江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1831号上诉人（原审原告）：江西昌雄房地产开发有限公司。住所地：宜春市袁州区平安路**明月广场。统一社会信用代码：9136090069097344XD。法定代表人：熊国金，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊财金，该公司项目部经理。上诉人（原审被告）：刘汉平，男，1977年2月17日出生，汉族，群众，个体工商户，住宜春市袁州区。上诉人（原审被告）：汪桂玲，女，1980年6月23日出生，汉族，群众，无业，住宜春市袁州区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：谢黎青，江西百姓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪小毛，男，1983年1月26日出生，汉族，群众，江西日盛机电设备有限公司员工，住宜春市袁州区。被上诉人（原审被告）：汪桂平，女，1981年8月8日出生，汉族，群众，无业，住宜春市袁州区。原审被告：陈荣华，女，1955年1月25日出生，汉族，党员，农民，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：谢黎青，江西百姓律师事务所律师。上诉人江西昌雄房地产开发有限公司（以下简称昌雄公司）、刘汉平、汪桂玲与被上诉人汪小毛、汪桂平，原审被告陈荣华商品房预售合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人昌雄公司的委托诉讼代理人熊财金与上诉人刘汉平及刘汉平、汪桂玲共同委托诉讼代理人谢黎青以及被上诉人汪小毛、原审被告陈荣华的委托诉讼代理人谢黎青到庭参加诉讼；被上诉人汪桂平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌雄公司上诉请求：1.在一审判决第一项的714497.53元的基础上增加购房款309148元及利息增加37667元，合计346815元；2.一、二审诉讼费由刘汉平、汪桂玲承担。事实及理由：1.一审法院认定刘汉平在2011年5月11日之前已经支付1875464元是错误的。2.一审法院认定《现金进账单》记录收取陈荣华购房款53500元是错误的。3.一审法院认定55648元是重复认定的款项。4.一审法院酌定逾期利息为5000元过低。针对昌雄公司的上诉意见，刘汉平、汪桂玲、陈荣华辩称，1.2011年5月11日之前刘汉平、汪桂玲、陈荣华支付昌雄公司1875464元，有四张收据为据，还有昌雄公司在其进账单和出具的收据上分别记录“合计1875464元”佐证。2.昌雄公司在账务账目的《现金进账单》第三联（单位回单）中明确记载了收到了53500元购房款，且当月双方并无其他付款记录，不存在会产生重复。3.2012年6月3日55648元与6月4日35648元购房款有两张收据为证。4.刘汉平、汪桂玲、陈荣华已经超额支付了购房款，昌雄公司至今未给刘汉平、汪桂玲、陈荣华办理房屋按揭贷款，才造成现在结算刘汉平、汪桂玲、陈荣华还欠昌雄公司购房款，这都是昌雄公司的先期违约行为所造成的，根本不应当计算利息。针对昌雄公司的上诉意见，汪小毛辩称，与一审答辩意见一致，另外，实际上我购买的房屋是601室。刘汉平、汪桂玲上诉请求：撤销一审判决并改判，在原判决的基础上减少492904元，即判决刘汉平、汪桂玲给付昌雄公司226593.53元，并由昌雄公司代刘汉平、汪桂玲办理按揭贷款后给付。事实及理由：1.办证费110576，应当直接冲抵刘汉平、汪桂玲应付的购房款。事实上，办证费用仅需1至2万元左右，根据用不了11万余元。且双方约定办证费用是昌雄公司预收，事后多退少补。一审诉讼过程中，刘汉平、汪桂玲要求按实支付办证费用，昌雄公司当时也同意由刘汉平、汪桂玲按实支付。一审判决中未将刘汉平、汪桂玲交的办证费用直接冲抵购房款是错误的，该办证费用全部是刘汉平、汪桂玲支付的，与汪小毛、汪桂玲无关。2.2011年10月30日与当月25日的200000元仅是数额上相同，并不存在重复。3.2012年6月4日的35648元与6月3日的55648元不存在重复。4.一审判决对地面扫平53000元不予支持，是错误的。