福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3739号 上诉人（原审被告）：蔡镇平，男，1974年10月11日出生，汉族，住厦门市思明区××道××号××室。 委托诉讼代理人：庄再钰，福建邦司律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市山水家园房地产代理有限公司，住所地厦门市思明区小学路****。 法定代表人：甘哲峰，公司总经理。 委托诉讼代理人：林丽贞，公司工作人员。 委托诉讼代理人：林龙辉，福建志远律师事务所律师。 原审被告：孙丽娟，女，1981年6月7日出生，汉族，住厦门市思明区××道××号××室。 原审被告：陈景乐，男，1979年11月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人蔡镇平因与被上诉人厦门市山水家园房地产代理有限公司（以下简称山水家园公司）、原审被告孙丽娟、陈景乐居间合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人蔡镇平上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未完成二手房买卖居间服务。在被上诉人提供居间服务期间，仅促成了买卖双方签订了一份《购房意向书》及买方支付了购房定金，无论从《购房意向书》中的约定还是从二手房交易市场中介方服务内容的惯例来看，被上诉人均未完成应有的居间服务，二手房交易是一个时间久、手续复杂的过程，买卖双方连最基本的付款方式、过户时间、交房时间、贷款方式都没有约定好，中介如何算是完成了中介服务。况且，出售人在收到定金的第二天便将20万定金退还给了上诉人，陈景乐也明确表示出售人不信任被上诉人，房子不给他们卖了，双方购房合意已然解除。二、被上诉人不具备要求上诉人支付中介费的条件。无论从《购房意向书》中的约定，还是根据被上诉人单方制作的《房屋买卖业务签订文件合订本》格式文本中《居间服务合同》的约定，客观事实是，买卖双方并未通过被上诉人签订《房产买卖协议》和《居间服务合同》，故根本未达到居间报酬支付条件，被上诉人无权要求上诉人支付该款项。三、被上诉人员工对厦门二手房购房政策十分不专业，在案涉房产交易过程中存在重大过错。第一，2019年厦门购房新政针对非厦门户籍人员，需要满足购房之日起前四年内，连续36个月在厦门缴纳社保的证明，然而，被上诉人未尽审查义务，却告知上诉人符合购房条件，按照被上诉人提交的未签订的买卖合同，约定于2019年7月18日前过户是根本不可能实现，此可能直接导致上诉人违约的风险；直到第二家中介才告知上诉人不符合购房条件的情况，并建议上诉人采取了落户措施；第二，上诉人购买案涉房产，需经过预审批且自有资金不足以解押房产，需通过过桥解押，然，被上诉人未能促成出售人与其签订《房产买卖协议》导致上诉人无法顺利办理预审批和过桥交易手续，最终导致出售人对被上诉人失去信任，决定寻找其他中介提供服务。四、上诉人根本不存在恶意逃单的想法，在正常市场竞争下，出售人选择由谁提供中介服务，拥有自主选择权。正是因为被上诉人的不专业，让出售方失去了信任，才决定选择更专业的中介公司来提供服务，出售人最终选择了厦门本土最大的中介机构厦门丹厦房产行销策划有限公司（下简称丹厦房产）提供服务，收取的中介费用仅为被上诉人的一半，并且能让产权人林阿兰与上诉人签订正式的《房产买卖合同》，使得房产交易真正得到了保障。在正常市场竞争的情况下，消费者有自主选择消费对象的权利。 被上诉人山水家园公司答辩称，一、上诉人称“被上诉人并未完成二手房买卖居间服务”与事实不符，答辩人客观上已促成了买卖双方就案涉房产的买卖事宜达成一致意见，且出卖人已收取了买受人20万元购房定金，各方只需等待案涉房屋的产权人林阿兰回厦门后，就可以签订正式的二手房买卖合同。