广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7337号原告：杜华钧，男，1986年7月27日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：岑智相，男，1979年8月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：阮小琼，女，1979年10月3日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：岑智相，男，1979年8月1日出生，汉族，系被告阮小琼的配偶。原告杜华钧与被告岑智相、阮小琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用小额诉讼程序进行审理。因有不宜适用小额诉讼程序审理的情形，本院于2020年6月18日裁定转为适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院在审理过程中，发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年8月5日裁定转为普通程序，由审判员独任审理。原告杜华钧的委托诉讼代理人王启星，被告岑智相、阮小琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜华钧向本院提出诉讼请求：1.判令岑智相、阮小琼向杜华钧退还押金30000元及其利息（以本金30000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2020年3月31日起计至付清之日为止）；2.诉讼费用由岑智相、阮小琼负担。杜华钧于2020年6月11日向本院提出增加诉讼请求：确认杜华钧和岑智相于2019年5月1日签订的《物业租赁合同》于2020年3月31日解除。事实和理由：岑智相、阮小琼是夫妻关系。杜华钧于2019年5月1日与岑智相签订物业租赁合同，约定杜华钧承租位于广州市花都区新华街X号商业楼中的三楼商业物业，建筑面积700平方米中的西向500平方米，租期五年，自2019年5月1日起至2024年3月1日止，并指定由阮小琼收取租赁期间的所有款项。杜华钧于2019年5月4日向阮小琼通过微信转账支付押金30000元。商铺用于教育培训，受疫情影响，教育部门对各级教育事业单位及教育培训机构进行停课处理，对杜华钧产生重大影响，导致不能正常营业，属于不可抗力。杜华钧委托律师向岑智相、阮小琼发出《解除合同律师函》，并通知岑智相、阮小琼收回商铺，协调解除合同且要求退还押金30000元，但遭拒绝。原告杜华钧为证明主张，提供证据：1.《物业租赁合同》；2.微信记录；3.《解除合同律师函》。被告岑智相、阮小琼辩称，其从一手房东租赁场地后为减轻租金压力而向他人分租，其为取得分租同意给予一手房东2万元。疫情不属于不可抗力事件，教育行业受疫情影响较短，中学已于4月份开学，小学于5月份开学，幼儿园于6月份开学，杜华钧解除合同的理由不成立。杜华钧没有提前通知解除合同，只是2020年3月31日通过发律师函提出自4月1日开始不租赁场地，其于同日明确不同意解除合同。杜华钧自2020年1月始至今未缴纳电费，从承租开始至今未缴纳水费，其于2020年4月9日通过微信要求杜华钧缴纳2020年4月份租金及水电费，但杜华钧不予理睬，拒不接听电话，但杜华钧的员工仍继续使用场地。其因杜华钧的员工仍使用场地多次报警，但杜华钧都未到场处理。杜华钧单方解除合同，其根据合同要求杜华钧赔偿违约金5万元并不退回押金，以及补缴至2020年6月的租金共3个月合计22500元和水电费1417元，共计73917元。被告岑智相、阮小琼为证明主张，提供证据：1.结婚证；2.《物业租赁合同》；3.《同意转租证明》；4.收据；5.报警回执；6.简便自制清单；7.微信记录；8.村镇农房建设用地申请审批表，证明，平面图。经审理查明：案外人徐国湘（甲方，出租方）与岑智相（乙方，承租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将位于广州市花都区新华街新华路X号商业楼中的二、三层毛坯房商场物业，建筑面积约1200平方米出租给乙方，租赁期限10年，自2014年2月28日起至2024年3月1日止。租赁期间，经甲方书面同意，乙方可将物业的部分分租给第三方经营，转让款为2万元给甲方。合同另约定其他事项。案外人徐国湘于2019年4月30日向岑智相出具2万元的转让款收据，同日出具同意三楼转租给杜华钧的证明。