广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6772号原告：邬耀坤，男，1965年11月30日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：叶慧琳，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雍怡，广东金本色律师事务所实习人员。被告：陈颢瑜，男，1974年4月9日出生，汉族，住广州市越秀区。原告邬耀坤与被告陈颢瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告邬耀坤的委托诉讼代理人叶慧琳、蔡雍怡到庭参加了诉讼。被告陈颢瑜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邬耀坤向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年10月18日签订的《物业租赁合同》；2.被告立即将位于广州市番禺区南村镇南阳路商业楼第×号×楼×号铺交还原告管业；3.被告立即向原告支付2020年1月31日至3月31日的租金39600元，并支付2020年4月1日起至将商铺交还给原告管业之日期间的租金（其中2020年4月1日至2020年10月30日按13200元/月的标准计付，2020年11月1日至2021年10月30日按14520元/月的标准计付，2021年11月1日至2022年10月30日按15972元/月的标准计付）；4.被告向原告支付2020年1月31日至3月31日的管理费900元；5.被告向原告支付2020年1月31日至2020年3月31日期间的水、电费用合共4329.6元；6.被告向原告返还2020年1月31日至2020年3月31日的税金2207.01元；7.原告没收被告已缴纳的履约保证金36000元；8.被告支付本案律师费6000元；9.被告承担全部的诉讼费用。诉讼过程中，原告邬耀坤变更其诉讼请求为：1.确认原告与被告于2018年10月18日签订的《物业租赁合同》已于2020年5月1日解除；2.被告立即向原告支付2020年1月1日起至2020年4月30日止的租金52800元；3.被告按照应付租金金额千分之一的标准向原告支付逾期支付租金的滞纳金，暂计至2020年7月6日为7312.8元；4.被告向原告支付2020年1月1日至2020年4月30日的管理费1200元；5.被告向原告支付2019年12月1日至2020年4月30日期间的水费801.9元；6.被告向原告支付2019年12月1日至2020年4月30日期间的电费6722.1元；7.被告向原告返还2020年1月1日至2020年4月30日的租赁税金2942.68元；8.原告没收被告已缴纳的履约保证金36000元；9.被告支付本案律师费6000元；10.被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原告与案外人简某于2017年9月25日签订租赁合同，约定简某承租原告所有的位于广州市番禺区南村镇南阳路商业楼第×号×楼×号铺，租赁期限为2017年11月1日至2022年10月30日止，后因简某经营不善，故将上述商铺转让给被告，简某与被告于2018年10月16日签订《转让协议》。其后，原、被告与简某三方签订《租赁合同转让协议》，约定被告按原有的租赁合同条件继续承租，故原告与被告于2018年10月18日签订《物业租赁合同》，约定涉讼商铺由被告承租，租赁期限为五年，自2017年11月1日起至2022年10月30日止，自2017年11月1日起开始计租；首年租金标准不含税为12000元/月，租赁期内，租金在第三年开始递增，在上一年的基础上每年递增10%，其中2019年11月1日至2020年10月30日租金为13200元/月；租金按月结算，被告应于每月五日前以现金或转账方式向原告支付当月租金；租赁物的管理费为300元/月；水费、电费由原告代收代缴，按被告实际用量计收，且被告应按照实际用电量的15%向原告支付用电设施损耗费；租赁合同签订当天，被告向原告支付36000元履约保证金；如被告未按照合同约定支付租金，每逾期l天，按照应付金额的千分之一计付滞纳金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，没收被告已支付的履约保证金，收回租赁物，因此造成原告损失，被告应承担相应的赔偿责任；被告应在原告发出书面通知之日起5天内搬出租赁物，否则，原告有权自行处理租赁物内被告的财物；被告在搬出之日按照合同规定付清所欠的租金、滞纳金以及水、电等相关费用，否则原告有权处置租赁物内被告的财物。