江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2103号上诉人（原审被告）：江苏宏和置业有限公司，住所地江苏省海安市白甸镇白甸村**。法定代表人：黄宁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王华，江苏锦润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翁志强，男，1984年11月13日出生，××族，住江西省贵溪市。被上诉人（原审原告）：江巧丽，女，1988年12月24日出生，××族，住江西省贵溪市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘桂山，江苏震阳律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：丛美秀，江苏震阳律师事务所律师。原审被告：上海艾荆投资发展有限公司，，住所地上海市宝山区市一路**A-3816法定代表人：朱作营，该公司执行董事。原审被告：森华基金管理有限公司，住所，住所地山东省青岛市市**鞍山二路**C055div>法定代表人：刘阿君，该公司执行董事。上诉人江苏宏和置业有限公司（以下简称宏和公司）因与被上诉人翁志强、江巧丽及原审被告上海艾荆投资发展有限公司（以下简称艾荆公司）、森华基金管理有限公司（以下简称森华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2019）苏0621民初6205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏和公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回翁志强、江巧丽的诉讼请求；2.二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.案涉款项系由翁志强、江巧丽向艾荆公司支付，有艾荆公司出具的收据及承诺函为证，且该承诺函已经翁志强签字确认，应认定艾荆公司为款项返还义务人。森华公司提供的担保，亦证明返还义务人仅系艾荆公司，与宏和公司无关。2.双方定购协议书第五条约定，购房人应当向宏和公司支付房款，翁志强、江巧丽违约向艾荆公司支付，宏和公司不予认可。3.艾荆公司经宏和公司委托，仅有权代销房屋，而无权代收购房款，并且，该笔款项的收据系由艾荆公司出具，艾荆公司代收房款的行为不能成立，一审认定宏和公司知道或者应当知道艾荆公司的收款行为，没有事实依据。翁志强、江巧丽辩称，宏和公司和艾荆公司系委托代理销售关系，艾荆公司向其收取的款项系购房款。其在承诺函上的签字，仅系对收到承诺函的确认，并非对宏和公司返还义务的免除。艾荆公司、森华公司未陈述。翁志强、江巧丽向一审法院起诉请求：1.宏和公司、艾荆公司返还其购房款50000元，并承担自2019年6月1日起至实际给付之日止按照每日千分之二的标准计算的违约金；2.森华公司就艾荆公司的义务承担连带责任；3.诉讼保全保险费由宏和公司、艾荆公司、森华公司共同承担。一审法院认定事实：宏和珈都项目系宏和公司开发的商品房项目，宏和公司与艾荆公司系委托代理销售关系（艾荆公司独家代理销售上述商品房）。2018年1月3日，翁志强、江巧丽通过艾荆公司与宏和公司签订《宏和珈都商品房定购协议书》，认购上述项目××幢××单元×××室商品房，单价4798.89元/平方米，面积142.22平方米,总价682499元,定金5000元;“按时签约可享受5万元抵8万元优惠”。当日，双方签订备案信息确认单，约定房屋总价602499元，翁志强、江巧丽缴纳定金5000元。2018年1月17日，翁志强、江巧丽通过pos机刷卡分别支付57499元、50000元（其中50000元收费主体为艾荆公司）。收款收据显示，定金5000元及57499元收费主体为宏和公司（加盖有公司印章），收款指向案涉房屋；艾荆公司收取的50000元的收款收据只有“张易”的签名及艾荆公司发票专用章。