天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初7340号原告：田维娟，女，1974年7月2日出生，汉族，住天津市津**。被告：张书玲，女，1975年7月16日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：刘金国，天津金国律师事务所律师。被告：周坤，男，1992年3月7日出生，汉族，住天津市津**。第三人：天津市房联管家地产咨询有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）保航路1号航空产业支持中心645SS73房间，统一社会信用代码91120118340897563X。法定代表人：孟路腾，经理。原告田维娟与被告张书玲、周坤、第三人天津市房联管家地产咨询有限公司（以下简称“房联管家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告田维娟、被告张书玲及其委托诉讼代理人刘金国、被告周坤、第三人房联管家公司之法定代表人孟路腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田维娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张书玲、周坤于2020年7月26日签订的位于天津市津南区××镇××号房屋买卖（租赁）意向定金协议；2.判令二被告赔偿原告购房定金10000元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告周坤系第三人员工。2020年7月26日，原告与被告的代理人周坤签订了房屋买卖（租赁）意向定金协议，约定被告张书玲将其位于××镇××号房屋出售给原告，房屋总价款1320000元，原告向被告支付定金10000元，并约定如果被告有变，赔偿定金双倍即20000元给原告。当日，原告支付了定金10000元。2020年8月6日，被告张书玲明确表示不卖以上房屋了，并退还了定金10000元。根据定金协议的约定，被告违约应当双倍赔偿定金，原告多次要求被告再赔偿定金10000元，但被告均予以拒绝，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告起诉。张书玲辩称，不同意原告诉请，请法院驳回原告诉请。张书玲从未委托第三人及周坤代为签订售楼协议以及代为收取定金。张书玲从未收取过原告诉称的定金10000元。张书玲就诉争房屋出售事宜仅委托过德祐中介公司出售，并未委托第三人出售该房屋，周坤在未向张书玲明确自己所属中介公司的情况下，与张书玲取得联系，张书玲误认为周坤系德祐中介公司的员工，故一直同意其出售房产，但并未授权周坤代为签订协议和收取定金，交易过程中，张书玲发现周坤并不是德祐中介公司的员工，要求其将收取的定金10000元转给张书玲，周坤拒绝向张书玲支付定金，张书玲对诉争房屋交易的安全性产生了合理的质疑，期间张书玲与原告也从未见过面，与周坤也没有见过面，无法判断原告与周坤、第三人之间的关系，故拒绝周坤继续代理出售诉争房屋，张书玲的行为不存在违约情况，故原告主张的房屋买卖意向定金协议及定金罚则对张书玲不发生法律效力。周坤辩称，2020年7月18日至7月26日，周坤和张书玲电话沟通15次，通话时长近57分钟，最终于2020年7月25日上午10时左右，张书玲确认该房屋最终可以以1320000元价格成交，于2020年7月25日晚电话沟通添加彼此微信好友，并将第二天与客户签约的意向定金协议及收取定金凭证发到张书玲微信，确认无误后，约定8月1日张书玲与其配偶一起来天津与买方签订正式买卖合同，张书玲于2020年7月26日上午7点53分通过微信好友申请，当日下午5点51分，原告至房联管家公司门店协商意向定金事项时，特意通过微信语音通话再次与张书玲确认此次房产交易事项，最终获得张书玲同意后，周坤代张书玲与原告签订意向定金协议并收取定金，协议签订后，周坤当着原告面将该协议与收取定金凭证一同发到张书玲的微信上，因周坤没有想到张书玲出现违约想法，故之前的通话并未录音，张书玲也并未提出任何异议，也没有阻止与买方签订意向定金协议，这足以表明张书玲是知晓并认可此次交易及相关手续的。