四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终871号 上诉人（原审原告）：四川省盛森时代房地产营销策划有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段********。 法定代表人：叶少枫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚继周，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：程旋，四川万帆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川亿华林房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区佳灵路******。 法定代表人：肖尤光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈小东，四川和创律师事务所律师。 上诉人四川省盛森时代房地产营销策划有限公司（以下简称盛森时代营销公司）因与被上诉人四川亿华林房地产开发有限公司（以下简称亿华林房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广汉市人民法院（2020）川0681民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人盛森时代营销公司的委托诉讼代理人程旋，被上诉人亿华林房地产公司的委托诉讼代理人陈小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛森时代营销公司上诉请求：1.请求维持一审判决被上诉人支付上诉人代理服务费88039元和被上诉人承担一审诉讼费1000元，另行判决被上诉人支付上诉人因被上诉人违约终止合同应赔偿上诉人的全部损失费用为100000元（壹拾万元整）；2.请求判决被上诉人支付上诉人于2019年12月4日代理销售出去的客户肖超房源的代理服务费60492元；3.请求判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费、公告费等费用。事实和理由：1.代理合同第六条销售任务明确约定10月第一阶段不做考核。10月这一阶段不做考核，就得不出第一阶段考核合格还是不合格的结论。同时，10月既然约定不做考核，应当自始至终不做考核，而不是暂时不做考核。第二阶段考核销售套数为30套，备注为累计达到45套即完成，故代理合同中每一个阶段只能约束该相应阶段本身，从双方合同磋商过程中形成的多个合同版本可以看出该约定是双方的真实意思表示。按照合同约定，上诉人要两个阶段考核不合格，被上诉人才享有解除合同的权利，被上诉人解除合同行为属于根本性违约。2.2019年12月4日，上诉人代理销售的肖超房源，被上诉人应该按照合同约定支付代理费用。被上诉人2019年12月3日向上诉人发出解除合同通知书，按照代理合同约定，有10个工作日的交接期，上诉人在此期间仍享有代理权，卖出去的肖超的房屋，仍然有权向被上诉人主张权利。3.被上诉人解除合同行为属于根本性违约，应当按照合同约定和法律规定赔偿上诉人的所有损失。损失包括直接损失和预期利益的间接损失。直接损失：前期投入和支付的广告费、装修费、员工工资、员工提成和员工社保等各项费用。间接损失即预期利益：参照已经卖出去的4套房源的代理费赔偿。 亿华林房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予以维持。被上诉方根据合同的约定，也就是说被上诉方连续两个阶段没有完成代理任务合同解除，并且以书面形式通知了上诉方，上诉方也进行了回复，双方对于合同的解除是达成了一致。上诉人反复提到的10月不做考核的问题，合同对于10月不做考核在备注里面有明确的约定，整个代理销售合同是否解除是以连续两个阶段是否完成销售目标来进行考核的，从履行合同的情况来看，上诉人累计应当完成45套房产的销售任务，但上诉人仅仅完成了三套房子。关于肖超的房屋，被上诉人发出了解除通知，上诉人也同意解除了，肖超的房屋是被上诉人的员工销售的。至于赔偿问题没有合同依据，合同对于费用的承担有明确的约定。上诉方反复提到的一个磋商过程的问题，本案当事人双方依据的是2019年10月23日签订的代理销售合同，只要没有在这个合同上体现出来的，都不能够作为确定双方权利义务的一个依据。 