广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初958号原告（反诉被告）：张焕军，男，汉族，1985年12月出生，公民身份号码441************59X，现住广东省梅州市五华县******塘尾。委托诉讼代理人：陈勇志，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑媚，广东义致律师事务所律师。被告（反诉原告）：邱鹏，男，汉族，1983年11月出生，公民身份号码360************630，现住江西省赣州市章贡区********************。委托诉讼代理人：李勇华，北京市中银（赣州）律师事务所律师。原告（反诉被告）张焕军与被告（反诉原告）邱鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张焕军及其委托诉讼代理人郑媚、被告邱鹏及其委托诉讼代理人李勇华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张焕军向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原、被告双方签订的《店铺转让合同》《店铺转让协议书》；2.判令被告退还原告支付的万达商业广场室内步行街xxx号店铺转让费30万元：3.判令被告退还原告支付的万达商业广场室内步行街4F层xxx号店铺押金8万元；4.判令被告向原告支付因其违约造成的原告的各项经济损失38.01953万元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年，邱鹏承租了梅州万达地产有限公司（下称“万达公司”）的万达商业广场室内步行街4F层xxx号店铺，邱鹏在未征得万达公司同意下擅自将上述店铺转租给张焕军，张焕军对邱鹏能否转租一事并不知情，而万达公司对邱鹏转租店铺一事也未予以制止。后双方于2019年5月28日签订《店铺转让合同》，于2019年10月25日签订《店铺转让协议书》。两份合同签订后，根据协议书约定，原告向被告支付了两间店铺的转让费30万元和押金8万元。因被告承租xx号店铺时该店仍有会员金额53万元未消费，经双方商量，邱鹏愿意承担xx号店铺的会员成本费用。因4037号店铺的会员成本费用约23万元，张焕军认为该会员成本费用应用来抵扣剩余的20万元转让费，遂未向被告支付剩余的20万元转让费。原告分别于2019年6月28日、2019年11月中旬开始经营xxx号店铺，后邱鹏于2020年2月向万达公司申请撤铺，万达公司不同意邱鹏的撤铺申请，并将不同意撤铺的复函送至张焕军，至此张焕军才知道邱鹏在未通知张焕军撤铺的情况下，擅自向万达公司申请撤铺。如今，原告经营的xxx号店铺已被万达公司封锁，原告己无法正常经营，造成了巨大的经济损失。张焕军认为，邱鹏在未通知张焕军撤铺的前提下就向万达公司申请撤铺，有违诚实信用原则，造成双方签订的合同已无法继续履行。同时，邱鹏的行为己构成根本违约，应承担由此给张焕军造成的各项经济损失赔偿责任。综上，原告特向法院起诉，提出上述诉讼请求。被告邱鹏辩称：1.店铺转让合同合法有效，邱鹏将店铺装修的所有物品转让给张焕军，属于资产转让合同，也就是买卖合同，并非房屋租赁合同纠纷。2.邱鹏已经履行了合同约定的义务，将店铺于2019年7月、11月交给张焕军，张焕军也实际开始经营店铺，其中2019年12月及2020年1月的房租，也是由张焕军直接付给万达公司房屋所有人。3.张焕军构成违约，张焕军没有按照合同约定支付转让费，没有按照合同约定支付房租给万达公司，也没有按照合同约定办理工商营业执照、卫生许可证以及房屋主体变更手续，导致为张焕军提供劳动的劳动者将店铺的法人即邱鹏申请了劳动仲裁，给邱鹏造成了9万元的损失。张焕军后又于2020年1月将店铺转让给案外人，导致劳动者无法向张焕军及案外第三人主张劳动报酬，张焕军、第三人也拒不支付劳动报酬，因此张焕军违反合同约定及诚实守信原则，请求法院驳回张焕军的诉请。原告所主张的经济损失，主要是由于张焕军不支付房租和员工工资，导致店铺无法经营，进而造成各项经济损失，与邱鹏无关。反诉原告邱鹏向本院提出反诉请求如下：1.判令反诉被告支付反诉原告转让金30万元及其违约金（自2019年12月1日起以30万元转让金为基数，按日千分之一计算违约金至支付完转让金为止，暂计算至2020年6月11日，共计5.79万元）；2.判令反诉被告支付反诉原告垫付的租金、物业管理费15.89万元；3．判令反诉被告赔偿反诉原告因未交房租，物业管理费所造成的损失共计90万元；4.