贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0102民初11073号原告：贵阳骐骥物业管理有限公司，地址：贵州省贵阳市南明区解放路**方源广场物业用房。法定代表人：杨克平，职务：执行董事委托代理人：徐韬，贵州群众律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201910097146。委托代理人：杨兆行，贵州群众律师事务所实习律师。被告：韦光荣，男，1977年2月15日生，布依族，住贵阳市云岩区。原告贵阳骐骥物业管理有限公司（以下简称骐骥物管公司）诉被告韦光荣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序，公开开庭审理了本案。原告骐骥物管公司的委托代理人徐韬、杨兆行，被告韦光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骐骥物管公司诉称，2010年，原告与贵阳市南明区绿苑小区（三期）住宅小区的开发商贵州省经济适用住房建设发展中心签订了《绿苑小区****物业服务合同》，约定由原告为绿苑小区（三期）住宅小区提供物业服务。被告系该小区14栋2单元14层2号业主，建筑面积140.88平方米。2012年1月10日，被告与原告签订《物业服务合同》，合同约定原告为被告和所在的小区提供物业服务；对于物业服务费的收费标准，合同约定按照业主拥有的建筑面积计交，具体标准为：1.5元/平方米/月（原告实际按照住建局备案的价格收取物业服务费：1.45元/平方米/月）；并于每月月末前预交下月物管服务费。原告依约履行绿苑小区（三期）住宅小区物业管理服务工作至今，被告仅交纳了2014年2月1日之前的物业服务费。被告从2014年2月1日至今未交纳物业服务费；截至2020年6月30日，被告共欠交物业管理费15729.2元（1.45元×140.88平方米×77个月）。原告遂起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费15729.2元及违约金4718.7元（以欠交的物业服务费为基数，违约金按照合同约定的每日千分之三为标准，从违约之日起计算至实际付清之日止；鉴于违约金累计计算过高，原告自愿按照拖欠物业费15729.2元的30%计算，共计4718.7元）；2、案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更事实及理由如下：经原告核实，被告韦光荣已于2018年11月1日将其在绿苑小区的房屋出卖转让故被告拖欠的物管费期间为2014年2月1日至2018年10月31日，拖欠物管费数额为11643.7元。故原告当庭变更诉讼请求如下：1、判令被告支付物业服务费11643.7元及违约金3493元（按拖欠违约金11643.7的30%计收违约金）；2、案件受理费由被告承担。被告韦光荣答辩称，1、在物管合同签订后，本人一直履行交物管费的义务，但是2014年本人因车位问题与物管发生纠纷，物管公司的态度极其恶劣，拒绝处理我家的问题，所以从那以后我就没有交物管费了。2、原告的物业服务管理不到位，具体表现在：1、安保不到位，任何人可以随意进出小区；2、小区的广告投放收益，作为业主不知情没有得到享受；3、原告卫生服务不到位，导致小区脏乱。庭审中，原告提交证据如下：1、绿苑小区三期前期物业服务合同，证明原告与绿苑小区房开商签订前期物管合同。被告对该组证据不予质证，认为与其无关；2、商品房预售合同备案登记表，证明被告的房屋面积，被告对该组证据持有异议，认为房屋的建筑面积应以产权证载明的为准；3、原、被告签订的物业服务合同、装饰装修管理服务协议、装修备案表、业主消防责任安全书、情况说明、收条、业主装修完工记录、承诺书，证明原、被告签订了物业服务合同，被告已入住房屋并申请装修。