四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1871号 上诉人（原审被告）：高坪区永安大院业主委员会，住所地：高坪区鹤鸣路**永安大院。 负责人：刘运良，主任。 委托诉讼代理人：魏福光，男，1942年6月14号出生，汉族，住南充市高坪区。 被上诉人（原审原告）：汪忠东，男，1968年11月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：何宏，女，1969年5月25日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：蒲爱华，四川锐思邦律师事务所律师。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李思莹，四川锐思邦律师事务所律师。 原审被告：魏福光，男，1942年6月14号出生，汉族，住南充市高坪区。 原审被告：唐协福，男，1947年1月10日出生，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：魏福光，男，1942年6月14号出生，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：罗兴和，男，1945年12月29日出生，汉族，住南充市高坪区。 原审被告：唐元忠，男，1937年10月15日出生，汉族，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：邓季良，男，汉族，1942年12月26日出生，住四川省南充市高坪区。 原审被告：罗兴和，男，1945年12月29日出生，汉族，住南充市高坪区。 原审被告：赵建兴，男，1955年3月5日出生，汉族，住南充市高坪区。 上诉人高坪区永安大院业主委员会（以下简称“永安大院业委会”）因与被上诉人汪忠东、何宏、原审被告魏福光、唐协福、唐元忠、邓季良、罗兴和、赵建兴排除妨害纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初4959号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月20日作出（2018）川13民终1902号民事裁定，驳回汪忠东、何宏的起诉。2020年5月9日，四川省高级人民法院作出（2020）川民再221号民事裁定，撤销（2017）川13民终1902号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 永安大院业委会上诉请求：1、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初4959号民事判决书；2、判令违法行政所办的0××2号房产证为非法无效证件，判令由0××2号房产证派生出来的所有证件为非法无效证件，并公开宣布作废。事实和理由：一、案涉房屋系集资建房，1998年全国第二次房改，原南充化工总厂高坪河东住宅区所有房屋的产权已经100％出售给住在永安大院的干部职工158户。158户业主的房屋面积之和为13814.46㎡，已大于原总证13656.76㎡，国有土地使用权总面积4347.75㎡（6.52亩）大于原划拨土地面积6.13亩，表明争议的临街1-2层非住宅房属158户业主，没有剩余的房屋可供抵押或出售。二、从房屋的占地总面积看，158户业主房改房总占地面积1975.63㎡，而158户住房占地面积之和为1656.4㎡，只有加上临街1-2层非住宅房占地面积（约320㎡）才是1975.63㎡。三、南充市房管局高坪办事处于2001年6月6日编写的《四川省南充化工总厂原青石路1-4幢临街1-2层非住宅面积情况的说明》（简称《说明》）记载，“93年原南充县房产办公室办证时按其住房编成了1-4幢将其使用性质都填成了住宅。97年在房改办证时1-3幢所剩面积部分也填成了住宅等”。很明显1-4幢临街1-2层非住宅，已当成住宅于1998年房改出售给了158户业主，根本不需要再办非住宅房产证。