四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4353号 原告：薛秀华，女，1985年12月25日出生，汉族，住四川省苍溪县。 原告：王洪军，男，1985年5月6日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被告：成都七一置业有限公司，住所地四川省成都市新都区泰兴镇美林路**。 法定代表人：赵小红，执行董事。 委托诉讼代理人：朱怀霞，国浩律师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）律师事务所律师。 原告薛秀华、王洪军与被告成都七一置业有限公司（以下简称七一公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告薛秀华、王洪军、被告七一公司的委托诉讼代理人朱怀霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛秀华、王洪军向本院提出诉讼请求：1．判令七一公司履行《商品房买卖合同》及补充协议，并支付薛秀华违约金15.63万元（购房款总额的10%）（当庭明确要求履行的内容为七一公司向薛秀华、王洪军交付有40-90平方米私家精装绿化庭院的房屋，后撤回该项请求）；2．判令七一公司赔偿薛秀华、王洪军经济损失5000元；3．此事未解决，薛秀华、王洪军有权拒绝接收房屋，未接收房屋薛秀华、王洪军不承担相关物业管理费（庭审中明确为：要求七一公司承担案涉房屋2018年8月31日起至本案纠纷判决生效期间的物业管理费）；4本案全部诉讼费用由七一公司承担。事实和理由：2018年8月15日，薛秀华、王洪军经过摇号方式选择购买由七一公司开发的位于新都区××路××号××广场××栋××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋），并于当天在选房现场支付给七一公司定金人民币20万元整。2018年8月24日，薛秀华、王洪军在七一公司销售人员带领下先后签订了《商品房买卖合同（预售）》、补充协议以及补充协议中关于房屋阳台的特定协议《精装绿化庭院协议书》，并于当天现场支付给七一公司剩余首付款，之后，薛秀华、王洪军通过贷款的方式支付完所有剩余的房款。2019年8月31日，按照七一公司销售人员的电话通知，薛秀华、王洪军前往七一广场准备办理接收房屋相关手续。在验房时，薛秀华、王洪军发现案涉房屋的阳台面积严重不够且无精装绿化庭院。因薛秀华、王洪军决定购买案涉房屋的最大原因就是自带的精装绿化庭院，于是当场决定拒收房屋。双方约定的《精装绿化庭院协议书》第一条明确约定：“单套房屋都配有40-90平方米的私家精装绿化庭院”；最后一条明确约定：“本协议的违约金为乙方购房款总额的10%”，但实际交付房屋不符合约定。后薛秀华、王洪军与七一公司多次沟通无果。现为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼。 七一公司辩称：第一，《精装绿化庭院协议书》主要内容为规范阳台的使用，并非确定阳台面积。其中对阳台面积的描述为概括性描述，并非双方对案涉房屋的具体约定。薛秀华、王洪军签字捺印确认的户型图显示，案涉房屋阳台比同一楼层的其他房屋阳台面积小一半。根据补充协议第一条第3点约定，阳台面积应以房屋户型图及设计文件为准。按案涉房屋的设计文件测算的预测阳台面积为24.2平方米，与户型图一致。第二，结合双方真实意思表示，案涉房屋阳台面积应为24平方米左右。从薛秀华、王洪军与销售人员的聊天截图、两名证人的当庭陈述来看，签订合同前，七一公司已告知薛秀华、王洪军阳台面积较小，薛秀华、王洪军在选房时查看并拍照了案涉房屋的平面图，查看了阳台实拍照片，并现场查看过房屋，已知晓阳台实际情况。即双方真实意思为案涉房屋阳台面积为24平方米左右，不应以《精装绿化庭院协议书》中的概括性约定否定双方真实意思表示。第三，七一广场已经对薛秀华、王洪军的阳台进行了精装及绿化，无违约行为。《精装绿化庭院协议书》第三条约定内容为对乙方（购房者）遵守物业管理规定的约定，并非对阳台装修标准的约定，且该协议未约定铺设草坪、建设鱼池等为精装阳台的必要标准。目前七一公司已对案涉房屋进行了地砖铺设、花草树木栽种等精装绿化。第四，精装绿化阳台为免费赠送部分，并未收取任何费用，且从薛秀华、王洪军提交的房源表可见，案涉房屋价格明显低于同位置、同户型、同面积房屋均价，如再要求七一公司赔偿有失公允。