云南省维西傈僳族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云3423民初361号原告：中国农业银行股份有限公司维西傈僳族自治县支行，住所地云南省迪庆州维西县保和镇顺城南路**，统一社会信用代码915334232194600012。负责人：王龙，系该行行长。委托诉讼代理人：张赵志，云南迪志律师事务所律师，特别授权代理。被告：寸经琨，男，1975年10月20日出生，纳西族，住云南省迪庆州香格里拉市。委托诉讼代理人：张胜坤，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。被告：余禄江，男，1971年8月2日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：周宇，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司维西傈僳族自治县支行（以下简称农行）与被告寸经琨、余禄江所有权纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告农行委托诉讼代理人张赵志、被告寸经琨及其委托诉讼代理人张胜坤、被告余禄江及其委托诉讼代理人周宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告寸经琨、被告余禄江将位于维西县房屋（土地使用证号为维国用［2014］第169号，房屋证号为维西县房权证保和镇字第**）租金733333.33元支付给原告（按照年租金20万元从2018年7月27日至2021年3月31日止共计2年零8个月计算，如被告余禄江已足额支付给被告寸经琨租金，则不承担该项付款义务，由被告寸经琨承担付款义务，如被告余禄江未足额支付，则由被告余禄江负责补足未交的租金）；2.请求人民法院依法判令被告余禄江按照2014年4月1日与寸经琨签订的《房屋租赁合同》中约定的支付租金时间向原告支付从2021年4月1日起至2Ｏ24年3月31日止的傈水融成第5幢1-36号房屋租金；3.本案诉讼费、律师代理费、执行费等费用由二位被告承担。事实与理由：2014年8月7日，维西成飞商贸有限公司（以下简称成飞公司）向原告申请借款，2014年9月25日，双方签订《流动资金借款合同》，借款金额1400万元，借款期限3年。被告寸经琨以其位于维西县大湾坝傈水融城的房地产为该笔贷款设定抵押，并与原告签订了《抵押合同》后办理了抵押登记。原告于2014年9月26日向维西成飞商贸有限公司发放贷款ｌ400万元。被告寸经琨与被告余禄江于2014年4月1日签订《房屋租赁合同》，约定前述房屋租赁期限为2014年4月1日至2024年3月31日止，年租金为20万元，租金支付时间为每年租期开始前十天支付。2015年6月30日，成飞公司再次向原告申请借款，2015年7月14日双方签订了《流动资金借款合同》，借款金额600万元，借款期限3年。寸金菊以其位于维西县大湾坝傈水融城的房地产为该笔贷款设定抵押，并与原告签订了《抵押合同》后办理抵押登记。原告于2015年7月16日向成飞公司发放贷款600万元。2017年1月16日，因成飞公司未按期还款，原告起诉至迪庆州中级人民法院。2017年3月8日，经迪庆州中级人民法院调解后下达（2017）云34民初3号民事调解书。该调解书确定原告对被告寸经琨、寸金菊的抵押房屋享有优先受偿权。2017年4月5日，原告向迪庆州中级人民法院申请了强制执行。迪庆州中级人民法院在执行过程中对被告寸经琨、寸金菊提供的抵押房屋进行了拍卖及变卖。因一拍、二拍及变卖均流拍，根据原告的申请，迪庆州中级人民法院于2018年7月27日作出（2017）云34执15号之三《执行裁定书》，裁定将被执行人寸经琨、寸金菊名下房屋及土地使用权交付原告抵偿被执行人成飞公司所借贷款本金及利息、罚息、复利。上述房屋所有权及土地使用权自本裁定送达申请执行人时起转移。申请执行人可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。其后，原告一直要求二被告交付抵债房屋的租金收益，但二被告拒不履行。根据相关法律规定，2018年7月27日原告收到迪庆州中院作出的以物抵债裁定时，被告寸经琨、寸金菊名下抵债房屋归属原告，原告对抵债房屋依法享有相关物权，其中租赁在前抵押在后的享有收益、处分权，抵押在前租赁在后的享有占有、使用、收益、处分的权利。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告寸经琨辩称：原告的第1项诉讼请求不明确，若要求被告寸经琨支付租费是不当得利，若要求余禄江支付租费则是新的租赁关系，是两个不同的案由，请求法庭驳回原告的起诉；第2项诉讼请求是依据合同里面的约定来的，不需要法院进行审理；原告没有权利要求寸经琨返还已收取的租金，案涉房屋是带租评估与带租拍卖，原告同意以物抵债，应自行承担房屋价值上的租赁负担；余禄江承租房子，租金已经交清，无需再一次交纳房租。