广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8183号上诉人（原审原告）：刘小芳，女，1990年12月7日出生，土家族，住所地湖南省沅陵县，委托诉讼代理人：侯军，广东尚玖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡小培，男，1963年11月18日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：李益滨，广东鹏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞景，广东鹏商律师事务所实习律师。原审第三人：惠州市好房居房地产经纪有限公司，住所地惠州大亚湾澳头石化大道**二月天花园****商场，统一社会信用代码91441300MA4UQXQ68Y。法定代表人：刘积剑。上诉人刘小芳因与被上诉人蔡小培及原审第三人惠州市好房居房地产经纪有限公司(以下简称好房居公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初40846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘小芳的上诉请求：1、撤销一审判决，对该案予以改判，判决解除刘小芳、蔡小培及好房居公司于2016年11月13日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；判决蔡小培向刘小芳支付违约金人民币227,600元（以下货币均为人民币）、律师费2万元。2、本案一、二审的诉讼费由蔡小培承担。合计金额：247,600元。事实和理由：1、原审忽略了蔡小培在签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》后，多次单方变更合同，并拖延履行付款义务的事实。2、蔡小培声称为侄儿蔡海强买婚房其实是庭审时杜撰出来理由：刘小芳自始至终没见过案外人蔡海强，且不说叔叔为侄儿买婚房是否符合常理，若蔡小培真是为侄儿购买婚房为何不在与刘小芳签订合同时就直接用侄儿蔡海强名义签订买卖合同，而是在自己贷款不成后，再找到蔡海强，因此，与蔡海强签订《购房协议》只是蔡小培逾期付款后，为了筹集资金办理贷款临时搬出来的救兵。3、蔡小培在私自持公证委托书将涉案房产出售给案外人李杰前，就已经停止替刘小芳支付按揭款，而并非因为刘小芳不配合卖房才停止支付。刘小芳按贷款扣款时间为每月15日扣款，蔡小培很清楚这个还款时间，而蔡小培与案外人签订二手房买卖协议的时间为2018年4月15日，蔡小培是在未经刘小芳同意的情况下单方违反约定及委托的私自转卖行为（惠州中院的二审判决已予确认）。4、刘小芳事后知道蔡小培出售涉案房产给案外人李杰后，并未向蔡小培提出过“多支付15万元购房款才予以配合”，一审判决仅以蔡小培单方说词就武断推定刘小芳向蔡小培要求多支付15万元购房款，没有尊重案件事实。5、蔡小培是导致与刘小芳房产交易长达3年多悬而未决的主要原因，一审判决没有依据这一基本事实作出判决。6、一审判决一方面认定刘小芳与案外人蔡海强签订《购房协议》是刘小芳与蔡小培在签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》后对支付方式的变更，一方面又对蔡小培恶意拖延支付购房款、私自转变刘小芳房产的严重违约和侵权行为视而不见。7、刘小芳知道房产被转卖给李杰的时间是2018年5月16日，在此前刘小芳与蔡小培就因蔡小培恶意拖款，双方关系已经恶化，刘小芳已经告知蔡小培要求解除合同。8、刘小芳同意蔡小培偿还月供款，并不是双方对购房尾款付款方式合意的变更，而是因为刘小芳卖房的目的是为了在深圳南山买房，蔡小培恶意拖延付款，导致刘小芳购房计划延误，刘小芳不可能让蔡小培占用自己的贷款名额，同意暂时让蔡小培偿还月供款是为了减少月供利息损失，刘小芳多次提出不卖房子，实际上是解除合同的意思表示，所谓加价是基于蔡小培严重违约，给刘小芳造成了损失，若要继续履行要求蔡小培支付部分利息而已，与恶意抬价存在本质区别。9、从法律上说，刘小芳主张解除购房协议，要求蔡小培支付违约金，理由正当，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款，或者解除合同。被上诉人蔡小培辩称：1、刘小芳当庭称其卖掉涉案的房产是为了获取该房款并在深圳买房，这个没有事实依据，刘小芳也从来没有提及过，而且蔡小培已将应属于刘小芳所得的全部款项付清给刘小芳，刘小芳卖房收取房款的目的实际上已经达到。2、蔡小培是在刘小芳拒绝配合房产过户的情况下才停止每月将供楼款支付至刘小芳账户。