广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终896号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东珠影文化产业投资有限公司。住所地：广东省广州市海珠区********************。法定代表人：李应伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张琬，广东连越律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：南雄市******有限公司。住所地：广东省南雄市******新城影剧院。法定代表人：沈四兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜定渡，广东韶泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜哲，广东韶泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南雄市京盛房地产开发有限公司。住所地：广东省南雄市*************。法定代表人：谢志强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周岚，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢弥坚，广东众同信律师事务所律师。上诉人广东珠影文化产业投资有限公司（以下简称广东珠影公司）、南雄市******有限公司（以下简称南雄珠影公司）因与被上诉人南雄市京盛房地产开发有限公司（以下简称京盛公司）合同纠纷一案，不服南雄市人民法院（2018）粤0282民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人广东珠影公司的委托诉讼代理人张琬、南雄珠影公司的委托诉讼代理人颜哲及被上诉人京盛公司的委托诉讼代理人周岚、谢弥坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东珠影公司上诉请求：1.改判一审判决第二项；2.京盛公司负担一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院对案涉合同的实际履行情况以及本案事实认定不清,适用法律错误，理由如下：一、案涉合同履行的实际情况是京盛公司没有交付合格的租赁标的物导致广东珠影公司及南雄珠影公司无法正常使用和经营案涉租赁房屋,广东珠影公司有权在京盛公司修复案涉租赁房屋至符合承租目的前拒付租金，广东珠影公司不存在违约情形。广东珠影公司和南雄珠影公司并非有意拖欠租金，完全是因为京盛公司提供经营影院的出租房屋不具备实现承租房屋的目的以及安全使用的条件。包括：（1）房屋多处渗漏水；（2）消防设施设备不完善。这两个问题广东珠影公司和南雄珠影公司在一审时已经提交了双方往来函件及视听资料作为证据予以证明。在京盛公司履行修复房屋和完善消防设施，使得房屋达到承租目的之前，广东珠影公司和南雄珠影公司有权拒绝交付房屋租金。二、南雄珠影公司在一审时已经向一审法院申请消防设施设备的鉴定，《消防设施设备质量鉴定报告》鉴定结果是“案涉租赁房屋消防设施设备，（经营影院使用，包括一次消防和二次消防）不符合法定要求。”一审法院罔顾该鉴定结果，仍然支持京盛公司的诉讼请求，是对本案事实认定不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第三条、第十三条、第二十一条、《广东省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》第三十五条的规定以及《消防设施设备质量鉴定报告》的鉴定结果，结合案涉合同第三条第1项、第3项的约定，可以确定“一次消防”的责任主体是“建设单位”、“产权单位”、“供方”，也就是通常所说的开发商，即京盛公司。“二次消防”的责任主体根据合同约定和具体情况确定，在本案中，京盛公司也应承担“二次消防”的部分责任。鉴定报告第五部分“分析说明”：“一次消防”没有合格的部位包括“与供水管连接的消防栓泵出现漏水……”与广东珠影公司在本案一审反诉中反映的案涉物业自承租以来存在渗水、漏水现象相印证。根据商业地产关于一次消防和二次消防申报和备案的规定，商户的装修工程的消防报审手续中，要求有整栋物业的整体消防验收合格意见书(一次消防）的复印件才能申报二次消防验收或者备案，由京盛公司承担的“一次消防”符合法定要求是“二次消防”能够合格的前提条件。而京盛公司从未向广东珠影公司提供过“一次消防”合格的证明文件。综上所述，京盛公司没有提供符合租赁目的的租赁物违约在先，且经广东珠影公司多次敦促没有实际解决案涉房屋的漏水问题和消防问题，案涉房屋存在严重的公共安全隐患。广东珠影公司证据确实充分，一审法院不仅适用法律错误，且查明事实错误，因此，请求二审法院依法改判一审判决的第二项内容，支持广东珠影公司的诉请。二审庭询过程中，广东珠影公司明确其第一项上诉请求要求改判的内容为租金的支付应扣除其损失250000元且不应支付违约金并补充事实与理由如下：一、《消防设施设备质量鉴定报告》明确一次消防是指建筑物在建筑及建设时，为保证消防安全，所配套建设的消防系统，包括了火灾自动报警系统，消防供水系统，消防栓系统，自动喷水灭火系统，机械排烟系统，防火分隔设施，应急照明和指示标志系统，灭火器等，鉴定报告认为案涉物业一次消防的报警主机房，消防水泵房，天面消防水箱及稳压泵，天面实验消防栓四个部位不合格。另外根据京盛公司一审提交的《建设工程消防验收意见书》的内容显示，京盛公司作为案涉物业的开发建设单位，对消防设施设备至少应承担工程使用后的维护保养责任以及对物业消防工作的监督管理责任，虽然一审判决认为京盛公司交付案涉物业消防验收合格，但不代表京盛公司交付后不再承担任何消防责任。京盛公司应承担业主方、出租方的法定消防责任。二、根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百一十六条和第二百二十一条的规定，广东珠影公司基于京盛公司交付标的物存在质量瑕疵和安全隐患，且已经影响到租赁物的经营功能，广东珠影公司有权行使延缓抗辩权，一审法院枉顾京盛公司违约在先的事实及鉴定报告的意见，未厘清京盛公司与广东珠影公司的消防责任分配，完全把责任归结给广东珠影公司没有事实和法律依据。