签订上述合同后，原告依约将涉讼商铺交付给被告使用，但被告从2020年1月份起，开始无故拖欠原告租金、管理费及水电费等费用，至今已逾期三个多月，经原告多次催收，均未果。被告逾期未向原告支付涉讼商铺租金的行为已达到合同的解除条件，因此，原告分别于2020年3月26日、2020年3月30日、2020年4月9日委托广东金本色律师事务所通过快递及上门张贴等形式向被告发出《律师函》【2020】金律函字第（057）号，通知被告解除与其签订的《物业租赁合同》，并要求被告自收到律师函之日起五日内将该涉讼商铺交还给原告管业，并结清拖欠原告的租金及水电费、税金等费用。但遗憾的是，被告至今仍拒绝配合。原告认为，双方签订的《物业租赁合同》合法有效，是双方的真实意思表示，原告已按租赁合同的约定向被告交付涉讼商铺，被告应按《物业租赁合同》的约定向原告支付租金等费用。现被告上述的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告陈颢瑜书面辩称，我方于2018年10月从原承租人简某承租其转让的涉讼商铺，承接原合同所签订的条款。在经营一个月左右，由于租金偏高，因此我方与业主即原告商议把原租金变更为5600元/月，并于2018年12月3日在广州市番禺区出租屋管理中心就所承租商铺签订新的租赁合同并备案，双方于2018年10月18日就涉讼商铺签订的合同及补充协议已交回原告销毁。由于租金作了下浮调整优惠，因此我方每月所缴交的租金以预缴约两个月金额的方式作为优惠条件，直至缴满至2018年12月3日所签订的合同约定期限的总金额为止。我方所缴交的租金每月以银行转账的方式转账至原告指定的银行账号。现已缴纳租金及管理费水电费61570元。由于2020年1月开始××爆发，我方所经营的商铺受到不可抗力的影响而经营困难，所以在缴交租金方面遇到困难。由于我方已预缴将近一年多的租金，因此我方与原告协商延迟缴交租金，原告不同意，并于2020年4月30日晚对涉讼商铺停水停电，我方已于4月29日提出异议，但未被原告接纳。在商铺被停水电期间，5月11日我方已向原告发出对其单方面停水停电的抗议声明。5月13日原告在涉讼商铺加上两把锁，就此行为我方马上报警处理，但原告仍未理会。5月19日原告擅自破坏涉讼商铺大门的锁，我方又马上报警，原告也承认了是其所为。原告以一份在2018年10月18日签订而后作废的合同条款对我方提起诉讼，而不按2018年12月3日在出租屋管理中心所签订的合同履行，这根本就是违约及意图逃避国家税收的违法行为，目的是为了侵占我方于涉讼商铺的装修和设备以向新租户收取转让顶手费。双方已于2018年12月3日在出租屋管理中心重新签订了新的租赁合同，我方不承认2018年10月18日与原告所签订的租赁合同及补充协议。请法庭依法驳回原告不合理的诉讼请求，并让我方继续经营商铺。原告邬耀坤在被告陈颢瑜缺席庭审的情况下围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据原告邬耀坤的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区南村镇南阳路×之×的房屋登记权属人为邬耀坤，规划用途为商业，层数为2层，建筑面积为2479.79平方米，证号为粤房地权证穗字第**。2.2018年10月16日，案外人简某作为甲方与陈颢瑜作为乙方签订协议，约定甲方把位于广州市番禺区南村镇南阳路商业楼第×号×楼×号铺（以下简称涉讼商铺）转让给乙方经营，转让金236000元（包括与业主的场地租赁押金36000元）；在签订本协议时乙方把10万元转入甲方账号，本协议开始生效；甲方必须协助乙方和场地业主签订租赁合同（和原合同条款一致），在2018年10月23日进行转让交接；等等。3.邬耀坤作为甲方、简某作为乙方与陈颢瑜作为承让人签订《租赁合同转让协议》，约定现因原乙方因经营不善，按原有的租赁合同条件不变转让给陈颢瑜继续，履行条件续租使用，原简某交来之押金36000元也同时转给陈颢瑜作为押金用途。