广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2459号上诉人（原审被告）：广州市时代物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区********自编1101房（仅限办公用途），统一社会信用代码：914***********501R。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：李极，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：尹凤芹，女，满族，1967年12月20日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区*************，现住广东省珠海市香洲区**********，公民身份号码：132************047。委托诉讼代理人：吴满平，男，汉族，1965年11月26日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区*************，现住广东省珠海市香洲区**********，公民身份号码：420************211，系尹凤芹的配偶。上诉人广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代公司）因与被上诉人尹凤芹物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初11006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时代公司上诉请求：一、撤销原审判决改判双方按各自过错比例就木地板及家具损失部分承担责任；二、上诉费由尹凤芹负担。事实和理由：一、原审法院对损害结果部分事实认定有误。《工程造价鉴定意见书》对木地板、踢脚线造价意见按施工时的年份、信息价公布价格评估，未进行折旧。尹凤芹房屋于2006年12月竣工，至今已13年，木地板和踢脚线都有损耗，原审法院未对折旧部分进行审理及确定判决时代公司承担2006年木地板价格计算出的金额赔偿损失，有失公允。二、原审法院未对尹凤芹诉求租金进行实质审查。尹凤芹未提供发票、合同等证明租金损失，也未证明涉案住宅为其唯一住宅或住宅不能使用需出外租房的必要性，其该项诉讼请求不应支持。三、原审法院认定责任分摊有误。下水道从卫生间入口到集水管道前均为尹凤芹的专属区域，尹凤芹在马桶污水外冒第一时间未清扫亦未将家具转移，家具、木地板长时间浸泡损坏，尹凤芹也应承担部分责任。时代公司排查卫生间污水外冒原因需要一定时间，原审法院审理时仅根据时代公司未及时对公共窖井清理便要求时代公司承担家具、木地板损失的全部赔偿责任，有失公允。尹凤芹答辩称，原审判决认定时代公司与尹凤芹之间存在事实物业管理，尹凤芹表示同意。在认定双方权利义务时，不应参照被宣告无效的合同，而应根据诚信原则认定。时代公司违反的合同义务是法定义务以及根据诚信原则产生的附随义务。时代公司应负责维护公共窖井日常运行是毫无疑问的，该公司未尽到维护公共窖井日常运行导致尹凤芹住宅浸水，因此，时代公司应赔偿给尹凤芹造成的损失。时代公司对公共窖井承担维修养护责任，尹凤芹只要给予配合就是尽责，尹凤芹几次向时代公司报修，没有不予配合的情况，尹凤芹不应承担责任。在认定赔偿金额时应按两个原则：一是重置费用损失，原审判决认定的家具损失合理，但墙面脱落损失应按归责原则由时代公司完全赔偿。遭受水浸的家具一般要重新购买，没有更换可能，原审判决认定的赔偿损失按重置方法计算是合理的，折旧反而不符合常理。原审法院酌定墙面部分支持1000元理由不充分，应由时代公司承担全部责任。租金损失为违反合同造成的预期利益损失，原审判决认定时代公司赔偿租金损失有充分法律依据，但租金计算三个月明显不合理，应从2017年12月污水外溢导致房屋无法居住至2019年7月2日鉴定机构出具鉴定意见为止。在认定尹凤芹此前的租赁合同基础上，原审法院认定预期租金损失为3500元/月，是合理的。但只赔三个月不合理，发生纠纷后，为保存证据，一直未对房屋进行维修，直至鉴定书出具。时代公司应承担全部租金损失。尹凤芹向原审法院起诉请求：一、时代公司承担因违约造成的损失150000元；二、时代公司承担自2017年12月起按照每月租金损失3500元/月的租金损失。