陕西省洛南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1021民初937号 原告：洛南县博润实业有限公司，住所地洛南县石门镇马湾村。 法定代表人：杜飞翰，公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦惠，公司总经理。 委托诉讼代理人：白书宝，陕西书宝律师事务所律师。 被告：洛南县大金坑矿业有限公司，住所地洛南县城关街道办事处环城西路。 法定代表人：王志强，公司执行董事。 委托诉讼代理人：路航、刘杰，陕西许小平律师事务所律师。 原告洛南县博润实业有限公司与被告洛南县大金坑矿业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛南县博润实业有限公司的委托诉讼代理人秦惠、白书宝及被告洛南县大金坑矿业有限公司的委托诉讼代理人刘杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的《选矿厂转让合同》有效，由被告为原告办理土地房产不动产变更过户登记手续，并自2015年6月15日起按日万分之五承担违约金至变更登记完成之日；二、案件受理费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年5月19日协商一致，被告（甲方）将其位于洛南县石门镇马湾村五组的选矿厂资产（含尾矿库）转让给原告（乙方），双方签订了《选矿厂转让合同》，合同第三条“转让价款及支付期限”约定：“转让总价款为400万元，分三笔支付。2015年5月19日前，乙方向甲方支付定金100万元，合同生效后，此定金可随同第二次付款冲抵转让款；乙方在2015年6月15日前，将第二笔转让款350万元（扣除由定金转为转让款的100万元后，实际支付250万元）支付至甲方账户。甲方收到乙方第二笔款项后20日内，分期分批向乙方移交厂区内转让的选矿资产，焙烧车间资产于2016年12月31日前移交乙方；乙方在2016年5月31日前向甲方支付第三笔转让款50万元，在2016年6月1日起，甲方收到第三笔转让款后即配合乙方办理上述资产变更过户手续。甲方无条件配合相关手续的变更，但最长不应超过6个月，因政府部门审批导致时间拖延任何一方不负责任，甲方接到乙方通知办理相关手续后，必须在2日内到乙方配合办理，否则甲方必须承担因此给乙方造成的损失，并承担违约责任。”第七条，“本协议签订后，乙方已经按期支付转让款的情况下，除不可抗力或政府审批因素外，因甲方原因不能办理资产变更过户登记手续或拒不交接资产的，除继续履行合同外，每逾期一日，甲方按已支付转让款每日万分之五的标准向乙方支付违约金”。 合同签订后，原告向被告支付了前两笔转让款350万元，要求向被告支付最后一笔转让款50万元并要求办理不动产变更登记手续时，被告突然拒绝受领，并告知原告该合同项下的全部土地、房产已为西部鑫兴金属材料有限公司在洛南信合的贷款设定了抵押担保，借款于2017年底才到期，无法向原告办理过户登记。被告违背诚信，构成违约，故要求按原告诉请依法判决。 被告辩称，一、双方签订的《选矿厂转让合同》因违反法律的强制性规定而无效。担保法第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让抵押物应通知抵押权人，否则，转让行为无效。物权法第一百九十一条规定，抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。双方合同第6.2条也约定，未经抵押权人同意，不得转让抵押物；二、因办理过户登记的条件未成就，故无需办理过户手续，且涉案不动产因抵押权人行使优先受偿权的客观情况，现无法完成过户登记；三、被告不存在欺诈行为，被告在与原告签订合同前已将抵押的事实告知了原告。被告原本计划提前还款，解除抵押，但后因资金周转不及导致不能还贷。原告的签约代表及亲属曾在被告处任职。所以原告对抵押之事是知情的；四、原告对于合同无效存在过错，应承担相应的不利后果。另外，原告自2015年6月起实际占有使用涉案不动产，从尾矿库中提取原材料制作加工建筑材料，占有使用费应当予以相应冲抵。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年5月19日，原、被告签订《选矿厂转让合同》，合同约定：被告（甲方）将其位于洛南县石门镇马湾村五组的选矿厂资产（含尾矿库）转让给原告（乙方）;转让总价款为400万元，分三笔支付。2015年5月19日前，乙方向甲方支付定金100万元，合同生效后，此定金可随同第二次付款冲抵转让款；乙方在2015年6月15日前，将第二笔转让款350万元（扣除由定金转为转让款的100万元后，实际支付250万元）支付至甲方账户;甲方收到乙方第二笔款项后20日内，分期分批向乙方移交厂区内转让的选矿资产。焙烧车间资产于2016年12月31日前移交乙方；乙方在2016年5月31日前向甲方支付第三笔转让款50万元;2016年6月1日起，甲方收到第三笔转让款后即配合乙方办理上述资产变更过户手续。