本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：1.双方签订的本案《店铺转让合同》、《店铺转让协议书》合法有效，并且在合同中明确表明转让的是店铺的经营权，因此本案不是房屋租赁合同纠纷，而是经营权及资产买卖纠纷。2.根据双方签订协议约定，2019年11月30日前甲方和其他任何一方没有任何纠纷的情况下，反诉被告支付剩余20万元转让费。反诉被告在起诉状中主张反诉原告自愿承担xx号店铺的会员成本费用，并且其计算会员成本费为23万元，因此其自作主张将该会员成本费进行抵扣剩余的20万元转让费，但该行为并未与反诉原告达成协议，而是其单方的意愿。因此反诉被告已严重违约，应支付余下30万元转让金及其违约金。3.根据双方协议约定，租金、物业管理费均由反诉被告承担。实际操作中，反诉原告依据租赁合同提前一个月垫付租金、物业管理费15.2万元，反诉被告分文未付给反诉原告，构成违约。反诉原告还于2019年9月垫付了4036铺的租金，而反诉被告仅向反诉原告支付了其中的4万元，故还需向反诉原告支付0.6967万元。4.反诉被告从2020年3月起从未交纳过店铺租金、物业管理费。因此，反诉被告应赔偿反诉原告因未交房租、物业管理费所造成的损失共计90万元（每月15万元×4个月）。综上，反诉被告严重违约的行为，应当依法承担违约责任和赔偿反诉原告的损失。反诉被告张焕军辩称：1.因案涉合同主要内容涉及的是店铺转租事宜，而转租店铺内的装修、设备等财产转让的相关条款只是案涉合同中顺带解决的事宜，答辩人与反诉原告并未就这一事宜签订另一份合同，该案案由的确定最终以法院认定为准。2.答辩人已向反诉原告支付了转让费30万元及押金8万元，因会员费等费用的事宜，答辩人与反诉原告之间存在争议，且争议未解决。因此，答辩人未支付剩余20万元转让费的情形并不构成违约。3.反诉原告要求答辩人支付其垫付的2020年4月店铺租金、物业管理费15.2万元并未实际发生，因2020年4月万达公司早与反诉原告解除了案涉店铺的租赁合同，反诉原告不用再支付店铺租金、物业管理费等费用了，而万达公司也已在2020年4月收回了案涉店铺。反诉原告要求答辩人支付其付的案涉xx铺2019年10月店铺租金、物业管理费0.6967万元，该费用已经过双方的对账，己结算清楚，不存在拖欠反诉原告店铺租金、物业管理费的情况。4.反诉原告反诉状第三项诉求缺乏事实和法律依据，答辩人不予认可。因答辩人与万达公司已于2020年4月初解除了案涉店铺的租赁合同，并且收回了案涉店铺，且案涉店铺被万达公司收回是反诉原告擅自向万达公司申请撤铺引起的，并非答辩人的原因造成的，答辩人并不构成违约，无需承担任何违约责任。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年5月28日，张焕军与邱鹏签订《店铺转让合同》一份，约定：1.邱鹏将位于梅州万达商场四楼的xxx号店铺转让给张焕军使用，面积为335平方米，并保证张焕军同等享有邱鹏在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2.店铺转让给张焕军后，张焕军同意代替邱鹏履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且按万达商场规定在每个月15-18日准时交纳租金及物业管理费，如有违约，丘鹏有权收回店铺经营权；3.转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等全部归张焕军；4.双方协商不对店铺营业执照进行更换，张焕军使用邱鹏营业执照进行开票，产生的税务费用，按照双方各自开具发票金额比例共同承担，店铺之前所有的一切债权、债务均由邱鹏负责，签约后一切经营行为及产生债权、债务由张焕军负责；5.邱鹏收取张焕军押金8万元，租期为5年，在邱鹏与万达签署的租赁合同未到期之前押金不予退还，合同到期后押金予以退还。2019年10月25日，张焕军与邱鹏签订《店铺转让协议》，约定：1.邱鹏将商业广场室内步行街4F层4036-4037号、面积为1777.22平方米的商铺经营权转让给张焕军使用，并保证张焕军在和万达签订的房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2.租赁期限为62个月，自2019年8月1日起至2024年9月22日止，张焕军在该店铺内经营南美豹百汇＋玖初见；3.