1876425194945中华人民共和国辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书辽宁省沈阳市于洪区人民法院民事判决书（2020）辽0114民初7022号原告：李然，男，1989年7月14日出生，满族，住吉林省大安市。委托诉讼代理人：焦健，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：王海玲，女，1980年1月5日出生，满族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王鸿国，男，1980年4月20日出生，汉族，系被告丈夫，住沈阳市于洪区。第三人：沈阳市房产事业发展集团有限公司，住所地沈阳市沈河区。法定代表人：尹承伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刁晨航，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。原告李然与被告王海玲、第三人沈阳市房产事业发展集团有限公司（以下简称“房产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李然的委托诉讼代理人焦健，被告王海玲的委托诉讼代理人王鸿国，第三人房产公司的委托诉讼代理人刁晨航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2019年4月27日签订的房屋租赁合同；二、判令被告向原告返还原告2019年11月1日至2020年5月31日房屋租金80000元；三、判令被告违反合同约定，提前收回房屋的，被告应向原告支付违约金24000元；四、判令被告承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：原、被告于2019年4月27日签订房屋租赁合同，约定被告将从第三人房产公司处租赁的位于沈阳市于洪区2门的房屋转租给原告，租赁面积126平方米，租赁期限为2019年5月27日至2021年5月26日止，年租金16万元。原告按被告要求于2019年10月24、25日向被告支付按租赁合同约定的第一年下半年（2019年11月1日至2020年4月30日）租赁8万元。原告支付租金后才知晓第三人房产公司于2019年11月前已与被告解除了租赁关系，被告已无权转租，原告与被告签订房屋租赁合同，实际也已无法继续履行。但被告并未告知原告，且还在原告不知情的情况下仍向原告收取第一年下半年房屋租金8万元，故被告应向原告返还原告多支付的租金8万元，同时由于被告违反合同约定，提前收回房屋的，依据合同约定被告应向原告支付违约金，违约金为一年租金的15%即2.4万元，故被告应向原告支付违约金2.4万元。被告辩称：一、原告《起诉状》所述事实与本案实际情况不符，原告隐瞒了很多关键事实。本案全面的事实情况为：2018年3月15日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将位于沈阳市于洪区2门（案涉房屋）、3门、4门房屋租给被告使用，租赁期限为3年，自2018年5月31日起至2021年5月30日止。合同签订后被告按合同约定支付了首年租金，第三人将3个门市房交付给被告使用，但第三人交付的4门房屋上下水管道多处严重漏水，无法使用。2019年，经第三人书面同意被告将2门、3门房屋分别进行了转租，其中的2门即转租给原告李然，用于经营大黄蜂洗车店。原、被告于2019年4月27日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2年，自2019年5月27日起至2021年5月26日止，年租金16万元。合同签订后，被告将2门房屋交付给原告占有使用，原告向被告支付了第一年上半年租金。2019年7月3日，由于4门房屋严重漏水问题第三人迟迟不予解决，被告在与第三人多次协商未果后，向第三人发送了《退租通知函》，明确通知第三人解除与其关于4门房屋的租赁关系，继续租赁2、3门房屋。2019年5月30日，被告将2、3门房屋第二年度上半年租金支付至第三人，租金对应的租赁期限是2019年5月31日至2019年11月30日。原告于2019年10月24、25日向被告支付了第一年下半年（即2019年11月27日至2020年5月26日）的租金。