山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终2370号上诉人（原审被告、反诉原告）：王年岗，男，1963年1月25日生，汉族，榆社县人，现住榆社县。委托诉讼代理人:李娅红，山西正名律师事务所律师,执业证号11407198911764566。委托诉讼代理人:郭冬平，山西正名律师事务所律师,执业证号11407201710716190。被上诉人（原审原告、反诉被告）:赵小波，男，1982年9月1日生，汉族，榆社县人，现住榆社县。委托诉讼代理人:王志如，山西正煋律师事务所律师，执业证号11407199920591283。委托诉讼代理人:王明珠，山西正煋律师事务所律师，执业证号11407201711625545。上诉人王年岗因与被上诉人赵小波房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省榆社县人民法院(2018）晋0721民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王年岗上诉请求：1.撤销一审判决;2.对本案重新审理，纠正一审错误判决;3.判令被上诉人违约并支持上诉人的全部反诉请求;4.本案一、二审诉讼费用由赵小波承担。事实和理由：（一）一审判决认定王年岗先行违约属于认定事实错误。1.一审判决认定王年岗构成违约错误。本案诉讼前,赵小波拒不交付租金，并起诉王年岗出租房屋漏水给其造成损失要求赔偿，该案历经一、二审、发还重审、二审，最终晋中市中级人民法院（2019）晋07民终478号生效判决驳回了赵小波的诉讼请求，该判决证明王年岗不存在违约的事实。另，赵小波主动搬离涉案的出租房屋，另到他处经营，且一直将出租房屋作为库房使用至今,但因无序管理造成院内王年岗的物品丢失损坏。王年岗为了院内物品的安全，2018年4月在大门上加了锁，并雇人看管,同时给了赵小波一把钥匙供其使用。对于王年岗与赵小波协商收取院落使用费,要求收取租赁费一事,并未影响赵小波经营。基于上述事实,赵小波搬迁后因无人管理给王年岗院内其他财产造成损失在前，王年岗上锁管理在后，且给过赵小波大门钥匙，并未影响赵小波使用房屋。一审法院以王年岗与赵小波进行协商,以及为了院内物品安全在大门加锁的行为,武断地认定王年岗构成违约,缺乏基本的证据和因果关系证明,属于对基本事实的错误认定。一审中,赵小波对其欠付租金的事实予以认可，但法院却未认定赵小波违约，也未判决其承担相应的违约责任，明显是认定事实错误。2.王年岗索要租金在前，赵小波搬迁在后，赵小波违约事实清楚。庭审证据显示:2017年10月，王年岗根据赵小波起诉索赔损失一案中,提出反诉向赵小波主张拖欠的租金，当时,赵小波还未搬迁。但赵小波没有支付租金，且其主张被一二审法院驳回。本案明显存在赵小波构成违约。2017年12月28日，赵小波报停了供热服务，并搬离租赁房屋,完全印证赵小波于2017年12月底前已经自行搬离出租房屋到别处经营歌厅的事实,且搬迁之后一直将出租房屋当库房使用,但一审法院偏听偏信认定王年岗是在2018年2月锁门,该与事实相违背，显然一审判决错误是必然的。（二）一审法院对解除合同的事实认定和法律适用均存在错误。一审中，王年岗答辩同意赵小波提出的解除合同要求，并同时要求赵小波承担解除合同约定的违约责任及赵小波仍然占用出租房屋和应承担租金的事实及请求，符合合同约定和法律规定。但并不是意味着承担解除合同的责任。一审判决双方合同解除,王年岗对合同解除虽无异议，但一审法院对于解除合同原因的事实认定错误，适用法律错误。本案中王年岗并未违约，故赵小波发出的解除通知也不能由此产生法定解除的效力。（三）一审判决王年岗承担违约赔偿责任是错误的。1.房屋装修残值赔偿无事实和法律依据。根据双方约定，赵小波对租赁房屋进行装修是本人自愿行为,并未约定合同解除后由出租人承担，且赵小波虽然在2018年12月搬离，但仍然占用该房屋至今未交给上诉人，也就是说，赵小波已经使用该房屋租赁期满，上诉人一审开庭时已向法庭澄清这个重要的事实,赵小波理应支付至租赁期满的全部租金。