河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4213号 上诉人（原审被告）：王建刚，男，1970年12月14日出生，汉族，住河北省保定市望都县。 被上诉人（原审原告）：望都家和物业服务有限公司，住所地河北省保定市望都县望都镇富强西路1号。 法定代表人：荆广东，该公司经理。 委托诉讼代理人：王立新，河北庆都律师事务所律师。 上诉人王建刚因与被上诉人望都家和物业服务有限公司（以下简称家和物业）服务合同纠纷一案，不服河北省望都县人民法院（2020）冀0631民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王建刚、被上诉人家和物业的委托诉讼代理人王立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建刚上诉请求：1.2016年6月30日至2020年6月30日的物业费3822元不应判令上诉人交纳；2.一、二审诉讼费用及由于诉讼而引起上诉人支出的费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2016年6月30日至2020年6月30日的物业费3822元，我不能给物业公司交，我自2014年至2016年6月30日的物业费和取暖费（未供暖的取暖费交30%）均按时交纳，但自2014年交付房屋以来，房屋漏水和无法供暖问题物业公司至今没有解决，物业公司从2014年至今没有为我提供最基本的服务，致使我的房屋从入住以来始终漏水无法取暖，因房屋漏水、暖气管道问题，房屋不敢放东西，冬季用空调取暖，从2014年至今长达6年，物业公司都没有为我解决，给我造成上万元的损失，并且我连续3年向物业公司交物业费和取暖费（未供暖的取暖费交30%），物业公司不履行物业合同，还要让我交物业费和取暖费，违约在先，并且至今没有为我提供最基本的物业服务，解决房屋漏水和取暖问题，我不应向物业公司交纳。二、2019年我再次找物业，经理荆广东说房是我自己的，物业管不着，让我自己修，我就自己买了铁板和防水胶带找人帮着修了一次，共计花费360元，但现在一下雨刮风还会漏水。我的房屋供暖问题从2014年至今没有解决，从未供暖，但我从2014年至2016年6月30日一直向物业公司按时交物业费和取暖费。恳请法院判令物业公司限期解决房屋维修问题，同时退还我以前所交取暖费，并承担给我造成的损失。三、案件受理费13元我不应该交，物业公司违约在先，未向我提供最基本的物业服务，诉讼费用及由于诉讼而引起我方支出的费用应该由家和物业承担。 家和物业辩称，一、上诉人上诉理由为房顶、地暖漏水，属于建筑质量问题，不属于物业服务范围。上诉人系回迁户，房屋为二层临街门脸，房顶、屋内地暖属于上诉人专有部分，不属于公共或共用部分，按照被上诉人与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》第二章的规定，上诉人主张的部分不属于物业维修范围。按照被上诉人与保定市广宸房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第九条、第二十二条的约定，保定市广宸房地产开发有限公司在保修期内承担房屋质量保修义务。上诉人反映的房屋漏水、室内地暖管漏水，均属于房屋质量问题，在上诉人收房时就已经出现，依照《前期物业服务合同》的约定，该问题应当由保定市广宸房地产开发有限公司承担责任，与被上诉人收取物业费没有关联。《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定了建筑工程实行质量保修制度，由开发商负责建筑质量保修。国务院《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。上诉人称房屋交付时就存在房顶、地暖漏水的情况，属于建筑质量问题，上诉人依法应当向开发商主张权利，不应由被上诉人承担责任。二、被上诉人作为整个小区的物业公司，提供了整个小区的公共服务，也包括对上诉人房屋的各项服务：供水、供电、供暖设施维护，下水道清理、卫生维护、垃圾清运等各项小区任何一所房屋不能缺少的基础公共服务，上诉人应当交纳物业服务费。 家和物业向一审法院起诉请求：1.判决王建刚给付家和物业物业费、取暖费共8624元及滞纳金2000元；2.诉讼及其他费用由王建刚承担。 一审法院认定事实：家和物业自2013年受保定广宸房地产开发有限公司望都分公司聘请，开始为紫光竹阁小区提供前期物业，至2018年紫光竹阁业主委员会成立，家和物业便与紫光竹阁业主委员会续订物业服务合同至今。紫光竹阁小区的物业服务收费标准为：多层住宅每月每平方米0.30元，商业住户每月每平方米0.40元。王建刚系望都县紫光竹阁小区振兴街2号房屋业主，房屋面积为199.06平方米。王建刚交纳了2016年6月30日前的物业费及取暖费。家和物业主张自2016年6月30日至2020年6月30日拖欠四年物业费3833元（199.06平米×4年×0.4元），根据《物业服务合同》关于空置房收费标准的约定，王建刚拖欠取暖费4791.36元，另主张滞纳金2000元（按拖欠金额日千分之三计算）。王建刚称其房屋性质属于住宅，而非商业，按0.4元收费不符合约定；因为家和物业一直未提供修补房面、暖气漏水等服务，故不应交纳物业费，也不会产生滞纳金，解决了上述问题自愿交纳相应费用。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故家和物业与保定广宸房地产开发有限公司望都分公司、紫光竹阁小区业主委员会签订的紫光竹阁物业服务合同合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力，王建刚应按合同约定交纳物业费。家和物业称王建刚房屋为商业住户，经营蛋糕房，并提供2015年、2016年交纳票据证实，王建刚房屋面积为199.06平方米，按商业住户每月每平方米0.40元计算四年，物业费应为3822元。王建刚称其房屋为住宅，未提供充分证据，一审法院不认采信。王建刚未交纳物业费系双方存在服务争议，用以对抗履行，虽方法不可取，但乃处于弱势所致，考虑到王建刚拖欠的原因，对家和物业滞纳金的诉讼请求不予支持。家和物业主张的空置房屋取暖费未提供合法有效证据证实，一审法院不予支持。业主应当依据法律规定及物业服务合同约定全面履行物业服务义务，而物业费及相关费用的收取是用于保障物业公共部位及设施的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，小区业主拒交物业费客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。如物业公司确未完全履行物业服务义务，小区业主可以采取请求其继续履行或采取补救措施等方式维护自身权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：“被告王建刚于本判决生效后十日内给付原告望都家和物业服务有限公司2016年6月30日至2020年6月30日物业服务费3822元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33元，原告望都家和物业服务有限公司负担20元，被告王建刚负担13元，于本判决生效后十日内交纳。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故被上诉人家和物业与保定广宸房地产开发有限公司望都分公司签订的《前期物业服务合同》、与望都县紫光竹阁小区业主委员会签订的《紫光竹阁物业服务合同》均合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力，上诉人王建刚与被上诉人双方均应按合同的约定享有权利、履行义务。根据《紫光竹阁物业服务合同》第二条的约定，被上诉人提供的物业服务内容为对物业共用部位的维修、养护和管理，对物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理等，单个业主如委托被上诉人对其物业专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用需双方另行商定。现上诉人主张的房顶、地暖漏水问题，属于其建筑专有部分出现的问题，上诉人以此拒交物业服务费的的理由不能成立。一审判决上诉人负担13元诉讼费，符合国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，并无不当。 综上所述，王建刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王建刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 牛育红 审 判 员 孟庆池 审 判 员 宋 平 二〇二〇年十月二十日 法官助理 张全翰 书 记 员 颜靖涵