湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2597号原告（反诉被告）：楚商文化集团股份有限公司。法定代表人：陈明，总经理。委托诉讼代理人：耿翼，公司员工。委托诉讼代理人：吴蔚，湖北百思得律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱小唤。委托诉讼代理人：李红军，湖北维力律师事务所律师。原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司（以下简称楚商公司）与被告（反诉原告）朱小唤商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）楚商公司的委托诉讼代理人耿翼、吴蔚，被告（反诉原告）朱小唤及其委托诉讼代理人李红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）楚商公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的购房款80,917元（含面积差价）；2、被告按日支付逾期应付款万分之二的违约金（自2019年1月1日计算至实际全额支付应付款之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年，双方签订购房合同及补充协议，约定被告购买原告开发的金银潭文化广场（楚商大厦）商品房一套，总房款404,706元（实际为405,623元），付款方式为银行按揭贷款，买受人于2018年4月30日前一次性支付324,706元，双方网签之日至出卖人正式交房前贷款支付尾款80,000元，现房屋实测面积为30.96平方米，应付尾款为80,917元。合同签订后，被告共支付购房款324,706元，后虽经原告多次催促，被告既未依约及时支付尾款和违约金，也未办理收楼手续。被告（反诉原告）朱小唤对本诉辩称，不同意支付尾款。购房余款约定贷款支付，因项目工程抵押等导致不能办理贷款，能办理时已经超过了交房时间，楚商公司违规造成逾期交房，已达到合同解除条件，被告通过联系被告工作人员、进行投诉等方式要求解除合同，所以没有支付尾款。被告（反诉原告）朱小唤向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的武汉市商品房买卖合同；2、原告返还已付购房款324,706元；3、原告支付资金占用损失41,372.64元（暂计算至2020年8月31日，此后以324,706元为基数，按年利率6%计算至清偿之日）；4、原告承担本案全部诉讼费用。审理中，被告（反诉原告）朱小唤对其第3项诉讼请求，变更为按交款时间及全国银行间同业拆借中心公布贷款报价利率标准，分段计算利息。事实及理由：2017年1月10日，双方签订武汉市商品房买卖合同，被告购买原告开发的楚商大厦A座*层*号房，支付房款210,000元。后于2018年3月31日支付房款114,706元，并重新签订合同。合同约定交房时间为2018年6月30日前，但原告未在约定时间内交房，被告向相关部门投诉，才知晓原告因违反规划使该项目不能按时办理竣工验收，且有在建工程抵押，致使该项目不能及时办理银行贷款。依据合同约定，被告有权解除合同。原告（反诉被告）楚商公司对反诉辩称，2018年双方重新签订合同变更了交房时间，原告于2019年1月通过公众号对延期交房时间做出了通知说明。原告延期交房是客观受到政府审批时效影响，符合出卖人延期情形。原告不承担逾期交房责任，被告经原告催收，拒不支付尾款，应当承担相应违约责任。本案查明的事实如下：一、《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东160034447）的签订时间：2018年3月31日；二、房屋地点：金银潭文化广场（楚商大厦）A座*层*号房；三、房屋面积：约定30.89平方米，实测30.96平方米；四、房屋总价款：404,706元；五、实际付款金额：2017年1月10日，付款210,000元；2018年3月31日，付款114,706元；合计付款324,706元；六、合同约定的付款方式：合同第六条及附件六，约定买受人于2018年4月30日前，一次性支付324,706元，尾款80,000元以贷款方式支付；七、合同约定的房屋交付条件：合同第九条约定，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收，完成商品房项目竣工交付使用相关手续等；八、合同约定的房屋交付时间：2018年6月30日前；九、房屋取得竣工验收备案证的时间：2018年12月29日；十、合同中关于逾期付款违约责任的约定：合同第七条约定，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。十一、合同中关于逾期交房违约责任的约定：合同第十一条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金；十二、合同约定的免责或减责事由：合同第十一条约定，如遇下列情形，出卖人可据实延期交房：遭遇不可抗力，出现因买受人的原因造成的延期事由。如未按期支付房款、或因买受人商品房提出设计变更或特殊要求、政府原因引起的规划审批、市政配套建设延误及验收时间滞后等；十三、需要说明的其他事项：1、双方曾于2017年1月10日签订《武汉市商品房买卖合同》，后于2018年3月31日再次签订《武汉市商品房买卖合同》，变更了交房日期，两份合同其它主要内容相同。2、合同及补充协议均未约定尾款支付具体时间。3、楚商公司分别于2017年12月12日因擅自销售已抵押或被查封等被限制的商品房；2018年1月19日因未在约定时间达到交付条件，并因违规行为被投诉，查证属实后，未在规定时间处理完毕；2018年7月9日因金银潭文化广场（楚商大厦）项目资金未按规定进入监管账户，三次被住房保障和房屋管理部门进行了信用扣分处罚。4、本院（2019）鄂0112民初4508号民事判决书及武汉市中级人民法院（2020）鄂01民终1634号民事判决书对案涉项目类案纠纷事实已予裁判认定。以上事项中，双方有争议的事项为第十、十一、十二项，其他事项双方无争议。本案争议焦点：合同是否应予继续履行。本院认为，楚商公司与朱小唤签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人对逾期交房、尾款未付的事实无争议，本院予以确认。合同未约定尾款应付时间，对逾期付款责任约定“买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。”而合同未约定尾款支付时间，朱小唤也明确表示不同意继续履行并请求解除合同，楚商公司主张朱小唤违约并要求立即支付尾款缺乏依据。对于逾期交房及逾期付款的责任问题，首先，根据案涉项目的众多涉诉案件情况，该合同系楚商公司提供的格式合同，免责事项为格式条款，具有免除出卖人主要义务、加重买受人责任的情形，楚商公司对此并未尽到合理说明义务；其次，案涉房屋在合同约定的交付期届满前并未取得竣工验收证明，不符合交房条件，楚商公司也不能证明其逾期交房的违约行为具有符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力免责之情形；第三、楚商公司因该项目违规行为被行政处罚，并因未能协助办理按揭贷款、逾期交房纠纷发生类案诉讼，经已发生法律效力的终审民事判决裁判解除合同。因此，楚商公司逾期交房，朱小唤依约享有合同解除权，其要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。楚商公司要求朱小唤立即支付房屋尾款的诉讼请求，本院不予支持。楚商公司对合同解除存在过错，应当承担违约责任。双方虽在合同中约定了违约金计算方式，但朱小唤认为该标准明显过低应予调整，其主张符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故本院对朱小唤的资金占用损失诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司与被告（反诉原告）朱小唤签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东160034447）；二、原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）朱小唤已付购房款324,706元并支付资金占用期间的利息损失（自2017年1月11日起，以210,000元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2018年3月31日；自2018年4月1日起，以324,706元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2019年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至本金清偿之日止）；三、驳回原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1022元（已减半收取）、反诉案件受理费3396元，合计4418元，由原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李振华二〇二〇年十月二十八日书记员  方 洁