江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初3618号原告：杨舍镇蒋桥股份合作社，住所地张家港市杨舍镇蒋桥村。法定代表人：支益明，该合作社社长。委托诉讼代理人：景炜，江苏国瑞律师事务所律师。被告：江苏城宇建设集团有限公司，住所地张家港市杨舍镇蒋桥村。法定代表人：杨石夫，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁向萍，江苏联合-合力律师事务所律师。第三人：杨舍镇蒋桥村经济合作社，住所地张家港市杨舍镇人民东路丽新花苑**。法定代表人：支益明，该合作社社长。委托诉讼代理人：景炜，江苏国瑞律师事务所律师。原告杨舍镇蒋桥股份合作社（以下简称蒋桥股份合作社）与被告江苏城宇建设集团有限公司（以下简称城宇建设公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法由审判员宋志成适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行审理，原告蒋桥股份合作社的委托诉讼代理人景炜、被告城宇建设公司的委托诉讼代理人丁向萍到庭参加诉讼。后本院依法通知杨舍镇蒋桥村经济合作社（以下简称蒋桥经济合作社）作为第三人参加本案诉讼，于2020年7月1日公开开庭审理本案，原告蒋桥股份合作社和第三人蒋桥经济合作社的委托诉讼代理人景炜、被告城宇建设公司的委托诉讼代理人丁向萍到庭参加诉讼。后本院依法将本案转为普通程序并由审判员宋志成独任审判，于2020年9月7日公开开庭进行审理，原告蒋桥股份合作社和第三人蒋桥经济合作社的委托诉讼代理人景炜、被告城宇建设公司的委托诉讼代理人丁向萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋桥股份合作社向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告支付拖欠原告截止至2019年12月31日的租金（含卫生费）641000元及利息128417.24元（计算至2020年4月底），两项合计为769417.24元。二、被告从2020年5月1日起按银行同期贷款利率承担逾期支付租金的利息损失。三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告从别处搬迁至现址经营起就开始租用原告的6.6亩土地，并在规划红线外占用原告部分土地。双方最初约定每年租金(含卫生费)合计为61400元。2013年后因为被告一直拖欠租金的原因，致使原被告一直未能签订书面续租合同。从2017年起，相关部门对案涉土地的租金标准进行调整，因案涉土地属集体资产，原告对案涉租金标准也进行相应调整。截止2020年元月初，被告共计结欠原告租金(含卫生费)641000元。原告认为，被告拖欠租金的行为侵害了原告的合法权益，虽然从2014年起双方未签订书面的租赁合同，但不影响原告向被告主张租金，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特具状诉讼，望判令所请。被告城宇建设公司辩称：原被告之间的租赁合同于2014年12月31日届满后，双方未续签合同。被告也未继续租用土地。双方之间没有租赁关系。原告的请求不能成立。因为双方对承租面积一直是有争议的，被告认为实际承租面积只有5.8亩。所以在2014年12月31日租期届满之前双方就续租未能达成一致意见。本案已过诉讼时效，向法院起诉的时效为1年。原告的所有主张已过时效，不能成立。第三人蒋桥经济合作社述称：对于原告主张本案的权利没有异议，我方已将相应权利全部转让予原告。被告的答辩理由不能成立。我方与被告最早有一份2007年4月12日签订的《附加租地协议》，上面载明的实丈面积为6.6亩。本院经审理查明：2007年4月12日，蒋桥经济合作社（甲方）与城宇建设公司（乙方）签订《附加租地协议》一份，约定：甲方为充分利用土地资源，乙方南侧的一块低洼田，同时热电厂的蒸汽管道贯穿其中。经甲乙双方商量，乙方负责土地的整治、添平，并负责重新浇筑管道墩子，电厂负责管道的移位安装。土地的所有权仍属于甲方所有。乙方向甲方租赁使用，经双方共同商量确定，特订立如下协议：一、租赁面积：实丈面积6.6亩（南侧围墙外水沟止）。二、租赁期限：租赁期20年，自2008年1月1日至2027年12月31日止。在租用期内土地不允许转租或买卖。期满后在同等价格的情况下，优先租赁给乙方。三、租金结算：第一个10年按4000元/亩结算，每年土地租金计2.64万元；第二个10年按5000元/亩结算，每年土地租金计3.3万元。乙方每年年底一次性支付当年的租金。四、如政策许可，可以征用，首先满足乙方的征用。五、在租赁期内，属政府行为的规划，乙方首先服从整体规划，附着物产权属乙方所有，土地产权属于甲方所有，双方不承担违约责任。