2020年7月26日至31日，周坤与张书玲共计通话4次，时长近4分钟，最终确认张书玲夫妻双方于8月1日中午从北京出发，大概下午4点抵达天津，与原告签订正式买卖合同，至此时，张书玲的沟通内容及行为依旧反映出张书玲夫妻双方认可此次房产交易，并认可原告将购房定金交到中介的行为，2020年8月1日中午11点左右，周坤通过微信与张书玲沟通得知，房本权利人为男方，因张书玲出发仓促，并未携带房本，经协商由张书玲提供身份证原件及房产证照片作为凭证来签订此次房屋买卖合同，2020年8月1日下午2点，张书玲微信表示自己已抵达天津市武清区，在武清吃午饭，此时电话沟通得知，张书玲不能提供房产证或房产证照片及相关房产有效证明，经协商，张书玲先返回北京，再定时间，携带证件来履行意向定金协议内容。至此时，张书玲夫妻双方的行为表明签署的意向定金有效并愿意履行协议内容，2020年8月3日下午7点25分左右，张书玲微信表示现有其他购房客户与其沟通，愿出1330000元购买此房，并多次看过此房，周坤在微信与其沟通说，多这一万并不值得，如果你不卖给原告要赔付10000元违约金，此时张书玲表示没有问题，在微信沟通中，张书玲曾提出该房屋是否存在涨价的疑问，最终张书玲表明8月5日与其配偶携带相关证件并安排时间来天津与买方签署正式房屋买卖合同，2020年8月4日下午8点14分，张书玲微信表示此房屋不再出售给买方，并提出将该房屋出租的想法。2020年8月4日晚，周坤与张书玲共通话两次，进行沟通，与张书玲分析市场，权衡利弊，通话时长近20分钟，且于当日晚10点53分，周坤通过微信再次劝张书玲履行协议，最终未能改变张书玲不再履行协议的决定。2020年8月5日周坤再次与张书玲进行沟通，并拨打近20次电话，均无人接听，期间有一次接听，接听人为张书玲孩子，孩子表示张书玲没在家并没带手机。2020年8月6日至8日，周坤与张书玲共通话3次，时长近27分钟，期间多次劝说张书玲履行意向定金协议内容，但仍未能改变张书玲不再履行协议的决定，由于张书玲已明确表示不再履行协议，且买方要求退还10000元定金，并督促周坤向张书玲追回10000元违约金，2020年8月6日下午2点40分，周坤将定金10000元退还买方，因违约金未能顺利追回，买方于8月11日至法院起诉，2020年8月11日下午5点22分，应买方要求周坤将买方起诉状以照片形式发送到张书玲微信上，并再次与业主沟通协商履行协议，最终于2020年8月11日晚11点53分，张书玲表示8月14日来天津履行协议内容，并表示以1320000元成交，2020年8月12日下午4点47分，张书玲邀约买方重新支付意向定金，并要求支付给张书玲本人，买方表示张书玲反复变化多次，对张书玲失去信任，坚持要求将定金支付给中介方保管，因周坤与张书玲素未谋面，且张书玲未能提供相关有效证件及照片，沟通期间曾多次表明该房屋不再出售给买方，与公司店长协商后，为保护买卖双方利益，最终没有同意将该定金支付到张书玲账户上，期间买方使用周坤的手机电话与张书玲沟通房屋交易事宜，但张书玲多次避开房屋交易话题并多次将话题转移至中介交易流程相关事项，最终三方协商无果。房联管家公司述称，同意解除原告与张书玲、周坤签订的××镇××号房屋买卖意向定金协议，对原告要求赔偿违约金10000元，应由张书玲赔偿给原告，诉讼费应由张书玲承担。周坤作为房产经纪人，是属于房屋买卖中第三方存在，职责是撮合买卖双方，促进成交，并未有违约行为可言，此次房产交易，是由张书玲出现违约导致协议内容无法履行，故应由张书玲独自承担协议中相关违约责任，2020年7月26日由周坤代张书玲与原告签署的房屋买卖意向定金协议中明确，房屋坐落于津南区××镇××号，成交金额为1320000元，明确定金10000元，明确定金由中介方保管，明确违约责任，明确于2020年8月15日前签署正式合同，且在该协议中，有我公司合同专用章，故2020年7月26日签署协议后将该协议照片发送到张书玲微信上，协议内容及我公司名称张书玲均已知晓。