安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民初218号 原告：马鞍山市雨山区向山镇人民政府，住所地安徽省马鞍山市雨山区向山镇杜塘村。 法定代表人：李祺，该镇镇长。 委托诉讼代理人：杨何珍，安徽华冶（博望）律师事务所律师。 被告：安徽花山建设集团有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区慈湖高新区五亩山路北侧。 法定代表人：张志宝，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：费介华，安徽明博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。 第三人：马鞍山市海源置业发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区汇翠名邸****。 法定代表人：鲁友专，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张凤林，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：冯静，安徽安维律师事务所律师。 原告马鞍山市雨山区向山镇人民政府（以下简称向山镇政府）与被告安徽花山建设集团有限责任公司（以下简称花山建设公司）、第三人马鞍山市海源置业发展有限公司（以下简称海源置业公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月24日立案后,依法组成合议庭于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告向山镇政府的委托诉讼代理人杨何珍，被告花山建设公司的委托诉讼代理人费介华、董静，第三人海源置业公司的委托诉讼代理人张凤林、冯静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 向山镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于马鞍山市雨山区改造项目Ｓ1–Ｓ3门面房；2.确认位于马鞍山市雨山区改造项目Ｓ1–Ｓ3门面房的不动产所有权归其所有,海源置业公司协助办理上述不动产产权过户手续；3.案件诉讼费等费用由花山建设公司、海源置业公司承担。事实与理由：1.其对案涉的房屋享有权利,系合法的应受保护的权利人。其与海源置业公司签订了《安置房销售及回购协议》、《雨山区向山镇十排新村安置房回购框架协议》、《安置房销售及回购补充协议》、《雨山区向山镇十排新村安置房回购补充协议》,上述协议均约定所有房屋均由其回购,其已支付了回购款,实际履行了合同,属于案涉房屋的权利人。2.其作为权利人对执行标的所享有的权利能够排除强制执行。首先，案涉的项目系由安徽省人民政府批准实施的棚户区改造项目。在项目启动前后，其与海源置业公司签订了回购协议,约定由其对所有房屋统一回购。依据回购协议的约定,项目建成交付后,开展审计工作,出具审计报告,审计结果作为案涉项目建设的最终回购总价。2020年7月27日,安徽江南会计师事务所出具了《向山镇十排新村安置房项目开发成本审计报告》,认为案涉项目开发总成本，即回购总价为430644810.97元。截至2020年8月12日,其已总计支付回购款（含直接支付、委托支付、法院执行扣划）428945304.95元,支付比例已达到99.6%。显然，其对案涉房屋享有所有权,并对案涉房屋享有所有权确认请求权、要求协助办理产权过户手续等权利。其次，其作为消费者享有的权利优先于花山建设公司的工程价款优先受偿权。关于其是消费者的身份问题,已经生效的马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初1022号民事判决予以确认,且该判决认定其对案涉十排新村安置房项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定,其作为消费者享有的权利优先于花山建设公司的工程价款优先受偿权。再次，其所享有的权利能够排除强制执行。其在案涉房屋被查封之前，已与海源置业公司签订了回购协议。其支付了绝大部分回购价款（支付比例已达99.6%），海源置业公司已经将案涉的项目向其进行了交付,其已实际占有、控制了案涉房屋。之所以未办理过户手续系海源置业公司导致的。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有的权利能够排除执行。