广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1518号上诉人（原审被告）：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文策生，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈跃芬，女，1976年9月16日出生,汉族,住广东省珠海市香洲区****************。被上诉人（原审原告）：陈潮钦，男，1953年12月5日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区**************。委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所实习律师。上诉人中山市联创房地产有限公司(以下简称联创公司)因与被上诉人陈跃芬、陈潮钦商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初13463号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。联创公司上诉请求：撤销一审判决，驳回陈跃芬、陈潮钦的全部诉讼请求。事实与理由：一、联创公司与陈跃芬、陈潮钦签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，为有效合同，双方应依约履行。该合同中并无免费送一车位的约定，合同中的商品房总价也仅指该房屋的所含套内建筑面积价款，不包含车位价款，故陈跃芬、陈潮钦要求联创公司提供一个车位的永久使用权，缺乏依据。二、涉案的宣传资料并无买房即拥有车位使用权的意思表示，宣传资料仅为邀约邀请。而双方签订的《商品房买卖合同》也并未约定赠送车位。补充协议第二条第3款亦明确约定商品房的建筑面积未包括地下车库面积，陈跃芬、陈潮钦的请求已然超越合同约定。三、陈跃芬、陈潮钦的户型鉴赏宣传资料中有关买卖合同标的物、价款的主要内容并不明确具体，其实际购买时均需对户型、价格等作出明确具体的选择，故该宣传内容属于要约邀请。双方最终签订的合同附件六补充条款第九条第8项中明确排除了推广宣传及广告只供买受人参考，不作为出卖人对买受人的交楼标准、交楼设施及环境的承诺，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，亦不构成相应商品房买卖合同的组成部分，有关内容均以商品房买卖合同及本补充协议为准。同时在第六条第1项进一步明确地下车位的权属（所有权、使用权等）属于出卖人。而针对个别车位赠送是有特定的宣传单张的。四、陈跃芬、陈潮钦最终选定涉案房屋并签订合同，是经过深思熟虑的结果，以上关于车位的约定足以证明双方最终协商一致确定的买卖合同中出卖人应交付的标的物中并无“赠送一个车位使用权”的内容，故联创公司并无向陈跃芬、陈潮钦提供一个免费车位使用的义务。陈跃芬、陈潮钦辩称：一、车位属于涉案房屋功能配套附属部分，使用权从属于商品房。（一）从联创公司已确认真实性的宣传单张可知，涉案车位属于房屋配套，为房屋不可分割的一部分，也是业主置业考虑的重要原因。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，涉案车位的配套属于要约，对联创公司有约束力。（二）从《认购书》标准盖章部分看，双方已明确车位使用编号。即使无法辨认先有字体还是先盖章，但结合本案证据及众多业主情况，可确认该车位分配的真实性。（三）从商品房买卖合同附件六补充协议第二条第3款可知，涉案车位处置权从属于商品房，为商品房不可分割的组成部分。（四）从双方履行情况看，从房屋交付使用起，配套车位就由业主按40元/月/个标准交付管理费。（五）从要约、认购书、买卖合同、使用情况，可知涉案车位从属于商品房归业主使用、处置乃双方真实意思表示。（六）从楼盘车位分配使用情况看，涉案车位基本已分配完毕，由各业主使用。（七）联排别墅一般均予以配套车位，涉案楼盘一期三期，各业主也配套有车位。二、对于联创公司提及的补充条款。（一）《合同补充协议》第六条第1款属于排除业主权利，免除联创公司责任的格式条款，依法应无效。即使有效有歧义也应作出不利格式合同提供方的理解。该条款与该补充协议第二条第3款结合可知，除约定的从属于商品房的地下车库外的其他车位使用权权属归联创公司。