广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初15138号原告：广州长建物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右一马路****，统一社会信用代码：914401047298929987。法定代表人：刘保军，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘雅倩，广东弘厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼淑媛，广东弘厚律师事务所实习律师。被告：孙道平，男，汉族，户籍住址安徽省巢湖市，物业住址广东省广州市番禺区，原告广州长建物业管理有限公司（以下简称“长建公司”）诉被告孙道平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告长建公司的委托诉讼代理人潘雅倩、冼淑媛及被告孙道平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长建公司诉称：2007年6月5日广州市番禺区大石街富庭华园业主委员会与原告双方签订了《富庭华园小区物业管理委托合同》，合同约定由原告向富庭华园小区提供物业管理服务，富庭华园小区业主按0.8元/月/平方米的收费标准向原告支付物业管理费。该合同分别于2008年1月31日、2008年6月5日两次续签。被告系上述富庭华园东座xx梯xxx房的业主，按约定应当向原告缴纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费人民币3009.60元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金人民币1647.76元（暂计至2019年12月31日）。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法判决如下：1、被告支付原告自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费人民币3009.60元、违约金人民币1647.76元（暂计至2019年12月31日），共计人民币4657.36元。2、被告承担本案诉讼费。被告孙道平辩称：我之所以不交物业管理费的原因是因为我在2017年的时候买了一些家具，在搬运家具的时候，原告的保安不让给被告送家具的人进小区，这样被告与原告就产生了矛盾。当时原告的保安之所以不让给被告送家具的人进小区是因为，早两天被告买了新床垫，原来的旧床垫还放在被告小区楼下没有拿走。原告的保安要求被告一定要将之前的旧床垫拉走才能让给被告送家具的人进小区。被告的老婆因为与原告的保安发生争吵，被告的老婆一气之下就踢了一脚小区的门闸。当时原告保安就报警了，警察来了之后说损坏公物要赔钱，被告就在警察的协调下赔了2300元给原告。另外原告对涉案小区的管理不当，小区的业主意见比较大。经审理查明：原告长建公司成立于2001年6月18日，是经营范围为物业管理的企业法人。广州市番禺区大石街大涌路富庭华园东座13梯xxx房为被告孙道平名下的房产，建筑面积104.50平方米。2007年6月5日长建公司与涉案小区原业主委员会签订《富庭华园小区物业管理委托合同》一份，约定由原告长建公司为涉案小区提供物业管理服务，合同开始履行时间为2007年6月30日，合同每年期满前30天内经业主委员会委托原告回访小区超过二分之一的业主，若受访业主的不满意率小于20%的，则自动延长物业管理委托期1年，但应在本合同期满后1个月内双方重新签订合同。上述《富庭华园小区物业管理委托合同》第二xx条约定涉案小区住宅0.8元月平方米，每月的1日至10日为业主或物业使用人缴交当月物业服务费的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期第六日起原告权每日按欠费金额的千分之一收取欠费人滞纳金。上述《富庭华园小区物业管理委托合同》还对其他事项进行了相关约定。上述《富庭华园小区物业管理委托合同》约定的委托管理期限届满后，原告长建公司与原业主委员会曾有过多次续签上述《富庭华园小区物业管理委托合同》。后因原业主委员会期满解散，原告未能再续签物业管理委托合同，但原告继续为小区提供物业服务。被告为小区的业主之一，接受原告提供的物业管理服务，并按每月83.60元的标准向原告缴纳物业服务费至2016年12月底，自2017年1月起至今被告没有缴纳物业管理费。因原告向被告催收物业服务费未果，原告遂于2020年8月13日将被告诉至本院，要求被告支付2017年1月至2019年12月31日期间的物业管理服务费3009.60元及违约金1647.76元。在本案庭审中，本院询问原告涉案物业每月物业管理费是多少？具体是如何计算得来？原告答称：“根据《富庭华园小区物业管理委托合同》第二xx条第一款第一项，合同约定由原告向富庭华园小区提供物业管理服务，富庭华园小区业主按0.8元/月/平方米的收费标准向原告支付物业管理费。涉案物业的面积为104.5平方米，每月应支付83.6元物业管理费。”、“我们按照每月83.6元，从2017年1月1日到2019年12月31日，共拖欠36个月的物业管理费，共计3009.6元。”、“我方进场管理的时间是2007年，自我方进场以来被告都按照83.6元的标准向原告缴纳物业管理费至2016年12月31日。”，本院并询问原告主张违约金的依据及计算标准、起止时间，原告答称：“根据《富庭华园小区物业管理委托合同》第二xx条第三款和第四款，每月1-10日为当月缴交物业管理费的时间，从逾期第6日起乙方（原告）有权按每日千分之一的标准收取滞纳金，我方主张的违约金即滞纳金。”。被告孙道平到庭应诉，被告认为其在2017年购买家具时，因原有旧床垫未及时拉走，导致被告的妻子与原告的保安发生争吵，被告的妻子一气之下踢了一脚小区的门闸，在原告报警后，被告不得已赔偿了原告2300元，故被告从此不再向原告缴纳物业管理服务费，且原告提供的物业服务存在管理不当。被告在本本案中提出用其之前支付给原告的赔偿款2300元来抵扣物业服务费，原告对此不予认可。在本案庭审中，被告确认之前曾按每月83.60元的标准向原告缴纳物业管理费至2016年12月31日。再查明：涉诉房产所在小区原业主委员会任期届满后，该小区至今尚未成立新一届业主委员会。原告长建公司在本案中提供了广州市不动产登记查册表、欠费及催费照片、广州市番禺区大石街富庭社区居民委员会出具的《证明》、《富庭华园小区物业管理委托合同》等证据，被告孙道平在本案中未提供证据。以上事实，有原告长建公司提供的证据及本案庭审笔录等予以证实。本院认为：原告是经营范围为物业管理的公司，原告依据与原业主委员会签订的物业管理委托合同为被告所在的小区提供物业管理服务，在涉案小区未成立新的业主委员会或业主大会及新成立的业主委员会没有做出选聘新的物业服务企业的情况下，原告继续为被告所在的小区提供物业管理服务，并无不当。被告孙道平作为涉案物业小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务后，被告也曾在物业管理委托合同到期后按原缴费标准向原告交纳过物业管理费，原、被告双方之间形成了事实的物业服务合同关系，故原告向物业服务相对人收取物业服务费，本院予以支持。至于物业管理服务费的收取标准问题，由于一直以来被告均按83.60元标准向原告缴纳物业服务管理费，目前原告主张收费的标准是沿用其与前业主委员会所签订的物业管理委托合同中约定的收费标准，且该标准未超过政府指导价规定的标准，亦撇开了物价上涨、管理人员工资上涨等因素，故原告在本案中主张的每月83.60元的收费标准，本院亦应予以支持，即在本案中被告应向原告缴交自2017年1月至2019年12月的物业管理费共计应支付3009.60元（83.60元/月×36个月）。被告孙道平接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成相应的损失，被告除清偿拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金给原告。但本院考虑到被告孙道平只是普通业主，并非法律专业人士，孙道平其拒交物业管理服务费系事出有因，涉案的物业管理委托合同在到期后也未再行续签，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院酌情不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第一款第二项、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告孙道平应在本判决生效之日起五日内向原告广州长建物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计3009.60元。二、驳回原告广州长建物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五xx条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孙道平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇二〇年十月二十六日书记员 王雅佩