河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3911号 上诉人（原审原告）：汪静，女，1968年9月27日出生，汉族，住湖北省武汉市汉江区。 委托诉讼代理人：沈永彬，吉林哲讼律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：永清孔雀城房地产开发有限公司，住所地河北省永清县贾八里庄村北、朱庄村东南，统一社会信用代码911310230837560054。 法定代表人：赵鸿靖，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市新世纪步行街第五大街西侧商业街坊（乡村酒店），统一社会信用代码91131003061688507A。 法定代表人：赵威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任成森，河北天枢律师事务所律师。 上诉人汪静因与被上诉人永清孔雀城房地产开发有限公司（以下简称永清孔雀城房地产公司）、廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司（以下简称廊坊幸福基业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪静上诉请求：1、撤销河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初169号民事判决;2、改判解除上诉人与被上诉人永清孔雀城房地产公司于2018年2月8日签订的商品房买卖合同;3、改判被上诉人连带返还上诉人已交房款2259153元;4、改判被上诉人向上诉人支付利息（1.以100000元为本金，从2018年2月8日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；2.以644153元为本金，从2018年2月8日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；3.以225000元为本金，从2018年3月28日起按照银行同期贷款利率支 2 付利息至实际给付之日；4.以195000元为本金，从2018年6月26日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；5.以225000元为本金，从2018年9月26日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；6.以225000元为本金，从2018年12月26日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；7.以420000元为本金，从2018年12月28日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；8.以225000元为本金，从2019年9月29日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日）;5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定事实不清，适用法律错误。根据廊坊市人民政府办公室（2017）61号文件第二条规定，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的限购**房屋，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房的有效凭证。此处规定非当地户籍居民可限购**房屋的前提系在购房前已经交满3年社会保险或者纳税满3年，而上诉人购房时间为2018年2月8月，客观上无法提供实际购房日即2018年2月8日以前的三年社保缴纳证明或者纳税证明。即使上诉人补缴了2015年2月至2018年2月的社保缴纳证明或者是纳税证明，也违反了限购令中补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房的有效凭证。上诉人只有提供2018年2月8日之前3年以上的社会保险缴纳证明或纳税证明才符合购房资格。2、上诉人户籍所在地在武汉市，工作所在地在长春市，原社保在武汉市缴纳，由于跨统筹地区就业，目前上诉人基本养老保险关系随本人转至长春市。上诉人不在永清县就业，保险关系不可能转移到永清县，更不能违法在当地重复缴纳社保，所以通过缴纳三年以上社保，取得购房资格无法实现。上诉人为公职人员、国有企业管理人员、中共党员，不可能违纪在当地兼职并取得报酬，故不能提供纳税证明，所以通过缴纳三年及以上纳税证明取得购房资格也无法实现。一审判决要求上诉人在合同约定条件未成就前，应当积极履行合同约定，在约定期限内取得购房资格。违反限购令的规定，不符合上诉人上诉人实际情况，上诉人无法继续履行合同，无法取得购房资格，合同目的已无法实现。不能实现合同目的的原因，不能归责于上诉人。请二审法院判令解除商品房买卖合同返还购房款及利息。