广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24158号原告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********华南国际金融中心1幢3616房，统一社会信用代码914**********114XF。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：帅寒露，公司员工。被告：陈俊兆，男，1998年11月26日出生，汉族，住***********************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：雷娟华，女，1967年4月4日出生，汉族，住***************，公民身份号码************，系被告母亲。委托诉讼代理人：梁颖辉，广东创顺律师事务所律师。原告广东新天鸿物业发展有限公司与被告陈俊兆商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月18日受理后,依法适用简易程序，于同年10月22日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人帅寒露及被告的委托诉讼代理人雷娟华、梁颖辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东新天鸿物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年9月29日签订的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》；2.被告向原告支付违约金699195.2元（总房价×20%）及原告已缴纳的印花税1748元；3.被告协助原告办理注销《商品房买卖合同(预售)》网签手续；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年9月29日签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：201********)及其补充协议(以下统称“买卖合同”)，约定被告购买由原告开发建设的位于**********(下称“该房屋”)，商品房总价款为3495976元。合同履行过程中，被告未能依约支付房款，拖欠第二期和第三期及按揭房款共计2278793元及其逾期付款违约金。为此，原告分别于2019年1月16日及2019年4月1日通过EMS邮寄了《关于限期付款的通知》向被告进行催款，但均未果。原告于2020年1月将被告诉至法院，要求被告继续履行合同并支付违约金。后被告主动与原告和解，并于2020年6月15日签署承诺函，承诺于2020年6月30日前付清第二期、第三期拖欠房款及逾期违约金，于2020年7月20日前以按揭方式付清按揭房款173万。但被告至今仍怠于履行承诺函的相关条款。根据承诺函第三款，买卖合同的解约条款已达成。基于此，为维护原告的合法权益，原告向法院提起本次诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告不同意解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。《承诺函》中约定了173万元余款以按揭方式清偿，银行按揭必须本人亲自到场办理，但被告因疫情原因无法到场。被告愿意按照《承诺函》的约定，在被告2020年12月23日回国并完成14天防疫隔离后积极履行《承诺函》的约定。依据合同约定，以合同总金额的20%计算违约金的条款属于“加重买受人责任之情形”，应认定为无效的格式条款。关于违约金部分，被告认为违约金过高且未对原告造成实际损失，所以恳请法院以应付而未付的数额为基数，按同期人民银行贷款市场报价一年期利率3.85%计算违约金。恳请法院适用《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，将被告因新冠疫情无法及时回国履行合同的情节认定为由不可抗力所致的履行困难，免除被告在2020年2月21日至2021年1月6日的违约责任。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告对被告提供的机票订单详情截图、被告护照、机票订单详情、被告入境证明、学生证有异议，本院对其进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年9月29日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同），约定出卖人将佛山市南海区********2*****（以下简称涉案房屋）出售给买受人，总价款3495976元；自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的50.51%即1765976元；剩余房款173万元应于2018年10月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金等。同日，原告（出卖人）与被告（买受人）就《商品房买卖合同（预售）》签订《补充协议》，双方就合同相关事宜进行了约定。2020年6月15日，被告母亲暨本案委托诉讼代理人雷娟华代被告出具《承诺函》，承诺：截至2020年6月30日，被告因购买涉案房屋，尚应支付原告房款2278793元及逾期支付违约金786750.22元（该违约金按日万分之五，自逾期之日计算至2020年6月30日）；被告承诺在2020年6月30日之前向原告付清第二期、第三期拖欠的房款548793元以及逾期支付违约金259100.22元，在2020年7月20日之前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付清按揭房款173万元，如被告按约履行该承诺，则原告不再向被告主张按揭房款的逾期支付违约金527650元；如被告违反上述承诺，被告无条件同意原告按《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定当解除合同，在被告已支付房款中扣除总房款20%的违约金及解除合同的所有费用。2020年9月18日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认被告已支付购房款1217183元；被告陈述因资金周转问题未支付《承诺函》中第二、三期房款及违约金，被告委托诉讼代理人雷娟华于2020年9月29日收到本案应诉材料并告知被告本人。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及《承诺函》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。被告未在约定期限支付第二期、第三期拖欠的房款548793元以及逾期支付违约金259100.22元，亦未在2020年7月20日前申请办理银行按揭手续，未按照按揭方式付清按揭房款173万元，故按照约定，被告的上述违约行为已构成原告解除合同的条件，原告据此要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，符合双方约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，涉案合同及相关协议的解除时间应以被告收到原告的解除通知之日为准，故本案应以被告收到应诉材料之日（即2020年9月29日）为涉案合同及相关协议解除之日。原、被告之间的商品房买卖合同已解除，原告请求被告协助办理《商品房买卖合同（预售）》注销网签手续的主张，依法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》因被告违约而解除，原告请求被告按照《承诺函》的约定，被告支付总房款20%的违约金及解除合同的所有费用，本院综合考虑被告的过错及原告的实际损失，《承诺函》中约定的违约金计算标准确实过高，应适当调低。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院酌定被告按已付购房款的20%标准向原告计付违约金为宜，即被告应向原告支付违约金243436.6元。因合同解除，原告应向被告返还已付购房款1217183元，故被告应支付的违约金在原告应返还的购房款中予以折抵。因违约金的支付具有一定赔偿补偿性质，原告未能举证证实其实际损失高于该违约责任约定的范围，就同一违约行为再另行请求被告赔偿其支付印花税损失的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广东新天鸿物业发展有限公司与被告陈俊兆于2018年9月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********702）、《商品房买卖合同补充协议》于2020年9月29日解除；二、被告陈俊兆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东新天鸿物业发展有限公司支付违约金243436.6元（该违约金在原告广东新天鸿物业发展有限公司应向被告陈俊兆返还的购房款1217183元中予以折抵）；三、被告陈俊兆应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告广东新天鸿物业发展有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********702）合同网签注销手续；四、驳回原告广东新天鸿物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取17383.91元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二〇年十月三十日书记员 孙王成欣