南充市房管局高坪办事处伪造的《南充市房屋产权登记申请书》也表明，这些非住宅的面积包含在四幢房屋总面积之中。四、被上诉人汪忠东夫妇、李中卯夫妇（另案当事人）手中的几十个房产证都是违法行政产物，一纸空文，根本没有实际房源，都是由0××6号房产证分割而来。而0××6号房产证是根据伪造的《南充房改售房产权转换登记清册》将南南监0××2号房产证转换而来的。而南南监0××2号房产证的依据是房管局高坪办事处2001年6月6日所写的《说明》和伪造的《南充市房屋产权登记申请书》。南充市房管局高坪办事处的某些人把住着158户业主的鹤鸣路492号办给汪忠东、李中卯共同拥有，把属于高坪区电信局的鹤鸣路5XX、5XX、5XX、5XX、5XX、5XX办给汪忠东夫妇错误。汪忠东夫妇将永安大院业委会和158户业主代表作为被告起诉，而不起诉卖房的永安农村信用合作社是错误的。该案实质是房屋产权归属问题，所有房屋的产权完全属于158户干部职工，158户业主已取得国家法定办证机关所颁发的两证，先取得物权，应受到《物权法》的保护。 汪忠东、何宏辩称：一、被答辩人的部分上诉请求超出规定的上诉范围，应予以驳回。本案原审的案由是物上请求权之一的排除妨害请求权，一审判决围绕诉请，认定我们对案涉房屋享有物权以及永安大院业主委员会非法占有、管理房屋而妨害了我们行使合法物权的事实。根据《民事诉讼法》的相关规定，上诉人永安大院业委会的上诉请求只能限于一审判决对前述问题的事实认定及法律适用问题，不能超出这个范围。本案中，上诉人永安大院业委会请求判令案涉房产证为无效证件，公开宣布作废，该请求涉及行政机关的行政行为，超出了原审审理范围，二审法院应直接驳回上诉人的第二项上诉请求。二、上诉人永安大院业委会的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持。我们出示的各项证据已证明，案涉房屋是独立的非住宅房屋，根据建筑物区分所有的基本原理，公摊面积仅限于某一栋具体楼栋的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等，以及为症状服务公共用房和管理用房的建筑面积。独立的非住宅用房，既不属于整栋楼的管理用房、服务公共用房，不可能以公摊面积的形式计入独立产权的房屋中。我们在申请再审时，所出示的南充市房地产管理局的南房函（2019）75号文件，证明了案涉房屋登记办证的相关情况及过户至我们名下的相关流程，经南充市房管局查证，为南充市化工总厂颁发的南南监0××2号房产证及我们通过拍卖方式取得案涉房屋产权合法合规，该文件已明确房改政策不会将非住宅办给职工个人，案涉非住宅房屋也不会作为共有分摊面积分摊给住宅。上诉人永安大院业委会认为单位158户职工住房总产权面积大于1993年单位初始登记办证面积，并以此认定非住宅面积已全部出售给全体职工的说法不正确。上诉人的各项上诉理由均不成立，不能对抗我们合法取得的不动产权属证书，请求驳回上诉，维持原判。 汪忠东、何宏向原审法院提出的诉讼请求：1、判令永安大院业委会立即停止对登记在汪忠东、何宏名下的高坪区××路××号××号××号××号××号××号××层××房的侵害，并恢复房屋原状；2、判令永安大院业委会向汪忠东、何宏返还高坪区鹤鸣路5XX号从2011年1月至2017年2月被永安大院业委会强占期间收取的租金及赔偿永安大院业委会持有鹤鸣路5XX号房屋期间的损失30000元；3、本案诉讼费由永安大院业委会承担。 一审法院认定事实，一、关于涉案房屋的历史变迁：原四川省南充化工总厂系国有企业，1993年12月20日，南充化工总厂取得南府房权字第0××1号房屋所有权证，房屋坐落于南充市高坪区××路，其中1幢砖混7层，面积3353.37平方米；2幢砖混7层，面积3612.99平方米；3幢砖混7层，面积3612.99平方米；4幢砖混7层，面积3077.41平方米，1-4幢合计面积13656.76平方米。争议的房屋系该1-4幢房屋的临街1层门面，2层营业房已另案处理，3层以上房屋系158户业主的住房。 