甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初6948号原告（反诉被告）：兰州亿达市场管理服务有限公司，住所地兰州市城关区临夏路**。法定代表人:魏庆周，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚渤真，甘肃达而成律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍金霞，甘肃达航律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓军，男，1978年1月29日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：席晓丽，甘肃锦荣律师事务所律师。原告兰州亿达市场管理服务有限公司（以下简称：亿达公司）与被告邓军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，被告邓军在举证期限内提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人龚渤真、霍金霞，被告邓军及其委托诉讼代理人席晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《房屋（摊位）租赁合同》；2、判令被告向原告支付2020年2月10日至2020年7月9日所拖欠共5个月的租金和场地服务费66000元，7月10日后租金根据实际搬离日期计算；3、判令被告依据《房屋（摊位）租赁合同》约定向原告支付2020年2月10日起至2020年7月9日的违约金30030元；4、判令被告腾出涉案房屋交付原告占有使用；5、判令被告承担本案律师费以及诉讼费、保全费。事实和理由：2018年10月1日，原、被告签订了《房屋（摊位）租赁合同》，原告将其管理的静安门标准化菜肉市场编号×××11的铺面出租给被告使用。但自2020年2月起，被告违反合同约定未依约向原告缴纳铺面租金和场地服务费用。2020年4月5日，原、被告经协商一致签订了退款协议，约定原告向被告退还股款以及外墙建设砖砂加工费共计11万元，然后双方租赁合同于2020年5月1日终止，被告交回铺面。协议达成后，被告于当日向原告出具了11万元退款的收条，但被告却未搬离并交回铺面。无奈，原告分别于2020年5月2日和2020年6月28日向被告发出了要求其清空铺面并交给原告的告知书，但被告均未腾房。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告邓军辩称，原告所述不属实。1、原、被告双方早在2020年4月5日经协商一致终止了《房屋（摊位）租赁合同》，再不存在解除的情形。2、在原、被告协商终止合同时，原告明知被告在2020年1月20日已将案涉房屋的唯一钥匙交还原告，导致被告无法进入案涉铺面，且无法取出案涉房屋的设施及财产，故案涉铺面截止目前无法腾空的原因系原告故意阻止所造成，与被告无关。3、案涉铺面在2013年8月10日已被兰州市城市管理局依法认定为违法建设，并且兰州市城关区城市管理局于2019年5月28日向原告作出责令其于2019年6月6日前自行拆除的责令改正通知书，原告没有取得案涉铺面的建设手续，其与被告签订的合同应认定为无效合同，因此，原告向被告主张支付租金和场地服务费没有依据。另外，原、被告在2020年4月5日协议终止案涉合同时，对于2月、3月、4月5日之前的租金已经进行协商，原告不再向被告进行收取，从而终止涉案合同，故原告要求被告支付租金和场地服务费的诉请无事实及法律依据。4、案涉房屋是违法建筑，原、被告签署的租赁合同应认定为无效合同，故原告要求被告承担违约金没有事实及法律依据。5、因本案发生的过错在于原告，原告理应承担其委托律师的律师费及本案诉讼费等费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告邓军向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《房屋（摊位）租赁合同》为无效合同;2、判令反诉被告立即返还反诉原告已支付的租金126720元和场地服务费84480元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修费45000元；4、本案本诉费、反诉费、律师费全部由反诉被告承担。