广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5163号原告：中山市嘉怡物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区**********卡，统一社会信用代码914************506。法定代表人：李秀春，执行董事。委托诉讼代理人：李国恒，广东万**海天律师事务所律师。被告：郑志航，男，1969年11月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*********，公民身份号码440************058。委托诉讼代理人:郑文杰，广东励而德律师事务所律师。原告中山市嘉怡物业管理有限公司（以下简称嘉怡公司）与被告郑志航物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉怡公司委托诉讼代理人李国恒，被告告郑志航委托诉讼代理人郑文杰到庭参加诉讼。当事人同意继续适用简易程序。本案现已审理终结。原告嘉怡公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告立即支付所欠原告的物业管理费59103.2元，及滞纳金2739.49元（滞纳金计算方式：自2015年7月1日起按每日按1‰计算至2017年12月31日为852.52元，自2018年8月1日按每日按3‰计算至2019年10月31日为1886.97元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告嘉怡公司变更第1项诉讼请求为：判令被告支付原告物业管理费66035.84元（欠费期间：2015年7月至2020年5月，详见长期欠费业主统计表，住宅、商铺按建筑面积1.5元/平方米/月计算，小车车位服务费每个30元/月，摩托车位服务费每个5元/月），及滞纳金（以欠费额为基数，按每日1‰自欠费之日起计算至实际清偿之日止）。事实与理由：2008年10月22日，原告受中山市翠山雅筑商住小区开发商中山市豪雅房地产有限公司委托，对该小区进行物业管理。此后，原告于2015年2月15日与翠山雅筑小区业主委员会签订物业服务合同，约定服务期限自2015年1月1日起至2017年12月30日止；住宅及商铺的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取；逾期支付的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交滞纳金；小车车位服务费收费为每月30元。原告又于2018年3月23日与翠山雅筑小区业主委员会签订物业服务合同，约定服务期限自2018年1月1日起至2020年12月30日止；住宅、商铺的物业管理费、车位小车车位服务费收费标准不变，逾期支付物业管理费的滞纳金调整为每天按应交物业服务费的3‰计算。经查档核实，被告是翠山雅筑小区3幢801房（建筑面积87.93平方米）、3幢803房（建筑面积82.87平方米）、3幢804房（建筑面积102.02平方米）、7幢901房（建筑面积97.84平方米）、商铺5卡（建筑面积129.5平方米）、6卡（建筑面积129.68平方米）、12号车位、13号车位、1号-12号摩托车位、49号-51号摩托车位、89号-98号摩托车位，共33处物业的业主，理应按上述收费标准向原告支付物业管理费、车位服务费。但被告自2015年7月1日起至今，经原告多次催收均拒不交纳上述费用，已属违约。被告郑志航辩称，1.被告应付物业费的总金额为35151.68元，扣减被告多支付给原告的费用2920元，应支付原告32230元。2015年、2018年的两份物业服务合同没有经过业主大会决议，应为无效合同。原告据此主张的物业费1.5元/平方米/月没有依据，应按前期物业服务合同约定的1.3元/平方米/月计算；滞纳金、摩托车位收费没有依据。且原告一直偷偷收取5元/月/户的所谓梯灯费。原告自被告处多收取的物业费，应予抵扣。2.被告从未收到原告的催款通知，原告提供的催缴通知单及张贴照片无法体现真实催告时间。部分物业费已超过诉讼时效，以原告起诉日期2020年3月6日为催告日期推算，被告只需要支付2017年3月之后的物业费。原告诉求标的额虚高所导致的诉讼费用，应由原告承担。本院经审理认定事实如下：原告郑志航是中山市**********翠山雅筑小区的业主，在该小区享有住宅、商铺6处，建筑面积合共629.84平方米，及汽车车位2个，摩托车位25个，详见下表：住宅、商铺建筑面积（平方米）登记时间翠山雅筑3幢801房87.932012.7.11翠山雅筑3幢803房82.872012.8.17翠山雅筑3幢804房102.022012.8.17翠山雅筑7幢901房97.842013.1.8翠山雅筑5卡129.52012.7.20翠山雅筑6卡129.682012.7.20合计629.84车位个数登记时间翠山雅筑12号、13号汽车位22012.11.27翠山雅筑1号-12号摩托车位122013.10.15翠山雅筑49号-51号摩托车位32013.11.11翠山雅筑89号、90号摩托车位22016.8.22翠山雅筑91号-98号摩托车位82016.6.16合计27被告嘉怡公司是案涉翠山雅筑小区的物业服务企业。