山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异515号 案外人：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会，住所地青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区。 法定代表人：刘传军，主任。 委托代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。 委托代理人：管华宇，山东倡通律师事务所律师。 申请执行人：阳光新天地投资集团有限公司，住所地青岛市黄岛区井冈山路****。 法定代表人：魏继英，董事长。 委托代理人：赵文明，男，1981年11月7日出生，汉族，住山东省沂水县，系该公司员工。 委托代理人：雷璐璐，女，1995年6月10日出生，汉族，住山东省肥城市，系该公司员工。 被执行人：青岛云鼎置业有限公司，住所，住所地青岛市黄岛区朝阳山路（原北京路****011211）div> 法定代表人：薛某某，董事长。 被执行人：青岛云鼎建设工程有限公司，住所地，住所地青岛市经济技术开发区江山中路**汇智广场iv> 法定代表人：薛金霞，总经理。 被执行人：青岛碧海建设实业有限公司，住所地青岛，住所地青岛市经济技术开发区江山中路> 法定代表人：薛某某，董事长。 被执行人：薛某某，男，1975年2月17日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被执行人：王某，女，1979年4月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被执行人：薛某某1，女，1972年9月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被执行人：李某某，男，1975年10月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 本院在执行申请执行人阳光新天地投资集团有限公司与被执行人青岛云鼎置业有限公司、青岛云鼎建设工程有限公司、青岛碧海建设实业有限公司、薛某某、王某、薛某某1、李某某企业借贷纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执恢190号，原执行案号：（2016）鲁02执672号】中,案外人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会称，请求依法解除对青岛市黄岛区朝阳山路337号1栋商业202户房屋（以下简称“案涉房产”）的查封，停止对案涉房产的拍卖。事实与理由：1.在案涉房产所在的青岛市黄岛区朝阳山路337号1栋商业楼整体查封拍卖前，案外人已经从被执行人青岛云鼎置业有限公司购买了两套房屋，并交付了全部购房款x万元。2013年9月12日，案外人与被执行人签订《网点房购买（返租协议）》，约定案外人购买被执行人开发的位于青岛市黄岛区××山路××商业××及103户房屋各一套，房屋总价x万元。同时约定案外人购买案涉两套房产后，自2015年8月31日起由被执行人承租，每年向案外人支付租金x万元。该协议签订后，2014年10月21日，案外人与被执行人就案涉房产签订了《青岛市商品房预售合同》，并支付了全部购房款。2015年5月22日，案外人缴纳了住宅专项维修资金。合同约定的交房时间为2015年12月30日，但被执行人至今未交付。2.因购买案涉房产而签订的返租协议已被法院以生效调解书的形式确认。因被执行人迟迟未按约向案外人交付房屋且未支付租金，2019年8月5日，案外人就被执行人未按时交付房屋给案外人造成的租金损失向黄岛区人民法院提起诉讼，后双方达成调解，约定由被执行人向案外人支付截止到2019年8月30日的租金损失x万元。3.案外人为办理网签手续，已缴纳房屋维修基金。房屋未办理网签系被执行人诈骗行为所致，现因整栋商业楼仍处烂尾状态无法竣工验收，更无法为案外人办理房屋登记。4.案外人作为村集体组织，其背后代表的是全村村民的集体利益，该购房款是刘家岛社区x户1x名村民拆迁改造的唯一剩余资金，该款项关乎到全村百姓的切身利益。 申请执行人阳光新天地投资集团有限公司辩称，1.案外人与被执行人之间签订的合同为无效合同。被执行人青岛云鼎置业有限公司在向申请执行人借款时保证其所抵押的房产并未出售，办理土地及房产抵押手续后，被执行人无权再行出售抵押房产。若被执行人私下出售被查封房产，则属于民事诈骗行为，应追究被执行人的诈骗责任。“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的认定标准是以网签商品房买卖合同的生效时间为准，在拍卖前，法院已从拍卖标的中排除已网签的商品房，显然案外人签订《网点房购买（返租）协议书》和《商品房预售合同》的时间在法院查封之后，有合理理由质疑其真实性，并怀疑《网点房购买（返租）协议书》系被执行人与案外人通过非合法方式临时制作，其两者之间存在不合法的利益交换，其目的是恶意阻碍执行裁定书的执行，侵害申请执行人的合法利益。2.案涉房产并非案外人唯一住房，案外人所提交的资料已证实其所购买的房屋用于投资，以增加村集体收益为目的，明显与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定有所违背。3.案外人主张已经缴纳房屋维修资金，但并未出具缴费原件和回执单，法院应调查案外人提交的证据的真实性。综上，案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求依法予以驳回。 为证明其主张，案外人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会向本院提交了以下证据：1.网点房购买（返租）协议书一份，证明2013年9月12日，案外人已购买案涉房产，并向被执行人缴纳了全部房款，该返租协议也证实虽然案外人并未实际占有案涉房产，但也相当于实际占有。2.