河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终594号 上诉人（原审原告、案外人）：朱宝术，男，1964年12月12日出生，汉族，住遵化市。 委托诉讼代理人：蔡勇，河北德硕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：于庆水，男，1973年6月29日生，汉族，住遵化市。 委托诉讼代理人：季春燕，天津融耀律师事务所律师。 第三人（被执行人）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路**北新西道**玫瑰庄园。 法定代表人：董庆喜，该公司总经理。 第三人（被执行人）：梅子杰，男，1958年1月23日生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：董雅君，女，1963年11月8日出生，住河北省唐山市路**。 第三人（被执行人）：李桂莲，女，1961年12月21日生，汉族，住唐山市路**。 上诉人朱宝术因与被上诉人于庆水、第三人唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉房地产公司）、梅子杰、李桂莲执行异议之诉一案，不服河北省唐山市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）冀02民初681号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱宝术委托代理人蔡勇、被上诉人于庆水的委托诉讼代理人季春燕、第三人梅子杰委托诉讼代理人董雅君到庭参加诉讼。第三人唐山凤辉房地产开发有限公司、李桂莲经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人朱宝术上诉请求称：1.撤销一审法院错误判决，确认遵化市玫瑰园小区三区82-901号房产归上诉人所有，并解除对该房产在执行程序中的查封措施。2.本案全部费用由被上诉人负担。事实和理由：一、以物抵债协议已经得到了充分的履行，已通过签订《商品房买卖合同》的方式履行完毕。1、我国现行法律没有规定施工人不能与房地产开发人签订以房抵债协议，且以房抵债的模式广泛存在于债权人和房地产公司之间。2、一审判决所认定的“以物抵债协议，实质是用以物抵债的形式改变了债务的履行方式，不必然产生物权变动的效力，朱宝术仅有债权请求权”是完全错误的，上诉人不知道一审判决的认定是引用了哪个法律理论和条款。以物抵债顾名思义就是得到物、抵销债，而不是变换一种履行方式以一个债权变换成另一个债权。债权仍然没有实现，那么签订以物抵债协议的目的是什么呢?多此一举的事情为什么又要去做呢?以一个债权变成另一个债权是债权转让，而不是以物抵债。因此上诉人认为一审判决在此问题上的论述是站不住脚的，上诉人与凤辉房地产公司签订以物抵债协议目的就是为了抵销债务获得房产所有权。3、本案中的《商品房买卖合同》完全能体现双方买卖的意思表示。上诉人是2015年5月27日与凤辉房地产公司先签订完《协议书》，明确了债权数额并达成以房抵债的合议后，后双方签订了《商品房买卖合同》。对具体房号、总价、付款方式等均做了明确约定，并有出卖人签章和买受人签字:2016年9月23日凤辉房地产公司出具的收款收据也证明上诉人已向凤辉房地产公司按照购房合同约定支付了全部购房款(以所欠工程款抵顶)，因此该《商品房买卖合同》合法有效，该种买卖方式是一种特殊且符合常理和法律规定的买卖方式，是双方买卖的真实意思表示。换一种说法就是用应收的货币工程款去抵顶买房应交付的货币房款，这不是房产买卖又是什么呢?试问如果这种商品房买卖合同不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，那又能通过什么方式体现呢？综上，本案涉及的上述协议均真实有效，真实反映了协议双方当事人的意思表示，因此一审判決的相关论述是不成立的。二、上诉人未能占有使用房产的原因不在上诉人一方。上诉人与凤辉房地产公司签订完《商品房买卖合同》时，本案涉案房产与其他已售房产和抵账房产一样属期房状态，无法居住。