广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12658号原告：梁礼添，男，1989年3月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************。委托诉讼代理人：黄文琪，广东嘉进律师事务所律师。被告：李小川，男，1980年7月19日出生，汉族，住四川省广安市前锋区**************。委托诉讼代理人：陈卫星，广东强邦律师事务所律师。原告梁礼添与被告李小川租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用简易程序，于同年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄文琪、被告的委托诉讼代理人陈卫星到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年1月1日至2020年3月8日期间的租金22581元及迟延付款违约金（迟延付款违约金以拖欠租金22581元为本金，按月利率2%自2020年3月8日起至款项实际清偿日止计付）；2.被告向原告支付2020年1月及2月电费562.5元及利息损失（利息损失以拖欠电费562.5元为本金，按贷款市场报价利率即LPR自起诉日起至款项实际清偿日止计付[电费计算方式：1014.48元（2020年1、2月租赁物及楼下商铺电费）-729千瓦时×0.62元/千瓦时=562.5元，2020年1月至3月8日楼下商铺电费，多算楼下商铺3月1日至3月8日电费，可知2020年1月及2月涉讼租赁物电费不少于562.5元，现酌定主张562.5元]；3.被告向原告支付预期租金收益损失97419元；4.被告向原告支付原告维权所产生的律师费损失5600元；5.本案受理费由被告承担。事实与理由：原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）于2018年1月1日签订《商铺租赁合同》，约定：租赁物指位于佛山市南海区************（含一楼往二楼楼梯，以下统称涉讼租赁物）（编号00004）；租赁期限从2018年1月1日起至2020年12月31日止；租金每月人民币10000元，按月交纳，乙方须先交租后使用，在每月30号前向甲方交纳当月租金；若乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按应付未付金额的千分之八支付迟延付款违约金；违约方（或侵权方）应赔偿守约方（或受害方）的维权损失，包括但不限于受理费、财产保全费、律师费、差旅费、担保费、鉴定费、评估费、执行费等；任何一方在本合同所留联系电话、联系地址为有效送达方式，相关通知、信息、警告一经发送至该联系电话、联系地址即视为送达。上述合同签订后，原告按约履行上述合同义务，但被告却出现拖欠2020年1月租金10000元、2020年2月租金10000元、2020年3月1日至2020年3月8日租金2581元、2020年1月及2020年2月电费562.5元等违约行为。此外，在上述合同期限未届满时，被告于2020年3月7日单方提出解除涉讼合同，并于2020年3月8日将租赁物钥匙邮寄给原告；后原告到案涉商铺查看，发现被告已将其所有物品搬离。被告以其上述实际行为明确表明不再履行涉讼合同义务。综上，被告严重违约，应承担因其违约而导致原告所产生的损失。原告认为其与被告的《商铺租赁合同》合法有效，被告拒付租金、水电费及在租期内单方提出解除合同的行为，已侵害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特起诉，并因此产生律师费5600元。以上为原告的起诉意见，请予以支持。被告辩称，本案关非是被告恶意解除合同，而是原告不按政府要求实行减免租金政策、被告依合同中不可抗拒因素合法解除合同，请求法院查明整个案件事实，以维护政府权威，支持市场主体持续经营、维护社会稳定等全面衡量，依法驳回不良商人梁礼添的不合法的诉讼请求，具体理由如下：一，本案发生在新冠病毒期间（2020年1-4月），被告完全配合政府要求进行停业，并向原告申请减租，但原告视政府规定共度难关的政策于不顾，不给予被告任何租金减免优惠。在政府不允许被告经营期间硬生生逼死被告,原告这种奸商行为不应当得到支持，否则会导致极不良的社会影响。1.根据原、被告于2018年1月1日签订的《商铺（物业）租赁合同书》，明确被告李小川承租涉讼租赁物，被告承租后用于婚纱摄影，合同签订后，被告按合同约定履约至2020年1月，每月缴纳租1万元的租金给原告。此时全国新冠疫情爆发，被告的员工张翠贤通过微信与原告代表朱小姐于2月初向原告申请减租，但是原告无情拒绝。原告拒不执行佛山市南海区政府关于《佛山市南海区人民政府办公室》（南府办函[2020]12号）发文第八条规定[对承租区、镇两级国有（含国有控股）资产类经营物业的中小企业，免收2个月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小企业租户适度减免疫情期间的租金]。2.涉讼租赁物属于官窑镇房地产开发公司，属于国有物业，再加上疫情严重影响，根据合同法情势变更原理，因此，被告李小川享有免交2020年2月至3月6日租金的权利。