吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初369号原告（案外人）：陈玉庆，男，1966年6月9日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：徐顺友，吉林证剑律师事务所律师。被告（申请保全人）：吉林省金成建设集团有限公司，住所地吉林省吉林市北大湖经济开发区。法定代表人：卢占山，该公司董事长。委托诉讼代理人：王镔，该公司职员。第三人（被保全人）：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：田士华，该公司总经理。原告陈玉庆与被告吉林省金成建设集团有限公司（以下简称金成公司）、第三人吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉庆的委托诉讼代理人徐顺友、被告金成公司的委托诉讼代理人王镔到庭参加诉讼。原审第三人泰安公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈玉庆向本院提出诉讼请求：一、确认陈玉庆对案涉房屋享有所有权；二、停止对案涉房屋的执行，解除查封；三、诉讼费用由金成公司负担。事实和理由：金成公司与泰安公司因工程款纠纷进行诉讼案号：（2019）吉02民初290号民事调解书。在诉讼过程中金成公司申请诉讼保全，吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）作出（2019）吉02民初290号民事裁定书，裁定对泰安公司开发的案涉6套房屋进行诉讼保全查封包括案涉在内。陈玉庆在2011年6月4日就在泰安公司处认购了案涉房屋，总房款为419,728元，于当日交购房认购金5万元整。后泰安公司因欠陈玉庆经营的吉林省博晟建筑智能工程有限公司（以下简称博晟公司）工程款未结，双方于2015年3月签订一份购房款抵工程款协议，用泰安公司欠付的工程款抵陈玉庆欠付的房款，双方重新确定陈玉庆所认购的房屋价款金额为401,007元，扣除已经交付的购房款5万元，未支付351,007元。博晟公司于2016年4月29日给泰安公司出具一份工程款发票，金额为351,007元，对剩余购房款进行了抵顶。2016年4月29日，陈玉庆将案涉房屋交由侄子陈佳恭居住，并办理了案涉房屋入住的全部手续，实际占有案涉房屋。由于泰安公司的原因，案涉房屋迟迟没有办理产权证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，陈玉庆提起执行异议之诉，请求人民法院支持陈玉庆的诉讼请求。金成公司辩称，陈玉庆的请求不符合法律规定，证据明显不足，与金成公司没有关系，系陈玉庆与吉林市保利天然房地产开发有限公司、吉林市天然城市开发有限公司之间的争议问题，与本案没有关联性。陈玉庆所述不真实，应驳回其诉讼请求。泰安公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：本院在审理金成公司与泰安公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据金成公司的申请，本院于2019年7月4日作出（2019）吉02民初290号民事裁定书，裁定查封了泰安公司开发的案涉6套房屋，查封期限三年。2019年11月5日，本院作出（2019）吉02民初290号民事调解书。2020年8月3日，陈玉庆针对查封标的向本院提出书面异议，本院于2020年8月10日作出（2020）吉02执异231号执行裁定书，裁定驳回案外人陈玉庆的异议请求。陈玉庆不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2011年6月4日，陈玉庆与泰安公司签订《天然城市˙枫叶山庄认购协议》一份，约定陈玉庆在泰安公司认购案涉住宅一套，暂定建筑面积为96.63平方米（房号及面积最终以房产局测绘大队测绘为准，房价款多退少补），销售总价为419,728元，并约定陈玉庆交纳购房定金5万元，余款进行银行按揭贷款或公积金贷款。当日陈玉庆交纳认购金5万元。2013年2月4日，吉林省博晟建筑智能工程有限公司（以下简称博晟公司，法定代表人陈玉庆，公司类型为自然人投资或控股的有限责任公司）与泰安公司签订《枫叶山庄建筑智能化合同》一份，约定由博晟公司承接泰安公司位于吉林市雾凇路与望云街交汇处吉林枫叶山庄建筑智能化工程。合同签订后，博晟公司进行了施工。泰安公司对博晟公司完成智能化系统工程的工程量予以确认，工程经综合验收合格交付使用。因泰安公司拖欠博晟工程款，2015年3月双方签订了《房屋抵款协议》，约定博晟公司认购案涉房屋，认购金额为401,007元，已交纳定金5万元，未支付房款351,007元。双方同意以博晟公司应付泰安公司房款351,007元折抵泰安公司应付博晟公司的工程款351,007元。双方同意折抵的351,007元工程款从泰安公司应付博晟公司的枫叶山庄弱电智能化工程款中扣除。2016年4月29日，博晟公司给泰安公司出具了一份金额为351,007元的工程款发票。因泰安公司尚欠博晟公司承揽的吉林市雾凇路与望云街交汇处吉林枫叶山庄建筑智能化工程的工程款及保证金未付，博晟公司向吉林市昌邑区人民法院提起诉讼。