湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初4886号原告：饶联珠，女，1923年5月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：贺辉吾，系饶联珠之女，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李明照，湖北元申律师事务所律师。被告：贺伟芬，女，1950年9月14日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：吴艳，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛燚，湖北今天律师事务所实习律师。原告饶联珠与被告贺伟芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案，依法由审判员金莎独任审判，于2020年9月11日、10月19日两次开庭，公开进行了审理。原告饶联珠及委托诉讼代理人贺辉吾、李明照，被告贺伟芬及委托诉讼代理人吴艳、辛燚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶联珠提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2005年12月23日签订的《武汉市存量房买卖合同》。2、依法确认武汉市武昌区彭刘杨路120号2栋2层2号房屋的拆迁补偿所得属于共同共有，原告享有50%的份额。3、本案诉讼费用由被告承担。在第一次开庭之后，经本院释明，原告明确其诉讼请求为：1、依法解除原告与被告于2005年12月23日签订的《武汉市存量房买卖合同》。2、依法判令被告向原告支付50万元（包括：房屋拆迁补偿款171850.8元的50%即85925.40元；拆迁还建购房指标对应的财产权益62440元；房屋从2005年12月至2009年3月的租金收益2万元；精神损失25万元）。3、本案诉讼费用由被告承担。原告表示，对于合同是否解除，同意法院的认定。事实与理由：贺德骐、饶联珠系夫妻关系，二人育有五个子女，即贺传芬、贺建忠、贺伟芬、贺燕吾、贺辉吾。贺德骐于2005年6月18日去世，遗有与原告共同所有的位于武汉市武昌区彭刘杨路120号2栋2层2号房屋（建筑面积31.22平方米），经继承人协商一致，上述属于被继承人贺德骐的一半房屋遗产由贺伟芬继承。武汉市武昌区公证处出具（2005）武昌证字第3544号公证书予以确认。直到2019年10月，原告才得知诉争房屋已经拆迁，全部的拆迁利益由被告占有，原告到武昌区房管局查询房屋档案得知，在2005年12月23日原、被告双方签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，诉争房屋以3.6万元的低价“卖”给了被告。但原告对房屋买卖事宜不知情，也不是原告的真实意思表示，且从未收到被告支付的任何购房款。同时，该合同第六条约定：乙方逾期不支付全部购房款给甲方，视为不履行合同，甲方解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中甲乙双方缴纳的全部税费，并支付违约金。既然双方的房屋买卖合同并未实际履行，那么诉争房屋也就属于原、被告双方共同共有，各占有50%份额。基于以上几点，原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的同时，要求该房屋的拆迁补偿利益所得也属于共同共有。为此，原告向法院起诉，请求判如所请。原告饶联珠提交以下证据：证据一、原告的身份证、被告的人口信息，拟证明原、被告的主体资格。证据二、武汉市武昌区公证处（2005）武昌证字第3544号公证书，拟证明贺德骐、饶联珠系夫妻关系，二人育有五个子女，贺德骐于2005年6月18日去世，遗有与原告共同所有的位于武汉市武昌区彭刘杨路120号2栋2层2号房屋，经继承人协商一致，上述属于被继承人贺德骐的一半房屋遗产由贺伟芬继承。证据三、武汉市存量房买卖合同，拟证明直到2019年10月，原告才得知诉争房屋已经拆迁，全部的拆迁利益由被告占有。原告到武昌区管局查询房屋档案才得知，在2005年12月23日双方签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，诉争房屋以3.6万元的低价“卖”给了被告。但原告对房屋买卖事宜不知情，也不是原告的真实意思表示，且从未收到被告支付的任何购房款。证据四、房屋登记信息查询单两份，拟证明诉争房屋的基本情况。被告贺伟芬辩称，原告提出的诉讼请求于法无据，应驳回其全部诉讼请求。诉争房屋买卖时由武汉博兴房地产评估有限公司进行评估，评估总价为72000元，评估单价为2300元每平方米，符合当时的正常房价标准。该房屋一半产权系被告经公证遗嘱合法继承，另一半产权系原、被告双方签订《武汉市存量房买卖合同》转让给被告，该合同系双方真实意思表示，合法有效。