贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终530号上诉人（原审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区枣山路**港天大厦****。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽爽，贵州恒易律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：白小军，男，汉族，1981年12月6日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：刘松，贵州磐正律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琪琪，贵州磐正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司。住。住所地：贵州省安顺市西秀区民主路**楼**/div>法定代表人：何波，该公司总经理。上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城资产管理贵州分公司）因与被上诉人白小军、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安房开）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省安顺市中级人民法院(2019)黔04民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，于2020年7月7日组织双方进行了调查询问，长城资产管理贵州分公司委托诉讼代理人胡琼尹、李爽爽，白小军委托诉讼代理人郭琪琪到庭参加诉讼。利安房开经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。长城资产管理贵州分公司上诉请求：一、请求判决撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民初161号《民事判决书》，发回原审人民法院重审，或改判驳回白小军的一审诉讼请求；二、一审和二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：（一）白小军提供的证据不能证明其已经支付房款，不符合法定排除执行情形，故不能排除执行。一审法院在同一案件中对原被告双方的证据认定标准不一，严重损害上诉人的合法权益。（二）白小军不能证明其所购商品房为其名下唯一住房，不符合排除执行条件。（三）白小军未在法院查封之前合法占有涉案房屋，不符合法定排除执行情形，故不能排除执行。一审法院在35万元凭证不能证明购房款已支付到利安房开账户，利安房开与本案处理结果有直接利害关系的情况下，仅凭利安房开单方面出具的收据以及白小军与何波个人经济往来凭证认定白小军支付了购房款严重损害了上诉人的合法权益。综上，上诉人对涉案房屋拥有合法的抵押权和优先受偿权，白小军提供的不足以阻却人民法院继续对此房屋强制执行，一审法院判决错误，现根据有关法律提起上诉，恳请人民法院判如所请。白小军辩称，一、白小军与利安房开签订的《商品房买卖合同》合法有效，白小军已足额支付购房款，符合法定排除执行情形，一审法院对本案证据认定标准符合法律规定，依法应予维持。白小军与利安房开早在2015年4月22日已经就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，并已经支付了涉案房屋的全部价款，早于法院的查封时间2016年3月28日。长城公司主张白小军支付的款项是其出借给利安房开的款项，但相应的证据是其单方面制作的债务清册，无其他证据佐证借款的真实性，且白小军已就提前支付大部分购房款作出了合理解释。另外，根据白小军提交的《个人不动产信息情况说明》也能证实白小军在安顺市经济开发区名下无其他房产，且其购买的涉案房屋在面积上仍属于满足基本居住需要。故符合法定排除执行情形，一审法院认定符合法律规定，应予维持。二、一审法院对本案证据认定标准完全符合法律规定，上诉人上诉理由不成立。长城公司虽主张白小军支付的款项并非涉案房屋的购房款，而是其出借给利安房开公司的款项，但长城公司仅提交其单方面制作的债务清册，无任何机构和个人签字认可，无其他证据可证明白小军向利安房开借款的事实，故其应自行承担举证不能的后果。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求。利安房开未提交书面答辩意见。白小军向一审法院起诉请求：1.请求中止对贵州省安顺市西秀区房屋的执行并确认该房屋为白小军所有，该房屋的总价为368940元；2.本案的诉讼费用由长城资产管理贵州分公司承担。一审法院审理查明：2015年4月22日，白小军与利安房开签订《商品房买卖合同》，约定利安房开公司将其开发的中环商业广场A幢2单元5层3号商品房出售给白小军，约定购房总价为368940元，房屋面积为85.8平方米，并约定白小军需于签订合同当日前一次性支付房款。2013年12月27日，白小军向利安房开公司法定代表人何波转账350000元，利安房开公司已向白小军出具《收款收据》，载明收到白小军交付的购房款368940元。2016年9月21日，利安房开公司向白小军交付房屋，房屋编号为中环商业广场A幢2-5-3号，白小军已实际使用该房屋。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对利安房开公司、安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚的财产采取保全措施。3月29日，该院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了本案案涉房屋，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，判令利安房开偿还申请执行人债务10000万元并赔偿损失，同时申请执行人对利安房开开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。同时查明，2013年12月12日、16日对中环商业广场该项目土地使用权、在建工程及其分摊的国有土地使用权分别办理了权证号为安他项（2013）第032号权证及安市房建西秀字第J130051号在建工程抵押登记证明。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定：贵州省高级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）黔高民商初字第92号民事判决由贵州省安顺市中级人民法院执行。一审法院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对案涉房屋续封三年，自2019年3月7日至2022年3月6日。白小军提出执行异议，一审法院作出（2019）黔04执异116号执行裁定书，驳回白小军的异议请求，白小军遂向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，一般情况下，白小军作为商品房消费者在执行标的上满足上述三个条件就足以排除强制执行的民事权益。经查，本案中白小军与利安房开公司于2015年4月22日已经就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，并已经支付了涉案房屋的全部价款。