上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初15489号原告(反诉被告)：陈佳时，男，1985年9月7日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：段永恒，上海英恒律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙重白，女，1965年7月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：谢某某，男，汉族，住上海市徐汇区。原告陈佳时与被告孙重白房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，孙重白提起反诉。本案依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈佳时向本院提出诉讼请求：1.判令孙重白退还陈佳时2020年2月11日至2月29日的租金42,586.20元；2.判令孙重白退还陈佳时押金195,000元。事实和理由：双方于2019年10月22日签订房屋租赁合同，孙重白将上海市乌鲁木齐中路XXX号底楼房屋(以下简称系争房屋)出租给陈佳时，月租金65,000元。合同签订前后，陈佳时共支付了押金195,000元。10月31日，陈佳时又支付租金195,000元。2020年1月底，因新冠疫情爆发，导致全国经济停摆，餐饮行业停业，陈佳时店铺无法经营。由于陈佳时是家庭式经营，经济力量薄弱，资金有限，再加上店铺租赁、装修已经消耗了陈佳时大部分资金，因此陈佳时无力抵御疫情冲击，只能关闭店铺，与孙重白终止租赁关系。2020年2月10日，孙重白同意与陈佳时终止租赁合同，但因疫情原因，孙重白表示无法出门，2月28日，陈佳时将房屋返还孙重白，并与孙重白协商退还租金、押金事宜。孙重白开始时愿意协商，后来反悔，不同意退还任何钱款。故陈佳时诉至法院。孙重白辩称，2020年2月10日，陈佳时发微信称因疫情原因撑不下去了。后双方电话联系，电话里孙重白明确告知陈佳时，若是疫情原因，希望其继续做下去，孙重白承诺免除因疫情店铺不能开门营业期间的房租，陈佳时称疫情不是主因，主要是老婆怀孕了，需在家卧床保胎，实在无法一人管理两家店，陈佳时还在永嘉路上开了一家店。正因如此，孙重白才没有强求陈佳时继续履行合同。陈佳时称2月10日开始陆续将物品搬走，月底交接。陈佳时还说会找下家减少孙重白的损失。2月27日，孙重白主动发消息给陈佳时交接。2月28日双方进行了交接。之后陈佳时提出退点钱，孙重白告知若合同继续履行大家好商量，若不能履行就要有契约精神，按合同办事。因此，孙重白不同意陈佳时的诉讼请求。孙重白向本院提起反诉请求：1.判令陈佳时归还孙重白给予的2019年11月1日至2019年11月30日装修免租期费用65,000元；2.判令陈佳时赔偿违约造成孙重白2020年3月1日至2020年3月31日房屋空置一个月的损失65,000元；3.判令陈佳时赔偿违约造成孙重白与上海惠牛餐饮管理有限公司签订的租赁合同给予的装修免租期2020年4月1日至2020年4月30日一个月费用65,000元；4.判令陈佳时赔偿违约造成孙重白69个月租金差额损失，按5000元/月计算，共计345,000元。事实和理由：陈佳时解除合同并非因为疫情，而是妻子怀孕保胎，其无法两头兼顾。陈佳时违约解除合同，给孙重白造成了上述诉请损失，故提起反诉。陈佳时对孙重白的反诉辩称，不同意孙重白全部诉请。一，就免租期的租金，孙重白要求陈佳时支付没有法律依据。二，陈佳时由于疫情不可抗力才解除合同的，也是经过孙重白同意的，解除合同不是陈佳时过错导致的，且根据国家及上海高院对疫情期间的政策，商铺在疫情期间无法使用的承租人可以要求减免房租，即使陈佳时3月份空租一个月，其损失也不必然是双方合同约定的65,000元，损失是多少，以及双方如何分担，希望法庭根据公平公正原则予以处理。三，孙重白与下一个承租人之间的合同中约定的免租期系孙重白对自己权利的处分，与陈佳时无关，不能认定为损失，且合同4.3条还约定了一定情形下免租期内租金的补足条件，不是必然产生的损失。四，孙重白与下一承租人之间是协商确定的租金，无论价格高低均系孙重白对自己权利的处分，不能要求陈佳时补足其差额，认定低于原合同的租金即为其损失，否则若新的租金高于原合同租金约定时，孙重白是否应将高出部分返还陈佳时？本院认定事实如下：2019年10月22日，孙重白(甲方)与陈佳时(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法使用的坐落在上海市乌鲁木齐中路XXX号底楼的房屋出租给乙方使用；该房屋租赁期自2019年10月31日起至2025年10月30日止；租金起付日为2019年12月1日；交房时间为2019年10月31日；自2019年10月31日至2019年11月30日为乙方免租期甲方不收取租金；该房屋第一年至第三年每月净租金为人民币65,000元，第四年至第六年每月净租金为人民币70,200元；每叁个月为一个付款期，乙方在每个付款期前10日，向甲方支付下一期房租，遵循“先付后用”原则；该房屋保证金为叁个月租金即人民币195,000元作为合同履行之保证金，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已结清租金，管理费，电话费，水电费，物业管理费报刊杂志等费用后三天内无息返还乙方；如乙方拖欠租金达5日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金及剩余租金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订当日，陈佳时支付孙重白保证金(押金)195,000元。