甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初3496号原告:曾江海，男，汉族，1980年10月21日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人:吴敏，男，汉族，1988男2月28日出生，住甘肃省会宁县，兰州市城关区九州大道社区推荐。被告:甘肃华韵房地产开发有限公司,住所地兰州市城关区武都路**。法定代表人：程立俊,该公司董事长。委托诉讼代理人:杨军。委托诉讼代理人:王方,甘肃佳运律师事务所律师。原告曾江海诉被告甘肃华韵房地产开发有限公司(以下简称“华韵公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告曾江海及其委托诉讼代理人吴敏到庭参加诉讼,被告华韵公司委托诉讼代理人杨军、王方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾江海向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告办理位于兰州市城关区住宅房屋所有权证;2.依法判令被告支付迟延办理产权登记的违约金50986元，并判令被告自2020年4月21日开始计算，以后的每个月支付违约金29135元，直至房屋产权证办结交付为止;3.诉讼费由被告承担。事实和理由:其购买了被告开发的1001室住宅商品房一套,已交付了全部购房款。被告在履约时存在以下违约事实:被告未依合同约定的时间交付原告房屋,原告实际入住1001室是2015年12月24日;在约定时间未给原告办理房屋产权证,被告本应按约定在合同成立90日内为原告办理产权证,但被告未办理,故被告的上述违约行为,侵害了原告的合法权益。为此,状诉本院,请求法院依法判如所请。被告华韵公司辩称，1、原告所诉不属实，造成被告至今未能协助办理房产证的过错方并非在其，而是政府规划变更和政府政策指令的变化，政府应属过错方，属于法律规定和房屋买卖合同约定的不可抗力，被告主、客观均无过错，不应当承担违约责任。同时，根据公平原则或从社会效益角度出发，也不应当由被告承担违约责任，同时，其深受其害且面临开发成本意外增加产生巨额损失，也无力承担所谓的违约责任；2、办理产权证是政府的职责，商品房买卖合同中关于其为原告办理和限时取得房产证的约定无效，被告只有协助原告办理产权证的义务，同时，根据合同约定，被告应在房屋交付使用日起720个工作日内协助办理所有权登记手续，既非720日，也非90日。因情势变化，应当按照补缴土地出让价款之后720个工作日来确定其应当完成履行协助办理权属登记的义务，且同时由于新冠疫情的影响，应当适当向后延长被告协助办理权属登记的时间。当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告曾江海提供了如下证据：商品房买卖合同及收据、交付材料清单。被告华韵公司提供了如下证据：商品房买卖合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、规划条件通知书、兰州市住房保障和房产管理局官方网站公示的办事指南、甘肃政务服务网的办事指南、兰州市国土资源局印发的通知、兰州市国土资源局关于印发兰州市中心区地价评估技术导则（试行）通知、兰州市国土资源局关于印发兰州市中心区地价评估技术导则（修订稿）的通知、关于九州开发区建设项目土地会签有关问题说明函、兰州市人民政府关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补缴土地出让价款的批复、兰州市国有建设用地使用权出让补充合同。本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述、答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月15日，曾江海与华韵公司签订合同编号为ＧＦ-2000-0171的商品房买卖合同。双方约定：曾江海购买华韵公司开发的位于兰州市城关区××路××幢××单元房屋一套，建筑面积111.91平方米，套内建筑面积84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.91平方米。商品房单价为每平方5214元，房屋总价款583499元，合同签订之日买受人向出卖人支付首付房款175499元，余款由买受人向住房公积金管理中心取得按揭贷款方式支付。双方关于产权登记的约定为：华韵公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时，该合同补充协议第五条约定：“1、买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款;若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。2、出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。3、买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助。若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，曾江海向华韵公司交付全部购房款，并交纳了房屋产权证代办费用，包括契税、印花税、测绘费、工本费、登记费、手续费。2015年12月24日，华韵公司给曾江海办理了涉案住宅房屋的入住手续。2008年3月4日，华韵公司取得兰国用（2008）第Ｊ193号国有土地使用权证，证载地类为综合用地。2011年1月20日，兰州市城乡规划局向华韵公司作出的规划条件通知书中载明案涉住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤25，容积率≤3.5。2011年6月14日，兰州市城乡规划局向“九州.江南明珠”住宅小区建设项目的用地单位华韵公司核发了地字第2011-067号建设用地规划许可证。2012年7月26日，华韵公司取得建设工程规划许可证。2013年12月5日，华韵公司取得建筑工程施工许可证。2015年3月19日，兰州市住房保障和房地产管理局向华韵公司核发了兰州地区商品房预售许可证。2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地［2019］4号文件，该文件是针对兰州市国土资源局《关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的请示》的批复。该批复载明:“经研究，现批复如下：甘肃华韵房地产开发有限公司“九州.江南明珠”项目用地位于城关区，原为出让的仓库、住宅、厂房等综合用地，现据《国有土地使用证》（兰国用（2008）第Ｊ193号）载明为出让的综合用地，面积为38112.4平方米。据《建设用地规划许可证》（地（地字第**《规划条件通知书》（城规2011-008号），该宗地建设用地面积为38112.4平方米，规划性质为居住用地、可兼容性质商业，容积率≤3.5。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院［1990］第55号令）、《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范（试行）的实施意见的通知》［兰政办发（2016）22号］等法律、法规和文件精神，同意补收国有建设用地使用权出让价款计人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写:41777852元）。该宗地商业、居住使用年限至2045年6月7日止。接此批复后，由你局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并由该单位持补充合同及支付凭据办理有关手续，同时核发《建设用地批准书》。”2019年1月9日，兰州市国土资源局与华韵公司签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，其中第三条约定“乙方（华韵公司）须向甲方（兰州市国土资源局）支付国有建设用地使用权出让价款总额人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写:41777852元）”，第四条约定“乙方同意按照本补充合同签订之日起一年内付清国有建设用地使用权出让价款”。华韵公司尚未补交土地出让金。由于华韵公司未补交土地出让金，导致不能协助曾江海办理产权登记，遂酿成纠纷。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华韵公司未按照《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及该合同附件四补充协议第五条第3款约定“在商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”的合同义务，构成违约。关于逾期办理房产证的原因，双方认可系华韵公司尚未全额补交甘让A(兰补[2019]1号)《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的国有建设用地使用权出让金41777852元所致。为维护交易安全，保障购房人实现取得所购房产物权的合同目的，应当限定华韵公司在合理期限内，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。根据《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的一年付款期限，考虑新冠肺炎疫情对华韵公司经营的不利影响，本院限定华韵公司于2020年11月30日之前协助曾江海办理所有权登记手续，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。曾江海关于请求华韵公司协助办理房产证的诉讼请求具备事实及法律依据，应予以支持。关于逾期办证违约金的诉讼请求，虽然双方未在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为促使华韵公司按期履行协助办理所有权登记的义务，应按上述司法解释规定承担2020年11月30日之后逾期办证的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、被告甘肃华韵房地产开发有限公司于2020年11月30日前协助原告曾江海办理房屋权属登记(将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案);二、若2020年11月30日之前被告甘肃华韵房地产开发有限公司未履行协助原告曾江海办理房屋权属登记的义务，则自2020年12月1日起以已付房款总额583499元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)一年期LPR为标准向原告曾江海承担逾期办证违约责任，至向产权登记机关提交办理权属登记所需资料备案之日止;三、驳回原告曾江海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费537元（已减半收取），由原告曾江海负担300元，由被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担237元,于本判决生效后十日内向原告曾江海支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  赵 丹二〇二〇年十月二十二日法官助理  王 娜书 记 员  白永祯