山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终11398号上诉人（原审被告）：王仲尧，男，1959年3月14日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：孙秉丽，女，1963年6月10日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：王道华，男，1959年11月23日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李明，山东公孚律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张翠喜，山东公孚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：王有军，董事长。委托诉讼代理人：隋轶，山东平正大律师事务所律师。上诉人王仲尧因与被上诉人孙秉丽、王道华、山东佳汇旅游发展有限公司（以下简称佳汇旅游公司）房屋买卖合同纠纷一案一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员李莎莎独任审理。本案现已审理终结。王仲尧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费用由孙秉丽、王道华、佳汇旅游公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定王仲尧购买佳汇旅游公司的涉案房产后又卖给孙秉丽错误。王道华把王仲尧已支付给佳汇旅游公司的30万元退给王仲尧，视为佳汇旅游公司与王仲尧解除合同并把30万元首付款退给了王仲尧，由孙秉丽直接与佳汇旅游公司重新签订合同，不是王仲尧转卖给孙秉丽，而是佳汇旅游公司与王仲尧解除合同并收回了合同及收据，由王道华将佳汇旅游公司应退给王仲尧的30万元首付款直接退给了王仲尧。2、一审认定王仲尧收到购房款50万元错误。首先，王仲尧和王道华之间不是房屋买卖合同关系，而是关于涉案房屋的投资建设投资权转让法律关系。其次，协议、收条是2008年9月28日同时写给王道华的，孙秉丽不在场，是和王道华一人签订的，是先给王道华打的协议和收条，当时一分钱也没给，王道华说让孙秉丽去银行转账汇款，以银行汇款凭证为准。孙秉丽只汇了30万元，剩余20万元王道华说等王仲尧协助更改完合同再付。事后王仲尧要求收回收条重新写30万元，王道华承诺改签完合同把剩余25万元付清就不用再写了。但王道华私下与佳汇旅游公司串通倒签了《渤萝峪假日酒店投资协议》及《补充协议》，倒签原因是王仲尧与佳汇旅游公司签订时间应是2007年2月13日，王道华把王仲尧已付的30万元退给了王仲尧，视为佳汇旅游公司与王仲尧解除了合同并把30万元首付款退给了王仲尧，其双方再重新签订合同。倒签本身就证明了佳汇旅游公司与王仲尧撇清关系后与孙秉丽签订了合同。再次，关于50万元支付方式，王道华先主张银行转款后主张一次性现金支付，自相矛盾。3、一审认定王仲尧向孙秉丽、王道华收取的购房款50万元应予返还错误。王仲尧没有收到50万元，只收到了30万元，并且30万元不是收益，而是孙秉丽、王道华退还给王仲尧的已交给佳汇旅游公司的首付款，是本钱不是收益。4、一审认定王仲尧明知出卖的房屋无任何建设及规划审批手续错误。根据合同约定，佳汇旅游公司负责工程建设及相关手续的完善，保证工程顺利竣工验收合格，王仲尧不可能明知。5、一审判决认定王仲尧交付房屋的时间为2008年10月30日错误。房屋不是王仲尧交付，王仲尧与孙秉丽、王道华签订协议时，主体没有完工，佳汇旅游公司未交给王仲尧，王仲尧不可能交给孙秉丽、王道华。二、一审法院适用法律错误。1、涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，并不必然导致买卖协议无效。根据《合同法》第五十二条的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定，才能认定无效。涉案房屋是2007年2月13日王仲尧与佳汇旅游公司签订的协议，而《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国发办[2007]71号）》产生于2007年12月30日，该通知对王仲尧没有溯及力。2、一审判决利息损失错误。房屋被拆除并不必然导致返还购房款及赔偿损失，只有合同被确认无效或被撤销后，才开始返还或根据各自的过错承担对应的损失。2019年8月24日涉案房屋被拆除时，双方合同尚未被确认无效，而一审判决自2019年8月25日（被拆除次日）起就开始计算赔偿利息损失错误。三、王道华、孙秉丽一审起诉超过诉讼时效。根据孙秉丽与佳汇旅游公司签订的协议，王道华、孙秉丽早在2008年9月对涉案客房的现状就已经完全知晓，且根据协议第五条约定，即便是因国家政策原因造成涉案客房被拆除，也是由佳汇旅游公司扣除折旧后返还剩余投资额，与王仲尧无关。在王道华、孙秉丽与佳汇旅游公司签订协议时就已经放弃和丧失了对王仲尧的诉权。无论根据《民法通则》两年还是《民法总则》三年的诉讼时效，王道华、孙秉丽2020年4月7日起诉均超过诉讼时效。