重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0103民初15490号原告:重庆贯龙酒店管理有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道龙昌街**附******5-4-1，统一社会信用代码91500112MA5U5FTD2Q。法定代表人：谭晓容，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：文忻，重庆索通律师事务所律师。被告：蔡章兵，男，1970年9月1日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：章荣耀（同时系被告陈刚明、被告何国森、被告徐晓刚的委托诉讼代理人），重庆嘉豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴惠琴（同时系被告陈刚明、被告何国森、被告徐晓刚的委托诉讼代理人），重庆嘉豪律师事务所实习律师。被告：陈刚明，男，1972年8月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：何国森，男，1972年7月28日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：徐晓刚，男，1969年12月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆贯龙酒店管理有限公司与被告蔡章兵、被告陈刚明、被告何国森、被告徐晓刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆贯龙酒店管理有限公司的委托诉讼代理人文忻，被告蔡章兵、被告陈刚明、被告何国森、被告徐晓刚及其共同委托诉讼代理人章荣耀、吴惠琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆贯龙酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原被告之间的租赁合同；2.被告蔡章兵、被告陈刚明、被告何国森、被告徐晓刚向原告重庆贯龙酒店管理有限公司支付自2020年4月20日起至合同解除之日止租金；3.被告蔡章兵、被告陈刚明、被告何国森、被告徐晓刚腾空交还租赁房屋，并按照合同约定给付合同解除之日起至腾空还房之日止的违约金；4.被告蔡章兵、被告陈刚明、被告何国森、被告徐晓刚向原告重庆贯龙酒店管理有限公司支付自2020年4月20日起至实际支付租金之日止的滞纳金。事实与理由：2017年5月20日，原被告签订租赁合同，约定被告向原告承租位于渝中区朝东路**号楼2至11层及顶层外加第一层三个门面等部分，租赁面积约4300平方米，租赁期限为2017年10月20日至2027年10月19日。前五年租金标准为每年256万元，被告按季度支付租金。合同还约定，若被告有拖欠租金的行为，需按每日租金的5%向原告支付滞纳金，若拖欠十五日，原告有权终止合同收回房屋，若被告逾期未归还房屋的，还应当按照日租金标准向原告支付逾期归还房屋的违约金。合同签署后，原告向被告交付了房屋。被告在每季度前向原告支付下一季度租金。2020年4月20日前，被告应当向原告支付下一季度租金，但目前被告仍未履行支付租金的义务。原告认为双方签订的合同合法有效，约束双方当事人。被告逾期未支付租金的行为已经构成违约，应当承担违约责任。同时，根据合同约定，原告享有合同解除权。为维护合法权益，原告起诉来院，望判如所请。被告蔡章兵、被告陈刚明、被告何国森、被告徐晓刚共同辩称，被告承租房屋用于经营酒店。合同履行受疫情等不可抗力影响，导致原被告之间的合同在疫情期间的合同目的无法实现。疫情期间，被告积极与原告协商处理事宜，因此被告不存在违约行为，无需承担违约责任。被告不同意解除合同，希望调整租金标准。本院经审理查明的事实如下：重庆贯龙酒店管理有限公司向案外人承租了重庆市渝中区朝东路**号二层至十一层房屋，租赁期限至2023年1月14日。2017年5月20日，重庆贯龙酒店管理有限公司作为甲方，蔡章兵、陈刚明、何国森、徐晓刚共同作为乙方。双方签订《租赁合同》，约定重庆贯龙酒店管理有限公司向蔡章兵、陈刚明、何国森、徐晓刚出租位于渝中区朝东路**号楼2至11层及顶层外加第一层三个门面等部分。合同约定租赁期限为2017年10月20日至2027年10月19日止。合同约定租金标准即2017年10月20日至2022年10月19日为年租金256万元，后五年的年租金标准即2022年10月20日至2027年10月19日为年租金276万元。租金支付方式为按季度支付。合同还约定：“根据双方约定，乙方有拖欠租金的行为，甲方将按每日租金的5%收取滞纳金。拖欠时间超过十五日，甲方有权终止合同，收回房屋，保证金不退还。”合同中再约定了：“租赁期满或合同终止（或解除），乙方应提前一个月通知甲方，乙方应租赁期满之日交还该房屋，乙方逾期归还，甲方可视为续租。每逾期一日，还应向甲方支付每日租金/天的违约金。”合同签订后，重庆贯龙酒店管理有限公司向蔡章兵、陈刚明、何国森、徐晓刚移交了房屋。蔡章兵、陈刚明、何国森、徐晓刚以重庆业泰酒店管理有限公司名义在租赁房屋内经营酒店。