湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1132号上诉人（一审原告、反诉被告）：张澜，女，1974年9月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人（一审原告、反诉被告）：张志雄，男，1973年9月11日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人（一审原告、反诉被告）：张志良，男，1980年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人（一审被告、反诉原告）：欧红香，女，1970年6月27日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈晓鹏，湖南湘天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佳丽，湖南湘天律师事务所实习律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：谢运兵，男，1969年9月17日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈晓鹏，湖南湘天律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佳丽，湖南湘天律师事务所实习律师。上诉人张澜、张志雄、张志良因与上诉人欧红香、谢运兵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院作出的（2019）湘01民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了开庭审理。上诉人张澜、张志雄、张志良，上诉人欧红香、谢运兵的委托诉讼代理人陈晓鹏、何佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张澜、张志雄、张志良上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、改判两被上诉人返还上诉人装修款人民币14.78万元；3、改判两被上诉人返还上诉人2015年7月离开争议房屋后继续支付至2019年5月的租金与物业费47个月共计人民币8.2673万元；4、判决两被上诉人向上诉人赔礼道歉。事实和理由：第一，显失公平。被上诉人多年来屡次到出租屋进行骚扰，导致房屋无法正常居住，严重侵犯上诉人合法权益，应当退还上诉人支付的所有租金。第二，房屋质量出现严重问题。按照合同约定，房屋应由被上诉人维修，被上诉人不予维修，实际上已经违约，导致租赁合同失效，且上诉人早已不使用该房屋，不存在再支付租金，也不适用每天50元的违约金条款。第三，被上诉人明知民宅不能从事商业经营，属于主观故意隐瞒，有明显过错，且在租期内种种骚扰，造成房屋无法正常使用，给上诉人造成极大精神损失和经济损失，退还租金合法合理。第四，一审判决被上诉人支付上诉人经济赔偿金3万元过低，与高额的诉讼费不成比例，没有保护残疾人和弱势群体的利益。欧红香、谢运兵答辩称：第一，我方没有任何骚扰对方正常居住房屋的行为。第二，房屋没有质量问题，我方一直无法进入房屋，无法确认房屋出现的是墙体开裂，还是对方的装修开裂，甚至是对方装修导致的损坏。第三，对方声称早已不再使用房屋，事实上对方至今仍在使用房屋，我方多次联系要求其搬离但被拒绝，且一直没有支付租金，至今所欠租金已达近2万元。第四，对方一直以盲人、弱势群体作为无理取闹的理由，实际上我方才是弱势群体，一年多没有收到租金也无法收回房屋。一审判决我方支付3万元的装修补偿不是过低，而是过高，对方要求我方支付全部装修费用并退还租金，我方不予认可。欧红香、谢运兵上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，支持上诉人全部反诉请求；2、三被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：第一，一审判决上诉人支付被上诉人3万元装修款过高且于法无据，不符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条、第十一条、第十二条关于只有出租人违约导致合同解除的情况下才需要赔偿承租人装修款的规定。