甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4069号上诉人（一审被告）：甘肃源通房地产开发有限公司，住所地：兰州市红古区海石湾镇幸福家园小区**楼**。法定代表人：陈学厚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：薛伟，兰州连海律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：段生强，男，1983年2月6日出生，汉族，住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：丁得锋，甘肃丁得锋律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：民和宏盛商品混凝土有限公司，住所地，青海省民和县川口镇享堂村。法定代表人：罗万荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵宏毅，青海省民和县李二堡镇法律服务所法律工作者。上诉人甘肃源通房地产开发有限公司（以下简称源通公司）与被上诉人段生强、民和宏盛商品混凝土有限公司（以下简称宏盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市红古区人民法院（2020）甘0111民初87号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。源通公司上诉请求：1.撤销原判依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律不当。在原审第一次庭审中，被上诉人段生强只向法庭提交了一份《内部认购协议》，对此上诉人明确提出，诉争的房屋并未向其进行顶账，虽然该《内部认购协议》上的公章为上诉人的，但是段生强没有按照协议的约定履行付款义务。而段生强提出，并为原审法庭认定的所谓顶账的依据就是协议书上“此房为顶账房，民和商砼站同意”的这句话，但是上诉人提出第一该句话明显是在协议加盖公章后增加上去的，同时，该句话按照被上诉人段生强的说法，是案外人，也是与上诉人毫无关系的一个名叫“胡小玄”（何总的儿子）的人所写。对此上诉人认为，既然该句话的出处既非上诉人公司法定代表人，也非上诉人公司员工，又明显是在协议盖章后手写增加，因此该句话对上诉人而言是没有任何法律效力的。其次，在案件第一次庭审后，法庭让原审第三人民和宏盛商品混凝土有限公司提供顶账的相关证据，后该公司明确向法庭提出，该公司经过查询，并无诉争的顶账房。令人蹊跷的是，在二次开庭时，该公司向法庭提交了所谓的顶账证据，但是该公司提交的证据，完全是该公司与案外人之间的手续，与上诉人毫无关系。也没有上诉人的一个签名或盖章。因此该公司前后不一的三方顶账说法，其背后究竟有何难以告人之处呢？又如何能够让人信服呢？再者，对于原审判决所谓的“本案中在三方达成顶账协议后原告与第三人及第三人与被告之间的买卖合同关系转化为原被告之间的房屋买卖法律关系”，不知道这一认定的事实依据和法律依据何在？因为上诉人从未认可过所谓的上诉人与而被上诉人达成过口头三方顶账协议，不知道原审判决凭什么作出的该认定。如果《内部认购协议》是三方协议的话，难道说“此房为顶账房，民和商砼站同意”的书写人是代表民和宏盛商品混凝土有限公司的，但事实上按照段生强的说法，书写人是胡小玄，而胡小玄与民和宏盛商品混凝土有限公司也是没有任何关系的。甚至就连段生强的原审诉状，都否认有所谓的三方顶账协议的存在，称“上诉人将房屋以单价3521元出卖于其”。很显然原审判决所谓的三方顶账协议纯属子虚乌有。最后，原审判决称认定事实的依据除了上诉人与段生强的庭审陈述，段生强提交的《内部认购协议》，民和宏盛商品混凝土有限公司提交的收据及《内部认购协议》等证据予以证明。对此，上诉人认为，该收据是二被上诉人之间收付的砂石料款的收据，与上诉人毫无任何关系，也未得到上诉人的确认，何以作为认定事实的依据。综上所述，原审判决罔顾基本事实，作出破绽百出的荒唐判决，严重损害了上诉人的合法权益，因此上诉人强烈要求二审法庭在查明事实的基础上，予以改判，以维护上诉人的合法权益。段生强辩称一、一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。答辩人与被答辩人之间签订的“内部认购协议”是双方之间的真实意思表示，具备《商品房销售管理办法》第十六条有关商品房买卖合同的规定，应为合法有效。根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件》司法解释第五条规定“商品房的认购、订购等协议具备《商品房销售管理办法》”第十六条的规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该内部认购协议中明确了出卖人与买受人的名称、姓名以及商品房的位置、面积、楼号、层数、房号，商品房的单价和总价。完全符合《商品房销售管理办法》规定的有关商品房买卖合同具备的要件形式。