河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3937号 上诉人（原审原告）：李朝辉，女，1972年4月6日出生，汉族，现住保定市丽景蓝湾**。 委托诉讼代理人：王冰，河北上广律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李金长，男，1960年11月8日出生，汉族，现住保定市莲池区。 上诉人（原审被告）：孙红霞，女，1960年6月12日出生，汉族，现住河北省保定市莲池区。 二上诉人委托诉讼代理人：黄彦红，河北盛誉律师事务所律师。 上诉人李朝辉与上诉人李金长、孙红霞房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李朝辉及其委托诉讼代理人王冰，上诉人李金长、上诉人李金长和孙红霞委托诉讼代理人黄彦红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李朝辉上诉请求：1、依法撤销河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初954号民事判决书第三项，并依法改判被上诉人向上诉人赔偿经济损失90,531.48元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决被上诉人孙红霞向李朝辉赔偿经济损失31,080元，数额认定错误。1、根据本案证据与事实，上诉人李朝辉经济损失为90,531.48元。一审损失由李朝辉在淘宝购买装饰装修材料订单及支付记录予以证实，而淘宝购买订单和支付记录就是购买合同应予以认定，且上诉人人李朝辉安防协议原件照片及收款收据，亦证明了上诉人李朝辉支付了安防服务费用。上述安防设施及门头发光广告字、灯饰、软膜灯箱等都为定制产品，无法重复利用，应认定为上诉人的经济损失，而一审法院只认定了有装修协议的51,800元金额，对其他有实际购买及支付记录的共计38,731.48元损失未予认定，实属数额认定错误。2、一审法院判决李朝辉具有过错且承担百分之四十的经济损失，实属认定错误。上诉人与被上诉人的租赁合同无效，完全是由被上诉人的过错导致的。被上诉人伪造房屋权属证明复印件，将房屋用途由“住宅”私自改为“商用”，欺骗上诉人其出租房屋为合法商业用途，又隐瞒了其非法改造房屋、房屋未依法办理土地、规划等手续的事实，导致上诉人租用了非法建筑，合同无效。以上事实有被上诉人出租房屋前交给上诉人修改过的房屋产权证的复印件及双方的电话录音予以证实。因此上诉人在合同签订过程中属于被欺骗方，且在房屋租赁几个月后就被告知所租用房屋为非法建筑，要求拆除，造成了巨额经济损失，因此应由被上诉人承担全部过错责任，上诉人不应承担责任。原审法院对于判决第三项被上诉人孙红霞向上诉人李朝辉赔偿经济损失31,080元数额认定错误，特申请贵院提起上诉，依法改判，以维护上诉人的合法权益。 李金长、孙红霞辩称，1、一审判决认定事实不清，李金长、孙红霞出租给李朝辉的是合法建筑，房权证号是**××23，跟拆迁指挥部签订了拆迁协议，如若是违建只会强制拆除，不会有拆迁补偿协议。2、租赁合同终止是因为整个片区要拆迁，并不是李朝辉所说的租赁房屋是违建所以经营不下去，而是整个小区都要拆迁，所有租赁户的租赁合同都终止了。一审的时候李金长提供了给另一家租户的终止协议也是因为整个片区要拆迁。3、李朝辉只给李国红转账14000元，李国洪是其装修承包人，但是李朝辉却伪造证据伪造了北京翱翔空间展示有限公司保定分公司的一张收据，根据李金长和委托律师从工商税务查询该分公司已经列入经营异常名单，而且从未办理过税务登记，所谓经营地点也是虚假的，该地点从来没有出租过给该公司，当事人伪造证据根据民诉法第一百一十条、第一百一十一条、刑法第三零六、三零七条应该追究其刑事责任。4、所租赁的建筑物是合法建筑，租赁合同是双方当事人合议是合法有效的合同，租赁协议已经约定了装修由被上诉人李朝辉自行负责，如有拆迁导致的毁损或造成的损失双方互不承担责任。因此一审判决判决李金长孙红霞赔偿对方损失缺乏事实和法律依据。5、租赁合同终止李金长孙红霞不存在任何过错不应该承担对方的损失，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应该依法改判。 李金长、孙红霞上诉请求：1、撤销一审判决第一条确认合同无效的判决；撤销判决第三项赔偿李朝辉经济损失31080元的判决，依法改判明确争议金额为31080元。