济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初2694号原告：张永刚，男，1977年1月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：纪梦雨，济南天桥厚德方略法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：任俊鹏，济南天桥厚德方略法律服务所法律工作者。被告：马德国，男，1970年3月20日出生，汉族，住济南市。被告：张立荣，女，1971年10月24日出生，汉族，住济南市。被告：济南新世界阳光发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈耀豪，董事长。委托诉讼代理人：张靖靖，女，1980年7月30日出生，汉族，该公司职工，住济南市。原告张永刚与被告马德国、被告张立荣（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案。诉讼过程中原告张永刚申请追加济南新世界阳光发展有限公司（以下简称新世界公司）作为被告参加诉讼，本院审查后予以准许。本院向两被告公告送达了起诉书副本、开庭传票等诉讼文书。本院依法适用简易程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理。张永刚及其委托诉讼代理人纪梦雨、任俊鹏，被告新世界公司的委托诉讼代理人张靖靖到庭参加诉讼，两被告经本院公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。张永刚向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于济南市槐荫区匡山小区56号楼1单元402室、502室及地下室1-105室归原告所有；2.请求被告协助原告办理位于济南市槐荫区匡山小区56号楼1单元402室、502室及地下室1-105室的房屋过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年6月4日原告与被告签订《产权买卖房屋协议》，约定：被告将涉案房产以26万元的价格出售给原告。因拆迁获得涉案房屋，被告将《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》交付原告。同日，原告向被告支付购房款26万元，被告向原告出具《收到条》一份。原告多次要求被告协助其办理房屋过户手续，均遭到拒绝，现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告之诉讼请求。诉讼过程中张永刚明确其第2项诉讼请求为请求新世界公司协助将涉案房屋的所有权转移登记至马德国名下后，由两被告将相关房屋所有权再转移登记至其名下。两被告均未作答辩。新世界公司辩称，需要明确马德国原被拆迁房屋的房屋性质，如果具备办理所有权性质的就可以。还需要根据证据确定涉案房屋是否是拆迁安置的房屋的信息是否相符。如果符合办证条件可以给马德国办理房产证，但是需要缴纳相应的税费，涉案房屋所在的楼幢基本都办理了房产证。张永刚围绕诉讼请求依法提交了证据，包括婚姻登记档案、《房屋权属状况信息表》、《产权买卖房屋协议》、收条、《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》、《拆迁补偿安置费报领单》、齐鲁银行交易明细、《山东省济南市房地产企业预收款收据》、《租赁公房迁入证》、《物业管理服务合同》、《济南市城市供用热力合同》、收据、房屋分户平面图，本院组织当事人进行了证据交换和质证，新世界公司对以上证据无异议；两被告未到庭，亦未提供书面质证意见。本院对张永刚提交以上证据予以确认并在卷佐证。本院以上证据并结合张永刚及新世界公司的陈述，认定事实如下：马德国与张立荣于1995年4月6日登记结婚。坐落于济南市槐荫区纬十二路****楼****房屋（以下简称301室房屋）于2001年登记为马德国个人所有。2007年6月4日，新世界公司作为甲方、济南市槐荫区拆迁办公室作为委托代理人，马德国作为乙方，签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，内容为：甲方为实施阳光花园项目，经济房开拆许字［2005］03号文批准，需拆除乙方所有的私有住宅301室，房屋建筑面积40平方米。依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下协议：一、按货币补偿方式计算，乙方房屋为楼房，经评估确定单价为3289.43元/m2，其住宅房屋货币补偿金额计算131577.20元；甲方提供的产权调换房屋是匡山小区56#1-402房，建筑面积103.48平方米，单价2427元/m2，价值251145.96元。产权调换差价为119568.76元。二、甲方应当在本协议签定后向乙方出具迁入手续，将产权调换房屋交付乙方使用。三、乙方应当在协议签订后将房屋所有权证书、土地使用权证书交由甲方办理注销手续，并于年月日（空白）前完成搬迁，将房屋及其附属物交由甲方拆除。四、产权调换差价119568.76元由乙方承担。乙方应当在甲方交付该产权调换房屋时向甲方支付产权调换差价。在单价不变的情况下，双方以产权登记建筑面积作为结算房价款及物业管理费的最终依据。五、甲方应当在产权调换差价结清后为乙方办理产权调换房屋所有权证，乙方应当向甲方提供办证的证明材料，支付按照规定应当由乙方缴纳的税费。六、甲方应当向乙方支付经评估确定的房屋装修补偿费5200元，附属物补偿（空白）元，一次性搬迁补助费800元，一次性停产停业补助费（空白）元，合计6000元，于本协议签定后（空白）日内一次性支付。