广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7620号上诉人（原审原告）：胡华香，女，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：廖凯波，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃思，广东聚理律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黎伟玲，男，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱爱清，广东禅都律师事务所律师。上诉人胡华香因与被上诉人黎伟玲建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡华香上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回重审或者改判支持胡华香要求黎伟玲支付480000元违约金的诉讼请求;2.本案诉讼费以及上诉费用由黎伟玲承担。事实和理由：一、根据黎伟玲提交微信聊天截图，黎伟玲在其单方违约后向胡华香发送《解除协议通知书（胡华香)》，并将收取的购地款返还胡华香，其前述行为印证其系承认《国有土地使用权转让协议》的效力，并受到该份协议的约束。《国有土地使用权转让协议》合法有效的情况下，黎伟玲单方解除的行为既无协议约定的支持，也无法律依据，属于无故解除协议，应承担相应的违约责任。二、黎伟玲无故单方解除协议的行为应当参照适用《国有土地使用权转让协议》违约责任约定。根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十一条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括有违约责任条款，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，胡华香与黎伟玲在协议中未就单方违约的情况作出约定，但对其他违约情形作出约定。根据上述法律规定，在双方没有约定的情况且不能达成补充协议的情况下，可按照合同有关条款进行确定，因此，虽协议中未就单方违约责任作出约定，但根据协议中的违约责任有关条款可确定黎伟玲无故单方违约应承担的责任。在黎伟玲单方无故违约行为实际存在，协议中对违约责任有约定的前提下，胡华香请求按照《国有土地使用权转让协议》第四条约定，要求黎伟玲承担违约责任并无不妥。三、基于诚实信用原则，黎伟玲的单方违约行为应当受到惩罚。《国有土地使用权转让协议》中，双方对因涉案土地被查封、无产权、不能被用于开发幼儿园等客观情况约定违约责任，黎伟玲在无前述客观原因出现、无法律规定、也无协议约定的情况下，单方告知胡华香解除协议，其故意不履行协议并单方无故解除协议系根本违约行为，黎伟玲对违约具有较大的主观恶意。而且，从协议约定可以看到，黎伟玲即使因为客观原因违约，也应承担已支付土地转让价款20%的违约责任，则黎伟玲存在主观故意、恶意违约时，胡华香主张参照客观情况的违约责任，要求黎伟玲承担单方违约责任系属于减轻了黎伟玲的责任。黎伟玲辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应驳回胡华香上诉请求，维持一审判决。二、一审判决酌情支持赔偿损失100000元，已超额弥补胡华香的损失。黎伟玲于2017年4月24日将解除合同通知书送达胡华香向其说明原因，并按月利率千分之六计算了45天利息支付21600元给胡华香。即使按中国人民银行同期贷款利率一年以下年利率35%,从2017年3月9日至2017年4月24日共计47天，以2400000元为本金利息为13443.29元，黎伟玲返还本金2400000元以及支付21600元利息，一审法院又酌情支持了100000元，已超额弥补胡华香的损失。三、胡华香主张按照2017年3月7日签订的《国有土地使用权转让协议》的4.1条约定的2400000元的20%要求黎伟玲支付违约金，没有事实与法律依据。该条款并没有约定黎伟玲支付违约金需要按2400000元的20%计算。合同4.1条约定：“甲方违反第3.1、3.2、3.4的约定导致本合同的目的不能实现，乙方有权解除合同，甲方应按照已收取转让款的20%赔偿乙方损失。”但第3.4条明确写明：“甲方在收到转让款人民币5000000元，并无条件不可撤销的协助乙方办理土地使用权以及上盖建筑物的产权过户手续。”从合同条款理解，如果黎伟玲收到了5000000元，在合同有效的情况下，黎伟玲不将土地卖给胡华香，才需要支付20%的违约金。但本案中黎伟玲仅收到了胡华香的2400000元，并没有收到5000000元。且该份合同是胡华香出具的格式条款，内容不平等，系保护出卖方的单方权益。在这种情况下从合同条款的语义理解，黎伟玲只收到2400000元，不能按照收到5000000元的合同条款要求支付违约金。