河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初2004号原告：朱新党，男，汉族，1973年6月29日出生，住内乡县。委托诉讼代理人：朱成兴（系朱新党的侄子），男，汉族，1971年4月23日出生，住内乡县。被告：王喜建，男，汉族，1979年5月7日出生，住内乡县。委托诉讼代理人：张泽红，河南大法律师事务所律师。原告朱新党与被告王喜建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱新党向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告之间的售房协议无效，被告退还原告购房款50万元；2.判令被告赔偿原告房屋装修损失费6万元、误工费2万元，共计8万元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月14日，被告将其私人开发的位于内乡县××东镇罗岗村××东（尚一特酒店对面）4楼两套总面积251平方米的单元房以50万元的价格卖给我，在被告明确保证能给我办理房权证件后，我才决定购买。双方签署协议约定：购房款50万元中25万元为现金支付，剩下的25万元以易货方式支付。同日，南阳市兴智易货贸易有限公司（以下简称兴智公司）与被告签署了25万元的易货贸易合同，被告到易货公司提取价值25万元货物作为我支付给被告的房款。我已将购房款全部交清。2018年3月20日，我开始动工装修房屋，至同年8月12日装修完毕。然而，2018年8月15日，我买家具准备入住时，被告开始反悔，以房子增价、易货有瑕疵等等种种借口开始反复锁门，阻止我搬家入住。此后我十余次找到被告理论、协商，但被告态度蛮横，以再增加购房款为要挟，拒不交房并阻止我入住，严重损害了原告的合法权益。被告所经营的小产权、私开发卖房行为属违法行为。被告王喜建辩称，1.《售购房协议书》是双方的真实意思表示，朱新党应当根据约定继续履行合同。朱新党仅支付了244000元房款，剩余6000元是原告为了易货支付给兴智公司的服务费，其余256000元购房款至今没有支付，也没有按照约定进行易货。后经我与朱新党协商，不再进行易货，由朱新党支付其余购房款，房屋归朱新党所有。朱新党在没有支付全部房款的情况下动工装修。朱新党应当根据的约定继续履行合同，即支付其余房款。2.朱新党诉状所称：“在被告明确保证能给被答辩人办理房权证件后，被答辩人才决定购买”，与事实不符。原告在购房时对房屋的状况明确知悉，《售购房协议书》第三条第3条明确约定“乙方房权证由甲方协助办理”，我并没有保证办理房权证，其的义务是协助原告办理房权证。3.即使《售购房协议书》违反了强制性法律规定，属于无效合同，我要求退还原告支付的购房款，原告需要退还房屋并恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告出示售购房协议书、协议书，被告对真实性无异议，但认为房屋位于村镇，属于在集体土地上兴建，其义务是协助办理房权证；原告出示易货合同，被告对真实性无异议，但认为签订合同的双方并不是本案原被告双方直接签订，且该易货行为并未实际发生，双方并未按照收购房协议书易货25万元；原告出示被告身份证复印件、转账凭证（共计244000元），被告无异议；被告对原告的上述证据的真实性无异议，作为认定案件事实的依据。原告出示其向兴智公司转账6000.88元的微信转账记录、兴智公司证明，被告认为是原告为了易货向易货公司出具的服务费，其对此不知情，兴智公司出具证明不属实；该微信转账记录和兴智公司证明相印证，作为认定案件事实的依据。原告出示2018年3月14日至同年7月21日易货出库单，被告认为，出库单未加盖印章，无相关人员签字，对有被告签字的第1、3、6、7、8、9、10、11、13、14页认可，除鉴定价值的酒之外的其他物品，均已返还原告；对被告认可的出库单的真实性予以确认，作为认定案件事实的依据，对被告不认可的出库单，原告未提供证据证明被告已接收出库单载明的物品，对其真实性不予确认，不作为认定案件事实的依据。原告出示房屋装修费清单，被告认为真实性不认可，仅为简单罗列，均无发票及使用物品明细，应以鉴定结果作为参考；被告的异议理由成立，对其真实性不予认可，不作为认定案件事实的依据。被告出示录音证据12份，原告认为录音是其跟被告之间的录音，但是文字材料与录音情况有出入，对王喜建与其他人录音不清楚；原告认可其与被告之间的录音，对其真实性予以确认，作为认定案件事实的依据，被告与他人之间的录音，因与被告交谈之人未到庭，对其真实性不能确定，不作为认定案件事实的依据。被告申请证人王某出庭作证，证明易货终止之后原、被告多次协商支付其余购房款的事实；原告认为证人证言说的是2019年11月的时候他参与的事情，之前的事情他都不知道，当时没有说钱的事；证人出庭作证，接受质询，且原告认可证人参与2019年11月原、被告之间的协商，对其证言作为认定案件事实的依据。