合同编号为201400150782的《青岛市商品房预售合同》一份，证明案外人与被执行人青岛云鼎置业有限公司于2014年10月21日签订了《青岛市商品房预售合同》，双方的合同签订系真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，系合法有效的合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定。3.收款收据四份，证明案外人已按约缴纳了全部购房款，该支付行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定。4.住宅专项维修资金专用票据一份，证明案外人于2015年5月22日缴纳住宅专项维修资金73651.41元，依据网点房购买（返租）协议书第七条，房屋的交付时间确定为2015年8月30日，自2015年8月31日起被执行人就应给付案外人返租租金。5.青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14576号民事调解书一份，证明被执行人虽然没有直接向案外人交付房屋，但其认可并愿意缴纳租金的行为证明其已经转租了案涉房产，故案外人已经在法院查封之前合法使用案涉房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定。 对案外人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会提交的证据，申请执行人阳光新天地投资集团有限公司质证称，1.对证据一网点房购买（返租）协议书真实性、证明事项均不予认可，协议书约定的交房时间为2015年8月30日，而案涉房产被法院查封的时间为2015年7月31日，故案涉房产查封在前，无法交付。2.对证据二真实性、证明事项均不予认可，该合同签订时间空白、随意，有涉嫌帮助被执行人逃避执行的行为，且合同约定的交房时间为2015年12月30日，与证据一约定的交房时间2015年8月30日相冲突。3.对证据三收款收据真实性不予认可，案外人未提交银行转账记录，仅以收款收据无法证明支付购房款的行为真实存在。4.对证据四真实性、证明事项均不予认可，房屋维修资金专用票据不能证明网点房购买（返租）协议书或商品房预售合同真实存在。5.对证据五民事调解书真实性无异议，该份调解书涉嫌损害申请执行人的利益。 本院查明，阳光新天地投资集团有限公司与青岛云鼎置业有限公司、青岛云鼎建设工程有限公司、青岛碧海建设实业有限公司、薛某某、王某、薛某某1、李某某企业借贷纠纷一案，本院于2016年3月29日作出（2015）青金商初字第294号民事调解书，确认如下：一、青岛云鼎置业有限公司确认欠阳光新天地投资集团有限公司借款人民币x万元及利息（自2015年4月21日起至实际清偿之日止，以本金x万元为基数，按照年息16.2%计算），青岛云鼎置业有限公司于2016年7月31日前向阳光新天地投资集团有限公司一次性支付x万元及利息（自2015年4月21日起至实际清偿之日止，以本金x万元为基数，按照年息16.2%计算）；二、青岛云鼎置业有限公司于2016年7月31日前向阳光新天地投资集团有限公司支付律师代理费x万元；三、青岛云鼎建设工程有限公司、青岛碧海建设实业有限公司、薛某某、王某、薛某某1、李某某对上述第一项、第二项的还款义务承担连带清偿责任；青岛云鼎建设工程有限公司、青岛碧海建设实业有限公司、薛某某、王某、薛某某1、李某某承担保证责任后有权向青岛云鼎置业有限公司追偿；四、如青岛云鼎置业有限公司未按上述第一、第二项的还款期限履行，阳光新天地投资集团有限公司有权对青房地权市他字第××号他项权证书项下的土地及南房预抵字第××号在建工程抵押权登记证明项下的1栋办公楼以折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；五、一审案件受理费x元，减半收取x元，保全费x元由青岛云鼎置业有限公司、青岛云鼎建设工程有限公司、青岛碧海建设实业有限公司、薛某某、王某、薛某某1、李某某承担。因原告已预交，由青岛云鼎置业有限公司、青岛云鼎建设工程有限公司、青岛碧海建设实业有限公司、薛某某、王某、薛某某1、李某某于2016年7月31日前一并支付给阳光新天地投资集团有限公司。 本院在诉讼过程中，采取了保全措施。2015年7月31日，本院作出（2015）青金商初字第294民事裁定书和协助执行通知书，查封青岛云鼎置业有限公司名下位于青岛市××（××）××山路××栋在建工程办公楼，查封期限自2015年7月31日至2018年7月30日。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，阳光新天地投资集团有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2016）鲁02执672号。2017年2月4日，本院作出（2016）鲁02执672号执行裁定书，裁定终结本院（2015）青金商初字第294号案件的本次执行程序。后本案恢复执行，恢复执行案号为（2018）鲁02执恢190号。 2019年9月16日，本院作出（2018）鲁02执恢190号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛云鼎置业有限公司名下位于青岛市黄岛区朝阳山路337号1栋除已网签部分的在建工程及位于青岛市黄岛区北京路东、秦皇岛路北土地使用权【证号为：南国用（2013）第G072501号】。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会主张其与被执行人青岛云鼎置业有限公司在法院查封案涉房产前已签订书面买卖合同，且已支付全部购房款，但其在异议申请书中主张包括案涉房产在内的整栋商业楼尚未竣工验收也未交付，且案外人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会提交的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产，故案外人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会的主张不符合上述司法解释的规定，其异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 马春伟 书记员王钰