甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0503民初2340号 原告：杨某1，女，1957年11月17日出生，汉族，退休职工，住甘肃省天水市。 委托诉讼代理人：高某某，甘肃润浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某某（系杨某1丈夫），男，退休职工，住甘肃省天水市。 被告：杨某2，男，1970年6月24日出生，汉族，住甘肃省天水市。 被告：郭某某，女，1973年12月4日出生，汉族，无业，住甘肃省天水市。 委托诉讼代理人：赵某某，甘肃鉴远律师事务所律师。 原告杨某1与被告杨某2、郭某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某1及其委托诉讼代理人高某某、李某某、被告杨某2、被告郭某某及其的委托诉讼代理人赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某1向本院提出诉讼请求为：1.依法确认原、被告于2011年10月20日补签的《房屋转让契约》合法有效；2.依法判令位于甘肃省天水市麦积区某某家属院某某家园*号楼*单元***室房屋归原告杨某1所有，由二被告协助原告办理房屋过户手续；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告杨某2系同胞姐弟，2005年9月中旬，双方达成口头房屋转让协议，约定被告杨某2将其位于甘肃省天水市麦积区某某36号某某家园*号楼*单元***室（以下简称涉案房屋）以126832.87元的价格转让给原告。2005年9月26日，原告向被告杨某2支付房屋转让款126832.87元，被告向原告出具收条一张并将房屋钥匙交于原告。原告即对该房屋进行了装修，于2006年2月入住该房屋。2011年10月20日，原、被告就上述房屋转让事项补签了房屋转让契约，该契约明确约定了房屋位置及转让价格，并约定在条件允许时，被告应配合原告办理该房屋产权证，费用由原告承担。在房屋未办理过户手续期间，由被告代缴水费、电费、物业费后，再由原告将该费用付给被告。2018年6月15日，被告再次向原告出具了承诺书一份。自2006年2月至今，原告已在该房屋居住生活15年之久，最近，某某厂（以下简称天水卷烟厂）也将房屋产权证交给了被告，故该房屋已具备过户条件，但被告对原告要求过户的主张予以拒绝。被告郭某某对房屋转让也是知情的，因为双方对房屋过户事宜已进行了多次协商，水、电等费用也由被告代缴。综上，为维护原告的合法权益，依法起诉。 被告杨某2辩称：对原告的诉讼请求及事实与理由无异议。 被告郭某某辩称：1.原告诉讼请求不能成立，因杨某2与郭某某在1996年登记结婚，而涉案房产证是在2011年1月14日颁发的，原告与杨某2达成的房屋转让契约被告郭某某并不知情，因此，该房屋转让契约是无效的。2.原告对该房屋不符合善意取得的相关法律规定。被告杨某2向原告出具房屋转让契约时二被告的婚姻关系已存续15年，但郭某某对房屋转让并不知情，且转让要符合合理的价格的规定，原告诉状所称价格与被告手中收据上的价格不一致，房款差额为777元，原告未全额缴纳房款，也没有进行登记，郭某某仍然是房屋所有权证上的共有人。对于原告称其已在该房屋中居住了15年，被告认为居住多久并不影响房屋实际所有权。 原告杨某1为了证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1.杨某1身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况。2.2005年9月26日收条一份，拟证明原告于2005年9月26日以现金方式向被告支付了房屋转让款且被告也收到了房屋转让款126832.87元的事实。3.原、被告于2011年10月20日签订的《房屋转让契约》一份，拟证明原、被告就上述房屋转让事项补签了房屋转让契约，该契约明确约定了房屋位置及房屋转让价格，并约定在条件允许时，被告应配合原告办理该房屋产权证书，费用由原告承担；同时，在房屋未办理过户手续期间，由被告代原告缴纳水费、电费、物业费后，原告再将该费用支付给被告，又证明该契约有杨某3、杨某4、杨某5见证的事实。4.2018年6月15日杨某2出具的承诺书一份，拟证明被告承诺在条件具备的情况下，将无条件的积极配合原告办理该房产过户手续的事实。5.证人杨某3的出庭证言，拟证明郭某某的父亲住院期间专门将证人和其妻子叫到病房说：证人兄弟姐妹几个条件都不错，只有弟弟杨某2条件不好，希望让证人的父母和杨某2同住，其父母的房子最后就留给杨某2,还有一套杨某2的房子即涉案的房子，该房屋由杨某1出钱并居住，而且，被告现居住的房屋和涉案房屋装修时都是原告的丈夫找人装修的。故被告郭某某对房屋转让事宜是知情的。 经质证，被告杨某2对以上证据材料均无异议。被告郭某某对证据材料1无异议。