山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6283号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东陕八怪餐饮有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张海新，总经理。委托诉讼代理人：李厚霖，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹婷婷，山东祥天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：山东三威置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：田炳亮，济南市中民意法律服务所法律工作者。上诉人山东陕八怪餐饮有限公司（以下简称陕八怪公司）与上诉人山东三威置业有限公司（以下简称三威置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。陕八怪公司上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8737号民事判决第四、第五、第六、第七、第八项，改判支持陕八怪公司一审本诉全部诉讼请求，并驳回三威置业公司一审反诉全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用均由三威置业公司负担。事实和理由：陕八怪公司与三威置业公司房屋租赁合同纠纷一案，已由济南市历下区人民法院一审作出（2019）鲁0102民初8737号民事判决。陕八怪公司认为，一审法院在本案审理过程中部分事实认定错误，现依法提出上诉。一、一审法院认定对于陕八怪公司一审中主张的返还租金、赔偿损失及三威置业公司一审中反诉主张的房屋占有使用费，三威置业公司应承担50%的责任，陕八怪公司应承担50%的责任错误。1、涉案房屋所在的“济南市华能路大地锐城房地产开发项目地块一内汇隆广场”项目未办理建设工程规划许可手续。根据法律规定，陕八怪公司与三威置业公司订立的租赁合同应无效。而在陕八怪公司与三威置业公司形成签约意向、商讨合同内容以及合同履行中，三威置业公司均故意地向陕八怪公司隐瞒了涉案房屋所在建筑物未办理建设工程规划许可手续的事实。陕八怪公司认为，三威置业公司在涉案房屋租赁合同的签订及履行过程中，恶意向陕八怪公司隐瞒涉案房屋所在建筑物未办理建设工程规划许可手续的事实，并在合同履行过程中通过多种方式欺骗、蒙蔽陕八怪公司，致使陕八怪公司始终无法正常开业经营并引起本案诉讼，三威置业公司就导致合同无效问题应当具有完全过错，应当承担全部责任。2、涉案建筑物汇隆广场未办理建设工程竣工验收手续，未办理任何消防手续。根据我国消防法规定，建设工程未经消防验收或消防验收未通过、未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。同时，我国建筑法规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。但在涉案合同履行过程中，三威置业公司多次欺骗陕八怪公司，告知陕八怪公司“房子已经通过了综合验收”、“已经通过了消防建检”。由于涉案房屋至今未办理建设工程竣工验收手续、未办理任何消防手续，属于建筑法、消防法明令禁止使用的建设工程，陕八怪公司根本无法正常使用承租的房屋。因此该建筑物在陕八怪公司承租期间不具有任何合法的使用价值，三威置业公司向陕八怪公司恶意隐瞒上述事实，应当承担全部责任。同时，根据涉案合同第二条“租赁期限”约定，三威置业公司承诺汇隆广场于2016年12月10日达到试营业条件。但截至目前，三威置业公司仍未就涉案汇隆广场建筑项目办理消防手续和建设工程竣工验收手续，致使该建筑物无法投入使用、营业。因此，该建筑物至今仍未达到试营业条件，三威置业公司应当具有完全过错，应当承担全部责任。3、陕八怪公司与三威置业公司签订租赁合同后，三威置业公司通过多种方式、利用多种虚假材料，欺骗、蒙蔽陕八怪公司，让陕八怪公司相信涉案汇隆广场项目是一处手续完备、建设合法、营业正规的合法建筑项目，不具有任何违法情形。在双方订立合同及履行合同的过程中，陕八怪公司多次找到三威置业公司要求提供涉案房产的合法建设证明材料，并通过历下区姚家街道华能路社区居委会拿到了关于涉案汇隆广场系合法建筑的证明文书。上述事实均表明，陕八怪公司已经尽到了对涉案房屋现状的合理的注意审查义务，涉案合同无效陕八怪公司无任何过错。综上，在涉案合同无效这个问题上，陕八怪公司不存在任何过错。陕八怪公司主张的房屋租金，三威置业公司应当全额返还。陕八怪公司主张的各项损失，三威置业公司应当全部赔偿。二、一审法院认定三威置业公司一审反诉主张的房屋占有使用费应自2017年3月10日起计算，并认定陕八怪公司应向三威置业公司支付房屋占有使用费511,328.5元错误。1、陕八怪公司认为，由于涉案房屋所在的汇隆广场项目无建设工程规划手续，未通过建设工程竣工验收和消防综合验收，无任何使用价值。且三威置业公司在陕八怪公司租赁涉案房屋后一直通过各种手段隐瞒上述事实，欺骗陕八怪公司。而在这一问题上，三威置业公司具有完全的过错。因此，三威置业公司要求陕八怪公司支付房屋占有使用费的主张不应得到支持。2、即使陕八怪公司需要支付房屋占有使用费，占有使用费的起算时间也不应为2017年3月10日。