河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初2451号原告：河南太行投资担保有限公司，住所地：新乡市牧野区中原路**。法定代表人：胡明磊，董事长。委托诉讼代理人：孟凡，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李春严，公司职员，特别授权。被告：朱明杰，女，汉族，1957年1月24日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：吴福生，河南启轩律师事务所律师，特别授权。被告：河南新基房地产开发集团有限公司，住，住所地：新乡市凤泉区耿黄大道星湖花园/div>法定代表人：王首道，总经理。委托诉讼代理人：张晓明，公司职员，特别授权。原告河南太行投资担保有限公司（以下简称太行担保公司）诉被告朱明杰、河南新基房地产开发集团有限公司（以下简称新基公司）执行异议纠纷一案，本院2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太行担保公司的委托诉讼代理人孟凡，被告朱明杰的委托诉讼代理人吴福生、被告新基公司的委托诉讼代理人张晓明到庭参加诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。原告太行担保公司向本院提出诉讼请求，1、请求人民法院撤销新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711执异48号民事裁定书；2、请求人民法院依法判决准许执行新乡市凤泉区星湖花园三期7号楼1单元2层西户1202室房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实与理由：2015年7月14日，新乡市牧野区人民法院立案受理原告诉被告新乡市星湖贸易有限公司等担保追偿一案。2015年8月，新乡市牧野区人民法院（2015）牧民二初字第468号民事裁定书裁定查封本案案涉房产。2015年11月28日，新乡市牧野区人民法院作出（2015）牧民二初字第468号民事判决书，判决由新乡市星湖贸易有限公司向原告归还代偿款4633952.25元及利息、违约金（自2015年4月21日至判决确定支付之日止，按年24%计算）；被告罗全高、张素君、王元起、高云静、河南新基房地产开发集团有限公司、王静华、马忠书、新乡市静华商贸有限公司对上述代偿款承担连带清偿责任；诉讼费保全费共计50680元由新乡市星湖贸易有限公司、罗全高、张素君、王元起、高云静、河南新基房地产开发集团有限公司、王静华、马忠书、新乡市静华商贸有限公司负担。判决生效后，原告对本案依法申请强制执行。2017年8月7日，新乡市牧野区人民法院（2016）豫0711民执341号之一裁定书裁定续查封（2015）牧民二初字第468号民事裁定书中的房产。在执行过程中，朱明杰对查封的涉案房屋提出了执行异议。2020年4月24日，新乡市牧野区人民法院作出（2020）豫0711执异48号民事裁定书，裁定中止对新乡市凤泉区星湖花园三期7号楼1单元2层西户1202室房屋的执行。原告认为该裁定程序及法律适用错误、事实认定错误：一、执行异议审理程序错误。①根据《民事诉讼法》227条之规定，案外人执行异议审查期限为15天。在如此之短的期限内原审查法院仅能就案涉执行查封是否错误进行程序性审查，即按照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条第一款之规定审查被查封财产对外公示权属信息是否为被告，从而确定被告是否为权利人、执行查封行为是否错误。本案中被告未对房屋购买进行权属登记，甚至也没有预登记，原告认为房屋查封行为无误，案涉财产属于可执行房产。本案应当依据《民事诉讼法》第227条之规定驳回被告异议申请，由其以执行异议之诉的普通程序进行实质性审查。②原法院审查中，在被告没有任何对外公示权利的房产证明的情况下，仅凭所谓购房意向书、收据等片面材料来认定其拥有房产权利。本案明显属于典型的案情复杂、争议较大的情形。在此情况下，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条之规定，原裁定法院应当组织听证，而不是简单的书面审查。而实际上，原裁定仅依照被告提交的未经质证的片面证据、未经听证、甚至未经原告答辩就从实质上认定被告朱明杰享有房屋权利、查封错误。原裁定法院的审查行为径行认定被告证据的效力、房屋权属系剥夺了原告的诉讼权利，原裁定法院以错误的审查程序侵害原告的合法利益。二、原裁定法院适用法律错误。被告向法院提交的仅为新乡市不动产登记和交易中心出具的证明，原告认为该证据不真实、不准确。根据被告所述2014年购买案涉房屋至今已近7年，如其确无其他居住用房，房屋未正常交付、过户、使用，被告未及时维护权利的行为显然不符合大宗消费者的正常消费行为。因此原裁定法院依照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定审理显然是错误的。原告认为本案应当依照该司法解释的第28条予以审理并驳回其异议请求。三、《新基星湖锦逸湾选房意向书》并未标明土地使用权取得方式，违反我国强制性规定，该合同不构成书面买卖合同。