广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15997号原告：李祖威，男，1986年12月31日出生，汉族，住广东省广州市海珠区**********。原告：杨玲诗，女，1992年11月30日出生，汉族，住广东省廉江市*********。被告：佛山市铂江酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市三水区**************************。法定代表人：朱远大，总经理。委托诉讼代理人：叶菁，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽花，广东科韵律师事务所实习律师。原告李祖威、杨玲诗诉被告佛山市铂江酒店管理有限公司（以下简称铂江公司）租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于同年9月15日公开开庭审理了本案。原告李祖威、杨玲诗及被告铂江公司的委托诉讼代理人叶菁、郑丽花均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付2020年3月11日至2020年9月30日的租金10839元；2.被告向两原告支付逾期付款的滞纳金（以每月应付租金为本金，从当月11日开始按照每日千分之一的标准计付滞纳金至付清租金之日止）；3.被告向两原告支付违约金4800元（按月租金的1600元的三倍计算）；4.被告向两原告赔偿28800元；5.被告向两原告赔偿代购协议的违约金8000元；6.被告向两原告支付2020年6-9月的物业管理费481.04元、水电费11.85元；7.被告向两原告支付交通费96元、停车费80元；8.被告向两原告赔偿误工费1200元；9.被告向两原告赔偿未履行的租金金额65117元（2020年10月1日至合同租期结束）、物业管理费5050.92元（每月120.26元×42个月）；10.被告赔偿两原告收集证据的时间成本、劳动力1000元；11.被告向两原告开具代购协议中家电的发票；12.被告向两原告支付装修期房屋闲置损失4800元（按1600元/月×3个月）；13.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为佛山市南海区***************公寓房号1819（以下简称涉讼房屋）的业主，于2019年11月9日就涉讼房屋与被告签订《公寓委托合同》和《公寓装修/软装配置物品代购协议》。原告委托被告经营管理该房屋，委托期限4年，从2020年3月11日起至2024年3月10日，月租金为1600元，每月10日前支付当月租金。合同签订后若一方提出解约，需至少提前1个月告知对方，按实清算租金，并支付当年租金的三倍为违约金。因被告原因逾期支付原告租金，每逾期一日，被告应按支付月租金千分一的滞纳金；逾期30日未付，原告有权解除合同收回委托物业，被告需支付违约金。签订协议后，原告即向被告转账支付物品代购款28800元。所签协议说明软装配置期在以下情况才能顺延：1.因原告原因或委托物业质量问题导致被告无法使用委托物业；2.原告未及时按双方约定时间支付物品代购款项。但上述情况并没出现，被告顺延软装配置期，且无通知原告验收，违反协议，被告应支付原告协议违约金。被告以疫情为由，于2020年5月11日通知原告合同在2020年5月31日解约，并拒绝向原告支付违约金，全额月租金及滞纳金。被告无故顺延软装配置期，未按履行合同，按时支付月租，只在2020年5月20日支付361元作为5月份租金。原告要求被告按合同支付2020年3-5月份全额租金及滞纳金。协议是基于合同长期执行的基础签署，属合同一部份，如被告拒不执行合同，应退还协议中全额物品代购款。由于被告原因，造成原告无法正常工作，特要求被告向原告赔付误工费，交通费及本次诉讼的所有费用。综上，原告提起本案诉讼，请法院依法判决。被告辩称，就本案原告诉请意见如下：―、被告无需支付停业期间迟延支付的租金及滞纳金。因受新冠疫情影响，物业管理公司接到当地政府通知酒店不能营业，公寓出入口被物业公司用围栏封闭禁止出入，无法继续经营。新冠疫情属于双方无法预见且不能克服、不能避免的，符合《公寓托管合同》第十条中关于不可抗力约定（“因当地某些政策导致无法继续经营”的不可抗力事项），且根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款的规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因此被告无须承担酒店被停业期间的违约责任。