湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初541号原告：衡阳市广隆汽车贸易有限公司，住所地：湖南省衡阳市珠晖区东风南路**。法定代表人：陈石敏，该公司经理。委托诉讼代理人：阳帅君，湖南溥天律师事务所律师。被告：衡阳金玉置业有限公司，，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区解放路**法定代表人：周桂花，该公司经理。委托诉讼代理人：黄琳，湖南南舫律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊军雯，湖南南舫律师事务所律师。第三人：湖南世昌广隆汽车贸易有限公司，住，住所地：湖南省衡阳市高新区解放大道**华新商业广场**/div>法定代表人：赵自然，该公司经理。原告衡阳市广隆汽车贸易有限公司（以下简称广隆公司）与被告衡阳金玉置业有限公司（以下简称金玉公司）、第三人湖南世昌广隆汽车贸易有限公司（以下简称世昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广隆公司的委托诉讼代理人阳帅君，被告金玉公司的委托诉讼代理人黄琳、熊军雯到庭参加了诉讼。第三人世昌公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告出租房屋扩建及装修款804517.57元；2、被告向原告承担（未交付约定房屋使用面积）违约金和资金占用费2293108.1元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月3日，原、被告签订《房产租赁合同》，约定原告租赁被告所有的坐落于衡阳市高新区××道××号××广场××栋××房屋，租期为10年。后原告依据合同对租赁物进行扩建和装修向有关部门报建并获得相关手续。2013年7月5日原告与第三人世昌公司签订《项目合作协议》，由第三人世昌公司对扩建项目进行施工。2015年4月10日，扩建后的租赁物交付原告使用。但被告违反合同约定，不承担租赁物的改、扩建及装修工程款，且单方增加租金，为此发生争议，原告于同年8月停付租金。后被告就租金问题多次向法院提起诉讼。而原告则多次与被告交涉，要求以工程款抵销租金，但被告不仅拒绝，且与部分次承租人签订《房屋租赁合同》，被告一再违约，原告为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。被告金玉公司辩称，原告诉请不符合涉案合同约定，改建部分虽取得临时建设工程规划许可证，但实际超过许可年限，原告应自行拆除，不存在补偿或赔偿问题；涉案建设工程规划许可证的建设单位为第三人世昌公司，并非原告，其诉讼主体不适格；涉案租赁物加层扩建原告并未支付款项，原告亦不是建设单位，无权主张权利；原告诉称涉案租赁物一楼、二楼四周扩建不存在，原告提供的《项目合作协议》、《房屋改扩建施工合同》不真实、不合法，被告对此不知情；原告诉称的加层并非在整栋租赁房屋上加层，仅是在三层内的天井封闭加层扩建；原告为违约方，被告是守约方，原告要求被告支付违约金不能成立。第三人世昌公司未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:一、原告提供的被告与次承租人签订的租赁合同及收款收据，拟证明被告利用原告二次改扩建房屋及附和物进行收益；原告提供的第三人世昌公司与湖南玖一建筑工程有限公司签订的承揽合同书，拟证明原告第一次扩建装饰装修及扩建工程造价；原告提供原告与次承租人签订的房屋租赁及合伙经营协议，拟证明被告在原告承租期间强行干扰和妨害，导致原告与次承租人签订的合同履行不能，预期收益不能实现，故而欠缴租金；原告提供的第三人世昌公司与湖南玖一建筑工程公司签订的中西餐厅酒吧重钢结构建筑加层工程承揽施工合同及附件，拟证明第一次扩建及装修装饰工程造价；原告提供的建设规划许可证，拟证明第一次扩建和装修装饰系合法的建筑；原告与第三人世昌公司签订的