广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初2296号原告：詹小华，女，汉族，1986年3月9日出生，住湖北省蕲春县*********，身份证号码：421************147。委托代理人：刘甜甜，广东为峰律师事务所律师。被告：东莞市志尚房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市石碣镇新城区*******。法定代表人：黄某1。委托代理人：谭亚明，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：张眉月，湖南人和（东莞）律师事务所律师。第三人：东莞银行股份有限公司石碣支行，住所地：广东省东莞市**********。负责人：叶鸿飞。原告詹小华诉被告东莞市志尚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘甜甜，被告的委托代理人谭亚明、张眉月到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告的委托代理人刘甜甜，被告的委托代理人谭亚明、张眉月到庭参加诉讼。后本院依法追加东莞银行股份有限公司石碣支行作为第三人参与诉讼，原告的委托代理人刘甜甜，被告的委托代理人张眉月到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告之间的买卖合同；2、被告返还原告已付的购房款1268635元、专项维修资金等费用42974元；3、被告向原告支付逾期交房利息及违约金，计算时间为自收款之日起至实际返还购房款、专项维修资金等款项之日止；4、被告承担原告的直接损失251248元，并承担至实际支付损失款项之日止的全部利息；5、被告承担原告律师费80000元；6、被告承担本案的诉讼费、保全费。庭审中，原告明确第2项诉讼请求：要求被告返还原告购房款1268635元，赔偿原告42974元（其中专项维修基金2135元、契税36247元、借款合同印花税32元、律师费3375元、登记费550元、买卖合同印花税635元）。明确第3项诉讼请求为要求被告向原告支付购房款及契税等费用的利息：定金100000元从2018年3月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日，首期款538635元从2018年4月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日，按揭贷款630000元从2018年12月31日起按照7.595%计算至还清之日，契税等费用42974元从2018年4月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日。要求被告向原告支付逾期交房违约金：定金100000元从2018年3月2日起按中国人民银行同期贷款利率的0.5倍计算至还清之日，首期款538635元从2018年4月2日起按中国人民银行同期贷款利率的0.5倍计算至还清之日，按揭贷款630000元从2018年12月31日起按照7.595%的0.5倍计算至还清之日，契税等费用42974元从2018年4月4日起按中国人民银行同期贷款利率的0.5倍计算至还清之日。事实与理由：原告于2018年4月2日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》,购买东莞市石碣镇新城区*******宜安府商业、住宅楼****商铺（以下简称“商铺”），并依约支付了全部购房款等费用合计1311609元。原告购买商铺后，于2019年2月12日与东莞市石碣博奥汽车维修服务中心（以下简称“博奥汽修”）达成《合作协议》，计划将商铺作为实物投资，与博奥汽修共同经营汽车润滑与养护、美容装潢等业务。根据购房合同约定，被告应在2019年3月30日前向原告交付商品房，但到了约定交楼日，被告并未按时将商品房交付原告。截止至2019年12月31日，被告仍未将商品房交付原告。由于被告延迟交楼的行为，导致原告与博奥汽修之间的合作无法继续，博奥汽修于2019年12月31日与原告解除了合作协议，原告为此遭受了直接经济损失合计251248元。被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，故原告特诉至法院，请求依法判决。被告辩称，1、原告要求的逾期违约金计算有误。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款（2）约定，被告未按约定交付房屋的，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，同时按全部房价款的1%向原告支付违约金。计至2020年1月15日，违约金为12686.35元、利息78601.36元。