云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初870号原告：林某某，女，1979年2月2日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市兴安路。委托诉讼代理人：许丽萍，云南虹源律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：马某某，男，1991年7月29日，回族，身份证住址（现住）云南省保山市腾冲县腾越镇天成社区。第三人：吴某某，男，1972年11月9日出生，汉族，现住云南省腾冲市。被告、第三人共同委托诉讼代理人：刘朝继，云南援边律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告林某某与被告马某某，第三人吴某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告林某某的委托诉讼代理人许丽萍，被告马某某与第三人吴某某的委托诉讼代理人刘朝继到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《铺面租赁协议》；2.判令被告、第三人自2019年11月1日起按每天192元向原告支付租金直至被告及第三人搬离云南省德宏州瑞丽市两间铺面之日止（2019年11月1日至2020年4月1日的租金为29184元，扣除被告已经支付的2万元租金，在此期间被告仍需向原告支付9184元）；3.判令被告于2019年11月25日向原告支付1万元押金作为被告未按约定向原告支付租金的违约金；4.判令被告及第三人在判决书生效后10日内日搬离云南省德宏州瑞丽市的两间铺面；5.本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：原被告于2019年11月1日就坐落于云南省德宏州瑞丽市两间铺面租赁事宜签订了《铺面租赁协议》，该协议约定租期为1年（2019年11月1日至2020年10月30日），租金为70000元／年，支付方式为先付租金后使用租赁物。原被告签订合同后，被告虽于2019年11月25日向原告支付了1万元作为租赁房屋的押金，于2019年12月2日向原告支付了2万元的房屋租金，但并未按照约定于2019年12月底向原告支付余下的5万元的房租，后来在原告的多次催促下被告不但至今未向原告支付过任何租金，而且还违反《铺面租赁协议》第6条第5款的约定擅自将以上租赁物转租给第三人吴某某使用至今。如今，被告已经构成根本违约，原被告已经没有继续履行《铺面租赁协议》的必要。为维护原告的合法权益，只有诉至法院。被告马某某、第三人吴某某辩称，一、被答辩人诉状所称被答辩人违反《铺面租赁协议》的约定，擅自将以上租赁物转租给第三人吴某某于事实不符，答辩人马某某承租后作为珠宝行使用，并且办理了个体工商户营业执照，法人及实际使用人一直是答辩人马某某，并未有擅自出租给他人的行为，没有对合同造成根本违约，《铺面租赁协议》达不到解除的条件。二、根据《铺面租赁协议》第八条免责条款及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条的规定，答辩人逾期支付租金是由于受疫情影响，商铺无法正常经营的情况下造成，属于不可抗力行为。三、该铺面是2018年8月20日，答辩人与原房东谢夏方承租，租赁期间，由于原房东将商铺出售给被答辩人，答辩人与被答辩人才于2019年11月1日签订新的《铺面租赁协议》，且租金在原来的基础上每年增加了9500元。在答辩人与原房东租赁期间，答辩人为了作为珠宝行使用，对铺面进行了全面装修，共计花费装修费用20多万元，如被答辩人执意解除合同，对答辩人造成的装修损失应当由其承担。四、被告于2019年11月25日支付原告押金1万元，2019年12月2日支付原告租金2万元，2020年3月31日支付原告租金2万元，未支付租金只有3万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告林某某提交的不动产证复印件、银行流水复印件、被告身份证复印件各1份无异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告林某某提交的以下证据：1.铺面租赁协议复印件一份。欲证明原被告于2019年11月1日就坐落于瑞丽市的两间铺面签订了《铺面租赁协议》，约定租金为7万元／年，被告不得擅自将铺面转租给他人，否则原告有权终止《铺面租赁协议》。2.原告与被告、第三人的短信截图2页。欲证明被告曾于2019年12月承诺于当月底付清租金，但被告并未如约支付。2020年3月31日，被告又向原告承诺于2020年4月份支付租金2万元。被告却多次违背契约，已经严重违约。而且被告违反铺面租赁协议，将租赁物转租给吴某某使用，已构成根本违约。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，认为被告没有擅自转租，租赁物一直都是被告在使用。对证据2中原告与第三人的短信截图不予认可，认为没有原始载体予以核对，无法确认真实性，短信内容也不能证明被告有擅自转租的行为；对原告与被告的短信截图的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，从短信内容可以看出被告分两次共计支付了4万元的租金，且无法证明被告有擅自转租的行为，同时，被告明确表示愿意继续承租，只是租金需要分期支付。本院认为，结合被告的质证意见，对原告提交的证据1与证据2中原告与被告的短信截图真实性予以确认，证明力将结合争议焦点予以综合评议。证据2中原告与第三人的短信截图无原始载体予以核对，无法确认真实性，本院不予采信。二、被告马某某与第三人吴某某共同提交的以下证据：1.营业执照复印件一份。欲证明被告承租铺面后作为珠宝行使用，办理了个体工商户营业执照，至今法人及实际使用人均是被告马某某，并未擅自出租给他人的行为。2.2018年8月20日签订的《铺面租赁协议》复印件一份。欲证明案涉铺面是被告于2018年8月20日向原房东谢夏方承租，原租金为每年60500元。3.装修收款收据复印件16张、照片复印件10张。欲证明被告与原房东租赁期间，被告为了作为珠宝行使用，对铺面进行了全面装修，共计花费装修费用20多万元。