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对双方的租赁合同认定无效,认定事实不清,适用法律错误。1、上诉人租赁给被上诉人的房屋是合法建筑,房产证号为保定市房权证字第××。一审判决称上诉人非法将住宅改造成临街门脸，所以是违法建筑，认定事实错误。法律并不禁止将住宅改造成门脸。《物权法》第七十七条规定“业主将住宅改变为经营用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经利害关系的业主同意。”。2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。最高院的司法解释更进一步证明法律允许将住宅改为经济性用房，只是不能妨害本栋有利害关系的业主。本案是出租房是联排别墅性质，其他业主也同样将住宅改为商业用房，大家相互认可，彼此无争议，符合法律规定。3、《国家工商总局关于住所（经营场所）登记管理有关问题的通知》一、企业（公司、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料:（一）《住所（经营场所）登记表》;（二）住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。所以，我国的法律是允许将住房改成商业用房的，但是这种改变是需要满足一定条件的，第一个条件是没有任何禁止的规定，第二个条件是必须经有利害关系的业主同意，不让他们的生活受到影响。本案的出租房屋没有涉及法律的禁止规定，也没有影响其他业主，改成经营性用房合法有效。4、一审判决依据错误。判决依据莲池区执法局的《执法调查通知书》、《限期拆除违法建设告知书》就认定出租的房屋属于未依法办理土地、规划等相关手续的违法建筑，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定《出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。首先，本案不适用上述司法解释，本案出租的房屋不是上诉人自己建设的房屋，是将合法住宅改建的经济用房，不是《司法解释》规定未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。本案出租房屋改成经营性用房法律并不禁止，也符合法律规定。其次，庭审中上诉人已提供证据证明，判决依据莲池区执法局涉及的违法建筑是上诉人在自家院内搭建的出租给弥春燕的60平方米房屋。这60平方米房屋属于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，但跟被上诉人无关。之所以莲池区执法局将通知书送达给被上诉人，是因为当时弥春燕因为房屋要拆迁无法继续经营，己跟上诉人达成退租协议后搬走，上诉人也不在出租屋居住，就将通知书下达给了被上诉人。一审判决依据莲池区执法局的通知就认定争议房屋为未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依据错误。该通知既非法律，又非法规，更不是有效的裁判文书，不能作为判决依据。而且该《通知》的主体错误，私建60平米违建的是上诉人而弥春燕或李朝辉，被通知主体为李朝辉的“九禾布衣”本身就是错误，连主体都错误的通知书怎么可能作为判决依据。综上，认定双方的租赁合同认定无效，认定事实错误，适用法律错误。二、双方签订的合同合法有效，判决赔偿李朝辉损失31080元缺乏事实和法律依据，相关人员有伪造证据的嫌疑。1、双方签订的合同合法有效。双签是在自愿的基础上签订的协议不存在《合同法》规定的第五十二条规定的合同无效情况。租赁协议已经约定了装修由被上诉人自行负责，如有拆迁导致的毁损或造成的损失双方互不承担责任。故判决上诉人赔偿被上诉人损失没有事实和法律依据。2、对损失的认定不合法，伪造证据的嫌疑。被上诉人仅仅通过微信转账给汪国洪14000元，却依据盖有北京翱翔空间展览展示有限公司保定分公司的收据就认定装修费用51800元。缺乏事实和法律依据。李朝辉没有提供给该公司的付款证据，该公司也没有提供合法票据，法院就认定证据有效。