江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8095号上诉人（原审被告）：徐进元，男，1941年4月24日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人（原审被告）：徐雪妹，女，1944年12月25日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：范小明，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者，共同代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：徐军，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者，共同代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：徐建惠，男，1968年11月21日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人徐进元、徐雪妹因与被上诉人徐建惠房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。徐进元、徐雪妹上诉请求：撤销一审判决，依法驳回徐建惠的所有诉讼请求，一、二审案件受理费由徐建惠承担。事实和理由：1.徐进元、徐雪妹没有将涉案楼层卖给徐建惠的意思表示。涉案楼层所属房屋虽然登记在徐进元一人名下，但是该房屋系徐进元与徐雪妹共同共有。暂且不论徐进元出具的《收四楼房款凭证》性质如何，就徐雪妹而言，其从始至终都没有将涉案楼层及店面卖给徐建惠的意思表示，且徐雪妹明确表示不同意转让。2.徐建惠并非善意买受人，徐建惠明知涉案楼层系徐进元、徐雪妹共同共有，但《收四楼房款凭证》上只有徐进元一人签字，并没有徐雪妹签字。徐建惠也没有支付合理的转让款，涉案楼层以及店面（2）的价值远高于14万元，虽然徐进元、徐雪妹与徐建惠是父母与子女关系，但双方关系十分恶劣。3.徐进元出具的《收四楼房款凭证》实为赠与等其他法律行为，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。涉案楼层所属房屋系徐进元、徐雪妹出资建造，徐进元、徐雪妹向子女借款还债，三子女均愿意借钱，故徐进元应徐建惠要求出具《收四楼房款凭证》，将涉案楼层及店面（2）赠与给徐建惠。但徐建惠贪得无厌，从未赡养及关心过老人，徐建惠及其妻子还一直骚扰、辱骂徐进元、徐雪妹，甚至殴打老人，让徐进元、徐雪妹不得安宁。徐进元、徐雪妹伤心欲绝之下撤销赠与行为，收回涉案楼层。徐进元、徐雪妹早已将借款连本带息归还给徐建惠（10万元以及2006年至2018年期间店面（2）的租金）。徐建惠辩称，服从一审判决。徐建惠向一审法院起诉请求：1.判令将徐建惠添加由徐进元、徐雪妹持有的位于苏州市吴江区，商业用房房屋产权证内，作为共同所有，并确认第四层建筑面积为218平方米，第一层营业用房店面（2）约30平方米房产为徐建惠所有（价值14万元）；2.判令徐进元、徐雪妹承担本案的诉讼费用及徐建惠为实现权益而支出的评估费、测量费等其他一切费用。一审法院认定事实：徐进元与徐雪妹系夫妻关系，婚后生育三个子女，分别为长女徐美珍、长子徐建新、次子徐建惠。涉案房屋登记坐落地为苏州市吴江区平望镇螽斯港南岸27号），登记房屋所有权人为徐进元（房屋所有权证：吴房权证平望字第**），登记国有土地使用权人为徐进元（国有土地使用权证号：吴国用2000第**，使用权类型：出让）。涉案房屋为四层楼房，坐北朝南，一层西侧为四间店面房（从北向南分别为店1、2、3、4），一层东侧为一大间，一层大间南侧有两个相邻楼梯门，西侧小楼梯门楼梯通一至三层，东侧大楼梯门楼梯通一至四层。涉案房屋于1999年开始建造，于2000年5月建造完成。建成后，由全家出资对整栋楼公共部分进行装修，包括大理石。四楼房屋内的地板、家具、电器由徐建惠装修或购买。2004年8月28日，徐进元亲自书写，向徐建惠出具《收四楼房款凭证》一份，载明“四楼建筑面积为218平方米，建筑费为拾肆万元正，儿子徐建伟于2004年3月14日全额还清14万。从此四楼归徐建伟居住，房产所有权归徐建伟。另外，店面（2）约30平方米连同四楼一拼（并）全归徐建伟所有。但店面（2）使用权在2014年前全归俩老使用。到2015年之后使用权归徐建伟。此凭证需妥善保管，如有交涉以作为凭”。双方均认可凭证上的徐建伟即徐建惠。之后，徐进元就涉案房屋二楼、三楼分别向徐美珍、徐建新出具类似收房款凭证，但二楼、三楼分别由徐美珍家庭、徐建新家庭居住使用。徐美珍在另案中陈述，徐进元将二楼传给其，其也是要传给子女的。徐建新在另案中陈述并认为，其将款项支付给徐进元之后，涉案房屋第三层及店面（3）就归其所有。以上事实，有徐建惠提交的房款凭证，徐进元、徐雪妹提交的国有土地使用权证、房屋所有权证，（2019）苏0509民初1445号相关笔录及双方当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：徐建惠与徐进元、徐雪妹系儿子与父母关系。徐进元、徐雪妹在三个子女成年后，用其积蓄或借款在受让土地上建成四层楼房，虽然房屋所有权及国有土地使用权均登记在徐进元名下，但系夫妻共同共有。徐进元与徐建惠达成合意，将其中四楼及店面（2）在徐建惠还清14万元后，均归徐建惠所有。徐雪妹对徐进元出具凭证的行为是知晓并认可的，故徐进元的行为对徐雪妹发生法律效力。