河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初1063号 原告：刘凤媛，女，汉族，1986年10月22日生，住河北沧州市新华区。 委托诉讼代理人：路斯淇，河北建平律师事务所律师。 被告：赵风艳，女，汉族，1959年7月11日生，住河北省沧州市运河区。 第三人：林中鹏，男，汉族，1987年6月10日生，住河北省沧州市南皮县。 原告刘凤媛与被告赵风艳、第三人林中鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤媛的委托代理人路斯淇，被告赵风艳、第三人林中鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令原被告之间签订的房屋买卖合同有效并继续履行；2、请求判令被告按照合同约定配合原告到沧州市不动产登记中心办理沧州市运河区的过户手续；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月6日，原告同第三人与被告签订房屋买卖合同（合同编号0011488），约定被告将其名下位于沧州市运河区9万元的价格卖给原告。原被告签订房屋买卖 —2— 合同时，被告持有该涉案房屋房产证，房产证显示该房屋为被告单独所有。房屋买卖合同签订时，被告该房屋尚欠银行贷款，双方约定原告支付被告定金加首付款共计100万元后，被告偿还原告银行贷款，并解除该涉案房屋抵押后给原告办理过户手续，过户后交付剩余房屋尾款。合同签订后，原告按照约完成了2万元定金并且两次支付首付款，共计给被告打款100万元，被告收到上述款项后，拒绝按照合同约定继续履行，始终拖延不配合办理过户手续。原告与第三人林中鹏系夫妻关系，涉案房屋买卖合同签订时系夫妻二人共同购买。2019年2月22日，原告与第三人离婚，离婚协议约定涉案房屋分配给原告，第三人同意该房屋仅过户到原告一人名下。原告多次与被告协商要求继续履行合同，均未果，为了维护原告合法权益，诉至法院。 被告赵风艳辩称，一、被答辩人刘凤媛一人作为原告起诉，主体资格不合法。涉案房屋买卖合同系答辩人与刘凤媛、林中鹏二人所签，根据合同相对性的原则，应由刘凤媛、林中鹏二人向答辩人主张合同权利，而本案由刘凤媛一人起诉，不能主张全部合同权利，主体资格不合法。被答辩人刘凤媛在诉状中陈述，2019年2月22日，其与林中鹏离婚，涉案房屋分配给原告，不是事实，因为2019年2月24日，为办理贷款，被答辩人和第三人还共同伪造涉案房款已经支付的银行转账记录，用于骗取银行贷款。即使被答辩人和第三人办理了离婚手续，离婚协议约定的内容无效。因为2019年2月22日，被答辩人和第三人金支付了100万元房款，房屋并未过户，也未实际交付，二人没有取得涉案房屋的所有权，二人私自签订协议约定答辩人的房屋归属一方所有，约定无效。 二、被答辩人和第三人在合同履行过程中存在违约行为， —3— 涉案合同不具备继续履行的条件。合同第五条第一款第二项，乙方支付房款的具体方式：1），经甲乙双方协商一致，定于2018年12月31日前，乙方支付甲方房款53万元，待乙方贷款审批通过并于2019年2月14日前，乙方支付甲方房款45万元，用于甲方解抵押，还款完毕10个工作日甲方解抵押完毕，丙方协助甲乙双方办理免税及过户手续。另合同第七条第二款第二项，乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、合法有效。如因乙方不符合银行放贷要求，造成的贷款未果，由乙方承担相应责任及经济损失。根据上述合同约定，被答辩人和第三人是贷款买房，贷款审批通过和交付100万元房款是涉案房屋办理过户手续的前提条件。被答辩人及第三人提供办理贷款的各种材料应当是真实、合法、有效的。答辩人收到被答辩人及第三人100万元房款后，按合同约定到银行办理了解抵押手续。2019年2月28日星期四，在中介和被答辩人的催促下，答辩人立刻通知丈夫叶风森回来，配合被答辩人和第三人办理过户手续，但被答辩人及第三人回复说，明天不能在不动产登记中心办理过户了。这有答辩人丈夫回来的车票为证。