甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终909号上诉人（原审被告）：张玉洁，女，1964年8月25日出生，汉族，白银市第二中学退休教师，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：张灏，甘肃吕锦伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡月娥，女，1962年6月26日出生，汉族，兰州铁路局退休职工，住甘肃省白银市白银区。被上诉人（原审被告）：胡铁链，男，1964年5月26日出生，汉族，甘肃稀土物业公司员工，住甘肃省白银市白银区。上诉人张玉洁因与被上诉人胡月娥、胡铁链房屋买卖合同纠纷一案，甘肃省白银市白银区人民法院于2019年2月25日作出（2018）甘0402民初4664号民事判决。宣判后，张玉洁不服该判决，向本院提起上诉。本院以（2019）甘04民终609民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。甘肃省白银市白银区人民法院于2020年6月12日作出（2020）甘0402民初5019号民事判决。宣判后，张玉洁不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉洁上诉请求：1、撤销白银市白银区人民法院（2019）甘0402民初5019号民事判决:2、改判驳回被上诉人胡月娥的一审诉讼请求；3、本案全部案件诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、胡月娥与胡铁链签订的《房屋买卖合同》没有征得上诉人的同意，上诉人也没有追认，属于无效合同。2012年12月29日张玉洁、胡铁链与甘肃稀土集团有限责任公司签订《经济适用住房买卖合同》，在2018年1月换成《棚户区改造房屋买卖合同》，胡铁链单方无权处分共有房产，该房是国家补贴性质的保障性住房，借名买房无效。张玉洁对胡月娥、胡铁链签订《房屋买卖合同》不知情，胡铁链、胡月娥也没给张玉洁说过房屋买卖事宜，更没有征得张玉洁的同意和追认，张玉洁也从未说过要出卖自己的房屋。房款是张玉洁、胡铁链交纳，交款收据上经办人是胡铁链。胡月娥明知涉案房屋是夫妻共有，且夫妻二人闹离婚，胡铁链、胡月娥姐弟恶意转移夫妻共同房产；2、重审法院认定事实错误。2012年12月24日胡铁链通过工行向甘肃稀土集团有限公司交定金2万元，2013年1月21日胡铁链向自己的工行卡转入62000元，2013年1月23日胡铁链通过自己的工商银行卡将房款62020元交纳给了甘肃土集团有限公司，2013年7月31日胡铁链向甘肃稀土集团有限公司交现金82014元，经办人是胡铁链亲自签名，没有胡月娥签名，胡铁链为了转移房产，将所有购房原件交付胡月娥，但持有购房原件并不能证明胡月娥就购买了该套楼房，中国建设银行进账单二份是胡铁链2012年12月17日取的住房公积金60700元，存折一份是买断时给的安置费8万，主要是用这两笔钱买涉案房屋；3、重审法院对上诉人提交的证据材料及证人证言没有公平公正认定，二审开庭胡晶静是张玉洁的代理人出庭，能够证实胡月娥说不上涉案房屋是哪栋房子，胡月娥没有买房，更没有居住。12月2日胡月娥先起诉位于靖远的稀土新村17栋xxxx房屋是她的，胡月娥一直主张其在涉案房屋居住，竟然不知道自己在哪个城市买的房子，证实胡月娥根本就没有买房，更没有居住。在2012年12月24日交订金至2018年11月15日长达七年时间，胡月娥没有任何行为主张是其所有；4、本案争议房屋属于张玉洁与胡铁链夫妻共有房屋，胡铁链在买卖房屋时没有征得张玉洁的同意，合同签订后，也没有取得张玉洁的追认，该房屋属于棚户区改造房，国家限制交易，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，该房屋不得转让，重审判决违反国家关于棚户区改造房的政策，判决无法履行。胡月娥、胡铁链辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋房款均为答辩人缴纳，房费票据均由答辩人保管，且答辩人的银行取款记录也能印证答辩人缴款的事实，胡铁链有家事代理的权利及习惯，且胡月娥实际占有、使用案涉房屋，被答辩人对此并未异议。