岑智相（出租方，甲方）与杜华钧（承租方，乙方）于2019年5月1日签订《物业租赁合同》，约定：甲方将承租位于广州市花都区新华街新华路X号商业楼中的三楼商场商业，建筑面积约700平方米中的西向500平方米转租给乙方，该物业室内是毛坯房旧装修，有安装门2道，1道拉栅门均为甲方安装。第二条关于租赁期限，约定：租赁期间五年，自2019年5月1日起至2024年3月1日止。甲方准予乙方对该物业进行装修。租赁期间，任何一方不得无理、随意提前终止执行本合同。如有发生，按以下方式处理：1.乙方如提出（书面）提前终止租赁行为时，需甲方书面同意，否则须向甲方赔偿，赔偿方案：租赁期限前两年内乙方赔偿甲方10万元，租赁期限第三年内乙方赔偿甲方8万元，租赁期限第四第五年内乙方赔偿甲方5万元，作为退租补偿。2.甲方如提前要求乙方停租时，也需书面提出，并得到乙方书面同意，否则甲方支付相当于剩余租赁期一半租金的款项给乙方，作为停租补偿。乙方按每月7500元向甲方计缴租金，每二年递增一次，实行先交租后使用为原则，按月缴交，每月5日前缴付当月租金，如遇节假日，交租日顺延至节假日后的首个工作日；乙方可将租金直接交于甲方指定人，也可通过银行划入甲方指定的阮小琼的收款账户。第四条关于合同保证金，约定：乙方同意向甲方交付3万元作为本合同保证金，本合同签订生效当日付清，甲方在收到该保证金时，向乙方开具等额保证金收款收据。本合同期间，乙方不能履行本合同及相关从属约定的，甲方有权根据本合同约定及实际损失扣罚、没收已收的保证金。合同继续履行的，乙方须首先补足合同保证金。本合同租赁期满或者解除，在乙方没有违约、缴清全部费用、结清经营债务等单证，无息退付乙方其余保证金。第七条关于双方权利和义务，约定：甲方答应乙方不将商场二楼场地出租给同类教育行业。乙方有义务按时足额向甲方交纳租金、水电费。第九条关于违约责任，约定：乙方未按约定时间交纳租金及欠交其他应付费用的，每逾期一日，按所拖欠款总额的5%向甲方交付滞纳金；逾期30日以上的，甲方有权采取停水停电等强制性措施；逾期60日以上，甲方通过书面催租通知，乙方在收到书面催租通知的3日内仍未补交足额租金的，甲方有权立即收回物业并解除合同，同时没收乙方已缴纳的合同保证金，并不给予任何补偿。第十条关于其他约定，约定：本合同租赁期间，如遇不可抗力事件，致使合同不能履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理，本合同自动终止，甲方无偿全额退还乙方保证金；乙方逾期不迁出物业时，须在占用期间按本合同约定租金标准的3倍向甲方缴纳临时使用物业的使用费；经营范围：教育。合同另约定其他事项。岑智相与阮小琼于2004年7月14日登记结婚。杜华钧于2019年5月4日向阮小琼微信转账支付3万元。杜华钧于2020年3月31日通过微信向阮小琼发出《解除合同律师函》，提出：解除租赁合同，可收回场地，自由处置商铺内的物品，退还保证金3万元。阮小琼于次日微信回复不同意解除合同，2020年4月9日通过微信向杜华钧催收4月份租金7500元及2020年1日起的电费809元、水费575元。岑智相签收上述律师函。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年8月12日函复本院，“未查询到来函所述‘广州市花都区新华街新华路137号的商业楼’办理《建筑工程规划许可证》的记录”。在诉讼过程中，杜华钧和岑智相、阮小琼确认，杜华钧已缴清2020年3月31日前的租金；岑智相、阮小琼确认：2004年结婚至今，共同管理三楼物业约700平方米。杜华钧主张：租赁物业用于中学课外辅导。岑智相于4月初到律师事务所领取纸质版律师函。大门有上锁。其于2020年4月1日开锁及打开大门后即没再上锁，没有现场交接。2020年1月至2020年3月30日因受疫情影响没有经营，没有产生及欠缴水电费。双方有协商解除但未达成一致意见。租赁物没有取得规划报建手续，合同无效，请求撤回增加的第1项诉讼请求。岑智相与阮小琼抗辩：杜华钧租赁物业后用于类似开办兴趣班，有学生进出，岑智相于2020年4月13日到律师事务所领取纸质版律师函，租赁物有大门及上锁，其通过另外一扇防盗门进入，双方没有协商解除及未达成一致意见，不清楚租赁物是否取得规划报建手续，合同有效。岑智相与阮小琼抗辩：杜华钧没有交付场地及钥匙，员工滞留场地至其于2020年4月13日报警之日，场地自2020年4月14日开始才空置，未缴清水电费，为此提供视频录像、报警回执及简便自制清单，显示：有年轻女性人员于2020年4月11日进入X号商业楼及步行通过二楼往三楼步梯，报警时间系2020年5月13日。岑智相与阮小琼提供的微信记录，与事实不符；提供的村镇农房建设用地申请审批表，证明，平面图，不能证明与本案的关联性，本院均不采信为证据使用。