另外合同第五条特别约定协议无效，导致乙方不能取得土地使用权目的，违约金也是20%。但合同第六条1.1约定：“本协议有约定的按约定处理，无约定的按《中华人民共和国合同法》处理，违约方应赔偿守约方因违约造成的一切损失。”因此黎伟玲仅收到2400000元，没有收到5000000元，没有约定具体违约金在合同有效且设定在黎伟玲单方违约的情况下，应由胡华香举证证明其损失。四、黎伟玲于2017年3月7日与胡华香签订的《国有土地使用权转让协议》不是黎伟玲的真实意思表示。该协议是胡华香乘人之危而签订不应继续履行。（一）黎伟玲因与胡华香丈夫梁广辉的表弟谭某辉是多年的好友关系。经谭某辉介绍，鉴于黎伟玲自身的实际情况，涉案土地已办理了抵押权，于2017年3月10号到还款日期，还款金额为5018654.25元(5000000元本金加一期利息）。因此黎伟玲在2016年12月23日与胡华香签订的合同约定，购买土地的金额是8000000元，签订协议当天支付50000元定金，第二期2950000元须于2017年3月1日前支付给甲方，第三期2000000须在交付土地开发前（从第二份土地买卖合同可以看到土地交付的时间是2017年3月10日）支付。这样黎伟玲可以在还贷期前取得购地款5000000元用于还贷。胡华香知道黎伟玲急需资金周转，经黎伟玲多次催促胡华香依合同约定再支付2900000元然后方可重新签订合同，但胡华香一直以赶住回澳洲等诸多理由借故拖延，直至拖到黎伟玲的还贷期将至即2017年3月7日，胡华香才在没有支付2900000元的情况下要求与黎伟玲重新签订合同，但合同的内容已违背了黎伟玲的初衷。黎伟玲是想通过卖地解决还贷及资金周转问题。但因胡华香违反合同约定，未在重新签订合同之前再支付2900000元给黎伟玲（详见2016年12月23日签订的土地买卖合同第六点），导致黎伟玲到处高息借钱凑够2700000元用于还贷，还差2300000元的差额。胡华香乘人之危，对合同重要条款作出重大修改，包括大幅度降低购地价格、5000000元购地款支付时间延长两年等，详细如下：将购地金额8000000元改为7200000元，降低购地款高达800000元；在交地前即2017年3月10日前胡华香应支付5000000元给黎伟玲，改为交地前支付2400000元，后胡华香称于2017年4月30日前支付1100000元，两年后再支付1500000元。本来2017年3月10日前黎伟玲可以收到5000000元用于还贷解决黎伟玲的燃眉之急，现变成收到5000000的时间为签订合同之日起两年后。（二）该2017年3月7日的《国有土地使用权转让协议》是格式条款，显失公平。该协议只保障购买方的权益，未保障出买人的合法权益，包括但不限于约定了黎伟玲违约需承担高额的已付款20%违约金，但却没有对等约定胡华香违约亦需支付的已付款20%的违约金，仅仅约定胡华香违约黎伟玲仅只能请求因违约造成的损失。再且，因为地块是住宅用地，是否改变胡华香的那一部分性质为教育用地，且不影响黎伟玲名下的地块性质依然是住宅用地，能否办理分证，若不能建设幼儿园，若不能办理分证，黎伟玲所收的5000000元按照银行同期贷款利率计算利息给胡华香，但这一双方谈妥的重要事项未写入合同。另外，胡华香趁着黎伟玲急需还贷，否则资金链断裂，多年辛苦努力全部付之东流，要求黎伟玲与其签订一份租赁合同。地块价值8000000元，胡华香才支付了首期2400000元，就拥有了整块地块的收益权，并要求黎伟玲返租每月支付租金。且两年后才支付5000000元超过地块价一半以上的价值，但是就要收取两年多的租金。因此该份协议已违反合同公平原则及诚实信用原则，且乘人之危严重损害黎伟玲的合法权益。五、该份合同未就重要事项达成一致意见，实际履行不能。包括涉案4亩在内的整块地块为5.7亩登记在黎伟玲名下，同一个土地证。黎伟玲与胡华香双方就转让地块的剩余可建面积，人防等应建配套工程的分担等重大问题未能达成一致意见，涉案合同根本履行不能。六、签订合同时，胡华香明确知悉涉案土地处于抵押状态不能办理过户手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”即使涉案地块办理了抵押注销手续，也不能办理过户由胡华香进行开发，需由黎伟玲的名义进行土地的开发，必须在转让地块完成开发投资总额的百分之二十五以上才能办理过户手续，但以黎伟玲名义开发实际由胡华香开发建设，由此产生的各项详细事项以及费用分担、开发过程的风险等问题双方未能达成一致意见，因此该份协议履行不能。七、涉案土地是否办理分证手续不能确定。该土地登记证为5.7亩，1.7亩黎伟玲在建综合楼，至今未建完验收，胡华香购买黎伟玲的4亩土地，是否办理分证手续不确定。胡华香对此明知，故其主张违约金480000元过高，亦有违公平。胡华香向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的土地买卖协议、国有土地使用权转让协议；2.