云南省富源县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0325民初1483号 原告（执行案外人）：刘光富，男，汉族，1969年10月1日生，云南省富源县人，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：余仕亚，云南靖嘉律师事务所律师，特别授权代理。 被告（申请执行人）：刘家波，男，汉族，1973年11月21日生，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。 被告（申请执行人）：崔桂芬，女，汉族，1974年2月2日生，云南省会泽县人，住云南省曲靖市富源县。 被告刘家波、崔桂芬的共同委托诉讼代理人：段贵清，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。 第三人（被执行人）：刘光贤，男，汉族，1973年9月6日生，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。 委托诉讼代理人：刘光玉，男，汉族，1977年10月8日生，云南省富源县人，住云南省曲靖市麒麟区，系被告刘光贤的弟弟，一般授权代理。 第三人（被执行人）：陈玉娣，女，彝族，1976年7月29日生，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。 原告刘光富与被告刘家波、崔桂芬、第三人刘光贤、陈玉娣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘光富的委托诉讼代理人余仕亚、被告刘家波、崔桂芬的共同委托诉讼代理人段贵清、第三人刘光贤的委托诉讼代理人刘光玉到庭参加诉讼，第三人陈玉娣经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘光富向本院提出诉讼请求：1.确认原告对房权证号为房权证富建房字第××号房屋的使用权；2.判决富源县人民法院停止对上述房屋的执行，并撤销（2016）云0325执392号强制迁出公告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与第三人因买卖合同纠纷，经法院判决生效后申请执行第三人，后富源县人民法院于2016年作出（2016）云0325执392号强制迁出公告，要求已取得该房屋用益物权的原告迁出，交付房屋。后原告向富源县人民法院提起执行异议，富源县人民法院于2020年4月8日作出（2020）云0325执异5号裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告因对该裁定不服，现向富源县人民法院提起诉讼。理由如下：一、原告刘光富在2012年通过租赁方式合法取得该房屋的使用权，用于经营富源县竹园新贤饭店。刘光贤于2012年10月23日取得了房权证号为富建房字第××号的房屋所有权证，该房屋位于富源县某村委会，面积为800.46平方米。在刘光贤建设该房屋时向哥哥刘光富借款47.73万元，该借款刘光富通过村里其他人银行卡转款25万元，其余借款为现金支付。房屋建设完成后，刘光贤因无力偿还该债务，将房屋出租给其哥哥刘光富，刘光富于2012年利用该承租的房屋经营饭店，双方于2013年2月13日签订《租赁合同》，约定租期20年，每年租金2万元。因饭店发票事宜，原告于2016年3月9日在富源县市场监督管理局注册成立富源县竹园镇新贤饭店。经营者为刘光富妻子王娟。后刘光贤提出要外出务工，因刘光富常年在外，为照顾年迈母亲，刘光富将饭店交由刘光贤及妻子打理，每月支付固定工资，年底做结算。 2016年2月，刘光富与刘光贤对双方债权债务进行对帐，并签署《对账单》，双方在对账单中约定：扣除租金40万，扣除已归还款项6.03万元，尚欠刘光富1.7万元。刘光富于2016年5月17日就剩余1.7万元欠款将刘光贤诉至富源县人民法院，后上诉至曲靖市中级人民法院，在曲靖市中级人民法院主持下达成调解确认：双方签订的租赁合同有效并继续履行，刘光贤偿还1万元，下欠7000元免除。 二、富源县人民法院作出的（2020）云0325执异5号执行裁定书认定事实不清。原告因不服（2016）云0325执392号强制迁出公告，向富源县人民法院提出执行异议，富源县人民法院作出（2020）云0325执异5号执行裁定书，驳回刘光富的异议请求。富源县人民法院认为刘光富并未实际使用租赁房屋，故刘光富的租赁权无法阻却原案执行行为。本案中，刘光富于2012年就开始经营饭店使用，并于2016年3月9日就饭店经营办理了营业执照，经营者系刘光富配偶王娟。故富源县人民法院认为刘光富并未实际使用租赁物不成立。 根据《合同法》第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及富源县人民法院作出的（2016）云0325民初886号民事判决书、曲靖市中级人民法院作出的（2016)云03民终1835号民事调解书的内容，本案标的房屋因另案执行被变更到刘家波名下，不影响刘光富与刘光贤签订的《租赁合同》的效力，故富源县人民法院作出的（2016）云0325号强制迁出公告，要求刘光富限期迁出该房屋，此裁定严重侵害了原告的合法用益物权。 