山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初9309号原告（反诉被告）：韩德武，女，1975年7月29日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：郑蜀峰，北京市中银（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王忠峰，北京市中银（青岛）律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛臻品智慧公寓管理有限公司，住所地山东省青岛市城阳区流亭街道长城南路**富力总部基地**楼**。法定代表人：李美，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高飞华，山东海桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：史玉欣，山东海桥律师事务所实习律师。原告韩德武诉被告青岛臻品智慧公寓管理有限公司（以下简称臻品公寓公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告韩德武的委托诉讼代理人王忠峰，臻品公寓公司的委托诉讼代理人高飞华、史玉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩德武提出诉讼请求：1、解除原被告签订的2018-10-27号《房屋托管合作协议》；2、被告臻品公寓公司支付保底金差额52126元（22624元+22992元+22992元-16482元）；3、被告赔偿原告托管服务费12000元（1000元/年×4年）；4、被告支付逾期付款违约金20582元（686.08元/天×30天）；5、被告赔偿原告装修价款62400元；6、被告支付违约金9000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系青岛市城阳区富力小区83号楼315号、411号、413号三套的房主。2018年10月29日，原告与被告分别签署三份《房屋托管合作协议》，委托被告为其三套房屋提供物业管理、经营服务，期限为2019年3月30日起至2024年6月4日。合同签订后，原告依照合同约定向被告交付房屋并支付托管服务费与装修费；但被告违反合同约定，仅支付部分收成，拒绝支付保底差额并要求单方面终止协议。被告臻品公寓公司辩称：1、原告于2020年5月30日违反合同约定将涉案托管房屋的水卡、电卡、钥匙收回，原告的行为导致合同无法继续履行已构成根本性违约；2、原告向被告主张支付保底金差额、请求返还托管服务费、请求被告支付自延迟支付托管收入的违约金、要求被告赔偿装修价款、要求被告支付违约金，均无事实和合同依据。法院应依法驳回原告的诉讼请求。被告臻品公寓公司向本院提出反诉请求：1、判令韩德武支付违约金9000元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉事实与理由：2018年，双方签署《房屋托管合作协议》，臻品公寓公司为韩德武提供物业管理、经营服务，托管物业位于青岛市城阳区富力小区的房屋三处。合同期内，臻品公寓公司一直按约履行合同，但韩德武以托管房屋在新冠××疫情期间无收益为由，于2020年5月30日将该房屋钥匙收回，单方终止协议。致使双方合同无法继续履行，已构成根本违约。原告韩德武针对被告臻品公寓公司的反诉辩称：房屋托管合作协议尚未解除，本案中双方未签署书面的解除协议。收回房屋钥匙的原因在于臻品公寓公司违约支付租金及保底金差额，若在反诉原告将该金额支付后，反诉被告就会将钥匙交还，房屋托管合作协议应属于正常履行的合同。本案应为房屋租赁合同纠纷。房屋钥匙是在收到臻品公寓公司解除合同通知之后才收回，但双方就保底金的支付及违约赔偿等事宜未达成一致，故只是收回钥匙而非解除合同，原告的目的在于行使不安抗辩权，防止损失继续扩大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据各方提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：青岛市城阳区富力小区83号楼1单元315号、83号楼1单元411号、83号楼1单元413号房屋的购买人为韩德武。青岛臻品智慧酒店管理有限公司于2019年4月18日变更名称为本案被告。韩德武作为托管方（甲方），青岛臻品智慧酒店管理有限公司作为受委托方（乙方），针对上述三处房屋分别签订了三份《房屋托管合作协议》，原被告双方对该合同中约定的内容均认可。该三份托管合同内容均包括：1、乙方接受甲方委托，为甲方提供物业管理、经营服务；2、托管物业简况：①甲方交付房屋后，乙方按照统一的标准进行装修包括家电、家具配备，装修总价20800元，乙方仅承担委托管理责任，装修责任由第三方装修公司承担；②合同签署后，甲方应在三日内将酒店托管服务费5000元（1000元/年）汇款至乙方提供财务收款账户，乙方开具收据。（包含服务器维护，广电片源更新，每年7天自住观影体验）一次性收费，不予退还；3、经营托管期限：①本次经营托管服务期限自2019年3月30日起至2024年6月4日止；②甲方应在2019年3月30日前将符合约定条件的托管物业交付给乙方，乙方在甲方将符合约定的托管房屋交付后60日内完成附属设施的配备，7日内予以上线运营，即乙方筹备免租期67天。托管物业收益自上线之日起开始生效；4、经营收入及支付方式：①甲方与乙方采用“分成+保底”的分配方式。甲方与乙方采取甲方50%，乙方50%分配比例，按月分配。甲方与乙方设定的三套房屋的税前保底金额分别为22624元、22992元、22992元。②每月纯收益与客户五五分成，采用保底+分成模式，年保底收益房屋总价的5%，按月支付业主收益，如按12个月计没有达到年收益，则乙方一次性为业主补足全年差额。