四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初4573号 原告：遂宁市灵兴物业服务有限公司，住所地遂宁船山区开善东路********。 法定代表人：阎红学。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐志芳，女，汉族，1999年2月2日出生，住蓬溪县。 被告：龙华香，女，汉族，1966年4月16日出生，住四川省遂宁市船山区。 被告：彭中祥，男，汉族，1957年12月15日出生，住四川省遂宁市安居区。 原告遂宁市灵兴物业服务有限公司（以下简称灵兴公司）诉被告龙华香、彭中祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告灵兴公司的委托诉讼代理人徐志芳，被告龙华香到庭参加诉讼。被告彭中祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告灵兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳物业服务费以及违约金5542元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告当庭变更第一项诉讼请求为，判令被告向原告缴纳物业服务费及违约金4476元。事实及理由：2014年10月1日，被告与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为小区提供物业服务。约定物业管理服务费收费标准：住宅按建筑面积：1.3元/㎡/月。被告系金海国际的业主，房屋面积为91.07㎡。被告自2016年5月9日至2019年5月9日期间欠物业服务费4263元，违约金1279元，共计5542元。根据《前期物业管理服务合同》的约定，物业费按季度缴纳，业主或物业使用人应在每季8日前履行缴纳义务。如业主未能按时足额缴纳物业服务费用和其它费用，则按应缴费用总额的千分之三向原告支付违约金。原告多次向被告催收物业服务费无果。为维护原告合法权益，特起诉来院。 被告龙华香辩称：1.2018年-2019年期间，原、被告没有物业服务合同关系，被告也没有享受到相应服务。故该年的物业费不应当给付；2.原告在实际服务过程中存在问题，小区垃圾遍地、监控缺失、门卫无人、小商贩随时进出、小广告随意张贴、盗窃频发且物管无法通过监控获取相应信息、物管殴打业主并且有报案记录；3.被告的房屋也因为物管管理缺位，被水浸泡。被告多次找到原告要求处理相应事宜，但原告一直推诿，不给处理。 被告彭中祥未予答辩。 原告围绕其诉讼请求，被告围绕其辩解意见，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年9月28日，原告灵兴公司与四川天信房地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为金海国际小区提供物业管理服务，其中高层住宅的单价为1.3元/月/㎡，合同期间为2014年10月1日至2016年9月30日。物业服务费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在每季8日前履行交纳义务。如未能按时足额交纳物业服务费用和其它费用，应按应缴费用总额5%支付违约金。2016年9月28日，原告又与四川天信房地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同内容除合同期间变为2016年10月1日起至2017年9月30日止，其他条款约定未发生变化。2017年9月28日，原告灵兴公司与金海国际业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告为金海国际小区提供物业管理服务，其中高层住宅的物业服务费单价为1.3元/月/㎡，合同期间为2017年10月1日至2018年9月30日，物业服务费按年交纳。2018年12月10日，金海国际小区业主委员会与四川金福来物业服务有限公司签订《金海国际小区物业服务合同》，约定四川金福来物业服务有限公司为金海国际小区提供物业服务，合同期间为2018年12月10日至2023年12月9日。2019年12月2日，金海国际小区业主委员会与原告灵兴公司签订了《金海国际小区物业服务合同》，约定由灵兴公司为金海国际小区提供物业服务，其中高层住宅的物业服务费单价为1.3元/月/㎡，合同期间为2019年12月2日至2022年12月1日。业主应在每年11月30日前结清当年的物业服务费用。业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应缴费用的，按国家法律法规规定计违约金。被告系金海国际的业主，房屋面积为91.07㎡，其自2016年10月26日起即未再支付物业服务费。 本案另查明，案外人四川金福来物业服务有限公司在签订合同后，四川金富来物业服务有限公司一直未能实际进入小区提供物业服务。金海国际小区自2014年10月1日至今，一直是由原告灵兴公司提供的物业服务。2019年12月3日，四川金福来物业服务有限公司向本院提出诉讼，要求解除合同、退还合同押金及赔偿损失。2020年4月29日，我院作出（2019）川0903民初4607号民事判决书，确认合同无效，并判令金海国际小区业委会退还四川金福来物业服务有限公司履约保证金40000元。 经本院对金海国际小区现场勘察，发现小区进出人员并不需要出示门卡，也不需核实身份；门岗工作人员并未立岗，均是在门岗庭中静坐；小区仅有两处垃圾集中点，垃圾大量堆积且轻微散发臭味；小区内基本整洁，楼栋大厅均有灯源故障，小广告张贴情况较重且未进行清洁；部分小区监控出现损坏，且可目测出损坏时间较长。 本院认为，本案争议焦点为：1.被告是否应当向原告支付2018年10月1日至2019年12月1日期间的物业服务费；2.被告是否应当向原告支付违约金；3.原告是否对被告房屋漏水负有责任。 关于争议焦点一、庭审中已经查明，原告与金海国际小区开发商四川天信房地产发展有限公司签订的《金海国际前期物业管理服务合同》已于2018年9月30日到期。金海国际小区业主委员会虽然与案外人四川金福来物业服务公司签订了《金汇国际小区物业服务合同》。但四川金福来物业服务公司并未实际入场，被告也未举证证明小区业委会有书面函告灵兴公司离场。在2018年10月1日至2019年12月1日期间，原告灵兴公司一直在小区提供物业服务，被告实际也享受了原告灵兴公司提供的物业服务。物业服务合同虽为要式合同，但原告已履行了合同主要义务，被告也实际接受了原告提供的物业服务。因此，即使原、被告双方在2018年10月1日至2019年12月1日期间未签订物业服务合同，双方之间也建立了物业服务合同关系。故对于原告主张2018年10月1日至2019年12月1日期间的物业服务费，本院予以支持。 关于争议焦点二，被告龙华香、彭中祥虽确有迟延交纳物业服务费的行为，应当承担迟延履行的违约责任。但本案中已经明确查明原告提供的物业服务有一定瑕疵。且原告未举证证明被告的违约行为给其造成了实际损失。因此，对于原告主张的违约金，本院不予支持。 关于争议焦点三，虽然被告举证证明了房屋漏水事实的存在，但并不清楚房屋漏水的原因，即房屋漏水是因邻里装修损坏、房屋质量问题或是房屋排水设施年久失修造成。被告并不能举证证明原告对其房屋漏水负有责任，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第十三条、第十四条、第二十一条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告龙华香、彭中祥于本判决生效后十日内向原告遂宁市灵兴物业服务有限公司支付2016年10月26日至2019年10月26日期间的物业服务费用4262元。 二、驳回原告遂宁市灵兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告龙华香、彭中祥负担。 本判决为终审判决。 审判员  郭汶松 二〇二〇年十月十三日 书记员  徐千惠