广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初26320号原告：杨细宁，男，汉族，1981年8月20日出生，身份证住址：广东省揭西县。被告：深圳市聚友诚通物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道山厦社区平龙西路**顺平大厦**202，统一社会信用代码：9144030059186247X9。法定代表人：吴明峰。委托诉讼代理人：唐武平，德恒上海律师事务所律师。第三人：深圳市顺平达实业有限公司，住所：深圳市龙岗区平湖平龙西路**，统一社会信用代码：91440300723010704G。法定代表人：袁顺龙。原告杨细宁诉被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司、第三人深圳市顺平达实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨细宁、被告委托诉讼代理人唐武平到庭参与了诉讼，第三人深圳市顺平达实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令原告与被告之间的租赁合同于2020年3月8日解除；2、判令被告立即向原告返还保证金50000元，并支付违约金50000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：被告与第三人之间存在租赁合同关系，第三人系顺平商业中心的房东，被告系顺平商业中心的转租人。2019年4月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定了租赁标的和租赁期限等。受疫情影响，被告于2020年2月7日发通知单方解除与第三人的租赁合同，于2020年2月25日通知第三人请求撤场，第三人于2020年3月3日通知原告，要求收回物业，重新办理出租手续。被告在租赁合同存续期间，单方解除与第三人的租赁合同，致使原、被告之间的合同关系无法继续履行，该行为属于违约行为，根据双方的《商铺租赁合同》约定，被告应当返还保证金5万元和支付违约金5万元。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，提出上述诉讼请求。被告答辩称，原被告之间签订的商铺租赁合同无效，原被告之间合同约定是租赁顺平商业城的A栋的二楼和AB栋天桥的一半，但实际使用的是D栋和F栋的二楼及天桥，但D栋和F栋并未取得相应的房屋产权证，因此根据最高院的司法解释，原被告之间签订的商铺租赁合同无效，被告同意退还租赁保证金，但是原告拖欠被告2月份的房屋占用费25000元，被告有权进行抵销，剩余租赁保证金25000元退还原告。经审理查明，2019年4月1日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定：被告将坐落于深圳市龙岗区天桥的一半出租给原告作日用品、副食品批发超市使用，租赁期限从2019年4月1日至2020年10月30日止，从2019年4月1日起开始计算租金，租金每月2.5万元；被告交付商铺时可向原告收取2个月租金数额的租赁保证金共计5万元；一方不履行本合同所定的义务，违约造成对方损失的，应向对方支付违约金5万元。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金5万元，并支付租金至2020年1月。涉案商铺系被告从第三人深圳市顺平达实业有限公司处承租。2020年2月至3月期间，因××导致大部分商铺无法正常经营、未按时缴纳租金，被告与深圳市顺平达实业有限公司协商租金减免及合同解除的相关事宜。2020年3月3日，深圳市顺平达实业有限公司发布告知书，内容是因被告于2020年2月25日单方提出解除合同并要求撤场，要求各商户在2020年3月8日前与被告终结租赁关系并结清相关费用，与深圳市顺平达实业有限公司签订新的租赁合同并交纳押金。2020年3月12日，深圳市顺平达实业有限公司向各租户发送《租户通知函》，内容是要求租户与深圳市顺平达实业有限公司重新签订租赁合同，并对租户2020年3月份的租金予以减免。从2020年3月份起，原告开始向深圳市顺平达实业有限公司交纳房租和水电费。另查，被告向深圳市顺平达实业有限公司承租的顺平商业城所涉房屋，原来均作了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑申报。2010年12月21日深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室向深圳市顺平达实业有限公司出具《深圳市龙岗区历史遗留生产经营性违法建筑处理证明书》，确认其中的1＃厂房（3层，建筑面积3128.88平方米，基底面积1007.58平方米）、2＃宿舍（4层，建筑面积617.42平方米，基底面积152.18平方米）、3＃办公楼、宿舍（6层，建筑面积8380.86平方米，基底面积1265.7平方米）等生产经营性违法建筑已按《深圳市龙岗区实施的办法》处理完结，业主可持本证明作为土地房产权属来源文件和相关资料到国土房产部门办理产权登记手续。2011年2月15日深圳市顺平达实业有限公司分别取得了1＃厂房、2＃宿舍、3＃办公楼、宿舍的房地产权登记，登记的产权证书编号分别为：深房地字第××号、深房地字第××号、深房地字第**。庭审中原告和被告确认原告实际承租的商铺在顺平商业城Ｄ栋和Ｆ栋，经本院向深圳市不动产登记中心调查，深圳市不动产登记中心向本院作出深不动产登函【2020】491号复函，根据该复函内容以及所附的宗地图，本案所涉的商铺不在已取得产权的物业范围内。本院审理的（2020）粤0307民初11024、12527号案件，本院曾向市规划和自然资源龙岗管理局发函，了解顺平商业城地块的报建情况，该局回复称顺平商业城Ｅ栋地块涉及Ｇ04212-6号宗地，该地块未核查到相关报建信息。上述事实，有当事人提供的证据、本院调取的证据以及当事人庭审陈述为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案商铺所在的房屋为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，尚未取得产权证书，且没有证据显示涉案商铺所在的物业已取得建设工程规划许可证,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”的规定,本院依法认定原、被告签订的《商铺租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告因房屋租赁合同收取的原告租赁保证金5万元应当返还给原告。被告请求在租赁保证金中扣除2月份占有使用费，因被告未就该项请求在本案中提起反诉，本院对被告该项请求不作处理，被告应另循法律途径主张权利。原告要求被告支付违约金，因双方签订的租赁合同无效，违约金条款对双方不存在拘束力，合同当事人只承担缔约过失责任，不承担违约责任，且原告也未就其因合同无效存在损失提供证据，对于原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告深圳市聚友诚通物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告杨细宁租赁保证金5万元。二、驳回原告杨细宁的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费1150元,由原告承担575元，由被告承担575元。原告已预交1150元，多预交的575元由法院退还。被告应在本判决生效之日起7日内向本院缴纳案件受理费575元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，各方当事人可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  曾海林二〇二〇年十月十三日书记员  廖庭婷