湖北省武汉市江岸区人民法院行 政 裁 定 书（2020）鄂0102行初148号原告何殚，男，1967年3月26日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托代理人苏伟（一般授权代理），湖北泽浩律师事务所律师。委托代理人吕璐（一般授权代理），湖北泽浩律师事务所律师。被告武汉市住房保障和房屋管理局，住所地湖北省武汉市江岸区高雄路166号法定代表人邓万想，局长。委托代理人卢青霞（一般授权代理），湖北维力律师事务所律师。被告武汉市人民政府，住所地武汉市江岸区沿江大道**。法定代表人周先旺，市长。委托代理人谢为（一般授权代理），武汉市司法局行政复议处工作人员。委托代理人李闯（一般授权代理），湖北瀛楚律师事务所律师。原告何殚诉被告武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）、被告武汉市人民政府（以下简称市政府）房屋行政管理及行政复议一案，向本院提起行政诉讼。本院依法受理后，向被告市房管局、市政府送达了起诉状副本、应诉通知书等法律文书，并组成由审判员张薇担任审判长与审判员夏露、石珏参加的合议庭进行审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告何殚诉称，2015年10月20日其与武汉万达东湖置业有限公司（以下简称武汉万达公司）签订一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号昌XXXXXXXXX），购买位于武汉市武昌区中央文化旅游区一期K9-1地块项目（万达御湖世家）K9-2-3-4502号房屋（以下称案涉房屋），并于2015年10月24日完成网签备案。2019年7月9日，被告市房管局在未告知原告的情况下，依据HAIRONGAHERENE（李海蓉）提供的资料，将买受人主体由原告变更为了HAIRONGAHERENE（李海蓉）。原告因不服被告市房管局的具体行政行为，向被告市政府申请行政复议，被告市政府维持了被告市房管局的具体行政行为。原告认为被告市房管局作出的具体行政行为违反法律规定，侵害了原告的合法权益，具体理由如下：一、被告市房管局变更备案登记的行为违法，法律依据不足。1、被告市房管局的具体行政行为不符合《武汉市国土资源和房产管理局关于严格规范商品房合同备案注销、更名工作的通知》第一条关于商品房合同备案注销、更名的范围和时限规定。已办理过备案登记的，原则上不允许注销和更名。变更合同备案主体的法律形式为注销和更名，而本案被告市房管局作出的变更备案合同买受人主体的行为均不属于上述规定的注销和更名的法律形式范围，属于违法变更。2、被告市房管局对变更事项合法性的审查不全面。被告市房管局在审查时应当进行合法性审查，但其审查的依据仅为部门规章或相关的规范性文件，而未对是否符合其他相关法律进行审查。被告市房管局对购房合同网签备案买受人主体的变更行为，就是对原合同主体的变更，该行为严重违反了《合同法》规定，而《合同法》作为法律，被告市房管局在适用部门规章或相关规范性文件时，应当优先适用，不能与之相抵触。3、武汉市中级人民法院、湖北省高级人民法院的判决及武汉市中级人民法院法官个人意见不能作为变更合同主体的依据。被告市房管局所依据的湖北省高级人民法院生效的（2017）鄂民终3272号《民事判决书》未明确确认变更购房人，不能直接产生原合同主体变更的法律效力，原买卖合同以外的第三人HAIRONGAHERNE（李海蓉）单方的情况说明更不能作为合同主体变更的依据。因此，在没有被生效判决确认原合同无效、撤销或解除的情况下，不应当变更原有登记。二、被告市房管局作出具体行政行为程序违法，未尽到告知义务。2019年7月9日，被告市房管局在未告知原告的情况下，仅依据他人提供的材料，将买受人主体由原告变更为了HAIRONGAHERNE（李海蓉），该行为严重影响了原告对备案房屋的权利。根据《市住房保障房屋管理局关于进一步加强商品房买卖合同网上签约备案及异动管理工作的通知》（武房规[2018]8号）第七条规定，除人民法院、仲裁机构生效的法律文书裁判确认（含调解书）商品房买卖合同解除、撤销或无效，可单方申请办理合同备案注销以外，其他情形需要合同双方共同申请。因此，注销或更名，绝不仅仅是单方意思表示就能实现。被告市房管局作出的具体行政行为，已严重影响到原告的实体权利，应当根据行政法的基本原则，履行告知义务，听取原告的意见，但被告市房管局并没有向原告履行告知义务，程序违法，应当撤销变更登记。三、被告市房管局的变更网签备案买受人主体的法律后果，具有物权效力。