文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初7428号原告：梁周，男，1997年3月11日出生，汉族，住湖南省岳阳县。原告:周先红，男，1997年12月17日出生，汉族，住湖南省安乡县。两原告共同委托诉讼代理人：吴继宗，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告:欧从周，男，1972年10月20日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王浩，长沙市天心区浩然法律服务所法律工作者。第三人:周开来，男，1974年11月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告梁周、周先红与被告欧从周、第三人周开来合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法由审判员谭小松适用简易程序独任审判，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告梁周、周先红及其共同委托诉讼代理人吴继宗、被告欧从周的委托诉讼代理人王浩及第三人周开来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁周、周先红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁场地转让费51000元;2、本案诉讼费由被告承担。被告欧从周辩称，1、2019年3月3日，两原告在明知被告的门面系租赁而来的前提下，仍与被告签订《门面转让协议书》，协议书系双方的真实意思表示，该协议真实、合法有效；2、协议签订后，两原告接手门面的生意，因两原告尚欠被告门面转让金8000元，被告遂要求占股10%，且截至2019年10月，被告也一直在门面内帮忙。2019年10月20日，两原告以生意不好为由要求以1000元价格收购被告持有的10%的股权，还要求被告免除两原告剩余的7000元门面转让金，被告因父亲病情加重，无奈同意两原告的要求。实际上案涉门面的生意非常好，被告仅占股10%的分红就将近12000元；3、协议签订后，被告一直自行向第三人缴纳租金及水电费，原告对此系认可的。门面转让之前，被告就已告知第三人，第三人知道或应当知道该门面已经转让，但第三人未对两原告与被告之间所签订的《门面转让协议书》提出异议；4、协议签订时，被告也明确告知两原告案涉门面属于湖南机床厂的征收范围，转让协议书中并未约定租金的结算结束日期，足以证实该事实，且湖南机床厂的征收启动公告于2019年6月18日公布，两原告并未就征收事宜向被告提出异议；5、案涉门面系历史遗留问题，虽然是临时建筑，但在政府没有做出拆除决定之前，并不影响其使用，两原告至今仍在继续经营。第三人周开来述称，1、其并不知晓原告与被告之间签订的《门面转让协议书》，原告与被告之间的纠纷也未告知第三人，但场地和设备都是第三人的，第三人曾明确告知被告欧从周案涉门面随时可能被拆迁，是不能转让的；2、第三人系通过被告欧从周才认识原告周先红，案涉门面的租金均已按时交纳，起初由被告欧从周交纳，之后由原告周先红交纳，但原告周先红交纳租金时,也未告知第三人案涉门面转让的事实。经审理查明：2019年3月30日，原告梁周、周先红（乙方，受让方）与被告欧从周（甲方，转让方）签订《门面转让协议》，约定甲方将位于湖机球场爱车宝贝汽车服务中心的门面转让给乙方，建筑面积200平方米，转让金额58000元；原甲方与门面房东所签门面租赁合同的权利与义务转由乙方享有和履行；自2019年3月4日起，门面转让前租金、水电费、物业管理费等由甲方在本合同签订之前全部交清；门面转让乙方后，甲方与该门面房东签订的门面租赁合同原件须交由乙方保管，乙方根据甲方与房东原门面租赁合同中所约定的租金向该门面房东直接交付，甲方须协助处理此事；租金按季度付，9000元/季度，水电费2400/年，年底一次付；甲方转让后优享有汽修厂10%股份收益（股份8000元），如乙方要退股需须支付股本给甲方。协议签订当日，原告周先红向被告欧从周支付了50000元转让费，被告出具了收条，收条载明：今收到周先红付来转店费伍万元整，爱车宝贝恒信汽修自2019年3月4日起归经营，原店主仍享有本店收益10%利润。2019年6月18日，长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室发布湖南机床厂及周边地块棚改项目启动征收公告，公告载明，为改善老城区居民的生活条件，提升城市品位，2019年6月11日起长沙市天心区人民政府拟对湖南机床厂及周边地块棚改项目范围内的房屋实施征收。该项目征收范围：湖南机床厂及周边地块棚改项目属于新开铺街道辖区，位于××路××北。案涉门面位于该征收范围内。2019年10月19日，原告通过微信向被告转账支付1000元，次日，被告向原告出具收条：“今收到梁周付来转店尾款，自2019年10月20日起，原合作人欧从周不再享有汽修店任何一分钱分成，所有手续交接清楚，并不得找任何理由纠缠，合作至10月19日止”。后两原告认为，案涉门店系违法临时建筑，无权属证明，其与被告签订的《门面转让协议》应属无效合同，且案涉门面经营状况不好，又即将被拆迁，无法实现合同目的，遂要求被告返还场地转让费，遭到被告拒绝，故原告诉至本院。另查明，案涉门面系未经合法规划、审批而建设的建筑。