山东省宁津县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1422民初1720号原告（反诉被告）：范欣颖，女，1981年11月29日出生，汉族，住宁津县。委托诉讼代理人：张文松，山东全泰律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：武爱岗，男，1987年2月3日出生，汉族，住宁津县。被告（反诉原告）：孙青青，女，1985年12月7日出生，汉族，住宁津县。二被告系夫妻关系。共同委托诉讼代理人：姜世华，山东忠旺律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）范欣颖与被告（反诉原告）武爱岗、孙青青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）范欣颖及其委托诉讼代理人张文松、被告（反诉原告）武爱岗、孙青青共同委托诉讼代理人姜世华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。范欣颖向本院提出诉讼请求：1.请求判决位于宁津县归原告所有。2.请求判令被告向原告支付违约金100000元。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告系宁津县宁津镇西白庄村村民，双方于2017年11月5日签订《房屋买卖协议》，被告将本村配建房屋以380000元的价格卖予原告，双方约定分四次付清，原告向被告第一次支付定金10000元，开工时支付100000元，房屋主体起时支100000元，被告向原告交房时支付170000元。同时第八条约定，原告需要购买配套车库、储藏室、车位，被告需要配合即被告购买后按照村委出售价格转让给原告，或配合原告以被告的名义购买。合同签订后原告依约向被告支付前三次房款，随后原告要求被告依约购买配套车库、储藏室、车位转让给原告，然后向原告再交付房屋，但被告拒不配合。双方至今沟通未果，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定特诉至贵院，望判如所请。武爱岗、孙青青辩称，原告范欣颖所诉不是事实，双方约定110平的房子38万元，范欣颖已经给付了21万元，尚欠近20万元和房屋有关的款项没有支付，没有履行合同的主要到期义务故主张涉案房屋认定归属范欣颖所有不应支持。范欣颖主张武爱岗、孙青青夫妇违约不成立。从合同约定看，范欣颖是否要车库等尚不确定，具体是范欣颖以武爱岗的名义直接付款购买，还是武爱岗购得后再转售给范欣颖也没有确定。事实的情况是到了合同约定交房时的6月10日，范欣颖没有表示要车库等，武爱岗只选购了楼房，选购完毕后范欣颖表示要购买车库等，为了满足范欣颖的需求，武爱岗、孙青青积极联系，再次购买车库等，和范欣颖夫妇一并前往购买，并且武爱岗已经在选购清单选购签字完毕。范欣颖也带了现金打算交款。至此，武爱岗的配合购买的义务已经履行完毕。只是因范欣颖对其房屋不满意要求调换，和乡镇工作人员交涉，引起不满。镇上不再出卖了。合同只是约定配合购买，分房部门不卖，超出武爱岗的能力范围，所以说主张违约不成立，请驳回范欣颖的诉请。武爱岗、孙青青向本院提出反诉请求：1.请求被反诉人支付房款170000元、房屋面积差价款16929.5元、装修保证金1000元、物业费1379元，共计189308.5元，并赔偿被告（反诉原告）资金占用损失（自2020年6月10日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；2.被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：原被告双方都是宁津县宁津镇西白村村民，因集资配建楼房，反诉人应当分得楼房110平一套，被反诉人欲购买，2017年11月5日双方签订了房屋买卖合同一份，约定将以后应当分得的110平楼房卖给范欣颖，约定价格为380000元，已经依照约定给付了210000元，约定在上级部门交房时付170000元，和房屋有关所产生的费用由原告承担。在2020年6月份楼房修建完毕，由政府部门组织分配房屋，房屋分配完毕交付后原告依照约定应当给付房款170000元，因房屋实际面积超出原约定的面积4.9平，按照折合的每平价格为3455元，超出面积部分的价款为16929.5元，另装修保证金1000元、物业费1379元，共计189308.5元。要求被反诉人支付。范欣颖对武爱岗、孙青青的反诉辩称，双方所约定的第四次交付房款的条件不具备，所以被告没有要求原告支付房款170000元的法律和事实依据。关于房屋差价，买卖协议中所涉标的物为被告位于的楼房，后经双方确认为西白村1号楼6单元102室。其标的物为整体性，不具备分割性，且当时约定的为房屋总价，并非按单价每平米多少元购买。且当时所书写的110平米为预估的建筑范围。所以原告所购买的标的物为1号楼6单元102室，对于其最终的实际测量面积，存在误差。该误差也系原告所购买的标的物。因此原告不应承担16929.5元的差价。对于装修保证金、物业费被告没有履行向原告交付房屋的义务，上述费用也不应由原告承担。针对本案中被告称履行情况的表述，双方在签订买卖合同时对于被告的协助或配合进行了专门条款、专门说明。在房屋买卖协议第8条，单独列明被告不履行配合等行为，视为违约。且双方对于违约责任均认可。由此，对于原告购买房屋时明确了需要购买配套的设施。但在具备选购配套设施的第一时间内，被告因纠结于房屋尾款以此为借口，没有第一时间为原告选购配套设施，所以导致了至今未选购成配套设施。