福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初1343号 原告:泉州市盛荣物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区盛世天骄**楼架空层,统一社会信用代码91350500628650586D。 法定代表人:陈跃进,总经理。 委托诉讼代理人：李安昆、林丛山，、实习律师。 被告：杜水辉，男，1984年4月17日出生，汉族，住惠安县。 原告泉州市盛荣物业管理有限公司与被告杜水辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法由简易程序转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李安昆、被告杜水辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉州市盛荣物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2014年11月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7546.5元、违约金4980.69元(暂计至2020年3月31日，按年利率24%计算)及自2020年4月1日起至实际付清之日止按年利率24%计算的违约金。事实和理由：被告系盛世锦都晶钻酒店公寓715室的业主，其房屋的建筑面积为46.44平方米。2014年2月3日，被告与原告签订了《前期物业服务管理服务协议》。双方协议约定：自房屋出售之日起至首届业主大会选聘物业服务企业之前，由原告为被告提供物业管理服务；被告所在的酒店公寓的物业服务费为每月每平方米2.5元，该费用不含公共部位公摊水、电费；被告应按照协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费用及物业管理服务产生的费用，否则原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天千分之一交纳违约金。被告每月应当交纳的物业服务费为116.1元。2017年7月23日，被告所在的盛世锦都小区成立了业主委员会。业主委员会成立后由原告继续为盛世锦都小区提供物业管理服务。被告自2014年11月1日起就一直未按照协议约定向原告交纳物业服务费，截至2020年3月31日被告已有65个月物业服务费尚未交纳，合计尚欠原告物业服务费7546.5元。经原告多次催讨，被告均不予以理睬，也拒不支付物业服务费。由于被告未按照协议约定交纳物业服务费，按照双方的协议约定，原告有权要求被告支付违约金。现原告自愿按年利率24%要求被告支付违约金，暂计算至2020年3月31日被告应承担的违4980.69元。 被告杜水辉辩称，被告暂未交清物业服务费是原告未能信守《业主手册》、《前期物业管理服务协议》约定导致，应由原告自行承担过错责任。一、原告无做到《前期物业管理服务协议》第三条物业管理服务质量的有关约定。小区存在外墙被破坏、乱涂乱画，墙壁、吊顶油漆脱落多处，电梯入口瓷砖胶脱落裂缝很大，存在很多安全隐患。生活垃圾没有保持日产日清，随地乱放，楼道内经常有宠物大小便残留物，严重影响日常生活，环境卫生、清洁、保持清洁率未能达到98%。小区的车辆常年乱放在公寓门口。未能达到管理服务满意率（业主评定）第一年90%、第二年95%以上。原告从提供服务至今从未进行调查和沟通，很多问题得不到处理导致物业与业主矛盾激化，原告没有从服务的角度去解决问题。二、根据《前期物业管理服务协议》第二条的约定，原告未能对房屋共同设施设备及时进行维护和管理，对违章装修未能进行劝阻制止，户外存在违章安装防盗栅栏和空调及违规搭建（盖）等，四楼公共绿地严重损坏，下水管道被违章搭建于墙下，严重影响到被告及其他业主的合法权益。自入住以来，小区多次发生公安机关搜捕吸毒人员，查处赌博等，安全问题令人担忧。三、酒店公寓按2.5元/平方米•月收取物业服务费，但服务质量却达不到，与案涉小区周边的其他小区相比，服务费高很多，但服务质量却还不如其他小区。综上，原告物业服务质量和标准并未按物业服务管理手册约定履行，应合理收取物业服务费用，且《合同法》第67条“先履行抗辩权”规定当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行。由于原告未能履行物业管理服务质量，甚至基本服务标准都无法达到造成被告合法权益被侵害，请求法院驳回原告诉讼请求，维护被告的合理权益。 经审理查明，被告系惠安县盛世锦都晶钻酒店公寓715室的业主，其房屋建筑面积为46.44平方米。2014年2月3日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：由原告作为惠安县盛世锦都小区的物业管理公司，向业主收缴物业服务费，公共综合管理服务费标准：酒店公寓为每月每平方米2.5元，业主应于建设单位通知入伙（交房）之日起交纳物业服务费用。