广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2081号 原告：熊燕珍，女，1979年7月8日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：浦长毅，南宁市城宇法律事务所法律服务工作者。 被告：南宁市和德佳信投资有限责任公司，住所南宁市高新区高新大道西段20号，注册号450111200055113。 法定代表人：黄伟刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦娇，广西众维（南宁）律师事务所律师。 被告：南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会第一村民小组，住所南宁市西乡塘区心圩街道和德村委员会。 负责人：刘金培，该组组长。 原告熊燕珍与被告南宁市和德佳信投资有限责任公司（以下简称和德佳信公司）、南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会第一村民小组（以下简称和德村一组）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序公开开 2 庭进行了审理。原告熊燕珍及被告和德佳信公司委托诉讼代理人、被告和德村一组的负责人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊燕珍向本院提出诉讼请求：1.请求确认熊燕珍与和××公司及和××组签订的《佳信时代广场房屋使用权转让合同》为无效合同；2.判令和德佳信公司及和德村一组共同返还熊燕珍购房款200764元，并承担过错行为产生的利息36237.9元。事实和理由：2013年11月17日，熊燕珍与和××公司及和××组签订的《佳信时代广场房屋使用权转让合同》一份，同时三方签订：附件熊燕珍所购房平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备交付标准、附件四补充协议、附件五补充协议。合同约定熊燕珍向和德佳信公司、和德村一组购买位于南宁市高新区，建筑面积为67.06㎡,每平方米4094.54元，购房款总计334606元，分期付款，和德佳信公司与和德村一组约定于2015年12月30日前向熊燕珍交付房屋。合同签订后，熊燕珍分别于2013年11月18日、2014年5月22日、2014年5月23日向和德佳信公司与和德村一组交购房款100382元、80000元、20382元，计200764元。交房期限到期后，和德佳信公司与和德村一组未能交房，且至今未能交房给熊燕珍。案涉合同因和德佳信公司与和德村一组严重违法行为给熊燕珍造成损失签订合同后，转让人不按合同约定履行业务，此举必然导致受让人一方遭受利息损失，应当承担违约责任，赔偿因其违约给受让人造成的经济损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，和德佳信公司与和德村一组应支付熊燕珍迟延交房的利息。结合本案客观情况，按照合同约定，转让人定于2015年12月30日交房，故将本案支付利息时间确定为2016年1月1日具有一定合理性。作为损失，利息应计算至损失不再发生为止，即利息从计 3 算之日起至相应购房款返还完之日止。利息标准。由于案涉合同无效，利息的计算标准不能参照合同约定计算利息，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2015年至2019年，国家银行贷款基准年利率(1年至5年）为4.75%。自2016年1月1日至2019年10月1日止，45个月即3.8年。200764元×3.8年×4.75%/年=36237.90元。2019年10月1日后的利息仍按上述标准计算至和德佳信公司与和德村一组返还完购房款之日止。综上所述，熊燕珍请求法院支持全部诉讼请求。 和德佳信公司辩称，和德佳信公司认为案涉的《佳信时代广场房屋使用权转让合同》合法有效。如法院认定转让合同无效，那么返还购房款责任应当由和德村一组承担，因合同无效所造成的损失应当由熊燕珍自行承担，请求驳回熊燕珍的全部诉讼请求。 和德村一组辩称，和德村一组认为《佳信时代广场房屋使用权转让合同》是无效合同，和德村一组与熊燕珍没有任何的关系，不应当承担任何的法律义务，并且和德村一组也造成了巨大的精力以及财力损失。和德佳信公司既然已经收取了熊燕珍的房款就应承担相应的责任和义务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，于下文论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 4 2013年11月17日，熊燕珍（受让人）与和德佳信公司、和德村一组（转让人）签订一份《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》（编号D80072）（以下简称“《房屋使用权转让合同》”），合同主要内容如下：第一条约定：转让人以批准拨用企业用地方式取得位于高新大道西段20号的地块土地使用权。该地块土地面积为18000㎡，规划用途为商服。