宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初2141号 原告：宁夏创程商贸有限公司。 法定代表人：王某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，宁夏宓林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，宁夏宓林律师事务所实习律师。 被告：黄某，住址宁夏回族自治区石嘴山市。现在的住址不详。 被告：李某，住址宁夏回族自治区银川市。 原告宁夏创程商贸有限公司与被告黄某、李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理，依法适用简易程序，因被告黄某下落不明，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法公告给被告黄某送达开庭传票等诉讼文书，并于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告宁夏创程商贸有限公司的委托诉讼代理人张某和陈某、被告李某到庭参加诉讼，被告黄某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁夏创程商贸有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求依法解除原告和被告于2017年10月30日签订的《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》和《活力健身合同补充协议(2)》；2.请求依法判决被告腾退创程时代第三层并向原告返还创程时代第三层；3.请求法院依法判决被告支付租金和物业费295828.14元(租金和物业费暂计算至2020年8月31日)，2020年9月1日以后的租金和物业费计算至被告实际腾退之日止（详见后附的明细清单1）；4.请求法院依法判决被告支付违约金30061.1元(违约金暂计算至2020年7月1日)，2020年7月1日以后的违约金以欠付的租金和物业费为基数，按照年利率24%计算至判决确定之日(详见后附的违约金计算明细清单)；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。2017年7月7日，被告李某与原告签订《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》、《活力健身合同条款补充协议》，合同约定:原告将其所有的位于创程时代第三层出租给被告李某，被告用于经营“活力健身”，合同期限为5年(自2017年10月1日至2022年9月30日)，租金按月支付，租金每月每平方米人民币26元，租金于每个交租期前一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向原告一次性足额支付下个交租期租金。后，原告与被告李某签订《活力健身合同条款补充协议2》，协议明确租赁面积为1132.4平方米。2017年10月30日，被告与原告协商将被告李某与原告签订的合同变更为被告黄某与原告签署，合同内容不变，原2017年7月7日签订的合同将于新合同签订之日起作废，原合同内附补充协议继续有效。所以，被告黄某与原告重新签订《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》，合同约定:原告将其所有的位于创程时代第三层出租给被告黄某，被告用于经营活力健身，合同期限为5年，自2017年10月1日至2022年9月30日，租金按月支付，租金每月每平方米人民币26元，租金于每个交租期前一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)向原告一次性足额支付下个交租期租金。后因被告未按合同约定支付租金及物业费，原告于2019年7月29日向永宁县法院提起诉讼，要求被告支付2019年1月至2019年8月期间的租金及物业费，现该案还在执行当中。2019年9月至今的租金与物业费以及违约金，按照租赁合同约定，2019年9月的租金和物业费为31208.94元，2019年10月、11月、12月和2020年1月、5月、6月、7月、8月的租金和物业费每月为33077.4元，其中2020年2月、3月、4月因受疫情的影响，原告将上述三个月的租金和物业费予以放弃。上述租金和物业费共计295828.14元。违约金按照租赁合同约定，以当月租金和物业费为基数，按照每日1%收取，因租赁合同约定的违约金过高，原告要求按照年利率24%计算，以当月租金和物业费为基数，从每月的20日暂计算至2020年7月1日。2019年9月的违约金为6484.62元、10月的违约金为6198.61元、11月的违约金为5546.13元、12月的违约金为4871.89元，2020年1月的违约金为4219.41元、5月的违约金为1565.97元、6月的违约金为913.48元、7月的违约金为260.99元。以上违约金合计为30061.10元。