5.一审判决对2500元防水不予支持也是错误的。6.刘汉平、汪桂玲仅代汪小毛、汪桂玲支付了购房款100620元，而不是191800元。汪小毛、汪桂玲给付191800元是事实，但所付款项并不全部都是购房款，有6000元是还借款，有8万余元是装修款。因此，刘汉平、汪桂玲实际收取并代汪小毛、汪桂玲交付购房款100620元，一审判决从刘汉平、汪桂玲已付购房款中减除191800元计算为汪小毛、汪桂玲的购房款，多减扣了91180元。针对刘汉平、汪桂玲的上诉意见，昌雄公司辩称，刘汉平、汪桂玲的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回刘汉平、汪桂玲的上诉请求。针对刘汉平、汪桂玲的上诉意见，汪小毛辩称，我付了191800元房款购买601室，刘汉平、汪桂玲上诉主张6000元借款、8万余元装修款等没有事实依据，不同意抵扣。且我转给刘汉平的款项备注的是购房款，请求驳回刘汉平、汪桂玲对我的和汪桂平的上诉请求。针对刘汉平、汪桂玲的上诉意见，陈荣华述称，同意刘汉平、汪桂玲的上诉意见。汪桂平未到庭发表答辩意见，亦未提交书面意见。昌雄公司向一审法院起诉请求：1.判令刘汉平、汪桂玲、陈荣华、汪小毛、汪桂平立即支付尚欠昌雄公司购房款1201883元及利息43267元，合计1245150元；2.本案诉讼费由刘汉平、汪桂玲、陈荣华、汪小毛、汪桂平承担。一审法院认定事实如下：刘汉平与汪桂玲系夫妻关系，陈荣华系刘汉平之母，汪小毛与汪桂平系夫妻关系，汪桂玲与汪桂平系姐妹关系。2011年4月，昌雄公司与刘汉平签订《定金单》，约定：刘汉平向昌雄公司购买宜人小居1单元6层601室，成交价格为350263元。刘汉平于2011年4月28日自愿交付宜人小居购房定金20000元，刘汉平应于2011年5月11日前凭本定金单、定金收据、银行按揭材料及个人身份证件至营销中心签署《商品房买卖合同》，逾期买受人未签署《商品房买卖合同》，开发商有权单方面终止本定金单，将不再保留本定金单确定之购买物业并可另行销售，买受人所交定金不予退还。2011年4月29日，昌雄公司与刘汉平签订《定金单》，约定：刘汉平向昌雄公司购买宜人小居1单元21车库，成交价格为75800元。刘汉平于2011年4月29日自愿交付宜人小居购房定金10000元，刘汉平应于2011年5月6日前凭本定金单、定金收据、银行按揭材料及个人身份证件至营销中心签署《商品房买卖合同》，逾期买受人未签署《商品房买卖合同》，开发商有权单方面终止本定金单，将不再保留本定金单确定之购买物业并可另行销售，买受人所交定金不予退还。2011年5月10日，昌雄公司作为开发商与刘汉平签订《定金单》，约定：刘汉平向昌雄公司购买宜人小居3、4、5、6、7、8、9号商铺，成交价格为3275810元。刘汉平于2011年4月28日自愿交付宜人小居购房定金500000元，刘汉平应于2011年5月6日前凭本定金单、定金收据、银行按揭材料及个人身份证件至营销中心签署《商品房买卖合同》，逾期买受人未签署《商品房买卖合同》，开发商有权单方面终止本定金单，将不再保留本定金单确定之购买物业并可另行销售，买受人所交定金不予退还。2011年，刘汉平向昌雄公司出具了《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》一份，主要内容：一、商铺刘汉平购买昌雄公司开发的宜人小居小区1栋商铺3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号，面积总计367.85平方米，总价款为3275810元，现在已付1645810元，已付费用91606元（其中费用为：维修基金，契税和办证）。目前实际贷款为572000元，现在已欠款1058000元。刘汉平承诺将合同单价按照5000元/平方米写入合同，目前实际贷款为572000元，实际面积以房管局实际测量为准，以实际购买单价实行多退少补。商铺欠款1058000元于产权证办出即日起2个月内付清给昌雄公司，即最终时间为2012年6月1日之前付清。如买受人逾期不付，昌雄公司有权处置收回店面和住房。二、附属用房刘汉平购买昌雄公司开发的宜人小居小区1栋21号车库金额为75800元，已付款75800元。1号、2号、5号车库，3号、4号储藏间金额为280000元。