二，被告无须向原告返还物品代购款28800元及支付违约金8000元。因受新冠疫情影响，被告无法按照合同规定装修期限进行装修。被告已于2020年1月28日向业主发出停工通知，并非原告所称的无故顺延软装配置期。被告也及时履行告知义务，原告也在微信也并未明确表示反对。装修完成之后，被告告知对方验收，原告也到达现场验收。根据被告提供的证据显示，被告已按照《代购协议》的要求对物业进行装修及购置家居物品，且物品完好无缺，符合使用标准，故被告无须向原告支付物品代购款28800元及违约金8000元。三，原告主张的4800元违约金过高，请法院予以调整。被告在酒店宣告结业后己主动联系原告，并提供多种解决方案，如帮助原告寻找新租户等降低合同租金等，但原告不同意，被告只能在2020年5月31日解除合同。被告已主动将押金1600元作为违约金赔付给原告，原告再要求支付4800元违约金过高。三，被告无须向原告支付误工费、交通费。根据《侵权责任法》第十六条规定：侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。被告并未造成原告人身损害，原告要求支付交通费、误工费并无法律依据和事实依据四，被告于2020年5月31日撤场，因此对2020年6-9月的租金、物管费、水电费不应承担支付责任。因双方合同解除，因此被告不应支付合同尚未履行租金。原告主张的交通费、停车费、劳动力成本没有证据证明，不应得到支持。被告已完成软装配置义务，因疫情原因只能顺延软装期，原告同意，因此不应由被告承担软装期的损失4800元。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查，原告提交的《催款通知书》是打印件，反映涉讼房屋的物业管理费、水电情况，本院综合认定；原告提交的微信聊天记录（聊天相对方为“刘少”）与原件核对一致，本院采信其真实性并综合认定其证明力；原告提交的网页截图是网络信息，数据的真实性与准确性均难以核实，本院在本案中不予采信；被告提交的录像光盘，本院综合认定。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2019年11月9日，原、被告签订《公寓托管合同》，约定：两原告将涉讼房屋委托被告经营管理；被告管理的涉讼房屋用于包括但不仅限于长、短期转租方式，由被告在委托期限内全权实施营运管理；委托期共4年，即自2020年3月11日起至2024年3月l0日；月租金为1600元，每两年递增5%；租金支付方式为月付，每月的10日前支付当月租金；由于被告是采用包租托管的方式接受两原告委托，经营方式由被告自由选择，自负盈亏；被告向两原告支付托管押金1600元，在合同期满时，结清全部费用并办理房屋移交手续后，原告将被告所交押金全额退还，押金不计利息；委托期间，每年度的2月份的1-15日为公寓免租保养维护期，该月份的租金被告只向两原告缴付应缴月租金总额的50%；委托期满或遇双方提前解约等情形，被告将室内物品交还两原告时，需满足物品在、能使用两个条件；如出现物品丢失或功能不能正常使用的，由被告负责赔偿或维修好后确保使用功能完整；托管期内，被告应承担因使用涉讼房屋所产生的物业费、水、电、煤气、有线电视、电话、宽带网络费；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。但因不可抗力不能按照约定履行协议的一方应当及时告知另一方；不可抗力包括但不限于包括国家或当地政策某些政策法规致使无法继续经营等特殊现象；委托期间，除不可抗力的原因或本合同约定的解除条件出现外，任何一方不得擅自解除合同；如某一方需要解除合同，应提前一个月书面（包含有效短信）通知对方，经双方协商一致后，签订解除本合同的协议书，提出解除合同的一方应给守约一方支付违约金；本合同签订后，除不可抗力或本合同约定的解除条件出现外，任何一方提出解约，至少都需提前一个月告知对方，按实清算租金（包括被告补交未缴纳租金或两原告退回已收取的租金），并支付当年月租金的三倍为违约金；因被告原因逾期支付两原告租金的，每逾期一日，被告应按日向两原告支付月租金的1‰的滞纳金；逾期30日未支付，两原告有权解除合同收回委托物业，被告需按照合同约定向两原告支付违约金。