四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初4725号 原告：苏红梅，女，1985年5月17日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。 被告：四川昆乐房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区郭家桥南街**。 法定代表人：梁龙，总经理。 委托诉讼代理人：梁雄，四川龙正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任旭清，四川龙正律师事务所律师。 原告苏红梅与被告四川昆乐房地产开发有限公司（以下简称昆乐房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告苏红梅的委托诉讼代理人柴春明、被告昆乐房产公司的委托诉讼代理人梁雄、任旭清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏红梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》合法有效，确认位于南部县幸福路“青年城”3幢-1层-1-104号商铺归原告所有；2、判令被告为原告办理不动产转移登记手续，承担违约责任；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确违约责任为按合同约定承担逾期办证的违约责任。事实及理由：2019年1月31日，原、被告经过协商签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定：甲方（被告）将自己开发建设的位于南部县幸福路青年城/青年广场3幢-1层-1-104号商铺（建筑面积为18.54平方米，最终以登记实测面积为准）出售给乙方（原告），单价为8160.90元/平方米，总房款为151303元。协议签订后，原告按约向被告支付了购房款，并按约与南部县铭康商业管理公司签订了统一经营管理的《商铺委托经营管理合同》。然而，时至今日被告拒不为原告办理不动产转移登记手续，被告的行为构成严重违约。 昆乐房产公司辩称，原、被告签订合同，没有给原告办理产权转移登记是事实。未办理不动产转移登记的根本原因不在被告，是该房屋建筑商查封了该房屋，他们有优先受偿权，导致不能给原告办理产权。请求合议庭调查清楚后依法判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据等证据。经庭审审查，其证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告开发修建了位于南部县××路××号的青年城项目。2019年1月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：被告将其开发的位于南部县南隆镇幸福路229号青年城地下室商业-1层-1-104号营业房出售给原告，建筑面积18.54平方米，单价为每平米8160.90元，总价款为151303元。该合同第十八条约定“交付时间和手续（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房……”第二十七条约定“房屋所有权转移登记买卖双方同意该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。”第二十八条约定“房屋所有权转移登记责任处理（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）自上述约定的买受人取得该商品房的房屋所有权证书的期限届满之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。”2019年2月2日，原、被告签订一份《商品房买卖合同补充协议》，再次明确约定房屋单价、总价、付款方式为一次性付款等内容。原告按照合同约定向被告足额支付了购房款，被告向原告交付了该房屋。此后，被告一直未为原告办理该房屋的权属证书，原告遂诉至本院。 另查明，截止本案庭审结束时，案涉青年城项目尚未办理不动产权属的初始登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务，原告按合同约定支付了全部购房款，被告也应按合同约定在商品房交付之日起730日内协助原告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。现因该项目所涉土地使用权因被告涉另案被人民法院查封，以及相关税费未补足等原因，被告至今未能取得青年城项目的初始登记，继而造成原告无法取得案涉房屋的不动产权登记证书，故被告已违约，理应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。根据合同约定“自上述约定的买受人取得该商品房的房屋所有权证书的期限届满之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金”，因案涉房屋的实际交房时间早于约定的交房时间，在庭审中原告自愿要求按约定的交房时间计算逾期办证期限，即从2018年6月30日起计算730日，故本案原告主张的逾期办证违约金应为从2020年7月1日起以151303元为基数，按日万分之0.1的标准计算至买原告实际取得房屋不动产权证书之日止。因办理房屋不动产转移登记需原告配合提供相关资料，故被告在案涉房屋具备办理转移登记条件时，应通知原告提交相关办证资料配合办理转移登记，原告未在被告通知后的合理期限内予以配合，则违约金计算至被告通知原告配合办理转移登记时止。因案涉房屋现尚不具备办理转移登记的条件，故对原告要求被告为其办理不动产转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持，原告可待办证条件成就后另行主张。对于原告请求确认位于南部县××路××室××层××号商铺归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定。虽然原、被告签订了买卖合同，原告也支付价款，并接收了房屋，但因至今未办理所有权转移登记手续，故案涉房屋所有权并没有发生转移，现原告仅是基于买卖合同取得了要求被告办理房屋所有权转移登记手续的债权请求权，而不能通过该买卖合同直接确认其享有案涉房屋所有权，故对该项诉请本院不予支持。 综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”规定，判决如下： 一、原告苏红梅与被告四川昆乐房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效； 二、被告四川昆乐房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告苏红梅支付逾期办证违约金（违约金计算方法：以151303元为基数，从2020年7月1日起至原告苏红梅实际取得案涉房屋不动产权登记证书时止，按日万分之0.1的标准计算；若原告苏红梅不配合被告四川昆乐房地产开发有限公司办理案涉房屋产权转移登记，前述违约金计算至被告四川昆乐房地产开发有限公司通知原告苏红梅办理房屋产权转移登记时止）； 三、驳回原告苏红梅的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由四川昆乐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  邓金蓉 审 判 员  左 琨 人民陪审员  李国超 二〇二〇年十月十三日 法官 助理  黄子洁 书 记 员  文清军