答辩人不存在任何违约行为。被答辩人与第三人却迟迟不能办理贷款手续，为了骗取贷款，二人甚至办理了离婚手续。2019年2月24日，二人还伪造房款已经支付给答辩人的银行流水，但因为违反为买房办理离婚骗取贷款的政策，贷款依旧没有办下来。被答辩人和第三人的行为，严重违约。因为贷款办不下来，答辩人在仅收到100万元房款的情况下，如果给被答辩人及第三人办理了过户手续，答辩人会受到很大经济损失。在明知被答辩人和第三人不能办理贷款的情况下，答辩人担心拿不到后期房款，才没有配合被答辩人及第三人办理过户手续。本案是被答辩人和第三人存在违约行为，答辩人不配合办理过户是维护 —4— 自身的合法权益。 三、涉案房屋买卖合同应当解除，被答辩人与第三人应当承担违约责任，支付违约金41.8万元。根据合同法规定，任何一方拒绝履行本合同义务的，均视为违约，违约方向守约方承担合同约定房款的20%的违约金，并分别据实赔偿守约方的经济损失等。答辩人是因为急需用钱才出卖涉案房屋，在合同履行过程中，由于被答辩人和第三人的原因，不能办理贷款，又不能支付后期房款，使答辩人出卖房产取得房款的合同目的不能实现，答辩人无奈只能去借高息贷款。于2019年7月30日在河北银行贷款65万元，有《抵押合同》为证。给答辩人造成了很大经济损失。涉案房屋买卖合同符合《合同法》第九十四条的情况，应当解除，被答辩人和第三人应当承担答辩人的经济损失。综上，应当按照合同约定解除合同，并赔偿答辩人的经济损失。 第三人林中鹏述称，对于原告起诉我的事实我认可，我与我前妻也就是原告因为家庭琐事在签订合同之前就闹得不愉快，在办理手续之间也闹得不愉快，最后导致离婚，我们离婚约定孩子给原告，房子约定给原告，但是后期的钱由我出。贷款还没有办下来期间，被告给我打电话告诉我她得住这个房子到2019年11月份，我没有答应，双方因为此事闹得不愉快。我已经给了被告100万元，在过户时候被告向我多要3万元，后来又多要8万元。 原告就其诉求提交了相关证据，本院亦进行了质证核实，认定事实如下：原告刘凤媛与第三人林中鹏原系夫妻关系，二人于2019年2月22日办理了离婚手续。2018年12月6日，原告刘凤媛、第三人林中鹏（乙方）与被告赵风艳（甲方）、中介方河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州天成郡府分公司（丙 —5— 方以下简称壹加贰公司）签订了《房屋买卖合同》，约定被告赵风艳自愿将坐落于沧州市运河区建筑面积135.96㎡的房屋一处以总价2090000元万的价格出售给原告刘凤媛和第三人林中鹏。合同约定：该房屋产权过户相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；乙方需向甲方交纳中介费20900元；支付房款的方式为：在本合同签订时，甲方向丙方交付房屋产权证书及相关的产权证明资料，乙方向甲方交付定金20000元，甲方同意由丙方代为保管。乙方支付房款的具体方式为:1）经甲乙双方协商一致，定于2018年12月31日前，乙方支付甲方房款53万元，待乙方贷款审批通过并于2019年2月14日前，乙方支付甲方房款45万元，用于甲方解抵押，还款完毕10个工作日甲方解抵押完毕，丙方协助甲乙双方办理免税及过户手续。放款日，甲方承诺将多出总价部分退还乙方，办理过程中，甲乙双方必须无条件配合；丙方代收定金于2018年12月13日前由丙方支付甲方；甲方需配合乙方办理过户至乙方或乙方指定人名下。同时合同中对于违约责任约定：乙方必须保证所提供的各种材料与证明真实、合法、有效。如因乙方不符合银行放贷要求放贷要求，造成的贷款未果，由乙方承担相应责任和经纪损失。在合同第九条约定其他事项中载明：1、该房屋贷款及过户相关事宜均以银行和房管局即时政策为准；2、该房屋配套设施及设计的费用已交接为准，之前的由甲方负责，之后的由乙方责任；3、将甲乙双方协商一致，如有任何一方违约，由违约方赔付违约金并支付丙方中介费。 