湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初2565号原告：严清田，男，1965年1月10日出生，汉族，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。被告：戴武华，男，1971年6月18日出生，汉族，住孝感市孝**。被告：湖北启辰置业有限公司。住所地：孝感市交通西路中段锦华苑**。法定代表人：徐文宁，该公司经理。原告严清田与被告戴武华、湖北启辰置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告严清田及其委托诉讼代理人杨公强、被告戴武华到庭参加了诉讼。被告湖北启辰置业有限公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严清田向本院提出诉讼请求：1、撤销(2019)鄂0902执异62号执行裁定；2、恢复对位于孝感市××三汊镇金域华庭旧城改造项目的第一幢A单元15层1501、1502、1503、1504号房屋的执行；3、诉讼费用由二被告负担。事实和理由：一、被告戴武华和被告湖北启辰置业有限公司关于本案的所谓房屋买卖款不属实，该款项实际上是高息借款。本案所涉的所谓的房屋购买款，实际上是戴武华作为出借人，向徐文宁出借的款项。该款项的出借时间为2014年1月13日，实际出借的款项也并非是500000元，而是465000元。以上客观情况，可以由以下情况予以证实：第一，所谓的由徐文宁出具的50万元的《收条》(标注的日期是2014年1月13日)，该《收条》应当是在其后由徐文宁向被告戴武华补签的(最大的可能是徐文宁受戴武华的胁迫补签的，也不排除双方恶意串通进行补签)，对该《收条》笔墨的形成时间予以鉴定，能够确定该判断；第二，《商品房买卖合同》同样是徐文宁同戴武华在其后补签的，补签的原因同《收条》形成的原因一致，同样可以通过笔墨形成时间的鉴定予以确定；第三，《收条》上的款项为500000元，但银行转账凭据上的款项只有465000元，所谓的剩余的35000元系通过现金给付的的解释，不符合常理。该多出的35000元，就是利息，是由戴武华提前扣取了利息形成的；第四，即使按照被告戴武华所称的500000元来算，其购买的房产的总面积为：112.1平方米、105.3平方米、120.6平方米、98.5平方米，共计436.5平方米，单价为1145.47元每平方米。该购买房产的单价甚至不够建筑成本，明显不合理。只要通过对《收条》及《商品房买卖合同》的笔墨的形成时间予以鉴定，就完全能够证实上述客观案情。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，“以物抵偿借款”的买卖合同是非法的。二、无论本案所涉的《商品房买卖合同》是否实际交易付款，该合同都是无效的，应当按照一般的债权债务关系进行处理。本案所涉的房产，没有任何合法手续，包括建设工程规划许可、商品房销售许可、土地证、房产证等等，该房产所涉的建筑物系非法建筑物，依法是不能够进行交易的。《商品房买卖合同》因为违反了法律及行政法规的禁止性规定而无效。以无效的债权，是无法对抗原告依法享有的“建设工程价款优先受偿权”的，同样无法对抗法院对涉案房产的强制执行。三、法院对本案涉案房产及建筑物的强制执行，是履行生效法律文书确定的被执行人对执行申请人的义务。原告是涉案建筑物的施工人，对被申请人湖北启辰置业有限公司以及涉案建筑物所享有的债权，是依照法院生效的法律文书所确定的法定债权。另外，原告还通过生效的法律文书，确定原告对涉案的建筑物享有优先受偿权。四、(2019)鄂0902执异62号执行裁定不符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条规定：有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：(三)认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；(五)认为其他合法权益受到法院违法执行行为侵害的。第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。被告戴武华同被告湖北启辰置业有限公司之间的《商品房买卖合同》系虚假合同，(2019)鄂0902执异62号的裁定结果不符合本案客观案情，不符合法律规定。根据上述实际情况及相应法律规定，原告认为，(2019)鄂0902执异62号执行裁定应当予以撤销，应当恢复对本案涉案财产的执行。被告戴武华辩称：一、原告质疑我与被告湖北启辰置业有限公司房屋买卖的真实性，没有提供证据证实，应承担举证不能的不利后果。我与被告湖北启辰置业有限公司之间房屋买卖是真实的，有《商品房买卖合同》、转款凭证、付款收据等诸多证据证实，己形成完整的证据链，足以认定我与被告湖北启辰置业有限公司早在2014年便存在合法有效的房屋买卖合同关系。原告在未提供任何证据的前提下，主张我与被告湖北启辰置业有限公司之间恶意串通或双方之间的法律关系实际是民间借贷关系，均属其有目的的主观臆断，应当承担举证不能的法律后果。针对我对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被告启辰置业有限公司的财产范围，我、原告及被告湖北启辰置业有限公司对案涉房屋各自享有的权利性质等方面进行综合判断。1、案涉房屋不属于被告湖北启辰置业有限公司的财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其财产为限。如果有证据证明执行标的不属于被执行人的财产，人民法院应当停止对该标的的执行。我在2014年便与被告湖北启辰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，而原告与被告湖北启辰置业有限公司之间的争议发生在2016年左右，且没有证据证明我与被告恶意串通或者存在其他利害关系。我与被告湖北启辰置业有限公司所签的《商品房买卖合同》已经全部履行完毕，被告湖北启辰置业有限公司作为出卖人对该房屋不再享有任何法律上的实体权利。