福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3498号 上诉人（原审被告）：林曦，男，1983年2月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑鹭丹，福建首嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门骋享物业服务有限公司，住所地厦门市思明区同安路**天鹭大厦****。 法定代表人：朱莹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张**，福建凌一律师事务所律师。 上诉人林曦因与被上诉人厦门骋享物业服务有限公司（下称骋享物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林曦上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人于原审所提出的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审根据讼争双方的举证，可以确定案件的争议焦点在于上诉人林曦的房产到底是谁提供物业服务的事实问题。被上诉人主要提供2004年至2019年的《天鹭大厦物业服务合同》等相关证据来证明其系天鹭大厦业委会聘请的物业公司，其为天鹭大厦业主提供服务而上诉人林曦未交纳物业费用。而上诉人提供《项目合作补充协议书》、《天鹭大厦前期物业管理委托合同》以及相关民事判决书等证据来证明包括上诉人在内的天鹭大厦48户房改房以及厦门卫健委办公大楼的物业服务均由厦门卫健委聘用的其他物业公司完成的，不是由被上诉人提供物业服务。而原审判决未围绕该争议焦点进行证据认证，载明采信的证据与不采信的证据的法律依据、法理说明，直接根据物业服务合同，认定上诉人欠费，该判决无证据支持，是错误的。二、讼争双方的证据均表明一审判决所认定的事实存在根本性错误。在关于上诉人的房屋到底是谁提供的物业服务的事实上，被上诉人骋享物业公司作为原告举证的证据与其主张的事实自相矛盾。2004年的物业服务合同，关于物业费用问题，完全没有19层以下房屋物业费用标准及收取的约定，直至2011年新的物业合同签订，在长达7年中，被上诉人并没有将包括上诉人在内的19层以下房产业主作为其服务对象，物业费用每平方米0.75元收取更无事实依据。而上诉人提供的民事判决书认定，天鹭大厦的第一层至第十九层西北侧半层归厦门所有，物业管理权属于厦门卫计委。三、由于天鹭大厦48户房改房以及厦门卫健委办公用房的物业服务一直由厦门卫健委自行负责，因此包括上诉人在内的48户房改房业主不会参与天鹭大厦业主大会选举第一届和第二届业委会，该业委会并不是天鹭大厦全体业主选举产生，无权代表48户业主签订物业服务合同，该物业服务合同对48户房改房业主没有约束力。直至2011年5月28日业委会再与被上诉人签订物业服务合同，才有对全体业主约定物业服务收费标准，但该收费标准是针对部分特定业主增加的，理应与该特定部分业主进行协商，事实上该收费标准也无法与该部分业主协商，该物业合同对上诉人不产生约束力。 被上诉人骋享物业公司答辩称：1.前期物业合同并未将案涉房产排除在服务范围之外。2.骋享物业公司与天鹭大厦业委会签订的物业合同服务范围包括了包括上诉人在内的48户房改房。首先，上诉人所述的2003年1月签订的《天鹭大厦物业管理委托合同》第二条“物业基本情况”中约定，“总建筑面积61000平方米…卫生局办公面积（不属于管理范围）”，也就是，前期物业合同只是排除了卫生局的办公面积，并未排除了上诉人的涉案房产，在前期物业服务合同中，上诉人的房产也属于物业服务范围，上诉人应当缴费。其次，天鹭大厦业委会与骋享物业公司所签订的五份《物业服务合同》均约定服务范围包括天鹭大厦整个小区，即服务总面积为61000平方米，包括了上诉人的案涉房产。3.上诉人所述的48户房改房有部分业主缴交了物业服务费。4.上诉人对其所提的生效判决理解错误。生效判决只是认定天鹭大厦部分房产归属，上诉人理解为厦门卫健委管理其物业，是错误的。因为物业管理权的权利来源于房产所有权，物业管理权属于业主，只是业主将其委托该物业公司而已，并非只有来了物业公司才会产生物业管理权。 骋享物业公司向原审法院提出诉讼请求：林曦立即向骋享物业公司支付2018年6月1日至2019年8月31日的物业服务费2385元。事实和理由：林曦系厦门市思明区天鹭大厦的房产（房屋面积为151.18平方米）的业主。