江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣执异17号异议人（案外人）：泉州南海建设开发有限公司。住所地：福建省泉州市丰泽区东海镇宝珊花园管理中心。统一社会信用代码：913505006115426504。法定代表人：杨连嘉，该公司董事长。委托代理人：陈伟昆、黄琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。申请人：中江国际信托股份有限公司（后更名为雪松国际信托股份有限公司）。住所地：江西省南昌市西湖区北京西路**。统一社会信用代码91360000748517376U。法定代表人：林伟龙，该公司董事长。委托代理人：杨后强、陈健，江西求正沃德律师事务所律师。被申请人：安通控股股份有限公司。。住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区向阳大街**统一社会信用代码912302007028474177。法定代表人：郭东圣，董事长兼总经理。被申请人：林亚查，女，1978年2月24日出生，汉族，住福建省石狮市。被申请人：泉州安华物流有限公司。。住所地：福建省泉州市丰泽区刺桐北路东侧彩虹新城**楼**统一社会信用代码91350500669281844N。法定代表人：谭帮胜，该公司执行董事兼总经理。被申请人：郭东泽，男，1975年11月26日出生，回族，住福建省石狮市。本院在审理原告雪松国际信托股份有限公司（以下简称雪松信托）与被告泉州安华物流有限公司（以下简称安华物流）、安通控股股份有限公司（以下简称安通控股）、郭东泽、林亚查借款合同纠纷一案中，案外人泉州南海建设开发有限公司（以下简称南海公司）对本院预查封坐落于福建省泉州市丰泽区房产的保全行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人南海公司称，该公司系案外人系案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院不应执行案涉房屋，理由如下：1．异议人作为案涉房屋的开发商，经初始登记设立房屋物权，系案涉房屋的所有权人。2．异议人与林亚查的《商品房买卖合同》已经解除，被执行人林亚查不再享有相应的物权期待权，预查封措施的依据和事实基础丧失，异议人有权申请解除预查封，排除执行。3．预查封措施解除后，预查封的对象应转化为被执行人对异议申请人享有的债权，即异议人应退还被执行人林亚查的剩余购房款。为此，请求依法中止对坐落于泉州市丰泽区房产的保全措施，并解除预查封。雪松信托答辩称，林亚查在合同签订后通过现金转账和银行按揭贷款支付了购房款，应视为其与南海公司的商品房买卖合同关系成立。涉案房屋买卖合同信息备案登记具有对外的公示效力，林亚查对于涉案的房产也享有相应的财产权利，当其成为被执行人时，涉案的房产可以成为人民法院执行的对象。南海公司向泉州市中级人民法院起诉请求解除涉案房屋的商品房买卖合同，获得了相应的生效判决书，要求排除执行，但该判决书生效时在法院查封涉案房产之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗执行。本院查明，原告雪松信托与被安华物流、安通控股、郭东泽、林亚查借款合同纠纷一案，在审理过程中，本院于2019年4月8日作出（2019）赣民初54号民事裁定：查封、扣押、冻结被申请人安通控股股份有限公司、林亚查、泉州安华物流有限公司、郭东泽所有的价值11000万元的财产。2019年5月17日，本院作出（2019）赣民初54号协助执行通知书，责令泉州市不动产登记中心协助查封被申请人林亚查名下坐落于福建省泉州市丰泽区，面积为1313.11平方米，房屋代码为619707，登记编号为20171xxxx6的房产及相关土地。查封期限为三年，自2019年5月23日始至2022年5月22日止。另查明，南海公司与林亚查于2016年7月28日签订编号为2016xxx80005的《商品房买卖合同》，约定由林亚查购买南海公司开发的址在泉州市丰泽区商品房，房屋建筑面积1313.11平方米，房屋总价款为人民币33889500元，林亚查采取首付款＋银行贷款的方式支付购房款。2017年8月24日，林亚查作为借款人与中国银行股份有限公司泉州分行（贷款人）、南海公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》（编号为20xx年09xx2ＡＡ字089号），约定：由中行泉州分行向林亚查提供用于购置位于泉州市丰泽区房产的款项，贷款金额为2372万元，贷款期限为360个月，还款方式为按月等额本金。案涉房产于2016年10月15日办理了预售商品房买卖预告登记。还查明，原告南海公司与被告林亚查、第三人中国银行股份有限公司泉州分行商品房销售合同纠纷一案，2020年5月22日，福建省泉州市中级人民法院作出（2020）闽05民初28号民事判决，判令：1.解除泉州南海建设开发有限公司与林亚查于2016年7月28日签订的编号为201xxxx80005的《商品房买卖合同》及其附件；2.解除中国银行股份有限公司泉州分行与林亚查、泉州南海建设开发有限公司于2017年8月24日签订的编号为20xx年xxxx02ＡＡ字089号的《个人一手住房贷款合同》及其附件；3.泉州南海建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内从林亚查已付购房款中直接向中国银行股份有限公司泉州分行返还林亚查截至2020年4月22日止尚欠的贷款本息共计22878292.39元，并按中国人民银行有关规定及案涉贷款合同约定支付自2020年4月23日起至本判决生效之日止的利息、罚息。4.林亚查应于本判决生效之日起十日内向泉州南海建设开发有限公司腾空返还位于泉州市丰泽区的房屋。5.林亚查应于本判决生效之日起十日内返还泉州南海建设开发有限公司《福建增值税普通发票》原件（编号为：02xxx0x0、02125xxx）。6.林亚查应当支付泉州南海开发建设有限公司违约金6777900元。7.泉州南海建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将收取的本案商品房总价款33889500元扣除本判决第三项、第六项的款项及泉州南海建设开发有限公司代林亚查偿还中国银行股份有限公司泉州分行贷款本息984998.83元后的剩余购房款返还林亚查。8.林亚查应于本判决生效之日起十日内配合泉州南海建设开发有限公司办理编号为2016xxxxx05的《商品房买卖合同》的网上签约注销手续、合同登记备案注销手续及房屋预告登记注销手续。9.驳回中国银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。该判决已于2020年6月22日发生法律效力。又查明，在本案复议审查过程中，南海公司向本院出具书面说明，承诺将福建省泉州市中级人民法院（2020）闽05民初28号民事判决确定的应返还林亚查的剩余购房款3031050.44元交执行法院冻结。本院认为，本案的争议焦点是案外人南海公司对坐落于泉州市丰泽区房产享有的权利能否排除强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、第五条的规定，预售商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，其在产权登记前，并未取得不动产物权。因此，案涉预售商品房虽经预告登记，但不影响其物权仍归属于南海公司的事实。人民法院的预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力，但该措施本身并不改变涉案房产的物权归属，故法院预查封的对象是林亚查享有的在本登记完成之前的要求南海公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于期待性的合同权利，且该种财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性，其执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，并无法律规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使，因此，非因法定事由，不能剥夺南海公司的合同解除权。福建省泉州市中级人民法院作出的（2020）闽05民初28号民事判决主文系确认解除案涉《商品房买卖合同》及其附件，并未确认案涉房产的所有权归属，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的适用范围，故该判决确认解除合同的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。因此，本案中，案涉《商品房买卖合同》经人民法院生效判决解除后，预告登记已失效，林亚查不再享有相应的物权期待权。而南海公司作为案涉房屋的所有权人，享有排除强制执行的实体权利。综上所述，异议人南海公司对坐落于福建省泉州市丰泽区房产具有所有权，能够排除本案执行，其异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十五条规定，裁定如下：中止对坐落于福建省泉州市丰泽区房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年十月二十六日法官助理李哲书记员朱学斌