四川省遂宁市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川09执异129号 案外人：徐红梅，女，1981年7月10日出生，汉族，住四川省射洪市。 申请执行人：段东升，男，1970年11月15日出生，汉族，住四川省大英县。 申请执行人：席先全，男，1963年11月6日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 被执行人：唐帮燕，男，1972年10月6日出生，汉族，住四川省射洪市。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵明，四川衡讼律师事务所律师。 本院在执行段东升、席先全与唐帮燕建设工程施工合同纠纷一案中，案外人徐红梅向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人徐红梅称，其购买了四川锦诚建筑工程开发有限公司开发销售的“诗酒兴邦”3-15-2号房屋（下称争议房屋），已支付购房款。贵院对该房屋予以查封，违反法律规定，请求解除对争议房屋的查封，保护其合法权益。 申请执行人段东升、席先全辩称，保全查封裁定作出前查阅了涉案房屋交易情况，裁定后近两年亦无案外人提出异议。依据生效判决申请执行人段东升、席先全对其承建的案涉房屋享有优先受偿权，且案涉房屋尚未办理商品房预告登记或过户登记在异议人名下，案外人提供的购房合同、缴纳的购房款等证据，不能达到其对案涉房屋享有物权的目的。故案外人不享有排除执行的民事权利，其异议理由不成立。请求本院依法驳回异议，维护其合法权益。 被执行人唐帮燕辩称，案外人与四川锦诚建筑工程开发有限公司签订商品房预约协议、支付购房款属实，其异议理由成立，请求依法裁判。 本院查明，本院在审理段东升、席先全与唐帮燕、四川锦诚建筑工程开发有限公司、四川中建建业工程有限责任公司，第三人成都华阳建筑股份有限公司、卢建安建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年7月5日作出（2018）川09财保8号民事裁定书，裁定：查封被申请人四川锦诚建筑工程开发有限公司位于四川省射洪县××镇的“诗酒兴邦”项目的土地及房屋（详见查封财产清单）。查封期限三年。查封期间，未经本院许可，不得转让、抵押、赠与及租赁等。本案争议房屋在前述查封范围内。采取以上保全措施后，本院于2019年12月30日作出（2018）川09民初55号民事判决，该判决确定“一、唐帮燕于本判决生效之日起十日内向段东升、席先全支付下欠的工程款13583795.91元及利息，利息的计算方式为：以下欠工程款10822760.28元为基数，自2018年1月5日起至2018年4月7日按照中国人民银行同期档次贷款基准利率计算；以下欠工程款13583795.91元为基数，自2018年4月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、段东升、席先全对其承建工程的价款13583795.91元就其承建工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；三、唐帮燕于本判决生效之日起十日内向段东升、席先全支付停工损失5000000元；四、唐帮燕于本判决生效之日起十日内向段东升、席先全退还履约保证金3300000元”。该判决生效后，段东升、席先全于2020年3月16日向本院申请执行。 另查明，徐红梅与四川锦诚建筑工程开发有限公司诗酒兴邦项目部于2013年9月2日签订《商品房认购合同》，约定徐红梅以310110元购买案涉工程争议房屋。该司项目部出具的收据显示徐红梅已付购房款160110元，涉案房屋现已竣工。 上述事实，有（2018）川09财保8号民事裁定及协助执行通知书、《商品房认购合同》《商品房预售许可证》、购房款收据、转账凭证等证据在卷为证。 本院认为，本院在审理段东升、席先全与唐帮燕、四川锦诚建筑工程开发有限公司、四川中建建业工程有限责任公司，第三人成都华阳建筑股份有限公司、卢建安建设工程施工合同纠纷一案中，作出财产保全裁定并采取相应财产保全措施。该案进入执行程序后，上述保全措施自动转为执行中的查封、冻结措施。案外人徐红梅基于对执行标的物即该争议房屋主张所有权而提出异议，以排除对该房屋强制执行，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议进行审查。依据该已经发生法律效力的（2018）川09民初55号民事判决，“段东升、席先全对其承建工程的价款13583795.91元就其承建工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权”。又据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”和第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，徐红梅在查封之前已与四川锦诚建筑工程开发有限公司诗酒兴邦项目部签订商品房认购合同，徐红梅支付购房款超过合同约定总价款的百分之五十，且其所购争议房屋系用于居住。故其请求解除对争议房屋的查封，符合前述司法解释规定中止执行条件，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对四川省射洪市××镇××街××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘晓玲 审判员  谭生斌 审判员  蒋立文 二〇二〇年十月二十三日 书记员  彭 凌 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。