吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5311号上诉人（原审被告）：邓铁，男，1955年11月3日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。被上诉人（原审原告）：吉林天元物业管理有限责任公司。住所：吉林省长春市宽城区。法定代表人：曹玉贺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱立聪，该公司员工。上诉人邓铁因与被上诉人吉林天元物业管理有限责任公司（以下简称天元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初2923号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天元物业公司原审诉请：请求邓铁立即给付天元物业公司物业费4265.15元。事实与理由：天元物业公司为钻石礼都小区的物业服务公司，邓铁自入住后物业服务费交纳至2014年12月31日。自2015年1月1日起，邓铁开始拖欠物业费，天元物业公司多次催缴，但邓铁以各种理由拒交。天元物业公司的收费标准为0.85元/平方米，邓铁居住的房屋面积为83.63平方米,年服务费为853.03元,至今拖欠五年物业费共4265.15元。为维护天元物业公司合法权益,特向贵院提起诉讼，请依法判决。邓铁原审辩称，我们有天元物业公司开的协议，园区的公共设施，包括门窗损坏未及时修复，门坏了之后拿铁皮给包上了。门闩现在不是闭合的，是一个门弓。入户里面门坏了很多年，设施完好率没有达到98%，包括外墙和地面。我们入住时候的树、草地，死一棵拉走一棵，绿化的草地现在被私人圈起来种花、种菜，存活率和绿化率没有达到98%以上。维修及时率，我们这几年不交物业费，房屋的保质期是五年，在四年零几个月的时候我们要求维修，服务公司没有向上层反映，导致我们现在想维修的时候，物业告诉我们已经过质保期了，导致我们无法正常生活使用，我们有照片为证，维修质量合格率没有达到95%以上。我们的主管道被堵了三次，导致我们地板被泡，第一次申请以后，天元物业公司没有及时维修，我们从一楼到六楼自费修的，第二次和第三次都是个人出钱维修的。有效投诉率未达到100%，维修及时率未达到100%，合格率没有95%。天元物业公司抽取了业主2.5%的维修基金，业主不知情，让我们交物业费要把2.5%的维修基金返还业主。小区强行封门，之后每个用户收取我们15元一张的进门卡，物业没有依据，没有正规发票。A区和B区之间的公共车位，以物业公司的形式租出去，没有给业主正规发票，这个是小区公共用地。小区内有小广告，影响了小区的正常生活，饮水机上的广告，饮水机是要收费饮水的，他们通过广告赚来钱侵犯了我们业主的权利。幼儿园圈了一块地，这块地是我们业主的，幼儿园是盈利性质的，侵犯了业主的权利。我们入住时候的配套设施现在已经没有了，例如入门时候的擦鞋器现在已经不知去向。原审法院审理查明：2012年1月1日，天元物业公司与吉林省天元房地产开发有限公司（以下简称“天元房地产”）签订《钻石礼都前期物业服务合同补充合同》，合同约定天元房地产将位于北一匡街，东至利国街，南至天光路，西至亚泰大街的钻石礼都小区委托天元物业公司实行物业服务管理，委托期限至成立业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效终止。该补充合同约定B、C住宅物业管理费每平方米每月0.85元。邓铁系吉林省长春市宽城区钻石礼都小区C6栋106室的业主，房屋建筑面积83.63㎡。2014年1月至12月邓铁向天元物业以每月每平方米0.85元，交纳物业费合计853.03元。邓铁2015年1月1日至2019年12月31日期间，欠缴物业费4265.13元。钻石礼都小区未成立业主委员会。庭审中，邓铁出具照片以证实墙皮脱落及自家被泡的情况。原审法院认为，业主接受物业服务，依法应履行交纳物业服务费的义务，由于少数业主延迟或者拒绝交纳物业服务费，而导致物业服务质量下降或终止服务，将损害大多数正常交纳物业费业主的权益。本案中，天元物业公司提供物业服务，邓铁应按时交纳物业服务费，现邓铁怠于履行交费义务，故天元物业公司要求邓铁给付物业费的主张，应予支持。关于邓铁抗辩的外墙墙皮脱落的问题，因外墙墙皮脱落的原因系房屋质量问题所致，可由业主启动物业维修基金进行维修，不能用拒缴物业费的方式予以对抗；关于下水管道堵塞导致邓铁家中被泡遭受财产损失的问题，下水管道堵塞如因为下水管道年久失修，物业公司没有及时发现维修，使得业主在正常使用过程中造成了溢水，那么天元物业公司对此承担相应的违约责任，如由于楼上业主使用不当造成管道堵塞，那么应由相应的侵权责任人承担赔偿责任，现邓铁未能提供证据予以证明管道堵塞原因，天元物业公司亦表示对此不知情，故邓铁不能以此拒绝履行交纳物业费的义务；关于邓铁抗辩天元物业公司抽取物业维修基金、收取门禁卡费用、侵占公共车位收费、收取广告费用、占用小区用地用于盈利的问题，因上述问题与本案并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理，如邓铁认为其利益受到侵害，可另行主张权利；关于邓铁对物业服务合同的签订不知情，其并未与天元物业公司形成合同关系的抗辩，因本案案涉小区未成立业主委员会，根据法律规定，未成立业主委员会的小区建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，且通过庭审查明邓铁曾经向天元物业公司以每月0.85元每平方米的价格交纳过物业费，对天元物业公司在该小区服务多年的事实未予否认，故其关于与天元物业公司不存在合同关系主张不予支持;庭审中,邓铁的其他抗辩理由未有证据予以佐证，故其抗辩理由，不予采信。由于天元物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。如果物业公司所提供的物业服务长期存在瑕疵，导致小区大多数业主对该公司服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议方式重新选聘物业服务企业。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此抗辩理由少交或免交物业服务费。庭审中了解到钻石礼都小区业主对天元物业的服务存在很大不满，通过此次诉讼天元物业应引起重视，今后加强管理，提高服务质量，强化服务意识，做好业主的管家，与业主共建和谐家园。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、邓铁于判决生效后十日内向天元物业公司交纳物业费4265.13元（2015年1月1日至2019年12月31日期间）；二、驳回天元物业公司的其他诉讼请求。宣判后，邓铁不服，向本院提出上诉。邓铁请求：1.撤销一审判决；二、本案二审诉讼费由天元物业公司承担。事实及理由：2016年邓铁购买房子后发现卫生间有积水要求维修单元维修，邓铁发现地沟渗水，多次找到维修，天元物业公司表示可以维修，经多次催促，却没有维修，天元物业公司不作为使邓铁损失很大，自己维修花不少钱。一审法院未采信邓铁的协议。天元物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：邓铁称其天元物业公司没有维修管道导致一楼房屋漏水，此管道应当以物业维修基金进行修理，不能以此为由拒绝缴纳物业费用。现天元物业公司已经提供了相应物业服务，则业主应当缴纳物业费用。至于邓铁称天元物业公司存在出租车位、出租公共房屋等问题，可另行起诉要求天元物业公司返还利用公共用地所取得的收入。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓铁负担。本判决为终审判决。审判长 闫 冬审判员 白业春审判员 吕玉玉二〇二〇年十月三十日书记员 李 贺