广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1747号 上诉人（一审被告）：郭露影，女，1984年10月10日出生，汉族，住安徽省界首市，现住广西百色市凌云县。 委托诉讼代理人：黄誉珊，广西知君律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：百色市碧桂园房地产开发有限公司，住所地百色市右江区龙景新区**。 法定代表人：王太胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈俊，该公司职员。 上诉人郭露影因与被上诉人百色市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称百色碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初765号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月15日通知当事人到庭进行举证、质证、调查、辩论。上诉人的委托诉讼代理人黄誉珊，被上诉人的委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭露影上诉请求：1、请求撤销百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初765号民事判决第一、二、三项；2、请求二审法院确认被上诉人与上诉人解除合同行为无效，判决由双方继续履行《商品房买卖合同》；3、请求变更《商品房买卖合同》的履行期限。事实和理由：1、被上诉人自称于2020年1月10日曾向 上诉人发出“解除《商品房买卖合同》的通知书”，但上诉人至今未收到，上诉人于2020年4月2日收到法院送达的起诉状副本，起诉状副本不能等同于《解除合同通知书》，上诉至此才知道被上诉人有解除合同的意思表示。按照有关规定，上诉人可以在三个月内请求法院或者仲裁机构确认合同解除的效力。时至今日，仍在三个月合理期限内，因此，上诉人请求二审法院确认被上诉人单方解除合同行为无效，双方应继续履行合同，有事实和法律依据。2、上诉人在2019年8月29日、8月31日分别向被上诉人支付10万元、8万元，并无被上诉人所称的2019年9月21日没有履行合同约定的付款义务。3、根据最高人民法院《关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的知道意见（二）》关于合同审理部分第1条规定，因疫情导致当事人不能按约定期限履行买卖合同或者履行成本增加，继承履行不影响合同目的，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。本案继续履行不影响合同目的的实现，请求二审法院确认被上诉人单方解除合同行为无效，不支持被上诉人解除合同的请求。4、上诉人现在在花旗银行（中国）有限公司上海分公司工作，每月收入1.2万元，上诉人丈夫吴先也在凌云县创立一家电子商务有限公司，月收入约8000元。上诉人有能力继续履行合同，根据最高人民法院《关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的知道意见（二）》第4条的规定，请求二审法院根据当前疫情和最高人民法院指导精神，合理变更双方的合同履行期限。另外，被上诉人诉请的违约金过高。综上，一审法院判决认定的事实不清，适用法律错误，请求二审法院结合当前疫情和依照最高法院指导意见，依法支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求。 百色碧桂园公司辩称，上诉人辩称没有收到被上诉人的催款通知书，但是我公司按照上诉人提供的合同地址邮寄给上诉人，上诉人已经签收，应视为收到。合同约定上诉人应当在期限内支付相应的款项，上诉人未按照合同约定补足相应的房款应视为违约，并不属于合同变更。上诉人主张疫情因素，本案并不适用，上诉人违 约时间在2019年8月，这个时候并不属于疫情期间，上诉人的违约与疫情无关。上诉人主张违约金过高，上诉人一审没有出庭，没有进行抗辩，应视为上诉人同意缺席的不利后果。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。 百色碧桂园公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告签订的百色碧桂园翡翠郡18幢2单元9层905号房屋的《商品房买卖合同》（编号BSBGY20162588）及其附件；2、判令被告支付原告违约金107242.5元；3、判令被告于判决生效之日起7日内协助原告办理网签合同、登记备案等解除合同相关事宜的注销手续；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年7月21日，原告与被告签订编号为ＢＳＢＧＹ20162588的《商品房买卖合同》及附件，约定：1、被告购买原告位于百色市右江区，总价款714950元；2、付款方式为非银行按揭的分期付款，被告必须在签订合同时付总房款的30.07%即214950元给原告；在2019年8月21日前付清总房款的69.9%的即500000元；3、被告逾期支付房款超过90天，依照合同约定，原告可以请求解除合同，被告按合同约定的总房价的15%向出卖人即原告支付违约金。合同签订后，被告已经支付房款394950元，但是余下的房款320000元至今没有支付，原告多次以各种方式催款，但被告都不予支付，已经违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任，为此诉至法院，请求支持诉请。 一审法院认为，被告郭露影与原告百色碧桂园公司自愿签订的《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为合法有效合同，应予以确认。