广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初3882号原告：肇庆中台商旅文化有限公司，住所地广东省肇庆市端州区**************310卡商铺。统一社会信用代码914***********077W。法定代表人：陈翠虹，该公司行政经理。委托诉讼代理人：叶永凡，广东红棉律师事务所律师。被告：冼冰，女，1961年*****日出生，汉族，身份证登记住址广东省广宁县****************。原告肇庆中台商旅文化有限公司与被告冼冰租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶永凡、被告冼冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年8月1日签署的《肇庆中台商旅文化有限公司台湾城肇庆站商铺租赁合同》；2.判令被告将位于肇庆市端州区****************的商铺交还给原告；3.判令被告将位于肇庆市端州区***********************的商铺恢复原状；4.判令被告向原告支付租金（暂计至2020年6月30日）共137830元，并从起诉当月起按照《肇庆中台商旅文化有限公司台湾城肇庆站商铺租赁合同》约定的租金标准继续向原告支付场地使用费直至被告交还租赁场地之日止；5.判令被告向原告支付运营管理费（暂计至2020年6月30日）共76955元，并从起诉当月起按照10元/平方米的标准继续向原告支付运营管理费直至被告交还租赁场地之日止；6.判令被告向原告缴纳合同保证金差额3320元；7.判令被告以未付的租金和管理费为基数，按照每日0.3%的标准计算向原告支付逾期租金和管理费所产生的违约金，直至被告清偿所有租金及管理费时止，暂计算至2020年6月30日的违约金为216827.18元；8.判令被告按照其实际用量向原告支付水电费，暂计算至2020年6月30日的水电费为9454.44元；9.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2018年8月1日，原告与被告签署了《肇庆中台商旅文化有限公司台湾城·肇庆站商铺租赁合同》，约定将位于肇庆市端州区*********************的商铺出租给被告作办公使用，租赁期限为2018年8月1日起至2021年7月31日止；2018年8月1日至2018年10月31日为免租期，但管理费不免；租金标准为20元/平方米即7160元/月，管理费标准为10元/平方米即3580元/月；同时合同还约定在签署合同时被告应向原告支付合同保证金14320元。签署合同后，原告依约将商铺交付给被告使用，被告接收商铺后只向原告支付了11000元作为部分保证金，管理费和租金则一直没有支付，自2019年5月份起更是连水电费都不支付。原告多次向被告催告，要求被告支付保证金差额及清偿租金、管理费及水电费，但被告均以各种理由拒付。直至原告提起诉讼时止，被告已拖欠原告租金137830元、管理费79655元、违约金216827.18元、水电费9454.44元，合计443766.62元。目前被告既不主动向原告支付前述费用，又不与原告协商合同解除事宜，并继续占用原告的商铺进行经营，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：一、管理费过高。二、在疫情期间经营困难，原告只是2020年2月减免了半个月的租金。三、涉案租赁商铺位置偏僻，现在租金过高，被告有与原告协商降低租金，最终没有达成一致意见。希望原告可以降低租金和管理费。目前的营业收入只够支付水电费，部长的工资8个月无法支付，只支付了员工的工资。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《肇庆中台商旅文化有限公司台湾城·肇庆站商铺租赁合同》，其中，主要约定：乙方承租甲方的商铺位于肇庆市端州区***********卡位，双方确认该商铺建筑面积358㎡，租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止；自2018年8月1日起至2018年10月31日止为免租期，自2018年11月1日起至2021年7月31日止，每月租金按20元/㎡计算，月租金额7160元；运营管理费按该商铺的建筑面积10元/㎡计算，每月共计3580元，其中运营管理费包含物业管理费、公共分摊水电费和中央空调电费，中央空调的开放时间依照甲方营业时间开放；乙方自行承担该商铺分设独立水电表的水电费；乙方在签订本合同的同时向甲方缴纳合同保证金14320元，合同保证金不用于做抵扣租金、运营管理费、水电费等；乙方须每月10日前以现金或银行转账的方式向甲方缴纳上述租金、运营管理费和水电费、及其公摊、其他等相关费用；乙方不能按约定时间向甲方缴纳租赁费用和其他费用，每逾期一天按欠费全额0.3%计收违约金，逾期10天，甲方有权对该商铺采取停水停电、停止该商铺继续营业等措施，且无须对执行该措施所造成的结果承担责任；连续逾期30天甲方有权单方面终止合同，没收本合同保证金并即时收回该商铺，包括该商铺的装修物，并有权继续追究乙方由此造成甲方的其他经济损失。合同签订后，被告向原告缴纳合同保证金11000元，原告将上述商铺交付给被告使用。被告自2018年8月起开始拖欠运营管理费，被告自2018年11月起开始拖欠租金等费用。原告曾分别在2020年4月19日和22日向被告发出欠费确认函，被告确认其承租的位于肇庆市端州区***********办公室）2018年8-12月期间欠租金14320元、运营管理费17900元；2019年1-12月期间欠租金85920元、运营管理费42960元、水电费8409元；在2020年1-3月期间欠租金16110元、运营管理费8055元、水电费159.75元。原告因被告经催收仍未支付租金、运营管理费、水电费，遂于2020年7月29日起诉至本院。