广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初17365号原告：佛山源海置业有限公司。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红斌，广东至高律师事务所律师。被告：林炽东，男。原告佛山源海置业有限公司诉被告林炽东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告下落不明，本案依法转为适用普通程序，由本院审判员郑泽霞担任审判长，与人民陪审员黄春梅、陈燕玲组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张鑫莹到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2020年2月1日起至2020年4月28日期间的租金833.07元，及2020年4月29日至实际腾空并交还租赁商铺之日止的占有使用费（按照284元/月的标准计算，暂计算至2020年5月30日为302.93元）；2.被告向原告支付自2020年2月1日起至实际腾空并交还租赁商铺之日止的物业服务费（按照3266元/月的标准计算，暂计算至2020年5月30日为13064元）；3.被告向原告缴纳的租赁保证金7100元归原告所有；4.被告向原告支付违约金14200元；5.被告立即腾空租赁房屋，向原告交还位于佛山市禅城区**************************，如被告未能在限定期限内腾空并交还租赁商铺的，则每月按照物业服务费标准的双倍向原告继续支付占用费至迁出之日止；6.被告立即将其开办的佛山市禅城区*****经营部的工商注册登记迁出租赁商铺，如被告未能在限定期限内迁出工商注册地址的，则每月按照物业服务费标准的双倍向原告继续支付占用费至迁出之日止；7.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确因涉案物业已收回，不再主张2020年5月30日后的占有使用费和物业服务费，同时撤回第五项诉讼请求。事实和理由：第一，原告受托进行物业出租和管理。佛山（国际）家具博览城有限公司（以下简称家博城公司）为位于佛山市禅城区**************的业主单位。2017年1月1日，家博城公司向广东领尚环球之家企业策划有限公司（以下简称领尚公司）出具《委托书》，委托领尚公司对佛山市禅城区******************的房屋（或建筑物）进行出租及管理，期限为2017年1月1日至2036年12月31日。同日，领尚公司向广东源海物业经营服务公司佛山分公司（下称源海物业公司佛山分公司）出具《物业管理委托书》，委托源海物业公司佛山分公司对佛山市禅城区******************和C座一至九楼的房屋（或建筑物）进行物业管理，委托期限为2017年1月1日至2036年12月31日。而后，源海物业公司佛山分公司向原告出具《委托书》，委托原告从2019年10月起对家博城项目A、C、D栋物业进行统一运营管理。第二，被告租赁涉案商铺。2019年9月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区**************************出租给被告，面积为142平方米，租赁期限为2019年9月1日至2022年8月31日止，租金为2元/月/㎡，即284元/月；物业服务费按照每平方米23元的标准计算，每月的物业服务费金额为3266元；被告于每月的7日前向原告缴纳当月租金及物业管理费；被告应当向原告缴纳相当于2个月物业服务费标准的租赁保证金共计7100元；同时第十一条第6款约定，如被告逾期30日仍不全部支付应付款项的，原告有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向被告追讨应付款项，被告同时应向原告支付相当于租赁保证金的2倍违约金；第十一条第7款约定，如被告不按合同规定的时间交还租赁单元（包括但不限于搬离并将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元）的，被告应按租金标准的双倍向原告支付其占用租赁单元期间的费用，并向物业服务企业双倍支付其占用租赁单元期间的物业服务费等。签订上述《租赁合同》后，被告依约接收涉案商铺并进行经营，在涉案商铺中开设“佛山市禅城区*****经营部”，将涉案商铺的地址作为“佛山市禅城区*****经营部”的注册地址。第三，被告拒不缴纳租金、物业服务费，严重违约，原告已解除合同。被告进场经营后，原告依约为其提供了物业管理服务，但从2020年2月开始，被告拒绝支付租金、物业服务费，经原告多次催缴无果。2020年4月28日，原告依约向被告发出《终止合同函》，要求被告清缴欠费，并于即日起解除租赁合同、收回涉案商铺。被告收到前述函件后，仍未履行缴款义务。被告逾期缴费已超过30日，其行为已经构成严重的违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权行使合同解除权，双方之间的《租赁合同》已于2020年4月28日正式解除，原告有权要求被告支付拖欠的租金、物业服务费、腾退涉案商铺并将工商注册地址迁出租赁商铺、没收租赁保证金、违约金等。综上，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.企业信用信息报告，证明被告在租赁场地处开办了佛山市禅城区*****经营部，将租赁场地作为该公司的工商注册地址。截止目前，被告尚未将工商登记迁出涉案商铺。3.《委托书》2份、《物业管理委托书》、《租赁合同》，证明原、被告双方之间的租赁关系合法有效，以及租赁合同对租赁期限、租金数额、违约责任等进行了明确的约定。被告未按照租赁合同的约定向原告按期足额支付租金，原告有权按照合同约定追究被告的违约责任。4.《终止合同函》、送达照片、邮件交寄单、快递寄送结果查询，证明因被告拖欠租金、物业服务费数月，原告于2020年4月28日正式向被告发送《终止合同函》，明确双方之间的《租赁合同》已于2020年4月28日正式解除。5.《临时住所（经营场所）使用证明》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《申领门牌、房号、入户审批表》，证明案涉物业尚未办证，但已报建。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年1月1日，家博城公司向领尚公司出具《委托书》，委托领尚公司对佛山市禅城区******************的房屋（或建筑物）进行出租及管理，期限为2017年1月1日至2036年12月31日。同日，领尚公司向广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司出具《物业管理委托书》，委托其对佛山市禅城区******************和C座一至九楼的房屋（或建筑物）进行物业管理，委托期限为2017年1月1日至2021年12月31日。广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司向原告出具《委托书》，委托原告从2019年10月起对家博城项目A、C、D栋物业进行统一运营管理。