广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初1238号原告：佛山兴兆物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区******夹层，统一社会信用代码：914***********567G。法定代表人：许培辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍德伟，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：常旭东，广东源浩律师事务所实习律师。被告：鹤山市鼎丰房地产有限公司，住所地：广东省鹤山市************，统一社会信用代码：914***********811U。法定代表人：吕义胜，该公司经理。委托诉讼代理人：欧阳紫君，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欣婷，广东宝言律师事务所律师。原告佛山兴兆物业管理有限公司与被告鹤山市鼎丰房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月25日作出（2019）粤0784民初3485号民事判决，鹤山市鼎丰房地产有限公司不服该判决，向广东省江门市中级人民法院提起上诉，广东省江门市中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）粤07民终935号民事裁定，裁定撤销本院（2019）粤0784民初3485号民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年4月23日重新立案，依法另行组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告佛山兴兆物业管理有限公司的委托诉讼代理人霍德伟，被告鹤山市鼎丰房地产有限公司委托诉讼代理人欧阳紫君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山兴兆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止至2019年8月的物业服务费1303336.98元，并从起诉之日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计付逾期利息；2.判令被告向原告支付2019年9月至2025年12月物业管理费3980455.12元，上述两项共合计：5283792.10元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付截止至2019年8月的物业服务费1303336.98元，并从起诉之日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计付逾期利息；2.判令被告向原告支付2019年9月至2020年6月的物管费590109.74元，并从起诉之日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计付逾期利息。两项合计1893446.72元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告诉讼请求调整为：1.判令向原告支付截止至2019年8月的物业管理费1298447.7元；2.判令被告向原告支付2019年9月至2020年6月的物管费603911.18元，两项合计1902358.88元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年10月16日签订了《鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同》，约定原告向被告就其开发的物业鹤山市******鼎丰凤凰湾小区提供物业服务，合同中约定原告的物业管理费为包干制，并约定了物业费的具体的计算办法及空置物业管理费等的计费方式。被告在销售商品房时，与部分业主签订了赠送物业管理费协议，约定被告赠送部分物业管理费给业主，并由被告代业主直接向原告支付该赠送部分的物业管理费。原告于2017年10月正式为上述小区提供物业服务，范围包括全小区的住宅、商铺、车位及空置物业等，原告依约履行其物管方的义务，后因被告方经营出现问题，开始拖欠原告的物管费，原告多次追偿，被告方以各样理由推搪，截止至2019年8月，被告拖欠原告的物业服务费合计：1303336.98元，其中包括：1、被告承诺赠送给业主部分的物管费252292.20元；2、空置住宅管理费181934.90元；3、空置住宅电费36376.48元；4、空置商铺管理费371583.40元；5、车位管理费461150元。上述欠费经原告多次催告，被告仍拖延不付。为不影响该小区业主的生活，原告至今仍对该小区进行正常的物业管理，但被告的拖欠行为已经对原告经营造成严重的损害及影响。基于双方签订的物业管理合同的约定，原告对小区业主的服务承诺，原告为保障小区业主的合法权益，进行物业管理工作。被告与部分小区业主签订了《鼎丰凤凰湾赠送管理费支付协议》，约定被告赠送业主一段时间的物业管理费用，赠送期间内的业主的物业管理费由被告向原告支付。同时被告向原告出具《物业管理费赠送确认函》，确认被告对业主的赠送物业管理费行为。因此，根据《鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同》约定，被告赠送给业主的该部分物业管理费应由被告承担。同时，鉴于被告的长期不按时支付物业管理的行为已构成根本违约，原告有权向被告主张违约损害赔偿责任，违约损害赔偿的范围应包括合同履行后可以获得利益。综上，被告拖欠物业服务费的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，并保障全小区业主的权益，现原告特向法院起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告鹤山市鼎丰房地产有限公司辩称，一、车库和商铺未通过综合验收，存在极大安全隐患，且被告一直未移交给原告进行管理，故不应当收取物管费，且原告已私自开放车库，并向业主收取物管费。