第五，薛秀华、王洪军述称七一公司承诺将阳台整改达到40平方米以上明显不符合常理，且不符合本案事实。案涉房屋因消防设计要求，阳台不可能修建达到40平方米以上，如果七一公司有此承诺，薛秀华、王洪军签订合同时会对户型图表示的阳台面积提出异议而非签字捺印确认。第六，案涉房屋逾期交付是因薛秀华、王洪军拒收房屋所致，且其未证明实际损失，无权要求赔偿损失5000元。案涉房屋已于2019年8月底前达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，七一公司已依约通知薛秀华、王洪军接收房屋。薛秀华、王洪军不具备约定的拒收条件，已逾期收房，应按照《商品房买卖合同》第十九条第二款第1项、补充协议第六条第七款约定执行，并承担相关物业管理费。第七，薛秀华、王洪军的第三项诉讼请求不明确，经庭审释明未能明确其诉讼请求属于确认请求还是给付请求。综上，请求驳回薛秀华、王洪军的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实，本院予以确认。2018年8月24日，薛秀华、王洪军（买受人）与七一公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：薛秀华、王洪军购买七一公司开发的位于成都市新都区××路××号××广场××栋××单元××层××号房屋，按照套内建筑面积计价，单价为每平方米15030.12元，房屋总价款1562982元。房屋预测建筑面积125.61平方米，其中套内建筑面积103.99平方米，分摊共有建筑面积21.62平方米。合同第九条约定，“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币562982元，该款项于支付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：公积金贷款（成房担保公司担保）……”；第十五条约定，“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书……（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量说明书》、《住宅工程质量分户验收结果表》”；第十八条约定，“（一）出卖人在2019年8月30日前向买受人交付该商品房……”；第十九条约定，“……（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：1、买受人未按出卖人通知的时间办理交接手续的，包括但不限于买受人未在通知时间或本合同补充协议约定时间前往指定地点收房，或买受人无合同约定和法律规定的理由而拒绝收房的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付，该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费用、水电费及其它应由业主缴纳的税费、公共维修资金及房屋毁损风险均由买受人承担，房屋毁损风险均买受人承担，且视为出卖人已完全履行完毕对该商品房的交付义务，买受人亦已对房屋完成了验收交接。双方一致认同该商品房的交付符合合同约定的交付标准，且自交付日期次日起保修期限开始起算……”。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定，“……3.主合同第四条第（四）款该商品房朝向、阳台的情况均以户型图及设计文件为准……”；第六条约定，“……3.如出卖人不能在主合同第十八条约定期限交房，但未超过交付期届满日后六个月交房的（含六个月），自主合同第十八条约定的交付期限届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人超过主合同第十八条约定交付期限届满日六个月仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后90日内仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销主合同各项登记手续（包括但不限于撤销主合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金。若在出卖人书面房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于主合同第十八条约定交付期限届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金……7.