广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初18136号原告：林汉清，男，1968年12月3日出生，汉族，身份证住址广东省中山市*********，公民身份号码440************410。委托诉讼代理人：叶小桃，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李淑仪，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市******************卡，统一社会信用代码914***********552N。法定代表人：林国平，该司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告林汉清与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告林汉清向本院提出诉讼请求：被告富裕达公司向原告林汉清支付逾期办理房产证违约金46176元（违约金的计算方法：以520000元为基数，按每日万分之一计算，从2017年7月6日起计至2019年12月10日止）。事实与理由：原告林汉清与被告富裕达公司签订《商品房买卖合同》后，原告林汉清已履行付款义务，被告富裕达公司未依约履行办理房产证义务。原告林汉清在诉讼期间向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.汇泰都城花园／商铺／车位交接书；4.不动产权证书（林嘉永）、中山市不动产登资料查询结果；5.林嘉永身份信息、死亡医学证明书、户口注销证明、遗体火化证明；6．公正书；7.不动产权证书（余连桂）、中山市不动产登记资料查询结果；8.涉税信息查询结果告知书；9.税收完税证明；10.不动产权证书（林汉清）。被告富裕达公司辩称：一、原告提起本案诉讼主体不适格，原告请求富裕达公司支付逾期办证缺乏事实与法律依据。二、关于本案的逾期办证违约金的起算点、截止计算时间点，违约金的起算时间应从林嘉永实际收楼时间2014年8月26日的次日起计算720个工作日后的次日即2017年7月14日起计算。即使计算逾期办证违约金，逾期办证违约金应计算至2019年10月9日。三、逾期办证违约金最高金额不应超过林嘉永累计已付房价款的1%。被告富裕达公司在法定答辩期间向本院提交的证据有：1.关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知、核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记明细表；2.大涌不动产登记受理通知书。本院经审理认定事实如下：2013年12月21日，林嘉永（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1301089072），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市*********汇泰都城花园2期12幢1002房的商品房。总金额520000元。付款方式及期限:于2013年12月21日一次性付款520000元。交付期限：出卖人应当在2014年8月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告，即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任；若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的l%。关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充》协议，正文前载有特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容；若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明；本合同一经签订即对双方均具有约束力。合同补充协议约定：关于产权登记：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限。合同理解：买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义（无论是错印或手写的文字），签署买卖合同及附件是双方真实意思表示，已构成出卖人和买受人合法、有效、有约束力的义务，双方将严格遵守执行。关于补充协议的效力：本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分；买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。2014年3月19日，富裕达公司开具的发票载明林嘉永向其支付房款520000元。林嘉永已足额支付购房款520000元。