云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8185号原告：云南俊华投资有限公司。住所：云南省昆明市官渡区矣六街道辖区滇池华府俊园******。法定代表人：龙燕清，董事长。委托代理人：和慧莲、高大鹏，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：魏来，男，汉族，1977年12月25日生，住云南省昆，住云南省昆明市西山区>被告：罗秋灵，女，彝族，1989年9月13日生，住云南省昆，住云南省昆明市盘龙区>两被告共同委托代理人：陶乃增，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。原告云南俊华投资有限公司诉被告魏来、罗秋灵商品房买卖纠纷一案,本院于2020年6月18日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案独任审理。原告委托代理人和慧莲、高大鹏、被告魏来、被告罗秋灵及其共同委托代理人陶乃增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年8月2日，原被告双方就昆明市官渡区的房屋签订了《商品房购销合同》及补充协议（以下简称“合同”）。依据合同的约定，被告购买原告开发销售的房屋，该套房产的总价为人民币8613555元。合同约定房款为部分首付，部分贷款方式付款，即被告首期支付购房总价款的30.34%，金额2613555元，其余价款6000000元向昆明官渡农村合作银行金马支行贷款支付，原告为被告的借款向银行提供阶段性连带保证担保。但鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任。依据双方签订的《商品房购销合同》补充协议第一条第4条款约定：“如买受人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，出卖人有权解除合同，合同自出卖人解除合同通知书送达买受人之日起解除（按本合同载明地址寄出5日视为送达），买受人应于合同解除之日起7日内无条件配合出卖人办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时，买受人应按购房款总额的20%向出卖人支付违约金。如买受人逾期配合出卖人办理《商品房购销合同》解除备案手续的，每逾期一日，买受人应按购房款总额1%向出卖人支付违约金，直至《商品房购销合同》解除备案手续办理完毕。由此发生的交易相关税费由买受人承担。”据此，根据《中华人民共和国合同法》及合同的相关规定，原告向人民法院提起诉讼，请求：一、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》（合同登记号：KM2017080258386）及合同补充协议；二、判令《商品房购销合同》及合同补充协议解除后7日内，被告返还房屋，并无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时向原告支付1722711元违约金；三、被告已支付原告的购房款由被告配合完原告完成《商品房买卖合同》解除备案手续，被告向原告返还该商品房后，扣除原告向银行代偿的款项及由被告承担的相关费用后返还被告；四、请求判令本案的所有费用包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费、差旅费等相关费用由被告承担。被告魏来、罗秋灵答辩称：一、本案的基础法律关系不是商品房销售合同纠纷，而是原告与被告之间的追偿权纠纷，不适用合同解除的法定或约定条件，原告起诉案由及理由存在错误，应当依法驳回原告的全部诉讼请求；二、被告逾期还款是客观原因造成，不是主观上故意违约，且现在不能按时还款的障碍已经消除，能够按照约定归还按揭贷款；三、被告逾期还款的行为不合法，《合同法》关于合同解除的规定，合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除。”第61条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第94条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。”94条的规定表明，只有违约方的违约行为已经构成根本性的违约致使双方不能实现合同目的时，守约方才享有法定的解除权。本案中，原被告双方自愿签订商品房购销合同及补充协议，它是真实、合法、有效的。对双方具有法律约束力，双方应当恪守履行。合同签订后，被告履行了支付全部房款的基本义务，现被告虽未按期归还贷款，已然构成违约，但该违约行为不能否定其已经向原告履行了支付全额房款的义务，原告出售房屋收取房款的合同目的已经实现。