江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初3366号原告：王东，男，1978年12月13日生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：孙**，江苏素彤律师事务所律师。被告：盐城市顺碧房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320902MA1NCUUT51，住所地盐城市亭湖区太湖路******。法定代表人：上官鹏程，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李家欢，系该公司法务。委托诉讼代理人：胡景晔，系该公司法务。原告王东与被告盐城市顺碧房地产开发有限公司（以下简称“顺碧公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告王东及其委托诉讼代理人孙**，被告顺碧公司的委托诉讼代理人李家欢、胡景晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王东向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告因没有购买到位于亭湖区房屋配套地下室导致的房屋整体价值减值损失165500元。事实和理由：2019年10月23日，原告与被告签订了房屋预售合同，约定原告购买被告开发的叠墅一套（三、四层），并办理了网签手续。该房屋配套有车库和地下室，在被告宣传单页和原告计算总价时，均将车库和配套地下室计算在内，且为独立产权。房屋预售合同签订后，被告与原告就车库又单独签订了购买协议。但在原告向被告要求购买配套的地下室时，被告却百般推脱。在原告的一再追问下，被告才表示该房屋配套地下室已经转卖他人，无法再售与原告。原告认为该房屋的附属设施（车库、地下、地下室都是独立产权，但被告在宣传、销售时是将车库、地下、地下室作为卖点与叠墅一起宣传销售的告在未征得原告是否有购买意愿的情况下，擅自将原告叠墅配套的地下室卖与他人，明显违反了其最初向原告的承诺。现原告因没有购买到位于亭湖区房屋配套地下室导致的房屋整体价值减值损失约15万元，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望予以支持。被告顺碧公司辩称：案涉地下室与原告购买的房屋为两套独立的商品房，可单独出售并办理产权登记，被告不存在原告诉称的欺诈行为。原告在2019年4月认购商品房一套，于2019年7月29日支付全部房款，同天销售顾问带领原告去案涉地下室实地观看，原告并没有明确表示需要购买或者不购买。待被告将案涉地下室出售他人时，原告又主张需要购买案涉地下室。案涉地下室当时已经出售，无法再次出售给原告。原告主张的价值损失，没有法律及合同约定的依据。房屋的价值确定受到房屋所在地小区地理位置、交通情况、建设质量、综合配套设施及房屋位置、结构面积等诸多因素的影响。原告也没有提及任何的证据证明地下室的有无必然影响到其房屋的价值，所以对于原告主张其没有购买到地下室产生的商业损失，我公司不予认可，请求驳回其全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据：1、《商品房预售合同》、购房发票各一份；2、碧桂园天玺小区对外宣传手册一份。经审理本院依法认定事实如下：原被告双方签订商品房买卖合同一份，由被告向原告出售位于盐城市房屋，总房款2271460元，约定上述房款应于2019年7月30日前支付。后原告按约定支付了全部购房款。2019年9月21日顺碧公司与黄某、杭某签订《商品房买卖合同》（预售版），由黄某、杭某向某公司购买位于*室车库，总价款为82750元。现原被告双方因购买地下室事宜发生矛盾。原告曾于2019年11月4日诉至本院，要求判令顺碧公司将位于亭湖区*室房屋配套地下室出售给原告，后原告于2020年6月12日向本院撤回起诉。现原告再次诉至本院。庭审中，原被告双方对下列事实存在分歧，并分别进行了陈述：1、住宅房屋是否搭配固定编号地下室销售原告陈述，原告所购买的*室、*室房屋有配套地下室，配套的地下室是*号。原告提供的宣传册上，中叠编号“Z5-DP002”房屋与地下室都是对应的。按照生活常识，买房配地下室就是为了生活便利，不可能房屋与地下室不在同一栋。销售员在销售时介绍配套*、*室地下室，当时的宣传彩页和整个小区一期所有其他中叠业主的购房情况来看，地上，地上房屋与地下室都是对应的div>被告陈述，原告提供的宣传手册中中叠印制的内容是我公司当时宣传内容，其上手写黑字内容真实性无法核实，但从其内容来看，写的是*室。地下。地下室与地上住宅也是分开计价的能证明被告在销售时就承诺了地上与地下进行捆绑销售。同时在销售宣传单页下方也有相应的免责声明，宣传资料仅供参考，不作为销售承诺和合同附件，双方的权利义务仍按照最终签订的商品房买卖合同为准。销售过程中存在其他业主购买的房屋与地下室对应的情况，但不可能是每一户都对应的。为证明其陈述情况，被告提供了中叠地下室销售情况明细。从该明细上看，住宅房屋编号与地下室编号未形成必然的对应关系，部分住宅房屋购买者未购买地下室。2、住宅房屋购买者是否享有对确定编号的地下室的优先购买权利原告陈述，被告对外宣传房屋有配套地下室出售，即使产权是分开的，原告也有优先购买该地下室的权利。被告未经原告同意，将原告中意的房屋配套地下室出卖给他人，侵犯了原告的合法权益。被告陈述，案涉地下室并非地上房屋的附属设施。