云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初5360号原告向礼全，男，1972年1月28日出生，汉族，云南省富源县人，初中文化，农民，住云南省曲靖市富源县。原告李仙，女，1971年5月25日出生，汉族，云南省富源县人，小学文化，农民，住云南省曲靖市富源县。二原告共同委托代理人韩星刿，云南朱提律师事务所律师（特别授权）。被告昭通市华宇实业有限公司（统一社会信用代码：91530600676594451N），住所：云南省昭通市昭阳区迎丰路岔河街**。法定代表人赵吉章，系该公司执行董事。委托代理人赵声彩、冷娜（实习），云南堃茂律师事务所律师（特别授权）。被告昭通市华宇实业有限公司龙汛混凝土搅拌站（统一社会信用代码：91530602MA6N4RDQXE），，住所地：云南省昭通市昭阳区小龙洞乡龙汛村向粮堆负责人马伟成，系该公司总经理。委托代理人冷洪华（，男，1960年9月29日出生，满族，云南省昭通市人，，住云南省昭通市昭阳区特别授权）。原告向礼全、李仙诉被告昭通市华宇实业有限公司（以下简称华宇公司）、昭通市华宇实业有限公司龙汛混凝土搅拌站（以下简称华宇公司龙汛搅拌站）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，由本院审判员赵英强依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告向礼全、李仙及其委托代理人韩星刿，被告华宇公司的委托代理人赵声彩、冷娜、华宇公司龙汛搅拌站的委托代理人冷洪华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向礼全、李仙诉称：二原告系夫妻关系，2005年5月18日，经昭阳区小龙洞乡龙汛村两委研究，并经村民代表大会决定将龙汛村的土地面积约16.8亩租赁给潘雪琼，期间经龙汛村委会和村民代表大会决定同意原告从潘雪琼处转租此场地，投资了800余万元建设了洗煤厂。后因潘雪琼未向龙汛村委会支付租赁费，龙汛村委会终止了与潘雪琼的承包合同，直接由原告向龙汛村委会租赁此场地，并由原告李仙与龙汛村委会签订了《补充协议》，由原告承担潘雪琼所拖欠的承包费，并一次性支付两年租金，每年支付龙汛村委会2万元办公用品费及工作经费，承包期为8年，即到2025年9月15日。2017年7月10日，被告华宇公司又从原告处将此场地租赁用于办混凝土搅拌站，租赁期限为八年，从2017年7月12日至2025年7月12日，租金每年30万元，提前先支付三年租金，但前三年租金被告尚欠原告20万元，第四年租金也没有支付。原告多次催要，被告均拒绝支付。原告于2020年7月1日向被告公司及法定代表人发出《通知》，要求其支付租金并承担违约责任，但被告没有任何回应。因被告未按合同约定支付租金，属于严重违约行为，经催告仍拒绝支付，致使合同目的不能实现。被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼，请求：一、判决解除原告与被告华宇公司于2017年7月11日签订的《场地租赁合同》；二、判决被告立即退还其向原告租赁的场地；三、判决被告立即支付原告拖欠2020年8月11日前的租金225000元；四、判决被告按照租金约定支付原告自2020年8月12日起至退还场地之日的场地占用费；五、判决被告向原告支付违约金50万元；六、本案诉讼费、财产保全费、保全保险费由被告承担。被告华宇公司辩称：原告主张我公司违约，要求解除与我公司签订的《场地租赁合同》，无事实和法律依据。原告诉称我公司违约不按期支付租金或拒绝支付租金不是事实。合同签订时，我公司发现场地电力不能正常使用，原告告知搅拌站负责人马某其差欠电力公司6000元电费，只要将电费缴了就能正常使用，原告将6000元给了马某。合同签订后，我公司因资金紧缺，直到2018年4月才进场修建搅拌站。进场后，我公司发现不能正常用电，马某财告知公司原告差欠电力公司6000元电费未交的事实。我公司知道情况后，认为6000元不算多就同意将6000元电费进行垫付。但当我公司去电力公司查询才知道，原告差欠的电费高达20多万。因我公司已购买了设备并投入大量资金，在没有办法的情况下，多次与电力公司沟通，将该电费进行了垫付，直到2019年10月才正常用电。原告的行为违反了双方签订的《场地租赁合同》第三条第一款甲方责任：“从2017年7月13日以前该场地的所有债权债务都由甲方承担与乙方无关”的约定，给我公司造成了巨大损失。原告还隐瞒了该场地无正规手续的事实。合同签订时，原告明知我公司租赁该场地是用于修建搅拌站，但原告却未告知我公司该土地系农用地，不能用于建设。