湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初2951号原告：欧红友，男，1972年11月18日出生，汉族，住大冶市。原告：余云桂，女，1969年8月4日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：胡金琦，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂志辉，广东普罗米修（武汉）律师事务所实习律师。被告：湖北省大冶英才房地产开发有限公司。住所地：大冶市城北开发区大冶大道**。法定代表人：郭军，系公司总经理。委托诉讼代理人：朱纯家，湖北维佳律师事务所律师。原告欧红友、余云桂与被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司（以下简称：英才公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧红友、余云桂的委托诉讼代理人胡金琦、涂志辉、被告英才公司的委托诉讼代理人朱纯家到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金20440.92元（以购房款总额为基数，2019年3月16日至2019年8月19日违约金按人民银行同期贷款基准利率的150%计算；2019年8月20日至2019年10月18日违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于大冶市××大道以东、水塔××以西地块“五星佳苑”项目的商品房，该合同对房屋价款、交房条件、交房时间及逾期办证的违约责任进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告未按约定时间交房，2019年3月22日原告向大冶市人民法院起诉要求被告承担逾期交房违约责任，大冶市人民法院在（2019）鄂0281民初1942号判决中确认被告向原告交房的时间为2019年3月15日，但被告交房后迟迟不给原告办理房屋权属证书，直至2019年10月18日才发布公告称“五星佳苑房屋办证相关资料现已全部办齐”，致使原告未能在交房后90日内取得房屋权属证书。被告未能及时办理房屋办证相关资料，是原告不能及时取得房屋权属证书的全部原因，根据相关法律规定，被告应承担违约责任，为维护合法权益，故原告依法提起诉讼。被告英才公司辩称：1、原告主张逾期办证时间有误；2、原告主张利息过高不受法律保护，只能按同期贷款利率计算；3、逾期交房违约责任及逾期办证违约责任的时间不能重复计算，原告原来主张过逾期交房违约金，重复的部分应扣减；4、办证是行政行为，原告委托被告代办应出具委托书、提供相关资料、交清相关税费等，应与被告相互配合，如果不配合原告要求被告办理房屋权属证书的理由不能成立，原告也有过错；另外合同第二十条约定，原告在约定的时间内没有取得房屋权属证书，双方应协商处理，原告不应直接起诉。本院经审理认定事实如下：“五星佳苑”房地产项目位于大冶市××大道以东、水塔××以西，由被告英才公司开发。2017年10月8日，原告与英才公司签订《商品房买卖合同》，原告向英才公司购买了“五星佳苑”项目第1幢11402号商品房，建筑面积114.75㎡，总价款538482元。合同约定的主要条款中，在本案引起争议的有：一、第九条约定房屋交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站验收会签同意。出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；二、第十一条约定；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付。交付手续为：商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将书面通知送达买受人。买受人未收到通知的，以本合同约定的交付日期为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付地点；如遇不可抗力事件发生影响交付的，交付时间相应顺延。如出卖人不能出示合同第九条约定的证明文件，买受人有权拒收，责任由出卖人承担。办理交付手续前，买受人有权对房屋进行查验。由于买受人原因导致房屋不能按期交付的，出卖人电话或报纸公共形式通知交房30天内，视为买受人自动接收，责任和风险由买受人承担；三、第二十条约定：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；2、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：（1）……；（2）双方协商处理。3、因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告依约支付了购房款。2019年1月15日，英才公司通过电话和其他形式，通知业主收房，但原告认为英才公司所交房屋不符合合同约定的条件，直至2019年3月15日才收房，后向本院提起诉讼，要求英才公司承担逾期交房违约责任。2019年10月30日本院作出（2019）鄂0281民初1942号民事判决，认定英才公司符合交房条件后向原告的交房时间为2019年3月15日，并判令英才公司支付原告2018年12月31日至2019年3月15日的逾期交房违约金2113.51元。英才公司向原告交付房屋后，直到2019年10月18日才向业主发布五星佳苑房屋办证相关资料现已办理齐全，可以办理房屋权属登记的通知，现原告以英才公司违约，导致其不能如期办理房屋权属登记为由诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为，原告与英才公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按合同约定履行了付款的义务，英才公司也向原告交付了房屋，英才公司协助原告办理案涉房屋权属登记既符合合同约定也是其应尽的义务。《最高人民法院》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告与英才公司在合同中约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理”，实际上是约定英才公司在房屋交付后90日内要将由其办理的房屋权属登记所需手续及资料等到相关部门办理完成，否则英才公司就要承担违约责任。原告房屋在2019年3月15日交付，而房屋办证相关资料英才公司直到2019年10月18日才通知原告办理齐全，英才公司显然违约，应承担支付违约金的违约责任。双方合同中对违约金的计算标准没有约定，但依据上述法律条款的规定，原告有权要求英才公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金，故原告要求英才公司支付逾期办证违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但在计算违约金的标准上，本院认为结合原告诉求、本地市场、原告损失及案件实际情况，经综合考量后按照人民银行同期贷款基准利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算更为合理妥当。同时根据双方合同约定英才公司逾期办证的起始时间应为交房时间（2019年3月15日）往后推延90日，即为2019年6月14日。综上，结合原告诉求经核算，英才公司应支付原告逾期办证违约金的数额为9725元（2019年6月14日至2019年8月19日：538482元×5.655%÷365天×66天；2019年8月20日至2019年9月19日：538482元×5.525%÷365天×31天；2019年9月20日至2019年10月18日：538482元×5.46%÷365天×21天），原告诉求中超出部分本院不予支持。英才公司以原告主张的逾期交房违约金与逾期办证违约金时间重复应予以扣减为由抗辩，与查明事实不符，本院不予采信；英才公司其他相关抗辩理由于法无据，本院也不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖北省大冶英才房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告欧红友、余云桂逾期办证违约金9725元；二、驳回原告欧红友、余云桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取156元，由原告负担86元，被告负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  朱光华二〇二〇年十月十五日书记员  刘丹婷