事实与理由：2018年10月1日，原、被告签订了《房屋（摊位）租赁合同》，原告将其搭建的位于西关十字下沟静安物业公司附近肉菜市场彩钢板房出租给被告用作经营麻辣烫，该出租房在《房屋（摊位）租赁合同》中明确表述为:甲方出租房屋（摊位）坐落于兰州市城关区临夏路**兰州××市场××外区，该房屋（摊位）编号为×××11；租赁期限为3年，即2018年10月1日至2021年9月30日止；月租金为7920元，场地服务费为5280元。合同签订后，截止2020年2月9日，被告共向原告支付租金126720元、场地服务费84480元，且被告早在2020年1月20日已将该出租房的钥匙交给原告。因新冠疫情原因，2020年2月被告的麻辣烫店一直处于停业状态，为此被告向原告提出减免一定的房租或者缓交房租，待政府允许餐饮行业复工复产，即恢复堂食后再交房租，但原告提出只有交了房租才给房屋钥匙。在双方协商过程中，被告才得知原告承租的彩钢板房自始至终没有办理建设手续，该彩钢板房属于违法建设，并且被告承租的彩钢板房还占用消防通道，兰州市城关区城市管理局早已对原告做出责令其于2019年6月6日前自行拆除的行政处罚决定。为此，被告提起反诉，望判如所请。原告针对被告的反诉请求辩称，1、案涉房屋由政府出资组建标准化市场，在创建文明城市的政治大环境下，案涉房屋作为标准化市场的组成部分，原告认为存在即是合理的。2、租赁合同的目的在于使承租人对租赁物的使用、收益。因此，出租人承担两项义务：交付租赁物和承担标的物的效用瑕疵担保责任。即出租人在交付标的物的同时，应保证租赁物具备应有的使用价值，表现在合同履行过程中的两个方面：在租赁物交付时保证交付的租赁物具有完整的使用价值，符合约定的用途，使承租人能够正常使用；在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在原告已交付房屋及保证被告在合同履行期间不受影响的使用该房屋并获取了丰厚的经济收益，实现其合同目的的前提下，原告认为合同是有效成立的，即使案涉房屋尚未取得相关证件，但并未影响被告合同目的实现，被告支付的房屋租金及管理费是其对房屋占有使用的合理费用，不应返还。3、装修在按照合同约定取得原告书面同意的情况下，原告认可由其搬离未形成附合部分的装饰装修物，形成附合部分的应按合同约定无偿留给原告使用。4、本次本诉、反诉皆是因为被告未按合同约定支付房屋租金引起的，故按合同约定本诉与反诉的诉讼费、保全费及律师费应由被告邓军承担。综上，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年2月3日，原告向兰州新大地物业管理有限公司递交了一份报告，原告在报告中请该公司将静安门菜市场大门右侧（临夏路89号）以南钢架围栏内的空场地租赁给原告使用，原告拟在该场地地面设置城管办公室、治安室及其便民菜店等活动彩钢房，总投资金额39.78万元。随后，兰州新大地物业管理有限公司同意了原告该报告，并于2013年6月20日与原告签订了《场地租赁合同》，兰州新大地物业管理有限公司将临夏路静安门菜市场大门外南侧（钢架围栏内的空地）南北长11.5米，东西宽4.45米，实际面积为51.18平方米的空地租赁给原告使用。随后，原告在该空地上修建了彩钢房。2014年1月9日,原告亿达公司与被告邓军签订了《房屋（摊位）租赁合同》，约定：原告将位于兰州市城关区临夏路89号兰州××市场××号房屋（摊位）出租给被告用于经营麻辣烫、快餐，租赁期限为3年，自2014年1月9日至2017年1月8日;每月租金为6000元,每月场地服务费为4000元,场地服务费包括卫生费、治安费、设备维护费、广告宣传费等费用。双方还约定了其他事宜。2015年10月10日，双方又签订了一份《房屋（摊位）租赁合同》，约定：原告将位于兰州市城关区临夏路89号兰州××市场××外×××11号房屋（摊位）继续出租给被告用于经营餐饮，租赁期限为3年，自2015年10月10日至2018年10月9日;每月租金为7200元,每月场地服务费为4800元,场地服务费包括卫生费、治安费、设备维护费、广告宣传费等费用。双方还约定了其他事宜。同时，原告亿达公司与被告邓军均认可该合同所涉的兰州市城关区临夏路89号兰州××市场××外×××11号房屋（摊位）即为兰州市城关区临夏路89号兰州××市场××号房屋（摊位）。