广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初4067号原告：肇庆杰林投资开发有限公司。住所地：肇庆市高新区****************自编1号。统一社会信用代码：91441200MA514EY2XL。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：冯松斌，广东承芳律师事务所律师。被告：郭耿珊，女，汉族，1993年3月17日出生，汉族，住湖北省咸丰县***********。公民身份号码：445************987。原告肇庆杰林投资开发有限公司（以下简称“杰林公司”）与被告郭耿珊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杰林公司的委托诉讼代理人冯松斌到庭参加诉讼。被告郭耿珊经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告杰林公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2019043715)，被告向原告赔偿违约金41523元【按照累计应付款(即房款总价)的5%支付违约金：830460元×5%=41523元】。二、判令被告承担本案的全部诉讼费、律师费。事实与理由：2019年4月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》(备注：合同号：2019043715)及相关附件，购买原告开发的位于肇庆市高新区******湖明珠花园4#楼2座2902房。根据合同约定，该房屋总价格830460元，以商业贷款方式付款。被告在2019年5月7日支付首期房款250460元，余款580000元通过向中国工商银行申请贷款支付，按揭所产生的费用由被告承担。合同签订后，原告协助被告向中国工商银行办理了银行按揭贷款手续，但因被告负债过高，还贷比不足导致按揭未能通过审批。2019年8月10日原告通知被告配合重新办理银行按揭，但被告没有按要求配合。2019年9月18日原告向被告发出书面《通知函》，要求被告收到通知函后3天内一次性缴清剩余购房款58万元。2019年11月22日原告又委托广东承芳律师事务所向被告发出《律师函》。但被告收到上述函件后，却迟迟未能配合重新办理银行按揭或支付余下购房款58万元。直至今日，被告一直违反合同约定，并未能按合同约定履行相关义务。综上所述，原告根据《商品房买卖合同(预售)》第八条“逾期付款责任”约定解除合同，被告应协助原告办理备案注销手续，以及预购商品贷款抵押登记备案注销手续，并承担全部手续费用。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法判决。被告郭耿珊没有答辩，也没有提交相关证据。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、《商品房买卖合同（预售）》、认购书、发票，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系、相关权利义务约定及房款支付情况等事实；2、《通知函》、快递单底单、邮寄回执，证明原告发出《通知函》和《律师函》要求被告补充银行资料支付剩余购房款，但被告均没有回复的事实；3、委托代理协议、发票，证明原告为追讨被告的违约责任而支付的律师费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月18日，原告杰林公司（出卖人）与被告郭耿珊（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019043715），主要约定内容为：“被告郭耿珊向原告购买位于广东省肇庆市大旺高新区******湖明珠花园3#楼29层2座2902号的商品房，该房屋总价款为830460元。付款方式为商业贷款方式支付，被告郭耿珊应当于2019年4月18日前支付首期房价款250460元，占全部房价款的30.15%；余款580000元向中国工商银行申请贷款支付。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：如逾期付款期限在90日以内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。……”等内容。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中的附件十一《合同补充协议》又约定：“…第三条付款特别约定：…如买受人选择按揭付款：(1)买受人应在签订本合同的同时向出卖人或按揭银行提交银行按揭所需的相关材料，若银行要求买受人补齐资料完善手续的，买受人应在银行要求的期限内按银行要求补齐材料完善手续。买受人应在本合同签订后7日内办理完毕银行按揭手续(包括但不限于与按揭银行签订按揭贷款合同、缴交按揭贷款所需费用、担保合同及相关文件等)，否则，买受人应自本合同签订之日起30日内一次性付清全部购房款，或按本商品房买卖合同第八条承担逾期付款的违约责任。(2)如买受人申请的银行按揭贷款部分或全部未获批准，无论未获批准的理由如何，买受人应在出卖人通知之日起7日内缴清不足部分的房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权按本合同第八条追究买受人违约责任。……第十六条若双方发生争议通过司法途径解决的，应向房屋所在地人民法院起诉；违约方须承担守约方因此支出的案件受理费、执行费、律师服务费等一切实现债权的费用”等内容。被告郭耿珊于2019年4月18日提交了办理银行按揭贷款的资料，并于2020年5月7日向原告杰林公司支付了首付款250460元。