江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2998号上诉人（原审原告）：林明，女，1980年11月25日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：曾小斌，江西明理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州华实房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道**云星?中央星城**楼2702办公室，统一社会信用代码：91360702563821080W。法定代表人：潘希广，系公司总经理。委托诉讼代理人：黄鹏，男，1988年11月21日生，汉族，住江西省赣州市南康区，系公司员工。上诉人林明与被上诉人赣州华实房地产开发有限公司（简称为华实公司）商品房销售合同纠纷一案，上诉人不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林明上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人交付房屋套内面积减少，构成违约，应当承担违约责任为不争事实。上诉人是在综合考量多种因素的基础上，作出向被上诉人购买涉案房屋的决定，包括被上诉人的宣传、涉案房屋建筑面积预测报告（总建筑面积、套内面积、分摊面积）、得房率、楼盘品质、销售单价等,这些因素构成上诉人对涉案房屋预期利益的评价标准，双方亦通过签订涉案商品房买卖合同的方式，最终作为确定买卖双方权利义务的最终标准。本案中，被上诉人交付给上诉人房屋与双方约定不一致，实际套内建筑面积比合同约定套内建筑面积减少了7.566m2,显然是违反了合同约定,构成违约，造成上诉人的损失，不仅仅是“得房率”的减少，更有上诉人投资利益、生活品质利益等多种预期利益的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条,在交付房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定不一致的,合同有约定,按照约定处理，无约定或约定不明的，则按该条确定的原则处理。一审法院在认定被上诉人交付房屋建筑面积减少事实的基础上，却不依据涉案合同约定或法律规定作出判决，仅以“得房率”降低酌定被上诉人支付补偿，显然不符合合同双方当事人约定及相关法律规定，依法应当予以纠正。二、无论从涉案合同约定还是相关法律规定的角度看,都对涉案房屋套内建筑面积减少的处理方式作,一审法院罔顾上述事实及法律规定，作出“酌定补偿”的判决,显然违背了合同意思自治及依法裁判的原则，超出了法官自由裁量权界线，应当予以纠正。首先，涉案合同对面积差异处理方式作出了约定。涉案合同第五章第十三条对交房商品房建筑面积差异处理作出了约定，即选择第1种方式处理，即按照套内建筑面积误差比(以3%为界线)来确定建筑面积差异风险责任的承担方式。虽然一审法院认定该种方式是以合同第六条约定“按套内建筑面积计价”的前提下，才可以适用。但涉案合同为格式合同,是被上诉重复利用而在签订商确定的格式条款,虽涉案合同约定计价方式为按建筑面积计价,但既然双方在建筑面积差异处理方式商选按“套内建筑面积误差比”来确定风险责任承担,根据《合同法》第四十一条的规定,该条款显然应当作出对买受人有利的解释,即“套内面积减少3%以内部分,由出卖人原价返还购房款,套内面积减少超过3%以外的部分,由出卖人双倍返还相应购房款”;此外,涉案合同补充协议第九条,亦对建筑面积差异处理方式进行了补充约定,即“套内面积与合同约定发生误差时,按照销售单价保持不变,多退少补”的方式处理,对此,上诉人认为该条约定“多退少补”的方式,明显降低了主合同约定的出卖人在套内面积减少3%以外部分应当返还购房款的责任,因此在一审中,上诉人也提出了应当适用主合同对房屋套内面积减少处理方式的约定。其次,即使本案不能适用主合同第十三条选择的第1种面积差异处理方式,也应当认定为买卖双方约定不明,从而应当根据法律规定的方式进行处理。本案合同第六条约定,商品房按“建筑面积计价”,第十六条选择第1种面积差异处理方式“根据第六条按照套内建筑面积计价的约定”,倘若认定该两条合同约定相互矛盾的情形下,也应当同时作出合同对建筑面积差异处理方式的约定不明或没有约定,一审法院对此仅认定“不能适应该约定”,却不依此同时认定该条约定不明确而应当直接适用法律规定的处理方式,显然属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内(含38%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息虫出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据该条法律规定,无论是建筑面积还是套内建筑面积减少,出卖人都应当返还或双倍返还相应的购房款。