江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4412号上诉人（原审被告、反诉原告）:江苏王牌纺织有限公司，住所地江苏省常熟市虞山工业园****，统一社会信用代码91320581750034832Q。法定代表人：吴兰钱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙敦萍,江苏法德永衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯兰兰，江苏法德永衡（上海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常熟市广播电视总台，住所地江苏省常熟市海虞北路**，统一社会信用代码12320581467142598W。法定代表人：张怡，该台台长。委托诉讼代理人：陈靓，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宏杰，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。上诉人江苏王牌纺织有限公司（以下简称王牌纺织公司）因与被上诉人常熟市广播电视总台（以下简称广播电台）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初9867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王牌纺织公司的上诉请求：一、撤销一审判决第(二)、(三)、（五)项、(七)项判决。二、改判驳回广播电台要求王牌纺织公司支付至2017年5月7日的租金33.7万元的请求；驳回广播电台要求王牌纺织公司支付自2017年8月1日起至实际返还房屋之日止的占用使用费(按照83.7万元/年标准计算)的诉讼请求；三、支持王牌纺织公司的全部反诉请求。事实和理由：一、原审法院对本案关键证据之一有关搭建残值补偿及清退的《协议》有效性未做认定；对广播电台违约在先的重要事实未做认定，直接导致判决结果明显错误，损害了王牌纺织公司的合法权益。在租赁期限届满前2017年5月23日签暑的《协议》就2009年王牌纺织公司搭建部分的残值如何补偿、如何评估、如何清退以及租金的结付均进行了明确约定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应对双方当事人均具有约束力。根据《协议》第一条约定，安嘉禾公司作出《房地产估价报告》后，广播电台迟迟未支付评估款项，违约在先，其无权要求王牌纺织公司按照协议的约定于2017年7月31日前完成搬迁清退、腾交房屋，也无权要求王牌纺织公司支付占有使用费。二、原审判决以王牌纺织公司未及时采取合理措施防止损失扩大为由仅判决广播电台赔偿王牌纺织公司极少的损失，该自由裁量缺乏事实依据，对王牌纺织公司显失公平。首先，原审判决认为王牌纺织公司未及时采取合理措施与事实不符。2013年王牌纺织公司向广播电台提交维修厂房楼顶漏雨的申请能够证明，王牌纺织公司曾多次要求广播电台修缮案涉房屋，但广播电台一直未能履行维修义务，王牌纺织公司已经采取将案涉房屋中的货物从漏雨房屋挪至他处存放，以避免更大损失。原审法院委托的评估人员现场勘查时也能看出在漏水严重的场地仅有很少货物堆放，绝大多数货物已挪至他处，即便如此，因返潮、渗漏等仍使王牌纺织公司货物产生了较大的损失，经评估该项损失为102.52万元。王牌纺织公司认为修缮房屋是广播电台的法定责任，且租赁合同也明确约定房屋质量问题应由广播电台承担，因此造成王牌纺织公司损失的主要责任在广播电台，原审法院在102.52万元损失中仅支持了王牌纺织公司25万元的请求损害了王牌纺织公司的合法权益。对王牌纺织公司其他反诉请求，原审判决同样缺乏事实依据，判决结果对王牌纺织公司有失公正。