广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初19393号原告：聂红妙，女，1978年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：陈祯辉，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳楚盈，广东言法律师事务所实习律师。被告：庞国宇，男，1991年2月21日出生，汉族，住广东省化州市***********，公民身份号码************。被告：顺德区容桂领军房产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区*****委会容新路祥居巷2号首层之一。经营者：梁海录，男，1986年6月10日出生，汉族，住河北省邯郸市磁县**************。原告聂红妙与被告庞国宇、顺德区容桂领军房产中介服务部（以下简称领军中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案，依法适用简易程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告聂红妙的委托诉讼代理人陈祯辉、欧阳楚盈，被告庞国宇，被告领军中介服务部的经营者梁海录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告庞国宇于2019年12月11日签订的《房地产买卖协议》第三条无效；2.被告庞国宇立即返还支付案涉房产因土地分宗产生的增值税及连带产生的地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税合计83740元、个人所得税31600元给原告；3.被告领军中介服务部对上述第2项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：经被告领军中介服务部介绍，原告与被告庞国宇于2019年12月11日签订《房地产买卖协议》，约定原告通过按揭贷款的方式购买被告庞国宇位于佛山市顺德区****办事处上佳市社区居民委员会XX号的房屋，房屋所有权证号为粤（2019）佛顺不动产权第XX号。直至过户时，过户部门称案涉房产的房产证上写有分宗变更，卖方出售自建房，需要缴纳因土地分宗产生的增值税及连带产生的地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税合计83740元，原告才得知两被告故意隐瞒案涉房产需缴纳因分宗而产生的增值税及其他税费的事实。为了尽快办理过户，原告先垫付了增值税及其他税费，并把本宗交易的所有税费都交了。原告认为，首先，协议第三条约定有关案涉房产买卖交易所需的一切税费由原告负责，工本费及其他费用由原告负责，该条款并未详细、清楚的列举包括哪种税费，而且与之前跟被告方明确的6万元至8万元过户费相去甚远。两被告作为提供格式合同的一方没有向原告提示、说明具体包括哪几种税费和税额，更没有提及案涉房产存在土地分宗并因此需要缴纳增值税及其他税费的事宜；其次，自原告有意向购买案涉房产以来，被告领军中介服务部告知原告购买案涉房产需要支付6万元至8万元的过户费，没有告知原告案涉房产存在土地分宗并因此需要缴纳增值税及其他税费的事宜，故一直以来，原告认为仅需要缴纳个人所得税、契税，不包括增值税及其他税费，而且总税费额不超过8万元。原告缴纳增值税及其他税费并非原告主观上的真实意思，也并非交易三方的真实意思，客观和交易专业知识上原告也难以得知案涉房产需要缴纳因分宗而产生的增值税及其他税费的事实。因此，两被告作为提供格式合同和格式条款一方，订立协议时未告知原告案涉房产需要缴纳比一般房产交易多出很多的增值税及其他税费，如果仅表面按协议条款解读让原告缴纳上述税费系明显加重原告承担案涉房产过户费用的责任、排除原告的主要权利，故应当认定协议第三条“有关该房产买卖交易所需的一切税费由乙方负责，工本费及其他费用由乙方负责”为无效条款。因该条款无效，应按法定缴税规定，各自依法纳税。因此被告庞国宇应向原告返还支付案涉房产因分宗产生的地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税合计83740元、个人所得税31600元。被告领军中介服务部为原告提供房产中介服务的专业机构，亦为提供格式合同和格式条款的一方，应当向原告如实提示、说明案涉房产所有信息、情况，包括加重原告责任、排除原告主要权利的案涉房产需要缴纳增值税及其他税费的事宜。故原告相信两被告恶意串通，故意隐瞒案涉房产需要缴纳土地分宗而产生的增值税及其他税费的事实，或者被告领军中介服务部存在重大过错，未能履行如实提示、说明的义务，应当承担连带责任。被告庞国宇辩称，签订合同的时候约定税费由买方承担，因被告庞国宇在转让另一套房产时税费没有超过85000元，所以曾告知原告案涉房产转让的税费应该也不会超过85000元。由于原告是贷款买房，且原告需要将其名下的房子转让出去后才能向被告庞国宇支付首付款，所以双方协商卖方不包过户，因过户产生的税费由原告承担。被告领军中介服务部辩称，房地产买卖协议是在三方平等协商一致的基础上签订，原告对于税费由买方承担是明知的。原告称税费较高，根据房地产买卖协议第九条约定，买卖双方均清楚佛山市房屋政策，签订合同后如遇政府及有关部门调整税费，买卖双方应按新的规定执行，可见原告对于买方承担一切税费是清楚的，原告主张房地产买卖协议第三条无效没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两被告对于原告提交的证据的真实性均无异议，本院经审查后对原告提交的证据均予以采信。对被告庞国宇提交的银联商务签购单，因该签购单所涉的款项与本案无关，本院不予审查。对于被告庞国宇提交的转账明细13份，来源合法、客观真实，本院予以采信。