江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8663号上诉人（原审原告）：金桂良，男，1951年3月13日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：单学生，上海市光明（太仓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金立新，男，1974年9月8日生，汉族，住江苏省太仓市，系金桂良儿子。被上诉人（原审被告）：太仓市浮桥镇丁泾村村民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇牌新路与新港公路交汇处向南800米，统一社会信用代码54320585K12243814K。法定代表人：陈超，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：钮玲，上海市中天信律师事务所律师。上诉人金桂良因与被上诉人太仓市浮桥镇丁泾村村民委员会（以下简称丁泾村委会）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2019)苏0585民初6576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结金桂良的上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、根据1997年12月8日的《丁泾加工厂转让协议书》，金桂良对加工厂的厂房、土地享有使用权，丁泾村委会收取的租金和土地使用费无合同依据，应予返还。二、丁泾村委会拆除金桂良的厂房，应当赔偿损失并依法重建。三、丁泾村委会应就其未违法拆除涉案厂房320平方米进行举证，无法证明的应认定涉案厂房为320平方米。丁泾村委会二审辩称，金桂良从2013年起缴纳土地租金，不应认定为不当得利；金桂良被拆除的房屋面积是21平方米，拆除时金桂良在现场并未阻拦；金桂良的房屋因乡村项目统一规划而拆除，从公共利益平衡的角度不宜原址重建。金桂良向一审法院起诉请求：1.确认1997年12月18日签订的《丁泾加工厂转让协议书》合法有效；2.丁泾村委会退还违法违约收取的费用8330元；3.丁泾村委会在原地址重建222平米的厂房。一审法院认定事实：金桂良于1969年4月入伍参军，于1973年2月15日退役。退役后返回太仓在丁泾加工厂（无工商登记材料）工作。据金桂良陈述，1983年时金桂良承包了丁泾加工厂从事碾米、饲料加工；至1997年，村里考虑到对退伍军人的一次性优抚，同意将丁泾加工厂的资产转让给金桂良。1997年12月18日，金桂良（合同乙方）与丁泾村委会太仓市浮桥镇丁泾村村民委员会（合同甲方，1997年时名称为太仓市牌楼镇丁泾村村民委员会）签订《丁泾加工厂转让协议书》，约定经丁泾村支委研究决定将丁泾加工厂的全部产权划归给个人管理（包括房屋、加工机械、电动机等），加工厂的全部资产折合人民币共计15000元作一次性转让产权属于个人。先付8000元，到2月底前全部付清。太仓市牌楼镇丁泾村村民委员会在落款甲方处加盖公章，金桂良在落款乙方处签字。1998年3月16日，太仓市牌楼镇丁泾村村民委员会向金桂良出具农村非经营性统一收款凭证一份，交款金额为7000元，并在交款内容中注明：交来购买加工厂，已预付8000元，还付7000元，共计15000元。金桂良解释称，在签订转让协议书时金桂良已向丁泾村委会支付了第一笔款项8000元，当时没有开具收据，后来在支付7000元时一并在收款凭证中予以注明。转让协议中约定的资产转让费金桂良已全部支付。金桂良在受让丁泾加工厂的资产后，继续经营大米和饲料加工。后来因经营状况不佳，于2012年左右转租给第三方进行石料加工。2013年至2018年期间，金桂良每年向丁泾村委会支付土地资源使用费，其中2013年、2014年共计支付1200元；2015年支付650元；2016年支付720元；2017年支付960元；2018年支付4800元。丁泾村委会向金桂良开具的收据上均备注有土地租金、资源使用费等字样。2018年，丁泾村委会为创建立新三星级康居乡村项目，委托意匠建筑规划设计（上海）事务所进行设计规划，其中包括对违章建筑拆除；将村落主通道进行修整（对主要通道拓宽至3-4米），方便群众出行。丁泾村委会称，涉案房屋旁的通道是立新村的主要通道，根据规划应予以拓宽。2018年8月，丁泾村委会经其两委会会议决议，为拓宽道路需要委托施工队对涉案房屋的部分予以拆除，并重新砌墙、搭建围墙、外墙美化。现金桂良、丁泾村委会双方对拆除前地上房屋的面积及拆除面积均各执一词，金桂良称：1997年受让地上房屋时的房屋面积为320平方米，丁泾村委会拆除了其中222平方米的厂房。