合同期限自房屋出售之日起至首届业主大会选聘物业服务企业签订之前。被告在乙方一栏签名捺指印确认。协议还约定：乙方（被告）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日按每天3%交纳滞纳金。乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。但没有约定物业服务费用交纳时间。惠安县盛世锦都小区业主委员会于2017年7月23日成立，案涉小区现仍由原告继续履行物业管理服务。被告于2014年2月3日接收案涉房屋，并支付物业服务费至2014年10月31日，后于原告起诉后又缴纳物业服务费1045元。 上述事实，有原告提交的营业执照、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、业主委员会工作说明、收款收据各1份，被告提供的发票，以及双方当事的陈述等证据证实，本院予以认定。 双方当事人的争议焦点为：原告按每月每平方米2.5元的标准收取案涉房屋的物业服务费是否合法有据？ 原告认为，一、原告在服务期间妥善地履行了管理义务，即使在管理过程中因时间上的迟延、资金上的不足，造成管理上有轻微瑕疵，也不影响对其管理的定性。原告在具体的物业管理过程中严格依照《前期物业服务管理服务协议》的约定，对公寓的共有部分、共用设施设备、绿化、卫生等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，并建立起相应的制度。对于公寓的公共卫生，原告安排清洁人员每天两次对公寓进行打扫。但限于人力、物力、财力，并不能做到全天候地服务，难免存在工作上的迟延和疏漏，属于理性自然人可容许的范围。对于公共部分、共用设施设备的维护与修缮，原告在日常管理当中有发现或者业主有反应的话，原告都会组织人员进行修缮；如不能马上修缮的，原告等到相关材料购买过来之后组织人员进行修缮。由于某些问题在修缮之后又反复出现，而原告现收取的物业服务费用不足以维持该公共设施的正常维修，需要动用业主专项维修资金，但鉴于动用该项资金需要符合严格的法律要件并需要依照法定程序才能动用，原告无权限单方面支配该项资金。因而才造成公共设施存在部分失修的问题，并非被告辩称的原告未履行职责。原告所管理的盛世锦都小区曾获得泉州市、惠安县二级住房和城乡建设局及中共惠安县委、惠安县人民政府等政府部门授予示范住宅小区、文明小区等称号。由此可以看出原告的管理行为得到了政府有关部门的认可。因此，被告以原告未按照《前期物业服务管理服务协议》的约定履行管理职责为由拒交物业服务费的抗辩理由于法无据。二、被告违约事实清楚，除应立即向原告支付拖欠的物业服务费，还应承担相应的违约责任。被告与原告签订《前期物业服务管理服务协议》是双方真实的意思表示，该协议对双方都具有法律约束力。原告作为物业公司，已按照双方的约定为被告提供了物业服务；被告作为小区业主，在享受了原告提供的物业服务却未按照协议的约定及时向原告支付物业服务费。经过原告多次催讨，被告拒不交纳物业服务费。根据《前期物业服务管理服务协议》第八条的相关约定，被告除应立即向原告支付拖欠的物业服务费，还应承担相应的违约责任。原告相应提供证据1即《商品房买卖合同》、套房接收书各1份，以此证明被告系盛世锦都晶钻酒店公寓715室的业主，该房屋建筑面积46.44平方米，被告于2014年2月3日接收上述房屋。证据2即《前期物业管理服务协议》1份，以此证明原、被告双方约定由原告作为惠安县盛世锦都小区的物业管理公司，向业主收缴物业服务费，其中案涉房屋所在酒店公寓的物业服务费按每月每平方米2.5元(不含公共公摊水、电费)计算；及若被告未交纳物业服务费，原告有权要求被告按欠费金额的日千分之一支付违约金。证据3即挂号信函1份，以此证明原告向被告催讨物业服务费用等，但被告没有支付，已经构成违约。证据4即违约金计算表格明细1份，以此证明暂计至2020年3月31日被告应当承担的违约金为4980.69元。证据5即获奖情况1份，以此证明原告系政府部门授予的示范住宅小区、文明小区，原告的管理行为得到有关部门认可。被告质证称：证据1无异议。证据2真实性无异议，但案涉房屋系自住房，不是酒店公寓，被告并未将案涉房屋出租及变更住宅用途。证据3被告并未收到。证据4被告认为原告服务未到位，不能按每平方米2.5元的标准计算，应按每平方米1.3元的标准计算。证据5被告不清楚，但以现场来看原告服务并未到位。 被告坚持答辩意见，并补充认为，本案系因为原告服务不到位导致，故被告暂时不缴纳物业服务费，待原告将存在的问题解决，被告会缴纳相关物业服务费。原告服务不到位，不应收取每平方米2.5元的服务费，应降低收费标准。原告请求违约金没有依据。被告相应提供证据6即照片1份，以此证明原告管理不到位。证据7即照片1份，以此证明原告至今管理仍不到位。