如买受人未在出卖人通知的交付时间和地点办理商品房交付手续，则视为出卖人已在出卖人通知的交付时间交付商品房，与该商品房有关的风险、责任随之转移给买受人，相关费用（包括但不限于物业服务费等）也开始计收，且出卖人不再另行通知买受人办理交付手续”。《附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第六条约定，“买受人按下列第3种方式按期付款：……3、贷款方式付款：买受人于2018年8月24日向出卖人支付首期房价款人民币562982元；其余房价款人民币1000000元采用贷款方式支付”。同日，七一公司（甲方）与王洪军、薛秀华（乙方、购房者）签订《精装绿化庭院协议书》，约定：第一条约定，“七一广场项目（住宅名称为：七一城市森林花园，以下简称“本项目”），本项目作为全国首创、成都目前唯一的第四代住宅，单套房屋都配有40-90平方米的私家精装绿化庭院，它创造性的改变了人们的传统住房模式，真正意义上实现了‘一户一庭院’的人类居住梦想，同时，它还改变了城市形象，增加了城市绿化空间！”，第二、三条分别约定了乙方不得破坏或影响庭院中安置的公共设施、乙方需遵守的物业管理规定，第四条约定，“本协议未做约定的，以《商品房买卖合同》约定为准”，第六条约定，“本协议一式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份，具有同等法律效力，自双方签订之日起生效，任何单方违反上述任何条款，均属违约，违约者均需向对方赔偿违约金。本协议的违约金为乙方购房款总额的10%”。在合同签订前后，薛秀华、王洪军向七一公司累计支付购房款1562982元，七一公司确认薛秀华、王洪军已按合同约定付款。根据双方庭审一致陈述，2019年8月30日之前七一公司已通知薛秀华、王洪军接收案涉房屋，薛秀华、王洪军确认收到七一公司的接房通知，但因阳台问题拒收案涉房屋。案涉房屋实际交付的阳台面积不足40平方米，且没有铺设草坪和修建鱼池。由七一公司提供的设计文件记载，案涉房屋阳台面积为24.201平方米。 经薛秀华、王洪军质证确认的微信聊天记录截图显示，2018年8月20日，薛秀华向七一公司工作人员发送微信称：“我今天去了售楼部，我发现我们三楼没有阳台喃？我们2号房子那里没看到呢，咋回事”，工作人员回复：“上次选房你拍了一个照片。就是平面图，上面是有阳台呀”，薛秀华表示照片不小心删了、还没有签合同，“我们就是看到实际的房屋和你们的沙盘模型上都没有阳台”，工作人员回复：“合同附图上有花园的”，薛秀华称：“那面积啥的跟那个户型其他楼层是一样的吧”，工作人员回复：“房子面积一样的，花园面积小一点”，薛秀华称：“小很多呀”，后表示“那能不能确定到底那个阳台的面积呢”、“问题是不是照片问题，对不，是实际的阳台问题”、“主要就是阳台面积要搞清楚”，2018年8月21日，薛秀华向七一公司工作人员微信询问：“阳台是咋说的喃”，对方发送图片，述称“这个就是你买的房子”，薛秀华要求问阳台具体的面积。2018年8月23日，七一公司工作人员告知薛秀华“要在25号之前去售楼部签合同”，薛秀华称：“你们没有把阳台问题解决好，肯定不能签合同哈”。薛秀华2018年8月23日下午向七一公司工作人员所发送微信内容为：“……确实是我们这周星期一去的时候才晓得我们的阳台面积不够，而且是差很多，对不？……到选房的时候，只剩下3套，你们说的是一套住宅两套公寓，我们肯定愿意选住宅，而且到选房完成期间从未有人告诉我们3楼2号那个房子的阳台就是跟别个不同（小一半以上），我们当然没去管阳台的情况，而且当时你喊我们拍个平面图照片，也没有告诉我们阳台面积要小写，你就直接喊我们赶快去交定金去办手续，对不对？……但是现在问题确实是你们隐瞒了我们那个房子的阳台面积，我们也真不想通过强硬的方式来解决这个问题，在练经理那里我们已经做出很多让不了，但如果还是处理不好，我们真的不愿意跟你们扯皮！” 以上事实，有双方当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，七一公司与薛秀华、王洪军签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及《精装绿化庭院协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照合同约定诚信全面履行义务。