同日，原、被告签订《公寓装修/软装配置物品代购协议》，约定：两原告委托被告对涉讼房屋进行装修及代购家居配置物品；物品代购款共计28800元；被告保证所代购物品符合相关质量要求，家电类需提供发票，家具类不带发票（如需发票另外加5%的税点）；被告作为代购物品的使用方，需对物品维保负连带责任；合同签订后，两原告需在3日内向被告支付物品代购费用，被告不能额外收取其他服务费用；如两原告没在本协议规定的时间内缴纳相关的款项，每逾期一日，两原告需向被告支付逾期款项的1%作为滞纳金；软装配置期共3个月，即两原告将钥匙交付被告之日起算，该期间的管理费由两原告承担，且该期间内被告无需向两原告交纳租金；如因两原告原因或涉讼房屋质量问题导致被告无法使用涉讼房屋，或两原告未及时按双方约定时间支付物品代购款项的，软装配置期在结束之日顺延；合同签订后，任何一方解除合同的，违约方须赔偿守约方8000元作为违约金，若被告已启动采购作业，两原告需按被告报价支付相关作业费。同日，双方还签署了《臻品商务大床房软装配置库》，对配置物品清单及规格作约定。同日，被告出具《收款收据》，确认收到两原告支付的涉讼房屋的软装配置款28800元。2019年12月7日，两原告将涉讼房屋的钥匙交付被告。2020年1月29日，被告的工作人员通过微信向李祖威发送了《关于铂江国际公寓长华国际店暂停公寓租赁业务的通知》，通知因疫情原因，铂江国际公寓长华国际店从2020年1月29日起暂停营业，恢复营业时间另行通知，暂停营业期间停止支付租金，如原合同内免租期（装修配置期、公寓免租保养维护期）与该期间重叠的则顺延。李祖威于同日回复“好的”。2020年4月4日，被告的工作人员通过微信向李祖威送达《关于铂江国际公寓（长华国际店）“新冠肺炎”疫情防控期间公寓停租说明暨回复营业通知》，告知将于2020年4月15日正式恢复营业并恢复业主租金计算。李祖威于同日回复“好的”。2020年4月7日，被告的工作人员通过微信向李祖威发送了修改好的《租金支付详单》，李祖威于同月11日确认。2020年5月11日，被告的工作人员通过微信向李祖威发送了《苦撑待变共克时坚》的函件，主张将对铂江国际公寓（长华国际店）结业止损，并提出两个解决方案：1.业主于2020年6月1日联系被告办理解约收房手续，押金赔付业主，被告于5月20日前付清5月租金费用；2.业主委托被告继续寻租至7月31日，被告于7月31日撤走所有工作人员，押金赔付业主，托管期间租金按50%计付并于每月20日到账，物业管理及水电费被告承担。2020年5月19日，李祖威通过微信告知被告的工作人员，表示被告赔偿3200元违约金，合同解除，6-7月租金不用被告给，5月的水电费由被告负责。同日，被告的工作人员回复称其领导不认为构成违约，但提出另一个解决方案，即7月31日解约，六七月按合同全额给租，提前出租即提前合同终止，不管这期间有没有帮两原告出租出去，押金都作为补偿，电费余额也不需要退，管理费和水费随时结清。2020年5月20日，被告向原告支付了5月的租金361元。2020年5月21日，李祖威微信告知被告的工作人员，称其可以接受以下方案：7月31日解约，六七月按合同全额给租金，提前出租即提前合同终止，不管这期间有没有帮两原告出租出去，押金都作为补偿，电费余额也不需要退，但前提是被告多付两原告一个月租金作为赔偿。2020年6月2日，被告的工作人员询问李祖威合同清算意见，李祖威回复主张不同意提前解约，被告的工作人员告知其已确定撤场，6月不再续约停租。2020年6月3日，两原告提起本案诉讼。2020年6月7日，被告的工作人员询问李祖威是否面谈，李祖威未答复。2020年8月19日，被告的工作人员微信告知李祖威已因两原告未交接涉讼房屋，故将涉讼房屋的钥匙邮寄予两原告。2020年8月20日，李祖威将快递柜取件码发予被告的工作人员，并表示不同意接收房屋，要求被告安排人员取回钥匙。诉讼中，本院根据双方意见，指令双方于2020年9月19日下午三点自行办理了涉讼房屋的验收及交接手续。庭审中，双方确认：两原告是夫妻关系；被告已向两原告支付押金1600元；涉讼房屋每月物业管理费的金额为120.26元；2020年5月31日前的物业管理费、水电费已由被告支付；被告在庭后已将代购协议中的家电发票邮寄予两原告。另查明：被告已按《臻品商务大床房软装配置库》的约定为涉讼房屋配置了家私家电和软装物品。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告就涉讼房屋签订的《公寓托管合同》、《公寓装修/软装配置物品代购协议》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。被告在合同履行过程中单方要求解除合同并致合同解除，构成根本违约，依约应承担违约责任。被告辩称本案解约系因疫情的不可抗力所致理据不足，本院不予采纳。