广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1677号上诉人（一审被告）：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：珠海市平沙镇海泉湾**办公室****，统一社会信用代码：91440400MA4UKK6L5P。法定代表人：李泽雄，总经理。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：梁柏强，男，1963年6月17日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区井岸镇xxx，公民身份号码：440************711。委托诉讼代理人：蔡秀霞，广东法宗律师事务所律师。上诉人珠海市恒大海泉湾置业有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人梁柏强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托诉讼代理人冉茂良，被上诉人梁柏强的委托诉讼代理人蔡秀霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：依法撤销广东省珠海金湾区人民法院（2019）粤0404民初3464号民事判决，改判驳回梁柏强一审全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋在合同约定的交付日前取得法定和约定的交付条件，且不存在任何影响正常居住使用的质量问题，一审法院仅通过并非恒大公司作出的有关意见，认定恒大公司应重新交付房屋，属于事实认定有误。首先，一审所依据的有关意见，并非恒大公司主体身份作出，不能视为恒大公司的承诺；其次，相关意见的时间发生在诉讼之前，仍处于协商过程之中，并未达成一致意见，并非有效的承诺或合同；再次，相关意见仅仅是基于人道主义的协商方案，具有概括性和模糊性并不针对涉案房屋，也仅与意见所涉的四个业主相关，与梁柏强并无直接关联，其他的业主根本没有权利追认，更不能证明涉案房屋事实上存在影响正常居住使用的质量问题；最后，在涉案房屋满足法定和约定交付条件的基础上，如认定恒大公司存在逾期交付行为并承担违约责任，前提条件应该是本着具体问题具体分析的原则，客观分析单一案件下涉案房屋是否存在严重影响居住使用的问题，不应当一概而论、以偏概全的认定恒大公司逾期交付，而本案涉案房屋并没有任何影响正常居住使用的情形，梁柏强也没有提供充分的证据证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题。恒大公司不存在逾期交付的行为，不应当承担逾期交付的违约责任，一审法院概括性的决断将使恒大公司面临巨大经济损失，损害恒大公司的合法权益。二、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，在签订前恒大公司已经从各个方面进行了特别提示，双方是在真实、自愿并充分了解的基础上签订的，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。双方之间的权利义务均应以《商品房买卖合同（预售）》及补充协议为准，而与口头承诺、宣传资料或广告内容无关。如一审法院的认定，双方之间的合同合法有效。对于补充协议第六条约定，补充协议经过了首尾特别注明和特别标注，充分实现了特别提示和说明；出卖人逾期180日后，根据合同约定买受人可以行使合同约定的解除权，取回房屋价款的同时还能获得相应的利息赔偿，逾期交付180日以上的情况下，作为买受人其根据约定有自由选择是否解除合同以及选择赔偿方式的权利，而事实上，梁柏强之所以选择继续履行合同无非也是权衡利弊以后的结果，是对自身购买商品房实现效益的最大化。该约定是公平合理的，理应认定有效。三、涉案小区中除涉案房屋以外的部分房屋可能存在的所谓渗漏水问题，实质上是由于不可抗力台风所导致，恒大公司不具有可追责性。恒大公司交付房屋恰逢台风山竹登陆期间，台风山竹破坏力惊人，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，部分存在的渗漏水情形也可能是涉案房屋窗户无法承受导致雨水从窗户进入，浇湿窗台及周边墙壁，这并非属于房屋本身的质量问题，属于不可抗力导致的合理情形。若后续出现所谓渗漏，一方面情况非常轻微，仅为小面积的、程度轻的水印，并不构成严重影响正常居住使用的情形，另一方面也是不可抗力所导致的潜在影响，恒大公司应免责。恒大公司不存在逾期交付违约行为，应驳回梁柏强的全部诉讼请求。四、一审法院的判决采用了另案查明事实作为定案依据，违法民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原则，程序违法。2018年9月1日沟通意见并非梁柏强的举证，一审判决适用梁柏强举证之外的事实不符合法律规定，该事实在适用之时，并未有任何生效判决予以确认，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条所规定的“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”，一审法院认定恒大公司逾期交楼至2019年7月30日无事实和法律依据。