贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3325号上诉人(一审原告):凯里市御泉居业主委员会，住所地凯里市御泉居小区。负责人：张亚平，业主委员会主任。委托诉讼代理人：申岚，女，汉族，贵州省剑河县人，住剑河县。委托诉讼代理人：李立，贵州贵信律师事务所律师。被上诉人(一审被告）：贵州省凯里洪森房地产开发有限责任公司，住所地凯里市迎宾大道凯翔浠悦酒店旁。法定代表人：任庆春，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡兴民，男，土家族，贵州省凯里市人，住凯里市，该公司员工。委托诉讼代理人：任庆成，男，汉族，山东省梁山县人，住梁山县，该公司员工。上诉人凯里市御泉居业主委员会（以下简称“业委会”）因与被上诉人贵州省凯里洪森房地产开发有限责任公司（下简称“洪森房地产公司”）物权保护纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。业委会上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初5533号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审法院认定2011年政府批准御泉居小区规划变更，而事实上该小区早于2009年7月竣工验收完毕并移交业主使用，二者存在矛盾，凯里市规划局作出的凯规复[2009]8号批复是在该小区竣工验收之后作出的，不具有法律效力。事实上，1号楼一层和8号楼二层的房屋已按原规划修建完毕，但被改作他用，一审法院不按照单体规划图认定其为御泉居小区业主共有，与事实不符。2.一审法院适用法律错误。一审法院认为修建小区出口、垃圾站、加修公厕涉及规划、城建等相关职能，不属于人民法院管辖，是对规划认识的错误，单体规划图体现的设施实际就是买卖合同的组成部分，是业主决定是否购买房屋的重要依据。单体规划图是经规划局审判通过，未经批准更改前，对当事人具有约束力。3.一审程序违法。胡兴民不是被上诉人的工作人员，应没有代理资格，而一审法院让其参加诉讼，程序违法。洪森房地产公司辩称：1.业委会不具备独立的诉讼主体资格，本案中业委会所诉请事项须经御泉居小区892户业主三分之二以上业主表决通过并明确授权，业委会才具行使诉讼请求权，该案没有证据证明业委会获得了业主授权。2.上诉人要求在已交付使用的小区改建道路出口、垃圾站等涉及规划部门的审批职能，须规划行政部门事先审批和许可。2010年5月8日被上诉人全面交房时已按照规划批复方案实际修建完成，并修建相关附属设施，现能否再修建上述设施是行政规划许可范畴，不属于人民法院裁判范围。3.一审认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。业委会向一审法院起诉请求：1.确认御泉居1号楼首层规划用途为“休闲健身中心和物业服务中心”（建筑面积350.6平方米）属于原告所有，并判令被告在判决生效后十日内协助原告办理过户手续；2.判令被告在判决生效后十日内在御泉居2号楼侧修建30平方米公共厕所；3.判令被告在判决生效后十日内在御泉居3号楼修建80平方米垃圾场（即垃圾收集站）；4.确认御泉居8号楼有80平方米的物业管理用房属于原告所有；5.判令被告在判决生效后十日内按照规划图在御泉居4号楼和7号楼之间修建道路出口，并在3个月内完工。一审法院认定事实：凯里“御泉居”楼盘由洪森房地产公司于2007年8月28日开发建设，在报批的初始《御泉居规划与单体方案图》中，1号楼首层规划有350.6平方米的“休闲健身中心和社区服务中心”，2号楼规划有30平方米公厕，3号楼规划有80平方米垃圾收集站，8号楼规划有80平方米的物业管理用房。修建过程中变更了规划方案，2009年7月30日，凯里市规划局以凯规复[2009]8号《关于对御泉居规划设计方案局部调整申请的批复》，“一、原规划审批公共服务设施面积约433平方米（含社区用房、公厕、垃圾收集站、生活配套用房等），停车位61个，规划局部调整后的公共服务设施面积约443平方米，停车位82个，住房数增加**。鉴于公共服务设施总面积比原规划审批多10平方米，停车位增加21个，小区公共空间利益得到保证，因此原则同意该局部调解方案；……三、因此次规划局部调整对原来审批通过的总平面图公共服务设施位置改动较大，因此应补报规划调整后的总面平布置图报我局备案等。”2011年5月6日凯里市国土资源局以凯国土资呈[2011]136号《关于贵州省凯里洪森房地产开发有限责任公司御泉居8号楼宗地部分改变用途补交土地出让金的请示》，因御泉居8号楼二层物业管理用房改为商业用房，洪森房地产公司应补交土地出让金38168.50元。2011年5月19日，凯里市人民政府常务会议以总第178期（十七）《关于研究凯里市建筑工地文明施工标准等问题的会议纪要》同意市国土资源局关于洪森房地产公司御泉居8号楼宗地部分改变用途补交土地出让金的请示。“御泉居”1号至8号楼于2009年12月25日前分别竣工验收，于2010年3月25日分别办理竣工备案，洪森房地产公司曾于2009年7月27日向凯里市规划局提交《申请报告》，申请批准设计变更修改图的施工内容。1号楼的竣工备案平面图中无“休闲健身中心和物业服务中心”，2号楼的竣工备案平面图中无30平方米的公厕设计，3号楼的竣工备案平面图中“无垃圾收集站”的设计，实际修建至7号楼后侧，8号楼的二层竣工备案平面图中无80平方米的“物业用房”的设计，小区公厕现实际修建至4号楼；小区次出口的初始方案未体现有竣工备案更改设计，现因该小区与凯里“丰球豪庭”小区紧密相邻，客观上无法实现该小区的次出口修建。《御泉居规划与单体方案图》中的“休闲健身中心和物业服务中心”及“物业用房”改建至5、6、7号楼，洪森房房地产公司已将其出售无法交付业主，为此，洪森房地产公司与第一届业委会协商进行相应置换，将8号楼的入户大厅的商业用房置换给业主，业委会使用至今。