云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初3514号原告：文山金诚商业运营管理有限公司。委托诉讼代理人：叶华欢，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告:文山市天籁神韵娱乐会所。委托诉讼代理人：胡登昕，云南博引律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：黄韵羽。原告文山金诚商业运营管理有限公司（以下简称：金诚公司）与被告文山市天籁神韵娱乐会所（以下简称：天籁神韵）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金诚公司的委托诉讼代理人叶华欢、被告天籁神韵的委托诉讼代理人胡登昕、黄韵羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金诚公司向本院提出诉讼请求：1.判决由天籁神韵支付金诚公司文山民族村29幢2至6号房屋自2016年1月1日至2019年12月31日止的物管费共计37719元；2.本案诉讼费由天籁神韵承担。事实和理由：文山金诚房地产开发有限公司是文山民族村的开发商，因文山民族村一直未成立业主委员会委托物业服务公司，故自交房给业主后，均由文山金诚房地产开发有限公司为业主提供物业服务。直至2014年3月14日，文山金诚房地产开发有限公司与金诚公司签订《文山民族村商业管理委托协议》，协议约定委托金诚公司作为民族村的物业服务公司，委托期限自2014年3月14日起。协议签订后，金诚公司一直为文山民族村提供物业管理服务，并以各业主的物业产权面积为准，按单价0.6／平方米／月计收物管费。赵全龙经营的天籁神韵位于文山市，使用面积总计1309.68平方米，在经营过程中，接受了金诚公司提供的物业服务，按上述单价计算后应交纳物业管理费为9430元／年。但天籁神韵自2013年1月1日起就未按时交纳物业管理费，金诚公司多次催未果。截止2019年12月31日，尚欠物业管理费37719元。综上，天籁神韵不交纳物业管理费的行为违反了协议约定，且不利于整个民族村的发展，为维护自身合法权益，特诉至法院，提出如上诉请。天籁神韵辩称，1.天籁神韵与金诚公司之间不存在物业合同关系，金诚公司没有为天籁神韵提供物业服务。根据金诚公司提交的《文山民族村商业管理委托协议》第5条内容表明，金诚公司是为其委托人文山金诚房地产开发有限公司提供民族村招商工作的宣传、推广、运作、促使民族村的商业发展；对民族村的相关场地、格子间进行出租并享有收益。其服务的基础法律关系并非《物业服务合同》而是《文山民族村商业管理委托协议》，服务的对象并非业主，而是文山金诚房地产开发有限公司。金诚公司从未向天籁神韵提供物业服务，也没有任何证据表明金诚公司提供了相应的物业服务。2.依据合同相对性原理，金诚公司应当向房屋的所有权人（业主）主张权利。依据《合同法》第六十四条、第六十五条关于合同相对性的规定，即便金诚公司提供了物业服务，有权收取物业费，收到的对象也不是天籁神韵。因为天籁神韵并非物权所有权人，与金诚公司无任何直接的法律关系；3.从时间上看，金诚公司的主张已经过诉讼时效期间，应当驳回其诉讼请求。本案应适用一般诉讼制度，金诚公司起诉2016年、2017年的费用已过诉讼期间，丧失胜诉权；4.金诚公司主张的面积和单价无相关证据。金诚公司针对其诉请，向本院提交以下证据：1.《文山民族村商业管理委托协议》，证明2014年3月14日，文山金诚房地产开发有限公司与金诚公司签订《文山民族村商业管理委托协议》，约定由金诚公司为文山民族村提供物业服务；2.《物业管理费催缴通知书》3份，证明因天籁神韵不按时缴纳物业管理费，金诚公司多次向其发放通知书催缴物业管理费；3.《收据》1份，证明金诚公司提供物业服务期间，天籁神韵只交纳2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理费，认可金诚公司为文山民族村的业主提供物业服务；4.《物业管理费明细》1份，证明天籁神韵自2016年1月1日至2019年12月31日期间应缴纳的物管费共计37719元；5.《文山民族村分户分层面积表》，证明经文山万厦房地产评估测绘有限公司测绘，天籁神韵使用的民族村29幢2-6号房屋面积共计1309.68㎡。经质证，天籁神韵对金诚公司提交第1组证据的三性不予认可，理由是：1.金诚公司不具备物业主体资格；2.