福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5416号 上诉人（原审原告）：福建明辉电力系统有限公司，住所地福建省福清市阳下镇洪宽工业村。 法定代表人：吴明津，董事长。 委托诉讼代理人：邱学智，福建麦博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻群芳，北京乾成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建东恒纸业有限公司，住所地福建省福州市闽侯县荆溪镇溪头工业集中区（福州艾密克汽车配件有限公司）厂房**楼**北侧。 法定代表人：林健，总经理。 被上诉人（原审被告）：福建恒邦远大纸制品有限公司，住所地福建省福州市福清市阳下街道北亭村、西洽村、中亭村福建明辉电力系统有限公司1号厂房整座。 法定代表人：林美东，总经理。 被上诉人（原审被告）：林美东，男，1971年12月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：江长祥，福建宇凡律师事务所律师。 上诉人福建明辉电力系统有限公司（以下简称“明辉公司”）因与被上诉人福建东恒纸业有限公司（以下简称“东恒公司”）、福建恒邦远大纸制品有限公司（以下简称“恒邦公司”）、林美东房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初8094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 明辉公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.变更一审判决第二项为东恒公司向明辉公司支付逾期支付租金的违约金，违约金以拖欠的1820383.3元租金为基数，按年利率24%的标准，从2019年1月11日起计至租金付清之日止；3.改判恒邦公司、林美东与东恒公司共同向明辉公司支付1820383.3元租金和逾期支付租金的违约金。事实和理由：一、林美东以其个人名义在案涉合同上签名，是为了在案涉厂房地址注册成立新公司并使用该厂房，其系案涉租赁合同相对方而非东恒公司经办人，应共同承担责任。1.东恒公司已在合同上盖章，法定代表人林莺也有签字，无需林美东再以经办人身份签字。签约当天，恒邦公司所有发起人均到场，林美东是以个人身份与明辉公司签约。2.租赁合同第十五条约定合同由东恒公司实际控制人林美东先行签署，待新公司注册完毕后再行补充合同签署，该条款应解释为合同由林美东先行签署，而不是为东恒公司签署。3.案涉合同约定的60万元押金是林美东个人账户支付的。4.明辉公司的目的是收取租金，签约时明辉公司明知东恒公司不再生产经营，不会与其单独签订合同。因案涉厂房将由林美东新成立的公司使用，故明辉公司要求林美东作为共同承租人，以保护自身利益。二、案涉厂房自交付之日起即由恒邦公司使用，恒邦公司亦认可自己是承租人，并以承租人身份支付租金、要求明辉公司履行合同义务等，应共同承担责任。1.案涉厂房交付后一直由恒邦公司使用，恒邦公司自2017年6月16日注册成立起即一直在案涉厂房内生产经营。2.恒邦公司通过其账户向明辉公司支付了60万元租金，案涉厂房生产经营产生的水电费也都是恒邦公司缴纳。3.恒邦公司已将变更承租人的《补充合同协议》盖章提交给明辉公司。在合同履行期间，还要求明辉公司向其移交厂房大门、做好房屋验收手续、与其核对租金支付明细等。在恒邦公司出具的《福建恒邦远大纸制品有限公司预付福建明辉电力系统有限公司计息明细表》中，其确认“截止2019年11月11日应付厂房租金4181760元，押金60万元，合计应付4781760元……尚欠租金141536.72元”。4.一审庭审时，东恒公司、林美东和恒邦公司共同辩称与明辉公司建立租赁关系的是恒邦公司，双方已通过微信文字和文件确认恒邦公司是承租人。三、一审判决调整后的逾期支付租金违约金标准过低，无法填补明辉公司损失，有违公平原则、诚实信用原则及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定。1.2020年6月20日的1年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率仅3.85%。因被拖欠租金，明辉公司不得不向民间借款，按照3.85%的年利率无法借到款项，无法填补实际损失。2.