广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2367号原告：黎志亮，男，汉族，1990年9月12日出生，住广东省深圳市南山区*******深圳市软件产业基地5栋E座1102，公民身份号码：362************597。原告：邬幸，女，汉族，1994年7月2日出生，住江西省丰城市************，公民身份号码：362************067。两原告共同委托诉讼代理人：阎建伟，广东广和律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：田华莘，广东广和律师事务所律师。被告：惠州市金洋房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头妈庙榕树头。法定代表人：徐金河，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕万伍，广东标远律师事务所律师。第三人：惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行，住所：惠州市大亚湾经济技术开发区石化大道438号新华联广场31栋103、104、105、106号商铺。负责人：吕国新。委托诉讼代理人：苏树权，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赖彩平，该公司工作人员。原告黎志亮、邬幸与被告惠州市金洋房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告黎志亮、邬幸申请惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行为第三人。两原告的共同委托诉讼代理人阎建伟、田华莘，被告的委托诉讼代理人吕万伍，第三人委托诉讼代理人苏树权、赖彩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原被告间于2017年6月20日签署的《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：大亚湾（2017）******】已解除；2.请求判决被告向原告返还购房款壹佰壹拾玖万壹仟叁佰肆拾叁元整（1191343元）；3.请求判决被告向原告支付利息壹拾肆万玖仟伍佰叁拾壹元肆角叁分（149531.43元，以购房首期款金额361343元为本金，按同期银行贷款利率计，自2017年6月6日起，计算至2017年8月16日，为3385.08元；以购房款金额1191343元为本金，按同期银行贷款利率计，自2017年8月17日起，计算至2019年8月19日，为115063.88元；以购房款金额1191343元为本金，按同期LPR计，自2019年8月20日起，暂计至2020年3月28日，为31082.47元；以购房款金额1191343元为本金，按同期LPR计，自2020年3月29日起实际计至被告支付清购房款本金及利息止。以上暂计149531.43元，具体以被告支付清购房款本金及利息之日为准）；4.请求判决被告赔偿原告因合同解除产生的损失壹拾壹万叁仟壹佰陆拾肆元贰角捌分（自按揭贷款起算时间2017年8月17日起，暂计至2020年3月28日，被告因按揭贷款购房共计向银行支付贷款利息113164.28元，具体以被告支付完毕全部款项之日为准）；5.请求判决被告向原告支付违约金壹拾肆万玖仟伍佰叁拾壹元肆角叁分（149531.43元，具体以被告支付完毕全部款项之日为准）；6.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月20日签订了《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：大亚湾（2017）10019667】。根据合同约定，原告购买的房屋位于惠州大亚湾澳头新澳大道15号金洋嘉丽园******房，面积为95.51平方米，每平方米价格为12473.48元，总价1191343元，首付款为361343元，按揭贷款为830000元，约定交房时间为2019年6月30日。原告于2017年6月6日向被告支付了首付款361343元，之后办理按揭贷款，贷款总金额为830000元，分360期偿还，年利率为5.145%。2019年8月6日，被告取得竣工验收备案，向原告发出《入伙通知书》，经原告实地查看，认为房屋不符合交房条件，且存在质量问题，并未收房，于2019年9月向被告发出了《拒绝收房通知书》。此后被告未再就收房事宜与原告联系。因房屋存在问题一直未解决，故原告向被告发出了《解除合同通知书》。原告认为，《商品房买卖合同（预售）》应解除的理由主要为：一、被告擅自变更房屋设计而未通知原告，亦未取得原告同意被告在预售时依据的报建时的设计图为复式二楼两个卧室和一个家庭厅，但竣工图显示复式二楼为三房（一个卧室、一个书房、一未标明用途的房间）和一个卫生间，实际建成的房间复式二楼为三房和一个卫生间。这样的变更，已经极大的改变了房屋的户型、结构等，但被告并未将变更的情况通知原告，也未征得原告同意，被告的行为显然是不符合原被告双方的约定及相关规定。二、被告擅自变更房屋设计，改变房屋结构，致使房屋不符合交付条件。被告在房屋的结构连接板处加建是一种擅自变更户型设计的行为，该行为不符合原被告双方约定也违反了相关规定，被告改变设计的行为使房屋处于一种违法的状态之中，该状态截止合同约定的最晚交付房屋期限仍未消除，致使原告无法签收房屋。因此，被告应承担逾期交房的责任。综上，被告的行为违反了法律法规的规定及合同约定，严重损害了原告的利益，故原告特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告惠州市金洋房地产开发有限公司辩称：解除合同（预售）要么合同约定逾期交房达到90日，要么是房屋主体质量有问题，原告才可以解除合同，被告在2019年8月6日取得竣工备案表，并于2019年8月向原告发出入伙通知书，原被告并没有达到合同解除的条件，同时原告没有证据证明房屋主体质量有问题，被告不同意解除合同。