广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初6230号原告：中华人民共和国深圳出入境边防检查总站，住所地广东省深圳市罗湖区人民南路**，统一社会信用代码111000000075442971。负责人：李长友，总站长。委托诉讼代理人：汪守劲，广东广深律师事务所律师，执业证号14403200410605937。委托诉讼代理人：刘有名，广东广深律师事务所律师，执业证号14403200310157428。被告：深圳市康美诺科技发展有限公司（简称康美诺公司），住所深圳市罗湖区南湖街道罗湖社区沿河南路环宇医院远大肛肠医院**，统一社会信用代码914403007771935507。法定代表人：员德平，经理。委托诉讼代理人：罗汉增，男，汉族，1982年5月2日出生，身份证住址广东省普宁市之一，公司员工。被告：员德平，男，汉族，1963年5月8日出生，身份证住址山西省太原市小店区。被告：深圳远大肛肠医院（简称远大医院），住所，住所地深圳市罗湖区南湖街道沿河南路**社会信用代码91440300785283644Q。法定代表人：崔红瑞。原告中华人民共和国深圳出入境边防检查总站与被告深圳市康美诺科技发展有限公司、员德平、深圳远大肛肠医院租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中华人民共和国深圳出入境边防检查总站委托诉讼代理人刘有名与被告深圳市康美诺科技发展有限公司委托诉讼代理人罗汉增到庭参加了诉讼,被告员德平、深圳远大肛肠医院经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中华人民共和国深圳出入境边防检查总站向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告深圳市康美诺科技发展有限公司和被告深圳远大肛肠医院即时返还深圳市罗湖区边检一大院肛肠医院大楼,返还时须保证房屋及附属设施的完好;2、请求判令被告深圳市康美诺科技发展有限公司和被告深圳远大肛肠医院按双倍租金标准（每月398960元），向原告支付自2018年12月31日起至按约返还房屋时止的占用费（暂计至2020年1月15日为人民币2593240元：其中，2018年12月31日至2019年12月31日的占用费差额为2393760元，2020年1月1日至2020年1月15日的占用费为199480元）；3、请求判令被告深圳市康美诺科技发展有限公司向原告支付自2019年12月1日起至按约返还承租房屋时止的水费电费和管理费（暂计至2019年1月15日止水电费为50000元）；4、请求判令被告员德平对被告深圳市康美诺科技发展有限公司的上述支付义务承担连带责任；5、请求判令被告支付本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保全保险费等）。事实和理由:2005年9月1日，原告与被告深圳市康美诺科技发展有限公司签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定，原告将深圳市罗湖区边检一大楼的一整楼（以下简称“肛肠医院大楼”）共计4987平米出租给被告深圳市康美诺科技发展有限公司，租期从2005年9月1日至2018年11月30日止，租赁房屋用途为医疗保健，2005年9月1日至2008年11月30日期间，月租金为149610元，2008年12月1日至2013年11月30日期间，月租金为174545元，2013年12月1日至2018年11月30日期间，月租金为199480元，合同终止后，被告深圳市康美诺科技发展有限公司应于30日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由被告深圳市康美诺科技发展有限公司承担的各项费用并办理移交手续，被告深圳市康美诺科技发展有限公司逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权收回租赁房屋，并就逾期部分向被告深圳市康美诺科技发展有限公司收取双倍租金。2018年9月11日以来，原告多次通知被告深圳市康美诺科技发展有限公司，租赁房屋出租合同到期终止，不再续签，并要求被告深圳市康美诺科技发展有限公司按时搬离。但被告深圳市康美诺科技发展有限公司在合同到期后拒不搬离，至今非法占用该承租房屋。经查询被告深圳市康美诺科技发展有限公司的企业档案信息资料,发现被告深圳市康美诺科技发展有限公司系自然人被告员德平独资的一人有限公司,根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定,一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。经查询,被告深圳远大肛肠医院的注册地址位于原告出租给被告深圳市康美诺科技发展有限公司的涉案大楼内,经实地查看,被告深圳远大肛肠医院至今仍在涉案大楼内开展经营活动,被告深圳远大肛肠医院系本案涉案大楼的实际占用人,因原告与被告深圳市康美诺科技发展有限公司的租赁期已到期,根据《中华人民共和国物权法》第34条“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”的规定,无论被告深圳远大肛肠医院是否为次承租人,其对涉案大楼的占有均为无权占有,原告均可基于租赁物的返还请求权要求其返还占用的房屋。