福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4163号 原告:黄小玲，女，1986年9月30日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告:黄光喜，男，1983年6月22日出生，汉族，住福州市晋安区。 两原告的共同委托诉讼代理人：杨友伟，福建信得师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：晋益飞，福建信得师事务所实习律师。 被告:福州中维商业物业管理有限公司，住福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场****楼第**的编号为14的商铺，统一社会信用代码91350111585330047G。 法定代表人:金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：罗若壮，男。 原告黄小玲、黄光喜与被告福州中维商业物业管理有限公司（以下简称福州中维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，经原告黄小玲、黄光喜申请，本院作出（2020）闽0111民初4163号民事裁定对被告福州中维公司名下的财产采取了保全措施。原告黄小玲及两原告的共同委托诉讼代理人杨友伟、晋益飞、被告福州中维公司的委托诉讼代理人罗若壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄小玲、黄光喜向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年10月1日至2020年4月30日期间的租金434392.2元；2.被告以购房款总价7946371元为基数按照日万分之一的利率向原告支付自2020年7月1日起至被告付清租金之日止的违约金；3.被告承担本案诉讼费、保全费、诉责险保险费等费用。事实与理由：两原告共有福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场(二期)18#楼1层03商铺。2015年8月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租两原告商铺，租赁期限为2015年9月28日至2020年9月28日。双方约定第一至第四年度的租金为654407元，第五年度的租金为747894元，租金支付方式为:一年分四期按季支付，第四、第五年度的每季末的15日支付当季租金。在签订协议后,被告未能按时履行支付租金的合同义务，自2019年10月1日起的租金被告就不向原告支付。2020年5月19日，经双方协商达成协议，同时原告向被告出具了《具结书》。双方达成以下条款：1.双方于2020年每月30日解除《房屋租赁合同》；2.被告应在2020年6月30日前向原告支付2019年10月1日至2020年4月30日期间商铺已发生的返租款434392.2元；3.被告应在2020年8月20日前支付2020年5月1日至2020年9月28日期间未发生租金差额100163.44元；⒋被告应在2020年6月15日前支付押金103412.4元；5.以上金额共计637968.08元，若按照相应日期原告未收到上述款项，对于未发生的租金差价将按12%的利率返还原告，并按《房屋租赁合同》每逾期一日按房屋总价万分之一向原告支付违约金等。《具结书》出具后，被告按照约定支付了上述第3条和第4条的金额，但未履行《具结书》第2条的约定向原告支付2019年10月1日至2020年4月30日期间商铺已发生的返租款434392.2元。因被告逾期支付租金，根据《具结书》第5条的约定，被告还应按《房屋租赁合同》每逾期一日按房屋总价万分之一向本人支付违约金。 被告福州中维公司辩称，被告尚欠的租金数额是431143.24元，而非原告主张的434392.2元。原、被告双方于2020年4月30日解除合同，被告也将案涉房屋退还给了原告，双方约定租金计算到2020年4月30日434392.2元，但被告于2020年6月23日已经支付租金3248.96元，因此最终算出尚欠的租金为431143.24元。原告要求被告以购房款总价为基数按日万分之一的利率支付违约金没有依据，房屋租赁合同已于2020年4月30日解除，因此不能在适用房屋租赁合同中的租赁条款，且房屋租赁合同也并未约定被告以购房款总价为基数按日万分之一的利率支付违约金。 本院经审理认定事实如下： 坐落福州市晋安区××镇××路××号××北路与化工路交叉处）东二环泰禾城市广场（二期）18＃楼1层03商铺（以下简称讼争商铺）于2017年6月26日办理了不动产权登记，登记的权利人为黄小玲、黄光喜，共同共有。2015年8月28日，两原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将讼争商铺出租给乙方使用，建筑面积108.53平方米。租赁期限5年，自2015年9月28日至2020年9月28日，若因甲方原因逾期未将该房屋交付给乙方，则以实际交付之日起算租赁年度及免租期，并承担由此给乙方造成的损失。第一至第四年度的租金总额为654407元，第五年度的租金为747894元；分四期按季支付，第四及第五年度的每季末的15日支付当季租金。乙方逾期支付租金，应按同期银行贷款利率两倍向甲方支付逾期违约金等。 上述合同签订后，被告于2020年6月15日分别向原告支付100000元和3412元（交易附言：具结18#0103商铺押金），2020年6月23日分别向原告支付3412.40元和100000元（交易附言：退二期18#0103履约保证金）。因被告未支付后续租金，双方由此产生争议，以致成讼。 