且被告选房意向书中自认房屋面积并不准确，被告仅在案涉房屋建造框架无正式购房合同的情况下，一次性交纳过半“房款”显然不符合购房者的日常逻辑。案涉房屋是否存在真实的交易行为原裁定法院并未查明。原告认为该房屋交易行为为妨碍执行的虚假行为，应依法对被告予以处罚。综上，原告认为原裁定法院审理程序错误侵害原告于执行异议中的诉讼权利；原法院裁定适用法律错误；被告并未签订合法有效的书面购房合同，该款项的交付也为虚假交易，查封并执行案涉房产无误，被告的行为系侵害原告合法权益的行为，望法院查明事实并支持原告的诉讼请求。被告朱明杰辩称，原告诉称的“执行异议审理程序错误”的理由，依法不能成立。1、原告认为，案外人异议审查法定期限较短，执行异议审查仅能按照最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称异议和复议规定）第25条第一款之规定的对“被查封财产对外公示权属是否为被告”进行程序性审査的理由不能成立。《异议和复议规定》第25条第一款共规定了五项判断标淮，从内容看确立了“形式审查为上，实质审查为辅”的原则，其中第（五）项规定了无登记的（财产），按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断，而不是纯粹的程序性审查。2、原告认为本案属于典型的案情复杂、争议较大的情形，按照《异议和复议规定》第20条（实为第12条）之规定应“当进行听证”的理由不能成立。答辩人提出执行异议时本案异议人提供的证据针对性强,简单明了，情节清晰，事实清楚，并不属于原告所称的案件复杂、争议较大的情形，完全符合该条“实行书面审查”的条件。而且按照《民诉法》第227条之规定，案外人异议审查的结论，无论何种结果，当事人或案外人不服的，皆可通过诉讼程序进行救济，并作原告诉称的执行异议裁定，剥夺了其诉讼权利。二、原告诉称的“原裁定法院适用法律错误”的理由不能成立。1、答辩人自购买涉案房屋以来，一直与其他购房人共同就新基公司不能竣工交付问题连年来不间断地向有关部门反映并进行维权，此由新基公司的《公告》承诺及凤泉区政府的公开《回复》足以证明。原告诉称答辩人“未及时维权不符合大宗消费者正常的消费行为”的理由不能成立。另外，答辩人提交的新乡市不动产登记和交易中心出具的名下无住房《证明》是政府机构的证明,原告却诉称其“不真实、不准确”纯属无稽之谈。2、《异议复议规定》在第28条、29条、30条分别将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人和办理了物权登记的受让人三种情形,并规定不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。《全国法院民商事审判工作会议记要》第125条第一款规定：案外人系商品房消费者实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产汗发企业因欠债被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下，但己出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《执行复议规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求。结合本案，答辩人的情形，经完全符合前述《异议和复议规定》第29条的规定和《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条的上述规定，执行异议裁定对本案适用异议和复议规定第29条的规定，支持了答辩人的异议请求是完全正确的，原告认为应当按照《异议和复议规定》该司法解释的第28条予以审理的理由根本不能成立。三、原告诉称的“针对原裁定法院认定的房屋交易行为，原告不予认可”的理由不能成立。答辩人与新基公司签订的《选房意向书》中有新基供公司的盖章签字，原告诉称该选房意见书没有新基公司盖章签字的理由不能成立，答辩人与新基公司签订的选房意向书中注明了房屋的位置、建筑面积、单价及总房款、交款方式及违约责任。报据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告诉称的“答辩人与新基公司之间并未达成合法有效的书面买卖合同”的理由不能成立。答辩人与新基公司签订的《选房意向书》中约定的是“暂定建筑面积”，“最终面积以房管局实测面积为准”，如此约定是因为在商品房最终交付时还要经过购买人对约定面积验收，这是必要验收条件。原告诉称“被告意向书中自认房屋面积并不准确”的理由不能成立。答辩人是按照《选房意向书》的约定交款方式及新基公司的要求交付的购房款，是答辩人严格、全面履行合同的积极行为，无可挑剔。原告却诉称答辩人“短期交纳大部分房款显然不符合购房者的日常逻辑”的理由不能成立。答辩人不理解说告的所谓的“短期”和“长期”的区别标准，也不理解其所谓的日常逻辑的真正内涵。答辩人因名下住房，在涉案房屋被查封之前就与新基公司签订了选房意向书，并交付大部分房款，并由新基公司出具交款收据，答辩人仅是购房的消费者，与新基公司仅是一般的房屋买卖关系，原告却诉称对涉案房屋真实的交易行为提出质疑，并认为该房屋交易行为为妨碍执行的虚假行为，纯属对答辩人侮辱之辞，其理由不能成立。