辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初14270号原告：兰军，女，1956年5月4日出生，满族，住辽宁省沈阳市和平区。被告：张洪霞，女1972年9月13日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。被告：张晓燕，女，1978年12月24日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托代理人：白宁，辽宁迅驰律师事务所律师。原告兰军诉被告张洪霞确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，原告兰军申请追加案外人张晓燕为本案被告，经审查，本院予以准许。本案依法由审判员王金利适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告兰军，被告张洪霞，被告张晓燕的委托诉讼代理人白宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰军诉称，张淑清与兰文彦原系夫妻关系，二人结婚后共生育一子二女，分别为长子兰宁、长女兰军（即本案原告）、次女蓝萍。被告张洪霞系兰宁之妻。张淑清与兰文彦于1993年办理离婚登记。张淑清于1996年10月7日去世，兰文彦于2006年去世。原告的母亲张淑清去世后，留有一处房产，位于沈阳市和平区北五经街**1-6-2（建筑面积38.56平方米），该房产属于张淑清单独所有。但该房产现已被被告张洪霞出售给了被告张晓燕，而且在出售前，被告张洪霞刻意隐瞒了原告系张淑清的长女这一事实，其与原告的父亲即张淑清的前夫兰文彦、原告的弟弟兰宁、原告的妹妹蓝萍一同到公证处办理了虚假公证，并提供了虚假证明，作了虚假陈述，从而使兰文彦骗取了该房屋的继承权。2020年5月13日，由沈阳市和平区公证处正式撤销了上述公证书，但被告张洪霞还在继续出售案涉房屋，所以，原告认为，被告执行没有权利继承张淑清的房产，也没有买卖该房产的权利。原告多次找到被告张洪霞协商未果。2017年5月24日，被告张洪霞与被告张晓燕达成案涉房屋的买卖合同，将案涉房产出售给被告张晓燕。关于案涉房屋的来源，该房屋原系单位公有住房，张淑清与兰文彦于1993年办理离婚登记时，该房屋分配给张淑清居住使用。1997年，张淑清通过房改方式购买了该房屋的私有产权，取得了所有权证书。目前，该房屋登记在谁名下，原告并不知情。关于被告张晓燕提供的各项证据材料的真实性无异议，但根据《存量房买卖合同》记载，双方进行案涉房屋交易的价格为19万元，与当时的市场价格相比明显过低（当时的市场价约为1.2万元/平方米），所以本案中要求确认双方之间的房屋买卖合同无效。对于法院调取的关于案涉房屋目前于2019年2月1日由崔建利以买卖方式出售给了案外人于涛、褚泽（共同共有）的相关材料无异议。因被告张洪霞不具备持有该房屋的条件，故原告认为二被告之间的《存量房买卖合同》无效，故原告的诉讼请求是要求确认上述买卖合同无效。综上，原告现诉至人民法院，请求法院依法判令撤销二被告之间的《存量房买卖合同》，维护原告的合法权益；诉讼费由被告承担。本案审理期间，原告变更和调整诉讼请求为：请求法院依法确认二被告之间的《存量房买卖合同》无效。被告张洪霞辩称，关于原告兰军所述张淑清于1997年办理案涉房产的房改手续情况不属实，事实上，张淑清于1996年11月已去世，1997年该房屋办理房改手续时是我丈夫兰宁出面办理的，并且由兰宁交纳了买断房屋产权的款项，所交款项大约为7,000元到8,000元，当时仅是使用了张淑清的工龄作为购房的优惠条件。当时，该房屋产权具体登记到了谁名下，我记不清了。2004年前后，该房屋产权通过继承方式变更到我丈夫兰宁名下，2017年，该房屋产权又变更至我名下。2017年3月29日，兰宁因病去世。同年5月24日，我将案涉房屋出售给被告张晓燕，并办理了房产过户登记手续。综上，我不认可原告兰军的诉讼请求。关于被告张晓燕的答辩意见及提供的相关证据，我均无异议。