六、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，在签章后生效。2009年1月9日，城宇建设公司向蒋桥股份合作社付款31400元。2011年1月28日，城宇建设公司向蒋桥股份合作社付款16000元。2012年1月20日，城宇建设公司向蒋桥股份合作社付款47100元。2013年1月8日，蒋桥股份合作社（出租方/甲方）与城宇建设公司（承租方/乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于的集体土地6.6亩出租给乙方使用；租赁期为2年，即从2013年1月1日至2014年12月31日止；土地租金：每年按9000元/亩计算，每年土地租金为59400元，在租用期内，乙方向甲方缴纳卫生费2000元/年，由甲方安排保洁人员清运(不含工业垃圾)。乙方所涉及的水电费用按上级主管部门规定收取，上述各项年租金总计为61400元【注：该内容后有手写的“+5000=66400”的字样，但双方在手写字样处并未签字或盖章】。采取先交后用的方式，乙方必须在签订合同时一次性向甲方支付本年度租金。甲方收取租金时应出具合法的收款凭证，租赁涉及的房产税、营业税、城建税、土地使用税和水电气费、卫生费、物业费等税费按谁使用谁承担的原则，由乙方自行承担。租赁期内根据物价因素的变动或遇政策调整，租赁费则作相应调整。租赁合同期满后，在同等条件下乙方可优先续租；本合同期满前乙方需续租的，应提前2个月向甲方书面申请，重新签订租赁合同，但期满时租金未付清的不能续租。本合同终止或者解除后，乙方有义务在1周内将自己的设备等全部搬迁完毕并归还租赁物；若乙方逾期搬迁，甲方有权采取停水、停电等强制措施，并且乙方应按原租金标准的200%向甲方支付逾期租金。乙方有拖欠租金、且逾期超过一个月等情形的，甲方可以解除合同，收回租赁物，必要时可采取停水、停电等强制措施；乙方如对租赁物进行改建、增建等，必须经甲方书面同意，并签订改建、增建有关协议。租赁期满或者因乙方违约导致提前解除合同的，乙方改建、增建的财产归甲方所有，甲方对乙方不作任何经济补偿。该合同另约定有双方当事人的其他权利义务等内容。2013年1月29日，城宇建设公司向蒋桥股份合作社付款47100元，后未再向蒋桥股份合作社付款。该合同中约定的租赁期限届满后，双方并未续签《租赁合同》。上述《附加租地协议》和《租赁合同》履行期间，城宇建设公司在租赁的土地上建造房屋、篮球场等建筑及设施，但未取得建筑许可及办理不动产权登记手续。《租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未办理正式的土地交接手续，城宇建设公司至今仍占用案涉土地。另查明，案涉土地系农用地（耕地）性质，城宇建设公司向蒋桥经济合作社及蒋桥股份合作社租用土地系基于其公司建设等事项的需要，非用于农业生产。本案审理过程中：一、城宇建设公司述称蒋桥股份合作社及蒋桥经济合作社交付的租赁土地面积不足6.6亩，但未能提交相应的证据。本院依法向城宇建设公司释明，要求其申请进行相应的评估丈量，但城宇建设公司未在本院限定的期限内提交相应的评估丈量申请。二、蒋桥股份合作社、城宇建设公司及蒋桥经济合作社一致确认在上述《租赁合同》签订时，各方已一致确认上述《附加租地协议》终止履行。三、蒋桥股份合作社对其诉讼请求的组成述称如下：2013年之前拖欠的租金107100元。2013年结欠68900元，扣除当年支付的47100元，实际就是结欠21800元。利息表中的第一项就是2013年之前的本金，第二项是扣除了47100元以后拖欠的总金额128900元。从这以后对方就再也没有向蒋桥股份合作社支付过租金。分别按照年度算的话，2014年68900元、2015年66400元、2016年66400元、2017年71000元（根据农工局文件土地租金标准调整）、2018年71000元、2019年84200元。双方在支付租金的时候还包括一笔合同当中未约定的费用，是双方口头约定的，控制红线以外的土地使用费。在2017年之前是按照7500元来结算的，后来因为城宇建设公司提出太高，所以口头约定降到5000元。对此，蒋桥股份合作社并未能举证证明双方曾就租金支付标准的变更达成一致意见，也未能证明双方曾就上述控制红线以外的土地使用费【注：不在6.6亩土地的范围内】达成合意。城宇建设公司对蒋桥股份合作社所述的租金支付标准的变更以及控制红线以外的土地使用费未予认可。四、蒋桥股份合作社述称每年均派人员至城宇建设公司催要租金，并申请其合作社会计高丽华和钱莹到庭作证，证人述称其每年均至城宇建设公司处催要租金，但无相应的催要凭证。蒋桥股份合作社也未提交相应的证据证明进行催要的情况。城宇建设公司对蒋桥股份合作社及证人述称的催要情况未予认可。五、蒋桥股份合作社撤回了上述控制红线以外的土地使用费的诉讼请求。