山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8458号上诉人（原审被告）：济南士溥房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：董冰，经理。委托诉讼代理人：薛富巍，山东贤庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢毅，山东贤庭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王砚军，男，1955年6月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张金军，山东齐州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董静，女，1962年8月27日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：北京五八信息技术有限公司，住所地北京市。法定代表人：姚劲波，董事长。委托诉讼代理人：魏紫娟，河北万**律师事务所律师。上诉人济南士溥房产经纪有限公司（以下简称士溥房产公司）因与被上诉人王砚军、董静、北京五八信息技术有限公司（以下简称五八信息公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初3547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。士溥房产公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁0113民初3547号民事判决第一项、第四项、第五项，改判驳回王砚军对士溥房产公司的诉讼请求；2．一审、二审案件受理费由王砚军、董静、五八信息公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、王砚军作为单独诉讼主体起诉主体不适格，房屋买卖合同虽由王砚军单独签字，但其他共有权人应一起参加诉讼。所以王砚军作为一审原告主体不适格，应当依法驳回王砚军的起诉。二、王砚军向涉案房屋登记产权人闫述江(已故)的继承人董静起诉，主体不适格，遗漏诉讼主体，涉案房产非董静单独所有，应将涉案房产共有权人作为本案被告主张权利。三、士溥房产公司作为房产中介，已履行了居间合同义务，起了媒介作用，根本不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益。士溥房产公司促成双方签订房屋买卖合同，合同签订后未违法违规，合法有效。涉案房屋被法院查封，仅产生物权不能变动的效力，但买卖合同有效，也不符合撤销的条件，王砚军诉求无法律依据。一审判决判令撤销涉案《房屋买卖合同》、判令士溥房产公司对董静返还王砚军房屋价款在60%的范围内承担连带清偿责任及向王砚军返还佣金无事实和法律依据。四、房屋买卖合同双方都具有完全民事行为能力，双方自愿签订房屋买卖合同，士溥房产公司仅作为居间人，王砚军在一审中提交的证据证明，在交易时买卖双方对涉案房产有查封、抵押情况是明知的，王砚军自愿接受涉案房屋存在抵押、查封可能导致的风险。王砚军亦主张士溥房产公司未对车库交易提供服务、且未收取中介费。王砚军支付的所有购房款项收到人均为董静，系王砚军直接向董静交付款项。五、王砚军在一审中提交的(2019)鲁0113执336号公告作出时间是2019年7月4日，(2019)鲁0113执异50号执行裁定书作出时间是2019年9月23日。此二份法律文书士溥房产公司均不是当事人，无法证明王砚军的主张。其作出时间均在涉案房屋买卖合同签订及交易完成之后，而查封、抵押不必然导致涉案房产被发布执行公告。签订涉案房屋买卖合同时，签约各方都不可能确认、知晓涉案房屋将来会因相关诉讼法律文书的作出而导致其权利瑕疵及风险增加。这本身是王砚军自愿接受的交易风险所衍生的风险。王砚军作为完全民事行为能力人应承担签约交易的风险。王砚军仍然有救济途径，涉案房屋虽进入执行程序，但目前仍由王砚军占有、使用，涉案房产相关权利人完全可以通过其他方式解决执行案件，达成涉案房屋买卖合同继续履行。本案当事人还不具备解除或撤销合同的客观事实条件。王砚军可通过其他救济途径行使自己的权利，其无证据证明自己的权利受到侵害，解除或撤销合同的条件不具备。六、五八信息公司提交的证据表明，经纪人董成存在向其平台付款购买中介服务的行为。