广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1956号原告（反诉被告）：佛山市高明区*******民委员会**经济合作社，住所地:广东省佛山市高明区**************民小组，统一社会信用代码N144**********241L。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：杜伟坚，系广东坚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆文琪，女，汉族，1993年6月17日出生，住广东省佛山市高明区*************，公民身份号码440************527。系广东坚正律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：王**，男，晖族，1982年9月22日出生，住湖北省枣阳市**********，公民身份号码420************116。委托诉讼代理人：喻晨曦，系广东道正律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢嘉桦，系广东道正律师事务所实习律师。原告（反诉被告）佛山市高明区*******民委员会**经济合作社（以下简称：**经合社）诉被告（反诉原告）王付刚土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李林龙适用简易程序，于2020年7月3日、2020年8月17日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）下良经合社的委托诉讼代理人杜伟坚、被告（反诉原告）王付刚的委托诉讼代理人喻晨曦、卢嘉桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《土地租赁合同》（合同编号：（2018）荷城街道孔堂村委会字第025号）；2.判令被告向原告支付拖欠的租金227752.98元（暂计至2019年12月31日，实计至合同被解除之日止）；3.判令被告向原告支付违约金31173.69元（暂计至2019年12月31日，实计至双方解除合同之日止）；4.判令被告将位于下良村地塘岗面积约3873.35平方米土地交还给原告；5.判令被告向原告支付自双方土地租赁合同解除之日起至被告返还租赁物之日止的土地使用权占用费（按原租金标准每日624元计算）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年8月27日，原、被告双方签订《土地租赁合同》，约定原告向被告出租位于下良村地塘岗面积约3873.35平方米的土地，合同租赁期限自2018年10月1日至2038年9月30日，共20年；租金前五年（2018年10月1日至2023年9月30日）每年为227752.98元，从第六年起租金递增10%，以后租金每五年递增一次，每次递增10%；租金交付方式：承租方每年分两期支付，自2018年10月1日起，第一期在每年1月20日前支付当年租金的50%，第二期在每年的7月20日前支付当年剩余租金的50%，以此类推。原告依约向被告交付租赁物，被告使用至今。但被告自2019年1月开始拖欠租金。按照合同第七条约定，承租方应当按照合同约定足额支付租金，如超期缴交租赁款，则按照应付未付部分的日万分之五交付逾期付款违约金给出租方，直至付清应交的租赁款为止，如超期3个月则视为承租方违约，出租方有权终止合同。被告自2019年1月至今拖欠租金，已构成严重违约。故原告有权解除双方签订的《土地租赁合同》，被告应返还涉案土地，并支付拖欠的租金以及违约金。针对本诉，被告的答辩意见如下：一、答辩人与被答辩人签订的《土地租赁合同》为无效合同。1.被答辩人出租土地为工业用途。根据《土地租赁合同》第四条第3款约定答辩人承租被答辩人土地兴建的建筑物所需的办证费、消防、租赁范围内的场地平整，水、电、邮、接驳电话、有线电视报装费等一切费用以及使用该土地产生的税收由答辩人负责支付。由上述合同条款可知，被答辩人出租案涉土地是工业用地，允许答辩人兴建建筑物的，并非用于农业用途。但是合同签订后，答辩人准备按计划在土地上兴建厂房，但截止至开庭之日被答辩人也无法提供土地用途证明和报批报建手续，导致答辩人无法使用土地兴建厂房。2.被答辩人出租的土地权属存在争议。答辩人与被答辩人于2018年8月27日签订《土地租赁合同》，约定将位于下良村地塘岗面积约3873.35元平方米土地租赁给答辩人使用。