蔡章兵、陈刚明、何国森、徐晓刚向重庆贯龙酒店管理有限公司交纳了保证金20万元及支付了截止2020年4月19日的租金。2020年6月2日，重庆贯龙酒店管理有限公司向重庆业泰酒店管理有限公司发了函件，载明：受新冠疫情影响，我司愿与你司共渡时艰，经公司研究决定：减免贵司承租的重庆市渝中区朝东路**号1.5个月租金共叁拾壹玖万元整。希望贵司仍应严格按照合同约定按时足额支付相应租金。甲方有权依据合同约定要求乙方支付租金和承担相应的违约责任。”2020年6月6日，重庆业泰酒店管理有限公司向重庆贯龙酒店管理有限公司发出函件，载明重庆业泰酒店管理有限公司经营困难，第三方有意受让酒店，但要求：与重庆贯龙酒店管理有限公司重新签订合同；免除每年5万元的联络费；每年租金为26万元的搭建部分及库房不再租用、停车场不再租用、每年租金减少25%-30%。2020年6月15日，重庆业泰酒店管理有限公司向重庆贯龙酒店管理有限公司发出函件，希望双方协商方案，解决纠纷。2020年7月2日及7月7日，重庆业泰酒店管理有限公司向重庆贯龙酒店管理有限公司发出函件，称与重庆贯龙酒店管理有限公司吴经理多次接洽未果，希望重庆贯龙酒店管理有限公司派代表或领导与重庆业泰酒店管理有限公司联系。蔡章兵、陈刚明、何国森、徐晓刚还举示蔡章兵与重庆贯龙酒店管理有限公司员工的录音，该录音中重庆贯龙酒店管理有限公司的员工表示同意免除三个月房屋租金，蔡章兵表示要同股东商量，要么交、要么撤。重庆贯龙酒店管理有限公司不认可真实性，即使真实，也是双方协商的内容。目前，蔡章兵、陈刚明、何国森、徐晓刚仍未交纳4月20日之后的租金。审理过程，重庆贯龙酒店管理有限公司还举示合同一份，该合同由原被告的签字盖章，但未载明日期。重庆贯龙酒店管理有限公司认为日期载明为2017年5月20日的租赁合同主要条款与该合同内容一致，认可2017年5月20日合同的条款。上述事实，有租赁合同、双方往来函件、录音、押金收条、恒升资产管理有限公司的房屋租赁合同及补充协议、三方协议及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案，原被告之间的租赁期限为2017年10月20日至2023年1月14日的合同部分系当事人之间的真实意思表示，应为合法有效。2023年1月15日至2027年10月19日的转租期间超出租赁期限，该部分约定无效。案涉租金计算期间在合法有效的租赁期限内，因此，双方均应受该合同约束。本案，被告未交纳租金时政府已经终止一级响应。被告提交的录音中原告同意减免三个月租金，被告方答应在交纳租金和撤场之间择一，但其之后未交纳租金也未腾空搬离租赁房屋。截止2020年9月20日，被告已经有五个月租金未支付。被告未交纳租金的行为违反合同约定。原告方提出租金减免方案后，仍未交纳租金。因此，本院对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除时间为被告方收到传票及诉状副本的时间即为2020年7月21日。考虑疫情期间的防控措施及酒店本地的具体情况，本院对疫情期间的租金酌情减免两个月。2020年4月20日至2020年7月21日的租金654222元，扣除减免两个月的租金尚应支付的金额为227555.56元。原告请求的滞纳金实为逾期付款的违约金，考虑到疫情因素，逾期支付租金的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算自2020年7月22日起至付清之日止。原告主张的腾空交房的违约金为合同解除后被告方占有使用租赁房屋的损失，根据合同约定，其要求按照租金标准计算该违约责任，本院予以支持。保证金的处理应当根据双方合同第四条第六款中的约定处理，因此，本院对被告方要求用保证金进行抵扣的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、和一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆贯龙酒店管理有限公司与被告蔡章兵、被告陈刚明、被告何国森、被告徐晓刚关于渝中区朝东路**号楼2至11层及顶层外加第一层三个门面等部分（租赁面积约4300平方米）的租赁合同于2020年7月21日解除；二、被告蔡章兵、被告陈刚明、被告何国森、被告徐晓刚在本判决生效后十日内连带支付原告重庆贯龙酒店管理有限公司截止2020年7月21日的租金227555.56元，并支付以227555.56元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算自2020年7月22日起至付清之日止的违约金；三、被告蔡章兵、被告陈刚明、被告何国森、被告徐晓刚在本判决生效后十日内立即腾空搬离渝中区朝东路**号楼2至11层及顶层外加第一层三个门面，并按年租金2560000元的标准向原告重庆贯龙酒店管理有限公司连带支付自2020年7月22日起至腾空搬房之日的违约金；四、驳回原告重庆贯龙酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3964元，由被告蔡章兵、被告陈刚明、被告何国森、被告徐晓刚共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王德清二〇二〇年十月二十七日书记员  阳 乔