云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初1491号原告：张东克，男，1976年8月17日出生，汉族，医生，住临沧市临翔区。原告：张东霞，女，1978年12月27日出生，汉族，医生，住临沧市临翔区。共同委托诉讼代理人：周凤贺，云南通恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧星美置业有限公司。住所地：临沧市临翔区。法定代表人：段慧丽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周子熙，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告张东克、张东霞诉被告临沧星美置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张东克、张东霞的共同委托诉讼代理人周凤贺，被告临沧星美置业有限公司的委托诉讼代理人周子熙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张东克、张东霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付退房款违约金485000元（按退房款20%计算）；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原告张东克、张东霞夫妇于2019年11月29日到被告星美公司售楼部购买被告销售的X栋办公楼（建筑面积：681.64㎡，单价：7115元／㎡，总价：4850000元人民币），原告因资金不足只能先行支付购房款总价的一半（2425000元），剩余部分购房款需通过银行按揭贷款进行支付。原告同被告经办人杨某协商上述贷款事宜，并告知杨某：如银行按揭贷款不能如数办理（2425000元），自己将无力购买上述房产。被告经办人杨某明确告知原告银行按揭贷款可以如数办理，并且银行按揭贷款的办理事宜由被告负责。在此基础上，原告同被告于当日签订了一份《“XXXX”认购确认书》，并于当日向被告支付购房款定金500000元，被告向原告出具房款“收据”一份，杨某在确认书的经办人处签字。2020年1月3日原告再次向被告支付购房款1925000元，被告向原告出具房款“收据”一份，并于当日交给原告《商品房买卖合同登记备案表》一份。原告向被告支付的两次购房款合计金额为人民币2425000元，即购房款总价的一半，原告支付上述购房款后，被告经办人杨某又告知原告年后到城建局缴纳维修资金，同时承诺其公司会尽快处理银行按揭贷款事宜。2020年2月19日，原告到临沧市城建局缴纳了“住宅专项维修资金”20449元。缴纳维修资金仅仅几天后，被告经办人杨某联系到原告，称因银行政策发生变化，原告的银行按揭贷款不能如数办理，并告知原告可以向被告申请退房，被告将如数退还原告前期缴纳的购房款2425000元。原告得知这一消息后，多次同杨某沟通，希望被告能够尽量想办法，解决贷款事宜，但最终均未能如愿。因按揭贷款不能办理，万般无奈之下，原告于2020年3月31日到被告售楼部签订了一份《特殊事项审批表》申请退房退款，其中在“需审批事项具体情况”一栏内写明：由于银行按揭贷款未能象之前约定的百分之五十那样发放，所以，本人确无能力全部付款，特申请退房退款，并盼尽快解决（杨某如实答应在2020.5.15之前将款全部退还，如果不及时退款，则需赔付原告己付款项百分之二十的违约金）。杨某签字确认，并在其名字和时间节点、违约数字处按捺手印。被告营销负责人郑某在本份《特殊事项审批表》中“营销负责人”一栏注明：按公司退款方案执行，于6月至8月分三笔退还2425000元。郑某在此条款下签字并按捺手印。2020年5月15日被告违约，未能如约向原告支付退房款，原告同被告协商未果；2020年6月份，被告违约未向原告支付任何一笔退房款，原告再次同被告协商未果，后原告多次同被告经办人杨某和营销负责人郑某联系询问退款情况，二人均以各种理由进行推脱，后期甚至不再接听原告的电话。鉴于被告的不守信誉和被告员工的恶劣态度，2020年7月8日原告向被告致“律师函”一份，询问被告退款事宜，被告于2020年7月14日回函一份，避重就轻的确认了原告支付的房款金额，但对于其公司经办人杨某的承诺却不予认可。原告认为被告经办人杨某自始至终代表着公司同原告沟通商品房销售事宜和银行按揭贷款事宜，以及后期的退房退款事宜，其签订的相关文书理应理解为是其代表被告行使的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。退一步讲，即使被告经办人杨某确无代理权限，但其自始至终代表着被告的种种行为表现，原告是有理由相信杨某是具有代理权限的，更何况被告营销负责人郑某在《特殊事项审批表》中予以签字按捺手印，这让原告更加确信无疑杨某是具有代理权限的，其代表的单位理应是被告临沧星美置业有限公司，因此被告理应承担退款责任和违约责任。