山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋07民终1951号 上诉人（原审被告）：张彪，男，1992年9月5日出生，汉族，住山西省晋中市榆次区村民，住本村。 上诉人（原审被告）：薛秀凯，男，1992年6月17日出生，汉族，住山西省晋中市榆次区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：孙晓君，山西日月明律师事务所律师，执业证号11407201710158055。 被上诉人（原审原告）：冀英超，男，1996年12月21日出生，汉族，山西省临汾市居民，住山西省晋中市榆次区。 委托诉讼代理人：魏海鹏，北京德恒（太原）律师事务所律师，执业证号11401201210717291。 上诉人张彪、薛秀凯因与被上诉人冀英超租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初5181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张彪、薛秀凯上诉请求：依法撤销原判，根据二审查明的事实改判，或将本案发回重审。事实和理由：(一)原审认为涉案房屋未取得建设规划许可证系违章建筑与本案无关而不予理涉错误。1.山西华澳学院没有依法将教育用地的土地使用性质变更登记为商业用地，也未取得建设工程规划许可证。2.依据相关《调查令》和晋中市规划和自然资源局复函称未曾办理过涉案工程规划审批手续可知，涉案房屋系违法建设的建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。(二)原审法院认定的事实无依据。1.2016年8月16日的收条作为原始书证所载明的是收到南校商业院东1、2号门面的订金，并不是华澳瑾秀年华超市租金。该事实根据商铺合同订立时间及商铺所在的位置和建筑结构可以印证。冀英超称这个收条已经在华澳瑾秀年华超市租赁合同纠纷中列举，不应在本案中重复提出错误。2.榆次区人民法院(2019）晋0702第4647号民事判决书中并不包含本人通过银行转付网络影院100000元租金的事实。3.本人已经交付了网络影院订金150000元,租金100000元，合计250000元,并在开业经营至2017年6月19日，被华澳学院保卫科责令关停至今。华澳学院应从收取本人的250000元租金中扣除网络影院1号商铺5个月的实际占用费后，将不当得利部分返还给本人。(三)原审法院支持冀英超涉税违法的虚假诉讼。1.民办私营企业主管后勤的副院长刘继国实际控制涉案校区商业服务楼的出租权，在合同缔约中诱骗本人在合同上签名之后，又随意在合同甲方空白处捏造近亲属张宁芳、冀英超及闫永梅为甲方，从事涉案商铺非法经营。2.《校区商业服务楼经营合同》是实际操控人刘继国以华澳学院和他人名义签订的涉税违法“阴阳合同”，涉及偷逃国税。3.涉案网络影院2号商铺于2017年1月上旬，经本人与该商铺的实际操控人刘继国达成一致已退交给其指定人牛晓亮科长，并将取电卡交回动力科长毛志国。4.华澳学院南、北校区擅自改变教育用地土地性质，无建设工程规划许可而违法建设的校区商业服务楼用于出租谋取巨额非法利益十几年，并偷逃税5亿元以上。（四）原审判决程序违法，遗漏了必要的共同诉讼人刘志刚,导致实体判处错误。2016年8月16日交款人为刘志刚的收条客观真实地印证了刘志刚已经预交网络影院的订金150000元，应该冲抵租金。本人2017年1月8号分二次转付给牛晓亮网络影院租金100000元，原审法院不采信银行转账流水原始书证错误。 冀英超辩称，（一）关于薛秀凯主张涉案房屋未取得建设规划许可证，科教用地既包括教学楼也包括为学生生活的配套设施，本案中薛秀凯承租的是属于为学生生活的配套超市，并不违法违规。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案诉争房屋所有权属于华澳学校，华澳学校属于晋中市榆次区批准建设的重点工程，已通过出让方式取得《不动产登记证书》，均属于合法建筑。涉案房屋取得《建设工程规划许可证》，华澳学校新校区建设项目通过榆次区发展和改革局立项备案登记，经主管部门批准建设。且根据相关规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原审判决符合法律规定。