北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8454号原告（反诉被告）：张小雪，女，1987年9月18日出生，满族，河北省唐山市玉田县村民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：许光宇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：申露斐，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：梁月婷，女，1979年9月20日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**，统一社会信用代码911101057263777049。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务。原告（反诉被告）张小雪与被告（反诉原告）梁月婷以及第三人北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张小雪之委托诉讼代理人许光宇、申露斐到庭参加诉讼，被告(反诉原告)梁月婷，第三人链家房地产公司之委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张小雪向本院提出诉讼请求：1.判令梁月婷向张小雪支付违约金共计人民币68340元；2.判令梁月婷承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月14日，张小雪与梁月婷在第三人的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定梁月婷将位于北京市顺义区×区×的房屋（以下简称涉案房屋）出卖给张小雪一方，补充协议第一条：双方同意，涉案房屋价款及家具家电，装饰装修和部分配套设施作价人民币268万元。买卖合同第六条约定梁月婷方最晚应于2020年1月31日前将涉案房屋交付买受人，房屋交付日双方进行物业交割，交付完毕后支付尾款。2019年12月23日房屋过户，张小雪一直按照合同履行相应义务，相应税费张小雪方已按合同约定清缴，涉案房屋也于2019年12月23日过户登记至张小雪名下，该房屋为密码锁。2020年1月31日，梁月婷方通知张小雪收房，交房当天三方到场，梁月婷以空调没拆为理由要求张小雪增加费用，张小雪不同意，梁月婷当天赶走张小雪，拒不交付房屋门锁密码。之后张小雪一直催促中介方让梁月婷交付房屋，梁月婷又以放假期间没工人拆空调为理由拒不交付，一直到2020年3月6日，中介通知张小雪方梁月婷已经拆走空调通知交房，张小雪方按时到达涉案房屋小区，梁月婷又以“不想见面”为理由，不出面交接房屋，违反合同约定临时增加条件：要求张小雪必须先支付余款后看房。因据上一次交房已经过去一个多月时间，张小雪提出按买卖合同第六条第二项约定查看房屋及水电费之后交付尾款，梁月婷不同意也不出面。2020年3月6日-2020年3月22日期间，张小雪多次催促中介方通知梁月婷交接房屋，梁月婷方回复“不给钱不给钥匙”鉴于梁月婷方的无理要求，张小雪曾提出可以把余款交给中介方，待房屋验收完成后，由中介方将余款转交梁月婷方，梁月婷方不同意。2020年3月22日张小雪无奈梁月婷掌握涉案房屋开门密码，也无法阻止梁月婷不合理要求拒不交房的违约行为。张小雪一方认为既然是物业交割需要实地进入房屋看一下水电表相应情况，查看房屋内部是否有损坏再支付，而且涉案房屋此时在法律上所有权已属于张小雪一方，却被再三阻拦进入。张小雪考虑到交付已拖延近两个月时间，无奈之下先行支付了物业交割余款和水费103元、电费990元，燃气费204元才得以交接，收到房屋开锁密码才进入涉案房屋，进入后张小雪发现房屋地板墙面有不同程度损坏，下水道堵塞，电费比梁月婷所报给的总数多交了881元（张小雪提供电表照片后，在张小雪的再三要求下多交电费已退还）。张小雪在已取得房屋所有权的情况下，因梁月婷单方违约，拒不交付，造成张小雪迟迟无法进入涉案房屋，张小雪在北京市生活工作但无其他住所，梁月婷恶意违约拒不交付涉案房屋的行为给张小雪带来了诸多不便和经济损失，张小雪无奈之下特起诉至贵院，请求判如所请。梁月婷辩称，同我方的反诉意见。链家房地产公司述称，张小雪的诉讼请求我公司不发表意见。