成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初6867号 原告（案外人）：成都潮蓉实业有限公司，住所地成都市金牛区成彭东二段**附**。 法定代表人：李思霖，经理。 委托诉讼代理人：沈雷，四川雄谟律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王杨，男，汉族，1987年11月27日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨凡，四川法典律师事务所律师。 第三人（被执行人）：冷希均，男，汉族，1971年8月20日出生，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：张立君，北京尚公（成都）律师事务所律师。 原告成都潮蓉实业有限公司（以下简称潮蓉公司）与被告王杨、第三人冷希均案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年8月5日由审判员刘宗华公开开庭进行了独任审理。原告潮蓉公司的委托诉讼代理人沈雷，被告王杨的委托诉讼代理人杨凡、第三人冷希均的委托诉讼代理人张立君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 潮蓉公司向本院提出诉讼请求：1．立即停止对位于青羊区××路××栋××层××号房屋（合同签约备案号2283360）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2．确认位于青羊区××路××栋××层××号房屋（合同签约备案号2283360）归潮蓉公司所有。事实与理由：冷希均对王杨负有到期债权。王杨于2018年1月23日向法院申请强制执行，法院立案后，于2018年2月28日作出（2018）川0108执316号《执行裁定书》，对当时归属冷希均的位于青羊区××路××栋××层××号房屋（合同签约备案号2283360）进行了查封。因冷希均违约，潮蓉公司起诉冷希均要求解除案涉房屋的买卖合同关系。2019年4月2日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终15016号《民事判决书》，判决解除潮蓉公司与冷希均之间的商品房买卖合同关系，并应当办理解除备案登记手续。潮蓉公司在向青羊法院申请强制执行（2018）川01民终15016号《民事判决书》过程中，发现法院对案涉房屋进行了查封，导致强制执行程序无法推进，遂向法院提出了执行异议，请求解除查封。法院于2020年3月24日作出（2020）川0108执异《执行裁定书》，裁定驳回了潮蓉公司的异议请求。潮蓉公司认为，依据生效的法律文书，案涉房屋的买卖关系已解除，现该房屋已属潮蓉公司所有，此事实可以排除王杨对冷希均就案涉房屋提出的强制执行申请。潮蓉公司为维护其合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向法院提起诉讼。 王杨辩称，1．王杨与冷希均之间的民间借贷纠纷调解在前，查封在前，对于冷希均来说，其仅仅只有房产可供执行，在其尚未偿还借款之前不应解除查封，法院的查封行为是合理合法的。2．虽然潮蓉公司和冷希均之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同附件》已被法院判决解除，但判决并未对冷希均支付的265914.44元购房款作出处理，且潮蓉公司至今也未归还该笔款项，市中院15016号判决书早已于2019年上半年生效，冷希均就对潮蓉公司享有265914.44元到期债权，在潮蓉公司未退还购房款之前，为了维护王杨的合法权益，不应当解除查封。3．王杨已代位将潮蓉公司诉至金牛法院，要求退还冷希均的购房款，该案于2020年7月17日开完庭，案件尚未审结，金牛法院对该笔债权还未做出实质处理结果，法院对案涉房屋的查封也不应当解除。 冷希均述称，本案对案涉房屋的查封不应解除，案涉房屋登记尚在冷希均名下，且冷希均对潮蓉公司享有到期债权260000余元，因此贵院对案涉房屋的查封合法有效，应当继续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月9日，潮蓉公司（出卖人）与冷希均（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同附件》，约定买受人购买出卖人开发的“潮蓉金沙彦府”1幢13层1306号房屋，建筑面积65.82平方米，总价款为751429元，买受人于2015年12月9日前支付首期房价款225429元，余款 526000元向中国农业银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称：农行金牛支行）支行申请贷款方式支付；2015年12月9日，冷希均向潮蓉公司出具《借条》，载明：今借到潮蓉公司出借给本人（姓名：冷希均，身份证号：510522197108××××）的现金225429元。本人委托潮蓉公司将该款项直接支付给潮蓉公司用于支付本人购买潮蓉金沙彦府1幢13层06号65.72平方米房屋首付款。落款处冷希均在收款人处签字并捺印。农行金牛支行与潮蓉公司签订了《合作协议》，约定农行金牛支行与潮蓉公司就潮蓉公司开发的位于成都市青羊区××街道××村××组的“潮蓉金沙彦府”项目的个人购房贷款业务进行合作。农行金牛支行向冷希均发放了贷款。案涉位于成都市青羊区××路××幢××层××号房屋（合同签约备案号2283360）于2015年12月28日登记备案在冷希均名下（合同签约备案号2283360）。