三、基于广东珠影公司与京盛公司的租赁合同法律关系权利义务的约定和消防安全责任的分配，应当从广东珠影公司应支付租金中抵扣京盛公司违约行为给广东珠影公司造成的损失，且广东珠影公司不应承担逾期支付租金的违约金。京盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。一、京盛公司向广东珠影公司交付案涉场地时，已经完成了所谓的一次消防验收，并且综合评定合格，后续的消防问题，是由于承租人二次装饰装修导致的，一审法院鉴定结论有时效性问题，在出租前，案涉场地已取得了建设工程消防意见书综合评定消防验收合格，鉴定报告所涉及的消防问题，均出现在承租区域内，出租人交付了标的物后相关区域的维护保养应由承租人负责。另外，承租人对案涉场地已经做了装修和装饰，其添附和改造的行为造成了消防验收存在问题，其后果应由承租人自行承担。二、承租人无权要求减免租金，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用，承租人支付租金的合同，京盛公司在起诉前做了多方的催收，但广东珠影公司均无动于衷，也未提出过消防问题，其行为已经构成了根本违约。南雄珠影公司述称，对于广东珠影公司的上诉没有意见。南雄珠影公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项部分、第四项；2.改判京盛公司继续履行与广东珠影公司签订的《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》；3.改判京盛公司赔偿因出租房屋漏水而造成二楼溜冰场木地板装修工程的损失120787.5元；4.改判京盛公司完善出租房屋的一次消防设施设备；5.改判京盛公司赔偿南雄珠影公司因消防整改期间的停业损失100000元；6.改判京盛公司免费提供南雄珠影文化广场大门右侧外立面广告位给南雄珠影公司使用；7.改判京盛公司免费提供南雄珠影文化广场大门外至少7个停车位给南雄珠影公司使用；8.一、二审诉讼费用、鉴定费用由京盛公司负担。事实与理由：一、一审法院判决解除《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及《补充合同》，实属不公。一审法院判决解除《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及《补充合同》的理由源于以下两个方面：一方面，一审法院认为广东珠影公司未按合同约定履行交纳租金的义务，构成违约。另一方面，一审法院认为案涉房屋的消防设施设备（包括一次消防和二次消防）不符合法定要求，京盛公司与南雄珠影公司至今未消除已存在的消防安全隐患，电影院属于人员聚集的地方，存在此种隐患是不允许的。一审法院前述理由支持京盛公司的该项主张，实属不公。其一，既然一审法院已认定消防设施设备（包括一次消防和二次消防）不符合法定要求的事实，理应认定京盛公司提供的租赁房屋不符合安全使用条件而存在过错，采信南雄珠影公司有权拒绝交纳房屋租金的抗辩理由。因为，一次消防是二次消防的基础，一次消防包括施工、维护工程存在问题的情况下，即使二次消防设施设备符合法定要求，也完全属于摆设，所以，只要法院查明京盛公司在租赁期间未尽到一次消防义务，京盛公司的行为便构成违约。即一审法院在查明一次消防不符合法定要求的情况下，应依照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，认定南雄珠影公司拒绝交纳租金的行为是依法行使“同时履行抗辩权”，且南雄珠影公司此举不构成违约。但一审法院却判决解除《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及补充合同。其二，一审法院未充分考虑《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》履行的加入主体即南雄珠影公司系投资损失的受害者这一客观事实，从而没有做到公平公正处理本案实体内容。首先，南雄珠影公司不是《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》的合同当事人，是在广东珠影公司招商引资下进场的，并参与到《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》房屋租赁条款的履行中。其次，南雄珠影公司于2013年进场后，投资了几百万元建设南雄珠影文化广场。但当南雄珠影公司发现京盛公司提供的租赁房屋存在多处漏水，特别是在溜冰场严重漏水时，多次要求京盛公司修复，但京盛公司却不予理睬，从而导致南雄珠影公司因溜冰场严重漏水而翻修地面，加大了投资几十万元。一审法院应当从实际出发，充分考虑加入履行《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》的南雄珠影公司，纯属《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》衍生关系的受害方，以及充分考虑确实存在租赁房屋漏水，且责任在于提供租赁房屋的京盛公司等因素，从而公平公正地处理《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及补充合同的问题。然而，一审法院却置南雄珠影公司属于受害方的事实于不顾，判决解除《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及补充合同。一审法院纯属滥用司法权力，袒护京盛公司。二、一审法院未充分考虑一旦判决解除《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及补充合同，不但未能息诉止争，反而可能引发多起诉讼，具体如下：（一）因解除《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及补充合同而造成南雄珠影公司的投资损失，可能引发诉讼。判决解决《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及补充合同。