广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2518号 上诉人（原审被告）：罗必彬，男，1990年8月15日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：陈抗芝，广西正大五星（港南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐敬斯，男，1979年6月19日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：农展松，广西万益（贵港）律师事务所律师。 上诉人罗必彬因与被上诉人徐敬斯房屋租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于 2020年9月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 罗必彬上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，确认徐敬斯与罗必彬于2019年1月16日签订的《租赁合同》于2020年2月份解除，并驳回被上诉人请求上诉人支付租金及物业费、水费、电费、污水处理费的诉讼请求。事实与理由：2020年2月份上诉人与被上诉人已经达成同意解除《租赁合同》的口头协议，一审判决认定2020年6月10日解除《租赁合同》是认定事实错误。1.2020年一月下旬因新冠肺炎疫情，民众不敢外出，至2020年2月我市也封城限制出入，并禁止娱乐业、餐饮业等行业进行营业。上诉人认为重新营业遥遥无期，为了避免更大的损失，只好向被上诉人明确提出终止履行合同，不再租赁涉案房屋，并作了解释，并现金支付了未付清的物业费、水电费等费用4000元。几天后，上诉人即把相关经营使用的设备搬走，但被上诉人却阻止上诉人搬走，同时也报警处理。民警到场后，双方经过协商达成了口头协议确定解除了双方于2019年1月16日签订的《租赁合同》。解除后，上诉人也把设备材料等物品全部搬走。因此，事实上双方已口头解除了《租赁合同》。从被上诉人提供的微信聊天记录中可以证实，2020年2月之前，被上诉人一直催上诉人支付租金。而2020年2月之后，被上诉人却没有过任何催款事实。这就证明了其实双方己经解除了《租赁合同》。所以，自2020年2月份后本案起诉时止，被上诉人没有向上诉人要求过支付租金及物业费等。因此，一审判决认定双方没有解除《租赁合同》是认定事实错误。2.一审判决认定2020年6月10日解除《租赁合同》没有事实与法律依据。首先，2020年2月份，双方已经达成口头解除《租赁合同》协议。其次，在一审判决已认定上诉人曾于2020年2月口头告知被上诉人，表示不再租赁房屋、解除合同并返还房屋，并撤离部分物品，但被上诉人并未表同意解除合同。如果说没有达成口头解除合同协议，那么，被上诉人应根据诚实信用原则在合理的期限内明确作出是否同意解除合同的答复。而被上诉人在2020年2月至起诉时止都没有作出答复，也没有向上诉人催告支付租金，让人有理由相信事实2020年2月双方己达成解除合同的口头协议。因此，如果按一审判决的认定，被上诉人己 经违背了诚实信用原则，法院应认定被上诉人应限期作出明确答复。既然上诉人不履行答复义务，应当认定被上诉人默认同意解除合同。再次，如果双方不存在口头解除合同协议的情况，如果也不推默认解除合同的情况，则也应认定被上诉人本案立案之日为解除合同之日，而不是2020年6月10日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，一方行使解除权的，自通知到达对方时解除。因此，应视为立案之日为通知之日，即解除之日。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，作出了错误的判决。因此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 徐敬斯辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 徐敬斯向一审法院起诉请求：1.判决解除徐敬斯与罗必彬罗必彬于2019年1月16日签订的《租赁合同》，罗必彬于判决生效之日起五内将承租贵港市港北区房屋腾房归还给徐敬斯；2.判决罗必彬向徐敬斯支付拖欠租金（租金计算：从2019年12月25日起至罗必彬腾房归还承租房屋之日止，按照每月13800元计付，暂时计算至2020年4月24日拖欠租金为55200元）；3.判决罗必彬向徐敬斯支付违约金（违约金计算：从2020年1月1日起至罗必彬付清拖欠租金之日止，按照每逾期一天100元计付，暂时计算至2020年4月27日应付违约金为11800元）；4.判决罗必彬向徐敬斯支付拖欠物业费（物业费计算：从2019年1月25日起至罗必彬腾房归还承租房屋之日止，按照每月247.5元计付，暂时计算至2020年4月24日拖欠物业费为3712.5元）；5.判决罗必彬向徐敬斯支付拖欠水费1740.4元、污水处理费1282.4元、电费568.54元；6.判决徐敬斯不需要向罗必彬返还保证金13800元。 一审法院经审理认定事实如下：位于贵港市港**登记在伍雯雯名下。2018年12月27日，伍雯雯（出租人，甲方）与徐敬斯（承租人，乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将贵港市城五路南段贵港·国际生活港7号楼704号房面积为751.5㎡出租给乙方作经营使用。租期为2019年1月1日起至2026年12月31日止。2019年1月16日，伍雯雯同意徐敬斯将涉案房屋转租给罗必彬。 2019年1月16日，徐敬斯（出租人，甲方）与罗必彬（承租人，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1.甲方将贵港市城五路南段贵港·国际生活港7号楼704号一楼面积100 平方米、二楼面积120平方米出租给乙方作经营使用；2.租期为2019年1月25日起至2022年1月24日止；每月租金13800元，先交租后使用，每月30号前交纳下月租金，逾期一天加收100元，依此类推。如乙方拖欠租金达15天视为违约，甲方可单方解除本合同；3.租赁期间，水电费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、物业管理费等由乙方承担；4.