江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终2026号上诉人（原审原告、反诉被告）：金继，女，1970年2月6日出生，汉族，住江西省樟树市。上诉人（原审原告、反诉被告）：黄大盟，男，1968年8月22日出生，汉族，住江西省樟树市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘葵，江西同茂律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：樟树市中宏置业有限公司。住所地：江西省樟树市共和东路**。统一社会信用代码91360982MA35LDWT8M。法定代表人：徐峥，该公司董事长。委托诉讼代理人：余润根，该公司员工。委托诉讼代理人：吴俊军，江西药都律师事务所律师。上诉人金继、黄大盟因与上诉人樟树市中宏置业有限公司（以下简称：中宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省樟树市人民法院（2020）赣0982民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月27日公开开庭进行了审理，上诉人金继、黄大盟的共同委托诉讼代理人刘葵以及上诉人中宏公司的委托诉讼代理人余润根、吴俊军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金继、黄大盟上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判中宏公司支付逾期交房违约金13819元，中宏公司支付因未安装栏板、栏杆及未做地面降板赔偿损失30366.4元；2.本案一、二审诉讼费用由中宏公司承担。事实与理由：一审法院部分事实认定错误，造成判决错误。1.中宏公司的交房日应该以金继、黄大盟收到交房《通知》且向金继、黄大盟出示《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》之日计算。2.中宏公司的信访回复及出示的赔偿方案，充分证实了中宏公司认可就降板问题和栏杆、栏板处理问题违约的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，金继、黄大盟请求中宏公司支付赔偿金有事实与法律依据，故一审法院以双方未达成一致意见而驳回金继、黄大盟的诉请是错误的。针对金继、黄大盟的上诉意见，中宏公司辩称，一、金继、黄大盟认为中宏公司没有向其出示《竣工验收备案表》，从而对一审认定的逾期交房时间92天持有异议，该上诉理由不成立。1.中宏公司在2019年9月29日取得案涉房屋的《竣工验收备案表》，并当庭提交了相关证据，足以认定。2.中宏公司在取得《竣工验收备案表》当天就已经在物业张贴公示。3.《竣工验收备案表》依法、依约定不需要向金继、黄大盟出示。4.《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》系2020年6月9日公布，用其追溯双方在2017年9月、10月份签订的《商品房买卖合同》的内容违反了法律不溯及既往的基本原则，本案能否适用该指引值得商榷。二、金继、黄大盟提出的房屋未有降板不是其拒绝收房的理由。1.房屋未做降板不属于房屋的质量问题，也不会导致房屋不能正常使用，这不是金继、黄大盟拒绝收房的理由。2.金继、黄大盟提出的未做降板处理方案根本不能通过国家有关部门的验收，也已经被相关部门否定其可行性。综上，请求驳回金继、黄大盟的上诉请求。中宏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判中宏公司向金继、黄大盟支付46天逾期交房违约金2417元；3.一审判决诉讼费分担不恰当，未按支持比例承担；4.上诉费由金继、黄大盟承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定消防改革完成时间错误。樟树市住建局在《消防法》修改以后，直到2019年8月下旬才进行消防验收的具体工作。二、一审法院认定事实自相矛盾。1.