济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初9486号原告：济南东进龙鼎置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：孙成磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司工作人员。被告：迟某，男，1987年7月2日出生，汉族，户籍地山东省济南市。原告济南东进龙鼎置业有限公司（以下简称东进龙鼎公司）与被告迟某商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东进龙鼎公司的委托诉讼代理人张政敏到庭参加诉讼。被告迟某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东进龙鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除东进龙鼎公司与迟某签订的《济南恒大龙奥御苑商品房认购书》(认购书编号：0007337)；2.判令迟某按房屋总价10%承担违约金，即360,653元；3.判令迟某承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月17日，东进龙鼎公司与迟某签订《济南恒大龙奥御苑商品房认购书》(认购书编号：0007337)，迟某认购济南恒大龙奥御苑项目1-1-902号房屋，房屋总价款3,606,534元。迟某于2017年6月17日前支付了定金2万元。按认购书约定，迟某应于2017年6月19日前支付首期款520,980元，同时签订《商品房买卖合同》，剩余款项采用分期付款方式自2017年12月17日至2019年6月17日分4期付清。迟某已交前三期全部房款及第四期部分房款共2,374,932元，但并未按认购书约定签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款。根据认购书第五条约定，迟某必须在约定的付款方式和期限内支付首期款和签署《商品房买卖合同》，否则视为迟某放弃购买该房屋，所付款项不予退还，东进龙鼎公司无须通知迟某，可另行处理该房屋。迟某一直占有东进龙鼎公司房源，但却未按认购书约定履行后续义务，导致东进龙鼎公司房屋出售后，资金一直无法正常回笼、损失严重，为维护东进龙鼎公司合法权益，特提起诉讼。迟某未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月16日，东进龙鼎公司取得恒大龙奥御苑项目二期1#-4#楼及垃圾压缩中转站的《商品房预售许可证》。东进龙鼎公司（甲方，出卖人）与迟某（乙方，买受人）签订《济南恒大龙奥御苑商品房认购书》（编号：0007337），主要约定：“乙方自愿依下列条件向甲方认购济南恒大龙奥御苑楼盘1号楼1单元902室，该商品房的规划用途为住宅。该商品房建筑面积共155.33平方米……按建筑面积计算，单价为23,218.53元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为28,661.96元/平方米；总金额为人民币叁佰陆拾万陆仟伍佰叁拾肆元整。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。3、分期付款：乙方须于2017年6月19日前支付首期房款￥520,980元(不含定金)，并签署《商品房合同》；于2017年12月17日前付清￥540,980元；于2018年6月17日前付清￥721,307元；于2018年12月17日前付清￥721,307元；于2019年6月17日前付清￥1,081,960元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大龙奥御苑项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。”2017年6月19日、2018年3月6日、2018年4月1日、2018年8月3日、2019年9月27日，东进龙鼎公司分别为迟某出具540,980元、540,980元、381,665元、721,307元、190,000元《收据》。迟某共计支付购房款2,374,932元。2020年3月13日，东进龙鼎公司向迟某发出《催签商品房合同及催款函》，主要载明：“认购书约定，您采用分期付款方式付款，应于2017年6月19日前签署《济南市商品房买卖合同》。您至今未与我司签订商品房买卖合同，且2018年12月17日应付款149,642元逾期未支付，2019年6月17日应付款1,081,960元逾期未支付，已经违约。基于以上事实，我公司正式通知您：请于收到本通知书后15日内，尽快与我司签订商品房买卖合同；同时，交清逾期房款及违约金。否则，根据认购书的约定，我公司将视为您放弃购买房屋，依约扣除您的违约金，并有权另行处理该房屋。”其后，东进龙鼎公司按双方约定的地址向迟某送达了《催签商品房合同及催款函》。另查明，案涉房屋未办理不动产权转移登记，未实际交付给迟某。本院认为，东进龙鼎公司与迟某之间形成商品房预约合同关系，《济南恒大龙奥御苑商品房认购书》签订后，迟某未按合同约定的时间支付剩余购房款及签订《济南市商品房买卖合同》，经东进龙鼎公司催告后，仍未履行主要合同义务，构成根本违约。鉴于案涉房屋未实际交付，东进龙鼎公司主张解除《济南恒大龙奥御苑商品房认购书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《济南恒大龙奥御苑商品房认购书》解除后，东进龙鼎公司应将迟某已支付购房款2,374,932元予以返还。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，《济南恒大龙奥御苑商品房认购书》第二条第三款明确约定：“如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金”，双方已对逾期支付购房款的违约责任作出了明确约定，该违约条款对双方均具有法律约束力。东进龙鼎公司主张迟某按房屋总价10%承担违约金，依据不足，本院不予支持。迟某应以149,642元为基数，自2018年12月18日起至实际给付之日止；以1,081,960元为基数，自2019年6月18日起至实际给付之日止，均按日万分之一的标准支付违约金。迟某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，属于对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告济南东进龙鼎置业有限公司与被告迟某签订的《济南恒大龙奥御苑商品房认购书》(认购书编号：0007337)；二、原告济南东进龙鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告迟某购房款2,374,932元；三、被告迟某于本判决生效之日起十日内向原告济南东进龙鼎置业有限公司支付违约金（以149,642元为基数，自2018年12月18日起至实际给付之日止；以1,081,960元为基数，自2019年6月18日起至实际给付之日止，均按日万分之一计算）；四、驳回原告济南东进龙鼎置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,710元，减半收取计3,355元，由原告济南东进龙鼎置业有限公司负担1,355元，由被告迟某负担2,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员 张 军二〇二〇年十月二十八日书记员 罗文静