云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初4505号原告：罗寿香，女，1967年3月28日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：陶冀婧，云南瀛滇律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：杨楠枫，云南美橙律师事务所律师（特别授权）。被告：高兴祥，男，1988年7月10日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：杨茂，云南意衡律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：胡运凯，云南意衡律师事务所律师（特别授权，未出庭）。原告罗寿香与被告高兴祥恢复原状纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法由审判员王燕适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告罗寿香的委托代理人陶冀婧、杨楠枫，被告高兴祥及其委托代理人杨茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗寿香向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按建筑面积72.2㎡，套内面积55.12㎡标准腾退原告所有的座落于昭阳区；2.请求判令被告按444.44元／天赔偿原告自2020年7月1日起至实际腾退之日的房屋占用费；3.请求依法判令被告对拆除的墙体、墙面恢复原状；4.请求判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费。事实与理由：原告与被告于2014年4月8日签订《房屋租赁合同》，2017年6月15日签订《房屋租赁合同补充协议》。合同约定由被告承租原告所有的座落于昭阳区，建筑面积72.2㎡，租期自2014年5月1日起至2026年6月30日止。合同履行期内，被告拒绝履行本协议，拒绝支付房屋租赁，同时拒绝按面积腾退房屋，且其私自隔断，侵占了原告商铺2.2㎡面积，被告行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。经多次与被告协商，被告均予以推诿，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，诉至贵院，望判如所请。被告高兴祥辩称：一、针对原告诉状中的第一、三项诉讼请求，被告认为被告在承租原告商铺时是连同昭阳区陡街与南顺城交叉路口东北侧1号楼1-3号、1-4号、1-5号、1-6号五个商铺一起承租的，五位房主共同与原告签署《租赁合同》，五个商铺建筑面积一致，宽度均为3.75米。在承租时五个商铺是连通的，没有墙体，不存在被告私自对墙体进行过拆除的情况。经过测量1-5号、1-6号商铺截至到与原告商铺隔断的墙面宽度不足7.5米，据此说明1-5号、1-6号商铺在被告隔断原告商铺以后宽度并没有增加，间接说明被告的隔断行为没有损害原告的商铺面积。二、针对原告诉状中第二项诉讼请求，首先经原被告商议并经原告同意被告退租，被告已在2020年6月30日之前将承租的商铺腾空交付给原告，但原告恶意拖延决绝接收商铺钥匙，所以自2020年6月30日开始商铺被闲置期间的损失系原告自身原因所致，应由原告自行承担。三、4号商铺与5号商铺之间的隔断墙并非是被告隔断的，而是双方协商后隔断的，5号与6号商铺之间宽度测量的起点是4号商铺与5号商铺的隔离墙到6号商铺与原告商铺的隔离墙的距离，距离是7.48米，该距离包含5号商铺与6号商铺的隔离墙占用的距离。综合各方当事人的诉辩主张，本案各方当事人对以下事实存在争议：原告罗寿香的各项诉讼请求是否符合法律规定？是否应该得到支持？原告罗寿香针对其诉讼请求及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《房产证》原件1份、《房屋测绘平面图》原件1份，证明：1.坐落于昭阳区，建筑面积72.2平方米系原告所有；2.