广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初2459号 原告：周子杨，男，1969年12月12日出生，壮族，住广西百色市右江区。 原告：罗惠方，女，1975年11月25日出生，壮族，住广西百色市右江区。 以上两原告共同的委托诉讼代理人：凌广权，广西中名律师事务所律师。 被告：广西五洲房地产有限公司，住所地广西南宁市青秀区民族大道**现代国际大厦******。统一社会信用代码：91450000695394623G。 法定代表人：唐华良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张清霞，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巴黎，广西桂海天律师事务所实习律师。 原告周子杨、罗惠方与被告广西五洲房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告罗惠方及其的委托诉讼代理人凌广权，被告的委托诉讼代理人张清霞、巴黎到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金16583.85元；2.判令被告在判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理商品房的权属登记证书；3.判令被告支付逾期办理权属登记的违约金1256.35元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告向被告购买其开发的位于百色市右江区，总价为418784元。被告应于2017年12月1日前向原告交付房屋，原告在商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书。如因被告的原因，不能在上述期限内交付房屋给原告，逾期交付房屋超过90日的，原告不解除合同的，被告按日向原告支付已付全部房价款的万分之二的违约金；如原告不能在上述期限内取得不动产权属证书的，原告若不解除合同退房的，被告应从逾期之日起，按日向原告支付已付全部房价款的万分之一的违约金，直至实际完成房屋所有权登记之日止。合同签订后，原告已依约全部付清了购房款，到合同约定的交房日，因被告没有按购房合同第十一条约定“不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件”，原告拒绝接收房子，被告直至2018年6月16日交付房屋给原告，逾期198天。根据原、被告关于办理房屋所有权属登记的约定，原告应于2020年6月16日之前取得该商品房的房屋所有权证书，然而，该期限届满后，被告未能如约履行办理房屋权属登记的义务，原告曾找被告办理不动产权登记证，但被告至今未履行承诺，损害了原告的合法权益。原告认为，被告既没有按合同约定时间交房，又未能按期限内办理房屋权属登记，已构成违约，根据合同第十一、十二条的约定，被告逾期交房，应按已付全部房价款的万分之二支付违约金16583.85元（418784元×198天×0.02%）给原告。同时按合同第二十条约定，被告逾期办证，应按已付全部房价款的万分之一支付违约金给原告，直至被告履行全部办证义务止，从2020年6月17日起至2020年7月17日止，被告应付违约金1256.35元（418784元×30天×0.01%）给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告广西五洲房地产有限公司辩称，1.购房合同没有约定被告为原告办证的义务，原告可自行办理，也可委托被告办理；2.导致涉案房屋逾期办证的主要原因是部分业主存在私自改造结构拉梁、占用公共区域等违建行为，导致项目一直无法正常向百色市住房和城乡规划建设委员会进行规划核实申请，并非被告原因造成。根据合同约定，因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的不动产权转移登记的，出卖人不承担责任；3.被告已按要求进行了整改，并委托物业公司向所有违建业主发出了整改通知，督促所有违建业主限期拆除违章建筑，被告已尽到自身义务；4.被告交房时，交付条件已达到购房合同第九条的约定，不存在未满足交房条件的事实，而是16幢1单元的1502号房、1602号房、1702号房业主没有及时去收房。综上，请法院依法查明案件事实，作出公正判决，对原告的诉讼请求予以驳回。 本案经过开庭审理，综合本案当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：2016年12月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告向被告购买其开发的位于百色市右江区，总价为418784元。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年12月1日前向买受人交付该商品房。原告在商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书。如因被告的原因，不能在上述期限内交付房屋给原告，逾期交付房屋超过90日的，原告不解除合同的，被告按日向原告支付已付全部房价款的万分之二的违约金。第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，在合同继续履行的情况下，自买受人应当完成不动产权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款418784元。2017年3月16日，被告将原告所购买的房屋在百色市房屋登记交易管理中心办理登记备案。2018年6月16日，被告将房产交付给原告，涉案房产至今未完成房产所有权登记。 