广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初3424号原告（反诉被告）：湛江市众鑫贸易有限公司，统一社会信用代码：91440881MA4WNMR359。住所地：廉江市***侧边（原鸡头岭）。法定代表人：苏开庆，执行董事、经理。委托诉讼代理人：钟承轩，男，1975年10月3日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市***********，公民身份号码：440************655。被告（反诉原告）：李树慧，男，1986年11月20日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市***********，公民身份号码：440************416。委托诉讼代理人：郑佳明，男，1965年12月10日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市******，公民身份号码：440************155。原告（反诉被告）湛江市众鑫贸易有限公司（以下简称众鑫公司）诉被告（反诉原告）李树慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告众鑫公司的法定代表人苏开庆的委托诉讼代理人钟承轩、被告李树慧的诉讼委托代理人郑佳明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众鑫公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告众鑫公司与被告李树慧签订的《众鑫家居建材城铺面租赁合同》。2、请求法院判令被告李树慧支付原告众鑫公司20620.8元（其中租金14284.8元、物业管理费6336元）。3、本案诉讼费用由被告李树慧负担。事实与理由：2018年2月25日，原告众鑫公司与被告李树慧签订了《众鑫家居建材城铺面租赁合同》，双方在租赁合同中约定了租赁期限、租金标准以及违约条款等内容。合同签订后，原告众鑫公司依约履行了交付铺面的义务。2020年5月29日晚上，被告李树慧不知何因私自搬走租赁商铺的全部物品，于2020年6月1日早上把租赁商铺的锁匙交给原告众鑫公司的职员庞泽弦。至今，被告李树慧拖欠原告众鑫公司－个月的租金14284.8元（自2020年5月1日起至2020年5月31日止）及物业管理费6336元（自2018年5月1日起至2020年5月31日止）。原告众鑫公司多次向被告李树慧催讨上述租金及物业管理费，被告李树慧以各种理由拖延，至今未支付租金14284.8元及物业管理费6336元。原告众鑫公司与被告李树慧签订的《众鑫家居建材城铺面租赁合同》、《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行各自的义务。被告李树慧私自搬走租赁商铺的全部物品，没有在合同约定的期限内支付租金，已经构成违约，根据合同第（七）条的约定，原告众鑫公司有权单方解除合同，收回房屋。为维护原告众鑫公司的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告李树慧答辩称，同意解除合同，原告主张被告尚欠一个月租金及物业管理费属实，但原告收取被告的押金尚未退还。相互抵扣后，原告应退还押金22244.2元，为此，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告李树慧向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人退还反诉人商铺押金22244.2元；2、本案诉讼费用由被反诉人负担。事实与理由：2018年2月25日，反诉人与被反诉人签订一份《众鑫家居建材城铺面租赁合同》，租赁被反诉人位于广东省廉江市***********************商铺，面积576平方米，约定租赁时间自2018年5月1日至2024年4月30日止，签订合同时，反诉人向被反诉人缴交商铺押金42856元。合同签订后，反诉人依约向被反诉人缴交合同租金，时至2020年1月开始，由于受新冠疫情影响，商铺停止营业，连续亏损，在经济极端困难的情况下，反诉人仍然筹集资金缴交2020年2月1日至5月1日期间租金。但是由于亏损严重，无法继续经营，2020年6月1日反诉人将商铺退还给被反诉人。至此，反诉人尚欠租金14284.8元，物业管理费6336元，合计20620.8元。扣除尚欠租金和物业管理费20620.8元，被反诉人应退还商铺押金22244.2元。为此，特提出反诉，恳请依法判决。原告针对被告李树慧的反诉答辩称，被告尚欠一个月租金14284.8元，物业管理费6336元，双方当时签订的合同约定，押金是不予退还的，因为被告违约，恳请法院依法驳回被告李树慧的反诉。本诉中，原告在本案的审理过程中提交如下证据：1、《收据》，证明收到李春光租赁众鑫家居建材城A10-11商铺（2020年2月1日至5月1日）共三个月租金35708元。2、《众鑫家居建材城铺面租赁合同》，证明原、被告双方的租赁关系。3、《物业管理服务协议》，证明原告为被告提供物业管理服务。被告李树慧没有提供证据。反诉中，被告李树慧提供证据如下：1、身份证，证明原告的身份。2、收据，证明原告收取被告的商铺押金42854元。原告众鑫公司没有提供证据。本院依职权对原告众鑫公司作《调查笔录》一份。