南雄珠影公司所蒙受的几百万元投资损失，并非是南雄珠影公司未交纳租金所造成的，而是京盛公司提供的租赁房屋无法达到实际使用人南雄珠影公司的租用目的所造成。如前所述，南雄珠影公司未交纳租金的行为，实际上是因依法行使“同时履行抗辩权”而拒绝交纳租金的，所以，南雄珠影公司的投资损失，最终过错方在于京盛公司。因此，如果一旦最终判决结果维持原判的话，南雄珠影公司的几百万元投资损失，最终难免需要通过诉讼方式解决。（二）一旦《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及补充合同被解除，广东珠影公司可能因京盛公司提供的房屋不符合安全使用条件而寻求法律途径解决索赔问题。尽管租赁房屋的漏水问题未经司法鉴定，但租赁房屋的一次消防设施设备不符合法定要求问题是已经过司法鉴定，且鉴定结论显示京盛公司出租房屋的一次消防设施设备不符合法定要求。但一审法院却置之不理，反而判决解除《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及补充合同。如果一旦二审法院维持一审法院该判项的话，那么，广东珠影公司极有可能起诉京盛公司，要求京盛公司赔偿损失。（三）南雄珠影公司因蒙受损失而不愿自动退场，京盛公司仍需通过诉讼方能解决南雄珠影公司的腾房问题。由于一审法院作出如此判决，意味着南雄珠影公司的几百万投资打了“水漂”，并因此蒙受巨大经济损失。因此，南雄珠影公司认为在京盛公司出租房屋的漏水和一次消防问题没有一个理想答案之前，或者说，南雄珠影公司的几百万元投资损失赔偿问题未协商解决之前，南雄珠影公司是不可能自愿退出租赁房屋的。虽然京盛公司与广东珠影公司的《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及补充合同已被一审法院判决解除，但因京盛公司未主张承租人“腾房”，而其没有依据要求南雄珠影公司退场。必然引发京盛公司与南雄珠影公司之间因此纠纷而仍然需要通过诉讼方式解决。（四）京盛公司未遵守对南雄市人民政府的承诺，存在南雄市人民政府通过法律途径要求京盛公司支付违约金30000000元的可能性。一审法院是根据京盛公司提出的解除《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》的诉讼请求而作出判决的，京盛公司未遵守其于招拍挂该房屋使用地块时向南雄市人民政府作出的经营影院十五年（2012.10-2022.10)的承诺。而该承诺中涉及若摘牌人违约，应向南雄市人民政府交纳30000000元违约金。据此，一旦南雄市人民政府获悉是京盛公司单方通过诉讼程序而导致广东珠影公司经营影院不能维持十五年的情况，南雄市人民政府必然会考虑30000000元违约金的问题，甚至不排除通过法律途径解决。反之，如果一审法院当初在作出一审判决前充分考虑本案背后问题的复杂性，从公平公正、息诉止争的原则出发，判决京盛公司和广东珠影公司并包括南雄珠影公司继续履行《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》至2022年10月期满，并判决京盛公司完善或维护一次消防，以及判决京盛公司赔偿南雄珠影公司的溜冰场地面装修工程的损失，那么，南雄珠影公司同意承担支付应付租金义务。因此，希望二审法院在审理本案时，充分考虑本案实际情况，并尽可能做好公平公正、息诉止争的终审工作。三、一审法院对于南雄珠影公司的反诉请求不予支持，实属不当。（一）一审法院不予支持南雄珠影公司提出的要求京盛公司赔偿二楼溜冰场木地板装修工程的损失120787.5元的反诉请求，实属不当。首先，一审法院违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，对京盛公司提供的房屋严重漏水事实，未予认定，十分不公。一审庭审质证时，南雄珠影公司提供了视听资料和翻修溜冰场地面工程的相关证据，虽然京盛公司就该证据的三性问题提出了异议，但其却未提交反驳证据。因此，一审法院应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件……”的规定，确认南雄珠影公司前述证据的证明力，即认定京盛公司提供的租赁房屋中溜冰场部分存在严重漏水，并认定责任在于房屋所有权人京盛公司。但一审法院却置《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定于不顾，对租赁房屋严重漏水的事实不予认定。其次，虽然案涉房屋漏水事项未经司法鉴定，但并不影响南雄珠影公司提出的该项反诉请求。如前所述，因京盛公司未提交反驳证据，故应根据南雄珠影公司已提交的证据认定京盛公司交付的租赁房屋（溜冰场）于当年存在严重漏水并造成溜冰场地板严重损毁，南雄珠影公司因此支付了地板翻修工程款120787.5元的事实，并判决支持南雄珠影公司提出的该项反诉请求。（二）一审法院不予支持南雄珠影公司要求京盛公司赔偿南雄珠影公司因停业整改的经营损失100000元的反诉请求，实属不当。京盛公司在一审时已提交停业整顿的证据，而该证据中明确指出的无消防水和无启动泵均属于京盛公司的一次消防问题。另外，司法鉴定已指出一次消防设施设备不符合法定要求。但一审法院在南雄珠影公司提交了停业损失证据的前提下，不予支持南雄珠影公司的该项反诉请求，实属不当。（三）一审法院不予支持南雄珠影公司提出的京盛公司免费提供南雄珠影文化广场的大门右侧外立面广告位给南雄珠影公司使用的反诉请求，实属不当。虽然《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》未约定京盛公司需提供广告位给广东珠影公司使用，但广告宣传对于电影行业至关重要。况且，作为《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》租赁条款的实际履行人南雄珠影公司，自2013年进场以来，一直使用南雄珠影文化广场大门右侧外立面广告位，只是京盛公司为了自身经济利益，将本属南雄珠影文化广场使用的大门右侧立面的广告位收回，致使南雄珠影公司的电影文化宣传工作处于滞后状态。然而，一审法院却对前述事实不予查明，更未从公平原则出发，未充分考虑南雄珠影公司的该项反诉请求的合理性，驳回南雄珠影公司的该项反诉请求，实属不当。（四）一审法院不予支持南雄珠影公司要求京盛公司免费提供南雄珠影文化广场的大门外至少7个停车位给京盛公司使用的反诉请求，实属不当。