广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18344号上诉人（原审被告）：广东广信君达律师事务所，住所地：广东省广州市天河区珠江新城珠江东路**广州周大福金融中心****，统一社会信用代码：31440000455862256G。负责人：王晓华。委托诉讼代理人：朱琳琳，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭凯韵，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市盛宝实业有限公司，住所，住所地：广东省深圳市罗湖区建设路**国际金融大厦**号：4403012023228。法定代表人：陈东镇，总经理。委托诉讼代理人：林才英，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白仁斌，广东吉光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭锡粦（曾用名彭锡麟），男，汉族，1940年12月20日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：郭卫群，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆伟新，广东星辰律师事务所律师。上诉人广东广信君达律师事务所（以下简称广信君达律师所）、深圳市盛宝实业有限公司（以下简称盛宝公司）因与被上诉人彭锡粦案外人执行异议之诉一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初22481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。广信君达律师所上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回彭锡粦全部诉讼请求，继续原案执行；三、彭锡粦承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对本案最重要的两个问题—涉案房产权利人和合同版本的认定严重失实，属于认定事实严重错误。(一）涉案房产已通过合法途径抵给指定的张xx女士，张xx不仅与产权登记权利人隆鹏公司、开发商盛宝公司签订了买卖合同，而且已经合法占有使用该房产多年，已是该房产的合法权利人，一审判决认定彭锡粦是房产权利人，没有任何法律和事实依据。(二）在存在三个不同版本合同的情况下，一审判决推断彭锡粦提供的合同有效，是另一重大失实。三个合同，差异甚大，盛宝公司和广信君达律师所都不认可彭锡粦的合同，而莲花山庄的产权登记人隆鹏公司未到庭。在此情况下，一审法院凭什么认定彭锡粦的合同有效？二、一审判决认定合同有效，可是，对合同双方当事人是谁，何时签订、是否付清房款以及为何不办公证等重大问题均未查清，属于认定事实不清。三、一审判决存在遗漏重要当事人、不釆纳鉴定申请及未经质证就予以认定等多个严重违反法定程序的情形。四、本案起诉已超过法定诉讼时效，不受法律保护。1、从继承方面看。我国继承法第八条规定：“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。”彭锡粦的前妻廖xx于1992年12月6日去世，2014年11月彭锡粦才办理继承公证，2015年才在龙岗法院起诉，均已超过20年的诉讼时效。2、从合同方面看4张收据的最后一张日期是1993年3月2日，从那时起计算，至2015年起诉，达22年之久，已超过20年法定保护期限，法院不应再受理。彭锡粦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。本案系盛宝公司以欺诈方式、串通他人实施的类似“一房两卖”的违法行为，极大地侵犯了涉案房产实际买受人的合法权益。请求依法驳回广信君达律师所的全部上诉请求。盛宝公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、驳回彭锡粦的一审全部诉讼请求；3、彭锡粦承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一审法院查明事实不清，依法应当予以撤销。彭锡粦提交的《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》不成立未生效，不具有法律效力。