浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0324民初1852号 原告（案外人）：徐伯权，男，1978年2月13日出生，公 汉族，住永嘉县 新华西路A3幢504室。 委托诉讼代理人：包建荣，浙江人民联合律师事务所律师。 被告（申请执行人）：周志炼，男，1965年8月6日出生， 汉族，住温州市永嘉县 北街道晨光巷5号。 委托诉讼代理人：鲍晓忠，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晚霞，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 第三人（被执行人）：陈宝库，男，1983年1月16日出生， 公民身份号码330324198301××××，汉族，住永嘉县碧莲镇应 坑村531号。 原告徐伯权与被告周志炼、第三人陈宝库案外人执行异议之 诉一案，于2020年4月23日向本院起诉，本院于同日受理后， 依法适用普通程序于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原 2 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 告徐伯权的委托诉讼代理人包建荣，被告周志炼及其委托诉讼代 理人鲍晓忠、周晚霞到庭参加诉讼。第三人陈宝库经本院传票传 唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告徐伯权向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告购买 的位于永嘉县瓯北镇××大厦××幢××室房屋的强制执行，撤 销对上述房屋的相关执行裁定，并解除对该房产的查封；2、被 告就错误申请查封原告所有的涉案房产产生的损失进行赔礼道 歉及赔偿；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：永嘉 县人民法院在执行申请执行人周志炼与被执行人陈宝库民间借 贷纠纷一案中，作出（2015）温永执民字第477-1号执行裁定， 于2018年6月22日查封了涉案房产。申请人向永嘉县人民法院 提交了执行异议申请书，永嘉县人民法院于2020年4月7日作 出（2020）浙0324执异10号执行裁定书，该执行裁定书认定的 事实与适用法律均有错误。现申请人不服该裁定，现原告依法提 出执行异议之诉。 一、执行程序存在瑕疵。原（2015）温永执民字第477号执 行一案中，永嘉县人民法院仅依据2018年6月7日、2018年6 月20日与周志炼关于涉案房产系陈宝库所有的谈话笔录，以及 2018年6月7日与董守棉关于已将涉案房屋卖于陈宝库的谈话 笔录，在没有其他任何权利证明材料亦未与涉案房屋管理部门 （即永嘉县村级安置房清理办公室）核实所有人，更未与陈宝库 3 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 核实房屋是否仍属其所有的情况下，就将涉案房屋进行查封，损 害了案外人（即徐伯权）的合法权益，执行程序上违反了法律规 定。再者根据金星浩与李忠义于2018年7月31日分别向永嘉县 人民法院出具《关于永嘉县瓯北新桥大厦B幢1004室安置房买 卖情况》中亦明确对于陈宝库将涉案房屋卖予徐伯权的事实，周 志炼系明显知情且在场。在此基础上，周志炼仍隐瞒相关事实， 申请查封徐伯权所有的涉案房屋，侵害了徐伯权的权益。退一步 说，周志炼所谓的抵押权真的成立，亦需经过法律流程及证据予 以佐证而非几份谈话笔录就可以决定所有权归属问题。永嘉县人 民法院在已经获知房屋所有权系徐伯权的情况下，仍然未对查封 的执行行为予以自我纠正，在徐伯权对该执行行为提出执行异议 时未进行法律释明，结合整个案情进行形式审查亦不全面，其执 行程序存在瑕疵。 二、执行程序认定事实有误。王启正与李正西于2008年8 月8日签订《协议书》约定将涉案房屋转让给李正西，后转让又 经历胡恩信，陈建中，到董守棉，到陈宝库，到徐伯权，到杨群 芬后又撤销买卖关系后所有权回到徐伯权。涉案房屋在法院查封 之前，徐伯权与陈宝库早已签订合法有效的买卖合同。生效的永 嘉县人民法院于2019年12月17日作出的（2019）浙0324民初 5629号民事判决书已经确认徐伯权与陈宝库的买卖合同有效。 涉案房屋因袭村民安置房由永嘉县村级安置房清理办公室（以下 4 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 简称管理办）进行管理、核对、登记、备案。在整个转让流程当 中，涉案房屋在管理办处申报的材料均系徐伯权登记备案，房屋 所有权流转的材料原件均亦在徐伯权处。根据2016年7月11日 的《新桥村第三期第三产安置房核对登记表》上亦清晰注明“一、 认购人基本情况：徐伯权”，“五、缴费时间：08.8.8；缴费金额 700000.00元，房款收费单位（或个人）王启政”，“缴费时间： 10.5.6；缴费金额170000.00元，房款收费单位（或个人）王启 政”“缴费时间：11.4.29；缴费金额190000.00元，房款收费单 位（或个人）王启政”，由此可见涉案房屋在管理办的登记备案 信息本就是徐伯权，而不应该是陈宝库。原执行程序中基于未全 面调查核实的情况下错误的查封原告徐伯权所有的涉案房屋的 执行措施有误。 三、《执行裁定书》适用法律错误。