后因冷希均未按约定偿还银行贷款，农行金牛支行发出了《贷款提前到期通知书》《担保人履行责任通知书》，载明因冷希均违反合同约定，现根据合同约定宣布该笔贷款提前到期，并要求潮蓉公司履行担保责任。潮蓉公司多次代冷希均向农行金牛支行偿还贷款本息共计529526.83元。后潮蓉公司于2017年7月13日向成都市青羊区人民法院提起诉讼，请求解除潮蓉公司与冷希均的《买卖合同》及《附件》，撤销预告登记、备案登记和抵押登记、冷希均向潮蓉公司支付违约金及案件律师代理费。成都市青羊区人民法院经审理，于2018年6月20日作出（2017）川0105民初7005号民事判决，判决内容为：1．解除潮蓉公司与冷希均于2015年12月9日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件》；2．冷希均于本判决发生法律效力之日起十日内协助潮蓉公司办理撤销位于成都市青羊区××路××幢××层××号房屋（合同签约备案号：2283360）备案登记、预告登记手续；3．冷希均于本判决发生法律效力之日起十日内向潮蓉公司支付违约金10000元；4．冷希均于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都潮蓉实业有限公司支付律师费5000元；5．驳回潮蓉公司的其他诉讼请求。后冷希均上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理于2019年4月2日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。 另查明，王杨与冷希均民间借贷纠纷一案，王杨于2017年11月13日向本院提起诉讼，请求冷希均偿还借款及逾期利息。2018年1月8日，冷希均与王杨达成调解协议，冷希均于2018年1月18日前向王杨归还借款本金550000元，并以550000元为基数，按年利率20%支付从2017年3月31日至借款本金 550000元付清之日止的利息。后冷希均未向王杨履行上述债务，王杨于2018年1月28日向本院申请强制执行，本院于2018年2月28日作出（2018）川0108执316号执行裁定，对案涉位于成都市青羊区××路××幢××层××号房屋（合同签约备案号：2283360）进行了查封。潮蓉公司在向成都市青羊区人民法院申请强制执行（2018）川01民终15016号民事判决过程中，发现本院对案涉房屋进行了查封，故向本院提出了执行异议，请求解除查封，本院于2020年3月24日作出（2020）川0108执异72号《执行裁定书》，裁定驳回了潮蓉公司的异议请求。 庭审后经关联案件检索，王杨与潮蓉公司债权人代位权纠纷一案，成都市金牛区人民法院作出（2020）川0106民初6727号《民事判决书》，潮蓉公司负有返还冷希均已付购房款的义务，冷希均亦负有偿还潮蓉公司该笔首付借款的义务，潮蓉公司提出的债务抵销理由成立，故针对案涉房屋的首付款225429元，潮蓉公司已不再负有向冷希均支付的义务。该案还查明，除首付款外，冷希均另外支付了购房款16409.48元，因冷希均还应支付潮蓉公司违约金、律师费、诉讼费等，潮蓉公司均主张了抵销。 上述事实有当事人陈述、潮蓉公司的营业执照、王杨及冷希均的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件》协议、（2017）川0105民初7005号《民事判决书》、（2018）川01民终15016号《民事判决书》、（2017）川0108民初7633号《民事调解书》、（2020）川0108执异72号《执行裁定书》、（2020）川0106民初6727号《民事判决书》、快递物流信息单等资料予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为：潮蓉公司对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除法院的强制执行。 冷希均与潮蓉公司签订《商品房买卖合同》后，对案涉房屋进行了备案登记及预告登记。但冷希均未按约定履行合同义务，潮蓉公司据此通过诉讼途径解除了双方签订的《商品房买卖合同》。案涉房屋虽进行了备案登记及预告登记，但未进行不动产过户登记，房屋所有权仍属潮蓉公司所有，即潮蓉公司对案涉房屋享有物权。而王杨与冷希均之间系债权债务关系，双方争议的标的并不涉及案涉房屋，仅是因实现债权在执行中查封了备案在冷希均的案涉房屋。潮蓉公司与冷希均之间的《商品房买卖合同》已经解除，冷希均已丧失对案涉房屋的物权请求权。基于物权优于债权的民事基本理论，潮蓉公司对案涉房屋享有的物权足以对抗王杨的普通债权。 合同解除，双方相互返还取得的财产后，潮蓉公司的民事权益才能足以排除案涉房屋的执行。但由于冷希均所购房屋首付款系向潮蓉公司借支，且冷希均也未向潮蓉公司支付生效判决确定的违约金、律师费、诉讼费等，潮蓉公司对此均已主张抵销，并经人民法院判决确认，故潮蓉公司已无再向王杨返还首付款的必要。 综上，潮蓉公司对案涉房屋享有的民事权益足以排除王杨的普通债权的强制执行。潮蓉公司请求对案涉房屋停止查封执行的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对青羊区××路××栋××层××号房屋（合同签约备案号2283360）的强制执行，并解除对上述房屋的查封； 二、确认位于青羊区××路××栋××层××号房屋（合同签约备案号2283360）归原告成都潮蓉实业有限公司所有。 案件受理费11300元，由第三人冷希均承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘宗华 二〇二〇年十月二十二日 书记员  王华琳