2019年10月26日，被告收到第三人发来的《解除合同告知函》，第三人以被告未支付租金为由要求解除双方签订的租赁合同。被告随即回函明确告知第三人，被告已按合同约定支付了全部应付租金，是第三人违约在先，第三人无权解除合同，并要求第三人继续履行合同。并告知原告第三人无权解除合同，可以放心使用案涉房屋，第三人与被告的纠纷由被告解决。2019年11月初，第三人找到原告，以其与被告已经解约为由要求与原告直接签订房屋租赁合同，由于原告明确告知第三人其已向被告支付租金至2020年5月底，因此第三人与原告签订了租赁期限自2020年6月1日起算的租赁合同。被告在得知此情况后，明确告知原告，第三人无权解除合同，被告将通过诉讼程序解决与第三人的纠纷，并于2020年1月21日向于洪区人民法院提起诉讼，请求确认第三人解除合同行为无效。该案于2020年4月27日开庭审理，被告在庭上变更诉讼请求为：一、确认第三人2019年10月25日的解除合同行为无效；二、确认被告与第三人之间关于沈阳市于洪区4门的房屋租赁关系于2019年7月4日解除；三、判令第三人赔偿被告因4门房屋漏水无法使用所造成的租金、采暖费和物业费损失共计132966.92元；四、判令第三人继续履行双方关于沈阳市于洪区2、3门的房屋租赁合同。但第三人在庭上明确表示其不同意继续履行合同，并要求给予答辩期限，被告考虑原告与第三人就2020年6月1日后已签订租赁合同，在法官向被告释明，如租赁合同事实上已不具备继续履行的条件，是否变更诉讼请求的情况下，经法院调解被告无奈与第三人达成和解协议，双方各自作出让步，第三人无需向被告返还保证金67000元，被告也无需再向第三人支付任何租金，双方再无其他纠纷。二、基于以上事实情况，被告针对本案各项诉讼请求的具体答辩意见如下：（一）针对第1项诉讼请求，即“请求判令解除原、被告双方于2019年4月27日签订的《房屋租赁合同》”，被告同意解除与原告之间的《房屋租赁合同》，但合同解除的时间应当是2020年6月1日，即原告与第三人签订的租赁合同确定的起租之日。（二）针对第2项诉讼请求，即“请求判令被告向原告返还原告2019年11月1日至2020年5月31日房屋租金80000元”，被告认为原告的该项诉请不应得到支持，具体理由如下：首先，原告关于该项诉请的表述存在错误。原告交纳的第二笔租金80000元为2019年11月27日至2020年5月26日的租金，而非2019年11月1日至2020年5月31日的租金。其次，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应受其约束。被告将2门房屋交付给原告使用，已经尽到了相应的合同义务，原告基于双方租赁合同关系实际占有、使用该房屋至2020年5月26日，理应向被告支付这一期间的租金。再次，被告自2019年11月27日至2020年5月26日期间有权占有、使用2门房屋，有权向原告收取转租收益。如前所述，被告作为转租人，是基于和第三人之间的租赁合同关系享有的出租权，而被告与第三人之间的租赁合同关系由于4门漏水的情况发生争议，后经法院调解，达成和解协议。在调解时，第三人明知被告自2019年12月1日起未支付2、3门租金，也明知被告已经向被被告收取了2019年11月27日至2020年5月26日的租金，仍然同意被告不再向其支付任何租金，表明第三人已经放弃了向被告追讨2、3门自2019年12月至2020年5月租金（合计137870元）的权利，而第三人之所以放弃该部分租金，是由于被告放弃了保证金67000元，且不再向第三人主张4门损失129134元，实际上就是被告以保证金及4门损失抵顶了2、3门半年的租金。因此基于《调解书》的内容，被告当然享有在2020年6月1日之前占有、使用2门房屋的权利，也有权利向被被告转租及收取租金。如果本案支持了原告退租的请求，原告收回租金后自行持有该部分租金，则构成了不当得利，原告如将租金转交给第三人，则相当于第三人通过原告再次向被告收取了2门的租金，显然违反了《调解书》的约定。（三）针对第3项诉讼请求，即“请求判令被告向原告退还租房保证金30000元”，鉴于被告已于2020年6月19日将保证金30000元通过微信转账的方式退还给原告，因此请求法院驳回原告该项诉请。