湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初3596号原告：张勋，男，1978年5月15日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：余福仙，女，1979年5月5日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝**，系张勋之妻。委托诉讼代理人：李忠明，湖北扶轮律师事务所律师。被告：孙三福，男，1962年2月8日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：刘安国、孟景全，湖北自强律师事务所律师。原告张勋与被告孙三福所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张勋的委托诉讼代理人余福仙、李忠明，被告孙三福的委托诉讼代理人孟景全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勋向本院提出诉讼请求：1.确认争议房屋及土地拆迁的产权调换、货币补偿款、相关补偿费用、补助和奖励等全部归原告所有；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月5日，原告经孝感市孝南区广场街道星火社区干部孙中元介绍，购买被告位于星火社区7组的3层涉案房屋，双方签订了房地产买卖合同，被告之妻刘保容签字证明。合同约定，涉案房屋建筑面积428㎡，房前空地面积49㎡，交易价格42万元，甲方向乙方交付房屋后，乙方享有该房屋的永久居住权、处置权、办理房屋所有权证的权利及该房屋所占土地分摊面积的土地拥有权、处置权，如房屋拆迁则甲方保证乙方享有本村房屋同等待遇赔偿，还建面积和赔偿金由乙方所有与甲方无关等。同年下半年，广场街老澴河综合治理指挥部对外发布孝感市老澴河沿线房屋征收与补偿标准。被告得知后，要求星火社区将涉案房屋申报到其名下，为此与原告发生矛盾，其与妻、子撬开原告门锁，将原告物品丢到屋外。城中派出所3次出警处理，未果。原告聘请律师于2018年11月16日向星火社区、广场街道办事处寄发律师函，告知原告购买涉案房屋的事实，要求有关单位对原告办理涉案房屋的征收补偿。2019年5月初，原告得知上述指挥部已启动征收拆迁，被告知需要人民法院判决，故而提起诉讼。原告认为，原、被告签订了合同，原告支付了购房款，被告交付了房屋，原告享有获得征收拆迁还建补偿的权利。被告违反诚实信用原则，阻挠原告获得拆迁补偿利益，侵害了原告的合法权益。被告孙三福辩称，涉案房屋是被告在集体划拨的宅基地上所建造，原告并非该房屋所在地集体经济组织的成员，双方签订的房产买卖合同违反了法律法规的强制性规定，侵害了国家、集体的利益，属于无效合同。拆迁利益因物权转化而来，基于房屋所有权和集体经济组织成员身份而取得，拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及附属物的所有权人和土地使用权人。如果涉案房屋存在拆迁可能，则原告不是适格的拆迁补偿对象。涉案房屋为被告合法所有，原告对该房屋不具有所有权，其主张拆迁利益归其所有没有事实和法律依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告张勋提交的证据一居民身份证，被告孙三福对其真实性无异议，但认为可以看出原告不是涉案房屋所在集体经济组织的成员，原告不具备购买涉案房屋的身份条件，本院认为，其属公安机关所颁发，被告孙三福对其真实性不持异议，本院依法予以采信；2.原告张勋提交的证据二房地产买卖合同、证据三集体土地使用证、证据四收条，被告孙三福对其真实性无异议，但认为涉案房屋属集体土地上的房产，房地产买卖合同违反了法律法规的禁止性规定属于无效合同，原告对该房屋的土地性质、该房屋没有办理房产证的情况知情，应对合同无效承担全部责任，本院认为，房地产买卖合同及收条有被告孙三福签字确认，集体土地使用证属相关行政管理部门所颁发，被告孙三福对其真实性不持异议，本院依法予以采信；3.原告张勋提交的证据五视频资料，被告孙三福对其真实性无异议，但认为其证明了原告不是因为自住需要购买房屋，而是为了投资，原告应对合同无效承担全部责任，本院认为，其属双方就涉案房屋拆迁等事宜进行沟通的具体情况，被告孙三福对其真实性不持异议，本院依法予以采信；4.原告张勋提交的证据六孝感市老澴河沿线房屋征收与补偿标准宣传手册，被告孙三福对其真实性、关联性有异议，认为其显示为宣传手册，内容是对孝感市城区房屋征收补偿工作的主体责任、实施程序等方面的政策宣传，涉案房屋是否拆迁以及何时拆迁，均属未确定事件，直至开庭前涉案房屋土地性质并未发生变化，仍为集体土地，本院认为，其是关于孝感城区国有土地上房屋征收补偿工作的实施范围、主体责任、实施程序、房屋认定、房屋评估及补偿标准的宣传，与本案没有关联性，本院依法不予采信；5.原告张勋提交的证据七2019年1月5日“今日说法”报道的类似案件处理情况，被告孙三福对其有异议，认为其与本案属于不同的法律关系，对本案没有参考性，与本案无关，本院认为，其与本案没有关联性，本院依法不予采信；6.被告孙三福提交的证据二户籍登记信息，原告张勋对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告虽不具备购买条件，但事件发生后，拆迁补偿利益应该受到法律保护，本院认为，其属户籍管理部门所出具，原告张勋对其真实性不持异议，本院依法予以采信；7.