湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初2495号 原告：湖南梅尼超市股份有限公司，住所地为张家界。 法定代表人：吴红梅，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡冬梅，女，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：于勇亮，男，系该公司工作人员。 被告：湘潭农村商业银行股份有限公司雨湖支行，住所地为湘潭市雨湖区。 负责人：贺德巧，系该支行行长。 委托诉讼代理人：贺德巧，男，系该支行工作人员。 委托诉讼代理人：刘献文，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。 第三人：湘潭心颐港咨询顾问有限公司，住所地为湘潭市高新区。 法定代表人：许劲松，系该公司董事长。 第三人：湘潭市岳塘区诚丰建材商行，住所地为湘潭市岳塘区。 经营者：王小毛，男，1971年7月27日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。 原告湖南梅尼超市股份有限公司（以下简称原告）与被告湘潭农村商业银行股份有限公司雨湖支行（以下简称被告）及第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司、湘潭市岳塘区诚丰建材商行案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月16日立案受理后，于同年8月26日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡冬梅、于勇亮，被告委托诉讼代理人贺德巧、刘献文到庭参加诉讼，第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司、湘潭市岳塘区诚丰建材商行经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决对两第三人位于长沙市雨花区房屋的装修价值单独进行司法鉴定；2、判决被告在受偿的第一项诉讼请求中房屋的拍卖价款里按比例将装修款支付给原告。事实与理由：2015年5月20日，以原告为乙方、第三人为甲方签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租第三人的涉案房屋。租赁期为15年，自2015年6月1日至2030年5月31日。第三人与被告签订了就涉案房屋办理抵押的时间为2013年，第三人将涉案房屋抵押予被告时由原告置办的房屋装潢尚未产生，不在抵押范围之内，涉案房屋的装修权益人为原告，被告及第三人均无权占有该装修部分的所有权及使用权。执行法院委托评估的《房地产评估报告》虽然认定了包括装修在内的价值，但并未将装修价值明确单列，且该评估报告未发送给原告。原告与第三人签订的租赁合同尚未到期，原告在承租经营期内对装修财产享有所有权和排他使用权。装修因涉案房屋的拍卖当然受控于买受人，以至于原告的合法权益受损，为保障装修所有权人的利益，便于涉案房产的处置及拍卖款的合理分配。原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条的规定，特向人民法院提起执行异议之诉，请人民法院查清事实，依法支持原告诉请请求。 被告辩称，一、被告对执行标的享有优先受偿权，有权申请法院拍卖处置。2013年3月13日，借款人许森林、郭希、湘潭心颐港咨询顾问有限公司向被告提出借款申请，湘潭心颐港咨询顾问有限公司作为抵押人以其所有的房屋为该贷款提供抵押，抵押登记时间为2013年3月14日，自该日起被告享有对该房屋抵押权。借款人未能按照约定归还借款时，被告有权申请拍卖该抵押财产，并以所得的价款优先受偿。二、原告的租赁权不能对抗被告的抵押权。原告于2015年5月20日与湘潭心颐港咨询顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，即使不考虑其实际占有情形，其最早取得租赁权的时间也是在2015年5月20日之后，该租赁权的成立时间晚于抵押权的设立时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权已登记的情况下，租赁关系不得对抵押权产生不利影响，不得阻碍抵押权的行使和实现。三、原告诉请不属于执行异议之诉的范畴。执行法院对于拍卖房屋进行评估时，已包含装修价值在内，不存在在执行程序中再次对房屋内部分装修进行单独鉴定的问题。拟拍卖房屋抵押在先，对于抵押在先、租赁在后的抵押房屋，拍卖所得价款应优先清偿抵押权人债权，承租人不享有从抵押物拍卖价款中受偿的权利，除非抵押物拍卖后价款高于抵押人应承担的债务。原告诉请获得装修赔偿，属于原告与第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司、湘潭市岳塘区诚丰建材商行之间的纠纷，与抵押权人申请的执行无关，属于一个单独的诉讼，不应当在执行异议中解决，更不存在按比例支付问题。综上所述，原告的两项诉请，均属于承租人与出租人之间的纠纷，与被告无关，不属于执行异议之诉的范畴，其与第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司、湘潭市岳塘区诚丰建材商行之间的纠纷应当另案处理。因而原告的诉讼请求不符合法律规定，请求人民法院依法驳回原告起诉。 第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司、湘潭市岳塘区诚丰建材商行未到庭，亦未向本院递交答辩状。 本院经审理查明，2013年3月13日，被告先后与案外人许劲松、许森林、郭希、本案第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司签订《借款合同》，2013年3月14日，第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司以其名下位于长沙市雨花区房屋向被告设立最高额抵押权，并办理抵押登记。2015年5月20日，原告与第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司、湘潭市岳塘区诚丰建材商行签订《房屋租赁合同》，两第三人将位于长沙市雨花区房屋租赁给原告。原告租赁上述房屋后进行了装修用来开设超市。2015年9月29日，案外人许森林、郭希与湘潭农村商业银行股份有限公司板塘支行签订《个人借款合同》，同日，第三人湘潭市岳塘区诚丰建材商行与湘潭农村商业银行股份有限公司板塘支行签订《最高额抵押合同》，约定以其名下位于长沙市雨花区为许森林、郭希的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押有效。