湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1468号上诉人（原审被告）：文小叶，女，1971年7月10日出生，汉族，住怀化市鹤城区。上诉人（原审被告）：张喜桃，女，1968年11月29日出生，汉族，住溆浦县。二上诉人共同委托代理人：杜显成，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司，住所地：溆浦县卢峰镇民主街**。负责人：刘仁华。上诉人文小叶、张喜桃因与被上诉人怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都名苑分公司（以下简称溆浦馨都分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省溆浦县人民法院（2020）湘1224民初835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人文小叶、张喜桃的上诉请求：撤销溆浦县人民法院作出的（2020）湘1224民初835号没民事判决的第二、三项；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案主体严重有误，一审法院为了偏袒被上诉人故意回避该问题。一审法院仅凭被上诉人提交的一份2005年10月20日坤源公司授权给刘仁华的一份授权委托书就认定被上诉人具有诉讼主体资格是错误的。2、一审法院未能查清本案的真正症结所在，盲目认定上诉人违约。庭审时，上诉方认为双方均存在违约的情况，理应双方互不承担违约责任，上诉人之所以未按时给被上诉人交纳购房款事出有因。时至今日，被上诉人依然未能将相关办证资料提交给办证部门，依然没有为上诉人办理预告和网签手续是导致上诉人拒付剩余购房款的原因。被上诉人起诉之后，才邀请相关部门对涉案房产进行测量，上诉人才知道涉案房产比合同约定面积少了近80个平方，这是被上诉人严重违约。3、一审法院在对商品房买卖合同相关条文的理解上严重有误，导致最后裁判不公。4、一审法院承办人因为上诉人在反诉时，在所列被反诉人身份时少写了一个“苑”字就驳回了上诉人的反诉，这是错误的。被上诉人溆浦馨都分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉的事实和理由未成立，上诉人要求曾支付10万元来抵扣违约金明显不成立。被上诉人溆浦馨都分公司向一审法院起诉请求：1、判决二被告支付购房款288101元，支付违约金147766元；2、二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月25日，原告溆浦馨都分公司与被告文小叶、张喜桃签订了《商品房买卖合同》，溆浦馨都分公司为出卖人，文小叶、张喜桃为买受人，溆浦馨都分公司向文小叶、张喜桃出卖馨都茗苑第三栋C二层I、J、K、L（四套）号房屋，合同的主要内容：第三条，该商品房的用途为住宅，框架结构，合同约定建筑面积共528平方米；第四条，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米2600元，总金额为1372800元；第五条，该商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按建筑面积最终以产权登记面积为准计算房价款；第七条，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起按实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之十（该比例应不小于第（1）项中比率）的违约金……；第二十三条第6项，房款在银行办理按揭，如银行不能办理贷款或贷款不足部分，买受人在2015年10月25日前付清，所剩房款从签订合同之日起承担银行月利息捌厘，逾期按合同第七条执行。合同签订当日,原告向被告交付了房屋。2019年8月1日，经溆浦县土地测绘队进行测绘，溆浦县卢峰镇民主街馨都茗苑3栋，户号202，层次2（即本案案涉房屋），建筑面积为448.66平方米。案涉房屋的总房款为1166516元，文小叶、张喜桃向溆浦馨都分公司支付了1000000元购房款。另查明，案外人坤源公司的经营范围为房地产开发（凭房地产开发企业资质证书从事经营，限于2014年7月25日），溆浦馨都分公司系坤源公司的分公司，其经营范围为凭资质为本公司招揽业务、提供咨询服务。2005年10月20日，坤源公司授权刘仁华为溆浦馨都分公司负责人，并授权其可以本公司名义签署溆浦馨都分公司文件及处理有关事务。2008年12月28日，坤源公司与溆浦馨都分公司签订了一份《开发协议》，约定由坤源公司提供开发资质，溆浦馨都分公司负责开发、销售该分公司5861平方米土地上的第三栋房产，并为买受人办理房产登记过户手续，该项目土地是溆浦馨都分公司的土地，开发利润盈亏均归溆浦馨都分公司所有，开发成本及纠纷处理亦均由溆浦馨都分公司负责。2009年3月10日，溆浦县房产局商品房管理办公室向溆浦馨都分公司颁发了馨都茗苑二期项目预许字（2009）第54号商品房预售许可证。溆浦县卢峰镇民主街馨都茗苑3栋登记的所有权人为坤源公司。一审法院认为：原告工商登记的经营范围虽系为坤源公司招揽业务、提供咨询服务，但坤源公司具有房地产开发的资质，原告作为坤源公司的分公司，其系受坤源公司的委托负责开发和销售馨都茗苑3栋，故其具有本案的诉讼主体资格，其与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则全面履行各自义务，故对原告要求被告支付所欠购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。