广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初22133号原告深圳泛亚房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。法定代表人罗碧仪。委托代理人黄子宴，女，汉族，户籍地址广东省深圳市大鹏新区，系公司员工。委托代理人郭丽岩，女，汉族，户籍地址山东省禹城市，系公司员工。被告徐文贤，女，汉族，户籍地址广东省饶平县。上列当事人商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄子宴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告徐文贤经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情形一、原告诉称：2015年10月20日，就被告购买原告“中骏蓝湾翠岭花园一期第10栋403号”房屋事宜，原、被告双方签订合同编号为深（龙）网预买字(2015)31365号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定总价款为1798180元（币别：人民币，下同），被告于签订购房合同时付清首期款548180元，余款1250000元办理向中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行办理按揭贷款。但被告仅支付首付款70000元，剩余首付款478180元至今未支付。根据购房合同补充协议第六条，如贷款银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求原告承担保证责任的，原告均有权解除购房合同并收回该商品房，原告在扣除被告应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的20%)、诉讼费、律师费等费用及被告尚欠贷款银行的贷款本金、利息、罚息（由原告代被告向贷款银行偿还）后，将购房款余额无息返还给被告。根据购房合同第三十五条，无论购房合同因何种原因解除、终止的，被告应在购房合同解除后10日内配合原告办理购房合同备案登记注销、预告登记注销等手续，且因为办理上述注销手续所产生的费用由被告承担；且每逾期一日，被告应按已付房款的1‰向原告支付违约金。在购房合同履行过程中，因被告拖欠按揭贷款，贷款银行遂向贵院起诉，贵院据此作出(2016)粤0307民初6650号民事判决书，判决原告承担连带保证责任。根据贵院要求，为代垫被告拖欠的按揭贷款、利息、罚息等相关款项，原告己向贵院账户转账款项共计金额1755062.18元。根据购房合同约定及有关法律规定，原告己有权解除购房合同，要求被告向原告返还案涉房产，并追宄被告违约责任。二、原告的诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的合同编号为深(龙)网预买字（2015）第31365号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。约定总价款为1798180元；2、被告向原告返还案涉房产（中骏蓝湾翠岭花园一期第10栋403号）；3、被告向原告支付违约金359636元；4、被告于判决生效后10日内配合办理案涉商品房的合同备案及预告登记的注销手续，若被告不配合办理，每逾期一日，被告应按己付房款的0.1%向原告支付违约金，因办理相关手续产生的所有税费由被告承担；5、本案全部诉讼费用由被告承担。三、被告未提交答辩意见，亦未提交证据材料。四、经审理查明情况：2015年10月20日，原、被告签订合同编号为深（龙）网预买字（2015）第31365号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》1份，合同约定，被告购买原告开发的位于龙岗区，建筑面积86.61平方米，每平方米单价27495.11元，总价款1798180元，签订合同之日起0日内首期支付548180元，签订合同之日起7日内办理银行贷款并支付剩余价款1250000元。合同附件五补充协议第六条约定：若因买受人未按照“商品房担保贷款合同”规定的期限归还按揭贷款银行／公积金中心贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭贷款银行／公积金中心解除“商品房担保贷款合同”或要求出卖人承担保证责任，如按揭贷款银行／公积金中心要求出卖人承担保证责任发生于购房合同约定的本房地产交付日前，则在约定的交房日期届满及其后，出卖人有权不向买受人交房，直至买受人还清所有拖欠按揭贷款银行／公积金中心出贷款本金、利息、罚息及相关费用为止；如按揭贷款银行／公积金中心解除“个入住房按揭贷款合同”发生于购房合同约定的本房地产交付日前，出卖人有权不再向买受人交房。无论如何，按揭贷款银行／公积金中心解除“商品房担保贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回本房地产。出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为本房地产总价款的20%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭贷款银行／公积金中心的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向按揭贷款银行／公积金中心偿还）后，将购房款余款无息返还买受人。合同附件五补充协议第三十五条约定：购房合同确定解除后，双方应在10日内持证办理购房合同注销手续所需的证明材料，并至原购房合同登记机关办理购销合同注销手续，因办理购房合同注销手续及已付款发票注销手续所产生的费用由买受人承担。若买受人不配合办理购房合同注销手续，每逾期一日，买受人应按已付房款的1‰向出卖人支付违约金。被告支付首付款70000元后，于2015年10月15日向中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行办理按揭贷款1250000元，中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行于2015年11月4日发放贷款。后因被告拖欠按揭贷款，中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行遂向本院起诉，本院于2016年12月20日作出（2016）粤0307民初6650号民事判决书，判决：1、解除原告中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行与本案原被告于2015年10月15日签订的《个人购房担保借款合同》；2、本案被告于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行借款本金1248470.09元利息、罚息、复利（截止2016年4月12日的利息20353.94元、罚息43.07元、复利142.49元，2016年4月2日之后的利息、罚息及复利按合同约定和中国人民银行的规定计至被告实际付款之日止）；2、如本案被告逾期不偿还上述债务，原告中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行有权以抵押物深圳市龙岗区龙岗街道中骏蓝湾翠岭花园一期10栋403号房产（房屋买卖合同号：龙15-31365)拍卖、变卖的价款优先受偿，不足部分由本案被告继续清偿；4、本案原告对被告徐文贤上述的债务承担连带保证责任。中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行于2019年4月15日向本院申请恢复执行，要求本案原被告履行（2016）粤0307民初6650号民事判决书确定的内容。本院于2019年8月15日作出（2019）粤0307执恢373号之一执行裁定书，裁定书确定以下事项：在执行过程中，在本案原告支付款项1755062.18元及扣划本案被告银行款项4999.5元后，扣除受理费16221元、保全费5000元及执行费19802.59元，剩余款项1719038.09元已支付给中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行。因原告已履行（2016）粤0307民初6650号民事判决书的内容，故于2019年10月11日将被告诉至本院。裁决结果本院认为，被告在诉讼中有提供答辩意见及相关证据反驳原告请求的权利，被告在本院向其送达诉状及证据副本后未提供答辩及证据，视为被告对相关权利的放弃。双方当事人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》符合自愿、合法原则，本院予以确认。被告不能按合同约定向中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行如期足额支付分期款项，导致原告承担保证责任，对原告要求解除合同，并由被告按合同约定支付违约金359636元的请求，本院均予以支持。合同解除之后，预售的涉案房屋原本应归原告所有，但涉案房屋因被告原因已于2016年3月16日被深圳市罗湖区人民法院查封，故不具备返还的条件，对原告主张返还涉案房产的请求不予支持，原告可另循法律途径收回涉案房产。同时，因涉案房产被法院查封，在法院解封之前，当事人当然无法办理案涉商品房的合同备案及预告登记的注销手续，其责任不在被告，故对于原告要求被告承担因此产生的违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告深圳泛亚房地产开发有限公司与被告徐文贤于2015年10月20日签订的合同编号为深(龙)网预买字(2015)第31365号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》；二、被告徐文贤于本判决生效之日起五日向原告深圳泛亚房地产开发有限公司支付违约金人民币359636元；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费24062元、公告费300元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  龚宇辉审判员  彭职威审判员  林 洋二〇二〇年十月十日书记员  罗桂兰