河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0423民初3062号原告：张二孩，男，汉族，1967年6月19日生，住河南省鲁山县。原告：袁海武，男，汉族，1967年2月8日生，住河南省鲁山县。二原告的共同委托诉讼代理人：聂蒙召，河南金年华律师事务所律师。被告：王现伟，男，汉族，1969年6月20日生，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：韩文朝，平顶山市鲁山县华剑法律服务所法律工作者。原告张二孩、袁海武与被告王现伟土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张二孩、袁海武及其共同委托诉讼代理人聂蒙召，被告王现伟及其委托诉讼代理人韩文朝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张二孩、袁海武向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金190000元；2、判令被告恢复土地原貌；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年8月1日，被告王现伟从原告处租得土地一块，用于加工彩钢瓦。双方签订租地协议一份，约定每年租金140000元。租赁到期后，被告既不腾出，也不续签合同、续交租金。经原告多次催促，直至原告起诉被告仍在该土地上生产，并用铁皮瓦将院子圈住，挖走院内的沙土二十余车。原告多次与被告交涉无果，综上，为维护原告合法权益，提起诉讼。王现伟辩称，1、涉案租赁合同因违反土地法63条的规定应当无效，对原告的诉讼请求被告不予认可，应当确认涉案合同无效并返还王现伟租金120000元；2、涉案合同显示2018年8月1日签订，实际合同履行期为2018年10月3日，因合同签订后至2018年10月3日原告才向被告交付了钥匙；3、2019年3月20日，鲁山县政府清理违法占地及违章建筑，被告承租的土地断水断电无法生产，且合同亦有约定，即政府占用或拆迁协议无效；4、被告并未挖走院内的沙土，原告所诉不实。综上，请求驳回原告诉求，确认合同无效返还租金。本院经审理认定事实如下：一、涉案土地首次流转情况。2007年3月20日，马洼村师庄师西组村民为甲方和乙方李新义、叶伟，杨金坡、杨芳，崔跃武、张全成分别签订三份《协议书》，三份《协议书》除乙方、甲方具体村民及中人签名不同外，内容相同，均载明：“……经甲乙双方协商，甲方决定将马洼村师庄师西组村民土地一块租给乙方使用。边界：东至公路边、西至三里河边、南至本队社员边界，北至本队社员边界。租期：甲方将该块土地租给乙方使用，租期为二十年。土地租金前十年每亩每年为壹仟贰佰元整。后十年随周边市场行情而变化。合同到期后，租与卖在同等条件下，乙方有优先权。付款期：公历每年三月二十日至四月一日为交付期，逾期不交者，甲方有权停止乙方经营。此协议签订后，甲乙双方不得反悔与中止合同。在此协议执行期间，甲方社员不得在本地块寻衅滋事，如发生纠纷事件造成乙方损失了，由甲方负责。合同自公历2007年3月20日起生效。一式拾/柒/伍份。双方共同遵守，不得违约。师庄村师西组组长：武留帮（签名）师庄村师西组代表：南金有（签名）张银成（签名）姜长伟（签名）庞红亮（签名）……备注：合同到期，甲方种地，乙方复耕。2017.3.20”。乙方为李新义、叶伟的《协议书》，合同后缀：“师庄村师西组甲方：徐志坚（签名）每年0.9亩1080元徐小国（签名）1.24亩1488元徐長青（签名）0.98亩1174元徐永贵（签名）1.36亩1632元姜六伟（签名）每年1.01亩1212元姜長伟（签名）1.33亩1596元姜中伟（签名）1.78亩2136元中人：李建中（签名）、袁海武（签名）、李科（签名）、武永强（签名）、叶永强（签名）”；乙方为杨金坡、杨芳的《协议书》，合同后缀：“师庄村师西组甲方：姜中文（签名）每年1.86亩2232元姜万才（签名）0.92亩1104元张敏（签名）2.57亩3084元徐永申（签名）每年1.31亩1572元徐群（签名）1.8亩2160元中人：李建中（签名）、武小强（签名）叶永强（签名）袁海武（签名）李科（签名）”；乙方为崔跃武、张全成的《协议书》后缀：“师庄村师西组甲方：范根义（签名）每年2.82亩3384元张六亚（签名）2.38亩2856元中人：李建中（签名）、杨金坡（签名）李科（签名）武小强（签名）叶永强（签名）袁海武（签名）”。