浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初18572号原告：章赛娣,女,1988年5月18日出生,汉族，户籍所在地宁海县，现住杭州市江干区。委托诉讼代理人：王元君，浙江元甬律师事务所律师。被告：侯迪平，男，1959年2月12日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：何范丽，浙江和义观达律师事务所律师。原告章赛娣为与被告侯迪平房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由判员缪建飞适用简易程序审理。审理中，经原、被告同意，本案由本院继续适用简易程序书面进行审理并延长审限三个月。本案现已审理终结。原告章赛娣向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还定金10万元；2、被告支付原告利息损失18756元（以10万元为基数自2016年10月15日起按年利率6%计算至实际履行之日止，暂计算至起诉之日为18756元）；3、被告向原告支付违约金10万元；4、被告向原告赔偿可得利益损失1233450元（变更后）。事实和理由：2016年10月14日，经第三人居间介绍，原、被告签订《售房协议》一份，约定被告以783750元的价格将其位于宁波市鄞州区××镇××小区××幢××号××室的房屋出售给原告，车棚按村里价格直接卖给原告，并约定如乙方逾期履行满10日需支付对方违约金10万元。原告依约于协议签订当日即次日向被告支付购房定金10万元，但2017年7月10日被告告知原告不再履行合同，并拒绝提供后续房款转账账号，并于原告首次提起诉讼后将讼争房屋另行出售给案外人，且已经办理过户，致使《售房协议》无法履行。被告侯迪平答辩称：同意向原告双倍返还定金但不同意赔偿利息及房屋差价损失。被告在2017年6、7月就要求将定金退还，但原告一直不肯提供账号，之后也未在姜山买房，不存在房屋差价。根据《售房协议》约定，被告违约需支付原告违约金10万元已包含利息损失。另，退一步讲，即使法院认定被告需赔偿房屋差价，亦应按被告实际卖出房屋的价格1106875元与卖给原告的价格783750元的差价计算为323125元，且双方应按比例享有。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2016年10月14日，原、被告签订《售房协议》一份，约定被告将位于宁波市鄞州区××镇××小区的拆迁安置房屋出售给原告，房屋面积约为95平方米，总价款为783750元，车棚按村里价格直接卖给原告，付款方式为：协议签订时支付定金10万元，此定金可充抵房款；在抽签日前支付首付款483750元；余款20万元委托中介方办理银行按揭贷款。双方约定了违约责任：按《中华人民共和国合同法》执行：原告中途毁约，不得向被告索还定金；被告中途毁约，需在毁约之日起三天内将定金归还被告，并支付违约金10万元，同时退还房款；原告不能按期付清购房款或被告不能按期交付房屋，每逾期一日需支付对方100元，逾期十天作违约处理。双方还约定：被告三证办出后七天内需过户给原告，否则视为违约；如果村里抽签抽到跳档到100平方米以上，需被告补平方的被告需以上述价格把平方补给原告；如果补的钱给村里或城建办的与原告无关。协议签订后，原告于合同签订当日支付定金2万元给被告，次日又将8万元汇入被告妻子账户。2017年7月，被告短信通知通知原告不再履行合同并愿意承担违约金10万元。原告表示因房价上涨买不起房屋，要求被告继续履行合同并提供账号以便其支付尾款。2018年3月13日，原告向本院提起诉讼，要求被告继续履行《售房协议》、向原告交付涉案房屋并协助办理过户手续、支付违约金10万元。2018年6月3日，被告与案外人朱宏娟签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将涉案房屋出售给朱宏娟，房款总价为1106875元。2019年9月26日，涉案房屋产权转移登记至案外人朱宏娟名下。为此，原告申请追加了朱宏娟为该案第三人。2019年11月21日，原告撤回了该案的起诉，并随之提起本案诉讼，同时申请对涉案房屋的溢价款进行评估。经原、被告确认，本院委托宁波天衡房地产估价事务所有限公司对涉案房屋2017年7月底、2018年3月、6月、2020年5月19日（评估时）的市场价值进行评估，该公司出具宁天房估司法［2020］第16号《房地产司法鉴定估价报告》，确认涉案房屋2017年7月底、2018年3月、6月、2020年5月19日的市场价值分别为129.08万元（单价13114元／平方米）、142.96万元（单价14556元／平方米）、163.68万元（单价16708元／平方米）、210.62万元（单价21585元／平方米），其中车棚价值28625元。以上事实由原告提供的《售房协议》、短信截屏、《鄞州区姜山镇侯家村房屋拆旧购新协议》、银行转账凭证及证明，宁波市鄞州区人民法院浙02**民初2975号民事裁定书及附案证据（《房屋买卖合同》、房屋不动产权证）等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《售房协议》系双方真实、自愿的意思表示，且未违反法律、法规的强制性、效力性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。在双方约定的支付首付款期限届满之前，被告明确表示不履行合同，且在原告首次提起诉讼期间将涉案房屋另行出售给案外人，致使原、被告双方签订的合同无法继续履行，显然存在违约。对于原告要求被告返还定金10万元并支付违约金10万元的诉请，符合双方协议约定，本院予以支持。原、被告在协议中约定涉案房屋总价款为783875元，由于被告违约，导致原告无法取得涉案房屋，现该地段房屋价格普遍上涨，被告理应向原告赔偿原告因房屋上涨的差价损失。对于损失金额，需确定涉案房屋评估基准日。本案原告在被告明确表示房屋不在出售给她后一直要求其继续履行售房协议，直至被告在2018年6月将涉案房屋另出售给案外人朱宏娟并领取了房屋不动产证，此时原告要求取得涉案房屋的合同目的已无法实现，2018年6月应为涉案房屋溢价款评估时间，此时涉案房屋价值为163.68万元，因售房协议总房价783750元不包括车棚，且车棚价值并无上涨，车棚价值28625元应予扣除，故涉案房屋溢价款为824425元，该款为合同履行后可得利益损失，被告应予以赔偿。因原告已主张违约金，根据相关法律规定，违约金和损失赔偿的总额不高于因违约造成的损失，故该项损失确认为724425元。对原告要求被告支付利息损失的诉请，因买受人对房屋升值利益的获取以其支付相应的房款为前提，对于银行利息损失及房屋上涨差价损失不可同时主张，故对该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下：一、限被告侯迪平于本判决生效后七日内向原告章赛娣返还定金100000元；二、限被告侯迪平于本判决生效后七日内向原告章赛娣支付违约金100000元；三、限被告侯迪平于本判决生效后七日内向原告章赛娣赔偿因其违约造成的房屋利益上涨损失724425元；四、驳回原告章赛娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费18671元，减半收取9335.50元，由原告章赛娣负担3736元，被告侯迪平负担5599.50元；评估费6265元，由原告章赛娣负担2506元，被告侯迪平负担3759元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  缪建飞二〇二〇年十月十五日书记员  周 静