（二）关于部分租金问题，双方签订的《校区商业服务经营合同》真实、有效，其中明确约定租赁期间与房屋管理费用，薛秀凯实际占有使用了该房屋。经法院现场勘验，证实了薛秀凯占有使用该房屋的事实，且时至今日其经营物品仍然占用涉案房屋。如在本次诉讼中，薛秀凯可以提供相关缴纳租金的证据，经本人核对后，作为本案的证据予以定案。本案中，本人在起诉时因原审法院送达问题并结合《网吧股权转让协议》对刘志刚予以撤诉处理，行为合理合法，并无不妥。 冀英超向一审法院起诉请求：1.请求依法判令薛秀凯支付冀英超在合同租赁期内拖欠的租金145833元（计算至2017年3月);2.依法判令薛秀凯、张彪支付冀英超在合同租赁期内拖欠的租金904167元（暂计算自2017年3月至2019年9月31日);3.依法判令薛秀凯、张彪立即腾房;4.本案诉讼费等相关费用由张彪、薛秀凯承担。 一审法院认定事实：冀英超于2016年8月承租了华澳学院南校区东侧房屋，后经华澳学院校方同意又将房屋出租给刘志刚。此前，薛秀凯与刘志刚已承租了诉争房屋附近大部分房屋,用以自营商业。2016年8月16日，冀英超与刘志刚签订《校区商业服务楼经营合同》，合同约定:合同期限为2016年10月1日至2019年9月31日，每年租金350000元，经营范围为网络影院。至此薛秀凯与刘志刚开始共同经营网络影院。合同签订后，冀英超如约将房屋交付于薛秀凯及刘志刚经营，薛秀凯亦着手进行影院的装修、电脑桌椅的定作。二人经营期间未向冀英超交纳过租金，该期间租金为145833元。直至2017年3月,刘志刚又与张彪签订《网吧股权转让协议》，刘志刚将该影院自己的股权全部转让于张彪,刘志刚从此退出经营，该网络影院由薛秀凯与张彪经营。同样，自合同签订至今,薛秀凯、张彪亦一直未向冀英超支付房屋租金,该期间房屋租金为904167元，上述两项合计为1050000元。审理中,薛秀凯不否认与刘志刚共同经营影院事实，且在微博实名发布内容,表明其本人参与了投资经营网络影院。同时薛秀凯称已经付清房租，并举出个别证据予以证明，冀英超对此不予认可，称该证据已在榆次区人民法院作出的（2019）晋0702民初4647号民事判决书中列举，不应在本案重复提出。薛秀凯还向法院提供榆次区人民法院（2019）晋0702民令5011号调查令和晋中市规划和自然资源局的回复函等,以证明冀英超的出租房屋系违章建筑，并以此证明双方签订的租赁合同为无效合同，冀英超对此不予认可。同时薛秀凯还称，冀英超不是本案适格主体，并与他人构成非法经营罪、虚假诉讼罪。 一审法院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用，承租人交付租金的合同。本案冀英超在承租了华澳学院房屋后,在校方允许下又于2016年8月16日与薛秀凯的共同经营人刘志刚签订了《校区商业服务楼经营合同》，以及2017年3月刘志刚与张彪签订的《网吧股权转让协议》，均系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，内容真实、合法，为有效协议。合同签订后,冀英超履行了自己的义务，薛秀凯、张彪却未履行自己的义务，三年共拖欠租金1050000元。现合同租赁期满，冀英超与薛秀凯、张彪没有续签合同，故冀英超主张薛秀凯、张彪给付拖欠租金并将房屋腾出的诉讼请求与法有据，予以支持;关于薛秀凯辩称冀英超主体问题,因有冀英超与校方及冀英超与刘志刚签订的《校区商业服务楼经营合同》，且有薛秀凯和刘志刚共同经营的事实，薛秀凯再无相关证据佐证其说法，对此辩称不予采信。关于薛秀凯辩称，涉案房屋为未取得建设规划许可证的违章建筑一节，与本案无关，不予理涉;关于薛秀凯称冀英超涉嫌非法经营罪、虚假诉讼罪，不属本案审理范围，对此亦不采信。 一审法院判决：（一）限薛秀凯在判决生效后十日内支付欠冀英超的租金145833元（计算至2017年3月);（二）限薛秀凯、张彪在判决生效后十日内共同支付欠冀英超的租金904167元;（计算自2017年3月至2019年9月31日）（三）限薛秀凯、张彪在判决生效后十日内立即腾房。 二审期间，围绕上诉主张，薛秀凯提供了如下证据：山西华澳商贸职业学院保卫科于2016年5月21日所发通知，以证明学校对网络影院进行停业整顿；山西华澳商贸职业学院文件一份，证明下发上述通知的李中生为校区保卫科科长。 