河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4853号上诉人(原审被告、反诉原告)：河南校青创商业管理有限公司，住所地：郑州市郑东新区祥盛街****楼**。法定代表人：陈振刚，总经理。委托诉讼代理人：闫芳芳，河南豫和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高新星，男，1986年7月29日出生，汉族，住河南新乡市。上诉人河南校青创商业管理有限公司（以下简称青创公司）因与被上诉人高新星租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。青创公司的委托诉讼代理人闫芳芳，高新星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青创公司上诉请求：1、依法撤销河南省新乡市牧野区人民法院(2020)豫0711民初1756号民事判决书第二、三项;2、依法驳回被上诉人的原诉请求;3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决部分事实未查明,导致判决错误，应予改判。一、原审判决既然已认定被上诉人存在违约行为，则按照合同约定上诉人不应赔偿被上诉人的装修费、承担违约金。双方签订的《商铺租赁合同》中违约条款中约定非常明确,若被上诉人逾期交付租金、水电费等,上诉人有权解除合同,没收被上诉人的保证金,被上诉人的装修归上诉人所有。本案中,被上诉人不但拖欠房租还逾期缴纳水电费。故,上诉人依合同约定解除合同不应承担任何违约责任,不应赔偿被上诉人装修损失及支付违约金。二、一审判决上诉人赔偿装修损失5万余元无事实及法律依据。被上诉人诉请为装修损失,在假设上诉人违约应承担违约责任的情况下,装修损失也应根据实际情况进行赔偿。根据证据规则,应由被上诉人举证其实际装修损失,其装修损失诉请额度为5万余元,但其提供的装修费票据仅有2、3万元,且涉案房屋已由被上诉人使用近一年。被上诉人的装修损失究竟为多少应进行实地考察并进行折旧。但最多也不能超过被上诉人能够举证的数额。故,一审判决被上诉人赔偿上诉人装修损失数额无事实依据,也无法律依据。综上,一审判决事实查明部分有误，应予以纠正改判。高新星辩称，上诉人先违约在先，上诉人没有给我提供使用的条件和环境。我们出事的是教育，但是旁边是做街舞的，噪音过大，我们有公司的交涉记录。陈经理没有出面解决噪音问题，一直拖延，上诉人与田家产生的纠纷，田家9月份说不让我们用这个房子了说和上诉人解除合同，我们不敢交房租。我雇佣了3个人，一人2000元，在这儿没事干，这些钱我都没有给上诉人算。装修确实花费7.2万元有装修人员田伟的收据，其中我妻子转账有4万多元（微信），现金给了3万多，都是田伟找我要钱，有票据为证。高新星向一审法院起诉请求：一、由青创公司一次性给付装修费和误工赔偿共计94000元；二、依法解除租赁合同并给付违约赔偿金4000元。青创公司向一审法院反诉请求：1、判令高新星支付青创公司欠付租金17000元、滞纳金20000元；2、判令高新星支付青创公司欠付的水电费3919元；3、本案诉讼费用由高新星承担。一审法院认定事实：田桂臣与青创公司于2018年3月份签订租赁合同一份，租赁位于新乡市牧野区河南师范大学家属院对面京都美食城，房屋共计三层；租赁期限五年。后甲方青创公司与乙方高新星于2019年3月25日签订商铺租赁合同一份，合同中约定，甲方将新乡市牧野区河南师范大学家属院正对面师大生活广场201商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方；该商铺建筑面积合计为88㎡，该面积为计算租金面积，若该面积与产权登记面积有差异，以该面积为准；该商铺租赁期限共3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止；每年的租金均为35000元，租金交付方式为半年付提前一个月支付下一期租金；乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担，该费用中需甲方代收代交的，乙方应于每月10日前将上月发生的费用交给物业管理公司，非甲方代收的，按有关收费单位要求时间交付，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付租金违约条款处理；为了确保全体经营业户的经营利益，维护师大生活广场管理的统一形象的整体形象，乙方在签订本合同时向甲方缴纳管理保证金合计人民币2000元；乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的千分之五向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过10日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿；乙方中途擅自退租、违约解除本合同或乙方违约甲方解除本合同，除保证金不予退还外，乙方还应支付未履行部分租金30％的违约金，乙方装修等无偿归甲方所有。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，高新星向青创公司缴纳租金1.8万元及保证金2000元，后高新星与田伟于2019年4月15日签订了建筑装饰装修工程施工合同对案涉房屋进行装修，装修费用共计72254元。