河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初1982号 原告：彭雅军，男，1969年9月4日出生，汉族，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：杨文涛，河北耕涛律师事务所律师。 被告：唐山旺德房地产开发有限公司，住所地：唐山市路**坤源里田园花园**3门**。 法定代表人：李春峰，经理。 委托诉讼代理人：汪若宇，河北全景律师事务所律师。 被告：唐山市丰润区华彬房地产开发有限公司，住所地，住所地：唐山市丰润区曹雪芹东大街**iv> 法定代表人：孙林，经理。 委托诉讼代理人：袁灿，河北唐苑律师事务所律师。 被告：唐山市盛华房地产开发有限公司，住所地：，住所地：唐山市路**长宁道**v> 法定代表人：孙荣凤，执行董事兼总经理。 被告：唐山建设集团有限责任公司，住所地：，住所地：唐山市路**国防道**v> 法定代表人：许永泉，执行董事。 委托诉讼代理人：陈旭，该公司法务。 2 原告彭雅军与被告唐山旺德房地产开发有限公司（以下简称旺德地产公司）、唐山市丰润区华彬房地产开发有限公司（以下简称华彬房地产公司）、唐山市盛华房地产开发有限公司（以下简称盛华房地产公司）、唐山建设集团有限责任公司（以下简称唐山建设集团公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭雅军的委托诉讼代理人杨文涛，被告旺德地产公司的委托诉讼代理人汪若宇、被告华彬房地产公司的委托诉讼代理人袁灿、被告唐山建设集团公司的委托诉讼代理人陈旭到庭参加诉讼。被告盛华房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 彭雅军向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期交房违约金52769.67元；2.要求自交房之日起至违约金给付之日止，以52769.67元为基数，按全国银行间拆借中心公布的同期同类贷款利率的200%支付逾期给付期间的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求第一项为要求被告支付逾期交房违约金61991.67元；诉请第二项为要求自交房之日起至违约金给付之日止，以61991.67元为基数，按全国银行间拆借中心公布的同期同类贷款利率的200%支付逾期给付期间的利息。事实和理由：2014年2月17日，原告与第一被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的坐落于团结路东侧、公园道北侧的鼎旺大观17座1单元01-501号住房，总价款1346658元（含地下室 3 价款17488元）。合同约定交房日期为2015年5月31日，原告于2014年2月17日按合同约定支付了购房款806658元，车位使用费12万元。到期被告没有按照合同约定向原告交付合同标的物-商品房，一直到2019年8月16日才将商品房交付给原告，但相关配套设施并没有同期完工。根据商品房买卖合同第九条第1（2）款的约定，第一被告应当按日向原告支付已交房款万分之0.5的违约金。原告接收房屋后要求第一被告支付违约金，但第一被告称鼎旺大观项目已经整体转让，违约金与其无关。经原告多方了解，2016年6月15日，第一、第二、第三被告签署了《在建工程转让协议书》，第一被告将鼎旺大观项目转让给第二被告，将未售住宅部分房源转让给第三被告。第一、第二、第三被告对已售房屋约定及效力、项目权利及义务的转让等进行了相应的约定。对应项目延期交房所产生的费用由相应责任方承担。第一被告没有将项目转让事宜告知原告。第四被告是目前鼎旺大观项目的实际管理施工单位。被告违反合同约定延期交房的行为严重地侵犯了原告的合法权益，故依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告盛华房地产公司未出庭、未答辩、未举证。 被告旺德地产公司辩称，综合原告的诉请和理由，我公司不应当承担逾期交房违约金。因在2016年我公司与被告二、被告四签署了协议，将鼎旺大观项目整体转让，其权利义务也均已进行了转让。协议在转让后续相关合作问题中约 4 定了由被告四对该项目总体施工进度节点即竣工交房时间进行负责，并由被告四承担所有的债务。故原告诉请的逾期交房违约金不应由我公司承担。后续房屋的验收及其他配套设施的建设进度也均由被告四进行掌控和排布，逾期交房责任应由被告四承担。关于违约金的计算基数，我公司认为根据合同约定，违约金基数按照已付房款的万分之0.5计算，根据原告已提交的房款发票能证明房款为686658元，计算违约金的基数也应该以此数额为基数。我公司不认可关于违约金的利息主张，原告主张的是违约金，但其所述违约金的理由系银行贷款利率。