湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初2597号原告：刘耀武，男，1982年2月28日出生，汉族，住大冶市。原告：彭丹燕，女，1987年6月22日出生，汉族，住址同上。上述二原告共同委托诉讼代理人：徐中奎，大冶市东风法律服务所法律工作者。被告：大冶城建开发有限公司。住所地：大冶市东风路**。法定代表人：叶宗林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜博，湖北元初律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琴，湖北元初律师事务所律师。原告刘耀武、彭丹燕与被告大冶城建开发有限公司（以下简称：城建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘耀武及其委托诉讼代理人徐中奎、被告城建公司的委托诉讼代理人杜博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘耀武、彭丹燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续协助原告办理房产权证；2、判令被告支付原告逾期办证违约金73854.9元（以购房款431900元为基数，按同期贷款年利率上浮30%即5.57%从2017年6月30日算至2020年6月30日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大冶市湖景酒店城市综合体10号楼1单元2804号商品房，该房屋建筑面积91.01平方米，总价款431900元。合同签订后，原告依约履行了付款义务，2016年6月30日被告也将房屋交付给了原告，但由于被告原因导致原告房屋至今无法办理权属证书，被告行为已构成违约，为维护合法权益，故原告依法提起诉讼。被告城建公司辩称：一、答辩人逾期办理初始登记系发生不动产登记法规政策变化这一不可抗力事由所致，依法应予免责。涉案合同于2015年3月29日签订，约定办证事宜是以当时“两证分离”为前提，即缔约时的不动产登记分为两个阶段和两个证件：第一阶段，开发商对某单栋房屋建成后，完成该栋房屋综合验收/备案的即可办理初始登记（即大证），然后对各购房户提供分割资料，由各购房户到房产局办理各自《房屋权属证书》（小证）。第二阶段，待该地块上其他所有房屋建成后，开发商才能申请整个项目土地验收，国土部门验收完毕明确应补交的土地出让金后，向开发商提供土地利用条件验收单，再由开发商申请国土部门对土地进行分割，为各户提供《土地使用权证》。后不动产登记法律政策变化改变了原不动产权属登记模式，即统一不动产登记机构，规定两证合一，统一颁发《不动产权证书》，不再分批分次颁发《房屋权属证书》和《土地使用权证》，国土部出台的《不动产登记操作规范（试行）》对不动产登记如何具体操作作出了规定，该《规范》出台后，2016年6月27日黄石市人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的通告》规定自2016年6月30日起，本市（含大冶、阳新）实施不动产统一登记。涉案10号楼所属土地与湖景大酒店所属土地系同一地块，不能分割，10号楼2015年12月30日建成竣工验收，于2016年12月28日完成综合验收且备案，而湖景大酒店2019年3月18日建成竣工验收，于2019年4月12日完成竣工备案，2016年6月30日新规实施时，10号楼早已竣工验收，按“两证分离”可以单独办理大证，但按新规，10号楼完成初始登记须提交土地利用条件验收单，但国土部门只有在该地块所有建筑物竣工完成综合验收后，才进行土地验收，根据土地验收情形在签订出让合同补充协议后，国土部门才提供土地利用条件验收单。因不动产登记法律政策变化，再加上不动产登记机构人员调整及今年新冠疫情，导致答辩人于2020年4月29日才完成该地块上所有房屋的不动产权属首次登记；不动产登记法律政策的变化属于典型的不可抗力事件，涉案合同订立时，答辩人无法预见、无法避免、也不能克服不动产登记法规政策变化，正是由于这一不可抗力导致答辩人对10号楼首次登记迟延，根据《合同法》第117条规定，不可抗力导致合同迟延履行的，应予免责，且这种免责属法定免责情形。二、涉案合同对答辩人迟延办证已约定免责事由和免责条款。补充协议第9.1条约定：“因甲方原因，未能在交付该房屋之日起一年内办理完房地产初始登记，取得大产权证的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应按乙方房价款总额的3%向乙方支付违约金，并按双方解除合同的约定处理。因政府有关部门的原因及非甲方能控制的原因导致无法按期办理该房屋初始登记、取得大证的，甲方不承担任何责任”。上述约定第2句是双方约定的免责事由和免责条款。