福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异243号 案外人：潘小红，男，1979年12月13日出生，汉族，住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：余思洁，福建鼎科律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司厦门莲前支行，住所地厦门市思明区湖滨东路**，统一社会信用代码91350203855018687P。 负责人：周欲晓。 委托诉讼代理人：邬字书、林玉云，福建问尔律师事务所律师。 被执行人：黄少迎，女，1987年2月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司厦门莲前支行与被执行人黄少迎金融借款合同纠纷一案中，于2019年12月10日保全查封被执行人黄少迎名下位于厦门市翔安区××西里××号××室房产（以下简称“案涉房产”），现案外人潘小红向本院提出执行异议，请求中止执行并解除对案涉房产的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人潘小红称，思明法院因申请执行人中国农业银行股份有限公司厦门莲前支行与被执行人黄少迎借款合同纠纷一案，于2019年12月10日对登记在黄少迎名下的案涉房产进行查封。该案涉房产已经于2017年2月23日卖给案外人，因此申请解除查封措施。具体理由如下：一、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案外人与被执行人黄少迎及其配偶黄川津于2017年2月23日签订《房产预约买卖合同》,约定黄少迎与黄川津同意将其已购买坐落于厦门世贸Ｘ2014Ｐ01地块（03子地块）03-2＃楼25层2503室房屋（现已确认坐落为翔安区××西里××号××室××卖给案外人，购房总价为2480000元。其中定金20万元，案外人应于2017年4月10日前双方办理全权委托公证书当日向黄少迎二人支付110万元，于办理过户完毕之日起1个月内支付18万元，办理全权委托公证当日起，该房产原黄少迎的银行按揭余额100万元在过户到案外人名下前，案外人必须每月按时足额支付黄少迎银行按揭余额。黄少迎于双方办理全权委托公证当日将房产交付给案外人。黄少迎应于可以办理其名下产权时及时办理，如未及时办理，案外人有权书面催促其办理，黄少迎在收到催促函件之日起五日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由案外人保管；并约定于黄少迎一手产权出具之日起三个月内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。《预约买卖合同》约定，双方于办理全权委托公证当日将房产交付给案外人。双方于2017年3月15日至厦门市公证处办理全权委托公证书，案外人有权管理、使用、居住、出租、出售案涉房产等全部权利。黄少迎夫妇在办理全权委托公证书后，案外人已实际占有控制该房产。三、已按照合同约定支付价款且每月按时向银行偿还按揭贷款，案外人同意一次性将剩余按揭贷款按法院要求的方式支付。案外人已于2017年3月4日向黄少迎支付定金20万元，2017年3月15日向黄少迎转账100万元，2017年3月16日转账10万元。而后黄少迎也以家庭困难等理由，要求案外人预先支付本应在过户完毕当日支付的款项，分别于2018年8月17日预先支付3万元，2019年1月21日预先支付5万元。案外人于办理完毕全权委托公证之后，每月按时向黄少迎支付银行按揭贷款，截止2020年5月22日，案外人共支付银行按揭贷款本息共279950元。四、未办理过户手续并非是案外人的原因造成的。系因黄少迎隐瞒案涉房产情况，私自挪用银行按揭贷款还款金额导致无法办理过户。1、案外人与黄少迎夫妇签订买卖合同后，案涉房屋尚未办理房屋产权证。案外人多次向黄少迎询问办证的进展。2019年5月15日，案外人问黄川津“那个房屋产权的事情有没有去办一下，产权证那个事？”，黄川津回答“已经提交了，估计要等两三个月，我看他们年初办的有些都还没下来”。2019年11月，案外人询问黄川津何时可以办证，黄川津告知“我问了下，跟我同一批的还没下，应该在12月出来”。2020年3月20日，案外人再次催促黄少迎办证，黄少迎仍未给与正面回答。黄少迎夫妇对于案外人办证过户的请求，每次都以各种借口拖延时间。2、直至2020年6月份，案外人才得知黄少迎自2019年10月份开始，就未将案外人支付的款项用于偿还银行的按揭贷款，贷款银行为中国光大银行股份有限公司厦门分行，光大银行因黄少迎未及时偿还贷款已于2020年5月25日向厦门市思明区人民法院起诉，案号为（2020）闽0203民初9520号。