安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖15民终2342号 上诉人（一审原告、反诉被告）:六安骏宇房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市六安经济开发区皋城东路以北。 法定代表人：林可维，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨宏金，安徽知勤律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：王鹏程，男，2002年11月2日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 法定代理人：孙以荣，女，1977年8月16日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。系王鹏程母亲。 法定代理人：王敬洲，男，1976年11月25日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。系王鹏程父亲。 委托诉讼代理人：彭德军，安徽皖西律师事务所律师。 上诉人六安骏宇房地产开发有限公司（简称骏宇公司）因与上诉人王鹏程商品房买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初2804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 骏宇公司上诉请求：一、撤销六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初2804号民事判决第三项“原告（反诉被告）六安骏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）王鹏程逾期交房违约金，违约金自2018年5月31日起以275万元为基数按日万分之一计算给付至实际交付房屋之日止”；二、改判被上诉人支付上诉人逾期付款违约金(违约金以75万元本金为基数按日万分之一标准自2019年5月19日起计算至款清为止)；三、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人逾期交房属于事实认定错误。1.根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第(二)款“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。上述约定清楚的表明被上诉人即使没有收到书面通知，则以合同约定的交付日期届满之日(2018年5月30日)为交付房屋的时间，被上诉人对所购买商铺交付时间、地点都完全清楚。在被上诉人完全知晓案涉房屋交付时间、地点的情况下却没有到上诉人处办理交接手续，责任应当由被上诉人承担。2.上诉人在一审时提交的证据四《竣工验收报告》表明案涉的商铺在2015年12月1日就竣工，2017年10月26日通过综合查验备案，符合《商品房买卖合同》第九条第3项约定的交付条件“该商品房经综合查验备案”，即上诉人与被上诉人正在2018年5月12日签订上述《商品房买卖合同》时案涉的商铺早已经符合交房条件，同时10号楼其他房屋已全部完成交付，从日常生活经验及常理上说上诉人也没有任何动机拖延交付案涉房屋。二、一审法院没有就案涉商品房未交付的原因查证的情况下就认定逾期交房过错在上诉人，对上诉人也明显不公。商品房交付时需要被上诉人提供相关资料配合办理，但本案涉及的商铺未能办理交付的原因正是由于被上诉人一直不来上诉人处办理交接所致，上诉人不需要支付逾期交房违约金。同时，从被上诉人提交的证据四可以看出“被上诉人认为案涉房屋存在质量问题，周边配套不符合交付条件”，即被上诉人认为案涉房屋存在质量问题，周边配套不符合交付条件。但被上诉人在上诉人起诉要求其支付购房款时又以上诉人没有办理交付为由反诉要求支付逾期交房违约金，有违诚信。三、一审判决第三项中计算逾期交房违约金时按照275万元计算违约金的依据错误。截止目前被上诉人已支付200万元，未支付75万元。即使计算逾期交房违约金也应当按照被上诉人已交付的200万元作为计算依据，而不能将被上诉人未付款的75万元也作计算依据。四、上诉人诉请被上诉人支付逾期付款违约金符合合同约定和法律规定。上诉人与被上诉人双方于2018年5月12日签订两份商品房买卖合同对付款时间约定明确，被告应当按照约定按期付款，本案不存在被上诉人享有先履行抗辩权，反而是被上诉人拖延支付购房款。现由于被告未能按期付款依法应当按《商品房买卖合同》第八条第(2)款规定“买受人应当按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金”。 王鹏程辩称，一、骏宇公司要求王鹏程支付房款及逾期违约金没有事实和法律依据。二、骏宇公司至今未将涉案房屋交付王鹏程，同时还存在质量问题，未通过综合查验，不具备交房条件，应立即修缮房屋具备交房条件后交房并承担违约责任。三、骏宇公司逾期交房给王鹏程造成了损失，骏宇公司应赔偿王鹏程因其逾期交房的损失并从王鹏程应付房款中抵消。 