江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初2124号原告：淮安汇隆果品物流有限公司，住所地淮安经济技术开发区广州南路****厂房，统一社会信用代码91320891MA1WA9090C。法定代表人：王会龙,该公司经理。委托诉讼代理人：张明建，该公司员工。委托诉讼代理人：徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。被告：孙成建，男，1987年1月12日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：方晓峰，江苏山师行律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱语婷，江苏山师行律师事务所实习律师。原告淮安汇隆果品物流有限公司（以下至判决主文前简称汇隆公司）与被告孙成建租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告汇隆公司的委托诉讼代理人徐业江、张明建，被告孙成建的委托诉讼代理人方晓峰、朱语婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇隆公司向本院提出下列诉讼请求：1、解除原、被告双方于2018年11月25日签订的《意向进驻合同书》和11月26日签订的《进驻意向合同书补充协议》；2、被告支付保证金10万元；3、被告支付租金30580元；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年11月25日签订《意向进驻合同书》，被告进驻原告G区10档口，档口保证金为12万元。原、被告双方于2018年11月26日签订《进驻意向合同书补充协议》，如被告需转让或转租权，则必须在2019年12月31日前缴足12万元保证金，被告后将商铺转租给案外人胡万祥,其应按12万元的标准交纳保证金。被告于2019年11月9日交纳保证金2万元和2020年租金2万元。后被告突然关闭档口，停止经营，现原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告孙成建辩称：1、原、被告签订的《意向进驻合同书》及补充协议是预约合同性质，被告已入场经营，双方未订立书面租赁合同，应为不定期租赁合同。2、《意向进驻合同书》及补充协议已失效，原告要求解除进驻合同书及补充协议没有事实依据。3、原、被告的不定期租赁合同于2020年4月底被告停止经营后已终止，被告无义务再支付意向合同书约定的剩余保证金10万元，且已经交付的2万元保证金在扣除相关费用后应退还给被告。4、被告实际使用该档口的时间是2019年1月1日至2020年4月底，面积为70平方米，按照意向合同书约定，租金为每平方米25元/每月，2019年租金全免，2020年租金打八折，实际2020年使用四个月，租金为5600元，被告已实际支付20000元租金，原告应退回被告34400元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年11月25日，原、被告签订《意向进驻合同书》，双方就被告孙成建进驻汇隆果品物流中心的事宜进行约定，被告孙成建租用原告汇隆公司G区10号档口，租赁期限暂定六年，在第一次签订协议时确定前三年租赁价格，其中第一年租金全免，第二年租金每月25元/㎡，按八折计算收取，第三年租金按每月25元/㎡收取。同时约定档口保证金为12万元/间。在签订该意向书时，被告孙成建需支付1万元诚意金，等正式通知被告前来办理正式进驻合同时，诚意金可以转为保证金，如被告放弃进驻，原告汇隆公司不退还诚意金。双方在该合同书中还约定，在正式《商铺租赁合同》签订后，本意向书自动终止作废，双方权利义务以《商铺租赁合同》为准。次日，原、被告签订《进驻意向合同书补充协议》，补充如下内容：被告的保证金减半收取，2019年1月31日前补足3万元保证金，2019年12月31日前缴足共6万元保证金。被告只有使用权，没有转让权、转租权，如被告需要转让权或者转租权，则必须在2019年12月31日前缴足12万元保证金。同时原、被告在补充协议中对各自权利义务作了进一步约定。上述《意向进驻合同书》及补充协议签订后，原、被告至今未签订《商铺租赁合同》。被告孙成建向原告汇隆公司支付了保证金2万元、租金2万元。被告于2019年1月1日开始入驻该档口经营，2020年4月底停止经营。经现场勘查，被告孙成建实际使用的商铺为A区118号，该商铺已由康千用于经营，康千陈述其是经原告同意后使用该商铺。本案的争议焦点为：原告要求解除《意向进驻合同书》及《补充协议》能否成立；原告要求被告继续支付保证金100000元能否支持；原告要求被告支付租金30580元是否合理。本院认为，原、被告签订的虽为《意向进驻合同书》，但该合同书中已明确载明合同的主体、租赁物、租金计算标准，同时双方均有同意受该合同书约束的意思表示。该合同书签订后，被告也已实际交纳2万元保证金，并入驻经营。关于《补充协议》，是原、被告就保证金等事项作出的进一步约定，内容明确具体，也具有可行性。故本院认定上述合同书及补充协议均系双方真实意思表示，且不违反我国法律、法规强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。现因被告已停止在涉案场所经营，故对原告要求解除双方于2018年11月25日签订的《意向进驻合同书》及2018年11月26日签订的《进驻意向合同书补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付保证金10万元的诉讼请求，根据《意向进驻合同书补充协议》的约定，承租方需交纳保证金12万元。涉案保证金的性质实为履约保证金，是为弥补承租人违约给出租人造成的损失，且原、被告租赁合同中的商铺转给案外人胡万祥使用，是经原告同意后转让，实质为原告调整商铺，而非被告自行行使转让权。现涉案协议均解除，被告也已停止使用上述房屋，故原告要求被告继续支付保证金10万元，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付2019年和2020年租金30580元的诉讼请求，对于租金标准，根据双方约定，第一年租金全免，第二年租金按25元/㎡/月的八折计算，第三年租金按25元/㎡/月计算，适用该租金标准的前提应为双方按租赁期限为六年履行合同，现因被告违约致合同终止，故本院认定租金应按25元/㎡/月的标准计算。关于房屋的面积，原告主张一楼按63平方米计算，二楼按69平方米计算，但未提供充分证据证明计收二楼租金的依据，现被告认可一楼房屋面积按70平方米，故本院认定房租的计算面积为70平方米。关于房租的计算期限，原、被告对被告实际使用房屋的开始时间为2019年1月1日均无异议，本院予以确认；对于被告使用房屋的结束时间，原告主张至2020年12月，被告认为其实际使用至2020年4月底，被告虽未提供证据证明其在停止经营时向原告交还了房屋，但该商铺门未锁，且现已由原告提供给他人使用，本院有足够理由相信商铺在被告离场后已处于原告的实际控制下，故本院认定被告交还房屋的时间为停止经营时间，即2020年4月底。本案中，被告违约导致合同解除，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，本院酌定被告将房屋租金付至2020年7月30日为宜。综上，本院认定被告应向原告交纳的房租为33250元（25元/平方米/月×70平方米×19个月），因被告已向原告支付租金20000元，故被告尚需再支付租金13250元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告淮安汇隆果品物流有限公司与被告孙成建于2018年11月25日签订的《意向进驻合同书》及2018年11月26日签订的《进驻意向合同书补充协议》；二、被告孙成建于本判决生效后十日内向原告淮安汇隆果品物流有限公司支付租金13250元；三、驳回原告淮安汇隆果品物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2912元，减半收取1456元，由原告淮安汇隆果品物流有限公司负担1308元，被告孙成建负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××38）。审 判 员 季明丽二〇二〇年十月二十三日法官助理 赵红霞书 记 员 殷 悦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。