三、原审认定搭建部分尚未交付给广播电台与事实不符。在2009年10月27日王牌纺织公司向广播电台申请搭建部分简易用房时，已对权属问题作了明确约定。因此，王牌纺织公司在2017年7月16日发函要求广播电台支付款项后，该搭建部分的房产已不在王牌纺织公司的控制下，且按约该部分房产所有权和使用权也已归广播电台所有，因广播电台未支付款项，所以双方未能有书面的交接手续，但该搭建房产已处于广播电台的实际控制下，因此当相关部门向广播电台发函要求拆除时，广播电台即实施了自行拆除。四、原审判决使得广播电台因其违约行为获益，严重违反了违约者不受益原则。二审中，王牌纺织公司认为其在一审中增加反诉请求，主张搭建部分补偿款的违约金，但一审法院遗漏处理。广播电台二审辩称，一、双方已就房屋漏雨造成的损失处理完毕，广播电台已按约免除王牌纺织公司2016年度租金20万元。根据合同约定，房屋的修缮和保养义务应由王牌纺织公司承担，王牌纺织公司未采取合理措施，导致损失扩大，应当自行负责。二、根据2017年5月23日协议约定，王牌纺织公司未完成应当先履行清退工作和支付剩余租金，广播电台有权行使抗辩权。安嘉禾公司出具的评估报告已经超过有效期，双方协议仅仅对搭建部分残值进行约定。广播电台向一审法院起诉请求：1、王牌纺织公司立即腾空位于常熟市的房屋并退还给广播电台；2、王牌纺织公司支付至2017年5月7日拖欠的租金33.7万元；3、王牌纺织公司支付自2017年8月1日起至王牌纺织公司实际腾空并返还房屋之日止按年租金83.7万元标准计算的占有使用费；4、王牌纺织公司协助广播电台完成上述库房的电表过户手续；5、诉讼费用由王牌纺织公司承担。王牌纺织公司向一审法院反诉请求：广播电台赔偿因未能履行出租人修缮义务，所出租物业大面积漏雨等质量问题，给反诉原告造成经济损失，按评估价为102.52万元；2、广播电台赔偿因出租房门前严重积水，导致无法正常上下班损失40万元，以及广播电台擅自停水停电给反诉原告造成用水用电成本损失18.175438万元，合计58.175438万元；3、广播电台退还反诉原告于2009年3月11日、2011年4月7日支付的两笔租赁履约保证金，共计6万元；4、广播电台支付自2009年至2017年16平方电缆的使用费，以3万元/年计，暂估24万元（最终以双方认可价格为准或由法院判决）；5、广播电台补偿反诉原告租赁期间搭建的残值195.9076万元；6、广播电台承担诉讼费用。一审法院认定事实：广播电台于2010年由常熟市广播电视台更名为常熟市广播电视总台，系常熟市房屋所有权人。2009年3月10日，常熟市广播电视台作为出租方（甲方）与王牌纺织公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，合同主要内容为：租赁财产名称：常熟市广播电视台虞山镇部分工业厂房捌年使用权，主要厂房为幢号4号车间及部分辅房，主厂房约5500㎡；租赁期限自2009年3月11日起至2017年5月7日止，其中2009年3月11日到2009年5月7日为装修期，装修期间免租金；租金及交纳方式：前五年租金不变，均为40万元每年，第六年开始，租金在前年的基础上递增5%，租金均提前三个月支付。第八年租金支付日期为2016年2月8日。租赁履约保证金3万元，首次付款时一并支付。履约保证金是对水电费、保洁、物业费等相关费用及固定资产的保证。租赁期正常结束后，如乙方未发生水电等欠费和租赁财产损坏，租赁履约保证金甲方须全额退还乙方。第四条租赁期间房产的维修保养约定：……租赁期间乙方负责房产的屋面及外墙体的修缮及维护，如因房屋质量问题除外。第八条合同的终止与延长约定：……合同期满后，如一方欲续租，必须于租赁期满前三个月以书面方式向对方提出，经双方达成合意后，重新签订租赁合同。