云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初3678号原告：卯昌银，男，1978年11月12日生，汉族，云南省昭通市彝良县人，中专文化，农民，住云南省昭通市彝良县，现住云南省昭通市昭阳区原告：周吉巧，女，1976年8月12日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区委托代理人：刘昌伟，云南昭闻律师事务所律师（特别授权）。被告：赵声彬，男，1985年10月29日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，文盲，农民，住云南省昭通市昭阳区被告：陈荣艳，女，1990年3月22日生，彝族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区委托代理人：刘阳梅，云南王建海律师事务所律师（特别授权）。原告卯昌银、周吉巧诉被告赵声彬、陈荣艳买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，于2020年8月27日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卯昌银、周吉巧及其委托代理人刘昌伟，被告赵声彬、陈荣艳及其委托代理人刘阳梅到庭参加诉讼，于2020年10月26日第二次开庭，原告卯昌银、周吉巧的委托代理人刘昌伟，原告周吉巧，被告赵声彬、陈荣艳及其委托代理人刘阳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卯昌银、周吉巧诉称，二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系，原被告系本村居民。被告于2018年因资金紧张，便将对自己的房屋提出转让，被告转让多日一直未转让出去，于2018年6月14日原被告双方自愿签订了房屋转让合同，被告将该房屋以人民币368000元转让给原告，原告并于签订协议当天支付了被告150000元转让款，于2018年6月16日支付了18000元，2018年8月28日支付了11000元，2018年10月11日支付了4000元，合计原告已支付了被告房屋转让款183000元，剩余尾款双方约定于2019年3月1日以前付清。原告支付的183000元款项，其中有55000元是被告向原告所借的款项55000元，这55000元是被告借去买车的；另外还有55000元是原告支付给被告的土地转让款，支付后被告并未把土地转让给原告。现金还给过40000元，有证人证实；还有33000元是现金有条子。双方签订房屋转让合同后原告履行了合同条款，并在2019年3月1日以前多次催促被告收剩余尾款，但被告总是找各种理由一直推脱，拒收剩余尾款，其目的就是不想履行房屋转让合同，原告为此多次和被告协商，现原告既不转让房屋也不退还原告支付的转让款，为了维护原告的合法权益，为此提起诉讼，请求人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求：一、判令二被告继续履行2018年6月14日签订的房屋转让合同；二、原告向被告支付剩余房屋转让款项185000元，被告立即向原告交付转让房屋；三、本案诉讼费由二被告承担。被告赵声彬、陈荣艳辩称，第一，本案房屋转让合同因违反法律法规的强制性规定而无效，无法继续履行。第二，原告的诉请不具备法律依据，合同无效双方应相互返还，除被告应返还收到的购房款33000元以外，原告应返还占用房屋期间的租金。第三，原告未按照房屋转让合同支付购房款，属于违约在先。本案在审理过程中，原告卯昌银、周吉巧针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：第一组：原告身份证复印件2份，证明二原告主体资格及基本信息。第二组：《房屋转让合同》原件1份，证明原被告签订房屋转让合同的事实。第三组：《收条》原件3份，证明被告收到原告支付的转让费的事实。第四组：《情况说明》原件1份（该证据来源于司法所），证明房屋已交付，但被告反悔、未拿转让款项的事实。第五组：《借条》原件1份，证明被告与原告之间存在借款55000元的事实，同时，该借款用于双方房屋买卖款抵偿。第六组：照片1张，证明原告向被告支付40000元购房款的事实。