合同并未约定交房时间、付款期限以及任何违约责任，原告在未收到房款的情况下，与被告一起办理了房屋过户手续，且过户后十几年间也未向被告主张房款，因原、被告系母女关系，视为原告放弃了向被告主张房款的权利。本案合同解除权已过除斥期间。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，享有解除权的一方当事人行使解除权应有期限限制，本案中，原、被告于2005年12月23日签订房屋买卖合同，在房屋买卖合同签订且过户后长达十几年时间，原告从未向被告主张过该项权利，早已超过合理期限，故该解除权已经消灭。诉争房屋自过户之日起为贺伟芬所有，对该房屋占有、使用、收益及其他一切权利均为贺伟芬所有，与原告无关。原告主张精神损失费亦于法无据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告贺伟芬提交如下证据：证据一、武汉市武昌区公证处（2005）武昌证字第3544号公证书，拟证明根据公证书，诉争房屋的一半产权确认至被告名下。证据二、武汉市存量房买卖合同复印件，拟证明2005年12月23日原、被告以签订房屋买卖合同的形式将房屋赠予给被告，房屋买卖合同签字是原、被告亲自所签，是双方真实意思表示。证据三、房产证复印件，拟证明诉争房屋权属属于被告，赠与行为已经完成。证据四、武汉博兴房地产评估有限责任公司评估报告（第20053368号）复印件，拟证明诉争房屋的买卖价格经过专业评估，符合当时正常房价标准。证据五、房屋拆迁产权调换安置框架协议，拟证明诉争房屋已被拆迁。本院调取如下证据：诉争房屋交易档案中的《具结书》一份，证明饶联珠在出卖房屋时签署了具结书。经当庭举证、质证，原、被告对对方提交的证据和本院调取的证据真实性均无异议，故本院对上述证据的证明效力予以确认。经审理查明，2001年6月15日，坐落于武昌区彭刘杨路********的房屋，因房改售房，登记至贺德骐名下，房屋所有权证号昌200108027，售房单位武汉市邮政局。2005年12月15日，武汉市武昌区公证处出具（2005）武昌证字第3544号公证书一份，内容为：被继承人贺德骐于2005年6月18日因病在家中死亡，死亡后遗有与妻子饶联珠共同所有的房屋，坐，坐落在武昌区彭刘杨路********木结构，建筑面积31.22平方米的房产权和15.61平方米的土地使用权。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定，上述夫妻共有财产的一半为死者贺德骐的遗产。贺德骐生前无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，贺德骐的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因贺德骐的父母亲已分别先于其死亡，现被继承人的妻子饶联珠、女儿贺传芬、贺燕吾、贺辉吾、儿子贺建忠均自愿放弃对遗产的继承权。故上述属被继承人贺德骐的一半房屋遗产，应由其二女儿贺伟芬一人继承。2005年12月23日，饶联珠（甲方）与贺伟芬（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：甲方所有房屋，坐落于，坐落于武汉市武昌区彭刘杨路********结构，建筑面积31.22平方米，用地面积15.61平方米，房屋所有权证号为昌字第××号，土地使用权证号为初改2003字第04953号。经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为36000元，付款方式为一次性付清。甲乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续。办理转移过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市政策规定由甲乙双方各自承担，或由双方另行约定。对合同格式条款中注明的交房时间条款、违约责任条款和争议选择条款（第四、五、六、十条），双方均选择不填写。原告表示因为时间久远，具体的情况现在记不太清楚了，认可合同效力。2005年12月20日，武汉博兴房地产评估有限责任公司出具评估报告一份，载明：武房权证昌字第**证载房屋评估总价72000元，单价2300元。该评估报告作为《武汉市存量房买卖合同》的附件保存在诉争房屋档案中。2005年12月23日，饶联珠出具《具结书》一份，载明，我自愿将坐落于武昌区彭刘杨路120号2栋，建筑面积为31.22平方米的房屋出售给贺伟芬，本人现在的婚姻状况为未再婚，我承诺办理该房屋过户手续所提交的证件具有真实性、合法性。如由此而引起的产权、法律及经济纠纷后果自负。该具结书亦保存在诉争房屋档案中。2006年1月13日，贺伟芬经核准取得武昌区彭刘杨路120号2栋2层2号房屋的所有权证，证号昌200600671号，登记产权人贺伟芬。