青海省同仁市人民法院民 事 判 决 书（2020）青2321民初221号原告：拉毛加，女，1992年5月23日出生，藏族，黄南州民族歌舞团职工，住同仁市。委托诉讼代理人：王萍，青海雁合律师事务所律师。被告：青海金色谷地置业投资开发有限公司，住所地同仁市隆务镇热贡路**。法定代表人：杨金青，该公司总经理。委托诉讼代理人：冶有贵，青海龙启律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永莲，青海龙启律师事务所律师。原告拉毛加与被告青海金色谷地置业投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告拉毛加及其委托诉讼代理人王萍，被告委托诉讼代理人冶有贵、徐永莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拉毛加及其委托诉讼代理人向本院提出以下诉讼请求：1.依法解除原告与被告之间的商品房预售合同；2.判令被告返还原告已支付的首付房款189421元、利息32538元及违约金3788元，共计225747元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年10月13日原、被告双方签订商品房预售合同，合同约定原告在被告处购买位于金色谷地2号楼2层2-2-B74号商铺，建筑面积为34.72平方米，每平方米10640.01元，总价款369421元。同时被告承诺集资购买的商铺是钢化玻璃透明的单间商铺。原告向被告交了首期房款189421元，余款18万元由被告方负责给原告办理按揭贷款后交付，被告应当于2016年12月18日前向原告支付该商品房。原告按合同约定交清首期房款，但被告并没有在合同约定期间内交付商品房，贷款也未给原告办理，2017年起原告多次找被告公司负责人协商解决商铺事宜，当时被告公司负责人同意向原告支付商铺租金，但租金金额上原、被告没有达成一致。后被告也未按合同约定给原告办理按揭贷款，致使原告没有交付剩余房款，并非原告未按合同约定履行义务。该商铺修建好后，被告称已经将该商铺的结构统一改成开放式的商铺，没有向原告提供前期协议的钢化玻璃透明的单间商铺，致使原告无法单独装修使用。期间，被告将该商场所有业主的商铺统一出租。但2017年至2019年11月25日经三年的商铺租金由被告收取。后来，原告经多次找被告要求交付剩余房款，被告按约定交付商铺，但是被告都未同意。原告认为，被告在长达6年的时间里以各种理由不交付房屋，构成违约并给原告造成了巨大的损失，双方订立合同的目的已经无法实现，故原告要求解除合同。原被告签订的商品房买卖合同第十二条约定逾期交付房屋责任（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起实际交付之日止，出卖人按日计算，向买受人支付全部房款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，含已付贷款部分，并自买受人付款之日起按照2%。（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息,同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。为维护原告的合法权益,特诉至法院，以达诉求。被告青海金色谷地置业投资开发有限公司辩称：1.原告要求解除合同，退还首付房款189421元、利息32538元及违约金3788元无事实和法律依据，且合同解除权已灭失，应当驳回原告的诉讼请求；2.诉讼费，因原告存在违约行为，应当由原告承担。原告为证明其主张出示如下证据：1.交款单、商品房买卖合同各一份，拟证明原告于2014年11月19日及12月1日先后向被告交付了首付购房款共189421元；2016年10月13日双方签订商品房买卖合同的事实；2．商品房预售许可证（黄建）房预售第2014-2号，拟证明被告取得预售资格，该商品房准予公开预售的事实；3.延期申请书，拟证明被告至今未办理竣工验收手续；4．视频资料一份，拟证明原告多次找被告协商商铺事宜并欲付剩余房款18万元，但被告拒收的事实；5．证人斗某证词，拟证明原告因出差未在被告办理的贷款手续上签字及2018年证人与原告父亲找被告协商商铺事宜的事实。上述证据1、2、3、4、被告及其代理人对其真实性予以认可，但认为上述证据不能证明解除合同的条件已经具备；证据5，认为证人与原告父亲系朋友关系，故该份证词不予认可。本院认为，原告的提供证据1.2.3.4，取证、举证程序合法，与本案待证事实具有关联性，相互间能印证其内容的真实性，故本院予以认定。证人斗某虽与原告父亲系朋友关系，但证词的内容与视屏资料内容一致，故本院予以认定。被告为支持其主张，向本院出示如下证据：1．营业执照，拟证明被告主体适格；2．国有土地使用证，拟证明该建设用地以出让方式合法取得，受法律保护；3．建设用地规划许可证，拟证明本用地项目符合城乡规划的要求，符合施工条件；4．