《商品房买卖合同》约定交房条件是“竣工验收合格”，不是“竣工验收备案”，中宏公司在2019年6月21日经“五方”主体验收房屋竣工验收合格。2.违约天数计算错误。一审法院既然认定“2019年9月30日视为交房日”，那违约截止日期应是前一天，即2019年9月29日，违约只有91天，一审法院计算92天与其认定的“2019年9月30日视为交房日”矛盾。三、中宏公司并未违约。1.《商品房买卖合同》合法、有效，约定交房条件是竣工验收合格，而不是竣工验收备案。2.法律法规等未明确规定取得“竣工验收备案表”系商品房买卖的最低交房条件。3.即使认定取得“竣工验收备案表”系最低交房条件，中宏公司也没有违约。（1）《商品房买卖合同》第八条第二款第四项约定，客户同意延期270天予甲方（中宏公司）取得竣工验收备案表。（2）270天的起算时间应从2019年6月21日起算。（3）延期270日的约定合法、有效。（4）应当增加公共卫生事件所影响的天数。四、即使认定取得“竣工验收备案表”作为交房条件，也不应计算92天的违约时间，而是56天。1.砂石断货供应属于政策上的不可抗力。2.消防验收迟延。五、一审法院就消防法修改一事同案不同判，按同案同判原则计算91天的一半最多也就是46天。六、一审判决诉讼费分担不恰当。针对中宏公司的上诉意见，金继、黄大盟辩称，1.中宏公司应该向金继、黄大盟支付违约金，具体金额及具体理由金继、黄大盟在上诉状有明确陈述。2.中宏公司以新的《消防法》实施抗辩逾期交房属于不可抗力或政策原因应该酌减逾期交房时间，不应采纳。3.中宏公司称只要竣工验收合格就具备交房条件，竣工验收备案不是交房的必要前提，是错误的。《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第二条规定明确要求开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。验收合格和验收备案是法定的交房条件。法律有明确的规定从法定，无法定规定才从约定。中宏公司于2019年8月9日出具的《关于延期交房的补充通知书》明确完成整改达到交房标准后交房，说明中宏公司也自认2019年6月30日不具备交房条件。4.违约天数的计算应该从2019年6月30日开始算至金继、黄大盟收到中宏公司交房《通知》且向金继、黄大盟出示《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》之日。5.《商品房买卖合同》第八条第四项是格式条款，属无效条款。即使有效，也需案涉购房户同意，案涉购房户未同意延期270天予中宏公司取得验收备案表。6.中宏公司以公共卫生事件的影响酌减违约天数，无事实和法律依据。7.中宏公司对所有的施工进程及所需材料均需规划，其以材料紧缺，施工期间有降雨抗辩应酌减逾期交房天数不应得到支持。8.中宏公司提出参照类案进行酌减不应采纳，案件的判决不但取决于法官对案件的认知，法律依据，还有当事人的态度，当事人权利的自我处分等。9.一审法院在诉讼费的分担综合考虑了中宏公司的过错，并非机械划分，所有的诉讼费均应由中宏公司承担。金继、黄大盟向一审法院提出诉讼请求：1.要求中宏公司继续履行购房合同，出示3栋的竣工备案表原件，交付房屋并办理产权证，承担逾期交房违约金13819元；2.判令因中宏公司未按约定安装栏板栏杆，没有做地面降板承担损失30366.4元；3.责令被告一个月内提供购房发票；4.中宏公司承担本案诉讼费。中宏公司向一审法院提出反诉请求：1.请求解除双方的商品房买卖合同；2.判令金继、黄大盟支付迟延付款的违约金3645元；3.判令金继、黄大盟支付延期收房违约金2364元。一审法院经审理查明，2017年9月26日，金继、黄大盟与中宏公司签订《商品房买卖合同》，约定金继、黄大盟购买中宏公司开发的樟树市府桥路19号3栋2-602号房，总价款525427元，付款方式为银行按揭，首付105427元，银行贷款420000元；买受人应当在签订合同当天提供符合银行贷款要求的按揭有关资料，并在三个工作日内与银行签订借款合同；交房期限为2019年6月30日前，同时约定，客户同意延期270天予甲方取得验收备案表。附件3约定，阳台：基层毛坯，栏板，栏杆。合同签订后，金继、黄大盟提交了办理按揭的有关材料，2018年4月8日，以金继为借款人，以金继、黄大盟为抵押人，以中宏公司为保证人与樟树农业银行签订借款合同，金继、黄大盟获得借款后付清了购房款。