湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1737号上诉人（一审被告）：孟福明，男，生于1955年5月22日，汉族，居民，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人:孟照鹏，男，生于1983年12月3日，汉族，居民，住湖北省竹山县。被上诉人（一审原告）：王太祥，男，生于1985年10月22日，汉族，居民，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人:江大成，竹山县宝丰镇法律服务所法律工作者。上诉人孟福明因与被上诉人王太祥确认合同无效纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院（2019）鄂0323民初2439号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孟福明的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回一审原告王太祥的诉讼请求或者判令被上诉人承担房屋贬值损失129200元及鉴定费用。事实和理由：1、一审判决认定合同无效的依据不足。王太祥是主动要求购买上诉人的房屋用于经营目的，其对暂时无法办理产权证是明知的，现因主管部门要求责令整改选择新的经营场所，王太祥却以无法办证为由要求解除合同并退房，从而转嫁损失的目的，是一种不诚信的行为。一审判决确认合同无效，支持退房有违维护交易秩序和社会公平正义。2、一审法院未认定涉案房屋的贬值损失，损害了上诉人的合法权益。一审法院未考虑出卖人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失和买受人因闲置资产脱手变现及房价下跌损失转嫁所获利益两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。被上诉人对纠纷的产生负有主要责任，必须承担房屋贬值给上诉人造成的损失。3、一审法院对双方缔约过失责任认定不清楚。被上诉人自愿主动购买涉案房屋，合同，其应当负责缔约过失主要责任。被上诉人王太祥辩称，1、一审判决认定涉案房屋买卖合同无效，适用法律正确，我国现行法律和政策禁止小产权房进入市场交易，一审判决确认合同无效维护的法律尊严和社会稳定。2、一审法院未认定上诉人的房屋贬值损失，符合法律规定，房屋买卖行为无效，小产权房不能进入市场，不存在房屋贬值损失。3、一审判决上诉人承担鉴定费用，事实清楚，适用法律正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王太祥在一审时提出的诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告在2016年9月4日签订的售房合同无效；2、判令被告返还购房款190000元；3、判令被告赔偿房屋装修残值45000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，孟福明于2014年至2016年，将其位于竹山县××××组老屋后面的自留地和空闲场开发兴建了一栋六层楼住宅房屋（该房屋属占用集体土地违法建造，故一直以来未能办理任何土地批准手续）。2016年9月4日，王太祥为了开办天英托管中心所需与孟福明达成协议将孟福明上述开发的房屋靠左边二楼、四楼三室两厅一厨一卫两套住宅房作价290000元售给王太祥。合同约定：王太祥购买孟福明靠左边二楼、四楼三室两厅一厨一卫房屋两套；孟福明负责办理房产总证，分户土地使用证由被告协助王太祥办理到位，费用由王太祥负责；两套房屋作价290000元，在十五日内先支付90000元，余款从2017年起分两年付清，每年9月30日前支付100000元；王太祥在没有拿到土地使用证之前，合同将永远有效；双方如有违约，除赔偿守约方损失之外，还应支付房价款的20%违约金。合同签订后，王太祥支付给孟福明190000元购房款，将所购房屋进行了装修并已投入使用。2019年8月原、被告为支付购房款和办理房屋土地手续发生纠纷，故引起诉讼。诉讼中孟福明申请对案涉房屋贬值损失、恢复原状所需费用、房屋使用费用、预留房屋装修沙石料价值进行鉴定评估。一审法院委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司进行了鉴定评估，该评估公司于2020年4月24日作出鄂循价鉴﹝2020﹞第15001号《房屋买卖合同纠纷案件所涉房屋及财产损失价格鉴定评估报告书》，评估结果为：1、房屋装修拆除和恢复原状的费用17685元；2、房屋贬值损失129920元；3、房屋使用费21460元；4、预留装修用的沙石料价格2000元。被告为该鉴定评估支付评估费7000元。另查明，王太祥非竹山县得胜镇大桥村村民，其家庭住址在十堰市××箭区。一审法院认为，本案交易的房屋是孟福明在其村集体土地上开发新建的住宅房，未办理相关证件，未缴纳土地出让金，该房屋俗称小产权房。