四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1657号 上诉人（原审原告）：梁小平，男，1982年11月21日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：舒子友（系梁小平之妻弟），男，1988年9月10日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 被上诉人（原审被告）：泸州市金诚置业有限责任公司，住所地四川省泸州市江阳区黄桷路********，统一社会信用代码91510502MA67Q3AC6H。 法定代表人：唐朝会，总经理。 委托诉讼代理人：胡晓容，女，1980年10月21日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：李翼，四川中豪（泸州）律师事务所律师。 上诉人梁小平因与被上诉人泸州市金诚置业有限责任公司（以下简称金诚公司）定金合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月26日公开进行了听证。上诉人梁小平的委托诉讼代理人舒子友，被上诉人金诚公司的委托诉讼代理人胡晓容、李翼到庭参加了听证。本案现已审理终结。 梁小平上诉请求：撤销泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初1756号民事判决，支持梁小平的一审诉讼请求，诉讼费由金诚公司负担。事实与理由：1.《金信雲尚公馆订购协议书》系无效合同。梁小平在2019年11月5日前就到金诚公司要求解除合同退还定金。2.金诚公司应当在售房部公示备案房价，金诚公司销售人员有关开具收入证明的承诺，直接影响梁小平是否签订《商品房买卖合同》。 金诚公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 梁小平向一审法院起诉请求，1.判令解除梁小平与金诚公司于2019年10月5日签订的《金信雲尚公馆订购协议书》;2.判令金诚公司双倍退还购房定金20000元；3.判令诉讼费用由金诚公司承担。 一审法院认定事实：梁小平围绕诉讼请求向一审法院提交了以下证据：1.金信雲尚公馆订购协议书、金诚公司收款收据；拟证明双方签订了相关协议书，并向金诚公司支付了10000元定金。2.手机视频一段；拟证明金诚公司销售顾问向梁小平承诺可以开收入证明。金诚公司对梁小平提交的证据经质证认为：对梁小平提交的第一组证据三性无异议，对证明目的有异议，订购协议书约定了梁小平应当在2019年11月5日之前到雲尚公馆签订商品房买卖合同，梁小平未履行合同约定，金诚公司有权解除协议并不予退还定金。对梁小平提交的第二组证据三性有异议，不能证明是金诚公司销售人员与梁小平之间的对话，也不能证明金诚公司有违约行为，但认可视频中对话的是金诚公司的销售人员。梁小平提交的证据客观真实，相互关联，一审法院依法对其真实性予以确认并在卷佐证。 金诚公司向一审法院提交了以下证据：梁小平与金诚公司于2019年10月5日签订的《金信.雲尚公馆订购协议书》、收款收据、商品房预售许可证、金信.雲尚公馆售楼部现场公示图片四张、关于解除定购协议的通知。拟证明：梁小平与金诚公司于2019年10月5日签订了《金信.雲尚公馆订购协议书》并缴纳定金10000元，订购金诚公司开发的雲尚公馆项目9栋1单元29层2902号房，梁小平未按合同约定的时间与金诚公司签订《商品房买卖合同》并完善相关手续，违反了合同的约定，金诚公司有权解除合同并不予退还定金；雲尚公馆项目9栋已于2019年5月29日取得《商品房预售许可证》，金诚公司可以对外出售，双方签订的定购协议合法有效；金诚公司在售楼部现场对《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》、项目信息等进行了公示，梁小平对项目状况、签约条件清楚、明白。金诚公司无任何违约行为；鉴于梁小平严重违约，金诚公司已通知解除双方签订的《金信.雲尚公馆定购协议书》。