河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0304民初1272号原告：张天成，男，1955年2月21日生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：高辰龙，河南行有格律师事务所律师，特别授权。被告：王民子，男，1969年2月28日生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：陈伯友，河南威铭律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳居业房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区桂圆路北端居业美丽家****-01。法定代表人：贾书员。委托诉讼代理人：郭丽娜，女，该公司员工，特别授权。原告张天成与被告王民子、洛阳居业房地产开发有限公司（以下简称“洛阳居业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序独任审理。原告张天成及其委托诉讼代理人高辰龙，被告王民子之委托诉讼代理人陈伯友，被告洛阳居业公司之委托诉讼代理人郭丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张天成向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于洛阳市××××号商品房的强制执行，并解除对上述商品房的查封；2、依法确认原告与被告洛阳居业房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系合法有效，并确认位于洛阳市××××号商品房归原告所有；3、请求依法判令洛阳居业房地产开发有限公司协助办理产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月1日，原告与被告洛阳居业房地产开发有限公司签署《居业小区购房合同》，通过调房的方式全款购买了被告开发的位于洛阳市老城区××小区××楼××单元××室的房屋，案涉房产已经取得了现售许可。后，原告多次到被告处沟通解决过户问题，被告一直推脱，直到在2020年到被告处再次沟通过户问题时，被告洛阳居业房地产开发有限公司向原告告知贵院于2019年1月10日才对上述房屋进行了查封。可以看到，原告与被告洛阳居业房地产开发有限公司签署买卖合同的时间早于贵院查封该房屋的时间。原告与被告洛阳居业房地产开发有限公司签署的《居业小区购房合同》第二条明确约定该房屋用途为居住，实际上原告购买上述房屋也是为了居住。并且，原告名下无房产，没有可用于居住的房屋。原告与被告洛阳居业房地产开发有限公司签署《居业小区购房合同》的付款方式为全款，房款已全部付清。原告起初购买的为被告开发的居业美丽家31-3-201号房产，在购买该房产时已经将全部房款付清。因居业美丽家小区一直不能建设完工且无法办理房权证，经与被告协商，将房屋调至同样是被告开发的居业小区2号楼7单元202室。故，原告已经付清了全部房款。综上所述，原告对本案提出执行异议，请求贵院查明事实维护原告的合法权益，不予强制执行，并支持原告的全部诉讼请求。王民子答辩称，被答辩人提出排除执行不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，诉讼理由不成立。一、被答辩人没有合法有效的商品房买卖合同，提交的《居业小区购房合同》是认购合同，不是合法有效的《商品房买卖合同》，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定，被答辩人在人民法院查封之前没有合法有效的《商品房买卖合同》。1、《居业小区购房合同》第三、四条内容明确为认购，不是买卖，所以，该合同是认购合同不是商品房买卖合同。2、该合同内容不具有商品房买卖合同的主要内容，不符合建设部《商品房销售管理办法》第十六条要求。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。很明显，被答辩人提交的《居业小区购房合同》不符合《商品房销售管理办法》要求。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，被答辩人的《居业小区购房合同》是认购合同，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依法不是商品房买卖合同。二、被答辩人名下有其他居住的住房，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定。1、被答辩人在洛阳市××区××住宅××套，答辩人在被答辩人执行异议案已提交了洛阳市不动产登记中心出具的《个人房屋信息查询情况表》证明，被答辩人有登记在自己名下用于居住的住房一套，瀍河回族区人民法院（2020）豫0304执异42号执行裁定书已查明认定该事实。2、被答辩人《案外人执行异议申请书》上被答辩人的住所和本案起诉状的住所也证明被答辩人在瀍河回族区新街**院2门**有住房。三、被答辩人没有购买涉案房屋的交款凭据，不能证明已交认购涉案房款的事实。综上所述，被答辩人没有合法有效的商品房买卖合同，没有有效证据证明已付认购房款，且有登记在自己名下用于居住的住房。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被答辨人不具有最高人民法院规定排除执行的情形，其排除执行的理由不成立，依法应驳回被答辩人的诉讼请求。洛阳居业公司答辩称，1、购房合同合法有效；2、房屋交付时间早于查封时间；3、可以协议办理产权登记。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实：一、王民子与洛阳居业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日做出（2016）豫0304民初1355号民事判决书，判决：被告洛阳居业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告退还购房款、储物间和地下车位款共计461235元……。2018年6月7日，洛阳市中级人民法院做出（2018）豫03民终3115号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年1月10日，我院查封洛阳居业公司名下位于洛阳市××××房产（洛房权证市字第**）。2019年11月4日，恢复执行，案件号(2019)豫0304执恢133号。后案外人（即本案原告）张天成提出执行异议，本院于2020年8月6日作出（2020）豫0304执异42号执行裁定书，裁定驳回张天成的异议请求。张天成不服上述裁定，于2020年8月20日提出本次诉讼。二、2014年1月1日，原告张天成（买受人、乙方）与被告洛阳居业公司（出卖人、甲方）签订《居业小区购房合同》一份，约定（包括但不限于以下内容）：乙方自愿认购甲方开发建设的位于洛阳市老城区××院××小区××楼××单元××室，用途为住宅，建筑面积114.01平方米，房屋总价230300元（单价为2020元/平方米），2014年1月1日前一次性付清全款；现该房屋已建成并具备交付使用条件，经甲乙双方协商，同意将该房屋交付乙方使用。同时合同备注，原为居业美丽家二期31-3-201，调房至此，后续手续随二期一起办理。后张天成将款项全部交清，洛阳居业公司出具收据予以证明，案涉房屋已于2014年1月交付张天成使用。洛阳居业公司开发的居业小区2号楼于2007年2月6日取得《洛阳市商品房预售备案证书》。三、2020年9月24日，洛阳市不动产登记中心出具《个人房屋信息查询情况表》一份，显示：河南省洛阳市瀍河回族区九龙台街53号房屋，权利人为张天成，权利状态为历史（出让时间：2009-07-20）。除此之外，张天成名下无其他用于居住的房屋。本院认为，根据，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同的主要条款包括当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等。本案中，原告张天成与被告洛阳居业公司于2014年1月1日签订的《居业小区购房合同》，虽未完全包含上述内容，但已包含双方当事人的姓名或名称，商品房的基本状况、房屋总价及单价、付款时间、方式以及交付标准等主要条款，且该房屋已于2014年1月交付使用，上述商品房交易行为已处于明确稳定的状态，故张天成与洛阳居业公司签订的《居业小区购房合同》可以认定为有效的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告王民子申请的强制执行属于金钱债权执行，本院于2019年1月10日查封了案涉房产。张天成于2014年1月1日与洛阳居业公司签订了合法有效的商品房买卖合同，已支付全部购房款，案涉房屋已于2014年1月交付张天成使用，故张天成请求不得执行位于洛阳市××××房产的诉求，符合法律规定，本院予以支持。张天成系该房屋的所有权人，洛阳居业公司应配合张天成办理房屋过户手续。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、停止对河南省洛阳市老城区万安前街14号2幢7-××号房产的执行；二、确认河南省洛阳市老城区万安前街14号2幢7-××号房产归原告张天成所有，被告洛阳居业房地产开发有限公司应配合张天成办理房屋权属变更登记。本案受理费8446元，由被告王民子负担4223元，被告洛阳居业房地产开发有限公司负担4223元，于本判决生效之日起七日内转账至本院（户名：洛阳市瀍河回族区人民法院，账号：17×××59，开户行：工行廛支）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院执行局报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  雷海花二〇二〇年十月十五日法官助理孙彬书记员李甜甜