成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初2667号 原告：成都博瑞房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区。 法定代表人：傅心宇，系公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋晴岚，女，汉族，系公司员工，特别授权。 被告：王杰，男，汉族，1990年3月18日出生，住山东省枣庄市驿城区。 原告成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）与被告王杰商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年4月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告成都博瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋晴岚到庭参加了诉讼，被告王杰未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 博瑞公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2017年5月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议书；2.请求判令撤销诉争房屋的商品房预售备案登记；3.请求判令被告向原告支付违约金74712元；4.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由被告承担。事实和理由：2017年5月27日，原、被告双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议书，约定王杰购买博瑞公司开发的位于成华区××路××号××幢××层××号的房屋（以下统称诉争房屋），测绘建筑面积为33.96ｍ2，诉争房屋总价款为人民币373560元，王杰采取商业贷款方式付款，其中王杰支付首期房价款人民币187560元，余款人民币186000元向成都市农村商业银行股份有限公司金泉支行（以下统称贷款银行）申请贷款支付，贷款期限10年。根据双方与贷款银行签订的《个人购房担保借款合同》，博瑞公司为王杰在该借款合同签订后，至其取得房地产证书、办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日前的还款义务提供阶段性保证担保。由于王杰连续三期未按期向贷款银行足额偿还借款本息，构成严重违约，贷款银行已于2019年10月21日向王杰通知贷款提前到期，并要求博瑞公司按照前述约定承担保证责任，博瑞公司代王杰向贷款银行一次性全部偿还诉争房屋按揭贷款本息及违约金等。故博瑞公司特依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告王杰未到庭、未答辩、未举证质证。 经审理查明，2017年5月27日，王杰（乙方，买受人）与博瑞公司（甲方，出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定王杰购买博瑞公司开发的位于成华区××路××幢××层××号的房屋。预测建筑面积为33.96ｍ2，其中套内建筑面积24.76平方米。房屋单价为15087.24元／平方米，总价款为人民币373560元。采取商业贷款方式付款，其中首期房价款人民币187560元，余款人民币186000元由王杰向成都市农村商业银行股份有限公司金泉支行（以下简称农村商业银行）申请贷款支付，贷款期限10年。补充协议第二条载明：乙方确认本补充协议并无不合理的减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。补充协议第三条载明：乙方未按照约定的时间付款的，包括但不限于一次性付款逾期、分期付款逾期、按揭付款的首付款逾期等，乙方每逾期一天向甲方支付合同总价0.5‰的违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除合同，将该房屋另行销售，并向乙方收取合同总房款20%的违约金，甲方在扣除乙方应承担的违约金等费用后，应于30日内将乙方已付房款的剩余部分无息退还乙方。补充协议第四条第四款第五项约定：因乙方违反贷款合同的约定，贷款合同被解除／贷款提前到期／要求甲方承担保证责任归还剩余贷款本息，导致甲方承担责任的（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），乙方必须在接到甲方电话或书面通知七日内归还甲方为此承担的所有款项，并从甲方承担责任之日起至乙方还款之日止，按甲方为此承担的所有款项金额银行同期贷款利率向甲方支付资金占用利息，同时乙方还应向甲方支付总房款10%的违约金，并在上述期限内一次性付清房款的，商品房买卖合同及其附件继续履行；如果乙方未在上述期限内一次性付清房款及其他款项的，甲方有权解除商品房买卖合同及其附件，并按合同原价收回房屋，并从应退给乙方的房款中扣除甲方为此承担的所有款项、总房款20%的违约金并赔偿甲方其他损失及费用（包括但不限于律师的代理费用），若有剩余则无息退还乙方，如有不足，甲方有权继续向乙方追偿。乙方应在甲方发出解除合同通知后向甲方腾退该商品房，将该房屋恢复原状，如未按期恢复原状，乙方已经装修的部分无偿归甲方所有，甲方不予以补偿。 2017年10月13日，王杰（借款人、抵押人）与农村商业银行（贷款人、抵押权人）、博瑞公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号20170211）并办理了公证。约定农村商业银行向王杰发放5成购房款，金额为人民币186000元。