天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初20746号原告：冯新茹，女，1967年10月15日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李鑫，天津津港律师事务所律师。被告：天津市裕川置业集团有限公司，住所地天津市滨海高新区塘沽海洋科技园新北公路********，统一社会信用代码91120000700400988G。法定代表人：刘成林，董事长。被告：天津市裕川微生物制品有限公司，住所地，住所地天津市滨海高新区塘沽海洋科技园新北公路********424-430会信用代码911201165565483036。法定代表人：刘成林，经理。被告：天津市裕川热力有限公司，住所地天津市滨，住所地天津市滨海高新区塘沽海洋科技园河北路**码91120116764334166W。法定代表人：刘成林，总经理。被告：天津市裕川建筑材料制品有限公司，住所地天津市滨海高新，住所地天津市滨海高新区塘沽海洋科技园新北公路**创新创业园内**商务楼中**1201167548146413。法定代表人：刘晶，经理。被告：刘成林，男，1953年2月28日出生，汉族，户籍所在地天津市滨海新区，住天津市开发区。五被告共同委托诉讼代理人：王全尧，北京盈科（天津）律师事务所律师。五被告共同委托诉讼代理人：杨琸卓，北京盈科（天津）律师事务所实习律师。原告冯新茹与被告天津市裕川置业集团有限公司（以下简称裕川置业公司）、天津市裕川微生物制品有限公司（以下简称裕川微生物公司）、天津市裕川热力有限公司（以下简称裕川热力公司）、天津市裕川建筑材料制品有限公司（以下简称裕川建材公司）、刘成林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李鑫，五被告共同委托诉讼代理人王全尧、杨琸卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令五被告偿还原告购房款300万元，按照月息2%给付原告自2009年2月20日起至实际给付之日止的利息，（暂计算至起诉日利息为882万元，本息合计1122万元）；2.本案诉讼费用由五被告承担。事实与理由：2009年2月18日裕川置业公司将其名下的位于天津市××道××号××0万元价格出售给原告，2月19日原告将300万元购房款支付裕川置业公司。但因裕川置业公司擅自将房屋抵押给他人，导致一直未给原告办理房屋过户手续。2018年8月1日经双方协商签订协议书，解除购房约定，裕川置业公司偿还原告购房款300万元，并按照月利率2%支付原告自2009年2月20日起至实际付款之日止的利息，于2018年8月31日前付清本息，裕川微生物公司、裕川热力公司、裕川建材公司、刘成林作为裕川置业公司的担保人在协议上签字或盖章。现还款期限早已经到期，但是被告并未还款。五被告共同辩称，涉案房屋的抵押是双方一致同意进行的，并不是裕川置业公司单方擅自抵押。双方房屋买卖合同达成后，原告开始实际占有使用涉案房屋并进行收益。房屋买卖合同解除后原告仍然占有使用该房屋并享有收益。原告在此期间始终没有提出要求办理过户手续，说明原告对此事认可，并非原告不知情裕川置业公司擅自抵押，从而导致房屋无法过户。2017年4月9日双方签署房屋租赁合同，合同约定的租赁期限自2017年4月10日起租，每年租金为20万，租赁合同明确约定原告不得将房屋转租，但自租赁合同签订原告并未向被告支付租金，且据被告了解，自2009年起原告就已经占有并擅自转租给案外人，收取房屋租金。在房屋买卖合同解除后，原告应当将房屋归还，但截至今日，原告并没有归还房屋，且仍然持续享有占有使用和收益权。双方自租赁合同签订后原告从未向被告支付租金，且持续占有房屋并享有收益，原告并非涉案房屋的所有权人，故原告现在要求被告返还购房款及利息的情况下，被告认为原告的上述行为构成不当得利，原告应当向被告支付房屋租赁期间的租金，并向被告返还其将房屋擅自转租给他人收取的租金以及赔偿因擅自转租行为给被告造成的损失。房屋买卖合同解除前，双方法律关系中并不涉及所谓借贷关系，原告依据民间借贷利率计息没有法律依据。原告所述承诺书有裕川热力公司和裕川置业公司的盖章和刘成林的签字，没有其余被告的盖章，被告认为原告与裕川置业公司借款关系不成立且原告与其他四被告之间不存在担保关系，裕川微生物公司、裕川热力公司、裕川建材公司及刘成林不应承担担保责任。本院经审理认定事实如下：2009年2月19日冯新茹以刷卡方式向裕川置业公司转账两笔，一笔200万元、一笔100万元。当日，裕川置业公司为冯新茹出具两张往来收据，一张注明收到冯新茹预收款200万（宝山道XXXX号），一笔注明收到冯新茹借款100万。2009年10月15日天津市滨海新区塘沽宝山道XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）办理了所有权登记，登记权利人为裕川置业公司，建筑面积334.95平方米，设计用途非居住。自2009年4月冯新茹对涉案房屋占有使用至今。自2010年3月至2017年5月涉案房屋先后设立了7次抵押权登记，权利人分别为中国民生银行天津分行、天津建联担保有限公司、天津泰达企业信用担保中心、郑瑞彬、哈尔滨银行股份有限公司天津于家堡支行，其中，哈尔滨银行股份有限公司天津于家堡支行抵押期间自2017年5月19日至2018年5月18日，权利价值390万元。自2018年4月23日，本院先后以（2018）津0116执22339号、（2018）津0116执22939号之一、（2018）津0116执673号之四、（2018）津0116执保20497号、（2018）津0116执23595号、（2018）津0116执23672号裁定书查封及轮候查封了涉案房屋。