辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0105民初7797号原告（反诉被告）:沈阳市滤清器厂，住所地沈阳市皇姑区陵东乡观音村。法定代表人:孙祖君，系该厂厂长。委托诉讼代理人:肖玉良，系辽宁迅驰律师事务所律师。委托诉讼代理人:王平，男，系该公司员工。被告:唐涛，男，1970年5月7日出生，汉族，系沈阳市皇姑区金秋老年公寓（无执照）经营者，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人赵素华，女，1949年4月26日出生，汉族，系母子关系，住沈阳市和平区。被告：李影，女，1970年11月10日出生，满族，住黑龙江省望奎县。（未到庭）被告（反诉原告）：唐伟，男，1968年9月7日出生，汉族，系沈阳市皇姑区金秋老年公寓工作人员，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人:杨明，系辽宁金正律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳市滤清器厂（以下简称“滤清器厂”）诉被告唐涛、李影、被告（反诉原告）唐伟租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，做出（2017）辽0105民初8910号民事判决书。被告（反诉原告）唐伟因不服该判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉。该院于2019年4月23日做出（2019）辽01民终2091号民事裁定，将此案裁定发回我院重审。本院于2019年7月2日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滤清器厂委托诉讼代理人王平，被告唐涛的委托诉讼代理人赵素华、被告（反诉原告）唐伟的委托诉讼代理人杨明到庭参加诉讼。被告李影虽经本院合法传唤，但无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滤清器厂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《楼房场地租赁合同书》，被告将承租的房产交还原告；2、判令被告按合同约定向原告支付拖欠的房租890,572元、利息及违约金。（截止日期暂计到2020年8月7日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月26日，原、被告签订《楼房场地租赁合同书》一份，约定原告将位于沈阳市皇姑区陵东乡观音村“沈阳市滤清器厂”内建筑面积1,709平方米四层大白楼，包括院落400平方米租赁给被告用于开办养老院，即金秋老年公寓。租赁时间为2014年6月1日至2024年6月1日，共计十年。年租金为200,000元，上打租，每年6月1日前和12月1日前各支付租金一次,每次100,000元。截至2020年8月7日,被告应支付原告房租1,220,572元,但仅支付330,000元,尚欠890,572元未给付。原告多次索要，被告唐涛、李影向原告出具还款计划，但始终未付，遂诉至来院。被告唐涛答辩称:1、（1）不同意解除合同，在合同中已经注明用途为开老年公寓，在签合同时我方不清楚该房产已经被扣押。在2016年于洪法院到老年公寓找原告单位，我告诉原告，原告不让我接待。法院告诉我说我被骗了，房子已经被法院查封了，要拍卖了，于洪法院告诉我，旁边的房子租金是8万元，他们知道房子被查封了，随时可以搬走不再投资了。于洪法院法官告诉我不要再给原告房租，否则就要处理我。（2）涉案房屋不能办理营业执照，因为原告没有建筑工程消防审核意见书、建筑工程消防验收意见书，不能办理消防许可。（3）村里进行规划，小锅炉不让烧了，原告不提供房证联网无法取暖。2、不同意给原告租金和违约金，因为是原告的原因拿不出消防手续，导致我方无法办理消防许可，导致无法正常经营。