云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初1116号原告：云南鼎宏商业运营管理有限公司。住所：云南省昆明市嵩明职教基地文林路**领袖知识城售楼部。法定代表人：简姚楠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱志林，系云南勇旭律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：杨钟，男，汉族，1991年3月10日生，住址：湖南省邵东县。原告云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“云南鼎宏公司”）与被告杨钟合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告云南鼎宏公司委托诉讼代理人朱志林到庭参加诉讼,被告杨钟经本院公告送达传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年2月18日，原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》（合同编号：DH-2019-2-332Z），约定被告承租原告位于领秀知识城商业项目A-2-79号的商铺，该商铺建筑面积为44.48平方米，租赁期限自2019年2月18日至2022年2月17日，其中装修期1个月（自2019年2月18日至2019年3月17日），免租期1个月(自2019年3月18日至2019年4月17日)，若被告实际租赁该商铺的时间少于原合同约定的租赁期限，原告有权要求被告按照租赁保证金的数额向原告支付装修期的商铺占用使用费，并按合同终止前最后三个月应交的月平均租金向原告支付营运免租期内的租金。被告按照先交租金后使用的方式预付了三个月租金，每期租金为三个月一付，并于每次缴费周期开始5日前支付该期租金。第一个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币100元/平方米/月,即每月4448元，第二个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币110元/平方米/月、即每月4892.8元，第三个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币121元/平方米/月,即每月5382.08元。合同签订后，原告将商铺按约交由被告进行使用，但是在租赁期间，被告却存在逾期缴纳租金的违约行为。原告多次催讨，但被告一直未积极处理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉,请求判令：一、解除原被告2019年2月18日签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》；二、由被告向原告支付免租期租金4448元,装修期商铺占用使用费8896元，合计13344元；三、由被告支付原告违约金、预期利益损失16012.8元；四、由被告承担本案的诉讼费。被告杨钟未向本院提交答辩状，也未向本院提交证据。经审理，本院确认如下法律事实：2019年2月18日，原告云南鼎宏公司（甲方）与被告杨钟（乙方）自愿签订《领袖知识城商业项目商铺租赁合同》，合同第2.1条约定：甲方出租给乙方的商铺为坐落在“领秀知识城”商业项目Ａ-2-79号的商铺；合同第2.2条约定：该商铺的建筑面积暂定为44.48平方米……；合同第3.1.1条约定：在乙方实际租满租赁期限的前提下，甲方给予乙方自商铺交付日起30日的装修期……；合同第3.1.2条约定：若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限，甲方有权要求乙方支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；合同第3.2.1条约定：甲方给予乙方从装修期届满之次日起1个月的营运免租期……若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向甲方支付营运免租期内的租金；合同第3.3.1条约定：租赁期限暂定自2019年2月18日至2022年2月17日；合同第4.1.1条约定：第一个租赁年度的月固定租金为4448元，第二个租赁年度的月固定租金为4892.5元…；合同第5.1.1.1条约定：乙方应于合同签订之日起5日内，向甲方支付租赁保证金8896元……；合同第12.3条约定：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权依照本合同第17.2相关约定追究乙方违约责任：……合同12.3.10条约定：乙方开业后，未经甲方事先书面同意于营业时间暂定或停止经营持续达3日或12个月累计超过72小时（因甲方原因或不可抗力造成的除外）的；合同第17.2条约定：因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，如乙方未缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金。且甲方有权要求乙方补付免租期内所免去的所有租金；合同第17.3条约定：在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；合同第21.1条约定：本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或者联络应以书面形式按下述地址发出……乙方（收件方）：杨钟，地址：湖南省邵东县。上述合同签订后，原告按照约定将商铺交付被告，被告按照约定于2019年2月11日向原告缴纳了租赁保证金8896元，同日，缴纳了2019年4月18日至2019年7月17日的租金13344元，于2019年7月15日缴纳了2019年7月18日至2019年10月17日的租金13344元，于2019年11月13月缴纳了2019年10月18日至2020年1月17日的租金13344元。2019年12月23日起，被告在未与原告协商一致的情况下，关闭商铺未再营业。2020年1月7日，原告向被告发出《关于解除的通知》，通知表明：自2019年12月23日起至今，贵方却在未得到我方同意的情况下，擅自无故停业。贵方的行为已经违反《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》之约定……，我司有权单方解除合同并追究贵方违约责任。自此通知发出之日起，我司将正式与贵方解除合同编号为ＤＨ-2019-2-332Ｚ的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》。该通知于当日寄出，收件人为被告，收件地址与合同被告地址一致。上述事实，有原告的陈述、原告营业执照、被告身份证复印件、领秀知识城项目商铺租赁合同原件1份、收据复印件4份、关于解除的通知原件1份、快递单原件1份等在卷予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对原告主张解除原、被告2019年2月18日签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》的诉讼请求，本院认为，被告在未与原告协商一致的情况下，自2019年12月23日起不再经营涉案商铺，该行为有违租赁合同之约定，构成违约，符合原告单方解除《领秀知识城项目商铺租赁合同》12.3.10条的约定，结合原告于2020年1月7日向被告发出《关于解除的通知》，明确自此通知发出之日起，原告与被告签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》解除，故本院支持原被告签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》于2020年1月7日解除。原被告签订的《领秀知识城项目商铺租赁合同》提前终止系被告未按照合同约定擅自停止经营涉案商铺导致的，但被告已按照约定向原告缴纳租金至2020年1月17日，被告停止经营涉案商铺行为对原告的权利无根本上的影响，另外，《领秀知识城项目商铺租赁合同》系原告单方提供的格式合同，该合同第17.2条约定：“因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还……”，该约定加重了被告责任，排除被告的主要权利，且本案并非被告根本违约，以上对接受该条款的被告严重不公平，应为无效条款，综上，对被告已缴纳租金保证金8896元，原告应予以退还。对原告主张由被告支付免租期租金4448元的诉讼请求，本院认为，本案合同提前终止系被告单方违约造成的，根据《领秀知识城项目商铺租赁合同》合同第3.2.1条约定，被告应当支付原告免租期租金。根据双方约定的免租期为1个月，被告应按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向原告支付营运免租期内的租金，即按2020年1月7日前最后三个月的月平均租金4448元支付营运免租期内的租金，故本院对原告的该项诉讼请求支持4448元（4448元/月×1个月）。对原告主张由被告支付装修商铺占用使用费4448元的诉讼请求，本院认为，双方约定装修期为30天，装修期占用使用费根据合同约定按保证金（即8896元）标准计算，现原告主张按合同约定保证金支付，本院认为，该约定明显高于原告的实际损失，故本院参照第一个租赁年度月固定租金4448元，支持由被告向原告支付原告装修期租金为4448元。综上本院支持原告免租期租金、装修期商铺占有使用费合计8896元，又因原告应退还被告缴纳的租赁保证金8896元，两项扣减后，故被告不再支付原告免租期租金、装修期商铺占有使用费。对原告主张由被告支付违约金、预期利益损失16012.8元的诉讼请求，根据《领袖知识城商业项目商铺租赁合同》第17.3条约定：在合同期内，被告逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金，因被告不欠原告租金、租赁保证金等，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告云南鼎宏商业运营管理有限公司与被告杨钟签订的《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》于2020年1月7日解除；二、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费534元，由原告云南鼎宏商业运营管理有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审 判 长  杨劲松人民陪审员  李凤仙人民陪审员  杨菲瑶二〇二〇年十月九日书 记 员  李美玲