贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初2896号原告：贵州铜城物业服务有限公司。地址：贵州省铜仁市凉水井路**。法定代表人：张琴，公司执行董事。委托诉讼代理人：张朝和，男，1988年6月6日出生，土家族，贵州省铜仁市人，系贵州铜城物业服务有限公司经理，住贵州省铜仁市碧江区103地质大队宿舍，特别授权。被告：谢四飞，男，1983年10月10日出生，土家族，贵州省沿河县人，现住贵州省铜仁市碧江区名城世家小区******。委托诉讼代理人：宋凤琴，女，1980年6月17日出生，土家族，贵州省沿河县人，现住，现住贵州省铜仁市碧江区名城世家小区******告妻子。特别授权。原告贵州铜城物业服务有限公司（以下简称铜城物业公司）与被告谢四飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告铜城物业公司委托诉讼代理人张朝和到庭参加诉讼，被告谢四飞及委托诉讼代理人宋凤琴到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告贵州铜城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2015年11月1日至2020年12月31日（共计62个月）物业服务费9，531元（153.74㎡×1.00元/㎡×62=9，531元），及违约金4，960元，共计14，491元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所服务的名城世家小区业主，被告在接收物业时（房号为6栋2单元102室，建筑面积153.74㎡）按《贵州省物业管理条例》的相关规定与铜仁市名城世家业主委员会签订了《物业服务合同》，约定按建筑面积（单价1.00元/㎡）收取物业服务费，同时根据该《名城世家小区物业服务合同》第八条约定，若业主未能按时如数缴纳物业服务费的，应按80.00元/月标准向原告支付违约金。在被告欠费期间，原告按《物业服务合同》的相关条款对物业共用部位、共用设施设备的日常运行进行了维护，及时清洁、绿化、公共区域、维护小区秩序及环境卫生，较好地完成了物业服务工作。在原告提供物业服务的同时，被告从2015年11月1日起一直未交物业服务费，经原告工作人员多次催告，被告拒不支付。原告认为，根据《物业服务合同》，原、被告之间存在物业服务合同关系，该物业服务合同关系没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。原告按照合同约定向被告提供了物业服务，被告则应支付原告物业服务费。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定及《物业服务合同》约定，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任；《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；第八十三条；业主应当遵守法律、法规以及管理规约；《物业管理条例》第七条；业主在物业管理活动中，履行下列义务:按时交纳物业服务费用；第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带缴纳责任。发改委《物业服务收费管理办法》第十五条：业主应当按物业服务合同的约定按时全额交纳物业服务费用，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，物业管理企业可以依法追缴。被告从2015年11月1日起至2020年12月31日止未交纳物业服务费，其行为已经构成违约，原告有权向被告主张违约金4，960元，既是对被告违反契约精神的警示，也是对按时交纳物业服务费的业主一个公平、公正的交代。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告谢四飞辩称，原告起诉的事实不成立，原告与名城世家业主委员会签订的物业合同存在瑕疵，并且是单方面的与小区业主委员会秘书长陈朝英签订的合同。原告在进驻小区后没有提供到好的服务，无作为，达不到物业合同约定的质量标准。根据合同中第二章第四条的“附件五”约定的内容，原告没有尽到物业服务职责。综上，望法庭公正判决。本院经审理认定事实如下：2015年11月1日，原告铜城物业公司与铜仁市名城世家业主委员会签订《碧江区名城世家小区物业服务合同》，合同约定：原告对被告所在的铜仁市碧江区名城世家小区提供物业服务，服务内容包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理，交通、车辆停放秩序，装饰装修管理，消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的保养与管理等内容。合同对物业服务费收费标准约定如下：高层住宅按1.00元/月/㎡×建筑面积计收；业主在接房时一次性预付一年的物业服务费，并在次年后30日内履行交纳当年应付费用。此外，合同还对物业服务内容、物业服务质量、双方权利义务等进行了约定。被告为名城世家小区6栋2单元102室业主，房屋建筑面积153.74㎡，物业服务费应为1.00元/月/㎡。合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，但被告未按照约定向原告支付物业服务费。2019年1月12日原告向被告发送催缴物业费的函并电话催收后，被告仍未履行交纳物业服务费的义务。另查明，原告在庭审中自认在提供物业服务期间未按照约定全面履行物业服务；被告从2015年11月1日起未向原告支付物业服务费，其辩称履行合同过程中原告实际是按照0.8元/㎡/月收取物业服务服务费的事实未向法庭提供证据。以上认定的事实有原告铜城物业公司的陈述及提交的《碧江区名城世家小区物业服务合同》、催缴物业费的函、服务照片、水电费收据、房屋测绘报告等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务会同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务会同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，原告铜城物业公司与铜仁市名城世家业主委员会签订的《碧江区名城世家小区物业服务合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，系合法有效的合同，该合同对铜仁市名城世家业主具有约束力。关于原告铜城物业公司主张被告谢四飞支付2015年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费9，531元的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照协议约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告铜城物业公司已经按照合同约定为被告谢四飞提供了物业服务，被告谢四飞则应按照合同约定支付相应的物业服务费。但由于原告主张的物业服务费至2020年12月31日，因部分主张原告并未向被告提供物业服务，其主张被告支付物业服务费用的请求对被告有失公平，综合全案事实，原告主张被告支付物业服务费用到本案立案时止为宜。即被告谢四飞支付物业服务费的起止日期为2015年11月1日至2020年7月2日共计56个月。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，被告辩称履行合同过程中原告实际是按照0.8元/㎡/月收取物业服务服务费的事实未向法庭提供证据，其辩称理由本院不予采信；《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，在本案中，原告自认在提供物业服务期间未按照约定全面履行物业服务，被告经原告铜城物业公司以书面、电话的形式催交，被告谢四飞仍未履行交纳物业服务费的义务，对涉案纠纷的发生原被告双方都由一定的过错，综合全案事实，原、被告承担过错责任的比例为30%和70%为宜，故对原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求其请求合法部分本院予以支持。根据原告提供的《碧江区名城世家小区物业服务合同》中的约定，被告应支付原告2015年11月1日至2020年7月2日期间的物业服务费即为：56个月×1.00元/月/㎡×153.74㎡×70%=6，026.61元。关于原告铜城物业公司主张被告谢四飞支付其违约金4960元能否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，按照双方签订的《碧江区名城世家小区物业服务合同》第五章第八条：“业主或者使用人违反本合同的约定，未能按照足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按步梯房50元/月，电梯房80元/月的标准向乙方支付违约金。”的约定，原告要求被告按照约定支付违约金既未违反双方约定，又未违反法律规定，故本院对原告主张被告谢四飞支付违约金的请求合法部分依法予以支持。按照双方的约定及上述过错责任的分担比例，被告谢四飞应支付原告违约金3，136元（56月×80元×70%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢四飞于本判决生效后十日内支付原告贵州铜城物业服务有限公司物业服务费6，026.61元（2015年11月1日起至2020年7月2日止）及违约金3，136元，共计9，162.61元。二、驳回原告贵州铜城物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，减半收取计81元，由原告贵州铜城物业服务有限公司负担24元，由被告谢四飞负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  徐毅二〇二〇年十月二十一日法官助理谢洪琴书记员张海燕