重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初4817号原告：云阳县瑶池市场经营管理有限公司，住所地重庆市云阳县双江街道迎宾大道**亿联建材家居汽车城**楼第**，统一社会信用代码：9150023530507705XY。法定代表人：高小文，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：欧展鹏，男，1988年7月15日出生，汉族，住广东省清远市，该公司员工。特别授权。委托诉讼代理人：唐锦茂，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。被告：扶永超，男，1974年7月23日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司与被告扶永超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法由审判员陈茂独任审判，适用简易程序并于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司委托诉讼代理人欧展鹏、唐锦茂、被告扶永超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》并判决被告将其租赁的商铺交还给原告；2.判决被告向原告支付2019年9月1日起至2020年8月31日租金75874.00元，并从2019年5月31日起至付清之日止按月利率2%计算违约金，截止起诉之日应支付违约金19727.00元；3.判决被告向原告支付2019年6月1日起至2020年9月30日的物业服务费6400.00元（月物业服务费400.00元）；并从2019年5月21日起至付清之日止按季度分批次按月利率2%计算违约金，截止起诉之日应支付违约金848.00元；4.判决被告承担原告因本案诉讼支付的律师服务费5000.00元及本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年8月9日签订《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》，约定：被告承租原告经营管理的云阳亿联建材家居汽车城D3幢一层110、111、117-120的商铺，面积266.68平方米，年租金75874.00元，被告应于2019年5月30日前支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金，于2019年5月21日始按每季度1200.00元缴纳物业服务费，被告未按约定支付租金、物业服务费。原告为维护自己合法权益，故起诉维权。被告扶永超辩称，1.被告欠缴租金、物业服务费属实，但租金、物业服务费金额无误，但不应该计算违约金，解除合同；2.原告所经营管理的亿联商城存在以下问题：道路整修严重影响客源、业态分区混乱、招商承诺活动大幅度缩水、线上平台迟迟未建立、虚假宣传、物业工作未到位；3.因疫情原因影响经营，租金应予以减免。本院经审理认定事实如下：2016年8月9日，原、被告签订《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》。合同载明：“出租方（甲方）：云阳县瑶池市场经营管理有限公司法定代表人：高小文电话：023-5555****地址：重庆市云阳县迎宾大道888号承租方（乙方）：扶永超身份证号码：X通讯地址：云阳县X联系电话：X甲方受产权人全权委托，代为将位于重庆市云阳县迎宾大道888号的云阳亿联建材家居汽车城内的商铺出租，乙方自愿租赁商铺并用于经营，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，甲乙双方本着平等互惠的原则，经协商一致，签订本租赁合同并共同遵守。第一条租赁商铺概况及双方声明1、乙方租赁商铺概况商铺号：D3-110、111、117-120商铺面积（㎡）266.68经营业态：家制木厨柜、衣柜、厨电主营品牌：莱茵艾格衣柜等租赁商铺共6间，租赁面积（建筑面积）合计266.68平方米·····第二条租赁期限、租金、运营推广费、履约保证金1、该商铺合同租赁期自2016年9月1日起至2021年3月30日止。2、租金标准（1）乙方于合同签订当日应向甲方支付2016年9月1日至2019年8月31日的租金共计209538元（大写：贰拾万玖仟伍佰叁拾捌元整），为降低乙方经营成本，共同培育市场，甲方在合同期内共同给予乙方租金优惠174615元（大写：壹拾柒万肆仟陆佰壹拾伍元整），乙方实际应付租金为34923元（大写：叁万肆仟玖佰贰拾叁元整）。（2）乙方于2019年5月30日前应向甲方支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金共计75874元（大写：柒万伍仟捌佰柒拾肆元整）·····第三条其他费用1、商铺物业服务费及缴纳方法：乙方所租赁商铺的物业服务费按建筑面积计交为1.5元/㎡/月，乙方共租赁266.68㎡（建筑面积），合计400.00元/月。考虑乙方初期经营成本和共同培育市场因素，甲方在合同期内共给予乙方优惠30个月的商铺物业服务费。自优惠期满后起交，乙方按季度向甲方交纳物业管理费（每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业管理费），逾期按每日千分之五收取滞纳金，逾期超过5日的，甲方可直接向乙方收取，也可直接从乙方已交的履约保证金中扣除，乙方应在10日内补齐履约保证金·····第四条甲方的权利和义务·····2、甲方有经营、管理、运营及服务市场的权利和义务。3、甲方有权向承租人按本合同约定收取相关费用。4、甲方有权对市场及商铺进行统一的管理；可根据市整体需要，对市场布局及位置进行经营调整·····第七条违约责任及合同解除·····2、出现下列情形之一的，甲方有权对乙方同时或单独实施停止乙方营业、扣除履约保证金等费用和提前解除合同的处理措施：（1）逾期未交租金、运营推广费或商铺物业服务费超过5日的·····4、乙方迟延交纳商铺租金、运营推广费、物业服务费的，按每日千分之五支付滞纳金·····8、乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括并不限于合理的差旅费、律师服务费等）·····”。