贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初11966号原告：中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行，处所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京西路2号，统一社会信用代码91522601709569384W。法定代表人：杨汉林，职务：行长。委托代理人：潘松柏、李丹丹。代理权限：特别授权。被告：文安石，男，1988年6月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。被告：张永星，女，1991年9月10日出生，苗族，住贵州省凯里市。被告：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，处所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道59号，统一社会信用代码915226005650106016。法定代表人：郑红，职务：董事长。委托代理人：顾汉业。代理权限：特别授权。原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行（以下简称农行凯里金泉支行）诉被告文安石、张永星、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称华诚房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理案件后，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告农行凯里金泉支行的委托代理人潘松柏、李丹丹，被告华诚房开公司的委托代理人顾汉业到庭参加诉讼。被告文安石、张永星经传票传唤无正当理由拒不到庭。现已审理终结。原告农行凯里金泉支行向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告与被告2016年3月28日签订的《个人购房担保借款合同》项下贷款提前到期；2、判令被告文安石及其配偶张永星履行借款合同归还我行贷款本金289925.78,元、利息4381.11元，本息合计294306.89元（利息暂算至2020年7月28日，后续贷款利息以原合同约定计算至实际清偿日为准）；3、判决原告对借款抵押房地产有优先受偿权，并处置抵押物优先偿还原告借款本息；4、被告华诚房开公司对文安石所欠贷款本息承担连带保证责任；5、诉讼费及其他相关费用由被告负担。事实及理由：被告文安石因购买华诚房开公司开发的“华诚·东方领域”住房，于2016年4月8日在原告处贷款31万元，贷款到期日2046年4月7日，还款方式为等额本息还款，还款日为每月8日，抵押物为凯里市金山大道59号“华诚·东方领域”2栋2单元5层2-5-2号102.43㎡房屋，并办理了抵押权预告登记。华诚房开公司对文安石贷款提供阶段性担保。贷款发放后，文安石多次逾期不按约定还贷。截止2020年7月28日已累计3期未还，贷款余额289925.78元，逾期利息4381.11元，贷款五级分类为关注。文安石违约后，我行多次以EMS信函、电话及短信方式催收，文安石屡屡以暂时困难、马上还等推诿搪塞，至今未还，且预留的电话已失联。被告的行为已构成违约，为避免国家信贷资金损失，维护原告的合法权益，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告增加诉讼请求，请求本院判决解除其与被告方订立的《个人购房担保借款合同》。原告向本院提交的证据有：原告基础证照、被告华诚房开公司营业执照、法人身份证明、被告文安石、张永星身份证、户口簿、结婚证、借款申请表、面谈笔录、备案表、借款凭证、还款明细、个人购房担保借款合同、抵押权证、催收材料、利息计算说明，拟证明被告文安石因购买被告华诚房开公司开发的商品房，与被告张永星用所购房屋作抵押，向原告借款31万元，被告华诚房开公司为文安石贷款承担连带责任保证，以及文安石获得贷款后没有完全按照合同约定按月等额归还贷款本息的事实。被告文安石、张永星既未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。被告华诚房开公司没有提交答辩意见，对原告提交的证据无异议。经审理本院认定的事实是：被告文安石与被告张永星是夫妻。文安石因购买被告华诚房开公司开发的坐落于凯里市金山大道59号“华诚·东方领域”2栋2单元5层2-5-2号房屋，与张永星用所购房屋作抵押，于2016年3月17日，向原告农行凯里金泉支行申请贷款31万元。2016年3月28日，以原告为贷款人和抵押权人、被告文安石为借款人和抵押人、被告张永星为抵押人、被告华诚房开公司为保证人，订立《个人购房担保借款合同》（合同编号52020120160016474），约定：原告贷款31万元给被告文安石购买凯里市金山大道59号“华诚·东方领域”2栋2单元5层2-5-2号房屋。贷款期限自2016年3月28日起至2046年3月27日止。贷款利率执行中国人民银行基准利率。若遇调整，从次年1月1日起调整，但连续出现90天或累计出现180天以上逾期记录的，贷款人有权取消利率下浮。还款方式为等额本息还款。担保方式为阶段性保证＋抵押，即，被告文安石、张永星用凯里市金山大道59号“华诚·东方领域”2栋2单元5层2-5-2号房屋提供抵押担保。被告华诚房开公司承担连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年。《个人购房担保借款合同》约定了七种违约情形，发生七种情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已放借款，有权提前行使担保权，并在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。其中，“借款人未按约定按期足额偿还借款的”是七种违约情形之一。