王砚军和经纪人董成在本案中都使用了五八信息公司的服务，且已付费。五八信息公司有对平台信息真实性审核不可推卸的义务。五八信息公司作为一家提供信息服务并受益于广大受众信任的公司，却因为其平台信息海量而在协议格式条款中约定其不对其平台上的信息瑕疵、真实性等承担任何责任，于理于法不合。王砚军辩称，士溥房产公司的上诉理由均是一审已经查清的事实，没有新的理由，因此王砚军坚持一审书面代理意见，另外针对士溥房产公司的上诉理由逐条答辩如下：第一二条上诉理由均不成立，士溥房产公司、王砚军与董静均是合同相对人，属于合同的权利义务主体，是适格的诉讼主体。针对第三条，士溥房产公司的居间义务是保证交易房产的真实性和合法性，被查封房产不符合我国现行法律规定交易的条件，士溥房产公司有义务向王砚军提供该房屋被查封的事实，要如实提供交易房屋的真实信息，但士溥房产公司未提供交易房产被查封的信息，应当承担相应的赔偿责任。针对第四条，王砚军担心房产交易有风险，因此支付房款时都是转给了士溥房产公司，目的是担心被骗，士溥房产公司作为专业房屋交易经纪机构，应当对交易房产的合法性予以审查，王砚军也充分相信士溥房产公司的专业能力，因此交易房产被查封无法过户责任在士溥房产公司。针对第五条，王砚军选择的救济途径是通过诉讼解决，其请求是撤销合同、赔偿损失，都是合法的。针对第六条，王砚军也认为五八信息公司应当承担相应的赔偿责任，其是交易房屋的信息发布平台，应当对所发布的信息的合法性、真实性负责，涉案房屋被人民法院查封，属于限制交易的房产，就不应当在五八同城平台上发布交易信息，因此五八信息公司的过错非常明显。五八信息公司应当承担连带责任，一审没有判决其承担责任是不合法的，但王砚军未上诉，综上，王砚军可以接受一审判决。董静未作答辩。五八信息公司辩称，请求维持原判，驳回士溥房产公司的上诉请求。针对上诉理由第一、二点，答辩意见同王砚军意见。针对上诉理由第三、四、五点，五八信息公司系信息发布平台，对于线下的交易不知情。针对上诉理由第六点，格式条款以显著的方式作出，条款内容不存在排除或限制用户权利或减轻五八信息公司责任。互联网发布平台有海量信息，现有的技术、手段不能完全排除和筛查出全部信息的任何瑕疵，如果笼统的援引消费者权益保护法，让平台对用户自行发布的全部信息相关交易承担损失，平台将不存在经营和生存的空间，不符合商业逻辑。五八信息公司是公立的技术服务平台，仅为用户提供技术服务，已经尽到了平台相应的审核义务。该房源系士溥房产公司员工董成发布，董成掌握账号密码。五八公司既不能修改，也不能决定董成所发布的内容。王砚军向一审法院起诉请求：1.确认董静和士溥房产公司欺诈王砚军签订的《房屋买卖合同》无效，并由董静、士溥房产公司共同返还王砚军已支付的购房款144.7万元、佣金29600元及其他损失20万元，合计1676600元；2.判令五八信息公司对王砚军的上述经济损失承担连带清偿责任；3.本案诉讼费、保全费由董静、士溥房产公司、五八信息公司承担。诉讼中，王砚军将第一项诉讼请求变更为：撤销董静和士溥房产公司欺诈王砚军签订的《房屋买卖合同》，并由董静、士溥房产公司共同返还王砚军已支付的购房款144.7万元、佣金29600元及其他损失20万元，合计1676600元。一审法院认定事实：2019年1月23日士溥房产公司员工董成在58同城网站上发布标题为“白菜房来啦！汇富名仕居精装三室南北通透全明户型”的房屋出售信息，后王砚军在该网站上看到上述卖房信息后，遂电话联系士溥房产公司了解所出售房产具体情况并进行了实地看房。经士溥房产公司居间联系，2019年2月24日董静（出卖人、甲方）、王砚军（买受人、乙方）与士溥房产公司（居间人、丙方）三方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：一、甲方自愿出售位于汇富苑小区房产给乙方，房屋所有权证号第xx号，房屋建筑面积151.7平方米，地下室面积28平方米。二、成交价格及付款方式房屋总价款148万元，乙方于2019年2月28日前付款130万元（含定金2万元），剩余房款18万元于过户当天付清。九、甲乙双方同意，甲方于2019年3月15日前通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。十、违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；2.甲乙双方任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同总房价款3‰的违约金并赔偿因此所造成的损失。