福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初18434号 原告：厦门棕榈泉建身休闲有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**，统一社会信用代码913502037980623659。 法定代表人：孙曰凡，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄海萍，福建凌一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄希淼，福建凌一律师事务所实习律师。 被告：厦门食食如意餐饮投资管理有限公司，，住所地福建省厦门市思明区湖滨一里****统一社会信用代码91350203MA2Y0ACC31。 法定代表人：刘新星，执行董事长。 委托诉讼代理人：杨永平，福建银江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温建萍，福建银江律师事务所实习律师。 原告厦门棕榈泉健身休闲有限公司（以下称棕榈泉公司）与被告厦门食食如意餐饮投资管理有限公司（以下称食食如意公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案，依法适用简易程序公开审理。原告棕榈泉公司的委托诉讼代理人黄海萍、黄希淼，被告食食如意公司的委托诉讼代理人杨永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 棕榈泉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠自2019年05月14日计至2020年6月1日期间的租金440666元；（详见《拖欠租金明细表》）2、判令被告支付违约金（按年利率24%的标准①以2019年3月10日至2019年6月9日欠缴租金30000元为基数，自2019年2月20日起计算至实际支付之日止；②以2019年6月10日至2019年9月9日欠缴租金105000元为基数，自2019年5月20日起计算至实际支付之日止；③以2019年9月10日至2019年12月9日欠缴租金105000元为基数，自2019年8月20日起计算至实际支付之日止；④以2019年12月10日至2020年3月9日欠缴租金105000元为基数，自2019年11月20日起计算至实际支付之日止；⑤以2020年3月10日至2020年6月1日欠缴租金95666元为基数，自2020年2月20日起计算至实际支付之日止）；三、判令原告有权没收租赁保证金30000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月10日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将位于湖滨北路97号一楼店面（原大可汗烤肉店）及对应的二楼店铺作为经营场所租赁给被告，用途为餐饮。租期三年，自2017年3月10日至2020年3月9日止。2017年3月10日至2017年9月9日为免租期，2017年9月10日至2018年3月9日期间每月租金为30000元，2018年3月10日至2020年3月9日期间每月租金为35000元。租金每季度缴纳一次，每次缴纳租金须提前20日支付，逾期支付的，按拖欠租金的日干分之八计算滞纳金。承租方拖欠租金累计达叁拾日的，出租方有权解除合同。承租方提前解除合同或其它根本性的违约行为，履约保证金归出租方的所有。双方如有任何违约行为，违约方应向守约方支付三个月租金的经济损失。同时，双方还另行约定原告将被告所经营店铺门口的车位出租给被告，每月租金3000元。《租赁合同》签订后，原告依约将租赁物交付被告，但被告却拖欠自2019年5月25日计至2020年6月1日期间房屋租金438000元。经原告多次催讨，被告至今仍未支付。 食食如意公司辩称，被告因疫情影响，导致资金不足支付租金。租赁期限至2020年3月9日，因疫情管控，小区的道路封锁，导致被告无法将讼争房屋内的物品搬离，因此产生的租金不应由被告承担。按照国家疫情租金减免指导意见，2020年2月租金免收，3月1日至9日减半，即使计算至6月1日，3至6月租金应减半收取。根据相关司法解释，因疫情困难原因，出租方要求违约责任不应得到支持，即使支持，本案违约金标准也过高，应予以调低。原告要求没收租赁保证金不应支持，最高院关于疫情期间租金的司法解释，不应由被告承担违约责任，租赁保证金应抵用租金。 围绕诉讼请求，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月10日，棕榈泉公司（出租方，甲方）与食食如意公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市思明区××路××号××楼店面（原大可汗烤肉店）及对应的二楼店铺（以下称讼争商铺）作为经营场所租赁给乙方，用途为餐饮，外面的车位面积不在租赁范围之内；租赁物系甲方承租，甲方有权转租；租期三年，自2017年3月10日至2020年3月9日止；2017年3月10日至2017年9月9日为免租期，2017年9月10日至2018年3月9日每月租金30000元，2018年3月10日至2020年3月9日每月租金35000元；签订合同当日，乙方向甲方支付租赁保证金30000元，如乙方提前解除合同或有其他根本性的违约行为，履约保证金归甲方所有；租金每季度缴纳一次，每次缴纳租金须提前20日，逾期未缴则每日按租金的8‰利率计算滞纳金；乙方拖欠租金累计达30日的，甲方有权解除合同。承租方提前解除合同或其它根本性的违约行为，履约保证金归出租方的所有；双方如有任何违约行为，除本合同规定的责任外，违约方还应赔偿守约方三个月租金金额的经济损失；等等。同时，双方还另行约定棕榈泉公司将讼争商铺门口的车位出租给食食如意公司，每月租金3000元。 合同签订后，棕榈泉公司将讼争商铺及车位交付食食如意公司使用。2019年3月起，食食如意公司欠付租金。经棕榈泉公司催讨，食食如意公司于2019年9月30日支付了租金100000元，此后未再支付租金。 2020年3月16日，棕榈泉公司询问食食如意公司是否续租讼争商铺及车位。2020年3月23日，食食如意公司回复棕榈泉公司：“我们今天开始进入清盘程序，请给我们几天时间把资金理清交还你拖欠租金。”2020年6月1日，食食如意公司搬离讼争商铺及车位。截至本案法庭辩论终结，棕榈泉公司已将讼争商铺及车位收回并另行出租。 本案审理中，食食如意公司确认截至2019年12月9日尚欠棕榈泉公司租金217000元。 另查明，讼争商铺及车位系棕榈泉公司向中国外运福建有限公司（以下称中外运公司）承租，中外运公司同意棕榈泉公司转租。2020年3月，棕榈泉公司向中外运公司发函申请减免新冠疫情期间讼争商铺及车位租金，中外运公司于2020年4月回函不予同意。 本院认为，棕榈泉公司与食食如意公司签订的《租赁合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。新冠疫情期间，棕榈泉公司未获中外运公司减免讼争商铺及车位租金，食食如意公司作为次承租人主张减免讼争商铺及车位租金有失公平，本院不予支持。《租赁合同》约定的租赁期限于2020年3月9日届满，此后食食如意公司应当支付租赁期限内欠付的租金331000元（2019年12月9日前尚欠租金217000元+2019年12月10日至2020年3月9日租金114000元），以及参照租金支付腾房前的占有使用费103867元（2020年3月10日至2020年6月1日）。《租赁合同》系因租赁期限届满而终止，合同期内棕榈泉公司并未主张解除合同，不宜认定为食食如意公司根本违约，对棕榈泉公司关于没收租赁保证金30000元的诉讼请求不予支持，该租赁保证金用于抵扣食食如意公司应付款项。用租赁保证金抵扣后，食食如意公司应支付欠付的租金及占有使用费404867元（331000元+103867元-30000元）。食食如意公司欠付租金构成违约，应当依约支付租赁期限内逾期支付讼争商铺租金的违约金。合同约定的违约金标准过高，本院酌情调低为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。 综上所述，对棕榈泉公司的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、厦门食食如意餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门棕榈泉建身休闲有限公司支付租金及占有使用费404867元； 二、厦门食食如意餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门棕榈泉建身休闲有限公司支付逾期付款违约金（以217000元为基数，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；以105000元为基数，自2019年11月20日起计算至实际支付之日止；均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）； 三、驳回厦门棕榈泉建身休闲有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4675元，棕榈泉公司负担354元，食食如意公司负担4321元，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郭泽喆 二〇二〇年十月十三日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。