广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初7531号 原告：黄爱萍，女，1988年10月20日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：陈华奇，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫世福，广西桂三力律师事务所实习律师。 被告：广西川达房地产开发有限公司，住所地南宁市高新区科园西十路******楼**房。统一社会信用代码：91450107MA5N4MBN7R。 法定代表人：刘庭兵，执行董事。 原告黄爱萍与被告广西川达房地产开发有限公司（以下简称“川达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告黄爱萍的委托诉讼代理人陈华奇到庭参加诉讼。被告川达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄爱萍向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2019年8月22日签订的《【西城大学府】合作建房套房合同书（合同编号：20190822-Z2280）》无效（合同价值：371360元）；2、判令被告返还原告定金、首付款198544元及支付资金占用利息9777.07元（资金占用利息计算：①以20000元为基数，按年利率6%计算，自2019年7月21日起暂计至2020年7月15日，实际计算至清偿债务之日止；②以128544元为基数，按年利率6%计算，自2019年8月22日起暂计至2020年7月15日，实际计算至清偿债务之日止；③以50000元为基数，按年利率6%计算，自2020 2 年1月21日起暂计至2020年7月15日，实际计至债务清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：南宁市西乡塘区心圩街道四联村夏均坡1组以划拨方式取得坐落于南宁市地块，该地块土地面积41.76亩，规划用途为商服用地。被告以筹集、出资合作建房的方式获得该三产地综合楼用地的建设资格。2019年8月22日，原告与被告签订《【西城大学府】合作建房套房合同书（合同编号：20190822-Ｚ2280）》（以下简称“合作建房合同”），约定原告购买被告与夏均坡1组合作开发房屋的使用权，房屋建筑面积为105.5平方米，使用权期限为自该房屋交付之日起至2061年4月23日止，其他约定详见合同条款。原告于2019年7月21日交付定金20000元，2019年8月22日分六笔共计支付了首付款128544元，2020年1月11日支付50000元，以上8笔转账共计198544元，被告开具两张《收据》给原告，确认收到原告支付的款项共198544元。原告认为，原告与被告签订的《合作建房合同》名为合作建房，但原、被告并不具备合作建房法律关系中共担风险、共负盈亏的本质特征，而是原告向被告支付固定数额的房款以获取特定的房屋，相应交易外观符合房屋买卖法律关系特征，因此，原、被告签订的合同应为房屋买卖合同。其次被告作为房地产开发企业，在建设项目向公众发售前，应依法办理土地利用、规划、销售等相关手续，但是被告在尚未办齐相关手续的情况下跟原告签订房屋买卖合同，显然违背了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律的强制性规定，应属无效合同。根据无效合同的法律规定，被告应当返还原告的购房款，并支付资金占用期间的利息。为此，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，恳请判如所请。 被告川达公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《西城大学府合作建房套房合同书》（合同编号：20190822-Ｚ2280），合同第一条“项目建设依据”约定：南宁市西乡塘区心圩街道四联村夏均坡1组以征地拆迁安置经国家划拨方式取得位于南宁市地块用于和甲方联营开发。该地块土地面积41.76亩，规划用途为：商服用地。蓝线图编号：ＹＤ0111201700122，经政府部门批准，在上述地块上建设西城大学 3 府产业综合楼，【又名】西城大学府。项目地址为：南宁市。第二条“合作建房模式”约定：1、南宁市西乡塘区心圩街道四联村夏均坡1组村民小组负责提供自用集体商服建设用地与甲方合作建房，不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本后的结余归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与土地所有人夏均坡1组的合作建房关系及联营期满后的延长使用关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。第三条约定合作建房的房屋位于本合同第一条规定的项目中9栋24层03号房，建筑面积105.5平方米。第四条约定乙方取得该房屋使用权年限为40年，自该房屋交付之日起至2061年4月23日止。第五条约定该房屋合作建房单价为3520元／平方米（毛坯房），合计该房屋合作建房总价款为371360元。第七条约定乙方分期付款，乙方在签署本合同的同时交纳首期款，首期款占房屋总合作建房款的40%，计148544元；乙方完成到十二层框架封顶，交纳总合作建房款的20%，计74272元；乙方完成到二十层框架封顶，交纳总合作建房款的15%，计55704元；乙方完应在房屋结构建至封顶时10日内，交纳总合作建房款的10%，计37136元；乙方应在装修房屋立面下外架10日内，交纳总合作建房款的10%，计37136元；乙方应在房屋达到交房条件，接到甲方书面或电话通知10日内，交纳剩余款项计18568元。第九条约定甲方应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。