对收条的真实性及关联性无异议，但对其证明目的不予认可，认为郭某某对2005年9月26日交房款的事情不知情也没有收到房款。郭某某是在2018年被告出具承诺书时才知道该房屋已卖给了原告。对《房屋转让契约》的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为郭某某不知情也并未收到房款，此时，房产证已经颁发了且房产证上郭某某是共有人。对承诺书的真实性无异议，但认为在（2018）甘0503民初1511号民事调解书中明确约定杨某2父母的房子是留给杨某2个人。因杨某2母亲过世突然，双方发生纠纷，在该案的审理过程中即2018年6月，郭某某才知道杨某2将本案中的房屋卖给了原告。对证人证言不予认可，其认为证人有意回避对原告不利的问题，而且证人的回答是有选择性的。杨某1出钱杨某1住，但这个住不等同于买卖。证人陈述郭某某知情但又说不出是如何得知的，包括其说装修时郭某某在场，自己的房子自己在场是很正常的。证人还说房屋转让协议是其起草的且签协议时郭某某在场，但回答不出郭某某在场为何不签字的原因，且当时房产证已经办下来了，故认为郭某某没签字的原因就是不同意或者不知情。综上，证人不能证明原、被告之间的房屋买卖协议有效或成立。 对以上证据材料，经本院审核认为，对当事人无异议的证 据材料即杨某1身份证复印件，予以采信并在卷佐证；对当事人有异议的2005年9月26日的收条、《房屋转让契约》、2018年6月15日杨某2出具的承诺书，其来源合法，内容客观真实，本案待证事实具有关联性，予以采信。对证人杨某3的出庭证言，本院将结合当事人陈述及本案其他证据材料，对能够相互印证的部分，予以采信。 被告杨某2未提交证据材料。 被告郭某某为了证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1.郭某某家庭户口登记簿复印件一份，拟证明二被告结婚时间、孩子出生时间及证人的证言是有选择性的。2.结婚证复印件，拟证明二被告于1996年1月8日办理了结婚登记，二被告系夫妻关系。3.房屋所有权证书，拟证明房屋所有权人是杨某2，共同共有人是郭某某，该证颁发时间为2011年1月14日。4.收据四张，拟证明涉案房屋房款是1276509.87元，原告未全额交纳房款，房款差额777元。5.《房屋转让契约》一份，拟证明二被告持有的一份房屋转让契约中，转让价款一栏是空白的，与原告提交的一份不一致。 经质证，原告对郭某某家庭户口登记簿的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为证人有权利对某些问题进行选择性回答，如属于虚假陈述，证人自己承担责任即可。对二被告的结婚证无异议，对房屋所有权证书的真实性无异议，房产证的登记时间是2011年1月14日，但认为登记时间不等于是发证时间。对购房款收据四张的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为有两张收据上面写的杨某2的某是某某的某，几张收据上的金额加起来跟被告主张的12万多的数字不相符。对《房屋转让契约》的真实性无异议，但认为该契约上未写明价款不影响协议的有效性，因为当时收钱的是杨某2，且杨某2对我们举证的协议并无异议。被告杨某2对以上证据材料均无异议。 对以上证据材料，经本院审核认为，对二被告的结婚证，其来源合法，内容客观真实，予以采信。对郭某某家庭户口登记簿、房屋所有权证书、收据四张及《房屋转让契约》的真实性、合法性及关联性予以采信，但对其证明目的，本院将结合本案事实，综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年5月,被告杨某2在其单位某某厂集资涉案房屋一套，集资款均由原告杨某1缴纳。自2004年5月至2006年11月，原告杨某1分四次给被告杨某2支付购房款共计127609.87元。2006年11月，原告交清购房款后，被告杨某2通过家人将房屋钥匙交于原告，原告即对该房屋进行了装修，并于次年2月入住该房屋。2011年10月20日，被告杨某2作为出让方（甲方）与受让方原告杨某1（乙方）签订《房屋转让契约》一份，该契约载明：甲方将位于某某家园*号楼*单元***室产权转让给乙方。本房屋转让价格为人民币壹拾贰万陆仟捌佰叁拾贰元零捌角柒分整（小写：126832.87元），契约签字生效时一次交清。在条件允许时，甲方应配合乙方办理该房屋产权证，费用由乙方承担。在此期间，由甲方代理缴纳水费、电费、物业费，乙方再将该费用付给甲方。本契约一式2份，甲、乙双方各执1份，自双方签字之日生效。证明人：杨某3、杨某4、杨某5。后被告杨某2又向原告出具收条一份，该收条载明：“我于2005年9月26日收到杨某1房屋转让款（某某家园*号楼*单元***室）总计人民币壹拾贰万陆仟捌佰叁拾贰元零捌角柒分整，小写：126832.87元”，但落款时间为2005年9月26日。