2015年11月3日裕川置业公司出具加盖公章的证明：“2009年2月18日本公司开发项目裕川家园宝山道XXXX号底商出售给业主冯新茹，由于公司原因未办理该底商产权证手续，业主冯新茹对该房屋有完全所有权”。2017年4月9日冯新茹与裕川置业公司签订房屋租赁合同，合同约定：“裕川置业公司为出租方，冯新茹为承租方，合同约定，裕川置业公司将涉案房屋出租给冯新茹使用，用途为商业，房屋租赁期限为20年，自2017年4月10日至2037年4月9日，年租金为20万元，半年一付”，冯新茹未支付过房屋租金。2018年8月1日冯新茹与刘成林签署协议书，协议约定：“2009年2月18日裕川置业公司将涉案房屋以300万元价格出售给冯新茹，2009年2月19日冯新茹将全部房款支付给裕川置业公司，2009年4月冯新茹收房，因裕川置业公司擅自抵押贷款，至今未给冯新茹办理房屋产权过户手续，双方同意解除购房约定，裕川置业公司偿还冯新茹购房款300万元，并按本金300万元计算，自2009年2月20日按月利率2%的金额向冯新茹支付利息，鉴于裕川置业公司用该房屋多次抵押贷款用于经营，同意按每次贷款金额的月利率2%给付冯新茹违约金，2018年8月31日前将全部购房款300万元及利息6888740元还清，若未还清，冯新茹有权按未付款月利率2%收取延期付款违约金。裕川微生物公司、裕川热力公司、裕川建材公司、刘成林作为保证人，对裕川置业公司全部合同义务(包括但不限于返还购房款、支付利息、违约金、延期违约金及追偿费用等)承担连带保证责任，担保期限为二年”。该协议书上有刘成林签字，并加盖了裕川置业公司、裕川热力公司、裕川建材公司的公章，刘成林同时作为裕川微生物公司法定代表人在协议书上签字。同日，刘成林出具承诺书，承诺2018年8月31日前给付冯新茹本金300万元及利息6888740元，本金及利息未还清之前，冯新茹可以免费使用涉案房屋，不再收取房屋租金以及其他相关费用。该承诺书上有刘成林签字，并加盖了裕川置业公司、裕川热力公司的公章。以上事实，有当事人陈述，原告提交的往来收据、证明、协议书、承诺书、所有权证，被告提交的房屋租赁合同、不动产登记簿等予以证实，本院予以确认。本院认为，冯新茹提交的二份往来收据可以证明2009年2月19日冯新茹向裕川置业公司支付款项300万元，由于未提交双方签订的房屋买卖合同及购房发票，双方是否存在房屋买卖合同关系还需其他证据予以佐证。2015年11月3日裕川置业公司为冯新茹出具证明，认可冯新茹对涉案房屋享有完全所有权，该证明作为裕川置业公司的意思表示，间接证明了裕川置业公司认可冯新茹已支付购房款购买涉案房屋的事实。2018年8月1日刘成林与冯新茹签署协议书，解除购房协议，裕川置业公司偿还冯新茹购房款300万元，按月利率2%，以300万元为基数，支付冯新茹自2009年2月20日起计算的利息，由裕川热力公司、裕川建材公司、裕川微生物公司、刘成林为裕川置业公司提供担保。协议书有刘成林签字，加盖了裕川置业公司、裕川热力公司、裕川建材公司的公章。庭审中，裕川热力公司、裕川建材公司、刘成林对承担担保责任未提出异议，应依法承担连带担保责任。裕川微生物公司不认可承担担保责任，但裕川微生物公司与裕川置业公司为关联企业，且刘成林作为裕川微生物公司法定代表人及大股东在协议书中签字作出同意担保的意思表示，依据相关法律规定，裕川微生物公司亦应承担担保责任。2018年8月1日冯新茹与裕川置业公司解除房屋买卖合同，依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在裕川置业公司涉诉案件较多，明显不具备履行能力的情况下，双方签署解除房屋买卖合同的协议书，裕川置业公司、刘成林承诺冯新茹按民间借贷利率最高限即月息2%给付自2009年2月20日起至实际给付之日止的利息，该承诺与合同性质不相符，且违背诚实信用原则，有可能损害其他债权人的利益，结合冯新茹自2009年4月占有使用涉案房屋至今，2017年4月9日冯新茹与裕川置业公司签订房屋租赁合同约定年租金20万，冯新茹一直未支付租金的事实，本院认为冯新茹主张的利息以同期同类贷款利率计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告天津市裕川置业集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯新茹购房款300万元，并支付原告以300万元为基数，自2009年2月20日至2019年10月7日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息，自2019年10月8日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、被告刘成林、天津市裕川微生物制品有限公司、天津市裕川热力有限公司、天津市裕川建筑材料制品有限公司对被告天津市裕川置业集团有限公司的上述给付义务承担连带责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取计44560元，由被告刘成林、天津市裕川置业集团有限公司、天津市裕川微生物制品有限公司、天津市裕川热力有限公司、天津市裕川建筑材料制品有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  蔡印霞二〇二〇年十月十六日书记员  林文玉附：相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。