成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初9948号 原告：成都交投资产经营管理有限公司，住所地中国(四 川）自由贸易试验区成都市高新区盛和一路66号城南天府大厦14楼。 法定代表人：全海涛，职务董事。 委托诉讼代理人：钟丹霞，四川君合律师事务所律师，一般授权。 被告：北京鼎盛乐工投资有限公司，住所地北京市丰台区马家堡路****260。 法定代表人：何建龙，职务总经理。 委托诉讼代理人：周春芝，浙江泰杭律师事务所律师，特别授权。 原告成都交投资产经营管理有限公司（以下简称“交投公司”）与被告北京鼎盛乐工投资有限公司（以下简称“鼎盛乐工投资公司”）物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告交投公司的委托诉讼代理人钟丹霞，被告鼎盛乐工投资公司的委托诉讼代理人周春芝到庭参加了诉讼，本院依法审理后，现已审理终结。 原告交投公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2018年12月10日至2019年7月9日期间拖欠的物业服务费438182.50元（计算方式：2503.9平方米×25元/平方米.月×7个月）；2.请求判令被告向原告承担逾期支付物业服务费的违约金（自2018年12月26日以187792.50为基数按年利率4.2%计违约金，自2019年5月26日以62597.50为基数按年利率4.2%计违约金，直至付清日）；3.请求判决被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年9月10日，被告与成都交通枢纽场站建设管理有限公司签订了《租赁合同》，合同约定被告承租枢纽场站公司拥有产权的位于成都东客站西广场地下配套服务区part1建筑面积为2503.9平方米的商业房屋用于经营，租赁期限自2018年8月27日至2026年8月26日。合同还约定了该房屋所在的物业由原告提供物业管理服务。2018年9月10日，枢纽场站公司陆续向被告交付了承租房屋的钥匙、图纸等，被告已实际占有使用该房屋。被告于2018年10月向原告支付了2018年9月10日至2018年12月10日期间的物业费。2019年3月27日原被告双方补充签订了《物业服务合同》，合同第三条约定：“物业服务费为25元/月.平方米；物业服务费计收时间为乙方接收承租物业之日起，物业费按季度结算，乙方需在三个月的最后一个月的25日前缴纳下个三个月的物业服务费”。合同第六条约定：“乙方每逾期一日，按应付未付金额的1%向甲方支付违约金”。合同签订后，原告严格按合同约定履行了该项目消防、电梯等固定设施以及监控系统、照明等设施设备的维护保养；负责安保、保洁、绿化养护等物业服务义务，并发生了大额的物业管理成本费用。自2018年12月10日起被告未向原告支付过物业服务费，原告通过张贴催费通知单，发送物业费催缴函，电话催收等多种方式数次催收物业费，被告均拒绝支付。原告于2019年8月1日委托律师事务所向被告发送《律师函》解除了物业服务合同。双方于2019年9月6日签订了《东客站项目管理部租户退场表》。至今为止，被告仍未向原告支付2018年12月10日至2019年7月9日期间的物业服务费。根据《合同法》等法律规定，被告行为已构成违约，并严重损害了原告权益，为维护自身合法权益，遂诉至贵院，请贵院依法查明事实，判如所请。 被告鼎盛乐工投资公司辩称,1.被告认为原告的主体不适格，应当裁定驳回起诉，原告仅仅是产权方的受托人，根据被告与产权方签订的房屋租赁合同第14条约定的内容，被告在与原告签订物业协议时已知晓产权方与原告之间的代理关系，原告与被告签订的物业协议只能约束被告与产权方的，原告并非合同的相对方，因此应当予以驳回；2.原告未维修公共部分的漏水，导致被告无法使用房屋且被告多次告知与沟通，截止退场日原告也未维修，违反合同约定，未履行合同义务；3.被告未入场，没有实际经营，事实上原告没有投入任何物业成本；4.在合同期限内被告要求原告配合提供场地的相应文件，但是原告拒不提供，导致被告无法办理营业所需的相应证照；5.物业服务合同仅约定逾期15日的违约金，但并未明确逾期15日以上的违约标准，根据该合同逾期15日以上，原告仅有单方解除权。 经审理查明，2018年9月10日被告鼎盛乐工投资公司（乙方）与案外人成都交通枢纽场站建设管理有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条第一款约定：“房屋位置及面积：甲方同意将坐落于东客站西广场地下配套服务区part1房屋（以下简称出租房屋）出租给乙方。乙方亦同意租用上述房屋。该出租房屋建筑面积为2503.9平方米（包括乙方应分摊的附属通道、公共设施部分的面积）。”合同第二条第一款约定：“乙方租用出租房屋的期限为八年，即自2018年8月27日至2026年8月26日止，包括首尾两天。”合同第二条第四款约定：“免租金装修期：四个月。在该期限内，乙方应承担除租金外的房屋用水、用电、物业管理费、政府部门因乙方使用房屋而收取的一切费用及乙方对出租房屋造成损坏需维修的费用”合同第三条第三款约定：“甲方仅负责支付因收取租金及违约金所涉及的税、费等相关费用，除此之外的税、费一概由乙方负责支付，包括但不限于因使用房屋而产生的物业管理费、水费、电费、卫生费、从事经营活动应缴纳的税、费等相关费用，及政府部门因乙方使用房屋而收取的一切费用。”合同第十四条第一款约定：“甲方授权成都交投资产经营管理有限公司负责本合同内容的执行，并负责房屋日常租赁管理事务工作。”合同第十四条第二款约定：“该出租房屋的物业服务公司为成都交投资产经营管理有限公司，乙方承诺接受该公司的物业服务，并在本合同签订之日起五个工作日内与物业服务公司签订《物业服务协议》，并按期足额缴纳物业费、水电费及相关费用。” 合同签订后原告作为案外人成都交通枢纽场站建设管理有限公司的委托代理人将租赁房屋的相关钥匙、资料等从2018年9至2018年11月陆续移交给被告，被告对该事实予以认可。 