湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初1640号原告：谌红英，女，1971年2月2日生，汉族。原告：郭景文，男，1964年11月25日生，汉族，银行职员。上列原告委托诉讼代理人：舒斌，湖南高剑律师事务所律师。被告：谌志杰，男，1968年11月1日生，汉族，企业员工。被告：王琼，女，1970年5月31日生，汉族。第三人：谌卓业，男，1939年8月30日生，汉族。原告谌红英、郭景文与被告谌志杰、王琼、第三人谌卓业合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告谌红英、郭景文及其委托诉讼代理人舒斌、被告谌志杰、王琼到庭参加诉讼，第三人谌卓业经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谌红英、郭景文向本院提出诉讼请求：1.二被告继续履行2002年1月4日原、被告及第三人夫妇所签订的协议，协助二原告将溆国用（2000）字第0××0号、房权证私字第3××2号房屋变更登记到二原告名下；2.案件受理费由二被告承担。事实和理由：1989年5月，原告谌红英、被告谌志杰的父母谌卓业（第三人）、刘喜玉夫妇建有私房1栋，房产证号为产权证私字第3××2号。2002年1月4日，谌卓业、刘喜玉夫妇、谌志杰、王琼夫妇、谌红英、郭景文夫妇6人签订协议，协议第一项约定“将谌卓业、刘喜玉所有的私房分给谌志杰夫妇、谌红英夫妇”，协议第二项约定“由谌红英夫妇补偿3万元钱给谌志杰夫妇，房子全部归女儿谌红英、女婿郭景文夫妇”。在此书面协议签订前，原告夫妇将3万元钱支付给被告夫妇，用于购买二被告受赠的原属谌卓业、刘喜玉夫妇房产的一半产权。因亲情的原因，协议签订后，原、被告没有及时到产权登记部门办理变更登记。2009年，被告夫妇以房价太低为由，要求原告夫妇再支付点购房款，原告夫妇在谌卓业、刘喜玉的劝说下又支付给被告夫妇3万元。2016年3月19日刘喜玉去世后，第三人出于偏爱被告的目的，要求原告夫妇再补购房款5万元，原告同意增加购房款5万元后，要求二被告一定协助过户，二被告表示同意。2017年6月29日，原告支付完增加的5万元房款，第三人谌卓业及原告要求二被告协助办理过户手续，但二被告又以各种理由拖延办理。二被告及二原告夫妇共同受赠谌卓业、刘喜玉的房产，二原告按约以3万元价格购买二被告受赠房产，先后两次协商加价，共支付11万元购房款，但二被告却违背诚信原则，未协助办理变更登记手续。谌志杰、王琼辩称：1.请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。2.被告谌志杰、王琼不要父母的房产，同意谌红英夫妇继承父母的房产。为了父母谌卓业、刘喜玉老有所依，老有所养，身旁有人照顾，孝敬父母的养育之恩，被告谌志杰夫妇放弃父母房产的继承权。因被告谌志杰作为家里长子，在怀化市成家立业，虽然在工作之余常回老家探望父母，陪伴父母，但受到时间和距离的限制，难以无微不至照顾父母，而原告谌红英夫妇在溆浦县工作，与父母同住一个县城，照顾父母比较方便。2002年母亲刘喜玉与被告谌志杰夫妇提议“以房养老”的意愿：将父母名下的房子按市价估值10万元计算，平均3份：父母、儿子儿媳、女儿女婿各1份。女儿女婿谌红英夫妇搬进父母家同住，照顾父母日常生活起居，谌红英夫妇补偿谌志杰夫妇3万元，待父母两人去世，安葬完毕后，继承父母的全部房产。被告谌志杰夫妇立刻同意母亲的想法，主动放弃父母房产的继承权，并在2015年底三方签认书面协议。被告谌志杰夫妇承诺：等父母去世后，立即协助原告谌红英夫妇办理房产过户。3.原告现在将父母房产过户，时机不成熟。为了父母谌卓业、刘喜玉老有所居，安享晚年，被告谌志杰夫妇不同意父亲谌卓业还在世时将父母的房产过户到原告谌红英夫妇名下。虽然母亲于2016年3月19日去世，但父亲已82岁高龄健在，居住自建房屋三十余年，对居住环境适应，周围邻居熟悉，生活平静安稳。如果此时原告变更父母的房产所有权，将损害父亲的合法居住权。就算父亲委曲求全，息事宁人，无奈接受这种无理要求，也势必对父亲心理造成极度不安的担忧，严重影响父亲的心身健康，这是对父母不孝敬的无耻举止。也损坏了被告谌志杰夫妇“以房养老”的夙愿。4.原告违反我国《民法总则》的规定，违背了协议的约定。根据我国《民法总则》第一百三十一条规定：民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。此房产协议第三项约定：谌卓业、刘喜玉两人临终后，房子由女儿谌红英夫妇自理。此房产协议第四项约定：谌卓业、刘喜玉临终之前若有病痛和为难之事，仍由谌志杰夫妇和谌红英夫妇共同负责料理。