本案双方均同意解除合同，不存在出租人违约导致合同解除的情形，且租期过半，结合装修折旧以及被上诉人自身过错，判令上诉人赔付3万元装修款过高。第二，一审判决解除租赁合同，但并未判令被上诉人限期搬出，导致诉争无法实质解决。第三，一审判决认可被上诉人以修缮房屋为由扣除4000元租金与事实不符。租赁合同第六条约定，只有房屋发生重大自然损害或有倾倒危险而出租人不修缮时，承租人才可以用修缮费用收据抵消租金。且不说本案房屋损害是否达到了重大自然损害或有倾倒危险，被上诉人也没有提交将该4000元用于房屋维修的证据。第四，依据租赁合同约定，被上诉人应当支付物业服务费。由于上诉人是业主，对于物业公司而言，上诉人是支付物业费的主体，被上诉人不依合同支付物业费，实际侵害的是上诉人的合法权益，被上诉人应当退还上诉人为其垫付的6734元物业费。张澜、张志雄、张志良答辩称：第一，房屋出现质量问题，我方在微信上发过照片给对方，但对方不闻不问，我方在支付租金扣除维修费用时进行了标注，对方也没有提出异议。第二，我方到法院诉讼后才没有交租金，我方已经亏了二三十万在里面。第三，对方多次骚然我方，我方只使用了涉案房屋一年多，2015年7月开始就没住在里面了，张澜放了点书在里面并威胁他们说里面装了摄像头，不准对方进去，就是防止对方强行入住。租赁合同一直在履行，但对方一直不让我方正常使用，因此，对方要退还租金并赔钱给我方，我方才能搬走。原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良起诉请求：1、判决被告返还原告为其毛坯房装修的全部装修款人民币14.78万元，并解除原被告双方租赁合同；2、判决被告返还自原告之一张志雄2015年7月离开争议房屋后原告方继续支付至2019年5月的租金与物业费，47个月共计人民币8.2673万元（租金1500*47=70500，物业费259*47=12173，70500+12173=82673）；3、判决被告承担原告其他各项经济损失与精神损失人民币30万元；4、判决被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）欧红香、谢运兵的反诉请求：1、判令解除双方于2014年6月28日签订的《房产租赁合同》，并判令被反诉人于合同解除后7日内搬离房屋；二、判令被反诉人支付所欠房屋租金9999元及物业费6734元；三、判令被反诉人按约支付违约金11000元(按50元/天从2019年2月9日起暂计算至2019年9月17日止)；四、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2014年6月28日，张志良（乙方）受张澜、张志雄的委托，作为代表与欧红香（甲方）通过长沙新未来房屋经纪有限公司签订一份《房屋租赁合同》，房屋租赁期自2014年6月28日至2024年5月30日。合同约定欧红香将位于长沙市开福区××小区××栋××房屋出租给原告（反诉被告），2014年-2019年每月租金1500元，2020年-2024年房租每年递增100元，押金人民币1000元整。合同还约定，房屋租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线费、物管、卫生费用由乙方支付，其余由甲方承担。另约定，乙方如拖欠租金，应按50元／天计算向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达7天以上，甲方可以从乙方押金中扣除租金，并可收回出租之房屋，并追究违约责任。合同签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付了房屋，原告（反诉被告）进行了装修。装修过程中，有邻居告知原告（反诉被告）租赁房屋所在小区内房产系民用住宅性质，按规定不能擅自改为商用。原告（反诉被告）张志雄因此向被告（反诉原告）谢运兵询问是否可以继续进行商用装修。谢运兵在其回复中告知张志雄可以继续装修，对民宅商用的行为不置可否。在原告（反诉被告）对租赁房屋装修完成，并开始经营按摩店业务后不久，因多次被人匿名举报，原告（反诉被告）于2017年7月将按摩店关闭。之后，双方多次因为房屋租赁关系发生纠纷。2017年7月3日，湖南省长沙市开福区人民法院作出（2017）湘0105民初420号民事判决书，判决维持双方签订的租赁合同。