江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏08执异68号案外人：淮安市盱眙经济开发有限公司，统一社会信用代码91320830663832932H，住所地江苏省盱眙县经济开发区宝山路**创客中心**。法定代表人：李德宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈镜丞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何烨，北京德恒（南京）律师事务所律师。申请执行人：江苏金路投资担保有限公司，统一社会信用代码91320830681142361W，住所地江苏省盱眙县墨香苑小区大门旁众业商务会所**。法定代表人：何海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。被执行人：江苏居斯美木业有限公司，住所地江苏省盱眙县工业园区葵花大道东侧。法定代表人：陈万强，该公司副总经理。被执行人：江苏杰源太阳能科技有限公司，住所地江苏省盱眙县经济开发区梅花大道东侧。法定代表人：高剑军，该公司总经理。被执行人：盱眙新沃德木业有限公司，住所地江苏省盱眙县经济开发区合欢大道与工五路交汇处。法定代表人：许刚，该公司总经理。被执行人：南京光银家具有限公司，住所地江苏省南京市雨花开发区史村工业园**。法定代表人：顾华诚，该公司总经理。被执行人：陈万强，男，1979年6月30日出生，汉族，江苏居斯美木业有限公司副总经理，住安徽省明光市。被执行人：仇海英，女，1978年10月12日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。本院在执行江苏金路投资担保有限公司（以下简称金路公司）与江苏居斯美木业有限公司（以下简称居斯美公司）、江苏杰源太阳能科技有限公司（以下简称杰源公司）、盱眙新沃德木业有限公司（以下简称新沃德公司）、南京光银家具有限公司（以下简称南京光银公司）、陈万强、仇海英追偿权纠纷一案中，案外人淮安市盱眙经济开发有限公司（以下至裁定主文前简称盱眙经济开发公司）对执行标的提出异议。本院于2020年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人盱眙经济开发公司于2020年10月14日提出异议称：请求贵院继续履行与新沃德公司签订《盱眙新沃德木业有限公司资产转让协议》，请求贵院允许异议人在合理期限内交纳余款377504.45元并依法停止对盱眙县经济开发区合欢大道与工五路交汇处（原盱眙新沃德木业有限公司厂区）全部房地产的强制执行，解除对上述房地产的查封措施。事实与理由：2012年11月17日，异议人与新沃德公司签订《盱眙新沃德木业有限公司资产转让协议》一份，约定新沃德公司将公司资产（包含土地、建筑物、附着物、构筑物）转让给异议人，转让价款为7854592元。合同签订后，异议人依约支付了7477087.55元，双方办理了交接手续，该房地产一直由异议人实际占用至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，被执行人新沃德公司将其财产出卖给异议人，异议人已经支付大部分价款并实际占有该财产，异议人要求继续履行合同的，贵院应当给予异议人合理期限交付全部余款并裁定解除对盱眙县经济开发区合欢大道与工五路交汇处（原盱眙新沃德木业有限公司厂区）全部房地产的查封措施。申请执行人金路公司辩称：从异议人主张的事实看，其主张是依据2012年11月17日与被执行人签订资产转让协议，而根据涉案不动产登记簿所显示的信息，涉案不动产在2010年10月19日就被苏州市虎丘区人民法院（以下简称虎丘区法院）查封，后陆续有数家法院一直查封，目前仍然处于查封状态，金路公司是目前首轮查封案件的申请执行人。异议人在签订资产转让协议时，涉案不动产处于法院查封状态。根据《最高人民法院、国土资源部、住建部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定，被人民法院查封的不动产，被执行人擅自办理转让手续的，人民法院依法认定该转让行为无效。另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，被依法采取查封措施的不动产不得转让。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经被查封的财产所作的转移等有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。根据上述规定，异议人所提交的资产转让协议为无效协议，其转让行为不得对抗申请执行人的申请执行行为。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案房屋属于被查封之后所签订的买卖合同，且在查封之前异议人并没有实际占有涉案房屋，目前涉案房屋也不属于异议人实际占有。据申请执行人了解，异议人又将该房屋转让给第三人，目前是第三人在实际使用并对外租赁涉案不动产。基于上述规定，异议人不得以该资产转让协议排除本案执行，其异议理由不能成立。请求法院驳回盱眙经济开发公司的异议，并继续执行。本院查明，金路公司与居斯美公司、杰源公司、新沃德公司、南京光银公司、陈万强、仇海英追偿权纠纷一案，本院于2014年8月4日作出（2013）淮中商初字第0038号民事判决：一、居斯美公司于本判决生效之日起十日内偿还金路公司代偿款人民币4060216.81元及利息，利息自2012年12月15日起按照月利率8.2‰计算至本判决确定给付之日止；二、居斯美公司于本判决生效之日起十日内偿还金路公司律师代理费人民币2万元；三、杰源公司、新沃德公司、南京光银公司、陈万强、仇海英对居斯美公司上述还款义务承担连带责任。