2011年10月25日付款70494元，合计余款为209506元。因刘汉平购买住房1-601和1-602付款方式为首付三成，多付63858元，即冲抵余款，实际欠款为145648元，于2011年12月30日前付清给昌雄公司。如买受人逾期不付，昌雄公司有权处置收回店面和住房。三、住宅刘汉平购买宜人小居1栋601房款350263元、费用9485元和1栋602室房款为350263元、费用9485元，已付291754元。现在改变付款方式首付三成为105263元/套、费用为9485元/套，合计两套首付为210526元、费用合计18970元，合计229496元。实际贷款为245000元/套，两套贷款合计490000元，多付款63858元。刘汉平保证首次购房，如因银行面谈时，发现未达到按揭条件或银行原因首次购房不能贷款七成，并配合银行政策，增加首付金额等措施。以上欠款时间一切以签字时间2011年10月25日签字为依据，之前一切欠条作废。如买受人逾期不付，昌雄公司有权处置收回店面和住房。欠款人：刘汉平，身份证号：36220119770217461，2011年10月25日。刘汉平在该《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》上面手写有：刘汉平于2012年12月15日付现金20000元，减欠款。刘汉平与昌雄公司还达成《关于宜人小居1幢3-9号商铺的补充协议》，主要约定昌雄公司将为1幢3-9号商铺买受方提供以下项目设施优惠：1.店面前的地面扫平，场地斜坡沿路整平，开两走车口；2.商铺3号、4号、5号、6号共用一个水表，共用一个（三相50KW）电表，商铺7号、8号9号共用一个水表，共用一个（二相30KW）电表；3.店面四周墙体按图纸预留阁楼主梁，安装后外墙窗户；4.9号商铺需液化气开户，允许店面可以直接开门进入小区（前后各一入口）店面上部广告归属店面所有，店面及车库车位赠送三年物业管理费；5.1号、2号、5号车库，3号、4号储物间安装水表、电表；6.5号店面房顶空场用于5号店面作防盗防漏水应急处理，21号车库前侧方所有车位买方有权优先使用；7.楼梯口后人房杂物间与21车库及库后储藏间销售价共计75800元。5号店铺外移透水部分及4号电线排水孔缩小所增加面积不另外向买受方收取面积增加费用，并不影响买受方堵位于5号店铺的楼梯口窗户；8.经双方商议，3号、4号、5号、6号、部分欠款不办理按揭，由买受人用7号、8号、9号所有证件到银行抵押贷款，按本金还给卖方（办完房产证，土地证后2个月内）。买房：刘汉平。日期：2011年10月25日。2011年9月3日，昌雄公司作为开发商与汪小毛、汪桂平签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：汪小毛、汪桂平购买宜人小居房屋，但合同未约定房号、面积、价格，买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。签订合同时，刘汉平亦陪同在场且知情。后汪小毛、汪桂平实际居住于宜人小居1幢601室。庭审中，昌雄公司对汪小毛、汪桂平购买宜人小居1幢601室予以确认；昌雄公司与汪小毛、汪桂平对房屋合同价款为350263元加上费用9485元合计359748元予以确认。2011年10月27日，刘汉平以陈荣华名义与昌雄公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：陈荣华购买宜人小居房屋，但合同未约定房号、面积、价格，买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。案件审理中，陈荣华主张宜人小居602室系刘汉平购买，所有房款、房产权益及购买手续全部由刘汉平处理，昌雄公司与刘汉平对此予以确认。2012年9月12日，昌雄公司作为开发商与汪桂玲签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900246），合同主要约定：汪桂玲购买宜人小居1号楼1-3号店面，建筑面积65.31平方米，单价每平方米5000元，总价326550元，按揭贷款方式按期付款。订立合同当日支付首期房款163550元，银行贷款163000元。