其后，广播电台作为出租人（甲方）与王牌纺织公司（承租人，乙方）又签订租赁期限自2011年3月8日起至2017年5月7日止的《租赁合同》一份，该合同主要内容为：租赁财产名称：常熟市广播电视台虞山渠中村八组1-1号部分工业厂房六年使用权，主厂房约4047㎡；租赁期限自2011年3月8日起至2017年5月7日止；租金及交纳方式：前三年租金不变，均为32.3万元每年，第四年开始，租金在前年的基础上递增5%，租金均提前支付。第六年租金支付日期为2016年2月28日。租赁履约保证金3万元，首次付款时一并支付。履约保证金是对水电费、保洁、物业费等相关费用及固定资产的保证。租赁期正常结束后，如乙方未发生水电等欠费和租赁财产损坏，租赁履约保证金甲方须全额退还乙方。第四条租赁期间房产的维修保养、第八条合同的终止与延长约定同2009年3月10日签订的《租赁合同》。2009年10月6日，王牌纺织公司向广播电台提出申请，申请在仓储房北西侧搭建部分简易车棚、临时用房，在租约期和续租期内王牌纺织公司拥有该简易房的所有权和使用权；租约期满不再续约的情况下，简易房所有资产归广电所有。广播电台在该申请上盖章同意。2016年1月12日，广播电台出具《说明》1份，载明：“2015年度，由本台出租给王牌纺织的实验台地块的库房，由于房屋质量问题，导致漏雨，造成其产品损失。另外，市三环高架建设，致其车辆等不能正常进出，经总台党委商量，责职共担，免除其2015年度租金20万元，等合同终止时，一并结算。”2017年2月3日，广播电台向王牌纺织公司发出《关于不再续租广电总台渠中村房屋的通知》，告知双方签订的房屋租赁合同到期后不再续租。该通知签收人为王勋，日期为2017年2月21日。2017年5月23日，广播电台（甲方）与王牌纺织公司（乙方）签订《协议》一份，协议主要内容为：“经双方协商，就中波台库房出租清退事宜达成如下协议：一、乙方在承租期间搭建部分残值，由乙方委托有资质的评估公司评估，经双方确认后，由甲方支付给乙方。二、乙方在承租期间购置的变压器，由甲方按原购置价结付乙方。三、乙方负责其转租户清退工作在2017年7月31日前完成，清退期间（2017年5月8日～7月31日），甲方不再向乙方收取该期间的租金。清退期间的安全工作由乙方负责，同时乙方要配合甲方办理好水电费过户工作。四、乙方至今尚有应付甲方租金33.7万元未结付，乙方应在2017年7月31日前结付甲方。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效，未尽事宜由双方协商解决。”该协议由广播电台、王牌纺织公司双方盖章，王勋同时在该协议乙方（盖章）下方“代表签字”处签名。2017年6月5日，广播电台、王牌纺织公司与苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司（以下简称安嘉禾公司）签订《估价委托合同》，广播电台、王牌纺织公司委托安嘉禾公司对位于渠中村常熟市广播电视总台中波台搭建改造部分进行估价。2017年7月10日，安嘉禾公司出具《房地产估价报告》，估价结论为：估价对象房产评估价值47.8150万元（不含相应土地价值），装修及附着物等评估价值148.0926万元，合计评估总价值195.9076万元。该报告第十四条估价报告应用的有效期同时载明：“估价报告应用的有效期自出具估价报告日（2017年7月10日）起原则上为半年，如市场状况变化较大，估价报告应用的有效期则不超过3个月。”2017年6月29日评估人员查勘现场时，制作物业勘查作业表，由王继惠、王勋签字。王继惠系广播电台员工，广播电台认为单位仅是授权王继惠到现场核实建筑物面积情况，为何评估装修王继惠本人也不清楚，认为与实际最终单位付款金额没有关系才签字。2017年7月19日，王牌纺织公司的王勋向广播电台的王继惠发函，要求广播电台按照评估报告支付195.9076万元评估价值。2018年1月23日、4月9日及4月19日，广播电台委托江苏华元民信律师事务所向王牌纺织公司发出律师函，要求其履行支付租金、配合办理用电登记过户手续、腾退房屋等事项。