被告孙三福提交的证据三中的证明，原告张勋对其有异议，认为没有单位负责人签字，且内容不实，被告有两套房产，但其显示被告仅有一套房产，本院认为，其没有出具人及单位负责人签字确认，且原告张勋不予认可，本院依法不予采信；8.被告孙三福提交的证据四相关法律依据，原告张勋对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为签订合同并未损害国家集体利益，原告的诉求具有事实和法律依据，本院认为，其属相关法律规定及第八次全国法院民商事审判工作会议纪要的部分内容，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经本院审查采纳的证据，本院认定事实如下：原告张勋的户籍所在地为孝感市××广场街广场路××号，户口性质为非农业。被告孙三福的户籍所在地为孝感市××广场街××号。被告孙三福在星火村××一宗农村宅基地，办理了集体土地使用证，该证载明土地使用者为孙三福、地号为300401053、用途为住宅、使用权类型为划拨、使用权面积为96.9㎡。被告孙三福在该宗土地上建有一栋房屋，没有办理房屋所有权证。2017年3月5日，被告孙三福（卖方、甲方）与原告张勋（买方、乙方）签订一份房地产买卖合同，约定甲方将其所有的位于孝感市××广场街××、建筑面积428㎡（屋前空地面积49㎡）的房屋以42万元的价格出售给乙方，房屋交付时间为2017年3月5日。该合同注明“若此房有拆迁可能，甲方要保证乙方享有本村房屋同等待遇赔偿，还建面积和赔偿金由乙方所有，与甲方无关”。当日，原告张勋向被告孙三福支付了购房款42万元，被告孙三福向其交付了涉案房屋及集体土地使用证。在合同签订前，原告张勋及其妻余福仙与被告孙三福及其妻刘保容就房屋拆迁等事宜进行了沟通。合同签订后，被告孙三福反悔，认为该合同无效，要求退还原告张勋的购房款，双方未能达成一致，其遂阻止原告张勋入住涉案房屋。截至本案庭审时，被告孙三福尚没有就涉案房屋与相关部门签订房屋拆迁安置补偿协议，亦没有取得关于涉案房屋的拆迁补偿利益。本院认为，涉案房屋为被告孙三福所有，所占用的土地为其农村宅基地，属于孝感市孝南区广场街星火村所有的集体土地。原告张勋的户籍所在地为孝感市××广场街广场路××号，户口性质为非农业，其不是涉案房屋所在地的集体经济组织的成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《国务院办公厅》（国办发[1999]39号）第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。被告孙三福与原告张勋签订房地产买卖合同，将其宅基地上的房屋出售给其集体经济组织以外的城市居民，违反了相关法律及政策的规定。原告张勋虽然向被告孙三福支付了购房款，但并未取得涉案房屋的所有权。房屋拆迁安置补偿，是针对被拆迁房屋的所有权人。且原告张勋主张权利时，被告孙三福并没有与相关部门签订关于涉案房屋的拆迁安置补偿协议，亦没有取得关于涉案房屋的拆迁补偿利益。原告张勋要求确认涉案房屋及土地拆迁的产权调换、货币补偿款、相关补偿费用、补助和奖励等全部归其所有，没有事实及法律依据，故对其诉讼请求本院依法不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张勋的诉讼请求。本案诉讼费7600元，由原告张勋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  余月明人民陪审员  刘玉兰人民陪审员  祝道华二〇二〇年十月二十一日书 记 员  周靖宜附当事人的证据目录：原告张勋的证据：证据一、居民身份证。证明原告的身份情况。证据二、房地产买卖合同。证明被告于2017年3月5日将涉案房屋出售给原告，合同约定房屋拆迁利益归原告所有。证据三、集体土地使用证。证明被告对涉案房屋的土地具有使用权。证据四、收条。证明原告向被告支付购房款42万元。证据五、视频资料。证明房屋买卖时，被告及其妻子向原告保证拆迁利益归原告所有。证据六、孝感市老澴河沿线房屋征收与补偿标准宣传手册。证明包括原告房屋在内的房屋征收与补偿标准，征收补偿的政府行为已经发生。证据七、2019年1月5日“今日说法”报道的类似案件处理情况。证明法院认定卖方违反诚实信用原则，根据其过错程度判决其只享有30%的拆迁补偿利益。被告孙三福的证据：证据一、居民身份证复印件。证明被告的身份情况，被告属于孝南区广场街星火村集体经济组织的成员。证据二、户籍登记信息。证明原告为非农业户口，户籍地为孝**广场街广场路**，不属于涉案房屋所在的集体经济组织的成员，不具备法律规定的购买该集体土地上房屋的身份条件。证据三、证明、情况说明。证明原、被告签订房屋买卖合同至今，涉案房屋的土地性质始终为集体土地，权属类型为宅基地，使用权人为被告，涉案房屋的所有权人为被告，房屋买卖合同因违反法律法规的禁止性规定，属无效合同。证据四、相关法律依据。证明双方签订的房屋买卖合同违反了宪法、土地管理法、合同法等法律规定，损害了国家、集体的利益，属于无效合同，2016年11月30日的民商事审判会议纪要对合同无效的后果作出明确规定，买受人可以请求返还购房款及翻建、改建成本，而不是主张拆迁利益，原告的诉求缺乏事实和法律依据。