综上所述，原审法院部分事实认定不清、部分法律适用错误，请贵院依法查明事实，支持恒大公司的上诉请求。梁柏强辩称：一、恒大公司应当在房屋满足法定的交付条件和合同约定的交付条件后，才可以将房屋交付给梁柏强，逾期交付的应当承担违约责任。梁柏强向恒大公司购买了平沙镇海逸巷156号3栋1102房，该房屋是精装，并配备家具家私出售，梁柏强已经按照合同约定向恒大公司履行支付购房款的义务。按照合同约定恒大公司于2018年8月30日前将符合约定条件和法定条件的房屋交付给梁柏强。从恒大公司提交的证据显示，涉案房屋是在2018年10月24日取得房屋测绘报告，于2018年9月25日取得消防验收意见书，均晚于买卖合同约定的交付日期2018年8月30日，根据买卖合同第九条约定商品房交付时候应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，恒大公司在涉案房屋连法律规定的最低限度交付条件均未达到的情况下，在2018年8月30日向梁柏强发出收楼通知书，恒大公司的行为违反了诚实信用原则，并已经违反了合同的第九条、第十一条等约定。梁柏强于2018年8月30日到恒大公司处查验涉案房屋，而此时涉案房屋并未取得房屋测绘报告，但恒大公司并未告知，违反诚信原则；梁柏强在办理涉案房屋交付手续前，要求查验房屋，结果发现涉案房屋多处墙身存在渗漏、掉灰、大门门框开裂等严重质量问题，拒绝收楼，要求恒大公司修复后再交付。拒绝收楼后，恒大公司称于2019年7月17日向梁柏强发出《维修完成通知书》，通知梁柏强涉案房屋质量问题已修复完毕，要求梁柏强办理交付手续；梁柏强于2019年8月6日再次到现场查看涉案房屋，发现房屋还存在客厅玻璃因墙面渗漏导致生锈、破裂、玻璃门框生锈、大门开裂、茶几破损等质量问题，因而再次要求恒大公司整改后再通知梁柏强交楼；后恒大公司于2019年9月15日通知梁柏强于2019年10月31日办理收楼手续；而梁柏强在一审开庭当天还去了案涉房屋查看现场，并当庭向一审法庭提交的案涉房屋照片可以证明，直至一审开庭，房屋质量问题均未得到彻底解决。根据买卖合同第十一条第（三）款的约定，若案涉商品房存在屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂裂、五金件损坏等质量问题的，恒大公司应在查验次日起60天内修复再行交付，并承担修复费用。二、关于逾期交房违约金的计算方式。买卖合同第十二条中约定了逾期交房违约金按已付房款日万分之一计算，因此梁柏强要求恒大公司应当按照涉案房屋总价款514625元为基数，每日万分之一，计算到其交付房屋之日止。补充协议中对该约定提出逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议，上述逾期交房的违约金比例最高不超过房屋总价的2%,对于该条中关于“最高不超过商品房总价款的2%”的约定，该条款系由恒大公司提供文本，恒大公司是特别拟定的，为与不特定的买受人重复使用而预先拟定的，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，应当认定该条款系格式条款。又根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该条款中约定恒大公司逾期交付房屋承担的违约金“最高不超过该商品房总价款的2%”（10292.5元），合同约定恒大公司交付房屋的时间应当为2018年8月30日，但是即使恒大公司的微信通知2019年10月31日收楼，相差了427天（21974.48），如果按照这个约定，恒大公司无须再为延长交付而承担相应的违约责任，这个规定明显限制了梁柏强作为权利人的利益，减轻了义务人即恒大公司负担的义务，应认定为无效。三、关于一审法院认定涉案房屋交房时间为2019年7月30日不符合实际情况。1.一审认为恒大公司于2019年7月19日邮寄《维修完成通知书》，该通知书于2019年7月19日投妥，以2019年7月19日为时间节点，认定涉案房屋交房时间为2019年7月30日，即使恒大公司寄发了《维修完成通知书》，该通知书也是恒大公司单方面寄发的，并不代表维修确实完成，实际上在一审开庭的当天，梁柏强当庭补充提交了开庭当天案涉房屋的质量问题的照片，证实在一审开庭时候（2019年11月11日），案涉房屋仍然存在质量问题。一审庭审后，梁柏强梁柏强仍然在积极跟进案涉房屋的质量整改问题。2.恒大公司在2019年9月15日给梁柏强发出了微信通知，通知梁柏强在内的所有业主在2019年10月31日之前到物业服务中心办理收楼手续和签署补偿协议，可认定恒大公司在2019年10月31日之前没有将符合交付条件的房屋交付给梁柏强。3、梁柏强放弃上诉，系为节省时间成本，并不服判，但恒大公司为拖延时间，恶意上诉，实则滥用司法资源，望二审法院审查事实，判决恒大公司向梁柏强支付逾期交房违约金应当以514625元为基数，按照日万分之一计算，逾期交房天数从2018年9月1日起至实际交房之日（2020年1月9日）止，至少至2019年10月31日。