吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1390号上诉人（原审原告）：松原华润燃气有限公司。住所：吉林省松原市前郭县。法定代表人：邵鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宛聪，北京市君泽君（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：时磊，北京市君泽君（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：松原市天翔房地产开发有限责任公司。住所：吉林省松原市宁江区。法定代表人：于志全，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨杰，吉林车宏伟律师事务所律师。上诉人松原华润燃气有限公司（以下简称华润燃气公司）因与被上诉人松原市天翔房地产开发有限责任公司（以下简称天翔房地产公司）建设工程合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。华润燃气公司上诉请求：1.撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初857号民事判决，发回重审或依法改判支持华润燃气公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由天翔房地产公司负担。事实和理由：（一）一审判决认为该合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条有关合同解除情形，一审法院适用法律有误。案涉抵账协议已经签订并实际履行三年之久，天翔房地产公司仍未能为本公司办理房屋产权过户手续，未能实现法定交付义务，已构成根本违约，合同目的不能实现。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”据此规定，房屋作为典型的不动产，其法定的交付方式是产权交付，即办理房屋产权转移登记手续，而并非交易标的物的转移占有。在法律意义上，华润燃气公司现在并非该房屋的所有权人，而仅仅是债权人。天翔房地产公司并未履行主合同的义务，作为出售人在房屋出售三年之久仍未能履行其法定交付义务已经构成根本违约。（二）一审判决认为该合同的目的是对涉案房屋的实际使用属事实认定不清。顶账合同的目的是为解决天翔房地产公司欠付工程款的债务问题，而非对于合同中涉及房屋的占有使用问题，案涉抵账房屋虽已交付使用三年之久，但仍不能办理房屋产权登记手续，该合同的主要目的并未达成，故华润燃气公司可主张解除合同。案涉抵账房屋已交付使用三年之久，仍未能办理房屋产权登记手续，依照相关法律及司法解释规定买受人有权依法主张解除合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”按照2019年修订的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”依照上述法律及行政法规的规定，即使双方在买卖合同中对于未能按期办理房照并未约定解除权，华润燃气公司作为买受人也有权主张解除该以房抵债协议，并要求天翔房地产公司赔偿损失。（三）一审判决中，法院关于涉案抵账房屋能否办理产权证照问题属于基本事实认定不清，证据不足，依照相关法律规定，应裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一审认为“某小区房屋回迁刚办理完毕，正在向政府申请土地清算工作，完成后即可办理相关的产权登记”，对于该事实的认定，仅凭天翔房地产公司的口述，且无其他证明材料佐证天翔房地产公司向政府申请土地清算工作，一审法院便将一种推断性的结论作为本案事实的认定理由不充分。天翔房地产公司在2011年至2015年间虽然办理了建设工程规划及施工许可证等手续，仅能证明天翔房地产公司就建设工程相关材料准备齐全，而2015年10月15日办理《商品房预售许可证》至今，天翔房地产公司仍未办理相关的产权登记。办理产权登记的时间仍是未知，仅凭天翔房地产公司口述便认定能及时办理，若天翔房地产公司将此作为理由而迟迟不予办理产权登记，将对华润燃气公司造成更为严重的经济损失。天翔房地产公司辩称，1.天翔房地产公司不存在迟延履行债务和违约行为，买卖合同不应予以解除。以房抵债合同是双方真实意思表示，合同合法有效。天翔房地产公司已按照合同约定履行交付义务，现在正在积极办理房屋集体所有权登记手续，天翔房地产公司不存在迟延履行或违约行为，房屋集体所有权登记办理完毕后，即可把房屋产权办理至华润燃气公司。华润燃气公司能够实现合同目的，合同不具备解除条件。华润燃气公司向一审法院起诉请求：1.依法解除华润燃气公司和天翔房地产公司之间于2017年4月11日签订的《房屋顶账协议书》；2.判令天翔房地产公司立即给付华润燃气公司工程款1,859,126元，并自起诉之日起至给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；3.诉讼费及保全费用由天翔房地产公司负担。一审法院认定事实：2014年12月5日，天翔房地产公司（甲方）与华润燃气公司（乙方）签订《居民用户管道燃气设施配套合同》一份，约定：第一条项目概况（三）项目规模：本合同下居民用户共计约为2000户，其中一期703户，二期约1300户，以甲方实际核定交付量为准并在二期进场施工前签订补充协议以确定二期施工量、合同总价款及付款方式。第二条合同价款及付款方式（一）合同价款：根据政府物价部门批准的收费文件或合同双方约定，收费标准为人民币2260元/户。按照项目规模，甲乙双方确认一期703户，合同价款合计人民币1,588,780元。2015年8月26日，天翔房地产公司（甲方）与华润燃气公司（乙方）签订《居民用户管道燃气设施配套合同》一份，约定：第一条项目概况（三）项目规模：本合同下居民用户共计约为2000户，其中一期703户，二期约773户，以甲方实际核定交付量为准，确定二期施工量、合同总价款及付款方式。