甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初4396号原告（反诉被告）：汪培玉，男，ｌ972年8月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：郭鸿英，甘肃佳运律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽萍，甘肃佳运律师事务所律师。被告（反诉原告）：城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室，经营场所：甘肃省兰州市城关区永昌路**。经营者：许军，女，1969年8月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张智渊，甘肃泫渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雪桂，甘肃泫渊律师事务所律师。被告（反诉原告）：许军，女，1969年8月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张智渊，甘肃泫渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雪桂，甘肃泫渊律师事务所律师。原汪培玉与被告城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室、许军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪培玉委托诉讼代理人郭鸿英、马丽萍、被告城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室、许军共同委托诉讼代理人张智渊、宋雪桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪培玉向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还租用房屋；3、依法判令被告支付拖欠的房屋租金人民币472500元(自2020年2月16日至2020年5月15日)；原告不退还被告履约保证金30万元；被告向原告支付违约金人民币50万元；以上合计1272500元；4、依法判令被告按照月租金l57500元支付至返还房屋之日的房屋租金；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“原告将其位于甘肃省兰州市××路××号，房屋（二楼东半部）产权证号：31523，建筑面积：399.6平方米，房屋（一楼）产权证号：31522，建筑面积122.9平方米，房产证以外扩展9.24平方米的房屋出租于被告经营婚纱影楼工作室，该房屋租期为十年零六个半月，自2016年4月16日起至2026年10月31日止，租金为：租赁期第1、2年每年租金180万元，租赁期第3、4年每年租金189万元，租赁期第5、6年每年租金198．45万元……，其中2016年4月ｌ6日起至2016年5月15日为免租期，租金支付方式为先付款后用房，以季付方式结算，并且每期租金提前15日支付直至合同期满，被告逾期支付租金的，按合同约定向原告支付违约金50万元，原告有权提前解除合同，收回房屋，履约保证金30万元不予退还。”被告本应于2020年2月1日履行义务交付租金却迟迟不予履行，被告的行为己构成根本性违约，严重损害原告合法权益，经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用，综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。被告城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室、许军共同答辩称：一、答辩人同意解除《房屋租赁合同》，拖欠房屋租金属实但系冠肺炎疫情所致，依据公平原则应参照租金减免政策减免答辩人三个月租金。二、答辩人拖欠房屋租金实因不可抗力所致，原告主张答辩人承担违约责任于法无据。综上所述，答辩人同意解除《房屋租赁合同》，但违约系不可抗力所致不应承担任何民事责任，且依据公平原则应参照租金减免政策减免答辩人三个月租金。望贵院查明事实，依法公平判决。反诉原告城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室、许军向本院提出的反诉请求：1、判决反诉被告返还反诉原告履约保证金30万元、转让费60万元；2、判决本案诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，双方当事人同意从已发生的租赁费或违约金中核减履约保证金30万元，反诉原告的反诉请求第一项为：判决反诉被告返还反诉原告转让费60万元。事实与理由：2016年3月19日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于兰州市××路××号××楼东半部）产权证号：31523、建筑面积399．6平方米和（一楼）产权证号：31522、建筑面积122．9平方米、房产证以外扩展9．24平方米的房屋出租于反诉原告用于蒙娜丽莎婚纱摄影，除此双方就租金及支付方式、房屋交付等进行了详细约定，其中包括：合同签订之日，反诉原告向反诉被告支付履约保证金30万元，反诉被告在租赁合同终止之日起七天内无息退还；因不可抗力导致不能履行本合同或该房屋毁损，造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。