广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初2639号 原告：深圳市某某物业服务有限公司桂林分公司，住所地临桂县临桂镇，统一社会信用代码：。 负责人：杨某，职务总经理。 委托诉讼代理人：冷丽艳，广西君朗律师事务所律师。 被告：张某某，女，1990年8月25日出生，汉族，住广西灵川县。 原告深圳市某某物业服务有限公司桂林分公司与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告深圳市某某物业服务有限公司桂林分公司的委托诉讼代理人冷丽艳到庭参加诉讼，被告张某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告深圳市某某物业服务有限公司桂林分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所拖欠的2016年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费13,172.76元及违约金4,906.85元，共计18,079.61元；2018年12月31日之后被告应支付的物业服务费和相应的违约金另计。2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告是桂林某某房地产开发有限公司、桂林某某房地产开发有限公司选聘的物业服务公司，负责对“某某国际社区”提供前期物业管理。被告于2015年7月8日与桂林某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了桂林某某房地产开发有限公司开发的“某某国际社区”第C2幢2单元19层01号房。2015年10月14日，被告对上述房屋办理了交接手续，接收了上述房屋。被告身为“某某国际社区”第C2幢2单元19层01号房的业主，其在对房屋进行接收后，接受了原告提供的物业服务，应依法依约向原告交纳物业服务费用。但被告自2016年10月1日起就没有再按时向原告交纳物业服务费用，截至2018年12月31日止，被告所拖欠的物业服务费为13,172.76元。至今，被告仍没有支付其所欠交的物业费及应承担的违约金。原告认为，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，除向原告支付所拖欠的物业服务费外，还应按约定支付违约金。据此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告张某某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有就答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告陈述的案件事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月8日，被告张某某与出卖人桂林某某房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于：临桂县编号为临国用（2008）第1754号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。【土地使用权出让合同号】为临国土资让【2007】113号。该地块土地面积为53064.1平方米，规划用途为商业、商品住宅用地，土地使用权年限自2008年9月23日至2078年5月29日。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为临桂县房地产管理所，商品房预售许可证号为临房预售字××号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第Ｃ2【幢】2【单元】19【层】01号房。该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上32层，地下**。有3个阳台，其中×个阳台为封闭式，3个阳台为非封闭式。该商品房【合同约定】建筑面积共204.99平方米，其中，套内建筑面积167.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.16平方米。 同时查明，2012年3月14日，原告深圳市某某物业服务有限公司桂林分公司（为乙方）与桂林某某房地产开发有限公司（为甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：物业名称：某某国际社区，座落位置：广西桂林市临桂区某某，别墅总建筑面积：38724.72平方米；空中墅总建筑面积：206787.69平方米。物业服务费第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：联排别墅：地下：1.9元/月/平方米；联排别墅：地上：3.8元/月/平方米；栋别墅：地下：2.84元/月/平方米；独栋别墅：地上：5.68元/月/平方米；空中墅：住宅：2.38元/月/平方米、商铺：2.45元/月/平方米；车位管理费：65元/月/个……；第七条业主应于开发企业通知的物业交房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用：别墅每半年交纳一次，空中墅每1年交纳一次，业主或物业使用人应在每个计费首月15日前履行交纳义务。第六章物业的使用与维护第十九条业主大会成立前，甲方应配合乙方制定本物业管理区域内《临时管理规约》，包含物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第二十条乙方可采取告知、规劝、向行政主管部门上报等必要措施，制止业主、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理相关规章制度的行为。第八章违约责任第三十三条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日加收应交纳费用千分之五的标准向乙方支付违约金，乙方有权进行物业服务费的催收并保留诉讼权力。 另查明，原告深圳市某某物业服务有限公司桂林分公司提交一份《某某国际社区前期物业服务协议》，主要合同内容如下：第一章合同期限本协议有效期限：自房屋出售之日起至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其它新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。第五章物业管理服务费用（二）公共性服务收费项目及标准：1、住宅按建筑面积每月每平方米2.38元收取；2、商业用房按建筑面积每月每平方米2.45元收取；（三）本物业管理区域内，物业服务收费采取以包干制收费方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。（五）公共性物业服务收费的起计时间。业主、物业买受人应自开发公司通知接房之日起开始计算物业服务费。（六）交纳时间：1、物业服务费用每1年交纳一次，业主或物业使用人应在每个计费首月15日前履行交纳义务。首次接房预交1年的物业服务费。（七）物业发生产权转移时，甲方应当结清物业服务费用。（八）无论房屋空置或出租，物业服务费一律由甲方负责全额缴纳。甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，甲方负连带交纳责任。2015年10月14日，被告张某某与原告深圳市某某物业服务有限公司桂林分公司签订了一份《某某国际社区》临时管理规约，该合同约定：第20点、为维护业主的共同利益，全体业主同意授予物业服务企业以下权利：A、根据本【临时】管理规约制定并执行物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规度制度；B、以劝阻、书面通知、上报政府主管部门等必要措施制止业主、物业使用人违反本【临时】管理规约和规章制度行为；C、向欠费业主追缴物业服务费用。21、本【临时】管理规约自首位物业买受人签字承诺之日起生效，至业主大会制定新的管理规约生效之日终止。23、业主违反本【临时】管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主可依据本【临时】管理规约向人民法院提起诉讼。25、本【临时】管理规约的修订权属于本物业业主大会。原告于2016年3月21日向桂林市临桂区住房和城乡建设局备案，项目名称某某国际社区C地块，物业类型：商业、住宅，物业费收费标准住宅2.38元每平方米，商铺2.45元每平方米。原告于2017年12月18日向桂林市临桂区住房和城乡建设局备案，某某国际社区物业类型：商业、住宅，物业费收费标准高层住宅2.18元每平方米，商铺2.45元每平方米。经本院核实，该涉案房产的建筑面积为206.48平方米。 再查明，被告从2016年10月1日至今未缴纳物业费。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所拖欠的2016年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费13,172.76元及违约金4,906.85元，共计18,079.61元；2018年12月31日之后被告应支付的物业服务费和相应的违约金另计。2、本案诉讼费用全部由被告承担。经释明，原告的诉请是要求被告支付物业费从2016年10月1日至2018年12月31日止，2018年12月31日之后的物业费另行起诉。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于商品买卖合同的组成部分，物业买受人必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，本案中的建设单位即桂林某某房地产开发有限公司，物业买受人即是被告。原告与建设单位桂林某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林某某房地产开发有限公司、深圳市某某物业服务有限公司桂林分公司以及被告均有法律约束力。该合同约定被告应交纳的物业服务费为2.38元/平方米/月，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。原告进驻某某国际社区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当向原告缴纳物业服务费，故被告支付自2016年10月1日至2018年12月31日止的物业管理费13,268.40元（建筑面积206.48㎡×2.38元/㎡×27个月），原告只诉请13,172.76元，未超过本院审核的数额，视为其对诉权的处分，本院予以支持。原告要求2018年12月31日之后的物业费另行诉讼，是其权利自行处分，符合法律规定，本院予以确认。根据同期同类同小区案件，原告提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，根据公平、诚实信用原则及本案的实际情况来看，本案被告不支付违约金较为合理，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告张某某未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，由其承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张某某支付物业管理费13,172.76元给原告深圳市某某物业服务有限公司桂林分公司； 二、驳回原告深圳市某某物业服务有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费252元，减半收取计126元，由原告深圳市某某物业服务有限公司桂林分公司负担34.2元，被告张某某负担91.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费252元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年十月十三日 书记员  石永珍