广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6158号上诉人（原审被告）：深圳市国美电器有限公司惠州分公司，住所地：惠州市惠城区*****。法定代表人：郝某1。委托诉讼代理人：周继辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周小宁，男，汉族，1966年10月25日出生，公民身份号码：430************033，住址：惠州市惠城区***************。原审第三人：惠州市百乐邦商业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区*****。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：林志浩，广东惠泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶雨婷，广东惠泰律师事务所律师。上诉人深圳市国美电器有限公司惠州分公司与被上诉人周小宁原审第三人惠州市百乐邦商业服务有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人深圳市国美电器有限公司惠州分公司上诉请求：1.撤销（2019）粤1302民初18965号民事判决内容，并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人周小宁诉上诉人的诉讼事由为租赁合同纠纷案件，一审法院在审查案件过程中，并未按照租赁合同关系依法审查案件，其所作出的判决适用法律错误，依法应当予以撤销。被上诉人在对上诉人提起诉讼时，其诉讼请求并不明确，夹杂许多莫名的条件，一审法院在审理案件时并未对被上诉人的诉讼主张所依据的事实进行查明，一审法院所作出的判决于法无据，于理不合。综上所述，上诉人请求二审法院依法撤销（2019）粤1302民初18965号民事判决中的判决内容，并驳回被上诉人的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人周小宁答辩称：一审审理的法律关系错误，引用法律理解错误，认定的事实片面不全面，含糊不清，请求贵院依职权对本案进行全面改判。原审第三人惠州市百乐邦商业服务有限公司答辩称：一审的鉴定结论不客观、不合理，一审法院根据该鉴定结论金额判令上诉人支付租金缺乏依据。第三人在一审时已提交银行流水，证明第三人在收取上诉人国美公司的租金后已向周小宁名下的银行账户账户支付了租金合计8325.72元，一审判决人认定当前证据不能确定周小宁实际收取过该款项，对该第三人已支付的租金不予处理，存在着认定事实错误。原审原告周小宁向原审法院起诉请求：1.判决2018年1至3月的租金，请求判决协议租金4161.09元；2.请求判决被告支付2018年4月10日起至被告同时交还原告的专属商铺，包含原告公共铺权在内的恢复原状的全部公共铺权为止，暂按150每月每平方计算占用费，款年暂按5%的上涨指数递增。诉讼过程中，原审原告周小宁增加诉讼请求：1.申请对涉案商铺在上述时间段，包括跨年市场递增比例的市场租金标准进行司法评估，并作为法院确定侵占费多少的参考依据；2.请求确认第三人无民事行为能力主体，判定其所签合同的行为无效，并由被告承担全部民事责任。原审法院认定事实：原告周小宁是惠州市惠城区*****商场的权属人（产权证号：粤房地证字第C7×××**），该商铺的建筑面积为24.8平方米，套内建筑面积为15.97平方米。原告购买涉案商铺时，与案外人惠州广信物业管理有限公司签订《委托经营/租赁协议书》，将涉案商铺交由案外人惠州广信物业管理有限公司统一对外出租，期限为十年（2004年至2014年）。原告称《委托经营/租赁协议书》到期后，案外人惠州广信物业管理有限公司一直未将商铺交回，其也未收到租金。2016年11月14日，被告深圳市国美电器有限公司惠州分公司与第三人惠州市百乐邦商业服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定第三人将世贸中心第一、二、三层出租给被告。2018年3月28日，被告与第三人签订《租赁区域调整补充协议》，约定租赁期限自双方书面交接租赁房屋的次日起计满15年，即自2018年4月10日至2033年4月9日止，租赁面积为8467.73平方米（其中二层2566.58平方米）；将租金明确为第一年的租金按1.46元/天/平方米计算，年租金总计4455360元，第二年起至2023年4月9日的租金按2.19元/天/平方米计算，年租金总计6683052元，此后的租金均有递增。2018年8月10日，被告与第三人签订《减少租赁面积及租金补充协议》，约定减少第一层的租赁面积530.62平方，租赁面积变更为7946.11平方米，减少租赁面积后，剩余部分承租面积自2018年8月10日起租金计算方式为2018年8月10日至2019年4月9日止按0.95元/天/平方米计算，年租金总计1804358元，此后的租金有递增。原告的商铺包含在上述合同及补充协议约定的租赁范围内。第三人称其通过建立微信群征求各业主的意见的方式，已取得大部分业主的授权对外出租商铺，原告否认其已加入该微信群或通过他人微信在群中做出同意授权第三人出租其商铺的意思表示。被告提交一份《房屋出租委托书》复印件，内容为委托第三人将涉案商铺出租给被告等，委托人签名处有“周小宁”字样及指印，其称该《房屋出租委托书》来源于第三人。原告称其未出具该《房屋出租委托书》。被告自2018年4月10日起按约定支付租金给第三人，第三人收到租金后未将租金转付给各业主，其称2018年间的租金根据绝大部分业主的意见用于支付税款以及世贸改造费用。第三人于2019年12月26日向原审法院提交已授权出租的商铺资料复印件及清单，意证明所使用商铺取得授权情况。原告对该证据有异议。原告称被告于2018年1月起即开始使用商铺，并提交一份电话录音作为证据，其对该录音的内容进行了陈述，称通话对方是被告拓展部经理刘亮，通话时间为2018年11月1日及之后，通话内容主要围绕租金的标准进行。被告对该电话录音的真实性均不予认可，称其自2018年4月10日开始使用租赁的商铺。