广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初12444号原告：佛山市深国投商用置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********159U。法定代表人：竺某1。委托诉讼代理人：钟蒋杰，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎建文，广东泽康律师事务所律师。被告：上海拉夏贝尔服饰股份有限公司，住所地上海市****************，统一社会信用代码913********2529840。法定代表人：邢某1。委托诉讼代理人：张徐，女，1993年10月30日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县********，系被告员工。委托诉讼代理人：刘中媛，女，1987年10月12日出生，汉族，住重庆市大足区龙岗街道龙岗西路****2-1，系被告员工。原告佛山市深国投商用置业有限公司诉被告上海拉夏贝尔服饰股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法使用简易程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交还租赁商铺而产生的占用使用费（按每日每平方米22.5元，自2020年1月28日起计至商铺恢复至交付时的状态并交还给原告之日止）；二、被告将商铺恢复至交付时的状态并交还给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年签订《房屋租赁合同》约定原告将位于佛山市禅城区*******佛山印象城编号为C-02-01～05的自有产权商铺出租给被告，用于经营LACHAPELLE旗下品牌及被告通过合法授权取得经营的品牌系列商品，租用面积为1004.5㎡，租赁期限为该商铺交付之日起8年。租赁合同于2020年1月27日届满，被告于2020年1月7日通过《商函》向原告表明其不再续签租赁合同并安排撤场。但被告未按约定于租赁期届满之日交还商铺，在未与原告续签租赁合同的情况下一直占用，已造成原告经济损失。原告有权根据租赁合同第13.2、21.6条的约定，要求被告按每日每平方米22.5元的标准支付占用费，暂计至2020年4月10日为1672492.5元。另，根据租赁合同第13.1条约定，被告应于租赁期满之日将商铺恢复原状并交还给原告。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、被告不认可第一项诉请。（一）原、被告签订的租赁合同已于2020年1月27日期满，后双方一直针对续签条件进行沟通协商。在此期间，双方均未对期满后是否撤场、具体撤场时间等作出明确说明和表示。直至2020年3月31日，在双方未能就续签条件达成一致的情况下，被告被迫停止营业，且因原告扣留店铺内货品导致被告无法搬离货品、腾空场地。故，被告认为在协商续签合同期间，原租赁合同继续有效，租金、物业费标准同样适用于此协商期间，不应适用逾期交铺、违约占用的约定。（二）2020年1月27日租赁期满之时，恰逢春节且新冠肺炎疫情大面积爆发，广东省发出防控新冠肺炎疫情响应公告，要求停工停产、居家隔离。为响应国家号召，避免人员聚集交叉感染，被告暂缓恢复清水状态，实为不可抗力所致，应免除被告在疫情期间延期履行合同义务的责任。（三）租赁合同第13.2条约定，如被告逾期交还房屋满7日，原告可自行开启门锁并更换、可自行处置房屋及房屋内所有物品。原告怠于行使商铺回收权，导致损失不断扩大，该损失应由原告自行承担。（四）承租人逾期腾房属于违约行为，逾期腾房占用费性质上属于违约金，原告按22.5元/㎡/日收取占用费远高于租金标准，请求予以减免。二、被告已缴纳租赁保证金229026元，前期被告已明确告知原告，因疫情期间受政府管控，租赁商铺恢复清水状态较为困难，要求原告在合同期满后从应退还被告的租赁保证金中扣除商铺恢复清水的费用，但原告为了获得高额赔偿，主观故意拖延商铺恢复，导致损失不断扩大。截止目前疫情反复，恢复清水状态较为困难，被告坚持由原告进行恢复，相关费用从保证金中扣除，剩余部分返还被告。三、租赁合同已期满，合同履行期间不存在任何纠纷，被告也未在合同期满后占用房屋，原告属恶意诉讼，本案诉讼费用应由原告全部承担。请求依法判决，驳回原告不合理的诉请。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告公示信息打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、佛禅国用（2013）第1001310号土地使用证、粤房地权证佛字第**00125525号房地产权证。拟证明涉案商铺所有权人为原告，原告有权出租。3、房屋租赁合同及补充协议。拟证明原、被告存在租赁合同关系，合同约定了租赁期限、租赁面积等。商铺租赁期限超期的沟通函、关于《商铺租赁期限超期的沟通函》回函。拟证明租赁合同于2020年1月27日届满，原告于2020年2月14日发函要求被告返还商铺、恢复原状及支付占用费，被告于2020年2月24日回函明确2020年2月29日撤场。租赁期限届满交还商铺及缴清费用的函（2020年3月5日、2020年3月12日、2020年3月31日）、快递单及投递记录。拟证明原告多次发函要求被告将商铺恢复原状并交还，提醒被告所需支付的占用费，但被告一直消极对待。涉案商铺现状照片。拟证明商铺目前仍处于围闭状态，被告至今仍未撤出商铺内的货物、设备设施等物品，也未恢复原状交还给原告。诉讼中，被告提交以下证据：房屋租赁合同及补充协议。拟证明原被告于2012年签订涉案租赁合同及补充协议，租赁期于2020年1月27日届满。商铺租赁期限超期的沟通函。拟证明原告于2020年2月14日向被告发函，写明因新冠肺炎疫情影响了续约洽谈进度，要求被告明确续约相关事宜。《商铺租赁期限超期的沟通函》回复的邮件沟通记录。