甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终1033号上诉人（原审被告）：白银阳明大厦管理有限公司，住所地甘肃省白银市白银区。法定代表人：路发明，系该公司总经理。上诉人（原审被告）：白银阳明科技商贸有限公司，住所地甘肃省白银市白银区。法定代表人：路发明，系该公司总经理。白银阳明大厦管理有限公司、白银阳明科技商贸有限公司的共同委托诉讼代理人：尚知良，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：张宗兰，男，汉族，1954年3月20日出生，系甘肃省永昌县合稀土国网公司退休职工，现住甘肃省永昌县。委托诉讼代理人：张梅岭（系张宗兰之妹），女，汉族，1971年3月24日出生，现住甘肃省白银市白银区。上诉人白银阳明大厦管理有限公司(以下简称：阳明大厦)、白银阳明科技商贸有限公司(以下简称：阳明科技)因与被上诉人张宗兰委托合同纠纷一案，不服白银区人民法院（2020）甘0402民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人阳明大厦、阳明科技的共同委托诉讼代理人尚知良，被上诉人张宗兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳明大厦、阳明科技上诉请求：请求撤销一审判决，按照双方合同约定依法判决。事实和理由：一、双方当事人在合同中明确约定第一年租金收益金额为已付房款总额的8%，在交付首付款时直接减去，因此第一年的租金收益上诉人已经支付；二、2020年市场环境不好，上诉人延迟支付被上诉人租金收益事出有因；三、由于一审认定事实不清，导致适用法律错误。张宗兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张宗兰向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即支付拖欠原告的租金收益37878.02元及违约金3595.36元（自2020年4月14日以13152.16元为基数，按日万分之三计算违约金至利随本清；自2020年4月14日以7398.09元为基数，按日万分之三计算违约金至利随本清；自2020年4月14日以16440元为基数，按日万分之三计算违约金至利随本清）、房产税887元，共计42360.38元；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月8日，原被告签订了《商铺委托管理协议》，约定原告将自有的坐落于白银市白银区长春路586号居然之家阳明广场XX号，总面积为15.39的铺位委托给白银阳明大厦管理有限公司统一运营管理，被告在2018年4月8日、2019年4月8日、2020年4月8日分别给原告租金收益为已交房款的8%、14796元、16440元。但原被告自合同签订以来，只收到过6510.32元就没有再收到过任何租金收益，经原告多次催要无果。鉴于被告严重违约行为，原告为维护自身的合法权益，诉至贵院，望判如所请。一审法院认定事实：2018年4月8日，原告张宗兰与被告白银阳明大厦管理有限公司、被告白银阳明科技商贸有限公司签订了《商铺委托管理协议》，协议约定，甲方为张宗兰，乙方即受托方为阳明大厦，丙方即担保方为阳明科技；甲方自愿将坐落在白银市白银区长春路586号居然之家阳明广场XX号、总面积为15.39平方米的铺位，委托给乙方统一运营管理培育本商场的商业氛围；委托管理期限自2018年6月30日起至2035年6月30日止；双方同意在合同有效期内，乙方承诺甲方的租金收益为：第一年租金收益金额为已付房款总额的8%，在交首付款时直接减去，第二年租金收益支付时间为2019年4月8日，租金收益金额为已付房款总额的9%：即14796元整，第三年租金收益支付时间：2020年4月8日，租金收益金额为已付房款总额的10%：即16440元整；如逾期支付收益应向甲方所缴房款每日万分之三支付违约金；甲方指定乙方将租金收益付至兰州银行股份有限公司白银分行张梅岭XX账号。合同还约定了其他事项。2018年5月17日，原告张宗兰与被告阳明科技签订了《商铺认购合同》，合同约定，原告认购阳明科技投资兴建的位于白银市白银区长春路XX号居然之家阳明广场XX层XX号房，该商铺建筑面积为15.39平米，商铺单价为每平方米（人民币）10682.39元，总金额164402元，原告选择一次性付款即合同签订当日支付总房款的100%（164402元）。