广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终864号上诉人（原审被告、反诉原告）：张海宏，男，1976年9月29日出生，汉族，住汕头市潮阳区************，公民身份号码440************558。委托诉讼代理人：马伟钦，广东法帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：马梓鸿，广东法帆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张文端，男，1955年3月1日出生，汉族，住汕头市潮阳区谷饶镇华光中二区********，公民身份号码440************539。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张紫微，女，1957年7月5日出生，汉族，住汕头市潮阳区谷饶镇华光中二区********，公民身份号码440************524。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈嘉豪，广东东沙律师事务所律师。上诉人张海宏因与被上诉人张文端、张紫微租赁合同纠纷一案，不服汕头市潮阳区人民法院（2019）粤0513民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张海宏上诉请求：1、依法撤销广东省汕头市潮阳区人民法院（2019）粤0513民初899号《民事判决书》，改判驳回两被上诉人一审提起的本诉；2、一、二审诉讼费用由两被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决对事实查明不清，导致事实认定有误。原审法院认定的被上诉人张紫微取得“谷饶华光源峰服装厂”厂房场地管理使用权属于事实认定错误。首先，涉案厂房用地的土地使用证书（集体土地使用证列：潮阳集用（2004）字第0524162202183号）上记载使用权人并非被上诉人张紫微，而是“谷饶华光源峰服装厂”，而现在工商也查不到被上诉人所称的张紫峰有经营“谷饶华光源峰服装厂”的相关证据，故涉案厂房用地的权属人根本无法查明；其次，张紫峰在一审中出具声明书声明其为“谷饶华光源峰服装厂”的经营者，后将厂房用地分配给被上诉人张紫微及其胞兄张紫东进行使用，但张紫峰本人并未出庭进行作证，因此其出具的声明书不应作为证据采信。再次，即使张紫峰真的是“谷饶华光源峰服装厂”的经营者，并将厂房分配给被上诉张紫微，那么依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”的规定，涉案土地的权属应当以登记为准，但本案中并没有将涉案土地的权属变更至两被上诉人名下，故无法确认涉案厂房用地的真正权属人。二、被上诉人在原审提供的《租赁合约》依法不能作为认定事实的依据。被上诉人提供的《租赁合约》是被撕毁后，被上诉人单方进行拼凑张贴而成的，依法不得作为证据使用，当初签订《租赁合约》时，双方签订过后发现关于租赁年限、租金内容约定错误，于是在双方的同意下当场对该份合约进行撕毁作废，并且双方口头重新对于租赁年限约定为5年，第一年（即2016年3月1日至2017年2月28日）租金为17万元；第二年至第五年（即2017年3月1日至2021年2月28日）每年租金为12万元，而上诉人从2016年至2018年也一直按照该约定履行付还被上诉人租金义务，被上诉人一直也没有表示否认，明显可以证明双方约定的事实。三、两被上诉人并非涉案厂房用地的权属人，并无权利对该涉案厂房用地进行出租，因此两被上诉人应当退还上诉人已经支付的租金55万元。两被上诉人并非涉案厂房用地的真正权属人，其根本无权出租该厂房用地，更无法收取上诉人的租金，而上诉人先后分别支付给两被上诉人2011年2万元、2012年2万元、2013年3万元、2014年3万元、2015年4万元、2016年17万元、2017年12万元、2018年12万元，总共支付租金55万元，故两被上诉人依法应将收到上诉人55万元的租金全部退还。四、即使两被上诉人有权对涉案厂房用地进行出租，也应将超出租赁合同约定厂房面积部分的租金退还上诉人。涉案厂房用地的面积为80×50米即4000平方米，但两被上诉人在与上诉人签订的《租借厂房地合约》中约定的出租面积为28×52米=1456平方米，两被上诉人明显存在欺诈的行为，合约约定出租的面积明显与实际不相符，其整整缺少了28×2米=56平方米，故应将上诉人承租该涉案厂房用地开始多支付的厂房面积部分的租金退还上诉人。