云南省维西傈僳族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云3423民初508号原告：维西中俊房地产开发有限公司，住所地：维西县保和镇念萨街****，统一社会信用代码：91533423584815229H。法定代表人：王其峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李哲炜，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：蔡育继，男，1975年8月10日生，汉族，福建省南安市人，住福建省南安市。委托诉讼代理人：杨志峰，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。原告维西中俊房地产开发有限公司（以下简称中俊公司）与被告蔡育继返还原物纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，原告中俊公司于2020年9月7日向本院提出诉中财产保全申请，本院于2020年9月8日裁定冻结蔡育继对海南第一建设工程有限公司享有的到期债权820,071.6元。2020年9月29日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案，原告中俊公司委托诉讼代理人李哲炜、被告蔡育继委托诉讼代理人杨志峰到庭参见诉讼，本案现已审理终结。原告中俊公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院判令被告腾退返还“和顺家园”第1组团第一幢第1单元第1层10号房屋并恢复原状；2.依法判令被告向原告支付自2015年11月7日至实际腾退返还之日的房屋占用费（以3000元/月计算，暂计算至立案之日，为173100元）；3.依法判令被告向原告支付自2017年8月5日至实际支付购房款之日止的违约金；4.依法判令被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、鉴定费、评估费等。事实和理由：2015年11月7日，原告中俊公司（合同甲方）与被告蔡育继（合同乙方）签订《商品房购销合同》（合同编号：HSJY-037），约定：乙方购买甲方建设的商品房“和顺家园”第1组团第一幢第1单元第1层10号房；商品房总金额749160元；乙方应于2015年11月7日前一次性支付商品房总价款，同时约定，乙方如未按约定支付购房款，应当按应付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，该商品房备案登记在被告蔡育继名下（登记号：DQ2015110701001），并完成交付。然而，被告至今未向公司支付购房款。原告认为，1.原告是房屋权利人，被告未支付房款，应返还无权占用使用的房屋；2.被告占用原告房屋5年，且使用造成损耗，应支付占用费；3.在王其峰于2012年从事丽江市公租房二标段项目之时，被告蔡育继供应了瓷砖等材料，经2015年8月20日结算，金额为790071.6元，双方约定以“和顺家园”案涉商铺进行折抵，但蔡育继于2016年8月8日向丽江市古城区法院起诉致（2020）云07民再3号《民事判决书》判决王其峰向蔡育继支付上述结算款项，故案涉房屋实际未完成折抵；4.被告蔡育继怠于支付购房款，依照双方《商品房购销合同》约定，应支付违约金，并作为可分债权，单独计算诉讼时效。综上，特提起诉讼，请求判如所请。被告蔡育继辩称，1.被告已全额付清购房款给原告，2014年初原告将其开发建设的和顺家园小区房屋装饰装修工程承包给被告施工，并于2014年3月28日签订《内外墙涂刷工程施工合同》《铁艺栏杆加工安装合同》，于同年4月18日签订《瓷砖购销合同》，被告进场施工完工后，原告一直未结算相应款项，2015年年初，原告主动提议以铺面一间折抵装修款和材料款，并将被告原始单据全部收走，于2015年11月7日与被告签订《商品房购销合同》并进行备案，故购房款是以原告拖欠被告装修及材料款折抵；2.双方于2015年11月7日签订《商品房购销合同》真实合法有效，购销合同约定，一次性付款，乙方于2015年11月7日前一次性支付总房价款人民币749160元，原告是在收到房款后才与被告补签《商品房购销合同》并进行备案，涉案房屋所有权已经归答辩人所有；3.