山东省垦利县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0505民初2216号原告：山东胜通房地产开发有限公司，住所地东营市垦利区新兴路**。统一社会信用代码91370521779732466Q。法定代表人：许家明，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：魏萌萌，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。被告：孙玉净，女，1988年4月20日出生，汉族，户籍所在地山东省济阳县。原告山东胜通房地产开发有限公司与被告孙玉净商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东胜通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人魏萌萌到庭参加诉讼。被告孙玉净经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告山东胜通房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YS0035466号)；2.判令被告协助原告办理《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YS0035466号)备案登记解除手续；3、判令被告向原告返还截止2020年6月案外人中国农业银行股份有限公司垦利区支行扣划的保证金65982.72元及2020年7月至合同解除之日实际扣划的保证金；4、本案诉讼费、律师代理费由被告承担。事实和理由：2017年9月6日，被告与原告签署《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YS0035466号)，由被告购买原告开发的香林美地北区8幢2单元401号房，房屋总价685523元。合同约定被告于2017年9月6日前向原告支付首付款215523元，余款47万元在银行办理商业贷款。2015年12月30日，原告与案外人中国农业银行股份有限公司签署《一手房贷款业务银企合作协议》，案外人作为案涉“香林美地”项目的按揭贷款办理银行，根据合作协议第六条约定，原告为借款人也就是本案被告提供连带责任保证，为此原告在案外人处存有保证金。因被告多次未按时归还银行贷款导致案外人扣划原告保证金账户款项共计65982.72元，被告的行为已严重损害原告的合法权益。基于以上事实，特诉至法院，望判若所请。被告孙玉净未作答辩。原告山东胜通房地产开发有限公司向法庭提交如下证据：《山东省新建商品房买卖合同（预售）》合同（编号为YS0035466号）原件一份、《一手房贷款业务银企合作协议》（编号2016002号）复印件一份、中国农业银行保证金账户分户账原件一张、2019年6月27日业务凭证复印件一份、2019年9月29日业务凭证复印件一张、2020年3月30日业务凭证原件一张、2020年6月30日业务凭证原件一张本院经审理认定事实如下：2017年9月6日，被告孙玉净与原告山东胜通房地产开发有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YS0035466号)，合同约定：“出卖人：山东胜通房地产开发有限公司，买受人：孙玉净。出卖人以出让方式取得位于东营市垦利区地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，名称为香林美地北区。买受人购买的商品房为：8幢2单元4层401号房，附属房为8幢2单元-1层5号，用途为住宅，该商品房总价款为685523元。付款方式及期限：首期房价款为215523元，余款47万元向银行申请贷款支付。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。附件十一：补充协议三、关于按揭担保：1.出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性担保的，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同为准。2.买受人必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息。3.按揭贷款期间，若买受人未履行按揭贷款合同的约定，致使出卖人为买受人代垫按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金等款项时，出卖人有权解除《商品房预售合同》，同时买受人须向出卖人支付总房款30%的违约金，因买受人逾期还贷给出卖人造成的损失超出违约金额的，出卖人有权向买受人追偿，如买受人对该房屋进行了装饰装修，则该装饰装修无偿归出卖人所有。”2015年12月30日，中国农业银行股份有限公司垦利区支行与山东胜通房地产开发有限公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，协议约定：“甲方：中国农业银行股份有限公司垦利区支行，乙方：山东胜通房地产开发有限公司，乙方开发香林美地新项目，甲方向合作项目购房人发放的个人住房贷款不超过1亿元，甲方为购房人提供的单笔个人住房贷款最高金额不超过房屋成交价的70%，贷款年限最长不超过30年，乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带保证担保，乙方提供担保的范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用，乙方为个人住房贷款提供担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款发放金额的3%交纳保证金，并存入保证金账户，乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。原告山东胜通房地产开发有限公司已将涉案商品房交付给了被告孙玉净。截止2020年6月，中国农业银行垦利县支行共扣山东胜通房地产开发有限公司保证金65982.72元，用于支付被告孙玉净的贷款本金、利息及罚息。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原告山东胜通房地产开发有限公司与被告孙玉净签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同，予以采纳。双方当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。原告山东胜通房地产开发有限公司按照合同约定的期限将商品房交付给被告孙玉净并就按揭贷款事宜为被告孙玉净提供担保，被告孙玉净未按期向贷款银行交纳贷款本金及利息，导致贷款银行扣原告山东胜通房地产开发有限公司的保证金用于支付被告孙玉净的贷款本金、利息及罚息，根据原被告签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》补充协议的内容，被告孙玉净的行为构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告山东胜通房地产开发有限公司为被告孙玉净代垫按揭贷款本息及罚息，被告孙玉净未及时向原告山东胜通房地产开发有限公司归还上述代垫款项，解除合同的条件已成就，原告山东胜通房地产开发有限公司有权按照约定请求解除合同并要求被告孙玉净归还涉案商品房。关于原告所提“判令被告向原告返还2020年7月至合同解除之日实际扣划的保证金”的主张。经审理认为，因该款项尚未产生，原告可在实际产生后依法另行主张权利。关于原告所提“律师代理费由被告承担”的主张。经审理认为，因原告未提交有效证据予以证明，本院不予支持。被告孙玉净经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为对其相应诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告山东胜通房地产开发有限公司与被告孙玉净于2017年9月6日签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YS0035466号)；二、被告孙玉净于本判决生效之日起十日内向原告山东胜通房地产开发有限公司返还涉案商品房一套（合同编号：YS0035466号，8幢2单元4层401号房，附属房为8幢2单元-1层5号，并协助原告山东胜通房地产开发有限公司办理《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YS0035466号)备案登记解除手续；三、驳回原告山东胜通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费减半收取计5328元，由被告孙玉净负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判长  宋成元二〇二〇年十月二十一日书记员  王 超