被告不积极履行配合行为，是导致合同纠纷产生的根本原因。本院经审理认定事实如下：被告武爱岗、孙青青（反诉原告）系夫妻关系，原告（反诉被告）范欣颖与被告武爱岗、孙青青均系宁津县宁城街道办事处（原宁津镇）西白村村民，双方于2017年11月5日签订房屋买卖协议，买卖房屋系西白村村集体面向本村村民集资建设。协议约定武爱岗（甲方）将位于社区楼房一处，出售于范欣颖（乙方），合同第二条约定，该楼房价格为380000元，付款方式为：分四次付清（凭甲方收款凭证为准），第一次先支付定金10000元，第二次即开工时支付100000元，第三次房屋主体起时支付100000元，第四次交房时支付170000元。第七条约定，本协议达成后双方应共同遵守，如有一方违反应承担下列责任：1、甲方违反本协议时应返还乙方购房款并承担反悔时房屋市场价格双倍的房款做为违约责任。2、乙方违反本协议时不得要求甲方返还购房款。第八条约定，乙方根据自身需要，购买该房屋所配套的车库、储藏室、车位等配套设施时，甲方配合乙方购买（甲方购买后按照村委出售价格转让给乙方，或乙方以甲方名义直接向村委购买，该配套设施归乙方所有），乙方购得本房屋后如有与该房有关的事项需甲方出面来协助时，甲方应全力协助，否则视为甲方违约，按本协议第七条第（1）款的约定处理。合同签订后，原告范欣颖于2017年10月18日、2017年11月5日、2018年9月14日，履行了合同约定的前三次付款义务。被告武爱岗、孙青青于2017年11月5日、2018年9月14日出具了收到条。2020年6月10日，应村委会通知选房，被告为原告选取了宁津县社区1号楼6单元102室房屋，但没有一并选取车库和储藏室。后原被告双方相约到西白村村委会另行选取购买车库和储藏间，因双方以外的原因未能购买成功。双方遂发生纠纷，原告未向被告支付第四笔购房款170000元，被告亦未向原告交付房屋。另查，原告范欣颖与被告武爱岗、孙青青事先均知晓村委会定于2020年6月10日选房且房屋与车库、储藏室一并选取的情况。以上事实，由房屋买卖协议、收款收据、收到条、原被告短信聊天记录、通话记录及当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告范欣颖与被告武爱岗均为同一村集体村民，双方签订《房屋买卖协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务，原告范欣颖按照合同条款的约定向被告给付了前三期购房款，被告武爱岗、孙青青配合原告范欣颖选购了房屋。原告应按照合同约定给付被告第四期购房款，从合同上下文文意看，“交房时”指村委会交房时，这与范欣颖提供的短信聊天记录能够相印证，故范欣颖应按合同约定向武爱岗、孙青青给付第四期购房款170000元，武爱岗、孙青青亦有义务收到最后一笔房款后，将房屋交付范欣颖。范欣颖未按合同约定向武爱岗、孙青青支付第四期购房款，武爱岗、孙青青要求范欣颖支付购房款170000元并支付自逾期之日起至实际给付之日止的资金占用损失，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。故武爱岗、孙青青要求逾期付款的资金占用损失按年利率6%计算过高，本院依法酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算。武爱岗、孙青青要求范欣颖支付房屋面积差价款16929.5元、装修保证金1000元、物业费1379元，仅提供费用明细单复印件一份，未提供已交纳上述款项的收据，原告不予认可，故武爱岗、孙青青要求支付上述款项，证据不足，本院不予支持，可待证据充分后另行主张。关于购买车库和储藏间问题，双方在协议中约定为“乙方根据自身需要，购买该房屋所配套的车库、储藏室、车位等配套设施时，甲方配合乙方购买（甲方购买后按照村委出售价格转让给乙方，或乙方以甲方名义直接向村委购买，该配套设施归乙方所有）”从合同约定内容来看，双方签订协议时原告范欣颖对是否购买配套设施意思表示不明确，对附属设施的购买种类和购买方式亦具有选择性即不确定性，属约定不明。原、被告在事先均知道选房时间以及选房与选车库、储藏间一并进行，又有上述约定的情况下，双方均有义务事先与对方确认是否选取车库和储藏间及选取车库和储藏间的具体方式，双方未事先沟通确认，对未能选取车库、储藏间均存在过错，原告亦未能提供证据证明其因未选取车库、储藏间所造成的损失，故原告要求被告支付违约金100000元，证据不足，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）范欣颖于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）武爱岗、孙青青购房款170000元及资金占用损失（资金占用损失自2020年6月11日起至实际给付之日止，以170000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算）。二、被告（反诉原告）武爱岗、孙青青于收到原告（反诉被告）范欣颖上述款项后当日将宁津县社区1号楼6单元102室房屋（含房屋钥匙）交付原告（反诉被告）范欣颖占有使用。三、驳回原告（反诉被告）范欣颖及被告（反诉原告）武爱岗、孙青青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，减半收取1200元，由范欣颖负担。反诉费4086元，减半收取2043元，由范欣颖负担1839元，武爱岗、孙青青负担204元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  孙艳霞二〇二〇年十月十九日书记员  张 雪