贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初12656号原告：杨某某，女，1980年9月10日出生，苗族，贵州省黄平县人，住凯里经济开发区。委托诉讼代理人：李某某，男，1980年10月8日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里经济开发区，与原告杨某某系夫妻关系，代理权限为特别授权。被告：董某某，女，1974年12月25日出生，侗族，贵州省榕江县人，住贵州省施秉县。原告杨某某诉被告董某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托诉讼代理人李某某、被告董某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年8月21日签订的《门面租赁合同》；2.判令被告返还押金3800元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月21日，原、被告签订《门面租赁合同》，约定被告将门面出租给原告，租赁期限为2017年9月5日至2022年9月4日，押金1万元。在合同履行过程中，因新冠肺炎疫情影响，各级党委、政府采取的疫情防控政策及措施对药店经营产生巨大冲击，原告损失惨重，遭遇了前所未有的生存窘境，无法继续正常履行合同。2020年3月31日、4月15日，原告两次电话联系被告，告知遇到的困境，并恳请被告减免租金以求生存，被告均予拒绝。2020年4月底，原告在无力履行合同的情况下，再次电话联系被告，请求解除合同、返还押金，被告以合同未到期为由扣留押金。在原告再三请求下，被告分别于2020年6月14日、6月18日向原告返还押金共6200元，就剩余的押金3800元，被告拒绝返还。新冠肺炎疫情、疫情防控政策及措施的影响，属于不可抗力因素。为了维护原告的合法权益，根据不可抗力免责的有关规定，特诉至法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告董某某辩称：第一，原、被告签订的《门面租赁合同》合法有效，应受法律保护。原告在租赁期限届满前解除合同，构成根本违约，被告保留追究原告违约责任的权利。第二，合同约定的押金为履约保证金，原告构成根本违约，无权要求被告返还押金。此外，原告损坏租赁门面的厕所下水道未予修复，被告雇请他人修复支付费用2800元，应由原告补偿，同时导致被告另行出租门面迟延两个月，造成被告租金损失8200元。第三，按照合同约定，租金逐年递增，第三年的租金为69984元，即月租金为5832元。2019年9月5日至2020年4月底，原告每月实际支付租金5600元，还应补充支付被告这8个月的租金共1856元。第四，原告以新冠肺炎疫情不可抗力为由主张解除合同、免除自己的责任，没有法律依据。并非所有行业都受新冠肺炎疫情影响，反而此次疫情给原告的药品销售提供了很大的空间。综上所述，原告违背诚实信用原则，中途解除合同已构成根本违约，无权要求被告返还押金。虽然原告的行为给被告造成了经济损失，但被告还是向原告返还了大部分押金，然而原告没有表示感激，竟将被告诉至法院。请求法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2017年8月21日，原告杨某某作为承租方（乙方）与被告董某某作为出租方（甲方）签订《门面租赁合同》，相关内容如下：第一条甲方将凯里经济开发区中盛房产一楼4号门面房出租给乙方用于经营，门面建筑面积共73平方米……第三条租赁期限为5年，即从2017年9月5日起至2022年9月4日止。第四条租金和租金交纳期限第一年按6万元计算（不含任何税费），从第二年开始按8%递增房租费（不含任何税费，如发生税费则由乙方全额交纳），年租金具体如下：第一年6万元，第二年64800元，第三年69984元……租金第一年按季度交纳，第二年以后按半年交纳……第七条租赁期间的房屋修缮和保养甲方对出租门面的主体结构负责。该门面如结构上有质量问题，则由甲方负责整修。租用期间，日常维修保养由乙方负责……第十一条门面押金押金为1万元（此押金款为履行合同的保证金），合同期满后，门面没有损坏，无违约的情况下，一个星期内，甲方不计息退押金给乙方。第十二条若因国家政策调整和不可抗力因素，造成合同无法正常履行，双方互不负违约责任。原告承租被告的门面用于药店经营。合同签订后，原、被告在前期的合同履行过程中没有发生争议。但2020年以来，随着新冠肺炎疫情的持续存在，原告以药店受到疫情影响而经营亏损为由，请求被告减免门面租金。因被告仅同意原告缓交租金，原告于2020年4月向被告提出解除双方签订的《门面租赁合同》，并请求被告返还其先前交付的1万元押金。被告同意解除合同，但以原告提前解除合同、损坏门面内的厕所未予修复为由拒绝返还押金。同月底，原告搬离租赁门面。后经双方协商，被告于2020年6月向原告返还押金6200元，尚余押金3800元未予返还。为此，原告提起本案诉讼。因原、被告意见分歧较大，案经本院多次调解未果。2019年9月5日至2020年4月底期间，原告没有按照合同约定的金额向被告支付门面租金，实际按照5600元/月的标准予以支付。被告对门面厕所进行维修支出相关费用，并于2020年6月将门面出租给他人。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》，是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”原告提出解除合同后，被告予以同意，视为双方协商一致解除合同。故原告诉请解除双方签订的《门面租赁合同》，本院予以支持。原告向被告交付的押金属履约保证金性质，在于敦促原告履行合同，当原告违约时，被告可优先受偿或不予返还。《门面租赁合同》约定的租赁期限为5年，原告在尚余近一半租期的情况下提出解除合同，致使被告的合同预期利益无法实现。此外，根据双方的意见以及被告提供的微信聊天记录、付款凭证等证据，足以认定原告在使用门面期间损坏了门面内的厕所而未予修复，以及被告维修厕所支出一定费用的事实。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然此次疫情确属不可抗力，但原告所举证据不足以证明其没有继续履行合同完全是因疫情影响所致，依法应当承担举证不能的法律后果，同时不排除原告自身经营不善、避免长期负担过高的租金、无继续履约意愿等可能性，原告并不当然全部免除责任。综合疫情影响程度、合同履行期限、原告违约情形、被告预期利益、押金返留比例等因素，被告不予返还原告的剩余押金并无不当。故原告诉请被告返还剩余的押金3800元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告杨某某与被告董某某于2017年8月21日签订的《门面租赁合同》。二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由原告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  粟周萍二〇二〇年十月二十八日法官助理谭慧书记员高扬