云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2501民初1318号原告：马男，男，1978年9月14日生，回族，住云南省个旧市。委托诉讼代理人：刘锦春，云南天外天律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：余丽梅，云南天外天律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。被告：个旧市农村信用合作联社。住所地：云南省个旧市胜利路**。法定代表人：旃启宏，系该联社理事长。委托诉讼代理人：涂永清，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人：张懿，女，1973年11月18日生，汉族，原住云南省个旧市，现羁押于云南省昆明市看守所。第三人：张继今，男，1966年12月12日生，汉族，住云南省个旧市。原告马男与被告个旧市农村信用合作联社（以下简称个旧农信社），第三人张懿、张继今执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马男的委托诉讼代理人刘锦春、余丽梅，被告个旧农信社的委托诉讼代理人涂永清，第三人张懿到庭参加诉讼，第三人张继今经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马男向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止（2019）云2501执636号执行裁定书中涉及对原告购买的个旧市金湖东路181号C幢2单元402号房屋（以下简称402号房屋）的强制执行，并解除对上述房屋的查封及拍卖；2.判决上述房屋归原告所有（价值48万元）；3.本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2020年6月22日，原告收到个旧法院送达的（2020）云2501执异17号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。原告与第三人张懿于2017年1月25日签订了《二手房买卖合同》，约定由张懿将402号房屋出售给原告，房屋总价为48万元，马男于2017年1月25日支付房款20万元，剩余28万元在2017年3月30日办理房产过户当日全部付清，马男支付20万元房款后，可入住装修；张懿保证此房产权清楚，手续合法有效。原告于签订合同当天支付房款20万元，于2017年6月22日支付5万元，于2017年6月23日支付5万元，后两次支付的10万元是由张懿指定的其嫂管黎代收并出具《收条》，共计向张懿支付购房款30万元。合同签订后，原告于2017年3月投入9.5万元对房屋进行装修并入住至今。其间，原告及其母亲一直催促张懿办理房屋过户手续，但张懿一直以各种理由拖延。个旧法院开始执行后，原告应个旧法院要求又交付了15万元房款作为执行案款。被告个旧农信社与第三人张懿、张继今因金融借款合同纠纷一案，个旧法院于2018年12月13日作出（2018）云2501民初705号民事判决书，判决范滔偿还欠个旧农信社的借款，范滔不履行时拍卖、变卖第三人所有的402号房屋偿还。后法院以此判决书作出（2019）云2501执636号执行裁定书，裁定将原告购买的402号房屋予以拍卖。原告依法提出书面执行异议，要求解除查封并中止对上述房产的执行。2020年6月18日，个旧法院作出（2020）云2501执异17号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并告知可在15日内提起诉讼。原告认为，其与第三人张懿于2017年1月25日签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告符合上述情形，应当中止执行。综上，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，请求法院支持原告的诉求。个旧农信社辩称，原告提出执行异议之诉，应当就其对本案所涉的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但是原告不能提出其有排除强制执行权益的证据。原告提出的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，是在无法定或者约定优先权的前提条件下才能适用，是“能办理而不办理”，且“权利能够排除执行”。本案中，原告在与第三人张懿签订《二手房买卖合同》之前对该房屋进行查询，显示“已抵押登记”，抵押权是具备排他性、具有优先权的民事权利，原告在明知本案的房屋不具备办理产权转移登记条件，且房屋存在抵押权即优先受偿权的情况下仍然签订合同。原告在查询了房屋信息后，只与共有人张懿签订了合同，合同上并无产权共有人张继今的签字，故合同未合法成立。原告提出的要求解除查封及停止拍卖的请求并非执行异议之诉的审理范围。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费、律师费由原告自行承担。第三人张懿辩称，原告在与其签订合同时已经从中介处获取了房屋的权属状况查询信息，其也告知过原告房屋的情况，没有隐瞒房屋存在抵押权的事实。2020年5月，个旧法院的执行法官曾向其说过原、被告协商的情况，当时原告愿意支付30万元与被告达成和解，故其表示同意将房屋购买价降为45万元。因其现在情况特殊，不能亲自解决此事，建议原告按照执行阶段协商的条件处理，其愿意配合原告取得402号房屋。