贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3466号上诉人(一审被告):贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县滨江花园**。法定代表人：刘永波，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨世屏，贵州庆林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德林，贵州庆林律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：石敏，男，侗族，贵州省榕江县人，住榕江县。被上诉人（一审原告）：张有琼，女，汉族，贵州省榕江县人，住榕江县。共同委托诉讼代理人：龙胜培，榕江县中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司（以下简称：永恒房开公司）因与被上诉人石敏、张有琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省榕江县人民法院(2020)黔2632民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。永恒房开公司上诉请求：1、撤销贵州省榕江县人民法院（2020）黔2632民初100号民事判决书第一项；2、支持上诉人在一审中要求降低过高违约金的请求，据实改判。事实和理由：上诉人作为房开商，主要因管理混乱和负责人涉嫌巨额职务侵占问题，企业面临破产倒闭，全部的财产均已被查封用于偿还巨额债务，并出现了整体违约导致被起诉的情形，本案是系列违约案之一，日万分之一的违约金比例不算过高，但由于违约时间过长，导致违约金额过高，考虑到企业面临破产倒闭和现在的股东们正在极力挽救企业的实际情况，从有利于业主出发，请求人民法院整体适当降低过高违约责任。石敏、张有琼辩称，一、原审判决充分考虑到上诉人的现状，采信证据客观公正，适用法律正确，判决适当，原审程序合法。二、违约是上诉人造成的，不是被上诉人的责任。请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。石敏、张有琼向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付逾期交房违约金16，195.63元，逾期办证违约金52，159.45元，共计68，355.08元。2、判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告通过出让方式取得位于榕江县地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为锦州新城小区。2014年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第三条，“原告向被告购买Ａ栋1单元1702号商品房一套，建筑面积137.13㎡，套内建筑面积114.58㎡；第七条，按套（单元）计算，该商品房总价款为376342元”；第十一条，“出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》以及《住宅工程分户验收表》”；第十三条，（2）“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”；第二十二条，二、初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同签订后，原告如约支付房款。2015年11月17日，被告通知二原告领取房屋钥匙，原告张有琼在《认定书》上签字确认，并交纳了装修物业、设施费押金共5000元。同时查明，锦州新城小区A区商品房（包括A栋、B栋、C栋）至今未进行竣工验收，亦未完成初始登记。一审法院认为：一、关于购房款的问题。原告主张购买房屋时交100，000元抵200，000元，房屋价款应为476，342元。一审法院认为，合同约定价款为376，342元，且与原告实际支付价款一致，价款抵扣是被告自愿让利的一种营销方式，并不能以此为据进行对抗，故本案在计算逾期交付办理商品房产权转移登记相关文书违约金的基础房价应以376，342元为准。二、逾期交房问题。原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的规定，属有效合同。对于被告抗辩逾期交房违约金的主张已超过诉讼时效的意见，一审法院认为，涉案合同约定交房时间为2015年5月31日，实际交房时间为2015年11月17日，依据双方签订的《商品房买卖合同》对“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”的约定，被告违约交房责任的诉讼时效应自2016年1月16日（2015年11月17日加60日）起算，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”三年的规定，截止2019年1月15日止。二原告在接收房屋至2019年1月15日未向被告法定代表人、有权处理公司事务的管理人员或相关部门主张过该项权利，即逾期交房违约责任并未发生过中止或中断情形，至本案起诉之日，逾期交房违约责任已超过《民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效，故对于二原告主张逾期交房违约金的诉请，不予支持。三、逾期办理商品房产权转移登记问题。因被告至今未进行竣工验收，导致商品房长期不具备办理房屋产权证书的条件，已经构成违约。原告要求被告按合同约定承担支付违约金的违约责任，予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内办理房屋初始登记”、“约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，涉案合同约定出卖人在2016年6月30日取得商品房所有权的初始登记，但被告至今未进行竣工验收，违约行为仍然在持续，故该项债权系继续性债权，应当以每个个别的债权分别使用诉讼时效。原告2020年1月13日向一审法院提起诉讼，自此回溯三年，即未超过诉讼时效的逾期办证违约责任日期为2017年1月14日至2020年1月13日，合同约定的2016年6月30日至2017年1月13日的逾期办证违约责任已超过三年诉讼时效，不予支持。现二原告只主张截止2019年6月30日共897天的逾期办证违约金，属二原告对诉权的合法处分，应予尊重。因此，被告应支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金33，757.88元（376，342元×0.0001×897天）。四、关于是否对违约金进行调整的问题。被告作为商品房销售者应当是充分了解房地产行业的市场行情后，制作的《商品房买卖合同》格式合同。本着自愿、平等的原则，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，双方对合同条款进行了确认，应当尊重双方的真实意思表示。被告自2015年11月17日交房至今未进行竣工验收，导致持续违约，造成违约金的持续计算，应自行承担该风险。故被告以违约金过高为由要求调整的抗辩理由，不符合合同的公平原则，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定判决:一、由贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司支付石敏、张有琼逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金33，757.88元，该款限本判决生效之日起六十日内付清；二、驳回石敏、张有琼的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取754元，由贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为违约金是否过高，是否应予调整。一审法院根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交付商品房转移登记有关文书的约定计算违约金，该约定系双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。本案中,双方约定逾期交付商品房转移登记有关文书违约金以已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形。上诉人作为主张调减违约金的违约一方，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担举证责任，上诉人未举证证明其承担的违约金已超实际损失，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1508.00元，由上诉人贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年十月十三日法官助理陈礼华书记员韩林爽