广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7856号上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，统一社会信用代码9****************7，住所地惠东县******。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡玉媚，女，1957年9月6日出生，汉族，香港人，现住惠东县******************，香港居民身份号码*********。被上诉人（原审原告）：曾舒丹，女，1996年4月20日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县*****************，公民身份号码4****************3。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司与被上诉人蔡玉媚、曾舒丹因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初1098民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司的上诉请求：1、请求撤销惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初1098民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一、虽然台风、暴雨等不可抗力出现的时间短，但其存在的连续性强，对上诉人的影响性大，耽误时间远远超过90日。原审判决仅酌定扣减90日属于事实认定不清，正确的延误时长应为6个月。根据上诉人在一审中提交的证据《广东省惠东县气象局8月20日至9月20日期间影响我县的主要天气过程》显示：2018年8月27日到2018年9月1日，惠东县城遭受超强降雨水灾，此次降雨量突破了广东省历史极值，这是完全无法预料的；2018年9月16日到2018年9月17日，惠东县城又受到第22号台风“山竹”超强台风影响，台风最高级别为13级。而此时，项目楼盘正进行到最后的工程阶段，连续的暴雨和水灾造成施工现场及工人宿舍生活区重大损失，项目被迫停工。同时，因楼盘处于低洼地势，大水带着泥土一同冲入地下室，造成许多大型机器设备毁坏，重新订购和修复大量时间。二、根据惠州供电局于2018年12月17日发布的《会议纪要》，结合惠东供电局出具的《惠东供电局关于弘诚厚园28、29栋用电报装的情况说明》，上诉人已对增加相关配电工程问题进行了举证。为加强对开关站及配电房的防洪防涝风险管控工作，广东电网有限责任公司惠州供电局于2018年12月17日向上诉人出具的《会议纪要》，要求上诉人完成“地面临时应急变压器及发电机快速接入装置设计方案”(见证据《会议纪要》第一条第四项第3小点)。上诉人接到通知后积极响应，全力配合，为完成方案，上诉人从订购机器设备及完成调试进行有效运转又花费了数个月的时间，于是导致了工期进一步的延误。上述《会议纪要》结合惠东供电局出具的《惠东供电局关于弘诚厚园28、29栋用电报装的情况说明》，水灾不可抗力的导致上诉人延误交楼时长的应为6个月。三、在房屋通过勘查、设计、施工、监理和建设五个单位的验收(以下简称“五方验收”)并以此进行了公示的情况下，五方验收的时间应当是商品房的交付时间。涉案商品房已经于2019年7月11日经过了五方验收，事实上符合了合同约定及法定交付条件，加之被答辩人已经入住。因此，答辩人也不应当承担2017年7月11日以后逾期交房违约责任。四、退一步讲，双方已经签订了《楼宇交接书》等交房确认文件，于情于理上诉人都不应支付此日期之后的逾期交房违约金，更无需退还物业管理费。1、楼宇交接书是双方真实意思表示，合法有效，上诉人已于交接书所示之日实际履行了交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方签订了《楼宇交接书》，在被上诉人的认可下进行了房屋交接手续、交付了房屋的钥匙并实际转移了房屋的占有。鉴于双方当事人具有完全民事行为能力，签订《楼宇交接书》的行为出于各自的真实意思表示，其行为和内容均为违反效力性禁止规范，在没有证据证明上诉人在签订时存在欺诈、胁迫、重大误解等导致该交接书被撤销或认定无效的情况下，应当尊重双方当事人的合意表示和《楼宇交接书》的现有效力，视为上诉人已向被上诉人履行了交付房屋的义务。而且被上诉人在收楼后正常装修、入住、缴纳物业费，可见被上诉人对上诉人的交房行为以及所交付的房屋都是没有异议的。2、即使在房屋交付后进行了部分修补，那也是属于瑕疵交付问题，而不是逾期交房的问题。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接受，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务”根据上述规定，只要交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，即使业主拒绝接收，开发商都不用承担违约责任，况且本案中被上诉人已经实际装修入住。