江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7223号上诉人（原审被告）：郑存团，男，1973年2月16日出生，汉族，住江苏省苏州。被上诉人（原审原告）：江苏国信物业管理有限公司，住所地江苏省南京市长江路******。法定代表人：杨飞，总经理。委托诉讼代理人：卫帅，该公司员工。原审被告：江海英，女，1978年11月15日出生，汉族，住江苏省苏州。上诉人郑存团因与被上诉人江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信物业）、原审被告江海英物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2020）苏0591民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。郑存团上诉请求：撤销一审判决，国信物业就车位安排、乱收物业费向小区全体业主公开道歉，并立即纠正；国信物业立即对涉案房屋进行维修。事实和理由：1.2010年2月开始，国信物业违法乱收物业管理费，涉案小区没有就物业费调整问题召开过业主大会。国信物业自2016年1月1日至今，违法要求业主按3.5元/平方米/月缴纳物业管理费。2.郑存团、江海英在2009年12月30日书面报修177-401房屋楼漏水问题，但国信物业没有积极维修，涉案房屋从2010年12月至今一直未修理好，房间无法正常使用。3.郑存团、江海英按照国信物业的通知要求，在2018年3月31日前到物业登记车位需求，但国信物业没有按照对外宣传的就近原则合理分配车位，无视郑存团、江海英的多次反复请求，随意分配停车位，违法变更车库出入口的用途，严重损害广大业主的利益。国信物业辩称，服从一审判决。江海英辩称，同意郑存团的上诉。国信物业向一审法院起诉请求：1.判令郑存团、江海英支付国信物业2016年9月27日至2019年7月31日的物业费28920.19元。2.本案诉讼费用由郑存团、江海英负担。一审法院认定事实：郑存团、江海英系苏州工业园区金水湾花园177幢301室、177幢401室业主，两处房屋建筑面积分别为93.16平方米、148.83平方米。2012年5月7日，江苏省房地产投资有限责任公司（甲方）与国信物业（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定甲方聘用乙方对金水湾提供前期物业服务，期限自2010年7月24日起至该物业业主委员会成立并与选定的物管企业签订新合同生效时止，物业服务费按建筑面积交纳，其中一期2.1元/月·平方米，二期2.5元/月·平方米。2012年5月16日，国信物业填报《苏州工业园区住宅区物业公共服务费调整备案（核准）表》，对金水湾别墅花园物业费拟调整标准3元/月·平方米，拟调物业费执行日期为2012年7月1日，苏州工业园区物价管理办公室予以盖章确认。2014年1月1日，苏州市工业园区湖东街道怡和社区金水湾小区业主委员会与江苏国信物业管理有限公司苏州分公司签订《苏州市物业服务合同》，期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，按建筑面积住宅3元/月·平方米向业主收取物业服务费，每年3月份、9月份各收取1次。2015年12月1日，上述双方签订《物业服务合同补充协议》，协议约定业主委员会与物业公司拟同意物业服务费提高0.5元/平方米，达到3.5元/平方米。2015年6月17日按小区业主大会要求，业委会成员对物业服务费提价征询意见书进行现场审核。小区174户业主，其中120户同意，14户不同意，40户弃权，同意户数占总户数的69%，超过三分之二业主同意物业服务费提价。当日在小区宣传栏进行公示，并以短信形式告知全体业主，从2016年1月1日起正式执行新的物业服务费标准。2019年1月1日，双方再次签订《苏州市物业服务合同》，期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止，按建筑面积住宅3.5元/月·平方米向业主收取物业服务费，每年3月份、9月份各收取1次。一审诉讼中，郑存团、江海英述称根据合同资料小区总户数加起来是196户，与补充协议中的总户数不一致，同意户数120户少于法定要求2/3业主，2019年将物业费调整到3.5元没有经过物价部门核准。国信物业述称，总户数是因为有些业主有多套房，只能算一户。以上事实，由国信物业提交的苏州市物业服务合同、物业服务合同补充协议、提价决议书等证据及当事人庭审中的陈述予以证实，一审法院予以认定。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。国信物业与涉案小区业主委员会签订的《苏州市物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》自双方签字、盖章时成立、生效，上述合同对小区业主均具有约束力，郑存团、江海英作为业主应及时履行相应交费义务。国信物业主张2013年1月1日至2019年7月31日期间实收郑存团、江海英物业费33634.23元，郑存团、江海英未提出异议，并认可此前系按2.5元/月·平方米进行支付。关于2013年1月1日至2013年12月31日期间物业费标准问题，郑存团、江海英不认可按3元/月·平方米计算，因国信物业未提交物业费调整的合同依据，该期间一审法院按照原合同约定的2.5元/月·平方米进行计算，此后物业费调整均有相关合同依据，一审法院予以确认。根据郑存团、江海英房屋建筑面积、合同约定缴费标准，一审法院经核算认定2013年1月1日至2019年7月31日期间郑存团、江海英应交物业费61102.48元，扣除在此期间已交纳物业费33634.23元，郑存团、江海英还应支付国信物业物业服务费27468.25元。关于郑存团、江海英主张房屋漏水、车位分配等问题并非其拒绝或减免支付物业费的合理理由，郑存团、江海英可通过其他合法途径予以解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑存团、江海英于判决生效之日起十五日内支付江苏国信物业管理有限公司物业服务费27468.25元；二、驳回江苏国信物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费523元，减半收取262元，由江苏国信物业管理有限公司负担13元，郑存团、江海英负担249元。此款已由江苏国信物业管理有限公司预交，一审法院不再退回，郑存团、江海英负担部分于履行上述判决付款义务时一并支付江苏国信物业管理有限公司。二审中，郑存团提交工程维修单一份、车位登记通知一份、缴费通知单一份和车位停放通知三份、照片三张，证明国信物业存在乱收物业费的行为，未对业主的房屋进行维修，且未按照其承诺合理安排涉案小区的车位。国信物业质证表示认可上述证据的真实性。江海英质证表示认可上述证据的真实性、合法性和关联性，认可郑存团的证明内容。二审中，江海英提交车位停放通知三份、催费通知单三份，证明国信物业要求按照3元/平方米进行收费没有依据，国信物业未履行物业管理义务，未合理安排涉案小区的车辆停放。国信物业质证表示认可上述证据的真实性。郑存团质证表示认可上述证据的真实性、合法性和关联性，认可江海英的证明内容。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。国信物业与涉案小区的建设单位及业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对小区业主依法具有约束力。国信物业为涉案小区提供物业服务，郑存团、江海英作为涉案小区业主，应支付相应物业费。一审依据国信物业与建设单位及涉案小区业主委员会签订的物业服务合同的约定认定由郑存团、江海英向国信物业支付相应物业费并无不当。郑存团上诉主张的房屋修缮和停车位调整问题与本案所涉的物业费纠纷非同一法律关系，本案不予理涉。综上所述，郑存团的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费523元，由上诉人郑存团负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二〇年十月十四日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。