福建省建宁县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0430执异204号 案外人：陈路，男，1988年7月16日出生，汉族，住福建省永安市。 申请执行人：福建丰溢建设工程有限公司，统一社会信用代码91350105579262439G，住所地福建省福州市马尾区琅岐镇新道路**鸿鑫楼**。 法定代表人：王军球，董事长。 申请执行人：星华昌源集团有限公司，统一社会信用代码913504307549604465，住所地福建，住所地福建省建宁县民主街（三特超市**）> 法定代表人：游作星，董事长 申请执行人：卢坚，男，1967年11月28日出生，汉族，住福建省闽清县。 申请执行人：洪鼎清，男，1966年1月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。 申请执行人：冯伟祥，男，1962年9月7日出生，汉族，住福建省明溪县。 被执行人：福建省建宁县南方房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350430570956274Y，住所地福建，住所地福建省建宁县濉溪镇学苑东路**南方国际小区**> 法定代表人：周道芳，董事长。 在本院执行三明市中级人民法院（2018）闽04民初10号民事判决书、本院作出的（2019）闽0430民初889号民事调解书等案中，先后作出了查封和变卖被执行人福建省南方房地产开发有限公司名下坐落于建宁县共计291套房屋及店面的裁定。案外人陈路认为侵害其合法权益，于2020年10月13日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 陈路异议称，请求停止对建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际一期3＃102、105、106、107、112、113、115、116、117、118、119号共11间店面的执行措施。事实和理由：2013年2月4日，案外人陈路与被执行人福建省建宁县南方房地产开发有限公司（以下简称南方房地产）签订了合同编号为201300098号的《商品房买卖合同》，合同第三条约定案外人向南方房地产购买南方国际一期101-103、105-113、115-119号共17间店面，建筑面积共670.42平方米；第四条计价方式和价款约定购房总价为650万元；第八条约定南方房地产应当在2014年8月31日前办理交房；第十四条约定，南方房地产应当在商品房交付使用后60日内办理权属登记。上述《商品房买卖合同》于2013年2月4日向建宁到房地产管理所办理了备案登记，南方房地产与案外人均在备案信息表上盖章、签字，登记机关也盖章确认，并注明土地抵押情况，同日办理了预告登记申请手续。2013年2月6日，案外人通过永安金石竹业有限公司中行尾号2617账户向南方房地产转账支付四笔款项，合计650万元，其中200万元、140万元两笔转账用途清楚注明“购房款”，110万元、200万元两笔计310万元，转账注明“代陈路付款”。2013年3月6日，永安金石竹业有限公司出具《付款用途确认书》，确认前述650万元均系该公司代陈路支付给南方房地产购买南方国际一期101-103、105-113、115-119号共17间店面的款项，案涉购房款已经全部付清。2013年年12月4日，为了按店面间数单独办理权属证书，案外人与南方房地产按原购买店面的间数、面积按一间一合同重新签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记。合同编号为201300765-201300781号共十七份《商品房买卖合同》以及对应的业务宗号为151××××3001-0015、0017、0019的《备案信息表》。合同签订后长达五年，因被执行人未按《商品房买卖合同》约定办理交房手续和权属登记手续，案外人长期多方催促均无果，案外人为了减少损失，无奈于2018年1月22日与南方房地产签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第一条约定，案外人支付的650万元购房款作为购房南方国际一期3＃102、105、106、107、112、113、115、116、117、118、119号共11间店面的正式购房发票；第二条约定南方房地产在本协议签订当日将上述十一间店面交付给案外人，并办妥交房手续，并承诺在本协议签订后十日内将上述十一间店面的供水供电办理过户到案外人名下；第三条约定案外人同意按被执行人的要求解除南方国际一期3＃101、103、108、109、110、111六间店面的《商品房买卖合同》和备案。2018年1月22日，南方房地产通知建宁县金成物业管理有限公司办理上述十一间店面的交房手续，并于当日将十一间店面交付给案外人。案外人已支付2018年1月至2019年12月的物业费5582元，上述十一间店面的供水供电已办理过户登记在案外人名下。2020年8月13日，福建省建宁县人民法院发出（2019）闽0430执1084号变卖公告，通知于本公告之日起十五日后实施变卖被执行人南方房地产名下坐落于建宁县共计291套房屋及店面，案外人购买的上述3＃楼十一间店面在法院的本次变卖公告中。