基于此，因被告无单方解除合同的权利，故其发出的《苦撑待变共克时坚》不能达到解除合同的法律效果，本院基于原告李祖威在2020年5月19日已经同意解约并提出清算方案，故认定《公寓托管合同》于2020年5月19日解除，并结合双方的履约情况、被告的违约情节，核定被告应承担的违约责任如下：1.支付解除合同的违约金。根据《公寓托管合同》的约定，一方单方解除合同的，应支付当年月租金的三倍共4800元为违约金，该违约金扣除被告已付保证金1600元后，被告还应向原告支付违约金3200元。两原告关于解除合同违约金的诉请超以上核定的，本院不予支持。2.支付占用涉讼房屋期间欠付的租金。因《公寓托管合同》已于2020年5月19日解除，被告至2020年8月20日才将涉讼房屋的钥匙送达予两原告，故相应的租金计至当日为止。两原告收到被告邮寄的涉讼房屋的钥匙时，合同已经解除，且两原告也基于解除合同提起本案诉讼，故其拒收涉讼房屋的钥匙没有依据，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，此后的租金被告无需支付。因此，根据双方的约定，被告应付2020年6月1日至2020年8月20日期间的租金4232.26元（1600×2+1600×20÷31）予两原告。两原告关于租金诉请超以上核定的与双方约定不符，本院不予支持。3.支付逾期付款的违约金。被告逾期支付租金构成违约，依约应计付逾期付款的违约金予两原告。但鉴于《公寓托管合同》约定的逾期付款的违约金（滞纳金）过高，故本院根据公平原则，酌情判令被告以6月份租金1600元为本金从2020年6月11日起，以7月份租金1600元为本金从2020年7月11日起，以8月份租金1032.26元为本金从2020年8月11日起，各至实际清偿之日止按日万分之二的标准计付逾期付款的违约金予两原告，两原告诉请被告计付的逾期付款违约金超以上核定的，本院不予支持。4.支付涉讼房屋的物业管理费和水电费，其中物业管理费计费期间为2020年6月1日至2020年8月20日，为318.11元（120.26×2+120.26×20÷31），水电费为11.85元。两原告诉请被告支付的物业管理费超以上核定的，本院不予支持。因被告已在2020年8月20日将涉讼房屋的钥匙送达两原告，视为两原告在当日已收回该房屋，故两原告诉清被告支付其收回涉讼房屋之后的租金及物业管理费没有依据，本院不予支持。因《公寓装修/软装配置物品代购协议》是两原告委托被告代购家私家电和软装物品，被告已履行完毕，因此两原告诉清被告赔偿28800元、支付违约金8000元没有依据，本院不予支持。因本院已判令被告赔偿原告3个月的解除合同违约金，被告基于其违约行为给原告造成的损失已足以弥补，故两原告诉清被告赔偿房屋闲置损失、赔偿其时间成本、劳动支出、停车费、交通费、误工费均没有依据，本院不予支持。因两原告确认被告已将代购协议中的家电发票邮寄予梁原告，故对两原告第11项诉清，本院不再重复处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市铂江酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付解除合同的违约金3200元予原告李祖威、杨玲诗；被告佛山市铂江酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年6月1日至2020年8月20日期间的租金4232.26元予原告李祖威、杨玲诗；被告佛山市铂江酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以6月份租金1600元为本金从2020年6月11日起，以7月份租金1600元为本金从2020年7月11日起，以8月份租金1032.26元为本金从2020年8月11日起，各至实际清偿之日止按日万分之二的标准计付逾期付款的违约金予原告李祖威、杨玲诗；被告佛山市铂江酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年6月1日至2020年8月20日的物业管理费318.11元、水电费11.85元予原告李祖威、杨玲诗；驳回原告李祖威、杨玲诗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1473.45元（两原告已预交），由两原告负担1448.45元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年十月三十日书记员  许晓璇