商品房买卖合同备案登记虽不是对物权的确认，但其从法律后果上来看仍产生了一定的物权效力，备案登记可以对抗第三人，基于登记，权利人将产生对房屋所有权的期待权利，商品房买卖合同备案这一行政措施，就是为了保障权利人将来能顺利的办理物权登记。针对涉案房屋买卖合同只能进行一次有效备案登记，在原告和开发企业签订的房屋买卖合同已登记备案的情况下，HAIRONGAHERNE（李海蓉）若不是为了达到将来取得房屋所有权的目的，也没有必要申请变更登记。房屋买卖合同备案是可以产生物权效力的行政行为，没有法院出具的强制执行的法律文书，被告市房管局不应当直接进行变更登记。综上，原告认为被告市房管局的具体行政行为违法，侵害了原告的合法权益，请求判决：1、确认变更购房网签备案合同网签备案（合同备案号：昌XXXXXXXXX）买受人主体的行为违法；2、撤销变更购房网签备案合同网签备案（合同备案号：昌XXXXXXXXX）买受人主体的行为，恢复原有登记；3、判决被告承担本案诉讼费。被告市房管局辩称，一、我局作出被诉行政行为主体合法。依据住房城乡建设部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）第十六条和《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》（建房规〔2019〕5号）第六条第（三）项之规定，我局具有办理商品房买卖合同网签备案手续的职责。我局作出《商品房买卖合同》（合同备案号:昌XXXXXXXXX）网签备案买受人主体变更的行政行为主体合法。二、我局作出被诉行政行为事实清楚、证据充分，内容合法。《市住房保障房管局关于进一步加强商品房买卖合同网上签约备案及异动管理工作的通知》（武房规〔2018〕8号）第六条规定:“《武汉市商品房买卖合同》已办理网签、备案并符合以下情形的，当事人可申请办理更名手续:…（二）人民法院或仲裁机构生效的法律文书裁判确认（含调解书）变更购房人的。”经武汉市中级人民法院作出的（2016）鄂01民初5634号《民事判决书》及湖北省高级人民法院作出的（2017）鄂民终3272号《民事判决书》判决确认，案涉房屋为HAIRONGAHERNE（李海蓉）购买，后因开发企业武汉万达公司及HAIRONGAHERN（李海蓉）申请，我局依据上述生效法律文书将案涉房屋商品房买卖合同网签备案买受人主体变更为HAIRONGAHERNE（李海蓉），符合法定可办理网签、备案更名的情形，合法有据。三、我局作出被诉行政行为程序合法。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，2019年4月29日开发企业武汉万达公司、HAIRONGAHERNE（李海蓉）向武昌区房管局申请办理该房屋合同备案变更手续，并提交了相关材料。武昌区房管局审核后拟同意办理并报我局审批。2019年7月9日我局组织市房产交易中心对当事人进行了面核，HAIRONGAHERNE（李海蓉）提交了情况说明。依据相关法律文书，并按照我市商品房合同网签备案及异动管理的有关规定，完成了该房屋的合同备案。我局作出《商品房买卖合同》（合同备案号:昌XXXXXXXXX）网签备案买受人主体变更的行政行为符合法定程序。四、原告何殚诉称的事实与理由均不能成立。1、原告何殚主张我局行政行为违法所依据的是《武汉市国土资源和房产管理局关于严格规范商品房合同备案注销、更名工作的通知》（武国土房发[2007]274号），而该通知已被《市住房保障房管局关于进一步加强商品房买卖合同网上签约备案及异动管理工作的通知》（武房规〔2018〕8号）修改，原告何殚的主张适用法律错误。2、武汉市中级人民法院作出的（2016）鄂01民初5634号《民事判决书》载述：“李海蓉是涉案房屋的买受人，享有涉案房屋商品房买卖合同的权利义务，是涉案房屋的实际权利人，因涉案房屋的不动产权属证书尚未办理，本院确认涉案房屋是李海蓉购买”。故针对诉争房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》的实际主体应为李海蓉。依据《市住房保障房管局关于进一步加强商品房买卖合同网上签约备案及异动管理工作的通知》（武房规〔2018〕8号）第六条的规定：“《武汉市商品房买卖合同》已办理网签、备案并符合以下情形的，当事人可申请办理更名手续：（一）购房人家庭的配偶，父母与子女，（外）祖父母与（外）孙子女之间更名的；（二）人民法院或仲裁机构生效的法律文书裁判确认（含调解书）变更购房人的”之规定，我局依申请作出网签备案买受人主体变更（更名）的行政行为符合法律规定。我局在作出行政行为前经法官对生效判决进行释明，体现了我局的慎重态度。原告何殚诉称我局依据法院判决及法官个人意见进行合同主体的变更系合法性审查不全，与事实不符，于法无据。