后宏和公司退还翁志强、江巧丽其直接收取的款项，对于以艾荆公司名义收取的50000元未退还。2019年3月5日，艾荆公司出具承诺函，内容为“……退还售房优惠购房款（50000元）……于2019年5月30日之前支付总款项百分之三十，即人民币壹万伍仟元，于7月31日前支付总款项百分之七十，即人民币叁万伍仟元。若……逾期未支付，由森华基金管理有限公司承担支付责任。逾期未支付按总金额（支付）日息千分之五违约金，直至付清所有款项为止。”森华公司作为担保人在承诺函上签名。翁志强在“以上承诺本人已知晓并确认无误，同意以上内容。退款指定账户……”下方签字人处签名。一审审理中，翁志强、江巧丽及宏和公司均认可案涉定购合同已经事实解除。本案审理过程中，翁志强、江巧丽向法院申请保全，要求冻结宏和公司、艾荆公司、森华公司的银行存款63500元或查封其相应价值的财产，并已提供担保。法院已依法采取了相应的保全措施。另查明，在购房人起诉宏和公司、艾荆公司、森华公司的系列案件中，定购协议书大多载明：“按时签约可享受X万抵X万优惠活动”。对于购房人直接支付给宏和公司账户的款项，宏和公司均开具了加盖其印章的收据，且宏和公司在扣除小额费用后均已退还给购房人；对于购房人支付给艾荆公司或其指定账户的款项，相关收据未加盖宏和公司印章。一审法院认为，本案的争议焦点是对于翁志强、江巧丽购房时未直接支付到宏和公司账户的款项，宏和公司是否具有返还责任。翁志强、江巧丽分别与宏和公司就案涉房屋成立认购合意，该合意权利外观为预约合同性质，但其对于标的物位置、总价等要素协议一致，完全符合本约合同的要素特征，故案涉房屋之购买合意属于具有预约合同外观的本约合同，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并有效。宏和公司为销售其案涉商品房，委托艾荆公司进行代理，艾荆公司的售房行为系代表宏和公司。综合现有证据，法院认为宏和公司应当向翁志强、江巧丽返还剩余购房款。具体理由如下：首先，宏和公司与艾荆公司系委托代理销售关系，艾荆公司的售房行为系代表宏和公司。在艾荆公司与购房人之间没有明确约定的情况下，艾荆公司无权直接向购房人收取佣金或其他费用，故翁志强、江巧丽定购房屋时根据艾荆公司指示所支付的款项，均应属于购房款。其次，从系列案件的审理情况来看，翁志强、江巧丽系通过艾荆公司向宏和公司定购商品房，购房人与宏和公司签订的定购协议载明：“按时签约可享受X万抵X万的优惠活动”，而艾荆公司出具的收据也多载明收款事由为：“活动优惠”。由此可知，宏和公司知道或者应当知道艾荆公司向购房人收取款项的行为，并同意购房人交款后可享受优惠活动，故翁志强、江巧丽根据艾荆公司指示所付款项也应属于购房款。第三，即便艾荆公司无权要求翁志强、江巧丽向其或其指定账户付款，因艾荆公司系委托代理销售公司，且定购协议、收据也载明相应付款系翁志强、江巧丽参加相应购房优惠活动所付款项，翁志强、江巧丽亦有理由相信艾荆公司有相应权利，艾荆公司向翁志强、江巧丽收款行为所产生的民事责任应由宏和公司承担。最后，艾荆公司向翁志强、江巧丽出具承诺函，表示愿意承担返还责任，应当属于债务加入，而非债务转移。翁志强、江巧丽在接受该承诺函时并未作出放弃向宏和公司主张返还款项的意思表示。故艾荆公司出具承诺函的行为不能免除宏和公司的返还责任。森华公司系承诺对艾荆公司的返还义务承担责任，属于为艾荆公司提供保证担保，亦不能免除宏和公司的返还责任。综上，宏和公司应当向翁志强、江巧丽返还50000元。艾荆公司向翁志强、江巧丽出具承诺函承诺返还购房款构成债务加入，超出上述金额的款项属于艾荆公司承诺自愿给付行为，应由艾荆公司支付。森华公司为艾荆公司的债务提供担保，应依法承担连带责任。艾荆公司与森华公司未按承诺函履行，应按约支付违约金。因承诺函约定违约金标准过高，翁志强、江巧丽主张按日千分之二的标准计算，但该标准仍明显过高，考虑到宏和公司、艾荆公司、森华公司未及时退还购房款给翁志强、江巧丽造成的损失以银行利息为主，故法院酌定按年利率6%的标准计算违约金。