2018年3月1日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民终7494号民事调解书，经法院调解，双方自愿继续履行该租赁合同，并约定，原告（反诉被告）在剩余合同期内，不得将租赁房屋转租、转借、合租或用于从事违法犯罪活动，且原告（反诉被告）应按合同约定支付房屋租金。另查明，自2017年11月起，原告（反诉被告）暂停支付租赁房屋的物业服务费。长沙双瑞物业管理有限公司因此诉至湖南省长沙市开福区人民法院，随后撤回起诉。根据被告（反诉原告）提交的，由长沙双瑞物业管理有限公司出具的《物业缴费说明》上载明，截止2019年6月，原告（反诉被告）共欠缴物业费5180元。2019年1月7日，原告（反诉被告）张澜在支付租金过程中，告知被告（反诉原告）租赁房屋天花板损坏需修理，否则用租金抵偿修理费。但由于被告（反诉原告）一直未对天花板破损部分进行维修，故原告（反诉被告）自2019年2月至2019年5月每个月从租金中扣除1000元以抵扣修理费。2019年5月7日最后一笔租赁费转账后，原告（反诉被告）再未支付过房屋租金。一审法院认为，本案的争议焦点：1、原被告之间的租赁合同是否可以解除；2、被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）返还2015年7月至2019年5月的房屋租金及房屋装修款；3、被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）支付精神损失费；4、原告（反诉被告）是否应当向被告（反诉原告）支付自2019年5月起欠付的租金及物业费；5、原告（反诉被告）是否应当向被告（反诉原告）支付因不交租金而产生的违约金。一、关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，案涉合同签约双方均起诉要求解除于2014年6月28日签订的《房产租赁合同》，双方已无继续履行之意思表示，一审法院尊重当事人意思自治，对该项请求予以准许。二、关于原告（反诉被告）已交纳的租金及已付房屋装修款。一审法院认为，原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良与被告（反诉原告）欧红香、谢运兵于2014年6月28日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条，“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”。本案中，被告（反诉原告）作为出租人于合同签订后依约将租赁房屋交与原告（反诉被告），原告（反诉被告）自2014年7月1日起至今一直占有和使用该房屋，因此，支付租金是原告（反诉被告）作为承租人应当履行的义务，其无权要求被告（反诉原告）返还2015年7月至2019年5月已支付的租金，故对原告（反诉被告）租金返还主张不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。因此，原告（反诉被告）可在合同解除后，拆除并带走房屋中可以移动装饰物。至于已形成附和装饰物，由于原告（反诉被告）未提交《合作账目》的原件，且未有相应的票据予以佐证账目中所列款项，一审法院对147800元的装修款额不予认定。但因为被告（反诉原告）明知藏珑湖上国际花园小区内民用住宅不得转变性质为商用，且明知原告（反诉被告）租赁房屋及装修目的是开办、经营按摩院，但在原告（反诉被告）短信询问之时，却未及时提醒、制止该违规行为，故其对原告（反诉被告）因此而遭受的损失存在一定过错，应承担与其过错相应的责任。依据案涉租赁房屋面积以及2014年长沙市装修市场装修平均价格，结合诚实信用原则和公平原则，一审法院依法酌情判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）装修费3万元。三、关于精神损害赔偿。根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条，“自然人因人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院依法予以受理”。该司法解释中之人格权利包括：生命权、健康权、身体权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、人格尊严权、人身自由权。因本案案涉法律关系为租赁合同纠纷而非侵权损害纠纷，并且原告（反诉被告）未提供足够证据证明被告（反诉原告）事实上存在侵犯其人格权利的侵权行为，故一审法院对原告（反诉被告）关于精神损害赔偿的主张不予支持。