中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申4104号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：成都旭和盛房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区金雁路********。 法定代表人：颜旭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙辰辰，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄瑞，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：吴文奎，男，1970年4月25日出生，汉族，住四川省江安县。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：邓辉，男，1979年7月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 以上二被申请人委托诉讼代理人：伍志刚，四川法银律师事务所律师。 第三人（一审被告、反诉第三人、二审上诉人）：成都旭和房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市青羊区下南大街******。 法定代表人：颜旭，该公司董事长。 第三人（一审被告、反诉第三人、二审上诉人）：成都兴旭和房地产开发有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：范乃贵，该公司执行董事。 再审申请人成都旭和盛房地产开发有限公司（以下简称旭和盛公司）与被申请人吴文奎、邓辉、一审被告成都旭和房地产开发有限公司（以下简称旭和公司）、成都兴旭和房地产开发有限公司（以下简称兴旭和公司）合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（2020）川民终38号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 成都旭和盛公司申请再审称，一、再审新证据足以推翻二审判决。1、《访谈笔录》证明吴文奎、邓辉未将《商品房买卖合同》提交给旭和盛公司，二审认定旭和盛公司逾期盖章存在错误。2、二审将旭和盛公司与吴文奎、邓辉之间关于每套商铺的交易价格作为计算“买受人支付房款50%”的基础，并据此认定旭和盛公司未按时办理解押、备案，缺乏证据证明。3、吴文奎、邓辉实际是对外销售主体，《房地产项目转让协议》部分无效。二、本案系吴文奎、邓辉根本违约在先且持续违约导致旭和盛公司合同目的不能实现，原一、二审认定吴文奎、邓辉违约行为轻微并判定旭和盛公司根本违约缺乏基本的证据证明。1、二审查明吴文奎、邓辉未将《商品房买卖合同》送达旭和盛公司，却以商品房销售一般流程推定旭和盛公司收到《商品房买卖合同》缺乏证据证明且相互矛盾。2、吴文奎、邓辉持续违约金额2467.12万元，超出合同总金额30%，吴文奎、邓辉未纠正根本违约之前，旭和盛公司享有先履行抗辩权。3、吴文奎、邓辉在销售过程中存在违约、违规行为，旭和盛公司作为案涉商铺的交付主体，为避免自身风险，在吴文奎、邓辉未纠正违约、违规行为之前，具有迟延履行后续配合义务的正当性。三、原二审适用法律错误。二审未查清吴文奎、邓辉的抵押权是否设立、灭失的情况下，判决吴文奎、邓辉就抵押车位享有优先受偿权，适用法律错误。四、原二审判定由旭和盛公司向买受人承担最终责任，超出吴文奎、邓辉诉讼请求。吴文奎、邓辉未诉请人民法院对买受人的商品房买卖关系的处理，原审径行判决超出诉讼请求。五、本案实质系吴文奎、邓辉因对商业风险和自身销售能力的误判，签约后销售不如预期流畅，无法实现超额利益，对已签订合同反悔，意图找理由撕毁合约而引起的纠纷。吴文奎、邓辉的根本违约行为导致了旭和盛公司的合同目的无法实现，旭和盛公司在本案中不存在任何违约行为，旭和盛公司有权要求吴文奎、邓辉承担相应的违约责任，旭和盛公司的反诉请求应当得到支持。综上，旭和盛公司依据《中华人民共国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项、第十一项的规定申请再审。 