广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初2971号 原告（反诉被告）：肖鲜花，女，1956年10月1日出生，汉族，住广西百色市右江区。 原告（反诉被告）：江东雨，男，1977年9月16日出生，汉族，住广西百色市右江区。（到庭） 二原告共同委托诉讼代理人：韩明，广西桂百律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李锦逢，女，1946年6月15日出生，汉族，住广西百色市右江区。 被告：唐刊年，男，1945年8月5日出生，汉族，住广西百色市右江区。 二被告共同委托诉讼代理人：黄淇，广西鹅城律师事务所律师。 原告(反诉被告)肖鲜花、江东雨诉与被告(反诉原告)李锦逢、唐刊年合同纠纷及李锦逢反诉赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖鲜花、江东雨及其委托诉讼代理人韩明，被告李锦逢、唐刊年的共同委托诉讼代理人黄淇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)肖鲜花、江东雨向本院提出诉讼请求：1、判决被告李锦逢、唐刊年共同向原告支付违约金100000元。2、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由:原告肖鲜花是江幸明的妻子，江幸明于2016年9月10日因病死亡。原告江东雨是江幸明的儿子，被告李锦逢的丈夫是被告唐刊年。2015年3月23日原告肖鲜花和丈夫江幸明与被告李锦逢、案外人李素萍签订《房屋租赁合同》，约定原告肖鲜花和丈夫江幸明把位于百色市出租给被告李锦逢、案外人李素萍，用途为居住或商业使用，租期为2015年4月1日起至2027年4月1日止，租金按每三年一个周期，共四个周期，第一周期至第四周期的租金分别为30万元、33万元、36.3万元、39.93万元，并约定被告李锦逢、案外人李素萍中途退租的应按合同当年租金额的百分之百向原告肖鲜花、江幸明支付违约金，并不退回预交的租金和押金。之后案外人李素萍作为承租人之一退出上述《房屋租赁合同》，由被告李锦逢作为承租人继续履行上述《房屋租赁合同》。2016年4月9日原告肖鲜花和丈夫江幸明与被告李锦逢签订《房屋租赁合同补充协议》，约定对上述《房屋租赁合同》中的租金金额进行相应减少。2020年3月16日原告肖鲜花与被告李锦逢签订《同宇宾馆解除合同协议书》，约定于2020年3月31日提前终止上述《房屋租赁合同》，并约定被告李锦逢向原告肖鲜花支付违约金100000元等内容。上述解除合同协议书生效后，原告多次要求被告支付上述违约金100000元，但被告拒不支付。被告的行为已构成违约，应依相关法律规定承担违约民事责任。故特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告就其主张事实向本院提供的证据有：1、原告身份证，证明原告肖鲜花、江东雨身份情况。2、户口本、结婚证、证明，证实原告肖鲜花是江幸明的妻子、原告江东雨是江幸明的儿子，江幸明于2016年9月10日死亡。3、《房屋租赁合同》，证明2015年3月23日，原告肖鲜花和江幸明与被告李锦逢、李素萍签订涉案房屋租赁及约定情况。4、《房屋租赁合同补充协议》，证实2016年4月9日原告与被告对房屋租赁合同进行补充约定情况。5、《同宇宾馆解除合同协议书》，证实2020年3月16日原告、被告对解除房屋租赁合同的约定情况。6、房屋所有权，证实涉案出租的房屋所有人是肖鲜花，共有人是江幸明。 被告李锦逢、唐刊年辩称：原告的起诉没有事实和法律依据。1、解除协议是两原告趁人之危，趁疫情原因导致被告经营困难时期，违背被告真实意思要求签订的，协议中的10万元的违约金我方不同意也不应该支付。2、订立的解除协议显失公平，解除协议的内容都是由被告承担违约金和违约责任的条款，未做完一个月也要缴纳整个月的租金，原告无偿接收我方投入到宾馆的设备外，还要我方承担10万元的违约金，违约金要求过高，是显失公平不合理的。3、原告已经多收取了被告半个月的租金，还要没收宾馆的设备设施，这些都算是违约金责任，违约金明显过高。4、被告唐刊年不是本案适格的被告，原告提供的所有证据材料，唐刊年都还是合同当事人不是合同主体，就算唐刊年帮管理宾馆，也只是与李锦逢内部的关系，与两原告无关。