广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初543号 原告（反诉被告）：吉笑，女，1975年11月2日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告（反诉原告）：汤敏，女，1979年4月18日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 被告（反诉原告）：赖智莹，女，1979年9月27日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 二被告共同委托诉讼代理人：吴祖皞，广西华尚律师事务所律师。 原告吉笑与被告汤敏、赖智莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉笑、被告汤敏、赖智莹的共同委托诉讼代理人吴祖皞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉笑向本院提出诉讼请求：1、汤敏支付因其违约而应付给吉笑的补偿性损害赔偿13800元；2、赖智莹支付吉笑1月24日至2月24日的房租580元；3、汤敏、赖智莹支付吉笑咨询律师而产生的费用800元、来往车费200元及误工费400元；4、汤敏、赖智莹支付吉笑换门锁的费用250元、水电费180元；5、由汤敏、赖智莹承担本案诉讼费用。 吉笑的事实与理由：吉笑为平常有事或出差在柳州有个落脚点，租了盛庭苑小区十栋二单元501号房（雅儒路西四巷六号），该房为空的三房两厅，房租为每月1200元。为减轻负担，吉笑将剩下两个主卧配置齐全后招人合租，2018年7月1日招了汤敏（每月房租620元），承租半年。2018年11月初，汤敏介绍其外甥女赖智莹入住，赖智莹11月份就开始陆陆续续搬东西进来，偶尔住一下，直到12月24日才正式定租（每月房租580元）。2018年12月23日下午，因吉笑和房东冯晓东的租约到期，冯晓东到出租屋和吉笑讨论是否续约的问题，吉笑和房东讲价，但其不肯降，于是打电话问汤敏、赖智莹是否还愿意继续租，汤敏电话里表示愿意继续租住一年。打完电话后，吉笑决定和房东继续签一年的约。2019年2月5日，汤敏突然说要退租，吉笑不同意，但汤敏还是趁吉笑2月9日-2月14日在外旅游期间和赖智莹一齐搬走了，而赖智莹还欠吉笑一个月房租（从1月24日到2月24日）。汤敏、赖智莹搬走的时候还把房子搞得到处是垃圾，厨房一地的死蛆，厕所被汤敏、赖智莹用甘蔗渣恶意堵上，所有的灯和电器都开着。吉笑价值一百元的插线板和电饭锅上的排气装置也不见了，即价值250元的电饭锅也被废了。吉笑14日晚上回来，第一时间报了警，15日，警察向吉笑和汤敏问了话，但是，汤敏仗着吉笑没有证据根本没把吉笑放在眼里。2月25日，吉笑再次回到出租屋时，门锁已经被胶水堵住锁眼，当时就报警了，但是警察说吉笑没有证据，吉笑只好自己找师傅来开锁换锁，一共花了200元；3月8日晚11点半，吉笑再次回到出租屋，门锁又被胶水堵住锁眼，吉笑再次报警，还是因为没有证据拿她没有办法，吉笑只好找师傅再次开锁换锁，因为是半夜，所以师傅收费250元；4月9日早上，吉笑赶着上班，发现电动车前后轮胎都被放了气，幸亏门口就有个摩修店，没花什么钱，但吉笑为此请了两小时的假。2019年4月24日吉笑已向法院起诉了汤敏她们的财产损害侵权行为，但因无证据，所以败诉[案号：（2019）桂0205民初1825号]。吉笑不知道她们还会不会对吉笑、对房子做别的什么，因为汤敏不止一次在微信里面叫嚣要收拾吉笑，警察根本就保护不了，什么都要证据，而吉笑在明处，她们在暗处，出事了，也是猝不及防的。 当初因为她们要继续住，吉笑签了这一年约，而现在，她们不但毁约，而且一而再再而三的恶意行为导致吉笑住不下去了，如再继续租住下去，对吉笑不利，房子也跟着遭殃，所以不得不和房东解约，房东最后同意吉笑在六月解约，但条件是吉笑必须赔偿4000元损失。