云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2501民初914号原告：孔思怡，女，1987年2月16日生，汉族，无业，住个旧市。原告：刘琼芬，女，1958年2月3日生，汉族，无业，住个旧市。二原告共同委托诉讼代理人：邹剑英，云南子尚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：云南艺峰房地产开发有限公司。住所地：昆明市刘家营佳园上居****（原址：个旧市金湖东路308队商铺**）。法定代表人：许斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨煜峰，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：滕永祥，云南迪恒律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告孔思怡、刘琼芬与被告云南艺峰房地产开发有限公司（以下简称艺峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔思怡、刘琼芬的委托诉讼代理人邹剑英，被告艺峰公司的委托诉讼代理人杨煜峰、滕永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔思怡、刘琼芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年9月5日起至实际办理房屋不动产权证完毕之日止的逾期办证违约金损失（按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2020年3月20日，暂计41003.52元）；2.判令被告立即办理房屋不动产权证并履行安保设施承诺；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年10月10日，原告孔思怡、刘琼芬与被告艺峰公司签订《商品房购销合同》，原告向被告购买坐落于个旧市房产（预售商品房），建筑面积143.52㎡，售价为552960元。合同签订后，原告于2017年10月10日支付首付款222960元，于2017年12月27日支付剩余房款330000，共计552960元。2017年12月27日，原、被告双方办理完房屋交接手续，原告依法交纳了房屋契税及维修基金等费用，也积极配合被告提供办理房屋不动产权证的书面委托书等所需资料，但被告至今仍未办理房屋不动产权证。被告在售房时公开宣传承诺，金水湖畔小区是个旧市首次引入国内首席物业的小区，承诺引进国内一线安全管理服务系统标准，强化物业服务人员的服务细节，社区内和社区外围安装智能化安防系统、门禁系统、入口安保系统、周界防盗系统、巡逻系统等，承诺六重安保系统：“360度中央监控系统、访客二次门禁系统、彩色可视对讲门铃、红外线24小时对射、保安电子巡更系统、中心控制远程报警系统”，但上述承诺至今未履行。原告认为，案涉房屋至今仍不能办理房屋不动产权证，被告应当承担违约责任。被告公开宣传承诺的六重安保系统应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，被告至今未履行承诺，应当承担违约责任。被告艺峰公司辩称，一、请求依法驳回原告的全部诉讼请求。1.金水湖畔的办证时间长短不一不是被告造成。根据法律规定，开发商承担逾期办证责任的前提是逾期办证原因系开发商造成，否则不应当承担，被告所开发的金水湖畔小区，在2014年5月15日竣工后，在2016年已经具备办证条件，公司已为小区的业主刘俊丽、肖富刚等人办理了房产证，后因两证合一政策，个旧市房产处停办房产证且收回已办理的房产证；2.在办理新证之前，个旧市规划部门对原先已经通过的被告的规划进行调整，2017年8月2日将属于小区居民的公共道路金水巷变更为个旧市市政规划道路，至2019年6月10日经个旧市政府作出会议纪要明确改变事实，因为道路的调整涉及小区原先规划的土地使用权证面积的减少，影响原先的办证工作，个旧市政府为此对被告进行过经济补偿；3.个旧市不动产中心基于实际工作，所有开发企业都是在接到通知后方可提交办证的申请和材料，因金水湖畔小区是分期分批的开发，办理不动产登记的时候也只能按分期分批办理，所以影响办证进度。二、原告并未履行合同约定的应尽办证义务，导致具备办证条件的业主延误办证时间。原告的第二项诉讼请求是性质不同内容不同的请求。