2008年10月22日，嘉怡公司与该小区的建设单位中山市豪雅房地产有限公司签订前期物业服务合同，主要约定：物业竣工验收交付使用后，嘉怡公司按包干制二（按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费）收取物业服务费和提取酬金，住宅、商场按建筑面积每月每平方米1.3元收取物业服务费；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的5‰交滞纳金；已购买车位的，收取车位管理费，未购买车位的，收取车位停放管理费，其中小车车位服务费30元/月、停放服务费150元/月，摩托车停放服务费5元/月、停放费25元/月；管理期限自2008年10月22日起至业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。2014年7月，案涉小区选举产生了翠山雅筑小区第一届业主委员会，委员为沈茂锋（主任）、廖凤萍、陈戈如、程健禄、黄金海，任期自2014年7月19日起至2019年7月18日止，并在中山市住房和城乡建设局、中山市房地产行业协会办理了备案登记。2014年10月、11月，翠山雅筑小区第一届业主委员会就是否同意调整物业管理费收费标准事宜，征求业主的意见。2014年11月28日，嘉怡公司出具《关于翠山雅筑拟调整物业管理费收费标准的请示》，载明：嘉怡公司向小区业主/住户提出拟将物业管理费收费标准调整为1.5元/月/平方米，经调查征求业主意见，2014年11月27日由业主委员会、物业公司负责清点业主签名结果，现场邀请了五桂山住房和城乡建设局代表监督见证整个过程，按小区户数计算表决结果为总票权数275票，收回选票、有效票均为192票，弃权票83票，通过率69.81%（其中同意票191票，反对票1票，表决通过率69.45%），按住宅、商铺建筑面积计算表决通过率为70.44%，现将签名表决结果报有关部门审批，请求批准调整物业管理费收费标准。该请示上业委会签章为沈茂锋、廖凤萍、陈戈如、程健禄、黄金海签名，并加盖印章“翠山雅筑小区第一届业主委员会”；中山市*******民委员会盖章表示情况属实，中山市人民政府五桂山办事处住房和城乡建设局盖章同意呈上级审批。2015年2月15日，翠山雅筑小区第一届业主委员会（甲方）与嘉怡公司（乙方）签订了物业服务合同，主要约定：乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及服务质量：（一）日常服务。1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廓通道、门厅，服务质量为外墙完好、外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括道路、烟囱、化粪池、沟渠、池、照明系统、电梯、发电机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管，服务质量为设备良好，运行正常、畅顺，无重大管理责任事故。3.按国家《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同的约定来行使合同权利和履行合同义务……7.交通与车辆停放秩序的管理，服务质量为交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。8.安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量为设备良好、运行正常，岗亭24小时值班。（二）定期服务。每三日用水或其他清洁剂消毒物品拖擦楼梯一次，每日清理生活垃圾一次，每六个月清洗水池一次，每季度进行水质消毒一次，第十二个月清疏化粪池一次，每个月清疏排水系统一次，每个月检修水泵一次，每个月检修电梯一次，每个月检修发电机一次，每个月检修消防设施、设备一次，消防泵按规定做好管养工作，服务质量为设备良好，运行正常、畅顺，垃圾日产日清；本物业采用包干制一（按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费）收取物业服务费和提取酬金，乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费，住宅、商场按建筑面积每月每平方米1.5元收取；乙方应在本合同生效后的2015年1月1日开始实施物业服务工作，并从2015年1月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5日；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金；已购买车位的，收取车位服务费，未购买车位的，收取车位停放服务费，其中小车车位服务费30元/月，未记载摩托车车位服务费，小车车位停放服务费150元/月，摩托车停放服务费25元/月；物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用，在保修期内的，由物业建设单位承担，保修期后由全体业主承担或用专项维修资金支付；服务期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月30日止；本合同自双方代表人签字并加盖公章之日起生效。该合同甲方签章为沈茂锋、廖凤萍、陈戈如、程健禄、黄金海签名，并加盖印章“翠山雅筑小区第一届业主委员会专用章”。