双方确实在我公司居间下签订房屋买卖合同，签订合同后双方均按照合同约定进行履行，在2020年1月双方对交房进行协商时产生了争议，后续又因疫情原因双方直至2020年3月22日完成物业交割，但就物业交割以及交房产生争议，双方未能达成一致。梁月婷向本院提出诉讼请求：1.判令张小雪向梁月婷支付违约金共计人民币178220元；2.判令张小雪承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月14日，梁月婷（卖方）与张小雪（买方）在双方自愿的情况下，经链家地产签署了《北京市存量房屋买卖合同》。一、根据合同约定张小雪方于签约当日12月14日将第一笔定金50000元以转账的方式支付梁月婷方。二、根据合同约定张小雪方于签约当日12月28日前将第一笔购房款人民币2520000元以理房通的方式支付梁月婷方。三、双方于过户当日，也就是2019年12月28日，张小雪方从本协议约定的购房屋成交总价款中留存人民币100000元作为户口迁出保证金，张小雪方应于2019年12月31日前支付梁月婷方（过户当日，张小雪方以如果梁月婷方租户不搬走为理由，从100000元保证金里扣除一万）,最终12月31日前，张小雪方转给梁月婷方90000元的户口迁出保证金。四、在2020年1月31日前，张小雪应从本协议约定的成交总价款中留存人民币10000元作为物业保证金，由张小雪自行划转至梁月婷。张小雪违反了合同约定。五、3月22日张小雪转给梁月婷户口保证金余款、物业交割保证金、水电费剩余数20907.43元。根据合同约定，张小雪应在2019年12月31日前支付梁月婷方十万元户口保证金。过户当日，张小雪方以如果梁月婷方租户不走为由，扣除一万的质量保证金，违反了合同中补充协议第二条6的约定。直至2020年3月22日，才把户口保证金一万元打到梁月婷方名下。根据合同约定，张小雪方应在2020年1月31日之前从本协议约定的成交总价中留存人民币10000元作为物业保证金，由张小雪划转至梁月婷方。张小雪违反了合同中补充协议第七条。张小雪让梁月婷出示建北小区不欠物业费，让梁月婷去物业开具证明，但事实上，×区属于老小区，没有物业管理费，属于居委会管理，梁月婷也曾经去居委会让他们开证明，居委会不给开。对于张小雪这些无理要求，梁月婷很无奈。直至2020年3月22日，张小雪才把物业保证金一万元打到梁月婷名下。综上所述，张小雪违反了合同中补充协议第二条6和补充协议第七条，梁月婷要求张小雪赔偿178220元。张小雪辩称，不同意梁月婷的反诉请求，请法院驳回反诉请求。梁月婷陈述的事实理由与事实情况不符，双方对于户口迁出保证金中留存一万元作为物业交割保证金是达成了补充协议的，而且该补充协议签订时间晚于链家版本的补充协议，所以留存一万元作为物业交割保证金并不违反合同约定。其次梁月婷所称的物业交割保证金延迟支付是因为梁月婷在合同约定的2020年1月31日也并未完成物业交割，所以作为对待履行义务的支付物业交割保证金2万元也不应支付。随后张小雪在3月22日完成物业交割时支付了该笔钱。根据张小雪在本诉中提交的证据4物业查验交接单，涉案小区是存在物业交接手续的，无论是否可以开具物业证明，梁月婷在合同约定的1月31日也并未办理物业交接手续，所以张小雪在3月22日物业交割时支付剩余的2万元物业交割保证金是合理的。梁月婷主张的违约金计算方式不正确，即便按照梁月婷的说法算的本金也不应是房屋全款的268万，逾期付款的违约责任应以逾期付款的金额作为违约本金。张小雪是支付了尾款才办理了交接。链家房地产公司述称，同本诉述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年12月14日，张小雪和梁月婷在链家房地产公司的居间下签署了《房屋买卖合同》，约定梁月婷将其名下坐落于顺义区×室房屋（以下简称涉案房屋）出卖给张小雪，房屋成交价格为55万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为213万元。《房屋买卖合同》第六条房屋的交付约定：（一）……按照本项约定时间或约定条件：2020年1月31日前（含当日）将该房屋交付给买受人。