转让人经批准，在上述地块上建设房屋，现定名嘉信时代广场；第二条约定：使用权转让的房屋（以下简称该房屋，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第4幢一单元13层4号房。该房屋的用途为公寓，属框架结构，层高3米，建筑层数地上21层，地下一层。该房屋合同约定建筑面积81.72方米，其中，套内建筑面积67.06平方米，公共部位与公用房屋形成分摊建筑面积14.66平方米（有关公共部位与公用房屋面积摊面积构成说明见附件二）。第三条约定：双方约定该房屋使用权转让期限为，自该房屋交付之日起至2084年7月30日。第四条约定，该房屋使用权转让单价为4094.54元/平方米（毛坯房），合计该房屋使用权转让总价款为334606元。第五条约定，实际测量面积与合同约定面积发生差异在±5%之内的，双方当事人同意按实际测量面积重新结算该房屋总价款，多还少补（不计利息）。实际测量面积与合同约定的面积发生差异在±5%之外的，由转让人承担超出±5%之外部分的面积差价款。第六条约定，付款方式及期限：受让人按分期付款方式支付转让款。（1）在签收本《房屋使用权转让合同》的同时交纳首期款，首期款占房屋总价款的30%，计100382元整；（2）受让人应在房屋结构封顶一周内或不迟于2014年5月17日前，交纳剩余转让款，余款占房屋总价款的30%，计100382元整；（3）受让人应在房屋立面下架一周内或不迟于2015年11月17日前，交纳剩余转让款，余款占房屋总价款的20%，计660921元整；（4）受让人应在房屋达到交付条件一周内或不迟于2016年11月17日前，交 5 纳剩余转让款，余款占房屋总价款的20%，计660921元整。第八条约定，交付期限：转让人应于2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的房屋交付受让人使用：该房屋经建设、施工、监理、设计四方验收合格。第九条约定转让人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日内，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付转让款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，由双方当事人协商解决。第十七条约定，1、使用期内，受让人如需将该房屋使用权转让给第三方，必须征得转让人同意，同时向转让人缴纳50元/㎡的本合同更名手续费……6、使用期内，如因政府因素对该房屋、土地进行征收拆除，则该房屋补偿款归受让人所有。土地补偿款归转让人所有。7、使用期内，不因法定代表人及法人变更而影响本合同的法律效力。合同附件四第五条约定：“甲方转让的是房屋使用权，目前暂时不能办理房屋所有权证，如今后国家法律、法规政策规定允许办理房屋所有权证时，甲方应当为乙方办理房屋所有权证，但所需一切费用由乙方承担”。合同还约定了其他事项。合同首页以打印的方式列明转让人为和德佳信公司、和德村一组，和德村一组负责人为刘五九。合同末页落款处“转让人”栏除加盖黄伟刚、刘五九的私人印章外，还加盖南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会的印章以及和德佳信公司的合同专用章。 熊燕珍于2013年11月18日、2014年5月22日和2014年5月23日分别向和德佳信公司支付100382元、80000元、20382元，合计200764元。和德佳信公司均向熊燕珍开具了相应的收据。 另查明：2011年6月19日，和德村一组与和德佳信公司签订两份《联合开发三产用地协议书》及一份《合作合同》、一份《承包合同》，前述合同的主要内 6 容为，约定和德村一组已征得本组全体成员同意并本着互惠互利的原则，将政府规划给和德村一组的18000平方米商服用地（宗地号45××61）其中的一定区域的商服用地交由和德佳信公司联合开发，由和德佳信公司出资建设，和德村一组负责三产用地的政府核准文件，协助办理发改委的立项手续、规划用地和建筑用地的规划许可手续等。建筑实体完成后，和德村一组分得相应面积的楼层建筑，其他建筑归和德佳信公司免费处置、使用70年。和德村一组委托和德佳信公司对和德村一组分得的相关物业进行经营管理，和德村一组有权获得固定金额的相关红利。 南宁市西乡塘区人民法院于2019年7月作出（2018）桂0107民初1183号、1189号民事判决书，其中，（2018）桂0107民初1189号民事判决书判决解除和德村一组与和德佳信公司签订的两份《联合开发三产用地协议书》及一份《合作合同》，而（2018）桂0107民初1183号民事判决书判决解除和德村一组与和德佳信公司签订的一份《承包合同》。目前，（2018）桂0107民初1189号民事判决书已经生效，而（2018）桂0107民初1183号民事判决书已提起上诉，目前正在南宁市中级人民法院二审审理过程中。 再查明，2015年6月4日，南宁市工商行政管理局高新技术产业开发区分局作出南工商高新处字[2015]20150672号《行政处罚决定书》，查实1、和德佳信公司在推广转让嘉信时代广场房屋使用权过程中，使用宣传板广告的形式宣称嘉信时代广场为“城镇化改革师范项目”和“高新区政府重点招商引资项目”，使消费者误以为该三产综合楼项目是政府的重点招商引资项目和城镇化改革示范项目，利用政府名义提高其宣传可信度，以达到吸引广大消费者前来咨询购买的目的。