（二）《合同补充协议》第九条第八款属于格式条款，免除了联创公司的责任，排除业主的权利，且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条相悖，故该条款属于无效条款。陈跃芬、陈潮钦向一审法院起诉请求：1.判决联创公司于判决生效之日起七日内持办理中山市************龙山御景花园2期24幢103房不动产权证需由联创公司提交的材料到产权登记机关备案，协助陈跃芬、陈潮钦办理上述房产不动产权证；2.判决中山市************龙山御景花园2期编号为015号车位使用权、处置权归陈跃芬、陈潮钦所有。诉讼过程中，陈跃芬、陈潮钦以联创公司在陈跃芬、陈潮钦起诉后已协助其前往产权登记部门提交涉案不动产相关资料、完成登记备案手续为由，变更其诉讼请求为：判决中山市************龙山御景花园2期编号为015号车位使用权、处置权归陈跃芬、陈潮钦所有，车位价值5万元。一审法院认定事实：2014年4月15日，陈跃芬、陈潮钦陈跃芬（买受人）、陈潮钦（买受人）与联创公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称为合同），合同约定：买受人购买的商品房位于三乡镇塘敢村悦廷街10号龙山御景花园2期24幢103号，建筑面积261.46㎡，总金额1390000元，合同还约定了付款方式、违约责任等内容。陈跃芬、陈潮钦、联创公司在合同落款处签名/盖章确认。上述合同的附件六《合同补充协议》载有：二、关于面积差异处理（对商品房买卖合同第五条第3点的变更）……3、本商品房之建筑面积未包括地下车库面积44.13㎡，以最终出房产证为准，此部分面积空间处置权从属商品房所有权，业主不得单独处置。但可以随本商品房整体转让而发生权益的变更。本部分产权面积，不受主合同第五条规定之制约……六、关于基础设施、公共配套建筑。1、本项目未计入分摊面积部分的配套建筑，包括会所、本住宅区内经规划部门批准的地下车位、地上停车位权益（包括使用权），其权属（所有权、使用权等）属于出卖人。出卖人享有占有、使用、收益、处理的权利。外墙广告及其配套设施权益为出卖人享有。会所的用途，由出卖人决定，最终的经营内容以出卖人跟经营单位商定为准……九、其他内容补充。8、出卖人为本项目制作的一切推广宣传及广告资料（包括但不限于建筑模型、样板房、照片、图纸、售楼书等），只供买受人参考，不作为出卖人对买受人交楼标准、交楼设施及环境的承诺，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，亦不构成相应商品房买卖合同的组成部分，有关内容均以商品房买卖合同及本补充协议为准；出卖人中山市联创房地产有限公司提请买受人在签订本协议之前仔细阅读本附件的条款并特别注意本附件的条款内容；该补充协议还约定了其他事项。陈跃芬、陈潮钦吴沾天、联创公司在该补充协议落款处签名/盖章确认。联创公司于2019年4月18日向涉案小区全体业主发出《公告》一份，该公告载有：由联创公司开发建设云山雅墅项目二期停车位目前已具备销售条件，现拟对云山雅墅二期产权停车位进行分批出售，并公告：有意购买第一批小车停车位的业主应于2019年4月26日前前往云山雅墅物业管理中心进行预登记。本公告自张贴发布之日起视为已告知全体业主，业主已知晓并认可该公告的全部内容。逾期未申请预登记的，视为放弃优先购买权，联创公司另行对外销售。同日，联创公司向业主/车主发出《通知》，该通知载有：本车位为联创公司产权车位，联创公司拟对该车位进行出售；为不影响销售，自本通知发出之日起，该车位将禁止停放车辆、摆放或设置任何物品，由此引发的责任由业主/车主承担。陈跃芬、陈潮钦主张，其在购买涉案房屋时，宣传单张明确车库为赠送使用。陈跃芬、陈潮钦所使用编号为015号的车位，不动产单元号为442000114206GB00704F00490168，不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第0017173号，产权人为联创公司。另查明：云山雅墅物业管理处客户服务中心出具证明一份，该证明载有：兹有三乡龙山御景花园小区24-103业主陈跃芬、陈潮钦配套车位编号为015号，小车位管理费为40元/月/个，缴费起始时间为2014.10.1，截止至2019.4.30，共交55个月，合计金额为2200元整。又查明：陈跃芬、陈潮钦向本院提交涉案房屋小区“雲山雅墅”宣传单张三份。