2019年6月21日，该房屋经过勘察、设计、施工、监理、和建设单位验收，2019年8月16日通过规划验收，2019年9月20日通过消防验收，2019年9月29日建设主管部门同意竣工验收备案。2019年6月30日，中宏公司通知金继、黄大盟收房，金继、黄大盟以中宏公司尚未取得竣工验收备案表且存在未做栏板及降板等质量问题为由拒绝收房。在政府部门的协调下，中宏公司与金继、黄大盟等购房户进行协商，中宏公司提出阳台未降板处理方案：1.套内地面粉刷5CM水泥砂浆，每平方米预算43.14元；2.以封闭阳台作为弥补，但双方未能达成一致。一审法院认为，金继、黄大盟与中宏公司签订的商品房买卖合同合法有效，金继、黄大盟签订合同后提交了贷款材料，支付了购房首付款，事后与中宏公司共同签订借款合同，付清了购房款，中宏公司应当依照约定交付房屋。取得竣工备案表是房屋交付的条件，中宏公司在没有取得竣工备案表的情况下通知金继、黄大盟收房，金继、黄大盟可以拒收。合同中虽然约定客户同意予以中宏公司延期270天取得竣工备案表，但不能改变2019年6月30日符合交房条件并交付的约定。中宏公司提出天气原因、砂石管控影响施工的理由不予采信。中宏公司提出消防体制改革影响消防验收时间，国家政策及法律的调整确实属于不可预见，2019年7月1日改革已经到位，与该项目未及时通过消防验收没有因果关系，中宏公司提出要求扣减逾期日期的请求不予支持。中宏公司于2019年9月29日取得竣工验收备案表，符合交付条件，2019年9月30日视为交房日，中宏公司逾期92天，应当承担相应的违约责任。中宏公司交付的房屋没有依照签订合同时的图纸做降板，应当认定中宏公司交付的房屋不符合双方的约定，但金继、黄大盟表示即使无法解决降板问题也不退房，要求继续履行合同。没有做降板不是质量问题，且经过了相关部门验收，增加5CM的水泥砂浆或者封闭阳台，并不是解决未做降板的必要方案，而是中宏公司提出弥补金继、黄大盟的方案，但双方未能达成一致，不能作为判决的依据，金继、黄大盟要求中宏公司承担该项损失的请求不予支持。合同中约定阳台“栏板，栏杆”应当理解为栏板或栏杆，而不是栏板和栏杆，金继、黄大盟要求交付的房屋是栏板和栏杆的要求不予支持。金继、黄大盟提出的连廊没有护栏，2、3栋之间没有无障碍通道，不是质量问题，也没有合同约定，不能成为金继、黄大盟拒收的理由。中宏公司应当在办理产权证后向金继、黄大盟交付购房发票。金继、黄大盟请求人民法院责令中宏公司出示竣工验收备案表没有合同和法律依据，不予支持。金继、黄大盟虽然没有按照合同约定在签订合同后三个工作日内签订贷款合同，但该协议需要第三人的配合，不能认定金继、黄大盟构成逾期付款的违约，且签订借款合同时中宏公司以保证人身份参加了，应当视为对该行为的认可，中宏公司反诉要求金继、黄大盟支付违约金的请求不予支持。双方就房屋验收备案表问题一直在发生争议且诉讼至该院，在争议处理期间，金继、黄大盟不收房，不构成合同约定的拒不收房，且金继、黄大盟已经履行完付款的义务，中宏公司以此为由要求解除合同的请求不予支持。综上所述，中宏公司逾期向金继、黄大盟交房应当依照约定承担违约金；金继、黄大盟要求中宏公司承担其他违约责任不予支持；中宏公司要求金继、黄大盟承担逾期交款违约金以及解除合同的请求不予支持。一审判决：一、樟树市中宏置业有限公司于本判决生效后15日内向金继、黄大盟支付逾期交房违约金4834元；二、驳回金继、黄大盟的其他诉讼请求；三、驳回樟树市中宏置业有限公司的反诉请求。案件受理费904元，由金继、黄大盟承担453元，樟树市中宏置业有限公司承担451元，反诉费4557元，由樟树市中宏置业有限公司承担。本案二审期间，金继、黄大盟未提交证据。中宏公司提交以下证据：第一组证据：《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》三份，用以证明案涉1#楼在2019年8月16日通过规划验收，案涉2#、3#楼在2019年8月23日通过规划验收。