湖北省神农架林区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9021民初337号原告：神农架林区木鱼镇人民政府，住所地：湖北省神农架林区木鱼镇当阳河路**，统一社会信用代码：114290210115017329。法定代表人：望开全，镇长。委托诉讼代理人：潘云飞，男，1993年8月23日出生，汉族，该镇政府工作人员，住神农架林区，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢帅荣，湖北神农架律师事务所律师。特别授权代理。被告：马大胜，男，1982年8月1日出生，汉族，神农架林区人，住湖北省神农架林区。委托诉讼代理人：马正林（系马大胜之父），男，1953年10月25日出生，退休职工，住湖北省神农架林区，特别授权代理。原告神农架林区木鱼镇人民政府（以下简称木鱼政府）与被告马大胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告木鱼政府委托诉讼代理人潘云飞、卢帅荣，被告马大胜委托诉讼代理人马正林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告木鱼政府向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告马大胜立即腾退位于神农架林区木鱼镇茶园坡××楼××室房屋，将房屋交还原告木鱼政府；2、请求判令被告马大胜自2013年9月1日起至房屋实际腾退之日止，按照1152元/年的标准向原告木鱼政府支付房屋租金；3、诉讼费由被告马大胜承担。庭审中，木鱼政府增加一项诉讼请求：请求解除双方于2013年8月31日签订的《木鱼镇公共租赁住房租赁合同》。事实与理由：马大胜系神农架林区中医医院（以下简称中医院）棚户区拆迁安置搬迁户，为解决其搬迁期间临时住房问题。木鱼政府与马大胜于2013年8月31日签订《木鱼镇公共租赁住房租赁合同》，将木鱼政府所有的位于木鱼镇茶园坡小区公租房1号楼603室公共租赁住房，租赁给马大胜临时过渡使用。双方约定租赁期限自2013年9月1日起至2014年1月31日止，租赁费用1152元/年，水电费、天然气费、房屋设施维修费用等由马大胜自行承担。根据搬迁政策，马大胜已取得安置房，符合腾退条件。双方的租赁合同已经届满，马大胜未按约定支付房租，亦未腾退房屋，木鱼政府系房屋合法权利人，多次催告马大胜搬离，马大胜拒不搬离。被告马大胜辩称，1、为了解决搬迁期间临时住房问题，租住在公租房内，应当交纳租赁费，但木鱼政府没有催缴；2、按照搬迁政策，马大胜、马正林、马大顺还应享有一套保障性住房购买指标；3、同意搬离房屋，但要求木鱼政府先解决相应搬迁政策。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马正林系中医院退休职工，有马大胜和马大顺两个儿子，马正林与马大顺原居住于中医院职工宿舍楼一单元101室。马大胜系中医院职工，原居住于中医院职工宿舍楼****。2013年，木鱼镇为推进城镇建设，进行棚户区改造，拆除马大胜居住的旧房。2013年8月31日，木鱼城镇综合改造领导小组办公室与马正林、马大胜、马大顺签订《神农架林区棚户区（中医医院片区）拆迁安置补偿协议》，协议主要内容：一、拆除马正林、马大胜居住的职工宿舍，将其纳入保障性住房分配范围，给予家庭搬迁补偿（以两户计算）123509元；二、给予马正林、马大胜、马大顺安置两套保障性住房，一套为木鱼镇老油库小区B区5号楼101室，另一套为木鱼镇老油库小区电梯房9楼F型，补偿协议上同时备注手写内容：“其中一套是房屋地基指标”。2013年11月，马大顺根据木鱼城镇综合改造领导小组办公室请示文件《关于将林区中医医院片区10户搬迁安置户纳入保障性住房分配对象的请示》，取得了中医医院原建地（即木鱼镇惠林家园）6楼70㎡保障性住房安置指标一个。为解决马大胜搬迁过渡时期住房需求，木鱼政府与马大胜于2013年8月31日签订了《木鱼镇公共租赁住房租赁合同》，合同约定主要内容，一、出租人（木鱼政府）将位于木鱼茶园坡小区第一栋603号公共租赁住房出租给承租人（马大胜），房屋为一室一厅一厨一卫，面积47.89㎡，房屋室内设施设备（室内装修、相关物品清单），作为合同附件，由双方签字确认；二、租赁期自2013年9月1日起至2014年1月31日止，租金标准为2元/月/㎡,96元/月，1152元/年，水电费、天然气费等由马大胜自行负担；三、租赁期间，马大胜自行承担房屋门窗的玻璃、门框，分户水表后的水管、水龙头、电线、插座、灯具等设施维修；四、马大胜于签订合同、办理入住手续之前交纳租赁保证金2000元。2013年9月1日，马大胜办理入住手续，向木鱼政府财政所交纳公租房住房保证金2000元，租赁期间，未交纳房租。