故上诉人有权请求查清事实，如果被上诉人或北京翱翔空间展览展示有限公司保定分公司涉嫌伪造证据，根据《中华人民共和国刑法》三百零七条和照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定进行处罚、《最高人民法院新民事诉讼证据规定》第九十八条，应依法追究相关人员的刑事责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，相关人员有伪造证据的嫌疑，故提起上诉，请求撤销一审判决，依法查清事实，依法改判或发还重审，如伪证属实，应依法追究相关人员刑事责任。 李朝辉辩称，原审判决对双方的租赁合同无效的认定正确，应当予以维持。原审判决第三项应当依法改判被答辩人赔偿答辩人赔偿经济损失90531.48元。一、一审判决认定双方的租赁合同无效，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、被答辩人的房屋产权证书明显可见，设计用途一栏写有住宅，而被答辩人却将其房屋改造成为门脸进行出租。其非法改造房屋、改造后房屋未依法办理土地、规划等手续的事实，导致原告租了非法建筑，合同无效。而被答辩人在上诉状中承认了其将房屋改造为门脸的事实。其在上诉状中说出了“其他业主也同样将住宅改为商业用房，大家相互认可，彼此无争议，符合法律规定”。首先，物权法》第77条的规定非常明确的规定“业主将住宅改变为经营用房屋，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经利害关系的业主同意”。也就是，将住宅改变为经营性用房屋只有在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还要经全体业主同意，两个条件缺一不可。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条:建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途:需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条:土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。上述相关法律规定还有很多，答辩人就不一一列举。但据此，被答辩人将住宅改变为经营用房屋，应当到所在地土地部门、规划部门办理土地用途变更和房屋规划用途变更，之后到房管部门办理产权用途变更。但答辩人并未办理相关手续，明显违法了《物权法》第77条中应当遵守法律、法规以及管理规约的规定。同时，如果都像被答辩人一样，不经过任何审批手续，私自随意将住宅大量改为经营性用房，也会浩成国家税费的大量流失。被答辩人竟然因为其他业主也同样将住宅改为商业用房，就理直气壮的认为自己的违法改造建筑的行为合法，实属对法律的理解错误。其次，被答辩人并未提交本栋建筑物内的其他业主同意的证据，也未提交住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。2、保定市莲池区城市管理行政执法一局于2019年10月14日给原告租赁房屋所开店铺《久禾布衣》出具的《限期拆除违法建设告知书》其主体系《久禾布衣》店铺:保定市莲池区西关街道工作委员会出具的《信访事项处理意见书，其主体系李朝辉。《限期拆除违法建设告知书》中写明:久禾布衣，你在位于恒祥北大街五四口北街200米西侧建筑物未依法办理土地未依法办理土地、规划等相关手续，属于违法占地，违法建筑。《信访事项处理意见书》中写明:经调查，建筑胡同1＃楼4号房屋由产权人非法改造成临街门脸出租给李朝辉卖服装，莲池区执法局于10月14日下达《限期拆除违法建设告知书》。上述两份政府文书，主体非常清楚，且《限期拆除违法建设告知书》中的告知主体、所租建筑违法建筑事实又经过了保定市莲池区工作委员会的确认。在事实如此清晰的情况下，被答辩人竟然说保定市莲池区城市管理行政执法一局告知主体错误，也就是说告知书贴错了地方，应当告知的是弥春燕租赁的被答辩人非法建设的门脸。答辩人在一审中出具了保定市莲池区城市管理行政执法一局于2019年10月14日告知弥春燕房屋属违法建筑的《限期拆除违法建设告知书》，其抬头写的是“女装批发”，而非“久禾布衣”。可见保定市莲池区城市管理行政执法一局在同一日，对两处违法建筑都进行了告知，而并非主体错误。被答辩人在主体事实如此清晰、证据如此确凿并能相互印证的情况下，在其没有任何证据支持的情况下，凭主观臆断就说《告知书》主体错误，实属无理上诉，不应得到一审法院支持。二、被答辩人将住宅改造为商业用房，是其在上诉状中认可的事实，也就是承认了其改造房屋的事实。