江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初11952号原告：彭旭，男，汉族，1989年8月8日生，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：任黎平，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。被告：冯可云，女，汉族，1978年12月15日生，住江苏省昆山市。第三人：昆山北区房网络信息有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北昆太路**，统一社会信用代码91320583MA1MF62778。法定代表人：胡晶晶，该公司经理。委托诉讼代理人：丁鹏利，该公司员工。原告彭旭与被告冯可云、第三人昆山北区房网络信息有限公司（以下简称北区房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2020年9月10日公开开庭进行审理。原告彭旭及其委托诉讼代理人任黎平、第三人北区房公司委托诉讼代理人丁鹏利到庭参加诉讼。被告冯可云经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭旭向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除彭旭与冯可云签订的《房屋买卖合同》，冯可云返还彭旭购房款350000元；2、请求判令冯可云返还彭旭定金差额100000元；3、请求判令冯可云支付彭旭律师费27000元及保函费1500元。事实与理由：2019年3月6日经北区房公司介绍，彭旭与冯可云就昆山市巴城镇XX墅二期XX室房屋签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价为750000元。冯可云保证于2019年7月15日前涤除抵押，彭旭支付的首付款作为还清冯可云原有贷款之用，不足部分由冯可云自行解决。2019年8月31日办理涉案房屋过户手续。合同签订后，彭旭陆续向冯可云支付房款共计350000元，但冯可云一直未将涉案房屋抵押涤除，致使房屋买卖合同无法履行。经双方多次沟通，至今银行贷款抵押仍未涤除。冯可云的上述行为已经构成根本违约，彭旭有权向冯可云主张相应的违约责任。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告冯可云未作答辩。第三人北区房公司述称：对彭旭的起诉没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：冯可云系位于昆山市房屋的所有权人。2019年3月6日冯可云（甲方）与彭旭（乙方）在北区房公司（丙方）居间下签订《房屋买卖合同》，约定甲方同意将坐落于昆山市巴城镇XX二期XX室房屋出售给乙方（不含车库），成交总价为750000元。本合同签订之时，乙方支付甲方100000元作为定金购房，甲方同时提供身份证复印件、房产证以及土地证原件、购房发票、契税单、预售合同、授权委托书等材料，由丙方代为保管，作为过户之用。本条规定的定金为履约定金，如果其中一方根本违约，守约方可同时主张继续履行合同和定金罚则，如果其中一方违约但不构成根本违约，不适用定金罚则。履约过程：乙方应在2019年6月30日前将首付款（含定金）350000元支付到甲方名下的银行账户中，或先支付至丙方（可以通过丙方签约门店POS机刷卡，亦可以汇至丙方银行账户）。双方约定于2019年8月31日前由丙方向房产交易部门预约过户，并且按照预约过户的时间至房产交易部门办理过户手续。如乙方不按期支付首付、配合过户，即构成违约。经丙方（书面、电话、短信或微信等方式）催促后，逾期三十个工作日仍不配合的，构成根本违约。在甲方签署过户相关文件之前，乙方先行支付首付。乙方可以要求将房屋登记至他人（仅限乙方近亲属，除非本合同补充条款另有约定）名下，甲方应予以配合，不得拒绝履行合同，亦不得要求提高房款。乙方需要贷款，贷款部分400000元；乙方承诺由于自身原因导致银行贷款不能如期发放，应在过户日期之前自行筹款补足。甲乙双方确认交易房屋上存在抵押，尚有约570000元贷款未偿还。甲方保证将于2019年7月15日之前清偿贷款、涤除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态。如本条第一款约定的首付款时间与第五款约定的抵押涤除时间为同一日，则视为乙方先行支付首付，甲方收到首付后用于偿还贷款，涤除抵押。违约责任:甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金直到违约情形消失或终结时止，但每年最高上限为总房价的24%；逾期超过三十个工作日，构成根本违约，特别约定除外。如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任。违约方应向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金，同时违约方应当承担全额的居间费用。守约方也可以要求继续履行合同，同时按每日总房价千分之一的标准主张逾期违约金。