其中：“政府有关部门的原因”包括了不动产登记法规政策的变化、不动产登记机构人员调整等；“非甲方能控制的原因”包括2020年1月24日至4月4日因新冠疫情封城期间登记机关无法办证的原因。根据合同自由原则和“约定优先”的规则，本案发生了约定迟延办证免责事由，根据合同约定，对答辩人迟延办证行为应予免责，原告主张支付逾期办证违约金73854.9元与合同约定免责条款不符，违反了禁止反言规则。三、原告差欠答辩人面积补差款未付，根据同时履行抗辩权规则，答辩人有权拒绝向原告提供办证资料。购房合同第5.1条约定“产权登记面积以市房产部门实测建筑面积为准，双方按此实测建筑面积结算购房款，面积差异部分按合同单价多退少补”。涉案合同约定建筑面积为91.01㎡，实测面积92.16㎡，按约定原告应向答辩人补交购房款5457元，虽然合同未约定何时补交面积差价购房款，但答辩人向原告提供办证资料是合同最后一项义务，故原告最迟应在答辩人通知受领办证资料时付清该款，即同时履行，答辩人于2020年4月24日通知原告受领办证资料，原告拒不受领亦不给付面积差价款，嗣后以答辩人“违约”为由提起本案诉讼，明显违反诚信原则。《合同法》第66条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。根据该条规定，在原告未付清面积差价款之前，答辩人有权行使同时履行抗辩权拒绝提供办证资料，该行为不属于违约。四、原告房屋已大幅升值，根据损益相抵规则，迟延办证未给原告造成任何损失。《买卖合同解释》第31条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”损益相抵规则是指当守约方因损失发生的同一违约行为而获益时，其所能请求赔偿额应当是损失减去获益的差额。约定违约金过分高于违约造成的损失时，并不排除损益相抵规则的适用。商品房销售合同属于买卖合同之列，若答辩人迟延办证应承担违约金，但原告因迟延办证行为已经获益，根据损益相抵规则，答辩人主张从损失赔偿额或违约金中扣除该部分利益，而损益相抵的结果是原告无任何损失。五、原告第1项诉讼请求为“判令被告协助原告办理房产权证”，该请求存在如下法理错误：2016年6月30日前房产登记是两证分离，即办理房屋权属证书和土地证。《不动产登记暂行条例》出台后，登记机关对房产登记实行两证合一，统一办理“不动产权属证书”，不再有“房产权证”之说，故答辩人无法协助原告办到“房产权证”；答辩人协助办证义务为有限义务，买受人办理商品房不动产权属证书须开发商、买受人、登记机关三方共同协作才能完成登记，办证资料由三方共同形成。开发商的义务是协助提供应该由开发商提供的办证资料（即：该房权属证明、不动产转移证明、发票、分层分户图），购房户还要自行提供身份证明、购房合同、契税完税证明等资料自行去登记机关办证，登记机关审核通过后颁发不动产权属证书，故申请办证、缴纳办证税费（如契税）不属答辩人的协助义务，原告主张答辩人协助义务范围不明确，属于诉讼请求不清，对于含糊不清的诉讼请求不应支持。六、原告第2项诉讼请求无事实和法律依据，不应支持。原告第2项请求为“判令被告承担逾期办证违约金73854.9元”。根据《合同法》第114条规定，违约金只能由当事人在合同中约定。合同第15条约定，迟延办证违约责任在补充协议第9条约定，但该第9条仅约定因甲方初始登记逾期导致乙方解除合同的，甲方应给付房价款3%的违约金，对甲方初始登记逾期乙方未解除合同的，未约定违约金，同时本案未发生原告解除合同之事实，故原告主张逾期办证违约金无合同依据；退言之，假使原告所主张违约金有合同依据，答辩人有权以抗辩方式主张调低。《合同法解释二》第29条第2款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，房屋交付后，原告长期居住使用，答辩人迟延办证无过错，迟延办证行为不仅未对原告造成任何损失，还带来增值收益。因此根据《合同法解释（二）》第29条第1款的公平原则和诚信原则衡量，原告主张违约金不应支持；另如第三条答辩观点所述，答辩人享有同时履行抗辩权拒绝或迟延提供办证资料的，不属违约，故不存在承担违约金问题。综上所述，原告的诉请无任何事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月3日，原告与被告城建公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于大冶市××大道大冶湖景酒店城市综合体项目10号楼1单元2804号商品房，房屋建筑面积91.01㎡，单价4745.63元/㎡，总价款431900元。