文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初5233号原告：王长征，男，1989年6月21日出生，汉族，户籍地重庆市万州区，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：朱明培，重庆百安律师事务所律师（特别授权）。被告：重庆恒产房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区江南新区江南大道**城市金今典销售中心**，统一社会信用代码915001015814617793。法定代表人：邓有明，董事长。委托诉讼代理人：蒋敦高、唐义春，重庆思肯律师事务所律师（特别授权）。原告王长征与被告重庆恒产房地产开发有限公司（以下简称恒产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月12日、2020年7月16日公开开庭进行了审理。在审理过程中，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年9月4日再次公开开庭进行了审理。原告王长征及其委托诉讼代理人朱明培，被告恒产公司的委托诉讼代理人蒋敦高均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王长征向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担迟延交付房屋的违约金5054.97元（以房款总额665127.00元为基数，从2018年5月31日起至2018年8月16日止按照每日万分之一的标准计算）及其利息（利息以5054.97元为基数，按照年利率6％的标准从2018年9月17日起支付至付清时止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月26日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告以按揭方式购买被告公司开发的恒产〮锦绣江南一期的期房一套。原告按照合同约定将房屋总价款665127.00元的首付款200127.00元在签订合同当日予以了缴纳(房屋余款已通过银行按揭支付到了被告方，之后被告于2018年10月26日出具的647189.00元的增值税发票一张)。在双方的合同中确定被告方应当在2018年5月31日前交付房屋于原告，否则甲方(被告)将按照合同第九条的规定承担按日向乙方(原告)支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内支付违约金于乙方(原告)。而被告在2018年8月16日才将房屋交付给原告。为迟延交付房屋的违约责任问题，原告方代表多次与被告方协商无果，且通过信访，信访部门回复:“你与恒产公司的购房合同属民事法律关系，建议你根据购房合同的约定，与恒产协商或通过诉讼依法主张和维护自身的权益”。综上所述，原告特依据法律的规定，具文诉讼到人民法院，请求依法判决。被告恒产公司辩称，1.根据双方合同约定，商品房的交付条件为通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并且根据重庆市万州区人民法院的判例，认定逾期交房的依据是是否在合同约定的期限内取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案涉及的房屋于2018年5月30日经验收合格，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年5月31日，被告通过EMS和第三方平台的方式向原告送达接房通知，通知原告本案涉及的房屋已具备交房条件，请于2018年6月3日接房；2.水、电、气属于商品房工程配套项目，水、电、气是否按期投入使用，尚不足以危及人的生命安全，所以GF-201-0171《商品房买卖（预售）示范文本》和新修订的《重庆市商品房买卖合同》均没有将商品房的设施设备的交付条件列为商品房的交付条件。客观上，本案涉及房屋的自来水和居民用电均在2018年5月31日接入城市管网。至于天然气问题，根据燃气公司的规定和双方合同约定，要业主装修完毕后，经天然气公司安全试压验收合格后才能确定通气；3.原告主张的水、电、气逾期投入使用，属于“商品房设施设备逾期交付使用”的范畴，而不属于“商品房逾期交付的范畴”，双方合同第十七条，对“商品房设施设备逾期交付使用”的违约责任有明确约定，即“在上述设施达到使用条件之前，由甲方（原告）承担乙方（被告）应付的物业服务费”。因此，即使被告存在“水电气逾期投入使用”的违约情形，被告也是仅承担水电气达到使用条件前的物业服务费，况且被告已经代原告交纳了2018年5月31日至2018年8月9日期间的应当由原告承担的物业费。综上，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》才是合同约定的交房条件，是否取得验收合格证明是认定逾期交房的时间节点，被告在2018年5月30日取得验收合格证明，并在合理期限内履行了通知义务，无逾期交房的违约情形。