1994年12月，原南充化工总厂参加第一次房改，单位职工购买60％产权，房改总证档案记载单位售后剩余面积为：1幢576.12平方米（产权证南权0XXXX3号）、2幢861.66平方米（产权证南权0XXXX2号）、3幢783.33平方米（产权证南权0008691号）、4幢417.01平方米（产权证南权0XXXX0号）；1998年6月，南充化工总厂参加第二次房改，单位职工购买40%产权，房改总证档案记载单位售后剩余面积为：1幢159.34平方米（产权证南南监0XXXX9号）、2幢92.84平方米（产权证南权0XXXX0号）、3幢100平方米（产权证南权0XXXX1号）、4幢808.82平方米（未发证，面积属补填）。 2001年6月6日，南充市房地产管理局高坪办事处出具了《关于四川省南充市化工总厂原青石路1-4幢临街1-2层非住宅面积的情况的说明》载明：四川省南充化工总厂位于高坪区高坪镇（原青石路）1-4幢房临街1—2层，经曹伟、李鹤龄现场查勘实属非住宅，底层营业门面面积为96.1×6.1＝586.21㎡。93年原南充县房产办公室办证时按其住房编成了1-4幢，将其使用性质都填成了住宅。97年房改办证时1-3幢所剩面积部分也填成了住宅，第四幢没有填上面积，实际应剩营业用房面积808.82㎡。1-4幢房的1-2层营业用房实际是连在一起，难以分割隔开，在办证时应办成一本，以便管理，即一层营业房门面586.21㎡，二层营业房739.97㎡，同时将原南监0XXXX9、0XXXX0、0XXXX1三本产权证注销，颁发新证南南监0××2号，房屋坐落变更为高坪区高坪镇鹤鸣路，产别为国有房产，面积为一层非住宅586.21平方米，二层非住宅739.97平方米。 原四川省南充化工总厂曾于1995年12月7日至1996年2月8日因生产经营需要先后数次向南充市高坪区永安农村信用合作社办理抵押贷款1330000元，并到房管部门办理了抵押登记。约定的还款期限届满，南充化工总厂未履行还款义务。2000年12月28日，南充化工总厂与南充市高坪区永安农村信用合作社签订借款1430000元的抵押借款合同，信用社于当天为南充化工总厂办理了1430000元借款的贷新还旧手续，南充化工总厂将已作为旧贷款1330000元办理过抵押的位于原青石路（现鹤鸣路）非住宅房产（含底层营业门面）继续抵押，因南充化工总厂未提供国土证，永安信用社的该笔贷款未能在房管局办理继续抵押登记手续。因南充化工总厂未按期还款，2002年，南充市高坪区永安农村信用合作社向南充市高坪区人民法院提起诉讼，高坪区法院于2002年4月18日作出（2002）高坪民初字第333号民事判决书，判决：南充化工总厂偿还南充市高坪区永安农村信用合作社借款本金1430000元及利息；南充化工总厂坐落于南充市高坪区××路××房权字第0××3号房产证项下房产的价值、坐落于南充市高坪区××镇××村××组，南府房权字第0XXX0房产证项下房产的价值及南市国（1995）字第0XXX5号土地使用权证项下的土地使用权的价值，在没有第三人主张所有权（国土使用权）和经登记的抵押权时，应优先清偿永安信用社的的第一项借款的本息。 2002年6月，南充市房地产管理局高坪办事处依据高坪区人民法院出具的民事裁定书和协助执行通知书，将南南监0××2号房产过户给南充市高坪区永安农村合作信用社，颁发新房产证为南南监0××6号。2010年8月，南充市高坪区农村信用合作联社申请原永安农村信用合作社改制后的房屋变更分割，经测绘，原房产证房南南监0××6号房产实测面积为1307.96平方米，并变更分割成所有权人为永安农村信用合作联社，房号分别为高坪区鹤鸣路4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、4XX号、5XX号、5XX号、5XX号、5XX号、5XX号、5XX号、5XX号、5XX号，可单独办理产权的房屋。 二、关于汪忠东、何宏购买并取得案涉房屋的情况。2010年3月18日，南充市高坪区农村信用合作联社委托南充金桥拍卖有限公司对上述房屋进行公开拍卖。2010年5月13日，汪忠东和共同购买人晏英、李中卯（另案当事人）与南充金桥拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，购得位于南充市高坪区××路1层非住宅房、南充市××路××层××房，总价值为2555000元，总土地使用权面积334平方米。