广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4932号上诉人（原审原告）：中山市世光创建地产投资有限公司，住所地广东省中山市*******永丰楼（宏业化工侧），统一社会信用代码914***********362K。法定代表人：卢志文，该公司经理。委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴全彦，广东铭兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东爱玛丽物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******第七卡，统一社会信用代码914***********957T。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：谢小蓉，女，公司员工。委托诉讼代理人：罗万长，男，公司员工。上诉人中山市世光创建地产投资有限公司（以下简称世光公司）与被上诉人广东爱玛丽物业管理有限公司（以下简称爱玛丽公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。世光公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认爱玛丽公司未履行物业的管理义务；3.改判爱玛丽公司履行以下的管理义务：（1）确保物业内的各消防通道、通行主干道、楼宇、商铺门前、地下车库入口不得随意停车，保证物业内畅通无阻，保证车辆停泊行驶合理有序（履行物业服务合同约定的交通与车辆停放秩序的管理义务）；（2）公共区域、绿化带等的养护与管理（履行物业合同约定的公用绿地、花木等的养护与管理义务）；（3）公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于绿化带水泥台、围墙、道路、室外上下水管道、道路井盖、路灯等（履行物业服务合同约定的公共设施、设备的维修、养护和管理义务）；（4）公共环境保持卫生，包括但不限于小区生活垃圾桶周边、地下车位角位、主干道、公共区域的所堆放杂物、建筑垃圾、消防栓上的杂物封条等（履行物业合同约定的公共环境卫生包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运义务）；（5）确保保安服务范围：24小时的门卫服务、巡逻服务、守护服务、车辆指挥管理、礼仪端庄，包括但不限于不得私自收取车辆停车费、不得上班时间玩手机、不得随意让外来车辆进入物业内等（履行物业合同约定的维持公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤义务）；（6）物业内的栏杆处需设置安全指示牌、铁门及其他公共设施损坏需维修（履行物业合同约定的公用设施、设备的维修义务）；（7）每一季度及时向业主和物业使用人呈报物业管理年度管理计划、资金使用计划及结算报告、物业管理运行收支账目及各项物业管理规章制度（履行物业合同约定的每个季度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目的义务）。事实与理由：一、世光公司提交的证据足以证明爱玛丽公司在履行物业管理过程中存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的义务。但一审法院对此不予提及，简单机械地作出错误的事实认定。世光公司提交的证据证明爱玛丽公司存在产权车位被占用、车辆乱停乱放无人管理、垃圾堆积无人清理、无人值岗、无人巡逻、门岗监控不严、基础设施损毁无维修、小区衣物乱晒、防疫期间管理不严等未尽物业管理义务的现象。二、爱玛丽公司应当依据物业管理条例及物业服务合同的约定，持续全面履行物业管理服务义务。三、一审法院采信爱玛丽公司提交的未经质证核实的满意率调查表、违停登记簿等证据以及预先通知爱玛丽公司提前准备的现场情况调查查验（非随机抽查），且现场查验时爱玛丽公司仍存在未依规依约履行物业管理服务义务的行为的情况下，错误认定爱玛丽公司为案涉小区提供了物业管理服务，该事实认定错误。四、爱玛丽公司不履行或不完全履行物业管理义务的行为，已构成违约，损害了世光公司和小区业主的利益。