浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初15598号原告（反诉被告）：黄建荣，男，1979年6月2日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。原告（反诉被告）：黄某，男，2008年3月11日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。法定代理人：张某，系黄某母亲，1981年6月24日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。原告（反诉被告）：陈明珠，女，1953年12月25日出生，汉族，住宁波市鄞州区。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：江振川。被告（反诉原告）：李五柱，男，1974年3月7日出生，汉族，住河南省夏邑县。被告（反诉原告）：雷敏，男，1974年11月26日出生，汉族，住江西省武宁县。被告（反诉原告）：孟乐华，男，1978年10月2日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。三被告（反诉原告）委托诉讼代理人：陈金林、唐路阳,浙江和义观达律师事务所律师。原告（反诉被告）黄建荣、黄某、陈明珠与被告（反诉原告）李五柱、雷敏、孟乐华房屋买卖合同纠纷一案，于2019年10月29日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，由审判员孙丽丽适用简易程序独任审理。后因案情复杂，转为普通程序依法组成合议庭进行审理。本案于2020年5月19日、6月9日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄建荣、黄某法定代理人张某、陈明珠及三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人江振川，被告（反诉原告）李五柱、雷敏、孟乐华及共同委托诉讼代理人唐路阳到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解，但最终和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。现已审理终结。黄建荣、黄某、陈明珠起诉称：其与李五柱、雷敏、孟乐华签订房屋买卖合同书，约定将位于宁波市鄞州区××镇××村的房屋以2100000元的成交价格出售给李五柱、雷敏、孟乐华，并约定买受人于2018年5月10日支付首款1950000元。李五柱、雷敏、孟乐华在支付部分首款后拒绝支付余下首款。根据《合同法》第九十四条、第九十七条规定，李五柱、雷敏、孟乐华拒不履行主要合同义务，黄建荣、黄某、陈明珠可以解除房屋买卖合同并要求返还房屋。为此，请求判令：解除黄建荣、黄某、陈明珠与李五柱、雷敏、孟乐华签订的房屋买卖合同，李五柱、雷敏、孟乐华返还房屋。审理中，黄建荣、黄某、陈明珠以位于宁波市鄞州区××镇××村的房屋是农村房屋，李五柱、雷敏、孟乐华非同村村名，故双方之间的房屋买卖合同无效为由，变更诉讼请求为：确认黄建荣、黄某、陈明珠与李五柱、雷敏、孟乐华签订的房屋买卖合同无效，李五柱、雷敏、孟乐华返还黄建荣、黄某、陈明珠位于宁波市鄞州区××镇××村的房屋。李五柱、雷敏、孟乐华答辩并反诉称：2018年黄建荣因缺乏资金提出将在建涉案房屋的东边二至三层约160平方米房屋以620000元出卖给李五柱，双方在2018年3月10日签署了协议。后黄建荣因涉嫌刑事犯罪被采取强制措施，黄建荣从看守所打电话联系李五柱，称其和其配偶急需资金，请求李五柱将东边一层房屋也买下。李五柱与黄建荣相识十几年，表示同意购买，但其本人没资金，所以请雷敏一起投资购买。雷敏提出一层面积太小，投资没有意义。