四、关于原告（反诉被告）欠付的租金、物业费。基于双方之间合法有效的《房产租赁合同》，原告（反诉被告）负有按期向被告（反诉原告）支付租金的义务。《房产租赁合同》第六条甲方责任中约定，“租赁期间，出租房屋的维修由甲方负责，如租房发生重大自然损坏或有倾倒危险而甲方不修缮时，乙方可以退租或代甲方修缮，并可以用修缮费用收据抵消租金”。本案中，因租赁房屋天花板出现剥落等质量问题，原告（反诉被告）张澜在1月份告知被告（反诉原告）该情况后，被告（反诉原告）未及时采取修缮行为，原告（反诉被告）因此在2019年2月至5月间，每月扣除1000元房租以抵扣修缮费用，该行为符合合同约定及相关法律规定，一审法院予以认可。故一审法院认为，原告已将房屋租金支付至2019年5月7日，欠付租金期间为2019年6月至2019年9月，共计欠付租金6000元。又依据合同约定，因拖欠日期超过7日出租人可扣除承租人交付的租赁押金1000元，故原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付拖欠租金5000元。因原告（反诉被告）自2019年6月起仍占用租赁房屋却暂停支付租金，其行为构成违约。依据双方《房产租赁合同》约定及被告（反诉原告）诉请，原告（反诉被告）应自2019年6月8日至2019年9月17日，按50元每天向被告（反诉原告）支付违约金，金额为5050元。另外，关于物业服务费用。因为被告（反诉原告）未提交证据证明其曾代替原告（反诉被告）向长沙双瑞物业管理有限公司缴纳过此笔费用，并且其并非该笔款项的实际权利人，故一审法院对被告（反诉原告）关于物业服务费的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张志良与被告（反诉原告）欧红香之间于2014年6月28日签订的《房产租赁合同》；二、被告（反诉原告）欧红香、谢运兵支付原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良房屋装修款30000元；三、原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良支付被告（反诉原告）欧红香、谢运兵自2019年6月至2019年9月欠付房屋租金5000元，及拖欠租金所产生的违约金5050元（自2019年6月8日起每日50元计算至2019年9月17日），共计10050元；四、驳回原告（反诉被告）张澜、张志雄、张志良其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）欧红香、谢运兵其他反诉请求。上列第二、三项判决义务，限双方于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9105元，由原告张澜、张志雄、张志良负担8000元，由被告欧红香、谢运兵负担1105元。反诉案件受理费494元，由反诉原告欧红香、谢运兵负担194元，反诉被告张澜、张志雄、张志良负担300元。本院二审期间，上诉人张澜、张志雄、张志良提交了两份证据，即：证据1，房屋中介公司通过支付宝退还张澜、张志雄、张志良房屋佣金的截图，拟证明中介公司承认错误，将民宅与房东一起介绍给张澜、张志雄、张志良作经营用途，实属违规违法。证据2，装修支出凭证的原件，一审提交过账目复印件。上诉人欧红香、谢运兵质证认为，对证据1的三性均有异议，该截图所称的佣金并不能证明是诉争房屋产生的佣金，也不能证明中介公司是基于什么原因退还，仅凭退款记录不能达到对方的证明目的。对证据2的三性都有异议，账本记录的数字系对方个人记载，对方在一审也没有提供相应票据及支付记录，现对方即便提供了相关票据原件也不能证明这些费用是用于装修实际产生的费用，该账本中有很多费用明细系与装修无关。上诉人欧红香、谢运兵向本院提交了一份新的证据，即：物业费用发票。拟证明因张澜、张志雄、张志良没按照租赁合同约定支付相关物业费用，导致欧红香、谢运兵向物业公司实际支付了6734元的物业费。上诉人张澜、张志雄、张志良质证认为：对该份证据予以认可，我方确实没交物业费，不缴纳的原因是这个房子我方无法居住，对方还应当退还我方交过的租金和物业费。本院经审查上述证据认为：上诉人张澜、张志雄、张志良的证据1系其与案外人的微信转账记录，无其他证据予以佐证其真实性和与本案的关联性，不予采信。