原告质证称：证据6的真实性、合法性无异议，原告在管理上未能及时，但原告每日均有组织人员进行卫生清洁，且在日常管理中发现卫生问题也会及时组织人员进行清理，保证每日日产日清的约定，瓷砖、油漆剥落的问题，原告在日常有发现或业主反映，原告均会及时组织人员维修，或等材料到了之后及时维修；目前这些问题均已解决；违建问题是住户自行进行维修改造，并未存在违建行为，即使存在违建情况，原告也仅能劝说，并无职能拆除，原告在发现违建行为也有向相关部门反映。对证据7的真实性、合法性无异议，地下室是积水，地下室是低地段，下雨地下室有积水是正常的，灯管问题确实是存在的，但属于高空物业，不是原告工作人员可以直接维修的，需要请专业人员维修的。 本院经审查认为，原告提供的证据1，经被告质证后无异议本院予以采纳，能够证明被告系盛世锦都公寓楼715号业主。证据2，经被告质证后对其真实性无异议，本院予以采信，能够证明2014年2月3日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定酒店公寓的物业服务费为每月每平方米2.5元。综合证据1、证据2，能够认定，原、被告双方约定案涉房屋的物业服务费为每月每平方米2.5元，及对逾期支付物业服务费的约定。证据3，经被告质证后有异议，且原告无进一步证明被告有收到该信函，故本院不予采纳。证据4，系原告的单方面制作，且该双方违约金的约定部分超出法律规定，本院不予采纳。证据5，来源于政府及职能部门，具有真实性、合法性，本院予以采纳，能够证明案涉盛世锦都小区于2014年9月被泉州市住房和城乡建设局授予“2014年度泉州市物业管理示范住宅小区”、2018年8月被中共惠安县委、惠安县人民政府授予“2015-2017年度文明小区”、2016年1月被惠安县住房和城乡规划建设局评为“2015年度物业管理区域综合考评第三名”。被告提供的证据6、7，原告对其真实性无异议，能够证明原告在管理过程中有存在不及时处理一些存在的问题，但上述问题均比较小，不存在根本违约，且在原告起诉后，本院针对被告提出的几个存在问题，能够及时解决的原告均已进行相应的处理，今后原告应进一步加强管理，与业主做好沟通，及时解决相关问题。综合以上证据，本院认为，原、被告双方约定案涉房屋的物业服务费为每月每平方米2.5元，案涉盛世锦都小区的物业服务虽有存在部分管理不到位的情形，但从其多次获得政府及职能部门的表彰，应认定其整体管理还是到位。故被告主张案涉房屋应按每月每平方米1.3元的标准收取物业服务费没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上事实，本院认为，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，是合同双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合同合法有效。被告在《前期物业管理服务协议》签名确认，故《前期物业管理服务协议》对被告具有约束力，被告应当履行合同义务，其未能按约定支付物业服务费已构成违约，应承担相应民事责任。原告请求被告支付自2014年11月1日起至2020年3月31止的物业服务费7546.5元，依据和理由充分，应予支持。鉴于被告在原告起诉后于2020年5月7日向原告缴纳物业服务费1045元，故被告尚欠原告的物业服务费应认定为6501.5元。其请求被告支付自2014年11月1日起至付清款项之日止按年利率24%计算的违约金，因合同没有约定缴纳物业服务费时间，原告又未能提供实际损失的证据，故应调整为被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月17日原告起诉催告之日起计付占用资金期间的利息损失。原告诉讼请求合理部分应予支持，不合理部分不予支持。被告主张案涉房屋应按每月每平方米1.3元的标准收取物业服务费没有事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告杜水辉应于本判决生效之日起五日内支付原告泉州市盛荣物业管理有限公司物业服务费6501.5元，并自2020年3月17日起至还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付占用资金期间的利息损失。 二、驳回原告泉州市盛荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费113.1元，由原告泉州市盛荣物业管理有限公司负担63.1元（多预交的受理费50元在本判决生效后予以退回）；由被告杜水辉负担50元，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  柳云鹏 人民陪审员  陈爱卿 人民陪审员  曾志民 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员  卢晓霞 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。