因此不应支付楼宇交接书日期之后的逾期交房违约金，更无须退回物业管理费。五、原审判决的违约金过高，鉴于业主没有举证证明其有实际损失，故违约标准应以年标准6％更加公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即违约金过高的调整标准为“超过造成的损失30％”。然而在本案中，被上诉人没有就其所受损失进行举证，根据公平原则，考虑业主的实际损失、合同的履行情况等因素，故请求法院将违约金标准调整至年利率6％计算，将更符合本案实际情况。综上所述，上诉人一方面要做好补救工作，另一方面还要进一步做足防范措施，所花的时间远不止于原审法院认定的90日，免责期间应为6个月。同时，房屋已于2019年7月11日通过了五方验收，该公开的情况即事实上向被上诉人进行了交楼通知，因此从该日起不该再计算违约金。鉴于被上诉人没有就其所受损失进行举证，故此违约金标准调整至年利率6％计算为宜。请求贵院查明事实，依法作出公正的判决。被上诉人蔡玉媚、曾舒丹答辩称：一、台风不属于合同约定的不可抗力，被答辩人无权要求扣减逾期交房时间.首先，不可抗力作为合同的免责条款，是指合同签订后发生当事人无法预见、无法避免、无法克服的意外事件。本案中，夏秋多台风天气在涉案商品房项目所处地区属常年气候现象，并非不能预见，且气象部门对于台风登陆的情况均己提前发布通知，被答辩人作为专业的房地产开发商，完全能够采取相应措施减少或避免台风对施工造成的影响，及时恢复施工、如期交房。其次，涉案合同为被答辩人提供的格式合同，被答辩人是在对合同签订至交房期间可能导致延期交房等因素进行充分评估后才定下交房时间，施工期间遇到的台风天气等造成的损失本就应当由被答辩人承担。现被答辩人以可预见的事情即主张延期6—9个月，将本应由被答辩人承担的风险转移至答辩人，这完全是无视契约精神推卸逃避违约责任的表现，也是有悖公平原则的行为。再者，即便台风天气导致工期延误参照不可抗力来处理，根据《合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”发生不可抗力等事由后也应在合理期限内通知合同相对人，否则不能主张不可抗力免责。本案中，被答辩人自始至今没有向答辩人发出过发生不可抗力事山的有效通知，直至一审诉讼过程中被答辩人才在答辩状中以台风天气构成不可抗力进行抗辩，因此应当驳回其关于逾期交房免责的主张。综上，台风天气不构成不可抗力，被答辩人无权以台风免除违约责任。二、《会议纪要》并未要求涉案楼盘进行整改，逾期交房是被答辩人拖延工期所致被答辩人提到的重新订购或者修复大型机械设备起码需要三个月时间、从订购机器设备及完成调试进行有效运转要6至9个月，只是被答辩人单方说辞。且根据广东电网惠州惠东供电局于2019年6月27日回复惠东人民法院的内容，惠东供电局并未以涉案楼盘即28、29栋商品房配电房设计问题要被答辩人整改，也没有收到被答辩人反映28、29栋商品房配电房因洪涝灾害受损及更换的报告。这足以证明逾期交房是被答辩人拖延工期所致，与《会议纪要》无关。三、涉案商品房实际交付的日期，应按照维修验收日期计算涉案《商品房买卖合同》(预售)第十一条第一款约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房”，而2019年8月28日答辩人验收房屋时，发现案商品房存在严重的质量问题：客厅地面有裂缝，卧室的地面、上面都有裂缝，根本无法入住。被答辩人承诺半个月维修好，但一直到2019年10月30日才验收合格并收楼。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、涉案《商品房买卖合同》(预售)第十一条第三款第2点“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起X日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。(1)屋面、墙面、地面渗漏或开裂等：……”，被答辩人虽提供2019年8月19日竣工验收备案表，但2019年8月28日交付给原告时并不合格，不具备交付条件。故实际交付商品房应按照维修验收合格日期计算，即2019年10月30日。四、被答辩人逾期交付房屋，违约在先，应当按照合同约定支付违约金及退还物业管理费涉案《商品房买卖合同》(预售)合法有效，买卖双方均应严格按照合同约定履行义务。合同约定被答辩人应在2018年12月31日前涉案商品房交付答辩人使用，但被答辩人并未如期交房，其逾期30日以上交房的行为已构成违约，应以购房总价款按日万分之五的标准向被上诉人支付从2019年1月1日起计算至交付商品房前一日的违约金，并退还答辩人多交的物业管理费。综上所述，请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求，依法支持答辩人的一审诉讼请求。