盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初2596号原告（执行案外人）：梁宇峰，男，1978年12月18日生，汉族，辽宁省盘锦市人，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：胡大勇，辽宁许传恩律师事务所律师。被告：从斌斌（申请执行人），男，1973年5月18日生，回族，山东省滨州市人，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被告：陈军（申请执行人），女，1977年2月25日生，汉族，辽宁省盘锦市人，住辽宁省盘锦市兴隆台区。二被告共同委托诉讼代理人：赵明莉、李想，辽宁辽河律师事务所律师。第三人（被执行人）：霍福杰，男，1972年2月10日生，汉族，辽宁省海城市人，住辽宁省盘锦市兴隆台区。第三人（被执行人）：李军，女，1973年6月17日生，汉族，河北省滦南县人，住辽宁省盘锦市兴隆台区。原告梁宇峰与被告从斌斌、被告陈军、第三人霍福杰、第三人李军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁宇峰的委托诉讼代理人胡大勇、被告从斌斌、被告陈军及二被告的共同委托诉讼代理人赵明莉、李想到庭参加诉讼。第三人霍福杰与第三人李军经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销兴隆台区人民法院作出的（2020）辽1103执异37号执行裁定书、（2019）辽1103民3106号民事裁定书、（2020）辽1103执179号执行裁定书；2、判令不得执行兴隆台区房屋；3、判令原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》有效，第三人依法履行房产过户义务。事实和理由：2018年11月10日，原告与第三人霍福杰、李军夫妇签订《房产买卖合同》，约定原告出资38万元购买第三人所有的坐落于兴隆台区房屋，房屋面积为85.00㎡。《房屋买卖合同》签订当日，原告按照合同约定以现金方式支付第三人8万元购房款，第三人将房屋交付原告。2018年12月2日，原告对房屋进行装修。2019年7月21日，原告按照第三人的指示将剩余30万元房款支付给第三人。因振兴地区财贸小区1栋4单元101号房屋存在抵押贷款，原告与第三人约定2019年8月份过户，但第三人没有按时足额支付货款，导致原告无法办理房屋过户登记。原告认为，本案执行标的坐落于兴隆台区房屋虽登记在被执行人霍福杰、李军夫妇名下，但在兴隆台区人民法院2019年9月6日查封该房屋前，霍福杰、李军夫妇已经与原告签订合法有效的书面买卖合同，原告已合法占有该房屋，且支付了全部房款，仅因第三人的原因未办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告享有对执行标的的物权期待权，足以排除强制执行，人民法院应当判令不得对本案执行标的进行执行。被告从斌斌与被告陈军辩称，1、原告没有在人民法院查封不动产之前签订合法有效的书面买卖合同。2020年7月13日，原告提起执行异议申请，法院通过原告提交的证据已经查明原告所签房屋买卖合同没有落款时间的事实，因此，原告无法证明房屋买卖行为发生在房屋被查封之前。2、原告多次自愿放弃房屋过户的权利。原告虽然在购买房产时该房产已经设立了抵押权，但并不必然导致该房屋不能办理过户，只要原告将购房款向抵押权人清偿债务，即可随时解封为买房人办理过户，但原告主动放弃了该次过户的机会，约定于签订合同的次年8月再进行过户。在2019年7月份，原告并没有将购房款直接交给第三人霍福杰用于偿还抵押债务，原告再次放弃了可以过户的机会，属于因自身原因未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定，无法排除本案的强制执行。综上，案涉房产登记在第三人霍福杰名下，且原告没有满足前述第二十八条法律规定的全部四种情形，因此，原告不享有排除本案强制执行的权利，法院的执行行为正确合法，原告的诉请不应得到支持。第三人霍福杰与第三人李军未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的房产证复印件一份、房产买卖合同复印件两份、照片打印件两张，上述证据中虽在案外人执行异议案件中原告提交的房屋买卖合同没有签署时间，但根据本案有签订时间的房屋买卖合同和照片中第三人李军与霍福杰及原告的穿着能够确定双方签订房屋买卖合同的时间并非夏季，且根据照片中第三人李军穿着的盘锦新玛特总店7周年店庆宣传服装可以确认双方间就案涉房屋签订房屋买卖合同的时间为房屋买卖合同的落款时间2018年11月30日。2、原告提供的收据复印件一份、照片打印件一张、付款指示协议复印件一份、汇款申请书一份、国内汇款付款通知单复印件一份，结合上述证据中的照片内原告与第三人霍福杰的穿着及室内状况与签订房屋买卖合同时双方的穿着和室内状况相一致，可以认定原告将购房款中的8万元现金交付给第三人的时间为2018年11月10日。结合付款指示协议和原告按照付款指示将剩余购房款30万元汇入第三人霍福杰指定的代收人符磊账户内的相关凭证，能够证明2019年7月21日原告已经按照其和第三人间的约定将全部购房款交付给第三人。3、原告提供的装修装饰合同一份、装修预算单打印一份、照片打印件八张、物业公司出具的交费证明一份、宽带网用户登记单一份、取暖费交费单据两张、物业费交费单据两张、水费交费单据两张、电费交费单据七张、宽带交费单据一份、证人孙某、罗某的证言，能够证明原告与第三人房屋买卖合同签订后第三人将房屋交付给原告，原告将房屋交给证人孙某居住使用至今，并由孙某委托证人罗某对房屋进行重新装修，同时由证人孙某于2019年1月在该房屋内办理了宽带网上网等相关手续，证人孙某入住后缴纳了房屋使用产生的水、电、供暖等相关费用。