二、涉案土地二次流转情况。2017年4月24日，甲方徐志坚等人与乙方叶伟、崔跃伍、张二孩签订《后续租赁土地协议》，载明：“按原合同约定2007年3月20日-2017年3月20日的十年期限已到。现经甲、乙双方协商，以后按五年一个周期（2017年3月20日-2022年3月20日），租金为每亩4000.00元。且一次性付清五年的租金。五年后根据周边地租行情另行商定。甲方：徐志坚（签名）0.9亩×4000×5年＝18000元、徐小国（签名）1.24亩×4000×5年＝24800元、徐长青（签名）0.98亩×4000×5年＝19600元、徐永贵（签名）1.36亩×4000×5年＝27200元、姜录伟（签名）1.01亩×4000×5年＝20200元、姜长伟（签名）1.33亩×4000×5年＝26600元、姜中伟（签名）1.78亩×4000×35600元、姜中文（签名）1.86亩×4000×5年＝37200元、张敏（签名）2.57亩×4000×5年＝51400元、徐永申（签名）1.31亩×4000×5年＝26200元、徐群（签名）1.8亩×4000×5年＝36000元、范根仪（签名）2.8亩×4000×5年＝56000元、张录亚（签名）2.38亩×4000×5年＝47600元，总金426400.00元，中人：张朝阳138××××****。乙方：叶伟（签名）、崔跃武（签名）、张二孩（签名），2017年4月24日，收到地租金426400.00收款人：徐群（签名），徐东帅（签名）”。三、涉及本案纠纷的土地流转情况。2018年8月1日，原告袁海武、张二孩为甲方，被告王现伟为乙方签订《租地协议》，载明：“……经甲乙双方协商，甲方将北环路西一块地（南院、北院、大门三间）租给乙方使用，年租款为140000元，大写壹拾肆万元。如政府占用或拆迁，协议无效，剩余地款退回乙方，如有乙方不占，提前三个月告知甲方。每年付款日期为每年8月1日，不得超过15天，如违约不付甲方有权收回本地。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，自签字之日起生效。甲方：张二孩（签名），袁海武（签名），乙方：王现伟（签名）2018年8月1日”。庭审中，原告袁海武、张二孩称，对于2007年3月20日签订的三份《协议书》中的乙方李新义等6人是代替袁海武、张二孩签的协议，涉及土地是由袁海武、张二孩实际承租的，对此说法被告不予认可。2017年4月24日的《后续租赁土地协议》从协议内容看，系对2007年3月20日三份《协议书》的延续，约定了涉案土地自2017年之后的租金数额及交付方式，该协议中甲方为徐志坚、徐小国、徐长青、徐永贵、姜录伟、姜长伟、姜中伟、姜中文、张敏、徐永申、徐群、范根仪、张录亚，乙方为叶伟、崔跃伍、张二孩。2018年8月1日，二原告和被告签订了《租地协议》，二原告依据该协议提起本案诉讼。被告承租该土地后，在其中部分土地上开办了鑫源复合板厂用于生产加工彩钢瓦。四、关于被告王现伟实际占用涉案土地时间问题。根据鲁山县违法用地、违法建设集中整治工作指挥部办公室于2018年1月15日作出的，鲁治指办[2018]16号《关于交办双违整治案件的通知》及双方陈述可知，类似土地因违法建筑被县政府勒令全部分批拆除，后琴台街道办事处于2020年4月2日向被告王现伟经营的鑫源彩钢瓦厂下发了琴台环保[2020]第24号环境保护责令停产、停业、停工及整改通知书，责令其于2020年4月10日前搬离辖区。考虑到被告经营生产的特殊性，需要一定合理期限另行找寻场地，客观上应给予一定的宽限期，且2020年10月30日，双方质证时，被告对原告提交的证明其于2020年5月份实际搬离的证据予以认可，故本院对被告实际占用涉案土地至2020年5月份为宜。另查明，1、二原告称，涉案土地系其二人通过2007年3月20日的三份《协议书》从马洼村师庄师西组村民徐志坚、徐小国等人手中承租土地中的部分土地，该土地与2017年4月24日的《后续租赁土地协议》及2018年8月1日的《租地协议》中所涉及的土地系同一块土地，但并非全部；2、被告王现伟称2018年8月1日原、被告签订合同后其向原告支付过120000元租金，但二原告称原、被告双方于2018年8月1日签订《租地协议》后，被告王现伟向二原告支付90000元，其中80000元系租金，另10000是替案外人张国生支付的欠款（提供了张国生书写的证明予以证实），下欠50000元租金未清偿，被告于2020年5月份腾空搬离，因此其主张的190000元租金包含2018年尚欠的50000元租金及2019年8月1日至2020年8月1日的租金140000元；3、本院对马洼村现任村支书乔保国进行询问得知，涉案土地经营权的流转及再次流转，均未向村集体组织进行备案。