连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0707民初3336号 原告：连云港麒文驾训场地租赁有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇南街社区殷沙路**。统一社会信用代码91320707MA1T60NF76。 法定代表人：范贤梅，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓芳，江苏衡信达律师事务所律师。 被告：赣榆区青口镇麒文餐馆，，住所地连云港市赣榆区青口镇南街社区青沙线**统一社会信用代码92320707MA1W6B3A14。 经营者：刘昌建，男，1974年10月16日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：孟少宁，江苏盈喆律师事务所律师。 原告连云港麒文驾训场地租赁有限公司（以下简称麒文租赁公司）与被告赣榆区青口镇麒文餐馆（以下简称麒文餐馆）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日作出（2019）苏0707民初6777号民事判决书，案件上诉后连云港市中级人民法院于2020年3月27日作出（2019）苏07民终5010号民事裁定书，裁定撤销原判决并发回本院重审。本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告麒文租赁公司的委托诉讼代理人陈晓芳、被告麒文餐馆的委托诉讼代理人孟少宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告麒文租赁公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告解除租赁合同；2、判令被告支付租金及水电费计237310元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年6月23日，原被告签订餐饮租赁合同，双方约定租赁期限为两年，租金为20万元一年，自租赁合同签订以来，被告一直拖延支付租金，并一直由原告代缴水电费。原告多次催缴未果，为维护原告合法权益，遂诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告麒文餐馆辩称，1、原被告签订的《餐饮租赁合同》属实，但原告不是涉案土地及房屋的合法产权人，且涉案房屋的建造未取得相关部门的审批许可，未取得《建设工程规划许可证》，根据《物权法》等规定，应认定涉案房屋为违法建筑，并依法认定案涉《餐饮租赁合同》为无效合同；2、涉案房屋的实际使用人及管理人均系刘某，刘昌建从未实际使用涉案房屋，也从未参与餐厅的经营管理，根据民事诉讼法第五十九条第二款的规定，应追加刘某为本案的共同被告，相应租金支付义务也就应由实际经营者刘某本人承担；3、答辩人实际经营期限为3个月，根据合同约定，原告的租金请求应为50001元（20万/12月×3个月）；4、原告代收刘某自2018年3月29日至2018年5月31日期间的营业投资款180846.50元，此款应抵算租金，剩余130845.5元应返还答辩人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月23日，原告麒文租赁公司（甲方）与被告麒文餐馆（乙方）签订《餐饮租赁合同》一份，第一、二条约定将甲方公司服务大厅（一楼快餐区、二楼自助餐区）交由乙方经营，第三条约定租赁期限2年，即自2018年6月23日至2020年6月23日止，第四、五条约定租金20万元/年，付款方式为乙方分十个月付清，月付2万元，每个月的1号为交租金时间。第十条约定在房屋租赁期间，由乙方支付水电费，每月的水电费由甲方向乙方代收。第十一条约定乙方出现拖欠租金累计达1个月等情形，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。合同签订后，被告按合同约定为考场学员提供餐饮服务，双方因拖欠租金产生争议，原告于2019年3月28日向被告发出催款通知书，依据合同约定催交2018年7月1日至2019年3月30日期间的租金16万元(其中已收6000元)。 庭审中，原被告双方围绕以下三点事实产生争议，本院组织双方进行举证与质证： 一、案涉《餐饮租赁合同》是否合法有效。被告麒文餐馆辩称，原被告签订的《餐饮租赁合同》属实，但原告不是涉案土地及房屋的合法产权人，且涉案房屋的建造未取得相关部门的审批许可，未取得《建设工程规划许可证》，应认定涉案房屋为违法建筑，案涉《餐饮租赁合同》应认定为无效合同。庭审中，原告认可出租给被告的服务大厅（一楼快餐区、二楼自助餐区）涉及的房产并未办理建设工程规划许可证及房屋产权证。 二、被告占用案涉场地的期限。原告主张被告实际使用期限自合同签订之日起至2019年1月25日，按7个月主张。被告麒文餐馆辩称，实际使用时间为签订合同后三个月，就该使用期间被告未进一步举证证明。在原审中，被告认可从2019年1月25日起，由于原告股东之间发生纠纷并提起诉讼，连云港市公安局交警支队通知案涉科目二场地停考至2019年5月5日，其实际经营时间为7个月。另查明，案外人柏某与原告麒文租赁公司因合伙协议纠纷于2019年2月28日向本院提起诉讼，经本院主持调解，双方解除《合作经营驾驶员考点合同》。 三、营业费用是否能够冲抵场地占用费。被告提交2018年3月6日原告与案外人刘某签订的《餐饮合作协议》一份、刘某承诺书一份、餐厅收入列表一份，证明原告出租的驾训场地服务大厅所设立的餐饮部系刘某依据合作协议投资所建，并负责经营管理等全部职权，合作期限5年，至2023年3月6日届满，主张刘某系实际经营者，应当追加为共同被告，相应的租金支付义务也应由刘某本人承担。