我公司是否应该承担起违约责任不明确，以此索要违约金的利息应不予支持。 被告华彬房地产公司辩称，一、答辩人与被答辩人没有法律关系。2014年2月17日被答辩人与旺德地产公司签订商品房买卖合同。合同中出卖人系唐山旺德房地产开发有限公司，买受人系被答辩人彭雅军。合同中各个条款的约定系彭雅军与旺德地产公司协商确定，根据合同法的相关规定，当事人订立的合同条款只能约束合同的相对人。被答辩人与答辩人没有任何法律关系，答辩人不是合同相对人，合同中约定的条款对答辩人没有约束力。二、答辩人与旺德地产公司系债权债务关系。2016年3月26日旺德地产公司将其开发的鼎旺大观房地产项目中的41套商品房以及配套地下室车位抵顶给了案外人徐彬，用作归还案外人大唐鼎旺实业集团欠徐彬个人的借款本息，而徐彬将此笔债权继而转让给了 5 答辩人。答辩人与旺德地产公司之间只存在债权债务关系，答辩人只是将受让的41套房商品房转化为资金变现出来，并未参与鼎旺大观后续工程的承建。三、答辩人不是适格的被告，无需承担本案任何责任。被答辩人购买房屋发生在2014年，而答辩人与旺德地产公司债权转让发生在2016年。被答辩人所购房屋与答辩人无关，答辩人受让的41套房产中不包含原告购买的房屋，答辩人并非适格的被告，且被答辩人诉请属于不可归责于答辩人的事由，答辩人无需向被答辩人承担任何责任。四、应当由唐山建设集团有限责任公司承担责任。在丰润区政府的大力支持下，由丰润区住建局牵头，旺德地产、通泉投资、唐建集团、华彬地产四方达成了关于鼎旺大观项目后期合作相关问题的协议。该协议第三项第七条、第八条约定项目规划许可范围内所有后续工程及手续等事项由唐建集团全权负责。施工方唐建集团承诺承担前期所有债务。依据该协议，原告所诉逾期交房责任应该由唐山建设集团承担。 被告唐山建设集团公司辩称，一、本案是商品房销售合同纠纷，签订涉案合同的双方系原告与被告一，基于合同的相对性，本案的原被告应该仅限于原告与被告一，其他各被告皆不应当是本案适格的当事人。基于此，因唐山建设集团公司不是商品房销售合同的一方，故不是本案适格的被告，本案与唐建集团公司无关。原告无权就商品房销售合同向唐建集团主张违约金及利息，唐山建设集团公司不应在本案中 6 承担任何法律责任。合同相对性原则主要包含两个方面，一是主体的相对性，也就是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。二是内容的相对性，指法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利或承担该合同规定的义务。当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利亦不负担合同中规定的义务。基于上述两个方面，本案的商品房销售合同纠纷仅是合同双方即原告与被告一之间的法律纠纷，无论是享有权利还是履行义务皆是原告与被告一享有或承担，与其他任何方无关，也就是说与我唐山建设集团公司无关。第二，原告称被告一将鼎旺大观项目转让给被告二，将未售住宅部分房源转让给被告三，而被告四系实际管理施工单位，并称被告一与其他被告就项目的权利义务、延期交房所产生的费用承担进行了约定。暂且不说上述四被告有何种约定，即使有约定也是四被告之间的约定。同样基于合同的相对性原则，不管四被告之间存在何种约定，均与原告无关，系四被告之间的事宜。且唐山建设集团公司作为施工方并非开发商，故本案商品房买卖合同中产生的一切纠纷与我公司无关。综上，原告就商品房销售合同向唐山建设集团公司主张违约金及利息没有任何事实和法律依据。唐山建设集团公司不是该合同的一方，不是本案适格的被告，因此唐山建设集团公司不应在本案中承担任何法 7 律责任。故请法院驳回原告对唐山建设集团公司的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年2月17日，彭雅军（买受人）与旺德地产公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同约定原告彭雅军购买被告旺德地产公司开发的位于团结路东侧、公园道北侧鼎旺大观17座01单元01-501号房，商品房单价6949.54元/平方米，总金额1329170元。附属用房成交价格2280元/平方米，金额合计17488元。原告彭雅军采用银行按揭的方式支付房款，首付房款669170元，贷款660000元，地下室款1，地下室款17488元交付期限约定，被告旺德地产公司应当在2015年5月31日前将验收合格的商品房交付原告彭雅军。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款写明“（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同签订当日，原告彭雅军支付了购房款669170元，同时支付了地下室款17488 8 元，被告旺德地产公司为其出具了相应发票。