广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初12084号原告：佘高红，男，1976年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被告：佛山信财置业开发有限公司，住所地广东省佛山市南庄镇禅港东路**，统一社会信用代码914406006904618318。法定代表人：张**。委托诉讼代理人：许铭成，男，系公司员工。委托诉讼代理人：劳荣茵，女，系公司员工。原告佘高红诉被告佛山信财置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告50000元诚意金及利息（利息以50000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自本案起诉之日起至实际清偿之日止的利息）；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告佛山信财置业开发有限公司是佛山市禅城区*****“绿岛湖・檀悦花园”的销售商。2019年10月15日晚上，联房家房屋中介人员谭文辉把原告带到“绿岛湖・檀悦花园”楼盘的销售处，谭文辉称其与被告工作人员很熟悉，可以帮助原告，但称选房前需要先向被告交50000元的诚意金，出于信任，原告把银行卡和密码交由谭文辉办理交纳诚意金，原告同时向谭文辉交待，刷卡的PoS单据需经原告本人签名，选房和购买价款需经原告本人签名确认方可。不久，谭文辉将刷卡的PoS单据交还给原告，原告才发现不知何人在上面仿签了原告本人的签名。原告很生气质问谭文辉何人代表原告在上面签了名，谭文辉说是被告的工作人员所为，原告当时要求退款，但当天时间太晚，无法找到被告负责人未果。隔了几天，原告来到“绿岛湖・檀悦花园”楼盘的销售处要求退款，但被告工作人员却拿来一份已注明“房间号”的《收款收据》和一份已标注好“房间号”以及“房款“的《商品房认购书》让原告签名，原告说原告还没有选房，也没有同被告商洽具体的购房细节，拒绝在《收款收据》和《商品房认购书》上签名，并坚持要求退款，但被告工作人员以各种理由搪塞。其后，原告多次与被告交涉退款事宜，并于2019年11月12日、12月4日通过网上公众号佛山12345平台向佛山市政府反映问题(受理单号1911120172021-01，1912040210101-01)，要求开发商退还本人的诚意金。市政府的回复是:要求开发商找本人协商解决，但仍遭到被告拒绝退款。原告认为，由于本人未在刷卡的PoS单据上签名，也没有与被告进行具体购房细节的治谈、确认，被告理应无条件退还50000元诚意金给本人。故为维护原告利益，特诉之法院。被告辩称，1、原告要求被告退还定金和支付利息没有依据，认购房产和支付定金是原告真实思想表示，原告与场外中介一起到收楼中心明确口头授权场外中介人员当场支付定金并签订认购书，并将身份证原件及银行卡、银行卡密码提交给场外中介人员，认购书的签订和支付定金是原告的真实意思表示，合法有效，对原被告有约束力。签订认购书后，原告并未要求退还定金，而是被场外中介人员拒绝返佣给原告时，原告因未从购房行为中获利而放弃购房，故拒绝签收收据，并拒绝履行认购书中支付首期款和签订正式合同的义务。关于向原告返佣的承诺属于原告与场外中介人员达成的协议，根据合同相对性原则，原告与场外中介人员达成的协议仅对其双方具有约束力。原告不能因未能从返佣协议中获利而拒绝履行认购协议，原告基于真实意思表示认购案涉房屋，却因未获得中介返佣而拒绝履行认购书，其行为缺乏合约精神，相反，被告在了解其被中介拒绝返佣后，积极促使中介与原告协议，但原告因未能从中介中获利，利用其关系，向相关部门投诉被告，造成被告声誉的影响。2、被告没收定金并将房屋另行销售符合法律规定，被告2020年2月23日将催促支付的函件送达原告，但原告未能按时支付房款和签订合同，被告在2020年3月7日将解约通知送达原告，根据认购书3条4款的约定，被告没收定金符合法律及合同约定，原告主张退还定金及支付利息没有依据。3、原告主张被告承担诉讼费没有依据，根据被告的销售管理，因原告当时就在现场，且场外中介人员提供的无论是否其当场授权中介签字，还是原告自己刷卡签字，认购行为均是真实意思表示。诉讼中，原告举证如下：《商品房认购书》、收款收据、刷卡单，证明《商品房认购书》、刷卡单上的原告签名非本人签名，为他人冒签，收款收据上购房人签章处也没有原告签名。诉讼中，被告举证如下：1、录音光盘、文字版录音内容，证明（1）、原告认购案涉房屋出于其真实意思表示，中介人员签订认购书及支付定金的行为系经原告授权；（2）、原告拒绝履行认购书约定义务的原因在于其未从中介人员获得返佣。2、通知书及其ems单、妥投证明，证明原告未按照认购书约定签订正式购房合同及支付购房款，经被告正式催告后原告也拒绝履行。3、解除函及其ems单、妥投证明，证明被告已通知原告解除认购书，被告根据认购书约定有权没收定金。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原、被告的证据，对方当事人对真实性无异议，本院予以确认。经审理查明：2019年10月15日，被告（甲方）与“佘高红”（乙方）签署《商品房认购书》，约定：乙方预购物业为佛山市禅城区*****一区******，预测建筑面积133.38平方米，预测套内面积109.74平方米，房屋单价15611.78元/平方米，总价2082299元，付款方式为商业贷款付款，首期款不低于总房款的30%，为632299元，乙方应于2019年10月21日前支付，余款1450000元，必须在签署《商品房买卖合同》之日起45日内付清。