盛森时代营销公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告因被告违约终止合同应赔偿原告的全部损失费用为210000元；2.被告与原告结算代理费用并支付代理费用；3.判决被告承担本案诉讼费用、公告费等费用。庭审中，原告确认第二项诉讼请求的费用为140581元。 一审法院认定事实如下：亿华林房地产公司（甲方）与盛森时代营销公司（乙方）经过多次磋商，于2019年10月23日签订《亿华西苑独家销售代理合同》，合同约定甲方就广汉市“亿华西苑”项目，委托乙方进行独家销售代理；委托期限为2019年10月起至2020年2月28日止；合作方式为甲方委托乙方作为甲方项目的销售策划及独家销售代理机构，乙方以甲方名义对外代理销售本项目房产，并负责该项目营销策划；销售代理事宜约定为乙方于签订合同之日起3个工作日内安排销售团队进场；代理服务费结算方式为：1.甲方支付乙方代理服务费（代理服务费：乙方在代理销售甲方物业的服务过程中，甲方应支付给乙方的服务费用，甲方不再支付代理服务费以外的任何费用）。（1）乙方负责全程营销策划、广告策划、拓客行销、全民营销、资源整合工作、其他销售服务工作及相关费用；（2）以甲方制定销售底价为基础，实际销售价格超出底价的部分为溢价，该溢价超过底价12%之内（含12%）的部分为乙方代理服务费；实际成交价格超过底价12%之外的部分，乙方可另行获得20%的代理服务费，其他溢价归甲方所有；（3）……。2.代理费的结算时间与支付条件：代理费结算时间为甲方每月与乙方结算壹次（进场首月可视情进行贰次结算），乙方每月5日将上月结算单提供给甲方，双方确认无误，甲方收到乙方提供全额的增值税专用发票（名称：服务费）后的3个工作日内支付。具体结算条件为：（1）一次性付款客户：客户签订《商品房买卖合同》及相关补充协议并全额付款到甲方账户作为达到结算条件，根据约定日期结算该套房的约定佣金。（2）按揭客户：按照客户签订《商品房买卖合同》及相关补充协议并支付完首付款，甲方在收到银行批复客户贷款审批通过后即达到代理费结算条件，甲方即按照约定时间内支付结算全额佣金的90%，待客户银行按揭贷款款项全额达到甲方账户后次月三个工作日内支付全额佣金的10%。关于乙方的销售任务，合同约定为：分周期（共五个阶段）在规定的考核时间内完成已定的考核销售套数作为考核乙方的销售任务，具体为第一阶段，考核时间为2019年10月31日止，考核销售套数为15套，备注为10月不作考核；第二阶段，考核时间为2019年11月30日止，考核销售套数为30套，备注为累计达到45套即完成；第三阶段考核时间为2019年12月31日止，考核销售套数为35套；第四阶段考核时间为2020年1月31日止，考核销售套数为30套；第五阶段考核时间为2020年2月28日止，考核销售套数为30套。另外，就销售任务双方在合同中备注：乙方应每月按甲方所制定的标准完成销售任务，如未完成销售任务，乙方按照未完成阶段中已售套数每套壹万贰仟元向甲方支付违约金，该违约金在结算时扣除（如：应完成30套，实际完成5套，则已完成的5套共计扣出6万元作为违约金。）如营销需推出特价房时，价格须甲方同意方可执行……。甲乙双方经协商一致：如乙方两个阶段未完成阶段任务，乙方按撤场流程撤场，本合同解除；甲方承诺该项目在乙方代理期内且按照制定阶段性指标按时按量完成的情况下不得指定其他代理机构；甲方不得单方终止合同，否则视为甲方根本性违约，乙方有权要求甲方赔偿乙方全部损失以及乙方前期投入的全部费用。关于合同终止的问题，合同约定为：1.该项目物业在约定合同期内提前售罄；乙方未完成任务提前退场或至约定时间届满，本合同自行终止。2.合同终止或解除时，应在10个工作日内完成交接，双方在交接期内仍享有本合同约定的权利及义务，本合同解除、终止都不影响甲方按照合同约定支付给乙方代理费。同时，在合同中，原被告对双方的其他权利义务也作了具体的约定，合同文末处，由亿华林房地产公司与盛森时代营销公司分别加盖公司印章。合同签订当日，原亿华林房地产公司原销售人员郑娇娇、赵云霞自当日起进入盛森时代营销公司工作。 合同签订后，盛森时代营销公司对广汉市“亿华西苑”的销售场地进行装饰后带领销售人员入场，并陆续就推广销售“亿华西苑”项目委托多家房屋销售机构代理销售房屋，积极寻找客源。 