广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16728号上诉人（原审被告）：周伟标，男，汉族，1980年3月27日出生，身份证住址：广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：余祖舜，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：周世郁，广东瀛尊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘洁婷，女，汉族，1984年8月10日出生，身份证住址：重庆市潼南县。委托诉讼代理人：郑叶睿，广东深展律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄娟子，广东深展律师事务所律师。原审被告：蒋海兵，男，汉族，1980年5月27日出生，身份证住址：湖南省洪江市。原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行，住所地：广东省深圳市龙岗区龙岗镇农行大厦，统一社会信用代码：91440300G347773403。负责人：张瑞山。上诉人周伟标因与被上诉人刘洁婷、原审被告蒋海兵、第三人中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行（以下简称农业银行龙岗支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周伟标上诉请求：1、发回重审或依法撤销一审判决第一、二项，并驳回刘洁婷的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由刘洁婷承担。事实和理由：一、刘洁婷超出合同约定期限取得贷款承诺函，应按照《房地产买卖合同》承担相应违约责任，是刘洁婷违约在先。二、即使周伟标存在违约行为，一审法院判定周伟标承担的违约金明显过高。虽然深圳市住宅房价总体呈上涨趋势，但深圳市商铺交易市场因成交量少、位置因素对价格影响较大等原因，商铺交易价格并非如二手住宅交易价格那样较为公开透明，一审法院在未经评估或要求补充证据的情况下即认定涉案房产亦同属于上涨之列，且作出判决，实为不妥。鉴于以上事实与理由，应当依法改判或发回重审。刘洁婷未发表答辩意见。蒋海兵述称，蒋海兵接受周伟标委托出售涉案房产，其作为周伟标的代理人，其销售房产的所有行为都在代理权限范围内，代理的法律后果应由周伟标承担。农业银行龙岗支行未发表意见。刘洁婷向一审法院起诉请求：1、解除刘洁婷与周伟标于2019年4月9日签订的《房地产买卖合同》；2、周伟标返还刘洁婷定金40万元；3、周伟标支付违约金200万；4、周伟标支付刘洁婷资金监管利息损失93307.5元（以660万元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2019年4月29日计算至2019年8月23日）；5、周伟标支付刘洁婷律师代理费2万元；6、蒋海兵承担连带责任。一审法院认定事实：2018年5月25日，周伟标委托蒋海兵等人对其名下的深圳市龙岗区龙岗街道万科天誉花园二期9栋130号房产进行出售。2019年4月9日，蒋海兵作为周伟标的代理人与刘洁婷签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定周伟标将涉案房屋转让给刘洁婷，总价款1000万元，定金40万元，买方须于2019年4月30日前将首期款660万元支付至按揭的监管账户；在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证或不动产权证（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内双方应签署《深圳市二手房买卖合同》，买方以按揭贷款方式付款的，已经监管首期款之日起四十五日内签署《深圳市二手房买卖合同》；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，逾期履行超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。2019年4月10日，刘洁婷向周伟标账户转账38万元，自助终端便民缴费2万元，周伟标确认收到刘洁婷购买涉案房屋定金40万元，并向刘洁婷出具收款收据。2019年4月29日，刘洁婷向银行申请了资金监管及按揭贷款，并将首期款660万元转账支付至按揭监管账户。2019年7月4日，刘洁婷取得了个人购房贷款承诺函。因周伟标的房屋被法院查封，周伟标未在合同约定的期限内与刘洁婷签订《深圳市房二手房买卖合同》。刘洁婷申请解除资金监管，2019年8月23日首期款660万元已解除监管。一审法院认为，双方当事人签订的《房地产买卖合同》符合自愿、合法原则，该院予以确认，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。在刘洁婷取得贷款承诺函后，周伟标未按合同约定与刘洁婷签订《深圳市二手房买卖合同》，其行为已构成根本违约，刘洁婷请求解除合同，并由周伟标返还定金40万元，支付违约金200万元，符合合同约定，该院予以支持。涉案合同签订之后至法庭辩论终结之时，深圳房价处于上涨期间，对周伟标要求调整违约金的主张，该院不予采纳。刘洁婷请求周伟标支付资金监管期间的利息该项请求属损失赔偿请求，在约定违约金的情形下，只能择一行使，刘洁婷未能提交证据证明其实际损失高于200万元，对刘洁婷的该项请求，该院不予支持。刘洁婷主张的律师代理费，缺乏合同约定，该院亦不予支持。蒋海兵仅为周伟标的代理人，蒋海兵实施代理行为的后果应由被代理人承担，无证据证实蒋海兵对涉案合同不能履行存在过错，对刘洁婷要求蒋海兵承担连带责任的请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除刘洁婷与周伟标于2019年4月9日签订的《房地产买卖合同》；二、周伟标于该判决发生法律效力之日起五日内返还刘洁婷定金40万元；三、周伟标于该判决发生法律效力之日起五日内支付刘洁婷违约金200万元；四、驳回刘洁婷其他诉讼请求。本案受理费13453元、保全费5000元，刘洁婷负担832元，周伟标负担17621元。（以上费用刘洁婷已预交，由周伟标于履行判决主文义务时迳行向刘洁婷支付）。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，本院向农业银行龙岗支行发函询问“刘洁婷申请贷款时间为4月29日，为何直至7月4日农业银行龙岗支行才出具个人购房贷款承诺函”。2020年10月12日，农业银行龙岗支行复函称“因涉案房产处于抵押查封状态，评估公司在该房产解封后于2019年7月1日出具正式评估报告，我行于2019年7月4日出具个人购房贷款承诺函”。本院认为，刘洁婷与周伟标之间的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内部不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。合同签订后，刘洁婷支付了定金，并在合同约定的期限内办理了首期款监管并申请银行贷款。但是，根据农业银行龙岗支行在二审中的复函内容，农业银行龙岗支行直至7月4日才出具贷款承诺函系因为涉案房产处于抵押查封状态，而涉案房产被抵押查封系卖方周伟标导致，故周伟标关于刘洁婷没有在合同约定期限内取得贷款承诺函构成违约的上诉主张不能成立。周伟标还上诉要求调低违约金，但其并未就此提交充分的证据，本院不予支持。综上，周伟标的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由周伟标负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年十月二十九日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。