2015年5月5日实施的 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问 题的规定》第二十五条“对案外人的执行异议，人民法院应当按 照下列标准判断其是否系权利人”，而非第二十八条“金钱债权 执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”。本 案中房产因系拆迁安置房，并未进行初始登记，更不可能登记在 陈宝库名下，不应当适用第二十八条之规定。另关于该法律适用 问题，《执行裁定书》中以及整个执行异议过程中，永嘉县人民 法院对异议申请人徐伯权提出的执行异议申请未经任何法律释 5 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 明或者听证程序，直接依据第二十八条作出的（2020）浙0324 执异10号执行裁定书驳回异议申请，该执行裁定作出系简单、 粗陋且错误的。 综上所述，徐伯权的执行异议申请符合《最高人民法院关于 人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及相关法律 法规，现为维护自身合法权益，特起诉，请求立即停止对原告购 买的涉案房屋的强制执行，撤销对涉案房产的相关执行裁定，并 解除对房产的查封。恳请支持原告之诉请！并且就被告在知情的 情况下隐瞒案件事实，错误申请查封原告所有的房屋，涉及虚假 诉讼，特请法院在查明事实情况下予以审核。 被告周志炼辩称，一、执行不存在瑕疵。结合2011年7月 3日卖契以及董守棉的谈话笔录，涉案房屋由董守棉于2011年7 月3日卖给陈宝库，成交价格280万元已支付，2011年7月3 日卖契真实有效，该房屋属于陈宝库合法所有。永嘉法院查封陈 宝库所有的房屋合法有效。另一方面根据《中华人民共和国》第 225条规定，利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向 法院提出书面异议，由法院进行审查。 二、执行程序认定事实正确。原告的起诉内容归纳而言，认 为自己是房屋产权所有人，所以法院没有审查清楚存在错误。但 是结合案件的全部事实以及贵院的针对杨群芬、原告执行异议的 裁定，判决均可以认定没有实际合法占有涉案房屋。原告提供的 6 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 2016年7月11日《安置房核对登记表》并不能代表原告就是所 有人。可以从（2018）浙0324民初6426号民事案卷显示，2015 年6月12日陈宝库自愿将涉案房屋执行给周志炼。2018年4月 3日《新桥村第三期三产安置房核对登记表》载明：B1004号房 屋认购人杨群芬（代陈宝库）。说明涉案房屋依然系陈宝库所有。 三、执行裁定书适用法律正确。 四、原告要求赔礼道歉及赔偿的主张没有事实及法律依据。 原告对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋所有人系陈宝库，因此， 贵院查封行为正确，且周志炼不存在任何错误。原告之前提出依 据《最高人民法院执行异议和复议若干规定》第二十八条的规定， 现在要求适用二十五条的规定。前后自相矛盾。 杨群芬在2018年10月向本院提出执行异议之诉，提出物业 管理等一系列证据证明其自在查封前实际占有诉争房屋。（2018） 浙03**民初6426号判决书第8页，原告徐伯权对杨群芳提出的 证据无异议。当时法院对此证据的真实性予以采纳。这次执行异 议原告在第三条中说自己实际占有房产，前后相互矛盾。（2018） 浙03**民初6426号判决书第十页徐伯权未支付任何款项， （2019）浙0324民初5629号判决书第三页写徐伯权未支付任何 房屋款项。他们在执行异议时，提供2019年7月18日在一个补 充协议上说要等房屋是转到他名下后30天内付款。原告在执行 异议申请书第三条说自己已付清房款，前后矛盾。徐伯权和杨群 7 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 芬两份卖契相互矛盾。一份落款时间2018年3月25日，约定房 屋以142万分期付款都未支付。另一份落款时间2018年3月30 日，约定房屋价格是280万，已付清价款。只五天时间，房价差 一半，两份卖契内容自相矛盾。 第三人陈宝库未陈述意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1、（2019）浙0324民初5629号民事判决，以证明徐伯权与 陈宝库查封前存在合法有效的买卖合同、涉案房屋系徐伯权所 有； 2、《新桥村第三期三产安置房核对登记表》、《购房户确认名 单》，以证明涉案房产权利证书已交付给徐伯权，并且系徐伯权 向申请机关进行了登记备案，徐伯权已实际取得涉案房产； 3、徐伯权与杨群芬签订的《卖契》、《契约解除协议书》，以 证明徐伯权对拥有涉案房屋的处分权； 4、金星浩与李忠义于2018年7月31日分别向永嘉县人民 法院出具的《关于永嘉县瓯北新桥大厦B幢1004室安置房买卖 情况》，以证明周志炼对涉案房屋陈宝库卖予徐伯权系知情； 5、永嘉法院对董守棉、周志炼的谈话笔录，以证明永嘉法 院借谈话笔录而认定涉案房屋系陈宝库所有； 6、（2015）温永执民字第477-1号执行裁定书，以证明法院 查封了徐伯权所有的涉案房屋； 8 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 7、（2020）浙0324执异10号执行裁定书，以证明永嘉法院 依据错误的事实及法律依据驳回徐伯权的执行异议申请，侵害了 徐伯权的合法权益。 