2019年11月7日，客户刘术强与亿华林房地产公司签订《“亿华西苑”房产定购协议书》，2019年12月2日正式签订《四川省商品房买卖合同》（预售），其认购的房屋为1栋1单元6层1号，建筑面积79.1㎡，房屋成交单价为5428元／㎡（底单价为4925元／㎡），房屋总价为429355元，刘术强于11月7日支付定金10000元，同月14日又支付房屋款项209355元，剩余房款210000元贷款支付，该款项于2020年1月10日转入亿华林房地产公司账户；2019年11月10日，客户李雪琴与亿华林房地产公司签订《“亿华西苑”房产定购协议书》，2019年12月2日正式签订《四川省商品房买卖合同》（预售），其认购的房屋为1栋1单元9层1号，建筑面积79.1㎡，房屋成交单价为5476.75元／㎡（底单价为4970元／㎡），房屋总价为433226元，李雪琴于11月10日支付定金10000元，同月13日又支付房屋款项123226元，剩余房款320000元贷款支付，该款项于2020年1月10日转入亿华林房地产公司账户；2019年11月14日，客户向佳侠、李姣与亿华林房地产公司签订《“亿华西苑”房产定购协议书》，2019年12月2日正式签订《四川省商品房买卖合同》（预售），其认购的房屋为1栋2单元4层1号，建筑面积82.77㎡，房屋成交单价为5835.45元／㎡（底单价为5302元／㎡），房屋总价为483000元，向佳侠、李姣于11月14日支付定金10000元，同月18日又支付房屋款项143000元，剩余房款330000元贷款支付，该款项于2020年1月10日转入亿华林房地产公司账户；2019年12月4日，客户肖超、李菲与亿华林房地产公司签订《“亿华西苑”房产定购协议书》，2019年12月20日正式签订《四川省商品房买卖合同》（预售），其认购的房屋为1栋1单元10层4号，建筑面积115.57㎡，房屋成交单价为5655.46元／㎡（底单价为5132元／㎡），房屋总价为653602元，肖超、李菲于12月4日支付定金10000元，同月13日又支付房屋款项193602元，剩余房款450000元贷款支付，该款项于2020年1月10日转入亿华林房地产公司账户。 2019年12月1日，亿华林房地产公司以盛森时代营销公司连续两个阶段未完成销售任务为由，书面通知其按照合同约定于2019年12月1日撤场，同时，就代理销售期间应付的费用（包括员工工资、提成、宣传费用等）结清，撤场后，双方根据签订的合同办理财务结算手续。2019年12月3日，盛森时代营销公司委托其会计龚雪前往亿华林房地产公司办理佣金核对事宜。2019年12月4日，盛森时代营销公司书面回复已于2019年12月3日收到退场通知。12月5日，盛森时代营销公司与亿华林房地产公司因撤场事宜发生纠纷，并报警。此后，双方又因撤场发生争执。至目前，双方未办理结算清单，亿华林房地产公司也未向盛森时代营销公司支付代理服务费用。 一审法院另查明，2019年12月1日郑娇娇、赵云霞向盛森时代营销公司提出解除合同，并于12月4日向盛森时代营销公司张亮寄送解除通知，收件地址为公司住所地。郑娇娇、赵云霞均于2020年5月14日由成都高新技术产业开发区劳动人事争议仲裁委员会调解与盛森时代营销公司达成调解协议，由盛森时代营销公司分别向郑娇娇、赵云霞支付底薪加提成合计5106元、7347元。 一审法院再查明，盛森时代营销公司的员工李自博、张亮、龚雪等11人因公司于2019年12月6日与其解除劳动合同关系，向广汉市劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，在仲裁委主持调解下，李自博、张亮、龚雪等11人与盛森时代营销公司达成调解协议，由盛森时代营销公司向11名员工支付赔偿金共计46000元等内容。另外，2019年12月12日，盛森时代营销公司向四川万帆律师事务所支付代理费18000元。 一审法院认为，原告盛森时代营销公司与被告亿华林房地产公司签订的《亿华西苑独家销售代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同成立且生效。合同明确约定了双方的权利义务，双方应按约履行。本案的争议焦点主要为：亿华林房地产公司是否存在违法解除合同的情形？盛森时代营销公司主张的损失费用是否应当支持以及代理服务费用应当如何计算？ 关于争议焦点一，亿华林房地产公司是否存在违法解除合同的情形？盛森时代营销公司与亿华林房地产公司在签订的合同中对合同的解除条件约定为，如盛森时代营销公司两个阶段未完成阶段任务，其应按撤场流程撤场，本合同解除；合同对盛森时代营销公司的销售考核约定为阶段考核，第一阶段，考核时间为2019年10月31日止，考核销售套数为15套，备注为10月不作考核；第二阶段，考核时间为2019年11月30日止，考核销售套数为30套，备注为累计达到45套即完成；也就是说，2019年10月对盛森时代营销公司可不作考核，但对10月份的销售套数应当累计至次月的销售考核套数，共计45套，如若盛森时代营销公司自11月底能够累计销售达45套，则也视为完成考核的销售目标。