安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1222民初5482号原告：安徽金昆置业有限责任公司，住所地安徽省太和县太和大道与团结路交叉口时代豪庭**商铺**,统一社会信用代码:91341222563432632X。法定代表人:范伟。委托诉讼代理人：张怀信，安徽多杰律师事务所律师。被告:薛某,男,1988年7月27日生,汉族,现住安徽省太和县。被告:刘某某,女,1989年11月7日生,汉族,现住安徽省太和县。原告安徽金昆置业有限责任公司与被告薛某、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告安徽金昆置业有限责任公司的委托诉讼代理人张怀信、被告薛某、刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安徽金昆置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告薛某和刘某某共同给付原告购房款37万元及利息(从2020年6月1日起按月利率2%计息至付清之日止)。2、请求被告薛某和刘某某共同向原告支付逾期付款违约金44992元(以37万元为基数,从2018年10月1日起至2020年5月31日止,按日万分之二计算逾期付款违约金)。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:2018年4月27日,原告与被告签订《商品房买卖合同》一份,被告购买原告开发的位于太和先锋路东侧“先锋路综合农贸市场”(又称“泰和新城”)项目1号楼2001户,总房款535346.49元。约定在签定合同当日前支付首付款165346.49元,余款37万元为按揭贷款。合同第八条约定:逾期付款超过90日的,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应向出卖人支付应付款2%的违约金;出卖人不解除合同的,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第十一条约定交房时间为2018年12月31日前。签订合同后,被告支付了首付款165346.49元。2018年9月,原被告办理了交房手续,被告现已入住。因被告既不办理按揭贷款,又不愿支付余款,2020年1月2日,原告与被告薛某签订补充协议,其中补充协议第二条约定:被告自签订本补充协议之日起15日内向银行提交完备的按揭贷款申请资料,并办好按揭贷款手续,如因买受人原因在15日内不提交完备的按揭贷款资料,提交的贷款申请资料无法通过审核或者因贷款人信誉问题导致银行不予放贷的,原告有权将被告所购房屋另售他人,已收首付款不予退还,原告也有权要求被告支付剩余房款,如被告不支付余款,原告有权终止合同,没收被告已付房款,并要求被告支付总房价20%的违约金。同日,被告薛某给原告出具《承诺书》,其保证在2020年4月13日前办好按揭手续。但是,被告薛某未兑现承诺。2020年4月13日,被告刘某某给原告出具《承诺书》,其保证在2020年5月31日前办理按揭贷款手续和不动产登记手续,如因被告原因不能办理按揭贷款或者按揭贷款不足以支付余款,自愿一次性付清余款;如未兑现承诺,被告愿从上述期限届满之日起,按下欠房款数额和月利率2%向原告支付欠款利息,且原告有权继续追究被告之前的违约责任。时至今日,被告仍未兑现承诺,既不办理按揭贷款,也不支付余款,不同意解除合同向原告退还房屋。故请依法支持原告诉请,维护原告合法权益。被告薛某、刘某某辩称原告所述其与2018年9月办理房屋交接手续不属实，该房屋是其2015年买的，2017年因泰和新城开发商售楼部进行更换，其与更换后的售楼部于2017年5月中旬重新签订购房合同，并将相关手续交给售楼部由其办理按揭手续，因售楼部答复其按揭手续正在办理，故其认为其按揭手续没有问题。对原告请求的剩余房款，其已将剩余房款交于更换前的售楼部；对违约金有异议，刘某某是不知情情况下签的承诺书，薛某的征信在2018年均无问题，因原告逾期交房，后才又无法办理按揭，违约不为其二人责任。本院经审理认定事实如下：安徽金昆置业有限公司与薛某于2018年4月27日签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》约定：买受人（薛某、刘某某）购买出卖人（安徽金昆置业有限公司）开发建设的太和县先锋路东侧综合农贸市场1号楼1幢1单元20层2001号房屋，房屋建筑面积119.34平方米，总价款535346.49元；购房款采用商业贷款的方式，买受人于2018年4月27日前支付前期房价款人民币165346.49元，余款370000元向太和中银富登村镇银行有限公司申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.001的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人对买受人能否获得贷款及贷款条件不做承诺及保证。如因国家有关按揭贷款政策调整，贷款机构要求买受人增加首付比例的，买受人应在5日内支付增加首付款，并按银行要求配合提供补充材料，以满足按揭贷款申请要求。若买受人全部款项不能在合同约定之日全部到达出卖人账户的，则买受人即构成逾期付款，须按照合同主文约定承担逾期付款的违约责任。