云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初3875号原告：中国工商银行股份有限公司文山分行，统一社会信用代码915326002181707582，住所地云南省文山市普阳路中段。负责人：李辉，行长。委托诉讼代理人：黄祖玲，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告：邱胜祥，男，彝族，1973年7月9日生，云南省广南县人，住文山市。被告：云南三鑫集团有限公司，统一社会信用代码915326002181736683，住所地云南省文山市建禾西路**（文山三鑫别墅苑内）。法定代表人：金朝水，董事长。委托诉讼代理人：陈洪芳，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告中国工商银行股份有限公司文山分行(以下简称工商银行文山分行)与被告邱胜祥、云南三鑫集团有限公司（以下简称三鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行文山分行的委托诉讼代理人黄祖玲，被告三鑫公司的委托诉讼代理人陈洪芳、被告邱胜祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。工商银行文山分行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原告与被告于2011年2月24日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告邱胜祥偿还原告借款本金99303.5元，利息3327.78元，本息合计102631.28元（当前贷款利率为4.9%，罚息利率在贷款利率基础上加收30%计算，暂算至2017年2月15日，实际算至被告还清全部本息为止）；3.请求判决原告对处置被告邱胜祥所提供的抵押物即位于文山市开化中路218号三鑫开化商贸城9幢2-901号房所得价款享有优先受偿权；4.判令被告三鑫公司对被告邱胜祥所欠全部借款本息承担连带偿还责任；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，工商银行文山分行变更了第2项诉讼请求为：判令被告邱胜祥偿还原告借款本金75916.79元，利息5795.73元，（当前贷款年利率为4.9%，罚息利率在贷款利率基础上加收30%计算，利息暂计算至2020年7月24日为5795.73元，实际利息计算至还清全部本息为止）。事实及理由：2011年2月24日，原告与被告邱胜祥、三鑫公司签订《个人购房借款/担保合同》（以下简称“合同”》，约定：被告邱胜祥向原告借款132000元用于购房，贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。若借款人未按合同约定日期还款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息及复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定。还款方式为按月等额本息还款，若借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同并宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告邱胜祥以其位于文山市开化中路218号三鑫开化商贸城9幢2-901号房产为该笔债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。此外，被告三鑫公司为合同项下的主债权提供连带责任保证。上述《合同》签订后，原告按照合同约定向被告邱胜祥发放了贷款。但被告截止2020年5月已累计超过六次未按照合同约定还款。综上所述，被告邱胜祥未按合同约定履行还款义务，已构成违约，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同并要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求被告三鑫公司承担相应的担保责任。为此，原告诉至法院，恳请人民法院依法判决。邱胜祥辩称，向原告借款是事实，逾期也是事实，没有意见。三鑫公司辩称，邱胜祥提供了文山市三鑫商贸城9幢2单元901室的房屋为借款作抵押担保，并到文山州住房保障与房地产管理局办理了抵押登记，根据《物权法》第176条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的债务人不履到期债务，或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确债务人自己提供物的担保，债权人应就物的担保实现债权，本案中，原告及被告邱胜祥没有约定实现债权的顺序，因此，对于该笔借款，应由邱胜祥提供的抵押物优先偿还，不足部分再由三鑫公司承担赔还责任。工商银行文山分行针对其主张，向本院提交了以下证据：1.《贷款明细列表》、《借据历史处理明细本地查询》复印件各一份，证明截至2020年7月24日，被告邱胜祥已累计六次未按时足额偿还贷款本息，尚欠贷款余额75916.79元，利息5795.73元，本息合计81712.52元。2.《中国工商银行个人住房贷款申请表》、《个人购房抵押贷款推荐保证函》、《个人购房借款/担保合同》、《借款凭证》复印件各一份，证明2011年2月24日，原告与被告邱胜祥、三鑫公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告邱胜祥向原告借款132000元用于购房，贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。若借款人未按合同约定日期还款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息及复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定。还款方式为按月等额本息还款，若借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同并宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同项下的主债权由被告邱胜祥提供抵押担保及三鑫公司提供连带责任保证。