综上所述，恒大公司已逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。恳请法院依法驳回恒大公司的全部上诉请求，判决恒大公司向梁柏强承担逾期交房违约责任。梁柏强向一审法院起诉请求：1.判令恒大公司向梁柏强支付逾期交房违约金（以购房款514,625元为基数，自2018年8月30日起，按照每日万分之一计算至实际交付之日止，暂计算至2019年10月8日止为20,790.85元）;2.恒大公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：梁柏强与恒大公司于2017年3月25日签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定：梁柏强购买由恒大公司开发的位于平沙镇海逸巷156号3栋1102房,建筑面积55.66平方米，房屋总价514,625元。合同第九条约定：商品房交付条件为商品房取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定：（一）恒大公司应当在2018年8月30日前向梁柏强交付该商品房；（二）商品房达到交付条件后，恒大公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达梁柏强。梁柏强未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）1.办理交付手续前，梁柏强有权对该商品房进行查验，恒大公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为梁柏强查验和办理交付手续的前提条件；2.梁柏强查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由恒大公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）梁柏强在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从恒大公司书面通知的梁柏强办理房屋交接手续之日起，视为恒大公司已经交付房屋。但梁柏强接收房屋的，不视为恒大公司所应当承担的保修义务予以免除，恒大公司应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。……（6）梁柏强因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为恒大公司已经按期交付房屋。第十二条约定：除不可抗力外，恒大公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大公司按日向梁柏强支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，梁柏强有权解除合同。……梁柏强要求继续履行合同的，合同继续履行，恒大公司按日计算向梁柏强支付全部购房款万分之一的违约金。第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由恒大公司承担的责任，或不合理的加重梁柏强责任、排除梁柏强主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他条款，其中梁柏强在合同中留了通讯地址和联系电话。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）恒大公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付梁柏强使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第五条约定：双方同意本合同第十一条补充如下：……（二）梁柏强因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为恒大公司已经按期交付房屋。……（五）梁柏强在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从恒大公司书面通知的梁柏强办理房屋交接手续之日起，视为恒大公司已经交付房屋。但梁柏强接收房屋的，不视为恒大公司所应当承担的保修义务予以免除，恒大公司应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。梁柏强主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。……第六条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，梁柏强要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十二条其他约定的第11款：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充条款为其真实意思的反映。第十四条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还约定了其他内容。