被答辩人上诉称“诉争房屋并未向答辩人顶账，答辩人没有按照约定履行付款义务”，对此点答辩人认为被答辩人纯粹是狡辩，《内部认购协议》第四条规定的是认购定金交纳方式、第五条规定的是付款方式，其中付款方式分为三种一次性付款、分期付款、银行按揭或公积金贷款，但是不论是认购定金还是付款方式都是空白的。这说明答辩人与被答辩人签订“内部认购协议”时是排除了以上两种交易方式的，因为涉案房屋为顶账房，因此才会出现空白的情形，答辩人的砂石款已经被被答辩人确认转化为购房款。二、另外，被答辩人上诉称“内部认购协议”上的公章为被答辩人的，但是协议上签署的“此房为顶账房，民和商砼经同意”该句话为案外人“胡小玄”所写，这与事实不符。此案在审理中经法庭向内部认购协议上签名的经办人尹永潇调查核实，经办人尹永潇在2016年时是被答辩人公司的员工，涉案房屋2704号内部认购协议是由其经办的，“此房为顶账房，民和商砼经同意”这句话也是其签署的，而并非如被答辩人上诉称由案外人“胡小玄”所写。通过一审调查笔录能够证实答辩人与被答辩人之间签订的“内部认购协议”是真实的，答辩人的砂石款转化为购房款并被被答辩人收取也是真实的。三、基于以上事实，一审判决解除答辩人同被答辩人之间的“内部认购协议”，同时判决被答辩人向答辩人返还购房款、承担资金占用期间的利息，并对其按照法律规定适用惩罚性赔偿原则赔偿答辩人的损失既有事实根据又有法律依据。因此恳请二审依法驳回被答辩人的上诉请求维持原判为盼。宏盛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法应予维持。段生强向一审法院起诉请求：1．依法判令解除原、被告之间签订的“内部认购协议”；2．由被告退还已购房款370,550.4元，并赔偿一倍购房款370,550.4元；3．由被告支付资金占用期间的利息43,354.35元（按中国人民银行基准贷款利率4.75％/年计算，从2016年11月计算至2019年5月共30个月利息）；4．由被告承担房屋上涨期间的差价81,981.96元（按现价4,300元/㎡计算）；5．本案诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2015年至2016年期间，原告段生强向第三人民和宏盛商品混凝土有限公司供应砂石料，第三人民和宏盛商品混凝土有限公司经案外人马如昆介绍向被告甘肃源通房地产开发有限公司供应商品混凝土。2016年11月11日，原、被告及第三人达成口头协议，被告甘肃源通房地产开发有限公司以开发的幸福家园项目的部分商品房抵顶第三人民和宏盛商品混凝土有限公司商品混凝土款，第三人民和宏盛商品混凝土有限公司用其中的2＃楼1单元1904室和2704室抵顶原告段生强731944元砂石料款，原告段生强向第三人民和宏盛商品混凝土有限公司出具了收到砂石料款731944元的收据，证实两套房屋原告已经收到，第三人与被告及原告之间的债权债务由此抵销。同日，原告段生强与被告甘肃源通房地产开发有限公司之间签订了前述两套房屋的《内部认购协议》，其中1904号房屋认购协议约定原告认购被告开发的位于红古区××小区××幢××单元××号房屋，该房屋单价为3434元／平方米，房屋总价款为361394.16元。2704号房屋认购协议约定原告认购被告开发的位于红古区××小区××幢××单元××号房屋，该房屋单价为3521元／平方米，房屋总价款为370550.04元。两份内部认购协议落款处均由被告工作人员注明：“此房为顶帐房，民和商砼（指民和宏盛商品混凝土有限公司）经同意”字样。2017年5月9日，案外人马如昆与甘肃源通房地产开发有限公司股东何懿及第三人民和宏盛商品混凝土有限公司经核对账目达成三方顶账协议，该协议约定“第一条，甲方（马如昆）同意乙方（民和宏盛混凝土公司）用幸福家园、紫苑及旋子古玩城的剩余商砼款抵顶甲方的全部借款本息及其砂石款；第二条，幸福家园、紫苑的剩余商砼款由甲方和丙方（何懿）相互顶账，旋子古玩城的商砼款直接由甲方收取”。另查明，2#楼1单元1904室抵顶给原告后，由原告转卖于他人，由买受人持原、被告之间的《内部认购协议》与被告办理了房屋买卖相关手续，房款由买受人向原告段生强支付。涉案房屋2704号已经由被告甘肃源通房地产开发有限公司出卖给他人。再查明，案外人马如昆与第三人民和宏盛商品混凝土有限公司存在债权债务关系，案外人马如昆为债权人。一审法院认为，本案争议焦点原、被告之间形成的法律关系及被告应承担的民事责任。本案中，在三方达成口头抵账协议和签订内部认购协议后，原告与第三人之间的砂石料买卖合同关系及第三人与被告之间的混凝土买卖合同关系转化为原、被告之间的房屋买卖法律关系。原、被告之间签订的内部认购协议，约定了房屋的位置、房号、面积、单价及总价款，具备了商品房买卖合同的主要要件，符合法律规定，为有效合同，双方理应全面履行该认购协议。关于购房款，两份内部认购协议均注明：“此房为顶帐房，民和商砼经同意”，证实已经用被告所欠第三人的混凝土货款折抵购房款。且属于同一情况的1904室由原告转卖于他人，由买受人持原被告之间的《内部认购协议》与被告办理了房屋买卖相关手续并入住，房款由买受人向原告段生强支付，而不是向被告支付。庭审中法庭要求被告提交该1904室房款由买受人向其支付购房款的证据，被告在指定的期限内未能提交。