江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3285号上诉人（原审被告）：邱源清，女，1988年6月4日生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：陈衍发，男，赣州市赣县区华源制衣厂法务部主任。被上诉人（原审原告）：赣州市公房管理处，住所地：赣州市章贡区南京路**。法定代表人：彭作才，系该管理处主任。委托诉讼代理人：申德萍，广东华商（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾广香，女，系赣州市公房管理处职工。上诉人邱源清因与被上诉人赣州市公房管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱源清上诉请求：1.请求依法撤销（2020）赣0702民初994号民事判决书，改判上诉人、被上诉人之间关于赣州市章贡区房屋的《直管公房（非住宅）租赁合同》有效，继续履行；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判，理由如下：一、被上诉人未按照租赁合同约定，在解除合同前向上诉人送达书面通知，依法依约来看，合同解除条件不成就，被上诉人也无权没收上诉人交付的履约保证金。上诉人、被上诉人签订的租赁合同约定的租赁期为2015年1月1日至2016年12月30日止。合同期满后，双方虽未续订，但上诉人一直支付租金至2018年12月，被上诉人也收取了租金没有提出异议，应视为被上诉人同意将案涉房屋继续租赁给被上诉人使用，双方形成不定期租赁关系，根据《合同法》第二百三十二条，“……当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，即对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人要注意给承租人预留合理期限。另外，双方在租赁合同第十四条列举了被上诉人可以单方解除合同的情形并约定“甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方交回出租房屋，通知送达即合同解除，甲方收取的履约保证金不予退还”，故按照合同约定，被上诉人在解除合同前应当向上诉人送达书面通知，现上诉人未按照租赁合同约定，在解除合同前向上诉人送达书面通知，依法依约来看，合同解除条件不成就，被上诉人也无权没收上诉人交付的履约保证金。二、被上诉人要求上诉人解除租赁合同并腾退房屋，系超越职权，依法不予支持。上诉人承租的房屋为直管公房，直管公房具有社会保障功能，在合同签订程序、承租人资格要求等方面具有较强的政策性，且救济对象亦是以中低收入等住房困难家庭为主，如需收回上诉人承租的房屋，按照法定职权及程序，应当先由赣州市城市住房保障管理中心取消其承租资格，故被上诉人要求上诉人解除租赁合同并腾退房屋，系超越职权，依法不予支持。三、一审法院不允许上诉人提出反诉请求错误。多年来，上诉人在租赁期间，因维护、装修房屋花费不下30万元，如今因被上诉人单方解除合同，给上诉人带来巨大经济损失，上诉人庭审中提出反诉请求，却被一审法院以未提交书面诉状和证据驳回，导致上诉人损失不能得到补偿，明显违法，综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。为了维护上诉人合法权益，特向贵院提起上诉，恳请依法改判。赣州市公房管理处答辩称，1.因合同到期双方没有再续签合同，属于不定期合同，一审法院所认定的事实和依据是正确的。上诉人所提到的未能通知其这一理由不能成立。在一审法院时，已经查明了这个一事实。正因为是多次交涉通知其后其拒不履行，我方才提起诉讼。2.直管公房分住宅和非住宅，本案涉及的租赁物是非住宅。对于直管公房的住宅是有规定的，而非住宅是商业化，不受上诉人所提到的中低收入困难家庭的因素影响。赣州市公房管理处向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决邱源清立即搬离腾空位于赣州市章贡区房屋，并将房屋返还给赣州市公房管理处；2.请求法院依法判决邱源清支付占有使用费至交还房屋给赣州市公房管理处之日止（截止起诉之日止，租金为7150元）；3.本案诉讼费用由邱源清承担。一审诉讼过程中，赣州市公房管理处增加诉讼请求：要求解除赣州市公房管理处、邱源清之间的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2014年12月26日，赣州市公房管理处与邱源清签订《直管公房（非住宅）租赁合同》1份，约定：赣州市公房管理处将坐落于赣州市章贡区的房屋出租给邱源清，该房屋系砖混结构，建筑面积169.7平方米，该房状况经邱源清验收符合承租条件。邱源清租赁赣州市公房管理处出租房屋的期限为2年，即自2015年1月1日至2016年12月30日止，合同签订之日，赣州市公房管理处即将房屋交付给邱源清。出租房屋月租金总额550元。为确保合同各项条款的履行，邱源清同意在本合同签订时向赣州市公房管理处交纳履约保证金1560元。邱源清拖欠租金累计达1个月，赣州市公房管理处有权单方解除合同，由此造成赣州市公房管理处损失的，邱源清应向赣州市公房管理处赔偿，赣州市公房管理处所收取的履约保证金不予退还。合同有效期届满，邱源清需继续租用出租房屋的，应于租赁期满之日前三个月向赣州市公房管理处提出续租要求，在同等条件下，邱源清对该房屋有优先承租权。