广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17243号原告：郑五阳，男，1963年5月28日出生，汉族，住湖南省祁阳县***********。委托诉讼代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：林豪东，广东安国律师事务所实习律师。被告：刘洋，男，1988年11月10日出生，汉族，住湖北省荆州市公安县*********。委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。原告郑五阳与被告刘洋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月18日受理后，依法适用简易程序，于同年9月15日公开开庭审理了本案。原告郑五阳及其委托诉讼代理人张晓倦、林豪东，被告的委托诉讼代理人黄福梅到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的租金9536元；3.被告向原告支付因逾期交付租金所产生的滞纳金共计88197.2元（以欠付的租金为本金，按照日百分之一，从当月2日开始计至实际支付止）；4.被告向原告交还南海区里水镇河村月池配龙一巷17号的房屋及其钥匙、门禁卡；5.被告向原告交还南海区里水镇河村月池配龙一巷17号房屋的经营管理权（原告在本项的意思是由原告承接与现租户的租赁合同关系）；6.被告已支付的押金35000元归原告所有；7.被告对南海区里水镇河村月池配龙一巷17号的房屋所投资的设施设备归原告所有；8.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年11月30日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将自有房屋坐落于佛山市南海区**************物业（出租楼层为二至八层，共35套，以下简称涉讼物业）出租给被告。签订合同时，原告实际提供被告34套房间，因此合同签订的月租金为17500元。合同约定租赁期限为2016年11月30日起至2022年11月30日，租赁期满三年后，原告可根据市场调整租金，租金第四年起开始递增8%。租金按月结算，被告应于每月的1日向原告支付，月租金17500元。被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的1%向被告加收滞纳金，被告若擅自将承租的房屋转租的，擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，拖欠租金累计达5日等情况时，视为被告违约，原告可终止合同并收回房屋，没收押金及被告所有投资设施设备。由此对被告造成的损失与原告无关，造成原告损失，由被告负责赔偿。合同签订后，原告将自住的一套房屋也提供了给被告，租金变更为18200元。之后，被告多次逾期支付房屋租金，截至2020年5月及综合原告方现有证据，被告已累计22次未及时向原告支付房屋租金，且每月均逾期超过五日，在原告多番催促下才支付租金。根据合同约定，租金第四年起开始递增8%，但是被告并无按双方签订的合同履行，且经原告多次催告，被告均不同意按合同履行，向原告支付递增后的租金。双方发生纠纷之后，多次前往派出所、村委会、司法所等部门进行处理，在处理过程中，原告得知涉讼物业已被被告等人层层转包，目前实际承租人不详。综上所述，被告多次拖欠原告租金，拖欠租金时间多次超过五日，其己构成严重违约，且被告不同意按照合同约定的递增租金条款履约，至今仍拖欠原告的租金，同时被告未经原告同意将涉讼物业层层转包他人。原告认为其行为已构成严重违约，违背了诚实信用原则，严重侵犯了原告的合法权益，故起诉。被告辩称，请求法院依法判决驳回原告的起诉或驳回其全部诉讼请求，以维护被告的合法权益，具体理由如下：一，原告诉讼主体不适格，不应作为本案原告向被告主张权利，依法应驳回原告起诉。原告并未提供任何证据证明其为涉讼物业的权属人或使用权人，其无法证明其拥有涉讼物业的出租等权利，故无权向被告主张权利，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告依法应承担举证不力的责任。二，被告诉讼主体不适格，不应作为本案被告，依法应驳回原告起诉。1.原、被告于2016年11月30日签订《房屋租赁合同》，被告向原告承租涉讼物业。