贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3465号上诉人(一审被告)：贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县滨江花园**。法定代表人：刘永波，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨世屏，贵州庆林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德林，贵州庆林律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：姚茂奎，男，侗族，贵州省榕江县人，住榕江县。上诉人贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司（以下简称：永恒房开公司）因与被上诉人姚茂奎商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省榕江县人民法院(2020)黔2632民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。永恒房开公司上诉请求：1、撤销贵州省榕江县人民法院（2020）黔2632民初239号民事判决书第一项；2、驳回一审原告要求上诉人支付违约金的请求，或改判按逾期贷款利息标准计算违约金。事实和理由：一、本案合同关于逾期办理产权证的期限和责任是整体约定，不能分割认定，同时，此约定应当等同为无约定，而不是一审判决认定的约定不明。1、合同中对此约定是明确的，即在2016年6月30日前办理产权登记、违约责任按房款日万分之二计算，不存在不明确问题。2、合同中的约定内容实际不能执行。办理产权登记必须是在买房后，确认购房人才能办理产权登记，本案约定的办理产权证的义务在买房前，确实不能执行。3、不能执行的约定，未违反法律的，应当按无约定处理，不是约定不明。4、不能执行的约定是办理产权登记日期，但违约责任的内容与义务是同一条款，应当一并认定为无约定，不能把此条款的义务部分认为是无约定（或约定不明）而责任部分认定有效，这是对义务人明显的不公平。二、一审判决认定本案逾期办理产权登记的约定为约定不明属于错误，应当按无约定处理，义务人不承担责任。三、一审判决按约定不明处理，除了本身错误外，对上诉人的责任分配也错误，既然是约定不明，就应按逾期贷款利息标准计算违约责任。因此，请求二审法院，按无约定驳回原告要求上诉人承担违约责任的请求，或者按约定不明，公平的按逾期贷款利息标准计算违约责任，据实改判。姚茂奎辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，应全部驳回其请求，依法维持原判决。姚茂奎向一审法院起诉请求：1、依法判决被告履行与原告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、依法判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金48，149元。3、依法判决被告退还3500元的装修押金。4、判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告通过出让方式取得位于榕江县地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为锦州新城小区。2016年9月4日，原、被告达成商品房买卖分期付款协议并支付购房款106610元。同年9月6日，原告领取房屋钥匙并向被告缴纳了装修押金2000元、对讲机安装费900元、卫生费600元，共3500元。2017年9月11日，原告支付了购房余款160000元。原、被告签订正式《商品房买卖合同》，约定：第三条，“原告向被告购买Ｃ栋8单元602号商品房一套，建筑面积88.14㎡，套内建筑面积72.90㎡；第七条：按套（单元）计算，该商品房总价款为266610元”；第十一条，“出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；第二十二条，二、初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”。同时查明，锦州新城小区A区商品房（包括A栋、B栋、C栋）至今未进行竣工验收，亦未完成初始登记,但自2014年4月起该小区商品房已陆续交付业主使用。另查明，原告在庭审中自愿放弃要求被告限期向其交付商品房转移登记的有关文书的诉讼请求。一审法院认为：一、关于被告是否承担违约责任的问题。原、被告在2016年9月4日达成商品房买卖分期付款协议，同年9月6日原告接收了房屋，2017年9月11日双方正式签订《商品房买卖合同》，但该合同为商品房预售合同的示范文本，规定的办理商品房产权转移登记日期为2016年6月30日，小于合同签订的实际日期，若以此为逾期办理商品房产权转移登记期限，则违反了买卖的平等原则。至此，应视为原、被告双方对办理商品房产权转移登记期限的约定不明，并非约定无效。根据法律精神，合同中约定不明的事项，应以实际履行为准。原、被告在签订合同时，没有对明显不能实现的办理商品房产权转移登记期限提出异议，也没有签订补充协议对该期限再约定，视为双方对自己权利的处分，应予以尊重。被告自交付房屋至今仍未具备办理商品房产权转移登记的条件，导致合同约定的该项义务一直未得到履行，实属违约，被告应当承担合同约定的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）款规定：“（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，原告在2016年9月6日领取钥匙之后开始装修入住，视为涉案小区已竣工，故被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约天数共812天，自2017年12月11日（2017年9月11日加90日）至原告主张的2020年3月2日。依照合同“约定日期起90日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”的约定，被告应支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金43，297.46元（266，610元×0.0002×812天）。二、关于原告主张的退还3500元装修押金的问题。被告认可原告缴纳的3500元分别是2000元的装修押金、900元的对讲机安装费及600元的卫生费。一审法院认为，原告装修入住至今未对房屋及环境造成影响，且对讲机至今未安装，被告也同意退还这两项费用，符合约定，应予支持。对于600元的卫生费，被告辩称系装修垃圾的清运费，原告的装修行为已然发生，则装修垃圾清运费被告按照房屋面积收取352.6元（88.14㎡×4元/㎡），与事实相符。为此，被告应退还原告缴纳的装修押金等费用共3147.4元（2000元+900元+247.4元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定判决:一、由贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司支付姚茂奎违约金43，297.46元，该款限本判决生效之日起六十日内付清。二、由贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司退还姚茂奎装修押金等费用3147.4元，该款限本判决生效之日起六十日内付清。案件受理费已减半收取545元，由贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点一审法院判决上诉人承担逾期交付商品房转移登记有关文书违约金是否正确。首先，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》,载明的交付转移登记有关文书时间为2016年6月30日，而合同签订时间为2017年9月11日，其交付转移登记有关文书时间在合同签订时间之前，客观上无法履行，故应视为对交付转移登记文书的期限约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，一审法院确定从原、被告2017年9月11日双方签订的合同期满90日后的2017年12月11日起开始计算逾期交付商品房转移登记的有关文书并无不当。其次，本案合同中明确约定按日向买受人支付已付房价款的万分之二的逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，故不存在违约金没有约定或约定不明的情形，因此，上诉人提出要求按逾期贷款利息标准计算违约责任的理由能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1090.00元，由上诉人贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年十月十三日法官助理陈礼华书记员韩林爽