现由于三威置业公司未在承诺的营业条件成就日（即计租日）前办理完毕消防手续，导致商场未达到试营业条件，因此计租日也应顺延。且反诉被告实际已将经营设备撤场，涉案房屋内不存在门禁，闲散人员仍可随意出入，实际已未占用房屋。3、在三威置业公司运营汇隆广场过程中，也多次向所有商户作出过减免租金、调整免租期的承诺。同时，涉案合同中约定的租金标准，已经明显超过了涉案房屋的实际使用价值和市场规律，法院应当根据公平原则，结合涉案房屋的实际情况，对租金标准进行下调。综上，陕八怪公司认为，一审法院对本案有关合同无效双方过错比例、房屋占有使用费的支付标准和计算时间等事实的认定存在错误。三威置业公司辩称，陕八怪公司所列的上诉请求于法无据，陈述的上诉理由与案件真实情况严重不符，显属将全部法律责任和义务强加给三威置业公司。陕八怪公司自2016年占有租赁房屋以来，仅支付了三个月租金却在五年时间内持续占有涉案房屋并对其进行装饰装修、经营收益，现其要求全额退还保证金并赔偿装饰装饰损失明显有违公平正义和诚实信用，陕八怪公司的上诉请求及事实理由是在粉饰和刻意回避陕八怪公司作为承租人长期存在根本性违约的事实，故依法应予驳回。具体理由如下：第一，陕八怪公司对案涉房屋的真实状况完全知情，根本不存在任何受欺瞒或误导等情况。首先，双方建立房屋租赁关系之初早已经对房屋的现状等进行了充分的沟通和交流，陕八怪公司在签订租赁合同时明确知悉包含消防在内的相关证件和手续有关部门正在办理过程中，并据此约定了《济南汇隆广场租赁合同》第23.13条“特别确认条款”，即：无论是否取得该房屋的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同的登记备案手续，在本合同项下租金等缴费义务均不受影响，足以说明陕八怪公司在签署房屋租赁合同之前已经充分了解案涉房屋现状情况，并对此予以认可，否则不会做出此项特别确认条款。其次，涉案合同以附件的形式明确约定了包含消防在内的房屋现状，且双方在附件二《商铺交付标准及工程条件》中明确针对“消防系统”做出特别说明，为“自动喷淋灭火系统”，三威置业公司并未掩盖案涉房屋的真实消防状况。第二，陕八怪公司对导致涉案合同无效存在过错。首先，陕八怪公司在对案涉房屋的真实状况完全知晓的情况下，仍然决定承租涉案房屋，应当对涉案租赁合同的无效承担责任。陕八怪公司作为餐饮美食广场这类公众聚集场所经营者，其对于此类场所办理营业执照、正常经营需要通过严格的消防安全审批，应当更加清楚。但陕八怪公司在明知涉案房屋消防审批尚在审批中，也明知未经审批通过其不能办理营业执照的情况下，仍然决定租赁，并对案涉房屋内进行了装修装饰、添置设施设备，可见案涉租赁合同无效也未影响其使用案涉房屋的合同目的。综合上述考量，陕八怪公司对于案涉租赁合同无效的后果负有重大过错，应对租赁合同无效造成的损失承担全部责任。其次，陕八怪公司系在因自身经营出现问题后，以案涉房屋规划手续、消防备案手续有瑕疵为由，提起本次诉讼请求法院确认案涉租赁合同无效以达到推脱支付租金合同义务的目的，有违诚信和公平原则。另外《全国法院民商事审判工作会议纪要》第38条明确规定：在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。本案陕八怪公司在长达五年的租赁期间内，不按时缴纳租金，不顾其他经营业主正常经营的客观事实，刻意强调人流量、市场美誉度等因素持续占有房屋但始终拒绝支付租金，陕八怪公司存在严重的不诚信行为，应对自身不诚信行为所产生的不利后果或经营风险等承担全部或主要责任，不能作为减收、免收租金或房屋占有使用费的理由。第三，在租赁合同无效的情况下，免租期条款应同时无效，承租人应自实际占有房屋之日起向出租人支付房屋占有使用费。2016年8月10日签订案涉房屋的租赁合同后，三威置业公司于2016年10月向陕八怪公司交付了案涉租赁房屋，虽然合同约定的计租日为2016年12月19日，即2016年10月至2019年12月19日期间为三威置业公司给予陕八怪公司的免租期，但在本案案涉租赁合同被认定为无效合同的情况下，双方对于免租期的约定也应当同时无效，陕八怪公司应当自实际占有案涉房屋之日即2016年10月起向三威置业公司支付房屋占有使用费。三威置业公司上诉请求：上诉请求1、请求依法撤销山东省济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8737号民事判决书的第三、四、五、六、七项，依法改判或依法发回重审；2、本案诉讼费用由陕八怪公司承担。事实和理由：一审判决错误认定案件事实、错误适用法律直接导致在房屋占有使用事实、责任比例划分、保证金性质认定、租金返还装修损失认定等案件争议焦点上明显有失公允，明显错判案件，严重损害了诚实信用原则、公平原则。一审判决认定案件事实错误，刻意纵容陕八怪公司虽始终占有案涉房屋但长期拒付租金的违法失信行为，刻意将简单案情复杂化、经营的自身风险扩大化进而直接导致责任分担比例认定错误。首先，占有使用费与实际占有时间、房屋面积等直接关联，陕八怪公司按照约定面积实际接收房屋并进行了装修、开业经营等实际使用，也自认在2020年3月15日承租并装修案涉房屋且始终持续占有，足以证明其占有和使用没有受到影响，依法就应当足额支付占有使用费，且场地因素、客流人员等属于陕八怪公司的日常经营风险，盈利或亏损应当自担，根本与三威置业公司的出租行为无关，一审判决三威置业公司承担一半的责任比例明显无事实根据和法律依据，也与日常生活逻辑不符。