广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5241号上诉人（原审被告）：梁亮，男，汉族，1977年8月15日出生，住广东省罗定市。被上诉人（原审原告）：惠州市中诚房地产开发有限公司，住所地：广东省博罗县园洲镇九潭大道。法定代表人：梁旭坚。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。原审第三人：冯汉成，男，汉族，1964年12月20日出生，住广东省信宜市。上诉人梁亮因与被上诉人惠州市中诚房地产开发有限公司（以下简称中诚公司）、原审第三人冯汉成确认合同无效纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人梁亮、被上诉人中诚公司委托诉讼代理人黄达权到庭参加诉讼。第三人冯汉成经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁亮上诉请求：1、撤销一审判决，判令驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定的事实证据不足。l、被上诉人中诚公司作为原告提出起诉，但在诉讼中，没有任何证据显示被上诉人中诚公司与涉案的《有偿土地转让协议书》有关系，被上诉人中诚公司既不是协议书的签订人，也不是涉案土地使用权的权属人，原审法院认定被上诉人中诚公司作为原告没有任何依据。原审第三人冯汉成也没有任何证据能证实其受被上诉人中诚公司委托签订了《有偿土地转让协议书》。因此，被上诉人中诚公司与本案没有利害关系，作为原告的主体资格不符。2、被上诉人中诚公司没有证据证实案涉的土地使用权属于农用地而不能转让，应当承担举证不能的后果。原审法院认为“双方当事人均未提交任何证据证明案涉土地属建设用地…本院采纳原告的主张，认定本案中所涉土地为农用地”（见原审判决书第5页第一自然段尾部），原审法院将证明本案土地属性的举证责任分配为上诉人，不符合“谁主张谁举证”的举证规则，本案由被上诉人中诚公司以案涉土地属于农用地不能转让为由提出确认合同无效的起诉，应当由被上诉人中诚公司进行举证，而在被上诉人中诚公司没有提供任何证据证实案涉土地使用权属性的情况下，原审法院却对此进行了认定，属于认定事实的主要证据不足。3、案涉的《有偿土地转让协议书》签订后，上诉人梁亮已经支付了过半款项，也按协议书约定的进程由冯汉成协助办理了红线图、位置图等，因冯汉成不配合，现仍未能办理建设用地规划证可证，既然红线图、位置图等均已由政府部门办理，政府部门也没有发文撤销，由此可见，案涉的土地使用权转让并不必然违反法律的强制性规定。二、原审法院适用法律错误。原审法院没有证据能证实案涉的土地使用权属农用地而适用《土地管理法》的相关规定及《合同法》第五十二条、第五十六规定，认定《有偿土地转让协议书》无效，是适用法律错误。《有偿土地转让协议书》由冯汉成与上诉人梁亮双方经过协商签订，为双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，应当被认定为合法、有效。综上，上诉人梁亮认为原审法院错误认定被上诉人的主体资格，缺乏主要证据认定案件的事实，随意认定履行中的协议无效，严重侵害了上诉人梁亮的权益。为维护上诉人梁亮的合法权益，特向贵院提起上诉，恳请支持。中诚公司辩称，案涉土地使用权转让合同关系发生在上诉人与答辩人之间，原审第三人仅是答辩人的业务员，关于这一事实，梁亮本人在一审庭审中己明确承认，本案上诉人在收到一审法院送达的诉讼材料后没有提出异议，表示其对答辩人一审主张予以认可，足可证明上诉人与答辩人事实上存在土地使用权转让关系。事实上，自案涉土地无法办理“建设用地规划许可证”后，答辩人就与上诉人多次沟通协商解决，最后答辩人与上诉人己事实上达成了口头协议，答辩人退款给上诉人，但因疫情原因导致答辩人的资金迟延了几天到位，上诉人因此不再同意履行原先协议，引至本案二审诉讼。关于案涉土地的性质问题，案涉土地使用权己办理红线图、位置图至上诉人和上诉人指定的第三方名下，但因后续无法办理土地使用权证而导致未改变其农用地的性质。现案涉土地的红线图、位置图原件均在上诉人手上，案涉土地使用权如办理土地使用权证时必须上诉人向政府部门提交其持有的红线图和位置图等资料，因此，上诉人非常清楚案涉土地仍为农用地的性质。如上诉人主张合同有效，因办理不动产权证的材料由上诉人持有，上诉人应提供案涉土地的不动产权证予以佐证，以证明案涉土地使用权转让行为已得到行政部门的认可，自红线图和位置图办理到上诉人等名下后，答辩人己实际丧失了案涉土地的掌控，无法提交相关证据，因此，上诉人需承担证明案涉土地已办理不动产权证的举证责任，以支持其合同有效的主张。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。冯汉成未参加本案的庭审，亦未向本院提交书面意见。中诚公司向一审法院起诉请求：1、确认梁亮与冯汉成于2012年7月18日签订的《有偿土地转让协议书》为无效合同；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明，第三人冯汉成系原告中诚公司的业务员。2012年7月18日，原告中诚公司委托第三人冯汉成（甲方）与被告梁亮（乙方）签订一份《有偿土地转让协议书》，主要约定：乙方购买位于园洲镇九潭60米振兴大道边面积约620平方米的住宅用地，转让价格合计2072800元，其中360平方米按每平方米3888元计算，其余260平方米按每平方米2600元计算；签订协议书时乙方已付定金20万元，待办理红线图后再付定金20万元；甲方在签订合同后约六个月内为乙方办理红线图、地理位置图、建设用地规划许可证等手续，相关费用由甲方负担，如不能办理，甲方退还定金；甲方办理好手续后通知乙方，乙方在15天内付清余款，逾期定金不退，甲方收回土地另行处理；甲方无条件协助乙方办理水电报装、报建及办理国有土地证，办证费用由乙方负担。协议书还约定其他事宜。