文书内容云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7168号上诉人（原审原告）：陆凤德，男，1964年9月15日生，汉族，住昆明市西山区。上诉人（原审原告）：江玉兰，女，1967年8月26日生，汉族，住昆明市西山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：何芳，云南建广律师事务所律师,特别授权代理。被上诉人（原审被告）：郑丽丽，女，1975年12月28日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：朱禹昌，云南八谦律师事务所律师，特别授权委托。上诉人陆凤德、江玉兰因与被上诉人郑丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初13239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆凤德、江玉兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定“原告明知该交易行为为法律所禁止，仍与被告进行案涉房屋交易，在被告加盖房屋并居住多年后，房屋涉及拆迁时，原告一家以诉讼的方式欲达到由法院确认案涉房屋的所有权为原告之子，从而收回房屋并获得拆迁利益之目的，原告即违背了诚实信用原则”无相应证据证实，判决不当，上诉人没有违反诚实信用原则。2.在涉案房屋的买卖行为已经被确认无效的情况下，一审却按照合同有效的状态对其法律后果进行处理，属于适用法律错误。3.一审混淆了拆迁的货币补偿标准与被上诉人实际获得的拆迁补偿权益，判决结果脱离案件基本事实。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人郑丽丽答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陆凤德、江玉兰向一审法院起诉请求：1.被告将昆明市西山区前卫街道办事处拥护社区陆家场村81号房屋被拆迁所获得拆迁补偿权益价值的80%折价补偿给原告，即：位于昆明市被拆迁房主体补偿款154641元中的123712.8元、其他补助321429元中的257143.2元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年9月24日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋合同书》，约定：原告将位于昆明市西山区，占地面积为79.8平方米、建筑面积为170平方米的一楼一底、内外墙为红砖，无任何粉刷及装修；一楼安有窗户、主大门，二楼无窗户但有木门框，用于养猪的房屋出售给被告，房屋成交价为336000元等。该《房屋买卖合同书》原被告已全部履行完毕，被告郑丽丽并将购买的上述房屋加盖为四层半砖混结构。2010年3月2日，西山区前卫街道办事处城中村21号片区重建改造指挥部发布拆迁公告，案涉房屋属于该拆迁范围。2005年12月10日，原告与其子陆格签订《赠与合同》载明：原告将上述房屋赠与其子陆格，因陆格尚在读书，房屋由原告代为管理。2011年3月21日，陆格向一审法院起诉本案原告，要求确认《赠与合同》有效，一审法院经审理作出（2011）西法民初字第1165号民事判决，判决确认《赠与合同》有效。2014年3月5日，本案被告郑丽丽针对（2011）西法民初字第1165号民事判决，以陆格及本案原告陆凤德、江玉兰为被告，向一审法院提起第三人撤销之诉，一审法院经审理作出（2014）西法民初字第1605号民事判决，判决撤销（2011）西法民初字第1165号民事判决。陆凤德、江玉兰及陆格不服该判决，向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院经审理，作出（2014）昆民一终字第518号民事判决，判决驳回郑丽丽的诉讼请求。后郑丽丽申请再审，昆明市中级人民法院经审查，于2015年9月14日作出（2014）昆民申字第242号民事裁定，裁定驳回郑丽丽的再审申请。2016年7月21日，一审法院立案受理郑丽丽诉陆凤德、江玉兰房屋买卖合同纠纷案，陆格申请作为第三人参加诉讼，获一审法院准许。该案中，郑丽丽请求法院确认上述《房屋买卖合同书》无效，由郑丽丽继续占有使用昆明市西山区房屋，并享有该房屋因拆迁所得到的全部利益；第三人陆格请求确认上述《房屋买卖合同书》无效，房屋归陆格所有。该案一审法院经审理认为：依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，集体经济组织的成员可以使用本集体经济组织的土地建造房屋，但不得任意出让、转让或出租，宅基地上的房屋仅允许在本集体经济组织内部成员间转让。郑丽丽向陆凤德、江玉兰购买昆明市西山区房屋时，郑丽丽系西山区前卫街道办事处拥护第6居民小组李家场村村民，与陆凤德、江玉兰并非同一集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖合同书》违反国家的强制性规定，为无效合同，双方对合同的无效均有过错；因房屋已由郑丽丽加盖并居住多年，房屋原状已被改变，无法返还原物，故对郑丽丽的继续占有使用昆明市西山区房屋的请求予以支持。对于郑丽丽是否应对陆凤德、江玉兰进行折价补偿的问题，因陆凤德、江玉兰未提出诉讼请求，一审法院不予处理。陆凤德、江玉兰与陆格签订的《赠与合同》尚未履行，陆格不享有交付请求权，对陆格请求确认上述房屋归其所有，一审法院不予支持。对于郑丽丽要求享有上述房屋的所有拆迁利益，因未签订拆迁补偿协议，拆迁可得利益尚不明确，各方当事人可在权益明确后协商解决或提起诉讼。综上，一审法院作出（2016）云0112民初5018号民事判决，判决：1.郑丽丽与陆凤德、江玉兰签订的《房屋买卖合同书》无效；2.郑丽丽继续占有使用位于昆明市西山区房屋；3.驳回郑丽丽的其他诉讼请求；4.驳回陆格的其他诉讼请求。陆凤德、江玉兰、陆格不服判决，向昆明市中级人民法院提起上诉，要求改判并支持陆格的全部诉讼请求。昆明市中级人民法院经审理作出（2017）云01民终6174号民事判决，认为：一审法院认定基本事实清楚、适用法律正确，依法应予维持，判决驳回上诉，维持原判。判决于2018年1月31日生效。（2017）云01民终6174号民事判决生效后，被告郑丽丽（丙方）与西山区前卫街道办事处城中村21号片区重建改造指挥部（甲方）、昆明西苑经贸有限责任公司（乙方）签订《西山区“城中村”21号片区重建改造项目征地拆迁安置补偿协议》载明：一、被拆迁房屋现状：丙方被拆迁房屋位于西山区。总占地面积为80.43平方米，总建筑面积406.63平方米，层数4.5层。其中砖混结构406.63平方米。二、拆迁安置方式：（一）应给予丙方的安置房面积为300平方米；（二）以被拆迁房建筑面积置换安置房面积为原则，丙方自愿选择140平方米户型2套，共计280平方米……三、房屋主体回购部分：1.1-4层300平方米以内部分                          面积（㎡）              单价（元/㎡）              补偿金额（元）              备注                  1-4层300㎡      以内部分              20              4000              80000              /      2.