上诉人张澜、张志雄、张志良的证据2在一审时提交了复印件，该账本系其单方记载，有很多明细系与装修无关的费用，且没有提供相应票据及支付记录，本院无法确认其准确性，但上诉人张澜、张志雄、张志良对涉案房屋进行装修属客观事实，因此，该份证据部分内容与本案具有关联性，本院予以采信，并将综合全案证据综合判定其证明力大小。上诉人谢运兵、欧红香的该份证据能够真实反映其向物业公司缴纳了涉案房屋2017年11月1日至2019年12月31日的物业管理费6734元的事实，与涉案诉争具有关联性，予以采信。二审庭审期间，经本院询问，上诉人张澜、张志雄、张志良对一审法院查明的事实提出一项异议，即：一审法院查明对方“对民宅商用行为不置可否”不准确，对方实际上的回复是要我方不要理别人，继续装修就可以了。对于该项异议，本院经审查认为：就张志雄向谢云兵询问是否可以继续进行商用装修的问题，一审法院查明“谢运兵在其回复中告知张志雄可以继续装修，对民宅商用的行为不置可否”，符合双方的手机信息记录内容，并无不当。上诉人张澜、张志雄、张志良的该项异议缺乏事实依据，本院不予支持。根据原卷材料、当事人陈述及庭审情况，一审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人对于一审法院判令解除涉案租赁合同均无异议，根据一审判决和双方当事人上诉、答辩情况，本院确认本案二审期间的争议焦点为：一、上诉人欧红香、谢运兵是否应当退还上诉人张澜、张志雄、张志良自2015年7月以来支付的租金和物业费、上诉人张澜、张志雄、张志良是否应当向上诉人欧红香、谢运兵支付欠缴的租金、物业费及违约金？二、涉案房屋租赁合同解除后，上诉人欧红香、谢运兵是否应当向上诉人张澜、张志雄、张志良支付对涉案房屋的装修损失以及应当支付多少？三、上诉人欧红香、谢运兵要求上诉人张志雄、张志良、张澜限期搬离涉案房屋的诉讼请求是否应当得到支持、以及上诉人欧红香、谢运兵是否应当向上诉人张志雄、张志良、张澜赔礼道歉？关于争议焦点一。上诉人张澜、张志雄、张志良与上诉人欧红香、谢运兵于2014年6月28日签订的涉案房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。依据本案查明的事实，涉案房屋直至目前仍由上诉人张澜、张志雄、张志良控制使用，且存放了其相关物品，涉案合同仍然处于继续履行的状态，因此，上诉人张澜、张志雄、张志良应当按照租赁合同的约定向上诉人欧红香、谢运兵支付房屋租金，以及支付该房屋租赁期间的物业管理费。经审查，在2019年5月7日之前，上诉人张澜、张志雄、张志良均按期向上诉人欧红香、谢运兵支付了房屋租金，其中，在2019年2月至5月间，每月扣除1000元房租以抵扣修缮费用。本院认为，本案中，双方当事人对于租赁房屋天花板出现剥落等质量问题、且上诉人张澜、张志雄、张志良已进行修缮的事实均认可，因此，上诉人张澜、张志雄、张志良该笔维修费用支出应属客观事实。依据租赁合同的约定，相关修缮费用应当由出租人承担，且上诉人张澜、张志雄、张志良在房租中扣除修缮费用时对上诉人欧红香、谢运兵进行了告知，上诉人欧红香、谢运兵对此也并未提出异议，因此，一审法院对该笔4000元的修缮费用从租金中扣除的事实予以认可，并无不当。基于此，一审法院认定，上诉人张澜、张志雄、张志良已将房屋租金支付至2019年5月7日，也并无不当。上诉人张澜、张志雄、张志良自2019年5月7日至今即未向上诉人欧红香、谢运兵支付房屋租金，但本案中，上诉人欧红香、谢运兵只主张了截止到2019年9月17日的欠付租金以及相应违约金，一审法院依据租赁合同的约定和当事人的主张，认定上诉人张澜、张志雄、张志良自2019年6月至2019年9月，共计欠付租金6000元，在扣除承租人交付的租赁押金1000元后，上诉人张澜、张志雄、张志良应向上诉人欧红香、谢运兵支付拖欠租金5000元，以及因上诉人张澜、张志雄、张志良自2019年6月起仍占用租赁房屋却暂停支付租金的违约行为，其应当依约按50元每天的标准向上诉人欧红香、谢运兵支付自2019年6月8日至2019年9月17日的违约金5050元，并无不当，本院均予以维持。在本院二审期间，上诉人欧红香、谢运兵提交了其向物业公司缴纳涉案房屋2017年11月1日至2019年12月31日的物业管理费6734元的缴款凭证。依据租赁合同约定，在房屋租赁期间，应当由承租方缴纳物业管理费，因此，对于由上诉人欧红香、谢运兵缴纳的该笔费用，应当由上诉人张澜、张志雄、张志良进行返还。上诉人欧红香、谢运兵的相应诉讼主张，具有事实依据，本院予以支持。