江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2588号上诉人（原审被告）：周太成，男，1972年8月4日出生，××族，住盱眙县。委托诉讼代理人：葛宏明，江苏法之衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐亮，男，1967年9月16日出生，××族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：姜飙，江苏通成律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵博强，江苏通成律师事务所律师。上诉人周太成因与被上诉人徐亮房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周太成上诉请求：撤销一审判决，驳回徐亮的诉讼请求。事实和理由：2019年11月19日周太成以短信的形式通知徐亮解除房屋租赁合同，徐亮也以短信的形式进行了回复，期间双方也电话联系过，告知了钥匙存放的地方，但协商的不是很好，最后以争吵挂线。同时在12月初周太成将该房的水、电、气费用均结清。虽然协商的不愉快，但周太成仍关心该店是否有新人来承租，所以事后就拜托南通的朋友多注意该店的情况，到2019年12月6日该朋友通过微信发了一张该店招租照片过来，该招租单上留的电话就是徐亮的号码，至此周太成才略感宽心，同时也没想到徐亮仍会起诉。基于以上事实，合同的解除和房屋的交还时间为2019年11月20日。即便赔偿徐亮损失，按3个月计算，充其量再赔20000元左右(扣除之前的40天房租17000元左右)。合同约定的违约金过高，且周太成没有违约行为。被上诉人徐亮辩称，一审判决事实清楚，双方的法律关系应该依据双方签订的房屋租赁合同，该合同第13条明确租赁期间任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方。经双方协商后，签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同有效。周太成的上诉请求不符合双方合同约定，请求驳回上诉，维持原判。徐亮向一审法院起诉请求：1.判令解除2018年6月1日《房屋租赁合同》，周太成返还租赁的房屋；2.判令周太成支付租金38202.74元（该租金计算期为2020年1月1日至2020年3月23日，周太成逾期返还租赁物的，2020年3月24日至实际返还之日按483.29元/日支付占有使用费至实际返还房屋之日），及以38202.74元为基数，自2019年12月1日起至实际支付之日止按114.61元/日计算的逾期滞纳金；3.判令周太成支付违约金84000元；4.诉讼费由周太成承担。一审法院认定事实：2018年6月1日，徐亮（出租方、甲方）与周太成（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、甲方出租房屋座落于，租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日止；2、第一年租金为16万元，之后每年递增5%；3、租金每半年结算一次，即合同签订之日起付全年租金的一半，以后顺延每半年付一次，房屋租金需在下一付款日前十日支付；4、乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失的均由乙方负责赔偿；5、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；6、租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或者以行为表明不履行义务时，需向对方偿付年度租金的50%作为违约金，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的千分之三向一方加收滞纳金。合同另就其他相关事项进行了约定。合同签订后，徐亮按约交房，周太成租赁案涉房屋用于开设“××龙虾”餐厅，租金已付至2019年12月。2019年12月25日，徐亮向周太成发出律师函催收2020年度应付租金及未付水电费。一审庭审中，徐亮主张案涉合同继续有效，周太成自2020年1月1日起未再支付租金，亦未向徐亮交房。周太成主张案涉合同已于2019年11月20日终止，并已将房屋移交徐亮，为此周太成提供了短信及微信截图用以证明其前述主张，但未能出示原始载体，徐亮亦不予认可，故对该组证据不予认定。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效，双方均应恪守履约。按合同约定，徐亮已按约将租赁物交付周太成，周太成应当按约支付租金。周太成抗辩案涉合同已终止并已将房屋钥匙交还徐亮的主张，缺乏证据证明。退言之，即使周太成于2019年11月20日通过发短信等方式给徐亮表示解除合同，不符合双方关于解除合同条件的约定，合同于11月20日终止的抗辩主张不能成立。周太成亦无证据表明与徐亮进行了房屋交接，信号太差的该项抗辩主张，亦难以采信。现徐亮要求解除合同，周太成亦抗辩合同终止，故双方对合同不再继续履行的意思表示趋同，对徐亮要求解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，周太成应当及时交还案涉房屋，逾期未返还的，应当支付房屋占有使用费，房屋占有使用费的标准参照原合同约定的第二年租金标准予以计收。无论周太成不按约支付房租，还是依其抗辩的提前解除合同，均已构成违约，徐亮要求周太成承担违约责任依法有据。周太成抗辩违约金过高，一审法院经审查，无论是按照合同标的额的比例还是按照负担不超过六个月空置期损失的标准，均属合理范畴，对周太成的该项抗辩，不予采纳，周太成应承担年度租金50%的违约金。关于徐亮主张的逾期滞纳金，一审法院以徐亮实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，前述违约金足以弥补徐亮的损失，故对该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审判决：一、解除徐亮、周太成于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》，周太成立即返还坐落南通市崇川区房屋给徐亮；二、周太成于判决生效之日起十日内支付徐亮租金及占有使用费（按168000元/年的标准，自2020年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；三、周太成于判决生效之日起十日内支付徐亮违约金84000元；四、驳回徐亮的其他诉讼请求。案件受理费5586元（已减半），由周太成负担。二审中，周太成提交“崇川区××龙虾店”的营业执照复印件，以证明其于2019年3月12日取得涉案房屋的工商登记，实际接收到该房屋并非2018年7月1日或者6月1日；提交周太成与徐亮于2019年6月20日到2019年11月25日期间的短信记录及载体，以证明周太成在2019年11月19日就通知徐亮解除合同；提交2019年12月6日的一张微信照片及载体，以证明2019年12月6日徐亮已经在店门口贴出了招租广告。徐亮质证称，营业执照复印件与本案无关联性，短信记录不能达到证明目的。本院经审查认为，复印件与本案无关联性，短信记录不能达到证明目的，微信照片真实性难以确认。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。周太成主张合同解除时间为2019年11月20日，但并无充分证据证明双方此时达成解除合同的合意或办理房屋交接手续，故该主张不能成立，且周太成拖欠房屋租金，已构成违约，其并无约定或者法定解除权。从违约金占合同标的额的比例及六个月空置期损失的计算标准看，合同约定的违约金均不属于明显过高的情形。周太成上诉主张按3个月计算徐亮损失，充其量再赔20000元无事实及法律依据。综上，周太成的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11172元，由上诉人周太成负担。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二〇年十月二十七日书记员 盛姝玲