嗣后，原告向被告阳明科技交付购房款164402元；被告阳明大厦向原告支付2019年租金收益共计13020元。现原告张宗兰以被告阳明大厦、阳明科技未按约如期履行支付全额租金收益为由，诉至本院，要求被告支付拖欠的租金收益37878.02元、违约金3595.36元（计算至2020年4月13日）及自2020年4月14日起至欠款付清之日止以拖欠的租金收益为基数按日万分之三计算的违约金、房产税887元，共计42360.38元。另查明，原告张宗兰与案外人张梅岭系兄妹关系，原告张宗兰委托张梅岭办理其与被告阳明大厦、被告阳明科技之间关于《商铺委托管理协议》、《商铺认购合同》涉及的一切事宜。一审法院认为，原告张宗兰与被告阳明大厦、被告阳明科技签订的《商铺委托管理协议》，与被告阳明科技签订的《商铺认购合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予以保护，合同各方均应遵循诚实信用的原则，严格按照合同约定全面履行各自的义务。当事人对于自己所提出的主张及事实，有责任提供证据，否则应承担举证不能的不利法律后果。被告辩称其所持有的《商铺委托管理协议》虽约定甲方为张宗兰，但协议最后的甲方落款处签名为张梅岭，事实是被告与张梅岭签订的《商铺委托管理协议》，故原告诉讼主体不适格。庭审中，原告张宗兰当庭示明并确认，张梅岭系其委托办理与被告阳明大厦、被告阳明科技之间关于《商铺委托管理协议》、《商铺认购合同》涉及的一切事宜的，并对张梅岭的签字、收取租金收益等民事行为悉数认可，故被告关于原告诉讼主体不适格的辩解意见，于法无据，本院不予采信。被告辩称阳明大厦向原告应付的2018年收益已在原告交付购房款时直接减去了，原告对此不认可，《商铺认购合同》约定案涉商铺建筑面积为15.39平米，商铺单价为每平方米（人民币）10682.39元，购房款总金额164402元，原告向被告阳明科技实际交付的购房款亦为164402元，根据被告向法庭提交的现有证据，不足以证明其已依照双方合同的约定在原告交付购房款时已将应付原告的2018年租金收益直接扣减，被告亦未能向法庭举出其他经庭审质证并确认的证据进行佐证，应承担举证不能的责任。关于阳明大厦拖欠原告租金收益数额的问题。原、被告签订的《商铺委托管理协议》约定，阳明大厦承诺原告的租金收益为：第一年租金收益金额为已付房款总额的8%，在交首付款时直接减去，第二年租金收益支付时间为2019年4月8日，租金收益金额为已付房款总额的9%：即14796元整，第三年租金收益支付时间：2020年4月8日，租金收益金额为已付房款总额的10%：即16440元整；如逾期支付收益应向甲方所缴房款每日万分之三支付违约金。原告与阳明科技签订的《商铺认购合同》约定，原告选择一次性付款，支付总房款的100%即164402元，原告亦依约向被告阳明科技实际交付了购房款164402元。根据原被告合同约定，案涉应付租金收益为：第一年租金收益为13152.16元（164402元×8%），第二年租金收益为14796元，第三年租金收益为16440元，共计44388.16元，因被告阳明大厦已向原告支付2019年租金收益13020元，为此，阳明大厦还应向原告实际支付租金收益31368.16元（44388.16元-13020元）。关于原告诉求的违约金问题。《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告《商铺委托管理协议》中约定的如逾期支付收益阳明大厦应向原告按其所缴房款每日万分之三支付违约金，该约定符合法律规定，本院依法予以支持。《商铺认购合同》签订于2018年5月17日，合同约定原告选择于合同签订当日一次性支付总房款的100%（164402元），原告亦依约如期足额向被告阳明科技实际交付购房款164402元，而阳明大厦没有依约在原告交付购房款时扣减原告第一年的租金收益13152.16元，亦没有依约如期足额向原告给付第二年的租金收益，第三年的租金收益也至今未付，致使酿成纠纷，系阳明大厦怠于履行义务所致，违背了在民事活动中应遵循的诚实信用原则，构成违约，应依法承担相应的民事法律责任，根据阳明大厦违约的实际情况，阳明大厦应当自2018年5月17日起按原告所缴房款164402元的每日万分之三计算向原告支付违约金。原告主张的违约金3595.36元（计算至2020年4月13日）及自2020年4月14日起至欠款付清之日止以拖欠的租金收益为基数按日万分之三计算的违约金，远远低于按《商铺委托管理协议》约定的违约金数额，故对原告该主张，本院予以支持。