云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7383号上诉人（原审被告）：张晓龙，男，1988年9月15日出生，汉族，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：符皎皎，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明市西苑房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城****商铺**。法定代表人：冯先国，总经理。委托诉讼代理人：莫卫斌，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈慧娟，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张晓龙因与被上诉人昆明市西苑房地产开发经营有限公司（以下简称：西苑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初12695号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。张晓龙上诉请求：1、撤销一审判决，改判张晓龙按照房款本金同期银行贷款利率，自双方签订合同之日起至张晓龙明确解除合同之日计算损失，再以损失的30%承担违约金；3、张晓龙已经支付的1500元应在扣除其应付违约金尚有剩余的情况下予以退还；4、一、二审案件受理费由西苑公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。张晓龙在2018年3月16日与西苑公司签订《商品房购销合同》后，以拒绝办理按揭以及短信告知西苑公司的方式解除合同是事实，且张晓龙提供的证据表明张晓龙于2019年6月1日再次明确表示解除合同。所以，张晓龙于西苑公司签订的《商品房购销合同》已经于2019年6月1日解除，同时，张晓龙在一审中提出西苑公司提供的格式合同里约定的解除合同违约金过高，但一审法院未予处理。本案中张晓龙作为买方，张晓龙拒绝买受车库的行为并未给西苑公司造成任何损失，甚至昆明的房价处以上涨的趋势。西苑公司一审中主张备案登记影响将案涉车库销售给他人，该理由不能成立。因为案涉小区的车库至今未能办理房屋权属证书，即使案涉房屋再次对外销售，那么西苑公司很可能因逾期办理不动产权证而需要承担更大的损失。所以，张晓龙按照合同约定价款的10%承担的违约金数额远远高于西苑公司的损失。退一步讲，即使张晓龙赔偿给西苑公司一定的违约金，也应该是以案涉车库的合同价款乘以同期贷款利率的30%来确定违约金，毕竟西苑公司销售车库后所享有的也是收回价款的权益，张晓龙解除合同后西苑公司依然可将案涉车库销售给他人后享有收回车库款项的权利。即本案的违约金应为：136500元×4.35%×76天/365天=370.91元，张晓龙之前已经向西苑公司支付了1500元，故本案张晓龙不需要再向西苑公司支付任何费用。综上，请求二审法院改判支持张晓龙的上诉请求。西苑公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。西苑公司向一审法院起诉请求：1、判令解除张晓龙与西苑偶给你公司于2018年3月16日签订的《商品房购销合同》、附件及补充协议；2、判令张晓龙及时协助西苑公司办理备案登记手续，若张晓龙不配合，西苑公司有权单独申请合同备案注销登记；3、判令张晓龙向西苑公司支付合同总价款的30%违约金，即40950元；4、本案诉讼费用由张晓龙承担；5、以上款项从张晓龙已支付购房款中扣除，不足部分由张晓龙另行支付。一审法院认定事实：2018年3月16日，西苑公司（出卖人、甲方）与张晓龙（买受人、乙方）签订《商品房购销合同》，约定张晓龙向西苑公司购买地下室A单元地下室-2层车位A-73号车位，商品房总价为136,500元，建筑面积为12.24平方米。付款方式：买受人首期支付购房总价款的1.1%金额1500元，付款日期2018年3月16日。其余价款135000元向招商银行昆明西园路支行贷款支付。违约责任：逾期60天后，乙方按应付未付款的0.001%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。如单方提出解除合同或变更合同约定的，需征得对方同意，对方同意解除合同的，提出解除合同的一方应向对方支付总房款的百分之十的违约金及政府规定的税费。同日，西苑公司与张晓龙就前述车位办理商品房买卖合同备案登记。张晓龙向西苑公司交纳定金1000元及车位款500元。2019年1月4日，招商银行股份有限公司昆明分行出具《情况说明》，确认张晓龙于2018年3月16日在昆明市西苑房地产开发经营有限公司开发的园城创元小区项目购买车位2-A-73号，并与我行签署贷款合同，但由于客户无法提供我行所需材料，不符合我行贷款标准，因此未审批通过。一审法院认为：张晓龙与西苑公司签订的《商品房买卖合同》系双方在自愿平等的基础上所签订，内容不违反国家法律法规的规定，应为有效。有效的合同对各方当事人均有约束力。因张晓龙签订合同后，未按合同约定向招商银行昆明西园路支行办理贷款，并表示不愿再继续履行合同，其行为已构成违约，按照合同约定的违约责任，张晓龙应当向西苑公司支付购房款总额10%的违约金，而购房款总额为136500元，故违约金计算为13650元（136500×10%）。现张晓龙已经向西苑公司支付了定金及车位款1500元，故张晓龙应限期向西苑公司支付违约金12150元。因张晓龙表示不愿再继续履行合同，而西苑公司亦要求解除与张晓龙签订的《商品房购销合同》、附件及补充协议，故双方对解除合同已达成一致意见，一审法院对此予以支持，至于西苑公司要求撤销备案登记，一审法院认为，办理及撤销备案登记系其他政府部门的职权范围，当事人应当按照相关部门的规定交纳相关税费后办理，故一审法院对此不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“一、解除原告昆明市西苑房地产开发经营有限公司与被告张晓龙于2018年3月16日签订的购买园城创元小区项目（A1地块）地下）地下室****车位的《商品房购销合同》及《合同补充协议》被告张晓龙于本判决生效后十日内支付原告昆明市西苑房地产开发经营有限公司违约金12150元；三、驳回原告昆明市西苑房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费824元，减半收取为412元，由张晓龙承担。二审中，张晓龙向本院提交（2019）云0102民初10559号民事判决，欲证实：该案判令西苑公司向张晓龙承担逾期办理不动产权证的违约金，本案应当参照该案对张晓龙应承担的违约金进行调减。经质证，西苑公司对张晓龙提交的证据真实性无异议，但认为该案尚未生效，不能作为本案证据。本院对张晓龙提交的证据真实性予以确认，但因该案尚在二审审理尚未结案，故本院对该证据的关联性不予确认。西苑公司未向本院提交新证据。本案经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实且双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另补充查明，张晓龙与西苑公司签订的《合同补充协议》第一条第2项约定：“……乙方在《商品房购销合同》第六条约定的期限内，不能通过贷款银行放贷审查、不能与贷款银行签订商品房按揭贷款合同、或不能足额取得银行贷款的，乙方应按照本协议的约定在上述事由发生之日起10日内一次性补齐其余未支付的车位款，否则乙方应当承担《商品房购销合同》第八条所约定的逾期付款违约责任。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：张晓龙是否应承担违约责任？违约责任应如何认定？本院认为：张晓龙与西苑公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应当按照合同约定履行义务、享有权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本案因张晓龙未能按照《商品房购销合同》《合同补充协议》办理按揭贷款向西苑公司支付购房款，应承担相应的违约责任。一审中，张晓龙提交了短信记录，证实其已不愿继续履行《商品房购销合同》，并且其在知晓不能办理银行按揭贷款后，也未按照合同约定向西苑公司支付尚欠购房款，故一审法院按照《商品房购销合同》第十三条第三项的约定，判令张晓龙向西苑公司支付以购房款的10%的违约金符合合同约定，判决结果并无不当，本院予以维持。张晓龙上诉主张违约金过高的理由与合同约定不符且无法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人张晓龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费824元，由上诉人张晓龙承担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年十月十五日法官助理潘鑫书记员袁艺