重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝05民终6788号 上诉人（原审被告）：程昌富，男，1946年11月5日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：梁平，重庆鼎山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁宇君，重庆鼎山律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：石秀联，女，1965年6月12日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：卢朋，四川欣锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，四川欣锐律师事务所律师。 原审第三人：四川世泰乐房地产开发有限公司，住所地绵阳科创园区创业大道中段****，统一社会信用代码91510700MA624GDM15。 法定代表人：方彬，董事长。 委托诉讼代理人：谢鹏，男，1988年10月18日出生，汉族，住四川省绵阳市，系该公司员工。 上诉人程昌富与被上诉人石秀联及原审第三人四川世泰乐房地产开发有限公司（以下简称世泰乐公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2020)渝0116民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人程昌富及其委托诉讼代理人梁平、丁宇君，被上诉人石秀联及其委托诉讼代理人卢朋、王**，原审第三人世泰乐公司的委托诉讼代理人谢鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程昌富上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回石秀联的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由石秀联承担。事实和理由：一、涉案房屋没有办理过户登记是石秀联自己怠于办理过户。1.《绵阳市住房和城乡建设局房屋交易与产权状况告知书》仅表明涉案房产买卖及网签事项，与办理不动产登记没有任何联系，也不是办理不动产登记的要件，不能证明石秀联向不动产登记中心递交了过户资料。2.开发商出具的发票并非不动产登记的必备要件。石秀联未能办证的原因在于其未及时向税务机关缴纳购房契税，没有及时向不动产登记中心提交办证资料。3.一审判决认定石秀联有办理产权登记的积极行为，世泰乐公司认可系公司原因导致未能办理产权过户，仅有石秀联及世泰乐公司的陈述，缺乏证据支撑。4.同时期、同楼层相邻的房屋均能办理过户登记，足以证明涉案房屋没有办理过户登记是石秀联自己怠于办理过户。二、石秀联在人民法院查封前合法占有涉案房屋的证据不足。1.根据《商品房买卖合同》对交接手续及交付条件的约定，石秀联未出示出卖方书面接房通知、双方签署的交接单及交付的其他书面证据，不能证明涉案房屋已经交付。2.《委托收租协议》仅仅只有石秀联的个人签名，没有世泰乐公司的签名或盖章，不能证明石秀联占有了涉案房屋。3.赵蓉没有出示石秀联委托收租的委托书，赵蓉出具的收据没有注明支付款项的对方名称，也没有账号和收款账号。吴波的转款凭证，没有收款人名称，没有吴波的身份及转款性质，吴波也没有出庭作证。且与《租赁合同》中约定的租金收取人不符，不能认定该款是石秀联收取的涉案房屋租金。4.根据《商品房买卖合同》的约定，买受人应当与物业服务企业签订《前期物业管理服务协议》，并于每年1月1日和7月1日前缴纳物业服务费。但石秀联未出示《前期物业管理服务协议》及物业服务费的缴费凭据。5.程昌富举示的《绵阳“五方校园广场”商铺租赁合同》能够证明涉案商铺由世泰乐公司租赁给案外人绵阳市煋辉扬商贸公司（以下简称煋辉扬公司）使用，租金由世泰乐公司副总蔡昌军账户收取，租赁期限自2016年8月24日起至2026年8月23日止。石秀联未举示该租赁合同解除的任何凭据以及公告告知等证据，故石秀联与煋辉扬公司于2019年11月15日签订的租赁合同无效，且签订时间在人民法院查封五个月之后。6.