石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初1028号 原告（反诉被告）赵海芳，男，1971年6月22日出生，汉族，自由职业，住石家庄市桥**。 委托代理人魏雪姣、聂薇薇，河北嘉实律师事务所律师。 被告（反诉原告）张军，男，1962年5月1日出生，汉族，住石家庄市 委托代理人杨春龙，河北联想律师事务所律师。 第三人石家庄大远东房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区广安大街**美东国际**。 法定代表人赵爱辰，该公司总经理。 原告（反诉被告）赵海芳与被告（反诉原告）张军、第三人石家庄大远东房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵海芳之委托代理人魏雪姣、聂薇薇，被告（反诉原告）张军之委托代理人杨春龙均到庭参加诉讼，第三人石家庄大远东房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告，以下简称原告）赵海芳诉并辩称：1、判令被告将涉案房屋产权变更登记至原告名下，第三人石家庄大远东房地产有限公司协助办理变更手续；2、判令被告将所有购房手续及涉案房屋钥匙交付原告；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年5月16日，原、被告签订《购房协议书》，房屋地址为石家庄市长安区碧景园小区，之后原告依照协议约定履行了合同的相关义务，通过被告向第三人缴纳了10万元购房款，但是在之后的协议履行过程中，被告无故违约，拒绝原告按照协议约定继续交付房款，反而自行向第三人缴纳房款，并在拿到涉案房屋钥匙后，拒绝交给原告，原告认为，双方签订的协议书合法有效，被告应按照协议约定向原告履行合同约定的义务，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。针对被告的反诉请求，答辩如下：1、《购房协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。2、被告陈述与事实不符，原告无任何违约行为，协议签订后原告依约交付10万元购房款，2007年房价上涨，被告违约私自交付购房款，涉案工程开工后原告多次要求支付房屋产权转让费，但是被告拒收，且在2007年下半年第三人曾向被告支付3万元的利息及违约金，该利息及违约金是基于原告交付的10万元购房款产生的，应当由原告享有，但是被告私自占有，按照协议约定剩余2万元产权转让费原告在拿到钥匙后当日支付，原告至今没有取得钥匙。故原告在协议履行中无违约行为，被告恶意违约，根据《九民会议纪要》第48条，被告不享有合同解除权，且本协议不存在《合同法》规定的关于合同解除的法定情形，故被告的主张无事实及法律依据，应当驳回被告的反诉请求。 被告（反诉原告，以下简称被告）张军辩并诉称：2003年5月16日签订的《购房协议书》中房屋不确定，根据河北省石家庄市中级人民法院（2018）冀01民再57号民事判决书，本案为购房资格转让合同，并不是房屋买卖合同。原告的要求交付的房屋没有具体的坐落，交付请求在《购房协议书》中没有约定，没有具体的诉讼请求，应当驳回起诉；2、本案是购房屋资格转让合同纠纷，合同标的是购房资格——包括缴纳房款的资格，以及依据此资格要求过户的权利。原告只有取得购房资格，才有权利要求交付房屋等附随权利。原告没有缴纳房资格转让费，没有缴纳主要房款就是没有取得购房资格，没有行使购房权利，自然不能取得房屋。故原告只能要求被告承担违约责任（已过诉讼时效），要求被告将已经购得的房屋转移给原告没有合同依据。3、根据《购房协议》第一条3，（1）甲方在开槽后给付乙方2万元人民币，第三条3约定，如果因乙方违约，造成甲方未能正常使用房屋，乙方将双倍赔偿甲方所支付的房款及所有费用。4约定如果甲方违约，乙方不予办理过户手续。2007年11月30日，乙方交给大远东公司二期房款人民币270602元，原告并没有缴纳此费用，也没有向被告给付过这些费用。4、被告与第三人的《商品房买卖合同》第七条，买受人逾期付款的违约责任，明确约定逾期付款出卖人有权解除合同。本案中原告并没有如期付款给开发商，是被告付款保住了购房权利。