合同签订后，梁柏强向恒大公司支付购房款共计514,625元。2018年7月12日，珠海市质量技术监督局作出《特种设备使用登记证》，予以珠海市高栏港经济区平沙镇海泉湾二期项目工地3栋的两个曳引式客梯使用登记。恒大公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》及珠海市不动产测量报告（首页）显示，涉案住宅楼3栋（规划许可：77#住宅）于2018年8月28日取得竣工验收备案表。2018年8月29日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，请业主于2018年8月30日至珠海市金湾区**********会所一层办理现场验、收楼。同日，恒大海泉湾销售中心按照合同中约定的梁柏强通讯地址并附上梁柏强的联系电话，向梁柏强邮寄上述收楼通知书，该邮件于2018年8月31日妥投。恒大公司对物业及销售中心代为通知的行为予以认可。2018年9月25日，珠海市公安消防局作出《建设工程消防验收意见书》，内容为：珠海市恒大海泉湾置业有限公司：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位报送的珠海市恒大海泉湾置业有限公司恒大海泉湾花园（珠公消验凭字[2018]第0793号）新建工程进行了竣工消防验收。该工程位于珠海市平沙镇三虎山南侧，共18栋楼及地下室，总建筑面积195,457.51平方米。其中地下室为1#地下室、2#地下室、地下1、地下**积67,388.49平方米，一级耐火等级，属一类汽车库、人防、设备用房等；住宅楼共18栋：158#、159#住宅楼、建筑面积13,592.81平方米，160#住宅楼，建筑面积9391.36平方米，119#、120#住宅楼，建筑面积13,423.47平方米，121#住宅楼，建筑面积7411.62平方米，122#、123#住宅楼，建筑面积14,024.41平方米，70#、71#住宅楼，建筑面积14,841.94平方米，72#、73#住宅楼，建筑面积14,071.11平方米，74#、75#住宅楼，建筑面积14,293.98平方米，76#-79#住宅楼，建筑面积27,009.32平方米，均为地上19层，建筑高度59.4米，一级耐火等级，住宅楼总面积128,069.02平方米，属一类高层住宅建筑……经资料审查，现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、工程投入使用后，你单位对建筑消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。三、该工程如需扩建、改建等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2019年7月17日，恒大公司按照合同约定的通讯地址向梁柏强邮寄《维修完成通知书》，通知梁柏强针对涉案房屋所提出的质量瑕疵问题，恒大公司已于2019年7月15日圆满完成相应的维修整改工作，因之前为了便于维修，房屋钥匙在项目物业管理中心代管，请梁柏强务必于2019年7月31日前来项目物业管理中心办理房屋钥匙交接手续。该邮件于2019年7月19日妥投。梁柏强主张其在2019年8月6日到涉案房屋查验，发现房屋存在客厅玻璃生锈、破裂、掉灰，大门开裂，茶几破损的质量问题，并提供手机拍摄的照片予以佐证。一审法院在其他业主起诉恒大公司的两批系列案[案号：（2019）粤0404民初1393至1427、1663号，（2019）粤0404民初3181至3271号]中还查明如下事实：一、业主提交《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，内容为：1.恒大方9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供业主自请验收单位验收，所有费用由恒大公司承担。2.恒大方9月8日确定对整个园区物业防水做出保证及后期的维保有效期问题，做到房屋有效期内承担所有业主房屋防水维修及整改；承诺每次维修节点时间及方案公示给广大业主。3.收楼流程：（1）恒大方通知业主，业主确保质量通过验收后收楼；（2）业主验房收房后对房屋满意后再移交物业。4.相关工作时间节点：（1）9月8日答复以上最终问题；（2）公区公共设施完善时间为20天；（3）物业管理费收费标准及收费起始时间于9月8日由恒大方给出具体答复。下方空白处，恒大海泉湾工程部加盖了珠海市恒大海泉湾置业有限公司工程部业务专用章，业主代表有四人签名，落款日期为2018年9月1日。系列案庭审中，业主出示该证据原件，恒大公司对该证据真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，认为该份证据并非恒大公司以法人主体身份作出，不构成恒大公司对外有效的民事法律行为，且业主方只有四人签名，不能代表全体业主意志。另，业主与恒大公司对上述意见中的“合格验收证明”指向的具体检测内容、检测机构等未能达成一致意见。