合同第四条第一款约定甲方保证其出租的土地无任何权属争议，但是根据甲方提供的《土地置换协议书》显示，案涉土地是被答辩人与佛山市高明区****办公室置换的，被答辩人一直没有提供相关的土地权属证明，无法证明其合法拥有案涉土地的使用权和所有权。因此，被答辩人出租案涉土地的行为属于无权处分，答辩人与被答辩人签订的《土地租赁合同》为无效合同。二、答辩人无需向被答辩人支付租金及违约金。答辩人承租案涉土地是为了承建厂房，在答辩人签订合同后，已经支付了2018年10月1日至2018年12月31日的租金56938元。承租土地后，答辩人还自费对案涉土地进行平整和填土。答辩人计划按合同约定以被答辩人名义申请办理厂房的报建报批手续，请求被答辩人提供相关的土地权属证明和土地使用证明，但是被答辩人一直无法提供相关资料，推脱土地尚未确权或者未取得建设指标，导致答辩人至今无法使用案涉土地，土地处于空置荒芜的状态。答辩人一直无法使用案涉土地，合同目的无法实现，被答辩人无权要求答辩人支付租金及违约金。三、答辩人无需向原告支付土地使用占用费。由于被答辩人一直无法处理土地权属、用途问题，答辩人无法使用案涉土地，土地自答辩人平整填土后长期处于无人管理的空置状态，答辩人一直积极与被答辩人沟通土地问题，但被答辩人一直未能解决。为了避免损失扩大，答辩人于2020年5月12日向被答辩人发出《收回土地、退换款项通知书》，要求被答辩人收回土地，但被答辩人一直不予理会。该租赁合同为无效合同，从签订之日起无效，土地无法使用一直空置，不存在答辩人占用的问题，答辩人无需支付土地使用占用费。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。反诉原告（被告）向本院提出诉讼请求：1.判令反诉人与被反诉人签订的《土地租赁合同》无效；2.判令被反诉人向反诉人返还已收取的租金56938元；3.判令被反诉人向反诉人赔偿填土费用45000元；4.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人签订《土地租赁合同》（合同编号：（2018）荷城街道孔堂村委会字第025号），约定由反诉人承租位于下良村地塘岗面积约3873.35元平方米土地用于建设工业厂房，租赁期限为2018年10月1日至2038年9月30日。被反诉人提供的与佛山市高明区****建设办公室签订的《土地置换协议书》，显示被反诉人置换取得案涉土地的所有权和使用权，但是至今被反诉人却没有证据证明被反诉人拥有案涉土地的所有权和使用权。此外，根据被反诉人提供的《土地租赁合同》，合同第四条第3款约定反诉人承租被反诉人土地兴建的建筑物所需的办证费、消防、租赁范围内的场地平整，水、电、邮、接驳电话、有线电视报装费等一切费用以及使用该土地产生的税收由乙方负责支付。该条款表明被反诉人出租土地给反诉人用于建设工业厂房，但至今被反诉人却一直无法提供土地权属证明及土地用途证明，也无法办理报批报建手续，导致土地无法使用只能空置，至今仍是荒芜状态。反诉人已经支付了2018年10月1日至2018年12月31日的租金56938元。承租土地后，还花费45000元对案涉土地进行平整租赁土地准备修建厂房。因被反诉人一直无法处理土地使用权问题，反诉人于2020年5月12日向被反诉人发出《收回土地、退换款项通知书》，要求被反诉人收回土地并退回反诉人已支付的租金及赔偿平整土地的费用。综上所述，反诉人为维护自身的合法权益，请求法院依法判决。针对反诉，反诉被告（原告）辩称：返还租金和填土费用均不认可，反诉原告的证据不足以证明其有填土的行为，即使有也没有足够证据证明具体的填土费用，应承担举证不能的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交证明1份，土地置换协议书1份、图纸1份，拟证明原告拥有涉案土地的所有权和使用权。被告对该证据的三性均不予确认，认为原告在招标时并未出示土地置换协议，被告对该协议不知情，该证明是由孔堂村民委员会单方面出具的，孔堂村民委员会并非置换协议中的任何一方，也不是土地使用权或所有权的确权行政主管部门，不具有确认土地权属的权力，因此无法证明案涉土地属原告所有。本院认为，土地置换协议是原告与佛山市高明区****建设办公室所签订，结合佛山市高明区****办事处对我院向其发出的（2020）粤0608民调令66号的回复可知，该置换协议是真实存在，也是合法有效的，故本院对该置换协议予以确认。2.****办事处对我院（2020）粤0608民调令66号的回复，原告无异议，被告有异议，认为荷城街道办事处不是土地行政管理部门，无权对土地权属发表意见。本院审查后认为，****办事处虽然不是土地行政管理部门，但其属于案涉的土地置换协议中的一方当事人，其对该置换协议的真实性以及协议内容发表意见并未违反法律的规定，且被告也未能出示反证证明有第三方对案涉土地提出权属争议，故本院对该回复予以确认。