原审法院认定事实：尹凤芹所有的位于珠海市*************************，为珠海市远大美域新城小区范围。2017年9月26日，珠海高新区远大美域新城第一届业主委员会（甲方）与时代公司（乙方）签订《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》，合同约定公共主体排污下水管道的维修更换和日常检测属于物业管理日常维护范围，乙方须定期组织巡查，及时组织修复；合同期限自2017年9月26日至2022年9月26日止。合同签订后，时代公司于2017年10月12日进驻涉案小区提供物业管理服务。尹凤芹陈述2017年11月底时租客向其反映马桶污水排水不畅，尹凤芹遂向时代公司反映了上述情况，但时代公司并未处理。尹凤芹2017年12月初返回到涉案房产时，发现马桶污水返冒，污水外溢，向时代公司反映后仍未做处理。2017年12月10日，污水蔓延至整个客厅。2017年12月20日，尹凤芹要求时代公司上门查看，时代公司工作人员当时到达现场，但未进入房内。2017年12月27日，时代公司聘请专业排污公司对公共窖井进行了清理，尹凤芹家中污水返冒问题得到解决。尹凤芹另陈述自马桶污水返冒后，租客退租,至今房屋空置。时代公司代理人当庭陈述，2017年11月11日尹凤芹确实向其反映了污水排水不畅的问题，时代公司当即进行了疏通。2017年12月10日，尹凤芹马桶污水外溢时，时代公司也进行了上门疏通。2017年12月20日，时代公司到达现场看到洗手间粪水外溢，对于其他房间的情况没有查看。时代公司收到尹凤芹反映家中被浸泡，家具受损，但时代公司没有去核实。2017年12月27日时代公司外聘专业公司处理窖井。2017年12月28日，橘郡园(1-18)栋物业业主群中微信名为“CHEN”@所有人，内容为：各位业主，13栋3单元业主吴先生家的污水外溢问题已于今天下午给予彻底解决。今日特请来专业疏通师傅，进行彻底查验，发现是污水井集水口处被树根堵塞，导致排水管不通，经砍断及清除积水口处树根后，给予解决，经业主反映于今年九月初就发生堵塞现象，一直未彻底解决，第一次我们接报后，未能彻底解决，导致问题恶化，等等。法庭责令时代公司庭后核实该微信内容，时代公司称管理人员已经离职，核实不到具体情况。在案件审理过程中，原审法院依据尹凤芹的申请，依法委托珠海市公评工程造价咨询有限公司对尹凤芹家中因浸泡导致的装修重置损失及家私修复损失进行鉴定。2019年7月2日，珠海市公评工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，注明木地板部分损失为27115.43元，家具部分损失为11364元，合计38479.43元；因墙面抹灰刷白脱落是由于房屋内部长期水汽潮湿所致，水浸发生时双方应第一时间采取补救措施（清理积水通风）以避免以上情况的发生，当前未见相关描述水浸发生时采取何种补救措施的资料，所以本次评估暂不考虑计入。时代公司认为浸水清理费用不应计入损失。原审法院责令时代公司提供浸水已清理的相关证据，但时代公司至今未提供。尹凤芹认为墙面脱落部分暂不考虑计入评估范围依据不足。2020年3月25日，珠海市公评工程造价咨询有限公司回复注明对于墙面脱落部分的损失为3094.24元，该部分责任损失的承担，由法院判定。2018年6月4日原审法院立案受理了黄荣伟等五人诉珠海市高新区远大美域新城第一届业主委员会、时代物业公司一案，黄荣伟等五人诉请确认珠海市高新区远大美域新城第一届业主委员会与时代物业公司于2017年9月26日签订的《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》无效，案号为（2018）粤0402民初5288号。2019年7月25日，原审法院作出判决，确认该物业管理服务合同无效。广州市时代物业管理有限公司不服该判决，向珠海市中级人民法院提出上诉。2020年1月8日，珠海市中级人民法院作出（2019）粤04民终2779号民事判决，驳回上诉，维持一审判决。时代公司现尚未退场。原审法院认为，珠海市高新区远大美域新城第一届业主委员会与时代公司于2017年9月26日签订《珠海市高新区远大美域新城物业管理服务合同》，已由生效判决确认无效，但时代公司管理涉案小区期间，可以参照原物业管理服务合同的约定确定双方权利义务。时代公司对于小区公共窖井具有管理义务。