河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3004号上诉人（原审原告）：曹孟儒，男，1983年3月17日出生，汉族，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：朱朝阳，河南地依律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田高山，男，1966年10月5日出生，汉族，住河南省开封县。原审第三人：河南霆宇建设工程有限公司，住所地：开封市复兴大道东段路北福警苑**。统一社会信用代码：91410200MA45KLRP12。法定代表人：吴占奇。上诉人曹孟儒因与被上诉人田高山、原审第三人河南霆宇建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（2020）豫0202民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。曹孟儒不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一审判决第三人和田高山从涉案房屋中腾空却驳回了曹孟儒要求支付租金的诉讼请求自相矛盾。曹孟儒将涉案房屋上锁的目的是为了催收租金，是临时的自救行为，很快就将房门打开，并不影响田高山使用涉案房屋，一审法院认为自2019年7月10日起不应再支付租金没有事实依据。物业费是使用房屋所产生的费用，田高山应当承担。田高山答辩称：曹孟儒于2019年9月10日将涉案房屋大门锁上，致使承租人不能使用房屋，该行为应视为曹孟儒单方解除合同的行为，故此后的房屋租赁费不应当支付。田高山已经将租赁费支付至2019年8月25日，多余的租金曹孟儒应当退还。田高山于2018年3月15日交纳的8344元押金应当退还。涉案房屋的实际使用人是河南霆宇建设工程有限公司，屋内的物品均是河南霆宇建设工程有限公司的，即使需要支付租金也应当由河南霆宇建设工程有限公司支付。请求驳回上诉，维持原判。河南霆宇建设工程有限公司经本院合法传唤，未到庭陈述意见。曹孟儒向原审法院提出诉讼请求：1．双方合同期限已届满，判令田高山将房屋中可移动的物品搬出，并向曹孟儒交出房屋；2．判令田高山支付所欠曹孟儒租金66870元，滞纳金按月息2分计收18896元（合同约定滞纳金为每日1%，计283666元，减免264770元后为18896元，滞纳金计算至2020年4月14日，此日后仍按此标准另计，直至欠款还清止），另田高山需支付曹孟儒物业费36412.8元。原审法院经审理，认定事实如下：2018年3月15日，曹孟儒作为出租人（甲方），田高山作为承租人（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落在复兴大道福警苑1号商住楼1-2层03号房屋（建筑面积379.3㎡）出租给乙方，在乙方按本合同约定支付租金的前提下，租期为两年；租赁期间乙方应依法经营、遵守社会公德，双方所应交纳的各种税费（房屋租赁税及附加、水、电、煤气、网线安装使用费、物业管理、城市管理、街道卫生、门前三包等一切费用）均由乙方承担。合同还约定：合同签订当日（2018年3月15日），乙方应向甲方支付一个月租金8344元，乙方支付租金后，仅在2018年3月15日至2018年4月14日内，有装修和使用权；2018年4月15日之前，乙方应向甲方一次性缴纳一年租金100135元，租期为2018年4月15日至2019年4月14日；乙方之前所缴纳的一个月租金为8344元为押金，合同到期经双方交接无异议后，甲方应在7日内将押金退回给乙方；2019年4月15日之前，乙方应向甲方一次性缴纳一年租金100135元，租期为2019年4月15日至2020年4月14日；如乙方不能按约定交付租金，视为违约，每拖延一天按拖欠租金数额向甲方支付每日1%的滞纳金，累计计算，拖欠超过一个星期，甲方有权解除合同，所交押金不予退还，乙方应在一周内无条件退出房屋，超出一周时间仍然留存于房屋的一切物品，视同乙方同意留存物品的一切权益归甲方所有，甲方可任意处置，所引发的一切经济和法律责任由乙方承担；任何一方违约，承担违约责任，非违约方有权解除合同，违约方赔偿给对方造成的实际损失。双方签订合同前一日即2018年3月14日，田高山向曹孟儒支付了一个月租金8344元作为押金，合同签订后，田高山按照第三人的要求对该房屋进行了装修，于2018年9月，田高山将该租赁房屋交由第三人河南霆宇建设工程有限公司占有和使用。田高山于2018年4月16日支付曹孟儒房屋租金100000元，因田高山未按约在2019年4月15日之前支付2019年4月15日至2020年4月14日一年租金100135元，从田高山提交的证据显示，2019年7月10日曹孟儒已将涉案租赁物房门上锁，并在大门上张贴了“出租出售”广告。经曹孟儒催要，田高山于2019年8月25日支付曹孟儒租金33400元。现第三人河南霆宇建设工程有限公司尚有部分物品存放在该租赁房屋中。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十一条规定：有下列情形之一的，合同权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（其）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案曹孟儒、田高山签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，具有法律效力，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，即田高山作为承租人应当履行支付租金的义务，曹孟儒作为出租人应当保证承租人对租赁物使用的义务。