双方签订《商品房购销合同》及备案后，原告拖延交付房屋，到现在也没有办理房产证给被告，已经严重违约，应承担违约赔偿责任；4.2015年11月至今已经5年多，原告起诉超过3年诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，应当驳回原告诉讼请求；5.涉案房屋已经实际交付，且所有权属于被告，不存在返还一说。综上，原告诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告中俊公司提交证据1营业执照及法定代表人身份证明书，被告蔡育继提交证据1身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证，对双方主张证明内容予以采纳。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交证据2《商品房预售许可证》《商品房购销合同》《备案登记信息》、房屋现状照片，被告对三性没有异议，对证明方向有异议，认为合同是双方协商一致后签订的，房价是原告自己写的，不认可房子造成的损耗。本院对该证据的三性予以认可，证明2015年11月7日，原告中俊公司为合同甲方，被告蔡育继为合同乙方，双方经协商一致，签订《商品房购销合同》并于同日办理备案登记，合同对涉案商铺基本情况，价款、付款方式及违约责任进行约定。对原告主张的其余证明内容，不予采纳；对原告提交证据3.周边环境照片、《房屋租赁协议》，欲证明本楼盘同类商铺租赁价格约为32000元-46000元每年，被告对该组证据的三性有异议，本院认为，照片仅证实案涉房屋的周边环境情况，《房屋租赁协议》与本案无关联，该组证据无法证实原告主张的证明内容，不予采纳。对原告提交的证据4《保险单》，被告对真实性没有异议，本院对该证据的三性予以采纳，证实被告以天安财产保险股份有限公司保单为担保，向本院申请诉中财产保全，支付保险费2870.2元。2.对被告提交证据2《内外墙涂刷工程施工合同》、证据3《铁艺栏杆加工合同》、证据4《瓷砖采购合同》，原告对真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的不予认可，认为合同仅为小量的买卖合同及工程量小且工期短的劳务合同，合同签订时间是2014年，不可能在2015年才进行房屋价款折抵，也不存在折抵的合理性。且“和顺家园”内外墙涂刷工程、铁艺栏杆加工安装均由被告蔡育继转包给李达、袁新，原告已经对第三人结算并支付完毕。本院认为，被告提交三份合同仅能证实2014年3月28日、4月18日，原告与被告经协商一致，分别签订《铁艺栏杆加工安装合同》《内外墙涂刷工程施工合同》《磁砖采购合同》，无法证实被告主张的以三份合同价款折抵房价的事实，与本案不具有关联性，本院不予采纳。经审理查明：“和顺家园”由原告维西中俊公司建设开发，2015年11月7日，中俊公司为合同甲方与被告蔡育继为合同乙方签订《商品房购销合同》（合同编号：HSJY-037），约定：乙方购买甲方建设的商品房“和顺家园”第1组团第一幢第1单元第1层10号房，商品房总金额749160元，乙方于2015年11月7日前一次性支付价款，同时约定，乙方如未按约定付款，逾期60天后，应当按应付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，中俊公司于同日对合同登记备案（登记号：DQ2015110701001），现案涉房屋由蔡育继占用使用。本院认为：原告以被告蔡育继未支付案涉商品房对价，系无权占有为由，诉请被告腾退返还案涉房屋并支付房屋占用费，二项诉讼请求系物权返还请求权，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故通过返还之诉，转移物的占有，只能向无权占有人提起，而不能要求有权占有人返还原物，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告中俊公司与被告蔡育继经协商一致，于2015年11月7日签订《商品房购销合同》并进行备案登记，虽未进行不动产物权登记，不发生物权设立效力，但不动产物权登记不影响双方签订的房屋买卖合同的效力，故原告中俊公司与被告蔡育继签订的《商品房购销合同》于2015年11月7日起生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案案涉《商品房购销合同》对乙方逾期付款的违约责任约定为“支付违约金，合同继续履行”，即双方以约定方式排除此种情况下解除权的适用，故在双方签订的《商品房购销合同》有效的情况下，被告蔡育继占有使用房屋属于有权占有，