诉讼中，原告对其主张的租金及运营管理费提供了欠费明细表如下：月份租金（元）运营管理费（元）水电费（元）备注2018.080.003580.000.002018.090.003580.000.002018.100.003580.000.002018.117160.003580.000.002018.127160.003580.0052.802019.017160.003580.000.002019.027160.003580.000.002019.037160.003580.000.002019.047160.003580.000.002019.057160.003580.000.002019.067160.003580.0049.502019.077160.003580.0046.202019.087160.003580.007291.002019.097160.003580.00431.492019.107160.003580.00295.202019.117160.003580.0022.712019.127160.003580.00220.102020.017160.003580.0022.712020.023580.001790.0068.91租金-50%2020.035370.002685.0068.13租金-25%2020.047160.003580.0022.712020.057160.003580.00181.682020.067160.003580.00681.302020.077160.003580.001521.572020.087160.003580.00476.912020.097160.003580.00818.402020.101847.74923.870.00合计161157.7491318.8712271.32被告确认截止2020年10月8日，被告仍拖欠原告租金161157.74元，管理费91318.87元，水电费12271.32元。被告同意解除合同并于2020年10月8日将案涉商铺返还给原告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告于2018年8月1日签订的《肇庆中台商旅文化有限公司台湾城·肇庆站商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效之合同，双方均应依约全面履行。一、关于解除合同的诉讼请求。本案中，被告自2018年8月起开始拖欠运营管理费，自2018年11月起开始拖欠租金等费用。按照《肇庆中台商旅文化有限公司台湾城·肇庆站商铺租赁合同》约定，被告拖欠租金及管理费的行为已构成违约，原告有权终止合同并要求被告承担违约责任，被告在诉讼中亦表示同意解除合同，故原告请求解除双方于2018年8月1日签署的《肇庆中台商旅文化有限公司台湾城·肇庆站商铺租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定和合同约定，本院予以支持。二、关于合同解除后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此《肇庆中台商旅文化有限公司台湾城·肇庆站商铺租赁合同》解除后，被告应付清拖欠的租金、运营管理费、水电费，并向原告交还涉案商铺。由于被告2020年10月8日腾退并交还涉案商铺给原告，原告请求被告返还涉案商铺的诉讼请求，本院不作处理。（一）关于租金、运营管理费、水电费，如上所述，被告2020年10月8日腾退商铺，其应付的租金、运营管理费、水电费应计至2020年10月8日。经双方确认，被告截至2020年10月8日尚欠原告租金161157.74元、运营管理费91318.87元、水电费12271.32元。由于被告向原告缴交了合同保证金11000元，该保证金是承租方对履行合同提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以其缴交的保证金抵扣拖欠租金，因此被告所缴交的合同保证金应先用作冲抵拖欠租金，冲抵后截至2020年10月8日被告还需向原告支付租金150157.74元、运营管理费91318.87元、水电费12271.32元。原告有关租金、运营管理费的诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。原告在本案中虽仅主张暂计至2020年6月30日的水电费9454.44元，但被告已于2020年10月8日交还商铺并确认了截至2020年10月8日所欠的水电费数额为12271.32元，为减少讼累，本院对被告截至腾退日所欠的水电费一并处理。（二）关于违约金，虽然《肇庆中台商旅文化有限公司台湾城·肇庆站商铺租赁合同》约定了逾期支付租金违约金的条款，但其约定以欠费按每日0.3%计算违约金属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，被告主张违约金过高请求减少的理由成立，本院予以调整。从保护守约方在法律规定范围内能获取的最大利益考虑，违约金调整为按原告起诉时贷款市场一年期报价利率（LPR）标准四倍的标准计算。因被告自2018年8月起拖欠运营管理费，自2018年11月起拖欠租金，故被告应从逾期之日即2018年8月11日起，分别以每月所欠的租金或占用费、运营管理费之和为基准，从每月11日起按原告起诉时贷款市场一年期报价利率（LPR）标准四倍计付违约金至其付清租金、运营管理费之日止。原告有关违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。（三）关于被告未缴的合同保证金差额，如上所述，保证金是承租方对履行合同向出租方提供的担保，本案中，被告虽未依《肇庆中台商旅文化有限公司台湾城·肇庆站商铺租赁合同》约定的数额足额缴交合同保证金，但由于该合同已解除，被告无须再对履行合同提供担保，因此原告要求被告补缴合同保证金差额3320元依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告肇庆中台商旅文化有限公司与被告冼冰于2018年8月1日签订的《肇庆中台商旅文化有限公司台湾城·肇庆站商铺租赁合同》。二、被告冼冰应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆中台商旅文化有限公司支付截至2020年10月8日的租金150157.74元、运营管理费91318.87元。三、被告冼冰应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆中台商旅文化有限公司支付违约金[违约金从2018年8月11日起，分别以每月所欠的租金、运营管理费之和为基准，从每月11日起按原告起诉时贷款市场一年期报价利率（LPR）标准四倍计付违约金至被告付清租金及运营管理费之日止]。四、被告冼冰应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆中台商旅文化有限公司支付截至2020年10月8日的水电费12271.32元。五、驳回原告肇庆中台商旅文化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3978.25元（原告已预交），由原告肇庆中台商旅文化有限公司负担2139元，被告冼冰负担1839.25元。被告冼冰负担的受理费应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄卓贤二〇二〇年十月三十日法官助理 唐宝怡书 记 员 梁思颖