淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5033号原告：沈月娇，女，汉族，1972年9月14日出生，个体工商户,住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：高瑕，江苏领鸿律师事务所律师。被告：江苏省长荣京剧院有限公司，统一社会信用代码913208005678493554，住所地淮安市清江浦区汇通路**。法定代表人：徐克，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱青青，江苏引航律师事务所实习律师。原告沈月娇与被告江苏省长荣京剧院有限公司（以下至判决主文前简称为长荣京剧院公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈月娇及其委托诉讼代理人高瑕，被告长荣京剧院公司委托诉讼代理人毛适之、朱青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈月娇向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续与原告签订汇通路14号房屋的房屋租赁合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月1日，原、被告双方签订《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》，合同约定：原告承租汇通路14号（东南楼8号门市）的房屋，年租金8万元，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，同时双方特别约定“此拍租权为三年，合同一年一签，租金不变，合同到期后续签”。2019年12月23日，原告与被告负责人沟通后，将下一年度租金8万元转入被告账户，被告明确表示收到，2020年3月16日，被告又向原告另收取了2万元的租金，但被告迟迟不与原告签订书面合同，其行为损害了原告的合法权益，故原告特提起诉讼。被告长荣京剧院公司辩称，原、被告之间的租赁合同已经于2019年12月31日终止，现在原告起诉要求续签租赁合同的行为不符合法律规定，其在诉状中所主张的拍租权，并非法定权利，而系双方租赁合同约定之内容，如果原告方认为被告侵犯了其拍租权，可依据合同之约定主张相应的责任，故请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江苏省长荣京剧院有限公司原名淮安市京剧团有限公司，江苏省长荣京剧院系被告股东，其原名为淮阴市京剧团。2005年12月22日至2016年1月1日，原告沈玉娇及其丈夫梁友根先后与江苏省长荣京剧院、淮安长荣房屋租赁有限公司（已吊销）就案涉房屋签订租赁合同，合计7份，约定由本案原告承租位于京剧院汇通路14号（东南楼8号门市）房屋，该7份合同均约定，原告如因工作需要或经营不力等原因，需将房屋转给第三方使用，必须事先征得甲方的同意，并要向甲方缴纳百分之十五的转让金。甲方和第三方要重新签订合同。2017年2月20日，原告沈月娇与案外人艾元华签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将案涉房屋租给案外人艾元华，租赁期自2017年2月20日至2020年2月21日，三年租金为40万元。2018年1月1日，原告沈月娇与江苏省长荣京剧院签订《房屋租赁合同》1份，约定江苏省长荣京剧院将案涉房屋出租给原告，租赁时间自2018年1月1日至2018年12月31日，合同关于转租事项与上述7份合同约定一致。2018年12月30日，被告长荣京剧院公司将案涉房屋的承租权通过淮安市阳光拍卖有限公司对外拍卖，原告沈月娇拍得承租权。2019年4月10日，原告沈月娇（承租方、乙方）与被告长荣京剧院公司（出租房、甲方）签订《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》1份，合同约定租赁的房屋为坐落于汇通路14号（东南楼8号门市），年租金为8万元，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日，租金按年结算。合同第五条约定，乙方不得转租租赁房屋。第九条约定，乙方将承租的房屋全部或部分擅自转租、转让、转借、入股、与他人调剂交换的，甲方有权解除本合同。第十二条约定，乙方如需继续承租上述房屋，须在合同期满两个月前，以书面形式通知甲方，双方协商并报市财政局审批同意后，重新签订租赁合同（在同等条件下乙方有优先承租权），必要时需重新进行公开招租；如乙方未能在此期限内书面通知甲方，则视为乙方不再续租，租赁期满本合同自然终止。第十九条约定，此拍租权为三年，合同每年一签，租金不变。信誉良好，无违法经营户，合同到期后续签。原、被告分别在合同上相应处签字或盖章确认。2019年12月23日，被告长荣京剧院公司负责案涉房屋租赁的职工，即子公司经理池杰通过微信向原告发送被告长荣京剧院公司银行账户户名、账号及开户行等内容，并称“好了，发个截图给我”，原告于当天通过银行转账的方式向被告汇款8万元。2020年3月16日，原告再次通过银行转账的方式向被告汇款2万元，并通过微信将银行付款回单截图发送给被告子公司经理池杰，付款回单载明款项用途为补交房租费，原告另通过微信留言“您好刚才已经转过去了，请查收一下”，对方回复“收到”。2020年5月9日，被告长荣京剧院公司将上述款项退还原告，双方就房屋租赁问题发生纠纷，故诉至法院。另查，案涉房屋现由案外人艾元华实际使用，并向被告长荣京剧院公司预交10万元租金，但双方并未签订书面的租赁合同。本院认为，原告沈月娇与被告长荣京剧院公司签订的《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应按照约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告沈月娇将案涉房屋转租他人的行为确违反合同约定，且未按合同约定在合同期满两个月前书面通知被告续租房屋，但被告长荣京剧院公司自认其发现原告转租行为系在2019年9月，但被告负责案涉房屋租赁工作的职工仍于2019年12月23日接收原告预缴的租金，并于2020年3月16日再次收取原告补交租金2万元，该行为与被告所称发现原告转租后便口头告知不再续租的陈述不符，且被告将原告预缴租金退还的时间为2020年5月9日，自2019年9月起算已超出六个月异议期，故被告长荣京剧院公司在发现原告转租行为的合理异议期内未及时行使解除权，并接受原告预缴的下一年度续租租金10万元，且在接受续租租金后未及时退还，为保障承租人的合理信赖利益，被告的上述行为应视为对原告各项行为的默示同意。现被告长荣京剧院公司退还租金并拒绝与原告签订续租合同的行为属于违约，原告要求被告按照合同关于续租条款的约定继续履行出租义务，有事实和法律依据，故对原告要求被告就汇通路14号房屋继续与其签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告江苏省长荣京剧院有限公司于本判决生效之日起10日内就位于淮安市清江浦区汇通路14号（东南楼8号门市）的房屋与原告沈月娇签订房屋租赁合同。案件受理费40元（本院已减半收取），由被告江苏省长荣京剧院有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 刘姚根二〇二〇年十月十九日法官助理 石 琇书 记 员 金芳婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。