被告张晓燕已将案涉房屋的购房款42万元全额支付给我。至于《存量房买卖合同》上为何记载交易价格为19万元一节，我记不清了，我记得当时合同上的价格写的就是42万元，实际上，我收到的也是42万元。被告张晓燕辩称，我是通过房屋中介机构向被告张洪霞购买案涉房屋的，房款总价为42万元，中介费为1万元。我将房款已全部给付被告张洪霞，同时，被告张洪霞也已配合我方办理了房屋所有权变更登记。我购买案涉房屋时，该房屋系登记在被告张洪霞个人名下，且系单独所有。我与被告张洪霞之间的房屋买卖行为合法有效。根据物权公示原则，我方购买案涉房产是因该房产登记在被告张洪霞个人名下，至于案涉房产中是否存在任何权属纠纷，均与我方无关。并且，我在购买案涉房产时，也不了解案涉房产存在产权争议，被告张洪霞也没有跟我说明。我当时是为孩子购买学区房，通过中介机构查到该房源，并与被告张洪霞签订了买卖协议，当时我查看了被告张洪霞的房屋及房产证。原告兰军主张撤销二被告之间签订的房屋买卖协议，根据合同法第五十四条的规定，可撤销的合同，有如下情形，一是因重大误解订立，二是在订立合同时显失公平，或一方以欺诈胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。而二被告之间签订的合同并不存在上述情形。同时，合同法第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。据原告兰军在自认，其于2017年知道案涉房屋被被告张洪霞出卖，迄今已超过一年的时间，但原告兰军并未主张撤销权，因此其撤销权已消灭。另外，案涉房屋已由我方于2018年12月4日出售给案外人崔建利。现我也不是案涉房屋的房主，原告兰军的主张既无事实及法律依据，也无操作的可能。关于二被告之间《存量房买卖合同》中记载案涉房屋申报成交价格为19万元一节，我方有证据可证明已实际向被告张洪霞支付了42万元的全部购房款。至于《存量房买卖合同》中记载的数额，应系双方在办理房屋交易过程中应房产局的要求或其他原因造成，但真实的房价确实是42万元。综上，请求人民法院依法驳回原告兰军的诉讼请求。经审理查明，张淑清与兰文彦原系夫妻关系，二人婚后生育一子儿女，分别为长子兰宁，长女兰军（即本案原告）、次女蓝平（兰平）。张淑清与兰文彦于1993年10月10日办理离婚登记。1996年10月7日，张淑清死亡。2006年4月11日，兰文彦已于死亡。2017年3月29日，兰宁死亡。1997年6月19日，张淑清（乙方）与中国医药沈阳采购供应站（甲方）签订《出售公有住房协议书》一份，协议约定，甲方将位于沈阳市和平区北五经街10号1-6-2（建筑面积38.56平方米）公有住房一处出售给乙方，售房款总额为7,849元。1997年6月23日，张淑清向中国医药沈阳采购供应站交纳上述购房款，该供应站并向张淑清出具《国有住房出售收入专用票据》一张。同年11月12日，沈阳市和平区房屋产权登记发证办公室向张淑清发放《房屋所有权证》（证号：和房字第**，卷号：1-11-25663）。张淑清于1996年10月7日死亡。2003年11月4日，张淑清之子兰宁前往沈阳市第一公证处作出放弃继承权声明，表示对上述房屋继承权予以放弃。次日，该公证处作出（2003）沈一证民字第5390号《公证书》，其中载明：“被继承人：张淑清，女，……。继承人：兰文彦，男，……。经查，被继承人张淑清于一九九六年十月七日在沈阳因病死亡，生前与其配偶兰文彦在共同生活中购买房屋一处，，座落在沈阳市和平区北五经街**，栋号89，间号（单室1-6-2，建筑面积38.56平方米，《房屋所有权证》编编号：和房字第**根据《中华人民共和国继承法》第二十六条之规定，上述夫妻共有财产的一半为被继承人的遗产。被继承人生前无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条之规定，被继承人张淑清的上述遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人的父母先于被继承人死亡，且其儿子兰宁、女儿兰平对上述遗产均表示自愿放弃继承人。