七、乙方在拆迁公告规定的搬迁截止日前签定协议并完成搬迁交验空房的，甲方支付乙方搬迁奖励费6000元；在拆迁截止日前10日内（不包括搬迁截止日）每提前一天完成搬迁的交验空房的，甲方支付乙方提前搬迁奖励费400元。八、双方约定的其它事项。按新世界阳光公司优惠政策，原四层单价2599元/m2，优惠172元/m2，执行单价2427元/m2；地下室面积27.86㎡，单价1300元/㎡，计款36218元。1.暖气开户费5467元，暖气设施费994元。九、违约责任。1.甲方提供的产权调换房屋质量不合格或有产权、债权、使用权纠纷的，乙方有权退房；甲方应按产权调换价值的5%向乙方支付违约金。2.甲方不支付或延期支付约定的各项补偿、补助费用的，每延期一天，应当按照违约金额的万分之五向乙方支付滞纳金。3.乙方不按约定期限完成搬迁交验空房的，甲方可申请人民法院先予执行，先予执行费用由乙方承担。十、本协议一式六份，甲乙双方各执一份，余报有关部门存查。本协议自双方签字盖章后生效。马德国在该协议的乙方处签名捺印。同日，新世界公司与马德国还签订与上述协议格式一致的《济南市城市房屋产权调换协议》一份，内容为因拆迁301室房屋另为马德国产权调换匡山小区56号楼阁楼1-02房一套，建筑面积38.18平方米，产权调换差价为14460.30元。该协议还约定了其他内容。上述房屋、阁楼及地下室经房管部门测绘的分户平面图载明的坐落分别为：济南市槐荫区匡山小区56号楼1单元402室（以下简称402室）、56号楼1单元502阁楼（以下简称502阁楼）及56号楼-1层1—105（以下简称地下室）。签订以上两份协议当日，两被告作为甲方，张永刚作为乙方双方签订《产权买卖房屋协议》一份，约定甲方自愿将402室房屋、502阁楼及地下室出售给乙方，出售价格为25万元。乙方应在合同签订日交付甲方总房款25万元并支付1万元补偿甲方损失，付款合计26万元。该协议约定办理过户手续及相关费用由乙方承担。该协议还约定了其他内容。张永刚提交齐鲁银行交易明细显示其于该日取款26万元。马德国于该日向张永刚出具26万元购房房款收条一份。2007年6月19日、6月29日及7月2日，新世界公司向马德国出具《山东省济南市企业房地产企业预收款收据》四份，显示分别收取马德国402室、502阁楼购房款共计170247.06元。张永刚称，按照其与两被告签订的房屋买卖合同，所有办理房产证过程中的税费均由其承担，上述购房款系其向新世界公司实际交纳。张永刚提交的2007年签订的《建设城市供用热力合同》、《物业管理服务合同》均显示其为合同相对方，其并持有涉案房屋的迁入证。以上证据，用以证明其已在与两被告签订房屋买卖合同后实际入住至今。新世界公司在本案庭审时说明，其公司进行拆迁时产权调换至匡山小区的房屋大部分都已进行了权属登记，本案所涉房屋在2014年即具备办理不动产权登记的条件，但实际未办理，原因是该房屋的权属登记应先办理至马德国名下，但马德国一直没有办理。张永刚在本案诉讼中说明其要求将本案所涉房屋进行不动产权登记，登记中产生的费用其均自愿负担。本院认为，马德国与新世界公司之间因房屋拆迁签订的产权调换合同及张永刚与两被告之间的房屋买卖合同均系各方当事人的真实意思表示，合同内容均不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。马德国的产权调换合同的合同义务为按照产权调换合同的约定，支付相应的办证款项，进而取得涉案房屋的所有权登记。张永刚的合同义务为按照买卖合同的约定支付购房款。两被告房屋买卖合同的合同义务则为在马德国取得涉案房屋的所有权登记后，按照两被告与张永刚的约定将涉案房屋的所有权转移登记至张永刚名下。根据查明的案件事实，涉案房屋已经具备办理所有登记的条件，但因马德国未主动办理导致办证搁置。新世界公司对此没有违约，不应承担未能办证的违约责任。但按照两被告与张永刚的约定，两被告有义务由马德国取得涉案房屋的所有权登记后将相关房屋的所有权再转移登记至张永刚名下。本案中，张永刚说明其同意承担相应税、费等全部费用，将涉案房屋分别进行权属登记和转移登记，直至登记至其名下。张永刚已经交付了购房款履行了自己的合同义务，其以上请求和主张合理合法，且具有可执行性，本院予以支持。另需说明，合同具有相对性，产权调换协议的合同相对方为马德国与新世界公司，而房屋买卖合同的相对方为两被告与张永刚。按照产权调换协议的约定，新世界公司应当将涉案房屋的所有权转移登记至马德国名下。马德国取得所有权登记后再向张永刚转让时，因张立荣亦为合同相对方，在此过程中如需张立荣协助，其亦负有协助义务。张永刚还要求直接确认涉案房屋归其所有，理由为其交付了购房款并实际占有涉案房屋至今。本院认为，其通过与两被告签订房屋买卖合同的方式取得了要求两被告将应登记为马德国所有的房屋所有权向其转移登记的债权请求权。双方之间系债权债权关系，而非直接取得涉案房屋的所有权。所有权的取得应当基于登记而非合同双方的约定。故，本院对张永刚要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、马德国与济南新世界阳光发展有限公司配合，于本判决生效之日起十日内将坐落于济南市槐荫区匡山小区56号楼1单元402室、56号楼1单元502阁楼及56号楼-1层1—105室的所有权登记至马德国名下；二、以上房屋的所有权登记至马德国名下后十日内，马德国、张立荣与张永刚配合，将以上房屋的所有权转移登记至张永刚名下；三、以上房屋的所有权登记过程中产生的税、费等费用均由张永刚负担；四、驳回张永刚的其他诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取计2600元，由张永刚负担100元，由马德国、张立荣负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇二〇年十月十五日书记员  官静