山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初4425号原告：王光莲，女，1953年2月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王洪燕，北京策略律师事务所律师。被告：王治刚，男，1989年10月18日出生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：张德运，山东怀法律师事务所律师。原告王光莲与被告王治刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王光莲的委托诉讼代理人王洪燕，被告王治刚及其委托诉讼代理人张德运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王光莲向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告王光莲与被告王治刚于2018年10月30日签订《“锦绣城睿园副食品市场”租赁合同》于2020年4月30日解除；2.请求法院判令被告王治刚支付213017元（截至2020年4月30日）及违约金(按每日0.5%计算，自2019年10月1日起至偿清日止)；3.请求法院判令被告王治刚支付律师费50000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年10月30日签订《“锦绣城睿园副食品市场”租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定原告将位于槐荫区锦绣城睿园北门15号楼1、2层商铺(建筑面积1364平方米)出租给被告王治刚，租赁期限自2018年11月1日起至2028年9月30日止；物业费按物业公司公示的4.5元/平方米/月交纳；租金2018年11月1日至2021年10月31日期间按人民币700000元/年收取；2021年11月1日起租金每年递增5%；被告应提前一个月交付下一年度的租金给原告。根据租赁合同约定，被告应于2019年9月30日付清2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金70万元，但被告至今未支付完全。根据《租赁合同》第12.2条“……乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同并收回商铺及场地……。12.2.1乙方连续拖欠租金15日的”等相关约定，原告于2020年4月28日通过微信和手机彩信向被告发出《解除租赁合同通知书》。截止到租赁合同解除时即2020年4月30日，被告应支付租金及物业费共计：1063817元(其中押金20000元；租金933333元；物业费110484元)，已支付850800元，尚欠213017元未支付。由于被告违约，根据租赁合同第3.6条之约定，被告应承担律师费50000元，及以213017元为基数计算每日0.5%的违约金，自2019年10月1日起至偿清时止。王治刚辩称，一、被告不存在违约行为，故原被告双方签订的《“锦绣城睿园副食品市场”租赁合同》无法定或者约定的合同解除事由。1.在原被告双方2020年3月31日的微信聊天记录可以看出，双方就关于《“锦绣城睿园副食品市场”租赁合同》中关于按年支付租赁费用的支付方式做出了更改。重新约定为，按月按日支付。并且被告自2019年7月至2020年3月通过中国工商银行转账汇款方式向原告支付房租21次，2020年3月至2020年4月被告通过微信转账方式向原告交付租金30次，原告对此事并未作出否认，而且还在催促被告通过这种方式缴纳房租。故双方之间已经通过实际履行更改了租金交付履行的方式。2.原告于2020年4月23日向被告通知因疫情原因要给被告减免四个半月的房租。被告于原告通知减免房租时，已经将房租交付至2020年4月30日，故结合减免政策，被告于2020年9月16日开始才需要向被告支付房租。因此被告至今未拖欠原告任何租金，也不存在违约行为，故无需承担违约责任及原告主张的律师费用。且双方之间租赁合同并未到期，不存在法定或者约定的解除事由，故原告应该根据合同约定的期限，继续履行双方的租赁合同。二、被告没有向原告缴纳物业费的义务。根据双方签订的《“锦绣城睿园副食品市场”租赁合同》中的第六条第1款之规定：“乙方应承担经营该商铺及场地产生的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳。”