西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0117民初1361号原告：广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司（以下简称广州颐和高陵分公司），住所地：西安市高陵区泾渭街道泾渭南路**独立**。负责人：曹海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高丽华，女，1982年4月2日生，汉族，住西安市高陵区。被告：王向梅，女，1983年11月15日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告广州颐和高陵分公司诉被告王向梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人高丽华、被告王向梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州颐和高陵分公司向本院提出诉讼请求1、请求判令被告支付原告2015年7月1日至2019年12月31日物业管理3952.3元、电梯费1303元、采暖费4221.6元，合计9477元；2、请求判令被告支付合同约定的物业费违约金，按日1‰计算，违约金15353元（暂计算至2019年12月31日，最终以实际支付之日为准）；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实及理由：被告在2014年1月接收西安市高陵区泾渭南路21号颐和盛世小区65号楼1单元1203室面积80.43平米物业时，被告向原告出具了承诺书，被告愿意按照原告与高陵光明房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》行使业主权利、履行业主义务。合同约定原告根据被告物业的建筑面积，按照每月每平方米1.3元标准收取物业管理费，按照0.3元每平方米收取电梯费，按照5.8元每月收取冬季采暖费。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了合同义务，但被告自2015年7月以来一直未交物业费及相关费用，原告多次催要未果，故诉至法院。被告王向梅辩称，驳回原告全部诉讼请求。因为房产证办理的问题，房产证没有办理下来，购买的房屋没有竣工验收，没有取得房产证，消防验收也没有通过，我也没有住进去，我房子装修了一半，因此我拒绝交付物业费，我交过一次押金，我一直在找物业和开发商，但是一直没有解决。原告为证明其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一：颐和盛世前期物业服务合同2份、营业执照；证明2012年原告从开发商高陵光明房地产开发有限责任公司获得颐和盛世小区的物业管理权。被告质证：购买房屋时，开发商告诉我说是自己的物业公司。证据二：业主证申请表、收楼手续单、业主入住合约、装饰装修管理协议、业主消防安全责任书、承诺书；证明业主2014年1月收房，与物业公司的合约已经生效。被告质证：收楼手续单不是我签的字，其他的字是我签的，但是当时我签了好多东西，具体签的什么我也不知道，装饰装修管理协议、业主消防安全责任书等等原告只是让我看一下，签的都是空白合同。所以当时他们根本就没有交接。证据三：收费公示表、颐和盛世物业服务收费标准与说明、颐和盛世小区供暖收费协议；证明原告依法依归进行收费，具有物业费收取资质，物业费收费标准每平方米1.3元每月，电梯费每平方米0.3元每月，暖气费每平方米5.8元每月，2019年起每平米5.98元每月，若空置2018年之前是45%，2019年是40%。被告质证：小区没有业主委员会，我没有参加过临时业主代表，我不知道是否是小区的业主，我没在小区住，真实性我不清楚，不发表意见。证据四：短信催费记录、物业费缴费发票、装修申请；证明被告交过一次物业费，被告停交物业费后，原告在服务期间履行催缴欠费的义务，保证其他业主的权利不受损害。被告质证：我电话号码变更，因此短信催收没有收到过，物业费缴费发票、装修申请属实。但我记得当时缴纳的是押金，不记得有缴纳物业费。证据五：物业费计算明细；证明业主拖欠费用以及滞纳金的费用计算方式。被告质证：不认可，我没有住进去，因此我不承担物业费和滞纳金。被告王向梅未向法庭提交证据。对有争议的证据及本院查明的事实认定如下，原告提交的证据一颐和盛世前期物业服务合同2份、营业执照，两份前期物业服务合同有开发商高陵区光明房地产开发有限公司与原告的代表签字及公章，原告的营业执照有物业管理等经营范围许可，故本院对该组证据予以确认。证据二物业相关合同均系原告本人已签字，本院对该组证据予以确认。原告提交的证据三收费公示表、颐和盛世物业服务收费标准与说明，收费公示表盖有高陵县物价检查所监制的公章，原告将其收费项目制作公示牌予以公示，故本院对该组证据予以确认。原告提交的证据四，被告承认自己变更了电话号码，对物业费票据及装修申请真实性认可，故本院对该组证据予以确认。原告提交的证据五，其自行提交的物业费欠费记录及滞纳金计算方式；经审理，物业费欠费时间双方无争议，对于欠费明细及滞纳金计算将在本院认为部分进行论述。本院查明的事实，被告物业费缴纳至2015年6月30日。《前期物业服务合同》约定业主应于房屋销售合同约定的交付所购房屋之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按每两个月缴纳，业主或物业使用人应在每个单数月份25号前履行交纳义务未能按时足额缴纳物业服务费用的，逾期每天按应交费用的1‰的标准向乙方支付滞纳金。《业主入住合约》约定滞纳金按日3‰缴纳，本案原告按日1‰主张滞纳金。案涉房屋为65号楼1单元1203室，建筑面积为80.43㎡，物业费收费标准每平方米1.3元每月，电梯费每平方米0.3元每月，暖气费每平方米5.8元每月，2019年起每平米5.98元每月，若空置2018年之前是45%，2019年是40%。另查明，该房屋为空置房，庭审时，原告按照70%比例主张物业费。被告认为房屋未到达交付标准，开发商无法办理房产证，拒绝缴纳物业费，双方产生争议诉至本院。本院认为，合同当事人的合法权益受法律保护。本案中，被告辩称65#楼未到达交付标准，开发商无法办理房产证，请求驳回原告诉请。本院经审理认为，被告辩称无法办理房产证与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且诉讼主体也不相同。原被告之间签订了《业主入住合约》、《承诺书》等一系列的物业服务类合同，原告按照合同约定提供物业服务，被告就应当按照合同约定缴纳物业费，无法办理房产证并非抗辩缴纳物业费的法定理由。庭审时，原告对物业服务费做出了变更，按空置房标准即正常标准的70%计算收取。故本院对被告请求驳回原告诉讼请求的辩称不予采纳。对于被告欠付的各项费用：自2015年7月1日起至2019年12月31日，被告共欠物业服务费80.43㎡*1.3*0.7*（12*4.5）=3952.33元，欠电梯费80.43㎡*0.3*（12*4.5）=1302.96元，欠暖气费933+839.7*3+769.6=4221.6元。原告要求被告承担逾期之日（2015年7月1日）起按照每日1‰支付违约金直至实际清偿之日的诉求，因物业服务协议明确约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，逾期每天按应交费用的1‰的标准向乙方支付滞纳金，由此可见该违约金仅针对于物业服务费不涉及电梯费、取暖费等，被告逾期缴纳，应按合同约定承担相应违约责任，故自2015年7月1日起至2019年12月31日按日1‰计算，被告应承担的滞纳金为2561.93元，因被告实际支付日期不确定，计算基数累计也不确定，故2019年12月31日以后的滞纳金待实际发生后原告可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，王向梅支付广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司2015年7月1日至2019年12月31日期间物业服务费3952.33元、电梯费1302.96元、暖气费4221.6元；二、在本判决生效后十日内，王向梅支付广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司2015年7月1日至2019年12月31日逾期缴纳物业服务费滞纳金2561.93元。三、驳回广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取155元，由被告王向梅负担（原告预交310元，本院退付其155元，被告在履行本判决时支付原告155元）。如不服本判决，在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  车晓鹏二〇二〇年九月十日书记员  李小珍1