合同中备注所说的10月不作考核，实际是指10月的销售套数可不单独考核在该阶段实际销售数量，结合第二阶段中的备注，是假如其在第二阶段完成合同约定的45套的销售任务，则第一阶段未完成视为不违约，而并非原告所称的10月份不作为一个阶段进行考核。现盛森时代营销公司从签订合同至2019年11月底，是履行至合同约定的第二个阶段，但其累计销售房屋的数量未达到合同约定的45套，符合合同约定解除的条件，对原告的主张不予采纳。亿华林房地产公司于2019年12月1日向盛森时代营销公司发出《退场通知书》要求其于当日撤场，并根据合同办理财务结算手续，盛森时代营销公司于2019年12月4日书面回函确认其于12月3日收到《退场通知书》，并同意结算。故亿华林房地产公司按照合同约定解除合同属于合法解除。 关于争议焦点二，盛森时代营销公司主张的损失费用是否应当支持以及代理服务费用应当如何计算？盛森时代营销公司主张亿华林房地产公司赔偿其因为亿华林房地产公司终止合同造成的损失费用共计210000元，其中包括发放的员工工资、入场装修、广告涉及的费用等。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，根据合同约定，盛森时代营销公司在销售代理时需要负责全程的营销策划、广告策划以及其他销售服务工作及相关费用，亿华林房地产公司支付给盛森时代营销公司的费用仅是超出房屋底价的溢价部分的代理服务费用，现解除合同系因盛森时代营销公司未完成合同约定的销售量，而亿华林房地产公司对双方合同的解除不应承担责任，故盛森时代营销公司要求亿华林房地产公司支付项目前期的广告设计、策划费用、营销团队工资费用，无事实及法律依据，不予支持。 关于亿华林房地产公司支付给盛森时代营销公司的代理服务费用应当如何计算的问题，对于购买人为刘术强、李雪琴、向佳侠的已售房屋，根据庭审查明的事实，三位购房人的首付款均在11月份交纳，正式合同的签订时间为2019年12月2日，虽然按揭款项在2020年1月10日到被告账户，但原告已基本完成房屋买卖，遵循公平原则，对被告称不应付款的理由本院不予采纳，根据双方合同中约定亿华林房地产公司支付给盛森时代营销公司的代理服务费用是以其给出的销售底价为基础，实际销售价格超出底价的部分为溢价，该溢价超过底价12%之内（含12%）的部分为盛森时代营销公司的代理服务费；实际成交价格超过底价12%之外的部分，盛森时代营销公司可另行获得20%的代理服务费，其他溢价归亿华林房地产公司所有。关于支付条件为，按揭客户按照客户签订《商品房买卖合同》及相关补充协议并支付完首付款，甲方在收到银行批复客户贷款审批通过后即达到代理费结算条件，甲方即按照约定时间内支付结算全额佣金的90%，待客户银行按揭贷款款项全额达到甲方账户后次月三个工作日内支付全额佣金的10%。现根据合同约定，代理服务费的支付条件已经成就，亿华林房地产公司应当按照合同约定向盛森时代营销公司支付代理服务费，故对盛森时代营销公司主张亿华林房地产公司支付其关于刘术强、李雪琴、向佳侠代理服务费的意见，予以支持，代理服务费具体计算如下：1栋1单元6层1号，建筑面积79.1㎡，房屋成交单价为5428元／㎡（底单价为4925元／㎡），房屋总价为429355元，溢价部分未超过底价12%【（5428-4925）÷4925=10.21%】，代理服务费为（5428-4925）×79.1=39787.3元；1栋1单元9层1号，建筑面积79.1㎡，房屋成交单价为5476.75元／㎡（底单价为4970元／㎡），房屋总价为433226元，溢价部分未超过底价12%〖（5476.75-4970）÷4970=10.19%〗，代理服务费为（5476.75-4970）×79.1=40083.93元；1栋2单元4层1号，建筑面积82.77㎡，房屋成交单价为5835.45元／㎡（底单价为5302元／㎡），房屋总价为483000元，溢价部分未超过底价12%〖（5835.45-5302）÷5302=10.06%〗，代理服务费为（5476.75-4970）×82.77=44153.66元；以上房屋代理销售费用为124039元，再根据双方合同中“如未完成销售任务，乙方按照未完成阶段中已售套数每套壹万贰仟元向甲方支付违约金”的约定，前述三套房屋亿华林房地产公司应支付的费用为88039元。