陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0802民初6374号 原告：李某。 委托诉讼代理人：张延平、韩青林，陕西格道律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司榆林分行，住所地陕西省榆林市榆阳区长城路**，统一社会信用代码：9161080001608275XK。 负责人：王益武，该行行长。 委托诉讼代理人：钟鑫、郑列，该行职员。 原告李某与被告中国工商银行股份有限公司榆林分行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人张延平、韩青林，被告委托诉讼代理人钟鑫、郑列到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年10月11日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》。合同中约定：被告租赁原告所有的位于新建路金域酒店一层，用于被告下辖新建路南支行营业，面积607平方米，月租金510元/平米，房屋租期从2017年6月27日至2019年6月26日，24个月共计租金￥7429680元（柒佰肆拾贰万玖千陆佰捌拾元），合同签订后被告一次性支付租金。合同第五条租赁期限约定：租赁期满，如乙方继续适用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日通知对方。第十二条违约责任约定：被告不按照约定支付租金达三个月，应按照剩余租金的20%支付违约金。2019年6月26日，合同约定的租期已满，被告在仍然使用该房屋的情况下，不续签合同也不支付房租。原告多次催要房租，甚至委托律师签发律师函，被告仍置之不理。2020年3月9日，原告再次登门催要房租时，被告负责人声称将不再租赁该房屋。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告在租赁期满后仍继续使用房屋应按照合同约定视为继续租赁，应按原租赁价格支付租赁费。因被告拖欠租金达三个月，应按照合同约定支付剩余20%的违约金。综上，原告向法院提起诉讼，请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》有效，被告向原告腾交所租房屋，并支付所欠房租从2019年6月27日至房屋返还之日止按每月人民币309570元计算；2、判决被告支付原告违约金，按照剩余租金的20%计算；3、判决本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一、本案租赁房屋所有权人为榆林市金域集团房地产有限公司，本案租赁房屋为榆林市新建路金域酒店一层，租赁面积为607平方米，该房屋的所有权人为榆林市金域集团房地产有限公司。2015年1月18日，榆林市金域房地产有限公司与李某签订了《商品房买卖合同》，但该合同签订后，双方一直未能办理产权变更登记，房屋的权利人仍为榆林市金域集团房地产有限公司。二、《中国工商银行榆林分行房屋租赁合同》已到期，合同权利义务终止，金域公司与李某于2015年1月18日签订了《商品房买卖合同》并出具《承诺》，《承诺》中载明：该商铺租赁到期后由买方李某全权负责对该商铺的处置，金域公司无权干预。为正常营业，被告于2017年10月11日与原告李某签订了《中国工商银行榆林分行房屋租赁合同》，约定榆林工行承租位于新建南路金域酒店一层的房屋用于经营，租赁期限由2017年6月27日起至2019年6月26日止，租赁期限为两年。合同签订后，被告按照合同约定一次性向原告支付了租赁费7429000元。原租赁合同权利义务已经按照约定履行完毕，合同权利义务已经终止。三、金域公司与李某对租赁房屋无法达成一致意见，致使被告无法订立租赁合同。原租赁到期后，被告有继续租赁涉案房屋的意愿，经多次与双方协商，希望双方确定租赁人后与确定的租赁人签订租赁合同，但是金域公司与李某之间未能协商一致，致使被告无法签订租赁合同。四、被告未支付租赁费原因非恶意拖欠，实为不能确定向谁支付。2020年1月，金域公司将被告起诉至榆阳区人民法院，要求判令被告支付租赁费，后金域公司撤诉，案件未能开庭。自2019年4月至今，金域公司与李某之间一直未能达成一致意见，双方都认为其是适格的出租人，致使被告无法确定出租人，无法确定房屋租赁费支付对象，被告未能支付房屋租赁非恶意拖欠，实为客观原因所致。五、被告迁移新址，需要选址、装修、许可、备案大量的程序及时间，事实上，被告自金域公司与李某与被告提出租赁合同签订出现争议后就进行了新址的选定，至今尚未完成。综上，被告认为《房屋租赁合同》已于2019年4月26日到期后自动终止。原告未取得房屋不动产权证非房屋所有权人，且被告未与其签订新的租赁合同。原告请求确认《房屋租赁合同》有效，终止履行及支付所欠房租和支付违约金的诉讼请求没有法律和事实依据。原告应与金域公司确认租赁权的归属后再向被告主张房屋租赁费，因此应当依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明以下事实： 2015年1月18日，原告李某与案外人榆林市金域集团房地产有限公司（以下简称金域公司）签订了《商品房买卖合同》，约定：金域公司将其位于新建南路东（金域亿都大厦）金域大酒店一层（金域公司出租给工商银行新建路南支行的一层门面房两间）全部出售给李某等事项。同日，金域公司出具《承诺》，载明：我公司于2015年1月18日将工商银行新建路南支行现租赁的金域公司名下的商铺（位于新建××域××都大厦××）出售给李某，该商铺租赁到期后由买方李某全权负责对该商铺的处置，我公司无权干预等内容。但房屋买卖双方未对房屋使用权人进行变更登记。2015年12月22日，原告李某（出租方、甲方）与被告中国工商银行股份有限公司榆林分行（承租方、乙方）签订了《中国工商银行榆林分行房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于榆林市××路金域酒店一层，房屋租赁期自2015年6月27日至2017年6月26日止，共计24个月等事项。合同履行到期后，2017年10月11日，原被告又续签了《中国工商银行榆林分行房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期自2017年6月27日至2019年6月26日止，共计24个月；租金标准为24个月共计租金7429000元等事项。上述合同租赁期已履行届满，原被告未能就房屋续租事宜达成一致，被告继续占用租赁房屋至今。为此，原告向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 以上事实有《商品房买卖合同》、承诺、《中国工商银行榆林分行房屋租赁合同》及原被告当庭陈述等相关证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《中国工商银行榆林分行房屋租赁合同》，体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告要求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》有效的请求，有必要的事实和法律依据，本院予以支持。该合同租赁期限届满后，原被告未能就续租事宜达成一致，原告要求被告支付从2019年6月27日至房屋返还之日止的租赁费的请求，经审查，有必要的事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩原告应与金域公司确认租赁权的归属后再向其主张房屋租赁费，原告的请求应予驳回之理由，于法无据，本院不予采纳。原告要求被告支付违约金（按剩余租金的20%计算）的请求，经查，原被告签订的《房屋租赁合同》，双方按约履行完毕均未违约，故该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李某与被告中国工商银行股份有限公司榆林分行签订的《中国工商银行榆林分行房屋租赁合同》有效。 二、本判决生效后十日内，被告中国工商银行股份有限公司榆林分行向原告李某腾交位于榆林市新建南路金域酒店一层所租房屋，并支付房屋租赁期限届满后实际占用费（从2019年6月27日起至返还租赁房屋之日止，按年租赁费3714500元计算）。 三、驳回原告李某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23450元，由原告李某负担3450元，被告中国工商银行股份有限公司榆林分行负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  王泽彪 二〇二〇年十月二十日 书记员  郝 帅