广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3812号 上诉人（原审原告）：柳州市鳞和房地产中介有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市雅儒路**天江丽都****。统一社会信用代码：91450200MA5KDRYL7E。 法定代表人：刘刚鳞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡宁，广西旺国律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：简琦，男，1978年9月30日出生，汉族，住所地，住所地广西壮族自治区柳州市iv> 被上诉人（原审被告）：王娟娟，女，1981年8月14日出生，满族，住所地，住所地广西壮族自治区柳州市iv> 二被上诉人共同委托诉讼代理人：程广超，广西典哲律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：钱大胜，广西典哲律师事务所实习律师。 上诉人柳州市鳞和房地产中介有限公司（以下简称鳞和公司）因与被上诉人简琦、王娟娟居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初4208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。于2020年10月10日组织各方当事人进行询问，上诉人鳞和公司的委托诉讼代理人胡宁，被上诉人简琦、王娟娟的共同委托诉讼代理人程广超到庭参加了询问。本案现已审理终结。 上诉人鳞和公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.依法撤销一审判决第二项，依法改判简琦、王娟娟向鳞和公司支付违约金96000元；3.本案的一审、二审费用由简琦、王娟娟承担。 事实和理由：一、一审法院认为双方订立《限时销售合同》达成委托卖房合同关系，但之后又订立《房地产买卖合同》，“委托合同关系”被“居间合同关系”所取代，双方同意订立《房地产买卖合同》的行为己经明确表明《限时销售合同》中所约定的委托卖房事务不再履行，鳞和公司的合同主体由“受托人”变更为提供居间服务的“经纪人”，这一认定错误，原因在于： 第一，订立《房地产买卖合同》并不表明《限时销售合同》中所约定的委托卖房事务不再履行，而是代表鳞和公司在《限时销售合同》中的义务已经履行完毕。根据《限时销售合同》第七条的约定即“甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费”可知，当简琦、王娟娟与买家签订《房地产买卖合同》之日，鳞和公司向简琦、王娟娟主张高于委托价的差额作为咨询及中介服务费的条件即已经成就，同时亦代表鳞和公司已经完成了《限时销售合同》所约定的义务。 第二，虽然鳞和公司完成了《限时销售合同》所约定的义务，但并不代表简琦、王娟娟亦完成了《限时销售合同》所约定的义务。因为按照《限时销售合同》第九条即“甲方收取或乙方代为收取买家定金后，或甲方拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的6%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任”的约定，可以明确的是，简琦、王娟娟对于《限时销售合同》的义务是，在其与买家签订《房屋买卖合同》并收取定金后，简琦、王娟娟仍然需要按照《限时销售合同》的约定及时配合买家办理相关的过户手续。简琦、王娟娟的这一义务并不因签订《房地产买卖合同》而终止,亦不代表“委托合同关系”已经被“居间合同关系”所取代，更不代表《限时销售合同》因此而终止。所以，在签订《房地产买卖合同》之后，鳞和公司实际上具有双重身份，第一重身份为“委托人”，鳞和公司可以以此身份监督简琦、王娟娟切实履行房产过户的相关手续；第二重身份为“经纪人”，鳞和公司可以以此身份切实的帮助简琦、王娟娟与买家顺利的办理房屋的买卖手续。 二、一审法院认为鳞和公司向简琦、王娟娟主张违约金应当依照《房地产买卖合同》的约定而非依照《限时销售合同》的约定错误，原因在于： 第一，《限时销售合同》是双方之间的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属有效。因此，双方在《限时销售合同》的第九条中关于违约金的约定，亦应为有效条款，对双方均有约束力。 第二，如前所述，《限时销售合同》并不因签订《房地产买卖合同》而终止。《房地产买卖合同》也并未就《限时销售合同》第九条的违约责任进行新的约定。因此在简琦、王娟娟未切实的履行房屋过户的相关手续时，鳞和公司完全可以依照《限时销售合同》的约定向其主张违约责任。 被上诉人简琦、王娟娟辩称，双方在签订《限时买卖合同》时，无论从签订的过程还是合同的条款，都是存在欺诈，合同条款存在相互矛盾。且在订立过程中诱骗简琦个人替王娟娟签字，同时在买卖合同履行过程中通过对买卖双方做虚假陈述欺骗买卖双方当事人。