合同约定的主要条款中，在本案引起争议的有：一、合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、产权登记面积以市房产部门实测建筑面积为准，双方按此实测建筑面积结算购房款，面积差异部分按本合同购房单价多退少补；二、合同第八条约定，出卖人应当在2016年11月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；三、合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提供给产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议约定处理；四、《合同补充协议》第九条关于房屋权属登记第1项约定，因甲方（出卖人）原因，未能在交付该房屋之日起一年内办理完房地产初始登记、取得大产权证的，乙方（买受人）有权解除合同；乙方解除合同的甲方应按乙方房价款总额的3%向乙方支付违约金并按双方有关合同解除的约定处理；因政府有关部门原因及非甲方能控制的原因导致无法按期办理该房屋初始登记、取得大产权证的，甲方不承担任何责任；《合同补充协议》第十四条关于其他告知第1项约定，本合同补充条款构成本合同不可分割的组成部分，与本合同以及所附的其他附件成为完整的合同，合同的补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同签订后，原告向被告支付了431900元购房款，在合同约定的时间内被告也向原告交付了房屋。大冶湖景酒店城市综合体项目10号楼工程（含诉争房屋）完工后，2016年6月30日通过了工程竣工验收、2016年12月28日通过了规划验收、2016年12月28日办理了竣工验收备案并取得了竣工验收备案证明书。2020年4月29日，被告为原告购买的商品房办理了不动产首次登记权属证明，该证明中载明原告房屋建筑面积为92.16㎡，根据双方合同约定，原告应支付被告房屋面积差价款5457元。2020年4月24日、4月29日、6月22日湖景花园小区物业公司三次分别以张贴通知及微信等方式通知10号楼业主到该公司领取房屋办证资料，原告去领取办证资料时被告要求原告付清房屋面积差价款后才给付办证资料，原告则认为被告逾期协助办证已违约要求被告承担了违约责任后再交纳面积差价款，双方协商不成，遂成讼。另查明，被告开发的大冶湖景酒店城市综合体项目建设用地规划许可证上载明的用地面积为36739平方米，用地性质为商服、居住用地；建设工程规划许可证上载明项目包含写字楼（A、B座）、商业会所、花园酒店、商业配套裙楼、8号楼、9号楼、10号楼等；建筑工程施工许可证上载明写字楼（A、B座）、商业会所、10号楼的合同开工日期为2013年11月1日，合同竣工日期为2015年12月30日；被告提交的建筑工程竣工验收备案表中载明湖景花园酒店的开工日期为2010年12月22日，竣工验收日期为2019年3月18日，提交竣工验收备案文件的时间为2019年4月12日。该项目工程整体竣工后，经相关部门验收核实，宗地总建筑面积根据实际利用情况进行了调整，2020年1月6日，被告与大冶市自然资源和规划局签订了国有建设用地使用权出让合同，合同约定宗地土地利用条件调整后被告需支付大冶市自然资源和规划局土地出让价款6350000元。2020年1月7日被告按合同约定支付了第一笔土地出让价款3000000元，大冶市自然资源和规划局于2020年1月8日向被告出具了建设项目竣工土地利用验收合格通知书后，该项目方可办理不动产登记。又查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年6月27日黄石市人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定自2016年6月30日起，本市（含大冶、阳新）实施不动产统一登记，统一颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放按照“不变不换”原则，在2016年6月30日前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效。即之前办理不动产权属登记需办理《房屋权属证书》和《土地使用权证》，现按新规定实行两证合一实施不动产统一登记，统一颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告城建公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方应当按照约定履行自己的义务。针对原告的诉讼请求及被告的抗辩，本院分别评判如下：原告诉讼请求：1、要求被告继续协助其办理房产权证。本院认为，原告的该项诉讼请求实际上就是要求被告协助其办理案涉房屋的不动产权证书。原告作为房屋买受人应按合同约定履行支付价款的义务，虽然原告按合同预测面积支付了价款，但房屋交付后经实际测量预测面积与不动产首次登记权属证明中载明的实测面积存在面积差，按合同约定原告应当补交面积差价款5457元；另外根据办证章程，原告房屋办理权属登记时必须向相关办证部门提供被告开具的全额购房发票，因此原告只有在房屋办理权属登记前付清了房屋全部价款的情况下，被告才会向其开具全额发票，否则被告无法协助原告办理房屋权属登记。