广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4708号上诉人（原审被告）：中山市中洲房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*************11卡B，统一社会信用代码914420********931N。法定代理人：苏毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏冶，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛俊鸿，男，1984年10月12日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*****。委托诉讼代理人：罗艺康，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩雯，广东励而德律师事务所实习律师。原审被告：中山市微至物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*************11卡，统一社会信用代码914************710。法定代理人：苏毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏冶，广东天穗律师事务所律师。上诉人中山市中洲房地产有限公司（以下简称中洲公司）因与被上诉人毛俊鸿，原审被告中山市微至物业管理有限公司（以下简称微至公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人中洲公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回毛俊鸿的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案的诉因应当是中洲公司是否针对涉案车位实施侵权行为，并非商品房买卖关系中是否存在违约行为。二、涉案车位的使用功能并未受到限制。一审中经照片佐证，涉案车位地面至消防管道底部的垂直空间高度为2.5米，涉案车位所在车库入口处净高实测超过2.2米。而根据《车库建筑设计规范》JGC100－2015规定，车位入口的最小净高为2.2米。可见目前涉案车位的使用净高，远超过设计规范的最低要求。理论上，只要高度低于车库入口限高的车辆，均能正常停放在车位上。故涉案车位上方的消防管道，对使用功能完全不造成影响。况且涉案车位自购买以来，从未停止正常使用来看，也可印证该项事实。三、涉案车位所在的地下室层高符合合同约定。案涉车位性质上属于不动产，交易时必须采用中山市国土资源部门统一推行的商品房买卖合同，约定了商品房坐落，属于框架结构，层高为3.5米，建筑层数地上22层，地下**。根据该约定本身以及上下文内容，可以推断出，该约定的真实意思表示是就车位所处的建筑物楼层和结构做出约定，并不涉及车位本身。至于涉案车位本身的详细状况是通过合同中的《房产平面图》进行约定的，该平面图中详细记录了车位的面积，四面尺寸、相邻情况等。四、一审法院适用法律错误。本案并不属于商品房买卖合同纠纷，中洲公司也不存在违约行为，一审适用合同法第一百零七条的规定属于适用法律错误。被上诉人毛俊鸿辩称：一、一审法院认定本案应当属于商品房销售合同纠纷，是基于中洲公司提出排除妨害难度过大、成本过高，经一审法院与双方协商后，由毛俊鸿变更相应诉讼请求，属于民法中当事人意思自治和处分原则的体现，不违反法律规定。二、中洲公司认为涉案车位使用功能因其超过出入口高度而未受影响，属于缺乏生活常识的表现，没有事实基础。车位的使用不仅仅需要考虑车身高度，还要考虑车尾箱开启高度，正常车辆的车尾箱开启后，即远高于车身高度，车辆车身可通过车库并不表示即可停放并正常使用。三、中洲公司交付的车位，不符合合同约定及出售时向毛俊鸿展示的车位状况，已经构成违约，是无可争议的事实。合同约定层高3.5米，交付后由中洲公司擅自加装消防设施降低至2.45米，已经属于违约；其次，车位不属于标准物品，中洲公司作为出售人，出售时向毛俊鸿展示的车位状态，应当构成合同的一部分，在交付车位后擅自改变车位状态，无可争议构成违约。原审被告微至公司述称，同意中洲公司的上诉意见。毛俊鸿于2019年5月10日向一审法院起诉请求：1.