陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终11986号上诉人（原审被告）：陕西鑫商泰房地产开发有限责任公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：闫旭，该公司总经理委托代理人：闫东，女，汉族，住西安市长安区，系该公司员工。委托诉讼代理人：丁矢进，男，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：向修广，男，汉族，住陕西省安康市旬阳县。委托诉讼代理人：李庆红，陕西朱西江律师事务所律师。上诉人陕西鑫商泰房地产开发有限责任公司（以下简称鑫商泰公司）因与被上诉人向修广房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初21646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员任蕾独任审理。本案现已审理终结。鑫商泰公司上诉请求：1、维持一审判决第一项、第三项；2、改判第二项为鑫商泰公司于判决生效之日起十日内退还向修广购房款26万元，驳回向修广关于利息的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由向修广承担。事实与理由：鑫商泰公司与向修广签订了《商品房买卖合同》，双方约定价款为325761元，向修广共计支付260000元。2014年3月31日鑫商泰公司要求向修广办理退房或交房手续，向修广因拖欠65761元购房款，拒不办理退房手续或交房手续，直到向修广起诉时也不和鑫商泰公司联系。虽然鑫商泰公司在售房时缺乏相关许可证，但是向修广长达6年之久未向鑫商泰公司主张过权利。鑫商泰公司与向修广的合同无效，应从签订时就不受法律保护，向修广的起诉超过了诉讼时效。向修广辩称，合同无效实行双返原则，其主张的利息是从交最后一笔房款即2011年6月11日起计算到实际支付之日，因为利息本身很低，这是一种相当于通货膨胀的补偿，其也没有追究其他违约责任，亦没有提出上诉。即使不按利息计算，按资金占用费算，年利率也是6%，一审法院很好的平衡了双方的利益，有法律依据，也兼顾了公平。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。向修广向一审法院起诉请求：1、向修广、鑫商泰公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、鑫商泰公司退还向修广购房款26万元；3、鑫商泰公司支付利息137133.75元（暂按，直到付清之日止）；4、鑫商泰公司承担26万元的赔偿责任。一审法院经审理查明，2011年6月8日，向修广（买受人）与鑫商泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定向修广购买鑫商泰公司建设的商品房溪水源第2幢4单元4层01号房（住宅），建筑面积141.5平方米，价款325761元。2011年6月8日缴纳房款26万元，房屋交付使用时交纳房款65761元。出卖人应在2011年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同文本中的建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号均为空白。合同还约定了其它内容。2011年5月30日，向修广向鑫商泰公司支付1万元。2011年6月8日，向修广向鑫商泰公司支付15万元。2011年6月10日，向修广向鑫商泰公司支付10万元。2014年3月31日，鑫商泰公司向向修广发送短信催促向修广办理退房或交房手续。庭审中，向修广、鑫商泰公司双方均认为，双方签订的上述《商品房买卖合同》无效，向修广认为无效的理由是案涉房屋未取得商品房预售许可证。鑫商泰公司则认为，无效的理由是案涉房屋系在集体土地上盖的小产权房。另，向修广、鑫商泰公司确认，案涉房产没有《土地使用证》、《建设规划许可证》、《建设工程许可证》、《建筑施工许可证》、《商品房预售许可证》。向修广明确其诉请第2项中的利息，要求以26万元为基数，按照年利率4.5%，从2011年6月11日起算。向修广以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项，要求鑫商泰公司按已付购房款的一倍赔偿26万元。向修广未提交证据证明鑫商泰公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明的事实。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，依据双方举证和陈述，鑫商泰公司就案涉房屋并未取得商品房预售许可证明，现向修广作为买受人主张合同无效，符合前述规定。再结合鑫商泰公司观点，确认向修广、鑫商泰公司2011年6月8日签订的《商品房买卖合同》无效。合同无效后，鑫商泰公司理应退还向修广已交纳房款26万元，并应支付相应利息（具体为：以26万元为基数，按照年利率4.5%，从2011年6月11日起算至实际支付之日止）。就向修广要求鑫商泰公司按已付购房款的一倍赔偿26万元的请求，双方签订的合同文本中的建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号均为空白，向修广亦未提交证据证明鑫商泰公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明的事实，向修广该请求，无事实和法律依据，不予支持。本案系向修广请求确认合同无效后返还购房款，赔偿利息损失等，并非要求交付房屋、办理房屋过户登记等，故属于人民法院受案范围。本案系合同纠纷，并非物权纠纷，故一审法院对该案有管辖权。就鑫商泰公司提出的向修广起诉超过诉讼时效一节，向修广要求确认案涉合同无效并非债权请求权，向修广在合同确认无效后即要求返还购房款，未超过时效期间。综上，对鑫商泰公司辩称观点，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告向修广和被告陕西鑫商泰房地产开发有限责任公司于2011年6月8日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告陕西鑫商泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告向修广购房款26万元，并支付相应的利息（以26万元为基数，按照年利率4.5%，从2011年6月11日起算至实际支付之日止）；三、驳回原告向修广的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10371元，由向修广承担3114元，由鑫商泰公司承担7257元。因向修广已预交，由鑫商泰公司在履行上述金钱义务时一并给付向修广7257元。本院二审庭审中，双方当事人均表示对一审判决查明的事实无异议，且均未提交新证据。根据双方当事人的举证、质证和法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明的事实属实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，鑫商泰公司、向修广均认可案涉小区未办理房地产开发所需五证，故向修广主张确认《商品房买卖合同》无效，符合法律规定，应予支持。关于利息损失，案涉合同无效，鑫商泰公司对此负有责任，一审法院判令鑫商泰公司支付以260000元为基数，按照年利率4.5%计算自2011年6月11日起算至实际支付之日止的利息，兼顾公平，并无不当。至于鑫商泰公司辩称向修广的主张已过诉讼时效一节，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。确认合同无效请求权的性质为实体法上的形成权，并非债权请求权，不适用诉讼时效制度。向修广在合同确认无效后即要求返还购房款及利息，该请求并未超过诉讼时效。综上所述，鑫商泰公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10371元，由陕西鑫商泰房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判员 任 蕾二〇二〇年十月九日书记员 陈子俊