（四）针对第4项诉讼请求，即“请求判令被告向原告支付违约金24000元”，被告认为原告的该项诉请亦不应得到支持，理由在于：第一，在被告与第三人之间的租赁合同关系尚未解除，被告与原告的租赁合同仍在履行的情况下，是原告违约在先，与第三人就2020年6月1日以后签订了租赁协议，导致被告与第三人之间的租赁合同无法继续履行，被告无奈之下才同意解除合同。因此原告才是本案租赁合同解除的过错方，其无权向被告主张违约金。第二，无论被告与第三人之间的合同是否解除，均不可否认，系被告将案涉房屋交付给原告使用，而且一直使用至今，在被告与原告之间的租赁合同关系中，被告的合同义务就是向原告提供案涉房屋，被告没有任何违约之处。自2020年6月1日原告与第三人形成直接的租赁关系以前，其也无需向第三人支付任何租金，因此本案租赁合同的解除并未给原告带来任何损失，其也没有理由向被告主张违约金。反之，由于原告与第三人签订合同的行为间接造成了两份合同的解除后果，使得被告剩余一年的转租差价无法获得，给被告造成相关损失，被告保留向原告追索预期利益损失的权利。综上所述，被告和原告之间的《房屋租赁合同》合法有效，截至2020年5月26日之前，双方均履行了相应的合同义务，原告无权要求被告向其退还租金。由于被告与第三人的合同已经解除，被告与原告的《房屋租赁合同》客观上无法继续履行，被告同意解除合同，并已向原告退还保证金。关于合同解除的过错承担，原告在被告与第三人的租赁合同是否解除尚不确定的情况下，擅自与第三人直接签订租赁合同，导致被告不得不同意与第三人解除合同，从而导致本案《房屋租赁合同》无法继续履行，因此原告对合同解除的后果负有严重过错，无权向被告主张违约责任。恳请贵院查清本案事实后，依法驳回原告的第2-4项诉讼请求。第三人述称：原告的诉请与我方无关。我方针对我与被告之间的案件事实作出如下陈述：第三人与被告签订的合同于2019年10月25日已经解除，解除原因是我方依据合同的约定解除权向被告发出了解除通知，因被告没有依约缴纳合同项下的年租金经过催告第三人依法行使了解除权；被告依据合同约定或法律均无权单独解除合同项下4门房屋的租赁关系，解除行为无效；被告针对第三人的解除行为确实提起过诉讼但在诉讼过程当中其表示同意解除双方租赁关系，便是认可第三人向其发送的解除通知及解除时间点，同时，在诉讼过程中，诉讼请求也有所变化，变为要求返还履约保证金67000元，因此第三人的解除行为已经生效并且被告没有异议，第三人和被告之间的合同于2019年10月底解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月15日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人将位于沈阳市于洪区2门、3门（案涉房屋）、4门房屋租给被告使用，租赁期限为3年，自2018年5月31日起至2021年5月30日止，租金总价为402000元，履约保证金为67000元。该合同签订后，被告向第三人支付了首年租金及履约保证金，第三人将3处门市房交付给被告使用，并允许被告进行转租。2019年4月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于沈阳市于洪区2门房屋，面积约为126平方米转租给原告，用于经营洗车店，租赁期限为2年，自2019年5月27日起至2021年5月26日止，年租金为160000元，履约保证金为30000元，如被告违反合同约定提前收回房屋，应按合同年租金总额的15%支付违约金。该合同签订后，被告将涉案2门房屋交付给原告使用，原告向被告交纳保证金30000元，并两次交付租金至2020年5月26日。另查明，2019年5月30日，被告以第三人出租的沈阳市于洪区4门房屋存在漏水情况为由，仅向第三人支付了2门、3门半年房租137870元。2019年7月3日，被告向第三人发出《退租通知函》，要求与第三人解除沈阳市于洪区4门房屋的租赁合同。2019年10月25日，第三人向原告发出《解除合同告知函》，以被告未全额交纳租金为由，要求与被告解除双方2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》。2020年1月21日，被告王海玲作为原告向本院提起诉讼，要求确认第三人房产公司解除合同无效。