对此,本案中一审法院在法律有明确规定的情况下不予适用,而错误地酌定被上诉人补偿2万元,应当予以纠正。三、本案被上诉人交付房屋套内建筑面积减少7.566m2,占合同约定套内面积的3.79%,超出合理范围,一审法院酌定补偿2万元过低,属于显失公平。本案为商品房买卖合同纠纷,在不与法律的强制性规定不冲突的情形下,应当充分尊重双方当事人在合同中的各项约定。在合同双方对交付房屋面积差异违约责任有约定的情况下,则应当按照合同约定进行处理,没有约定或约定不明的则按法律规定进行处理。本案被上诉人交付房屋套内建筑面积减少7.566m2,占合同约定套内面积的3.79%,超出合理范围,显然构成了违约,如上所述,该套内面积减少给上诉人造成的损失并非只有“得房率”这一指标的降低。即使按照作为普通公民在购买商品房过程中比较注重的“得房率”指标来看,该房屋得房率降低3.79%,对于该项目宣称“豪华大平层、公摊面积少”显然不一致,从该房屋销售时的合同单价在当年赣州市商品房住宅小区的单价中名列前茅,亦能看出被上诉人所宣称“得房率”因素在其定价中所占的重要作用,亦是上诉人选择接受如此的高价向被上诉人购买涉案房屋的重要因素。因此,一审法院以“酌定”方式判决被上诉人补偿2万元,显然缺乏相应的标准,与合同约定及法律规定被上诉人应当返还或双倍返还的购房款显示平衡。综上,本案无论从合同约定或法律规定的角度看,被上诉人都应当返还或双倍返还涉案房屋套内建筑面积减少所对应的房价款,一审法院酌定补偿的判决缺乏事实与法律依据,显失公平,依法应当予以纠正。为此,恳请人民法院依法审理后改判支持上诉人的上诉请求。华实公司答辩称：一、被上诉人与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》中的第三条已明确约定，商品房销售的面积为预测面积,预测和实测不一致,是合同履行的正常现象。同时,在双方签订《补充协议》的第十三条也明确约定“发布的广告、宣传资料等所示内容,仅为邀约邀请,不是出卖人的要约或承诺,不是买卖双方合同的组成部分,不对确定该商品房价格产生重大影响,均不作为双方确定权利义务的依据,其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。”而在双方签订合同之时该房屋属于期房销售,所能依据的唯一数据就是经测绘队测量并经政府主管部门报备批准的《房屋面积预算报告》。所以,被上诉人属于正常履约,不存在任何违约行为。二、结合《商品房买卖合同》的第六条与第十三条内容及双方对于合同的实际履行情况,可以看出,按照房屋建筑面积计价,以建筑面积进行面积差异处理系当事人双方的真实意思表示,《补充协议》仅是对主合同文本笔误的修正，及对双方真实权利义务的重申，并未排除上诉人的主要权利、加重其义务。《商品房买卖合同》第十三条反映的是房屋面积差异处理规则,其基础在于按照房屋面积计价方式确定房屋面积差异处理方式,明确了：(1)双方如按照套内建筑面积计价,则以套内建筑面积进行面积差异处理：(2)双方如按照建筑面积计价,则以建筑面积进行面积差异处理。而要确认双方约定的房屋面积计价方式,则要回溯到《商品房买卖合同》的第六条,合同第六条明确标明,房屋计价方式为建筑面积,而在合同实际履行的过程中,上诉人也是按照房屋建筑面积计价方式支付的房屋总价款。故,当事人双方的真实意思表示即为：按照建筑面积计价,以建筑面积进行面积差异处理。《补充协议》并不违背当事人双方的真实意思表示,未排除上诉人的主要权利、加重其义务。上诉人作为完全民事行为能力人,应当对房屋面积差异处理规则有一定的认识,不能因为抓住合同文本出现的笔误就推翻其之前的真实意思表示。况且,退一步说,如按上诉人所述,双方选择的是以套内建筑面积进行面积差异处理,事实上对上诉人而言是不利的,因为以套内建筑面积进行面积差异处理的同时,双方应当以套内建筑面积的计价方式重新确定房屋总价款,因而上诉人应补缴房屋价款差额501583元(按照建筑面积计价总价款为2250499元,按照套内建筑面积计价总价款为2752082元)。三、房屋交付时,被上诉人就赣州市房地产交易服务中心房产测绘队出具的《房产面积实测》进行了公示,并且被上诉人与上诉人已就建筑面积存在的误差进行了结算处理,上诉人已受领补偿款,说明其认可面积误差处理结果。事后即便上诉人认为其对面积误差处理存在重大误解、显失公平的情形,亦应当根据我国《民法总则》第147、151、152条的规定,在一年内向房屋所在地人民法院提起诉讼。一年内未行使撤销权的,实体权利消灭。上诉人在结算处理两年后才提出异议,已丧失请求权基础。四、在本案中,赣州市房地产交易服务中心房产测绘队在预测房屋面积时,将每户在消防楼梯旁的阳台按比例计入套内面积,在实测时将该阳台作为消防前室,计入分摊面积。事实上,该部分面积虽计入分摊面积,但也是处于封闭状态,属于上诉人专用区域,受上诉人实际控制、完全占有、独立使用,上诉人的“得房率”并未实际受到影响。