2018年6月15日，在（2018）甘0503民初1511号原告杨某2与被告杨某5、杨某1、杨某3、杨某4法定继承纠纷一案的审理过程中，在被告郭某某在场的情况下，被告杨某2向原告出具承诺书一份，承诺在条件具备的情况下，其将无条件的积极配合杨某1办理房产过户手续。涉案房屋办理产权登记的时间为2011年1月14日，涉案房屋性质为全额集资房。被告单位某某卷烟厂给被告发放涉案房屋产权证书的时间为2020年6月。 又查明，原告杨某1与被告杨某2系姐弟关系，被告杨某2与被告郭某某于1996年1月8日办理了结婚登记。 本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：一是双方所签订的《房屋转让契约》的效力问题；二是原告的诉讼请求能否成立的问题。 关于第一个焦点问题，本案中，涉案房屋的购房款均由原告杨某1以被告杨某2的名义全额缴纳，且自2006年年底至今，原告已实际占有、使用该涉案房屋十多年。期间，被告杨某2与原告杨某1签订了《房屋转让契约》，并由被告杨某2出具了收条及承诺书，确认涉案房屋已转让给了原告杨某1,并承诺在条件具备的情况下，其将无条件的积极配合杨某1办理房产过户手续。被告杨某2对涉案房屋的转让事宜无异议。被告郭某某称其对杨某1以杨某2名义缴纳涉案房屋集资款一事知情，但认为原告缴纳购房款不代表涉案房屋卖给了原告，原告只是借住。其在2011年10月20日，被告杨某2与原告杨某1签订《房屋转让契约》后才知道涉案房屋系转让而非借住，又称其是在2018年6月15日，（2018）甘0503民初1511号原告杨某2与被告杨某5、杨某1、杨某3、杨某4法定继承纠纷一案的审理过程中，被告杨某2向原告出具承诺书时才知道涉案房屋已转让给了原告杨某1。对于郭某某的以上辩解意见，首先，被告郭某某未提交充足证据对其任何一种意见予以证明。其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的规定，无论被告郭某某是在2011年10月20日之后，还是在2018年6月15日才知道涉案房屋已转让给了原告杨某1的事实，但其并未在法定一年的期限内行使撤销权。第三，被告郭某某明知原告自2004年5月开始缴纳购房款，但被告郭某某自原告缴纳购房款至二被告领取房产证之前，均未向原告就涉案房屋转让一事提出过异议，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对被告郭某某提出其对房屋转让事宜不知情的辩解意见，不予采纳。杨某1与杨某2签订的《房屋转让契约》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原告提出依法确认原、被告于2011年10月20日签订的房屋转让契约合法有效的主张，予以支持。 关于第二个焦点问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，被告杨某2与原告杨某1均认可缴纳的购房款以被告郭某某所持四张缴费票据上所载明金额127609.87元为准，故《房屋转让契约》与收条中虽载明房屋转让款为126832.87元，但并不能证明原告欠缴购房款777元，且涉案房屋已于2011年1月14日办理了产权登记，不存在欠缴购房款的问题。涉案房屋至今未进行登记的原因是被告杨某2所在单位某某厂未将涉案房屋的产权证书交给住户，即原、被告双方约定的条件未成就。虽然房屋所有权证书未进行变更登记，记载的所有权人及共同共有人仍为二被告，但并不影响其处分自己权利的行为的效力。故对被告郭某某所持原告诉状所称房屋价款与房款收据上的总价格相差777元，故原告未全额缴纳房款，也没有进行产权登记，郭某某仍然是房屋所有权证上的共有人。原告虽在该房屋中居住了15年，但并不影响房屋实际所有权的辩解意见，不予采纳。综上，原告杨某1已按照约定履行了缴纳全部购房款的义务，二被告拒绝协助原告办理房屋产权变更登记的行为已构成违约，故原告主张由二被告协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求符合上述法律规定，本院予以支持。 对原告提出依法判令涉案房屋归原告杨某1所有的主张，因其不属于本案房屋买卖合同关系调整的范围，故本案不予处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由杨某2、郭某某于本判决生效后十日内协助杨某1办理甘肃省天水市麦积区某某路**号某某家园*-***1室的房屋所有权证书； 二、驳回杨某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行判决确定的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2836元，已按照简易程序减半收取1418元，由杨某2、郭某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  王怡 二〇二〇年十月二十六日 书记员  钱雪