2019年8月15日原告彭雅军又缴纳了购房款660000元。2019年8月16日，物业公司向原告彭雅军移交了涉案房屋，原告彭雅军办理了相关的交接手续并陆续办理入住需要的相关手续。 本院另查明，2016年3月26日，被告旺德地产公司（丙方）与案外人徐彬（甲方）、大唐鼎旺实业集团有限公司（乙方）签署协议一份，协议约定“乙、丙双方自愿将丙方在唐山市丰润区所开发的鼎旺大观房地产项目中所占8066.67平方米的房产按7800元/平方米，合计62920026元的售房所得优先权，转让给甲方，以此抵顶乙方所欠甲方借款本息中的等额款项。另加人民币1000万元（此1000万不作为抵顶乙方借款的金额），共计人民币72920026元。二、上述优先权所涉房屋41套、地下室41、地下室**…” 2016年6月15日，被告旺德地产公司（甲方），被告华彬房地产公司（乙方），被告盛华房地产公司（丙方）签署了《在建工程转让协议书》一份，协议约定“三方就甲方开发的‘鼎旺大观’项目转让事宜达成以下协议…转让方式甲方按在建工程转让的方式将项目整体转让给乙方。转让手续的办理按土地使用权转让（有在建工程）的程序进行。双方应于本协议签订后十个工作日内完成法院调解裁定的手续，然后在90日内完成项目的转让，即将本项目国有土地使用权手续办理至乙方名下，并且将规划、施工许可等全部政府审批文件相应变更至乙方名下。转让价款约定该价款为 9 鼎旺大观所有剩余未售住宅（含地下室及地下车位）总价款，总转让价款为484255275元，其中72920026元为徐彬个人持有，411335249元为丙方持有…协议第五条已售房约定及效力，项目权利及义务的转让中约定…因项目整体转让发生的各项费用暂由乙方支付，项目整体移交后由乙方负责的工程新发生的各项费用均暂由乙方负责。且除双方已明确约定事项外其他甲方转让项目对第三方（包括但不仅限于购房者）享有的权利及承担的义务均由乙方享有和承担。甲方应告知第三方。确保权利和义务的全面、持续履行。所产生的费用由乙方在销售款中先行垫付，由乙方、丙方在双方另行签订的补充协议中约定。该在建工程完成移交后，甲、乙、丙三方重新约定项目竣工工期，因项目延期交房所产生的费用由相应责任方承担。”被告盛华房地产公司在该协议上并未签字盖章。 2016年6月27日，被告旺德地产公司（甲方）与被告华彬房地产公司（乙方）签订《在建工程转让协议书》一份，协议约定甲乙双方就甲方开发的鼎旺大观项目转让事宜达成协议“甲方按在建工程转让的方式将项目整体转让给乙方。转让手续的办理约定按土地使用权转让（有在建工程）的程序进行。双方应于本协议签订后90日内完成项目转让及将本项目国有土地使用权手续办理至乙方名下，并且将规划、施工许可等全部政府审批文件相应变更至乙方名下。转让价款及支付约定甲方欠乙方工程款及借款总额转让价款为 10 484255275元。甲方用上述在建工程“鼎旺大观”来清偿该笔债务。协议项目的移交条款约定，签订本协议之前，乙方对甲方已经预售的房屋均无异议，甲方应提供已售房屋明细清单给乙方备案。在本协议签订之后，甲方负责的已完和未完项目的全部应收应付款、债权债务等权利和义务由甲方享有和承担，并将应收应付款明细清单提供给乙方（详见合同附件一）。同时，甲方应将项目移交前签订的相应合同文本报送乙方备案。因项目整体转让发生的各项费用由乙方支付，项目整体移交后由乙方负责的工程新发生的各项费用均由乙方负担负责，且除双方已明确约定事项外其他因甲方转让项目对第三方（包括但不仅限于购房者）享有的权利及承担的义务均由乙方享有和承担。甲方应告知第三方确保权利和义务的全面持续履行…” 2018年5月4日，在唐山市丰润区住房和城乡建设局的监管下，被告旺德地产公司（甲方），被告华彬房地产公司（丁方），唐山建设集团公司（丙方），案外人唐山通泉投资有限公司（乙方），达成《关于鼎旺大观项目后期合作相关问题的协议》，协议约定“在丰润区政府大力支持下，为加快‘鼎旺大观’后续工程的顺利推进，由丰润区住建局牵头，基于2016年3月4日《在建工程转让协议》、《2016年3月4日四方协议书》，《徐彬与大唐鼎旺、旺德房地产协议》，《2016年6月15日在建工程转让协议书》，《河北省唐山市丰润区人民法院民事裁定书》（以上协议作为附 11 件），针对“鼎旺大观”项目后续销售和工程建设问题，经各方友好协商，达成以下协议，各方共同遵守。1、按照原合作方案（协议）约定，为实现合作目的，需对合作项目进行项目整体过户，但因无法解决项目原已售老业主资产部分不可分割等问题，即如办理相关手续必将导致合同目的无法实现。为此，各方一致同意该项目合作仍沿用“唐山旺德房地产开发有限公司”名义进行对外销售等事宜。唐山旺德房地产开发有限公司承担名义上的建设主体责任，因此丰润区住建局与唐山旺德房地产开发有限公司一同全面监管“鼎旺大观”项目，对每个环节进行有效监督。