买受人逾期付款的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2012年9月12日，昌雄公司作为开发商与汪桂玲签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900249），合同主要约定：汪桂玲购买宜人小居1号楼1-4号店面，建筑面积47.77平方米，单价每平方米5000元，总价238850元，按揭贷款方式按期付款。订立合同当日支付首期房款119850元，银行贷款119000元。买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。2012年9月12日，昌雄公司作为开发商与汪桂玲签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900251），合同主要约定：汪桂玲购买宜人小居1号楼1-5号店面，建筑面积65.01平方米，单价每平方米5000元，总价325050元，按揭贷款方式按期付款。订立合同当日支付首期房款163050元，银行贷款162000元。买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。2012年9月12日，昌雄公司作为开发商与汪桂玲签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900253），合同主要约定：汪桂玲购买宜人小居1号楼1-6号店面，建筑面积50.91平方米，单价每平方米5000元，总价254550元，按揭贷款方式按期付款。订立合同当日支付首期房款127550元，银行贷款127000元。买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。2012年9月12日，昌雄公司作为开发商与刘汉平签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900255），合同主要约定：刘汉平购买宜人小居1号楼1-7号店面，建筑面积37.03平方米，单价每平方米5000元，总价185150元。订立合同当日支付首期房款185150元。买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。2012年9月12日，昌雄公司作为开发商与刘汉平签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900259），合同主要约定：刘汉平购买宜人小居1号楼1-8号店面，建筑面积50.91平方米，单价每平方米5000元，总价254550元。订立合同当日支付首期房款254550元。买受人逾期付款的违约责任与《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。2012年9月12日，昌雄公司作为开发商与刘汉平签订了《商品房买卖合同》（合同编号20120900261），合同主要约定：刘汉平购买宜人小居1号楼1-9号店面，建筑面积50.91平方米，单价每平方米5000元，总价254550元。订立合同当日支付首期房款254550元。买受人逾期付款的违约责任与上述《商品房买卖合同》（合同编号20120900246）所做约定一致。截至目前，刘汉平、汪桂玲为购买上述房屋、车库及店面共支付3368466.47元，尚欠购房款714497.53元；汪小毛、汪桂平为案涉601室支付191800元，尚欠购房款167948元。2018年9月21日，因认为刘汉平、汪桂玲、陈荣华、汪小毛、汪桂平欠付购房款，昌雄公司将五人诉至法院。另查明，诉争房屋、车库及店面均已交付。因刘汉平、汪桂玲、陈荣华、汪小毛、汪桂平未付清购房款，昌雄公司未将案涉601室、602室在房管局进行备案。庭审中，刘汉平提供了与昌雄公司另外签订的14份购买案涉房屋、车库、店面的《商品房购房合同》，但认可签订该14份《商品房购买合同》是在出具《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》之前，以《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》确定的应付购房款金额为准。