本案核心其认为是房屋意向定金合同是否生效，而该协议是由本公司业务人员周坤代业主张书玲与原告签署，则该协议是否生效的关键在于本公司业务员周坤到底是否真正受到张书玲的授权委托，在此次房产交易流程中，公司并未有张书玲书面的授权委托书，但通过周坤陈述了解到，在代签此协议前，曾多次与张书玲电话沟通，且在代签协议前10分钟，特意微信语音与张书玲沟通，确认相关房屋买卖事宜，如果周坤未受到张书玲电话授权，周坤作为中介人员，代替张书玲签署定金协议，对本人及公司及买方有何好处？张书玲不知晓、不办手续岂不是自找麻烦，且在签订协议后，周坤当原告的面将协议、收款凭证以照片形式发到张书玲微信上，如果张书玲没有在电话中授权委托周坤代签协议，张书玲在微信中应该立刻提出异议，但可以通过微信聊天记录看出，张书玲并无提出异议，张书玲与周坤还协商好来天津签署正式合同的时间，不难看出业主张书玲夫妻双方是完全知晓此事，且毫无异议，公司没有书面委托书是事实，但周坤在电话中受到张书玲授权委托也是事实，或许张书玲会提出其他说辞，如果周坤没有受到张书玲电话委托，为何周坤与张书玲在约定的时间来天津签署正式合同，尽管最终因张书玲手续问题又返回北京，未能顺利签约，在微信沟通中，周坤曾提到，如果张书玲违约，将支付10000元违约金给原告，张书玲也表示明白，最后得知原告起诉后，张书玲也表示可以继续履行合同，由此可见没有书面委托书是事实，但周坤在电话中受到了张书玲的委托也是事实，不能由于没有书面凭证就可以肆意扭曲事实。对刚才张书玲的陈述，关于定金问题，协议中明确表明定金由中介保管，此房屋只委托了德祐中介公司出售，但周坤带原告看房时，需向德祐拿取此房钥匙，如果没有电话与张书玲沟通，德祐怎么会把钥匙借给周坤，且此协议盖有公司合同章。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，原、被告提交的所有证据的真实性，本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院确认事实如下：被告周坤系第三人房联管家公司的职工。张书玲将坐落于天津市津南区××镇××号房屋在德祐地产中介登记出售，并将房屋钥匙存放在该公司。2020年7月18日开始周坤与张书玲电话联系涉案房屋的买卖事宜，在联系买卖房屋的过程中，张书玲询问周坤是否为德祐中介的人员，周坤告知张书玲其系房联管家公司的工作人员。周坤在德祐地产中介拿取涉案房屋的钥匙带领原告看房。后经协商最终确定张书玲以1320000元的价格出售涉案房屋给原告。田维娟与周坤提交的《房屋买卖（租赁）意向定金协议》，注明甲方张书玲、乙方田维娟，约定甲方将坐落于天津市津南区××镇××号房产出售给乙方，售价为1320000元，乙方付给甲方定金10000元，此定金由中介方保管，如乙方有变，已付的定金不退，如果甲方有变赔偿定金双倍即20000元给乙方。正式合同协议限定在2020年8月15日前签订，正式合同签订之时，本协议中定金自动转为正式金额的一部分，本协议作废。如因甲方或乙方其中任何一方原因导致正式合同不能按约定时间签署，逾期达7日的，按本协议第一款执行甲、乙、丙三方权利和义务。甲方签字处由周坤（代）并捺印，乙方由田维娟签字并捺印，中介处盖有房联管家公司的合同专用章。时间为2020年7月26日。协议签订后田维娟将定金10000元转给周坤。2020年7月26日周坤与张书玲微信加为好友，当日下午5时51分，周坤与张书玲通过微信语音通话，下午6时周坤将上述签订的房屋买卖（租赁）意向定金协议及田维娟付款的截图通过微信发给张书玲。当日18时40分许周坤给张书玲通电话，通话时长1分10秒。后经周坤与张书玲沟通联系，确定2020年8月1日张书玲及其爱人郭新忠到房联管家公司与田维娟签订房屋买卖合同。张书玲及其爱人当天从北京出发到天津武清时告知周坤忘记带房屋产权证，也没有房屋产权证的照片，导致张书玲及其爱人返回北京，未能签署房屋买卖合同。2020年8月3日张书玲通过微信告知周坤涉案房屋有人出价1330000元，周坤告知其客户（田维娟）不能再涨钱了，并且告知张书玲如果卖那边需要赔客户（田维娟）10000元，张书玲表示明白，并约定后天（8月5日）到天津。2020年8月4日周坤微信联系张书玲询问8月5日什么时间到，张书玲告知其房子不卖了。2020年8月6日周坤将收取田维娟的10000元定金退还给田维娟。