根据保障性住房安置分配政策，马正林、马大胜、马大顺于2013年10月14日购买木鱼镇老油库小区B区5号楼101室，于2016年7月19日购买木鱼镇老油库小区电梯房908室，于2016年9月26日购买木鱼镇惠林家园303室。2018年马正林将老油库小区B区5号楼101房屋出售。2020年4月29日，木鱼政府向马大胜发出《限期搬离房屋通知书》，要求马大胜于2020年5月15日前搬离公租房，马大胜于当日收到通知后，找到木鱼政府，请求解决答辩所涉事项，但未搬离房屋。2020年8月17日，木鱼政府诉至法院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据木鱼政府的诉请和马大胜的抗辩，本院对以下争议焦点问题逐一评述：一、木鱼政府与马大胜于2013年8月31日签订的《木鱼镇公共租赁住房租赁合同》是否已经解除本院认为，房屋租赁合同系有名合同、要式合同，且依法须得以书面形式签订，故在租赁期限届满后，双方如有继续租赁的合意，应当续签书面的固定期限房屋租赁合同，木鱼政府在租赁期限届满后，并未与马大胜续签书面合同，以其实际行动表示了不愿与马大胜签订固定期限房屋租赁合同。租赁期限届满后，双方依照交易习惯，马大胜继续租住房屋，但双方对于租赁期限没有明确约定。根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁合同。故双方自2014年2月1日起形成了不定期的房屋租赁合同关系。对于不定期租赁合同，合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。同时依合同约定，马大胜未履行合同约定义务的，木鱼政府亦有权解除合同。木鱼政府于2020年4月29日向马大胜发出了《限期搬离房屋通知书》，马大胜于当日收到通知书，未对该通知书作出回应，亦未向人民法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，木鱼政府发出的《限期搬离房屋通知书》已生效，双方的不定期租赁合同已于2020年4月29日解除。综上，木鱼政府诉请确认原、被告之间的租赁合同关系已经解除有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。二、马大胜应向木鱼政府支付房屋租金金额问题本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。以合同约定，马大胜应交纳合同期间内的房租，自2014年2月1日起至合同解除之日即2020年4月29日止为不定期租赁合同，应按双方约定的1152元/年标准交纳不定期租赁合同期间内的房租。故自2013年9月1日至2020年4月29日止，马大胜应交纳房租7675元（1152元/年÷365×2432天）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在房屋租赁合同解除后，马大胜继续占用房屋至今。根据法律规定，木鱼政府有权自2020年4月30日起至实际腾退房屋之日止向马大胜主张房屋占用使用费，其主张以双方合同约定1152元/年向马大胜主张房屋占用费，符合双方交易习惯,本院予以支持。三、关于马大胜抗辩理由是否有相应的法律和事实依据问题本院认为，第一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。马大胜已按照搬迁政策取得了保障性住房购买指标，现已入住。马大胜与其家庭成员已取得三套保障性住房购买指标，符合双方签订的棚户区拆迁安置补偿协议的约定；第二，马大胜当庭辩称的理由，系棚户区改造拆迁安置中的政策问题，与房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系。综上，马大胜上述抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、原告神农架林区木鱼镇人民政府与被告马大胜之间的不定期房屋租赁合同关系已于2020年4月29日解除；二、被告马大胜于本判决生效之日起十五日内腾退位于神农架林区木鱼镇门楼街茶园坡小区公租房1号楼603号房屋，将房屋交还原告神农架林区木鱼镇人民政府；三、被告马大胜于本判决生效之日起十五日内向原告神农架林区木鱼镇人民政府交纳房屋租金7675元，并自2020年4月30日起至马大胜实际腾退房屋之日止交纳房屋占用费（按1152元/年为标准，以实际占用房屋天数据实计算），同时负担在此期间的水电费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告马大胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  郭伟二〇二〇年十月十九日法官助理朱迅书记员赵青山