本案的地下室与房屋并不相连，原告对于该地下室并无法定或约定的优先购买权。从案涉地下室所在小区同类型业主对于地下室的购买情况来看，我公司是会优先向购买中叠的业主推荐地下室，但并没有承诺为其保留，具体购买还是遵循先到先得的方式。3、关于房屋销售的相关经过被告陈述，实际销售中，销售顾问带领原告现场查看过地下室，原告一直未明确是否购买。2019年7月29日，被告就原告现所购买的房屋与原购买人正式解除商品房销售合同。根据公司销售员吕某反馈，原告在购买地上住宅签合同时，销售员有带领原告去地下室看过，但原告没有明确表示是否购买。原告陈述，合同是在2019年7月29日签订的，但是当时没有去看地下室，因为当时地下室工程还没结束，看不了。我当时知道有地下室，表示要购买。但被告公司为月底冲业绩，让我29号付全款，说地下室和车位下个月再说。在原告购买案涉房屋前，曾有一个购房人存在，后其退房了，购房人最初是连着*号地下室一起购买的。2019年4月份原告交纳了购房定金，被告称因案涉房屋涉及到前一手交易，要等不动产中心解除房屋的网签备案。8月初，原告又购买了两个停车位，交了车位的款项，在8月份出差回来后，原告向销售员表示要购买配套的地下室，让销售员带原告去看地下室，销售员说其没有钥匙，暂时看不了。8月份至9月份期间，原告一直向销售员表示要购买地下室。至9月份销售员打了一个电话给原告，销售员表示说现在人找领导要买地下室，原告回复称等过了国庆节回去买。到了10月份，原告第一次跟着销售员一起去看了地下室，这之前因工程方在做防水不让下去看。一直到11月份销售员都没有对原告说地下室已经卖掉了。后原告到被告公司要求查询原告打算购买的地下室情况，被告公司回复已经卖掉了。在此之前销售员一直对原告说销售事宜打包给了第三方处理，地下，地下室的销售也在内员从8月份至10月都是这么说的，所以原告一直没有机会购买。4、关于被告在房屋销售过程中是否存在欺诈原告陈述，被告在对外宣传时有相应的地下室，但在原告购买时将与该栋楼对应的地下室出卖给其他人，实质上是一种欺诈情形。被告陈述，被告在销售时的广告宣传单页是一个要约邀请，结合其他业主购买地下室的情况，地下，地下室是可买可不买的与被告之间理解存在偏差，截止上一次原告诉讼时，小区内仍有一些地下室供原告选择，原告只是购买不到其希望购买的*、*号地下室，而并非购买不到地下室，是两个不同的概念，被告在销售地上住宅时也没有明确向原告宣传必须配套*、*号地下室。被告不存在欺诈行为。本案审理过程中，经查询（2019）苏0902民初7425号案件卷宗，发现：在2020年6月11日下午15时的谈话笔录中，被告确认案涉地下室认购时间为2019年9月11日。该案中，原告提供了两段录音，其陈述该两段录音，是其于2019年10月份在被告公司售楼处与销售员吕国锋通话形成的。其中有如下内容：“（王东）：你把领导找出来解决问题，一查房源什么时候交钱的，这个房子哪个卖的，我再和你说了，中秋节前一天你打电话给我的，你说有人找到关系想买这个地下，我说你不要卖，等我中秋节回去，我要买的，然后中秋节我回来的时候，你说在打包中，那时候9月底售楼处要撤了，打包中，现在卖不起来，是不是这样的，然后过了国庆我又来买，你说还在打包中，还是卖不起来，那你说在打包中，打包中，卖不起来，卖不起来。那你9月份中秋节打电话给我，那时候房子卖了吗？（吕某）：因为那时我没查房源，我也不清楚卖没卖，也有可能在我打电话给你在那之前卖了。（吕某）：我的意思，当时房源我没查，我只不过听到动静，然后我就打电话给你了。（王东）：我当时打电话给你我说这个房子我要呢，对不对？（吕某）：那时候你说要的”。吕国锋在2020年6月11日接受本院询问时对上述两段录音的质证意见是：录音中是我，但可能不是全部内容。同时吕国锋还陈述，在看地下室时，王东说地下室有些返潮，他表示就不要了，那时候他已经购买完*室房屋了，大概是2019年7月30日，当时就吕某和王东两人，没有其他人在场。此后王东没有提出看地下室。2019年9月，吕国锋主动给王东打电话，询问其是否要购买地下室，王东说让公司这边保留地下室，等其回来看，再决定要不要，吕国锋回复不能保留。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提供了被告在销售房屋过程中提供的宣传资料，以证明中叠搭配相应的地下室。根据原被告陈述，双方均认可购买住宅房屋和地下室需分别签订购房合同、分别计价、交纳购房款。在被告实际销售房屋过程中，亦未要求地下室与住宅房屋必须一一对应、捆绑销售，业主有权选择是否一并购买地下室。现并无证据证明双方关于地下室的购买约定了原告享有优先权，也无证据证明原告所称的其所购买的房屋与*、*室地下室是必然对应的。另，也无证据证实地下室的价格与房屋售价存在直接的、必然的影响。原告虽主张其曾表示过要求购买案涉地下室，但现有证据也不足以证明原告最早是何时表明购买意愿的。因此原告现以被告存在欺诈，侵害其优先购买权为由要求被告给予损失赔偿，依据不足，本院依法不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王东的诉讼请求。案件受理费3300元，依法减半收取1650元，由原告王东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式贰份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 夏 凡二〇二〇年十月九日书记员 夏正途附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。