河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4577号 上诉人（原审原告）：武均旺，男，1978年10月15日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：林玉键，北京京师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地廊坊经济技术开发区祥云道**荣盛发展大厦，统一社会信用代码911310002360777257。 法定代表人：耿建明，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司，，住所地廊坊市广阳区新开路**荣盛地产大厦**楼**统一社会信用代码9113100,3796556214D。 负责人：蔡林，该公司总经理。 二被上诉人委托诉讼代理人：张凯，河北听韬律师事务所律师。 二被上诉人委托诉讼代理人：郝影，河北听韬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荣万家生活服务股份有限公司（原廊坊荣盛物业服务有限公司），住所地，住所地廊坊市香河县蒋辛屯镇大香线东侧北侧（香河现代水业有限公司）院内，统一社会信用代码91131001601143496M。 法定代表人：刘勇罡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭立琛，该公司员工。 委托诉讼代理人：陶立民，河北听韬律师事务所律师。 上诉人武均旺因与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛发展公司）、荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司（以下简称荣盛廊坊分公司）、荣万家生活服务股份有限公司（以下简称荣万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人武均旺的委托诉讼代理人林玉键，荣盛发展公司、荣盛廊坊分公司的委托诉讼代理人张凯、郝影，荣万家公司的委托诉讼代理人郭立琛、陶立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武均旺上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，双方在合同中约定，上诉人提供材料后，被上诉人办理房屋产权证书，但被上诉人未按约定办理。一审认为被上诉人未按合同约定办理房产登记是因为上诉人委托了廊坊市荣坤商贸有限公司荣盛华府建材城（以下简称荣坤公司）经营管理，荣坤公司进行商场化改造，导致无法办理房产证，明显未查明案件事实。被上诉人与荣坤公司具有关联性，上诉人签订委托经营合同与签订买卖合同的地点相同，且不是上诉人寻找的第三方委托经营。一审法官在庭审时明确要求被上诉人提供在交给上诉人房屋时有独立围合结构的证据，被上诉人未提供，故应认定是被上诉人的原因无法办理房产登记，案涉合同应予解除。2、被上诉人在销售时进行虚假宣传，承诺上诉人十年返本100%。而合同内容完全和宣传的相反，无论从面积还是结构上都不符合当初宣传的内容。3、一审法院适用法律错误，被上诉人的行为违反了《房地产销售管理办法》的规定，是售后包租，返本销售。一审认定上诉人为新的经济业态下的投资，不是房屋买卖，如果不是房屋买卖，商品房买卖合同应无效，应退还购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，上诉人有权请求解除合同，要求赔偿损失。 荣盛发展公司、荣盛廊坊分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。在签订商品房买卖合同后，被上诉人依约交付了案涉房屋，上诉人委托荣坤公司进行运营，荣坤公司在运营过程中进行了招商改造，并如期向上诉人支付了投资收益。上诉人委托荣坤公司运营并从荣坤公司取得收益，其投资购房的合同目的已经实现，在此过程中被上诉人并无违约行为。 荣万家公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。我公司与上诉人之间签订的物业服务协议，双方之间仅存在物业服务服务合同关系。我公司已经积极履行了物业服务协议内容，并已将代收的公共维修基金交至房管局的公共维修基金账户，上诉人要求我公司返还公共维修基金没有任何事实和法律依据。 武均旺向一审法院起诉请求：1、判令解除与荣盛发展公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令荣盛发展公司与荣盛廊坊分公司共同退还已付购房款541316元，并支付资金占用期间的利息（利息分别以341316元、20万元为基数，按照同期贷款利率分别自2015年12月28日、2016年9月22日起计算至实际还清之日止）；3、判令荣盛发展公司与荣盛廊坊分公司返还原告支付的利息35958.05元；4、判令三被告共同退还已付维修基金3565元；5、判令荣盛发展公司与荣盛廊坊分公司共同退还已付参团费8万元，并支付资金占用期间的利息（按同期贷款利率自2016年8月25日计算至实际还清之日）；6、判令荣盛发展公司支付违约金5413.16元；7、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：武均旺与荣盛发展公司于2015年12月28日签订了《商品房买卖合同》，约定购买荣盛发展公司开发的荣盛华府第14#商城1单元2层264号房屋，房屋建筑面积34.95㎡，套内面积17.64㎡，公摊面积17.31㎡，单价15488.3元，购房款总额541316元，付款方式为预付款加按揭贷款的方式，即签订合同当日交付首付款341316元，余款20万元办理按揭贷款。