上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初22645号原告：上海绿庭企业发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：STEPHANYNAIFENYU(俞乃奋)，董事长。委托诉讼代理人：侯建杰，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦颉，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海湾洋物业服务有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：林友威，执行董事。被告：上海豫涵投资中心(有限合伙)，住所地上海市浦东新区。执行事务合伙人：上海秃鹰投资管理有限公司(委派代表：黄海滨)。上列两被告的共同委托诉讼代理人：王贝贝，女，1986年8月17日生，汉族，住安徽省芜湖市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：程钟，北京市通商律师事务所上海分所律师。原告上海绿庭企业发展有限公司与被告上海湾洋物业服务有限公司(以下简称湾洋公司)、上海豫涵投资中心(有限合伙)(以下简称豫涵投资中心)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海绿庭企业发展有限公司的委托诉讼代理人侯建杰，被告湾洋公司、豫涵投资中心的共同委托诉讼代理人程钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿庭企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告湾洋公司向原告支付2018年4月1日至2018年4月30日期间及2019年4月1日至2019年11月22日期间的剩余租金10,585,718.22元；2、判令被告湾洋公司向原告支付逾期支付租金的违约金(按每日万分之五的标准，分段计算：以1,214,422元为基数，自2018年12月16日计算至2019年8月28日，计155,446.02元；以1,194,422元为基数，自2019年8月29日计算至2019年8月29日，计597.21元；以1,144,422元为基数，自2019年8月30日计算至2019年9月1日，计1,716.63元；以944,422元为基数，自2019年9月2日计算至2019年9月17日，计7,555.38元；以894,422元为基数，自2019年9月18日计算至2019年9月24日，计3,130.48元；以834,422元为基数，自2019年9月25日计算至2019年10月7日，计5,423.74元；以737,422元为基数，自2019年10月8日计算至该项本金清偿之日；以1,275,143元为基数，自2019年6月13日计算至该项本金清偿之日；以1,275,143元为基数，自2019年9月12日计算至该项本金清偿之日；以2,550,286元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日；以3,825,429元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日；以922,295.22元为基数，自2019年11月23日计算至该项本金清偿之日)；3、判令被告湾洋公司向原告支付2018年4月1日至2018年4月30日期间及2019年4月1日至2019年11月22日期间的物业管理费3,253,740.30元；4、判令被告湾洋公司向原告支付逾期支付上述物业管理费的违约金(按每日万分之五的标准，分段计算：以357,183元为基数，自2018年12月16日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年6月13日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年9月12日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日；以271,263.30元为基数，自2019年11月23日计算至该项本金清偿之日)；5、判令被告湾洋公司向原告支付2019年6月1日至2019年8月31日的水费及电费合计169,296.15元；6、判令被告湾洋公司向原告支付逾期支付上述水费及电费的违约金(按每日万分之五的标准，分段计算：以39,454