广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5402号上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区*****永欣阁1－3幢二层商场，统一社会信用代码914***********903P。法定代表人：温少松，总经理。委托诉讼代理人：黄春竹，广东永宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹芳，广东永宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴少芳，女，1968年10月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区****************。委托诉讼代理人：梁育，广东凯行律师事务所律师。上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人吴少芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初7790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。永怡公司上诉请求：撤销一审判决并驳回吴少芳的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”，再结合本案而言，案涉商铺未完成初始登记，也未领取权属证书，属于上述法律规定不得转让的范围。2.案涉商铺尚未完成初始登记，一审法院在审理中未依法向吴少芳释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，也未判决驳回吴少芳的诉讼请求，不符合广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条第二项：“……买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，买受人不变更的，驳回其诉讼请求”的规定，属于适用法律错误。二、一审法院认定事实错误。永怡公司在本案的合同履行过程中无过错，不存在违约行为。吴少芳未提交证据证明不能办理产权登记手续的原因是永怡公司造成，故未完成办证手续的责任不应由永怡公司承担。永怡公司签订合同后积极履行义务，案涉商铺已经交付吴少芳占有使用，且办理权属证书属于行政管理行为，未能办证不影响吴少芳的权利实现。三、一审判决调整违约金计算方式，增加违约金，事实认定错误，适用法律错误。1.一审法院判决改变违约金的计算方式，违背民法意思自治的基本原则，没有合同依据。2.案涉合同约定的违约金所针对的是办证手续责任，并非对经济利益违约责任的约定，双方约定的违约金不具有经济补偿性质，而是对不履约行为一方的惩罚，故不能予以增加或减少，应当按照约定履行。3.合同对逾期办证违约责任进行明确约定，且该条款通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，该条款合法有效，双方均应恪守履行。永怡公司如须承担违约责任，也应按照已付房价款的1%支付违约金。一审认定案涉合同有效，却又否定合同内容中关于违约责任的约定，自相矛盾。4.吴少芳未能举证证明其实际损失，故无法证明约定的违约金低于造成的损失，一审法院调整为按年利率6%计付前提缺失。永怡公司早已将商铺交付给吴少芳占有使用，已实现了吴少芳购买商铺目的，且案涉商铺目前大幅升值，吴少芳不仅没有损失还有获利，故吴少芳要求增加违约金没有事实依据，应予驳回。5.增加的违约金以不超过实际损失额为限，吴少芳应举证证明其实际损失。吴少芳主张按已付房价款为基数，按年利率6%计算违约金标准，该增加的违约金因存在超过实际损失的极大可能性而违反法律规定，且对永怡公司显失公平。案涉合同已经对违约金标准进行了明确约定，不满足按照年利率6%的标准计算违约金的前提条件，故一审判决按照年利率6%计算逾期办证违约金没有法律依据。6.约定违约金为固定金额与按日或者按月等累计计算的违约金有明显区分，固定金额违约金不得改为按时间累计违约金，反之亦然。一审判决在双方合同约定了固定金额逾期办证违约金的情况下，判决按年利率6%计算违约金标准，实际上是变更了固定违约金为按照时间累计违约金，没有合同和法律依据。7.本案为商品房预售合同纠纷。根据双方签订的商品房买卖合同，永怡公司的主要义务是交付案涉商铺，永怡公司的办证义务系协助义务。故逾期办证违约金责任不应大于或者应小于交付商铺主债务的违约责任。合同约定逾期交房违约金的标准为按日支付已交房款万分之二的违约金，违约金总额不超过总楼价2%。如果按时间累计计算逾期办证违约金，则逾期办证违约金可能达逾期交房违约金的十几倍之多，使得主债务的违约成本明显低于附随义务的违约成本，导致法律行为的主从关系不对称，明显与法理相悖。吴少芳答辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，于法有据。根据相关法律规定，房地产开发企业（即出卖人）只需取得商品房预售许可证明，即可与买受人订立商品房预售合同，无需取得权属证书。双方签订的合同符合条件并约定签订之日生效，已办理备案登记也已交付使用。吴少芳并未诉求永怡公司协助办理房屋所有权转移登记，吴少芳的诉求为要求永怡公司支付逾期办证的违约金，即赔偿损失。二、在商品房预售合同关系中，交付房屋、办理房屋权属登记为出卖人的主要义务，并非永怡公司所说的行政管理行为，永怡公司连材料都未递交给相关行政部门申请办理权属证书，所以并未涉及行政管理行为。逾期办证责任在于永怡公司，永怡公司认为逾期办证不是其原因造成的，应当举证证明，并非由吴少芳来举证。三、案涉商品房买卖合同约定的逾期办证违约金过低，不符合公平原则。合同约定永怡公司逾期办证所产生的违约金数额远低于买受人逾期付款所产生的违约金数额，且永怡公司的违约金以已付房价款1%为限，与逾期时间长短无关，因此合同违约责任条款的内容既不符合公平原则，也不利于督促永怡公司积极、及时履行其办证义务，不利于吴少芳实现其对案涉商铺所享有的完整权益。本案商铺逾期办证已达2年之久，且目前逾期时间不可知。永怡公司未能按时办理不动产权属证书，致吴少芳不能完全行使所购商铺的各种权能，吴少芳的损失难以确定，故一审判决永怡公司按年利率6%的标准支付违约金合法合理。另外，永怡公司将计算违约金的诉讼时效条款引用于能否调整违约金也是张冠李戴的行为。交付房屋、办理产权登记为出卖人的主要义务，办证并非协助义务，逾期交房和逾期办证的违约条款均为永怡公司拟定对自己有利的条款，两者没有对比性。吴少芳于2020年3月26日向一审法院起诉请求：永怡公司立即向吴少芳支付逾期办理房产证书违约金（违约金以吴少芳已付购房款总额1075334元为基数，按年利率6%的标准计算，从2018年9月29日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止）。一审庭审中,吴少芳明确”房屋产权过户登记手续办妥之日”是指按合同约定持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案,并取得不动产登记受理通知书。