双方在《商品房购销合同》第12条明确约定，被告为原告进行办证，所具备的四个前提条件，双方均同意，如原告未满足全部的条件，则视为原告自动放弃要求被告协助办证的权利，由其自行办理。基于原告既未履行办证的前提义务，也未积极提供相关办证的资料，所以办证延误的原因和责任不应当由被告承担。目前金水湖畔小区已根据个旧市不动产中心的通知，提交了材料，并分期分批取得了不动产权证。三、原告诉请的被告公开承诺的六重安保系统，仅为要约邀请，并非法律意义上实质的要约或者承诺。在双方签订的《金水·湖畔合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第8条已经做出了特别约定，金水湖畔小区安保设施已经安装完备，并能正常使用，故原告所诉不客观真实，诉请不应当予以支持。综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.逾期办证是否系被告的原因造成？2.原告主张的逾期办证违约金是否合理？3.涉案房屋是否已经具备办证条件？4.被告是否已经履行安保设施承诺？原告孔思怡、刘琼芬围绕其诉讼请求及本案争议焦点向本院提交证据如下：1.原告孔思怡、刘琼芬的《居民身份证》复印件各一份，艺峰公司的《企业信用信息公示报告》复印件一份，以证明原、被告的身份信息和基本信息，原、被告为本案适格主体。2.《商品房购销合同》《补充协议》复印件各一份，以证明原、被告于2017年10月10日签订《商品房购销合同》《补充协议》，原告购买被告坐落于金水湖畔小区3幢18层1805号商品房一套；双方约定被告于交房之日后180个工作日后交付产权证明；原、被告房屋买卖合同关系已经成立及被告逾期未办证的事实。3.《借款合同》复印件一份、《云南增值税普通发票》复印件二份，以证明原告于2017年10月10日支付首付款222960元，2017年12月27日将剩余房款330000元支付给被告，同时被告出具了上述付款发票；原告已按合同约定支付全部购房款。4.《小区（大厦）业主房屋验收交接表》复印件一份，《金水·湖畔代收代缴税费》复印件二份，以证明原告于2017年12月27日验收房屋，2017年10月10日支付被告代收代缴维修基金3588元、产权证工本费20元、印花税10元，共计3698元；原、被告于2017年12月27日办理完房屋交接手续，原告已按合同约定履行了义务。5.《领导留言板》陈豪书记及个旧市国土资源局回复二份，以证明因被告的过错导致规划面积增加，被告需要补交规划手续，导致不能备案，案涉房屋不能办证的过错在被告；6.（2020）云0103民初1662号《民事判决书》复印件一份，以证明在该判决第6页第9行中被告陈述涉案小区是2018年才取得办证条件，与本案陈述不一致；判决认定涉案小区不能办证的主要原因是小区违规建设导致面积增加，未能正常办理规划审批手续，个旧市办理不动产权证政策调整，被告开发的相关楼栋超出或不在《国有土地使用证》范围等，不能办理产权登记手续的责任应当由被告承担。7.《金水·湖畔宣传资料》一套3页，以证明被告公开宣传承诺六重安保系统，该部分是构成房屋价格的重要组成部分，而被告未按照承诺的六重安保系统履行。经质证，被告艺峰公司对二原告向本院提交的证据1无异议。对证据2的真实性、合法性及关联性无异议，但对证明目的不予认可，质辩存在逾期现象，但房屋交付以后政府职能调整等客观因素，不是被告能够掌控和支配的，且《补充协议》第8条已经对六重安保作出说明，广告内容仅作为要约邀请，涉案房屋是现房。对证据3无异议，认可房款已经全部缴纳。对证据4的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可，质辩单据已经注明为代收，如果办证还需要其他条件才能办理。对证据5的真实性、合法性予以认可，但质辩该证据所反映的情况，与本案不具有关联性，答复内容不能证实逾期办证的原因在于被告；留言板所反应的事实不全面，权威性不足。对证据6的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，该判决书尚未生效，具有不确定性，本院认为部分不具有权威性，不应作为本案的裁判参考依据；因被告认为该判决书中“被告2018年6月17日才取得办证资格”的认定错误，已经提出上诉请求；对证据7的真实性、合法性、关联性、均不予认可，质辩该证据是片面的截取，基于《补充协议》第8条的约定，对该证据作为要约的证明目的不予认可。被告艺峰公司围绕其答辩意见及本案争议焦点向本院提交证据如下：1.