福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初2858号 原告：李元鋆，男，1987年2月16日出生，汉族，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：杨**，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林泽宗，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 被告：福建锦溪房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳浦县旧镇镇迎宾大道189海西如意城,统一社会信用代码91350623611068784N。 法定代表人：方德华，董事长。 被告：福建锦溪如意城营销有限公司，住所地福建省漳州市漳浦县旧镇镇迎宾大道189海西如意城,统一社会信用代码91350623MA2XP08P2D。 法定代表人：方德华，总经理。 上列二被告共同委托诉讼代理人：赵两煌，福建道周律师事务所专职律师。 上列二被告共同委托诉讼代理人：陈丽芳，福建道周律师事务所实习律师。 原告李元鋆与被告福建锦溪房地产开发有限公司（以下简称锦溪房地产公司）、福建锦溪如意城营销有限公司（以下简称锦溪营销公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李元鋆的委托诉讼代理人杨**、林泽宗，被告锦溪房地产公司及锦溪营销公司的共同委托诉讼代理人赵两煌、陈丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李元鋆向本院提出诉讼请求：1.解除李元鋆与锦溪房地产公司签订的定购协议；2.判令锦溪房地产公司与锦溪营销公司共同向李元鋆返还已支付购房预付款158053元，并支付自付款之日起计至实际履行之日止以购房款158053元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实与理由：李元鋆经锦溪营销公司介绍，拟向锦溪房地产公司购买位于福建省漳州市漳浦县如意城的Ｄ11号店面，并通过锦溪营销公司的员工林文展支付预付款158053元。后经李元鋆获悉，讼争店面为已售，不具备再次出售的可能性。请求贵院判如所请。 锦溪房地产公司、锦溪营销公司辩称，1.本案应中止审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款的规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应当中止诉讼。本案中，林文展私自盗用公司销售合同印章并伪造公司商品房定购协议，将公司已经出售的涉案店面卖给李元鋆，并将非法所得158053元占为己有，其行为已经构成犯罪。李元鋆及锦溪房地产公司已经向公安机关报案处理，发现林文展同样的犯罪行为已有十几起，涉案金额高达一百多万，现公安机关立案受理，案件在侦查中。因林文展的行为涉嫌刑事犯罪，而该案的基本事实必须以刑事案件审理结果为依据，刑事案件的责任认定势必会影响民事案件的推进及民事责任的认定，因刑事案件尚在侦查阶段，法院应裁定中止诉讼。2.锦溪房地产公司、锦溪营销公司于李元鋆不存在商品房买卖关系。李元鋆请求锦溪房地产公司、锦溪营销公司返还已付购房预付款158053元并赔偿利息缺乏事实与法律依据，应予以驳回。锦溪房地产公司、锦溪营销公司不曾与李元鋆签订过商品房定购协议及商品房购买合同，且李元鋆所谓的购房款也未转入锦溪房地产公司、锦溪营销公司的银行账户。3.本案不存在锦溪房地产公司将涉案商品房出售给李元鋆的客观基础。涉案商品房店铺D11已经由锦溪房地产公司作为出卖人出售给买受人姬婷，双方也于2018年12月10日订立了商品房买卖合同，且合同已备案。4.李元鋆提供的海西如意城商品房定购协议与实际不符。林文展将D11店面出售的房屋建筑面积为41.63平方米，但由锦溪房地产公司开发的商品房D11店面建筑面积51.55平方米（房屋测绘报告佐证），况且锦溪房地产公司订立商品房定购协议的印章是锦溪房地产公司合同专用章，而非李元鋆提供的定购协议书上的销售合同专用章，加之锦溪房地产公司的定购协议都是通过电脑打印出来的，不是李元鋆提供的手写版本。5.应当追加林文展为本案的被告。林文展私自盗用公司销售合同印章并伪造公司商品房定购协议上的金额向林文展个人账户转入购房款，属于林文展个人收款行为，应当由林文展承担还款责任。林文展与本案具有法律上的利害关系，应追加其为本案被告。综上，李元鋆与锦溪房地产公司、锦溪营销公司不存在合同关系，李元鋆的请求缺乏事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。其中，李元鋆提交了福建锦溪如意城营销有限公司企业信用信息公示报告、福建锦溪房地产开发有限公司企业信用信息公示报告、照片、光盘、海西如意城商品房订购协议、海西如意城购房付款表、收条、微信账单详情截图、明细查询截图、通告、居民身份证复印件、海西如意城商品房订购协议、海西如意城购房付款表、商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）、结婚证；锦溪房地产公司、锦溪营销公司提交了漳浦县公安局受案回执、海西如意城商品房订购协议，商品房买卖合同、商品房买卖合同网上备案申请书、收款收据、付款刷卡凭证、许爱群商品房订购协议及收据林九妹商品房订购协议及收据、顾俊斌商品房订购协议及收据、姬婷商品房订购协议及收据、漳州市房屋面积测绘报告。