3、现行法律法规中，对于依生效判决办理房屋合同备案更名手续须告知所谓的利害关系人并无明文规定。原告何殚主张我局在作出行政行为时未尽到告知义务系程序违法，于法无据。4、依据《物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规，房地产主管部门对商品房买卖合同办理备案仅是一项行政管理措施，不是房屋权属登记于不动产登记簿的登记行为，并非对房屋所有权的确认，也未对任何人设定新的权利义务。原告何殚主张变更网签备案买受人主体具有物权效力，于法无据。综上所述，我局作出《商品房买卖合同》（合同备案号:昌XXXXXXXXX）网签备案买受人主体变更的行政行为事实清楚、证据充分、适用法律法规正确、程序合法，请法院驳回原告何殚的全部诉讼请求。被告市政府辩称，一、我府作出行政复议决定程序合法。2020年1月16日原告何殚向我府提出行政复议申请，2020年1月19日，我府作出武政复受字[2020]第28号《行政复议申请受理通知书》，并于次日通过邮寄送达的方式将行政复议申请受理通知书送达原告何殚。因受疫情影响，我府于2020年1月30日中止行政复议案件审查，并于2020年4月8日恢复审查，2020年5月20日我府作出武政复决[2020]第61号《行政复议决定书》，于次日邮寄送达给原告何殚，程序符合法律规定。二、我府作出的行政复议决定认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，内容适当。原告何殚申请行政复议，请求撤销对购房网签备案合同（合同备案号:130403671）买受人主体的变更。我府审查了原告何殚的申请及相关证据材料，同时审查了被告市房管局提交的行政复议答复书及证据材料。关于被告市房管局变更购房合同网签备案（合同备案号:昌XXXXXXXXX）买受人主体的资格是否合法的问题。根据住房城乡建设部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房[2018]128号）第十六条、《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》（建房规[2019]5号）第六条第（三）项的规定，被告市房管局具有对本行政区域内商品房买卖合同进行备案及作出相应变更的法定职责。关于被告市房管局变更购房合同网签备案（合同备案号:昌XXXXXXXXX）买受人主体的程序是否合法的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房合同备案是由房地产开发企业单方发起申请办理的。开发企业武汉万达公司向武昌区房管局申请办理涉案房屋合同备案变更手续并提交相关材料后，武昌区房管局经审核拟同意办理并报被告市房管局审批。被告市房管局对当事人进行面核，并依据人民法院生效判决，按照武汉市商品房合同网签备案及异动管理的有关规定，完成了对购房合同网签备案（合同备案号:昌XXXXXXXXX）买受人主体的变更，程序合法。关于被告市房管局作出的变更购房合同网签备案（合同备案号:昌XXXXXXXXX）买受人主体的行为内容是否合法的问题。武汉市中级人民法院（2016）鄂01民初5634号及湖北省高级人民法院（2017）鄂民终3272号民事判决书判决涉案房屋为HAIRONGAHERNE（李海蓉）所购买，被告市房管局受理开发企业武汉万达公司的备案申请后，依据人民法院生效判决，完成对购房合同网签备案（合同备案号:昌XXXXXXXXX）买受人主体的变更，符合住房城乡建设部《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》（建房规[2019]5号）第五条的规定。被告市房管局作出的网签备案变更行为事实清楚、证据充分、内容合法。我府根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，决定维持被告市房管局作出的变更购房合同网签备案（合同备案号:昌XXXXXXXXX）买受人主体的行为，符合法律规定。请求贵院依法驳回原告何殚对我府的诉讼请求。经审理查明，2015年10月20日何殚与武汉万达公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市武昌区中央文化旅游区一期K9-1地块项目（万达御湖世家）第2幢3单元45层2号房（以下简称案涉房屋），合同约定的房屋建筑面积258.81平方米，总金额为人民币5,564,415元，2015年10月24日武汉万达公司就前述《武汉市商品房买卖合同》向市房管局申请办理了合同网签备案手续，合同备案号为：昌XXXXXXXXX，备案的买受人为何殚。