湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1901号上诉人（原审被告）：白培将，男，1985年8月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡金凤（白培将之妻）。被上诉人（原审原告）：黎回生，男，1952年5月1日出生，汉族。上诉人白培将因与被上诉人黎回生房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白培将上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黎回生的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由黎回生负担。事实和理由：2020年1月11日，白培将和黎回生在雄森酒店协商过房屋租赁事宜，但未达成涉案房屋续租协议，也未签订《租房合同》，同时白培将明确表示不再续租涉案房屋。一审判决认定，白培将和黎回生签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，合法有效，白培将逾期未支付租金应承担违约责任，属于认定事实错误。一审判决白培将应支付黎回生租金1320元及违约金6000元，判决不当。黎回生辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回白培将的上诉，维持原判。黎回生向一审法院起诉请求：1.判令白培将支付2020年2月10日至2020年3月17日的房屋租金1357元；2.判令白培将支付2020年2月10日至2020年3月17日物业管理费71元；3.判令白培将支付促租房屋的工资、资料费265元；4.判令白培将支付房屋租金差价损失2880元；5.判令白培将支付违约金6000元；6.由白培将承担本案诉讼费。（以上费用合计10573元）一审法院认定事实：一、2020年1月11日，黎回生（甲方）与白培将（乙方）签订《租房合同》，主要约定：甲方将祥龙郡××栋××单元××号房租给乙方居住；租期从2020年2月10日至2021年2月9日。中途提前退房，乙方负责按同等条件转租房屋，合同由乙方介绍新客户与甲方重新签订，乙方适量补偿甲方费用；租金每月1100元，提前10天按每2个月交纳（即2个月交一次），逾期未交视同违约；合同签订之时乙方向甲方交押金3000元，乙方使用甲方的家电家具等设施，如有损失，则从押金中赔偿，超过押金部分由乙方另行赔偿；乙方按相关规定自付水、电、物业、宽带等费用；如乙方在欠费的情况下失去联系或避而不见时，甲方可单方撬锁入内并终止合同，乙方不得以任何理由提出甲方侵权，遗失物件、货币、贵重物品并承担甲方的经济损失；如有违约，违约方向另一方付违约金10000元。二、2020年3月2日，白培将在与黎回生的微信聊天中明确表示不再租住涉案房屋。2020年3月3日，黎回生支付了租房广告打印费65元，向小区门卫王某某支付促租看房费200元。2020年3月23日，黎回生交纳了涉案房屋2020年2月18日至3月16日物业费71元。本案在审理过程中，黎回生称白培将自2017年7月一直居住在涉案房屋，2020年1月11日签订的租赁合同系续签的合同，合同签订后，白培将未支付房屋租金。三、2020年3月17日，黎回生将涉案房屋转租给案外人，并签订《租房合同》，约定租金每月860元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。白培将经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据反驳黎回生的主张，视为放弃其抗辩权利，不影响一审法院依据查明的事实依法作出判决。黎回生、白培将签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行义务。双方约定了租金的支付方式，白培将逾期未支付租金，且明确表示将不再租住涉案房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。黎回生已于2020年3月17日将房屋出租给他人，故黎回生应支付的房屋租金应自2020年2月10日至3月16日即1320元（1100元÷30天×36天）。依据合同约定，违约方应向另一方支付违约金10000元，黎回生诉请白培将支付违约金6000元，系对其权利的自由处分，予以支持。黎回生将房屋出租给他人所支付的促租房屋工资、资料费，双方在合同中并未约定,也并非必要支出费用，对该项诉请，不予支持。黎回生称其与案外人签订《租房合同》约定将房屋租金降至860元每月，系由于白培将无故拖延致黎回生错过房屋出租黄金期，因一审法院已支持黎回生诉请的违约金，黎回生再要求白培将支付房屋租金差价2880元，不予支持。另合同约定由承租人支付物业费，黎回生代白培将交纳了2020年2月18日至3月16日的物业费71元，黎回生有权向白培将主张代为支付的物业费71元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：“一、被告白培将于本判决生效之日起十日内向原告黎回生支付2020年2月10日至3月17日的房屋租金1320元,2020年2月18日至3月16日的物业费71元；二、被告白培将于本判决生效之日起十日内向原告黎回生支付违约金6000元；三、驳回原告黎回生的其他诉讼请求。如果被告白培将未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取32元，由原告黎回生负担10元，被告白培将负担22元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据本院认证认为：黎回生提交的证据一收条，白培将不认可其在收条上的签字，本院不予采信；证据二黎回生与白培将的微信聊天记录，白培将对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：1.黎回生自2017年7月16日将涉案房屋出租给白培将（由白培将之妻胡金风签订《租房合同》）至2019年12月底，2019年12月25日白培将在与黎回生的微信聊天中表示会继续承租涉案房屋；2.2020年3月1日至2日，黎回生和白培将微信聊天中，黎回生希望白培将对其承租的房子一事进行回复，白培将回复其基本在深圳很少回郴州房屋不会继续承租了。本院认为，本案争议焦点为黎回生与白培将之间的房屋续租关系是否成立。黎回生为证明双方之间成立房屋续租关系，提供了双方签订的《租房合同》及微信聊天记录，白培将不认可其在《租房合同》上的签字，但结合双方的微信聊天记录，白培将实际承租了涉案房屋，本院对《租房合同》的证明力予以确认。双方成立租赁法律关系，白培将应按合同的约定交纳租金，构成违约的应承担相应的违约责任。白培将上诉主张双方之间不存在租赁法律关系，一审判决其向黎回生支付租金及违约金错误，无事实依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，白培将的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64元，由上诉人白培将负担。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 欧旭敏审判员 雷媚娟二〇二〇年十月三十日法官助理张艳婷书记员梁慧婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。