且2017年7月26日时还多付了34320元，该款项也可以用于抵扣每月的月供款。3、由于刘小芳的不配合，也导致蔡小培被案外人李杰起诉，且承担了诉讼费及利息的损失有3万多元。原审第三人好房居公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。刘小芳向一审法院起诉请求：1、解除刘小芳、蔡小培及好房居公司于2016年11月13日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；2、蔡小培向刘小芳支付违约金227600元（违约金按房屋转让总价的20%计算）；3、蔡小培向刘小芳支付因维权支出的律师费20000元；4、好房居公司向刘小芳退还购房定金20000元；5、由蔡小培承担本案的诉讼费及其他相关费用。刘小芳当庭撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年11月13日，刘小芳（卖方）与蔡小培（买方）、好房居公司（居间方）签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定买卖双方交易的房产位于惠州市××头××世纪花园××单元××房，转让成交价为1138000元，该转让价款不含税；定金为13.8万元，合同签订时，买方向卖方支付；剩余房款采取银行按揭支付的方式支付，但合同中对于买方何时支付首期款、办理银行监管、向银行提交按揭贷款申请的相关资料未做约定，但约定若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；该房屋处于抵押状态，卖方承诺合同签订之日起日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产原件交予居间方；买卖双方同意以转让成交价的3%向居间方支付全额佣金，买方支付佣金25425元；佣金应在向登记机关申请递件过户时付清；买卖双方须在签订合同时支付全额佣金的100%作为居间方居间服务的必要费用，此必要费用抵扣佣金，如买卖双方能签订《惠州市二手房买卖合同》，则此必要费用无需退还；若卖方收到买方预付款后至房产证办理至买方夫妻名下期间，卖方单方面解除合同视为违约行为，卖方除全额退还买方已付房款外，还需承担房屋总价款30%的违约金，若该金额不足以弥补卖方违约导致买方在该花园同等位置购买同等房屋因房价上涨产生的差价；买卖双方须在居间方电话通知之日起10个工作日内前往指定地点办理二手房交易相关手续，逾期未办理的守约方有权要求违约方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并履行合同；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，买方有权解除合同，有权没收定金或要求买方支付房产转让总价款20%的违约金。反之亦然；守约方因违约方的违约行为而进行维权导致的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）全由违约一方承担。合同备注栏内备注：鉴于本房产销售时卖方尚未取得房产证，因买方需通过银行按揭方式支付剩余房款，卖方同意并承诺尽快办理房屋所有权证并配合买方办理产权过户，卖方不得因此提出任何权利主张，不得提出增加房款，解除合同，否则视为违约。签订合同当日，蔡小培向好房居公司支付定金138000元，好房居公司法定代表人刘积剑同日向刘小芳账户转账支付118000元。剩余20000元，刘小芳本人当庭确认是口头协商同意给好房居公司及姓文的经纪人的佣金。2016年11月15日，买卖双方及居间方签订《协议》，约定买方必须在2016年12月15日前除支付给卖方定金之外再支付20万元首期款给卖方；买方必须在2017年3月15日前准备银行按揭所需资料配合居间方递交银行。2016年12月12日，蔡小培采取银行转账方式向刘小芳支付20万元首付款。之后，刘小芳多次催促蔡小培办理银行按揭贷款手续，蔡小培均未前往，2017年3月15日，蔡小培向刘小芳支付10000元，双方确认该款项为蔡小培补偿给刘小芳的银行按揭贷款利息。2017年3月中下旬，双方前往银行办理按揭贷款手续。后银行未能向蔡小培发放按揭贷款，蔡小培承诺5月份能取得按揭贷款承诺，取得承诺后马上办理赎楼手续。如5月底未能取得按揭贷款，刘小芳银行按揭贷款月供由蔡小培支付。2017年5月，因蔡小培无法获得银行按揭贷款承诺，双方口头协商确定由蔡海强（蔡小培自称为蔡小培的侄子，购买涉案房产是为了赠送给其作为婚房）作为买受人申请按揭贷款，但蔡海强仍然无法获得银行按揭贷款。