后由购房人自筹资金并由案外人施工才达到居住条件，但因上诉人因给凤辉房地产公司施工已支付了大量的人工费、材料费等，所以当时暂无力再行支付后续施工费用，故此上诉人暂未入住使用，由此可见，上诉人暂未能占有使用的原因不在上诉人一方，同时该房也因已签订了《商品房买卖合同》而未再行销售和抵账，足以说明上诉人己占有该房产。上诉人认为不能仅从“交付使用”的角度来评判占有的概念，而应结合本案的客观情况和实际来评判。三、本案涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条规定的情形。如前所述，本案涉案房产在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款，且是因为凤辉房地产公司本身的问题造成包括涉案房产在内的玫瑰园小区三区所有房产均不能办理过户登记。因此上述情形符合规定第二十四条、第二十八条的规定，上诉人对涉案房产享有的权利能够排除执行。 被上诉人答辩称，一、本案各项证据以及上诉人陈述均表明，涉案房产是用来折抵工程款，并非一般意义上的商品房买卖。一般意义的商品房买卖需要标的房产完成各项行政审批并取得预售许可证，而本案涉案房产签订抵债协议时尚未取得以上证件，上诉人对该情况明知且默许。本案中上诉人签订商品房买卖合同是为履行以物抵债协议，是取得物权的一个步骤，不具有一般商品房买卖合同按照房屋面积及单价支付固定房款过程，不是单纯的房屋买卖。二、以物抵债协议履行完毕的标准为物权实现，债权消灭。不动产物权变动需要过户登记，涉案房产一直未办理过户手续，上诉人未取得涉案房产物权，故而上诉人与凤辉房地产公司签订的抵债协议实际上处于未履行状态。上诉人对凤辉房地产公司享有的依然只是债权，不能排除被上诉人对涉案房产的强制执行。三、无论因为什么原因上诉人没有完成过户，既定的法律事实都是涉案房产物权没有转移，依然登记在凤辉房地产公司名下。上诉人与凤辉房地产公司的纠纷应另案解决，只要上诉人不能证明其对涉案房产有排除强制执行的民事权益，被上诉人就有权对该房产进行查封和强制执行。综上，根据一审查明事实及证据，被上诉人不能证实已按一般商品房买卖程序支付全部价款，因涉案房产没有交付使用，更谈不上实际占有该房产，上诉人与凤辉房地产公司的以物抵债协议处于未履行状态，其与凤辉房地产公司的债权债务关系与被上诉人无关，应另案解决。上诉人作为凤辉房地产公司的一般债权人，阻止被上诉人对涉案房产的查封冻结没有事实与法律依据。 朱宝术向一审法院起诉请求：1.依法撤销唐山市中级人民法院作出的（2019)冀02执异888号执行裁定书，立即中止执行（2016)冀02执15146号之二执行裁定书，对遵化市玫瑰园小区三区8-2-901房产予以解封，合计493489元。2.本案所需诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，2016年7月20日，该院作出（2015）唐民初字第459号民事判决书，判令凤辉房地产公司偿还中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司本金2450万元及利息，梅子杰、李桂莲对上述本息承担连带偿还责任，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司对凤辉房地产公司提供的抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。2016年9月18日，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司向该院申请强制执行。2019年6月11日，该院作出（2019）冀02执异542号执行裁定书，变更申请执行人为于庆水。该院于2019年7月2日作出（2016）冀02执15146号之二执行裁定书，裁定查封凤辉房地产公司名下位于遵化市产在内的12套房产。原告朱宝术对此裁定不服，向该院提出案外人异议，该院于2019年9月11日做出了（2019）冀02执异888号执行裁定书，裁定驳回朱宝术的异议请求，2019年11月26日朱宝术向该院递交起诉材料提起案外人异议之诉，形成本案。 另查明，2015年5月27日，凤辉房地产公司与朱宝术达成以8号楼2门901抵顶朱宝术玫瑰园一区的外墙保温和楼顶防水的施工款423610元。该协议朱宝术签字并盖有凤辉房地产公司公司印章和法定代表人梅子杰印章。