同时，承诺书约定“若逾期未支付按总金额（支付）……违约金”，故对于艾荆公司、森华公司而言，现翁志强、江巧丽主张自2019年6月1日起计算利息损失，法院应予支持。对于宏和公司而言，因翁志强、江巧丽与其之间的定购协议的实际解除日期（填写退房申请表或宏和公司退款时）早于翁志强、江巧丽主张的计算利息损失的日期，宏和公司依法本应在协议解除时就应立即退还购房款，故现翁志强、江巧丽主张自2019年6月1日起计算利息损失，法院应予支持。翁志强、江巧丽主张保全保险费，无法律依据，法院不予支持。宏和公司委托代理人参加庭审活动，但其对诉讼代理人未充分授权，应当适用程序法缺席审理的相关规定。艾荆公司、森华公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了对证据进行质证和对事实进行抗辩的权利，由此产生的不利后果依法由其自行承担。森华公司承担保证责任后可依法向艾荆公司追偿。如宏和公司返还相应款项后产生了损失，其可依法另行向艾荆公司主张相应权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、宏和公司于判决发生法律效力后10日内返还翁志强、江巧丽购房款50000元，并支付相应利息损失（以50000元为基数，按年利率6%的标准，自2019年6月1日起算至实际给付之日止）。二、艾荆公司对宏和公司的上述第一项判决义务承担连带责任。三、森华公司对艾荆公司的上述第二项判决义务承担连带责任。四、森华公司承担保证责任后，有权凭判决直接向艾荆公司追偿。如果宏和公司、艾荆公司、森华公司未按照法院指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回翁志强、江巧丽的其他诉讼请求。案件受理费1325元，保全费655元，合计1980元，由宏和公司、艾荆公司、森华公司共同负担。宏和公司、艾荆公司、森华公司于判决发生法律效力后10日内缴至海安市人民法院。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明事实予以确认。二审另查明，宏和珈都项目××幢××单元×××室商品房，备案单价为4358元/平方米，备案总售价为619795元。本院认为，本案的二审争议焦点系宏和公司是否就案涉款项负有返还义务。《商品房销售明码标价规定》第九条规定，“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”《中华人民共和国价格法》第十三条第二款、《商品房销售明码标价规定》第十三条规定，“经营者不得在标价之外加价销售商品，不得收取任何未予标明的费用。”本案中，宏和公司通过艾荆公司与购房人签订《宏和珈都商品房定购协议书》，约定××幢××单元×××室商品房总价为682499元。该约定售价已超过其实际备案销售总价，构成在备案价之外加价销售商品房；艾荆公司向购房人收取的款项系采用欺诈方式取得，亦构成在备案价之外收取其他费用，属于违法行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，宏和公司与购房人签订的定购协议载明，“按时签约可享受X万抵X万的优惠活动”，而艾荆公司向购房人出具的收据也多载明收款事由为“活动优惠”。宏和公司知道或者应当知道艾荆公司在备案价之外采用欺诈方式收取其他费用，应与艾荆公司承担连带责任，宏和公司就案涉款项负返还义务。至于宏和公司主张债务免除，艾荆公司出具的承诺函，系对其司向翁志强、江巧丽返还购房款的承诺，并未以此免除宏和公司的返还责任；森华公司提供的担保，亦系对艾荆公司返还购房款承担连带责任的保证，并未以此免除宏和公司的返还责任。故，一审认定宏和公司负有返还案涉款项义务，艾荆公司、森华公司应承担相应连带责任，并无不当。综上所述，宏和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1325元，由江苏宏和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 罗 勇二〇二〇年十月十二日书记员 施惠惠