截止案发时止，当事人共与受让人签订了500余份《房屋使用权转让合同》。3、当事人从2014年初开始，使用宣传板发布广告中，为了吸引消费者的注意，使用“……， 7 全面提升区域价值，进入西大商圈5分钟，进入朝阳商圈10分钟，进入东盟商务区15分，地铁1、2、3号线全面启动，城西到城东20分钟足矣，半小时经济……”等违法违规广告用语。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条第（一）款的规定，决定对和德佳信公司作责令停止违法行为，消除影响，并处罚款100000元，上缴国库。 涉案房屋所在土地的使用权人为和德村一组，用地性质为商服用地，用地项目名称为“第三产业”。目前，和德村一组尚未取得前述土地的不动产权属证书，但已办理建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证并办理三产综合楼项目的立项手续。 熊燕珍非南宁市西乡塘区心圩街道和德村村民。 截止法庭辩论结束，和德佳信公司、和德村一组均未提交土地通过行政审批转为国有建设用地及取得商品房预售许可证明等相关证据。 在庭审中，和德村一组提交了一份证据广西金桂司法鉴定中心于2019年8月16日出具的《司法鉴定意见书》（[2019]文鉴字第68号）。该《司法鉴定意见书》作出的鉴定意见如下：1、标注日期为2014年9月29日，编号为S80037的《嘉信时代广场商铺使用权转让合同》中第8页“【委托代理人】（签章）处”的“刘五九”私章印文与送检的“刘五九”样本印文不是同一枚印章盖印形成。2、标注日期为2015年3月22日，编号为S80028的《嘉信时代广场商铺使用权转让合同》中第9页“【委托代理人】（签章）处”的“刘五九”私章印文与送检的“刘五九”样本印文不是同一枚印章盖印形成。但是，和德村一组承认该份《司法鉴定意见书》是和德村一组自行委托广西金桂司法鉴定中心鉴定，而未通过法院组 8 织的司法鉴定程序。熊燕珍、和德佳信公司对于该份《司法鉴定意见书》的真实性、合法性和关联性均有异议。 本院认为，本案的争议焦点为：1、熊燕珍与和德佳信公司、和德村一组之间签订的《房屋使用权转让合同》的效力应当如何认定？是否为无效合同？2、和德佳信公司、和德村一组是否应当共同向熊燕珍返还购房款并支付利息？如需返还，购房款和利息应当如何认定及计算？ 首先，关于本案合同相对人的确定。熊燕珍作为受让人，和德佳信公司作为转让人在案涉《房屋使用权转让合同》上签字、盖章并完成了款项的交易，该二人均为《房屋使用权转让合同》的相对人。和德村一组亦作为转让人在《房屋使用权转让合同》中罗列合同地位，并在合同第一条明确其以批准拨用企业用地方式取得位于高新大道西段20号的地块土地使用权，根据和德村一组与和德佳信公司签订的《联合开发三产用地协议书》，和德村一组与和德佳信公司为合作开发关系，和德村一组按合同约定负有提供土地使用权的义务，其亦应认定为《房屋使用权转让合同》的相对人。至于和德村一组主张其并未参与签约，《房屋使用权转让合同》上并无刘五九的亲笔签名，且刘五九的印章系假章，故和德村一组无须承担民事责任，对此，本院不予支持，理由如下：1、和德村一组和和德佳信公司签订《联合开发三产用地协议书》、《合作合同》、《承包合同》，联合开发三产用地，和德村一组从中获取建筑物和分红的固定利益，按照权利、义务相统一的原则，作为合作方，即和德佳信公司对于土地的投资、开发、利用而与第三方产生的法律关系，和德村一组应承担连带责任；2、根据和德村一组提交的《司法鉴定意见书》作出的鉴定意见，编号为S80037的《嘉信时代广场商铺使用权转让合同》和编号为S80028的《嘉信时代广场商铺使用权转让合同》两份合同落款处的“刘五九”私章印文与送检的“刘五九”样本印文 9 并非同一枚印章盖印形成。但是，该两份商铺使用权转让合同与本案涉及的《房屋使用权转让合同》（编号D80072）并非为同一份合同，且 该《司法鉴定意见书》系其自行委托广西金桂司法鉴定中心鉴定，而未经过法院依法组织的司法鉴定程序，加之熊燕珍、和德佳信公司对于该份《司法鉴定意见书》的真实性、合法性和关联性均有异议。因此，本院认为该份《司法鉴定意见书》不能证明《房屋使用权转让合同》中刘五九的印章为虚假的印章；3、退一万步而言，即便《房屋使用权转让合同》上刘五九的印章确为他人私自伪造加盖，熊燕珍作为一般的买受人，并不具备识别印章真伪的能力，基于和德村一组系土地所有权人、售楼部建设于项目土地上、和德佳信公司对其与和德村一组存在的合作的负责人、刘五九的印章形式上不存在明显瑕疵等事实，足以给熊燕珍形成刘五九代表和德村一组签约的表象，对此，无论刘五九的印章真实与否、刘五九何时离任，均不妨碍刘五九构成表见代理，和德村一组对此应承担民事责任。因此，和德村一组作为本案被告主体适格，应依法承担相关民事责任。 其次，关于第一个争议焦点。当事人对于自己的主张，有责任提交证据证明。从案涉《房屋使用权转让合同》的内容看，由和德佳信公司、和德村一组负责建房，熊燕珍提供建房资金，取得一定面积的房屋，其权利义务的主要内容实质是一方给付金钱，另一方交付房屋的房屋买卖合同关系。