第二组证据：住房和城乡建设部、应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》（建科函【2019】52号）、江西省住房和城乡建设厅、应急管理厅、消防救援总队《关于做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接工作的通知》（赣建科设【2019】19号）文件一份，樟树市城乡建设局2019年9月30日《建设快讯》节录一份、樟树市住建局勘察设计股2019年工作情况一份，用以证明1.2019年4月，由于《消防法》的修改，从中央到地方（含江西省从2019年4月1日至2019年6月30日为变更消防验收主体验收等工作的移交承接期，同时，与一审提交的江西省住房和城乡建设厅赣建科设【2019】31号文《关于开展房屋建筑和市政基础设施工程消防设计审查验收工作的实施意见（实行）》相印证，江西省至少在2019年7月3日前没有对消防验收工作提出具体要求；2.由于《消防法》修改导致消防验收主体的变更，按江西省下发的文件要求，樟树市住建局于2019年7月13日—15日派人到南昌参加建设工程消防设审及验收备案相关技术培训，8月14日派人到宜春市参加建设工程消防设审及验收备案住建云网上系统操作流程的培训，8月16日组织全市建设、施工、监理等单位负责人员到住建局培参加建设工程消防竣工验收、备案的培训学习，8月下旬，考虑到消防资料收集整理的完整性，樟树市住建局再次组织相关人员学习，可见，樟树市住建局在2019年4月23日《消防法》修改以后，一直到2019年8月下旬才进行消防验收的具体工作；3.因为消防验收工作是一个系统复杂的过程，不是几天就能解决，基于上述原因，樟树市建设单位（包括中宏公司）只能从2019年8月中旬培训结束以后开始按照新的验收流程重新开始申报各项材料，导致樟树市住建局在8月下旬才实际接收中宏公司的验收文件，事实上中宏公司的消防验收从没有被整改，一次性就合格通过。第三组证据：补充提供1-3#楼竣工验收备案表的原件，因为在一审时提交的是电子版的原件，现提交纸质原件。金继、黄大盟经质证认为：1.对第一组证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，并不能证明是消防的原因造成的，不排除是中宏公司施工过程中逾期提交材料，所以该时间做出的验收合格意见。该合格意见单显示不出任何与消防改革具有关联性。2.对第二组证据中的《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》真实性无异议，对关联性和证明目的有异议；对《关于做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接工作的通知》真实性无异议，但认为该通知发出时间在涉案房屋交房日期之前，无法达到中宏公司的证明目的，延期交房与消防无关；对《建设快讯》、樟树市住建局勘察设计股2019年工作情况的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，从培训中没有显示出不具有消防验收的条件或者资格，仅仅是培训，业务培训也是日常工作必备，并不能作为延期交房的证据，除非有相关部门提交证据证明中宏公司逾期交房是因为新消防法实施的影响造成的，中宏公司所提交的上述材料均无法证明与本案的延期具有关联性，达不到中宏公司的证明目的。3.对第三组证据经质证认为直到2020年10月27日37位业主才看到这份竣工验收备案表，认为直到该日才视为中宏公司将交房所具备的材料提供展示给业主看。依照法律规定逾期交房的起止时间应该从2019年7月1日计算至2020年10月27日。本院对中宏公司提交的上述证据综合认证如下：1.对第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可，能够证实案涉1#楼在2019年8月16日通过规划验收，案涉2#、3#楼在2019年8月23日通过规划验收。2.对第二组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但该组证据并不能达到中宏公司的证明目的。3.第三组证据不属于新证据，中宏公司在一审期间已提交，一审法院已采信该证据。本院二审除对一审查明的事实确认以外，另查明，案涉1#楼在2019年8月16日通过规划验收，案涉2#、3#楼在2019年8月23日通过规划验收。