虽然《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》中未约定京盛公司需提供车位给广东珠影公司使用，作为《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》租赁条款的实际履行人南雄珠影公司，自2013年进场以来，一直使用南雄珠影文化广场大门外的停车位，只是京盛公司为了自身经济利益，将南雄珠影文化广场的大门场地出租给汽车客运公司使用，致使南雄珠影公司的消费场所没有停车位而影响南雄珠影公司的经营。然而，一审法院却对前述事实不予查明，更未从公平原则出发，未充分考虑南雄珠影公司该项反诉请求的合理性，驳回南雄珠影公司的该项反诉请求，实属不当。综上所述，一审法院部分事实未查清，部分事实认定错误，以及因此适用法律错误，从而做出了错误判决。据此，恳请二审法院在查明事实基础上，依法判决撤销一审判决第一项、第二项部分、第四项，并判决支持南雄珠影公司的全部上诉请求。庭询过程中，南雄珠影公司明确其第一项上诉请求主张要求撤销一审判决第二项的部分是指不予支持违约金。京盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。一、本案是租赁合同纠纷，案涉租赁合同的相对人是京盛公司以及广东珠影公司，广东珠影公司对合同解除并没有提起上诉，而南雄珠影公司要求继续履行合同，没有合同和法律依据。二、其提出的损失赔偿未有证据证明侵权事实和损害结果与京盛公司有因果关系。其上诉请求的第2-4项的主张应予驳回。三、对于第4和5项上诉请求，京盛公司的答辩意见与对广东珠影公司上诉的答辩意见一致。四、对于其第6、7项上诉请求，京盛公司认为没有合同法律依据。请求二审法院依法驳回南雄珠影公司的上诉请求，维持原判。广东珠影公司述称，对于南雄珠影公司的上诉，广东珠影公司的上诉请求只是要求变更一审判决的第二项，对于解除合同广东珠影公司是没有意见的，如果双方不能和解，合同没有继续的可能。京盛公司向一审法院起诉请求：1.解除京盛公司与广东珠影公司于2012年12月7日签订的《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》、《的补充合同》；2.广东珠影公司向京盛公司支付租金至合同解除之日止，暂计算至2018年8月1日的租金为753716元，从2017年2月1日起以实际拖欠租金为基数，按人民银行同期贷款利率4.75%计算违约金至还清之日，暂计算至2018年8月1日的违约金为57057元；3.本案诉讼费用由广东珠影公司负担。一审审理过程中，因一审法院依法追加了南雄珠影公司为被告，故京盛公司明确诉讼请求为要求广东珠影公司、南雄珠影公司对上述诉讼请求共同承担责任。广东珠影公司向一审法院反诉请求：1.确认京盛公司解除合同无效；2.京盛公司继续履行与广东珠影公司签订的《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及《的补充合同》；3.京盛公司对案涉房屋的渗水、漏水部分予以修复，完善案涉房屋的消防设施设备，使得案涉房屋能够满足案涉合同租赁的目的；4.由京盛公司负担反诉费用。南雄珠影公司向一审法院反诉请求：1.确认京盛公司解除合同无效；2.京盛公司继续履行与广东珠影公司签订的《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》；3.京盛公司对租赁房屋的渗水、漏水部分予以修复；4.京盛公司赔偿南雄珠影公司因承租房屋漏水而造成二楼溜冰场木地板装修工程的损失120787.5元；5.京盛公司完善出租房屋的消防设施设备；6.京盛公司赔偿南雄珠影公司因消防整改期间停业经营损失约100000元；7.京盛公司免费提供南雄珠影文化广场的大门右侧外立面广告位给南雄珠影公司使用；8.京盛公司白天免费提供南雄珠影文化广场的大门外至少7个停车位给南雄珠影公司使用；9.由京盛公司负担反诉费用。一审法院认定事实：2012年12月7日，京盛公司与广东珠影公司签订《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及其《补充合同》，协议约定，广东珠影公司从2013年2月1日至2028年1月31日向京盛公司租用电影院建筑部分，广东珠影公司应在每年的2月1日前支付当年的租金，租金从2017年2月1日至2018年1月31日按10元/㎡计算，2018年2月1日以后按每年递增3%计付租金。同时约定，广东珠影公司如逾期三个月未支付租金，京盛公司有权单方解除合同。合同签订后，京盛公司将消防验收合格的房屋交给广东珠影公司经营影剧院。另查明，案涉房屋的实际承租人为南雄珠影公司，且南雄珠影公司于2018年4月28日向京盛公司支付租金350000元。经一审法院组织质证，京盛公司与广东珠影公司均确认租赁面积为5946㎡，则2017年2月1日至2018年1月31日应付租金为5946㎡×10元/㎡×12个月=713520元，2018年2月1日至2018年8月1日应付租金为5946㎡×10元/㎡×（1+3%）×6个月=367462.8元，前述两个阶段共计1080982.8元，减去南雄珠影公司已支付的350000元，则截止2018年8月1日，尚欠租金为730982.8元。另在诉讼过程中，南雄珠影公司申请一审法院向南雄市公安消防大队调查取证，一审法院根据南雄珠影公司的申请调取了《临时查封决定书》和《同意解除临时查封决定书》两份资料，南雄市公安消防大队进行消防监督检查发现案涉房屋新城影剧院室内火灾自动报警系统故障（无法正常开机），自动喷水灭火系统和室内消火栓系统故障（无消防水，无法启泵），不能正常使用，不再具备防火灭火功能，遂对南雄市新城影剧院全部区域进行查封，查封期限从2018年4月29日19时至2018年5月29日19时。再有，南雄珠影公司申请一审法院委托专业部门对消防设施设备是否符合法定要求进行司法鉴定，京盛公司、广东珠影公司、南雄珠影公司双方一致同意选定广东产品质量监督检验研究院进行司法鉴定，鉴定意见为案涉租赁房屋“消防设施设备”（经营影院使用，包括一次消防和二次消防）不符合法定要求。现经营影剧院的消防设施设备不符合法定要求，存在严重的安全隐患，一审法院在鉴定结果出来后即在开庭时告知了京盛公司、广东珠影公司、南雄珠影公司，特别是电影院这种人员聚集的地方，决不容许存在严重安全隐患经营，要即刻排除。