第十八条第6款约定，使用期内，在未取得房屋产权证前，如因政府因素对该房屋、土地进行征收拆除，土地补偿款归甲方所有，房屋拆迁补偿费由甲方先行领取后按以下比例分成：其中乙方所得补偿＝甲方所得房屋拆迁补偿总额÷拆迁补偿总面积×乙方使用建筑面积÷总使用权年限×乙方未使用年限，该房屋取得产权证后，按国家有关规定另行执行。第9款约定，依据今后相关政策，如该项目所占之集体建设用地的物业可以上市交易的，在乙方承担项目税费及其他所有费用，并取得南宁市西乡塘区心圩街道四联村夏均坡1组合其他项目政府部门同意的情况下，在政府的规定允许下，甲方协助乙方办理相关手续和相关证件，具体费用等事宜以届时有关部门的规定为准。合同还对其他内容进行约定。 2019年7月21日，原告向被告支付了定金20000元。合同签订当日，原告向被告多次转账128544元。被告将定金与该款一并向原告出具一张《收款收据》，载明：今收到黄爱萍交来西城大学府9栋2403号房首付款… 4 …￥148544元。2020年1月11日，原告再次向被告支付了50000元。被告向原告出具另一张《收款收据》，载明：今收到黄爱萍交来西城大学府9栋2403号房二期部分房款……￥50000元。以上付款合计198544元。 另查明，被告系有限责任公司，具备房地产开发经营资格。 截止法庭辩论终结，未见被告提交涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续、建设工程规划许可证等。 原告并非四联村村民。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告川达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 关于合同性质。原、被告签订的《西城大学府合作建房套房合同书》（合同编号：20190822-Z2280），以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权40年。综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、房屋征收补偿的归属、办理房地产证等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。被告以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。 关于合同效力。根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改、的决定》，修正后的《中华人民共和国土地管理法》于2020年1月1日起施行，但法不溯及既往。本案原、被告之间的房屋买卖合同关系成立于2019年，应当适用修正前的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关建设用地审批手续，即在集体土地上建设房屋并向社会公众销售，违反了前述规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁 5 迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《西城大学府合作建房套房合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。被告作为具备房地产开发与经营资质的公司，应当知道房屋建设需要依法办理用地、规划等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款198544元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失，即为利息损失，应由被告负担70%，原告自担30%。原告主张利息按年利率6%计算，没有事实及法律依据，本院不予支持。本案利息应按照中国人民银行同期贷款利率、从原告交付款项之次日起计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故此后应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。最后一笔付款，原告主张自2020年1月21日计算，系对其自身权利的处分，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告黄爱萍与被告广西川达房地产开发有限公司于2019年8月22日签订的《西城大学府合作建房套房合同书》（合同编号：20190822-Z2280）无效； 二、被告广西川达房地产开发有限公司向原告黄爱萍返还购房款198544元； 三、被告广西川达房地产开发有限公司向原告黄爱萍赔偿利息损失（计算方法：1、以20000元为基数，自2019年7月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以20000元为基数，自2019年8月20日起至债务清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以12 6 8544元为基数，自2019年8月22日起至债务清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以50000元为基数，自2020年1月21日起至债务清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；计算得出利息总额后，被告广西川达房地产开发有限公司负担其中的70%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3509元，财产保全费1562元，合计5071元（原告黄爱萍已预交），由被告广西川达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  梁萃华 二〇二〇年十月三十日 书记员  梁 琪