广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执异34号 异议人（案外人）:赖永泰，男，汉族，1970年3月7日出生，住广东省江门市蓬江区。 委托诉讼代理人：谭彩杏，广东卫斯理律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市越秀区东风东路**东峻广场********。统一社会信用代码：91440000722467796X。 法定代表人：陈明。 委托诉讼代理人：吴萍欢，广东弘新君睿律师事务所律师。 被执行人：胡健南，男，汉族，1967年4月17日出生，住广东省江门市蓬江区。 被执行人：李凤彩，女，汉族，1968年10月3日出生，住广东省江门市蓬江区。 被执行人：孔艳婷，女，汉族，1987年4月1日出生，住广东省深圳市盐田区。 被执行人：陈锦旋，男，汉族，1962年12月28日出生，住广东省江门市蓬江区。 被执行人：卢宝茹，女，汉族，1963年1月20日出生，住广东省江门市蓬江区。 被执行人：江门市南昌贸易有限公司。住所地：广东省江门市潮连青年路。住所地：广东省江门市潮连青年路：914407007545495504。 法定代表人：孔艳婷。 被执行人：江门市南昌企业（集团）有限公司。住所地：广东省江门市潮连青年路。住所地：广东省江门市潮连青年路芝山码头侧03617666355Y。 法定代表人：陈锦旋。 本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城公司）与被执行人胡健南、李凤彩、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹、江门市南昌贸易有限公司（以下简称南昌公司）、江门市南昌企业（集团）有限公司（以下简称南昌集团）金融借款合同纠纷一案［执行案号：（2020）粤07执312号］过程中，案外人赖永泰向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年10月19日举行了公开听证。案外人赖永泰的委托诉讼代理人谭彩杏、申请执行人长城公司的委托诉讼代理人吴萍欢到庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人赖永泰提出异议称，请求：1、对被执行人胡健南名下的江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景1幢2601室和2801室的房产进行带租约拍卖；2、对被执行人李凤彩名下的江门市建设二路13号二层的房产进行带租约拍卖；3、请求确认赖永泰对上述房产享有优先购买权。事实和理由归纳如下：异议人赖永泰（乙方）于2014年5月15日与胡健南、李凤彩（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同签订后，江门市和恒房地产投资有限公司（以下简称和恒公司）继续在13号二层房屋办公，和恒公司的高级管理人员入住国际新城2601室和国际新城2801室，异议人赖永泰按照约定将第一期租金720000元和第二期租金756000元支付给甲方胡健南。另外，和恒公司于2010年7月23日在广东省××××区市场监督管理局登记，登记地址为江门市蓬江区建设二路13号二层，且其中一位股东是赖永泰。后江门市中级人民法院于2015年作出(2015)江中法立保字第20-10号民事裁定书，裁定对胡健南名下的国际新城2601室、国际新城2601室和李凤彩名下的江门市建设二路13号二层的房产进行查封，查封情况为：转正式查封日期均为2018年7月22日。综上所述，在江门市中级人民法院对胡健南、李凤彩以上涉案房层进行查封前，异议人赖永泰已与胡健南、李凤彩签订合法有效的《房屋租赁合同》，并占有使用以上涉案租赁物，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款等规定，请求法院支持其异议申请。 案外人赖永泰为证明其上述主张，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件，证明异议人的身份信息。2、《房屋租赁合同》复印件，证明赖永泰与李凤彩、胡健南于2014年5月15日成立合法有效的租赁合同关系。3、《收据》复印件、转账凭证复印件，证明：1.赖永泰于2014年6月13日按照《房屋租赁合同》的约定将第一期租金72万元支付给胡健南；2.赖永泰于2019年5月27日按照《房屋租赁合同》的约定将第二期租金756000元支付给胡健南。4、和恒公司企业登记信息一份，证明1.和恒公司的经营登记地址自2010年7月23日一直位于13号二号房屋；2.和恒公司的股东之一为异议人赖永泰。5、13号二号房屋水费明细，证明13号二层房屋水费的客户名已变更为赖永泰。6、收据及广东增值税电子普通发票复印件13份，证明赖永泰按照《房屋租赁合同》的约定向出租方缴纳电费（整幢楼仅有一个电费账户，户名为林世，指定收费人为叶美笑）。7、国际新城2601室和2801室的水表明细单、数字电视业务单；8、国际新城2601室和2801室的电费明细、支付电费明细及微信付款凭证，证明赖永泰合法占有和使用国际新城2601室和2801室，并按照合同的约定交纳水电费、电视费。9、赖永泰建设银行、工商银行的流水，证明赖永泰按照《房屋租赁合同》的约定缴纳国际新城2601室和2801室、13号二层房屋的水电费、电视费等费用。10、不动产登记信息证明复印件三份，证明1.国际新城2601室和2801室、13号二层房屋查封时间是2015年，而赖永泰与胡健南、李凤彩签订《房屋租赁合同》的时间为2014年5月，赖永泰在法院对涉案房屋查封前已合法占有和使用涉案房屋；2.国际新城2601室和2801室建筑面积均为241.85平方米，每月收取租金2500元符合市场基本价格；3.13号二层房屋的建筑面积为830.22平方米，每月收取租金7000元符合市场价格。11、《租赁合同》及转账凭证复印件各一份，证明1.江门和恒公司股东之一胡义明与胡健南、李凤彩于2010年6月1日签订《租赁合同》。2.胡义明于2012年6月8日向胡健南支付2012年6月1日至2014年5月30日的租金。12、《房地产权证》复印件一份，证明李凤彩名下的13号二层房产的实际购买日期为2005年，而李凤彩与胡义明签订《租赁合同》的时间为2010年6月1日，因而李凤彩在签订《租赁合同》已享有13号二层房屋的所有权，有权将13号二层房屋出租给胡义明使用。 