另根据最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持”的规定,原告也有权要求被告深圳远大肛肠医院腾退房屋并支付逾期腾房占有使用费。经查询被告深圳远大肛肠医院的商事主体登记信息资料,发现被告深圳远大肛肠医院系法人领先创新投资管理（深圳）有限公司独资的一人有限公司,根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定,一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。综上，原告与被告深圳市康美诺科技发展有限公司签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方均应严格依照约定全面履行。合同于2018年11月30日到期终止，被告深圳市康美诺科技发展有限公司应按照合同约定按期迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由被告深圳市康美诺科技发展有限公司承担的各项费用并办理移交手续。被告深圳市康美诺科技发展有限公司在合同到期终止后，拒不履行合同约定的上述义务，已经构成严重违约。被告员德平不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。被告深圳远大肛肠医院实际占用案涉房屋至今，作为无权占用人，须承担返还原物的义务并应依法支付占用期间的占用费。原告为维护自身合法权益，特提出如上诉请，请予支持为感。基于以上事实和法律规定,特提出如上诉请,请予支持为感。被告深圳市康美诺科技发展有限公司答辩称：一、2005年被告康美诺公司与原告签订了《房地产租赁合同》,租赁期限从2005年9月1日至2018年11月30日止。被告康美诺公司所租赁房产被案外人深圳远大肛肠医院用于开展消化内科、肛肠科等专业科目医疗诊治。因前来医院接受医疗诊治的患者很多都需要术后留医康复或住院观察,故此,被告康美诺公司在2018年最后一个合同年开始就已经主动开始陆续接触原告有关负责人,期望协商洽谈续约事宜。双方开始协商取得很大的进展，但其间因原告有关负责人调整变动,使得被告康美诺公司前期努力付诸流水,只能再次向原告有关方面商谈续约问题,同时多方寻找可供租赁开展医疗行业的场所,以便安排医院就医病患,安排分流在岗医务职工,避免因处置不当出现医疗事故或者群体事件,影响社会和谐稳定。是以,被告康美诺公司至今未能搬离租赁房产,实属出于无奈之举,还请原告以及法庭谅情。二、被告康美诺公司在租赁合同期限届满后继续使用租赁房产至今,均仍按原合同约定的租金标准每月按时向原告支付租金,原告有关方面并未提出异议。故此，应认定被告康美诺公司与原告在原合同期限届满后续签订了无固定期限租赁合同,不应该认定被告康美诺公司违约。三、如若认定被告康美诺公司没有按约定在合同期限届满即搬离租赁房产属于违约,原告要求按租金标准收取每月双倍租金的标准计算违约金,则年化率高达1200%,属于过分高于原告的损失,被告康美诺公司请求法院予以核减。四、被告康美诺公司在未搬离租赁房产期间均有按实际发生费用交纳水电费,不存在拖欠原告水电费问题，请法庭依法驳回。综上所述,被告康美诺公司请求法院基于实际情况和法律规定,酌情判决，以维护各方合法权益。被告员德平未到庭应诉答辩。被告深圳远大肛肠医院书面答辩称：一、被告远大医院与原告并不存在租赁合同关系。被告远大医院使用涉案房产是基于与本案被告深圳市康美诺科技发展有限公司之间的合同租赁关系,并非被告远大医院直接向原告租赁,被告远大医院支付给原告的租金、水电费等费用均系代为支付,这在第一次庭审时已经确认。故此，被告远大医院和原告之间不是合同的相对方,原告无权要求被告远大医院履行相关的合同义务,原告在本案中起诉被告远大医院,属于主体不适格。二、原告诉称被告远大医院使用涉案房产系无权占有,并以此要求被告远大医院返还占用的房产，缺乏事实和法律依据。原告与被告深圳市康美诺科技发展有限公司的租赁合同纠纷目前仍属于审理阶段,在法院未判决确认其两者的租赁合同关系已经解除的情况下，深圳市康美诺科技发展有限公司的转租权并未丧失,其与被告远大医院之间的租赁合同关系仍然有效,被告远大医院承租涉案房产的合法权益依法应继续给予保护。故此,原告主张被告远大医院使用涉案房产为无权占有并要求搬离的诉求,缺乏事实根据,适用法律错误,请求法院依法驳回原告对被告远大医院的诉求。三、被告远大医院认为,如果后续原告与被告深圳市康美诺科技发展有限公司之间的租赁合同关系被法院判决确认解除的,而被告远大医院仍继续使用该涉案房产的,原告才可以排除妨碍纠纷等案由另案起诉被告远大医院,在本案中原告所主张的事实和法律依据均未成就,其无权向被告远大医院主张任何权利。综上所述,被告远大医院请求法院基于实际情况和法律规定,酌情判决，以维护各方合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告康美诺公司是自然人独资的有限责任公司，被告员德平持有其100%股权。二、涉案的位于深圳市罗湖区深圳出入境边防检查总站遣返所（即边检一大院）属于原告所有，建筑面积为4987平方米。