同时，南雄珠影公司向一审法院申请对案涉租赁房屋渗漏水是否符合法定要求进行司法鉴定，经一审法院摇珠选定由广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，后南雄珠影公司未在规定期限缴纳鉴定费用，一审法院视为南雄珠影公司放弃鉴定。一审法院认为，京盛公司与广东珠影公司签订的《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及其《补充合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行义务。南雄珠影公司作为案涉房屋的实际承租人，直接向京盛公司支付租金，京盛公司予以接收，则广东珠影公司作为合同当事人，南雄珠影公司作为合同履行人，二公司为关联公司，均应承担《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及其《补充合同》项下合同约定向京盛公司支付租金的义务。因广东珠影公司、南雄珠影公司未按合同约定履行缴纳租金的义务，已构成违约，京盛公司有权依约定主张解除合同，再者，案涉房屋的消防设施设备（包括一次消防和二次消防）不符合法定要求，京盛公司与广东珠影公司、南雄珠影公司至今未能消除已存在的消防安全隐患，电影院这种人员聚集的地方存在这样的隐患是不允许的，故对于京盛公司诉请解除与广东珠影公司签订的《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及其《补充合同》，理据充分，一审法院予以支持。但对广东珠影公司、南雄珠影公司提出的反诉请求确认京盛公司解除合同无效及京盛公司继续履行与广东珠影公司签订的《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及其《补充合同》，理据不充分，该反诉请求不成立，应当驳回。本案中，经京盛公司、广东珠影公司确认租赁面积后，截止2018年8月1日，按合同约定计算广东珠影公司、南雄珠影公司尚欠租金730982.8元（2018年8月1日起至合同解除之日止亦以双方确认的5946㎡租赁面积按合同约定价格计算租金），故对于京盛公司诉请广东珠影公司、南雄珠影公司共同支付租金730982.8元，一审法院亦予以支持，超出部分不予支持。同时，广东珠影公司、南雄珠影公司拖欠租金已构成违约，应向京盛公司支付逾期付款违约金，因合同中未约定违约金的计算标准，一审法院确定从2018年8月10日起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率由广东珠影公司、南雄珠影公司向京盛公司支付逾期付款违约金至实际清偿租金之日止。本案中，因南雄珠影公司放弃对案涉租赁房屋渗漏水是否符合法定要求的鉴定，就无法知道渗漏水的原因，也就无法判断导致渗漏水是京盛公司还是广东珠影公司、南雄珠影公司应负责任，所造成的损失及房屋的修复也不知该由谁来承担。再有，京盛公司将案涉房屋出租给广东珠影公司时，房屋结构包括消防等已验收合格，具备了完全正常和安全使用的条件，广东珠影公司、南雄珠影公司才办得经营影剧院的许可，南雄珠影公司是在经营过程中因影剧院室内火灾自动报警系统故障、自动喷水灭火系统和室内消火栓系统故障被要求消防整改而造成停业损失，经营者自身应承担进行排除、整改的责任，南雄市公安消防大队已作出《临时查封决定书》和《同意解除临时查封决定书》。至于南雄珠影公司要求京盛公司免费提供广告位及停车位给其使用，双方在合同中并无约定。所以，对广东珠影公司提出的反诉请求京盛公司对案涉房屋的渗水、漏水部分予以修复，完善案涉房屋的消防设施设备，使得案涉房屋能够满足案涉合同租赁的目的，对南雄珠影公司提出的反诉请求京盛公司对出租房屋的渗水、漏水部分予以修复，京盛公司赔偿南雄珠影公司因承租房屋漏水而造成二楼溜冰场木地板装修工程的损失120787.5元，京盛公司完善出租房屋的消防设施设备，京盛公司赔偿南雄珠影公司因消防整改期间停业经营损失约100000元，京盛公司免费提供南雄珠影文化广场的大门右侧外立面广告位给南雄珠影公司使用，京盛公司白天免费提供南雄珠影文化广场的大门外至少7个停车位给南雄珠影公司使用，京盛公司负担反诉费用，缺乏证据，反诉请求不成立，应当驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年11月5日作出（2018）粤0282民初1305号民事判决：一、解除南雄市京盛房地产开发有限公司与广东珠影文化产业投资有限公司于2012年12月7日签订的《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》和《的补充合同》；二、广东珠影文化产业投资有限公司、南雄市******有限公司应于判决生效三十日内共同支付给南雄市京盛房地产开发有限公司暂计至2018年8月1日止的租金730982.8元（之后的租金以双方确认的5946㎡租赁面积按合同约定价格计至合同解除之日止），并从2018年8月10日起诉之日起以拖欠租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率共同向南雄市京盛房地产开发有限公司支付逾期付款违约金至实际清偿之日止；三、驳回广东珠影文化产业投资有限公司的全部诉讼请求；四、驳回南雄市******有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11908元，由广东珠影文化产业投资有限公司、南雄市******有限公司负担；反诉案件受理费共计4711.81元，由广东珠影文化产业投资有限公司负担100元、南雄市******有限公司负担4611.81元；鉴定费75000元，由南雄市******有限公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。对一审法院查明的事实，对于当事人无异议的部分，本院予以确认。对于当事人二审争议的事实，本院将结合双方举证情况，在本院认定部分进行论述。另查明，2012年12月7日，广东珠影公司与京盛公司签订了一份《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》，约定：“3.