宁夏回族自治区银川市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）宁01行初124号 原告孙某，男，1958年1月4日出生，汉族，退休工人，住宁夏回族自治区银川市。 委托代理人车晴，北京市京师律师事务所律师（特别授权）。 被告银川市西夏区人民政府，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区贺兰山路与丽子园北街交叉口。 法定代表人张建兵，区长。 委托代理人李佳，银川市西夏区司法局工作人员（特别授权）。 委托代理人刘艳宁，宁夏辅德律师事务所律师（特别授权）。 原告孙某与被告银川市西夏区人民政府（以下简称西夏区政府）房屋征收行政补偿一案，于2020年3月23日向本院提起行政诉讼。本院于2020年3月23日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年9月1日公开开庭审理了本案。原告孙某及其委托代理人车晴，被告西夏区政府的委托代理人李佳、刘艳宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙某诉称,2019年9月23日，被告作出[2019]银西政房征补决字第36号《银川市西夏区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》，内容为：“为了切实改善风华小区及自治区党委家属院住户的居住环境和居住条件，决定对风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目地块所涉房屋实施征收，被征收人的房产在本次征收范围内。”被告作出的《银川市西夏区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》侵犯了原告的合法权益，故原告诉至本院，请求依法判令：1.撤销被告作出的[2019]银西政房征补决字第36号《银川市西夏区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》；2.本案诉讼费用由被告承担。 原告孙某为证实自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、原告身份证、银房权证西夏区字第XXXX号《房屋所有权证》、银国用（2011）第18155号《国有土地使用证》（出示原件，留存复印件）。证明目的：原告具有本案诉讼主体资格。 证据二、房地产评估报告（出示原件，留存复印件）。证明目的：原告收到的房地产估价报告内容严重违法，与被告提交的估价报告并非同一份。 证据三、复核评估申请书（提交复印件，原件已提交银川成竹房地产评估咨询有限公司）、《关于对孙某的复核告知书》（出示原件，留存复印件）。证明目的：原告在法定期限内对其收到的估价报告依法提起了复核申请，履行了法定义务。但银川成竹房地产评估咨询有限公司并未采纳原告的申请意见。 证据四、[2019]银西政房征补决字第36号《银川市西夏区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》（复印件）。证明目的：被诉具体行政行为存在。 被告西夏区政府辩称，一、被告有权作出征收补偿决定。为了切实改善风华小区及自治区党委家属院住户的居住环境和居住条件，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，被告于2014年10月29日作出（2014）银西政房征决定第2号《银川市西夏区人民政府关于风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收决定书》并进行了公告，决定对风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目地块所涉房屋实施征收。房屋征收签约期限为2014年10月30日起至2015年4月30日止。房屋征收部门为银川市西夏区建设交通局（现更名为银川市西夏区住房城乡建设和交通局），征收实施单位为银川市西夏区朔方路街道办事处。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。即被告作为作出征收决定的县级政府有权作出征收补偿决定书。二、涉案征收补偿决定合法有效。因原告未能在征收补偿方案确定的签约期限内（即2014年10月30日至2015年4月30日）与征收部门达成协议，故征收部门向被告报请作出征收补偿决定。被告依法于2019年9月23日作出了[2019]银西政房征补决字第36号《银川市西夏区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》。该征收补偿决定包括了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条中规定的各项补偿内容。该征收补偿决定作出后，已于2019年9月25日向原告进行了送达。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据。请求本院依法驳回原告的起诉。 