甲方无条件配合相关手续的变更，但最长不应超过6个月;因政府部门审批导致时间拖延，任何一方不负责任；甲方接到乙方要求办理相关手续的通知后，必须在2日内到乙方配合办理，否则甲方必须承担因此给乙方造成的损失，并承担违约责任。“本协议签订后，乙方已经按期支付转让款的情况下，除不可抗力或政府审批因素外，因甲方原因不能办理资产变更过户登记手续或拒不交接资产的，除继续履行合同外，每逾期一日，甲方按已支付转让款每日万分之五的标准向乙方支付违约金”。合同第5.1甲方向乙方承诺“移交给乙方的资产、证照及相关手续真实、完整准确。5.2转让给乙方的资产不存在合同纠纷，司法查封、扣押或行政机关立案查处等情况”。 合同签订后，原告按合同约定向被告支付了前两笔转让款350万元。被告也将合同约定的资产全部移交给了原告。原告对部分资产进行了维修改造。 又查明，2014年12月3日，被告与案外人洛南县农村信用合作联社签订了《抵押担保合同》，被告用转让给原告的房产为西部鑫兴金属材料有限公司在洛南县农村信用合作联社的250万元贷款提供担保，保证期限3年。该笔贷款至今未还。 上述事实主要有《选矿厂转让合同》、国有土地使用证、转款凭证、《流动资金借款合同》、《抵押担保合同》及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，民事法律行为应当遵守诚实信用原则。原、被告在签订《选矿厂转让合同》之前，被告已经将转让标的中的房产为西部鑫兴金属材料有限公司在洛南县农村信用合作联社的250万元贷款作了抵押担保，保证期限3年。该贷款至今未还，抵押未解除。而被告在将涉案房产转让给原告时，未通知抵押权人洛南县农村信用合作联社，也无证据证明告知原告，有失诚信。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要提出：物权法第一百九十一条第二款所说的转让行为无效，并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。受让人因抵押登记未涂消无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。受让人在抵押登记未涂消时要求办理过户登记的，不予支持。因此，根据上述规定精神，依法应认定原、被告签订的《选矿厂转让合同》为有效合同。被告依据物权法第一百九十一条第二款规定提出转让合同无效的观点，依据不足，本院不予采纳。 由于西部鑫兴金属材料有限公司在洛南县农村信用合作联社的250万元贷款至今未还，致使抵押登记未能涂消，原告也不同意按照物权法第一百九十一条第二款规定代为清偿债务消灭抵押权，故在该抵押权未消灭之前，原告要求由被告为其办理土地房产不动产变更过户登记手续，本院不予支持。 按照双方合同约定，乙方（原告）应于2016年5月31日前向甲方（被告）支付第三笔转让款50万元，在2016年6月1日起，甲方收到第三笔转让款后即配合乙方办理上述资产变更过户手续，最长不应超过6个月。审理中，原告提出其按约定向被告支付第三笔50万元时，被告告知原告涉案房产已在信用社抵押，贷款未还，抵押未解除，无法办理产权变更登记而拒收该50万元。被告辩解原告没有按照约定向其支付该50万元。本院认为，虽然原告没有证据证明被告因将涉案房产抵押，无法办理房产变更登记而拒收第三笔转让款，但被告之前将涉案房产为他人提供抵押担保，其对不能办理变更登记是明知的，且双方在合同中已约定，被告移交给原告的资产、证照及相关手续真实、完整准确，不存在合同纠纷，司法查封、扣押或行政机关立案查处等情况。所以，导致不能办理产权变更登记手续的过错在被告，应由被告按照双方合同约定的办理产权过户登记手续的期间届满之日起承担违约金。由于约定的日万分之五的违约金过高，被告也要求适当调整，所以，本院结合合同的履行情况以及原告对移交的资产一直在行使权利等实际，根据公平原则和诚实信用原则，确定违约金从2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至配合原告办理变更登记之日。对超出部分，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第一百一十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原、被告签订的《选矿厂转让合同》有效； 二、由被告向原告支付违约金（违约金以350万元为基数，从2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至配合原告办理变更登记之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费32966元，减半收取16483元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审判员  刘剑龙 二〇二〇年十月十三日 书记员  郭文超