福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终2393号 上诉人(原审原告、反诉被告)：福建农林大学，住所地福建省福州市仓山区上下店路**，统一社会信用代码12350000726430923A。 法定代表人：兰思仁，校长。 委托诉讼代理人：何年霖，福建方圆统一律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：史正，福建方圆统一律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈加利，男，1972年12月2日出生，汉族，住龙海市。 委托诉讼代理人：刘永平，福建华闽南方律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王雅斌，福建华闽南方律师事务所实习律师。 上诉人福建农林大学因与上诉人陈加利租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院(2019)闽0681民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人福建农林大学的委托诉讼代理人何年霖、史正，上诉人陈加利的委托诉讼代理人刘永平、王雅斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建农林大学上诉请求：1.撤销一审判决第一项中“移交所增建的建筑物（钢结构厂房、仓库、办公室）”及第五项；2.撤销一审判决第三、四项；3.维持一审判决第一项中“陈加利应于本判决生效后二十日内返还福建农林大学位于龙海市××镇××村××平方米土地”及第二项。事实和理由： 一、陈加利应当自行处理地上建筑并无偿交回场地。福建农林大学因自身校部建设需要，在协议届满后，收回租赁场地，该情形符合案涉协议第五条约定，应适用该条款。 二、福建农林大学无需支付任何补偿款。1.根据合法有效的《土地临时使用协议书》约定，陈加利在交还讼争场地时负有拆除地上建筑物的义务，且福建农林大学并不负有必然的续约义务。陈加利应充分考虑现有租期而合理使用土地及投入程度，其在讼争场地上搭建建筑物，系陈加利的自主选择。2.基于上述协议第二、五条约定及前后三次签订协议的情形，陈加利在承租讼争场地时已明知租期届满后应自行拆除地上建筑物，后返还讼争场地。3.陈加利在讼争场地上搭建建筑物用于生产经营，属于投资成本的一部分，历经多年折旧已无残值，且其多年的经营也获得相应的利润，讼争场地临时使用期限已届满，故不存在损失问题。 三、本案不存在福建农林大学赔偿陈加利的损失，因此也不存在委托评估问题，仅就《资产评估报告书》内容而言，存在根本性错误。该评估报告是对评估对象的市场价值进行评估，而非按照法院的委托和要求进行造价鉴定，故该评估报告不能作为本案的定案依据。 陈加利辩称：依法驳回福建农林大学的上诉请求。理由： 一、案涉协议约定租期届满后若无遇校部扩建或国家征用，可续签协议；若遇国家或开发商征迁所获得地上赔偿款归陈加利所有，故福建农林大学以陈加利应自行处理地上建筑物并无偿交回土地的理由，不能成立，应予驳回。 二、陈加利经福建农林大学同意，在讼争场地上投入巨资新建建筑物、附属物、设备设施等项目，应当按评估价值653374元给予赔偿，而一审仅判决福建农林大学补偿陈加利333767.4元不当。 三、案涉评估报告系具备鉴定资质的鉴定机构作出的合法有效鉴定结论，福建农林大学对该评估报告未提出异议或依法重新鉴定，故可作为本案定案的依据。况且，案涉评估报告的评估价值存在二次折旧，因鉴定机构已对讼争标的物予以折旧，一审判决再次折旧，不合理，故应以评估结论作为赔偿数额。 陈加利上诉请求；撤销一审判决第一、二、四、六项，改判驳回福建农林大学的起诉或诉讼请求，支持陈加利的反诉请求。其在上述答辩理由的基础上增加二点理由： 一、依据福建农林大学的诉求，本案应属侵权纠纷，与一审认定的租赁合同纠纷，两者法律关系不一致，故应驳回福建农林大学的起诉或诉讼请求。 二、福建农林大学的诉求不仅缺乏事实和法律依据，且也超过诉讼时效。