十一、其他约定事项：1.甲方需要证满两年才能过户，房产证满2年双方积极配合过户等手续；2.本房产在双方签订合同时房产权利人闫述江已过世，甲方董静为该房产继承人订立此合同，本房产有抵押及查封，甲方董静负责解决，如解决不了甲方董静返还乙方支付的房款及车库款共计1447000元及乙方的一切损失。同时，王砚军与士溥房产公司签订佣金确认单，王砚军支付房屋中介佣金29600元。合同签订后，王砚军于2019年2月24日支付定金20000元，于2月26日支付1280000元至董静指定的马华账户内，董静为王砚军出具房款收条一份，3月9日至16日王砚军又支付车库款147000元，王砚军共合计向董静支付房款1447000元。另，涉案房产现仍登记于闫述江名下，房产证号为xx号，闫述江与董静系夫妻关系，闫述江已于2018年11月20日去世。王砚军支付购房款后，董静用其中部分款项偿还了涉案房屋上存在的抵押债务，抵押权人重庆苏宁小额贷款有限公司也已注销了涉案房产存在的不动产抵押权登记，但因董静与他人存在债务纠纷致使涉案房产早在2018年11月21日已被一审法院查封，签订买卖合同后，董静也未能清偿该债务以解除查封，至今涉案房产无法办理产权过户手续，王砚军遂诉至法院。另查明，58同城系五八信息公司旗下运行的大型互联网信息发布平台，主要提供信息存储空间及网络推广服务，《58同城使用协议》中第五部分责任范围和责任限制约定内容如下：“58同城仅向您提供58同城平台服务，您了解58同城平台上的信息系用户自行发布，由于海量信息的存在，且58同城平台无法杜绝可能存在风险和瑕疵。您应谨慎判断确定相关信息的真实性、合法性和有效性，并注意保留相应的证据以利于维权，如可能，尽量采用网站建议的交易方式进行”。此外，在本案士溥房产公司使用58同城网站发布涉案房屋出售信息及王砚军通过58同城网站获取涉案房屋出售信息这一过程中，士溥房产公司、王砚军均未向58同城支付任何费用，士溥房产公司的经纪人董成也未加入58同城无忧交易保障计划。一审法院认为，当事人从事民事活动应当遵循诚实信用原则，本案中董静作为出卖人在签订涉案《房屋买卖合同》时，故意隐瞒涉案房屋早已被人民法院查封的事实，未向买受人王砚军详细说明查封的原因及债务数额，致使买受人王砚军未能认识到交易风险并作出了错误的意思表示；且合同签订后，董静收取了王砚军的全部购房款却未能积极解决查封事宜，致使涉案房屋至今无法办理产权变更登记，董静的上述行为构成欺诈。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，因此王砚军要求撤销涉案《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院应予支持。合同撤销后，自始不发生法律效力，董静取得的购房款应当予以全部返还。另外根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿，故董静应当向王砚军赔偿损失，但王砚军主张类比民间借贷的法律规定，按月利率2%计算损失，于法无据，一审法院不予采纳，对此一审法院酌情判令由董静自王砚军最后一次付款之日即2019年3月16日起至实际返还款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，赔偿王砚军的损失。关于士溥房产公司的责任问题，一审法院认为，士溥房产公司作为专业的房产交易经纪人，应当具有丰富、专业的房地产交易知识和经验，作为居间人，其首先应当审查交易标的是否真实、产权是否明晰、是否存在抵押、查封等限制交易的信息。因不动产的抵押、查封等信息均是对外公示信息，士溥房产公司完全可以通过不动产登记部门查询了解涉案房屋的详细情况，或者责令出卖人董静提供相关的证明，但士溥房产公司并未尽到上述审查义务。同时，士溥房产公司作为居间人，应当将涉案房产存在法院查封所导致的交易风险向买受人进行充分的说明，其仅在合同中约定“如解决不了董静返还王砚军支付的房款及车库款及王砚军的一切损失”等内容，不能说明其尽到了充分的风险告知义务，因此士溥房产公司存在重大过错，其应当返还王砚军支付的房产交易佣金29600元并对王砚军的损失承担连带清偿责任。另一方面，王砚军作为完全民事行为能力人，在合同约定涉案房屋存在抵押及查封的情况下，应当意识到该笔交易有可能存在重大的风险，对损害结果的造成，其自身也存在一定过错。