黎伟玲支付违约金480000元；3.黎伟玲负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月23日，胡华香（乙方，受让方）与黎伟玲（甲方，转让方）签订《土地买卖协议》，约定：1.甲方将位于高明市西安河江开发区彩虹路南开发剩余部分土地[土地权属编号：明国用（2002）字第258号；具体转让土地面积相距黎伟玲已建成房产2米外剩余土地均为本次转让土地面积范围，约4亩用地]转让给乙方。2.土地金额为8000000元，签订本协议当天，乙方支付现金50000元给甲方作定金，余款分三期支付。此外，买卖协议还对办理登记过户手续、乙方未接收土地开发前的利息等事项进行约定。签订该买卖协议当天，胡华香向黎伟玲支付了定金50000元。2017年3月7日，胡华香（乙方，受让方）与黎伟玲（甲方，转让方）签订《国有土地使用权转让协议》。转让协议关于转让价格及付款方式约定如下：“1.涉案土地的转让价格为7200000元。2.本协议签订当日，乙方应提前向甲方支付定金50000元，土地交付后，该定金转为已付的转让款。3.乙方应于2017年3月10日之前向甲方支付第一期转让款2350000元，甲方应于2017年3月10日当天将涉案土地交付给乙方使用。4.乙方应于2017年4月30日之前向甲方支付第二期转让款1100000元。5.乙方应于2019年3月10日之前向甲方支付第三期转让款1500000元。6.剩下的转让款2200000元在甲方成功为乙方办妥涉案土地使用权转移登记后30天内完成支付。无论乙方是否开发土地，乙方应当于2022年3月10日之前向甲方支付第四期转让款2200000元。”转让协议第3.1条约定“甲方保证上述转让的土地无查封、产权无争议。”转让协议第3.2条约定“甲方协助乙方办理上述转让的土地可用于开发建设幼儿园。”转让协议第3.4条约定“甲方在收到转让款5000000元后，并无条件、不可撤销的协助乙方将上述转让的土地使用权及/或上盖建筑物的产权过户登记到乙方名下。过户所产生的一切费用（包括税费）由乙方负担。”转让协议第4.1条约定“甲方违反第3.1、3.2、3.4条的约定导致本合同之目的不能实现，乙方有权解除合同，甲方应按照已收取转让款的20%赔偿乙方损失。”此外，转让协议还约定“本协议有约定的按约定处理，无约定的按中华人民共和国合同法处理，违约方应赔偿守约方因违约而造成的一切损失。”签订该转让协议后，胡华香于2017年3月9日向黎伟玲支付了第一期转让款2350000元。2017年3月7日，胡华香（乙方，出租方）与黎伟玲（甲方，承租方）签订《租赁合同》，就甲方对甲乙双方于2017年3月7日签订《国有土地买卖协议》所涉已转让的土地及房产实行返租事宜约定如下：1.租赁期限：2017年3月10日至2022年3月10日。2.租金：甲方应于2017年3月10日至2019年3月10日每月支付租金21000元；2019年3月11日至2022年3月10日每月支付租金30000元。3.上述月租金甲方须每月10日前转账支付给乙方。当乙方要对土地开发利用，需提前三个月通知甲方做好清场准备以交付乙方使用。乙方施工进场当天租赁合同自动解除。2017年4月24日，黎伟玲向胡华香退回购地款2350000元及定金50000元，合计2400000元。此外，黎伟玲还向胡华香支付了21600元，黎伟玲称是计付给胡华香的利息，而胡华香则表示是支付了一个月的土地返租租金。明国用（2002）字第258号国有土地使用证显示：座落于高明市西安区河江开发区彩虹路南、地号09020022、使用权面积3800平方米的土地的土地使用者为黎伟玲，土地使用权终止日期为2072年9月4日。黎伟玲已在该土地上建成建设规模为2160平方米的河江黎伟玲综合楼（框架结构5层）。一审法院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。胡华香与黎伟玲签订的《土地买卖协议》及《国有土地使用权转让协议》，均是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。黎伟玲辩称存在胡华香乘人之危、所签订的《国有土地使用权转让协议》显失公平的情形。但是，黎伟玲并未举证证明本案存在胡华香乘人之危的情形，所签订的《国有土地使用权转让协议》也不存在双方权利义务明显失衡而导致显失公平的内容。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”的规定，即便存在黎伟玲辩称的乘人之危、显失公平等情形，黎伟玲也因未在一年的除斥期间内行使撤销权而导致撤销权消灭。因此，黎伟玲的相关辩称意见不能成立，一审法院不予采纳。在胡华香依约支付定金50000元、第一期转让款2350000元后，黎伟玲单方表明不再履行合同义务，并将收取的前述款项共计2400000元如数退回给胡华香，其行为已构成根本违约，胡华香有权解除前述两份协议，并要求黎伟玲承担违约责任。