广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7514号原告：谭凤琼，女，1946年2月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：朱静涛（系原告女儿），女，1969年12月12日出生，住广东省广州市越秀区。被告：周常青，女，1953年3月10日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。第三人：刘慧玲，女，1977年11月18日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。原告谭凤琼与被告周常青、第三人刘慧玲房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告谭凤琼委托诉讼代理人朱静涛,第三人刘慧玲到庭参加诉讼。被告周常青经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求解除原告与周常青位于广州市荔湾区山村太和巷六十五号之四401房屋的租赁合同。事实和理由：一、被告于2018年11月承租原告案涉房屋，2019年12月在事先完全没有知会原告的情况下欠付当月租金，2020年3月、4月是没有任何正当理由的情况下拖欠租金未付，根据双方签订的租赁合同，被告在无故拖欠原告一个月租金的情况下，原告可以终止合同，收回房屋。二、被告没有征得原告同意的前提下擅自将房屋交由其他人使用，所以当出现了违约事情时原告根本找不到被告解决问题，违反合同约定。三、原告出租自有物业，有义务和权利不定时对自己的出租物业进行巡视，但被告故意阻挠原告合理巡视自己的房子。由于被告种种违反合同的行为，以及事后采取完全不能配合解决问题的态度，此种情况下若继续将房屋出租给被告使用，会给原告造成很大风险和麻烦。被告未到庭应诉亦未提交答辩意见。第三人陈述：被告是我母亲，我是涉案房屋的实际承租人，房租和押金由我缴纳，案涉合同与被告无关。签订合同当天，我要上班，由被告帮我代签的合同，合同内容是原告代理人书写，合同上的乙方电话均为我的电话，原告方知道我的小名叫周周。我认为我是合同相对方，我也愿意承担合同中约定的乙方权利义务，我不存在拖欠房租，不同意解除涉案租赁合同。合同签订之前，我方交了750元押金，如果原告解除合同，根据合同约定，原告方应退回750元押金及赔偿剩余6年5个月的房租，并支付每日5%的违约金。经审理查明：原告为广州市荔湾区山村路太和约**之**产权人。2018年11月15日原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落在广州市山村街太和巷65之四号的房屋一间，使用面积40平方米，出租给乙方作临时使用。租赁期共96个月，甲方从2018年11月16日起将出租房屋交付乙方使用，至2026年11月15日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；3、拖欠租金一个月或空置一月的。甲乙双方议定月租金900元，由乙方在11月16日交纳给甲方。出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取办法处理。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%以天数计算向甲方交付违约金。第一、二年租金900元，第三、四年租金1000元，第五年以后租金按5%递增。租期为八年，屋主在六年后如自住或出售，租客无条件交回房子，提前三个月通知。承租方自2018年11月16日起租用房屋，共付保证金750元。注周常青是租户母亲，他女儿名字外号叫周周，电话133××******.等等。庭审中，第三人称案涉合同是被告代其签订的，其为合同相对方，并表示愿意承担合同项下承租人的权利义务，原告对此予以认可，双方确认租金周期为本月16日至次月15日，每月16日缴纳该月租金。合同签订后，原告将案涉商铺交付第三人使用。第三人依约向原告缴纳租金，因第三人未按时缴纳2019年12月及2020年3月、4月租金，引发本诉。2020年7月8日，第三人向原告转账支付2019年12月及2020年3月、4月租金合计2700元。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。诉讼中，第三人称因2019年对案涉房屋进行了维修，维修时也有告知原告，累计支付维修费用大约有980元，故认为可以参照2018年的做法，维修费用抵扣2019年12月租金，故没有缴纳2019年12月租金。2020年3月租金是因疫情影响，不方便前去银行转账，故当时跟原告电话沟通好了晚点再交，后来原告女儿电话告诉被告可以免除2019年12月及2020年3、4月的租金，故才未缴纳这三个月租金。原告称第三人从来没有告诉原告需要用维修费抵租金，而且也不知道第三人短信中401房屋是什么房屋。第三人为证明其主张，提交了送货单（安装费200元）、收据①（内容为固立达铁门右锁1把，金额130元）、收据②（内容今收到太和约401维修空调费150加雪种）、收款收据③（内容为雪种60元、清洗260元）、收据④（内容为今收到广州市荔湾区龙湾路太和约401房防治费用300元）、手机短信打印件。原告质证对送货单不予认可，对其他证据真实性无异议，但认为案涉房屋比较旧，维修费应由承租人承担。本院经审查对原告质证认为真实性无异议的证据，本院予以确认，对第三人提交的送货单及收据，经审查，对收据②和收据④，可以证明为案涉房屋的支出，予以确认，对送货单及收据①、收款收据③，无法证明与本案的关联性，不予确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷，案涉合同虽然由被告与原告签订，但合同中注明被告为租户母亲，庭审中第三人自认是案涉房屋实际承租人，案涉合同由被告代其签订，原告对此予以认可，而被告经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交反证，故案涉租赁合同相对方应为原告与第三人。原告与第三人签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。对于租赁合同的解除问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。第三人称未缴纳2019年12月租金是参照2018年做法，用维修费用抵扣了租金，并提交了部分收据证明案涉房屋相应费用的支出，审查原告银行流水明细，被告确未缴纳2018年12月租金，本院认为第三人自行用维修费用抵扣2019年12月租金虽然欠妥，但日常租赁关系中，维修费用抵扣租金的做法也较普遍，故对第三人该陈述予以采信；另外，从响应级别来看，2020年3月、4月正值一级响应期间，第三人称去银行办理业务存在不便之处，并与原告沟通晚点再交也在情理之中，且2020年5月、6月、7月租金均正常缴纳，再者，在原告提起本案诉讼之前，第三人已经将拖欠的租金支付给原告，可见，第三人未缴纳2019年12月及2020年3月、4月租金并非恶意；现双方合同租期还有六年多，第三人也充分表示了继续履行合同的意愿，且此次拖欠租金也非恶意，故本院认为案涉合同不符合约定的解除条件，原告要求解除合同理据不充分，不予支持。第三人在今后合同的履行过程中，应严格遵守合同约定，履行合同义务，按时缴纳租金。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告谭凤琼全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告谭凤琼承担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年十月十三日书记员  龙滋霖曾芳