被告对该组证据的真实性不持异议，但认为上述文件系原告称不签上述合同就拒绝被告进行装修，非被告本人意愿；4、清洁服务承包合同、保洁外包月度工作化粪池清掏合同、二次供水设施清洗消毒合同、装修垃圾清运合同、物业服务图片、绿苑小区三期客户接待记录表、电梯报修记录、对讲门铃维修记录汇总、工程部值班记录表、电梯定期检验报告、电梯保养记录、费用申请表、护卫交接班记录、发文记录、业主接待记录、人员登记表、联络派工单、半月维保项目和要求记录、维修部维修记录表、安全检查记录表、公共部分区域月检表、工程部值班记录，证明原告已履行了提供物业服务的义务。被告对该组证据真实性不持异议，被告认为原告提供了物业服务但不能证明其提供的服务达到了被告的要求；5、房屋交接验收确认表、物业费欠费明细、催费记录表4份、关于按时交纳物业费的函、物业费催收函、邮寄联，证明被告欠纳物管费的事实以及原告向被告催收物管费的事实。被告对该组证据中催收函及邮寄联均持有异议，认为其未收到过原告的催收，对催收记录不持异议，2018年的催收记录认可，因当年需要卖房屋，怕物管不配合买卖，所以在接到催收电话后用缓兵之计、委曲求全向原告表示同意交物管费。被告韦光荣未向法庭提交证据。上述证据经庭审举证、质证、认证，在卷佐证，本院对以下事实予以认定：2010年，原告骐骥物管公司（乙方）与贵州省经济适用住房建设发展中心（甲方）签订了《绿苑小区三期前期物业服务合同》，该合同约定了委托事项、双方权利等，物业服务期限为签订之日起至与小区业主房屋移交入住签订物业服务合同结束时止。2012年1月10日，被告韦光荣（甲方）与原告骐骥物管公司（乙方）签订了《物业服务合同》，该合同约定：甲方同意由乙方实施“绿苑小区（三期）住宅小区”物业管理服务，乙方的物业管理服务主要内容有：房屋建筑本体共用部位的养护和管理，共用设施、设备的养护、运行和管理，环境卫生，公共秩序服务，交通秩序与车辆停放的管理，房屋装饰装修管理服务等。甲方则应向乙方支付物业服务费。服务期限自2012年1月10日起至小区业主委员会成立并签订新的物业服务合同生效止。物业服务费计费标准：1.5元/平方米/月，业主转让物业时，须结清转让之前的物业服务费。甲方违反本合同，未按交费时间交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按欠交金额每日收取乙方3‰的滞纳金以及造成的其他损失。根据《贵阳市商品房预售合同备案登记表》显示韦光荣所有的位于绿苑小区（三期）天源居14层2-14-2号房屋的建筑面积为：140.88平方米。上述合同签订后原告依约对绿苑小区进行物业管理。被告韦光荣按照合同约定以每平米1.45元/平方米/月向原告支付物业管理费至2014年2月1日止，之后未再向原告支付物业服务费。2018年11月1日被告韦光荣将其上述房屋出卖给新的买受人。后被告韦光荣经原告催收物业服务费仍拒不交付，原告遂起诉至法院，诉请如前。另查，被告韦光荣原房屋所在绿苑小区（三期）天源居14栋有20%-30%的业主未向原告支付物管费。本院认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，原、被告签订了《物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的相关规定，合同效力本院予以确认。本案中，原告依约对被告韦光荣居住的绿苑小区提供相应的物业管理服务，被告韦光荣作为业主，享受了相应的物业管理服务，双方均应按照《物业服务合同》的约定享有权利并承担义务。被告韦光荣从2014年2月1日至2018年11月1日期间未向原告支付物业服务费11643.7元的诉讼请求，有事实及法律依据本院予以支持。关于违约金，被告答辩称未交物业服务费系不满意原告服务质量等原因，并非恶意拖欠，故对原告主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告韦光荣于本判决生效后十日内向原告贵阳骐骥物业管理有限公司支付物业服务费11643.7元；二、驳回原告贵阳骐骥物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，由原告贵阳骐骥物业管理有限公司负担67元，由被告韦光荣负担89元（该款原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。本判决为终审判决。(本页无正文）审判员  胡杨二〇二〇年十月三十日法官助理王峪瑶书记员邓霞