合同签订前后，薛秀华、王洪军向七一公司累计支付购房款1562982元，已履行完毕支付购房款的义务，七一公司应当在合同约定期限内向薛秀华、王洪军交付符合约定条件的房屋。双方确认七一公司已在合同约定期限届满前通知薛秀华、王洪军交房，薛秀华、王洪军因阳台（同时存在“庭院”、“花园”等表述，以下均以“阳台”概称）存在面积不足且未经精装绿化而拒绝收房。双方的争议焦点在于：1.七一公司所交付房屋是否符合约定条件；2.七一公司应否依据《精装绿化庭院协议书》支付违约金；3.七一公司应否承担交付房屋不符合约定条件的损失赔偿责任，包括王洪军、薛秀华所主张损失赔偿金及物业费损失。围绕各方争议焦点，本院评述如下： 关于七一公司所交付房屋是否符合约定条件。双方所签订《精装绿化庭院协议书》第一条中约定“单套房屋都配有40-90平方米的私家精装绿化庭院”，《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款约定“主合同第四条第（四）款该商品房朝向、阳台的情况均以户型图及设计文件为准”。阳台面积方面，薛秀华、王洪军认为依据该约定七一公司应当交付配有面积在40平方米以上阳台的房屋，七一公司则辩称该条并非双方对案涉房屋阳台情况的约定，阳台面积应当依据设计文件和户型图确定，双方对于约定的阳台面积存在不同理解。从交易真实意思交付分析，双方就案涉房屋的系列合同签订于2018年8月24日，双方确认一致的微信聊天记录中，薛秀华与七一公司原职工在2018年8月20日至2018年8月23日期间就房屋阳台面积问题进行沟通，薛秀华要求“搞清楚阳台的面积”、“你们没有把阳台问题解决好，肯定不能签合同哈”，薛秀华于2018年8月23日发送的信息中表述“确实是我们这周星期一去的时候才晓得我们的阳台面积不够，而且是差很多”、“而且到选房完成期间从未有人告诉我们3楼2号那个房子的阳台就是跟别个不同（小一半以上）”，七一公司以此辩称薛秀华在清楚知晓案涉房屋阳台面积情况下仍与七一公司签订合同，双方真实意思为交易房屋所配庭院面积在24平方米左右。对此本院认为，虽然双方签订合同前交流过程中的言辞用语以及仍就房屋签订合同的行为易于对当事人的真实意思引发不同认识和判断，但在没有充分证据证明双方存在隐藏的真实意思的情况下，不应简单否定既存外化为合同条款约定的效力，从薛秀华所发送微信内容看，其并未认可并接受拟交易房屋阳台面积在24平方米左右，对于阳台面积与其他房屋相比存在较大面积差异的问题，其意见为要求处理、解决不好不签合同，从双方意思最终外化签订的书面合同看，同时存在《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款和《精装绿化庭院协议书》第一条两种足以引发对阳台面积不同理解的约定，前者所对应的7号楼三层平面图绘有交易房屋所附阳台位置、形状，但未标明面积，且存在合同附图不清晰、数据比例无法清晰查看的情况，七一公司所举证据亦不足以证明该公司在订立合同前已将设计文件交薛秀华、王洪军查看并提醒说明，而后者以数据形式明确表明“单套房屋都配有40-90平方米的私家精装绿化庭院”，由七一公司申请出庭作证的证人邱某对询问的所销售房屋阳台有无实景及模拟景观展示回答为“没有”，此情况下薛秀华、王洪军签订合同的行为不应理解为仅适用《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款约定、接受阳台面积为24.201平方米且排除对《精装绿化庭院协议书》第一条约定的适用，认定双方真实意思为交易配有24平方米左右的房屋并无事实依据，对于七一公司的该项答辩意见本院不予采纳。从格式条款角度分析，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”和第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，《精装绿化庭院协议书》第一条和《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款均为七一公司预先拟定后提供给薛秀华、王洪军签订的格式条款，而根据该两项约定可以作出“交易房屋所配阳台面积应不小于40平方米”和“交易房屋所配阳台面积以户型图及设计文件为准”两种理解情况下，应当作出不利于格式条款提供一方即七一公司的解释。