其次，案涉合同以附件形式明确约定含消防在内的房屋现状，陕八怪公司签订租赁合同时明确知悉包括消防验收在内的相关证件和手续有关部门正在办理之中，陕八怪公司作为成年人对合同签订后未来可能存在的风险肯定是有认知的。同时，陕八怪公司作餐饮美食广场这类公众聚集场所经营者，对于此类场所办理营业执照、正常经营需要通过严格的消防安全审批，应当更加清楚。然而三威置业公司并非该类场所的从业者，对于从事餐饮行业的房屋需要具备更加严格的消防审批条件并不当然知情。陕八怪公司明知房屋消防审批尚在审批中，也明知未经审批通过其不能办理营业执照正常经营，仍然决定租赁，其应对其行为产生的不利后果或经营风险等应负全部或主要责任，更不能作为减收、免收租金或房屋占有使用费的理由。消防验收手续并非认定案涉房屋租赁合同效力的必要条件，陕八怪公司以未取得消防手续为依据导致其无法开业而主张遭受损失缺乏法律依据和事实依据。《中华人民共和国消防法》第十三条规范的是公众聚集场所在投入使用、营业前，需由建设单位或者使用单位向有关公安机关消防机构申请消防安全检查，经检查符合消防安全要求的，才能投入使用、营业；否则不能投入使用、营业。即针对的是公众聚集场所的使用、营业行为，而非公众聚集场所的出租行为本身，也即非签订租赁合同的行为本身。该法规要求的是对特定场所在投入使用和营业时需进行消防安全检查，并非禁止当事人针对上述特定场所签订租赁合同。即当事人在签订租赁合同后，在投入使用和营业时需进行消防安全检查，该行为属租赁合同在履行过程中产生的行为，不能以该行为的实施与否反过来否定合同行为本身的效力。且《最高人民法院答复云南省高级人民法院﹤关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复﹥》也明确规定租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效，且租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该餐饮场所的开办经营者，即本案陕八怪公司。故本案双方当事人既在签订合同时既未将案涉租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，又未能将消防验收合格和陕八怪公司的装修行为、开业经营行为和后期的自行停业行为之间建立直接的因果关系，也未有证据证明陕八怪公司的停业行为是因为消防验收手续而直接造成的，故一审判决以三威置业公司未取得消防验收手续而认定进而划分过错责任明显有失偏颇。一审判决判决占有使用费按照各50%比例分担则明显违反不告不理的民事诉讼原则，同时也存在严重的证据缺失问题。依照民事诉讼法中“不告不理”原则，一审法院只能依照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，不能随意予以变更或者扩大。本案中，陕八怪公司从未提出任何关于请求赔偿因合同无效受到的损失的诉讼请求，陕八怪公司一审诉讼请求中所主张的95万余元仅为装修部分的损失，该主张在庭审过程中已由陕八怪公司自认。故一审法院就应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定认定支付房屋占有使用费即可，不应当主动认定和分配责任比例，不能依职权要求负担陕八怪公司从未没有主张的部分。退一步讲，即便依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款认定案件事实的，一审法院也应当要求陕八怪公司举证证明存在经济损失的有效证据。但一审法院对此根本未进行证据举证质证和审查，未审查是否存在信赖利益损失、直接损失的范围等，而是主观臆断的进行了责任分担。一审法院未能正确的识别房屋押金和燃气押金的履约担保性质进而错误的作出了返还的判决，也未能正确识别若判决返还已付租金、押金属于不诚信当事人因合同无效而获益的行为。首先，合同条款约定的系保证金，性质为履约保证金，目的在于维护合同的法律效力，保证正常履行。因为案涉合同的执行过程是一个相当长的时间区间，需要各方严格按照合同条款履行承担的义务，保证金是极为有力的约束条件和有效的监督与控制，促使各方认真履行合同。案涉合同在序言部分和第五条中明确了案涉保证金的履约担保性质以及违约行为发生时的预先扣除机制，即案涉保证金在陕八怪公司发生欠付租金或物业费时早已预先抵扣或冲抵。故无论从保证金的性质上，还是保证金已冲抵的事实上，均不存在退还保证金的事实依据和法律依据。同时，依据诚实信用原则和公平原则，陕八怪公司长年不交付租金和物业费，仍判决三威置业公司再退还其押金、租金的则属于明显偏袒或纵容陕八怪公司虽漠视合同规则但仍获益的行为，故于法无据、于理不合。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第38条明确规定：在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。本案陕八怪公司在长达五年的租赁期间内，不按时缴纳租金，不缴纳物业服务费，不顾其他经营业主正常经营的客观事实，刻意强调人流量、市场美誉度等因素持续占有房屋但始终拒绝支付租金和物业服务费，基于此事实，一审判决客观上纵容了此种不诚信的做法。