案涉房屋买卖合同属借名买房性质，该合同具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。虽胡月娥借用胡铁链名义是为了享受稀土公司员工的购房优惠，不能因此否定胡月娥对案涉房屋享有的财产权利。根据涉案房屋的来源，房款的支付，实际使用等情况，答辩人实际交付了本案争议的房屋的所有房款，持有房屋相关手续凭证，实际装修使用至今。胡月娥向一审法院起诉请求：1.请求确认位于白银市白银区滨河东路100号第11栋1单元26层xxxx号房屋归原告所有；2.判令被告张玉洁、胡铁链协助原告办理房屋过户手续，并承担由此产生的各项费用；3.请求判令二被告承担本案的所有诉讼费用。诉讼过程中原告增加诉讼请求：确认原告与被告胡铁链签订的关于白银市白银区滨河东路100号第11栋1单元26层xxxx号房屋买卖合同有效，并判令二被告履行合同义务。一审法院认定事实：原告胡月娥与被告胡铁链系姐弟关系；被告张玉洁与被告胡铁链系夫妻关系。被告胡铁链系甘肃稀土集团有限责任公司职工，有购买涉案房屋的资格。2012年12月24日，原告胡月娥以胡铁链名义向甘肃稀土集团有限责任公司支付购房定金20000元。2012年12月29日，被告胡铁链与甘肃稀土集团有限责任公司签订《棚户区改造房屋买卖合同》及补充协议，合同约定被告胡铁链购买甘肃稀土集团有限责任公司位于白银市白银区滨河东路100号11栋1单元26层xxxx号楼房一套，房屋总价款164034元，付款方式为买受人签订《棚户区改造房屋买卖合同》时一次性交清。补充协议约定房屋实际价格以政府批准的价格为准，房款长退短补。合同落款买受人签章处胡铁链代张玉洁签名并捺印。合同签订后，胡月娥于2013年1月21日、7月29日分二次向胡铁链给付房款62020元、82014元，胡铁链分别于2013年1月23日、7月31日将胡月娥向其给付的房款以银行转账方式交给甘肃稀土集团有限责任公司，以上胡月娥以胡铁链名义交纳房款共计164034元。2014年12月3日，卖方胡铁链（甲方）与买方胡月娥（乙方）签订《房屋买卖协议书》，协议约定甲乙双方经友好协商，在公平、自愿的基础上，就甲方将自己所有的经济适用住房一套出卖给乙方事宜，达成如下协议：第一条房屋的基本情况：1.甲方房屋位置白银区滨河东路以西大金沟以东11栋1单元26层xxxx号；2.房屋现权利状态，因该房屋为甲方从甘肃稀土集团有限责任公司处购买经济适用住房，暂未办取房屋产权证书。第二条房屋出售价格：甲乙双方约定该房屋售价总金额为人民币164034元。第三条付款及期限：甲乙双方约定由乙方及时、直接将购房款164034元依照甘肃稀土集团有限责任公司对房屋购房款付款方式及期限的通知、规定支付给该公司时即视为乙方完成本协议下付款义务。第四条房屋交付方式、交付期限及产权变更：1.乙方履行完毕付款义务后，甲方应在房屋实际交付至甲方名下时将房屋直接交付给乙方使用；2.甲方连同房屋交付乙方的还应包括与该房屋相关的《买房合同》、甲方名下已付款的全部购房款相关票据，由胡铁链交于胡月娥保管；3.待该房屋由相关部门通知可正式办理房屋产权证书并可上市交易之日起，甲方应在30日内及时办理房屋产权证，并协助乙方将该房屋产权证书变更至乙方名下；4.在甲方将房屋过户至乙方名下前，该房屋的占有、使用、收益等一切该房屋的相关权利均由乙方享有自行处理，甲方不再享有任何该房屋的相关权利。协议对税费及相关费用承担、违约责任等内容进行了约定。协议签订后，胡铁链将涉案房屋购房合同、房款支付票据及房屋交付原告。2015年5月，原告对涉案房屋进行装修并入住至今，期间原告交纳了涉案房屋从2014年至2018年的物业费、供热费等费用。2018年11月15日，被告张玉洁与被告胡铁链在该院诉讼离婚。因涉案房屋权属问题原、被告产生纠纷，原告诉至该院。另查，白银区滨河东路100号-11幢xxxx号房屋现登记在甘肃稀土集团有限责任公司名下，产权证号为甘（2017）白银市不动产权第xxxx号，2018年1月27日甘肃稀土集团有限责任公司向胡铁链开具购房发票，房屋实际价格为159884.68元，该房尚未正式上市交易。