2020年8月11日周坤将田维娟发给其的起诉状及不动产查询证明发给张书玲，张书玲告知周坤跟客户说她周五（8月14日）过去，没必要等到8月15日，周坤询问其还是1320000元吗，张书玲表示是。8月12日下午4时许张书玲要求把定金转给她，周坤表示在张书玲说不卖之后定金已经退还给客户了，可以找客户再收一下。8月12日晚上6时许原告到房联管家公司，周坤告知张书玲客户过来交定金了，田维娟使用周坤的电话与张书玲通话后，张书玲与周坤的微信中表示前提是其需要收到意向金，要有张书玲的委托才能代签，口头的不起作用。周坤告知张书玲由于之前张书玲违约，客户的意思交定金可以，但要交到第三方，在张书玲过来之前由中介保管，或者在张书玲周五过来时客户直接给张书玲。8月13日张书玲微信表示其没有违约，因为在其不知情的情况下周坤他们签的字，其没有委托他们签字，也不认识周坤，也没见过面，也没收到钱，且是意向金。只是在电话中沟通房子净落1320000元，后面的定金和付款方式还没有谈。另查，涉案房屋登记在张书玲爱人郭新忠名下。本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。被告张书玲主张没有委托房联管家公司及周坤卖房，只是委托德祐中介进行卖房，但根据原、被告及第三人的陈述，被告周坤在带原告田维娟看房前后均联系了被告张书玲，且在周坤与张书玲通话过程中，张书玲亦知晓了周坤系房联管家公司的员工，张书玲均并未提出异议，且确定了该房屋出售给田维娟及出售价格，说明张书玲对委托房联管家公司卖房的行为知晓且认可，虽双方未签订书面委托协议，按照法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，且法律并未规定委托合同的形式应当采用书面形式，故口头形式的委托合同亦合法有效。综上，本院确认被告张书玲委托房联管家公司进行买卖房屋的行为有效。第三人房联管家公司的职员周坤，在与田维娟签订意向定金协议前与张书玲微信语音通话、在签订协议后将协议及收款凭证通过微信发给张书玲，之后再次与张书玲通话，以及被告张书玲及其爱人来天津的行为，均表明被告张书玲对意向定金协议知晓并认可，现被告张书玲主张周坤在其不知情的情况下签字，没有授权周坤签字，该主张没有事实及法律依据，本院不予采信。综上，周坤代张书玲签署的意向定金协议，应由张书玲按照协议约定履行。根据合同法规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，在意向定金协议约定的2020年8月15日前被告张书玲明确表示房屋不卖了，后经双方协商，亦未达成新的意见，故原告起诉要求解除意向定金协议，符合法律规定，本院予以支持。关于解除合同的违约方问题，被告张书玲在与周坤的聊天记录中明确表示房屋不再出售，故解除合同的违约方为被告张书玲。被告张书玲应承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案，双方约定的定金为10000元，张书玲虽未收到定金，但意向定金协议中约定该定金由中介方保管，在被告张书玲表示不再出售房屋后，周坤将其保管的10000元定金已经返还原告，现原告要求被告张书玲赔偿定金10000元的要求，符合双方约定及法律规定，故被告张书玲应给付原告定金10000元。关于原告主张被告周坤承担赔偿责任，因被告周坤系房联管家公司的职员，其代张书玲签订意向定金协议系履行房联管家公司的职务行为，且张书玲与房联管家公司之间系委托关系，故被告周坤在本案中不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告田维娟与被告周坤代被告张书玲签订的房屋买卖（租赁）意向定金协议。二、被告张书玲于本判决书生效后3日内给付原告田维娟定金10000元。三、驳回原告田维娟其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张书玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  翟洪凤二〇二〇年十月十六日书记员  蔡玉利附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。