然而，上诉人与陈景乐却对被上诉人谎称交易已取消，导致案涉房屋最终未通过答辩人进行后续交易，应视为被上诉人已促成上诉人、孙丽娟与林阿兰就买卖案涉房屋订立了买卖合同。二、正是基于上诉人与孙丽娟及陈景乐存在欺诈的不诚信行为，导致买卖双方及居间方未能签订被上诉人提供的买卖合同及居间服务合同文本，导致《购房意向书》中约定的中介费（居间报酬）付款条件不能成就。根据《民法总则》第159条规定，本案中上诉人与孙丽娟为了逃避支付居间报酬的义务，与陈景乐合谋称取消案涉房屋的交易，导致买卖双方未能签订答辩人提供的买卖合同文本，属于为自己的利益不正当地阻止条件成就，依据该条法律规定，应视为条件已成就，被上诉人依法有权要求上诉人及孙丽娟支付居间报酬。从另一角度而言，《购房意向书》关于中介费（居间报酬）的支付条件所指买卖双方签订的《买卖协议》并没有特指是被上诉人提供的《买卖协议》，被上诉人认为还应该包括买卖双方利用被上诉人提供的居间服务获得的与案涉房产交易相关的信息（包含交易相对方的姓名、联系方式、购房意向及由此达成的交易条款等）而撇开答辩人通过自行交易或第三方中介签订的《买卖合同》。从本案查明的事实来看，2019年8月6日，作为买受人的上诉人及孙丽娟与作为出卖人的林阿兰签订了《存量房买卖合同》，并于同年8月28日完成了案涉房屋所有权的转移登记。由此可见，《购房意向书》所约定的中介费（居间报酬）的支付条件已成就，即买卖双方已签订了买卖合同。据此，被上诉人同样依法有权要求上诉人及孙丽娟支付居间报酬。三、被上诉人作为成立于2006年的中介机构，拥有丰富的房产居间服务经验，在接待上诉人及孙丽娟时已反复询问过其二人的购房资格问题，上诉人称其在厦门已交了多年的医社保，孙丽娟称其在厦门缴交的医社保已超过5年，当时正在办理技能人才落户厦门的手续，过一段时间户口应该就可以迁入厦门，因此被上诉人已尽到了购房资格的审查义务，不存在任何过错。上诉人及孙丽娟于2019年8月顺利将案涉房产过户至其名下充分证明了其二人具备在厦门购房的条件。另外，上诉人及孙丽娟确实存在其自有资金不足以解押房产的问题，需要通过过桥解押。被上诉人亦明确告知上诉人可以通过贝壳金服办理担保过户（见被上诉人原审证据第37页），买卖双方就交易案涉房产的买卖事宜达成一致意见的时间是2019年6月18日，约定过户的时间是同年7月18日，过户时间是各方经过考量后得出的，只要上诉人及孙丽娟、陈景乐没有撇开被上诉人，及时签订正式的买卖合同，积极办理相应的解押担保手续，在同年7月18日办理过户是完全可行的。四、上诉人称其不存在恶意逃单，有权自主选择中介，故其选择了丹厦房产提供服务。被上诉人已提供了相应的居间服务，客观上促成了买卖双方的合同订立，依法有权获得居间报酬。退一步说，即使上诉人与孙丽娟确实事后选择了第三方中介办理了案涉房产的买卖过户手续，仍不能免除其二人应当向被上诉人支付居间报酬的法律义务，更何况上诉人主张的其通过丹厦房产来交易案涉房产极有可能是虚构事实，上诉人涉嫌伪造证据。 山水家园公司向一审法院起诉请求：蔡镇平、孙丽娟、陈景乐支付山水家园公司居间报酬100000元。 一审法院认定事实如下：厦门市思明区××道××号××室房屋原登记权利人为林阿兰。2019年6月15日，林阿兰与其配偶连思远出具一份《委托书》，授权委托陈中荣办理前述案涉房屋的出售手续等事项，并在福建省厦门市鹭江公证处办理了公证手续。蔡镇平与孙丽娟于2006年10月10日登记结婚。 