江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终3446号 上诉人（原审原告、案外人）：盐城市盐都区汽车驾驶技术学校，统一社会信用代码913209031403175527，住所地江苏省盐城市开放大道**附**。 法定代表人：顾洪贵，该校校长。 委托诉讼代理人：杨生顺，江苏鼎盛湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行，统一社会信用代码91320902683532179X，住所地江苏省盐城市亭湖区建军东路**。 负责人：张德清，该行行长。 委托诉讼代理人：李小林，该行资产保全部总经理。 原审第三人（被执行人）：江苏大王运输集团有限公司，统一社会信用代码9132090260861182XQ，住，住所地江苏省盐城市亭湖区盐东镇生建村/div> 法定代表人：王正洋，该公司董事长。 原审第三人（被执行人）：王正洋，男，汉族，1961年10月1日生，居民身份证号码3209111961********，住，住所地江苏省盐城市亭湖区人民中路**宏大北苑**/div> 原审第三人（被执行人）：蒋丽琴（王正洋之妻），女，汉族，1962年9月4日生，住所地江苏省盐城，住所地江苏省盐城市亭湖区div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原审第三人（被执行人）：王彬彬（王正洋之子），男，汉族，1984年5月1日生，住所地江苏省盐城，住所地江苏省盐城市亭湖区div id='2'  style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 上诉人盐城市盐都区汽车驾驶技术学校（以下简称盐都驾校）因与被上诉人江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行（以下简称射阳农商行）、原审第三人江苏大王运输集团有限公司（下称大王公司）、王某、蒋丽琴、王彬彬案外人执行异议之诉纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盐都驾校上诉请求：撤销一审判决，改判支持盐都驾校的一审诉求。事实和理由：1、盐都驾校与大王公司于2014年5月30日签订了租赁合同，租期至2024年12月31日。租赁期间，盐都驾校一直占有使用租赁场地。租赁权形成于抵押之前，不应受租赁物买卖关系的影响。故执行法院应当带租拍卖，且认可租期至2024年12月31日。2、盐都驾校至今没有看到所谓的执行谈话材料，一审法院没有将上述材料进行质证。且执行过程中的谈话具有主观性和不确定性，故不能作为定案依据。3、射阳农商行于2020年8月26日将案涉资产的所有权利转让给其他公司，因此射阳农商行在本案中已经不具有诉讼主体资格。综上，请求二审依法改判。 射阳农商行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 大王公司、王某、蒋丽琴、王彬彬未发表意见。 经审理查明，2015年11月26日，盐城市亭湖区人民法院对射阳农商行与大王公司、王某、盐城市亭湖区中小企业贷款担保有限公司、王彬彬、蒋丽琴金融借款合同纠纷一案作出（2015）亭商初字第1601号民事调解书，载明：一、射阳农商行撤回要求盐城市亭湖区中小企业贷款担保有限公司对大王公司欠款承担连带责任的诉讼请求。二、大王公司结欠射阳农商行贷款本金1945万元及相应利息。大王公司于本调解书签订之日起6个月内分两批结清前期所欠的利息等。三、王某、王彬彬、蒋丽琴对大王公司的上述债务承担连带责任。四、如大王公司未按调解书约定的期限履行，射阳农商行有权就全部借款本息向法院申请强制执行，并对大王公司用于抵押担保的位于盐城市亭湖区的房产拍卖、变卖所得价款在抵押担保的权利范围内享有优先受偿权等。 上述调解书发生法律效力后，大王公司、王某、蒋丽琴、王彬彬未能履行法律文书所确定的义务，根据射阳农商行申请，盐城市亭湖区人民法院于2015年12月22日立案执行，案号为（2015）亭执字第2946号。执行过程中，2019年6月24日，盐城市亭湖区人民法院在涉案房屋处张贴公告，载明：“申请执行人射阳农商行与被执行人大王公司、王某、王彬彬、蒋丽琴金融借款合同纠纷一案，本院在执行过程中，将依法对大王公司位于盐城市亭湖区的工业用地使用权和地上的房产及所有附属建筑等的价格进行委托评估、拍卖，并责令被执行人及相关案外人腾空该房产，但被执行人及相关案外人拒不履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条，责令大王公司及相关案外人自本公告发出之日起六十日内腾空并迁出上述房产。到期仍不迁出的，本院将对该处房地产实施停水、停电措施，并强制将相关人员、财物迁出房屋。被执行人大王公司及相关案外人如对本公告有异议，请本公告发出之日起十日内向本院提出执行异议”。同年6月28日，该院作出（2019）苏0902执恢241号执行裁定：拍卖被执行人大王公司位于盐城市亭湖区的工业用地使用权、地上建筑物及附属、地上建筑物及附属设施div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 盐都驾校对上述执行标的提出执行异议后，盐城市亭湖区人民法院于2019年11月16日作出（2019）苏0902执异168号执行裁定书，驳回盐都驾校的异议请求。 盐都驾校不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉称，盐都驾校与大王公司租赁合同签订于2014年5月30日，约定租赁到期时间至2024年I2月31日止。