广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0205民初1255号原告：韶关市曲江区金土贸易有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区********。法定代表人：莫满玲，公司董事长。委托诉讼代理人：徐立光，公司员工。被告：韶关市曲江区大家庭油茶种植专业合作社。住所地：广东省韶关市曲江区****。法定代表人：杨钦玲，经理。委托诉讼代理人：钟明君，男，1966年8月27日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区***************。原告韶关市曲江区金土贸易有限公司与被告韶关市曲江区大家庭油茶种植专业合作社租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐立光，被告的法定代表人杨钦玲、委托诉讼代理人钟明君到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决于2020年7月31日解除原、被告于2018年9月1日签订的《租赁合同》；2、判决被告支付拖欠的租金31500元，违约金按每月租金5%计为15750元，两项合计47250元；3、判决被告支付自2020年8月起至实际退还租赁房屋（部分用地）时的占用费，标准按原租金方式计算；4、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为要求解除原、被告签订的《租赁合同》，变更第2项诉讼请求为要求被告支付拖欠的租金33000元和违约金（按每月租金的5%计，从2019年2月1日开始以22500元为基数计算，2020年2月1日开始至还清时止以33000元为基数计算）。事实与理由：原、被告于2018年9月1日签订了《租赁合同》，约定原告将原白沙镇人民政府办公楼房（部分用地）出租给被告，租赁期限为2018年10月1日起至2028年9月30日止，租赁期为10年，第一个三年每月租金为1500元，第二个三年每月租金为1800元，如此类推，2018年10月至12月的租金共4500元，签订合同后即支付，以后每年1月付清当年租金。合同同时约定，被告应及时交租，逾期满半年的，原告有权终止该合同，并有权加收5%的滞纳金。合同签订后，原告依约交付了出租房屋，但被告自签订合同起，就未按合同交纳相关租金。原告多次催促，被告拒不履行交租义务，已严重违反合同约定，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，关于租金，答辩人于2019年11月去租赁场地时，发现原告将租赁场地的大门锁住了，答辩人无法使用。从原告将大门锁住到现在的租金不应计算，之前的租金答辩人同意支付，希望原告能继续将场地租给答辩人使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在案，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年9月21日，韶关市曲江区白土镇人民政府作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），就甲方原白沙镇人民政府办公楼房的部分用地（以下简称涉案场地）租赁事宜签订了《租赁合同》。合同签订后，韶关市曲江区白土镇人民政府将涉案场地交由原告管理和出租。随后，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），就涉案场地租赁事宜重新签订了《租赁合同》。合同约定：一、租赁范围：含篮球场至二层楼及二层楼后面属于镇政府用地，出入通道在旧派出所和计生楼围墙之间另外开门，如要在政府原大门进出，则需征得甲方的同意才可以使用。二、租赁形式：甲方将租赁地租给乙方使用，乙方在使用中负责维护，并支付租金。三、租赁期限：租赁期10年，自2018年10月1日起至2028年9月30日止。四、租金及给付方式：第一个三年租金为每月1500元，从2019年至2021年，每年租金为18000元；第二个三年租金每月递增300元，即1800元，从2022年至2024年，每年租金为21600元；每三年每月递增300元,如此类推；2018年10月至12月租金共4500元，签订合同后支付，之后每年1月份交清当年租金。合同还约定租赁期满，乙方及时将所有财产和添置的设备搬离，若因拆除、搬迁等原因而导致楼房损坏，需负责修复或赔偿相应的损失；乙方应及时支付租金及其他应支付的一切费用，如拖欠满半年，甲方有权增收5%滞纳金，并终止租赁协议。合同落款日期为2018年9月21日，原、被告均在合同上签名盖章。因被告一直未支付租金，原告经催收未果，遂于2020年7月27日向本院提起诉讼，要求解决其诉请。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》,意思表示真实，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。原、被告在合同中约定2018年10月至12月的租金4500元于签订合同后支付，2019年起每年租金于当年1月份交清，被告从签订合同后至今未按约定的时间支付租金，致使原告无法实现合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告要求解除与被告签订的《租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于租金问题，被告未按照合同约定支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，原告要求被告支付2018年10月1日至2020年7月31日的租金33000元（其中2018年10月至12月的租金为4500元，2019年租金为18000元，2020年1月1日至2020年7月31日租金为10500元），本院予以支持。鉴于诉讼期间被告仍继续占有使用涉案场地，为避免诉累，原告诉请被告支付2020年8月1日起至被告退还涉案场地为止的场地占有费,理由充足，本院予以支持。被告主张原告于2019年11月起将涉案场地大门锁住，致使其无法使用涉案场地，2019年11月之后不应计算租金。原告辩称其已将涉案场地的大门钥匙交付给被告使用，被告从未向其反映锁门的事情，且合同约定被告在涉案场地另外开门。原、被告在《租赁合同》中约定“出入通道在旧派出所和计生楼围墙之间另外开门，如要在政府原大门进出，则需征得甲方的同意才可以使用”，也就是说被告进出涉案场地需另外开门，即使存在被告无法从大门进出的情况，责任不在原告；况且被告亦无提供相应证据证明原告锁住大门阻止其使用涉案场地，故被告辩解2019年11月以后不应计算租金，证据不足，本院不予采纳。关于违约金问题，《租赁合同》约定2018年10月至12月的租金4500元，于合同签订后支付，2019年起每年租金于当年1月支付，被告未按期支付租金，显属违约。原告要求被告从2019年2月1日以22500元为基数支付违约金，从2020年2月1日起以33000元为基数计付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，本院予以支持。原告要求被告每月按月租金的5%计算违约金，是依据《租赁合同》中关于“乙方应及时支付租金及其他应支付的一切费用，如拖欠满半年，甲方有权增收5%滞纳金”，但滞纳金具体如何计算，是一次性计收还是每月计收，计算基数是多少，均不明确，应视为违约金条款约定不明，故原告主张每月按月租金5%计算违约金，本院不予支持。本案中，原告未提供证据证明其损失，其损失视为应收未收租金的利息损失，故违约金计算如下：从2019年2月1日至2019年8月19日以22500元为基数，按中国人民银行发布的金融机构一年期同期贷款基准利率计算违约金；从2019年8月20日至2020年1月31日以22500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金；从2020年2月1日至还清时止以33000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《租赁合同》。二、限被告韶关市曲江区大家庭油茶种植专业合作社于本判决生效之日起五日内支付租金33000元给原告韶关市曲江区金土贸易有限公司，并按以下方式支付违约金：从2019年2月1日至2019年8月19日以22500元为基数，按中国人民银行发布的金融机构一年期同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日至2020年1月31日以22500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；从2020年2月1日至还清时止以33000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、涉案场地从2020年8月1日起至被告退还涉案场地期间的场地占用费，被告韶关市曲江区大家庭油茶种植专业合作社仍应按以下计算方式支付给原告：2020年8月至2021年12月每月按1500元计算场地占用费，2022年1月至2024年12月每月按1800元计算场地占用费，之后每三年每月递增300元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2431元，由被告韶关市曲江区大家庭油茶种植专业合作社负担，并于本判决发生法律效力之日起七日内缴交本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 颜少珠二〇二〇年十月十九日法官助理 张玉琴书 记 员 管家佳