超出部分            结构              面积（㎡）              单价（元/㎡）              补偿金额（元）              备注                  框架              1-4层超过300㎡部分              /              900              /              /                  超过4层部分              /              /              /                  砖混              1-4层超过300㎡部分              96.48              700              67536              /                  超过4层部分              10.15              7105              /                  砖木              1-4层超过300㎡部分              /              500              /              /                  超过4层部分              /              /              /                  土木              1-4层超过300㎡部分              /              300              /              /                  超过4层部分              /              /              /                  简易              1-4层超过300㎡部分              /              100              /              /                  超过4层部分              /              /              /                  小计              /                                          74641              /      3.补差部分            补差部分              补偿金额（元）                   / ×1000元/㎡=              /                  计算公式：[(底层面积×4)      房屋主体补偿费合计154641.00元四、附属设施部分            类别              单位              数量              单价（元）              补偿金额（元）              备注                  太阳能              管              160              100              16000                                有线电视              户              1              250              250                                屋顶独立水箱              个              1              1000              1000                                砖围墙              米              9.22              280              2581.6                                铁大门              道              1              1200              1200                                化粪池              个              3              1000              3000                                水池              个              1              500              500                                水泥地坪              ㎡              31.36              45              1411.2                                水表安装              个              35              50              1750                                电表安装              个              18              50              900                    附属设施补偿费合计28593.00元五、安置费（一）过渡安置费经甲、乙、丙三方现场实地调查核实并认可、丙方自行安排过渡房的，给予丙方过渡安置费按照住宅性质给予补助安置，补助费支付的起始时间，以各方订立本安置补偿协议后实际腾房验收之日为准。如丙方提出申请回购的，则安置过渡费只按3个月一次性发放，甲方多支付的安置过渡费可冲抵应支付的回购款。1.丙方被拆迁房屋属住宅，安置回迁过渡期限暂定为30个月，即丙方享受安置建筑面积280㎡（置换建筑面积）×10元/㎡×24个月=67200.00元。2.货币补偿部分过渡期限为3个月，即：参与货币补偿部分的四层以内实际建筑面积116.48㎡（四层以内实际建筑面积减去回迁安置面积）×10元/㎡×3月=3494.00元。3.拆迁住房实际建筑面积不足55㎡（含55㎡）的，每月每户给予55元安置补助费，补助期限为3个月。（二）搬家补助费丙方在规定时间内签订本协议并搬迁完毕交付的，给予丙方1000元搬家费。安置费合计71694.00元。六、其他补助1.