其中2020年2月、3月、4月的违约金，因受疫情影响，原告没有主张。后经原告多次催收，被告始终未予支付。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告李某辩称，我对原告主张的2019年的租金及物业费以及违约金不予认可。因为2017年7月我和黄某开办的活力健身俱乐部与原告签订租赁合同开始，原告未能及时交付房屋，房屋未通过消防验收，但我和黄某开办的俱乐部按照约定进行了装修并达到了营业标准。由于原告不能如期开业，致使我和黄某开办的俱乐部不能正常经营。同时，商场不能如期开业，致使商场人气缺失，原告要求支付2019年至今的房租和物业费，因商场频繁更换管理方，致使商场人气严重缺失，我和黄某开办的俱乐部不能达到与原告签订的相应租金服务标准，故生意不能够经营。所以，我对原告要求的租金及物业费不予认可，对原告要求的违约金过高的计算也不予认可。 被告黄某未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：证据一、《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》两份（均为复印件）、《活力健身合同条款补充协议》一份（复印件）、《活力健身合同补充协议（2）》一份、《活力健身法人变更协议》一份、《宁夏银行客户回单凭证》一张（复印件）、（2019）宁0121民初3067号民事判决书、（2019）宁01民终4265号民事判决书；证明：1.2017年7月7日原告与被告李某签订《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于“创程时代”第三层出租给被告李某用于与被告黄某经营活力健身，合同期限为5年（自2017年10月1日至2022年9月30日止）；2.租金缴纳方式为月付（当月缴纳下一月租金，押二付一），租金于每个交租期前一个月的20日前向原告一次性足额支付下个交租期租金，被告任何形式欠租，原告有权按当期租金每天百分之一收取违约金；3.租赁面积为1132.4平方米，2019年1月1日起租金与物业费共计27.56元/㎡/月；4.2017年10月1日至2018年9月30日，累计12个月为免租期。2018年10月1日起至2018年12月31日止，期间不收取租金，只收取基础能耗费用15元/㎡/月，被告黄某于2019年4月22日向原告缴纳了2018年10月1日至2018年12月31日期间的基础能耗费50958元；5.同时废止2017年7月7日原告与被告李某签订的补充协议；6.2017年10月30日，被告黄某与原告签订《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》和《活力健身法人变更协议》，因被告办理营业执照，需将法定代表人从被告李某名下变更为被告黄某，故将原签订合同变更为被告黄某签署，合同内容不变，原2017年7月7日签订的合同将于新合同签订之日起作废；7.依据原告与被告签订的《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》10.2.1约定，被告逾期支付租金及本合同约定的其他款项超过10日的或被告超过本合同第2.6条规定的时间一个月内未补足扣款的，视为被告根本违约，原告有权解除本合同，并按照本合同第8.6条承担相应的违约责任；证据二、手机录音整理资料（当庭播放手机录音）一份，证明被告黄某与被告李某共同承租“创程时代”第三层，共同经营“活力健身”的事实。被告李某没有提交证据。 经本院组织当事人进行质证，被告李某对原告提交的证据一没有异议；对证据二录音资料的三性不予认可，认为录音中的通话人景田，其开办的俱乐部没有书面任免景田，同时，原告方以诱导方式进行询问，并未得到景田清晰准确的回复。被告黄某未到庭参加诉讼，也未提交质证意见和证据。 经本院审查认为，被告李某对原告提交的证据一中的证据没有异议，本院予以确认。原告提交的证据二手机通话录音，被告李某不予认可，通话人也没有到庭作证，并且，该证据的内容与本案的事实没有关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月7日，被告李某与原告签订《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》和《活力健身合同条款补充协议》。租赁合同约定：原告将其所有的位于永宁县杨和镇“创程时代”第三层（面积1000平方米，以实际测量面积为主）出租给被告李某用于经营活力健身，被告应付的租金、物业费及其他费用按照租赁场地面积计算；合同期限5年，自2017年10月1日至2022年9月30日；被告进场装修期间的物业费（所产生的水、电等费用）均由被告承担；房屋租金按计租面积计付，计租面积以实际测量为准，租金每月每平方米26元，租金（含物业费）第二年增6%，第三年增6%；租金按月支付，租金于每个交租期前一个月的20日前(若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天)向原告一次性足额支付下个交租期租金；租金和物业费同时收取；任何形式的欠租，原告有权按当期租金每天百分之一收取违约金。