2019年3月27日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《成都东客站综合交通枢纽地方配套商业项目物业管理服务协议》（以下简称《物业管理服务协议》）。合同第三条约定：“（一）物业服务费1.乙方按承租物业租赁区域建筑面积2503.9平方米缴纳物业服务费，物业服务费的缴纳标准暂定为按建筑面积每平方米每月25元人民币。……3.物业服务费计收时间为乙方接收承租物业之日起。乙方应于签署本物业管理服务协议时一次性预缴三个月的物业服务费。此后的物业服务费按季度结算，乙方需在三个月的最后一个月的25日前（含25日）缴纳下三个月的物业服务费用。如当天为法定假日，则缴纳物业服务费的期限可顺延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任。……”合同第六条约定：“……（三）如乙方逾期支付物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1%向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方有权按本协议第二条第（一）项有关约定中止或停止对其提供物业服务。”合同第十条约定：“……本合同期限为8年（有效期2018年9月10日至2026年9月9日），从《租赁合同》约定的租赁生效之日起计算。乙方承租物业租赁合同终止（或解除）时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。……” 2019年8月2日原告向被告发出律师函告知被告自2020年8月1日起解除与被告签订的《物业管理协议》。 2019年9月6日原被告双方签订了《东客站项目管理部租户退场表》，退场表验收内容中费用栏（客服部）载明物业费欠费金额为438182.5元，电表标号/读数栏(工程部)载明未入场营业，退场表租户确认处有手写被告并不拖欠任何物业费的相关说明。 截止2019年7月9日，被告欠付原告从2018年12月10日至2019年7月9日的物业管理费合计438182.50元。 庭审中原被告双方一致确认的事实有：1.原告在2019年3月至2019年6月陆续向被告发出过催缴通知单、催缴函、律师函等函件要求被告支付欠缴物业服务费；2.被告已经缴纳了2018年9月10日至2018年12月9日的物业服务费；3.双方于2019年9月6日签订了《东客站项目管理部租户退场表》。 庭审中被告举出现场照片、申请维修房屋漏水函等证据拟证明房屋存在质量问题，原告未按照合同约定予以维修也未按照被告要求提供经营办证所需资料，故原告未履行合同义务，被告无需支付租金及物业服务费。 以上事实，有双方当事人的身份信息，原告举出的租赁合同、《物业管理协议》、催缴通知单、催缴函、律师函、物业费用缴费发票、解除合同律师函、《东客站项目管理部租户退场表》等，被告举出的租赁合同、《东客站项目管理部租户退场表》、《关于申请维修房屋渗漏水的函》等证据以及双方当事人的当庭陈述在案证实。 本院认为，关于被告抗辩原告主体不适格的问题。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”该规定实际认可了物业服务的实际使用人直接向物业公司交纳物业费的行为，房屋所有权人仅对物业服务费用的交纳承担连带清偿义务。本案中被告与案外人签订的租赁合同中明确约定由被告向原告直接缴纳物业服务费，其后被告也以承租人身份与原告签订《物业管理服务协议》，该合同系双方真实意思表示，并未违反法律法规强制规定，当属合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行义务和主张权利。在被告经催收后仍欠缴物业费的情况下，原告有权提起本案诉讼，是本案的适格主体。对于被告抗辩原告主体不适格的意见本院不予采纳。现原告已经按照合同约定提供了物业管理服务，而被告未按照合同约定交纳物业费，故原告要求被告支付欠缴的物业管理费438182.5元的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。 对于被告抗辩无需交缴纳物业费是因房屋出现漏水、渗水等质量问题，而原告未对房屋予以维修未履行合同义务的问题。因房屋质量并非物业服务范围，被告认为原告负有维修义务是基于原告作为实际业主即出租方的代理人的身份而应当承担的责任，并非原告作为物业管理人应当承担的责任，而本案案由是物业服务合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，故对被告该抗辩意见本院不予采纳。若被告认为承租的房屋存在质量问题损害了被告合法权益导致被告承担了不应承担的损失，被告可以另行起诉维护自身合法权益。 关于交投公司主张的违约金，本院认为结合全案证据，综合衡量交投公司实际损失、鼎盛乐工投资公司因案涉房屋漏水问题并无主观拖欠物业费恶意等案件具体因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金酌定20000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告北京鼎盛乐工投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都交投资产经营管理有限公司支付物业管理费438182.5元； 二、被告北京鼎盛乐工投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都交投资产经营管理有限公司支付违约金20000元； 三、驳回原告成都交投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7873元，减半收取3936.5元，由被告北京鼎盛乐工投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  袁跃成 二〇二〇年十月二十九日 书记员  纪朝元