河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初2399号 原告（反诉被告）：訚立先，男，1977年6月10日出生，汉族，河北省固安县人，现住该村。 委托代理人：刘小峰，北京市华实律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王卫国，男，1977年6月10日出生，汉族，河北省固安县人，现住该村。 被告：王树新（反诉原告），男，1962年7月27日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。 被告：郑玉玲，女，1964年9月23日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。 三被告共同委托代理人：王建军，北京市广渡律师事务所律师。 原告（反诉被告）訚立先诉被告（反诉原告）王卫国、王树新、郑玉玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理。在提交答辩状期间，被告王卫国、王树新向本院提出反诉，本院依法受理，并将本诉与反诉一并审理，依法由审判员张景超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）訚立先及其委托代理人刘小峰，被告（反诉原告）王卫国、王树新、郑玉玲的委托代理人王建军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 2 原告（反诉被告）訚立先向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因其违约行为给我造成的建筑投资损失3541088元，设备损失22万元。2、判令被告退还我2019年5月之后的租金8万元。3、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2015年4月被告三郑玉玲与我联系，愿意将自家转让过来的一个大院转租给我，我方经与三被告协商，于2015年5月1日签订《大院租赁合同》，按合同约定，被告将自有原租赁于固安县东礼村村委会的废弃地11.88亩土地及院落内部分设施租赁给我。租赁期限为二十年，自2015年5月1日至2035年4月30日。租金一次性缴纳五年即四十万元。三被告向我方承诺，该租赁大院已经完全具备工业开发用地手续，承诺该院落上没有产权纠纷及影响乙方使用权的第三人可追及的权利。允许我在该院落搞工业工厂建设，约定我经甲方同意可以对该院落进行整体改扩建用于经营。并将北京卡普斯光学材料有限责任公司与固安县东礼村村民委员会于2006年4月28日签订的《废弃地使用权租赁合同》一并转交给我，承诺我方享有北京卡普斯光学材料有限责任公司与村委会约定的一切权益。合同签订后当日我方按约定一次性缴纳第一个五年的租金四十万元（分别给被告一、被告三各转款二十万元）。并经甲方同意在该院落自行投资四百余万元进行生产及办公用房屋建设。经营期间，我方多次督促甲方完善经营用地的审批手续。但被告三始终承诺一切问题都由他负责。2016年6月4日我接到该村委会的通知，说政府开会了，我租的院落手续不全，政府已经定了强拆。我赶紧 3 给被告三打电话，要求立刻办理相关手续。之后我又跟着被告三找了相关部门及领导。最后只是将门房两间、厨房三间予以拆除。并责令限期补办手续。之后我又将拆除建筑自行重新兴建。但在2019年5月，我方突然接到固安县人民政府通知，认定我方租赁院落所有建筑属于违章建筑。应限期拆除。接到通知后，我们及时通知了三被告。要求赶紧协调。自此我方已经无法生产。我方委托廊坊市岳华房地产评估有限公司对我方自行投资兴建的建筑进行了价值评估。总价值3541088元。但直到强制拆迁前，三被告怠于履行出租者的义务，使我方的全部投资兴建建筑一夜间大部分被强制拆除（只剩余部分建筑价值24万元）全部设备只抢救出一部分卖给了废品回收公司。给我方造成了巨大的经济损失。双方经多次协商，三被告虽同意进行赔偿，但双方对赔偿金额一直未达成一致意见。三被告怠于履行出租者的义务，严重违反合同约定，给我方造成巨大损失。为维护我方合法权益，无奈诉至贵院，请人民法院调查核实事实。依法从速公正调判。支持我方诉求。 被告（反诉原告）王卫国、王树新、郑玉玲辩称：一、原告訚立先起诉郑玉玲不符合法律规定，郑玉玲不具备租赁合同的主体资格，郑玉玲不应作为本案的被告。