另外，因被告未能如约向原告支付退房款，原告于2020年6月17日购买临翔区XXXX的房屋时被迫向银行贷款1900000元，每月还将支付相应的利息，这一情况是因为被告的违约给原告造成的直接经济损失。现被告在原告向法院起诉后退还了退房款2425000元，故原告当庭放弃要求被告支付退房款的请求，但认为被告违约应承担违约金485000元。被告临沧星美置业有限公司辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议就原告退房被告应支付违约金没有任何约定，原告向被告主张退房违约金没有任何合同条款为依据。理由：1.原、被告之间是基于商品房买卖行为而签订《商品房买卖合同》及补充协议而形成商品房购销合同关系，双方权利义务应以合同约定作为保障，原告选择按揭付款方式购置商铺，原告应在接到被告通知后十五内履行支付尾款的义务。本案因原告自身的原因或政策调整，未能办理银行按揭贷款，更多的是原告不具备支付尾款的能力，双方之间并未就退房退款在合同中约定承担如此高昂的违约赔偿。原告在没有合同作为依据的情况下，诉讼请求不应该得到支持。2.原告主张退房退款时在被告售楼部签订的《特殊事项审批表》，是被告公司内部行文，并不是与原告达成的补充协议，其性质效力不等同于合同，双方就违约赔偿问题至始未达成任何共识。3.本案中杨某虽然在《特殊事项审批表》上签字，但其在《特殊事项审批表》上签字的真实意思是其本人是该项目的经办人和申报人，并非对原告提出的违约赔偿的认同，《特殊事项审批表》是企业办公流程中的内部行文，并非是被告与原告签订的退款事项协议，性质不属于合同。4.杨某作为公司的销售人员，其无权对被告公司的重大事项进行决策，签字仅是代表审批表是本人经办并且申报的。对于《特殊事项审批表》中原告单方的理解违背了杨某的真实意思表示。5.原告提出退房退款申请后，被告公司营业部经理郑某经报请被告公司，被告公司同意向原告退房退款，退款的金额是原告已经交纳的2425000元，但并未认同原告提出的违约赔偿。《特殊事项审批表》仅载明退还购房款，且明确了退款的时间段是6月至8月，这是时间段，并非是时间节点，被告未在6月份退款的行为并不构成违约。6.原告于2020年7月1日找到杨某表明要退房退款，杨某按照被告公司审批流程申报，被告于2020年7月30日及8月6日将房款全额退款，被告是在时间段内履行了退款义务，在合同履行过程中不存在违约，故原告的诉讼请求不应该得到法庭支持。根据原告的陈述、被告的答辩，本案争议的焦点为：原、被告在履行商品房买卖合同过程中，被告是否存在违约行为，是否应该承担违约责任。原告张东克、张东霞为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.身份证复印件二份、结婚证复印件一份，用以证明原告主体适格，证明二原告系夫妻关系。2.临沧星美置业有限公司基本信息一份，用以证明被告临沧星美置业有限公司的工商登记基本信息。3.“XXXX”认购确认书复印件一份，用以证明2019年11月29日，原告与被告签订的认购书中付款方式的选择为“银行按揭贷款”，杨某在经办人处签字。4.商品房买卖合同登记备案表复印件一份，用以证明2020年1月3日，被告出具给原告的备案登记表该房屋已备案至原告名下。其中在付款方式中明确显示为“商业贷款”，金额为2425000元。5.汇款小票、收据，用以证明2019年11月29日，原告向被告支付购房定金500000元；2020年1月3日，原告向被告分别支付购房款1000000元、925000元，被告合计收到原告购房款2425000元。6.云南省住宅专项维修资金专用收据一份，用以证明2020年2月19日，原告依据被告的指示到城建局缴纳维修资金的事实，原告至此依然认为银行按揭贷款能够如约办理。7.《特殊事项审批表》一份，用以证明2020年3月31日，原告在得知银行按揭款不能办理后，万般无奈之下选择了退房退款。且在“需审批事项具体情况”一栏内写明：由于银行按揭贷款未能像之前约定的百分之五十那样发放，所以，本人确无能力全部付款，特申请退房退款，并盼尽快解决（杨某如实答应在2020年5月15日之前将款项全部退还，如果不及时退款，则需赔付原告己付款项百分之二十的违约金）。杨某签字确认，并在其名字和时间节点、违约数字处按捺手印。被告星美公司营销负责人郑某在该份《特殊事项审批表》中“营销负责人”一栏注明：按公司退款方案执行，于6月至8月分三笔退还2425000元。郑某在此条款下签字并按捺手印。8.律师函、律师函回函各一份，用以证明2020年7月8日，原告发律师函一份至被告公司询问退款事宜，2020年7月14日，被告公司回函，避重就轻的确认了原告支付的房款金额，但对于其公司经办人杨某的承诺却不予认可。9.个人购房借款合同一份，用以证明2020年6月17日，原告购买临翔区春爽小镇的房屋，原告贷款1900000元的事实。说明因被告公司违约在先，迫使原告需承担原本不必要的利息和压力。10.