冀英超对上述证据质证称：下发的通知是要求拆除广告牌，证明不了网络影院的停业时间，对该通知的真实性保留意见，需要与学校核实；对山西华澳商贸职业学院文件不予质证。根据一审法院现场勘验，涉案房屋中仍有薛秀凯、张彪留下的经营性物品，薛秀凯对物品为其与张彪所有不持异议，经营性风险应由薛秀凯、张彪自行承担。 二审期间，冀英超提供了如下证据： 1.华澳学院于2020年6月26日出具的《情况说明》，载明：“1.在本案中涉案的租赁房屋为山西华澳商贸职业学院所有并已取得《中华人民共和国不动产登记证书》。2.山西大任国际教育交流有限公司系山西华澳商贸职业学院具体运营校园事务的公司，在本案中签署的《校园商业服务经营合同》的效力山西华澳商贸职业学院予以认可。”用于证明案涉房屋属华澳学院所有，华澳学院认可山西大任国际教育交流有限公司在本案中签署协议的效力。 2.晋（2018）晋中市不动产权第××号《不动产权证书》、建设工程规划许可证及附件、榆次区发展和改革局下发的《关于核准山西华澳商贸职业学院新校区建设项目（一期）项目申请报告的通知》（区发改核字〔2014〕1号文件）、榆次区发展和改革局企业投资项目备案证（榆发改备案字〔2015〕48号），用于证明案涉房屋在不动产权证宗地图内，属于合法建筑。 薛秀凯对上述证据质证称：上述证据与本案无关，案涉租赁房屋无论是在合同还是在其他材料中都没有显示，证明本案所涉房屋未经审计，不动产权证指向的是一号教学楼与一号宿舍楼，没有本案房屋。本人通过一审法院调取相关情况，晋中市规划和自然资源局明确回复未曾办理过该商业服务楼的工程规划审批手续。 在山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初4647号冀英超与薛秀凯租赁合同纠纷一案案卷中，2016年8月16日的收据载明：“今收到刘志刚交来南校商业院东1、2号门面定金壹拾伍万元整，收款人牛晓亮，交款人刘志刚”。薛秀凯上诉主张该150000元系交纳网络影院的款项，冀英超对此不予认可，通过向牛晓亮调查，牛晓亮认可收到该款项，但称刘志刚系交纳瑾秀年华超市的钱。网络影院《校区商业服务楼经营合同》于2016年8月16日签订，该150000元款项由刘志刚于2016年8月16日交付牛晓亮，根据合同签订时间及款项交付时间，并考虑瑾秀年华超市及网络影院地理空间，本院对该证据予以采信，薛秀凯的上诉主张合理，该150000元款项认定为刘志刚交纳网络影院的租房定金。 在山西省晋中市榆次区（2019）晋0702民初5011号刘继国与薛秀凯名誉权纠纷一案中，薛秀凯向一审法院申请律师调查令，调取了牛晓亮的中国建设银行个人活期账户交易明细，该交易明细显示2017年1月8日薛秀凯以电子汇入方式分两次向牛晓亮支付100000元。薛秀凯上诉主张该100000元系交纳网络影院的租金，牛晓亮对收到100000元认可，并称收到的款项均系交纳瑾秀年华超市的租金，但该100000元在瑾秀年华超市已交纳租金中并未计入，现薛秀凯主张该款项为网络影院租金，本院对该证据予以采信，认定该100000元系薛秀凯交纳网络影院的钱。 2019年9月29日晋中市规划和自然资源局向一审法院出具“关于榆次区人民法院调查令回复”（一审正卷55页）称：你单位（2019）晋0702民令4647号调查令，调查的“山西华澳商贸职业学院配套商业服务楼的规划手续等资料”，已收悉，经我局核查相关审批资料，未曾办理过该商业服务楼的工程规划审批手续。 二审期间，本院向晋中市不动产登记中心调取涉案房产登记信息及相关材料，主要包括不动产登记申请表、建设工程竣工规划认可证及附件、工程竣工验收备案表、不动产（房屋）建筑面积测绘报告等。薛秀凯对上述证据的质证意见为：对真实性予以认可，但并不涉及本案房屋，可以看出无论是不动产登记的申请表还是晋中市规划局的材料都不包括本案房屋，可证明涉案房屋是违章建筑。冀英超对上述证据的质证意见为：对真实性、客观性、关联性、合法性均认可。 二审期间，本院向牛晓亮、毛治国进行了调查： 1.牛晓亮称：网络影院和小超市是冀英超和闫永梅委托我负责租赁合同执行；2016年8月16日的150000元收的是刘志刚交的瑾秀年华超市的租金，房子是从东往西编号，瑾秀年华超市的东门是1号、南门是2号，挨过来网络影院是3号、4号；薛秀凯一直没有给过网络影院和小超市的租金，已经付的钱全部都是瑾秀年华超市的租金。