被告辩称双方只是签订了协议，购房款未支付的辩解理由与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。原告已用砂石料款转化为购房款，被告应当向原告交付2704号房屋，而被告擅自将抵账给原告的涉案房屋转卖给他人，已构成违约，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第八条明确规定了适用惩罚性赔偿责任的情形：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现涉案房屋被告已经转卖给第三方，无法交付给原告，在该《内部认购协议》已无法继续履行的情况下，原告要求依法解除与被告的内部认购协议，符合法律规定，本院予以支持。原告段生强要求被告退还已购房款370,550.4元，于法有据，应予支持。原告要求被告赔偿一倍购房款370,550.4元，考虑到被告的主观恶意及房价上涨给原告造成的损失等因素，本院酌情支持250,000元。对于原告要求被告按照中国人民银行基准贷款利率4.75％/年承担资金占用期间利息的请求，符合法律规定，从2016年11月计算至2019年5月，共30个月，利息经核算为44,002.86元。原告要求被告承担房屋上涨期间的差价81,981.96元（按现价4,300元/㎡计算），但未提交相应证据证实，且在惩罚性赔偿中已做相应弥补，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：一、解除原告段生强与被告甘肃源通房地产开发有限公司之间的房屋认购协议；二、被告甘肃源通房地产开发有限公司在判决书生效之日起十日内退还原告段生强购房款370,550.4元，向原告段生强赔偿250,000元，并承担资金占用期间的利息44,002.86元；三、驳回原告段生强的其他诉讼请求。案件受理费12,465元，由被告甘肃源通房地产开发有限公司负担10,446元，超诉部分2,019元由原告段生强负担。二审中，段生强提交新证据：尹永潇自行制作的、记录。证明：涉案房屋1904、2904均为顶账房。源通公司发表质证意见认为：对该证据的真实性合法性关联性均有异议，认为证据来源不明。宏盛公司对该证据无异议。一审查明的事实本院予以确认。本院认为，根据各方的诉辩主张，二审的争议焦点为：1.涉案《内部认购协议》的性质及效力；2.段生强请求解除《内部认购协议》返还购房款及赔偿损失是否有事实及法律依据。一、涉案《内部认购协议》性质及效力的问题本案《内部认购协议》是由段生强与宏盛公司之间的砂石料买卖合同关系及宏盛公司与源通公司之间的混凝土买卖合同关系转化为涉案段生强与源通公司之间的房屋买卖法律关系，属债权转让后产生的新法律关系。在该《内部认购协议》上源通公司加盖了公章，对该公章的真实性，源通公司认可，故《内部认购协议》为源通公司与段生强真实的意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人均应依照协议约定履行各自义务。源通公司辩称，该《内部认购协议》仅仅为意向性认购，并非商品房买卖合同，并且认为段生强签订该认购协议后，未缴纳购房款，双方之间的买卖关系不成立。因该《内部认购协议》是由债权转让而形成，故不涉及缴纳房款的问题。故该辩称本院不予采信。源通公司辩称，该《内部认购协议》非其真实意思表示，“此方为顶账房，民和商砼，经同意”的字样非其公司书写。经一审对源通公司经办该《内部认购协议》的经办人尹永潇调查，尹永潇在被调查时明确陈述：“抵顶给段生强的有两套房，分别为1904和2704号”，并且明确认可《内部认购协议》上“此方为顶账房，民和商砼，经同意”的字迹是其亲笔书写。同时，属于同一情况，源通公司与段生强签订了同样的《内部认购协议》的1904号房屋已由段生强转卖于他人，买受人持《内部认购协议》与源通公司办理了房屋买卖相关手续，房款由买受人向段生强支付。在办理1904号房屋的网签时，源通公司并未对同样的《内部认购协议》提出任何异议。故该辩称本院不予支持。二、段生强请求解除《内部认购协议》返还购房款及赔偿损失是否有事实及法律依据的问题。涉案的《内部认购协议》约定了房屋的位置、房号、面积、单价及总价款，并且债权已实际转移，相当于段生强缴纳了购房款，具备了商品房买卖合同的主要要件。根据《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。故涉案的《内部认购协议》应认定为商品房买卖合同的性质。根据《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人”。现涉案房屋已被源通公司出售给第三人，段生强请求解除《内部认购协议》赔偿损失及利息并无不当。综上，源通公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10446元，由甘肃源通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 浩审判员 陈杰文审判员 赵辉君二〇二〇年十月十六日书记员 耿瑞娇