甘肃省定西市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘11民终1062号 上诉人（原审被告）：谈金明，男，汉族，1978年2月14日生，甘肃岷县人，农民，住岷县。 委托诉讼代理人：包永明，甘肃智鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：岷县鑫瀚房地产开发有限公司。地址：甘肃省定西市岷县十里镇十里村。统一社会信用代码：91621126082362231E。 法定代表人：林方元，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：任永林，四川弘风律师事务所律师。 上诉人谈金明与被上诉人岷县鑫瀚房地产开发有限公司（以下简称鑫瀚房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服岷县人民法院（2020）甘1126民初373号民事判决。向本院提起上诉，本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 谈金明上诉请求：请求依法撤销岷县人民法院（2020）甘1126民初373号民事判决，判令被上诉人承担本案第一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人签订了书面的房屋买卖合同，上诉人依约履行了付款义务，合同约定被上诉人交房时间为2016年12月31日前，而交房期限届止，被上诉人并未将房屋交付给上诉人，在上诉人于2017年1月及3月催问的情况下被上诉人依然未能交房，直至2018年1月8日，被上诉人通知上诉人前来领取购房礼品即电饭锅一个，并要求上诉人在一份“交房客户礼品领取表”上签了自己的名字。至此以后，被上诉人从未再联系过上诉人办理房屋交房等手续。一审法院错误认定上诉人在交房客户礼品领取表签字的行为即是对交房的认可，一审法院认定物业公司向上诉人打电话通知过，但对于通知内容未调查，事实是物业公司从未打电话通知上诉人。另外，物业公司与被上诉人存在利益关系，若无其他证据佐证，应当不予采信。2、一审法院判决违反了当事人对民事权利自由处分的原则，既然上诉人与被上诉人双方对违约责任有约定，一审法院抛开双方约定，直接依职权处分了权利义务。上诉人与被上诉人在买卖合同中约定，被上诉人若超期交房超过60日，上诉人享有合同解除权且被上诉人应当承担总房价10%作为违约金；买卖合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同个第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，而被上诉人从未书面通知过上诉人办理交付手续，上诉人也从未签署过房屋交接单。同时根据买卖合同相关规定，亦不能说明被上诉人交房的事实。3、一审法院举证责任倒置。4、一审法院有偏向被上诉人的情形。5、上诉人所购商铺前期被被上诉人欺骗了使用年限，由40年变成合同中的34年，现被上诉人仍未交房，致使房屋使用价值大打折扣，合同中约定的违约金远不能弥补实际损失。 鑫瀚房产公司辩称：一审判决符合法律规定，应予维持。 谈金明向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原被告之间的房屋买卖合同，由被告退还原告房款416313元、违约金41631元、已经支付按揭贷款利息40334元，共计返还原告498278元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年11月18日到被告处认购商铺一间，面积28.75平方米，双方约定商铺总价为416313元，原告于同日向被告支付首付款216313元，后双方于2015年12月3日签订商品房买卖合同，合同约定剩余房款200000元由原告申请信用社按揭贷款支付，原告按揭贷款于2016年1月27日发放并支付给了被告公司。同时合同约定，被告交房日期为2016年12月31日前，逾期交房超过60日，原告可以解除合同，并由被告支付房价百分之十作为违约金，但至今被告仍未向原告交房。 一审法院认定事实：2015年11月18日，原告到被告处认购由其开发的北城新区滨河步行街3栋一层20号商铺一间，双方签订《商品房认购书》一份，认购书载明商铺建筑面积约28.75平方米，单价15000元/平方米，总价款为416313元，付款方式为按揭付款，原告于当日向被告支付房屋首付款216313元。2015年12月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定剩余房款200000元由原告申请信用社按揭贷款方式支付，2016年1月27日原告将200000元按揭贷款通过信用社足额支付给被告。合同同时约定，被告交房日期为2016年12月31日前，逾期交房超过60日，原告可以解除合同，并由被告支付房价百分之十作为违约金。2018年1月8日，被告鑫瀚房产公司以原告谈金明领取礼品电饭煲后，在交房客户礼品领取表签字确认的方式向原告交付认购的商铺，交付的商铺并未上锁。因原告一直未办理入驻手续，为确保商铺安全，后该小区物业将商铺上锁。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定被告应交付房屋时间为2016年12月31日，被告实际未能于该日期交房，故被告应承担逾期交付房屋的违约责任。关于逾期交付房屋的期限，因双方在合同中明确约定，逾期交房超过60日，原告可以解除合同，并由被告支付房价百分之十作为违约金。原告谈金明已向被告交付房款416313元，故原告谈金明要求被告鑫瀚房产公司支付违约金41631元的理由成立，一审法院予以支持。原告以被告鑫瀚房产向其未交付商铺为由要求解除合同，并由被告退还购房款416313元及因被告未交房而产生的按揭贷款利息40334元的请求，因2018年1月8日，原告谈金明在被告售房部领取礼品后，在交房客户礼品领取表上签字确认，视为其对被告交房行为的认可，其辩称被告未交房，但并未提交相应的证据佐证，且双方在合同中对被告逾期交房的违约责任已明确约定，故原告的主张不成立，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告岷县鑫瀚房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告谈金明逾期交房违约金41631元。二、驳回原告谈金明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8170元，因适用简易程序审理减半收取4085元由被告岷县鑫瀚房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人提交还款记录单一份，拟证明上诉人偿还贷款的利息应由被上诉人承担。被上诉人质证意见为，对该组证据的真实性、合法性没有异议，该证据不在一审的诉讼请求范围内，与本案无关，并且一审法院未判决解除双方的买卖合同，该利息应当由上诉人自行承担。本院认为该证据与本案无关联性，本院不予采信。 二审认定的事实及所依据的证据与一审一致，二审予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人在交房客户礼品领取表上签字能否视为其对交房行为的认可。首先，双方在合同中约定逾期交房超过60日，上诉人可以解除合同，并由被上诉人支付房价百分之十作为违约金。根据法律规定，上诉人未在一年之内行使合同解除权，则已丧失解除的权利，其次，上诉人于2018年1月8日在被上诉人售房部领取礼品后，在交房客户礼品领取表上签字确认，上诉人系完全民事行为能力人，对其签字行为可认定为真实意思表示并且依据一般常理能够推断出上诉人签字领取礼品的行为系表示其同意合同继续履行而不是解除合同。故上诉人上诉称被上诉人未交付房屋的上诉理由不能成立。一审处理并无不当。对于上诉人提出的其他上诉请求。因与本案不具有关联性且无确实充分的证据证实，故不予采纳。谈金明关于一审事实认定不清，程序错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，谈金明的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8170元，由谈金明负担。 本判决为终审判决。 审判长  马喜林 审判员  王利宏 审判员  张建文 二〇二〇年十月九日 书记员  武春红