（二）该房屋交付时，应当履行下列第1.2.3项手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一及物业交割单中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙；（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信、网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下。第七条违约责任约定：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。附件一《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定》中，关于房屋附属设施设备、房屋装修装饰、家具、电气用品情况中均不包括空调。梁月婷（甲方）与张小雪（乙方）在链家房地产公司（丙方）居间下于同日签署了《补充协议》，约定：6.户口迁出:甲乙双方一致同意，应于过户当日共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，丙方陪同。乙方从本协议约定的购房屋成交总价款中留存人民币（小写）100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。7.物业交割：甲乙双方应当在2020年1月31日前（含当日）自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的成交总价款中留存人民币10000元整作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。该保证金甲乙双方办理完毕物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。2019年12月23日，在链家房地产公司经办人张坦的见证下，梁月婷和张小雪签署了《补充协议》，约定经双方协议一致，成交涉案房屋留存一万元物业交割保证金，交房当日结清，交房当日由张小雪交给梁月婷。张小雪和链家房地产公司均称双方通过协商，从户口迁出保证金中拿出一万作为物业交割保证金，并签署了该协议。梁月婷认可该事实，但认为其是无奈之下签署协议同意的。链家房地产公司称2019年12月23日，张小雪表示因涉案房屋中有租户，担心产生的房屋水电燃气等费用物业交割保证金无法全部覆盖，提出从户口迁出保证金中拿出一万元作为物业交割保证金，从而达成协议。2019年12月23日，涉案房屋过户至张小雪名下。2020年1月31日，双方及中介人员张坦进入涉案房屋查验了水电燃气费用，但就未交付涉案房屋的原因，双方各执一词。张小雪称是梁月婷以空调没有拆为由要求其增加费用，其不同意，所以梁月婷赶走了其，拒不交付房屋的门锁密码。梁月婷则不予认可，称其通过张坦询问张小雪，要不要空调，如果要的话一千元一个，张小雪跟张坦说等交接的时候再说吧，等到2020年1月31日当天，张小雪说不要了，让其移走，但因为当时是疫情期间工人无法进入小区，只有等疫情过了再找人移走。另外，梁月婷称当天张小雪要求其出具物业费结清的证明，但因为涉案房屋由居委会管理，没有物业，无法出具相关证明，当天张坦带着张小雪去了居委会，居委会证实确实无法出具证明，后来就不了了之了。张小雪则表示其与张坦去居委会问过确实开不出来后就不再要求了。链家房地产公司提交了张坦与梁月婷的姐姐梁月会、与张小雪及张小雪的朋友王志敬的微信聊天记录。微信聊天记录中显示双方在2020年1月31日之前曾就空调有过协商，与张小雪及张小雪的朋友王志敬的微信聊天记录显示，张小雪不同意卖方将空调搬走，并说当时说所有东西都留下。张坦向梁月会说“买方这边就是不同意带走东西”，梁月会则表示“空调想要一千一个”，张坦表示买方不同意。张坦未能斡旋成功。张小雪、梁月婷以及链家房地产公司均认可双方签署的房屋买卖合同以及补充协议中，涉案房屋的附属设备设施及装饰装修中均不包括空调，张小雪认为中介给其沟通说梁月婷不要了，梁月婷则表示其没有和中介说过不要空调了，链家房地产公司则表示梁月婷说过不用的东西可以给留下，但没有说具体的。梁月婷表示其在2020年3月6日将涉案房屋的空调拆走。链家房地产公司组织双方于2020年3月6日交房，但当天未完成交房的原因是张小雪主张先看房再支付剩余钱款（物业交割保证金、水电燃气余款），梁月婷则主张先支付剩余钱款再看房。此后张小雪提出可以先把钱转给链家房地产公司的中介张坦，看完房之后再由张坦把钱给梁月婷，梁月婷不同意，表示先给钱再给钥匙。