关于欠付购房款数额问题，因按《商品房买卖合同》第四条的约定，购房款以最终产权证登记面积为标准计算，现溆浦县土地测绘队对案涉房屋进行测绘后的面积为448.66平方米，该测绘结果系行政机关依照法定的程序和权限作出的，客观真实，被告虽提出异议，但并未举证证明该测绘结果与实际不符或者提出合理怀疑，故购房款应以面积448.66平方米和单价2600元计算为1166516元，扣除被告已支付的1000000元，其尚应支付原告购房款166516元。关于违约金，因被告未按合同约定履行支付购房款的义务，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持，按照合同约定，被告欠付的购房款应按月利率0.8%支付原告利息，原告主张至2015年10月25日的利息为2048元，被告未提出异议，本院予以确认；关于2015年10月26日至2020年4月25日的违约金，合同中约定了按合同条款第七条的每日万分之十计算，原告未举证证明因被告逾期付款造成的损失金额，本院参照银行同期贷款利率认定属标准过高，被告要求予以调低，本院予以采纳，本院酌定按每日万分之五计付，即166516元×0.05%×1644天计136876元，2020年4月25日之后的违约金按每日万分之五计算至购房款付清日止。关于被告提出原告没有及时给被告办理产权证、不应支持原告要求支付违约金的诉讼请求的辩解意见，根据合同约定，原告应在合同约定的时间内将办理产权证应由开发商提交的资料提交给办证机关，但是否发证是办证机关的权利，开发商不能左右，对于没有办证的原因，原、被告在庭审中各执一词，被告至今未缴纳契税，亦与不能办证有关，且双方所签购房合同对逾期付款的违约责任有明确约定，本院支持原告这一诉讼请求是保护原告的合同权益；被告在本案审理过程中曾提起要求原告办理产权证的反诉，因反诉对象错误，原告提出异议，故已被本院依法驳回，如被告认为在履行与原告的商品房买卖合同中权益遭受损害，可另案再行主张，故对其该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持，对被告的辩解意见，本院予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、文小叶、张喜桃支付怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司购房款166516元；二、文小叶、张喜桃支付怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司房款利息2048元；三、文小叶、张喜桃支付怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司逾期付款违约金136876元，2020年4月25日之后的违约金按每日万分之五计算至购房款付清日止；四、驳回怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司的其他诉讼请求。二审中，被上诉人提交了《商品房买卖合同》及房产证两组、借条一张、文小叶已经办好的房产证明一份。本院认为，以上证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的焦点在于本案上诉人是否应当向被上诉人支付涉案房屋未支付的购房款、利息及违约金。根据本案业已查明的事实，上诉人与被上诉人在2014年10月25日签订《商品房买卖合同》时，合同约定建筑面积共528平方米。合同签订当日，被上诉人向上诉人交付了房屋，房屋交付后，文小叶、张喜桃湘溆浦馨都分公司支付了100万元购房款。因文小叶、张喜桃一直未交付剩余房款，溆浦分公司于2019年6月10日向湖南省溆浦县人民法院提起诉讼，请求文小叶、张喜桃支付剩余房款、利息及违约金。2019年8月1日，经溆浦县土地测绘队进行测绘，涉案房屋建筑面积为448.66平方米，实际面积与合同约定面积相差79.34平方米，建筑面积误差比高达15%。本院认为，涉案房屋的实际面积数据应由被上诉人提供，在涉案房屋的实际面积确定之前，涉案房屋的应付具体房款数额无法确定，故上诉人在涉案房屋实际面积确定之前未履行剩余房款的支付义务，不应视为其违约。据此，对于被上诉人请求按照实际面积支付房款的诉讼请求，本院予以支持，对于其主张支付利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人文小叶、张喜桃的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省溆浦县人民法院（2020）湘1224民初835号判决书第一项；二、撤销湖南省溆浦县人民法院（2020）湘1224民初835号判决书第二、三、四项；三、驳回怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7925元，由怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司负担4898元，文小叶、张喜桃负担3027元；二审案件受理费3078元，由怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司负担1902元，文小叶、张喜桃负担1176元。本判决为终审判决。审判长  彭湘平审判员  欧晓林审判员  周 晓二〇二〇年十月二十六日法官助理张敏书记员舒宁