故该违约行为不属根本违约，不能导致双方合同解除。在被告未按期还贷之时，原告也并未按照贷款合同约定全面履行其承担连带保证责任的代偿义务仅是代偿了几期按揭贷款，原告应当通过行使追偿权主张其因履行该代偿义务产生的损失，不能够行使合同解除权。四、原告不能依照《补充协议》第四条的约定行使解除权。第四条约定的解除权。实际上它也是有问题的，这条约定违背了合同的相对性原则。属于无效约定。原告作为地产开发商，他将被告对第三人逾期归还按揭贷款作为解除商品房销售合同的条件，这种约定是无效的。它突破了合同的相对性及合同的公平性原则。五、原告无权要求被告支付违约金，被告逾期还款时对按揭贷款的银行违约，而不是对原告违约，所以原告的诉讼请求属于无理要求，不应当得到支持。六、由于原告起诉的法律关系错误，夸大诉讼标的，导致诉讼费虚高，属于错误适用法律导致的诉讼费、律师费等的损失，与被告无关。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：第一组：商品房购销合同及合同补充协议，证明：2017年8月2日，原被告双方签订商品房购销合同及补充协议的事实。第二组：个人购房借款合同，证明：1、被告向昆明官渡农村合作银行金马支行贷款6000000元用于支付房款，2、根据个人购房借款合同的约定，原告为被告的上述贷款承担连带保证担保责任。第三组：昆明官渡农村合作银行金马支行个人逾期贷款代偿函，原告解除通知和催收通知、代偿凭证，证明：1、昆明官渡农村合作银行金马支行要求原告在收到代偿函后承担连带保证责任，2、原告向被告催收后，被告仍然没有按照个人购房借款合同的约定偿还贷款，3、原告依约向昆明官渡农村合作银行金马支行承担了连带保证责任。第四组：保险保全费等相关费用发票。被告魏来、罗秋灵质证称：第一、二组真实性认可，证明目的不予认可。第三组证据，贷款金额与实际金额为准，确实有代偿行为发生，真实性认可，证明目的不认可。第四组证据，真实性认可，证明目的不认可。被告魏来、罗秋灵针对其答辩举证如下：1、被告身份证复印件，证明：被告诉讼主体资格。2、商品房购销合同，证明：（1）、被告购买原告开发的房屋。（2）、采用分期付款方式购买该房屋，首付2613555元，按揭贷款600万元，约定向昆明官渡农村合作银行金马支行贷款。3、个人购房借款合同、公证书，证明：（1）、被告购房向官渡农村合作银行金马支行贷款600万元，（2）、原告为被告贷款提供阶段性连带责任保证。（3）、被告已经支付原告购房款项，不存在不履行与原告商品房销售合同的问题，（4）、原告代偿逾期借款，系履行保证责任，原告可以追偿代偿款项，无权要求解除合同。4、被告还款的银行流水，证明：被告至2019年12月止，按时还款，后逾期还款系因为账户被查封，不是被告主观原因逾期还款，被告有还款能力，完全能够履行还款义务。5、释放证明，证明：被告魏来因涉非法拘禁罪，被红河哈尼族彝族自治州中级人民法院判处刑罚，至2020年7月28日释放，被告不是主观上不还款，而是因为款项被冻结导致逾期。原告质证称：第一、二组证据三性认可。第三组证据三性认可，证明目的3、4不认可。第四组证据真实性认可，合法性认可，关联性及证明目的不认可，逾期还贷是事实。第五组证据真实性认可，关联性及证明目的不认可，与本案无关。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，本院依法予以确认。被告魏来、罗秋灵提交的第一组、第二组、第三组证据，原告无异议，本院予以确认，被告魏来、罗秋灵提交的第四组证据，本院认为真实、合法、有效，本院予以确认，被告魏来、罗秋灵提交的第五组证据与本案无关。经审理，本院认定案件事实如下：2017年8月2日，原告云南俊华投资有限公司（甲方）与被告魏来、罗秋灵（乙方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由乙方向甲方购买位于昆明市官渡区的房屋，房屋套内面积445.57平方米，总价款为8613555元，付款方式为首期支付购房总价款的30.34%即2613555元，剩余房款6000000元向银行贷款支付，房屋交付期限为2017年11月2日前。《合同补充协议》第一条第4条约定：“如乙方未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，甲方有权解除合同，合同自甲方解除合同通知书送达乙方之日起解除（按本合同载明地址寄出5日视为送达），乙方应于合同解除之日起7日内无条件配合甲方办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时，乙方应按购房款总额的20%向甲方支付违约金。