广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3068号上诉人（原审原告、反诉被告)：李兰心，女，汉族，住广西壮族自治区靖西县。委托诉讼代理人：彭展峰，广东准汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司（曾用名：广东广佛智城商业地产投资有限公司），住所地广东省佛山市。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东本务律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广佛智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东本务律师事务所律师。上诉人李兰心因与上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、被上诉人广佛智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初27169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李兰心上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除李兰心与智城公司于2018年1月3日签订的《物业使用权转让合同》；3.智城公司向李兰心返还已支付的首期转让款149279元；4.智城公司按《物业使用权转让合同》总价款的30%向李兰心支付违约金86783.7元；5.解除李兰心与智城公司、梦乐城公司于2018年1月3日签订的《租赁合同》；6.驳回梦乐城公司的反诉请求；7.本案一、二审诉讼费用由智城公司、梦乐城公司承担。事实与理由：一、《物业使用权转让合同》及《租赁合同》未违反法律强制性规定，应合法有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款只规定了未经验收或验收不合格的建筑物不得交付使用，是对交付建筑物行为合法性的判断依据，但并未规定违反该规定的合同无效。且智城公司也未将涉讼物业交付李兰心，故本案无适用上述法律规定的事实基础，一审法院依据上述法律规定认定涉讼《物业使用权转让合同》及《租赁合同》无效，属法律适用错误。二、智城公司的行为构成根本违约，李兰心有权解除《物业使用权转让合同》《租赁合同》。智城公司未按约定期限交付涉讼物业，且至今仍未交付，导致李兰心的合同目的无法实现。《物业使用权转让合同》虽未约定李兰心解除合同的权利，但根据公平原则，参照合同第九条第1点“李兰心逾期支付价款90天时，智城公司享有解除权”的约定，李兰心也有权在智城公司逾期交付物业超过90天时，享有合同解除权。《物业使用权转让合同》是《租赁合同》的基础，则《物业使用权转让合同》解除，《租赁合同》也应一并解除。三、智城公司应向李兰心返还首期转让款并按《物业使用权转让合同》总价款的30%支付违约金。《物业使用权转让合同》虽未约定智城公司违约致使合同解除时智城公司应承担的违约责任，但根据公平原则，参照合同第九条第1点“智城公司选择解除合同的，李兰心应按合同约定的转让金的30%向智城公司支付违约金”的约定，李兰心亦应有权要求智城公司按转让金的30%支付违约金。四、梦乐城公司无权要求李兰心返还租金。3152元是智诚公司因逾期交付涉讼物业造成李兰心租金损失而赔偿予给李兰心，是李兰心与智诚公司就损失问题协商的结果，梦乐城公司并未参与协商，梦乐城公司也未提供证据证明其支付了3152元。且李兰心并未将涉讼物业交付予梦乐城公司，梦乐城公司没有理由和义务向李兰心支付租金，因此，梦乐城公司的反诉请求应予驳回。针对李兰心的上诉，智城公司辩称，一、对于《物业使用权转让合同》《租赁合同》的效力问题由法院依法审查和认定。二、即使合同有效，李兰心的一审诉讼请求及上诉请求均没有事实和法律依据。1.李兰心未付清涉讼物业使用权转让款，按合同约定，涉讼物业的交付条件尚未成就。2.李兰心要求解除合同并支付30%违约金没有合同依据。双方在合同中没有约定逾期交付属合同解除的条件，且对30%的违约金亦没有约定。一审法院驳回李兰心要求支付30%违约金的诉讼请求正确。针对李兰心的上诉，梦乐城公司辩称，与智城公司的答辩意见一致。智城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，智城公司以149279元为本金，自起诉之日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予李兰心；2.本案一、二审费用由李兰心承担。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉讼物业已于2017年12月6日取得《建设工程规划许可证》，故涉讼《物业使用权转让合同》不应被认定无效。二、退一步讲，即使涉讼《物业使用权转让合同》无效，也应根据双方的过错程度确定双方各自应承担的责任。一审法院判决智城公司以149279元为本金自2018年1月3日起向李兰心计付利息有违公平，应自李兰心主张权利之日即起诉之日起算。综上，请求二审法院依法查明事实，支持智城公司的上诉请求。针对智城公司的上诉，李兰心辩称，与李兰心的上诉意见一致。针对智城公司的上诉，梦乐城公司辩称，同意智城公司的上诉意见。李兰心向一审法院提出诉讼请求：1.解除李兰心与智城公司于2018年1月3日签订的《物业使用权转让合同》；2.智城公司向李兰心返还已支付的首期转让款149279元；3.智城公司按《物业使用权转让合同》总价款的30%向李兰心支付违约金86783.70元；4.解除李兰心与智城公司、梦乐城公司于2018年1月3日签订的《租赁合同》；5.本案诉讼费用由智城公司、梦乐城公司承担。梦乐城公司向一审法院反诉请求：1.李兰心返还梦乐城公司已支付的租金3152元，并自提出反诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计付利息予梦乐城公司；2.诉讼费用由李兰心承担。一审法院认定事实：涉讼物业已取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。2018年1月3日，李兰心（受让方、乙方）与智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将佛山市南海区*********广佛智城项目自编号3号地9号楼XX层XXXXX号商业用房的使用权转让给乙方，建筑面积28平方米，涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年12月30日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米10331元，总转让金289279元，乙方以金融机构贷款方式付款，乙方支付首期转让款149279元，余款140000元向符合条件的银行等金融机构借款支付；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；如选择金融机构贷款方式的，则应于1个月内按要求提供符合贷款条件的资料并配合办理贷款申请审批手续；乙方选择按照贷款付款的，应按照合同约定的期限支付首期款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同；乙方选择按照贷款付款的，应按照合同约定的期限交清贷款资料，逾期超过30天的，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日万分之八的标准向甲方支付违约金；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。