8、银行转账凭证、情况说明、盛建开身份证、银行流水明 细，证明徐伯权与陈宝库之间存在借款关系，并以涉案房产抵债 的事实。 被告周志炼向本院提交下列证据： 1、2011年7月3日，董守棉与陈宝库《买契》，2018年6 月11日谈话笔录，以证明涉案房屋由董守棉于2011年7月3日 卖给陈宝库，且董守棉与徐伯权不存在买卖合同关系； 2、（2018）浙0324执异31号执行裁定书，（2018）浙0324 民初6426号民事判决书，以证明本案经过，及贵院认定“若徐 伯权以其系该不动产的所有权人为由，提起执行异议之诉，请求 排除执行，本院不予支持”的事实； 3、执行异议申请书，以证明原告起诉陈述与执行异议陈述 前后矛盾的事实； 4、《新桥村第三期三产安置房核对登记表》，以证明在徐伯 权签字后，杨群芬代陈宝库区村委会办理相关手续，证明该房产 仍系陈宝库所有的事实。 第三人陈宝库未向本院提供证据。 本院组织当事人进行了证据质证。第三人陈宝库未到庭应 9 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 诉，视为放弃质证的权利。对原告提供的证据，被告质证认为： 对证据1真实性无异议，但不能证明原告的主张。不能证明诉争 房屋系徐伯权所有。本案房屋是2015年被查封的，因此在查封 前原告并没有实际占有的。根据杨群芳2018年4月3日去村民 安置房清理办公室签字写的是代陈宝库。对证据2不能证明原告 的待证事实。杨群芳在2018年4月3日去村民安置房清理办公 室签字写的还是代陈宝库。对证据3实质真实性有异议，但卖 契两份前后矛盾，而契约解除也是事后签订的不能证明待证事 实。对证据4，三性均有异议，在（2018）浙0324民初6426号 以生效文书上对金星浩与李忠义的证言是不予认定。证据5真实 性无异议，不能证明原告的主张。证据6真实性无异议，不能证 明原告的待证目的。查封陈宝库名下的财产。证据7真实性无异 议，但不能证明永嘉法院执行存在错误。证据8中的银行转账凭 证、盛建开身份证、银行流水明细真实性无异议，情况说明有异 议，整组证据的关联性有异议，不能证明汇款与陈宝库借款有关， 盛建开62万元的转账时间和徐伯权与陈宝库之间的债务相对 应。 对被告提供的证据，原告质证认为：对证据1三性无异议。 证据2真实性无异议，但不能够推出被告的待证事实。判决书上 的这句是假设，不能作为本案的事实认定。对证据3真实性无异 议。无法证明被告待证事实。证据4真实性有异议，从本案认 10 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 购人基本情况来看，认购人是杨群芬，杨群芬代陈宝库去签字存 在两种情况，应该由杨群芬自己解释，不能证明该房产系陈宝库 所有。 本院依职权调取了永嘉县人民政府专题会议纪要［2016］195 号、新桥村第三期三产安置房核对登记表中关于涉案房屋的所有 信息。 对于当事人提供的证据，本院作如下认定：原告的证据1、 6、7，被告提供的证据2，系生效的裁判文书。原告提供的证据 2、5、证据8中的银行转账凭证、盛建开身份证、银行流水明细， 被告提供的证据1、3，对方当事人对其真实性未提出异议，故 对上述证据的真实性本院依法予以认定。原告提供的证据3系 （2019）浙0324民初5629号案件已经认定的证据，被告虽对其 真实性提出异议，但未提供相反证据证明，故对其真实性本院依 法予以认定。证据4、证据8中的情况说明，证人未出庭作证， 故对该份证据本院不予认定。被告提供的证据4，与本院调取的 证据内容一致，本院依法予以认定。 综合上述认定的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实： 诉争房屋坐落于永嘉县瓯北镇××大厦××幢××室安置房， 永嘉县大厦于2016年完成整体产权初始登记。2008 年8月8日，王启政与李西正签订协议，约定将涉案房屋出售给 李西政。后又转手给胡恩信、陈建中，胡恩信、陈建中又转手给 11 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 董守棉，并进行委托公证。2011年7月3日，董守棉与陈宝库 签订《卖契》，约定董守棉将坐落于永嘉县瓯北街道新桥大厦B 幢1004室房屋出售给陈宝库，董守棉已收取购房款280万元。 同年年底，陈宝库与徐伯权口头约定，以买卖形式将诉争房产以 197万元的价格抵债给徐伯权，为办理手续方便，应陈宝库的要 求，董守棉在陈宝库与徐伯权拟定好的《卖契》上签字，落款时 间仍为2011年7月3日。《卖契》签订后，徐伯权未支付任何款 项。2015年6月12日，陈宝库又与周志炼签订《自愿达成执行 协议书》，将诉争房产用以抵债。2018年3月25日，徐伯权将 诉争房产以142万元的价格出售给杨群芬，并签订卖契。签订协 议后，杨群芬于2018年4月10日支付涉案安置房尾款及各种费 用合计98323元。2019年7月10日，徐伯权与杨群芬签订《契 约解除协议书》，解除了2018年3月25日双方签订的房屋买卖 协议。 另查明，陈宝库与杨群芬于2007年8月6日结婚，于2015 年11月11日离婚。《新桥村第三期三产安置房核对登记表》载 明：B1004房屋认购人杨群芬（代陈宝库），签署时间为2018年 4月3日。 再查明，2015年3月26日，本院受理周志炼与陈宝库民间 借贷纠纷一案。