项目合作协议，拟证明原告与第三人系合作关系，第三人的行为系为与原告的共同行为；原告提供的第三人世昌公司与案外人衡阳市辉耀装饰材料公司签订的酒吧装修装饰合同及收据，拟证明第二次改扩建工程造价及被告未履行相关合同义务；原告提供的第三人世昌公司与案外人辉耀装饰材料公司签订的房屋改扩建工程合同，拟证明二次改、扩建工程造价及原告支付费用及被告未履行合同义务；原告提供的案外人辉耀装饰材料公司对涉案房屋装修、改建、扩建工程预算报告及竣工结算总价表，拟证明涉案房屋二次改造、扩建工程造价及费用；原告提供的与广东南安机电消防工程有限公司衡阳分公司签订的消防工程承包合同及消防验收意见，拟证明原告对涉案房屋二次改造、扩建加层工程造价及产生的直接费用；原告提供的施工图及批复，拟证明原告就涉案房屋二次改造、扩建系合法行为；原告提供的电梯设备安装配套合同书及附件和收据，拟证明原告的投资费用；原告提供配电工程设计施工图及工程费收据，拟证明原告的投资费用；原告提供的感应门、玻璃工程及收据，拟证明原告的投资费用；原告提供的中央空调工程合同及收据，拟证明原告的投资费用；原告提供的收据，拟证明原告的投资费用；原告提供的建筑工程造价咨询报告，拟证明涉案房屋扩、改建的工程造价。被告对上述证据均有异议。本院认为，原告提供的建设规划许可证与被告申请《律师调查令》中回复的内容一致，本院予以采信；原告提供的建筑工程造价咨询报告系相关资质机构出具，其来源、形式合法，本院予以采信；原告提供的被告与次承租人签订的租赁合同及收款收据、原告提供的第三人世昌公司与湖南玖一建筑工程有限公司签订的承揽合同书、原告提供原告与次承租人签订的房屋租赁及合伙经营协议、原告提供的第三人世昌公司与湖南玖一建筑工程公司签订的中西餐厅酒吧重钢结构建筑加层工程承揽施工合同及附件、原告与第三人世昌公司签订的项目合作协议、原告提供的与案外人衡阳市辉耀装饰材料公司签订的酒吧装修装饰合同及收据、原告提供的第三人世昌公司与案外人辉耀装饰材料公司签订的房屋改扩建工程合同、原告提供的案外人辉耀装饰材料公司对涉案房屋装修、改建、扩建工程预算报告及竣工结算总价表，原告提供的与广东南安机电消防工程有限公司衡阳分公司签订的消防工程承包合同及消防验收意见、原告提供的施工图、原告提供的电梯设备安装配套合同书及附件和收据、原告提供配电工程设计施工图及工程费收据、原告提供的感应门、玻璃工程及收据、原告提供的中央空调工程合同及收据、原告提供的收据等证明材料，相互印证，形成证据锁链，可以证明原告租赁被告房屋后经过两次装修及对房屋进行改扩建的事实，证据来源合法、客观真实，与本案待证事实相关联，本院予以采信。二、被告提供的民事调解书，拟证明原告拖欠被告2016年5月9日至2017年7月8日租金的事实，被告未按调解书支付租金及搬离房屋属于违约方；被告提供的强制执行通知书，拟证明法院通知次租赁人直接向被告交纳租金；被告提供的授权书，拟证明原告同意被告收取次租赁人租金；被告提供的调查令及回复，拟证明相关机构认定建设工程规划许可证已过期及涉案改建部分应予拆除；被告提供的照片及条例，拟证明违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；被告提供的质证笔录及民事裁定书，拟证明原告未向法院申请鉴定，已放弃鉴定的权利；被告提供的民事判决书，拟证明与本案案情类似的其他案件在其他法院的处理结果。原告对上述证据均有异议。本院认为，被告提供的民事调解书、强制执行通知书、调查令及回复、质证笔录及民事裁定书均系本院依法作出，该部分证据来源、形式合法，本院予以采信；被告提供的授权书系复印件，且与本案待证事实没有关联，本院不予采信；被告提供的照片及条例、民事判决书与本案待证事实没有关联，本院不予采信。