但一审法院却对上诉人的陈述不予做任何合理性评判，显然存在认定事实错误。2.停业损失不存在,一审法院判决无依据。赵小波系自行搬离，另行到他处经营，故不存在停业损失。且一直将其出租房作为库房使用。一审法院对赵小波自行搬离到他处经营的事实予以认可，但却判决王年岗支付3个月的停业损失，显然这种说法自相矛盾，也无事实和法律依据。3.鉴定费用属于赵小波自行扩大的损失，理应自行承担，一审判决王年岗承担部分鉴定费用错误。（四）一审判决王年岗退还水费错误。一审在未对实际应收水费数额进行确认的基础上,就认定王年岗多收了水费属于事实认定不清，其做出的判决必然错误。（五）一审法院关于赵小波向王年岗支付租金的数额计算错误，且未支持利息显有不当。一审认定赵小波实际租用的二楼办公室无供暖故未使用,不予计算每年4000元租金。此说法不能自圆其说;2018年9月14日合同解除，租金计算的月数是21.5个月。对该认定与至今日赵小波仍然占用房屋未交给王年岗的事实相违背,可见计算时间有误。赵小波欠付租金明显违约,应按租金欠款总额从反诉之日起至付清之日按银行同期贷款利率计算利息损失是赵小波应当承担的基本违约责任,但判决中对该项请求只字未提，也未做出任何评判，且占用房屋至今不腾退，造成了王年岗实际租金损失，故，一审判决未支持上诉人利息损失明显不公平。（六）一审法院未认定赵小波承担违约责任错误。赵小波欠付租金，且提前解除合同，理应按合同约定承担违约责任,一审法院错误认定违约方,不支持王年岗的该项请求,明显错误。（七）一审法院未支持上诉人要求腾房的请求不公平。根据合同的相对性，王年岗作为合同的出租人，按照双方合同约定，合同解除时，应当要求赵小波腾房并赔偿逾期搬迁的损失。但赵小波在搬离后，长期占用出租房屋不腾退。故一审未支持王年岗的该项请求明显错误。综上,一审判决对案件基本事实认定及适用法律错误,判决结果显失公正，请二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵小波辩称，原审认定事实清楚，适用法律和判决正确，上诉人的上诉请求不能成立，其上诉状的第一项和第三项的后半句不能成立，第二个上诉请求不属于实质性上诉请求，第三项前半部分不切实际。赵小波向一审法院起诉请求：1.依法确认双方于2014年8月26日签订的房屋租赁合同已经解除;2.判令王年岗赔偿其经济损失92856元，停业损失159700元，退还多收水费10584.35元;3.承担鉴定费26220元及诉讼费。王年岗向一审法院反诉请求：1.判令赵小波给付欠付租金112000元,逾期付款违约金12397.5元，并支付以上欠款总额124397.5元，从反诉之日起至付清之日按银行同期贷款利率计算利息;2.判令双方于2014年8月26日签订的房屋租赁合同解除，同时判令赵小波向其支付提前解除合同违约金10800元;3.判令赵小波立即腾空房屋，并赔偿因逾期不搬迁的租房损失（按年租金54000元换算日租金，时间从2018年11月1日起计算至实际腾空房屋之日止）;4.本案诉讼费用均由赵小波承担。一审法院认定事实，双方于2014年8月26日签订房屋租赁合同，合同签订后王年岗交付房屋，赵小波进行装修并经营KTV，之后赵小波缴纳2年房租共计10万元，2015年王年岗与榆社农村信用合作联社协议将租赁房屋作价给信用社抵顶其在信用社的贷款，2016年9月王年岗与赵小波协商房屋已经抵顶给信用社，租赁费由信用社收取，或者另行租房。2016年10月赵小波向王年岗缴纳房租,王年岗没有收取。2017年10月份王年岗向赵小波催要从2016年11月1日之后的租金，赵小波未付。王年岗要求赵小波支付院落使用费每年3万元并用人看管大门。赵小波于2017年11月20日向该院提起诉讼要求王年岗赔偿房屋漏水造成的损失及违约金，双方产生争议。2017年12月28日赵小波报停供热服务，2018年2月赵小波搬出租赁房屋，在迎春北路另行经营KTV。2018年9月14日向王年岗邮寄解除合同通知。另赵小波于2018年10月9日另行起诉要求解除合同并由王年岗赔偿损失诉讼该院。一审法院认为，双方争议焦点为:双方何方存在违约行为。