2019年9月18日，原告向被告发出《通知函》，大概内容为被告于2019年4月18日已办理了中国银行按揭，但是因负债过高，还贷比不足导致银行按揭未能审批通过，原告于2019年8月10日通知被告配合银行重新办理银行按揭手续未得到被告回复，要求被告在收到本通知函之日起3日内向原告一次性缴清未批准的银行按揭贷款的购房款共580000元。2019年11月22日，原告向被告发出《律师函》，通知解除双方于2019年4月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019043715），并要求被告支付违约金。EMS官网查询显示，上述《律师函》于2019年11月23日由被告签收。原告为实现本案债权，聘请律师代理本案诉讼事宜，与广东承芳律师事务所签订《委托代理协议书》，协议约定代理费用为19400元。庭审中，该所指派冯松斌律师作为代理人参加庭审，并向本院提供律师费发票一份，确定本案代理费用为19400元。本院认为，原、被告自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于广东省肇庆市大旺高新区******湖明珠花园3#楼29层2座2902号房屋，合同内容真实合法，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。原、被告在合同中约定该商品房总价为830460元，首期支付250460元，余款580000元由被告向中国工商银行申请贷款支付。原告主张被告在办理按揭手续后，因负债过高，还贷比不足，贷款申请未获银行批准。对此，被告未到庭提出抗辩，结合《商品房买卖合同（预售）》签订至今的时间跨度，以及原告分别于2019年9月18日、2019年11月22日向被告发出《通知函》、《律师函》的事实，本院对原告的上述主张予以采纳。依照原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条第1款第（2）项约定：“（买受人未按照约定时间付款的）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”双方签订的合同附件十一《补充协议》第三条第二款第（2）项约定：“如买受人申请的银行按揭贷款部分或全部未获批准，无论未获批准的理由如何，买受人应在出卖人通知之日起7日之内缴清不足部分的房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权按本合同第八条追究买受人违约责任。”在被告申请的银行按揭贷款未获审批通过后，原告已于2019年9月18日向被告发出《通知函》，要求被告在收到通知函之日起3日内一次性缴清未批准的银行按揭贷款的购房款580000元，但被告并未按要求交付上述房款，至原告起诉之日仍未交付。被告经原告催告仍拒绝支付剩余购房款，逾期付款已超过90日，依照双方签订合同第八条第1款第（2）项的约定，原告可主张解除合同。原告已于2019年11月22日委托律师向被告发出《律师函》书面通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，该通知于2019年11月23日送达至被告，被告至今亦未提出异议，双方的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年11月23日解除。故原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的主张符合合同约定，本院予以确认并支持。对原告请求被告支付违约金，被告未按合同约定向原告付清购房款，是导致合同解除的原因，被告的违约行为影响原告的正常经营活动，造成原告损失，被告应按合同约定承担违约责任。根据合同第八条第1款第（2）项的约定，原告除主张解除合同外，还可要求被告支付违约金，违约金按累计应付款的5%计算。原告主张被告向其支付违约金的诉求，理由充分，本院予以支持，但合同约定的“累计应付款”并未明确为全部房价款，原告主张按全部房价款830460元的5%计算违约金缺乏充分理由。综合被告的违约情况，违约金应按被告未付款部分的5%计算，为580000元×5%=29000元。对原告主张被告支付律师费19400元，依照原、被告双方签订的合同附件十一《补充协议》第十六条的约定，违约方须承担守约方因此支出的律师服务费，本案中，被告存在违约行为，原告为提起本案诉讼所支出的合理的律师费用，原告可要求被告承担。原告在本案中的委托诉讼代理人出庭参加了诉讼，履行了代理义务，提供了相应的律师费发票及转账凭证，并且该律师费收费标准在法定的范围之内。故原告请求被告承担本案律师费19400元的主张，本院予以支持。对被告已收取原告支付的首付款250460元，扣除原告应支付的违约金29000元及律师费19400元，剩余202060元，该部分款项根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告可以另行起诉主张被告退回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、解除原告肇庆杰林投资开发有限公司与被告郭耿珊于2019年4月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019043715）；二、被告郭耿珊应在本判决生效之日起十日内，向原告肇庆杰林投资开发有限公司支付违约金29000元；三、被告郭耿珊应在本判决生效之日起十日内，向原告肇庆杰林投资开发有限公司支付律师费19400元；四、驳回原告肇庆杰林投资开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为662元（原告已预交），由原告负担136元，被告郭耿珊负担526元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  彭静雯二〇二〇年十月三十日书记员  徐锦斌