江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2079号上诉人（原审原告）：吉安市同创房地产置业顾问有限公司，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道**（恒荣丽景花苑）****，统一社会信用代码91360802693723980J。法定代表人：肖英，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘小云，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周红日，江西奋翼律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李文广，男，汉族，1968年8月21日生，住江西省井冈山市。委托诉讼代理人：颜龙辉，江西文修律师事务所律师。原审被告：李龙飞，男，汉族，1988年11月03日生，住江西省吉水县。委托诉讼代理人：李小飞，男，汉族，1990年8月15日生，住江西省吉水县，系李龙飞弟弟。上诉人吉安市同创房地产置业顾问有限公司（以下简称同创置业公司）因与被上诉人李文广、原审被告李龙飞居间合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同创置业公司上诉请求：⒈请求撤销吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2753号民事判决，依法改判被上诉人李文广支付佣金14,850元、违约金4,452元；对原审被告李龙飞不作为被上诉人。⒉本院一、二审诉讼费用全部由被上诉人李文广承担。事实和理由：一审法院认为李文广与同创置业公司之间的居间合同没有成立，属于事实认定错误。⒈李文广与同创置业公司形成了居间合同法律关系。本案中，李文广与同创置业公司于2020年3月18日签署了《看房确认书》，该确认书描述了案涉房屋的小区及房号等具体信息，以及中介机构的信息、居间成功的报酬、违约责任条款等，而且同创置业公司已带领李文广实地考察了案涉房屋，向李文广提供了房源信息等居间服务。因此，从内容看，该确认书具有居间合同的性质，李文广与同创置业公司之间已形成居间合同法律关系，李文广应向同创置业公司支付相应报酬，根据该确认书的约定，服务费的收取标准为房屋成交价的1.5%，符合法律规定；⒉李文广构成合同违约，应当承担违约责任。本案中，李文广是根据同创置业公司提供的房源信息私下与原产权人李龙飞签订房屋转让协议，违反了《看房确认书》中关于“甲方同意并保证本人及关联人在看房之后六个月内不与所看的出售方私下或者通过其他中介机构完成房屋买卖或租赁”的约定，构成了“跳单”的违约行为，应向同创置业公司支付相应的违约金。根据该确认书的约定，李文广应向同创置业公司支付房屋销售总价3%的违约金。根据《合同法》第一百一十四条的规定，上诉人主动减少违约金数额，符合法律的规定；⒊李文广不诚信的“跳单”行为若不加以规制，必将扰乱房屋中介行业的正常秩序。宣示“跳单”行为的违法性并加以惩治，有利于引导交易主体在经济交往中遵守诚信原则，维护交易的稳定性和安全性。综上所述，一审判决事实认定错误，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决，维护上诉人的合法权益。李文广辩称，⒈被上诉人与上诉人并未签订所谓的《看房确认书》，双方不存在居间合同关系。被上诉人仅仅是因为熟人介绍，为了配合上诉人经纪人的工作，提出有购房的意愿，自始至终没有委托上诉人提供居间服务，没有与其订立书面居间服务合同，上诉人提供所谓的《看房确认书》签字落款处没有答辩人的签字确认，双方也未对居间服务费进行过任何约定，因此，双方并没有成立居间合同，更谈不上合同违约；⒉上诉人并未促成买卖合同的成立。根据被上诉人与上诉人经纪人的聊天记录，其已明确表示“不好意思没办法了已经尽力了”，在未促成合同成立的情况下，被上诉人才与房东李龙飞沟通，经过被上诉人的努力，双方才达成一致意见。因此，被上诉人与房东李龙飞买卖合同的订立，并非上诉人促成；⒊被上诉人从未有故意逃避中介费的行为。在未促成合同成立的情况下，出于好意，被上诉人向上诉人经纪人支付了1,000元辛苦费，但是其坚持认为被上诉人存在过错，并未领取；⒋上诉人经纪人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。房东李龙飞没有委托上诉人出售其房产，上诉人经纪人向房东李龙飞和被上诉人虚报购房价格，因此，合同无法促成的责任不在于被上诉人。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，被上诉人不存在“跳单”违约行为，上诉人所述与事实不符，被上诉人请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告李龙飞述称，李龙飞没有委托上诉人房屋交易买卖行为。⒈李龙飞因在外地是直接挂在贝壳网及58同城等相关网站进行销售，并没有直接与上诉人签署任何代理销售协议；⒉李龙飞并未将房屋钥匙给上诉人，而是上诉人自行到物业管理处借备用钥匙，还将钥匙拷贝。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审驳回上诉人的上诉，维持一审判决。同创置业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告李文广向原告支付佣金14,850元、违约金4,425元；2.判令被告李龙飞向原告支付佣金4,950元；3.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告李龙飞在贝壳网上发布了欲出售其所有的中央公园17幢1单元1402房信息。该信息被原告获知后即作为其公司掌握的房源，开始寻求买主，并从该房所在小区的物业管理人员手里，取得了房屋的钥匙。正值被告李文广因想购买房屋，李文广通过朋友的介绍，认识、联系了原告经纪人李某。原告经纪人联系李龙飞并征询其同意后，便于2020年3月18日带李文广去看了李龙飞的该房屋，但没有签订原告所称的《服务确认书》。原告经纪人后通过电话、微信聊天的方式与李文广、李龙飞进行沟通，李龙飞向原告经纪人询问过有关办证及相关费用的问题，但自始至终未与原告签订《服务确认书》或者其他协议等合同。原告后召集李文广、李龙飞商谈房屋买卖，因原告向两被告所报价不同而没有成交。