内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终334号上诉人（一审原告）：潘毅和，男，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：宗敬尧，男，蒙古族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。一审第三人：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人：冯海涛，执行董事。上诉人潘毅和因与被上诉人宗敬尧及一审第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞、被上诉人宗敬尧的委托诉讼代理人侯文全到庭参加诉讼，一审第三人京和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘毅和上诉请求：1.撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初216号民事判决；2.判令准许对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-8-08-126号车库的执行；3.判令宗敬尧承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：宗敬尧所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件，且其权利不能够排除执行，理由如下：一、宗敬尧与京和公司之间签订的定房协议并非本约合同，只是预约合同而非正式的商品房买卖合同。定房协议第四条第二款明确约定，买受人需要另行签订正式的商品房买卖合同，否则视为自动放弃购买权。定房协议并未在宗敬尧与京和公司之间产生正式的买卖合同约束力，本案不存在合法有效的书面买卖合同。二、宗敬尧仅凭物业费收据，无法证明其在查封前己经占有而且是合法占有不动产。三、宗敬尧没有提供转账凭证，仅凭京和公司出具的收据，无法证明其已经交纳全部款项。四、潘毅和提交的一审法院执行局在巴林左旗不动产登记中心的调档材料，显示在一审法院查封案涉车库时，案涉小区至少有39套不动产己经办理正式的不动产登记手续，并己取得不动产权利证书，上述事实证明案涉小区已经具备办理不动产产权手续的条件。宗敬尧至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉车库未办理过户登记明显存在过错。另外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。宗敬尧并未举证其有前述行为，应当认定宗敬尧对没有办理过户登记存在过错。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。宗敬尧不具有足以排除强制执行的民事权益，请求支持潘毅和的全部上诉请求。宗敬尧辩称，一、宗敬尧在一审法院查封之前已与京和公司签订定房协议，该定房协议具备商品房买卖合同的主要条款，根据法律规定合法有效，该合同未被司法机关确认无效或者撤销，因此宗敬尧具有物权期待权。二、宗敬尧在签订定房协议后已经实际占有、使用案涉车库，是实际权利人，而且交纳相关物业等费用，一审法院进行的现场勘查亦能证明宗敬尧实际占有、使用案涉车库。三、京和公司出具的收款收据，可以证明宗敬尧已经交纳车库款项。潘毅和关于没有转账凭证，仅凭收款收据无法证明已经交纳案涉车库全部款项的上诉理由不能成立。四、办理产权证书需要京和公司出具相关手续，宗敬尧已经多次要求京和公司办理产权登记，但由于京和公司债务缠身，涉及车库被查封等情形，致使至今没有办理产权登记，宗敬尧对此并无过错。综上，潘毅和的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。潘毅和向一审法院起诉请求：1.判令恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-8-08-126号车库的执行；2.判令宗敬尧及（或）京和公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：潘毅和与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷案件，潘毅和于2018年7月4日提出保全申请，并提供安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司出具的保函（保单号：212904852018000011，保险赔偿限额6000万元）提供担保。一审法院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。一审法院于2018年7月30日作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司未作转移登记、预告登记但已作买卖合同备案登记的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。针对一审法院的查封措施，宗敬尧提出保全异议。一审法院于2019年8月6日作出（2019）内04执异206号执行裁定，裁定中止对案涉车库的执行。潘毅和不服，提起本案执行异议之诉。宗敬尧提交其与京和公司于2018年3月1日签订的京和王府定房协议，约定购买巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府地下车库08-126号车库，房款金额共计为100000元；提交2018年3月1日京和公司针对上述房屋出具的收款收据一枚，收据金额为100000元，加盖公司财务专用章；提交2018年9月19日赤峰市和裕物业有限公司出具的物业费收据一枚，物业费期间为2018年5月7日至2019年5月6日，金额为200元；提交2019年1月12日交纳电费收据一枚。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，案件争议的实质是宗敬尧就案涉车库是否享有足以排除强制执行的实体权益。被执行人为房地产开发企业，且执行标的物是登记在该房地产开发企业名下的商品房，如果案外人享有的实体民事权益参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不足以排除执行，但参照该规定第二十八条足以排除执行的，人民法院可以参照第二十八条作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院认为，宗敬尧所购车库符合上述司法解释规定的情形，对案涉车库享有排除强制执行的实体权益。其理由如下：首先，宗敬尧与京和公司之间形成的系有效的商品房买卖合同，就车库的坐落、面积、价款、交付等均有约定，属于本约性质，而非预约合同。第二，根据赤峰市和裕物业有限公司出具的收款收据，可以证明宗敬尧已经在法院查封前占有案涉车库。第三，结合京和公司出具的收款收据，亦能够证明宗敬尧已经交付了车库款。最后，虽然宗敬尧尚未办理不动产产权手续，但根据庭审调查，该小区房产因纠纷存在多个法院查封的情形，均未办理房产登记手续，宗敬尧未办理登记情形并非因买受人自身原因造成。综上所述，可以认定宗敬尧所购车库符合上述司法解释规定的情形，对车库享有排除强制执行的实体权益。一审法院对潘毅和诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回潘毅和的诉讼请求。案件受理费100元，由潘毅和负担。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系潘毅和针对宗敬尧提起的申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：宗敬尧就案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，宗敬尧就案涉车库享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：首先，案涉定房协议就车库的坐落、价格及交付均作出明确约定，已经具备商品房买卖合同的主要内容，故该定房协议实为商品房买卖合同。案涉定房协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定案涉定房协议合法有效并无不当。其次，根据赤峰市和裕物业有限公司出具的收款收据，可以证明宗敬尧在一审法院查封前占有案涉车库。再次，京和公司出具的收款收据，可以证明宗敬尧已经交纳车库款项。潘毅和关于宗敬尧没有转账凭证，仅凭收款收据，无法证明已经交纳案涉车库全部款项的上诉理由不能成立。最后，案涉车库未办理不动产过户登记手续，本案在案证据不能证明系由宗敬尧自身原因造成。综上，潘毅和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由潘毅和负担。本判决为终审判决。审判长 陈立斌审判员 荣如侠审判员 张 琰 二〇二〇年十月十二日书记员 石俊峰