云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3266号上诉人（原审被告）：董冬芹，女，1986年11月26日生，汉族，住湖北省浠水县。被上诉人（原审原告）：邓声飞，女，1993年3月20日生，汉族，户籍所在地云南省昭通市镇雄县。上诉人董冬芹因与被上诉人邓声飞房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初12137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭于2020年10月9日对本案进行了公开审理，上诉人董冬芹、被上诉人邓声飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董冬芹上诉请求：1、撤销官渡区人民法院（2019）云0111民初12137号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，被上诉人主张的基础法律关系不存在，被上诉人用假合同骗上诉人。邓声飞辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓声飞向一审法院起诉请求：1、判令被告依据2019年6月4日被告出具原告的《借条》支付原告的铺面转让租金款80000元；2、判令本案的诉讼由被告承担。一审法院认定以下案件事实：原告邓声飞与案外人李剑系夫妻关系。2018年4月21日，案外人黄荣宾（即甲方）与案外人李剑（即乙方）签订《店铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于世纪城金源大道Ｋ3-01号二楼商铺，租期自2018年4月22日至2019年4月21日；租金每年200000元，押金10000元。后原告续租，原告（即乙方）与案外人黄荣宾（即甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于世纪城金源大道Ｋ3-01号商铺，租期自2019年4月22日至2020年4月21日；租金每年200000元，房屋押金20000元。原告向案外人黄荣宾支付了续租租金。原告于2019年4月28日在58同城网发布转租信息，被告看到转租信息后与原告协商商铺租赁事宜，被告决定转租并向原告交纳押金20000元，口头约定租金每年200000元、转让费60000元。2019年6月2日，被告（即乙方）与案外人黄荣宾（即甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于世纪城金源大道Ｋ3-01号二楼商铺出租给乙方，租期自2019年4月21日零时起至2020年4月20日24时止；租金为200000元；在签署本合同时，乙方向甲方交纳20000元押金。2019年6月4日，被告董冬芹向原告出具一份《借条》，载明：借款人董冬芹于2019年6月4日向出借人邓声飞借款140000元，借款期限为1个月，于2019年7月4日归还本息。后被告董冬芹又向原告支付转租费60000元。同日，黄荣宾向被告董冬芹出具收条，确认收到房屋押金20000元。另查明，位于昆明市房屋的所有权人系李宗熊。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告邓声飞与案外人黄荣宾签订《房屋租赁合同》，该租赁合同形式完备，内容合法，系双方的真实意思表示，在该合同中明确约定了租赁的标的物、租金、租赁期限。且此后，原告也按约定支付租金，原告也实际租用租赁物。所谓转租，是指承租人在租赁期间将租赁物交付第三人使用、收益，第三人支付租金的行为。本案中，原告在网络上发出转租要约，被告作出租赁承诺并向原告交付押金20000元，原、被告之间虽未签订书面的转租协议，但从原告提交的与被告之间的微信记录及转账记录，反映出被告认可欠原告租金。2019年6月4日，被告董冬芹向原告出具一份《借条》，形式上虽是借款，但原、被告否认实际存在借款关系，被告确认实际上是欠原告租金尾款。综上，一审法院认定原、被告之间存在转租关系。关于原告的转租行为是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告辩解原告无权将涉案租赁物进行转租，被告认可与案外人黄荣宾之间的租赁关系，并提交了涉案房屋所有权人李宗熊的情况说明，辩解称涉案房屋所有权人并未同意原告的转租行为，要求与被告重新签订合同并交租金。从原告与案外人黄荣宾签订的《房屋租赁合同》来看，原告与黄荣宾也仅在该租赁合同中明确了原告擅自将租赁物转租或出租的，黄荣宾有权终止合同，并未约定原告不能转租或出借。如黄荣宾对原告的转租行为有异议，也应由黄荣宾按其与原告的约定向原告主张解除合同，但并不影响原告与被告之间的转租关系的法律效力。而事实上，黄荣宾同意原告转租，并直接与被告签订租赁合同。被告提交了涉案租赁物所有权人李宗熊事后写的情况说明，对于李宗熊如对转租行为有异议，则可另行起诉，是李宗熊与黄荣宾及原告之间的租赁关系，并不影响原、被告之间的转租关系，故一审法院认定原告的转租行为合法有效。关于被告应向原告支付剩余租金的金额如何确定的问题。从被告向原告出具的《借条》中明确截止2019年6月4日记载的所欠金额为140000元，说明原、被告之间就转租事宜进行过结算，后得出所欠金额140000元的事实。