福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2574号 上诉人（原审被告）：陈泽星，男，1992年3月18日出生,汉族,住福建省平和县。 被上诉人（原审原告）：詹河三，男，1973年3月20日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被上诉人（原审原告）：陈惠玲，女，1985年7月27日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：何春婷，福建品木律师事务所律师。 上诉人陈泽星因与被上诉人詹河三、陈惠玲居间合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈泽星上诉请求：撤销原审判决，改判驳回詹河三、陈惠玲的诉讼请求。事实与理由：一、陈泽星系漳州万仁房产行销策划有限公司聘用的员工，其与詹河三、陈惠玲及案外人戴小红、杨阳荣三方签订的《房地产买卖协议书》、《补充协议》，及收取詹河三、陈惠玲托管金5万元的行为系履行漳州万仁房产行销策划有限公司的职务行为，詹河三、陈惠玲将陈泽星列为原审被告提起诉讼，主体不适格。二、陈泽星收取詹河三、陈惠玲托管金5万元的行为系职务行为，行为后果依法应当由漳州万仁房产行销策划有限公司承担。三、根据三方签订的《房地产买卖协议书》第九条约定，陈泽星有权分享诚信保证金（即托管金）中收取买卖双方约定的中介费作为服务费，非中介方原因不能完成交易的，所收取中介服务费不予退还。据此约定，詹河三、陈惠玲与案外人戴小红、杨阳荣经芗城区人民法院主持调解，达成解除《房地产买卖协议书》及两份《补充协议》，并不是因陈泽星的中介行为影响交易完成，所以，詹河三、陈惠玲无权诉求陈泽星返还其收取的中介费5万元。 詹河三、陈惠玲辩称，陈泽星的上诉请求缺乏依据，应当驳回。一、本案的案由应当是保管合同纠纷，而非居间合同纠纷。詹河三、陈惠玲一审立案时的案由是保管合同纠纷，詹河三、陈惠玲在陈泽星的介绍下与戴小红、杨阳荣签订了《房地产买卖协议书》及两份《补充协议》。协议签订后戴小红、杨阳荣向詹河三、陈惠玲支付定金10万元及购房款40万元。陈泽星要求詹河三、陈惠玲应将收取定金的50%即5万元交由其保管，詹河三、陈惠玲随即将5万元转账至陈泽星名下中国建设银行尾号4828的账户内，陈泽星出具了《托管金收据》交由詹河三、陈惠玲收执。从法律关系上来讲，本案就陈泽星收取詹河三、陈惠玲5万元托管金之事，陈泽星与詹河三、陈惠玲之间形成的是保管合同关系，与居间服务无关。 二、陈泽星的行为并非职务行为，陈泽星是以个人名义收取了詹河三、陈惠玲的托管金，也是以个人名义与詹河三、陈惠玲、戴小红、杨阳荣签订《房地产买卖协议书》，因此，陈泽星是本案适格的被告。1、詹河三、陈惠玲与戴小红、杨阳荣签订的《房地产买卖协议书》中“万仁房产”是由陈泽星自行书写的，并无公司的盖章确认，也没有载明“万仁房产”具体明确完整的信息。2、陈泽星主张是“漳州万仁房产行销策划有限公司”的员工，也没有提供任何证据证实。3、陈泽星主张收取詹河三、陈惠玲5万元托管金的行为是职务行为，也没有提供证据证明其收取款项后转交给了公司。 三、本案是保管合同纠纷，陈泽星无权直接扣押5万元的托管金并抵扣中介费。1、本案是保管合同纠纷，若陈泽星欲主张中介费，应当以戴小红、杨阳荣夫妻及詹河三、陈惠玲为被告，另行提起诉讼。退一步说，即使本案是居间合同纠纷，陈泽星在一审中经法院多次传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，也没有就中介费提出反诉，应承担对其不利的法律后果。且陈泽星主张其是职务行为，则主张中介费的适格原告并非陈泽星，故其无权主张中介费。