广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初1038号 原告：周家龙，男，1980年5月8日出生,汉族，住广西龙州县。 委托诉讼代理人：杨渭凯，广西万益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：宁振，广西万益律师事务所执业律师。 被告:广西龙州美时达物业管理有限公司，住所地广西龙州县龙州镇城北路33号恒力·中华城8号楼一层商业。统一社会信用代码:91451423MA5MYMOE6P。 法定代表人:黄丽丽,该公司经理。 原告周家龙诉被告广西龙州美时达物业管理有限公司（以下简称美时达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年10月16日公开开庭审理。周家龙的委托诉讼代理人杨渭凯到庭参加诉讼，美时达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周家龙向本院提出诉讼请求:一、请求法院判令解除周家龙和美时达公司签订的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》及《补充协议》;二、请求法院判令美时达公司返还周家龙已支付的履约保证金290000元;三、请求法院判令美时达公司向周家龙支付资金占用费(计算方式:以履约保证金290000元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,从周家龙起诉之日起计算至美时达公司实际归还之日止);四、请求法院判令美时达公司向周家龙支付2020年4月至7月的返租租金7733.33元(其中2020年4月至6月的季度租金为5800元,2020年7月的租金为1933.33元,前述租金合计7733.33元);五、请求法院判令美时达公司向周家龙支付迟延支付返租租金的违约金2070.60元(计算方式:1.以欠付租金5800元为基数,按日千分之三自2020年4月10日暂计至2020年7 -2- 月30日(共计112天)为1948.80元;2.以欠付租金1933.33元为基数,按日日千分之三自2020年7月10日暂计至2020年7月30日(共计21天)为121.80元;3.前述违约金暂计至2020年7月30日,实际计算至美时达公司付清租金之日止)。上述第2-5项费用暂合计为299803.93元。六、请求法院判令本案全部诉讼费、保全费等费用由美时达公司负担。事实和理由:2019年4月14日,周家龙与美时达公司签订《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》(合同编号MJ-8-1-105),合同主要约定了两方面事宜,一是周家龙向美时达公司租赁商铺:即周家龙承租美时达公司出租的美嘉生活广场综合1-16号商铺,租期35年,自2019年1月1日起至2053年12月31日止,周家龙一次性支付2019年1月1日至2033年12月31日的履约保证金290000元,不付租金。自2034年1月1日起,该履约保证金自动转为剩余20年租赁期的租金。二是美时达公司向周家龙返租商铺:即美时达公司向周家龙返租商铺进行二次转租、经营和管理,返租期限为5年,其中2019年年度和2020年年度租金均为23200元,每季度的租金为5800元。返租年度租金按季分四次支付,即分别于当年1月10日,4月10日,7月10日,10月10日前支付。2019年5月20日,周家龙和美时达公司签订了一份《补充协议》,协议约定将“美嘉生活广场”更名为“泰汇城生鲜广场”,项目的更名不影响或改变双方签订的《租赁合同》中甲乙双方各自权利和义务的约定。合同签订后,周家龙依约向美时达公司支付了履约保证金290000元,但美时达公司仅向周家龙支付了2019年及2020年第一季度的返租租金,现其仍拖欠2020年第二季度租金5800元及2020年7月的租金1933.33元未支付(因周家龙诉请解除合同,故第三季度只计算7月份的租金)。周家龙曾多方尝试均无法联系上美时达公司,且美时达公司的经营场所早已人去楼空,涉案商铺也于2020年6月份被水电部门停水停电,至此,美时达公司已经无法按合同约定继续履行合同义务,其行为不仅已严重违约,而且给周家龙造成了重大损失。周家龙认为,美时达公司在履行合同过程中,擅自撤场并已无法联系,导致涉案商铺空置至今且无法办理任何接管手续。同时,美时达公司拒不支付返租租金及未按合同约定履行经营、管理义务的行为,已构成《合同法》第九十四条规定的根本违约,周家龙的合同目的已无法实现,因此,周家龙依法请求解除双方签订的合同并要求美时达承担相应违约责任。现为维护周 -3- 家龙的合法权益,依法向法院起诉,提出上述诉讼请求。 美时达公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩和质证的权利。 周家龙围绕诉讼请求向本院提交了证据，经审核，周家龙提交的证据来源合法，内容真实且待证事实与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 周家龙与美时达公司于2019年4月14日签订了一份《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ-8-1-105，以下简称涉案合同），涉案合同主要约定：一、周家龙租用美时达公司的“美嘉生活广场”一楼1-16号(综合类)摊铺，履约保证金290000元，租赁期限35年，从2019年1月1日起至2053年12月31日止，履约保证金仅是周家龙履行合同约定义务的保证，不是周家龙预付的租金、物业管理费或其他费用，自2034年1月1日起，该履约保证金自动转为剩余20年租赁期的租金。二、涉案摊位由美时达公司进行经营、管理，年限为5年,每年由美时达公司按履约保证金的比例以租金的形式交付给周家龙。三、租金支付方式：2019年年度和2020年年度的租金按履约保证金的8%计付即分别支付23200元。四、每年度租金按季分四次支付,第一笔租金于当年1月10日前支付，第二笔租金于当年4月10日前支付,第三笔租金于当年7月10日前支付，第四笔租金于当年10月10日前支付；美时达公司应按时交付租金，如逾期支付当季租金的,自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向周家龙支付当季租金千分之三的违约金,合同继续履行。