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定“出租入就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定:“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据上述法律规定，被答辩人改造的房屋就是上述法律中认定的未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因此租赁合同应当认定为无效。三、关于一审判决中第三项，关于被答辩人应当赔偿答辩人的损失问题。1、被答辩人在没有任何证据的情况下，就一再称答辩人伪造证据并提到了进行处罚与刑事责任。答辩人装修及装修损失是不可否认的事实。答辩人租赁被答辩人的房屋后，就进行了装修，而答辩人提交的装修票据只是能够找到的部分证据，此数额并非答辩人装修的全部数额，答辩人的装修花费要远远高于请求数额。且答辩人提交的装修报价表中的项目、数额都是实际发生的，且价格也符合市场价格。装修事实是不容否认的，如果按照被答辩人的说法，答辩人装修花费都是伪造的，那么也就是答辩人可以一分钱不花，就有人免费为被答辩人将门脸装修得美观精致。其次，被答辩人说答辩人是伪造证据，那么装修事实是无法伪造的，面对铁一般的事实，被答辩人应当为诬陷被答辩人承担相应的处罚及法律责任。四、关于一审判决中第三项的损失数额的认定，答辩人请求一审法院依法改判被答辩人向答辩人赔偿经济损失90531.4元。（详见上诉状）。综上，请二审法院驳回上诉，依法改判。 李朝辉向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告签署的《租房协议》无效；2、请求依法判决被告返还2019年10月15日到2020年4月16日租金25,000元、返还租房押金房屋租赁保证金5,000元；3、请求判令被告赔偿原告店铺装修经济损失90,531.48元；4、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月16日，原告李朝辉与被告孙红霞签订了《租房协议》，孙红霞为出租方（甲方），李朝辉为承租方（乙方）协议约定孙红霞将其坐落于建筑胡同1-4房屋出租给李朝辉，建筑面积78平方米，租期为5年，自2019年4月16日起至2024年4月16日止；每年租金50,000元，押金5,000元，合同期满后如果李朝辉不续租，并没有违约情况下孙红霞须退还押金；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害：地震、拆迁导致损毁或造成损失的，双方互不承担责任。2019年4月15日，原告向被告李金长支付租金50,000元、押金5,000元。合同签订后，原告对承租房屋进行了装修，并经营女装生意，店铺名久禾布衣。 2019年10月14日，原告收到保定市莲池区城市管理行政执法一局下发的《限期拆除违法建设告知书》载明：“久禾布衣：你（单位）在位于恒祥北大街五四口北行200米西侧建筑物未依法办理土地、规划等相关手续，属于违法占地，违法建筑，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《河北省城市市容和环境卫生条例》的有关规定，现责令你自接到本通知之日起七日（2019年10月14日）自行将违法占地上的建筑设施拆除，否则，区政府依法组织拆除。” 原告经与被告沟通未果，向中国共产党保定市莲池区西关街道工作委员会进行信访，2019年11月27日该工作委员会作出《信访事项处理意见书》，载明“……经调查，建筑胡同1#楼4号房屋由产权人非法改造成临街门脸出租给李朝辉卖服装，莲池区执法局于9月18日对其下达《执法调查通知书》、10月14日下达《限期拆除违法建设告知书》、10月24日下发《限期拆除违法建筑催告书》……” 原告于2019年11月1日搬离案涉房屋。 另查明，坐落于建筑胡同**房屋房屋所有权证显示，所有权人为孙红霞，房屋总层数2层，建筑面积76.61平方米，设计用途住宅。被告孙红霞与被告李金长系夫妻关系。 2019年10月15日，保定市莲池区建筑胡同宿舍楼片区改造指挥部张贴《公告》，莲池区人民政府于2019年8月30日发布保定市建筑胡同宿舍楼片区棚户区改造项目房屋征收决定并公告；定于2019年10月22日开始启动该项目的《征收补偿安置协议》签订事宜。 