广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初18722号原告：中山市创拓物业管理有限公司，住所地广东省中山市*******************（李振明房产），统一社会信用代码914********941609P。法定代表人：林金珍，该司总经理。委托诉讼代理人：萧敏仪，广东国中律师事务所律师。委托诉讼代理人：林舒浩，广东国中律师事务所律师。被告：李家宏，男，1982年8月4日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码442************412。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。原告中山市创拓物业管理有限公司（以下简称创拓物业公司）与被告李家宏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创拓物业公司委托诉讼代理人萧敏仪、林舒浩，被告李家宏委托诉讼代理人张世禄、谢君钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创拓物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告李家宏立即向原告创拓物业公司支付2014年1月1日至2020年4月30日物业管理服务费171912元；2.被告李家宏立即向原告创拓物业公司支付水费2116元；3.被告李家宏向原告创拓物业公司支付滞纳金（以欠缴物业管理费为基数，按每天千分之一计算，从2017年4月30日计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月30日为45194.76元。事实与理由：被告李家宏拖欠原告创拓物业公司物业管理费、水费未按时支付。诉讼中，原告创拓物业公司明确滞纳金从逾期之日起按每天千分之一计算至清偿之日止。原告创拓物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.物业服务合同；2.缴费催款通知书；3.微信聊天记录；4.水费明细、水表记录表；6.中山市不动产登记资料查询结果。被告李家宏辩称：1.被告李家宏自2012年1月1日起将涉案物业租赁给谭祖贵经营中山市大涌镇优雅旅馆使用，实际经营者为廖伦辉、肖端容，约定租赁期为2012年1月1日至2019年12月31日；后中山市大涌镇优雅旅馆、廖伦辉、肖端容于2018年11月30日将涉案物业归还给被告李家宏；即涉案物业自2012年1月1日起至2018年11月30日，实际使用人为廖伦辉、肖端容、中山市大涌镇优雅旅馆，他们作为涉案物业的实际使用人必须参加本案诉讼才能查清拖欠物业管理费和水费的情况。2.按照其与谭祖贵的租赁合同约定，水电费、物业服务费等由承租人承担，又根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。故被告李家宏无需向原告创拓物业公司支付上述费用，且不应由被告李家宏承担违约贵任。3.原告创拓物业公司向其主张物业管理费的依据不足，首先，其不清楚是否存在业主委员会，该物业服务合同不应对其有约束力，其次原告创拓物业公司提交证据的不足以证明其主张；再次，从原告创拓物业公司提交的证据一《物业服务合同》看，原告创拓物业公司为盈晖雅苑提供服务的期限为2016年7月1日至2021年6月30日，原告创拓物业公司无权主张合同期限以外（即2016年7月1日前）的物业管理费；最后，原告创拓物业公司于2020年6月5日起诉立案，对于原告创拓物业公司主张的2017年6月5日以前的物业管理费已经超过诉讼时效，原告创拓物业公司在法定的时效期间内不行使权利，现时效期间届满，被告李家宏不予认可。4.原告创拓物业公司向其主张的水费没有事实与法律依据，原告创拓物业公司主张其为被告李家宏代缴水费，但未提交证据予以证实，被告李家宏不同意支付。5.原告创拓物业公司主张的滞纳金明显过高，应予调整。综上所述，请求法院驳回原告创拓物业公司的诉讼请求。被告李家宏对其辩解向本院提交证据如下：1.租赁合同；2.交接确认书。本院经审理认定事实如下：创拓物业公司成立于2013年7月3日，经营范围为：物业管理、施工和保养服务等。2016年6月23日，大涌镇盈晖雅苑业主委员会作为甲方，创拓物业公司作为乙方签订盈晖雅苑物业服务合同约定：甲方代表物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，创拓物业公司为本业主大会选聘提供物业管理的企业；创拓物业公司按如下标准向业主或非业主使用人收取物业管理费：小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，商铺按每月每平方米2.2元收取，每次收取物业管理费的时间为每月5日前（法定节假日顺延）；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一交滞纳金；服务期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止；该合同还约定了其他事项。大涌镇盈晖雅苑业主委员会、创拓物业公司分别在甲方、乙方处盖章、并有代表人签名捺印确认。创拓物业公司称其从2013开始入驻盈晖雅苑并为小区提供了物业服务，李家宏开始能按时交纳物业管理费，但李家宏自2014年1月1日起未按时交纳物业管理费。创拓物业公司经催收未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明，坐落于中山市*********巷1号盈晖雅苑迎晖阁1幢二层的权利人为李家宏，建筑面积为1330.46平方米，登记时间2010年11月4日。创拓物业公司称李家宏自2014年1月1日开始至2020年4月31日拖欠物业管理费，累计拖欠76个月物业管理费未交纳，李家宏每月应缴物业管理费2262元（1330.46平方米×1.7元/平方米），故李家宏共计拖欠物业管理费171912元（按创拓物业公司主张算）、滞纳金按每日千分之一计算、2019年10月1日至2020年3月31日水费共2116元。