河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4893号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王康康，男，汉族，1965年11月18日出生,住河北省保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：邹强，河北兴冀律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈合军，男，汉族，1964年10月10日出生，住河北省保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：庞玥宏，北京市北方（保定）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈烨，北京市北方（保定）律师事务所律师。 上诉人王康康与上诉人陈合军租赁合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初357号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王康康上诉请求：撤销一审判决，依法改判陈合军给付王康康装修损失费169760.5元，一审、二审诉讼费及评估费由被上诉人陈合军负担。一审判决认定资产评估表中第五项、第七项为陈合军投资花费32200元与事实不符，王康康的装修损失应为评估报告中的242515元。一审法院认定王康康在房屋断水，房门被陈合军上锁的情况下，还需支付房屋占用费28000元无理由。一审法院划分责任不当，陈合军明知自己房屋为违建而对外出租，应承担装修损失的主要责任。 陈合军辩称，资产评估报告书中所列损失不应全部认定为王康康的装修损失，因为该报告明确说明不对法律属性提供保证，一审判决认定有部分损失为陈合军的并无不当。陈合军采取断水措施是因为王康康长期拖欠租金，王康康一直占用房屋至2020年年初，应给付房屋占用费。 上诉人陈合军上诉请求：撤销原判第二项内容，一二审诉讼费用由王康康承担。一审法院已查明王康康直到2020年初才搬离涉案房屋，所以王康康承担的房屋占用费应自2018年6月至2020年初，共计1年7个月，即44333元。一审判决认定装修损失错误，陈合军投入的凉亭走廊工料费、铁艺、室内地板砖、门窗款的费用应扣除，另资产评估报告中第29、30、31、32的树木部分是陈合军种植，不应全部算为王康康的损失。 王康康辩称，评估时陈合军已经在租赁房屋加了锁，2018年6月左右房屋已经断水，王康康已失去对房屋的控制，所以这一年的占用费不再支付。2016年6月签署租赁合同，陈合军告诉我房屋没问题，我才做的装修，当时大概花了40万元，评估了20多万元，树木、围场也是我的。 王康康向一审法院起诉请求：1、依法确认王康康与陈合军之间签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令陈合军退还王康康已经缴纳的房租56000元并赔偿王康康因拆违造成的装修损失369902元；3、本案诉讼费由陈合军承担。陈合军向一审法院提出反诉请求：1、请求解除王康康与陈合军之间的《房屋租赁合同》；2、请求判令王康康立即支付占有使用陈合军房屋期间的租金55144元及损失117648元，共计172792元；3、反诉费由王康康承担。一审法院查明，2016年4月8日陈合军（甲方）与王康康（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定陈合军将坐落于南厂门口平房带院一套出租给王康康，租期自2016年6月1日至2021年5月31日，租金每年28000元，签订之日起支付租金，之后下年度6月1日付清当年房租；其中第四条约定，租赁期满后，甲方应确保乙方的水电供应，水、电费由乙方负责。第七条约定，租赁期间如遇国家拆迁，甲方协助乙方协商所租房屋装修费的补偿事宜。 陈合军花费围墙砖款20000元、工程费5000元、沙车费1800元，铲车费5400元，共计32200元。之后，王康康给付了陈合军两年的房屋租金56000元，自2018年6月1日起便不再给付租金。2018年5月，政府组织拆除违建，将本案所涉房屋周围几处房屋拆除，仅剩本案所涉房屋。 经王康康申请，本院委托河北中宇华资产评估有限责任公司对本案所涉房屋附着物、室内外装修及院内设施进行资产评估，上述评估公司于2019年12月30日出具资产评估报告书，载明资产价值为242515元。该资产评估报告书第十一条第7项载明，本次评估涉及的租赁房屋附着物、室内外装修及院内设施的数量、种类依据委托人提供的资料及评估人员现场勘察测量核实确定。若数量、种类发生变化评估结论应进行相应调整；委托人提供了部分租赁房屋附着物、室内外装修及院内设施的发票或收据，本公司不对其法律权属提供保证，提请报告使用者注意。资产评估明细表中，1、玻璃阳光房，评估价值38637元；5、院落围墙，评估价值30266元；6、围墙彩钢板围护，评估价值5421元；7、院落广场砖（含平整），评估价值8522元；13、室内地板砖地面，评估价值8180元；29、海棠，评估价值2700元；31、石榴，评估价值340元；32、蔷薇，评估价值1840元。王康康支付评估费用3160元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，本案所房屋系陈合军自建房屋，陈合军并未取得建设工程规划许可证，王康康主张双方签订的《房屋租赁合同》无效，属于上述司法解释规定情形，本院予以支持。