2、专项维修金、税费等费用是由律师事务所代收后向国家相关部门缴纳的款项，不是案涉物业价款的构成部分，被告并未实际占用，且未产生收益，应当在办理解除合同手续后由相关部门退回，且被告无需支付利息。3、商品房预售合同纠纷并非法律规定由违约方承担律师费的情形，购房合同也未约定，诉讼担保费用并非原告实现债权所必须支付的费用，被告无需承担。4、被告同意解除双方购房合同，但原告应当配合被告妥善处理交接事宜。经审理查明，2018年4月2日，原告作为买受人，与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件十），合同约定：买受人所购商品房为东莞市**********宜安府商业、住、住宅楼商铺**筑面积42.69平方米，总价款为1268635元；合同第七条付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，买受人应于2018年4月2日前支付首期房价款638635元，余款630000元向按揭银行申请贷款支付；合同第八条逾期付款责任，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照总房价的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。买受人未按合同约定的付款方式及期限支付商品房价款逾期超过90日导致出卖人解除合同的，买受人应在解除合同通知送达后向出卖人按约支付总房价款的10%的违约金并承担办理买卖合同终止手续所需的全部费用（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费等）；合同第十一条交付时间，出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条逾期交付责任，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。附件四第5条，出卖人解除合同的，买受人在接到出卖人解除合同的通知后，需按出卖人要求时间配合出卖人到东莞市不动产交易所办理该房屋之《商品房买卖合同》终止手续，并退还出卖人已出具的收款票据，同时买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，并需承担解除合同所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、公证费及律师费）。合同另就其它事项进行了约定。原告于2018年3月2日向被告支付了定金100000元，于2018年4月2日向被告支付了首期款538635元，于2017年4月4日向被告指定的广东鼎能律师事务所支付了专项维修基金2135元、契税36247元、借款合同印花税32元、买卖合同印花税635元、登记费550元、律师费3375元，合计42974元。2018年5月6日，原告向第三人东莞银行股份有限公司石碣支行申请按揭贷款，东莞银行股份有限公司石碣支行于2018年6月8日向原告发放了案涉贷款630000元，贷款年利率为7.595%。案外人广东鼎能律师事务所向本院出具情况说明，确认其接受原告的委托为原告办理签约、备案、抵押等相关事宜，收取了原告支付的专项维修基金2135元、契税36247元、买卖合同印花税635元、借款合同印花税32元、登记费550元、律师服务费3375元，共42974元，其中专项维修基金2135元已向相关部门缴纳，同意向原告退还37464元（42974元-2135元-3375元）。2019年7月30日，被告在售楼处张贴了延期交楼的通知，主要内容为：由于被告自身工作的原因，宜安府项目未能如期完成竣工验收工作，预计在2019年11月交楼，被告承诺将按照合同约定支付相应的违约金，业主不接受延迟交楼的，可以在十日内向被告提出解除所签订的《商品房买卖合同（预售）》，办理解除合同手续后，被告将依照合同约定退款和赔付违约金。原告提交落款日期为2019年3月20日的《合作协议》，主张是原告与案外人东莞市石碣博奥汽车维修服务中心（以下简称“博奥汽修”）于2019年2月12日签订的，但当天只签了一份协议，原告并未持有，后双方再补签了一份，落款日期是2019年3月20日；该协议主要约定：博奥汽修拥有机动车维修等资质，依法可经营机动车润滑、养护业务，原告享有东莞市**********宜安府商业/住宅楼一层商铺115号的合法使用权（详见附件一《房屋买卖合同》），双方将合作开展汽车润滑与养护、美容装潢等业务，双方共同投入、风险共担；本项目以博奥汽修名义具体运作，博奥汽修在本项目中投入运营主体、资金及经营管理人员，原告投入房屋（与附件一中记载一致）、资金；合作期限自2019年3月30日起至2024年2月29日止；博奥汽修以自己的名义进行本项目的运营，进行原材料的采购和销售，双方同意并确认，所采购的原材料及成品的全部支出及收入均经博奥汽修账