宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3489号 上诉人（原审被告)：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇阳光100综合市场**楼**。 法定代表人：金昌福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：路宣，男，1985年10月11日出生，汉族，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告)：柴红林，男，1982年5月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）因与被上诉人柴红林商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年9月21日公开开庭进行了独任审理。上诉人金色阳光公司的委托诉讼代理人路宣，被上诉人柴红林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金色阳光公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决没有考虑公平原则，违约的原因是第三人即工程承包人将上诉人的工程款挪作他用。上诉人虽至被上诉人起诉之日没有办理房屋权属证书，但是因为第三人原因导致。因受疫情的影响，政府职能部门至2020年4月1日才开始正常运转，一审法院应当免除上诉人在此期间的违约责任。综上，一审法院认定事实不清，错误认定证据，致使错误判决。 柴红林辩称，对方上诉请求不成立，一审判决正确，请求维持原判。 柴红林向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金2353元（标准为日万分之0.5自2015年2月1日起算至2015年8月6日，即253019元×0.00005×186天）；2.判令被告支付原告逾期办证约金21583元（标准为日万分之0.5自2015年11月5日起算至实际取得房屋权属证之日止，暂算至2020年7月7日，即：253019元×0.00005×1706天），合计23936元；3.判令被告协助原告办理房屋不动产权证书；4.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月11日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××县房屋，建筑面积50.39平方米，房屋总价252868元，付款方式为当日首付152868元，银行按揭100000元，交房期限2015年1月31日前，逾期交房买受人要求继续履行合同的自约定的交付期限次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，商品房交付使用后90日内办理房屋权属证书，造成买受人不能办理房屋权属证书的，自合同约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按约定付清了购房款。原告自述于2015年8月6日接收了房屋钥匙，并补交了超面积的房款。因房屋不能办理权属证，原告认为给其造成了经济损失，遂提起诉讼。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》不违反法律规定，系有效合同，各方应遵照执行。原告向被告全额支付了购房款，但被告不能按合同约定的时间向原告交付房屋、办理权属证书，其行为构成违约。被告应当承担逾期交房及办证的违约责任。原告接收了房屋钥匙应视为接收了房屋，故违约交房的截止时间为原告接收钥匙的时间。目前，涉案房屋不具备办理产权证的条件，但具备了办证条件后，被告应当协助原告办理房屋产权证书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在××园房屋具备办证条件后协助原告柴红林办理房屋产权证书；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告支付逾期交房违约金2353元（自2015年2月1日至2015年8月6日253019元×0.00005×186天）；三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告支付逾期办证违约金21583元（自2015年11月6日至2020年7月7日253019元×0.00005×1706天）。案件受理费398元，减半收取199元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人金色阳光公司与被上诉人柴红林签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同约定上诉人应于2015年1月31日前向被上诉人交付涉案房屋，并以上诉人取得《银川市新建住宅交付使用证》为交付条件。上诉人虽于2015年8月6日将房屋钥匙交付于被上诉人，但至今未取得《银川市新建住宅交付使用证》，不能视为其已履行了交房义务，逾期交房违约金应自约定交付之次日起算至被上诉人实际取得《银川市新建住宅交付使用证》符合房屋交付条件之日止。现被上诉人主张逾期交房违约金计算至其实际接收房屋之日，一审法院结合合同约定确认逾期交房违约金为2353元不违反法律规定，本院予以确认。关于逾期办证违约金问题，因合同中约定上诉人应自商品房交付使用后的90日内为被上诉人办理房屋权属证书，如因上诉人原因不能办理房屋权属证书的，其需按照合同约定金额承担逾期办证违约金。现涉案房屋不符合交房条件，逾期办证违约金因不具备起算时间的条件而无法计算，故对被上诉人该项诉讼请求，不予支持。另，一审法院判决上诉人具备办证条件后协助被上诉人办理房屋产权证书，因案涉房屋具备交付条件及上诉人取得《初始登记证》的时间现不确定，由此导致生效判决的执行具有不确定性，故本院予以纠正，被上诉人可待房屋取得上述证书时再另行主张权利。上诉人认为其违约系因第三人原因所致，不应由其承担违约责任的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初1761号民事判决第二项，即“被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告支付逾期交房违约金2353元（自2015年2月1日至2015年8月6日253019元×0.00005×186天）”； 二、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初1761号民事判决第一、三项，即“一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在××园房屋具备办证条件后协助原告柴红林办理房屋产权证书”；“三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告支付逾期办证违约金21583元（自2015年11月6日至2020年7月7日253019元×0.00005×1706天）”； 三、驳回被上诉人柴红林一审中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费414元，减半收取计207元，二审案件受理费414元，均由上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  任朝霞 二〇二〇年十月二十三日 书记员  李天文 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。