上述证据经本院组织质证并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：林文展原系锦溪营销公司的销售员。2019年9月间，李元鋆经林文展介绍，拟向锦溪房地产公司购买址在漳浦县店面。李元鋆在林文展提供的《海西如意城商品房定购协议》上签名，林文展持锦溪房地产公司的销售合同专用章在定购协议上盖章，协议约定由李元鋆向锦溪房地产公司认购海西如意城Ｄ11号店面，面积41.63平方米，单价每平方米6639.86元，房屋总价276417元，首期款及各项税费合计158058元。协议签订后，李元鋆将定购协议原件邮寄回给林文展。李元鋆于2019年9月12日至2019年9月25日期间共向林文展转账支付购房款158053元。其中，通过微信转账方式支付60000元，通过银行转账方式支付了购房款60000元；现金支付20000元。林文展于2019年9月22日出具收条一份给李元鋆收执。收条载明：“今收到李元鋆交付海西如意城Ｄ11首付款壹拾肆万元整（¥140000元）并保证在余款付清一周内左右办理好票据及手续微信转账陆万元中国银行卡陆万元现金贰万元林文展2019.9.22···”。李元鋆又于2019年9月25日向林文展转账支付18053元，其中微信支付8053元，银行转账支付10000元。2020年1月23日，锦溪营销公司发布通告称，公司员工林文展于2020年1月20日起旷工失联，经初查发现其个人存在有涉嫌违法犯罪行为，公司决定对其开除处理。2020年2月27日，李元鋆向漳浦县公安局旧镇派出所报案，2020年2月28日，漳浦县公安局以涉嫌诈骗罪对林文展立案侦查。 另，锦溪房地产公司已于2018年12月10日就涉案店面与案外人姬婷签订了《商品房买卖合同（预售）》，并进行了网上备案。 本院认为，本案的争议焦点为：1.李元鋆与锦溪房地产公司是否成立商品房预约合同关系？是否应予解除？2.林文展向李元鋆收取购房款158053元是否构成表见代理？ 关于焦点一李元鋆与锦溪房地产公司是否构成商品房预约合同关系。林文展作为锦溪营销公司的销售人员，对外向客户推介锦溪房地产公司的房屋，就涉案房屋与李元鋆签订《海西如意城商品房定购协议》，并就定购协议上加盖锦溪房地产公司的销售合同专用章，该行为视为锦溪房地产公司已授权林文展以公司名义与李元鋆签订定购协议，李元鋆与锦溪房地产公司成立商品房预约合同关系。锦溪房地产公司与锦溪营销公司辩解称该协议未经其确认，且加盖的并非公司合同专用章，双方不存在预购法律关系，与本案查明的事实相悖，本院不予采纳。上述预约合同成立，因双方并未实际履行，且讼争的店面此前便已出售给案外人姬婷，合同的目的也无法实现，李元鋆请求解除其与锦溪房地产公司签订的《海西如意城商品房定购协议》，有事实与法律依据，本院予以支持。 关于焦点二林文展收取购房款的行为是否构成表见代理，锦溪房地产公司及锦溪营销公司是否应该返还李元鋆支付的购房款158503元。本案中，案外人林文展作为锦溪营销公司的销售人员，其职责并不包括代公司向购房人收取购房款，李元鋆也未提供证据证明锦溪房地产公司曾授权林文展向客户收取购房款，且收取购房款的行为也未在事后得到锦溪房地产公司的追认。因此，林文展代公司向李元鋆收取购房首期款的行为属无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。结合《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条规定,合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的,应当承担举证责任,不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素,而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。具体到本案，客观上，林文展作为公司的销售人员，代收购房款并非其职责权限，且锦溪房地产公司也未曾授权其代收购房款，即便是林文展向李元鋆出具的收条也并未加盖公司的公章，综合李元鋆提交的证据无法证明林文展具有形成具有代理权的表象。综上，李元鋆提交的证据不足以认定林文展向李元鋆收取购房首期款的行为构成表见代理。李元鋆主张的林文展向其收取的158053元首付款视为锦溪房地产公司收取的购房款，理由不能成立，本院不予支持。李元鋆可另行向林文展主张返还款项。 综上所述，李元鋆请求解除与锦溪房地产公司签订的《海西如意城商品房定购协议》，有事实与法律依据，本院予以支持；请求锦溪房地产公司与锦溪营销公司返还购房首付款158503元及支付利息，无事实与法律依据，本院不予支持。本案审理无须追加林文展为当事人并中止审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第四十八条、第四十九条之规定，判决如下： 一、解除李元鋆与福建锦溪房地产开发有限公司签订的《海西如意城商品房定购协议》； 二、驳回李元鋆的其他诉讼请求。 案件受理费3461元，减半收取1730.5元，由李元鋆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 林旺成 二〇二〇年十月十四日 法官助理 蔡玉华 书 记 员 陈妙芸