福建农林大学主张从2017年1月1日起的土地占用费，而起诉于2019年1月9日，其主张已超过法定诉讼时效。 福建农林大学向一审法院起诉请求：判令陈加利向福建农林大学返还位于龙海市××镇××村××平方米土地，并自行拆除地上建筑物，恢复原状，且应向福建农林大学支付自2017年1月1日起的土地占用费（暂计至2018年10月1日为47880元，请求计至实际返还土地之日止）。陈加利提出反诉请求：1.判令福建农林大学依《土地临时使用协议书》约定继续履行由陈加利使用租赁场地至符合协议约定的“遇到校部扩建或国家征用”条件之日止。2.或在法院判令租赁场地符合协议约定的“遇到校部扩建或国家征用”条件收回租赁场地之前3个月内，或在法院判令解除本案《土地临时使用协议书》收回租赁场地之前3个月内，判令福建农林大学赔偿陈加利653374元（其中建筑物580465元，构筑物72909元）。 一审法院认定事实：福建农林大学持有登记土地使用者为福建农学院漳州分部《龙国用（1994）字第00003号国有土地使用权证》项下部分土地，坐落于龙海市××镇××村琥珀岭。2011年12月20日，福建农林大学漳州分部与陈加利签订《临时租地协议书》，约定：“福建农林大学漳州分部（下称甲方）为提高土地使用效率，本部围墙内一块场地临时租给……（下称乙方）搭建工棚之用，为保证双方权益，经协商签订如下协议：一、乙方租用的场地只作为搭建临时工棚供加工、仓储、及办公之用，未经甲方同意不得他用，一经发现挪为他用，甲方有权立即收回并已交的租金不予退还。二、甲方场地现状租给乙方自行清理地面搭建所需面积的工棚，若在协议期内，由于甲方校部建设需要收回场地，乙方在收到甲方书面通知日起三个月内自行处理清楚，无偿交回场地，清理其间免交租金，如遇到国家或开发商征用拆迁，乙方所建地面建筑物获得第三方赔偿归乙方所有，甲方协助办理所需手续。三、甲方向乙方提供照明用电及生活用水，乙方如需要用电、用水自行布线装表，按表交费。工业用电用水遵守甲方有关用电管理办法，按表分摊交费，并跟一起用电有关厂场分摊，由于公共用电设施添置、更换、维护引起的费用。四、乙方搭建建筑物应按国家规定申办有关手续，如违反规定被拆除责任自付。在经营活动过程中应遵守法律、法规，依法办证，照章纳税。自负经济、法律责任，雇佣人员应符合公安有关规定，生产经营过程中不得违反国家环保条例及有关法规。不得从事有污染、噪音的行业，经营活动时保证通行畅通，不能影响甲方正常的工作生活秩序。五、乙方租用的场地面积经双方测量确定为1520平方米，每月租金单价1.5元／平方米，合计每月2280元，全年租金27360元，签订时交清自签订日至整半年场租13680元，逾期缴纳按每天应交金额1%增交滞纳金，直到全部租金交清，逾期15天仍未交清，视为放弃租用，甲方有权另租他人。六、协议有效期四年，自2012年元月1日至2015年12月31日，租期到期后，甲方如继续出租，同等条件下乙方优先续租，租金另议。”福建农林大学按测绘图的面积交付陈加利使用，陈加利在租赁土地的范围建设钢结构厂房、仓库及办公室，同时修建道路。双方对此合同的履行无异议。2014年11月26日，福建农林大学教科基地管理中心（下称农大科教中心）与陈加利签订《土地临时使用协议书》，主要内容与《临时租地协议书》相同，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日。2016年1月18日，农大科教中心与陈加利续约，签订《土地临时使用协议书》，约定：“一、场地面积：乙方临时使用场地面积为1520平方米，位于福建农林大学漳州科技基地内。二、临时使用期限：暂定一年，即自2016年1月1日至2016年12月31日，到期后如无遇到校部扩建或国家征用，可续签协议。三、临时使用费用及支付方式：1.该场地临时使用费收费标准为人民币1.5元／月×平方米，每月2280元，全年合计为27360元。2.场地临时使用费支付方式为先付后用，即在2016年1月28日前缴清2016年上半年场地临时使用费13680元；2016年6月15日前缴清2016年下半年临时场地使用费13680元。3.逾期缴纳按每天应交金额1%增交滞纳金交清，逾期15天仍未交清，视为放弃租用，甲方有权立即收回另租他人，所建建筑物不予退还。