综上，刘光富认为富源县人民法院作出的（2020）云0325执异5号执行裁定书，以及（2016）云0325执392号强制迁出公告侵害了刘光富合法取得的用益物权，为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告刘家波、崔桂芬辩称，一、案外人执行异议之诉应当在标的物交付刘家波之前就提出，本案房屋已经在房管局进行了变更，现房屋屋主为刘家波，原告丧失了诉讼主体资格。二、从内容上说，请求驳回原告的诉讼请求。原告所依据的买卖不破租赁并不适用本案的情形，本案中被告刘家波及妻子所取得的房屋是在原告提出异议之前，通过物权法的相关内容已经取得了该房屋的所有权，而买卖不破租赁只适用于债权对债权的优先原则。富源县人民法院做出的强制执行行为属于公法的范畴，而刘光富与刘光贤达成的租赁协议适用于私法的范畴，私法不能对抗公法的执行力度。三、刘光富、刘光贤系亲兄弟，其借款行为在任何一次开庭中都没有出示相关交付款项的依据，且在曲靖市中级人民法院组织调解下提供的租赁合同是复印件，两兄弟都以合同原件丢失为由做了调解，以对抗富源县人民法院的强制执行，根据相关法律规定，原告刘光富与第三人刘光贤存在故意阻止法院执行，损害房屋所有人的权益的行为。四、刘光富在富源县人民法院的一份判决中对其身份已确认为湖南省某税务机关的国家公职人员，其身份根据相关法律规定刘光富不具备经营商业活动的资格，而刘光富为了帮助其弟刘光贤逃避债务，两弟兄恶意串通，签订了虚假的租赁合同，以对抗法院的执行。五、被告刘家波取得的案涉房屋是通过富源县人民法院及曲靖市中级人民法院判决而得到的，如果原告刘光富与刘光贤所签订的租赁合同假设为实际的，那两弟兄不可能不知道在这个时候进行第三人的请求。综上，富源县人民法院做出的执行裁定合法有效，请驳回原告的诉讼请求。 第三人刘光贤、陈玉娣述称，一、本案争议的房屋，事实已于2012年租赁给了原告刘光富，在租赁期间，曾因债务清算酿成纠纷与刘光富诉至法院，并经曲靖市中院（2016）云03民终字1825号民事调解书确认了双方租赁事实及债务清算结果，在第三人刘光贤、陈玉娣与被告刘家波的房屋买卖过程中有租约需延续，且在第三人刘光贤、陈玉娣与刘光富的租赁关系诉讼期间，本案被告刘家波明知双方租约事实及为此导致的诉讼事实。作为案涉房屋的最终权益人，其完全有理由参与诉讼，然因其明知在其买受前租赁事实已存在，故当年被告刘家波并未据此参与诉讼，即其当年就已认可第三人刘光贤、陈玉娣与原告刘光富的租赁关系事实存在并应当依约延续的事实。二、本案争议的富源县人民法院作出的强制迁出公告，应为不当作为。被告刘家波早已取得该房屋的变更登记确权，事实上该房屋已属其所有。租赁给刘光富使用，只是依法对其买受前的租约正当延续，双方只是变更租约主体关系，不应因所有权发生变动，而影响租赁合同延续履行。三、本案涉及房屋，曲靖市中院（2016）云03民终字1835号民事调解书是合法有效的法律文书，富源县人民法院应当尊重并依法维护法律尊严，该调解书确认了承租人本案原告刘光富的用益物权，应当受到保护。综上，第三人刘光贤、陈玉娣认为原告刘光富的诉请应当得到支持，对其诉请无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的自己的身份证、民事判决书、民事调解书、租赁合同、对账单、王娟的身份证、结婚证、营业执照、经营许可证、执行裁定书、强制迁出公告各一份，均来源合法，与本案有关，本院予以确认；2、原告提交的银行流水、账本流水、证明各一份，因被告不认可，又没有其他证据予以佐证，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日，刘家波、崔桂芬与刘光贤、陈玉娣签订《房屋买卖合同》，约定刘光贤、陈玉娣将其所有的位于富源县村委会的总面积为800.46平方米的房屋一幢［房屋所有权证号为房权证富建房字第××号，房屋土地使用权证号为富国用（2012）第××号］作价86万元卖给刘家波、崔桂芬。双方签订的《房屋买卖合同》于合同签订当日由云南省富源县公证处以（2013）云富源证字第648号公证书予以公证。合同签订和公证后，刘光贤向刘家波、崔桂芬出具了收条，确认购房款已付清。后刘光贤、陈玉娣拒绝履行向刘家波、崔桂芬交付房屋和配合办理房屋产权过户手续，刘家波、崔桂芬于2015年2月12日向本院提起诉讼，本院于2015年10月26日作出（2015）富民初字第1280号民事判决，判决：由刘光贤、陈玉娣在判决生效后十五日内将位于富源县村委会刘光贤所有的房屋一幢［房屋所有权证号为房权证富建房字第××号，国有土地使用证号为富国用（2012）第××号］交付给刘家波、崔桂芬，并协助刘家波、崔桂芬办理该房屋的产权过户登记手续。