明确父母在赠与子女房产的同时，也提出子女承担父母的生养死葬的扶养义务。如今父亲谌卓业健在，原告谌红英夫妇尚未履行完协议约定的义务，却要求办理过户手续，违反我国《民法总则》的规定，违背了协议的约定，违背母亲刘喜玉的遗愿。此协议未写明父母房产过户的具体时间，为父母实现“以房养老”的目的提供了法律依据。5.原告的三笔补偿金由父母授意，征得协议三方同意，如今原告出尔反尔，背信弃义。2002年母亲刘喜玉提出“以房养老”方案，原告谌红英夫妇的第1笔3万元补偿金在2004年被告在怀化购房时支付。原告谌红英夫妇的第2笔补偿金，是因2009年母亲刘喜玉患胆结石病住院治疗，被告谌志杰夫妇对母亲无微不至的照料，让父母感到欣慰。父母考虑到被告谌志杰自1985年5月参加工作到1995年结婚成家止，每月把工资三分之二交给家里贴补家用。并在1988年父母自建此住房时，利用工作之余参与房屋的挖土填方、挑砖担瓦、夜宿工地、帮助偿还房债等出钱出力。父母感觉在房产分配上有失公平，在母亲出院后要求原告追加3万元补偿金。被告当时婉言谢绝，在父母劝说下接受。2017年原告谌红英夫妇第3笔补偿金，是因为自2014年母亲刘喜玉患脑梗和糖尿病多次住院治疗直到2016年卧床不起，这期间被告谌志杰夫妇细心照顾，在给母亲刘喜玉去世办理丧事时不遗余力。2014年至2016年被告王琼在溆浦为儿子谌仪东陪读时，被告夫妇曾委托父亲谌卓业和原告谌红英夫妇在溆浦购房，想定居溆浦兼顾照料生病母亲，只因母亲刘喜玉2016年3月19日突然去世后打消念头。由于被告夫妇为大家庭不辞辛苦的操劳、投桃报李，在母亲去世后，父亲谌卓业要求原告谌红英夫妇追加5万元补偿金。父母这般举动，是他们感受关爱，回馈恩惠的情结自然流露。原告的追加2笔补偿金，是协议三方对补偿金进行调整补充达成的认可，都是征得原告谌红英夫妇同意的自愿行为。被告谌志杰夫妇至今从未向原告谌红英夫妇提出和索要过补偿金，也从未与原告谌红英夫妇谈起过关于此房产的任何话题。现如今原告夫妇理应在体贴关心父亲，为老人的健康长寿多下功夫，而不是为谋求享有父母的房产动辄手足相煎。谌卓业述称：1.房产情况，产权登记所有人为第三人谌卓业，房产证号为房权证私字第3××2号，建筑面积为251.21㎡，混砖结构，3层住宅，坐落于卢峰镇解放街（艾家冲），建筑时间为1989年5月，登记日期为1999年10月28日。国有土地使用证号为溆国用（2000）字第0××0号，面积94.1㎡，类型为划拨，登记日期为2000年8月30日。2.家庭情况，妻子刘喜玉，婚生子女谌志杰、谌红英。谌志杰妻子为王琼，谌红英丈夫为郭景文。3.房屋处置情况，2002年1月4日，第三人谌卓业与妻子刘喜玉、儿子谌志杰、儿媳王琼、女儿谌红英、女婿郭景文6人共同签订了1份有关房屋处置的协议书，协议书均为六人亲笔签字。4.协议书执行情况，协议书第一款“由于年迈，故将房子分给子女（谌志杰夫妇、谌红英夫妇）”已履行，即每人一半房产权；第二款“谌红英夫妇补偿3万元给谌志杰夫妇”，是在签订协议前的2001年上半年达成的协议，谌红英夫妇在2001年上半年就支付了3万元给谌志杰夫妇，作为一半房产的补偿费；第三款写明了谌红英夫妇补偿给谌志杰夫妇3万元补偿费后，房子即全归谌红英夫妇所有。5.谌红英夫妇为购买谌志杰夫妇一半房产权支付补偿费情况，3万元房款给了几年后，大概在2008年，谌志杰跟第三人讲当时把一半房产卖给谌红英夫妇只有3万元卖亏了。第三人从怀化回来后跟女儿女婿讲，希望给哥哥嫂嫂再加点。谌红英夫妇于2009年又加了3万元补偿给谌志杰夫妇。2016年，第三人看到女儿女婿比儿子过得好点，有点私心，便希望女儿女婿再给儿子补5万元房款，谌红英夫妇答应后于2017年6月29日又给谌志杰夫妇5万元，由谌志杰的妻子王琼于当天向谌红英出具了1张总收条，并注明“以上现金全已收到”。6.房屋过户问题，由于第三人的妻子刘喜玉于2016年3月19日去世，2017年在县自然资源局办理过户手续时，根据有关规定，不能由第三人一人全权将房产过户到女儿夫妇名下，需要儿子谌志杰签字。儿子谌志杰一时答应一时又不愿意签字，理由是为了第三人好，等第三人去世后就去签字过户。事实上，第三人和妻子刘喜玉已于2002年1月4日就已订立协议书，将房屋各一半平分给了谌志杰夫妇和谌红英夫妇，谌红英夫妇按协议支付给谌志杰夫妇一半房产权的补偿款，取得了全部房产权，只是没有办理过户手续而已。第三人同意将房屋产权立即过户至谌红英夫妇名下，也希望谌志杰夫妇无条件履行协议，协助办理过户手续。7.房子按协议过户给谌红英夫妇后，应当按照协议第三款的内容履行，谌卓业、刘喜玉两人临终前，房子不能出售或抵债。临终后，房子由女儿谌红英自理。