4、原告提供的邻里证明实为证人证言，对无正当理由未到庭参与质证的证人证言，本院不予采信。5、原告提供的不动产登记证明书复印件一份、贷款结清证明照片打印件一张，可以证明原告在购买案涉房屋时，因第三人拖欠他人借款而用该房屋作为抵押，在本院查封前，该房屋贷款第三人并未结清导致并未解除该房屋的抵押，无法为原告办理过户。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：：2018年11月10日，原告与第三人霍福杰、李军签订《房屋买卖合同》约定第三人霍福杰、李军将其共同所有的坐落于盘锦市兴隆台区建筑面积为84.93平方米的房屋出售给原告梁宇峰。合同中约定的购房款为38万元，同时约定因此房屋有抵押担保，第三人霍福杰、李军应于2019年8月还清本息并于2019年8月无条件配合原告梁宇峰办理过户。2018年11月10日原告将购房款中的8万元交付给第三人霍福杰。2019年7月20日原告与第三人霍福杰及案外人符磊约定剩余购房款30万元由原告汇入案外人符磊的账户内，再由符磊转交给第三人霍福杰。2019年7月21日原告向符磊账户内汇入30万元，并备注为：财贸小区购房款。另查，上述房屋自签订房屋买卖合同后交付给原告，原告交给证人孙某居住，孙某接收房屋后对房屋进行了装修并办理了宽带入网等相关手续，同时自房屋装修完毕2019年1月开始居住使用至今。上述房屋因在原告与第三人签订房屋买卖合同时有抵押贷款，故未能办理房屋过户登记手续，2019年10月21日第三人霍福杰结清用上述房屋抵押所借的款项。再查，被告从斌斌、陈军因与第三人霍福杰、李军民间借贷纠纷一案向本院申请查封第三人霍福杰、李军的财产，本院于2019年8月26日作出（2019）辽1103民初3106号民事裁定书，裁定查封或冻结第三人霍福杰、李军名下的房屋、车辆、股权、银行存款或者其他相应价值的财产35万元。矿区工作管理部房产交易中心于2019年9月6日协助查封了案涉房屋，查封期限为三年。本院于2019年9月27日作出（2019）辽1103民初3106号民事调解书，调解协议内容为：一、霍福杰、李军总计偿还从斌斌、陈军借款本金29万元，违约金2.9万元，以及按中国人民银行同期贷款利率计算自2019年5月26日至欠款还清之日止的利息；二、霍福杰、李军于2019年12月30日前偿还从斌斌、陈军本金10万元，于2020年5月30日前偿还从斌斌、陈军本金15万元，余款6.9万元于2020年9月27日前还清。如任意一期未给付，则从斌斌、陈军有权要求霍福杰、李军偿还全部剩余欠款本金及按照年利率24%给付利息。因第三人霍福杰、李军未按期履行上述调解协议，故被告从斌斌、陈军于2020年1月7日向本院申请强制执行，本院于2020年2月22日立案后，于2020年4月15日作出（2020）辽1103执179号执行裁定书裁定查封、冻结、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人霍福杰、李军应当履行义务部分的财产。本院认为，本案的争议焦点为原告梁宇峰对登记在第三人霍福杰、李军名下的坐落于盘锦市兴隆台区建筑面积为84.93平方米的房屋提出的执行异议能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，原告与第三人签订房屋买卖合同的时间可以认定为2018年11月10日，故双方签订的房屋买卖合同在本院查封之前；其次，代原告占有房屋的占有人即证人孙某于2018年12月即委托他人装修，并于2019年1月正式居住使用，且证人孙某交纳了居住使用房屋所需要的各项费用，证人孙某占有该房屋的行为应认定为经原告指示代替原告占有该房屋，可以认定在本院查封之前原告已合法占有该房屋；第三，在签订房屋买卖合同的当日原告已向第三人交付了购房款中的8万元，剩余购房款30万元在本院查封之前原告已交付给第三人霍福杰指定的收款人，应当认定在本院查封之前原告已将全部购房款交付给第三人霍福杰；第四，原告在查封之前一直未办理过户登记系因第三人霍福杰向他人借款用该房屋进行了抵押，现第三人霍福杰、李军并未按照双方约定于2019年8月还清用案涉房屋抵押所借款项导致并未按照原告与第三人间的房屋买卖合同约定于2019年8月将房屋过户登记至原告名下。案涉房屋并未在法院查封前过户登记至原告名下系因第三人的原因，而非因原告自身的原因未办理过户登记。故对原告要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。本案系案外人执行异议之诉，而原告要求判令原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》有效、第三人依法履行房产过户义务的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，且法律并未规定案外人执行异议之诉案件应一并审理执行案外人对被执行人提出的履行义务的诉讼请求，故原告的上述请求，本院不予支持，原告可另行提起诉讼。被告认为原告在其提交的证据中和诉状中的签字不一致，但其并未提供证据证明，故对其该项主张，本院不予支持。综上，原告梁宇峰对案涉房屋提出的执行异议能够排除强制执行，应停止对坐落于盘锦市兴隆台区建筑面积为84.93平方米的房屋的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行坐落于盘锦市兴隆台区建筑面积为84.93平方米的房屋，本院(2020)辽1103执异37号执行裁定书自本判决生效时自动失效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7000.00元，由被告从斌斌、陈军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长  裴志顺人民陪审员  孙爱玲人民陪审员  孙 飞二〇二〇年十月二十六日书 记 员  于静怡