重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初565号原告：重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路某**，统一社会信用代码9150010820316470XN。法定代表人：何长君，董事长。委托代理人：何灵，男，1988年11月19日出生，住重庆市南岸区，该公司员工。被告：曾静，女，1980年5月15日出生，住重庆市南岸区。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称洋世达物业公司）诉被告曾静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员薛莲担任审判长，与人民陪审员熊鸿猷、陈作秀组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洋世达物业公司的委托代理人何灵到庭参加了诉讼，被告曾静经本院公告送达开庭传票和起诉状副本，期限届满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉称：原告系被告居住的某小区的物业服务公司，被告自2016年11月1日入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，某小区业主委员会与原告续签了《物业服务合同》，约定由原告继续对某小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了己方义务，但被告从2018年6月起至2019年10月止，期间未按时交纳物业服务费、水电公摊费以及原告代缴的水费。被告拖欠原告2018年6月至2019年10月期间40个月的物业服务费1113.18元（115.50元/月×40个月）、水电公摊费114.50元（8.50元/月×40个月），拖欠2018年6月至2018年12月水费240.80元。经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院要求判令：一、被告支付拖欠原告的从2018年6月至2019年10月的物业服务费1113.18元、水电公摊费114.50元、水费240.80元；二、判令被告支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费之日起按每日千分之三计算至全部款项付清之日止）；三、诉讼费用由被告承担。被告曾静未到庭应诉，也无书面答辩意见。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区某号房屋使用人。2010年8月11日，某小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对某小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.30元/月·平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1元/月·平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.50元/户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.50元/吨、二次供水4.30元/吨；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。合同签订后，原告一直为某小区提供物业服务。2013年9月5日，重庆市南岸区南坪街道阳光社区居民委员会向某小区广大业主发出《关于某小区物业服务合同到期后相关事宜的通知》，告知某小区业主，由原告继续按原合同约定提供物业服务，直至新一届业主委员会成立作出续聘或选聘新物业服务企业为止。为此，原告自2013年7月31日后仍继续为某小区提供物业服务至今。另查明，2011年6月23日某小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为某第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销某第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认某第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日，本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为某小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对《物业服务合同》（草案）签订意见征求表二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（某第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。被告从2018年6月开始拒交物业费，原告向本院陈述，被告以空调外机置于走廊不见了，怀疑系物业工作人员偷走，故拒交物业费，被告向原告反映当日原告已询问保洁人员并查看监控，并未发现空调外机踪影，但与被告沟通无果，故只能制作走访记录备查。庭审中原告陈述，因该小区为老小区，2019年1月1日前只有一个总水表而非由自来水公司直供一户一表，故业主也不直接向自来水公司缴费。自来水公司根据该总表向原告收费，原告再按物业合同的约定，凭原告向自来水公司缴费的发票，根据每户业主的实际用水量向业主收取原告代缴的水费。2019年1月后，该小区改造为一户一表，自此业主直接向自来水公司缴费，原告不再代缴代收。综上，至2019年10月，被告共计欠付原告17个月的物业服务费1113.18元（1.30元/月·平方米×50.37平方米×17个月），水电公摊费114.50元（8.50元/月×17个月）、2018年6月至2018年12月的水费240.80元。2019年11月，原告向被告邮寄催费通知。现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费、水电公摊费，故以前述请求诉至本院。以上事实，有原告提交的资质证书、物业服务合同、社区证明、房屋登记信息查询结果、邮寄回执单、微信催收记录、业主走访记录、欠费清单、交费单、情况说明、代缴水费发票等证据为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告与某小区业主委员会于2010年8月11日签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为物业使用人，与业主一样受到物业服务合同约束，因此某小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对被告具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2013年7月31日物业服务合同到期后，因某小区未能重新选举新一届业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，某小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。关于原告代缴的水费，因原告已实际待被告向自来水公司缴纳水费，且物业服务合同中也由约定，因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费、原告代缴的水费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费1113.18元、水电公摊费114.50元、水费240.80，符合法律规定，本院依法均予以支持。关于违约金，被告未按时交纳相关物业费用，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告按合同约定支付违约金，但合同约定物业使用人应在每月10日前交纳物业费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金，故本院对违约金从欠费次月11日起计收，首次计收违约金的时间为2018年7月11日，且合同约定每日千分之三的标准过高，本院酌情予以调整，以当时欠费金额为基数，从欠费次月11日起，2019年8月20日前按中国人民银行公布的贷款基准利率，2019年8月20日后（含8月20日当日）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并支付违约金至全部款项付清时止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、被告曾静于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费1113.18元、水电公摊费144.50元、水费240.80元，共计1498.48元；并从欠费次月11日起（首次计收违约金的时间为2018年7月11日），以当时欠费金额为基数，2019年8月20日前按中国人民银行公布的贷款基准利率，2019年8月20日后（含8月20日当日）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并支付违约金至全部款项付清时止；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费600元，由被告曾静承担（此款已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 薛         莲人民陪审员 陈作秀人民陪审员熊鸿猷二〇二〇年十月二十二日书 记 员 王    忆    枫