吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5315号上诉人（原审被告）：沙红轩，男，1978年12月26日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。被上诉人（原审原告）：吉林天元物业管理有限责任公司。住所：吉林省长春市宽城区。法定代表人：曹玉贺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱立聪，该公司员工。上诉人沙红轩因与被上诉人吉林天元物业管理有限责任公司（以下简称天元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天元物业公司原审诉请：请求沙红轩立即给付天元物业公司物业费6824.24元。事实与理由：天元物业公司为钻石礼都小区的物业服务公司，沙红轩自入住后物业服务费交纳至2011年12月31日。自2012年1月1日起，沙红轩开始拖欠物业费，天元物业公司多次催缴，但沙红轩以各种理由拒交。天元物业公司的收费标准为0.85元/平方米，沙红轩居住的房屋面积为83.63平方米,年服务费为853.03元,至今拖欠八年物业费共6824.24元。为维护天元物业公司合法权益,特向贵院提起诉讼，请依法判决。沙红轩原审辩称，物业收物业费是为我们业主服务的，我们是先交钱还是先服务，交完钱不服务我们是否还要交物业费。1.自本人入住该小区，房屋棚顶南客厅、北卧室雨天一直漏水，有视频为证。当时找到物业，物业说下雨天修不了，晴天说找不到漏点，百般推托，多年来一直没有解决，造成家人及本人精神、财产等等各方面损失百般无奈之下于前几天自行进行修复，有票据为证。2.本人入住该房屋第二年冬天，在供热取暖试水之际楼上未售出房屋由于物业监管失职，造成楼上未售出房屋地热阀遗失，试水之际大量水涌入我家，造成整个屋内水已过脚面，大白全部浸泡，地板浸泡，沙发、被褥浸泡等经济损失。几十次联系物业维修大白、赔偿地板，物业始终推托，让我起诉。3.园区内的原有设计老年服务中心被改变成幼儿园，变成了盈利机构，希望此笔费用回馈业主，不能被物业私自吞并。4.利群街所有道路两侧正常为停车位，可是被物业租赁给业主，变成收费停车位，希望此笔费用回馈业主，不能物业私自吞并。5.疫情期间进门卡收每张15元费用，希望物业提供收费文件。6.进户门本来为防盗密码门，但从入住开始始终不好用。单元门玻璃破损用铁皮修复，属于物业不作为。7.从入住第二年开始整栋楼外墙皮脱落，始终无人修缮。8.作为物业部门，园区内绿地变成了私有菜地，物业无人监管，属于不作为，丧失了物业的管理能力。9.本人楼顶防水施工共计花费费用10800元，屋内大白维修据专业人士评估需要4500元，地板损失需要2000元维修，请求物业给予支付。原审法院审理查明：2012年1月1日，天元物业公司与吉林省天元房地产开发有限公司（以下简称“天元房地产”）签订《钻石礼都前期物业服务合同补充合同》，合同约定天元房地产将位于北一匡街，东至利国街，南至天光路，西至亚泰大街的钻石礼都小区委托天元物业公司实行物业服务管理，委托期限至成立业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效终止。该补充合同约定物业管理费用B、C住宅物业管理费每平方米每月0.85元。沙红轩系吉林省长春市宽城区钻石礼都小区C6栋605室的业主，房屋建筑面积83.63㎡。2011年1月至12月沙红轩向天元物业公司以每平方米0.85元，交纳物业费合计853.02元。沙红轩2012年1月1日至2019年12月31日期间，欠缴物业费6824.21元。钻石礼都小区未成立业主委员会。原审法院认为，业主接受物业服务，依法应履行交纳物业服务费的义务，由于少数业主延迟或者拒绝交纳物业服务费，而导致物业服务质量下降或终止服务，将损害大多数正常交纳物业费业主的权益。本案中，天元物业公司提供物业服务，沙红轩应按时交纳物业服务费，现沙红轩怠于履行交费义务，故天元物业公司要求沙红轩给付物业费的主张，应予支持。关于沙红轩抗辩的房屋漏水、外墙墙皮脱落的问题，因房屋漏水、外墙墙皮脱落的原因系房屋质量问题所致，可由业主启动物业维修基金进行维修，不能用拒缴物业费的方式予以对抗；关于沙红轩抗辩楼上房屋漏水导致家中遭受财产损失的问题，因沙红轩称漏水原因系楼上暖气漏水，故沙红轩应向实际侵权人主张权利，与本案无关，故沙红轩不能以此对抗拒缴物业费；关于沙红轩抗辩天元物业公司抽取物业维修基金、收取门禁卡费用、侵占公共车位收费、收取广告费用、占用小区用地用于盈利的问题，因上述问题与本案并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理，如沙红轩认为其利益受到侵害，可另行主张权利；关于沙红轩对物业服务合同的签订不知情，其并未与天元物业公司形成合同关系的抗辩，因本案案涉小区未成立业主委员会，根据法律规定，未成立业主委员会的小区建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，且通过庭审查明沙红轩曾经向天元物业公司以每月0.85元每平方米的价格交纳过物业费，对天元物业公司在该小区服务多年的事实未予否认，故其关于与天元物业公司不存在合同关系主张不予支持；沙红轩庭审中的其他抗辩理由，未有证据予以佐证，故不予采信。由于天元物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。如果天元物业公司所提供的物业服务长期存在瑕疵，导致小区大多数业主对该公司服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议方式重新选聘物业服务企业。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此抗辩理由少交或免交物业服务费。庭审中了解到钻石礼都小区业主对天元物业公司的服务存在很大不满，通过此次诉讼天元物业公司应引起重视，今后加强管理，提高服务质量，强化服务意识，与业主共建和谐家园。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、沙红轩于判决生效后十日内向天元物业公司交纳物业费6824.21元（2012年1月1日至2019年12月31日期间）；二、驳回天元物业公司的其他诉讼请求。宣判后，沙红轩不服，向本院提出上诉。沙红轩请求：1.判令天元物业公司赔偿不履行物业服务给沙红轩造成的损失17300元；二、本案二审诉讼费由天元物业公司承担。事实及理由：天元物业公司最重要的职责就是为业主提供优质的物业服务，但沙红轩入住该小区不久，供热试水时楼上未售出房屋因物业监管不力，地热分水器遗失，造成地热管道发生泄漏，造成沙红轩所在房屋墙体大白脱落、地板浸泡等经济损失。房屋客厅南侧房顶和北卧室一直漏水，多次联系物业，百般推脱。沙红轩自行维修产生费用损失。天元物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：沙红轩称其因楼上未出售房屋供热漏水而遭受损失，就该损失沙红轩应当房屋所有权人主张相关权利，而不能以此为由拒绝缴纳物业费用。现天元物业公司已经提供了相应物业服务，则业主应当缴纳物业费用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沙红轩负担。本判决为终审判决。审判长 闫 冬审判员 白业春审判员 吕玉玉二〇二〇年十月二十九日书记员 李 贺