原告应提供合理的手续，我投资了几百万，原告不能阻止于洪法院十年内不拍卖房产。被告李影既未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告唐伟答辩称，我租用原告房子是办理老年公寓，老年公寓是扶持企业，国家每个床位补助6,000元钱。因为原告原因我方无法办理营业执照，无法正常经营，产生投资损失。没有营业执照，政府可以随时取缔。原告在明知房产被查封的情况下，知道我开办老年公寓进行了投资，在此情况下欺诈我。对于原告的请求：1、在原告赔偿我实际损失情况下，我方才同意解除合同，否则不同意解除合同，我方同意解除合同是附条件的。2、我方不存在拖欠租金的事实，在合同履行过程中于洪区法院曾对涉案房屋，因他案向本案被告下达协助执行通知书，要求停止向原告支付租金。在2017年6月1日，原、被告双方在沈阳市皇姑区司法局观音司法所主持下达成了调解协议书。且我方按该协议书履行了前期应给付的30,000元租金义务，原告主张被告拖欠租金没有依据，且原告对被告的履行行为并未提出异议。被告给付方式原告始终未提出异议。3、若解除原、被告间的合同，有失公平原则。被告与原告签订合同后，本着诚实信用可信赖原则，对租赁标的物投入了大量的装修，金额达到200余万元，同时对院内投入相关设施及绿化，为经营投入人力及精力。因为双方签订的合同租期达10年之久，被告与尚在养老机构中进行托管的合同相对方签订了2-5年不等的合同，且被告经营的养老公寓通过长期性、周期性经营的才能得到一定回报，若现在解除合同对被告是不公平的。4、基于考虑本案被告所从事的养老公寓，属于社会福利机构具有一定的社会公益性，若解除会发生现在的30余老人利益及生活严重受损。5、另外，因为原告房屋系查封房产，被告在承租时不明知，在善意情况下与原告签订租赁合同，我方认为依据法律规定，被查封的房产不应被租赁，该合同应属无效。反诉原告唐伟向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告返还反诉原告已交纳租金330,000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失2,600,000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告其他损失300,000元；4、判令反诉被告承担本案诉讼费、反诉费及涉案的其他费用。事实和理由：2014年4月1日，我借用弟弟唐涛的名字与滤清器厂签订楼房场地租赁合同书一份，由我实际经营并支付租金。租房用途为办养老机构，租期十年，为此投入装修2,600,000元。2016年底于洪法院下达协助执行通知后，得知租赁物被司法查封，才清楚无法办理营业执照的原因。因滤清器厂隐瞒租赁物被司法查封的事实，恶意与我签订长租期、高租金的租赁协议，致使我产生损失，故诉至来院。反诉被告滤清器厂答辩称，1、双方签订的楼房场地合同合法有效，唐涛与唐伟都应交纳租金。2、我方已全面履行合同，不应承担损失。反诉原告是违约方。营业执照始终可以办理。涉案房屋不存在因为查封不能办理的情况，院内其他企业均已办理了营业执照。断电行为是因为反诉原告不交纳租金我方不得以而为之。3、对反诉原告提出的经营损失300,000元要求，预入住老年公寓但未实际入住的属于不确定的间接损失，不属于合同法规定的直接损失的赔偿范围。皇姑区民政局责令反诉原告遣散老人不是由于我方原因造成，应自己承担损失，并且其主张的损失没有证据佐证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院对事实认定如下：被告唐涛与唐伟系兄弟关系，与被告李颖系夫妻关系。唐伟（乙方）与滤清器厂（甲方）分别于2014年4月11日、2014年5月26日签订《楼房场地租赁合同书》两份。其中，2014年5月26日签订的《楼房场地租赁合同书》约定甲方将院内东大白楼四层及南面8楼东面5米院落租赁给乙方使用。