凤辉房地产公司与朱宝术签订了《商品房买卖合同》，将涉案遵化市玫瑰园小区三区8-2-901房产商品房主体部分以每平方米3100元，总金额493489元；附属用房以每平方米2000元，总金额24000元出售给朱宝术。《商品房买卖合同》中盖有凤辉房地产公司公司印章和法定代表人梅子杰印章，朱宝术签字并签有合同签订日期2016年9月23日。2016年9月23日，凤辉房地产公司向朱宝术就涉案房产出具收据一张，金额为493489元，收据盖有“唐山凤辉房地产公司开发集团”和“唐山凤辉房地产开发有限公司售楼处”字样的印章。涉案房产并未实际交付原告朱宝术，朱宝术亦未入住涉案房产。 一审法院认为，本案的争议焦点在于案外人朱宝术对登记在被执行人名下的房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，即朱宝术应就其对涉案房产是否系权利人、该权利是否合法、真实、以及该权利能否排除执行承担充分的举证证明责任。本案中，关于朱宝术主张与凤辉房地产公司以涉案房产抵顶工程款。朱宝术提交的关于以房抵玫瑰园一期工程款的《协议书》，仅是约束凤辉房地产公司与朱宝术双方的以物抵债协议，实质是用以物抵债的形式改变了债务的履行方式，不必然产生物权变动的效力，朱宝术仅享有债权请求权；而对于双方签订的《商品房买卖合同》，则是朱宝术与凤辉房地产公司以商品房买卖的形式达成以房抵债的目的，而非单纯的房屋买卖，该《商品房买卖合同》不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条规定的情形，故不能认定朱宝术与凤辉房地产公司就涉案房产已经签订合法有效的买卖合同并支付全部购房款，亦不能认定朱宝术系涉案房产的实际权利人。且涉案房产并未实际交付朱宝术，其亦未占有使用涉案房产。综上所述，原告朱宝术对涉案不动产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决驳回原告朱宝术的诉讼请求。案件受理费8702.3元，由原告朱宝术承担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。依据上述规定，上诉人作为本案的案外人，应当对自己享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。并且只有其提交的证据能够同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，才能够排除人民法院对涉案财产的强制执行。首先，上诉人提交的证明购房合同的真实有效的证据尚不充分。本案各项证据及上诉人陈述均表明，涉案房产是用来折抵工程款，并非一般意义上的商品房买卖。一般意义的商品房买卖需要完成行政审批手续并取得预售许可证，而本案涉案房产签订抵债协议时尚未取得预售许可证，上诉人与凤辉房地产公司签订商品房买卖的行为并不符合政府的相关规定。本案中上诉人签订商品房买卖合同是为履行以物抵债协议，是取得物权的一个步骤，上诉人对凤辉房地产公司享有的依然只是债权，不具有一般商品房买卖合同按照房屋面积及单价支付固定数额房款的过程，不是单纯的房屋买卖。其次，在涉案房产被查封前，上诉人并未合法占有涉案房产。经审查，涉案房产内部设施还不齐全不符合入住条件，且钥匙尚未交付于上诉人一方，上诉人所提供的玫瑰园三区楼房的装修费、改造费、燃气施工费等交纳记录票据不能当然证明上诉人已实际入住该房产，因此，上诉人并未合法占有该房产。最后，在涉案房产被查封前，上诉人未与凤辉房地产公司进行房产过户登记。基于已查明事实，上诉人在与凤辉房地产公司签订抵债协议时对不能办理过户登记应有一定的预见性，不动产物权变动需要过户登记，涉案房产一直未办理过户登记，上诉人未取得涉案房产物权，以物抵债协议履行完毕的标准为物权实现，债权消灭，故而上诉人与凤辉房地产公司签订的抵债协议实际上处于待履行状态。 综上所述，朱宝术不能证明其具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，其上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8702.33元，由上诉人朱宝术负担。 本判决为终审判决。 审判长 牛 杰 审判员 刘立斌 审判员 李明杰 二〇二〇年十月二十七日 书记员 张 磊