合同签订后，反诉原告依据合同约定向反诉被告支付了履约保证金30万元。2020年春节（1月25日）前夕全国新冠肺炎疫情严重，受此影响兰州市城关区市场监督管理局通知疫情防控期间非生活必须的经营门店一律关停，蒙娜丽莎婚纱摄影楼所在张掖路步行街处于戒严状态，2020年2月全月蒙娜丽莎婚纱摄影楼关门停业，3月中开业，但因酒店和相关婚庆行业无法营业导致无新人结婚，婚纱摄影楼无顾客上门亦无收入。然而，反诉原告停业期间即2020年2月1日，按照合同约定应向反诉被告支付2020年2月16日至2020年5月15日期间的租金，但受新冠肺炎疫情影响反诉原告营业收入明显减少，至今处于亏损状态无力支付房屋租金。现反诉被告于本诉中诉请解除《房屋租赁合同》，反诉原告亦同意解除，但依据涉案合同约定和《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，反诉原告不能履行合同义务系因不可抗力所致，不应承担民事责任。因此，反诉被告应返还反诉原告履约保证金30万元。另外，反诉被告收取履约保证金的同时，向反诉原告收取转让费60万元，然而租赁合同中并未约定转让费。从法律性质上，商铺转让系合同权利、经营权利、品牌价值等各项权利的概括转让，转让费包含多种不同性质的费用集合体，既包括原承租房屋的装修、添附及经营设备、余留商品等有形资产，也包括次承租人为获得商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源等潜在的无形资产商业价值的补偿。根据权利与义务相一致的原则，承担转让费的前提应是该费用所带来的一定价值。而本案中，反诉被告将从其前手袁凤红处承租（反诉被告未向袁凤红支付转让费）的商铺用于销售服装刚过半年后转租给反诉原告，反诉原告承租后重新装修用于经营婚纱摄影，即反诉被告既没有投资有形资产，也未形成无形资产的价值。因此，反诉被告收取转让费缺乏事实和法律依据，根据权利、义务相一致及公平合理的原则，反诉被告依法应返还反诉原告转让费60万元。综上所述，反诉原告不能履行《房屋租赁合同》之义务系因不可抗力所致不应承担民事责任，反诉被告应返还履约保证金；反诉被告收取转让费缺乏事实和法律依据，故转让费亦应予以返还。因此，现反诉原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百三十二条之规定提起反诉，望贵院判如所请求。反诉被告汪培玉答辩称：一、被答辩人作为承租人未按合同约定履行义务，双方约定的履约保证金不应返还。二、被答辩人要求答辩人返还转让费缺乏事实和法律依据。因此，本案双方对商铺的转让协商确定的转让费，系双方真实意思表示，应为有效，被答辩人的主张缺乏足够理由和法律依据，请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告汪培玉围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：涉案房屋房产信息、汪培玉与袁凤红于2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》、汪培玉与袁凤红于2015年9月19日签订的《房屋租赁合同补充协议》、原告名下中国工商银行交易明细、汪培玉与许军于2016年3月19日签订的《房屋租赁合同》《房屋租金催缴通知》、邮件交寄单及缴费凭证、房租催缴通知短信记录、照片、被告微博复工通知、被告的大众点评截屏、被告举办37届婚情博览会截屏、被告营业收入统计表、银行业务回单。证明：涉案房屋所有权人系袁凤红，原告有权转租涉案房屋。原告已按约向袁凤红支付2020年租金562500元。被告未按合同约定于2020年1月31日证明前支付2020年2月16日至5月15的租金472500元（3个月）。原告有权按合同约定解除该合同，及要求被告支付5月16日至今（4个月）房租63万，共计1102500元。合同约定了履约保证金及违约责任的承担，被告不按约履行合同则不予退还保证金，承担相应的违约责任。经原告多次合理催告，被告拒绝履行合同义务，构成违约。被告于2020年2月21日正式复工并于3月2日起至26日举办婚情博览会。被告处于正常经营状态，新冠疫情的发生与其迟延履行支付租金的行为之间并无关联。被告在疫情期间仅美团平台的经营收入就比上一年度增加5万元左右。被告在签订租赁合同后于2016年3月21日就将房屋租金及履约保证金汇入原告银行账户。被告在付第一次房租时就将双方合意即时履行的转让费一并汇入原告银行账户。被告在2020年1月31日之前，一直按时缴纳房租，并未对双方约定的转让费用提出任何异议。被告城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室、许军质证认为：涉案房屋房产信息、汪培玉与袁凤红于2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》、汪培玉与袁凤红于2015年9月19日签订的《房屋租赁合同补充协议》、原告名下中国工商银行交易明细真实性无异议，合同中可见原告并未向袁凤红支付转让费；汪培玉与许军于2016年3月19日签订的《房屋租赁合同》真实性无异议，欠付租金是因不可抗力所致；《房屋租金催缴通知》、邮件交寄单及缴费凭证真实性无异议，无法证明许军确认收到邮件；房租催缴通知短信记录真实性无异议，电话号码是许军的无异议，但其是否实际收到无法确定；照片真实性有异议，不能显示拍摄时间，无法证明开工时间；被告微博复工通知真实性无异议，但实际情况是2020年2月21日并未复工；被告的大众点评截屏、被告举办37届婚情博览会截屏真实性有异议，仅是通知不能证明2020年2月21日复工，实际是3月中旬开工；被告营业收入统计表真实性有异议，是原告单方统计，证明目的不认可，和本案没有关联性；银行业务回单真实性无异议，证明目的有异议，转让费并不是即时结清的费用。