盛宝公司未在合同中加盖公章，合同中未加盖宝安县住宅公司的公章，仅有宝安县住宅公司的罗xx的私章，且盛宝公司从未就争议房产与彭锡粦签署。合同中“购楼方”处廖xx、彭锡粦的签名真实性及签名时间均存疑，且彭锡粦、廖xx在合同中的签字出现前后几次反言，进一步证明商品房买卖合同存在售楼方空白的现象。一审法院在未查明合同签约主体真实性情况下，通过历史处理方式，认定合同有效，原审判决极其不严谨，查明事实极其片面，查明事实不清，依法应当予以撤销。一审法院对盛宝公司从未收到购房款，从未交付涉案房屋的事实审查不明。涉案房产是盛宝公司名下财产，盛宝公司作为涉案房产合法所有权人，其未在商品房买卖合同中加盖公章，且其他开发商均未与彭锡粦签署过商品房买卖合同，盛宝公司也从未收到彭锡粦的购房款，也从未向盛宝公司交付过涉案房屋。一审法院仅凭彭锡粦提供的四张署名为廖xx的《收款收据》，认定彭锡粦已支付购房款项。一审法院仅凭历史相似处理方式及《收款收据》，认定合同有效，采纳彭锡粦要求排除涉案房产执行的诉讼请求，缺乏事实依据，依法应当予以撤销。广信君达律师所辩称，同意盛宝公司的上诉。彭锡粦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。本案系盛宝公司以欺诈方式、串通他人实施的类似“一房两卖”的违法行为，极大地侵犯了涉案房产实际买受人的合法权益。张xx与盛宝公司倒签买卖合同履行以房抵债执行和解协议，之后找莲花山庄产权办盖章，按照盛宝公司的陈述，当时负责此事的布吉司法所副所长提出你们先去隆鹏公司盖章，只要该公司同意我们就给盖章，以及“原主管司法的司法所副所长姚玉霞因为工作调动的原因，所以一直没有办证”这是虚假陈述。我们用广信君达律师所在一审所向法庭提交的证据42，上面有王国安律师对于致电布吉司法所所长姚玉霞回复的记录，上面明确写道：“除非有法院的裁判文书要我所协助，否则不盖产权办章”。彭锡粦向一审法院起诉请求：1、依法解除对龙岗区产的预查封措施；2、本案的诉讼费由盛宝公司、广信君达律师所承担。一审法院认定事实：1、位于深圳市龙岗区布吉莲花山庄，是由宝安县住宅公司（现为深圳市隆鹏房地产开发有限公司）、宝安县布吉人民政府（现为深圳市龙岗区布吉街道办事处）、深圳（宝安）盛宝实业有限公司（现为深圳市盛宝实业有限公司），于1991年合作开发。莲花山庄二村于1994年竣工验收。上述三方于1991年签订《关于联合开发建设布吉华侨住宅新村合同书》，约定：由盛宝公司负责投入开发和建设的资金，并负责全部商品别墅住宅的包销，总包销金额为16432万元，宝安县住宅公司提供合法的经营权和开发计划，宝安县布吉人民政府提供位于布吉莲花地段以平整的住宅用地21.8平方米并负责该小区的五通一平，规划设计和新建别墅的施工管理；宝安县布吉人民政府的利益分配为包销价减除基建和其他费用后剩余盈利，盛宝公司所得利益：上述406套别墅销售收入减去需付给宝安县布吉人民政府开发建设投资（即包销总数）16432万元和缴纳商品住宅销售后剩余金额，宝安县住宅公司则固定分得500万元。其后，盛宝公司经授权与香港佳联置业有限公司签订了委托包销合同。合作各方曾就合作开发莲花山庄产生纠纷，并诉至广东省高级人民法院。2、位于深圳市龙岗区房屋，房屋性质为商品房，该房未办理不动产权证。深圳市不动产登记中心向该院作出的《深圳市不动产登记中心关于协助查询莲花山庄二村Ｎ1-103＃登记情况的复函》载明：“Ｇ06211-2宗地莲花山庄项目已办理权属登记，登记权利人为深圳市宝安区住宅公司。莲花山庄二村Ｎ1-103＃房屋性质为商品房。截至目前，该房未办理不动产权证，存在预查封登记（详见附件）。根据权属登记原始档案，莲花山庄项目是原布吉镇的问题楼盘，原布吉镇政府成立“莲花山庄产权管理办公室”（下称产权办），该项目权属登记以宝安区住宅公司为权利人申请，但所有手续由产权办负责办理。鉴于莲花山庄项目权属存在上述情况，建议你院处分莲花山庄二村Ｎ1-103＃房产进一步向龙岗区布吉街道办事处核查”。深圳市龙岗区布吉街道办事处向该院作出的《关于律师调查令的回复》载明：一、莲花山庄二村Ｎ1-103号房屋产权已办理初始登记，登记权利人为深圳市宝安县住宅公司。见附件1《深圳市不动产登记中心复函》。二、莲花山庄的权益分配情况。莲花山庄的具体实际权益未作最后分配，但有初始合同权益分配（未做结算），见附件2《关于联合开发建设布吉华侨住宅新村合同书》。三、莲花山庄项目系原布吉镇的问题楼盘，原布吉镇政府成立了“莲花山庄产权管理办公室”，该项目权属登记以宝安县住宅公司为权利人申请，但所有手续由产权办负责办理。