商铺门头宽度为3.75米。二、《接处警登记表》、《报警三联单》原件各1份、《房屋现场照片》1份，证明：1.被告拒绝向原告支付租金，同时拒绝退还房屋，且在使用期间对原告所有的房屋进行改造，导致原告房屋面积减少2.2平方米，原告于2020年7月15日报警，同时警方对现场进行了拍照保留。2.房屋现状情况：被告持续至今占用房屋，且拒绝对原告所有的房屋恢复原状，并拒绝赔偿损失。三、《短信记录截图》打印件1份，证明被告在原告报警后发短信给原告，自认曾对原告所有的商铺进行改造，同时对相邻房屋进行隔墙改造。四、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》原件各1份，证明：1.原告与被告于2014年4月8日签订《房屋租赁合同》，2017年6月15日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定由被告承租原告所有的诉争商铺，建筑面积72.2㎡，租期自2014年5月1日起至2026年6月30日止；第七年即2020年6月30日起至2021年7月1日期间租金为160000元，每年6月15日支付下一年房屋租金，租金支付按先支付再使用的原则进行；租期届满后，须将甲方房屋恢复至原样，并按甲方交付的面积交回租赁物。五、《短信截图》打印件1份，证明：1.被告于2020年6月19日向原告短信通知单方解除房屋租赁关系，原告于2020年6月20日回函，同意解除并按要求被告对房屋恢复原状以及承担违约和租金损失。2.被告在短信中自认涉案房屋与相邻商铺隔墙系被告所为。3.截止至今，被告仍未按约返还诉争商铺。经质证，被告高兴祥对原告罗寿香提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组证据合法性、关某有异议，但是真实性无异议，经过测量原告方的房屋的登记面积和实际面积不符，房产证记录的房屋面积不属实。对第二组证据合法性无异议，但是关某和真实性有异议，该报警记录中出警情况的内容均是原告向公安的单方陈述，该组证据仅能说明原告与被告的纠纷和报警，但是并不能说明被告对承租的房屋进行改造；对于现场照片三性无异议，但是不能达到原告方的证明目的，从照片上可以看出被告已不再使用原告的商铺进行经营，商铺处于关闭状态，被告所使用的房屋系被告从其他房主租赁过来使用的，即被告在答辩状中所述的5号、6号商铺；对第三组聊天记录、短信截图三性无异议，但该短信内容也无法达到原告的证明目的，被告仅认可对6号商铺与原告的商铺之间进行了居中隔离，但是没有对原告方的商铺进行改造；隔离墙经过测量已在被告承租的房屋面积范围内。对第四组证据房屋租赁合同的三性无异议，但是该租赁合同已因原、被告双方协商同意后解除，解除时间是2019年7月26日。同时，第四组证据中的《房屋租赁合同补充协议》中抬头部分与结尾部分签名不一致，该组证据均属于五个房主与被告共同签署的，两份合同中并没有约定被告所属的房屋的实际面积，以及要将原告的房屋单独恢复至什么情况，这点是没有约定的。对第五组证据短信截图无异议，但是对原告要证明的第三个证明目的不予认可，被告于2020年6月30日之前已将商铺交付给原告，只是原告拒绝接受，并且交付的情况公安机关已出面处理过，但是因非公安机关的立案范围，并未在当时就行处理。被告高兴祥针对其辩论意见及以上争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《身份证》复印件1份，证明被告的身份信息及诉讼主体资格。二、《房屋测绘平面图》复印件1份，证明昭阳区北陡街与南北顺城交叉口东北侧1号楼1-6号、1-5号商铺房屋产权登记宽度均为3.75米，两商铺宽度合计为7.5米的事实。三、《短信聊天记录截图》复印件1份，证明：1.我是被告的公司的财务人员，原告与被告于2014年4月8日签订《房屋租赁合同》经双方协商同意解除作废。2.由于疫情影响被告无法继续承租原告的商铺，并且原告也同意被告退租，被告已于2020年6月30日之前将所承租商铺腾空后交付给原告，但原告一直拖延接收商铺钥匙的事实。四、申请证人李某、丁某出庭作证：（一）证人李某陈述：我是被告公司的财务人员，与原告没有关系。今天来出庭是要证明第一次2020年6月29日房东与房东的老公一起过来，去店铺拉尺寸，当时被告并不在场，是我带着原告和原告老公拉的尺寸。