云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初3826号原告（反诉被告）：周曦，男，1975年10月25日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。被告（反诉原告）：严锦晖，男，1996年3月15日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：欧敬章，广东闻彰律师事务所律师，特别授权代理。原告周曦与被告严锦晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周曦、被告严锦晖的委托诉讼代理人欧敬章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周曦向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付合同履约保证金93500元；2.判令被告支付合同履约保证金滞纳金至实际付清之日（按每日所欠金额的1%计算至起诉之日为161755元）；3.判令被告支付2021年度租金滞纳金53550元；4.判令被告赔偿原告经济损失91300元；5.判令被告赔偿原告再次出租的损失22万元；6.判令被告支付原告误工费；7.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年6月19日，原、被告双方签订《房屋转租合同》，约定原告将位于大理市房屋出租给被告经营奶茶店。合同约定租期为12年，自2019年7月1日至2031年6月30日止。前4年租金为153000元，每年6月1日支付下一年租金；合同保证金15万元，合同签订时缴纳5万元，2020年2月1日缴纳10万元；如被告违约，保证金不予退还并承担原告损失。合同同时约定，租金和保证金如有逾期支付，每逾期一日按逾期金额的1%支付滞纳金。被告应于2020年6月1日支付2021年度租金153000元，但经原告多次催收，被告拒绝缴纳，被告于2020年7月5日自行处理了所有设备和设施，将房屋交还原告。被告已构成违约。合同约定被告需向原告缴纳合同履约保证金15万元，该保证金分两次支付，被告应于2020年2月1日缴纳保证金10万元，但经原告催收，被告于2020年4月8日通过支付宝向原告支付保证金4500元，2020年5月27日通过微信转账缴纳2000元，剩余保证金93500元至今未付。因原告将房屋转租给被告，房屋产权人要求原告在原合同租金的基础上每年额外支付8300元作为租金补偿直至合同终止。此补偿金是因转让而产生，未转让并不会产生此部分费用。因疫情影响，房屋租金普遍下跌，原告每年至少损失2万元，被告需承担原告损失。被告严锦晖辩称，1.2020年1月29日，依据大理州委、州人民政府通告的《应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组指挥部通告第2号》文件规定：“暂时关闭辖区内博物馆、文化馆、图书馆、主要景区等公共场所，停止所有涉旅活动，旅行社不再接团。”被告被迫暂停营业。暂停营业期间，原告多次向被告主张保证金，被告无力支付并明确因疫情经营不下去。但原告依然向被告催收保证金，2020年4月8日、2020年5月27日，反诉人分别支付4500元、2000元保证金。2020年6月10日，大理州委、州人民政府通告《应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组指挥部通告第15号》，调整疫情防控措施，案涉商铺才可营业。2020年7月5日，被告搬离案涉房屋。2020年3月至2020年7月期间，被告一直强调因疫情影响，不能支付原告所主张的金额，被告不存在违约。反诉原告严锦晖提出如下诉讼请求：1.确认案涉《房屋转租合同》于2020年7月1日解除；2.判令反诉被告返还保证金56500元；3.判令反诉被告退还2020年1月30日至2020年6月30日共152天租金63715元（153000元／年／365天×152天＝63715元）；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年6月19日，反诉人与被反诉人签订《房屋转租合同》，双方约定被反诉人将位于云南省大理市及商业住宅使用。租赁期限为12年，自2019年7月1日至2031年6月30日止。2019年7月1日至2023年7月1日的租金为153000元。2019年7月1日保证金为5万元，2020年2月1日后的履约保证金为10万元。租赁期间，反诉人依约支付2020年6月30日前的租金。2020年1月29日，依据大理州委、州人民政府通告的《应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组指挥部通告第2号》文件规定：“暂时关闭辖区内博物馆、文化馆、图书馆、主要景区等公共场所，停止所有涉旅活动，旅行社不再接团。”反诉人被迫暂停营业。暂停营业期间，被反诉人多次向反诉人主张保证金，反诉人无力支付并明确因疫情经营不下去。但被反诉人依然向反诉人催收保证金，2020年4月8日、2020年5月27日，反诉人分别支付4500元、2000元保证金。2020年6月10日，大理州委、州人民政府通告《应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组指挥部通告第15号》，调整疫情防控措施，案涉才可营业。2020年7月5日，反诉人搬离案涉房屋。反诉人于2019年6月19日已支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金，双方的租赁关系因不可抗力于2020年7月1日解除。疫情属于不可抗力，直接导致反诉人无法履行合同以实现合同目的，被反诉人应返还反诉人已支付的保证金56500元。根据租赁物使用用途为商铺及住宅的约定，反诉人订立合同的目的是为了经营获得收益，因疫情原因，反诉人无法获得收入，合同目的不能实现，反诉人于2019年6月19日已支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金，支付金额显失公平，上述期间的租金被反诉人应予免除并退还反诉人。