被告西夏区政府为证明被诉行政行为的合法性，在法定期限内向本院提交了以下证据： 证据一、1、（2014）银西政房征决定第2号《银川市西夏区人民政府关于风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收决定书》；2、《关于风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目房屋征收补偿方案》；3、《关于风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目公开选择房地产价格评估机构的通知》；4、《关于选择房屋征收评估机构的公告》及公示照片；5、《关于进行风华小区房屋征收评估机构摇号选定的公告》；6、被征收人选取评估机构的现场照片；7、（2015）宁银国安证字第2419号《公证书》；8、银西旧改办发[2015]17号《关于对风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目房地产价格进行评估的函》。（以上证据均出示原件，留存复印件）证明目的：1、为切实改善风华小区住户的居住环境和居住条件，被告于2014年10月29日作出了（2014）银西政房征决定第2号《银川市西夏区人民政府关于风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收决定书》，并确定银川市西夏区建设交通局（现变更为银川市西夏区住房城乡建设和交通局）为本次征收的房屋征收部门，银川市西夏区朔方路街道办事处为房屋征收实施单位。原告所有的涉案房屋位于本次征收范围内。2、《银川市西夏区风华小区和自治区党委家属院项目拆迁安置补偿方案》中明确了征收期限（签约时间）为2014年10月30日至2015年4月30日，还明确规定了签约期内签订协议并实施搬迁的奖励标准及其他补偿内容。3、涉案征收项目的评估机构为银川成竹房地产评估咨询有限公司，系由被征收人通过摇号的方式选定。就本征收项目评估机构的选择及选定过程，征收部门及实施单位进行了公示、公证。评估机构选择程序合法。 证据二、（2019）宁银国信证字第10949号《公证书》（出示原件，留存复印件）。证明目的：征收部门对分户评估结果进行了公示。 证据三、《关于对风华小区棚改项目未签订征收补偿协议的居民下发征收补偿决定书的请示》（出示原件，留存复印件）。证明目的：因原告提出的补偿要求高于补偿方案的标准，在签约期内征收部门未能与原告达成补偿协议。征收部门依法向被告提出请示，请求对包括原告在内的被征收人作出征收补偿决定。 证据四、（2020）宁银国信证字第5998号《公证书》（出示原件，留存复印件）。证明目的：征收部门对补偿决定进行了公示。 证据五、1、《协助评估催告书》《送达回证》及《公证书》；2、《房地产评估报告书》及《送达回证》。（以上证据均出示原件，留存复印件）证明目的：1、因原告未在签约期内与征收部门达成补偿协议，又不配合房屋评估，为了保障原告的合法权益，征收部门向原告送达了《协助评估催告书》，要求其配合评估。2、经银川成竹房地产评估咨询有限公司评估，原告的房屋总价值为275292元，评估报告作出后，已向原告进行了送达。 证据六、[2019]银西政房征补决字第36号《银川市西夏区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》及《送达回证》（出示原件，留存复印件）。证明目的：2019年9月23日，被告依法作出了[2019]银西政房征补决字第36号《银川市西夏区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》，决定征收原告名下的涉案房屋，同时收回国有土地使用权。补偿决定中包括了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中要求的全部内容，并依法保证了原告货币补偿与产权调换的选择权。补偿决定作出后，向原告进行了送达。 经庭审质证，原告对被告提交的证据提出了以下异议：对证据一中的证据1-1、1-2的真实性、关联性予以认可，但对其合法性不予认可。证据一中的证据1-1、1-2明确记载房屋征收部门为原银川市西夏区建设交通局。无法证明被告作出的征收决定合法。对证据一中的证据1-3的真实性、合法性、关联性均不予认可。认为该通知被告并未提交证据证明其在征收范围之内进行了公布。该通知作出的主体盖章的是原银川市西夏区建设交通局而并非其他单位。故应由原银川市西夏区建设交通局予以公告。该通知第二条报名条件第三款明确记载了需要至少八项的相关报名资料，报名资料将会在征收范围之内予以公示。该通知第四条报名须知第二款报名时间规定为十五个工作日，严重违法。对证据一中的证据1-4的真实性、合法性、关联性均不予认可。认为被告并未提交符合证据形式的视听资料证明该公告在征收范围之内予以公示过。认为被告提交的照片证据类型应当属于视听资料。根据《最高人民法院行政诉讼证据若干问题的规定》，提交视听资料应当当庭使用原始载体进行播放。同时照片中应当记载拍摄时间、拍摄地点、拍摄人、拍摄内容等相关信息。故该照片在来源及形式上违法。