河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异232号 案外人：蔡贵改，女，1974年12月26日出生，汉族，住正定县。 申请人：殷子岚，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区东岗路**。 法定代表人：赵丙恒。 委托诉讼代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鹏，该公司员工。 被申请人：赵丙恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 被申请人：杨玲，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省正定县。 委托诉讼代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 在本院执行申请人殷子岚与被申请人河北金建房地产开发有限公司（以下简称河北金建公司）、赵丙恒、杨玲借款合同纠纷一案中，案外人蔡贵改对本院作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封河北金建公司开发建设的x恒园小区x号楼x单元x房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人蔡贵改称，申请对案外人已购买的河北金建公司开发的x恒园项目x号楼x单元x室的房产不进行查封。事实与理由： 案外人已于2013年7月16日与河北金建公司签订购房协议，购买了x恒园项目x号楼x单元x室的房产，截止到贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款1006518元，因此，在贵院拟查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请人殷子岚答辩称，石家庄市中级人民法院查封的房产符合法律规定，根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。石家庄市中级人民法院查封的该房产登记在河北金建公司名下，因此申请人申请查封该房产符合法律规定。 被申请人河北金建公司、赵丙恒、杨玲答辩称，我方认为贵院査封本案案外人即被查封房产业主的x恒园小区房产，不符合法律规定，依法应予解封。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以及第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，不动产买受人的民事权益符合上述要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案所涉业主均与我公司签订了认购书。内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，我公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉认购书应认定合法有效。且业主已经交付全款或已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，并实际占有该不动产。显然，本案被查封房产的业主均符合上述规定，法院应依法解除对这些业主房产的查封措施。 案外人蔡贵改提供以下证据： 证据一、2016年7月16日案外人与河北金建公司签订的认购协议书一份； 证据二、2013年4月13日河北金建公司出具诚意金2万元收据一份、2013年6月15日房款16万元收据一份、2018年5月4日定金7000元收据一份、2013年5月11日房款10万元收据一份、2016年7月16日地下室81796元收据一份、2016年7月16日补款13519元收据一份、2016年7月16日房款248730元收据一份、房款35万元收据一份（2017年4月19日有银行流水）、2018年5月3日定金3000元收据一份；拟证明交纳全部购房款。 证据三、2018年11月18日正定县众鑫物业服务有限公司出具充电费100元收据一份；2016年7月16日电梯使用费600元收据一份、2016年7月16日装修押金3000元、2016年7月16日物业费、装修费等费用3483元、2017年7月16日契税、维修基金工本费等费用22752元收据一份、2019年7月14日物业费2727元、2019年10月7日物业费2996元、2019年6月23日物业费2727元、2019年6月23日生活垃圾费36元收据一份；拟证明已经实际入住案涉房屋。 证据四、银行流水凭证； 证据五、2017年4月19日的业主手册。证明房屋已经交全款，且已经实际入住。 申请人殷子岚质证称，首先对证据一有异议，其提供的商品房买卖协议不符合法律规定，正规的商品房买卖协议是由建设厅、工商局联合制定的商品房买卖合同格式合同。案外人提交的协议显然不符合该规定，对其提供的证据二、证据三转款凭证、收据均有异议，因为其收据没有相应的转款凭证、没有发票，因此我们对真实性、合法性均有异议。证据四是银行转账凭证，刚才核对证据的时候看的是转给其他人的，与本案没有任何关系，是其转款是和其他人之间的其他关系，与金建公司购买商品房没有任何关系。证据五的业主手册真实性无异议。 被申请人河北金建公司、杨玲、赵丙恒质证称，对于案外人所提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，我们对于案外人转给其他人的房款是认可的。 本院查明，申请人殷子岚与被申请人河北金建公司、赵丙恒、杨玲借款合同纠纷一案，本院受理后，申请人殷子岚向本院申请财产保全，请求查封被申请人河北金建公司所有的位于河北省正定县正定国用（2011）第x号、x号国有土地使用证及在该国有土地使用证上建筑的房产。本院经审查认为，殷子岚的申请符合法律规定，2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定：查封被申请人河北金建公司名下证号为正定国用（2011）第x、x号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元。 2019年10月21日，本院向正定县房地产管理所发出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封：一、被申请人河北金建公司名下位于石家庄市正定县房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 x号楼x号房产。 查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。 二、查封期限三年，自2019年10月23日至2022年10月22日。 另查明，2013年4月13日案外人蔡贵改与河北金建公司签订诚意金客户登记表，意向房源为1、11号楼4层两室，面积：135.79平方米，2、11号楼4层两室，面积98.72平方米，案外人自愿缴纳2万元诚意金。2016年7月16日案外人蔡贵改与被申请人河北金建公司签订x恒园认购协议书，约定购买河北金建公司开发销售的“x恒园”小区x号楼（栋）x单元x室，房屋面积132.74平方米，价格为6619.93元/平米，金额878730元。付款方式为银行按揭，案外人于2013年6月15日交付定金2万元；2016年7月16日前缴纳总房款的60%及以上即528730元，剩余房款350000元整由河北金建公司协助案外人向银行申请按揭贷款。 2013年5月11日河北金建公司向案外人蔡贵改出具房款12万元收款收据一份(包括定金2万元）、2013年6月15日房款16万元收款收据一张、2016年7月16日补款13519元收据一张、2016年7月16日房款248730元收据一张、2016年7月16日地下室81796元收据一张、房款35万元收据一份。 2017年4月19日正定县众鑫物业服务有限公司与案外人签订物业服务合同，2016年7月16日河北金建公司向案外人出具包含案涉房屋契税、维修基金、交易服务费、工本费等收款收据，同日，正定县众鑫物业服务有限公司向案外人出具了物业费、装修电梯使用费、装修押金、水电费、等其他在内的收款收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在河北金建公司名下的x恒园小区x号住宅楼x单元x号房产，案外人蔡贵改与河北金建公司于2016年7月16日签订《x恒园认购协议书》，支付了全部房款，案外人蔡贵改于2019年10月23日本院查封前已实际入住案涉房屋，且非因案外人原因未办理过户登记。案外人蔡贵改的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下的x恒园小区xx号住宅楼x单元x号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李惊涛 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年十月十日 书记员  刘敏欣 书记员  张佳丽