故被继承人的上述遗产由其丈夫兰文彦一人继承，为此，上述全部房产（建筑面积38.56平方米）归继承人兰文彦所有。”后，案涉房屋由兰文彦持上述（2003）沈一证民字第5390号《继承权公证书》至房产管理部门变更至其名下。此后，案涉房屋又由兰文彦名下变更至兰宁名下。2017年1月6日，该房屋由兰宁通过夫妻赠与方式变更至被告张洪霞名下，共有情况为“单独所有”。原告兰军发现沈阳市第一公证处作出的（2003）沈一证民字第5390号《公证书》存在事实认定错误的情况后，向该公证处提出撤销该公证书的申请。2017年4月12日，沈阳市第一公证处就案涉房屋及原告兰军提出撤销公证书申请等相关事宜向被告张洪霞询问和说明，该公证处同时告知被告张洪霞“正式提醒你不要出售上述房产”，被告张洪霞表示“我清楚”。同日，沈阳市第一公证处作出沈一证复[2017]1号《关于撤销（2003）沈一证民字第5390号的决定》，其中载明：“二○一七年三月二十九日投诉人（利害关系人）兰军现我处提出复查（2003）沈一证民字第5390号《公证书》的申请。我处指定专人对投诉人（利害关系人）的申请进行了复查，具体情况如下：二○○三年十一月三日申请人兰文彦向我处申请办理继承张淑清遗产的公证，申请人兰文彦称‘被继承人张淑清于一九九六年十月七日在沈阳市死亡，他与张淑清系原配夫妻，共有二名子女：长子兰宁、长女蓝平（兰平），座，座落在沈阳市和平区北五经街**的房屋系他与被继承人张淑清的夫妻共有财产（栋号9，间号（单室）：1-6-2，建筑面积：38.56平方米）’。申请人兰文彦申办公证时提供了沈阳冷暖风机厂行政处出具的他与被继承人张淑清系原配夫妻，有二名子女的‘家庭亲属关系证明’，在询问笔录中做了‘他与张淑清系原配夫妻，共有二名子女，长子兰宁、长女兰平’的陈述，兰宁、蓝平（兰平）均对上述遗产表示放弃继承权，公证员徐某据此出具了（2003）沈一证民字第5390号《继承权公证书》。之后申请人兰文彦持该公证书将上述房产更名到自己名下。现已查明，被继承人张淑清于一九九六年十月七日在沈阳市死亡，与兰文彦系原配夫妻，婚生子女三人：长子兰宁、长女兰军、次女蓝平（兰平），其二人于一九九三年十月六日已离婚，座落，座落在沈阳市和平区北五经街**的房屋系被继承人张淑清于一九九七年参加房改购买的个人产权人兰文彦在申办公证时提供了虚假证明材料，做了虚假陈述，故意隐瞒与被继承人张淑清已经离婚和有三名子女的事实，骗取了公证书，致使（2003）沈一证民字第5390号《继承权公证书》严重失实。兰文彦已于二○○六年四月十一日死亡，长子兰宁于二○一七年三月二十九日死亡。根据《中华人民共和国公证法》第三十九条和《公证程序规则》第六十三条、第六十四条的规定，作出如下决定：撤销（2003）沈一证民字第5390号《继承权公证书》。投诉人及其利害关系人，如不服本决定，可根据《公证程序规则》第六十七条、《公证复查争议投诉处理办法（试行）》第六条的规定，自接到本决定之日起六十日内向沈阳市公证协会投诉。”2017年4月13日，沈阳市第一公证处工作人员拨打被告张洪霞电话，告知其尽快领取撤销公证书决定。2020年5月13日，沈阳市沈阳公证处通过《辽宁法制报》就撤销（2003）沈一证民字第5390号《继承权公证书》事宜刊发公告。2017年5月24日，被告张洪霞与被告张晓燕签订《存量房买卖合同》，根据该合同约定，被告张洪霞将案涉房屋出售给被告张晓燕，交易价款为19万元，但双方实际交付的购房款为42万元。2018年12月4日，被告张晓燕与案外人崔建利签订《房地产买卖合同》，约定被告张晓燕将案涉房产出书给案外人崔建利，交易价款为19万元，但双方实际交付的购房款为55万元。2019年2月1日，崔建利与案外人于涛、褚泽签订《房地产买卖合同》，约定崔建利将案涉房产出售给于涛、褚泽，交易价款为20万元。现该房产产权于2019年2月2日登记在于涛、褚泽名下，系双方共同共有。本案庭审中，原告兰军在回答本院发问的“本案中，你的诉讼请求是要求撤销二被告的之间的买卖合同，如经法院查明，案涉房屋目前未登记在二被告名下，或经审查已不具备撤销上述买卖合同的现实条件，那么，你方是否申请变更诉讼请求”问题时明确表示：“不要求变更诉讼请求，坚持要求撤销二被告之间关于案涉房屋的买卖合同。”