公告当中明确对于评估机构报名的公告是由银川市西夏区旧城改造指挥部办公室予以张贴发布公告。同时该公告中记载的三个评估机构只公示了评估机构的名称及资质等级，其他相关信息没有任何体现。该公告的落款时间为2015年8月26日，但是公告正文中要求被征收人在2015年8月28日17时前前往相关地点选定评估机构。该规定严重违反法律强制性规定。综上，该证据不能达到被告的证明目的，不能证明其选定评估机构的程序合法。对证据一中的证据1-5的真实性、合法性、关联性不予认可。该公告并没有其他证据予以佐证证明在征收范围之内进行了公示。同时该证据明确体现在评估机构未经被征收人协商一致选定后，直接进入了摇号选定程序，直接跳过了投票选定程序，严重违法。不能达到被告的证明目的，不能证明被告评估机构选定的程序合法。对证据一中的证据1-6的真实性、合法性、关联性不予认可。被告提交的照片证据类型应当属于视听资料，根据《最高人民法院行政诉讼证据若干问题的规定》，提交视听资料应当当庭使用原始载体进行播放。照片中应当记载拍摄时间、拍摄地点、拍摄人、拍摄内容等相关信息。故该照片在来源及形式上违法。对证据一中的证据1-7的真实性、合法性、关联性不予认可。认为不能达到被告的证明目的。公证书的公证事项为保全证据。对于相关的选定现场应当提供照片及其录像予以佐证。但是被告在法定举证期限内未提供公证书所附光盘及照片，故不能证明公证书记载的内容是否为公证评估机构选定的。同时就公证书内容可以看出，被告只委托了公证处对于摇号选定过程进行了公证，对于是否进行了投票选定，被告并未提交证据证明。也未提交证据证明被征收人在协商选定评估机构的整个过程。该证据不能证明征收方及被告选定评估机构的程序合法。原告申请合议庭庭后核实证据一中的证据1-7所附光盘。对证据一中的证据1-8的真实性、合法性、关联性不予认可。认为不能达到被告的证明目的。首先，该文件作出的主体为银川市西夏区旧城更新改造指挥办公室，并非征收决定确定的征收部门，即原银川市西夏区交通建设局。该办公室无任何的法定授权可以委托评估机构。同时该函件不属于法律明确规定的委托书及委托合同，不可作为征收部门委托评估机构进行评估的法定委托手续。故不能证明被告委托银川成竹房地产评估咨询有限公司的程序合法。对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可。认为不能达到被告的证明目的。公证书第一页最后一段记载了原银川市西夏区建设交通局工作人员马金斗、付娟、闫莉，但被告并未提交该三人持有房屋征收的相关证件，违反了《宁夏回族自治区实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法》第四条第二款之强制性规定。该公证书在第二页明确记载所附光盘一张，但被告未提交所附光盘。故不能证明该公证书的作出及程序合法。该公证书所附的评估结果明细表公章为复印件，不具备真实性，不能证明评估结果明细表在征收范围之内进行了张贴。对证据三的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能达到被告的证明目的。该文件仅为征收部门请求下发征收补偿决定的请示。该请示并未获得上级行政机关的批准和批复。故不能证明案涉的补偿决定已履行了法定的批准程序，补偿决定作出的程序违法。对证据四，原告并未收到该公证书的复印件。在被告举证期限内未提交该证据的情况下，原告对该证据不予质证。《中华人民共和国行政诉讼法》及相关司法解释明确规定被告在诉讼当中提交的证据应当是在作出具体行政行为之前或之时就已经获取。在诉讼过程中自行收集或向第三方收集的证据材料不可作为定案的依据。该证据的形成时间为2020年8月31日，可以明确为后补证据，严重违法。对证据五中的证据5-1的真实性、合法性、关联性不予认可，不能达到被告的证明目的。该协助评估催告书原告并未收到，被告出具的公证书当庭不能够播放录音录像。被告提交的送达回证签收人非原告本人。原告在接收法院邮寄的被告证据材料时并未收到该份公证书，被告当庭提交该份证据超过法定举证期限。该证据不得作为定案依据。对证据五中的证据5-2的真实性、合法性、关联性不予认可，不能达到被告的证明目的。原告在2019年收到过一份由银川成竹房地产评估咨询有限公司作出的房地产评估报告书，编号为第018-63号。被告提交的评估报告书中评估师的签字、后附的评估公司营业执照、评估报告内容与原告提交的原件不符。该评估报告为被告后补，并非原告所收的这一份。对证据六中征收补偿决定的真实性、关联性予以认可，但对其合法性不予认可。认为不能证明补偿决定的内容合法。该补偿决定中规定的产权调换方式只有原地安置，被告未向原告提供异地调换产权方式。对证据六中送达回证的真实性、合法性、关联性不予认可。认为原告虽然收到了相关的补偿决定，但对被告所述的送达过程不予认可。 被告对原告提交的证据提出了以下异议：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明原告具有诉讼主体资格的证明目的无异议。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。认为原告提交的评估报告和被告提交的评估报告并无实质差距。编号和加盖的公章名称及内容都是一致的。