但在签订合同后不久，在原告知晓并同意的情况下，就将《房屋租赁合同》项下的全部权利及义务一并转让给了曹年华，三方还约定要重新签订《房屋租赁合同》，曹年华作为房屋的承租方。因为曹年华说可能不久就要转给下一手，要求到时候原告再和下一手签订合同，所以最终才没有重签合同。而且在曹年华接手后，原告也直接向曹年华催收租金，曹年华也依时交纳租金。后曹年华将承租涉讼物业的权利义务一并转让给了任维，原告也直接向任维催收租金，任维也依时交纳租金。任维在承租了一段时间后，又将承租涉讼物业的权利义务一并转让给了袁长云，后袁长云又转给了刘成方，现刘成方又转给了苏陈。涉讼物业的承租人每转一次，原告均知晓并同意，而且均向时任的承租人要求交纳租金。2.从原告提供的与袁长云、刘成方的微信聊天记录中就可以反映，原告清楚知道合同的实际履行方是谁，在履行合同的过程中出现了什么问题都是直接与实际履行方沟通，催收租金也是向实际履行方催收，而不是向被告主张权利。由此可以看出，虽然原、被告签订过《房屋租赁合同》，但实际上被告早已不是该合同的一方主体，不应作为本案被告。三，原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》无任何事实和法律依据，不应得到支持。如前所述，涉讼合同的履行方早已不是被告，被告不是合同的一方主体，故被告早已与原告解除了合同关系，如原告要主张解除合同，应向现在实际的承租人提出。四，原告主张被告支付租金9536元及滞纳金88197.2元无任何事实和法律依据，不应得到支持。1.如前所述，被告并非本案适格的被告，非合同的履行方，依法不须向原告支付租金，也无须支付滞纳金。即使存在拖欠租金及支付滞纳金的情形，也应由袁长云及刘成方承担。2.从原告与袁长云、刘成方的聊天记录中可以看出，关于袁长云未支付的3200元，袁长云实际是支付了本应由原告支付的门禁卡费用2720元、消防用品600元以及化粪池300元，故3200元已经用作了抵扣，原告也是同意的，所以时隔一年多都没有提出异议。关于2019年12月往后的租金标准，原告与刘成方一直协商，最开始按18200元/月交纳，2020年2月开始按19000元交纳，原告也是认可的，所以袁长云及刘成方也不存在拖欠租金的情形。3.原告主张的滞纳金过高，滞纳金的利率应予以调整。五，原告主张被告交还涉讼物业、钥匙、门禁卡，经营管理权，没收押金35000元，设施设备归其所有无事实和法律依据，依法不应得到支持。1.如上所述，被告非《房屋租赁合同》的履行方，原告无权就涉讼物业向被告主张权利。2.被告无任何违约行为，不须承担违约责任。首先，被告并没有存在转租的行为，被告是将《房屋租赁合同》的全部权利义务转让，相当于新的承租方已取代了被告的地位，与原告建立了新的租赁合同关系，而非被告转租。其次，原告是知晓并认可新的承租方的，其持续多年向不同的新的承租人催收并收取租金，而没有提出过任何异议。再者，被告没有拖欠租金的违约行为。六，目前为止，原告不能提供涉讼物业的建设许可及规划许可、房产证，根据目前证据，原告不能证明其是涉讼物业的产权人或使用权人，且以上证据可以根本影响原、被告曾签订的合同的效力，若原告无法提供以上证据，双方签订的合同依法无效，无效合同原告无权要求支付滞纳金、违约金，收取的保证金应退还给被告。根据原告提供的微信聊天记录及被告提供的证据，双方签订合同后并没有实际履行，而是由原告与案外人实际履行合同，并由原告向案外人收取租金，被告不是涉讼合同的实际当事人，不是适格的被告。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查，原告提交的借记卡历史明细清单是原件，本院采信其真实性；原告提交的其与袁长云、刘成方、刘洋的微信聊天记录均与原件核对一致，且与被告辩称的事实相符，本院予以采信；原告提交的租金缴纳情况明细表属于原告单方陈述材料，本院综合认定；原告提交的非被告签署的租赁合同及付款材料，本院综合认定；原告提交的常住人口登记卡、证明反映郑鹰、郑芳与原告的关系，本院予以采信；原告提交的南海区农村宅基地个人自建住宅规划报批表是复印件，且房屋的层数与实际不符，同时无相关职能部门签发审批意见，本院不予采信；原告提交的其与“宇美莲”的微信聊天记录及收款明细详情，本院综合认定，但因“宇美莲”身份不明，且没有证据证明其陈述的内容经被告授权，故本院不采信其证明力；被告提交的收据反映其与案外人的交易关系，本院综合认定。双方提交的其他证据材料，相对方对其真实性无异议，本院予以采信。