贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0523民初4832号原告：杨清霞，女，1970年12月2日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告：王平，男，1971年10月15日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：金沙碧桂园物业发展有限公司。法定代表人:黄士冯，男，系该公司总经理。统一社会信用代码：91520523MA6DK9TJ3Y。住所地：贵州省毕节市金沙县。委托代理人：王昊昌（特别授权），男，系贵州证道律师事务所律师。原告杨清霞、王平诉被告金沙碧桂园物业发展有限公司（以下简称：碧桂园物业发展公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法由审判员沙成万适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告杨清霞、王平，被告碧桂园物业发展公司的委托代理人王昊昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨清霞、王平向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告房价款78247.80元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年12月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于金沙县房屋一套出卖给原告。合同约定该套商品房建筑面积为154.27平方米，套内建筑面积为125.31平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6341.29元，总价款为794627.00元。合同签订后，原告按合同的约定一次性将房款全部交付给被告。根据2018年金沙县谢星测绘有限责任公司对该房屋做的《房屋面积测绘报告》，该套商品房的套内建筑面积为117.42平方米。且经原告了解，该套商品房十一楼以下2-10楼套内建筑面积均为117.42平方米，有购买合同为证。《商品房买卖合同》第十五条对该套商品房的面积差异进行了约定:“即实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部份的房价款由出卖人退还买受人，绝对值超出3％的房价款由出卖人双倍退还买受人”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应于支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足。面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，合同约定该套商品房建筑面积为154.27平方米，套内建筑面积为125.31平方米，通过实测该套商品房的套内建筑面积为117.42平方米，与合同内约定的套内建筑面积少了7.89平方米，为此，特诉至人民法院，请求判决支持原告前述所请。被告碧桂园物业发展公司辩称：我方销售房屋并不存在面积差异，原告基于面积差异主张的房价款不应得到支持，请求依法予以驳回。原告杨清霞、王平为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：1、《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、发票复印件各一份：拟证明原告在被告处购买金沙碧桂园观澜苑6号楼3-11-1号楼，并按照合同约定已经一次性缴纳购房款794627.00元，合同中约定房屋建筑面积为154.27平方米，套内建筑面积为125.31平方米。经质证，被告碧桂园物业发展公司表示，对该组证据真实性无异议，对购买房屋及支付价款的证明目的无异议，并且根据合同附件一房屋分层分户平面图的记载，已经表明原告所购房屋的面积构成是由11层的专用面积加上屋面层的小平台两部分构成，该部分已用红线划出，并且也有二原告的签字确认。2、房屋面积测绘报告、涉案房屋同单元五层黄春前和七层龙旭的商品房预售合同备案登记表复印件各一份：拟证明原告购买的房屋实测套内建筑面积为117.42平方米，与合同内约定的套内建筑面积少了7.89平方米，且同栋楼其他层的套内建筑面积均为117.42平方米。经质证，被告碧桂园物业发展公司表示，对房屋面积测绘报告真实性不予认可，该份证据并不完整，不能真实反映涉案房屋面积测绘结果，我方将在举证环节举证完整的房屋面积测绘报告。对其余证据的真实性予以认可，但是达不到原告的证明目的，原告所购房屋套面建筑面积是由11层的专用面积和屋面层的面积构成，所以与其他楼层并不一致。被告碧桂园物业发展公司为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：1、房屋面积测绘报告复印件一份：拟证明在该报告的第25页中段（6）3-11-1中已经明确记载了该套房屋的套内面积为117.42平方米，在第26页屋面层套内面积部分也记载了该房屋的屋面层套内面积为7.89平方米，结合两部分的套内面积合计为125.31平方米，与《商品房买卖合同》中以及预售备案登记中载明的套内面积一致，我方不应退还原告房价款。经质证，原告对测绘报告无异议。2、预售备案登记表复印件一份：拟证明我方预售备案登记的套内面积为125.31平方米，与面积测绘报告的实测面积一致，在原告日后取得该套房屋的产权时，产权登记面积也为125.31平方米，与商品房买卖合同的一致，我方不应退还原告房价款。经质证，原告无异议。经过庭审质证和本院审查，原告杨清霞、王平提交的1、2号证据，经质证，被告无异议，该证据符合证据三性的特征，本院予以认定。被告碧桂园物业发展公司提交的第1、2号证据，原告无异议，该证据符合证据三性的基本特征，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2017年12月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于金沙县房屋一套出卖给原告。