2019年10月31日，陈佳时支付孙重白至2020年2月29日止的房租195,000元。陈佳时对房屋进行了一定装修后使用。2020年2月10日，陈佳时微信孙重白，称因疫情原因撑不下去了。孙重白问接下来怎么打算。陈佳时回复减少人员，降低成本。2020年2月27日，孙重白微信陈佳时：什么时候交接说一下，我这两天都在的。陈佳时回复明天上午10时。2020年2月28日，陈佳时将系争房屋返还孙重白。2020年3月26日，孙重白与上海惠牛餐饮管理有限公司签订租赁合同，将系争房屋出租，租期自2020年4月1日至2024年3月30日；月租金6万元，每两年上涨8%；承租方可享有1个月免交场地使用费的期限。审理中，孙重白再三强调在陈佳时提出解约后，其承诺免收疫情期间租金，让陈佳时继续经营，陈佳时以太太怀孕保胎为由要求解约，其考虑到人命关天不得不同意。陈佳时则称，孙重白从未承诺过免收租金，其也从未提出过减免租金的要求，而是直接告知撑不下去了，要求解约。其在与孙重白电话沟通解除合同时，确实提到了太太怀孕这个理由。另查明，陈佳时还租赁了本市永嘉路XXX号甲房屋经营咖啡店，月租金4万元。陈佳时称该房屋房东免去了其半个月租金，以帮助其缓解疫情导致的经营压力。陈佳时在绍兴路租的员工宿舍，房东在疫情期间也每月免去500元租金。诉讼中，陈佳时提出退还15万元的调解方案。孙重白因陈佳时拒绝承认其曾经承诺疫情期间免收租金的关键事实，而坚持拒绝退还分文，致双方调解不成。本院认为，陈佳时以疫情为由解除合同，应对疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小予以分析。按常理，当发生突发状况致租赁合同履行困难时，承租人应与出租人重新协商履行期限、履行方式、价款数额等合同主要内容，以寻求继续履行合同的可能。虽然孙重白缺乏充分证据证实其曾承诺免除陈佳时因疫情不能营业期间的租金，但陈佳时未向出租人提出任何可能减轻其履行困难的条件，即径行解除合同，不符常理。陈佳时与孙重白沟通时将妻子怀孕作为解约的理由之一，此显然与疫情无关。而陈佳时租赁的永嘉路房屋至今仍正常履行之中，出租人给予的免租半个月的优惠尚不足以改变疫情对合同履行造成的不利影响。综合上述分析和事实，本院认为陈佳时在疫情来临后未经协商径行解除系争房屋租赁合同，更多是出于对店铺经营的商业风险、盈利能力的考量，疫情并非主要原因。陈佳时应对合同解除，承担违约责任。鉴于疫情确实会在一定程度上加重合同履行障碍，故本院根据前述疫情与涉案租赁合同解除的关联性大小的分析，酌情减轻陈佳时的违约责任，免除陈佳时20%解约违约金，即孙重白须返还租赁保证金195,000×20%＝39,000元。陈佳时实际交房日为2月28日，陈佳时认为其通知解约之日(2月10日)即符合交房条件，因孙重白原因推迟至2月29日交接，故2月10日应视为交房日，缺乏事实依据，本院确认双方于2月28日交接房屋。陈佳时的租金付至2月29日，与交房日只相差一天，且合同约定违法解约方无权要求返还剩余租金，故陈佳时要求返还剩余租金的请求，本院不予支持。租赁合同解除不溯及既往，承租人在免租期内进行装修等活动，其已使用的利益是无法返还的。至于由此造成出租人的损失，应按合同有关违法解约责任的约定处理。同理，有关房屋空置一个月的损失，亦因按违约责任约定处理。而前述认定陈佳时承担之违约金，足以弥补孙重白主张的上述损失。孙重白要求免租期的租金、空置损失，本院不予支持。孙重白与上海惠牛餐饮管理有限公司的租赁合同(以下简称后合同)替代了与陈佳时的租赁合同(以下简称前合同)，两个合同是在同一个租赁周期内。而在一个租赁周期内，出租人给予承租人免租期以进行装修等活动，是商业租赁的交易惯例，这是出租人出租房屋必要的、合理的成本支出。因此，同一周期内前合同免租期与后合同免租期是重复的，出租人只可择一主张，而不能重复主张。孙重白要求陈佳时赔偿后租赁合同免租期租金的请求，本院不予支持。后合同与前合同租金确有每月约5000元的差价，但后合同租金降低是因疫情造成。即使前合同继续履行，因受疫情影响，陈佳时亦可与孙重白磋商适当降低租金，法律亦赋予承租人请求降低租金的权利，故孙重白主张后合同与前合同的差价损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、孙重白于本判决生效之日起十日内返还陈佳时房屋保证金39,000元；二、驳回陈佳时的其余诉讼请求；三、驳回孙重白的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4864元，减半收取计2432元，由陈佳时负担2032元，孙重白负担400元；反诉受理费4600元，由孙重白负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 蔡重洲二〇二〇年十月二十六日法官助理 陆 磊书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。