天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初6054号原告：张加庆，男，1956年3月9日出生，汉族，住天津市武清区。被告：周万君，女，1963年2月23日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：高志刚（周万君之夫），男，1963年9月29日出生，汉族，住天津市武清区。被告：周万银，女，1966年11月3日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：张庆柱（周万银之夫），男，1969年2月27日出生，汉族，住天津市武清区。第三人：周万丰，男，1969年12月23日出生，汉族，住北京市宣武区。第三人：张光英，女，1935年10月30日出生，汉族，住天津市武清区。二第三人委托诉讼代理人：刘玉芹，武清区泉州法律服务所法律工作者。原告张加庆与被告周万君、周万银合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，根据周万丰、张光英的申请，本院依法追加周万丰、张光英为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张加庆、被告周万君委托诉讼代理人高志刚、被告周万银委托诉讼代理人张庆柱、第三人周万丰、张光英委托诉讼代理人刘玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张加庆向本院提出诉讼请求：1.判令周万君、周万银立即给付其租房费28800元，补偿费100000元，违约金100000元，共计228800元；2.诉讼费由周万君、周万银承担。事实及理由：其与周万君、周万银系亲属关系。周万君、周万银之母系其姑姑。经周万君、周万银之母同意，其将周万君、周万银之母名下的房屋进行翻建，翻建后一直由其居住使用。2016年6月19日，其与周万君、周万银达成协议，约定了该房屋拆迁的利益分配。但是，周万君、周万银没有按照协议履行义务。故其起诉。周万君辩称，不同意张加庆提出的诉讼请求。事实和理由如下：其不知道签订协议侵犯了第三人张光英、周万丰的个人利益，其当时就是想要一套房子用于儿子结婚用，就在拆迁时和张加庆签订了协议。协议没有经过张光英、周万丰同意，后来才知道侵犯了张光英、周万丰的个人利益，该协议应是无效的。周万银辩称，不同意张加庆提出的诉讼请求。事实和理由如下：1.张加庆翻盖张光英房屋是以换房为由翻盖的，期间没有发生买卖、转让，说明房屋所有权仍属于张光英。还迁时根据土地法“房随地走”的原则，张加庆只能得到出资建房的费用，其他还迁利益与张加庆无关。张加庆所提的利益分配脱离实际，无法律依据。2.由于法律意识淡薄，不懂法，其和张加庆签订了协议，该协议属于无权处分权人处分了他人财产，违反了合同法。3.还迁时，国家是根据户口本、土地使用证进行的还迁，二者均为张光英所有，张加庆没有兑现换房的承诺，且张加庆讲“不答应其要求，就不让拆房”。张加庆的行为构成欺诈、胁迫。3.张加庆翻建其母亲房屋时，其父亲早已于1991年病故。房屋所有权已发生继承，为其母亲与其和其姐、弟共同所有，翻建时没征得其、其母亲、其姐、弟同意，和张加庆签协议时，其母亲和其弟也不知情。第三人张光英、周万丰辩称，周万君、周万银侵犯了第三人利益。案涉房屋为张光英与周广泽(已去世)的房产。案涉房产虽由张加庆拆除翻建，但宅基地使用权仍属张光英，且当时讲的是用案涉房屋与张加庆房屋互换使用。周万君、周万银在第三人不知情的情况下，与张加庆签订协议。在涉案房屋进行拆迁时，张光英因年岁较大不能办理相关手续，周万丰也因工作未能到场办理相关手续，故二第三人委托周万君、周万银办理相关拆迁手续，为方便办理，将还迁房屋写在周万君、周万银名下。但是，实际上案涉房屋属于二第三人与周万君、周万银共有。周万君、周万银在二第三人不知情的情况下与张加庆签订协议，侵犯了二第三人利益，故请求驳回张加庆的诉讼请求。张加庆围绕诉讼请求提交了协议复印件1份，用以证明其与周万君、周万银签订协议情况。