福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7635号 原告：陈水明，男，1965年3月23日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 被告：吴本生，男，1981年6月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许海燕，女，1980年7月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系吴本生的妻子。 原告陈水明与被告吴本生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案，依法适用简易程序公开审理。原告陈水明，被告吴本生及其委托诉讼代理人许海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈水明向本院提出诉讼请求：1、判决被告租赁期间借故解除合同支付违约金一个月租金作为赔偿金3200元；2、判决支付2020年2月21日至3月15日房屋实际返还之日的租金和房屋使用费共计2900元；另外支付（被告未去缴纳）水电费、物业费、煤气费1000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年5月22日签订《房屋租赁合同》约定原告将位于厦门市思明区××＃××室出租给被告。被告再租贰年，（租期延长贰年2017.5.21-2019.5.21）期限于到期。2019.5.12原告在微信内与被告谈话，问被告房子还会续租吗？被告说再续租（房租今年每个月加100元）被告说贰年内不加价的。原告与被告讲了2019年5月15日晚上合同续签一下，被告说晚上不在家，合同不用重新签，直接加100元就是，麻烦跑来跑去您辛苦我们也忙。2020年2月6日被告提出3月份不租房之事，因被告租期未满贰年，被告违反《房屋租赁合同》第七条：由提出解除合同的一方支付一个月租金作为违约赔偿金给对方（一个月租金3200元整）。另外：租期从2020年2月21日至2020年3月15日不按时支付房屋租金被告故意借故不租理由拖延（未付）租金2900元整。 吴本生辩称，一、陈水明所说借故解除合同，这个说法不成立，理由及事实如下根据《房屋租赁合同书》，2017年5月21日延长两年至2019年5月21日到期，在2019年5月16日微信约定加价100元续签（见证据一：续签），但是并未约定期限，按照《合同法》规定，对于租赁期限约定不明确的，应视为不定期租赁，双方可随时解除合同，解除合同在合理期限之前通知陈水明。在2020年2月6日已经书面告知陈水明，3月就不租房子，并且告知提前一个月告知不租，合理合法，但陈水明一直以租赁合同未到期为由，并一直说见面再说，不做沟通。3月1日要求陈水明过来退房，陈水明未到，直到3月4日晚上才过来，然后一直以各种借口不接受退房，且不退押金，说吴本生违约（见证据二：约定退房）。吴本生有跟陈水明说，如果认为吴本生违约，可以找人民法院起诉，由人民法院来判决，双方各执一词，争吵没意义。但是陈水明就是不同意，也不接受退房。在疫情期间，家里只留一个9岁的女儿在家，所以后面也解决不了，吴本生想回去了，他竟然说他跟吴本生到家，吴本生担心他会在吴本生不在家期间来骚扰吴本生家，所以不敢回家，在外面买东西溜达，然而此人还一直跟踪约半个小时，几经劝阻仍然跟踪，吴本生很担心害怕，于是选择报警处理（证据三：报警回执），在警局协调仍然不成功，一直到晚上快12点，陈水明不接受调解，也不接受走正规司法程序，时间太晚，警官得知家里只有一个9岁小孩独自在家，建议吴本生先回去，并警告陈水明如果再跟踪吴本生并私闯民宅属违法行为，吴本生才稍微安心。在警官的反复劝阻下，才约定一起去法院处理。3月9日上午吴本生约定3月9日下午3点半一起去思明法院，陈水明同意，但是吴本生按时到了法院，陈水明却爽约（证据四：法院）。所有过程吴本生都是合理合法，在双方协调不成的情况下，愿意并建议陈水明按照法律程序来处理。已经提前一个月通知不租房，并让陈水明3月1日来收房，也一直要把钥匙退还陈水明，是陈水明不来或不收房，直到3月15日吴本生实在没办法，把钥匙放保安亭，让陈水明去取。要求陈水明退吴本生2800元押金，也一直不退。二、陈水明所要求支付2020年2月21日至3月15日的房租，并要求支付水电费、物业费、煤气费，此要求为无理要求，理由及事实如下：吴本生已经提前一个月通知，并让陈水明3月1日来交房，是陈水明没来或者不收房造成直到3月15日吴本生被迫把钥匙放保安亭，陈水明才收房，延误交房非吴本生的原因。至于2月21日-3月1日的房租，陈水明一直拒不退吴本生押金，且押金已经足够支付，陈水明应结算清楚退还吴本生押金剩余的部分。至于水电费、物业费、煤气费，在3月15日已经支付并且在微信上面已经告知他已经缴费，吴本生不明白为什么陈水明还要求吴本生支付。（证据五：缴费凭证）且陈水明在明知已交水电费的情况下还继续要求吴本生交，并且在吴本生要求退押金的情况，也不给吴本生退，的确在3月4日退房的时候陈水明一直不退，且找各种理由在房屋租了5年这么长的时间，还要求恢复原貌等无理要求让吴本生爱人情绪激动，将玻璃打碎，这点是吴本生不对，已经在警局做了解释。吴本生自认已经对房子作了很好的清理，这点在警局的时候给警察看过图片，警察也认可，部分遗留的家具是考虑还能用，原本好意想留给陈水明后续使用，陈水明既然不接受，让吴本生清理包括玻璃碎片，陈水明在警局还承诺给吴本生清理费也未给，可以调警局当时的监控。（证据六：押金）综上，请求法院查明事实，驳回陈水明的诉讼请求，以维护吴本生的合法权益。 