2017年5月12日，蔡小培向刘小芳支付5000元，用于刘小芳银行按揭贷款本息的归还。2017年5月24日，刘小芳向蔡小培出具公证委托书，委托蔡小培代为办理银行按揭贷款清偿手续，到不动产登记部门办理涉案房屋转让过户、产权变更手续，委托蔡小培在涉案房屋注销抵押登记具备房地产合法交易条件后，代理销售涉案房产。2017年6月12日，蔡小培向刘小芳支付5000元用于刘小芳归还当月银行按揭贷款本息。2017年7月26日，刘小芳与蔡海强签订《购房协议》，约定蔡海强向刘小芳支付涉案房产的尾款295680元，从2017年7月26日起本房以后的所有月供和房屋的其他款项由蔡海强负责，与刘小芳无关，以后有需要刘小芳配合的一定配合。对于该尾款的计算方式，刘小芳称不清楚，蔡小培则称是房屋转让成交总价1138000元减去定金138000元，再减去首付款20万元，再减去房屋贷款余额504320元，剩余295680元。同日，蔡海强向刘小芳支付33万元。至于为何会支付超过协议约定的款项，刘小芳称不清楚，但是是先签协议再付款的，蔡小培则称是先付款再签协议，有可能后来计算发现多支付了34320元。此后，蔡小培每月向刘小芳指定账户转账支付4500元用于归还银行按揭贷款本息至2018年3月份。2018年4月初，蔡小培持刘小芳向其出具的公证委托书将涉案房产在中介挂牌出售。2018年4月15日，蔡小培将涉案房产以146万元的价格出售给案外人李杰。之后蔡小培要求刘小芳配合履行买卖合同时，刘小芳要求蔡小培向其多支付15万元购房款才予以配合。蔡小培未同意刘小芳的加价要求，遂无法向案外人李杰出售涉案房产。后李杰向惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院提出民事诉讼，该法院于2019年2月26日作出（2018）粤0391民初1758号民事判决书，确认本案蔡小培代本案刘小芳出售涉案房产的代理行为有效，本案刘小芳未能履行与李杰签订的买卖合同构成违约，并判令本案刘小芳双倍返还李杰定金合计30万元。本案庭审中，双方确认该案目前正在二审审理过程中。蔡小培主张因刘小芳拒绝配合蔡小培向李杰出售涉案房产，故自2018年4月开始，蔡小培停止向刘小芳按揭贷款银行支付每月的月供款，刘小芳对此予以确认，并确认自该月起至今，每月按揭贷款由刘小芳本人偿还。另查，庭审后，蔡海强向一审法院提交情况说明称，涉案房产系其叔叔即本案蔡小培购买给蔡海强做婚房使用，刚开始蔡小培与刘小芳签订合同，但刘小芳知道该房是要过户至蔡海强名下的。在合同履行过程中蔡海强配合刘小芳去银行办理相关手续。后来由于银行贷款政策问题，办理速度较慢，双方协商将刘小芳剩余的房款还清给刘小芳，并每个月由蔡小培供楼。刘小芳就同意从2017年5月开始由蔡小培全权处置涉案房产。2018年3月，蔡小培与李杰签订买卖合同，但刘小芳知道买卖合同约定的购房款比原合同更高，就要求加价，否则不配合办理过户手续。导致李杰起诉蔡小培。对于该情况说明，刘小芳称其自始至终都没有见过蔡海强，也没有与其进行过对接，不存在将房屋出售给蔡海强的情形。蔡小培及好房居公司则对于该情况说明予以确认。再查，涉案房产于2016年6月16日经核准登记至刘小芳名下，并设定抵押。一审法院认为，刘小芳、蔡小培与好房居公司签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，合法有效。刘小芳与蔡小培在买卖合同履行过程中，刘小芳与蔡海强于2017年7月26日签订《购房协议》，将支付购房款的方式变更为由蔡海强将295680元支付给刘小芳后，剩余购房款采取蔡海强直接向刘小芳按揭贷款银行归还月供款的方式支付。虽然该协议系刘小芳与蔡海强签订，但刘小芳、蔡小培及蔡海强本人均确认该协议实际履行方为蔡小培，之后也系蔡小培每月向刘小芳指定账户支付月供款。应视为刘小芳与蔡小培就购房款的支付方式作出了合意变更。蔡小培在履行每月支付购房款的过程中，刘小芳明确向蔡小培提出要求加价否认解除合同的意思表示，构成违约。刘小芳作为违约方，在本案中诉请要求解除合同并要求蔡小培支付违约金，一审法院不予支持。刘小芳虽抗辩称蔡小培存在拖延支付房款的情形构成违约。但刘小芳在合同履行过程中，并未因蔡小培的逾期付款而主张解除合同，而是同意蔡小培采取支付按揭利息及改变付款方式的方法继续履行合同。在刘小芳已同意变更支付购房款的方式后再拒绝按照该方式履行合同，构成违约。刘小芳又主张蔡小培违反委托书的约定擅自出售刘小芳的房屋构成违约，蔡小培是否违反该委托书的约定与本案房屋买卖不属同一法律关系，刘小芳可另寻方式解决。蔡小培虽抗辩称涉案房屋买卖合同应继续履行，但经一审法院释明后，拒绝在本案中提出反诉一并处理，蔡小培可另寻途径解决。