该合同是双方当事人的真实意思表示，双方应当尊重合同的约定，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月26日，被告恒产公司（甲方）与原告王长征（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同第三条约定：“乙方所购商品房的基本情况：坐落于重庆市万州区江南大道×号×号楼×单元×室，建筑面积为118.56平方米，其中套内面积97.89平方米……”；第四条约定：“购房借款：总成交价款为665127.00元整，建筑面积单价为5610.05元/平方米，套内建筑面积单价为6794.64元/平方米。”；第五条约定：“付款方式及期限：按揭付款，本商品房总成交金额665127.00元整，买受人于2016年4月26日首付房款200127.00元整，余款465000.00元整申请银行按揭贷款。”；第七条约定：“本商品房交房期限：属预售商品房的，甲方在2018年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将进行建设工程竣工备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；（2）本商品房为精装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定详见附件四）；（3）在办理交房手续时需出示相关费用凭证，方可办理交房手续并领取钥匙。在签订商品房买卖合同时，乙方应与甲方签署前期物业服务合同及临时管理规约。乙方同意在小区业主委员会未选定物业管理机构以前，其购置的房屋由甲方选聘的物业管理机构管理，并承诺遵守《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的规定。在签订此合同时，甲方已告知乙方接房后不得擅自变更房屋结构及楼栋外墙表面，不得进行乱搭乱建等违法违规行为，乙方若出现上述行为，物管公司有权制止并上报相关部门，其房屋产权转让和抵押等将会依法受到限制，造成的后果和一切经济损失由乙方自行承担。关于相关税费缴纳的约定：购房价款已包括水、电、气一户一表的安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费、地、地勘测绘费地产权证工本费，契税、物业专项维修资金应由乙方自行承担。”；第八条约定：“交接手续的处理：1、甲方应当于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式的验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业管理服务费用由乙方承担。”；第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任。除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日（与本条款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条款第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日向乙方支付违约金。”；第十七条约定：“关于基础设施、公共配套建筑的约定：……甲方承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：基础设施：于2018年5月31日前通水，于2018年5月31日前通电，于2018年5月31日前通气，业主装修完毕后，经天然气公司安全试压验收合格后确定具体通气时间。如果在约定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，在上述设施达到使用条件之前，由甲方承担乙方应付的物业服务费。”2018年5月30日，重庆市万州区江南新区建设环保局向被告恒产公司核发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，工程名称为恒产〮锦绣江南一期8-10楼、16-19楼、C、E区地下车库工程，工程地址为万州江南新区大石社区，竣工验收时间为2018年5月30日。同日，被告恒产公司短信通知原告王长征，告知其购买的恒产〮锦绣江南一期住房已全面竣工，并验收合格，于2018年5月31日起交付使用。请于2018年6月3日下午2点到6点携带相关资料办理接房手续。2018年5月31日，被告恒产公司通过邮政方式向原告王长征邮寄出《交房通知书》，但无邮寄回执。2018年6月3日，原告王长征按照短信通知接房，但原告以水、电、气等配套设施不符合交付使用条件为由未办理接房手续。2018年6月8日，万州江南新区管委会城建中队就锦绣江南工程项目一期8-10＃、16-19＃不符合交付使用条件擅自交付使用事宜向被告恒产公司进行调查询问时，被告恒产公司陈述：锦绣江南工程项目一期8-10＃、16-19＃楼以及C区、E区地下车库于2018年5月31日通知业主接房，次日陆续交付使用，截止当日已交付约170套，交付使用时住宅用电和天然气尚未入户。2018年6月24日，被告恒产公司向重庆市亘恒物业管理有限公司支付恒产〮锦绣江南一期×号楼×单元×室房屋的物业费355.11元（2018年5月31日至2018年8月9日）。2018年6月25日，被告恒产公司出具《锦绣江南一期工程交接房相关事宜答复》，该答复载明：1.业主在自来水公司，国家电网公司、万州区天然气公司能查询到业主本人开户信息后，由开发建设单位通知业主接房，期间相关责任按《重庆市商品房买卖合同》执行；2.