2017年7月份，原告与被告李某又签订了《活力健身合同补充协议（2）》。《活力健身合同补充协议（2）》中约定的主要内容为：废除2017年7月7日双方签订的《活力健身合同条款补充协议》；房屋租赁面积为1132.4㎡（以实际测量面积为准）；租金和物业费共计26元/㎡/月，租金和物业费包含房产租赁税、土地使用税、制冷费、制热费、送新风费、电梯使用费；第二年租金在第一年租金基础上增幅6%，第三年租金在第二年租金的基础上增幅6%，以后的租金逐年在上一年租金基础上递增6%；经营中的水、电费及税费等由被告承担；租金和物业费缴纳方式为按月支付，当月交纳下一月租金；免租期为2017年10月1日至2018年9月30日，累计12个月；租金优惠从2018年10月1日起至2018年12月31日止，期间租金不收取，在物业设施完备的情况下，只收取基础能耗费用15元/㎡/月（能耗费含制冷、制热、新风及电梯使用费）；租金收取日即从2019年1月1日起开始收取，租金和物业费共计27.56元/㎡/月。2017年10月30日，被告黄某与原告签订《活力健身法人变更协议》，协议约定:“因乙方（活力健身）办理营业执照，需将原法定代表人李某变更为黄某，故将原签订合同变更为黄某签署，合同内容不变，原2017年7月7日签订的合同将于新合同签订之日起作废；原合同内附补充协议继续生效，直至新的补充协议签订。”2017年10月30日，被告黄某与原告签订《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》，该合同约定的内容与被告李某在2017年7月7日与原告签订的《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》约定的内容基本相同，同时，该合同又约定：在租赁期间，被告黄某不得将租赁区域的整体经营管理控制权以任何形式转由第三方行使，否则，视为被告违约，原告有权单方解除合同，并由被告支付该租赁场地当年度一年的租金作为违约金；被告逾期支付租金及本合同约定的其他款项超过10日的，视为被告根本违约，原告有权解除合同，并由被告支付该租赁场地当年度一年的租金作为违约金；在本合同履行期间，如发生不可抗力事件导致合同无法履行的，双方在本合同下的义务可在不可抗力事件发生期限内暂时中止履行或提前解除合同，双方为此互不承担违约责任。上述租赁合同及补充协议签订后，原告将租赁合同约定的房屋交付给被告李某、黄某共同经营使用，被告李某、黄某对房屋进行装修后用于开办活力健身。被告黄某于2019年4月22日向原告缴纳了2018年10月1日至2018年12月31日期间的基础耗能费用50958元。2019年1月1日以后的租金和物业费，被告李某、黄某拖欠未支付。原告于2019年7月29日向本院起诉，要求被告李某、黄某支付原告租金和物业费249583.36元及违约金17580.19元（违约金暂算至2019年7月22日，2019年7月23日以后的违约金按照每日千分之二十计算至租金付清为止）。本院于2019年9月20日作出（2019）宁0121民初3067号民事判决书，判决被告李某、黄某向原告支付2019年1月至8月的租金和物业费共计249583.36元及违约金17580.19元。被告黄某对判决不服提出上诉，并提交了李某和黄某于2019年12月2日解除婚姻关系的离婚证。银川市中级人民法院于2020年2月28日作出（2019）宁01民终4265号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。但是，被告李某、黄某对2019年9月1日以后至今的租金和物业费一直拖欠未给原告支付。按照租赁合同和补充协议（2）约定，2019年9月份的租金和物业费属于第二年的租金和物业费（从2018年10月1日至2019年9月30日），第二年的租金和物业费在第一年每月每平方米26元基础上增加6%计算，即按照每月每平方米27.56元计算，房屋面积1132.4平方米，2019年9月份的租金和物业费计算为31208.94元。从2019年10月份开始计算的租金和物业费属于第三年的租金和物业费（从2019年10月1日至2020年9月30日），第三年的租金和物业费在第二年每月每平方米27.56元基础上增加6%计算，即按照每月每平方米29.21元计算，每月的租金和物业费均为33077.4元。为此，原告再次向本院起诉。诉讼中，原告要求对其诉讼请求进行变更，并提出2020年2月份至4月份因疫情防控，属于不可抗力，被告租赁的房屋无法经营，原告自愿免除被告3个月的租金和物业费共计99232.2元以及2020年2月、3月、4月计算到2020年7月1日的违约金。 本院认为，原告与二被告签订的《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》及《活力健身合同补充协议（2）》，是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照合同和补充协议的约定履行自己的义务。