南充金桥拍卖有限公司于2010年5月13日出具《拍卖确认书》，汪忠东竞拍成功后于2010年10月与南充市高坪区农村信用合作联社共同申请房屋转移登记，汪忠东、何宏于2010年11月29日取得高坪区鹤鸣路5XX号、5XX号、5XX号、5XX号、5XX号、5XX号一层非住宅房的所有权。2017年2月汪忠东、何宏将5XX号非住宅房卖给案外人常青、严春梅。 查明，永安大院业委会于2010年9月成立，主任唐协福，魏福光、唐元忠、罗兴和、赵建兴系永安大院业委会委员。诉讼中，永安大院业委会认为案涉房屋因属永安大院158户业主共同所有，对案涉房屋占有、使用不持异议，拒绝提供案涉房屋出租合同及承租方的信息资料。 原审法院认为，本案争议的焦点是：1、诉争房屋的所有权属于汪忠东、何宏或者属于永安大院158户业主共同所有？2、永安大院委员会、唐协福、魏福光、唐元忠、罗兴和、赵建兴是否构成对汪忠东、何宏的房产侵权以及汪忠东、何宏诉讼请求应否得到支持？ 关于诉争房屋的所有权问题。根据本院查证的事实，本案诉争标的房屋属原南充化工总厂所有，后因原南充化工总厂向永安信用社抵押贷款，南充化工总厂在未还款的情况下，永安信用社通过法院的诉讼程序和执行程序，取得了该房屋的所有权。本案汪忠东、何宏通过拍卖程序从拍卖公司手中竞买取得诉争房屋，该买卖行为合法有效，其所持有的产权证系国家法律规定的产权登记机构颁布的，具有法律效力，依照《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，汪忠东、何宏方持有诉争房产的产权证，汪忠东、何宏享有对诉争房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。对于永安大院业委会主张房改时已经将争议的房屋分售给了永安大院158户住户的问题。根据建设用地规划许可证和投资许可证可以看出，当时南充化工总厂修建的这1-4幢楼房不仅有职工宿舍，还包含有库房或办公用房，永安大院业委会的证据反映不出房改时已将这些库房或办公用房分售给了各住户，各住户的房产证上也没有记载分到了多少平方米的库房或办公用房，相反汪忠东、何宏取得了案涉房屋的房屋产权证书，明确载明案涉房屋归汪忠东、何宏所有；其次，南充市房地产管理局高坪办事处给原审法院的书面回复中已经明确答复南充市房管局在办理南充化工总厂第一、二次房改购房时，均只对住宅房屋面积进行计算和分摊，而未涉及到诉争的房屋；第三，即使如永安大院业委会所说，诉争房产属于永安大院158户业主共同所有，当办证机关将诉争房屋的产权证颁发给南充市高坪区永安农村合作信用社或本案汪忠东、何宏时，他们应当向办证机关申请撤销或提起行政诉讼予以撤销，本案系排除妨害纠纷，无法解决汪忠东、何宏与永安大院业委会之间的房屋所有权登记争议。至于永安大院业委会称的违法违纪问题不属本案的审理范畴，待证据充分时可向有关主管部门反映处理，故永安大院业委会的抗辩主张缺乏证据，理由不成立，本院不予支持。 关于永安大院业委会、唐协福、魏福光、唐元忠、罗兴和、赵建兴是否构成对汪忠东、何宏的房产侵权以及汪忠东、何宏诉讼请求应否得到支持的问题。永安大院业委会未取得案涉房屋的房屋产权证书，不是房屋的所有权人，不享有对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利，现永安大院业委会占有该房屋，且将部分房屋出租给他人，其行为侵害了汪忠东、何宏的所有权，依照《中华人民共和国侵权责任法》第七条“行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定”之规定，故汪忠东、何宏要求永安大院业委会停止侵害、腾退房屋的诉讼请求予以支持。对汪忠东、何宏要求永安大院业委会对其房屋恢复原状的主张，因汪忠东、何宏未提供证据证明其房屋在永安大院业委会占有期间的状况，其要求永安大院业委会恢复到什么样的原状也不清楚，对该项请求不予支持。