内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终338号上诉人（一审原告）：潘毅和，男，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李艳茹，女，蒙古族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。一审第三人：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人：冯海涛，执行董事。上诉人潘毅和因与被上诉人李艳茹及一审第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞、被上诉人李艳茹的委托诉讼代理人侯文全到庭参加诉讼，一审第三人京和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘毅和上诉请求：1.撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初258号民事判决；2.判令准许对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-10-10-153号车库的执行；3.判令李艳茹承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：李艳茹所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件，且其权利不能够排除执行，理由如下：一、李艳茹与京和公司之间没有合法有效的书面买卖合同，签订的定房协议只是预约合同而非正式的商品房买卖合同。定房协议第四条第二款明确约定，买受人需要另行签订正式的商品房买卖合同，否则视为自动放弃购买权。定房协议并未在李艳茹与京和公司之间产生正式的买卖合同约束力，本案不存在合法有效的书面买卖合同。二、李艳茹不能证明其在一审法院查封前，己经占有而且是合法占有不动产。首先，李艳茹没有提交正式的交房手续，仅凭物业费收据无法证明其已在查封前合法占有不动产。其次，一审法院组织的现场勘查，只能说明李艳茹于勘查当日（2019年12月27日）占有不动产，不能说明李艳茹在查封日（2018年7月30日）之前已经占有而且是合法占有案涉不动产。三、李艳茹没有提供转账凭证，仅凭京和公司出具的收据，无法证明其已经交纳全部款项。尤其考虑到在内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初254号执行异议之诉案件中，法院已经查明李艳茹与京和公司之间存在虚假买卖的事实，更说明本案所谓买卖的不真实。四、潘毅和提交的一审法院执行局在巴林左旗不动产登记中心的调档材料，显示在一审法院查封案涉车库时，案涉小区至少有39套不动产己经办理正式的不动产登记手续，并己取得不动产权利证书，上述事实证明案涉小区已经具备办理不动产产权手续的条件。李艳茹至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉车库未办理过户登记明显存在过错。另外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。李艳茹并未举证其有前述行为，应当认定李艳茹对没有办理过户登记存在过错。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。李艳茹不具有足以排除强制执行的民事权益，请求支持潘毅和的全部上诉请求。李艳茹辩称，一、李艳茹在一审法院查封之前已与京和公司签订定房协议，该定房协议具备商品房买卖合同的主要条款，根据法律规定合法有效，该合同未被司法机关确认无效或者撤销，因此李艳茹具有物权期待权。二、李艳茹在签订定房协议后已经实际占有、使用案涉车库，是实际权利人，而且交纳相关物业等费用，一审法院进行的现场勘查亦能证明李艳茹实际占有、使用案涉车库。三、李艳茹已经实际履行交纳车库款义务，京和公司已给李艳茹出具收款收据。因京和公司债务缠身，不让向其公司账户打款而只收取现金，故李艳茹是以现金方式交纳车库款。四、办理产权证书需要京和公司出具相关手续，李艳茹已经多次要求京和公司办理产权登记，但由于京和公司债务缠身，涉及车库被查封等情形，致使至今没有办理产权登记，李艳茹对此并无过错。综上，潘毅和的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。潘毅和向一审法院起诉请求：1.判令恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-10-10-153号车库的执行；2.判令李艳茹及（或）京和公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：潘毅和诉京和公司、冯秀全买卖合同纠纷案件，潘毅和于2018年7月4日提出保全申请，一审法院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。2018年7月30日，一审法院作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司未作转移登记、预告登记但已作买卖合同备案登记的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。李艳茹不服一审法院作出的（2018）内04民初90号之一民事裁定，向一审法院提出保全异议。一审法院于2019年8月6日作出（2019）内04执异182号执行裁定，中止对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-10-10-153号车库的执行。另查明，2018年3月30日，李艳茹与京和公司签订京和王府定房协议，购买了京和王府地下19-10-10-153号车库，建筑面积32.13平方米，单价5000元／平方米，总价款160650元。京和公司在甲方处加盖公章并盖有法定代表人冯海涛印章，李艳茹在乙方处签字。2018年5月7日，京和公司为李艳茹出具车库款收据一枚，金额为160650元，收据中加盖京和公司财务专用章。同日，李艳茹缴纳2018年5月7日至2019年5月6日的车库物业费。诉讼期间，一审法院于2019年12月27日组织当事人到京和王府小区对李艳茹是否已实际占有使用案涉车库情况进行现场勘验，勘验结果是：车库内安置有酒罐、水果、油及车辆，已使用。潘毅和对此勘验结果称：对今天占有使用无异议，这只是今天的记录，不能证明查封前合法占有。一审法院认为，李艳茹提交的车库物业费收据结合现场勘验结果，能够认定李艳茹自2018年5月7日至今，已实际占有、使用案涉车库。又查明，案涉车库非因李艳茹的原因不能办理过户登记。再查明，一审法院于2018年11月22日作出（2018）内04民初90号民事判决，判令京和公司、冯秀全偿还潘毅和欠款3939万元及利息（利息自2016年4月1日起至本欠款全部付清之日止，按月息2％计算）。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是李艳茹对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，李艳茹对此应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释的规定，一审法院认为李艳茹购买车库的行为符合上述司法解释规定的情形，李艳茹享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、一审法院对案涉车库的查封行为发生在2018年7月，而李艳茹提交的其与京和公司之间的商品房买卖合同签订于2018年3月30日，形成于查封行为之前，该合同系双方当事人基于平等、自愿的真实意思表示而达成的合意，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。二、根据李艳茹提交的物业费收据及现场勘验结果，可以证明李艳茹自2018年5月7日起即在人民法院查封之前，已合法占有案涉车库至今。三、李艳茹提交的交付车库款的收据，可以证明李艳茹已经按照合同的约定向京和公司交纳了全部购房款。四、李艳茹在已经履行商品房买卖合同义务的情况下，虽尚未取得合同标的物的所有权，但已经享有了类似所有权人的地位，即对案涉车库享有了物权期待权，且案涉车库未能办理不动产过户登记并非李艳茹自身原因造成，故李艳茹对案涉车库享有的物权期待权优先于潘毅和的普通债权，足以排除潘毅和申请法院的强制执行。综上所述，潘毅和的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回潘毅和的诉讼请求。案件受理费100元，由潘毅和负担。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系潘毅和针对李艳茹提起的申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：李艳茹就案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，李艳茹就案涉车库享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：首先，案涉定房协议就车库的坐落、价格及交付均作出明确约定，已经具备商品房买卖合同的主要内容，故该定房协议实为商品房买卖合同。案涉定房协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定案涉定房协议合法有效并无不当。其次，根据赤峰市和裕物业有限公司出具的收款收据、一审法院的勘验笔录，可以证明李艳茹在一审法院查封前已经占有案涉车库。再次，京和公司出具的收款收据，可以证明李艳茹已经交纳车库款项。李艳茹与京和公司（2019）内04民初254号执行异议之诉一案认定的相关事实，与本案不具有关联性，不能证明本案存在虚假买卖的事实。潘毅和关于李艳茹没有转账凭证，仅凭收款收据，无法证明已经交纳案涉车库全部款项的上诉理由不能成立。最后，案涉车库未办理不动产过户登记手续，本案在案证据不能证明系由李艳茹自身原因造成。综上，潘毅和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由潘毅和负担。本判决为终审判决。审判长 陈立斌审判员 荣如侠审判员 张 琰二〇二〇年十月十二日书记员 石俊峰