到期后，被告未按约定向原告支付租金及物业服务费。截止2020年9月30日，被告尚欠原告租金75874.00元、物业服务费6400.00元。另原告为实现本案债权所支出的律师服务费5000.00元。原告于2019年5月18日在云阳亿联建材家居汽车城AB区公告栏张贴《关于商户缴纳物业服务费及租金的提示》，主要内容：提示各位商户根据租赁合同约定，自觉准时缴纳物业服务费、租金及所欠的其他费用。上述事实，除有原、被告的陈述外，还有原告提交的原告营业执照复印件、被告身份信息复印件、商铺租赁合同原件、缴费通知书原件、法律事务委托合同原件、增值税发票原件等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能相互印证，本院予以采信，对其证明的上述事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，原、被告之间的合同合法有效。第一，关于双方签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》解除的问题。本案双方在租赁合同第七条约定，租户逾期未交租金、运营推广费或商铺物业服务费超过5日的，原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司有权对租户采取提前解除合同处理措施。本案被告逾期未交纳租金超过5日，原告主张解除双方签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》，符合合同约定。原、被告之间的合同，在原告的解除通知到达被告时解除，即在被告收到本院送达的诉状副本时解除。本院邮寄送达的起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料被告已于2020年8月7日签收，故本院确认双方签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》于2020年8月7日解除。合同解除后，被告应当及时向原告交还所租赁的商铺。第二，关于租金减免及其违约金计算标准的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”因2020年1月，发生全国性新冠肺炎疫情，1月24日，重庆市启动了重大突发公共卫生事件一级响应，自3月10日24时起，将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，自3月24日24时起，将我市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。本案被告承租原告商铺期间发生全国性新冠肺炎疫情，受到了新冠肺炎疫情的较大影响，严重影响商铺生意，本院酌情减免租金1.5个月。被告未缴纳2019年9月1日至2020年8月31日的租金75874.00元，扣减1.5个月的租金9484.25元，故本院确认，被告还应支付原告的租金66389.75元。被告未按约定的期限给付租金，构成违约，应当承担违约责任。双方在合同第七条第4项中约定“乙方延迟缴纳商铺租金的，按每日千分之五支付滞纳金”。因双方合同约定的滞纳金标准过高，应当予以调整，本院依法酌定滞纳金按年利率15.4%计算。经计算，截至2020年9月30日，被告扶永超应支付的租金滞纳金为13669.38元；从2020年10月1日起至租金付清时止的滞纳金按年利率15.4%计算。第三，关于律师费、物业服务费及其违约金计算标准的问题。本案原、被告双方在合同中约定每季度最后一月的20日前缴纳下一季度的物业管理费，被告一直未缴纳从2019年6月1日至2020年9月30日的物业服务费，应当承担违约责任。对逾期缴纳物业服务费的滞纳金，本院亦酌定按年利率15.4%计算。经计算，截至2020年9月30日，被告扶永超应支付的物业服务费为6400.00元，违约金为818.86元。双方在合同中约定被告承担原告催讨应收款而产生的律师服务费，不违反法律规定，故对原告主张的律师服务费5000.00元，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司与被告扶永超签订的《云阳亿联建材家居汽车城商铺租赁合同》于2020年8月7日解除；被告扶永超于本判决生效后二十日内向原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司交还位于重庆市云阳县迎宾大道888号的云阳亿联建材家居汽车城内的商铺（商铺号：D3110、111、117-120）；被告扶永超于本判决生效后十日内支付原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司租金66389.75元、违约金13669.38元，共计105947.37元；并从2020年10月1日起按年利率15.4%计算违约金至付清时止；四、被告扶永超于本判决生效后十日内支付原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司物业服务费6400.00元、违约金818.86元，共计7218.86元；并从2020年10月1日起按年利率15.4%计算违约金至付清时止；五、被告扶永超于本判决生效后十日内支付原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司律师服务费5000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1228.00元，由原告云阳县瑶池市场经营管理有限公司负担175.00元，由被告扶永超负担1053.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员  陈 茂二〇二〇年十月二十八日法官助理  李 丹书 记 员  涂旺燃