“联创公司盛情加推特价单位，邀您一起品鉴”的宣传单张载有：23幢102单位，现价1550000元，面积261.48㎡：车库，赠送面积39.93㎡；一层，赠送面积12平方；二层，赠送面积4.8㎡；三层，赠送面积23.41㎡；天面，赠送面积55.04㎡；花园，赠送面积38.2㎡；总使用面积434.86㎡，总使用面积单价3565元。25幢102单位，面积267.82㎡：原价2001262元，现价1560000元，让利总价441262元，现单价5825元。25幢103单位，面积267.82㎡：原价2004558元，现价1560000元，让利总价444558元，现单价5825元。25幢104单位，面积267.82㎡：原价2003802元，现价1560000元，让利总价443802元，现单价5825元。“经典户型鉴赏（LN户型：20-26栋）”的宣传单张载有：建筑面积约170㎡、186-198㎡，使用面积约373-501㎡（含车位）；负一层【E＋多功能室】，建筑面积约70.99㎡，使用面积约112.57㎡（车位）；负一层【E＋多功能室】图纸显示包括标注C9在内的倒7字区域为不计入建筑面积。标注C9的区域为停车位。该宣传单张还载有其他内容。“经典户型鉴赏（Ls户型：20-26栋）”的宣传单张载有：建筑面积约170㎡、186-198㎡，使用面积约373-501㎡（含车位）；负一层【E＋多功能室】，建筑面积约65.45㎡，使用面积约92.57㎡（车位）；负一层【E＋多功能室】图纸显示包括标注C8在内的区域为不计入建筑面积。标注C8的区域为停车位。该宣传单张还载有其他内容。陈跃芬、陈潮钦购买的涉案房产为LN户型。再查明：陈跃芬、陈潮钦提交的龙山御景二期车库实测平面图中注有“现配送二期地下车位（编号……）使用权给业主……使用”字样。陈跃芬、陈潮钦称该证据是其他业主提供的，清楚标注了车位的分配。联创公司对此不予确认，主张陈跃芬、陈潮钦提交的该证据不能证明其证明目的。陈跃芬、陈潮钦还提交了由广东国安物业经营服务有限公司出具的《收据》一张，拟证明其自收楼之日起，涉案车位使用权、处置权从属于涉案房屋，多年来由陈跃芬、陈潮钦使用，陈跃芬、陈潮钦也按前期物业规定缴纳物业管理费。联创公司主张，其确认该证据真实性，但与联创公司无关，该收取的收费单位为物业公司，物业公司基于物业管理向陈跃芬、陈潮钦收取合理费用，提供车位给陈跃芬、陈潮钦使用，并不当然认为陈跃芬、陈潮钦使用的车位归陈跃芬、陈潮钦所有。联创公司确认未向陈跃芬、陈潮钦收取车位使用费用，原因是联创公司近期才取得车位的产权证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈跃芬、陈潮钦与联创公司签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。涉案车位的产权人为联创公司，陈跃芬、陈潮钦对此不持异议。双方诉争焦点为陈跃芬、陈潮钦对涉案车位是否有使用权。根据陈跃芬、陈潮钦联创公司双方的诉辩意见，结合本案证据，分析如下：首先，《中山市商品房买卖合同》补充协议第二条第三款约定：“本商品房之建筑面积未包括地下车库面积44.13㎡，以最终出房产证为准，此部分面积空间处置权从属商品房所有权，业主不得单独处置。但可以随本商品房整体转让而发生权益的变更。本部分产权面积，不受主合同第五条规定之制约”，双方已约定涉案车位可以随商品房整体转让而发生权益的变更，该约定对双方有约束力。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，陈跃芬、陈潮钦购买的涉案房产为LN户型。“经典户型鉴赏（LN户型：20-26栋）”的宣传单张载明，20-26栋的LN户型的建筑面积约170㎡、186-198㎡，使用面积包含车位约373-501㎡；负一层建筑面积约70.99㎡，使用面积包含车位约112.57㎡，图纸显示包括标注C9在内的倒7字区域为不计入建筑面积。可知，联创公司在向陈跃芬、陈潮钦销售上述户型单位时作出具体明确说明和允诺，即陈跃芬、陈潮钦购买上述户型单位，车位作为该户型单位的使用面积，但不计入该户型单位的建筑面积。车位作为小区的配套设施，其重要性不言而喻，车位是否配备给陈跃芬、陈潮钦使用，必然会对陈跃芬、陈潮钦联创公司双方商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。