还查明，原告与汪国洪签订《装修协议》，约定汪国洪对小蜜蜂《久禾布衣》店建筑胡同1-4进行装修，装修报价51,800元。汪国洪挂靠北京翱翔空间展览展示有限公司保定分公司。原告向汪国洪支付了装修款51,800元，2019年5月20日北京翱翔空间展览展示有限公司保定分公司向原告出具了收到装修费用51,800元的收据。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案原告承租的房屋用来经营久禾布衣店铺，原告收到保定市莲池区城市管理行政执法一局下发的《限期拆除违法建设告知书》，载明久禾布衣店铺所在建筑物未依法办理土地、规划等相关手续，属于违法占地，违法建筑。经中国共产党保定市莲池区西关街道工作委员会调查，建筑胡同1#楼4号房屋由产权人非法改造成临街门脸出租给李朝辉卖服装，莲池区执法局下达了《执法调查通知书》、《限期拆除违法建设告知书》、《限期拆除违法建筑催告书》。故原告承租的房屋虽有房屋产权证，但被告将住宅非法改造成临街门脸，该房屋属于未依法办理土地、规划等相关手续的违法建筑，根据上述法律规定，原告与被告孙红霞签订的《房屋租赁合同》无效。被告辩称原告收到的《限期拆除违法建设告知书》是指原告承租房屋南侧被告搭建的房屋，该搭建房屋出租给案外人弥春燕，与原告无关，但未提供有效的证据加以证明，且《限期拆除违法建设告知书》及信访调查结果均指向原告李朝辉及其店铺久禾布衣，故对被告的抗辩不予采信。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案《房屋租赁合同》无效，原告要求被告返还已付租金的诉讼请求，应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中房屋租赁合同无效，但原告实际占有使用了承租门脸，应支付占有使用费。原告实际占有使用房屋期间为2019年4月16日至2019年11月1日，共计199天，双方合同约定年租金50,000元，故该期间占有使用费为50,000元÷365天×199天=27,260元，占有使用费在已付租金中扣除，故被告孙红霞应返还原告租金22,740元。原告向被告支付押金5,000元，亦应予以返还。《房屋租赁合同》无效，原告投入资金装修房屋后仅实际使用六个半月，造成其产生装修经济损失。被告孙红霞将其所有的住宅非法改造成临街门脸，致使其与原告签订的租赁合同无效，造成原告装修损失，被告孙红霞具有过错。原告在签订合同时未尽审慎注意义务，亦存在过错。原告称被告私自修改房本故意隐瞒违法建筑的事实，提交了载明商住性质的房屋产权证，但该房屋产权证为复印件，被告对其真实性亦有异议，故对原告的主张不予采信。根据双方的过错程度，原告、被告应分别承担40%和60%的责任。原告对承租房屋进行装修，花费51,800元，有《装修协议》和收款票据为证，予以采信。原告主张的其他费用损失，未提供有效的证据加以证明，不予采信。因此，被告孙红霞应赔偿原告经济损失51,800元×60%=31,080元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告李朝辉与被告孙红霞签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告孙红霞于本判决生效之日起十日内向原告李朝辉返还租金22,740元、押金5,000元；三、被告孙红霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告李朝辉经济损失31,080元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,710元，由被告孙红霞负担1,328元，原告李朝辉负担1,382元。 二审中，李朝辉提交如下证据：1、李朝辉租李金长、孙红霞房屋时照片一张。证明李金长孙红霞将房屋出租给李朝辉时，已经是门脸房已经改造，并有前任租房，李朝辉据此作为判断其为合法门脸房的依据之一，李朝辉并无过错。2、李朝辉装修后拍的抖音视频两段。证明李朝辉对门脸房屋进行了精装修，其装修费用损失系实际发生，且一审法院未认定的数额应当予以认定。3、李朝辉现存货架照片三张。证明李朝辉的货架放在了杂物室无法使用，购买货架费用应当予以认定。4、北京翱翔空间展览展示有限公司保定分公司企业信息2页，证明北京翱翔空间展览展示有限公司保定分公司存续、在营、在册，公司在正常经营，其签订的协议合法有效。5、李朝辉支付装修费用，汪国洪收现金收据1张。