湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初1761号原告：黄显莉，女，汉族，1985年10月17日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：何诗韵，湖北尊而光律师事务所律师。被告：郑春燕，女，汉族，1965年2月2日出生，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：邹晶，女，汉族，1989年12月22日出生，住武汉市洪山区，系被告郑春燕之女。原告黄显莉诉被告郑春燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法于2020年7月30日公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄显莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商业租赁合同》;2、判令被告向原告返还已支付自2020年1月23日至3月31日的房屋租金22903元；3、判令被告向原告返还租房押金33000元；4、判令被告向原告返还房屋账户剩余电费482.3元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月27日，原、被告双方签订了《商业租赁合同》一份，约定:被告将其位于武汉市东湖新技术开发区步行街南路17号光谷世界城西班牙风情街1栋C座2层011号房星（以下简称：步行街11号房屋）出租给原告使用，每月租金为1100元，每三个月支付一次租赁期限为24个月，并缴纳租房押金3000元。合同签订后,原告按照双方约定向被告支付了租金、押金,后由于武汉市受“新冠病毒”疫情影响,于2020年1月23日开始进行全面封城和商业管控，导致原告已无法正常经营，原告货物积压及经济损失极其严重。原告因疫情根本无法继续负担本案所涉门面租金,多次在疫情期间与被告协商解除合同与退还押金事宜，但被告一直借故拖延，拒绝协商。原告受“新冠疫情”武汉封城的影响，无法开门营业，双方签订合同的目的根本无法实现，现又因“封城”给原告造成了巨大的经济损失，导致原、被告双方无法继续履行合同。原告自2020年1月23日至今并未使用被告房屋，被告应当返还相应租金；被告房屋的电费账户有482.30元余额属于原告先行缴纳,应当返还。为维护自身合法权益，现原告依法诉至人民法院。被告郑春燕辩称：一、原、被告于2019年3月27日签订《商业租赁合同》，自2019年5月1日至2021年4月30日共24个月，租金11000元/月，按季支付，租金应提前七天支付；合同期内租金严格按合同价执行，被告不接受议价；合同期满，原告不续约需提前6个月告知被告。期间，原告以生意不好做为由，拖欠租金，不按季度支付房租且多次电话微信向被告提出减租，2019年10月30日还伙同隔壁租户来被告住所附近，一齐逼迫降租。出于人道被告亦同意从2020年起每月降1000元。二、根据我国合同法，原告单方面解除合同，应承担相应的违约责任；合同第六条第二款注明应支付被告三个月租金作为违约金,同时收取原告的租房押金，若违约金不足弥补被告损失的,原告所需交付不足部分承担据实赔偿责任,同时被告有权终止合同。原告因疫情影响为由，单方面解除合同，且不交付租金及物业费，已违约在先。2020年1月23日至2020年4月2日步行街开街，被告同意参照国有资产步行街管委会对租户的减免政策给予减免2月至3月免租金、4月至6月租金减半。一般承租人减免比例多20%-30%，如继续执行合同,还同意适当降租。原告还不同意而执意提出单方面解约，把损失推给被告承担。承租人仅基于疫情的发生而提出解除租赁合同的,通常难得到法院的支持。三、原告自2020年元月至今物业费5200元未交(750元×7=5250元-50元=5200元);4月至今房租40000元也未付（1000元×4=40000元），两笔钱共计45200元。四、2020年4月23日下午原告将房屋钥匙交还给了被告，被告在2020年7月10日到房屋里查看过，原告是搬离了房屋，房屋里面是空的，但是至今被告没有用过该房屋；在交还房屋钥匙前，原告还在使用房屋，在其抖音账号上可以看到。