一审法院认为，被告胡铁链系甘肃稀土集团有限责任公司职工，按照其单位住房分配政策，胡铁链取得购买位于白银区滨河东路100号-11幢xxxx号房屋的资格，后胡月娥借用胡铁链的名义全额交纳购房款购买涉案房屋并装修入住至今。本案中，原告胡月娥提交的购房款收据、《棚户区改造房屋买卖合同》、维修资金收据、购房款增值税发票、物业费、取暖费票据等证据，形成完整的证据链，能够证实上述事实。自2012年12月胡月娥以胡铁链名义购买涉案房屋至2018年胡月娥主张权利，在此期间被告张玉洁对涉案房屋从未提出异议。综上，原告与被告胡铁链签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，合法有效，胡月娥享有并取得涉案房屋所有权，故原告要求涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，证据充分，该院予以支持。被告张玉洁提出涉案房屋系二被告购买,请求驳回原告诉讼请求的抗辩意见，该院不予采纳。原告与被告胡铁链签订合同时明知涉案房屋属棚户区改造房，未办理房屋产权证书，双方合同明确约定办理该房屋产权证书应在相关部门通知可正式上市交易之日起30日内办理。现涉案房屋登记在甘肃稀土集团有限责任公司名下，尚未正式上市交易，故原被告约定的所有权变更登记条件不成就，故对原告要求被告协助办理涉案房屋产权变更登记的诉讼请求，该院不予支持。判决：（一）胡月娥与胡铁链于2014年12月3日签订的《房屋买卖协议书》有效；（二）位于白银区滨河东路******房屋归胡月娥所有；（三）驳回胡月娥的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件基本事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。胡月娥与胡铁链签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无证据证明胡月娥与胡铁链具有恶意串通损害张玉洁合法权益的情形，应认定合法有效。上诉人张玉洁以无权处分为由主张买卖合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”上诉人张玉洁以未征得其同意不予追认为由主张案涉《房屋买卖协议》无效的理由不成立,本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”此为法律确立的不动产物权变动的原因与不动产变动结果相区分的原则。胡月娥与胡铁链于2014年12月3日签订的《房屋买卖协议书》究其性质仍为债权合同，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋买卖的契约义务。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的凭证。现涉案房屋仍登记在甘肃稀土集团有限责任公司名下，房屋所有权人仍为甘肃稀土集团有限责任公司，该房屋的所有权人并未发生变动，由于讼争房屋至今尚不具备办理房屋产权变更登记的条件,故一审法院判令位于白银区滨河东路100号-11幢xxxx号房屋归胡月娥所有不当，应予纠正。胡月娥的该项诉讼请求,暂不予处理。综上所述，张玉洁的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二款规定,判决如下：一、维持甘肃省白银市白银区人民法院（2019）甘0402民初5019号民事判决第一项即：“胡月娥与胡铁链于2014年12月3日签订的《房屋买卖协议书》有效”；二、撤销甘肃省白银市白银区人民法院（2019）甘0402民初5019号民事判决第二、三项，第二项即“位于白银区滨河东路100号-11幢xxxx号房屋归胡月娥所有”；第三项即“驳回胡月娥的其他诉讼请求”；三、驳回胡月娥的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由胡月娥负担50元、张玉洁、胡铁链负担50元；二审案件受理费100元，由胡月娥负担50元、张玉洁、胡铁链负担50元。本判决为终审判决。审判长  栾春鹏审判员  张军忠审判员  魏晓忠二〇二〇年十月二十九日书记员  侯秀林