.51元为基数，自2019年8月21日计算至该项本金清偿之日；以60,224.78元为基数，自2019年8月21日计算至该项本金清偿之日；以69,616.86元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日)；7、确认原告与被告湾洋公司就本市长宁区中山西路XXX号1幢1-4层及17-25层房屋(以下简称涉讼房屋)签订的租赁合同于2019年11月22日解除；8、判令被告湾洋公司向原告支付解约违约金11,551,295元，另上述租赁合同项下的履约保证金3,143,210元归原告所有，不予退还；9、判令被告湾洋公司向原告支付2019年11月23日至2020年5月31日涉讼房屋17-25层占用费10,641,985元(占用面积为6,030平方米，计算标准为每日每平方米9.24元)；10、判令被告湾洋公司向原告支付逾期办理证照变更或注销的违约金(按每日278.59元，自2019年12月3日起，计算至涉讼房屋无登记被告湾洋公司中山西路分公司住所及特种行业许可经营地址之日止)；11、判令被告豫涵投资中心对被告湾洋公司的上述给付金钱义务，向原告承担连带清偿责任。事实和理由：2016年6月24日，原告作为出租方(甲方)，被告豫涵投资中心作为承租方(乙方)，就涉讼房屋签订租赁合同。约定租赁期为2016年7月1日至2026年6月30日；租金及物业管理费每3个自然月为一期，乙方收到甲方开具的发票复印件后于该期开始之前一个月的20日前支付；乙方迟延履行支付义务，包括但不限于租金、物业管理费、水费及电费，每迟延一日，应支付应付而未付金额的万分之五作为逾期付款违约金，逾期付款违约金计算至实际付款日止；乙方拖欠付款超过15日或发生迟延支付情形累计超过3次的，甲方有权解除合同；解约后除乙方已支付的履约保证金作为违约金的一部分予以没收外，乙方还应支付相当于解约时月租金及月物业管理费之和的7倍的剩余违约金，乙方应于解除日将房屋交还甲方，租赁房屋内的空调及硬装修均无偿归甲方所有，乙方逾期归还房屋的，按当时的日租金及日物业管理费之和的2倍支付占用费，乙方应于合同解除后10日内完成以租赁房屋作为营业执照的相关工商登记的注销，逾期按照日租金及日物业管理费之和的1%支付逾期违约金。2017年2月1日，原告与两被告签订换签合同协议，约定自2017年2月1日起，被告豫涵投资中心将其在上述租赁合同项下的权利和义务转让给被告湾洋公司，被告豫涵投资中心就被告湾洋公司在上述合同项下向原告所承担的义务提供连带保证担保。自2018年起，被告湾洋公司未按期支付下列租金及物业管理费：2018年4月租金及物业管理费(2018年12月7日签收发票)；2019年4月租金及物业管理费(2019年6月3日签收发票)；2019年5月租金及物业管理费(2019年9月3日签收发票)；2019年6月至2019年10月租金及物业管理费(2019年9月20日签收发票)；2019年6月至2019年7月水费及电费(2019年8月12日签收发票)；2019年8月水费及电费(2019年9月20日签收发票)。经原告催要，被告湾洋公司于2019年8月29日支付2万元，于2019年8月30日支付5万元，于2019年9月2日支付20万元，于2019年9月18日支付5万元，于2019年9月25日支付6万元，于2019年10月8日支付97,000元，合计477,000元，算作部分清偿2018年4月租金。此后，被告湾洋公司未再履行付款义务，且以涉讼房屋周边场地施工为由，明确拒绝按合同约定标准支付租金及物业管理费。故原告于2019年11月22日通知被告湾洋公司解除合同。合同解除后，被告湾洋公司拒绝返还涉讼房屋。原告通过与次承租人协商，于2020年1月收回涉讼房屋2-4层及1层局部，并于2020年5月31日后逐步收回涉讼房屋17-25层及1层剩余部分。被告湾洋公司应当承担违约责任，向原告清偿所有应付款。被告豫涵投资中心应对被告湾洋公司的上述给付义务承担连带清偿责任。被告湾洋公司辩称，被告湾洋公司承租涉讼房屋用于转租及自营公寓租赁。2018年8月起，涉讼房屋邻近的体育场馆及道路开始大面积施工，造成涉讼房屋周边的卫生、噪音、交通、安全等客观条件恶化，该变化属于双方在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，致使被告湾洋公司运营成本增加，出租率下降，继续按合同约定标准支付租金及物业管理费有失公平。被告湾洋公司对原告诉称的发票签收时间没有异议。对于原告的第一、二、三、四项诉讼请求，同意2018年4月的租金及物业管理费按合同约定标准计算，2019年4月1日至2019年11月22日期间的租金及物业管理费应按合同约定标准的60%计算，不同意原告的第二、四项诉讼请求。