原告在被告付款27万余元后的13年间不闻不问，拒不缴纳转让费，并没有要求取得付款购房资格，没有缴纳房款的事实为前提和基础，自然无权要求交付房屋。原告现今提出要求被告转交被告主要出资的房屋，在房价涨幅10倍的今天，其对合同条款的理解则违背了《民法总则》第六条、《合同法》第五条的公平原则。5、鉴于涉案房屋尚未确定，房地产商尚未取得商品房销售手续，房管部门没有房屋登记，开发商更不是房屋产权登记单位。原告诉求变更登记法律上或者事实上不能履行；依据《合同法》第一百一十条诉请不能获得支持。6、原告共计购买本小区房屋14套（已经涉诉3套），属于囤房、炒房行为，不应受到支持。根据国家控制房地产市场的政策变化，因为情势变更，即使如果法院认为合同没有在2007年解除，现在请求解除合同。被告提出反诉请求：确认解除赵海芳与张军2003年5月16日签订的《购房协议书》。事实与理由：2003年5月16日签订《购房协议书》之后原告没有按照约定交纳转让费2万元，没有交付二期购房款，原告在本小区共计购房14套，属于炒房行为，与国家政策相违背，故申请确认解除《购房协议书》。 第三人石家庄大远东房地产开发有限公司未到庭、未答辩。 经审理查明： 一、2003年5月16日原、被告签订《购房协议书》，约定：“甲方（买者）：赵海芳，身份证号：1301047××××××××，乙方（卖者）张军，身份证号：1301046××××××××。甲乙双方（乙方为石家庄市高新区地税局正式干部）关于买卖期房及房屋建成后房屋产权转让一事特约定如下协议：该期房为石家庄市高新地税局预购大远东房地产碧景园小区小高层住宅楼。该楼位于体育大街以西、中山路以北、育才街东、谈南路以南，为毛坯房，房间结构为四室两厅，面积为建成后的实际面积。一、甲方的权利和义务。1、甲方按高新地税局要求的期限、、地点按时交纳房款收据由甲方保留（甲方先把钱交给乙方，乙方给甲方开具收据，由乙方以乙方的名义交到地税局，并把收据转交给甲方。）2、房屋价格为内部职工价（1930元每平方米）。3、甲方付给乙方房屋产权转让费肆万元人民币，付款方式分2次；（1）甲方在工程开槽后付给乙方2万元人民币。（2）甲方在拿到钥匙的当日交给乙方2万元人民币。4、高新地税局确定楼层及选房时通知甲方参加。5、乙方不负担任何购房款项、与购房有关的附加款项及在过户前后费用（包括过户所有费用）。二、乙方的权利和义务1、在拿到钥匙的两日内，将钥匙交给甲方。2、乙方要积极主动配合甲方办理过户手续。3、以乙方名义办理银行按揭。三、违约责任1、如果因开发商等其他原因造成房屋未能建成，乙方必须将所收到的转让费足额退还给甲方。2、如开发商退还已付工程款，乙方如数退还甲方。3、如果因乙方违约，造成甲方未能正常使用房屋，乙方将双倍赔偿甲方所支付的房款及所有费用。4、如果甲方违约，乙方不予办理过户手续……” 协议签订后，2003年8月28日、9月2日原告以被告的名义向第三人交纳房款共计10万元，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及上述款项的交款收据原件在原告处。后被告于2007年11月30日自己向第三人交纳购房款270620元（票号：NO.0047957）。经本院核实，第三人于2020年7月17日出具《情况说明》：“长安区人民法院：张军购碧景园小区9-2-1502室，总房款535522元，实交房款370602元，领取钥匙时需补交房款164920元。我单位共支付给张军利息及违约金177762.66元（大写：壹拾柒万柒仟柒佰陆拾贰元陆角陆分）。开槽时间为2008年08月左右。”上述房屋尚未交付。原告未向被告支付转让费4万元。 原告称第二期交款时因房价上涨，被告恶意毁约，不让原告继续交纳房款，被告自行交纳房款，现上述房屋已达到交房条件，但被告消极履行权利，拒不收房，也不配合原告交付剩余房款。 被告不认可，称系原告未能交纳二期房款是事实，即使被告违约，原告也仅能依据合同约定要求双倍房款，而无权在13年后房价上涨要求取得房屋，明显违背公平原则；第三人只给过被告几万元，不是《情况说明》中的数额，具体多少记不清了；被告已于2019年9月25日将房屋出售给案外人，并提供房屋买卖合同予以证实。 原告对于被告提供的证据不认可，称被告只是提供了房屋买卖合同，但是没未提供相关转款凭证。 