本院认为，杜华钧与岑智相、阮小琼房屋租赁合同纠纷一案，系争焦点涉及三个方面，具体归纳及评析如下：一、关于《物业租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。经查：根据主管部门函复，X号商业楼未取得建筑工程规划许可证。杜华钧与岑智相签订的《物业租赁合同》，违反了效力性强制性法律规定，系无效合同。杜华钧主张确认解除《物业租赁合同》，本院不予支持。二、关于应否向杜华钧返还保证金3万元及利息的问题。经查：1.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。《物业租赁合同》无效，岑智相作为相对方，应当向杜华钧返还因该合同取得的保证金3万元。杜华钧于2020年3月31日通过微信向阮小琼发送《解除合同律师函》，提出返还保证金3万元，岑智相至今没有返还，应当自同日起向杜华钧支付属于其法定孳息的利息。杜华钧主张返还保证金3万元及自2020年3月31日起的利息，本院予以支持。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，“当事人对自己提出的……反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”。岑智相与阮小琼对返还保证金提出抗辩及为此提供证据材料。⑴根据岑智相与案外人徐国湘签订的《物业租赁合同》约定，案涉物业三楼除杜华钧租赁的西向场地500平方米外，另有约200平方米由岑智相占有、使用、收益。视频录像不能证明年轻女性人员即为杜华钧的员工，且仍滞留场地，不足认定具有关联性。⑵报警回执显示的报警时间，与其抗辩于2020年4月13日的报警时间不一致。⑶杜华钧租赁案涉三楼物业，约定经营教育，在教育培训机构受疫情防控措施明显影响的情况下，自觉缴清了2020年3月31日前的租金，2020年3月31日向阮小琼通过微信发送《解除合同律师函》，告知即日起可收回场地，常理而言，没有继续占用案涉三楼物业及拖欠后续租金的必要。岑智相与阮小琼对反驳事实负有举证证明责任，但不能证明相关事实存在，应当承担举证不能的后果。岑智相与阮小琼抗辩杜华钧应补缴至2020年6月的租金意见，没有证据支持，也与合同无效的法律后果不符。⑷简便自制清单不具有证明力。岑智相没有提供关于杜华钧租赁案涉三楼物业的前后水、电表读数或者供水、供电缴费清单等证据证明，应当承担举证不能的后果。⑸《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。《物业租赁合同》系无效合同，对当事人而言，自始没有法律约束力。岑智相、阮小琼抗辩要求杜华钧按照《物业租赁合同》承担违约金的意见，于法不符。⑹岑智相依据其与案外人徐国湘签订的《物业租赁合同》，自愿处分自己的财产，给予案外人徐国湘2万元转让款，与杜华钧没有关联性。岑智相、阮小琼抗辩其给予一手房东2万元转让款而存在损失的意见，不能成立。综上，应向杜华钧返还保证金3万元及自2020年3月31日起的利息，岑智相、阮小琼的抗辩意见均不成立，没有扣减款项事由。三、关于阮小琼应否与岑智相共同承担债务的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。经查：岑智相、阮小琼在婚姻关系存续期间，以岑智相名义签订《物业租赁合同》，指定阮小琼的账号收取合同款项，二人共同管理及经营案涉物业，应当按夫妻共同债务处理。杜华钧主张岑智相、阮小琼共同返还保证金及其利息，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、被告岑智相、阮小琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜华钧返还保证金30000元；二、被告岑智相、阮小琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜华钧支付保证金利息（以30000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年3月31日起计至付清款项之日止）；三、驳回原告杜华钧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8781元，由原告杜华钧负担4165.5元，被告岑智相、阮小琼负担4615.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十月二十六日书记员  曹国阳