明辉公司已将厂房交付承租人使用，但除本案争议的180余万元外，2019年12月至2020年7月租金约160万元也未支付，可见违约主观恶意和过错之大。3.即便进行调减，将违约金标准调减至年利率24%较为合理。 东恒公司、恒邦公司、林美东辩称，一、恒邦公司和林美东不是案涉租赁合同当事人，无需承担支付租金义务。案涉租赁合同首页承租人一栏明确注明承租人为东恒公司，东恒公司及其法定代表人林莺均在承租人一栏盖章、签字，林美东只是代理东恒公司与明辉公司签订合同，且合同内容未涉及林美东个人。即使根据案涉租赁合同第15条约定，也只有恒邦公司与明辉公司签订补充合同后，案涉租赁合同才对恒邦公司有约束力，但恒邦公司注册后并未与明辉公司签订补充合同，承租人未变更。虽然林美东通过其个人账户汇给明辉公司合同押金，恒邦公司通过自己账户支付租金，但林美东、恒邦公司仅是代承租人支付押金或租金的第三人。二、一审法院调整逾期支付租金违约金标准正确。虽然东恒公司与明辉公司约定了滞纳金标准，但即使东恒公司存在逾期支付租金的情况，也只给明辉公司造成利息损失，双方约定标准明显超过法律规定的利息标准，远高于明辉公司利息损失，应予下调。本案亦是明辉公司未按约定期限交付租赁物，导致双方对租金起算时间发生争议，才产生纠纷，明辉公司有过错且导致东恒公司预期利益受到严重损害。一审法院以明辉公司实际损失为基础，兼顾合同履行情况、明辉公司过错程度以及东恒公司预期利益受损情况调整违约金标准于法有据。三、一审法院认定明辉公司已依约将案涉租赁物交给东恒公司错误。根据双方约定，明辉公司应于2017年6月15日将案涉租赁物交付给东恒公司，且应达到一定条件方能交付。根据明辉公司一审提供的厂房竣工验收报告、消防验收备案抽查结果告知书，案涉租赁物于2017年10月8日竣工，2019年10月30日通过消防验收，明辉公司所谓“其在2017年6月15日就将案涉租赁物交付给东恒公司”明显不成立。四、一审法院认定案涉租赁物租金自2017年12月1日起算缺乏事实依据。根据约定，案涉租赁物应于2017年6月15日交付，交付时应经双方签字确认，但案涉租赁物于2017年10月8日方竣工，于2019年10月30日方达到约定交付条件，且明辉公司未与东恒公司办理交付手续，无任何证据证明具体交付时间，故交付时间应以东恒公司确认为准。根据双方关于免租期的约定，明辉公司逾期6个月交付案涉租赁物，应扣除3个半月免租期，租金起算时间应为2018年3月15日，即使明辉公司于2017年10月8日竣工时就已交付案涉租赁物，也应扣除2个月25天免租期，租金应从2018年1月3日起算。五、一审法院将案涉租赁物交付时间的举证责任分配给东恒公司违反法律规定。在约定期限内向东恒公司交付符合条件的租赁物是明辉公司的义务，明辉公司应首先提供证据证明将案涉租赁物交给东恒公司的时间及租金起算时间等事实，一审中明辉公司未能提供证据，应承担举证不能后果，东恒公司对此不承担举证责任。六、一审法院认定东恒公司仅预付并支付租金260万元（不包括押金60万元）及东恒公司尚欠明辉公司自2017年12月1日起至2019年11月30日的租金1820383.3元错误。明辉公司资金困难，在东恒公司预付押金、租金、垫付相应工程款的情况下方有能力复工建造案涉租赁物，为使案涉租赁物及时竣工，早日实现合同目的，东恒公司自2017年7月6日至2017年12月5日期间总共向明辉公司预付了租金和垫付了工程款合计3332572.97元（包括恒邦公司账户所汇款项）。如明辉公司不同意将垫付工程款抵作租金，东恒公司不可能为明辉公司垫付工程款，东恒公司为明辉公司所垫付工程款应抵作租金。《关于补充协议的沟通函》《福建恒邦远大纸制品有限公司预付福建明辉电力系统有限公司计息明细表》均应作为本案定案依据，且足以证明东恒公司在2017年12月5日前已向明辉公司预付押金、租金和垫付工程款合计为4332572.97元，明辉公司应支付东恒公司利息307650.31元，超出合同约定所垫资2332572.97元和利息应抵作租金，故东恒公司没有欠明辉公司租金，还多付了95040元。即使根据明辉公司在《关于补充协议的沟通函》所确定金额来计算，也仅欠明辉公司436583.81元。一审法院未对上述证据进行分析，仅根据明辉公司陈述来确认东恒公司所欠租金金额，请求二审法院对本案事实进行全面审查，重新确认案涉租赁物的交付时间、租金起算时间、东恒公司实际欠明辉公司的租金金额等事实。 明辉公司向一审法院起诉请求：1.东恒公司、恒邦公司和林美东共同向明辉公司支付租金2722240元，滞纳金（违约金）2646000元，合计5368240元；2.