在（2018）苏0581民初4972号案件审理中，王牌纺织公司申请对下列事项进行评估：1、位于房屋漏水的影响程度及经济损失数额；2、位于房屋门前唯一道路无法通行的影响程度及经济损失数额。本院经咨询相关评估机构评估人员后，明确“门前唯一道路无法通行的影响程度及经济损失”及“房屋漏水的影响程度”均无法评估。本院向王牌纺织公司释明后，王牌纺织公司申请对位于房屋漏水造成的物品经济损失进行评估。后本院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司对上述事项进行了评估。2019年3月6日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司出具《损失价值评估报告》，评估结论为：在评估基准日2018年12月1日，委估资产在本报告评估假设及选用损失补偿价值类型前提下的评估价值为102.52万元。王牌纺织公司为此支付评估费5.1万元。广播电台对上述评估报告提出异议，认为报告中载明的资产损失价值评估明细表对评估对象“损毁前价值”所作的评估结论没有依据，并申请鉴定人员出庭作证。本院审查后依法通知评估人员到庭作证。评估人员在出庭时表示，评估报告是根据王牌纺织公司提供的清单，经评估人员现场勘查并由双方现场确认得出物品损失价值102.52万元的评估结论，评估资产损毁前价值是通过市场上功能类似产品做参考确定的，对损失造成的原因无法进行评估、鉴定。另查明，2017年7月31日之后，王牌纺织公司继续占有使用涉案房产；在涉案房产被停电停水后，王牌纺织公司采用柴油发电机自行发电、水泵取水等方式用电用水。2018年6月20日，常熟市公安消防大队向广播电台发出责令限期改正通知书，要求广播电台对于单位内西侧和北侧消防车通道被堵塞、占用的消防安全违法行为于2018年8月20日前进行整改。2018年6月21日，常熟市琴川街道三合一和群租房消防隐患专项整治办公室发出公告，内容为：“公告为保障人民群众生命财产安全、消除消防安全隐患，根据常熟市人民政府《关于彻底排查彻底整治三合一和群租房消防隐患的通告》，决定从即日起对渠中村大娄1号常熟市广播电视总台资产进行综合整治，具体公告如下：在违章建筑内的承租户立即终止租赁关系，承租户立即自行办理，违章搭建应在2018年8月20日中午前自行拆除，逾期不自行拆除的，政府相关职能部门于2018年8月20日下午起依法采取相关强制措施。特此公告。”后，对于搭建部分，广播电台于2018年9月份左右进行了拆除。广播电台委托江苏东华土地房地产资产评估有限公司（以下简称东华评估公司）于2018年6月14日对渠中村部分房屋建筑物及其装饰装修进行了评估，东华评估公司于2018年11月6日作出评估报告，房屋建筑物评估值为59.9953万元，装修及构筑物评估值为7.9932万元，合计67.9885万元。该评估报告并注明，本评估报告结论的使用有效期为一年，自评估基准日2018年6月14日起计算，至2019年6月13日止，超过一年，需重新进行资产评估。再查明，一审法院于2019年4月10日立案受理王牌纺织公司起诉要求广播电台支付承租期间搭建部分价值195.9076万元，并支付利息。法院于2019年4月19日作出（2019）苏0581民初4963号民事裁定书，认为在（2018）苏0581民初4972号案件中，王牌纺织公司于2019年4月19日庭审答辩阶段当庭增加反诉请求，要求对搭建部分补偿195.9076万元，依法应当在该案中进行审理，现王牌纺织公司另行起诉，属于重复诉讼，据此驳回王牌纺织公司的起诉。王牌纺织公司上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）苏05民终5733号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。