廖俊于2019年11月18日向石秀联的转款未注明款项用途，廖俊也未到庭说明款项性质，该款项不能认定是支付的涉案房屋租金。 石秀联辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。理由：1.石秀联是通过换房取得的涉案房屋，因涉案房屋已经被世泰乐公司整体出租，双方书面约定由世泰乐公司继续负责收租后，再转交给石秀联。在收取两年之后，第三年由石秀联与煋辉扬公司直接签订合同，所以不存在交接的相关手续。2.案涉商铺未能办理过户并非石秀联的自身原因。世泰乐公司开具的购房增值税专用发票是办理契税完税凭证前提条件，而世泰乐公司因欠税无法向购房者开具购房发票，石秀联未收到世泰乐公司开具的购房发票，不能向税务机关缴纳相应税费，也无法办理不动产登记手续。3.《房屋交易与产权状况告知书》足以证明石秀联曾向房屋登记机构递交过户登记材料。石秀联主观上不存在怠于甚至故意不办理权属变更登记的情形。石秀联在支付完全部房款并占有房屋之后，办理过户登记系对其有利的事情，在已经审查资金交付和合法占有的前提下，应当推定未办理产权登记并非因石秀联自身原因，更符合本案的客观实际和生活常识。 世泰乐公司述称：1.根据绵阳市不动产中心最新文件要求，房屋买受人要办理不动产权证书，必要资料之一就是告知书。2.蔡昌军是公司总经理，有权利收取租金，吴波是公司出纳，都是由吴波负责支出，是符合规定的。3.2015年之后世泰乐公司出现资金链断裂，管理混乱，公司一直拖欠员工工资导致人员流失严重，并且公司经营地址发生了改变，导致很多文件没有完整归类整理。这期间很多房屋买受人要求公司办理房屋产权证书，但因以上各种原因，均未给任何业主办理过产权证书。 石秀联向一审法院起诉请求：1.请求重庆市江津区人民法院不得执行四川省绵阳市五方校园广场1幢2层44号房屋，并依法解除该套不动产的查封；2.本案的案件受理费由程昌富、世泰乐公司承担。 一审法院认定事实：一审法院(2016)渝0116民初12054号对程昌富与方彬、青海五方房地产开发有限公司、世泰乐公司借款合同纠纷一案作出民事判决。判决生效后，因方彬、青海五方房地产开发有限公司、世泰乐公司未能履行生效判决确定的给付金钱义务，故程昌富向一审法院申请执行。2019年4月28日，该院作出（2016）渝0116执12054号执行裁定书，查封了世泰乐公司名下绵阳市五方校园广场的多个商铺，其中包含位于案涉的1-2-44号商铺。执行中，石秀联对执行标的提出书面异议。2019年8月30日，该院作出（2019）渝0116执异143号执行裁定书，驳回了石秀联的异议。2020年1月8日，石秀联对裁定不服，向该院提起案外人执行异议之诉。 一审法院另查明，2013年12月15日，陆柳向世泰乐公司支付五方校园广场2-2-55号商铺购房定金50000元，世泰乐公司向案外人陆柳出具50000元收条一张。2013年12月22日，石秀联、陆柳与世泰乐公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：00348）及《补充协议》、《分期付款协议书》，约定由石秀联和陆柳共同购买世泰乐公司开发的绵阳市西园社区五方校园广场2-2-55号商铺，房屋总价款为675000元，以分期方式支付，在签订协议时支付房款400000元，剩余房款275000元在2014年3月25日前支付。合同签约当日，石秀联和陆柳通过POS机刷卡方式向世泰乐公司账户转款四笔，共计350000元，世泰乐公司向石秀联、陆柳出具收到350000元收据一张。2014年3月22日，石秀联和陆柳通过POS机刷卡方式向世泰乐公司账户转款五笔，共计275000元，世泰乐公司向石秀联、陆柳出具275000元收据一张。2014年6月7日，世泰乐公司向石秀联、陆柳出具30587.5元收据一张，载明收到石秀联、陆柳五方校园广场2-2-55号房产交易费30037.5元，房产登记费550元，合计30587.5元。 一审法院又查明，2017年2月22日，石秀联、陆柳与世泰乐公司签订《协议》，确认石秀联、陆柳已经向世泰乐公司支付五方校园广场2-2-55号商铺房款、交易费、登记费共计705587元，因该铺面不能网签备案，双方同意用五方校园广场1-2-44号商铺作价705587元调换2-2-55号商铺。