法院应当判令爱玛丽公司继续、全面履行法律、法规规定和合同约定的物业服务义务，维护世光公司及小区业主的合法权益。爱玛丽公司答辩称：一、案涉物业实际使用人很满意爱玛丽公司提供的物业服务，世光公司不在案涉小区居住，其主张爱玛丽公司未履行物业服务毫无依据。因世光公司将车位上锁，不出租业主使用，导致案涉小区车位十分紧张。世光公司囤积车位“只卖不租”实则损害了小区业主的公共利益。根据爱玛丽公司提交的满意度调查表可知，小区业主及实际使用人对爱玛丽公司提供的物业服务给予了较高的评价。二、世光公司提及的爱玛丽公司未履行物业管理义务均不属实。对于小区停车问题，爱玛丽公司采取了粘贴温馨提示、微信群里通知、对乱停车辆上锁等措施。对于绿化管理，爱玛丽公司进驻小区后一直在进行绿化的定期修剪及补种、浇水。对于维修义务，爱玛丽公司一直有序地维修及维护公共设施，小区部分入户大厅一楼瓷砖多年脱落、损坏严重，爱玛丽公司进驻后均进行了维修及地面铺平处理。并对小区管道进行了维修、维护及疏通。对于环境卫生，爱玛丽公司有定期对小区空中花园、地下车库进行定期清洗，小区垃圾桶每周统一冲洗，对堆放的杂物垃圾均定时进行清理，对建筑垃圾是随时跟进处理。对于安保服务，安保人员在值班时手机均上交统一保管，如安保人员不遵守公司规章制度，爱玛丽公司将进行辞退或劝退处理。且爱玛丽公司对安保人员进行了消防培训及建立了微型消防站。对于设计安全牌、铁门维修。爱玛丽公司已经对安全知识牌及消防通道标识进行了统一的规划及对坏了长达一年的铁门进行了维修。对于公布物业管理年度报告，爱玛丽公司于2019年1月进驻小区后已经将2019年工作计划在小区内公布，并进行了公示。收支情况、物业管理制度等均有在小区张贴公示。3.世光公司有意图通过诉讼拖延时间以及逃避缴纳或者少缴纳物业费，是恶意诉讼行为。世光公司在案涉小区有20宗房产及211个车位，其从2019年1月1日至今拖欠物业管理费、水电费等达31万余元，已构成严重违约。目前，爱玛丽公司起诉世光公司追讨物业费的诉讼在另案审理中。世光公司长期拖欠小区物业管理费的行为已严重损害小区全体业主的利益。请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。世光公司于2020年1月8日向一审法院起诉请求：爱玛丽公司履行物业管理服务合同第二十一条第7项、第8项及第二十二条的物业管理义务。一审诉讼中，世光公司变更诉讼请求为：1.确认爱玛丽公司未履行物业的管理义务；2.爱玛丽公司履行以下管理义务：（1）确保物业内的各消防通道、通行主干道、楼宇、商铺门前、地下车库入口不得随意停车，保证无业内畅通无阻，保证车辆停泊行驶合理有序；（2）公共区域、绿化带等的养护与管理；（3）公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于绿化带水泥台、围墙、道路、室外上下水管道、道路井盖、路灯等；（4）公共环境保持卫生，包括但不限于小区生活垃圾桶周边、地下车位角位、主干道、公共区域的所堆放杂物、建筑垃圾、消防栓上的杂物封条等；（5）确保保安服务范围：24小时的门卫服务、巡逻服务、守护服务、车辆指挥管理、礼仪端庄，包括但不限于不得私自收取车辆停车费、不得上班时间玩手机、不得随意让外来车辆进入无业内等；（6）物业内的栏杆处需设置安全指示牌、铁门及其他公共设施损坏需维修；（7）每一季度及时向业主和物业使用人呈报物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告、物业管理运行收支账目及各项物业管理规章制度。一审法院认定事实：1.2018年12月26日，中山市横栏镇格林美域业主委员会（以下简称格林美域业委会）作为甲方与爱玛丽公司作为乙方就中山市横栏镇格林美域物业服务签订物业管理服务合同，约定：乙方的管理事项包括房屋建筑共用部位、公用设施、设备的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤。委托管理期限为四年，从2019年1月1日起至2022年12月31日；负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告，每个季度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；乙方须按下列约定，实现目标管理：房屋外观定好、整洁、无缺损；设备运行状态良好；房屋及设施设备的维修养护，在接到反应后24小时内组织维修；公共环境无垃圾暴露、日常日清、卫生达标；绿化修剪养护及时；交通便利、车辆行驶畅通、停放有序；保安24小时值班、按规定巡逻；业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%以上。乙方未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；合同还约定了其他事项。2.世光公司作为中山市********格林美域6卡、22卡、40卡、中山市********格林美域一期、二期地下室的所有权人，认为爱玛丽公司未尽到物业管理义务，存在消防通道、通行主干道等区域随意停车；公共区域、绿化带缺栽、随意晾晒衣物，小区生活环境脏乱差；保安职责不明、管理不严、人员出入管理混乱，栏杆处等较危险区域未设置安全指示牌；小区铁门已损毁，有随时倾倒的可能却无人维修；部分公共设施损坏无人维修；未公示各项收费标准，未公示小区财务收支情况的情况。其提供了照片、光盘、中山市住房和城乡建设局发布的《关于近期未落实疫情防控措施物业服务企业的通报》。其中，照片显示部分区域存在垃圾堆放、地面损毁、车辆乱停放等情形；通报显示中山市住房和城乡建设局在近期疫情防控检查中发现，爱玛丽公司等部分物业服务企业未严格落实疫情防控措施，存在未对进入小区人员进行体温检测等问题。爱玛丽公司对此不予确认，并提供了满意率调查表、微信聊天截图、照片，反映其已履行物业管理义务，对涉案小区提供了清洁卫生、跟进车辆乱停放、对绿化维护补种等物业服务，涉案小区超过三分之二业主对其物业服务质量满意。3.一审诉讼中，一审法院依法组织双方当事人进行现场勘查并拍摄现场照片。爱玛丽公司对此予以确认；世光公司对勘查笔录及照片的真实性、合法性予以确认，但认为从勘查现状可反映，小区仍存在衣物乱晒、垃圾清理清运不及时、绿化带缺栽沙化、装修垃圾堆积、人行道破损、电线外漏、砂石堆积已久现场无人施工等情况。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”爱玛丽公司作为格林美域业委会选聘为涉案小区提供物业管理服务的物业公司，世光公司作为涉案小区的业主，物业管理服务合同对爱玛丽公司及世光公司均具有约束力。根据爱玛丽公司提交的满意率调查表、违停登记簿等证据及一审法院勘查现场情况，一审法院认定爱玛丽公司为涉案小区提供了物业管理服务。世光公司所举证据不足以证明爱玛丽公司在履行物业管理过程中存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形。据此，一审法院对世光公司的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回世光公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元（世光公司已预交），由世光公司负担。二审期间，世光公司向本院提交以下证据：1.中山市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室疫情防控应急处理方案；2.中山市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室疫情防控组关于调整我市村（社区）、居住小区新冠肺炎疫情防控工作措施的通知；3.关于近期未落实疫情防控措施物业服务企业通报；4.物业服务企业问题清单，上述4份证据拟共同证明爱玛丽公司在疫情期间未按照国家规定履行疫情防控的事实。5.照片及光盘，拟证明爱玛丽公司在2020年4月至8月期间仍未履行物业服务义务的事实。爱玛丽公司对此质证称，对证据1-4的真实性、合法性、关联性确认。爱玛丽公司有严格按照防疫要求对公共地方、电梯等进行消毒。爱玛丽公司被通报的原因是在车辆进出时没有进行体温测量，但这是因为爱玛丽公司当时没有收到防疫通知需要对全部进出人员测量体温。对照片及视频所证明的事实不确认。对于车位被占、乱停车、消防通道被堵的问题。世光公司已经专门派人看管车位，防止车位被占，不排除世光公司故意安排车辆进行拍摄。因为世光公司的车位只卖不租，而且卖的价格高昂，导致小区车位紧张。车位收费属于公共收入，是爱玛丽公司与业委会共同分成。