吴文奎、邓辉辩称，一、旭和盛公司再审提交的证据不具备新证据的标准，不是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的新证据。二、吴文奎、邓辉没有违约行为，延期支付3000万元中的300万元是征得旭和盛公司同意的，相反旭和盛公司的行为构成根本违约。三、二审判决适用法律正确。四、一、二审判决均未超出吴文奎、邓辉的诉讼请求。五、吴文奎、邓辉的销售11套房屋，价值1400万元，《商品房买卖合同》中约定的付款时间基本都是签约后60天内付清，如旭和盛公司配合签约，不会发生拖欠款项的问题。纠纷发生的根本原因在于旭和盛公司挪用3000万元款项，同时银行不同意一房一解押造成的。 本院经审查认为，旭和盛公司的再审申请事由及理由不能成立。 一、关于《房地产项目转让协议》的效力。 再审申请人认为，吴文奎、邓辉向旭和盛公司购房后以自己的名义对外销售房屋，吴文奎、邓辉为案涉房屋的实际销售主体，转让协议部分无效，应由吴文奎、邓辉向买受人承担违约责任。 本院认为，旭和盛公司作为甲方，吴文奎、邓辉作为乙方签订的《房地产项目转让协议》第5.4.1条约定“乙方确定买受人（指乙方对标的物资产进行销售，达成购买意向之客户，也包含乙方及乙方指定的第三方等全部购房者）后，将拟与买受人签订的《定金协议》或《认购协议》或《商品房买卖合同》通过书面形式送达甲方，甲方应自收到之日起3个工作日内将上述协议（上述协议的具体名称以乙方与买受人商定为准）盖章并返还给乙方”，旭和盛公司作为房地产开发公司将其开发建设的房屋转让给吴文奎、邓辉，虽然房屋实际由吴文奎、邓辉对外进行销售，但《商品房买卖合同》仍是由买受人与旭和盛公司签订，转让协议并无违法之处，原审对上述转让协议的效力予以确认，并无不当。至于吴文奎、邓辉在销售过程中是否存在虚假宣传、欺诈以及规避税收的情形，并非判定《房地产项目转让协议》效力的依据。 二、关于吴文奎、邓辉是否存在违约行为。 再审申请人认为，1、吴文奎、邓辉未将《商品房买卖合同》提交给旭和盛公司，二审认定旭和盛公司逾期盖章存在错误。2、二审将旭和盛公司与吴文奎、邓辉之间关于每套商铺的交易价格作为计算“买受人支付房款50%”的基础，并据此认定旭和盛公司未按时办理解押、备案，缺乏证据证明。3、按照转让协议约定吴文奎、邓辉未支付的金额为2467.12万元，超出合同总金额30%。 本院认为，旭和盛公司作为甲方，吴文奎、邓辉作为乙方签订的《房地产项目转让协议》5.4.3条约定“若买受人购买的房屋属于标的物第1、2、4层的，甲方应当按照第5.4.1款约定的时间与买受人签订《商品房买卖合同》，并保证在买受人支付房款不低于50%后【30】日内解除该房屋的抵押，并办理完毕销售房屋的备案手续”，买受人已经支付了50%的购房款，旭和盛公司未能在协议约定的期限内解除房屋抵押，并办理销售房屋的备案、产权过户手续。旭和盛公司的行为导致吴文奎、邓辉不能实现销售房屋的合同目的，亦不能实现买受人取得房屋所有权的合同目的，原审认定旭和盛公司的行为构成根本违约，并无不当。在旭和盛公司未按照约定履行合同义务的情况下，吴文奎、邓辉有权行使抗辩权，暂不支付后续转让款，旭和盛公司认为吴文奎、邓辉未支付剩余转让款构成根本违约的理由不能成立。 三、吴文奎、邓辉是否享有抵押权。 再审申请人认为，二审未查清吴文奎、邓辉的抵押权是否设立、灭失的情况下，判决吴文奎、邓辉就抵押车位享有优先受偿权，适用法律错误。 本院认为，旭和盛公司、兴旭和公司与吴文奎、邓辉签订的《关于及（抵押合同>的补充协议》明确约定，《抵押合同》担保的主债权为吴文奎、邓辉与旭和盛公司于2018年7月19日签订的《房地产项目转让协议》所约定的旭和盛公司的全部合同义务和责任，并且用于抵押的车位均已办理了抵押登记，原审认定吴文奎、邓辉在抵押范围内享有相应抵押权，并无不当。 四、原判是否超出吴文奎、邓辉的诉请范围。 再审申请人认为，吴文奎、邓辉未诉请对买受人的商品房买卖合同关系进行处理，原审径行判决超出诉讼请求。 本院认为，原审认定买受人支付了2328800元购房款，在裁判理由中说明上述款项可由旭和盛公司与买受人处理，并未判决由旭和盛公司向买受人返还所有购房款。原审是在吴文奎、邓辉诉请返还3000万元转让款并支付违约金的范围内作出判决，未超出吴文奎、邓辉的诉讼请求。 综上，旭和盛公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回成都旭和盛房地产开发有限公司的再审申请。 审判长  马成波 审判员  葛洪涛 审判员  马 岚 二〇二〇年十月二十三日 法官助理何与芹 书记员黄敏