停止不法侵害，停止中山市西区***2*花园X幢地下车库X号汽车位上的消防管道的继续施工；2.排除不法妨害，迁移中山市西区***2*花园X幢地下车库X号汽车位上的消防管道及消防箱；3.中洲公司与微至公司连带赔偿车辆喷漆、钣金费用550元。一审诉讼中，毛俊鸿明确系因中洲公司与微至公司交付使用的涉案车位不符合合同约定而提起本案诉讼，并变更诉求为:1.中洲公司与微至公司向毛俊鸿赔偿50000元;2.中洲公司与微至公司连带赔偿车辆喷漆、钣金费用550元。一审法院认定事实：1.中洲公司为花海湾花园的开发商，微至公司系为该小区业主提供物业服务的物业管理公司。2018年1月6日，出卖人中洲公司与买受人毛俊鸿签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定：买受人购买的商品房座落为中山市西区***2*花园X号车位，该商品房用途为车库，层高为3.5米。该商品房为现房，按套出售，总金额为15万元。买受人按一次性付款方式支付15万元，付款时间为2018年1月6日。出卖人应当在2018年4月6日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：接到买受人书面通知后，在继续履行本合同的同时，出卖人对有关装饰设备进行返修，直至达到约定的标准。除合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。附件一为房产平面图，反映该车位产权面积29.09平方米，东至、南至均无墙体、临通道，西至无墙体、临4-34号汽车位，北至无墙体、依次临4-33及4-32号汽车位，标注有车位的位置、坐标、四至墙体归属、产权面积信息等。附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积说明，注明有外半墙、汽车通道、车库出入口坡道，地下层电梯厅、梯间、电梯井、过道及风机房。附件三装饰、设备标准，仅地面标注为地坪漆面。商品房买卖合同还约定有其他内容。毛俊鸿已付清前述4-31号车位购房款。2.一审庭审中，各方当事人确认毛俊鸿购买的X号车位位于XX花园X栋地下车库，属于一期车库的范围，该车位上方所涉消防管道已施工完毕，该车位现有实际使用高度不足3米（即从涉案车位地面至消防管道底部的垂直空间高度）。对于涉案车位的现状，毛俊鸿、中洲公司均提供了照片予以佐证。有关照片反映：X号车位正上方临近天花处铺设有数条消防管道；车位东南角有一根四面体的立柱，立柱位于X号车位范围之外，立柱南面（面向通道）安装有消防箱即灭火栓，消防箱箱体在通道即车辆行驶范围之外；X号车位上方的消防管道与立柱上的消防箱之间以管道连通。毛俊鸿称，其购买X号车位时，已经有消防箱的设置，但没有设置任何消防管道，商品房买卖合同也没有对有关消防设施进行说明，消防管道是在其购买该车位后施工。据此，毛俊鸿主张中洲公司、微至公司擅自设置消防箱及消防管道，缩减了其使用4-31号车位的实际空间，该车位实际层高只有2.45米，与商品房买卖合同约定的车位层高3.5米不符。中洲公司称，前述消防箱位于X号车位范围之外，并未对毛俊鸿使用该车位造成影响；消防阀、消防箱、消防管是一个整体，花海湾花园一期、二期的消防阀、消防箱、消防管相互连通，如消防管发生变化会对整个花海湾小区消防安全造成影响，如整改需要消防部门报批；确认毛俊鸿购买X车位时尚未安装消防管道设施，不清楚毛俊鸿在购买该车位时销售人员是否有告知可能存在于该车位上方空间设置消防管道以及在该车位旁边立柱安装消防栓的情况；因商品房买卖合同约定该车位为毛坯交付，合同约定层高3.5米是指毛坯时的层高，并未考虑装修设施的层高，实际上按照现有高度也不影响毛俊鸿对涉案车位的使用，故尽管X号车位实际测量高度为2.5米，但仍是符合商品房买卖合同约定。4.一审庭审时，双方确认商品房买卖合同并未就车位层高不足如何承担责任进行约定，亦明确不就有关车位层高差产生的有关损失申请评估。毛俊鸿认为X号车位层高不足构成违约造成的损失是其自行计算，具体金额由法院酌定。中洲公司认为，涉案小区车位的售价是受位置影响，与车位的实际层高、周围是否有消防设施无关，毛俊鸿使用车位不受层高影响而不存在实际损失。4.