湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1538号上诉人（一审被告）：叶章玉，女，汉族，1967年3月24日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：赵轮，湖北瑞泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文峰，湖北瑞泰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈素芳，女，汉族，1957年1月26日出生，户籍住所地：湖北省十堰市茅箭区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：唐新中，湖北润京律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茅，湖北润京律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：王东旭，女，汉族，1960年5月14日出生，户籍住所地：湖北省十堰市茅箭区，现住湖北省十堰市茅箭区。被上诉人（一审第三人）：十堰腾泽汽车销售服务有限公司。住所地：湖北省十堰市郧阳区经济开发区樱桃沟村。法定代表人：王东旭，该公司经理。被上诉人（一审第三人）：十堰腾泽欧龙汽车销售服务有限公司。住所地：湖北省十堰市郧阳区经济开发区樱桃沟村。法定代表人：王东旭，该公司经理。被上诉人（一审第三人）：王强，男，汉族，1986年12月16日出生，户籍住所地：湖北省十堰市茅箭区，现住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：王东旭（系王强母亲），女，汉族，1960年5月14日出生，现住湖北省十堰市茅箭区武当路泰安小区******。上诉人叶章玉因与被上诉人陈素芳、王东旭、十堰腾泽汽车销售服务有限公司（以下简称腾泽公司）、十堰腾泽欧龙汽车销售服务有限公司（以下简称腾泽欧龙公司）、王强案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）鄂0302民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理本案。上诉人叶章玉及委托诉讼代理人赵轮、被上诉人陈素芳的委托诉讼代理人唐新中、王茅、一审被告腾泽公司、腾泽欧龙公司法定代表人及王强的委托诉讼代理人王东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶章玉上诉请求：1、撤销原判。2、改判确认陈素芳与王东旭、王强在2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》无效。3、判决准予执行位于十堰市××箭区××开发区东风大道橡树××单元××号房屋(以下简称涉案房屋)。4、判令陈素芳承担本案诉讼费。事实和理由：1、原判认定事实不清。《房屋租赁合同》上陈素芳签名与起诉状和银行汇款上陈素芳的签名不一致，不排除王东旭、王强为了对抗人民法院对涉案房屋的执行而与陈素芳签订的虚假《房屋租赁合同》。另在一审诉讼中，陈素芳本人未参加诉讼。《房屋租赁合同》约定租赁期限为15年，每月租金为500元，并约定陈素芳租赁期间产生的水、电、气、光纤和物业管理等费用，由王东旭、王强支付明显不合常理，所收取的房租金还不够支付上述费用，可见《房屋租赁合同》不真实。2、涉案房屋登记在王强名下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，应认定王强是涉案房屋的所有人，故应准予对涉案房屋的执行。陈素芳、王东旭、腾泽公司、腾泽欧龙公司、王强均未提交书面答辩述意见。陈素芳向一审法院起诉请求：1、判决停止对涉案房屋的强制执行；2、确认陈素芳2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》以及2018年1月21日签订的《房屋抵押协议》合法有效；3、判令叶章玉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月7日，王东旭向陈素芳借款20万元并出具《借条》。该《借条》内容为：今借到陈素芳现金20万元整，承诺将涉案房屋租给陈素芳使用15年，借款使用二年，到期还本金，两年内双方不支付利息和房租。王强当日在该《借条》上备注：属实同意。同日，王东旭、王强与陈素芳签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》约定：王东旭、王强将位于十堰市××箭区××开发区东风大道橡树××单元××号房屋出租给陈素芳居住使用15年；房屋租赁期从2016年11月7日至2031年11月6日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方；2016年11月7日至2031年11月6日免房租金2年，2018年11月6日至2031年11月6日，每月租金为500元，一年支付一次，在每年11月1日提前5天支付；陈素芳未经王东旭、王强同意，无权转租、转借、转卖房屋及屋内王东旭、王强所属家具家电；陈素芳不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施，如有人为原因造成破损丢失应维修完好，责任自负；陈素芳无需交押金给王东旭、王强，陈素芳在租期内产生的水、电、气、光纤和物业管理等费用，由王东旭、王强支付；陈素芳须按时缴纳房租，滞缴需征得王东旭、王强同意，否则视为陈素芳违约，协议终止等。合同签订后，涉案房屋由陈素芳占有使用。2018年1月21日，王东旭再次向陈素芳借款40万元，并出具《借条》一份。该《借条》内容为：今借到陈素芳现金40万元用于公司提车款，使用期为1年；王东旭自愿将涉案房屋作为借款抵押物，房屋价款40万元，根据现状以借条形式抵押；如到期不能按期还本付息，可直接将此房屋办理到陈素芳名下，借条签字日起王东旭无权买卖、转让、租赁涉案房屋，否则后果自负。王强于2018年1月21日在该《借条》上备注：已阅读，同意办理。但涉案房屋并未办理抵押权登记。上述两笔借款到期后，王东旭未能向陈素芳偿还借款。