第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行述称：惠州农村商业银行股份有限公司与黎志亮、邬幸之间存在合法有效的金融借款合同关系，相关合同关系的存续不受其与金洋房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同纠纷的影响。2017年6月20日，黎志亮、邬幸因购买惠州市金洋房地产开发有限公司位于惠州大亚湾澳头新澳大道15号金洋嘉丽园******房（下称涉案房屋）向惠州农村商业银行股份有限公司申请贷款83万元，并签订了《个人购房按揭贷款合同》（编号：大亚湾房借字2017年第644号，以下简称“贷款合同”）。惠州农村商业银行股份有限公司已依约发放贷款83万元给黎志亮、邬幸。可见，惠州农村商业银行股份有限公司与黎志亮、邬幸之间的金融借款合同关系已成立并合法有效，在该贷款合同未依法被解除前，各方仍应按照贷款合同约定继续全面履行合同。二、惠州农村商业银行股份有限公司对涉案房屋享有合法有效的抵押权，惠州市金洋房地产开发有限公司为黎志亮、邬幸对惠州农村商业银行股份有限公司的债务承担不可撤销连带保证责任。黎志亮、邬幸及惠州市金洋房地产开发有限公司足额清偿贷款本息之前，不能解除涉案房屋的抵押登记，亦不能解除惠州市金洋房地产开发有限公司的担保责任。1.根据贷款合同第15条的约定，黎志亮、邬幸向惠州农村商业银行股份有限公司提供涉案房屋作为按揭贷款的抵押物，并办理了《不动产登记证明》的预告登记【编号：粤（2017）惠州市不动产证明*****1号、粤（2018）惠州市不动产证明第*****号】。惠州农村商业银行股份有限公司对涉案房屋享有合法有效的抵押权。2.根据贷款合同第14条的约定，惠州市金洋房地产开发有限公司为黎志亮、邬幸向惠州农村商业银行股份有限公司提供不可撤销的连带责任保证担保，担保期限为合同生效之日起至合同项下所购房产依法办妥房地产权证书并按惠州农村商业银行股份有限公司的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年。黎志亮、邬幸现仍未办妥不动产权证及完善抵押登记手续，因此，惠州市金洋房地产开发有限公司仍应向惠州农村商业银行股份有限公司承担不可撤销的连带保证担保责任。根据以上两点，黎志亮、邬幸及惠州市金洋房地产开发有限公司足额清偿贷款本息之前，不能解除涉案房屋的抵押登记，亦不能解除惠州市金洋房地产开发有限公司的担保责任。三、目前，黎志亮、邬幸未归还惠州农村商业银行股份有限公司贷款本金及利息合计795455.72元。截至2020年7月20日，黎志亮、邬幸的按揭贷款无逾期，黎志亮、邬幸未归还惠州农村商业银行股份有限公司贷款本金及利息合计795455.72元。本院经审理认定事实如下：2017年6月20日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（201****】及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头新澳大道15号金洋嘉丽园1栋二单元23层04号房，总价款为1191343元。关于房屋规划设计变更，合同第十四条第一款约定：双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，被告应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告。被告未在规定期限内通知原告的，原告有权解除合同。合同第十五条约定：(一)双方签订合同后，被告按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响原告所购商品房质量或使用功能情形的，被告应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告。被告未在规定期限内通知原告的，原告有权解除合同，1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式；（二）原告应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。原告逾期未予以书面答复的，视同接受变更；（三）原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的0%向原告支付违约金。合同及补充协议还约定了其他事项。另查明，涉案房屋系两房设计，交付时改成三房，间隔墙体为一般隔墙，并非承重墙，原告在查验时，有向被告提出整改。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。争议焦点是合同是否应予解除。对此，本院分析评判如下，原告系看样板房后再行签订商品房买卖合同，虽然原告称样板房并非三房，被告称样板房系三房设计，从买房者角度来看两房能变三房更有利于房屋利用，也更能吸引买方，且两房变三房对被告来说均属义务，增加其成本，被告并不能从中获得利益。另一方面，如原告觉得两房更符合自己需求，中间的隔墙并非承重墙，完全可以恢复两房设计，恢复费用由被告负担，该两房变三房，并不会导致原告购房的目的不能实现。第三，在原告发现涉案房屋并非两房设计时，原告要求被告整改，而未提出解除合同，视为原告选择了继续履行合同。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黎志亮、邬幸的诉讼请求。案件受理费9616.07元，由原告黎志亮、邬幸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年九月十六日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