安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0321民初2851号 原告：怀远县城市投资发展有限责任公司，住所地安徽省怀远县禹王东路与淮海路交叉口，统一社会信用代码91340321743067388J（1-1）。 法定代表人：赵彧，董事长。 委托诉讼代理人：曹雪儿，女，1992年1月24日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘恒，男，1989年2月10日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县，该公司员工。 被告：张勇，男，1964年3月29日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：刘洪庆，安徽刘洪庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛均，安徽刘洪庆律师事务所律师。 原告怀远县城市投资发展有限责任公司（以下简称城投公司）与被告张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2019年7月8日作出（2019）皖0321民初2851号民事裁定，裁定本案中止诉讼。2020年9月2日本案恢复审理。原告城投公司的委托诉讼代理人曹雪儿、刘恒，被告张勇及其委托诉讼代理人毛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租赁房屋；2.判令被告赔偿原告未返还期间的占用费（自2019年3月20日起至实际返还时止，每日1956.16元）64553.28元；3.判令被告赔偿迟延返还房屋违约金（自2019年3月23日起实际返还时止，每日为年租金的0.275%）58905元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2017年8月29日拍得原告出租的温馨家园西门建筑面积约4284.49平方米的房屋，并与原告于2017年10月30日签定一份房屋租赁合同，该合同约定租期3年，自2017年10月30日起至2020年10月30日止；年租金714000元（柒拾壹万肆千元整）；租金支付为每年9月30日前一次性支付一整年租金，先付租金后使用。原告已于2017年10月30日向被告交付全部房屋，现由被告占有使用至今，被告应于2018年10月30日前一次性缴纳第二年（2018年10月30日至2019年10月29日）房租，但仅于2018年12月28日缴纳租金200000元，余额514000元至今未交付。原告遂依据双方租赁合同相关条款约定，于2019年3月20日向被告送达解除《租赁合同》通知书，解除双方合同关系。被告接收通知后未按照合同约定及通知书限期办理交接手续、搬离并返还房屋。 城投公司于2020年9月18日将诉讼请求变更为：1.判令被告返还尚未返还的30间租赁房屋（面积2550.64平方米）；2.判令被告赔偿已返还的16间租赁房屋（面积1733.85平方米）尚欠的占用费159411.39元（自2019年3月20日起计算至2020年4月15日止）；3.判令被告赔偿未返还的30间租赁房屋的占用费（自2019年3月20日起计算至实际返还之日止，暂计算至2020年9月18日止为638169.34元）；4.判令被告支付未返还的30间租赁房屋的逾期返还违约金（自2019年3月23日起计算至实际返还之日止，暂计算至2020年9月18日止为637055.75元）；5.被告承担本案全部诉讼费用。补充事实和理由：被告于2020年4月15日返还租赁房屋16间，面积为1733.85平方米，自2019年3月20日至2020年4月15日，占用费为310315.74元[计算方式为（714000元/4284.49平方米/365天）×1733.85平方米×392天]；逾期返还违约金自2019年3月23日计算至2020年4月15日，为309095.65元[计算方式为（714000元×0.275%/4284.49平方米）×1733.85平方米×389天]。扣除被告留存的履约保证金460000元，还应支付占用费159411.39元。被告尚有30间租赁房屋未返还，面积为2550.64平方米，自2019年3月20日至2020年9月18日为548天，占用费为638169.34元，逾期返还违约金自2019年3月20日计算至2020年9月18日为548天，为637055.75元。 张勇辩称，原告的诉讼请求不能成立。原告的诉请以双方租赁合同已经解除为前提，因租赁合同并未达到解除的法律效力，应驳回原告全部诉讼请求。1、依据《合同法》及司法解释的规定，被告有权在三个月内对原告解除合同通知提出异议并向法院起诉确认其法律效力。原告陈述于2019年3月20日送达解除租赁合同通知书，至开庭时，也未届满三个月，意味着租赁合同解除并未发生法律效力，被告有权向法院起诉要求确认解除合同无效。在法定异议期内原告的诉请显然没有法律依据。2、被告并未违约，反而是原告的违约行为导致被告受到极大经济损失，被告保留追索损失的权利。被告向原告多次反映房屋面积、漏水、门窗质量、近半数房屋没有入户电表无法使用等问题，并要求减免租金和押金395406元。经多次协商，原告不愿意对被告进行合理补偿，只同意补偿小部分损失，显失公平。3、原告对被告的转租行为予以认可，且提供材料协助各次承租人办理工商登记，被告并不存在非法转租行为，原告显然无权以被告转租为由解除合同。同时，原告要求返还房屋会给各次承租人造成巨大经济损失，也严重损害被告合法权益。 张勇补充辩称，1、被告经过原告的同意进行转租，不存在退租的问题。2、由于原告的行为给被告造成了极大的损失，应扣减相应租金总计1642388.11元，多于原告诉讼请求部分，被告将另行主张。具体扣减租金项目为：有16间房屋未安装入户电表，面积为1720.93平方米，应扣减租金867348.72元；自行申请电表应扣减租金72414.92元；2019年3月20日原告通知各次承租人与被告解除合同，造成次承租人不再向被告缴纳房租，应扣除各次承租人欠缴被告的房租，计252740元；租赁合同面积为4284.49平方米，实际房屋产权证面积少208.52平方米，应扣减租金105094.8元；赵跃租用S106、107、108三间房屋开办蚌埠金海广告传媒有限公司，由于房屋漏水严重，应予扣减损失15000元；原告占用3#楼S102（面积158.22平方米）放置发电机组，于2019年3月14日搬离，导致该房无法出租，应扣减租金79742.88元；受疫情影响，政策性减免三个月租金92266.44元。 