重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0106民初9689号 原告：余吉万，男，1963年3月8日出生，汉族，重庆市九龙坡区村民，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：张垚，重庆宏州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁天乐，重庆宏州律师事务所律师。 被告：苏兴光，男，1951年9月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：陈玲（苏兴光之儿媳），女，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 被告：廖思均（苏兴光之妻），女，1951年7月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：陈玲（廖思均之儿媳），女，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 被告：重庆金洁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大水井**附**，统一社会信用代码91500106666411324F。 法定代表人：邓恒正，重庆金洁房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：李骁，男，重庆金洁房地产开发有限公司职工，住重庆市江**。 原告余吉万与被告苏兴光、廖思均、重庆金洁房地产开发有限公司（以下简称金洁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告余吉万的委托诉讼代理人张垚，被告苏兴光、廖思均的委托代理人陈玲，被告金洁公司的委托诉讼代理人李骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余吉万向本院提出诉讼请求：1、判令确认重庆市沙坪坝区购房资格归原告所有。2、判令被告金洁公司和原告签订重庆市沙坪坝区房屋单价为5180元/平方米的房屋买卖合同。3、判令被告金洁公司为原告办理重庆市沙坪坝区房屋的登记、备案、交款、接房、过户手续。4、诉讼费由被告承担。审理中，原告余吉万放弃了要求被告金洁公司为原告办理重庆市沙坪坝区房屋的登记、备案、交款、接房、过户手续的诉讼请求，仅请求：1、判令确认重庆市沙坪坝区的购房资格归原告所有。2、判令被告金洁公司和原告签订重庆市沙坪坝区房屋单价为5180元/平方米的房屋买卖合同。事实及理由：被告苏兴光、廖思均为夫妻关系。2015年12月29日，苏兴光、廖思均将重庆市沙坪坝区购房指标转让给原告，并分别与原告签订了内容相同的《购房指标权益转让协议书》。协议书载明，苏兴光、廖思均应积极协助原告办理相关手续，将房屋过户到原告名下。原告于2015年12月29日以廖思均名义向被告金洁公司支付了购房订金30000元，于2018年5月31日以廖思均名义向金洁公司支付了50%的购房款179168元。金洁公司通知于2020年6月3日至6月28日期间接房。原告在此期间多次找苏兴光、廖思均协助配合办理接房手续均未果。2020年8月3日，金洁公司通知原告缴纳剩余房款，具体金额不清楚。原告多次找金洁公司办理接房手续也未果，导致原告合法权益受损。原告认为，金洁公司对原告和苏兴光、廖思均签订的《购房指标权益转让协议书》知情并予以认可，且通知了原告进行缴纳房款，通知原告进行接房，原告有权承继订房协议书中廖思均的全部权利及义务。故原告起诉至法院，请求判如所请。 被告苏兴光、廖思均辩称，金洁公司并未通知苏兴光、廖思均缴纳房款。对原告所述以廖思均名义两次交款，苏兴光、廖思均不清楚。涉案房屋是苏兴光、廖思均的还建房。苏兴光、廖思均在2015年与金洁公司签订了协议，约定苏兴光、廖思均在金洁公司指标购房，但未约定具体的门牌号。随后，案外人介绍原告购买苏兴光、廖思均的购房指标。介绍人要求双方签订购房指标转让协议，约定由苏兴光、廖思均将购房指标转让给原告。随后，陈玲未经苏兴光、廖思均委托，以苏兴光、廖思均的名义与原告签订了《购房指标权益转让协议书》。苏兴光、廖思均得知此事后，不同意出售该房屋，也没有收取原告定金。金洁公司的后续手续以及缴款等都是原告在办，苏兴光、廖思均什么都不清楚。金洁公司至今也未向苏兴光、廖思均确定房号。苏兴光、廖思均认为，房屋是二被告的，不同意金洁公司与原告签订房屋买卖合同，但愿意将原告已支付的转让款退还给原告。如果原告坚持要房子，就要求原告增加支付转让款。庭审中，苏兴光、廖思均的特别授权的委托诉讼代理人陈玲陈述，因为苏兴光、廖思均与儿媳陈玲居住在一起，经一家人协商，打算将指标转让给原告。苏兴光、廖思均口头委托陈玲出售购房指标，陈玲随后代苏兴光、廖思均与原告签订了《购房指标权益转让协议书》，收取了定金。并将苏兴光、廖思均与金洁公司签订的协议交给了原告。