③甲方与乙方每月按托管房屋的实际收入进行分配，若在协议期内甲方年度收益低于年底金额，由乙方在协议期下一期第一个月内（按照甲方房屋上线日向后推算12个月为一期）将托管收入差额部分补齐。④甲方当月托管收入于次月15日前由乙方支付到甲方指定银行账户。5、托管期间乙方承担水电燃气、宽带、有线电视等费用，甲方承担装修、家具、软装、物业管理费；6、违约责任：①除另有约定外，本协议项下的违约金为3000元，违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任；②无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付托管收入分成款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天保底租金的1/100。超过30日，甲方有权提出解除协议。③如双方在合作期内单方终止协议，违约方应赔偿对方为托管房屋投入的全部费用以及因此造成的损失费用，并支付违约金3000元；7、双方间的通知除书面形式外，微信、短信也视为书面通知，自发出之日起三日内视为送达等内容。2018年10月29日，原告向被告交纳涉案三处房屋的托管服务费共计15000元。同日，原告向被告交纳三处房屋的装修款共计62400元。该房屋已进行了装饰装修。2019年7月15日，被告首次向原告支付托管费，至2020年2月15日期间共支付托管费16482元。2020年5月27日，原告收到被告以短信形式发出的合同解除函：因新冠疫情，导致物业管理服务难以继续提供，依据法律规定和合同约定，正式通知解除双方签订的《房屋托管合作协议》，合同自本通知书送达之日解除，请原告及时取回物业钥匙等并开展后续处分行为，避免可能出现损失的扩大。原告收到该解除合同信息后未提异议。2020年5月30日，原告收回涉案房屋的钥匙、房卡、水电卡各一套，并签字确认收回的原因系臻品公寓公司已超过3个月未按合同支付租金。本院认为，本案系委托合同纠纷。原告与被告自愿签订的《房屋托管合作协议》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,本院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。被告于2020年5月27日向原告短信发出合同解除函通知原告解除涉案合同,原告收到被告发出的该解除函后，未提出异议，并且于2020年5月30日收回房屋钥匙。故本院确认，原、被告签订的《房屋托管合作协议》于2020年5月30日已解除。涉案合同的解除原因系原告因被告已超过3个月未按合同支付租金而收回房屋钥匙，故被告应当承担合同中约定的违约责任。韩德武要求臻品公寓公司按约定支付违约金9000元，本院予以支持。臻品公寓公司反诉主张韩德武单方解除合同并要求其支付违约金9000元，无事实及法律依据，本院不予支持。结合臻品公寓公司于2019年7月15日首次支付托管费及合同约定的装修免租期67天、合同终止日期2024年6月4日，本院对被告臻品公寓公司辩称的实际托管日期为2019年6月8日的主张，予以采信，即涉案房屋实际托管期限为2019年6月8日至2020年5月30日。涉案房屋实际托管期间未到一年，韩德武要求臻品公寓公司支付年保底金收益差额52126元（22624元+22992元+22992元-16482元），无合同依据，本院不予支持。但臻品公寓公司在托管期间迟延支付韩德武经营收益，韩德武要求其按合同约定支付逾期付款违约金20582元（686.08元×30天），本院予以支持。韩德武按1000元/年的标准交纳了5年托管服务费，但臻品公寓公司实际托管期间不到一年即解除合同，且未进行服务器维护等服务，故韩德武要求臻品公寓公司赔偿该项损失返还剩余4年的服务费12000元（4000元×3），于法有据，本院予以支持。韩德武向臻品公寓公司交纳了装修款62400元，该款虽系韩德武为托管房屋投入的费用，按合同约定应由违约方赔偿，但该款已按合同约定由第三方实际用于了房屋的装饰装修。韩德武作为房屋所有权人，也是房屋的装饰装修受益人，装饰物品仍可继续使用，故韩德武要求赔偿房屋装修款损失62400元，本院予以部分支持，臻品公寓公司应赔偿韩德武装修款损失9000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青岛臻品智慧公寓管理有限公司本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）韩德武解除合同违约金9000元；二、被告（反诉原告）青岛臻品智慧公寓管理有限公司本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）韩德武托管服务费12000元；三、被告（反诉原告）青岛臻品智慧公寓管理有限公司本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）韩德武逾期付款违约金20582元；四、被告（反诉原告）青岛臻品智慧公寓管理有限公司本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）韩德武装修款损失9000元；五、驳回原告（反诉被告）韩德武的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）青岛臻品智慧公寓管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3422元,减半收取1711元，由原告（反诉被告）韩德武负担1157元，被告（反诉原告）青岛臻品智慧公寓管理有限公司负担554元；反诉费25元，由被告（反诉原告）青岛臻品智慧公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  滕艳二〇二〇年十月二十三日法官助理潘沙沙书记员李光争