梁小平对金诚公司提交的证据经质证认为：对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，梁小平是在金诚公司销售顾问的引导下签订的相关订购协议。梁小平对金诚公司提交证据的真实性无异议，金诚公司提交的证据客观真实，相互关联，一审法院依法对其真实性予以确认并在卷佐证。 经一审法院审理认定事实如下：2019年5月29日，金诚公司取得金信.雲尚公馆一期（1、2、3、9栋、1#、2#楼裙房商业及一期地下车库）商品房预售许可证（泸市2019房预售证第079号）。 2019年10月5日，梁小平（乙方）与金诚公司（甲方）签订《金信.雲尚公馆定购协议书》约定：一、乙方所购商品房信息。1.乙方选定的商品房座落于泸州市江阳区××路××段××号【金信.雲尚公馆】项目9栋1单元29层2902号，该房屋的用途为住宅，预测建筑面积为112.86平方米；2.乙方定购房屋的建筑面积优惠后单价为6511元／平方米，房屋总价款为人民币734831元整……4.付款方式为乙方在签订《商品房买卖合同》时选择银行按揭、公积金贷款；5.签订定购协议时乙方需缴纳购房定金10000元，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，购房定金自动转为该商品房的房款（不计息），届时本协议书自动失效，一切以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》为准。二、甲、乙双方的权利义务。1.乙方在2019年11月5日之前到雲尚公馆品鉴中心签订《商品房买卖合同》……3.本定购协议书作为《商品房买卖合同》的依据，乙方应按上述约定的期限，携带本定购协议书、签约应缴款项、定金收据原件、本人有效身份证明文件原件、维修基金缴纳凭据及其他相关资料，与甲方签署《商品房买卖合同》及有关其他法律文件，乙方选择按揭付款的，还须在签订《商品房买卖合同》后7个工作日内办妥按揭贷款手续……三、违约责任。1.乙方出现单方面违约情形，乙方不得以任何理由要求甲方退还已支付的购房定金和所缴纳该套房屋的维修基金……4.逾期超过15日，甲方有权解除本协议，乙方缴纳的购房定金及该套房屋维修基金不退还，甲方自发出解除本协议通知之日起不再为乙方预留本定购协议书中所选定的房屋，有权将乙方确认的该商品房另行处置。四、定购协议书的生效和其他约定。2.本定购协议书经甲、乙双方签字盖章，甲方收到乙方购房定金后生效。梁小平在该《金信.雲尚公馆定购协议书》乙方（签章）处签名，金诚公司在该《金信.雲尚公馆定购协议书》甲方（签章）处加盖“泸州市金诚置业有限责任公司”印章。同日，梁小平向金诚公司交纳了《金信.雲尚公馆定购协议书》中约定的购房定金10000元，金诚公司向梁小平出具了相应的收款收据。 2019年11月1日，梁小平的妻弟舒子友至金诚公司售楼部，与金诚公司销售人员谈话。舒子友问：“他开不到收入证明，怎么办呢？”金诚公司销售人员答：“收入证明我不是答应给他开一张呢，我跟你说了的，定房的时候就给你说了的。说了帮你们开一张的嘛。”舒子友问：“你给他开一张啊？”金诚公司销售人员答：“啊，梁小平的答应帮他开。”舒子友问：“你那边收入证明，他这边收入的证明，和我大姐的收入证明？”金诚公司销售人员答：“他有的嘛。”舒子友问：“他那个符合规范不？” 后梁小平未按《金信.雲尚公馆定购协议书》的约定与金诚公司签订相应的《商品房买卖合同》。 庭审中，金诚公司同意解除双方签订的《金信.雲尚公馆定购协议书》。 一审法院认为：双方于2019年10月5日签订的《金信.雲尚公馆定购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按合同约定履行各自的义务。本案双方签订的商品房定购协议书是双方当事人约定协议签订后的一定时期内双方按约签订商品房买卖合同的预约，双方当事人预约签订商品房买卖合同的意思表示真实，其预约合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合法有效的商品房定购协议签订生效后，梁小平与金诚公司应当按照约定履行。根据《金信.