之后我就将钥匙交给了原告方。第二次大概是在7月中旬的时候，当时有原告和原告的老公以及律师在场，当时被告也不再，我们当时说了门面和墙体的问题，我当时打了电话给被告，被告于9时左右来到现场，当时对方律师问被告要怎么办，现场的气氛就有点尴尬，我将钥匙交给原告，但是原告就拒绝接受。随后原告方就报警了。当时拉的面积大概的数字我记不得了。我们量的墙体面积，量出来以后多于房产证上的面积。2020年6月29日已经将钥匙交给原告，7月中旬又交一次是因为当时原告拒收，理由是面积不准，墙体有问题。7月中旬又一次将钥匙交给原告，当场钥匙是我扔在地上的，但是是因为原告拒收钥匙我才扔在地上的。我是被告公司的员工。原告拒收钥匙以后，我们放在店铺上以后我就上楼了。至今我们通知过2次来交付房屋。被告现在承租的地点，是2个商铺的地点。这2个地点的宽度是7.483米，量的位置是从1-4到1-5梁的位置到1-6到1-7的隔墙。1-4号商铺的隔墙是房东隔的，什么时候隔的我记不清楚了，是在2019年。我是2018年4月开始在被告公司上班的。隔墙的时候是另外一个经理在负责。通知了原告2次领房屋钥匙是打电话通知的，但我用的苹果手机，手机通话记录会定期覆盖，现在找不到了。（二）证人丁某陈述：我不认识原告，我是被告的员工，跟他是雇佣关系。今天来出庭是要证明我们隔壁商铺的钥匙是在2020年6月29日那天由刚才的证人李某交给了房东，但是不知道是什么原因在7月中旬钥匙就仍在我们店门里。你说7月中旬是个女的将钥匙放到了店铺门口，我不知道是谁，是在店铺里面。被告不在，证人1也不在。经质证，原告罗寿香对被告高兴祥提交的证据材料及证人证言发表了如下质证意见：对第一组证据三性均无异议；对第二组证据三性均不予认可，本案诉争的房屋是一号楼1-7号商铺，并不是被告主张的1-6、1-5号商铺，另外被告提交的房屋测绘平面图均是复印件，并未提交原件，对该组证据真实性原告无法核实。最后证据照片并不是电子证据，不应作为证据提交，不属于民事诉讼费规定的证据组成之一。对第三组证据三性无异议，但是不认可证明目的，首先根据双方的聊天记录中所载明合同变更为3年期，年租金变更为120000元，对该证明目的并不予以认可，根据该内容来看，合同并未进行作废，只是对租金进行了变更。同时根据被告实际占有的情况来看，双方于2014年签订的协议仍在继续履行。根据被告所提交的短信截图相反可证明原告均一直要求被告按双方合同约定以及建筑面积72.2平方米退还原告所有的房屋，同时原告持续在向被告主张相应的违约责任和租金损失。根据被告提交的短信截图可证实墙体隔离确系被告所为。通过被告提交的短信截图并无法证明被告已于2020年6月30日将房屋腾退给原告，综上对该组证据的证明目的均不予认可。对第四组证据二位证人证言的真实性、合法性、关某和证明目的均不予认可：1.两位证人均系被告公司员工，与被告具有直接的利害关系，根据证人出庭规则，两位证人均不符合证人主体资格的要求，该证人证言依法不应该认可；2.两位证人证言的言辞互相矛盾，无法证明被告的主张，同时均无其他证据予以佐证，因此对于证人证言的三性和证明目的均不予认可。在本案的审理过程中，本院依职权到争议房屋处拍摄了《照片》20张，经测量后手绘了《草图2张》。经质证，原告罗寿香对上述材料发表了如下质证意见：对手绘的草图三性无异议，从草图中可以看出原告所有的商铺宽度仅有3.636米；同时，从草图中可以看出原告的商铺宽度是递减的，也就是说最深处仅有3.57米，与原告交付给被告的商铺宽度不一致。再次，从测绘图的长宽以及包含卷帘门最长的15米来计算，套内建筑面积仅有54.54平方米，与原告的房产证以及交付给被告的面积并不相符。原告强调一点：原告交付给被告的房屋面积是55.125平方米，宽度是3.75米。另外一份草图宽度是7.48米，同时，被告并未提交相关的证据证明相邻的铺面宽度，因此对其关某不予认可。对于现场的拍摄照片三性均认可，从现场的拍摄照片可证实商铺内有大量垃圾残留，还有被告的物品残留，可证实截止至2020年9月8日被告都未向原告腾退涉案房屋。经质证，被告高兴祥对上述材料发表了如下质证意见：对手绘的草图三性无异议，对测绘图和照片三性不持异议，从现场照片南侧的照片中可以看出物业在对原告的商铺进行隔离时未进行居中隔离，而导致该隔离墙向原告商铺延伸。