反诉被告周曦辩称，1.尽管为疫情防控采取了一些短暂措施，对经营造成了影响，但没有达到无法继续履行合同的地步，不影响合同的继续履行，现在已经解禁，也可以继续履行合同。双廊政府、景区管理会于2020年1月25日发布了双廊暂停接待游客的通知，2020年3月9日发布了景区恢复开放的通知，实际上双廊是停了45天，其实并没有134天，这45天只是占到了一年的12.33%，对反诉原告的影响是很小的，店铺是个体经营的奶茶店，并不是涉旅的企业，反诉原告隐瞒事实，夸大损失；2.反诉原告在疫情期间将其中两个房间租给对面酒吧作为员工住宿用，收取了租金，不存在没有经营的情况。在解禁后也是可以经营的，不存在停业那么久；3.不同意退还保证金和租金，在疫情期间，反诉被告在各方面给反诉原告提供了减免和优惠的措施，2020年1月27日，反诉被告主动联系反诉原告，告诉其可以免租金一个月，免租是在房租中抵扣，但由于后来反诉原告没有付房租，所以也没有抵扣；4.反诉原告一直在蓄意毁约，到2020年7月5日反诉原告私自搬离店铺时也没有和反诉被告商量，没有尽到告知义务，没有告知反诉被告不想再继续经营，或者无法再履行这个合同，之后就私自将设施变卖，包括反诉被告的一些物品也被变卖，从来没有提出减免租金，变更或者解除合同；5.现在疫情已经解除，反诉原告经营不存在任何问题，不适用于不可抗力来单方解除合同。反诉原告存在故意隐瞒经营状况的情况，其是因为经营不善造成履约困难，无力支付租金及押金，不应解除合同，反诉原告的租金已经使用完毕，不存在退还租金的情况。押金也应作为违约金抵扣，不应返还。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实：2019年6月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋转租合同》，约定原告将其租赁的位于云南省大理州大理市房屋转租给被告作为商铺及商业住宅使用。双方约定：1.租赁期为12年，自2019年7月1日起至2031年6月30日止；2.租金及支付方式：2019年7月1日至2023年6月30日的租金为每年153000元，2023年7月1日至2027年6月30日的租金为每年168300元，2027年7月1日2031年6月30日的租金为每年185130元；3.租金按年一次性支付，每年6月1日为房租缴纳日；4.合同签署之日乙方向甲方支付5万元定金，2019年7月1日前缴纳首期租金153000元（含定金）；5.租赁期间，甲方不得增加租金。关于合同保证金的约定为：1.双方商定，乙方向甲方缴纳15万元作为合同履约保证金；2.保证金于2019年7月1日前向甲方缴纳5万元，于2020年2月1日前向甲方缴纳10万元；3.如在租赁期间乙方没有发生任何违约行为，此保证金可于最后一年无息抵扣部分房租。关于违约责任的约定为：乙方必须按约向甲方如期缴纳租金和保证金，如乙方逾期支付租金超过7日，每逾期一天，甲方有权按所欠费用款项的1%收取滞纳金，如超过30天，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋，并没收乙方所交的履约保证金，并追究损失责任。如乙方未按约定如期缴纳足额保证金，则视乙方违约，甲方有权立即收回房屋，乙方已交的剩余房租和履约保证金不予退还；任何一方均不得单方面解除合同，如有违反即是违约，如甲方违约，甲方需退回乙方剩余租金和全额保证金，并支付15万元的违约金；如乙方违约，乙方所交的所有款项均不予退还，并承担甲方的损失。关于不可抗力，双方约定：房屋租赁期内如遇市政动迁或其他法律认可的不可抗力，导致双方合作无法进行，本合同自然终止，甲方应退还乙方已预付的未履行期间的租金和保证金。合同签订后，被告向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金153000元，并向原告支付保证金56500元。原告将房屋交给被告经营。在合同履行过程中，因受疫情影响，政府有关部门要求双廊景区于2020年1月25日起暂停接待游客。2020年7月5日，被告将涉案房屋交还原告。本院认为，本案原、被告双方于2019年6月19日签订的《房屋转租合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。现被告于2020年7月5日将租赁房屋交还原告，原告接受，双方合同已无继续履行的基础，故本院确认双方签订的《房屋转租合同》于2020年7月5日解除。本案中，被告已于2020年7月5日将租赁房屋交还原告，并未给原告造成经济损失，原告仅凭《房屋转租合同》要求被告支付履约保证金及其滞纳金、租金滞纳金及要求被告承担其他损失，显失公平，对原告的诉讼请求，本院均不予支持。被告反诉要求原告退还履约保证金56500元，符合双方合同约定，本院予以支持。2020年1月及2020年2月的租金，本院根据公平原则及本案合同履行实际，对该两个月的租金酌情确定由原、被告双方各承担50%，故对被告要求原告退还租金的诉请，本院支持12750元，超过部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一项、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周曦与被告（反诉原告）严锦晖于2019年6月19日签订的《房屋转租合同》于2020年7月5日解除。二、由原告（反诉被告）周曦于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）严锦晖退还保证金56500元及租金12750元。三、驳回原告（反诉被告）周曦的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）严锦晖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10002元，减半收取5001元，由原告（反诉被告）周曦负担；反诉案件受理费减半收取1353元，由被告（反诉原告）严锦晖负担1083元，由原告（反诉被告）周曦负担270元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵建城二〇二〇年十月二十一日法官助理李童捷书记员张涵