昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初10433号原告：云南海埂宾馆统一社会信用代码：91530100MA6K59X678法定代表人：徐启贵住所：昆明滇池国家旅游度假区。委托诉讼代理人：刘江涛、张宏兵（实习），北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：贝尔（云南）健康服务有限公司统一社会信用代码：91530100MA6KE9EF98法定代表人：李志凌住所：昆明滇池国家旅游度假区。法定代表人：李志凌，男，汉族1984年8月10日生，身份证住址：云南省昆明市西山区。原告云南海埂宾馆（以下简称“海埂宾馆”）与被告贝尔（云南）健康服务有限公司（以下简称“贝尔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海埂宾馆的委托诉讼代理人刘江涛、张宏兵，被告贝尔公司的法定代表人李志凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海埂宾馆向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付截至2020年3月31日的租金3096808元；2、被告自2020年4月1日起至2020年6月22日期间，按每年1591350元的标准，向原告支付房屋占用费357508.76元；3、被告以3096808元为基数，自2019年4月30日起至实际付清之日止，按照日千分之一标准支付租金违约金；4、被告以357508.76元为基数，自2019年6月22日起至实际付清之日止，按照日千分之一标准支付房屋占用费违约金；5、被告支付拖欠的水费60242.15元、电费24250元；6、本案的诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：2016年11月29日，原告与云南方策科技有限公司签署了《房屋长包合同书》，约定方策公司向原告承租海埂宾馆Ｂ区房屋，租期为3年，即自2017年2月1日起至2020年1月31日止。2017年10月11日，原、被告双方签署了《合同补充协议书》，约定承租方变更为被告，租期变更为2017年4月1日至2020年3月31日止。后被告未按约定支付租金，也未按时腾空房屋，被告累计拖欠租金、房屋占用费达300多万元，经原告多次催收未果，故原告诉至法院。被告贝尔公司辩称：对原告方的诉讼请求无异议，但对第3项、第4项诉请的违约金虽然合同约定为每日千分之一，但该违约金标准过高，请求根据原告与被告方实际经营情况，考虑被告方经营困难，还有被告对房屋的改造等情况给予一定的减免。本院经审理认定事实如下：2016年11月29日，原告海埂宾馆作为甲方与作为乙方的案外人云南方策科技有限公司签订了《房屋长包合同书》，约定方策公司向原告承租位于海埂宾馆Ｂ区房屋，租期为3年，即自2017年2月1日起至2020年1月31日止，其中2016年12月1日至2017年1月31日为进场免租期，租金约定为：第一年租金每年150万元，第二年起至第三年，每年的租金按上一年租金递增3%计收，第一年的租金在合同签订之日起20日内付清，第二年起的租金每年一付，即在每年开始的1个月以前付清该年的全部租金，违约责任约定为：“1、乙方逾期付款的，应向甲方另行承担支付相当于逾期付款总额每日千分之一的违约金，2、乙方未按本合同约定的期限、标准交还房屋的，在未交完成之前应按原租金标准向甲方支付房屋占用费，并支付相当于占用费总额每日千分之一的违约金。”合同还就履约保证金、转租、装修修缮、费用承担、合同解除、续租等事项进行了约定。2017年10月11日，原告海埂宾馆与被告贝尔公司签订了《合同补充协议书》，约定上述房屋租赁合同的承租方变更为被告贝尔公司，租期变更为2017年4月1日至2020年3月31日止，并约定除修改条款外，原合同的其余部分完全继续有效。2020年6月22日，原、被告办理了交接，被告已从诉争房屋退场。原告海埂宾馆在庭审中陈述，原告诉请的累计拖欠租金3096808元包括了2018年、2019年的租金，为计算方便，原告方放弃主张一部分违约金，仅主张2019年4月30日以后的租金违约金。被告贝尔公司在庭审中陈述已支付原告房屋租金300000元，原告海埂宾馆对此无异议。本院认为：原告海埂宾馆与案外人方策科技公司签订的《房屋长包合同书》以及该合同承租人由方策科技公司变更为被告贝尔公司后，原、被告所签订的《合同补充协议书》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应属合法有效，合同当事人均应当依约履行各自的合同义务。本案中，经原、被告双方核对结算，被告尚差欠原告截止至2020年3月31日的租金3096808元、自2020年4月1日至2020年6月22日期间的房屋占用费357508.76元、拖欠水费60242.15元、电费24250元，以上欠款共计3538808.91元，被告对该金额无异议，本院予以确认，扣除被告已支付租金300000元，现被告尚差欠原告租金2796808元、房屋占用费357508.76元、水费60242.15元、电费24250元。关于违约金，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院就能予支持。”第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原、被告双方约定违约金按逾期付款总额每日千分之一计，折合约每月3%，被告抗辩过高，要求减少，结合本案实际情况，综合考虑2020年初疫情防控等客观因素，本院将违约金下调至按未付租金、房屋占用费的万分之五计算，并将房屋占用费违约金的起算时间调整确定为2020年6月22日。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贝尔（云南）健康服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南海埂宾馆支付截止至2020年3月31日的租金人民币2796808元；二、被告贝尔（云南）健康服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南海埂宾馆支付以人民币2796808元为基数，自2019年4月30日起至实际清偿之日止，按每日万分之五计算的违约金；三、被告贝尔（云南）健康服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南海埂宾馆支付自2020年4月1日起至2020年6月22日止的房屋占用费人民币357508.76元；四、被告贝尔（云南）健康服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南海埂宾馆支付以人民币357508.76元为基数，自2020年6月22日起至实际清偿之日止，按每日万分之五计算的违约金；五、被告贝尔（云南）健康服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南海埂宾馆支付水费人民币60242.15元；六、被告贝尔（云南）健康服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南海埂宾馆电费人民币24250元；七、驳回原告云南海埂宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取人民币22769元（原告已预交），由原告负担4477元，被告18292负担（于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员  郭志勇二〇二〇年十月十六日书记员  普茜茜