但金桂良在具体描述时则表述为：受让厂房为长方形房屋，共有4间，每间宽4米，共宽16米，进深7米，除了这四大间外还有两个小间，总面积没有量过记不清了；金桂良接手后也未进行扩建或改建；丁泾村委会拆除的是金桂良东面的厂房（宽5米，长15米）及厂房西面的一间砖结构小屋（东西6米、南北10米）及简易棚，共计222平方米。丁泾村委会则称：原丁泾加工厂的厂房面积约138平方米，且根据丁泾村委会向太仓市国土局调取的2018年上半年（拆除前）的航拍图显示长方形地块的厂房面积为138.03平方米也可以印证。丁泾村委会仅拆除了涉案厂房东侧的18平方米房屋（向西推进了3米、长6米）。至于金桂良所称西面的砖结构小屋及简易棚均系金桂良的承租人李泽东所建，在拆除前丁泾村委会已与李泽东就该部分搭建达成了补偿协议。丁泾村委会为证明拆除情况申请施工队负责人薛某,4出庭作证，证人明确：1.仅拆除了涉案厂房东侧的半间房，约2米×7米左右；2.拆除及砌墙时间共3-4天，其中拆除1天、砌墙2-3天；3.证人施工期间，涉案厂房内一直都有人在，拆除过程中证人看到过金桂良一次，两人并无交流，也无人阻挠拆除；4.在对围墙预留门洞时，金桂良家人还对门洞宽度进行指示。以上事实有金桂良提交的丁泾加工厂转让协议书、收款凭证、退伍军人证明书、结算凭证、拆除前后的现场照片，丁泾村委会提交的施工后的照片、太仓市浮桥镇薛某,4土石方工程队出具的情况说明、施工队出具的发票、零星工程派出单、丁泾村两委会会议决议、施工验收证明、太仓市国土资源局港区国土资源分局出示的2018年上半年、下半年的航拍影像图、证人薛某,4的证人证言以及当事人陈述在卷佐证。本案的争议焦点为：1.原丁泾村委会于1997年12月18日签订的《丁泾加工厂转让协议书》（以下称涉案协议）是否成立并有效？2.金桂良已支付的土地资源使用费丁泾村委会是否应予退还？3.房屋拆除面积为多少？丁泾村委会是否应对其拆除房屋进行重建？关于争议焦点1：金桂良认为涉案协议依法成立，协议中所涉房屋系为农业生产而建造，应属合法建筑，故涉案协议合法有效。丁泾村委会则认为涉案协议因标的物不明而尚未成立。法院认为，标的是合同成立的必要条件，没有标的，合同不能成立。涉案协议中约定的转让标的为丁泾加工厂的全部资产，包括房屋（丁泾加工厂所使用的房屋，以下称涉案房屋）、加工机械、电动机等，该部分资产具有唯一性，且丁泾村委会亦确认与金桂良之间无其他转让合同关系，故涉案协议的标的系明确的、具有特定性的，故法院对丁泾村委会主张涉案协议尚未成立的意见不予认可。关于丁泾村委会认为涉案房屋转让后未进行产权登记，应属违法建筑的意见，法院注意到：双方均表示对涉案房屋的建造时间并不知晓且无从查询；金桂良另表示其退伍后就在丁泾加工厂工作，1983年承包该加工厂时就存在涉案房屋。在未有证据证明涉案房屋于后期重新建造的情况下，法院采信金桂良的陈述。根据金桂良所述可见，涉案房屋约建于二十世纪七十年代，在当时房屋登记制度并不完善的社会大环境下，不能苛求于以是否进行产权登记来判断其合法性。故在并无充分证据证明该房屋的建设行为违反当时的法律行政法规的强制性规定的情况下，此类历史遗留建筑不宜直接认定为违法建筑。故在丁泾村委会没有证据证明涉案合同存在无效情形的情况下，法院认为，原丁泾村委会签订的《丁泾加工厂转让协议书》是双方真实意思表示，应属有效。关于争议焦点2：法院注意到：1.原丁泾加工厂主要是为农业生产服务所建，转让给金桂良时也是该加工厂资产的整体转让，根据其土地使用用途来看，转让后也应用于农业生产服务。但金桂良于2012年间将涉案房屋出租给他人进行工业生产，改变了房屋使用用途。2.在丁泾村委会开具给金桂良的收据上均备注有土地租金、资源使用费等字样，可见，金桂良在支付该些费用时对其支付的费用性质系明知的。3.该些费用系金桂良于2013年至2018年间每年向丁泾村委会支付，从未提出反对意见，可见金桂良对该费用的支付亦是同意的。综合上述三点意见，法院认为：金桂良为获取超额的收益改变了涉案房屋的使用用途，且以实际行动同意支付土地资源使用费，现又以不当得利主张返还，缺乏依据，故法院对金桂良的该项诉请不予支持。关于争议焦点3：丁泾村委会对拆除部分涉案房屋的事实不持异议，但双方对涉案房屋拆除前及已拆除面积表述不一，法院注意到：金桂良称受让时涉案房屋的面积为320平方米、受让后未进行改建扩建，故拆除前也为320平方米。但根据金桂良自行描述的房屋间数及长宽所计算的面积仅为100多平方米（四间大屋16米×7米+两间小屋），该面积描述与丁泾村委会所称的138平方米更为接近，且有国土部门出具的航拍图予以佐证，故法院对金桂良称受让时及拆除前涉案房屋面积为320平方米的事实不予采信。就拆除面积而言，在金桂良主张的拆除面积中，包含有两部分：一为涉案房屋之外西侧的一间小房及简易棚的拆除面积；二为涉案房屋本身东侧部分房屋的拆除面积。就第一部分而言，因金桂良未能证明该部分财产系金桂良所有且合法建造，而根据丁泾村委会所举证据可见，该部分财产应系案外人（涉案房屋的承租人）搭建，且案外人与丁泾村委会已就拆除达成一致。