直到2019年5月15日，我公司收到昭阳区自然资源局的《行政处罚告知书》，我公司才知道该场地是农用地且没有审批手续。原告的行为已经违反了合同第三条Ｃ项：“乙方进场后甲方要确保乙方租用的场地不发生纠纷，不论是政府还是农户来阻止建站施工和以后的生产，如发生以上行为造成乙方所有的经济损失都要由甲方赔偿，乙方并有权停止支付甲方场地租金。”我公司在租赁期间也受到了许多农民的干扰，我公司还向农户单独支付了租金。原告的行为同样违反了合同第三条的规定。鉴于原告的上述行为，我公司依法行使不安抗辩权，依约有权停止向原告支付租金，并非是原告所说的恶意拖欠租金。原告要求我公司承担50万元的违约金，无事实和法律依据。我公司并未违约，不应当承担违约金。综上所述，我公司并未违约，双方签订的《场地租赁合同》还在合同期限内，我公司愿意继续支付租金，继续履行合同，不同意解除合同，也不应承担违约金。被告华宇公司龙汛搅拌站辩称：华宇公司龙汛搅拌站属于华宇公司的分公司，不应列为被告。根据《公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担，分公司不能独立承担民事责任。因原告违反法律规定冻结分公司账户，给分公司带来的损失，分公司保留追诉权。其它答辩意见与华宇公司答辩意见一致。综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：一、原、被告是否存在违约行为？二、双方签订的《场地租赁合同》是否符合解除条件？三、被告华宇公司龙汛搅拌站是否是本案适格的被告？四、原告的诉求能否得到支持？原告向礼全、李仙针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、原告身份证原件两份，证明原告的身份信息等情况；二、《场地租赁合同》原件一份，证明被告昭通市华宇实业有限公司从原告处租赁场地，由被告昭通市华宇实业有限公司龙汛混泥土搅拌站使用，租赁期限8年，租金每年30万元，先支付租金后使用土地，前三年租金提前支付的事实；三、《补充协议》原件一份，证明原告李仙从昭阳区小龙洞乡龙汛村委会租赁的场地用于办理洗煤厂；四、《通知》复印件一份、照片打印件一份，证明原告要求被告履行相应的义务；五、照片原件12张，证明1、2020年7月10日原告委托陈某向被告发出要求其履行义务的书面通知，并将此书面通知张贴在被告办公室处直接送到被告法定代表人赵吉章；2、证明原告租给被告的场地状况，包括原告场地投资建设的办公楼、厂房、职工宿舍、食堂及场地等；六、转款记录打印件，证明被告未按约定在支付租金，一直拖欠租金，在原告的多次催要下的部分支付租金的记录；七、保全费发票、保险费发票，昭阳区法院民事裁定书原件各一份，保险公司的保单、保函相应手续原件各一份，证明原告支付保全费、保险费的事实；八、《变压器过户协议》一份，证明对于被告去处理变压器的事实已经作出处理，和拖欠租金没有关系。九、电力公司收费发票四张，证明双方签订合同之前，原告没有使用多少电费的事实。经质证，二被告对第一组证据的三性无异议。对第二、三、七组证据的三性无异议，对证明目的不认可。对第四组证据的三性不认可。对第五组证据的三性不认可，该照片上没有具体时间，不知道该照片是2020年7月10日照的还是之后补照的。对第六组证据的三性无异议，该证据恰好证明被告在原告违约的情况下还在向原告支付租金的事实。对第八组证据，认为该协议是确实是双方签订的，但约定的是被告向原告购买变压器。对第九组证据的合法性、真实性无异议，对关联性不予认可。为证明其诉讼主张，二原告还向本院申请证人马某、陈某为其出庭作证：马某证实了原、被告签订合同时变压器是没有在合同范围内的，双方签订《变压器过户协议》时还让他在上面签字，原告还给了被告6000元用于开通变压器的电，钱是他收取的，双方没有说开通变压器后的费用由谁支付。被告没有按照合同约定支付原告租金，前期的租金是他支付给原告的，后期的租金是冷洪华向原告支付的。原告租赁给被告的场地属于农用地，没有建设用地手续，昭阳区自然资源局向被告送达过《行政处罚告知书》。陈某证实了她与原告系朋友关系，原告多次委托她向被告收取租金，她还向被告发放过《通知》，她拿去给被告公司的法定代表人赵吉章签字，赵吉章没有签字，她就在被告公司的大门处张贴了《通知》的事实。经质证，被告华宇公司对马某的证言无异议；对陈某的证言不予认可。被告华宇公司龙汛搅拌站对陈某陈述的其向被告催要租金是属实的，但证人与原告不仅是朋友关系，还是合伙关系。