无论简琦、王娟娟与鳞和公司之间是委托关系还是居间关系，鳞和公司均未完成合同的义务，且《房地产买卖合同》已经被法院生效判决解除，该生效判决已经确认合同不能履行的原因是由于买方存在违约行为，故鳞和公司没有任何权利向简琦、王娟娟主张居间费或者委托费用，简琦、王娟娟更不存在鳞和公司所称的违约行为，故请求法院驳回鳞和公司的上诉请求。 鳞和公司向一审法院起诉请求：1.判令简琦、王娟娟向鳞和公司支付违约金96000元；2.简琦、王娟娟向鳞和公司返回限时销售保证金2000元；3.本案诉讼费用由简琦、王娟娟承担。 一审法院认定事实：2019年1月23日，鳞和公司作为乙方与简琦、王娟娟作为甲方签订《限时销售合同》，约定：甲方将位于柳州市房屋（柳房权证字第××,建筑面积:207.37㎡）独家委托乙方限时销售，限时销售期限自合同签订之日起至2019年6月30日止，委托销售价格为1600000元整；乙方在甲方查档并核实房地产相关情况后向甲方支付限时销售保证金人民币贰仟元整。签订房屋买卖合同，此保证金自动转为购房定金，如乙方在限售期限内找到合适买家，则此限售保证金在甲方与买方签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方。合同第七条约定：限时销售期限内若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功，甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日应将实际售价高于上述委托的差额支付给鳞和公司作为咨询及中介服务费。合同第九条约定：甲方收取或乙方代收取买家定金后，或甲方拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的6%作为违约金外，还应当承担双倍返还定金给买家的责任。该合同上甲方处王娟娟的签字系简琦代签，王娟娟并未在该合同上签字捺印，乙方处的签字为丁振华，加盖了鳞和公司公章。合同签订后，简琦与丁振华签订了《授权委托书》，由丁振华全权代理简琦销售涉案房屋。同日，简琦作为收款人向鳞和公司出具《收条》，载明：“今收到丁振华交来柳州市金色世纪8栋3单元6-2号房屋委托保证金人民币贰仟元整（¥2000.00）及该房屋钥匙一套。此据。” 2019年2月17日，鳞和公司作为受托方（乙方）与案外人熊春媚作为认购方（甲方）签订《认购协议书》，甲方确认购买涉案房屋，并支付诚意金3000元。2019年2月18日，简琦、王娟娟作为卖方、案外人熊春媚作为买方与鳞和公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》，约定买方自愿购买卖方出售的涉案房产。合同第三条约定了付款方式及办理期限。合同第四条约定：经纪方负责协助买卖双方办理完成该房地产的所有过户手续；合同还对各方权利义务进行了约定。2019年2月20日，简琦出具《收条》确认收到案外人熊春媚支付的购买涉案房屋定金80000元。之后，简琦、王娟娟并未按约办理房产过户和相关按揭申请事宜，双方协商未果，鳞和公司遂诉至法院，酿成诉讼。 一审另查明，1.简琦与王娟娟系夫妻关系，王娟娟认可简琦代理的《限时销售合同》；2.案外人熊春媚向简琦支付的80000元购房定金中，其中有50000元是作为交房保证金，现由经纪方鳞和公司保管。 一审法院认为，双方2019年1月23日签订《限时销售合同》，合同目的系简琦、王娟娟委托鳞和公司销售其所有的位于柳州市房屋，双方存在委托合同关系，对此双方均无异议。同日，鳞和公司向简琦支付保证金2000元。 庭审查明，2019年2月18日，简琦、王娟娟与鳞和公司及案外人熊春媚订立《房地产买卖合同》，鳞和公司以“经纪人”的身份在该合同中签字，并约定了鳞和公司提供居间服务的权利及义务。该院认为，双方订立《限时销售合同》达成委托卖房合同关系，但之后又订立《房地产买卖合同》，此时双方的“委托合同关系”被“居间合同关系”所替代，双方同意订立《房地产买卖合同》的行为已经明确表明《限时销售合同》中所约定的委托卖房事务不再履行，鳞和公司的合同主体由“受托人”变更为提供居间服务的“经纪人”。 鳞和公司诉称，简琦、王娟娟至今未将房屋办理房产过户相关事宜，拒绝出售房屋，该行为已经违反《限时销售合同》的约定，应当承担违约责任。对此，该院认为，办理房产过户相关事宜系《房地产买卖合同》所约定的义务，相关权利人如认为简琦、王娟娟存在拒绝出售房屋行为，应当依照《房地产买卖合同》的约定主张权利，而非依照《限时销售合同》主张权利，鳞和公司诉称缺乏事实依据。 《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；第三百九十九条规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。上述法律规定明确表明受托人必须按照委托人的意志处理委托事务，委托人是否出售房屋、何时出售房屋、向何人出售房屋等事宜均由委托人自行决定，受托人不能干涉或者限制委托人的决定权，作为受托人的鳞和公司无权向委托人因行使自主决定权而主张违约责任。鳞和公司诉请缺乏法律依据，该院不予采信。鳞和公司要求简琦、王娟娟支付违约金的诉请该院不予支持。 