河北省平泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0823民初2473号 原告：于淑芹,女，1962年9月10日生，满族，退休教师，住平泉市。 委托诉讼代理人：李国清，平泉市滨河法律服务所法律工作者。 被告：平泉欣宇物业服务有限责任公司。住所地：平泉市平泉镇喧哗街。 法定代表人：孙颖杰，经理。 委托诉讼代理人：李松旭，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐桂芹，河北张利民律师事务所律师。 被告：平泉席奥房地产开发有限公司。住所地：平泉市北城新区祥悦城小区底商10-3-101。 法定代表人：李欢，经理。 委托诉讼代理人：郭继耀，该公司员工。 原告于淑芹与被告平泉欣宇物业服务有限责任公司（以下简称欣宇物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，原告申请追加平泉席奥房地产开发有限公司（以下简称席奥房地产公司）为本案被告，本院依法追加。于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告于淑芹及其委托诉讼代理人李国清、被告欣宇物业公司的委托诉讼代理人徐桂芹、李松旭、被告席奥房地产公司的委托诉讼代理人郭继耀到庭参加诉讼。本案现已审 —2— 理终结。 原告于淑芹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金14,406.00元并返还物业费2,460.00元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在席奥房地产公司购买商品房一处，祥悦城小区5-2-1504室。双方于2019年7月24日签订了《商品房购买合同》，原告一次性将购房款付清。合同中约定第八条交付期限：第九条第一款，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种处理方式：1、按预期时间。分别处理。（1）按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之一的违约金，合同继续履行。原告在2019年8月7日接到开发公司的业主入住通知单，原告到被告欣宇物业公司领取钥匙时，欣宇物业公司给原告两本合同，被告要求原告交纳物业费从2017年度缴纳。原告称自签订购房合同时间计算，合同明确的规定交纳物业费的时间。双方为此发生纠纷，被告拒不交付钥匙，导致延期一年交房。双方于2020年8月6日签订了《物业合同》后，被告将钥匙交付给原告验房。为此原告向贵院起诉要求给付延期交房的违约金14,403.00元，并返还物业费2,460.00元。被告席奥房地产公司对被告欣宇物业公司的违约责任承担连带责任。 被告欣宇物业公司辩称，一、答辩人不应给付被答辩人延期交房的违约金。被答辩人不是2019年7月24日购买的祥悦城小区5号楼2单元1504室房屋。因为席奥房地产公司于 —3— 2017年4月27日交房名单中，就有被答辩人的名字，在交房名单中，被答辩人购买的楼房房号就是5-2-1504室，所以被答辩人来答辩人处领取钥匙时，答辩人就按开发商给付答辩人购房名单的时间要求被答辩人交纳物业服务费。被答辩人所说的2019年7月24日签订的商品房买卖合同于事实不符，此合同是被答辩人让开发商后补的，被答辩人购买此套楼房时间是在2017年4月27日之前。在2019年8月7日被答辩人到答辩人处领取楼房钥匙时，答辩人让被答辩人从2017年4月27日交纳物业费是有依据的。因答辩人不缴纳物业费而不能领取钥匙是被答辩人自己的责任，答辩人没有任何责任。为此，答辩人不应给付被答辩人违约金。二、被答辩人在起诉中要求答辩人返还物业费2,460.00元，是没有任何依据的。按照有关规定，从开发商交房时业主就应开始缴纳物业费，被答辩人因不按规定缴纳物业费到处告状，为此，在有关部门的调和下，答辩人才从2019年8月7日开始让被答辩人交纳物业费。答辩人从2019年8月7日起收取被答辩人的物业费已是仁至义尽。现在状况是答辩人少收取了被答辩人的物业费，被答辩人又告答辩人，让答辩人退还被答辩人所交的物业费。被答辩人要求给付违约金的依据是商品房买卖合同，此合同是被答辩人与开发商签订的，为此，此合同不能作为被答辩人向答辩人要求给付违约金的依据。 