且其2018年3月29日至2018年5月31日经营期间的营业费用180846.50元被原告收取，应当冲抵租金，刘某已经作出书面承诺同意抵扣且原告副总高艳舞已签字确认营业费用可以抵扣房租。原告对被告的抗辩意见不予认可，辩称承诺书与本案无关联，餐厅收入列表并无原告公司的确认，刘某签订的合作协议与本案的租赁合同纠纷无关联性，刘某在合作协议履行过程中以原告名义借贷融资后对债权人避而不见，导致债权人在原告处催要款项严重影响原告正常营业，双方已经终止了合作，且高艳舞系案外人柏某招聘，在案外人柏某与原告麒文租赁公司解除《合作经营驾驶员考点合同》后即离职，其陈述内容及行为不具客观性。本院查明，2018年3月6日，原告麒文租赁公司（甲方）与案外人刘某（乙方）签订《餐饮合作协议》，第一、二条约定：为了完善考场配套服务设施，甲方委托乙方筹办餐厅，方便学员及驾考人员的餐饮。餐饮部由甲方委托授权，划拨区域交于乙方出资建造，建造成某及经营管理由乙方全权负责。第三条约定：1.甲方以提供场地，政策支持等方式入股，乙方以全额投资、自主经营方式入股，双方的利润比例各为50%。2.每月的利润结算时间为28号，甲乙双方将经营账目全面核算，结算出当月利润、成某等数据，并形成书面结算清单，人手一份。3.因考场采用一卡通的消费方式，每个月28号双方对清账目后，甲方在每月底前将乙方所得款项打入乙方指定的银行账户，以便乙方现金流的正常运转。在本院与案外人高艳舞谈话过程中，案外人高艳舞陈述系于2019年4月份在餐厅收入列表上签字确认营业费用可以抵扣房租，并于5月份离职；考场在2019年过年年前年后停过一段时间，大概有三个多月，之后麒文餐馆也不再营业。 案件审理过程中，原告自愿撤回对水电费用的相关主张；被告提出反诉，请求判令原告违约履行合同并赔偿损失8万元，退还剩余营业收入款7000元。之后其以相关损失需重新计算为由书面撤回反诉。 本院认为，本案争议焦点有三：一、案涉《餐饮租赁合同》是否合法有效；二、被告麒文餐馆占用案涉场地的期限；三、营业费用是否能够冲抵场地占用费。 关于争议焦点一，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉服务大厅（一楼快餐区、二楼自助餐区）涉及的房产并未办理建设工程规划许可证及房屋产权证，依据合同法第五十二条第（五）项之规定，原被告双方签订的《餐饮租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定无效。 关于争议焦点二，在原审中被告认可实际经期限自合同签订之日起至2019年1月25日，共计7个月时间。该陈述已经构成自认，且该陈述与原告股东之间发生纠纷并提起诉讼以及案涉场地停考等事实在时间上能够相互印证，故本次诉讼被告麒文餐馆在未能进一步充分举证证明实际经营期限的情况下而仅辩称实际经营3个月时间，因证据不足本院不予采纳。案外人高艳舞在谈话笔录中陈述称被告的实际经营时间为三个月，因案外人柏某与原告等因合伙经营发生纠纷，且高艳舞系柏某委派至原告处员工，故其与原告存在利害关系，其关于被告实际经营时间的陈述在无其他证据证明的情况下，本院对其真实性不予确认。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故依照《餐饮租赁合同》的约定，案涉场地每月租金16667元，原告主张的2018年6月23日至2019年1月25日期间，即7个月房屋占有使用费应为116667元。扣除已收取的6000元，被告还应支付原告110667元。 关于争议焦点三，案外人高艳舞于2019年4月份在餐厅收入列表上签字确认营业费用可以抵扣房租的行为，因被告未能充分举证证明案外人高艳舞离职前在原告公司中的职务以及其签字行为属于职务行为，且刘某出具的关于同意以营业收入抵扣房租的承诺书系单方行为，故被告提交的原告与案外人刘某签订的《餐饮合作协议》、刘某承诺书、餐厅收入列表不能证明原被告双方及案外人刘某达成合意，即将刘某在2018年3月29日至2018年5月31日经营餐厅期间的营业费用180846.50元收入用来抵扣原告本次诉讼主张的被告麒文餐馆拖欠的2018年6月23日至2019年1月25日期间的房屋租金。被告主张刘某系麒文餐馆实际经营者，应追加为共同被告并承担支付租金的义务，但并未充分举证证明，且刘某并非《餐饮租赁合同》的相对方，对该主张本院不予支持。 综上，对原告麒文租赁公司诉讼请求中依法成立的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一、二款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赣榆区青口镇麒文餐馆于本判决生效之日起十日内给付原告连云港麒文驾训场地租赁有限公司房屋占有使用费110667元。 二、驳回原告连云港麒文驾训场地租赁有限公司其他诉讼请求。 如被告赣榆区青口镇麒文餐馆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4940元，由原告连云港麒文驾训场地租赁有限公司负担2427元，由被告赣榆区青口镇麒文餐馆负担2513元（该费用原告麒文租赁公司已预交，由被告麒文餐馆于本判决生效之日起十日内直接向原告麒文租赁公司给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理4940元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  曹书源 审 判 员  宋慧秋 人民陪审员  张孝堂 二〇二〇年十月十二日 法官 助理  孙振鎏 书 记 员  武 菲 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 （二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 （四）《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。