综上所述,本案原告主张受“新冠疫情”影响单方面解除合同，缺乏合同法法律事实，在履行合同的前提下，被告愿意适当减免租金。被告不同意解除双方签订的房屋租赁合同，如果原告坚持解除商业租赁合同的话，要求原告按照合同承担违约责任，即根据合同第6款的约定，原告要承担的违约责任有：1、违约金33000元；2、不退还押金33000元；3、另承担实际损失即2020年1月-7月期间的物业费5250元；4、2020年4月至7月期间的房租44000元。原告已经支付了2020年1月23日至3月31日期间的房租22903元，如果原告继续履行租赁合同的话，被告可不要求原告支付这段时间的房租，同时对2020年4月至6月这三个月的房租减半收取，此后的房租即至2020年7月起的房屋租金双方可以再协商。如果原告不愿意履行合同，还是要求原告按照合同承担违约责任，被告不向原告返还原告已支付的2020年1月23日-3月31日期间的房租22903元。如果原告坚持解除合同，则原告违约了，被告不退押金。房屋里的剩余电量该是多少就是多少，相应的剩余电费可以查询得到。本院经审理查明：2019年3月27日，承租方原告黄显莉与出租方被告郑春燕签订了一份《商业租赁合同》，约定被告郑春燕将其位于步行街11号房屋出租给原告黄显莉经营鞋帽、服饰等，租期24个月即从2019年5月1日起至2021年4月30日止，月租金11000元，按三个月支付一次且支付时间为应付租金日的时间提前七天，支付保证金（押金）33000元，等内容。该合同第六条第二款约定，承租方未经出租方出面同意，中途擅自退租等，承租方因支付合同约定的3个月租金作为违约金，同时不退还已收取的租房押金；若违约金不足弥补出租方损失的，承租方仍需要对不足的部分承担据实赔偿责任，同时出租方有权终止合同。该合同第九条第二款约定，合同期内，租金价格严格执行合同价格，出租方不接受议价。上述合同签订后，双方依约履行。原告黄显莉向被告郑春燕支付了截止到2020年3月31日的房租，其中2020年1月23日至2020年3月31日期间的房租为22903元。因2020年初武汉出现疫情，导致原告黄显莉不能正常使用商铺，原告黄显莉要求减免房租，但双方未达成一致意见。2020年2月22日，原告黄显莉在微信上向被告郑春燕说“想退铺”，被告郑春燕微信回复说“租与不租是你的自由，一切按合同”。2020年4月3日，原告黄显莉在微信上向被告郑春燕说“反正一个月前也跟您发过要退租解除合同的诉求了，等您觉得哪天安全、方便了我们就就找个时间约出来面谈吧”。2020年4月23日下午，原告黄显莉向被告郑春燕交还了步行街11号房屋的钥匙。原告黄显莉为步行街11号房屋缴纳的电费尚有482.30元未使用。因双方就退还租金、押金一事协商未果，原告黄显莉遂诉至本院。庭审中，被告郑春燕表示同意与原告解除双方间签订的租赁合同，其在本案中不向原告提出反诉，其答辩时所提出的原告解除合同要承担的违约责任主要是针对原告的诉求的反驳。以上事实，有合同、微信记录、当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，原告黄显莉、被告郑春燕签订的《商业租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。在合同履行中因出现不可抗力事由，导致原告黄显莉不能正常使用商铺，经双方协商未能达成一致意见，原告黄显莉要求解约的请求，应予准许。关于双方的损失，可按公平原则进行处理。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告黄显莉、被告郑春燕于2019年3月27日签订的《商业租赁合同》；二、被告郑春燕于本判决生效之日起十日内向原告黄显莉退还保证金（押金）33000元；三、被告郑春燕于本判决生效之日起十日内向原告黄显莉退还电费482.30元；四、驳回原告黄显莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费588元，由原告黄显莉负担294元，由被告郑春燕负担294元（此款原告黄显莉已预交，由被告郑春燕于本判决生效之日起十日内向原告黄显莉直接支付294元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  蔡丽红二〇二〇年十月十九日书记员  梁玉莹