广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16179号原告（反诉被告）：佛山市南海华亚房地产投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：麦焯文，广东亚泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何智鸿，广东亚泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄健纯，男，1988年6月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****。委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何欢，广东正光明律师事务所实习律师。原告佛山市南海华亚房地产投资有限公司与被告黄健纯租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人麦焯文，被告黄健纯及其委托诉讼代理人陈建勋，均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年3月1日至2020年4月20日的租金11715元及分别以7209元、4686元为本金，分别从2020年2月26日、2020年3月26日起至实际付清之日止按日0.1%支付违约金，暂计算至2020年4月25日为508.43元；2.原告没收被告支付的租赁保证金23460元；3.被告向原告支付自2020年5月15日起至被告将涉讼商铺的工商注册地址迁出之日止，按500元/日计算违约金，暂计至2020年8月10日为44000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告签订《佛山市******租赁合同》（以下简称涉讼合同）及《佛山市******租赁合同补充协议》。双方约定：原告将坐落在佛山市南海区******************位（以下简称涉讼商铺）出租给被告使用；2019年9月20日至2022年8月19日止，每月租金7029元；被告应于每月25日前支付下个月租金，逾期支付租金的每逾期一天按未付款金额的日0.3%计算滞纳金；被告应一次性支付原告租赁保证金23460元；无论被告何种原因导致合同提前终止的，原告有权没收租赁保证金；被告应在合同终止后一个月内办妥相关的变更手续，包括但不限于将工商登记及其他注册、登记、户口等迁出租赁单元，若本合同终止后一个月内，被告仍未办妥相关的变更手续，原告有权没收租赁保证金，并按逾期天数每日500元向原告收取违约金。合同签订后，被告支付了原告租赁保证金23460元，但被告没有按约支付租金，至今仍拖欠原告2020年2-4月租金11715元，并且在未与原告协商，未经原告同意的情况下提前解除租赁合同。原告于2020年4月15日收到被告出具的《解除租赁合同通知书》。涉讼合同及补充协议于2020年4月15日因被告单方提出解除合同而终止。被告在涉讼商铺地址上成立了佛山市南海区甜恋茶光饮品店，但至今仍未将该饮品店的工商注册地址迁出，违反了合同约定，应向原告支付违约金。被告向本院提出反诉请求：1.原告返还被告2020年2月租金7029元；2.原告返还被告租赁保证金23460元并从2020年4月24日起至返还之日止按每日0.3%计付利息。被告反诉及答辩称：2019年8月12日，原被告签订涉讼合同，约定被告承租涉讼商铺。后被告依约支付了保证金。合同签订后，被告依约向原告支付了租赁保证金，并在2020年1月22日向原告支付了2月租金7029元。2020年1月，我国突发新冠肺炎重大卫生事件，广东省在2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，包括南海区政府在内的各级政府采取了严格的疫情防控措施，要求广大市民自觉居家自我隔离，各行各业停工停产停业，在未经相关政府部门批准同意前禁止复工复业；为应对疫情共度时艰，广东省多个政府部门联合印发了《关于应对疫情影响加大对中小企业支持力度的若干政策措施》的通知，降低包括租金在内的多项企业运营成本；受疫情影响，被告从2020年1月23日停业后陷入了一方面丧失了全部经营收入来源，另一方面仍要支付包括员工工资在内的各项成本支付的困境；为解决经济困境，被告多次向原告提出了共度时艰减免租金的主张；但原告完全缺乏社会责任感，断然拒绝了被告减免相关费用的合理请求。