贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初7165号 原告：李忠海，男，1975年6月5日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：舒翰渝，贵州尚派律师事务所律师。 被告：贾在琼，女，1954年11月16日生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：贾洪刚，男，1999年8月19日生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：刘少宽，男，1990年1月23日生，汉族，住贵州省兴义市。 原告李忠海与被告贾洪刚、贾在琼、刘少宽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李忠海的委托诉讼代理人舒翰渝、被告贾在琼到庭参加诉讼，被告贾洪刚、刘少宽经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李忠海向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与三被告之间所签订的《购房合同》（当庭变更为请求确认原告与三被告之间所签订的《购房合同》无效）；2.判决三被告返还原告购房订金117920元；3.判决三被告向原告支付从2019年3月15日起至实际向原告返还订金之日止的资金占用损失费（以117920元为基数，2019年8月20日之前的损失费按银行同期贷款利率的1.5倍计算，2019年8月20日之后的损失费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，暂计算至2020年5月15日的损失费为:8770.3元）；4.诉讼费由三被告承担。事实与理由:被告贾在琼自称其原系兴义市××村民，因所在集体的土地被政府征用，政府遂对其进行安置，在兴义市××安置区补偿了贾在琼1**平方米的宅基地。被告贾洪刚、刘少宽均系被告贾在琼之子，被告贾在琼获得补偿的宅基地后，三被告共同利用该土地。在该土地上修建了两层房屋（其中:地下**，地上**）。2019年3月，被告与原告协商，自愿将上述房屋出售给原告。因被告需向兴义市桔山城市中心区管委会交纳7920元的征地费，被告要求原告代其交纳，故双方将房屋的转让价格确定为1017920元，被告承诺在3个月之内办理完房地产登记过户手续（先将房地产登记在被告的名下，然后再过户给原告）。2019年3月13日，原告代被告交纳了征地费7920元，另外，用手机银行向被告贾在琼转账支付了110000元，通过这两种方式合计向被告支付了订金117920元。之后，原告要求与被告签订书面合同明确房屋买卖的相关事项，2019年3月15日，三被告与原告签订了《购房合同》，合同中注明:“今收到李忠海购房订金117920元，因手续不齐还未达成交易，三个月内办好过户手续再给900000元，如过不了户退还订金117920元给买方。”《购房合同》约定的三个月期限届满后，被告未能办理房地产登记及过户手续，原告多次催促其履行义务，被告最终答复因其户籍所在地不在兴义等因素影响，所以无法办理相关手续。原告遂要求被告退还购房订金并承担利息损失，被告虽然口头表示同意，但却一直未实际履行。综上所述，三被告与原告签订《购房合同》已有一年多的时间，被告既未将房地产变更登记至原告名下，也不退还原告支付的订金及损失费，其行为已严重违约，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望人民法院判决支持诉请。 贾在琼辩称，贾洪刚、刘少宽都是我的儿子，二人分别随母亲、父亲姓，我的丈夫已经过世十几年。房屋所涉及的土地性质系自留地、承包地，我原是××村××组的村民，因外嫁，户口迁移至云南省曲靖市，现我家仅有我一个承包人口，每个承包人口分得土地使用面积为120平方米，我在该土地上修建了地上一层、地下**的房屋。我确实收到了原告转账支付的110000元，并且原告代缴了7920元征地费。房屋因手续没有办理到，原告让我将房屋价款减少400000元，以600000元价款出售给原告，我没有同意，因此就一直拖到现在。现在我的意见是原告如果还愿意购买房屋我也愿意将房屋出售给原告，若原告不愿意购买房屋，我也愿意退还原告订金，关于资金占用损失我只同意按照银行利息从2019年3月15日开始计算支付给原告，但因为我现在经济困难，该款我在四年内退还给原告。 贾洪刚、刘少宽经本院依法传唤未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：李忠海为城镇居民。李忠海与贾洪刚、贾在琼、刘少宽达成购房合意，由李忠海向贾洪刚、贾在琼、刘少宽购买位于兴义市××安置区的房屋（房屋所占土地性质为宅基地，土地使用面积120平方米）。2019年3月13日李忠海为贾洪刚、贾在琼、刘少宽代交征地费7920元，该款由兴义市桔山城市中心区管委会出具收款收据。同日李忠海通过手机银行向贾在琼转账110000元。2019年3月15日李忠海与贾洪刚、贾在琼、刘少宽签订《购房合同》，载明：“今收到李忠海购房订金117920元，因手续不齐，还未达成交易，现等手续办好，三个月内办好手续过户在给900000元，玖拾万，如过不了户，退还订金117920元给买方。”贾洪刚、贾在琼、刘少宽将《××办××村××组贾在琼宅基地平面图》原件交给李忠海。在合同约定期限内，贾洪刚、贾在琼、刘少宽未为李忠海办理房屋过户手续，也未向李忠海退还房屋订金117920元。 庭审中，针对资金占用损失，贾在琼只同意按照银行利息从2019年3月15日起计算，李忠海表示同意。 本院认为，农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故涉案房屋买卖合同涉及农村宅基地的转让。依照《中华人民共和国土地管理法》和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，城镇居民违反法律规定、国家政策及公共秩序要求，购买农民宅基地不动产所签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定应认定为无效合同。合同无效属自始无效、当然无效，无效合同不能继续履行，也不能解除，对于合同效力的审查，属于人民法院裁判权的范围，人民法院应依职权进行审查，在庭审中经本院向李忠海释明后，其当庭变更诉讼请求要求确认《购房合同》无效，对该诉请本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任”。基于购房合意，李忠海已向贾洪刚、贾在琼、刘少宽支付购房订金117920元，对于该款，贾洪刚、贾在琼、刘少宽应予返还；对于资金占用损失，李忠海及贾在琼均认可从2019年3月15日起按照银行利息计算，但因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故2019年8月20日以后的按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。同时，涉案房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，双方对合同无效均有过错，而且贾洪刚、贾在琼、刘少宽在收取了李忠海交付的购房款117920元后，至今亦未将已收房款返还李忠海，丧失诚信，其应承担主要责任，本院酌情确定由其承担70%的过错责任，由李忠海自行承担30%。故对资金占用损失本院酌情以李忠海已支付的购房订金117920元为基数，从2019年3月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率的70%计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的70%计付至购房订金返还完毕之日止。 贾洪刚、刘少宽经本院传票传唤未到庭抗辩及举证、质证，视为对其诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认李忠海与贾洪刚、贾在琼、刘少宽于2019年3月15日签订的《购房合同》无效； 二、贾洪刚、贾在琼、刘少宽于本判决生效后十日内共同返还李忠海购房订金117920元，并支付资金占用损失费（以117920元为基数，从2019年3月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率的70%计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的70%计付至购房订金返还完毕之日止）； 三、驳回李忠海的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2934元，减半收取1467元，由李忠海负担67元，由贾洪刚、贾在琼、刘少宽共同负担1400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年十月十日 法官助理 卢声艳 书 记 员 邹金虎