郑玉玲不是租赁合同的出租方，是答辩人王卫国、王树新与原告签订租赁合同，郑玉玲只是居中帮助联系，所以不应承担租赁合同的相关法律责任。原告起诉郑玉玲要求与王卫国、王树新共同承担租赁合同的法律责任，没有事实和法律依据。因此， 4 应驳回对郑玉玲的起诉。二、作为长达20年的租赁合同，一切行为都应以书面租赁合同的约定为准，除租赁合同以外答辩人没有做出其他任何承诺。况且双方合同第十二条约定了未尽事宜要签订补充合同，双方没有补充合同，原告所说的答辩人承诺都是其一面之词，没有证据证实，不应认定。答辩人没有承诺过该租赁大院已经完全具备工业开发用地手续，没有承诺允许其搞工业工厂建设，没承诺可以整体扩建，答辩人并未将北京卡普斯光学材料有限责任公司与东礼村村委会签订的租赁合同转交给原告，未承诺原告享有北京卡普斯光学材料有限责任公司与村委会的一切权益。双方的租赁合同约定出租房屋用途为办公及生产车间用房。根本没有具备工业开发用地手续的任何文字表述。作为《大院租用合同》的租赁目的是出租房屋和场地，并不是用于工业开发，原告混看是非，等于擅自改变了租赁用途和目的，答辩人不应对原告的违法建设和开发用地行为承担责任。答辩人没有承诺为原告办理建设用地审批手续。更没承诺一切问题都由答辩人负责。租赁合同第六条第二项明确“乙方对自己的经营行为负责、甲方不承担任何与经营有关的责任”原告承租大院后，一切建设及经营行为都应依法进行，答辩人没有为其办理用地审批手续的法定义务和约定义务，原告在建设和经营过程中违反法律的，应当自行承担责任。三、原告未经答辩人同意，违反合同约定。未经审批。进行整体大规模投资建设，是违约和违法行为。答辩人不承担任何责任。租赁合同第七条第4项明确“在甲方同意的基础上，乙方可 5 在场内进行于经营有关的施工（建设房屋、厂房等相关附属设施》和原有建筑物的装修、改造”。原告的建设行为事先事后都没有征得答辩人的同意，而且其建设行为仅限于与经营有关的房屋、厂房的附属设施，对于原告投资400余万元建设生产及办公用房一事。答辩人毫不知晓，其大规模建设生产及办公用房违反了租赁合同约定的允许建设附属设施的约定。属于严重超范围建设，并且即便答辩人不反对，原告自己也有义务自行办理建设审批手续后再建设，其未批先建被认定为违法建设的行为，答辩人不承担任何责任。四、答辩人在租赁合同中仅保证该院落没有产权纠纷及影响乙方使用权的第三人可追及的权利，而事实上，该院落从未出现产权纠纷和第三人主张权利影响原告使用的情况，因此原告并未违约，无需承担违约责任。五、原告在租赁大院内的建设行为被认定为违法建设、违章建筑，完全是因为原告自身过错造成的。其在没有批准建设文件的情况下，擅自投资建设。被限期拆除，这是政府的行政执法行为。原告单方实施违法建设行为所以必须自己承担违法建设的后果。答辩人并没有让原告不经批准就大规模建设，答辩人没有任何过错，因此不承担相关法律责任。六、对于原告所谓建筑投资损失、设备损失及退还租金8万元的诉讼请求。答辩人认为其主张毫无道理。应依法予以驳回。答辩人出租给原告T.88亩大院及房屋。每年租金8万元，20年租期届满总收租金为160万元。目前仅收5年租金40万元。原告违法违约擅自官目大规模改扩建，被认定为违章建筑，其在被政府通知限期拆 6 除后自行将自己的新建构筑物拆除，其自建自拆的行为表明其认可政府按照违章建筑处理，所以其应自行承担损失。对于其建筑投资的单方评估结果。答辩人也不认可，更不同意赔偿。原告要求退还2019年5月份租金8万元，不合情理，更不合法原告一直占有使用答辩人的院落及房屋，其当然应当支付使用期间的租金，并且自2020年5月之后的租金。原告应当缴纳却一直没有缴纳，也是违约行为。七、答辩人从未同意过赔偿原告任何所谓的经济损失。因为原告擅自违约违法建设、改扩建，造成答辩人原有部分建筑因原告改建被强拆，答辩人因原告的违建行为被处罚款，并且原告逾期不缴纳租金，答辩人现提出反诉，要求依法解除双方的租赁合同责令原告支付拖欠租金。恢复院落及房屋原状。并赔偿答辩人各项经济损失。 反诉原告王卫国、王树新向本院提出反诉请求：1、依法解除双方于2015年5月1日签订的《大院租用合同》；2、责令反诉被告支付自2020年5月1日以后的租金8万元。3、责令反诉被告返还租赁的东礼村占地11.88亩的大院及建筑物和附属设备，恢复原状，拆除其新建的建筑物，并赔偿反诉原告房屋及建筑物因其改扩建被强拆的损失20万元。4、责令反诉被告向反诉原告赔偿因违法建设被处罚款176813.6元、法院执行费1223元。