王鹏程上诉请求：一、撤销六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初2804号民事判决第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、撤销六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初2804号民事判决第三项，改判被上诉人于一审判决生效之日起十五日内支付上诉人逾期交房损失410396元［扣除一审判决确定的损失209000元，实际上诉增加逾期交房损失410396-209000=201396元(暂计算至2020年6月30日，从2020年7月1日起按298.47平×55元/平/月=16415.85元/月标准计算至实际交房之日止)］；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实基本清楚。一审认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》真实、合法、有效，上诉人购买被上诉人开发建设的六安市骏景豪庭10栋1层101、10栋2层201号商业营业用房，上诉人已按照合同约定支付房款200万元，仅75万元未支付，该75万元交付时间系约定在被上诉人交付房屋时间之后，上诉人享有先履行抗辩权，上诉人逾期交付75万元房款不构成违约，对被上诉人要求上诉人支付上述75万元逾期付款违约金的请求不予支持。上诉人认为一审法院上述事实认定基本上是正确的。被上诉人的涉案房屋至今尚不具备交房条件，未通过房屋综合查验备案，被上诉人应积极完善相关手续，积极履行向上诉人交付合格房屋后，再向上诉人主张剩余房款，而不应当径行起诉。上诉人之所以未支付剩余房款75万元，根本原因系被上诉人未交付房屋，上诉人为保障自身权利，才暂缓支付剩余房款的。如果被上诉人交付合格房屋并支付相应违约金后，上诉人会立即支付剩余房款75万元。二、一审判决适用法律不当。一审法院判决第二项，判令上诉人王鹏程于原审判决生效之日起15内日支付被上诉人骏宇公司购房款75万元，无法律依据。按照上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人应于2018年5月30日前交付房屋，交付条件为房屋通过综合查验备案，上诉人最后一笔款项支付时间为2019年5月18日前，根据合同法相关规定上诉人享有先履行抗辩权，在被上诉人未交付房屋前，上诉人有权不支付剩余房款75万元。但原审判决中未体现出履行先后顺序，判决不当。如被上诉人按合同交付房屋，并支付相应的违约金后，上诉人仍不履行支付剩余75万元购房付款，被上诉人可另行起诉。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，判决显失公正。为切实维护上诉人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，提起上诉，请求撤销一审判决二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 骏宇公司辩称，同骏宇公司上诉理由。 骏宇公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付购房款75万元及逾期付款违约金（违约金以75万元本金为基数按日万分之一标准自2019年5月19日起计算至款清为止）；二、本案的诉讼费等费用由被告承担。 王鹏程向一审法院提出反诉请求：一、判令反诉被告支付反诉原告逾期交房损失410396元（暂计算至2020年6月30日，从2020年7月1日起按298.47平*55元/平/月=16415.85元/月标准计算至实际交房之日止），具体以评估为准；二、判令反诉被告将六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号房屋按合同约定立即交付给反诉原告；三、本案的诉讼费等由反诉被告承担。 一审法院审理查明：2018年5月12日，骏宇公司与王鹏程签订《商品房买卖合同（预售）》两份，约定王鹏程购买骏宇公司开发的六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号商业营业用房，其中101铺总价款为70万元，支付方式为2018年5月12日支付10万元、2018年6月12日前支付20万元、2018年10月31日前支付20万元、2019年2月1日前支付20万元；201铺总价款为205万元，支付方式为2018年5月12日支付20万元、2018年6月12日前支付50万元、2018年10月31日前支付30万元、2019年2月1日前支付30万元，2019年5月18日前支付75万元。合同第十一条约定，骏宇公司应当在2018年5月30日前向买受人交付房屋；该商品房达到交房条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交房手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。合同第八条约定，逾期付款60日以上，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第十二条约定，逾期交付房屋在60日以内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，王鹏程已支付购房款200万元，未支付购房款75万元（最后一笔未支付）。交付期限届满后，骏宇公司一直未书面通知王鹏程交付房屋。 一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。骏宇公司与王鹏程签订的《商品房买卖合同（预售）》真实、合法、有效，王鹏程购买骏宇公司开发建设的六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号商业营业用房,已按照合同约定给付购房款200万元，仅75万元未支付，该75万元交付时间系约定在骏宇公司交付房屋的时间之后，王鹏程享有先履行抗辩权，王鹏程抗辩理由成立，该院予以采纳，王鹏程逾期交付75万元购房款不构成违约，鉴于该75万元购房款确实已逾期未付，为免于诉累，对骏宇公司要求王鹏程支付该75万元的请求，该院予以支持，对骏宇公司要求王鹏程支付逾期付款违约金的请求，该院不予支持。 