被告余禄江辩称：本案不是物权诉讼，被告余禄江没有侵害原告的物权；诉讼请求不明确，应当按照法律规定驳回；租金已经全部交清，被告余禄江有权继续使用该房屋，原告起诉其缴纳房租不公平；在执行案件中房屋是带租评估、带租拍卖的，原告用极低的价格取得该房屋，原告的起诉不合理不合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告农行提交的借款合同、抵押合同，该组合同系原告农行分别与案外人维西成飞商贸有限公司、被告寸经琨签订，且经迪庆藏族自治州中级人民法院生效裁判文书确认，本院对该组证据予以确认；两份房屋租赁合同，该合同系原告从维西县文化和旅游局、维西县市场监督管理局调取，合同上寸经琨、余禄江签字均为私章印鉴，本院该组证据不予确认；原告申请我院向迪庆藏族自治州中级人民法院调取房地产估价报告、房屋租赁合同，本院对房地产估价报告的三性予以认可，对于其中特别提示第3项的租赁情况，系评估机构对房产租赁情况的描述，没有其他相应的证据予以印证，本院对该内容不予采信，对房屋租赁合同，本院予以确认；律师费发票、委托代理协议，律师费并非原告为实现权利支出的必要费用，本院对该组证据不予确认。2.对被告寸经琨提交的房屋租赁合同、银行流水，该租赁合同与本院自中院调取的租赁合同为同一份合同，本院予以确认，银行流水，证明被告余禄江之子余明静于2014年9月30日向被告寸经琨支付房屋租金180万，本院予以确认；阿里拍卖网拍卖公告，本院对其三性予以确认，对被告主张带租评估影响评估价格的证明目的不予采信。3.对被告余禄江提交的房屋租赁合同，与本院自中院调取的租赁合同为同一份合同，本院予以确认；银行卡取款凭条、余明静身份证、收据、收条、银行流水，证明被告余禄江已按照合同约定履行支付房租费的义务，本院予以确认；维西腾达文化传播服务有限公司企业信用信息查询页，证人证言，该组证据与其他证据能够相互印证，本院予以确认。根据原、被告诉辩和经审查确认的证据，就本案的事实，本院认定如下：2014年9月25日，被告寸经琨以其所有的房产（案涉房产）为原告农行与案外人成飞公司之间的贷款提供抵押担保并办理抵押登记；2015年7月13日，案外人寸金菊以其所有的房产为原告农行与案外人成飞公司之间的第二笔贷款提供抵押担保并办理抵押登记。2017年1月16日，因成飞公司未按期还款，原告起诉至迪庆藏族自治州中级人民法院。2017年3月8日，经中院调解后下达(2017)云34民初3号民事调解书，确定原告对被告寸经琨、寸金菊的抵押房屋享有优先受偿权。2017年4月5日，原告申请强制执行，执行过程中对抵押房屋进行的两次拍卖及变卖均流拍，根据原告的申请，中院于2018年7月27日作出(2017)云34执15号之三执行裁定书，裁定将寸经琨、寸金菊名下房屋及土地使用权交付原告抵偿成飞公司所借贷款本金及利息、罚息、复利，裁定书于同日送达双方当事人。被告寸经琨与被告余禄江于2014年3月2日签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋租赁给被告余禄江使用，租赁期限自2014年3月1日起至2030年3月1日止，共计16年，年租金140000元，乙方一次性支付房租，甲方给与优惠，租金共计1960000元。合同签订后，被告余禄江于2014年4月20日向被告寸经琨支付租费160000元，于2014年9月30日支付租费1800000元。中院的执行裁定书生效后，原告农行要求二被告交付案涉房屋的租金，但二被告拒不履行。本院认为：原告农行在2018年7月27日经生效裁判文书确定以房产抵偿债务的方式取得案涉房产的房产所有权及土地使用权，成为案涉房产的所有权人。原告以物权保护纠纷的案由向本院提起诉讼，本院经过审理后认为，占有、使用、收益、处分是所有权的四项基本权能，本案原告系房屋所有权人，其基于依法享有的收益权要求被告支付房租，故本案系所有权纠纷。庭审中，原被告双方一致认可被告寸经琨、被告余禄江于案涉房产抵押登记之前签订租房合同的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原告农行在取得案涉房屋所有权后，被告余禄江的承租权不受影响。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求1.2是否明确；二、案涉房屋的房租是否应当支付给原告；三、房租数额及付款义务人的认定；四、本案律师代理费、执行费是否应当由被告承担。关于原告的诉讼请求1.2是否明确。