对于汪忠东、何宏要求永安大院业委会返还高坪区鹤鸣路5XX号门面的租金和赔偿损失，该门面已由汪忠东、何宏转卖案外人青常、严春梅，同时汪忠东、何宏也未向法庭提交永安大院业委会已将案涉房屋出租，并收取租金的证据，故汪忠东、何宏该诉讼请求，不予支持。对于其他永安大院业委会唐协福、魏福光、唐元忠、罗兴和、赵建兴，系业主委员会负责人及委员，代表业主委员会行使权利，且汪忠东、何宏未向法庭提交证据证明上述永安大院业委会委员行使了侵权行为，故汪忠东、何宏要求唐协福、魏福光、唐元忠、罗兴和、赵建兴停止侵害，不予支持。综上，判决：一、永安大院业委会立即停止对登记在汪忠东、何宏名下位于高坪区××路××号××号××号××号××号××号××层房屋的侵害，并于本判决生效后三十日内腾退上述房屋；二、驳回汪忠东、何宏的其它诉讼请求。本案案件受理费550元，由汪忠东、何宏负担450元，永安大院业委会负担100元。 本院二审中，永安大院业委会提交以下证据：1、南房监审字（98）007号、南房监审字（98）008号、南房监审字（98）009号、南房监审字（98）009号《面积审查认定通知书》；2、南充市房地产管理局南房函[2019]75号《关于报送永安大院房屋办证情况的函》；3、汪忠东向高坪区农村信用合作联社提交的《承诺书》。第1、2组证据拟证明南充市房地产管理局把责任推给南充化工总厂，第3组证据拟证明案涉房产属永安大院158户业主。汪忠东、何宏质证认为，1、对审查认定书的三性予以认可，不能达到上诉人的证明目的。审查认定通知书认定相关的面积与《南充市房地产管理局关于报送永安大院房屋办证情况的函》（南房函〔2019〕75号）申报的房产面积不冲突。2、对房管局的说明三性予以认可，该函件最后一段的内容证明汪忠东购买产权合法合规。3、承诺书清楚表明李中卯、汪忠东同意在所购的房屋中划出200平方米左右租给给化工厂，表明是租赁不是无偿的交付给永安大院业委会使用，不能成为其无偿使用的依据，不能达到永安大院业委会的证明目的。 原审被告魏福光、唐协福、唐元忠、邓季良、罗兴和、赵建兴对上诉人提交的证据三性予以认可。 汪忠东、何宏提交以下证据：1、2019年8月30日《南充市房地产管理局关于报送永安大院房屋办证情况的函》（南房函〔2019〕75号），证据来源：南充市信访局。拟证明：主要内容，（一）房屋面积测绘有关问题。1、面积差异产生的原因是：1993年南充县建设委员会给南充化工总厂颁发的《房屋所有权证》，其房屋面积系由单位自行申报，未经勘丈测量。1995年房改和1998年房改时，根据当时房改政策规定，职工参与房改的面积亦是由单位自行申报。1995年和1998年颁发给四川省南充化工总厂的房产证面积是由原房产证办证面积减去房改申报面积。而1998年为职工个人住房所发房产证面积是依据市产权产籍监理处现场测绘后出具的房屋面积审查认定通知书而颁发，所以其产权面积大于房改申报面积。职工代表认为单位158户职工住房总产权面积大于1993年单位初始登记办证面积，并以此认定非住房面积已全部出售给全体职工的说法是不正确的。2、房改是国家对职工住房制度的改革，不会将非住宅办给职工个人。3、根据现场查勘情况，依据房产测绘规范的相关规定，非住宅不会作为共有分摊面积分摊给住宅。（二）2001年为四川省南充化工总厂颁发的南南监0××2号房屋所有权证合法性问题。1993年南充县建设委员会给南充化工总厂颁发的房屋所有权证，其房屋面积系由单位自行申报，导致面积不准确。2001年，经我局下属单位高坪办事处工作人员现场查勘核实后，对不准确的房屋面积及用途予以更正，合法合规。更正依据是：川建委房发［1998］1310号文件，建设部［2000］建法法字第58号文。（三）汪忠东房屋产权取得问题。汪忠东购买拍卖公司拍卖高坪区农村信用合作联社所有的房屋产权，合法合规。 汪忠东于2010年5月12日向高坪农村信用合作联社提交的《承诺书》主要内容，我（汪忠东）通过拍卖竞得的南充市高坪区××路南充市化工总厂综合楼一层门面建筑面积586.21平方米，二层办公室建筑面积739.97平方米。为了化解社会矛盾，经高坪农村信用合作联社与我协商，我同意将竞拍取得的上述房地产中的第一层门卫室和第二层办公室中划出200平方米左右定向租赁给南充市化工总厂业主委员会作为党员活动室、职工活动室、门卫值班室使用，但南充市化工总厂业主委员会不得将租出的房屋再出租及作任何经营活动使用，在我取得产权证后，由我与该厂业主委员会签订正式租赁协议。 