骏宇公司应当在合同约定的交付房屋时间，将符合合同约定交付条件的房屋交付予王鹏程，骏宇公司逾期未交付房屋显属违约，由此产生的逾期交付房屋责任应由出卖人即骏宇公司承担，王鹏程要求骏宇公司交付六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号房屋的请求，符合合同的约定和法律的规定，该院予以支持；鉴于王鹏程确实未付清购房款，尚有75万元未付，对王鹏程要求骏宇公司支付逾期交房损失410396元（按55元/平/月的租金计算）的请求，该院不予支持，可按合同的约定，由骏宇公司自交付期限届满之次日即2018年5月31日起以全部房价款275万元为基数按日万分之一计算向买受人王鹏程支付逾期交房的违约金至实际交付房屋之日止。骏宇公司抗辩，买受人拒绝接收房屋导致房屋至今未交付，过错不在反诉被告的主张，证据不足，该院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、原告（反诉被告）六安骏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将六安市骏景豪庭10栋1层101号、10栋2层201号房屋交付被告（反诉原告）王鹏程；二、被告（反诉原告）王鹏程于本判决生效之日起十五日内支付原告六安骏宇房地产开发有限公司购房款75万元；三、原告（反诉被告）六安骏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）王鹏程逾期交房违约金，违约金自2018年5月31日起以275万元为基数按日万分之一计算给付至实际交付房屋之日止；四、驳回原告六安骏宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王鹏程的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费11770元，减半收取5885元，由被告王鹏程负担5000元，原告六安骏宇房地产开发有限公司负担885元，反诉费4330元，由反诉被告六安骏宇房地产开发有限公司负担2430元，反诉原告王鹏程1900负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。二审期间，双方争议焦点为：一、骏宇公司是否应当依照合同的约定支付逾期交房违约金，王鹏程主张的逾期交房损失能否成立。二、一审法院判决由王鹏程同时支付下欠的购房款75万元是否适当，王鹏程是否应当承担逾期支付购房款75万元的违约责任。综合双方举证、质证，具体分析认定如下：双方当事人签订的两份《商品房买卖合同(预售)》，系真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定全面、适当地履行。关于争议焦点一。根据合同的约定，骏宇公司应当于2018年5月30日，向购房户出示案涉商品房已具备交房条件的相关资料并积极履行交房手续。但骏宇公司并不能举证证实其已积极履行了上述交房义务，其构成延期交房，应当承担相应的违约责任。关于具体违约金的计算问题，根据《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定，逾期交付房屋在60日以内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。故一审法院按照全部房价款万分之一计算违约金，符合合同约定。骏宇公司关于违约金不应当按照全部房价款计算，不符合合同约定，不予支持。关于王鹏程主张逾期交房损失的问题，首先合同并未约定逾期交房须由骏宇公司赔偿损失，仅约定了逾期交房违约金的承担，其次王鹏程亦未举证证实其具体损失数额，故对王鹏程关于逾期交房损失的主张，因不符合合同约定，且无充分的证据，不予支持。 关于争议焦点二。根据《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限及付款期限，骏宇公司已构成了逾期交房，而王鹏程下欠的75万元购房款也已超出了付款期限。且根据王鹏程的举证，其所购商品房相邻商铺已交付并对外出租，故骏宇公司理应能够交付案涉商品房，且一审判决骏宇公司于判决生效之日起十五日内交付案涉房屋，王鹏程对该项判决并未提起上诉。因此，一审法院在判决骏宇公司交付案涉商铺的同时，判决王鹏程交付下欠购房款75万元，并无不当。根据合同的约定，王鹏程下欠75万元购房款的交付时间在骏宇公司交付案涉商铺时间之后，在骏宇公司未依约交付案涉商铺时，王鹏程依然依据合同的约定支付了大部分购房款，两套商品房总共仅扣留75万元购房款未付，王鹏程扣留75万元购房未交付，是由于骏宇公司前期未按合同约定履行交付房屋的行为所导致，故骏宇公司要求王鹏程承担相应违约责任的上诉理由，不能成立，不予支持。 综上所述，上诉人骏宇公司、王鹏程的上诉理由，均不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11770元，由上诉人骏宇公司负担5885元，上诉人王鹏程负担5885元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年十月二十六日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。