一审判决根本未能考虑装饰装修是否形成附合，以及出租人对装修装饰人否同意利用的处理原则，严重违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定的处理程序和方式，程序错误的瑕疵明显，也严重违反合同主体的意思自治原则。首先，本案应当区分装修行为与装修物、装修物区分是否形成附合。本案中，对于未附合装饰装修物、设备设施等，因三威置业公司始终不同意利用或接收该部分，故该未形成附合部分、设备设施等应由陕八怪公司自行处分。其次，对于已附合装饰装修物，双方不能协商一致的，按照双方当事人造成合同无效的过错责任，分担装饰装修物的现值损失，也即残值损失，而不应简单的考虑承租之初实施装修行为时原始的工程造价。一审法院认定装饰装修物的依据不充分，且未委托司法鉴定属于程序违法。一审法院应当委托具有相应鉴定资质的第三方鉴定机构确定案涉租赁房屋中未附合、已附合装饰装修明细范围和评估值，经营设备类明细和评估值，经营设备类资产搬出的拆装费及因拆装造成的价值减损等，但一审法院仅仅凭借各方对真实性存在严重分歧的材料就认定待证事实存在高度可能性明显属于过于主观臆断和严重的证据不足。综上所述，案涉纠纷的处置应当严格遵守《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的程序，本案陕八怪公司不具备要求赔偿全部装修、设计、设备损失的条件和法律依据，也不具备要求返还押金、已付房屋租金的条件和法律依据，故一审判决认定事实缺乏证据，也存在适用法律错误，依法提起上诉，望判如所请。陕八怪公司辩称，陕八怪公司认为三威置业公司的上诉请求无法律及事实依据，应依法予以驳回。一、三威置业公司故意隐瞒涉案房屋所在建筑物未办理建设工程规划许可手续的事实，陕八怪公司对涉案涉案房屋租赁合同无效这一客观事实不存在任何过错。（一）三威置业公司存在主观上恶意隐瞒涉案房屋所在建筑物未取得办理建设工程规划许可手续的故意。在三威置业公司与陕八怪公司形成签约意向、商讨合同内容以及合同履行过程中，三威置业公司均故意地向陕八怪公司隐瞒涉案房屋所在建筑物未办理建设工程规划许可手续的事实。（二）陕八怪公司已尽到必要的审查注意义务，不存在任何过错。济南市历下区姚家街道办事处华阳社区居民委员会曾出具证明，该证明记载：“……汇隆广场产权属于三威置业有限公司所有，系商业用房，不属于违章建筑。”因此，陕八怪公司足以相信涉案房屋不存在手续不全的情况，陕八怪公司已经尽到了必要的审查注意义务。综上所述，陕八怪公司认为，三威置业公司在涉案房屋租赁合同的签订及履行过程中，恶意向陕八怪公司隐瞒涉案房屋所在建筑物未办理建设工程规划许可手续的事实，致使陕八怪公司始终无法正常开业经营并引起本案诉讼，三威置业公司就导致合同无效问题应当具有完全过错，应当承担全部责任。二、三威置业公司对涉案房屋未能及时办理任何消防手续存在完全的过错。根据我国消防法规定，建设工程未经消防验收或消防验收未通过、未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。同时，经营面积300平方米以上的餐馆必须通过消防验收和消防检查方可开业经营。由于三威置业公司未按照法律规定向消防主管部门办理任何消防手续，致使陕八怪公司承租房屋并装修完毕后，无法持所在建筑物的大消防手续申办二次装修消防验收及消防检查，无法正常投入营业。因此该建筑物在陕八怪公司承租期间不具有任何合法的使用价值，使得涉案租赁房屋一致处于闲置状态，陕八怪公司存在实际损失，陕八怪公司要求三威置业公司予以赔偿有充分的事实及法律依据。三、三威置业公司向陕八怪公司返还房租押金、燃气押金有充分的事实及法律依据。依据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，涉案房屋租赁合同无效，因此三威置业公司基于该合同取得的房屋租金及燃气押金均应返还。四、陕八怪公司已经对涉案房屋进行实际装修，且该装修物已经附合于房屋无法分割，故三威置业公司应向陕八怪公司赔偿全部装修损失。（一）陕八怪公司实际存在装修损失，三威置业公司应向陕八怪公司予以全部赔偿。依据双方合同约定“乙方撤场时，乙方无偿放弃固定在租赁房屋内外的装饰装修、设施设备等，不予拆除。”因此，本案无需征求三威置业公司对装修装饰物是否同意利用的意见。且，因涉案装饰装修物已经附合于房屋无法分割，因此，陕八怪公司的该项装饰装修损失应由三威置业公司全部承担。（二）原审法院认定涉案装饰装修损失数额事实清楚、证据充分。陕八怪公司已经对陕八怪公司因装修支付的装饰装修费用提交真实、合法并关联证据证实，三威置业公司虽提出异议，但是其在原审中并未对装修费用申请司法鉴定予以评估，因此，除非三威置业公司提出相反证据，否则，应认定原审法院审查的涉案装饰装修损失数额真实、准确。综上所述，三威置业公司所上诉的事实与理由及诉讼请求均无事实及法律依据，请求贵院予以驳回。陕八怪公司向一审法院起诉请求：1.请求确认陕八怪公司、三威置业公司于2016年8月10日签订的《济南汇隆广场租赁合同》无效；2.请求判令三威置业公司向陕八怪公司返还房屋租赁押金及租金共168680元，并向陕八怪公司赔偿经济损失955910元；3.本案全部诉讼费用由三威置业公司承担。三威置业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令陕八怪公司支付三威置业公司房屋占有使用费1228892元以及自2019年10月8日至实际搬离并将房屋恢复原状之日的房屋占有使用费；2.