河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7152号原告：连向丽，女，1982年2月19日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：卜凯，河南知松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞福，河南知松律师事务所实习律师。被告：耿宏辉，男，1987年8月18日出生，汉族，住河南省杞县。被告：杨恩清，女，1989年1月16日出生，汉族，住河南省杞县。被告：郑州新科房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人:张艳辉，总经理。委托诉讼代理人：郑育骏，该公司员工。原告连向丽与被告耿宏辉、杨恩清、郑州新科房地产营销策划有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连向丽及其委托诉讼代理人卜凯、张瑞福，被告耿宏辉、被告郑州新科房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人郑育骏到庭参加诉讼，被告杨恩清经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连向丽向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原被告三方于2020年3月31日签订的《存量房买卖居间合同》；2.依法判决杨恩清、耿宏辉返还原告购房解押款200000元；3.依法判决被告赔偿原告支付的佣金和办理贷款时的费用25881元；4.依法判决杨恩清和耿宏辉共同赔偿原告违约金178000元；5.依法判决被告三返还原告定金10000元；6.本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告和被告双方于2020年3月31日签订《存量房买卖居间合同》，合同中约定杨恩清、耿宏辉将位于郑州市新郑市龙湖镇睿智路号正商智慧城（A-09)三期45号楼2单元602房产出售给原告，房屋总价890000元，被告应在本合同签订后100个工作日内完成注销抵押登记，并达到产权网签过户条件。2020年5月2日，原告与杨恩清、耿宏辉签订一份《借款解押协议》，原告借款给杨恩清200000元作为解押款，但杨恩清至今已超过合同约定的100个工作日的时间，被告仍然没有履行义务，没有注销房屋的抵押登记，致使买卖合同不能实现（原告买房的根本目的是为了孩子能在2020年9月1日前入学，现在由于被告过错不能实现）。综上，原告为维护自身合法权益，特依法诉至法院，恳请法院依法查明案件事实，判如所请。被告杨恩清未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及相关证据。被告耿宏辉辩称，同意解除合同，愿意返还200000元解押款，被告耿宏辉认为违约方不在他，是因为中介和客户双方欺骗耿宏辉，佣金和办理贷款时的费用被告耿宏辉不承担，不愿意承担违约金。被告郑州新科房地产营销策划有限公司辩称，按照合同第八条约定，由违约方支付守约方所造成的损失和费用，另出现违约情况甲乙双方约定丙方所保管的定金充当中介佣金，请求依法驳回原告要求被告郑州新科房地产营销策划有限公司退还10000元定金的诉讼请求，以维护合同公平自由原则，维护被告郑州新科房地产营销策划有限公司合法权益，不存在本合同履行期间所出现的欺骗行为。本院经审理认定事实如下：2020年3月31日，杨恩清（出售方、甲方）与连向丽（购买方、乙方）、郑州新科房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《存量房买卖居间合同》(合同编号：XK2020-03-003),合同约定：连向丽购买杨恩清位于郑州市正商智慧城（A-09）45号楼2单元6层602房屋，建筑面积89.51平方米；该房屋转让的总房款为人民币890000元；甲乙双方约定在签订本合同后105个工作日去银行签订按揭借款申请合同。乙方保证自己符合按揭款条件；甲方在安全情况下配合乙方办理按揭贷款。乙方应在网签存量房买卖合同后2日内将首付款（成交价减去贷款金额）存入甲方账户，剩余房款由银行放贷之日存在甲方账户。甲乙双方协商签合同当日由乙方按房屋成交总款1.35%支付丙方佣金。甲乙双方约定由乙方支付购房定金50000元，暂由丙方无息保管，做为履行合同的担保，在物业交割时由丙方转交给甲方。第三条房屋产权转移登记约定:按揭贷款购房甲乙双方同意在银行审批贷款通过后5个工作日去办理《郑州市存量房网签交易合同》，逾期不去办理者视为违约。第四条房屋抵押方法约定：该房产若有抵押，甲方应在本合同签订100个工作日完成注销抵押登记手续，并达到网签过户条件。第七条其他服务及收费约定：甲、乙双方约定委托丙方代办“网签过户、代缴税、维修基金过户”等服务，由乙方支付丙方代办费3000元整。第八条违约责任约定：如因乙方违约，乙方承诺按本合同约定总房款金额的20%作为违约金赔付给甲方，并按该房屋成交总款的2%支付丙方佣金。如因甲方违约，甲方承诺按本合同约定总房款金额的20%作为违约金赔偿乙方，并全额赔偿乙方支付给丙方的佣金和办理贷款时的费用。如甲乙双方共同协商解除合同，由甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房款1%的佣金。出现违约情况时，甲、乙双方同意丙方可在代为保管的购房定金里扣除本合同约定总房款2%的佣金。合同另约定了双方的其他权利义务等事项。