原告按照合同和补充协议约定履行了交付房屋的义务，被告李某、黄某在合同履行期间，只支付原告2018年10月1日至2018年12月31日期间的基础耗能费用50958元，对2019年1月至2019年8月期间的租金和物业费拖欠未付，原告于2019年7月29日向本院起诉，本院于2019年9月20日作出的（2019）宁0121民初3067号民事判决生效后，被告李某、黄某仍未主动履行判决确定的义务。同时，被告李某、黄某又拖欠原告2019年9月1日至今的租金和物业费未支付，其行为已经构成违约，应当按照合同和补充协议的约定以及法律规定承担违约责任。被告李某、黄某在婚姻关系存续期间共同经营租赁的房屋，应当共同承担违约责任。虽然被告黄某在二审期间提供了其与被告李某于2019年12月2日解除婚姻关系的离婚证。但是，二被告没有提交证据证明自2019年12月2日以后被告黄某和被告李某再没有共同经营租赁房屋的任何证据。所以，被告李某、黄某仍应当按照合同和补充协议的约定共同承担违约责任。原告要求解除双方于2017年10月30日签订的《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》和《活力健身合同补充协议（2）》，要求被告李某、黄某腾退“创程时代”第三层并向原告返还“创程时代”第三层的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；原告要求被告李某、黄某支付租金和物业费共计295828.14元(租金和物业费从2019年9月计算至2020年1月，从2020年5月计算至2020年8月31日）的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持；原告要求对2020年9月1日以后的租金、占有使用费和物业费计算至被告实际腾退房屋之日止的诉讼请求，因原告要求解除合同，所以，对2020年9月1日以后的租金和物业费，应当计算至本判决生效之日止，支付租金和物业费标准按照每月33077.4元计算。对原告要求支付租金和物业费至房屋实际腾退之日的请求，本院不予支持。原告要求被告支付违约金30061.1元(违约金按照年利率24%计算，按照2019年9月份开始每月应付租金和物业费的数额，从2019年8月20日、9月20日、10月20日、11月20日、12月20日分别计算至2020年7月1日，从2020年4月20日、5月20日、6月20日分别计算至2020年7月1日)，2020年7月1日以后的违约金以欠付的租金和物业费为基数，按照年利率24%计算至判决确定之日的诉讼请求，因《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》约定，被告欠付租金的，原告有权按当期租金每天百分之一收取违约金，双方在合同中约定的逾期支付租金和物业费的违约金明显过高，原告自愿将违约金进行调低，要求被告按照年利率24%承担当期应交纳租金和物业费的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因疫情防控属于不可抗力，原告免除二被告2020年2月至4月的租金和物业费以及违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告李某的答辩意见，因与本案查明的事实不符，本院不予采纳。被告黄某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等民事诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告宁夏创程商贸有限公司和被告黄某、李某于2017年10月30日签订的《宁夏创程商贸有限公司租赁合同》以及《活力健身合同补充协议（2）》； 二、被告黄某、李某于本判决生效之日起十日内将位于永宁县杨和镇“创程时代”第三层房屋中可移动的属于被告黄某、李某的物品搬出，并向原告宁夏创程商贸有限公司交付“创程时代”第三层房屋； 三、被告黄某、李某于本判决生效之日起十日内共同向原告宁夏创程商贸有限公司支付租金和物业费295828.14元（2020年9月1日以后的租金和物业费按照每月33077.4元计算至本判决生效之日止），并共同承担违约金30061.1元（违约金暂算至2020年7月1日，2020年7月2日以后的违约金以每月应付租金和物业费33077.4元为基数，按照年利率24%计算，从2020年7月2日计算至本判决生效之日止）； 四、驳回原告宁夏创程商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费按照变更后的诉讼请求为6188元，已减半收取计3094元，公告费600元，由被告黄某、李某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  安金虎 二〇二〇年十月十六日 书记员  王灵娟 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。