故原告的诉讼请求不成立，请法院依法驳回。 被告(反诉原告)李锦逢提出反诉请求：1、变更《同宇宾馆解除合同协议书》第二、五项条款，判决反诉人不需要支付违约金，由被反诉人退回反诉人押金3.6万元并补偿反诉人60.9万元。2、本案本诉及反诉的诉讼费由被反诉人承担。 事实和理由：被反诉人2011年10月将房屋出租给案外人李素萍，李素萍后投资开办“同宇宾馆”。2015年3月底，反诉人以88万元的价格从李素萍手中买下同宇宾馆全部设备设施，双方2015年4月1日签订《同宇宾馆转让合同书》。反诉人接手宾馆后于2015年、2016年与被反诉人签订了租赁合同及补充协议，并追加投资129004元以改善宾馆硬件。2020年1月前反诉人一直如约履行合同义务，但2020年1月底百年不遇的新冠疫情让旅馆行业全部陷入绝境中，从2020年1月底至3月这两个多月时间里反诉人几乎没有收入，只有房租、人工、水电等成本仍不断开支，反诉人为此亏损了数十万元。此时被反诉人又不顾疫情及反诉人的经营困境不断催讨全额租金，可是反诉人因新冠疫情不可抗力原因已无法经营，反诉人与被反诉人有鉴于此都同意提前终止原租赁合同，但在3月16日签订解除协议书时被反诉人强行在协议书中增加多项不公平条款：不但要求反诉人支付2020年2、3月全部房租、还要反诉人支付10万元违约金，甚至无偿接收反诉人宾馆中所有设备设施，而反诉人2015年投入到宾馆的设备设施价值有100.9万元之巨，现仅经营了4年10个月，这些设备设施经合理折旧后仍至少价值60.9万元，上述条款既不公平也不合理但被反诉人态度强硬完全不接受反诉人提出的异议。在疫情之下的危机时刻反诉人被迫在被反诉人事先拟好的解除合同协议书上签字。 另反诉人有3.6万元押金在被反诉人处，合同解除后被反诉人一直未退回给反诉人。反诉人认为：百年不遇的疫情面前，被反诉人趁人之危逼迫反诉人同意不公平的解除协议，获取了巨额不正当利益，其行为既违背法律违背公平正义违背公序良俗，无法让反诉人接受。为维护反诉人的合法利益，特提出反诉，恳请人民法院依法支持反诉请求。 原告(反诉被告)肖鲜花、江东雨对被告(反诉原告)李锦逢的反诉答辩称：一、李锦逢提起反诉时主张其于2015年与肖鲜花签订租赁合同与事实不完全相符。肖鲜花提交的序号3证据证实2015年3月23日肖鲜花和丈夫江幸明与李锦逢、李素萍签订房屋租赁合同，进一步证实2015年3月23日李锦逢与李素萍成立合伙关系后与肖鲜花和江幸明签订房屋租赁合同。二、李锦逢提起反诉时主张其于2016年与肖鲜花签订租赁合同补充协议与事实不完全相符。肖鲜花提交的序号4证据证实2016年4月9日肖鲜花和丈夫江幸明与李锦逢签订房屋租赁合同补充协议，对房屋租赁合同进行补充约定，进一步证实李素萍退出与李锦逢的合伙，由李锦逢自已继续履行房屋租赁合。三、李锦逢提起反诉时主张2015年投入到宾馆的设备、设施价值100.9万元之巨，但无充分证据证实。首先，李锦逢主张2015年投入到宾馆的设备、设施是哪些名称，李锦逢并未举证证明。其次，2015年3月23日肖鲜花和其丈夫江幸明与李锦逢、李素萍签订房屋租赁合同第一条第3至5点明确约定了房屋现有装修及设备、设施，其体内容是门前四个铝合金卷闸大门、每层铁防盗网楼门、含玻璃、不锈钢纱网的铝合金窗、一至六层铺好地板砖、卫生间装好便盘(2-6_层两个卫生间)、1-2层涂好腻子粉、水电通列各层各房间、房后地面已硬化、6只磁卡电表、一层一个水表、二层至六层每层两个水表，从而证实以上这些装修及设备、设施不属于李锦逢于2015年投入到宾馆的装修及设备、设施。再次，2016年4月9日肖鲜花和丈夫江幸明与李锦逢签订房屋租赁合同补充协议第三条明确约定，租赁房屋内的电梯是肖鲜花和江幸明购买，合同期满李锦逢应正常运行交肖鲜花和江幸明所有，从而证实宾馆的电梯设备不属于李锦逢于2015年投入到宾馆的设备。四、李锦逢提起反诉时主张房屋租赁合同解除时宾馆的设备、设施经合理折旧后价值至少60.9万元并无证据证实。李锦逢与肖鲜花于2020年3月16日解除房屋租赁合同时并未列出宾馆设备、设施的名称清单交给肖鲜花确认，如今却主张该宾馆的设备、设施经合理折旧后价值至少60.9万元，显然无证据证实。五、李锦逢提起反诉时主张退回房屋租赁合同押金3.6万元无事实和法律依据。房屋租赁合同第十一条第1点约定，李锦逢中途退租的不退回押金。且李锦逢没有出具证明证实中途退租的原因是遭遇不可抗力，也没有及时通知肖鲜花，故李锦逢主张退回房屋租赁合同押金3.6万元无事实和法律依据。