2014年8月26日，富裕达公司（开发商）与林嘉永（业主）签订汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，载明：鉴于富裕达公司开发的汇泰都城花园商住小区已竣工，并且经中山市有关政府部门鉴定合格可以交付使用；业主购买之住宅12幢1002单元，均已具备入伙条件，可以入住及交付使用；开发商和业主双方均同意签署本交接书，正式移交给业主；业主已检查了该单元、商铺、车位的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元/商铺/车位可以交付给业主，业主可以接受该单元；因此，双方签订本交接书，以确认下列条款：确认自双方签字日起，该单元/商铺/车位由发展商交付给业主；交接书还载明了其他内容。2019年10月9日，中山市自然资源局向富裕达公司出具《关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知》，载明：权利人富裕达公司，坐落中山市*********汇泰都城花园2期9-12幢共172户（含本案房屋），核准同意办理不动产首次登记，请协助购房人按有关规定申请办理不动产转移登记，特此通知。2019年12月6日，中山市自然资源局向富裕达公司送达《大涌不动产登记受理通知书》（业务编号：ZH201912061304），载明：业务类型为土地及房屋所有权转移及抵押登记，申请人林嘉永，坐落中山市*********汇泰都城花园2期12幢1102房，受理日期2019年12月6日。林汉清认为富裕达公司未按合同约定办理涉案房地产的产权转移登记备案手续，遂于2020年7月6日诉至本院，主张前述实体权利。另查，2016年10月27日，中山市公安局大涌分局出具户口注销证明，载明：林嘉永，男性，1995年9月8日出生，公民身份证号码为330************419，原户口在广东省中山市*********（安堂社区居民委员会），现因（注销原因）：(20161027)其他以冈死亡，注销日期：2016年l0月27日，户口已注销，居民身份证未收缴。2016年10月29日，中山市殡仪馆出具《遗体火化证明》（编号2016100808），兹有死者林嘉永，性别男，年龄21岁，户口所在地广东中山大涌，身份证号码为330************419，因其他原因死亡，遗体于2016年10月29日在我馆火化。又查，2019年9月5日，开化县*******民委员会、开化县公安局华埠派出所出具证明两份，载明：（1）兹有王*村徐家村1-08号原村民林嘉永，男，1995年9月8日出生，身份证号：330************419，与原村民陈寿娥（女，1973年8月13日出生，于2003年12月1日在开化县因病死亡）系亲母子关系，情况属实，特此证明。（2）兹有王*村徐家村108号原村民陈寿娥，女，1973年8月13日出生，于2003年12月1日在开化县因病死亡。其亲生父亲是陈孝立，男，身份证号：330************411；其亲生母亲是王仁花，女，身份证号：330************445。情况属实。2019年9月5日，陈孝立将上述两份证明向浙江省开化县公证处申请公正，浙江省开化县公证处出具公证书两份[编号：（2019）浙开证民字第449号、（2019）浙开证民字第450号]，均载明：公正事项复印件与原件相符，兹证明前面的复印件与陈孝立出示给本公正员的证明的原件相符。再查，2019年9月12日，王仁花、陈孝立分别出具《放弃继承权声明书》，载明：声明人王仁花，女，1954年9月29日出生，公民身份号码330************445，现住浙江省开化县**********。声明人陈孝立，男，1948年2月27日出生，公民身份号码：330************411，现住浙江省开化县**********。被继承人林嘉永于2016年10月27日因其他原因死亡被注销户口。被继承人林嘉永的父亲林汉强于2003年死亡、母亲陈寿娥于2003年死亡，被继承人林嘉永生前未婚无子女，故被继承人林嘉永无第一顺序法定继承人。我是被继承人林嘉永的外祖母，是其第二顺序法定继承人。被继承人林嘉永死亡后留有单独所有的位于广东省中山市*********汇泰都城花园2期12幢1002房建筑面积129.6平方米住宅一套【中山市商品房买卖合同条码：1301089072】，对上述遗产，我自愿放弃继承权，决不反悔。我完全知悉放弃继承的法律意义及法律后果。声明书是我本人自愿发表，不存在欺诈、胁迫等违背我真实意愿的情况。特此声明。同日，王仁花、陈孝立分别将上述《放弃继承权声明书》向浙江省开化县公证处申请公正，浙江省开化县公证处分别出具两份公证书[编号：（2019）浙开证民字第461号、（2019）浙开证民字第460号]，载明：公正事项放弃继承权声明，兹证明王仁花、陈孝立于2019年9月12日来到我处，在本公证员面前，在前面的《放弃继承权声明书》上捺指印，并表示知悉放弃继承的法律意义和法律后果。2019年9月16日，林嘉美出具《放弃继承权声明书》，载明：声明人：林嘉美，女，1991年1月1日出生，公民身份号码：442************445。我的弟弟林嘉永于2016年10月27日在广东省中山市死亡，公民身份号码：330************419，林嘉永生前与中山市富裕达房地产有限公司签订了《中山市商品房买卖合同》【合同编号：HTN2013088724，合同条码：1301089072，土地证号：中府国用(2010)第2700**】，购买座落于中山市*********汇泰都城花园2期12幢1002房，尚未办理房地产权属凭证。