判令陕八怪公司将涉案房屋恢复原状；3.诉讼费用由陕八怪公司承担。一审法院认定事实：2016年8月三威置业公司(甲方)、陕八怪公司(乙方)签订《济南汇隆广场租赁合同》，内容为，“序言一、甲方是位于济南市的汇隆广场(下称“商业广场”)的房屋权所有人，依法有权对商业广场开展经营管理活动。二、甲方同意在商业广场建设完成后将其中F3层307号商铺及相应场地出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋及场地。......第一条计租面积，该房屋的计租面积为467平方米，以实测为准，若有面积增减，双方同意在本合同中进行调整与补充。第二条租赁期限，本合同项下租赁期限为8个租约年，计租日自2016年12月10日至2024年12月9日，甲方承诺汇隆广场于2016年12月10日达到试营业条件。第三条租金标准和租金支付，3.1该房屋的租金按计租面积计付，双方约定第一个租约年的单位租金为2.5元/平方米/元(租金递增比例详见租金明细表)。3.2乙方自计租日开始承担该房屋的租金，本合同项下的租金支付方式为：以3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，经双方同意实缴租金列表如下：第一租约年实缴年租金390626元、第二租约年实缴年租金426138元、第三租约年实缴年租金426138元…....第八租约年实缴年租金545456元......第五条保证金，本合同签署后3日内，乙方应当向甲方支付71023元作为履约保证金，同时向物业服务公司支付42030元作为物业服务费保证金。上述保证金按时缴纳后本合同生效......第十三条甲方的保证和责任13.1甲方保证确认有权对商业广场开展经营管理活动，有权签署本合同，保证有权按本合同条款将房屋出租给乙方使用，甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。13.2甲方、物业公司、商管公司应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助......第十九条该房屋的交还和交还期......19.3双方确认......乙方撤场时，乙方无偿放弃固定在租赁房屋内外部的装饰装修、设备设施等，不予拆除、搬走和破坏，如有破坏，甲方有权扣除保证金......23.13双方特别确认，无论甲方是否取得该房屋的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同登记备案手续，乙方在本合同项下租金等缴费义务均不受影响......”.三威置业公司在甲方处加盖合同专用章，陕八怪公司在乙方处加盖公章，其法定代表人张海新签字。合同签订后，陕八怪公司向三威置业公司支付房租押金71023元、3个月房屋租金97657元、燃气押金56710元。2016年10月19日，陕八怪公司法定代表人张海新签署《汇隆广场商户入住/装修手续确认单》，该确认单租户确认记载，“装修手续已办理完毕，即日起入住、装修”。2019年8月22日，济南市自然资源和规划局出具济自然规划函[2019]402号《关于汇隆广场项目建设工程规划许可情况的复函》，该复函记载，“你所要求调查大地锐城房地产开发项目地块一内汇隆广场项目建设工程规划许可信息的函收悉。经落实，在我局档案系统中未查询到汇隆广场项目办理建设工程规划许可手续的信息”。2020年1月7日，济南市公安消防支队出具《大地锐城项目消防手续办理情况说明》，该说明记载，“经查询消防监督管理系统-.....商业部分(汇隆广场商业综合体)无相关消防手续办理记录”2020年2月13日，济南市住房和城乡建设局出具济建复(2020)C030号《政府信息公开告知书》，该告知书记载，“我机关于2020年1月22日收到您的2件政府信息公开申请，并于当日一并受理......我机关未查询到济南市历下区华能路38号汇隆广场、汇源大厦、汇阳大厦、汇能大厦的《建设工程施工许可证》......‘济南市历下区华能路38号汇隆广场、汇源大厦、汇阳大厦、汇能大厦《建设工程竣工验收》’的信息不存在......”庭审中，三威置业公司认可涉案房屋未取得建设工程规划许可，未完成消防验收。2019年10月17日庭审时，陕八怪公司陈述涉案商铺装修完毕、未经营、由其控制。2020年2月20日庭审时，陕八怪公司陈述涉案商铺没有门禁、随意出入，没有办理退房手续，但认为三威置业公司已将房屋收回。庭审中，三威置业公司认可陕八怪公司在涉案房屋未经营，但主张涉案房屋由陕八怪公司占有使用。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的焦点问题：一、涉案《济南汇隆广场租赁合同》效力问题。二、涉案押金的问题。三、合同无效的责任认定。四、双方主张的租金及占有使用费的返还及给付问题。五、陕八怪公司主张的装修损失等问题。六、三威置业公司主张的恢复原状问题。关于焦点问题一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。本案中，截至法庭辩论终结，涉案汇隆广场项目未取得建设工程规划许可证，亦未取得建设工程竣工验收手续和消防验收手续，故陕八怪公司、三威置业公司签订的《济南汇隆广场租赁合同》应为无效。