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合下列四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付主执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人在法院变卖查封前于2013年2月4日签订合法有效的书面买卖合同；于2013年3月6日前付清了案涉房产的全部购房款650万元；于2018年1月22日已合法交付并占有案涉房产；且案涉房产未办理登记手续系被执行人南方房地产的严重违约所至，非基于案外人自身的原因。案外人购房的上述店面符合执行异议成立的四种法定情形，享有足以强制执行的民事权益。案外人执行异议理由成立，应裁定中止对案涉十一间店面的变卖执行。 申请执行人福建丰溢建设工程有限公司、星华昌源集团有限公司、卢坚、洪鼎清、冯伟祥未提出书面意见。 被执行人福建省建宁县南方房地产开发有限公司未提出书面意见。 本院经审查查明，案外人陈路与被执行人福建省建宁县南方房地产开发有限公司于2013年2月4日签订合同编号为201300098号《商品房买卖合同》一份，陈路向福建省建宁县南方房地产开发有限公司购买坐落于建宁县店面，建筑面积共670.42平方米，于2013年2月4日办理了备案登记。2013年12月13日，案外人陈路与被执行人福建省建宁县南方房地产开发有限公司就前述十七套店面分别签订了编号为201300765至201300781号共十七份《商品房买卖合同》，同日分别办理了备案登记。2018年1月22日案外人陈路与南方房地产签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定：案外人陈路支付的650万元购房款作为购房南方国际一期3＃102、105、106、107、112、113、115、116、117、118、119号建筑面积466.99平方米共11间店面的购房总价款，双方相互不补差，南方房地产在协议签订当日将上述十一间店面交付给案外人，并办妥交房手续，并承诺在本协议签订后十日内将上述十一间店面的供水供电办理过户到案外人陈路名下，案外人陈路同意按被执行人的要求解除南方国际一期3＃101、103、108、109、110、111六间店面的《商品房买卖合同》和备案。2018年1月22日，南方房地产通知建宁县金成物业管理有限公司办理上述十一间店面的交房手续，并于当日将十一间店面交付给案外人陈路，2019年7月17日国网福建省电力有限公司建宁县供电公司与案外人陈路就前述十一间店面分别签订了低压供用电合同。2013年11月14日本院在执行三明市中级人民法院（2018）闽04民初10号民事判决书执行过程中，于2019年8月21日作出（2019）闽0430执513号之二执行裁定书，裁定查封了位于建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际1号、2号、3号、4号楼全部房产及店面，查封期限三年。2020年8月14日，本院作出（2019）闽0430执1084号之七裁定书，裁定变卖被执行人福建省南方房地产开发有限公司名下坐落于建宁县共计291套房屋及店面（详见变卖明细表），并于同日发出变卖公告。 另查明，福建省建宁县南方房地产开发有限公司所有的土地证号为建国用2011第1010546号建宁县城关小学北侧林业局地块A地块于2013年11月14日被建宁县人民法院查封、2014年2月27日被深圳市南山区人民法院查封、2015年1月23日被福建三明中级人民法院查封、2015年7月16日被福建省福州市中级人民法院查封、2016年7月25日、2016年8月5日、2017年6月16日被福建三明市中级人民法院查封、2018年6月5日、2018年12月12日、2019年3月**日被福建省三明市中级人民法院查封。 本院认为，案外人陈路向福建省建宁县南方房地产开发有限公司购买坐落于建宁县店面。本案中，陈路与福建省建宁县南方房地产开发有限公司签订了案涉十一套房产的《商品房买卖合同》并提供了付款凭证，但南方房地产公司将案涉房产交付给陈路时土地使用权已经属于被查封状态，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”，该土地使用权的查封效力及于地上建筑物，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因示办理过户登记。”，陈路未在法院查封前合法占有案涉房产，故案外人陈路要求本院中止对案涉十一套房产的执行，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回陈路的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  江元晖 审判员  罗国栋 审判员  陈华粦 二〇二〇年十月二十七日 书记员  曾运风 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。