2015年4月29日HAIRONGAHERNE（李海蓉）就案涉房屋向武汉万达公司支付了人民币100,000元；同年5月、6月，李炳忠代HAIRONGAHERNE（李海蓉）就案涉房屋向武汉万达公司支付了人民币共计5,440,765元。2015年12月25日，武汉万达公司就案涉房屋出具了一份付款方为何殚、售房款为5,564,415元整的《销售不动产统一网络发票》。2016年1月4日武汉万达公司就案涉房屋出具了一份交款人为何殚的收据，载明维修基金是人民币18,893元，2016年1月4日大连万达物业管理有限公司武汉分公司就案涉房屋出具一份付款方为何殚的发票，载明2016年1月1日至2016年12月31日的物管费人民币13,975.74元。2016年3月7日，HAIRONGAHERNE（李海蓉）应何殚要求，就案涉房屋向何殚支付了人民币56,518.74元。同日，HAIRONGAHERNE（李海蓉）与何殚还约定一起去公证处办理公证事务、涉案房屋的3把入住钥匙、《业主手册》、《房屋质量保证书》等收楼物品在HAIRONGAHERNE（李海蓉）处保管。2016年，何殚与HAIRONGAHERNE（李海蓉）签订《房屋全权处置委托书》约定：由于双方在个人生活方面的安排，何殚为李海蓉代持万达御湖世家K9-2-3-4502号房，现由于双方的个人情况发生了变化，双方特此约定，何殚将该物业的所有权返还给李海蓉。由于李海蓉需要通过转让或出售的形式处理该物业但是该处物业刚办理完相关验收手续，因开发商大产权证尚未办理完毕的原因，该物业尚暂时不能办理房产证，故暂时不具备出售或转让的条件，由于开发商承诺该物业的房产证将于2017年12月份前办理，故何殚给予李海蓉为期2年全权处置该处物业的权利，包括不限于和该处物业相关的所有房产证办理、物业管理、房产转让、房产租售、租售收款、房产业主变更等一切相关手续。何殚承诺，在李海蓉办理该物业相关事项的过程中，如需何殚配合的情况下，何殚将无条件配合。双方还约定该协议一式两份，双方各持一份，双方签字之日起生效。何殚与HAIRONGAHERNE（李海蓉）分别在协议上签字但未前签署体时间。2016年6月武汉市中级人民法院受理HAIRONGAHERNE（李海蓉）诉何殚所有权确认纠纷民事诉讼一案，案号为（2016）鄂01民初5634号，HAIRONGAHERNE（李海蓉）诉请：1、确认武汉市武昌区中央文化旅游区万达御湖世家K9-2-3-4502房屋所有权由原告所有、土地使用权由原告享有；2、判令被告配合原告办理房屋所有权及土地使用权的登记手续。何殚在该案中提出反诉请求：1撤销其与李海蓉签订的《房产全权处置委托书》及与HairongAheme签订的《代持股权的约定》，并判决李海蓉将何殚交付的商品房买卖合同、销售不动产统一网络发票、万达御湖世家K9-2-3-4502号房屋及其全套钥匙及相关房产交易资料返还给何殚；2、本案诉讼费用由李海蓉承担。武汉市中级人民法院经审理于2017年9月21日作出（2016）鄂01民初5634号《民事判决书》，认定“涉案房屋是何殚与武汉万达签订的《武汉市商品房买卖合同》，李海蓉就涉案房屋分别向武汉万达支付了人民币100000元和5440765元；之后，李海蓉应何殚要求，又向何殚支付了人民币56518.74元，上述款项总额为人民币5597283.74元与武汉万达就涉案房屋向何殚出具的金额为人民币5564415元整的《销售不动产统一网络发票》、维修基金为人民币18893元的收据及大连万达物业管理有限公司武汉分公司就涉案房屋向何殚出具的物管费人民币13975.74元的发票的总金额人民币5597283.74元一致，故李海蓉是涉案房屋的实际付款人，虽然何殚认为涉案房屋是李海蓉将其作为对何殚的回报，赠与何殚，但即使何殚提交的证据能证明其帮李海蓉投入大额投资资金，该证据并不能证明李海蓉有赠予的意思表示，且何殚亦无其他证据能证明李海蓉将涉案房屋赠予何殚，故对何殚提出涉案房屋的李海蓉赠予的抗辩，本院不予采信。李海蓉借何殚之名买房并不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效，李海蓉是涉案房屋的买受人，享有涉案房屋商品房买卖合同的权利义务，是涉案房屋的实际权利人。因涉案房屋的不动产权属证书尚未办理，本院确认涉案房屋是李海蓉购买；对李海蓉主张直接确认李海蓉享有涉案房屋和土地所有权，并要求何殚配合办理房屋所有权及土地使用权的登记手续的请求，本院不予支持。关于何殚与李海蓉签订的《房产全权处置委托书》，该委托书明确约定何殚为李海蓉代持涉案房屋，何殚同意将涉案房屋的所有权返还给李海蓉，并承诺在李海蓉办理该物业相关事项的过程中，无条件配合等内容。