广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2519号上诉人（原审被告）：珠海市众盈房地产投资咨询有限公司，住所地：珠海市金湾区**********************，统一社会信用代码：914************189。法定代表人：朱家玉，总经理。委托诉讼代理人：杨武，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵永安，男，1974年10月16日出生，汉族，住西安市灞桥区********。公民身份号码：610************011。委托诉讼代理人：黄红芳，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原审被告：珠海乐嘉物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区***********************，统一社会信用代码：914***********367J。法定代表人：朱志芳，执行董事。上诉人珠海市众盈房地产投资咨询有限公司（以下简称众盈公司）与被上诉人赵永安、原审被告珠海乐嘉物业管理有限公司（以下简称乐嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院作出的（2020）粤0404民初1003号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：赵永安得知众盈公司在出售位于珠海市金湾区**********蔚蓝美域的房产。赵永安到销售部咨询时，众盈公司的销售人员向赵永安介绍有两种销售模式，一种是价格较高、包回购，一种是价格较低、不包回购。赵永安称包回购是指众盈公司承诺5年后只要赵永安提出由众盈公司回购房产，众盈公司都会以原购价120%的价格回购。基于投资的目的，赵永安选择了价格较高、包回购的模式向众盈公司购买了蔚蓝美域1号楼1层4号的商铺。该商铺已于2016年7月11日登记在赵永安名下，由赵永安单独所有。赵永安与众盈公司、乐嘉公司于2014年9月28日签订一份《商铺委托经营管理协议书》，约定赵永安将从众盈公司购得的上述商铺出租给乐嘉公司，由乐嘉公司负责经营管理，期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止；该期间由乐嘉公司向赵永安按时支付租金。协议书第四条约定：“5年包租期满后，丙方（众盈公司）可向甲方（赵永安）提供一次向丙方出售该商铺机会，其他时间不予回购。甲方需要丙方回购时，须在包租期满前3个月告知丙方。丙方在包租期满后一个月内将房款一次性支付甲方，即房款5384736元。回购产生的产权转移费用由双方各承担一半。”协议书落款处有赵永安签名、按捺指模，有众盈公司与乐嘉公司加盖公章。赵永安确认，协议书约定的5年包租期内的租金均已由乐嘉公司付清。又查明，2019年10月16日，众盈公司的销售人员杜萌萌（下称杜）在微信问赵永安“您的商铺怎么打算呢”，赵永安回复“杜经理，是不是商铺要到时间”；杜说“嗯，年底了”。当天，赵永安向杜发送信息“我这个商铺不留了，还是按合同你们回收”，杜回复“好的”，并告知赵永安“等我联系你”。2019年10月25日，赵永安又问杜回购的事，向杜明确“想返卖给开发商”。杜称忙，告知赵永安等忙完后再联系。赵永安问“会不会耽误合同约定的时间”，杜回复“不差这几天”。2019年11月8日，赵永安再次问杜商铺如何办理回收手续，杜称要问下财务。至2020年3月，赵永安一直催促杜解决商铺回购的事，杜从未向赵永安表示众盈公司拒绝赵永安的回购要求。原审法院另查明，众盈公司在原审庭审中称以包回购的模式出售蔚蓝美域的房产是为了尽快销售。赵永安及众盈公司在原审庭审中一致确认《商铺委托经营管理协议书》是由众盈公司起草的。因回购未完成，赵永安向原审法院提起诉讼，请求：1、众盈公司向赵永安支付商铺回购款5384736元；2、众盈公司向赵永安支付自2020年2月1日起至付清之日止的逾期付款违约金，以每日861元计算；3、乐嘉公司对众盈公司的逾期付款违约金承担连带付款责任；4、众盈公司与乐嘉公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：《商铺委托经营管理协议书》是赵永安、众盈公司、乐嘉公司的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，各方应依约履行合同义务。