2019年6月17日，蔡镇平（作为购买人）与山水家园公司（作为中介方）签订一份《购房意向书》，约定：购买方有意向购买上述案涉房屋，意向购买价为7600000元，并委托中介方与出售方洽谈；购买方为表示购买房屋的诚意，同意于意向书签订当日支付给中介方购房意向金30000元；委托洽谈期为2019年6月17日至2019年6月24日止，在委托有效期内购买方不得随意取消委托，如随意取消委托则收取的意向金不予退还；上述报价条件不为出售方所接受，则中介方无息返还意向金；出售方确认接受购买方的上述报价条件，则意向金在买卖双方至中介方签订《房产买卖协议》时自动转为购房定金；案涉房屋交易中所产生的税费、手续费及中介费等由购买方承担，中介费为100000元，在双方签订《房产买卖协议》时支付。同日，蔡镇平支付了山水家园公司购房意向金30000元。 2019年6月18日，蔡镇平、孙丽娟与陈中荣的儿子陈景乐在山水家园公司的办公地点商谈案涉房屋的交易事宜。陈景乐以视频通话方式与对方（山水家园公司主张对方为林阿兰）确认向蔡镇平、孙丽娟出售案涉房屋。根据山水家园公司提供的视频及照片显示，陈景乐以林阿兰的名义出具了一份《购房定金专用收款收据》，内容为“林阿兰今收到买方孙丽娟因购买厦门市思明区××道××号××室房屋而根据双方签订的买卖协议所支付的购房定金200000元。”当日，各方当事人未就交易讼争房屋签订书面买卖合同。 2019年6月20日，经沟通后，山水家园公司的工作人员林丽贞以微信转账方式退还了蔡镇平购房意向金30000元。蔡镇平对此出具了相应了《收条》。 2019年6月27日，蔡镇平发微信给林丽贞，内容为“我找了那个人，他说的话有些不好听，就是那天晚上打20万元的时候，第二天就想，房子不给你们卖”；林丽贞回复“你找了那个人是指谁？不是老林吗”、“是你自己要放弃不想买，要不然我都有办法要求卖方强制来过户”；蔡镇平又回复“姓陈的”。 2019年7月23日，山水家园公司的工作人员林丽贞拟通过微信语音联系陈景乐，但陈景乐拒绝接听。林丽贞又先后发两条语音信息给陈景乐，内容为“陈老板，我这边是海城花园楼下德佑的小林，就是你那天跟我那个客户签定金的这家中介，我刚刚碰到了那个客户，他说房子找你买下来了。那你是一个生意人，你怎么有这么恶劣的……你不是说你自己要买，不卖了”、“你第二天不是跟我讲你不卖了，要自己过户到自己名下，这个我没理由找你。那里现在卖给我客户，那这样的话，你们两个就是恶意串通对付我们这个中介了，就是恶意的了，那这样子我的中介费只能找你拿了。因为我的客户找你买了房子，是你不卖，导致我客户买不到，现在我客户又跟你成交了，那我这边的费用要找你算了，你是个生意人，应该这个原则也是懂的。”其中第二条语音信息被陈景乐拒收。 2019年8月6日，蔡镇平、孙丽娟与林阿兰签订《存量房买卖合同》，约定蔡镇平、孙丽娟向林阿兰购买案涉房屋。双方办理了案涉房屋权利转移登记手续。2019年8月28日，案涉房屋登记至蔡镇平、孙丽娟名下。 一审法院认为，蔡镇平与山水家园公司签订的《购房意向书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。从在案事实来看，应当认定蔡镇平在签订该合同时还代表了其配偶孙丽娟，孙丽娟亦为该合同中所约定的购买人。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据在案事实及证据，可以看出山水家园公司已经在2019年6月18日促成蔡镇平、孙丽娟与案涉房屋出售方就买卖事宜达成一致意见，虽未促成双方订立书面的房屋买卖合同，但此后案涉房屋确实已经转移登记至蔡镇平、孙丽娟名下；结合2019年6月27日、2019年7月23日的微信聊天内容来看，应当认定蔡镇平在2019年6月20日告知山水家园公司取消案涉房屋交易并要求山水家园公司退还购房意向金存在欺诈，有违诚实信用原则，故应当视为山水家园公司已经促成蔡镇平、孙丽娟与林阿林就买卖案涉房屋订立了合同，蔡镇平、孙丽娟应当按照《购房意向书》的约定支付居间报酬。