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。由上可知，房地产项目需完成竣工验收后才可以交付使用或者交付给物业管理公司进行管理。案涉物业服务合同第八条约定已竣工的空置物业才由被告负责缴纳物管费，而案涉空置的商铺以及车库并未完成竣工验收，被告从未将空置的商铺和车库交付给原告进行管理，根据我方提供的证据显示，原告事实上也未提供空置商铺及车库的管理服务，故原告不应收取空置商铺及车库的物业管理费。另外，原告自2020年1月起私自将车库开放给业主使用并向业主收取物业管理费用，故不应当要求被告支付车库的物管费。二、原告即便有提供管理服务，其提供的服务也不符合合同约定，被告有权行使减价权。首先，根据《鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同》补充协议，原被告双方约定空置的物业减半收取管理费用。其次，根据我方提供的证据显示，案涉商铺门口被破坏、垃圾乱放，原告提供的物业服务不符合合同约定，被告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持”的规定行使减价权。庭后被告鹤山市鼎丰房地产有限公司书面补充称，对于原告提供的《鼎丰房地产应付佛山兴兆物业费用汇总表（2019.9-2020.6）》，对其中住宅空置管理费为129953.50元无异议，对空置住宅电费32840.86元予以确认。另，对于赠送管理费金额为79058.82元不予确认，被告认为需要在79058.82元基础上扣减13801.41元，即被告方确认赠送管理费金额65257.41元，此点已于庭后与原告核对确认。此外，对于空置商铺管理费金额和车位管理费金额，被告不予确认，理由如答辩及庭审意见所述，且原告当庭确认其已开放车库给业主使用并收取了相应的租金，原告不应再向被告主张车位物管费。本院经审理认定事实如下：2014年10月16日，被告作为甲方（建设单位），原告作为乙方（物业服务企业），签订《鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同》，约定：第一条物业基本情况：物业名称：鼎丰凤凰湾；物业类型：商住；座落位置：鹤山市******（鹤山广场后侧）；建筑面积：90779.48平方米；第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业交付后：1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；……5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理；……第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.物业服务范围内的各项有偿服务以及和业主约定的其他服务项目；2.停车场的经营管理服务。……第七条本物业管理区域物业服务收费为包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：高层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.5元/月.平方米；车位：地下车位50元/个.月；摩托车位10元/个.月。物业服务费用主要用于以下开支：……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用……第八条物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳当月服务费。物业管理服务费用收取时间：从统一通知业主收楼之日起开始计收；纳入物业管理服务范围的已竣工但尚未出售的物业（包括但不限于商品房、车位、商铺）、因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业及甲方自用物业的物业管理服务费用由甲方按实际数据全额的100%从业主收楼起交纳。……第三十二条除本合同约定的其他违约条款之外，合同签订后任何一方无故单方面中止合同或拒绝履行合同的，违约方需向守约方支付(人民币)50000元的违约金。……第三十四条本合同期限自2014年11月1日起至2020年10月31日（在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止）。……合同附件二《物业构成明细》载明：高层住宅7幢，616套，建筑面积65355平方米；商业用房二层，53套，建筑面积6466平方米；车库一层，377套，建筑面积14682.77平方米;合同附件三《物业共用部位明细》第6点载明地下室车库。2014年10月16日，被告作为甲方，原告作为乙方，签订《〈鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同〉补充协议》，内容为：鉴于甲乙双方于2014年10月16日签署了关于鼎丰凤凰湾（以下简称“项目”）的《前期物业服务委托合同》（以下简称“原合同”），在合作项目的运作过程中，甲乙双方根据实际情况的需要就原合同中的部分条款作出如下被充、变更如下：1、经双方协商一致，属于甲方的未售出空置物业，物业管理服务费按原合同约定收费标准，按建筑面积的50％比例计收；2、甲方每月向乙方支付未售出空置物业的物业管理服务费，当月服务费在下月十号之前，由乙方开具发票，甲方向乙方支付；3、属于甲方的未售出空置物业的公共水、电费，按物业的建筑面积分摊计收，每月由甲方向乙方支付；4、……；5……。甲、乙双方代表人签名并盖章。合同签订后，原被告双方开始履行合同约定的义务。但被告未依约支付物业服务费，从2018年7月开始拖欠原告费用。凤凰湾一期3、4座、5、6座、7、8、9、10座已经竣工验收并于2016年6月21日出具了《工程竣工验收报告》，落款处由建设单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位盖章确认，监理单位没有盖章的原因是被告未结清监理费。另查明，由于业主强烈要求开放停车位使用权，经地方政府组织原、被告等相关部门及有关人员进行协调，一致同意原告开放停车位使用权，租金由原告代收，原告未有收取物业服务费。