关于焦点问题二、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同签订后，陕八怪公司给付三威置业公司房租押金71023元、燃气押金56710元。涉案合同无效后，三威置业公司应将上述押金返还陕八怪公司。关于焦点问题三、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三威置业公司明知涉案房屋未取得建设工程规划许可、未取得建设工程竣工验收手续和消防验收手续，禁止投入使用，仍出租给陕八怪公司经营餐饮，陕八怪公司承租涉案房屋时应审查涉案房屋是否取得建设工程规划许可、消防验收等手续，且涉案合同23.13亦约定“双方特别确认，无论甲方是否取得该房屋的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同登记备案手续，乙方在本合同项下租金等缴费义务均不受影响”等，陕八怪公司没有尽到审查注意义务，涉案合同无效双方均过错明显，根据双方过错程度，对于陕八怪公司主张的返还租金、赔偿损失及三威置业公司主张的房屋占有使用费，三威置业公司应承担50%的责任，陕八怪公司应承担50%的责任。关于焦点问题四、陕八怪公司要求三威置业公司返还已支付的三个月租金97657元，根据双方过错责任比例，三威置业公司应返还陕八怪公司租金48828.5元。三威置业公司要求陕八怪公司按照涉案合同约定的租金标准支付占有使用费至搬离之日，一审法院认为，涉案合同约定了计租日为2016年12月10日，陕八怪公司已支付前三个月即第一租约年第一季度的租金，故三威置业公司主张的占有使用费应自2017年3月10日起计算；另，陕八怪公司虽未与三威置业公司办理退房手续，但陕八怪公司起诉时已明确其终止协议意思表示，且诉讼期间陕八怪公司也未经营使用涉案房屋，因此，房屋占有使用费计算至陕八怪公司起诉之日(即2019年8月26日)较为适宜，根据双方过错责任比例，陕八怪公司应支付三威置业公司2017年3月10日至2019年8月26日期间占有使用费511328.5元(第一租约年292969元、第二租约年426138、第三租约年至2019年8月26日303550元)。关于焦点问题五、陕八怪公司要求三威置业公司赔偿其装修损失87万元、装修喷绘款1200元、装修设计费25000元、监理询价费3000元。通过陕八怪公司提交的证据可以认定其装修损失87万元、装修喷绘款损失1200元、装修设计费损失25000元，但其提交的关于监理询价费的证据不足以证明其因装修涉案房屋而支出了其主张的监理询价费。陕八怪公司未在涉案房屋进行经营使用，其装修损失、装修喷绘款损失、装修设计费损失数额即为其损失数额。根据双方过错责任比例，三威置业公司应支付陕八怪公司房屋装修损失448100元。关于焦点问题六、涉案合同无效后，陕八怪公司应将涉案房屋返还三威置业公司。三威置业公司要求陕八怪公司恢复原状，一审法院认为，涉案房屋装修系经三威置业公司同意，且涉案合同房屋的交还载明“乙方撤场时，乙方无偿放弃固定在租赁房屋内外的装饰装修、设施设备等，不予拆除”，虽然涉案合同无效，但对于涉案房屋装修的处理三威置业公司已有预期，另，三威置业公司已按过错程度赔偿陕八怪公司相应装修损失，综上，三威置业公司要求恢复原状，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、原告(反诉被告)山东陕八怪餐饮有限公司与被告(反诉原告)山东三威置业有限公司签订的涉案《济南汇隆广场租赁合同》无效；二、原告(反诉被告)山东陕八怪餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)山东三威置业有限公司涉案房屋及场地(济南市汇隆广场F3层307号商铺及相应场地)；三、被告(反诉原告)山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)山东陕八怪餐饮有限公司返还房租押金、燃气押金127733元；四、被告(反诉原告)山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)山东陕八怪餐饮有限公司返还租金48828.5元；五、被告(反诉原告)山东三威置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)山东陕八怪餐饮有限公司赔偿装修损失、装修喷绘款损失、装修设计费损失共计448100元；六、原告(反诉被告)山东陕八怪餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)山东三威置业有限公司支付房屋占有使用费511328.5元；七、驳回原告(反诉被告)山东陕八怪餐饮有限公司其他诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)山东三威置业有限公司其他反诉请求。上述三、四、五、六项中，双方相互给付款项折抵之后，被告(反诉原告)山东三威置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)山东陕八怪餐饮有限公司113333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14920元，由山东三威置业有限公司负担8287元，由山东陕八怪餐饮有限公司负担6633元；反诉案件受理费7930元，由山东陕八怪餐饮有限公司负担3300元，由山东三威置业有限公司负担4630元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陕八怪公司提交以下证据：证据1.