2017年12月18日，石秀联与世泰乐公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定由石秀联购买世泰乐公司开发的五方校园广场1-2-44号商铺，房屋总价款为705587元，由石秀联一次性支付。合同签订当日，石秀联与世泰乐公司共同在绵阳市住房和城乡建设局进行签约备案。2018年9月30日，世泰乐公司开具1-2-44号商铺房屋价款为705587元的增值税发票。2018年10月19日，绵阳市住房和城乡建设局出具《房屋交易与产权状况告知书》，载明“申请人”是本案石秀联及本案世泰乐公司、涉案房屋取得方是本案石秀联、失去方是本案世泰乐公司，同时在“注意事项”第一条载明“本通知书是申请人到不动产登记中心申请不动产登记的凭证”。 一审法院还查明，2017年12月18日，石秀联与世泰乐公司达成《委托收租协议》，载明涉案商铺之前已经由世泰乐公司出租给了煋辉扬购物中心开办超市，现石秀联委托世泰乐公司代为向绵阳市煋辉扬商贸公司收取租金。同时载明世泰乐公司差欠石秀联2018年1月至2018年10月30日租金12893元与下一年度租金在2018年11月1日之前一起收取。2019年5月13日，世泰乐公司的财务吴波向石秀联之女赵蓉支付了1-2-44号商铺在2018年11月15日至2019年11月14日租金15472元。2019年10月25日，石秀联和绵阳市煋辉扬商贸公司签订《绵阳[五方校园广场]商铺租赁合同》，将1-2-44号商铺出租给绵阳市煋辉扬商贸公司，约定租期从2019年11月15日至2026年11月14日。绵阳市煋辉扬商贸公司于2019年11月15日通过其法定代表人廖俊的账户向石秀联转入2019年11月15日至2020年11月14日租金16539元。 一审法院认为，最高人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在该院查封涉案房屋前，石秀联与世泰乐公司之间已经签订的书面《商品房买卖合同》（合同编号：00348）及《补充协议》、《分期付款协议书》、置换《协议》，且前述的合同、协议均未违反法律法规效力性强制规定，合法有效。本案的争议焦点问题：一、石秀联是否已经支付案涉1-2-44号商铺全部价款；二、石秀联在人民法院查封前是否已经合法占有案涉1-2-44号商铺；三、未能办理过户登记能否归责于石秀联。 关于石秀联是否已经支付案涉1-2-44号商铺全部价款问题。 2013年12月22日，石秀联、陆柳与世泰乐公司达成《商品房买卖合同》（合同编号：00348）及《补充协议》、《分期付款协议书》，约定通过分期付款方式支付2-2-55号商铺的购房款675000元，陆柳在2013年12月15日支付50000元购房定金，石秀联和陆柳在2013年12月22日支付350000元购房款，在2014年3月22日支付275000元购房款，在2014年6月7日支付30587.5元房产交易费、房产登记费，累计支付金额为705587.5元。2017年2月22日，石秀联、陆柳与世泰乐公司达成置换协议，将原来2-2-55号商铺置换为1-2-44号商铺，置换的房屋价格为石秀联和陆柳已经支付的705587元，且2017年12月18日经陆柳同意，由石秀联一人与世泰乐公司签订1-2-44号商铺的买卖合同，由此足以认定原2-2-55号商铺所交的全部款项已经转为1-2-44号商铺的房款。关于程昌富辩称石秀联付款的银行流水金额不足、流水依据中有的没有显示对手银行名称，以及已付款中代付款人张海涛、赵鹏未出庭作证的问题，虽然存在一些不足，但是现实中购置重大商品时借用亲人、同事、朋友的银行卡付款的情况是完全可能存在的，且世泰乐公司认可已收到全部房款，并同时出具了收据，能够确信石秀联已经支付房款705587.50元有高度可能性。关于程昌富辩称原2-2-55号房屋的房款675000元不足1-2-44号房款705587元的问题，因为世泰乐公司除了收取石秀联2-2-55号房屋的房款675000元外，还代收了30587.50元的交易费和房产登记费。从石秀联与世泰乐公司签订的置换《协议》看，世泰乐公司并未将之前收取的30587.50元的交易费和房产登记费交纳给相关行政机关，而在双方签订置换《协议》时将该款转为了1-2-44号商铺房款。因此，一审法院依法认定石秀联在与世泰乐公司签订1-2-44号商铺置换协议时已经支付全部房价款。 