广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22058号上诉人（原审原告）：深圳市华鑫亿投资有限公司，住所地：深圳市光明新区新湖街道楼村社区鲤鱼河工业区振兴路******。统一社会信用代码：91440300MA5D8TEW1B。法定代表人：李九华。委托诉讼代理人：蒋淑云，广东一米律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴转荣，男，汉族，1963年12月26日出生，住址：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：深圳市邦特兰科技有限公司，，住所地：深圳市光明新区新湖街道楼村社区第一工业区大坡河**第****统一社会信用代码：91440300053956655B。法定代表人：吴转荣。共同委托诉讼代理人：方雨，广东财富东方律师事务所律师。上诉人深圳市华鑫亿投资有限公司（以下简称华鑫亿公司）因与被上诉人吴转荣、深圳市邦特兰科技有限公司（以下简称邦特兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初16631号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。华鑫亿公司上诉请求：1.撤销或改判一审判决第二、第三项。2.诉讼费由吴转荣、邦特兰公司承担。二审期间，华鑫亿公司补充明确上诉请求：1.改判由吴转荣向华鑫亿公司支付2019年1月1日至2019年3月31日期间案涉场地的房屋占有使用费226000元以及2019年4月1日至2019年10月31日期间案涉场地第四层的房屋占有使用费140000元，共计366000元；2.改判吴转荣向华鑫亿公司支付案涉场地2018年12月1日至2019年3月31日期间的电费25545元以及2019年1月1日至2019年3月31日期间的水费791元，共计26336元；3.改判吴转荣向华鑫亿公司支付上述房屋占有使用费和水电费的利息、逾期付款利息共计35153.18元；4、改判邦特兰公司对吴转荣的前述债务承担共同清偿责任。其事实与理由为：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误，吴转荣租用涉案房屋系个人行为，亦系实际使用人，应该承担责任。1.一审法院仅凭吴转荣申请的房屋用途为电子生产以及邦特兰公司的转账记录，就认定涉案房屋的实际使用人为邦特兰公司，而忽略吴转荣个人名下公司情况以及吴转荣个人账户实际支付涉案房屋的“房租”、“水电费”，系认定事实错误。(1)邦特兰公司早于2012年成立，若吴转荣租赁房屋系职务行为，租赁合同的承租人信息处应为邦特兰公司的基本信息，而非吴转荣个人身份信息；另外，若邦特兰公司确为场地实际使用人，村委办理的场地使用证明中的房屋使用人应为公司，而非吴转荣个人。(2)邦特兰公司提供的银行流水转账记录中只有两笔有备注定金、押金，其他的均没有备注转款用途，且从吴转荣支付押金、房租、水电费以及邦特兰公司支付定金、装修保证金的情况来看，吴转荣与邦特兰公司之间存在财产混同，更加不能据此认定邦特兰公司为实际使用人并支付租金。(3)吴转荣名下有多家公司，担任了邦特兰公司及深圳市丽明德科技有限公司（以下简称丽明德公司）法定代表人，该两法人登记的住所地均为涉案房屋地址，变更时间亦均为2017年5月11日，且经营范围高度雷同，均包括变压器、开关电源的技术开发，生产、销售变压器；若吴转荣租赁房屋系职务行为，其代表的公司不明确。2.吴转荣作为多家公司法定代表人，在签订涉案的《租赁合同书》及其补充协议时均以个人名义签订，未使用其中一家公司名义，一审法院认定吴转荣租赁房屋系职务行为系法律适用错误。二、吴转荣作为合同的签订人及租赁事宜的决定人，应当共同承担房屋占有使用费及其他各项费用。由于合同签订人、租赁事宜的决定人以及房屋租金、水电费的支付人为吴转荣个人，华鑫亿公司作为善意的普通交易方，应当知晓且只能知晓涉案房屋使用人为吴转荣个人；无论房屋实际使用人为何主体，都不应当跳脱合同相对性以及保障善意债权人合法权益的原则，减少债务承担主体。即使邦特兰公司是实际的使用人，但吴转荣名下有多家公司，经营多项业务，所以其完全有理由承租场地用于其他业务的经营，因此邦特兰公司亦非唯一的实际使用人，吴转荣亦是实际使用人，也应该承担本案的支付责任。