五、本案并非个案,而是普遍存在于房产销售市场中,因为在售房过程中,企业要签订、处理大量的合同文本,部分合同文本难免出现笔误瑕疵。被上诉人在确保不违背当事人双方真实意思表示的基础上,与业主签订《补充协议》,旨在修正主合同文本笔误,重申双方真实权利义务。如法院支持上诉人诉请,不仅不利于保护合同双方当事人的真实意思表示,而且会引发群体诉讼,加重房地产销售企业的负担。特别是新冠疫情发生后,房地产销售企业受到重大打击,多数处在破产边缘,难以承受群体诉讼的压力。希望法院能平衡各方利益遵循过错与责任相一致原则，驳回上诉人的上诉请求。林明向一审法院提出诉讼请求：1.被告返还原告所购商品房面积减少3%以内部分的房价款76870.65元；2.被告双倍返还原告所购商品房面积减少3%以外部分的房价款35638.8元；3.被告支付原告返还购房款的利息13836.72元（以76870.65元为基数，按年利率6%计算自2016年5月12日起至被告实际返还购房款之日止的利息，暂计算至2019年5月11日）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月6日，原、被告签订了合同编号为20xx9的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的赣州市章贡区房屋；建筑面积为244.02㎡，套内面积199.546㎡，分摊面积为44.47㎡，该面积为预测；计价方式为建筑面积，单价为9222.6元／㎡，合同总价款为2250499元，原告采用商业贷款，原告应于2016年4月6日前支付首期房价款450499元，其余180万元向银行申请贷款支付；商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按一种方式处理，即根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，原告有权解除合同，原告不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告所有；实测套内面积小于预测套内建筑面积的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%的房价款由被告双倍返还原告；合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有减轻或免除合同中约定应由被告承担的责任，或者加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以合同为准。该合同补充协议第九条约定，1、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2.商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）销售单价保持不变，实际成交总价款按赣州市房产部门产权登记机关核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息。任何一方不得以面积差异为由要求解除合同；（2）套内建筑面积和分摊面积与合同约定发生误差时，按第（1）款处理；该附件为合同不可分割的组成部分，自被告盖章和原告签字之日起生效，本附件与合同正文不一致之处，以本附件约定为准。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告亦交付了房屋，但赣州市房地产交易服务中心房产测绘队出具的《房产面积实测绘报告》载明被告所购房屋的套内面积为191.98㎡，分摊面积为51.03㎡，建筑面积为243.01㎡，因此，双方就建筑面积存在的误差进行了处理，被告向原告退还了9315元。后原告以被告交付的房屋套内建筑面积存误差为由要求被告赔偿未果，致诉。另查明，赣州市房地产交易服务中心房产测绘队于2014年12月12日出具的《房屋面积预算报告》记载上述房屋北侧靠近消防梯旁边的凹廊（即消防前室）边界为实线，从而该区域定为套内面积。赣州市房地产交易服务中心房产测绘队于2017年7月24日出具的房产面积实测绘报告将上述的实线变更为虚线，从而该区域定为分摊面积，该区域面积为7.566㎡。一审法院认为，本案《赣州市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律效力禁止性规定，应确认合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告依约交付了购房款，被告交付了房屋，但被告交付的房屋套内面积与双方约定的不相符，原告认为被告违约，应当赔偿，而被告认为双方约定按建筑面积计价，其交付的房屋建筑面积差异甚微且已处理，故而无需赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人约定“商品房交付时，被告应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第一种方式处理，即根据第六条按照套内建筑面积计价的约定……实测套内面积小于预测套内建筑面积的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%的房价款由被告双倍返还原告。”