江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初2120号原告：淮安汇隆果品物流有限公司，住所地淮安经济技术开发区广州南路****厂房，统一社会信用代码91320891MA1WA9090C。法定代表人：王会龙,该公司经理。委托诉讼代理人：徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明建，系公司员工。被告：冯其广，男，1984年5月18日出生，汉族，住淮安市涟水县经济技术开发区。委托诉讼代理人：方晓峰，江苏山师行律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱语婷，江苏山师行律师事务所实习律师。原告淮安汇隆果品物流有限公司（以下至判决主文前简称汇隆公司）与被告冯其广租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告汇隆公司的委托诉讼代理人徐业江、张明建，被告冯其广的委托诉讼代理人方晓峰、朱语婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇隆公司向本院提出下列诉讼请求：1、解除原、被告双方于2019年9月30日签订的《淮安汇隆果品物流中心档口租赁协议书》；2、被告支付使用冷库主机费7000元；3、被告支付2020年1月1日至2020年12月30日期间租金23520元和违约金7056元；4、被告支付物业费2352元和违约金705.6元；5、被告支付保证金1000元；6、被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2019年9月30日签订《淮安汇隆果品物流中心档口租赁协议书》，被告承租原告院内C区66档口，面积98平方米。租赁期限为2020年1月1日至2024年12月30日，被告仅支付保证金1000元。被告未履行协议约定的义务，于2020年3月18日突然关闭档口，停止经营。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。案件审理过程中，原告申请撤回要求被告支付保证金1000元的诉讼请求。被告冯其广辩称,同意解除合同。因冷库机安装在涉案铺位内，仍在原告的控制下，被告也不再使用，故原告主张冷库机费用7000元的诉求不应得到支持。根据合同约定，2020年1月1日至2020年12月31日免租金，原告主张租金的诉求也没有依据。被告同意按照每月2元/平方米的标准将物业费付至2020年3月18日，为509.60元，原告主张违约金没有依据。原告已支付保证金1000元，另支付冷库主机费用5000元，因双方的合同已终止履行，原告在扣除实际发生的费用后应退还被告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年9月30日，原、被告签订《淮安汇隆果品物流中心档口租赁协议书》，原告将位于淮安汇隆果品物流中心院内的Ｃ区档口共98平方米出租给被告冯其广，用于果品采购销售。双方约定该档口的冷库由原告负责制作安装，被告免费使用一个月后须向原告支付冷库主机费用7000元，到期不付，原告有权收回处理。租赁期限为5年，从2020年1月1日起至2024年12月30日止，其中2020年1月1日至2020年12月31日档口一楼免租金，2021年1月1日至2021年12月31日一楼的租金标准为20元/平方米/月，2022年1月1日-2024年12月30日档口一楼的租金以原告收费公告为准。原告代收物业费，物业费按2元/平方米/月计算，物业费和租金均一年一付，先付后用，被告需提前一个月一次性向原告交纳下一年租金和物业费，逾期每日按未交部分的3%计算违约金。双方在合同中还对各自的权利、义务作出进一步约定。合同签订后，被告向原告交纳了保证金1000元，并于2020年1月1日入驻该档口经营，2020年3月18日停止经营。经现场勘查，涉案商铺已由附近商铺经营者王云使用。据王云陈述，其在冯其广停止经营后，经原告同意使用该商铺，已有半年左右。本案的争议焦点为：原告要求被告支付冷库主机费用7000元有无依据；原告要求被告支付租金23520元和物业费2352元能否支持；原告主张的违约金计算方式是否合理。本院认为，原、被告签订的租赁协议书系双方真实意思表示，且不违反我国法律、法规强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。现被告对原告要求解除协议书的诉讼请求无异议，故对原告要求解除双方于2019年9月30日签订的《淮安汇隆果品物流中心档口租赁协议书》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张冷库主机费用7000元的诉讼请求，根据双方约定，被告在向原告支付7000元的冷库主机费用后，在租赁期限内享有该冷库的使用权，原告现仅使用不到3个月，且该冷库主机仍留在涉案商铺内，故本院酌定被告支付冷库使用费500元。关于原告主张租金23520元的诉讼请求，双方虽在合同中约定第一年免租金，但该免租金的前提应为被告租赁使用涉案房屋5年，现被告仅使用不到3个月就停止经营，应按20元/平方米/月的标准支付租金；对于租赁期限，原、被告对被告从2020年1月1日起使用该商铺均无异议，对于被告使用房屋的结束时间，原告主张至2020年12月，被告认为其实际使用至2020年3月18日，被告虽未提供证据证明其在停止经营时向原告交还了房屋，但该商铺已在经原告同意的情况下交由他人使用，本院有足够理由相信商铺在被告离场后已处于原告的实际控制下，故本院认定被告交还房屋的时间为停止经营时间，即2020年3月18日。本案中，被告违约导致合同解除，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，本院酌定被告将房屋租金付至2020年6月18日为宜。综上，本院认定被告应向原告交纳的房租为11041元（20元/平方米/月÷30天×98平方米×169天）。原告主张二楼的租金，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的物业费，根据合同约定，计算标准为2元/平方米/月，物业费应交纳至被告停止经营之日，即2020年3月18日，故本院认定被告应支付的物业费为509.6元（2元/平方米/月÷30天×98平方米×78天）。关于原告主张的逾期交纳租金和物业费的违约金，根据法律规定，违约金不应过分高于损失，本案中，本院已认定被告额外支付三个月的租金以弥补原告的损失，故本院对原告主张按被告应付租金和物业费的30%计算违约金的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告淮安汇隆果品物流有限公司与被告冯其广于2019年9月30日签订的《淮安汇隆果品物流中心档口租赁协议书》；二、被告冯其广于本判决生效后十日内向原告淮安汇隆果品物流有限公司支付冷库使用费500元；三、被告冯其广于本判决生效后十日内向原告淮安汇隆果品物流有限公司支付租金11041元；四、被告冯其广于本判决生效后十日内向原告淮安汇隆果品物流有限公司支付物业费509.60元；五、驳回原告淮安汇隆果品物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1008元，减半收取504元，由原告淮安汇隆果品物流有限公司负担358元，被告冯其广负担146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××03）。审 判 员 季明丽二〇二〇年十月二十三日法官助理 赵红霞书 记 员 殷 悦附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。