赣州市公房管理处、邱源清双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到合同登记机关重新登记。合同期满邱源清未继续租赁，邱源清应于终止之日将完好房屋交还赣州市公房管理处，邱源清逾期归还，则每逾期一日应向赣州市公房管理处支付原月租金5%的滞纳金，还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。因合同终止，邱源清应积极配合赣州市公房管理处办理移交手续，并清偿相关费用。签订合同后，赣州市公房管理处将坐落于赣州市章贡区房屋交付邱源清使用，邱源清向赣州市公房管理处交纳了履约保证金1560元。租赁期间届满后，赣州市公房管理处、邱源清未重新签订租赁合同，邱源清继续使用承租的赣州市章贡区房屋，租金支付至2018年9月，此后，邱源清未再向赣州市公房管理处支付租金。另查明，根据赣州市人民政府办公厅赣市府办发（2015）35号关于印发赣州市房地产管理局主要职责内设机构和人员编制规定的通知，赣州市公房管理处主要职责为承担中心城区直管公房、托管产房屋承租、维修等管理，负责保障性住房的分配与管理。案涉位于赣州市章贡区的房屋所有权人为赣州市房地产管理局，产别为直管产。一审法院认为，赣州市公房管理处、邱源清签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应对其效力依法予以认可。双方当事人均应按照合同履行各自的义务。赣州市公房管理处、邱源清双方租赁合同期满后，未签订续租合同，形成不定期租赁关系，赣州市公房管理处有权随时解除合同，且邱源清拖欠租金，赣州市公房管理处亦有权单方解除合同。因此，赣州市公房管理处要求解除《直管公房（非住宅）租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据赣州市公房管理处于本案第一次开庭审理时当庭增加解除合同的诉讼请求的日期，一审法院确认双方签订的《直管公房（非住宅）租赁合同》于2020年4月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因邱源清拖欠租金，赣州市公房管理处所收取的履约保证金可不予退还，赣州市公房管理处有权要求邱源清交回租赁房屋并支付拖欠的租金和解除合同后的房屋占有使用费直至交回房屋之日止，其占有使用费用应按赣州市公房管理处、邱源清原《直管公房（非住宅）租赁合同》约定的租金标准计算。故赣州市公房管理处要求邱源清搬离腾空位于赣州市章贡区房屋，并将房屋返还给赣州市公房管理处的诉讼请求，一审法院予以支持；赣州市公房管理处要求邱源清支付占有使用费至交还房屋给赣州市公房管理处之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。虽邱源清在庭审中提出反诉请求，但经法庭询问邱源清未提交反诉状及相应的形式证据，邱源清可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、解除赣州市公房管理处与邱源清之间关于赣州市章贡区房屋的《直管公房（非住宅）租赁合同》；二、由邱源清于本判决生效之日起十五日内将承租的赣州市章贡区房屋腾空并返还给赣州市公房管理处；三、由邱源清于本判决生效之日起十五日内向赣州市公房管理处支付租金及房屋占用使用费（按每月550元计算，自2018年10月1日起至邱源清将赣州市章贡区房屋腾空退还给赣州市公房管理处之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由邱源清负担。本院二审期间，双方当事人均未向法院提交新的证据。本院二审查明的事实与原判认定一致。本院认为，2020年1月，赣州市公房管理处诉至法院，要求解除其与邱源清租赁合同关系，一审法院认定赣州市公房管理处的解除行为符合法律规定，于2020年5月29日作出解除租赁合同的判决。因邱源清不服一审判决，向本院提起上诉，截止到2020年10月19日，一审判决尚未发生法律效力。赣州市公房管理处以诉讼方式行使租赁合同解除权，从其2020年1月起诉至2020年10月案件进入二审，这期间足以给邱源清预留腾房的时间，故邱源清以赣州市公房管理处未预留合理期限和未发书面通知解除合同为由，主张合同解除条件不成就的上诉理由，不能成立。涉案房屋性质为直管公房（非住宅），邱源清主张该房具有社会保障功能，收回房屋应按法定程序取消其承租资格，因未提供任何证据证实，故对该主张亦不予支持。因邱源清未向一审法院提交反诉状，一审法院认定其就反诉请求要求赔偿装修费等损失另行主张，并无不当。另，邱源清本人未到庭参加本院2020年10月19日组织的询问调解程序。2020年10月21日，邱源清的委托诉讼代理人陈衍发向本院补充上诉意见，其认为涉案房屋产权登记在赣州市房地产管理局名下，赣州市公房管理处签订租赁合同的行为只是代管行为，因此赣州市公房管理处不具备本案诉讼主体资格。本院认为，赣州市公房管理处与邱源清签订直管公房（非住宅）租赁合同，双方已实际履行该合同，在合同履行期间赣州市房地产管理局并未提出赣州市公房管理处无权签订租赁合同，并且根据政府文件规定赣州市公房管理处为赣州市房地产管理局下属单位，其主要职责承担中心城区直管公房的分配与管理，故赣州市公房管理处具备本案诉讼主体资格。综上所述，邱源清上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邱源清负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年十月三十日代理书记员  葛颖婷