商品房买卖合同（预售）复印件一份，用以证明银行不能办理按揭贷款与原告无关，原告自始表明如果不能办理银行按揭贷款，则无力购买本案涉案房屋。需要说明的是，该商品房买卖合同系原告妻子的弟弟张某某与被告公司签订的。经质证，被告对原告提交的第1、2、3、5组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容没有异议。对第4组证据真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明内容不予认可，认为该备案登记表仅是对双方签订商品房购销合同事实的固定，不能代替合同中双方权利义务条款的约定，付款方式在购销合同中有明确约定，在不能办理按揭贷款的情况下，应转为原告一次性支付购房尾款。对第6组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容不予认可，认为缴纳住房维修金与办理银行贷款是没有关联的两个事项，二者之间没有前后顺序和关联性。对第7组证据真实性、证明内容不予认可。首先，该审批表的形成时间分两个阶段：原告第一次到被告公司书写《特殊事项审批表》的时间是2020年3月31日，2020年7月1日再次到被告公司提出退房的请求，杨某本人签字的时间实际是2020年7月1日，应原告的要求当场将时间修改为2020年3月31日，从《特殊事项审批表中》的修改痕迹可以看出。其次，《特殊事项审批表》中需要审批的事项是原告单方书写的，并非是双方达成的合意，被告公司并未在该审批表中签章及捺印，双方未形成退房退款并支付违约金的补充合同或合意，杨某签字的行为仅是代表被告公司的经办人及申报人，并未表示对违约事项予以认可以及接受原告的请求。项目营销负责人郑某的签字行为也仅是代表被告同意6月至8月退还原告购房款2425000元，并不同意支付违约金20%。原告持有被告公司的内部行文“特殊事项审批表”也是基于原告的单方请求要求被告进行复制，合同是基于双方的合意而订立的协议，该审批表及载明的内容是原告的单方意思表示。对第8组证据中律师函的合法性不予认可，认为该律师函并未加盖律师事务所的印章，该函只是原告或者律师的单方意愿，并不具备律师函对外发放的合法性。对律师函回函的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容不予认可，该回函中明确载明在收到原告退款请求后，被告公司答复同意退房退款，并约定2020年8月20日前办理相关手续，且明确在回函中写明不认可违约金。对第9组证据的关联性及证明内容不予认可，认为该证据是原告购买其他房产的购房合同，与本案的标的物无任何关联性。对第10组证据的关联性与证明内容不予认可，原告陈述的证明内容只是原告单方对合同的理解，并不是合同的合意，商品房买卖合同补充协议约定，不能办理银行贷款的情况下，原告应该足额支付购房尾款，该合同与本案的合同约定的客观事实不符。被告临沧星美置业有限公司对其答辩理由向本院提交如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用以证明被告的身份情况及诉讼主体；2.关于律师函的回函、网上银行电子回单各一份，用以证明被告于2020年7月14日答复原告办理退房退款，但不认可原告提出按购房款的20%支付违约金，且被告已经分两笔将原告交纳的购房款全部退还给原告。3.证人杨某的证言，用以证明原告于2020年3月31日提出退房退款申请后态度反复，原告多次提出愿意向被告交付购房尾款，影响被告是否向其办理退房退款的态度与决策。原告最后一次要求被告退房退款的意向是2020年7月1日，在被告公司决定向其办理退房退款后，被告公司退房退款并未超过时间；证人郑某的证言，用以证明原告提出退房退款申请后态度反复，又多次主张购房以及全额支付尾款，被告自始至终并未认可原告单方提出的20%的违约金请求。经质证，原告对被告提交的第1组证据的真实性、合法性、关联性没有异议。对第2组证据中律师函回函的证明内容不予认可，该律师函回函避重就轻，全盘否认了违约金的事实；对该组证据中的银行电子回单的证明内容不予认可，这是在诉讼过程中被告采取的补救措施，原告不发表意见。对第3组证据证人证言不予认可，认为两位证人均是被告公司的员工，对证言的真实性存疑，虽然证人陈述原告退房的态度反复，并且特殊事项审批表中的签字捺印时间不符，但是没有提交证据予以证明；证人陈述对特殊事项审批表中的内容没有仔细看，但其二人作为公司的营销人员，原告有理由相信证人的陈述不真实。本院认为，原告提交的第1、2、3、5组证据来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，本院均予以采信。第4、6、7、8组证据来源合法，内容真实，与本案相关联，对原告欲证明的内容，本院结合查明的事实综合评判。对第9、10组证据，与本案欠缺关联性，本院不予采信。被告提交的1组证据来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，本院予以采信。