李文广要原告经纪人再努力，李某微信回复李文广“不好意思没办法了已经尽力了”。此后，被告李文广、李龙飞自行达成房屋买卖并办理了过户手续。原告得知该房成交后，李某便通过电话、微信联系并质问李文广，要李文广支付佣金。李文广微信转付1,000元作为李某的辛苦费，但李某拒收。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告经纪人接受熟人委托为被告李文广提供房源信息，虽然带被告李文广去看了房源，但并未与其签订书面协议，也未对居间费用即居间人的报酬达成一致意见，所以，双方居间合同没有成立。被告李龙飞自行将房屋发布在贝壳网出售，原告获悉后主动联系李龙飞并从物业管理人员处取得房屋钥匙，也未与李龙飞签订协议，双方同样就居间费用即居间人的报酬没有达成一致意见，原告与李龙飞也没有订立居间合同。所以，原、被告间尚未订立法律规定的居间合同，被告抗辩理由予以采纳。原告经纪人虽然为被告李文广提供了机会看房源，也尽力想促成被告买卖房屋成交，其后又明确表示没办法了已经尽力了，所以，原告经纪人客观上为被告李文广付出了一定的劳务，居间合同虽然没有成立，但可以另行主张权利要求被告李文广支付一定的报酬。原告公司因没有与被告签订居间合同，故原告提出被告属于“跳单”行为，没有法律依据。原告的诉讼请求不符合法律规定，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定，判决：驳回原告吉安市同创房地产置业顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费406元，减半收取203元，由原告吉安市同创房地产置业顾问有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人同创置业公司提交的证据是四份民事判决书，即吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初1701号、（2016）赣0802民初1980号、（2017）赣0802民初3456号、（2018）赣0802民初2563号民事判决书，内容为同创置业公司与其他看房人同样签订看房确认书，吉安市吉州区人民法院判决看房人支付佣金和违约金，证明目的是要求同案同判。被上诉人李文广质证认为，对该四份民事判决书的合法性、真实性无异议，但关联性有异议。该四份民事判决书不能作为新证据，与本案无关，且与本案事实不符，因为该四份民事判决书认定的《服务确认书》都有四个被告的签字，本案中《服务确认书》中并没有被上诉人的签字，不能达到其证明目的。原审被告李龙飞质证意见是同意被上诉人李文广的质证意见。本院认为，上诉人同创置业公司提交的四份民事判决书的真实性、合法性予以确认，但该四份民事判决书认定的事实与本案事实不一致，其关联性不予认定。二审查明：同创置业公司在一审法院提供的证据《吉安市同创房地产置业顾问有限公司服务确认书（客户）》，即本案所涉《服务确认书》的落款时间为2020年3月18日，首部“甲方（委托人）”处有李文广签名并留下联系电话，“乙方（服务方）”吉安市同创房地产置业顾问有限公司为格式打印，尾部“甲方签字确认”处无签名，“乙方”吉安市同创房地产置业顾问有限公司为格式打印，置业顾问罗某签名。该《服务确认书》内容为格式条款，主要内容为：甲方委托乙方提供带看预售或租赁房屋居间服务，鉴于甲方在乙方已提供之先期服务基础上，已大致了解意向房屋之地理位置、户型等基本信息，甲方同意并保证本人及关联人在看房之后六个月内不与所看的出售方私下或通过其他中介机构完成房屋买卖或租赁，反之视为居间成功，甲方应向乙方支付其成交价的1.5%作为佣金，租赁成交按所租房屋月租金的50%支付佣金，支付时间为该房产签署买卖合同或租赁合同当日或之前。甲方承诺以下房源信息乃首次从乙方获取，如果成交，甲方按标准向乙方在三方另行订立的房屋居间买卖合同中约定和支付佣金。如果违反以上约定，则须向乙方按相关房屋销售总价3%或单月租金的双倍金额支付违约金。二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：⒈上诉人同创置业公司与被上诉人李文广是否形成居间合同法律关系？⒉被上诉人李文广是否应承担支付上诉人同创置业公司佣金14,850元、违约金4,452元？关于第一个争议焦点即上诉人同创置业公司与被上诉人李文广是否形成居间合同法律关系问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式；第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，被上诉人李文广想买房，通过上诉人同创置业公司了解房源信息，同创置业公司提供《服务确认书》要求李文广签字，李文广在该《服务确认书》的首部“甲方（委托人）”处签名并留下联系电话，但未在尾部“甲方签字确认”处签字确认，说明双方当事人未就该《服务确认书》内容达成一致意见，双方书面居间合同没有成立。事实上，李文广通过同创置业公司了解了房源信息，并接受了同创置业公司提供的实地看房、与原审被告李龙飞沟通房屋售价等居间服务，按照公平原则和诚实信用原则，李文广应当支付同创置业公司从事居间活动必要的服务费。但上诉人同创置业公司以双方签署了《服务确认书》为依据，主张其与被上诉人李文广形成居间合同法律关系不成立，不予支持。关于第二个争议焦点即被上诉人李文广是否应承担支付上诉人同创置业公司佣金14,850元、违约金4,452元的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，上诉人同创置业公司虽尽力为被上诉人李文广提供了房源信息、实地看房及与原审被告李龙飞沟通房屋售价等居间服务，却未能促成被上诉人李文广与原审被告签订房屋买卖合同，不能要求被上诉人李文广支付报酬，但可以要求被上诉人李文广支付从事居间活动支出的必要费用。上诉人同创置业公司依据《服务确认书》的要求，上诉主张被上诉人李文广应支付佣金14,850元、违约金4,452元不成立，不予支持。综上所述，上诉人同创置业公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费406元，由上诉人吉安市同创房地产置业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 慧审判员 欧阳骥审判员 胡 婧二〇二〇年十月三十日书记员 傅雅婷