苏兴光、廖思均之子、陈玲之夫得知此事后，不同意转让购房指标，苏兴光、廖思均、陈玲就后悔了，不想再向原告出售购房指标，未能与原告协商一致。苏兴光、廖思均当即否认其委托陈玲代为与原告签订购房指标转让协议。陈玲补充陈述，当时苏兴光、廖思均说得模棱两可，没有明确表示是否要卖，但是当时说有人想买这个指标，要卖就得赶快签字，于是陈玲就代苏兴光、廖思均去签了字。 被告金洁公司辩称，金洁公司根据巴渝老街棚改工程项目，根据沙区征地办开具的拆迁协议书和安置证明，与被告苏兴光、廖思均签订了订购协议书，约定苏兴光、廖思均自愿订购涉案房屋，房屋达到使用条件后，由金洁公司通知苏兴光、廖思均签订房屋买卖合同，缴纳全部房款，办理接房手续。涉案房屋于2020年4月23日取得竣工备案证，达到使用条件。金洁公司于2020年8月3日通过书面邮寄方式，根据订房协议上留的电话通知廖思均和黎定碧在2020年8月20日前缴纳房款，签订买卖合同，办理接房手续。金洁公司不清楚购房指标转让的事情，也没有通知过原告接房。金洁公司已经收到廖思均缴纳的其所述的房款，但廖思均和黎定碧均未到金洁公司办理其他手续。金洁公司不同意原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下： 2015年12月29日，金洁公司（甲方）与廖思均（乙方）签订《订房协议书》一份，约定：一、乙方预订甲方开发建设的项目住宅一套，销售编号为1-*-*（在楼层、户型、朝向等不变的情况下，最终门牌号以派出所确定的为准），户型为两室两厅，建筑面积暂为80.76平方米（最终以实测面积为准）。购房单价为建筑面积5180元/平方米，总房款暂为418336元。房款在甲乙双方签订《重庆市房屋买卖合同》时按实测房屋建筑面积一次性付清。二、本协议签订时，乙方向甲方指定账户支付订金30000元。上述订金在双方签订《重庆市房屋买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款。三、甲方需于2017年12月30日前完成所订房屋的建设工作、乙方到指定地点签定《重庆市房屋买卖合同》，并按合同约定期限将房屋交付给乙方，若因甲方原因导致不能按期交房，甲方应按日向乙方支付所订房屋总房款万分之一的违约金。四、甲方不能将乙方已订购的房屋出售给第三人，否则应向乙方支付所订房屋的总房款的10%作为违约金，并保证乙方再次订房。五、本协议所订房屋保留至甲方通知乙方签订《重庆市房屋买卖合同》之日起十五个工作日内。如因乙方原因导致逾期未签定《重庆市房屋买卖合同》，甲方有权将房屋另行处理，订金退还乙方，订房协议书终止。房屋一经订购，乙方不得更改房号。六、本协议在履行过程中如产生争议，由双方协商解决，如协商不成，可向人民法院提起诉讼。七、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。自双方签章之日起生效，同具法律效力。 同日，苏兴光、廖思均之儿媳陈玲分别以苏兴光、廖思均名义（甲方、转让方），与余吉万（乙方、受让方）签订《购房指标权益转让协议书》二份。二份《购房指标权益转让协议书》均约定：甲方将位于重庆市沙坪坝区室的购房指标转让给乙方，乙方一次性支付甲方转让费3000元。该房屋的购房相关款项由乙方以甲方的名义直接支付给收款单位，但无论以何种方式支付，甲方都只是名义上的付款人，真正的付款人实为乙方，因购买该房屋而开具的全部收据、发票、合同及其他书面材料甲方均应交给乙方保管。该房屋的一切权利归乙方所有，甲方对该房屋不享有任何权利。甲方应积极协助乙方，将此房屋过户到乙方名下，配合乙方完成过户手续，不得再有任何经济相关的赔偿及补助要求，过户费由乙方负责承担。乙方负责支付该房屋的购房款、维修基金、税金及水、电、煤气、有线电视等房屋相关的费用。本协议签订时，甲乙双方已经过自己配偶及子女同意。甲方相关人和受益人，不得再以任何理由和其他行为方式阻碍此套房屋转让过户到乙方名下。本协议签订后，甲方因该房屋所取得或享有的各项优惠福利政策（包括但不限于：房屋面积的赠送和增加，房屋相关税费的减免）均由乙方享受，甲方不得借此要求乙方再行补偿。协议签订后，在房屋选房、更名、过户等过程中，由于乙方不能按时交清房款及手续费等，造成房屋不能顺利选购、更名、过户，责任由乙方承担，甲方不需退还购房指标转让费，除指标转让费以外由乙方缴纳的购房相关费用，应退还乙方。甲方若不尽配合义务，不协助乙方办理房屋登记、备案、交款、交房、过户等手续或又将购房指标再行转让他人，导致乙方未能购买该房屋的，责任由甲方承担，甲方除应退还乙方此套房屋的指标转让非和乙方已支付的购房相关费用外，还应支付总购房款30%的金额作为违约金。若因不可抗力、政策变动、开发商因素导致协议无法履行，本协议自动失效，且不视为双方违约。甲方应退还乙方购房缴纳的全部款项以及已付的购房指标转让费（甲方应在收到开发商退款后，一周内返还乙方）等。 上述两份《购房指标权益转让协议书》末尾，甲方署名处“苏兴光”、“廖思均”的签字，均由陈玲书写，并由廖思均捺印。 协议签订后，余吉万向廖思均支付转让费5500元。陈玲代廖思均向余吉万出具了《收条》，廖思均在陈玲代书的“廖思均”签名上捺指印。