最后，在其已回购整个项目并已支付绝大部分回购款的情况下,不能再次通过拍卖方式出售案涉房屋。拍卖案涉房屋的前提是在没有出售的情况下,既然已经出售，就要保护买受人的合法权益。其应付的回购款已被多次扣划执行，用于支付花山建设公司等工程款，在其无任何过错的情况下,再拍卖案涉房屋既不合法,也不合情合理,更不符合“比例原则”,还将导致国有资产流失。3.强制执行案涉房屋不仅违法,且在客观上不具有执行的可能性。案涉房屋所在土地的使用权并不在海源置业公司名下,而是由案外人通过合法拍卖的方式取得，在未取得土地使用权人同意的情况下,强行拍卖依附于土地上的建筑物,将造成建筑物所有权和土地使用权分离。4.关于仲裁结算的款项。其在委托审计过程中发现,花山建设公司有部分工程未施工,但却计算了4100000余元的工程款。 花山建设公司辩称，1.向山镇政府的第一项诉讼请求是对执行行为提出的异议，不应在本案中审理。2.向山镇政府的第二项诉讼请求是确认之诉，也不是执行异议之诉审理的范围。3.向山镇政府没有办理不动产登记证书，未取得案涉房屋的所有权。向山镇政府对案涉房屋享有的权利不足以对抗花山建设公司享有的建设工程价款优先受偿权。综上，向山镇政府的诉讼请求不应当得到支持。 海源置业公司述称，认可向山镇政府的诉讼请求及事实与理由，本案诉讼费用应由花山建设公司承担。其向花山建设公司支付的工程款已超过了实际施工的工程量。花山建设公司作为施工单位，并没有完成全部工程的施工。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.向山镇政府提供的本院（2016）皖05执79-3号执行裁定书、（2017）皖05执13-2号执行裁定书、（2017）皖05执13号之一执行裁定书、（2020）皖05执异2号执行裁定书、（2020）皖05执异10号执行裁定书、执行笔录及安徽省高级人民法院（2020）皖执复35号执行裁定书具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定；2.向山镇政府提供的（2015）马仲案裁字第0355号裁决书具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定；3.向山镇政府提供的向山镇政府与海源置业公司签订的四份回购及补偿协议、马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初1022号民事判决书具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定；4.向山镇政府提供的安徽江南会计师事务所出具的审计报告、向山镇政府支付回购款汇总表、关于请求向山镇政府帮助监管的函等证据，花山建设公司、海源置业公司均有异议，需结合本案的其他证据综合予以认定；5.向山镇政府提交的花山建设公司未做工程统计表与本案不具有关联性，不予认定；6.花山建设公司提交的（2015）马仲案裁字第0355号裁决书、生效证明、（2017）皖05执13号执行裁定书、查封公告及现场查封照片具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院查明：马鞍山仲裁委员会于2016年11月21日作出（2015）马仲案裁字第0355号仲裁裁决：一、解除花山建设公司与海源置业公司签订的《补充协议书》；二、海源置业公司应于裁决生效之日起十日内支付花山建设公司工程欠款51360938元及违约金2721440元，并自裁决之日至实际支付之日，以51360938元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍标准继续支付违约金；三、海源置业公司应于裁决生效之日起十日内返还花山建设公司履约保证金1500000元及逾期返还违约金108762元，并自裁决之日至实际支付之日，以1500000元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍标准继续支付违约金；四、花山建设公司可就案涉工程折价或拍卖、变卖，就所得价款在42860938元工程款范围内优先受偿；五、海源置业公司应于裁决生效之日起十日内支付花山建设公司律师代理费150000元；六、驳回花山建设公司其余仲裁请求。 上述裁决生效后，花山建设公司向本院申请强制执行，本院于2017年1月3日予以受理。在执行过程中，本院于2017年6月20日对案涉的Ｓ1-Ｓ3门面房进行了查封，于2019年10月25日进行了续封，并于2019年12月21日作出（2017）皖05执13号之一执行裁定：拍卖被执行人海源置业公司名下的位于马鞍山市雨山区改造项目Ｓ1-Ｓ3门面房建筑物。