安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1443号 上诉人（原审被告）:宣城粤诚置业有限公司，住所地安徽省宣城经济技术开发区管委会办公楼。 法定代表人：刘友兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭子华，女，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：施明海，男，1978年7月16日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：徐旻，安徽众博律师事务所律师。 上诉人宣城粤诚置业有限公司（以下简称粤诚公司）因与被上诉人施明海商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初1954号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 粤诚公司上诉请求：撤销原判，改判驳回施明海的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认定粤诚公司承诺给予施明海183476元优惠，与事实不符。案涉《提前支付房款优惠函》既非原件，亦未加盖粤诚公司公章，不能认定为粤诚公司的意思表示和作出承诺。2.一审适用法律错误。其一，一审将案由定为商品房销售合同纠纷错误，本案案由应为不当得利纠纷。其二，业已生效的安徽省宣城市宣州区人民法院（2019）皖1802刑初448号刑事判决（以下简称448号刑事判决）认定案涉24.06万元购房款系公司财物，故粤诚公司取得该24.06万元具有合法根据。原审判令粤诚公司将案涉24.06万元返还给施明海无相应法律依据，且与刑事判决认定相悖。3.一审未归纳争议焦点即组织法庭辩论，属程序违法。 施明海辩称，1.其一审提交的《提前支付房款优惠函》系原件，该优惠函有粤诚公司销售部副经理胡磊及粤诚公司会计丁志敏签字，该二人系履行职务行为，对粤诚公司具有约束力。2.虽双方合同约定的房屋价款为122万元，但根据《提前支付房款优惠函》内容，双方合意达成了一次性付款的优惠条件，优惠后的房屋价款应确认为1036524元。施明海实际支付房款为1277124元，故多支付的费用粤诚公司应当退还。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 施明海向一审法院起诉请求：判令粤诚公司退还购房款26万元。 一审法院认定事实：汪右品、胡磊分别自2017年5月14日、8月30日开始在粤诚公司任职，分别担任销售部副经理和置业顾问。2018年1月16日，施明海与粤诚公司签订《宣城恒大御景商品房认购书》，约定：施明海认购宣城恒大御景S3幢101商铺，建筑面积132.55平方米，套内建筑面积129.4平方米，按商品房建筑面积计算单价9204.07元/平方米，总金额122万元；签署认购书时，支付5万元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款；选择分期方式付款，具体为2018年1月18日前支付首期1.1万元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，2018年7月16日前付清12.2万元，2019年1月16日前付清18.3万元，2019年7月16日前付清36.6万元，2020年1月16日前付清48.8万元。该认购书落款加盖粤诚公司印章并由经办人胡磊、销售经理汪右品、方馨签字。当日，施明海向汪右品转账17.8万元，汪右品通过POS机刷卡消费向粤诚公司代付6.1万元定金。2018年2月9日，案涉商品房销售合同在宣城市房地产管理局办理网上登记备案。2018年4月11日，施明海与粤诚公司签订《商品房买卖合同》，约定施明海购买恒大御景S3幢1室商业房，购房价格及付款方式与《宣城恒大御景商品房认购书》相同。2018年4月16日，施明海向汪右品转账12.36万元。2018年5月7日，粤诚公司财务经办丁志敏、销售经办胡磊出具《提前支付房款优惠确认函》，确认因施明海愿意提前支付未到期款项115.9万元，优惠183476元，于当日支付975524元。当日，施明海通过POS机刷卡消费向粤诚公司付款975524元。