庭审中，双方确认，截止2017年5月7日，王牌纺织公司结欠广播电台租金33.7万元未付。涉案房屋水费由广播电台缴纳，电费由王牌纺织公司缴纳，双方未就水电费进行最终结算。对于变压器，双方明确约定按原购置价结付，双方均认可该金额为18万元，王牌纺织公司亦明确该主张包含在第五项反诉请求中。双方对2015-2016年度租金总额79.7万元无异议，但对2016年1月12日说明中的免除2015年度租金20万元，有无实际进行了免除，双方有异议。广播电台认为，在2015-2016年度，广播电台实际收取王牌纺织公司租金59.7万元，分别为2016年1月3日银行转账11.5万元、2016年1月12日现金缴款至广播电台账户28.2万元及20万元现金收据，故2016年3月4日广播电台为王牌纺织公司开具了59.7万元发票。王牌纺织公司认为，实际缴费79.7万元，20万元是在合同终止时才结算，故并未免除，证据为2016年3月4日59.7万元的发票和2015年7月22日20万元的收据，对于支付时间及分几次支付情况记不清楚了。王牌纺织公司为证明自己的主张，另提供了如下证据：1、2012年7月11日关于东三环路渠中村八组道路积水影响正常通行的问题的图片、文字说明；2012年7月20日《申请维修报告》（道路）；雨天道路严重积水导致上下班无法通行的现场照片。证明厂房门前的唯一道路雨天积水无法通行，通知广播电台维修，广播电台没有维修。广播电台对证据真实性均不予认可，认为系王牌纺织公司自行制作，亦与本案没有关联性。2、2013年5月7日《厂房楼顶漏雨维修申请书》，证明王牌纺织公司通知广播电台对房屋漏雨问题进行维修，履行了通知出租人的义务。广播电台对真实性不予认可，认为没有收到，是王牌纺织公司自行制作，即使是真实的，维修义务也应由王牌纺织公司承担。3、2016年7月20日的《函》、邮政物流发票、短信业务申请单、快递单各1份、屋顶漏水导致面料大面积进水的现场照片，证明因为广播电台房屋质量问题导致王牌纺织公司产品大量损失、道路问题导致上下班不畅造成经营损失。广播电台对函、照片真实性不予认可，对邮政物流发票、短信业务申请单、快递单真实性无异议，但关联性不予认可。4、证据一组：（1）福康斯发电机组销售合同、柴油发电机年度维护保养合同；（2）不锈钢水箱、水泵、进线电缆等配件及安装人工费收据；（3）购买25平方电缆收据；（4）2018年3月至2019年3月购买0号柴油的送货单、收据；（5）发电机组使用维护说明书；（6）江苏王牌纺织有限公司2017年1月至6月电费收据凭证；（7）用水用电成本增加计算依据；以上证据证明王牌纺织公司为维持生产经营用水用电成本增加的损失。（8）两笔租赁履约保证金的收据，证明王牌纺织公司于2009年3月11日、2011年4月7日支付了两笔租赁履约保证金；（9）16平方电缆用电现场照片，证明广播电台自2009年至2017年在租赁物区域内有16平方电缆持续用电，王牌纺织公司为此支付了电费。广播电台对证据（1）至（7）及证据（9）真实性、关联性均不予认可，对证据（8）真实性无异议，广播电台确实收到6万元履约保证金，但是尚未到广播电台返还该保证金的条件。法院认为，广播电台与王牌纺织公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同到期前，广播电台已通知王牌纺织公司合同到期后不再续租；合同到期后，双方亦未续签租赁合同，广播电台依法有权要求王牌纺织公司腾空并返还房屋，王牌纺织公司至今未返还房屋，应承担相应的民事责任，故对广播电台要求王牌纺织公司腾空并返还房屋及支付房屋占有使用费（自2017年8月1日起至实际腾空并返还房屋之日止，按照年租金83.7万元标准计算）的诉讼请求法院予以支持。