李五柱提出出让二层、三层房屋的一半份额，雷敏接受购买。签署协议时，雷敏提出其另外的合伙人孟乐华也要一起签署协议。最终黄建荣方、李五柱方、雷敏和孟乐华方三方协商约定：房屋一至三层的协议价格写为2100000元，如果黄建荣一方反悔，要按照2100000元退还房款。协议签署后，雷敏把一部分房款支付给了李五柱，一部分房款直接支付给了黄建荣。李五柱、雷敏、孟乐华已付款共计1112000元。认可涉案房屋买卖合同无效，但黄建荣当初请求李五柱购买其房屋，刑满释放后又要求确认合同无效，其实际也没有任何还款能力，相当于是欺诈，有违诚实信用原则。合同确认无效后，黄建荣、黄某、陈明珠应当返还已收取的全部房款并赔偿房屋增值损失。李五柱、雷敏、孟乐华为了正常使用房屋对房屋进行了装饰装修，共花费274600元，黄建荣、黄某、陈明珠也应当进行赔偿。为此，李五柱、雷敏、孟乐华提起反诉，请求判令：1.黄建荣、黄某、陈明珠返还李五柱、雷敏、孟乐华已支付的购房款1112000元；2.黄建荣、黄某、陈明珠赔偿李五柱、雷敏、孟乐华房屋增值损失988000元（具体以评估价值为准）；3.黄建荣、黄某、陈明珠赔偿李五柱、雷敏、孟乐华装饰装修损失274600元。黄建荣、黄某、陈明珠针对反诉请求答辩称：每笔付款应提供相应的凭证或收条。房屋买卖时黄建荣被羁押于看守所，李五柱、雷敏、孟乐华称黄建荣敲诈勒索，为虚假陈述。李五柱、雷敏、孟乐华主张的房屋增值损失不存在，是其三人违约、没有按时支付房款。房屋买卖合同中的房屋转让价格是真实约定。合同记载“甲方因急需资金周转……”，是李五柱、雷敏、孟乐华趁人之危，才有如此约定。涉案房屋不能合法交易，没有参考价格，故没有增值一说。对房屋装修损失也不予认可，合同无效完全是李五柱、雷敏、孟乐华没有按约履行的后果。综上，请求驳回李五柱、雷敏、孟乐华的反诉请求。经审理本院认定下列事实：2018年3月10日，黄建荣、陈明珠、黄某（甲方、卖方）与李五柱、李爱英（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：房屋坐落于宁波市鄞州区××镇××村一间，房屋结构为砖混，建筑面积208平方米，用途为住宅；该房屋为在建房，批文编号为甬鄞土私（2017）3号，此批文中东边一至三层的二至三层出卖给乙方，面积约160平方米；上述房地产及附属建筑物总价款为620000元，乙方在2018年3月10日付定金150000元，2018年5月10日前支付320000元，余额150000元在产权证办理后付清，产权证交乙方保管；双方另约定，此房屋买卖成功后，如拆迁赔偿，甲方保证按160平方赔偿给乙方；如甲方能收回西边一间一至三层，双方同意交换房屋。同年5月10日，黄建荣、张某、陈明珠（甲方）与李五柱、雷敏、孟乐华（乙方）签订编号为20180510-1的《房屋买卖合同书》一份、编号为20180510-3的《房屋买卖合同书》一份。20180510-1号《房屋买卖合同书》约定：一、甲方因急需资金周转，在征得房屋主人和家属及有关权利人同意、保证出售房屋产权无任何纠纷的前提下，自愿将坐落于宁波市鄞州区××镇××房××的第一层卖给乙方，此房屋土地证还未办理，批文编号为甬鄞土私（2017）3号，此次买卖的房屋是此批文中的东边套第一层，一楼宽度约3.85米×南北进深12米，约46平方米；房屋成交价格为460000元，签订合同之日乙方一次性支付给甲方。特此注明，做完土地证后，房屋东面到马路边的约3.5米宽×15米长的地面连接正屋顶部做好一层的平层，总价另按60000元卖给乙方（其中地皮永久使用费为20000元一次性支付给甲方，40000元建设费用可以待此平层建设完毕直接给施工建设方）。