庭审中，原告陈述案涉土地仍属案外人博罗县园洲镇义合村委会西联村民小组集体所有，土地性质为农业用地；签订合同时原告已告知被告土地性质，红线图、地理位置图已办理至被告及被告指定的其他人名下；未办理建设用地规划许可证，原因是政府有关部门约在2012年停止办理建设用地规划许可证；原告有收取被告支付的转让款，但具体金额目前无法统计。被告认可案涉土地的红线图、地理位置图已办理至被告及被告指定的其他人名下，此后原告以各种理由表示不能办理建设用地规划许可证。第三人陈述其有代收被告支付的转让款，但已全部交给原告。一审法院认为，原告主张第三人冯汉成系其公司的员工，受其委托与被告签订《有偿土地转让协议书》，被告及第三人对此均无异议，本院予以采纳，该合同实际的当事人应为原告和被告，合同项下的权利义务由原、被告享有和承担。关于案涉合同效力问题。原、被告均认可案涉土地已办理红线图、地理位置图，尚未办理建设用地规划许可证的事实。原告主张案涉土地为农用地，属博罗县园洲镇义合村委会西联村民小组集体所有，依法不得转让；被告对此提出异议，认为案涉土地为商住地，但未提交任何证据反驳。对此本院认为，首先，《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……”案涉合同虽约定土地用途为“住宅用地”，但双方当事人均未提交任何证据证明案涉土地属于建设用地，结合案涉土地仅办理红线图、地理位置图，至今未办理建设用地规划许可证的事实，本院采纳原告的主张，认定本案中所涉土地为农用地。其次，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”该法第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”截至一审辩论终结前，原、被告均未提交证据证明本案所涉土地属于经依法登记的集体经营性建设用地并已办理农用地转用审批手续。原、被告就案涉土地使用权的转让行为违反了土地管理法的强制性规定，且原告并无证据证明其系权利人，无权进行处分。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本院认定原告中诚公司委托第三人冯汉成与被告梁亮于2012年7月18日签订的《有偿土地转让协议书》属无效合同。另外，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告在庭审中称已支付原告部分土地转让费，如合同不能履行，要求原告按其支付款项的时间点按月利率2%支付利息。因被告该抗辩理由属于主张，其未在本案中依法提起反诉，也未提供任何证据予以佐证，故本案中本院不予处理。关于被告已付“购地款”的处理问题，原、被告可另循合法途径解决。综上所述，一审法院判决：确认原告惠州市中诚房地产开发有限公司委托第三人梁汉成与被告梁亮于2012年7月18日签订的《有偿土地转让协议书》无效。本院二审期间，当事人围绕各自请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁亮提交四份证据。证据一为用地地理位置图及红线图，证据二为汇款证明，证据三为用地平面图。以上三份证据证明我们是办好了红线图才交钱的，现在对方才说农用地是合同无效？我已经按照合同的规定付了一半的钱到账上了。现在说合同无效，退本金是不行的。证据四是现场图片，拟证明当时是一批人去政府申请审批的。我虽然没有建房，但是旁边的邻居都是有去建房子的，他们都建了房子了，为什么我购买土地的合同就是无效的？我的土地就是在图中红色的位置上的。我提交的图片证明邻居都建了房子的。中诚公司质证意见为，对证据一的真实性没有异议，对关联性有异议。该红线图、位置图不能证明案涉土地的性质已经转化为建设用地，而且上诉人没有提交案涉土地的不动产权证，该红线图、位置图反而可以证明案涉土地不符合法律规定的交易条件。案涉的土地使用权转让合同为无效合同。对证据二的真实性需庭后进行核实，但被上诉人认为该汇款记录与本案没有关系，被上诉人承认有收取上诉人的相关的土地转让款，但具体数额需要查证和核对。对证据三的真实性、合法性、关联性均不确认，该平面图没有有关单位的盖章确认，也不能说明是案涉土地的用地平面图。对证据四现场图片的真实性、合法性、关联性不予确认，也不能证明上诉人所主张的事实。被上诉人主张其地块周边有建筑物但并不表示其他建筑物所占用土地与上诉人红线图名下的土地为同一类型或者是否办证等存在区别，不能证明上诉人的土地已经是建设用地可进行交易。2020年7月1日，本院发函至博罗县自然资源局查询涉案地块的权属信息。2020年9月17日，博罗县自然资源局复函称“经查询不动产登记系统，该地块未办理任何确权登记手续。经征地中心确认，该地块未办理任何征地及农用地转建设用地审批手续”。中诚公司质证意见为，对该复函的三性没有异议，涉案合同无效，请维持一审判决。梁亮未发表质证意见。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，涉案地块未办理任何确权手续，也未办理任何征地及农用地转建设用地审批手续。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：本案《有偿土地转让协议书》是否合法有效。评析如下：本院认为，根据本案查明的事实，涉案地块未办理任何的确权登记手续、未办理任何征地手续及农用地转建设用地审批手续，涉案土地至今仍为农用地。依照土地管理法第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”之规定，案涉土地未经县级以上人民政府办理相关农用地转用审批手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，《有偿土地转让协议书》无效。综上所述，梁亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23383元，由梁亮负担。本判决为终审判决。审判长  李文贞审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇二〇年十月二十六日书记员  彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。