对第二张测绘图和承租的测绘图上可以看出被告承租的商铺的宽度仅为7.48米，并且该宽度还包含了两个商铺之间隔离墙的距离。另外可以看出被告承租的商铺面积并未增加反而减少，间接的说明了被告在隔离6号商铺与原告商铺之间隔离原告商铺时未占用原告的商铺，如果占用那么被告的商铺应该会增加，而不是减少。所以原告商铺减少的原因不是因为被告的隔离行为导致。被告承租的两个商铺均有相应的测绘图提交法庭，并且该测绘图的原始证据来源于原告，是被告与原告签订合同时保留在被告处，五个商铺的租赁的费用均统一支付给原告，故而原告陈述其对测绘图真实性不予认可，显而不符合逻辑，请求法庭根据测绘图确定原告的商铺面积损失不是被告所致。通过庭审、举证和质证，本院认为，原告罗寿香提交的第一组证据《房产证》和《房屋测绘图》系原件，具有真实性、合法性，能够证明原告罗寿香所有的坐落于昭阳区，建筑面积为72.20㎡，套内面积为55.12㎡（长14.7米、宽3.75米）的事实，与本案具有关某，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据中的《接处警登记表》及《报警三联单》系公安机关出具，具有真实性、合法性，能够证明2020年7月15日，原、被告因本案争议房屋发生纠纷后，原告罗寿香向昭通市公安局昭阳区分局珠泉派出所报案的事实，与本案具有关某，具有证明力，本院依法予以采信；《照片》被告高兴祥对其真实性无异议，能够证明原告罗寿香的铺面现处于闲置状态的事实，与本案具有关某，具有证明力，本院依法予以采信。对第三组证据《短信截图》，被告高兴祥对真实性无异议，能够证明被告对争议铺面的墙体进行了隔断的事实，与本案具有关某，具有证明力，本院依法予以采信。对第四组证据《房租租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，具有真实性，能够证明原、被告签订租赁合同情况，与本案具有关某，具有证明力，本院依法予以采信。被告高兴祥向本院提交的第一组《身份证》，原告罗寿香无异议，能够证明被告高兴祥的基本身份信息及其诉讼主体资格，与本案具有关某，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据《房屋测绘平面图》与本案不具有关某，本院依法不予采信。第三组证据《短信聊天记录截图》，原告罗寿香对真实性无异议，能够证明原、被告就退租一事进行协商，原告罗寿香于2020年6月20日同意被告高兴祥退租，但要求被告高兴祥将房屋按照房产证面积72.2㎡、套内面积55.12㎡恢复原状交付于原告罗寿香的事实，与本案具有关某，具有证明力，本院依法予以采信。第四组证据、即两位证人的证言能够相互印证，能够证明被告高兴祥向原告罗寿香交付房屋，原告罗寿香未接收房屋，进而双方发生争议的事实，与本案具有关某，具有证明力，本院依法予以采信。通过庭审、举证和质证，本院确认如下法律事实：原告罗寿香系昭阳区陡街与南北顺城交叉东北侧1号楼1-7号商铺（济川门）的房屋所有权人，商铺建筑面积为72.2平方米，套内面积为55.12平方米，铺面长为14.7米、宽为3.75米。2014年4月8日，被告高兴祥与原告罗寿香在内的五名房屋出租人签订了《房屋租赁合同》，被告高兴祥向五名出租人租赁昭阳区陡街与南北顺城交叉东北侧楼1-3号、1-4号、1-5号、1-6号、1-7号共五间商铺用于开店（五间店铺相互连通，无隔墙）；约定房屋租赁期为十二年，自2014年5月1日至2026年4月30日止，租金为：第一年、第二年租金为600000.00元，从第三年起，每一年租金均在上一年租金的基础上上涨50000.00元，支付时间均在上一年租期届满前十五日前支付给甲方。并约定被告高兴祥可以对房屋进行装修，但是不能改变房屋的建筑结构。之后，被告高兴祥将五间房屋装修后投入使用。2017年6月15日，由于市场低糜，被告高兴祥出现经营困难，五名出租人考虑到高兴祥装修投入资金较大，且如果单方面终止合同需要承担较为严重的违约后果，被告高兴祥与原告罗寿香在内的五名出租人双方经过充分考虑和协商，签订了《房屋租赁合同补充协议书》，将原《房屋租赁合同》中约定租期和房屋支付时间以及租金支付方式等进行了修改。