第三人分别于2019年6月5日、2019年10月1日、2019年11月26日向名为“周小宁”的银行账户转账合计8325.72元，称该转账为支付2019年4月10日至2020年1月9日商铺租金。原告称银行卡已经丢失，且当时为诉讼过程中，明确表示拒绝接受租金。另查明一，2019年12月30日，经原告申请原审法院通过摇珠委托广东惠亿价格事务所有限公司对涉案商铺租金进行价格评估。2020年2月20日，经原告提交补充材料后变更委托评估条件。2020年4月16日，评估公司出具惠亿价鉴字[2020]第018号《价格鉴定结论书》，经鉴定2018年4月10日至2020年3月31日涉案商铺租金为57831.07元，其中2020年租金为3.45元/天/平方米。第三人对该评估结论提出异议，未要求重新鉴定。此次评估原告预交评估费为6500元。另查明二，原告落款时间为2019年12月21日的《重审原告诉请书》载明，“在被告行为未合法以前，在我的公铺权未被合法使用以前，因我怕我的专铺权会贬值，故我并未单独只主张收回我的专铺，而是要等公铺合法使用后，或收回专有、共有两个条件都成熟，能同时被收回时，我才会像其他所有业主一样收回，在其违法侵占期间，我只要求被告付出高于市场价租金的侵占费。”另查明三，2020年5月8日，经询问，第三人表示共租赁使用商铺304个，其中261个商铺已经取得授权，约40间因多方面原因未能将租金支付给业主。现也无法对授权情况申请公证。原审法院在庭审中组织各方进行调解，被告表示不愿意调解。以上事实，有房地产权证、房屋租赁合同、租赁区域调整补充协议、减少租赁面积及租金补充协议、委托经营/租赁协议书、价格鉴定结论书等证据及原审法院的庭审笔录在卷为据，可以认定。原审法院认为，原告周小宁系惠州市惠城区*****商铺的权属人，其有权行使相应的权利。被告基于与第三人签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议使用原告的商铺，但提交的《房屋出租委托书》未能提供原件相比对，且原告称未签署过相关授权，故原审法院认为被告使用原告涉案商铺并无合法依据，应当承担相应的侵权责任。第三人在未得到原告同意的情况下，擅自将原告所有的商铺出租给被告，亦应承担责任。鉴于本案中原告并未诉请第三人赔偿相应损失，且原审法院已经向各方当事人释明诉讼权利，故对于第三人的责任承担问题原审法院不作处理。又因原告在起诉书、庭审以及庭后提交的材料中均未明确要求返还商铺，故仅对被告非法使用原告商铺应当赔偿的租金进行处理。一是原告称被告自2018年1月起开始使用涉案商铺，但其提交的电话录音的真实性无法核实，即使该电话录音是原告与被告的工作人员的通话录音，由于通话时间发生在原告主张的时间之后，且通话主要围绕租金标准进行，未提及被告何时开始使用涉案商铺，故无法证明其主张，原审法院不予采信。二是被告自2018年4月10日起应当向原告支付占用费，其将包含涉案商铺租金在内的租金支付给第三人，不能对抗原告；而第三人称已经将部分租金转入原告银行账户，根据当前证据尚不能确定原告是否已经实际收到款项，故本案中不予处理。三是针对在鉴定过程中，被告、第三人对原告提交的鉴定材料以及评估公司做出的鉴定结论提出的异议，原审法院认为根据原告提交鉴定材料及考虑到涉案商铺原确有出租事实，应当认定涉案商铺在交付被告使用时并非毛坯状态；而广东惠亿价格事务所有限公司属于有资质的机构，无证据证明其鉴定过程不符合规定，故对于该鉴定结论原审法院予以采信。四是对于原告的损失，根据评估报告自2018年4月10日至2020年3月31日涉案商铺租金为57831.07元，2020年租金为3.45元/天/平方米（即85.56元/天），即截止至2020年5月31日，相应租金损失为63050.23元[计算：57831.07元+（3.45元/天/平方米×24.8平方米×61天）]。同时，继续发生在2020年度内的损失应参照3.45元/天/平方米计算。本案评估费用6500元应由被告承担。对2021年以后可能发生的损失，原告可另行依法解决。对于原告在诉请中超过上述认定的请求，原审法院不予支持。综上所述，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条、第七十条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳市国美电器有限公司惠州分公司应当在本判决生效之日起七日内向原告周小宁支付非法占用期间的损失。（损失暂计至2020年5月31日为63050.23元；自2020年6月1日起至2020年12月31日按85.56元/天计算）二、驳回原告周小宁的其他诉讼请求。本案受理费296.88元（原告已预交148元）、评估费6500元（原告已预交），由被告深圳市国美电器有限公司惠州分公司负担，应在本判决生效之日起七日内直接向原审法院缴交，逾期未缴交，原审法院依法强制执行。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁引起的争议纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：本案中，上诉人与原审第三人就被上诉人所有的涉案商铺签订涉案租赁合同，并主张被上诉人系授权原审第三人对外出租，被上诉人对此并不予以认可，结合上诉人未能提供相关的授权委托原件对其主张予以佐证，故原审法院认定原审第三人系无权处分并无不当，本院予以维持，涉案租赁合同对被上诉人不产生法律效力。综上，上诉人占用涉案店铺期间应支付占有使用费，经当事人申请依法委托具有资质的鉴定机构进行鉴定，鉴定过程符合法定程序，故原审法院对涉案鉴定结论予以采信并无不当，本院予以维持。原审法院围绕原审诉讼请求，结合涉案事实判决上诉人支付占用涉案店铺期间费用的处理合理有据，本院予以维持。至于上诉人与原审第三人之间的租赁纠纷及原审第三人主张其已向被上诉人支付租金的事宜，如确有证据予以证实，可另寻法律途径予以解决。因此，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费296.88元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十月二十一日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