宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初3554号原告：宁夏西夏风情园投资有限公司。法定代表人：何某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某。委托诉讼代理人：李某，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：张某，住河南省武陟县。原告宁夏西夏风情园投资有限公司（以下简称西夏风情园）与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西夏风情园的委托诉讼代理人刘某、李某到庭，被告张某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西夏风情园向本院提出诉讼请求：1.判令解除西夏风情园与张某于2019年2月23日签订的《西夏风情园房屋租赁合同》，要求张某支付西夏风情园该合同项下租金1500元，水电费500元（该租金及水电费均暂计算至2020年9月30日，要求张某按照合同约定的标准承担租金及水电费直至其实际交还房屋之日止）；2.判令张某支付西夏风情园双方于2019年3月26日签订的《西夏风情园房屋租赁合同》项下租金9472元；3.判令张某支付西夏风情园双方于2020年4月20日签订的《西夏风情园房屋租赁合同11#》项下租金3500元；4.判令张某腾空并返还西夏风情园位于银川市西夏区北京××路#商铺；5.判令张某支付西夏风情园迟延支付租金违约金4492元（14972元×30%）；6.本案诉讼费由张某负担。事实和理由：2019年2月23日，西夏风情园与张某签订《西夏风情园房屋租赁合同》一份，合同约定：张某承租西夏风情园所有的位于银川市西夏区北京××路商铺，总建筑面积约66平方米，用途为雨屋、拍照，租期共三年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止，三年租金共9000元，每年租金3000元，每年水电费1000元，张某拖欠租金一个月以上的（包括一个月），西夏风情园有权解除合同，收回房屋。合同签订后，西夏风情园依约将房屋交付张某使用，但张某拖欠2020年4月1日至2020年9月30日的租金1500元及水电费500元未付，已达到了合同约定的西夏风情园单方解除合同、收回房屋的条件。2019年3月26日，西夏风情园与张某签订《西夏风情园房屋租赁合同》一份，合同约定：张某承租西夏风情园所有的位于银川市西夏区北京××路#商铺，租期自2019年3月15日起至2020年3月14日，租金9472元。租赁到期后张某没有按照合同约定支付租金。2020年4月20日，西夏风情园与张某签订《西夏风情园房屋租赁合同11#》一份，合同约定：张某承租西夏风情园所有的位于银川市西夏区北京××路#商铺，租期自2020年4月1日起至2020年10月8日，租金3500元，该租金张某至今未付。西夏风情园认为，张某长期拖欠房屋租金的行为已构成违约，合同中约定延迟支付租金按照500元每天的标准结算违约金过高，现西夏风情园自愿降低违约金计算标准，主张按照欠付租金总额的30%计算违约金。另合同中约定了西夏风情园单方解除合同的条件，现张某拖欠租金的行为已经达到了西夏风情园解除合同的条件。为维护自身合法权益，西夏风情园特向法院提起诉讼，望判如所请。张某未作答辩。西夏风情园围绕诉讼请求提交了租赁合同三份、收据一份、工程竣工验收备案表一份，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月23日，西夏风情园（出租方、甲方）与张某（承租方、乙方）签订《西夏风情园房屋租赁合同》一份，合同约定：西夏风情园将其合法拥有的座落在银川市西夏区北京××路商铺，总建筑面积66平方米（具体面积以实际交付使用的面积为准）的房屋出租给张某，面积等误差不影响本合同租金的计算与支付，商铺位置详见附图；租赁用途：乙方租赁用途为雨屋、拍照，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营范围；房屋租赁期共三年，自2019年4月1日至2022年3月31日；房屋合同期限内总计租金为9000元，乙方在签订合同7日内需向甲方交纳5000元作为履约保证金，同时乙方需向甲方支付2019年4月1日至2020年3月31日租金3000元，2020年4月1日前支付2020年4月1日至2021年3月31日租金3000元，2021年4月1日前支付2021年4月1日至2022年3月31日租金3000元，由于乙方违约或不缴纳相关费用的（如拖延交纳水电费），甲方有权从乙方的履约保证金中扣除相关费用及违约金，乙方应在甲方扣除该款项之日起三个月内补齐履约保证金，逾期未补齐的，甲方有权提前终止合同，当年剩余租金和履约保证金不予退还；本合同房屋水电费总价为3000元，合同签订7日内支付2019年4月1日至2020年3月31日水电费1000元，2020年4月1日前支付2020年4月1日至2021年3月31日水电费1000元，2021年4月1日前支付2021年4月1日至2022年3月31日水电费1000元。合同第八条第5项约定：在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此给甲方造成的损失，乙方应不予赔偿。……（4）乙方拖欠甲方租金一个月以上的（包括一个月）。（5）乙方不按照合同约定交纳各项费用，包括水、电、通讯等超过两个月的，本合同自动终止。