黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3186号上诉人（原审被告）：哈尔滨盛和置业有限公司，住所地哈尔滨市道里区安和街**。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：高强，男，1989年5月4日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省兰西县。被上诉人（原审原告）：李晓霖，男，1960年3月20日出生，汉族，南航黑龙江分公司干部，住哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）与被上诉人李晓霖房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初15363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。盛和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李晓霖的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.盛和公司已经按约定日期通知李晓霖办理交楼手续，房屋的交付和接收是两个行为，盛和公司通知李晓霖收楼后，即履行了合同约定的交付房屋义务，接收房屋的义务主体是李晓霖。房屋被案外人强行占用，盛和公司已经依法提起诉讼要求其迁出案涉房屋，但是作为案涉房屋权利人的李晓霖却放任房屋被占用的状态持续发生，造成损失扩大，故约定交付日至实际收楼日的损失应由其自行承担；2.李晓霖购买案涉房屋时，涉案房屋已经被案外人强行占用，李晓霖已经实地查看，盛和公司在签订合同时已明确告知该事实及各项条款内容，《商品房买卖合同》附件四的合同补充协议是经双方协商一致对合同各项条款进行的补充、删除及修改。基于此种情形才在补充协议亲笔书写：“我已实际踏查现房，并认真阅读本合同，且对其中约定的内容及房屋现状无异议”，李晓霖作为具有社会阅历的成年人，其在签订补充协议及书写上述文字时理应知晓并同意各项约定，否则不会在补充协议的买受人处签字。上述事实足以证明李晓霖对于案涉房屋被案外人强行占用的事实是明知的，对补充协议第六条关于违约金的约定也是明确了解并认可的。李晓霖辩称：1.根据双方的商品房交易合同，房屋交付是盛和公司的义务，房屋接收是李晓霖的权利。房屋交付义务，应该是由书面通知义务、交付房屋的义务、提供必要文件资料的附随义务组合构成，并交付符合交付标准的房屋以及交付验收确认，而非盛和公司所称“口头通知李晓霖收房后即履行完毕交付义务”。盛和公司逾期交房的违约事实确凿，应依法承担违约责任；2.《合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或者约定解决。”根据上述法律条款，在本案中，第三人的原因不能成为盛和公司对其违约责任的抗辩理由。盛和公司明知本案中的房屋被第三人强行占用、不符合交付标准，就有义务采取积极有效的行动解决纠纷、解除妨碍、消除影响，使房屋达到使用标准，并按合同约定及时交付房屋。盛和公司消极履行义务、肆意拖延交房时间，任由损失扩大，甚至还将房屋延期交付的责任“甩锅”给李晓霖，完全无视法律和事实，其主张不成立，应予驳回；3.在房屋交付前，李晓霖不是房屋的实际占有者和管理者，对房屋状态存在争议和纠纷的情况并不了解，盛和公司作为商品房屋交易中的强势一方，明知房屋状态有瑕疵可能会影响交付使用，却在格式合同中利用强势地位，肆意制定逃避义务、减免自身责任的不平等条款并强加给李晓霖，其行为违反公平诚信的民法基本原则，严重损害了李晓霖的合法权益。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。李晓霖向一审法院起诉请求：判令盛和公司按合同约定支付逾期交房违约金27,586元（2017年1月31日至2018年2月1日，逾期一年，按总房款日万分之一计算）。一审法院认定事实：2016年9月8日，李晓霖、盛和公司签订商品房买卖合同，约定李晓霖购买位于哈尔滨市道里区群力第一大道盛和天下G12栋1单元509室房屋，建筑面积93．74平方米，房屋总价款755,791元。合同第八条约定，盛和公司应在2017年1月31日前将验收合格的商品房交付李晓霖。第九条约定，盛和公司如未按合同规定的期限将该商品房交付李晓霖使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，盛和公司按日向李晓霖支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件四（合同补充协议）第六条载明双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，李晓霖要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2％。合同签订后，李晓霖按照合同约定交付全部购房款。盛和公司于2018年2月1日通知李晓霖办理进户手续，李晓霖于当日办理了进户手续。一审法院认为，李晓霖、盛和公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。李晓霖、盛和公司在合同中对交付房屋的时间、违约责任做出具体约定，盛和公司未在合同约定期限将房屋交付李晓霖，应承担违约责任。李晓霖要求盛和公司依照合同约定支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。依据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。案涉合同约定逾期交付房屋违约金按日万分之一计算，符合交易习惯。补充协议关于违约金的修改减轻了盛和公司的违约责任，盛和公司对该条款未采用文字加黑、加粗或以其他合理方式提请李晓霖予以注意，故补充协议中的该条款无效。盛和公司据此提出的抗辩主张，一审法院不予支持。盛和公司应按已交房款总价的日万分之一向李晓霖支付逾期交付房屋违约金27,586元。判决：盛和公司于判决生效后十日内，给付李晓霖逾期交付房屋违约金27,586元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，李晓霖、盛和公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务。李晓霖履行了合同约定支付购房款的义务，盛和公司应按合同约定交付房屋，逾期交付应该承担违约责任。关于盛和公司应否承担逾期交房违约责任的问题。房屋买卖合同第八条约定，盛和公司应在2017年1月31日前将验收合格的商品房交付李晓霖。无论李晓霖是否明示签订合同时案涉房屋被案外人强行占用的事实，盛和公司明知案涉房屋存在上述交付障碍，依然在合同中约定了交付期限，其因上述原因未按期交付房屋，应当承担违约责任。关于合同附件四（合同补充协议）第六条效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定；“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，商品房买卖合同第九条约定如出卖人逾期交房应按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定与合同第七条买方逾期交付房款的违约金标准一致。该合同附件四（合同补充协议）第六条载明双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日后，李晓霖要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2％，但对买方逾期支付购房款的违约金支付标准却未予相应调整，故该条款属于合同法第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”条款，一审法院认定该条款无效符合合同法的规定。综上所述，哈尔滨盛和置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费245元，由哈尔滨盛和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年十月十七日书记员  咸雅芳