甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初13681号原告：张婕，女，回族，1989年11月16日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：马冬梅，女，回族，1964年1月13日出生，住甘肃省兰州市城关区，系原告母亲。被告：赵瀚，男，汉族，1972年6月6日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告张婕与被告赵瀚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张婕委托代理人马冬梅、被告赵瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张婕向本院提出的诉讼请求：一、请求法院依法判决被告履行2014年3月20日与原告签订的房屋买卖合同，协助原告办理过户手续；二、要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年3月20日，原告和被告通过甘肃正丰房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，约定将被告名下位于兰州市城关区××小区××号楼××单元××室房屋以总价1040000元出售给原告，以按揭形式付款，并交于20000元定金。合同签订后，又于2014年4月23日，原告交了170000元首付款，后来因正丰公司人员犯罪原因，房产贷款手续未能办理，至最近正丰公司人员犯罪的执行裁定才有了结果，现原告需求被告续履行合同，协助原告完成该涉案房产的手续。后原告将诉讼请求变更为：一、请求法院依法判令原、被告双方解除2014年3月20日签订的房屋买卖关系合同；二、请求法院依法判令被告退还原告定金20000元及利息（2014年至今按银行贷款利率20000元×0.06×6年＝7200元）；三、请求法院依法判令被告返还原告一倍的定金违约金20000元；四、请求法院依法判令本案诉讼费由被告承担。被告赵瀚答辩称，本案系刑事诈骗案件，涉案合同是无效合同，原告要求继续履行合同，办理房屋过户手续的请求于法无据，不能成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告张婕在庭审时向本院出示如下证据：房地产买卖合同、房款保管条、收据、兰州市存量房买卖合同及短信聊天记录各一份，上述证据来源合法、互相印证且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告赵瀚在庭审时向本院出示如下证据：房地产买卖合同、房屋出售定金收款收据及甘肃省兰州市中级人民法院（2015）兰刑二初字第65号刑事判决书各一份，上述证据来源合法、互相印证且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月20日，原告张婕与被告赵瀚在甘肃正丰房地产经纪有限公司的居间下，签订了房地产买卖合同，该合同约定“出售方（甲方）：赵瀚；购买方（乙方）：张婕；居间代理方（丙方）：正丰房产……第一条、房屋位置及基本情况：1、甲方同意将坐落在兰州市城关区××小区××号楼××单元××室的房屋及该房屋所占范围的土地使用权（以下简称该房产出售给乙方）……第二条、房屋付款和交易方式：……2、在充分保证甲乙双方利益的前提下，为防止甲方将该房产二次出售，甲方将该房产的《房屋产权证》等相关原始文件交存丙方代为保管（本单位出具保管证明），乙方同意于2014年3月20日交付贰万元作为购该房产的定金，需交由丙方代为保管（本单位出具保管证明）作为房屋交接保证金……”。合同签订后，原告张婕向被告赵瀚交付了定金20000元，被告赵瀚随即按合同约定将定金20000元交给甘肃正丰房地产经纪有限公司保管，甘肃正丰房地产经纪有限公司于当日出具《房屋出售定金收款收据》及《甘肃正丰房地产经纪有限公司保管条》一份，其中《房屋出售定金收款收据》载明“今收到张婕交来购兰州市城关区××小区××号楼××单元××室房屋购房定金贰万元。如在履行合同时中途反悔，将自愿承担此款项壹倍的违约金，并承担丙方（正丰房产）中介费用损失捌仟元”，在该收据下方收款人签字处签有“赵瀚”字样，在证明单位处盖有“甘肃正丰房地产经纪有限公司”字样的印章。《甘肃正丰房地产经纪有限公司保管条》载明“今收到赵瀚交来（房屋产权证原件／房屋产权证复印件／合同原件／合同复印件）一本，产权证号（合同编号）和张婕交来购兰州市城关区××小区××号楼××单元××室房地产房屋定金人民币贰万元，暂由甘肃正丰房地产经纪有限公司代为保管，待此房屋交易完成后冲抵房屋交接保证金，待房屋交接完毕后，交由甲方”。