赵小波是否应当缴纳租金及赔偿王年岗违约损失;王年岗是应当承担赔偿赵小波的房屋装修残值、停业损失、鉴定费用及退还多收的水费。双方租赁合同何时解除。因双方在合同履行过程中,王年岗与榆社县农村信用合作联社于2015年12月4日因借款合同纠纷在诉讼过程中达成调解协议，将租赁房屋作价出卖给信用社，王年岗与赵小波协商房屋租赁费由信用社收取，赵小波如找有房屋可以搬离。赵小波不同意解除合同并于2016年10月向王年岗缴纳2016年10月至2017年10月的房租，王年岗没有收取租金，之后王年岗于2017年让赵小波缴纳3万元的院落使用费及房租,双方产生纠纷，又于2018年2月将出入大门加锁，导致赵小波使用租赁物受限，故王年岗先行违约，赵小波据此有权解除合同。赵小波于2018年9月14日发出解除合同通知，双方的租赁合同于通知到达时依法解除。王年岗的行为违反合同约定，应当赔偿赵小波的损失。对赵小波主张由王年岗赔偿赵小波的损失的请求,合理部分予以支持，赵小波的损失应计算为;装修未利用价值278568元÷5年÷12个月×21个月＝97498.8元,停业损失定为3个月,计算为159700元÷10个月×3＝39925元，多收水费9043.35元。以上共计146467.15元。对赵小波不合理的请求不予支持。关于王年岗反诉请求要求赵小波给付其租金及违约金与利息损失的请求,其租金应计算至解除合同之日为50000元÷12个月×21.5个月＝89583.3元，另外二楼办公室因没有供暖赵小波没有使用，每年4000元租金不予计算。对王年岗的其他反诉请求因王年岗先行存在违约且房屋已经出卖，王年岗不再享有出租权，该院不予支持。判决:（一）赵小波与王年岗签订的房屋租赁合同已于2018年9月15日解除；（二）王年岗于本判决生效之日起十日内赔偿赵小波装修房屋未利用价值97498.8元，停业损失39925元，退还多收水费9043.35元，共计146467.15元；（三）赵小波给付王年岗租金89583.3元；（四）驳回赵小波与王年岗其他诉讼请求。以上三、四项折抵后王年岗给付赵小波56883.85元。二审中，本案争议焦点为：1.本案中的租赁合同在履行过程中何方违约？2.因违约给守约方造成的损失是多少？双方当事人一审的诉讼请求应否予以支持？针对争议焦点，当事人均未提供新的证据。其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，第一，关于本案何方违约的问题。从本案现有证据及当事人自认的事实来看，可以确定的是王年岗在租赁期间将赵小波承租的房屋院落上锁，一审认定因此导致赵小波使用租赁物受限、王年岗违约、赵小波享有合同解除权并无不当。从赵小波提供的证据来看，其曾于2016年向王年岗交纳房租，而王年岗未收，故王年岗主张赵小波违约无充分有效证据证实，原审未予认定正确，本院予以维护。综合以上，赵小波享有解除权，其在通知王年岗解除合同之后，又向人民法院起诉，请求确认解除合同的效力，一审法院经审查认为赵小波解除合同符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，以解除合同到达相对方王年岗的时间作为合同解除的时间并无不当。第二，在确定合同解除时间的基础上，一审综合考虑双方所订租赁合同原定租赁期间及赵小波实际占用租赁物时间确定由王年岗赔偿赵小波装修未利用损失、合理确定停业损失、返还多收取的水费并无不当。同样一审按照解除合同时间确定赵小波应付王年岗租金数额并无不当。第三，关于腾退房屋问题，赵小波已经搬离，不再控制该房院，不存在腾退问题，原审未支持王年岗此项请求并无不当。第四，关于租金利息问题，因赵小波未交纳租金系王年岗不收取造成，事出有因，上诉人主张利息损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王年岗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8571.20元，由上诉人王年岗负担。本判决为终审判决。审判长 许 俊审判员 段 锋审判员 胡庆刚二〇二〇年十月十六日书记员 白书凤