三、吴转荣作为邦特兰公司的股东，未全面履行到期出资义务，应当在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。依据邦特兰公司在深圳市市场管理局登记备案的《公司全体股东（发起人）出资情况》、本公司章程等材料，吴转荣作为公司发起人，认缴出资40万元，实缴12万元，应当在公司注册登记之日（2012年9月20日）起两年内缴足。时至今日，吴转荣个人剩余28万元的出资义务早已届期，即便本案吴转荣的租赁行为被认定为职务行为，由邦特兰公司承担相应债务，因邦特兰公司已涉多案，并因此被列为失信公司以及限制高消费企业，显然已不能清偿公司债务，故吴转荣应当在其未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充责任。四、水电费缴费凭证清单系深圳市水务（集团）有限公司及中国南方电网出具，并非华鑫亿公司单方制作。吴转荣在2018年12月至2019年3月31日持续占有使用涉案房屋，并产生相应水电费，该期间应缴金额有深圳市水务（集团）有限公司及中国南方电网出具的缴费凭证为证，并非华鑫亿公司单方制作。在吴转荣未提供其他反证证明其未实际使用占有房屋、未使用水电的情况下，一审法院认定华鑫亿公司对水电费主张举证不能，系擅自增加华鑫亿公司的举证责任，亦违反了民事诉讼证据仅需达到高度盖然性的证明标准原则。五、一审法院忽略了华鑫亿公司请求房屋占有使用费利息以及水电费利息的诉讼请求。由于一审法院在2019年10月15日第一次开庭后追加被告，华鑫亿公司于2019年10月28日向一审法院邮寄《变更诉讼请求书》，增加请求房屋占有使用费利息以及水电费利息的诉讼请求，该请求与原诉讼请求密切相关，实质上为同一主张；而一审法院在第二次开庭时遗漏了该诉请请求，系程序违法。吴转荣、邦特兰公司答辩称：一、吴转荣是邦特兰公司的法定代表人，并且租赁厂房是用于邦特兰公司的生产经营使用，吴转荣履行的是法定代表人的职务行为，这些在邦特兰公司进行工商变更登记注册时，华鑫亿公司均清楚及明知。邦特兰公司2017年2月与华鑫亿公司签订《租赁合同》，2017年5月11日完成了工商变更登记，也正式将注册地变更为深圳市光明新区新湖街道楼村社区第一工业区大坡河5号第一栋1至4层，也证明了该场地是邦特兰公司用于生产经营的。二、吴转荣作为邦特兰公司的法定代表人，其在签订合同时也是在乙方法定代表人的位置签署姓名，也证实了吴转荣是履行法定代表人的职责，其签署合同的后果应由邦特兰公司承担。三、华鑫亿公司称吴转荣作为邦特兰公司的股东，未全面履行到期出资义务，应承担补充赔偿责任，没有证据予以证明，且该诉讼请求在一审中并未提出。四、华鑫亿公司没有充分的证据证明其主张的水电费是邦特兰公司使用所产生的，不应得到支持。五、一审程序正确。华鑫亿公司没有证据证明其递交了增加诉讼请求申请，也并未缴纳其增加诉讼请求的诉讼费用。华鑫亿公司在一审起诉请求：1.解除华鑫亿公司和吴转荣于2017年2月21日签订的《租赁合同书》；2.吴转荣、邦特兰公司支付华鑫亿公司从2019年1月1日至2019年3月30日的房租226000元、水费791元和电费25545元；3.吴转荣、邦特兰公司支付违约金708400元；4.吴转荣、邦特兰公司承担诉讼费用。一审法院查明：2017年2月21日，华鑫亿公司和吴转荣签订了租赁合同，华鑫亿公司在租赁合同的出租方甲方处签字，吴转荣在承租方乙方的法定代表人处签字，华鑫亿公司将坐落于深圳市光明新区公明楼村绘猫路72号厂房及配套宿舍出租给乙方，乙方使用该场地的期限为五年，自2017年2月22日至2022年2月21日止，华鑫亿公司同意给予乙方免租期38天，涉案租赁物每月租金92000元（其中涉案租赁物第四层折算后每月租金20000元），自2017年4月1日开始计租。乙方在本合同签订时，应向华鑫亿公司交纳184000元作为涉案租赁物履约保证金，同时交纳首月租金及相关费用92000元。同时乙方在签订本合同后，应缴纳用电履约保证金30000元，合同期满，乙方缴清应缴的各项费用后十日内，华鑫亿公司将用电履约保证金无息退还乙方。乙方在合同期内提前解除合同的，乙方必须提前两个月书面通知华鑫亿公司，并交清乙方所有欠华鑫亿公司的一切费用及租金，华鑫亿公司不退还履约保证金。