河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初2693号 原告：富力（香河）房地产开发有限公司，住所地香河县大香公路**富力漫时光小区**楼**门市。 法定代表人：杨培军，董事长。 委托诉讼代理人：曹**伟，公司员工。 委托诉讼代理人：洪丽雯，公司员工。 被告：李广哲，男，1981年11月10日出生，汉族，天津市南开区人，住南开区。 原告富力（香河）房地产开发有限公司（以下简称富力公司）与被告李广哲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人曹**伟、洪丽雯、被告李广哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富力公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告剩余房款330000元；2、请求法院判令被告支付原告逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止；3、请求法院判令被告支付公共维修基金5176元；4、请求法院判令被告支付原告前期物业服务费，共计2753.63元（自2018年6月1日起，暂计至2019年12月31日，计算方法为每平米物业服务费2.8元×实测建筑面积51.76平米×19个月），上述金额共计：人民币380037.63元；5、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年3月27日，原告与被告签订了编号为20170504074的《商品房买卖合同》（下简称“《买卖合同》”）及补充协议，约定被告购买原告开发的香河富力新城二期（八）建设项目1号楼1单元1601房屋，总房款679686元。《买卖合同》第六条约定，被告采取贷款方式付款，被告在2017年3月10日前支付首期房款349686元，剩余房款330000元向中国工商银行股份有限公司香河支行申请贷款支付，同时，补充协议第三条、第六条约定，被告应于签署合同之日起5日内，办理按揭手续，逾期办理按揭手续，视为逾期付款，应承担《买卖合同》第七条约定的逾期付款违约责任。《买卖合同》第七条约定，如未按照本合同约定的时间付款，被告应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。补充协议第十二条约定，原告同意委托被告代交契税、公共维修基金、产权登记费、物业费，并在收楼前将上述费用交给原告，自原告通知收房日期届满之日起，被告应向原告支付物业服务费。补充协议第十九条约定，物业服务费用为每月2.8元/平方米。2018年5月23日，原告向被告送达《富力新城交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，可以在2018年5月30日交付使用。基于被告逾期付款事实，原告多次进行催收，并于2019年8月16日、2019年12月3日分别向被告发送催款函，通知其于收到催款函20日之内支付剩余房款及违约金。截至当前，被告仍未支付剩余房款330000元，同时也未按照合同约定支付物业服务费、公共维修基金。鉴于以上事实。原告提出以下诉讼请求：一、请求法院判令被告支付原告剩余房款330000元。依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据《合同法》第一百零九条的规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”根据双方签订的《买卖合同》，被告作为购房人，负有按照合同约定的时间及金额支付购房款的义务，然而被告在经原告多次催告后仍不履行付款义务，被告系《买卖合同》的违约方，原告有权要求被告继续履行合同，及时支付购房合同所欠款项330000元。二、请求法院判令被告支付原告逾期付款违约金，以逾期应付款额为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《买卖合同》第十一条逾期付款责任约定，因被告未按约定时间付款的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。因此，请求法院判令被告支付原告违约金，每日按照逾期应付款的万分之二计算违约金至实际付款之日止，暂计至2019年12月31日，逾期应付款330000元，应付日期2018年4月2日前，逾期天数638天，违约金42108元。（计算方法为：330000×0.0002×618=42108元）。三、请求法院判令被告向原告交纳公共维修基金5176元。补充协议第十二条约定，原告同意委托被告代交公共维修基金，并同意在收楼前将上述费用交给原告，按照香河县住房保障与房产管理局签发的香房2014140号《关于调整全县住宅专项维修资金交存标准的通知》，非住宅类房屋交存标准为100元/平米，本案房屋为商业性质，实测面积51.76平，应交公共维修基金5176元，因此，请求法院判令被告向原告交纳公共维修基金5176元。四、请求法院判令被告支付原告物业服务费2753.63元。补充协议第十二条约定，原告同意委托被告代交物业费，并同意在收房前将上述费用交给原告。补充协议第十九条约定物业服务费用为每月2.8元/平方米。《买卖合同》约定的交付使用日期为2018年5月30日，因此请求法院判令被告向原告支付自2018年6月1日起，暂计至2019年12月31日期间的物业费，共计2753.63元（计算方式为每月每平米物业费2.8元×实测建筑面积51.76平米×19个月）；五、请求判令被告承担本案的诉讼费用。