原告上述两项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案被告蔡育继辩称案涉房屋价款已由《内外墙涂刷工程施工合同》《铁艺栏杆加工安装合同》《瓷砖购销合同》三份合同价款折抵，但其提交证据不足以证实上述主张，故对被告关于案涉房款已支付，房屋权属归被告蔡育继所有的辩解，本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案原告中俊公司向本院提出的依法判令被告向原告支付自2017年8月5日起至实际支付购房款之日止的违约金，系合同违约之债，诉讼时效期间为3年，自权利人中俊公司知道或应当知道权利被侵害之日起计算，中俊公司作为案涉房屋的出售方，在《商品房购销合同》明确约定“乙方于2015年11月7日前一次性支付总房价款749160元”及“乙方如未按约定付款，逾期60天后，应当按应付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金”的情况下，中俊公司主张被告蔡育继未支付房款，应按合同约定支付违约金，本院认为，该违约之债诉讼时效应自合同约定的到期付款日期2015年11月7日后推60日即2016年1月7日起算，中俊公司在庭审中述称王其峰与蔡育继曾达成以案涉商品房折抵丽江市公租房二标段结算款790071.6元，但因蔡育继反悔起诉致（2020）云07民再3号《民事判决书》判决王其峰向蔡育继支付上述结算款，故案涉房屋实际未完成折抵，但其提交证据不足以证实两案具有关联性，中俊公司未能提交证据证实该案存在诉讼时效中止、中断等情形，故3年诉讼时效自2016年1月7日起至2019年1月6日止，原告于2020年8月17日起诉，超过诉讼时效，丧失胜诉权。被告在庭审过程中主张原告起诉已过诉讼时效，符合事实和法律依据，本院予以支持。故对原告关于按日计算支付违约金是一个持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求分别受三年诉讼时效限制，本案诉讼时效的起诉算点为2017年8月16日的主张，与查明事实不符，不予支持。另原告中俊公司支付保险费2860元系其申请诉中财产保全申请提供担保支付的保险费，在庭审过程中，原告中俊公司提交证据不足以证实其诉讼请求，故该费用应由中俊公司自行负担。综上，原告中俊公司诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告维西中俊房地产开发有限公司全部诉讼请求。本案案件受理费9640元，财产保全申请费4620元，由原告维西中俊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。审 判 长  李吉光审 判 员  石晓丽人民陪审员  余晓燕二〇二〇年十月二十七日法官助理马玉梅书记员冯智附1本案证据目录原告中俊公司提交证据和证明目的如下：1.营业执照及法定代表人身份证明书，欲证明原告方的主体资格及信息；2.商品房预售许可证、《商品房购销合同》、备案登记信息、房屋现状照片、周边环境照片，欲证明1.2015年11月7日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定以总金额749160元出售“和顺家园”第1组团第一幢第1单元第1层10号房，并约定了逾期支付购房款的违约条款。2.该房已经完成备案登记并交付被告，被告使用至今并造成了一定程度的耗损；3.周边环境照片，租赁合同2份（部分），欲证明本楼盘同类商铺的租赁价格约为32000元-46000元每年；4.保险单，欲证明原告为保障权利的实现，支付了保全担保费2870元。被告提交证据：1.被告身份证复印件，欲证明被告身份信息；2.《内外墙涂刷工程施工合同》，欲证明2014年3月28日，维西中俊公司与蔡育继签订《内外墙涂刷工程施工合同》，采用包工包料固定合同单价，外墙20元/平方米，内墙13元/平方米。工程竣工验收，付总价款95%，剩余5%为质保金；3.《铁艺栏杆加工安装合同》，欲证明2014年3月28日，维西中俊公司与蔡育继签订《铁艺栏杆加工安装合同》，采用包工包料，以每米140元计，工程竣工验收，付总价款95%，剩余5%为质保金；4.《瓷砖采购合同》，欲证明2014年4月18日，维西中俊公司与蔡育继签订《瓷砖采购合同》，对产品及价款、供货时间、质量、运输等进行约定。附2本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。