甲乙丙三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成的，均向法院起诉。如因居间服务费发生纠纷，提交合同签订地（昆山市）人民法院管辖，败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的必要费用，包括诉讼费、交通费和律师费等。该合同补充约定，甲方承诺除了住房贷款约370000元和个人抵押贷款200000元之外无任何债务纠纷以及查封状态；乙方首付款作为还清甲方原有贷款之用，不足部分由甲方自行解决；因甲方产证抵押给个人做了贷款，签约之日无产证，乙方已知晓，待乙方付首付之日，甲方将产证取回，双方开始办理贷款过户等交易手续；甲方承担增值税和成交价1%的中介费；赠送地下车位一个；乙方签约当日支付定金4万元，剩余6万元于2019年3月9日前支付。合同签订当日，冯可云出具收条确认收到彭旭支付的购房定金40000元；2019年3月9日冯可云出具收条，确认收到彭旭支付的购房定金60000元。2019年6月30日彭旭向冯可云的指定王磊的银行账户转账支付购房首付款150000元。2019年7月31日彭旭通过微信、支付宝以及现金等向冯可云支付购房款50000元；2019年8月1日通过微信和支付宝向冯可云支付购房款30000元；2019年8月6日通过微信支付至北区房公司工作人员处购房款10000元，2019年8月8日通过微信向冯可云转账支付10000元。冯可云出具确认收到购房款为23万元。彭旭向本院提起诉讼后，本院依法通过法院专递向冯可云送达起诉状以及证据副本和其他应诉材料，冯可云于2020年8月8日签收上述材料。截至2020年8月3日冯可云所有的涉案房屋上设立有两个抵押权，其中设定日期分别为2019年1月2日和2019年1月8日。该房屋还于2019年10月28日至2020年6月5日期间被苏州工业园区人民法院和本院先后查封五次。彭旭与江苏法德东恒（苏州）律师事务所签订《委托代理合同》，约定委托该所指派律师担任其与冯可云房屋买卖合同纠纷案件一审诉讼代理人，代理费用27000元于合同签订之日起三日内支付。2020年6月22日该所向彭旭开具了金额为27000元的增值税普通发票。彭旭另为本次诉讼中的财产保全购买了诉讼财产保全责任保险，支付费用1500元。本院认为：冯可云经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。冯可云与彭旭之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应按约履行。彭旭已经完成了支付购房首付款的义务，但冯可云未按约定期限及时办理房地抵押权涤除手续已经构成违约；现涉案房屋又先后被法院依法查封，双方之间的合同已无法履行。对彭旭要求解除双方之间房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。冯可云于2020年8月8日签收了本院依法寄送的起诉状及证据副本，故本院确定双方之间的房屋买卖合同于2020年8月8日解除。合同解除后依法取得的财产依法应当予以返还。冯可云已经收到的彭旭支付的含定金在内的购房款共计340000元，应当由冯可云返还彭旭。彭旭支付给北区房公司的10000元尾款，应由该公司直接返还彭旭。双方在合同中明确约定定金100000元为履约定金，现涉案合同因冯可云的违约而解除，故其应当双倍返还彭旭定金20000元，其中100000元已合并计算在应当返还的购房款中，故其还应当返还双倍定金差额100000元。根据双方约定，冯可云还应当承担彭旭因本次诉讼产生的律师费。彭旭主张该费用为27000元，符合江苏省律师收费标准的有关规定，本院予以支持。关于彭旭主张的诉讼财产保全保险费用1500元，并非因冯可云违约造成的必然损失且双方并无约定该项金额的负担，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告彭旭与被告冯可云于2019年3月6日签订的《房屋买卖合同》于2020年8月8日解除。二、被告冯可云于本判决生效之日起十日内返还原告彭旭购房款340000元以及双倍定金差额100000元，以上共计440000元。三、被告冯可云于本判决生效之日起十日内支付原告彭旭律师费27000元。四、驳回原告彭旭的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费减半收取5650元，财产保全费2995元，以上共计8645元，由被告冯可云负担。该费原告已经预交，本院予以退还。被告于本判决生效之日起十日内直接交纳至本院；逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户；收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；收款账号：3225********）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李加好二〇二〇年十月十九日书记员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。