综合双方所签订系列合同条款，《商品房买卖合同》及补充协议主要系对房屋价款、交付、权属转移登记等作约定，《精装绿化庭院协议书》则是对阳台作专门约定，其内容对双方产生约束力而非仅用于约束买受人对阳台的使用行为，相关合同中未载明案涉房屋为特殊户型、阳台面积小于协议书记载面积范围等内容，则七一公司应向薛秀华、王洪军交付所配阳台面积在40-90平方米范围内的房屋，七一公司实际交付房屋所配阳台规划设计面积仅有24.201平方米，且述称因消防设计原因无法增加面积，则所交付房屋阳台面积不符合《精装绿化庭院协议书》约定。关于阳台装修情况。双方合同中并无关于案涉房屋所配阳台装修标准的具体约定，仅在《精装绿化庭院协议书》采用了“私家精装绿化庭院”、“一户一庭院”、“空中城市森林花园”等概念性描述，薛秀华、王洪军关于阳台装修未达约定标准的主张，并无相应合同依据，本院不予采纳。在案涉房屋阳台已经建成，受自身面积和消防设计需要已无法实现按照《精装绿化庭院协议书》约定重建或改造情况下，以金钱给付形式承担违约责任客观上可以实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，七一公司应就其向薛秀华、王洪军交付房屋所配阳台面积不符合约定的行为承担违约责任。 关于违约金的认定。《精装绿化庭院协议书》约定“本协议的违约金为乙方购房款总额的10%”，薛秀华、王洪军以此标准主张七一公司支付违约金，七一公司在答辩认为不应当承担违约责任的同时，提出调减意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。从实际损失角度，案涉房屋系以套内建筑面积计算总价款（单价15030.12元＊套内103.99平方米＝1562982元），阳台面积并未计入购房总价款，也不属于权属转移登记的面积范围，现交易标的房屋本身已经达到交付条件，薛秀华、王洪军因对阳台的使用利益未达期待而拒收房屋，在七一公司提出调减意见后，作为违约金调整的参酌因素，薛秀华、王洪军需对其实际损失予以证实，但本案中其未提交足以采信的证据证实其所受损失。从双方磋商情况看，薛秀华、王洪军在订立合同前已经明知案涉房屋所配阳台面积较小、与其他房屋存在较大差别，且在签订合同前七一公司工作人员邱某已向薛秀华发送反映案涉房屋已建成的阳台状况的图片，在未获得七一公司整改处理承诺、未核实拟交付房屋所配阳台实际面积、未确认是否已按要求处理完毕情况下仍与七一公司签订有关合同，自身存在一定过失，综合评判本院认为按照购房款总额的10%计付违约金过高，酌情调整违约金为120000元。 关于支付损失赔偿金的请求。薛秀华、王洪军述称其收房后每月至少有2000元租金，本案中仅要求七一公司赔偿5000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，守约方可以向违约方主张赔偿订立合同时预见或者应当预见到的可得利益损失，本案中案涉房屋已经具备约定交付条件，双方确认七一公司已在约定期限届满前通知薛秀华、王洪军交付案涉房屋，薛秀华、王洪军因认为阳台存在问题而拒收房屋，未实际领受房屋、未能取得房屋上不确定能否会产生的对外出租利益并非七一公司违约行为所致，且本院已对交付房屋所配阳台不符合约定的事实确定由七一公司承担给付违约金责任，足以弥补薛秀华、王洪军因违约所受损失，对于薛秀华、王洪军关于另行支付损失赔偿金的请求，本院依法不予支持。 关于承担物业费损失的主张。薛秀华、王洪军庭审中明确其起诉状记载“此事未解决，薛秀华、王洪军有权拒绝接收房屋，未接收房屋薛秀华、王洪军不承担相关物业管理费”的诉讼请求为：要求七一公司承担案涉房屋2018年8月31日起至本案纠纷判决生效期间的物业管理费，但述称并未向物业公司交纳过物业管理费，也不能明确所主张的数额，且经当庭释明后仍未明确，则薛秀华、王洪军的该项请求经其当庭说明虽然具备了行为履行请求的基本形式，但作为七一公司违约行为所造成的损失而主张，其请求权基础不能成立，本案中依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 成都七一置业有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向薛秀华、王洪军支付违约金120000元； 二、驳回薛秀华、王洪军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1863元（已因适用简易程序减半收取），由薛秀华、王洪军负担551元，由成都七一置业有限公司负担1312元（此款薛秀华、王洪军在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年十月二十九日 书记员  曾妙