关于购买人为肖超的1栋1单元10层4号房屋，购买人于2019年12月4日签订了《“亿华西苑”房产定购协议书》，并支付定金10000元，于同月13日支付了首付款，于同月20日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》合同，根据本院查明的事实，盛森时代营销公司于2019年12月3日收到《退场通知书》，并于当日出具《委托书》派员工前往亿华林房地产公司进行佣金的核对事宜，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方的合同自通知书到达对方时解除，双方的合同在盛森时代营销公司收到通知书时即12月3日解除，而购买人至12月4日才支付定金，盛森时代营销公司所举证据不能证明其已完成该房的销售，故对盛森时代营销公司的该部分诉讼请求不予支持。 综上，法院对原告的诉讼请求部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告四川亿华林房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告四川省盛森时代房地产营销策划有限公司支付代理服务费88039元；二、驳回原告四川省盛森时代房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉收取案件受理费3279元，由原告四川省盛森时代房地产营销策划有限公司承担2279元，被告四川亿华林房地产开发有限公司承担1000元。 二审中，上诉人盛森时代营销公司向本院提交了如下证据：1.上诉人的代表与被上诉人磋商合同的版本。2019年10月14日、10月15日、10月16日和10月18日磋商的合同版本，10月23日正式代理合同。拟证明订立合同时，合同条款是被上诉人的意思，合同是双方的真实意识表示；2.成都高新技术产业开发区劳动人事争议仲裁委员会的相关资料，拟证明肖超这套房源是上诉人代理阶段享有代理权限时销售出去的，被上诉人应该按照代理合同约定支付肖超这套房源的代理费用；3.肖超的认购协议书，肖超渠道确认单，拟证明肖超这套房屋是上诉人代理期限卖出的；4.肖超的房产定购协议书，代理销售人员有赵云霞签字，拟证明肖超的房源是在赵云霞接受对方派遣的时候完成我方任务，代理销售出去的；5.请用表，赵云霞在代理销售出去的一些房源，包括肖超这套房子，拟证明肖超这套房子是上诉人卖出去的；6.人员交接单，拟证明是被上诉人暂时把这两个人交接到我们这边，是一个劳动派遣关系；7.收据，证明我方已经按照仲裁书履行了支付义务，赵云霞相关房源的提成，包括肖超这套房源的提成。 被上诉人亿华林房地产公司的质证意见，对证据的合法性和关联性，被上诉方不予认可。对证据1，该证据一审已经出示，不属于新证据，双方磋商的过程不能作为双方权利义务的依据，应当以双方签字盖章的合同来确定双方的权利义务，形式上不合法，也达不到上诉人的证明目的；对证据2、7仲裁委的这一系列的证据，在一审阶段上诉人已经提交过，不符合新证据形式。赵云霞和郑娇娇作为劳动者按照劳动法的规定向上诉人主张权利，该证据与本案没有关联性，且上诉人与劳动者之间确认权利义务的法律文件，不能作为被上诉人应承担责任的证据或者依据；对证据3、4等，一审出示过该证据，不属于新证据。 本院审查认为，二审中，上诉人盛森时代营销公司提交的证据在一审中已经提交，不属于二审中的新证据。对双方无争议的证据，本院予以确认。 本院二审审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，人民法院审理民事二审案件，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，围绕上诉请求有关的事实和法律适用进行审理。针对盛森时代营销公司的上诉请求，本案二审争议的主要焦点是：一、亿华林房地产公司是否存在违约解除合同的情形？二、亿华林房地产公司是否应支付肖超房源的代理服务费？三、亿华林房地产公司是否应赔偿盛森时代营销公司损失费？ 针对争议焦点一，亿华林房地产公司是否存在违约解除合同的情形问题。 上诉人认为，代理合同第六条销售任务明确约定10月第一阶段不做考核，应当自始至终不做考核，而不是暂时不做考核。第二阶段考核销售套数为30套，备注为累计达到45套即完成，故代理合同中每一个阶段只能约束该相应阶段本身。按照合同约定，上诉人要两个阶段考核不合格，被上诉人才享有解除合同的权利，被上诉人解除合同行为属于根本性违约。 