经质证，周万君一方的质证意见为：对该证据的真实性没有异议，认为在协议签订后得知侵害了第三人的利益，认为此协议没有法律效力。周万银一方的质证意见为：对该证据的真实性没有异议，认为当时因为其母亲年迈，其弟弟在外工作，且其不懂法，才签订该协议。当时张加庆讲不签协议就不让拆房，才签的此协议，此协议侵犯了第三人的利益，应属无效。本院认为，上述证据真实、合法、与本案相关，予以采纳。周万君、周万银围绕诉讼请求提供了收条3张，用以证明张加庆已收到周万君、周万君给付146000元房款。经质证，张加庆对3张收条的真实性没有意见，但认为其中46000元是镇里给的涉案房屋的租房费。46000元中有10000元是按规定时间拆房的奖励钱，而不是协议约定的给付钱款。二第三人对该证据的真实性没有意义，但认为租房费应给付第三人张光英。本院认为，上述证据真实、合法、与本案相关，予以采纳。二第三人围绕诉讼请求提交了下列证据：1.建筑用地使用证，用以证明协议所涉及的房屋属于张光英所有。2.分户拆迁评估表，用以证明案涉房屋的评估价格。3.协议书，用以证明周万君、周万银与张光英、周万丰签订协议，由二第三人委托周万君、周万银办理房屋拆迁、还迁相关手续。房屋所有权应属于周万君、周万银、张光英、周万丰共有。暂由周万君、周万银办理手续登记在周万君、周万银名下，如果政策允许，再变更产权登记在张光英名下。4.村委会证明，证明周万君、周万银与张光英、周万丰的关系。经质证，张加庆的质证意见为，对4份证据没有意见，表示对还迁房其并没有主张权利。周万君、周万银一方对证据没有意见。本院认为，张加庆、周万君、周万银对上述证据没有意见，也予以采纳。根据双方当事人、第三人的陈述及予以采纳的证据，本院认定事实如下：张光英系周万丰、周万君、周万银之母。张光英系张加庆姑姑，周万君、周万银系张加庆表妹，周万丰系张加庆表弟。2016年6月19日，周万君、周万银作为甲方，张加庆作为乙方签订协议，协议约定第一条：甲方所有的坐落于天津市武清区××镇××庄××村建筑面积79平方米的平房4间（东邻郭洪义，西邻张光友）被乙方拆除翻建，此房产登记在甲方名下，现此房屋经武清区××镇××拆迁还迁。第二条：甲、乙双方自愿同意以上经乙方翻建的平房及其他附属设施的政府评估费和搬迁费归乙方所有。此套平房其余拆迁、还迁的赔偿权益均归甲方所有（包括190平方米的还迁楼房两套、各项费用）。甲方给付乙方补偿费200000元（大写贰拾万元整），该项费用分三次支付，首次支付100000（大写壹拾万元整），支付时间为年（空白）月（空白）日（空白）之前（待乙方无条件按照甲方、政府拆迁办的要求协助办理完此房屋的评估、拆迁赔偿、补偿权益手续后壹拾日之内付清。具体时间以政府评估、拆迁、还迁工作的完成时间为准）。第二次支付100000元（大写壹拾万元），支付时间为2017年7月1日前；尾款评估费支付时间为给房时间。第三条此协议签订之日起，乙方不再向甲方主张任何权利，并积极配合甲方、政府拆迁办的评估和拆迁、还迁相关工作，不得以任何理由推脱。第四条：此协议签订后双方应认真遵守，一方如有违约，违约方赔偿对方损失费100000元（大写壹拾万元整）。第五条：此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，具有法律效力。自甲、乙双方签字、摁指印后生效。协议落款处，甲方由周万君、周万银签字、按指印，乙方由张加庆签字、按指印，见证人处由张加起签字、按指印。双方认可签订协议时还有张嘉昆在场。对于涉案房屋还迁前由张加庆翻建的事实，周万君、周万银与第三人张光英、周万丰认可。协议签订后，2016年11月19日张加庆作为收款人出具收条，收条写明，今收到周万银房款（搬迁费）肆万陆仟元（46000元），2018年元月14日张加庆又收到周万银给付50000元房款，收到周万君给付房款50000元。张加庆称上述100000元为上述协议中的第一笔应付款项。二第三人提供的涉案房屋建设用地使用证显示涉案房屋拆迁前土地使用者为张光英，涉案房屋分户估价结果明细表显示，涉案房屋主房、配房、围墙等估价总金额为138417元，分户估价结果明细表上姓名写的是张光英。二第三人提供的协议书内容如下：甲方：张光英，乙方：周万丰，丙方：周万君，丁方：周万银。