安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5463号 上诉人（原审原告）：安徽中墅房地产经纪集团有限公司（原名称为安徽中墅房地产经纪有限公司），住所地合肥市蜀山区合作化路、休宁路东南角安粮城市广场B区商业、办公楼及地下室办1107室，统一社会信用代码91340100394318344M。 法定代表人：郑力，总经理。 委托诉讼代理人：杨海军，安徽文征律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄诗江，男，1976年3月19日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，居住地安徽省庐江县。 被上诉人（原审被告）：黄茹，女，1994年12月13日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：黄保林，系黄茹父亲。 被上诉人（原审被告）：黄保林，男，1971年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市。 上诉人安徽中墅房地产经纪集团有限公司（以下简称中墅公司）因与被上诉人黄诗江、黄茹、黄保林居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初9572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 中墅公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持中墅公司的全部诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清。1.黄诗江与中墅公司签订的《房地产经纪合同》（之二）、黄保林、黄茹与中墅公司签订的《房地产经纪合同》（之一）依法成立。（1）黄保林系黄茹的父亲，在原审中黄保林、黄茹的代理人也陈述黄保林系受黄茹委托卖房，即黄保林有权代为签署相关的协议，且中墅公司在居间开始就询问且告知黄诗江，才签署的相关合同，黄保林代为签署的相关合同构成代理。原审法院对此事实没有认定，案涉的《房地产经纪合同》（之二）、《房地产经纪合同》（之一）依法有效。（2）判决书中的第九页本院认为中载明的内容与事实不符。原审法院认为《房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》因未有黄茹的签字，且黄保林签字未出具委托代理手续，故认定该两份合同没有成立是不正确的。结合庭审及判决书内容载明的事实，黄保林签字系代表其女儿黄茹，也收到了黄茹的口头委托，该两份合同是依法有效的合同。即使认为黄保林签署的该两份合同不成立，黄保林个人是否应承担因缔约过失责任产生的违约责任。（3）原审法院并未查清涉案《房地产经纪合同》（之一）、《房地产经纪合同》（之二）、《存量房买卖合同》未能继续履行完毕的原因及责任主体。（4）黄诗江的辩解存在矛盾之处，如果系因为房屋面积的误差小于100平方米的情形下，致使《存量房买卖合同》未签订，但合联行中介公司成交的价格高于原先签订的价格。黄诗江系为了减少居间服务费而唆使黄茹配合共同“跳单”而增加的“砝码”。2.从整个“跳单”的事实分析，黃诗江、黄茹、黄保林应承担“跳单”而产生的违约责任。（1）中墅公司通过长时间的业务员信息收集，才找到买卖双方，通过带看等行为，促成了买卖双方及中墅公司之间签订《存量房买卖合同》及《房地产经纪合同》（之一）、《房地产经纪合同》（之二），中墅公司已经提供了必要的居间服务，中墅公司应该获得应有的报酬。最终致使中墅公司可期待的利益报酬未能实现的原因不在中墅公司，而在被上诉人的“跳单”导致，为此被上诉人应承担“跳单”的违约责任。（2）从黄诗江、黄茹的交易情况来讲，被上诉人之间存在故意逃避居间服务费的目的。①2019年3月24日，中墅公司与被上诉人之间签订了相关的合同；2019年3月26日，被上诉人通过合联行签订相关合同；两个时间非常近，主观和行为上存在恶意。②从房屋最终的成交价格看，被上诉人为了逃避居间服务费而径行“跳单”，把省下的居间服务费加部分到房价上，主观上被上诉人行为上存在恶意。（3）被上诉人之间的房屋买卖完全依托的是的“居间”，并非因房源发布多家，合联行找到被上诉人才促成其后签订的合同，而是被上诉人自己有了彼此的信息及交易合意，才去找到合联行居间。综上所述，原审法院认定事实不清，依法改判支持中墅公司的全部诉请或将案件发回重审。 黃诗江辩称，1.黄保林与中墅公司签订的《房地产经纪合同》（之一）不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。因为该合同并没有黄茹本人签字，黄保林不能代表黄茹，当时没有房产证。2.我不需要承担违约责任，房主是在不同的房产中介挂牌出售案涉房屋，我急需买房，所以我也在不同的房产中介公司登记我需要买受的房源的具体情况。