第三人张继今未作陈述。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.本院是否应停止对402号房屋的强制执行？2.原告能否主张402号房屋归其所有？3.原告主张的律师费、诉讼费能否支持？马男围绕诉讼请求提交如下证据：1.原告的身份证复印件一份、被告的企业信用信息公示报告复印件一份，欲证明原、被告的主体身份适格。2.《二手房买卖合同》复印件一份，欲证明原告与第三人签订了合法的房屋买卖合同，合同约定总房款为48万元，张懿承诺房屋产权清楚，手续合法有效，若发生与张懿有关的产权纠纷或债务纠纷由张懿负责；原告基于对中介机构个旧广厦房地产经纪有限公司的信任及张懿保证房屋产权清晰且将于2017年3月30日办理过户的承诺而购买房屋；购买时原告并不知晓该房屋已抵押的情况，为善意购买人。3.《收条》复印件三份，欲证明原告不仅按房屋买卖合同约定向第三人支付了购房款20万元，还在张懿以办理产权变更登记为名的诱骗下向其指定人员支付了10万元，共计30万元。4.微信聊天记录复印件25页，欲证明原告从2017年1月购买涉案房屋后，多次催促张懿办理房屋过户登记手续，但张懿一直以各种理由拖延办理；2017年12月19日，张懿才告知原告涉案房屋上有贷款抵押，要还清银行贷款才能办理产权登记；原告对抵押贷款之事一无所知，为善意购买人。5.照片复印件4页，欲证明2017年3月，原告及其母亲柴永莉花费10余万元对涉案房屋装修完毕后居住使用至今。6.申请人为马男的红河州个旧市居民无住房登记证明表、证明复印件各一份，申请人为柴永莉的居民无住房登记证明表、证明复印件各一份，柴永莉的身份证复印件一份、柴永莉的户口册复印件二份，马男的独子证复印件一份，欲证明原告及母亲柴永莉在个旧市辖区内没有住房，涉案房屋为两人在个旧市住所；柴永莉为个旧市居民，一直在个旧市生活居住，原告系柴永莉独子；柴永莉是年近七旬的独居老人，涉案房屋为其唯一住所，也是除儿子外最大的精神寄托，要执行402号房屋将导致其流离失所，老无所居。7.住院病案首页复印件、病危通知书复印件各一份，欲证明2017年1月下旬，原告购买涉案房屋时正值父亲病危、全家人忙乱之际，原告当时为对父亲尽孝，受到第三人张懿及中介公司蒙蔽购买了涉案房屋，原告是善意相对人。8.结算票据复印件一件，欲证明原告已向法院缴纳了15万元的执行案款。9.个旧房地产管理处房屋登记信息查询申请表复印件一份，欲证明原告于2020年6月28日到个旧市房屋登记机关查询得知402号房屋分别被重庆开州法院（2019年4月16日）、个旧法院（2019年4月30日）、盘龙法院（2019年9月16日、2020年6月17日）查封，原告买房在前，法院查封在后。10.（2019）云2501执636号执行裁定书、（2020）云2501执异17号执行裁定书复印件各一份，欲证明个旧法院的执行法官于2020年4月到原告住处询问，原告才知道所住房屋将被强制执行；原告于2020年6月以案外人身份向个旧法院提起执行异议申请被驳回，故提起执行异议之诉。经质证，被告个旧农信社对原告提交的证据1、8、10无异议。对证据2因原告未提交原件，真实性不清楚，认为该合同不能证明原告不知道涉案房屋存在抵押权，反而证明了该合同没有房屋共有人张继今的签字而不能成立。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，认为收款人不是本案当事人。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可，认为聊天记录的双方身份无法表明，不符合证据规则，2017年12月19日第三人张懿提到银行贷款的三套房屋不能证明原告之前不知道房屋存在抵押的情况。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，原告是在缴纳定金后搬入涉案房屋居住，该照片与本案执行异议之诉无关。对证据6、7的关联性、证明目的不予认可，不能证明原告在全国范围内没有住房，原告父母不是本案当事人，证据不能排除执行。对证据9的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可，认为法院查封的时间与抵押权无关。经质证，第三人张懿对原告提交的证据1、3、8无异议。对证据2、4、7的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可，原告买房时没有联系中介机构，是直接与其联系，其请中介机构起草合同并到房产处查询了权属证明给原告，也告知过原告房屋在被告处抵押，因此其才收取定金，同意原告在未支付全款前就装修入住，等房产证从抵押权人处拿回后再办理过户；其与原告的微信记录只是说明房屋过户存在的困难，并非隐瞒房屋存在抵押登记的事实。对证据5、6不清楚，不予质证。对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。对证据10的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可，执行法官已经通知其与原、被告多次协商，原告并非到2020年4月才知道房屋将被强制执行。个旧农信社围绕答辩意见提交如下证据：1.营业执照复印件一份，欲证明被告的身份情况。2.（2018）云2501民初705号民事判决书复印件一份，欲证明经判决确认被告对402号房屋进行了抵押登记，享有排他的抵押优先权的事实。3.（2020）云2501执异17号执行异议裁定书复印件一份，欲证明经裁定确认原告与第三人张懿签订房屋买卖合同时，其他共有人即张继今未签字，原告在明知房屋存在抵押登记不能办理产权变更的情况下仍与第三人张懿签订合同。