因无法归还借款，被告于2019年5月9日向本院起诉案外人许劲松、第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司，后双方在本院的主持下于2019年6月19日达成调解，本院出具（2019）湘0302民初1349号民事调解书，调解书中约定，案外人许劲松、第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司一致同意，被告对第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司名下的位于湖南省长沙市雨花区房屋享有抵押物处置款优先受偿权。此后被告又于2019年5月16日向本院起诉案外人许森林、郭希及本案第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司，后双方在本院主持下于2019年6月24日达成调解，本院出具（2019）湘0302民初1412号民事调解书，调解书中约定，案外人许森林、郭希及本案第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司一致同意，被告对第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司名下的位于湖南省长沙市雨花区房屋享有抵押物处置款优先受偿权。2019年7月2日，因案外人许森林、郭希未按时归还借款，湘潭农村商业银行股份有限公司板塘支行向湘潭市岳塘区人民法院起诉许森林、郭希及本案第三人湘潭市岳塘区诚丰建材商行，湘潭市岳塘区人民法院于2019年7月30日作出（2019）湘0304民初2099号民事判决书，判定湘潭农村商业银行股份有限公司雨湖支行对第三人湘潭市岳塘区诚丰建材商行名下的位于湖南省长沙市雨花区房屋享有优先受偿权。后因案外人许森林、郭希以及本案第三人湘潭市岳塘区诚丰建材商行未履行已经发生法律效力的（2019）湘0304民初2099号民事判决书所确定的义务，湘潭农村商业银行股份有限公司板塘支行向湘潭市岳塘区人民法院申请强制执行，湘潭市岳塘区人民法院于2020年2月25日作出（2020）湘0304执273号执行裁定书，裁定对案外人许森林、郭希以及本案第三人湘潭市岳塘区诚丰建材商行采取强制执行措施；因案外人许劲松、第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司未履行已经发生法律效力的（2019）湘0302民初1349号民事调解书所确定的义务，被告向本院申请强制执行，本院于2020年3月16日作出（2020）湘0302执恢52号执行裁定书，裁定评估、拍卖第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司名下的位于湖南省长沙市雨花区房屋；因案外人许森林、郭希及本案第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司未履行已经发生法律效力的（2019）湘0302民初1412号民事调解书所确定的义务，被告向本院申请强制执行，本院于2020年3月16日作出（2020）湘0302执恢53号执行裁定书，裁定评估、拍卖第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司名下的位于湖南省长沙市雨花区房屋，为方便执行，湘潭市岳塘区人民法院将（2020）湘0304执273号案件移送本院执行，本院裁定将（2020）湘0304执273号案件合并到（2020）湘0302执恢53号案件中一并执行。作出上述裁定后，本院依法对案涉房屋采取了评估、拍卖等执行措施，对此，原告向本院提出了书面异议，申请本院停止上述执行行为。本院于2020年7月1日作出（2020）湘0302执异11号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请，原告遂向本院提起诉讼。 以上事实有原告提交的原告、被告及两第三人身份信息，《房屋租赁合同》，估价报告，拍卖公告，拍卖须知及庭审中原、被告的陈述予以证实，足以认定。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，在本案中，原告与第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司、湘潭市岳塘区诚丰建材商行于2015年5月20日签订《房屋租赁合同》，两第三人将位于长沙市雨花区房屋租赁给原告。原告租赁上述房屋后进行了装修用来开设超市。其中第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司所有的房屋已于2013年3月14日向被告设立最高额抵押权，并办理抵押登记。因此上述房屋是抵押在前，租赁在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因而原告与第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司在案涉号房屋上成立的租赁合同关系不得对抗被告此前已经在其上所设立的抵押权，被告有权处置上述房屋，故对于原告针对其在第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司处租赁的房屋的诉讼请求本院不予支持。而对于原告在第三人湘潭市岳塘区诚丰建材商行处租赁的房屋，上述房屋的租赁时间为2015年5月20日，而被告在其上设立抵押权的时间为2015年9月10日，租赁在前，抵押在后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故被告申请人民法院对上述12套房屋进行处置时，不得影响原告的租赁权，原告有权要求继续租赁上述房屋，但在本案中，原告的诉讼请求为要求对上述房屋装修价值单独进行司法鉴定以及房屋的拍卖价款按比例将装修款支付给原告，而上述装修物为原告添附在其在两第三人处所租赁的房屋上，并非为被告所控制占有，与其相关的鉴定、赔偿问题应当为原告与两第三人之间的纠纷，与被告无关，原告可以另行起诉第三人湘潭心颐港咨询顾问有限公司、湘潭市岳塘区诚丰建材商行，因而对原告针对在第三人湘潭市岳塘区诚丰建材商行处租赁的房屋的诉请本院亦不予支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告湖南梅尼超市股份有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费67,800元，由原告湖南梅尼超市股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长 黄正林 审 判 员 彭良春 审 判 员 成焕新 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 肖三响 书 记 员 邓 乐 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。