2018年10月17日收据上的钱是从刘继国那里收到的薛秀凯经营瑾秀年华超市的租金；网络影院是2016年租的，是冀英超委托我，我与刘志刚签的合同，从签合同使用至今一直占用；网络影院所有的门都不是我们上的锁，是薛秀凯等锁的；对薛秀凯所称学校通知其停业整顿及薛秀凯将电卡交给动力科科长的情况不清楚。 2.毛治国称：薛秀凯向我领过电卡，是租房时候领的，后来没有退过，领电卡时需要登记一下，本子上应该记了，网络影院两个家应该有两个电表，薛秀凯没有给我退过电卡。 薛秀凯对牛晓亮证人证言质证称：网络影院实际占用东1号是2017年1月，东2号因华澳北校区同类性质经营场所遭到举报，2017年5月，我们收到华澳学校保卫科的关门通知，责令停业，同时广告牌也被学校保安拆除。实际分两笔缴纳了250000元租金，东1、2号影院内的桌椅板凳还有其他都是我们不要的东西。薛秀凯对毛治国证人证言称：对毛治国的陈述不予认可。 冀英超对牛晓亮证人证言质证称：认可牛晓亮的陈述意见。冀英超对毛治国证人证言未发表意见。 薛秀凯称其在上诉状中主张漏列当事人刘志刚。 二审经现场勘查，网络影院是两间相互独立的房间，房间内由电脑桌椅，各有一个门。两个门均为东门，门外面各上了一把锁。 二审经审理查明：冀英超于2016年8月承租了华澳学院南校区东侧房屋，后经华澳学院校方同意又将房屋出租给刘志刚。此前，薛秀凯与刘志刚已承租了诉争房屋附近大部分房屋,用以自营商业。2016年8月16日，冀英超与刘志刚签订《校区商业服务楼经营合同》，合同约定:合同期限为2016年10月1日至2019年9月31日，每年租金350000元，经营范围为网络影院。至此薛秀凯与刘志刚开始共同经营网络影院。合同签订后，冀英超如约将房屋交付于薛秀凯及刘志刚经营，薛秀凯亦着手进行影院的装修、电脑桌椅的定作。二人经营期间，刘志刚于2016年8月16日向冀英超委托负责合同执行的牛晓亮交纳150000元，牛晓亮出具收据载明收到刘志刚交来南校商业院东1、2号门面定金壹拾伍万元整；2017年1月8日薛秀凯向牛晓亮建行账户分两次汇入共计100000元。刘志刚、薛秀凯共计向冀英超交纳网络影院租金250000元。直至2017年3月,刘志刚与张彪签订《网吧股权转让协议》，刘志刚将该影院自己的股权全部转让于张彪,刘志刚从此退出经营，该网络影院由薛秀凯与张彪经营。自2017年3月张彪参与经营以来,薛秀凯、张彪未向冀英超支付过房屋租金。2016年8月至2019年9月31日期间，网络影院租金共计1050000元，除刘志刚、薛秀凯交纳共计250000元租金，网络影院尚欠付租金800000元为本案事实。 本院认为，二审期间双方当事人争议的焦点有以下四个： （一）薛秀凯的合同相对方是谁。 薛秀凯称与其进行租房合同洽谈、收取房屋租金的是刘继国，因此，其合同相对方是刘继国，刘继国否认，且：1.案涉房屋在华澳学院院内，薛秀凯认可华澳学院是案涉房屋的建设者，根据华澳学院出具的《情况说明》，其认可将案涉房屋出租与冀英超；2.与薛秀凯共同经营网络影院的刘志刚作为承租人签署的2016年8月16日的《校区商业服务楼经营合同》载明的出租人为冀英超,且薛秀凯对其与刘志刚共同经营网络影院的事实不持异议；3.薛秀凯将绝大部分案涉房租交给了牛晓亮，冀英超主张其将案涉房屋出租事项委托与牛晓亮，牛晓亮认可其是代冀英超收取房租，故，一审认定薛秀凯的合同相对方为冀英超并无不当，应予维持。 （二）案涉《校区商业服务楼经营合同》效力如何。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，华澳学院《不动产权证书》中的房屋不包括案涉房屋，建设工程规划许可证不包含对案涉房屋规划，且，根据晋中市规划和自然资源局向一审法院出具的复函，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故，根据上述司法解释规定，冀英超、刘志刚于2016年8月16日签订的《校区商业服务楼经营合同》无效。 （三）薛秀凯是否欠付案涉房屋占有使用费，应否承担付款责任。 1.关于双方争议的案涉房屋租金问题，（1）薛秀凯上诉称2016年8月16日的150000元是刘志刚交的网络影院的租房定金，冀英超则主张该笔款项交纳的是瑾秀年华超市的租金，经现场勘查，瑾秀年华超市在物理空间上是一个房间，网络影院在物理空间上是两个房间，根据日常生活经验，一个房间即使有两个门，也不编两个房号；且，冀英超主张薛秀凯在2015年12月已交纳一次瑾秀年华超市的房租，而在交付一期房租后再行交纳租房定金不符合一般商业习惯，因此，本院认为薛秀凯该上诉主张合理，应予支持，即认定该笔款项为刘志刚交纳的网络影院租房定金。