该说明和允诺即使未载入陈跃芬、陈潮钦联创公司签订的商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。综上所述，结合陈跃芬、陈潮钦收楼后一直使用涉案车位，而联创公司未向陈跃芬、陈潮钦收取过任何使用费用的事实，本院认定陈跃芬、陈潮钦对涉案车位享有使用权。至于陈跃芬、陈潮钦对涉案车位所主张的处置权。处置权虽不是物权法明文规定的所有权权能，但按一般理解，处置权与物权法所规定的所有权处分权能无异。处分权作为所有权的核心权能，与所有权密不可分，而陈跃芬、陈潮钦并不是涉案车位的产权人，故陈跃芬、陈潮钦该诉求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈跃芬、陈潮钦对位于中山市************龙山御景花园2期配套一个车位[编号为015号，不动产单元号为442000114206GB00704F00490168，不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第0017173号]享有使用权；二、驳回陈跃芬、陈潮钦的其他诉讼请求。案件受理费1050元（陈跃芬、陈潮钦已预交8925元），由陈跃芬、陈潮钦负担525元，联创公司负担525元（联创公司负担部分应于本判决生效之日起七日内径付陈跃芬、陈潮钦）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明：诉讼中，联创公司称陈跃芬、陈潮钦提交的宣传单中的LN、Ls户型并非涉案房屋的户型，陈跃芬、陈潮钦购买的是L1、L2户型中的L1户型，该户型不涉及车位的宣传。陈跃芬、陈潮钦对此不予确认，称宣传单中只有LN、LS两个户型，其从未听过L1、L2户型。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。围绕联创公司的上诉请求，本案二审争议的焦点为陈跃芬、陈潮钦是否对涉案车位享有使用权。对此，本院分析如下：首先，根据双方签订的商品房买卖合同附件六合同补充协议第二条第3点约定，本商品房之建筑面积未包括地下车库面积，此部分面积空间处置权从属于商品房所有权，业主不得单独处置，但可以随本商品房整体转让而发生权益的变更。由此可见，双方约定车位处置权从属于商品房所有权，业主作为商品房的所有权人，依约应当享有车位的权益，而此处的权益，结合本案的实际情况，应当是指车位的使用权益。虽然该补充协议第六条第1点约定停车位权益（包括使用权）属于联创公司，但该条款属于联创公司提供的格式条款，且该部分内容与前述第二条第3点约定相矛盾，排除了业主对车位的使用权益，故该条款中关于车位使用权属于联创公司的约定无效，该约定并不影响业主对车位享有使用权益。其次，陈跃芬、陈潮钦称其购买的涉案房产为LN户型，该户型的宣传单张联创公司在诉讼中亦予以确认。虽然联创公司主张陈跃芬、陈潮钦购买的并非LN户型而是L1户型，但未就此提供充分的证据予以证明，本院不予采信。陈跃芬、陈潮钦提交的“经典户型鉴赏（LN户型：20-26栋）”宣传单张载有“使用面积约373-501㎡（含车位）”、“负一层……使用面积：约112.57㎡（车位）”的内容。虽然联创公司主张该宣传内容属于要约邀请，但从上述宣传内容来看，联创公司就该户型单位作出的使用面积已含车位的说明具体确定，而根据生活常理，是否配备车位使用，必然会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，上述关于车位的说明应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。再次，根据云山雅墅物业管理处客户服务中心出具的证明内容及陈跃芬、陈潮钦提供的收据，陈跃芬、陈潮钦收楼后一直使用涉案015号车位并每月交纳该车位的管理费，而联创公司从未向陈跃芬、陈潮钦收取过车位使用费，亦未对陈跃芬、陈潮钦使用该车位提出过异议。因此，综合上述分析，一审法院认定陈跃芬、陈潮钦对涉案015号车位享有使用权并无不当，本院予以维持。综上，联创公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由中山市联创房地产有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十月十六日书记员  韦健淳