在该合同即将到期时，双方于2018年10月1日再次签订了一份《房屋（摊位）租赁合同》，约定：原告将位于兰州市城关区临夏路89号兰州××市场××外×××11号房屋（摊位）继续出租给被告用于经营餐饮，租赁期限为3年，自2018年10月1日至2021年9月30日;每月租金为7920元,每月场地服务费为5280元,场地服务费包括卫生费、治安费、设备维护费、广告宣传费等费用；租金、场地服务费按季缴付；被告应承担租赁期间的水电费、排污费、垃圾清运费、二次处理费；合同到期或因其他原因致使合同无法履行而终止时，装修、改增它物属可移动的部分由被告带走或自行处理，不可移动部分应无偿留给原告，被告不得拆除；被告逾期未缴付或未足额缴付租金、其他费用的，每逾期一日，按应缴金额的千分之五向原告支付违约金；因被告违约，原告为主张权利而发生诉讼时，原告所指出的所有费用包括律师费、案件调查费等全部由被告承担。双方还约定了其他事宜。在合同履行过程中，被告向原告支付了案涉房屋的租金、场地服务费，一直支付至2020年2月9日。在被告租赁案涉房屋期间，会按照市场的规定于每年春节放假期间将一把房屋钥匙交给原告，在该菜市场春节假期结束后被告再从原告处取回钥匙开始营业。据此，被告照例在春节放假前于2020年1月20日将一把案涉房屋钥匙交给原告。在案涉菜市场恢复正常营业后，双方因租金、场地管理费的减免问题发生纠纷，导致被告向原告交付的一把钥匙一直在原告处保管。后经双方协商一致，终止了双方之间的房屋租赁关系，原告于2020年4月5日向被告支付了11万元，被告于当日向原告出具收条一份，内容为：“今收到菜市场退还小不点麻辣烫原股东王立君退股款现金拾万元整，另退壹万元外墙建设砖砂和工费，合计拾壹万元整。收款后至五月一日合同自行终止，铺面交回。”但被告在收到11万元后并未腾空铺面。为此，原告向被告发送通知，要求其尽快腾空铺面，但被告只是用后门钥匙进入案涉房屋搬走了部分物品，尚有部分物品未搬离。为此，双方酿成纠纷，原告遂诉至法院。另查，原告认可其出租给被告的兰州市城关区临夏路89号兰州××市场××外×××11号房屋（摊位）系原告自行搭建的彩钢房。2013年8月10日，兰州市城关区城市管理局作出（兰城）城管（临）罚决字［2013］002号行政处罚决定书，决定给予原告罚款6000元的处罚。该决定书载明：“兰州亿达市场管理服务有限公司在未办理《临时建设工程规划许可证》的情况下，于2013年6月19日在兰州市城关区临夏路89号静安门肉菜市场门口进行彩钢房搭建。该建设行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条之规定，属违法建设。”随后，原告缴纳了这6000元罚款。2015年8月，兰州市城市管理综合行政执法局作出兰城城责改［2015］第054号责令改正通知书，责令静安菜市场于2015年8月31日前将自行搭建的彩钢房的材质更换为防火材质，并补办相关手续。2015年11月26日，兰州市安全生产监督管理局向兰州市城市管理综合行政执法局作出《安全生产举报事项转办单》，载明：“2015年11月25日，我局收到市民举报：西关什字下沟静安物业公司附近肉菜市场新建彩钢板房用作经营麻辣烫，还占用消防通道，有明火，对小区安全造成隐患。……，现将该举报事项移送贵局核查处理，并将处理结果于12月3日前反馈我局。”2019年5月28日，兰州市城关区城市管理局作出兰城城责改［2019］第007号责令改正通知书，责令原告于2019年6月6日前自行拆除兰州市城关区临夏路89号搭建彩钢房。现原、被告认可上述决定书、转办单、通知书载明的彩钢房即为被告承租的案涉房屋。另外，原告陈述其更换了彩钢房的材质，并一直在补办相关手续，但原告至本案法庭辩论终结前仍未取得案涉房屋的相关建设手续。再查，2020年10月27日，原、被告办理了案涉房屋的交接手续，邓军将其持有的案涉房屋钥匙（7把）交付给原告，并表示放弃案涉房屋内的物品。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋为原告搭建的彩钢房，系临时建筑。因未办理《临时建设工程规划许可证》，被行政执法部门认定为违法建设。之后，原告虽被行政执法部门责令更换材质并补办相关手续，但至本案法庭辩论终结前，原告都未能提供证据证明该房屋属经批准建设的临时建筑，因此原告与被告签订的《房屋(摊位)租赁合同》为无效合同，故对被告要求确认双方签订的《房屋(摊位)租赁合同》无效的反诉请求，本院予以支持。因案涉的租赁合同自始无效，故原告要求解除双方之间租赁关系的请求应予驳回。关于原告要求被告腾交房屋的诉请，因双方已经于2020年10月27日办理了房屋交接手续，故本院对该请求不再处理。