黄少迎为达到自身的非法目的，向案外人隐瞒案涉房屋的具体情况。2019年10月开始，黄少迎每个月都正常收取案外人支付的按揭贷款还款金额，然而却将用于偿还贷款的款项私自挪作他用。黄少迎私吞还款款项，并且无法弥补该空缺，一直对案外人隐瞒该实情，故意拖延办理产权证的进度，导致未及时过户。3、2020年7月20日，黄少迎与光大银行开庭当日，案外人本想直接向光大银行支付剩余按揭贷款并代垫黄少迎私吞的款项及银行罚息，尽快办理解押过户手续。然在案外人向黄少迎了解案涉房产现抵押查封情况时，案外人才得知思明法院于2019年12月10日查封案涉房产，导致房产至今无法过户。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，在2017年2月已经于黄少迎夫妇签订买卖合同并且于2017年3月15日办理全权委托公证书，案外人已合法占有案涉房屋，已按合同付清款项并且每月支付按揭贷款。案外人的情况均符合该条款规定，能够排除执行。恳请法院停止对案涉房屋强制执行，解除查封措施。案外人提交（2017）厦证内字第9120号公证书、房产预约买卖协议书》、商品房买卖合同备案证明、（2017）厦证内字第9117号公证书、（2017）厦证内字第9118号公证书、（2017）厦证内字第9119号公证书、银行转账记录、收条、微信聊天记录、厦门法院网截图等证明其主张。 申请执行人中国农业银行股份有限公司厦门莲前支行答辩称，第一，案外人称在法院查封之前已合法占有该不动产，缺乏事实依据。案外人根据《房产预约买卖协议》约定办理全权委托公证当日交付房产，并不当然认定案外人实际占有了涉案房产。案外人与被执行人签订的是《委托书》，即案外人作为受托人，以代理人的身份管理涉案房产，说明案外人对涉案房产为代理占有，实际占有人仍为被代理人即被执行人黄少迎。第二，案外人对未及时办理过户手续存在过错。首先，尽管案外人提供的证据中，有对微信名为“黄先森”的人询问办理事项的进度，但该微信聊天对象无法确定其真实身份，而且语焉不详，案外人并没有做出办理过户的积极行为。案外人与被执行人签订的《委托书》第1条明确约定：受托人有权代为到相关部门打印该房还款清单、偿还银行借款、办理银行借款、办理解押手续······办理及领取或借用一手产权证书(包括土地证及房产证)、他项权证。因此，在被执行人怠于履行办理过户手续时，案外人完全可以自行办理，但自始至终案外人都没有办理，只限于简单的询问。其次，从案外人提供的聊天记录可以看出，案涉房产至少在2019年3月就已经具备办证条件，而答辩人的查封时间是2019年12月10日，长达半年之久的时间，案外人都没有采取自行办理或者以诉讼的主张权利，显然案外人是存在重大过错的。另外，案外人主张2017年3月就购买了案涉房产，那时候被执行人尚未取得案涉房产的产权证，购买此类房产具有极大的风险，因此案外人办理了合同公证和“全权委托公证”，这说明案外人在当时对该房产今后可能存在查封风险是可预见的，但是基于炒房或者其他目的仍然坚持购买，因此从主观上案外人并非善意购房人，现案涉房产被查封，案外人理应自行承担其法律后果。综上，案外人提出根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，申请解除对涉案房产的查封，不能满足上述司法解释规定的四要件。因此案外人的申请缺乏事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。 本院查明，原告中国农业银行股份有限公司厦门莲前支行与被告黄少迎金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月12日作出（2019）闽0203民初23582号民事判决书，判决：“黄少迎应于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司厦门莲前支行借款本金251187.82元及利息、罚息、复利(暂计至2019年12月12日的利息、罚息、复利为2082.29元，之后的罚息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%再上浮50%计收；对不能按时支付的利息和罚息，按照罚息利率计收复利，罚息、复利均计至实际还款之日止),同时支付保全费1882元。”该民事判决书已于2020年2月4日发生法律效力。黄少迎未按时履行生效法律文书确定的义务，中国农业银行股份有限公司厦门莲前支行向本院申请强制执行，本院于2020年5月6日立案执行。在本案审理期间，根据中国农业银行股份有限公司厦门莲前支行的申请，本院采取财产保全措施，于2019年12月10日查封了被告黄少迎名下案涉房产。 