林嘉永生前没有立遗嘱处分上述遗产，也没有签订遗赠扶养协议处分上述遗产。我林嘉美对林嘉永上述遗产享有法律规定的继承权利，我林嘉美表示自愿全部放弃林嘉永的上述遗产的一切继承权利。2019年9月27日，中华人民共和国驻洛杉矶总领事馆出具（2019）洛领认字第0033475号文件，载明：兹证明前面文书上美国夏威夷州政府的印章和官员TOSHUAB.GREEN的签字均属实，该文书内容出文机构负责。2019年10月22日，林嘉球、林嘉愉、林丽银共同出具《放弃继承权声明书》，载明：声明人：林嘉球，男，1994年6月4日出生，公民身份号码：442************418。林嘉愉，女，1992年1月12日出生，公民身份号码：442************422。林丽银，女，1986年5月26日出生，公民身份号码：442************427。林嘉永于2016年10月27日死亡。座落于中山市*********汇泰都城花园2期12幢，1002房的一处房地产期权，买受人是林嘉永，上述房地产的买卖合同已于2014年1月14日在中山房管部门登记备案[持有：合同编号：HTN2013088724，合同条码：1301089072的《中山市商品房销售登记备案表》]，上述房地产的产权登记于林嘉永名下，上述登记于林嘉永名下的房屋期权属于林嘉永的个人财产。是林嘉永的遗产。林嘉永生前没有立遗嘱处分上述房地产期权，也没有签订遗赠扶养协议处分上述房地产期权。我们对上述遗产享有法律规定的继承权利，我们均表示自愿全部放弃对上述遗产的一切继承权利。同日，林嘉球、林嘉愉、林丽银共同将上述《放弃继承权声明书》向中山市香山公证处申请公证，中山市香山公证处出具《公证书》[（2019）粤中香山第14479号]，载明：申请人林嘉球、林嘉愉、林丽银，公证事项声明，兹证明林丽银、林嘉球、林嘉愉于2019年10月22日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《放弃继承权声明书》上签名、捺指印，并表示知悉声明的法律意义和法律后果。2019年11月7日，余连桂向中山市香山公证处申请公正，中山市香山公证处出具公证书[（2019）粤中香山第14480号]，载明：申请人余连桂，女，1933年12月2日出生，公民身份号码：440************423。被继承人：林嘉永，男，1995年9月8日出生，生前公民身份号码：330************419，生前住所地广东省中山市。公证事项：继承权。申请人余连桂因继承被继承人林嘉永的遗产，于2019年l0月22日向本处申请办理继承权公证，并提交了以下资料：一、有关当事人的身份证明；二、被继承人的死亡证明；三、亲属关系证明；四、遗产凭证等其他有关证明材料。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处对申请人提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，现核实到如下事实：一、申请人余连桂是被继承人林嘉永的祖母。二、被继承人林嘉永于2016年10月27日在广东省中山市死亡；三、根据申请人提交的合同编号为HTN2013088724，合同条码为1301089072的《中山市商品房销售登记备案表》，被继承人林嘉永遗留的财产：位于中山市*********汇泰都城花园2期12幢1002房的一处房地产期权，买受人是林嘉永，上述房地产的买卖合同已于2014年1月14日在中山房管部门登记备案。上述房地产的产权登记于林嘉永名下，上述登记于林嘉永名下的房屋期权属于林嘉永的个人财产，是林嘉永的遗产。四、申请人称被继承人未就上述财产设立遗嘱或遗赠扶养协议。经查询全国公证遗嘱系统，截止申请日期之前，没有查询到被继承人林嘉永公证遗嘱的记录。至今为止，亦没有人向本处提交被继承人处分上述遗产的遗嘱或者遗赠扶养协议。五、根据《中华人民共和国继承法》及相关司法解释的规定，申请人向本处陈述的法定继承人的（包括已故的法定继承人）情况属实。六、申请人余连桂愿意继承被继承人林嘉永的上述遗产。除已故的法定继承人之外，本处向被继承人的其他法定继承人询问了他们的继承意愿，他们表示放弃对上述遗产的一切继承权，或已经向本处提交了他们放弃继承权的文件。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》的有关规定，兹证明被继承人林嘉永的上述遗产由其祖母余连桂一人继承。本公证书仅限于办理上述财产继承使用。中山市公安局大涌分局出具的户口簿显示：户主余连桂，林嘉永与户主关系系户主孙子。再查，中山市不动产登记资料查询结果显示：权利人余连桂，房地坐落中山市*********汇泰都城花园2期12幢1002房[不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0442934号]，登记时间2019年12月27日，房屋取所有权取得方式继承。林汉清称余连桂于2020年1月16日将案涉房屋赠与其。