贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0102民初8538号原告：徐佳洁，女，1983年4月3日生，汉族，住贵阳市南明区。委托代理人：王鑫，贵州巨子律师事务所律师。（执业证号：15201201410273164）委托代理人：杨永昌，贵州巨子律师事务所实习律师。被告：贵州广嘉房地产开发有限公司，地址：贵阳市双龙航空港经济区见龙洞路**，统一社会信用代码：91520000714306861H。法定代表人：晏福平。委托代理人：唐先博，国浩律师（贵阳）事务所律师。原告徐佳洁诉被告贵州广嘉房地产开发有限公司（以下简称：广嘉房开公司）商品房销售合同纠纷一案，原告徐佳洁于2020年4月28日向本院递交起诉状，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告徐佳洁及其委托诉讼代理人王鑫、杨永昌，被告广嘉房开公司委托代理人唐先博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐佳洁诉称，原告与被告于2013年10月16日签订了《商品房买卖合同》，合同中第八章第二十二条第三项中约定，被告承诺于2015年11月19日以前取得该商品房所有权初始登记，但是被告于2017年7月4日才通知业主到物业办理收房手续，违约时间共计593天，被告对此应承担违约责任。此条款由于是被告提供的格式条款，违约金约定为每天十万分之一，此约定属于变相免除了被告自己的违约责任。原告要求被告支付违约金，被告多次推脱后，被告于2020年3月以诉讼时效已过2年为由拒绝支付违约金。故原告起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金57099.8元（按已付房款569162元为基数，按同期银行利率年利率4.75%上浮30%的标准，从2015年11月19日起计算至2017年7月4日止）；2、判令被告向原告支付违约金利息7631元（以违约金57099.8元为基数，按年利率4.75%的标准，从2017年7月4日起计算至违约金付清时止）被告广嘉房开公司答辩称，1、原告诉请的违约金已超过诉讼时效，请依法予以驳回；2、原告的诉讼请求时效起算日应从起诉之日倒退三年计算，即为2017年4月27日。3、原告起诉的违约金的计算时间，双方补充协议已约定办理房产证的时间为2016年8月19日，当日应为违约金起算日期，且原告已于2017年4月2日向原告交付通知书，并非2017年7月4日，违约金截止日期应为2017年4月2日。4、原告要求的违约金计算标准无法律或合同约定依据。5、违约金计算基数应当按2017年4月2日已付房款为基数。庭审中，原告提交证据如下：1、《商品房买卖合同》、补充协议、个人贷款结清证明，证明双方商品房买卖合同关系，以及原告已付清房款，被告对该组证据不持异议；2、办理房产转移手续通知，证明被告通知原告办理房产手续的时间，被告对该组证据持有异议，认为该通知系被告公司营销部门的章无法确认真伪；3、原告与中天城投公司签订的《商品房买卖合同》，证明原告因被告违约办证行为造成的经济损失，被告对该组证据的三性均不予认可，认为该证据与本案无关联；4、快递单，证明原告于起诉前三个月就已向被告主张过权利，被告对该组证据的三性均不予认可，亦否认收到原告主张权利的通知。被告提交证据如下：1、快递单，证明被告于2017年3月28日向原告寄出房屋所有权证办理通知书，原告对该组证据持有异议，认为邮寄单无收寄时时间；2、《商品房买卖合同》、《补充协议》、快递单及办证通知书；二期产权办理延期处理审批表、关于二期产权办理延期的处理办法，证明被告于2017年3月28日向案外人孟令丽、孟令新等人寄出房屋所有权证办理通知书，确认被告交付房屋所有权证办理通知书的日期（延期办理登记手续违约金计算截止日为2017年4月2日），原告对该组证据持有异议，认为该组证据与本案无关；3、房屋产权证，证明被告于2017年3月17日获得“经典天成”项止的不动产权证书，原告对该组证据持有异议，但认为与本案无关；4、经典天成客户房屋所有权证领取表，证明原告怠于行使自身权利，于2019年12月下旬才到被告处提交资料办理房屋所有权证，并于2020年4月17日方才领取房屋所有权证，原告对该组证据持有异议，认为原告未怠于履行义务，系被告一直未通知原告办证。上述证据经庭审举证、质证、认证，在卷佐证，本院对以下事实予以认定：2013年10月16日，原告徐佳洁（买受人）与被告广嘉房开公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，被告向原告出卖位于南明区，房屋建筑面积94.83元，房屋总价款594162元，原告采用贷款方式付款，首付款494162元，其余10万元以银行按揭方式方式支付。该合同第二十二条约定，出卖人承诺在2015年11月19日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的关文书将付买受人，约定日期起180日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金；第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买卖人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……。之后，原、被告双方又签订了补充协议，该协议第六条约定“对《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记的补充……（一）出卖人承诺于2016年8月19日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之零点一的违约金”。2017年7月4日，经典天成营销部向其业主发出《房屋所有权证办理通知书》，通知所有购房业主向其递交办理产权证的相关手续。2019年12月13日，中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行出具结清证明，证实徐佳洁已于2018年12月31日将购房贷款结清。原告徐佳洁于2020年4月17日在被告领取了不动产权登记证和完税证明。现原告以被告逾期办证为，提起诉讼向被告主张要求支付2015年11月19日至2017年7月4日期间产生的违约金及违约金的利息。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订了《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。被告答辩违约金起止时间的问题，第一、由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2015年11月19日之前，虽然双方补充协议第六条中将办证时间另行约定为2016年8月19日，但根据《商品房买卖合同》第二十九条对补充协议的限制，补充协议第六条的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，房屋转移登记手续的时间仍应按《商品房买卖合同》中约定的时间准；第二，关于违约金截止时间，被告虽然于2017年3月17日取得房屋不动产权登记，其提交的证据无法证明其于2017年4月2日已通知原告办证，故本院采纳原告主张的违约金截止时间（2017年7月4日）。故对被告此项答辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利知道或者应当知道权利受到损害以及义务之日起计算。……”本案双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就应当知道其权利受到侵害，原告就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效。原告于2020年4月28日向本院递交诉状并提起本案诉讼，且未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故本院仅支持其起诉之日前三年的违约金，超过三年的部分已经超过诉讼时效不予支持。截止2017年7月4日，原告应得到支持的违约金为：569162元×0.001%×67天（2017年4月28日至2017年7月4日）＝381.34元。关于原告要求主张《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金计算标准过低要求按同期贷款利率上浮30%标准计算违约金的主张，因无法律及事实依据，故本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金利息的诉请，因双方签订上述合同中并未约定逾期违约金利息，且违约金的约定已含有对守约方补偿的性质，因此原告此项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告贵州广嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告徐佳洁支付违约金381.34元；二、驳回原告徐佳洁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费709元，由原告徐佳洁负担704元，由被告贵州广嘉房地产开发有限公司负担5元（该款原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡杨二〇二〇年十月九日法官助理王峪瑶书记员邓霞