《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地，农村土地宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民集体所有的土地使用权不得非法出让。中农发(2019)11号文件《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》要求，宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地；严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房屋出卖、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。从上述的规定和要求的相关精神可知：我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，也是我国房屋交易中普遍遵循的法理；由于小产权房的买卖必然会导致房屋所占用的土地的使用权发生转移，因此小产权房不能向非本村集体成员的第三人转让或者出售，只能在本村集体成员内部转让、置换。本案原告实际户籍地为竹山县××茶场村××组，居住地为十堰市××箭区，其非孟福明所居地地村民，所以孟福明将房屋出卖给王太祥的行为违反了法律的强制规定，其双方签订的小产权房屋买卖合同无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据此规定，王太祥应将所购买房屋恢复原状返还孟福明，孟福明应退还购房款。由于王太祥对房屋进行了装修和使用，故孟福明在返还购房款时应当扣除恢复原状所产生的费用及占用房屋期间的使用费。关于孟福明占用王太祥的190000元购房款问题。从本案交易纠纷产生的事实来看，本案纠纷产生主要原因是因王太祥而起，孟福明占用王太祥支付的购房款也为被动而为，结合诚实信用原则，孟福明在此不应担负占用购房款责任。即孟福明在返还购房款时不应另行支付占用购房款期间的资金占用利息。关于房屋贬值损失问题。原、被告交易的标的为小产权房，一直以来小产权房均被禁止进入市场买卖交易，何谈委托评估时房屋的市场价格与合同缔约时的价格存在差价的说法，故一审法院对房屋贬值损失的鉴定意见，不予采纳，对孟福明主张要求王太祥承担因市场变化而导致房屋贬值损失的请求，不予支持。关于鉴定费的承担问题。本案的合同无效是因原、被告双方的共同过错而致，故鉴定费应当由原、被告分担。综上，原告在返还房屋时，孟福明应当退还王太祥购房款145355元（190000元－房屋装修拆除和恢复原状费用17685元－房屋使用费21460元－预留装修用的沙石料价格2000元－孟福明垫付的鉴定费3500元＝145355元）。关于原告提出的要求赔偿房屋装修残值请求，因合同无效后王太祥返还的是恢复原状后的房屋，拆除装修的责任应为王太祥，故一审法院对王太祥的此请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、王太祥与孟福明于2016年9月4日签订的房屋买卖合同无效；二、王太祥于判决生效后十日内退还其购买孟福明的住宅房两套（靠左边二楼、四楼三室两厅一厨一卫房屋各一套）；三、孟福明于判决生效后十日内返还王太祥购房款145355元；四、驳回王太祥其他诉讼请求。案件受理费4826元，因适用简易程序审理，减半收取2413元，由王太祥承担1207元，孟福明承担1206元。各方对一审采信的证据都没有新的质证意见。本院经审查，一审法院认定的证据合法有效，可以作为定案的依据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同，本院予以确认。本院认为，孟福明在其村集体土地上开发新建的六层住宅房，其未提交合法建房手续的证据，其将涉案房屋出卖给王太祥，该房屋买卖行为违反了法律强制性规定，一审认定房屋买卖合同无效正确。上诉人孟福明认为合同不应当认定无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。因王太祥对一审判决未提出上诉，表明对一审判决其应当承担房屋装修拆除和恢复原状费、房屋使用费等其他费用的认可，上诉人孟祥福对该部分也未提出异议，本院对该部分不予审查。关于上诉人孟福明提出应当由王太祥承担房屋贬值损失129920元的问题，因合同无效优先返还原物，其主张房屋贬值损失无法法律和事实依据。故一审法院未支持孟福明的房屋贬值并无不当，上诉人孟福明的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用4826元，由上诉人孟福明负担。本判决为终审判决。审判长  谭丹平审判员  宋志彪审判员  井家坤二〇二〇年十月十五日法官助理何越书记员李承霖附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;