本案的争议焦点在于：一、如何理解协议书第四条约定的“丙方可向甲方提供一次向丙方出售该商铺机会”；二、如何理解协议书第四条约定的“甲方需要丙方回购时，须在包租期满前3个月告知丙方”。对此，原审法院分析评判如下：一、关于“丙方可向甲方提供一次向丙方出售该商铺机会”的理解。原审法院认为，首先，从众盈公司向赵永安介绍包回购销售模式，赵永安选择以价格较高、包回购模式购买案涉商铺的目的，众盈公司自认为了促销向消费者提供包回购购房模式等可见，该约定应理解为赵永安有要求众盈公司回购案涉商铺的权利。其次，协议书第四条紧接着表述为“甲方需要丙方回购时，须在包租期满前3个月告知丙方。丙方在包租期满后一个月内将房款一次性支付甲方……”此处约定的是回购时间、回购价、回购产生费用的承担，未约定众盈公司有选择不同意赵永安回购的权利。再次，《商铺委托经营管理协议书》是由众盈公司草拟的，赵永安只在该协议书上填写了个人信息及在落款处签名，对于协议书中有争议之处，应作有利于赵永安的解释。因此，虽然该条款约定的是“丙方可向”，但是选择权在于赵永安而非众盈公司。当赵永安向众盈公司提出回购时，众盈公司按约定应在包租期满后一个月内即在2020年1月31日前向赵永安支付购房款5384736元。二、关于“须在包租期满前3个月告知丙方”的理解。《商铺委托经营管理协议书》第一条约定了包租期为五年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止。从字面上看，“须在包租期满前3个月”可以理解为须在2019年10月1日前，也可以理解为须在2019年10月1日至2019年12月31日期间内。原审法院认为，结合协议书上下文及本案其他证据，此处应理解为须在2019年10月1日至2019年12月31日期间内。理由是：1、协议书第三条第1点约定，“协议期内，甲方不得实施将该商铺向其他任何机构、单位或个人作再出租、转借等妨碍乙方正常使用的行为”；第2点约定，“商铺如果转让，甲方有义务向购买人说明该商铺已出租的情况，接手方须继续履行本协议所规定的甲方权利与义务”。也就是说，众盈公司与乐嘉公司希望在包租期内对商铺保持稳定的出租经营管理，所以赵永安提出回购的时间不能过早。2、从赵永安与众盈公司的销售人员杜萌萌（下称杜）的微信聊天记录可以看出，自赵永安购买案涉商铺后，与杜一直保持联系。杜在2019年10月16日问赵永安“您的商铺怎么打算”。之后，赵永安向杜明确要求被告众盈公司回购案涉商铺。在杜一再让赵永安等回复的情况下，赵永安询问杜会不会耽误合同约定的时间，杜表示“不差这几天”。也就是说，在双方的协商过程中，众盈公司从未表示赵永安在2019年10月提出的回购申请超过了合同约定的期限。综上，原审法院对众盈公司的抗辩不予采纳。众盈公司应在2020年1月31日前向赵永安支付回购购房款5384736元。众盈公司逾期付款的行为构成违约，其一直占用该款项的行为造成了赵永安的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赵永安诉请众盈公司自2020年2月1日起支付违约金有事实及法律依据，原审法院予以支持。双方未约定违约金的计算标准，赵永安主张参照包租期内租金收入情况以日861元为标准计算违约金与事实不符，原审法院不予采纳。原审法院认为，违约金应以5384736元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。三、关于乐嘉公司的责任。《商铺委托经营管理协议书》第四条约定的回购购房款付款义务人是众盈公司而非乐嘉公司。赵永安以包租期内所收租金由乐嘉公司支付为由要求乐嘉公司对逾期支付回购购房款产生的违约金承担连带付款责任与合同约定的不符，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、众盈公司于判决发生法律效力之日起七日内向赵永安支付购房款5384736元；二、众盈公司于判决发生法律效力之日起七日内向赵永安支付逾期付款违约金（以5384736元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年2月1日起计算至付清之日止）；三、驳回赵永安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计24894.24元，由众盈公司负担。