广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10871号原告：关国志，男，汉族，1968年6月22日出生，住广东省佛山市南海区****************。委托诉讼代理人：招海华，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳琬晴，广东国慧律师事务所律师。被告：文永聚，男，汉族，1968年11月21日出生，住广东省怀集县*************。委托诉讼代理人：文舒，广东普罗米修律师事务所律师。第三人：谭剑波，男，汉族，1967年6月1日出生，住广东省佛山市南海区**************。原告关国志与被告文永聚居间合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，依被告申请，本院追加谭剑波为本案第三人参加诉讼，并于2020年9月25日公开开庭进行了审理，原告本人及其委托诉讼代理人招海华、被告本人及其委托诉讼代理人文舒、第三人谭剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付中介费47000元及利息（利息按银行同期贷款利率计算自2015年12月17日起计，计至中介费付清之日止，利息暂计至2020年4月8日暂为9615元，本息合共暂为56615元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2015年11月22日签订了一份《协议书》（居间合同），约定被告欲将其在租用佛山市南海区狮山镇石碣经济联合社（以下简称石碣经济联合社）的土地【土地证号为佛府南集用（2012）第*******号】上所建的厂房转让，委托原告就此作居间介绍，若介绍转让成功，被告只收取转让价款中的400万元，转让价款的余款就归原告作为中介费。后原告就此联系了买家谭剑波，并促成被告与谭剑波达成了交易，被告与谭剑波就上述厂房的交易以423万元的转让价签订了《买卖合同》，并在石碣经济联合社办理了土地及厂房使用权的过户手续。故原告已依约履行了全部的居间合同义务，被告应依约向原告支付中介费23万元，但被告仍欠原告47000元未付，被告在2015年12月17日在原告所持的《协议书》（居间合同）上书写确认仍欠原告中介费47000元。其后，原告一直向被告追讨该中介费欠款，在2017年9月27日仍发短信向被告追讨，但被告一直无理拒付。被告无理拒付中介费欠款的行为严重损害了原告的合法权益并造成了利息损失，故除了支付所欠的中介费外，被告还应向原告支付相应的占用利息。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，关于本案的事实情况：当时因被告需要转让石碣经济联合社的土地及地上厂房的使用权，经朋友介绍认识了原告等中介（以下简称中介方），原告便委托中介方办理上述事宜，约定被告实收的转让金额为400万元，成交价格超出400万元的部分为中介方的代理费用。后原告找来证人许淑冰，双方通过沟通，许淑冰便找来第三人进行磋商后确定转让价格为423万元，因此被告就以423万元的价格将厂房出让给了第三人。后中介方指定原告一人与被告签订了一份《协议书》，约定被告实收转让金额400万元，超过400万元的部分即23万元（包括押金8万元）为代理费。后中介方与被告结算确认仍有47000元的中介费未付清，及确认待第三人向被告付清后才支付给中介方。2015年12月17日，因厂房原租客向被告支付了租金30564元，故被告与第三人约定该部分抵扣为转让款，经双方结算，当时第三人仍有39436元未付清，第三人向被告出具一份《欠据》，确认仍有余款未付清的事实。而因为中介方与第三人的特殊关系，本次交易又是由中介方撮合，且超过400万元的费用是代理费，因此被告让中介方自行向第三人收取余款，中介方当时也是同意由其自行去跟第三人沟通收取款项的，并同意待第三人付清全部余款后，被告才将剩余居间费47000元支付给中介方。截止今日，被告一直未收到第三人支付的转让款余款。而中介方与被告约定了到第三人谭剑波向被告全部履行完毕之日起，中介方对被告的债权才会生效，否则，在该期限尚未到来前，债权债务尚未产生，中介方不享有向被告主张债权的权利，被告亦不负有承担付款的义务。1.关于超出转让费400万元的款项的性质。