江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初7309号原告：苗晓营，男，1963年8月20日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：赵丰轲，江苏田湾律师事务所律师。被告：季明利，男，1976年8月20日出生，汉族，住江苏省东海县。第三人：王景全，男，1963年6月17日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：吴同强，东海县双店法律服务所法律工作者。第三人：东海县公安局，住所地江苏省东海县牛山街道和平路东。法定代表人：曹德松,局长。委托诉讼代理人：张伟、周雪森，江苏润鑫律师事务所律师。原告苗晓营与被告季明利、第三人王景全、东海县公安局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理。原告苗晓营及其委托诉讼人代理人赵丰轲、被告季明利，第三人王景全及其委托诉讼代理人吴同强、第三人东海县公安局的委托诉讼代理人周雪森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗晓营向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金18.5万元，赔偿原告损失20万元（损失以评估为准）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月9日，被告自称可以将双店派出所办公楼最东部二上二下四间房屋及后面六间平房“出售”给原告。被告持其与王景全签订《房屋租赁协议》、双店派出所开具的“王井全付房款35000元”收据等资料，交付原告并与原告签订《补充协议》，约定被告将双店派出所办公楼最东部二上二下四间房屋及后面六间平房租赁给原告，租期42年，租金23.5万元。以后遇到拆迁等补偿归原告所有。2019年5月17日，连云港市中级人民法院作出（2018)苏07民终4190号《民事判决书》，认定涉案房屋“未取得建设工程规划许可证，亦无相关主管部门批准建设，故王景全与东海县公安局签订的房屋租赁合同无效”。导致被告与王景全《房屋租赁协议》无效、被告和原告签订的《补充协议》无效。2010年5月9日，原、被告签订的租赁合同期限42年，至2019年5月仅履行9年。根据法律规定，租赁期限超过20年部分无效。如租赁合同有效，原告至少还可以租用11年，由于被告（涉案房屋建房手续不全）原因导致合同无效，原告丧失按照5595.5元/年（23.5万元，42年）的标准，和第三人签订合同的机会。原告对此多支付租金的损失，应当由被告赔偿，相应租金损失请求予以评估。原告还将房屋进行了装修和添附，相应的损失也应当由被告承担。被告季明利辩称，一、原告诉我既没有事实依据，也无法律依据，请求人民法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。具体理由如下:1、原告的诉讼请求不合法，原告首先应该确认2010年5月9日和被告季明利的合同无效，然后才能提起返还租金和赔偿问题，因为合同一经成立，就立即生效，非经法定程序，不能认定合同无效，而到目前为止，人民法院只对王景全和东海县公安局签订的合同认定无效，对其他合同效力并未触及。因此原告的请求是无本之木，是不合法的，也是站不住脚的；2、原告在诉状中称；2010年5月9日将涉案房屋出售给原告是错误的，因为答辩人拿着东海县公安局和王景全签定的（《房屋租赁协议》）给原告，况且答辩人和原告签订的补充协议中也明确约定是将涉案房屋转租给原告，所以答辩人与原告签订的只是一个普通的房屋转租协议；3、按照2010年的市场价格涉案房屋的年租金应该在25000元(这里面不包括租金增值因素，到今年这套房屋的租金应该在4万元左右)，那么原告租赁了涉案房屋9年，租金也应该在22.5万元，因此答辩人无需退还原告任何租金；4、原告中在诉状中称如果不是合同无效丧失了和第三人签订合同的机会，认为答辩人应该赔偿也是错误的，因为涉案房屋紧临原告自己的房屋，原告为了整体利用才租赁了涉案房屋，而原告紧邻的其他房屋都是别人自家开店做生意，离原告远的房屋，原告不可能去租的，况且租赁房屋做生意赔本的很多，因此原告以此理由要求答辩人赔偿无事实和法律依据。原告也没有任何的损失，原告对所租赁的房屋进行了部分拆除，答辩人保留对其起诉的权利；5、如果原告要求赔偿也应该要求第三人东海县公安局赔偿，因为在东海县人民法院（2015)连东民初字第00831号民事判决书，已经给出了一个明确的赔偿数字，是45万元。况且法院认定合同无效的依据是人民法院按照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条的规定,认为涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的，涉案房屋无规划许可证，而认定王景全和东海县公安局签订的协议是无效的，按照合同法58条规定，合同无效，有过错一方应该赔偿对方因此所受到的损失，本案中答辩人根本没有过错，是东海县公安局的过错导致合同无效，此责任也应该由东海县公安局承担；6、连云港市中级人民法院（2018)苏07民终4190号民事判决书中也对导致合同无效的东海县公安局的赔偿问题进行了表述，对于第三人王景全、原告之间的赔偿问题，可以另行提起诉讼，为了减少诉累,本案应该就所有相关赔偿问题一并处理完毕。