经原、被告申请，本院委托河南中科资产评估有限责任公司（以下简称中科公司）对案涉房屋的装修费用、被告现存放在地下车库的易货物品价值进行评估，中科公司出具两份评估报告。原、被告对两份评估报告及鉴定费发票均无异议，作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月14日，原告朱新党与被告王喜建签订《售购房协议书》，约定王喜建将位于内乡县××东镇罗岗村××东（尚一特酒店对面）4楼、面积251平方米的单元房，以50万元的价格出卖给朱新党。同日，双方签订《协议书》，约定购房款50万元中25万元为现金支付，剩下的25万元以易货方式支付。同日，兴智公司与被告签订《易货合同》，约定被告将案涉房屋价款的25万元用于易货。同日，朱新党向王喜建转账支付210000元。2018年3月15日，朱新党向王喜建转账支付34000元，朱新党向兴智公司转账支付6000.88元。2018年3月14日至2018年7月21日，王喜建从兴智公司接收价值43034元的物品，包含粥米、茶叶、乐和漆、硅藻泥、洗衣盐、酒、消费卡，其中出库单中载明酒（现现存放在被告的地下车库）价值32640元，其他物品价值10394元。2018年3月20日，原告取得房屋后，进行了装修。中科公司出具评估报告，认定原告支出房屋装修费用为51892元、被告现存放在地下车库的易货物品（酒）价值为25060元。原告支付评估费3000元，被告支付评估费3000元。本院认为，被告王喜建未能提供证据证明其出卖的案涉房屋所占用的土地是国有土地，按照房地一体的不动产处分原则，被告处分房屋的同时也转让的房屋所属的集体土地使用权，案涉房屋位于内乡县××东××村，而原告朱新党的户籍不在湍东镇罗岗村，不是该村的村民，不能作为该村集体土地使用权的受让人，因此，原、被告签订的《售购房协议书》《协议书》，违反法律的强制性规定，是无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，故原告请求确认售购房协议无效、被告退还购房款的理由成立，应予支持，被告辩称要求原告返还房屋的理由亦成立，应予采纳。因双方未约定由原告代被告向兴智公司支付服务费，且被告亦不认可其应向兴智公司支付服务费，原告向兴智公司支付的6000.88元，不能认定为原告向被告支付的购房款；对于被告认可的其收到的易货物品，该部分物品对应的价值依据双方约定应视为原告向被告支付的购房款；对于被告不认可的出库单，原告未提供证据证明被告已接收该部分出库单载明的物品，故该部分物品的价值亦不能认定为原告向被告支付的购房款；虽然易货合同约定易货价值25万元，但被告并未从兴智公司接收价值25万元的货物，故原告请求被告按25万元返还易货价值对应的购房款的理由不能成立，不予支持；被告未提供证据证明除了酒之外的其他易货物品已返还原告，其该项抗辩理由不能成立，不予采纳；原告向被告支付购房款244000元，被告从兴智公司接收价值35454元（10394元+25060元），共计279454元，被告应向原告返还房款279454元，原告请求的超出部分，本院不予支持。在签订合同后，原告将案涉房屋进行了装修，装修部分已与房屋构成整体，且增加了房屋的价值，若要求原告将装修部分拆除，对原、被告双方均是不利益，属于浪费资源，违反民事主体从事民事活动应当遵守的诚实信用原则、绿色原则，故被告辩称要求原告恢复房屋原状的理由不能成立，不予采纳；原告返还房屋后，被告亦取得的装修部分的价值，被告应将该部分价值折价补偿原告，原告装修部分价值经鉴定为51892元，被告应向原告支付装修价值51892元，原告请求的超出部分，本院不予支持。原告请求被告赔偿误工费20000元，未提供证据证明，本院不予支持。为查明案件事实，原、被告双方均申请鉴定，并分别支付评估费3000元，案涉合同无效，双方均有过错，原、被告各自支付的评估费其自自行承担。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》规定，判决如下：一、原告朱新党与被告王喜建签订的《售购房协议书》《协议书》无效；二、被告王喜建于本判决生效之日起二十日内返还原告朱新党购房款279454元；三、原告朱新党于本判决生效之日起二十日内返还被告王喜建位于内乡县湍东镇罗岗村灵山南路东（尚一特酒店对面）4楼、面积251平方米的房屋；四、被告王喜建于本判决生效之日起二十日内补偿原告朱新党房屋装修价值51892元；五、驳回原告朱新党的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由原告朱新党负担4800元，由被告王喜建负担4800元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  张松哲审 判 员  王充飞人民陪审员  周江帆二〇二〇年十月二十八日法官助理刘蔚书记员常康朔