安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初2414号 原告：昌海林，女，1979年10月4日出生，汉族，现住安徽省蚌埠市淮上区。 被告:蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司,住所地安徽省蚌埠市朝阳北路**金地苑**楼****附**,统一社会信用代码91340300784902183D。 法定代表人:王继华,公司总经理。 委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。 被告：浙江海天建设集团有限公司，住所，住所地浙江省东阳市江北街道甘溪东街**社会信用代码9133078385663700R。 法定代表人：应培新，公司董事长。 被告:深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司,住所,住所地安徽省蚌埠市淮上区永安街**上河时代花园综合楼****社会信用代码913403003551725069。 负责人:肖宪章,公司总经理。 委托诉讼代理人:李建虎，公司员工。 原告昌海林与被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司（以下称怡康公司）、浙江海天建设集团有限公司（以下简称海天建设公司）深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司（以下称永红源物业蚌埠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告昌海林、被告怡康公司的委托诉讼代理人张小龙、永红源物业蚌埠公司的委托诉讼代理人李建虎到庭参加诉讼。海天建设公司经本院传票传唤无正当理由据不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昌海林向本院提出诉讼请求：1.判决被告为昌海林位于蚌埠市淮上区因房屋渗水进行维修或承担全部修缮费用；2、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：昌海林购买了位于蚌埠市淮上区房屋,该楼房建设单位为怡康公司、施工单位为海天建设集团有限公司、楼房所在小区物业为永红源物业蚌埠公司,昌海林购买房屋后房屋渗水一直未给解决,昌海林多次找被告反映情况,但问题一直没有得到解决,因房屋屋面渗水造成昌海林室内墙面等多处损坏,给昌海林造成很大的损失。 怡康公司辩称，1.涉案房屋已经竣工验收合格，且于2013年8月8日竣工验收备案，涉案房屋不存在质量问题，昌海林主张怡康公司赔偿损失没有证据和法律依据。2.昌海林并未就涉案房屋漏水的原因进行举证，房屋漏水的原因系不可抗力造成、还是邻居装修行为造成、还是存在其他原因等均不明，更无专业鉴定机构的鉴定意见。同时，根据昌海林与怡康公司签订的《商品房买卖合同》第十六条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，只有在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发企业才有保修义务，而本案并无客观证据可证实。3.涉案房屋于2013年8月29日交付产权人，至今已超过质保期限。4.即便涉案房屋存在质量问题的情况下，根据《建设工程质量管理条例》第二十六条“施工单位对建设工程的施工质量负责。建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责。”、第三十二条“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。”、第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”的明确规定，应当由施工单位对存在质量问题的房屋负责返修，应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。综上所述，昌海林起诉怡康公司没有依据，且涉案房屋的维修主体应是施工单位，请法庭驳回原告对怡康公司的诉请。 海天建设公司辩称，1、原告与我公司不存在任何合同关系，根据合同相对性原则，原告无权向我公司主张任何权利；2、案涉项目2013年已经通过建设单位组织的竣工验收合格，不存在施工质量问题，且涉案项目已经超过5年质量保修期；3、案涉房屋原告已经进行过装修施工，房屋渗水系原告装修施工破坏了防水层和使用不当造成的，原告应自行承担责任，与其他人无涉，原告主张的渗水部位基本上都属于建筑公共部位，应由物业公司向相关部门申请公共物业维修基金进行维修。 永红源物业蚌埠公司辩称，我公司在2016年11月1日进驻蚌埠市淮上区上河时代花园北区以来，接到原告多次报修飘窗漏水，我公司以函件形式告知了怡康公司，怡康公司安排人到现场进行确认维修，但没有修好。房屋质保期内，我公司已尽到物业管理服务责任，不应当再承担责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当庭质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告提交报修证明、关于上河时代北区房屋质量问题汇总工作函，证明原告房屋在质保期内已因漏水已向物业公司保修，物业公司已致函给怡康公司反映原告房屋漏水等问题，请怡康公司尽快维修，漏水情况至今未维修。 永红源物业蚌埠公司提交其公司分别在2018年5月24日、2018年8月13日多次发给怡康公司关于房屋质量维修函，2018年8月16日发关于上河时代北区房屋质量问题汇总工作函，2018年9月12日怡康公司的回函、2017年11月3日怡康公司维修告知书，2019年4月17日物业公司联系社区、业委会与怡康公司沟通关于质保期内房屋质量维修问题，2020年7月29日怡康公司复函；能够证明房屋质量问题及其公司已尽到物业管理服务的责任。 原告和永红源物业蚌埠公司提交的联系函等材料上有吴冰、严红梅、褚富英的签名，怡康公司认可吴冰，严红梅是其公司的职工，褚富英是怡康公司安排海天建设集团有限公司的专门负责维修人员，且原告和永红源物业蚌埠公司提供的以上证据与当事人的陈述相互佐证，能够达到原告和永红源物业蚌埠公司的证明目的，故本院对该组证据予以确认。 原告提交的图片经本院庭后核实，对该组照片予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月3日，原告与怡康公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买怡康公司开发的位于蚌埠市淮上区。合同中约定怡康公司按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2013年8月8日，涉案13号楼经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同组织进行了验收。2013年8月29日怡康公司交付上述房屋，2013年8月8日向蚌埠市住房和城乡建设委员会进行了竣工备案。原告接收房屋在使用过程中发现南边卧室飘窗屋顶渗水，从2014年9月3日起至今向蚌埠市怡康物业管理有限公司、永红源物业蚌埠公司多次反映房屋渗水问题。怡康公司曾联系施工单位海天建设集团有限公司多次进行维修，但房屋渗水问题至今尚未解决。 另查明，淮上区上河时代花园北区外滩花园的前期物业为蚌埠市怡康物业管理有限公司，2016年11月更换为永红源物业蚌埠公司。 本院认为，怡康公司对销售给原告的商品房的质量应当承担维修责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。因此商品房开发企业对所售房屋承担保修责任。原告发现质量问题后向物业部门反映，属正常的维权方式。当事人提交的证据显示，涉案房屋于2013年8月29日交付给昌海林，自2014年9月份起即多次反映房屋渗漏情况，物业公司也向怡康公司反馈了涉案房屋的渗漏情况。从物业公司的报修单、工作联系函等来看，房屋自验收起5年内即已发生渗漏，且经修缮在5年质保期满时仍未能解决渗漏问题。保修责任系对标的物而言，开发企业对涉案房屋的屋顶渗漏应当承担保修责任。故本院依法确定由怡康公司向昌海林承担涉案房屋屋顶渗漏的维修责任，并应自维修完成之日起，继续承担五年保修责任。怡康公司辩称超过了保修期，与事实不符，本院不予采信。关于怡康公司辩解渗水是否属于房屋质量问题或其他原因造成，未举证证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对原告昌海林位于蚌埠市淮上区的房屋渗漏进行维修，并负责继续保修五年（自本项维修实际完成之日起计算）； 二、驳回原告昌海林的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  姚鸿 二〇二〇年十月十五日 书记员  刘茜 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。