拟证明双方均存在续约意愿，但由于新冠肺炎导致续约顺延，原告主张占用费不合理。关于《商铺租赁期限超期的沟通函》回函。拟证明因续约条件未达成一致，被告决定不再续约并于2020年2月29日撤柜，但因疫情影响导致无法正常施工拆铺，故明确告知原告可自行处理现场留置物品。关于《商铺租赁期限超期的沟通函》回函、主题为关于佛山印象城拉夏贝尔租赁条件的邮件沟通记录。拟证明被告提出撤柜后，原被告就续约再次沟通，被告于2020年3月15日发函确认续约条件，原告收到后于2020年3月26日回复，仍在协商续约过程中。收款收据2张。拟证明原告共收取被告租赁保证金259161元。经质证，本院认证：原告的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；原告的证据3-6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于佛山市禅城区*********产的产权人为原告，建筑面积为27883.36平方米，规划用途为商业服务用房。2012年1月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“……13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，将不可移动的物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；……13.2甲方有权在乙方未依13.1条交还房屋逾期7日后选择由公证人员、律师、无利害关系的第三方在场的前提下开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回……19.1甲方出租给乙方的房屋座落在季华五路36号C-02层01～05号……19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为1004.5平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营LACHAPELLE旗下品牌及乙方通过合法授权取得经营的品牌之用途……20.1该房屋的租赁期自交付之日起8年的时间……21.1.1保底租金：按租用面积计算……第八个租金计收年度的月租金额为每平方米178元，月保底租金为178801元……21.6乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米22.5元的标准支付逾期期间的房屋占用费……”。同日，双方还签订补充协议，对上述租赁合同第4.2.5条、第7.1条、第9.2条、第12.1条作出变更。2013年9月6日，原告向被告出具收款收据，确认收到被告交纳的C-02-01～05商铺的租赁保证金229026元。2014年9月10日，原告向被告出具收款收据，确认收到被告交纳的C-02-01～05商铺的租赁保证金30135元。2016年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定“……原合同中约定的第八个租金计收年度的月保底租金变更为174543.83元、月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的14.64%计算……”。2020年2月14日，原告向被告发出商铺租赁期限超期的沟通函，内容为“……商铺于2020年1月27日已租赁期满，贵司应于当日向我司交还该商铺。贵司至今未与我司完成租赁合同的续签，按合同约定，贵司已无权继续使用该商铺，然而贵司却一直占用该商铺。考虑到肺炎疫情对续约洽谈进度造成影响，现特来函确认贵司处理方案和具体实施时间。现我司对贵司通知如下：请贵司于2020年2月19日前书面回函我司，明确告知租赁合同是否续签……若不续签，请贵司在回函中告知商铺交还日期，在该日期前将商铺恢复原状，并于商铺交还后7日内按合同21.6条约定的每日平方米22.5元的标准向我司支付房屋占用费……”。2020年2月18日，被告工作人员向原告工作人员发送电子邮件，提出合作改为扣点模式，三月一签或按照疫情期租金物业费用进行折算收取。2020年2月20日，原告工作人员向被告工作人员发送电子邮件，提出续租条件需按年前沟通确认的内容进行，包括第一年固定租金173.7619元/平方米/月、租赁期内提成租金均为每月含税营业额的14.64%等。2020年2月24日，被告向原告发出回函，内容为“合同于2020年1月27日到期，年前一直与贵司洽谈续约事宜，但我司休假期间，贵司才提出续约条件，我司从双方经营角度考虑，配合贵司依然保持正常营业。现由于疫情期间，商场从2020年2月1日起营业时间从9:50-22:00缩短至9:50-20:30，且卖场客流急速减少，无法达到正常营业状态。受此影响我司销售下滑严重……1、我司决定于2020年2月29日撤出……疫情期间我司无法安排工程队进行施工。我司将在2020年2月29日撤出人员，货品及电子设备，现场留置的道具物料交由商场全权处理，我司将不追究任何责任……”。后原告分别于2020年3月5日、2020年3月12日向被告发出租赁期限届满交还商铺及缴清费用的函，催促被告限期将商铺恢复原状交还原告并支付占用费。2020年3月15日，被告向原告发出回函，内容为“关于续签事宜，我司经过商酌，现回函如下：1、续签起始时间为2020/1/28-2021/1/27，期限一年；2、计租面积按原合同执行，为1004.5平方米；3、固定租金173.7619元/平方米/月……”。2020年3月26日，原告工作人员向被告工作人员发送电子邮件，回复具体租赁条件，包括租赁合同期一年即2020年4月1日至2021年3月31日；合同计租面积1004.5平方米，新增补充协议计租面积210平方米；固定租金173.7619元/平方米/月（不含税），固定租金和提成租金两者取其高，扣点14.64%等。2020年3月31日，原告再次向被告发出租赁期限届满交还商铺及缴清费用的函，催促被告限期将商铺恢复原状交还原告并支付占用费。