中洲公司提交了以下有关XX花园地下车库的消防验收资料：（1）中山市公安消防局出具的山公消审字[2014]第0109号建设工程消防设计审核意见书（以下简称消防设计审核意见书），反映该局对中洲公司报送的XX花园13幢、12幢地下车库及一期地下车库建设工程（受理凭证号：山公消审凭字[2014]第0090号，广东中山建筑设计院有限公司设计）消防设计进行了审核；该工程地上部分为XX花园13幢，地下部分为**地下车库及**地下车库；建筑设计有室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统等；经审核，该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准，同意该工程消防设计。（2）中山市公安消防局于2014年7月31日出具山公消验字[2014]第0152号建设工程消防验收意见书，反映XX花园一期建设工程（包括1、2、3、4、13幢及一期地下车库）消防验收复验合格，并注明“工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核或备案”。（3）中洲公司于2014年9月19日向中山市住房和城乡建设局出具情况说明，反映XX一期（1、2、3、4、13、20幢及一期地下车库）已完成各分项验收，申请竣工验收备案；因XX花园二期12幢地下车库施工需与一期同时完成，并与一期同时完成了消防验收、环保验收等验收，该次申办的验收备案中其他各分项验收资料诸如消防验收、环保验收等都包含了12幢地下车库面积，但只按规划验收面积进行工程竣工验收备案。案外人广东中山建筑设计院股份有限公司、广东中火炬监理咨询有限公司有关负责人员在该情况说明上签名并加盖公章，注明“情况属实”。（4）中山市住房和城乡建设局于2014年9月26日就XX花园1、2、3、4、13、20幢及一期地下车库颁发了中山市建设工程竣工验收备案登记证（5）中山市消防支队于2019年5月27日向中山市住房和城乡建设局出具中消函[2019]74号中山市消防支队关于通报建设工程消防验收意见的函，反映中山市消防支队协助中山市********************及三期地下车库建设工程进行了消防验收，该工程消防设计审查结果为合格。（6）X号车位上方消防管道设计图纸，但未注明设计单位、出图日期。设计图反映X号车位上方规划有消防栓、喷淋系统等消防管道设施。中洲公司陈述，消防设计审核意见书中所载一期地下车库包含了第四栋的地下车库，一期消防工程已经验收合格；因三期消防通道是从一期消防总闸中移出，无需再在对第一期消防工程进行验收，但从一期移出的消防管道已在第三期建成时合并验收；三期消防工程建设时移出的管道经过4-31号车位上方，即4-31号车位上方的管道属于三期消防工程的一部分。5.案外人中山市大创车业汽车服务有限公司于2018年12月13日出具的收据反映，该公司收到粤T*****日产喷漆费用550元。一审法院认为，根据毛俊鸿主张的诉因，本案应为商品房销售合同纠纷。毛俊鸿与中洲公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。因毛俊鸿购买X号车位时，车位旁边的立柱上已安装有消防箱，毛俊鸿所述交付使用的车位与合同约定不符，实际是指该车位层高不足3.5米。已查明的事实反映，中洲公司交付使用的X号车位实际层高确实与合同约定不符，且并无证据反应中洲公司在毛俊鸿签订合同前已明确告知X号车车位上方空间可能设置消防管道的情况，中洲公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。毛俊鸿主张违约损失为50000元，但现有证据不足以证明其实际损失的金额。考虑到车位的实际使用空间高度因安装消防管道确有下降的因素,以及该实际使用空间高度对车位使用性能的影响程度，一审法院酌情认定中洲公司赔偿毛俊鸿15000元。对于修车费用550元，因并无证据反映该费用产生与涉案车位层高不足具有因果联系，一审法院对毛俊鸿该项诉求不予支持。