在房屋使用过程中，高新星多次向青创公司反映隔音的问题，青创公司均未解决，且高新星因得知青创公司与房东田桂臣之间存在纠纷而未向青创公司交纳2019年10月1日至2020年4月的租金，2020年1月16日，高新星称田桂臣向其发出通知一份，通知上载明：各商户，由于乙方（青创公司）（长期）多次拖欠房租现已与房东解除租赁合同，现正式通知各租户于2020年2月29日前办理现经营场地，逾期不搬者，产生的一切法律后果和经济损失由商户和乙方承担，注：2020年2月15日仍无搬迁行动者，房东将采取停电、停水、封门、装修。2020年1月份以后，高新星未再使用案涉房屋，2020年3月20日，青创公司张贴通知一份，通知上载明：由于接到房东房屋拆迁通知，现我公司特通知您于2020年4月25日前完成商铺内所有物品的搬离工作。2020年4月26日起，所有遗留在该场地的物品视为贵方遗弃的物品处理，如果造成不必要的损失，我司概不负责。另查明，截止2020年1月20日，高新星尚欠青创公司电费3950元未予支付。一审法院认为，根据合同法的相关规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，高新星要求解除合同，青创公司在庭审时对于解除租赁合同无异议，故对于高新星诉请解除涉案租赁合同的请求，予以支持；高新星与青创公司签订了租赁合同，双方均应按租赁合同内容履行自己的义务，高新星租用青创公司的房屋进行经营，应按合同约定按时支付租金，高新星仅因青创公司未及时解决其所提出的隔音问题及得知青创公司与房东田桂臣之间存在纠纷就不向青创公司交纳2019年10月1日至2020年4月的租金，其行为构成违约，因2020年1月份，高新星接到收回房屋的通知且高新星实际使用案涉至2020年1月底，即案涉租赁合同于2020年1月31日已实际终止，故对于青创公司主张租金11166.7元（35000元／年÷12月×4月-500元），予以支持；关于青创公司主张的电费3919元，高新星对青创公司收取电费予以认可并自认仅交纳过一次电费，结合双方的聊天记录，对于青创公司主张的上述费用，予以支持。关于青创公司主张的逾期交纳房租违约金，双方在租赁合同中约定，高新星逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的千分之五向甲方给付滞纳金，此约定明显过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金不应超过造成损失的30％，故对于青创公司主张的违约金，一审法院酌减，酌定高新星按未交付租金30％支付违约金即3350元（11166.7元×30％）；因案涉租赁合同提前终止是由于青创公司的原因所致，故根据双方在租赁合同中的约定，青创公司违约解除本合同，青创公司应双倍返还高新星租赁保证金4000元，且高新星的装修损失青创公司按使用时间折价补偿，因双方约定的合同租赁期限为3年，高新星实际使用了10个月，高新星装修费用花费了72254元，故对于高新星主张青创公司向其支付违约金4000元及装修损失52183.4元（72254元-72254元×10个月÷36个月），予以支持；关于高新星主张的误工费，因高新星并无提交有效证据证明其主张，对于此部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、高新星与河南校青创商业管理有限公司于2019年3月25日签订的商铺租赁合同于2020年1月31日已解除；二、河南校青创商业管理有限公司于判决生效后十日内支付高新星装修损失52183.4元；三、河南校青创商业管理有限公司于判决生效后十日内支付高新星违约金4000元；四、高新星于判决生效后十日内支付河南校青创商业管理有限公司租赁费11166.7元；五、高新星于判决生效后十日内支付河南校青创商业管理有限公司违约金3350元；六、高新星于判决生效后十日内支付河南校青创商业管理有限公司电费3919元；七、驳回高新星的其他诉讼请求；八、驳回河南校青创商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元减半收取1125元，反诉费410元减半收取205元，由高新星承担652元，由河南校青创商业管理有限公司承担678元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。高新星与青创公司签订了租赁合同，双方均应按租赁合同内容履行自己的义务。青创公司应当保证高新星在承租期间可以正常合理使用该商铺。从高新星提供的证据可以看出高新星在2019年4月29日就向青创公司要求解决隔音问题，但该问题长期未得到妥善解决。高新星称在2019年9月已得知青创公司与房东田桂臣之间存在纠纷，青创公司也认可在2019年10月25日解除租赁合同。由此可见，高新星不向青创公司交纳2019年10月1日至2020年4月的租金并非违约，一审法院认为高新星违约不当，本院予以纠正。青创公司主张高新星违约，不应赔偿高新星装修费、违约金的上诉理由不足，本院不予采纳。关于装修费用问题。高新星在一审提交了装修合同、转款凭证、收据等证据相互印证，一审认定装修损失并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律部分有误，但裁判结果正确，故对青创公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1356元，由河南校青创商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田泽华审判员  郭中伟审判员  刘 辉二〇二〇年十月二十九日书记员  贺 冰