原告农行在庭审中请求具体房租费数额以及具体付款义务人的确定以法庭查明的事实为准，二被告答辩称原告的诉讼请求中具体付款义务人不明确，属于诉讼请求不明确。本院认为，结合庭审中原告农行的陈述，原告的诉讼请求1.2为：请求被告寸经琨、被告余禄江支付自2018年7月27日起至房屋租赁合同约定时间止的房屋租费。本案庭审中出现三份不同的租房合同，对租期、租费、支付方式都有不同的约定，租费的实际履行情况亦需要通过庭审进行确认。证据的采信及事实的认定属于法院的审判职权范围，原告农行的诉讼请求有待于法院对证据以及事实做出判定才能进行具体明确，故，本院认为，原告的诉讼请求1.2达到明确的标准，二被告的该答辩意见本院不予采纳。关于案涉房屋的房租是否应当支付给原告。二被告在庭审中答辩称，案涉房屋是带租评估与带租拍卖，租赁情况影响了房屋的评估价格及拍卖情况，原告同意以物抵债，应自行承担租金损失。本院认为，房地产估价报告中，估价假设和限制条件第二条第1项载明：“本报告未考虑估价对象的债权债务状况以及租赁、抵押等他项权利限制及查封对其价值的影响”，对二被告的该答辩意见，本院不予采纳。房屋所有权人对自己的不动产依法享有收益的权利，租赁房屋的房租属于法定孳息，收取孳息的权利依法由房屋所有权人享有，房屋所有权人变动后，承租人应当将房租支付给新的房屋所有权人，据此，原告农行要求被告向其支付房租于法有据，本院予以支持。关于房租数额及付款义务人的认定。本院认为，被告余禄江依据2014年3月2日签订的房屋租赁合同，将租费一次性支付给被告寸经琨，被告寸经琨应当将房屋所有权变动后的房租返还原告。依据合同约定，租赁期限自2014年3月1日起至2030年3月1日止，共计16年，计为192个月，租金合计为1960000元，月租金计算为：1960000元÷192个月=10208元。至2018年7月27日原告农行取得所有权，被告余禄江共计使用期限为4年4个月，计为52个月，房租计算为：10208元×52个月=530816元。被告寸经琨应返还给原告的房租为：1960000元-530816元=1429184元。关于本案律师代理费、执行费是否应当由被告承担。律师代理费并非原告为实现权利产生的必要的费用，原告农行应当自行承担相关律师服务产生的费用。本案为民事第一审程序，执行费并非本案审理程序中产生的费用，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条,《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告寸经琨于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告中国农业银行股份有限公司维西傈僳族自治县支行返还房租1429184元。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司维西傈僳族自治县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17662元，由被告寸经琨负担90%计15896元，由原告中国农业银行股份有限公司维西傈僳族自治县支行负担10%计1766元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。审 判 长  李吉光审 判 员  和晓霞人民陪审员  李玉昌二〇二〇年十月十六日法官助理魏健强书记员冯智附1：本案证据目录一、原告农行提交证据和证明目的如下：被告寸经琨身份证复印件，欲证明被告的身份信息；2.借款合同、抵押合同、土地他项权证、房屋他项权证、土地证、房产证，欲证明被告寸经琨将案涉房屋提供担保并办理抵押登记的事实；3.（2017）云34民初3号民事调解书、（2017）云34执15号之三执行裁定书，欲证明原被告在金融借款纠纷后，生效裁定将案涉房屋抵债给原告的事实；4.房屋租赁合同两份，欲证明案涉房屋租赁情况；5.原告申请我院向迪庆藏族自治州中级人民法院调取房地产估价报告、房屋租赁合同，欲证明案涉房屋的评估结果及案涉房屋租赁情况；6.律师费发票、委托代理协议，欲证明本案律师费的数额。二、被告寸经琨提交证据和证明目的如下：1.房屋租赁合同、银行流水，欲证明租赁合同的内容及租金支付情况；2.阿里拍卖网拍卖公告，欲证明案涉房屋在执行拍卖时是带租拍卖的；四、被告余禄江提交证据和证明目的如下：1.房屋租赁合同，欲证明案涉房屋租赁情况；2.银行卡取款凭条、余明静身份证、收据、收条、银行流水，欲证明案涉房屋租费已经全部支付完毕；3.维西腾达文化传播服务有限公司企业信用信息查询页，证人证言，欲证明腾达公司于2015年6月9日注册成立，原告提交的两份合同是注册登记时候使用的合同，不是实际履行合同。