案件受理费39548元，保全费5000元，公告费700元，合计45248元，由居斯美公司负担，杰源公司、新沃德公司、南京光银公司、陈万强、仇海英对上述案件受理费、保全费、公告费承担连带责任。判决生效后，因各债务人未按法律文书确定的期限履行义务，金路公司申请强制执行，本院于2014年11月12日立案，执行案号为（2014）淮中执字第0438号。2015年8月10日，本院作出（2014）淮中执字第0438-2号执行裁定书，裁定终结该案本次执行程序。后金路公司申请恢复执行，本院于2020年9月7日立案，执行案号为（2020）苏08执恢27号。9月8日，本院向被执行人居斯美公司、杰源公司、新沃德公司、南京光银公司、陈万强、仇海英发出执行通知书，责令各被执行人自本通知书送达之日起三日内履行判决书所确定的义务。另查明，盱眙县住建局于2020年9月30日出具的《不动产登记簿信息查询结果》显示：新沃德公司位于盱眙县经济开发区合欢大道与工五路交汇处房屋（不动产权证号为8201003575、8201003576、8201003577，以下简称涉案房屋），已抵押给江苏银行股份有限公司盱眙支行（以下简称江苏银行盱眙支行），债务开始时间为2010年4月29日，债务结束时间为2020年4月28日。虎丘区法院在执行（2010）虎执字第0512号案件过程中，于2010年10月19日查封了涉案房屋，该查封为首次查封。2012年8月30日，虎丘区法院在执行（2012）虎执字第0916号案件过程中亦查封了涉案房屋，该查封为第二轮查封。2012年9月17日，本院在审理（2012）淮中商初字第0139号案件过程中查封了涉案房屋，该查封为第三轮查封。2012年10月16日，虎丘区法院（2010）虎执字第0512号执行案件续封了涉案房屋。本院在审理金路公司与居斯美公司、杰源公司、新沃德公司、南京光银公司、陈万强、仇海英追偿权纠纷一案中，于2013年2月1日向盱眙县住建局送达（2013）淮中商初字第0038号民事裁定书及协助执行通知书，请求该局协助查封涉案房屋，该查封为第四轮查封。该案进入执行程序后，本院于2015年6月24日、2020年4月2日分别又查封了涉案房屋。因上述采取首轮查封以及第二轮、第三轮查封措施的法院未依法采取续封措施，本院第四轮查封于2019年10月16日起发生查封效力。再查明，2012年11月17日，异议人盱眙经济开发公司（甲方）与新沃德公司（乙方）签订的《盱眙新沃德木业有限公司资产转让协议》一份，协议主要内容：一、新沃德公司资产现状，1.房产情况：厂房、办公楼、食堂、配电房、值班室、干燥间、厕所等总面积8625.35平方米（含内外装修）及地坪、围墙等附属物、构筑物。2.土地情况：盱国用（2008）第1132号登记中载明地类为工业用地，使用权面积为184750平方米。二、收购价格，经淮安清华房地产评估与土地评估有限公司评估，新沃德公司房产、土地、构筑物、附属物评估总价为人民币8117899元，经研究甲方同意以人民币7854592元收购该企业的资产（不含该企业的债权和债务）。三、付款办法，根据乙方与江苏银行盱眙支行签订的贷款合同及2012年5月29日新沃德公司的承诺，本协议签订后一周内甲方支付6506986.27元用于乙方归还其在江苏银行盱眙支行的贷款；乙方将原公司厂区内机械、设备搬清并将厂区交付给甲方之日起甲方支付100万元；余款347606元自本协议签订之日起60日内付清。四、支付方式，甲方依据双方约定，将收购款项汇入乙方指定账户。此外，双方还就税费承担及违约责任进行了约定。协议签订后，盱眙经济开发公司共支付给新沃德公司购房款7477087.55元，其中：2012年11月28日付100万元；2012年12月12日付25万元；2012年12月14日付15万元；2012年12月26日付170101.28元；2013年1月4日付30万元；2013年1月5日付5506986.27元；2013年1月9日付10万元。2020年10月21日，本院与异议人盱眙经济开发公司谈话时，异议人称涉案房地产已经交付给该公司，但没有办理书面交接材料。异议人占用一段时间后将涉案房地产转让给他人。本院认为，本案争议焦点为：案外人盱眙经济开发公司对新沃德公司名下的盱眙县经济开发区合欢大道与工五路交汇处的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋于2010年10月19日被虎丘区法院查封，后虎丘区法院另一案件及本院两件案件分别对涉案房屋进行了轮候查封。异议人盱眙经济开发公司与被执行人新沃德公司签订资产转让协议的时间为2012年11月17日，该时间在法院对涉案房屋采取查封措施之后。另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定精神，被依法采取查封措施的不动产不得转让。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定精神，被执行人就已经被查封的财产所作的转移等有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。异议人盱眙经济开发公司与被执行人新沃德公司签订资产转让协议时，应到房地产管理部门了解涉案房屋有无被人民法院查封，以便规避交易风险。异议人盱眙经济开发公司在涉案房屋被人民法院查封后与被执行人签订资产转让协议，致涉案房屋至今无法过户，其对所购房地产无法过户存在明显过错。综上所述，案外人盱眙经济开发公司所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第四项规定精神，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回案外人淮安市盱眙经济开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  孙亚平审判员  刘群英二〇二〇年十月二十六日书记员  程 莹