双方约定物业费由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳，即租赁房屋的物业公司中建东孚物业，而不是向原告缴纳物业费。三、原告从未向被告正式送达过《解除租赁合同通知书》。在双方签署的《“锦绣城睿园副食品市场”租赁合同》中第十一条特别约定中的11.4款约定，租赁合同任何一方给予对方通知、请求等均应采用书面形式，在本案中，原告向法庭提交的《解除租赁合同通知书》系由原告通过拍照形式发送，经被告核对《“锦绣城睿园副食品市场”租赁合同》中与《解除租赁合同通知书》中原告王光莲的签字也并非一人所书写，被告认为该解除通知书系第三人造假，并非原告的真实意思。综上所述，被告在与原告签订的《“锦绣城睿园副食品市场”租赁合同》中没有违约行为，双方应当按照合同约定继续履行合同。本院认定事实如下：2018年10月30日，出租人王光莲（甲方）与承租人王治刚（乙方）签订《“锦绣城睿园副食品市场”租赁合同》，合同载明，1.1甲方同意将位于槐荫区锦绣城睿园北门15号楼1、2层商铺，建筑面积1364平方米出租给乙方作经营副食品市场项目用途……2.1租赁期10年，甲方于2018年11月1日交付商铺给乙方使用。装修时间2018年11月1日至2018年12月31日止，租赁时间为2018年11月1日至2028年9月30日，计租期自2019年1月1日起至2028年9月30日止。3.1租金2018年11月1日至2021年10月31日期间的租金按700000元/年计算收取，第一年前两个月装修期免租。自2021年11月1起至2028年10月31日止，租金每年递增一次，每次递增5%，具体租金明细如下：2021年11月1日起至2022年10月31日止租金为735000元；2022年11月1日起至2023年10月31日止租金为771750元；2023年11月1日起至2024年10月31日止租金为810337元；2024年11月1日起至2025年10月31日止租金为850854元；2025年11月1日起至2026年10月31日止租金为893397元；2026年11月1日起至2027年10月31日止租金为938066元；2027年11月1日起至2028年9月30日止租金为902889元。3.2租赁期第一年租金，自签订合同当日起五日内应交付2019年1月1日起至2019年4月30日止的租金233333元，2019年5月1日起至2019年10月31日止的租金350000元，乙方须在2019年3月31日前付清。剩余租赁期内，租金按年支付，实行先交租金后使用。乙方应提前一个月交付下一年度的租金给甲方。3.3租赁押金为20000元整，乙方须于本合同签订当日向甲方交纳，甲方收款后将向乙方开具等额的收款凭证予以确认。3.4本合同期限届满或合法终止时，双方交接结清有关物业、设备、用具及有关费用之日起5个工作日内，甲方将租赁押金(不计利息)退还乙方，乙方凭押金收据办理退还押金手续……3.6乙方未足额按期缴纳租金和租赁税的，甲方有权向乙方进行追索，由此产生的行政罚款及维权费用(包括诉讼费、律师费等)由乙方承担……6.1乙方应承担经营该商铺及场地产生的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳……11.4租赁合同任何一方给予对方的通知、请求等须采用书面形式，甲方给予乙方的通知、请求等在邮寄至本合同所述的乙方地址或邮箱，视为送达；乙方给予甲方的通知、请求等在邮寄至本合同所述的甲方地址或邮箱后，视为送达……12.2甲、乙双方确认，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同并收回该商铺及场地，乙方已交纳之租赁押金不予退还，如该租赁押金不足以弥补甲方的损失的，乙方应赔偿甲方因此造成的全部损失。12.2.1乙方连续拖欠租金15日的；12.2.2擅自拆改该商铺及场地结构或改变用途，或故意损坏该商铺的，屡次违反管理规定或者不配合甲方日常管理情节严重的……13.3乙方逾期交付租金，或租赁发生水费、电费、物业管理费及其他费用，每逾期一日，由乙方按滞付款项金额的日5‰向甲方支付违约金；若乙方逾期超过15日，乙方除应向甲方补交租金等欠费，还应向有关部门缴清所有税费，且甲方有权单方解除本合同，收回该商铺及场地，并将乙方它交纳之租赁押金及租金作为违约金。合同还约定了其他内容。王光莲依约交付了房屋，王治刚租赁涉案房屋用于经营超市，后转租给他人，亦用于经营超市。2020年4月28日，王光莲书写《解除租赁合同通知书》并拍照发送给王治刚。