2、2019年10月30日《信访事项处理意见书》，证据来源：南充市房地产管理局高坪办事处。主要内容为：汪忠东所反映的问题我们（南充市房地产管理局高坪办事处）高度重视，立即成立了调查小组对所反映问题进行调查。现我处回复如下：李中卯与汪忠东系共同出资购买南充市高坪区××路永安大院非住宅房屋，所反映的问题一致。汪忠东于2019年7月12日向南充市信访局反映要求确认产权合法问题后，南充市房地产管理局于2019年8月30日函告南充市信访工作联席会议办公室李中卯与汪忠东购买拍卖公司拍卖的高坪区农村信用合作联社所有的房屋产权，合法合规。您（汪忠东）可凭所持有的产权手续维护自身的权益。拟证明：①南充市房管局高坪办事处书面回复被上诉人，被上诉人取得案涉房屋产权合法合规；②根据南充市房管局高坪办事处的处理建议，由高坪区商务和经济信息化局协调上诉人与被上诉人协商处理，但双方至今未达成一致。 3、案涉房屋照片七张，证据来源：代理人现场拍摄。拟证明：结合一审被上诉人提交的房屋租赁合同等证据，上诉人至今仍占有、使用案涉房屋，并获取收益。 永安大院业委会质证认为：1、《南充市房地产管理局关于报送永安大院房屋办证情况的函》（南房函〔2019〕75号）内容真实存在，对证明的内容不认可。2、信访处理意见书内容不认可。3、照片真实性是认可的，房子都是我们的。 原审被告魏福光、唐协福、唐元忠、邓季良、罗兴和、赵建兴认同永安大院业委会对汪忠东、何宏提交证据发表的质证意见。 同时查明，2011年158户业主得知永安大院一、二楼被拍卖给李中卯夫妇（另案当事人）、汪忠东夫妇，即开始上访。同时因争议的房屋出租给了秦永忠等人，需要办理经营证照。2012年2月20日，南充市高坪区经济和信息化局向高坪区人民政府作出高经信［2012］10号《关于租赁户秦永忠要求办理经营证照的请示》载明，2011年5月，化工总厂河东生活区158户业主开始上访，对其河东生活区内非住宅房产权提出是属于每户业主所有的诉求，区委、区政府接访后，责成我局与相关部门调查、核实，现将核实调查有关情况作如下汇报：原市属国有企业化工总厂于1994年在高坪区××路××宿舍××多平方米的非住宅房（争议房）。1998年4月企业在房改时将158套集资房和1300多平米的非住宅房全部产权处理给内部职工等。 还查明，2007年，南充化工总厂改制完毕，2009年南充化工总厂河东住宅区交由高坪区清溪街道办和社区管理，9月上旬该小区成立了业主委员会，并更名为“安大院”。案涉房屋一直由永安大院占有、使用，用作门卫室、活动室、医务室等，现在大部分出租。汪忠东系原四川省南充化工总厂的职工。 本院庭审中，永安大院业委会陈述，涉案房屋以前是小区的附属设施，后改成门面房,由158户全体业主部分出租，部分空起锁着，出租的租金也由158户全体业主共同享用。汪忠东、何宏以及信用社从未占有使用过涉案房屋。化工厂的四幢房屋原房产证总面积为13,656.76㎡，国有土地面积为6.12亩，而158户业主房屋面积之和13,814.46㎡，已大于原总证13,656．76㎡，158个国有土地使用证上均有总面积4,347.75㎡，房屋占地总面积1,975.63㎡，与总国有土地使用证面积完全一致。房改总证档案记载的剩余面积是虚假的，第一次房改单位职工购买60％产权后，第4幢剩余面积为417.01㎡，第二次购买剩余40％产权后，第4幢剩余面积为808.82㎡，面积反而增大。 汪忠东陈述称，当时修建的是库房和住宅两部分，修好了以后房管局登记失误。房屋拍卖时原化工总厂来了四个人说产权有争议，要阻止拍卖，但是拍卖没有终止。拍卖成交后，我和李中卯都写了承诺书。永安信用社将拍卖的房屋交付给我们,接房的时候我去了，当时我们把锁全部换了，将东西搬进去。事后永安大院业委会将锁撬掉，把东西又搬出来。案涉房屋被永安大院业委会长期出租，永安大院业委会的行为侵犯了其权利。 