广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初2484号原告：黄远欢，女，1980年11月29日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告：周兰桂，女，1984年2月24日出生，汉族，住广东省鹤山市。以上两原告的共同委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：李凯玲，广东汉铎律师事务所律师。被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。原告黄远欢、周兰桂与被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周兰桂及两原告的共同委托诉讼代理人李凯玲、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄远欢、周兰桂向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即协助两原告将坐落在鹤山市******************之一03的房屋过户登记在两原告名下，并判令其承担因过户而应支付的全部税费；2.判令碧桂园公司立即向两原告支付违约金（以标的成交价94.6万元为基数，从2019年4月18日起计至付清为止，利率为每日万分之三，暂计至2020年7月8日为126858.6元）；3.判令碧桂园公司承担全部诉讼费用。黄远欢、周兰桂在庭审中明确第一项诉讼请求中请求碧桂园公司承担的税费指按照国家规定碧桂园公司需要承担的税费。事实和理由：2019年4月18日，两原告与碧桂园公司同时签订了《鹤山碧桂园认购书》(碧桂园认购字第HS20190004)、《不动产转让合同》，约定两原告向碧桂园公司认购坐落在鹤山市***************之一03房屋，建筑面积为191.34平方米，交楼日期为2019年4月18日，认购价为946000元，认购款于2019年4月18日付清。另认购书第五条“甲方的义务”第4点约定：“本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，该楼价已包含甲方（即碧桂园公司）应缴纳的营业税（营业税改征增值税后的增值税）等全部税费，除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费（详见《商品房买卖合同》的《税费及其他应付款项明细》），均由乙方承担”。《不动产转让合同》第五条第6款约定：“甲乙双方保证于签约前前往不动产登记中心办理相关权属转移手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述放款万分之三作为违约金。若签约前因一方原因仍无法办理权属转让手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任”。由于碧桂园公司原因导致签约当天未办理权属转让手续。其后两原告多次催促碧桂园公司尽快办理相关手续，但均无果。为维护两原告的合法权益，特具状起诉，请判如所请。碧桂园公司辩称，同意协助两原告办理涉案房屋过户登记到两原告名下的手续，但并非需要承担办理过户应支付的全部税费以及支付违约金，理由如下：1.根据不动产转让合同第五条第六项的约定，甲乙双方需要在签约前办理相关权属转移手续，但是根据正常的交易习惯以及办理不动产转移手续的相关规定，签约前就办理权属转移手续为自始不能履行的约定，根据合同法第六十一条、第六十二条的规定，本合同条款应该归属于履行期限约定不明且无法达成补充协议的情况，合同双方均有权随时要求履行合同中的约定，但碧桂园公司至两原告起诉之日均没有收到两原告请求办理权属转移手续的书面要求，因此，两原告请求碧桂园公司履行办理权属转移手续应当给予碧桂园公司合理的时间进行履行，故碧桂园公司并不需要承担相应的违约金。2.根据该不动产转让合同第四条第二项的约定，乙方即两原告应当在2017年5月31日开始向碧桂园公司支付购房款，但根据碧桂园公司销售人员的反馈，至今尚未收到两原告向碧桂园公司支付的任何购房款，碧桂园公司有权根据先履行抗辩权迟延办理过户登记手续。3.根据不动产转让合同第五条第四项的规定，办理不动产过户手续所需要缴纳的税费，由合同双方各自承担，因此，并非过户的全部税费由碧桂园公司承担，应当根据双方约定由两原告承担。综上所述，碧桂园公司愿意按照合同以及合同法的相关规定，在两原告提出请求办理过户登记之日起在合理的期限内办理过户登记手续，但无需由碧桂园公司承担全部税费以及向两原告支付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年4月18日，碧桂园公司作为甲方，黄远欢、周兰桂作为乙方，双方签订编号为碧桂园认购字第HS20190004号《鹤山碧桂园认购书》，内容载：乙方向甲方认购鹤山市***鹤山**********之一03物业，建筑面积191.34平方米，交楼日期为2019年4月18日；认购价为946000元，乙方于签署本认购书时付清定金50000元，第一期楼款473000元于2019年4月18日前付清（含定金），第二期楼款236500元于2019年4月18日前付清，第三期楼款236500元于2019年4月18日前付清；等。