二、其他约定：1、乙方付完第一次款项后，甲方将建房批文交给乙方保管，甲方办理土地证时要用到批文时由乙方一起陪同前去办理；2、因签订合同之日房屋未完全建成，甲方承诺会将内外墙粉刷好，外墙要做好涂料，颜色另定，窗户为铝合金玻璃材质，门为防盗门，一楼地面到东边围墙处全部做好水泥地坪，房屋北面的小棚要部分拆除掉，从二楼垂直到地面位置再留2米左右的距离，确保一楼窗户明亮、通透，从二楼垂直投影到一楼地面的位置全部交给乙方永久使用；3、甲方承诺2018年6月30日前将房屋交付给乙方使用，2018年10月30日前将土地证办好交给乙方保管，如果超过约定时间半年没有将房屋交给乙方使用，乙方有权将欠甲方的余款给施工方，组织施工，施工完直接入住；……三、如今后此房可以过户，则过户所有税费由乙方承担，甲方应无条件配合乙方办理一切相关手续；如果今后农村房屋宅基地实现三权分离制度，甲方应无条件配合乙方办理一切合规的相关手续；四、乙方付清房款后此房屋永久归乙方所有，如果是甲方办理不出土地证，导致余款未付清的情况，房屋所有权依然归乙方所有，如今后遇国家征地、房屋拆迁、新农村改造或乙方自愿出售等情况，所属一切权益归乙方所有……六、本合同甲乙双方确认无误后签字或盖章后立即生效，如任何一方违法约定，违约方应向守约方支付本协议全部价款的10倍违约金；……八、乙方（购买方）股份比例说明，按事先协商的出资比例分成，李五柱占50%，雷敏和孟乐华占50%（雷敏占50%中的2／3，孟乐华占50%中的1／3），由于之前李五柱向黄建荣购买二楼、三楼的150平方米，李五柱同意转让50%给雷敏和孟乐华……等等。20180510-3号《房屋买卖合同书》约定：一、甲方因急需资金周转，在征得房屋主人和家属及有关权利人同意、保证出售房屋产权无任何纠纷的前提下，自愿将坐落于宁波市鄞州区××镇××房××卖给乙方，此房屋土地证还未办理，批文编号为甬鄞土私（2017）3号，此次买卖的房屋是此批文中的东边套，一楼宽度约3.85米×南北进深12米，约46平方米，二楼宽度约5米×南北进深15米，约80平方米，三楼约宽5米×南北进深15米，约83平方米，房屋建筑总面积共计约206平方米左右，从第一层至第三层均在买卖范围内；二、房屋成交价格为：2100000元，签订合同之日乙方一次性支付甲方1950000元，余款150000元待土地证办理后并交给乙方保管之日时付清；合同第三、四、五、七条约定同上述20180510-1号《房屋买卖合同书》的第二、三、四、六条约定。上述两份合同签订时，黄建荣因涉嫌犯罪被羁押于看守所，黄建荣在其他各方当事人签字后在看守所补签。李五柱、雷敏、孟乐华购买涉案房屋后，对房屋进行了装饰装修。上述三份合同所涉房屋用地系黄建荣、陈明珠、黄某作为申请建房户申请使用的上张村宅基地。据编号为甬鄞土私（2017）3号的《宁波市鄞州区农村村民建房用地呈报表》记载，该申请用地位于宁波市鄞州区××镇××村，东至自墙靠路，南至自墙靠路，西至拼墙靠黄海明，北至自墙靠空地，申请用地面积92.7平方米。2017年9月13日，各级主管部门、机构审批同意使用宅基地92.7平方米建住宅。另查明：2017年11月27日，黄建荣向李五柱出具两份借条，分别记载“今借到李五柱人民币100000元正（拾万元正），2017年11月27日到2018年4月27日还清，如果到期没还上，黄建荣本人名下房子一间160平方以3600元一平方卖给李五柱（双方不能反悔，如反悔付罚款3万元）”、“今借到李五柱人民币130000元正（拾叁万元正），2017年11月27日到2018年4月27日还清，如果到期没还上，黄建荣本人名下房子一间160平方以3600元一平方卖给李五柱（双方不能反悔，如反悔付罚款8万元）”。黄建荣与李五柱均认可部分购房款是以借款抵偿，但对抵偿数额存在争议，黄建荣主张上述两份借条实际指同一笔借款，双方协商抵偿购房款130000元；李五柱主张两份借条指两笔借款，抵偿购房款230000元。2018年3月10日，黄建荣与李五柱签署房产收款收据一份，载明黄建荣收到李五柱购房款150000元。3月11日，李五柱向黄建荣转账20000元、40000元。3月15日，李五柱向黄建荣转账90000元；同日，李五柱还与黄建荣签署房产收款收据一份，载明黄建荣收到李五柱购房款30000元。