租期10年，自2014年6月1日起至2024年6月1日。年租金200,000元，上打租，年付。租赁用途为经营养老院。合同尾部乙方处由唐伟签署“唐涛”名字。签订合同后，滤清器厂将房屋交付唐伟使用。2016年2月期间，双方就租金问题产生纠纷，滤清器厂将唐涛诉至法院，主张与唐涛解除租赁合同，要求唐涛腾空房屋，并支付截至2016年2月29日止的租金。本院开庭审理本案时，唐伟作为唐涛委托诉讼代理人参加诉讼，抗辩称滤清器厂出租的房屋被法院查封，无法办理营业执照，产生损失，提出反诉；其对证人证言的主要质证意见为：其在4月份签订合同，5月份装修时，发现承租房屋被查封。2016年8月9日，滤清器厂向本院申请撤诉。本院于当日作出（2016）辽0105民初2715号民事裁定书，准予其撤诉。唐涛当庭自述，在滤清器厂诉讼后，2016年期间，滤清器厂（甲方）与唐涛、李影（乙方）另行签订《楼房场地租赁合同书》一份，主要内容为滤清器厂将建筑面积1709平方米四层大白楼，院落400平方米出租给唐涛、李影，租期、租金金额与前份合同一致，租金支付方式改为半年支付一次100,000元，即每年6月1日前和12月1日前支付。合同第八条约定“租赁期间，乙方用于经营养老院。乙方经营方式在不违反本合同条款，合法规定下自行解决营业执照、消防审批，甲方以本楼现存自然状况租给乙方。……”。关于逾期支付租金的违约责任，合同第九条第二款约定“乙方未按合同约定的时间交付租金，每逾期一天，乙方应按年租金的0.5%向甲方支付违约金，逾期支付租金超过两个月，甲方有权解除合同。合同解除后，乙方投入的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，否则按重新装修费用的50%承担赔偿责任”。合同第十二条约定“甲乙双方签订其他房屋租赁协议一切终止作废，不具有法律效力，以本合同为准”。在原一审庭审中，唐伟、唐涛、李影当庭自述，三人对金秋养老公寓共同管理。截至庭审结束，该公寓未办理营业执照。因拖欠租金一事，被告多次向滤清器厂出具还款计划。具体情况如下：1、2016年1月5日，唐涛出具还款计划，其内容为“先把水费结清。1月末先付伍万元房租。3月份付叁万。4月份付贰万”。2、2016年8月5日，李影出具还款计划，其内容为“沈阳市金秋养老公寓欠沈阳市滤清器厂房租30万元人民币（利息另外计算），承诺还款时间（1）2016年8月15号还人民币5万元整。（2）2016年8月30号还人民币5万元整。（3）2016年9月30号还人民币10万元整。（4）2016年11月30号还人民币10万元整。以上承诺保证按时还房租。若在违约，金秋养老公寓无条件搬出，腾出厂房，同时沈阳市滤清器厂有权停水停电，造成一切经济损失及不良后果由金秋养老公寓承担”。3、2017年1月4日，李影及唐涛和唐伟母亲赵素华出具还款计划，其内容为“本人养老院保证2017年1月10号还贰万元整，1月14号还叁万元整（￥30,000.00），1月24号以前还伍万元整（￥50,000.00），总计在2017年1月24号以前还款人民币壹拾万元整（￥100,000.00）。到前兑现还款，如不还款，无条件搬出，造成一切损失由养老院自行承担。若养老院违约还款计划，滤清厂有权停水停电，养老院无条件搬出，退回租赁房屋”。签订上述还款计划后，被告方仍拖欠租金，2017年6月1日，唐伟代表金秋养老公寓与滤清器厂经沈阳市皇姑区司法局观音司法所调解，双方达成协，议内容为“一、六月三十日前金秋老年公寓向沈阳滤清器厂交房租三万人民币；二、七月三十日前金秋老年公寓起诉沈阳滤清器厂未判决，金秋老年公寓支付房租七万人民币；三、法院判决后，滤清器厂按法院执行向金秋养老公寓赔偿；四、金秋养老公寓如违反以上协议，滤清器厂有权停水、停电，金秋老年公寓自行搬离”。签订协议后，金秋养老公寓支付租金30,000元，但未起诉滤清器厂，亦未继续履行协议。对于租金支付情况，原告自述，被告第一年租金200,000元支付完毕；2016年6月唐涛支付100,000元；2017年6月1日达成协议后支付30,000元。