黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终600号上诉人（原审被告）：刘航。被上诉人（原审原告）：刘峰。上诉人刘航与被上诉人刘峰租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省红兴隆人民法院（2020）黑8109民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷，认为本案事实清楚，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘航上诉请求：1.依法请求撤销（2020）黑8109民初5号判决；2.依法请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：1.本案程序违法。此案于2020年1月2日由一审法院立案受理，应在三个月审结，应该在2020年4月2日审结；2.本案认定事实错误。一审中上诉人已提供录音录像，可以证明双方签订合同时不知道所签合同的具体内容，因此上诉人认为2018年-2020年的取暖费不应由上诉人承担，根据上诉人原审提交的取暖费票据，以及当地的交易习惯，可以确定取暖费的缴纳主体应是被上诉人；3.2019年10月上诉人多次告知被上诉人不再承租此房屋，上诉人及其家属多次介绍承租人给被上诉人，因被上诉人拒绝承租给他人而扩大的损失，不应由上诉人承担；4.一审认为上诉人在2020年2月将房屋转租他人的行为是默认继续承租错误。上诉人已将被上诉人联系方式提供给百财果业店主王俊柳，因王俊柳无法与被上诉人取得联系，出于为被上诉人减少损失考虑，代为保存租金，可随时归还被上诉人；5.上诉人与被上诉人签订的合同实际为代实际租赁人签字，本案的审理结果关乎的是实际租赁人的利益，请法院公正审理。刘峰向一审法院起诉请求：1．要求刘航继续履行合同；2．刘航给付刘峰2018-2019年度取暖费2262元、2019-2020年度取暖费2938.95元，2019年11月25日至2020年11月24日期间租金20000元，共计25200.95元；3．要求刘航自2019年11月25日起按日3%给付违约金；4．诉讼费用由刘航承担。事实和理由：2018年12月1日，刘峰、刘航双方签订《房屋租赁合同书》，约定刘航租用刘峰庆丰农场振兴路15栋51号门市房（现更名为健身小区1号楼2单元101门市），租期三年，自2018年11月25日至2021年11月25日止。年租金20000元，每年11月25日前缴清下一年度租金。租赁期间的水电、取暖、物业及其他费用由刘航承担。合同签订后，刘航于2019年7月交齐第一年度租金，但没有给付刘峰2018年11月25日至2019年春季的取暖费2262元，现又拖欠刘峰2019年秋季至2020年春季的取暖费2938.95元，双方发生纠纷，刘航已明确表示自2019年11月25日起不再承租刘峰房屋。一审法院认定事实：2018年刘锋在黑龙江省庆丰农场经营中通快递业务时，刘航与刘峰协商购买其中通快递业务经营权。双方于当年11月25日达成转让经营权协议，同时商定刘航以每年20000元的价格承租刘峰经营中通业务的房屋。2018年12月1日双方签订房屋租赁合同书，合同书载明：刘峰将坐落于黑龙江省鸡西市虎林市庆丰农场振兴路15栋51号房屋出租给刘航，租期三年，自2018年11月25日至2021年11月25日止，租金每年20000元，每年11月25日前缴清下一年度租金；租赁期间，保洁费、水电费、电话费、宽带费由刘航自行向有关部门交纳，因刘航原因导致租赁物有关的设施损毁，维修费由刘航负责；刘航必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，刘峰有权向刘航加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，刘峰有权收回房屋，并不退还刘航押金（此条款内容，刘峰庭审中承认不是双方协商的内容）；租赁期间，水电、取暖、物业及其他产生的费用由刘航承担。2019年7月22日，双方就取暖费由谁负担问题进行协商，刘峰不同意变更取暖费负担条款。2019年8月1日，刘航以微信形式通知刘峰不再承租该房屋，并于2019年10月底搬离。刘航将承租房的钥匙退还刘峰，刘峰未接收。2020年1月17日至2020年2月28日期间刘航将承租房转租他人，于当年5月给刘峰介绍其他人承租该房屋，刘峰拒绝出租。另查明，刘峰交付案涉房屋2018年-2019年取暖费2799元，2019-2020年度取暖费2946元。再查明，2019年10月26日刘航的母亲张伟另行租赁其他房屋从事中通业务经营。一审法院认为，本案刘峰给刘航提供房屋租赁合同是一种要约行为，刘航在合同落款处签字承诺生效，房屋租赁合同成立，合同书的主要内容已得到双方的实际履行，且合同书的内容不违反法律、法规的强制性规定，故双方签订的房屋租赁合同生效。本案中，刘航虽然于2019年8月1日向刘峰明确提出不再承租该房屋，但在2020年1月17日至2020年2月28日期间又将承租房转租他人，应认定为刘航继续占用该房屋。2020年2月28日刘航将房屋腾出并未向刘峰明示退租，但于当年5月给刘峰介绍他人承租该房屋，可以将此时的时间认定为刘航退租时间。因双方均记不清准确时间，本院酌定刘航退租时间为2020年5月15日。关于取暖费的交纳，房屋租赁合同书中有明确约定，刘峰要求刘航给付实际承租期间（2018年-2019年）取暖费2262元，2019-2020年度取暖费2938.95元，合计5200.95元，符合约定，本院予以支持。因2019年11月25日至2020年5月15日期间（计172天）刘航实际占用房屋，故刘航应给付刘峰上述期间的租金，经核算，租金为9555元（20000÷360×172），超出部分于法无据，不予支持。在合同履行过程中，刘航以房租太高，无法负担为由向刘峰提出退租，并单方搬离租赁房屋、通知出租人收回房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。刘峰以租赁合同未到期为由，不同意刘航退租，双方形成合同僵局。本案刘航不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，本院向刘峰释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，但刘峰不同意，故刘峰要求刘航继续履行合同，给付实际租期外租金及取暖费的诉讼请求不予支持。关于违约金问题，因双方没有违约条款的约定，且在庭审中刘峰认可，如终止合同，仍能以给刘航同等的条件向外出租该房屋，故终止合同，不会给刘峰造成其他损失，刘峰主张刘航按日给付违约金3%的观点不予支持。刘航抗辩称双方之间签订的房屋租赁合同无效，实际双方履行的是刘峰与刘航丈夫之间达成的口头租赁协议，因刘峰不认可，刘航未提交证据，故刘航的抗辩观点不成立。刘航抗辩认为双方签订的房屋租赁合同书中出租房屋的地址错误，合同存在重大瑕疵，经法院查明，刘峰、刘航间没有协商过其他租赁事宜，该瑕疵不影响合同书的生效及履行，故刘航的抗辩观点不成立。判决：1.刘航在判决生效之日起十日内给付刘峰取暖费5200.95元（2018年至2019年度取暖费2262元、2019-2020年度取暖费2938.95元），租金9555元（2019年11月25日至2020年6月2日），合计14755.95元；2.驳回刘峰的其他诉讼请求；3.案件受理费215元，由刘峰负担90元，刘航负担125元。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，关于上诉人提出一审超审限的问题，因2020年1月31日至2020年5月30日为疫情期间，对上诉人的主张不予支持。关于上诉人提出其签订合同时并不知情所签订合同内容，取暖费的缴纳主体应当为被上诉人的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同自成立时生效。本案中双方当事人在“房屋租赁合同书”落款处签字时合同成立并生效，且合同不违反法律的强制性规定，双方的房屋租赁关系成立。上诉人签字的行为视为对合同的认可，其提出对合同不知情的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，刘航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 张 婷审判员 苏 倡审判员 叶长清二〇二〇年十月二十九日书记员 刘 啸