陈合军主张解除《房屋租赁合同》，因该合同为无效合同，不属于解除合同规定情形，故陈合军该主张不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，王康康已经支付了两年租金，且其已占有使用房屋，王康康应依上述规定情形支付房屋占有使用费，故王康康请求返还两年租金56000元，于法无据，不应予以支持。王康康自支付两年租金后，停止支付租金，但一直未搬离，导致陈合军不能实际占有、使用该房屋，责任在于王康康。具体情况为，王康康主张2018年5月政府拆除违建，停止了供水，房屋不能利用，此时应当搬出，而王康康直到2020年年初才搬离，导致陈合军房屋占用费用损失，主要责任在于王康康。双方发生纠纷后，陈合军2019年5月15日采取断水，直至换锁方式，加剧了双方纠纷，有一定过错，理应承担一定责任，故由王康康负担2018年6月至2019年5月房屋占用费28000元，2019年6月之后的房屋占用费损失由陈合军自负。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，依据《房屋租赁合同》第七条关于“租赁期间如遇国家拆迁，陈合军协助王康康协商所租房屋装修费的补偿事宜”的约定，双方表达了对关于“房屋装修费的补偿事宜”的意思表示，可以看出签订《房屋租赁合同》时陈合军作为出租人，是明知且同意王康康租房后进行装修。 王康康陈述其直至2018年5月政府组织拆除违建时，才知道所租用房屋为违建，该陈述本院不予以采信，理由有二，一是陈合军和王康康签订房屋租赁合同时间为2016年4月8日，王康康至2018年5月时隔两年之久，且已投入较大装修费用，王康康也未让陈合军出示房屋合法手续，有悖常理；二是本案所涉房屋周围均是违建，王康康租赁本案所涉房屋时，未了解周边房屋情况，有悖常理；综上，王康康签订《房屋租赁合同》应当明知本案所涉房屋是违建。王康康庭审过程中，陈述其将房屋装修方案口头告诉了陈合军，但装修的价格并未向陈合军说明，现本案《房屋租赁合同》无效，王康康在明知房屋为违建的事实，还投入了较大费用进行房屋装修，且并未与陈合军对房屋装修费作出明确约定，属于恶意添附，另考虑到王康康在院内挖沟，建水池，陈合军恢复原貌要有一定投入等因素，王康康应承担导致合同无效过错的主要责任，以70%为宜；陈合军明知房屋为违建，还对外进行出租，并放任王康康进行房屋装修，应承担导致合同无效过错的次要责任，以30%为宜。 依据河北中宇华资产评估有限责任公司出具资产评估报告书，陈合军主张该资产评估报告书中资产评估明细表载明的部分评估财产为陈合军花费建造，其提交了相关票据予以证实，本院综合认定该资产评估明细表中，第5项院落围墙、第7项院落广场砖（含平整），共计38788元，陈合军进行了投资，其共花费32200元；王康康依据上述资产评估报告书，装修实际花费为210315元。 按照本院认定的导致合同无效过错比例，王康康装修花费为210315元，其应承担147220元的责任，陈合军应承担63095元的责任，故陈合军应向王康康支付装修损失63095元。 综上所述，王康康与陈合军之间签订的《房屋租赁合同》无效；王康康向陈合军支付房屋占用费28000元，陈合军向王康康支付装修损失63095元，两项费用进行折抵，陈合军应向王康康支付装修损失35095元；驳回王康康的其他诉讼请求；驳回陈合军的反诉请求。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决王康康与陈合军之间签订的《房屋租赁合同》无效；陈合军向王康康支付装修损失35095元，于本判决生效之日起十日内履行；驳回王康康的其他诉讼请求；驳回陈合军的反诉请求。 本院二审期间，上诉人王康康提交录像光盘一张，证明2018年6、7月份陈合军已经给涉案房屋断水，陈合军质证称该证据不是原件，对其真实性不予认可。对该证据，上诉人陈述为复制，并未提供原件，且无时间、人员，故对该证据不予认定。二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，本案中资产评估报告书是由王康康申请，一审法院委托河北中宇华资产评估有限责任公司对本案所涉房屋附着物、室内外装修及院内设施作出，王康康上诉称其装修损失应为评估报告中的242515元，陈合军上诉称其投入的凉亭走廊工料费、铁艺、室内地板砖、门窗款的费用，资产评估报告中第29、30、31、32项的树木部分应认定为其的损失，但双方均未提交证据予以证实，故对王康康、陈合军的上诉请求本院均不予支持。王康康上诉称其在房屋断水、房门上锁的情况下不应支付房屋占用费，陈合军上诉称王康康应承担自2018年6月至2020年初的房屋占用费，一审法院认定2018年5月，因政府组织拆除违建，仅剩本案所涉房屋，王康康与陈合军为涉案房屋发生纠纷，之后陈合军于2019年5月15日采取断水直至换锁，王康康于2020年初搬离，双方均有过错，判决由王康康负担2018年6月至2019年5月房屋占用费28000元，2019年6月之后的房屋占用费损失由陈合军自负无不妥。 综上，上诉人王康康、陈合军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4372元，由上诉人王康康3695元，由陈合军负担677元负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓彦威 审 判 员 钱 娜 审 判 员 郑 东 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 郭新璞 书 记 员 林冠臣