对于原告的第五、六项诉讼请求，对原告就水费及电费提出的主张没有异议。同意原告的第五、六项诉讼请求。对于原告的第七项诉讼请求，原告无权单方解除合同。鉴于合同履行的客观条件发生重大变化，被告湾洋公司同意合同于2020年6月22日解除。对于原告的第八项诉讼请求，被告湾洋公司未按合同约定支付租金及物业管理费有正当理由，不应承担违约责任。即使合同因被告湾洋公司违约而解除，合同约定的违约金明显过高，请求减少。对于原告的第九项诉讼请求，合同约定占用费按租金及物业管理费的二倍计算明显过高，应考虑到涉讼房屋周边施工及近期发生的疫情影响，此外，原告在此期间对整栋楼宇的人员进出实施管理，被告湾洋公司在部分房间的租客退租后招揽新租客不成，请求按合同约定的租金标准的60%计算。对于原告的第十项诉讼请求，被告湾洋公司因自身原因，至今未办妥证照变更或注销手续，原告在本案中同时主张多项违约金，违约金不能重复计算，不同意该项诉讼请求。被告豫涵投资中心辩称，同意被告湾洋公司的上述辩称意见。不同意原告的第十一项诉讼请求。经审理查明，2016年6月24日，原告作为出租方(甲方)，被告豫涵投资中心作为承租方(乙方)，就涉讼房屋签订租赁合同。合同约定，计租面积为11743平方米；租赁期为2016年7月1日至2026年6月30日；2016年7月1日至2016年10月31日为免租装修期；2016年11月1日至2018年7月31日，日租金单价为每平方米3.40元；2016年8月1日至2020年7月31日，日租金单价为每平方米3.57元；2020年8月1日至2022年7月31日，日租金单价为每平方米3.75元；2022年8月1日至2024年7月31日，日租金单价为每平方米3.94元；2024年8月1日至2026年6月30日，日租金单价为每平方米4.13元；上述各计租期间的日物业管理费每平方米单价分别为1元、1.05元、1.10元、1.16元、1.22元；乙方应向甲方支付相当于两个月租金和物业管理费共计3,143,210元作为履约保证金；租金每三个月为一期，除首期外，甲方于每期款项支付日前5个工作日向乙方开具发票，乙方收到发票复印件后于上一期第三个月20号前支付；物业管理费每三个月为一期，乙方收到发票后与当期租金一并支付；乙方迟延履行支付义务，包括但不限于租金、物业管理费、水费及电费，每迟延一日，应支付应付而未付金额的万分之五作为逾期付款违约金，逾期付款违约金计算至实际付款日止；乙方每年度延迟支付本合同项下任何款项超过15日，或发生延迟支付情况累计超过3次的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还，除前述违约金外，乙方还应支付解除时月租金及月物业管理费之和的7倍的违约金，乙方应于解除日向甲方交还租赁房屋，空调及其它硬装修均无偿归甲方所有，乙方超过腾房期限仍未完成交还房屋义务的，自本合同解除日的次日起按解除前的日租金及日物业管理费之和的2倍计算占用费；本合同效力终止后10日内，乙方应当办理完毕工商、税务、消防等变更或注销登记，乙方未能在上述约定期限内完成相应事项的，应就该延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为本合同终止或解除时日租金和日物业管理费之和的1%。2017年2月1日，原告与两被告签订换签合同协议，约定自2017年2月1日起，被告豫涵投资中心在上述租赁合同项下的全部权利和义务由被告湾洋公司承接；被告湾洋公司基于履行租赁合同及本协议而对原告所负的一切义务，由被告豫涵投资中心承担连带保证责任，保证期间至租赁合同终止或解除后2年。合同另记载，1层租赁面积为1,045平方米,2层租赁面积为1,760平方米,3层租赁面积为1,494平方米，4层租赁面积为1,414平方米，17-25层租赁面积为6,030平方米。上述协议签订后，被告湾洋公司将涉讼房屋17-25层用于自营公寓租赁，另将涉讼房屋2-4层及1层局部转租给案外人。截至2019年11月22日，被告湾洋公司已付2018年4月租金477,000元(于2019年8月29日支付2万元，于2019年8月30日支付5万元，于2019年9月2日支付20万元，于2019年9月18日支付5万元，于2019年9月25日支付6万元，于2019年10月8日支付97,000元)，欠付2018年4月1日至2018年4月30日期间及2019年4月1日至2019年11月22日期间租金共计10,585,718.22元。2019年11月22日，原告以电子邮件形式向被告湾洋公司的法定代表人林友威的电子邮箱发送合同解除函，通知被告湾洋公司解除涉讼房屋租赁合同。