甲方租用电影院建筑部分的租期为十五年，即自2013年2月1日至2028年1月31日，甲方应在每年的2月1日前支付当年的租金，租金计算标准如下：3.1前四年（2013年2月1日——2017年1月31日）免租金；3.2第五年（2017年2月1日——2018年1月31日）按每月10元/㎡计付租金；3.3第六年以后，租金按每年递增3%计付租金。……六、合同的解除和终止。广东珠影公司如逾期三个月未支付京盛公司租金，京盛公司有权单方解除合同。”2012年12月7日，广东珠影公司与京盛公司又签订了一份《的补充合同》，约定该合同系《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》不可分割的组成部分，与《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》具有同等的法律效力。2012年12月19日，广东珠影公司拟将其承租的南雄（珠影）文化广场电影院建筑部分交付南雄珠影公司投资经营，并与南雄珠影公司签订一份《南雄（珠影）文化广场电影院经营合同》，约定：租期15年，自2013年2月1日至2028年1月31日，南雄珠影公司应在每年的2月1日前支付当年的租金，前四年（2013年2月1日——2017年1月31日）免租金，第五年（2017年2月1日——2018年1月31日）按每月10元/㎡计付租金，第六年以后，租金按每年递增3%计付租金等权利义务关系。合同签订后，京盛公司于2013年2月1日将案涉租赁房屋交付给广东珠影公司。2013年4月28日，南雄市公安消防大队出具一份《建设工程消防验收意见书——关于南雄市新城影剧院建设工程消防验收合格的意见》（雄公消验〔2012〕第0013号），综合评定该工程消防验收合格。2014年8月15日，南雄市公安消防大队向南雄珠影公司出具了一份《关于南雄市******有限公司量版式KTV内部装修工程消防验收合同的意见》（雄公消验字〔2014〕第0018号），综合评定该工程消防验收合格。2016年12月6日，南雄珠影公司向京盛公司发出一份《回复函》，内容记载：二楼溜冰场漏水严重，二楼3号影厅门口长年有滴水，三楼电影院通道漏水严重，三楼KTV通道漏水严重，整个场所消防水不通，消防报警器瘫痪。希望京盛公司给予及时处理，漏水问题请尽快修复，消防设备尽快维修改善，南雄珠影公司才能缴纳租金等内容。2018年4月17日，京盛公司向广东珠影公司发出一份《催讨函》，记载：2017年11月广东珠影公司提出相关租赁物修缮问题，广东珠影公司统计渗水多处，存在个别装修原因造成渗水的情况，截止2018年1月，京盛公司已积极配合修复完成。此外，京盛公司已多次表态，如租赁物确需修缮，广东珠影公司亦可自行修缮，京盛公司将按照法律规定承担相关费用。但时至今日，所谓的工程整改或租赁物修缮，仅仅成为广东珠影公司拖欠租金的借口而已等内容。2018年4月27日，广东珠影公司针对京盛公司2018年4月17日发出的《催讨函》进行回复，记载：南雄珠影公司来函提出了有关南雄新城影院的实际经营现状及所面临的运营困难，经广东珠影公司了解，函件提出的经营情况属实，由于受租赁场地环境差，场地室内漏水严重、顾客停车难，物业管理支持不到位等因素影响，南雄珠影公司的经营十分惨淡，连年亏损情况严重，资金周转极其困难，并非有意拖欠，实是无力向广东珠影公司缴清两年逾期的全部租金。鉴于上述情况，广东珠影公司本着精诚友好合作的原则，经与南雄珠影公司主要负责人进行沟通协商，决定由南雄公司先向京盛公司筹资偿付半年租金350000元等内容。2018年4月29日，南雄市公安消防大队对南雄市新城影剧院进行消防检查，于同日作出《临时查封决定书》（雄公消封字〔2018〕第0005号），明确：“新城影剧院室内火灾自动报警系统故障（无法正常开机），自动喷水灭火系统和室内消火栓系统故障（无消防水，无法启泵），不能正常使用，不再具备防火灭火功能。遂查封了南雄市新城影剧院全部区域，查封期限2018年4月29日至2018年5月29日。2018年5月29日，由于南雄市新城影剧院已经修复了火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统，南雄市公安消防大队经检查，同意解除对南雄市新城影剧院全部区域的临时查封。”二审庭询过程中，广东珠影公司明确表示对于解除案涉其与京盛公司签订的合同并无异议。对于广东珠影公司提出的在租金中扣除损失250000元的上诉请求，京盛公司明确表示不同意二审法院一并处理，亦不同意调解。另外，经本院释明后，南雄珠影公司明确不就案涉租赁房屋漏水原因进行鉴定。再查明，二审期间，本院就2013年4月25日、2018年4月29日南雄市公安消防大队依次作出的《南雄市建设工程消防验收意见书》、《临时查封决定书》及消防设施设备的维护责任主体等相关问题去函南雄市消防救援大队，其于2020年8月24日回函本院，明确：1.南雄市新城影剧院存在消防设施故障、不能正常使用，火灾隐患产生的主要原因是该建筑内的消防设施未按《建筑消防设施的维护管理》（GB25201-2010)的要求进行维护保养导致消防设施未保持完好有效。根据《广东省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》第三十五条：“建筑物或者场所出租使用的，产权单位应当保证其提供的场所或者建筑物符合消防安全条件，与使用单位或者承包、承租单位签订消防安全责任书，以书面形式明确各方消防安全责任;未以书面形式明确的，产权单位对公用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理，使用单位或者承包、承租单位对使用的建筑物或者场所的消防安全负责。”。根据《消防监督检查规定》第二十条：“对依法责令限期改正的，应当根据改正违法行为的难易程度合理确定改正期限。第二十二条公安机关消防机构在消防监督检查中发现火灾隐患，应当通知有关单位或者个人立即采取措施消除；......临时查封期限不得超过三十日。临时查封期限届满后，当事人仍未消除火灾隐患的，公安机关消防机构可以再次依法予以临时查封。”2.消防设施设备的验收应按照《建设工程消防验收评定规则》（GA836-2009):“5.3现场抽样检查及功能测试内容包括：a)对建筑防(灭)火设施等外观质量进行现场抽样查看；b)通过专业仪器设备对涉及距离、宽度、长度、面积、厚度等可测量的指标进行现场抽样测量；c)对消防设施的功能进行现场测试；d)对消防产品进行现场抽样判定；e)对其它涉及消防安全的项目进行抽查、测试。”