上述转让合同附件约定，采用金融机构贷款方式付款，首期转让款149279元，于本合同签订当日支付；余款140000元须于本合同规定期限内到甲方指定金融机构办理金融机构贷款手续，相关费用按金融机构规定办理，申请金融机构贷款的年限、金额以金融机构的最终批复为准。同日，李兰心（甲方、新出租方）与梦乐城公司（乙方、承租方）、智城公司（丙方、原出租方）签订《租赁合同》，约定涉讼物业为商业用房，租赁期为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，丙方负责于2018年12月31日将涉讼物业交付甲方，甲方于同日将涉讼物业交付给乙方，若甲方未能在交付日前付清涉讼物业全部使用权受让款、取得涉讼物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清全部使用权受让款、取得涉讼物业使用权之日的次月起计算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元/间（不含物业管理费），合共每年租金19200元，第二年月租金1680元（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），合共每年租金20160元，第三年月租金1764元/间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），合共每年租金21168元；乙方已支付给丙方涉讼物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清涉讼物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；租赁期内，首月租金用上述已付的首月租金抵扣，从第二个月起，乙方应于次月底缴纳上月租金；租赁期的最后两个月租金，乙方不再支付租金，直接以履约保证金进行抵减。同日，智城公司出具发票确认收到李兰心支付的物业使用权转让金149279元。2018年1月11日，李兰心通过微信联系智城公司工作人员“陆小姐”询问是否收到其提交的贷款资料，“陆小姐”回复已收到李兰心贷款资料，将会尽快提交给南海农商银行审核。梦乐城公司向李兰心支付租金合共3152元。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。梦乐城公司于2019年12月17日提起反诉。庭审中，智城公司陈述涉讼物业所在建筑为在建状态，尚未竣工验收；2018年3月24日李兰心通过微信补充完毕全部贷款资料。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”涉讼转让合同约定，李兰心一次性支付20年物业使用权转让费，智城公司交付涉讼物业予李兰心使用，故本案应为租赁合同纠纷。李兰心与智城公司签订涉讼转让合同时，涉讼物业尚未竣工验收备案，至本案庭审辩论终结时，智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现涉讼物业所在建筑物仍为尚未具备交付使用条件的建筑物，故涉讼物业所在建筑物虽已取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，但至本案庭审辩论终结时，涉讼物业建设进度并未能满足当事人订立合同的目的，涉讼物业尚未具备交付使用条件，李兰心与智城公司于2018年1月3日签订的《物业使用权转让合同》、李兰心与智城公司、梦乐城公司于2018年1月3日签订的《租赁合同》应属无效。无效合同自始没有法律约束力，李兰心请求解除涉讼转让合同及租赁合同的主张无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，智城公司应将收取的物业使用权转让金149279元返还予李兰心，故一审法院对李兰心请求智城公司返还物业使用权转让金的诉讼请求予以支持。因涉讼转让合同无效，合同中关于违约金约定亦当然无效，但参照转让合同约定，智城公司已收取李兰心支付物业使用权转让金149279元，其应于2018年12月31日前向李兰心交付涉讼物业，但至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业未具备交付的条件，给李兰心造成了资金占用损失，智城公司应赔付相应损失予李兰心，故智城公司应以物业使用权转让金149279元为本金从李兰心付款之日即2018年1月3日起计付利息予李兰心。经核定，智城公司应支付李兰心以149279元为本金，从2018年1月3日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以及从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。涉讼租赁合同无效，且涉讼物业并未实际交付，李兰心应返还梦乐城公司已支付的租金3152元予梦乐城公司。梦乐城公司主张从反诉之日起计付利息，一审法院予以支持，李兰心应从2019年12月17日起至清偿之日止以3152元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付相应利息予梦乐城公司。李兰心主张该款属于智城公司支付的补偿款，但并未举证证明，故一审法院对该意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、智城公司于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金149279元，并支付以149279元为本金从2018年1月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率、从2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予李兰心；二、李兰心于判决发生法律效力之日起十日内返还3152元，并以该款为本金从2019年12月17日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予梦乐城公司；三、驳回李兰心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费7848.86元，减半收取计3924.43元，由李兰心负担650.88元，智城公司负担3273.55元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予李兰心，一审法院不另收退；反诉受理费减半收取计25元，由李兰心负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梦乐城公司，一审法院不另收退。