营业执照登记的时间经核实只是新旧区分。对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。认为该证据可以证实征收补偿过程中的评估程序是合法的。原告提出过异议，评估公司也向其书面进行了回复。证实评估报告已经生效，原告收到了评估报告。对证据四的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。证明原告收到了涉案的征收补偿决定。 本院对上述证据认证如下：原告提交的证据一、三、四来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。对原告提交的证据二的真实性予以认可，但对其证明目的，本院不予采信。被告提交的证据一、二、三、五、六来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。对被告提交的证据四的真实性予以认可，但该证据系被告在作出案涉具体行政行为后制作，本院不予采信。 经审理查明，为了切实改善风华小区及自治区党委家属院住户的居住环境和居住条件，2014年10月29日，被告西夏区政府发布（2014）银西政房征决定第2号《银川市西夏区人民政府关于风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收决定书》，决定征收风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目范围内国有土地上的房屋，载明：一、征收范围：该项目分为两处：风华小区拆迁改造范围东至欣益巷，南至宣和巷，西至风华巷，北至朔方路；涉及风华小区1号至31号共31幢住宅楼（含营业房），共989户，住宅面积约为55360.9平方米，营业房面积6108.28平方米；自治区党委家属院拆迁改造范围东至迎宾巷，南至神华宁煤培训中心围墙，西至银川第七幼儿园，北至贺兰山西路，涉及党委家属院6号至18号共13幢住宅楼，共52户，住宅面积约为5460平方米。二、房屋征收部门：银川市西夏区建设交通局。房屋征收实施单位：银川市西夏区朔方路街道办事处。三、房屋征收期限：2014年10月30日起实施至2015年4月30日。四、征收补偿办法：按照《风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目房屋征收补偿方案》执行。五、安置地点：原地期房安置。附《风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目房屋征收补偿方案》并予以张贴公示。原告孙某所有的××区（即产权登记坐落为：西夏区纬四路正茂巷家属楼3单元103室）住宅在上述征收范围内，面积为80.19平方米。2015年7月17日，原银川市西夏区建设交通局发出《关于风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目公开选择房地产价格评估机构的通知》，拟公开选择一家房地产价格评估机构，对该项目征收范围内房屋及附属物进行评估。载明报名条件及选定方式等，报名时间为2015年7月17日至8月10日。截止2015年8月10日，共收到三家评估机构的报名申请。经审核后，原银川市西夏区建设交通局与银川市西夏区朔方路街道办事处于2015年8月26日作出《关于选择房屋征收评估机构的公告》并张贴。该公告公布了符合条件的三家评估机构，即宁夏正业通房地产估价事务所（有限公司）、银川成竹房地产评估咨询有限公司、宁夏明大房地产评估中心（有限公司）。并请本项目征收范围内的被征收人，持房屋合法手续、身份证或者户口簿在2015年8月28日17时前，到正茂社区居委会选定评估机构。后因被征收人未在规定时间内选定评估机构，故原银川市西夏区建设交通局与银川市西夏区朔方路街道办事处于2015年9月17日作出《关于进行风华小区房屋征收评估机构摇号选定的公告》，通知被征收人于2015年9月20日上午10时××区房屋征收评估机构摇号选定工作。后通过现场摇号，选定银川成竹房地产评估咨询有限公司为涉案项目房屋等评估机构。银川市国安公证处对摇号过程进行公证。 原、被告就涉案被征收房屋未达成补偿协议。2019年5月24日，银川市西夏区住房城乡建设和交通局向原告发出《协助评估催告书》，通知原告收到催告书后三日内，向实施单位提供被征收房屋评估所需的情况和资料，并协助评估机构对被征收房屋价值进行评估。银川市西夏区朔方路街道办事处工作人员向原告送达该催告书，并对送达过程进行了公证，该催告书由原告女儿代为签收。后银川市西夏区住房城乡建设和交通局委托银川成竹房地产评估咨询有限公司对原告房屋进行评估。该公司于2019年7月4日作出《房地产评估报告》，评估涉案房屋市场价值为3433元/平方米，总价275292元。2019年7月15日，银川市西夏区住房城乡建设和交通局向原告邮寄送达该《房地产评估报告》，并公证送达过程。2019年7月10日，银川市西夏区朔方路街道办事处工作人员将《风华小区评估结果明细表》张贴于风华小区，并进行了公证。该明细表包含原告被征收房屋具体位置、建筑面积、评估单价及总价。后原告向银川成竹房地产评估咨询有限公司提出复核评估申请书，对上述《房地产评估报告》提出异议。