被告认为，今年的疫情是人类社会面临的前所未有的重大危机，对任何一个民事主体而言均属不可抗力事件，极需全体社会成员以“同舟共济”的精神去履行社会责任共度时艰；根据我国合同法第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，被告因疫情影响从2020年1月23日至2020年4月20日交还场地之日止，一直处于停业状态，实际上也无法正常使用承租场地进行经营，该期间有权免交租金等费用；由于原告无视法律公平原则，拒绝减免相关费用共度时艰的公平合理请求，被告签订合同的目的已无法实现，无奈提出解除合同的请求不属违约；原告在2020年4月20日收回出租场地后至今拒不退还被告的物业保证金已严重损害了被告的合法权益。被告不同意原告的全部诉讼请求，原告所诉请的租金本身属于有争议是否应该支付的租金。而且，因疫情属于不可抗力因素，根据法律规定，被告可不支付该期间的租金，故此，未经法院审理，被告不属于违约，更无从交纳违约金。根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，判断合同是否继续履行的重要因素为承租人有否得到租金或债务的减免，即若承租人未能得到该减免优惠的，可以认为该合同不能继续履行，而恰恰这个问题被告多次与原告进行协商，希望双方能够以共进退的想法一同承担疫情损失，但原告均予以拒绝，故被告无奈被迫解除涉讼合同。从被告提出解除合同后，至双方于2020年4月21日组织交接涉讼商铺，说明合同是双方协商一致解除的，原告无理由没收被告的租赁保证金，没收保证金的理据无法成立。原告诉请未迁出涉讼商铺工商地址的违约金，不合法也不符合现实，涉讼合同为格式合同，纵观合同全文，出租人与承租人的权利义务严重不对等，原告在涉讼合同中除了移交场地外没有其他的义务，且合同对加大了承租人的义务没有作出特别说明，另有关工商登记注销问题牵涉行政机关的有关规定，整个程序并非被告可以控制，所以原告单方要求被告在限期内注销登记不符合现实亦超出法律对被告的要求，更超出了原告的权限，应驳回被告该项诉请。原告对被告反诉答辩称：一、新冠疫情不构成被告不支付租金和要求解除涉讼合同的合法理由，被告不支付租金和单方面提出解除涉讼合同属严重违约。涉讼合同的合同期限为2019年8月20日至2022年8月19日，被告提出解除合同时，距离租赁期限届满仍有两年多的时间，而佛山地区受新冠疫情影响较为严重的时间仅为2、3月，属于短期时间，所以，新冠疫情并不导致租赁合同在根本上完全无法履行。况且新冠疫情最严峻的时间是在2、3月，被告在疫情严峻的2、3月不提出解除合同，却在疫情已经得到了有效控制，各行各业有序复工的4月份提出解除合同，这明显是利用疫情这个短期事件来逃避违约责任。二、原告无需返还租赁保证金。被告拖欠租金已超过30日，根据租赁合同第十条第1款的约定，原告可以没收被告租赁保证金。且，如前述，新冠疫情并非被告解除合同的法定条件或者约定条件，被告单方解除合同属于严重违约，根据租赁合同第十一条第4款的约定，原告可以没收被告租赁保证金。三、涉讼合同虽属于原告出具的合同模板，但被告与原告是可以通过协商方式对合同内容进行修改的，而格式合同在一般情况下是无法修改的，所以涉讼合同不属于格式合同。四、被告终止合同后将其注册的经营单位的工商登记地址迁出或注销，是其应有的合同义务，合同中对此作出约定，并没有加重被告的义务，且被告所发出的解除合同通知书中也明确会将工商登记迁出，说明被告对此是知悉并愿意履行合同义务的，虽然注销登记需要一定的时间，但被告应积极履行将工商登记地址迁出或注销的合同义务，涉讼合同中也给予被告一个月时间办妥相关手续，被告辩称是工商行政部门的原因致使其无法按合同约定期限将工商登记地址迁出或注销的应举证证实。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，应全部驳回。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告举证5催款函，被告有异议，原告未能举证证实该函有送达予被告，本院对其真实性不予采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区******************位。2019年8月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《佛山市******租赁合同》（即涉讼合同），约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方经营几米茶饮；租赁期自2019年8月20日起至2022年8月19日止；自2019年9月20日至2020年8月19日止，月租金为7029元；乙方应于本合同签订当日内一次性向甲方交纳租赁保证金23460元；合同终止，乙方应办妥相关的变更手续，包括但不限于将工商注册及其他注册、登记、户口等迁出租赁单元，若本合同终止后一个月内，乙方仍未办妥相关的变更手续，甲方有权没收租赁保证金，并按逾期天数每日500元向乙方收取滞纳金；乙方逾期支付租金或其他应付款项的，每逾期一天，甲方有权向乙方收取按应付未付款金额的日0.3%计算的滞纳金；自签订本合同后，无论乙方何种原因导致本合同提前终止的，甲方有权没收租赁保证金、水电费预缴、物业管理费保证金及乙方已支付的所有租金，且乙方应向甲方付清直至交还租赁单元期间因租赁该单元产生的所有应缴费用。