江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3097号上诉人（原审被告）：陈华，女，1977年1月4日生，××族，住南通市崇川区。被上诉人(原审原告)：赵德章，男，1977年1月8日生，××族，住南通市崇川区。被上诉人(原审原告)：吴梅琴，女，1979年1月1日生，××族，住南通市崇川区。上诉人陈华因与被上诉人赵德章、吴梅琴房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院(2019)苏0602民初4573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈华上诉请求：驳回赵德章、吴梅琴要求其一次性赔偿房屋使用费13933.33元和损失6500元的诉讼请求。事实与理由：其已于2019年6月30日搬出案涉房屋，案涉小区保安张某、隔壁奶茶店老板蒋某、朋友华强城电工周某、表弟徐某，以及三轮车老板可以作证。2019年4月其已和赵德章多次微信、电话沟通，表示因母亲生病需要照顾和店门口修路，不想再继续租下去。赵德章表示不在南通，等7月底回南通再说。其7月26日发函给赵德章明确表示终止合同，赵德章拒收。案涉店面现又出租，请赵德章提供新的租房合同，请求法院调查另行出租的时间及租金。其已给了违约金，剩余的使用费不应由其承担。赵德章辩称，1万元的违约金是针对到期不交租金，现陈华单方解除合同，造成其经济损失，应按合同约定，另外计算损失。吴梅琴未辩称。赵德章、吴梅琴向一审法院起诉请求：1.判令陈华交纳2019年7月1日到12月31日半年的租金33000元；2.本案的诉讼费用由陈华承担。诉讼过程中，赵德章、吴梅琴变更诉讼请求为：1.判令陈华支付自2019年7月1日起至陈华实际搬出之日2019年9月16日的房屋使用费按照每月5500元计算；2.判令陈华赔偿其因合同提前解除产生的转租损失23000元（转租损失按照每月5500元计算6个月，同时扣除陈华已缴纳的1万元保证金抵做的违约金）；3.本案的诉讼费用由陈华承担。一审法院认定事实：坐落南通市××花苑××幢×××室的房屋为赵德章、吴梅琴共同共有。2017年12月23日，出租方（简称甲方）赵德章、吴梅琴与承租方（简称乙方）陈华签订了一份《商铺租赁合同》，载明，商铺坐落地址为××花苑××幢×××室。租期3年，自2018年1月1日至2020年12月31日，租赁金额每年66000元。付款方式为每半年一交。甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付半年的房租，第二个半年的房租要提前一个月交，每次租金须提前一个月交。乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金1万元，并自动解除本合同。乙方必须按照约定向甲方交纳1万元风险保证金。承租区域内设施的使用，乙方向甲方或第三方物业管理者支付水、电费、物业费等其他一切费用。使用该房屋进行商业活动产生的一切费用均由乙方缴纳。出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与甲方无关。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失。造成后果由双方协商或移交法律部门追究法律责任。在乙方有拖欠租金超过10天等行为时，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有1万元违约金。上述《商铺租赁合同》签订后，陈华租赁使用了案涉房屋，并进行了隔层改造。陈华交纳了2018年全年及2019年上半年的房租及1万元风险保证金，但2019年6月后未续交下期房租。2019年6月28日，陈华通过微信向赵德章表示，店面租金太贵，实在租不起，现在把楼下腾出来，由赵德章继续租给需要的人，如果有人要两层，其随时可以搬出来。赵德章回复，按合同上，不租了就撤出来，押金没法退，陈华只租上面一层，没法操作。2019年7月16日，赵德章通过微信向陈华表示，双方的事这么解决，如果继续做，陈华就正常交租金，如果做不下去，陈华应把欠的这部分租金交上，然后撤柜。当日，赵德章通过微信再次向陈华表示，已到法院，在走进法院起诉大门，再给陈华发信息，如果确实做不下去，请把这半个月的租金补上，陈华撤柜。如果还能凑合继续做下去，赵德章考虑到这年头生意都不好做，自愿下浮一点租金，以表示支持。年租金减6000元，按每年60000元计算，希望陈华尽快回复。同日，赵德章、吴梅琴向一审法院递交了起诉书。