2009年3月16日，贺伟芬（乙方）与武汉汉飞地产有限责任公司（甲方）签订《房屋拆迁产权调换安置框架协议》，约定，乙方坐落在武昌区彭刘杨路120号房屋属于拆迁范围内，有证房屋面积31.22平方米，甲方应还建乙方住宅房屋建筑面积71.75平方米，甲方同意乙方申请要求，扩大住房建筑面积40.53平方米，房号为13K，甲方应支付乙方的费用包括：房屋补偿费用4768×31.22=148856.96元，及搬家费、临时安置补助费、附属设施补偿、其他补偿等，共计171850.80元。还建房按同等建筑面积6000元/平方米计算，超出部分，3平方米以内的按5000元/平方米计算，3-6平方米，按6000元/平方米计算，共计220320元；6平方米以上的，按开盘价98折结算。即乙方支付甲方差价款48469.20元，扩大建筑面积34.53平方米的房款待交房时一并结算。2013年12月13日，诉争房屋办理拆迁灭失注销登记手续。原告饶联珠认为，双方的房屋买卖合同并未实际履行，诉争房屋仍属于双方共同所有，故诉至法院，请求判如所请。本院认为，2005年12月23日原、被告双方签订《武汉市存量房买卖合同》，合同的缔约主体为买方贺伟芬和卖方饶联珠，买卖标的物为坐落于武昌区彭刘杨路120号2栋2层2号的房屋50%份额，成交价为3.6万元，即每平方米单价2300元，并约定在合同生效之日起三十日内办理房屋过户登记手续，该合同约定的权利义务符合房屋买卖合同的法律特征。被告贺伟芬辩称双方系名为买卖，实为赠予，对此原告饶联珠予以否认，被告贺伟芬也不能提交证据证明，故本院认定双方签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方签订的《武汉市存量房买卖合同》并未约定支付房款的具体时间。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告饶联珠履行交付房屋及协助办理产权过户登记手续的义务后，可以随时要求被告贺伟芬履行支付购房款的义务。对于原告饶联珠要求解除合同的请求，本院认为，本案的房屋买卖合同已履行完毕，且被告贺伟芬不存在违约情形，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持，原告饶联珠可以要求被告贺伟芬支付购房款。对原告饶联珠要求被告贺伟芬支付房屋拆迁补偿款171850.8元的50%即85925.40元和拆迁还建购房指标对应的财产权益62440元以及房屋从2005年12月至2009年3月的租金收益2万元的诉讼请求，因诉争房屋的所有权在2006年1月13日即已登记至被告贺伟芬名下，根据《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”的规定，被告贺伟芬基于其所有的房屋被拆迁取得的拆迁利益，应归被告贺伟芬个人所有。虽然合同未约定支付购房款的期限，但被告贺伟芬作为受让方，在取得房屋所有权和实际占有房屋后，直至诉争房屋被拆迁后，在长达十五年的时间里，从未主动向原告饶联珠作出支付购房款的意思表示，为减少诉累，从公平原则出发，本院确定被告贺伟芬除应按合同约定向原告饶联珠支付购房款3.6万元之外，还应给予适当补偿，本院酌情确定补偿金额为7.2万元。对原告饶联珠要求被告贺伟芬赔偿精神损失25万元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条的规定，自然人因人格权利遭受非法侵害，可以请求赔偿精神损害，原告饶联珠提出的此项请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告贺伟芬于本判决生效之日起十日支付原告饶联珠购房款3.6万元。二、被告贺伟芬于本判决生效之日起十日支付原告饶联珠补偿款7.2万元。三、驳回原告饶联珠的其他诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告饶联珠负担2200元，由被告贺伟芬负担2200元（此款原告饶联珠已垫付，被告贺伟芬于本判决生效之日起十日内给付原告饶联珠）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。审判员 金 莎二〇二〇年十月二十六日书记员 任冬春【法官后语：本案虽为房屋买卖合同纠纷，但本案中贺伟芬取得诉争房屋的来源，其中50%系其母亲饶联珠和其他兄弟姐妹放弃对父亲贺德骐房产的继承权所得，另50%由其母亲饶联珠有偿转让所得，在转让时其母饶联珠已达82岁高龄，将自己居住多年的房屋转让给女儿，且一直未收取对价，只能是出于母女亲情和对女儿的爱护、帮助。《中华人民共和国老年人权益保障法》规定，老年人有从国家和社会获得物质帮助的权利，有享受社会服务和社会优待的权利，有参与社会发展和共享发展成果的权利。倡导全社会优待老年人。全社会应当树立尊重、关心、帮助老年人的社会风尚。家庭成员应当尊重、关心和照料老年人。赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋。饶联珠现已近百岁高龄，查询武汉市人口数据可知，百岁老人不足千人，而饶联珠身体健康、思维清晰，可见共同生活的子女对其的精心照料。同为饶联珠的子女，贺伟芬应从尊重、关心母亲的角度出发，在母亲有经济需求和精神需求时，充分考虑母亲的切身利益，尽到子女的赡养义务，维护和谐的母女亲情。】