根据双方当事人的陈述，结合尹凤芹提交的相关证据，可以确认尹凤芹家中污水外溢系时代公司未对公共窖井及时清理所致，故时代公司应对尹凤芹的损失承担赔偿责任。依据珠海市公评工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，尹凤芹木地板部分损失为27115.43元，家具部分损失为11364元，合计38479.43元。对于墙面脱落部分的损失3094.24元，双方均有责任，原审法院酌定支持尹凤芹该部分损失为1000元。对于时代公司提出的清理费用，时代公司未提交相关证据证明为尹凤芹进行了清理，且污水外溢后清理属于必要费用，时代公司的该主张，原审法院不予采信。故原审法院确认尹凤芹的家具及装修损失为39479.4元，时代公司应向尹凤芹赔偿。对于尹凤芹主张时代公司应按照每月3500元自2017年12月计算至今的租金的损失，原审法院认为污水外溢事故发生后，尹凤芹应当及时进行清理及维修，并采取适当的措施防止损失扩大，因此原审法院酌情支持清理及维修的时间为三个月。尹凤芹主张的租金标准，结合尹凤芹的房屋情况，租金为每月3500元合理，原审法院予以采信。故时代公司应向尹凤芹赔偿租金损失为10500元。综上，时代公司应向尹凤芹赔偿损失49979.4元。综上所述，依照国务院《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：时代公司于判决发生法律效力之日起十日内向尹凤芹赔偿损失49979.4元。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4140元，鉴定费9000元，合计13140元，由尹凤芹负担9720元，时代公司负担3420元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，时代公司主张其与尹凤芹的过错比例为：时代公司承担60%，尹凤芹承担40%。二审查明，原审法院委托珠海市公评工程造价咨询有限公司出具的造价鉴定意见书的“编制说明”载明：木地板、踢脚线部分按当时施工年份、信息价公布的价格、取费标准评估，不按折旧处理；由于项目2006年12月份竣工，至今13年，按照采购家具清单按折旧处理；评估考虑了浸水清理费用。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是对尹凤芹所受损失的认定和责任承担问题。关于尹凤芹所受损失的认定。第一，因时代公司未履行及时维修公共窖井的义务，污水井集水口被树根堵塞，导致污水从尹凤芹住宅卫生间排污口外溢并损坏了木地板、家具等物品，故时代公司应当对尹凤芹承担赔偿责任。根据原审法院委托评估机构出具的鉴定意见，木地板损失为27115.43元、家具损失为11364元。鉴定机构出具鉴定意见时，对家具损失考虑了折旧因素，时代公司未举证推翻该结论，故本院对原审法院关于家具损失的认定予以确认。对于木地板的损失，考虑到本案具体情况，尹凤芹无法继续使用原有木地板而必须更换，故不计折旧的全部工程造价才足以弥补尹凤芹所遭受的该项损失。原审法院根据鉴定意见确认木地板损失27115.43元，并无不当，本院予以维持。第二，对于租金损失，尹凤芹主张以市场价格3500元/月计算，原审法院根据涉案房屋的实际情况认定该租金标准较为合理，酌定按三个月计算租金损失，并无不当。时代公司上诉主张尹凤芹提出的租金标准不合理，但未提供证据证明，故本院对时代公司的该项主张不予采纳。关于责任承担问题。本案中，尹凤芹在涉案房屋发生卫生间排污不畅情形时即及时向时代公司反映，但时代公司未及时清理公共窖井的树根，以彻底解决公共窖井堵塞的问题，造成尹凤芹房屋被污水浸泡的严重后果。而尹凤芹对公共窖井的问题无法自行解决，故尹凤芹对损失的发生并无过错，不应对该损失承担责任。时代公司上诉主张由尹凤芹对损失承担40%的责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。尹凤芹在二审答辩时提出了对原审判决的异议，但其未提起上诉，视为服判，本院对原审判决相关内容予以维持。综上所述，时代公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1049.5元，由上诉人广州市时代物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十月二十七日书记员  高培翔