原告作为被告湖北启辰置业有限公司的债权人不能请求以该房屋抵偿被告湖北启辰置业有限公司所欠债务，除非原告有证据证明我与被告湖北启辰置业有限公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对被告财产范围的认定。2、我对案涉房屋享有的物权期待权与原告的普通金钱债权相比，应予优先保护。如前所述，我基于《商品房买卖合同》及相关法律规定，在己支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即享有请求取得案涉房屋所有权(完全物权)的权利，该权利也被称之为物权期待权。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，我在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权，被告湖北启辰置业有限公司作为出卖人，因我依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及处分的物权权能，我也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，我对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权(所有权)，但己具备了物权的实质性要素。我所享有的权利在内容和效力上已经超过了原告享有的普通金钱债权，在没有证据证明我物权期待权的取得有瑕疵或存在合法性问题的情况下，应优先于原告的普通金钱债权予以保护。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，我对本案执行标的所享有的民事权益足以排除强制执行。原告起诉的事实与理由不当，证据不足，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告湖北启辰置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、借条、商品房买卖合同（原告提交的证据六）。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信。2、商品房买卖合同、收条、转账凭证（被告戴武华提交的证据一）。本院认为，该证据中商品房买卖合同有相关当事人签名和盖章，收条和转账凭证与其形成证据链，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月31日，本院作出（2016）鄂0902民初1481号民事判决：1、被告湖北启辰置业有限公司支付原告工程款12625477.57元及利息；2、被告湖北启辰置业有限公司返还原告工程保证金1500000元及利息；3、被告湖北启辰置业有限公司支付原告垫付的鉴定费200000元。原告和被告湖北启辰置业有限公司不服该判决，向湖北省孝感市中级人民法院提起上诉。2017年10月12日，该院作出（2017）鄂09民终1036号民事判决：驳回上诉，维持原判。后被告湖北启辰置业有限公司未履行判决确定的义务，原告向本院申请强制执行。2018年4月27日，本院作出(2017)鄂0902执2025号之一执行裁定，拍卖被告湖北启辰置业有限公司开发的位于孝感市××三汊镇金域华庭旧城改造项目的全部建筑物（1、2、3号楼）。2019年4月24日，被告戴武华提出异议，要求停止对涉案房屋的执行。本院于2019年5月16日作出(2019)鄂0902执异62号执行裁定：中止本院(2017)鄂0902执2025号之一执行裁定对湖北启辰置业有限公司开发的位于孝感市××三汊镇金域华庭旧城改造项目的第一幢A单元15层1501、1502、1503、1504号房屋的执行。原告不服，向本院提起诉讼。另查明，2012年11月21日，徐文宁与孝感市惠民房地产开发有限公司签订承包开发协议，由徐文宁成立孝感市惠民房地产开发有限公司三汊项目部开发建设孝感市××三汊镇金域华庭旧城小区项目。2014年1月13日，被告戴武华与孝感市惠民房地产开发有限公司三汊项目部签订四份商品房买卖合同，约定被告戴武华购买孝感市惠民房地产开发有限公司三汊项目部开发的位于孝感市××三汊镇金域华庭项目的第一幢A单元15层1501、1502、1503、1504号房屋，总价款500000元。被告戴武华于当日将购房款支付给孝感市惠民房地产开发有限公司三汊项目部。2014年6月13日，徐文宁设立湖北启辰置业有限公司。同年7月13日，孝感市惠民房地产开发有限公司与被告湖北启辰置业有限公司签订协议，由被告湖北启辰置业有限公司接受孝感市惠民房地产开发有限公司三汊项目部开发的位于孝感市××三汊镇金域华庭项目。再查明，孝感市××三汊镇金域华庭项目未取得相关部门的用地、建设、规划，商品房预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。孝感市××三汊镇金域华庭项目未取得商品房预售许可证，故被告戴武华与孝感市惠民房地产开发有限公司三汊项目部签订的商品房买卖合同应为无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。据此，因被告戴武华与孝感市惠民房地产开发有限公司三汊项目部签订的商品房买卖合同无效，被告戴武华就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求恢复对位于孝感市××三汊镇金域华庭旧城改造项目的第一幢A单元15层1501、1502、1503、1504号房屋的执行的请求，本院依法予以准许。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：准许对位于孝感市孝南区三汊镇金域华庭旧城改造项目的第一幢A单元15层1501、1502、1503、1504号房屋的执行。案件受理费8800元，由被告戴武华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  朱正伟人民陪审员  胡进文人民陪审员  洪超群二〇二〇年十月二十八日书 记 员  谢 娟