户进出，与本项目有关的所有单据、发票均以博奥汽修名义开具或收回；在本项目开展前一周，博奥汽修应做好装修商铺的全部准备工作，并及时准备物料、货物、成品等，以保证项目的顺利开展，装修商铺、准备物料、货物、成品的费用，由双方共同负担，原告应转入博奥汽修账户，由博奥汽修统一对外支出；原告确保按时将房屋交付博奥汽修；因原告未按约定交付房屋、支付资金令本协议无法继续履行，或未经博奥汽修同意单方解除本协议、收回房屋的，博奥汽修有权将原告支付的全部费用不予退还外，还可向原告追偿违约金，违约金计算标准为：自原告违约事宜发生之日起计至本协议约定合作期满之日止，原告应按本项目实际投入资金总额的万分之三每天的标准向博奥汽修支付违约金；本协议自双方签章之日起生效，本协议一式两份，双方各执一份，各份均具有同等法律效力。被告对《合作协议》的真实性、合法性、关联性均不确认，主张被告并非《合作协议》的主体，而且在原被告签订的购房合同中也没有明确案涉房屋的实际用途，即使该《合作协议》是真实的，也与本案没有任何关联。原告提交网上银行电子回单、微信转账记录，主张原告为履行上述《合作协议》，于2019年3月25日至2019年6月9日期间向博奥汽修转账140350元，于2019年8月2日至2019年12月29日期间向博奥汽修的经营者陈鹏转账30896元，合计171246元。被告对款项支付凭证的真实性、合法性、关联性均不确认，因为原告没有出示款项支付凭证的原始载体，《合作协议》并未明确约定原告应投资多少资金，不符合投资资金的交易习惯；案涉房屋在未交付之前，原告多次向案外人转账投资款不符合常理；案外人的营业地址与案涉房屋的地址相隔不足一公里，在如此近的距离，经营同类型的有竞争性商铺明显不符合常理。原告提交收款收据、销售出库单、微信付款截图，主张博奥汽修就与原告的《合作协议》事宜向案外人广西南宁胜东商贸有限公司、温州市丽豹汽车配件有限公司采购货物，其中收款收据的金额共56624元、微信付款截图的金额共83633元。被告对这组证据的真实性、合法性、关联性均不确认，主张微信转账凭证未提供原件核实，不能证明该笔交易真实发生，以及与本案的关联性；收款收据的金额与付款凭证的金额无法一一对应，付款记录中也未注明支付款项的性质；收款收据没有相应的合同、发票予以佐证，同时从收款收据中一些的货物名称可以看出都是针对具体的汽车型号去购买的配件，与原告主张其为了准备经营汽车润滑与养护业务不相符，从购买意图可以看出是针对已经存在修理业务所做的采购，这些经营范围与博奥汽修的经营范围相符，被告有理由认为这些采购是石碣博奥维修中心的日常经营所需，而不是为了原告诉称的新开业的维修中心而做的准备。2019年12月31日，原告与案外人博奥汽修签订《解除协议》，约定：解除双方于2019年2月12日签订的《合作协议》；双方确认截止至本协议签署之日，合作项目总投资金额为350000元，其中原告向博奥汽修支付经营资金171248元，博奥汽修公司无需向原告返还；根据协议约定，原告需按已投资金额的万分之三每日向博奥汽修支付违约金，合计159600元，现博奥汽修同意，原告自本协议签署之日起五个工作日内支付博奥汽修违约金80000元后，无需再向博奥汽修支付任何费用；双方按本协议约定完成相应义务后，任何一方不得再就原协议提出任何权利，亦不得再追究另一方的违约责任；等等。签订解除协议后，原告于2020年1月4日向博奥汽修的经营者陈鹏转账支付80000元。庭审中，被告确认未按合同约定的时间向原告交付案涉商铺，原、被告双方均同意解除案涉购房合同。双方对合同解除后的违约责任存在争议。原告主张，合同第八条约定买受人逾期付款，买受人应按房屋总价的10%向出卖人支付违约金，合同附件四第5条约定出卖人解除合同的，买受人应按房屋总价的20%向出卖人支付违约金，合同第十二条约定出卖人逾期交楼，出卖人应按房屋总价的1%向买受人支付违约金，合同第八条约定，买受人违约需要支付相关的诉讼费、律师费、保全费等费用，却没有约定出卖人违约，出卖人应向买受人支付相关的诉讼费、律师费、保全费等费用，根据公平原则和诚实守信原则，原告要求被告依据合同对等地承担诉讼费、律师费、保全费等费用。出卖人与买受人的权利义务严重不对等，上述条款的约定明显加重买受人的责任，排除买受人的主要权利，而且被告在上述条款上没有采取合理的方式提示原告注意被告在免除限制其自身的责任，根据合同法第40条的规定，案涉合同第十二条无效，基于上述合同无效，视为合同对逾期交楼违约金没有约定，违约金应该按照买卖合同司法解释第24条的规定计算。被告认为，关于违约条款文字有加粗及加下划线，被告已经尽到了提示义务，案涉合同是双方的真实意思表示，条款合法有效。