综上所述，请求人民法院查明以上事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人王景全述称，一、原告诉答辩人既没有事实依据，也无法律依据，请求人民法院回原告对答辩人的起诉。具体理由如下：1、本案是租赁合同纠纷，按照合同相对性原则，答辩人和原告之间，无法律上的任何权利和义务关系。因此答辩人也无须对此承担任何责任；2、第三人东海县公安局应该承担赔偿责任，因为涉案房屋无规划许可证，因此被认定王景全和东海县公安局签订的房屋租赁协议是无效的。按照合同法58条规定，合同无效，有过错一方应该赔偿对方因此所受到的损失，本案中答辩人根本没有过错，是东海县公安局的过错导致合同无效，此责任也应该由东海县公安局承担；3、连云港市中级人民法院（2018)苏07民终4190号民事判决书中也对导致合同无效的东海县公安局的赔偿问题进行了表述，对于第三人王景全、原告之间的赔偿问题，可以另行提起诉讼，为了减少诉累,本案应该就所有相关赔偿问题一并处理完毕。因此要求第三人东海县公安局赔偿答辩人因合同无效给答辩人造成的损失30万元。待评估后最终确定。综上所述，请求人民法院査明以上事实，依法驳回。第三人东海县公安局述称，首先，本案是原被告之间的房屋租赁关系，根据合同相对性的原则，只能涉及原被告之间的权利义务关系，不应当涉及到第三人的赔偿问题，原告也没有要求第三人东海县公安局进行赔偿；其次，原告只是要求被告返还因租赁而收取的租金，原因是原被告之间的协议是无效的，因此按照法律规定，被告收取原告的租金应当返还，该费用第三人没有收取，第三人收取的费用在东海县人民法院判决中已判我方予于返还。因此，本案不涉及原告好第三人之间的权利义务；第三，原告要求被告赔偿损失20万元无事实和法律依据。原告并没有对房屋进行装修和添附，更不存在损失。因此应依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年4月12日，东海县公安局与王景全签订《出租房屋协议书》，原文内容如下：“出租房屋协议书甲方：双店派出所乙方：王景全1996年，双店派出所营造办公大楼及附属工程，乙方是承建单位，工程总造价43万元，截止2002年4月甲方已支付乙方工程款40万元，鉴于目前情况，甲方已无力支付剩余3万元工程款，经请示镇党委政府、县局同意，双方协商，参照目前双店镇房屋出租行情，达成如下协议：1、甲方将办公楼最东部二上二下共四间房屋及其后面6间平房出租给乙方使用。办公楼北墙距后面平房北墙19.8米，办公楼东墙距西7.8米。乙方不得擅自改变出租房屋主体结构。2、租赁期限50年，乙方一次性付给甲方房屋租金6.5万元，从中扣除甲方欠乙方的三万元工程款。3、乙方租赁房屋不得从事违法及有损社会公益活动。4、甲方有权提前收回被租赁的房屋，但必须赔偿乙方相应的损失。5、如出现不可抗力造成损失，甲方不负责任。6、乙方免费负责对甲方办公楼、二、三楼内墙面进行翻新，建造留置室，修缮食堂、营建甲、乙方之间围墙（造价约5000元）。7、双方签字生效。甲方：东海县公安局双店派出所解宣庆乙方：王景全2002年4月12日。”上述协议签订后，2003年1月10日，王景全支付东海县公安局其余3.5万元现金，双店派出所向王景全出具了收据，在收据项目中注明为“王景全付房款”。2010年5月19日，王景全将房屋转租季明利，签订《房屋租赁协议》，内容如下：“房屋租赁协议甲方：王景全乙方：季明利经双店派出所同意，甲乙双方协商一致，乙方季明利以23万元的价格取得甲方房屋租赁使用权，双方达成协议如下：1、甲方将2002年4月所承租双店派出所办公楼最东部二上二下共四间房屋及其后面6间平房出租给乙方使用（办公楼北墙距后面平房北墙19.8米，办公楼东墙距西墙7.8米）；2、租赁期限为42年，自2010年5月至2052年5月止，乙方一次性以现金的方式付给甲方房屋租金23万元；3、甲方有义务协助乙方办理房屋产权手续；4、任何一方不得违约，否则违约方应偿付对方违约金2万元；5、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效；6、其他事宜另行协商。甲方：王景全乙方：季明利2010年5月19日。”当日季明利向王景全支付房屋租金23万元，王景全向季明利出具一份收条。2010年5月19日，季明利又与苗晓营签订房屋租金协议，将涉案房屋以23.5万元的租金租给苗晓营，并在协议中约定以后遇有拆迁等补偿归苗晓营所有。现房屋由第三人苗晓营实际占有使用，销售螺丝、铁皮等五金货物。2015年4月21日，原告东海县公安局与被告王景全、第三人苗晓营、季明利房屋租赁合同纠纷一案，东海法院作出（2015）连东民初字第00831号民事判决书。