叶章玉与王东旭、腾泽公司、王强、腾泽欧龙公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2018）鄂0302民初1961号民事判决，判令王东旭偿还叶章玉借款本金460万元及利息24.6万元，腾泽公司、王强、腾泽欧龙公司对王东旭的上述债务承担连带清偿责任等。判决生效后，叶章玉申请执行。在执行过程中，一审法院作出（2018）鄂0302执2094号执行裁定，于2019年2月12日查封了涉案房屋。2019年2月27日，一审法院作出（2018）鄂0302执2094号之一执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。陈素芳提出执行异议，请求停止对涉案房屋的评估、拍卖。2019年4月28日，一审法院作出（2019）鄂0302执异112号执行裁定：驳回陈素芳的执行异议请求。陈素芳不服在法定期限内提起本案诉讼。另查明：涉案房屋（面积98.23平方米）由十堰市庄仪房地产开发有限公司开发建设（项目名称：普林公寓橡树湾），涉案房屋现登记于该公司名下[产权号：鄂（2017）十堰市不动产权第0009385号]。王强于2015年向十堰市庄仪房地产开发有限公司全款购买涉案房屋，总价款395706元。上述房屋买卖已于2015年9月11日在十堰市房屋产权交易中心办理了网签，并于2016年5月26日在十堰市房屋产权交易中心完成了备案。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，王东旭、王强与陈素芳于2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。上述《房屋租赁合同》签订于一审法院查封涉案房屋（2019年2月12日）之前，且陈素芳在人民法院查封之前已经占有使用涉案房屋。叶章玉亦无证据显示陈素芳与王东旭、王强在签订上述《房屋租赁合同》时存在恶意串通行为。陈素芳主张停止对涉案房屋的执行，应予支持。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。王东旭于2018年1月21日所出具《借条》中关于“如到期不能按期还本息，可直接将此房屋办理到陈素芳名下”的约定，违反了法律的禁止性规定，应属无效。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、确认陈素芳与王东旭、王强于2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》有效；二、不得执行十堰市××箭区××开发区东风大道××号房屋。案件受理费80元，由叶章玉负担。本院二审查明，原判认定陈素芳在一审法院查封涉案房屋之前占有使用涉案房屋无证据证实，其他事实与原判认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本院在审理本案的过程中，上诉人叶章玉提交的涉案房屋所在地社区因新冠××防控工作而到涉案房屋内排查住户表载明王强在2020年2月实际居住在涉案房屋内，从涉案房屋所在的小区物业管理公司调取的音像资料也反映是王强居住、使用涉案房屋；同时，陈素芳在向一审法院执行机构提出执行异议提交的异议申请明确陈述是以借条形式抵押涉案房屋，并未陈述双方签订有《房屋租赁合同》；陈素芳在本案诉讼中提交了其与王东旭、王强在2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同载明承租的房屋是位于十堰市××箭区××开发区东风大道橡树××单元××号房屋，与涉案房屋的房号不一致，陈素芳未提交其在承租涉案房后支付房屋租金并实际占有使用涉案房屋的相关证据，故依据现有的证据不足以认定陈素芳在一审法院查封涉案房屋之前占有使用涉案房屋。原审判决认定陈素芳在一审法院查封之前占有使用涉案房屋无证据证实，本院对此予以纠正。现有的证据不足以认定陈素芳在一审法院查封涉案房屋之前占有使用涉案房屋，陈素芳请求排除对涉案房屋的执行的请求，本院不予支持。关于本案《房屋租赁合同》的效力认定问题。陈素芳与王东旭、王强双方均称2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，该合同的内容也不违反法律法规的强制性规定，叶章玉虽对该《房屋租赁合同》的真实性提出异议，但现有的证据不足以认定陈素芳与王东旭、王强在签订上述《房屋租赁合同》时存在恶意串通行为，故原判确认该《房屋租赁合同》有效正确。但本案当事人签订的《房屋租赁合同》约定承租的房屋是十堰市××箭区××开发区东风大道橡树××单元××号房屋，与本案涉案房屋房号不同，从《房屋租赁合同》约定的内容并结合借条载明的内容审查，即使《房屋租赁合同》约定的实际承租的房屋与本案涉案房屋是同一房屋，但陈素芳与王东旭、陈强签订的房屋租赁合同实际是用房屋使用权抵偿借款的合同，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故本案不宜使用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则。综上所述，叶章玉上诉请求准许对涉案房屋执行的理由成立，本院对其该项上诉请求予以支持；叶章玉上诉请求确认2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》无效无事实和法律依据，对其该项上诉请求，本院不予支持。原判认定陈素芳在一审法院查封之前占有使用涉案房屋无证据证实，导致判决结果有误，本院对此予以纠正。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初2416号民事判决原判第一项，即确认陈素芳与王东旭、王强于2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》有效；二、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初2416号民事判决第二项，即不得执行位于十堰市茅箭区东城开发区东风大道13号10幢1-6-3号房屋；三、驳回陈素芳请求停止对位于十堰市茅箭区东城开发区东风大道橡树湾13号10栋1单元1-6-3号房屋的评估、拍卖、终止执行的诉讼请求。一审案件受理费80元，由陈素芳、叶章玉各负担40元。二审案件受理费80元，由陈素芳、叶章玉各负担40元。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年十月二十八日书记员 江 澜