第七组：《合同》原件1份，证明被告向龙翠芳购买土地，该土地上所修建的房屋即为原被告双方所买卖的房屋。第八组：证人曹某出庭作证，证明卯昌银、周吉巧向赵声彬、陈荣艳支付购房款40000元，该款项由陈荣艳当场点清并收取的事实。经质证，被告赵声彬、陈荣艳对第一组证据三性均无异议。对第二组证据《房屋转让合同》的合法性不予认可，不能达到被告的证明目的，只能证实因为原告未按合同约定支付购房款，所以原告违约在先。对第三组证据《收条》三性认可，原告确实收到过33000元的购房款。对第四组证据《情况说明》的内容真实性无异议，的确参加了调解，但详细情况是因原告属于高利贷放贷，派出所强令原告将房屋还给被告。对第五组证据《借条》的三性均不予认可，只能证实原告主张的55000元的借款属于放高利贷放贷，借条上明确约定是5分的月利率。对第六组证据的照片三性均不予认可，不能达到原告的证明目的。对第七组证据《合同》关联性、合法性不予认可，不能达到原告的证明目的。对第八组证据认为证人与原告的关系比较亲，证明力请法庭予以考量，且部分证言不真实、不客观。被告赵声彬、陈荣艳向本院提交了下列证据材料：第一组：被告赵声彬、陈荣艳身份证复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格。第二组：《借条》《承诺书》《土地转让合同》原件各一份，证人罗某、赵某证言，证明：本案的涉案房屋转让合同属借款期限届满后的以房抵债，并且2016年8月22日的借条明确：借款本金仅为55000元，月利息5%，且被告已偿还了大部分借款本金及利息，并有原告书写注明：2017年2月22日以前贷款仅欠5900元；但2017年11月12日的还款承诺书又欠55000元；2018年2月27日以土地使用权抵债时，借款金额又变为70500元，因此，原借款属于违法的高利贷放贷行为，应依法予以打击。经质证，原告卯昌银、周吉巧对第一组证据三性均无异议。对第二组证据中的《借条》原告提交后足以证明原被告之间借款55000元的事实，该证据“注”系被告自己乱添加的，因此不存在被告所说的事实；《承诺书》足以证明被告承诺向原告偿还55000元的事实，因此根本达不到被告所说的证明目的；《土地转让合同》结合原告所提供的司法所调解《情况说明》足以证明原被告之间存在土地转让合同，原告向被告支付55000元，但未得到所转让的土地，因此，该组证据根本没有被告所说的证明目的，即该款项为高利借贷的事实。本院认为，原告提交的身份证，能够证实二原告的身份信息及主体资格，本院予以采信。原告提交的《房屋转让合同》，《收条》，照片，证人曹某证言与被告的证人赵某证言，原、被告庭审中认可的事实相互印证，能够证实原、被告之间有债权、债务关系，2018年6月14日双方签订《房屋转让合同》，二被告将位于北闸镇塘房村××沟边××路边××楼的住房及院坝以368000元的价格转让给二原告，被告欠原告的债务抵作部份房款，二原告当天支付了原告40000元现金，二被告于2018年6月16日支付二原告现金18000元，于2018年8月28日支付二原告现金11000元，于2018年10月11日支付二原告现金4000元的事实，本院予以采信。《情况说明》，被告无异议，能够证实原、被告因房屋转让发生纠纷，北闸镇人民调解委员会调解，但未达成调解协议的事实，本院予以采信。原告提交的《借条》与被告提交的《借条》《承诺书》，相互印证，能够证实原、被告之间有债权、债务关系的事实，本院予以采信。原告提交的《合同》，不是合法的土地转让，也无二原告的信息，与本案无关联性，本院不予采信。被告赵声彬、陈荣艳向提交的身份证，客观真实，能够证实二被告的身份信息及主体资格，本院予以采信。《土地转让合同》与证人罗某的证言相互印证，能够证实因二被告欠二原告借款，双方曾于2018年2月27日签订《土地转让合同》，协商用土地抵债的事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原、被告之间有债权、债务关系，双方曾于2018年2月27日签订《土地转让合同》，协商用土地抵债，但未履行。2018年6月14日双方又签订《房屋转让合同》，二被告将位于昭通市昭阳区的住房及院坝以368000元的价格转让给二原告，被告欠原告的债务抵作部份房款，二原告当天支付了原告40000元现金，二被告于2018年6月16日支付二原告现金18000元，于2018年8月28日支付二原告现金11000元，于2018年10月11日支付二原告现金4000元。