依法订立的合同对当事人具有法律约束力，被告没有按照合同约定支付房款，且已经超过90天，具有合同约定的解除情形，在原告向其发出解约通知后仍未在合理期限内提起异议，符合合同解除的条件，原告主张解除 与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，应依法准予，合同解除时间为被告收到本案诉状之日即2020年4月2日。合同解除后，双方应相互返还因合同取得的财产，原告应返还被告已付购房款394950元，被告应协助原告办理购房合同备案登记、网签合同的注销手续。 关于违约金的问题。原告主张被告应按照附件十一《补充协议》第四条约定，承担总房价的15%的违约金责任。一审法院认为，该协议虽为双方自愿签订，但违约金主要是为了补偿合同守约方的损失及对违约方的惩罚，综观本案，被告违约并非出于主观恶意，原告的损失主要在于资金的利息及项目的运营成本支出，约定的违约金计算过高，一审法院结合本案的客观情况予以调整按总房价的10%承担违约责任。原告主张的超出部分，应不予支持。 被告郭露影经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响法院依据已查明事实依法作出裁决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告百色市碧桂园房地产开发有限公司与被告郭露影于2019年7月21日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月2日解除；二、原告百色市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内返还被告郭露影购房款394950元；被告郭露影协助原告百色市碧桂园房地产开发有限公司办理购房合同备案、网签合同注销登记；三、被告郭露影于本判决生效之日起三日内支付原告百色市碧桂园房地产开发有限公司违约金71495元；四、驳回原告百色市碧桂园房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费2444元，减半收取1222元，由被告郭露影负担。 本院二审期间，被上诉人未向法庭提交任何新证据。上诉人向法庭提交了六份证据，证据1：上海市居住证，证明上诉人在上海居住；证据2：劳务合同，证明上 诉人有履行合同的能力；证据3：收入证明，是你跟上诉人收入稳定；证据4：结婚证，证明上诉人丈夫可以共同还款；证据5：营业执照，证明上诉人的丈夫有自己公司；证据6：收入证明，证明上诉人的丈夫收入稳定。被上诉人质证认为上诉人提交的所有证据并不属于新证据，不符合法律规定，其中对证据一、三、四的关联性有异议，对证据二和证据六的三性都有异议，对证据五的真实性有异议。对于上诉人提交的所有证据，本院分析认为，上诉人提交的六份证据均与本案缺乏关联性，本院不予采信。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否达到解除合同的条件；2、若《商品房买卖合同》解除，双方约定的违约金是否过高。 关于本案第一个争议焦点上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否达到解除合同条件的问题。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及附件，附件四第2条第（3）项约定“买受人必须在2019年8月21日前，付该商品房总房价款的69.93%给出卖人，即伍拾万元整”。附件十一《补充协议》第四条“买受人如未按合同约定的时间付款....2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价的15%向出卖人支付违约金”，签订合同至今，上诉人共向被上诉人支付394950元，并未达到双方约定在2019年8月21日前付款50万元，且逾期已经超过90日，已经达到合同解除的条件，故被上诉人有权诉请解除《商品房买卖合同》，一审法院判决解除合同是正确的，本院予以维持。对于上诉人主张本案应适用最高人民法院《关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的知道意见（二）》关于合同审理部分审理本案，因上诉人与被上诉人约定履行期间为2019年8月21日前，而新冠肺炎疫情发生在2020年1月，故本案纠纷的发生不在疫情期间，故对上诉人提出的上述意见，本院不予采纳。 关于本案第二个争议焦点双方约定的违约金是否过高的问题。上诉人与被上诉人签订附件十一《补充协议》第四条约定出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价的15%向出卖人支付。违约金的约定系弥补守约方的损失，但违约金约定过高的应予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当较少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，上诉人与被上诉人约定总房价15%的违约金，但上诉人的违约并未给被上诉人造成重大经济损失，该违约金约定明显过高，故一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，予以调整为总房价10%是正确的，应予以维持。 综上所述，上诉人郭露影的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1587元，由上诉人郭露影负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦日教 审 判 员 凌 除 审 判 员 玉 江 二〇二〇年九月三十日 法官助理 田必堂 书 记 员 梁 妮