4、本院通过向师庄师西组相关村民及时任组长武留邦询问调查得知，土地经营权的再次流转并未告知村民组村民，亦未取得村民组村民的书面同意。5、经调查走访附近村民得知,涉案土地的周边原存在很多类似本案王现伟所经营的彩钢瓦厂房，属客观存在的事实状态。鲁山县人民政府2019年上半年通知该地段各经营人员，要求自行限期拆除，但大多数经营者并未在限期内予以拆除。6、经现场勘验，涉案土地现西边遗留一座废弃塔吊，中间偏南遗留一小段矮墙，路面部分硬化。本院认为，一、关于合同效力问题。根据《中华人民共和国土地承包法》第三十六条规定：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”第四十六条规定：“经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”土地承包经营权系用益物权，该项租赁实质上为一种债的关系，租赁人获得的是土地承包经营权的使用权，物权的土地承包经营权仍归原权利人享有。本案中，2018年8月1日，二原告将从承包人（马洼村师庄师**村民）手中承租的部分土地经营权通过转包方式再次流转给本案被告，但再次流转未经原承包方同意，也未向集体经济组织备案。同时，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。未经批准，不得擅自改变土地利用总体规划确定的用途，而庭审中双方已认可该涉案土地租赁后并未用于农业生产，综上涉案合同无效。二、关于租金返还及支付问题。1、合同无效后原告是否应当返还因该合同取得的租金，被告是否应当支付下欠租金。考虑到土地租赁合同的特殊性，虽然《租地协议无效》，但已履行部分具有不可消灭的性质，原告向被告提供土地投入了成本，被告实际占有土地并投入生产取得了利益，已经形成了无法逆转的事实状态，对此事实状态只能予以保留，合同无效的法律后果也只能及于未来。因此，已支付的租金不应予以返还，被告仍应支付赔偿损失性质的下欠租金。2、被告王现伟称其向二原告支付了120000元租金，二原告仅认可其收到被告90000元租金，多出部分不予认可，被告亦无证据予以证实支付120000元租金的主张，故对被告已支付的租金以二原告自认的90000元为准。被告下欠租金数额确定应当参照双方约定的租金及各自过错予以划分责任。被告王现伟明知政府要求搬离涉案土地,且于2020年4月2日收到琴台街道办事处下发的责令停产、停业、停工及整改通知书后，仍未在合理期限内及时搬离租赁地，而实际占用涉案土地至2020年5月份，其应当对占用土地造成原告损失的事实，承担过错责任，但二原告对土地的再次流转未经承包方的书面同意，并知晓被告承包该地用于非农业生产经营，对合同无效的结果存在过错，也应当承担一定责任。综上，该案中除去已履行的90000元租金，至2020年5月被告王现伟下欠原告租金155000元，对该部分按照双方过错划分责任，本院酌定被告承担60%责任，原告自行承担40%责任为宜，即被告王现伟向二原告支付下余费用93000元（155000×60%）。二原告要求被告恢复土地原貌，由于被告改变土地用途，涉嫌行政违法，根据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条规定，应由人民政府土地行政主管部门处理。被告庭审中提出合同无效要求二原告返还租金的反诉，该反诉实质上属于抗辩理由，对此抗辩理由的认定上述论理部分已充分阐明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地承包法》第三十六条、第四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王现伟于本判决生效之日起十日内向原告张二孩、袁海武支付租金93000元。二、驳回原告张二孩、袁海武的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2050元，由原告张二孩、袁海武承担1047元，由被告王现伟承担1003元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于平顶山市中级人民法院。审判员  陈玺暄二〇二〇年十月三十日法官助理孙菁华书记员刘涵