二、2018年9月19日，恒大公司及珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出《珠海恒大海泉湾业主告知书》，内容为：珠海恒大海泉湾高层住宅首批1792户合同交楼日期为2018年8月30日。在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题。出现此类工程质量问题，我司随即组织维修队伍开展维修工作。2018年22号超强台风“山竹”于9月16日登陆我市，导致小区树木、公共基础设施等被吹倒、吹坏，房屋渗漏水问题再次出现，给小区带来巨大的损失。对于房屋再次出现渗漏水问题，向全体业主报以诚恳的歉意。我司秉承确实保障全体业主利益，不回避房屋出现的渗水问题，坚定做好防水维修工作。加大维修资源投入，尽快完成渗漏问题整改，严格把关维修工艺，直至完成并通过试水测试后，交付业主一个完好的家。整改过程中保持与业主沟通，并向业主代表汇报整改情况。为搭建一个良好沟通桥梁，广大业主可联系区域维修监理、区域管家了解自家的维修进度。系列案庭审中，业主出示该证据原件，恒大公司对该证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议。三、业主提交《关于恒大海泉湾相关问题沟通协调会会议纪要》，显示会议时间为2018年10月10日，内容为开发商作出项目的处理方案及回复意见，包括房屋飘窗渗水隐患问题的整改加固方案、客厅渗水处理方案等。就延期交付赔偿问题，记录的开发商回复意见为：由业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，若业主对房屋质量存在疑意，由双方共同邀请第三方验房师进行验房，对验房师提出的合理问题开发商进行整改，开发商承诺对业主合情合理合法的损失都将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽义务。该纪要落款处有珠海恒大海泉湾物业服务中心加盖非经营用章，和恒大公司加盖工程部业务专用章。系列案庭审中，业主未能出示证据原件，恒大公司对该证据不予认可。四、恒大公司提交了两份PPT打印文件给珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会规划建设环保局，其中于2018年10月10日提交的标题为“关于恒大海泉湾花园业主诉求的处理方案及回复”的PPT，内容与业主提交的《关于恒大海泉湾相关问题沟通协调会会议纪要》内容大部分一致。就外墙渗水问题，PPT上的整改方案为：清理干净洞口，进行密室封堵，完成防水层，经试水达到不渗不漏后，恢复外墙面；就延期交付赔偿问题，PPT上的回复意见为：1、房屋问题整改及加固施工完成后，由物业公司发出书面验房通知，先由业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，若业主对房屋质量存在疑意，由业主方邀请第三方验房师进行验房，对验房师提出的合理问题开发商进行整改，验房师的费用由业主及开发商共同承担。2、开发商承诺对业主合情合理合法的损失都将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽义务。另一份标题为“关于恒大海泉湾花园业主诉求的开发商回复”的PPT，内容与上一份PPT内容基本一致。以上事实有梁柏强与恒大公司提交的证据，系列案[案号：（2019）粤0404民初1393至1427、1663号，（2019）粤0404民初3181至3271号]证据及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，梁柏强与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件《补充协议》，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。合同约定涉案房屋于2018年8月30日前交付。涉案楼栋于2018年7月12日取得电梯的《特种设备使用登记证》，于2018年8月28日取得竣工验收备案表，于2018年9月25日取得《建设工程消防验收意见书》，此时，涉案房屋达到《补充协议》第四条约定的房屋交付条件——由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。恒大公司于2018年8月29日邮寄收楼通知书通知梁柏强于2018年8月30日收楼，梁柏强因认为房屋存在多处需要整改的地方未收楼。包括梁柏强在内的业主们因房屋质量问题多次与恒大公司沟通，双方最终未能达成一致，梁柏强遂起诉至一审法院。对梁柏强的诉求，一审法院分析如下：一、关于《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》的效力问题。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》显示，业主与恒大公司约定，恒大公司于9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供，业主可自请验收单位验收，所有费用由恒大公司承担，另收楼流程为恒大公司通知业主，业主确保质量通过验收后收楼。