关于被告要求原告返还2018年10月1日至2020年2月9日期间已支付的租金126720元、场地服务费84480元的反诉请求，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然租赁合同被认定为无效合同，但此期间被告实际占用案涉房屋，并接受原告的管理与服务，其应当参照合同约定的标准承担房屋占有使用费与场地服务费，而且房屋的使用权益以及场地服务不具有返还性，因此，被告要求原告返还2018年10月1日至2020年2月9日期间已支付的租金126720元、场地服务费84480元的请求不能成立，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付2020年2月10日至2020年7月9日的租金和场地服务费66000元，并支付至实际搬离日期之日的请求，对于2020年2月10日至2020年5月1日期间的房屋占有使用费和场地服务费，根据本案查明的事实可知，原、被告已于2020年4月5日达成了协议，原告亦按协议向被告支付了11万元，同时，被告向原告承诺“收款后至五月一日合同自行终止，铺面交回”。由此可知，此协议系原、被告对双方实现权利义务平衡的一种意思自治，在该协议中，原告并未向被告主张2020年2月10日至2020年5月1日期间的房屋占有使用费和场地服务费，视为其放弃该主张，故被告不应承担2020年2月10日至2020年5月1日期间的房屋占有使用费和场地服务费。对于2020年5月1日至2020年10月27日期间的房屋占有使用费和场地服务费，案涉租赁合同虽应属无效，但被告在收到原告支付的款项及搬离通知后并未按承诺搬离房屋，也未办理房屋交接手续，亦未能证明其迟延交接行为存在有关正当理由，故根据“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应参照案涉租赁合同约定的租金标准支付该期间的房屋占有使用费。虽然被告未按约腾空房屋，但其在该期间并未营业，故不存在卫生费、设备维护费、广告宣传费等场地服务费的产生，因此被告不应承担此期间的场地服务费。综上，对原告主张的2020年5月1日至2020年10月27日期间的房屋占有使用费46728元，本院予以支持。对于被告认为其已于2020年1月20日向原告交付了案涉房屋唯一钥匙，导致被告无法进入案涉房屋，房屋空置系原告所造成的辩称,本院认为，根据原、被告的陈述可知，被告是因春节放假按惯例而向原告交付了一把房屋钥匙，此时其并未向原告交付房屋，而且被告还有案涉房屋后门钥匙，其能够进入案涉房屋，完全可以在2020年5月1日前腾空房屋，但其并未腾空并向原告交付房屋，故其应承担相应的房屋占有使用费，因此本院对被告该辩称不予采信。关于原告要求被告支付违约金、律师费的诉请，该项请求系基于合同有效前提下依据合同约定而提出，但《房屋(摊位)租赁合同》被认定无效，不再涉及违约的问题，有关的违约金等相关条款不再适用，故原告该项请求不能成立，因此本院对其该请求不予支持。关于被告要求原告赔偿装修费45000元的反诉请求，首先，案涉租赁合同为无效合同，原告作为出租人明知案涉房屋为违法建设仍将房屋出租,而被告作为承租人亦未尽到审慎注意义务,因此，对于合同无效，双方均有过错。其次，虽然租赁合同无效，但双方已于2020年4月5日达成了协议，此协议系原、被告对双方实现权利义务平衡的一种意思自治，而且原告已按协议向被告支付了11万元，被告现再要求原告赔偿装修费45000元与该协议相悖，其该项请求不能成立，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告承担其支出的律师费的请求，被告并未提供证据证明双方之间存在该约定，且双方对合同的无效均存在过错，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条之规定，判决如下：一、确认原告兰州亿达市场管理服务有限公司与被告邓军签订的《房屋(摊位)租赁合同》无效；二、被告邓军于本判决生效后十日内向原告兰州亿达市场管理服务有限公司支付2020年5月1日至2020年10月27日期间的房屋占有使用费46728元；三、驳回原告兰州亿达市场管理服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告邓军的其他反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（已减半），保全费980元，原告兰州亿达市场管理服务有限公司承担1130元，被告邓军承担1000元。反诉费2572元，原告兰州亿达市场管理服务有限公司承担50元，被告邓军承担2522元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二〇年十月二十九日书记员  王淑娟