合同中未约定剩余尾款付款具体期限。2020年1月2日安徽金昆置业有限责任公司与薛某签订补充条款，约定买受人选择按揭贷款（含公积金贷款及组合贷款）的需在本合同签订之后15日内向银行提交完备的贷款申请资料，办理好所有的贷款按揭手续，并交纳办理按揭贷款所需的费用，如因买受人原因在15日内无法提交完备的贷款申请资料，提交的贷款申请资料无法审核通过或因贷款人信誉问题导致银行不能放款，乙方所缴纳的购房金及首付房款均不予退还，且甲方有权将该套物业另售他人。同日，薛某书写出具承诺书，承诺“购买先锋路综合农贸市场1栋2001室，2020年4月13日前配合售楼部去办按揭手续。”2020年4月13日，刘某某出具承诺书，承诺“保证2020年5月31日前，前去办理银行按揭贷款和不动产登记手续。如因本人方面原因不能办理按揭贷款，或按揭贷款不足以支付余款，本人将一次性付清余款。如本人遵守承诺，贵公司将不再追究本人之前的违约责任；如本人有失承诺，将从上述期限届满之日起，按下欠房款数额和月利率2%向贵公司支付欠款利息，且贵公司有继续追究本人之前违约责任的权利。自房屋交付后，本人不再追究贵公司的任何责任。如本人不遵守承诺，由此造成的一切不利后果，将由本人承担。如因是银行或开发商的原因，按揭或不动产证办不下来，后果由开发商承担。”被告薛某、刘某某支付首期购房款165346.49元后，因个人征信问题未按照合同的约定办理银行按揭贷款，亦未支付剩余购房款，为此，安徽金昆置业有限责任公司提起诉讼清求被告薛某和刘某某共同给付其购房款37万元及利息（从2020年6月1日起按月利率2%计算至付清之日止）并请求被告薛某和刘某某共同向其支付逾期付款违约金44992元（以37万元为基数，从2018年10月1日起至2020年5月31日止，按日万分之二计算逾期付款违约金）。上述事实有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、商品房销售买卖合同、补充协议、不动产产权证、个人信用报告、被告身份证、结婚证及当事人陈述在卷予以证明。本院认为，安徽金昆置业有限责任公司与薛某、刘某某签订的《商品房买卖合同》、《补充条款》、《补充协定》、《承诺书》是双方的真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,真实有效,应当受到法律的保护。薛某、刘某某除支付了首期购房款165346.49元外,未能按照合同约定及相关补充承诺于2020年5月31日前办理银行按揭贷款手续或支付购房余款370000元,已经构成违约。被告薛某及刘某某辩称未能办理银行按揭贷款的原因不在自身，不应承担违约责任的意见，经查，与审理查明事实不符，且无证据予以支持，故本院不予采纳。关于被告薛某、刘某某的违约行为时间问题，虽根据被告薛某、刘某某出具补充协议书及承诺书双方约定“如在2020年5月31日前，未能按期履行，将按下欠房款数额和月利率2%向安徽金昆公司支付欠款利息，且安徽金昆置业公司有继续追究之前违约责任的权利”，但双方签订的《商品房买卖合同》时并未对剩余购房款37万元具体支付时间进行约定，此后，双方又重新对支付时间进行约定，合法有效。被告薛某、刘某某的违约行为应从2020年5月31日后起算。故对安徽金昆置业有限责任公司关于请求被告共同向其支付逾期付款违约金44992元的请求，本院不予支持。关于购房款利息问题，虽经被告签署的承诺书约定如未兑现承诺，被告愿按下欠房款数额和月利率2%向原告支付欠款利息，但原告安徽金昆置业公司未举证证明逾期付款造成的具体损失,其诉讼请求按月息2分计算逾期付款利息的标准过高,综合考虑双方合同履行及违约情况，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，本院认为原告主张的购房款及利息应以370000元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准即上浮30%计算为宜，即2020年6月1日以后的逾期付款违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基数，参照逾期罚息利率标准即上浮30%计算至购房款还清为止。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定,判决如下:一、被告薛某和刘某某共同给付原告购房款370000元及利息（以370000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基数，参照逾期罚息利率标准即上浮30%从2020年6月1日起计算至购房款还清为止）；二、驳回原告安徽金昆置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7526元，减半收取3763元，由被告薛某、刘某某负担3358元，由原告安徽金昆置业有限责任公司负担405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 王 艳二〇二〇年十月二十六日书记员 崔飞飞附：本判决所引用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》:第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。