贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13380号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行，住所：凯里市北京西路**，统一社会信用代码：915226006707362448。负责人:李波,职务：行长。委托诉讼代理人（特别授权）：彭再英，女，侗族，1975年4月2日出生，贵州省剑河县人，银行员工，住剑河县。被告：宋国辉,男,1987年6月2日出生,仫佬族,贵州省黄平县人,住黄平县。被告：汪美，女，1991年4月26日出生，汉族，贵州省凯里市人，住黄平县。被告：贵州凯地置业有限公司，住所：凯里市金山大道**凯恒大城综合楼，统一社会信用代码：9152260157330428XF。法定代表人：谢鑫生。委托诉讼代理人:卢俊学,男,1991年10月26日出生,穿青族,贵州省大方县人,,住贵阳市观山湖区原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称：邮政银行黔东南分行）与被告宋国辉、汪美、贵州凯地置业有限公司（以下简称：凯地置业）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邮政银行黔东南分行委托诉讼代理人彭再英与贵州凯地置业委托诉讼代理人卢俊学到庭参加诉讼，被告宋国辉、汪美经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政银行黔东南分行向本院提出诉讼请求有：1、判令解除原告与宋国辉、汪美所签订的《个人购房借款及担保合同》；2、判令宋国辉、汪美偿还原告借款本金356752.81元及2020年8月17日的利息（含罚息）2191.01元，其后利息按双方合同约定计付至贷款本息结清之日止；3、判令贵州凯地置业有限公司对上述款项承担连带保证责任；4、判令原告对宋国辉、汪美用以抵押的位于凯里市开怀片区房屋在抵押担保范围内享有优先受偿权。事实及理由：2013年12月2日，我行与被告签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定我行向被告提供购房贷款400000元，用于购买凯里市开怀片区房屋，贷款期限为360个月，即2013年12月2日至2043年12月2日，年利率6.55%，还款方式为等额本息。若逾期还款，我行可以单方面解除合同，宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部贷款本息。同时，宋国辉、汪美用其购买的涉案房产提供抵押担保，双方也办理了不动产抵押预告登记，贵州凯地置业有限公司对上述款项承担连带保证责任。合同签订后，宋国辉、汪美在我行办理了《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》，我行即于当日将上述款项发放到被告帐户内。事后，被告却未按约定履行还款义务，目前已逾期还款135天，根据合同约定被告的行为已构成违约，我行有权宣布贷款提前到期，要求被告清偿剩余贷款本息。同时，宋国辉、汪美用其位于凯里市房屋（83.1㎡）作抵押担保，我行享有优先受偿权。为此，特诉至人民法院。为证明诉请成立，原告向本院提交的证据有：《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款申请表》、《身份证》、《结婚证》、《户口簿》、《收入证明》、《借款人配偶声明》、《授权书》、《个人购房及担保合同》、《个人额度担保借款支用单》、《个人贷款（手工）借据》、《个人贷款放款单》、《放款通知单》、《个人贷款受托支付账凭证》、《家庭住房实有套数诚信保证书》、《预售合同登记备案表》、《抵押权预告登记证明【凯房预凯里市字第201400004】》、《贷款基本信息》、《贵州凯地置业有限公司信息及担保协议》复印件。被告宋国辉、汪美未向本院提交答辩意见及证据。被告凯地置业辩称：原告与告宋国辉、汪美已经就涉案房屋办理了抵押登记，在有物保和人保的情况下，物保优先抵偿。同时，我司已经垫付担保金额15467.56元，对于合同是否解除以及其他诉讼请求，请求法院依法判决。经审查，被告宋国辉、汪美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，故对于原告提交的上述证据，本院依法予以确认。根据原告的诉请以及采信的证据，对本案事实确认如下：2013年7月18日，原告与凯地置业签订了《开发商住房贷款合同及担保协议》，约定原告为凯里置业开发的“凯里恒大城”楼盘的购买者提供个人购房贷款业务，凯里置业则为该住房贷款担保连带保证责任。同年12月2日，原告与宋国辉、汪美签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定原告向宋国辉、汪美提供一手房购房贷款400000元，用于购买凯里市开怀片区房屋，贷款期限为360个月，即2013年12月2日至2043年12月2日，年利率6.55%，还款方式为等额本息。若逾期还款，我行可以单方面解除合同，宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部贷款本息。凯地置业对上述贷款本息承担连带保证责任。合同签订后，原告即于当日将400000元贷款发放到被告指定帐户内。2014年1月2日，双方就涉案房产办理了抵押权预告登记。合同履行期间，被告从2020年4月2日起发生逾期还款，截止2020年8月17日，尚欠原告贷款本金356752.81元及利息2191.01元（含罚息）。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。我国合同法所述的借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。本案原告邮政银行黔东南分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与宋国辉、汪美、凯地置业分别签订的《个人购房借款及担保合同》及《开发商住房贷款合同及担保协议》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。被告宋国辉、汪美在原告履行发放贷款义务后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为不仅违反了合同约定，而且违背了民事活动中诚实信用原则，依法应承担偿还贷款本息的民事责任。邮政银行黔东南分行依约有权主张解除合同，并提前收回未到期的贷款本息。关于邮政银行黔东南分行是否享有涉案房屋的优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。邮政银行黔东南分行作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。然,案涉房屋至今未办理抵押权登记,则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，邮政银行黔东南分行对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。凯地置业作为借款的连带责任保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当在约定的保证范围内承担连带清偿责任。保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。宋国辉、汪美经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。据此，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行与宋国辉、汪美所签订的《个人购房借款及担保合同》。二、宋国辉、汪美于本判决生效之日起十日内偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行借款本金356752.81元及2020年8月17日前的利息（含罚息）2191.01元，2020年8月18日后的贷款利息按合同约定计付至贷款结清之日止。三、贵州凯地置业有限公司对前款宋国辉、汪美尚欠中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行的上述款项承担连带清偿责任。四、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3666元，由宋国辉、汪美、中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。逾期，本院依法不予保护。审判员  毛丽艳二〇二〇年十月二十三日书记员  吴如霞