2019年7月26日，一审法院曾组织双方诉前调解，因陈华拒绝调解，致调解未成。当日，陈华向赵德章寄出一份信函，内容为：“本人（陈华）从即日起，终止与赵德章、吴梅琴，在××花苑××幢×××室的商铺租赁合同。”该信函赵德章未签收。原审诉讼过程中，双方一致确认，因陈华未能及时续交2019年下半年度的租金，案涉房屋租赁合同于2019年6月1日解除。2019年9月16日，双方对案涉房屋进行了交接。一审法院认为，双方签订的案涉《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案双方对于案涉《商铺租赁合同》因陈华未能按约及时交纳房屋租金而解除均无异议，本案的争议焦点为合同解除后陈华应承担的责任范围。一审法院认为，案涉《商铺租赁合同》因陈华未能按约及时交纳房屋租金而解除，故应由其承担相应的违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。对于损失金额的计算，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中陈华虽然曾多次表示要求解除合同，但对于赵德章要求其及时撤出的要求未作明确回应。2019年7月26日，法院曾组织双方诉前调解，陈华一方面拒绝调解，另一方面又于当日发函表示终止案涉的商铺租赁合同，但对于何时撤出案涉房屋仍未涉及。庭审中陈华坚称其早已于2019年6月撤出案涉房屋，只是未能与赵德章、吴梅琴联系上以进行交接。法院认为，陈华可以通过微信联系、通过法院组织调解等多种方式与赵德章、吴梅琴协商解决纠纷的情况下，其并未作出相应表示，而直至2019年9月16日双方才对案涉房屋进行了交接，故对其辩解法院不予采信，陈华应支付自2019年7月1日至2019年9月16日期间参照原租赁合同约定的租金标准计算的房屋使用费13933.33元［（2＋16/30）×66000/12］。鉴于原合同约定的租赁期至2020年12月31日结束，陈华提前解除合同，致使赵德章、吴梅琴损失了部分可得利益，案涉房屋现虽已另行出租，但陈华未能举证证明其房租收益的起始日期，法院酌情参照原租赁合同约定的租金标准计算三个月的房屋租金损失为16500元（3×66000/12），抵扣陈华已缴纳的1万元风险保证金后，该部分损失计算为6500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、陈华于判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付赵德章、吴梅琴房屋使用费13933.33元。二、陈华于判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿赵德章、吴梅琴损失6500元。三、驳回赵德章、吴梅琴其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元（已减半），由赵德章、吴梅琴共同负担162元，陈华负担200元。二审中，双方均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，关于陈华应否给付案涉房屋使用费的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈华虽上诉主张其已于2019年6月30日搬出案涉房屋，但并未依法提供证据证明。相反，在赵德章要求陈华及时搬离案涉房屋时，陈华并未作出明确回应，且拒绝法院诉前调解。而根据查明事实，双方于2019年9月16日才对案涉房屋办理交接手续。原审因此判由陈华承担2019年7月1日至9月16日的案涉房屋使用费，并无不当。关于原审判由陈华赔偿赵德章、吴梅琴案涉房屋租金损失是否恰当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉合同系因陈华提前解除而未能继续履行，陈华的行为已构成违约，依法应当承担赔偿损失的责任。陈华虽上诉主张案涉房屋已重新出租，不存在损失，但该主张与上述法律规定相悖。同时，陈华亦未举证证明其返还案涉房屋后，赵德章、吴梅琴已及时另行出租案涉房屋未产生损失，原审因此酌情判由陈华赔偿赵德章、吴梅琴三个月的房屋租金损失，亦无不当。综上所述，陈华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费724元，由上诉人陈华负担。本判决为终审判决。审判长 吴 风审判员 王建勋审判员 谭松平二〇二〇年十月二十六日书记员 何梦玲