原审原告蔡玉媚、曾舒丹向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付逾期交房的违约金58560.28元（以购房总价款385265元为基数，自2019年1月1日起至2019年10月30日止，共304天，每日按万分之五的标准计付）；2.判决被告立即向原告返还2019年9月份、10月份两个月的物业管理费235元或者抵扣以后的物业管理费；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2017年4月4日，原告蔡玉媚、曾舒丹与被告签订一份编号为********的《商品房买卖合同》及十一个附件，约定原告购买被告位于惠东县****青云管理区************号房的房产一套，价值385265元。合同第九条约定该商品房在交付时应当符合下列两项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付之日由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同附件十一的《补充协议》第二十二条约定：“对本合同第十一条的交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定的因素影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。超过90天，按照本合同第十二条的相关规定处罚”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。合同签订后，原告付清购房款给被告。被告出具发票给原告确认收到全部购房款。根据广东省惠东县气象台出具的《8月20日至9月20日期间影响我县的主要天气过程》显示，2018年8月27日到9月1日，受季风低压环流影响，我县普降大暴雨，局部特大暴雨。此次降水过程具有持续时间长、降水强度强、累计雨量大、局地性明显等特点。根据监测，8月27日20时至9月1日20时的过程雨量：高潭1394.6毫米，平山1049.5毫米，都破我县有雨量记录以来的记录。其中30日5时至31日5时高潭录得24小时雨量1056.7毫米，突破广东省历史极值。9月16日到17日，受1822号台风“山竹”影响，我县普降大暴雨，局部特大暴雨。累计雨量超过300毫米的站点有1个，超过200毫米的站点10个，最大降雨量出现在新庵320.5毫米，并出现8—13级阵风，最大阵风出现在铁涌40.0米/秒（13级）。根据被告提交的《工程联系单》显示，作为弘诚厚园22-29座项目工程的承建商广东永和建设集团有限公司，于2018年9月28日向被告提出《关于台风、暴雨袭击造成损失，申请工期顺延事宜》，其内容如下“贵司开发的《惠东城南新区厚园A地块22-29座土建工程项目》由我司承建，因2018.8.28—2019.9.1强降雨水灾和2018.9.16—2018.9.18第22号台风“山竹”强大台风和强降雨影响，造成本项目施工现场及工人宿舍生活区受到重大损失。项目工地现场受大水冲泥土进入地下室，集水井已安装使用的消防水泵全部被烧坏，产生严重损失，被损坏已安装设备需重新订货安装，严重拖延工期（其中消防水泵及系统重新订货需3个月），依据贵司与我司签订的《总承包合同》第三条17.3条款约定，因不可抗力事件导致费用增加和工期顺延。由于烧坏消防水泵及系统配电等，修复用了3个月时间，现向贵司申请工期顺延3个月及补偿相关损失材料费用。恳请贵司审核确认，谢谢”。该《工程联系单》附有工地现场、工人生活区损失明细及相关损失的现场相片，现场相片显示涉案楼盘所在的相关路道、地下室、施工现场、工人宿舍受到台风和强降雨的严重影响，水浸情况较为严重，甚至需以皮艇作为交通工具，若干办工、宿舍板房严重坍塌，现场遗留大量淤泥，一片狼籍。佛山市顺德区骏业建设监理有限公司作为涉案工程的监理单位在该工程联系单中加盖印章，确认承建商广东永和建设集团有限公司上述所述的情况属实。广东电网惠州供电局于2018年12月17日发布《关于加强开关站及及配电房防洪防涝风险管控工作协调会纪要》，该纪要第一条第（四）项要求：对于已批得接入方案未接电的开关站及配电房，需督促建设单位（开发商）出资整改，验收通过后再接电。建设单位（开发商）就提供且不限于如下资料：1、建筑体建设工程规划许可证及施工许可证；2、站址标高、水文资料；3、地面临时应急变压器及发电机快速接入装置设计方案。被告提交一份由其作为建设单位（甲方）与深圳市万利华电力发展有限公司惠东分公司（承包单位、乙方）签订的《厚园22-29栋2台公变发电车快速接入装置配电工程合同书》（未载明签订时间），拟证实其因上述纪要第一条第（四）项第3点的要求，增加了该配电公变发电车快速接入装置配电工程，从订购机器设备到完成调试进行有效运转需6至9个月的时间。该合同书约定的施工工期为甲方向乙方提供进场时间之日起60天内（特殊情况除外）。