广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6736号上诉人（一审被告）：惠州市华宇纺织有限公司，住所地：惠州市博罗县********。法定代表人：倪**，总经理。委托诉讼代理人：李占峰，男，汉族，1978年5月25日出生，身份证住址：河南省潢川县***喻岗，公民身份号码：413************010，系该公司工作人员。被上诉人（一审原告）：惠州市泽宏科技有限公司，住所地：惠州市博罗县*洲镇九潭西部工业开发区长寿路。法定代表人：江登山，董事长。委托诉讼代理人：蔡道凤，广东智优律师事务所律师。上诉人惠州市华宇纺织有限公司（下称华宇公司）因与被上诉人惠州市泽宏科技有限公司（下称泽宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人华宇公司上诉请求：1.撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1719号民事判决，将本案发回重审或改判驳回泽宏公司的全部诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用由泽宏公司承担。事实和理由如下：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、本案系租赁合同纠纷，泽宏公司有义务在合同到期后将承租厂房恢复原状交还华宇公司，并与华宇公司办理厂房交接手续。泽宏公司未将承租厂房交还华宇公司之前，华宇公司有权按照此前双方约定的租金标准向泽宏公司收取承租厂房未交还前的占用费。本案中，华宇公司与泽宏公司签订的租赁合同期限为一年，即2018年1月1日至2018年12月30日，每月租金为10000元。合同到期后，泽宏公司并未要求续租，也未在2018年12月30日前搬离其遗留在厂房内的所有物品，将承租厂房恢复原状交还给华宇公司。事实上，泽宏公司于2019年2月21日才开始搬离其遗留在承租厂房内的物品，对此，华宇公司在一审中已提交了证据予以证明。一审法院最终认定华宇公司与泽宏公司之间的合同于2018年12月30日因到期而自然解除，华宇公司对此没有异议。泽宏公司作为承租人即对承租厂房负有交还义务，其应当对已将租赁厂房恢复原状并交还华宇公司的事实承担举证责任，但其并未提供任何证据予以证明，且其在庭审中陈述于2019年1月4日还向华宇公司发送清理物品通知，足以证明泽宏公司在双方合同到期后一直占用承租厂房，泽宏公司应当承担举证不能的法律后果。二、以上所述并结合华宇公司一审提供的证据，足以证明泽宏公司占用承租厂房至少至2019年2月21日。泽宏公司应当向华宇公司支付自2019年1月1日起至2019年2月21日期间的占用费。参照双方之间的租赁合同按每月10000元计算，合计占用费26999元。泽宏公司向华宇公司交纳的30000元为租赁保证金，该保证金具有担保作用，即保证泽宏公司在按期向华宇公司支付租金及其他应由泽宏公司承担的一切费用前，华宇公司有权不予退还或者进行抵扣。本案中，泽宏公司向华宇公司应付的费用至少为37090.2元（2018年12月份租金10000元及水电费91.2元、2019年1月1日至2月21日厂房占用费26999元），互相抵扣后，泽宏公司还应向华宇公司支付7090.2元，不存在华宇公司退回剩余租赁保证金的问题。被上诉人泽宏公司答辩称：一、华宇公司二审提交的证据如果属于新证据，应当在法定期限内提交，泽宏公司对此不予质证。二、华宇公司二审提交的证据不属于新证据，应在一审中提交，但其并未在一审中提交，如二审法院采纳该证据，应给予华宇公司司法惩戒或者罚款十万元的处理，泽宏公司才接受该证据的审核。被上诉人泽宏公司向一审法院起诉，请求判令：1.华宇公司退回泽宏公司押金15000元；2.华宇公司归还扣押的泽宏公司电缆线价值人民币2470元；3.华宇公司承担本案诉讼费用。一审庭审期间泽宏公司将第一项诉讼请求中的押金数额变更为19908.8元。一审法院认定事实：2018年1月20日，泽宏公司与华宇公司签订《厂房租赁合同》，合同约定由华宇公司将其位于惠州市博罗县*****敬老院旁，建筑面积为800平方米的厂房租赁给泽宏公司使用，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月30日，租期为一年，每月租金为10000元，租金需于每月5前支付给华宇公司。租赁期满，华宇公司有权收回出租厂房，泽宏公司应按期归还，泽宏公司需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向华宇公司提出书面申请，经华宇公司同意后重新签订租赁合同。华宇公司要预交三个月的租金即30000元为押金，泽宏公司向华宇公司交纳了押金，华宇公司向泽宏公司出具了30000元的收款收据，并在收据中注明了到期退还。该租赁合同到期后，泽宏公司向华宇公司表明合同不再继续，并于2019年1月4日向华宇公司发送清理物品通知，通知表明泽宏公司与华宇公司签订的《厂房租赁合同》于2018年12月30日到期，泽宏公司已明确表示不再续签，属于合同自然到期，在泽宏公司搬迁过程中，对华宇公司提出的由于拆墙导致的华宇公司厂房天花问题等也做了补偿，但在泽宏公司于2018年29日、30日搬离厂房时遭受华宇公司的阻拦而厂房内的物品未清理结束，且协商无果，如华宇公司仍阻拦泽宏公司清理属于自己的物品，泽宏公司将通过法律途径解决。泽宏公司于2019年1月17日向华宇公司发送追讨押金通知书，该通知书表明2018年12月份的租金当时已与华宇公司人员李占锋达成协议，同意从30000元押金中冲抵。且12月份的水电费为91.2元也一并冲抵，剩余押金19908.8元华宇公司需于1月25日前支付至泽宏公司账户，逾期支付泽宏公司将收取滞纳金。