2020年3月22日，张小雪将物业交割保证金2万元以及水电燃气费余款1297.85元转给梁月婷，随后梁月婷将涉案房屋的房门密码给了链家房地产公司的张坦，张坦将房门密码给了张小雪。同日双方签署了《物业查验交接单》，就水电燃气进行了结算，梁月婷和张小雪分别签名。张小雪在签名处自行注明“房屋已延迟于合同约定日期交付，卖方要求先交钱后交割，我方保留追究卖方延迟交付等产生的违约责任。”链家房地产公司陈述事情的经过：2020年1月中旬时经纪人张坦为双方沟通交房事情，对于房屋中应留下哪些家具家电，梁月婷表示房屋中不用的东西可以留下给张小雪，2020年1月份沟通交房时张小雪表示房屋中有的东西都应当留下，梁月婷说有一些有用的需要带走，双方就此产生争议，2020年1月31日当天，双方见面没有完成交接，是因为空调，一开始梁月婷打算把空调留下，如果张小雪要空调的话就支付一个空调一千元，张小雪表示不要空调，当天就要收房，梁月婷表示因疫情，得等疫情好转找人拆空调，空调放在房屋中需要张小雪支付空调押金，但张小雪不同意仍表示1月31日当天要收房，当天没有进行交接。2月至3月期间，中介人员张坦一直给双方协商尽快交房的事情，梁月婷说先把物业交割保证金付了再给钥匙，张小雪希望去房屋查看后再支付物业交割保证金。3月份时中介人员张坦确认了一下剩余水电燃气费用，确认完了就进行了支付，到3月22日，完成了物业交割，物业交割保证金和水电燃气费用结清。张小雪与梁月婷对链家房地产公司陈述的事情经过均认可。张小雪主张梁月婷怠于履行房屋交付义务，主张按照房屋成交总价的万分之五按日计算违约金（2020年1月31日至2020年3月22日）。梁月婷则主张张小雪迟延支付户口迁出保证金以及物业交割保证金，亦应当承担违约责任。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签署的《房屋买卖合同》及各补充协议明确约定于2020年1月31日前交付涉案房屋，自行办理物业交割手续等。但双方因空调原因未能在2020年1月31日完成房屋交付以及物业交割手续。张小雪虽主张梁月婷将涉案房屋内空调赠与给其，但其并未提交证据予以证明，梁月婷对此不予认可，链家房地产公司的陈述亦不能表明梁月婷将涉案房屋内空调赠与给张小雪。因此，在涉案房屋交付之日，张小雪才明确要求梁月婷移除空调且受疫情防控措施影响的情况下，应当给予梁月婷合理的空调移除时间。现有证据并未显示梁月婷有怠于行使移除空调的情况，在此期间双方均不存在违约行为。在梁月婷移除空调后，双方本应抱有善意，相互体谅的态度互助合作共同完成合同义务，但双方在2020年3月6日仍因支付剩余钱款和看房的先后顺序发生纠纷，导致当日未完成房屋交付和物业交割手续，直至2020年3月22日才实际完成交付房屋和物业交割手续。在此过程中，张小雪曾提出要求先把剩余钱款转给中介人员张坦的协商方案，但梁月婷表示不同意。在出卖人梁月婷仍掌控涉案房屋的情况，买受人张小雪提出查验涉案房屋并无不当，且张小雪为了保证履行提出了变通方案，但梁月婷仍不同意给予提供便利或者必要协助义务，其行为有失妥当，因此，梁月婷的行为构成违约，其应当支付张小雪2020年3月6日至2020年3月22日期间的违约金，但张小雪主张的违约金过高，本院根据实际情况酌情予以调整。至于梁月婷要求张小雪支付迟延支付户口迁出保证金及物业交割保证金的违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁月婷于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）张小雪违约金1500元；二、驳回原告（反诉被告）张小雪的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）梁月婷的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费754.25元，由原告（反诉被告）张小雪负担729.25元（已交纳），由被告（反诉原告）梁月婷负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费1932元，由被告（反诉原告）梁月婷负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  何庆玲二〇二〇年十月九日书记员  李 娜