3.反诉原告提交收据1份，拟证明反诉原告承租土地后为了兴建厂房，租赁压路机和购买石粉对土地进行平整而支出的费用。反诉被告对其真实性和关联性均不予确认，认为该证据无法证明是用于案涉土地的平整费用。本院审查后对反诉被告的异议予以采纳，对反诉原告提供的该份证据不予确认。4.反诉原告提交的其与反诉被告村长赵某1的微信聊天记录一份，拟证明反诉被告无法取得建设指标及无法处理案涉土地确权问题，导致反诉原告无法使用土地兴建厂房，合同目的无法实现。反诉被告确认该微信号属于其村长赵福其的，但对证明内容有异议，且微信记录不完整，也无法证明原告在签订合同时承诺案涉土地能用于非农建设。本院审查后对该微信聊天记录的真实性予以确认，但认为该微信聊天记录并不能证明取得建设指标是反诉被告的义务，故对该证明内容不予确认。5.反诉原告提交图片多份、视频一份，拟证明反诉原告在承租土地后，租赁压路机等对土地进行平整，便于在土地上兴建厂房，因反诉被告原因导致无法报建使用后，土地一直空置，造成反诉原告重大经济损失。反诉被告对压路机的照片有异议，无法证明是用于涉案土地，对反映现场的图片的视频真实性没有异议，但认为无法证明反诉原告有填土行为。本院审查后，对该证据的真实性予以确认，但对证明内容不予确认。经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述、举证、质证、辩论，结合本院确认的证据，本院确认以下事实：2010年5月1日，原告（乙方）与佛山市高明区****建设办公室（甲方）签订《土地置换协议书》，约定将甲方原已征收的两宗土地（B、D地块）与乙方尚未被征收的两宗土地（A、C地块）交换使用，以换取土地权属的变更。其中B、D地块在规划的兴良路东面，面积分别为1074.77平方米和3873.35平方米，B、D两地块面积相加共4948.12平方米；A、C地块在规划的兴良路，面积分别为1951.18平方米和2936.11平方米，A、C两地块面积相加共4887.29平方米。交换后，B、D地块的所有权和使用权属于乙方，A、C地块的所有权和使用权属于甲方。2018年7月26日，原告发出土地出租招标公告，对案涉土地进行公开招标，对项目基本情况、投标须知、投标人准入条件、竞投方式及其他事项进行了公告。被告王付刚通过公开竞投后确认为项目中标人。2018年8月27日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定将位于下良村地塘岗面积约3873.35平方米土地租赁给被告使用。土地方位如下：东至下良村地塘岗源葵装饰材料有限公司，西至荷城街道兴良路，北至荷城街道下良村边，南至惠福路。具体以图纸（或现状）为准。租赁期限为2018年10月1日至2038年9月30日止，共20年。合同还对租赁金及交付方式、甲乙双方的权利义务、合同的转包、合同的变更和解除等方面作了约定。合同还约定违约责任，如超期缴交租赁款，则按应付未付部分的日万分之五交付逾期付款违约金给甲方，直至付清应交的租赁款为止。如超期3个月尚未付清应交的租赁款，则视为乙方违约，甲方终止合同。合同签订后，原告将土地交付给被告，被告支付了2018年10月1日至2018年12月31日的租金56938元。因无法办理相关报批报建手续，被告自2019年1月开始欠缴租金。2020年5月12日，被告发通知给原告，要求收回案涉土地并返还已收取的款项。经查，案涉土地于2018年11月23日经佛山市人民政府批复实施的《佛山市高明区*****安、三洲片区（南片）控制性详细规划》规划为工业用地，土地现状为未利用地。本院认为，本案属于土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉的《土地租赁合同》是否有效；二、案涉的《土地租赁合同》是否应当予以解除；三、被告是否应当支付拖欠的租金并承担相应的违约金；四、反诉被告是否应当返还已收取的租金并赔偿填土费用给反诉原告。对此，本院分析如下：关于案涉的《土地租赁合同》是否有效的问题。被告认为原告没有提供相关的土地权属证明，无法证明其合法拥有案涉土地的使用权和所有权。因此，原告出租案涉土地的行为属于无权处分，故双方签订的《土地租赁合同》为无效合同。本院认为，首先，案涉土地是原告通过置换方式从佛山市高明区****办事处所获得，****办事处也证实原告取得案涉土地的所有权和使用权，且被告没有提供证据证明有第三方对土地权属提出异议，故原告与被告签订《土地租赁合同》并不属于无权处分。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，即使原告的行为属于无权处分，也不会导致合同无效。