所以，因为她们的违约和恶意行为，汤敏应对吉笑进行补偿性损害赔偿13800元。吉笑为这场官司产生咨询律师的费用800元和来往的车费200元及误工费400元、水电费180元（一二月份的水电费共计219元），赖智莹欠吉笑的房租580元，还有汤敏、赖智莹搬走后一直没有归还钥匙导致吉笑请师傅换她们的房门锁花费250元，请求人民法院依法判如所请。 汤敏、赖智莹共同辩称：吉笑的诉讼请求无事实和法律依据。吉笑所述的事项是无中生有、捏造的事实，汤敏、赖智莹无需承担任何赔偿。吉笑诉请第二项，赖智莹只在2018年12月24日至2019年1月23日期间租用了房屋，因此无需支付2019年1月24日之后的房租。吉笑2019年就相同的事项已经向柳北区人民法院起诉过一次，现在再次起诉属于重复诉讼，应该驳回吉笑的起诉。 汤敏、赖智莹向本院提出反诉请求：一、判决吉笑退还汤敏、赖智莹租房押金1100元（汤敏800元、赖智莹300元）、房租620元（退回给汤敏）；二、判决吉笑承担本案案件受理费。 汤敏、赖智莹的事实与理由：2018年7月1日，汤敏与吉笑经协商，承租了吉笑位于间主卧用于居住，并通过微信转账方式付给吉笑800元押金和一个月房租620元。之后汤敏入住501号房的主卧，每月按时支付租金，但双方一直未签订书面《房屋租赁合同》。 2018年12月24日，赖智莹与吉笑达成合意，租其位于间房，月租金580元，押金300元，双方亦未签订书面《房屋租赁合同》。之后赖智莹支付押金及房租后开始入住，并按月足额支付租金。2019年2月，吉笑将电箱下闸后用小锁锁上，之后不知所踪，也不接电话。汤敏、赖智莹无法用电，无奈下只得搬离房屋。与此同时汤敏、赖智莹通知吉笑解除租赁关系，并请求其退还押金及房租，吉笑却至今没有退还。根据《合同法》第215条、第232条的规定，特提起诉讼，恳请依法判决。 吉笑针对汤敏、赖智莹的反诉辩称：汤敏、赖智莹是租到2019年2月份，春节之后突然退租了这是事实。因为汤敏也说要继续住一年，吉笑才签约续租的。依据《合同法》第61条，汤敏、赖智莹退租没有按照法律规定提前通知吉笑，吉笑不应该把汤敏的房租退给她，赖智莹2019年2月没有交房租，也没有交过任何押金。2019年2月9日至14日吉笑去旅游，期间也和汤敏、赖智莹有联系，并 不是不知所踪，汤敏、赖智莹说无法用电也不是事实。 吉笑为证明其主张，向本院提供以下证据： 1、现场照片，拟证明2019年2月14日二被告搬走后房屋的情况。 2、收据2张、开修锁服务专用登记单，拟证明请人将房屋疏通厕所、换锁的费用。 3、转租声明书，拟证明吉笑转租是合法的。 4、身份证复印件，拟证明房东的身份情况。 5、房屋租赁合同，拟证明吉笑和房东续签合同。 6、通话记录，拟证明吉笑和二被告的通话情况。 7、水电费单，拟证明因为二被告突然搬走，2019年1月-2月水电费没有结清。 8、微信通话截图、吉笑和二被告的微信截图，拟证明二被告一直租房，也没有交押金，之后突然退租。 9、证明，拟证明吉笑是教师。 10、收入证明，拟证明误工费。 汤敏、赖智莹为证明其主张，向本院提供以下证据： 1、微信截图、汤敏微信转账记录、赖智莹微信转账记录，拟证明汤敏2018年6月23日向吉笑转账100元定金并转为2018年7月的租金，2018年7月2日向吉笑转账1320元，其中押金800元和620元房租，2019年2月3日汤敏向吉笑支付了2019年2月房租620元；赖智莹支付了押金300元。 2、照片（拍摄时间2019年2月9日），拟证明吉笑将电闸关闭并上锁导致被告无法继续使用房屋。 3、（2019）桂0205民初1825号民事判决书，拟证明吉笑已经就相同的事项起诉过一次，法院应当驳回吉笑本次的起诉。 吉笑与汤敏、赖智莹提供的证据本院已在法庭上出示，由双方当事人互相质证。本院依照法定程序，全面、客观地审查核实吉笑与汤敏、赖智莹提供的证据，并从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面确定证据的证明力。 