2018年9月20日本院作出（2018）川13民终1902号民事裁定，本院认为，一方面，被上诉人汪忠东、何宏通过公开拍卖取得房屋产权证及土地使用权证；另一方面，案涉房屋系原南充地区计划委员会批准的1993年第三批全民自筹基建计划项目，资金来源有职工集资。在相关部门处理永安大院158户业主因涉案房屋权属问题信访事项，经调查形成的材料中反映：永安大院158户业主在1998年的房改中购买了涉案房屋，甚至，房管部门为158户业主办理的房屋产权证登记面积总和，大于最初登记在南充化工总厂名下的包括案涉房屋在内的全部房屋的建筑面积。以上情况表明，案涉房屋权属尚存争议。汪忠东、何宏以其系案涉房屋所有权人，基于所有权的排他性提出的排除妨害请求不符合起诉条件。同时，因案涉房屋涉及房改、企业改制等政策和法律问题，亦应通过其他合法途径处理为宜。至于永安大院业委会关于判令违法行政所为的0××2号房产证为非法无效证件，由0××2号房产证派生出来的所有证件为非法无效证件，并公开宣布作废等上诉主张，因涉及相关行政机关的行政行为，不属本案审理范围。经本院审判委员会讨论决定，裁定：一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初4959号民事判决；二、驳回汪忠东、何宏的起诉。汪忠东、何宏不服本院（2018）川13民终1902号民事裁定，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2020年3月9日作出（2019）川民申7205号民事裁定，认为汪忠东、何宏的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形，裁定提审本案。2020年5月9日作出（2020）川民再221号民事裁定，再审认为，本案争议的焦点是：汪忠东、何宏向法院起诉要求永安大院业委会停止侵害登记在汪忠东、何宏名下的案涉房屋是否符合法律规定的起诉条件。汪忠东、何宏与共同购买人李中卯通过拍卖公司购买了案涉房屋，同年取得案涉房屋的产权证和土地使用证，但该房屋长期由永安大院业委会占有。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机关管理”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，确认房屋所有权的依据为相应的产权证书及不动产登记簿所载明的内容。同时，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”依据上述法律规定，结合原审法院查明的案件事实，可以认定汪忠东、何宏与本案有直接的利害关系，其请求判令永安大院业委会停止对登记在自己名下的案涉房屋的侵害，属于人民法院受理民事诉讼的范围，符合法律规定的起诉条件，原审法院裁定驳回再审申请人的起诉不当。裁定：一、撤销四川省南充市中级人民法院（2018）川13民终1902号民事裁定；二、指令四川省南充市中级人民法院对本案进行审理。 二审查明的其他事实与原审查明的一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案二审围绕永安大院业委会的上诉请求进行审理。 合法的占有受法律保护，但当事人提起占有权保护的前提是其对动产或不动产享有合法占有权。占有权取得虽然可以产生于合同关系，但物权法所保护的占有应为占有人已依据合同约定实际占有动产或不动产，如果不动产所有权发生登记转移以后并未基于该权利凭证实际占有相应的物，则不产生对该物的占有权。本案中，首先，根据查明的案件事实，案涉房屋属原南充化工总厂所有，交由永安大院业委会进行管理。在原化工总厂企业改制后，政府主管部门未明确诉争房屋的性质，并将诉争房屋作为国有资产收归国有，仍由永安大院业委会继续占有、使用、收益，一直作为医务室、活动室等使用，或将部分房屋出租。汪忠东、何宏购买后，双方就诉争房屋发生纠纷时，政府主管部门经调查形成的材料中反映158户业主在1998年的房改中购买了诉争房屋，158户业主对诉争房屋的占有具有合法性、正当性，属于合法占有。