因此，原告这种奸商的不符合政府政令的诉求不应得到法院支持。二，新冠病毒疫情为不可拒因素，被告根据合同规定有权解除合同，用缴纳的保证金抵偿租金。《商铺租赁合同》第六条中第5款约定：非人因素（如地震、自然灾害等）不可抗拒因素导致乙方不能继续租赁的，待乙方付清租金，水电费等，双方不负违约责任。当地政府明令在2月份不允许被告营业。因此，新冠疫情爆发属于双方合同约定中的“不可抗拒因素”，被告有权于2月9月解除《商铺租赁合同》，并有权用缴纳的2万元保证金抵扣未支付的租金。三，原告的诉求无法律与事实依据，应当予以驳回。1.被告没有违约，原告诉求的违约金计算月利率2%明显违反了最高院的规定。2.被告已将全部电费全部支付给了原告，原告应当向与被告共用电人催收。3.被告已于2月9日解除合同，并于3月6日告知原告店内己被腾空，原告诉求被告支付租金损失97419元没有法律与事实依据。4.原告诉求维权产生的律师费5600元明显是重复计算违约金，明显不符合事实与法律依据。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查，原告提交的房屋所有权证反映涉讼租赁物的权属登记情况，被告未举证推翻，本院采信其真实性；原告提交的其他证据及被告提交的证据，相对方均对其真实性无异议，本院予以采信。本院综合双方当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：涉讼租赁物登记所有权人为“官窑镇房地产开发公司”，由原告于2017年12月15日与佛山市南海区官窑房地产开发有限公司签署《商铺（物业）租赁合同书》（合同编号：*********号）承租所得，租赁期限从2018年1月1日至2020年12月31日。2018年1月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将涉讼租赁物出租予被告用于婚纱摄影；租赁期限从2018年1月1日至2020年12月31日；租金每月10000元，按月交纳，先交租后使用，被告应于每月30号前向原告交纳当月租金；签约时被告向原告一次性缴纳履约保证金20000元；合同期满后且被告在租赁期间没有任何违约行为，并结清所有租金、费用，按照合同约定将租赁物退还给原告后，原告不计息退还；若被告不能按时交付有关欠款，包括但不仅限于租金、违约金、水电费、管理费、其它费用或其它一切可能需要由原告垫付的款项，原告有权动用履约保证金代付；履约保证金被动用或没收后，被告应在原告通知后5天内补足履约保证金；若被告不能按时交付或补足履约保证金，每逾期一天，被告应按履约保证金的千分之八支付迟延付款违约金；若被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告应按应付未付金额的千分之八支付迟延付款违约金；原告于2018年1月1日前交付租赁物给被告使用；非人为因素（如地震、自然灾害等）不可抗拒因素导致被告不能继续租赁的，待被告付清租金，水电费等，双方不负违约责任；合同履行过程中，原告无故解除合同，应双倍返还履约保证金；被告存在逾期未交纳、补足履约保证金，拖欠租金、迟延付款违约金或其它费用达5日或以上等违反合同约定的行为的，原告有权没收履约保证金，并有权选择解除合同或继续履行合同；违约方（或侵权方）应赔偿守约方（或受害方）的维权损失，包括但不限于受理费、财产保全费、律师费、差旅费、担保费、鉴定费、评估费、执行费等。2020年2月5日，张翠娴（双方确认系被告的工作人员）向朱佩文（双方确认系原告的配偶）发送短信，希望就租赁物租金减免事宜进行协商。2020年2月6日，朱佩文向张翠娴发送了《催告函》，催促被告支付租金欠款。2020年2月8日，张翠娴向朱佩文发送短信内容如下：“朱小姐，我们经过深思熟虑，还是决定不租了，真的不好意思，现在这个疫情一直不明确，你看过了这个疫情，租金该怎样算就算清楚。”朱佩文收到后于同日回复“收到，稍后我草拟份协议书给你们查阅”。张翠娴于同日回复：“真的不好意思，这样子我们也是迫不得已，生意真的做不下去了。”2020年2月9日，朱佩文发送短信予张翠娴，内容为：“我老公全权委托我代理与你方协商解除官窑巴黎婚纱铺的合同事宜。基于你方提出单方面解除合同，我方其实是不同意的，主要目前疫情期加之商铺租赁期仅剩一年不够，短期很难二次出租，所以你方需结清2020年1月份租金水电及其他损失，烦请回电详谈。”2020年2月10日，朱佩文发送短信予张翠娴，内容为：“张小姐，你方未按约定支付租金及单方面提出解除合同，请你方按期支付租金及水电，2月15日前仍未收到租金及答复，我方将向你方发布及寄送律师函件，烦请到时查收，我方现已委托律师进行维权，烦请查阅合同第十条。同时，我方想多次主动与李小川李总尝试联系，但预留电话189*****567为空号，你方便的话麻烦发送一下李总电话，谢谢。”张翠娴于同日回复：“他那个电话已经注销了，现在要处理也要等到上班呢。”2020年3月6日，张翠娴发送短信予朱佩文，告知涉讼商铺已经清空并锁门，原告方可以破锁验收。2020年3月7日，朱佩文告知张翠娴邮寄涉讼商铺钥匙的地址，后被告方安排人员邮寄涉讼商铺的钥匙，原告于次日收件。2020年4月9日，原告与广东嘉进律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告委托该所指派律师代理本案一审诉讼，代理费用为5600元。