《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》复印件各一份，以证明被告在筹备金水湖畔小区前期得到相关部门许可并且合法办理了相关手续。2.《红国用（2010）第27号国有土地使用证》《红国用（2010）第28号国有土地使用证》《红国用（2010）第29号国有土地使用证》复印件各一份，以证明被告于2010年6月25日取得使用权面积共计16361.9㎡的国有土地使用证。3.《商品房销售许可证明》复印件三份，以证明金水湖畔小区分为三期，一期为6、7幢；二期为1、8幢，三期为2-5幢，三期项目先后取得商品房预售许可证明，被告方才对外销售本项目商品房的事实。4.《云南省建设工程档案合格证》《建设工程消防验收意见书（两份）》《建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书》《绿化验收证明》《建设工程规划验收备案证》《建设工程规划核实意见》复印件各一份，以证明（1）金水湖畔小区工程于2011年8月12日开工，于2014年5月15日竣工；（2）金水湖畔小区工程消防，绿化验收通过的时间；（3）金水湖畔小区项目工程符合规划批准内容，个旧市规划局于2017年8月17日向被告发放建设工程规划验收备案证的事实；（4）金水湖畔小区项目工程地下部分建设工程规划核实意见取得时间为2018年5月25日的事实。5.《信访事项答复意见书》复印件一份，以证明2016年整个金水湖畔小区已经具备办理产权证书的条件。6.《个旧市人民政府关于个旧市金水湖畔项目用地完善手续的专题会议纪要》《成交确认书》复印件各一份，以证明（1）2017年6月29日，经个旧市人民政府就个旧市金水湖畔项目用地完善手续召开专题会议，会议决定金水湖畔项目用地涉及云南省有色地质局三〇八队原划拨使用的E-(3)-3宗地内11037.21㎡国有建设使用权，由市人民政府无偿收储并纳入政府土地储备库，再出让给被告；（2）被告于2017年8月25日依据上述会议纪要竞得编号个2017CR04号宗地的国有土地使用权。7.《不动产权证》复印件五份，以证明金水湖畔小区完善项目建设用地不动产登记手续的先后时间。8.《建设工程竣工验收备案表》复印件一份，以证明开工时间为2011年8月12日，竣工验收时间为2014年5月15日，建设规模为182280.54㎡。9.合同编号为10005975的《商品房购销合同》《金水·湖畔合同补充协议》复印件各一份，被告粘贴《通知》照片一份，以证明（1）原、被告双方购房时的约定；（2）被告粘贴通知的事实。10.《金水湖畔不动产证办理资料移交明细》《金水湖畔不动产权登记证领取登记表》复印件各一份，以证明被告分批次将业主提供的材料向不动产登记中心移交业主办证资料及领取不动产权证的事实及时间；业主领取不动产权证的事实及时间。11.《产权移交证书》《诚信保证书（样本）》《承诺书》《委托书》《个旧市不动产转让登记申请书》《证明》复印件各一份，以证明被告代办不动产权证手续所需材料情况。12.《商品购销合同》复印件两份，2、3、5幢设施照片4份，以证明金水湖畔小区相关设施设备完善情况。13.（2019）云2501民初1524号、（2019）云2501民初1863号《民事判决书》各一份，以证明类案生效判决情况。14.《证明》复印件一份，以证明小区道路在规划层面为非城市主干道市政道路，小区土地用地发生了改变。15.《图纸》复印件两份，以证明金水巷占地面积为1398.4㎡，被划为市政道路后，该面积应当从小区土地使用范围中予以排除。16.《个旧市人民政府会议纪要》（第24期仅部分）复印件一份，以证明个旧市政府在本次会议上确定金水巷为市政道路并同意给予被告相应补偿，反映出2019年2月10日政府认可小区规划调整的事实。17.《支付结算综合业务系统专用凭证》一份，以证明根据会议纪要，政府于2019年7月25日将道路补偿打至被告的账户。18.《领导留言板》复印件五份，以证明涉及安寓世家小区的留言板回复与被告提交的判决书涉案小区一致，该回复与另四份留言板具有相似性，请求类案判决；另四份留言板涉及金水湖畔小区的回复与原告提交的留言板有区别，故原告提交的证据具有片面性。19.云（2017）个旧市不动产权第××号《不动产权证》，以证明小区业主肖富刚在2017年10月16日已取得不动产权证，说明被告在个旧市业主办理证书。经质证，二原告对被告艺峰公司向本院提交的证据1至3的合法性、关联性、证明目的无异议。对证据4的合法性、关联性、证明目的无异议，但质辩依据其证明目的应当是2018年5月25日才达成部分办证条件。