四、乙方临时使用的场地只作为加工、仓储及办公之用，未经甲方同意不得他用，一经发现挪为他用，甲方有权立即收回，已交的临时使用费不予退还。五、若在协议期内，由于甲方校部建设需要收回场地，乙方在收到甲方书面通知日起三个月内自行处理清楚，无偿交回场地，清理其间免交租金，如遇到国家或开发商征用拆迁，乙方所建地面建筑物获得第三方赔偿归乙方所有，甲方协助办理所需手续。六、七、……”等条款。陈加利向福建农林大学交纳租金至2016年12月31日。2016年12月31日，农大科教中心向陈加利发出《关于福建农林大学漳州科教基地租赁不予续租的通知》，载明：“贵方与本中心签订的福建农林大学漳州科教基地协议于2016年12月31日到期，由于本地块另有用途，不予续租。按原协议约定，自收到本通知起停止使用，请在3个月内（2017年3月31日前）将场地自行清理交回本中心。”陈加利收到此通知后，未按通知履行。2018年5月22日，农大科教中心向陈加利发出《关于清退漳州科教基地临时租用地（房）的通知》，载明：“贵方与中心签订的福建农林大学漳州科教基地租地协议于2016年12月31日到期，鉴于本地块我校另有用途，于2017年1月1日起不予续租，我中心于2016年12月30日向各租户下达了《关于福建农林大学漳州科教基地租赁不予续租的通知》，并限定在3个月内（2017年3月31日前）将场地自行清理交回本中心。为恢复科研项目用地，现我校漳州分部围墙工程已完成招标工作，为进一步做好工程施工及后续科研项目进驻工作，请各租户自收到本通知起10日内（2018年6月1日前）将场地自行撤除、清理交回本中心，否则出现任何问题由原租户自行负责。”此后，双方为增建的建筑物发生纠纷，福建农林大学具状诉至法院，提出上述诉讼请求。陈加利提出反诉，向一审法院申请对所增建的建筑物（钢结构厂房、附属物、水电设施）、道路进行评估，经一审法院委托漳州龙信资产评估有限公司进行评估，漳州龙信资产评估有限公司的《报告书》载明：厂房价值为535040元、仓库价值为7740元、办公室为37685元、道路（水泥路面、水沟、斜坡、挡土墙）价值为72909元。 另查明，1994年2月16日福建省人民政府办公厅闽政办[1994]函33号《转发国家教委同意福建农学院更名为福建农业大学的通知》；2000年9月28日福建省人民政府文件闽政[2000]文328号《福建省人民政府关于同意福建农业大学、福建林学院合并组建福建农林大学的通知》，撤销福建农业大学、福建林学院建制。福建农业学院设立福建农业学院漳州分部与福建农林大学科教基地管理中心。 一审法院认为：一、诉讼主体问题。原福建农业大学、福建林学院等经福建省人民政府批准变更为福建农林大学，因此，福建农林大学具有诉讼主体的资格，其设立的福建农业学院设立福建农业学院漳州分部与福建农林大学科教基地管理中心所行使的民事行为应由福建农林大学享有民事权利和民事义务。福建农林大学与陈加利是平等的民事主体。二、福建农林大学与陈加利签订的三份租赁合同有效。三份合同是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，根据《合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。双方当事人也确认合同有效，应当认定本案的合同有效。三、本案的争议焦点是福建农林大学要求陈加利自行拆除新增的建筑物（钢结构厂房、仓库、办公室）和陈加利要求按评估价补偿的问题。根据双方合同的约定：“乙方租用的场地只做为搭建临时工棚供加工、仓储、及办公之用”和“如遇到国家或开发商征用拆迁，乙方所建地面建筑物获得第三方赔偿归乙方所有，甲方协助办理所需手续。”根据《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”福建农林大学同意并明确陈加利可以在租赁的土地上增建工棚作为加工、仓储、办公之用，陈加利也实施了上述的民事行为，福建农林大学应当承担对增建工棚所产生的民事责任；虽然合同约定“由于甲方校部建设需要收回场地，乙方在收到甲方书面通知日起三个月内自行处理清楚，无偿交回场地，清理其间免交租金”，与此合同第一条款存在冲突，是行政行为的表现，缺乏民事主体的平等性，此约定侵犯了承租人的合法权益。