（2）薛秀凯上诉称2017年1月8日其分两笔款项向牛晓亮交纳网络影院的租金共计100000元，其提供的牛晓亮银行账户交易明细证明牛晓亮收到该款项，冀英超虽称该款系交纳瑾秀年华超市租金，但该款在瑾秀年华超市租金中未予扣除，同时考虑到薛秀凯与冀英超均未主张双方之间存在房屋租赁之外的其他经济往来，故将该100000元款项认定为薛秀凯已支付网络影院的租金。一审法院对刘志刚向牛晓亮交纳的150000元及薛秀凯向牛晓亮交纳的100000元在网络影院已交纳租金中未予扣除不妥，本院依法予以纠正。 2.关于网络影院实际租用时间问题，薛秀凯上诉称网络影院2号商铺于2017年1月与刘继国达成一致已退交牛晓亮，并将电卡交回学校动力科，冀英超对此不予认可，学校动力科亦否认收到薛秀凯退回的电卡，现薛秀凯提供的证据不足以证明其主张，本院对其主张难以支持。至于薛秀凯所称网络影院1号商铺于2017年5月被停业整顿关闭，但薛秀凯提供学校下发的通知仅要求拆除广告牌，且薛秀凯认可网络影院中留下的物品为其所有，一审法院结合在案证据认定占用房屋时间及网络影院租金总额并无不妥。 3.关于薛秀凯上诉所诉案涉房屋租赁合同无效，故，冀英超不应收取其房屋占有使用费问题，因其该主张与合同相对性原则适用范围相悖，故，本院对其该上诉主张不予支持。另，薛秀凯称案涉房屋是其与刘志刚合伙租赁。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。则，薛秀凯对案涉商铺从2016年8月租赁时起至一审认定的2019年9月31日止的房屋租金均负有交纳责任。张彪、刘志刚于2017年3月签订《网吧股权转让协议》，故张彪应从2017年3月与薛秀凯共同承担支付租金的义务。 综上，对案涉商铺从2016年8月租赁时起至2019年9月31日止，薛秀凯应付房屋占有使用费1050000元，扣减刘志刚于2016年8月16日向牛晓亮支付的150000元及薛秀凯于2017年1月8日向牛晓亮支付的100000元共计250000元，冀英超所主张涉案房屋2017年3月之前的租金已经结清，薛秀凯、张彪还应共同支付冀英超租金800000元。 （四）一审是否存在程序违法问题，二审应否因此将本案发还重审。 1．关于薛秀凯上诉所诉一审漏列当事人，应将本案发还重审问题，根据前述认定，刘继国不是案涉合同当事人；薛秀凯是案涉债务连带责任主体，依据连带责任原理，连带债务的债权人可选择向部分或全体债务人请求给付，况且，薛秀凯是案涉租赁合同的实际承租人，故，不必追加刘继国、刘志刚为本案当事。故，薛秀凯该上诉主张不能成立，本院不予支持。 2．关于薛秀凯上诉所诉一审对冀英超在庭后提供的证据未组织质证即认定违法问题，一审对冀英超庭后提供的《山西高校新校区项目建设晋中领导组会议纪要》（[2011]2号）等证据并未采信；一审对冀英超庭后提供的华澳学院《不动产权证书》存在未经质证即予采信问题，一审该行为不符合法律规定，但冀英超一审提供《不动产权证书》系用于证明案涉房屋租赁合同有效，对此，二审已予重新认定，故一审该程序瑕疵未影响到本案审理结果，本院不因此再将本案发回重审。 另，薛秀凯上诉所述案外人偷逃税及违反土地用途使用土地违法问题，不属本案审理范围，其应向有关部门反映解决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初5181号民事判决第三项； 二、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初5181号民事判决第一项、第二项； 三、薛秀凯、张彪于本判决生效之日起10日内共同支付冀英超租金800000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14250元，由薛秀凯、张彪负担10830元，由冀英超负担3420元；二审案件受理费14250元，由薛秀凯、张彪负担10830元，由冀英超负担3420元。 本判决为终审判决。 审判长  韩锦芬 审判员  许 俊 审判员  段 锋 二〇二〇年十月三十日 书记员  张燕红