湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初958号原告：湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司，住所地：鄂州市葛店开发区东岭村葛洪大道**。法定代表人：黄毅，该公司经理。委托诉讼代理人：吴培，该公司员工，代理权限为特别授权。被告：刘静琳，女，汉族，1988年10月15日出生，住湖北省咸宁市咸安区，原告湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司（以下简称“葛店宇清公司”）与被告刘静琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛店宇清公司委托代理人吴培、被告刘静琳均到庭参加诉讼。本案审理终结。原告向本院诉讼请求：1.请求判令被告立即支付租金本息24314.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月18日签订一份《商铺租赁合同》，按照合同约定租赁时间自2017年1月1日至2019年12月31日止，租金从2017年11月1日开始收取，后按上一年度租金到期前15日内被告向原告支付下一年度租金，同时明确约定了物业费、水电费的收取。按照合同第五条第三、第八款约定，乙方续租的应在本合同期满30日内提出申请，乙方未按期提出申请则视为放弃续租优先权。在租赁期满后，甲方收回商铺时以交接单内容验收，无任何其他损坏后，方视为双方交接完毕，否则甲方有权扣除乙方的保证金。被告在合同期满后拒不与原告续签合同，又不退出商铺，违约经营至2020年5月30日。为了躲避租金，被告与其姐刘静学于2020年5月28日悄悄退场，原告发现后依法报警才制止其潜逃，被告俩姐妹当即与原告核对租金帐目，经核帐后店铺经营主管刘静学出具了41614元欠租凭据。事后被告前后共分三次支付租金17300元，尚有24314元未付。原告多次催收，被告置之不理，避而不见。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条规定，被告应当履行合同义务，按照约定支付租金。综上所述，原告为维护自己的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告工商营业执照、被告身份证复印件。拟证明双方身份信息。证据二、《商铺租赁合同》。拟证明双方依法签订了合同，被告违反了合同约定。证据三、收据凭证。拟证明乙方已付款的金额。证据四、欠条两张。拟证明截止2018年2月5日被告欠原告租金12924元，2020年5月28日被告欠原告租金41614元。被告辩称：被告不欠原告24314元的租金。被告为支持其辩称意见，提交如下证据：证据一、收据两张。拟证明2019年房租我已经付清，其中2017年10月向原告公司付了7000元的砌墙费，2017年至2020年的押金是10000元。证据二、微信转账记录3笔（手机原始存储信息）。拟证明2020年5月28日向原告支付5000元、同年6月13日支付12000元、同年6月30日支付300元，被告不欠原告任何租金。经庭审举证质证，对于双方没有异议的证据，本院予以确认；对于双方有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据证据二，对其真实性因被告无异议，本院予以确认，但该证据只能证明原、被告签订了《商铺租赁合同》，不能证实被告是否违约，对该证据的证明目的，本院不予确认；原告提交的证据四，欠条不是被告向原告出具的，不能证实被告欠原告租金，对该证据，本院不予确认；被告提交的证据二，对该证据的真实性因原告无异议，本院予以确认，由于欠条不是被告书写的，被告分别于2020年5月28日、同年6月13日、同年6月30日向原告支付租金5000元、12000元、300元是事实，对该证据本院予以确认。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2017年10月18日,原、被告签订一份《商铺租赁合同》。合同约定：乙方（被告）承租甲方（原告）位于建材市场内****面积40平方米、4栋1-12号面积40平方米的商铺，2间商铺面积共80平方米；租赁期限为叁年，从2017年1月1日至2019年12月31日止；租金从2017年11月1日开始收取,须按年度提前支付，在上一年度到期前15日内乙方应向甲方支付下一年度租金；乙方承租商铺面积80平方米，租金为30.25元/平方米，乙方一次性支付租金4845元；租金从租赁期第一年起在原租金标准上以每年10%幅度递增，本合同期满后如乙方续租的，租金递增年限连续计算;乙方承租商铺用于装饰建材，乙方可以现金、汇款等该项向甲方指定帐户支付租金及其他费用；乙方在签订本合同时向甲方支付保证金人民币10000元；合同期满一年后，如乙方全面履行合同，未发生与建材城销售商品有关的任何纠纷，甲方在乙方办理完毕退场并交还商铺后7日内将保证金一次性（不计息）返还乙方，否则保证金不予返还；乙方承租商铺的物业管理费用为每月壹元/每平方米（备注：此物业管理费用为2017年11月1日-12月31日），按年度收取，计人民币160元，在签订本合同3日内乙方应支付一年的物业管理费，在一年到期前15日内，乙方支付下一年物业管理费，如乙方超过15日仍未缴清，甲方有权解除合同；乙方承租商铺水电采用分房计量，其中水费单价3元/吨，电费单价1.2元/度。被告承租原告的虽然是名为各40平方米的两间商铺,但商铺之间并未隔断。合同签订后，被告向原告交纳7000元砌墙费用于做商铺之间的隔墙，并向原告交纳押金10000元。被告己向原告交清2017年度、2018年度租金。2019年12月31日，合同到期后被告并未与原告办理交接手续，也未从租赁的商铺中撤走。直至2020年5月28日，被告在未与原告办理交接手续的情况下欲从所租商铺中搬走，原告认为被告未交清租金，遂报警。同日，案外人刘静学向原告出具欠条一张，注明“欠宇清店租2019年至2020年5月30日止房租款41614元整”。被告于2020年5月28日、同年6月13日、同年6月30日分别向原告支付租金5000元、12000元、300元。本案争议焦点：原、被告之间的租赁合同是否己自行解除以及被告是否欠原告租金？关于原、被告之间的签订的租赁合同是否己自行解除以及被告是否欠原告租金问题。本院认为，其一，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其二，合同约定的租赁期自2017年1月1日起至2019年12月31日止，合同到期后被告未有续租的意思表示，虽然被告至2020年5月28日仍未搬出承租屋，但自2020年1月23日至2020年4月8日处于疫情期间，受不可抗力因素影响致使被告滞留至2020年5月，无法与原告进行交接。因此，合同期限至2019年12月31日起己终止，合同己自行解除。其三，根据《最高人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因此，即使被告在2020年1月至2020年5月期间实际租赁了商铺，也应当依法予以减免。原告主张被告欠原告租金，其依据是2020年5月28日的欠条，但该欠条不是被告向原告出具的，而是案外人所写，不能证明被告欠原告租金24314元。根据合同约定，并结合履行合同时的惯例，2019年度的租金为35138元，原告提供的证据证实被告2019年己付租金12904元，2020年己付租金17300元，再扣减保证金10000元，被告实际欠原告2019年租金为35138元-12904元-17300元-10000元=-5066元。2020年1月至2020年4月的租金，根据最高人民法院指导意见应当依法予以免除。但2020年5月份租金被告应当向原告支付，数额为35138元÷12=2928元。被告应当向原告支付的租金共计-5066元+2928元=-2362元。按照原告提供的证据，被告应交2019年物业费960元，2020年物业费400元，2020年水电费84元，上述费用共计960元+400元+84元=1444元。即使加上被告应当支付的物业费、水电费，被告欠原告租金为-2362+1444元=-918元，仍为负数。故被告不欠原告租金。被告认为在签订合同时其支出了砌墙费7000元，应当予以抵扣，因被告未提出反诉，对该意见本院不予采纳。综上所述。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。对于被告的辩称意见，本院予以采纳。依照《最高人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司的诉讼请求。本案诉讼费减半收取204元，由原告湖北省葛店开发区宇清市场开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  姚四明二〇二〇年十月二十六日书记员  王志刚