济南市历下区姚家街道办事处华阳社区居民委员会出具的《房屋产权证明》原件一份。拟证明：居民委员会作为具有管理社会事务的基层政权组织，其出具的证明载明汇隆广场不是违章建筑，足以使一般公众相信汇隆广场的建筑性质合法，陕八怪公司对汇隆广场未办理建设工程规划许可手续的事实不存在任何过错。三威置业公司在涉案房屋租赁合同的签订及履行过程中，向陕八怪公司恶意隐瞒涉案房屋所在建筑物未办理建设工程规划许可手续的事实，致使陕八怪公司无法正常开业经营,三威置业公司就导致合同无效问题应当具有完全过错，应当承担全部责任。证据2.汇隆广场商户联名签署的《对山东三威置业有限公司及其实际控制人张辉严重破坏营商环境涉嫌违法犯罪行为的控告信》及附件《受山东三威置业有限公司欺诈侵害典型商户案例摘编》原件各一份。拟证明：2015年至今，大量受到三威置业公司欺骗、蒙蔽的汇隆广场商户不断联名向有关部门进行实名控告，反映三威置业公司恶意隐瞒、恶意欺骗汇隆广场没有建设工程规划许可手续强令商户开业、损害商户合法经营权、恶意破坏商户合法财产、导致汇隆广场城市综合体项目运营不善等一系列破坏营商环境的违法犯罪事实，表明大量商户被欺骗、蒙蔽，三威置业公司就导致合同无效问题应当具有完全过错，应当承担全部责任。证据3.济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初5797号民事判决复印件一份。拟证明：1、2019年2月12日，山东基石公司与三威置业公司签订并履行了《资产委托经营管理协议》，三威置业公司委托基石公司运营包括涉案汇隆广场在内的商业资产。经法院审理，该管理协议已于2019年5月5日被解除。根据山东基石公司受托运营汇隆广场期间的经营优惠政策，2019年7月1日至2019年8月31日期间房租按照50%收取。2、三威置业公司在与基石公司诉讼期间，并没有否认基石公司租金减免的效力，而是直接反诉要求基石公司赔偿2019年7月1日以后的经济损失。也即，三威置业公司认可了在委托基石公司经营汇隆广场期间基石公司向商户减免租金的做法。该期间的房屋占用使用费，应当参照基石公司减免租金的标准，在实际认定中予以扣除。三威置业公司质证称：对证据1的真实性予以认可，但该证据的形成时间并非在一审结束之后，不能作为二审的新证据使用，其此，该证据足以证明涉案租赁房屋具有商用价值，三威置业公司按照合同约定向陕八怪公司交付涉案房屋后，因陕八怪公司自身经营原因在实际占有涉案房屋的情况下未实际经营，应当由其承担由此造成的损失。陕八怪公司作为餐饮美食广场这类公众聚集广场经营者，对与经营餐饮行业所需的行政审批手续应当是明确的，其应当明知确认涉案房屋是否具备规划许可，消防验收手续，应当向规划消防部门落实，而非仅依靠社区居委会的证明就作出判断，这份证据更证明了陕八怪公司在签订租赁合同时，明知涉案房屋的实际情况，也未尽到充分的注意义务，其本身存在过错。对证据2的真实性不予认可，该证据与本案无关。对证据3的真实性予以认可，但该判决尚未生效，不能作为认定本案的依据，并且基石公司与陕八怪公司并不存在合同关系，与本案没有关联性。对陕八怪公司提交的证据，本院经审查认为，三威置业公司虽认可证据1的真实性，但是否属于合法建筑不是社区居民委员会的职责范围，其不具有出具相关证明的主体资格，且该证据无经办人签字及证明出具的落款日期，无法确定证据的形成时间，双方对该证据的取得途径说法不一致，对证据1本院不予采信。证据2属于证人证言，签名人未出庭接受询问，在未提供其他证据予以佐证的情况下，对证据2本院不予采信。证据3民事判决书尚未生效，且山东基石商务服务有限公司不是案涉《济南汇隆广场租赁合同》的相对人，其在运营管理过程中与汇隆广场其他商户关于租金的约定不能及于本案当事人三威置业公司与陕八怪公司，对证据3本院不予采信。三威置业公司提交以下证据：证据1.陕八怪公司向三威置业公司寄出的《通知函》原件一份。证据2.三威置业公司针对上述《通知函》的回函一份以及该回函的邮寄单原件及签收证明网络打印件。证据1、2拟证明：本案一审判决作出后，陕八怪公司向三威置业公司发出交接案涉房屋的通知，充分说明直至该通知发出时，案涉房屋仍处于陕八怪公司的实际控制下。在三威置业公司针对该《通知函》提出现场交接要求后，陕八怪公司并未作出任何回复，更未将案涉房屋实际交还给三威置业公司，时至今日案涉房屋仍由陕八怪公司实际占有。证据3.（2020）鲁01民终3384号民事判决书复印件一份。拟证明：根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，司法审判应当遵循“同案同判”原则。经检索，（2020）鲁01民终3384号判决书与本案存在高度相似性，同样是涉及汇隆大厦房屋租赁合同的纠纷，法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决承租方全额支付占有租赁房屋期间的房屋占有使用费，而非按照过错责任比例支付，另经查询“中国裁判文书网”，山东省高级人民法院也从未做出过或支持过按过错责任比例支付房屋占有使用费的判决或裁定。为统一法律适用，提升司法公信力，在本案房屋占有使用费问题上，应当与同类案件保持一致。