广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12378号原告：中山市安美物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区***********************，统一社会信用代码914***********149Q。法定代表人：谭汉坤，董事总经理。委托诉讼代理人：陈**明，男，1981年6月25日出生，汉族，住四川省阆中市***********，公民身份号码511************417，该司员工。被告：田翠，女，1984年12月30日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区*********，公民身份号码429************487。被告：田涵，女，1986年12月5日出生，汉族，住湖北省随县环潭镇柏树岗村**，公民身份号码429************46X。原告中山市安美物业管理有限公司（以下简称安美物业）诉被告田翠、田涵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安美物业委托诉讼代理人陈**明到庭参加诉讼。被告田翠、田涵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安美物业向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2019年1月至2019年12月期间共12个月的物业管理费3833.28元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费319.44元为基数，分别从欠费当月6日起按日1‰利率计算至清偿之日止），合计4580.27元。事实与理由：被告拖欠原告管理费未按时支付，具体情况如下。合同签订情况：中山市*****发展有限公司按照法律、法规和有关规定，采用招标的方式选聘原告，在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理服务。本物业在竣工交付使用后，原告同时也与物业受买人签订御峰臻品花园前期物业服务协议，并向业主和非业主使用人提供物业管理服务。合同期限：从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。物业坐落：中山市东区*********臻**********。权属人：田翠、田涵。建筑面积：118.31平方米。交楼时间：2017年2月1日。物业费计收标准：根据前期物业服务协议第九条约定：小高层住宅按建筑面积（即套内面积加公摊面积）收取管理费，每月每平方米2.8元；第十条约定：业主从物业交付后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5日前。违约金依据：根据物业管理合同第十一条约定：业主、非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交违约金。欠费期间：2019年1月至2019年12月，共12个月。欠费金额：物业管理费每月319.44元，合计3833.28元。催收方式：2019年5月5日、2019年9月5日、2019年12月5日，通过发书面缴费通知书、书面致函、电话通知等方式催收。原告多次向被告追讨未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告田翠、田涵在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。本院经审理认定的事实如下：安美物业成立于2013年5月1日。经营范围：物业管理（凭有效资质证经营）、小区清洁服务；家务服务（不含保姆介绍）；小区内停车服务；承接园林绿化工程。田翠、田涵（甲方，业主）就中山市东区******************与安美物业（乙方）签订前期物业服务协议，约定：住宅按建筑面积每月每平方米2.8元收取；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交违约金，管理期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止；物业服务合同还约定了其他事项。田翠、田涵系中山市东区********************（建筑面积118.35㎡）的业主，其于2013年10月22日与中山市*****发展有限公司签约购买此物业，并于2013年10月28日在中山市房地产交易登记管理所备案。2019年5月5日，安美物业向*-1303住户出具缴费通知单，载明：应缴2019年1-4月份物管费，*19.44元/每月，合计1277.76元。2019年9月5日，安美物业向3-1303住户出具缴费通知单，载明：应缴2019年1-8月份物管费，*19.44元/每月，合计2555.52元。2019年12月5日，安美物业向3-1303住户出具缴费通知单，载明：应缴2019年1-12月份物管费，*19.44元/每月，合计3833.28元。同日，安美物业向御峰*品3幢1303房业主田翠、田涵出具函，载明：我司经多次催缴，贵户仍未缴纳2019年1月1日至2019年12月31日共12个月的物业管理费3833.28元，假若敝公司于2019年12月15日前仍未收到阁下所欠的相关费用，敝公司将无选择余地的情况下将此个案转交律师，并根据御峰*品前期物业管理合同的内容约定，向贵单位业主阁下收取从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的1‰的违约金，其违约金为747.49元。安美物业称为涉案小区提供了物业服务，涉案物业按每月每平方米2.7元收取物业管理费，田翠、田涵共欠2019年1月至2019年12月共12个月的物业管理费，安美物业经催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。以上事实，有前期物业合同、商品房销售登记备案表、缴费通知单等在卷佐证，足以认定。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。田翠、田涵与安美物业签订前期物业服务协议，该协议合法有效，对田翠、田涵具有约束力。根据《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。”之规定，安美物业依照上述协议对涉案物业进行物业管理服务，田翠、田涵作为中山市东区********************业主，理应向安美物业交纳物业管理费，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为118.35平方米，物业服务合同中约定的物业管理费按每月每平方米2.8元计算，安美物业主张涉案物业按每月每平方米2.7元计算物业管理费，现安美物业主张田翠、田涵应支付2019年1月至2019年12月期间共12个月的物业管理费3833.28元，本院予以支持。关于违约金的问题，由于田翠、田涵欠付物业管理费确实给安美物业造成了相当于利息的损失，双方约定逾期交纳物业管理费按日1‰计算违约金的标准超过了实际损失，因此本院调整违约金计算标准为：自以每月拖欠的物业管理费为基数，自欠费之日起按年利率6%计算至清偿之日止。田翠、田涵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告田翠、田涵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市安美物业管理有限公司支付2019年1月至2019年12月期间共12个月的物业管理费3833.28元及违约金（以每月拖欠的物业管理费为基数，自欠费之日起按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市安美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市安美物业管理有限公司已预交），由被告田翠、田涵负担（被告田翠、田涵于本判决生效之日起七日内迳付给原告中山市安美物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  陈立平人民陪审员  杨洁雅人民陪审员  周彩梅二〇二〇年十月二十三日书 记 员  柯佩烨林雪莲