关于原告主张的房产税887元，原、被告在《商铺委托管理协议》及《商铺认购合同》中对此均无相关的约定，原告亦没有向法庭举出经庭审质证并确认的证据进行佐证，本院不予支持。关于被告阳明科技的担保责任问题。《中华人民共和国担保法》规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案原、被告虽约定阳明科技为《商铺委托管理协议》中的担保方，但即对保证方式约定不明，亦未约定保证期间，故阳明科技应按照连带责任保证承担保证责任；对阳明大厦向原告应付的第一年及第二年的租金收益履行期届满之日起六个月内，原告是否要求保证人阳明科技承担保证责任，原告未能向法庭举出经庭审质证并确认的证据进行佐证，故保证人阳明科技对阳明大厦拖欠原告的第一年及第二年的租金收益共计14928.16元（13152.16元+14796元-13020元）及相应的违约金免除保证责任，阳明科技只对阳明大厦拖欠原告张宗兰的第三年的租金收益16440元及自2020年4月14日起至欠款付清之日止以拖欠的租金收益16440元为基数按日万分之三计算的违约金承担连带清偿责任,阳明科技承担保证责任后，有权向债务人阳明大厦追偿。综上所述，原告张宗兰诉讼请求中符合法律规定的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第三款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、白银阳明大厦管理有限公司于本判决生效之日起五日内向张宗兰支付拖欠的租金收益31368.16元、违约金3595.36元及自2020年4月14日起至欠款付清之日止以拖欠的租金收益31368.16元为基数按日万分之三计算的违约金；二、白银阳明科技商贸有限公司只对白银阳明大厦管理有限公司拖欠张宗兰的第三年的租金收益16440元及自2020年4月14日起至欠款付清之日止以拖欠的租金收益16440元为基数按日万分之三计算的违约金承担连带清偿责任；三、驳回张宗兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元，减半收取430元（张宗兰已预交），由张宗兰负担50元，由白银阳明大厦管理有限公司负担380元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，2018年4月8日，张宗兰与阳明大厦、阳明科技签订了《商铺委托管理协议》，协议约定张宗兰自愿将其铺位委托给阳明大厦统一运营管理，协议还约定了委托管理期限和租金收益等其他事项，阳明科技作为担保方。2018年5月17日，张宗兰与阳明科技签订了《商铺认购合同》，合同约定张宗兰认购阳明科技投资兴建的位于白银市白银区长春路XX号居然之家阳明广场XX层XX号房，该商铺建筑面积15.39平米、单价每平方米10682.39元，总金额为164402元。张宗兰与阳明大厦、阳明科技签订的上述《商铺委托管理协议》和《商铺认购合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予以保护，合同各方均应遵循诚实信用的原则，严格按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人认为阳明大厦向张宗兰应付的2018年收益已在张宗兰交付购房款时直接减去了，但购房款总金额164402元，张宗兰向阳明科技实际交付的购房款亦为164402元，现有证据不能证明上诉人已依照合同约定在张宗兰交付购房款时将应付张宗兰的2018年租金收益直接扣减，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。上诉人的其他上诉请求均没有事实和法律依据，一审法院认定的拖欠的租金收益、违约金、担保责任等并无不当，二审予以维持。综上所述，白银阳明大厦管理有限公司、白银阳明科技商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费860元，由白银阳明大厦管理有限公司、白银阳明科技商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏晓忠审判员  栾春鹏审判员  魏 茹二〇二〇年十月二十三日书记员  田殿琪