湖南省双牌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1123民初815号 原告：吴荣政，男，1969年10月22日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。 委托诉讼代理人：毛善学，湖南毛旺律师事务所律师。 被告：永州市日月地产投资有限公司，住所地：湖南省双牌县。 法定代表人：程志刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓雄。 原告吴荣政与被告永州市日月地产投资有限公司（以下简称日月地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴荣政及其委托诉讼代理人毛善学、被告日月地产公司委托诉讼代理人邓雄到庭参加诉讼。被告日月地产公司法定代表人程志刚经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴荣政向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付延期办理不动产登记约定赔偿金80767元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年9月29日，原告与被告签订了一份日月·星河湾《商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告坐落在双牌县××路××＃楼××单元××号住房一套，套内建筑面积130.9平方米，价款319735元；2.合同第十六条约定：原告委托被告办理产权登记，被告应当在该商品房交付之日起360日内（法律规定一年）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将房地产权证交付给原告；3.合同第十七条约定：被告应自逾期之日起的第30日开始每日按照该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金。现被告自2018年1月30日通知原告入住，到2020年8月2日才将原告购买的房地产权证交付给原告，共违约18个月，减去协商的1个月，被告应支付17个月的违约金给原告，经协商未果，故诉至法院。 日月地产公司答辩称，1.违约金过高，请求法院予以调整；2.合同上第十六条第一、二款有约定承建商360个工作日交付开发商，开发商于360个工作日再交给业主；3.黄山市公安局对我公司的商品房冻结了一部分，影响了涉案房屋的办证；4.2018年房产机构改革影响了涉案房屋的办证；5.2020年新冠肺炎的疫情影响了涉案房屋的办证；6.原告几年未向公司交纳电费影响了办证的进度。 原告吴荣政为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证明1.原告购买被告坐落在双牌县泷泊镇平阳路日月星河湾6#楼1单元801号住房一套，建筑面积130.9平方米，价款319735元；2.交房之日起360日内被告为原告办妥产权登记，并将房地产权证交付给原告；3.逾期办理产权证30日起按房屋总价款（319735元）每日0.05%支付违约金给原告； 证据二、《入伙通知书》一份，拟证明1.通知原告2016年7月31日前收房；2.该通知落款时间是2018年1月30日； 证据三、湘（2020）双牌县不动产权第0××2号不动产权证一份，拟证明1.该不动产权证登记时间是2020年7月22日；2.该不动产权证交付给原告的时间是2020年8月2日，应以交付时间为准。 对原告吴荣政提交的三份证据，被告日月地产公司均无异议。 被告日月地产公司未向本院提交证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月29日，原告吴荣政（乙方）与被告日月地产公司（甲方）签订《日月星·河湾商品房买卖合同》，合同约定被告将位于双牌县泷泊镇平阳路日月星·河湾6#楼1单元801号房屋售卖给原告，房屋总价款为319735元。合同约定付款方式为分期付款，第一期在预售合同签订之日起3日内支付房款159868元，第二期在2013年8月18日前前支付137894元，第三期在该栋房屋主体封顶时，以甲方通知之日起3个工作日内付清余款31973元。合同关于产权登记及逾期办证违约责任的约定：“乙方委托甲方办理房屋产权证，甲方应当在该商品房交付之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料，甲方应一次性如实告知乙方办理产权证登记需要乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定的时间或者上诉约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照相关规定，单方向房地产登记机构申请预购商品房转移登记。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第十六条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方自逾期之日的30日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到90日的，则乙方有权在该90日届满之日起半年内解除合同。”