2015年4月22日，本院作出（2015）温永商初 字第143号民事判决：限陈宝库于本判决生效之日起十日内偿还 12 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 周志炼借款本金1185300元及利息（其中685300元的利息从2011 年12月15日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍 计算至判决确定履行之日止，另500000元的利息从2012年1月 19日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算至 判决确定履行之日止）。因陈宝库未履行生效法律文书确定的义 务，周志炼于2015年5月20日向本院申请强制执行，本院于 2018年6月8日查封了诉争房产。 又查明，2019年8月7日，本院受理徐伯权与陈宝库买卖 合同纠纷一案。2019年12月17日，本院作出（2019）浙0324 民初5629号判决，确认原告与被告之间的口头买卖协议（即被 告陈宝库以买卖形式将永嘉县瓯北街道新桥大厦B幢1004室房 屋以197万元的价格抵债给原告徐伯权的房屋转让协议）有效。 原告遂依据该判决向本院执行局提出书面异议。2020年4月7 日，本院作出（2020）浙0324执异10号执行裁定书，驳回原告 的异议请求，原告不服该裁定，遂于4月23日提起本案诉讼。 本院认为：本案的争议焦点：1.法院查封是否错误。2.原告 是否享有足以排除执行的民事权益。 1.法院是否查封错误。根据《最高人民法院关于人民法院民 事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：被执行 人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全 部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请 13 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 执行人 已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该 财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。从 本案查明的事实来看，涉案房屋经过多次交易直至董守棉出卖给 陈宝库，陈宝库付清全部房款并对涉案房屋拥有处分权的事实， 各方当事人均无争议，因此法院对涉案房屋的查封并无不妥，故 对原告主张因错误查封而要求被告赔偿损失及赔礼道歉的请求， 本院不予支持。 2.原告是否享有足以排除执行的民事权益。首先，根据《最 高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的 规定》第二十五条第一款第一项规定：对案外人的异议，人民法 院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动 产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属 设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等 相关证据判断。从该条规定来看，是对物权权利人的判断，未登 记的建筑物、构筑物及其附属设施需要政府机构出具的土地使用 权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据作为判断基 础。本案中，根据永嘉县村级安置房清理专项行动领导小组办公 室（原名称为永嘉县村级安置清理办公室）登记备案的购房户确 认名单上确认的权利人为李正西（董守棉），并非徐伯权，故对 原告主张确认其为权利人的请求，本院不予支持。其次，《最高 人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规 14 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 定》第二十八条是对符合特定情况下买受人购买登记在被执行人 名下的不动产的特殊保护，前提是不动产已登记在被执行人名 下，而本案中，陈宝库（被执行人）购买了涉案房屋，但尚未办 理产权过户登记手续，即涉案不动产尚未登记在被执行人名下， 所以并不能适用该法第二十八条的相关规定。最后，根据《中华 人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、 转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法 律效力，但法律另有规定的除外”。陈宝库与徐伯权之间的以房 抵债的口头协议对于陈宝库与徐伯权具有约束力，但因尚未办理 物权转移手续，并不能直接发生物权变动效果。综上，对徐伯权 以其系该不动产的实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求 排除执行的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解 释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告徐伯权的诉讼请求。 本案受理费13800元，由原告徐伯权负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人 民法院。 15 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ 审判长陈群雾 人民陪审员陈龙珠 人民陪审员刘纪德 二○二○年十月二十日 书记员吴微微