对证据5的合法性、真实性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，质辩该证据涉及的是6幢、7幢，本案涉及的楼栋属于其他产权初始申报未完成的部分，摘录不完全，根据内容可以看出系被告过错导致未办理产权证。对证据6的合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，会议纪要第2页中明确因为被告拆迁了三〇八队一部分旧房没有办理相关手续，被告需要补办旧房用地手续。对证据7、8的合法性、关联性、证明目的无异议。对证据9中的《商品房购销合同》《金水·湖畔合同补充协议》无异议，对照片的真实性、合法性、关联性不予认可，质辩被告没有提供该《通知》粘贴于何处；公告载明的只是5幢的业主，是2018年10月9日粘贴；被告没有提供原件核对，其中“5”字有涂改；无法证明被告积极履行为原告办证的义务。对证据10至13的真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可，证据10列明的表格与2幢、3幢很少有关，时间是2019年年底及2020年年初，可以证明被告逾期办证的情况；证据11系被告单方制作；证据12不能证明采购的安保材料与被告公开宣传的六重安保要求一致，用于涉案小区且安装完毕；证据13的涉案小区与本案不具有关联性、相似性，该判决书认定逾期办证原因是市政规划变更，本案逾期办证是被告的原因，故该判决书不具有参考价值。对证据14、16的合法性无异议，对关联性不予认可，原告作为业主无法得知或干涉被告的道路施工情况；被告没有按照规划要求施工导致小区道路被认定为市政道路；个旧市政府已经将相关补偿费用支付给被告，被告逾期办证的违约责任不能免除。对证据15的关联性无异议，对证明目的不予认可，被告没有按照规划要求的面积施工导致小区道路被认定为市政道路。对证据17的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。对证据18中涉及安寓世家小区的留言板不予认可，与本案无关；对另四份留言板的证明目的不予认可，逾期办证系被告造成。对证据19的真实性无异议，对关联性不予认可，证据系6幢的产权证书，与本案房屋幢数不一致，被告未协助原告办理证书是事实。为查明本案，本院函询个旧市不动产登记中心，个旧市不动产登记中心出具《关于个旧市人民法院的复函》（以下简称《复函》）一份，《复函》主要载明：1.涉案商品房已完成首次登记；2.个旧市不动产统一登记于2016年6月开始，2017年3月停发土地使用证，2017年5月停发房屋所有权证；3.不动产登记遵循依申请登记的原则，涉案的房屋需要买受方和房地产方完成交易手续后共同至不动产登记申请办理不动产转移登记，登记办结后，买受方可领取涉案商品房的不动产权证；4.载明办理转移登记程序及所需相关材料。经质证，二原告对《复函》的真实性、合法性、关联性无异议，认为能够证明被告逾期办证的事实；根据不动产登记条例，没有办理首次登记不能办理产权证。被告认为《复函》第一条只是说明首次登记的办结时间，没有说明可以开始办理登记的时间，答复没有遵循查询函，不能说明被告在2019年才具有办证条件；对第二、三、四条无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，1.二原告提交的证据1至5、证据7均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证。证据6系未生效的裁判文书，本院不予采信。2.被告艺峰公司提交的证据1至11、证据14至17,，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证。证据12、13虽真实、合法，但与本案不具有关联性，证据12仅能证明被告与红河州润宇科技有限公司签订《商品购销合同》，不能证明购买的材料用于金水湖畔安保系统；四张照片未指明安保系统，本院不予采信；证据13中案涉小区为安寓世家，与本案不具有关联性，本院不予采信。证据18真实、合法，但涉及安寓世家小区的留言板与本案不具有关联性，本院不予采信；其余四份留言板与本案具有关联性，本院予以采信。证据19真实、合法，与本案具有关联性，可以证明金水湖畔小区已经具备办理不动产权证条件，且已有业主取得不动产权证，本院予以采信。3.本院调取的《复函》真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告艺峰公司系个旧市金水湖畔小区的开发商。