根据当事人的陈述及举证，本院认定本案事实如下： 吉笑（乙方）与案外人冯晓东（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其所有的位于柳州市柳北区房屋出租给乙方；租赁期限自2018年12月23日起至2019年12月31日止；月租金1200元，按月付款，物业费每月60元。2019年4月10日，案外人冯晓东出具《转租声明书》，载明：“本人从2012年12月将盛庭苑小区十栋二单元501号房（雅儒路西四巷6号）租给吉笑后，一直同意吉笑将该房屋转租给他人，特此声明！” 2018年7月1日，吉笑将上述房屋中的其中一个房间转租给汤敏，约定由汤敏每月支付吉笑租金620元。2018年6月23日、7月2日，汤敏分两次向吉笑微信转账共计1420元（其中租房押金800元，7月房租及物业费620元）。之后汤敏每月正常向吉笑支付租金至2019年2月。2018年12月24日，吉笑将上述房屋中另一房间转租给赖智莹，约定赖智莹每月向吉笑支付租金580元。赖智莹入住后向吉笑支付了2018年12月24日至2019年1月24日的租金580元。吉笑与汤敏、赖智莹未签订书面租赁合同，也未明确约定租赁期限。 吉笑主张：因吉笑与案外人冯晓东的租约到期，吉笑于2018年12月23日拨打电话询问汤敏、赖智莹是否续租，汤敏电话回复说要续租一年，因此吉笑与案外人冯晓东续签了一年租房合约；2019年2月5日汤敏向吉笑提出退租，吉笑没有同意，但汤敏在吉笑外出旅游期间（2019年2月9日-2月14日）从上述出租屋搬走，赖智莹则于同年2月7日向吉笑提出退租，并在其外出旅游期间（2019年2月9日-2月14日）搬离其所承租房屋；2019年2月14日晚上吉笑外出旅游回来，发现上述出租屋内遍地 垃圾、厕所被堵住、所有灯和电器都开着，插线板及电饭锅的排气装置不见了；2019年2月25日、3月8日，上述出租屋的门锁被胶水堵住，吉笑怀疑是之前合租人所为。吉笑对上述主张未能提供有效证据予以证明。 2019年4月24日，吉笑因案涉的租赁合同纠纷以财产损害赔偿为由将汤敏诉至本院，向本院提出诉讼请求：1.判令汤敏支付疏通厕所的费用160元、清理房间的劳务费80元、两次换门锁的费用450元、被拿走的插线板100元、报废的电饭煲250元、修复被钉坏的墙面80元、水电费180元、钥匙和门锁费用200元；2.判令汤敏支付咨询律师的费用800元、来往的车费100元、误工费400元。本院于同年7月18日作出（2019）桂0205民初1825号民事判决，判决驳回吉笑的诉讼请求，该判决已发生法律效力。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款确定。不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，吉笑在经得案外人冯晓东同意的情况下将其所承租的位于柳州市柳北区房屋的其中两间房分别转租给汤敏、赖智莹，但均没有签订书面租赁合同，也没有明确约定租赁期限，事后也未达成补充协议，故吉笑与汤敏、赖智莹之间成立的是不定期租赁合同关系，吉笑与汤敏、赖智莹均有权随时解除租赁合同，但应通知对方当事人，合同自通知到达对方时方能解除。赖智莹主张已于2019年1月24日电话通知吉笑解除租赁合同关系并搬离其所承租的房屋，汤敏主张其于2019年2月4日电话通知吉笑解除租赁合同关系并搬离其所承租的房屋，但汤敏、赖智莹均未能提供证据予以证明，本院对汤敏、赖智莹的主张不予采信。故吉笑与赖智莹、汤敏之间的租赁合同关系在2019年1月24日、2月4日并未解除，汤敏、赖智莹应按照约定继续向吉笑支付租金。 吉笑庭审中认可汤敏于2019年2月5日向其提出了退租，赖智莹于同月7日向其提出了退租，同月14日其旅游回来发现汤敏、赖智莹均搬离各自承租的房屋，这是吉笑对自己权利的自由处分，本院对吉笑上述认可的事实予以确认。