从原告提供的证据七短信及《协议书》上明确看到，中介方、被告当时约定的是被告需要一分不少地收到400万元，超出部分才为代理费，即被告多收到多少款，该部分款才为代理费，多出部分的款项是由第三人谭剑波向被告支付后，中介方才有权向被告主张支付，并非由被告另行掏自己的钱支付给中介方。不管是签订协议当时还是添加补充条款时，双方对该部分款项的性质（即款项由第三人谭剑波支付）是从未变更过的，也是毫无争议的，添加补充条款只是再次明确被告支付款项的前提需谭剑波先支付该笔款项。2.基于中介方与第三人的关系，被告已让中介方自行向第三人收取余款，中介方当时也是同意由其自行去跟第三人沟通收取款项的。从原告提供的证据七短信上也明确看出，被告当时就已经将收取余款的事宜交付给中介方。而当时并非只有关国志一人撮合本次交易，是关国志与许淑冰两名中介一起撮合本次交易的，对于本次交易的中介费，两人是有约定相应分成的，但基于原告的不诚信个人行为，在他收到中介费后并未按约定向该许淑冰支付分成，导致该两人内部发生纠纷。后许淑冰告知被告，等他们内部沟通好后，再将已收到的款项支付给他们。但被告一直未等到他们的回复，亦未收到第三人支付的剩余转让款。之所以造成原告或许淑冰无法拿到款项的局面，是因为原告的个人行为，未积极的解决中介方内部纠纷，与被告无关。综上所述，如果《协议书》内约定厂房成交价格不足400万元，则被告不需要支付代理费用，超出400万元部分才系代理费，且被告并未承诺额外支付代理费，而本案造成中介方无法拿到款项的局面皆因原告的个人行为。被告在未收到第三人支付的转让款余款前，不对原告承担付款义务。故本案原告关国志主张要求被告支付剩余中介费及利息的诉求并无法律和合同依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，在2015年经过许淑冰和原告的中介介绍给第三人，当时协商以423万元转让，其中中介费23万元，整个交易过程中约定原告要履行将租赁物交易好，很多事情第三人找原告，原告都没有去协调，原告都以找不到被告为由，不履行。随后第三人找许淑冰、被告完成交接，第三人找被告商量该交易，现交易大部分已完成。第三人认为原告要求被告支付中介费不合理，因原告没有履行好职责，第三人都是多次联系许淑冰交易。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告、第三人身份证复印件各1份，用以证明原、被告、第三人诉讼主体资格。2.协议书（居间协议）原件1份，用以证明原告与被告在2015年11月22日签订了一份《协议书》（居间合同），约定被告欲将其在租用佛山市南海区狮山镇石碣经济联合社的土地上所建的厂房转让，委托原告就此作居间介绍，若介绍转让成功，被告只收取转让价款中的400万元，转让价款的余款就归原告作为中介费。被告于2015年12月17日在该协议书上书写确认仍欠原告中介费47000元。协议书的主体是原告与被告，原告即为中介，不存在中介还有许淑冰。3.厂房买卖协议草稿（被告书写）原件1份、厂房的土地证复印件1份，用以证明被告与买房谭剑波签订的厂房买卖合同的具体条款和内容（该草稿与真实的买卖协议的内容一致）。4.收据（被告收到买方谭剑波支付的定金）原件1份，用以证明被告已收到买方支付的定金，其双方的买卖协议已履行和成交。5.收据（买方谭剑波已收到退回的厂房押金）复印件1份，用以证明买方谭剑波已收到退回的厂房押金，其双方的买卖协议已履行和成交。6.手机短信截图复印件1页（已核对手机载体），证明原告一直在向被告追讨涉案的中介费欠款47000元，在2017年9月28日仍在催要。诉讼中，被告举证如下：1.欠条原件1份、银行流水复印件1份，用以证明第三人并未付清尾款。诉讼中，第三人举证如下：1.转租协议、收条、收据原件各1份，用以证明第三人与被告有交易，且交易已完成。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据3中的厂房买卖协议草稿对应的合同相对方均不确认内容，本院对该证据的证明效力不予确认；2.原告的证据6被告予以认可，本院对其真实性予以确认。诉讼中，被告申请证人许淑冰出庭作证，证人陈述证人作为中介人，一位中介朋友介绍证人与原告认识，原告称有一间厂房与证人合作做买卖，证人身边也有朋友做买卖，成交之后是证人与原告平分佣金。在整个过程中证人都配合交易，原告收取20万元后没有积极配合，交易完成后证人找原告要求平分佣金，原告拒不理会。证人告知第三人先不要给钱给被告，等证人与原告协商好再给。后来证人觉得原告不诚实，收款后，后续工作没做完。