黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6312号上诉人（原审被告）：苏志强，男，1960年1月19日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区顺水街**。法定代表人：姜晓东，总经理。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君姸，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人苏志强因与被上诉人哈尔滨市香开物业管理有限责任公司（以下简称香开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏志强上诉请求：撤销一审判决，驳回香开物业的诉讼请求，诉讼费用由香开物业承担。事实和理由：1.一审法院按建筑面积计算物业费用是错误的。由使用面积变为建筑面积就是上涨了物业费用，在香开物业公司没有与苏志强达成协议前，显然是违反合同的违约行为,按建筑面积收取增加部分的服务费用不应予以支付。2、香开物业公司提供的物业服务质量不合格，履行合同义务质量不符合约定的情况上，苏志强可以直接通过减少价款的方式维护自己的权益。香开物业公司辩称，一审认定事实清楚、证据充分，请求维持。香开物业公司向一审法院起诉请求：1.判令苏志强给付2013年1月1日至2019年7月31日物业服务费31201元;2.判令苏志强承担诉讼费用。一审法院认定事实：苏志强系珠江小区业主，其房屋系门市，建筑面积534.28平方米，无使用面积。香开物业公司在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位公共配套设施维修管理费协议书》，约定香开物业公司为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅系按房屋使用面积每平方米0.30元/月收取物业费。其后，香开物业公司两次上涨物业费，2012年涨至按建筑面积每平方米0.4元收取，2015年1月1日，涨至按建筑面积每平方米0.6元收取。2019年8月,香开物业公司撤出珠江小区，不再提供物业服务。香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。香开物业公司履行了物业服务义务，故苏志强应继续依法交纳物业服务费用。本案争议的焦点为：1.香开物业公司上调物业费收费标准是否有依据；2.苏志强应按什么标准交纳物业费;苏志强能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、关于香开物业公司上调物业费收费标准没有依据的问题。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”香开物业公司与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定:“实行政府指导价的由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定、物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但香开物业公司并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故香开物业公司调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定:“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定:“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，苏志强有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，香开物业公司擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此苏志强有权拒绝交纳香开物业公司上调部分的物业费，苏志强抗辩有理，原审法院予以支持。二、关于苏志强交纳物业服务费标准的依据的问题。按照香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定,按使用面积每平方米0.3元收取物业费，但该协议书签订的时间为2002年，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元／月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故按建筑面积收取物业费,符合该规定。因此,苏志强应交纳2014年1月1日至2019年7月31日的物业费2120.55元（105.5平方米×0.3元×67月），香开物业公司诉请超出部分，原审法院不予支持。三、关于香开物业公司的服务质量问题。关于苏志强辩称的香开物业公司物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于苏志强的该项答辩意见，原审法院不予采纳。判决:一、苏志强于本判决生效后立即给付香开物业公司物业费2120.55元（2014年1月1日至2019年7月31日）;二、驳回香开物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由苏志强负担。二审中，苏志强申请证人张某出庭，证明苏志强房屋漏水时，自行维修时花费25000元。香开物业公司发表质证意见是，对证据的三性均有异议，物业无法确定证明人的真实身份，其证人证言存在多次不清楚，以及相互冲突的问题，也无法证明其是否确实为苏志强进行过实际的维修，需提供其他证据予以证实。此外该证人也证实了对于苏志强家的维修是重新做了防水层,按照39号文件的规定重做防水层，应当由业主委员会决定，从专项维修资金中争取,不属于物业服务的范围，物业公司仅对屋面有日常的维修义务，该理由不能成为不缴纳物业费的抗辩理由。本院认为，苏志强未提交相关合同及付款凭证佐证，对该份证人证言不予采信。本院确认一审判决认定的事实。本院认为，香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》对物业服务企业和苏志强具有约束力，双方应按该协议约定履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该项法律规定赋予了业主在物业服务企业不履行或不完全履行合同义务的维权方式。本案中，苏志强提供的照片等证据虽能证明香开物业公司提供服务期间，该小区庭院存在公共环境脏乱等情形，但苏志强举示的证据不足以证明物业管理瑕疵长期存在。且《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》载明，香开物业公司对该小区庭院、道路、给排水、公共服务配套设施、房屋共用部位提供管理服务。香开物业公司按照协议约定履行了公共配套服务的主要义务，能够保障小区业主的正常居住、生活，香开物业公司管理能力、服务质量存在的瑕疵，尚不构成其拒不履行合同义务的法律情形，不能因此成为苏志强长期拒交物业费的理由。此外，香开物业公司提供管理服务期间，苏志强以及小区业主并没有依法行使业主权利，要求香开物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，苏志强以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。诉讼中香开物业公司未要求苏志强承担迟延交纳物业费给付利息的违约责任，已趋于公平合理。苏志强仍要求少交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于苏志强主张因香开物业公司未履行维修维护义务给其造成财产损失，苏志强可另行主张侵权赔偿责任。综上所述，苏志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由苏志强负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  谢国丰审判员  王梦薇二〇二〇年十月三十日法官助理刘向坤书记员刘晶