2017年10月10日，原告孔思怡、刘琼芬与被告艺峰公司签订《商品房购销合同》《补充协议》，《商品房购销合同》约定：二原告向被告购买坐落于个旧市房屋一套，房屋总价款552960元，被告应于2017年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给二原告。在二原告达到以下四个条件的前提下，被告承诺在180个工作日内办理产权登记手续：1.二原告支付全部房款、公共维修基金、契税及办证费等一方应付费用；2.原、被告双方办理完房屋交接手续；3.二原告向被告出具书面委托书；4.二原告向被告提供办理产权所需资料。《补充协议》第八条约定：被告以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网络、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为要约邀请，不作为被告的要约（或承诺）。合同签订后，二原告于2017年12月27日验收房屋，于2017年10月10日按合同约定向被告付清了购房款552960元，于2017年10月10日向被告交纳维修基金3588元、产权登记费80元、产权证工本费20元、印花税10元。另查明，“金水湖畔”项目分三期施工，6幢、7幢为一期，1幢、8幢为二期，2幢至5幢、9幢商铺为三期，项目于2011年8月12日开工，于2014年5月15日竣工。2016年2月18日小区一期项目完成首次登记，可以办理房屋所有权证。一期部分业主于2016年取得房屋所有权证，后因不动产统一登记政策调整，房屋所有权证被回收。个旧市不动产统一登记于2016年6月开始，于2017年3月停发土地使用证，于2017年5月停发房屋所有权证。2017年8月2日，个旧市规划局将金水巷路段定为非城市主干道市政道路，导致金水湖畔项目规划面积变更，需要重新核算面积。2018年8月22日，个旧市国土资源局在人民网“领导留言板”答复金水湖畔小区业主，目前该小区项目已完成土地手续完善、规划竣工验收，6、7幢已完成首次登记，其余楼盘已具备办证条件正在申请办理首次登记，待被告及住户完善税收并办理交易手续后即可办理转移登记。金水湖畔5幢的房屋不动产首次登记于2019年1月22日办结，涉案房屋现已具备办理不动产权证的条件。本院认为，1.原告孔思怡、刘琼芬与被告艺峰公司签订的《商品房购销合同》《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效。根据《商品房购销合同》第十二条约定，二原告已于2017年12月27日按合同约定向被告付清购房款，于2017年10月10日向被告交清税费，完成了合同约定的义务。被告应自2017年10月10日起180个工作日内即2018年6月28日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关。金水湖畔5幢的房屋不动产首次登记于2019年1月22日办结，且被告已于2018年10月9日以粘贴通知的方式告知二原告办理不动产权证需要提交的相关材料，被告已履行其义务，被告的行为不构成违约，故原告提出由被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。2.因涉案房屋现已具备办证条件，被告对继续协议业主办证无异议，故对二原告提出由被告办证的诉讼请求，本院予以支持，由被告履行协助二原告办理不动产权证的义务。3.依照原、被告《补充协议》第八条约定，六重安保系统系被告发布的广告内容，视为被告发出的要约邀请，原、被告之间未就此达成要约与承诺，成立合同，故原告提出由被告履行安保设施承诺的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，判决如下：一、由原告孔思怡、刘琼芬在判决发生法律效力之日起十五日内，按照不动产登记中心办理不动产权证的要求向被告云南艺峰房地产开发有限公司提交办理不动产权证所需的材料。被告云南艺峰房地产开发有限公司自收到材料之日起十五日内，将材料提交不动产登记中心，协助原告孔思怡、刘琼芬办理个旧市房屋不动产权转移登记手续。二、驳回原告孔思怡、刘琼芬的其他诉讼请求。案件受理费826元，由原告孔思怡、刘琼芬负担726元，由被告云南艺峰房地产开发有限公司负担100元。保全费430元，由原告孔思怡、刘琼芬负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  董 亭审 判 员  潘旭鹏人民陪审员  邹永凯二〇二〇年十月十六日书 记 员  邢梦婷