被告对租金支付金额予以确认，对支付时间未做否定性陈述。另查，因2008于民三初字第1603号民事案件，滤清器厂出租被告的涉诉房屋，被沈阳市于洪区法院司法查封。2016年10月20日，该院向金秋养老公寓、唐涛、李影下达协助执行通知书，要求其协助停止向沈阳市滤清器厂支付900万元范围内的租金。2017年该执行案件恢复执行，该院于2017年7月21日再次向金秋养老公寓、唐伟下达协助执行通知书，要求其协助将2016年1月至2017年6月到期租金叁拾万整支付到该院帐户。因金秋养老公寓、唐涛未将租金交至该院，该院执行法官电话询问情况，得知金秋养老公寓、唐伟无能力支付后，将该情况告知滤清器厂。滤清器厂遂诉至来院。本案审理中，2019年9月18日，唐伟申请对金秋老年公寓装饰装修物及添附物价值进行评估。本院于2019年10月23日委托辽宁通立达资产评估有限公司对上述事项进行评估，2019年12月27日，该评估公司认为2019年11月27日对上述事项所表现的市场价值为人民币1,899,036.24元。本院将评估报告送达后，原告对鉴定结果提出异议，认为出租房屋已经使用多年，不应当对装饰装修物及添附物的原值进行鉴定，应当对装饰装修物及添附物进行残值鉴定；同时提出鉴定报告《财产现场勘查明细表》附表5中的太阳能热水器（评估值30,000元）、锅炉及安装（评估值30,000元）、卫星电视（评估值10,000元）、监控（评估值13,000元），不属于“形成附合的装饰装修”范围；附表6“金秋老年公寓院内新建房屋评估明细表”中（评估值179,500元）的新建房屋，因没有合法手续属于违建拆除范围，应当不列入装饰装修赔偿范围，应当从评估值中扣除209,500元（179,500元+30,000元）。本院认为，本案应当先行对涉案的若干书证进行界定。2014年4月11日及2014年5月26日的两份租赁合同，结合租赁的履行事实，应当得知后一份合同签订成立将替代前一份合同，导致前一份合同失效，若干还款协议及人民调解协议与第二份合同均为有效书证。现双方当事人均同意解除合同，本院应准许，但对解除合同后的法律后果应围绕本诉及反诉请求进行审理。关于租赁合同履行中，双方是否有违约行为的认定问题。庭审中滤清器厂所举证据表明，被告存在拖欠租金的违约事实。对本案促成纠纷被告应负主要责任。被告所述的查封行为在事实上并不阻碍被告使用房屋，原告不属违约。虽租赁合同中约定，由被告自行办理相关经营手续，但依照交易习惯及诚实信用原则，也不能免除出租人当然存在的附随协助义务既配合义务。庭审中被告所举证据，能够证明办理执照需要原告提供出租房屋的消防验收合格手续，庭上原告表示不能提供，原告不能提供的消极行为对被告办理执照产生障碍，属于不履行附随协助义务，亦有违约行为，促成纠纷原告负有一定责任。关于原告要求解除合同返还房屋问题。鉴于双方当事人上述相关意思表示，属于诉讼期间合意解除，被告负有返还房屋的义务。关于原告主张被告向其支付拖欠房租890，572元及自2017年6月1日起支付拖欠房租890，572元的利息及违约金问题。因原告已经履行交付房屋的主要合同义务，被告亦多次承诺全额支付房屋租金，而且在还款计划书内，承诺不还款可以停水停电，故原告该项请求本院应当支持。但考虑到原告不履行合同附随协助义务，亦有违约行为，促成纠纷原告亦应负有一定责任，故对于原告主张被告拖欠租金本院酌定被告按80%向原告支付为宜，即890,572元×80%=712,458元。（截止日期为2020年8月7日）。关于原告提出被告支付利息及违约金问题。虽然合同中对拖欠租金的违约责任进行了约定，但原被告对促成纠纷均负有责任，被告不是恶意拖欠，因此原告要求被告支付利息及违约金无事实及法律依据，故该请求本院不予支持。关于反诉原告请求反诉被告返还已交纳租金330,000元的问题。前文已述，涉诉租赁合同为有效合同，不存在无效返还后果，故本院对反诉原告的该项请求不予支持。对于反诉原告主张承租的涉诉房屋被司法查封，因此签订的租赁合同属无效合同的意见。