在合同当日，原告支付中介费20900元，房款定金20000元支付给中介壹加贰公司；中介方于2018年12月10日将房屋定金20000元转给被告赵风艳；2018年12月12日，原告及第 —6— 三人支付被告赵风艳房款450000元；2018年12月24日，原告及第三人支付被告赵风艳房款530000元，被告赵风艳共计收到房款1000000元(含定金），对此被告赵风艳表示认可。 另查明，原告就涉案房屋在中国农业银行沧州分行申请二手房贷款，2019年3月15日，中国农业银行沧州分行审批通过了原告的贷款申请，经本院调查取证及问询，银行工作人员表示银行贷款、放款的流程为：买方提供贷款申请表、面谈笔录、身份证明、收入证明等，银行通过核查，确认申请人贷款资质符合银行要求，通知中介方告知买卖双方，办理过户手续等相关事宜，过户后，新房主拿房产证到银行签订相关手续，之后到房管局办理抵押登记手续，获得抵押登记证书后，银行发放贷款，将款项直接打入原房主预留的银行卡中。对于本庭调取的此项证据，本庭通过被告赵风艳在庭审中预留的送达地址和送达电话均无法传唤其到庭质证，本庭对自行调取的证据予以认定。 庭后，本庭对参与涉案房屋交易的河北壹加贰房地产经纪有限公司的员工李瑞云、韩丽丽进行了询问，二员工表示：刘凤媛和林中鹏已经支付给赵风艳房款100万元，刘凤媛已经办完解除抵押，在赵风艳丈夫过来协助办理过户时，出现了一些问题，没有办成，后来贷款申请已经通过，现在赵风艳不配合办理过户导致后面的程序无法进行。按照合同约定，应当是赵风艳配合办理完过户后，贷款发放到赵风艳账户中，后他们通过我们协商了好多次，林中鹏也愿意把全款支付给他，但后来没有协商一致。现在房屋已经具备过户条件。 又查明，原告与第三人于2019年2月22日离婚，离婚协议中约定涉房房屋由于还未完成过户，林中鹏自愿放弃此房产权归刘凤媛所有，对此第三人表示认可。 —7— 本院认为，原告刘凤媛、第三人林中鹏与被告赵风艳签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，约定内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力依法予以认定。合同订立后，原告依约向被告支付了房屋定金及首付款共计100万元。根据本庭调取的证据显示于2019年3月15日原告在中国农业银行沧州分行申请的二手房贷款手续审批已经通过，根据双方签订的房屋买卖合同约定可知，原告及第三人已经履行了支付房款的义务，原告在银行的贷款审批也已经审核通过，满足了被告配合原告办理涉案房屋过户手续的条件。结合中介的证明证言，可知涉案房屋贷款未办理成功系因被告不配合原告办理房屋过户手续所致，故对于原告要求确认房屋买卖合同有效，被告继续履行房屋买卖合同义务的主张，本院依法予以支持。根据《房屋买卖合同》第五条中约定，甲方须配合乙方办理过户至乙方或乙方指定人名下。原告与第三人在离婚协议中明确约定林中鹏放弃涉案房屋所有权，庭审中认可将涉案房屋过户至原告名下，故被告应当配合原告办理涉案房屋的过户手续，待过户手续办理完毕后，原告应按照合同约定办理房屋的抵押贷款手续，将剩余房款支付给被告。 对于被告主张的原告及第三人在合同履行过程中存在违约行为，因其未提交证据证明，且根据本庭调取的证据显示2019年3月15日原告在中国农业银行沧州分行的贷款审批已经通过，与被告辩称不符，故对被告此辩称本院不予采信。 对于被告主张的经济损失，其提供的案外人孙静华的最高额抵押合同，无法证明与本案的关联性，更不能证明因购买涉案房屋原告及第三人给其造成了实际的经济损失，故本院不予采信。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，第十 —8— 四条，第十五条之规定，判决如下： 一、原告刘凤媛与被告赵风艳于2018年12月6日签订的编号为0011488号《房屋买卖合同》有效，原被告均应继续履行合同； 二、被告赵风艳于判决书生效后十日内配合原告办理位于沧州市运河区房屋的过户手续。 案件受理费11760元，由原被告各负担5880元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员 高 洁 二〇二〇年十月十九日 书记员 李梦莹