东恒公司、恒邦公司和林美东共同承担案件受理费和保全费。 一审法院认定事实：出租人明辉公司（甲方）与承租人东恒公司（乙方）于2017年2月18日签订《工业厂房租赁合同》一份。合同第一条约定租赁物为坐落于福清市洪宽工业村洪智路明辉公司厂区××＃厂房（土建已完成，钢结构待建）设计面积17280平方米，及甲方免租金提供位于厂房东北侧大道旁占地189平方米由乙方自建锅炉房，拟定食堂面积300平方米由乙方自建；第二条约定租期从2017年6月15日起至2032年7月31日止，其中2017年6月15日至2017年7月31日为免租设备安装期,免租期甲方不收取租金（交付时间以实际交付为准）；第三条约定2017年8月1日至2020年7月31日租金为190080元／月，2020年8月1日起199584元／月，2023年8月1日起209606／月；第四条约定租金于每月10日之前以转账方式支付，以现金支付租金余额部分；第五条约定合同签订后乙方支付定金60万元作为甲方厂房复工的条件，甲方施工队进场后5个工作日内乙方预付租金40万元，厂房交付乙方安装设备时，乙方再预付租金100万元；第六条约定了厂房交付条件，其中包含甲方负责大门的门卫室及伸缩门移交给乙方使用；第七条约定厂房交付使用前办理交付手续，经双方人员签字确认，甲方确保乙方正式开工前手续完整；第十三条约定乙方逾期交付租金超过10天后按每天1000元标准缴纳滞纳金；第十五条约定，由于乙方在承租地注册新公司需要花费时间，故本合同由乙方东恒公司实际控制人林美东先行签署，待新公司注册完毕后再行补充合同签署及相关证照。租赁合同还对厂房用途、物业服务、厂房续租和退租、安全责任等作了约定。东恒公司在租赁合同尾部承租人位置盖章，东恒公司实际控制人林美东在承租人位置下方签名，东恒公司的法定代表人林莺亦在承租人位置下方经办人位置签名。合同签订后，东恒公司实际控制人林美东于2017年2月27日向明辉公司支付了60万元定金（后转押金），东恒公司法定代表人林莺分别于2017年6月1日、7月6日、8月19日、8月22日向明辉公司预付租金40万元、30万元、40万元、50万元。此后，东恒公司于2017年8月23日、9月14日、11月6日、12月1日、12月15日向明辉公司支付租金30万元、10万元、30万元、15万元、15万元。截至2019年11月11日，东恒公司及其实际控制人林美东、法定代表人林莺共计预付并支付租金260万元（不包括押金60万元）。合同签订后，明辉公司亦按约复工建造2号厂房并将建造完工的2号厂房交付给东恒公司，但双方未按约办理交付手续。2017年6月16日林美东注册成立了恒邦公司（林美东为法定代表人），但恒邦公司至今未与明辉公司签署与案涉租赁物有关的租赁合同或补充合同。恒邦公司成立后，东恒公司将租赁物交恒邦公司使用。另查明，因明辉公司在建造厂房过程中缺乏资金，东恒公司及其法定代表人林莺多次为明辉公司垫付工程款和材料款。2018年12月间，恒邦公司的法定代表人林美东与明辉公司的法定代表人吴明津及其员工潘小兰通过微信就合同主体变更、免租期及预付款和代垫款抵扣租金等问题进行磋商，因双方对免租期及代垫款抵扣租金问题未达成一致，双方未签订任何书面合同。此后，东恒公司不再向明辉公司支付租金。诉讼中，东恒公司的法定代表人林莺于2019年12月3日向明辉公司支付租金141536.72元。 一审法院认为，案涉《工业厂房租赁合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。1.关于承租人及被告主体是否适格问题。案涉《工业厂房租赁合同》首部列明承租人（乙方）为东恒公司，且东恒公司在合同尾部承租人位置盖章，据此可以确定东恒公司为本案租赁合同当事人，且是本案适格被告。东恒公司实际控制人林美东和法定代表人林莺虽在承租人位置下方签名，但其是作为东恒公司法定代表人和经办人签名，据此可知林美东和林莺均是代表东恒公司签订合同，明辉公司主张林美东系租赁合同当事人与东恒公司共同承租缺乏事实依据，一审法院不予采纳。租赁合同第十五条约定由于乙方（即东恒公司）在承租地注册新公司需要花费时间，故本合同由乙方东恒公司实际控制人林美东先行签署，待新公司注册完毕后再行补充合同签署。但恒邦公司成立后至今未与明辉公司签署任何合同。恒邦公司的法定代表人林美东虽于2018年12月间与明辉公司的法定代表人吴明津及员工潘小兰磋商，拟同意将案涉租赁合同的承租人变更为恒邦公司，但因东恒公司或其法定代表人林莺未参与磋商且各方未达成任何书面协议，故不构成合同主体变更。