湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初403号原告：邹行友，男，1989年7月31日出生，汉族，住湖北省孝昌县。原告：杨转，女，1993年11月16日出生，汉族，住湖北省孝昌县。上列二原告委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为起诉、举证、质证、法庭辩论、上诉、申请执行、签收法律文书。被告：湖北华耀房地产开发有限公司，住所地孝感市孝南经济开发区三军社区。统一社会信用代码：914209026764629509。法定代表人：熊祖耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，调解，代签法律文书，代为领取标的款，代为申请执行。原告邹行友、杨转与被告湖北华耀房地产开发有限公司（以下简称华耀房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，因“新冠”××的不可抗力，疫情防控期间中止审理，现恢复审理。依法适用普通程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人杨公强，被告华耀房地产公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹行友、杨转向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，具体为：以878311元的购房总金额为基数，按照日万分之三计算，自2019年2月28日起暂计算至2019年11月27日，总计71143元；2019年11月28日起，以878311元的购房总金额为基数，按照日万分之三继续向原告承担逾期交房的违约金，直至被告将符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的房产交付给原告使用为止；2.本案诉讼费及其他费用由被告负担。事实和理由：2017年11月10日，原告和被告签订了合同编号为XG17015172的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于孝感市孝南经济开发区三军社区的由被告开发的华耀天城12幢0502号房产。房产的建筑面积为110.32平方米，购房总价款为878311元，其中由原告首付268311元，剩余的610000元由原告以银行按揭贷款的方式支付。《商品房买卖合同》的第十一条约定：被告应当在2019年2月28日前将房产交付给原告，第九条和第十条约定了该商品房交付时应当具备的条件，第十二条约定，如果被告没有按照约定向原告交付房屋，则应当按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》还对其他权利和义务予以了约定。该合同签订后，原告于合同签订的当日支付给了被告首付款268311元，余款610000元以在银行办理按揭贷款的方式支付给了被告。然而，被告却没有依照合同约定将房屋交付给原告使用，该行为构成违约。因就上述违约赔偿的事宜协商无果，现原告依法具状起诉，恳请支持。被告华耀房地产公司辩称，1.被告没有违约行为。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告交房条件是该商品房经验收合格。被告取得了《建筑工程竣工验收报告》，原告购买的华耀天城小区12号楼的房屋，具备交房条件，于2019年2月13日以登报的方式向原告及其他业主告知了收房时间，被告已履行了合同约定的交房义务，原告未按照被告通知和约定时间接收房屋，属原告违约，被告不应当承担违约责任；2.原告及华耀天城小区的其他业主具有违约行为。被告在开发建设华耀天城小区12号楼等栋号的过程中，业主阻止施工，导致房屋竣工验收滞后，造成被告直到2019年7月30日才取得《建筑工程规划验收测绘报告》，于2019年9月10日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。故应由原告等业主承担此责任，并应当驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.被告对原告提交证据二《商品房买卖合同》的真实性无异议，但认为不能证明被告存在逾期交房的违约行为。本院认为，该证据系原、被告双方真实意思表示，合法、有效，本院对该证据予以采信；2.被告对原告提交证据三建筑工程竣工验收监督记录、湖北省建设行政执法责令改正通知书、湖北省建设行政执法调查通知书、关于停止向业主违规交房的函有异议，认为原告没有提交原件，且该组证据不能证明涉案房屋不符合交付条件。本院认为，原告虽然提交的是复印件，但上述证据是有关部门向被告出具的，且由被告的法定代表人签字签收，故本院对其真实性予以认可，上述证据指出被告华耀天城项目存在多个需要整改的质量问题，因其未整改到位，故责令其对涉案的12号楼停止向业主交房，该证据能实现原告的证明目的，本院对该证据予以采信。3.原告对被告提交的《建筑工程竣工验收报告》的真实性、合法性、关联性均不予认可，该验收报告没有房屋质量验收管理机关的签章，原告提交的建筑质量管理机关的责令改正文书足以推翻该验收报告。本院认为该证据系华耀天城项目建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同作出，虽在验收意见中载明工程质量合格，但后经建设工程质量监督管理部门发现涉案房产存在多处质量问题，并下达要求整改和停止交房的处罚文件，且整改措施未到位，因此，该验收报告不能证明涉案房产质量合格，符合交房条件。4.原告对被告提交的华耀天城交房公告的真实性无异议，但原告称未见到该公告，原告留有明确的联系方式，公告并不是最便捷最有效的通知交房方式，且交房也不具备约定的条件，原告有权拒绝收房。本院认为，该公告仅能证明被告在2019年2月16日登报要求原告收房，不能证明涉案房产符合交房条件。根据当事人的陈述和审核认定的证据，本院认定事实如下：2017年11月10日，原告邹行友、杨转和被告湖北华耀房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于孝感市孝南经济开发区三军社区华耀天城12幢1单元5层0502号房产。该《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2019年2月28日前，向原告交付该商品房，该商品房到达第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；第九条约定商品房交付条件为该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房经验收合格（经设计、勘察、监理、施工、建设单位验收合格）；第十条约定了商品房相关设施设备交付条件，包括基础设施设备和公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。第十二条约定，除不可抗力外，被告未按约定的时间将该商品房交付原告的，按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付给被告268311元房屋首付款，剩余的610000元房款，原告以银行按揭贷款的方式支付给被告。2019年1月30日，华耀天城项目经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》。2019年2月16日，被告以登报公告的形式要求原告及其他业主收房。后经建设工程质量监督管理部门发现华耀天城项目存在多处质量问题，并下达要求整改和停止交房的文件，整改措施至今未能完成。原告就涉案房产逾期交房的违约赔偿事宜，多次与被告协商无果，因此成诉。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告邹行友、杨转和被告湖北华耀房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。原告邹行友、杨转已向被告湖北华耀房地产开发有限公司交付全部购房款，被告湖北华耀房地产开发有限公司应当按合同约定的时间和条件交付涉案房产。被告湖北华耀房地产开发有限公司虽在合同约定的交房时间之前经其建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》，但随后，建设工程质量监督管理部门在履行监督职权的过程中发现涉案的华耀天城项目存在多处质量问题，并下达要求其整改和停止向业主交房的文件，涉案的华耀天城项目至今未能整改完毕，亦为取得合同约定的建设工程竣工验收备案证明等交付条件。因此，本院认为被告湖北华耀房地产开发有限公司未能按合同约定的时间向原告邹行友、杨转交付质量合格的房产，依照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条的规定，被告湖北华耀房地产开发有限公司应以总房款为基数，按日万分之三的标准承担逾期交房的违约金。对原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百四十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告湖北华耀房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹行友、杨转支付逾期交房的违约金（违约金以878311元的总购房款为基数，按日万分之三的标准计算，自2019年2月28日起至涉案房产取得建设工程竣工验收备案证明之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费789元，由被告湖北华耀房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  方晓华人民陪审员  余 静人民陪审员  关新云二〇二〇年十月二十五日书 记 员  黄柳林附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。