四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1162号 上诉人（原审被告）：巴中置信投资有限公司，住所地四川省巴中市经济开发区桥河路**，统一社会信用代码91511900056080919H。 法定代表人：尹强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊庆，四川宏坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓伟，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张地贵，男，1964年9月24日出生，汉族，户籍地四川省巴中市恩阳区，现住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）：喻贵华，女，1964年9月24日出生，汉族，户籍地四川省巴中市恩阳区，现住四川省巴中市巴州区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘子豪，四川法典律师事务所律师。 上诉人巴中置信投资有限公司因与被上诉人张地贵、喻贵华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初3458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巴中置信投资有限公司的委托诉讼代理人熊庆、邓伟，被上诉人张地贵、喻贵华的委托诉讼代理人刘子豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巴中置信投资有限公司上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初3458号民事判决第一、二、三条，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人按照合同约定按时将案涉房屋交给了被上诉人。接房时间届满前上诉人短信通知被上诉人接收房屋，但被上诉人并未来接收房屋；被上诉人滥用不安抗辩权导致了交房逾期；被上诉人故意拖延接收房屋的时间，从而来获得更多的违约金；上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条对交房有明确约定。2.原审认定“上诉人向被上诉人支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金”事实不当，请予以纠正。上诉人未及时取得房屋产权初始登记是因政府政策调整和建设宗地交付诸多因素导致的；上诉人与被上诉人约定办理房屋产权初始登记的客观情况及政策发生显著变化，双方又未达成新的约定；上诉人与被上诉人约定办理房屋初始登记为无效约定。3.原审判决“上诉人于判决生效之日起30日内为被上诉人办理案涉房屋的不动产权证书”不当。既未审查双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，更未考虑合同签订后国家政策调整使办证条件的客观情况发生显著变化事实，因各方原因导致该判决结果无法实际履行；上诉人与被上诉人签订的《商品房补充协议》中约定：因国家及政府主管部门出台的政策，造成不能或者延期办理各类权属证书的，出卖人不承担任何法律责任；因疫情影响致办证的职能部门和上诉人不能在判定的时间内，为被上诉人办理和交付不动产权证书。4.本案与另案所涉房屋的地址、办理初始登记产权的时间等信息一致，应当按照另案的判决来改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。 被上诉人张地贵、喻贵华以原判认定事实清楚，适用法律正确为主要内容作了答辩，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告张地贵、喻贵华向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付未达到约定的交付条件而逾期交付住房的违约金16000元（以已交房款金额为基数，自约定交房之日起，按每日万分之一的标准，请求判令至被告实际取得竣工验收备案表之日止）；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金4000元（以已交房款金额为基数，自约定取得初始登记之日起，按每日万分之零点一的标准，计算至实际取得房屋产权初始登记证书之日止）；3.判令被告立即向原告办理案涉住房的不动产权证转移登记手续；以上合计20000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实，2013年12月22日，原、被告就位于巴州区后坝小区置信·逸都花园Ａ区××栋××号的房屋签订《商品房买卖合同》，约定：建筑面积105.34平方米，总价455362元。 同时约定：1.出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2.除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期在60日后，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。3.该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。4.出卖人应当在2016年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。5.买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 合同签订后，原告交纳购房款456140元及补房款778元。2016年8月24日，原告接收案涉房屋。2017年4月20日，被告取得后坝小区置信·逸都花园A区的产权初始登记证书。 原、被告因上述房屋交付等问题酿成纠纷，致使原告起诉提出上列请求。在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告支付未达到约定交付条件而逾期交房违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》既约定了交房时间即2015年12月31日前交房，又约定了交付条件。被告提供的证据虽不足以证明其向原告交付房屋时达到了合同约定的交付条件，亦不足以证明其存在符合合同约定的延期交房免责事由，但根据原、被告双方合同中房屋交接手续的约定内容，被告虽存在违约行为，但因原告已于2016年8月24日实际接收房屋，故被告仅应承担2016年1月1日至2016年8月24日期间的违约金，违约金以已交房款金额为基数按每日万分之一的标准进行计算即456918元×0.0001×237天≈10829元。 关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，其提供的证据不符合合同中约定的免责事由，其行为已构成违约，但仅应承担2016年6月1日至2017年4月20日期间的违约金，违约金以已交房款金额为基数按每日万分之零点一的标准进行计算即456918元×0.00001×324天≈1480元。 关于原告要求被告立即办理不动产权证转移登记手续的问题。