被告称就原告和马蕾的类似纠纷的案件，石家庄市中级人民法院作出的（2018）冀01民再57号民事判决，已认定《购房协议书》是购房资格权利转让合同，不同于房屋买卖合同，印证原、被告双方签订的合同性质；提供马蕾的书面证言一份，证实原告知道应当交付二期房款但是没有交付，2007年8、9月份双方同意解除《购房协议书》，之后在2007年11月30日被告交付二期购房款，故原、被告的协议在此时已经解除；提供被告统计的原告从高新区税务局职工手中购买碧景园的房屋共计13套，其对交付二期房款是清楚的；提供收据，证实2007年11月30日被告向第三人交付购房款270602元，与原告提供的情况说明中总房款相符。 原告称（2018）冀01民再57号民事判决书与本案无关，《购房协议书》不仅确立了原告购房资格的权利，且原告依据合同约定交付了购房款，故原告已经取得涉案房屋的所有权利；因证人未出庭作证，无法核实证人证言的真实性，故不认可；对被告统计的情况不认可，与本案无关；对于收据不认可，是第二次交房款时被告擅自自己交款，不再让原告交款，故被告存在违约行为。 三、被告称双方于2003年5月16日签订《购房协议书》，被告认为本案已经超过诉讼时效。原告不认可，称被告恶意违约，《购房协议书》至今未解除，且本案属于对不动产权利确认及转让的物权纠纷，不适用诉讼时效的规定。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于2003年5月16日原、被告签订的《购房协议书》，其内容是当事人取得房屋购买权利的约定，实质上是购房资格权利转让合同，该转让行为是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，该协议应为合法有效协议，原、被告均应按该协议书享受权利并履行义务。根据上述《购房协议书》，原告取得了碧景园房屋的购买权利并应支付该房屋的购房款，在合同履行期间，被告拒绝让原告按协议约定向第三人支付购房款，并自行向第三人支付，已属违约；被告虽称《购房协议书》已解除，但原告予以否认，且被告未提供证据，故对被告该主张，本院不予采信。现被告又主张解除上述《购房协议书》，因被告系违约方，不享有单方解除合同的权利，故本院不予支持。被告虽称已将房屋出售给他人，但原告不认可，且被告未提供确切证据证实，故对被告的说法，本院不予采信。原告依据《购房协议书》已取得了购买碧景园房屋的权利，现原告主张被告将房屋产权变更登记至原告名下并由被告给付购房手续，本院予以支持；从被告提供的证据显示，被告处持有的仅为第二期房款的收据，应给付原告。对于被告已交纳的购房款270620元，按双方协议约定应由原告支付，第三人已支付的违约金及利息177762.66元亦应由原告所有，故在扣除第三人已向被告支付的违约金及利息177762.66元，原告应给付被告购房款92839.34元，并按协议约定给付被告转让款4万元。因被告并未收房，故原告主张被告给付房屋钥匙，本院不予支持，原告应在支付完尾款后与第三人办理交房手续。被告虽称第三人出具的《情况说明》中第三人向被告支付的款项的数额不对，但并未提供证据予以反驳，故对被告的主张本院不予采信。因上述《购房协议书》尚未履行完毕，被告至今未收房，故被告主张本案已过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张军于本判决生效后十日内将位于石家庄市房屋产权变更登记至原告（反诉被告）赵海芳名下，第三人石家庄大远东房地产开发有限公司予以协助办理；所需费用由原告（反诉被告）赵海芳负担。 二、被告（反诉原告）张军于本判决生效后十日内将上述房屋的购房款收据（票号：NO047957）交付原告（反诉被告）赵海芳。 三、原告（反诉被告）赵海芳于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）张军已付购房款92839.34元及转让费4万元。 四、驳回被告（反诉原告）张军的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11307元减半收取5653.5元，反诉费40元，由被告（反诉原告）张军负担（案件受理费赵海芳已预交，反诉费张军已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费9866元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年十月十五日 书记员  张 旭