借款期限为120个月，自2017年10月13日起至2027年10月12日。合同第十三条约定，1.保证人为借款人依本合同所形成的的债务提供连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任。2.保证范围为本合同项下的借款本金、利息（包括复息和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人垫付的有关费用以及贷款人实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。3.保证期间为本合同约定的借款人债务人履行期限届满之日起两年……4.若借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人博瑞公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产证书、办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任……第十四条约定，抵押人自愿将案涉房屋抵押给贷款人作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。第十八条约定，2.本合同有效期内，发生下列违约事项之一的，贷款人有权停止发放贷款，有权提前收回已发放贷款、行使抵押权或/和质权或/和要求保证人承担保证责任，有权解除本合同，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，有权要求借款人、保证人、抵押人、出质人按本合同项下本金的10%支付违约金并承担赔偿责任或采取其他措施保全信贷资产：……（2）借款人连续三期或累计六期未足额偿还借款本息或未按本合同约定承担相关费用……该份《个人购房担保借款合同》于2017年10月20日进行了公证。博瑞公司（甲方）与农村商业银行（乙方）签订了《商品房销售按揭合作协议》，约定在甲方承担阶段性担保期间，按揭贷款借款主体连续三个月或累计六个月未按期足额归还贷款本息，甲方无条件承担全额回购责任，并代该借款主体一次性全部偿还房屋按揭贷款本息及违约金。 自2019年7月21日起，王杰开始逾期归还农村商业银行贷款。2019年10月21日，农村商业银行向博瑞公司向博瑞公司发出《履行担保责任通知书》，表明因王杰已连续3期未归还银行借款，要求博瑞公司承担相应保证责任。同时王杰发出了个人贷款提前到期通知书。博瑞公司于2019年11月15日向被告王杰发出限期归还欠贷通知并向成都农商银行支付163762.58元。 另查明，案涉房屋买卖合同已于2017年9月26日签约备案（签约备案号：2978413）。 原告博瑞公司陈述，同意在本案中一并处理王杰已付购房款及应付违约金品迭事宜。 上述事实，有原告的当庭陈述，《商品房预售合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、《商品房销售按揭合作协议》等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告通过按揭方式在原告处购买房屋后，因自身原因连续三期以上未向银行偿还按揭款，原告诉请解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议书符合《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议中逾期付款责任的约定，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请撤销诉争房屋的商品房预售备案登记，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告因合同取得的房屋应当退还给原告，博瑞公司因合同收取的房款应当退还给王杰。因该房屋已经办理商品房预售备案登记，故被告应配合原告办理撤销案涉房屋的预售备案登记。原告诉请被告承担74712元的违约金，根据《商品房买卖合同（预售）补充协议》的约定，被告应按照房价款373560元的20%向原告支付74712元的违约金。但博瑞公司未提交证据证明违约具体损失，且双方合同约定违约金过高，本院本着公平原则，酌定王杰支付违约金20000元；博瑞公司超出此部分的违约金主张，本院不予支持。根据约定，该笔违约金应当从原告已付的购房款187560元中扣除，两项品迭后，博瑞公司还应当退还王杰购房款167560元。王杰经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加庭审，视为放弃举证、质证的权利，相应法律后果由其自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都博瑞房地产开发有限公司与被告王杰签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议书； 二、被告王杰于本判决生效之日起十日内协助原告成都博瑞房地产开发有限公司撤销位于成华区××路××号××幢××层××号的房屋的商品房预售合同备案登记（签约备案号：2978413），若被告王杰逾期未配合原告成都博瑞房地产开发有限公司办理前述手续，原告成都博瑞房地产开发有限公司可自行办理； 三、原告成都博瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告王杰退还购房款167560元； 四、驳回原告成都博瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计取834元，公告费600元，保全费2388元，共计3822元，由被告王杰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱书 二〇二〇年十月十九日 书记员  罗楠