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一、关于汪小毛、汪桂平就案涉购房款是否应承担付款责任的问题。刘汉平主张宜人小居601室系自己向昌雄公司购买装修后再由自己卖给汪小毛，汪小毛主张该房屋由自己向昌雄公司购买，昌雄公司认可汪小毛的主张。首先，汪小毛与原告签订《商品房买卖合同》时刘汉平在场、知情，鉴于刘汉平与汪小毛的姻亲关系，即使刘汉平与昌雄公司先行签订了601室的《宜人小居定金单》，在昌雄公司与刘汉平均同意的情况下，该房屋最后确定由刘汉平的姻亲汪小毛与昌雄公司签订601室的《商品房买卖合同》并不违反法律规定；其次，刘汉平主张601室是自己购买后出售给汪小毛，却未能陈述出售金额、出售过程，与常理不符，且与刘汉平自己认可的汪小毛支付601房款时间也相矛盾，对刘汉平该主张不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，昌雄公司与汪小毛、汪桂平签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。在未有证据表明汪小毛、汪桂平购买了案涉其他房屋，且昌雄公司亦认可汪小毛、汪桂平仅购买601室的情况下，对于昌雄公司要求汪小毛、汪桂平就案涉所有购房款承担付款责任的主张，该院仅支持汪小毛、汪桂平应支付601室购房款余款。昌雄公司与汪小毛、汪桂平均确认601室购房款为房款350263元加费用9485元合计359748元，但对汪小毛已支付购房款有争议：昌雄公司认为汪小毛已支付100000元购房款，汪小毛则主张让刘汉平代交了191800元给昌雄公司，刘汉平予以认可，该院确认汪小毛已经支付601室购房款191800元，该笔款项在刘汉平已付昌雄公司款项中予以扣除，则汪小毛、汪桂平还需支付601室购房款167948元。二、关于陈荣华就案涉购房款是否应承担付款责任的问题。昌雄公司与刘汉平、汪桂玲、陈荣华一致确认案涉签有陈荣华名字的《商品房买卖合同》由刘汉平代签，案涉宜人小居602室由刘汉平购买，故昌雄公司要求陈荣华对案涉购房款承担付款责任的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。三、关于刘汉平、汪桂玲应付总购房款金额的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，昌雄公司与刘汉平、汪桂玲签订的《商品房买卖合同》，刘汉平向昌雄公司出具的《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》及《关于宜人小居1幢3-9号商铺的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。刘汉平主张应支付款项中应不含费用91606元、两笔9485元及贷款572000元，与《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》约定不符，且刘汉平就案涉房屋、车库、店面并未办理按揭贷款，该笔572000元未实际支付给昌雄公司，故对刘汉平该主张不予支持。因601室实际由汪小毛、汪桂平购买并居住，昌雄公司与刘汉平均知情，故刘汉平、汪桂玲应支付的总购房款应在《欠条》所载的购房款基础上扣除601室的购房款为（3275810+91606+75800+280000+350263+9485=）4082964元。四、关于刘汉平、汪桂玲已支付昌雄公司的涉案款项金额的问题。昌雄公司确认刘汉平、汪桂玲已经支付的案涉款项为3240084.47元减去汪小毛、汪桂平已经支付购房款金额，刘汉平、汪桂玲则认为自己已经支付的款项为3826546.47元。双方无争议的付款金额：（1）2011年5月25日付款200000元：刘汉平通过农行卡号62×××11转账支付房款至熊财金在农行账号62×××11金额为200000元；（2）2011年9月5日付款100000元：汪桂玲通过农行62×××77账户支付房款至熊财金在农行账号62×××11金额为100000元；（3）2011年10月25日付款200000元：汪桂玲通过农行卡号62×××12转账支付至熊财金账号62×××11金额为140000元。