证明李朝辉现金支付汪国洪37,800元。李金长、孙红霞质证称，证据一、关联性不认可，真实性认可，与本案无关，证明不了出租房是非法建筑。证据二也证明不了装修的费用。证据三货架跟本案没有任何关联。证据四工商信息不全，我们另外去取证，公司已经列为经营异常名单。证据五三性均不认可，我们已经申请了汪国洪和翱翔公司的李会来出庭作证说明收据的真实情况。只能证明对方在伪造票据。对上述所有证据证明目的都不认可。 李金长、孙红霞提交如下证据：1、工商登记情况，证明北京翱翔空间展示有限公司保定分公司已经列入经营异常名录。2、朝阳税务所出具的证明核实情况，证明这个公司从未办理相关税务登记信息。而且经营地址也是虚假的。税务局答复这是一个虚假的公司。上述两个证据证明李朝辉出具的证据是伪造的。我们也申请了汪国洪和王会来出庭作证证明装修的真实情况和票据的真实情况，不知道对方为什么没有来。李朝辉质证称，证据一根据该证据可知异常的原因是未交年检报告，并没有吊销或注销营业执照，也没有不允许其继续经营。证据二是否办理税务登记，李朝辉并不知情也不可能知情，更与本案没有关联性。公司为李朝辉开具的票据是收据，不能据此否认其收据的真实性，更不能否认装修协议的真实性，两份证据均没有证据证明公司虚假地址和虚假公司。关于证人出庭申请，根据民诉法解释第一百一十七条规定且二上诉人也没有出示证人出庭的关联性与必要性的相关证据。李朝辉提交的装修协议及收据有公司公章有主要负责人及收款人签字，符合证据的法定形式，更重要的是装修费用是必然实际发生的。二上诉人提交的证据不是新证据，不应当予以采纳。 关于李朝辉提交的证据一、二、三，未能提交其他证据予以佐证，上述证据本院不予采信。证据四、五，虽李金长、孙红霞不予认可，其未能提交证据予以反驳，故本院对证据四、五真实性予以认定。关于李金长、孙红霞提交的证据，不属于新证据，李朝辉又不认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，本院对李金长、孙红霞提交的证据不予采信。 二审经审理查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，关于李朝辉与孙红霞签订的《房屋租赁合同》的效力问题。孙红霞将坐落于保定市房屋出租给李朝辉经营服装“久禾布衣”,双方于2019年4月16日签订了《房屋租赁合同》。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”。本案中所涉出租房屋系将建成住宅改为商铺，虽具有产权证,但在其未依法取得相关行政机关规划许可将住宅改为商铺，且保定市莲池区行政执法一局下发的《限期拆除违法建设告知书》中已认定其改建违反了《中华人民共和国城乡规划法》相关规定,为违法建设。故原审判决依照上述规定认定李朝辉与孙红霞对涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》无效，并无不当。李金长、孙红霞主张双方签订《租房协议》合法有效，且李朝辉收到的莲池区执法局下达的《限期拆除违法建设告知书》不是指的李朝辉承租的房屋，是李朝辉承租房屋南侧其二人搭建的房屋，该搭建房屋出租给案外人弥春燕，未能提交充分有效的证据予以证实，故其主张不成立，本院不予支持。 关于孙红霞是否应对李朝辉进行装修门脸的经济损失进行赔付问题。李朝辉、孙红霞签订协议签订后，李朝辉对承租房屋进行了装修，装修所花费用51,800元，有其提交的《装修协议》和收款票据为证。对于其他装修费用，未提供有效的证据加以证明。故李朝辉所主张的装修损失90,531.48元理据不足,本院不予支持。因孙红霞将其所有的住宅非法改造成临街门脸，其与李朝辉签订的租赁合同无效,造成李朝辉装修损失,孙红霞有过错。李朝辉在签订合同时未尽审慎注意义务,亦存在过错。根据双方的过错程度，原审法院判决李朝辉、孙红霞分别按40%和60%的比例承担责任并无不当。故孙红霞应赔偿李朝辉经济损失51,800元x60%=31,080元。 综上所述，上诉人李朝辉，上诉人李金长和孙红霞的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,641元，由上诉人李朝辉负担2,064元，上诉人李金长和孙红霞负担577元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵鹏壮 审 判 员 张 力 审 判 员 庞 茜 二〇二〇年十月三十日 法官助理 马巧灵 书 记 员 甄红云