银川成竹房地产评估咨询有限公司未予采纳。2019年8月5日，银川市西夏区住房城乡建设和交通局作出银西住建交通发[2019]79号《关于对风华小区棚改项目未签订征收补偿协议的居民下发征收补偿决定书的请示》，申请被告同意对风华小区未签订征收补偿协议的42户居民下发征收补偿决定书。2019年9月23日，被告向原告作出[2019]银西政房征补决字第36号《银川市西夏区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》，载明：一、对涉案房屋实施征收，国有土地使用权同时收回。按照《银川市西夏区人民政府关于风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收决定书》，给予产权调换或货币补偿。二、如被征收人选择货币补偿，应得的货币补偿如下：1、房屋价值：275292元（因被征收人不配合评估机构入户，对于被征收房屋中依法属于评估范围的装饰装修等，经入户按实评估后另行计发）。2、补助：27529.2元。3、一次搬迁费：1202.85元。4、其他补偿：被征收人交清所欠费用后，凭拆机或移机凭证，电话（座机）补偿：95元/部；有线电视补偿：320元/部；磁卡电表补偿：280元/部；磁卡水表补偿：162元。共计857元。上述四项合计为304881.05元，全部专项存储于邮储银行西夏区支行。三、如被征收人选择产权调换方式，则为原地（期房）安置，具体补偿如下：1、按《房屋所有权证》证载建筑面积1:1.1返还，返还面积为88.209平方米。产权调换后，超出返还面积部分由被征收人按市场价购买。2、两次搬家费：2405.7元（如两次搬迁费低于750元的，按750元计发）。3、临时安置费：按照原住宅房屋建筑面积每平方米15元的标准，按半年度向被征收人计发。自被征收人房屋搬迁验收之日起至通知进户之日止为过渡期。安置房是多层的，过渡期一般不超过18个月；安置房是小高层的，过渡期一般不超过24个月；安置房是高层的，过渡期一般不超过36个月。过渡期满仍未安置的，超期限部分，加倍计发临时安置费。4、其他补偿：同货币补偿的第4项。被告将该补偿决定书送达原告。现原告对该补偿决定不服，诉至本院，请求判如所请。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第二十六条第一款：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”的规定，被告西夏区政府具有对本辖区内国有土地上被征收房屋作出补偿决定的法定职责。本案中，被告作出的《银川市西夏区人民政府关于风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收决定书》中明确涉案房屋征收期限为2014年10月30日起至2015年4月30日。原告孙某与房屋征收部门在上述期限内未达成补偿协议，被告依据房屋征收部门的申请作出[2019]银西政房征补决字第36号《银川市西夏区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》，并依法向原告送达，程序合法。该补偿决定书的补偿方式包括货币补偿和产权调换，保障了当事人的选择权。其中，货币补偿包括被征收房屋价值的补偿、补助、因征收房屋造成的搬迁等补偿。被征收房屋的价值，由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。产权调换包括产权调换的位置、面积、超出返还面积的差价、因征收房屋造成的搬迁、临时安置费等补偿。涉案补偿决定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条的规定。被告于2019年9月23日作出的[2019]银西政房征补决字第36号《银川市西夏区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。故原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告孙某的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告孙某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审 判 长  丁 瑾 审 判 员  刘煜姗 人民陪审员  刘明飞 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  段思琦 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第八十五条当事人不服人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。逾期不提起上诉的，人民法院的第一审判决或者裁定发生法律效力。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。 第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。