庭审中，恒大公司对该证据真实性无异议，但认为该份证据加盖的是珠海市恒大海泉湾置业有限公司工程部业务专用章，并非恒大公司以法人主体身份作出，不构成恒大公司对外有效的民事法律行为，且业主方只有四人签名，不能代表全体业主意志。一审法院认为，恒大公司及珠海恒大海泉湾物业服务中心于2018年9月19日共同作出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》中，提到在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题，恒大公司做好防水维修工作，尽快完成渗漏问题整改，直至完成并通过试水测试后交付业主一个完好的家。该内容与上述9月1日若干意见中恒大公司完成房屋合格验收证明的承诺相一致。且恒大公司提交给珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会规划建设环保局的PPT文件显示，恒大公司对外墙渗水的整改方案包括经试水达到不渗不漏，就延期交付赔偿问题的回复意见为：物业公司发出验房通知，业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，同时若业主对房屋质量存在疑意可自行邀请验房师。该内容，亦与上述9月1日若干意见中的内容相一致。因此，《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》系梁柏强与恒大公司双方达成的一致意见，双方均应受该意见约束。二、关于梁柏强请求恒大公司支付逾期交房违约金的问题。涉案房屋因台风、暴雨等原因出现渗漏水，梁柏强与恒大公司在《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》中约定重新收楼流程为：（1）恒大方通知业主，业主确保质量通过验收后收楼；（2）业主验房收房后对房屋满意后再移交物业。可见，双方就涉案房屋“重新收楼”达成了合意，恒大公司违反该约定应当承担违约责任。1、关于违约金计算标准。梁柏强主张以购房款为基数，按日万分之一计算，恒大公司辩称逾期超过180日后违约金最高不得超过房屋总价的2%。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房的，恒大公司按日向梁柏强支付全部购房款万分之一的违约金。附件十一《补充协议》第六条约定，逾期超过180日后，梁柏强要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。一审法院认为，附件十一《补充协议》属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上述条款是恒大公司为了销售商品房所拟定并反复使用的格式条款，条款的内容存在减轻恒大公司自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款。故梁柏强在本案中主张的逾期交房违约金的数额不受该条款的限制。因此，一审法院认定，恒大公司逾期交房违约金以全部购房款为基数，按照日万分之一计算。2、关于逾期交房天数。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定了恒大公司应在2018年8月30日前交付房屋，双方于2018年9月1日达成《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，故逾期交房违约金从2018年9月1日起计算。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》约定，收楼流程为恒大方通知业主，业主确保质量通过验收、对房屋满意后再收楼。合同第十一条第（二）项约定恒大公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达梁柏强，因此，逾期交房时间应以恒大公司通知梁柏强涉案房屋整改完毕为节点并给予梁柏强10天时间收楼。恒大公司于2019年7月17日邮寄《维修完成通知书》，该通知书于2019年7月19日妥投，故一审法院以2019年7月19日为节点，认定涉案房屋交房时间为2019年7月30日。此后涉案房屋出现质量瑕疵，属于恒大公司保修范围，梁柏强仍可在保修期内请求恒大公司履行保修义务。综上，恒大公司逾期交房期间为2018年9月1日至2019年7月30日，违约金以总房款514,625元为基数，按日万分之一计算逾期交房天数333天，违约金计为17,137.01元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院作出如下判决：恒大公司于本判决发生法律效力之日起十日内向梁柏强支付逾期交房违约金人民币17,137.01元。案件受理费因适用简易程序减半收取为人民币160元，由梁柏强负担人民币28元，恒大公司负担人民币132元。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为恒大公司提起上诉，争议的焦点是恒大公司应否向梁柏强承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定了涉案房屋的交付时间及条件。