因为2019年3月24日我通过中墅公司看房的时候，中墅公司是通过合联行拿的案涉房屋的钥匙，从而看出中墅公司并不知晓案涉房屋的具体情况。3.我不存在“跳单”，也不存在为了逃避居间服务费的目的。中墅公司没有提供居间服务。 黄茹、黄保林辩称，1.黄保林与中墅公司签订的《房地产经纪合同》（之一）不成立，因为房地产经纪合同上的字是我签的，不是黄茹签订的，黄茹也没有授权我签字，黄茹对我签订的合同不认可。2.我和黄茹都不应当承担违约责任，我们没有违约行为，也不存在“跳单”行为，我的房屋是挂在58同城上，不同的中介公司看到黄茹的房源信息后，都与我方进行联系。3.中墅公司没有居间服务行为。 中墅公司向一审法院起诉请求：1.中墅公司与黄诗江于2019年3月24日签订的《房地产经纪合同》（之二）及中墅公司与黄茹、黄保林于2019年3月24日签订的《房地产经纪合同》（之一）；2.黄诗江向中墅公司支付居间服务费用39500元；3.判令黄诗江、黄茹、黄保林向中墅公司支付违约金20000元；4.本案诉讼费由黄诗江、黄茹、黄保林承担。 一审法院查明：黄保林、黄茹系父女关系。2019年3月24日晚，在中墅公司临湖苑分公司，中墅公司（丙方）、黄保林以黄茹（甲方）代理人的名义、黄诗江（乙方）间相互签订了三份合同，分别是中墅公司与黄保林签订的《房地产经纪合同》（之一），约定：甲方委托丙方为座落在合肥市滨湖区住宅提供协助、指导订立［房地产转让］合同，协助办理其他手续［户口转移］的服务；委托期限从2019年3月24日至交房止；甲方委托转让房产建筑面积约98平方米；经交易双方确认价格1975000元；单方解除合同，由违约方支付违约金肆万元。中墅公司与黄诗江签订的《房地产经纪合同》（之二），约定：乙方委托丙方买卖座落在合肥市滨湖区住宅提供协助、指导订立［房地产转让］合同的服务；委托期限从2019年3月24日至交房止；乙方拟买受房屋建筑面积98平方米至99平方米；经交易双方确认价格1975000元；丙方在完成乙方委托事项后，按照物价部门核定收费标准向乙方收取中介服务手续费房价的2%元；单方解除合同，由违约方支付违约金肆万元。黄保林与黄诗江签订的《存量房买卖合同》，约定：甲方将坐落在合肥市云谷路万达文旅新城临湖苑37幢2101号以1975000元出卖给乙方。 因黄保林没有黄茹的书面委托代理手续，当晚10时许，中墅公司的工作人员、黄诗江、黄保林共同前往黄茹住处，办理黄茹在《房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》上签字手续。在黄茹住处，黄诗江提出房产证的面积是98.1平方米，与中墅公司所说是100平方米不符，认为价格过高，当场即向中墅公司的工作人员、黄茹、黄保林表示不愿意购买，黄茹亦未在房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》签字。 同年3月26日，黄诗江、黄保林、黄茹就上述涉案房产经安徽合联行房地产销售代理有限公司（以下简称“合联行公司”）居间以1978000元成交。 庭审中，黄保林、黄茹陈述：涉案房产出售信息是在98同城网上发布的，房屋钥匙存放在合联行公司；我们在家商量要出售涉案房产，但卖房要黄茹签字；是中墅公司工作人员打我登记在网上我爱人的电话联系的，说有人买房，我就去了中墅公司。 黄诗江陈述：我找房子时看到中墅公司在万达文旅城的经营点就进去了，其工作人员向我推荐了涉案房产，并与黄保林爱人联系，得知钥匙在合联行公司，中墅公司的吴经理从合联行公司拿了钥匙带我看的房。晚上7点多等黄保林来后协商签的协议，之后去的黄茹家，看房产证才发现房子只有98平方米，所以我就不愿意买了，觉得房子小了，我与黄茹、中墅公司撤销了合同，中墅公司吴经理带走了我的合同；我签合同时是空白的，不知道面积，也不知道有车位，只告诉我有100平方米。 中墅公司陈述：涉案房产的信息系通过多种渠道取得；签订合同时，黄保林口头说明与黄茹是父女，受其委托出售涉案房产，并提供了房产证复印件，但未提供黄茹的书面委托代理手续；带黄诗江看房是从合联行公司拿的钥匙；晚上三方前往黄茹住处，黄诗江当场要解除《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同》（之二），我方不同意，当时认为是黄诗江违约，现认为黄诗江、黄茹、黄保林属于单方违约；后三方就居间费用的支付一直没有达成一致意见。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案，中墅公司、黄诗江、黄保林在签订涉案《房地产经纪合同》（之一）、《房地产经纪合同》（之二）、《存量房买卖合同》时，均知晓清楚黄茹是涉案房产的所有权人，中墅公司、黄诗江在黄保林未提供委托代理手续的情况下与黄保林签订《房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》后，三方共同前往黄茹处办理黄茹在合同上的签字手续。