乙方应于本认购书签订之日支付购房定金50000元；乙方应自本认购书签订之日起七日内持本认购书及定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议等相关文件。落款处有被告盖章及“佘高红”签名。同日，被告出具收款收据，确认收到佘高红购买上述房屋的购房定金50000元。收据购房人签章处无原告签名。上述款项由原告银行卡向被告刷卡支付。2020年2月19日，被告向原告出具《通知函》，称：因原告未在约定时间内完成签约义务等，双方签署的《认购书》已经解除。如原告愿意重新认购该房屋，务必于本函件发出之日起5日内到被告售楼处办理重新认购等手续。2020年3月3日，被告向原告发出《解约函》，称：发出书面《通知函》后，原告仍未前来被告处办理该房屋签约/付款等手续，故再次通知原被告签订的《认购书》已经解除，已支付的定金不予退还，涉案房屋被告将另行销售。上述函件均已向原告邮寄送达。庭审中，原告陈述：不清楚具体是何人签名，但中介公司叫联房家集团中的骏至诚地产（沙面分店），工作地址佛山市南海区********沙面新城东门内，集团地址佛山市南海区大沥黄岐美嘉广场2301室内。营业经理谭文辉185*****633。庭审后，本院据此联系了谭文辉，其口头答应会到法院接受询问，但经本院传票传唤后无正当理由未到庭，后本院发函询问其所在的佛山市骏至诚房地产代理有限公司，该公司在限定时间内未对本院询问的问题予以回复。庭审中，本院询问：被告是否确认涉案认购书上的签名为原告本人签名？被告：确认认购书上的签名为原告所授权的中介签名。本院询问：被告确认签名的中介人员是否为谭文辉或是其他人？被告：被告无法确认，被告通过中森公司进行销售，中森公司下游有许多小的中介。本院询问：被告现场销售人员是否认识该中介人员？被告:认识。本院询问：被告是否主张签订认购书时原告就在现场？被告：根据销售人员反馈，原告当时在现场，且原告在起诉状也确认。本院询问：被告对此有无证据证明？被告：庭后5个工作日内提供。但被告未在该期限内提供证据。本院认为，原告主张《商品房认购书》非其本人签名，被告对此认为系原告所授权的中介签名，由此可认定原告并未在涉案《商品房认购书》认购书上签名，而系他人“代理”所为，故本案的审查重点在于该代理行为是否有效。关于代理行为的效力问题一、是否构成无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。从本案查明的事实来看，中介人员在签认购书时并未持有原告的书面委托书，也无证据可以证明原告曾口头委托该中介人员签订协议书。因此，可以认定该中介人员代原告在认购书上签名的行为构成无权代理。二、是否构成表见代理。上述合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第十三条规定，“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。”根据上述规定，被告应当举证证明中介人员的无权代理行为客观上具有代理权的表象，且应当证明被告善意且无过失地相信该中介人员有代理权。本案中，房屋买卖是重大的民事活动，被告作为具有专业知识、熟知商品房销售流程、要求的房地产公司，仅凭中介人员持有原告的身份证、银行卡等原件，不足以认定被告有理由相信该中介人员有权代理原告确认房号、房价、房款支付方式等重要内容，且被告在庭审中确认被告的现场销售人员认识该中介人员，在此情况下，被告应尽更高的审慎注意义务，但被告未提交证据证明其已向原告本人核实该中介人员的授权情况，且被告称中介人员代签认购书时原告在场，但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。因此不能认定该中介人员的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，且被告在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。故中介人员的代签行为无法认定为表见代理。三、原告有无追认。并无证据证明原告直接表明或以行动表示追认，而原告通过诉讼表明其不予追认。综上，涉案代理行为对原告不发生效力。关于款项返还。涉案认购书由无权代理的中介人员代签，属效力待定，因原告不追认而自始无效，故根据合同无效的法律后果，被告因该认购书而取得的财产即“购房定金”50000元应予返还，且原告有权主张被告支付相应的资金占用损失。原告的诉讼请求合法有据，应予支持。款项退还后，若被告认为其属善意相对人且权益受损，可另行向相应的行为人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条的规定，判决如下：被告佛山信财置业开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告佘高红返还50000元并支付利息（利息以50000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自2020年5月18日起支付至实际清偿之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费525元，由被告佛山信财置业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇二〇年十月十九日书记员  潘有鹏