虽然案涉租赁房屋在出租时已被于洪区人民法院司法查封，但该查封并不必然导致原告对涉诉房屋享有使用、收益权利。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条关于：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”的规定，被告只有在查封行为导致其不能使用案涉租赁房屋时，才享有对租赁合同的解除权，而该种情形并非是导致租赁合同的无效的构成要件。而事实上，涉诉房屋在被人民法院查封之后至今未进行变卖和拍卖强制措施，也未导致被告对涉诉房屋的使用，故本院对反诉原告该项主张不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其装修损失2,600,000元的问题。在本案审理过程中，经反诉原告申请，本院依法委托辽宁通立达资产评估有限公司进行鉴定：金秋老年公寓装饰装修物及添附物的市场价值为人民币1,899,036.24元。原、被告于2014年5月26签订租赁合同，租期为十年，合同期限为2014年6月1日至2024年6月1日止，反诉原告已经使用六年，在合同解除情况下，因合同履行期未届满，存在剩余期间，表明承租人并未完全享受附合装饰装修物在租赁期内的价值，即承租人对附合装饰装修物存在剩余租期内的损失。关于原告提出要求对装修损失残值进行鉴定，于法无据，本院不予支持；关于原告提出应从装修造价款中扣除209,500元的答辩意见，因装修添附物拆除后失去原有价值，应完好无损交换给原告，故本院对原告的答辩意见不予支持。本案附合装饰装修物的造价1,899,036.24元，租期10年，则1,899,036.24元造价分摊在租期内，每年平均分摊189，903.62元，合同履行6年后解除，则对于承租人而言，存在剩余4年的残值损失759,614.48元（4×189,903.62元）。前面已述，反诉原告、反诉被告均有违约行为，促成纠纷均有责任，双方对于装修残值损失本院酌定为各承担50%,即各承担379,807.24元（装修残值损失计算截止日期为2020年6月1日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条、第十条、第十一条一款（三）项、第十四条一款（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用一、解除原告（反诉被告）沈阳市滤清器厂与被告唐涛、李影签署记载日期为2014年5月26日的《楼房场地租赁合同书》;二、被告（反诉原告）唐伟、被告唐涛、李影于本判决生效后十五日内，一次性向原告（反诉被告）沈阳市滤清器厂支付拖欠的租金712,458元（截至于2020年8月7日）；三、被告（反诉原告）唐伟、被告唐涛、李影于本判决生效后十五日内，将坐落于沈阳市皇姑区陵东乡观音村“沈阳市滤清器厂”内建筑面积1709平方米四层大白楼及400平方米院落腾空，完好无损交还原告（反诉被告）沈阳市滤清器厂；四、原告（反诉被告）沈阳市滤清器厂于本判决生效后十五日内，一次性向被告（反诉原告）唐伟、被告唐涛、李影支付装修残值损失379,807.24元（装修残值损失计算截止日期为2020年6月1日）；五、驳回原告（反诉被告）沈阳市滤清器厂、被告唐涛、李影、被告（反诉原告）唐伟其他诉讼请求。上述款项，如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,750元，由被告（反诉原告）唐伟、被告唐涛、李影共同承担7,800元，由原告沈阳市滤清器厂承担1,950元。反诉费16,320元，由被告（反诉原告）唐伟承担14,000元，由原告（反诉被告）沈阳市滤清器厂承担2,320元。鉴定费15,000元，由原告（反诉被告）沈阳市滤清器厂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  原一芃人民陪审员  王红娜人民陪审员  高 梅二〇二〇年十月十四日法官助理许慧聪书记员依靖楠