安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3080号 上诉人（原审被告）：来安孔雀城房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会**，统一社会信用代码91341122MA2MX8TT4G(1-1)。 法定代表人：赵威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王硕，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。 被上诉人（原审原告）：赵成杰，男，1958年1月2日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 上诉人来安孔雀城房地产开发有限公司（以下简称来安孔雀城）因与被上诉人赵成杰商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人来安孔雀城的委托诉讼代理人王硕、被上诉人赵成杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 来安孔雀城上诉请求：1.撤销（2020）皖1122民初1614号民事判决，依法改判驳回赵成杰的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由赵成杰承担。事实和理由：1.双方签订的《商品房预售合同》第十一条及《补充条款》第三条明确约定了不可抗力的免责情形，案涉小区在施工过程中，出现了拆迁安置阻碍、周边居民违建占用土地的情况导致施工困难，案涉房屋逾期交付系不可抗力原因导致，其公司不应承担违约责任；2.《补充条款》中关于逾期交付违约金计算标准的调整不违反法律法规的强制性规定，合法有效，即便其公司应承担逾期交付责任，也应当按照《补充条款》的约定进行计算；3.逾期交付的实际损失可参照同地段同类房屋租金标准认定，无论是《商品房预售合同》还是《补充条款》，约定的逾期交付违约金标准都远高于损失的30%，依法应当进行酌减；4.赵成杰面积补差的数额应当从计算逾期交房违约金的基数中扣除。 赵成杰辩称，1.对于来安孔雀城主张的案涉房屋逾期交付系不可抗力导致不予认可，根据法律规定，不可抗力的定义与来安孔雀城所述的政府行为包括土地征用及房屋拆迁等无关，对本案合同双方不产生约束；2.不认可来安孔雀城的第二条上诉意见，合同主条款中已明确约定逾期交付房屋应承担已付房款万分之二的违约金；3.不认可来安孔雀城第三条上诉意见，其购买房屋是基于居住，而非是基于出租；4.合同约定的违约金是已付房款的万分之二，计算违约金的基数不应扣除面积补差款。 赵成杰向一审法院起诉请求：1.判令来安孔雀城支付违约金21409.26元；2.本案诉讼费由来安孔雀城负担。 一审法院认定事实：2018年8月20日，来安孔雀城为甲方与赵成杰为乙方签订《来安县商品房预售合同》，主合同约定:赵成杰购买来安孔雀城开发的新江北孔雀城·天赋澜湾19幢402室房屋，总房款为1216435元，付款方式一次性付款，乙方于2017年6月29日前支付房款1216435元；乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二自应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止；甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方，甲方如未在合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付房款的日万分之二自最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。赵成杰按约付清了房款。2019年9月，来安孔雀城向赵成杰发出《房屋交付通知书》，告知赵成杰涉案房屋于2019年9月26日具备交付条件，通知赵成杰于2019年9月27日办理房屋交付手续。 一审法院认为，来安孔雀城与赵成杰签订的《来安县商品房预售合同》，是双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，赵成杰已依约履行合同义务，来安孔雀城未能在合同约定期限内交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。来安孔雀城辩称其逾期交房系不可抗力，不应承担相应责任，但其提供单方制作的情况说明无法证明其逾期交房系不可抗力所致，且赵成杰对此辩解亦不予认可，故来安孔雀城的辩解无事实和法律依据，不予采信。 来安孔雀城辩称违约金过高应参照当地房租价格进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人已在《来安县商品房预售合同》主合同中明确约定了违约金的计算方法，故本案不适用该条款。本案违约金是否过高不能仅从房租方面来判断，而应遵循公平原则并参照当地房地产市场行情予以评判，从合同约定的逾期付款违约金及逾期交房违约金来看，主合同中关于逾期交房按日万分之二支付违约金的约定属于合理范围，也体现了买卖双方权利义务的公平性，不应调整，赵成杰要求来安孔雀城支付违约金21409.26元(1216435元×0.0002元/天×88天)的诉请合法有据，予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：来安孔雀城房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付赵成杰违约金21409.26元。案件受理费335元，减半收取167.50元，由来安孔雀城房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 原审关于补充条款约定出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金的事实认定错误，本院予以纠正。本院二审查明的其他事实与原审一致，对原审查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，来安孔雀城虽主张案涉小区施工过程中出现了拆迁安置阻碍、周边居民违建占用土地的情况，但在诉讼中仅提供其公司单方出具的情况说明，性质上仍属于当事人陈述，并无其他任何证据相印证，不能证明来安孔雀城所主张的上述事实，且来安孔雀城也未能举证证明本案存在其他双方于合同中约定的不可抗力情形。故来安孔雀城以施工过程中出现上述情况属不可抗力为由要求免除逾期交房违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。 本案双方在《补充条款》中并未对逾期交房违约金的计算标准进行调整，来安孔雀城应按合同约定的标准承担逾期交房违约金。来安孔雀城关于应当按照《补充条款》约定计算逾期交房违约金的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。 本案双方当事人明确约定了逾期交房违约金的计算标准，不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定计算损失赔偿数额的问题，来安孔雀城主张依据该条规定以房租认定实际损失，并认为违约金过高的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。 根据《来安县商品房预售合同》第十二条约定，来安孔雀城如未在约定期限内交付房屋的，应当向赵成杰支付违约金，违约金按赵成杰已支付的房价款日万分之二计算。该条约定违约金的计算基数显然是赵成杰在房屋交付前实际向来安孔雀城支付的房屋价款，而非是交房时补足面积差额后的实际结算价款。来安孔雀城关于面积补差款应当从计算逾期交房违约金的基数中扣除的上诉主张无合同和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人来安孔雀城的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判认定部分事实错误，但判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费335元，由上诉人来安孔雀城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二〇年十月三十日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；