上诉人张澜、张志雄、张志良主张上诉人欧红香、谢运兵对其多次骚扰，导致其对涉案房屋无法正常居住，但并未提交相应证据予以证实，其要求上诉人欧红香、谢运兵返还上诉人张澜、张志雄、张志良自2015年7月离开争议房屋后继续支付至2019年5月的租金与物业费47个月共计人民币8.2673万元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。一审法院的相关处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案房屋原为毛胚房，上诉人张澜、张志雄、张志良对涉案房屋进行装修系客观事实，涉案房屋亦无法恢复原状，因此，上诉人张澜、张志雄、张志良有权对其相应的装修损失主张赔偿。上诉人张澜、张志雄、张志良主张，其为装修涉案房屋花费了14.78万元，但对于装修款项开支，其并未提交充分证据予以证实，且对于空调、窗帘、按摩家具物品等可移动设备，上诉人张澜、张志雄、张志良均可以拆卸搬走，因此，本院依据涉案租赁房屋面积以及2014年长沙市装修市场装修平均价格，酌情认定装修开支为10万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，租赁合同协商解除，对于前述装修损失，双方当事人应当按照各自的过错责任和公平原则进行分担。经审查，双方在签订租赁合同时，对于张澜、张志雄、张志良租赁涉案房屋系为商业经营用途、涉案房屋系为民用住宅均为明知，上诉人张澜、张志雄、张志良对于相应的投资风险其自身未尽到审慎的注意和防范义务，上诉人欧红香、谢运兵对于张澜、张志雄、张志良将民用住宅改为商用的违规行为未尽到及时的提醒和制止义务，双方均存在侥幸心理，且后期沟通方式均存在不当之处，对于涉案损失和纠纷的发生，双方当事人均存有过错，应当各自承担50%的过错责任。因此，本院认为，对于上诉人张澜、张志雄、张志良的装修损失10万元，上诉人欧红香、谢运兵应当承担5万元的赔偿责任。上诉人张澜、张志雄、张志良的相应上诉主张，具有一定事实依据和法律依据，本院予以部分支持。一审法院认定上诉人欧红香、谢运兵承担3万元的装修损失与本案事实不相匹配，本院予以酌情调整。关于争议焦点三。本案中，上诉人欧红香、谢运兵反诉要求张澜、张志雄、张志良于合同解除后7日内搬离房屋。本院认为，租赁合同解除后，房屋应当返还给出租人，本案纠纷由来已久且时至今日双方仍然僵持不下，为便于纠纷的顺利解决和后期执行，应当对于上诉人欧红香、谢运兵要求对方限期搬离的诉讼主张予以支持。一审法院在判项中未对此予以明确，存在不当，本院予以纠正。上诉人欧红香、谢运兵的该项上诉主张符合本案实际，本院予以支持。上诉人张澜、张志雄、张志良还上诉要求欧红香、谢运兵对其进行赔礼道歉。本院认为，本案系合同纠纷而非侵权纠纷，且如前所述，对于涉案纠纷的发生，双方均存有过错，上诉人张澜、张志雄、张志良的该项上诉请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，本院认为，上诉人张澜、张志雄、张志良和上诉人欧红香、谢运兵的部分上诉请求，具有事实依据和法律依据，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初2805号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民初2805号民事判决第二项、第四项、第五项；三、张澜、张志雄、张志良于本判决生效之日起七日内将位于湖南省长沙市开福区××栋××室的房屋腾退给欧红香、谢运兵；四、欧红香、谢运兵支付张澜、张志雄、张志良房屋装修损失50000元；五、张澜、张志雄、张志良支付欧红香、谢运兵代付的物业管理费6734元；六、驳回张澜、张志雄、张志良的其他诉讼请求；七、驳回欧红香、谢运兵的其他反诉请求。上列第一、四、五项判决义务，限双方于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9105元，由张澜、张志雄、张志良负担5105元，由欧红香、谢运兵负担4000元。反诉案件受理费494元，由欧红香、谢运兵负担200元，张澜、张志雄、张志良负担294元。二审案件受理费9105元，由张澜、张志雄、张志良负担5105元，由欧红香、谢运兵负担4000元。反诉案件受理费494元，由欧红香、谢运兵负担200元，张澜、张志雄、张志良负担294元。本判决为终审判决。审判长 伍 胜审判员 闫 伟审判员 曾志燕二〇二〇年十月九日法官助理李晨曦书记员王瑞菲附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。