5、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2015年5月1日，双方签订《大院租用合同》反诉原告将自己的位于固安镇东礼村××1.88亩的大院及房屋和附属设施出租给反诉被告，双方的租赁合同约定出租 7 房屋用途为办公及生产车间用房，明确“乙方对自己的经营行为负责，甲方不承担任何与经营有关的责任”，明确“在甲方同意的基础上，乙方可在场内进行于经营有关的施工（建设房屋、厂房等相关附属设施》和原有建筑物的装修、 改造”。合同签订后。反诉被告没有征得反诉原告的同意。违反建设行为仅限于与经营有关的房屋、厂房的附属设施的合同约定，擅自投资大规模建设生产及办公用房并进行改扩建活动，反诉被告属于严重违反合同约定超范围建设，其自己应依法自行办理建设审批手续后再建设，但其却未批先建因而被认定为违法建设的行为，反诉原告不因此承担任何责任。反诉原告没有为其办理用地审批手续的法定义务和约定义务，反诉被告在建设和经营过程中违反法律，其应当自行承担责任。反诉被告在租赁大院内的建设行为被认定为违法建设、违章建筑，完全是因为其自身过错造成的，其在没有批准建设文件的情况下，擅自投资建设。被限期拆除，这是政府的行政执法行为。反诉被告单方实施违法建设行为所以必须自己承担违法建设的后果。为反诉被告擅自违约违法建设、改扩建。造成反诉原告原有部分建筑(5间办公用楼板房、三件门房、20米长围墙）因原告改建被强拆，反诉原告因反诉被告的违建行为被处罚款176813.6元、法院执行费1223元。并且反诉被告自2020年5月1日应当缴纳租金却逾期不缴纳租金。反诉被告将反诉原告诉至法院，要求赔偿其被强拆的损失、退还租金。为维护反诉原告合法权益，现依法提出反诉，请支持反诉原告的各项诉讼请求。 8 反诉被告（原告）訚立先辩称：因为双方在2015年5月1日签订的大院租赁合同因反诉原告无法提供土地及房屋的合法建筑手续，应当是一份无效合同；本案涉案土地及房屋在2019年5月份就被政府下发了强拆通知，造成反诉被告无法在租用的土地上进行经营，因此不但不应当支付租金，反诉原告还应当返还反诉被告的租金；双方签订的合同是无效合同，关于其被政府相关部门拆除，完全是因为反诉原告的原因造成，反诉被告不但不赔偿反诉原告损失，应得到反诉原告的赔偿；罚款、执行费的相关责任也是因反诉原告的原因造成的，反诉被告也不应承担；不同意承担诉讼费。因为我一直在强调，反诉原告一直没有提供关于涉案土地和房屋的合法手续，双方在签订的大院租赁合同中约定的用途为办公及生产车间用房，说明当时土地的性质不应当是农用地或耕地，应当是建设用地，但是从2019年5月22日的拆除告知书中，第一项就明确说了并达到复耕条件，说明土地性质根本就不是建设用地。反诉被告之所以无法办理相关建筑的合法手续，都是因为反诉原告出租的土地的土地性质决定的，反诉被告多年来的增建、改建行为均是得到了反诉原告的认可的，如果他不认可，双方都在同一个村，他不应该看不见反诉被告的建筑行为，一切责任和损失都应由反诉原告来承担。 经审理查明，2010年12月7日，被告王卫国、王树新与案外人北京卡普斯光学材料有限责任公司签订合同转让协议书，约定北京卡普思光学材料有限责任公司将其从固安 9 县东礼村村委会承包的东礼村原三队饲养棚及大场土地11.88亩、租赁期限为30年的废弃地承包合同及其在承包土地上投资形成的地上物以63万的价格一并转让给乙方王卫国、王树新，原发包人固安县东礼村村委会在该协议上加盖了印章。郑玉玲与王树新系夫妻关系。2015年5月1日，原告訚立先通过郑玉玲联系与被告王卫国、王树新签订了《大院租赁合同》，合同约定，甲方王树新、王卫国，乙方訚立先，合同约定：甲方在固安县有一大院，出租给乙方使用。大院基本现状：面积占地11.88亩。院内现有建筑物有办公用房5间、厂房7间、门房3间、厕所一处。院内附属设施水井一眼、照明及动力电均已接驳到场内、乡镇统一供水。房屋用途为办公及生产车间用房。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。使用期限为20年，即2015年5月1日至2035年4月30日。使用租赁费每年8万元，每五年为一阶段，每阶段一次缴纳费用40万元。双方还约定，甲方保证在乙方租用院落期间该院落上没有产权纠纷及影响乙方使用权的第三人可追及的权利，有关抵押债务、所欠水电等，甲方均在出租该院落前结清，出租后如有上述未清事项由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。