据此，法院对金桂良就该部分财产的拆除主张权利的请求不予支持。就第二部分而言，金桂良对涉案房屋东侧房屋拆除面积的描述明显与其就涉案房屋本身的形状、尺寸描述相矛盾，不具有可信度；而丁泾村委会与实际施工人员就该部分房屋拆除面积的描述大致相同，丁泾村委会自认拆除时向西推进了3米，因涉案房屋的形状为长方形、进深7米（金桂良与施工人的描述一致），故法院认定拆除面积为21平方米（3米×7米）。据此，法院对丁泾村委会拆除金桂良21平方米房屋的事实予以认定。关于拆除房屋是否应予重建的问题，涉案房屋拆除施工时的具体情况有实际施工人的证言予以证明，根据证人庭审陈述情况，法院认为该证人的证言比较客观、可信。现综合实际施工人的几点陈述：施工周期3-4天；施工期间一直有人在现场；拆除时看到金桂良且金桂良未提异议；金桂良家人还对门洞宽度进行指示等事实可以看出金桂良对于涉案部分房屋的拆除系知晓且许可的，现又要求重建不应得到支持。同时考虑到涉案拆除房屋系因“创建三星级康居乡村项目”统一规划的道路拓宽而拆除，现若要重建势必会占用已浇筑拓宽完毕的道路，这显然与乡村统一规划建设相违背，从公共利益平衡的角度，也不宜进行原址重建。综上，法院对金桂良要求原址重建的请求不予支持。对被拆除部分房屋的损失赔偿，金桂良可自行与丁泾村委会进行磋商。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认金桂良与太仓市浮桥镇丁泾村村民委员会于1997年12月18日签订的《丁泾加工厂转让协议书》有效。二、驳回金桂良的其他诉讼请求。案件受理费210元，由金桂良负担130元，太仓市浮桥镇丁泾村村民委员会负担80元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，2019年5月14日，太仓市浮桥镇人民政府向金桂良出具《信访事项答复意见书》，内容为：1997年你向丁泾村村委会购买老丁泾家工厂，转让协议表明：“丁泾村村委会将包括房屋加工机械、电动机等在内的资产作价15000元整转让给金桂良。”。该厂房所在土地（0.48亩）系集体用地，村委会按照政府土地流转租赁指导价格向你收取土地租金。2018年6月，因顶径村立新村庄创建三星级康居乡村项目规划需要，原有老旧路面由2.5米拓宽至4米宽，你的加工厂紧挨主干道转弯处，不仅影响道路施工，还对村民出行造成巨大安全隐患。2018年7月，村委会就该事宜与你儿子面谈，达成口头约定：“加工厂东墙往西移进3米距离，拆除面积约18平方米，由村委会安排施工队负责东墙面的拆除及修复美化工程，所有费用均由村委会承担，不再作其他形式的拆除补偿。”你腾让的土地面积免收土地租金，厂房改造及围墙美化工程，均在得到你儿子同意后进行。以上事实由金桂良提供的《信访事项答复意见书》予以证明。二审中，金桂良提供了一份平面草图，称是按照房子拆除前的照片手绘的，证明在2018年5月份之前金桂良经营的加工厂实际面积为300多平方米。丁泾村委会质证认为，该草图是金桂良单方制作，不具有客观真实性。丁泾村委会在一审中提交国土部门出具的2018年上半年航拍图确定涉案房屋总面积为138平方米。金桂良认为涉案房屋在2018年6月已经被拆除，丁泾村委会提供的航拍图是2018年7月形成，不能证明拆除前的面积。本院认为：1997年12月18日金桂良与丁泾村委会签订的转让协议书是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，协议合法有效。根据该协议，金桂良受让了丁泾加工厂的全部资产。虽然转让协议没有约定金桂良应当支付土地租金，但金桂良受让的房屋位于村集体土地上，从2013年起每年向丁泾村委会支付土地资源使用费，双方已经形成合意，故金桂良上诉要求退还该部分费用于法无据，本院不予支持。2018年丁泾村委会因乡村道路拓宽拆除了金桂良的加工厂部分房屋，金桂良主张被拆除的厂房面积222平方米，对此应由金桂良承担举证责任。金桂良一审中提供了拆除前后照片，二审中提供了手绘草图，并不足以证明被拆除房屋的面积。金桂良认为丁泾村委会应当就涉案厂房面积承担举证责任于法无据。金桂良要求丁泾村委会对拆除房屋原址重建，本院认为，首先金桂良就被拆除面积未能充分取证，且房屋是因道路拓宽而被拆除，客观上不具有原址重建的可能性，因此对该请求本院不予支持。金桂良上诉要求丁泾村委会赔偿损失，一审中未提出该项诉讼请求，故本案不予理涉，金桂良可另行主张权利。综上所述，金桂良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人金桂良负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年十月三十日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。