广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17096号原告：林朗明，女，1976年12月4日出生，汉族，住广东省中山市**********，公民身份号码442************428。委托诉讼代理人：孙常军，广东铭致律师事务所律师。被告：杨胜，男，1982年8月2日出生，汉族，住湖南省安化县***************，公民身份号码430************210。原告林朗明与被告杨胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林朗明的委托诉讼代理人孙常军、被告杨胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林朗明向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2019年2月24日签订《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》解除（合同价值280000元）；2.被告支付租赁合同解除前尚欠的租金及水电费（其中2019年2月15日至2019年4月14日免租装修期租金70000元，2020年1月水电费3086元，2020年2月租金17500元，2020年3月、4月、5月租金105000元，暂合计195586元）；3.被告支付逾期交纳租金的滞纳金（自拖欠之日起至实际清偿之日止，以尚欠租金为基数，按日千分之一计算，暂计至2020年6月4日为8400元）。事实与理由：2019年2月24日，原告与被告签订了《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》。合同约定，租赁房屋为中山市*****************两卡商铺，赁期限为八年，从2019年4月15日起至2027年4月14日止。从2019年2月15日至2019年4月14日为免租金装修期，从2019年4月15日至2022年4月14日，每月租金为35000元，押金为105000元。每月5日前交纳当月租金，逾期交纳租金按应交纳租金的千分之三支付滞纳金。合同期间，如承租方弃租，押金归出租方所有，固定装修及设施不可拆除。承租方必须缴清免租装修期租金及其承租期间应向出租方交纳的租金、经营期间的税款、水电费及其他应承担的费用，双方才得以解除合同。合同签订后，原告严格依照约定履行合同。但被告从2020年2月开始，拖欠应付租金及2020年1月的水电费，甚至于2020年3月15日单方弃租。在此期间，原告多次与被告沟通，协商应对疫情的解决方案，但被告未予回应，后再联系不到。根据合同约定，被告方必须缴清免租装修期租金70000元及2020年2月、3月租金70000元、2020年1月水电费3086元，其单方弃租行为方发生解除合同效力，原告在租赁合同未依法解除的情况下，无法对外招租。故原告诉至法院，请求判准原告的诉讼请求。原告林朗明为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.中山市******祥丰商住楼租赁合同书；2.律师函、EMS邮单；3.大涌祥丰商业大楼租赁合同；4.通知；5.租赁补充合同；6.收款凭证、银行汇款回单。被告杨胜辩称，由于涉案租赁物是政府物业，应当给被告减免租金。2020年3月10日被告等四个合伙人到原告办公室进行沟通，能否减免租金或从3月份开始分租一半，但原告也不同意。被告没有办法只能撤场，原告要求不要破坏装修，被告也按原告的要求搞好卫生，不破坏装修情况下撤场。被告杨胜就其辩解，未提交证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市**********祥丰商住楼的所有权人为中山市大涌镇人民政府。2010年11月10日，中山市大涌镇人民政府与林朗明签订《大涌祥丰商业大楼租赁合同》，约定中山市大涌镇人民政府将其所有的位于中山市******祥丰楼出租给林朗明，租赁期限为20年。承租上述租赁物后，林朗明将一楼第5、6卡商铺转租给杨胜。2019年2月24日，林朗明、杨胜分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》，约定：甲方将位于中山市******581号祥丰商住楼一楼两卡商铺按现有现状租赁给乙方；租赁期限为8年，从2019年4月15日起至2027年4月14日止，2019年2月15日至2019年4月14日为免装修租期，从2019年4月15日至2022年4月14日每月租金为35000元，从2022年4月15日至2025年4月14日每月租金递增10%为38500元，从2025年4月15日至2027年4月14日每月租金递增10%为42350元；乙方租赁该商铺的押金金额为105000元；乙方须于每月5号前将当月租金交给甲方（以甲方开出的收据为准），逾期交租，甲方则按每日千分之三收取乙方滞纳金，如逾期15天不交租金，视作乙方自动违约；合同期间，如乙方中途弃租、违约，押金归甲方所有，固定装修及设施不可拆除，乙方必须缴清其承租期间应向甲方交纳的租金、经营期间税款、水电费及其他应承担的费用，甲方有权追讨回2个月装修免租期的租金，双方才得以解除合同，如甲方中途违约，甲方双倍返还押金给乙方。