2019年8月13日，原告出具收据确认收到被告支付的涉讼商铺租赁保证金23460元。原告在涉讼商铺内经营个体工商户佛山市南海区甜恋茶光饮品店，该店的登记营业场所为涉讼商铺。2020年1月22日，被告向原告支付了2020年2月租金7029元。2020年4月14日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，称：因新冠疫情，被告多次向原告提出减免租金申请，但原告未作出积极回应，被告合同目的无法实现，故被告通知原告解除合同，被告将于2020年4月20日搬离涉讼商铺、并迁出工商登记，要求退还租赁保证金并减免2020年2月起的租金。2020年4月21日，被告搬离涉讼商铺。另查，2017年1月24日，佛山市人民政府办公室发布《关于印发佛山市商事主体住所登记管理暂行办法的通知》（佛府办[2017]9号），第二十条规定：原商事主体已不在其登记住所开展经营活动且未办理住所变更登记或注销登记的，该地址可由新商事主体登记住所使用，申请人申请住所登记时，应另外提交不动产权利人出具的书面证明。佛山市工商行政管理局办公室发布《关于贯彻实施的指导意见》，其中第三点（二）一址多照规定，属地市场监督（工商）局企业监督管理部门依职能对原商事主体已不在其登记住所开展经营活动且未办理住所变更登记或注销登记的情况进行核查，并根据核查结果决定是否将该商事主体列入经营异常名录，登记注册部门根据核查处理结果决定是否准予登记。本院认为：涉讼合同是原被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。被告以受到疫情影响为由向原告提出解约，并于2020年4月21日搬离涉讼商铺，涉讼合同因被告单方违约于其搬离当日解除。被告未能举证证明涉讼商铺存在无法进行经营的客观障碍，涉讼合同实际具备继续履行的条件，被告以受到疫情影响及原告不同意减租为由辩称其有权解除涉讼合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。2020年1月24日起，因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确实对涉讼商铺的使用和经营造成了影响和损失，该损失在本案租赁关系中体现为租赁对价，故本院酌定应减免被告一个月的租金。被告已支付了涉讼商铺在2020年2月的租金，但没有支付自2020年3月起的租金，故被告应支付2020年3月1日至2020年4月20日期间的租金4686元（7029元＋7029元/月÷30天×20天－7029元）予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告反诉请求原告退还2020年2月租金，本院不予支持。被告单方违约致涉讼合同解除，应承担相应的违约责任，现原告主张没收被告已支付的租赁保证金23460元，符合双方约定，本院予以支持。被告反诉请求原告退还租赁保证金并计付利息，本院不予支持。原被告未能就疫情期间的租金标准协商一致，被告因此未支付相应的租金予原告，原告已没收被告支付的租金保证金，原告再主张对租金计收逾期违约金过分高于原告的实际损失，本院不予支持。根据佛山市人民政府办公室2017年1月24日发布《关于印发佛山市商事主体住所登记管理暂行办法的通知》的规定，被告在搬离涉讼商铺后未及时办理营业场所变更登记，在客观上不足以构成原告正常使用涉讼商铺的障碍，原告请求被告计付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄健纯应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金4686元予原告（反诉被告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司；二、被告（反诉原告）黄健纯已交纳的租赁保证金23460元归原告（反诉被告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司所有；三、驳回原告（反诉被告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄健纯的全部诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计199.61元（原告已预交），反诉受理费281.11元（被告已预交），由原告负担199.61元，被告负担281.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十月十六日书记员  程学斌