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋的逾期交房时间应如何计算；二、金继、黄大盟主张的未安装栏板、栏杆及未做地面降板的损失应否得到支持；三、本案一审诉讼费用分担是否合理。一、关于第一个争议焦点。中宏公司与金继、黄大盟签订的《商品房买卖合同》第八条约定了可以据实延期交房的条件：“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.遇国家法律、政策调整及政府行为因素和非出卖人能控制事件，或由于大型市政配套所需及政府对房地产政策调整导致工程延期；3.交接时，买受人必须按期全额付清各种应付款项，否则该物业的交付时间可以顺延，同时买受人按逾期付款承担违约责任；4.客户同意延期270天予甲方取得验收备案表。”1.中宏公司上诉状中存在三种主张，一是主张未逾期交房，二是主张违约时间46天，三是主张违约时间56天，逻辑混乱，其在上诉请求中主张要求改判支付46天逾期交房违约金，故本院认定中宏公司上诉仅主张其逾期交房时间为46天。2.中宏公司主张因《消防法》修改导致消防验收延期，交房时间应当顺延。中宏公司二审期间提交的证据不足以证实该主张，不能证明消防改革与案涉房屋未及时通过消防验收存在因果关系。对于中宏公司的该项主张，本院不予支持。3.中宏公司主张《商品房买卖合同》约定了“客户同意延期270天予甲方取得验收备案表”，故其不存在逾期交房的情形。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”中宏公司上诉请求中已自认其逾期交房。且中宏公司向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，现中宏公司于2019年9月29日才取得《竣工验收备案登记表》，故案涉房屋在2019年9月29日才符合交付条件。4.中宏公司上诉还提出政府进行砂石管控，应当顺延交房时间。根据中宏公司一审提交的证据可以看出，樟树市政府于2019年5月8日下发文件对砂石销售进行管理，暂时实行用砂审批制来保障樟树市内需求，但并未禁止销售砂石，该情形不符合合同约定的延期交房的条件。故对该项上诉意见，本院不予支持。5.中宏公司上诉提出登革热疫情及新冠疫情属于不可抗力的公共卫生事件，应当顺延交房时间。本院认为，登革热疫情及新冠疫情发生在合同约定的交房时间之后；且登革热疫情及新冠疫情期间，案涉房屋已经过勘察、设计、施工、监理和建设单位验收，案涉房屋在疫情期间不需主体施工，不存在疫情对施工造成影响的情形，特别是新冠疫情发生在案涉房屋已取得《竣工验收备案表》之后，与本案没有任何关联，故对该上诉理由不予支持。6.关于中宏公司提出同案不同判的问题。中宏公司在上诉状中明确写明（2019）赣0982民初3503号、（2019）赣0982民初3562号等数十件案件系购房人起诉要求中宏公司承担逾期办证的违约责任，本案审理的是逾期交房违约金，案情并不相同，故对中宏公司提出的该项意见不予采纳。7.中宏公司于2019年9月29日取得案涉房屋的竣工验收备案表，符合交房条件，一审法院认定2019年9月30日视为交房日，并无不当。计算中宏公司逾期交房92天并不存在计算错误。二、关于第二个争议焦点。金继、黄大盟上诉要求中宏公司支付因未安装栏板、栏杆及未做地面降板的损失30366.4元，但金继、黄大盟未提交充分的证据证实其损失为30366.4元，金继、黄大盟应承担举证不能的后果，对于金继、黄大盟的该项上诉请求，本院不予支持。金继、黄大盟如有新的证据，可另行主张权利。三、关于第三个争议焦点。本案系由于中宏公司逾期交房及交房不符合合同约定所引发的纠纷，过错方为中宏公司，一审法院根据本案实际情况处理诉讼费的分担问题，并无不当，本院予以认可。综上，上诉人金继、黄大盟及上诉人中宏公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费904.63元，由上诉人金继、黄大盟负担452.31元，由上诉人樟树市中宏置业有限公司负担452.32元。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 黄若凡审判员 高胜敏二〇二〇年十月二十九日书记员 刘海烨