江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执复109号复议申请人（异议人，案外人）：陈保生，男，1964年1月10日出生，汉族，住江西省南昌市湾里区。委托代理人：周九华、黄俏霞，北京市京师（南昌）律师事务所律师。申请执行人：徐国兰，女，1974年8月6日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被执行人：夏良清，男，1968年7月24日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。被执行人：江西省智达房地产开发有限公司。住所地：江西省南昌市湾里区幸福路**九州依云郡综合楼**（第**）。组织机构代码：79696913-1．法定代表人：夏良清，董事长。复议申请人陈保生因不服江西省南昌市中级人民法院（下称南昌中院）于2020年6月9日作出的（2020）赣01执异74号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。南昌中院在执行申请执行人徐国兰与被执行人夏良清、江西省智达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人陈保生因不服该院（2015）洪中执字第93-4号执行裁定及（2015）洪中执字第93号公告提出书面异议，该院裁定驳回其异议申请。南昌中院查明，案涉土地使用权登记在被执行人江西智达房地产开发有限公司名下，其地上建筑物因尚未施工完成，未办理产权证。后该院依法查封了案涉土地使用权及其地上建筑物。2015年5月6日，该院作出（2015）洪中执字第93-1号查封公告，并至案涉土地现场张贴。2015年5月22日，该院作出（2015）洪中执字第93号拍卖公告，并至案涉土地现场进行张贴。该院分别于2015年11月24日、2016年1月27日、2016年3月30日对案涉土地使用权及其地上建筑物进行三次拍卖，三次拍卖均流拍。2017年8月4日，本案参与分配人（另案债权人）江西招贤实业有限公司向该院申请将被执行人江西智达房地产开发有限公司名下案涉土地使用权及其地上附属建筑物以3579万元抵债给江西招贤实业有限公司。2017年9月22日，该院作出（2015）洪中执字第93-4号执行裁定：1．解除对被执行人江西省智达房地产开发有限公司名下的位于南昌市湾里区云湾公路东侧的土地使用权（土地证号：洪湾国用（20xx）第x**）以及土地上的建筑物的查封；2．将被执行人江西省智达房地产开发有限公司名下的位于南昌市湾里区云湾公路东侧的土地使用权（土土地证号：洪湾国用（20xx）第x**以及土地上的建筑物（主体已完工，无房产证，面积20249.85平方米）作价3579万元，交付债权人江西招贤实业发展有限公司抵偿789765元债务，剩余款项交付该院（已交付），上述土地使用权及地上建筑物所有权自本裁定送达债权人江西招贤实业发展有限公司时起转移。3．江西招贤实业发展有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。该院于2017年9月27日将上述裁定送达给受让人江西招贤实业发展有限公司，并于2017年10月30日委托南昌市湾里区人民法院向南昌市湾里区国土资源局送达该执行裁定书和（2015）洪中执字第93-4号执行裁定书。案外人陈保生执行异议申请书的申请时间为2020年5月6日，异议人填写送达地址确认书的时间为2020年5月19日，该院收到异议人陈保生的异议材料时间为2020年5月20日。另查明，2010年8月26日江西省智达房地产开发有限公司与陈保生签订了一份《合作开发协议》，该协议约定，江西省智达房地产开发有限公司与陈保生合作开发云湾公路口陈保生置换地块，陈保生除掉三百万元土地款之外，享有五百万元固定回报利润。2013年3月15日，江西省智达房地产开发有限公司法定代表人刘明利书面承诺愿意从其梅岭经典项目48%的股权里部分资产（梅岭经典主楼门面从西往东叁跨）担保尚欠陈保生的借款人民币二百七十万元，但双方并未办理抵押登记。南昌中院认为，本案的争议焦点为异议人陈保生的异议是否在异议指向的执行标的执行终结之前提出。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。由此可见，异议指向的执行标的物由当事人以外的第三人受让时，案外人提出阻止执行的实体权利异议的，应当在执行标的执行终结之前。本案中，执行标的为当事人以外的第三人江西招贤实业发展有限公司受让，案外人陈保生的异议，应当在案涉土地使用权及土地上的建筑物执行终结之前提出。