同月15日，广东嘉进律师事务所开具发票，确认收到原告支付的律师费5600元。2020年4月22日，原告提起本案诉讼。庭审中，双方确认，被告于签订《商铺租赁合同》后向原告支付了履约保证金20000元，该款原告尚未清退；被告未支付2020年1月1日之后的租金；涉讼租赁物2020年1月1日至2020年1月31日、2020年2月1日至2020年2月29日期间的电费分别为893.42元、121.06元，合共1014.48元，电费单价（精确到分）分别为0.62、0.59，双方曾在短信聊天记录中确认一楼用电度数为729度。另查明，疫情期间佛山市人民政府办公室发布了关于《积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共度难关十条政策意见》，其中第六条为“减免中小微企业租金”，明确对承租市、区两级国有（含国有控股）资产类经营物业的中小微企业免收两个月的租金，鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，不得擅自解除或变更合同。现在合同的履行过程中，被告欠付2020年1月1日之后的租金及电费，且单方解约离场，原告主张被告构成根本违约理据充分，本院予以采纳。被告辩称原告不给予其租金优惠致其无法继续经营，但未能举证证明该两者的关联性，本院不予采纳。被告辩称疫情构成不可抗力，但未能举证证明疫情导致其客观上无法履行《商铺租赁合同》，本院不予采纳。综上，本院确认双方签订的《商铺租赁合同》已于原告接收涉讼租赁物的钥匙之日（2020年3月8日）解除，并结合双方诉辩意见，核定被告应承担的违约责任包括：1.支付2020年1月1日至2020年3月8日的租金。其中2020年1月1日至1月31日的租金按10000元计算，2020年2月1日至3月8日期间因受疫情影响，基于公平原则，本院酌情确定该期间的租金标准按50%计算，即被告应支付2020年2月1日至2月29日期间的租金按5000元计算，2020年3月1日至3月8日期间的租金按1290元（10000×8÷31÷2）计算，故被告应付租金金额为16290元（10000+5000+1290）。原告诉请租金金额超以上核定的，本院不予支持。2.支付欠付的电费562.5元。原告主张被告欠付电费562.5元，该主张事实依据充分，被告未举证证明其已支付该款，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告该项诉请予以支持。3.支付逾期付款的违约金或利息。原告逾期支付租金、电费构成违约，依法依约应计付逾期付款的违约金或利息予原告。鉴于《商铺租赁合同》及原告主张的逾期支付租金的违约金计付标准均过高，本院根据公平原则，酌情调整为日万分之二，并判令被告应以欠付的租金16290为本金从2020年3月8日起至实际清偿之日止按日万分之二的标准计付逾期支付租金的违约金，以欠付的电费562.5元为本金从原告起诉之日（2020年4月22日）起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告诉请逾期付款违约金超以上核定的，本院不予支持。3.所交纳的履约保证金20000元归原告所有。如上所述，被告根本违约致合同解除，故原告主张被告所交纳的履约保证金20000元归其所有符合双方约定，本院予以采纳。因原告已于2020年3月8日收回了涉讼租赁物，因被告根本违约导致的损失原告通过没收被告支付的履约保证金已足以弥补，故原告诉请被告支付预期租金收益97419元没有依据，本院不予支持。4.赔偿原告支出的律师费5600元。原告因本案诉讼支出了律师费5600元，原告诉请被告赔偿该项支出与《商铺租赁合同》的约定相符，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李小川应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年1月1日至2020年3月8日的租金16290元及以该款为本金从2020年3月8日起至实际清偿之日止按日万分之二的标准计付的逾期支付租金的违约金予原告梁礼添；被告李小川应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠付的电费562.5元及以该款为本金从2020年4月22日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息予原告梁礼添；被告李小川应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费5600元予原告梁礼添；驳回原告梁礼添的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1417.05元（原告已预交），由原告负担987.05元，由被告负担430元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费430元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年十月二十三日书记员  许晓璇