2、本协议只为有效推进“鼎旺大观”项目顺利进行而定。各方原有协议（合同）约定的事项各方仍需共同遵守，与本协议无关…三、关于后续工程建设。7、项目规划许可范围内所有后续工程（包含绿化景观工程）及手续等事项由唐建集团全权负责，旺德地产全力配合，直至房屋验收备案全部交房入住。本工程竣工交验的最后时间为2018年8月31日。施工方唐建集团排布出具体的施工进度节点计划及准确的竣工交付时间。8、施工方（唐建集团）承诺承担其前期承担的所有债务（包含但不限于劳务费、材料费、设备费等）。” 以上事实有原、被告双方陈述、商品房买卖合同、各项票据、各方签署的协议等证据予以证明。 本院认为，原告彭雅军与被告旺德地产公司签订的商品房买卖合同是双方之间的真实意思表示，不违反法律规定， 12 合法有效。双方均应按上述合同的约定履行各自的义务。涉案合同约定被告旺德地产公司向原告彭雅军交付房屋的日期为2015年5月31日，实际交房日期为2019年8月16日，交房延迟于合同约定的交房日期，被告旺德地产公司在合同履行过程中存在违约行为。根据涉案合同“…逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”的约定，被告旺德地产公司应按该约定赔付原告逾期交房违约金，违约金应自2015年6月1日起计算至2019年8月16日（计1537天），原告彭雅军在2014年2月17日缴纳房款669170元，应以此数额作为违约金计算的基数，故本院支持逾期交房违约金51425.71元（669170元×0.5万分之/日×1537天）。原告彭雅军同时诉请要求赔付逾期给付违约金期间的利息，双方对此没有明确约定，原告诉请的理据不足，本院不予支持。 关于其他被告应否承担责任的问题。根据本案查明的各被告之间以及各被告、案外人之间就“鼎旺大观”项目签署的各协议、《在建工程转让协议书》、《关于鼎旺大观项目后期合作相关问题的协议》等，2016年6月15日及2016 13 年6月27日的两份《在建工程转让协议书》涉及的主要内容均将“鼎旺大观”项目整体转让给被告华彬房地产公司，并在该协议书中约定了“项目权利及义务的转让”条款，在该条款中写明“…项目整体移交后由乙方负责的工程新发生的各项费用均暂由乙方负责。且除双方已明确约定事项外其他甲方转让项目对第三方（包括但不仅限于购房者）享有的权利及承担的义务均由乙方享有和承担…”，故被告华彬房地产公司应在“鼎旺大观”项目整体移交后承担相应的权利和义务。但根据后续2018年5月4日在唐山市丰润区住房和城乡建设局的监管下被告旺德地产公司（甲方），被告华彬房地产公司（丁方），唐山建设集团公司（丙方），案外人唐山通泉投资有限公司（乙方）签署的《关于鼎旺大观项目后期合作相关问题的协议》可见，被告华彬房地产公司并未依据上述两份《在建工程转让协议书》受让得到“鼎旺大观”项目，根据权利义务相一致原则，被告华彬房地产公司并未受让得到“鼎旺大观”项目在建的相关权利，故原告彭雅军诉请其依据两份协议书中的义务约定对涉案债务承担责任的主张，本院不予支持。根据庭审中各被告的陈述，各被告最终按照签署的《关于鼎旺大观项目后期合作相关问题的协议》执行关于“鼎旺大观”项目的相关事项，该协议中第三项第7条、8条约定的“…施工方（唐建集团）承诺承担其前期承担的所有债务（包含但不限于劳务费、材料费、设备费等）”，本院认为被告唐山建设集团公司已明确承诺 14 对前期所有债务（包含但不限于劳务费、材料费、设备费等）承担责任，有债务加入的意思表示，故对涉案逾期交房违约金应承担连带清偿责任。根据庭审查明事实及双方所提交的证据，无证据显示被告盛华房地产公司应对涉案债务承担责任，故对原告彭雅军诉请被告盛华房地产公司承担涉案债务的主张，本院不予支持。 综上，被告旺德地产公司应赔付原告彭雅军逾期交房违约金51425.71元。被告唐山建设集团公司对上述债务承担连带清偿责任。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告唐山旺德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告彭雅军逾期交房违约金51425.71元； 二、被告唐山建设集团有限责任公司对判决主文第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告彭雅军的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费560元，由被告唐山旺德房地产开发有限公司、唐山建设集团有限责任公司承担。 15 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  张磊 二〇二〇年十月二十日 书记员  秦芳