众盈公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决对事实认定错误，偏听偏信赵永安单方陈述，没有综合判断其他证据。1.赵永安在原审庭审调查中自认涉案商铺是从其朋友处转让过来的，并不是众盈公司向其推荐。赵永安在珠海工作生活多年，对珠海的环境是十分清楚的。按赵永安陈述，其是从朋友处转让购买的，因此，从常理上讲，不可能存在众盈公司向其介绍销售模式和价格情况。原审判决采信赵永安的单方陈述，与上述情况和常理不符。2、原审判决对众盈公司通过律师与赵永安交涉并明确拒绝赵永安回购要求的证据和事实不作审查，只以杜萌萌一人的意思作为众盈公司的意见，也是错误的。根据赵永安提交的其与杨武律师的微信聊天记录来看，在2019年12月20日，众盈公司的意见是通过杨武律师向其传达，而不再是杜萌萌。杨武律师已明确众盈公司不予回购，但双方可以以其他方式协商处理，此时赵永安表示要与其律师商议后再定，认为同意则需要重新签订协议。在2019年12月21日，赵永安回复不同意，需要按合同办。可见，原审判决认为从2019年11月8日至2020年3月，众盈公司从未表示拒绝赵永安的回购要求，显然与证据不符，也是错误的。二、原审判决在没有查明赵永安的原购价的情况下，就以合同约定价作为众盈公司应返还的回购价，显然与原审判决的认定不符。原审判决全盘接受赵永安陈述的价格较高、以原购价120%的价格回购的方式。按此逻辑推理，原审判决就理应要求赵永安提供商品房买卖合同和购买的支付凭证，以证明其陈述与证据相符，是否实际履行，确定原购价。但原审判决并没有要求赵永安提供。根据众盈公司查阅双方于2014年9月28日签订的《珠海市商品房买卖合同》，涉案商铺的单价是19817.10元，总金额为3096223元。众盈公司查阅了相关收据，也只查到赵永安于2014年9月28日交纳了3096223元。可见，即使按原审判决认定回购价按原购价的120%回购，回购价也应是3096223元x120%=3715467.6元，而不应是5384736元。原审判决径行采纳合同约定，而不考虑履行情况，不考虑赵永安实际支付的原购价，也是错误的。三、原审判决对回购提出时间和回购条件的理解和认定是错误的。1、对于回购提出时间“须在包租期满前3个月”，原审判决首先认为既可以理解为须在2019年10月1日前，也可以理解为须在2019年10月1日至2019年12月31日期间内，然后原审判决认为应理解为须在2019年10月1日至2019年12月31日期间内。众盈公司认为这一认定背离了双方当事人的认知，违背了双方当事人自己的意思表示。根据赵永安与杜萌萌的微信聊天记录显示，双方认为回购提出时间应是在2019年10月1日前。赵永安正是基于此时间认知，才会在2019年10月25日提出要众盈公司回购时，同时问杜萌萌，其现在才提出回购“会不会耽误合同约定的时间呢”。如果赵永安认为回购时间是在2019年10月1日至2019年12月31日期间，就根本无须提出此问题，根本无须有时间上的担扰。因此，双方约定提出回购的时间应是在2019年10月1日前，故赵永安在2019年10月25日才提出回购要求，显然已超过了合同约定的时间。2、由于赵永安是出于投资目的，从商业规则和公平合理的原则出发，对于是否回购，应认定双方都有平等和对等的权利义务，赵永安既可以提出回购也可以不提出回购，而众盈公司也是既可以回购也可以不回购。对于“丙方（即众盈公司）可向甲方（即赵永安）提供一次向丙方出售该商铺机会”如何理解，众盈公司认为，由于双方都是投资的商业行为，故首先应从商业规则进行解读。在商业行为中，投资是有风险的，不可能旱涝包收，稳赚不赔。试问如果现在的市场行情价格远高于原购买价的120%，想必赵永安也不会给众盈公司回购，所以在草拟合同时，赵永安提出不能约定其必须回购给众盈公司，而是视市场行情价格才做出决定，给予其选择权。同理，在市场行情价格远低于原购买价的120%，众盈公司也应有权决定不回购。双方的上述处理方法，才是符合商业规则的，才是符合商业利益的。