根据一审法院查明的事实，涉案楼栋于2018年7月12日取得电梯的《特种设备使用登记证》，于2018年8月28日取得竣工验收备案表，于2018年9月25日取得《建设工程消防验收意见书》，此时，涉案房屋才达到法定的房屋交付条件。因此，恒大公司在2018年8月29日向梁柏强发出的收楼通知当时尚未符合交房条件，恒大公司据此主张涉案房屋已经在约定的2018年8月30日前具备交房条件且履行了通知义务，不存在逾期交房的事实，不能成立，本院不予采纳。关于逾期交房的期间。本案中，梁柏强举证了《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，主张双方已变更了收楼条件的约定，恒大公司应当在房屋整改好后由业主验收再通知收楼，恒大公司对此不予认可。针对恒大公司对此的上诉意见，本院认为关键是要判断《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》对双方是否有约束力，对此具体分析如下：第一，根据《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》的内容来看，双方当事人表述为“恒大方”和“业主”，并非针对特定的房屋或业主，其中第1点有表述为“每栋每套房”的内容。因此，恒大公司主张该意见仅对签名的四名业主有效，梁柏强无权追认的理由不能成立；第二，梁柏强二审提交的2018年9月8日恒大公司代表杨昕与相关业主代表协商会议的视频显示，杨昕当场明确表示对于房屋的渗漏问题整改后再由业主收楼，当时已经收楼的也可以认为没有收楼，将钥匙拿过来，整改好再收楼，参会业主表示同意。该内容反映了双方对恒大公司将渗漏问题整改后再收楼达成了一致。恒大公司主张出席该会议的杨昕并非恒大公司的法定代表人，不能代表恒大公司的意思表示，但恒大公司在二审中认可是杨昕当天是来支援处理涉案小区的事宜，故可以认定杨昕所说的内容是代表恒大公司的意见；第三，2018年9月19日恒大公司与恒大海泉湾物业服务中心共同作出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》，明确表示恒大公司要做好防水维修工作。综上，从上述事实可以看出，恒大公司作为开发商，其在交房过程中因涉案小区的房屋存在渗漏问题与业主进行协商，并多次作出将房屋维修整改好后再行交付的意思表示，因此，《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》上虽然加盖的是恒大公司工程部业务专用章，但本案的其他证据可以佐证恒大公司的意思表示与若干意见的内容基本一致，一审法院采纳《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》并无不当。据此，在前述事实认定的基础上，恒大公司应在涉案房屋维修整改完毕后再行通知梁柏强收楼。本案中，恒大公司于2019年7月17日邮寄《维修完成通知书》，该通知书于2019年7月19日妥投，故一审法院以2019年7月19日为节点，并根据合同关于恒大公司应提前10天通知业主收楼的约定，认定涉案房屋交房时间为2019年7月30日，逾期交房期间为2018年9月1日至2019年7月30日，该项认定并无不当，本院予以维持。关于恒大公司上诉主张《补充协议》第六条的效力问题。《补充协议》第六条约定了恒大公司承担的逾期交房违约金上限不超过房屋总价2%，是恒大公司为了销售涉案小区的商品房重复使用而预先拟定并打印好，在订立合同时亦未与买受人协商，属于格式条款。如果适用该条款的约定，恒大公司应支付的逾期交房违约金不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了恒大公司逾期交房应承担的违约责任，这显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则。同时，虽然《补充协议》开头部分中记载了“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人的合理解释”以及第十二条其他约定第11款中约定了“双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明”，但上述内容与《补充协议》其他条款的字体相同，恒大公司并未使用特别字体等方式对上述内容进行标注，以提醒买受人注意该条款，也未有证据证明恒大公司已对梁柏强就该条款进行过特别说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，一审法院认定《补充协议》第六条“出卖人向买受人支付逾期交房违约金总额最高不超过房屋总价的2%”的约定为无效条款，依据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人恒大公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由上诉人珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年十月二十二日书记员 曾芷欣