丙方承诺在本协议约定期限内，搬空并将建（构）筑物交付给乙方，给予丙方一次性搬迁奖励：            标准              面积（㎡）              结构              单价（元/㎡）              补助金额（元）                  1-4层超过300㎡部分              96.48              砖混              3300              318384                  /              /              /              /                  超过4层部分              10.15              砖混              300              3045                  补差部分                                                                          小计              /              321429      2.五保户、民政部分抚养的孤寡老人、烈士家属提供有效证件、证明并积极配合支持拆迁征地工作的每户给予一次性/元特困补助。3.城市低保户，每户给予一次性/元的特困补助。4.被拆迁房屋产权人是残疾人的，过渡安置费上浮20%，即12元/㎡。其他补助费合计321429元。本协议被拆迁房屋的占地面积为80.43㎡，已按“房地合一”原则进行补偿，甲方不再支付给丙方该土地的征地补偿款。上述《西山区“城中村”21号片区重建改造项目征地拆迁安置补偿协议》已全部履行完毕，被告郑丽丽并于2018年12月29日接受了位于昆明市滇池名门5栋1004号和9004号拆迁安置房屋，每套面积为143.88平方米。同日，被告向云南华海中逸房地产开发有限公司支付了房屋超面积部分的差价各15920元，并支付了房屋的各项税、费。一审法院认为：本案主要争议的焦点为：被告应如何对原告进行折价补偿？《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。本案原、被告于2006年9月24日签订的《房屋买卖合同书》已被（2017）云01民终6174号民事判决确认无效，对此原、被告均存在过错。因房屋此前已由被告郑丽丽加盖并居住多年，房屋原状已被改变，且现已被拆迁，被告依法应对原告折价补偿。但作为房屋出售人的原告明知该交易行为为法律所禁止，仍与被告进行案涉房屋的交易，而在被告加盖房屋并居住多年后，房屋涉及拆迁时，原告一家以诉讼的方式欲达到由法院确认案涉房屋的所有权为原告之子，从而收回房屋并获得拆迁利益之目的，原告即违背了诚实信用原则，因此，原告应对合同无效承担主要责任，依法应对被告郑丽丽因此受到的信赖利益损失，按其过错程度承担赔偿责任。本案中，一审法院确定原告应承担的过错责任为70%，被告应承担的过错责任为30%。对于原告主张应以土地价值权重作为衡量房屋折价补偿的依据，因拆迁方系按房地合一的标准对案涉房屋确定的补偿，原告没有证据证明其该项主张，故一审法院以补偿协议中的标准，每平方米4000元确定案涉房屋的折价补偿标准。案涉房屋在原告出售时的建筑面积为170平方米，系用于养猪的两层红砖楼房，后经被告加盖为四层半砖混结构的居住用房，面积也增加至406.63平方米，客观上房屋存在添附。按照每平米4000元的补偿标准，原170平方米的房屋，应获得的补偿金额为680000元，扣除被告已支付的房屋售价336000元，剩余的344000元，应为被告的信赖利益损失，原告应承担被告的该信赖利益损失的70%（240800元）的赔偿责任，余下103200元被告应返还原告。对于被告加盖房屋产生的添附部分的拆迁利益应归被告，被告无须返还原告。因此，原告要求被告返还回迁房一套及其他拆迁补偿利益的80%，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由被告郑丽丽于本判决生效之日起十日内补偿原告陆凤德、江玉兰人民币103200元；二、驳回原告陆凤德、江玉兰的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。对于一审查明的案件事实，被上诉人对“2005年12月10日，原告与其子陆格……房屋由原告代为管理”提出异议，主张《赠与合同》系伪造的文书。对此，上诉人不予认可，认为一审认定正确。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。针对被上诉人所提事实异议，《赠与合同》已经生效民事判决确认有效，被上诉人虽主张系伪造，但对此未能提举有效证据加以证明，上诉人又不认可，故不予采信。另，一审认定“2006年9月24日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋合同书》”有误，应为“2006年9月24日，上诉人（甲方）、被上诉人（乙方）签订《房屋买卖合同书》”。综上，本院二审查明的案件事实，除确认“2006年9月24日，上诉人（甲方）、被上诉人（乙方）签订《房屋买卖合同书》”外，其余查明的案件事实与一审一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人应如何对上诉人进行折价补偿？本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。根据审理查明事实，上诉人与被上诉人2006年9月24日签订的《房屋买卖合同书》已经生效判决确认无效，涉案房屋原为养猪的两层红砖房，被上诉人购买后将其翻建、扩建为四层半砖混结构的房屋，因该房屋在合同确认无效后已不能返还上诉人，生效判决确认由被上诉人继续占有、使用。现房屋已被征收，被上诉人因就不能返还房屋对上诉人进行折价补偿。对于合同无效，双方当事人均存在过错。上诉人作为房屋出卖人在出卖时即明知该交易行为为法律所禁止，却仍与被上诉人进行房屋交易，且在被上诉人扩建房屋并使用多年涉及拆迁时，上诉人一家欲通过诉讼方式达到由法院确认案涉房屋所有权归其子，从而收回房屋并获得拆迁利益之目的，上诉人的行为违背了诚实信用原则，应对合同无效承担主要责任，按照其过错程度赔偿被上诉人因此受到的信赖利益损失。一审据此认定上诉人应承担的过错责任为70%，被上诉人应承担的过错责任为30%，并无不当，本院予以维持。涉案房屋在上诉人出卖给被上诉人时的建筑面积为170平方米，后被上诉人对其翻建、扩建至406.63平方米，被上诉人在购买房屋后，自己出资扩建的236.63平方米的房屋产生的拆迁收益，归被上诉人所有，上诉人对此无权主张。上诉人主张的折价补偿权益，只限于当事人双方原有交易时的170平方米范围内。拆迁方按房地合一的标准对涉案房屋确定补偿（每平方米折价补偿4000元），一审据此计算补偿标准，确认被上诉人补偿上诉人103200元并无不当，本院予以维持。上诉人要求以土地价值权重作为衡量房屋折价补偿的依据，按被上诉人获得的拆迁补偿权益以及每平方米13000元的补偿标准的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16320元，由上诉人陆凤德、江玉兰负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年十月十五日法官助理陈志远书记员武雨