同日，双方签订了业主管理规约，其中约定业主未按时交纳物业服务费、车辆停放费、梯灯费，处每日1‰的滞纳金；本规约经业主作出书面承诺时起生效。2018年3月23日，翠山雅筑小区第一届业主委员会（甲方）与嘉怡公司（乙方）再次签订物业服务合同，合同约定的物业管理服务内容及服务质量、物业服务费收取方式及标准、双方责任与上述2015年2月15日物业服务合同的内容基本一致；逾期交纳物业服务费的，滞纳金上调为每天按应交物业服务费的3‰计算；服务期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月30日止。该合同甲方签章为沈茂锋签名，并加盖印章“翠山雅筑小区第一届业主委员会专用章”。嘉怡公司提供的证据中，1.2014年12月10日翠山雅筑小区《物业管理合同》《业主管理规约》业主意见调查表，显示嘉怡公司向业委会提出签署《物业管理合同》《业主管理规约》，郑志航等多数业主签名表示同意签署。2.《关于物业服务合同续签的公示》及翠山雅筑公告栏、宣传栏的照片，以证明翠山雅筑小区第一届业主委员会于2018年2月7日出具公示，称嘉怡公司多年来的整体服务质量基本可以达到该小区的需要，双方拟续签3年的物业服务合同，并就续签合同事宜在翠山雅筑第5幢楼前小区宣传栏进行公示，在公示期间15天内，如有不同意见的业主请以书面形式递交到小区业委会（如果没有超过一半的业主有异议，业委会将与嘉怡公司续签服务合同）；上述公示已在翠山雅筑公告栏、宣传栏张贴进行公示。3.小区秩序维护巡逻签到表、小区楼层清洁记录表、临时车辆出入登记表、水泵房检查记录表、物业服务质量《业主满意度调查》、翠山雅筑2018年年度收缴率汇总表、门岗外来人员登记表、翠山雅筑工作图片集、五桂山2020年4月创文评测网格化评测结果、翠山雅筑小区业主委员会对物业管理工作的提案（2018年第二季度、2019年第一季度），以证明嘉怡公司对案涉小区提供了物业服务。4.催缴通知书及张贴图片，以证明嘉怡公司多次在翠山雅筑3幢801房、803房、804房、7幢901房及5卡、6卡商铺张贴催缴通知单，催告业主缴纳自2015年7月起的物业管理费。其中标注为2016年至2018年催缴的图片，均由人手持催缴通知书在相关物业门前拍照，未显示拍照时间。5.挂号信邮寄单，以证明嘉怡公司于2017年7月6日向郑志航寄送催缴欠费通知书，收件地址分别为翠山雅筑3幢801房、3幢802房、3幢803房、3幢804房、7幢901房、5卡商铺、6卡商铺。郑志航有按摩托车位每个5元/月向嘉怡公司缴纳部分摩托车位服务费。郑志航未缴纳案涉物业3幢801房、3幢803房、3幢804房、7幢901房、商铺5卡、6卡、12号、13号汽车位、1号-12号摩托车位及49号-51号摩托车位2015年7月至2020年5月期间的物业管理服务费，89号、90号摩托车位2016年9月至2020年5月期间的物业管理服务费，91号-98号摩托车位2016年7月至2020年5月期间的物业管理服务费。嘉怡公司经催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查明，嘉怡公司因物业服务合同纠纷另案起诉李玉英【一审案号：（2018）粤2071民初10481号，二审案号：（2019）粤20民终1243号】，中山市中级人民法院已作出（2019）粤20民终1243号民事判决，确认嘉怡公司分别与翠山雅筑小区的建设单位及业主委员会签订的前期物业服务合同、物业服务合同合法有效。该案中，李玉英认为嘉怡公司所提供的物业管理服务未达到物业服务合同约定的标准，主要表现为保安上班睡觉、楼梯间杂物乱堆乱放、后楼梯扶手长期积尘、电梯槽有淤泥、小区公共通道杂草丛生、垃圾桶乱摆放、小区出入闸门无及时关闭等等，并提供了其在翠山雅筑小区现场拍摄的录像、照片及部分涉案小区住户的证明和更换物业公司的倡议书。嘉怡公司称：之前确有部分保安存在上班睡觉的现象，已作辞退处理；楼梯间的杂物是业主私人物品，已在公告栏通知有关业主及时清理通道内的杂物，后大部分业主也已自觉进行了清理；后楼梯扶手有积尘，仅是李玉英所居住那幢楼顶层9楼住房外面那部分，因该业主饲养了大型恶犬，保洁人员由于害怕遭袭击而疏忽对9楼的楼梯进行日常清洁，嘉怡公司工作人员多次劝诫该业主采取牵引等约束措施，并曾向所在社区居委会及派出所求助但未果，后已安排小区保安协同保洁人员进行了清洁；对于电梯槽有淤泥、小区公共通道杂草丛生、垃圾桶乱摆放等问题，李玉英是在两次清理之间的空档期进行拍摄，不能真实全面地反映情况；对于小区出入闸门无及时关闭的问题，是由于闸门使用弹簧式的设计，需要静止一段时间才能自动关闭，且高频使用也容易出现问题，嘉怡公司发现后已及时进行了修理和更换；至于部分业主要求更换物业管理公司的倡议书，是被告单方面制作，且仅是个别业主的意见，其中也有长期拖欠物业管理费的业主，不排除当中有利益关系。李玉英确认嘉怡公司曾就上述问题进行了整改，但目前还是未达到物业服务合同约定的标准。本院认为，原告嘉怡公司分别与翠山雅筑小区的建设单位及业主委员会签订的前期物业服务合同、物业服务合同，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，其有效性已经发生法律效力的民事判决确认。