庭审中刘汉平认为付款为200000元，对此昌雄公司认可转账140000元，剩余60000元不管是现金还是转账予以认可共计200000元；（4）2011年12月15日付款20000元：昌雄公司向刘汉平出具收款收据一份，收到购房款20000元，备注从欠条里减金额；（5）2012年1月28日付款90000元：昌雄公司向刘汉平出具《收据》一份，金额90000元，收款事由为补交车库房款，备注为从欠条里减90000元；（6）2012年6月付款35648元；（就该笔金额需要明确的是，昌雄公司主张收取刘汉平35648元及卷闸门7000元和装电扩容费13000元抵做本案已付款合计55648元，故昌雄公司认可2012年6月3日的金额为55648元的《收据》，否认2012年6月4日金额为35648元的《收据》。）（7）2016年3月16日昌雄公司向刘汉平借款10000元抵做本案已付款；（8）2018年4月2日付款800000元：刘汉平通过工行卡号62×××13采用电子方式（手机账户）向昌雄公司在中国银行账号（卡号）19×××75分别转账支付200000元、200000元、200000元、200000元共计800000元；（9）2018年5月15日付款73855.47元：刘汉平通过工行卡号62×××13采用电子方式（手机账户）向昌雄公司在中国银行账号（卡号）19×××75转账支付73855.47元；（10）卷闸门7000元抵做本案已付款；（11）昌雄公司欠刘汉平小车修理费15117元抵做本案已付款；（12）装电扩容费13000元抵做本案已付款；上述双方确认已经支付的金额合计1564620.47元，予以确认。双方有争议的付款金额：（1）2011年4月28日至5月11日，昌雄公司主张刘汉平、汪桂玲支付1675464元（2011年4月28日转账520000元、2011年4月29日支付10000元车库定金、2011年5月10日转账300000元、2011年5月11日转账845464元），刘汉平、汪桂玲则主张应按2011年5月11日四张合计1875464元的收据所载金额确定已支付金额（分别为该日交款16491元的收据、1645810元的收据、175263元的收据、37900元的收据），双方主张的金额相差200000元，刘汉平主张该笔款项系现金支付，昌雄公司予以否认并称是在收到2011年5月25日的200000元转账之后才开具的《收据》，因该4张《收据》的落款时间均为2011年5月11日，昌雄公司该主张缺乏证据予以佐证，且不符合常理，应承担举证不能的法律后果，故该院确认2011年5月11日之前刘汉平已经支付1875464元。（2）、2011年10月30日，刘汉平通过拍摄昌雄公司当日的《记账凭证》主张昌雄公司收取200000元。经查，当日《记账凭证》注明收刘汉平商铺款200000元，该院认为，《记账凭证》系昌雄公司内部的财会记录，且事实上昌雄公司向刘汉平出具了200000元的收据，因此不能作为刘汉平已经付款的依据，否则会产生重复计算的可能，故对该笔款项不予确认。（3）、2011年11月14日，刘汉平通过拍摄昌雄公司当日的《现金进账单》第三联（单位回单）主张昌雄公司收取53500元，经查，该《现金记账单》记录收取陈荣华购房款53500元，因当月并未有其他转款记录或收据，不会产生重复计算的可能，故对该笔款项予以支持。（4）、2012年3月7日，刘汉平出具江西宜春供电公司的《收据》主张自己支付了10780元，应抵做已付款。昌雄公司对该笔金额不予认可，且该《收据》并未注明收费项目，无法证明与本案的关联性，故对该笔款项不予确认。（5）、2012年6月55648元：刘汉平出具2012年6月3日的55648元《收据》及2012年6月4日的35648元《收据》主张其在这两天支付了91296元。昌雄公司予以否认，主张仅收到55648元，该笔款项的组成为2012年6月3日收取的35468元与卷闸门费用7000元及装电扩容费13000元抵作已付款20000元，并解释称2012年6月3日和刘汉平结账，出具了《收据》，刘汉平支付了款项，让熊财金就收到的钱出具《收据》，因为昌雄公司已经出具《收据》，就没有在2012年6月4日的《收据》上盖章。经查，55648元的《收据》（交付款单位联）落款时间为2012年6月3日，入账日期为2012年6月3日，且收款事由是店面付款；而35468元的《收据》（交付款单位联）落款时间为2012年8月14日，入账日期为2012年6月4日，收款事由是车库款，昌雄公司的主张不具有合理性，不予支持。