另查明，五洲·半岛阳光小区一期工程包括1#、2#、9#、10#、16#楼项目。2019年2月25日，被告向百色市住房和城乡规划建设委员会提出上述工程竣工规划核实申请，2019年3月6日百色市住房和城乡规划建设委员会回函，要求被告对项目存在的问题进行整改后再向城乡规划管理部门申请办理该项目规划条件核实手续，存在的问题主要有：1.项目周边部分绿化工程、生态停车场等未按规划许可内容实施建设；2.9#、10#、16#楼结构拉梁、结构拉板等存在私自改造、占用等问题。经过被告及业主对上述问题进行整改后，2019年11月26日，1#、2#楼通过规划验收，2020年5月20日，9#、10#、16#楼通过规划验收。 再查明，存在违建行为的业主包括本案原告，即“私自占用拉结板，围防盗网”。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、销售不动产发票、物业收费收据、消防验收意见书，被告提交的《关于五洲·半岛阳光项目一期1#、2#、9#、10#、16#楼、地下室工程竣工规划核实的申请》《关于五洲·半岛阳光1#、2#、9#、10#、16#楼规划条件核实意见的函》《建设工程规划条件核实意见书》《不动产权籍调查成果上会记录表》《存在违建行为的原告明细表》、现场照片等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规强制性的规定，应认定为合法有效合同，应当受到法律的保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应依照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、原告主张被告支付逾期交房违约金应否支持？本案中，原告为主张被告逾期交房提交了2018年6月16日南宁金桥物业服务有限责任公司出具的“收款收据”、“消防验收意见书”证实该物业公司与原告办理房屋交接手续后收取原告一年物业管理费的事实。被告虽提出答辩理由，但未能提供商品房交付登记表等证据佐证，故本院不予认定。原告提供的证据符合客观事实，应确定被告交房时间为2018年6月16日，逾期交房违约金的计算：以418784元为基数，按日万分之二，从2017年12月2日起计付至2018年6月16日止共197天，即418784元×0.0002×197天=16500.09元。原告主张被告支付逾期违约金符合法律规定情形的，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对被告的辩解理由，本院不予采纳。 二、关于被告是否存在违约行为，部分业主的违建行为能否免除或减轻被告逾期办证的违约责任？根据查明的事实，导致涉案项目未能正常办理竣工规划核实的主要原因是项目周边部分绿化工程、生态停车场等未按规划许可内容实施建设及部分业主存在私自改造、占用等违建行为，据此，被告未按规划许可内容实施建设项目周边部分绿化工程、生态停车场，与涉案房产未能按期办证之间存在因果关系，因被告行为导致未能如期办证，被告应承担逾期办证的违约责任。包括原告在内的部分业主的违建行为亦在一定程度上影响了涉案项目的规划验收和产权办证的正常办理，与逾期办证之间存在因果关系，该部分业主对逾期办证亦应承担一定的责任。根据双方的过错程度及本案的实际情况，本院酌情认定，由被告承担70%的责任，该原告承担30%的责任。涉案商品房买卖合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，在合同继续履行的情形下，自买受人应当完成不动产权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。本案中，被告于2018年6月16日交付房屋，原告应于2020年6月14日前取得房产所有权证书，逾期被告应支付相应的违约金。违约金计算为：以418784元为基数，按日万分之一，从2020年6月15日起计至原告实际取得不动产权登记证之日止，暂计至2020年9月30日止为4522.87元（418784元×0.0001×108），由被告承担70%即3166元。 三、原告要求被告将房屋权属登记需由出卖人提供的资料报不动产登记机关备案并协助办理涉案房屋的权属登记证书有何事实和法律依据？因被告目前已于将房屋权属登记需由出卖人提供的资料报不动产登记机关备案，故原告在本案中要求被告提交备案已无必要。但双方在合同中约定共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记，故原告要求被告协助办理涉案房屋的权属登记证书符合合同的约定和法律的规定，对该部分请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西五洲房地产有限公司支付原告周子杨、罗惠方逾期交房违约金16500.09元； 二、被告广西五洲房地产有限公司支付原告周子杨、罗惠方逾期办证违约金3166元（暂计至2020年9月30日止，此后的违约金以418784元为基数，自2020年10月1日起按日万分之一的标准计算至原告周子杨、罗惠方实际取得不动产权登记证之日止，由被告广西五洲房地产有限公司承担70%）； 三、被告广西五洲房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告周子杨、罗惠方办理百色市右江区东增路五洲·半岛阳光小区16幢1单元1602号商品房的权属登记证书； 四、驳回原告周子杨、罗惠方的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告广西五洲房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  邹冠华 二〇二〇年十月十日 书记员  邹 晴