3、原审法院认为上诉人购房行为是廊坊幸福基业公司销售业务的推荐，与事实不符。上诉人从从未与该公司工作人员有过任何联系。上诉人是将款汇入永清孔雀城房地产公司工作人员张星宇银行账户，汇款时间为2018年2月8日，汇款地点为长春市渤海银行长春分行营业部。以上可以说明优惠确认单的签 3 名并非上诉人本人签名。确认单显示的日期，上诉人在长春市，从未去过廊坊幸福基业公司。优惠确认单并非上诉人本人签字，不能以此确认的内容约束上诉人。根据确认单第二条约定，客户未成功认购的可将此款返还给上诉人。如果上诉人与永清孔雀城房地产公司商品房买卖合同解除即可视为未成功认购，上诉人交纳的10万元应由二被上诉人连带返还。 永清孔雀城房地产公司辩称，1、在签订《商品房买卖合同》及相关附件时，双方对于上诉人不具有本地的购房资格均明知。为保证合同能够顺利履行，双方对合同的履行方式进行了约定，包括自行办理社保，以达到当地政府规定的购房资格要求，也包括了由其指定一名具备网签条件的受让人，我公司配合其将本合同及相关附件项下的权利义务对该受让人进行转让。上述两种方式均是双方知悉上诉人暂时不具有当地购房资格的前提下，为保障合同能够顺利履行所作出的对履行方式的约定。结合上诉人按照合同约定向我公司支付了部分房款，也可以看出合同及相关约定是其真实意思表示。在未穷尽双方约定的合同履行方式的前提下，上诉人至今已经有部分房款逾期未付，违反了合同约定，应视为违约。2、在合同履行过程中，当地政府的相关政策也发生了重大变化，廊坊市人民政府于2020年4月16日发布了《关于进一步深化户籍制度改革的意见（试行）》，其中规定：永清县……人民政府驻地镇及其他建制镇，具有合法稳定住所和合法稳定职业且参加6个月以上城镇社会保险或依法纳税6个月以上的人员，本人及其配偶、子女、夫妻双方父母可以办理当地常住户口。全面放开人才落户条件。可以看出廊坊市政府对于市辖区县的落户条件相应放开，对于合同履行起到了积极的促进作用。上诉人作为房屋买受人，是合同能否履行的关键，应当本着诚信原则，与我公司共同继续履行。3、上诉人将交付给廊坊幸福基业公司的10万元团购服务费，当做房款要求我公司返还，超出了其与廊坊幸福基业公司之间的合同相对性。 廊坊幸福基业公司辩称，一审法院认定廊坊幸福基业公司不承担责任，事实清楚，适用法律正确。1、本案案由为商品房预售合同纠纷，上诉人与廊坊幸福基业公司之间系居间合同关系，双方的权利义务纠纷应另案解决，不属于本案审理范围。2、廊坊幸福基业公司与上诉人签订的团购优惠单是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且上诉人已经依照团购优惠单约定支付了服务费，并在廊坊幸福基业公司向其出具的收据中予以签字确认。故上诉人对于其交付的款项、名称、金额、用途、收款人等事项是明知且 4 认可的。3、上诉人已经成功与永清孔雀城房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并享受了房款减免的优惠服务。廊坊幸福基业公司已依约履行完毕居间义务。即使《商品房买卖合同》解除，也不影响团购优惠单的效力及廊坊幸福基业公司完成居间服务的事实，上诉人无权要求我公司向其返还服务费及支付利息。除上述团购服务费外，其他款项均非廊坊幸福基业公司收取，我公司没有返还义务。 汪静向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告永清孔雀城房地产开发有限公司于2018年2月8日签订的商品房买卖合同;2、请求判令被告连带返还原告已交房款2259153元;3、请求判令被告向原告支付利息（1.以100000元为本金，从2018年2月8日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；2.以644153元为本金，从2018年2月8日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；3.以225000元为本金，从2018年3月28日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；4.以195000元为本金，从2018年6月26日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；5.以225000元为本金，从2018年9月26日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；6.以225000元为本金，从2018年12月26日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；7.以420000元为本金，从2018年12月28日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日；8.