被告已取得初始登记，能够为原告申请办理房屋权属转移登记手续，原告的该项诉请一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告巴中置信投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告张地贵、喻贵华支付逾期交房的违约金10829元；二、被告巴中置信投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告张地贵、喻贵华支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金1480元；三、被告巴中置信投资有限公司于判决生效之日起三十日内为原告张地贵、喻贵华购买的位于四川省巴中市巴州区后坝小区置信·逸都花园Ａ区××栋××号房屋办理不动产权证书；四、驳回原告张地贵、喻贵华的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由被告巴中置信投资有限公司负担。 二审中，上诉人提交了以下证据复印件：1.四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初1616号、（2019）川1902民初5234号民事判决书、本院（2020）川19民终847号民事判决书，拟证明同一小区业主起诉上诉人逾期交房逾期办理初始登记及要求立即办理产权证，在另案中法院判决驳回原告的诉讼请求。2.2015年12月31日在巴中日报登报通知（实际提交的是上诉人公司的广告页面复印件），拟证明在巴中日报登报通知进行房屋、商铺、车位交接，部分业主因其自身原因，未在通知的时间来接收房屋。被上诉人的主要质证意见是：上述证据与本案没有关联，且与另案的事实和当事人的举证不同，不能作为本案的裁判依据。上诉人提交的广告页面不是登报通知，没有证明作用。本院认为，上诉人提交的上述证据，不足以达到其主张的不应承担违约责任的证明目的，不能作为二审的有效证据。 被上诉人提交了本院（2020）川19民申52号等案件民事裁定书复印件，拟证明上诉人的违约事实在其他案件中已有认定，该公司应当承担违约责任。上诉人对被上诉人提交的以上证据真实性无异议，对关联性不予认可。本院对被上诉人提交的证据，结合一、二审查明的事实和相关证据综合予以认定。 经二审查明，上诉人与被上诉人双方在《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。案涉置信·逸都花园A区工程于2016年7月27日通过竣工验收备案。 一审判决认定的本案其他事实与二审查明的事实一致，二审予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：1.一审法院判决上诉人巴中置信投资有限公司向被上诉人张地贵、喻贵华支付逾期交房的违约金是否不当；2.一审法院判决上诉人巴中置信投资有限公司向被上诉人张地贵、喻贵华支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金是否不当；3.一审法院判决上诉人巴中置信投资有限公司于判决生效之日起30内为被上诉人张地贵、喻贵华购买的案涉房屋办理不动产权证是否不当。 关于一审法院判决上诉人巴中置信投资有限公司向被上诉人张地贵、喻贵华支付逾期交房的违约金是否不当的问题。 案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方在合同中对房屋交付条件约定“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房”，对逾期交房责任约定“自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，......并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。本案中，上诉人巴中置信投资有限公司未按照合同约定时间向被上诉人张地贵、喻贵华交付房屋，存在违约行为，该公司虽称系张地贵、喻贵华故意拖延接收房屋的时间，但未提交相关证据予以证实，也未提交充分证据证实存在合同约定或法定免责情形，一审法院判决该公司支付逾期交付房屋违约金，符合合同约定和法律规定，并无不当，巴中置信投资有限公司上诉认为一审法院判决该公司支付该违约金不当的理由不能成立，本院不予支持。 关于一审法院判决上诉人巴中置信投资有限公司向被上诉人张地贵、喻贵华支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金是否不当的问题。 案涉合同对初始登记约定“出卖人应当在2016年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，......出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。本案中，巴中置信投资有限公司于2017年4月20日才取得置信·逸都花园A区的房屋所有权初始登记，超过了合同约定取得产权证明的期限即2016年5月31日前，该公司虽称系政府政策调整等诸多因素导致的，但未提交充分证据予以证实。同时，商品房所在楼栋经过竣工验收备案后，才能办理房屋产权初始登记，案涉置信·逸都花园A区工程于2016年7月27日才通过竣工验收备案，在约定的日期即2016年5月31日前，因案涉房屋未通过竣工验收备案也不能取得权属证明，因此，巴中置信投资有限公司以2016年3月起巴中市实施不动产统一登记为由，认为属于不应当承担责任的理由亦不能成立，该公司亦未提交相关证据足以证实存在其他免除责任情形，一审法院认定该公司存在逾期办理房屋产权初始登记证书的违约行为，并判决该公司支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金，亦符合合同约定和法律规定，并无不当。上诉人巴中置信投资有限公司上诉认为一审法院判决该公司支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金不当并认为初始登记约定无效的理由不能成立，本院不予支持。 关于一审法院判决上诉人巴中置信投资有限公司于判决生效之日起30日内为被上诉人张地贵、喻贵华购买的案涉房屋办理不动产权证是否不当的问题。 被上诉人张地贵、喻贵华与上诉人巴中置信投资有限公司签订案涉《商品房买卖合同》的目的就是购买并取得该房屋的产权证明，虽然该合同签订后实施不动产统一登记，将房屋的产权证明由房屋所有权证和国有土地使用权证两证合二为一变更为不动产权证，但并未因此就改变了双方签订《商品房买卖合同》的目的，被上诉人张地贵、喻贵华仍然有权要求被上诉人巴中置信投资有限公司为其办理所购房屋的不动产权证书。本案中，上诉人巴中置信投资有限公司于2016年8月24日向被上诉人张地贵、喻贵华交付了房屋，并于2017年4月20日取得了置信·逸都花园A区的房屋所有权初始登记，已具备办理案涉房屋不动产权证的条件。一审法院判决上诉人巴中置信投资有限公司于判决生效之日起30日内为被上诉人张地贵、喻贵华购买的案涉房屋办理不动产权证，符合双方签订案涉《商品房买卖合同》的目的，且不违背合同的相关约定和法律规定，上诉人巴中置信投资有限公司上诉认为一审法院判决该公司为被上诉人张地贵、喻贵华购买的案涉房屋办理不动产权证不当的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人巴中置信投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人巴中置信投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王健宇 审 判 员  王 军 二〇二〇年十月三十日 法官助理  邓秀英 书 记 员  魏薪羽