合同还约定了其他事项。林朗明、杨胜分别在甲方、乙方处签名捺印。合同签订后，杨胜于当日向林朗明交纳押金105000元，林朗明将涉案商铺交付给杨胜经营火锅店使用。承租后，杨胜从2020年2月起拖欠租金及水电费（实际为2020年1月之后的水电费）。林朗明称其于2020年3月15日发现杨胜已搬离涉案商铺。杨胜认为因受新冠肺炎疫情影响，导致其经营的火锅店亏损，其遂于2020年3月10日到中山市富逸酒店与林朗明及其财务协商，要求减免租金或减少租赁面积，但林朗明不同意，故其于2020年3月14日搬离涉案商铺并将钥匙交还给林朗明的财务人员。2020年4月7日，林朗明委托广东铭致律师事务所孙常军律师向杨胜发出《律师函》，主要内容为：杨胜先生：你从2020年2月开始，拖欠2020年1月的水电费、2月、3月的租金，甚至于2020年3月15日单方弃租。根据合同约定，你方必须缴清免租装修期租金70000元及2020年2月、3月租金70000元、2020年1月水电费3086元后，你的单方弃租的行为发生解除合同效力。林朗明女士委托本律师郑重告知如下：1.你于收到本律师函之日起三日内立即向林女士支付拖欠的装修免租期租金70000元，2020年2月、3月租金70000元，2020年1月水电费3086元，合计143086元；2.你于付清上述款项之日起三日内，办理好租赁合同解除手续和租赁物业的验收交接；3.你于付清上述款项之日起三日内注销以租赁商铺为经营地址的所有营业执照等营业许可，防止商铺无法出租而导致的损失扩大。杨胜于2020年4月8日收到上述律师函后，未在指定期限内交纳拖欠的租金及水电费。林朗明遂于2020年6月28日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，2020年3月5日，中山市大涌镇人民政府与林朗明签订《租赁补充合同》，约定：双方于2010年11月10日签订租赁合同一份，中山市大涌镇人民政府将其位于中山市**************祥丰商业大楼出租给林朗明作商业用途使用；现因受到新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，原租赁合同中2020年2月租金167454.54元，现减免该月租金的50%，即该月租金为83727.27元，减免费用不包括物业管理费、水电费、经营权费、清保费、广告费等其他应由承租户支付的费用；本合同只针对2020年2月的租金作补充，其他条款按原合同执行。2020年3月6日，中山市大涌镇资产经营管理有限公司向林朗明发出《通知》，内容为：你租用我司位于大涌镇旗山路581-607号的物业祥丰楼，建筑面积10148.76平方米，由于疫情影响，经我司研究决定减免2020年2月租金的50%。参照市国资委要求，减免租金须落实到实际经营承租户。2020年6月8日，林朗明通过银行向中山市大涌镇资产经营管理有限公司交纳2020年1月至6月租金920999.97元（167454.54元/月×6个月-83727.27元）。同日，中山市大涌镇资产经营管理有限公司出具《收款凭证》，内容为：兹收到林朗明交来祥丰楼2020年1月至6月租金920999.97元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。林朗明与杨胜签订的《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。合同签订后，林朗明依约将涉案商铺交付给杨胜使用，杨胜应按合同的约定支付租金。关于林朗明要求解除《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》的请求。杨胜认为其于2020年3月14日搬离涉案商铺并将钥匙交还给林朗明的财务人员，林朗明确认其于2020年3月15日发现杨胜已搬离涉案商铺，故《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》于杨胜交还涉案商铺之日即于2020年3月14日已实际解除。现林朗明要求解除其与杨胜签订的《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》已无必要，本院不予支持。