河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初2392号原告：丁继伟，男，汉族，1982年10月29日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：张营超，河南强正律师事务所律师。被告：陈香，女，汉族，1964年7月17日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：阎睿，河南九九律师事务所律师。原告丁继伟与被告陈香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁继伟及其委托诉讼代理人张营超，被告陈香的委托诉讼代理人阎睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁继伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令陈香向丁继伟支付双倍定金10万元；2.依法判令陈香赔偿丁继伟损失2万元；3.本案诉讼费等其他费用均由陈香承担。事实与理由：丁继伟与陈香通过朋友介绍认识。2020年5月份，陈香与丁继伟通过口头协商约定：陈香将其所有的位于漯河市源汇区××与××路交叉口西北角两层门面房（楼上五间、楼下四间共计600平方米）出租给丁继伟用于经营海鲜店，租期为3年，租金每年15万元，丁继伟先向陈香支付10万元房屋租赁定金，陈香腾空上述房屋内物品及时将房屋交付完毕后，双方再签订书面房屋租赁合同，丁继伟再向陈香支付5万元租金，丁继伟所交定金10万元冲抵租金。在双方达成口头协议后，丁继伟于2020年5月18日向陈香支付10万元，并为装修海鲜店做好了前期准备工作。但陈香腾空房屋内物品后，将房屋租赁给他人，并明确告知丁继伟不把房屋租赁给丁继伟了。丁继伟多次要求陈香双倍返还定金及赔偿损失，陈香仅向丁继伟返还定金10万元，以种种理由拒绝双倍返还定金及赔偿损失。陈香辩称，一、陈香与丁继伟没有签订租赁合同，合同关系没有成立，丁继伟支付的10万元是预付款不是定金。由于双方商定由丁继伟一次性支付全年租金15万元，双方便签订租赁合同，但丁继伟迟迟不予支付剩余的5万元，造成欠缺合同成立的条件，双方没有就合同成立达成一致意见，合同无法订立的原因不在陈香。本案中双方约定一年租金为15万元，丁继伟却称定金为10万元，有违常理。本案没有任何证据显示丁继伟支付的10万元款项性质为定金。二、本案不适用定金罚则，丁继伟要求双倍支付定金及赔偿损失的理由不能成立。首先，根据担保法第90条的规定，定金应当以书面形式约定，本案双方没有订立任何书面合同，也没有就定金性质作出约定。其次，定金合同属于从合同，它以主合同的存在为必要条件，本案当中租赁合同没有成立，定金合同当然不发生法律效力，况且双方也没有约定定金合同。再次，当事人约定的定金数额超过主合同标的20%的，超过部分无效，丁继伟称定金10万元，显然超过年租金15万元的20%。丁继伟在明知双方没有签订合同的情况下擅自装修购买设备，后果应由其自行承担。丁继伟2020年5月18日支付的10万元，陈香在5天内就退还给了丁继伟，并且多次告知其房屋不再出租，已尽到合理的通知义务，没有给丁继伟造成任何损失。经审理查明，2020年5月份，丁继伟与陈香口头商定：由丁继伟承租陈香位于漯河市源汇区××与××路交叉口西北角两层门面房（楼上五间、楼下四间）用于经营海鲜；租金每年15万元；丁继伟先向陈香支付10万元，陈香将房屋腾空后交付给丁继伟，双方再签订书面房屋租赁合同，然后丁继伟再向陈香支付剩余租金5万元。2020年5月18日，丁继伟通过手机银行向陈香工商银行账户转款10万元。2020年5月21日，丁继伟通过微信向陈香询问租房事宜，陈香明确表示不再将房屋出租给丁继伟，并向丁继伟询问银行卡号以便退还10万元。2020年5月23日，陈香将10万元现金存入丁继伟银行账户。