4月1日，李五柱与黄建荣签署房产收款收据一份，载明黄建荣收到李五柱购房款160000元。8月5日，陈明珠、张某向李五柱出具收条一份，载明收到李五柱房款30000元。11月10日，张某向李五柱出具收条一份，载明收到李五柱房款10000元。11月13日，李五柱向张某转账10000元。11月25日，张某向李五柱出具收条一份，载明收到李五柱房款15000元。2019年3月4日，张某、黄建荣、陈明珠出具收条一份，载明收到李五柱20000元房款，房款已付清。雷敏于2018年5月9日、8月5日、11月10日、11月25日、2019年5月27日向张某、黄建荣付款240000元、30000元、10000元、15000元、12000元。2019年5月27日，黄建荣出具收条一份，载明：今收到雷敏、孟乐华购房余款12000元，房款已经全部付清。2019年9月24日，黄建荣向雷敏出具借条一份，载明“今借到雷敏人民币8000元（捌仟元），2019年9月24日至2019年10月10日还清，到期没有还清，按1.5的利息算起”。又查明：黄建荣因涉嫌犯敲诈勒索罪于2018年4月20日被刑事拘留，同年5月26日被逮捕。以上事实由黄建荣、陈明珠、黄某提供的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同书》、《宁波市鄞州区农村村民建房用地呈报表》（复印件），李五柱、雷敏、孟乐华提供的借条、收款收据、收条（张某、黄建荣、陈明珠等出具）、银行流水、微信、刑事判决书（打印件）及当事人陈述为证。本院认为：《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”涉案房屋买卖合同中的标的物是建造于宁波市鄞州区××镇××村宅基地之上的农村房屋，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员才享有的权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权享有和取得农村宅基地使用权，房屋中随带宅基地的人身保障属性，农村房屋只能在同一集体经济组织内部进行转让。即黄建荣、陈明珠、黄某与李五柱、雷敏、孟乐华交易的房屋是限制流通标的物，双方签订的《房屋买卖合同》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，应认定为无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故黄建荣、陈明珠、黄某应返还已收取的购房款，李五柱、雷敏、孟乐华应腾退并返还涉案房屋。关于黄建荣、陈明珠、黄某已收取的购房款数额问题。本院认为，虽20180510-3号《房屋买卖合同书》约定涉案房屋一至三层转让价格为2100000元，但根据《房屋买卖合同》、20180510-1号《房屋买卖合同书》和双方的庭审陈述看，涉案房屋的实际转让价格为860000元，其中二至三层转让价格为620000元，一层转让价格为240000元，合计860000元。黄建荣、陈明珠、黄某主张李五柱、雷敏、孟乐华已支付购房款860000元，其中130000元是以黄建荣于2017年11月27日向李五柱借款的130000元抵偿。李五柱、雷敏、孟乐华则主张合同签订之后黄建荣要求增加支付房款，三人实际支付购房款合计1112000元，其中李五柱支付805000元，雷敏支付307000元。综合双方的陈述、举证，本院认定已付房款为860000元，理由如下：第一，李五柱、雷敏、孟乐华主张出卖方在合同签订之后要求提高房屋转让价格，但未提供相应证据证明；第二，李五柱提供的两份借条、七份收据／收条合计总金额为645000元，金额较大，但无相应转账、支付记录，李五柱主张均为现金交付，与日常生活习惯不符；第三，张某当庭陈述，黄建荣被拘留时（2018年4月20日）李五柱还欠二至三层购房款150000元，后因李五柱将其购买的二至三层房屋部分转让给雷敏，故该150000元由李五柱和雷敏各支付75000元，至2019年3月4日李五柱支付20000元后该75000元付清，张某等三人出具收条并确认房款已付清。