通知书载明，因王治刚存在拖欠房租的违约行为，王光莲决定自即日起解除租赁合同，并要求王治刚在2020年4月30日前腾退房屋、付清费用，承担违约责任。现涉案房屋未交还给王光莲。在诉讼过程中，王光莲自认王治刚已支付850800元（含押金20000元），王治刚不予认可，但王治刚提交的转账记录累计金额不足850800元，故本院对王光莲的自认予以采信。在租赁期间，王治刚未交纳涉案房屋的物业费，中建锦绣城睿园物业服务中心于2020年4月30日向王光莲书面催交物业费110484元（2018年11月1日至2020年4月30日），王光莲亦未交纳。另查明，涉案房屋系王光莲于2018年10月1日自济南贻冉经贸有限公司处承租，租期10年，自2018年10月1日至2028年9月30日。再查明，王光莲为本案诉讼支出律师费50000元。本院认为，王光莲、王治刚签订租赁合同并实际履行，王治刚应当按照合同约定履行义务，按时支付租赁费等相关费用。根据合同约定，自2019年11月1日起，租金按年支付，王治刚应提前一个月交付下一年度的租金，即在2019年10月1日之前交付2019年11月1日至2020年10月31日的租金700000元。根据合同约定，逾期超过15日，王光莲有权单方解除本合同，而王治刚未按约定支付租金，至今未能足额支付。王治刚辩称王光莲同意按月支付租金，但现有证据不足以证明双方就变更租金为按月支付达成了一致意见，王治刚每月支付王光莲部分租金，王光莲系被动接受，不能据此认定王光莲同意以后均可按月支付。退一步讲，即使按月支付租金，王治刚同样未能做到按月按时足额支付租金。故，王光莲有权要求解除租赁合同。合同第11.4条约定“租赁合同任何一方给予对方的通知、请求等须采用书面形式，甲方给予乙方的通知、请求等在邮寄至本合同所述的乙方地址或邮箱，视为送达”，但租赁合同中未有王治刚的地址及邮箱，王光莲书写《解除租赁合同通知书》并拍照发送给王治刚，其解除合同的意思已于2020年4月28日到达王治刚，王治刚自此之后也未向王光莲支付任何款项，故王光莲与王治刚于2018年10月30日签订的《“锦绣城睿园副食品市场”租赁合同》于2020年4月28日解除。截至2020年4月30日，涉案房屋实际产生租赁费933333元，王治刚仅支付850800元,尚欠82533元，王治刚应当支付。关于物业费，合同约定物业费由王治刚向有关单位交纳，王治刚未交纳，但王光莲未代王治刚交纳，故王光莲向王治刚主张物业费，本院不予支持。关于减免租金，王治刚辩称王光莲同意减免四个半月房租，王光莲予以否认。因新冠疫情原因，山东省出台了国有企业房租减免政策，减免的主体系省属国有企业，即省属国有企业作为出租人，对国有资产类经营性房产减免租金。但本案的出租人系王光莲，王治刚未能举证证明涉案房产系国有资产类经营性住房，亦未能证明济南贻冉经贸有限公司对王光莲实行了房租的减免，且济南贻冉经贸有限公司并非省属国有企业，故本院对王治刚的相关答辩意见不予采信。关于违约金，王治刚逾期付款，应当支付违约金，合同约定“由乙方按滞付款项金额的日5‰向甲方支付违约金”，该约定过高，本院调整为以82533元为基数，自2019年10月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。关于律师费，根据合同约定，律师费应当由王治刚负担，而律师费的金额与诉讼标的相关联，王光莲起诉的标的未能全部得到支持，故因此产生的律师费不应全部由王治刚负担，本院酌定王治刚承担律师费20000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、王光莲与王治刚于2018年10月30日签订的《“锦绣城睿园副食品市场”租赁合同》于2020年4月28日解除；二、王治刚于本判决生效之日起十日内向王光莲支付房屋租赁费（截至2020年4月30日）82533元；三、王治刚于本判决生效之日起十日内向王光莲支付违约金（以82533元为基数，自2019年10月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；四、王治刚于本判决生效之日起十日内向王光莲支付律师费损失20000元；五、驳回王光莲其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5346元，减半收取2673元，由王光莲负担1473元，王治刚负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李明亮二〇二〇年十月十二日书记员  赵珊珊