根据原、被告的诉、辩意见及提供的证据，本院确认以下事实：2011年11月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产租赁合同》，该合同约定：甲方将坐落于衡阳市高新区××道××号××广场××栋××房屋，房屋产权面积约为5225-5300平方米，出租给乙方经营；租赁时间为2011年11月8日至2022年5月8日止为期10年，前5年每年租金，鉴于天井加层约500-700平方米（加层的所有费用由乙方负责承担）甲方理解乙方的前期投入，优惠10万／年，实际前5年每年租金为160万／年，后5年每年租金为260万元／年，免租6个月（本合同签字之日开始计算）给原告装修；房屋租赁后，乙方进行装修必须办好相关合法手续，不得影响房屋主体结构，如因装饰影响房屋结构，造成安全隐患所产生的一切损失和责任由乙方负责；房屋租赁由乙方到相关部门办理各种登记手续，费用由乙方负责，否则造成的一切经济损失由乙方负责；租赁期间，乙方必须合法参与经营和不得整体转租，乙方一、二层主要经营汽车销售，三层经营中西餐厅或咖啡厅；四年后甲方对房屋的改建加层，乙方无条件的给予支持与配合，甲方不承担任何费用与经济补偿，否则甲方有权收回房屋，乙方缴纳的保证金及所投入的装饰装修、不动产等全部无偿归甲方所有；乙方不得以任何理由拒交租金，如乙方未按本合同约定及时交纳租金，甲方按租金的千分之一每日收取乙方的滞纳金，拖欠租金达六十天的甲方有权收回房屋，乙方缴纳的保证金及所投入的装饰装修、不动产等全部无偿归甲方所有，如乙方不将房屋及时交给甲方，乙方则按每天8000元支付租金给甲方，如果甲方逾期不履行出租人义务的，乙方有权解除本合同，乙方解除本合同的，甲方应支付乙方所支付的全部装修款和所投入的全部款项，并向乙方支付违约金80万元，如因甲方不履行出租义务所导致合同终止的，在合同终止前10天内将款项支付给乙方，否则乙方按每天8000元收取甲方滞纳金等内容。合同签订后，2014年10月18日，案外人湖南世昌广隆汽车贸易有限公司作为建设单位，经报建，与衡阳市辉耀装饰建材有限公司签订房屋改建工程合同，对涉案房屋华新商业广场Ｂ栋外墙装修及临时建筑进行建设，建设规模为1134平方米，衡阳市高新技术产业开发区管理委员会对该临时建筑分别颁发了建字第（临）00001号、建字第（临）00002号建设工程规划许可证，许可证确认临时建筑使用期限分别为2013年10月17日至2014年10月16日、2014年10月17日至2016年10月16日。2016年7月19日，因欠付租金问题被告起诉原告，本院于同年11月10日作出（2016）湘0408民初1039号民事判决书，判令本案原告支付本案被告2015年8月至2016年5月租金1024246元。2017年7月13日，因欠付租金问题被告再次起诉原告，本院于同年11月7日作出（2017）湘0408民初1009号民事调解书，调解确认本案原告法定代表人陈石敏对涉案合同履行承担担保责任及本案原告支付本案被告2016年5月至2017年8月租金1340000元、如本案原告未履行调解书确定的义务则自动搬离等内容。2017年5月，因被告向本院申请强制执行，本院于同年9月4日通知原告退出涉案房屋（门面）的管理，将房屋（门面）租金交由被告自行收取。2018年11月1日，原告以被告应支付涉案房屋（门面）扩建及装修费为由起诉至本院，在该案2018年12月18日开庭审理时，原、被告均认可双方签订的《房产租赁合同》已解除。2019年10月30日原告申请撤诉，本院作出（2018）湘0408民初1821号民事裁定书，准许原告撤回起诉。原告又于2020年3月9日再次提起本案诉讼。另查明，衡阳市高新区××道××号××广场××栋××房屋（产权证号：衡房权证高新区字第0××**）实际产权登记建筑面积为3998.82平方米、套内建筑面积3759.47平方米。被告向本院申请，就本案争议的加层、改扩建装修装饰工程建设工程规划许可证是否合法、过期，或是否应拆除的问题，向衡阳市高新技术产业开发区管理委员会发调查令，进行函询。该管理委员会于2019年4月22日回复本院调查令，称：建字第（临）00001号、建字第（临）00002号建设工程规划许可证均已过期，使用单位和个人应当自行拆除。原告世昌公司向本院申请对本案争议的衡阳市华新广场B栋401号房屋加层、改扩建装修装饰工程造价进行鉴定，被告拒绝参与鉴定。