以225000元为本金，从2019年9月29日起按照银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日）；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：经廊坊幸福基业公司销售推介，原告欲购买永清孔雀城房地产公司开发的永清孔雀城锦园一期第0031幢1单元0102号商品房一套，2018年2月8日被告廊坊幸福基业公司向原告出具《森林新都孔雀城项目团购优惠确认单》一份，载明：团购优惠确认单是推荐客户购买房屋优惠权并预订房屋的凭证，在签署优惠确认单的同时，被推荐人需预存团购服务费100000元，被推荐人持此单可享受所购锦园一期0031010102房屋在开发商对外公布的销售价格基础上总价减免200000元；提供团购组织和信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的团购服务费并非客户购买本优惠确认单约定产品价款的一部分等内容。后原告通过销售经理张星宇向廊坊幸福基业公司财务缴纳100000元团购服务费，廊坊幸福基业公司向原告出具收据一份。同日，永清孔雀城房地产公司向原告出具认购协议一份，载明：原告认购永清孔雀城房地产公司开发的永清孔雀城锦 5 园项目一期第0031栋01单元0031010102号房屋，房屋单价18930.02元/平方米，建筑面积约179.30平方米，房屋总价款3394153元；签署协议时需支付定金5000元，定金自双方签署商品房买卖合同及补充协议时自动转为购房款，后原告交纳购房定金5000元并交付购房首付款639153元。同时，原告向永清孔雀城房地产公司出具申请书，在申请书中原告承认当时无当地购房资格，承诺在2021年3月3日前达到当地政府规定的购房资格要求并与永清孔雀城房地产公司通过政府网签系统签署商品房买卖合同，否则，永清孔雀城房地产公司有权解除与原告签署的线下版买卖合同。2018年2月8日，原告与永清孔雀城房地产公司签订《商品房买卖合同》及两份补充协议，约定原告购买永清孔雀城锦园项目一期第0031幢01单元0102号房屋，房屋单价17814.57元/平方米，房屋总价款3194153元，于2018年2月3日前支付商品房总价款的20.17%计644153元；余款至2020年12月31日前分期支付；出卖人应当在2021年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议一约定，买受人自愿购买出卖人开发建设的孔雀城锦园一期项目第0031幢01单元0102号房屋，并与出卖人签订了《商品房买卖合同》；买卖双方已注意并接受了协议中渉及的免责或限制各方权利、违约后果、行权期限等重要条款；买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面（包括预订单或认购协议等）、实物及其他形式所表达和提供的信息以及任何一方私自录音资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据，对买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人知晓；出卖人或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章方为有效，未经出卖人书面授权，前述人员、部门和代理机构等无权对买受人擅自作出任何允诺，亦无权擅自向买受人收取钱款；买受人知悉国家及商品房所在地的房地产限购及贷款等政策，承诺其向出卖人所提供的户籍、住房、贷款等信息均是完整准确的，并承诺承担因自身原因导致买卖合同及本协议无法履行给出卖人造成的一切损失，等等。补充协议二约定，甲乙双方签署了《商品房买卖合同》、《补充协议》（尚未办理网签备案，简称草签合同），乙方购买甲方开发的永清孔雀城一期31号楼1单元102号房屋，双方经过友好协商,乙方可以享受免费更名一次的权利；更名期限:自草签合同后2个月期满之日起至草签合同约定的房屋交付期限之日的1个 6 月前止；其他约定：1.如在草签合同签订后因政府政策/个人资质等原因,乙方已具备本补充协议第一条所述房屋网签条件的,乙方更名截止时间调整为符合网签条件之日起三个月内,如到期未办理更名，乙方应于更名截止期限届满之日起一周内配合甲完成合同网签及按揭手续办理等相关购房事宜。2.如更名有效期内乙方不办理,或者无法完成更名,更名截止期限届满时因政策/个人资质等原因乙方仍然不具备合同网签条件的,甲方有权解除草签合同,乙方已付购房款及相关税费(如有)无息退款。3.因乙方行使更名权的行为,造成甲方的税费负担或者其他合理支出,由乙方负担；若乙方不交纳上述费用,甲方有权不办理更名,且不视为违约。本补充协议未约定之事项按照草签合同执行，与草签合同不一致之处,以本补充议为准。合同及补充协议签订后，原告陆续共计向被告永清孔雀城房地产公司交付购房款2159153元（含定金5000元）。后原告以被告廊坊幸福基业地产公司销售业务人员及永清孔雀城房地产公司未能给其解决购房资质，履行办理涉案房屋网签承诺为由，拒绝履行继续支付房款义务，双方协商未果后原告向一审法院提起诉讼。另查，涉案楼幢于2017年7月4日取得商品房预售许可证。 