邱鹏的经营日期为2019年10月31日止，店铺转让给张焕军后，店铺现有的装修、装饰及负一楼仓库、冻库的其他所有设备全部归张焕军所有，邱鹏只能在2019年10月31日前使用店铺设备，但不能带走所有物品，在签订之日起，钥匙等所有店铺的东西归张焕军所有以及保管。邱鹏与梅州万达地产有限公司签订的协议，缴纳的履约保证金147474.6元和物业服务费保证金130620.36元以及质量保证金10000元归张焕军所有，邱鹏无权享有；4.张焕军在2019年10月31日前一次性向邱鹏支付转让费30万元，上述费用已包括所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外邱鹏不得再向张焕军索取任何其他费用，在2019年11月30日前，邱鹏和其他任何一方没有任何纠纷的情况下，张焕军付剩下的20万元整；5.邱鹏应协助张焕军办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证、主体变更手续等相关证件的过户手续，邱鹏必须无条件配合，相关费用由张焕军负责，张焕军接手前店铺所有一切债权债务由邱鹏负责，接手后一切经营行为及产生的债权债务由邱鹏负责；6.如张焕军逾期交付转让金，应每日向邱鹏支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日可以解除合同，并需按转让费的10%支付违约金，如由于邱鹏的原因导致转让终止，邱鹏同样承担违约责任，退还张焕军支付的30万元并支付转让费的10%作为违约金，及承担张焕军所有的经济费用；邱鹏转让或纠纷导致张焕军无法经营初见椰子鸡，费用由邱鹏承担（包括4036铺玖初见椰子鸡主题餐的装修以及店内的一切置换物品费用）。签订上述合同后，张焕军于2019年6月1日接手4036号铺，于2019年11月接手xxx号店铺。张焕军分别于2019年6月5日、2019年6月6日各转账5万元给邱鹏、于2019年7月19日通过其妻子的账户转账5万元给邱鹏。邱鹏于2019年6月3日出具了一张收据给张焕军收执，载明收到张焕军梅州万达4036铺押金8万元、转让费10万元。张焕军分别于2019年11月7日、2019年11月10日、2019年11月11日通过其妻子的账户合计转账20万元给邱鹏，转账载明为店铺转让费。另查明，2019年7月8日，邱鹏与梅州万达地产有限公司（以下简称“梅州万达”）签订《梅州万达广场（营运期）商铺租赁合同》，约定梅州万达将位于梅州万达广场步行街4F层xxx号商铺出租给邱鹏用于经营餐饮美食，除双方另有约定外，邱鹏不得将店铺转租；租赁期限、租金，邱鹏应在每个交租其最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金；如邱鹏未能在合同约定期限内支付履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金以及首期租金、首期物业服务费，则自邱鹏逾期支付第5日起，梅州万达有权以书面通知方式解除合同，邱鹏应向梅州万达支付相当于相应保证金和首期租金、首期物业内……等权利义务内容。2020年3月2日，梅州万达广场商业物业管理有限公司向邱鹏发出《关于南美豹百汇+玖初见品牌提出撤铺的回复函》，载明其公司于2020年2月24日收到邱鹏的撤铺申请，现回复不同意“南美豹百汇+玖初见”品牌的撤铺申请。2020年4月3日，梅州万达向邱鹏发出一份《关于南美豹百汇+玖初见违约清铺告知函》，载明：1.根据双方签订的《商铺租赁合同》第8.1.2条“乙方（即承租人）应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方（即出租方）一次性足额支付下个季度租金”第21.4条“乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日（含本数）的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任”的约定，邱鹏应当3月20日前缴纳4月份的租金物业服务等相关费用，经多次沟通截止至今梅州万达未收到任何款项，邱鹏已构成违约，如未在4月19日前将欠缴款项转至合同约定账号，梅州万达将按照合同该约定，终止双方签订的租赁和物业服务合同，因租费缴纳至2020年4月5日，梅州万达将按此时间终止合同。2.根据双方签订商铺租赁合同第18.7条“无论如何原因，如乙方至第18.7款所述交还期届满之日起10个日后，仍未将该房屋交还给甲方的，甲方或物业服务公司有权直接将乙方在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该房屋清理收回使用，此期间发生的乙方物品的存放费用以及因此造成乙方损失由乙方自行承担，甲方不对此承担任何赔偿或补偿责任”的约定，邱鹏未按约交付租金等费用，未按约经营的行为已构成了根本违约，经多次函告均未予以纠正，梅州万达决定行使单方解除权，提前终止双方之间的合同关系，如邱鹏未在约定期间交还房屋，梅州万达将直接收回房屋，物品存放费用及由此造成的损失由邱鹏承担。