表明房屋套内面积发生误差时按照该约定补偿的前提条件系双方约定按照套内建筑面积计价，但双方实际系按照建筑面积计价，因此，房屋套内面积发生误差时，不能适用该约定。因双方约定按照建筑面积计价，且双方也根据建筑面积的数据进行了房屋价款的结算。因此，原告要求被告赔偿，不应支持。但考虑到被告为房地产开发商，理应对设计规则知晓，但在销售时却将本应归类在公摊面积的部分归类在套内面积，这样对原告购买行为具有一定的误导，而后，被告实际交付的房屋与双方约定的房屋“得房率（房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例也就是得房率）”明显降低，给原告造成了一定的损失，再结合合同的性质、实际履行情况、合同约定的单价等综合因素，酌定被告补偿2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告赣州华实房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林明支付补偿款2万元；二、驳回原告林明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2827元，由被告赣州华实房地产开发有限公司负担。本院二审期间，被上诉人提交以下证据：证据一、交房时间登报信息；证据二、交房时的现场公示照片；证据三、其他业主一审开庭庭审笔录；证据四、开发商向业主寄送的交房通知书及邮寄快递单，证明在合同约定的交房时间，被上诉人就房屋的各项面积均已公示，上诉人在交房时就已经知道或者应当知道其购买的房屋存在的套内面积、建筑面积及公摊面积的差异；证据五、结算面积差收据和退款凭证，证明上诉人与被上诉人就面积差补偿事宜已结算完毕；证据六、争议凹廊现场照片，证明该凹廊已为上诉人专有使用并不影响其得房率。上诉人质证认为：证据并非二审新证据，不应被法院采纳作为定案依据；对证据一至证据四不能达到被上诉人主张的证明目的，交房事实与本案房屋建筑面积差异的争议无任何关联性；3.对证据五一审已提交，该份收据不能证明上诉人与被上诉人就涉案房屋套内面积减少的处理达成了协议，不是协议的书面表达形式，而系被上诉人单方行为；对证据六的三性均不予认可，涉案房屋套内使用面积实际上经房屋测绘报告和不动产权证予以充分证明，比合同约定的套内面积减少了7.566平方米。本院审查认为：对被上诉人提交证据的真实性、合法性和关联性予以确认。二审经审理查明：上诉人与被上诉人所签《补充协议》第十七条第1款载明：“出卖人已对合同条款的内容及可能承担的责任对买受人作了必要的解释，买受人已明确理解。在签署本合同前，出卖人就本合同及补充条款的内容已向买受人作了充分说明，买受人对本合同及补充条款内容已理解并认可”。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案中，虽然双方当事人所签《赣州市商品房买卖合同》对于案涉房屋套内建筑面积差异的处理方式进行了约定，但同时双方所签《补充协议》约定，套内建筑面积和分摊建筑面积与合同约定发生误差时，售房单价保持不变，实际成交总价款按赣州市房产部门产权登记机关核准的建筑面积调整，多退少补，不计利息。对于《补充协议》的效力及被上诉人是否履行了格式条款说明义务的问题，《补充协议》约定并载明，补充协议为合同不可分割的组成部分，自被上诉人盖章和上诉人签字之日起生效，补充协议与合同正文不一致之处，以补充协议约定为准；在签署本合同前，被上诉人就本合同及补充条款的内容已向上诉人作了充分说明，上诉人对本合同及补充条款内容已理解并认可。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。《补充协议》上述约定内容表明，对于案涉房屋套内建筑面积差异的处理方式，《补充协议》对《赣州市商品房买卖合同》的约定进行了变更，该约定未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对于案涉房屋套内建筑面积差异的处理方式，应当按照《补充协议》的约定进行。一审法院对本案进行综合考虑，酌情确定由被上诉人华实公司补偿上诉人20000元，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人林明负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十月二十日法官助理廖勤勤代理书记员  姚冰霞