合同还就华鑫亿公司和乙方的违约责任和合同解除终止等进行了相关约定。2017年2月21日开始至2017年5月26日期间，邦特兰公司分别向华鑫亿公司银行转账了20000元（以定金名义）、10000元（以装修保证金名义）、194000元（以往来名义）、109890元（以往来名义）和129940元（以往来名义）。另，邦特兰公司在庭审中主张华鑫亿公司应当退还保证金194000元。2017年3月8日，华鑫亿公司向吴转荣出具了两张收款收据，记载了华鑫亿公司收到了被告吴转荣交来的厂房押金184000元和厂房用电保证金30000元。2017年4月12日，吴转荣向深圳市光明新区新湖办事处楼村居民委员会申请场地作为电子生产使用，申请场地的位置为光明新区公明街道楼村社区第一工业区大坡河5号第一栋1-4层，面积为3000㎡。2017年4月14日，深圳市光明新区新湖办事处楼村居民委员会同意上述涉案租赁物作为经营场所地使用。2019年1月30日，吴转荣向华鑫亿公司银行转账50000元。一审法院认为，综合证据以及庭审记录，双方成立房屋租赁合同法律关系，双方均应受到合同法等相关法律的保护和约束，一审法院针对以下争议焦点予以回应：一、关于涉案租赁物实际使用人的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款和第二款的规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。吴转荣与华鑫亿公司签订租赁合同后，又向深圳市光明新区新湖办事处楼村居民委员会申请涉案租赁物作为电子生产，结合邦特兰公司的住所地以及邦特兰公司向华鑫亿公司银行转账支付涉案租赁物定金、押金和租金的事实，足以确定涉案租赁的实际使用人为邦特兰公司，吴转荣与华鑫亿公司签订租赁合同，其法律后果应由邦特兰公司承受。至于华鑫亿公司关于案外人丽明德公司也实际使用涉案租赁物的主张，华鑫亿公司就此仅提交了企业信用信息公示报告，虽然报告显示丽明德公司的住所地和邦特兰公司一致，但这无法证实丽明德公司实际使用涉案租赁物，因此华鑫亿公司就此的主张，一审法院不予支持。二、关于涉案房屋租赁合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的内容，合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。华鑫亿公司未能提交涉案物业的产权证明文件或建设工程规划许可证，按照上述司法解释的规定，华鑫亿公司和吴转荣就涉案租赁物签订的《租赁合同》应为无效。三、关于水电费的问题。华鑫亿公司为证明其主张向一审法院提交了水电费清单和水电费缴费凭证，其提交的水电费清单是其单方制作，在没有其他证据予以佐证的情况下，一审法院不予采信；其提交的水电费缴费凭证也无法证实邦特兰公司实际使用水电费的具体数额，一审法院亦不予采信。华鑫亿公司未就水电费的主张提供有效证据，其应承担举证不能的法律后果，因此华鑫亿公司关于水电费的主张，于法无据，一审法院不予支持。四、关于租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院认为，按照上述司法解释的规定，当事人签订的租赁合同被认定为无效之后，承租方仍应当向出租方支付涉案物业的房屋占有使用费。本案中，邦特兰公司确认2019年1月至3月仍然占有使用涉案物业，因此邦特兰公司在扣除吴转荣支付的50000元后，仍应当按照合同约定的租金标准向华鑫亿公司支付房屋占有使用费226000元（92000×3-5000）。至于邦特兰公司在2019年4月至2019年10月31日期间事实上也实际使用着涉案租赁物的第四层，因此邦特兰公司应当支付华鑫亿公司房屋占有使用费140000元（20000×7）。按照无效合同的处理原则，华鑫亿公司本应当按照上述收款收据的金额退还邦特兰公司厂房押金184000元和厂房用电保证金30000元，共计214000元。