对该证人证言，本院将综合全案后对其证据效力进行认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2015年11月21日，被告出具一份收据，确认收到第三人土地及厂房转让定金10万元。2015年11月22日，被告（甲方、转租方）与原告（乙方、中介方）签订一份《协议书》，约定：乙方将租用石碣经济联合社的土地使用权及厂房全权委托原告代理转让转租手续及价格事宜；被告承诺该土地及厂房价格为400万元转让金额；如成交价格转让金额超出的金额归代理人原告所有，作为费用；转让金额400万不包括现租厂房押金8万元；总厂房价格423万-400万=23万元，23万元是原告实收中介费（含8万元押金）；现租用厂房押金8万元由原告支付给谭剑波。2015年11月23日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订一份《集体建设用地使用转租协议》，约定甲方转租给乙方的集体建设用地使用权所属之两块土地位于佛山市南海区松岗镇石碣“大坑桥”，土地使用权租赁期限为32年，自2015年11月23日起至2047年3月31日止；甲方应自合同正式生效并100%收到一次性租金之日起将土地及地上建筑物的使用权交付乙方；租金总额为423万；等等。原告作为见证人在该协议上签字。2015年12月17日，被告出具一份收条，确认收到第三人一次性支付转让款423万元。同日，被告在该协议中书写“文永聚实欠关国志47000元，待谭剑波付清余款付清”。同日，第三人出具收据，确认收到被告厂房按金8万元及12月份厂房租金30564元。徐安霞出具一份欠据，确认欠被告转让厂房尾款39436元。诉讼中，被告及第三人陈述转租协议已正常履行，第三人将涉案厂房转租给案外人，案外人支付租金给第三人，涉案厂房与被告无关，并确认第三人尚欠被告39436元；被告陈述被告和第三人的转租手续已完成；第三人陈述转租协议还有电未处理好，电量不足，因中介方需完成交易过程后，才支付3万多元，中介没有做到位，若完成电方面后第三人可随时支付，而且证人说中介费没有收到，故第三人没有把剩余款项支付被告。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告作为中介方，其义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，在原告促成下，被告已与第三人签订了《集体建设用地使用转租协议》，被告与第三人亦确认转租手续已完成，原告已履行居间方义务，被告应支付相应中介费予原告。被告在《协议书》中明确其欠原告中介费47000元，待第三人付清余款付清，现被告于2015年12月17日向第三人出具收条，确认收到第三人支付转让款423万元，故原告主张被告支付47000元符合付款条件，本院予以支持。虽然被告与第三人在庭审中确认第三人尚欠被告39436元，但被告未积极向第三人主张该款项，是其怠于履行自身权利，不可归责于原告；被告抗辩其将收取余款的事宜交付给中介方，但被告未提供证据证明原告同意直接向第三人追偿，且第三人仅欠被告39436元，低于被告欠原告47000元的金额，故被告以此为由拒绝支付中介费无法律依据；此外，被告抗辩原告与证人许淑冰未能协调好中介费分成事宜，故不应支付原告剩余中介费，该理由亦无法律依据，本院不予采纳。原告请求被告支付利息，因被告逾期支付中介服务费造成原告利息损失，本院酌情确定被告从2015年12月18日起计付利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告文永聚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费47000元及以此为本金自2015年12月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日的利息以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止的利息予原告关国志；二、驳回原告关国志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1215.38元，减半收取计607.69元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十月三十日书记员  陈嘉瑜