本院认为，一、关于丁继伟与陈香口头合同的性质及效力问题丁继伟主张双方口头订立的是正式的房屋租赁合同，陈香则主张双方之间的房屋租赁合同尚未成立。对此，本院认为，丁继伟与陈香口头订立的合同性质为房屋租赁预约。预约是指约定将来订立一定契约的契约，将来应订立的契约为本约。本案中，丁继伟与陈香约定，在承租人向出租人支付10万元预付款、出租人向承租人交付房屋后，双方再签订书面房屋租赁合同。由此可见，双方口头订立的是预约，约定此后再签订的书面房屋租赁合同是本约。预约是相对于本约而言的一种特殊合同，既有预设的本约合同中的民事权利义务关系，同时也有预约合同本身的标的即双方负有订立本约合同的权利义务。预约是独立的合同，并非依附于本约而存在，预约与本约均为各具效力的独立契约。本案预约合同双方当事人表意真实，内容不违法、不背俗，应属有效合同，对双方当事人具有约束力。二、关于陈香是否构成违约的问题本案预约合同成立并生效后，对合同当事人产生拘束力，双方均应依约履行合同义务。丁继伟已按约定将10万元预付款打入陈香的账户，但陈香反悔，既不交付房屋，又不签订书面房屋租赁合同，而是另行将房屋出租给他人，其行为有违诚信，已构成根本违约，应依法承担违约责任。三、关于丁继伟的诉讼请求能否成立的问题丁继伟的诉讼请求一是，判令陈香支付双倍定金差额10万元。对此，本院认为，首先，定金合同的成立需要双方达成合意，即交付定金的一方与收受定金的一方均有接受定金罚则的意思表示。本案中，丁继伟称交付的10万元为定金，陈香予以否认，丁继伟缺乏证据证实双方曾就交付定金一节协商一致。其次，定金合同为要式合同，必须采用书面形式，否则定金合同不成立。因此，丁继伟的该项诉讼请求不能成立。丁继伟的诉讼请求二是，判令陈香赔偿损失2万元。理由是：2020年5月19日，丁继伟同漯河市捌零年代装饰工程有限公司签订价款为38万元的《装饰装修施工合同》一份，并支付定金1万元；同日，为订购海鲜池，丁继伟还向郑州某公司支付定金1万元。丁继伟主张该2万元定金为其因陈香违约而造成的损失，为此向本院提交了《装饰装修施工合同》一份及定金收据两份以资佐证。对此，本院认为，丁继伟提交的证据有重大瑕疵，不足采信。首先，丁继伟向陈香转款10万元的时间是2020年5月18日17时33分许，次日,丁继伟旋即完成两笔大额交易，并支付两笔定金，而此时陈香尚未向其交付房屋，在尚未占有房屋的情况下，即签订房屋装修合同并订制室内配套设施，有悖交易常理。对于订购海鲜池的交易，丁继伟称郑州某公司的人员曾提前来看过房屋，而当时本案预约合同处于磋商阶段，尚未成立，丁继伟的说法可信度不高。其次，丁继伟称海鲜池订购自郑州某公司，但公司具体名称、办公地点均不详，存有疑点。再次，丁继伟称两笔定金均采用现金方式支付，未提交相关证据予以证明。虽然两笔定金数额不大，但在如今转账支付十分快捷普遍的情况下，均采用现金支付，不能说没有任何疑点。复次，丁继伟提交的两份定金收据，亦存有疑点。一是海鲜池定金未加盖郑州某公司印章；二是装修公司在漯河市，出售海鲜池的公司在郑州，两份收据票号虽不相连，但式样一模一样，过于巧合。最后，即便丁继伟支付定金2万元属实，但未提交证据证明该两笔定金已被合同相对方挞定，其损失并不确定。综上，丁继伟就其定金损失提交的证据缺乏证明力，没有达到高度盖然性的证明标准，本院不予采信。综上，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。故丁继伟各项诉讼请求，本院均不予支持。但是，鉴于引起本案讼争系因陈香违约所致，本案诉讼费用由双方共同分担为宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回丁继伟的诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，由丁继伟负担675元，由陈香负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  黄磊二〇二〇年十月十三日书记员  宋伟