2019年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：20191784006A），主要约定：一、租赁单元1、甲乙双方同意，由甲方按本合同约定的条件将座落于佛山市禅城区**************************出租给乙方作使用，乙方签订本合同前已查看并知悉租赁单元的实际情况，同意按照现状及现有用途承租。二、租赁期及装修免租期1、本合同租赁期为36个月，自2019年9月1日至2022年8月31日止（含装修免租期）。甲方应于租赁期开始日前按本合同约定将租赁单元交付乙方使用。本合同租赁期内乙方享有3个月的装修免租期，即从：2020年1月1日至2020年1月31日；2021年1月1日至2021年1月31日；2022年1月1日至2022年1月31日；装修免租期内乙方无需向甲方支付租赁单元的租金及物业服务费。三、租金、物业服务费、租赁保证金及税费1、租赁期限2019年9月1日至2022年8月31日的租金标准为284元/月。租赁期内物业服务费收费标准为每月3266元。2、乙方应于本合同签订之日一次性向甲方交纳相当于2个月租金及物业服务费标准的租赁保证金共计7100元，作为履行本合同的租赁保证金。乙方应于每月7号前支付当月的租金及物业服务费。九、乙方的权利、义务18、乙方在签订本合同时，已经清楚知悉，租赁物业暂未取得产权证，乙方不会依此解除租赁合同。十一、违约责任6、乙方逾期支付租金或本合同约定的其他款项的，每逾期一日，乙方应按应付未付款金额的0.2%向甲方支付违约金。乙方逾期30日不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项，乙方同时应向甲方支付相当于租赁保证金的2倍的违约金，并承担因此给甲方造成的其他损失。7、乙方不按本合同规定约定的时间交还单元（包括但不限于搬离并将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元）的，乙方应按本合同第三条第1款规定租金标准的双倍向甲方支付其占用租赁单元期间的费用，并向物业服务企业双倍支付其占用租赁单元期间的物业服务费。2020年4月28日，原告向被告寄送《终止合同函》，因被告未缴纳租金、物业费，原告从即日起终止与被告的合同并进行收铺处理。被告于2020年5月3日签收该函件。另查明一：2011年8月24日，佛山市禅城区发展规划和统计局颁发位于佛山市****以西、镇中路以北的佛山国际家居博览城的《建设工程规划许可证》，该建设项目包含地上九层、地下**。另查明二：佛山市禅城区*****经营部系个体工商户，经营者为被告，经营场所为佛山市禅城区************************。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于租金、占有使用费及物业服务费。根据合同约定，如被告逾期30日不全部支付应付款项的，原告有权解除合同。因被告拖欠租金、物业服务费等，原告向被告寄送《终止合同函》，被告于2020年5月3日签收该邮件。因未有证据证明被告对此提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，原、被告的《租赁合同》于2020年5月3日解除。原告主张被告自2020年2月1日起拖欠租金、物业服务费以及合同解除后的占用使用费与物业服务费未支付，被告未提出抗辩或提供证据予以反驳，本院对此予以确认。因原告自述于2020年5月30日收回涉案商铺，被告应向原告支付该期间的占有使用费及物业服务费。经计算，被告应向原告支付2020年2月1日至2020年5月3日的租金879.48元（284元/月×3个月+284元/月÷31×3天）、2020年5月4日至2020年5月30日的占有使用费247.35元（284元/月÷31×27天），以及2020年2月1日至2020年5月30日的物业服务费12958.65元（3266元/月×3个月+3266元/月÷31×30天）。关于原告主张没收租赁保证金的诉请。根据合同约定，如被告逾期30日仍不全部支付应付款项的，原告有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金。因被告拖欠租金、物业服务费等导致合同解除，原告主张没收被告已支付的租赁保证金7100元，合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。因被告的违约行为，本院已支持原告主张没收租赁保证金的诉请，该租赁保证金相当于两个月的租金及物业服务费，足以弥补原告的损失，原告无证据证明产生其他的损失，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。关于原告主张被告将佛山市禅城区*****经营部迁出工商注册登记的诉请。根据租赁合同约定，被告应在交还租赁房屋时将工商注册登记迁出涉案房屋。被告在承租涉案房屋后在该地址注册登记了佛山市禅城区*****经营部，因合同解除，且涉案房屋已被原告收回，原告有权主张被告将该经营部在工商部门登记的营业地址迁出涉案房屋。本院对原告的该项主张依法予以支持。因被告系该经营部的经营者，故该项义务由被告实际履行。至于原告主张被告逾期迁出工商注册登记地址的违约责任，因原告已没收租赁保证金，弥补其损失，亦未举证证明其他实际损失，本院对该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告林炽东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山源海置业有限公司支付2020年2月1日至2020年5月3日的租金879.48元；二、被告林炽东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山源海置业有限公司支付2020年5月4日至2020年5月30日的占有使用费247.35元；三、被告林炽东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山源海置业有限公司支付2020年2月1日至2020年5月30日的物业服务费12958.65元；四、确认《租赁合同》（合同编号：20191784006A）项下的租赁保证金7100元归原告佛山源海置业有限公司所有；五、被告林炽东于本判决生效之日起十日内将林炽东负责经营的佛山市禅城区*****经营部的经营场所登记为佛山市禅城区************************之事项向工商行政机关申请注销或变更；六、驳回原告佛山源海置业有限公司的其他诉讼请求。如被告林炽东未按本判决指定的期间履行指定的行为，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被告承担；如被告林炽东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费688元，由原告佛山源海置业有限公司负担275元，被告林炽东负担413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑泽霞人民陪审员  黄春梅人民陪审员  陈燕玲二〇二〇年九月二十八日书 记 员  林嘉敏胡会婷附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。