李五柱对此无异议。这与与2018年3月10日签订的《房屋买卖合同》中“乙方在2018年3月10日付定金150000元，2018年5月10日前支付320000元，余额150000元在产权证办理后付清，产权证交乙方保管”付款期限约定基本相符。但经核算统计可知，计算至黄建荣被拘留之日，李五柱提供的借条、收据、收条、银行流水所载之付款数额合计720000元，与张某和李五柱上述一致陈述的余150000元房款未付的事实相矛盾；而按黄建荣陈述，130000元借款抵偿房款，加上收据和收条记载之数额，截至黄建荣被拘留之日付款数额合计470000元，与张某、李五柱上述陈述一致。黄建荣被拘留之后，李五柱、雷敏的付款情况也基本同李五柱和张某的上述陈述。综上，本院认为李五柱提供的收据、收条与银行流水存在重叠，对其主张的已付房款805000元本院不予认定。综合李五柱、雷敏提供的收据、收条结合当事人陈述，本院认定李五柱、雷敏、孟乐华合计支付房款860000元，黄建荣、黄某、陈明珠应予返还。关于李五柱、雷敏、孟乐华主张的房屋增值损失和装修损失。本院认为，李五柱、雷敏、孟乐华购买涉案房屋后进行了装饰装修，对该添附黄建荣、黄某、陈明珠应当适当赔偿。涉案合同无效还造成李五柱、雷敏、孟乐华的合同履行利益损失，且房屋买卖双方均明知涉案房屋是建造于上张村宅基地之上的农村房屋，对房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被认定无效均存在过错，故买卖双方对上述合同履行利益损失均应承担相应责任。上文已阐述，买卖双方就涉案一至三层房屋约定的实际转让价格为860000元，但双方签订的20180510-3号《房屋买卖合同书》约定转让价格为2100000元，黄建荣、陈明珠、黄某对此未能作出合理解释，李五柱、雷敏、孟乐华则解释称该约定是为防止出卖方违约，若出卖方违约则其需按此金额返还购房款，具有合理性，本院予以采纳。据此应当认定上述合同约定价格中超过实际转让价格的部分实为双方约定的违约责任，即买卖双方对退房还款情况下的损失赔偿作出的约定。该约定对买卖双方均具有约束力。结合双方的过错责任本院酌情认定黄建荣、黄某、陈明珠赔偿李五柱、雷敏、孟乐华损失合计744000元。李五柱、雷敏、孟乐华申请对房屋价值进行司法评估，缺乏必要性，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄建荣、黄某、陈明珠与被告李五柱、雷敏、孟乐华于2018年5月10日签订的编号为20180510-1的《房屋买卖合同书》、编号为20180510-3的《房屋买卖合同书》无效；二、被告李五柱、雷敏、孟乐华于本判决生效后三十日内腾退位于宁波市鄞州区××镇××村的房屋（编号为甬鄞土私（2017）3号的批文中东边套一至三层）并返还给原告黄建荣、黄某、陈明珠；三、反诉被告黄建荣、黄某、陈明珠向反诉原告李五柱、雷敏、孟乐华返还购房款860000元，限于本判决生效后三十日内履行完毕；四、反诉被告黄建荣、黄某、陈明珠向反诉原告李五柱、雷敏、孟乐华赔偿损失744000元，限于本判决生效后三十日内履行完毕；五、驳回反诉原告李五柱、雷敏、孟乐华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费80元，由被告李五柱、雷敏、孟乐华负担；反诉案件受理费12898元，由反诉原告李五柱、雷敏、孟乐华负担3280元，反诉被告黄建荣、黄某、陈明珠负担9618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  孙丽丽人民陪审员  华彩菊人民陪审员  冯雅玲二〇二〇年十月二十八日代书 记员  陆烨炯