同日，碧桂园公司作为甲方，黄远欢、周兰桂作为乙方，双方签订《不动产转让合同》，约定：甲方自愿将坐落于鹤山市******鹤山**********之一03不动产，房地产权证号00**016，不动产建筑面积191.34平方米，全部份额转让给乙方，转让价格为946000元；甲乙双方同意按现楼商铺自付六个月分期方式付款，已支付的订金可冲抵乙方首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2018年12月26日向甲方支付473000元。2.乙方于2019年3月26日向甲方支付236500元。3.乙方于2019年6月26日向甲方支付236500元；甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税、费由甲乙双方各自承担；甲乙双方保证于签约前前往不动产登记中心办理相关权属转移手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述房款的万分之三作为违约金，若于签约前因一方原因仍无法办理权属转让手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任。2019年4月21日，碧桂园公司向黄远欢、周兰桂开具了一张盖有碧桂园公司财务专用章的编号为FOTR120********039的《碧桂园集团通用机打收据》，载：付款方为黄远欢、周兰桂，收款方为碧桂园公司，总额为473000元。2019年8月1日，黄远欢分两笔向碧桂园公司各支付了236500元，碧桂园公司于同日向黄远欢、周兰桂开具了两张盖有碧桂园公司财务专用章的《碧桂园集团通用机打收据》（编号分别为FOTR120********010、FOTR120********009），均载：付款方为黄远欢、周兰桂，收款方为碧桂园公司，总额为236500元。碧桂园公司至今未与黄远欢、周兰桂办理涉案房屋的相关权属转移手续。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《鹤山市***认购书》及《不动产转让合同》，是当事人的真实意思表示，并无违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。黄远欢、周兰桂起诉要求碧桂园公司协助办理涉案房屋过户至其名下的手续，碧桂园公司对此无异议，故本院对两原告的该项请求予以支持。至于税费的问题，由于原、被告签订的《不动产转让合同》约定甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产过户手续所需缴纳的税费，故两原告请求碧桂园公司承担国家规定应由碧桂园公司负担的税费，理据充分，本院予以支持。关于黄远欢、周兰桂请求的违约金问题。原、被告签订的《不动产转让合同》约定双方保证于签约前前往不动产登记中心办理相关权属转移手续，而事实上，签约前双方并未办理涉案房屋的相关权属转移手续，该约定不合理且无法履行，但根据该约定的精神，双方签约后，至迟在两原告付清涉案房屋的全部转让价款后，碧桂园公司就理应及时履行协助两原告办理涉案房屋的过户手续。根据碧桂园公司出具给两原告的《碧桂园通用机打收据》，碧桂园公司最迟在2019年8月1日就收取了涉案房屋的全部转让价款，但其怠于履行协助两原告办理涉案房屋的过户手续，属违约行为，根据《不动产转让合同》的约定，其应从2019年8月2日起至将涉案房屋过户至两原告名下为止，按房屋转让价款946000元以日万分之三计付违约金给两原告。至于碧桂园公司以未收到购房款为由主张先履行抗辩权，但根据碧桂园公司出具给两原告的《碧桂园通用机打收据》，足以证明两原告已将涉案房屋的全部转让价款付清给碧桂园公司，故对碧桂园公司的该主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告黄远欢、周兰桂办理将坐落于鹤山市******************之一03房屋过户至原告黄远欢、周兰桂名下的手续，并承担按照国家规定应由被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担的税费；二、被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄远欢、周兰桂支付违约金（违约金以房屋转让价款946000元为基数，从2019年8月2日起按日万分之三计算至将涉案房屋过户至原告黄远欢、周兰桂名下之日为止）；三、驳回原告黄远欢、周兰桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7227.87元（已由原告黄远欢、周兰桂预交），由被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担（经原告同意，被告负担的受理费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二〇年十月十日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