李家宏确认上述时段费用其没有交，租客有没有交其不清楚，其不确认上述费用计算标准，并认为2017年6月5日之前的物业管理费已经超过诉讼时效，滞纳金其不同意缴纳，创拓物业公司主张滞纳金标准明显过高；水费其不确认，创拓物业公司无证据证明其有为李家宏代付水费。又查：诉讼中，创拓物业公司提交张贴有缴费通知书的照片及微信聊天记录拟证明其从2019年8月9日开始有向李家宏催缴物业费等，并且其在与李家宏或其秘书就物业管理费进行沟通时，李家宏或其秘书均无提出诉讼时效问题，其认为没有过诉讼时效。李家宏对此不予确认，其没有收到催缴通知等等。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。李家宏是中山市*********巷1号盈晖雅苑迎晖阁1幢二层的业主，创拓物业公司与大涌*盈晖雅苑业主委员会签订的盈晖雅苑物业服务合同合法有效，对李家宏具有约束力。创拓物业公司依照上述合同对涉案物业进行物业管理服务，李家宏作为业主，理应向创拓物业公司交纳物业管理费。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。本案的焦点李家宏应交纳物业管理费期间的问题。关于李家宏应交纳物业管理费的问题。李家宏称创拓物业公司主张2017年6月5日前提出要求支付物业管理费已经超过诉讼时效，其不同意缴纳物业管理费。创拓物业公司则认为其一直有向李家宏催收物业管理费（并提交催收照片及微信聊天记录佐证），所以不存在已过诉讼时效问题。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁;（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定。故民事权利的诉讼时效为三年。本案中，创拓物业公司虽然提交照片证明微信聊天记录其从2019年起一直有向李家宏催收物业管理费，但李家宏对此不予确认。此外，创拓物业公司并无提交其他证据予以佐证，本院审查后认为从照片上看无法证实创拓物业公司曾经向李家宏催收物业管理费，且微信聊天的对象亦无法查实是否是李家宏或李家宏的代理。创拓物业公司于2020年7月10日向本院提起诉讼，而李家宏称2017年6月5日前的物业服务费过了诉讼时效。故对创拓物业公司主张2017年6月6日以后的物业管理费本院予以支持。创拓物业公司已向盈晖雅苑小区提供物业服务，李家宏作为中山市*********巷1号盈晖雅苑迎晖阁1幢二层的业主，在已实际享用了创拓物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。现李家宏拖欠2017年6月6日至2020年4月30日共35个月期间物业管理费79162.37元（1330.46平方米×1.7元/平方米/月×35个月=79162.37元）（即每月为2261.78元），已构成违约。故李家宏理应向创拓物业公司支付2017年6月6日至2020年4月30日期间的物业管理费79162.37元，对创拓物业公司主张超出部分，本院不予支持。至于李家宏辩称物业管理费应该由案外人中山市大涌镇优雅旅馆、廖伦辉、肖端容承担的问题，本案中李家宏作为涉案物业的业主，理应承担缴纳物业管理费。至于李家宏与中山市大涌镇优雅旅馆、廖伦辉、肖端容之间的其他纠纷，基于不同的法律事实与本案无关，亦不是本案审查的范围，本院对李家宏该辩解不予采纳。关于滞纳金问题，创拓物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质。物业服务合同约定业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准缴纳违约金。创拓物业公司主张违约金从欠费之日起按每日千分之一的标准计算，本院认为创拓物业公司所主张的违约金标准明显过高，应予以调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业管理费2261.78元为基数，从欠费当月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止，对创拓物业公司主张超出部分，本院不予支持。关于创拓物业公司主张李家宏支付欠缴水费2116元的问题，创拓物业公司提交的证据不足以证明其已为李家宏代付水费的金额，李家宏亦不同意支付。故创拓物业公司该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。创拓物业公司如有证据，可另行主张。综上所述，创拓物业公司的诉求合理部分，本院予以支持。李家宏辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李家宏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市创拓物业管理有限公司支付2017年6月6日至2020年4月30日期间的物业管理费79162.37元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费2261.78元为基数，从欠费当月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；二、驳回原告中山市创拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4588元，减半收取2294元（原告中山市创拓物业管理有限公司已预交），由原告中山市创拓物业管理有限公司负担1294元，被告李家宏负担1000元并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市创拓物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  廖鑑财二〇二〇年十月九日书记员  梁宝兴谭银娣