天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2777号上诉人（原审被告）：张春蕾，女，1980年9月2日出生，汉族，住天津市东丽区。被上诉人（原审原告）：吴永红，女，1968年11月12日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：查秉泽，天津本诚律师事务所律师。上诉人张春蕾因与被上诉人吴永红房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初4537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张春蕾上诉请求：1.撤销一审判决,查清事实,审核双方争议的合同及评估报告是否有效或者将本案发回重审。2.涉诉一、二审费用全部由吴永红承担。事实和理由：1.一审判决明显有瑕疵漏洞,双方均对原天津鼎信房地产土地资产评估有限公司作出的评估报告不认可,也提出过重新评估的申请,但一审法院不予重新评估；2.张春蕾在2018年11月15日还在向吴永红转账,可吴永红早在2018年10月23日就把涉案房产在房管局抵押登记,违反合同在先,虽张春蕾因自身原因不能按期履行付款义务,一再要求延期付款,也是在吴永红同意的情况下,也有补充协议为证,不构成根本性违约。吴永红在张春蕾不知情的情况下对涉案房屋进行抵押,亦构成违约,违约情节如果对履行合同构成障碍，吴永红、张春蕾之间签署的第三份补充协议还有什么意义,张春蕾对吴永红也同时丧失履行能力的信任,怎会在不解除它项的情况下,再继续付给吴永红款项。吴永红辩称，一审认定事实与首次一审认定事实基本一致，虽然对定金及定金罚则未予明确，又认定吴永红有轻微过错承担10%的责任，但吴永红认可该判决不上诉，但对于张春蕾的上诉请求是反对意见，认为评估结果由法庭确认，应当遵守，评估费用理应由张春蕾承担；张春蕾多次要求更改合同，且很长时间内无法交付全部购房款，应认定其无能力购房，属根本违反合同应当解除，解除后吴永红的损失应当赔偿。吴永红抵押行为不影响过户。张春蕾的上诉请求无事实依据和法律依据，应当予以驳回，维持原判。吴永红向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方房屋买卖合同；2.判令张春蕾赔偿吴永红房屋降价损失1,200,000元，租房费用损失29,643元，物业费8,056元，贷款利息损失145,000元，往返交通费用12,569元，居间费用44,500元，扣除张春蕾已经支付的定金、预付款、利息等费用1,150,000元，实际赔偿289,768元；3.诉讼费用由张春蕾承担。一审法院认定事实：2018年3月10日，吴永红、张春蕾经天津市万家合房地产经纪有限公司中介签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：吴永红将其坐落在天津市滨海新区中新生态城中央大道2377号美林园13-2-1102号房屋以4,450,000元的价格出售给张春蕾；张春蕾于2018年3月12日交付吴永红定金100,000元，张春蕾须于2018年7月10日前将房款存入房管局指定的资金监管机构办理交易资金代收代付手续；经双方协商，如张春蕾有钱可以提前支付吴永红一部分，其余房款必须在2018年7月10日前交付清楚；吴永红承诺买方全款到账将该房屋及钥匙交付张春蕾；吴永红、张春蕾各向居间方交纳居间服务费44,500元。2018年3月12日，张春蕾指定案外人郭智玮向吴永红指定账户（尾号2358）转账100,000元。2018年5月24日、2018年6月21日，张春蕾指定案外人辛长胜分别向吴永红指定账户（尾号2358）转账100,000元。2018年7月9日，吴永红与张春蕾签订第一份《补充协议》，协议约定：双方协商后将原定于2018年7月10日办理的一次性购房手续更改日期为2018年7月31日前办理；张春蕾在签署本补充协议的第二日追加200,000元定金给吴永红。2018年7月11日，张春蕾指定案外人辛长胜向吴永红指定账户（尾号2358）转账200,000元。2018年7月31日，张春蕾指定案外人张华义向吴永红指定账户（尾号2358）转账500,000元。2018年8月20日，吴永红与张春蕾签订第二份《补充协议》，协议约定：经双方协商，若张春蕾在2018年8月31日无法支付剩余房款给吴永红，则张春蕾要在2018年9月1日开始，每个月1号支付利息5万元给吴永红。2018年8月23日，吴永红向张春蕾出具《定金收据》一份，载明：吴永红收到张春蕾定金1,000,000元。同日，吴永红、张春蕾和天津万家合房地产经纪有限公司签订第三份《补充协议》，协议约定：1.张春蕾依然以一次性方式支付购房款给吴永红；2.张春蕾同意吴永红以该房屋为抵押物进行抵押贷款并知晓该物业房产证原件押在第三方贷款机构，吴永红保证办理该房屋的抵押贷款类型，不可以进房管局抵押；3.张春蕾从八月一日开始，每月1号支付50,000元利息给吴永红；4.吴永红收到张春蕾房款时，在经纪方共同陪同下，将房产证原件取回，并及时去房管局办理过户手续。另案（（2019）津0116民初43884号）在案证据显示，2018年9月3日、2018年10月9日，张春蕾指定案外人辛长胜向吴永红指定账户（尾号2358）分别转账50,000元。2018年11月15日，张春蕾指定案外人张华松向吴永红指定账户（尾号2358）转账50,000元。2018年10月23日，吴永红将涉案房产在房管局设立抵押登记。