因黄诗江提出房屋面积误差、价格过高不同意购买等原因，致黄茹未在《房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》上签字，依法该二份合同没有成立。同时根据中墅公司与黄诗江《房地产经纪合同》（之二）约定，中墅公司在完成黄诗江委托的事项后，中墅公司方可向黄诗江收取房价2%的中介服务手续费。由于《房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》未成立，中墅公司已不可能完成黄诗江的委托系列事项，故其主张解除与黄保林《房地产经纪合同》（之一）及要求黄诗江支付居间服务费39500元的请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。考虑到导致《存量房买卖合同》未成立的原因不在中墅公司，且中墅公司在各方签约中付出了一定的劳务和成本，综合案件各种因素，依公平原则，本院酌定黄诗江向中墅公司支付此次居间活动的必要费用3000元。至于中墅公司与黄诗江签订的《房地产经纪合同》（之二），因涉案的《房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》未成立，《房地产经纪合同》（之二）存在基础业已丧失，该合同已无履行之可能，故中墅公司要求解除《房地产经纪合同》（之二）的请求，予以支持。 关于黄诗江、黄茹、黄保林是否违约、承担违约责任问题。根据中墅公司、黄诗江、黄茹、黄保林诉辩称及庭审陈述，黄茹出售房产的信息发布载体为58同城网，任何中介公司和个人均可通过正当途径获得相同房源信息。黄诗江为购房在多个中介公司进行了登记，黄诗江、黄茹在中墅公司居间不成后，合联行公司通过居间促成黄茹、黄保林房屋买卖合同的行为，并不是利用中墅公司房源信息完成，黄诗江、黄茹、黄保林房屋买卖不构成违约，中墅公司要求黄诗江、黄茹、黄保林支付违约金20000元的诉请，缺乏事实与法律依据，不予支持。 综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十七条、第四百二十四条的规定，判决：一、解除中墅公司与黄诗江于2019年3月24日签订的《房地产经纪合同》（之二）；二、黄诗江于判决生效之日起十日内向中墅公司支付居间必要费用3000元；三、驳回中墅公司其他诉讼请求。案件受理费1290元减半收取645元，由中墅公司负担595元，黄诗江负担50元。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明事实与原审一致。 本院认为，中墅公司是一家从事多年房地产中介服务的主体，其在签订房地产经纪合同及促成房屋买卖双方签订存量房买卖合同的过程中，理应知晓并谨慎审核房屋产权人的交易信息及代理人是否具备相关授权手续，再行与房屋产权人或代理人签订相关合同。本案中，黄保林虽系黄茹的父亲，但黄保林在签订案涉《房地产经济合同（之一）》及《存量房买卖合同》之时，并未向中墅公司提交黄茹的书面委托代理手续，黄茹此后也未对黄保林签订合同的行为予以追认。根据黄茹、黄保林的陈述，黄茹出售的房产信息是通过58同城网发布，黄保林在不同房产中介公司登记房源信息的行为不能视为黄保林有权代理签订案涉《房地产经济合同（之一）》及《存量房买卖合同》。中墅公司认为黄保林代为签订合同的行为构成有权代理，无充分的证据证明，本院不予采信。 虽黃诗江与中墅公司签订了《房地产经纪合同（之二）》，该合同是双方真实意思表示，应为合法有效。因黄茹未在案涉《房地产经济合同（之一）》上签字确认，不能确定黄茹同意委托中墅公司对外出售案涉房源的情况下，黃诗江与中墅公司签订了《房地产经济合同（之二）》不具备履行的客观条件，该份合同约定的居间服务费也是在中墅公司依约完成委托事项后收取。因委托事项客观无法完成，中墅公司主张居间服务费无事实依据。 案涉《房地产经纪合同（之二）》约定，“单方解除本合同，由违约方支付违约金肆万元”，因房屋产权人黄茹本人并未与中墅公司签订《房地产经纪合同（之一）》，中墅公司接受黄保江委托购买案涉房产而订立的《房地产经纪合同（之二）》，事实上履行不能。另，案涉房源信息通过58同城网发布，具有公开性，所有关注房源的房产中介公司及个人均可通过该网而知悉，该信息也不是中墅公司的独家房源信息。本案并不具备合同约定的支付违约金的情形。中墅公司主张支付违约金无事实依据，本院不予支持。 综上所述，中墅公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理1290元，由上诉人安徽中墅房地产经纪集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年十月九日 书记员  吴 喻 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。