因此，福建农林大学要求陈加利拆除增建的厂房、仓库、办公室，于法无据，不予支持；陈加利要求福建农林大学补偿，符合法律规定，应予以支持。四、关于后续租金的问题和补偿问题。陈加利按合同约定交纳了租金至2016年12月31日，此后占有、使用租赁的土地未交纳租金，应当承担相应的民事责任，向福建农林大学补交至移交之日。福建农林大学应当补偿陈加利增建的工棚费用。经委托漳州龙信资产评估有限公司评估，道路的价值为72909元、增建建筑物价值为580465元。陈加利所增建的道路不在合同约定项下项目，不予以支持；但其所增建的建筑物（钢结构厂房、仓库、办公室）应当由福建农林大学补偿给陈加利，鉴于该钢结构自2012年增建使用，应当按会计直线法20年计算折旧至2020年6月30日，即580465元／20年×（20年-8.5年）＝333767.4元。综上所述，双方约定的租赁合同约定的租赁期限已经届满，陈加利应当返还所租赁的土地和补交租金，福建农林大学应当补偿陈加利所增建的建筑物。福建农林大学请求陈加利返还位于龙海市××镇××村××平方米土地和支付自2017年1月1日起的土地占用费，符合法律规定，应予以支持，但请求自行拆除地上建筑物，恢复原状，与法不符，不予以支持；陈加利请求福建农林大学赔偿总额为653374元（其中建筑物580465元、道路72909元），经一审法院认定福建农林大学应当补偿陈加利333767.4元，其他诉讼请求与法不符，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决：一、陈加利应于本判决生效后的二十日内返还福建农林大学位于龙海市××镇××村××平方米土地，并移交所增建的建筑物（钢结构厂房、仓库、办公室）。二、陈加利应于本判决生效后的二十日内支付福建农林大学自2017年1月1日至2020年6月30日的土地租金95760元。若迟延履行按双方合同约定的每月1.5元／月×平方米×1520平方米计算至实际返还日止。三、福建农林大学应于本判决生效后的二十日内支付陈加利增建建筑物的补偿款333767.4元。四、上述第二项、第三项进行抵扣，合并为福建农林大学应于本判决生效后的二十日内支付陈加利238007.4元。五、驳回福建农林大学的其他诉讼请求。六、驳回陈加利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费997元，由福建农林大学负担97元，陈加利负担900元；反诉案件受理费10334元，由陈加利负担5100元，由福建农林大学负担5234元。案件评估费由陈加利自行负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明，各方当事人对原判查明认定的事实，除“双方为增建的建筑物发生纠纷”有争议外，其余事实没有争议。对没有争议的事实，本院予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 陈加利认为双方是因合同的履行和理解发生争议，而非为增建的建筑物发生纠纷。本院认为，本案的争议焦点是福建农林大学要求陈加利自行拆除新增的建筑物，及陈加利要求按评估价补偿的问题，其涉及亦是合同的履行及理解问题，且该事实并不影响本案的实体结果，故不作认定。 根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一、本案该如何定性；二、福建农林大学是否负有与陈加利续签租赁合同及赔偿陈加利损失的义务；三、福建农林大学的主张是否超过诉讼时效；四、案涉的《评估报告》是否作为本案定案的依据。对此，本院予以分析、认定如下： 一、关于本案的定性问题。 从福建农林大学诉求看，其请求陈加利自行拆除新增的建筑物，及陈加利要求按评估价补偿，涉及的基础法律事实是双方签订《土地临时使用协议书》的履行，争议的法律关系是租赁合同关系，故本案应是租赁合同纠纷，而非侵权纠纷。 二、关于福建农林大学是否负有与陈加利续签租赁合同及赔偿陈加利损失的义务问题。 关于续签合同问题。陈加利上诉主张，案涉协议租赁期限届满后，并未出现协议约定的“遇到校部扩建或国家征用”的情形，福建农林大学应依约与陈加利续签租赁合同，否则构成违约。