后连云港市中级人民法院作出（2016）苏07民终字2547号民事裁定书撤销一审判决并发挥东海法院重审。东海法院于2018年9月10日作出（2017）苏0722民初4309号民事判决书，判决如下：一、原、被告于2002年4月12日签订《出租房屋协议书》无效；二、被告王景全、第三人苗晓营于本判决生效后二十日内向原告东海县公安局返还涉案房屋（双店派出所办公楼最东部二上二下共四间房屋及后面平房6间）；三、原告东海县公安局于本判决生效后十日内返还被告王景全房屋租金44200元；四、驳回原告东海县公安局其他的诉讼请求。后王景全、苗晓营不服上述判决结果，上诉至江苏省连云港市中级人民法院，该院于2019年5月17日作出（2018）苏07民终4190号民事判决书，该判决书对（2017）苏0722民初4309号民事判决书所查明的事实予以确认，同时认为：“因案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，亦无相关主管部门批准建设的相关证据，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定东海县公安局与王景全之间的房屋租赁合同关系，后续王景全与季明利、季明利与苗晓营之间的转租合同关系无效并无不当，适用法律正确，本院对此予以维持”。该判决书的判决结果为：驳回上诉，维持原判。2020年1月19日，苗晓营向本院申请对涉案房屋租赁场所地面泥土填埋、平整、水泥找平费用及广告牌、洗澡间添附费用损失进行鉴定，后因苗晓营逾期未缴纳鉴定费用，该鉴定被中止对外委托。截止本案法庭辩论终结，苗晓营未从涉案租赁房屋中搬离，仍在使用涉案房屋。上述事实，有当事人的当庭陈述及房屋租赁协议、补充协议、收费收据、（2017）苏0722民初4309号民事判决书、（2018）苏07民终4190号民事判决书等证据予以证实。本院认为，已生效的法律文书具有既判力。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦无相关主管部门批准建设的相关证据，东海县公安局与王景全于2002年4月12日签订《出租房屋协议书》应认定无效，后续王景全与季明利、季明利与苗晓营之间的转租合同也应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。时至今日，本案原、被告之间合同履行多年，依据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。（2018）苏07民终4190号民事判决书生效后，本案原告理应履行生效判决确定的义务，但至今原告未腾退涉案房屋，判决确定的履行期满后的房屋占有费用由东海县公安局与原告之间另行处理，本案租金计算截止时间定为（2018）苏07民终4190号民事判决书判决生效之日即2019年5月17日，参照苗晓营与季明利的约定，租期42年，租金共计235000元，共计9年，经折算原告应付房屋占有使用费用50357元，被告季明利应返还原告苗晓营房屋租金184643元。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告季明利赔偿的损失包括装修损失及租金损失。关于装修损失，鉴于原告未按期缴纳鉴定费用，涉案房屋已形成附和装修价值无法确定，原告方对此应当承担举证不能的责任，对于该部分损失本院不予支持，对该部分损失其可另行主张。关于原告主张租金上涨产生的损失，合同无效后，有过错的一方赔偿损失是基于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。信赖利益损失指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由的发生，致使合同不能成立、无效、或者被撤销等遭受的损失，表现为既有财产的减少，即为准备履行合同而支出的经济费用，不包括合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益、预期利益，原告方主张未来租金上涨造成的损失不属于本案赔偿范围，故本院对原告关于该项的评估申请亦未准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告季明利于本判决生效后十日内返还原告苗晓营房屋租金184643元；二、驳回原告苗晓营其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7076元，由被告季明利负担3538元，由原告苗晓营负担3538元（先由原告垫付，被告于本判决书生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7076元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  侯书宇审 判 员  王 涛人民陪审员  沈晓勇二〇二〇年十月二十八日法官 助理  陈海珊书 记 员  陈玉杰上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。