福建省福州市晋安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0111执异62号 案外人：黄荣，男，1989年8月17日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 案外人：潘妹兰，女，1962年11月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 以上二案外人的共同委托诉讼代理人：柯伟强，福建谨而信律师事务所律师。 以上二案外人的共同委托诉讼代理人：邱渠，福建谨而信律师事务所律师。 申请执行人：陈雪云，女，1969年5月7日出生，汉族，住福建省长乐区××镇××村××号，公民身份号码350182196905××××。 委托诉讼代理人：杜娟，福建日尧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯敏，福建日尧律师事务所律师。 被执行人：林仕玉，女，1967年10月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区××镇××村坂中50号，公民身份号码350111196710××××。 在本院执行申请执行人陈雪云与被执行人林仕玉民间借贷纠纷一案中，案外人黄荣、潘妹兰于2020年8月4日对本院执行林仕玉名下福州市晋安区新店镇战坂路315号战峰雅苑8＃楼2307单元房屋（以下简称“2307单元房屋”）不服，并提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄荣、潘妹兰称，2011年5月4日，被执行人林仕玉签署了房屋征收补偿协议书，协议书记载林仕玉获得90平方米和75平方米安置房两套。2011年6月13日，案外人黄荣、潘妹兰、黄友发与被执行人林仕玉及其配偶卓兴安达成《房屋买卖协议书》，约定：林仕玉和卓兴安将位于福州市晋安区××镇××村××号××建筑面积为90平方米的拆迁安置房转让给案外人黄荣、潘妹兰、黄友发，转让价为每平方米5522元，总价为496980元。协议签订后，黄荣于2011年6月14日通过建设银行向卓兴安转账支付了20万元，后黄荣、潘妹兰又多次通过现金支付方式于2011年至2017年期间多次向林仕玉和卓兴安支付购房款共约计30万元。2017年12月，林仕玉与房屋征收单位决算后，林仕玉回迁安置于2307单元房屋，建筑面积为94.06平方米，因此，双方根据安置房的实际面积约定了补偿费17000元，林仕玉和卓兴安确认黄荣、潘妹兰已经全部付清了购房款，同时对案涉房屋的交接、产权的办理、过户及税费承担等作了约定，并签订了《协议书》。签订上述协议书后，黄荣已如约向林仕玉和卓兴安足额支付了补偿费，林仕玉和卓兴安也将案涉房屋交付给黄荣、潘妹兰占有使用。2017年12月27日，黄荣、潘妹兰与物业服务公司办理了房屋交接手续，并缴纳了交房有关所有费用。2018年4月1日，黄荣、潘妹兰与黄理勇签订了《房产租赁经纪合同》，将案涉房屋出租给黄理勇至今，期间黄理勇亦将租金转账支付给黄荣、潘妹兰。2019年6月4日，本院以（2019）闽0111执1289号执行裁定查封了2307单元房屋，2020年7月1日，本院作出（2020）闽0111执恢222号执行裁定书，裁定拍卖变卖2307单元房屋，7月2日，本院作出询价结果通知书，7月8日作出限期履行通知书、公告。综上，案外人黄荣、潘妹兰认为，在本院查封案涉房屋之前其二人已与被执行人及其配偶签订合法有效的协议并合法占有该不动产，且案外人也已向被执行人付清全部购房款（黄荣、潘妹兰承诺确实已经付清全部购房款，若法院最终认定购房款还未付清，黄荣、潘妹兰愿意将法院认定的还未付清的购房款交付法院执行），因案涉房屋系拆迁安置房，产权尚未进行初始登记，未办理过户登记非因异议人自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，异议人特提出执行异议，请求解除对2307单元房屋的查封。 申请执行人陈雪云称，一、本院对被执行人林仕玉名下的2307单元房产进行处置符合法律规定。1．案涉房屋的权利人系被执行人林仕玉。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”的规定，本案中法院所查封的福州市晋安区新店镇战坂路315号战峰雅苑3＃楼2603单元房产系不动产，尚未取得不动产权证书，故需按土地证等相关证据判断。依据《房屋拆迁补偿协议书》可以看出，被拆迁人为林仕玉，即林仕玉为该房屋的权利人，故法院因被执行人林仕玉未履行生效判决义务，查封林仕玉的拆迁安置房符合法律规定。2．案外人黄荣、潘妹兰并非案涉房屋的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。以及该《规定》第二十五条第一款关于判断权利人的规定，异议人虽主张购买了案涉被查封房屋，但该房屋尚未办理不动产权证书，案外人更未取得该房屋的不动产权证书，根本不是案涉房屋的权利人，不具备提出排除执行异议的前提条件。二、案外人与林仕玉就案涉房屋签订的买卖协议无效。1．案外人主张于2011年5月4日与林仕玉、卓兴安达成《房屋买卖协议书》不是事实。依据案外人提交的证据，所谓2011年6月13日所签订的《房屋买卖协议书》并无乙方信息，更无乙方签字，且落款时间还有涂改痕迹，甲方也只有林仕玉而无其配偶卓兴安签字（在签字为真实的前提下），整份所谓协议根本无从体现是案外人所陈述的“案外人黄荣、潘妹兰、黄友发与被执行人林仕玉及其配偶卓兴安达成《房屋买卖协议书》”之主张，故该主张没有任何证据支持。