骋享物业公司系厦门市天鹭大厦业主委员会聘请的物业公司，自2004年9月起为天鹭大厦业主服务至今。2016年1月1日至今的物业服务费标准为1.05/月/平方米，林曦一直未缴交。 原审查明，2004年8月30日，厦门骋享物业管理有限公司与天鹭大厦业主委员会签订《天鹭大厦物业服务合同》，合同约定天鹭大厦业主委员会委托厦门骋享物业管理有限公司为天鹭大厦提供物业管理服务，物业类型：高层商住楼。委托期限自2004年9月1日至2007年8月30日，物业管理服务费收费标准：19层以上住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.75元向业主或物业使用人收取。2007年8月24日，厦门骋享物业管理有限公司变更登记为“厦门骋享物业服务有限公司”。2011年5月28日，骋享物业公司与天鹭大厦业主委员会签订第二份《天鹭大厦物业服务合同》，合同约定天鹭大厦业主委员会委托厦门骋享物业服务有限公司为天鹭大厦提供物业管理服务，物业名称：天鹭大厦。委托管理期限为三年，自2011年04月01日至2014年03月31日止，物业管理服务费收费标准：B幢住宅楼的物业服务费由乙方按0.75元/月/平方米向业主或物业使用人收取（此物业个、费不含保安费和电梯的管理费）。2014年4月30日，骋享物业公司与天鹭大厦业主委员会签订第三份《天鹭大厦物业服务合同》，合同约定天鹭大厦业主委员会委托厦门骋享物业服务有限公司为天鹭大厦提供物业管理服务，物业名称：天鹭大厦，包括住宅、商场、办公楼、车库。委托管理期限为一年，自2014年5月1日至2015年4月30日止，物业管理服务费收费标准：住宅楼的物业服务费由乙方按0.75元/月/平方米向业主或物业使用人收取（此物业服务费不含保安费和电梯的管理费）。2015年5月1日，骋享物业公司与天鹭大厦业主委员会签订第四份《天鹭物业服务合同》，合同约定天鹭大厦业主委员会委托厦门骋享物业服务有限公司为天鹭大厦提供物业管理服务，物业名称：天鹭大厦，包括住宅、商场、办公楼、车库。委托管理期限为一年，自2015年5月1日至2016年4月30日止，物业管理服务费收费标准：住宅楼的物业服务费由乙方按1.05元/月/平方米向业主或物业使用人收取（此物业服务费不含B栋的保安费和电梯的管理费）。2016年4月30日，骋享物业公司与天鹭大厦业主委员会签订第五份《天鹭物业服务合同》，合同约定天鹭大厦业主委员会委托厦门骋享物业服务有限公司为天鹭大厦提供物业管理服务，委托管理期限为一年，自2016年5月1日至2017年4月30日止，物业管理服务费收费标准：住宅楼的物业服务费由乙方按1.05元/月/平方米向业主或物业使用人收取（此物业服务费不含B栋的保安费和电梯的管理费），同时合同约定：“第二十五条，本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前一个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前一个月书面通知甲方。第二十六条，本合同期满，甲方没有将续聘或聘请乙方的意见通知乙方，且没有续聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。第二十七条，本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主或使用人也应继续交纳相应的费用…”。上述合同签订后，骋享物业公司一直为天鹭大厦提供物业服务。2019年3月2日，天鹭大厦第三届业委会向骋享物业公司发出一份《不再续聘函》，载明“根据天鹭大厦业委会和贵公司2016年签订的《天鹭大厦物业服务合同》第24条：‘委托管理期限为壹年；自二零一六年五月一日起至二零一七年四月三十日止’、第25条‘本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前一个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前一个月书面通知甲方’规定及前期业委会和贵公司协定，经本业委会讨论决定：委托贵公司物业管理至二零一九年四月三十日终止，到期不再续聘”。2019年9月，骋享物业公司终止为天鹭大厦小区提供物业服务。 另查明，林曦系厦门市思明区商品房的业主，该房建筑面积151.18㎡。