其中，租期修改为十二年零两个月，自2014年5月1日起至2026年6月30日止。2019年7月，经原、被告口头协商，被告高兴祥续租房租，2019年至2020年房租为120000元。2020年因新型冠状病毒疫情爆发，市场经济遭受严重影响，被告高兴祥的店面生意遭受重创。2020年6月19日，被告高兴祥发短信给原告罗寿香，要求退租原告罗寿香所有的1-7号商铺，2020年6月20日原告罗寿香同意退租，但要求被告在2020年6月30日前将房屋隔墙、电表、水表恢复原样，按房产证套内面积55.12㎡交付原告，逾期未恢复按合同约定承担相应的违约责任及租金损失。之后，被告高兴祥将1-7号门面与1-6号门面中间砌了一堵墙将两门面隔断。2020年6月29日，被告高兴祥约原告罗寿香到商铺办理退房交接手续，原告罗寿香到场收房时经测量认为被告高兴祥增加的隔断占用了自己门面面积2.2㎡，拒绝收房。2020年7月15日，双方再次因房屋面积问题发生争议，原告罗寿香向公安机关报警，该商铺亦因此闲置至今。因原、被告双方协商无果，2020年7月16日，原告罗寿香以恢复原状纠纷为由起诉来院，请求：1.请求判令被告按建筑面积72.2㎡，套内面积55.12㎡标准腾退原告所有的座落于昭阳区；2.请求判令被告按444.44元／天赔偿原告自2020年7月1日起至实际腾退之日的房屋占用费；3.请求依法判令被告对拆除的墙体、墙面恢复原状；4.请求判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费。本案在审理过程中，本院工作人员到现场对争议房屋进行了测量，经测量，1-7号门面长为14.82米，里宽3.636米、中宽3.58米、宽3.57米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订《房屋租赁合同协议》时，原告罗寿香已将《房产证》及《房屋测会图》交予被告高兴祥，被告高兴祥对房产证面积及测绘图未提出异议，证明其已经认可原告向其交付的房屋套内面积为55.12㎡。被告高兴祥退租，双方解除《房屋租赁协议》和《补充协议》，被告高兴祥应按原告罗寿香向其交付房屋的面积退还原告。被告高兴祥对商铺砌墙进行了隔断，经测量现商铺宽度小于房产证测绘图宽度，面积小于房产证面积55.12㎡，被告高兴祥所砌墙体不规则，占用了原告商铺面积，侵犯了原告罗寿香的民事权益，被告高兴祥应将原告罗寿香的商铺恢复原状。同时，因被告高兴祥未将商铺恢复原状导致原告罗寿香房屋闲置，被告高兴祥应承担由此给原告罗寿香造成的损失，根据原被告之前约定房租为120000.00元/年计算，每月租金为10000元，每日租金333元，被告应自2020年7月1日起按每日333元赔偿原告罗寿香房屋租金损失直至房屋恢复原状之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”，《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”、第三十六条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”、第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”、第十五条“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”，及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、由被告高兴祥将原告罗寿香所有的、位于昭阳区的《房产证》及《房屋测绘图》所记载的面积恢复原状。二、由被告高兴祥自2020年7月1日起至将商铺恢复原状返还罗寿香之日止，按照333元/日的标准向原告罗寿香赔偿租赁损失费。上述判项于本判决生效之日起15日内履行完毕。三、驳回原告罗寿香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项到期之日起至全款付清之日止。案件受理费100元，减半收取50元，由被告高兴祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  王燕二〇二〇年十月二十七日法官助理杨显花书记员李霄