辽宁省凌海市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0781民初2074号原告：赵国臣，男，1980年10月14日生，汉族，无业，现住辽宁省义县。原告：郑义，男，1968年8月29日生，汉族，无业，现住锦州市凌河区。二原告委托诉讼代理人：柏卓林，系辽宁方兴律师事务所律师。被告：辽宁汉东房地产开发有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区迎春北街**。统一社会信用代码：91210112MA0P4GLJ48。法定代表人：冯蕴玢，该公司总经理。委托诉讼代理人：白云南，系辽宁博雅律师事务所律师。被告：沈阳市山城建筑工程有限公司，住，住所地：辽中县辽中镇商业街**一社会信用代码：912101227209474460。法定代表人：吴长柱，系该公司经理。委托诉讼代理人：张连军，系辽宁省企业法律顾问协会工作人员。第三人：张怀军，男，1973年5月5日出生，汉族，工人，现住辽宁省建昌县。原告赵国臣、郑义与被告辽宁汉东房地产开发有限公司、沈阳市山城建筑工程有限公司、第三人张怀军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，由审判员杨**担任审判长，与人民陪审员杜冲、袁野组成合议庭，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告赵国臣、郑义及其委托诉讼代理人柏卓林，被告辽宁汉东房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白云南、沈阳市山城建筑工程有限公司的委托诉讼代理人张连军到庭参加了诉讼。第三人张怀军经合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告赵国臣、郑义向本院提出诉讼请求：要求确认被告“以房抵账”的0001741、0001742、0000163号《房屋认购协议》无效，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：二原告与被告山城建筑公司签订了劳务合同《大清包施工协议》，并在金城1号院按合同进行了施工，约定的结款时间到了，被告山城公司及第三人为原告出具了《工程量结算确认单》，但山城建筑公司未能结款。汉东房地产公司答应代山城建筑公司付原告劳务费（有协议)。但在履行的过程中，开发商说先用楼票押在原告手中，过几天下来钱再把楼票收回，当时是为了安抚农民工别上访，所以与原告在金城1号院签了房屋认购协议，但原告并不知金城1号小区没有合法的开发和建筑手续，开发商隐瞒了认购协议的合法性，也欺骗了原告。后经多次找山城建筑公司和汉东开发公司让他们出具金城1号小区的土地证和售楼许可证，但他们都无法提供。在没有售楼许可证的情况下，开发公司就不应该出具房屋认购协议。在2018年6月份，开发公司又找别的队伍施工，大约在7、8月份，该楼盘被凌海市城市综合执法局叫停并查封（也是因为开发建筑手续不全)。此楼盘已停建长达4年之久，至今未施工建设，已属烂尾楼。因此，原告与被告签订的房屋认购协议无法履行，房屋认购协议应属无效，请法院依法裁定。被告辽宁汉东房地产开发有限公司辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，原告赵国臣并非涉案协议的当事人，并且与我公司没有任何合同关系，按照合同相对性的原则，赵国臣没有诉讼主体资格；原、被告之间签订的房屋认定协议系双方真实的意识表示，现行的法律和行政法规没有规定在未取得商品房预售许可的情况下，禁止开发商与购房者签订商品房认购协议，该协议不违反法律法规的强制性规定，应视为有效。但本案涉案房屋由于种种原因至今没有竣工验收，导致房屋认购协议，不能够正常顺利的履行，因此本案不应是确认之诉，应该审理该认购协议，是否解除问题。被告沈阳市山城建筑工程有限公司辩称，2016年9月15日，沈阳山城公司与汉东公司已解除分包合同，分包合同解除后都是汉东公司与郑义在结算，所有的工程款结算山城公司没有参与，所以与我公司无关。第三人张怀军未到庭。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告赵国臣、郑义提交的证据：1、0001741号房屋认购协议、0001742号房屋认购协议、0000163房屋认购协议；2、查封违法建设施工现场决定书，行政责令停止施工催告书。上述证据本院认为材料真实，来源合法，与本案有客观联系，本院予以确认并在卷佐证。被告沈阳市山城建筑工程有限公司提交的合同协议书、解除工程合同协议书、李向东情况说明、汉东房地产开发有限公司付给郑义费用收条8份，因与本案无关联，均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月19日，原告郑义(乙方)与被告辽宁汉东房地产开发有限公司(甲方)签订了编号为：000163《房屋认购协议》,协议约定:乙方在充分了解的前提下自愿认购甲方开发的“金城壹号小区”工程号为：3号楼1单元3楼1号住宅。该房建筑面积为：101.47平方米（最终面积以实际房产测绘大队测绘的面积为准），单价3398元/平方米，总价为人民币（小写）：￥344795元，（大写）：叁拾肆万肆仟柒佰玖拾伍元整。2017年9月22日，原告郑义(乙方)又与被告辽宁汉东房地产开发有限公司(甲方)签订了编号为：0001741、0001742两份《房屋认购协议》,0001741号协议约定:乙方在充分了解的前提下自愿认购甲方开发的（地址：金城（地址：金城壹号小区**楼**住宅。该房建筑面积为：85.34平方米（最终面积以实际房产测绘大队测绘的面积为准），单价3398元/平方米，总价为人民币（小写）：￥289985元，（大写）：贰拾捌万玖仟玖佰捌拾伍元整。0001742号协议约定：乙方在充分了解的前提下自愿认购甲方开发的（地址：金城（地址：（地址：金城壹号小区**楼**住宅筑面积为：85.34平方米（最终面积以实际房产测绘大队测绘的面积为准），单价3398元/平方米，总价为人民币（小写）：￥289985元，（大写）：贰拾捌万玖仟玖佰捌拾伍元整。上述三份房屋认购协议，均由被告辽宁汉东房地产开发有限公司在《房屋认购协议》甲方处盖章，置业顾问王瑛签字予以确认,原告郑义在乙方处签名按手印确认。另查，被告辽宁汉东房地产开发有限公司在凌海市北侧建设金城壹号院住宅小区未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》第四十五条规定,即:“商品房预售必须具备四个条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权书;(2)持有建设工程规划许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告辽宁汉东房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告郑义签订的三份房屋认购协议，违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。原告赵国臣并不是房屋认购协议的相对方，其作为原告提起本案诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项规定的“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的起诉条件。故原告赵国臣作为本案的原告诉讼主体不适格。被告沈阳市山城建筑有限公司、第三人张怀军与本案并无关联，亦不是房屋认购协议相对方，并非本案适格被告。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑义与被告辽宁汉东房地产开发有限公司签订的0001741、0001742、0000163号《房屋认购协议》无效；二、驳回原告赵国臣诉讼请求；三、驳回原告郑义其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告辽宁汉东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 杨 勇人民陪审员 袁 野人民陪审员 杜 冲二〇二〇年十月二十三日书 记 员 杜金媛