四、一审判决在王仲尧返还购房款后，可以向佳汇旅游公司主张权利增加了诉累。合同被确认无效，理应由佳汇旅游公司直接返还给孙秉丽598548元，不应认定“佳汇旅游公司返还给孙秉丽298548元，在王仲尧返还购房款后，王仲尧再向佳汇旅游公司主张权利30万元”。孙秉丽、王道华辩称，一审认定事实基本清楚，适用法律正确，王仲尧上诉理由不成立，请求维持原判驳回上诉。理由：有关5万元过户手续费，一审法院没有认定，孙秉丽、王道华虽对此不认可，但基于整个案件的考虑没有上诉，一审中王仲尧从未提及解约一事，二审中以此作为理由上诉没有任何事实与法律依据，我国有关解除合同有法定解除和约定解除，王仲尧未达到上述解除条件，根本不存在解除一说，孙秉丽、王道华就是自王仲尧处购买的案涉房产，王仲尧因此获得了相应的房屋溢价收益，双方协议本质是房屋买卖合同，不存在投资权转让一说，根据交易习惯如果王仲尧没有收到钱是不会出具收条的，退一步讲如果其所述属实早就采取措施追要了。佳汇旅游公司未做答辩。孙秉丽、王道华向一审法院起诉请求：1.确认孙秉丽、王道华与王仲尧签订的《协议书》无效、孙秉丽、王道华与佳汇旅游公司签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》及《补充协议》无效；2.王仲尧、佳汇旅游公司偿还孙秉丽、王道华购房款848548元及利息（利息计算方式为以848548元为基数，自2008年9月28日起至2019年8月20日止，按同期银行贷款利率计算、自2019年8月21日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.诉讼费用、保全费用由王仲尧、佳汇旅游公司承担。一审法院认定事实：2007年2月13日，佳汇旅游公司（甲方）与孙秉丽（乙方）签订《渤萝峪假日酒店》投资协议及《补充协议》，投资协议主要内容为：“第一条……《渤萝峪假日酒店》项目土地使用权证的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止。其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年自2052年9月26日至2057年9月26日。第二条……乙方为该项目投入资金计人民币伍拾玖万玖仟肆佰叁拾捌元，签订本协议之日支付（人民币）叁拾万元整，余下投资额计（人民币）贰拾玖万玖仟肆佰叁拾捌元于2008年10月30日前全部付清。第三条3.为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《渤萝峪假日酒店》客房中心A区、房号为28-B2，建筑面积255.08平方米。第四条1.甲方为乙方提供的客房在2008年10月30日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。”补充协议主要内容为：“五、在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。（总折旧额=年折旧额*已经营年限，年折旧额=总投资额/50）”。2008年9月28日，甲方王仲尧与乙方孙秉丽签订协议一份，约定：“一、甲方同意将位于《渤萝峪28-B2》房屋一套转让给乙方。二、乙方将部分房款50万元已付给甲方收据为证。三、甲方已支付《山东佳汇旅游有限公司》房款叁拾万元，剩余29万余元由乙方支付，所有权归乙方所有。四、甲方为乙方办理转让合同手续。乙方付甲方5万元，手续在2008年10月30日之前办理完毕。”2008年10月30日，佳汇旅游公司为孙秉丽出具收款单，金额为598548元。孙秉丽与王道华系夫妻关系，购买涉案房屋发生在夫妻关系存续期间。现涉案房屋已被拆除。孙秉丽、王道华提供王仲尧出具的收条一张，载明：“今收到孙秉丽现金伍拾万圆整，余伍万办手续一次付清。”王仲尧称记不清该收条是不是自己打的，约定的55万元中，其中30万元为王仲尧已支付的房款，20万元为溢价款，5万元为改合同手续费，后只收到30万元，其余的20万元及5万元手续费均没有收到。一审法院认为，根据王仲尧与孙秉丽签订的房屋转让协议，涉案房屋系王仲尧与孙秉丽之间达成房屋买卖的合意，该房屋的实际出卖人为王仲尧，故认定王仲尧购买了佳汇旅游公司位于渤萝峪假日酒店客房中心A区28-B2号房，后又将该房屋卖给了孙秉丽，孙秉丽与王仲尧之间成立房屋买卖关系，且涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故孙秉丽与王仲尧之间的房屋转让协议、王仲尧与佳汇旅游公司的房屋转让合同均违反法律强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。佳汇旅游公司收取房款598548元，其中30万元为王仲尧支付，298548元为孙秉丽支付，双方均无异议，法院予以认可。孙秉丽称转给王仲尧房款50万元、手续费5万元，王仲尧称收取了孙秉丽房款30万元，一审法院认为，根据孙秉丽提供的房屋转让协议，载明：“乙方将部分房款50万元已付给甲方收据为证”，根据孙秉丽提供的收条，载明：“今收到孙秉丽现金伍拾万圆整，余伍万办手续一次付清”，均可证明王仲尧已收到购房款50万元，协议和收据亦可相互印证，若孙秉丽尚未支付50万元购房款，王仲尧在明确载明已收到房款50万元的协议和收到条上签字的行为不符合常理，且孙秉丽对20万元为溢价款做出了合理解释，故一审法院予以采信；另5万元手续费孙秉丽未提供证据证明转给王仲尧，故对该手续费的诉求不予支持。