经质证，原告对证据1无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，认为被告的抵押权相对于原告的居住权有劣后性，原告在购房时并不知道该房屋上存在抵押权，原告不是该案件的当事人，不知道其权利受影响，直到2017年12月19日才知道房屋存在抵押一事。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可，其对该裁定书不服才提起本案诉讼，原告在买房时没有看过房产证，不知道该房屋存在其他共有人，是基于对第三人张懿的信任才购买该房屋；原告不是房屋的所有权人，没有权利查询房屋的权利状态；第三人张懿、张继今在离婚协议中已约定房屋归张懿所有，故无需张继今对房屋买卖合同予以追认。经质证，第三人张懿对被告提交的证据均无异议，执行过程中，被告曾同意在原告支付全款后将房屋优先处置给原告。第三人张继今经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的原告提交的证据1、8，被告提交的证据1，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据中，证据2、3系原告与第三人张懿签订的《二手房买卖合同》及支付房款产生的《收条》，因张懿对真实性、合法性无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。证据4因张懿认可聊天内容，对真实性本院予以采信，但因该记录不具有完整性，不能证明聊天记录产生之前第三人未对402号房屋权属状况告知过原告，对原告的证明目的本院不予采信。证据5的拍摄时间、地点不明确，证据6、7因原告的父母不是本案当事人，原告与其母亲柴永莉其是否有其他居所与本案不具有关联性，本院不予采信。证据9系个旧市房地产管理处出具，能够证明房屋的权属及查封情况，本院予以采信。原告提交的证据10及被告提交的证据2、3系本院作出的裁判文书，能够证明402号房屋的登记、抵押、执行情况，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月12日，案外人范滔向被告个旧农信社借款90万元，第三人张懿、张继今自愿以其二人所共有的坐落于个旧市房屋作为借款的抵押担保，并办理了抵押登记手续。2017年1月25日，第三人张懿与原告马男达成买卖房屋的合意后，通过中介签订《二手房买卖合同》，由张懿将402号房屋出售给马男，合同约定：房屋成交价格为48万元；房款支付方式为于房产处交易大厅签订《房屋买卖合同》时，马男支付张懿首付款20万元，余款28万元于2017年3月30日前用银行按揭贷款支付张懿；约定交房时间为2017年1月25日。马男与张懿在合同条款后备注：在首付款支付后、余款付清期间，张懿同意马男入住装修。合同签订后，原告于2017年1月25日支付张懿20万元，并于2017年6月22日、2017年6月23日应张懿要求分别支付5万元给张懿亲属，原告支付张懿购房款30万元后，对402号房屋装修入住，因原告在外地工作，402号房屋主要由原告的母亲居住至今。因案外人范滔未按时偿还被告借款，被告于2018年4月25日起诉至本院，经本院作出（2018）云2501民初705号民事判决书，判决由张懿、张继今为范滔的借款承担抵押责任，即被告对个旧市房屋享有优先受偿权。（2018）云2501民初705号民事判决书生效后，被告向本院申请执行。402号房屋先后被重庆市开州区人民法院、本院及昆明市盘龙区人民法院查封。执行过程中，原告于2020年6月11日向本院提出执行异议，经本院作出（2020）云2501执异17号执行裁定书，驳回原告的异议请求。另查明，第三人张懿、张继今原系夫妻关系，于2018年3月14日协议离婚，双方在离婚协议中约定402号房屋归张懿所有。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十九条第二项规定：“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”2015年2月12日，第三人张懿、张继今以其共有的402号房屋为案外人范韬向被告借款提供抵押担保并办理了抵押登记，被告对402号房屋享有抵押权，具有优先受偿的权利。2017年1月25日，原告与张懿签订《二手房屋买卖合同》时遗漏了房屋共有人张继今，且未取得抵押权人即被告的同意，该合同的效力待定；且原告基于《二手房屋买卖合同》享有的债权系买卖合同之债，不能够排除被告享有优先受偿的担保物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记”。因原告系基于效力待定的房屋买卖合同占有402号房屋，且其尚未付清全部购房款或者将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故原告不满足上述规定第二十八条的情形，其债权不能对抗被告所享有的担保物权，不具有排除强制执行的权利。综上所述，对原告马男的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第二项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下：驳回原告马男的诉讼请求。案件受理费8500元，由原告马男负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  董 亭审 判 员  谢红梅人民陪审员  尹丽亚二〇二〇年十月十五日书 记 员  舒星云