贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3458号上诉人(一审被告)：贵州廊桥置业有限公司，住所地：贵州省天柱县凤城街道滨河北路天柱廊桥****。法定代表人：马灵玲，该公司运营总监。被上诉人（一审原告）：周运昌，男，侗族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：潘盛茂，贵州清水江律师事务所律师。上诉人贵州廊桥置业有限公司（以下简称：廊桥置业公司）因与被上诉人周运昌商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院(2020)黔2627民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。廊桥置业公司上诉请求：请求依法撤销天柱县人民法院作出的（2020）黔2627民初575号民事判决，依法改判。事实和理由：一、原审法院认定逾期违约的时间错误。原审法院认定“2020年3月30日被告取得办理商品房转移登记的有关文书”是错误的。上诉人于2019年7月2日已经取得了不动产权登记证书，因被上诉人的原因，导致延迟办证，责任在被上诉人。所以，逾期办证的终止时间只能计算至2019年7月2日，而不是2020年3月30日。二、原审法院认定的违约金计算标准过高，应当予以调整减少。上诉人已经在约定的时间内交房，逾期办证未对原告造成实际损失和影响，被上诉人仍然可以正常居住、使用、出租等，产权是否办理转移登记并不影响商品房的实际交付、占有、使用、收益，被上诉人并未举证证明其实际损失，原审法院支持按照“日万分之一”的违约金属于法律规定的违约金约定过高，应当按照“日万分之零点五”计算。三、涉案房屋房款应为573,057.00元。2017年2月14日，被上诉人按照预购面积支付给上诉人价款583,758.00元，但经涉案房屋的产权登记建筑面积确认后存在面积误差，上诉人已退还被上诉人10,701.00元房款，则涉案房屋的总价为573,057.00元。周运昌辩称，1、原审法院认定上诉人逾期违约的时间正确。上诉人并未通知被上诉人可以办理房产证。2、原审法院约定违约金并未过高，认定正确。上诉人并未提交证据证明违约金过高，主张违约金是按合同的约定，并不需要被上诉人证明自身的相关损失。被上诉人的主张符合法律规定，上诉人主张的“日万分之零点五”于法无据。3、关于涉案房款的问题。上诉人认可出具支付583,758.00元的房款收据，并没有异议，对其认可的应当承担相应的责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。周运昌向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告逾期办证违约金36,192.99元（违约金从2018年7月1日以已付房款583,758.00元为基数按日万分之一计算至2020年3月12日止共计620天）；2、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2017年4月25日原告周运昌与被告贵州廊桥置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2017000592）。合同约定：原告购买被告开发的位于天柱县，建筑面积为47.46平方米，套内建筑面积为27.35平方米，房屋总价款按套内面积每平方米21343.99元计算为583758.00元。合同还约定：被告于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2017年2月14日将房屋总价款583758.00元交付被告。2020年3月30日被告取得办理商品房转移登记的有关文书。2020年4月原告收到办理商品房转移登记的有关文书（房屋产权证）。2020年3月24日原告诉至一审法院请求判决被告继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》，并支付原告逾期办证违约金36192.99元（违约金从2018年7月1日以已付房款583758.00元为基数按日万分之一计算至2020年3月12日止，共计620天）。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告未按照合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应当承担违约责任。原告请求被告支付逾期办证违约金，予以支持。关于违约金的时间计算问题，被告逾期办证时间从2018年7月1日开始，被告取得房屋产权证的时间为2020年3月30日，原告请求违约金的计算时间为2018年7月1日至2020年3月12日，符合法律规定，予以支持。关于违约金的计算标准问题，合同约定逾期办证的违约金每日按已付房款万分之一计算，符合法律规定，并不存在过高的问题，予以支持。被告提出违约的原因是政府的不作为及不可抗力造成，因未提供相应的证据证明，不予采信。在庭审过程中原告放弃第一个诉讼请求，予以确认。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定判决：被告贵州廊桥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周运昌逾期办证违约金36,192.99元（从2018年7月1日起至2020年3月12日止共计620天，违约金以房屋总价款583,758.00元为基数按日万分之一计算）。案件受理费704.00元，减半收取352.00元，由被告贵州廊桥置业有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交证据为《房款结算书》，拟证明因面积误差，已退还被上诉人10,701.00元的事实。经向被上诉人周运昌电话质证，其认可该事实。本院经审查认为，上诉人提交的《房款结算书》真实客观，与本案有关联性，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，2018年1月31日，上诉人与周运昌签订《房款结算书》，因预购建筑面积与产权登记建筑面积存在误差，由廊桥置业公司退还周运昌误差房款10,701.00元。2019年7月2日，天柱县自然资源局对涉案房屋进行了不动产权登记。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审认定逾期转移登记文书截止日期为2020年3月30日是否正确；二、逾期交付转移登记有关文书违约金是否过高，应否调减；三、一审判决以涉案房屋价款583,758.00元为基数计算违约金是否正确。一、本案中，上诉人虽于2019年7月2日取得涉案房屋不动产权证书，但现有证据不足以证明其已通知被上诉人领取办理商品房转移登记有关文书或系被上诉人原因导致迟延办证，故未履行完毕其应尽的义务，应承担违约责任，一审法院认定双方共同申请办理产权证书时为上诉人已完成交付转移登记有关文书的时间并无不当，因此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、一审法院根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交付商品房转移登记有关文书的约定计算违约金，该约定系双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。本案中，双方约定逾期交付商品房转移登记有关文书违约金以已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形。上诉人作为主张调减违约金的违约一方，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担举证责任，上诉人未举证证明其承担的违约金已超过实际损失，故上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。三、关于购房款问题。由于涉案房屋的预购建筑面积与产权登记建筑面积存在误差，廊桥置业公司已退还周运昌误差房款10,701.00元，周运昌实际支付总房款为573,057.00元，故应依此款为基数计算违约金，一审判决以预购房屋价款为基数计算违约金不当，本院予以纠正，因此，上诉人应承担逾期交付办理转移登记有关文书违约金为35,529.53元（以房屋总价款573,057.00元为基数，按日万分之一从2018年7月1日起至2020年3月12日止共计620天计算）。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省天柱县人民法院(2020)黔2627民初575号民事判决；二、贵州廊桥置业有限公司在本判决生效之日起10日内支付周运昌逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金35,529.53元。本判决发生法律效力后，若义务人在判决书确定的履行期限内不履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费352.00元，二审案件受理费704.00元，共1056.00元，由贵州廊桥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年十月十三日法官助理陈礼华书记员韩林爽