本院经审理认定事实如下：2017年10月30日，城投公司与张勇签订租赁合同，约定将城投公司所有的坐落于温馨家园西门房屋，约4284.49平方米（共46间）租赁给张勇使用，租期3年，从2017年10月30日至2020年10月30日，年租金714000元，每年9月30日前一次性支付一年租金，先付租金后使用；张勇未按约定期限支付租金达20日的，城投公司有权单方面解除合同；租赁期满或合同解除后，承租方应于租赁期满或合同解除之日起3日内返还该房屋；承租方未在约定期限内返还承租房屋的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，承租方应按年租金的5%向出租方支付违约金等。合同签订时，张勇向城投公司交纳了460000元的履约保证金。合同签订后，张勇向城投公司缴纳第一年租金714000元。2018年12月28日，张勇向城投公司缴纳租金200000元。2019年3月20日，城投公司向张勇送达了解除通知函。2019年4月24日，城投公司诉至本院。2019年6月12日，张勇诉至本院，要求确认城投公司向其通知解除合同的行为不发生解除合同的效力。本院于2019年9月21日作出（2019）皖0321民初3937号民事判决，驳回张勇的诉讼请求。张勇不服该判决，提起上诉。蚌埠市中级人民法院于2020年7月27日作出(2020)皖03民终1911号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年4月15日，张勇向城投公司返还租赁房屋16间，面积为1733.85平方米。尚有租赁房屋30间面积2550.64平方米未返还。 本院认为，生效裁判文书已认定，城投公司根据合同约定并以书面方式通知张勇解除合同，系依法行使解除权，合法有效。张勇应当向城投公司返还租赁房屋，并支付从2019年3月20日至实际返还之日止的房屋占用费。关于占用费的计算标准，城投公司主张每日每平方米为0.456569元（714000元/4284.49平方米/365天），张勇对此无异议。但张勇辩称房屋产权证上所载面积少于合同约定的房屋面积，要求扣减相应面积的租金。因租赁合同上明确约定了房屋面积及年租金，合同第一条第二款约定“按房屋现状交付，承租方确认已对房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋”，且张勇已按约定交纳了第一年的租金，故张勇的该辩称无事实依据，本院不予采信。张勇辩称，部分房屋因未安装入户电表、自行申请电表应扣除或减少相应期间的租金，城投公司称因为张勇未提出安装申请，且双方对租赁房屋的情况在合同第一条第二款作了约定，故本院对张勇的辩称不予采信。张勇辩称3#楼S102（面积158.22平方米）因城投公司放置发电机组导致该房无法出租，也应扣减相应租金。根据双方对租赁房屋的情况在合同第一条第二款所作的约定，本院对被告的该辩称亦不予采信。张勇辩称，原告通知解除合同，造成次承租人不向其缴纳房屋，应扣除次承租人欠缴的房屋租金，该辩称无事实依据，本院对此不予采信。张勇辩称，受疫情影响，应政策性减免其三个月租金，因张勇未提供其应享受政策性减免租金的依据，且疫情发生在城投公司通知张勇解除合同后，故本院对该辩称不予采信。张勇辩称，次承租人因租赁房屋漏水造成的15000元损失应予扣减。城投公司不认可该损失数额，亦不同意承担该损失，因依据本案租赁合同不能确定该损失的责任承担主体，故对张勇的该辩称，本院不作处理。因此，张勇应当向城投公司支付16间房屋面积1733.85平方米，从2019年3月20日计算至返还日2020年4月15日的占用费310315元；未返还的30间房屋面积2550.64平方米，按每日每平方米0.456569元，从2019年3月20日至实际返还之日支付占用费。城投公司要求张勇每日按年租金的0.275%，从2019年3月23日起至房屋返还之日止支付逾期返还租赁房屋的违约金，该违约金为房屋租金的一倍，显然过高。且认定城投公司解除合同合法有效的生效裁判文书系2020年7月27日作出，故本院将逾期返还违约金调整为以未返还房屋的年租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月27日起计算至房屋返还之日止。未返还房屋30间面积2550.64平方米，年租金应为425058元[（714000元/4284.49平方米）×2550.64平方米]。城投公司要求从张勇应支付的占用费和违约金中扣除张勇缴纳的460000元履约保证金，并无不当，本院对此予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张勇于本判决生效之日起十日内返还原告怀远县城市投资发展有限责任公司位于温馨家园西门的30间房屋，面积为2550.64平方米； 二、被告张勇于本判决生效之日起十日内支付原告怀远县城市投资发展有限责任公司已返还房屋占用费310315元、未返还的2550.64平方米房屋占用费（按每日每平方米0.456569元，从2019年3月20日起计算至实际返还之日止）； 三、被告张勇于本判决生效之日起十日内支付原告怀远县城市投资发展有限责任公司逾期返还违约金（以425058元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月27日起计算至实际返还之日止）； 四、本判决第二项、第三项中扣除被告张勇缴纳的460000元履约保证金； 五、驳回原告怀远县城市投资发展有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17712元，减半收取计8856元，由原告怀远县城市投资发展有限责任公司负担4542元，被告张勇负担4314元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  宋伟云 二〇二〇年十月二十一日 法官助理张雪 书记员赵平平 提示：1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、判决生效后申请执行的期限为二年。