本案被告怠于办理贷款，拖延支付剩余购房款，已经构成违约，因被告违约行为导致本案产生，被告应承担本案的诉讼费用。综上。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告李广哲辩称，原告诉求不合理，原告在售楼时有诱导和鼓吹行为，当时我在北京双井销售中心时，原告销售人员说现在价格在14000元，以后还要涨价，交了定金就可以按现价购买。2017年我交纳了51%的购房款，合同约定剩余购房款以贷款方式支付，按照原告提供的可以办理贷款的银行贷款，因我有其他贷款逾期还款现象，所以银行没有批贷。签订合同时原告销售人员说可以帮助办理贷款。由于贷款批不下来，我也没有能力交付剩余房款，事情就搁置了。当时协商是如贷款办不下来可以退房。关于原告所说的收房通知和催款通知我没有收到。我一直没有入住房屋，没有享受物业服务，所以不应缴纳物业费。我买房是与我前妻共同购买，现在已经离婚。我认为原告应当同时起诉我和我前妻。 本院经审理认定事实如下：2018年3月27日，原告富力公司与被告李广哲签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告开发建设的香河·富力新城二期（八）建设项目1号楼1单元1601号房屋，建筑面积51.92平方米，每平方米13091.02元，房屋总价款人民币679686元；被告在收房时，按实测面积据实结算房价款，多退少补；付款方式为被告应于2017年5月4日前支付首付款人民币349686元，剩余房款人民币330000元由被告以向中国工商银行股份有限公司香河支行申请贷款的方式支付；如被告逾期付款，按每日万分之二向原告支付违约金；原告应于2018年5月30日前将房屋交付被告使用。补充协议约定，被告自行选择贷款方式，并保证其已经向贷款机构了解按揭贷款条件及所需提供的所有资料，原告不负责审查被告是否符合贷款条件，不保证被告的贷款申请获批；被告应于签署合同后5日内提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需全部文件，否则视为被告逾期付款，被告必须承担逾期付款的违约责任；如由于被告的原因导致银行认为其不具备贷款申请条件，双方所签订的购房合同继续履行，被告应于收到通知（含银行或原告书面通知）之日起20日内一次性向原告付清全部房款，被告逾期付款，则应按照合同约定承担违约责任；被告同意委托原告代交契税、公共维修基金、产权登记费、物业费，并在收楼前将上述费用交给原告，否则原告有权拒绝交付房屋，所产生的损失由被告承担；该商品房交付后，小区业主委员会成立之前，原告依法选聘北京恒富物业服务有限公司香河分公司负责物业服务，被告同意该物业公司的服务，本商品房的物业服务费按建筑面积计收，暂定每月每平方米2.8元。被告早在签订《商品房买卖合同之前就已经向原告交纳购房首付款及定金合计人民币349686元。合同签订后，被告向银行申请贷款，因被告信用报告中有逾期还贷的不良记录，其贷款申请未获批准。2018年5月23日，原告通过邮政快递向被告发出《富力新城交付使用通知书》，通知被告房屋已经验收合格，可以交付使用，房屋实测面积51.76平方米，收房时需交纳购房款327905元、公共维修基金5176元，共计人民币333081元，交房时间为2018年5月30日。被告于2018年5月25日收到该通知，但被告既未按通知书交付购房款及公共维修基金，也未办理收房手续。 上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、购房款收据、《富力新城交付使用通知书》、快递查询详单及回执、被告的信用报告等证据证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违背法律，属合法有效，对双方具有约束力。被告在贷款因其个人信用问题未获批准的情况下，未按补充协议约定支付购房款及公共维修基金，属违约行为，应当承担民事责任。根据合同约定和房屋交付使用通知书的内容，应当确认被告拖欠原告购房款金额为人民币327905元、公共维修基金金额为5176元，故此本院对原告要求被告支付该款项并按合同约定支付违约金的诉讼请求予以支持，对于原告超出上述金额的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付物业服务费符合补充协议约定，本院予以支持。被告抗辩主张不符合合同及补充协议约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下： 一、被告李广哲于本判决生效后15日内向原告富力（香河）房地产开发有限公司支付购房款人民币327905元，并以该金额为基数，按日万分之二计算，向原告支付自2018年6月10日（收到《富力新城交付使用通知书》后第21日）起至本判决确定的债务履行之日止的逾期付款违约金。 二、被告李广哲于本判决生效后15日内向原告富力（香河）房地产开发有限公司支付公共维修基金人民币5176元。 三、被告李广哲于本判决生效后15日内向原告富力（香河）房地产开发有限公司支付物业服务费，计算方式为每月每平米物业费2.8元×实测建筑面积51.76平米，自2018年6月1日起计算至本判决确定的债务履行之日止。 四、驳回原告原告富力（香河）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3500.28元，原告负担25元，被告负担3475.28元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  许广恒 二〇二〇年十月十九日 书记员  孙 帅