第二条合同价款及付款方式（一）合同价款：根据政府物价部门批准的收费文件或合同双方约定，收费标准为人民币2260元/户。按照项目规模，甲乙双方确认二期773户，合同价款合计人民币1,746,980元。2017年4月11日，天翔房地产公司（甲方）与华润燃气公司（乙方）签订《房屋抵账协议书》，约定：一、截止2017年3月13日，甲方共欠乙方款项人民币1,859,126元；二、甲方用其所有的某小区第78幢首层第109号商铺、第77幢首层第110号商铺，建筑面积合计159.19平方米的网点，抵顶工程款，该网点经广东公评房地产与土地评估有限公司评估，其评估总价款1,910,280元，其中1,859,126元人民币，抵顶工程款；四、甲方应保证其抵顶的房屋产权无瑕疵并无抵押，且于本协议签订后7日内将抵顶网点及其所有房产手续交付乙方；五、本协议签订后，由甲方协助乙方共同办理抵账楼房的产权过户手续，所需税费由甲方承担。协议签订后，天翔房地产公司将抵顶的两套房屋交付华润燃气公司使用至今。2018年1月25日，双方就抵账的二套房屋签订商品房买卖合同。2019年5月27日，坐落于宁江区铁西街****（某小区****）房屋已网签至华润燃气公司名下。另查明，天翔房地产公司开发建设的某小区有三栋廉租房及三栋棚户区改造的回迁房，暂以划拨方式供地，待项目全部完成验收时再一并统一计算出让金（多退少补），除廉租房及回迁房以外的可按商品房对外销售。2011年9月30日天翔房地产公司办理《建设用地规划许可证》，2012年2月22日办理《建设用地批准书》，因拆迁刚完毕延期至2020年4月；2014年4月17日办理《建设工程规划许可证》；2015年6月21日办理《建筑工程施工许可证》，因1#、2#楼拆迁不到位，调整合同期至2019年12月31日；2015年10月15日就坐落于宁江区铁西街某小区76幢、77幢、78幢、79幢办理《商品房预售许可证》。现某小区房屋回迁刚办理完毕，正在向政府申请土地清算工作，完成后即可办理相关的产权登记。一审法院认为，双方当事人于2017年4月11日签订的《房屋抵账协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或者他人的合法权益，双方签订的协议书应为有效。双方均应依照约定行使权利，履行义务。协议书签订后，天翔房地产公司已经按照约定将抵账房屋交付华润燃气公司使用至今，协议已经履行，目的得到实现。关于双方签订的《房屋抵账协议书》应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”即约定解除。华润燃气公司与天翔房地产公司之间未约定解除协议书的条件，华润燃气公司诉请解除协议书没有约定的事实依据。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主张债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”即法定解除。根据协议书的约定，协议签订后，天翔房地产公司已将抵账房屋交付华润燃气公司，华润燃气公司接受并实际使用至今，协议书已经履行，华润燃气公司诉请解除协议书不具备约定解除及法定解除的条件。关于涉案抵账房屋能否办理产权证照问题。因天翔房地产公司开发建设的某小区有三栋廉租房及三栋棚户区改造的回迁房，暂以划拨方式供地，待项目全部完成验收时再一并统一计算出让金，除廉租房及回迁房以外的可按商品房对外销售。目前某小区房屋回迁刚办理完毕，正在向政府申请土地清算工作，完成后即可办理相关的产权登记。并不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同应予支持”的情形。判决：驳回华润燃气公司的诉讼请求。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，房屋转移或者变更所有权需登记，但并非对合同本身是否合法作出规定。对于合同效力问题，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定进行判决。华润燃气公司与天翔房地产公司签订的《以房抵债协议书》以及《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，只有一方当事人的行为构成根本违约，以致合同目的无法实现时，另一方当事人方可行使解除权。在房屋买卖合同关系中，买受人的主要义务是依约支付房屋价款，出卖人的主给付义务为依约交付符合要求的房屋，对于办理房屋产权证书，其仅有协助义务，即为合同的附有义务。本案中，天翔房地产公司与华润燃气公司就未支付工程量数额达成一致，签订《以房抵债协议书》约定用案涉两套商企抵顶工程款。该协议签订后，天翔房地产公司将案涉房屋交付华润燃气公司使用。2018年双方当事人就案涉房屋签订两份《商品房买卖合同》，应认定双方当事人达成了以工程款作为案涉房屋对价的合意，此时华润燃气公司的付款义务已完成，天翔房地产公司在签订《以房抵债协议书》后即将案涉房屋交付华润燃气公司，亦完成了交付房屋的主给付义务。案涉房屋未办理房屋产权登记并未影响诉争房屋的交付使用。故华润燃气公司不具备行使合同解除权的实质要件。华润燃气公司因案涉房屋现价值低于双方协商时的评估价格，要求人民法院解除《以房抵债协议书》，有违诚实信用原则。华润燃气公司主张天翔房地产公司未办理房屋登记过户手续构成根本违约，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华润燃气公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,532元，由松原华润燃气有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  王丽丽审判员  张 蕊二〇二〇年十月二十三日书记员  宁宏权