庭审过程中，经原告兰军对其诉讼请求予以明确，其主张本案诉讼请求为“要求确认被告张洪霞与被告张晓燕于2017年5月24日签订的《存量房买卖合同》无效”。现原告兰军起诉来院，要求确认被告张洪霞与被告张晓燕于2017年5月24日签订的《存量房买卖合同》无效。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、出售公有住房协议书、国有住房出售收入专用票据、房屋所有权证、（2003）沈一证民字第5390号《公证书》、关于撤销（2003）沈一证民字第5390号《公证书》的决定、辽宁法制报、存量房买卖合同、房地产买卖合同以及本院调取的案涉房屋的相关资料等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，根据原、被告的庭审诉辩意见，本案的争议焦点在于：如何确定本案案由；原告兰军主张确认二被告签订的《存量房买卖合同》是否具有相应依据。第一，关于如何确定本案案由的问题。民事案件案由应当根据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，根据原告兰军向本院提交的起诉状，其主张撤销二被告之间就案涉房屋签订的买卖合同，但庭审期间，在原告兰军对被告张晓燕提供的证据材料发表质证意见时，又表示“要求确认双方间的房屋买卖合同无效”。为此，经本院询问要求原告兰军“明确一下你的诉讼请求是要求撤销二被告之间的《存量房买卖合同》，还是认为该买卖合同无效”，其明确表示“本案中我的诉讼请求是要求确认上述买卖合同无效”。据此，并结合原、被告的诉辩意见，本案案由应确定为确认合同无效纠纷。第二，关于原告兰军主张确认二被告签订的《存量房买卖合同》是否具有相应依据的问题。根据查明的事实，沈阳市第一公证处作出的（2003）沈一证民字第5390号《公证书》存在认定事实有误的问题，经原告兰军申请，该公证处于2017年4月12日作出沈一证复[2017]1号《关于撤销（2003）沈一证民字第5390号的决定》，对上述公证书予以撤销，并告知被告张洪霞“不要出售上述房产”，但被告张洪霞仍于2017年5月24日与被告张晓燕签订《存量房买卖合同》，以42万元价格将该房屋出售。为此，原告兰军主张该买卖合同无效，故起诉来院。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十九条规定，物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。依据上述法律规定，并参照其规定之精神，本案中，被告张洪霞对案涉房屋出售虽存在权利瑕疵，但在被告张晓燕为善意购房人时，案涉《存量房买卖合同》应认定为有效。关于被告张晓燕是否为善意的问题。第一，二被告在签订买卖合同时，被告张晓燕查看了案涉房屋产权证书，当时该产权证书记载房屋所有权人为被告张洪霞，且为单独所有；第二，案涉房屋交易价款虽然在买卖合同中记载为19万元，但双方实际交易价格为42万元。庭审中，原告兰军表示当时的市场交易价约1.2万元/平方米，故该实际交易价款（42万元）系属合理价格；第三，案涉房屋已办理过户登记。综上，被告张晓燕在购买案涉房屋时不存在过错，案涉《存量房买卖合同》应认定为有效。关于原告兰军是否存在实际损失的问题。如果原告兰军认为被告张洪霞或者其他主体存在侵害其民事权利，并造成其实际损失，其可待组织相关证据材料后，另行向相应主体主张。综上，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告兰军的诉讼请求。案件受理费2,964元，由原告兰军负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王金利二〇二〇年十月二十一日法官助理陈荟茹书记员王琳本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。