虽然长城资产管理贵州分公司主张白小军支付的款项并非涉案房屋的购房款，而是其出借给利安房开的款项，但是长城资产管理贵州分公司提出的证据是利安房开单方制作的债务清册，并无其他证据加以佐证借款的真实性，且白小军对其提前支付部分房款作出了合理解释：即之前听说利安房开开发房地产，因认识利安房开的员工，故提前预付了购房款350000元，签订合同后根据房屋面积补交了部分房款，总房款为368940元，并由利安房开出具了收据。一审法院认为白小军的该解释比较合理，依法予以认定。长城资产管理贵州分公司的反驳意见无充分证据加以证实，一审法院不予采信。另外，根据现有证据能证实白小军在安顺市经济开发区名下无其他房产，且白小军购买的涉案房屋在面积上仍属于满足基本居住需要，系在满足生存权的合理消费范畴之内。综合上述情况，一审法院认定白小军基于对涉案房屋享有的物权期待利益能够排除强制执行。另外，关于长城资产管理贵州分公司提出其于2012年12月12日、16日分别对中环商业广场项目的国有土地使用权及该项目办理了土地使用权抵押权证、在建工程抵押登记，其已对案涉的房产依法享有抵押权，且其基于抵押权享有的优先受偿权已经生效判决确定的抗辩。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。”的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而已经支付全部或大部分购房款的消费者对特定商品房享有的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权，故即使长城资产管理贵州分公司对涉案房屋享有合法的抵押权亦不能对抗本案中已经支付全部价款的白小军，因此长城资产管理贵州分公司的该抗辩不能成立，一审法院不予采纳。关于白小军要求确认涉案房屋归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。依据上述法律规定，案涉房产在没有依法办理不动产变更登记前，仍属于房地产开发企业即利安房开公司，白小军仅享有对案涉房产所有权的物权期待权，不享有物权。故一审法院对白小军的该项诉讼请求不予支持。综上所述，白小军要求排除执行的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，一审判决：一、不得执行贵州省安顺市西秀区房屋。二、驳回白小军的其他诉讼请求。一审案件受理费6833元，由长城资产管理贵州分公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织双方进行了举证、质证。白小军提交以下证据：1.安顺市西秀区不动产登记查询结果，拟证明白小军在安顺市西秀区范围内名下无不动产产权的情况;2.2013年12月27日向利安房开法定代表人何波转账35万元的银行凭证，拟证明2013年12月27日已经向利安房开支付案涉房屋的购房款35万元;3.白小军家庭成员户口信息及家庭成员不动产查询情况，拟证明白小军家庭成员名下不动产情况。长城资产管理贵州分公司质证意见为：对证据1真实性、合法性予以认可，但对关联性和证明目的不认可。该证据显示白小军在西秀区名下没有不动产，但不能证明其在安顺市名下没有不动产，不能达到证明目的，不能排除执行。对证据2真实性无异议，证明目的有异议，该证据涉及的35万元的这一笔款项未注明性质为购房款，该证据无法达到白小军的证明目的。对证据3，真实性合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可，该证据仅能证明白小军家庭成员信息，与本案无关不能达到证明目的，同时根据其提交的证据，郭曼在西秀区有一面积131.57平方米的住宅，登记时间在其与白小军结婚后，故白小军不存在生存权危机，不能证明白小军名下没有住房，不能排除执行。根据双方质证意见，本院认为白小军提交证据一、证据三符合证据的三性，本院予以采信，证据二的真实性予以认定，能否达到其证明目的后文予以阐述。二审另查明，2013年12月27日白小军向何波转账35万元。白小军的妻子郭曼名下还有一套房屋，面积131.57平方米。对一审查明的其余事实，本院予以确认。综合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：白小军对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的权益。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”首先，白小军与利安房开签订的《房屋买卖合同》载明的签订时间为2015年4月22日，人民法院查封案涉房产的时间为2016年3月29日，从形式上看，签订书面买卖合同的时间在人民法院查封之前。但是，白小军是否实际支付了全部购房款存疑。白小军主张付款的证据系2013年12月27日向利安房开的法定代表人何波转账35万元的银行转账凭证，但该银行转账凭证上并未注明款项用途，作为一般的普通商品房消费者，必然十分关注自身权益，在没有签订合同的情况下提前一年多向个人支付购房款不符合常理，在支付35万元大额款项时，既没有书面协议，也未在转款记录上备注用途，明显违背生活常理。且利安房开出具收到白小军的购房款《收据》的时间是2017年，晚于款项支付时间、房屋买卖合同签订时间及人民法院查封案涉房产的时间，白小军主张的因认识利安房开员工而提前转款的解释无法排除合理怀疑。另外，本院注意到，利安房开曾于2018年2月13日向本院提交《执行程序转破产程序申请书》并附有《债务清册》一份，该《债务清册》上有该公司与白小军等人的债务登记，其中对白小军的“本金”为190万元，“支出”214.2万元，“余额”190万元，从该份证据来看白小军与利安房开之间可能存在其他的债权债务关系。综上，在白小军未提交其他证据加以佐证的情况下，本案白小军主张的其向何波个人转款35万元的款项性质存疑，无法证明白小军向何波个人转账的35万元与本案争议房屋价款之间存在必然的联系，白小军提交的证据不足以证明其已经实际支付了全部购房款。其次，长城资产管理贵州分公司对涉案的房屋依法享有抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。但是该批复系对具有消费者身份的买受人的物权期待权予以优先于抵押权和其他债权的特殊保护的规定。物权优先于债权是民法的一般原则，只有基于居住利益至上的考虑才能作特别的突破。虽然白小军名下在安顺市无不动产登记，但是根据二审查明的事实，白小军妻子郭曼的名下在安顺市西秀区还有一套面积131.57平方米的住宅，应当视为白小军已有居住用房。因此白小军并不属于商品房消费者，而是一般的商品房买卖的买受人，不适用上述处理规则，非消费者购房人的权利不应优先于抵押权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，白小军提交的证据不足以证明其享有的权益能够排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，白小军就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决不得执行案涉位于安顺市西秀区房屋错误，本院予以纠正。综上，长城资产管理贵州分公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款之规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市中级人民法院(2019)黔04民初161号民事判决；二、驳回白小军的诉讼请求。一审案件受理费6833元，二审案件受理费6833元，均由白小军负担。本判决为终审判决。审判长  贾鸿雁审判员  雷 苑审判员  张 玮二〇二〇年十月十日法官助理肖丹丹书记员王露洁