证据4.餐饮商户闭店前安全检查记录表原件（部分）。拟证明汇隆广场其他餐饮业户正常经营。陕八怪公司质证称：对证据1、证据2的真实性予以认可，但不认可证明目的。一审判决送达后陕八怪公司并未就一审判决的第一、第二判项提出上诉，依据判项内容陕八怪公司已经履行了返还涉案房屋及场地的义务，关于陕八怪公司对房屋的实际控制时间在2019年8月26日，陕八怪公司提起本案诉讼时就已经明确了中止协议的意思表示，因此一审法院认定占用使用费计算至起诉之日是合适的。关于房屋交接的方式，截至本案提起一审诉讼时，陕八怪公司已将涉案房屋装修完毕，但未设置门禁，没有经营设备和人员，且三威置业公司在一审时也认可陕八怪公司未实际开展经营，同时参照双方签订的合同双方已经约定承租人撤场时无偿放弃装饰装修、设备设施。由于一审法院已经判决三威置业公司按照过错程度赔偿因合同无效给陕八怪公司造成的损失，故陕八怪公司无需将房屋恢复原状。也无需对房屋进行房屋内的设备设施进行清点交接。直接将房屋退还给三威置业公司即可。三威置业公司给陕八怪公司发送的回复函与一审法院查明的事实即判决内容不符。对证据3的真实性不予认可，与本案无关联性。对证据4的真实性不予认可，证据首页载明时间为2018年3月12日至2018年7月20日，但在陕八怪公司起诉时提交的公证书可以看出三、四曾餐饮没有任何一家开业经营。通过该份证据与陕八怪公司提交的控告信对照，可以看出证据中列明的多数餐饮商户已经停止经营选择维权。对三威置业公司提交的证据，本院经审查认为，陕八怪公司对证据1、证据2的真实性予以认可，本院对证据1、证据2予以采信，两份证据可以证明陕八怪公司尚未与三威置业公司进行正式的房屋及场地交接。经网络查询核对，证据3真实存在，本院对证据3的真实性予以确认。证据4系三威置业公司自行制作保存，陕八怪公司不予认可，且无其他证据予以佐证，本院对证据4不予采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人对合同无效的过错及其责任比例；二、房租押金及燃气押金应否返还；三、占有使用费的支付标准及计算期间；四、一审判决的装修装饰损失是否正确合理。关于争议焦点一，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，陕八怪公司与三威置业公司签订的《济南汇隆广场租赁合同》无效。对于合同无效的责任，三威置业公司作为出租方负有办理汇隆广场建设工程规划许可证等义务，其明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证仍对外出租存在过错；陕八怪公司租赁商铺用于餐饮经营，为保护自身合法权益，应选择手续合法完备的房屋予以租赁，其在未取得相关职能部门出具的足以证明案涉房屋已取得建设工程规划许可的证据的情况下仍与三威置业公司签订合同亦存在过错。综合全案证据和双方当事人陈述，一审法院根据双方过错程度认定三威置业公司与陕八怪公司各承担50%的责任并无不当。陕八怪公司关于其已尽到注意义务且在合同签订过程中三威置业公司采取欺瞒、蒙蔽等方式使其签订合同的主张证据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，房屋租赁合同无效，出租人应当返还因租赁合同取得的房租等收益，承租人应返还因租赁合同取得的房屋占有利益，但房屋占有利益不属于财产，应以房屋占有使用费的形式予以返还。据此，三威置业公司作为出租人，应返还陕八怪公司给付的房租押金及燃气押金。案涉合同无效，除合同中独立存在的有关解决争议方法的条款外，合同中约定的保证金、租金等条款也应无效。三威置业公司以合同中关于保证金的约定抗辩不应退还理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但案涉房屋由陕八怪公司装修后因房屋未完成消防验收手续等原因未实际经营使用，一审法院根据双方过错责任比例按照双方约定租金标准的50%确定占有使用费标准并无不当。在此基础上，陕八怪公司以案涉房屋无消防验收手续及汇隆广场客流量等原因主张应降低占有使用费标准本院不予支持。关于占有使用费计算至陕八怪公司起诉之日的问题，一审判决对该问题进行了详细的分析和阐述，一审的分析阐述合理有据，本院予以认定，不再赘述。关于争议焦点四，一审时，陕八怪公司提交了证据证明其指出了装修款87万元、装修喷绘款1200元、装修设计费损失25000元，三威置业公司虽有异议，但未提交反驳证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由出租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”但案涉房屋未实际经营使用，一审法院认为陕八怪公司装修损失、装修喷绘款损失、装修设计费损失数额为其损失数额并根据双方过错责任比例判决三威置业公司支付陕八怪公司50%的装修损失并无不当。综上所述，山东三威置业有限公司、山东陕八怪餐饮有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14920元，由上诉人山东三威置业有限公司负担7460元，由山东陕八怪餐饮有限公司负担7460元。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇二〇年十月二十一日书记员  韩 雪