《租赁合同》约定的租赁期限届满后，广播电台、王牌纺织公司就涉案房产出租清退事宜达成协议，约定王牌纺织公司于2017年7月31日前完成转租户清退工作、配合广播电台办理好水电费过户工作并支付应付租金33.7万元，故对广播电台要求王牌纺织公司支付至2017年5月7日拖欠的租金33.7万元并协助广播电台完成涉案库房的电表（用户编号6600140889）过户手续的诉讼请求，法院予以支持。王牌纺织公司虽主张2015-2016年度的租金已实际支付79.7万元、2015年度免除20万元租金并未进行免除，但并未提供证据证明每笔款项的支付情况，且在2017年5月23日的协议中双方已经明确截至此时尚欠33.7万元租金，故法院对王牌纺织公司的该主张不予采信。双方在协议中同时约定，王牌纺织公司在承租期间购置的变压器，由广播电台按原购置价结付，王牌纺织公司明确关于变压器费用的主张已经包含在第五项反诉请求中，要求广播电台支付该费用，现双方均认可该金额为18万元，法院予以确认。针对王牌纺织公司要求广播电台赔偿因房屋漏雨等质量问题造成其经济损失102.52万元及因出租房门前严重积水导致其无法上下班损失40万元的反诉请求，法院认为，对于该两项请求，对因道路积水造成的损失王牌纺织公司未提供任何依据；对因房屋漏雨造成的物品损失，法院虽依王牌纺织公司申请对房屋漏水造成的物品损失进行了评估并得出物品损失价值102.52万元的评估结论，但根据评估人员陈述说明，评估只针对物品的价值，对损失造成的原因无法评估。现王牌纺织公司就房屋漏水与损失之间因果关系未向法院提交证据，故法院无法认定王牌纺织公司102.52万元价值的物品系涉案房屋漏雨造成。退一步讲，即使王牌纺织公司现存物品损失系房屋漏雨导致，根据王牌纺织公司庭审提交的材料，其早在2013年已向广播电台申请维修厂房楼顶漏雨，2016年广播电台还就因房屋质量漏雨造成王牌纺织公司产品损失及市三环高架建设致王牌纺织公司车辆等不能正常进出问题出具说明，免除王牌纺织公司2015年度租金20万元。因此，王牌纺织公司对房屋漏雨可能造成物品损失是明知的，在其依法通知出租人维修后，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，再向出租人主张相关维修费用。王牌纺织公司在损失发生后未及时采取合理措施以防止损失扩大，对扩大部分的损失应自行负责。广播电台在2016年1月出具的《说明》中明确因房屋质量问题导致漏雨，根据租赁合同约定，因房屋质量问题的修缮及维护应由广播电台负责，因其未履行维修义务造成王牌纺织公司损失的，应承担相应的民事责任。结合本案中法院至评估现场查勘情况，待评估物品中确有部分物品表面出现水渍、霉变现象，综合考虑评估物品清单来源、自然损耗及王牌纺织公司负有的防止损失扩大义务等因素，参照广播电台20**年1月出具的《说明》内容，法院酌定广播电台赔偿王牌纺织公司因房屋漏雨等造成的各项经济损失25万元。针对王牌纺织公司要求广播电台赔偿因擅自停水停电给其造成用水用电成本损失的反诉请求，法院认为，王牌纺织公司在广播电台、王牌纺织公司双方协议约定的清退期限届满前未能完成清退工作，在涉案房产被停水停电后仍不搬离，反而通过使用发电机自行发电、水泵取水等方式用电用水，由此导致的用水用电成本增加主张赔偿无法律依据，法院不予支持。针对王牌纺织公司要求退还租赁履约保证金及支付自2009年至2017年16平方电缆使用费的反诉请求，法院认为，双方签订的租赁合同明确：履约保证金是对水电费、保洁、物业费等相关费用及固定资产的保证；租赁期正常结束后，如未发生水电等欠费和租赁财产损坏，租赁履约保证金方需退还。现广播电台、王牌纺织公司尚未就涉案房产水电费进行最终结算，且王牌纺织公司未将租赁财产返还广播电台，故未达到约定的退还履约保证金的条件。本案中对此不予理涉，王牌纺织公司可在条件成就时另行主张。同理，因电缆使用费是电费的组成部分，双方可在水电费结算时一并结算，在本案中亦不予理涉。针对王牌纺织公司要求广播电台补偿其租赁期间搭建的残值195.9076万元的反诉请求，法院认为，在2009年王牌纺织公司申请搭建部分简易车棚、临时用房时，双方已经明确在租约期满不再续约的情况下，简易房所有资产归广播电台所有。