而本案，田高山未按约定支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同中“如乙方不能按约定交付租金，视为违约，每拖延一天向甲方支付每日1%的滞纳金，累计计算。拖欠超过一个星期，甲方有权解除合同，所交押金不予退还，乙方应在一周内无条件退出房屋”的约定，田高山不能按照约定交付租金，应视为违约，曹孟儒有权解除合同并收回租赁物，但曹孟儒应履行通知的义务，而曹孟儒未履行该义务却对田高山所租房屋进行了上锁封闭的不当行为，其行为也侵犯了承租人使用租赁物的权利，根据查明事实，2019年7月10日，本案所涉房屋曹孟儒已粘贴房屋出租出售的信息，租赁屋门面也处于封闭状态，在这种状态下，作为商铺无法正常进行营业和运行，曹孟儒以自己的行为表示不再履行合同，田高山于2019年8月25日支付曹孟儒33400元租金后未再支付剩余租金，应认定双方租赁合同已解除，双方权利义务已终止。故田高山应及时腾空房屋并返还租赁物，鉴于该租赁物由第三人占有和使用，田高山作为承租人应与第三人将位于复兴大道福警苑1号商住楼1-2层03号房屋腾空并交付曹孟儒。关于曹孟儒要求田高山支付所欠租金66870元及滞纳金18896元的诉讼请求，因田高山未按照约定交纳租金，已构成违约，根据双方上述合同的约定，应支付每日1%的滞纳金计算一周为7009元，并对田高山所交纳的押金8344元不予退还，但对2019年7月10日曹孟儒锁门之后的租金，该院不予支持；关于曹孟儒要求田高山支付物业费36412.8元的诉讼请求，且曹孟儒未能提供相关证据证明物业费收费计算标准，故物业费数额无法确定，该院对曹孟儒的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款之规定，判决：一、田高山、河南霆宇建设工程有限公司于判决生效后十日内将位于复兴大道福警苑1号商住楼1-2层03号房屋腾空并交付曹孟儒；二、田高山于判决生效后十日内支付曹孟儒滞纳金共计7009元；三、驳回曹孟儒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取1371元，由曹孟儒承担371元，田高山承担1000元。二审经审理期间，田高山述称，曹孟儒锁门时田高山已经欠了两个月的租金，田高山交纳了33400元的租金，不仅将拖欠的租金付清，还多支付了一个月的租金，曹孟儒才将涉案房屋的门打开。二审经审理查明的其他事实与原审审理查明的事实基本一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行义务。本案曹孟儒、田高山签订《房屋租赁合同》后，在合同履行过程中，因田高山拖欠租赁费，曹孟儒采取锁门的措施催要租赁费，二审审理期间，田高山述称在曹孟儒将涉案房屋上锁后，田高山向曹孟儒交纳33400元的租金，不仅将之前所欠的租金付清，并多支付了一个多月的租金，曹孟儒才将涉案房门打开。在田高山拖欠房屋租赁费的情况下，曹孟儒采取锁门的措施虽然不妥，但最终双方经协商，均双方以自己的实际行动表示继续履行租赁合同，故原审对2019年7月10日曹孟儒锁门之后的租金不予支持不当，应予纠正。因涉案租赁合同于2020年4月14日到期，鉴于2020年初新型冠状病毒疫情发生，该疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款的规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案涉案房屋的实际使用人为河南霆宇建设工程有限公司，在疫情期间是不能营业的，考虑到本案涉案租赁合同期间出租人曹孟儒锁门且合同后期发生疫情等实际情况，本院酌定2020年1月25日之后的租赁费用田高山不再承担，故田高山还应当向曹孟儒支付租金44501元（8344元×5个月+8344元÷30天×10天），扣除田高山交纳的押金8344元，田高山应向曹孟儒支付房屋租赁费36157元。对于曹孟儒主张的多余部分，本院不予支持。对于曹孟儒主张的滞纳金，因双方签订的租赁合同中约定“每拖延一天向甲方支付每日1%的滞纳金”，该约定过高，本院酌定租赁费滞纳金以36157元为本金自2020年1月25日起至付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于曹孟儒主张的物业费，因其没有提供其有权向田高山主张物业费的相关证据，对该费用，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实错误，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持开封市龙亭区人民法院（2020）豫0202民初646号民事判决第一项；一、撤销开封市龙亭区人民法院（2020）豫0202民初646号民事判决第二项、第三项；二、田高山于判决生效后十日内支付曹孟儒36157元及滞纳金（以36157元为本金自2020年1月25日起至付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）三、驳回曹孟儒的其他诉讼请求。一审案件受理费1371元，由曹孟儒承担668元，田高山承担703元；二审案件受理费2742元，由曹孟儒承担2039元，田高山承担703元。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年十月二十六日法官助理申和平书记员袁曼