决定。但原告在收到被告发出的要约后，原告既不解约又不同意变更合同、也不来收回房屋，放任租赁物闲置，原告的行为是致使租赁物一直闲置产生租金损失的根本原因。被告认为，原告作为合同相对人，在出现了订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于被告明显不公平的情况下，故意受领迟延，扩大承租人义务，在房屋租赁市场不景气的情况下要求被告按原合同执行，违背诚实信用原则和公平原则。2020年4月原告未答复被告起，被告就再未使用过租赁物，租赁物一直闲置。故2020年4月19日以后的租金被告不需要支付。2.被告尚需要支付租金的周期为2020年2月20日至4月20日，总计欠付租金4326元，（1）2月20日至3月19日的租金被告尚未缴纳，金额本应当是2884元/月，原告自愿折扣50％，故按1442元/月计算，（2）3月20日至4月19日的租金被告尚未缴纳，金额未被减免，应当全额支付2884元。3.被告认可原告主张的水电、物业管理、垃圾污水处理费2209.92元。4.原告持有被告押金5600元，被告曾向原告支付租金1500元，合计7100元应用于抵扣被告欠付原告的费用，且不需要支付利息。（1）按双方合同约定，被告在原告处存放了5600元的押金;虽然双方合同约定押金不予退还，但本案中被告并非恶意违约，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定：“因疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难，出租人主张承租人违约责任的不予支持”。本案中，被告欠付租金期间为疫情和疫情防控的高峰期，被告又是使用租赁物经营酒店住宿业务的。在当时全国各地严管人员流动的大环境下，酒店住宿业务基本没有收入，被告的营业收入可以用“断崖式下跌”来形容，客观情形符合上述指导意见规定的导致承租人资金周转困难，故本案被告不应当承担违约责任，原告亦不应当以被告违约为由不退还或抵扣被告的押金，押金5600元应予抵扣欠付租金或费用。（2）在2020年6月19日，被告资金稍微宽松，立即向原告支付租金1500元，该1500元应予抵扣欠付租金或费用。综上所述，被告应向原告支付2020年2月20日至3月19日租金1442元、3月20日至4月19日租金2884元、水电、物业管理、垃圾污水处理费2209.92元;上述款项应当从被告存放在原告处的押金5600元和支付给原告的1500元中予以扣除，扣除后，原告应当向被告返还564.08元，同时本案诉讼费应由原告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.莫月珍、吴嘉俊系位于中山市东区*******紫翠花园一期紫怡园1座1319房的产权人。2018年3月21日，莫月珍（出租人）与红寓公司（承租人）签订房屋租赁合同，约定：甲方自愿将坐落在中山市东区*******紫翠花园一期紫怡园1座1319房出租给乙方作酒店式服务公寓出租经营；租赁期限自2018年3月*1日至2023年6月20日止，甲方应于2018年3月21日前将房屋按约定条件交付给乙方；为保证合同能正常履行，乙方需向甲方支付两个月租金5600元作为乙方履行合同的押金；上述租金按月支付，各期租金乙方于每个支付周期首月的五个工作日内向甲方支付作为当期租金；租金每年递增一次，每年递增幅度为3%，第一年2018年6月21日至2019年6月20日租金为2800元/间/月，第二年2019年6月21日至2020年6月20日租金为2884元/间/月，第三年2020年6月21日至2021年6月20日租金为2971元/间/月；乙方承担水费、物业管理费等费用；乙方应按时向甲方支付租金，除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付，否则按日5%收取租金滞纳金；合同期满，乙方在全缴清合同期内所有费用后，甲方退还乙方押金；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，则乙方交付给甲方的房屋押金5600元，甲方有权不退还给乙方。合同还约定了其他事项。庭审中，双方确认，红寓公司租赁用途为经营酒店，莫月珍依约交付涉案房屋，红寓公司依约支付押金5600元；红寓公司依约支付租金至2020年1月19日，2020年6月19日支付租金1500元，后再未付款至今。2.2020年4月1日，红寓公司向包括莫月珍在内的业主发出紫岭一期疫情后期解决方案，载明“……一场新冠疫情把一切美好梦想都打得粉碎，从1月下旬起，本店就进入了负营运状态，生意惨淡、收入微薄，幸而得到了业主的体谅，免除了从疫情开始至今的租金……现在的状况是，生产生活虽然逐步恢复中，但疫情未能断尾，国外大规模流行，导致差旅及社会活动依然很少，反映在本店就是价格和入住率依然惨淡低迷，……，经过反复斟酌，结合自己的能力及对未来市场的判断，设计出如下两个解决路径：方案一，业主从1月20日至3月31日予以免租支持，从4月1日至5月31日向业主支付1000元租金/月，亏损部分由公司承担，从6月1日起按保底分成模式执行，其中亏损部分由公司承担；方案二，业主不能接受方案一，那么双方只能协商解约，业主收回房间自行经营。”莫月珍、吴嘉俊不同意按上述方案执行，双方未对此协商一致。3.庭审中，莫月珍、吴嘉俊称，其同意免除红寓公司2020年1月20日至同年2月19日期间的租金、减免同年2月20日至同年3月19日期间50%的租金，并提供微信聊天截图、短信截图予以佐证。其中，微信聊天截图反映，2020年2月2日，红寓公司员工（微信昵称Lee）向莫月珍发送信息“由于新冠病毒疫情严重及严格的管控措施，自2020年1月中旬至今，本店生意惨淡，营业收入已不足以支付员工基本生活费，因此，公司向各位业主提出请求，自2020年1月20日起为我司紫马岭店免除租金。”同年2月11日莫月珍回复“这疫情大家都困难、我们的6套房在1月20号至2月20号的租就免了。”同年3月6日，莫月珍称“2月20至3月20号这个月的租可以减一半，另外一半是时候交了。”2020年5月11日，莫月珍向红寓公司员工（微信昵称：方文波189*****656）发送消息“方总，请按时支付所欠的房屋租赁费及贵公司所产生的水、电、物管费。”方文波回复“一直叫你们过来收房，已反复电话通知你们了，你们还是尽快过来收房，解约。”“3月份开始已电话通知你们过来收房，而且很多次电话联系你，和你协商，告知你们协商不了就解约。”莫月珍回复“我从来没有听到你收房的信息，只有听到你要求我按你的方案解决，我们是不会答应的。”“解约可以，但你先付清6月份以前的房租和水电费、物管费。”