广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初1026号 原告：曾繁政，男，1986年3月18日出生，汉族，住广西龙州县。 被告：广西龙州美时达物业管理有限公司，住所地广西龙州县龙州镇城北路33号恒力·中华城8号楼一层商业。统一社会信用代码：91451423MA5MYMOE6P。 法定代表人：黄丽丽，该公司经理。 原告曾繁政诉被告广西龙州美时达物业管理有限公司（以下简称美时达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年10月16日公开开庭进行审理。曾繁政到庭参加诉讼，美时达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾繁政向本院提出诉讼请求：一、判令美时公司违约，即时解除合同编号为：MJ－8－1－016的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》，退还全部合同履约保证金110000元，并支付2020年第一季度、第二季度租金4440元。事实及理由：2018年4月12日，美时达公司与曾繁政签订了合同编号为MJ-8-1-016的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》，美时达公司出租 -2- 给曾繁政使用212号蔬菜商铺摊。租赁期限为35年，自2019年1月1日起至2053年12月31日止。曾繁政支付美时达公司租赁该商铺履约保证金人民币111000元后，曾繁政委托美时达公司进行二次转租、经营及管理，委托年限为十年。美时达公司按季度每年分四次支付租金给曾繁政，第一笔租金于当年1月10日前支付，第二笔租金于当年4月10日前支付，第三笔租金于当年7月10日前支付，第四笔租金于当年10月10日前支付。2019年，美时达公司支付了2019年年度租金共8880元。2020年度，美时达公司自2020年1月1日起至今仍未支付2020年度第一、二季度的租金共计4440元，已构成违约。美时达公司曾于2020年4月10日有工作人员致电曾繁政，承诺在2020年4月份补支付第一季度租金，第二季度租金将承诺在2020年4-6月份按月支付，但再次失信违约，曾繁政迄今未收到租金。曾繁政自2020年4月10日至今致电美时达公司已无人接听电话，期间曾繁政亲自到美时达公司住所地龙州县龙州镇城北路**，但该美时达公司招商中心大门紧闭，找不到人。美时达公司已经明显地逃避履行支付租金的义务，拒绝接听电话并处于失联状态。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第二百二十七条的规定，曾繁政可以解除合同。诉讼过程中，曾繁政变更诉讼为：一、判令美时达公司继续履行于2018年4月12日签订的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号为MJ-8-1-016）；二、判令美时达公司向曾繁政支付2020年1月1日至2020年9月30日共三个季度的租金合计6660元，并支付拖欠的2020年第一季度违约金1 -3- 711.62元，第二季度违约金1112.22元，第三季度违约金506.16元，违约金按日千分之三计算。 美时达公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩和质证的权利。 曾繁政围绕诉讼请求向本院提交了证据，经审核，曾繁政提交的证据来源合法，内容真实且待证事实与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 曾繁政与美时达公司于2018年4月12日，签订了合同编号为MJ-8-1-016的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（以下简称涉案合同），涉案合同主要约定：一、曾繁政租用美时达公司的“美嘉生活广场”一楼212号（蔬菜类）摊铺，履约保证金111000元，租赁期限35年，从2019年1月1日起至2053年12月31日止；履约保证金仅是曾繁政履行合同约定义务的保证，不是曾繁政预付的租金、物业管理费或其他费用，自2034年1月1日起，履约保证金自动转为剩余20年租赁期的租金。二、涉案摊位由美时达公司对该摊位进行经营、管理，期限为10年，每年由美时达公司按履约保证金的比例以租金的形式交付给曾繁政。三、2019年年度和2020年年度的租金按履约保证金的8%计付即分别支付8880元。四、每年度租金按季分四次支付，第一笔租金于当年1月10日前支付，第二笔租金于当年4月10日前支付，第三笔租金于当年7月10日前支付，第四笔租金于当年10月10日前支付；美时达公司应按时交付租金，如逾期支付当季租金的，自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向曾繁政支付当季租金千分之三的违约金，合同继续履行。涉案合同还约定了其他权利义务。涉案合同签订后，曾繁政依约支付了111 -4- 000元履约保证金，美时达公司也向曾繁政支付了2019年年度租金8880元。2020年，美时达公司经营的“美嘉生活广场”因新冠疫情的发生和美时达公司缺乏资金，并因欠电费用被龙州县水利电业公司于2020年6月21日停止供电，“美嘉生活广场”市场无法运营。“美嘉生活广场”停止运营后，与美时达公司签订租后返租或租后自用的业主向政府相关部门反映情况，要求解决问题，在政府相关部门多次协调过程中，美时达公司承认资金链已断裂，已无法进行经营，需转让或外部投入资金方可运营。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案双方当事人签订的租赁合同约定租赁期限为三十五年，约定超过二十年的部分无效，本院予以确认。双方约定租赁期限不超过二十年的部分，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同法第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故双方约定租赁期限不超过二十年的部分是合法有效的，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。对于曾繁政提出的诉讼请求，本院评判如下： 一、关于继续履行合同问题。美时达公司因未按合同约定支付租金，已构成违约，本院予以确认。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现曾繁政请求美时达公司继续履行合同，合理合法，本院予以支持，美时达公司应当继续履行双方签订的涉案合同。 二、关于支付2020年第一至第三季度租金的问题。双方约定2020年第一季度租金支付时间为1月10日前，第二季度租金支付时间为4月10日前，第三季度租金支付时间为7月10日前，每季度租金2220元，三季度合计6 -5- 660元，现美时达公司未按时支付，根据合同法第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定和双方合同的约定，曾繁政现请求美时达公司支付上述三季度的租金6660元，本院予以支持。 三、关于支付违约金问题。本案因美时达公司违约，未按时履行支付租金义务，根据双方的约定和前述合同法第一百零七条的规定，曾繁政可请求美时达公司自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日支付当季租金千分之三的违约金。但本案美时达公司违约，亦有新冠肺炎疫情期间发生疫情或者疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少的因素造成，如继续按照租赁合同承担违约责任对其明显不公平，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”规定的精神，并结合本案实际情况，曾繁政请求美时达公司自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日支付当季租金千分之三的违约金不符合公平原则，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、广西龙州美时达物业管理有限公司和曾繁政继续履行双方于2018年4月12日签订的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ－8－1－016）； -6- 二、广西龙州美时达物业管理有限公司向曾繁政支付2020年第一季度到第三季度租金6660元； 三、驳回曾繁政的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费2608元，减半收取1304元，由曾繁政负担25元，由广西龙州美时达物业管理有限公司负担1279元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年十月二十一日 书记员  闫 媚 -7- 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 -8- 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。