根据法庭查明的事实，被告通知原告办理办证手续后，要求原告补交房屋面积差价款，但原告知晓后仍不交纳有违合同约定，故原告在拒不交纳房屋面积差价款的情况下仍要求被告继续协助其办理房屋权属证书的理由不能成立，原告该项诉讼请求本院不予支持；2、要求被告支付逾期办证违约金73854.9元（以购房款431900元为基数，按同期贷款年利率上浮30%即5.57%从2017年6月30日算至2020年6月30日止)。本院认为，原告按合同约定的房屋预测面积支付了价款，被告也向原告交付了房屋，协助原告办理房屋权属登记系被告应尽的义务，虽然原告房屋在房屋交付后实测面积与预测面积存在差异，原告应按合同约定补交面积差价款，但该差价款是在双方合同签订且房屋交付后才形成的，不影响合同中关于房屋权属登记条款的履行。双方合同约定被告应当在房屋交付之日起一年内办理完房地产初始登记，但原告房屋在2016年11月1日前就已交付，2016年12月28日取得了竣工验收备案证明书后，直到2020年4月29日才办理了不动产首次登记权属证明，被告明显违约，应承担违约责任。如何承担违约责任，原告既可以选择退房要求被告根据合同约定赔偿损失也可以选择不退房要求被告支付逾期协助办证违约金，现原告选择不退房要求被告支付逾期协助办证违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但逾期办证违约金的计算标准本院应核定。被告承担逾期办证违约金的标准如何界定。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行考量，作出认定。本案中，商品房买卖合同中虽然双方对逾期办证违约金没有约定，但双方对逾期办证买受人解除合同违约金的计算标准进行了约定，即“因甲方（出卖人）原因，未能在交付该房屋之日起一年内办理完房地产初始登记、取得大产权证的，乙方（买受人）有权解除合同，乙方解除合同的甲方应按乙方房价款总额的3%向乙方支付违约金并按双方有关合同解除的约定处理”。另外，原告就其是否存在实际损失没有提供证据，被告也要求对违约金进行下调。综上，结合本地市场、原告损失及案件实际情况，经综合考量本院认为逾期办证违约金参照上述解除合同约定的违约金标准，按照已付房价款的2%计算支付更为合理妥当。经核算被告应支付原告逾期办证违约金8638元，原告诉求中超出数额部分本院不予支持。被告抗辩：1、被告逾期办理房屋初始登记系发生不动产登记法规政策变化这一不可抗力事由所致，合同中约定了免责事由和条款，依法应予免责。本院认为，2016年6月27日黄石市人民政府根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》等有关法律法规，发布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定自2016年6月30日起，本市（含大冶、阳新）实施不动产统一登记，该登记方式是将不动产的《房屋权属证书》及《土地使用权证》两证合一，统一颁发《不动产权证书》。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》的时间为2016年9月3日，在2016年6月30日实施不动产统一登记时间之后，故被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采信；2、原告差欠被告房屋面积差价款未付，根据同时履行抗辩权规则，被告有权拒绝向原告提供办证资料；原告要求协助办证的诉讼请求错误，不应得到支持。本院认为，对此本院在原告诉讼请求部分已作论述，不再重述；3、原告房屋已大幅升值，根据损益相抵规则，被告迟延办证行为不仅未给原告造成任何损失，还带来增值收益，因此原告主张的违约金不应支持。本院认为，原告所购房屋升值与否受市场因素影响，与被告的违约迟延办证行为并无因果关系，被告该项抗辩理由既不充分也无法律依据，本院不予采信；4、原告要求支付违约金无事实和法律依据，不应得到支持。本院认为，对此本院在原告诉讼请求部分已作论述，不再重述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大冶城建开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘耀武、彭丹燕逾期协助办理不动产权证违约金8638元；二、驳回原告刘耀武、彭丹燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费824元，由原告负担728元，被告负担96元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  柯尊维二〇二〇年十月二十六日书记员  刘洋洲