另查明，2015年10月29日，黄少迎与厦门世茂新纪元置业有限公司购买厦门市厦门世茂X2014P01地块(03子地块)03-2#楼25层2503室房产，双方签订的《商品房买卖合同》于2015年11月4日在厦门市不动产登记中心登记备案。案外人与被执行人黄少迎及其配偶黄川津于2017年2月23日签订《房产预约买卖协议书》，约定黄少迎与黄川津同意将其已购买坐落于厦门世贸X2014P01地块(03子地块)03-2#楼25层2503室房屋卖给案外人，购房总价为2480000元。本协议签订当日，案外人应当支付定金20万元。双方同意，购房款分4次支付：案外人应于2017年4月10日前双方办理全权委托公证书当日向黄少迎二人支付110万元，于办理过户完毕之日起1个月内支付18万元，办理全权委托公证当日起，该房产原黄少迎的银行按揭余额100万元在过户到案外人名下前，案外人必须每月按时足额支付黄少迎银行按揭余额。黄少迎应于2017年4月10日前于双方办理全权委托公证当日将房产交付给案外人。黄少迎应于可以办理其名下产权时及时办理，如未及时办理，案外人有权书面催促其办理，黄少迎在收到原告催促函件之日起五日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由案外人保管；并约定于黄少迎一手产权出具之日起三个月内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约。该《房屋预约买卖协议书》经由厦门市公证处公证，编号：（2017）厦证内字第9120号。2017年3月15日，黄川津、黄少迎与潘小红于2017年3月15日至厦门市公证处办理全权委托公证书，委托书载明潘小红有权管理、使用、居住、出租、出售案涉房产等权利。2017年3月15日，黄川津、黄少迎将《居民户口簿》原本与影印本以及结婚证原本与影印本办理公证。潘小红于2017年3月4日向官昌亮支付定金20万元，2017年3月15日向黄少迎转账100万元，2017年3月16日向黄少迎转账10万元，2017年3月19日向黄少迎转账6950元，2017年4月16日向黄少迎转账7000元，2017年5月20日向黄少迎转账7000元，2017年6月20日向黄少迎转账7000元，2017年7月20日向黄少迎转账7000元，2017年8月20日向黄少迎转账7000元，2017年9月20日向黄少迎转账7000元，2017年10月18日向黄少迎转账7000元，2017年11月20日向黄少迎转账7000元，2017年12月19日向黄少迎转账7000元，2018年1月19日向黄少迎转账7000元，2018年2月13日向黄少迎转账7000元，2018年3月20日向黄少迎转账7000元，2018年4月18日向黄少迎转账7000元，2018年5月19日向黄少迎转账7000元，2018年6月20日向黄少迎转账7000元，2018年7月20日向黄少迎转账7000元，2018年8月20日向黄少迎转账7000元，2018年9月20日向黄少迎转账7000元，2018年10月21日向黄少迎转账7000元，2018年11月18日向黄少迎转账7000元，2018年12月17日向黄少迎转账7000元，2019年1月19日向黄少迎转账7000元，2019年2月19日向黄少迎转账7000元，2019年3月15日向黄少迎转账7000元，2019年4月19日向黄少迎转账7000元，2019年5月18日向黄少迎转账7000元。2019年1月21日向黄少迎转账5万元。此外，中国银行储蓄卡尾号1483账户于2019年6月20日、2019年7月19日、2019年8月20日、2019年9月20日、2019年10月19日、2019年11月20日、2019年12月20日、2020年1月19日、2020年2月20日、2020年3月20日、2020年4月20日、2020年5月22日通过微信转账给微信名“黄先森”每次7000元。除此之外，潘小红提供了若干微信聊天记录，记载与微信名“黄先森”的聊天记录，询问收房、办证事宜。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人与被执行人在本院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，但案外人并未举证证明其已实际占有案涉房产，故案外人提出的排除执行异议的理由不能成立，对其异议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人潘小红的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 俞伟强 审 判 员 吕娜彬 二〇二〇年十月十五日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。