以上事实，有《附加租地协议》、《租赁合同》、张家港经济技术开发区农村工作局的通知、《承诺函》、租金交纳凭证、照片、证人证言及本院庭审笔录、调查笔录等予以证明。本院认为：一、根据本案所涉土地的性质，上述《附加租地协议》和《租赁合同》不符合《土地管理法》第六十三条中规定的集体土地可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的情形，并违反了《土地管理法》第三十条等耕地保护的法律规定，应属无效。但根据本案审理中查明的事实，被告城宇建设公司自签订《附加租地协议》和《租赁合同》以来一直实际占有并使用案涉土地，应当依法给付相应的占有使用费。二、根据《附加租地协议》和《租赁合同》约定的费用给付时限及原告蒋桥股份合作社未能举证足以证明在提起本案诉讼前曾向被告城宇建设公司催要占有使用费的情况，故根据现行诉讼时效的法律规定，原告蒋桥股份合作社的诉讼请求中所涉2017年之前被告城宇建设公司结欠的占有使用费已超过诉讼时效，相应部分的诉讼请求本院不予支持。三、关于2017年起的占有使用费，在原被告之间未续签合同的情况下，被告城宇建设公司应当在每一年度的任意时点主动向原告蒋桥股份合作社支付该年度的占有使用费，故原告蒋桥股份合作社主张2017年度及此后的占有使用费并未超过诉讼时效，自2017年起至2019年12月31日的占有使用费应当按照《租赁合同》约定的标准进行计算为184200元（61400元/年×3年）并由被告城宇建设公司承担给付责任。原告蒋桥股份合作社主张根据农工局文件规定的调整后标准计算相应占有使用费的依据不足，本院对该部分的诉讼请求不予支持。四、关于被告城宇建设公司逾期给付占有使用费所导致的损失，结合原告蒋桥股份合作社的诉请，本院认定按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率（截至2019年8月19日）以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（自2019年8月20日起）进行计算并由被告城宇建设公司承担给付责任。经核算，截至2020年4月30日的利息金额合计18546.61元【自2017年1月1日起至2017年12月31日，以61400元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算为2708元；自2018年1月1日起至2018年12月31日，以122800元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算为5415.99元；自2019年1月1日起至2019年8月19日，以184200元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算为5141.48元；自2019年8月20日至2020年4月30日，以184200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为5281.14元；此后继续计算至占有使用费全部清偿之日止】。原告蒋桥股份合作社主张的利息损失中超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第三十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律法规，判决如下：一、被告江苏城宇建设集团有限公司给付原告杨舍镇蒋桥股份合作社土地占有使用费184200元及逾期付款利息损失【截至2020年4月30日为18546.61元；自2020年5月1日起，以184200元为基数（如部分给付占有使用费则依次扣除相应的金额），按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述占有使用费清偿之日止】，限于本判决生效后10日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨舍镇蒋桥股份合作社的其余部分诉讼请求。案件受理费11494元，由原告杨舍镇蒋桥股份合作社负担7154元（已预交）；由被告江苏城宇建设集团有限公司负担4340元，限于本判决生效后10日内交纳至本院诉讼费用账户。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）。审判员  宋志成二〇二〇年十月二十九日书记员  陈 燕张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：62×××69。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，执行款账号：10×××46。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。