其次，原南充化工总厂向南充市高坪区农村信用合作联社（原永安信用社）抵押贷款，原南充化工总厂在未还款的情况下，高坪区农村信用合作联社通过法院的诉讼程序和执行程序，取得了该房屋的所有权属登记转移，获得了处分权，高坪区农村信用合作联社对诉争房屋的权利应通过对房屋的权利交付以及实物交付来实现。事实上，高坪区农村信用合作联社虽通过人民法院的执行完成了房屋的权利交付过程（即办理了房屋权属转移登记），但其自始未曾取得过诉争房屋的占有、使用和收益权，诉争房屋一直由原南充化工总厂及永安大院业委会占有、使用、收益。第三，《中华人民共和国合同法》135条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案中，据二审查明的事实及汪忠东书写的《承诺书》内容看，汪忠东作为原南充化工厂职工，在拍卖时知晓诉争房屋存在产权争议，诉争房屋被158户业主占有使用，高坪区农村信用合作联社无法交付房屋。汪忠东、何宏通过拍卖取得案涉房屋，并经房屋产权登记管理机关颁发产权证书，只是出卖人高坪区农村信用合作联社完成涉案房屋权利的交付。在第一手权利转移中，高坪区农村信用合作联社未从原化工总厂完成标的物的交付，取得对诉争房屋的占有，致使汪忠东、何宏通过买卖也未取得完整的物权。在办理产权转移登记后，高坪区农村信用合作联社未交付诉争房屋的情况下，汪忠东、何宏自行更换钥匙，其后又被永安大院业委会将锁换掉，汪忠东、何宏对房屋并未实际合法占有。第四，《中华人民共和国合同法》第150条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”的规定，出卖人对出卖房屋应承担权利瑕疵担保的义务，出卖的房屋应该保证权利的完整。签订房屋买卖合同后出卖人应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受人已取得房屋产权而未实际占有的情况下，若实际占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受人不应基于物权请求权要求占有人迁出。买受人应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务，房屋客观上无法交付的情况下出卖人承担相应的违约责任。本案中，高坪区农村信用合作联社出卖诉争房时没有占有，更未使用和收益，未取得完整的物权，应承担瑕疵担保责任。买受人汪忠东、何宏可依据与案外人高坪区农村信用合作联社签订的买卖合同的约定基于债权请求权向合同相对方主张权利，其向高坪区农村信用合作联社主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的法律责任。故，汪忠东、何宏向永安大院业委会主张权利，要求永安大院业委会交付房屋的请求，理由不充分，本院不予支持。永安大院业委会上诉请求撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初4959号民事判决，本院予以支持。其上诉请求判令违法行政所办的0××2号房产证为非法无效证件，由0××2号房产证派生出来的所有证件为非法无效证件，并公开宣布作废。因其涉及相关行政机关的行政行为，依法不属于本案的审理范围。 综上，永安大院业委会的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，并经本院审判委员会研究，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初4959号民事判决。即“一、高坪区永安大院业主委员会立即停止对登记在汪忠东、何宏名下位于高坪区××路××号××号××号××号××号××号××层房屋的侵害，并于本判决生效后三十日内腾退上述房屋；二、驳回汪忠东、何宏的其它诉讼请求”。 二、驳回汪忠东、何宏的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费550元，由汪忠东、何宏负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭世蓉 审判员  刘荣耀 审判员  鲜代秋 二〇二〇年十月二十八日 书记员  陈昱灿