安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1436号 上诉人（原审被告）:安徽省寿县陆宇投资发展有限公司,住所地安徽省淮南市寿县寿春镇宾阳大道与芍陂路交口,统一社会信用代码91340422573021300A。 法定代表人:胡道厅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王春霞，公司人事主管。 委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:刘志军,男,回族,1970年3月2日出生,住安徽省寿县。 上诉人安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下至判决主文前简称陆宇公司）因与被上诉人刘志军商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院(2020）皖0422民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆宇公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判陆宇公司不支付刘志军逾期交房违约金2127.26元。事实和理由：刘志军存在先前违约行为，双方互负违约之债，根据案涉合同的《补充协议》约定，陆宇公司有权延迟交房。根据《补充协议》第七条第二项约定，若买受人未在第八条约定日期付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋。同时，根据该补充协议第一条约定，刘志军应在合同签订后7日内提供按揭贷款资料，如未办妥视为违约。本案合同签订日期为2017年5月29日，刘志军在2017年8月14日才办理完银行贷款，因此陆宇公司有权推迟交房并不构成违约。 刘志军辩称，一审判决正确。 刘志军向本院提出诉讼请求：一、陆宇公司支付刘志军逾期交房违约金11，439.90元(从2018年12月31日至2019年4月30日止,每日按购房款的万分之二计算至通知交房之日);二、陆宇公司返还刘志军多收少交房屋面积部分的购房款9，447元;三、本案诉讼费由陆宇公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月22日，刘志军（买受人）与陆宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，按揭购买陆宇公司开发建设的位于寿县城南新区房屋一套，预测建筑面积100.58㎡，单价每㎡4700元，总价款472726元，首付款187726元应于2017年5月22日前支付，余款285000元向安徽寿县农村商业银行（贷款机构）申请贷款支付；买受人逾期在60日之内付款应按日计算向出卖人支付万分之零点二的违约金，逾期超过60日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之零点五的违约金；出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期在60日之内交房，应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点二的违约金，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；实测面积与约定的预测面积发生误差，双方约定根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算的方式结算房屋价款；双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 《补充协议》第一条第（1）项约定，选择办理住房贷款的，买受人在签订《商品房买卖合同》之日起7日内，应按出卖人所选择的贷款机构提交办理贷款所需要的全部材料，以及买受人应交纳的相关费用，并在出卖人的协助下将所有贷款手续办妥，如因买受人原因逾期没有办贷款手续的，视同买受人违约，按照《商品房买卖合同》第七条第1款执行。 另查明，刘志军于2016年12月13日、2017年5月22日分别向陆宇公司支付首付款167，064元、20，662元，计187，726元；合同签订后，2017年8月14日，安徽寿县农村商业银行股份有限公司将285，000元贷款发放至陆宇公司账户；刘志军所购房屋经寿县房管部门测得实际建筑面积为98.57㎡，与预测建筑面积100.58㎡相差2.01㎡；案涉的9#楼房屋在（2019）皖0422民初3383号民事判决书中认定验收公示时间为2019年3月7日，于3月13日进行单体验收，确定房屋于2019年3月31日具备交付条件。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。刘志军与陆宇公司于2017年5月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。刘志军按约交付了房屋首付款并以按揭贷款方式交付了剩余房款，陆宇公司应按合同约定的房屋面积及交付房屋期限履行交付义务。按照合同约定，陆宇公司应于2018年12月31日前将案涉商品房交付刘志军，但陆宇公司未按合同约定履行交付房屋义务，陆宇公司应当承担违约责任，故对刘志军要求陆宇公司承担违约金的诉讼请求，予以支持。违约金应按照合同约定的日万分之零点五，以472，726元为基数，从2019年1月1日计算至2019年3月31日，共计2，127.26元（472，726元×90日×日万分之零点五），对刘志军主张超出部分的违约金的请求，不予支持。案涉商品房合同约定面积100.58㎡，实际建筑面积为98.57㎡，误差面积2.01㎡，陆宇公司亦予以认可，故陆宇公司应按合同约定返还刘志军房屋面积差价款9，447元（4，700元/㎡×2.01㎡），刘志军此项诉讼请求符合双方合同约定，予以支持。判决：一、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司支付刘志军逾期交房违约金2，127.26元；二、安徽省寿县陆宇投资发展有限公司返还刘志军房屋面积差额款9，447元；上述第一、二项判决内容均于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回刘志军的其他诉讼请求。案件受理费322元减半收取161元（刘志军已预交），由刘志军负担72元，安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担89元。 二审审理期间，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院归纳本案争议焦点为：陆宇公司逾期交房是否构成违约，一审判决认定的违约金数额是否适当。 本院认为，陆宇公司主张其逾期交房不构成违约，主要依据是作为主合同附件十一的补充协议。补充协议约定刘志军方应在签订合同后七日内提交办理贷款所需资料及交纳相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方在主合同中也约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，退一步说，该补充协议即使按照陆宇公司所述刘志军方逾期办理贷款手续，该逾期行为对其能否按期交房也不产生任何影响因素，其以格式条款的形式来免除其逾期交房责任，也不能成立。综上，陆宇公司逾期交房构成违约，一审对此认定正确。双方主合同对于逾期交房约定了违约金的计算方式，该约定低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，一审对违约金数额认定正确，予以维持。 综上，陆宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二〇年十月二十八日 书记员  许小玄 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。