四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4344号 原告：成都芝芝房地产开发有限公司，住所地四川省成都市清江路口温哥华广场****。 法定代表人：童建，执行董事。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被告：王君英，女，1970年10月20日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：蒋景理，男，1969年7月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告成都芝芝房地产开发有限公司（以下简称芝芝公司）与被告王君英、蒋景理商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告芝芝公司的委托诉讼代理人吴睿到庭参加诉讼，被告王君英、蒋景理经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 芝芝公司向本院提出诉讼请求：1.确认芝芝公司与王君英、蒋景理签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议解除，该不动产归芝芝公司所有；2.判令王君英、蒋景理协助芝芝公司办理位于新都区××道××段××号××栋××单元××层××号不动产注销商品房买卖合同登记备案、注销银行预抵押、注销预告登记的相关手续，如王君英、蒋景理不在判决确认的履行期限内协助配合的，芝芝公司可自行办理注销备案手续；3.判令王君英、蒋景理向芝芝公司支付违约金86150.6元（总房款430753元的20%），律师费100000元，其他费用3000元，上述费用共计189150.6元；4.判令王君英、蒋景理在判决确认的履行期限内腾退返还上述房屋；5.本案诉讼费、保全费由王君英、蒋景理承担。事实与理由：2012年11月16日，芝芝公司与王君英、蒋景理签订了《商品房买卖合同》及附件、补充协议，约定王君英、蒋景理购买芝芝公司投资开发的“壹品檀国际社区”项目2幢1单元15层6号房屋，总金额430753元。王君英、蒋景理选择按揭抵押贷款的付款方式，贷款金额300000元。根据《商品房买卖合同》补充协议第十七条第1款的约定，王君英、蒋景理同意按照按揭贷款合同约定全面履行按期偿还贷款本息义务，否则由此引发的法律责任由王君英、蒋景理承担，同日，王君英、蒋景理与中国工商银行股份有限公司成都郫都支行（以下简称工行郫都支行）签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称《借款合同》）。之后，王君英、蒋景理只向工行郫都支行归还了部分借款本金和部分利息后就拒不履行还款义务，已经构成根本违约，芝芝公司根据《合同法》第九十四条及《商品房买卖合同》补充协议的约定，单方通知其解除合同，不向其出售不动产，要求配合办理注销备案手续并承担违约责任。据此，芝芝公司诉至本院，提出前述诉讼请求。 王君英、蒋景理未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 本院经审理认定事实如下：2012年11月16日，芝芝公司（出卖人）与王君英、蒋景理（买受人）签订合同自编号为ＣＨ-01-0605的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定王君英、蒋景理购买芝芝公司开发的预售许可证1270下位于新都区××道××段××号××社区××幢××单元××层××号房屋，房屋总价款430753元。《商品房买卖合同》第五条约定，买受人采取贷款方式付款，可以首期支付购房总价款的30%，其余价款向工行郫都支行借款支付。第十条约定，出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。第十九条约定，买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任买受人未在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已付购房款每日万分之一的标准向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第三条第三款约定，买受人在签订合同及补充协议当日一次性向出卖人付清该商品房的全部首付款130753元，余款30万元由买受人向工行郫都支行申请15年个人住房抵押贷款，并保证在签订本合同后50日内付至出卖人账户。第十二条第一款、第二款、第八款分别约定，买受人应在商品房交付使用时将办理权属登记需由买受人提供的资料和税费报送出卖人，如买受人未付清合同约定的全部应付款、应缴纳的相关费用或者未提供规定所需资料等，出卖人有权不按合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续且不承担任何违约责任；买受人采取按揭贷款付款方式的，因银行办理抵押登记而使买受人不能在合同约定时间内取得权属证书的，出卖人不承担违约责任；出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国土使用权证书。