微至公司系受中洲公司委托对涉案车库进行管理的物业服务单位，并非商品房买卖合同的相对方，且并无证据证明微至公司与中洲公司存在混同，毛俊鸿要求微至公司承担连带责任，没有事实及法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、中洲公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向毛俊鸿赔偿损失15000元；二、驳回毛俊鸿的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1063元（毛俊鸿已预交），由毛俊鸿负担700元，中洲公司负担363元（中洲公司负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付毛俊鸿）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中洲公司提交如下证据：1.XX一期地下车库剖面图纸，拟证明地下车库的层高是3.5米，符合商品房买卖合同中对层高的约定。2.XX地下停车场分区平面图，拟证明在X车位的上方，是设计有集水井的，集水井附近有消防设施符合设计原则。3.X车位图片（2020年8月21日拍摄），拟证明涉案车位使用功能正常。毛俊鸿的质证意见为：对证据1的关联性、合法性、客观性均不予确认，中洲公司提交的图纸没有盖章，图纸来源不确定。销售时中洲公司没有向毛俊鸿出示该图纸，一审期间中洲公司也没有提交该证据。毛俊鸿不知道中洲公司想证明的内容。对证据2的关联性、合法性、客观性均不予确认，该平面图不能证明中洲公司拟证明的内容，且该平面图为其单方制作的。对证据3的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该证据不能证明其证明内容，该车位不能正常使用，经济价值也造成了损害。微至公司同意中洲公司的意见。毛俊鸿、微至公司于二审期间均没有提交新的证据。本院另查明：毛俊鸿于2020年4月16日的一审庭审中明确本案为违约之诉，主张中洲公司交付的车位与合同约定不符。本院再查明：毛俊鸿称，其向中洲公司购买了两个车位，分别为X车位及XX车位，其中XX车位于购买时设置有消防栓，而X车位于购买时并没有设置消防栓。除本院查明的上述事实外，一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，因毛俊鸿于一审庭审时已经明确本案为违约之诉，其于本案主张中洲公司向其赔偿因交付的车位与合同约定不符而给毛俊鸿造成的损失，故一审将本案定为商品房销售合同纠纷并无不妥。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为中洲公司应否向毛俊鸿承担违约责任。对此，本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，毛俊鸿与中洲公司签订的商品房买卖合同明确约定，案涉商品房用途为车库，层高为3.5米，且为现房出售。毛俊鸿与中洲公司均确认双方于签订上述商品房买卖合同时，案涉车位上方并没有安装消防管道。根据本院查明的事实可知，中洲公司在向毛俊鸿出售案涉车位时已经明知案涉车位日后可能需安装消防管道，在毛俊鸿明确表示其对此并不知情的情况下，中洲公司于本案中并没有举证证明其在签订合同时已明确告知毛俊鸿案涉车位上方日后可能安装消防管道的情况，为此，中洲公司应承担举证不能的不利后果。本院认为，在毛俊鸿已经按照案涉商品房买卖合同的约定支付足额购车位款的情况下，中洲公司亦应向毛俊鸿交付符合合同约定的车位。但中洲公司向毛俊鸿交付的车位上方因安装消防管道而导致车位的实际使用高度受影响，据中洲公司确认，案涉车位的实际使用高度仅为2.5米，显然中洲公司交付的车位与合同约定不符，中洲公司的行为构成违约。而车位的实际使用高度确实会给毛俊鸿的使用以及对车型的选择造成一定的不利影响，因双方于商品房买卖合同中并没有对中洲公司该违约行为所应承担的违约责任作出约定，故一审在考虑到车位的实际使用空间高度因安装消防管道确有下降的因素，以及该实际使用空间高度对车位使用性能的影响程度，酌情认定中洲公司赔偿毛俊鸿15000元，这属于一审法院行使自由裁量权的范围，该处理结果并无明显不妥，本院予以维持。中洲公司上诉主张案涉车位上方安装消防管道并不影响车位的使用功能，其无需承担损失赔偿责任，理据不足，本院不予支持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人中洲公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人中山市中洲房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇二〇年十月十二日书记员 郭燕婷