胡华香主张解除前述两份协议，合法有据，黎伟玲亦同意解除，故一审法院予以支持。虽然双方在《国有土地使用权转让协议》第4.1条中约定“甲方违反第3.1、3.2、3.4条的约定导致本合同之目的不能实现，乙方有权解除合同，甲方应按照已收取转让款的20%赔偿乙方损失。”但是，本案并无证据反映涉案土地存在被查封、产权有争议，或是无法用于开发建设幼儿园等情形。而胡华香仅支付了2400000元转让款，也未达到黎伟玲应办理涉案土地产权过户登记手续的合同条件。因此，黎伟玲的违约行为不属于前述转让协议第4.1条约定的情形，该条款约定的“甲方应按照已收取转让款的20%赔偿乙方损失”之条件未成就。胡华香诉请按其已支付的2400000元转让款的20%确定黎伟玲应支付的违约金为480000元，理据不足，一审法院不予采纳。但是，胡华香主张黎伟玲承担违约责任的意愿是具体、明确的，该意愿概括性的涵盖了要求黎伟玲赔偿损失的内容（胡华香在庭审中也表示其主张的违约金包含其遭受的全部损失），黎伟玲仍然应当赔偿胡华香的损失。黎伟玲于2017年4月24日除了退还2400000元转让款以外另支付的21600元，无论是胡华香主张收取的一个月土地返租租金，还是黎伟玲主张的计付利息，胡华香获得该款项均具有正当性，该款项均可用于弥补胡华香的损失。结合胡华香已付转让款金额（尤其是定金金额）、黎伟玲占用款项的时间、胡华香丧失同等条件订立合同的机会可能遭受的损失、黎伟玲额外支付的款项金额等因素，一审法院酌定黎伟玲仍应赔偿胡华香损失100000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除胡华香与黎伟玲于2016年12月23日签订的《土地买卖协议》及于2017年3月7日签订的《国有土地使用权转让协议》；二、黎伟玲于判决发生法律效力之日起十日内赔偿胡华香损失100000元；三、驳回胡华香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4250元（胡华香已预缴），由胡华香负担3365元，由黎伟玲负担885元。胡华香预缴的案件受理费中多缴的885元，由其于判决生效之日起向一审法院申请退回。黎伟玲负担的案件受理费885元，由其于判决生效之日起7日内向一审法院缴纳。二审期间，胡华香、黎伟玲未向本院提交新证据。2020年9月18日，胡华香向本院申请对涉案土地现有价值进行评估以确定其可得利益损失，本院认为胡华香该评估申请无必要性，故不予准许。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：黎伟玲应否向胡华香支付违约金480000元。其一，胡华香与黎伟玲签订的《土地买卖协议》《国有土地使用权转让协议》，系双方当事人平等、自愿、协商的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胡华香、黎伟玲应依约履行合同义务。黎伟玲辩称《国有土地使用权转让协议》是在乘人之危的情况下签订的，合同内容也显失公平。经审查，一方面黎伟玲未能举证证明胡华香存在乘人之危的情形，另一方面《国有土地使用权转让协议》不存在双方权利义务明显失衡、显失公平的内容，故本院对黎伟玲的上述意见不予采纳。其二，胡华香依约支付定金50000元、第一期转让款2350000元后，黎伟玲单方表明不再履行合同义务，黎伟玲的行为构成根本违约，胡华香有权解除前述两份协议，要求黎伟玲承担违约责任。其三，胡华香诉称黎伟玲应根据转让协议的约定按已付款2400000元的20%即480000元向胡华香支付违约金，承担违约责任。经审查，胡华香未提交证据证明涉案土地存在被查封、产权有争议、黎伟玲不协助其办理开发建设幼儿园等情形，且其向黎伟玲支付的款项亦未达到5000000元，故胡华香主张根据《国有土地使用权转让协议》第4.1条的约定要求黎伟玲向其支付480000元违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。此外，《国有土地使用权转让协议》第6条第1.1款约定：“本协议有约定的按约定处理，无约定的按《中华人民共和国合同法》处理，违约方应赔偿守约方因违约而造成的一切损失。”一审法院结合胡华香已付转让款金额（尤其是定金金额）、黎伟玲占用款项的时间、胡华香丧失同等条件订立合同的机会可能遭受的损失、黎伟玲额外支付的款项金额等因素，酌定黎伟玲应赔偿胡华香损失100000元，并驳回胡华香的其他诉讼请求并无不当，本院对此予以维持。综上，胡华香上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人胡华香负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十月二十六日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力