被告华宇公司、华宇公司龙汛搅拌站为证明其答辩主张，向本院提交了如下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，证明被告的诉讼主体适格；二、行政处罚告知书、行政处罚决定书，证明原告隐瞒土地无审批手续、差欠电力公司电费违约在先的事实；三、电力公司查询资料复印件、电费发票原件一份，证明原告隐瞒土地无审批手续、差欠电力公司电费违约在先的事实；四、土地租赁合同复印件一份，证明被告向农户租地的事实，原告违约在先，被告向农户支付了土地租金，但原告没有向被告支付该租金。经质证，原告对第一组证据的三性无异议。对第二组证据，认为该组证据与本案没有关联性，不存在原告隐瞒事实的说法，被告的搅拌站现在都还在经营使用，不能达到被告的证明目的。对第三组证据，对电力公司查询资料系复印件不认可，发票时间是在2019年10月23日，被告已经使用了场地两年，不能证明和原告有关系，原告当时已经停场，票据和本案没有关联性。对第四组证据的真实性不认可，根据原告和被告签订的合同，有授权被告支付农户的租金的决定，被告提供的零点几亩的面积与原告租赁的面积不符合。通过双方当事人的举证和质证，本院认为，原告提交的第一、二、三、四、五、六、七、八组证据，经本院审查，该八组证据，来源合法，客观真实，具有证明力，本院予以采信。对第九组证据，经本院审查，该组证据虽客观真实，但与本案无关，故本院不予采信。对马某、陈某的证言，二被告无异议的部分，本院予以采信；有异议的部分，本院不予采信。对被告华宇公司、华宇公司龙汛搅拌站提交的第一组证据，因原告无异议，故本院予以采信。对第二、三、四组证据，经本院审查，该三组证据客观真实，但不能达到其证明目的，故本院对其真实性予以采信，对其证明目的，本院不予采信。根据庭审，本院确认如下法律事实：原告向礼全、李仙系夫妻关系。位于昭阳区小龙洞乡龙汛村委会荒废闲置的16.8亩土地系龙汛村委会的集体土地，龙汛村委会将该地承包给潘雪琼使用，潘雪琼又将该地承包给原告李仙。因潘雪琼未向龙汛村委会支付租金，2017年9月15日，原告李仙与昭阳区小龙洞乡龙汛村委会签订《补充协议》，约定将龙汛村荒废闲置的16.8亩土地承包给李仙，承包期限为8年，并要求承包人按照国家政策合法使用该土地。后原告在该地开办洗煤厂，后该厂停产。2017年7月10日，原告向礼全又将该地承包给被告华宇公司，双方签订了《场地租赁合同》，约定：“甲方向礼全，乙方华宇公司，一、租用地点：甲方在昭阳区七社向粮堆五户人家及小龙洞龙汛村委会承包地21.818亩，承包期是20年用于办洗煤厂，该企业现已停产将整个场地及办公楼、职工住房、地磅秤、变压器等所有建筑物都租给乙方办混凝土搅拌站使用。二、租用期及租金，租用期为8年，从2017年7月12日至2025年7月12日止，租金每年30万元，提前先支付三年租金，双方签订合同之日起3天内，乙方向甲方交付第一年的租金30万元，乙方建完站60天内再支付第二年租金30万元，乙方在建完站90天内支付第三年租金30万，三年以后从第四年起的租金就每年一付30万元。三、甲乙双方责任：1、甲方责任，Ａ、从2017年7月13日以前该场地的所有债权债务都由甲方承担与乙方无关；Ｂ、在合同租用期内甲方所欠农户土地租金由甲方承担支付给农户；Ｃ、乙方进场后甲方要确保乙方租用的场地不可发生纠纷，不论是政府和农户，不得来阻止建站施工和以后的生产，如发生以上行为造成乙方所有的经济损失都要由甲方赔偿，乙方并有权停止支付甲方场地租金。2、乙方责任，Ａ、乙方要按合同约定的按时支付租用场地租金；Ｂ、在场地租用期内发生的一切安全事故都由乙方自己承担与甲方无关。四、违约责任：1、从签订合同之日起，望甲乙双方认真履行该合同中约定的每条不得违约，如有哪方违约应赔偿守约方违约金50万元。2、如甲方违约应承担违约金外，还要赔偿乙方所有发生的一切经济损失。3、如乙方违约应承担违约金外，所交给甲方的租金不以退还。五、不可抗因素：甲乙双方在合同履行期内如有发生人不可抗拒的如地震、泥石流、台风等造成的损失和双方再也无法履行该合同，双方都不得追究任何一方责任，只能协商解决。同日，双方还签订了《补充协议》，约定：“一、在租赁期间龙汛村委会和农户的土地租金都由甲方承担，如果甲方未履行他们之间的约定条款，有差欠土地租金的农户找上门来，乙方马上以电话或短信通知甲方前来处理，在24小时内到不了，甲方应授权乙方处理解决，但处理解决完以后，所产生的一切费用由甲方承担。二、在租赁期间乙方不得将该块场地转租或变卖，如有此行为造成的一切后果都由乙方自己承担。三、在租赁期间如政府建设需要征收该块土地时，甲乙双方应终止该合同，政府的补偿费用，土地归甲方和农户所有，场地上建筑物及机械设备赔偿费归乙方所有（除甲方先修建的一栋楼房，地磅，变压器外）。