经质证，原告对被告与第三人共同提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，认为被告并非本案涉案租赁物的实际使用者，实际使用者为吴某某。对证据2的真实性无异议，证明内容有异议，认为被告与原房东谢夏方签订的合同租期为一年即2018年8月20日至2019年8月20日，该协议第6条第4款约定，租期届满后被告对租赁物装饰装修物归谢夏方所有；原告于2019年10月30日取得了案涉租赁物的所有权，并于2019年11月1日与被告签订了租赁合同，按照交易习惯被告对租赁物添附物的成果归原告所有，原告无需给被告任何赔偿。对证据3不予认可，认为被告对租赁物的装修在2019年之前就已完成。本院认为，结合原告的质证意见，对被告与第三人共同提交的证据1、证据2的真实性予以确认，证明力将结合争议焦点予以综合评议。证据3的形成时间均在被告与案外人谢夏方租赁案涉铺面期间，与案涉租赁合同无直接关联性，本院对该组证据的真实性不予评判并不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月20日，被告与案外人谢夏方签订《铺面租赁协议》一份，约定被告租赁谢夏方位于瑞丽市的铺面，租赁期限自2018年8月20日至2019年8月20日。租赁期间，被告以该租赁地址为经营地址登记办理了个体工商户营业执照，并对该租赁铺面进行装修用于经营珠宝玉石。2019年10月30日，原告取得案涉租赁铺面的不动产权。2019年11月1日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）就该铺面重新签订《铺面租赁协议》。合同约定：出租房屋位于瑞丽市；租期为1年，自2019年11月1日至2020年10月30日止；租金为7万元／年；除交纳房租外，承租方必须交纳1万元押金，租房日期完押金如数退还；租房后如需装修必须征得出租方同意方可实施，退房时出租方概不负责任何赔偿，且退房时承租方不得擅自拆毁装修；承租方在租期内不得转租，若有转租者，出租方有权收回房屋，终止协议，并给予处罚；因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任等内容。合同签订后被告于2019年11月25日支付原告押金1万元，2019年12月2日支付原告租金2万元，2020年3月31日支付原告租金2万元。另查明，2019年12月15日，原告通过手机短信方式向被告催要租金，被告发送其与第三人的微信聊天内容截图，内容为被告向第三人发出对话“老大！房东又给我打电话来！说你昨天今天都不接他电话！问到底还租不租！不租他明天去贴出租告示了！”被告又给原告发送短信，内容为“林姐我刚打电话没打通！我给他发微信了！他说房子租的！下个礼拜会把钱给你打过去！”被告在2020年3月31日支付原告租金2万元后，又给原告发送短信，内容为“林姐！这边又给你转了两万！还有两万说四月份给你转过去！也就租完这一年！过了也就搬走了！”本院认为，原告与被告于2019年11月1日签订的《铺面租赁协议》系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定诚实信用履行各自义务。根据原被告的诉辩主张及举证质证情况，双方的争议焦点集中在：一、合同履行过程中被告是否存在违约行为，应否解除原被告签订的《铺面租赁协议》；二、被告及第三人应否向原告支付租金及违约金，金额如何确定。根据查明的事实和相关的法律规定，本院综合评判如下：原告要求解除合同的理由为被告未按时交纳租金以及存在擅自转租行为。关于租金问题。原告已将案涉房屋交付被告经营使用，被告应按照合同约定向原告履行交纳租金的义务。双方在合同中未明确约定支付租金时间，被告于2019年12月2日与2020年3月31日分别支付租金各2万元，共计4万元。依照该协议约定的租金交纳标准，至原告提起诉讼时，被告已付租金尚未抵扣完毕，并未影响原告收取租金，尚未达到根本违约需要解除合同的程度。且由于2020年1月起发生新冠肺炎疫情，政府为应对疫情所采取的管控措施，客观上确使社会大部分行业的经营行为受到限制，这是原被告在订立合同时无法预见、无法避免的不属于商业风险的重大变化，因疫情对被告经营的珠宝生意产生了影响，客观上使被告的经营收益受到一定损失。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，对原告以被告未按时支付租金为由要求解除《铺面租赁协议》以及被告搬离案涉租赁铺面的诉讼请求不予支持。关于转租问题。原告提交了其与被告的手机短信聊天记录证明被告存在擅自转租行为，但从短信内容来看，不能排除被告与第三人之间存在其他法律关系的可能性，例如被告主张的合伙关系。原告提交的证明并未达到高度盖然的证明标准，应承担举证不能的法律后果。对原告以被告存在擅自转租行为为由要求解除《铺面租赁协议》以及被告搬离案涉租赁铺面的诉讼请求不予支持。由于被告一直占有使用案涉铺面，其在诉前与原告的协商过程中以及本案审理过程中均明确表示愿意履行付款义务，故被告应向原告支付租金3万元。第三人并非案涉租赁合同的相对人，原告主张第三人承担支付租金责任理据不足，本院不予支持。被告虽然存在未按约定支付租金的违约行为，但存在法律规定的免责事由，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告马某某自本判决生效之日起十日内支付原告林某某租金30000元；二、驳回原告林某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由被告马某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，若有新证据与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  谭玉娟审 判 员  黄国倩人民陪审员  张**二〇二〇年十月九日法官助理康宁娜书记员尹丽芸附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当至每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。