本院综合双方当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2016年11月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落于佛山市南海区*****************（一厅一房14套、一厅两房21套，建筑面积1463平方米）出租予乙方；租赁期限自2016年11月30日起至2022年11月30日止；房屋用途仅限住宅；第一至三年期间租金为210000元/年，租赁期满三年后，甲方可根据市场调整租金，租金第四年起开始递增8%；乙方应于合同生效之日向甲方支付租房押金35000元，租金按月结算，乙方应于每月1日向甲方支付租金，月租金17500元；乙方向第三方租客租赁房屋时，乙方向租客收取的租房押金不得超过两个月的租金，租期满三年后月租金按年总租金相应递增调整；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金，乙方应及时向甲方支付租金，拖欠租金超过5日，视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋，没收押金及乙方所有投资设施设备；乙方擅自将承租的房屋转租的，或擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，或拖欠租金累计达五日的，甲方可终止合同并收回房屋，由此对乙方造成的损失与甲方无关，造成甲方损失的乙方负责赔偿。2016年11月30日，被告在《协议》上签名，《协议》内容为：经双方协商同意，黄兴建承包租郑五阳在里水月池村35套房屋里面，拿出一套二房一厅免费给郑五阳使用，直到合同期满为止（6年期），但是所使用的家私设备等要自己出钱购买。该《协议》落款处另签有“黄兴建2016年8月1号”字样。2020年6月10日，原告提起本案诉讼。诉讼中，双方确认：被告系从案外人黄兴建处顶手承租了涉讼物业，被告向黄兴建支付了顶手费，并承接了其押金35000元的权利。原告自认2018年9月至2019年11月、2020年1月、2020年4月的租金由案外人袁长云支付，2019年12月、2020年2-3月的租金由案外人刘成方支付，2020年5月份的租金由被告支付，被告提交的材料反映，该些款项系因原告拒绝接收刘成方支付的款项，故在刘成方将该款支付予被告后，被告再转付予原告。另查明：原告于2018年9月份添加了案外人袁长云（备注名）的微信账户，并向其催收租金及水电费；2019年12月份，原告添加了案外人刘成方（备注名）的微信账户，并向其催收租金款项；2020年3-4月份，原告还与刘成方（备注名）协商签订承租方为刘成方的合同事宜。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告在2016年11月30日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租涉讼物业。诉讼中，原告未能提交证据证明其出租予被告的物业的建设有按规定办理建设工程规划许可证，并按建设工程规划许可证的规定进行建设，或有经主管部门批准建设，故双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，原告诉请解除该合同没有依据，本院不予支持。因《房屋租赁合同》无效，故对该合同的清算依法应按相互返还、折价补偿的原则进行。但现有证据反映，至少从2018年9月开始，涉讼物业的使用费并非由被告交纳，原告先后添加了多个案外人的微信账户，并向其催收租金费用，在2020年3-4月份还曾与案外人协商签订租赁合同确定承租事实，反映原告对被告至少从2018年9月之后已非涉讼物业的实际承租人的事实是知情的，且现有证据未能反映原告在2020年4月之前有就此提出任何异议。因此，被告辩称其早已非涉讼物业的实际使用人有事实依据，本院予以采纳。因涉讼租赁物已非被告租赁使用，故原告在本案针对被告所提第2-7项诉讼请求均没有事实和法律依据，本院均不予支持，原告应另行向涉讼物业的实际使用人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郑五阳的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计8548.28元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年十月三十日书记员  许晓璇