湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0505民初389号原告：湖北富程祥云生物科技有限公司，住所地宜昌市猇亭区猇亭大道**，统一社会信用代码91420500695114206B。诉讼代表人：余爱东，湖北富程祥云生物科技有限公司管理人负责人。被告：宜昌市晓阳气体营业部，住，住所地宜昌市猇亭区一社会信用代码914205055506621138。经营者：兰永福，男，汉族，1966年9月9日出生，住宜昌市廊桥水岸小区****。委托诉讼代理人：李绍威，湖北今天（宜昌）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖北富程祥云生物科技有限公司（以下简称祥云公司）与被告宜昌市晓阳气体营业部（以下简称晓阳经营部）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案，依法由审判员邓希桥适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告祥云公司的管理人负责人余爱东、被告晓阳经营部的经营者兰永福、委托诉讼代理人李绍威到庭参加诉讼。被告在本案审理中虽提起反诉，但未按规定交纳反诉案件受理费，本院已裁定按撤诉处理。本案现已审理终结。原告祥云公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月31日起解除；二、判令被告向原告返还区××号园区内房屋一套；三、判令被告按3万元/年的标准支付自2020年1月1日起至实际腾退房屋之日止的租赁费和占用费。事实和理由：原、被告于2017年1月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其位于区××号园区内的100平米的房屋出租给被告使用，租赁期限从2017年1月1日至2026年12月31日止，租金标准为3万元/年，因国家政策调整或甲方规划变更等原因，致使合同无法履行时，双方合同终止履行。合同签订后，被告一直租用原告房屋。原告因多方原因，于2018年6月15进入破产清算程序，并被人民法院裁定宣告破产。2019年12月31日以前的租金被告已付清。2020年7月15日，管理人向被告送达《通知书》，告知被告双方的租赁合同于2020年7月31日解除，并要求被告在合同解除之日起一周内腾退房屋，支付欠付租金。但被告至今未腾退房屋，也未支付欠付租金。故提起诉讼，请依法公断。被告晓阳经营部辩称：一、原告2020年7月15日发出的解除房屋租赁的通知不具备法律效力。原告在进入破产程序后，管理人与被告达成一份协议书，协议书约定按照原合同执行，执行至原告破产变价前，原告方并未提交证据证明已符合该时间节点。二、原、被告在2019年8月15日达成的协议书是对2019年7月1日至12月30日的租金进行确认，且被告已经实际履行，对后期租赁期间的租金标准及支付时间未明确约定，因此原告要求被告承担相应的房屋占用费无事实和法律依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了了以下证据，且已经过当庭举证、质证。双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据，本院综合全案作出认证。本院经审理认定本案事实如下：2017年1月18日，原告祥云公司与被告晓阳经营部签订《房屋租赁合同》一份。合同约定的主要内容有：祥云公司（合同甲方）将位于区××号甲方园区内房屋一套（约100平方米）出租给被告晓阳经营部（合同乙方）用于工业气体集并储存，租期为2017年1月1日至2026年12月31日止；年租金3万元，先付后组，首付租金2年，此后类推；因园区内的规划或建设需要而涉及所租房屋，乙方应服从大局，无条件地予以配合调整搬迁，需要搬迁时，甲方应按实际情况在园区内为乙方妥善安排，调整搬迁后的房屋应能够满足乙方安全生产经营需要，因搬迁涉及安全办证费用由甲方负责。合同还对其他事项做了约定。合同签订前，祥云公司即已将出租房屋交付晓阳经营部。2018年6月15日，本院裁定受理祥云公司破产清算申请。2018年6月22日，本院指定湖北演绎律师事务所担任祥云公司破产管理人。管理人负责人为余爱东。在本院受理祥云公司破产申请之日起二个月内，原告破产管理人未就原、被告之间的《房屋租赁合同》解除或者继续履行通知晓阳经营部。2018年9月6日，本院裁定宣告祥云公司破产。2019年3月5日，被告向祥云公司破产管理人支付租金1.5万元。2019年8月15日，祥云公司破产管理人（协议甲方）与被告（协议乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：一、双方确认在甲方对破产财产变价之前，双方仍按原房屋租赁合同执行；二、乙方在承租期间须确保安全文明生产和经营；三、双方确认乙方本次交付租金的期间为2019年7月1日至2019年12月31日，金额为1.5万元。协议书签订当日，被告按协议向祥云公司破产管理人支付租金1.5万元。祥云公司破产管理人于2020年7月15日向被告发出书面《通知书》，通知主要内容为：原告的破产财产即将进行第三次公开拍卖；依破产法18条的规定，管理人决定于2020年7月31日起解除双方没有履行完毕的租赁合同，被告应自合同解除之日起一周内腾退租赁房屋或场地；被告租金已付至2019年12月31日，若被告按时腾退且按标准交纳2020年1月至7月租金的，管理人同意免租二个月，否则不予减免。2020年8月26日，祥云公司破产管理人委托拍卖机构在报纸上刊登了祥云公司破产拍卖公告。因被告未腾退房屋且未支付2020年以来的租金和占用费，原告即提起诉讼。2020年9月10日，祥云公司破产财产被整体拍卖。认定以上事实的依据有：原告提交的《房屋租赁合同》、（2018）鄂0505破申1号民事裁定书、（2018）鄂0505破申1号决定书、收据、《协议书》、发票、《通知书》；原、被告与本院认定事实一致的当事人陈述。本院认为：原告祥云公司的破产管理人在本院受理祥云公司破产申请后二个月内，未就原、被告之间尚未履行完毕的租赁合同作出解除或继续履行的决定并通知被告，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同…”的规定，原、被告于2017年1月18日签订的《房屋租赁合同》依法应视为已经解除，解除时间为2018年8月15日。此后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告虽于2019年8月15日签订《协议书》，且约定继续执行原合同至原告破产财产变价之前止，由于“原告破产财产变价之前”的约定并不明确，故并未改变双方以原合同为基础的不定期租赁关系。由于双方之间的租赁期限为不定期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告作为租赁合同的一方当事人，可随时解除合同。本案中，原告破产管理人于2020年7月15日向被告发出了书面《通知书》，告知被告双方间租赁合同自2020年7月31日起解除，虽然其对解除合同所援用的法律依据有误解，但其解除合同意思表示明确，符合合同法关于不定期租赁合同解除的法定程序，已产生合同解除的法律效力。故原、被告之间的租赁合同已于2020年7月31日解除。合同解除后，被告应当腾退租赁房屋，且应按约定租金标准向原告支付自合同解除之日至其实际腾退租赁房屋之日止的占用费。被告未支付原告2020年1月至7月的租金，应按约定标准支付。被告虽以合同解除给其造成损失为由提起反诉，但其未按规定交纳反诉受理费，本院已另行裁定按其撤回反诉处理，对其反诉请求不予审理。综上理由，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告湖北富程祥云生物科技有限公司与被告宜昌市晓阳气体营业部之间的不定期《房屋租赁合同》于2020年7月31解除。二、被告宜昌市晓阳气体营业部于本判决生效后三日内腾空租赁房屋并将租赁房屋返还给原告。三、被告宜昌市晓阳气体营业部于本判决生效后三日内按3万元/年的标准向原告支付自2020年1月1日起实际腾退租赁房屋之日止的租金和占用费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取150元，由被告宜昌市晓阳气体营业部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  邓希桥二〇二〇年十月十九日书记员  严雪丹