448号刑事判决认定：汪右品、胡磊将施明海购房款中的24.06万元据为己有；胡磊在商谈商铺销售价格时主动让价，施明海为感谢而给予胡磊2万元好处费；汪右品、胡磊的行为构成职务侵占罪，判决汪右品退出的23.06万元、胡磊退出的1万元，予以追缴，发还被害单位粤诚公司；胡磊的违法所得2万元，予以追缴。2019年12月16日，宣城市公安局经济技术开发区分局将暂扣款23.06万元发还给粤诚公司。至此，粤诚公司收取施明海购房款合计1277124元。 一审法院认为，施明海与粤诚公司签订的《宣城恒大御景商品房认购书》《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按约履行各自义务。汪右品、胡磊系粤诚公司工作人员，分别以销售部副经理和置业顾问的身份与客户洽谈磋商，系执行工作任务的行为，施明海有理由相信该行为对粤诚公司具有约束力。认购书及合同约定房屋价款122万元、分期支付，至2020年1月16日付清。依照《提前支付房款优惠确认函》的要求，施明海于2018年5月7日提前付清全部购房款，扣减粤诚公司承诺优惠额183476元，房屋的实际销售价格为1036524元。除向粤诚公司付款975524元，施明海向汪右品转账的17.8万元、12.36万元性质上也是购房款，已生效的448号刑事判决对此予以确认，粤诚公司亦予认可，并确认收到施明海购房款1277124元的事实。粤诚公司多收取购房款24.6万元（1277124元-1036524元）无事实和法律依据，施明海请求粤诚公司返还，予以支持。施明海诉称已支付购房款148万元与事实不符，不予采信；其付给胡磊的好处费2万元，已作为违法所得被依法追缴，施明海请求粤诚公司返还该项费用，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、被告宣城粤诚置业有限公司于判决生效后十日内返还原告施明海购房款24.06万元；二、驳回原告施明海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2600元，由施明海负担200元，粤诚公司负担2400元。 二审中，当事人未提举新证据。为核实施明海一审提交的证据即《提前支付房款优惠确认函》的真实性，本院依法向原粤诚公司销售人员胡磊及财务人员丁志敏进行核实，该两人均确认该函的签名系本人所签。本院经审查，对一审证据的认证意见与一审一致。原判决查明的案件事实中，除公安机关发还给粤诚公司的暂扣款金额应为24.06万元而非23.06万元外，对其他事实予以认定。 本院认为，民事案件的案由一般根据当事人主张的基础法律关系的性质加以确定。本案中，施明海基于双方之间的商品房买卖合同关系，主张合同相对方退还多收取的房款，故案争性质应界定为商品房销售合同纠纷，原判决对本案定性并无不当。案争焦点为粤诚公司应否归还施明海购房款24.06万元。经审查，其一，根据《宣城恒大御景商品房认购书》《商品房买卖合同》的记载，双方当事人已达成122万元的分期付款购房协议，故对案争房屋的销售价格应确定为122万元。其二，胡磊、丁志敏均系粤诚公司的工作人员，签订《提前支付房款优惠函》系代表粤诚公司履行职务行为，该行为的法律后果依法应由粤诚公司承受。此节构成双方合意变更购房价款，原判决据此认定优惠后的价款为1036524元，符合合同约定。鉴于施明海实际交付购房款的数额超出应付款24.06万元，粤诚公司占有该款缺乏合同根据和法律依据，故应予退还。至于汪右品、胡磊占据施明海交付的购房款24.06万元未交给粤诚公司，生效刑事判决确认发还给粤诚公司，此节与本案基于粤诚公司、施明海合同关系判定是否存在超付房款的事实及应否返还之间，受不同法律规范调整，且相关当事人之间的法律关系性质亦不相同，故两者权益不相冲突。另，施明海的诉讼请求仅有一项，即请求粤诚公司返还购房款24.06万元，粤诚公司抗辩认为其不应返还并阐述了理由，故争议问题简单明了，原审未专门归纳争议焦点，对当事人的辩论权利未造成实质性影响，故粤诚公司有关一审程序违法的上诉意见，本院不予采纳。 综上，粤诚公司的上诉请求不能成立。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由上诉人宣城粤诚置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年十月二十日 法官助理冯忠山 书记员隆菲菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……