由于和德佳信公司以上述形式向不特定社会公众销售尚未建成的房屋，属于商品房预售行为，故《房屋使用权转让合同》应为商品房预售合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售的条件包括“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合 10 同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，由于和德佳信公司、和德村一组在未取得商品房预售许可证明的情况下而与熊燕珍签订《房屋使用权转让合同》，故根据上述规定，案涉《房屋使用权转让合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而为无效合同。 最后，关于第二个争议焦点。一方面，关于购房款的问题。和德佳信公司作为房产销售方，应当知道房屋建设和销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。和德村一组作为合同相对方，与和德佳信公司共同向包括熊燕珍在内的不特定公众出售房屋，对前述情况亦应明知，其应与和德佳信公司共同承担本案债务。熊燕珍作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定和德佳信公司、和德村一组共同承担合同无效70%的责任，熊燕珍承担30%的责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，熊燕珍诉请和德佳信公司、和德村一组共同返还其已支付的购房款共计200764元合法有据，故本院依法予以支持。另一方面，关于利息损失的问题。熊燕珍因本案合同无效而产生的损失即为购房款的利息，应由和德佳信公司、和德村一组负担70%，熊燕珍自担30%。熊燕珍要求和德佳信公司、和德村一组自2016年1月1日起、按熊燕珍已付款项为基数、按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算至和德佳信公司、和德村一组全额返还购房款项之日止，系其对权利自行处分，且符合法律规定，本院予以尊重。但是，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借 11 中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，和德佳信公司、和德村一组共同向熊燕珍赔偿利息损失的计算方式为：以200764元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，从2016年1月1日至2019年8月19日；以200764元为基数，从2019年8月20日至全部款项偿清之日止；根据前述方式计算得出利息总额后，由和德佳信公司、和德村一组承担其中70%的利息损失。 另，至于和德佳信公司主张南宁市西乡塘区人民法院已于2019年7月作出（2018）桂0107民初1183号和（2018）桂0107民初1189号民事判决，判决解除了和德村一组与和德佳信公司签订的两份《联合开发三产用地协议书》、一份《合作合同》和一份《承包合同》。据此，和德佳信公司在上述合同解除后已不能依据合同取得案涉房屋的使用权、管理权等收益，故前述购房款的返还应由和德一村承担，而利息损失应由熊燕珍自行承担。本院认为，由于前述合同均为和德佳信公司与和德村一组之间签订，而熊燕珍并非前述合同的相对人，且熊燕珍在本案中并未明确表示免除和德佳信公司的责任。因此，和德佳信公司的该项主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告熊燕珍与被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组于2013年11月17日签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》无效； 12 二、被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同向原告熊燕珍返还200764元； 三、被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同向原告熊燕珍赔偿利息损失（计算方式：以200764元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，从2016年1月1日至2019年8月19日；以200764元为基数，从2019年8月20日至全部款项偿清之日止；根据前述方式计算得出利息总额后，由和德佳信公司、和德村一组承担其中70%的利息损失）； 四、驳回原告熊燕珍的其他诉讼请求。 义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9866元，由原告熊燕珍负担10%元，被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同负担90%元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 13 审 判 长  罗 晖 人民陪审员  李彦玲 人民陪审员  赖启布 二〇二〇年十月二十三日 法官 助理  詹 妮 书 记 员  薛银兰