鉴上，答辩认为，异议执行裁定程序合法，认定事实清楚，适用法律和裁定正确，原告起诉无理，其请求依法应不予支持，请法庭依法查明，驳回原告的诉讼请求。被告新基公司辩称，原告所诉事实和理由不能成立，请法院依法驳回其诉讼请求；同意被告的答辩意见；原告可以执行担保人的其他财产，其要求执行个人购买房产主观存有恶意；涉案土地被依法查封，导致房屋买卖无法过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：太行担保公司诉星湖公司、罗全高、张素君、王元起、高云静、新基公司、王静华、马忠书、静华公司借款担保纠纷,本院于2015年8月6日作出(2015)牧民二初字第468号民事裁定书,本院依据该裁定查封新基公司名下位于凤泉区星湖花园三期7号楼1单元2层西户1202室等30套房产。后本院于2015年11月28日作出(2015)牧民二初字第468号民事判决书,判决:一、星湖公司应于本判决生效后十日内偿还太行投资公司代偿款4633952.25元及利息、违约金(自2015年4月21日至本判决确定的支付之日止,按年24%计算)；二、罗全高、张素君、王元起、高云静、新基公司、王静华、马忠书、静华公司对第一项债务承担连带担保(清偿)责任,承担责任后有权向星湖公司追偿。判决生效后,星湖公司、罗全高、张素君、王元起、高云静、新基公司、王静华、马忠书、静华公司未履行生效法律文书确定的义务,太行投资公司向本院申请执行,本院立案后,于2016年3月1日向被执行人星湖公司、罗全高、张素君、王元起、高云静、新基公司、王静华、马忠书、静华公司发出执行通知书,星湖公司、罗全高、张素君、王元起、高云静、新基公司、王静华、马忠书、静华公司未按执行通知履行生效法律文书确定的义务。2017年8月7日本院作出(2016)豫0711执341号之一执行裁定书,裁定续查封被执行人新基公司所有的位于凤泉区星湖花园三期7号楼1单元2层西户1202室等共计30套住宅房屋。本院在对案涉房产采取执行措施的过程中，案外人朱明杰向本院提出异议，请求解除对案涉房屋的查封，本院经审理作出（2020）豫0711执异48号执行裁定书，中止了对上述房屋的执行。太行担保公司对裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明,2014年4月9日,朱明杰与新基公司签订了《星湖花园锦逸湾合作建房选房卡》,选房卡上载明,选房位置购买新基公司开发的星湖花园锦逸湾7号楼1单元2层西户3室2厅1卫,建筑面积约104.34平方米,合作建房单价2390元/㎡,总房款249373元。合作建设资金缴纳方式为订房时缴纳诚意金10000元；房屋基础竣工后十五日内交至合作建房总房款的30%74812元。房屋主体封顶后交至合作建房总房款的40%99750元，交房时交付合作建房总房款的30%74809元。注逾期付款者视为自动放弃购房资格，该房源由新基公司另有处理。协议签订后,朱明杰于2014年4月9日缴纳诚意金10000元、64812元,于2014年6月8日缴纳诚意金99752元、于2016年9月30日缴纳房款77266元,新基公司分别出具了盖有财务章的收据。再查明，朱明杰与李玉明为夫妻关系，根据新乡市不动产登记和交易中心出具的查询证明可知，两人名下在新乡市辖区均没有已登记的不动产。本院认为，关于被告朱明杰是否为商品房消费者，消费者购房人的认定着重在是否为居住需求，本案中，朱明杰及其配偶在新乡市辖区内并无登记备案的住房，其从新基公司处购买房屋是为了居住需求，故本院认为朱明杰为商品房消费者，本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查，关于朱明杰与新基公司是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，两被告签订《新基星湖湖锦逸湾选房意向书》的时间在本院对案涉房产查封之前，该意向书中对房屋的位置、建筑面积、单价及交款方式进行了明确约定，即双方买卖的房产已经特定为案涉房产，同时，也不存在导致上述协议无效的情形，故本院认为，两被告已就案涉房产在法院查封之前签订了合法有效的买卖合同；关于朱明杰向新基公司交付的购房款是否超过了总价款的50%，朱明杰主张其按照新基公司的要求交纳的现金，新基公司收到款项后向其出具了收款收据，其对购房款来源进行了阐述并举了相关证据，原告太行担保公司对款项来源有异议并认为朱明杰的交款行为并不符合常理即在工程停工及法院查封案涉房产后仍然继续交纳房款，且交纳的数额高于意向书中约定的数额，首选，朱明杰对购房款的来源进行的阐释并未存在明显违背常理之处，朱明杰向新基公司交付购房款的事实具有高度盖然性，本院予以采信，其次，在太行担保公司所提异议的上述款项之前，朱明杰向新基公司交纳了款项已达到了总房款70%，故综上，朱明杰所提异议符合上述法律规定，可以排除执行，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告河南太行投资担保有限公司的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告河南太行投资担保有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长 ：张孝群审 判 员 ：陈青青人民陪审员 ：齐东海二〇二〇年十月十九日书 记 员 ： 杨 柳