2019年3月26日，西夏风情园（出租方、甲方）与张某（承租方、乙方）签订《西夏风情园房屋租赁合同》一份，合同约定：西夏风情园将其合法拥有的座落在银川市西夏区北京××路#楼，总建筑面积118.4平方米房屋出租给乙方，周边配套设施归乙方免费使用（具体面积以实际交付使用的面积为准），面积等误差不影响本合同租金的计算与支付；租赁期限为一年，自2019年3月15日至2020年3月14日；租金9472元，于合同签订之日起5天内乙方一次性支付甲方履约保证金1500元、2019年3月15日至2020年3月14日期间租金9472元。合同第八条违约责任约定：乙方未按本合同约定的时间支付房租的，每逾期一日，按500元/天支付违约金。西夏风情园（出租方、甲方）与张某（承租方、乙方）于2019年3月26日签订的《西夏风情园房屋租赁合同》租赁到期后，双方于2020年4月20日又签订《西夏风情园房屋租赁合同11#》一份，合同约定：西夏风情园将其合法拥有的座落在银川市西夏区北京××路#楼，总建筑面积118.4平方米房屋出租给乙方，周边配套设施归乙方免费使用（具体面积以实际交付使用的面积为准），面积等误差不影响本合同租金的计算与支付；租赁期限自2020年4月1日至2020年10月8日；租金为3500元，合同签订之日起5天内支付。其他约定与2019年3月26日签订的《西夏风情园房屋租赁合同》基本一致。张某于2019年3月31日向西夏风情园缴纳履约保证金3000元。现西夏风情园主张张某拖欠西夏风情园市井街22-1号商铺2020年4月1日至2020年9月30日的租金1500元，半年水电费500元，合计2000元；拖欠西夏风情园商业街11#商铺2019年3月15日至2020年3月14日的租金9472元，2020年4月1日至2020年10月8日的租金3500元。以上共计14972元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。西夏风情园与张某于2019年2月23日签订《西夏风情园房屋租赁合同》一份、于2019年3月26日签订《西夏风情园房屋租赁合同》一份、于2020年4月20日签订《西夏风情园房屋租赁合同11#》一份，三份合同签订是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。西夏风情园依约向张某交付了房屋，张某理应按照合同约定向西夏风情园缴纳租赁费，张某未按时缴纳租赁费的行为构成违约，西夏风情园要求解除双方于2019年2月23日签订的《西夏风情园房屋租赁合同》，符合双方的约定，本院予以支持。西夏风情园要求张某支付2019年2月23日合同项下2020年4月1日至2020年9月30日的租金1500元、半年水电费500元，合法有据，本院予以支持；西夏风情园要求张某支付该合同项下租金及水电费至实际交还房屋为止，因实际退还房屋时间不确定，本院不予支持，待实际退还房屋后，另行提出主张。西夏风情园要求张某支付2019年3月26日合同项下2019年3月15日至2020年3月14日期间租赁费9472元，综合考虑受2020年新冠肺炎疫情影响，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款的规定，结合银川市西夏区新冠肺炎疫情防控具体情况及本案实际情况，酌情对2020年2-3月涉案房屋租金1579元（计算公式：9472元÷12月×2个月=1579元）予以减免，对西夏风情园该项诉请，本院支持7893元。西夏风情园要求张某支付2020年4月20日合同项下的租赁费3500元，本院予以支持。合同解除或合同约定租赁期限届满，出租方有权收回出租房屋，西夏风情园要求张某腾空并返还位于银川市西夏区北京西路1496号西夏风情园市井街22-1商铺及商业街11#商铺的诉请，本院予以支持。西夏风情园要求张某支付延迟支付租金违约金的诉讼请求，因2019年2月23日签订的《西夏风情园房屋租赁合同》并未约定延迟支付租金违约金的情形，对该部分违约金，本院不予支持；2019年3月26日、2020年4月20日双方签订的租赁合同对延期交付租金的违约金进行了约定，但明显过高，西夏风情园主动调整违约金，按照欠付租金总额30%主张违约金，依然过高，本院予以调整为按照该部分租金的15%支付即1709元（11393元×15%）。本院受理该案件后，向张某依法送达了民事诉讼状副本、应诉通知书、举证通知书、民商事案件庭审程序当事人须知、诉讼风险告知书、廉政监督卡、合议庭组成人员告知书及开庭传票，张某在法定期限内未提交答辩状及举证材料，且无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除宁夏西夏风情园投资有限公司与张某于2019年2月23日签订的《西夏风情园房屋租赁合同》；二、张某于本判决生效之日起十日内腾空并返还宁夏西夏风情园投资有限公司位于银川市西夏区北京××路#商铺；三、张某于本判决生效之日起十日内支付宁夏西夏风情园投资有限公司房屋租赁费12893元、违约金1709元，共计14602元；四、张某于本判决生效之日起十日内支付宁夏西夏风情园投资有限公司水电费500元；五、驳回宁夏西夏风情园投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元，由宁夏西夏风情园投资有限公司负担109元，由张某负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 罗 江人民陪审员 闫春玲人民陪审员 张 梅二〇二〇年十月三十日法官助理 程建红书记员 韩振江附：本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。附件1：履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。附件2：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。