东恒公司关于案涉租赁合同的承租人为恒邦公司的主张有违合同相对性原则，不能成立。综上，一审法院确认东恒公司为本案租赁关系的承租人，是本案适格被告；恒邦公司虽实际使用东恒公司承租的厂房，但其并非租赁合同当事人；林美东虽代表东恒公司签订租赁合同，但其并非共同承租人；恒邦公司和林美东并非适格被告。2.关于免租期及租金起算问题。租赁合同约定2017年6月15日至2017年7月31日为免租设备安装期（租金自2017年8月1日起算），同时约定厂房交付使用应办理交付手续，甲方未按期交付的，延期一个月增加免租期10天。但因双方至今未办理厂房交付手续，实际交付时间存在争议。明辉公司主张其已于2017年6月15日将租赁物交付东恒公司、恒邦公司、林美东使用，但缺乏证据证明。东恒公司、恒邦公司、林美东主张由于厂房建设施工延误其于2017年12月才进行生产设备安装和调试，但其未就此提交证据证明。综合全案情况，一审法院酌定免租设备安装期延至2017年11月底，租金自2017年12月1日起算。3.关于是否存在拖欠租金及拖欠租金的数额问题。按合同约定的租金标准，可知自2017年12月1日起至2019年11月30日应付租金为190080元×24月=4561920元（不包括押金60万元），扣除东恒公司及其法定代表人林美东、恒邦公司及其法定代表人林莺共计预付和支付的租金总额260万元（不包括押金60万元），东恒公司拖欠的租金为1961920元，再扣除东恒公司法定代表人林莺于2019年12月3日支付的租金141536.72元，东恒公司尚欠明辉公司租金1820383.3元。4.关于逾期支付租金的违约金（滞纳金）问题。一审法院认为，合同约定租金于每月10日之前支付，但东恒公司预付和支付的租金260万元仅足以抵扣2017年12月1日至2018年12月31日之前的租金，不足以抵扣2019年1月之后的租金，东恒公司未按约支付2019年1月之后的租金已构成违约，应承担2019年1月之后拖欠租金的违约金（即滞纳金），其提出的同时履行抗辩和先履行抗辩因缺乏事实和法律依据，不能成立。合同约定逾期交付租金（每月租金190080元）超过10天后按每天1000元标准缴纳滞纳金，若折合月利率约为15.8%，该约定违约金过分高于实际造成的损失，东恒公司、恒邦公司、林美东请求调整，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，予以准许。东恒公司拖欠租金是因双方当事人未能就租赁标的物交付、免租期、合同主体变更、预付款和代垫款抵扣租金等问题协商一致造成，并非无故拖欠，一审法院以拖欠租金造成的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人违约及过错程度等，根据公平原则，将逾期支付租金的违约金调整为：以拖欠的租金（1820383.3元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年1月11日起计至还清款项之日止。5.关于垫付款抵扣租金问题。明辉公司在建造厂房过程中缺乏资金，东恒公司及其法定代表人林莺多次为明辉公司垫付工程款和材料款的事实属实，但因租赁合同未对垫付工程款和材料款问题作出约定，且双方对垫付款如何抵扣租金问题未达成一致，故当事人关于垫付工程款和材料款纠纷应另案主张，不属于本案租赁合同审理范围。东恒公司和恒邦公司在抗辩中提出其为明辉公司垫付行政罚款问题，但未提出反诉，一审法院不予处理；其若有事实和法律依据，亦可另案主张赔偿。综上，判决：一、福建东恒纸业有限公司于本判决生效之日起七日内向福建明辉电力系统有限公司支付截至2019年11月10日拖欠的自2017年12月1日起至2019年11月30日止的租金1820383.3元；二、福建东恒纸业有限公司于本判决生效之日起七日内向福建明辉电力系统有限公司支付逾期支付租金的违约金（即滞纳金），违约金以拖欠的1820383.3元租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年1月11日起计至还清款项之日止；三、驳回福建明辉电力系统有限公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费49378元，财产保全费5000元，合计54378元，福建明辉电力系统有限公司负担33309元，福建东恒纸业有限公司负担21069元。 