原告遂自行委托湖南华信求是工程造价咨询有限公司对该工程项目造价进行鉴定。该公司于2019年11月11日作出湘华信结编字（2019）第A298号造价报告，报告结论为：其中1、钢结构部分造价为2907784.36元；2、装饰装修造价为4022989.89元；3、安装部分造价为3513125.02元；4、总价措施项目造价为3793.68元；5、人工、主要材料（工程设备）、机械用量汇总造价为3087103.3元。合计项目结算价格为10448285.16元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。根据查明的事实，涉案《房产租赁合同》原、被告均认可已经解除。关于合同解除后被告是否应当支付原告房屋改、扩建及装修费用的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十一条第二款规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”，第十四条第二款规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。”。本案中，涉案房屋（门面）改建加层工程项目建设本来是被告出租人应承担的合同义务，但在原告租赁两年多后，由案外人湖南广隆汽车贸易有限公司报建、出资，进行了改建加层及装饰装修，对此被告是明知的。可以视为被告同意对涉案房屋（门面）进行改建加层及装饰装修。湖南广隆汽车贸易有限公司将建设好的涉案房屋（门面）进行改建加层及装饰装修工程项目所有权赠与给原告，原告即获得了该项权利。原告是本案适格的当事人，可以作为本案原告提起诉讼。被告抗辩称原告主体不适格的理由不成立，本院不予支持。涉案房屋（门面）改扩建项目经过国家相关部门办理了合法建设手续的，原、被告对扩建费用处理没有约定，原告可以要求被告支付扩建费用。但涉案合同第10条约定：“乙方不得以任何理由拒交租金，如乙方未按本合同约定及时交纳租金，甲方按租金的千分之一每日收取乙方的滞纳金，拖欠租金达六十天的甲方有权收回房屋，乙方缴纳的保证金及所投入的装饰装修、不动产等全部无偿归甲方所有…”。从本院作出的(2016)湘0408民初1039号民事判决书、（2017）湘0408民初1009号民事调解书可以看出，原告履行涉案合同期间存在连续逾期一年以上拖欠支付租金的违约行为，符合被告可以依合同约定解除房产租赁合同、收回房屋的情形。且原、被告在本院2018年12月18日均确认双方签订的房产租赁合同已经解除，故原告违约被解除租赁合同后，原告投入的装饰装修、不动产（改、扩建工程项目）已经全部无偿归被告所有。原告请求判令被告支付房屋扩建及装修款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告请求判令被告承担未按合同约定房屋使用面积交付租赁房屋的违约金和资金占用损失2293108.1元的问题，本案房产租赁合同约定的面积与房产证登记的实际面积相差1000多平方米是事实，但被告收取租金是按固定金额收取，不是按每平方租金金额乘以房屋面积计算租金，故合同约定的面积与租金计算没有直接关联。另外，在合同签订后原告经营的数年中，原告并未对面积短少问题提出异议，完全按照合同约定支付租金。就是被告因原告拖欠租金两次提起诉讼时，原告也未提起此项抗辩，故应视为原告认可被告提供的租赁房屋面积符合合同约定标准。因而原告该项诉讼请求也于法无据，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告衡阳市广隆汽车贸易有限公司的诉讼请求。本案受理费61951元，由原告衡阳市广隆汽车贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  廖治波人民陪审员  刘瑞金人民陪审员  李慧良二〇二〇年十月二十七日法官助理彭仁书记员阳琼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。