本案受让人江西招贤实业发展有限公司通过以物抵债于2017年9月27日取得了案涉房产的所有权，且该院协助办理过户登记的协助执行通知书也于2017年10月30日委托南昌市湾里区人民法院送达相关职能部门，而案外人陈保生执行异议书的申请时间为2020年5月6日，异议人填写送达地址确认书的时间为2020年5月19日，该院立案庭收到异议人陈保生的异议材料时间为2020年5月20日，异议指向的执行标的已经执行终结。因此，不应允许案外人陈保生再提出异议，其相关权益应向江西省智达房地产开发有限公司主张。综上，案外人陈保生请求停止对异议人湾里梅岭经典的1号店铺和土地使用权的执行的异议请求，不符合异议受理条件，应驳回异议申请。陈保生向本院申请复议称，根据其提交的证据足以证明案涉湾里梅岭经典的1号店面从2013年5月底之后就属于我的合法财产，应当受到法律保护。执行法院在没有详细查清整个不良资产内第三人房产权属状况，就于2015年5月6日查封资产，同年5月22日和11月24日、2016年1月27日拍卖该宗不良资产时没有把该店面分割出来，贸然把属于该店面以3579万元同这宗不良资产一起拍卖抵偿给江西招贤实业发展有限公司，是严重失职，执行法院应当自行纠正错误拍卖行为。该店面何时被查封、何时被拍卖、何时被抵偿其一无所知，执行法院从未向其送达过任何书面文书，也没有以其他方式通知，直到2018年快过年的一天，其路过店面时看到执行法院公告，说该店面已被法院拍卖，限其在十日内将对方在店内堆放的东西全部清出，因该公告上电话不是法院的几经周折联系上本案执行主办法官才知晓该店面已一并被拍卖抵偿给他人还债。其名下财产被违法拍卖和抵债，本来就是执行法院的失职，反而说其延误了申诉期限，不还其公道。再说执行法院公告上的假电话号码和执行法院两年都没有来执行该店面，是导致其延误执行异议申请期限的主要原因。请求撤销本案原审异议裁定。陈保生向南昌中院提出异议称，该院在拍卖位于南昌市湾里区东侧云湾公路口的梅岭经典这宗不良资产时，在没有详细调查清楚财产内第三者房产的权属状况，就贸然对该宗财产进行拍卖，根据最高人民法院民事执行中拍卖变卖财产第十条规定，这种拍卖行为是完全不合法的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第一款第五项的规定，申请人要求该院撤销南昌市中级人民法院（2015）洪中执字第93号公告，立即停止对申请人湾里梅岭经典的1号店铺和土地使用权的执行。2008年政府为了打造公园，要求其与政府置换了一块土地，建设了梅岭经典项目，土地占地面积总共9.66亩。2009年，江西省智达房地产开发有限公司刘明利要求与其合作开发这块土地，双方于2010年8月26日签订了《合作开发协议》，后江西省智达房地产开发有限公司资金短缺，答应将梅岭经典主楼未完全建好的门面抵押给其，以担保尚欠的利润回报270万元。后由于梅岭经典项目未合法合规地规范建设，房产证至今无法办理，自2013年6月份至今都在使用该店面，这属于其合法财产。申请人请求该院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第24条、第25条规定，认真查清和核实房产的真正合法权属人。并根据第26条第1款第1项依法处理。最高人民法院还明文规定，法院能够执行的是被执行的单位或个人的独有财产，当财产涉及到第三方，强制执行会损害第三方利益时，法院不得强制执行，不得以执代审。被执行人与第三方签订的合约的预付款，保证金不能执行，买卖后还未来得及或其他原因办理过户登记的房子不能执行。为此，案外人陈保生向执行法院提供了以下证据：1、合作开发协议；2、授权书；3、承诺书；4、证明；5、（2015）洪中执字第93号公告；6、湾府办抄字［2008］168号湾里区人民政府办公室抄告单；7、南昌市湾里公安分局治安调解协议书。本院经审查补充查明，2015年5月6日，南昌中院作出（2015）洪中执字第93-1号查封公告，并至案涉土地现场张贴。该公告称，该院依据（2015）洪中执字第93-1号执行裁定书，对江西省智达房地产开发有限公司所有的位于南昌市湾里区旁梅岭经典商务娱乐中心建筑物予以查封，查封期限为三年。在查封期限内，非经该院同意，任何人不得对被查封的财产转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究法律责任。同年5月22日，南昌中院作出（2015）洪中执字第93号拍卖公告，并至案涉土地现场进行张贴。