原告当庭陈述：被告称原告扣留店内货物不属实，店铺是围闭的，门锁及钥匙由被告掌控，原告无法处置，据原告了解，被告偷偷将店铺内靠里的物品搬走，用于其他网点的销售，2020年3月底被告私自闭店逃场；虽合同赋予原告在逾期交房情况下，有自行处置房屋的相关权利，但基于原、被告多年的合作关系及避免产生不必要的纠纷，原告必须采取诉讼手段确认原告有权复原房屋及处置屋内的物品。被告当庭陈述：被告未于2020年2月29日前撤出人员、货品及电子设备，因被告发出撤柜函后，原告主动联系被告工作人员询问续约条件，表明续约意图；2020年3月30日前被告可以进入店铺，30日之后商场保安阻止被告工作人员进入商铺打卡；2020年3月双方协商失败后，被告未再单独书面明确告知原告放弃店内物品及不会将店内装修恢复原状。被告当庭明确不愿意施工恢复原状，同意由原告自行恢复、被告承担相关费用。原告主张施工项目包括商铺围蔽、天花拆除、地面打拆、墙身拆除、砌墙和消防卷帘维修，费用含税总价为290800元。被告仅愿意承担121400元，认为天花、地面、墙身拆除的报价明显高于市场价；对围挡费用不确认，主张按商铺租赁行业习惯，围挡应由商场或下家承租商户施工并承担费用；对砌墙费用不确认，主张原告交付时商铺本身无隔墙；对消防卷帘维修费不确认，主张其撤店时卷帘能正常使用，现卷帘故障并非被告责任。2020年7月10日，本院组织原、被告处理商铺及铺内物品交接事宜。各方到场后，被告确认其持有商铺卷闸门钥匙，但无法开门，本院工作人员及原、被告到场人员从消防通道进入铺位内。经查看现场，被告确认需搬离的物品包括货架上的衣服及可移动的电器，清空商铺需一天时间，至于铺位内所剩物品，被告放弃处分的权利。另查明，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室发布防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应16条措施，其中第三条规定“严防疫情传播。实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，立即停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动”。2020年2月24日，广东省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整至二级响应。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同及两份补充协议均系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告一致确认租赁期限已于2020年1月27日届满，因双方未就续租达成一致，本院确认上述租赁合同及补充协议已于2020年1月27日终止。关于返还铺位。被告既未举证证明其已与原告办理铺位交接手续，亦未举证证明其已腾空铺位且原告存在怠于收回铺位的情形，被告抗辩其并未占用铺位，与事实不符，本院不予采纳。鉴于被告明确不自行恢复原状，且已于2020年7月10日清空铺位，本院确认原告已于2020年7月10日收回商铺，本院对原告的返还铺位诉请不再重复处理。关于占用费。根据租赁合同第21.6条的约定，被告逾期不交还房屋的，原告有权要求按每日每平方米22.5元计付占用费。上述占用费标准相较同地段同类房屋租金明显过高，应包含了被告逾期交房的违约责任，考虑租赁期届满后至2020年3月期间，原、被告确就续租处于协商阶段，新冠疫情亦对被告腾退房屋有所阻滞，本院酌定参照租赁合同约定的第八年度租金标准178元/平方米/月计算占用费，故被告应向原告支付2020年1月28日至2020年7月10日的占用费合计974753.84元（178801×4/31+178801×5+178801×10/31）。因租赁期届满，被告已缴纳的租赁保证金259161元应予退还，原、被告诉讼中均同意以保证金抵扣欠费，扣减后，被告还应向原告支付占用费715592.84元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于铺位恢复原状的费用。根据租赁合同的约定，租赁期届满后，被告在交还商铺前负有将商铺恢复原状的义务，相关恢复费用由被告承担。现双方确认由原告自行恢复铺位原状，故被告应向原告支付相关费用。针对被告就施工项目提出的异议：一、涉案商铺位于印象城商场内，原告施工时围蔽现场既是工程必需的措施项目，亦符合租赁市场的商业惯例，相关围蔽费用应由被告负担；二、因原告并未举证证明交付予被告时的商铺原状，亦无证据证明被告装修时存在拆墙的行为，故本院对原告主张的砌墙项目不予确认；三、至本院现场组织交接之日，涉案商铺仍处于被告控制之下，交接之日商铺卷闸门确有故障，无法开启，故被告负有维修的义务，相关维修费应由被告负担。参考《佛山市建设工程补充综合定额（2019）》、房屋修缮工程定额等文件有关措施费、打拆费用的计价标准，本院酌定被告向原告支付恢复原状费用170000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海拉夏贝尔服饰股份有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市深国投商用置业有限公司支付2020年1月28日至2020年7月10日的占用费合计715592.84元；二、被告上海拉夏贝尔服饰股份有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市深国投商用置业有限公司支付恢复原状费用170000元；三、驳回原告佛山市深国投商用置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取9926元，财产保全费5000元，由原告佛山市深国投商用置业有限公司负担7023元，被告上海拉夏贝尔服饰股份有限公司负担7903元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年十月二十六日书记员 陈佳颖