对于石秀联在人民法院查封前是否已经合法占有案涉1-2-44号商铺问题。 2016年8月23日，世泰乐公司将五方校园广场1栋2层整体出租给绵阳市煋辉扬商贸有限公司，由世泰乐公司收取租金，其中包括了案涉1-2-44号商铺。2017年12月18日，在石秀联和世泰乐公司签订房屋买卖合同时，世泰乐公司将1-2-44号商铺通过占有改定方式移转给石秀联，因世泰乐公司已经向绵阳市煋扬商贸有限公司收取了五方校园广场1-2-44号商铺在2017年10月-2018年9月房屋租金，鉴于世泰乐公司经营困难，无法支付石秀联已向绵阳市煋辉扬商贸有限公司收取的租金，故在《委托出租协议》中确认其至今仍欠付石秀联2018年1月至2019年10月30日的租金12893元。2019年5月13日，世泰乐公司向石秀联支付2018年11月15日至2019年11月14日租金15472元；2019年10月15日，石秀联和绵阳市煋辉扬商贸有限公司就五方校园广场1-2-44号商铺签订了《绵阳[五方校园广场]商铺租赁合同》；绵阳市煋辉扬商贸有限公司于2019年11月15日向石秀联支付2019年11月15日至2020年11月14日租金16539元等事实，可综合认定案涉1-2-44号商铺已在石秀联和世泰乐公司签订房屋买卖合同时已经通过占有改定方式交付给了石秀联。关于程昌富辩称石秀联与世泰乐公司签订的《商品房买卖合同（现售）》第十四条（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单的问题。一审法院认为，本案由于在2017年12月18日之前世泰乐公司已经出租给案外人绵阳市煋辉扬商贸有限公司，所以在双方没有交接房手续是正常合理的，而且从双方于签订合同当日签订《委托收租协议》载明的内容，以及程昌富对石秀联与绵阳市煋辉扬商贸有限公司签订租赁合同和绵阳市煋辉扬商贸有限公司法定代表人廖俊电汇的16539.12元给石秀联的交易明细，均可以认定房屋已经交付石秀联实际占有收益。 关于未能办理过户登记能否归责于石秀联问题。 因世泰乐公司不能为石秀联办理2-2-55号商铺的房屋备案登记，故才将2-2-55号商铺置换成1-2-44号商铺，并于合同签订当日到绵阳市住房和城乡建设局办理了签约备案登记。2018年10月19日，绵阳市住房和城乡建设局出具《房屋交易与产权状况告知书》，载明“申请人”是石秀联及世泰乐公司、涉案房屋取得方是石秀联、失去方是世泰乐公司。同时在该告知书的“注意事项”中的第一条载明“本通知书是申请人到不动产登记中心申请不动产登记的凭证”。由此可以证明涉案房屋的产权石秀联在积极申请办理。另外，2019年7月，绵阳科技城教创园区向一审法院执行局复函称“五方校园广场因欠税800余万元导致大多数购房户无法取得发票无法办证”来看，也可以认定世泰乐公司确实存在欠税导致无法为购房人办证的客观事实存在。虽然世泰乐公司已在2018年9月30日开具了案涉1-2-44号商铺的增值税发票，但是开具发票为世泰乐公司的义务，且该发票至今仍保存在世泰乐公司处，石秀联对是否已经开具发票并不清楚，石秀联只有在世泰乐公司通知情况下才会到房屋管理部门办理产权手续。至于程昌富辩称石秀联与世泰乐公司签订的《商品房买卖合同（现售）》第十四条（三）约定“1.出卖人不得将买受人交纳税费作为交接商品房的条件。买受人未交纳或者延期缴纳税费，出卖人不予办理房屋产权证明，房屋产权证明由买受人自行办理，出卖人不承担买受人逾期办理产权证明的违约责任”，证明没有办理产权过户是因为石秀联没有足额支付房款和及时交纳税费造成的问题。案件审理中，世泰乐公司自述石秀联及家人多次电话催促其办理房屋产权转移登记，其公司资金链断裂、欠税、公司长期处于人员流散、无人管理状况，未能和石秀联进行及时的沟通和接洽，直接导致石秀联的产权至今未能办理。综上，程昌富的辩称理由不能成立，该院不予采纳。该院认为《房屋交易与产权状况告知书》所载明的内容足以证明石秀联向房屋登记机构递交过过户登记材料，且石秀联向世泰乐公司电话催促其办理产权过户的行为也证明其有办理产权过户登记的积极行为，同时世泰乐公司在本案一审庭审中一直认可是由其公司的原因导致石秀联所购商铺至今未能办理产权过户。综上，足以认定涉案房屋未办理产权过户非因石秀联自身原因造成，其不存在过失过错。