2、詹河三、陈惠玲交给陈泽星的是托管金，而非诚信保证金。即使是诚信保证金，根据《房地产买卖协议书》第一条的约定：诚信保证金预留在甲乙双方交易完成时，办理房产交房给乙方的当日，从总房款中抵扣甲方即詹河三、陈惠玲的中介费。但本案因乙方戴小红、杨阳荣恶意违约，拒不履行合同，因此交易并未完成，房产也没有过户，因此尚未到达支付中介费的成就时间。3、芗城区人民法院调解处理戴小红、杨阳荣与詹河三、陈惠玲的纠纷并解除《房地产买卖协议书》及两份《补充协议》是因为戴小红、杨阳荣夫妻违约，詹河三、陈惠玲并未存在任何过错，并且存在损失。根据《房地产买卖协议书》第九条第一款的约定“甲、乙双方应按照有关的法律规定履行合同，否则造成损失由违约责任方承担。”，因此，陈泽星主张的中介费应由戴小红、杨阳荣承担。 詹河三、陈惠玲向一审法院起诉请求：陈泽星返还詹河三、陈惠玲保管款5万元及利息（自起诉之日起按年利率6%计算至还清款项日止）。 一审法院认定事实：2018年5月27日，詹河三、陈惠玲与案外人戴小红、杨阳荣及中介方陈泽星三方签订《房地产买卖协议书》及《补充协议》，约定戴小红、杨阳荣以总价款240万元向詹河三、陈惠玲购买位于漳州市芗城区××幢××号商品房。协议书第一条约定戴小红、杨阳荣于2018年5月27日支付詹河三、陈惠玲定金10万元，该定金由詹河三、陈惠玲与陈泽星各执50%，诚信保证金预留在于买卖双方完成交易时，从总房款中抵扣詹河三、陈惠玲中介费。第八条约定买卖双方同意双方的中介费从定金中预付，买卖双方承诺中介费约定在办理交易过户或公证委托手续的当日付清，詹河三、陈惠玲与案外人戴小红、杨阳荣均各支付中介费30000元。第九条约定陈泽星有权分享诚信保证金中收取买卖双方约定支付的中介费作为服务费，非中介方原因不能交易完成的，所收取中介服务费不予退还等内容。 协议书签订后，案外人戴小红、杨阳荣于2018年5月27日支付詹河三、陈惠玲定金10万元，同日，詹河三、陈惠玲通过转账方式支付陈泽星托管金5万元，陈泽星出具《托管金收据》交付詹河三、陈惠玲。《托管金收据》载明“兹收到出售陈惠玲支付给本人的托管金5万元整。本人确定，上述款项用于购买漳州市钱隆学府3幢1704室的房地产托管金。银行卡号6217××××4828。收款人陈泽星……。” 詹河三、陈惠玲与案外人戴小红、杨阳荣在履行合同过程中发生争议，戴小红、杨阳荣向芗城区人民法院起诉，詹河三、陈惠玲也提起反诉，审理中经芗城区人民法院调解，詹河三、陈惠玲与案外人戴小红、杨阳荣达成调解协议，协议内容为：一、解除詹河三、陈惠玲与案外人戴小红、杨阳荣签订的《房地产买卖协议书》及两份《补充协议》。二、詹河三、陈惠玲返还案外人戴小红、杨阳荣购房款170000元，双方权利义务终结……。 一审法院认为，詹河三、陈惠玲与案外人戴小红、杨阳荣及陈泽星三方签订《房地产买卖协议书》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《房地产买卖协议书》载明内容包含两种法律关系，第一种系詹河三、陈惠玲与案外人戴小红、杨阳荣房屋买卖合同关系，第二种系詹河三、陈惠玲与陈泽星居间合同关系，故本案案由应定为居间合同纠纷。本案詹河三、陈惠玲与案外人戴小红、杨阳荣及陈泽星三方签订的《房地产买卖协议书》及两份《补充协议》已经解除，可认定詹河三、陈惠玲与案外人戴小红、杨阳荣房地产买卖合同及与陈泽星之间居间合同权利义务均已终结。陈泽星因居间合同收取托管金依约应返还，故詹河三、陈惠玲要求陈泽星托管金5万元的诉求成立，予以支持。但要求支付托管金利息依约不能成立，不予支持。本案陈泽星未提起反诉要求詹河三、陈惠玲支付中介费，对此陈泽星可另行主张。