原、被告签订《房屋转让合同》当天，二被告将房屋交付给二原告；2019年5月二被告进入该房居住至今。原、被告因房屋转让发生纠纷，于2019年1月16日经北闸镇人民调解委员会调解，但未达成调解协议。现二原告起诉来院要求：一、判令二被告继续履行2018年6月14日签订的房屋转让合同；二、原告向被告支付剩余房屋转让款项185000元，被告立即向原告交付转让房屋；三、本案诉讼费由二被告承担。本案第二次开庭时，经本院向原告释明，原告变理诉讼请求为：一、要求被告返还原告已支付购房款183000元；二、要求被告支付资金占用利息，该利息自2018年６月14日计算至还清为止；三、本案诉讼费由二被告承担。庭审中另查明：北闸镇塘房村××沟边××路边××楼的住房及院坝原、被告均无相关产权证明，原告周吉巧的户籍所在地系昭阳区，原告卯昌银的户籍所在地系彝良县，二被告的户籍所在地系××××四社**。本院认为，本案诉争的房屋位于昭通市昭阳区属于农村房屋，农村房屋是指集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核批准。因此判断农村房屋的取得，一是要求房屋的权利人为农村集体经济组织成员，二是从本集体经济组织取得宅基地。本案原、被告签订的《房屋转让合同》，所涉及的房屋、院坝位于昭通市昭阳区，而原、被告的户籍均未在北闸镇塘房村，原、被告也不是昭阳区北闸镇塘房村这一集体经济组织成员，双方也未提交证据证实在昭通市昭阳区地使用权，也无证据证实双方享有该房屋及院坝的合法所有权，故双方签订的《房屋转让合同》无效。二原告要求判令二被告继续履行2018年6月14日签订的《房屋转让合同》、原告向被告支付剩余房屋转让款项185000元、被告立即向原告交付转让房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。本案第二次开庭，经本院释明，原告明确变更诉讼请求为：要求被告返还原告已支付购房款183000元，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还”，原、被告在签订《房屋转让合同》时，原告支付了40000元，此后又分三次支付了二被告33000元，共计73000元，原告认为已支付房款183000元，但庭审中查明有部分系被告之前欠原告的债务，二原告实际支付给二被告的应为73000元，原、被告之间的债权、债务属另一法律关系，原告可另案起诉，本案中不予审查；二被告实际收到的73000元房款应予返还，原告的此诉讼请求，本院予以部分支持。二被告认为合同签订当天，二原告并未支付40000元，但二原告提交的照片上有被告陈荣艳，在照片中方桌炉上，被告陈荣艳面前有一摞人民币，庭审中，被告陈荣艳也认可照片上是自己，是当天卖房子的情况，照片是签房屋转让合同那天照的，当时看到桌子上是有钱的，但是那天的情况记不得了，其陈述虽未明确承认收到40000元，但与证人曹某的证言能相互印证，能够证实2018年6月14日二原告支付了二被告40000元，故二被告认为二原告未支付40000元的主张，本院不予认可。被告要求原告返还占用房屋期间的租金，第二次开庭时，原告变更诉讼请求要求被告支付自2018年６月14日计算至还清为止的资金占用利息，本案合同无效，双方均有责任，故对双方的诉求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还”，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、原告卯昌银、周吉巧与被告赵声彬、陈荣艳于2018年6月14日双方签订的《房屋转让合同》无效；二、由被告赵声彬、陈荣艳于本判决生效后一个月内退还原告卯昌银、周吉巧房款73000元；三、驳回原告卯昌银、周吉巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费3960元，由原告卯昌银、周吉巧承担1980元，由被告赵声彬、陈荣艳承担1980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  潘 荔人民陪审员  锁才红人民陪审员  陈国彩二〇二〇年十月二十九日书 记 员  尹 磊