贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3463号上诉人(一审被告)：贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县滨江花园**。法定代表人：刘永波，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨世屏，贵州庆林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德林，贵州庆林律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：王昌先，男，苗族，贵州省榕江县人，住榕江县。被上诉人（一审原告）：向芳芳，女，汉族，贵州省榕江县人，住榕江县。共同委托诉讼代理人：龙胜培，榕江县中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司（以下简称：永恒房开公司）因与被上诉人王昌先、向芳芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省榕江县人民法院(2020)黔2632民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。永恒房开公司上诉请求：1、撤销榕江县人民法院（2020）黔2632民初105号民事判决书；2、改判支持上诉人在一审的抗辩理由，驳回原告在一审的诉讼请求。事实和理由：一审判决不支持上诉人的先履行抗辩权属于适用法律错误，应当纠正。1、根据合同约定，原告应当在合同签订之日交付首期款113,118.00元，余款按揭支付，但原告至今未完成在先支付义务，仍有3118.00元未支付，该款支付日期在合同中有明确，一审判决认为不明确，应当纠正此事实。2、原告未完成先义务，不得主张后义务人履行义务和承担违约责任，上诉人有不履行后义务的权利，即拒绝交房、拒绝办证，并不承担违约责任。一审判决认为付清购房款不是交房的先决条件，此为对合同约定在事实理解上的错误，后又认为是权利义务的并列关系，此为法律适用上的错误，由于本案不存在权利义务的并列关系问题，故上诉人无权主张同时履行抗辩权。王昌先、向芳芳辩称，一、原审判决充分考虑到上诉人的现状，采信证据客观公正，适用法律正确，判决适当，程序合法。二、被上诉人已完成付款义务。请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。王昌先、向芳芳向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付逾期交房违约金15，521.45元，逾期办证违约金52，134.92元，共计67，656.37元。2、判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告通过出让方式取得位于榕江县地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为锦州新城小区。2014年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第三条“原告向被告购买Ａ栋1单元1301号商品房一套，建筑面积137.13㎡，套内建筑面积114.58㎡；第七条：按套（单元）计算，该商品房总价款为376118元”；第八条第3项：“买受人以公积金贷款形式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款113118元，余款263000元以公积金支付。买受人应当在接到出卖人书面通知之日起30日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后30日内前往指定地点办理贷款相关手续……”；第十一条“出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房……；第十三条（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”；第二十二条二、“初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同签订后，原告已支付房款373000元，尚欠3118元。2015年11月10日，被告通知二原告领取房屋钥匙，原告王昌先在《认定书》上签字确认，并交纳了物业、广电安装费共5000元。同时查明，锦州新城小区A区商品房（包括A栋、B栋、C栋）至今未进行竣工验收，亦未完成初始登记。一审法院认为：一、先履行抗辩权的问题。涉案合同虽约定了双方当事人付款、交房及办理房屋转移登记等义务，但并未明确约定付清购房款是交房和办理房屋转移登记的先决条件，只是分别对逾期付款、逾期交房、逾期交付办理房屋转移登记相关文书进行了责任约定。一审法院认为，涉案合同约定的权利义务系并列关系，相互之间不存在先后顺序之分，任何一方违反约定，均可主张义务项下的违约责任。本案原、被告履行合同至今，均没有明确表示过解除合同退还已付款，视为双方对诉权的处分，应予尊重。原告尚欠3118元购房款未付，但并非根本性违约，不能因此免除被告逾期交房及逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约责任。故被告提出因二原告未付清购房款而享有先履行抗辩权的意见，不予采纳。二、逾期交房问题。原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的规定，属有效合同。对于被告抗辩逾期交房违约金的主张已超过诉讼时效的意见，一审法院认为，涉案合同约定交房时间为2015年5月31日，实际交房时间为2015年11月10日，依据双方签订的《商品房买卖合同》对“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”的约定，被告违约交房责任的诉讼时效应自2016年1月9日（2015年11月10日加60日）起算，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”三年的规定，截止2019年1月8日止。二原告在接收房屋至2019年1月8日未向被告法定代表人、有权处理公司事务的管理人员或相关部门主张过该项权利，即逾期交房违约责任并未发生过中止或中断情形，故至本案起诉之日，逾期交房违约责任已超过《民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效，故对于二原告主张逾期交房违约金的诉请，不予支持。三、关于购房款的问题。原告主张购买房屋时交100，000元抵200，000元，房屋价款应为476，118元。一审法院认为，合同约定价款为376，118元，且与原告实际支付价款一致，价款抵扣是被告自愿让利的一种营销方式，并不能以此为据进行对抗，故本案在计算逾期交付办理商品房产权转移登记相关文书违约金的基础房价应以已交付房款373，000元为准。四、逾期办理商品房产权转移登记问题。因被告至今未进行竣工验收，导致商品房长期不具备办理房屋产权证书的条件，已经构成违约。原告要求被告按合同约定承担支付违约金的违约责任，予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内办理房屋初始登记”、“约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，涉案合同约定出卖人在2016年6月30日取得商品房所有权的初始登记，但被告至今未进行竣工验收，违约行为仍然在持续，故该项债权系继续性债权，应当以每个个别的债权分别使用诉讼时效。原告2020年1月13日向一审法院提起诉讼，自此回溯三年，即未超过诉讼时效的逾期办证违约责任日期为2017年1月14日至2020年1月13日，合同约定的2016年6月30日至2017年1月13日的逾期办证违约责任已超过三年诉讼时效，不予支持。现二原告只主张截止2019年6月30日897天的逾期办证违约金，属二原告对诉权的合法处分，应予尊重。因此，被告应支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金33，458.1元（373，000元×0.0001×897天）。五、关于是否对违约金进行调整的问题。被告作为商品房销售者应当是充分了解房地产行业的市场行情后，制作的《商品房买卖合同》格式合同。本着自愿、平等的原则，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，双方对合同条款进行了确认，应当尊重双方的真实意思表示。被告自2015年11月10日交房至今未进行竣工验收，导致持续违约，造成违约金的持续计算，应自行承担该风险。故被告以违约金过高为由要求调整的抗辩理由，一审法院认为不符合合同的公平原则，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定判决:一、由贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司支付王昌先、向芳芳逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金33，458.10元，该款限本判决生效之日起六十日内付清；二、驳回王昌先、向芳芳的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取745元，由贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人未支付完房款是否丧失要求上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的权利。本案中，被上诉人确实存在未支付完部分购买房屋款项的情况，上诉人可以根据合同约定要求被上诉人承担相应违约，但合同中并未特别约定要求被上诉人应付清全部房款后，方可进行房屋交接和接收办理商品房转移登记有关文书，即一审法院认为被上诉人的付款行为与上诉人的交房和办证行为属并行关系而非先后关系并无不当，上诉人以被上诉人有先履行义务进行抗辩没有合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1490.00元，由上诉人贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年十月十三日法官助理陈礼华书记员韩林爽