孙秉丽与丈夫王道华在夫妻关系存续期间以夫妻共同财产购买房屋，王仲尧、佳汇旅游公司不能因无效合同收益，故王仲尧向孙秉丽、王道华收取的购房款50万元和佳汇旅游公司向孙秉丽、王道华收取的购房款299438元均应予返还，在王仲尧返还购房款后，可以向佳汇旅游公司主张权利。鉴于涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，故涉案房屋买卖协议均属无效。其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理，因涉案房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且损失与对方当事人的过错行为之间有因果关系。本案中关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。首先，王仲尧在明知其出卖的房屋无任何建设及规划审批手续，依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务，孙秉丽、王道华明知其购买的房屋无房产证且对涉案房屋的建设、规划是否合法未尽到审慎的注意义务，双方均存在过错。再看由此产生的相应的损失，孙秉丽、王道华损失为已经支付的购房款利息损失；王仲尧之损失为涉案房屋被拆除后的建筑成本损失。但需要注意的是，该房屋被强拆的直接原因系该房屋的违章建筑性质。同时，在时间上，该房屋建造在先出售在后，亦非双方协议合作建设，涉案房屋被拆与买房人孙秉丽、王道华之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付孙秉丽、王道华，亦不影响占用期间的合理使用，佳汇旅游公司、王仲尧称房屋交付时间为2008年10月30日，孙秉丽、王道华主张房屋拆除时间为2019年8月份，佳汇旅游公司主张房屋拆除时间为2019年8月24日，孙秉丽、王道华未能提出证据证明该时间有误，故一审法院认定王仲尧交付给孙秉丽、王道华房屋的时间为2008年10月30日，房屋的拆除时间为2019年8月24日。孙秉丽、王道华应支付自2008年10月30日至2019年8月24日（共130个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为177047.6元【799438元÷587个月（2008年10月30日至2057年9月26日）×130个月】。王仲尧、佳汇旅游公司在扣除使用费后，余款622390.4元（799438元-177047.6元）应当返还给孙秉丽、王道华。其中，王仲尧应返还389267.46元（622390.4元×50万元÷799438元），佳汇旅游公司应返还233122.94元（622390.4元×299438元÷799438元）。关于孙秉丽、王道华主张的利息损失，孙秉丽、王道华在买卖房屋时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，王仲尧没有及时返还相应购房款，应当赔偿孙秉丽、王道华利息损失，故以389267.46元为基数，自2019年8月25日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失；佳汇旅游公司没有及时返还相应购房款，应当赔偿孙秉丽、王道华利息损失，故以233122.94元为基数，自2019年8月25日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孙秉丽、王道华与王仲尧之间的房屋转让协议（位于《渤萝峪假日酒店客房中心》**、房号为28-B2）无效；二、孙秉丽与山东佳汇旅游发展有限公司签订的《渤萝峪假日酒店投资协议》及补充协议无效；三、王仲尧返还孙秉丽、王道华购房款389267.46元；四、山东佳汇旅游发展有限公司返还孙秉丽、王道华购房款233122.94元；五、王仲尧返还孙秉丽、王道华利息损失（以389267.46元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；六、山东佳汇旅游发展有限公司返还孙秉丽、王道华利息损失（以233122.94元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；七、驳回孙秉丽、王道华的其他诉讼请求。以上给付，限王仲尧、山东佳汇旅游发展有限公司于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6143元，孙秉丽、王道华负担1637元，王仲尧负担2818元，山东佳汇旅游发展有限公司负担1688元；保全费4770元，王仲尧负担2983元，山东佳汇旅游发展有限公司负担1787元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，孙秉丽、王道华认可涉案房屋由佳汇旅游公司向其交付。