2016年3月31日，不动产登记机关对抵押物凯里市金山大道59号“华诚·东方领域”2栋2单元5层2-5-2号房屋办理了抵押权预告登记（登记号：凯房他凯里市字第201603313号）。2016年4月3日，原告向文安石足额发放贷款31万元，贷款进入被告华诚房开公司账户。文安石获得贷款后，没有完全按照合同约定履行按月等额还本付息义务，多次出现逾期情况。截止2020年7月28日已累计拖欠3期借款本息未归还，其中，未还本金1389.82元、利息3545.93元、罚息13.98元、复息35.74元。原告催收未果遂向本院起诉，请求本院判如所请。另查明，截止2020年7月28日，被告文安石贷款本金余额289925.78元，其中，到期未还本金1389.82元、提前归还本金288535.96元，逾期未付利息（含罚息、复息）3595.65元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。原告农行凯里金泉支行与被告文安石、张永星、华诚房开公司订立的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律法规的禁止性规定，不损害国家、集体或他人的利益，对其真实性、合法性、有效性，本院予以确认。原告按照《个人购房担保借款合同》的约定足额向被告文安石发放了贷款，已履行完毕己方的义务，享有合同约定的权利。被告文安石获得贷款后，没有完全按照合同约定全面履行按期等额还本付息义务，已违反合同约定，应当承担相应的违约责任。被告张永星是涉案房屋的共有人和抵押人，对文安石应当履行的还款义务在抵押范围内承担连带清偿责任。被告华诚房开公司是文安石履行合同义务的保证人，应当按照约定承担连带保证责任。被告文安石、张永星经传票传唤无正当理由拒不到庭，其二人应当承担的民事责任可以缺席判决。原告的诉讼请求中，第一、关于《个人购房担保借款合同》项下贷款提前到期的问题。经审查，原告与王安石、张永星、华诚房开公司订立的《个人购房担保借款合同》中已约定“借款人未按约定按期足额偿还借款的”，原告有权提前收回已放借款。提前收回已放借款即意味着原告不再要求文安石按照约定履行按期等额还款义务。原告与被告订立的《个人购房担保借款合同》约定文安石履行按期等额本息还款义务的期限为360期（30年），截止2020年4月22日，文安石仅履行了50期后就连续出现不按约定履行按期等额归还本息的义务，并且经过原告催收后仍然不履行还款义务，其违约行为已经损害了原告的合同利益，按照《中华人民共和国合同法》第九十条（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，可以解除合同。故，原告主张解除合同，提前收回贷款本金及已经发生的利息（含罚息、复息），理由正当，予以支持。第二、关于利息问题。经审查，⑴原告主张截止2020年7月28日的利息4381.11元中，逾期未还正常利息3545.93元、复息35.74元、罚息13.98元、提前还息785.46元。按照双方订立的《个人购房担保借款合同》第五条的约定，提前还息是指借款人在实际取得贷款后36个月内提前还款的，贷款人按提前归还金额向借款人加收一个月的贷款利息。提前还息的前提条件是借款人主动提前还款，而本案被告文安石是被动提前还款，不应适用提前还息的约定。故，原告主张文安石提前还息785.46元，无合同依据，不予支持。⑵解除合同后的利息，原告主张仍按原合同约定的利息计算，本院认为不当。理由是原、被告订立的《个人购房担保借款合同》被解除后，原合同条款就不再对当事人具有约束力，利息就不应当按照原合同约定履行，但可以按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。第三、关于优先受偿问题。原告主张对抵押房产有优先受偿权，并处置抵押物优先偿还原告贷款本息。优先受偿，是指同一抵押物设置多个抵押权时，按抵押登记时间先后顺序实现抵押权利。经审查，本案的抵押物预告登记的抵押权人只有原告一个，不存在谁先受偿、谁后受偿的问题。故，原告的本项主张无需在判决书中加以明确。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第九十四条（三）项、第九十七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行与被告文安石、张永星、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司2016年3月28日订立的《个人购房担保借款合同》（合同编号52020120160016474）。二、被告文安石自本判决生效之日起三十日内归还原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行贷款本金289925.78元，支付截止2020年7月28日的利息3595.65元。2020年7月29日以后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至债务履行完毕之日止。三、被告张永星对上述债务承担连带清偿责任。四、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行其余诉讼请求。案件受理费减半后收取2857.00元，由原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行负担57.00元，由被告文安石、张永星、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担2800.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，在上诉期限内向上级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。判决生效后，负有履行义务的一方当事人不履行义务的，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。义务人未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员  曾令义二〇二〇年十月十五日书记员  杨腊萍