最后，案涉土地属于政府征收后的返还地，其规划用途为工业用地，出租用于非农业建设亦不会导致租赁合同无效。综上所述，案涉的租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利，并履行相应的义务。关于案涉的《土地租赁合同》是否应当予以解除的问题。根据合同约定，被告迟延缴纳租金3个月，原告即有权解除合同，而被告自2019年1月即开始拖欠租金，远远超过合同约定的三个月时间，故原告提出解除合同符合合同约定。且被告已于2020年5月12日向原告发出通知，要求原告收回土地，退还已收取的款项，表明被告也不愿意继续履行合同。现原告提出解除合同，符合双方的意愿，且没有继续履行的必要，故本院确认原、被告于2018年8月27日签订的《土地租赁合同》于2020年6月4日（被告收到起诉状副本之日）解除。被告应于判决生效之日起十日内将案涉的土地返还给原告。关于被告是否应当支付拖欠的租金的问题。原、被告双方在签订案涉的《土地租赁合同》时没有明确约定租赁土地的用途，但约定了如要在案涉的土地上兴办建筑物，需要以原告的名义办理相关报批报建手续，原告必须予以配合，但并没有约定原告对无法办理报批报建手续要承担相应的责任，故被告以不能办理报批报建手续导致不能兴建建筑物为由不支付租金没有依据，本院不予支持。被告应支付2019年1月至合同解除之日止的租金，按227552.98元／年计算，为227552.98元+227552.98／年÷365日／年×154日=323561.63元。合同解除之后，被告需要参照合同约定的租金227552.98元／年（623.43元／日）支付占有使用费至实际返还案涉土地给原告为止。关于被告是否应当支付违约金的问题。虽然合同约定被告逾期缴交租金应按每日万分之五交付逾期付款违约金，但本案被告并非无故不缴纳租金，其确实是因无法办理报批报建手续导致其无法对该土地进行开发利用而拒缴租金，而且无法办理报批报建手续不是被告的过错导致的，而是相关土地政策的原因，由此导致的后果不应当全部由被告承担，故本院对原告要求被告以应付未付的租金为基数，按每日万分之五支付违约金至实际返还土地为止的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告返还已收取的租金56938元并赔偿填土损失45000元的问题。前面已经分析了案涉的《土地租赁合同》属于合法有效的合同，虽然因为无法办理报批报建手续导致反诉原告的合同目的无法实现，但合同并没有约定反诉被告应当对无法办理报批报建手续承担法律责任。反诉原告在签订合同时，应当预计到案涉土地可能存在无法办理报批报建手续的风险，该风险属于合理的商业风险，由此导致的损失应当由其自行承担，而且反诉原告提供的证据不足以证明其存在45000元的填土损失，故对反诉原告要求反诉被告返还已缴纳的租金56938元及赔偿填土损失45000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、原告佛山市高明区*******民委员会**经济合作社与被告王**于2018年8月27日签订的《土地租赁合同》于2020年6月4日解除；二、被告王**应于本判决生效之日起十日内将双方签订的《土地租赁合同》约定的位于佛山市高明区***************塘岗面积约3873.35平方米的土地返还给原告佛山市高明区*******民委员会**经济合作社；三、被告王**应于本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金323561.63元给原告佛山市高明区*******民委员会**经济合作社；四、被告王付刚应于本判决生效之日起十日内支付占有使用费（按227552.98元／年的标准计算，从2020年6月5日计算至被告实际返还案涉的租赁土地给原告为止）给原告佛山市高明区*******民委员会下良经济合作社；五、驳回原告佛山市高明区*******民委员会**经济合作社的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告王**的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费因适用简易程序减半收取12407元（原告已预交），由原告承担2407元，被告王付刚承担10000元，被告王付刚应于支付判项确定的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。反诉受理费11779元（反诉原告已预交），由反诉原告王付刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李林龙二〇二〇年十月二十二日书记员  仇秀静