第十七条约定，“……2、出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权无需征求买受人意见单方与买受人解除合同并收回该商品房，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时收取买受人总房价款20%的违约金；出卖人在买受人已付房价款中扣除代为向贷款银行还款金额后如有余额则余款退还买受人，如不足则出卖人有权向买受人追索。3、如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权无需征求买受人意见单方与买受人解除本合同并收回该商品房，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房价款的20%作为违约金；出卖人在买受人已付房价款中扣除代为向贷款银行还款金额后如有余额则余款退还买受人，如不足则出卖人有权向买受人追索……”。第十八条约定：“1、在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除……”。第十九条约定：“1、买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该商品房交付后，该商品房的地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。” 2012年12月17日，芝芝公司为王君英、蒋景理办理商品房买卖合同签约备案（合同签约备案号：××××××）。芝芝公司确认，王君英、蒋景理已按合同约定向芝芝公司支付首付款130753元、按揭贷款300000元，芝芝公司于2014年10月31日前向王君英、蒋景理交付了案涉房屋。2014年3月5日，案涉房屋办理新房预新都字第0××8号预购商品房预告登记，预告登记权利人为王君英、蒋景理，预告登记义务人为芝芝公司。同日，案涉房屋办理新房预抵新都字第0××0号预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为工行郫都支行，预告登记义务人为王君英、蒋景理。 2019年5月5日，成都市郫都区人民法院经审理原告工行郫都支行与被告王君英、蒋景理、芝芝公司金融借款合同纠纷一案，作出（2019）川0124民初1423号民事判决书，认定事实如下：2012年12月17日，王君英、蒋景理向工行郫都支行（原名工行郫县支行）贷款300000元用于购买芝芝公司开发的位于新都区××道××段××号××号房屋，芝芝公司作为担保人，三方共同签订《个人购房借款／担保合同》。2016年3月17日起，王君英、蒋景理未按照合同约定履行还款义务，累计欠工行郫都支行贷款本金257977.17元。2019年1月18日，工行郫都支行向王君英、蒋景理送达《个人贷款催收及提前收回通知书》，2019年1月21日，工行郫都支行向芝芝公司公证送达《履行保证责任通知书》，判令：一、王君英、蒋景理在本判决生效之日起十日内向工行郫都支行偿还借款本金257977.17元及已产生的利息、逾期利息及复利44121.19元，并继续支付逾期利息（逾期利息计算方式为：以借款本金257977.17元为基数，按照年利率9.825%标准，支付期间为自2019年2月26日起至本金清偿之日止）、复利（复利计算方式为：以逾期利息为基数，按照年利率9.825%标准，支付期间为自2019年2月26日起至逾期利息清偿之日止）；二、芝芝公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回工行郫都支行的其他诉讼请求。案件受理费2916元，由蒋景理、王君英、芝芝公司承担。该民事判决书于2019年8月27日发生法律效力。芝芝公司于2019年9月4日向工行郫都支行付款114615.56元、197005.95元，合计311621.51元，转账摘要均备注为“代蒋景理王君英还款”。2019年9月5日，工行郫都支行出具《个人贷款结清证明》，载明：兹有借款人蒋景理、王君英在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2012年12月17日，贷款金额为人民币300000元，贷款期限为180个月，该笔贷款本息已于2019年9月4日全部结清。2019年10月9日，芝芝公司向工行郫都支行转账支付2916元，转账摘要注明为案件受理费；同日向工行郫都支行转账支付500元，摘要注明为催收公证费。2020年6月19日，芝芝公司向王君英、蒋景理合同约定地址（同为身份证地址）邮寄《解除合同及抵销通知书》，邮件投递记录显示，因收件人不在指定地址且无法联系收件人，该邮件于2020年6月24日退回妥投。2020年6月29日，芝芝公司向王君英、蒋景理前述地址邮寄《抵销及催告通知书》，邮件投递记录显示，该邮件因拒收未妥投，于2020年7月2日退回妥投。 2020年5月15日，芝芝公司与北京市竞天公诚（成都）律师事务所（以下简称竞天公诚律所）订立《委托代理合同》，载明：芝芝公司因与王君英、蒋景理商品房预售合同纠纷案诉讼事宜，委托该律师事务所提供法律服务，双方约定代理费为100000元，在一审开庭前15日内支付。2020年7月29日，竞天公诚律所所出具增值税发票，载明收到芝芝公司支付的民事诉讼代理费税价合计100000元。2020年7月31日，芝芝公司向竞天公诚律所转账支付100000元，摘要、用途备注为诉讼代理费。 