对此，虽然案涉协议约定租赁期限届满后如无遇到校部扩建或国家征用，双方可续签协议，但校方因自身校部建设需要收回讼争场地，且双方并未约定续租的期限、租金等具体条款。对于讼争场地的续租仍属于订立新的合同，应遵循合同订立的一般原则，由双方当事人对租赁期限、租金标准等具体条件进行协商并达成合意后方可订立合同。故案涉协议所约定的“可续签协议”并不等同于陈加利所主张的若无校部扩建或国家征用则福建农林大学必须与其续签租赁协议。据此，陈加利关于续租的上诉主张，与事实、法律不符，不予采纳。 关于赔偿问题。第一，依据案涉《土地临时使用协议书》第五条约定，其包含两方面内容：其一，在协议期内，若遇校方校部建设需要收回场地，乙方应自行处理地上建筑物后交回场地，校方无需给予赔偿；其二，在协议期内，若遇国家或开发商征用拆迁，因地上建筑物而获得的赔偿款应归乙方所有。本案中，福建农林大学以校部建设需要在租期届满当日即向陈加利发出不予续租的通知，要求“陈加利自收到通知起停止使用，并在3个月内(2017年3月31日前)将场地自行清理交回本中心”，校方欲收回讼争场地是因校部建设需要，而非遇国家或开发商征用拆迁，故陈加利主张福建农林大学应赔偿其因搭建筑物所支出的费用，不符合双方协议的约定，不予采纳。 三、关于福建农林大学的主张是否超过诉讼时效的问题。据福建农林大学的诉求内容，系属物权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，本案不适用诉讼时效的规定。故陈加利提出福建农林大学的主张已超过诉讼时效，与法不符，应予驳回。 四、关于案涉的《评估报告》是否作为本案定案的依据的问题。 如前所述，根据案涉《土地临时使用协议书》第五条约定，对于赔偿问题，讼争场地上的建筑物若遇国家或开发商征用拆迁而获得的赔偿款，应归陈加利所有；若遇校方校部建设需要收回场地，陈加利应自行处理地上建筑物后交回场地，校方无需给予赔偿。本案中讼争场地是因校方校部建设需要而收回，福建农林大学无需支付赔偿款。故案涉的《评估报告》在本案中无实际意义。 另，关于讼争场地占用费问题。1.占用费的起始点。根据案涉《土地临时使用协议书》第五条约定，陈加利在清理讼争场地期间免交租金。又据《关于福建农林大学漳州科教基地租赁不予续租的通知》，福建农林大学要求陈加利自收到本通知起3个月内(2017年3月31日前)，将场地自行清理交回。2017年1月1日至2017年3月31日属福建农林大学给予陈加利清理场地的时间，故该期间不予计付租金。一审法院将该期间的租金判由陈加利负担，不符合双方协议约定是；2.占用费的计付时间。据福建农林大学诉求占用费计至实际返还土地之日止，无法计算具体数额，故占用费可计至其起诉之日(2019年1月9日)止，之后的占用费，福建农林大学可另行主张。故本案的占用费应从2017年4月1日起计至起诉之日(2019年1月9日)止，其占用费为50160元(1.5元/月/平方米×22个月×1520平方米)。一审对占用费的计付时间有误，应予纠正。 综上所述，福建农林大学的上诉理由，部分成立，应予采纳；陈加利的上诉理由不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省龙海市人民法院(2019)闽0681民初468号民事判决第一项； 二、撤销福建省龙海市人民法院(2019)闽0681民初468号民事判决第二、三、四、五、六项； 三，陈加利应于本判决生效后的二十日内支付福建农林大学自2017年4月1日起至起诉之日(2019年1月9日)止的场地占用费50160元。 四、驳回福建农林大学的其他诉讼请求； 五、驳回陈加利的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费997元，由福建农林大学负担97元，陈加利负担900元；反诉案件受理费10334元，由陈加利负担。案件评估费由陈加利自行负担。二审案件受理费12400.61元，由福建农林大学负担400.61元，陈加利负担12000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  唐志忠 审 判 员  李 凌 二〇二〇年十月十三日 法官助理  杨国栋 书 记 员  卢 杰