原告谌红英、郭景文围绕诉讼请求依法提交了协议书复印件、收条复印件、国有土地使用证及房产证复印件、照片打印件。被告谌志杰、王琼提交了协议书复印件、房产证复印件、异动联系表。第三人谌卓业提交了协议书复印件。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告谌红英、郭景文提交的国有土地使用证及房产证复印件系从溆浦县不动产登记中心档案管理室调取，加盖有印章和经办人签名，本院予以采信。被告谌志杰、王琼提交的房产证复印件、异动联系表与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系，谌志杰、谌红英系谌卓业之子女。第三人谌卓业与其妻刘喜玉（已故）于1989年5月在卢峰镇解放街（艾家冲）建有3层住宅房屋1栋，登记的所有权人为谌卓业，权证号为房权证私字第3××2号，建筑面积为251.21㎡，国有土地使用证号为溆国用（2000）字第0××0号，面积94.1㎡，使用权类型为划拨。2002年1月4日，谌卓业、刘喜玉为处置上述房屋，与谌志杰、王琼、谌红英、郭景文共同签订了1份协议书，内容为：一、谌卓业、刘喜玉于1989年在卢峰镇团结街建有3层楼房1栋，建筑面积约300平方米，由于两人年迈，故将房子分给子女(谌志杰夫妇、谌红英夫妇)。二、因谌志杰夫妇在怀化已购有住房，故由谌红英夫妇补偿3万元钱给谌志杰夫妇，房子全部归女儿谌红英、女婿郭景文夫妇。三、谌卓业、刘喜玉两人临终前，房子不能出售或抵债，住到死为止。两人临终后，房子由谌红英夫妇自理。四、谌卓业、刘喜玉临终之前若有病痛和为难之事仍由谌志杰夫妇和谌红英夫妇共同负责料理。由于谌卓业、刘喜玉处置房屋的意思早已动议，据第三人所称，协议书中约定原告给予被告的3万元补偿款在2001年就已支付。协议书签订后，被告在2009年以房价太低为由要求原告增加房款，原告在谌卓业、刘喜玉的劝说下又支付给被告3万元。刘喜玉于2016年3月19日去世。后来，第三人出于对被告的偏爱，又要求原告再补购房款5万元给被告，原告又同意增加购房款5万元，并要求被告协助过户，被告表示同意。2017年6月29日，原告支付完增加的5万元房款，原告及第三人要求被告协助办理过户手续，但被告以各种理由拖延办理，故酿成了本案纠纷。本院认为：案涉协议书是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效，各方当事人均应全面履行自己的义务。协议书的内容包含了两种法律关系，一是第三人谌卓业与其妻刘喜玉将夫妻共同所有的房屋赠与原告和被告的赠与合同关系，二是被告在接受赠与同时将其受赠房屋作价转让给原告买卖合同关系，现因办理房屋产权转移登记发生纠纷，因此，本案为非典型合同纠纷。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，案涉房屋赠与与转让须经依法登记才发生效力，因此，交付房屋的当事人负有协助办理转移登记的义务。就赠与合同关系而言，第三人谌卓业同意履行合同，协助办理房屋产权转移登记，但因赠与人刘喜玉已故，因而需要被告谌志杰予以协助；就原告受让被告受赠房屋的买卖合同关系而言，原告已支付了协议书约定和事后协商增加的全部价款，被告谌志杰和王琼已收受价款，故有义务协助原告办理房屋产权转移登记。因此，对原告要求被告协助办理房屋转移登记手续的请求，应当予以支持。协议虽未约定办理产权转移登记的时间，但亦未约定限制办理产权转移登记的条件，同时，办理产权转移登记与第三人的居住权并不相矛盾，因为协议书对第三人的居住权有明确约定，如果原告不履行与此有关的义务，被告和第三人可依协议行使权利，因此，被告以“以房养老”和第三人健在、原告尚未履行完协议约定义务为由提出的抗辩不能成立，本院不予采纳。综上所述，对原告谌红英、郭景文的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第(四)项、第一百零七条之规定，判决如下：被告谌志杰、王琼在本判决生效后1个月内协助原告谌红英、郭景文到不动产登记机构办理溆国用（2000）字第0××0号、房权证私字第3××2号房屋的所有权转移登记。案件受理费80元，由被告谌志杰、王琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  易孟良人民陪审员  李永福人民陪审员  雷长顺二〇二〇年十月二十八日法官助理武珊代理书记员  何 倩附有关法律条文：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。(三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。