刘家波、崔桂芬不服提起上诉，云南省曲靖市中级人民法院于2016年3月23日作出（2016）云03民终418号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。后刘家波、崔桂芬向本院申请强制执行（案号为（2016）云0325执392号），在该案的执行过程中，该房屋已于2016年7月18日变更登记为刘家波、崔桂芬所有，变更登记的房屋所有权证为房权证富建房字第××号，本院于2019年10月25日发布强制迁出公告，责令刘光贤、陈玉娣于本公告发出之日起十五日内从上述房屋中迁出；到期仍不履行的，本院将依法强制执行。2019年11月7日刘光富对执行标的提出异议，本院于2020年4月8日作出（2020）云0325执异5号裁定：驳回刘光富的异议请求。2020年4月22日，刘光富向本院起诉。 另查明，刘光富与刘光贤于2016年2月2日签订《对账单》，约定截止到2015年12月31日，刘光贤共计向刘光富借款47.73万元，扣除应付给刘光贤租金40万元，扣除已归还款项6.03万元，尚欠刘光富借款1.7万元，约定三个月归还，前期双方所有往来款项凭证全部作废。刘光富于2016年5月17日向本院提起确认合同有效纠纷一案，要求确认刘光富与与刘光贤之间的租赁合同（该租赁合同签订日期为2013年2月13日，约定刘光贤将其所有的房屋所有权证为房权证富建字第××号的房屋出租给刘光富使用，租期为二十年即2013年2月14日至2033年2月13日，租金2万元／年，一次交清二十年租金。）合法有效。本院于2016年10月14日作出（2016）0325民初886号民事判决，判决：驳回刘光富的诉讼请求。刘光富不服提起上诉，云南省曲靖市中级人民法院于2017年1月20日作出（2016）云03民终1835号民事调解书，调解协议内容为：一、确认双方在2013年2月13日签订的租赁合同有效，并继续履行；二、刘光贤欠刘光富17000元，由刘光贤于2017年3月15日之前偿还10000元，下欠7000元予以免除。 刘家波与崔桂芬系夫妻关系，刘光贤与陈玉娣系夫妻关系，刘光富与刘光贤系亲兄弟关系。刘光富是湖南省某税务机关的公职人员，王娟是刘光富的妻子，双方于1996年登记结婚，双方的身份证载明的住址均为湖南省郴州市北湖区。王娟于2017年4月13日在富源县市场监督管理局登记注册了富源县竹园镇新贤饭店（个体工商户），经营者为王娟，经营场所为云南省曲靖市富源县村委会新街。刘光富与刘光贤签订的租赁合同未进行登记备案。 本院认为，第一、关于刘光富与刘光贤签订的租赁合同的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，首先，从合同签订的目的来看，刘光富与刘光贤在签订的租赁合同中约定刘光贤将涉案房屋出租给刘光富使用，租期为二十年，租金2万元/年，一次交清二十年租金40万元；但刘光富与刘光贤在签订的《对账单》中约定截止到2015年12月31日，刘光贤共计向刘光富借款47.73万元，扣除应付给刘光贤租金40万元，扣除已归还款项6.03万元，尚欠刘光富借款1.7万元。合同签订的目的是刘光富为了使自己的债权得到清偿，同意刘光贤以让渡涉案房屋使用权的方式抵偿借款。可见，租赁合同实质是债务人刘光贤以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非真实的房屋租赁合同。其次，从合同的履行来看，刘光富为国家公职人员且一直在省外工作，其本人没有用涉案房屋从事生产经营活动，故刘光富与刘光贤之间并未真实履行租赁合同所要求一方转移房屋使用权，一方支付租金的行为。再次，从法规规章的规定分析，建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”可见，房屋租赁合同是具有物权性质的合同，而本案当事人刘光富与刘光贤从未对房屋租赁合同进行登记备案。综上，买卖不破租赁原则必须建立在真实有效的房屋租赁合同之上，本案中刘光富与刘光贤签订的不是真实的租赁合同，不适用买卖不破租赁原则。 第二、关于刘光富与刘光贤签订的租赁合同的效力认定问题。涉案房屋已于2016年7月18日变更登记为刘家波、崔桂芬所有，刘家波、崔桂芬自该日起取得涉案房屋的所有权，刘光贤、陈玉娣自该日起丧失涉案房屋的所有权，刘光贤之后所作出的对涉案房屋的处分属于无权处分，故刘光贤与刘光富于2017年1月20日在法院调解达成的（2016）云03民终1835号民事调解书中关于涉案房屋的协议不能对抗发生在前的物权变更行为。 综上所述，刘光富的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定,判决如下: 驳回原告刘光富的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘光富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  孔乔书 人民陪审员  田顺清 人民陪审员  龚龙学 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  姜 源