结合徐进元将二楼、三楼同样处分给女儿徐美珍、儿子徐建新的情形，及四楼专有部分由徐建惠自行装修并购买家具电器的实际情况，考虑双方的父母与子女关系，转让价格不是认定意思表示是否真实的决定性因素，故一审法院认定徐进元、徐雪妹将四楼及店面（2）以14万元的对价转让给徐建惠，系徐进元、徐雪妹的真实意思表示。虽然双方未签订通常形式的房屋买卖合同，但转让的意思表示明确，故一审法院认定徐建惠与徐进元、徐雪妹之间就四楼及店面（2）的房屋买卖合同关系成立，且合法有效。现房屋所有权及国有土地使用权均登记在徐进元名下，徐建惠有权依据徐进元出具凭证中确认的内容，要求徐进元、徐雪妹协助将四楼专有部分建筑、店面（2）及相应国有土地使用权登记至徐建惠名下，一审法院对徐建惠的该部分诉讼请求，予以支持。登记完成后徐建惠与徐进元、徐雪妹之间对涉案房屋系按份共有，徐建惠主张共同所有，与约定不符，一审法院不予支持。四楼及店面（2）依法应由徐建惠占有、使用、收益，徐进元、徐雪妹自认现居住在四楼，并收取店面（2）的租金，与法相悖，依法应将四楼房屋及店面（2）及时返还徐建惠，但徐建惠在本案中未予主张，故一审法院不予理涉。考虑到双方的父母与子女关系，徐进元、徐雪妹陈述现无其他住房，故可由徐建惠与两位哥哥、姐姐协商并妥善解决父母的居住问题，避免家庭矛盾扩大或激化。徐进元、徐雪妹抗辩其出具的凭证系遗嘱或借条，与事实不符，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十四条之规定，判决：一、徐进元、徐雪妹于判决生效之日起十日内协助徐建惠将坐落于苏州市吴江区平望镇南河西街7组房屋（房屋所有权证：吴房房权证平望字第**、有土地使用权证号：吴国用200：吴国用2000第**分建筑及店面（2）对应的房屋所有权及国有土地使用权登记至徐建惠名下。二、驳回徐建惠的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由徐进元、徐雪妹共同负担，并于判决生效之日起十日内交至一审法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××61），徐建惠已预交的诉讼费用由一审法院于判决生效之日起十日内予以退还。二审中，徐进元、徐雪妹提交如下证据：1.2018年7月31日接处警工作登记表一份，显示蔡祥伦于2018年7月31日报警，与徐建惠因房子问题引发纠纷，后调解，徐进元、徐雪妹提交上述接处警工作登记表欲证明徐建惠对徐进元、徐雪妹有殴打、辱骂及破坏财产的行为。2.2018年7月31日苏州市吴江区公安局调解书一份，显示2018年7月31日徐建惠在涉案房屋中与徐美珍双方为家庭琐事发生口角，徐建惠把徐美珍家桌子砸碎，店里玻璃打碎，蔡祥伦被徐建惠用刀划了两处，双方经调解，由徐建惠当场支付两百元，蔡祥伦的医疗费自己承担，徐进元、徐雪妹提交上述调解书欲证明徐建惠到徐进元、徐雪妹住处进行打砸抢的事实。徐建惠质证表示：1.认可接处警工作登记表的真实性，不认可内容。2.认可调解书的真实性。二审中，徐建惠提交卢士元、徐勇坚、徐金观、徐金龙、徐建新的书面证人证言一份，证明徐进元、徐雪妹所述徐建惠殴打徐进元、徐雪妹等情况不属实。徐进元、徐雪妹质证表示，对该证据的三性不予认可，证人作证需出庭并承诺其证人证言的真实性。二审中，徐进元、徐雪妹陈述因建房工程款没付被催款，所以徐进元向徐建惠借款14万元，徐建惠同意借款的前提是要求徐进元出具房款凭证，徐进元出于无奈出具了凭证，徐建惠交付了14万元，但无证据证明徐进元、徐雪妹所述的借款事宜。徐建新、徐美珍看到徐进元写给徐建惠的凭据之后，也要求徐进元出具相应凭据，徐进元也向徐美珍、徐建新出具了凭证。二审另查明，徐进元在2020年5月15日的一审庭审中表示，徐建惠分两次支付了14万元，徐建惠要求出具凭证，徐进元当时写了借条，徐建惠的妻子不同意，经过徐雪妹的劝说，徐进元才写了《收四楼房款凭证》，借条就撕掉了。徐雪妹在庭审最后陈述时表示当时是想让徐建惠一起还债，当时没想到现在是这个情况。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，徐建惠依据涉案《收四楼房款凭证》诉至法院，本案二审的争议焦点是涉案《收四楼房款凭证》是否是徐进元、徐雪妹的真实意思表示。根据一审庭审中徐进元、徐雪妹的陈述可知，徐雪妹知晓徐进元向徐建惠出具了《收四楼房款凭证》，徐进元、徐雪妹上诉主张徐雪妹不知《收四楼房款凭证》的出具事宜不能成立。徐进元将涉案房屋二楼、三楼分别处分给子女徐美珍和徐建新，四楼专有部分由徐建惠自行装修并购买家具电器。考虑到双方之间系父母与子女关系，转让价格并非认定徐进元、徐雪妹意思表示是否真实的决定性因素。一审法院综合现有的证据材料认定徐进元、徐雪妹将涉案四楼及店面（2）转让给徐建惠，系徐进元、徐雪妹的真实意思表示，徐建惠与徐进元、徐雪妹之间就涉案四楼及店面（2）的房屋买卖合同关系成立，合法有效并认定由徐进元、徐雪妹协助将涉案四楼专有部分建筑、店面（2）及相应国有土地使用权登记至徐建惠名下并无不当。徐进元、徐雪妹与徐建惠、徐美珍、徐建新系父母与子女关系，望各方互谅互让，孝顺父母，妥善保障父母的居住和赡养问题，避免家庭矛盾激化，构建和谐友爱家庭。综上所述，徐进元、徐雪妹的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人徐进元、徐雪妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年十月二十二日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。