截止至1998年住宅公司向有关部门办理产权登记申请时，未记载该房有出售记录。四、2014年前，莲花山庄房屋移交工作由深圳吉都物业管理有限公司负责。根据该物业公司的移交记录，未对莲花山庄二村Ｎ1-103号房屋进行过移交。3、2010年，广信君达律师所以其作为原告，以盛宝公司作为被告，以盛宝公司欠广信君达律师所律师费为由，向该院提起了（2010）深罗法民二初字1980号民事诉讼。该院于2010年2月5日作出（2010）深罗法民二初字第1980号民事调解书，调解书确认：双方达成如下协议盛宝公司确认欠广东信利达盛达律师事务所（现为广东广信君达律师所）律师费420万元，广信君达律师所同意给予六五折优惠，按照273万元收取，于本调解书生效之日起三日内付清，如盛宝公司逾期未付，广信君达律师所可向法院申请强制执行。因盛宝公司未履行上述生效民事调解书确定的义务，广信君达律师所向该院申请强制执行。该院于2010年3月11日作出（2010）深罗法执一字第848号民事裁定书，裁定轮候查封被执行人名下位于深圳市龙岗区的房产产权，轮候查封自转为正式查封为两年。2011年6月9年申请执行人与被执行人达成执行和解，和解方案为申请执行人同意被执行人以其所有的上述四套房产抵偿拖欠的律师代理费。因案件执行需要，2018年6月27日，该院依据（2011）深罗法恢执一字第202号执行裁定书继续查封被执行人名下位于深圳市龙岗区产的产权。2019年，彭锡粦以涉案房产为其与其配偶廖xx购买为由向该院提起了案外人执行异议。2019年6月17日，该院作出了（2019）粤0303执异169号执行裁定，驳回了彭锡粦的异议请求。彭锡粦不服该裁定，向该院提起本案诉讼。4、彭锡粦为证明其配偶廖xx购得涉案房产并付清了房款，向该院提交了《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》及四张《收款收据》。其中，四张《收款收据》载明，盛宝公司在1992年3月2日至1993年3月2日期间分四笔共收到廖xx的购房款590020.2元。该《收款收据》加盖有盛宝公司的财务专用章，其中两张《收款收据》的收款人处加盖有“王宇”的私章，两张《收款收据》的收款人处载明“王”。盛宝公司当庭表示没有收到上述款项，且因“历时久远，公司人员变更频繁”，对《收款收据》中盛宝公司的财务专用章的真实性无法核实，也不清楚公司有无“王宇”这一员工。彭锡粦提交的《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》落款时间为1991年6月28日，售楼方为宝安县住宅公司，购买方为廖xx、彭锡粦，内容为购买方（乙方）向售楼方（甲方）购买涉案的房产，转让成交价为655578元。合同第四条约定，乙方可通过甲方介绍向银行申请房产抵押贷款，贷款金额最高可达房产售价的70%。合同第六条约定，乙方签订本合同前，交付定金人民币4万元。合同第七条约定，甲方应于1992年9月30日将乙方所购房产交付使用。合同第十五条约定，本合同经甲、乙双方（或代表人）签字（盖章），并经宝安县公证处公证之日起生效。该《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》售楼方处落款载明“宝安县住宅公司”，但只加盖了有宝安县住宅公司当时的法定代表人“罗xx”的私章，没有加盖宝安县住宅公司的公章。《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》购楼方处落款人为“廖xx、彭锡粦”。彭锡粦称，彭锡粦的名字是其后面加上去的，而廖xx的名字应该也是后面由廖xx或彭锡粦儿子加上去的，并非是1991年书写。对此，广信君达律师所的质证称，彭锡粦提交的该《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》于2006年向布吉产权办提交过，形式上是不一样的，2006年向布吉产权办提交的合同购买方处是空白的。广信君达律师所也称，四张《收款收据》相加的金额应少于合同约定的转让价格655578元。对此彭锡粦称，黄xx是宝安县住宅公司的财务负责人，给了彭锡粦方九折的优惠。彭锡粦为证明黄xx给了其九折的优惠，提交了手写的载明为“103号廖xx九折和送花园”的字条。广信君达律师所对该字条的真实性不予以确认。广信君达律师所亦称，彭锡粦提交的购房合同售楼方处没有宝安县住宅公司的公章，仅有宝安县住宅公司当时的法定代表人罗xx的私章，该私章的真实性无法确认，故该合同不能代表宝安县住宅公司。