本案审理过程中，原告申请对被告的财产采取保全措施，并为此支出保费申请费2815元、诉讼财产保全责任保险费1000元。 以上事实有，《不动产权证书》、《房屋租赁合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细及原、被告的陈述等证据为凭，本院予以确认。 一、被告对原告举证的《具结书》的真实性、合法性及关联性提出异议。 原告称2020年5月19日东二环有泰禾广场营销中心的李姓工作人员拿着《具结书》一式四份让原告签字，签字后的《具结书》是给被告账务出账使用，故原告自行留了一份，但被告没有盖章。被告辩称该《具结书》没有被告盖章确认系原告单方面制作的，对其没有约束力。 经审查，该《具结书》载明：1.具结人黄小玲申请于2020年4月30日解除双方签订的2015年9月28日至2020年9月28日期间的《房屋租赁合同》；2.福州中维公司在2020年6月30日前向黄小玲支付2019年10月1日至2020年4月30日期间商铺已发生的返租款434392.2元；3.福州中维公司在2020年8月20日前向黄小玲支付2020年5月1日至2020年9月28日期间未发生租金差额100163.44元；⒋福州中维公司在2020年6月15日前支付商铺押金103412.4元；5.以上金额共计637968.08元，若按照相应日期原告未收到上述款项，对于未发生的租金差价将按12%的利率返还原告，并按《房屋租赁合同》每逾期一日按房屋总价万分之一向原告支付违约金等。诉讼中，被告述称其于2020年6月15日支付的两笔款项共计103412.4元系《具结书》第4条约定的押金；2020年6月23日支付的两笔款项中，其中100000元支付的《具结书》第3条约定的未发生的租金差额，另外的3248.96元款项系支付的《具结书》第2条约定的已产生的未付租金。本院认为，原告可详述《具结书》的来源过程，且被告答辩所述的合同于2020年4月30日解除及在2020年6月份支付的四笔款项当的部分金额与交易附言内容可与《具结书》的内容可相互印证。因此，原告关于本案的《具结书》系原、被告双方就逾期租金等事项进行协商后由原告出具给被告用于财务出账的主张，本院予以采纳。本院对《具结书》的真实性、合法性及关联性予以确认，该《具结书》系原、被告双方对此前债权债务的具结，具有法律约束力。 二、原、被告双方对2020年6月23日被告支付的3412.40元中的3248.96元的款项性质存在争议。 原告称该款项3248.96元系被告原先给予次承租人的扶持金额，2020年4月30日原、被告双方解除合同后由原告与次承租人以原租金标准续订合同，然后被告就把该扶持金额约3248.96元转给原告，为此原告当场举证了《租赁合同》补充协议（扶持）的照片复印件。被告则辩称该《租赁合同》补充协议（扶持）无原件真实无法确认，且被告也未同意将3248.96元作为补偿款，该款项系偿还的租金。 本院经审查认为，《租赁合同》补充协议（扶持）涉及案外人的权益且无原件可对应，真实性无法确认。况且，2020年5月19原、被告双方具结后的《具结书》中也无提及补偿款3248.96元的事宜。因此，原告主张上述款项3248.96元系被告另行给付的补偿款，本院不予采纳；该款项3248.96元，可以认定为被告支付《具结书》第2条约定的租金。为此，被告尚欠原告2020年6月30日前应付的租金431143元（434392.2元-3248.96元，取整）。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。原、被告双方于2020年5月19日已对此前双方的债权债务进行了具结，被告应当依据《具结书》的约定履行义务，现原告主张被告支付剩余的部分租金431143元，有事实依据，可以支持；超出的部分，事实依据不足，不予支持。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任。2020年5月19日的《具结书》已明确载明对未发生租金差价将按12%的利率返还，该“12%的利率”虽未明确为月或年，但从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院确定逾期付款的利息按年利率12%计算，故本院支持原告以尚欠的租金431143元为基数按年利率12%计算的自2020年7月1日起至款项还清之日止的违约金。原告主张被告按房屋总价万分之一支付违约金，没有合同依据，不予采纳。 原告主张被告承担诉讼财产保全责任保险费1000元，没有法律依据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告福州中维商业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄小玲、黄光喜支付租金431143元。 二、被告福州中维商业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄小玲、黄光喜支付以租金431143元为基数按年利率12%为标准计算的自2020年7月1日起至款项付清之日止的违约金。 三、驳回原告黄小玲、黄光喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8185元，减半收取计4092.5元，由原告黄小玲、黄光喜负担142.5元，被告福州中维商业物业管理有限公司负担3950元。财产保全申请费2815元，由被告福州中维商业物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 陈新建 书 记 员 金 红 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。