综上所述，詹河三、陈惠玲的诉求有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决：一、陈泽星应于判决发生法律效力之日起10日内返还詹河三、陈惠玲5万元。二、驳回詹河三、陈惠玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由陈泽星负担。 二审期间，双方均未向本院提交新证据，对一审法院认定的事实，双方也均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点：陈泽星是否应向詹河三、陈惠玲返还托管金5万元。对此，本院认为，陈泽星应予返还。理由如下： 首先，陈泽星作为本案的原审被告主体适格。1、本案的《房地产买卖协议书》及《补充协议》均系陈泽星所签，“万仁房产”或“万仁地产”为陈泽星所书写，未有公司或法定代表人盖章确认。陈泽星认为其是漳州万仁房产行销策划有限公司聘用的员工，中介系履行职务的行为，但其并未提供诸如劳动合同、社保缴交证明、工资支付证明、考勤表等证据进行证明，应由其承担举证不利的后果。2、涉案的托管金5万元系詹河三、陈惠玲通过转账支付给陈泽星，陈泽星认为其收到该5万元后，再转账给公司的法定代表人的哥哥，但陈泽星并未对该主张及与本案的关联性提供证据进行证明，应承担举证不利的后果。3、《房地产买卖协议书》及2018年6月9日的《补充协议》虽有记载“万仁房产”或“万仁地产”，但未载明完整明确的公司名称，是否具体唯一指向漳州万仁房产行销策划有限公司，陈泽星未提供充分证据进行证明，而2018年7月3日的《补充协议》载明的中介方则明确是陈泽星。 其次，陈泽星收取的托管金5万元应予返还。1、本案陈泽星收取的5万元，按《托管金收据》记载，其名称为托管金，但该名称未在《房地产买卖协议书》记载体现，而双方当事人对该托管金的性质、功能作用及是否为《房地产买卖协议书》中记载的“诚信保证金”存在分歧。陈泽星认为，该托管金就是诚信保证金，收取的目的一是预收中介费，二是结清物业的水电费（如有结欠物业费），三是作为买受人的违约金（如出卖人有违约）。詹河三、陈惠玲则认为交纳该托管金是因为詹河三、陈惠玲已收取了买受人购房定金，作为制约，如詹河三、陈惠玲有卖房违约行为，可先从该款项中支付给买受人。因《房地产买卖协议书》、《托管金收据》关于诚信保证金及托管金的条款均系陈泽星事先拟定、未有证据证明与詹河三、陈惠玲协商，参照合同法关于格式条款的规定精神，对诚信保证金、托管金有两种以上解释的，应当作出不利于陈泽星一方的解释。因此，陈泽星继续占有该托管金没有法律依据和合同依据。2、从《房地产买卖协议书》第九条违约责任的约定，“丙方（陈泽星）有权分享诚违约金（诚信保证金）中收取甲、乙双方约定支付的中介费作为服务费，……”该诚信保证金括号于违约金之后，且记载于第九条违约责任的条款之中，从体系解释来看，该诚信保证金更符合“违约金”性质，与托管金的性质并不一样，故陈泽星主张本案托管金即为诚信保证金没有合同依据。3、陈泽星主张以该托管金抵扣中介费，因二者性质不同，且陈泽星在本案中未提起反诉，故陈泽星的该主张，本院不予支持，陈泽星若主张中介费可另行处理。 综上所述，陈泽星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人陈泽星负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟庆彩 审 判 员 戴 旭 审 判 员 王梓聪 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 谢建才 书 记 员 曾晓宇 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。