彭锡粦则称，罗xx用私章代表宝安县住宅公司出售房产存在其他类似情况。广信君达律师所的王国安律师出庭作证，亦确认2006年异议人拿着只盖罗xx私章而提出异议的有三个，其中“曹xx”也是拿罗xx私章的买卖合同，该合同在得到开发商的核实确认后且确认收到购房款后，“曹xx”取得了房产的房地产证。5、该院（2010）深罗法民二初字第1980号民事调解书进入执行之后，2011年6月9日，广信君达律师所与盛宝公司签订了执行和解协议书，双方约定将包括涉案房产在内的四套房产抵偿拖欠广信君达律师所的律师费；将上述房产产权办理到广信君达律师所王国安律师或者其指定的人员名下，双方的债权债务如果不能办理产权证则要恢复执行。其后，宝安县住宅公司（加盖深圳市隆鹏房地产开发有限公司公章）与盛宝公司作为售楼方，张xx作为购买方，双方签订《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》，约定张xx向宝安县住宅公司与盛宝公司购买涉案房产。该合同的落款时间为1991年6月28日。对此，彭锡粦质证称，该合同为各方签订的虚假合同。广信君达律师所则辩称，该合同是为了履行执行和解协议而倒签的合同，张xx为广信君达律师所指定涉案房产的收楼方。广信君达律师所辩称，盛宝公司所欠的律师费实为广信君达律师所的律师王国安的律师费，而张xx与王国安是夫妻关系，故由王国安律师指定收楼人为张xx，王国安律师出庭作证，确认其与张xx为夫妻关系。6、涉案房产曾因建设银行宝安支行与布吉街道办事处、香港佳联置业有限公司、盛宝公司民事纠纷于2006年被深圳市龙岗区人民法院查封。该院在执行上述（2010）深罗法民二初字1980号律师费案中于2010年轮候查封涉案房产。其后因建设银行宝安支行的债务得到清偿，首封查封解除后，该院轮候查封转为正式查封。目前涉案房产仍由该院依据（2011）深罗法恢执一字第202号执行裁定查封。深圳市龙岗区人民法院在查封期间于2006年3月对查封包括涉案房产的情况进行了公告，要求各权利人有异议应向莲花山庄产权处理办公室联系。因莲花山庄是属于问题楼盘，存在办证问题，于1998年由布吉人民政府成立了莲花山庄产权处理办公室，其中王国安律师在2005年至2006年期间任该产权办公室的专项法律顾问。上述深圳市龙岗区人民法院2006年的公告作出后，彭锡粦于2006年向莲花山庄产权处理办公室主张其为涉案房产的所有权人，并提交了《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》及四张《收款收据》。7、关于彭锡粦名下房产情况。彭锡粦提交的不动产信息查询结果表载明，彭锡粦曾拥有深圳市罗湖区宁水花园住宅及部分商铺，宁水花园住宅于2000年出售后，其名下没有其他住宅。彭锡粦称，目前其居住在其儿子的房产里。彭锡粦名下商铺于2012年全部出售。8、2015年，彭锡粦以其作为原告，以深圳市隆鹏房地产开发有限公司、深圳市龙岗区布吉街道办事处、盛宝公司为被告，向深圳市龙岗区人民法院提起了（2015）深龙法民三初字第449号民事诉讼，要求办理涉案房产的房产证。该案深圳市龙岗区人民法院一审支持了彭锡粦的请求。张xx申请作为第三人参加二审诉讼。深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终2794号裁定，指定深圳市龙岗区人民法院对该案进行重审。其后，本案彭锡粦在该院提起案外人执行异议，之后本案彭锡粦申请撤回对上述案的诉讼。因而张xx在该案中提起了独立第三人请求，要求办理房地产证。深圳市龙岗区人民法院作出相应的裁定书，驳回了张xx的请求，张xx已向深圳市中级人民法院提起了上诉，案号为（2019）粤03民终33728号，目前该案尚未开庭审理。9、廖xx与彭锡粦原为夫妻关系，婚姻期间双方育有彭思扬、彭思斌、彭思东共二子一女，廖xx于1992年12月6日去世。彭思扬、彭思斌、彭思东在本案中放弃了对涉案房产相应的继承权利并出具有了相应的公证书。彭锡粦于1997年9月24日与杨x再婚，于2003年7月10日离婚。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点是涉案房产能否作为执行财产予以执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。