商品房预售许可证，拟证明该商品房准予公开预售的事实；5．商品房买卖合同，拟证明：1.涉案合同系双方真实意思表示，但原告未付清合同约定的剩余房款，致使合同第九条第三项约定的交付涉案商铺的条件不具备，被告不存在违约行为的事实；2．根据“合同”约定，因政府方面等原因致使逾期交房的，被告不承担逾期交房责任的事实；6．户外广告发布许可证同工商广准字（2014）第04号、（2015）第04号和金色谷地宣传广告，拟证明被告一直对外宣传统一管理，统一招商，从未向任何一个业主承诺交付的商铺系钢化玻璃透明的单间商铺的事实；7.关于申请解决供热问题的报告，拟证明因政府原因，原告逾期交房存在无法预见、无法避免的客观事实；8.黄环字（2015）38号、黄政办（2018）48号、联合改扩建一期集中供热站锅炉的协议、同仁市人民政府关于开展大气污染整治行动的通告，拟证明合同约定交付时间为2016年12月18日，但因原告违约行为和政府方面原因，致使涉案合同未按约定期限交付，根据“合同”第十二条第二款约定，被告可免除逾期交房的责任的事实；9.申请办理贷款的资料、业务凭证，拟证明与原告同期购房的其他业主按揭贷款手续已办理成功，但原告拒绝在相关贷款手续上签字，致使原告的按揭贷款至今未办理的事实；对以上被告提供的证据，内容真实、取证、举证程序合法且与本案有关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年11月19日、12月1日原告先后向被告交了首期房款共189421元，2016年10月13日原、被告双方签订商品房预售合同，合同约定原告在被告处购买位于金色谷地2号楼2层2-2-B74号商铺，建筑面积为34.72平方米，每平方米10640.01元，总价款369421元，余款18万元由被告方负责给原告办理按揭贷款后交付，被告于2016年12月18日前向原告交付该商品房。2017年6月6日被告按约定办理银行贷款，但该贷款的相关材料上原告未签字，致使按揭贷款未办理。2017年涉案商铺虽未验收，但交房条件已成就，被告以原告未付清尾款为由未交房，且将该商铺出租给他人使用,租金由被告收取。2018年原告交付该商品房剩余房款被被告拒绝。自2017年至2020年3月期间原告多次找被告协商此事，未果。至今，原告未支付该商品房剩余房款180000元，被告未在合同约定期间内交付该商品房。为此，原告诉至法院，以达诉求。本院认为,法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权灭失。涉案商铺于2017年已具备了交付条件，2018年原告要求将涉案房屋尾款交于被告，被告拒收。双方因交款与交房产生争议，此后双方协商，至2020年3月原、被告协商无果。遂原告于2020年3月17日诉至本院，要求解除合同，故该涉案商铺解除权应于2020年3月起计算应在一年内行使，原告行使解除权的期限并未过，且根据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。涉案商铺于2017年已具备了交付条件，但被告以原告未付清尾款为由不交房，双方订立合同的目的已经无法实现，故原告要求解除合同的请求，符合法律规定,应予支持。合同解除后，被告有义务返还原告支付的购房款,现原告主张退还购房款189421元的请求应予支持。关于原告主张利息损失及违约金，双方合同约定被告逾期交房致合同解除，因向买受人支付已付款，（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。原告主张利息损失实质为实际损失，即资金由被告占用的利息损失，故原告要求赔偿利息损失32538元的诉讼请求，符合法律及合同规定，应予支持。另原告主张违约金3788元,因原、被告双方都存在违约行为，故对其支付违约金的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条及最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告拉毛加与被告青海金色谷地置业投资开发有限公司于2016年10月13日签订商品房预售合同。二、被告青海金色谷地置业投资开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告购房款189421元及利息32538元，共计支付原告221959元。三、驳回原告拉毛加的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由原告拉毛加承担，4636.21元由被告青海金色谷地置业投资开发有限公司承担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本上诉于青海省黄南藏族自治州中级人民法院。审 判 长 吉 毛 先审 判 员 薛 长 青审 判 员 黎 兰 英二〇二〇年十月二十三日法官助理 扎西周错书 记 员 陈 亚 梅