本院认为，盛森时代营销公司与亿华林房地产公司签订的《亿华西苑独家销售代理合同》对盛森时代营销公司的销售考核约定为阶段考核，第一阶段，考核时间为2019年10月31日止，考核销售套数为15套，备注为10月不作考核；第二阶段，考核时间为2019年11月30日止，考核销售套数为30套，备注为累计达到45套即完成，虽然2019年10月对盛森时代营销公司可不作考核，但对10月份的销售套数应当累计至次月的销售考核套数，共计45套，若盛森时代营销公司自11月底能够累计销售达45套，则视为完成考核的销售目标。合同中备注10月不作考核，实际是对10月的销售套数不单独考核，结合第二阶段中的备注，如其在第二阶段完成合同约定的45套的销售任务，则第一阶段未完成视为不违约。盛森时代营销公司从签订合同至2019年11月底，履行至合同约定的第二个阶段，其累计销售房屋的数量未达到合同约定的45套。《亿华西苑独家销售代理合同》对合同的解除条件约定为，如盛森时代营销公司两个阶段未完成阶段任务，其应按撤场流程撤场，本合同解除，故亿华林房地产公司解除合同，符合合同约定解除的条件。亿华林房地产公司于2019年12月1日向盛森时代营销公司发出《退场通知书》要求其于当日撤场，并根据合同办理财务结算手续，盛森时代营销公司于2019年12月4日书面回函确认其于12月3日收到《退场通知书》，并同意结算。故亿华林房地产公司按照合同约定解除合同属于合法解除。 针对争议焦点二，亿华林房地产公司是否应支付肖超房源的代理服务费的问题。 上诉人认为，2019年12月4日，上诉人代理销售的肖超房源，被上诉人应该按照合同约定支付代理费用。 本院认为，2019年12月4日，肖超、李菲与亿华林房地产公司签订《“亿华西苑”房产定购协议书》，并支付定金10000元，于同月13日支付了首付款，于同月20日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》合同。肖超、李菲与亿华林房地产公司签订《“亿华西苑”房产定购协议书》的时间，虽然在盛森时代营销公司收到《退场通知书》后，但订立合同有一个磋商过程，只有双方达成合意，才会签订正式合同，故对盛森时代营销公司主张的其销售的肖超的房屋亿华林房地产公司应支付代理服务费的请求应予支持。根据合同的约定，代理服务费具体计算如下：1栋1单元10层4号，建筑面积115.57㎡，房屋成交单价为5655.46元／㎡（底单价为5132元／㎡），房屋总价为653602元，溢价部分未超过底价12%【（5655.46-5132）÷5132=10.20%】，代理服务费为（5655.46-5132）×115.57=60496.27元。亿华林房地产公司应支付盛森时代营销公司销售刘术强、李雪琴、向佳侠、肖超代理服务费为184521.16元，根据双方合同中“如未完成销售任务，乙方按照未完成阶段中已售套数每套壹万贰仟元向甲方支付违约金”的约定，亿华林房地产公司应支付的费用为136521.16元。 针对争议焦点三，上诉人认为，被上诉人解除合同行为属于根本性违约，应当按照合同约定和法律规定赔偿上诉人的所有损失。损失包括直接损失和预期利益的间接损失。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，根据合同约定，盛森时代营销公司在销售代理时需要负责全程的营销策划、广告策划以及其他销售服务工作及相关费用，亿华林房地产公司支付给盛森时代营销公司的费用仅是超出房屋底价的溢价部分的代理服务费用，如前所述，解除合同系因盛森时代营销公司未完成合同约定的销售量，亿华林房地产公司按照合同约定解除合同属于合法解除。故亿华林房地产公司对合同的解除不承担责任。 综上，上诉人盛森时代营销公司要求被上诉人亿华林房地产公司支付客户肖超房源代理服务费的请求成立，应予支持，其他上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广汉市人民法院（2020）川0681民初1325号民事判决； 二、四川亿华林房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向四川省盛森时代房地产营销策划有限公司支付代理服务费136521.16元； 三、驳回四川省盛森时代房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费3279元，由四川省盛森时代房地产营销策划有限公司承担2279元，四川亿华林房地产开发有限公司承担1000元；二审案件受理费3351元，由四川省盛森时代房地产营销策划有限公司承担2339元，四川亿华林房地产开发有限公司承担1012元。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  吴 剑 审判员  江 黔 二〇二〇年十月二十八日 书记员  马 涛