围绕诉讼请求，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月，陈水明（出租方，甲方）与吴本生（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区侨岳里59号402室房屋（以下称讼争房屋）出租给乙方，租赁用途为住宅，建筑面积103平方，室内设备和装修包括空调三台、洗衣机一台、电视一台、冰箱一台、床一张、煤气灶一台、沙发一套、大茶几一个、小茶几一个；租赁期限自2014年5月22日起至2016年5月20日止；每月租金2800元，按季度支付，下次付款应提前七天付清；合同签订之日乙方支付租赁押金2800元，到合同期满，且乙方交清租赁期间所有应交费用后，甲方将押金无息退还乙方；租赁期间乙方应负责交付水电费、煤气费、有线电视费、卫生费等费用；租赁期间，双方均不得借故解除合同，如当事人一方有正当理由解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金；租赁期满，乙方按时将房屋归还甲方；等等。合同签订后双方依约履行合同至租赁期限届满。 2016年5月租赁期限届满后，吴本生继续承租讼争房屋至2017年。 2017年5月28日，吴本生向陈水明出具手写纸条，载明：“租期：延长贰年，2017年5月21日至2019年5月21日。每月租金：人民币三千一百元整。押金：原合同。”此后，双方按照上述内容履行至2019年5月。 2019年5月，陈水明通过微信询问吴本生的妻子许海燕：“小许您好：房子还会租吗？房租今年每个月加100元。”当月15日，陈水明通过微信向许海燕提出：“小许您好：晚上我们合同续签一下。”许海燕回复：“合同不用重新签，（月租金）直接加100就是，麻烦跑来跑去的，您辛苦，我们也忙。”陈水明回复：“好的。”此后吴本生继续租住讼争房屋，按照每月3200元向陈水明支付租金。 2020年2月6日，许海燕微信告知陈水明：“房东，房子三月就不租了，提前和您说一下。我让中介给你们挂，到时候客户和你直接签约，中介费你们自己处理。”陈水明回复：“你转租房子，中介费你自己出的。期限你没（到）再租会转了租金给我吗？”许海燕称：“提前一个月告知不租了，自然是不会再转房租，请了解。我有押金在你那里啊。” 2020年3月1日，许海燕微信通知陈水明交接讼争房屋，陈水明以吴本生提前退租违约为由拒绝接收房屋。 2020年3月4日，陈水明要约当日下午交接讼争房屋，许海燕回复称晚上可以交接。当晚双方见面后发生纠纷向筼筜派出所报警，房屋交接未成功。 2020年3月9日，陈水明与吴本生约定当日下午前往本院调解，陈水明未按约定前来。 2020年3月15日，吴本生通知陈水明前来交接房屋，陈水明未到场。吴本生将讼争房屋钥匙存放在小区保安室，并告知陈水明自行接收房屋。 2020年3月16日，吴本生结清讼争房屋当期水电费、煤气费。 截至搬离讼争房屋，吴本生向陈水明支付了2020年2月20日之前的租金。陈水明未将租赁押金2800元未退还吴本生。 本院认为，陈水明与吴本生在2019年5月续租讼争房屋时未签订常规书面合同，而是通过微信聊天简单缔约，双方仅明确约定提高租金，对其他事项未具体约定，本案争议焦点为2019年5月续租的租赁期限是两年还是不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第六十一条则规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据上述两条法律规定，在2019年5月双方续租时对租赁期限没有约定或者约定不明确且双方不能达成补充协议的情况下，首先应当尝试按照合同有关条款或者交易习惯对租赁期限加以确定。根据查明事实，双方租赁讼争房屋分为四个阶段：第一阶段：2014年首次承租讼争房屋，签订租赁合同约定租赁期限为两年；第二阶段：2016年租赁期限届满后继续承租，未见续签书面合同，未见对租赁期限明确约定；第三阶段：2017年吴本生出具手写纸条给陈水明，书面承诺续租两年；第四阶段：2019年双方微信缔约，未就租赁期限明确约定。通过上述梳理可知，双方并非每次续租均约定租赁期限为两年、若约定租赁期限为两年则会进行书面约定，难以从双方交易习惯中判定2019年5月微信缔约的租赁期限具体为何。另一方面，2019年微信缔约未有其他相关合同条款可作为判定租赁期限的依据。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定仍不能确定2019年微信缔约租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定应视此次续租为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2020年2月吴本生通过其妻子告知陈水明次月起不再承租讼争房屋，属于依法行使不定期租赁合同的任意解除权，不构成违约，故对陈水明的第一项诉讼请求不予支持。双方租赁关系自吴本生实际搬离讼争房屋之日终止，吴本生应当按照合同向陈水明结清租金和其他费用。吴本生于2020年3月15日留置房屋钥匙最终搬离，故应当支付2020年2月21日起至2020年3月15日止的租金2541元[3200元×（9/29+15/31）]。上述吴本生应付租金，陈水明可从租赁押金中扣除，故对陈水明的第二项诉讼请求不予支持。吴本生已举证证明其已于2020年3月16日结清讼争房屋当期水电费、煤气费等费用，故对陈水明的第三项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回陈水明的诉讼请求。 案件受理费减半收取为25元，由陈水明负担，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇二〇年十月十九日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。