双方在2017年5月23日订立的协议中约定，王牌纺织公司在承租期间搭建部分残值，由其委托有资质的评估公司评估，经双方确认后，由广播电台支付给王牌纺织公司。即广播电台、王牌纺织公司就承租期间王牌纺织公司搭建部分残值如何处理达成一致意见，在经评估公司评估、双方确认后，由广播电台支付搭建部分残值。广播电台支付搭建部分残值的目的是取得搭建部分的使用权，即搭建部分有利用价值。在王牌纺织公司尚未向广播电台交还房屋及搭建部分时，经常熟市公安消防大队、常熟市琴川街道三合一和群租房消防隐患专项整治办公室责令限期整改、拆除的情形下，搭建的简易、临时用房已经被拆除。租赁合同到期，王牌纺织公司负有交还租赁物的义务，协议也同时明确王牌纺织公司应在2017年7月31日前完成转租清退等工作，而在协议约定的期限届满后，王牌纺织公司仍继续占有使用涉案房产，至今仍未交还房屋，应承担相应的责任。在王牌纺织公司未按约交还并继续占有控制的情况下，广播电台根据相关职能部门的整改要求拆除搭建部分并无不当，不应再支付残值。且广播电台要求王牌纺织公司按照安嘉禾公司出具的估价报告支付补偿款，该估价报告明确应用的有效期自出具估价报告日（2017年7月10日）起原则上为半年，现早已超出有效期。综上，对王牌纺织公司要求广播电台支付搭建部分残值195.9076万元的主张，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、江苏王牌纺织有限公司于判决生效之日起十日内将位于常熟市房屋腾空并返还给常熟市广播电视总台；二、江苏王牌纺织有限公司于判决生效之日起十日内支付常熟市广播电视总台至2017年5月7日的租金33.7万元。三、江苏王牌纺织有限公司于判决生效之日起十日内支付常熟市广播电视总台自2017年8月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按照83.7万元/年标准计算）。四、江苏王牌纺织有限公司于判决生效之日起十日内协助常熟市广播电视总台办理位于常熟市房屋的电表过户手续；五、常熟市广播电视总台于判决生效之日起十日内赔偿江苏王牌纺织有限公司因常熟市房屋漏水等造成的各项损失25万元。六、常熟市广播电视总台于判决生效之日起十日内支付江苏王牌纺织有限公司变压器费用18万元。七、驳回江苏王牌纺织有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费12053元、公告费300元，合计12353元，由江苏王牌纺织有限公司负担。反诉案件受理费减半收取18864元、评估费51000元，合计69864元，由常熟市广播电视总台负担7771元，由江苏王牌纺织有限公司负担62093元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，双方签订的租赁合同第四条均约定王牌纺织公司因业务或其他原因需要改建装修房屋的，须征得广播电台同意，并经有关主管部门批准办理有关手续。同时要与广播电台预订今后处理办法，签订协议后方可动工，装修中不可移动部分在租期结束后归广播电台所有。二审还查明,2019年4月9日，一审法院开庭时，王牌纺织公司当庭增加反诉请求，要求广播电台支付搭建部分的补偿费用1959076元，广播电台表示不需要新的举证期和答辩期，并就王牌纺织公司曾当庭增加的反诉请求，发表了答辩意见，法庭调查结束后进行了法庭辩论，双方当事人作了最后陈述。庭审结束后，王牌纺织公司向一审法院邮寄了变更诉讼请求申请书，要求广播电台补偿王牌纺织公司在承租期间搭建改造部分价值1959076元，并自2017年7月20日起至实际支付之日止，按银行同期存款利率支付违约金。二审中广播电台陈述未收到王牌纺织公司该变更诉讼请求申请书。本案二审争议焦点一，王牌纺织公司自行搭建部分广播电台是否应当赔偿。