综上所述，原审判决在事实查明、事实认定方面均存在错误，导致错误适用法律，错误判决，请求二审法院查明案件事实，依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人张文端、张紫微辩称，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，一审判决客观公正，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人拥有涉案租赁标的物的管理权和使用权，有权将场地租赁给上诉人并收取租金。1、根据《合同法》关于租赁合同的相关规定可知，租赁合同有效并不以出租人取得租赁标的物所有权或场地土地使用权证为必要条件，只要出租人拥有租赁标的管理、处置权就可出租。一审被上诉人提交的证据足以证明被上诉人在2011年开始取得涉案租赁标的管理、处置权后，于2016年3月1日与上诉人签订为期三年的《租赁合同》，上诉人也是根据该《租赁合同》实际使用出租场地。上诉人以被上诉人没有取得租赁标的使用权证为由，主张租赁合同无效缺乏事实与法律依据。2、《租赁合同》之所以破损，是由于双方签订该合同后，被上诉人向上诉人索取身份证时被上诉人撕破的。一审庭审中上诉人也确认合同上签名确系其所签，其在2016年按该租赁合同的约定支付17万元租金。现保存的合同整体完好，内容明确，残缺部分只涉及租赁物转让的约定及合同份数的表述，并不影响合同内容的认定，且与上诉人当庭反映承租使用该场地内容一致。因此，不能因合同有破损而否认双方之间存在租赁关系，上诉人主张《租赁合同》因存在撕破的痕迹，不应作为认定案件事实的依据缺乏依据。二、被上诉人出租给上诉人场地的占地面积，已在双方签订的租赁合同中予以明确，即1456平方米，上诉人在2011年开始承租被上诉人出租的场地至今，从来没有就租赁面积提出异议，并按约定向被上诉人支付租金，不存在承租面积大于使用面积的情况。上诉人主张的租赁合同约定的面积与其实际使用面积不一致违背客观事实，且没有证据证明，该上诉理由不能成立。张文端、张紫微向一审法院起诉请求：1、判决解除张文端、张紫微与张海宏所签订的场地租赁协议；2、判令张海宏所承租的位于潮阳区谷饶镇华光居委谷饶港饶工业区友谊路南前座（临街靠北部分电器铺）及后座（靠南纸箱厂）面积1456平方米的厂房场地（土地使用权证号：潮阳集用（2004）字第0524162202183号）腾退归还张文端、张紫微管正；3、判令张海宏立即付还张文端、张紫微租金120000元及按原租金标准向张文端、张紫微支付从合同约定的租赁届满后实际继续使用场地期间的租金；4、本案诉讼费由张海宏承担。张海宏向一审法院反诉请求：1、判令张文端、张紫微退还张海宏租金55万元；2、本案诉讼费用由张文端、张紫微负担。一审法院认定事实：张文端、张紫微系夫妻关系。2004年，个体工商户“谷饶华光源峰服装厂”取得了坐落于谷饶镇华光居委友谊路南的厂房用地使用权，面积为4000平方米（集体土地使用证列：潮阳集用（2004）字第0524162202183号）。2010年11月23日，“谷饶华光源峰服装厂”经营者张紫峰与张紫微、张紫忠签订《源峰针织厂房铺面分割协议书》将上述厂房用地分配给张紫微、张紫忠和张紫峰本人管理使用，其中张紫微分得1456平方米，张海宏和刘文楷、张子波在该协议书证明人处签名。2011年，张文端、张紫微将取得的上述厂房用地租给张海宏使用。2016年3月1日，张海宏与张文端双方再次签订租赁合约，约定张海宏向张文端租用上述厂房，其中厂房四至范围，东张紫峰、西辉波厂、南张紫东厂、北友谊路，面积为1456平方米。租期为前座（临街靠北部分）3年，后座（靠南部分）2.5年，租金自2016年3月1日至2017年2月28日为17万元，自2017年3月1日至2018年2月28日为17万元，自2018年3月1日至2019年2月28日为14万元。租赁合约签订后，双方开始按约履行。租赁期满后，张海宏并未按约付还租金，租期内分别只归还每年12万元，共36万元，尚欠12万元没有付还，且继续使用上述承租的厂房用地。张文端通知张海宏腾退并付清租金未果，遂于2019年5月20日向一审法院提起诉讼。案件审理过程，张海宏于2020年1月13日对张文端、张紫微提出反诉，要求张文端、张紫微退还张海宏租金55万元。一审法院认为：张文端、张紫微系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，张紫微取得上述出租厂房场地管理使用权后，与张文端一致同意出租给张海宏，并由张文端与张海宏签订租赁合约。签约行为属张文端、张紫微共同意思表示。张文端、张紫微与张海宏双方于2016年3月1日自愿签订的租赁合约，意思表示真实，内容清楚且不违反法律规定，双方之间的租赁合同关系成立、有效。