申请执行人长城公司辩称，一、赖永泰提出带租拍卖的请求缺乏事实和法律依据，赖永泰供的证据不能有效证明其租赁建设二路13号、国际新城2601室、2801室这三处房产的时间早于该房产办理抵押登记的时间。二、关于异议人对建设二路13号以及国际新城2601室、2801室三处房产是否享有优先购买权，请法院根据相关证据及法律规定依法认定。但是，即使异议人与被执行人胡健南、李凤彩签订的租赁合同有效，但是异议人对该三处房产享有优先购买权的前提条件是要在“同等条件”下。 申请执行人长城公司为证明其上述主张，向本院提交了如下证据：1、涉案三处房产的产权证及他项权证复印件，拟证明相关房产的权属和抵押登记情况。2、江门市住房和城乡建设局2018年、2019公布江门市区房屋租金参考价格打印件，证明御景山庄的市场租金价格在2018、2019年的标准分别为每平方米25、26元，而建设2路商业用房的租金在2018、2019年的租金参考价格为每平方米50、59元。涉案租赁合同约定的租金价格严重偏低。 被执行人胡健南、李凤彩、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹、南昌公司、南昌集团未向本院提交书面答辩意见和证据。 本院查明，原告广发银行股份有限公司江门分行（以下简称广发银行江门分行）诉被告南昌公司、南昌集团、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹、李凤彩、胡健南金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）江中法民四初字第19号民事判决。依该判决，第二项判令南昌公司应在判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金2500万元及相应利息给广发银行江门分行（借款期限内的利息按照双方在借据中约定的利息年利率7.8%和期限计算，借款期限届满后的利息按照双方约定的罚息年利率11.7%计算，计至判决规定的款项清偿之日止）；第三项判令陈锦旋、卢宝茹、孔艳婷对上述债务以5000万元为限承担连带清偿责任；第四项判令广发银行江门分行有权对李凤彩、胡健南、南昌公司、南昌集团提供的相关抵押房产在相应限额内享有优先受偿权（详见判决书）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费人民币169323元，保全费5000元，合计174323元由被告南昌公司负担，被告南昌集团、孔艳婷、陈锦旋、卢宝茹、李凤彩、胡健南以担保责任为限连带负担。后南昌集团提起上诉，在上诉过程中，广东省高级人民法院准许长城公司替代广发银行江门分行参与诉讼。2019年11月20日，广东省高级人民法院作出准许南昌集团撤回上诉的裁定。本院一审判决自撤回上诉裁定送达之日发生法律效力。 另查明，在本案诉讼保全阶段，广东省高级人民法院以（2019）粤执保233号案查封了被执行人李凤彩名下位于江门市蓬江区建设二路13号二层的房产（不动产权证号：粤房地权证江门字第××号），本院以（2015）江中法立保字第20号案查封了被执行人胡健南名下位于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭1幢2601室（不动产权证号：0113082934）、位于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭****（不动产权证号：0113081957）共2处房产。根据申请执行人的申请，本院于2020年5月25日立（2020）粤07执312号案执行。进入执行程序后，保全查封自动转为执行中的查封。2020年9月29日，本院作出（2020）粤07执312号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。 再查明，胡健南名下位于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭1幢2601室（不动产权证号：0113082934）、位于、位于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭****产权证号：0113081957）设定抵押登记的时间为2014年10月29日。李凤彩名下位于江门市蓬江区建设二路13号二层的房产（不动产权证号：粤房地权证江门字第××号）设定抵押登记的时间为2014年10月24日。 本院认为，本案争议的焦点为案外人赖永泰主张对涉案房产带租拍卖及享有优先购买权的请求是否成立。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可知，法律并不禁止将出租的财产抵押或者将抵押的财产出租，但在同一财产上同时存在租赁权和抵押权的情况下，两种权利形成的先后顺序不同，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人的效力不同。抵押人将已出租的财产设定抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，作为承租人的异议人赖永泰提交的证据不能有效的证明其在涉案房产设立抵押登记前已与胡健南、李凤彩签订合法有效的《房屋租赁合同》，并占有使用以上涉案租赁物。故其签订的租赁合同对抵押物的受让人不具有约束力。异议人赖永泰请求涉案房产带租拍卖没有事实和法律依据，本院不予支持。 其次，对于异议人赖永泰以在涉案房产设立抵押登记前就已签订合法有效的《房屋租赁合同》为由，请求在拍卖中确认其优先购买权的问题。由上可知，因异议人赖永泰并不能提供有效的证据证明其签订的租赁合同在设定抵押登记前，故对于其提出的优先购买权的请求，本院也不予支持。 综上，案外人赖永泰的异议请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人赖永泰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，如认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  温友华 审判员  陈侃伦 审判员  李雁羽 二〇二〇年十月二十八日 法官助理钟宏鹏 书记员李美茹