双方在签订主合同的同时还签订了《附件二：本合同补充协议》，该补充协议第六条约定：“双方同意《买卖合同》第十六条增加如下条款：甲方应当在商品房交付使用后360日内，协助乙方向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准。若因乙方未能及时提供办理房地产权属证书的相关资料或未能及时签署《买卖申请审批表》或存在其他违约行为或乙方未能付清全部房款的，则甲方办证期限顺延。因政府政策、法规变化影响办证时间，则以政府部门最新规定为准。”该补充协议还约定本《补充协议》对《买卖合同》的修改、补充部分是甲、乙双方的真实意思表示，并愿意按本《补充协议》规定严格执行，自甲、乙双方签字后与买卖合同同时生效，均具同等法律效力。合同签订后，按照合同约定的付款方式支付了购房款，涉案商品房于2018年1月30日交付给原告使用，被告于2020年7月22日办理好案涉房屋的产权证，并于2020年8月2日将产权证交付给原告吴荣政。 另查明：被告日月地产公司于2019年9月24日办妥了日月星河湾小区3-6#的商品房房地首次登记的不动产权证书。 本院认为，对双方当事人的争议焦点评判如下： 焦点一、被告主张的逾期办证的理由是否能够免除被告方的违约责任。本院认为，原、被告在合同第十六条约定，被告需在房屋交付之日起360个工作日内为原告办妥产权登记手续，被告于2018年1月30日将房屋交付给原告，应当于2019年8月6日前办妥产权登记手续，但至今被告仍旧未按合同约定给原告办理好产权登记，已构成违约。被告主张的逾期办证并非被告主观故意，可免除被告方责任。被告主张的逾期办证第一个理由是因为2018年不动产登记中心改制合并期间不受理商品房产权登记，但被告方并未提供相关证据证明不动产登记中心在合并改制期间不受理商品房产权登记的证据，经本院核查，被告方主张的理由并不是事实，故对该答辩意见本院不予采纳。被告主张的逾期办证的第二个理由是因为小区的房屋在2017年12月至2019年12月期间被黄山市公安局查封了。因被告所开发的小区并未办妥商品房房地首次登记，故黄山市公安局仅仅是对案涉小区在查封前没有卖出的房屋进行了预查封，预查封不影响商品房房地首次登记的不动产权证书的办理。而在商品房办理好房地首次登记的不动产权证书后，才能办理各套房屋的产权证。原告的房屋购买于2012年，黄山市公安局查封的房屋清单中并不包括原告所购买的6#801号房。黄山市公安局的查封行为并不影响原告房屋产权证的办理，故黄山市公安局的查封行为不能成为逾期办证的理由。被告主张的第三个逾期办证的理由是因为受新冠肺炎疫情的影响，不动产登记中心在疫情期间不受理商品房产权登记的业务，但被告方未提供相关证据证明新冠肺炎期间不动产登记中心不受理商品房产权登记的证据，且经本院核查，被告主张的理由不成立，故对该答辩意见本院不予采纳。被告方主张的第四个逾期办证的理由是因为原告没有缴纳电费，原、被告在合同中约定的办证的相关事项，对于供电及缴纳电费并未进行相关约定，被告方不能以原告方未缴纳电费作为不为原告办理产权证的理由。综上所述，被告方所主张的逾期办证理由不能免除被告方的违约责任。 焦点二、关于逾期办证的违约金如何计算的问题。被告逾期为原告办理产权证构成违约，原告吴荣政要求被告按照商品房买卖合同的约定，从逾期之日的30日开始，每日按购房款319735元每日万分之五计算违约金。被告日月地产公司认为原告主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过高或过低时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。本案中，原、被告双方在诉讼中均未提供证据证实因被告逾期办理产权证的行为给其造成的实际损失情况，在这种情况下，逾期办理产权证导致购房人的损失实际上就是其已交购房款的利息损失，原告吴荣政在庭审中也提出逾期办证所造成的损失主要就是银行的利息损失。本案中，逾期办理产权证的时间未超过一年，2019年8月20日至今，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率在年利率3.85%-4.25%间，而本案合同约定每日按购房款319735元每日万分之五计算违约金，折算为年利率18%，远高出购房人已交房款利息损失的30%，严重背离了违约金填补实际损失的功能。因此，根据前述法律规定，本案的违约金应予调整。依照前述法律规定确定的违约金调整计算规则，本案逾期办证的违约金应以原告已交付房价款319735元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率*130%从2019年9月5日起计算至2020年8月2日。 至于被告提出黄山市公安局查封部分房屋导致不能办证的抗辩意见，因被告没有提交该方面的证据故对该抗辩意见本院不予采纳。 综上，对原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效后10日内支付原告吴荣政逾期办理产权证的违约金15386元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1819元，减半收取计909.5元，由永州市日月地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  唐浩 二〇二〇年十月十九日 法官助理杨橄榄 书记员崔艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。