虽然邦特兰公司未提出反诉，但是为了避免当事人的诉累，一审法院结合邦特兰公司在2017年2月21日至2017年5月26日期间与华鑫亿公司之间的银行流水以及邦特兰公司在庭审中仅主张退款金额194000元的事实，再将上述房屋占有使用费和厂房押金等保证金抵扣后，邦特兰公司仍应支付华鑫亿公司屋占有使用费172000元（226000+140000-194000）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款、《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认华鑫亿公司和吴转荣签订的《租赁合同》无效；二、邦特兰公司于判决生效之日起五日内支付华鑫亿公司房屋占有使用费172000元；三、驳回华鑫亿公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6704元和保全费2020元，由邦特兰公司承担3329元，华鑫亿公司承担4945元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，一审法院追加邦特兰公司为本案被告，并于2020年4月30日第二次公开开庭审理本案，华鑫亿公司当庭明确其诉讼请求为：“1.解除原告和被告吴转荣于2017年2月21日签订的《租赁合同书》；2.被告支付原告从2019年1月1日至2019年3月30日的房租226000元、水费791元和电费25545元；3.被告支付违约金708400元；4.被告承担诉讼费用。”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同的承租人是谁；2.涉案房屋租赁合同的效力；3.关于房屋占有使用费及水电费的计算。关于涉案房屋租赁合同的承租方。涉案租赁合同中，吴转荣是以“承租方法定代表人/负责人”、“乙方代表”身份在合同上签字，而非以承租人的身份签字，结合吴转荣是邦特兰公司的法定代表人，邦特兰公司的经营地址在涉案房产所在地以及邦特兰公司向华鑫亿公司支付过涉案房屋租赁合同项下部分款项的事实，应认定涉案房屋租赁合同的承租方为邦特兰公司，吴转荣签订合同及后续支付租金的行为应认定为职务行为，其法律后果应由邦特兰公司承担。华鑫亿公司主张涉案房屋租赁合同的承租人为吴转荣，请求吴转荣承担房屋租赁合同项下的责任，本院不予支持。至于华鑫亿公司主张的吴转荣作为邦特兰公司的股东，未全面履行到期出资义务，应当在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的问题，因华鑫亿公司一审未提出上述请求，本院对此不予审理，当事人应另循法律途径解决。关于涉案房屋租赁合同的效力，双方当事人未能提交涉案房产的产权证明或者建设工程规划许可证，一审中华鑫亿公司提交了涉案房产的“深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执”，以证明涉案房产已经进行历史遗留违法私房申报，但当事人未提交证据证明涉案房产已经行政主管部门确认合法性，一审据此认定涉案房屋租赁合同无效，并无不当，本院予以确认。关于房屋占有使用费及水电费，一审认定涉案房产2019年1至3月应付的房屋占有使用费为226000元，涉案房产第四层2019年4月至10月应付的房屋占有使用费为140000元，并无不当，本院予以确认。因涉案合同应认定无效，华鑫亿公司收取邦特兰公司厂房押金及用电保证金欠缺法律依据，应予退还。华鑫亿公司已出具收款收据确认收到厂房押金和厂房用电保证金共计214000元，一审结合邦特兰公司的主张，判令华鑫亿公司向邦特兰公司退还保证金194000元，相互抵销后，一审判令邦特兰公司向华鑫亿公司支付房屋占有使用费172000元，邦特兰公司对此未提出异议，本院予以维持。关于水电费，华鑫亿公司请求水费791元、电费25545元，但其提交的水电费清单是其单方制作，其提交的“深圳水务（集团）有限公司缴费凭证清单”所载明的用户名称为案外人，用水地址亦无法确认与涉案房产的关联性，其提交的“中国南方电网缴费单”所载明的部分客户名称为案外人，用电地址同样无法确认与涉案房产的关联性，其据此请求水费791元、电费25545元，依据不足，本院不予支持。关于华鑫亿公司二审请求的房屋占有使用费和水电费利息，因华鑫亿公司一审当庭明确的诉讼请求中并未包含房屋占有使用费和水电费利息，本院对此不予支持。综上，华鑫亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5312元，由华鑫亿公司承担。本判决为终审判决。审判长 翁  艳  玲审判员 庄  齐  明审判员 梁  晴  敏二〇二〇年十月二十二日书记员 陈敏慧（兼）