镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1191民初557号原告：袁琦，男，1972年8月18日生，汉族，户籍地址南京市江宁区。委托诉讼代理人：王蒙，江苏宁通律师事务所律师。被告：赵镇，男，1978年6月27日生，汉族，户籍地址镇江市。委托诉讼代理人：蔡勇、柳学军，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。原告袁琦与被告赵镇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法由审判员卢焰适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭于2020年8月11日、2020年9月14日公开开庭进行审理，原告的委托代理人王蒙三次到庭、被告及其委托代理人蔡勇三次到庭、被告的委托代理人柳学军第一、第二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提供的诉讼请求：1、请求法院判令被告支付拒绝履行合同所产生的违约金合计人民币10000元；2、请求法院判令被告支付自2020年2月7日至2020年6月8日拖欠的房租合计人民币16666元；3、请求法院判令被告支付因延迟付款而产生的违约金合计人民币1万元；4、确认双方合同已经解除；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月13日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于镇江市出租给被告，租赁期限为2018年8月7日至2021年8月6日。春节前被告告知原告不再续租商铺，原告不同意解除合同。截至目前，被告既没有支付自2020年2月7日起至今的房租，亦未向原告归还商铺钥匙。原告为了维护自身合法权益，诉至法院。被告辩称：1、违约金的性质是以补偿性为主，原告同时主张两种违约责任没有事实和法律依据。新冠疫情属于不可抗力，被告因不可抗力影响依据情势变更原则主张解除合同具有合理性和法律依据。2、由于疫情影响导致被告的合同目的无法实现，继续履行合同必然造成被告承担全部损失的后果，对被告极不公平。原告提出的4个月房租，其中前两个月是在疫情期间，被告无法进行经营，第三个月是根据原告的要求进行恢复原状，第四个月是原告故意不接电话拖延接收房屋。3、当事人约定的违约金超过损失的30%一般认为过高，应当调低。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实:2018年7月13日，原被告签订租赁协议一份，合同约定，1、原告将位于旭辉东壹小区12-114商铺面积约117.78平方米，租赁给被告使用，租赁期限三年，从2018年8月7日至2021年8月6日；2、租赁金额为每年50000元大写(伍万元整)，为保证原告的房产安全，被告于合同签订后5日内支付保证金5000元。保证金租赁到期后，被告不再续租，原告对房屋进行验收，没有大的损坏，原告一次性退还保证金（无息）；3、付款方式：双方自签订本合同之日，被告一次性向原告支付半年的房租，壹年后房租要提前一个月一次性付清壹年房租，被告必须按照约定向原告交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹万元整；4、若双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失并有壹万元的违约金等。2019年8月27日，原被告签订补充协议一份，约定：将原先合同中关于一年一付房租改为半年一付，并提前一个月支付。合同签订后，2018年7月16日被告向原告支付了租金2.5万元及押金5000元。2019年3月11日、2019年9月3日被告各向原告支付租金2.5万元。审理中，被告认可在2019年底向原告提出不想承租房屋，后被告将房屋恢复原状，2020年6月9日开庭时，被告将房屋钥匙带至法庭，原告代理人收下房屋钥匙。原告的房屋至今未能出租出去。本院认为：原、被告双方签订的租赁协议不违反法律的强制性规定，应确认合法有效。该合同对原、被告具有约束力，双方不得擅自变更或解除。被告在审理中明确表示不再租赁涉案商铺并将钥匙退还原告，应视为其提前解除合同，该行为有违合同约定，被告应向原告承担提前解除合同的违约责任。原告要求被告支付拒绝履行合同的违约金，应理解为要求被告承担提前解除合同的违约责任，本院考虑涉案商铺至今未能租出，原告因被告该违约行为所造成的损失主要为租金收入减少的损失，原告主张该违约金10000元明显未超过该损失，本院予以支持。原告于2020年6月9日收下房屋的租赁钥匙，应认定双方的房屋租赁合同从该日起解除。被告作为承租人应当支付租赁期间的租金，自2020年2月7日起至该解除之日的租金被告尚未支付，原告有权对此予以主张。考虑到疫情及被告在此期间并未实际经营，本院酌情考虑，被告应支付原告此期间的租金金额10000元，本院对此予以支持。被告应当按约定的期限交付租金，否则构成逾期付款且须支付逾期违约金。双方所签订租赁合同对2019年2月7日至2019年8月6日该半年的租金给付时间并未约定，原告也未举证证明其曾在2019年3月11日前向被告催要过该半年的租金，因此被告应当在该半年租期届满时支付相应租金，故被告在2019年3月11日向原告支付25000元未逾期。关于2019年8月7日至2020年2月6日该半年的租金，双方在合同中约定“壹年后房租要提前一个月一次性付清壹年房租”，后双方又在补充协议中明确约定提前一个月支付半年房租，被告应于2019年7月6日缴纳该期间租金，故被告在2019年9月3日支付该期间租金已逾期，应支付逾期付款违约金，但原告主张的违约金较该逾期所造成原告的损失过高，应予以调整，本院按照年利率6%计算违约金为237.5元（从2019年7月7日计算至2019年9月2日）。对于被告的押金5000元，原告同意在本案中予以扣减。《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告袁琦与被告赵镇之间的房屋租赁合同于2020年6月9日解除；二、被告赵镇于本判决生效之日起十日内支付原告袁琦拒绝履行合同的违约金10000元；三、被告赵镇于本判决生效之日起十日内支付原告袁琦2020年2月7日-2020年6月8日的房屋租金5000元；四、被告赵镇于本判决生效之日起十日内支付原告袁琦拖欠房屋违约金237.5元；五、驳回原告袁琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，（其中原告预交了案件受理费258元），由被告赵镇负担258元。当事人应在本判决生效后十五日内向本院缴纳其应承担的诉讼费用（账户名：镇江经济开发区人民法院；开户行：中国农业银行中国农业银行镇江新区支行营业部；账号：62×××65），逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。(此页无正文)审 判 长  卢 焰人民陪审员  高文静人民陪审员  王荣发二〇二〇年十月九日书 记 员  丁 馨（附上诉须知）附件：1、法律条文2、上诉须知1、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。