吉笑于2019年2月5日、2月7日收到了汤敏、赖智莹要分别与 其解除租赁合同关系的通知，双方之间的不定期租赁合同关系即已经解除，但由于赖智莹、汤敏未在租赁合同关系解除的当日即搬离所承租的房屋，因此仍应按照租金的标准分别向吉笑支付逾期腾房占有使用费至2019年2月14日。即，汤敏应向吉笑支付2019年2月的租金至2月14日为289元（620元÷30日×14日），由于汤敏已向吉笑支付2019年2月的租金620元，因此吉笑应向汤敏退还多收的331元，对汤敏超出此范围的诉请，本院不予支持；赖智莹应向吉笑支付2019年1月25日至2月14日的租金为406元（580元÷30日×21日），对吉笑超出此范围的租金诉请，本院不予支持。 吉笑主张汤敏同意续租1年后又于2019年2月5日提出退租，属于违约，应向其支付继续转租房屋所得5000元、2019年3月至6月所交房租4800元、赔偿案外人冯晓东4000元等合计13800元的损害赔偿。对此本院认为，汤敏已经于2019年2月5日通知吉笑解除租赁合同关系，并于同月14日前搬离所承租的房屋，双方之间的不定期租赁合同关系已经解除，汤敏不需再向吉笑支付2019年2月14日后的房租。吉笑主张汤敏违约但未能提供有效证据予以证明，且上述各项费用是否已实际产生也没有相应证据予以证明，本院对吉笑的该主张不予采纳。吉笑要求汤敏支付损害赔偿13800元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 关于吉笑要求汤敏、赖智莹支付咨询律师而产生的费用800元、来往车费200元、误工费400元、换门锁的费用250元、水电费180元的诉讼请求，本院认为，吉笑已于2019年4月24日以财产损害赔偿为由将汤敏诉至本院，向本院提出诉讼请求：1.判令汤敏支付疏通厕所的费用160元、清理房间的劳务费80元、两次换门锁的费用450元、被拿走的插线板100元、报废的电饭煲250元、修复被钉坏的墙面80元、水电费180元、钥匙和门锁费用200元；2.判令汤敏支付咨询律师的费用800元、来往车费100元、误工费400元。本院于同年7月18日作出（2019）桂0205民初1825号民事判决，判决驳回吉笑的诉讼请求，该判决已发生法律效力。本案中，吉笑针对汤敏的上述诉讼请求符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条关于重复起诉的规定，依法应予驳回该部分的起诉（该问题已在本院(2020)桂0205民初5 43号民事裁定中详细阐述，在此不再赘述）。而对于吉笑针对赖智莹的上述诉讼请求，由于吉笑未能提供证据证明赖智莹存在其陈述的财产损害行为及其诉请的各项费用已经实际产生，因此对吉笑要求赖智莹向其支付咨询律师而产生的费用800元、来往车费200元、误工费400元、换门锁的费用250元、水电费180元的诉讼请求，本院不予支持。 关于汤敏、赖智莹诉请的押金问题，本院认为，合同解除后，合同的权利义务终止，吉笑收取汤敏的押金800元，应予返还。赖智莹诉请吉笑退还押金300元，由于其未能提供证据证明已向吉笑支付了押金，因此对赖智莹的该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赖智莹向原告吉笑支付2019年1月25日至2月14日的房租406元； 二、原告吉笑向被告汤敏退还房租331元、押金800元； 三、驳回原告吉笑的其他诉讼请求； 四、驳回被告汤敏、赖智莹的其他反诉请求。 本诉案件受理费205元（原告吉笑已预交），反诉案件受理费25元（被告汤敏、赖智莹已预交），共计230元，本院退还原告吉笑12元，由原告吉笑负担204元，被告汤敏、赖智莹负担14元。 以上金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  卓小萍 人民陪审员  刘洁英 人民陪审员  田俊俊 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理  魏亚引 书 记 员  郑 静