合同还约定，在甲方同意的基础上乙方可在场内进行与经营有关的施工和原有建筑物装修改造。待合同期满后，场内所有建筑物及相关附属设施必须完好移交给甲方。合同分别支付给王卫国、郑玉玲各20万元。原告承租该大院后，在院内加盖了两层办公楼及其他用房， 10 并在被告原有房屋上加盖了彩钢顶棚。2016年2月24日，固安县国土资源局向王树新、王卫国下达行政处罚决定书，因其未经批准，擅自占用东礼村集体土地3850.09平米建房圈院并硬化地面的行为违反了土地法相关规定，责令退还非法占用的3850.09平米土地，限期拆除在该地块上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状，对非法占用的耕地1114平米，按每平米价格30元标准处以罚款，对非法占用的耕地以外的其他土地2736.09平米，按每平米20元标准处以罚款，罚款总额为88141.8元。处罚决定书下达后，原告訚立先自行拆除了部分违章建筑。2019年10月23日，固安县固安镇人民政府再次向王树新下达限期拆除告知书，要求其在2019年10月26日前自行拆除清理在非法占用的土地上建设的建筑物及其他设施，恢复土地原貌，逾期未拆除整改到位的，政府将进行集中拆除，造成的一切损失由本人自行承担。2019年12月22日，固安法院强行拆除了（2018）冀1022行审844号裁定书中涉及到的违章建筑。其中包含王树新、王卫国原有房屋楼板房5间、门房三间以及20米围墙。 上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的大院租赁合同、租赁费收据、依法拆除告知书、光盘以及被告提交的大院租赁合同、卡普斯公司与王树新、王卫国的手续、行政处罚手续、依法拆除告知书、视频、照片等证据在案佐证。 本院认为，关于郑玉玲的主体资格问题，因郑玉玲与被告王树新系夫妻关系，且双方的租赁合同也是由郑玉玲与原 11 告方联系签订，原告訚立先将第一笔租金分别给付至郑玉玲与王卫国手中，虽然被告郑玉玲未在双方的租赁合同中签字，但其与王树新的夫妻关系及实际参与合同签订并收取租金的行为符合合同相对人的条件，因此原告将郑玉玲作为本案被告并无不当。关于本诉部分，对于原告訚立先要求被告赔偿拆除的违章建筑投资损失3541088元、设备损失22万元的诉讼请求，本院认为，无论双方有无允许在承租土地上建房的约定，建筑房屋都必须经过政府相关部门的批准，未经允许擅自建造房屋的行为因违法不受法律保护。本案中被告并非侵权主体，原告因私自建房被政府强制拆除，所造成的损失应由其自行承担。对于原告要求被告退还2019年5月之后的租金8万元的诉讼请求，因双方的租赁合同并未解除，原告仍在占用该土地院落，因此对该项诉讼请求本院亦不予支持。关于反诉部分，对于反诉原告要求解除双方2015年5月1日签订的《大院租赁合同》问题，因双方合同未到履行期限，且不符合合同约定单方解除合同需提前三个月书面通知对方且协商一致后才可解除的约定，对该项诉讼请求本院不予支持；对于要求反诉被告缴纳2020年5月1日以后租金8万元的请求应待双方确定合同是否继续履行后按实际租赁期限另行主张；对于要求反诉被告返还租赁土地11.88亩的大院及建筑物和附属设施及赔偿被强拆损失20万元的诉讼请求，因双方合同未解除，要求返还租赁占地11.88亩的大院及建筑物和附属设施的请求本院不予支持，对要求反诉被告赔偿被强拆损失20万元及赔偿因违法建筑被处罚款 12 176813.6元、执行费1223元的诉讼请求因反诉被告不是侵权主体，该房屋是因违法建造被政府强制拆除，不受法律保护，且被拆除的反诉原告的房屋并非反诉被告所建，对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告訚立先的全部诉讼请求。 二、驳回反诉原告王树新、王卫国的全部诉讼请求。 本诉案件受理费37529元，减半收取18764.50元由原告訚立先负担；反诉案件受理费4136由反诉原告王树新、王卫国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，当事人应当履行。一方不履行的，另一方当事人可在判决书确定的履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请执行。 审判员  张景超 二〇二〇年十月十六日 书记员  雷 哲