被告曾与多名业主签订《鼎丰凤凰湾赠送管理费支付协议》，分别赠送业主不同时间的物业服务费，且约定赠送期间的物业服务费由被告直接向原告交纳。经原、被告双方确认2019年8月前的欠款情况为：1、赠送的物业服务费应由被告直接向原告交纳的金额共247402.92元；2、空置住宅的物业服务费181934.90元；3、空置住宅公摊电费36376.48元。上述3项共欠原告款项465714.30元。经原、被告双方确认从2019年9月至2020年6月期间欠款情况为：1、赠送的物业服务费应由被告直接向原告交纳的金额共65257.38元；2、2019年9月至2020年6月期间空置住宅的物业服务费129953.50元；3、空置住宅公摊电费32840.86元。上述3项，被告共欠原告款项228051.74元。原、被告双方有争议的从2018年7月至2020年6月期间欠款项如下：1、空置商铺的物业服务费。原告主张被告尚欠原告空置商铺服务费从2018年7月至2019年8月为371583.40元，2019年9月至2020年6月为161558元，被告确认原告主张的空置商铺服务费计算面积6462.32㎡以及6个月的空置商铺服务费为96934.80元的计算方式，但认为被告实际上未将商铺交给原告管理。2、车位的物业服务费。原告陈述空置车位总数373个，其中子母车位28个按每个每月100元计算，普通车位按每个每月50元计算，故应按6个月的车位服务费为200500元的计算方式计算车位服务费。被告对车位数量予以确认，对单价不确认，认为双方对子母车位未另行约定计算方式，应统一按照每个每月50元计算，另被告认为实际上被告未将车库交由原告管理。原告庭审中陈述即使车辆未进入车库，但原告仍提供了相应的车库物业管理服务，如无原告管理，车库会被业主乱停乱放。本院认为,本案为物业服务合同纠纷，原、被告之间签订的《鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同》是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行合同义务。对原、被告双方确认的被告欠原告的款项693766.04元（465714.30元＋228051.74元），本院予以确认。对原、被告双方有争议的诉讼请求评析如下：1、对空置商铺的物业服务费。被告辩称实际上未将商铺交给原告管理，经查，原、被告双方签订的《鹤山市鼎丰凤凰湾小区前期物业服务委托合同》约定了原告对涉案小区进行统一管理，当然包括空置商铺的管理（合同附件二也载明物业构成包括商业用房即商铺），且原告已经实际进驻并履行了管理义务，加上原告的管理内容除了设施设备的日常运行维护、绿化养护、清洁卫生外，还负责秩序维护，这对保持空置商铺不被违法占用以及破坏起重要作用。而且原、被告双方补充协议：“属于甲方的未售出空置物业，物业管理服务费按原合同约定收费标准，按建筑面积的50％比例计收”也约定收取空置商铺服务费，因此，即使被告未完善将空置商铺交原告管理的手续，但原告已按合同实际履行了管理义务，被告仍应向原告支付空置商铺的物业服务费。被告确认原告主张的空置商铺物业服务费计算面积6462.32㎡以及6个月的空置商铺服务费为96934.80元的计算方式，被告从2018年7月开始欠费，计至2020年6月止为24个月，另根据双方补充协议中“属于甲方的未售出空置物业，物业管理服务费按原合同约定收费标准，按建筑面积的50％比例计收”的约定，故被告应支付原告2018年7月至2020年6月共24个月的空置商铺物业服务费193869.60元（96934.80元÷6个月×24个月×50％）。2、对车位的物业服务费。被告辩称实际未将车库交原告管理，如前所述，原告对涉案小区进行统一管理，管理范围当然包括车库（合同附件二载明物业构成包括车库，合同附件三载明物业共用部位明细包括地下室车库），原告的管理对车库的清洁、不被违法占用以及破坏起重要作用。因此，即使被告未完善将车库交原告管理的手续，但原告已按合同实际履行了管理义务。而且在庭审中，原、被告双方均确认经地方政府组织原、被告等相关部门及有关人员进行协调，一致同意原告开放停车位使用权，租金由原告代收，故被告应向原告支付车位服务费。此外，对于被告主张原告收取的租金足以弥补其物业服务费损失的问题，对此，本院认为，原告收取停车位的租金属于另一个法律关系，本案不作调整。原、被告双方确认车库总车位373个，其中普通车位345个，子母车位28个。普通车位服务费按合同约定每月每个50元计算；子母车位虽然没约定服务费单价，但根据鹤山其他楼盘小区收费惯例，子母车位均是按一个车位收取，故本案子母车位服务费也应按每月每个50元计算，不应按原告主张的每月每个100元计算。被告从2018年7月开始欠费，计至2020年6月止为24个月，故被告应支付原告2018年7月至2020年6月共24个月的车位管理费为车位管理费447600元（373个×50元/个×24个月）。综上，被告应向原告支付的款项为：1、2019年8月前的欠款465714.30元；2、2019年9月至2020年6月期间的欠款228051.74元；3、2018年7月至2020年6月空置商铺车位的物业服务费193869.60元；4、2018年7月至2020年6月车位的物业服务费447600元，合共1335235.64元。对原告主张超出本院认定部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告鹤山市鼎丰房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告佛山兴兆物业管理有限公司支付截至2020年6月的物业服务费和电费合计1335235.64元；二、驳回原告佛山兴兆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20766.12元，由原告佛山兴兆物业管理有限公司负担6122.10元，被告鹤山市鼎丰房地产有限公司负担14644.02元（原告已预交受理费20766.12元，本院退回原告14644.02元，被告负担的受理费14644.02元直接向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李子平人民陪审员  李志明人民陪审员  吕超雄二〇二〇年十月十五日书 记 员  吕艳颖