以上事实，有芝芝公司提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，王君英、蒋景理与芝芝公司签订的《商品房买卖合同》（含附件）及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。现芝芝公司依据合同约定行使解除权，对应其各项诉讼请求，本院评述如下： 关于芝芝公司确认合同已解除的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初1423号生效民事判决书查明王君英、蒋景理自2016年3月17日起即未按照合同约定履行还款义务，判令王君英、蒋景理向工行郫都支行偿还借款本金、利息及复利，芝芝公司对此承担连带清偿责任，芝芝公司依照该判决代王君英、蒋景理向工行郫都支行偿还了全部剩余借款本息，承担了连带担保责任，依据双方所签订《商品房买卖合同补充协议》第十七条之约定，此情形下芝芝公司有权解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议。芝芝公司向王君英、蒋景理合同约定地址邮寄的《解除合同及抵销通知书》因收件人不在指定地址且无法联系收件人而退回，则按双方约定，自2020年6月23日书面解除通知到达指定地址之日即产生解除合同的效果，王君英、蒋景理变更送达地址、联系方式而未有效告知芝芝公司，其不利后果应自行承担。对于芝芝公司确认双方有关协议已解除的请求，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》虽然已办理签约备案登记并交付，但尚未办理权属转移登记，并未发生物权最终变动的效果，芝芝公司虽将“该不动产归原告芝芝公司所有”在形式上作为独立的确权请求提出，但综合全案请求看系行使约定解除权，其本质应属事实主张和对解除权行使后果的确认，本案中不予单独支持。 关于协助办理相关注销手续、返还房屋、支付违约金、律师费和其他费用的请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除后，应当对合同主体的权利义务进行清理清结，芝芝公司应当将已收取的购房款扣除代偿银行款项和王君英、蒋景理应承担的违约责任金额和其他费用后退还王君英、蒋景理，王君英、蒋景理也有义务返还房屋并协助芝芝公司办理案涉商品房买卖合同签约备案登记、预告登记、抵押预告登记的注销手续。由于芝芝公司在本案中未提出退还代偿银行款项及承担相关责任的请求，庭审中也表明将另案提起追偿权诉讼，本案不作一并处理。双方《商品房买卖合同》补充协议第十七条中约定“买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权无需征求买受人意见单方与买受人解除合同并收回该商品房，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时收取买受人总房价款20%的违约金”，即在合同中将违约责任约定为按照实际产生情况计算的违约损失赔偿责任和按照金额比例计算的解除合同违约金之和。芝芝公司同时主张违约金和违约损失赔偿，其请求权是基于同一违约行为产生。违约金遵循“补偿为主、惩罚为辅”的原则，其主要功能在于填补守约方的损失，而芝芝公司所主张律师费同样属于因王君英、蒋景理违约行为所造成的直接损失，现王君英、蒋景理未到庭应诉、未提出调减违约金意见，在芝芝公司同时主张86150.6元违约金、100000元律师费和3000元其他费用但未就律师费和其他费用之外的违约损失举证证明情况下，本院根据公平原则衡量，将王君英、蒋景理应承担的违约责任数额整体确定为129225.9元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除成都芝芝房地产开发有限公司与王君英、蒋景理于2012年11月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、王君英、蒋景理于本判决发生法律效力之日起30日内向成都芝芝房地产开发有限公司返还位于成都市新都区××道××段××号××栋××单元××层××号房屋； 三、王君英、蒋景理于本判决发生法律效力之日起10日内协助成都芝芝房地产开发有限公司办理前述房屋的商品房买卖合同签约备案登记解除手续（合同签约备案号：××××××），如王君英、蒋景理未在本判决指定期间内协助成都芝芝房地产开发有限公司办理前述房屋的合同签约备案登记解除手续，则成都芝芝房地产开发有限公司可以单方面申请注销该合同备案登记； 四、王君英、蒋景理于本判决发生法律效力之日起10日内协助成都芝芝房地产开发有限公司解除就前述房屋设立的预购商品房预告登记［新房预新都字第0××8号］和预购商品房抵押预告登记［新房预抵新都字第0××0号］； 五、王君英、蒋景理向成都芝芝房地产开发有限公司支付违约金及违约损失赔偿金共计129225.9元（此款从成都芝芝房地产开发有限公司应向王君英、蒋景理退还的购房款中扣除）； 六、驳回成都芝芝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2342元（已因适用简易程序减半收取），保全费2674元，共计5016元，由成都芝芝房地产开发有限公司负担1494元，由王君英、蒋景理负担3522元（此款成都芝芝房地产开发有限公司在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年十月二十二日 书记员  曾妙