西安市莲湖区人民法院   执行裁定书     （2020）陕0104执异172号   案外人:白桂侠，女，1965年XX月XX日出生，汉族，住西安市。   委托诉讼代理人：李芙蓉，陕西丰瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王燕，陕西丰瑞律师事务所律师。   申请执行人:江苏天宇建设集团有限公司，住所地宝应县，统一社会信用代码：9132102372902682X6。   法定代表人：蔡锦忠，该公司董事长。   委托诉讼代理人：朱宗祥，陕西博纳新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：辛原原，陕西博纳新律师事务所实习律师。   被执行人：西安市西兰房地产开发有限责任公司，住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9041。   法定代表人：车小虎，该公司总经理。   委托诉讼代理人：习宏伟，陕西凯特律师事务所律师。   委托诉讼代理人：白锦彪，陕西凯特律师事务所实习律师。   本院在执行申请执行人江苏天宇建设集团有限公司（以下简称“天宇公司”）与被执行人西安市西兰房地产开发有限责任公司（以下简称“西兰公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人白桂侠于2020年8月27日向本院提出异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证，案外人白桂侠委托诉讼代理人李芙蓉，申请执行人天宇公司委托诉讼代理人朱宗祥、辛原原，被执行人西兰公司委托诉讼代理人习宏伟到庭参加听证。现本案已审查终结。   案外人白桂侠称，请求依法解除对（2019）陕0104执保880号一案对明坊小区3幢1单元6层10603号的房屋的查封。事实与理由：法院（2019）陕0104执保880号执行裁定对案外人享有所有权的明坊小区3幢1单元6层10603号的房屋进行了查封。该房屋系抵债而来，属于案外人的合法财产，在2015年12月案外人已与西兰公司签订了合法有效的《房屋买卖合同》，向开发商缴纳了大修基金，并已实际装修入住至今。2019年10月案外人提出了仲裁申请，请求被执行人西兰公司为办理涉案房屋预售合同登记备案手续，协助办理房屋所有权证，西安市仲裁委员会作出了西仲裁字（2019）第3241号裁决书，支持了案外人的仲裁请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第464条之规定，提出执行异议，请求保护案外人的合法权利。   申请执行人天宇公司称，请求驳回案外人异议请求。一是本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。首先，本案涉及的财产保全查封日期早于案外人所称的仲裁机构受理日期，故依照上述规定第26条，案外人提出排除执行异议，不应得到支持。其次，案外人提出以房抵债时间在5年之前，而在2012年被执行人西兰公司已取得被执行房屋的预售证（Y20XXXXX），可以办理过户登记。故案外未及时办理过户存在过错，不符合上述规定第二十八条的规定，亦不合常理，其异议申请不应得到支持。再次，涉案房屋登记在被执行人西兰公司名下，被执行人未提出异议，在法院就涉案房屋保全查封后，案外人却称仲裁委同意了支持被执行人协助办理房屋预售合同备案手续，此举不能发生物权变动的效力及对外公示某某，不能排除强制执行。最后，假使案外人与其他第三人、被执行人存在以房抵债的债权债务，是债的清偿，而不是真正意义上的房屋买卖合同。该普通债权不能阻却其他债权的执行。二是根据最高人民法院发布了《关于在全国法院集中开展对以房抵债类虚假案件自查清理活动的通知》精神，应严格审查案外人以房抵债的真实性，防范虚假诉讼阻碍依法执行。三是本案仍应对仲裁庭审笔录进行调查，全面审查以房抵债的全过程及其真实性、合法性、关联性，以维护申请执行人的合法权益。    被执行人西兰公司称，案外人白桂侠为涉案房屋所有权人，对涉案房屋享有物权期待权。没有办理网签的原因系有人投诉西兰公司违规销售商品房，被西安市房管局责令暂时停止办理商品房买卖合同网签备案手续。案外人所提执行异议符合法定情形，可以排除对案涉房屋的执行。   本院查明：本院于2020年5月13日受理（2020）陕0104执1385号申请执行人天宇公司与被执行人西兰公司建设施工合同纠纷一案，执行依据为本院于2020年1月19日作出的（2019）陕0104民初7752号民事判决书，申请执行标的16442153.60元。本案诉讼中，依据申请人天宇公司的财产保全申请，本院于2019年8月26日作出（2019）陕0104民初7752号民事裁定，查封、冻结被申请人西安市西兰房地产开发有限责任公司、车小虎名下价值22039000元的财产。依据上述裁定书，于2019年9月5日作出（2019）陕0104执保880号执行裁定书及协助执行通知书，查封了西兰公司名下位于西安市莲湖区XX路XX号房产14套，XX路XX号XX幢XX号楼XX号房产1套；XX路XX号房产12套。查封期限为2019年9月6日至2022年9月5日。   案外人为证明自己的主张，提交了1.白桂侠与西兰公司签订的商品房买卖合同、西兰公司出具房款收据及大修基金收据；2.陕西泉之里物业管理有限公司向白桂侠发放的《装修施工许可证》及电梯费、垃圾费收据、装修管理协议；3.物业公司出具的居住证明、业主临时管理规约、前期物业管理协议；4.西兰公司与四川兴安陕西管理公司签订的以案涉房屋冲抵工程款445000元的《协议书》、四川兴安陕西管理公司与陕西川江世家建筑装饰有限公司签订的以案涉房屋冲抵劳务费的《抵房协议》、陕西川江世家建筑装饰有限公司与白桂侠、魏西峰签订的《购房欠款及抵押担保协议》以及白桂侠向陕西川江世家建筑装饰有限公司支付购房款的银行转账凭证、收款收据。5.西安仲裁委员会西仲裁字（2019）第3241号裁决书。   上述事实有本院（2019）陕0104民初7752号民事判决书、（2019）陕0104民初7752号民事裁定书、（2019）陕0104执保880号执行裁定书、协助执行通知书、《商品房买卖合同》、收款收据、大修基金收据、装修施工许可证、装修管理协议、物业费收费收据、业主管理规约、协议书、抵房协议、购房欠款及抵押担保协议、中国农业银行现金缴款单、个人结算业务申请书、收款收据、西安仲裁委员会西仲裁字（2019）第3241号裁决书、听证笔录在卷佐证。   本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人白桂侠提交的证据显示，案外人白桂侠与被执行人西兰公司已于2015年12月签订了合法有效的《房屋买卖合同》购买案涉房屋，并缴纳了房款及大修基金、物业管理费用等，自2015年12月始实际居住使用至今。因案外人白桂侠与西兰公司签订《商品房买卖合同》在本院查封之前，且案外人白桂侠已经实际占有该房屋，未办理过户登记非因案外人原因。因此，案外人白桂侠的主张符合上述规定第二十八条的情形，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：   中止对西安西兰房地产开发有限责任公司名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX号楼XX号房屋（预售证号：Y20XXXXX号）的执行。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。       审  判  长   吕艳红   人 民 陪 审 员   齐红   人 民 陪 审 员   张扣利     二〇二〇年十月十日     法官助理   贺薇   书  记  员   曹燕            1