2018年9月12日，吉林市昌邑区人民法院作出（2018）吉0202民初2001号民事判决书，认定如下事实：“……2016年4月13日，泰安公司以所建房屋抵账的方式向博晟公司支付工程款351,007元。”并判决：“一、泰安公司于判决生效之日起五日内一次性向博晟公司给付工程款1,688,215.32元……；”该工程款构成为：泰安公司与博晟公司双方确认的审定值2,146,549.81元－已经折抵的351,007元工程款－2,146,549.81元×5%的质保金。2016年4月29日，陈玉庆将案涉房屋交由其侄子陈佳恭居住。同日，陈佳恭向吉林市晟金物业服务有限公司交纳水电费500元、物业费（2016年5月-2017年12月）3139元、垃圾清运费554元，共计4036元，办理入住手续，后对案涉房屋进行了装修并实际占有使用至今。再查明，2020年4月13日，博晟公司召开股东会议，并形成如下决议：博晟公司与泰安公司2015年3月达成的抵款协议，折抵购房款351,007元，同意归大股东陈玉庆所有。吉林市房屋权属交易服务中心出具吉林市个人住房信息查询结果，证明截至2020年8月7日，陈玉庆在吉林市内无房屋所有权登记发证信息和商品房买卖合同备案信息。2019年8月9日，泰安公司在本院审理的其他案外人执行异议之诉案件中出具了《情况说明》，写明：泰安公司开发的位于吉林市昌邑区望云街510号枫叶山庄项目，于2014年施工完毕，2015年全部交付使用。该项目的开发手续《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》都是完备的，项目也竣工验收完毕。但目前部分施工单位，以尚欠部分工程款为由，施工建设手续未提交完整，所以无法到主管部门办理竣工备案，导致不动产登记证尚未办理。认定以上事实的证据有（2019）吉02民初290号民事裁定书、《枫叶山庄认购协议书》、收据、转账记录、企业信息、《房屋抵账协议》、建筑业统一发票、股东会决议、《枫叶山庄建筑智能化合同》、（2018）吉0202民初2001号民事判决书、进户费、物业费、水电费明细、照片、《吉林市个人住房信息查询结果单》等在卷为凭。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题为陈玉庆对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋系不动产，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在人民法院查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。本院于2019年7月4日查封案涉房屋，陈玉庆与泰安公司就案涉房屋于2011年6月4日签订了《天然城市˙枫叶山庄认购协议》，并于当日交纳5万元认购金。博晟公司与泰安公司就案涉房屋于2015年3月签订了《房屋抵账协议》，双方重新确定陈玉庆所认购的案涉房屋价款为401,007元，扣除已经交纳的认购金5万元，余款以泰安公司应付博晟公司工程款351,007元抵顶，博晟公司向泰安公司开具了金额为351,007元建筑业统一发票。该事实经吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初2001号民事判决认定，案涉房屋价款已经全部支付。上述行为均发生于案涉房屋被查封之前。2016年4月29日，陈玉庆将案涉房屋交由侄子陈佳恭居住。同日，陈佳恭向吉林市晟金物业服务有限公司交纳水电费、物业费、垃圾清运费，办理入住手续，装修后居住至今。上述证据能够证明在人民法院查封之前陈玉庆已经对案涉房屋实现了合法占有使用。博晟公司经股东会议决议，折抵购房款351,007元归陈玉庆所有。综上所述，虽然陈玉庆未与泰安公司办理商品房买卖网上签约及预售合同备案登记，尚未取得涉案房产的所有权，但并不影响其对涉案房产享有合法的居住权和物权期待权。泰安公司在涉案房屋被查封之前已经收到全部房屋价款，并将房屋交付给购房人，涉案房屋早已脱离泰安公司的管理和控制。案涉房屋因泰安公司方面原因，直至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，购房人对未能办理产权过户登记手续并无过错。因此，涉案房屋不属于泰安公司的可供执行财产。综上，陈玉庆对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其请求停止对案涉房屋执行的诉讼请求予以支持。关于陈玉庆主张解除查封的诉讼请求，其可持生效法律文书依照相关法律程序办理，本案中不予评判。关于陈玉庆请求确认案涉房屋归其所有的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因案涉房屋暂无法办理产权登记，并未变更登记至陈玉庆名下，故对该项诉请，不予支持。综上所述，陈玉庆的部分诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得查封案涉房屋；二、驳回陈玉庆的其他诉讼请求。案件受理费7315元，由吉林省金成建设集团有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异231号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  王 东二〇二〇年十月二十八日书记员  李元生