被告席奥房地产公司辩称，我们公司是严格按照销售合同和入住通知书载明的内容执行。2019年7月24日与原告签订了销售商品房合同，2019年8月7日向业主即原告出具了入住通知书。故我公司不存在违约，没有责任，原告追加我公司作 —4— 为被告没有依据。 原告为证明其主张，向本院提交证据如下： 1、商品房买卖合同。证明2019年7月24日原告与被告席奥房地产公司签订了购房买卖合同。合同中约定，房屋的总价款为373，011.00元，原告一次性将购房款付清，合同中第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，约定按交付房价款的万分之一支付违约金。合同中第十一条交接部分，买受人支付自接到入住通知之日起房屋采暖、物业管理等相关费用。 2、被告席奥房地产公司于2019年8月7日交付原告业主入住通知单，并注明一切事物移交给被告欣宇物业公司管理。 以上两份证据证明被告物业公司未按照合同的约定交付钥匙，存在违约行为。时间自2019年8月7日至2020年8月6日，被告席奥房地产公司并未按照合同的约定，将钥匙交纳原告，也存在着违约的行为，所以承担连带责任。 3、原告与被告欣宇物业公司2020年8月6日签订的物业合同。证明被告物业公司于2020年8月6日将钥匙交付原告，如原告不签订此物业合同，物业公司拒不交付钥匙，原告认为，交纳的物业费应从2020年8月6日起交纳，原告所交纳的物业费2，460.00元应予以返还。 4、不动产权登记证。证明原告于2019年7月31日就已经办理了产权登记，可是被告物业公司拒不给付钥匙，在2020年8月6日领取钥匙后，才对房屋进行验收，导致至今未装修。 5、录音光盘及整理材料，原告挑几份重要节点的提交。证明从2019年8月8日至2020年8月6日期间的录音，期间与 —5— 欣宇物业公司人员的录音。录音中拒不交付钥匙，也是物业公司违约的一种行为。原告到欣宇物业公司领取钥匙，被告欣宇物业拒不交付钥匙。 被告欣宇物业公司对原告的证据质证意见为：商品房购买合同真实性认可，当时签订的时间不是原告买房的时间，原告是在2017年4月27日之前购买的5号楼2单元1504室，对业主入住通知单真实性认可，入住的时间也是原告后补的，时间也不对。物业合同被告认可。不动产权登记证证明原告于2019年7月31日前就取得该5号楼2单元1504室房屋的所有权。对于光盘无法质证。 被告席奥房地产公司的质证意见为：对于房屋购买合同和入住通知单真实性无异议，其他证据与我公司无关。 被告欣宇物业公司为反驳原告的主张，向本院提交证据如下： 1、2017年席奥房地产开发有限公司交给物业公司交房通知和业主名单共计5页。证明我公司要求原告从2017年4月27日交纳物业费是有事实依据的。 2、2019年8月7日业主入住通知单。证明根据承德市物业管理办法，我公司不应该返还原告物业费。 3、提交物业费收取明细。证明我公司收取2,460.00元的明细。 原告对于被告欣宇物业公司提交的证据质证意见为：被告欣宇物业提交的第一份证据，虽然有原告的登记信息，但不是原告与开发商签订购房合同的时间。因合同中明确约定，交纳物业费等相关情况，被告欣宇物业公司在陈述中说明管理办 —6— 法，交房前应当由开发商交纳物业费，交房后由业主交纳物业费。被告欣宇物业公司以2017年4月27日称原告已经购买房屋，交纳物业费，与被告席奥公司签订的合同和承德市物业管理办法是相违背的。即使交纳物业费，也应该由被告席奥房地产公司交纳，因为入住通知单明确约定了入住时间。虽然登记在通知上，但当时没有与被告席奥房地产公司签订购房合同。原告认为应以签订的购房合同时间计算为起点，被告物业公司要求原告以2017年4月27日交纳物业费于理于法不通，同时存在违约的行为。被告物业公司擅自将业主的钥匙不如期交付，在此期间原告与被告欣宇物业公司没有签订任何的物业服务合同，所以说被告欣宇物业公司存在违约行为，导致延期交付钥匙。对于业主入住通知无异议。对于物业费明细与原告所缴纳的费用明细、项目是一致的。 被告席奥房地产公司对被告欣宇物业公司提交的证据质证意见为：对于被告欣宇物业提交的第一份证据中的通知有我公司的公章无异议，后面的明细没有公章，不能发表意见。按照原告提供的入住通知单，原告是认可入住通知书的时间，证明我公司已经在2019年8月7日前将房屋交付了，我公司不存在违约。