上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16391号原告：张齐东，男，1976年8月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：池琴红，女，1981年12月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。以上两原告共同委托诉讼代理人：徐诚侃，上海市华天平律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：翁焱珏，上海市华天平律师事务所律师。被告：龚亮芳，女，1982年8月11日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告张齐东、池琴红诉被告龚亮芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告申请保全，本院依法采取了保全措施。本案于2020年9月24日公开开庭进行审理，原告张齐东、池琴红及两原告共同委托诉讼代理人徐诚侃、被告龚亮芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张齐东、池琴红向本院提出诉讼请求：1、确认张齐东、池琴红与龚亮芳2019年12月26日签订的房地产买卖居间协议合法有效；2、判令龚亮芳将位于上海市青浦区青泰路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至张齐东、池琴红名下；3、判令龚亮芳支付张齐东、池琴红违约金[以人民币(以下币种均同)320万元为本金，按日万分之五的标准，自2020年7月25日起计算至实际过户至两原告名下之日止]。事实和理由：张齐东、池琴红系夫妻关系。2019年12月26日，张齐东、池琴红与龚亮芳达成《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)，约定龚亮芳将其位于上海市青浦区青泰路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)作价320万的价格卖给张齐东、池琴红，龚亮芳自行偿还在系争房屋上设立抵某权的贷款，办理抵某权注销手续，保证房屋顺利过户。协议签订后，张齐东、池琴红分多次支付购房款共计237万元。2020年1月6日，双方至房地产交易中心并完成网签手续，但龚亮芳始终未归还贷款导致系争房屋无法过户。2020年7月23日，基于龚亮芳违约，双方达成《补充协议》，约定于2020年7月24日前完成过户手续，如延期则按合同价万分之五每天计算违约金。后龚亮芳仍未配合办理过户手续，因此张齐东、池琴红诉至法院要求判如所请。被告龚亮芳辩称，1、认可居间协议的效力，是双方真实意思。2、同意过户，目前没有过户是因为自己的钱款未到位，没有还掉房屋的抵某贷款，同意还掉贷款以后就过户房屋。3、违约金应当按照张齐东、池琴红已付的钱款237万元为本金，对日万分之五的标准没有意见，从2020年7月25日开始计算没有异议。经开庭审理查明，系争房屋的登记权利人为龚亮芳。2019年12月26日，张齐东、池琴红(夫妻关系)(甲方、买受方)与龚亮芳(乙方、出卖方)签订居间协议，约定系争房屋价款为320万元，甲乙双方各自承担本交易所产生的税、费。双方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)后25日内，乙方应支付给甲方首期房价款(包括定金)计237万元，若房地产设有抵某，则甲方应在签订买卖合同后3个工作日内向抵某权人预约还贷时间，并于还贷当日至抵某权人处全额还清尚欠的贷款金额，同时甲方须在收执从抵某权人处取得的办理该房地产抵某注销手续全部材料后3个工作日内办理抵某登记注销手续；乙方通过银行贷款支付第二期房价款80万元，乙方并于签订买卖合同后7个工作日内向贷款银行申请贷款并提交全部贷款所需材料，同时甲乙双方应共赴该房地产所属区域房地产交易中心办理产权过户及抵某登记手续(送件)；待甲方收到上述各期房款后7个工作日内，双方对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将该房地产交付乙方，双方签订房屋交接书，同时乙方支付房价尾款3万元。合同并约定了其他事宜。2020年1月6日，双方就上述系争房屋签订买卖合同，约定2020年3月20日前办理转让过户手续，并对相关事宜进行了约定。另查明，张齐东、池琴红分别于2019年12月26日、2019年12月27日、2020年1月6日向龚亮芳支付2万元、3万元、232万元又查明，2020年7月23日，龚亮芳(甲方)与张齐东(乙方)签订《补充协议》，内容为“……双方于2020年1月6日网签并支付购房款共计人民币贰佰叁拾柒万元整，由于甲方个人原因，导致此房的银行贷款未能还清并导致延期过户。现双方达成书面协议如下：1、甲方于2020年7月23日将以上房产的所有权转让给乙方，乙方可根据自己需要装修并使用此房。甲方于2020年7月30日之前结清此房水、电、煤、物业费等相关费用，2020年8月1日起此些费用将由乙方承担。2、甲方应积极配合筹资并及早还清银行贷款并履行过户手续，双方约定于2020年7月24日前完成过户手续，如延期则按照合同价万分之五每天计算违约金。……”同日，龚亮芳交付房屋，张齐东、池琴红入住使用。还查明，2020年10月27日系争房屋的上海市不动产登记薄记载，系争房屋上除本案中所做的查封外，还设有中国建设银行股份有限公司上海第六支行债权数额为229万元的抵某。张齐东、池琴红、龚亮芳确认，系争房屋目前未能过户是因尚有抵某尚未涤除。双方口头约定剩余的83万元房款，通过银行贷款60万元、待过户后支付23万元。以上事实，由张齐东、池琴红、龚亮芳的陈述、居间协议、买卖合同、补充协议、转账凭证、上海市不动产登记薄等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，张齐东、池琴红与龚亮芳签订的居间协议、补充协议均系双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。张齐东、池琴红已按合同约定的支付节点履行支付房款的义务，龚亮芳也应及时涤除抵某协助办理过户手续保证合同的继续履行，现龚亮芳未能履行上述义务，显属违约，张齐东、池琴红要求按补充协议的约定承担违约金，于法无悖，本院予以支持。因系争房屋上尚有案外人抵某，存在过户障碍，故对张齐东、池琴红要求将房屋过户至其名下的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告张齐东、池琴红与被告龚亮芳2019年12月26日签订的《房地产买卖居间协议》有效；二、被告龚亮芳应于本判决生效之日起十日内支付原告张齐东、池琴红违约金(以320万元为本金，按日万分之五的标准，自2020年7月25日起计算至将上海市青浦区青泰路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告张齐东、池琴红名下之日止)；三、原告张齐东、池琴红的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告负担；保全费5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年十月二十七日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。