因张焕军及邱鹏均未向梅州万达支付租金，邱鹏与梅州万达签订了终止协议，梅州万达于2020年4月6日将店铺收回，xx6号店铺内的物品由张焕军处理，xx7号店铺内物品由邱鹏处理。邱鹏表示4037号店铺内仅有部分桌凳和冰箱是由其处理的，且其是应万达要求处理的。另，根据邱鹏与梅州万达、梅州万达广场商业物业管理有限公司签订的终止协议第八条约定，邱鹏缴纳的租赁保证金押金14.74746万元按合同单方违约进行罚没，三方协商，按终止合同梅州万达应收回邱鹏享受2017年6、7、8、9月及2018年4、5、6月租金优惠13.493925万元，该笔租金优惠从物业合同保证金及其他费用中抵扣。因梅州市梅江区初见餐饮店在2020年1月起未向员工发放工资，温丽娴等20名员工于2020年3月31日向梅江区劳动人事争议仲裁委员会申请劳动仲裁，梅江区劳动人事争议仲裁委员会经审理后于2020年5月9日作出梅区劳人仲案字[2020]63号仲裁裁决书，裁定梅州市梅江区初见餐饮店应向20名申请人支付工资合计9.264万元。梅州市梅江区初见餐饮店属个体经营户，邱鹏是该餐饮店的登记经营者。南美豹自助百汇会员导出显示共有会员费54.722012万元，其中成本为24.556157万元，赠送金额为30.165855万元。张焕军承接涉案店铺后会员消费金额合计为2.6965万元。剩余未消费的会员金额张焕军未退还给会员。张焕军承接店铺后，邱鹏在涉案店铺挂账消费了1461.3元。双方因店铺转让事宜产生纠纷，张焕军遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，邱鹏则到庭作如上答辩并提出反诉请求。以上事实，有经双方质证的证据及当事人陈述为据。本院认为:张焕军与邱鹏签订的两份《店铺转让协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定履行各自义务。签订两份转让协议后，邱鹏已按约将涉案店铺及店铺内设备交付给张焕军，张焕军支付了转让款22万元、押金8万元合计30万元给邱鹏的事实，双方对此均无异议，本院予以确认。针对双方的本诉、反诉请求，本院认定如下：一、关于解除双方签订的两份转让协议的问题。虽然双方签订的协议约定将店铺经营权及店铺内的装饰、装修及设备转让给张焕军，但该转让中亦包含了店铺使用权转让。而张焕军、邱鹏均确认涉案两间店铺现已由梅州万达收回，张焕军现已无法继续经营使用涉案店铺，现张焕军主张解除双方签订的两份转让协议，符合法律规定，本院予以支持。二、关于张焕军主张退还转让费30万元、邱鹏反诉主张支付剩余转让款30万元的问题。签订协议后，邱鹏已按约将店铺及店铺内设备交付给张焕军，涉案店铺已于2020年4月由梅州万达收回。对张焕军主张退还30万元转让费问题，经双方确认，张焕军共支付了转让费22万元给邱鹏。张焕军主张因邱鹏单方向梅州万达提交了撤铺申请，导致其无法继续经营使用涉案店铺。但根据双方提交的证据显示，虽然邱鹏向梅州万达提交了撤铺申请，但梅州万达回复表示不同意邱鹏撤铺申请，因此邱鹏提交撤铺申请的行为并不直接导致张焕军无法经营使用涉案店铺。而根据梅州万达出具的违约清铺告知函显示，因承租方未按约缴纳涉案店铺2020年4月份的租金、物业服务管理费已构成单方违约，邱鹏与梅州万达签订了终止协议后，由梅州万达收回了涉案店铺。由此可见，梅州万达收回涉案店铺是因邱鹏未按约支付租金等费用，而根据邱鹏与张焕军签订的转让协议的约定，应由张焕军承担承接店铺后的租金缴纳义务，且双方均表示在2019年12月开始是由张焕军直接向万达公司缴纳相关费用的。因此，张焕军对双方的转让协议无法继续履行存在过错。而邱鹏提交撤铺申请的行为虽然未直接导致张焕军无法继续经营涉案店铺，但邱鹏将店铺转让给张焕军后在未经张焕军同意的情况下单方向梅州万达提交撤铺申请及与梅州万达签订终止协议，其本身亦有过错。综上，原、被告双方对店铺被收回导致双方的转让协议无法继续履行均有过错。另外，庭审中双方均确认xx6铺的物品由张焕军处理，xx7铺部分物品由邱鹏处理，而张焕军表示因其非合同当事人，梅州万达并未将相关的保证金退还给张焕军，梅州万达亦表示其公司只认邱鹏。