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一是王仲尧与孙秉丽、王道华形成何种法律关系；二是王仲尧已收购房款数额是多少；三是王仲尧应返还的购房款及利息如何认定；四是孙秉丽、王道华起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，当事人对自己提出的主张，有责任举证证实。2008年9月28日，王仲尧与孙秉丽签订的协议中明确约定王仲尧将涉案房产转让给孙秉丽，双方形成房屋买卖合同关系。孙秉丽、王道华向王仲尧支付购房款，王仲尧交付其与佳汇旅游公司的合同及收据，均系双方依据协议约定履行各自义务的行为，而非孙秉丽、王道华将王仲尧已付佳汇旅游公司的购房款予以退回，佳汇旅游公司解除与王仲尧所签合同的过程。孙秉丽、王道华认可涉案房屋由佳汇旅游公司向其交付，一审法院认定由王仲尧交付不妥，但该事实的认定不影响各方之间形成的法律关系，对案件实体审判亦不构成决定性影响。王仲尧主张其不存在转卖行为，与王道华系投资建设投资权转让关系的上诉请求，与法院查明的事实不符，本院不予支持。关于争议焦点二，孙秉丽提供的房屋转让协议中载明“乙方将部分房款50万元已付给甲方收据为证”，孙秉丽提交的收条中载明“今收到孙秉丽现金伍拾万圆整，余伍万办手续一次付清”，王仲尧作为具有民事行为能力的成年人，应当理解并知晓出具收条的法律后果，根据上述明确无歧义的记载内容，能够相互印证王仲尧已收到房款50万元的事实。王仲尧虽抗辩记不清收条是否其本人出具，但未申请笔墨鉴定，应当承担对其不利的法律后果；其主张仅收到30万元，余款20万元未收到，但在孙秉丽、王道华占有使用涉案房产长达十余年的情况下，王仲尧不能提交索要余款的任何证据，与常理不符。一审法院认定王仲尧已收购房款数额为50万元，并无不当，本院予以确认。关于争议焦点三，因涉案房屋未取得规划和建设审批手续，一审法院认定孙秉丽与王仲尧之间的房屋转让协议违反法律强制性规定，应为无效合同，适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故王仲尧向孙秉丽、王道华收取的购房款50万元和佳汇旅游公司向孙秉丽、王道华收取的购房款299438元均应予返还，因王仲尧自佳汇旅游公司处购买涉案房产所形成的合同亦为无效，一审法院告知其返还购房款后，可以向佳汇旅游公司主张权利，并无不当，对王仲尧关于增加诉累等主张，本院不予支持。鉴于涉案房屋属于违章建筑并已被拆除，且涉案房屋买卖协议均属无效，其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理，因涉案房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且损失与对方当事人的过错行为之间有因果关系。本案中关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。首先，王仲尧虽主张其尽到审查义务，但涉案房屋无建设及规划审批手续是事实，在此情况下王仲尧依旧将其出售，一审法院认定其为明知，并无不当。王仲尧违反诚实信用之先合同义务，孙秉丽明知其购买的房屋无房产证且对涉案房屋的建设、规划是否合法未尽到审慎的注意义务，双方均存在过错。再看由此产生的相应的损失，王道华、孙秉丽的损失为已经支付的购房款利息损失；王仲尧的损失为涉案房屋被拆除后的建筑成本损失。但该房屋被强拆的直接原因系该房屋的违章建筑性质，在时间上，该房屋建造在先出售在后，亦非双方协议合作建设，涉案房屋被拆与买房人孙秉丽之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围。同时涉案房屋虽被认定为违建，但实际交付后并不影响占用期间的合理使用，故王道华、孙秉丽应当支付房屋使用费。因王仲尧、佳汇旅游公司均收取购房款，一审法院依据两方各自收取款项占王道华、孙秉丽支付总房款的比例，将房屋使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算王道华、孙秉丽应分别向王仲尧、佳汇旅游公司支付的占有使用费用，并将该使用费用扣除后，要求王仲尧将剩余购房款389267.46元返还给王道华、孙秉丽，并无不当。关于王道华、孙秉丽主张的利息问题，因其在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，王仲尧没有返还相应购房款，应当赔偿利息损失。一审法院对以389267.46元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予以支持，亦无不当。关于争议焦点四，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据一审查明的事实，涉案房屋于2019年8月24日拆除，王道华、孙秉丽于2020年4月22日提起诉讼主张权利，未超过上述法律规定的诉讼时效，对王仲尧的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，王仲尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12285元，由上诉人王仲尧负担。本判决为终审判决。审 判 员 李莎莎二〇二〇年十月二十三日法官助理 杨志颖书 记 员 林子煜