4.2018年10月18日，邬耀坤作为出租方（甲方）与陈颢瑜作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将其所有的涉讼商铺出租给乙方作商业用途，建筑面积约100平方米，乙方确认甲方已在合同签订前将该物业的产权及现状清楚、无保留地告知乙方，乙方同意按本合同约定的条件承租该物业；租赁期限为5年，自2017年11月1日起至2022年10月30日止；在合同签订当天，乙方必须向甲方支付36000元履约保证金，履约保证金不可抵作租金和水、电费等费用，租赁期满或本合同非因乙方违约的原因解除时，乙方在缴清租赁期内一切租金和相关费用之日起5个工作日内，甲方将乙方交纳的履约保证金如数退还，期间不计利息；自2017年11月1日起开始计租，首年租金标准不含税为12000元/月，租赁期内，租金在第三年开始递增，在上一年的基础上每年递增10%，即2017年11月1日至2019年10月30日每月租金为12000元，2019年11月1日至2020年10月30日每月租金为13200元等；租金按月结算，乙方应于每月5日前以现金或转账方式向甲方支付当月租金，先交租后使用；双方确认，本合同项下的租金标准为不含税价，如乙方需开具租务发票，因此所产生的一切税费由乙方负责，乙方应在缴纳当月租金时一并将应付的税费向甲方缴纳，甲方应受到乙方缴纳的租金及税费后向乙方开具正式的租务发票，税率随税务部门规定变动，税金由乙方负责；租赁期内，租赁物业的经营税、房产税、土地使用权税、租金收益税及属于国家政策规定因使用该物业应缴纳的其他税费均由乙方负责；乙方向甲方缴纳管理费，每月为300元，租赁期限不足一个月的，按照实际天数计算物业管理费，该管理费不含税价，乙方应在缴纳当月租金时一并缴交；水费、电费由甲方代收代缴，乙方按照实际用量计收，收费标准按供电局、自来水公司价格执行，乙方应在每月缴纳租金、税金的同时，向乙方缴纳上月的水、电费，同时乙方应按照实际用电量的15%向甲方支付用电设施损耗费；如乙方未按照本合同约定支付租金，每逾期1天，按照应付金额的千分之一计付滞纳金，逾期超过30天，甲方有权单方面解除本合同，没收乙方已支付的履约保证金，收回租赁物，因此造成甲方其他经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任；乙方应在甲方发出书面通知之日起5天内搬出租赁物，否则甲方有权自行处理租赁物内乙方的财物，乙方在搬出之日前按照本合同规定付清所欠的租金、滞纳金以及水、电等相关费用，否则甲方有权处置租赁物内乙方的财物；违约方应承担守约方因处理本合同项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用；本合同签订后，如因需要进行租赁登记的原因而需要签订由政府有关部门制作的格式化合同的，则自签订格式化合同起，本合同即自动成为补充合同，格式化合同没有约定或相关约定与本合同冲突的，均与本合同为准；等等。5.陈颢瑜签订《补充协议》，其上载明：本人陈颢瑜与邬耀坤签订正式租赁合同，起租期为2017年11月1日至2022年10月30日止，租金起租价为每月12000元，详细条款按原双方签订合同执行。现因乙方在经营时需要办理有关证件，特此要求甲方配合到街外管中心补办租赁合同，为供乙方办证用途（注：该补办租赁合同所填写的租金金额为每月5600元及其他内容，实属乙方在办理有关证照的要求，同时乙方愿承担由此产生的法律责任及一切租金产生的税金及其他相关费用与甲方无关，同时承诺每月按时缴纳租金产生的税金及其他费用）。后于2018年12月17日，广州市番禺区住房和建设局对邬耀坤与陈颢瑜就涉讼商铺签订的《广州市房屋租赁合同》作了登记备案，该合同约定租赁期限为2018年12月3日至2022年10月30日，月租金为5600元。6.为解决本案纠纷，邬耀坤与广东金本色律师事务所签订《民事委托代理合同》，聘请该所委派律师担任其诉讼代理人，并为此支付律师费6000元。2020年3月，广东金本色律师事务所受邬耀坤委托以邮寄及现场送达的方式向陈颢瑜出具《律师函》，告知解除双方签订的《物业租赁合同》并没收履约保证金36000元等。7.2020年4月30日，邬耀坤提起本案诉讼。庭审过程中，邬耀坤称双方实际履行的为2018年10月18日签订的《物业租赁合同》，2018年12月3日签订的《广州市房屋租赁合同》仅作登记备案使用。原租户简某已支付履约保证金36000元，陈颢瑜承租涉讼商铺后受让了该保证金，即三方均确认简某支付的保证金视为陈颢瑜支付的保证金。签订合同后，陈颢瑜自2020年1月开始拖欠涉讼商铺的租金及水电费，故其通过邮寄及上门方式送达《律师函》，告知陈颢瑜解除合同并要求交还涉讼商铺，结清拖欠的租金、水电费、税金等费用，但陈颢瑜拒绝配合，故其于2020年4月29日在涉讼商铺门口张贴停水通知，并于2020年5月1日自行收回涉讼商铺，故双方签订的《物业租赁合同》已于2020年5月1日解除。租赁期间，陈颢瑜每月按照其出具的缴交租金通知单支付电费、水费、租金、税金、管理费等。