2005年9月1日，原告（甲方）与被告康美诺公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市罗湖区的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2005年9月1日至2018年11月30日止；租金按年递增，2013年12月1日至2018年11月30日每月租金为199480元，租金于每月5日前支付；在交付房屋时甲方可向乙方收取租赁保证金60万元，保证金在双方协商一致解除合同时予以返还；乙方拖欠租金达90天，甲方不予退还保证金；乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋管理费及租赁管理费等其他费用；本合同终止后，乙方应于30日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属于正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金；双方还对其他事项进行了约定。随后，被告康美诺公司向原告交纳租赁保证金60万元，原告将房屋交付康美诺公司使用，康美诺公司也按时支付租金及相关费用。三、2018年9月11日，原告向被告康美诺公司发出《关于限期搬迁腾空租赁房屋的通知》称，双方的租赁合同将于2018年11月30日到期终止，要求康美诺公司于合同到期日前搬离并交回所租赁房屋，并告知康美诺公司逾期占用期间，将按租赁合同约定的月租金的两倍计收费用。2018年12月19日，原告再次发函，称租赁合同已于2018年11月30日到期终止；前期，我单位两次函告你公司到期不再续签，要求你公司按约搬迁腾空租赁房屋，但你公司至今拒不履行，已构成违约，请你公司限期于2018年12月31日前搬离并交回房屋，你公司逾期占用期间，我单位将按租赁合同约定的月租金的两倍计收费用。上述二份书面函件被告康美诺公司均予以签收。但被告康美诺公司仍未搬离涉案房屋。庭审中，原告和被告康美诺公司均确认，被告康美诺公司有转租权。被告康美诺公司将涉案房屋转租给被告远大医院，现在该房屋由远大医院占有使用。原告确认，被告康美诺公司的租金按照每月199480元的标准支付至2020年8月底，但2月、3月的租金没有支付，被告康美诺公司的管理费已经支付至2020年8月30日；康美诺公司称该月没有支付租金的原因是因疫情影响原告同意免租，原告称没有同意免租，康美诺公司称水电费已经按照实际用量支付至2020年7月31日。康美诺公司在庭审中表示，其委托远大医院代付租金给原告，原告开具发票给远大医院。本院认为，原告与被告康美诺公司签订《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应严格依约履行。上述合同在2018年11月30日到期后，原告决定收回涉案房屋，要求被告康美诺公司搬离该房屋并办理房屋交回手续，这是原告行使自己作为出租人的权利并无不当，但被告康美诺公司作为承租人拒不搬离，至今仍由远大医院占有使用该房屋，原告要求被告康美诺公司和远大医院返还房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告康美诺公司在合同到期后拒不搬离，一直占有使用涉案房屋，其行为已经构成违约，应当按照合同的约定“就逾期部分向乙方收取双倍租金”作为其占有使用费，故被告康美诺公司在2018年11月30日合同到期后，应从2018年12月1日起按每月租金199480元的双倍即398960元标准向原告支付逾期腾房的占有使用费，但原告要求从2018年12月31日起算，这是原告自行处分权利的行为，本院予以采信，该占有使用费暂计至2020年1月15日为4987000元，但应当减去康美诺公司实际支付至2020年1月15日的租金2493500元，因此被告康美诺公司应向原告支付的逾期腾房占有使用费为2493500元。被告员德平作为康美诺公司的自然人独资股东，应当对康美诺公司的上述债务承担连带清偿责任，故对于原告的该项诉求，本院予以支持。至于康美诺公司与远大医院之间因租赁合同关系而产生的纠纷，当事人可另寻法律途径解决。对于原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市康美诺科技发展有限公司、深圳远大肛肠医院应于本判决书生效之日起十日内将涉案的位于深圳市罗湖区深圳出入境边防检查总站遣返所（即边检一大院）的房屋返还给原告中华人民共和国深圳出入境边防检查总站；二、被告深圳市康美诺科技发展有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告中华人民共和国深圳出入境边防检查总站按照每月人民币398960元标准支付自2018年12月31日至实际返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费，暂计至2020年1月15日为人民币2493500元；三、被告员德平对被告深圳市康美诺科技发展有限公司上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中华人民共和国深圳出入境边防检查总站的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币27946元，保全费人民币5000元，原告负担8383元，被告深圳市康美诺科技发展有限公司、员德平负担24563元，原告已预交的人民币24563元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币24563元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  葛淑汧审判员  张曼丽审判员  林晓婷二〇二〇年十月二十六日孙莹书记员     柏榕楠