2017年10月2日，被告欧从周（乙方）与第三人周开来（甲方）签订《洗车场出租协议》，约定甲方将其坐落在湖机床厂篮球场旁边前坪及小间出租给乙方用于经营洗车场，内附洗车机一台（2000元）、泡沫机一台（400元）、吸尘器一台（400元）、打气泵一个（1000元）、举升机一台（8000元）、补胎机一台（4000元）、电脑及监控设备（4000元）、其他工具、附属设施、抹布，合同租赁期自2017年10月20日至2018年10月19日止，租金为3000元/月，一季度一付，押金5000元；租赁期届满，甲方有权收回全部设备及场地，乙方应如期交还。乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满提前两个月向甲方提出书面申请，双方可根据本合同约定情形，结合实际情况，重新协商后签订新的租赁合同；在租赁期内未经甲方书面同意和认可擅自转租或转让承租场地，甲方有权解除合同；在租赁期内乙方承租的门面及场地被征收、征用或拆迁的，双方均可变更或解除合同。合同签订后，被告欧从周使用案涉门面经营爱车宝贝恒信汽修厂，并向第三人缴纳了押金5000元。《洗车场出租协议》到期后，被告欧从周继续占有、使用涉案门面，第三人未提出异议。根据被告欧从周提交的《店内所有支出价格、数量明细表》，证实截至2017年10月22日，案涉门面包含2017年10月20日至2018年1月20日房租9000元、门面押金和转让费13800元以及汽车服务中心经营所需物品套筒、压机、电刻笔、电脑等价值、费用共计57231.35元。被告欧从周陈述，协议签订后，其向两原告交付了包括套筒、压机、电刻笔、冲击起子、平衡机、电脑等在内的价值57231.35元设备，门面转让金中包含设备费用。两原告陈述，平衡机、电脑系第三人周开来所有，被告并无处分权，扣除平衡机及电脑，被告仅向原告交付了价值900.35元设备。被告欧从周还陈述，自两原告接手门店后，生意一直很好，两原告也已收回投资。根据被告欧从周提交的微信二维码收款纪录，证实该微信二维码分别于2019年9月、7月、6月、5月、4月、3月收到款项12615元、10860元、13035元、11730元、10515元、16956元。两原告认可该二维码系被告欧从周持有10%的股份期间案涉门面的经营收款账号，两原告对上述微信二维码收款数额无异议。庭审中，原、被告均认可被告欧从周在双方合作经营期间获得分红12000元，原告陈述该分红系按经营收入的20%支付给被告欧从周。原告还陈述，案涉门面除了微信二维码收款外，还有少部分收入系通过支付宝或现金方式收取，并认为案涉门面虽然每月有10000余元的收入，但扣除经营成本后并无多少利润。还查明，被告欧从周系爱车宝贝恒信汽修厂经营者，因其与第三人周开来签订《洗车场出租协议》，被告欧从周遂将爱车宝贝恒信汽修厂搬迁至案涉门面进行经营。两原告与被告欧从周签订《门面转让协议》后，仍使用爱车宝贝恒信汽修厂店的名义继续经营至今。上述事实，有《门面转让协议》、《收条》、微信转账凭证、微信收款记录、租赁场地现场照片、征收公告、《汽车场出租协议》及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为：案涉门面系被告欧从周自第三人周开来处承租而来，但案涉门面系未经合法规划、审批建设的建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故被告欧从周与第三人周开来签订的房屋租赁合同应属无效协议，后被告周从周又将案涉门面转租给原告，并将门面内的相关设施设备转让给原告，故《门面转让协议中》关于案涉房屋转租的协议亦属于无效协议。但是，另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”，原告自2019年3月起承租案涉门面后一直使用至今，其应当参照合同的约定支付租金。关于原告主张的转让费51000元的退还问题，虽然原、被告之间签订的《门面转让协议》中关于案涉门面的转租协议无效，但该转让协议中还包含被告欧从周对案涉门面所在的爱车宝贝恒信汽修厂的经营权以及爱车宝贝恒信汽修厂内的相关设施、设备的转让，该转让协议系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，该部分协议系合法、有效的协议，合同相对方应当按约履行各自的义务。现被告欧从周将案涉房屋交付给了原告使用，并将案涉门面内的相关设施设备交付给了原告，原告也经营爱车宝贝恒信汽修厂至今，现原告要求被告欧从周全额退还转让费51000元，有违诚实信用原则。但是，根据被告欧从周提交的《店内所有支出价格、数量明细表》及其庭审陈述意见，该明细表中所列金额为57231.35元，与被告向原告收取的转让费58000元价值相当，而明细表中包含了一个季度的房租9000元和门面押金5000元、转让费8800元，鉴于原告实际支付的转让费为51000元，且其承租案涉门面后，自行向第三人交付了房屋租金，而被告并未举证证实其转让了价值58000元的设施、设备，原告也未举证证实被告欧从周转让的设施、设备价值仅为900元，故本院酌情确定由被告欧从周向原告退还转让费14000元。至于被告欧从周向第三人周开来交付的押金，根据合同的相对性原则，其可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告欧从周于本判决生效之日起十日内向原告梁周、周先红返还转让费14000元；二、驳回原告梁周、周先红的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1076元，减半收取538元，由原告梁周、周先红负担400元，由被告欧从周负担138元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭小松二○二○年十月二十六日法官助理任文静代理书记员邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。