至于刘小芳要求好房居公司退还购房定金2万元的诉求。刘小芳本人当庭承认口头同意因促成涉案房屋买卖合同应向好房居公司及案外人支付佣金2万元，并非托管在好房居公司处的购房定金。刘小芳要求好房居公司返还，无合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回刘小芳的诉讼请求。本案一审案件受理费5314元（已由刘小芳预交），由刘小芳负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明：1、蔡小培、刘小芳与案外人李杰的房屋买卖合同纠纷，惠州市中级人民法院已经于2019年12月13日作出（2019）粤13民终3123号二审民事判决书，该判决书认定《委托书》有效，但认为蔡小培在涉案房屋未注销抵押登记的情况下出售房屋属于超越代理权，该买卖合同对刘小芳不发生法律效力，相应责任由行为人蔡小培承担。2、刘小芳于2019年5月15日委托广东尚玖律师事务所向蔡小培寄送了律师函，通知蔡小培2019年5月20日前（含当日）将剩余购房款423000元支付给刘小芳、并赔偿违约金452924元以及假借刘小芳名义与案外人李杰签订合同导致的损失316565元，否则将解除与蔡小培签订的买卖合同。本院认为，刘小芳、蔡小培与好房居公司签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》以及刘小芳与蔡海强签订《购房协议》等均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院认定正确，本院予以维持。刘小芳确认其解除合同的依据为蔡小培严重拖延支付首期款和未付清房屋尾款。对于严重拖延支付首期款。刘小芳具备完全民事行为能力，有能力为自己的行为进行风险评估和承担相应的法律后果，并且有权处分自身权益和履行交易时审慎义务。在蔡小培未能按照《惠州市二手房买卖及居间服务合同》履行合同义务的情况下，刘小芳未行使合同解除权，反而是配合签订《购房协议》、出具委托书和收取银行按揭贷款本息等，在没有证据证明上述过程粗存在受欺诈、胁迫的情况下，刘小芳的上述行为应视为对自身权利的处分，即放弃继续要求蔡小培按照《惠州市二手房买卖及居间服务合同》履行并同时就变更支付方式等履行方式达成合意，一审法院认定正确，本院予以维持。因此，刘小芳在双方达成合意变更合同履行方式后，再以拖延首期款为由主张解除合同，有悖诚实信用原则，本院不予采信。至于未付清房屋尾款。根据《购房协议》的内容，蔡小培除抵充银行按揭款部分的房款未支付外，其余房款已经付清，所谓尾款指的是双方约定由蔡海强负责的2017年7月26日之后的按揭款，但双方并未约定支付方式和支付时间，实际2017年7月26日之后蔡小培每个月向刘小芳支付一笔按揭款直至2018年4月。蔡小培于2018年4月之后未再支付按揭款，其主张未支付的原因是刘小芳拒绝配合向案外人李杰出售涉案房屋，根据惠州市中级人民法院作出的（2019）粤13民终3123号生效判决的认定，蔡小培向案外人李杰出售涉案房屋属于超越代理权，刘小芳拒绝配合依法有据，蔡小培的上述主张不成立，蔡小培2018年4月之后未再支付按揭款的行为构成违约。但解除权是否成立的问题本院分析如下：首先，双方未就尾款支付方式和支付时间进行约定，也未约定相应的解除条件，蔡小培主张解除合同没有合同依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，也不是发生迟延履行就能导致法定解除权成立，前提条件是经催告合理期限内仍未履行或迟延履行致使不能实现合同目。本案并无证据显示蔡小培有拒绝继续履行的意思表示或没有能力支付尾款，同时，刘小芳直至2019年5月15日才向蔡小培寄送了律师函催告，而且催告内容改变以往支付习惯要求一次性支付全部尾款并只给5天的时间，显然不是合理期限，何况在该函中一并提出不合理的逾期支付首期款违约金。因此，虽然蔡小培存在迟延履行行为，但该迟延履行不足以达到法定解除的条件。综上，蔡小培虽然存在迟延履行的违约行为，但尚不符合约定解除和法定解除的条件，刘小芳主张解除合同，没有事实依据，一审法院驳回其诉请，处理正确，本院予以维持。至于蔡小培转卖涉案房屋，为另一法律关系，不影响本案审理结果。综上所述，刘小芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5314元，由刘小芳负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十月十六日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。