2020年1月，原告收回涉讼房屋2-4层及1层局部并出租给案外人。2020年5月31日后，原告逐步收回涉讼房屋17-25层及1层剩余部位。现涉讼房屋已由原告全部收回。现被告湾洋公司下属的中山西路分公司注册经营地仍登记为涉讼房屋所在地址。现公安机关向该分公司核发的上海市特种行业许可证仍登记该公司经营地址为涉讼房屋所在地址。另查明，上海国际体操中心场馆位于涉讼房屋东面，2018年9月，有关施工单位对外张贴告知书，公告该体操中心整体改造项目拆除工程于当月开工。2019年12月，有媒体报道上海国际体操中心整体改造项目于2017年7月立项，经过两年多的筹备，即将开工建设。上述事实，有房屋租赁合同、换签合同协议以及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。本院认为，从地理位置上看,涉讼房屋地处中心城区并临城市高架道路，被告湾洋公司作为一家以物业管理及房屋租赁为业的企业，向原告承租面积达上万平方米的房屋并以将近十年为期，自应当事先审慎考察房屋周边环境，并对往后若干年间的城市建设与发展有所预判。被告湾洋公司以涉讼房屋周边工程建设为事由,主张减少租金及物业管理费，本院不予采纳。被告湾洋公司未履行支付租金、物业管理费、水费及电费的合同义务，应当继续履行并支付逾期付款违约金。2019年11月,双方就合同解除发生争议,且双方对付款前开具发票有特别约定,故原告请求判令被告湾洋公司支付该月租金及物业管理费逾期付款违约金,本院不予支持，对原告的第一至第六项诉讼请求的其余部分,本院予以支持。因被告湾洋公司逾期付款已达数期，且拒绝按约履行付款义务，故原告有权解除合同，原告于2019年11月22日通过电子邮件方式通知被告湾洋公司解除合同，可以认定合同于该日解除。对原告的第七项诉讼请求，本院予以支持。合同因被告湾洋公司违约而解除，原告有权要求被告湾洋公司支付合同解除情形下的违约金。被告湾洋公司抗辩约定的违约金过高，虑及原告已在2020年1月将涉讼房屋部分出租，亦虑及原告前期给予承租方免租期，本院酌定除履约保证金归原告所有不予退还外，被告湾洋公司还应向原告支付相当于二个月的租金及物业管理费的违约金计3,143,210元。对原告的第八项诉讼请求，本院部分予以支持。合同解除后，被告湾洋公司与次承租人之间的租赁合同即应解除。被告湾洋公司迟延返还涉讼房屋17-25层，应当向原告支付房屋占用费。被告湾洋公司抗辩约定的房屋占用费过高，虑及合同约定的租金及物业管理费反映涉讼房屋的使用价值，本院酌定房屋占用费降为按1.2倍的租金及物业管理费计算。对原告的第九项诉讼请求，本院部分予以支持。现被告湾洋公司下属的中山西路分公司注册经营地仍登记为涉讼房屋所在地址。现公安机关向该分公司核发的上海市特种行业许可证仍登记该公司经营地址为涉讼房屋所在地址，被告湾洋公司迟延办理证照变更或注销手续，构成违约，对原告的第十项诉讼请求，本院予以支持。根据原告与两被告签订的换签合同协议，被告豫涵投资中心应对被告湾洋公司的上述债务承担连带清偿责任。对原告的第十一项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海湾洋物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海绿庭企业发展有限公司支付2018年4月1日至2018年4月30日期间及2019年4月1日至2019年11月22日期间的剩余租金10,585,718.22元；二、被告上海湾洋物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海绿庭企业发展有限公司支付逾期支付租金的违约金(按每日万分之五的标准，分段计算：以1,214,422元为基数，自2018年12月16日计算至2019年8月28日，计155,446.02元；以1,194,422元为基数，自2019年8月29日计算至2019年8月29日，计597.21元；以1,144,422元为基数，自2019年8月30日计算至2019年9月1日，计1,716.63元；以944,422元为基数，自2019年9月2日计算至2019年9月17日，计7,555.38元；以894,422元为基数，自2019年9月18日计算至2019年9月24日，计3,130.48元；以834,422元为基数，自2019年9月25日计算至2019年10月7日，计5,423.74元；以737,422元为基数，自2019年10月8日计算至该项本金清偿之日；以1,275,143元为基数，自2019