《个人购房借款/担保合同》签订后，原告已严格按照合同约定一次性足额向被告邱胜祥发放了132000元贷款。3.《房屋他项权证》复印件一份，证明邱胜祥以其位于文山市开化中路218号三鑫开化商贸城9幢2-901号房产为合同项下的主债权提供抵押担保，并办理了抵押登记。经质证，邱胜祥、三鑫公司对工商银行提交的上述证据均无异议。本院认为，工商银行文山分行提交的证据均客观、真实，且能证明本案事实，本院予以采信。邱胜祥、三鑫公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月24日，邱胜祥因购房需要，与工商银行文山分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：邱胜祥向工商银行文山分行借款132000元，借款期限15年，实际放贷日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率，若借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按贷款利率基础上加收30%确定。还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权采取宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。三鑫公司作为保证人对邱胜祥的上述借款承担全程连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。邱胜祥提供位于文山市开化中路218号三鑫开化商贸城9幢2单元905号房屋为上述债务提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。同日，工商银行文山分行按照合同约定将借款132000元一次性划入邱胜祥指定的三鑫公司账户。截至2020年7月24日，邱胜祥已累计六次以上未按月足额偿还贷款本息，尚欠工商银行文山分行借款本金75916.79元及利息5795.73元。另查明，2011年2月24日，文山壮族苗族自治州房地产监理管理处为邱胜祥购买的坐落于文山市开化中路218号三鑫开化商贸城9幢2-901号房屋办理了文山县房州属他字第××号房屋他项权证，房屋他项权利人为工商银行文山分行，他项权利种类为按揭贷款。该房屋在本案辩论终结前未取得房屋产权证，未能办理正式抵押登记手续。本院认为，金融借款合同纠纷是指当事人就达成的借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同产生的权利义务纠纷。本案中，工商银行文山分行与邱胜祥、三鑫公司于2011年2月24日签订的《个人购房借款/担保合同》，代表了双方的真实意思表示，属合法、有效的金融借款合同，当事人应诚信履行。工商银行文山分行按《个人购房借款/担保合同》约定将借款本金132000元划入邱胜祥指定的三鑫公司账户，邱胜祥应按合同约定按时足额归还借款本息，但截至2020年7月24日，邱胜祥已累计六次以上未按月足额偿还贷款本息。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，及根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，现邱胜祥已累计六次以上未按月足额偿还贷款本息，合同约定的解除合同和提前还款的条件已成就，现工商银行文山分行要求解除与邱胜祥、三鑫公司于2011年2月24日签订的《个人购房借款/担保合同》及要求邱胜祥提前返还尚欠借款本金75916.79元及截至2020年7月24日利息5795.73元，共计81712.52元，并支付自2020年7月25日起按照双方签订《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算至上述借款本金清偿之日止的利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于工商银行文山分行要求对处置邱胜祥位于文山市开化中路218号三鑫开化商贸城9幢2-901号房屋所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，虽然邱胜祥用于抵押的上述商品房办理了按揭抵押登记手续，但该房屋未取得房屋产权证书，不具备法定的抵押登记条件，至今未能办理正式的抵押登记手续，不产生优先受偿的效力，故本院不予支持。关于工商银行文山分行要求三鑫公司对邱胜祥所欠借款本金及利息承担连带偿还责任的诉讼请求，根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》，三鑫公司作为上述借款保证人，且尚在保证期限内，故工商银行文山分行的该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十六条第二项、第十八条、第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司文山分行与邱胜祥、云南三鑫集团有限公司于2011年2月24日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、邱胜祥于本判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司文山分行借款本金75916.79元及支付截至2020年7月24日的利息5795.73元，共计81712.52元，并支付自2020年7月25日起按照双方签订《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算至上述借款本金清偿之日止的利息；三、云南三鑫集团有限公司对上述款项承担连带担保责任；四、驳回中国工商银行股份有限公司文山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，减半收取计1175元，由被告邱胜祥、云南三鑫集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨景景二〇二〇年十月六日书记员  朱 敏