其次，须从法律规定进行分析。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。根据上述法律规定，对于回购的权利和义务，应从公平和对等的原则出发，认定双方都有权决定是否回购。因此，原审判决认定众盈公司在赵永安提出回购时必须回购是错误的。综上所述，众盈公司请求判令撤销原审判决，改判驳回赵永安的全部诉讼请求。赵永安二审答辩称：第一，赵永安是从众盈公司处购买的更名房，是众盈公司的销售杜萌萌向赵永安推荐的，商铺委托经营管理协议书以及返租及回购承诺书也是众盈公司提供的，众盈公司上诉理由第一点认为众盈公司并未向赵永安介绍销售模式和价格的情况，明显与事实不符。第二，在本案涉案商铺的回购事宜上，众盈公司并没有是否回购的选择权，只有赵永安有是否要求众盈公司回购的权利，众盈公司根本不存在是否回购的选择权，故不存在谁来表达拒绝回购的情况。第三，众盈公司提出赵永安原购买价影响了回购价是不存在的，因为商铺委托经营管理协议中约定了明确具体的回购价格，而非约定为购买价格多少倍，众盈公司称要按照实际购买价的120%来确定回购价，没有任何事实及法律依据，且赵永安的实际购买价正是委托经营管理协议中约定的4487280元，而非上诉状中陈述的300余万元。第四，众盈公司在原审庭审中明确自认承诺、包租及回购是为了尽快销售，根据诚实信用原则，众盈公司应履行其承诺而非恶意逃避责任。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，众盈公司的上诉请求没有任何事实依据，恳请予以驳回。二审期间，众盈公司提交了一份珠海市商品房买卖合同和一张收据，拟证明依据该合同，购房总价为3096223元，收据记载众盈公司收取了该金额的款项。赵永安质证主张该合同不能反映双方真实交易情况，仅用于不动产登记中心办理备案，对收据的真实性不予认可。赵永安提交了一份收款收据和四份发票，收据由众盈公司向赵永安于2014年9月28日出具，金额为1391057元，四份发票出具日期为2014年10月8日，合计金额3096223元。赵永安以上述证据拟证明其购买涉案房屋合计支付4487280元。众盈公司质证称，因存在发票金额覆盖收据金额的情况，赵永安仅提交收据和发票不足以证明其实际支付了4487280元购房款。赵永安在二审法庭调查时述称，其是在众盈公司售楼部办理了合同的更名手续，并由众盈公司出具了全部的购房资料，购房款系由其向案外人陈志娟直接支付。经审查，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，赵永安要求众盈公司回购涉案房产的依据是2014年9月28日赵永安、众盈公司、乐嘉公司三方签订的《商铺委托经营管理协议书》，众盈公司上诉未提出该协议书存在违背合同各方当事人真实意思表示的情形或违反法律、行政法规强制性规定的内容，故该协议书对合同当事人具有法律约束力。协议书对涉案房产的建筑面积、单价、总价款、租金、回购等作出了约定，其第四条约定：“5年包租期满后，丙方可向甲方提供一次向丙方出售该商铺机会，其他时间不予回购。甲方需要丙方回购时，须在包租期满前3个月告知丙方。丙方在包租期满后一个月内将房款一次性支付甲方，即房款额5384736元。回购产生的产权转移费用由双方各承担一半。”该条款内容清晰明确，对关于回购时间、价款、费用负担等理解正如原审判决所分析，并不会引发明显争议，故众盈公司上诉关于原审判决对回购时间、回购价款等事实认定错误的主张，与查明事实不符，本院不予采纳。协议关于回购的约定是各方当事人的真实意思表示，亦不违背市场主体风险自负的基本规则，故众盈公司关于回购条款不符合民法公平原则的主张，没有法律依据，本院不予采纳。至于众盈公司提出的赵永安的购房款支付金额，因协议书已明确记载，且如前述，回购总价也已明确约定，故众盈公司提交的证据不足以推翻协议书的证明力。综上所述，众盈公司上诉理由均不成立，本院对其上诉请求予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49493元，由上诉人珠海市众盈房地产投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐素平审判员  廖世娟审判员  王 芳二〇二〇年十月十五日书记员  高培翔