王牌纺织公司认为双方在2017年5月23日签订协议后，共同委托安嘉禾公司进行评估，评估报告是同时送达给双方，广播电台未提出异议，应视为认可。王牌纺织公司陈述在评估报告出具后已经将搭建房屋交付广播电台，但无法提供证据，不论搭建部分是否交付，广播电台都应当履约付款。广播电台认为双方协议约定广播电台付款仅针对搭建部分残值，装修及附着物仍应按租赁合同约定无偿归广播电台所有；王牌纺织公司未按协议约定履行清退转租户、支付租金尾款义务，广播电台有权行使抗辩权。二审争议焦点二，对王牌纺织公司因房屋漏水造成的损失广播电台是否应当赔偿。王牌纺织公司认为房屋大面积漏水是质量问题，应由广播电台维修而未维修，王牌纺织公司在漏雨厉害的地方将货物搬离，其他地方用板隔离抬高，但很多纺织品因为返潮霉变，有部分货物可能是防水布遮挡时不够严密所致。广播电台认为合同约定屋面和外墙的修缮维护是王牌纺织公司义务，广播电台在2013年5月收到王牌纺织公司维修申请后已经进行了维修，但无法提供证据。本院认为：双方签订的两份租赁合同合法有效。广播电台于2017年2月通知王牌纺织公司合同2017年5月到期后不再续租，王牌纺织公司未向广播电台返还租赁物，应当支付合同期内欠付的租金和合同到期后的房屋占有使用费。双方在2017年5月23日约定王牌纺织公司负责清退期间不收取租金，一审判决占有使用费从2017年8月1日起算并无不当。王牌纺织公司在租赁期间申请搭建简易车棚和临时用房，并承诺租约期满简易房资产归广播电台所有，广播电台盖章同意。之后双方在2017年5月23日协议中约定搭建部分残值经评估双方共同确认后由广播电台支付给王牌纺织公司。据此，本院认为，虽然双方未就付款和交付搭建部分的履行先后顺序做出约定，但根据现有证据能够认定广播电台支付款项是其取得搭建部分的对价，由于王牌公司至今仍然仍占据租赁合同项下房屋，因此其在二审中陈述已将搭建部分交付广播电台负有举证责任，但王牌公司并未提供证据予以证明。王牌公司未按合同约定履行批建手续，导致搭建部分作为违章建筑在2018年9月根据行政部门要求拆除，广播电台并未取得该部分资产，因此王牌纺织公司无权要求广播电台支付搭建部分残值。王牌纺织公司认为无论搭建部分是否交付广播电台都应当付款的上诉理由不能成立。关于王牌纺织公司一审反诉主张房屋漏水造成的损失，双方在合同中约定房产及外墙面修缮维护由王牌纺织公司负责，除房屋质量问题外。2016年1月广播电台出具证明房屋漏水是质量问题，但无证据证明广播电台履行了维修义务，因此广播电台应对王牌纺织公司因房屋漏水造成的损失承担赔偿责任。一审中经过评估，未对王牌纺织公司损失102.52万元的原因得出结论，且王牌纺织公司在2013年5月已经发现房屋漏水，仅是搬离部分货物，未采取合理措施避免损失扩大。根据王牌纺织公司在二审中陈述，部分物品霉变不排除防水布遮盖不够严密的原因造成，显然属于王牌纺织公司自身过错。且广播电台已经免除了王牌纺织公司2015年度租金20万元，因此一审法院综合评估报告，现场勘察情况及双方过错，酌定广播电台赔偿25万元在合理范围内，本院予以维持。关于王牌纺织公司在2019年4月9日当庭增加反诉请求搭建部分补偿1959076元，一审法院已经合并审理，在法庭辩论结束后，王牌纺织公司又增加反诉请求1959076元的违约金，但广播电台未收到该变更诉讼请求申请书，并且一审判决已经驳回了王牌纺织公司要求补偿1959076元的反诉请求，对违约金不予审理并不影响本案判决结果。综上，王牌纺织公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49781元，由上诉人江苏王牌纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十月九日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。