江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0802民初3574号原告：李会兰，女，1984年7月5日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被告：施清祥，男，1985年4月26日出生，汉族，现住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：肖香莲（系施清祥之妻），女，1985年1月1日出生，住江西省吉安市吉州区。第三人：江西广泰置业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道**，统一社会信用代码91360800716565541K。法定代表人：赵孝龙，该公司董事长。原告李会兰与被告施清祥、第三人江西广泰置业有限公司（以下简称广泰置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李会兰、被告施清祥及其委托诉讼代理人肖香莲到庭参加诉讼，第三人广泰置业经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李会兰向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2020年2月20日达成的商铺转租行为无效；2、判令被告向原告返还转让费和押金共计101000元（其中转让费90000元、押金11000元）及利息损失（从2020年2月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日止，暂计600元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年2月20日，原、被告双方在微信中协商商铺转让，双方约定：被告将其承租的吉州区井冈山大道46号的吉安三江家居建材大市场一楼A112-A116、B114、B112商铺转租给原告，转让费90000元、押金11000元，被告于2020年3月4日向原告交付上述商铺。双方达成协议后，原告向被告支付99000元。事后，原告得知，被告与出租方即第三人广泰置业签订的《商铺租赁合同》约定，未经第三人同意，被告不能擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用。被告在未取得第三人同意的情况下，擅自将上述商铺转租给原告，该转租行为无效，被告向原告收取转让费及押金的行为亦是无效的行为。原告遂诉至法院，要求判如所请。被告施清祥辩称，原告起诉与事实不符，请求驳回原告诉请。1、是原告先电话联系被告谈好案涉商铺转让事宜，之后在店面内面谈，原告当场就通过微信向被告支付了20000元定金；2、原告先于被告在广泰置业经营店面，因广泰置业的合同模板内容是统一的，其早已知晓合同中各种条款规定，在这种情况下还主动联系被告转让店铺，系双方自愿的行为，原告应自行承担转让商铺的后果；3、转让费90000元包括合同内的经营权和店铺的所有装修，这些都是被告装修的，并非广泰置业置办的，原告一直使用店铺的装修进行经营，等合同一到期就说转让事实不成立主张转让费，原告在使用期间利用被告装修好的店铺产生的盈利是否也要一并返还给被告？4、被告并非擅自转让，是双方协商一致后，原告出谋划策，告诉被告具体怎么操作，统一口径告诉广泰置业双方是合伙经营。第三人广泰置业向本院递交书面意见，述称：1、原、被告之间的非法转租行为未经过第三人同意，第三人保留追诉被告施清祥的权利；2、本案争议的转让费和押金系因原、被告的转租行为产生，与第三人无关，第三人对前述费用无需担责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见证据清单），对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2019年9月，被告施清祥与第三人广泰置业签订商铺租赁合同，约定由被告承租位于吉州区商铺，用于经营“吉祥画廊”，租期为2019年9月1日至2020年8月31日，履约保证金为10000元，原告缴纳租金至2020年2月份等内容。2019年11月，被告又与第三人签订商铺租赁合同，约定由被告承租该楼Ｂ栋112号商铺，用于经营“吉祥画廊”，租期为2019年11月1日至2020年10月31日，履约保证金为1100元，原告缴纳租金至2020年1月份等内容。上述商铺合同中均约定了承租方未经出租方同意，不得擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用，否则出租方有权提前中止合同，并采取强制措施收回商铺；履约保证金在合同期满且承租方没有违约或相对于出租方的义务，出租方需将该履约保证金无息退还承租方。合同签订后，原告对上述商铺进行了装修。原告亦系第三人在吉安三江家居建材大市场的租户，经营不锈钢配件和折板厂，其两间商铺位置分别在被告商铺旁边，在看到被告张贴的转让店面公告后即与被告联系，磋商转让门面事宜。2020年2月，原、被告协商将被告承租的上述商铺转让给原告，双方口头约定转让费为90000元，合同履约保证金11000元，租金由原告以“吉祥画廊”的名义直接交由第三人。核减被告应向广泰置业缴纳的B栋112号商铺2月份租金1026元及承租商铺3月1日至3日期间的租金950元，合计1976元，原告应向被告支付99024元，被告同意免除尾数后收取原告转让费及保证金共计99000元。该款原告通过微信转账分别于2020年2月20日支付20000元，于2020年3月3日支付79000元。被告于2020年3月4日将案涉商铺交付给原告使用。同日，被告向三江物业出具“吉祥画廊情况说明”一份，表示其店铺因一直处于亏损状态，现与朋友共同经营不锈钢配件，故店铺稍作调整。2020年3月7日下午，原告向被告发送微信，内容大致意思为：“我跟香江的人说你投了20万干股在我这里，我说我们是合伙的，他现在要我重新签合同，我不肯”。被告回复原告：“我打的报告已经表明了我们的立场，并且明确写明了”。案涉商铺自2020年3月5日至2020年8月31日期间的租金均由原告以“吉祥画廊”的名义交付给第三人。后原、被告发生争议，遂诉至本院。本院认为，结合原、被告诉、辩主张，本案的争议焦点为：1、原、被告之间的转让行为是否有效？转让款是否应当返还？2、保证金是否应当返还？关于争议焦点1，原告认可其也租有两间商铺用于经营不锈钢，与涉案商铺均系三江家居建材大市场一楼商铺，出租人也同为广泰置业，根据被告提交的商铺租赁合同来看，该合同系广泰置业一方预先拟定的格式合同，原、被告所签的商铺租赁合同应是同样的模版，合同中关于“不得擅自转让”条款亦应系一致，原告对此亦未予否认。结合原、被告双方2020年3月7日的微信聊天及被告提交的情况说明，可进一步证实，原告明知案涉商铺未经广泰置业同意不得转让仍与被告统一口径，谎称被告与其系合伙关系，其与被告达成的转让协议，系其自愿的行为，且原、被告双方的转让协议也未违反法律、行政法规的强制性规定，本院认为，该协议合法、有效，双方均应依照协议履行。且A栋112号-116号、B栋114号商铺原告已实际承租至合同到期日，并与广泰置业续签租赁合同，B栋112号商铺租赁期至2020年10月31日止，合同已经基本履行完毕，其合法权益并未因此遭受损害，如认定该转让行为无效，有违公平，亦不利于维护市场经济秩序。另外，原告一直以被告的名义向第三人交纳租金，第三人并未因商铺转让的事实受到实质性的损失，综上，对原告主张转让行为无效，要求返还转让款90000元的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点2，原告诉称的“押金”11000元，即履约保证金。履约保证金系合同当事人为保证合同顺利履行的一种担保方式，在合同期满后，如交纳保证金的一方未发生违约行为，接受保证金的一方需退还该保证金，被告与广泰置业的租赁合同中亦是如此约定。被告在承租期间，已支付广泰置业履约保证金11100元，被告将商铺转让给原告时原告已缴付11000元保证金给被告。现商铺已转让给原告，是否缴纳履约保证金系原告与第三人之间的关系，被告不应直接收取原告履约保证金，故原告主张被告返还押金（履约保证金）11000元的诉讼请求本院予以支持，被告交付给第三人的履约保证金与本案无关。原告主张利息损失，因原告自身存在过错，对其利息损失的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告施清祥于本判决生效之日起10日内退还原告李会兰交纳的履约保证金11000元；二、驳回原告李会兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2332元，减半收取计1166元，保全费1045元，共计2211元，由原告李会兰负担1970元，由被告施清祥负担241元。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  周白云二〇二〇年十月二十日法官助理阚常绢书记员张诗霏