年6月13日计算至该项本金清偿之日；以1,275,143元为基数，自2019年9月12日计算至该项本金清偿之日；以2,550,286元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日；以3,825,429元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日)；三、被告上海湾洋物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海绿庭企业发展有限公司支付2018年4月1日至2018年4月30日期间及2019年4月1日至2019年11月22日期间的物业管理费3,253,740.30元；四、被告上海湾洋物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海绿庭企业发展有限公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金(按每日万分之五的标准，分段计算：以357,183元为基数，自2018年12月16日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年6月13日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年9月12日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日；以375,042元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日)；五、被告上海湾洋物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海绿庭企业发展有限公司支付水费及电费合计169,296.15元；六、被告上海湾洋物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海绿庭企业发展有限公司支付逾期支付上述水费及电费的违约金(按每日万分之五的标准，分段计算：以39,454.51元为基数，自2019年8月21日计算至该项本金清偿之日；以60,224.78元为基数，自2019年8月21日计算至该项本金清偿之日；以69,616.86元为基数，自2019年9月29日计算至该项本金清偿之日)；七、原告上海绿庭企业发展有限公司与被告上海湾洋物业服务有限公司就上海市长宁区中山西路XXX号1幢1-4层及17-25层房屋签订的租赁合同于2019年11月22日解除；八、被告上海湾洋物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海绿庭企业发展有限公司支付违约金3,143,210元，另上述租赁合同项下的履约保证金3,143,210元归原告上海绿庭企业发展有限公司所有,不予退还；九、被告上海湾洋物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海绿庭企业发展有限公司支付2019年11月23日至2020年5月31日的上述房屋的17-25层的占用费6,385,191.12元；十、被告上海湾洋物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海绿庭企业发展有限公司支付逾期办理证照变更或注销的违约金(按每日278.59元，自2019年12月3日起，计算至上述房屋无登记上海湾洋物业服务有限公司中山西路分公司住所及特种行业许可经营地址之日止)；十一、被告上海豫涵投资中心(有限合伙)对被告上海湾洋物业服务有限公司的上述给付金钱义务，向原告上海绿庭企业发展有限公司承担连带清偿责任；十二、驳回原告上海绿庭企业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全申请费5,000元,由被告上海湾洋物业服务有限公司、上海豫涵投资中心(有限合伙)共同负担。案件受理费238,526.22元，由原告上海绿庭企业发展有限公司负担76,779.44元，被告上海湾洋物业服务有限公司、上海豫涵投资中心(有限合伙)共同负担161,746.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波人民陪审员  郁晨蕾人民陪审员  徐春华二〇二〇年十月三十日书 记 员  李嘉怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。