结合双方签订的转让协议中约定的租赁期限、履约保证金、物业服务保证金、质量保证金合计28.809496万元的归属、退还情况以及张焕军支付转让费情况、实际使用经营涉案店铺的情况、会员消费情况及店铺设备物品的处理情况，本院酌定由邱鹏退还转让费10万元给张焕军。对张焕军超出部分请求及邱鹏反诉要求张焕军支付剩余转让款30万元，本院不予支持。对于押金8万元的退还问题。根据双方签订店铺转让协议约定，押金8万元在邱鹏与梅州万达签订的租赁合同未到期之前不予退还，合同到期后予以退还给张焕军。因邱鹏与梅州万达签订的租赁合同已解除，且原、被告双方均有过错，故邱鹏应按约定将押金8万元退还给张焕军。对邱鹏主张的垫付租金、物业管理费15.89万元的问题。邱鹏提供的交易信息显示，邱鹏在2019年10月19日向梅州万达缴纳了8.535462万元，于2019年10月20日向梅州万达广场商业物业管理有限公司缴纳了物业管理费6.531018万元，两笔合计为15.06648万元。根据庭审调查，双方确认其中4036号店铺于2019年6月交付给张焕军经营使用，4037号店铺张焕军主张在2019年11月16日交付由其使用，邱鹏主张在2019年11月11日交付给张焕军。而根据双方提交的银行交易显示，其中2019年10月4036号店铺的店租张焕军通过转账4万元及挂掉曼的费用0.5万元及邱鹏在店铺挂餐的方式已支付清楚。2019年11月4036号店铺的租金4.6967万元，张焕军于2019年10月18日通过转账支付了4.6967万元给邱鹏。对4037号店铺的租金，因该店铺在2019年11月中旬才交付给张焕军，双方对具体交付日期主张不一致，且未提供相关依据。结合双方陈述，4037号店铺2019年11月的租金、物业管理费应由双方各承担50%，因此张焕军应向邱鹏支付4037号店铺2019年11月的租金、物业管理费合计为5.18489万元[（15.06648万元-4.6967万元）×50%]给邱鹏。对丘鹏超出部分的请求，本院不予支持。对于张焕军请求的违约损失38.01953万元及邱鹏反诉请求的违约损失90万元。对张焕军提出的装修损失，其中梅州市瑞华空间装饰设计工程有限公司支出的装修款17.15万元及梅州市佰嘉文化传媒有限公司的广告费支出4.3万元有合同及收款收据为据，予以确认。梅州市好芯机电设备有限公司按合同报价为6.71925万元，张焕军提交的交易明细显示转账为16.0001万元，应以合同报价为准。本院认定张焕军的装修损失合计为28.16925万元（17.15万元+4.3万元+6.71925万元），对张焕军主张的其他损失，因无相应的装修合同及付款凭证为据，本院不予确认。对邱鹏反诉主张的损失90万元，庭审中邱鹏明确其未向梅州万达支付任何违约金，且未对其主张损失提供相应的依据，故对邱鹏提出的损失90万元，依据不足，本院不予支持。因双方对合同解除均存在过错，结合张焕军经营店铺的时间及双方过错程度，对张焕军的装修损失，由邱鹏承担50%的赔偿责任，即邱鹏应支付14.084625万元（28.16925万元×50%）给张焕军，对张焕军超出部分的请求，本院不予支持。对邱鹏主张的工人工资问题，因邱鹏目前未实际支出了该工人工资，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，判决如下：一、解除本诉原告张焕军与本诉被告邱鹏于2019年5月28日签订的《店铺转让合同》及2019年10月25日签订的《店铺转让协议书》；二、本诉被告邱鹏应在本判决生效之日起十日内退还转让费10万元给本诉原告张焕军；三、本诉被告邱鹏应在本判决生效之日起十日内退还保证金8万元给本诉原告张焕军；四、本诉被告邱鹏应在本判决生效之日起十日内支付因违约造成张焕军的损失合计14.084625万元给本诉原告张焕军；五、反诉被告张焕军应在本判决生效之日起十日内支付租金、物业管理费合计5.18489万元给反诉原告邱鹏；以上二至五项判项相抵扣后，本诉被告邱鹏仍应支付26.899735万元给本诉原告张焕军。六、驳回本诉原告张焕军的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告邱鹏的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本诉案件受理费11401.95元（张焕军已预交），由张焕军负担6401.95元，邱鹏负担5000元；反诉案件受理费8775.60元（邱鹏已预交），由张焕军负担322元（此款由张焕军直接支付给邱鹏），邱鹏负担8453.6元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  余梅芬审 判 员  宋嘉奕人民陪审员  何志惠二〇二〇年十月十九日书 记 员  吴尽娜