五、因提前终止本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，周家龙依约支付了290000元履约保证金。2019年5月20日,周家龙和美时达公司签订了一份《补充协议》,协议约定将“美嘉生活广场”更名为“泰汇城生鲜广场”,项目的更名不影响或改变双方签订的《租赁合同》中双方各自权利和义务的约定。合同签订后，美时达公司向周家龙支付了2019年年度租金和2020年第一季度的租金。2020年，美时达公司经营的“美嘉生活广场”因新冠疫情的发生和美时达公司缺乏资金，并因欠电费用被龙州县水利电业公司于2020年6月21日停止供电，“美嘉生活广场”市场无法运营。“美嘉生活广场”停止 -4- 运营后，与美时达公司签订租后返租或租后自用的业主向政府相关部门反映情况，要求解决问题，在政府相关部门多次协调过程中，美时达公司承认资金链已断裂，已无法进行经营，需转让或外部投入资金方可运营。周家龙向本院起诉后，本院于2020年9月15日将起诉状副本送达美时达公司。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案双方当事人签订的租赁合同约定租赁期限为三十五年，约定超过二十年的部分无效，本院予以确认。双方约定租赁期限不超过二十年的部分及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同法第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故双方约定租赁期限不超过二十年的部分及《补充协议》是合法有效的，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。对于周家龙提出的诉讼请求，本院评判如下： 一、关于解除合同和返还履约保证金的问题。美时达公司因未按合同约定支付租金，已构成违约，本院予以确认。现美时达公司资金链已断裂，无法进行经营，违约后至今未着手改善经营状况，也没迹象着手引入外部资金，其行为表明其已不履行主要债务，周家龙已无法达成合同目的，根据合同法第九十四条的规定，现周家龙提出解除双方于2019年4月14日签订的涉案合同有效部分及2019年5月20日签订的《补充协议》，合理合法，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据本案合同性质，合同解除后，周家龙向美时公司交付的履约保证金就是其损失，现周家龙请求美时公司返还履约保证金290000元，合理合法，本院予以支持。涉案合同有效部分及《补充协议》解除之日以本院将本案起诉状副本送达美时达公司之日即2020年9月15日起解除，本院予以确认。 二、关于支付从2020年4月1日起至合同解除之日止的租金及租金违约金和支付履约保证金资金占用利息的问题。（一）支付租金问题。双方约定2020年第二季度租金支付的时间为4月10日前，第三季度租金支付时间为7月10日前，现美时达公司未按时支付，根据合同法第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定和双方合同的约定，周家龙现请求美时 -5- 达公司支付从2020年4月1日起至合同解除之日的租金本院予以支持。双方约定2020年年度租金23200元，折合日租金63.56元即23200元/365天＝63.56元/天，周家龙应得的租金为10614.52元即167天*63.56元/天＝10614.52元。（二）支付租金违约金和支付履约保证金占用利息的问题。1、租金违约金问题。本案因美时达公司违约，未按时履行支付租金，根据双方的约定和前述合同法第一百零七条的规定，周家龙可请求美时达公司自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向周家龙支付当季租金千分之三的违约金。但本案美时达公司违约，亦有新冠肺炎疫情期间发生疫情或者疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少的因素造成，新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，如由美时达公司承担支付利息责任对其明显不公平，根据前述《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条规定的精神，并结合本案实际情况，周家龙现请求美时达公司支付逾期租金违约金不符合公平原则，本院不予支持。2、支付履约保证金占用利息的问题。双方当事人对支付履约保证金占用利息没有约定，周家龙请求美时达公司支付资金占用利息无事实依据，且根据前述合同法第一百一十七条和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条规定的精神，亦不符合公平原则，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、广西龙州美时达物业管理有限公司和周家龙于2019年4月14日签订的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ-8-1-105）有效的部分和于2019年5月20日签订的《补充协议》于2020年9月15日起解除； 二、广西龙州美时达物业管理有限公司向周家龙返还履约保证金290000元； -6- 三、广西龙州美时达物业管理有限公司向周家龙支付从2020年4月1日起至2020年9月15日止的租金10614.52元； 四、驳回周家龙的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费5797元，减半收取2898.5元，由周家龙负担25元，由广西龙州美时达物业管理有限公司负担2873.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年十月二十一日 书记员  闫 媚 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 -7- 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席 -8- 判决。