一审法院认为，原告与被告永清孔雀城房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，此合同合法有效，对双方具有约束力，原被告均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订合同的目的是商品房买卖，双方对原告身份受当地限购政策限制，不具有在当地购房资格是明知的，双方就此作出了特别约定。原告作为非当地居民，自愿通过在当地缴纳社会保险或纳税等方式达到购房资格要求，促成合同的履行，不违反限购政策的规定，属于附条件的民事法律行为，该合同条款有效，在合同约定的条件未成就之前，原告应当积极履行合同约定，在约定期限内取得购房资格。原告虽否认《商品房买卖合同》及《补充协议》、确认单、申请书等为其本人签署，但对与永清孔雀城房地产公司间存在房屋买卖合同关系未予以否认，根据一审法院已查明的事实及日常生活经验法则，应视为原告对合同内容及补充协议内容完全知晓。原告主张被告销售人员口头承诺办理购房资格事宜，系被告违约没有为原告办理购房资格而导致合同目的无法实现，原告的主张与补充协议一第一条项下“未经出卖人书面授权，前述人员、部门和代理机构等无权对买受人擅自作出任何允诺”约定内容不符，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在进行房屋买卖交易时应 7 仔细审核合同内容，原告不能证明销售人员的口头允诺系经被告永清孔雀城房地产公司授权履行职务的情形，故对原告的该主张一审法院不予采信。原告请求解除与被告永清孔雀城房地产公司之间的商品房买卖合同的请求不符合合同约定和法律规定情形，一审法院不予支持。原告基于解除合同提出的请求退还房款并支付利息的诉讼主张，一审法院亦不予支持。被告廊坊幸福基业公司通过以团购方式向被告永清孔雀城房地产公司推荐客户，促使购房者以较优惠的价格与房地产开发商完成交易，推荐团购客户的本质是一种居间服务，该经营行为不为法律和行政法规明文禁止。根据团购优惠确认单的约定，团购服务费并不构成房屋价款的一部分，只要购房者按团购条件成功认购了意向房源，所交纳的团购费就不应退还。本案中，通过被告廊坊幸福基业公司销售业务的推荐，原告已与被告永清孔雀城房地产公司间签订房屋买卖合同，并在房屋买卖交易中已实际享受房屋总价款优惠，被告廊坊幸福基业公司所提供的团购服务已经完成，原告将已交纳的团购服务费作为房屋价款的一部分并主张退还的诉请，理据不足，一审法院亦不予支持。综上，原告要求解除《商品房买卖合同》的请求理据不足，应予驳回，原告基于解除合同所提出的其他诉讼请求，一并予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十五条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（四）项规定，判决：驳回原告汪静的全部诉讼请求。案件受理费24874元，减半收取计12437元，由原告汪静负担。 本院二审期间，上诉人提交工作证明、个人参保证明、纳税证明，拟证明上诉人是中共党员，系渤海银行股份有限公司长春分行职工，2017年-2020年一直在长春市缴纳社保、纳税，作为国家工作人员，无法在永清缴纳社保或纳税。永清孔雀城房地产公司质证意见，对证据的真实性没有异议，但不能证明其证明目的，现户籍政策放宽了条件，上诉人的家属符合条件也可以为上诉人及其家属办理户口转移，该证据不能成为阻却合同履行的理由。廊坊幸福基业公司质证意见，该证据与我公司无关，我公司与上诉人系居间合同关系，服务的内容为保障上诉人享有20万房款的减免，已履行完毕居间服务，有权收取上诉人的服务费。本院审查认为，对证据的真实性予以确认，但该证据不能证实案涉合同无法履行。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 8 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人与被上诉人永清孔雀城房地产公司在签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、优惠确认单、申请书等文件时，双方对上诉人不符合限购政策、不具有在当地购房资格是明知的，并就此作出了特别约定。而上诉人作为非当地户籍居民，自愿通过在当地缴纳社会保险等方式取得购房资格，并不违反法律、行政法规以及限购政策的规定，故本案情形属于附条件的民事法律行为，在合同约定的条件未成就之前，双方应依照约定继续履行。一审法院判决驳回上诉人汪静要求解除合同并返还购房款、服务费及利息的诉讼请求，并无不当，应予维持。上诉人主张优惠确认单并非本人签字，但对与永清孔雀城房地产公司间存在房屋买卖合同关系未予以否认，且已实际履行优惠确认单的内容，应视为其对优惠确认单内容认可。 综上所述，汪静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24874元，由汪静负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十月二十一日 书记员 周 雪