合同约定该套商品房建筑面积为154.27平方米，套内建筑面积为125.31平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6341.29元，总价款为794627.00元。合同签订后，原告按合同的约定一次性支付了全部房款。《商品房买卖合同》第十五条（2）约定:“套内建筑面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。买房人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退费通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按中国人民银行同期贷款基准利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3％以内（含3％）部份的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部份的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍退还买受人”。2018年10月12日，金沙县谢星测绘有限责任公司对该房屋的《房屋面积测绘报告》：金沙县碧桂园观澜苑6号楼3-11-01号房屋套内建筑面积为117.42平方米。2020年9月14日，原告以合同约定该套商品房建筑面积为154.27平方米，套内建筑面积为125.31平方米，与合同内约定的套内建筑面积少了7.89平方米，房屋面积差7.89平方米。其中误差在3%以内的是3.7593平方米＊6341.29元／平方米＝23838.81元，利息23838.81＊4.71‰＊18个月（收房时间到起诉时间共18个月）＝2021.06元，误差在3%以外的是4.1307平方米＊6341.29元／平方米＊2＝52387.93元，以上合计78247.80元。为此，请求被告按合同的约定返还原告的购房款78247.80元。另查明：原、被告双方于2017年12月10日签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第七条关于面积差异处理：1、买卖双方一致同意，关于面积差异处理以本条约定为准。面积差异百分比为0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按合同第七条约定的单价进行多退少补；面积差异百分比超过至3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同。选择多退少补的，按合同第七条约定的单价进行退补；同时查明，金沙县碧桂园观澜苑6号楼最高层为11层，3-11-01号房屋通往楼面要从该房屋客厅的楼梯上下，其客厅上楼面楼梯间的房屋屋面层有7.89平方米的小平台作为通道进出楼面。再查明，原被告双方于2017年12月10日签订《商品房买卖合同》，该房屋于2018年1月11日在金沙县房产管理局进行了备案登记，被告于2019年2月28日交房。综合双方当事人对事实和证据的分歧与意见，本案争议的焦点为：诉争房屋屋面小平台7.89平方米是否应当作为房屋套内面积计算，原告请求被告返还其房价款78247.80元的理由是否成立。本院认为：关于诉争房屋屋面小平台7.89平方米是否应当作为房屋套内面积计算的问题。本案中，金沙碧桂园观澜苑6号楼最高层为11层，3-11-01号房屋通往楼面要从该房屋客厅的楼梯上经过，其客厅通往楼面楼梯间的房屋屋面层有7.89平方米的小平台作为通道进出楼面。该楼梯的设计占用11楼客厅的面积，楼梯间形成的房屋屋面应当认定为案涉商品房的建筑面积而不是合同约定的房屋套内面积，诉争房屋屋面小平台7.89平方米不应当作为房屋套内面积计算。关于原告请求被告返还其房价款78247.80元的理由是否成立的问题。依据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，原、被告双方于2017年12月10日签订《商品房买卖合同》，被告将其金沙碧桂园观澜苑6号楼3-11-01号商品房出卖给原告。合同约定该商品房建筑面积为154.27平方米，套内建筑面积为125.31平方米。根据金沙县谢星测绘有限责任公司对该商品房所作的《房屋面积测绘报告》，金沙碧桂园观澜苑6号楼3-11-01号商品房套内建筑面积为117.42平方米，该房屋套内面积差为7.89平方米。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第七条关于面积差异处理：买卖双方一致同意，关于面积差异处理以本条约定为准。面积差异百分比为0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按合同第七条约定的单价进行多退少补；面积差异百分比超过至3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同。选择多退少补的，按合同第七条约定的单价进行退补之规定，原告请求被告退还其商品房面积差款的理由成立，本院予以支持。原告请求被告退还其房屋面积补差款应按以《商品房买卖合同》附件十二补充协议第七条关于面积差异处理的约定予以计算。即：7.89平方米×6341.29元/平方米=50032.80元。原告请求被告支付的利息，因原告请求的是房屋补差而非请求退房，原告请求被告支付利息的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告金沙碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退回原告杨清霞、王平的购房款人民币50032.80元：二、驳回原告杨清霞、王平的其他诉讼请求；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币880.00元，由被告金沙碧桂园物业发展有限公司负担525.00元，原告杨清霞、王平负担355.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。判决生效后，如义务人未自觉履行判决书确定的义务，权利人可在本判决书生效之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  沙成万二〇二〇年十月二十八日法官助理刘曦影书记员帅丹