四、该土地原租地人潘雪琼没有到场签字，如发生纠纷造成乙方的经济损失全部由甲方承担，后果严重者甲方要承担法律责任。2018年4月25日，原告向礼全代表云南金林投资有限公司昭通分公司与被告华宇公司签订《变压器过户协议》，约定：”甲方（向礼全）欠昭阳区供电局电费39万元，现由乙方（华宇公司）承担赔偿。二、甲方安装的250千伏安变压器归乙方所有，乙方不再支付甲方任何费用。三、甲方将昭阳区供电局用电户头过户给华宇公司使用。四、从今以后甲乙双方在没有任何债务关系和纠纷。后华宇公司在该场地上修建了华宇公司龙汛混凝土搅拌站。因该场地系农用地，而非建设用地，2019年5月15日昭通市昭阳自然资源局向被告华宇公司龙汛搅拌站送达了《行政处罚告知书》，并于2019年5月27日送达了《行政处罚决定书》，决定处罚如下：1、责令你停止一切违法行为，退还非法占用的20.93亩土地。2、限期你15日内自行拆除在不符合土地利用总体规划的6.9亩土地上修建的建筑物及其他设施，恢复土地原状。3、没收你在符合土地利用总体规划的14.03亩土地上修建的建筑物及其它设施。被告华宇公司龙汛搅拌站至今还在生产。被告华宇公司支付了原告前两年的租金，第三年（2019年7月12日至2020年8月11日）的租金还差欠原告225000元未支付。2020年8月18日，原告诉至本院。另查明，原告向礼全与被告华宇公司签订《场地租赁合同》时，被告华宇公司未向原告向礼全了解该场地是否农用地还是属于建设用地等情况，原告向礼全也未告知被告华宇公司该场地的土地性质。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依法受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告向礼全与被告华宇公司签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行合同。现被告华宇公司还差欠原告向礼全租金225000元未支付，被告华宇公司应当继续向原告向礼全支付该租金。原告李仙和被告华宇公司龙汛搅拌站不是合同相对人，依法不对本案争诉标的享有权利和承担责任。故对被告立即支付原告拖欠2020年8月11日前的租金225000元的请求，本院予以支持由被告华宇公司向原告向礼全支付租金225000元。对原告向礼全要求解除与被告华宇公司于2017年7月11日签订的《场地租赁合同》，并要求被告立即退还其向原告租赁的场地的请求，经本院审查，双方之间的合同具备继续履行的条件，不符合解除的条件，且被告华宇公司也明确表示愿意向原告向礼全支付租金，继续履行合同，故对原告向礼全的该请求，本院不予支持。对原告向礼全要求被告向原告支付违约金50万元的请求，因原、被告双方在签订《场地租赁合同》时被告华宇公司未向原告向礼全了解该场地是否农用地还是属于建设用地等情况，原告向礼全也未告知被告华宇公司该场地的土地性质，从而导致被告华宇公司被昭通市昭阳自然资源局进行行政处罚，被告华宇公司依据《场地租赁合同》第三条“乙方进场后甲方要确保乙方租用的场地不可发生纠纷，不论是政府和农户，不得来阻止建站施工和以后的生产，如发生以上行为造成乙方所有的经济损失都要由甲方赔偿，乙方并有权停止支付甲方场地租金。”的约定停止支付原告租金。看似符合双方合同的约定，但双方约定的该条内容违反了法律的强制性规定，属于无效条款，对双方不发生法律效力。因此，该后果的发生，双方均存在过错，不能以此认定原、被告在本案中的行为属于违约行为，故对原告向礼全的该请求，本院不予支持。对原告向礼全要求被告华宇公司承担本案保全费、保全保险费的请求，因双方签订的《场地租赁合同》中并未对保全费由谁负担进行约定，且该保全费也不是必然产生的，因此，对原告向礼全的该请求，本院不予支持。综上所述，依照依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告昭通市华宇实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告向礼全租金人民币225000元；二、驳回原告向礼全的其他诉讼请求。案件受理费11050元，减半收取5525元，由原告向礼全负担3812.25元，由被告昭通市华宇实业有限公司负担1712.75元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，自款项到期日起至款项付清之日止。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  赵英强二〇二〇年十月十二日书记员  胡海艳