雲尚公馆定购协议书》的约定，梁小平应当于2019年11月5日之前到金诚公司雲尚公馆品鉴中心签订商品房买卖合同，但是客观事实是双方当事人并未在约定期间内建立商品房买卖合同关系，本案争议的问题在于导致双方未能最终签订商品房买卖合同的责任应当归责于梁小平还是金诚公司。对此，一审法院认为，梁小平陈述自己未与金诚公司签订商品房买卖合同，也无相应证据证明金诚公司在2019年11月5日前拒绝与梁小平签订商品房买卖合同；梁小平在与金诚公司签订《金信.雲尚公馆定购协议书》时约定其在签订商品房买卖合同时选择的付款方式为银行按揭、公积金贷款，虽然金诚公司销售人员谈到过帮开收入证明一事，金诚公司销售人员的行为虽有不妥，但梁小平作为完全民事行为能力人应知晓在购房过程中选择银行按揭方式向金诚公司支付购房款的情况下其应向相应银行提供相关贷款资料，向银行提供与梁小平相关的贷款资料如收入证明等的义务属梁小平自身义务，而非金诚公司的当然义务；双方在《金信.雲尚公馆定购协议书》中也约定了“乙方选择按揭付款的，还须在签订《商品房买卖合同》后7个工作日内办妥按揭贷款手续”，该约定也进一步明确了“办妥按揭贷款手续”系梁小平自身的义务；现梁小平主张“其问了银行表明梁小平的情况没有办法办理收入证明，不能办理按揭手续等相关情形，担心银行不能放款不能正常按揭付购房款，故未与金诚公司签订商品房买卖合同”，但未提交证据对其主张予以证明，故对梁小平的该主张一审法院不予采信。因此梁小平未按照《金信.雲尚公馆定购协议书》的约定在2019年11月5日前与金诚公司签订商品房买卖合同的事实在客观上是成立的，导致双方未能最终签订商品房买卖合同的责任亦不应当归责于金诚公司，现已逾期超过15日，根据《金信.雲尚公馆定购协议书》的约定所产生的法律后果是金诚公司有权解除协议、梁小平缴纳的购房定金不退还。本案双方当事人未能订立商品房买卖合同的责任应当归责于梁小平，对此梁小平应当承担相应的民事违约责任，即无权要求金诚公司双倍退还定金，基于此，梁小平诉请金诚公司双倍退还购房定金20000元的请求，一审法院不予支持。 鉴于双方已一致同意解除双方签订的《金信.雲尚公馆定购协议书》，故前述定购协议书因双方协议一致于2020年6月11日解除。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、梁小平与金诚公司2019年10月5日签订的《金信.雲尚公馆定购协议书》于2020年6月11日解除；二、驳回梁小平的其他诉讼请求。案件受理费一审法院减半收取150元，由梁小平负担。 本院二审期间，上诉人梁小平、被上诉人金诚公司均未向本院提交证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，梁小平与金诚公司签订的《金信.雲尚公馆定购协议书》中已经约定：梁小平在2019年11月5日之前到雲尚公馆品鉴中心签订《商品房买卖合同》，否则视为违约，金诚公司有权解除本协议，不予退还梁小平缴纳的购房定金。本案中，梁小平认可2019年11月5日之前未到雲尚公馆品鉴中心要求与金诚公司签订《商品房买卖合同》，已经构成违约，按《金信.雲尚公馆定购协议书》的约定，金诚公司可以解除《金信.雲尚公馆定购协议书》，不予退还梁小平缴纳的10000元购房定金。故一审法院未支持梁小平要求金诚公司双倍退还购房定金20000元的诉讼请求并无不当。至于梁小平认为金诚公司的销售人员承诺为其开具收入证明是金诚公司的合同义务，直接影响梁小平是否签订《商品房买卖合同》的问题，《金信.雲尚公馆定购协议书》中梁小平选择以按揭方式支付购房款，则向银行提供资信证明等贷款手续是梁小平自身的义务，且《金信.雲尚公馆定购协议书》中也无开具收入证明的约定，反而在该协议书中明确约定“任何非书面承诺均无法律效力”，故梁小平认为金诚公司违反前述口头承诺、是违约行为的主张本院不予支持。 综上所述，上诉人梁小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人梁小平负担。 本判决为终审判决。 审判长  李 杰 审判员  卓 波 审判员  张晓余 二〇二〇年十月二十八日 法官助理  李 霞 书记员  王 丽