等相关规定进行。建筑消防设施应按照《建筑消防设施的维护管理》(GB25201-2010)的要求进行维护保养，如未按照要求维护保养，会导致消防设施故障、损坏等不能正常使用的情形。维护责任主体应按照《广东省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》第三十五条确定。另外，本院就二审庭询期间京盛公司与广东珠影公司、南雄珠影公司就《消防设施设备质量鉴定报告》提出的专业性问题向广东产品质量监督检验研究院去函，该院于2020年9月8日向本院复函，明确：一、对于鉴定有关情况与南雄市公安消防大队作出的《建设工程消防验收意见书》之间关系的说明。南雄市公安消防大队于2013年4月25日作出的《南雄市公安消防大队建设工程消防验收意见书》（雄公消验［2012］第0013号）验收内容与我院鉴定报告并不冲突，验收包括鉴定报告中所列的一次消防设施设备。《消防意见书》出具的时间为2013年4月25日，而我院现场鉴定时间为2019年5月31日，中间相隔6年，在此期间，该项目的消防工程各个系统均可能出现设备老化、锈蚀、故障、更改、内部装修迁移等情况，导致系统无法正常使用。鉴定只对现场勘查时的鉴定对象所处的状态是否符合相关规范要求作出意见，无法判定该项目2013年消防验收时是否满足规范要求。南雄市公安消防大队2018年4月29日对该项目出具的《临时查封决定书》[雄公消封字〔2018〕第0005号]也可以作为消防工程各个系统设备在使用期间可能出现故障的佐证。二、相关法律对消防设施维护责任主体的规定。《消防安全责任制实施办法》第四条：“坚持安全自查、隐患自除、责任自负。机关、团体、企业、事业等单位是消防安全的责任主体，法定代表人、主要负责人或实际控制人是本单位、本场所消防安全责任人，对本单位、本场所消防安全全面负责。”第十五条：“机关、团体、企业、事业等单位应当落实消防安全主体责任，履行下列职责：……（三）按照相关标准配备消防设施、器材，设置消防安全标志，定期检验维修，对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效。”第十八条：“同一建筑物由两个以上单位管理或使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。”还查明，各方当事人在庭询时明确合同对于消防的维护责任没有进行约定。本院认为，本案是合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕广东珠影公司、南雄珠影公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及《的补充合同》应否解除。二、广东珠影公司是否构成违约；三、京盛公司应否赔偿南雄珠影公司因案涉租赁房屋漏水而支付的溜冰场装修工程损失120787.5元；四、京盛公司应否赔偿南雄珠影公司消防整改期间的停业损失100000元；五、京盛公司应否向南雄珠影公司提供广告位及停车位；六、应否在应付租金中扣除损失250000元。一、关于《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及《的补充合同》应否解除的问题。《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及《的补充合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。本案中，《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》第六条第4项对于合同的解除和终止进行了明确约定，即广东珠影公司如逾期三个月未支付京盛公司租金，京盛公司有权单方解除合同。案涉租赁房屋的免租期为2013年2月1日至2017年1月31日，自2017年2月1日起，广东珠影公司应于每年2月1日前开始支付当年租金，经计算，2017年2月1日至2018年1月31日应付租金为5946㎡×10元/㎡×12个月=713520元，2018年2月1日至2018年8月1日应付租金为5946㎡×10元/㎡×（1+3%）×6个月=367462.8元，但截止至二审庭审时，仅次承租人南雄珠影公司于2018年4月28日代广东珠影公司向京盛公司支付了部分租金350000元，其余租金广东珠影公司一直拖欠。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，京盛公司享有单方解除权，一审法院判决解除《合作开发南雄（珠影）文化广场协议》及《的补充合同》，并无不当，本院予以维持。南雄珠影公司上诉主张依据其与广东珠影公司签订的《南雄（珠影）文化广场电影院经营合同》，其系案涉合同的实际履行人，故要求继续履行案涉的两份合同。对此，本院认为，本案中，京盛公司作为出租人，广东珠影公司作为承租人，京盛公司并未与南雄珠影公司直接签订租赁合同，广东珠影公司与京盛公司签订案涉合同后即与南雄珠影公司签订《南雄（珠影）文化广场电影院经营合同》，将案涉租赁房屋转租给南雄珠影公司，故南雄珠影公司在本案的法律地位则是次承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”的规定，作为次承租人的南雄珠影公司，只有在代广东珠影公司支付欠付的租金和违约金的情况下，才具有抗辩京盛公司合同解除权的权利，但南雄珠影公司并不存在上述规定的情形，且在二审庭审询过程中，作为案涉合同当事人的广东珠影公司亦明确表示同意解除合同，根据合同相对性原则，南雄珠影公司并非案涉合同的当事人，在案涉合同当事人对于解除合同并无异议的情况下，其要求突破合同相对性原则继承履行合同，理由不成立，一审法院判决驳回其要求继承履行案涉合同的反诉请求，并无不当，本院予以维持。二、关于广东珠影公司是否构成违约的问题。广东珠影公司上诉主张案涉租赁房屋存在漏水及消防设施设备不完善，在前述问题修复之前，其有权拒付租金，故其未付租金的行为不构成违约。对此，本院分析如下：（一）关于消防问题。广东珠影公司上诉主张案涉租赁房屋存在消防设施设备不完善，在前述问题修复之前，其有权拒付租金。