天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初7208号原告：通辽市泽信希望物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市武清区徐官屯街道泽信金汇湾雅香园**楼****。法定代表人：张志成职务：总经理。委托诉讼代理人：王冬雪，该公司员工）。委托诉讼代理人：付玉英，该公司员工。被告：赵俊刚，男，1975年1月21日，汉族，户籍地天津市武清区，现住天津市武清区。原告通辽市泽信希望物业服务有限公司天津分公司与被告赵俊刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告通辽市泽信希望物业服务有限公司天津分公司委托诉讼代理人付玉英、被告赵俊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通辽市泽信希望物业服务有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理服务费4342.34元，违约金5471.4元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年5月29日与天津泽信鑫汇投资有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，双方约定住宅房屋物业服务费按建设面积每月每平米1.44元，配备电梯消防、二次供水等机电设施的进行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米0.76元缴纳。第一年入住按年缴纳，以后每月缴纳，逾期每日加收3‰违约金。被告购买了泽信鑫汇投资有限公司开发建设的××小区××号楼××号房屋，建筑面积93.99平方米，并在《确认书》上签字确认《前期物业管理服务合同》的内容。原告作为该小区的物业服务企业，已经按照《前期物业管理服务合同》的相关条款提供了相应的物业服务，而被告违约拖欠原告的物业管理服务费，为此，原告向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉请。赵俊刚辩称，被告系××小区××号楼××号房屋业主属实，原告提供物业服务及建筑面积93.99平方米也系事实。因原告配合开发商在涉案房屋未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下提前交房，原告存在欺诈行为，且被告对原告提供的《前期物业管理服务协议》签字确认也系被欺诈所为，另原告收取的物业费标准与开发商宣传的不一致，且原告提供的服务未达服务标准，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年5月29日，原告与案外人天津泽信鑫汇投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，案外人天津泽信鑫汇投资有限公司将雅香园（物业项目名称）委托原告进行前期物业管理服务，物业服务内容包括雅香园小区内房屋共用部位和共用设施、设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等，标准为一级服务标准，高层住宅物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算，每月每平方米2.20元，业主交纳物业费用时间为按月交纳，逾期交纳按日3‰交纳违约金。同时，合同还约定了其他权利义务。被告于2017年11月16日针对涉案《天津市住宅前期物业服务合同》签订了《确认书》，《确认书》载明：“赵俊刚（业主名称）作为雅香园（物业项目名称）9号楼1门1103单元的业主，已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守”。同日，原、被告签订了前期物业服务补充协议，约定高层物业服务费为每月每平方米2.20元，逾期每日加收3‰违约金。涉案雅香园9号楼1门1103单元房屋建筑面积为93.99平方米，每月物业费为206.78元，2015年5月29日至2020年9月30日，原告为被告提供了物业服务，依据《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，被告应向原告交纳物业管理服务费4342.34元，但经原告催要，被告至今未向原告支付物业管理服务费。庭审中，被告抗辩称，因原告配合开发商在涉案房屋未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下提前交房，原告存在欺诈行为，且被告对原告提供的《前期物业管理服务协议》签字确认也系被欺诈所为，另原告收取的物业费标准与开发商宣传的不一致，且原告提供的服务未达服务标准，并提供天津市新建住宅使用证1份、处罚决定书1份、天津市商品房买卖合同2页、网站截图3页、照片15张。原告对被告提交的天津市新建住宅使用证、处罚决定书、天津市商品房买卖合同、15张照片的真实性予以认可，但不认可其证明目的，对网站截图的真实性不予认可。上述事实有原、被告陈述，原告提交的天津市住宅前期物业服务合同及原、被告签订的前期物业服务补充协议，确认书等证据证明属实。本院认为，原告与案外人天津泽信鑫汇投资有限公司签订的涉案《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，原告依约全面适当履行提供物业服务管理等合同义务，同时，鉴于被告通过签署涉案《确认书》的形式明确表示认可并严格遵守该合同条款，故应认定涉案《天津市住宅前期物业服务合同》对被告亦具有法律约束力，被告亦应按照合同约定履行交纳物业管理服务费等合同义务。涉案《天津市住宅前期物业服务合同》签订后，原告作为物业服务单位依约入驻涉案雅香园小区，并在2015年5月29日至2020年9月30日期间向雅香园小区业主提供了物业管理服务，但被告至今拒不依约交纳物业费，其行为违反了合同约定，故被告应向原告承担给付物业管理服务费的违约责任。被告虽抗辩称，原告提供的物业管理服务严重不到位，并提交了照片15张、予以证明，但因照片作为特定时间形成的证据，其反映的内容为静态画面，故此难以全面客观反映物业管理服务这一持续性、动态性合同义务的履行情况。被告虽提供网页截图证明物业费为1.90元，因被告不能证明该网页为原告所为，且原告对该网页截图不予认可，被告提供的证据既欠缺关联性亦不充足，本院不予采信。被告提供的天津市新建住宅使用证、处罚决定书、天津市商品房买卖合同与被告履行交纳物业费无关，且不能证明原告存在欺诈行为，如开发商违约，被告可另行主张权利。综上所述，对于原告要求被告支付2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理服务费的诉讼请求及违约金请求，本院予以支持。原告主张的违约金5471.4元计算有误，应为3908.10元。被告的抗辩理由证据不足，亦缺乏合同及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告赵俊刚于本判决生效之日起七日内一次性给付原告通辽市泽信希望物业服务有限公司天津分公司自2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业管理服务费4342.34元、违约金3908.10元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  李宝友二〇二〇年十月九日书记员  张丽颖附判决依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。