一审法院认为：一、关于“御泉居”1号楼首层“休闲健身中心和物业服务中心”及8号楼的物业管理用房的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，原告作为小区业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表全体业主进行民事活动，其主张小区建筑区划内的物权，应当属于全体业主共有，而非原告所有。至于原告主张的“御泉居”1号、8号楼的物权，主要是依据原报批的初始《御泉居规划与单体方案图》中所明确的综合技术经济指标，但楼盘在实际修建过程中，洪森公司已更改了施工方案，将原规划的“御泉居”1号楼首层“休闲健身中心和物业服务中心”及8号楼的“物业管理用房”已改建至5、6、7号楼，并就实际修建的施工内容进行了验收备案。现1号楼、8号楼的竣工备案平面图中并无“休闲健身中心和物业服务中心”及80平方米的“物业用房”的施工设计内容，也未实际修建。因此，原告主张“御泉居”1号、8号楼不存在的建筑物的物权，故不予支持。办理物权登记是行政职能部门的职权范围，不属人民法院处理的范围。二、关于原告主张修建小区公共设施、道路出口的问题。《御泉居规划与单体方案图》主张的2号楼的公厕、3号楼的垃圾收集站已实际分别改建至4号楼外及7号楼后侧，故洪森房地产公司调整改建的公共设施符合原技术经济指标许可的范围内。“御泉居”楼盘已于2009年12月整体竣工，办理了竣工验收及竣工备案，现内能否加修公厕、垃圾收集站、小区道路次出口，涉及建设、规划、国土、消防等职能部门的职权范围，不属人民法院民事案件的审理范畴。综上所述，原告的主张证据不足，应承担不利的后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决驳回凯里市御泉居业主委员会的全部诉讼请求。本院二审期间，业委会提交证据：《御泉居小区管理衔接工作会议纪要》，拟证明涉案财物洪森房地产公司并没有向业委会移交。经质证，洪森房地产公司认为，该纪要是针对前期物业撤出曾经社区进行协调，协调的结果不能证明洪森房地产公司没有移交。洪森房地产公司提交以下证据：移交清单，拟证明与第一届委员会协商前期物业撤出时，已将相应的实施、设备移交。经质证，业委会认为，该会议纪要和上届业委会移交清单不一致，洪森房地产公司提交的这份清单没有上届业委会主任签字。本院经审查认为，双方提交的证据客观真实，能证明双方曾就物业管理及前期物业退出该小区管理事宜进行协商，但未能证明相关的设施、设备、资料是否移交。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点一是业主委员会是否具有诉讼主体资格，二是业委会诉请事项能否成立。针对争议焦点，分述如下：一、关于业主委员会是否具有诉讼主体资格问题，业主委员会是由一个物业管理区域内全体业主代表组成,在行政主管部门备案,代表全体业主共同利益,向社会各方反映业主集中的意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的组织。对涉及业主共同利益的事项,业主委员会应当代表全体业主进行处理。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款和《物业管理条例》的规定，业委会具有一定的组织性和稳定性，且长期固定存在，且须履行维护全体业主利益的义务，参与社会管理，并承担部分社会管理职能；据此业委会在其职责范围内享有一定的民事权利能力和民事行为能力，符合其他组织的构成要件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”业主委员会可以参加诉讼，故其是本案的适格当事人。二、关于业委会诉请事项能否成立问题。业主委员会请求确认御泉居1号楼首层规划用途为“休闲健身中心和物业服务中心”（建筑面积350.6平方米）属于原告所有，并判令被告在判决生效后十日内协助原告办理过户手续，根据查明情况，御泉居小区在实际建设中，1号楼首层规划用途为“休闲健身中心和物业服务中心”并不存在，故其请求将并不存在的物权进行确权，进而要求过户的请求没有法律依据，本院不予支持。业委会请求判令被告在判决生效后十日内在2号楼侧修建30平方米公共厕所，在3号楼修建80平方米垃圾场，在4号楼和7号楼之间修建道路出口，并在3个月内完工，经审查，业委会诉讼请求的依据是《御泉居规划与单体方案图》，而根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。”之规定，建设单位原则上应根据建设规划条件进行建设，但确需变更的，也可以申请变更。本案中，洪森房地产公司在建设案涉小区过程中已经申请对规划进行变更，尽管业委会对行政主管部门作出的竣工规划书有意见，但未被行政主管部门自己撤销或司法撤销以前，竣工规划确认具有法律效力，故业委会的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。业委会确认御泉居8号楼有80平方米的物业管理用房属于原告所有，根据《不动产登记暂行条例实施细则》(2019修正)第三十六条“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。”之规定，确认小区物业用房的依据为开发商申请的首次登记凭证，本案中，业委会未能提供首次登记凭证，故无法确认其诉讼请求能否成立。其可在完善证据材料后，另行依法主张。综上所述，业委会的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25,920由凯里市御泉居业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年十月二十三日法官助理刘于麟书记员韩林爽