内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终333号上诉人（一审原告）：潘毅和，男，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：曹旭辉，男，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。一审第三人：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人：冯海涛，执行董事。上诉人潘毅和因与被上诉人曹旭辉及一审第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞、被上诉人曹旭辉的委托诉讼代理人侯文全到庭参加诉讼，一审第三人京和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘毅和上诉请求：1.撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初225号民事判决；2.判令准许对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-6-06-150号车库的执行；3.判令曹旭辉承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：曹旭辉所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件，且其权利不能够排除执行，理由如下：一、曹旭辉与京和公司之间商品房买卖合同签订时间（2018年1月14日）晚于车库款收据时间（2017年12月4日），明显与交易习惯不符，该合同真实性存疑。二、曹旭辉仅凭物业费收据，无法证明其在查封前己经占有而且是合法占有不动产。三、曹旭辉没有提供转账凭证，仅凭京和公司出具的收据，无法证明其已经交纳全部款项。四、潘毅和提交的一审法院执行局在巴林左旗不动产登记中心的调档材料，显示案涉小区在一审法院查封之时，至少有39套不动产己经办理正式的不动产登记手续，并己取得不动产权利证书，上述事实证明案涉小区已经具备办理不动产产权手续的条件。而且，案涉商品房买卖合同附件五第九条第三款明确约定，办理产权证、契税、公共维修基金、采暖费等由买受人自理。曹旭辉至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉不动产未办理过户登记明显存在过错。另外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。曹旭辉并未举证证明其有前述行为，应当认定曹旭辉对没有办理过户登记存在过错。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。曹旭辉不具有足以排除强制执行的民事权益，请求支持潘毅和的全部上诉请求。曹旭辉辩称，一、曹旭辉在一审法院查封之前已与京和公司通过房产部门签订正式商品房买卖合同，根据法律规定合法有效，该合同未被司法机关确认无效或者撤销，因此曹旭辉具有物权期待权。二、曹旭辉签订定商品房买卖合同后已经实际占有、使用案涉车库，是实际权利人，而且交纳相关物业等费用，一审法院进行的现场勘查亦能证明曹旭辉实际占有、使用案涉车库。三、京和公司拖欠刘铁骑施工费、人工费等工程费用而无款支付，于是让刘铁骑出售车库用来抵顶所欠施工费，刘铁骑联系曹旭辉购买案涉车库，曹旭辉购买后抵顶了京和公司欠付刘铁骑的工程款，并与京和公司签订定房协议，京和公司也给曹旭辉出具车库款收据。这种付款方式合法有效，并不是以物抵债，只是付款方式的不同。四、办理产权证书需要京和公司出具相关手续，曹旭辉多次要求京和公司办理产权登记，但是由于京和公司债务缠身，涉及车库被查封等情形，致使至今没有办理产权登记，曹旭辉对此并无过错。综上，潘毅和的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。潘毅和向一审法院起诉请求：1.判令恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-6-06-150号车库的执行；2.判令曹旭辉及（或）京和公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：潘毅和与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷案件，潘毅和于2018年7月4日提出保全申请，并提供安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司出具的保函（保单号：212904852018000011，保险赔偿限额6000万元）提供担保。一审法院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。一审法院于2018年7月30日作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司未作转移登记、预告登记但已作买卖合同备案登记的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。针对一审法院的查封措施，曹旭辉提出保全异议。一审法院于2019年8月6日作出（2019）内04执异215号执行裁定，裁定中止对案涉车库的执行。潘毅和不服，提起本案执行异议之诉。曹旭辉提交其与京和公司于2018年1月14日签订的京和王府商品房买卖合同，约定购买巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至××里车库，房款金额共计为127764元；提交2017年12月4日京和公司针对上述房屋出具的收款收据，金额为127764元，加盖公司财务专用章；提交赤峰市和裕物业有限公司针对上述房屋出具的物业费收据，金额为200元，加盖公司财务专用章。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，案件争议的实质是曹旭辉就案涉车库是否享有足以排除强制执行的实体权益。被执行人为房地产开发企业，且执行标的物是登记在该房地产开发企业名下的商品房，如果案外人享有的实体民事权益参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不足以排除执行，但参照该规定第二十八条足以排除执行的，人民法院可以参照第二十八条作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院认为，曹旭辉所购车库符合上述司法解释规定的情形，对案涉车库享有排除强制执行的实体权益。其理由如下：首先，曹旭辉与京和公司之间形成的系有效的商品房买卖合同。第二，根据赤峰市和裕物业有限公司出具的收款收据、曹旭辉签订的用电合同、照片，可以证明曹旭辉已经在法院查封前占有案涉车库。第三，结合京和公司出具的收款收据，亦能够证明曹旭辉已经交付了房款，潘毅和以曹旭辉无法提供汇款凭据认为尚未付款的主张不能成立。最后，虽然曹旭辉尚未办理不动产产权手续，但根据庭审调查，该小区房产因纠纷存在多个法院查封的情形，均未办理房产登记手续，曹旭辉未办理登记情形并非因买受人自身原因造成。综上所述，可以认定曹旭辉所购车库符合上述司法解释规定的情形，对车库享有排除强制执行的实体权益。一审法院对潘毅和的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回潘毅和的诉讼请求。案件受理费100元，由潘毅和负担。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系潘毅和针对曹旭辉提起的申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：曹旭辉就案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，曹旭辉就案涉车库享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：首先，曹旭辉与京和公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定案涉商品房买卖合同合法有效并无不当。基于双方当事人的自主安排，无论先签约后付款，还是先付款后签约，均不会影响案涉商品房买卖合同的效力。潘毅和虽主张案涉商品房买卖合同真实性存疑，但并未提供相应证据予以证明，故其本项上诉理由不能成立。其次，赤峰市和裕物业有限公司出具的收款收据、曹旭辉的用电合同、照片等证据，可以证明曹旭辉在一审法院查封之前已经合法占有案涉车库。再次，法律对于买卖车库的付款方式并无限制性规定，既可以选择现金交纳，也可以选择银行转账，双方协商通过双方或多方债务抵销方式付款亦不违反法律规定。京和公司出具的收款收据，能够证明曹旭辉已经支付案涉车库价款。潘毅和关于曹旭辉没有转账凭证，仅凭收款收据，无法证明已经交纳案涉车库全部款项的上诉理由不能成立。最后，案涉车库未办理不动产过户登记手续，本案在案证据不能证明系由曹旭辉自身原因造成。综上，潘毅和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由潘毅和负担。本判决为终审判决。审判长 陈立斌审判员 荣如侠审判员 张 琰 二〇二〇年十月十二日书记员 石俊峰