综合以上两方面原因考虑，一审法院酌情判令由士溥房产公司在60%的比例范围内对董静返还购房款的给付义务承担连带责任。关于五八信息公司的责任问题，一审法院认为，五八信息公司运营的58同城网站系大型互联网信息发布平台，存在海量的网络交易信息，用户在注册58同城网站账户时首先应当仔细阅读《58同城使用协议》，王砚军在通过58同城网站获取涉案交易信息时，应当明确知道该交易信息系第三方发布，根据《58同城使用协议》中第五部分内容约定，58同城网站并不保证相关信息的真实性和有效性，用户应当对相关信息谨慎判断，相应的风险也应当由用户自己承担。况且，本案的房产交易主要是通过线下交易完成，58同城网站并未参与交易的过程，士溥房产公司、王砚军也未向58同城网站支付任何费用，不存在58同城网站为交易提供担保的情形，综上，王砚军要求五八信息公司对其经济损失承担连带清偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，判决：一、撤销王砚军与董静、士溥房产公司于2019年2月24日签订的《房屋买卖合同》；二、由董静于判决生效之日起十日内返还王砚军房屋价款1447000元；三、由董静自2019年3月16日起至实际给付之日止，以1447000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向王砚军赔偿损失；四、由士溥房产公司对上述第一项给付内容在60%的范围内承担连带清偿责任，士溥房产公司承担清偿责任后，有权利向董静追偿；五、由士溥房产公司于判决生效之日起十日内向王砚军返还佣金29600元；六、驳回王砚军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19889元、诉讼保全费5000元，由董静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。士溥房产公司提交：2019年7月4日卖方董静在我方公司人员及买方王砚军在场前提下，向王砚军出具的欠条复印件一份。该欠条载明：因房屋买卖合同一事本人承诺：自书写本欠条之日起三个月内将买方交付的购房款163万元分三次向买方付清，还款计划如下，7月30日前向买方付50万元，8月30日前向买方付50万元，剩余63万元于9月30日前一次性付清。若按照本欠条履行完毕，则房屋买卖合同解除，若未按照本欠条履行或本欠条未实际履行，则房屋买卖合同继续有效，买方可按照房屋买卖合同约定的条款向我方主张权利，承诺人董静，2019年7月4日。拟证明买卖双方就本案涉案房屋达成了一致意见，由卖方向买方承担义务，士溥房产公司不应承担责任。王砚军质证称，对证据的真实性不予认可。董静没有向王砚军出具过欠条，只是一个保证。内容上没有载明免除士溥房产公司的责任，也不会免除五八信息公司的责任，董静也没有履行该承诺。董静未作质证。五八信息公司质证称，五八信息公司不参与线下的交易，不知情。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，一、王砚军与董静是否具有诉讼主体资格；二、士溥房产公司是否应在60%的范围内对王砚军的损失承担连带责任。关于焦点一，董静与王砚军系签订涉案房屋买卖合同的主体，士溥房产公司主张其二人不具备诉讼主体资格，无事实及法律依据，本院不予采信。关于焦点二，本案中，王砚军作为一审原告，未对一审法院判决五八信息公司不承担责任提出上诉,士溥房产公司主张五八信息公司应承担连带责任，于法无据，本院不予支持。士溥房产公司作为专业的居间人，发布涉案房屋出售信息，与董静、王砚军签订涉案房屋买卖合同，其应当充分告知王砚军涉案房屋的查封、抵押情况，其未尽到该义务存在过错。士溥房产公司二审提交的董静出具承诺书，王砚军对其真实性不予认可，董静也未按该承诺书中所载内容返还购房款，且该承诺书未免除士溥房产公司所应承担的责任。综上，一审法院酌情判令由士溥房产公司在60%的比例范围内对董静返还购房款的给付义务承担连带责任，且应当返还佣金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人士溥房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19889元，由上诉人济南士溥房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾钧霞审 判 员 高希亮审 判 员 尹 腾二〇二〇年十月十六日法官助理 谭行方书 记 员 刘 琳