对于上述证据，本院组织了证据交换和质证。被告对原告的证据均无异议。原告对被告的证据真实性无异议，但认为因为被告违约，按合同第七条约定，不予退还押金。经审核，本院对原、被告提供的证据均予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月25日，原告众鑫公司与被告李树慧签订《众鑫家具建材城铺面租赁合同》，主要约定原告将位于廉江市***侧边（廉安路与创业路交汇处）众鑫家居建材城的铺面A幢10-11号商铺576平方米租给被告使用，租赁时间自2018年5月1日至2024年4月30日止，2018年5月1日止2021年4月30日租金为每个月每平方米7.8元人民币，铺面折旧费及服务费每个月每平方米17元人民币。签订合同时，被告向原告支付三个月租金及折旧费共42854元为该商铺押金，待合同期期满被告付清应交纳的所有费用后，原告将押金退还给被告。在合同签订之日起，被告预付三个月租金。在租赁期内，被告必须在每季度的第一个月的5号前交清当季度租金，逾期按未缴纳租金总额每日3%收取滞纳金。该合同所指季度以合同签订日开始计算，每3个月为一个季度。如果被告有未按约定期限交足租金及其他相关费用的情况，原告有权解除合同并收铺面，押金不予退回，由此引发的相关费用由被告承担。同日，双方还签订了《物业管理服务协议》，主要约定原告提供物业管理服务期限60个月（从2019年5月1日至2024年4月30日止），在签订协议时，被告必须交清3456元的物业管理服务费，从2019年5月1日起，物业管理服务费按半年提前10天一次性交清，物业管理服务费1元/㎡月。签订上述两协议后，被告李树慧按协议支付了商铺押金42854元，并按协议约定数额按期支付租金至2020年5月1日。被告一直使用上述商铺，后于2020年5月29日搬清商铺物品，于2020年6月1日将商铺钥匙交给原告的管理人员，告知原告不再租赁该商铺。现该商铺已由原告在本案诉讼前出租给他人使用。因原告拖欠租金14284.8元及物业管理费6336元的问题，原告诉至本院请求处理。被告认为其已缴纳押金42854元，扣除该租金和物业管理费，原告应退还押金22244.2元，故反诉请求处理。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，归纳本案的焦点问题如下：一、关于解除《众鑫家居建材城铺面租赁合同》的问题。《众鑫家居建材城铺面租赁合同》是双方自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。后来在履行合同过程中，被告因经营方面的考虑，将商铺清空并于2020年6月1日交还钥匙给原告，告知原告不再租赁商铺，即被告于2020年6月1日向原告提出解除租赁合同。原告虽然主张当时不同意解除合同，但其也确认双方的合同已于2020年6月1日解除，其在收下被告交还的钥匙后，已将商铺出租给他人。实际上，双方虽然没有协商一致解除租赁合同，但事实上双方的行为已经默认在2020年6月1日解除了《众鑫家居建材城铺面租赁合同》。现在原告再请求解除《众鑫家居建材城铺面租赁合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于原告请求被告支付商铺租金和物业管理费的问题。被告按照合同约定履行交付租金和物业管理费的义务至2020年5月1日，2020年5月2日至2020年6月1日解除合同时的租金14284.8元和尚欠物业管理费6336元尚未支付，原告存在租金和物业管理费的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权请求被告赔偿其租金和物业管理费的损失，因此原告请求被告支付租金14284.8元和物业管理费6336元有理，本院予以支持。三、关于被告反诉原告返还商铺押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方当事人应严格履行各自的义务。原告已经按约定交付商铺给被告使用，被告亦应按合同约定按时支付商铺租金和物业管理费给原告。双方签订的《众鑫家居建材城铺面租赁合同》约定，被告应该在每季度第一个月的5号交清当季度租金，被告如果未按约定期限交足租金及其他相关费用，原告有权解除合同并收铺面，押金不予退回，由此引发的相关费用由被告承担。按照上述约定，被告应在2020年5月5日前将2020年5月至7月的租金交清。但被告至今没有支付2020年5月的租金，已经构成违约，根据合同约定，原告有权不退回被告所缴纳的押金42854元。因此，被告反诉请求原告退还商铺押金无理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、限被告李树慧于本判决生效之日起十日内支付商铺租金14284.8元和物业管理费6336元给原告湛江市众鑫贸易有限公司。二、驳回原告湛江市众鑫贸易有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告李树慧的反诉请求。被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费157.76元，反诉费178元，由被告李树慧负担。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 陈 勇二〇二〇年十月十三日书记员 谢若尘附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。