因此，现山水家园公司要求蔡镇平、孙丽娟支付居间报酬100000元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。山水家园公司与陈景乐之间并不存在居间合同，故其要求陈景乐承担连带责任，既缺乏合同依据，亦缺乏法律依据，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、蔡镇平、孙丽娟于本判决生效之日起十日内支付厦门市山水家园房地产代理有限公司居间报酬100000元；二、驳回厦门市山水家园房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由蔡镇平、孙丽娟负担。 二审中，蔡镇平对一审判决查明的部分事实有异议，他认为根据山水家园公司提供的视频，仅看出是陈景乐让林阿兰确认是否有收到购房定金，林阿兰并没有明确授权陈景乐出售案涉房屋或签订房产买卖协议，中介方及陈景乐也并未将相关的合同件及相关内容条款经林阿兰确认。山水家园公司对一审查明的事实无异议，双方当事人无意义的事实，本院予以确认。 二审审理中，蔡镇平提交了如下证据：一、上诉人与建行个贷客户经理的聊天记录，拟证明：由于被上诉人未促成买卖双方签订《房产买卖合同》，且被上诉公司老板及员工无法配合，导致银行无法办理预审批及过桥贷款手续，可见居间服务未完成；二、上诉人与陈景乐的微信聊天记录，拟证明最终未选择被上诉人成交是因为被上诉人违规操作及不专业的原因导致，要找更专业的中介机构提供服务；买卖双方一开始确实有解约的想法，但上诉人喜欢这套房子，可林阿兰不相信被上诉人且认为不专业，所以后来选择了丹厦房产，根本没有恶意逃单的想法；三、孙丽娟与蔡镇平的社会保险缴交记录，拟证明孙丽娟与蔡镇平夫妻双方于2019年6月时属于限购对象，不符合厦门购房条件，被上诉人员工对政策的不了解、不专业且未尽审慎义务，存在重大过错；四、孙丽娟与蔡镇平的户口本，拟证明：上诉人最终根据丹厦房产提醒，采取落户方式，顺利购得房产；五、2019年6月20日的《房产买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《佣金确认单》、中介费转账凭证、中介费收款收据，拟共同证明：丹厦房产最终促成了林阿兰与上诉人签订了《房产买卖合同》等一系列合同，上诉人支付了中介费50800元；六、银行转账凭证，拟证明2019年6月20日，产权人林阿兰已将购房定金20万退还给上诉人，那时上诉人已与产权人解除购房意向。山水家园公司质证如下：一、微信聊天记录的真实性无法确认，即便是真实的，从本案的事实来看，上诉人最终选择置业担保公司担保，贷款银行不是建行，是农业银行湖里支行，上诉人的证据真实性及证明内容和对象都是不能成立的。二、上诉人与陈景乐的微信聊天记录真实性予以确认，证明对象有异议。微信内容显示在2019年6月21日陈景乐作为卖方代表与上诉人是否继续履行卖方交易还未达成最终意见，2019年6月20日的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《佣金确认单》，是事后伪造的。三、社会保险缴交记录真实性予以确认，关联性及证明对象有异议，孙丽娟的社保缴费证明最初开始时间是2013年5月，2019年6月18日签约时，孙丽娟的社保缴交也已经超过五年了，所以孙丽娟不存在不能购房的问题。蔡镇平确实是没有购房资格的，但是他的配偶孙丽娟有资格，根据厦门的购房政策，夫妻双方可以共同购房；四、户口本的真实性、合法性予以确认，但是对于关联性和证明对象有异议。当初上诉人夫妇看房磋商的时候，他们明确在说社保在缴交，孙丽娟缴交时间超过五年，双方都在办理技能落户的手续，从孙丽娟的户口本可以看出，孙丽娟落户集美区集体户，通过技能落户找个地方落脚。