云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2502民初1220号原告：开远市家和物业管理有限公司。住所地：开远市滨雅路**。法定代表人：席强。职务：总经理。委托诉讼代理人：端金辉，男，1974年2月6日生，汉族，，住开远市系。代理权限为特别授权代理。被告：费琼兰，女，1980年10月2日生，汉族，，住开远市原告开远市家和物业管理有限公司与被告费琼兰物业管理合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告开远市家和物业管理有限公司的委托诉讼代理人端金辉，被告费琼兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开远市家和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告费琼兰支付原告物业服务费等合计1785.60元；2.由被告费琼兰承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2009年11月1日受开远市强盛、生力、银发房地产开发有限公司委托，对福提岛小区进行物业服务至今。被告住在福提岛××××号，面积132.86平方米，从2017年2月至2020年6月，被告享受原告的物业服务，未支付物业费及公摊水电费等合计1622.78元。其长期拖欠物业费，还应支付原告欠费金额10%的违约金162.28元。两项合计1785.60元。为维护自己合法权益，依据《物业管理条例》41条规定，特向法院提起诉讼。被告费琼兰辩称：一、原告要求被告支付拖欠物业费1622.78元无事实和法律依据，不应得到法院支持：1.原被告之间不存在物业服务合同关系，原告称“原告于2009年11月1日受开远市强盛、生力、银发房地产开发有限公司委托，对福提岛小区进行物业服务至今”与本案事实不符。因原告是于2009年10月21日与开远市强盛、生力、银发房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定管理期限为：2009年11月1日起至2011年1月8日止。该合同期满后既未自动续期，双方至今也未签订新的《物业服务合同》，被告认为双方物业服务合同已期满终止，双方也就不存在物业服务合同关系，那么何来2009年11月1日进行物业服务至今？2.《前期物业服务委托合同》期满后，也不符合自动续签条件。根据该合同第三十条规定：“乙方在小区管理服务中，如不认真履行责任，管理不善，造成小区全体一半以上业主（住户）反对的，不同意乙方继续管理小区时，甲乙双方签订的物业管理合同自动失效；如管理服务较好，合同期满后双方续签物业管理合同；若甲方或者业主委员会未委托乙方继续管理，则乙方应在本合同届满五日内退出小区，并将属于全体业主的财产完好移交给甲方或业主委员会”。本案中，原告在服务合同有效期内未能提供较好的物业服务，导致小区环境脏乱差，车辆乱停乱放，电动车随意拉线充电，消防设施多年未更换等问题日益突出，完全达不到双方签订物管合同服务内容标准。小区业主多次与公司沟通整改，但仍然得不到有效解决，在合同到期后，在未续签物业合同的情况下，依然强制收取业主物业管理费。3.物业合同到期后，原告依然不退场且强行服务的行为属于违法行为。《前期物业服务委托合同》已于2011年1月8日期满，开远市强盛、生力、银发房地产开发有限公司或者业主均未委托原告继续管理该小区，按合同约定，原告在合同期限届满5日内退出小区，但其拒绝退出，非法霸占小区物业多年，强行向业主提供少许物业服务，强迫业主为他们这少许服务交费，拒绝业主的服务监督，从根本上无视业主的合法权利，侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”原告以单方、强行提供的所谓“事实物业服务”起诉被告，法院应当予以驳回。二、原告要求被告支付欠费金额10%的违约金162.28元于法无据，不应当得到支持。三、本案诉讼费用应当由原告自行承担。原告开远市家和物业管理有限公司为证明自己的主张，向本院提供下列证据：1.前期物业委托服务合同，证明原告受三个开发商委托对福提岛小区进行物业管理；2.营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件各一份，证明原告开远市家和物业管理有限公司的主体资格；3.被告费琼兰前夫张家玉2017年以前缴纳物业费收据，证明被告之前对物业费的认可。被告费琼兰对原告开远市家和物业管理有限公司提交的证据进行质证后认为，证据1合同已经到期，已经失效的合同不应作为证据来向被告收费。对其他证据无异议。