嘉怡公司并提供了《关于翠山雅筑拟调整物业管理费收费标准的请示》、会议纪要、物业管理费升价业主签名表决结果统计表、拟签订《物业管理合同》《业主管理规约》事宜业主签名表决结果统计表等证据，证明继续选聘嘉怡公司为案涉小区的物业服务企业，已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告郑志航抗辩称2015年、2018年签订的物业服务合同无效，欠缺理据，本院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，嘉怡公司与翠山雅筑小区的业主委员会签订的物业服务合同，对业主郑志航具有约束力。嘉怡公司为案涉物业提供了物业管理服务，郑志航应依约向嘉怡公司交纳物业服务费。关于诉讼时效问题。物业服务合同约定收取物业服务费的时间为每月5日，嘉怡公司应于每月6日发现其收费权利受侵害。郑志航抗辩嘉怡公司主张的部分物业管理费已超过诉讼时效期间，郑志航只需支付2017年3月之后的物业费。嘉怡公司提供了挂号信邮寄单、催缴通知书及张贴图片，以证明其通过寄信、张贴通知等方式多次催告郑志航缴纳物业管理费，其中挂号信函收据上收寄人员盖章时间为2017年7月6日，收件人签名为郑志航；标注为2016年至2018年催缴的图片则未显示拍照时间。郑志航否认收到嘉怡公司上述催缴通知，但没有举证推翻嘉怡公司的证据，应承担举证不能的不利后果。据此，本院认定诉讼时效于2017年7月6日中断，嘉怡公司提起本案诉讼未超过诉讼时效期间。关于物业管理费的数额问题。物业服务企业提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益。结合同期翠山雅筑小区部分业主拒交物业管理服务费的事实及当事人陈述的服务质量问题，嘉怡公司提交的证据不足以证明争议期间其提供的物业服务达到合同约定的服务质量标准，且嘉怡公司在另案中承认其在日常的物业管护活动中确有瑕疵，但该瑕疵尚未构成郑志航可拒交物业服务费的正当理由；且嘉怡公司已采取措施以解决上述问题。根据费用与服务水平相适应的原则，郑志航应向嘉怡公司支付2015年7月至2020年5月期间的物业管理服务费。1.住宅、商铺物业服务费。根据嘉怡公司提供的中山市不动产登记资料证明表，郑志航案涉物业3幢801房、3幢803房、3幢804房、7幢901房、商铺5卡、6卡的建筑面积合共629.84平方米。按物业服务合同约定，郑志航就上述物业在2015年7月至2020年5月期间每月应交物业管理服务费944.76元（1.5元/月/平方米×629.84平方米），总计为55740.84元（944.76元/月×59个月）。2.车位服务费。合同明确约定已购买车位的，收取车位服务费，未购买车位的，收取车位停放管理费。前期物业服务合同约定小车车位服务费30元/月，摩托车位服务费5元/月。2015年、2018年物业服务合同约定小车车位服务费30元/月，未载明摩托车位服务费的收费标准，存在瑕疵。但嘉怡公司事实上已为业主的摩托车位提供日常物业服务，继续按每个摩托车位5元/月计收物业管理服务费，未超出合理范围。郑志航提供的收款收据显示，2015年7月14日郑志航也按5元/个/月的标准向嘉怡公司缴纳3个月的摩托车位服务费，郑志航对该项收费是明确知道的。郑志航在案涉小区享有汽车位2个，摩托车位25个，2015年7月至2020年5月期间欠付的汽车位服务费计为3540元（30元/月×59个月×2），摩托车位服务费计为6755元（5元/月×59个月×15+5元/月×45个月×2+5元/月×47个月×8）。上述三项物业管理服务费用合共66035.84元，郑志航应向嘉怡公司缴纳。另，郑志航认为嘉怡公司多收取了梯灯费等其他费用，存在不当得利，属于另一法律关系，可以另遁法律途径解决。关于滞纳金的问题。合同约定了逾期交纳物业服务费的滞纳金，但约定的滞纳金明显过高。嘉怡公司没有举证证明郑志航拒交物业服务费给其造成的损失达到上述程度，酌情考虑上述瑕疵物业服务对郑志航的影响，以及因郑志航违约给嘉怡公司造成的资金占用期间利息损失，本院调整滞纳金为以每月应交物业服务费944.76元为基数，按年利率6%自欠费次月的1日起计算；对嘉怡公司诉求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十二条、第四十条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑志航于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付2015年7月至2020年5月期间欠付的物业服务费55740.84元、汽车位服务费3540元、摩托车位服务费6755元，及滞纳金（以每月应交物业服务费944.76元为基数，按年利率6%自欠费次月的1日起计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市嘉怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2828元，减半收取计1414元（原告中山市嘉怡物业管理有限公司已预交），由原告中山市嘉怡物业管理有限公司负担584元，被告郑志航负担830元（于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市嘉怡物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  巫洁涛二〇二〇年九月五日书记员  雷绮婷冯冰冰