对第2、3组证据来源合法，与本案相关联，对待证的事实，本院结合查明的事实综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告张东克、张东霞系夫妻关系。2019年11月29日原告在被告售楼部购买被告销售的X栋办公楼（建筑面积：681.64㎡，单价：7115元／㎡，总价：4850000元），原告因资金不足先行支付购房款总价的一半（2425000元），剩余部分购房款需通过银行按揭贷款进行支付。原告同被告公司员工杨某（经办人）协商上述贷款事宜，双方签订了一份《“XXXX”认购确认书》，确认书签订后，原告向被告支付购房款定金500000元，2020年1月3日原告再次向被告支付购房款1925000元，两次购房款合计金额为2425000元（即购房款总价的一半），被告先后向原告出具了收房款的收据。2020年2月19日，原告到临沧市城建局缴纳了“住宅专项维修资金”20449元。后被告公司员工杨某（经办人）告诉原告因银行政策发生变化，原告的银行按揭贷款不能如数办理，原告可以向被告申请退房，被告将如数退还原告前期缴纳的购房款2425000元。后原告多次同杨某沟通，希望被告能够尽力解决贷款事宜，但均未能如愿。2020年3月31日，原告在被告公司售楼部填写了一份《特殊事项审批表》申请退房退款。该《特殊事项审批表》中，“需审批事项具体情况”一栏内写明：由于银行按揭贷款未能象之前约定的百分之五十那样发放，所以，本人确无能力全部付款，特申请退房退款，并盼尽快解决（杨某如实答应在2020.5.15之前将款全部退还，如果不及时退款，则需赔付原告已付款项百分之二十的违约金）。被告公司员工杨某分别在经办人、申请人和营销部一栏中签名捺印。营销负责人一栏中注明：按公司退款方案执行，于6月至8月分三笔退还2425000元，营销负责人郑某在此条下签名捺印。2020年7月8日原告向被告发出“律师函”询问被告退款事宜。被告于2020年7月14日回函并表明承担支付已付金额的20%的违约金不是公司的意见。另查明，杨某系被告公司的员工，郑某系被告公司销售部经理。被告通过网上银行分别于2020年7月30日向原告退款800000元、8月6日退款1625000元，共计已退付款2425000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不违背公序良俗。当事人在行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订了《“XXXX”认购确认书》，约定付款方式：银行按揭贷款。原告按约定交纳了定金和住宅专项维修资金，后因银行按揭贷款不能办理，故原告与被告公司的员工协商退房退款事宜，并向被告填写了《特殊事项审批表》，要求退房退款。被告公司员工杨某在该审批表中的经办人、申请人、营销部一栏中签名捺印，郑某在营销负责人一栏中注明：按公司退款方案执行，于6月至8月分三笔退还2425000元。该《特殊事项审批表》的财务部、项目总经理、分管领导栏中并未有相关人员的审批意见和签名，亦没有被告公司加盖的印章。从该份《特殊事项审批表中》看，只有原告填写的“需审批事项具体情况”一栏内写有：需赔付原告己付款项百分之二十的违约金的表述，未有被告答复或批示需要赔付原告己付款项百分之二十的违约金的任何意见。另从实际退房退款时间上看，营销负责人郑某在营销负责人一栏中注明：按公司退款方案执行，于6月至8月分三笔退还242500元。现被告分别于2020年7月30日、8月6日先后退还原告所交纳的购房款，退款均在期限内，亦不存在违约的情形。综上，原告提交的证据不能证明被告应承担赔付违约金的责任，其应自行承担举证不能的责任。对原告认为被告公司员工杨某的签名捺印的行为属表见代理，被告应承担责任的意见。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定。本案杨某在《特殊事项审批表中》中经办人、申请人、营销部一栏中签名，但不是对原告自己填写的“需审批事项具体情况”中，赔付原告己付款项百分之二十的违约金内容的认可或默认，且未以被告的名义在“需审批事项具体情况”中“赔付原告己付款项百分之二十的违约金”作出任何批示和答复，故原告的此项意见与相关法律规定不符，本院不予支持。对原告要求被告承担保全费的诉请，原告未提交相关证据证明，且该保全费未实际产生，本院不予支持。庭审中，被告提出其在合同履行过程中，不存在违约，被告公司员工杨某的行为不属表见代理的行为，不应支付违约金的辩称意见，与查明的事实相符，且符合相关规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张东克、张东霞的全部诉讼请求。本案案件受理费8575元，适用简易程序审理减半收取4287.5元，由原告张东克、张东霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员  熊红云二〇二〇年十月二十六日书记员  张立坤