未经法定程序招投标；3.合同内容与本案无关，合同内容是为委托人提供商业管理服务；4.合同未约定物业服务费价格等内容；对第2、3、4、5组证据的三性不认可，理由同上。本院认为，金诚公司提交的第1组证据客观真实，与本案相关联，本院予以采信；证据2系金诚公司单方制作，本院不予采信；证据3能证明2015年1月30日天籁神韵向金诚公司交纳2013年1月1日至2015年12月31日期间经优惠后的管理服务费18000元，本院予以采信；证据4系金诚公司单方制作，本院不予采信；证据5系复印件，且该测绘表中29幢2-6号房屋的面积记载不明确，本院不予采信。天籁神韵未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：文山金诚房地产开发有限公司系文山民族村的开发建设单位。金诚公司成立于2011年1月17日，成立之初经营范围为：受委托从事商场的经营管理；商业策划；日用百货销售。2019年8月13日变更经营范围为：受委托从事商场的经营管理；商业策划；市场营销策划；日用百货、三七、农副产品销售；物业管理服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2020年5月6日经营范围在2019年8月13日变更的基础上增加房地产经济服务。文山市卧龙街道七花北路民族村29幢2-6号房屋为天籁神韵的经营场所用房，建筑面积和使用面积不详。2014年3月14日，文山金诚房地产开发有限公司（甲方）与金诚公司（乙方）签订《文山民族村商业管理委托协议》，约定由金诚公司负责民族村的商业管理及在民族村的业主成立业主委员会之前，由金诚公司对民族村进行物业管理等。协议中约定委托期限自2014年3月14日起，未约定终止时间。2015年1月30日，天籁神韵向金诚公司交纳优惠后的管理服务费18000元。本院认为，物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。《最高人民法院》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”文山金诚房地产开发有限公司作为建设单位与作为物业服务企业的金诚公司签订的《文山民族村商业管理委托协议》对文山民族村内的业主具有法律约束力，天籁神韵作为民族村内的物业使用人，该合同对其具有法律约束力。关于金诚公司主张2016、2017的物业服务费是否已过诉讼时效的问题。因物业服务合同属于继续性合同，金诚公司提供的是持续性、不间断的服务，天籁神韵作为业主或物业租赁人依约按月交纳物业费，属于分期履行整体债务行为。根据文山金诚房地产开发有限公司与金诚公司签订的《文山民族村商业管理委托协议》，双方约定的委托期限始于2014年3月4日，未约定终止期限，因此金诚公司对文山民族村的物业服务合同始于2014年3月4日起，诉讼时效的起算应为合同约定的最后一期物业费履行期限届满之日止开始计算，而双方在合同中并未约定委托终止的时间，且至今金诚公司仍为文山民族村提供物业服务，据此，金诚公司主张的权利并未超过诉讼时效，天籁神韵的该辩解意见不成立，本院不予采纳。关于金诚公司的诉讼请求是否应当支持的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。金诚公司主张天籁神韵尚欠其2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理费37719元，有责任提供证据证明该物业管理费收取的依据。金诚公司主张对文山民族村物业收取物业管理费的标准为物业的使用面积×0.6元/平方米×欠付月数，向本院提交的《文山民族村分户分层面积表》却不能证明天籁神韵使用的文山民族村第29幢2-6号房屋的具体使用面积，其主张天籁神韵应按1309.68平方米计算物业管理费，2016年1月1日至2019年12月31日尚欠物业管理费37719元，依据不足，本院不予支持。综上所述，天籁神韵的诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回文山金诚商业运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费740元，减半收取计370元，由文山金诚商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 罗 娅二〇二〇年十月十二日书记员 李云英