物业公司收取的60.00元的档案费用不收取，物业费收取标准最终按万州区发改委批复执行；3.室外空调机位由物业公司汇同陈家坝街道办、万州区查违办、市政管理处沟通确定；4.装修基金在业主到物业管理公司办理《装修许可证》后凭相关票据到开发建设单位退补；5.车位公摊面积公布、车位收费标准以相关部门批复文件为准；6.残疾人坡道已按设计施工；7.采光井护栏高度经现场查验符合标准；8.小孩上学问题由政府相关部门确定；9.电梯相关事宜由建设单位通知涉及到场后通知业主代表接洽。2018年8月9日，被告恒产公司再次短信通知原告王长征，告知其购买的恒产〮锦绣江南小区（一期）已达到交付使用条件，于2018年8月10日起交付使用，请于2018年8月16日携带相关资料办理接房手续。2018年8月14日，重庆市万州区城乡建设委员会向被告恒产公司送达《行政处罚决定书》，就被告恒产公司在万州江南新区大石社区锦绣江南工程项目一期8-10＃、16-19＃，不符合交付使用条件擅自交付使用违反了《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第四十一条的规定，对其作出责令停止交付、责令改正以及处以二十万元罚款的行政处罚。2018年8月28日，原告王长征实际接房。2018年10月26日，被告恒产公司向原告开具购买恒产〮锦绣江南一期18号楼1单元101室房屋的《重庆增值税普通发票》，金额为647189.00元。另外，重庆市万州区城乡建设委员会于2018年8月7日向被告恒产公司出具《房地产开发项目配套设施建设情况告知材料收悉书》（编号：2018-008）的档案材料显示：1.恒产〮锦绣江南一期8-10、16-19号楼及C、E区地下车库项目的生活用水于2018年7月18日竣工验收合格，生活用电于2018年6月7日竣工验收合格，生活用气于2018年7月18日竣工验收合格；2.恒产〮锦绣江南一期8-10、16-19号楼项目的《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》的备案范本确定的拟交付日期为2018年8月10日。本院认为，原、被告于2016年4月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，双方交易的诉争房屋为住宅性质，住宅用房区别于商业用房的显著区别是能满足买受人的居住使用需求。水、电、气三项配套设施是住宅用房的必备要件，住宅用房只有具备该配套设施后，才能达到住宅买受人所期望的合同目的。另外，水、电、气三项配套设施的竣工验收合格与合同约定的“三通”（通水、通电、通气）并非同一状态，竣工验收合格是指配套设施建设完成后，通过相关部门或单位的验收，但并不考察是否能接通使用；而合同约定的“三通”是指物理上的接通，接通后即可正常使用。本案中，诉争房屋的生活用水于2018年7月18日竣工验收合格，生活用电于2018年6月7日竣工验收合格，生活用气于2018年7月18日竣工验收合格，由此可知被告在第一次交房时（2018年6月3日），诉争房屋的水、电、气三项配套设施均尚未建设完成，未通过竣工验收合格。因此，虽然被告在第一次交房时已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合合同第七条约定的交付条件，但是在第一次交房时诉争房屋的水、电、气三项配套设施尚未建设完成，无法达到诉争房屋的基本使用功能，买受人为此不能实现其正常居住使用的合同目的，原告有权以房屋的水、电、气等配套设施不符合交付使用条件而拒绝接房。如前所述，原告在第一次接房时有权拒绝接房，按照合同约定，被告构成逾期交房。被告于2018年8月16日第二次通知原告接房，但原告未按照通知时间接房。由于此时拟交付房屋在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的基础上，水、电、气等配套设施也已建设完成，并通过竣工验收合格，拟交付的房屋符合交付使用条件，按照合同第八条约定视为原告已于2018年8月16日接房，故被告逾期交房的期间为2018年6月1日至2018年8月16日，共计77天。合同第九条约定，被告逾期交房的，被告应当按照约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按照已付房款款万分之一的标准承担违约金。本案中，原告已付房价款为647189.00元，被告逾期交房天数77天，被告应承担的逾期交房违约金为4983.36元（647189.00元×77天×0.0001）。原告主张的逾期交房违约金中超过该金额部分的违约金以及利息部分的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆恒产房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王长征支付逾期交房的违约金4983.36元；二、驳回原告王长征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告恒产公司负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 张    文    勇人民陪审员 张海萍人民陪审员张成康二〇二〇年十月十九日法官 助理 聂    登    超书 记 员 冉    蕴    晗