一审法院认定事实：2015年7月29日，吴少芳(买受人)与永怡公司(出卖人)签订了《中山市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区*******商铺X卡，总价款1075334元；合同第八条规定，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金。一审庭审中，永怡公司对于吴少芳主张的办证期限从合同约定的交楼日期起计无异议。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。吴少芳与永怡公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:吴少芳能否主张逾期办证违约金。合同约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因永怡公司的责任导致吴少芳不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，永怡公司按已付房价款的1%向吴少芳支付违约金。本案中，合同约定永怡公司应于2015年10月31日前交楼，故永怡公司应自次日起730个工作日内，即在2018年9月29日前完成协助办证义务。由于永怡公司至今未按合同约定履行上述义务，其应当承担相应的违约责任。关于违约金计算标准，综合考量永怡公司逾期办证的过错程度,对吴少芳造成的损失及敦促永怡公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款1%支付逾期办证违约金，标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。吴少芳主张违约金按年利率6%计算，一审法院可予支持。综上，永怡公司逾期办证应向吴少芳支付逾期办证违约金(计算方式：以1075334元为基数，按照年利率6%计算，从2018年9月29日起计至永怡公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：永怡公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向吴少芳支付逾期办证违约金（以1075334元为基数，按年利率6%计算，自2018年9月29日起计至永怡公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止）。如果永怡公司未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1117元（吴少芳已预付），永怡公司负担（永怡公司于一审判决生效之日起七日内迳付吴少芳）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明：吴少芳与永怡公司签订的中山市商品房买卖合同第二条商品房销售依据明确载明：买受人购买的商品房为预售商品房：1.该商品房作为预售商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，证号为：中建房（预）字第2012267号，核发机关为中山市建设局。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：一、永怡公司是否应当承担逾期办证的违约责任；二、案涉逾期办证违约金标准如何确定。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即永怡公司是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。依据合同约定，永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。双方对一审认定永怡公司应在2018年9月29日前完成协助办证义务均无异议，本院予以确认。永怡公司至今仍未履行上述义务，也未举证证明其存在法律规定或合同约定迟延履行的理由，故永怡公司应向吴少芳承担逾期办证的违约责任。至于永怡公司上诉认为案涉商品房出售时未完成初始登记，也未领取权属证书，属于法律规定不得转让的范围，故主张一审法院在审理过程中应向吴少芳释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。对此，本院分析认为，案涉商铺在销售时，已取得商品房预售许可证，允许出售。永怡公司于本案中并没有提供充分有效的证据证明案涉商铺至今未完成初始登记是由永怡公司以外的其他原因造成，故本院认为永怡公司至今未能完成初始登记是由其自身原因所造成。正如永怡公司于其上诉状中陈述，案涉商品房现在较签订合同时价格已有较大上涨，在吴少芳已经向永怡公司足额支付购房款且在履约过程中不存在任何违约情形的情况下，在房价已大幅上涨的今天，若要求吴少芳变更诉求为解除案涉商品房买卖合同，明显对永怡公司有利，而永怡公司是案涉合同的违约方，且案涉商铺至今未能完成初始登记是因永怡公司自身原因导致，显然，该处理结果明显违背“不能让违约者因违约行为而获益”的裁判规则。本院认为，是否选择解除合同、主张赔偿损失，应当是守约方吴少芳的权利，永怡公司作为违约方，无权要求解除合同。故永怡公司该上诉主张不能成立，本院不予支持。关于焦点二，即案涉逾期办证违约金标准如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因永怡公司的责任，致使吴少芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，永怡公司按已付房价款1%支付违约金。根据本院前述认定的事实可知，永怡公司应在2018年9月29日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，因永怡公司未在合同约定期限内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约。吴少芳未能及时取得案涉商品房的完整物权，致使其对案涉商品房的处分受到严重限制。因此，吴少芳因永怡公司的违约行为受到的损失客观存在。在此情况下，若按合同约定的按已付房价款1%计算违约金，即与永怡公司的违约行为持续时间无关联，目前永怡公司违约已过2年，且永怡公司至今仍未能确定履行协助办证义务的具体时间，若按合同约定的按已付房价款1%计算固定违约金，不足以弥补吴少芳作为守约方的经济损失。在案涉商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、永怡公司单方严重违约的情况下，作为守约方的吴少芳以逾期办证违约金标准过低为由要求调整违约金标准，结合本案实际情况，一审法院将违约金酌情调整为按年利率6%计算，与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。综上，永怡公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2234元（广东永怡集团股份有限公司已预交），由广东永怡集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年十月二十六日法官助理  孙翠红书 记 员  郭燕婷