截至目前，陈颢瑜共拖欠2020年1月至4月的租金52800元、管理费1200元、租赁税金2942.68元，2019年11月8日至2020年4月27日的水费801.9元（含污水处理费、阶梯水费），2019年12月1日至2020年4月30日的电费6722.1元。为证明上述陈述，邬耀坤向本院提交了水电费发票、管理费收据及租赁税金的税款缴款书予以证明。本院认为，陈颢瑜虽辩称双方实际履行的为2018年12月3日签订并备案的《广州市房屋租赁合同》，其每月缴交的租金均为预缴，其已预缴将近一年的租金，但根据《物业租赁合同》关于“本合同签订后，如因需要进行租赁登记的原因而需要签订由政府有关部门制作的格式化合同的，则自签订格式化合同起，本合同即自动成为补充合同，格式化合同没有约定或相关约定与本合同冲突的，均与本合同为准”的约定及陈颢瑜签署的《补充协议》可知，邬耀坤与陈颢瑜实际履行的为双方于2018年10月18日签订的《物业租赁合同》，故本院对陈颢瑜的抗辩意见不予采信。因此，《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。现邬耀坤主张陈颢瑜自2020年1月起拖欠涉讼商铺的租金、水电费、管理费、租赁税金等费用，而陈颢瑜的书面答辩意见亦确认其自2020年1月未再缴纳租金等，故陈颢瑜的欠租行为已构成违约，邬耀坤有权解除《物业租赁合同》、没收陈颢瑜已支付的履约保证金、收回涉讼商铺。现邬耀坤确认其于2020年5月1日收回涉讼商铺，即《物业租赁合同》已于该日解除，故就邬耀坤要求确认《物业租赁合同》已于2020年5月1日解除及没收履约保证金36000元的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。《物业租赁合同》约定，涉讼商铺2019年11月1日至2020年10月30日期间每月租金为13200元，故陈颢瑜应向邬耀坤支付涉讼商铺2020年1月1日至2020年4月30日的租金52800元（13200元/月×4个月）。至于邬耀坤要求陈颢瑜支付逾期支付租金的滞纳金的诉请，如上所述，邬耀坤要求没收履约保证金36000元的诉请已得本院支持，该保证金足以弥补邬耀坤的损失，故就该诉请，本院不予支持。就邬耀坤要求陈颢瑜支付拖欠的水电费、管理费、租赁税金的诉请。邬耀坤主张，截至目前陈颢瑜共拖欠涉讼商铺2019年12月1日至2020年4月27日的水费801.9元、2019年12月1日至2020年4月30日的电费6722.1元、2020年1月1日至2020年4月30日的管理费1200元及租赁税金2942.68元，上述费用其已先行垫付，并向本院提交了相关费用的发票、收据等凭证予以证明，而陈颢瑜未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的不利后果，故就该主张，本院予以采信。因此，就邬耀坤要求陈颢瑜支付涉讼商铺的水费801.9元、电费6722.1元、管理费1200元及租赁税金2942.68元的诉请，合理有据，本院均予以支持。就邬耀坤要求陈颢瑜支付律师费6000元的诉请。《物业租赁合同》约定，违约方应承担守约方因处理本合同项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用。现陈颢瑜拖欠涉讼商铺租金等费用构成违约，而邬耀坤提交的《民事委托代理合同》《国内支付业务收款回单》及广东增值税普通发票予以证明该费用的实际发生，故就该诉请，具有事实和合同依据，本院予以支持。陈颢瑜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃相关的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认邬耀坤与陈颢瑜于2018年10月18日签订的《物业租赁合同》已于2020年5月1日解除；二、陈颢瑜应于本判决发生法律效力之日起五日内向邬耀坤支付2020年1月1日至2020年4月30日的租金52800元、管理费1200元及租赁税金2942.68元；三、陈颢瑜应于本判决发生法律效力之日起五日内向邬耀坤支付2019年12月1日起至2020年4月30日期间的水费801.9元及电费6722.1元；四、陈颢瑜应于本判决发生法律效力之日起五日内向邬耀坤支付律师费6000元；五、陈颢瑜已支付的履约保证金36000元由邬耀坤没收；六、驳回邬耀坤的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2676元，由邬耀坤负担147元，陈颢瑜负担2529元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十月二十九日书记员  凌绮珊