该委托书内容表述全面，意思表示明确，且有李海蓉和何殚签字确认，能够反映双方真实意思表示。……对何殚请求撤销与李海蓉签订的《房产全权处置委托书》，本院不予支持。”（2016）鄂01民初5634号《民事判决书》判决结果为：一、确认位于湖北省武汉市武昌区中央文化旅游区一期K9-1地块项目（万达御湖世家）第2幢3单元45层2号房屋为李海蓉购买；二、撤销反诉原告何殚与反诉被告李海蓉签订的《代持股权的约定》；三、驳回原告李海蓉的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告何殚的其他诉讼请求。HAIRONGAHERNE（李海蓉）、何殚均不服（2016）鄂01民初5634号《民事判决书》上诉至湖北省高级人民法院，湖北省高级人民法院经审理于2017年12月22日作出（2017）鄂民终3272号《民事判决书》驳回上诉，维持原判。（2016）鄂01民初5634号《民事判决书》、（2017）鄂民终3272号《民事判决书》均已发生法律效力。2019年4月至7月期间HAIRONGAHERNE（李海蓉）、武汉万达公司在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局填写《武汉市商品房合同备案注销、更名申请审核表》，申请按照（2017）鄂民终3272号《民事判决书》将案涉房屋商品房买卖合同备案至HAIRONGAHERNE（李海蓉）名下，申请人提交了武汉市中级人民法院（2016）鄂01民初5634号《民事判决书》、湖北省高级人民法院（2017）鄂民终3272号《民事判决书》、HAIRONGAHERNE（李海蓉）书写的《情况说明》及其身份信息材料、武汉万达公司出具的《具结书》等申请资料。2019年7月10日市房管局办理了案涉房屋的武汉市商品房合同备案更名手续，将备案合同买受人从何殚更名为HAIRONGAHERNE（李海蓉）。何殚不服前述市房管局变更购房网签备案合同（合同备案号：昌XXXXXXXXX）买受人主体的行为，向市政府申请行政复议。市政府于2020年1月26日收到何殚的复议申请材料并依法受理，市政府经审理于2020年5月20日作出武政复决[2017]第61号《行政复议决定书》，认为市房管局作出的变更购房合同网签备案（合同备案号：昌XXXXXXXXX）买受人主体的行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故予以维持。何殚不服市房管局变更购房合同网签备案（合同备案号：昌XXXXXXXXX）买受人主体的行为，亦不服市政府作出的武政复决[2017]第61号《行政复议决定书》，诉至本院，诉请如前。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”原告何殚是否具备本案原告主体资格，取决于其与本案诉争行政行为是否存在行政法上的利害关系。本案诉争原行政行为系被告市房管局2019年7月10日将案涉房屋的武汉市商品房合同（已备案）买受人从原告何殚更名为HAIRONGAHERNE（李海蓉）的行为。已发生法律效力的（2016）鄂01民初5634号《民事判决书》、（2017）鄂民终3272号《民事判决书》已认定HAIRONGAHERNE（李海蓉）是涉案房屋的买受人，享有涉案房屋商品房买卖合同的权利义务，是涉案房屋的实际权利人，因涉案房屋的不动产权属证书尚未办理，故确认涉案房屋是HAIRONGAHERNE（李海蓉）购买。换言之生效民事判决已认定原告何殚对于案涉房屋的商品房买卖合同不享有实际权利，案涉房屋商品房买卖合同一切的相关权利义务均由HAIRONGAHERNE（李海蓉）享有及承担。被告市房管局对案涉房屋的武汉市商品房合同（已备案）买受人进行更名的行为，不对原告何殚的实体权益造成任何影响，本案中原告何殚不存在需要法律保护的合法利益，原告何殚与诉争原行政行为不存在行政法上的利害关系。原告何殚提起本案诉讼不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定的起诉条件。因原行政行为不属于人民法院受案范围，案涉的行政复议行为本院亦不予审查。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、第一百零一条第一款第（二）项、第二款、第一百三十六条第七款之规定，裁定如下：驳回原告何殚的起诉。案件受理费人民币50元不予交纳。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  张薇审判员  夏露审判员  石珏二〇二〇年十月十五日书记员  郭雯