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、收据、关于宜安府项目延迟交楼问题的通知、合作协议、解除协议、《民事委托代理合同》、《楼宇按揭抵押贷款合同》、《解除协议》、《委托代理合同》、诉讼保全责任保险投保单、东莞银行个人贷款借据、国内支付业务付款回单、收款收据、销售出库单、微信付款截图、博奥维修中心营业执照，被告提交的商品房预售许可证、竣工验收备案证书、竣工验收备案证（燃气类、供热类）、情况说明、维修资金收据以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面意见和证据，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照商品房买卖合同的约定履行权利义务。原告主张合同约定的出卖人与买受人的违约责任不对等，案涉合同第十二条应属无效，但该条款的内容并未免除出卖人应承担的违约责任、未加重买受人的责任、未排除买受人的主要权利，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定“提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款无效”的情形，故对于原告的主张，本院不予支持。原、被告双方均同意解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，本院予以确认。案涉购房合同解除是由于被告逾期交付所致，根据合同第十二条约定，被告应向原告退还原告已付全部房款1268635元、利息及按全部房价的1%向原告支付违约金12686.35元（1268635元×1%），庭审中原告认为合同约定的违约金低于实际损失，故本院酌定被告应按原告实际执行的利率向原告支付利息，其中定金100000元的利息，从2018年3月2日起按中国人民同期贷款基准利率计至2019月8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至返还之日止；首期款538635元的利息，从2018年4月2日起按中国人民同期贷款基准利率计至2019月8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至返还之日止；按揭贷款630000元的利息，按原告实际向第三人支付的利息计算。对于原告超出部分的利息和违约金诉请，本院不予支持。原告诉请的损失251248元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告诉请的专项维修基金2135元、契税36247元、借款合同印花税32元、买卖合同印花税635元、登记费550元、律师费3375元，合计42974元的费用，其中律师费3375元系原告因购买涉案房产支出的费用，属于损失部分，故被告应向原告返还律师费3375元。另外契税、登记费、印花税共计37464元，合同解除后，原告可向广东鼎能律师事务所主张退还。关于住宅专项维修资金，已由广东鼎能律师费事务所向相关部门缴纳，合同解除后，原告可自行根据相关部门的要求申请办理退还手续。原告诉请的因处理本案纠纷支出的律师费80000元、保函费5353.39元缺乏合同依据，退一步说，律师费损失并非当事人诉讼必然产生，也是根据当事人意愿发生的，故对于原告请求被告承担本案律师费损失80000元、保函费5353.39元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告詹小华与被告东莞市志尚房地产开发有限公司于2018年4月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告东莞市志尚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告詹小华退还房款1268635元及利息（其中定金100000元的利息，从2018年3月2日起按中国人民同期贷款基准利率计至2019月8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至返还之日止；首期款538635元的利息，从2018年4月2日起按中国人民同期贷款基准利率计至2019月8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至返还之日止；按揭贷款630000元的利息，按原告实际向第三人支付的利息计算）；三、被告东莞市志尚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告詹小华支付违约金12686.35元、律师费3375元；四、驳回原告詹小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20860.12元、保全费5000元，合计25860.12元（原告已预交），由原告负担5374元，由被告负担20486.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  成 瑶审判员  曾明珠二〇二〇年十月十七日书记员  王思敏