张海宏以该租赁合约曾被其撕毁、有破损为由提出合约无效的主张，由于该租赁合约整体性完好，内容明确具体、充分，双方当事人均签名捺印确认，其残缺部分的内容只涉及租赁物转让情形和合约份数的表述，并不影响本案本反诉中当事人讼争的主张，也不影响合约的生效情形，张海宏该主张缺乏事实及法律依据，应不予采信。张海宏在庭审中陈述自2011年起已向张文端、张紫微租用厂房且已支付部分租金的事实，进一步确认了双方的租赁关系。因此，该租赁合约应得到全面、切实履行。张海宏依法应按租赁合约履行支付租赁期间尚欠租金的义务。对租期届满后其继续使用租赁用地期间的场地占用费，应按原租赁合约中约定的计算方式支付给张文端、张紫微，故对张文端、张紫微要求张海宏付还租金12万元及按原租金标准支付自租赁届满后实际继续使用场地期间的占用费，依法有据，应予支持。张文端、张紫微提出解除租赁合约的诉求,因该租赁合约已到期,不需要解除。张海宏应当在租赁合约到期后依法将租赁物返还出租人、即张文端、张紫微。张海宏提出实际租用面积仅为1400平方米、张文端、张紫微存在欺骗行为、合约无效、张文端、张紫微应退还其租金55万元的反诉请求，但无法提供证据证明，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：一、张海宏应于判决发生法律效力后十五日内从上述案涉厂房用地（集体土地使用证列：潮阳集用（2004）字第0524162202183号）中腾退并归还张文端、张紫微管正；二、张海宏应于判决发生法律效力后十五日内付还张文端、张紫微租金12万元及继续使用厂房用地期间的占用费（按原租赁合约的租金标准，从合同约定的租赁届满日起计至本判决生效之日止）；三、驳回张海宏的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2700元，由张海宏负担；一审反诉案件受理费9300元，由张海宏负担。张文端、张紫微预交的本诉案件受理费2700元，予以退回。张海宏应负担的本诉案件受理费2700元，应在判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点问题是：1.张文端、张紫微是否有权出租涉案厂房；2.张文端、张紫微提交的《租赁合约》是否有效；3.涉案租赁厂房是否存在面积差。关于张文端、张紫微是否有权出租涉案厂房的问题。一审期间，张文端、张紫微已提交《集体土地使用权证》、华光居委会出具的证明、《厂房用地使用协议书》、汕头市潮阳区谷饶华光源峰服装厂的经营者张紫峰出具的声明书用以证明其实际取得涉案厂房的使用权和管理权；另外，汕头市潮阳区谷饶华光源峰服装厂的经营者张紫峰一审也有到庭就张文端、张紫微主张的上述事实予以确认，因此应当认定张文端、张紫微具有出租涉案厂房的权利。张海宏上诉提出张文端、张紫微无权出租涉案厂房并以此为由要求退还其已支付的租金理据不足，本院予以驳回。关于张文端、张紫微一审提交的《租赁合约》是否有效的问题。经查，张文端、张紫微提交的《租赁合约》曾被撕毁，系由张文端、张紫微重新拼凑、黏贴而成，《租赁合约》部分内容也存在破损，因此《租赁合约》在证据形式上存在一定瑕疵，《租赁合约》是否有效，能否作为证据使用应当结合本案其他事实及证据予以审查认定。具体而言，首先，本案双方当事人并不否认之间存在租赁关系，张海宏只是对张文端、张紫微的出租资格及租金标准、租赁期限、租赁厂房的面积提出异议；其次，诉讼中双方均认可《租赁合约》第一年即2016年3月1日至2017年2月28日的租金为17万元。在租赁标的物一致且租赁期限相同即均为一年的情况下，《租赁合约》载明双方约定第二年即2017年3月1日至2018年2月28日的租金同为17万元符合日常生活经验及交易习惯，可信度较高。相反，张海宏上诉提出双方口头协商变更第二年的租金为12万元并没有相关证据予以证明，张文端、张紫微对此也予以否认。另外，《租赁合约》残缺破损部分只是关于租赁物转让情形和合约份数的表述，对本案租赁双方各自权利的主张并不构成影响。据此，比照双方提交的证据及结合本案实际情况，一审法院认定《租赁合约》有效并将其作为认定本案事实的证据使用并无不当，本院予以维持。张海宏上诉主张双方已经口头协商变更《租赁合约》的有关约定缺乏事实依据，本院不予支持。关于涉案租赁厂房是否存在面积差的问题。根据《租赁合约》的约定，涉案租赁厂房四至范围明确，租赁面积为1456平方米，并不存在争议。张海宏上诉主张涉案租赁厂房的实际出租面积为1400平方米，比《租赁合约》约定的出租面积少56平方米缺乏证据支持，本院不予采信。综上所述，张海宏的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元（已预交），由上诉人张海宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 林思浩审 判 员 翁汉光二〇二〇年九月二十九日法官助理 范晓武书 记 员 林鸿瑜