我公司已经提交了营业执照了，我公司与被告欣宇物业是两个独立的公司，不存在承担连带责任。欣宇物业公司也是2019年8月7日后收取的物业费，原告不应当再要求返还物业费。交付钥匙是开发商将钥匙交给欣宇物业公司，欣宇物业公司再给付业主，具体什么时间业主领取钥匙，我公司不能把控。物业费明细我方不发表意见。 被告席奥房地产公司为反驳原告的主张，向本院提交商品 —7— 房买卖合同。证明我公司与原告于2019年7月24日签订商品房买卖合同，也已经向原告提交了入住通知书。 原告及被告欣宇物业公司对被告席奥房地产公司提交的证据均无异议。 上述事实有原、被告双方当事人的当庭陈述及所提交证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下，2019年7月24日，原告与被告席奥房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告席奥房地产公司开发的位于平泉市，楼房价款373011.00元，楼房附属设施价款21593.00元，原告一次性付清房款。同时约定，如果出卖人即被告席奥房地产公司未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后被告席奥房地产公司将房屋钥匙交给被告欣宇物业公司保管。被告席奥房地产公司于2019年8月7日交付原告即业主入住通知单。原告到被告欣宇物业公司领取钥匙时，被告欣宇物业公司让原告补交自2017年开始的物业费，否则将不交付房屋钥匙。原告以未与被告席奥房地产公司签订商品房买卖合同及并未实际入住拒绝补交2017年至实际入住日的物业费，被告欣宇物业公司一直未交付原告房屋钥匙。2020年8月6日原告为了领取房屋钥匙与被告欣宇物业公司了签订了物业服务合同，原告交纳了2019年8月7日至2020年8月6日的物业费1354.00元，楼道二次粉刷费300.00元，预收电费500.00元， —8— 装修垃圾清运费306.00元。同日，被告欣宇物业公司将钥匙交付原告，逾期交付钥匙365天。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告席奥房地产公司将房屋钥匙交给被告欣宇物业公司保管。原告在接到被告席奥房地产公司于2019年8月7日送达的业主入住通知书到被告欣宇物业公司处领取钥匙时，被告欣宇物业公司以原告未交纳2017年开始的物业费为由拒绝交付房屋钥匙，导致原告不能入住，实属违约，被告欣宇物业公司应承担违约责任。原告按着商品房买卖合同的相关约定要求被告欣宇物业公司给付违约金符合法律规定，本院应予支持。按照原告与被告席奥房地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定，逾期交付钥匙，应按已付房款的日万分之一给付违约金，每日39.46元，逾期365天，故被告欣宇物业公司应给付原告违约金14，402.90元。原告要求被告欣宇物业公司返还2019年物业费2，460.00元，经本院审查，原告实际入住时间为2020年8月6日，入住之前不应产生物业费，故物业费应予以退还原告。但原告主张2,460.00元中包含楼道二次粉刷费300.00元，预收电费500.00元，装修垃圾清运费306.00元，原告交纳的此三笔费用属于入住所需的必要费用，故不应返还。被告席奥房地产公司已经履行了应尽的义务，故其不应承担连带责任。 综上所述，原告起诉事实清楚，证据充分，本院应予支持。为维护正常的社会秩序，保护当时的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定，判决如 —9— 下： 一、被告平泉欣宇物业服务有限责任公司给付原告于淑芹因延期交房的违约金14，402.90元。 二、被告平泉欣宇物业服务有限责任公司返还原告于淑芹物业费1，354.00元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 上述给付内容在本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160.00元，减半收取80.00元，由被告欣宇物业公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  张文奇 二〇二〇年十月二十一日 —10— 书记员  崔智鸿