依《天鹭大厦物业服务合同》的收费标准计算，从2018年6月1日起至2019年8月31日止，上述房屋所产生的物业服务费为2381.1元=（151.18平方米×1.05元/平方米/月×15个月）。 原审认为，在案事实显示，从2004年至2019年，骋享物业公司与天鹭大厦业委会分别签订相应的《天鹭大厦物业服务合同》并为天鹭大厦小区提供物业服务。林曦之举证不足以证明其属天鹭大厦小区的房屋未接受骋享物业公司提供的物业服务，其辩称骋享物业公司未曾为厦门市卫生局房改房（天鹭大厦）群体业主服务过，不应支付物业费等辩解意见，原审法院不予采纳。骋享物业公司与天鹭大厦业主委员会签订的《天鹭大厦物业服务合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依诚实信用原则严格遵守履行。该合同对所有业主，包括林曦均具有约束力。骋享物业公司提供物业管理服务，林曦应履行交费之义务。故骋享物业公司诉求林曦支付物业服务费，依据充分，原审法院予以支持。但物业服务费应按如上计算的2381.1元予以确认。超出上述范围之诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、林曦于本判决生效之日起十日内向厦门骋享物业服务有限公司支付厦门市思明区房屋欠缴的物业服务费2381.1元；二、驳回厦门骋享物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门骋享物业服务有限公司负担5元、林曦负担25元。 二审期间，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院另查明，2018年10月份，天鹭大厦第三届业委会向所在社区居委会提交《业主委员会变更备案表》，该表载明，天鹭大厦第三届业主委员会主要负责人为林勋（担任主任职务），林勋系林曦父亲。该“物业管理区域情况”为：开发建设单位：厦门普达房地产建设发展有限公司，所聘物业公司为骋享物业公司，总建筑面积为61542.86平方米。“业主大会会议情况”为：参加业主大会应到票权数：专有部分建筑面积为54405.76平方米，总人数为327人。… 1997年2月21日，厦门市卫生局（甲方）与厦门普达房地产建设发展有限公司签署的《关于执行天鹭大厦项目合作协议的补充协议书之二》（以下简称补充协议二）第2条约定：“分配给甲方的具体有：第一层（3.9米标高）至第九层建筑面积为8289.07平方米（第二层C-D轴线间的汽车通道面积甲、乙方各一半）。”… 2016年1月5日，厦门市卫生计生委与厦门中山综合服务公司签署的《物业管理合同》约定，为座落于厦门市思明区的办公楼提供物业管理，建筑面积为8392平方米。期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止。 本院认为，本案的争议焦点诚如上诉人林曦所述，在于天鹭大厦业主委员会委托骋享物业公司管理的物业区域是否包括林曦所主张的天鹭大厦B幢第十层至第十九层西北侧半层房改房。对此，本院认为，天鹭大厦第三届业主委员会向所在社区备案表载明，该届业委会所代表的区域用地面积为4739.46平方米，总建筑面积为61542.86平方米，业主专有部分建筑面积为54405.76平方米。而天鹭大厦业主委员会同骋享物业公司所签订的几份物业服务合同，所委托管理的物业区域均为：占地面积4800平方米，建筑面积61000平方米，与备案表载明的物业区域面积基本一致，故林曦主张其房产不在天鹭大厦业主委员会所代表区域，与事实不符。根据《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”故原审认定天鹭大厦业主委员会与骋享物业公司所签订的物业服务合同合法有效并对包括林曦在内的全体业主具有约束力，并无不当。上诉人林曦所举示的证据即厦门市卫生计划委与其他物业公司所签订的物业管理合同，因该合同载明的物业类型为办公楼，且约定的物业管理面积与补充协议二约定的第一至九层的面积基本一致，故林曦主张其房改房部分的物业由厦门市卫生计划委另行委托物业公司进行管理，证据不足。上诉人林曦的上诉请求，本院不予采信。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原审判决。 本案二审案件受理费50元，由林曦负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年十月十日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。