该院确认刘汉平支付了55648元。（6）、地、地面扫平费53000元涉《补充协议》虽约定店面前的地面需扫平，但刘汉平未提供地面扫平相应的票据等相关证据予以佐证其实际支出，且昌雄公司对该笔费用不予认可，故对该笔款项不予支持。（7）、防水费2500元，刘汉平主张昌雄公司口头承诺因房顶漏水，昌雄公司让其先垫付钱做防水之后再补给自己，却未提供证据予以佐证，昌雄公司亦予以否认，对该笔款项不予支持。（8）、物业维修资金管理费11034元，案涉《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》明确约定维修基金由刘汉平支付给昌雄公司，并计入刘汉平的应付款项，那么维修基金本应在刘汉平支付昌雄公司后再由昌雄公司转交宜春市物业维修资金管理中心，而该笔款项由刘汉平实际支出给宜春市物业维修资金管理中心，故该笔款项刘汉平主张抵作已付款，该院予以确认。昌雄公司主张该笔费用应扣减登报费用，未提供证据予以佐证，不予支持。（9）、601室房款的191800元由谁支付，经查明，该笔款项由汪小毛支付，不属于刘汉平的已付购房款，该院予以确认。综上，刘汉平、汪桂玲已经支付的购房款为（1564620.47+1875464+53500+55648+11034-191800）=3368466.47元。五、关于刘汉平、汪桂玲还需支付的购房款金额的问题。根据双方确认的支付金额及时间可知，《刘汉平购买宜人小居商铺、住房、附属用房欠条》出具的时间并非落款时间2011年10月25日，故计算案涉欠付金额不宜适用该欠条所载金额扣减之后支付款项，而应按应付购房款减去实付购房款计算。即刘汉平、汪桂玲还需支付的购房款为（4082964-3368466.47=）714497.53元。六、关于逾期付款利息的问题。经查，案涉房屋及店面、车库均已经交付，《欠条》上约定的付款时间也已经届满，但刘汉平、汪桂玲、汪小毛、汪桂平一直未付清购房款，应承担相应的违约责任。本案中，刘汉平曾就购房款总金额及已支付款项与昌雄公司多次协商但长达七年余无法确认金额，昌雄公司账目管理混乱、《欠条》部分约定及落款时间与实际情况不符（如《欠条》约定“实际贷款572000元”，而庭审查明刘汉平并未贷款等）是导致双方无法确认金额的主要原因，故根据双方的过错，该院酌定刘汉平、汪桂玲应承担的逾期付款利息为5000元，汪小毛、汪桂平应承担的逾期付款利息为600元。七、刘汉平未在本案中提起反诉，该院对其在答辩意见中的违约金要求、办理购房手续及不动产权证要求不予处理，刘汉平可另行主张。一审判决：一、刘汉平、汪桂玲于本判决生效之日起五日内向向江西昌雄房地产开发有限公司支付购房款714497.53元及逾期付款利息5000元合计719497.53元；二、汪小毛、汪桂平于本判决生效之日起五日内向江西昌雄房地产开发有限公司支付购房款167948元及逾期付款利息600元合计168548元；三、驳回江西昌雄房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16006元，由江西昌雄房地产开发有限公司负担4590元，刘汉平、汪桂玲负担9249元，汪小毛、汪桂平负担2167元。本院二审期间，刘汉平、汪桂玲提交了一份借条以及汪小毛微信聊天记录一份，用以证明房子是刘汉平购买，装修也是刘汉平装修的，包括电器购买。昌雄公司经质证认为，与昌雄公司无关。汪小毛经质证认为，借条并不是借款，而是在刘汉平店里除了事故以后，强迫我写的。微信聊天记录属实，但并不完整，不能达到刘汉平的证明目的。昌雄公司、汪小毛、汪桂平、陈荣华二审期间未提交证据。本院对刘汉平、汪桂玲提交的证据的证明目的不予认可，该组证据并不能证实刘汉平对涉案的601室房屋进行了装修，故对该组证据不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、刘汉平、汪桂玲、陈荣华、汪小毛、汪桂平向昌雄公司支付了多少购房款；二、逾期付款利息如何计算。一、关于第一个争议焦点。1.关于2011年5月11日前是否付款1875464元的问题。昌雄公司上诉主张刘汉平、汪桂玲2011年5月11日前支付了1675464元。