广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初16692号原告：韦略，男，1980年12月7日出生，壮族，住广西宜州市************，公民身份号码：452************579。委托诉讼代理人：梁松，广东汇宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾悦，广东汇宽律师事务所实习律师。被告：袁婉娇，女，1961年2月28日出生，汉族，住广东省东莞市*****************，公民身份号码：442************803。委托诉讼代理人：刘创基，男，1964年4月19日出生，汉族，住广东省东莞市*****************，公民身份号码：442************731，系被告丈夫。原告韦略诉被告袁婉娇租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦略的委托诉讼代理人梁松、曾悦，被告袁婉娇的委托诉讼代理人刘创基均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦略向本院提出诉讼请求：一、被告向原告返还租金20000元；二、被告向原告双倍返还房屋押金12000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月1日，原告与被告签订《合同》，约定被告将位于东莞市**************的钢结构小厂房出租给原告使用，租赁期限三年，每月租金3000元。合同签订之日，原告向被告支付押金6000元。2018年9月15日，原告向被告预先支付租金20000元。2018年9月底，该厂房被拆除，原告至今未实际使用厂房。双方无法协商处理，遂诉至法院。被告袁婉娇辩称：一、双方自愿在2018年9月1日签订案涉租赁合同，约定从2018年9月15日起计算租金；因得知原告的工厂生产不一定能通过环保审查、担心原告不履行合同，被告要求预先一次性收取租金20000元，原告也同意支付。原告因担心环保问题直至2018年年底仍未搬入厂房，不敢进场。二、2019年2月15日，原告提出终止合同，此时已占用厂房5个月，已产生租金15000元，预付款仅剩余5000元。当时双方口头同意终止合同，由被告退还余款5000元，未提及押金6000元如何处理问题；因是承租方退租，押金理应不能退回。此后，被告丈夫分四次微信支付款项合计2500元给原告，因个人经济不好、加上疫情期间收入不稳定，余款未能及时退回。三、案涉“文中路41号”房屋是已修建30多年的历史遗留居民建筑，没有被拆除，该门牌建筑至今还在；原告提交的照片中废墟位置是在“文中路41号”房屋旁边的空置地，与本案无关。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋是袁婉娇的自建房，未取得建设工程规划许可证或相关报建手续，没有办理竣工验收或消防验收，袁婉娇也未提交相关房产权属证书或土地使用权权属证书。2018年9月1日，韦略与袁婉娇签订《合同》，约定如下：袁婉娇将位于东莞市***************厂房出租给韦略使用，租期自2018年9月15日至2021年9月15日止；厂房租金为每平方米13元，厂房租金为每月2500元，宿舍租金为每月500元，每月租金合计3000元；韦略向袁婉娇支付押金6000元，在合同到期结清水电费用等后返还；小厂房如因集体或国家要求征收或不可抗力的原因收回，袁婉娇支付韦略押金两倍。2018年9月1日、9月15日，袁婉娇、刘创基分别向韦略出具《收据》，确认收到押金6000元、租金20000元。2018年9月至2019年2月期间，韦略没有搬入使用案涉房屋。韦略在2019年2月添加刘创基的微信号，刘创基陆续于2019年5月24日、7月2日、8月2日、9月23日分别微信转账退还租金1000元、500元、500元、500元合计2500元给韦略。双方因退款问题发生纠纷，后诉至法院。本院认为，本案系租赁合同纠纷。庭审中，双方对租赁合同的签订及约定内容、押金及预付租金的支付情况、被告已退款情况等均无异议，本院依法对此予以认定。原告主张其从未搬入使用案涉房屋，被告对此予以确认并称案涉房屋在2019年初（当时原告提出解除合同后）已经由被告另外出租给他人使用，本院依法对双方没有争议的部分事实予以认定。原告主张案涉房屋在2018年9月被拆除、其在该月底向被告提出解除合同，但其仅提交的一张废墟照片不足以证明该两项主张，也未能提交其他证据予以佐证，故本院对此不予采信。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也没有经过主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案租赁合同应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告应当返还原告押金6000元，本院在此范围内支持原告的相关诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方当事人在租赁合同中约定租金标准为每月3000元，结合当地同类物业一般租金水平，本案中可参照该标准计算房屋占有使用费。综合前述查明案情及双方庭审中陈述，在原告未能举证证明被告存在妨碍其正常使用案涉房屋行为或其他过错情况下，原告应当支付占用房屋期间费用即15000元。该款可从预付款20000元中予以抵扣，被告应将余款5000元返还给原告；因被告此前已返还2500元，故尚应返还余款2500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告韦略与被告袁婉娇于2018年9月1日签订的案涉《合同》无效；二、限被告袁婉娇在本判决生效之日起五日内返还案涉房屋押金6000元给原告韦略；三、限被告袁婉娇在本判决生效之日起五日内返还案涉房屋占有使用费余款2500元给原告韦略；四、驳回原告韦略的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由原告韦略负担220元，由被告袁婉娇负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李加恩二〇二〇年十月九日书记员  曹妃英附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。