黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终650号上诉人（原审原告）：王阿男，女，1973年2月18日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：马晓东，黑龙江龙信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨鸿远房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区嵩山路**。法定代表人：于彤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王**，黑龙江张万友律师事务所律师。上诉人王阿男因与被上诉人哈尔滨鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭。因王阿男未提出新的事实、证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王阿男上诉请求：1.撤销黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初1795号民事判决第二项、第三项，支持王阿男一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由鸿远公司承担。主要事实及理由：一、《商品房买卖合同》约定鸿远公司为王阿男办理房地产权属证书，鸿远公司未履行合同义务，应以不动产权属证书办理完毕之日作为违约时间截止日。2014年8月21日，王阿男与鸿远公司签订《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续负责为买受人办理，一年内完成。2014年12月31日，鸿远公司为王阿男办理进户手续，王阿男按照要求交纳相关税费及代办手续。鸿远公司应在2016年12月26日前为王阿男办理房屋所有权证书，但至今房屋权属登记亦未办理完毕。因鸿远公司自愿将协助办理房屋权属登记的附随义务变更为承担办理产权证书义务，其未按约定办理，就应当以办理权属证书完毕之日作为违约时间截止日计算违约责任。二、鸿远公司提交的《关于北大荒尚东辉煌城小区办理不动产登记的复函》（以下简称《复函》）及农垦管理局房管处出具的《证明》，因证据出具机关与鸿远公司股东存在隶属关系，不能证实其已经协助买受人办理房屋所有权登记所需的相关材料，依据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第十六条有关“出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房地产行政主管部门，但未告知买受人的，致使买受人未能及时申请办理不动产权属证书的，出卖人应当承担由此产生的逾期办证的违约责任，按日计付违约金的，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算”的规定，鸿远公司应支付自出卖人应当承担违约责任之日起，至买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日止的违约金。王阿男向一审法院起诉请求：1.鸿远公司为王阿男办理房屋权属登记；2.鸿远公司支付王阿男逾期违约金（以357,040.00元为基数，按年利率6%标准计算，自2016年12月28日起至2019年7月28日，共计55,341.20元）；3.鸿远公司自2019年7月29日起，以357,040.00元为基数，按年利率6%计付违约金至实际给付之日止；4.诉讼费由鸿远公司承担。一审法院认定事实:2014年8月21日，王阿男与鸿远公司签订《商品房买卖合同》，约定鸿远公司将其开发建设的位于哈尔滨市香坊区长江路与香坊北路西北角北大荒辉煌小区（尚东辉煌城小区）22号楼04单元05层002号房屋出售给王阿男，房屋总价款357,040.00元。双方同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，第3项内容为“由出卖人继续为买受人办理，一年内完成，该房在办理产权过程中所产生的一切税费由买受人承担”。此后，王阿男依约交付房款，并在2014年12月31日向哈尔滨市顺通凯悦房产信息咨询服务有限公司交纳代办手续费、登记费、交易手续费、维修基金、契税。鸿远公司于同日将房屋交付给王阿男。截止起诉日止，王阿男涉案房屋不动产权属证书尚未办理完毕。2017年4月19日开始黑龙江农垦哈尔滨管理局房地产管理处停办房产证，由不动产登记机构核发不动产证。2018年6月11日，黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心香坊分中心出具的关于北大荒尚东辉煌城小区办理不动产登记事宜的复函中载明：自2017年11月30日黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记历史遗留问题专项整治工作领导小组下发北大荒尚东辉煌城小区会签意见至今……该小区（除18号楼外）不动产登记事宜均能够正常办理。一审法院认为:案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。王阿男已依约支付全部购房款，鸿远公司亦将房屋交付王阿男，但协助买受人办理房屋权属登记是出卖人应尽的附随义务，鸿远公司理应协助王阿男办理案涉房屋权属登记。王阿男无法按期取得房屋权属证书，鸿远公司应承担相应的违约责任。故王阿男请求鸿远公司协助其办理房屋权属登记，予以支持。依商品房买卖合同约定，鸿远公司应最迟于2016年12月25日履行完毕协助王阿男办理房屋权属登记的义务。由于国家政策调整，自2017年4月19日起，黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处开始停办房产证。2017年11月30日起尚东辉煌城小区不动产登记事宜能够正常办理。此前，鸿远公司已将办理房屋权属证书的相关材料交至相关机构，系积极履行合同约定的义务，而因国家政策调整导致不能如期办理证照，故鸿远公司承担逾期办证违约金时间应自2016年12月25日开始，截至2017年11月30日止。王阿男诉请鸿远公司支付逾期办证违约金起始时间为2016年12月28日，系当事人对自身权益的处分，不违反法律规定，予以支持。根据最高人民法院2016年11月30日颁布的第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条的精神“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。双方未约定逾期办证违约责任，依上述规定应以房屋价款357,040.00元为基数按年利率6%自2016年12月28日起计付违约金至2017年11月30日，违约金为20,113.25元（357,040.00元×年利率6%÷360日/年×338日）。对于超出部分，不予支持。判决：一、鸿远公司协助王阿男办理哈尔滨市香坊区尚东辉煌城小区22号楼04单元05层002号房屋权属登记，于判决生效之日起三十日内履行完毕；二、鸿远公司给付王阿男2016年12月28日至2017年11月30日期间逾期办证违约金20,113.25元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回王阿男其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,184.00元，减半收取计592.00元，由王阿男负担377.00元，鸿远公司负担215.00元。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为：本案双方对于逾期办证违约金的起算时间无异议，而对计算违约金的截止时间存在争议,因此本案的焦点问题为：案涉违约金的截止时间如何确定。根据《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，鸿远公司负有向产权登记机关报送相关手续，及通知购房者办理的义务,因鸿远公司未举示证据证明其何时通知购房者办证,故应以鸿远公司将相关手续递交不动产登记部门时间，作为其履行合同义务完毕的时间。根据案涉《复函》可以确定，自2017年11月30日起，案涉小区能够办理不动产权属登记，登记部门办理期间及其他原因导致延误期间，不应归于鸿远公司的违约责任期间，因此一审法院确定该日为计算违约金截止日符合实际。王阿男关于违约金计算截止日应为不动产权属证书办理完毕之日的上诉理由，加重鸿远公司的合同义务,本院不予支持。综上，王阿男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王阿男上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,184.00元，由上诉人王阿男负担。本判决为终审判决。审判长  董力源审判员  周志强审判员  李单丹二〇二〇年十月十日书记员  于婧婧