方文波回复“我们只能按现在我们的方案执行”。短信截图显示，莫月珍收到涉案房屋6月租金1500元。红寓公司对上述微信聊天记录及短信截图予以确认，但认为其于2020年6月19日支付的1500元应抵扣其他期间拖欠的租金，其从2020年4月19日起没有再使用涉案房屋并已搬离涉案房屋。莫月珍、吴嘉俊称涉案房产现由红寓公司占有使用并正常经营。红寓公司称其于2020年7月23日向莫月珍送达告知函，要求莫月珍等人就减租或解除合同事宜作出回应，但莫月珍等人一直未予回应。4.红寓公司确认尚欠2019年11月30日至2020年6月30日期间的水电费、垃圾污水处理费、物业管理费合计2209.92元。其中涉案房产于2019年11月30日至同年12月31日期间产生的电费197.3元（用电费263度），水费12.6元（用量7吨）；2020年3月29日至同年4月29日期间产生的电费194.3元（用电费259度），水费12.6元（用量7吨）；2020年4月29日至同年5月30日期间产生的电费385.6元（用电量514度），水费10.8元（用量6吨）。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。莫月珍与红寓公司签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。莫月珍已依约向红寓公司交付涉案房屋使用，红寓公司亦应按合同约定向莫月珍支付租金等费用。根据合同相对性原则，吴嘉俊并非合同主体，其无权主张涉案合同权利；莫月珍系合同主体，系适格原告。关于尚欠租金的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”以及《最高人民法院印发的通知》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，2020年1月底我国爆发的新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力。中山市于同年4月左右才逐步复工复产及同年5月9日中山市重大突发公共卫生事件调整为三级响应的形势，根据公平原则和不可抗力免责规则，因此导致合同一方无法履行合同的，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。本案中，红寓公司在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应后因疫情而无法正常营业，期间其营业收入减少，若继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，莫月珍免除红寓公司2020年1月20日至同年2月19日期间租金、同年2月20日至3月19日期间50%租金，符合公平原则，本院予以照准。红寓公司确认其按合同约定应支付2020年3月20日至同年4月19日期间的租金2884元，本院予以认定。对于红寓公司辩称其于2020年4月19日后未再使用涉案房屋的问题，本院认为，红寓公司于2020年6月19日仍向莫月珍支付涉案房屋租金1500元，并注明为“6月租金”；且涉案房屋于2020年4月29日至同年5月30日期间产生的电费385.6元（用电量514度），水费10.8元（用量6吨），对比2019年11月30日至同年12月31日期间产生的电费197.3元（用电费263度），水费12.6元（用量7吨），用电量比新冠肺炎疫情发生前明显上升，用水量基本持平；结合在红寓公司未有其他证据证明其已与莫月珍办理涉案房屋交接手续的情况下，本院对红寓公司的上述抗辩意见不予支持，本院采信莫月珍有关涉案房产现由红寓公司占有使用的主张。因此，红寓公司仍需按合同约定向莫月珍支付2020年4月20日之后的租金。据此，莫月珍有权主张2020年2月20日至同年7月19日期间的租金11565元[（2884元×50%）+（2884元×3个月）+（2971元×1个月）-1500元]。红寓公司主张其支付的押金5600元用于抵扣欠付莫月珍的费用，因涉案合同尚未依法解除，且其未提出反诉，故本院不予审查处理。关于利息损失问题。对于莫月珍主张红寓公司支付利息，因红寓公司逾期支付租金，应承担出租人资金占用期间的利息损失，故本院确定以银行同期同类贷款利率计算利息，莫月珍请求按月2%计算，无合同依据，本院不予支持。因中国人民银行2019年8月20日起已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院认定利息计算方法为分月分段计算：以尚欠租金1442元为基数，自2020年3月20日起；以每月所欠租金2884元为基数，自2020年4月至同年6月的20日起；以租金2971元为基数，自2020年7月20日起；均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。莫月珍主张2019年11月30日至2020年6月30日期间的水电费、垃圾污水处理费、物业管理费合计2209.92元，红寓公司予以确认，本院予以认定，故本院对于莫月珍的相应诉求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告中山市红寓酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告莫月珍支付2020年2月20日至2020年7月19日期间的租金11565元及逾期利息（分月分段计算：以尚欠租金1442元为基数，自2020年3月20日起；以每月所欠租金2884元为基数，自2020年4月至同年6月的20日起；以每月所欠租金2971元为基数，自2020年7月20日起；均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、被告中山市红寓酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告莫月珍支付2019年11月30日至2020年6月30日期间的水电费、垃圾污水处理费、物业管理费合计2209.92元；三、驳回原告莫月珍的其他诉讼请求；四、驳回原告吴嘉俊的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，减半收取为77元（原告莫月珍已预交），由被告中山市红寓酒店管理有限公司负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告莫月珍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年九月二十八日书记员  柯佩烨周晓文