由于双方委托合同关系至订立《房地产买卖合同》时已经终止，委托卖房事务已不再履行，简琦、王娟娟应当返还所收取的保证金2000元，鳞和公司对此诉请符合事实，该院予以支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十九条之规定，判决：一、简琦、王娟娟向鳞和公司返还保证金2000元；二、驳回鳞和公司其他诉讼请求。案件受理费2250元（鳞和公司已预交），由简琦、王娟娟负担46元，鳞和公司负担2204元。 二审期间，对于一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，但简琦、王娟娟主张一审法院遗漏查明《限时销售合同》第二条约定了甲方支付1%给乙方作为服务费佣金，高出该成交价甲方不需支付服务费、这与该合同第七条最后一句话即甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费有矛盾。 二审中，鳞和公司未提交新的证据，简琦、王娟娟则提交了（2019）桂0202民初2980号民事判决书一份（出示了原件），拟证明涉案《房地产买卖合同》已被解除，同时该民事判决中确认由于买方没有按照合同约定在2019年7月31日前将首付款存入指定账户，也未申请办理按揭事宜，可说明是由于买方的行为导致买卖合同没有实际履行，据此可证明不是由于简琦、王娟娟的违约行为导致涉案《房地产买卖合同》解除，鳞和公司无权主张违约金。 经质证，鳞和公司对简琦、王娟娟提交的证据的真实性以及判决已生效无异议，但表示根据该生效民事判决另查明部分第四点即涉案房屋现处于抵押状态，这表明简琦、王娟娟一直都没有去办理解押手续，该生效民事判决在说理部分认为买家跟简琦、王娟娟在2019年7月31日之前互相都需要履行多项义务，而涉案房屋的解押显然应当在这些义务履行之前处理完毕，因此是简琦、王娟娟没有解押导致买家熊春媚无法办理按揭手续，故鳞和公司认为简琦、王娟娟存在违约行为。 本院的认证意见：因鳞和公司对该证据真实性并无异议且简琦、王娟娟提供了原件，故本院对该证据的真实性予以认定。对其证明目的与本案争议焦点的联系本院将在说理部分予以说明。 对于简琦、王娟娟所主张的一审法院遗漏查明的事实，因与本案争议焦点无关，故本院对此不做认定。 据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 二审另查明，已生效的（2019）桂0202民初2980号民事判决在说理部分载明：“《房地产买卖合同》第三条第（2）点约定内容明确了在2019年7月31日之前双方需要履行多项义务:1、熊春媚申请按揭；2、熊春媚支付首付款；3、待银行审批后双方办理过户，庭审查明，虽然合同三方在2019年7月31日之前进行多次协商，但均未达成变更合同的一致意见，合同应当继续按照约定履行，但截止2019年7月31日止，‘《房地产买卖合同》第三条第(2)点’所约定的义务双方均未能履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。庭审查明，熊春媚并未按照约定支付首付款，亦未申请按揭贷款，同时简琦、王娟娟未办理房屋过户事宜，根据上述法律定，简琦、王娟娟‘未办理过户手续’不属于违约行为，不应为此承担违约责任。因此熊春媚主张简琦、王娟娟承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不子采信，其要求简琦、王娟娟双倍返还定金的诉请不予支持。” 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：鳞和公司主张简琦、王娟娟向其支付违约金96000元是否于法有据。 针对上述争议焦点，本院认为，鳞和公司的上诉请求不能成立，原因在于：一、涉案《限时销售合同》第九条明确约定：“甲方（即简琦、王娟娟）收取或乙方（即鳞和公司）代为收取买家定金后，或甲方拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的6%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任”，从该约定来看，只有作为卖方的简琦、王娟娟存在违约行为即拒绝出售该房地产或拖延时间不配合办理涉案房产相关手续的情况下鳞和公司才有权向其主张违约金。二、根据二审另查明的事实，（2019）桂0202民初2980号生效民事判决中已明确认定“熊春媚并未按照约定支付首付款，亦未申请按揭贷款，……简琦、王娟娟未办理过户手续不属于违约行为，不应为此承担违约责任……其要求简琦、王娟娟双倍返还定金的诉请不予支持。”，可见简琦、王娟娟对未能完成过户手续并不存在违约行为。据此，鳞和公司在本案中向简琦、王娟娟主张违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人鳞和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2200元（上诉人柳州市鳞和房地产中介有限公司已预交），由上诉人柳州市鳞和房地产中介有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李婷婷 审判员  余 深 审判员  温清华 二〇二〇年十月二十七日 书记员  陈彦婷