关于产权登记，约定房屋交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，武均旺依约向荣盛发展公司支付了预付款并办理按揭贷款支付了房款。案涉房屋签订正式购房合同前，武均旺于2015年12月26日交纳团购费8万元。武均旺于2016年3月30日与荣坤公司签订了《委托经营合同》，约定将购买的房屋交由荣坤公司统一招商运营，并据此合同与荣坤公司签订《房屋租赁协议》，约定将购买的商铺出租给荣坤公司，租期为2016年8月8日至2021年8月7日，租金支付方式为，前4年租金39608元于第4年按季度支付，每季度支付1年度租金9902元。第5年租金46210元按季度支付，每季度支付11552.5元。合同签订后，荣坤公司分别于2019年11月28日、2020年3月18日各向武均旺支付年度租金9902元。2016年3月30日，武均旺与荣盛物业公司签订《物业管理服务协议》。荣盛物业公司于2019年1月21日将荣盛华府建材城14号商城公共维修基金5584875.17元交至廊坊市住房保障和房产管理局在兴业银行廊坊分行开户的公共维修基金账户中，其中包括武均旺的公共维修基金3565元。2019年2月2日，武均旺还清购房贷款20万元。 一审法院认为，本案争议焦点一是案涉购房合同是否因荣盛发展公司、荣盛廊坊分公司存在根本违约行为依法应予解除；二是原告主张被告退还的各项费用、支付的利息、违约金等有无事实及法律依据。原告主张被告根本违约的理由一是合同违反《房地产销售管理办法》的规定涉嫌虚假宣传、返本销售、售后包租等，二是案涉房屋未按合同约定办理房屋产权登记手续。一审法院经审查分析双方提交证据认为，案涉房屋的交易，经历了从了解咨询、认购交纳团购费、正式签约、陆续付款、接受统一经营管理、收取租金等各个阶段，武均旺均知晓并认可，并未在撤销除斥期间内主张权利，也没有合同法中应认定无效的行为，且从2019年开始荣盛发展公司已向武均旺按期支付租金，合同的订立和履行中荣盛发展公司并无根本违约行为。从购房合同、委托经营合同、房屋租赁协议等合同的关联性看，荣盛华府14#商业楼商铺整个项目系商业综合体，买方购买后统一交由荣盛发展公司经营管理，最后以租金的形式获得年度返利，整个项目运作方式不是真正意义上的房屋买卖，也不是传统意义的投资，这种投资返利是一种新的经济业态，不应以传统的房地产销售管理办法对照检视，既然合同不违反法律和行政法规的强制性规定，就应尊重双方当事人的约定。案涉合同中约定了房屋交付后730日内办理房屋产权登记，但原告同意由荣坤公司统一经营管理，荣坤公司对经管商铺进行了商场化改造，致原告的商铺无独立围合结构，在委托经营期满建好围合结构前不能办理独立的房屋产权登记，该情形由履行委托管理合同造成，系合同履行中的变更，荣盛发展公司主张在委托管理合同履行期间顺延办理房产证符合合同的履行需求，应予以支持。综上所述，本案基于房屋买卖合同和委托经营合同而形成的投资关系，是双方当事人的真实意思表示。既为投资，则不可能只有获利的预期而无风险的预估，况且从合同履行看，荣盛发展公司完成了房屋建设和交付，接受了委托经营招商，也按照合同约定支付了租金，原告获得了投资收益，合同的订立及履行中不存在导致合同无效的情形，也不存在可撤销合同的法定条件，对于原告解除合同、返还包括购房款、利息及违约金等各项费用的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条的规定，判决：驳回原告武均旺的诉讼请求。案件受理费减半收取计5231元，由原告武均旺承担。 本院二审期间，上诉人提交三组证据：证据一、格林郡府35#、36#楼预售公示，拟证明被上诉人荣盛发展公司竣工交付时就没有进行分割，都为大面积，与其陈述的事实不符，有欺诈行为。证据二、廊坊市自然资源和规划局关于格林时代广场商铺无法办理房产证的回复页面，拟证明因被上诉人荣盛发展公司的原因导致无法办理房产证，被上诉人构成根本违约。证据三、草签房屋买卖合同当天拍摄的照片，拟证明被上诉人荣盛公司销售给上诉人房产时就没有任何分割的围合结构。荣盛发展公司、荣盛廊坊分公司质证意见，对证据一、二的真实性、合法性、关联性不认可，该证据上没有任何单位的盖章确认。对于证据三的真实性认可，对于关联性不认可。上诉人陈述是在草签合同也就是建设过程中拍摄的照片，与本案不具有关联性。荣万家公司质证意见，同意荣盛廊坊分公司、荣盛公司的质证意见。本院审查认为，上诉人提交的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与荣盛发展公司就案涉房屋的买卖签订了《商品房买卖合同》，双方明确案涉房屋为商铺性质，上诉人在购买后，委托荣坤公司统一经营管理，荣坤公司按照固定比例每年返利给上诉人。各方之间的房屋买卖及投资返利行为，不违反法律及行政法规的强制性规定，应依约切实履行。而荣坤公司因招商引资及统一经营管理需要，商铺必然不能存在独立的围合结构，上诉人与荣坤公司签订的《委托经营合同》亦授权荣坤公司根据经营管理模式对商铺进行改造，由此导致不能办理产权证，不能完全归咎于荣盛发展公司。而上诉人已按照合同约定获得投资回报，合同目的已经实现，仅以案涉房屋未办理产权证为由诉请解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。 综上所述，武均旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10462元，由武均旺负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十月三十日 书记员 周 雪 7 8