另补充协议约定：因售房产生的税费，约定以补充协议为准，个税和增值税由甲方承担，契税由乙方承担。甲方出售房屋和家电一起送给购买方，空调4个，3个床、客厅餐桌业主同意2020年5月1日交房。该合同落款处由杨恩清、耿宏辉在甲方处签字按印，连向丽在乙方处签字按印，郑州新科房地产营销策划有限公司在丙方处盖章。当日，连向丽向郑州新科房地产营销策划有限公司支付30000元，其中杨恩清拿走20000元充当定金，郑州新科房地产营销策划有限公司留10000元并出具10000元的收据。2020年5月2日，杨恩清（甲方、借款方）、连向丽（乙方、出资方）、郑州新科房地产营销策划有限公司（丙方、见证方）签订《借款解押协议》一份，约定：一、甲方名下房屋位于正商智慧城（A-09）45号楼2单元6层602。甲方持有该房产《购房合同》，购房合同号：16001555445号。二、甲方以该房产为担保向乙方借款人民币200000元，后期可充当部分首付款，甲方向乙方出具收据。三、乙方1日内把款汇至甲方原贷款银行账户或经丙方转交给甲方原贷款银行账户，视为已经提供借款，甲方该房产过户到乙方名下视为该借款已还清。……甲方在收到此笔款7日内先把房屋交付乙方无偿使用。四、甲方保证资信、还贷能力良好；该房产不会出现被法院查封、冻结等，该房产不存在法律法规规定的禁止和限制交易的情况；甲方提供的银行账户必须为该房产原按揭贷款银行还款账户。五、若甲乙双方未按照本合同第一、二、三、四条约定履行，造成该合同不能如期履行的，视为违约，则本合同终止；违约方应向对方支付上述借款约定金额20%的违约金。合同另约定了双方的其他违约责任、争议解决等内容。当日，耿宏辉代杨恩清向连向丽出具收条一份，内容载明：“收到条今收到连向丽交来购房首付款大写：贰拾万元整，小写￥200000元（此款包含原购房定金贰万元），所购房屋坐落于新郑市正商智慧城（A-09）45号楼2单元6层602号收款人：耿宏辉代杨恩清见证方：郑州新科房地产营销策划有限公司2020年5月2日”。2020年5月27日，连向丽向河南众昌房地产营销策划有限公司支付抵押费等共计13866元。另查明，1、就郑州新科房地产营销策划有限公司收取连向丽款项10000元问题，庭审时连向丽陈述：签订合同当天要交付中介费12000元，但是原告没有缴纳，在2020年5月2日交房的时候，口头约定10000元作为中介费，剩下2000元办理过户前支付。郑州新科房地产营销策划有限公司对上述事实予以认可。2、杨恩清、耿宏辉系夫妻关系；在按揭贷款审批通过后，因杨恩清、耿宏辉无资金解押，涉案房屋合同无法继续履行。3、案涉房屋杨恩清、耿宏辉已于2020年5月2日向连向丽交付，因合同履行出现问题，连向丽已于2020年9月份从涉案房屋搬离。4、新郑市不动产登记中心出具的查询涉案房屋结果证明显示，截止2020年10月12日涉案房屋仍未解除抵押。以上事实有当事人的陈述、《存量房买卖居间合同》、《借款解押协议》、收据、收到条、结婚证复印件、不动产登记资料查询结果证明等相关证据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，杨恩清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。连向丽与杨恩清、耿宏辉、郑州新科房地产营销策划有限公司签订的《存量房买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立、合法有效。当事人均应按照合同约定履行自己的义务。连向丽主张要求解除案涉合同，耿宏辉、郑州新科房地产营销策划有限公司亦同意解除，因此，对连向丽要求解除《存量房买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于合同已解除，杨恩清、耿宏辉收取连向丽的购房定金20000元及购房款180000元应予退还。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。杨恩清、耿宏辉在收取连向丽的款项后，未按照《借款解押协议》约定将涉案房屋解押，杨恩清、耿宏辉的行为已构成违约，根据双方签订的《存量房买卖居间合同》约定，如因甲方违约，甲方承诺按本合同约定总房款金额的20%作为违约金赔偿乙方，并全额赔偿乙方支付给丙方的佣金和办理贷款时的费用。因连向丽主张的合同总价款20%的违约金数额过高，结合本案案情及合同履行情况、连向丽的实际损失情况进行综合考虑,本院酌定杨恩清、耿宏辉支付连向丽违约金50000元，对连向丽主张的其他损失部分，本院不予支持。连向丽自认向郑州新科房地产营销策划有限公司10000元已口头约定为中介佣金，郑州新科房地产营销策划有限公司在本案履行中并无过错，因此，对连向丽要求郑州新科房地产营销策划有限公司返还佣金的诉讼请求，本院不予支持。连向丽向河南众昌房地产营销策划有限公司支付抵押费等共计13866元，并非本案合同一方当事人收取，对其该项主张本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告连向丽和被告杨恩清、耿宏辉、郑州新科房地产营销策划有限公司三方于2020年3月31日签订的《存量房买卖居间合同》；二、被告杨恩清、耿宏辉应于本判决生效后十日内退还原告连向丽购房款（含定金）200000元，支付违约金50000元；三、驳回原告连向丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3754元，由原告连向丽负担1486元，由被告杨恩清、耿宏辉负担2268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  许伟红二〇二〇年十月三十日书记员  杨 磊