彭锡粦为证明其与廖xx购买的涉案的房产，向该院提交了《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》及四张《收款收据》，其中四张《收款收据》载明，盛宝公司在1992年3月2日至1993年3月2日期间分四笔共收到廖xx的购房款590020.2元。彭锡粦提交的《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》“售楼处”没有加盖宝安县住宅公司的公章，仅有宝安县住宅公司的罗xx的私章，且“购楼方”处廖xx、彭锡粦的签名真实性及签名时间均存疑，但鉴于宝安县住宅公司在出售房产时合同亦存在仅有罗xx私章没有宝安县住宅公司公章的情况，盛宝公司亦向廖xx出具四张《收款收据》表明收到廖xx的购房款590002.2元，结合彭锡粦于2006年向莲花山庄产权处理办公室主张其为涉案房产的所有权人之事实，彭锡粦已向宝安县住宅公司购买涉案房产之事实具有高度的可能性。故彭锡粦关于罗xx代表宝安县住宅公司与廖xx签订的《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》有效且得到部分履行的诉讼主张，该院予以采纳。涉案房产为彭锡粦与廖xx婚姻期间购得，彭锡粦亦为廖xx法定继承人，彭锡粦依法有权主张涉案房产的权利。彭锡粦名下没有其他住宅房产，其关于购买涉案房产用于居住的诉讼主张，该院予以采纳。鉴于《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》签订在2010年涉案房产被轮候查封之前，彭锡粦购买房产用于居住且名下无其他房产，已支付的价款超过合同约定总价款的50%，彭锡粦要求排除涉案房产执行的诉讼请求，符合前述司法解释的规定，该院予以支持。对涉案房产的查封是法院在保全和执行程序中的程序性问题，不属于本案案外人执行异议处理的范围，对于彭锡粦要求解除对涉案房产查封的诉讼请求，该院不予支持，彭锡粦可待本案判决生效之后另循法律途径解决涉案房产的查封问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、不得执行深圳市龙岗区房屋房产；二、驳回彭锡粦其他诉讼请求。本案受理费22800元，由彭锡粦承担22700元，由广信君达律师所承担100元。彭锡粦已预交的案件受理费22800元，待该判决生效之后由该院予以退回100元。广信君达律师所在该判决生效之日起七日内向该院缴纳案件受理费100元，拒不缴纳的，该院依法强制执行。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是彭锡粦对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，广信君达律师事务所和盛宝公司均不认可彭锡粦提交的《深圳布吉莲花山庄商品房产买卖合同书》，对此，本院认为，虽然上述合同未加盖宝安县住宅公司的公章，仅有宝安县住宅公司的原法定代表人罗xx的私章，但是盛宝公司作为涉案房产的开发商之一在本案二审中称“只认可苏祥玲和曹xx这两户，最先罗xx盖了私章，交钱之后补开发票，然后加盖宝安县住宅公司的公章”，即盛宝公司认可涉案楼盘的买卖合同上存在加盖宝安县住宅公司原法定代表人罗xx的情形，因此不能以没有加盖宝安县住宅公司的公章而否认买卖合同的真实性。其次，彭锡粦提交了四张加盖了盛宝公司财务专用章的收款收据，收据上明确载明系收取涉案房产购房款，二审中盛宝公司的一个诉讼代理人确认收款收据上加盖的是盛宝公司的章，另一个诉讼代理人不予认可，但确认在一审中没有申请对财务专用章进行鉴定，故本院认定收款收据上加盖的是盛宝公司的财务专用章。再次，关于彭锡粦的付款情况，根据四张收款收据载明的金额，廖xx已支付涉案房款59万元，即使不存在打九折的情况，其付款亦已经超过上述规定的总房价50%。最后，涉案房产购买于彭锡粦与廖xx夫妻关系存续期间，属于其二人夫妻共同财产，彭锡粦有权以自己的名义提起本案诉讼，至于涉案房产的继承问题，不属于本案处理范围，不涉及是否超过诉讼时效。综上，广信君达律师事务所和盛宝公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由广东广信君达律师事务所负担。二审案件受理费22800元，由深圳市盛宝实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年十月十日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。