向山镇政府提出异议，本院作出（2020）皖05执异2号执行裁定，驳回向山镇政府的异议请求，并告知向山镇政府如不服该裁定，可在裁定书送达之日起十日内向安徽省高级人民法院申请复议。向山镇政府向安徽省高级人民法院提出复议，安徽省高级人民法院于2020年4月9日作出（2020）皖执复35号执行裁定,撤销（2020）皖05执异2号执行裁定，发回本院重新审查。本院经审查后作出（2020）皖05执异10号执行裁定，并于2020年8月4日告知向山镇政府，如对拍卖案涉的Ｓ1-Ｓ3门面房有异议，应提出执行异议之诉，向山镇政府遂提起诉讼。 另查明：2011年5月27日，向山镇政府与海源置业公司签订《安置房销售及回购协议》一份；2012年12月14日，向山镇政府与海源置业签订《雨山区向山镇十排新村安置房回购框架协议》一份；2015年9月30日，向山镇政府与海源置业公司签订《雨山区向山镇十排新村安置房回购补充协议》一份。上述协议对向山镇政府为安置户代购安置房及就该棚户区改造涉及的安置房销售、回购等事宜作了详细约定。在本案审理过程中，向山镇政府表示，在花山建设公司真实、合法享有15060983元建设工程价款优先受偿权，且其尚欠海源置业公司回购款的情况下，其愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行。 再查明：安徽省马鞍山市雨山区人民法院就向山镇政府诉海源置业公司合同纠纷一案，于2019年11月25日作出（2019）皖0504民初1022号民事判决：一、海源置业公司于判决生效后九十日内将十排新村安置房屋项目完成综合验收交付向山镇政府；二、海源置业公司于判决生效后三十日内向向山镇政府支付违约金26500000元；三、向山镇政府对十排新村安置房项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权；四、驳回向山镇政府的其他诉讼请求。一审判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。 根据各方的诉辩意见，归纳本案争议的焦点是:向山镇政府要求排除对案涉房屋的执行是否有事实和法律依据。 本院认为，向山镇政府依据与海源置业公司签订的《安置房销售及回购协议》、《雨山区向山镇十排新村安置房回购框架协议》等主张权利，但案涉房屋尚未过户至向山镇政府名下，向山镇政府对海源置业公司享有的仍是债权，即向山镇政府享有要求海源置业公司按照上述协议约定履行义务的权利，而非对案涉房屋享有物权。向山镇政府对案涉房屋所享有的债权能否排除对案涉房屋的执行，决定于该债权是否符合相关规定。因案涉房屋是商铺，并非用于居住的房屋，故向山镇政府对案涉房屋所提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，向山镇政府不能据此主张排除对案涉房屋的执行。向山镇政府虽在案涉房屋被查封之前已与海源置业公司签订了合法有效的协议，对包括案涉房屋在内的房屋进行回购，并已按照协议约定支付了价款，且表示如有剩余价款，愿意按照法院的要求交付执行，但在案涉房屋被查封之前，该房屋并未完工，海源置业公司并未将案涉房屋交付给向山镇政府，向山镇政府也因此向海源置业公司提起诉讼，要求海源置业公司交付房屋，故向山镇政府在案涉房屋被查封之前并未合法占有，其对案涉房屋所提出的异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，向山镇政府也不能据此主张排除对案涉房屋的执行。向山镇政府称海源置业公司已向其提交申请，要求其对案涉项目进行监管，其已对案涉项目实际占有，但监管是对案涉项目的工程款支出等进行监督管理，而非代替海源置业公司成为案涉项目的建设主体并占有案涉房屋，故对向山镇政府认为其对案涉项目进行监管就代表其已占有案涉房屋的意见，不予采纳。向山镇政府对花山建设公司所享有债权的数额提出异议，并非本案审理的范围，不应在本案中处理。向山镇政府提出的案涉房屋所有权与土地使用权分离的问题，不属于执行异议之诉审理的范围，不应在本案中处理。综上，向山镇政府的诉讼请求，无事实和法律依据，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回马鞍山市雨山区向山镇人民政府的诉讼请求。 案件受理费100元，由马鞍山市雨山区向山镇人民政府负担。 如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  曹悝元 审判员  陈广金 审判员  赵丽萍 二〇二〇年十月二十九日 法官助理唐斌 书记员冯倩