为查明事实，本院依职权向广东电网惠州惠东供电局发函询问涉案28、29栋楼盘是否在上述纪要所要求的整改之列，以及其消防水泵及配电系统是否损坏，有无更换或申请报装。广东电网惠州惠东供电局于2019年6月27日就相关情况向本院回复如下：“经查档案，惠东县弘诚实业有限公司厚园22至29栋项目用电业务于2019年1月25日正式申请报装，包括1台物业专用变压器（容量为500kVA)和2台住宅专用变压器（1台容量为630kVA，另1台容量为800kVA)。我局按业务办理流程受理用电业务申请后，工作人员到现场勘查并确定供方案，用户依据供电方案自行委托有相应资质的设计单位完成工程设计及工程施工（时间由用户自行确定)。施工单位完成工程施工后由业主、监理单位及施工方进行自验收并整改存在问题，完成后向供电部门提供竣工资料及报验申请。其中，用户物业专用变压器于2019年2月28日竣工送电，住宅变压器于2019年3月20日竣工送电，均为现场检验合格当天送电。期间，我局未以28、29栋商品房配电房设计问题要惠东县弘诚实业有限公司整改，亦未收到该公司反映28、29栋商品房配电房因洪涝灾害受损及更换的报告（该28、29栋商品房配电房属用资产，由用户运行维护）”。经查，厚园A地块22-29栋及地下室于2019年7月11日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，并于2019年8月19日取得惠东县住房和城乡规划建设局的竣工验收备案。另查，2019年8月28日，原、被告办理了《楼宇交接书》，其中《业主收楼记录表》记录内容为“1、客厅地面有裂缝；2、卧室地面有裂缝,(上面)有裂缝；3、业主要求做工程补缝时要通知过来看；2019年10月30日，原、被告对涉案房屋进行了维修验收，其中《维修验收表》验收内容为“楼板裂缝注浆补强（客厅约5米、主人房约3米、次卧约1.5米）。使用材料：水溶性聚氨醋；验收情况为：符合要求”。再查，2019年8月28日，原告缴交2019年8月28日至2019年11月30日的物业管理费共352.6元。一审法院认为,原告蔡玉媚、曾舒丹与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》及其附件，购买被告位于惠东县*****************号房的房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。原告在本案中已按照合同约定向被告付清了全部购房款及相关费用，而被告未按合同第十一条约定在2018年12月31日前将符合条件的商品房交付两原告使用，依法构成违约，理应按合同约定承担违约责任。按照合同第十二条的约定，被告应从2019年1月1日起按日向买受人计付全部房价款万分之五的逾期交房违约金。对于被告关于天气情况造成延期交房的抗辩意见，本院认为，根据广东省惠东县气象台记录的天气过程及被告提交的《工程联系单》可知，涉案商品房所在楼盘的施工现场因受2018年8月27日至9月1日期间的强降雨及2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风的影响，受损情况较为严重，给施工单位的施工带来工期延误，属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，上述不可抗力情况发生在合同履行期间，依法应合理免除被告的违约责任。当然，涉案楼盘地势低洼也是施工现场受损严重的原由之一，被告本应对上述天气情况早作预案，防止扩大损失。结合本案实际及合同附件十一的《补充协议》第二十三条约定，本院酌情对被告的逾期交房时间予以扣减90日的合理延误期间。对于被告辩称其因广东电网惠州供电局的会议纪要而增加相关配电工程，故而造成延期交房的辩解意见，本院认为，根据广东电网惠州惠东供电局的复函，涉案楼盘并非该会议纪要的整改范围，且被告亦未举证证明28栋商品房的配电房因洪涝灾害受损及更换的事实，依法应承担举证不能的法律后果。据此，被告的该项抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。关于原告实际收楼的日期如何认定及逾期交房违约金的问题。虽《楼宇交接书》的时间为2019年8月28日，但原告在签收后发现涉案房屋存在质量问题，在《业主收楼记录表》也记录了房屋地面出现裂缝，业主要求做工程补缝，《维修验收表》体现被告至2019年10月30日时才将涉案房屋维修好交付原告使用，为此，原告主张房屋至2019年8月30日交付，理由充分，本院予以支持。被告辨称涉案房屋于2019年7月11日经过了五方验收后作为交付时间，理由不充分，本院不予采信。故本院认定原告收楼时间为2019年10月30日，原告诉请逾期交房违约金计算至交房前一日即2019年10月29日。因《商品房买卖合同》已约定违约金按日以全部房价款万分之五计算，为此，原告请求按日以全部房价款万分之五计算违约金，理由充分，本院予以支持。被告辨称违约金过高应以年标准6%计算，理由不充分，本院不予采信。