另外，根据案外人提交的2017年12月22日《协议书》记载，黄友发先生于2011年与乙方达成“口头买卖协议”，也就是说，2011年6月13日并不存在书面的《房屋买卖协议书》，那么异议人的协议书从何而来？2．该份所谓《房屋买卖协议书》并未实际履行。根据《房屋买卖协议书》记载，乙方先付30万元整，剩下房款在交房时付清。但是根据案外人所提交的证据显示，黄荣仅于2011年6月14日向卓兴安转账20万元（并未备注是购房款），之后的银行流水并未显示向林仕玉或卓兴安支付任何款项。可见，双方并未实际履行该份《房屋买卖协议书》。3．案外人所提供的支付后续购房款的证据不足以证明是支付购房款。根据案外人的举证，其于2011年6月14日转账20万元（该款项也不符合协议约定的30万元），但之后的29.9万元是用几年来、几十次、零散的ATM柜员机每次2,500元或者5,000元的现金取款记录拼凑出来的，该情形本身就已经违反常理，更何况并无任何其他证据证明所取得的款项已经支付给了被执行人，是支付的购房款。4．双方的买卖行为还存在其他不合常理之处。①被执行人2011年才签订《拆迁安置补偿协议》，众所周知，安置房的交房至少都要数年时间，但案外人对不知何时才能取得的房屋就进行购买，并支付大量购房款，显然不合常理。②按案外人的举证，后续支付的购房款高达29.9万元，为何不通过转账支付，而是通过数年、几十次的柜员机支取现金进行支付，这明显不合常理。③既然约定剩下房款交房时付清，那案涉房屋在2017年12月才交房，异议人为何在交房前2017年6月就付清全部房款？④在案涉房屋交房时的2017年12月，当时被执行人因拖欠巨额外债，已将自己所居住的海润滨江房子卖掉还债还不够，处于被债权人天天催债的处境中，案涉房屋地段房价已近2万元／平方米，但案外人对90多平方米的房屋仅收取了被执行人17,000元补偿款，明显不合常理。综上，结合林仕玉、卓兴安于2020年7月20日还向案外人出具《确认书》，确认收到了案外人的购房款，再加上原告所提交的2017年的微信转账记录“转给兴安伯伯”之称呼，可见案外人与被执行人之间关系匪浅。现案外人以已购买案涉房屋为由提起执行异议，完全就是与被执行人恶意串通，配合被执行人转移财产、以达到逃避债务之目的，其行为极其恶劣，严重侵害了包含申请执行人在内的诸多债权人的合法权益。故双方之间并不存在真实的买卖合同关系，所签订的买卖合同为无效合同，案外人所主张的权利既缺乏真实性亦缺乏合法性。三、即使依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人的主张也不足以排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。但是：1．案外人与被执行人并未签订书面买卖合同，且其主张的所谓买卖关系系恶意串通、故意侵害债权人权益而无效，不符合该规定之第一项；2．案外人所提交的《一房通房产租赁经纪合同》中的甲方为被执行人林仕玉，案外人是作为代理人签字，也就是说案外人是代被执行人去出租房屋，并非案涉房屋的所有人，案外人没有提供任何证据证明其合法且实际占有案涉不动产，不符合该规定之第二项；3．案外人并未向被执行人支付购房款，不符合该规定之第三项。综上，案外人既非案涉房屋的所有权人，也不享有足以排除执行的特殊债权，不是案涉房屋的权利人。其主张既无事实依据，也无法律支持，应予驳回。 被执行人林仕玉未作陈述。 本院查明，本院在执行申请执行人陈雪云与被执行人林仕玉民间借贷纠纷一案中，于2020年7月1日作出（2020）闽0111执恢222号执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人林仕玉回迁安置于福州市晋安区××镇××路××号××＃楼××单元××＃楼××单元的房屋。并于2020年7月8日公告责令林仕玉及居住使用人员于2020年7月15日迁出上述两处房屋。后案外人黄荣、潘妹兰以与被执行人林仕玉就2307单元房屋签订有买卖合同，并已占有使用该房屋为由提起本案异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”，本案中，案外人主张其与被执行人林仕玉就2307单元房屋签订有买卖合同，并已占有使用该房屋，不足以证明其系2307单元房屋的权利人，其据此主张排除对该房屋的执行，缺乏依据。其次，案外人未提供证据证明2307单元房屋已登记至被执行人名下，不符合前述司法解释第二十八条关于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的规定，案外人主张依据该司法解释规定排除执行，亦缺乏依据。综上，案外人的异议请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人黄荣、潘妹兰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈华柱 审判员  黄 芳 审判员  苏俊宇 二〇二〇年十月十四日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断； （二）未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。