贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5667号上诉人（原审原告）：冉林，男，1987年12月28日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审原告）：张杰，女，1995年10月21日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审被告）：务川自治县源旭房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县都儒镇。法定代表人：蔡刚都，职务：总经理。被上诉人（原审被告）：遵义佳苑物业管理有限责任公司，住所地：贵州省遵义市汇川区广州路阳光e板******。法定代表人：毛祺晟，职务：总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：袁瑞梅，贵州舸林律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王璇，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。上诉人冉林、张杰与被上诉人务川自治县源旭房地产开发有限责任公司（以下简称源旭房开公司）、遵义佳苑物业管理有限责任公司(以下简称佳苑物管公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冉林、张杰上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人退还燃气开户费、电视开户费或发回重审;二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，其中关于燃气、电视开户费由上诉人承担系被上诉人排除自身责任、加重上诉人责任，应属无效条款。2.被上诉人收取燃气、电视开户费违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规定。二被上诉人辩称，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，合同已经约定燃气、电视开户费由上诉人承担，不包含在商品房销售价格中，本案并不适用《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》才首次明确了新建商品房燃气、有限电视等设施的安装费用应当包含在商品房销售价格中。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。冉林、张杰向原审法院起诉请求：1.判令源旭房开公司、佳苑物管公司立即退还冉林、张杰燃气开户费2600元、电视开户费265元；2.本案诉讼费用由源旭房开公司、佳苑物管公司承担。原审法院认定事实：2017年5月10日，冉林、张杰向源旭房开公司购买了源旭房开公司开发的位于遵义市汇川区房屋并签订了《商品房买卖合同》。合同第一条约定，建筑工程施工合同约定开工日期为：2011年7月20日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2014年12月31日。合同第七条约定，商品房总价款496505.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；合同签订后，冉林、张杰向源旭房开公司支付了购房款。合同第十二条第一款城市基础设施约定，4.燃气2015年6月30日达到使用条件；6.数字电视交付时线路敷设到户。以上4.6项需要买受人自行办理开通使用手续。合同第二十三条前期物业管理约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为遵义佳苑物业管理有限责任公司；合同附件六装饰、设备标准的约定第七条约定，毛坯房，套内无房间门和其他设施；燃气、电话宽带线、数字电视安装到户；开户费均由买受人自理。合同附件十二补充协议第四条约定，出卖人已垫资电话、燃气、数字电视统一开户安装到户，买受人应按实向出卖人支付开户费用。2018年3月25日，佳苑物管公司向冉林、张杰收取了上述房屋的燃气开户费2600元、电视开户费265元。另查明，2012年4月23日，源旭房开公司与贵州燃气（集团）遵义市燃气有限公司签订了《管道气工程设计安装合同》，合同约定工程名称为“天然居”小区管道燃气安装工程，约定有贵州燃气（集团）遵义市燃气有限公司按2600元／户收取燃气设施建设费。2016年4月27日源旭房开公司向贵州燃气（集团）遵义市燃气有限公司支付了“天然居”小区管道燃气安装工程款1541600.00元。2013年5月9日，源旭房开公司与贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司签订了《数字电视安装协议书》，合同约定对涉案房屋收取户线安装费265元／户，2015年6月17日，源旭房开公司已向贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司支付了93015.00元。还查明，2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。2014年4月贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确了新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、数字电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者收取。2016年9月1日，遵义市住房和城乡建设局、遵义市发展和改革委员会下发（2016）199号文件，即《关于新建商品房配套设施建设安装费用有关事宜的通知》，该文件规定各房地产开发企业必须严格执行《贵州省房地产开发经营管理条例》有关条款规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、数字电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。虽然2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，但对燃气及闭路电视的安装费是否计入商品房价格之中没有规定，至2014年4月贵州省人民代表大会法制委员会在《关于＜贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》中才明确了燃气、数字电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者收取，故2014年4月后新建的商品房项目不得再收取燃气、电视开户费。再结合本案，涉案项目立项时间早于2014年4月，开工时间亦早于2014年4月，项目不属于前述答复认定的不得收取天燃气、电视开户费的范畴；再则，被告源旭房开公司也是按照贵州燃气（集团）遵义市燃气有限公司及贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司的按户计价收费标准，根据双方签订的补充协议向含本案冉林、张杰在内的实际使用人、受益人收取了的上述费用，源旭房开公司也已经向贵州燃气（集团）遵义市燃气有限公司、贵州省广播电视信息网络股份有限公司遵义市分公司支付了上述费用，源旭房开公司收取上述费用符合双方合同约定，亦未违反相关规定，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力据此，判决如下：驳回冉林、张杰的诉讼请求。案件受理费25.00元（已依法减半预收，原告冉林、张杰已经预交），由冉林、张杰承担。本院二审期间，各方均未提交新证据。二审查明的事实与原审法院查明事实一致，且有相关证据在卷予以佐证，对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为冉林、张杰与源旭房开公司在补充协议中关于燃气开户费、数字电视开户费的约定是否有效。本案涉及的遵义市汇川区汇川大道“天然居”项目系2011年源旭房开公司在贵州省内进行建设的项目，因此该项目应当遵守2009年5月1日正式实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定了商品房买卖合同应当包括“（七）供水、供电、供热、燃气等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，同时该条第二款规定“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。本案冉林、张杰与源旭房开公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，因此，燃气及数字电视是合同约定的配套基础设施，该两项开户费应为达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。本案中双方当事人签订的合同附件十二补充协议第4条关于燃气、数字电视开户费的约定变更了《商品房买卖合同》第十二条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但该《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所做的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同约定为准。结合前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，合同附件十二补充协议第4条存在不合理地加重买受人责任的情形。另一方面，依照《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，双方合同附件十二补充协议第4条应属无效条款。据此，若源旭房开公司在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了属于燃气的天燃气开户费，应当举证证明该公司未将燃气开户费计算入涉案商品房的总价款中，否则不得另行收取，但源旭房开公司并无证据证明前述事实，因此应当视为该公司已将燃气开户费、数字电视开户费包含在了房屋总价款中，故源旭房开公司在收取购房款的同时又另行收取该两项费用没有依据，原审法院判决驳回冉林、张杰的诉讼请求不当，本院予以纠正。源旭房开公司应当退还冉林、张杰燃气开户费2600元、数字电视开户费265元。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2835号民事判决。二、务川自治县源旭房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内退还冉林、张杰燃气开户费、数字电视开户费共计2865元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由务川自治县源旭房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 佘  异审 判 员 令狐荣强审 判 员 何  容二〇二〇年十月二十七日法官助理 朱  桃书 记 员 田  林