随后，余吉万又以现金方式支付廖思均转让费500元，廖思均未出具收条。廖思均将《订房协议书》原件交余吉万持有。 2015年12月29日，余吉万之妻黎定碧以廖思均的名义向金洁公司交纳30000元。金洁公司向廖思均出具了收据，载明收款事由为：“1-*-*两室两厅80.76㎡定金”。 2018年5月31日，余吉万之妻黎定碧以廖思均的名义向金洁公司交纳房款179168元。金洁公司向廖思均出具了收据。 上述两份收据原件均由余吉万持有。 另查明，位于重庆市沙坪坝区房屋尚未办理房屋登记。 现余吉万向本院提起诉讼，要求判如所请。 诉讼过程中，金洁公司于2020年8月3日向余吉万邮寄《再次接房通知》一份。该通知载明：金洁.安居逸园项目已于2020年4月23日取得了建设竣备字[2020]0030号1号、2号楼的建设工程竣工验收备案登记证，房屋质量符合国家验收规范要求，达到交付使用条件。请廖思均（黎定碧）持身份证、定方协议、已付房款收据原件、货币安置协议及安置证明、银行卡等相关手续证明前来签订《房屋买卖合同》办理接房。接房时间延期至2020年8月20日止（注：经多次通知办理接房手续未果，我司现再次通知您，即通知之日起房号1-*-*廖思均（黎定碧）在通知的期限内自愿缴纳房款及完善）。 余吉万陈述，2018年5月31日向金洁公司交纳房款时，余吉万要求金洁公司向其开具收据。金洁公司表示知晓余吉万与苏兴光、廖思均签订指标转让协议一事，余吉万遂向金洁公司提供了自己的地址、电话，要求金洁公司通知自己接房。金洁公司陈述，金洁公司虽知晓余吉万与苏兴光、廖思均签订指标转让协议一事，除通知廖思均签订房屋买卖合同、交纳房款、办理接房手续外，金洁公司还按照廖思均电话中的指令向余吉万发出了接房通知；金洁公司不认可余吉万与苏兴光、廖思均签订的指标转让协议。苏兴光、廖思均则认为，苏兴光、廖思均从未告知金洁公司发送接房通知的地址和收件人，也未接到过金洁公司电话。 因双方分歧较大，本院调解未成。 上述事实，有余吉万举示的《购房指标权益转让协议书》、《订房协议书》、收据、结婚证、个人活期明细、建设银行客户交易明细单、收条、《再次接房通知》、EMS邮寄单以及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，廖思均与金洁公司签订《订房协议书》，约定廖思均预订金洁公司开发建设的项目1-*-*住宅后，苏兴光、廖思均儿媳陈玲分别以苏兴光、廖思均名义与余吉万（乙方、受让方）签订二份《购房指标权益转让协议书》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区室的购房指标转让给乙方。上述二份《购房指标权益转让协议书》中，虽甲方署名处“苏兴光”、“廖思均”的签字均系陈玲书写，但廖思均均捺指印加以确认。协议签订后，余吉万向廖思均支付转让费5500元，陈玲代廖思均向余吉万出具《收条》，廖思均在陈玲代书的“廖思均”签名上捺指印。随后，余吉万又以现金方式支付廖思均转让费500元，廖思均将其与金洁公司签订的《订房协议书》原件交余吉万持有。结合余吉万、廖思均在审理中一致认可余吉万应支付的购房指标转让费为二份《购房指标权益转让协议书》约定的转让费共计6000元的事实，可以认定，二份《购房指标权益转让协议书》实际系余吉万与廖思均签订，约定廖思均将其在与金洁公司签订的《订房协议书》中的权利义务概括转让给余吉万，余吉万向廖思均支付转让费6000元的事实。余吉万与廖思均签订的《购房指标权益转让协议书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人各方应当按照合同约定全面履行各自义务。审理中，余吉万未举示充分证据证明苏兴光系《购房指标权益转让协议书》合同相对人，因此，本院对余吉万主张其与苏兴光签订了《购房指标权益转让协议书》的主张不予采信。 《购房指标权益转让协议书》约定，甲方将位于重庆市沙坪坝区室的购房指标转让给乙方，乙方一次性支付甲方转让费3000元。该房屋的购房相关款项由乙方以甲方的名义直接支付给收款单位，甲方应积极协助乙方乙方完成过户手续。根据上述约定，可以认定，廖思均系将位于重庆市沙坪坝区室的购房指标转让给余吉万，并非廖思均将其在与金洁公司签订的《订房协议书》中的权利义务转让给余吉万。即便金洁公司在此后向余吉万发出《再次接房通知》，也不能否认《购房指标权益转让协议书》并非合同权利义务概括转让的事实。因此，本院对余吉万关于其因权利义务概括转让从而取代廖思均成为《订房协议书》的相对人，承继廖思均在该合同中权利和义务的主张不予采信。 由于余吉万并非《订房协议书》的相对人，因此，余吉万要求确认重庆市沙坪坝区的购房资格归其所有，以及要求判令金洁公司与其签订房屋买卖合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告余吉万的诉讼请求。 案件受理费10200元，减半交纳5100元（原告已预交），由原告余吉万负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 李 勤 二〇二〇年十月三十日 书记员 张玲玲