一审另查明，泽宏公司陈述尚有部分电缆线在华宇公司厂房内，价值为2470元。一审法院认为：关于泽宏公司、华宇公司双方于2018年1月20日签订的《厂房租赁合同》，此合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关事实及法律规定，本院予以确认。合同约定由华宇公司将其位于惠州市博罗县*****敬老院旁，建筑面积为800平方米的厂房租赁给泽宏公司使用，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月30日，月租金为10000元，每月租金泽宏公司需于次月5日前支付给华宇公司。该合同约定租赁期限到期后，泽宏公司已明确表示不再续租，属于合同的自然到期。泽宏公司在搬离厂房时尚欠华宇公司2018年12月份的房租10000及水电费91.2元，泽宏公司陈述说双方已经在解除合同时达成合意，用押金抵扣2018年12月的房租及水电费。但华宇公司在庭审中称其未同意，在该意见上未达成一致意见，也未同意与泽宏公司解除合同，但确认双方于合同签订时泽宏公司向其交纳了30000元的押金。一审法院认为，双方签订的租赁合同期限为2018年1月1日至12月30日，租期为一年，现泽宏公司已明确表示不再续租，合同也到期，属于自然解除。故合同的解除不需要华宇公司同意，双方在合同也未约定合同解除需双方共同确认，故对华宇公司所述不予采纳，双方的合同已于2018年12月30日自然解除。合同解除后，泽宏公司应交齐其租赁期间的租金及其他相关费用，华宇公司也应将押金退还给泽宏公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人双方互付到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自已的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”的规定，华宇公司尚欠泽宏公司的押金与泽宏公司尚欠华宇公司的租金均属于同一种类，在合同解除后，是可以进行抵消的。华宇公司称泽宏公司于2021年2月21日才开始搬离货物，但其仅提交一份证人证言予以佐证，也未申请传唤证人出庭予以佐证，其主张的场地占用费也未提交相关证据予以佐证，也未向一审法院主张，故一审法院对华宇公司所述不予采纳。综上，现泽宏公司请求华宇公司退回剩余的押金19908.8元，一审法院予以支持。对于电缆线，华宇公司在庭审中确认未对该电缆线进行扣押，泽宏公司可随时去厂房内进行拆除，但需先与华宇公司商议关闭电闸后确保安全方可进行拆除，故对泽宏公司请求华宇公司归还电缆线价值2470元的诉请，一审法院不予支持，可由双方自行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出如下判决：一、华宇公司应于本判决发生法律效力起10日内向泽宏公司返还押金19908.9元。二、驳回泽宏公司的其他诉讼请求。案件受理费180元（适用简易程序，已减半收取），由泽宏公司承担25元，华宇公司承担155元。本院二审期间，华宇公司向本院提交光盘一张，光盘里面的内容拟证明泽宏公司占用涉案场地50多天。泽宏公司认为该份证据不属于新证据，没有发表质证意见。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，结合双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：泽宏公司是否应当向华宇公司支付2019年1月1日至2019年2月21日期间的涉案厂房占用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，租赁合同终止后，承租人应当及时将物品搬离，返还租赁物，出租人也应当积极督促，对承租人搬离物品予以配合并给予合理的腾退时间。承租人支付租赁物占有使用费的前提应当是承租人在合同终止后仍继续占有使用租赁物。本案中，泽宏公司与华宇公司双方约定的租赁期限至2018年12月30日已届满，租赁合同到期后，泽宏公司已明确告知华宇公司不再续签合同，故涉案《厂房租赁合同》于2018年12月30日到期后终止。泽宏公司于2019年1月4日向华宇公司发出的《清理物品通知》，可以证明泽宏公司在租赁合同到期后没有继续占有使用涉案厂房的意图，也没有拒不搬离涉案厂房之内物品的故意。华宇公司没有主张对2019年1月1日至2019年2月21日期间的水电费用进行抵扣，可以佐证泽宏公司在这段期间并未实际使用涉案厂房。华宇公司没有举出证据证明其在租赁合同到期后向泽宏公司要求过搬离物品、腾空涉案厂房或者支付房屋占有使用费，在收到泽宏公司发出的配合搬离物品的通知后，其也没有对此作出回复，直至泽宏公司向一审法院提起本案诉讼主张返还租赁押金之后，其才提交证人证言以证明泽宏公司存在逾期搬离物品行为，并主张泽宏公司应参照双方在租赁合同中约定的租金标准支付房屋占用费。由于华宇公司提交证人证言却又不申请证人出庭作证，且该份证言系华宇公司单方制作，证人又系其公司员工，仅凭该份证人证言无法证实泽宏公司存在逾期搬离物品行为，故华宇公司主张参照租赁合同约定的租金标准计算泽宏公司应付的房屋占用费并予以抵扣，于法无据，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，华宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由上诉人惠州市华宇纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟日红审 判 员 陈向科审 判 员 李文贞二〇二〇年十月二十三日法官助理 刘江涛书 记 员 蒋 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。