盐都驾校自2014年1月1日至今一直占有使用上列租赁场地。根据相关规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的原租赁关系不受抵押权影响，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故盐都驾校与大王公司的租赁关系不受影响、租赁合同仍然有效。请求：1、不得对盐都驾校采取腾空并迁出涉案房屋，停水、停电的执行措施；2、确认本次拍卖为保留租赁关系的拍卖，租赁到期时间至2024年12月31日止，3、本案的诉讼费用由射阳农商行承担。 一审法院经审理查明，（2015）亭执字第2946号执行案件中，该院于2016年1月12日作出（2015）亭执字第2946-1号执行裁定：冻结、扣划被执行人大王公司、王某、蒋丽琴、王彬彬在金融机构的存款或其他单位的收入19526400元及利息。同年5月10日，该院执行人员与大王公司的工作人员谈话，了解到大王公司的所有厂房均未对外出租，都是大王公司在使用，故依法查封大王公司位于盐城市亭湖区的房产。2016年6月14日，该院作出（2015）亭执字第2946-2号执行裁定书，终结本次执行。此后，恢复了该案的执行。在恢复执行过程中，该院执行人员于2018年3月9日向盐都驾校法定代表人顾洪贵了解到，盐都驾校于2017年下半年租赁了大王公司部分厂房和场地并支付了一年的租金。执行人员告知其法院在2015年已查封该厂房且有抵押等风险存在。次日，执行人员在现场拍摄了幸福驾校对场地和厂房进行改造装修的照片。 另查明，盐都驾校在向该院提出执行异议时，向法院提供一份2016年5月8日向盐城市运管处暨盐都区运管处的报告，其内容为“租赁了大王公司的土地作为训练场地，需在原经营范围中增加项目等”，盐都区运管处在报告上签署了“项目可行，请市处审批！2016年5月23日，并在日期上加盖了印章”。该报告与盐都驾校在本案中向法院提供的一份报告，除落款日期和盐都区运管处签署日期时间不同外，其他内容和形式及签署意见和加盖印章的位置全部一致（均为复印件）。据盐都驾校解释，2014年6月8日第一次申请，盐都区运管处在同年6月23日签署意见后，因同行有异议，市运管处遂未批准。后经协调，同行不再提异议，故盐都驾校第二次提出申请，故产生两份报告。 一审法院认为，本案中，盐都驾校提交的其与大王公司签订的房屋租赁合同及银行转账记录等相关证据，房屋租赁合同载明的日期虽为2014年5月30日，但银行转账记录系王正香向王丽丽转账，并不能证明系盐都驾校向大王公司支付的租金，且该份转账记录显示最早的转账时间为2015年3月31日，在涉案不动产抵押之后，故转账记录并不能证明在房屋抵押之前盐都驾校已向大王公司实际支付租金。另从（2015）亭执字第2946号执行案件中查明，执行人员与大王公司工作人员、以及执行人员与盐都驾校法定代表人的谈话中，可以得知：2016年5月10日时，大王公司的厂房和场地未对外出租；盐都驾校是在2017年下半年起租赁涉案房屋及场地。盐都驾校虽然提供2014年向运管处申请在涉案租赁场地增加项目的报告，但其也认可2014年市运管处并未审批通过。即使盐都驾校所述2016年5月23日盐都区运管处第二次同意上报，该时间也在2016年5月10日法院查封涉案场地之后。再结合2018年3月10日视频和照片，现有证据不能证明盐都驾校在法院查封大王公司的厂房之前就实际占有并使用涉案房屋及场地，故依法认定盐都驾校的诉讼请求证据不足，不予采信。据此，一审法院于2020年6月10日作出（2020）苏0902民初262号民事判决：驳回盐城市盐都区汽车驾驶技术学校的诉讼请求。 本院另查明，案涉房屋于2014年8月4日办理抵押登记。 本院认为,在执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。因此，承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，其应当举证证明在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物。 首先，盐都驾校虽然提交了其与大王公司签订的落款时间为2014年5月30日的租赁合同，但其提交的关于支付租金的证据仅为2015年3月31日由王正香向王丽丽账户转账16万的记录，不能直接证明是盐都驾校向大王公司支付的租金，且该转账记录发生在案涉房产抵押之后，与租赁合同约定的支付时间、方式以及数额均不一致。其次，盐都驾校称，2014年就已经实际使用案涉房产，但是执行法院在2016年查封时，并未发现现场有第三人使用的情况，且也无第三人提出异议。另外，执行人员于2018年3月9日与盐都驾校负责人谈话时，已经明确告知法院此前已经对案涉房产进行查封，顾洪贵仍然表示案涉房产是在2017年下半年租赁，当时也未向执行法院提交租赁合同。 综合上述情况，能够认定盐都驾校未能提交证据证明在租赁物被查封之前已与大王公司签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，其要求对案涉房产保留租赁关系拍卖，并不得对其采取腾空、迁出房屋等执行措施的请求不能成立，本院不予支持。 另外，本案系执行异议之诉案件，以执行案件为前提，在未依法变更申请执行人前，申请执行人系射阳农商行，其具有执行异议之诉案件中的主体资格。 综上所述，盐都驾校的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人盐城市盐都区汽车驾驶技术学校负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 珩 审判员 李汉林 审判员 惠 玲 二〇二〇年十月三十日 书记员 成 云