六、李锦逢提起反诉时主张肖鲜花逼迫其在事先拟定的《同宇宾馆解除合同协议书》上签字不成立。《同宇宾馆解除合同协议书》签订过程中协议双方都有陪同人员在场，其中李锦逢的陪同人员有其丈夫唐刊年和李锦逢聘请的财务人员小韦（即韦莉莎），肖鲜花的陪同人员有其儿子江东雨和在农行工作的熟人梁某。双方经过协商，对《同宇宾馆解除合同协议书》各条款约定达成一致，由韦莉莎执笔书写成协议书，双方才签字，体现了双方的真实意思，不存在肖鲜花逼迫李锦逢在事先拟定的《同宇宾馆解除合同协议书》上签字的情形，目前李锦逢也没证据证实存在逼迫其签字的情形，应承担举证不能的不利后果。七、李锦逢提起反诉时主张涉案《同宇宾馆解除合同协议书》第二、五条约定不公平并主张变更该条约定，还主张由肖鲜花补偿李锦逢60.9万元，并无事实和法律依据。房屋租赁合同第十一条第1点约定，李锦逢中途退租的应按合同当年租金额的百分之百向肖鲜花支付违约金。李锦逢中途退租的当年是2020年，房屋租赁合同补充协议第二条第1点约定该年年租金为31.02万元。李锦逢在提起反诉时主张退租的原因是遭遇不可抗力即新冠疫情，但李锦逢没有出具证明证实中途退租的原因是遭遇不可抗力，也没有及时通知肖鲜花，李锦逢依照房屋租赁合同第十一条第1点约定应向肖鲜花支付31.02万元违约金。2020年3月16日李锦逢与肖鲜花在协商如何支付中途退租的违约金31.02万元时，李锦逢提出可以付10万元违约金，余下21.02万元违约金可以用宾馆的货物、家电、用品价值折抵。在此共识及其他共识基础上，李锦逢与肖鲜花于当日签订《同宇宾馆解除合同协议书》。因此《同宇宾馆解除合同协议书》第二、五条约定是双方公平约定，不存显失公平情形，李锦逢主张变更该条约定并主张由肖鲜花补偿李锦逢60.9万元，显然无事实和法律依据。 综上所述，李锦逢的反诉没有事实和法律依据，请求法院支持本诉的全部诉讼请求，并依法驳回李锦逢的全部反诉请求。 被告(反诉原告)李锦逢就其抗辩及反诉向本院提供的证据有：1、同宇宾馆解除合同协议书，被反诉人趁人之危迫使反诉人签下不公平协议，协议书第二、五条应该变更。2、押金收条，证实被反诉人收取反诉人押金3.6万元，合同已解除应退还反诉人。3、《同宇宾馆转让合同书》、证明、收条及银行转账记录，证实反诉人以88万元价格买下同宇宾馆包括电梯、太阳能等所有设备设施，被反诉人接受上述设备应给予反诉人补偿。4、连续投资129004元改造同宇宾馆项目合同、明细及单据，证明反诉人陆续投资129004元改造同宇宾馆的事实。被反诉人接受上述设备应给予反诉人补偿。 被告唐刊年及（反诉原告）李锦逢对原告(反诉被告)肖鲜花、江东雨提供证据的质证意见为：对证据1、2三性均无异议。对证据3、4三性无异议，这份合同是李锦逢与肖鲜花、江幸明签订的，与唐刊年无关。对证据5真实性没有异议，对合法性、证明目的有异议，这份解除协议书的内容是不公平的，里面需要被告承担的违约金和违约责任过高，另从时间上看，正是在今年疫情最严重的时候，趁着这个时候，被告无法经营，出于危机之中，原告迫使被告违背自己真实意愿签订此协议书，所以协议书不是被告真实意思表示，协议书趁人之危且显失公平。对证据6三性无异议。 原告(反诉被告)肖鲜花、江东雨对被告（反诉原告）李锦逢提供证据的质证意见为：对证据1、证据2三性无异议，但不认可其证明目的。对证据3《合同书》，因为肖鲜花、江幸明都没有没有参与，对于数字的真实性、转让金没有办法查证，但是可以确认李素萍通过这个转让协议就退出了合伙，李素萍退出这个经营我方无异议；对证明，是李素萍在今年8月25日出具的，对真实性不认可，内容里提到的电梯、空气能等装修都是她本人投资内容不真实的，电梯在补充协议里已经约定好了，电梯就是归肖鲜花和江幸明的，配套的装修在第一份租赁合同里都有说明，这些配套装修里所列明的设备，不是李锦逢也不是李素萍投资装修的，所以这些并不属于他们二人。关于收条两张不真实，从时间上来看，2015年3月24日明确说转让金已经支付完毕了，到2015年12月20日，又说还欠44万，存在矛盾，不管转让费是否支付完毕，都不能证明解除协议签订时财产的价值和品种；对银行转账记录，对合法性真实性无异议，但是对关联性有异议，并不能证明李锦逢目前留在宾馆里财产的价值。对证据4，对这些材料的数字的真实性没有办法确认的，但是可以确认唐刊年、李锦逢共同参与宾馆经营，也不能证明留在宾馆里财产的名称和价值。 