经查，刘汉平、汪桂玲在一审期间提交了2011年5月11日四张合计1875464元的收据所载金额确定已支付金额（分别为该日交款16491元的收据、1645810元的收据、175263元的收据、37900元的收据），与昌雄公司主张的金额相差200000元，刘汉平在一审时主张该笔200000元系现金支付，昌雄公司予以否认并称是在收到2011年5月25日的200000元转账之后才开具的《收据》。本院认为，该4张《收据》的落款时间均为2011年5月11日，昌雄公司主张在收到2011年5月25日的200000元转账之后才开具的《收据》，并未提交相应的证据证实，且不符合常理。故本院确认2011年5月11日前刘汉平已支付1875464元的事实。2.关于53500元《现金进账单》是否应当认定的问题。昌雄公司上诉主张刘汉平未支付53500元。经查，2011年11月14日，刘汉平拍摄了昌雄公司当日的《现金进账单》第三联（单位回单），该《现金记账单》记录收取陈荣华购房款53500元。本院认为，该《现金记账单》系昌雄公司制作并同意刘汉平拍摄，记录的内容真实有效，且昌雄公司当月并未有其他转款记录或收据，不会产生重复计算的可能，故应认定刘汉平支付了53500元给昌雄公司。3.关于55648元是否重复认定的问题。刘汉平在一审期间提交了2012年6月3日的55648元《收据》及2012年6月4日的35648元《收据》。昌雄公司上诉主张55648元《收据》开具时间为2012年6月4日，实际付款是2012年6月25日转账35648元，与卷闸门费用7000元、装电扩容费13000元，合计为55648元。经查，55648元的《收据》落款时间为2012年6月3日，入账日期为2012年6月3日，收款事由是店面付款；而35468元的《收据》落款时间为2012年8月14日，入账日期为2012年6月4日，收款事由是车库款。55648元的《收据》与35468元的《收据》不存在重复计算。昌雄公司主张55648元《收据》开具时间发生在实际付款时间之后，有悖于常理，本院不予支持。4.关于地面扫平53000元是否应当计算为已付购房款的问题。案涉《补充协议》虽约定店面前的地面需扫平，但刘汉平未提供地面扫平相应的票据等相关证据予以佐证其实际支出，且昌雄公司对该笔费用不予认可，故对刘汉平、汪桂玲上诉要求将53000元认定为已付购房款的主张不予支持。5.关于防水费2500元是否应当计算为已付购房款的问题。刘汉平主张昌雄公司口头承诺因房顶漏水，昌雄公司让其先垫付钱做防水之后再补给自己，却未提供证据予以佐证，昌雄公司亦予以否认，故本院对刘汉平、汪桂玲上诉要求将2500元认定为已付购房款的主张不予支持。6.关于汪小毛、汪桂平已付购房款的问题。汪小毛、汪桂玲购买601室，并将191800元支付给刘汉平，由刘汉平转付给昌雄公司，该笔191800元属于汪小毛、汪桂平的已付款项，不属于刘汉平的已付购房款。刘汉平、汪桂玲上诉主张191800元中并不全部都是购房款，其中包含汪小毛归还借款6000元及汪小毛、汪桂平应承担的装修款8万余元，汪小毛、汪桂平仅支付购房款100620元。刘汉平、汪桂玲在二审期间仅提交了借条证实6000元借款的事实，但汪小毛不予认可，仅凭该借条无法证实借款的事实，刘汉平提交的其他证据不足以证实存在装修的事实，故本院对刘汉平、汪桂玲的该项上诉意见不予支持。7.关于办证费用是否应当直接冲抵购房款的问题。刘汉平、汪桂玲预交了办理产权证的费用，昌雄公司负有办理产权证的义务，由于目前尚未办理产权证，办理产权证需要多少费用并不清楚，故对刘汉平、汪桂玲要求冲抵购房款的请求不予支持，昌雄公司待办理完产权证后再与刘汉平、汪桂玲结算办证费用。二、关于第二个争议焦点。刘汉平曾就购房款总金额及已支付款项与昌雄公司多次协商，但长达七年余无法确认金额，昌雄公司账目管理混乱是导致双方无法确认金额的主要原因。一审法院根据双方的过错酌定刘汉平、汪桂玲承担逾期付款利息5000元以及汪小毛、汪桂平承担逾期付款利息600元，并无不当，本院予以认可。综上，昌雄公司与刘汉平、汪桂玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8693.56元，由上诉人江西昌雄房地产开发有限公司负担4346.78元，由上诉人刘汉平、汪桂玲负担4346.78元。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年十月二十八日书记员 刘海烨