对原告开远市家和物业管理有限公司提交的证据，本院认为，证据均真实、客观地反映了本案的相关事实，其合法性、关联性、真实性本院均予以认可，本院确认其具有证明力。被告费琼兰向本院提交证据下列证据：彩色照片打印件12张，证明开远市家和物业管理有限公司在小区管理中未按合同约定进行管理，导致环境脏乱，绿化树被砍，动物饲养，因燃放鞭炮引发火灾，消防设施常年未更换等小区安全隐患，未达到承诺服务标准。原告开远市家和物业管理有限公司对被告费琼兰提供的证据发表的质证意见是，认可小区存在管理问题，但这些问题不是物管公司所能解决，物管公司是服务型公司，不具有执法管理权，相关问题已报有关职能部门处理。公司已对小区按物管合同进行了管理。对被告费琼兰提交的证据，本院认为，证据均真实、客观地反映了本案的相关事实，其合法性、关联性、真实性本院均予以认可，本院确认其具有证明力。经审理查明，原告开远市家和物业管理有限公司于2009年10月21日与开远市强盛房地产开发经营有限公司、开远市生力房地产开发经营有限公司、开远市银发房地产经营有限公司委托，对三公司开发的开远市福提岛小区进行物业服务，双方签订了《前期物业服务委托合同》，合同期限从2009年11月1日起至2011年1月8日止。合同履行并到期后，该小区未能成立业主委员会，原告开远市家和物业管理有限公司与三开发公司也未续签《物业服务委托合同》，但原告开远市家和物业管理有限公司仍继续在该小区进行物业管理和服务。被告费琼兰于2010年6月入住在福提岛××××号，入住面积132.86平方米，入住后物业及停车等费用缴纳至2017年1月31日。从2017年2月至2020年6月的物业费及公摊水电费等合计1622.78元未缴纳。另查明，原告开远市家和物业管理有限公司在对开远市进行物业服务的过程中存在车辆管理、绿化、环境、消防等管理不到位的情况。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”本案福提岛小区在交房时候未成立业主委员会，由开发商与原告开远市家和物业管理有限公司签订了前期物业服务委托合同，其签订的物业服务合同效力及于每位业主。双方签订的《前期物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，债权债务关系明确，不违反国家强制性规定，合同合法有效。签订合同的双方应按合同履行各自的权利义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案原告和开发公司签订《前期物业服务委托合同》后，在原告提供物业服务过程中，存在部分瑕疵服务，在被告提出小区车辆停放、绿化、动物饲养等问题后，原告未能及时完整进行处理，原告公司在物业管理上也有一定过错。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案所涉《前期物业服务委托合同》到期后，原告虽未与三开发公司续签合同，所涉小区因未成立业主委员会也未与原告签订相关物业服务合同，但原告已继续为小区业主提供物业服务，被告费琼兰明知且亦实际接受了原告家和物业的服务，并支付了合同到期后的2017年1月前的相关物业费用，应视为双方之间仍存在事实上的物业服务关系，对被告费琼兰以合同到期、收取物业费无依据为由不支付物业费的辩解，本院不予支持。庭审中，原告承认在小区的服务管理中有不到位的地方，应承担一定责任，本院认定承担20%的责任。被告费琼兰作为该小区业主，没有按期交纳物业管理费，构成合同违约，应承担主要责任。本案中，居于以上分析及认定，对原告主张判决被告费琼兰支付原告物业服务费等合计1785.6元的观点，本院认为，对其中要求被告支付原告欠费金额10%的违约金162.28元的观点因与本实际不符，本院不予支持；被告费琼兰的欠费金额1622.78元原告应自行承担20%的责任，即被告费琼兰应向原告开远市家和物业管理有限公司支付物管费及公摊水电费为：1622.78元×（1-20%）=1298.22元。综上，本案事实清楚，物业服务法律关系明确，欠付的物管费及公摊水电费应当清偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第三十二条第二款、第四十条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告费琼兰于本判决生效之日起十日内支付原告开远市家和物业管理有限公司物业管理费及公摊水电费人民币1298.22元。二、驳回原告开远市家和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告费琼兰负担20.00元，由原告开远市家和物业管理有限公司负担5.00元。本判决为终审判决。审判员  尹光辉二〇二〇年十月十六日书记员  万雪媚