广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8060、8062号上诉人（原审被告）：惠州市金衡实业有限公司，住所：博罗县**************法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，系广东科明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁小彬等二户业主（具体信息详见附表）。委托诉讼代理人：童柏青，广东商达律师事务所律师。上诉人惠州市金衡实业有限公司与被上诉人梁小彬等二户业主商品房销售合同纠纷二案，不服广东省博罗县人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述二案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2020）粤13民终8060号案件被上诉人梁小彬为例进行表述、论证）。上诉人惠州市金衡实业有限公司向本院提出上诉请求：一、撤销博罗县人民法院（2020）粤1322民初2524号民事判决，改判驳回其诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金存在事实错误。根据上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》第二十条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。第二十三条约定，合同双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。及《补充协议》第十四条约定，非因出卖人原因导致逾期办理该商品房的产权证的，出卖人不承担任何责任。买受人须按照不动产登记部门和税务部门的要求，提交必备的资料并缴纳应付税费，否则，因此造成预期办证的后果和责任，由买受人自行承担。同时根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定，纳税人应在纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。上诉人在2017年1月16日就按合同约定为上诉人办理了预购备案登记，导致无法办理权属证书的原因是由于被上诉人没有依法缴纳契税，一审法院仅从被上诉人缴纳的办证费认定上诉人所收取的办证费含契税，显然存在事实认定错误。依据《中华人民共和国契税暂行条例》，被上诉人是缴纳契税义务人，理应由被上诉人自行缴纳，上诉人没替被上诉人缴纳税款的义务。综上，本案上诉人逾期交房属不可抗力，不应向被上诉人支付违约金，预期办理房屋权属证是由被上诉人自身原因引起，不应由上诉人承担相关违约责任，请求依法公正合理裁决。被上诉人梁小彬发表答辩意见：一审判决事实清楚，适用法律正确。逾期办证是因被答辩人自身原因造成。如被答辩人在办证费用收据上所写“多除少补”，答辩人当时已经按约定交足办证费用，其中含契税，因此被答辩人提出无法办理房产证的原因在于答辩人未依法缴纳契税，无事实依据。被答辩人也未提出此方面的任何客观证据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。原审原告向一审法院提出起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金77661元（按同期人民银行年利率6%按日计算，从2018年4月12日起算，至2020年5月1日（暂计），实际计算至被告为原告办理房产证为止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：原、被告于2015年10月14日签订编号为博罗（2015）******的《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买博罗县****************号房，价格为629075元。合同约定的付款方式及期限为：买受人应当于2015年7月26日前支付首期房价款人民币189075元，占全部房款的30%。余款人民币440000元向银行申请贷款支付。双方约定出卖方应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告按约向被告支付了相关购房款项。被告于2015年7月26日向原告出具办证费收款收据，载明原告支付*********房办证费15727元。原告于2017年4月13日与惠州市嘉华达物业管理有限公司达成物业管理服务合同。庭审时原告主张案涉房屋于2017年4月13日交付，被告则表示房屋已交付。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，“（一）出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定，“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1...买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金。2.详见合同附件十一补充协议第十四条处理。”第二十八条第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻和免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《补充协议》第十四条第一项、第二项约定：“1、非因出卖人原因导致逾期办理该商品房的产权证的，出卖人不承担任何责任。2、买受人须按照不动产登记部分和税务部门的要求，提交必备的资料并缴纳应付税款，否则，因此造成逾期办证的后果和责任，买受人自行承担。”一审法院认为，被告是具备房地产开发资质的企业，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的内容没有违反相关法律法规的规定，属合法有效的合同，本院予以确认。双方应按合同全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于案涉房屋的交付时间、原告是否已缴纳契税及案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担。关于案涉房屋的交付时间。庭审时原、被告双方对房屋交付时间有分歧，但被告并未提供相关证据予以佐证其主张，结合本批系列案的实际、原告提供的《物业管理服务合同》、物业费收款收据及交易习惯，本院予以认可原告的主张，即案涉房屋的交付时间为2017年4月13日。关于原告是否已缴纳契税，根据原告提供的被告出具的福田山水华章花园收款收据，原告于2015年7月26日向被告支付了山水华章花园45栋701房办证费15727元，本院对原告已向被告支付办证费的事实予以采信。根据《中华人民共和国契税条例》第十一条第二款，“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”，故交纳契税属于办理房地产权属证书的法定必要条件；另根据目前契税缴纳实施办法的规定，案涉房屋的契税税率应当为1.5%，经计算，该契税应为9436.13元（629075元×1.5%），且原、被告约定“多除少补”，依据一般的交易习惯，原告向被告支付的办证费应当包含契税，故本院认为应视为原告已缴纳契税税费。关于案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担的问题。根据上述认定的事实，原告向被告支付办证费视为已支付契税，故至今未交契税的责任应当由被告予以承担。由于原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中未对逾期办证违约金进行约定，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条的规定，“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”原告主张按年利率6%计算违约金的诉求符合法律规定，本院予以支持。故被告应以629075元为基数，自2018年4月13日起至被告为原告办理案涉房产证为止按年利率6%向原告支付逾期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁小彬支付逾期办证违约金（以629075元为基数，按年利率6%从2018年4月13日起计至被告为原告办理房产证为止）。二、驳回原告梁小彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870.77元，由原告梁小彬负担25元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担845.77元。本案二审中，上诉人提交证据：房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。被上诉人质证认为，对其真实性和合法性无异议，对关联性有异议。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院二审另查明，2020年9月30日，涉案房屋取得建设工程竣工验收备案表。本院认为，本系列案系商品房销售合同纠纷，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否应当支付逾期办证违约金。本院分析如下：上诉人上诉称逾期办证系因被上诉人未缴纳契税原因造成，不应承担逾期办证违约金。但根据被上诉人提供的收款收据，被上诉人已向上诉人支付办证费，该办证费并未明确为何种费用，但根据一审法院测算，被上诉人预交的办证费与案涉契税基本相符，且双方约定“多除少补”，一审法院据此认定被上诉人已缴纳契税并无不当，而且，涉案房屋于2020年9月30日才完成建设工程竣工验收备案，上诉人称逾期办证因被上诉人自身原因造成，无事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，已由上诉人预缴，经核准，均由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年十月二十八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮附表：序号二审案号被上诉人一审案号1（2020）粤13民终8060号梁小彬（2020）粤1322民初2524号2（2020）粤13民终8062号刘锦喜（2020）粤1322民初2528号