反诉原告城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室、许军围绕反诉请求当庭提交了以下证据：《房屋租赁合同》(2016年3月19日)、收据(2016年3月21日)、微信聊天截屏(2020年2月8日)、(2020年2月12日)、微信聊天截屏(2020年3月17日)、城关区市场监督管理局张掖路工商所《通告》2份、收据(2016年3月21日)、《房屋租赁合同补充协议》(2015年9月13日)、《蒙娜丽莎婚纱摄影店装修合同》(2016年4月15日)、《关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业平稳健康发展的若干措施》(2020年2月15日)、《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》(2020年5月9日)。证明：反诉被告(原告)将涉案房屋出租于反诉原告(被告)用于蒙娜丽莎婚纱摄影，双方之间成立租赁合同法律关系，反诉原告向反诉被告支付了履约保证金30万元；因不可抗力导致不能履行本合同或该房屋毁损，造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。受新冠肺炎疫情影响，2020年2月起兰州市城关区市场监督管理局要求反诉原告(被告)关门停业状态，反诉原告(被告)无营业收入；反诉被告(原告)同意整体减免一个半月房屋租金，减免期分两次执行，2020年2月16日至2020年5月15日期间的租金减免一个月、次年首次支付租金时再减少l5天租金。反诉原告(被告)向反诉被告(原告)支付转让费60万元的事实；反诉被告(原告)从袁凤红处承租的涉案房屋，租赁期自2015年8月1日至2026年10月31日止，第一年年租金125万元，第二、三年年租金130万元，第四、五年年租金135万元，反诉被告(原告)将涉案房屋转租给反诉原告后从中赚取了高额租金差价；反诉被告(原告)承租涉案房屋时未承担转让费，且反诉原告(被告)承租后将涉案房屋全部重新装修，反诉被告(原告)收取转让费缺乏事实和法律依据。政府租金减免政策规定，承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商工行户，免除上半年3个月房屋租金。反诉被告汪培玉质证认为：《房屋租赁合同》(2016年3月19日)真实性无异议，证明目的有异议，被告未按约支付房租，合同中没有约定疫情是否属于不可抗力；微信聊天截屏(2020年2月8日)、(2020年2月12日)、微信聊天截屏(2020年3月17日)不是和原告协商，与本案无关；其他证据是复印件，不符合证据规则，不予质证。据此，到庭当事人对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性，合法性、关联性及证明目的，结合审理案件查明的事实，综合认定。依据各方当事人提供的上述证据，本院认定如下事实：涉案房产位于兰州市城关区××路街道××路无号（幢号31，地号Ｇ17018）一层、二层，面积共计为393.53平方米，房屋所有权人为袁凤红，2015年4月28日，袁凤红与原告汪培玉签订《房屋租赁合同》，约定：袁凤红将上述房屋租赁给原告汪培玉，租赁期限为11年，自2015年8月1日起至2026年10月31日止，房屋交付日为2015年8月1日。2015年9月，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方（袁凤红）对乙方（汪培玉）使用房屋用途不作经营限制，乙方合法经营，乙方如果转租，必须提前经甲方认可，否则按违约处理。被告许军系城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室的经营者。2016年3月19日，原告汪培玉与被告城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室、许军签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告汪培玉将享有转租权的涉案房屋出租给被告许军，租赁用途为：蒙娜丽莎婚纱摄影，租赁期限为10年零六个月，自2016年4月16日至2026年10月31日；租赁期第1、2年每年租金为180万元，租赁期第3、4年每年租金为189万元，租赁期第5、6年每年租金为198.45万元，租赁期第7、8年每年租金为208.37万元；租赁费为先付款后用房，按季支付，每期租金提前15日支付。租赁期满，被告有权拆离自行添置的设备和物品，但对该房屋装修的地面、墙面，吊顶应当保持原状，不得拆除，保证该房屋结构等原因设施完好。违约责任为：任何一方提前解除合同终止租赁，应向对方支付违约金人民币50万元；被告逾期支付房屋租金和水电费用10天，经书面催交后，在5日内仍未支付，原告有权提前解除租赁合同，收回房屋，不退履约保证金，并向原告赔偿违约金。