本案逾期交房的违约金时间从2019年1月1日起计至2019年10月29日止共计为302天，扣减上述因天气情况而发生的不可抗力免责期90日，为此，被告应向原告支付违约金的天数为385265元×0.05%×（302天-90天）=40838.09元。关于原告要求被告退回物业管理费235元的问题。因被告实际交房时间为2019年10月30日，为此，物业管理费也应从2019年10月30日后开始缴交。因原告已经交付2019年8月28日至2019年11月30日的物业管理费共352.6元，现原告要求被告退回2019年8月28日至2019年10月30日的物业管理费235元（352.6元÷3个月×2个月=235元），理由充分，本院予以支持。综上所述，原告的诉请和被告的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内一次性支付逾期交房的违约金40838.09元给原告蔡玉媚、曾舒丹；二、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内一次性返还物业管理费235元给原告蔡玉媚、曾舒丹；三、驳回原告蔡玉媚、曾舒丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费634.94元，由原告蔡玉媚、曾舒丹负担224.94元，被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担410元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院查明，一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。本院另查明，2019年8月28日，被上诉人（乙方）与上诉人（甲方）签订《楼宇交接书》，双方确认：自2019年8月28日起，该物业由甲方交付给了乙方，乙方确认确实已收到该物业的钥匙。本院经审理认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：一、关于逾期交房期间的扣减问题；二、关于逾期交房违约金的标准问题；三、关于涉案房屋的交付时间问题。本院对此分析如下：关于逾期交房期限的扣减问题。首先，对于上诉人主张天气情况造成延期交房的意见，根据广东省惠东县气象台记录的天气过程及上诉人提交的《工程联系单》可知，涉案商品房所在楼盘的施工现场因受2018年8月27日至9月1日期间的强降雨及2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风的影响，受损情况较为严重，给施工单位的施工带来工期延误，据此，一审法院结合本案实际及合同附件十一的《补充协议》第二十三条约定，酌情对上诉人的逾期交房时间予以扣减90日的合理延误期间并无不当，上诉人请求扣除6个月无事实依据，本院不予支持。对于上诉人上诉请求其因增加相关配电工程而扣减延误期的意见，根据广东电网惠州惠东供电局的复函，涉案楼盘并非该会议纪要的整改范围，且上诉人未举证证明涉案商品房的配电房因洪涝灾害受损及更换的事实，依法应承担举证不能的法律后果。关于逾期交房违约金的标准问题。双方在涉案合同中明确约定了按日支付全部房款款万分之五的违约金，该约定系双方真实意思表示，应予以遵守，一审法院判决以此标准计算逾期交房违约金正确，本院予以维持。关于涉案房屋的交付时间问题。涉案房屋已于2019年8月19日取得竣工验收备案证明文件，符合合同约定的交付条件。上诉人与被上诉人于2019年8月28日签收楼宇交接书，确认房屋已经交付，因此，在符合房屋交付条件的情况下，双方办理了楼房交接手续，应以楼房交接手续时间即2019年8月28日作为房屋交付时间。虽然涉案房屋交付后出现地面裂缝等问题，但不影响房屋已经交付的事实，对房屋修补问题，被上诉人可以采取其他途径解决。一审法院认定房屋交付时间有误，本院予以纠正。故逾期交房的违约金时间应从2019年1月1日起计至2019年8月27日，具体金额为385265元×0.05%×（238天-90天）=28509.61元。同理，因被上诉人实际收房时间为2019年8月28日，被上诉人要求返还2019年8月至10月的物业管理费无依据，本院不予支持。综上，上诉的上诉请求部分有理，对有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初1098民事判决第一项为：惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内一次性支付逾期交房的违约金28509.61元给蔡玉媚、曾舒丹；二、撤销广东省惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初1098民事判决第二、三项；三、驳回蔡玉媚、曾舒丹的其他诉讼请求。本案二审案件受理费635元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月三十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