河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初6541号原告：南阳先锋家宁物业服务有限公司。法定代表人：刘家宁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：龚广晓，河南华都律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：马辉。原告南阳先锋家宁物业服务有限公司(以下简称先锋物业公司)与被告马辉物业服务合同纠纷一案，原告先锋物业公司于2020年9月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告先锋公司的委托诉讼代理人龚广晓到庭参加了诉讼。被告马辉经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告先锋物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付应向原告缴纳的物业费3729.6元，垃圾处理费120元，滞纳金344元，合计4193.6元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系为南阳市光武路先锋橡树湾小区提供物业管理服务的物业公司。2017年8月24日，被告接收本案涉及的房屋时，按《物业管理条例》的相关规定与原告签订了《先锋＊橡树湾小区临时管理规约承诺书》，根据该管理规约第五章第三条第一款的约定，原告按建筑面积按1.36元／m2／月收取物业管理费（含公摊），城市生活垃圾处理费每60元／户／年。逾期缴纳按所欠费用日千分之一的标准缴纳滞纳金。在被告欠费期间，原告对被告的房屋安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，被告应在2019年8月1日前缴纳2019年8月1日至2021年7月31日期间的物业管理费3729.6元、垃圾处理费120元一直未缴纳，被告应当向原告支付该部分物业费的滞纳金共计344元，合计4193.6元一直未交纳。经原告多次催要至今被告仍拖欠未付，为了小区广大业主的共同利益，故起诉至法院。被告马辉经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状及相关证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，被告马辉与河南先锋地产有限公司（以下简称先锋地产公司）签订商品房买卖合同（备案号：16891560）购买位于南阳市××区光××南侧××楼××单元××房产，建筑面积114.23平方米。2016年5月20日，先锋地产公司与先锋物业公司签订前期物业服务合同，合同约定：案涉小区由原告先锋物业公司提供物业管理服务，物业服务费住宅1.36元/平米/月，商业1.80元/平米/月。城市生活垃圾处理费住宅60元/户/年，由物业公司代收。2017年8月24日，先锋地产公司向被告马辉交付案涉房产时，被告马辉向原告出具先锋橡树湾小区临时管理规约承诺书，承诺已详阅先锋地产公司拟定的先锋橡树湾小区临时管理规约全部内容，承诺遵守先锋橡树湾小区临时管理规约及相关管理规定。先锋橡树湾小区临时管理规约约定：先锋地产公司选聘先锋物业公司为案涉小区的物业服务机构，第五章第三条第1项约定：物业服务费：结合先锋地产对本物业的配置规划，本物业的物业管理服务收费为1.36元/平米/月，首次缴纳物业服务费用起止日期为具备交房条件建设单位通知交房之日起计一年，以后每年提前一个月交纳下年度的物业服务费用。无正当理由逾期未缴纳的，物业公司可采取书面、电话等催缴措施，催缴三次后仍不缴纳者，物业公司可依法向人民法院提起诉讼，业主除全额补交所欠的费用外，还将按所欠费用日千分之一的标准缴纳滞纳金。同时，先锋橡树湾小区临时管理规约对物业的使用、维修养护、业主共同利益等进行了约定。后被告马辉的物业服务费已交纳至2019年7月31日。因被告未向原告交纳2019年8月1日至2020年7月31日的物业服务费、垃圾处理费，2020年5月19日，原告向被告邮寄送达催收律师函。上述事实，由原被告双方庭审陈述、临时管理规约、承诺书、商品房买卖合同等相关证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷。本院予以确认。本院认为，依法成立的合同自成立时生效,各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。本案中，案涉房产的建设单位先锋地产公司与原告先锋物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对案涉小区业主具有法律约束力。同时，被告马辉在接收建设单位交付案涉房产时向原告出具了先锋橡树湾小区临时管理规约承诺书，承诺遵守该临时管理规约及相关的管理规定，故先锋橡树湾小区临时管理规约对原被告双方均具有法律约束力，各方当事人均应按上述合同约定履行各自的义务。原告先锋物业公司依合同约定为被告提供了物业服务,被告应当按照相关约定标准向原告交纳物业服务费。因此,对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求,本院予以支持。根据先锋地产公司与先锋物业公司签订的前期物业服务合同及原、被告双方签订的先锋橡树湾小区临时管理规约约定，案涉房产的物业服务费收费标准为1.36元/月/平方米,同时，原被告双方在锋橡树湾小区临时管理规约约定服务费用的交纳时间为每年提前一个月交纳下年度的物业服务费用，故被告马辉应分别于2019年7月1日前交纳2019年8月1日至2020年7月31日的物业管理费、2020年7月1日前交纳2020年8月1日至2021年7月31日的物业服务费。被告所拥有的物业建筑面积为114.23平方米,因此,被告应向交纳原告2019年8月1日至2021年7月31日的物业服务费共计3728.46元(1.36元/月/平方米×114.23平方米×24个月＝3728.46元)。关于原告要求被告支付违约金344元的诉讼请求,本院认为,原被告双方在签订的临时管理规约第五章第三条第1项约定，每年提前一个月交纳下年度的物业服务费用，无正当理由逾期未缴纳的，物业公司可采取书面、电话等催缴措施，催缴三次后仍不缴纳者，业主除全额补交所欠的费用外，还将按所欠费用日千分之一的标准缴纳滞纳金。被告马辉未按约定时间向原告交纳物业服务费，根据上述合同约定，被告马辉应当自每年应交纳物业费之日起向原告支付违约金至款付清之日止,关于违约金的具体数额,根据相关法律规定,违约金不能超过造成损失的30%,故本院酌定违约金应自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止，同时，原告主张违约金数额为344元，故被告应按上述违约金计算办法向原告支付违约金，但应以原告主张的344元违约金为限。关于原告要求被告交纳生活垃圾处理费120元的诉讼请求,本院认为,先锋地产公司与先锋物业公司签订前期物业服务合同，合同约定：案涉小区的城市生活垃圾处理费住宅60元/户/年，该约定对案涉小区业主均具有法律约束力。同时，原告主张生活垃圾处理费按60元/户/年标准收取也符合《南阳市城区城市生活垃圾处理费征收标准》关于生活垃圾收费标准的规定，故对原告要求被告支付垃圾处理费120元的诉讼请求，本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、自判决生效之日起十日内，被告马辉向原告南阳先锋家宁物业服务有限公司支付物业服务费3728.46元及违约金(违约金分别计算：1、以物业服务费1864.23元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止；2、以物业服务费1864.23元为基数，自2020年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止；3、上述计算的违约金以344元为限)；二、自判决生效之日起十日内，被告马辉向原告南阳先锋家宁物业服务有限公司支付垃圾处理费120元；三、驳回原告南阳先锋家宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告马辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  胡进锋二〇二〇年十月十三日书记员  王 峥