二审中，明辉公司提交补充合同协议一份，证明恒邦公司向明辉公司提出变更合同承租人为恒邦公司，且补充合同协议乙方落款位置也列有林美东个人。东恒公司、恒邦公司、林美东对上述证据三性及证明对象均有异议，认为该证据没有原件，形式不合法，未加盖明辉公司公章，亦不能确认发函主体。本院经审查认为，上述证据未提供原件核对，真实性无法确认，本院不予采纳。 根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的除“东恒公司法定代表人林莺分别于2017年6月1日、7月6日、8月19日、8月22日向明辉公司预付租金40万元、30万元、40万元、50万元。此后，东恒公司于2017年8月23日、9月14日、11月6日、12月1日、12月15日向明辉公司支付租金30万元、10万元、30万元、15万元、15万元。截至2019年11月11日，东恒公司及其实际控制人林美东、法定代表人林莺共计预付并支付租金260万元（不包括押金60万元）”外的事实属实。另查明，东恒公司法定代表人林莺分别于2017年6月1日、7月6日、8月14日、8月22日、8月23日向明辉公司预付租金40万元、30万元、40万元、50万元、30万元。此后，东恒公司于2017年9月14日向明辉公司支付租金10万元，恒邦公司于2017年11月6日、12月1日、12月5日向明辉公司支付租金30万元、15万元、15万元。截至2019年11月11日，东恒公司及其实际控制人林美东、法定代表人林莺、恒邦公司共计预付并支付租金260万元（不包括押金60万元）。 本院认为，关于恒邦公司、林美东是否应向明辉公司承担租金及违约金的支付义务的问题。从本案已查明的事实来看，案涉《工业厂房租赁合同》第十五条约定“由于乙方（东恒公司）在承租地注册新公司须花费一定时间，故约定本合同由乙方公司实际控制人林美东先生先行签署，待新公司注册完毕后再行补充合同签署及相关证照（签署合同时间不迟于交付厂房后三个月）”，后林美东注册成立了恒邦公司，恒邦公司成立后，租赁物由恒邦公司使用，恒邦公司从2017年11月开始以自己名义向明辉公司支付租金，恒邦公司在一审答辩时亦明确表示其系与明辉公司建立租赁合同关系的承租人，故可以认定案涉《工业厂房租赁合同》虽然由东恒公司签订，但在恒邦公司成立后实际履行租赁合同的系恒邦公司，恒邦公司系实际承租人，故明辉公司上诉请求恒邦公司承担租金及违约金的支付义务有理，予以支持。林美东系以东恒公司实际控制人的身份签订案涉《工业厂房租赁合同》，明辉公司诉请林美东承担租金及违约金的支付义务，缺乏依据，不予支持。 鉴于案涉《工业厂房租赁合同》约定的违约金标准过高，折合月利率约15.8%，一审法院根据东恒公司、恒邦公司及林美东调整违约金的请求将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算，并无不当，予以维持。 另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。东恒公司、恒邦公司、林美东在二审答辩中对一审判决提出的异议，本院依法不予审理。 综上所述，明辉公司的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初8094号民事判决； 二、福建东恒纸业有限公司、福建恒邦远大纸制品有限公司于本判决生效之日起七日内向福建明辉电力系统有限公司支付截至2019年11月10日拖欠的自2017年12月1日起至2019年11月30日止的租金1820383.3元； 三、福建东恒纸业有限公司、福建恒邦远大纸制品有限公司于本判决生效之日起七日内向福建明辉电力系统有限公司支付逾期支付租金的违约金（即滞纳金），违约金以拖欠的1820383.3元租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年1月11日起计至还清款项之日止； 四、驳回福建明辉电力系统有限公司一、二审其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费49378元，财产保全费5000元，合计54378元，福建明辉电力系统有限公司负担33309元，福建东恒纸业有限公司、福建恒邦远大纸制品有限公司负担21069元；二审案件受理费30246元，由福建明辉电力系统有限公司负担15123元，由福建东恒纸业有限公司、福建恒邦远大纸制品有限公司负担15123元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