据此，李汉清提交了国家税务总局中山市税务局大涌分局出具的《涉税信息查询结果告知书》[中山税查字（2020）0673]，载明：纳税人名称余连桂，受理机构中山市税务局大涌税务分局，提供结果日期2020年1月16日，申请查询内容房地产交易涉税信息，涉税信息查询结果赠与方余连桂，受赠方林汉清，赠与房屋地址中山市*********汇泰都城花园2期12幢1002房，原房地产证号：粤（2019）中山市不动产权第04429**。及国家税务总局中山市税务局出具的《税收完税证明》（No344************785）载明：纳税人林汉清，税种印花税、契税，品名名称产权转移书据、房屋赠与，税款所属时期为2020年1月16日，实缴金额分别为177.80元、21333.66元，备注房屋坐落地址中山市*********汇泰都城花园2期12幢1002房。中山市不动产登记资料查询结果显示：权利人林汉清，房地坐落中山市*********汇泰都城花园2期12幢1002房[不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0020572号]，登记时间2020年1月20日，房屋取所有权取得方式赠与。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。林嘉永与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。林嘉永已依约履行支付购房款的义务，富裕达公司应依约交付涉案房地产给业主使用，并办理涉案房地产的产权转移登记备案手续。现因林嘉永已死亡，其合同之债权在没有相反证据的情况下由其法定继承人继承，现其法定继承人通过赠与的方式将案涉房地产转让给林汉清，案涉合同债权并未约定不可转让以及林嘉永或其法定继承人已将本案合同权利单独处理的情况下，根据物权转让从权利一并转让的原则，本案合同债权由林汉清继受，故由林汉清主张本案合同债权，依法有据，本院予以支持。同理，富裕达公司以林汉清非合同相对方提出抗辩，理据不足，本院不予采纳。按照本案合同约定，富裕达公司将涉案房地产交付本案业主使用后，富裕达公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由富裕达公司提供的资料到产权登记机关备案，富裕达公司逾期为业主向产权登记机关提供资料进行备案，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于逾期办证违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：关于逾期办证违约金。案涉商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但补充协议约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”及商品房买卖合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。按照上述合同约定，富裕达公司应从实际的交付时间（即2014年8月26日）起720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司未按合同约定时间为业主向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约。故富裕达公司依约应自2017年7月14日起至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日（即2019年12月6日）止按每日万分之一向买受人支付逾期办证违约金。诉讼中，富裕达公司辩称按合同约定逾期办证违约金累计不超过已付房价款的1%。虽然案涉合同中明确约定了逾期办证违约金累计不超过已付房价款的1%，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，在富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，且富裕达公司至今仍未确定何时能到产权登记机关备案的情况下，若富裕达公司无论逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与买受人支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值相失衡。在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任。故基于公平原则，富裕达公司的抗辩意见，本院不予采纳，本院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林汉清支付逾期办证违约金（以520000元为基数，从2017年7月14日起计至2019年12月6日止，按每日万分之一计算）；二、驳回原告林汉清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费477元（原告林汉清已预交），由被告中山市富裕达房地产有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告林汉清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇二〇年十月一日书记员  林晓晴书记员  杨平丽