本院根据原告的申请就自建房买卖缴纳应缴纳税费情况向佛山市顺德区税务局调查，原告与两被告对于税务机关的回函没有异议，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：涉案房产坐落于广东省佛山市顺德区****办事处上佳市社区居民委员会XX号，权利性质为出让/自建房，用途为城镇住宅用地/成套住宅，面积为独用宗地面积：XX㎡/房屋建筑面积XX㎡。原房屋权属人为被告庞国宇，原告与被告庞国宇均确认双方于2020年4月28日办理了房产过户手续。2019年12月11日，原告（买方）与被告庞国宇（卖方）、被告领军中介服务部（代理方）签订一份《房地产买卖协议》，协议第二条列明了案涉房产的情况，第一条约定房屋总价为262万元，第三条约定该房屋的过户手续由领军中介服务部协助原告、被告庞国宇办理，有关该房产买卖交易所需的一切税费由原告负责，工本费及其他费用由原告负责。第四条对付款方式、期限及房屋交付进行约定。第九条约定买卖双方均清楚知道佛山市的房屋限购政策，签署合同后，如遇政府及有关部门调整税费，买卖双方应按其新的规定执行，中介方协助买卖双方办理过户等一些手续。协议签订后，原告于2019年12月11日向被告庞国宇支付7999元、2019年12月12日支付50000元、42000元，2019年12月20日支付150000元，2020年4月28日支付200000元、200000元、50000元、325000元、45000元、20000元，2020年5月19日支付1500000元（贷款发款），2020年5月21日支付14200元，合共2604199元。2020年4月28日被告庞国宇收到原告转账的20000元后立即向原告转回20000元。2020年1月15日，原告与被告领军中介服务部通过微信沟通税费缴纳事宜，被告领军中介服务部告知原告过户费大概在6万元至8万元之间。2020年4月28日，原告向税务机关缴纳了房屋买卖契税31600元，地方教育附加税（增值税地方教育附加）790元、教育费附加税（增值税教育费附加）1185元、城市维护建设税（市区）2765元、个人所得税（财产转让所得）31600元、增值税（销售不动产）79000元，以上合共146940元。另查明，案涉房产的权利性质为自建房，原告确认在发生交易前已经知道案涉房产是带租出售，直接在应支付购房款中扣除了房屋租金押金等15800元。原告与两被告均确认就案涉房产交易曾于2020年4月27日、2020年4月28日两次到税务机关办理缴纳税费事宜。又查明，根据原告的申请，本院向佛山市顺德区税务局调查，税务部门回函：1.个人销售自建自用住房，免征增值税。房产证上注明“分宗变更”与是否免征增值税无必然联系。2.个人销售自建分宗住房，如果不属于《财政部国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]3号）附件三规定的“自建自用”，销售方应缴纳增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加、个人所得税（符合个人转让自用五年以上且家庭唯一生活用房的，免征个人所得税），暂免征收土地增值税、印花税；购买方应缴纳契税，暂免征收印花税。个人销售自建分宗住房，如果属于《财政部国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]3号）附件三规定的“自建自用”，对销售方免征增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加，暂免征收土地增值税、印花税；购买方应缴纳契税，暂免征收印花税。3.个人转让不动产，销售方足额缴纳相关税费后，购买方可取得税务机关代开的增值税发票，销售方和购买方可就各自缴纳的税费取得税务机关开具的“税收完税证明”。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于《房地产买卖协议》中关于税费负担的条款是否属于无效的问题，本院分析如下：1.原告与两被告系在平等、自愿协商的基础上签订上述协议,协议内容并未违反法律、法规强制性的规定。2.虽然该协议的格式系由被告领军中介服务部提供，但关于税费的负担系经过原告与被告庞国宇双方协商后确定，原告对于该条款约定的该房产买卖交易所需的一切税费、工本费及其他费用由其负担是清楚的，该条款并不属于格式条款。3.经本院调查，案涉房产交易产生增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加的原因在于案涉房产不属于《财政部国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]3号）附件三规定的“自建自用”，而原告在房产交易前已经知道案涉房屋为带租出售，被告庞国宇并不存在故意隐瞒房屋现状的情形，更不存在与被告领军中介服务部恶意串通的情形。4.虽然在案涉房产交易前，被告领军中介服务部曾告知原告案涉房产的过户税费大概在6万元至8万元之间，但原告曾于2020年4月27日、2020年4月28日两次到税务局办理缴纳税费事宜，也就是说原告在得知税费远高于其预期之后，并未向被告庞国宇提出变更该条款内容或依法申请撤销该条款，而是继续按照该条款约定主动缴纳税费，并且于当天办理房屋过户手续，可见原告以其行为表明其已接受该条款关于税费由其负担的约定。综上，上述关于税费负担的条款不属于格式条款，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，且上述协议已经履行完毕，原告主张确认协议条款无效并由两被告返还税费115340元，于法无据,故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告聂红妙的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1303.4元（原告已预交），由原告聂红妙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宁二〇二〇年十月十二日书记员 谭子琪