二审期间,梦乐城公司提交客户通知单2份，拟证明梦乐城公司已向李兰心支付了租金3152元。李兰心、智城公司未提交新证据。李兰心对梦乐城公司提交的证据真实性没有异议，但认为双方已同意该租金在违约金中抵扣，智城公司对该证据没有异议。经审查，李兰心与智城公司对上述证据真实性没有异议，本院对该证据真实性予以确认。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、《物业使用权转让合同》及《租赁合同》的效力问题；二、《物业使用权转让合同》及《租赁合同》应否解除；三、智城公司应否向李兰心返还已支付的首期转让款149279元及利息并支付违约金；四、李兰心应否向梦乐城公司返还租金。对此本院分析如下：其一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然李兰心与智城公司、梦乐城公司签订《物业使用权转让合同》及《租赁合同》之时，涉讼物业尚未竣工验收备案，仍为在建状态，但涉讼物业已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，已符合上述司法解释所规定的合同有效情形，涉讼《物业使用权转让合同》及《租赁合同》应为有效合同。一审法院适用《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，认为涉讼物业建设进度未能满足当事人订立合同的目的，涉讼物业尚未具备交付使用条件，认定《物业使用权转让合同》及《租赁合同》无效，属适用法律错误，本院予以纠正。另外，《物业使用权转让合同》虽然约定涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年12月30日，但又约定智城公司在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给李兰心至2048年12月31日止，李兰心应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给智城公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，上述合同赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过20年的限制所作，故本院认定涉讼物业的的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，《物业使用权转让合同》约定租赁期限超出20年部分的约定无效。其二、《物业使用权转让合同》第五条约定，智城公司在2018年12月31日前将物业交付给李兰心。如李兰心在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至李兰心付清合同所有款项的当月底。由于智城公司确认至本案二审诉讼之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，且李兰心在本案中亦提出要求解除《物业使用权转让合同》，智城公司对于返还149279元本金部分亦无争议，鉴于此，《物业使用权转让合同》已无法继续履行，应予解除。本院确认《物业使用权转让合同》于2019年11月8日智城公司、梦乐城公司收到李兰心的起诉状副本之日解除。而《租赁合同》系在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉讼物业予李兰心出租的基础上签订，故《租赁合同》也于当日一并解除。其三，据《物业使用权转让合同》的约定，李兰心支付支付首期转让款149279元，余款140000元向符合条件的银行等金融机构借款支付；智城公司在2018年12月31日前将涉讼物业交付给李兰心，如李兰心在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至李兰心付清合同约定的所有款项的次日。现李兰心支付首期款后至今未能付清余款140000元，故其主张智城公司承担因违约致使合同解除的违约金，缺乏理据，本院不予支持。另外，智城公司在收取李兰心支付物业使用权转让金149279元后并未实际交付涉讼物业予李兰心，确实给李兰心造成了资金占用损失。经核查，李兰心已支付的149279元系在租赁有效期内所对应的租金，故智城公司应向李兰心返还物业使用权转让金149279元，并自合同解除之日起以149279元为本金支付相应利息。其四，李兰心认为租金3152元是智城公司作为逾期交付涉讼物业而支付的赔偿款，与梦乐城公司无关，不应向梦乐城公司返还该3152元。经审查，梦乐城公司二审期间已提交客户通知单证明其已向李兰心支付了租金3152元，李兰心对此予以确认，且涉讼物业亦未实际交付予梦乐城公司，根据公平合理原则，李兰心应予返还租金3152元并支付相应的利息予梦乐城公司。李兰心认为智城公司同意该租金在违约金中抵扣，但智城公司对此予以否认，李兰心亦未能提供证据证明该主张，故本院对李兰心该上诉主张不予采纳，一审判决对此处理恰当，本院予以维持。综上所述，李兰心、智城公司的上诉请求部分成立，成立部分予以支持，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初27169号民事判决第三项；二、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初27169号民事判决第二项；三、确认李兰心与广东广佛智城集团有限公司于2018年1月3日签订的《物业使用权转让合同》（在20年租赁期限部分）、李兰心与广东广佛智城集团有限公司、广佛智城梦乐城商业投资有限公司于2018年1月3日签订的《租赁合同》均于2019年11月8日解除；四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初27169号民事判决第一项为：广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金149279元，并支付以149279元为本金从2019年11月9日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予李兰心；五、驳回李兰心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7848.86元，减半收取计3924.43元由广东广佛智城集团有限公司负担1962.22元，李兰心负担1962.21元；二审案件受理费2020元，由李兰心负担1970元，广东广佛智城集团有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十月二十二日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力