签订合同之日，乙方向甲方交纳保证金13800元，如乙方违约解除合同，保证金不退还。 签订合同后，徐敬斯将房屋交付给罗必彬使用，罗必彬使用该房屋进行经营使用。从2019年12月25日起，罗必彬未按约支付租金给徐敬斯。罗必彬曾于2020年2月口头告知徐敬斯，表示不再租赁房屋、解除合同并返还房屋，并撤离部分物品，但徐敬斯未表示同意解除合同。诉讼中，徐敬斯同意以庭审当天即2020年6月10日解除合同并腾房返还房屋。 2020年1月4日罗必彬向徐敬斯支付2020年1月份租金9800元。 罗必彬自2019年1月25日开始未向徐敬斯支付物业费，物业费每月为247.5元，期间亦拖欠水电费等费用。 一审法院认为，徐敬斯与罗必彬签订的《租赁合同》合法有效，双方之间构成租赁合同关系，双方应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，徐敬斯已将房屋交付给罗必彬使用，罗必彬未按合同约定交付租金等费用，构成违约，应承担向徐敬斯支付租金及按合同约定承担违约责任。 关于徐敬斯主张解除2019年1月16日双方签订的《租赁合同》，罗必彬抗辩于2020年2月口头告知徐敬斯解除合同，但罗必彬无法定解除权，徐敬斯对此亦不予认可，虽2020年2月份开始新冠肺炎疫情暴发，但该疫情并未导致合同无法继续履行以致合同目的无法实现，故罗必彬据此单方要求解除合同的行为构成违约，因此，一审法院根据到案证据及双方当事人的陈述，认定徐敬斯与罗必彬于2019年1月16日签订的《租赁合同》于庭审当天即2020年6月10日予以解除。根据法律规定，双方解除《租赁合同》后，罗必彬应将涉案房屋返还给徐敬斯，庭上罗必彬同意庭审后2日内返还房屋给徐敬斯，现徐敬斯同意按庭审当天返还房屋，因此，一审法院认定返还房屋的时间为2020年6月10日，在本案审理期间罗必彬已返还房屋给徐敬斯，徐敬斯要求罗必彬腾空并返还上述房屋，与事实不符，不予支持。 关于徐敬斯请求罗必彬支付租金从2019年12月25日至罗必彬腾房返还房屋之日止，本案中，罗必彬从2019年12月25日开始拖欠租金，该房屋已于2020年6月10日返还给徐敬斯，且根据《最高人民法院印发的通知》的规定，一审法院根据罗必彬经营的行业受疫情实际影响情形，酌定免除2020年2月的租金13800元。罗必彬支付了2020年1月份租金9800元，徐敬斯亦予以认可，关于支付现金4000元，罗必彬未能提交证据予以证实，一审法院不予采信。因此，根据徐敬斯的诉请及到案证据，罗必彬应支付自2019年12月25日至2020年6月10日的租金为：（13800元×4个月+13800元÷30天×16天）-（9800元+13800元）=38960元，超出部分，不予支持。 关于物业费，罗必彬从2019年1月25日起至今未向徐敬斯支付，物业费每月为247.5元，从2019年1月25日至200年6月10日的物业费应为3960元，因此，本院支持罗必彬向徐敬斯支付物业费3960元。关于罗必彬抗辩其已支付完物业费，未能提交证据予以证实，不予采信。 关于水费、污水处理费、电费，一审法院根据到案证据，认定罗必彬拖欠的水费为1740.4元、污水处理费为1282.4元、电费为568.54元，因此，徐敬斯该项诉讼请求，于法有据，予以支持。关于罗必彬抗辩其已支付完上述费用，未能提交证据予以证实，不予采信。 关于徐敬斯主张的违约金从2020年1月1日起至付清拖欠租金之日止按每天100元计，并请求不需要退还保证金13800元，根据合同约定，本合同履行期间，罗必彬违约解除合同的本保证金不退还，期满该保证金无息退还给罗必彬。一审法院认为，保证金作为租赁合同履行的担保，当发生合同约定的“罗必彬无违约情形时”，徐敬斯应将保证金退回，如罗必彬违约，则保证金不予退回，即涉案合同保证金同时还具有违约金的性质，现徐敬斯同时又主张违约金按每天100元计付，属于加重罗必彬的违约责任，另，罗必彬庭审中亦表示保证金不需要徐敬斯返还，因此，本院根据到案证据及双方的陈述，支持罗必彬支付的保证金13800元归徐敬斯所有，徐敬斯的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、徐敬斯与罗必彬于2019年1月16日签订的《租赁合同》于2020年6月10日解除；二、罗必彬向徐敬斯支付自2019年12月25日至2020年6月10日的租金38960元；三、罗必彬向徐敬斯支付物业费3960元、水费1740.4元、污水处理费1282.4元、电费568.54元；四、罗必彬支付的保证金13800元归徐敬斯所有；五、驳回徐敬斯的其他诉讼请求。案件受理费2002元，减半收取计1001元，由罗必彬负担654元，徐敬斯负担347元。以上应付款项，罗必彬应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据，对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人罗必彬与被上诉人徐敬斯于2019年1月16日签订的《租赁合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，徐敬斯与罗必彬均应严格履行合同。在履行合同过程中，虽然遭遇新冠肺炎疫情，出行以及娱乐业、餐饮业等行业营业受到了不同程度的影响，承租人可以请求减免部分租金，但疫情影响减少并经人民政府准许后，仍可继续营业。换言之，疫情并不能成为解除《租赁合同》的合法事由。因此，罗必彬未经徐敬斯同意，单方擅自解除《租赁合同》，构成了违约，应当承担违约责任。一审法院判决罗必彬支付至2020年6月10日《租赁合同》解除并返还出租房屋时的租金及相关的费用并无不当。罗必彬主张其与徐敬斯已于2020年2月份口头解除《租赁合同》，徐敬斯予以否认，罗必彬提供的证人证言不能证实其主张，亦未能提供其他有效证据证实，因此，本院对罗必彬的主张不予采信。罗必彬的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据确凿，实体处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费963元（罗必彬已预交2002元），由上诉人罗必彬负担。罗必彬多预交的1039元，由本院退还给罗必彬本人。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年十月××日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