结合2019年6月4日原、被告之间的聊天记录中被告认可欠原告租金为140000元。原告自认被告于2019年6月4日之后又支付了租金60000元，被告对原告自认事实无异议。现被告尚欠原告租金80000元，被告应向原告支付剩余租金80000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条规定，判决：由被告董冬芹于本判决生效后十日内支付原告邓声飞租金80000元。在二审审理过程中，上诉人提交如下证据：七页微信聊天截图，欲证明1、当时租房子的时候，被上诉人做了一份假合同给我。2、上诉人已经将钱直接转给被上诉人，被上诉人的合同已经到期，没有转租的权利。3、房屋产权人李宗熊到上诉人店里来说要收回店铺，并让我搬出去。经质证，被上诉人对上诉人的证据三性不予认可。被上诉人提交如下证据：六页微信聊天截图，欲证明被上诉人是在58同城上看到租房信息，并亲自来看过店铺后确定要租且支付定金，被上诉人不存在欺诈。经质证，上诉人对证据的三性不予认可。本院认为，双方当事人提交的微信聊天截图符合证据的形式要件，本院对其真实性予以认可，对其证明目的本院将在说理部分予以评述。对一审法院认定的案件事实，上诉人对“后原告续租，原告（即乙方）与案外人黄荣宾（即甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于世纪城金源大道K3-01号商铺，租期自2019年4月22日至2020年4月21日；租金每年200000元，房屋押金20000元。原告向案外人黄荣宾支付了续租租金。”有异议，认为该份合同是假的，不认可转租行为。对此，被上诉人不予认可。本院认为，上诉人的异议不属于事实认定，属于法律适用，本院将在说理部分予以评述，不作为事实予以确认。本院对双方无异议的案件事实依法予以确认。综上，二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应当支付租金款80000元？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定：“当事人一方给对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”第二百二十四条第一款之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，被上诉人主张双方是转租关系，本院认为，如果双方当事人是转租法律关系，本案应当存在两份租赁合同，即出租人与承租人的租赁合同、承租人与次承租人的租赁合同，并且在转租关系成立后，出租人与承租人的租赁合同继续有效。而本案中，被上诉人邓声飞从案外人黄荣宾处承租涉案房屋后，转给上诉人董冬芹时并不是由上诉人与被上诉人签订租赁合同，而是由黄荣宾与上诉人董冬芹签订的租赁合同，并且被上诉人邓声飞与案外人黄荣宾的租赁合同也没有继续履行，邓声飞从董冬芹处收取的押金2万元也转给了黄荣宾，因此双方当事人的法律关系不符合转租法律关系的构成要件。双方当事人的法律关系应当是债权债务的概括转让，被上诉人邓声飞将其在与案外人黄荣宾的租赁合同中享有的债权债务一并转让给了上诉人董冬芹，董冬芹与黄荣宾建立了租赁法律关系，黄荣宾向董冬芹提供涉案房屋供其占有、使用，董冬芹向黄荣宾支付租金，因此，被上诉人邓声飞无权向上诉人董冬芹主张欠付租金。本案中，上诉人董冬芹自称使用到2019年10月份，对此，被上诉人邓声飞称并不清楚，在没有相反证据证明的情况下，本院依法认定上诉人董冬芹使用租赁房屋至2019年10月份，为便于计算租金，本院酌情认定租金计算期间为2019年4月21日至10月20日，根据董冬芹与黄荣宾签订《房屋租赁合同》的约定，董冬芹使用涉案房屋6个月应当支付租金10万元。上诉人董冬芹已经支付18万元，其中包括转让费6万元，押金2万元，租金10万元，因此上诉人董冬芹不存在欠付租金的问题，在双方租赁关系解除后，黄荣宾依法应当退还董冬芹押金2万元，董冬芹可以另案主张权利。邓声飞收取转让费6万元，应当依法保证董冬芹正常占有、使用租赁房屋，现因邓声飞在转让过程中存在过错，对涉案房屋的出租人没有尽到合理审查，而导致董冬芹无法正常使用涉案租赁房屋，因此，邓声飞不应当全额收取相应的转让费，对于邓声飞多收取的转让费，董冬芹可以另案主张权利。本案中，董冬芹将本应当支付给黄荣宾的租金支付给了邓声飞，是因为邓声飞已经代替董冬芹将2019年4月22日至2020年4月21日期间的租金支付给了黄荣宾，邓声飞只是代收租金。如果邓声飞认为已实际向黄荣宾缴纳2019年4月22日至2020年4月21日期间的租金，但未实际占有、使用涉案房屋，应向黄荣宾另行提起诉讼主张未实际使用涉案房屋期间的租金返还，本案对此不予评述。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回，一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初12137号民事判决；二、驳回被上诉人邓声飞的诉讼请求。。一审案件受理费1800元，由被上诉人邓声飞承担；二审案件受理费1800元，由上诉人董冬芹承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 晏云锋审判员 符圆圆二〇二〇年十月十六日书记员 王麒翔