该公告称，江西省智达房地产开发有限公司及湾里区云湾公路东侧建筑物的承租户：该院在执行申请执行人徐国兰与被执行人夏良清、江西省智达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，该对被执行人江西省智达房地产开发有限公司名下位于南昌市湾里区云湾公路东侧的土地使用权（证号：洪湾国用（20xx）第xx2号）以及地上建筑物进行评估、拍卖，限你们自公告张贴之日九十日内自行搬离，逾期该院将强制执行。该公告特别备注：上述房产在查封之前有租赁的，请在公告张贴之日起五个工作日内将原始租赁合同交至该院审查，逾期将按空房处置。2018年1月8日，南昌中院作出（2015）洪中执字第93号公告称，梅岭经典商务中心大楼酒店一层1号店面店铺使用人：该院在执行申请执行人徐国兰与被执行人夏良清、江西省智达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2017年9月22日作出（2015）洪中执字第93-4号执行裁定，将被执行人江西省智达房地产开发有限公司名下位于南昌市湾里区云湾公路东侧的土地使用权（证号：洪湾国用（20xx）第xx2号）以及地上建筑物归债权人江西招贤实业发展有限公司所有。限你在该公告张贴之日起十日内自行搬离房屋，逾期该院将强制执行。本院查明的其他事实与南昌中院一致。本院认为，本案争议的焦点是陈保生的异议申请是否符合受理条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，案外人陈保生以其与被执行人江西省智达房地产开发有限公司双方已签订以物抵债协议并对本案执行标的即梅岭经典一层1号店面享有物权期待权为由提出异议，因案涉房产拍卖成交时并非由当事人受让，陈保生应当在本案异议指向的案涉房产执行终结之前提出。根据现已查明的事实，对于本案被执行人江西省智达房地产开发有限公司名下梅岭经典一层1号店面房产，执行法院拍卖流拍后已于2017年9月22日作出（2019）赣01执465号之二执行裁定，将上述案涉房产抵给其他债权人江西招贤实业发展有限公司偿还债务，并于同年9月27日将该执行裁定书送达该接受抵债物的债权人，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，案涉执行标的已于2017年9月27日执行终结，但是复议申请人陈保生直至最早2020年5月20日向执行法院立案审查部门提交书面异议（异议申请书落款时间为2020年5月6日），超出了案外人异议时效，依法应当不予受理，复议申请人可以另行依法向被执行人江西省智达房地产开发有限公司主张权利。鉴于执行法院立案审查部门对于陈保生的异议申请已经立案受理，异议裁定驳回其异议申请，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定。至于复议申请人陈保生主张其超出异议时效提出异议的原因系“执行法院公告上所列电话为假的、该院两年没有执行该店面”所导致的问题，现查明南昌中院在本案执行过程中，先后已于2015年5月6日、同年5月22日在南昌市湾里区云湾公路东侧的兴湾大道旁梅岭经典商务娱乐中心建筑物张贴查封公告和拍卖公告，限被执行人及案涉房屋所有租户等在该公告张贴之日起九十日内搬离，并特别注明上述房产在查封之前有租赁的，请在公告张贴之日起五个工作日内将原始租赁合同交至该院审查，逾期将按空房处置。该公告本身具有通知案涉房产实际使用人或权利人的法律效力，案外人陈保生作为该房产中1号店面的实际使用人，以执行法院未向其通知案涉房产被查封、拍卖对此不知情为由对异议申请时效提出抗辩，与事实不符。由于案涉房产现仍登记被执行人江西省智达房地产开发有限公司名下，执行法院对该房产进行处置具有事实和法律依据。案外人陈保生未在执行法院所张贴拍卖公告指定的五日内甚至限期搬离的九十日内提交相关证据材料证明其对案涉房产享有实体权利并在法定期限内提出书面异议，南昌中院并不当然知道其与被执行人江西省智达房地产开发有限公司之间签订了代物清偿协议并对案涉房产享有物权期待权等实体权利，不属于拍卖标的物权属的查证范围，执行法院并不存在严重失职及违反法定程序的情形。综上，陈保生的复议申请不能成立，本院不予支持。本案原审异议裁定认定事实清楚、适用法律基本正确，结果应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回陈保生的复议申请，维持江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01执异74号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年十月二十四日法官助理陈红书记员朱学斌