照片拍摄时很多时候是业主临时停放，比如接送老人小孩、运输装修材料等。对于乱停乱放的车位也采取了罚款、上锁等措施。对堵塞消防通道的汽车会及时报警及进行挪车处理。对于垃圾堆放问题，小区垃圾是早晚各收一次，清洁也是早晚一次，照片不排除是两次清洁时间之间拍摄。关于乱晒衣服问题。小区公约有进行约定，该现象是世光公司所属的物业公司管理时留下的，爱玛丽公司进驻后已经大有改善。关于绿化问题，爱玛丽公司已经进行了大量补种。关于偷用公共用电问题，爱玛丽公司用电是单独向电力公司缴费，小区不存在公共用电，不存在偷电情况。爱玛丽公司向本院提交以下证据：1.车辆管理工作照片，拟证明爱玛丽公司履行了物业管理义务；2.爱玛丽公司起诉世光公司追缴物业管理费案件材料，拟证明世光公司恶意诉讼以逃避缴纳物业费；3.业委会提供的业主要回家资料，拟证明世光公司名下的车位只卖不租导致业主怨气很重；4.满意度调查表，拟证明物业使用人对爱玛丽公司履行物业的管理义务的满意证明；5.2020年4-8月工作群截图，拟证明爱玛丽公司履行了物业的管理义务。世光公司对此质证称，对证据1的真实性确认，但对关联性、合法性不确认，这恰恰证明爱玛丽公司未履行管理义务，消防通道长期被占、世光公司的车位被占。对证据2的真实性确认，对关联性、合法性不确认，此案与本案无关，已由法院另案处理。对证据3的真实性、合法性、关联性均不确认，无法确认是否为业主真实签名，是爱玛丽公司管理不善，导致业主不满意。对证据4的真实性、合法性、关联性均不确认，无法确认是业主真实签名，不能代表全体业主的意见。业主提出的问题，爱玛丽公司均没有解决。对证据5属于二审庭审后提交的证据，已经过了举证期限，应当不予采纳，并且对证据的真实性、合法性、关联性均不确认，该证据显示爱玛丽公司未履行物业管理服务。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明：2019年11月13日，世光公司、郑子雄、郑碧珊以小区业主的身份向爱玛丽公司、格林美域管理中心发出一份《物业整改告知函》，函件主要内容为爱玛丽公司管理小区过程中存在的问题，包括秩序混乱、小区生活环境脏、乱、差、保安职责不明，流程不清，人员出入管理混乱、安全隐患及财务未做到公开、透明，要求爱玛丽公司于2019年11月20日前作出整改措施，否则将考虑是否继续缴纳足额物业管理费及提起诉讼。2019年11月20日，爱玛丽公司针对上述函件作出《回复函》，并对《物业整改告知函》中所提及的问题进行了回复，并附带相应的工作照片，主要内容包括对乱停放车辆进行锁车、挪车处理、垃圾清扫、蚊虫消杀、疏通管道、水池清洗、安保巡查、消防演练、财务公开等。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：爱玛丽公司是否已经依照物业服务合同的约定履行了物业管理义务。对此，本院具体分析如下：世光公司作为小区业主，认为爱玛丽公司进驻案涉小区管理后，存在车位被占、乱停乱放、垃圾堆放、安保不严等问题，并针对上述问题于2019年11月13日向爱玛丽公司发出《物业整改告知函》，要求爱玛丽公司进行整改。爱玛丽公司针对世光公司提出的问题以回函的形式一一进行了回复，并提供了相应的工作照片。一、二审期间，爱玛丽公司针对其管理小区的情况均提供了大量的工作照片、业主满意度调查表、管理规章制度等证据予以证明其已经依照物业服务合同的约定履行了物业管理义务。为查清本案事实，一审法院于本案一审审理期间到案涉小区进行现场勘查，现场勘查情况亦显示案涉小区物业管理情况良好，未出现明显管理不善的情形，故一审法院认定爱玛丽公司已依照物业服务合同的约定为案涉小区提供了相应的物业服务，世光公司所举证据不足以证明爱玛丽公司在履行物业管理过程中存在不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，并据此驳回世光公司的诉讼请求，处理并无明显不妥，本院予以维持。综上，世光公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市世光创建地产投资有限公司已预交），由上诉人中山市世光创建地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年十月二十日法官助理  孙翠红书 记 员  郭燕婷