原告（反诉被告）肖鲜花、江东雨申请证人梁某出庭作证证实《同宇宾馆解除合同协议书》的协商及签订情况。本院认为，证人梁某与双方当事人并无利益上的利害关系，其作为在场人，对《同宇宾馆解除合同协议书》协商及签订情况所作陈述客观，与《同宇宾馆解除合同协议书》的签订基本吻合，本院予以认定。对双方提供的证据，对方对其真实性均无异议的，本案予以认定，可以作为本案认定事实的依据。至于对证据证明目的、关联性有不同意见的，由本院在查明事实部分综合认定。 综合全案证据及当事人的诉辩意见，本院认定法律事实如下：原告肖鲜花系江幸明的妻子，原告江东雨系江幸明的儿子，被告李锦逢与唐刊年系夫妻关系。2015年3月23日，原告肖鲜花和丈夫江幸明与被告李锦逢、案外人李素萍签订《房屋租赁合同》，约定由原告肖鲜花和丈夫江幸明把位于百色市出租给被告李锦逢、案外人李素萍，用途为居住或商业使用，租期为2015年4月1日起至2027年4月1日止，租金按每三年一个周期，共四个周期，第一周期至第四周期的租金分别为30万元、33万元、36.3万元、39.93万元，并约定被告李锦逢、案外人李素萍中途退租的应按合同当年租金额的百分之百向原告肖鲜花、江幸明支付违约金，并不退回预交的租金和押金。之后作为承租人之一的案外人李素萍退出上述《房屋租赁合同》，由被告李锦逢作为承租人继续履行上述《房屋租赁合同》。2016年4月9日原告肖鲜花和丈夫江幸明与被告李锦逢签订《房屋租赁合同补充协议》，约定对上述《房屋租赁合同》中的租金金额进行相应减少。2020年3月16日原告肖鲜花与被告李锦逢签订《同宇宾馆解除合同协议书》，约定于2020年3月31日提前终止上述《房屋租赁合同》，约定：一、由被告李锦逢交清2月份半个房租12925元、3月份房租25850元，总计应交房租38000元；二、由被告李锦逢支付违约金100000元；三、由李锦逢交清水电费、话费，将门店钥匙交还原告；宾馆内货物、家电、用品等归原告所有等内容。该《解除合同协议书》生效后，除违约金100000元未支付外其他协议条款已履行完毕。双方因《解除合同协议书》是否有效问题成讼。 本院认为，原告肖鲜花和其丈夫江幸明与被告李锦逢、案外人李素萍签订的《房屋租赁合同》、李素萍退出上述《房屋租赁合同》后李锦逢与肖鲜花、江幸明签订的《房屋租赁合同补充协议》、肖鲜花与李锦逢签订的《同宇宾馆解除合同协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律强制性、禁止性规定，为合法有效的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，各方均应按照合同的约定履行义务。被告李锦逢、唐刊年虽系夫妻关系，但唐刊年并未参与上述任何合同的签订，不是合同相对人，因此唐刊年不是本案的适格被告。 关于本诉请求问题，本院认为，《同宇宾馆解除合同协议书》是在当事人肖鲜花与李锦逢协商一致的情况下自愿签订的，且除违约金100000元未支付外其他协议条款已实际履行完毕，被告抗辩该协议是原告趁人之危、显失公平情况下签订的，未能提供充分证据证实，本院不予采纳，该协议书为合法有效的协议。故原告的本诉请求，于法有据并与本院查明的事实相符，本院予以支持。 关于被告反诉请求问题，本院认为，如上所述，《同宇宾馆解除合同协议书》系合法有效的协议，对双方具有约束力，故被告反诉原告折价补偿60.9万元的请求，依据不足，本院不予支持。但鉴于双方不得已提前解除合同主要系新冠疫情所造成，不能归责于任何一方的恶意违约所致，故从均衡各方利益考量，被告所交押金3.6万元，原告应予退回李锦逢。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告(反诉原告)李锦逢支付原告(反诉被告)肖鲜花、江东雨100000元。 二、由原告(反诉被告)肖鲜花、江东雨返还被告(反诉原告)李锦逢押金36000元。 三、驳回原告(反诉被告)肖鲜花、江东雨，被告(反诉原告)李锦逢的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1150元（原告已预交）、反诉费5125元（被告已预交），由被告承担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  李洪波 二〇二〇年九月二十日 书记员  廖琳娜