该案审理过程中，被告王海玲与第三人房产公司达成和解，本院于2020年4月27日出具（2020）辽0114民初1904号民事调解书，对调解协议予以确认，调解书内容为：一、确认原告王海玲与被告沈阳市房产事业发展集团有限公司于2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告沈阳市房产事业发展集团有限公司无需向原告王海玲返还保证金67000元；原告王海玲无需再向被告沈阳市房产事业发展集团有限公司支付任何租金；双方关于该《房屋租赁合同》不再互负任何权利义务；三、双方再无其他纠纷。再查明，2019年10月末，第三人告知原告已与被告解除租赁合同，并与原告协商是否继续承租房屋事宜。原告向第三人表示因已将2019年11月至2020年5月的租金交纳给了被告，无法向第三人交纳，但承诺向被告追讨2019年11月至2020年5月期间的租金后，交纳给第三人。2020年期间，原告李然与第三人房产公司签订租赁协议，约定由原告李然继续承租沈阳市于洪区2门房屋，租赁期自2020年6月1日至2021年5月31日，原告李然交纳了半年的租金80000元。2020年6月19日，被告退还原告履约保证金30000元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，被告作为承租人其与第三人之间的原租赁合同解除后，必然导致原、被告之间的转租合同无法继续履行，故原告要求解除2019年4月27日其与被告签订的《房屋租赁合同》的请求合理，本院予以支持。关于原租赁合同解除时间问题。在被告王海玲作为原告向本院提起诉讼，要求确认第三人房产公司解除合同无效一案的审理过程中，被告王海玲与第三人房产公司于2020年4月27日达成和解协议，解除了原租赁合同，且双方明确第三人房产公司无需向被告王海玲返还保证金，被告王海玲无需再向第三人房产公司支付任何租金，双方关于该《房屋租赁合同》不再互负任何权利义务。从被告与第三人签订的调解协议内容来看，应理解为截止至调解协议签订当日，被告与第三人之间不再互付任何权利义务，故原租赁合同的解除时间应确认为调解协议签订当日，即2020年4月27日。如按第三人主张协议解除时间为2019年10月25日，则被告实际缴纳的房租与保证金总额已超过截止2019年10月25日应付租金总额，明显不符合常理，且也与调解协议中双方不再互负任何权利义务的约定相矛盾。故第三人的陈述意见，本院不予采纳，并确认原租赁合同的解除时间为2020年4月27日。即自2020年4月27日起，原、被告之间的转租合同无法继续履行，故原、被告之间的转租合同亦应于2020年4月27日解除。关于被告应返还租金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告之间的转租合同解除后，被告应返还原告2020年4月27日至2020年5月26日期间的租金13150元（160000元÷365天×30天）。关于履约保证金部分。因被告已返还给原告，故本院不再予以支持。关于违约金部分。原、被告租赁合同中约定，如被告违反合同约定提前收回房屋，应按合同年租金总额的15%支付违约金。本案中，因被告与第三人协商解除了原租赁合同，导致原、被告之间的转租合同无法继续履行而解除，被告构成违约，应当承担违约责任。但鉴于本案原告已与第三人另行签订了租赁合同，原告实际一直占有、使用涉案房屋，并无实际损失，故本院依被告申请对违约金部分予以酌情调整，调整为年租金总额的5%，即8000元（160000元×5%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、原告李然与被告王海玲签订的位于沈阳市于洪区2门的《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除；二、被告王海玲于本判决生效之日起十日内一次性返还原告李然租赁费13150元；三、被告王海玲于本判决生效之日起十日内一次性给付原告李然违约金8000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告王海玲未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，由原告李然负担2510元，由被告王海玲负担470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈海瑛人民陪审员  王延玲人民陪审员  王 毅二〇二〇年十月十二日书 记 员  李晨煜