关于合同解除时谁是违约方的问题。首先，根据杨胜的陈述，杨胜在合同解除前虽与林朗明进行协商要求解除合同，但双方并未达成提前解除合同的合意。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二点“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”的规定，新冠肺炎疫情或者疫情防控措施仅仅导致了杨胜的火锅店出现经营困难，并非直接导致合同不能履行，其在未经林朗明同意的情况下擅自提前搬走构成违约，应承担违约责任。按合同约定，杨胜无权要求林朗明退还押金105000元。关于林朗明是否能没收押金的问题。因在新冠肺炎疫情期间，产权人中山市大涌镇人民政府已于2020年3月5日与林朗明签订《租赁补充合同》，对2020年2月的物业租金减免50%，中山市大涌镇资产经营管理有限公司于2020年3月6日向林朗明发出通知，要求林朗明减免租金须落实到实际经营承租户，但林朗明至杨胜于2020年3月14日搬出前，并没有减免杨胜在2020年2月租金，致使杨胜提前解除合同。故林朗明对合同提前解除亦存在过错，应承担相应的过错责任，故本院酌定林朗明在押金105000元的范围内可对杨胜拖欠的租金进行抵扣，但抵扣后的余额可不予退还。关于杨胜拖欠林朗明租金及水电费的问题。首先，关于林朗明认为杨胜拖欠从2019年2月15日至2019年4月14日期间装修免租期租金70000元的请求。《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》约定“租赁期限为8年，从2019年4月15日起至2027年4月14日止，2019年2月15日至2019年4月14日为免装修租期，从2019年4月15日至2022年4月14日每月租金为35000元”、“合同期间，如乙方中途弃租、违约，……甲方有权追讨回2个月装修免租期的租金”，杨胜在合同期限届满前于2020年3月14日交还涉案商铺，属中途弃租，林朗明有权要求杨胜支付装修免租期即从2019年2月15日至2019年4月14日期间租金70000元（35000元/月×2个月）。其次，关于林朗明认为杨胜拖欠2020年1月水电费3086元的请求。林朗明委托广东铭致律师事务所向杨胜发送律师函，要求杨胜支付拖欠的2020年1月水电费，但杨胜未在指定期限内支付，且杨胜在庭审中确认其从2020年1月起拖欠水电费，故本院认定杨胜拖欠2020年1月水电费3086元。再次，关于林朗明认为杨胜拖欠2020年2月租金17500元、2020年3月租金35000元的请求。产权人中山市大涌镇人民政府减免了林朗明2020年2月租金的50%，但未减免2020年3月租金，故杨胜应向林朗明交纳2020年2月租金的50%即17500元。由于杨胜于2020年3月14日搬走，故2020年3月的租金应交纳一半即17500元。最后，关于林朗明认为杨胜拖欠2020年4月租金35000元、2020年5月租金35000元的请求。双方签订的《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》已于2020年3月14日解除，即林朗明与杨胜的租赁合同关系于2020年3月14日已解除，故杨胜无须向林朗明交纳租赁关系解除之后即2020年3月14日之后的租金，即杨胜未拖欠2020年4月及5月租金。综上，杨胜应向林朗明支付2019年2月15日至2019年4月14日期间装修免租期间租金70000元、2020年2月1日至2020年3月15日的租金35000元，合计105000元、水电费3086元。上述款项与杨胜交纳的押金105000元抵扣后，杨胜只需向林朗明支付水电费3086元。关于逾期交纳租金的滞纳金。因杨胜拖欠的租金已用其交纳的押金进行抵扣，故对林朗明要求杨胜支付租金的滞纳金的请求不予支持。综上所述，原告林朗明的诉讼请求合理部分，本院予以支持。被告杨胜的抗辩合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨胜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林朗明支付水电费3086元；二、驳回林朗明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8560元，简易程序减半收取4280元（原告林朗明已预交），由原告林朗明负担4253元，由被告杨胜负担27元。被告杨胜负担的部分，于本判决生效之日起七日内直接返还给原告林朗明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 熊 伟二〇二〇年九月二十八日书记员 杨平丽