2018年12月27日吴永红向张春蕾邮寄解除合同通知书，但内容为要求张春蕾及时履约。本案审理过程中，吴永红提出房屋价格鉴定申请，一审法院依法委托天津鼎信房地产土地资产评估有限公司对涉案房产价值进行评估，天津鼎信房地产土地资产评估有限公司于2019年6月28日作出《房地产估价报告》，确定涉案房产在价值时点2019年4月8日的房地产市场价值为3,497,000元，房地产平均单价为12,501元/平方米。因案涉房屋的买卖合同纠纷，本案张春蕾另行起诉本案吴永红，诉请吴永红退还其已付定金1,150,000元。一审法院于2019年7月29日作出（2019）津0116民初43884号民事裁定书，裁定准许张春蕾撤诉。一审法院认为，吴永红、张春蕾签订的涉案房屋居间合同及三份补充协议意思表示真实，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，吴永红诉请要求解除合同，张春蕾同意，应视为双方协商一致，依照法律规定当事人协商一致，可以解除合同，因此，吴永红该项诉请予以支持。关于吴永红主张赔偿损失一节，依照法律规定，因一方违约导致合同解除，另一方有权要求赔偿损失。本案中，张春蕾因自身原因不能按期履行付款义务，一再要求延期付款，在吴永红同意的情况下，经催告仍未能按照补充协议约定履行付款义务，致使吴永红对其履约能力丧失信任，是导致合同解除的主要原因，张春蕾已构成根本性违约，应当承担相应违约责任；而吴永红未按补充协议约定，对涉案房屋设定抵押登记，亦构成违约，但吴永红违约情节对履行合同并不构成障碍，因吴永红随时可在取得房款后，偿还借款涤除抵押，违约程度轻微。基于上述认定，一审法院酌定张春蕾承担吴永红各项损失的90%。吴永红各项损失，认定如下：房屋降价损失，一审法院委托的鉴定机构作出的鉴定结论，鉴定程序合法，鉴定人员具备鉴定资质，吴永红、张春蕾虽然基于各自立场对鉴定结论均不认可，但双方均未提出充分、合理的证据推翻该结论，故一审法院对鉴定结论予以采信。据此，吴永红的房屋降价损失应计为4450000-3497000=953,000元；租房费用，在吴永红并未交付房屋的情况下，该项费用属于扩大损失部分，即使属实，亦不应由张春蕾承担；物业费8,056元，因张春蕾未能及时履约，导致吴永红增加该部分支出，应由张春蕾承担；贷款利息损失，该项损失与张春蕾延期付款之间并不存在必然的因果关系，故不应由张春蕾承担；交通费，吴永红未有证据证实该笔费用系因与张春蕾履约而发生，故不予支持；居间费44,500元，属于因解除合同造成的损失，应由张春蕾承担。吴永红损失合计1,005,556元，由张春蕾承担90%，计905,000.40元，此外，鉴定费10,566元，亦应由张春蕾承担。上述张春蕾承担损失与张春蕾已付款1,150,000元折抵后，吴永红应返还张春蕾234,433.60元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：“一、解除原告吴永红与被告张春蕾签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回原告吴永红的其他诉讼请求。案件受理费2,862元，由原告吴永红负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，张春蕾提交天津市中盛勃然房地产土地资产评估有限公司《房地产估价预评单》、由鑫鑫津城（天津）房地产经纪有限公司提供的案外人于2019年8月22日签订的与案涉房屋同一小区房屋的房产交易合同，以及案涉房屋小区房屋交易价格的打印件，均欲证明一审委托的鉴定机构评估价值存在问题。本院认为，上述证据的证明力均无法否定由人民法院委托的鉴定机构正式作出的鉴定意见的效力，对上述证据本院不予以采信。张春蕾另提交涉及天津鼎信房地产估价咨询有限公司评价信息的网络截图，欲证明该评估机构评估价格有争议。本院认为，上述截图内容系网络评价内容，无法否认鉴定机构资质及鉴定程序，对上述证据，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：一、案涉合同违约责任认定；二、一审法院委托作出的鉴定意见能否作为认定损失的依据。本院分析如下：一、关于案涉合同违约责任认定问题。由于双方合同约定房款数额较高且约定为一次性付款，张春蕾因自身原因不能按期履行付款义务，一再要求延期付款，在吴永红同意的情况下，经催告仍未能按照补充协议约定履行付款义务，导致吴永红对其履约能力丧失信任，故一审法院认定张春蕾已构成根本性违约，并无不当之处；吴永红未按补充协议约定，对涉案房屋设定抵押登记，亦构成违约，但吴永红可在取得房款后偿还借款并涤除抵押，将履行障碍予以消除，并不构成合同履行的根本障碍。故本院对一审法院认定的双方违约责任予以维持。二、关于一审法院委托作出的鉴定意见能否作为认定损失的依据问题。一审法院委托的鉴定机构作出的鉴定意见，鉴定程序合法，鉴定人员具备鉴定资质，张春蕾虽然不予认可，但其提出的证据不能推翻该鉴定意见，一审法院以此鉴定意见作为认定损失的依据，并无不当。综上所述，张春蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,647元，由上诉人张春蕾负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二〇年十月二十二日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……