江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1698号上诉人（原审被告）：江西寅源置业有限公司。住所地：江西省樟树市杏佛路新天国际**楼商铺**。统一社会信用代码：91360982309159749K。法定代表人：谢柏林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖娟，江西新青年律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖宝文，男，1977年12月28日出生，汉族，江西省永修县人，群众，自由职业，住江西省永修县恒丰企业集团康平区。委托诉讼代理人：谢常华，高安市瑞强法律服务所法律工作者。上诉人江西寅源置业有限公司（以下简称：寅源公司）因与被上诉人廖宝文房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省高安市人民法院（2020）赣0983民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。寅源公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回廖宝文支付逾期交房违约金的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、八景镇景和华城小区逾期交房并非上诉人自身原因导致，一审判决认定事实错误，判决结果错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期，其中包括遭遇不可抗力和政府的法律、法规导致延误。在本案中，上诉人在进行景和华城小区项目建设时存在不可抗力、政府政策因素等原因导致工期延误共计238天，交房日期应当顺延至2020年2月28日。导致工期延误的主要情况有：1.2018年11月至2019年7月，由于降雨导致无法施工天数117天。2.施工过程中出现深岩问题，导致延误工期45日。3.由于政府的政策因素导致延误工期86天。4.供水、供电、供气公司均存在延期完工的违约行为，致使交房时间延后59日。二、八景镇景和华城小区已经符合交付条件，可以进行交房，至今未办理交接手续是由于被上诉人拒不接收。三、一审法院判决的违约金过高，依法应当予以核减。廖宝文辩称，1.上诉人在上诉事实理由中所罗列的种种不可抗力情形（包括下雨天、供水供电工程延期等）均不属于民事法律关系中不可抗力的情形，也不符合双方对于不可抗力及国家政策法规的允许迟延交房的情形。2.根据江西省高级人民法院指引，一审判决本应按照日万分之三的比例支持违约金，虽然一审按日万分之二点五来判决，被上诉人一方没有上诉，但请求二审依据审判指引直接将违约金比例改判为日万分之三，指引规定双方约定在日万分之一到万分之三之间是不予调整的，本案中上诉人与被上诉人之间约定的是日万分之四，如果是法院调整到日万分之三以下，显然不利于被上诉人，约定日万分之四还不如直接约定日万分之三。廖宝文向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令寅源公司继续履行双方签订的商品房买卖合同；2.请求法院依法判决寅源公司支付截止到2020年2月1日的逾期交房违约金34762元，并从2020年2月2日起以396827元为基数按日万分之四计算违约金至交房时止；3.本案诉讼费用由寅源公司承担。一审法院经审理查明，2018年4月4日，廖宝文与寅源公司在本市八景镇景和华城售楼部签订了一份商品房买卖合同，合同编号为：ＧＡ201804033071，合同约定寅源公司将其开发的位于高安市，以396827元的价格出售给廖宝文。合同第六条约定：“买受人于签订合同之日付清首付房款人民币：壹拾贰万陆仟捌佰贰拾柒元整（126827）余款人民币：贰拾柒万元整（270000）办理贷款，买受人须于合同签订之日起一星期内向出卖人提供贷款材料”，合同第八条约定：“出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家或地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府的法律、法规而导致延误”；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“⑴逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。合同签订后，廖宝文已依照合同约定交清首付款，并办理了按揭贷款，寅源公司至本案庭审时仍未取得该商品房的“竣工验收备案表”，且未按合同约定向廖宝文交付该诉争房屋。因双方对寅源公司延期交房的行为是否构成违约，及违约金的承担产生争执，故廖宝文诉至该院。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。廖宝文与寅源公司之间所签订的商品房买卖合同系双方在平等、自愿的基础上所达成的一种契约，该合同合法有效，依法应受法律保护。寅源公司未能取得该商品房的【竣工验收备案表】，并按商品房买卖合同约定的交付期限交付该房屋，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。寅源公司在辩称中主张廖宝文所购房屋已经符合交付条件，可以进行交房，未取得工程竣工验收备案表并不影响房屋的正常使用，且廖宝文主张的违约金相较于其实际损失，明显过高，依法应当予以核减；根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”以及廖宝文和寅源公司签订的商品房买卖合同第八条明确约定：“出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，可见，取得【竣工验收备案表】不但是商品房交付的法定条件，亦是本案合同双方当事人的约定条件；本案诉争商品房未能取得【竣工验收备案表】，即意味着交付条件不成就。