如乙方逾期配合甲方办理《商品房购销合同》解除备案手续的，每逾期一日，乙方应按购房款总额1%向甲方支付违约金，直至《商品房购销合同》解除备案手续办理完毕。由此发生的交易相关税费由乙方承担。在《商品房购销合同》解除备案手续办理完毕后，甲方扣除乙方应承担的上述所有违约金和相关税费后向乙方退还剩余已付款，如乙方已付款不够抵扣的，甲方有权向乙方追偿。由此造成甲方损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），乙方应承担全部赔偿责任。”上述《商品房购销合同》于2017年8月2日备案〔合同登记号。房屋已经交付被告魏来、罗秋灵使用。2017年8月22日，原告、被告魏来、罗秋灵与昆明官渡农村合作银行金马支行（以下简称“官渡农村合作银行”）签订《个人购房借款合同》，合同约定被告魏来、罗秋灵向银行贷款600万元用于购买上述房屋，贷款期限为360个月，原告向银行提供连带责任保证担保。借款合同签订后，因被告魏来、罗秋灵未按借款合同约定归还借款，官渡农村合作银行向原告发出《代偿函》，要求原告履行连带保证责任，原告于2020年3月26日代偿107465.24元，2020年6月23日代偿107403.4元。2020年8月20日，官渡农村合作银行出具《告知函》，载明被告魏来、罗秋灵已经连续逾期8期。原告为实现债权产生保全费5000元，保全担保费17227元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与被告魏来、罗秋灵于2017年8月2日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》中明确约定如因被告魏来、罗秋灵未按约定偿还银行贷款导致原告承担责任的，原告有权解除合同并向被告魏来、罗秋灵追偿因此造成的损失，因被告魏来、罗秋灵未按借款合同约定多次连续逾期未按约定归还贷款本息，昆明官渡农村合作银行向原告发出《代偿函》，原告于2020年3月26日代偿107465.24元，2020年6月23日代偿107403.4元，在此情况下，合同解除条件已经成就，本院支持原告解除合同的诉讼请求，解除合同后，原告可以与被告魏来、罗秋灵清算费用，要求被告魏来、罗秋灵解除登记备案、返还房屋。针对被告方的答辩，第一，被告方认为，本案的基础法律关系不是商品房销售合同纠纷，而是原告与被告之间的追偿权纠纷，不适用于合同解除的法定或约定条件，本院认为，本案纠纷涉及两种法律关系，分别为商品房买卖合同纠纷和担保追偿权纠纷，原告具有双重身份，原告承担保证责任后，原告可以基于担保借款合同关系主张追偿权，也可以基于商品房买卖合同关系主张解除权，原告有权选择择一行使。第二，被告方认为被告逾期还款是客观原因造成，不是主观上故意违约，且现在不能按时还款的障碍已经消除，能够按照约定归还按揭还款，关于这个，据银行出具的《告知函》，被告方尚有逾期情况，并未按照被告方答辩所称已经能够按时还款，且本院也已经给予被告方时间与银行进行协商，但协商无果。第三，被告方认为，被告方并未存在根本违约的情形，关于这点，本院支持原告解除合同的请求是基于双方在合同中约定的解除合同条件成就，而并非基于法定解除权，并不要求被告方根本违约。第四，被告方提出违约金的抗辩，本院认为，双方当事人解除合同后，原告方可以收回房屋再次进行销售，足够弥补原告方的损失，因此，原告主张的违约金本院不予支持。第四，关于原告主张的因本案产生的费用，保全费，原告有证据证实，本院予以支持，保全担保费，本院认为，并非原告实现本案债权的必要费用，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南俊华投资有限公司与被告魏来、罗秋灵于2017年8月2日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（；二、由被告魏来、罗秋灵于本判决生效之日起十五日内协助原告云南俊华投资有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案的撤销手续；三、由被告魏来、罗秋灵于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市官渡区的房屋腾退给原告云南俊华投资有限公司，同时原告云南俊华投资有限公司将扣除代偿费用及由被告魏来、罗秋灵承担的相关费用后的剩余房款退还被告魏来、罗秋灵；四、驳回原告云南俊华投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72095元、保全费5000元，由被告魏来、罗秋灵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审判员  吴云益二〇二〇年十月二十日书记员  温梦亭