协议第一条，甲方所有的位于天津市武清区××镇××村××拆迁还迁，因甲方年迈（82岁），乙方在北京工作，故甲方与乙方共同委托丙方及丁方到××镇××拆迁办代理办理该房屋拆迁、还迁相关手续，该平房还迁的二套楼房暂时登记在丙方及丁方名下。丙方及丁方自愿同意登记在丙方及丁方名下的两套楼房在抓房号确定后，如政策准予时，丙方、丁方应无条件到××镇××拆迁办协助甲方张光英办理还迁的二套楼房更名手续或到武清区不动产登记中心办理该二套楼房产权登记过户手续。落款时间为2016年10月13日。庭审中经询问，周万君、周万银一方认可案涉房屋的还迁房已于2020年9月20日给了钥匙，还迁的二所房屋现登记在周万君、周万银名下。庭审中，经询问，周万君、周万银、周万丰、张光英认可周万君、周万银、周万丰父亲于1991年11月去世。本院认为，本案争议焦点为，一、案涉协议的效力问题。二、周万君、周万银是否应给付张加庆请求的租房费、补偿费、违约金问题。关于第一个争议焦点问题，从案涉协议的内容上看，是因为案涉房屋拆迁而对张加庆翻建案涉房屋的赔偿而签订的协议，并未处分第三人张光英、周万丰的财产。退一步讲，即使案涉协议涉及了第三人张光英、周万丰的利益，从第三人张光英、周万丰与周万君、周万银签订的协议书上看，从周万君、周万银在与第三人张光英、周万丰签订协议书后还在按照案涉协议向张加庆付款情况上看，从周万君、周万银与第三人周万丰、张光英系亲生母子女关系上看，从案涉协议签订内容及履行时间上看，根据日常经验法则分析，对案涉协议第三人张光英、周万丰是知情的、同意的。周万君、周万银现主张第三人张光英、周万丰对案涉协议不知情，不符合常理。综上，案涉协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。双方应按照协议约定全面履行自己的义务。关于第二个争议焦点问题。上述已确认周万君、周万银与张加庆签订的案涉协议有效，那么周万君、周万银就应按照案涉协议履行给付义务，未按协议约定履行给付义务，构成违约应承担违约责任。张加庆按照协议约定要求周万君、周万银给付2017年7月1日前的补偿费100000元，有事实和法律依据，予以支持。对张加庆请求周万君、周万银按照协议约定给付违约金100000元，庭审中，已向周万君、周万银对违约金是否调整进行释明，周万君、周万银一方认为违约金约定过高，请求调整，在张加庆没有证据证明其实际损失的情形下，根据公平原则和诚实信用原则，对张加庆请求周万君、周万银给付的违约金调整为以100000元为基数，自2017年7月2日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率1.3倍进行计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。张加庆请求周万君、周万银给付的租房费28800元，没有事实依据，不予支持。本案张加庆一方、周万君、周万银一方、张光英、周万丰一方均不同意调解。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、周万君、周万银于本判决生效之日起10日内共同给付张加庆补偿款100000元。二、周万君、周万银于本判决生效之日起10日内共同给付张加庆违约金(以100000元为基数，自2017年7月2日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率1.3倍进行计算，自2019年8月20日至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算)。三、驳回张加庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2366元，周万君、周万银共同负担1366元，张加庆负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  冯永先二〇二〇年十月二十一日书记员  李雪飞附判决所依据法律法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。