对此，本院认为，案涉租赁房屋于2013年4月25日通过南雄市公安消防大队关于建设工程消防验收，有南雄市公安消防大队作出的《关于南雄市新城影剧院建设工程消防验收合格的意见书》予以佐证，且广东产品质量监督检验研究院的回函亦明确《关于南雄市新城影剧院建设工程消防验收合格的意见书》与其作出的鉴定报告并不冲突，《关于南雄市新城影剧院建设工程消防验收合格的意见书》的验收包括鉴定报告中所列的一次消防设施设备。故案涉租赁房屋在交付时通过消防验收（含鉴定报告中所列的一次消防设施设备），京盛公司作为案涉租赁房屋的产权单位，其已履行了所提供的租赁房屋符合消防安全条件。因此，本院对于广东珠影公司、南雄珠影公司上诉主张京盛公司未能提供符合一次消防要求的合格租赁物的理由不予采纳。对于案涉房屋交付后，消防设施设备的维护保养义务主体问题。根据《广东省实施办法》第三十五条：“建筑物或者场所出租使用的，产权单位应当保证其提供的场所或者建筑物符合消防安全条件，与使用单位或者承包、承租单位签订消防安全责任书，以书面形式明确各方消防安全责任；未以书面形式明确的，产权单位对公用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理，使用单位或者承包、承租单位对使用的建筑物或者场所的消防安全负责。”的规定，本案中，京盛公司与广东珠影公司、南雄珠影公司在二审庭询时表示合同对于案涉租赁房屋在交付使用后的消防设施设备的维护保养主体并未进行约定，因此，在各方当事人未以书面形式明确各方消防安全责任的情况下，京盛公司对公用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理，而广东珠影公司对承租区域内的消防安全负责。而《临时查封决定书》以及《消防设施设备质量鉴定》所涉的区域均为广东珠影公司承租区域，故该消防设施设备的维护主体为广东珠影公司。广东珠影公司以案涉租赁房屋存在消防问题为由拒绝支付租金理由不成立，本院不予采信。（二）关于漏水问题。广东珠影公司上诉主张案涉租赁房屋存在漏水问题，在前述问题修复之前，其有权拒付租金。对此，本院认为，根据现有证据无法证明案涉租赁房屋漏水与京盛公司提供的租赁房屋不符合质量要求有关，只能证明案涉房屋存在漏水的情况。即便与京盛公司有关，根据2018年4月17日京盛公司向广东珠影公司发出的《催讨函》，京盛公司亦明确表示即使在漏水未明的情况下其亦愿意配合广东珠影公司进行修复并同意广东珠影公司可自行修复后再按照相关法律规定予以承担。由此可以看出，京盛公司对于漏水问题系采取积极配合的态度，但广东珠影公司却仍以此为由对抗京盛公司收取租金的权利，理由不成立，本院对此不予采纳。综上，广东珠影公司以案涉房屋存在漏水及消防设施设备不完善的问题而拒付租金理由不成立，其未付租金的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，广东珠影公司应向京盛公司支付违约金，一审法院判决广东珠影公司支付违约金，并无不当，本院予以维持。至于南雄珠影公司上诉对于支付租金并无异议，只是同样以案涉租赁房屋存在漏水及消防设施设备不完善为由认为其未付租金的行为不构成违约，上诉要求不予支付违约金，如前所述，该上诉理由不成立，本院不予支持。三、关于京盛公司应否赔偿南雄珠影公司因案涉租赁房屋漏水而支付的溜冰场装修工程损失120787.5元的问题。南雄珠影公司主张案涉租赁房屋漏水系京盛公司原因造成，故京盛公司应赔偿其木地板修复工程款120787.5元。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，南雄珠影公司应就其主张承担举证责任，其提交的视听资料只能证明案涉租赁房屋存在漏水的情况，无法证明该漏水与京盛公司具有因果关系。且南雄珠影公司在一审时放弃对案涉租赁房屋漏水是否符合法定要求的鉴定，二审期间经本院再次释明后，其亦明确对于案涉房屋漏水的原因不申请鉴定，故，一审法院认为南雄珠影公司该项反诉请求缺乏证据，予以驳回，并无不当，本院予以维持。四、关于京盛公司应否赔偿南雄珠影公司消防整改期间的停业损失100000元的问题。首先，根据《临时查封决定书》可知当时系承租区域室内火灾自动报警系统故障（无法正常开机），自动喷水灭火系统和室内消火栓系统故障（无消防水，无法启泵），不能正常使用，不再具备防火灭火功能。南雄市公安消防大队遂查封了南雄市新城影剧院全部区域，经本院去函南雄市消防救援大队，南雄市消防救援大队回复本院的《复函》可知，当时南雄市公安消防大队决定对南雄市新城影剧院进行查封的原因是该建筑内的消防设施未按《建筑消防设施的维护管理》（GB25201-2010）的要求进行维护保养导致消防设施未保持完好有效。根据《广东省实施办法》第三十五条的规定，前面所述的消防问题均发生在承租区域内，且是因维护保养不当所致，应由承租单位进行维护保养。故，南雄珠影公司要求京盛公司赔偿停业整改火灾隐患所致的营业损失理由不成立，一审法院判决驳回该项反诉请求并无不当，本院予以维持。五、关于京盛公司应否向南雄珠影公司提供广告位及停车位的问题。如前所述，案涉合同已解除，南雄珠影公司无权使用案涉租赁房屋，其要求京盛公司提供广告位及停车位已无实际意义，且南雄珠影公司要求京盛公司提供广告位及停车位并无相关合同依据，一审法院判决驳回其该项反诉请求亦无不当，本院予以维持。六、关于应否在应付租金中扣除损失250000元的问题。该请求广东珠影公司在一审反诉时并未提出，属于新增诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，该请求超出了其一审反诉请求范围，属于新的诉讼请求，京盛公司对此明确表示不同意二审法院一并审理亦不同意调解。故本院对该项请求不予审理，广东珠影公司可另循法律途径解决。综上所述，广东珠影公司、南雄珠影公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十八条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7966元（5050元+2916元），由广东珠影文化产业投资有限公司负担5050元，南雄市******有限公司负担2916元。广东珠影文化产业投资有限公司多交的6059.82元由本院予以退回，南雄市******有限公司多交的10401.7元由本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 刘 茜审判员 毛文芳审判员 梁晓芳二〇二〇年十月十日书记员 林子峻