后因甘肃正丰房地产经纪有限公司因合同诈骗罪被逮捕入狱，原告张婕与被告赵瀚无法就涉案房屋完成交易，遂酿成纠纷。另查明，2016年12月20日，兰州市中级人民法院作出的（2016）兰刑二初字第65号刑事判决书及2017年4月10日甘肃省高级人民法院作出的（2017）甘刑终43号刑事裁定书，均认定正丰公司的相关工作人员等构成合同诈骗罪，且（2016）兰刑二初字第65号刑事判决书中明确载明“经审理查明……骗取群众信任，诱使购房者将定金和购房首付款通过现金、转账或刷卡等方式打入吴秉麟或程利敏在兰州办理的个人银行卡，并承诺55天内办结过户及银行贷款。客户交纳首付款和定金后，该公司实际并未办理相关业务，而是将客户提交的材料封存，将购房者定金和购房首付款按照吴秉麟的要求，打入‘总部’吴秉麟等个人银行卡中，用于填补其他城市亏空”，并判决“查封、扣押在案的车辆、办公用品等依法变现后与扣押的现金89818477万元，依法按比例发还受害人，不足部分继续追缴，按比例发还受害人”，兰州市中级人民法院对上述判决已立案执行。本院认为，本案的争议焦点为涉案合同是否有效及定金是否应当由被告返还。关于本案涉案合同是否有效的问题，签订合同作为纯私法活动，其无效的认定应以《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条的规定为依据。被告以正丰公司从事了合同诈骗犯罪活动为由提出合同无效的抗辩。合同法第五十二条第三项规定，以合法形式掩盖非法目的的，合同无效，指当事人实施的行为在形式上是合法的，但是在缔约目的和内容上是非法的。当事人在以合法形式掩盖非法目的的合同中应有隐匿行为，且各方当事人应明知或应知该隐匿行为与外表行为的不一致，并故意规避法律以追求不法的效果。本案中，涉案合同是正丰公司为实施合同诈骗犯罪，在原告与被告之间居间介绍后三方签订的，原告与被告并不知正丰公司的隐匿行为，正丰公司所追求的违法犯罪效果亦非二人所愿。可见，涉案房屋买卖合同不是法律规定的以合法形式掩盖非法目的而无效的合同，故对被告提出的合同无效的抗辩，本院不予采信。涉案合同虽是正丰公司的犯罪工具，但确属买卖双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定及禁止性规定，应为依法成立并生效的合同。但由于涉案房屋已由被告于2016年5月25日转卖他人，涉案房屋已无法继续履行，故对于原告解除2014年3月20日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于定金是否应当由被告返还的问题，在原、被告双方签订的房地产买卖合同中明确约定“在充分保证甲乙双方利益的前提下，为防止甲方将该房产二次出售，甲方将该房产的《房屋产权证》等相关原始文件交存丙方代为保管（本单位出具保管证明），乙方同意于2014年3月20日交付贰万元作为购该房产的定金，需交由丙方代为保管（本单位出具保管证明）作为房屋交接保证金”，虽然原告将20000元定金交予被告，但原告也在涉案合同中明确表示同意定金由甘肃正丰房地产经纪有限公司保管，且被告也按照双方在涉案合同的约定将20000元定金交予了甘肃正丰房地产经纪有限公司，原告作为付款义务人，对此是知情且同意。原告因正甘肃正丰房地产经纪有限公司的诈骗行为而遭受了财产损失，侵犯其财产权利的是甘肃正丰房地产经纪有限公司，被告并无实施侵犯原告财产权利的行为，且原告支付的定金、购房款已经由兰州市中级人民法院于2016年12月20日作出的（2016）兰刑二初字第65号刑事判决书及甘肃省高级人民法院（2017）甘刑终43号刑事裁定书认定为甘肃正丰房地产经纪有限公司合同诈骗的数额，被告不应当就涉案定金对原告承担返还责任，故对于原告要求被告返还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告张婕的部分诉讼请求有事实和法律依据，应当得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，缺席判决如下：一、解除原告张婕与被告赵瀚于2014年3月20日签订的房地产买卖合同；二、驳回原告张婕的其他诉讼请求。案件受理费490元（已减半收取），由原告张婕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审判员 赵 丹二〇二〇年十月二十日书记员 白永祯