为了保护当事人的合法权益，维护社会公平正义，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，一审判决：“不得查封第三人四川世泰乐房地产开发有限公司名下的位于四川省绵阳市五方校园广场1幢2层44号房屋。案件受理费10550元，由被告程昌富负担5000元、第三人负担5550元。（此款原告已经向本院预交，由被告和第三人在本判决生效后十日内支付给原告）” 本案二审期间，程昌富向本院举示了如下证据：1.绵阳市不动产登记中心信息查询结果证明，拟证明石秀联从2016年9月30日至2020年7月30日没有向不动产登记中心提交过涉案房屋不动产登记资料。2.个人房屋信息查询记录，拟证明涉案房屋没有登记在石秀联名下，只是一个网签备案。3.不动产登记业务办理流程图，拟证明不动产登记需要契税完税凭证，不需要告知书。4.承诺书及开支证明，拟证明世泰乐公司的法定代表人方斌2015年、2016年期间都在公司上班，公司各部门也处于正常上班状态，不存在职工离职的现象。石秀联质证后表示：1.不认可绵阳市不动产登记中心信息查询结果证明的关联性，该份证据无法体现具体查询的内容，绵阳市不动产登记中心没有石秀联提交不动产登记资料不等于石秀联没有提交资料的的积极行为，正是因为石秀联向不动产登记中心提交了办理不动产登记的资料，因世泰乐公司原因导致办理权属证书的条件不具备，因此，不动产登记中心没有接收石秀联办理产权的资料。2.对个人房屋信息查询记录的真实性无异议，不认可关联性，该证据直接体现了石秀联积极主动在涉案房屋合同签订当日即办理了网签备案手续。3.对不动产登记业务办理流程图的三性均不认可，证据来源不明，该证据不仅提到申请资料的必备要件，还有其他要件。4.对承诺书及开支证明的三性均不认可。世泰乐公司质证后表示：对以上证据均不认可。 本院认为，本案争议的焦点为：1.石秀联对未办理过户登记是否存在过错；2.石秀联在人民法院查封前是否已经合法占有涉案房屋。对此，本院评析如下： 一、石秀联对未办理涉案房屋过户登记不存在过错 根据本案查明的事实，石秀联在支付完2-2-55号房屋全部购房款后，因该房屋不能办理备案登记，石秀联遂与世泰乐公司协议将2-2-55号房屋置换成涉案房屋。2017年12月，双方于签订《商品房买卖合同（现售）》当日，即在绵阳市住房和城乡建设局进行了签约备案。2018年10月，石秀联取得由绵阳市住房和城乡建设局出具的关于涉案房屋的《房屋交易与产权状况告知书》，该告知书是申请人到不动产登记中心申请不动产登记的凭证，能够证明石秀联申请开具告知书是在为办理涉案房屋产权登记做准备。以上事实均表明石秀联在购买房屋后一直在积极行使自己的权利，不存在主观上怠于甚至故意不办理权属变更登记的情形。 根据石秀联与世泰乐公司《商品房买卖合同（现售）》第十九条对产权登记的约定，涉案房屋权属转移登记在交付使用后，需由石秀联与世泰乐公司共同向权属登记机关申请办理。从2019年7月绵阳科技城科教创业园区住房和城乡建设局向一审法院出具的复函来看，世泰乐公司确实存在因欠税导致大多数购房户无法取得发票、无法办证的客观事实。同时，世泰乐公司在诉讼中亦认可是由于公司原因导致石秀联所购房屋至今未能办理产权过户。综上，涉案房屋未办理产权转移登记并非石秀联自身原因导致。 二、石秀联在一审法院查封以前已合法占有涉案房屋 石秀联于置换涉案房屋当日，即与世泰乐公司签订《委托收租协议》，协议载明涉案房屋已经由世泰乐公司出租给煋辉扬购物中心开办超市，石秀联委托世泰乐公司代为收取部分租金，同时双方对租金收取的方式进行了约定。其后，石秀联与绵阳市煋辉扬商贸公司签订《绵阳[五方校园广场]商铺租赁合同》，石秀联将涉案房屋出租给绵阳市煋辉扬商贸公司，并收取了该公司支付的租金。石秀联已经通过签订和履行委托收租协议及租赁合同的方式，行使了对涉案房屋使用和收益的权利，足以认定石秀联在一审法院查封前已经合法占有涉案房屋。 综上所述，程昌富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10550元，由上诉人程昌富负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  秦 敏 审 判 员  周海燕 审 判 员  苏致礼 二〇二〇年十月三十日 法官助理  陈园媛 书 记 员  李云蝶