违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱，违约金兼具补偿性和惩罚性原则，即违约方因其违约行为不但应当给予合同相对方实际损失补偿，还应当承担相应的物质或金钱惩罚。2020年6月9日，江西省高级人民法院制定《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，该指引第三条商品房交付与接收中指出：“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持”，第四条逾期交房违约金的调整中指出：“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，本案中，对寅源公司逾期交房的违约行为，结合廖宝文居住地的经济发展水平、收入状况、生活水准及寅源公司逾期交房的过错程度、时间长短及客观状况等，该院认为，寅源公司承担按日万分之二点五计算的违约金较为妥当。寅源公司在辩称中还主张，其迟延交房的行为是由于不可抗力所致，交房时间应顺延，其不应承担因迟延交房而产生的违约责任。该院认为，不可抗力是指合同订立时，不能预见、不能避免，且不能克服的自然灾害，如台风、地震、洪水、冰雹、海啸、火灾等；政府行为，如征收、征用等；社会异常事件，如战争、军事行动、罢工、骚乱等，本案中，寅源公司提出的天气长时间下雨影响施工，地质结构原因延误工期，均不属于民法意义上的不可抗力，寅源公司的抗辩理由属于概念的扩大化理解和适用，寅源公司未提供任何证据证实其在约定的交房日期前后将延期交房的原因告知了廖宝文，并取得廖宝文的理解和认可，故该院对寅源公司的该抗辩主张不予采信。寅源公司所主张的因政府环境检查、整顿砂砾石供应市场、建设“智慧安防小区”等政府行为导致延误工期，上述抗辩理由与商品房买卖合同第八条：“因政府的法律、法规而导致延误”不是同一概念，因政府的法律、法规而导致延误是指当事人在合同订立后，政府颁布新的法律、法规、政策、行政措施致使合同不能履行，本案中，政府相关部门的上述行为，均不属于合同约定的政府法律、法规范畴，而是政府相关部门的职能行为，与合同的履行并不冲突，故该院对寅源公司的该抗辩意见亦不予采纳。寅源公司所主张的自来水公司、电力公司、天然气公司迟延完工而导致延误工期，纯属推卸责任、混淆概念，上述延误工期应是合同履行过程中，寅源公司理应作出的合理预见，事实上，寅源公司所开发的景和华城商住小区从2017年10月20日动工，约定的交房日期为2019年6月28日，商品房的建设周期长达586天，寅源公司有充足的时间调整施工进度，按期完工，且寅源公司与上述公司之间的安装合同，与廖宝文无法律关系，不得损害廖宝文的合法权益，故该院对寅源公司上述主张亦不予支持。一审判决：一、江西寅源置业有限公司应继续履行其与廖宝文所签订的GA201804033071号《商品房买卖合同》；二、限江西寅源置业有限公司于本判决生效后十日内支付廖宝文逾期交房违约金（逾期交房违约金的具体金额以购房款396827元为基数，按日万分之二点五，自2019年6月29日计算至江西寅源置业有限公司向廖宝文交房日止；如该诉争商品房符合约定的交房条件，廖宝文不收房，则计算至符合约定的交房条件成就之日止）。本案受理费669元，由江西寅源置业有限公司承担。二审期间，寅源公司与廖宝文均未提交证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋的交房时间是否应当顺延238天；二、案涉房屋是否符合交房条件；三、一审判决的违约金是否过高，是否应当核减。一、关于案涉房屋的交房时间是否应当顺延238天的问题。寅源公司与廖宝文签订的《商品房买卖合同》第八条约定了可以据实延期交房的条件：“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府的法律、法规而导致延误。”1.寅源公司主张施工受下雨影响、地质结构原因延误工期，前述事件均不属于不可抗力，寅源公司也没有将前述事件告知廖宝文并取得理解和认可。2.寅源公司主张因政府环境检查、整顿砂砾石供应市场、建设“智慧安防小区”等政府行为导致延误工期，前述政府相关部门的职能行为不属于因政府颁布新的法律、法规造成合同履行延期，本院对寅源公司的该主张不予支持。3.寅源公司主张的自来水公司、电力公司、天然气公司迟延完工而导致延误工期，属于与第三人之间的法律关系，与廖宝文无关，本院对寅源公司该主张亦不予支持。二、关于案涉房屋是否符合交房条件的问题。寅源公司主张廖宝文所购房屋已经符合交付条件，可以进行交房，未取得工程竣工验收备案表并不影响房屋的正常使用，廖宝文拒绝收房不当。本院认为，双方合同第八条明确约定寅源公司应当将具备“该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，本案诉争商品房未能取得竣工验收备案表，即意味着交付条件不成就，廖宝文有权拒绝收房。三、关于一审判决的违约金是否过高，是否应当核减的问题。寅源公司主张一审法院判决的违约金过高，依法应当予以核减。一审法院结合廖宝文居住地的经济发展水平、收入状况、生活水准及寅源公司逾期交房的过错程度、时间长短及客观状况等，酌定按日万分之二点五计算的违约金并无不当，寅源公司主张按日万分之二点五计算过高依据不充分，本院不予支持。综上，上诉人寅源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费669元，由上诉人江西寅源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 黄若凡审判员 高胜敏二〇二〇年十月二十日书记员 刘海烨