2016年3月21日，被告许军向原告汪培玉支付两个月履约保证金30万元，按照合同约定原告汪培玉应于合同到期后七日内无息返还给被告许军。另，被告于当日给原告支付转让费60万元。上述合同签订后，原告与被告开始履行合同，至2020年1月，被告许军未能按期支付下一季度的房屋租金，2020年3月25日，原告给二被告发出《房屋租金催缴通知》，要求被告5日内支付2020年1月之后下一季度的房屋租金472500元，逾期未付，将按照合同约定追究违约责任,同时原告汪培玉向许军发出上述内容的短信。众所周知，由于受疫情影响，大多数的商户在2020年2月至3月期间基本未经营或者经营困难，而本案租赁合同的履行也受到一定影响，但双方当事人最终并未就房屋租金减免事宜达成一致，直至开庭之日，二被告仍未能给原告支付2020年2月至9月的租赁费1102500元。据此，原告提起本案诉讼。本院认为，涉案房屋的所有权人为袁凤红，袁凤红在与原告汪培玉签订《房屋租赁合同补充协议》时约定：如果原告转租涉案房屋，必须提前经袁凤红认可,虽然原告在诉讼中未提供房屋所有权人袁凤红书面认可转租的证明材料,但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。而涉案房屋为临街铺面，至今转租已有四年，且转租期限也未超过原告剩余租赁期限，因此，应当认定原告对涉案房屋拥有转租权，综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。首先，根据双方当事人《房屋租赁合同》约定：租赁费为先付款后用房，按季支付，每期租金提前15日支付，本案中，至2020年1月，二被告未能按照合同约定支付下一季度的房屋租金，已违反合同约定，为此应承担相应的违约责任，按照合同约定：任何一方提前解除合同终止租赁，应向对方支付违约金人民币50万元；被告逾期支付房屋租金和水电费用10天，经书面催交后，在5日内仍未支付，原告有权提前解除租赁合同，收回房屋，不退履约保证金，并向原告赔偿违约金。而原告已于2020年3月25日向二被告发出《房屋租金催缴通知》，据此，原告有权按照合同约定解除合同，收回房屋，不予退还履约保证金30万元；但众所周知，由于受疫情影响，大多数的商户在2020年2月至3月期间基本未经营或者经营困难，本案原告与被告都存在这种情况，由于双方当事人并未就减免租赁费事宜达成一致意见，而人民法院直接减免租金并不完全符合法律规定及相关政策，考虑到本案合同履行的基本情况及被告违约后可能给原告造成的损失，本院确定被告不再向原告支付合同约定的违约金，而被告已支付的履约保证金30万元按其性质用于扣减二被告所欠租赁费。其次，双方当事人当庭确认：同意解除涉案《房屋租赁合同》，本院对此依法予以确认。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在涉案合同解除后，双方当事人未履行的相关义务不再履行，因此所造成的损失应根据本案合同履行的情况、双方当事人的过错依法确定。为此，二被告除应支付所欠租赁费外，还应参照合同约定的租赁费标准支付合同解除后至搬出涉案房屋期间的占用费，而原告在提起诉讼之时确认以2020年5月16日之前的租金标准计算返还房屋之前的相关费用，该标准并不违反法律规定，本院对此予以确认。再次，在合同履行过程中，被告于2016年3月21日向原告支付转让费60万元，双方当事人对该转让费的性质存在不同认识，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”按照上述规定，结合本地民间的约定俗成和交易习惯，该笔转让费应认定为涉案房屋出租时房屋内装修、设施等物品的转让费，据此，反诉原告返还转让费60万元的反诉请求不能成立，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告汪培玉与被告城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室、许军签订的《房屋租赁合同》；二、被告城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室、许军于本判决生效后十五日内向原告汪培玉腾交位于兰州市城关区××路街道××路××号××层××层的房屋【房屋所有权证号：******号31，地号Ｇ17018】；三、被告城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室、许军于本判决生效后十五日内向原告汪培玉支付房屋租赁费126万元（按照15.75万元月租金标准从2020年2月16日计算至2020年10月15日，2020年10月16日至实际腾交房屋期间的相关费用按照月租金15.75万元标准计算）；四、原告汪培玉于本判决生效后十五日内向被告城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室、许军退还保证金30万元；以上第三、四项相抵后，二被告于本判决生效后十五日内向原告汪培玉支付款项为96万元；五、驳回原告的其他诉讼请求及反诉原告的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8126元，反诉案件受理费4900元，诉讼保全申请费2883元，由被告城关区永昌路蒙娜丽莎婚纱影楼工作室、许军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王向阳二〇二〇年十月二十八日书记员  梁 婕