蔡镇平的落户地是案涉房屋，因为他购买了讼争房屋，所以户口已经迁进该房屋；五、丹厦房产2019年6月21日的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《佣金确认单》、中介费转账凭证、中介费收款收据，三性全部不予确认，同答辩状第四点意见；六、银行转账凭证。上诉人没有提交有银行盖章的依据，真实性不予确认。林阿兰转给上诉人，是退还定金或者他们有其他的经济往来，上诉人应该进一步举证，即便是退还定金，双方仍然办理了过户手续，毫无疑问利用了被上诉人提供的居间服务。另外，这也印证了2019年6月18日被上诉人促成买卖双方对合同条款达成了基本一致的事实，而且原产权人林阿兰也认可陈景乐代表他磋商、签字的这一事实。 二审查明，2019年6月21日陈景乐微信聊天记录：“陈景乐说：如果你真的有兴趣，我跟业主在（笔误，应为再字）沟通沟通，我叫我朋友帮忙操作，他也是中介机构，手续也不用那么麻烦。蔡镇平回复：这样我对朋友不好交代吧！……陈景乐：如果你确定要买，我再去跟业主沟通，现在是要过户到我名下的。蔡镇平：我真的想买这套房子，昨天中介有介绍了别的房源给我……” 上诉人蔡镇平提供的印有丹厦房产字样的佣金确认单未加盖公司印章和经办人的签名。该确认单印刷文本上载明：“……尊敬的客户，为了保障您的权利，请您认真核对以上协议是否有加盖本公司公章或合同章，如没有加盖公司公章或合同章，视为客户您同意接受个人行为……”。上诉人蔡镇平提供的2019年6月2日“丹厦房产佣金”收款收据，无经办人签名。该收据印刷文本载明：“……本收据……经办人未签字无效……”。 本院认为，本案系居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。山水家园公司已经在2019年6月18日促成蔡镇平、孙丽娟与林阿兰就买卖事宜达成一致意向，并支付了定金。虽双方未订立书面房屋买卖合同，但事后案涉房屋确已转移登记至蔡镇平、孙丽娟名下。上诉人蔡镇平举示证据：“2019年6月20日，林阿兰将购房定金20万退还给蔡镇平”，拟证明此时蔡镇平已与林阿兰解除购房意向；同时，上诉人蔡镇平还举证微信聊天记录，显示其与陈景乐2019年6月21日仍在沟通协商案涉房屋的买卖事宜，与陈景乐、孙丽娟签订的《房屋买卖合同书》，陈景乐、孙丽娟与丹厦房产的《居间服务合同》、《交易服务合同》、《佣金确认单》的签署日期同为2019年6月20日，前述证据存在时间上的不一致。一审法院认定蔡镇平告知山水家园公司取消案涉房屋交易并要求山水家园公司退还购房意向金存在欺诈，有违诚实信用原则，并无不妥。上诉人蔡镇平主张已实际履约第三方丹厦房产的居间关系佣金支付，所举示付款凭证显示其并非按丹厦财务制度要求转入丹厦房产的公司账户，而是支付至曾莉莉的个人账户，转账款项性质不明。上诉人举示的第三方居间关系实际履约依据《佣金确认单》上未见丹厦房产加盖印章，无经办人签字，相应的丹厦公司《收款收据》缺少经办人签字，亦不符合丹厦财务管理要求。故上诉人主张与丹厦房产实际履约居间关系的主张不能成立。上诉人蔡镇平还提出抗辩“林阿兰并没有明确授权陈景乐出售案涉房屋或签订房产买卖协议”，拟否认被上诉人山水公司居间合同的合法性，该主张亦与其提供实际履约过户的《房屋买卖合同书》中陈景乐仍作为卖方林阿兰代理人事实相悖，故上诉人的证据不足以证明与丹厦房产形成涉案房产的居间关系。 综上，蔡镇平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由蔡镇平承担。一审案件受理费依照一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判员 叶 青 二〇二〇年十月二十一日 书记员 丘小涓 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。