内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终1389号 上诉人（原审被告）：张某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 被上诉人（原审原告）：锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司。 法定代表人:石某。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。 上诉人张某因与被上诉人锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司（以下简称科华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2020）内2502民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某、被上诉人科华房地产公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某上诉请求：一、撤销一审判决，法院判决依据不成立;二、判令撤销上诉人支付被上诉人房款430000元以及利息;三、判令被上诉人退给上诉人购房款以及后期交付房屋所缴纳款项，并支付延期交房违约金，被上诉人收回上诉人商铺产生的租金，同时需要支付违约金（违约金以总房款为基数，按照日万分之三的标准，自2016年1月1日起算至实际履行之日止）;四、判令被上诉人赔偿上诉人2015年人力物力损失;五、判令被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实及理由:一、法院判决依据不成立。1.一审法庭上被上诉人所执2015年2月13日签订的《房地产买卖契约》不是双方签订，不能成为法律判决依据。被上诉人所执2015年2月13日签订的《房地产买卖契约》不符事实,契约中写明:合同第二条约定按照建筑面积每平米6615元，该房屋建筑面积为131.03平方米,房屋总计866763元，合同第三条约定支付方式及期限为买受人于2015年2月13日交付首付款436763元。事实是这样的:2013年9月28日双方签订《房地产买卖契约》，该契约中写明:合同第二条约定按照建筑面积每平米6615元,该房屋建筑面积为130平方米，房屋总计859950元，合同第三条约定支付方式及期限为买受人于2013年9月28日交付首付款429950元,余下430000元作为银行按揭贷款，如因个人原因办不了贷款，乙方应在10日内要求甲方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同信息10日内将首付款退回给乙方。直到2015年2月13日，被上诉人通知上诉人可以交付房屋，被上诉人说房屋建筑面积增加了1.03平方米，上诉人又支付了6813元房款。以上所诉都有合同和收据为证。2.被上诉人提供的2015年2月13日签订的《房地产买卖契约》第四条交房日期:甲方应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该房屋综合验收资格，并符合本契约约定的房屋交付乙方使用。并且，被上诉人房屋首付款收据的日期也是2013年9月28日。交房日期和首付款收据日期没有契约依据。3.双方在2013年9月28日签订的《房地产买卖契约》是一份公平的买卖契约。被上诉人所执2015年2月13日签订的《房地产买卖契约》是一份不公平的买卖契约,该契约中只有甲方（被上诉人）的权利，没有乙方（上诉人）的权利，属于不平等契约。二、关于上诉人支付被上诉人房款430000元以及利息。1.双方在2013年9月28日签订的《房地产买卖契约》合同第三条约定:430000元作为银行按揭贷款，如因个人原因办不了贷款,乙方应在10日内日要求甲方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同信息10日内将首付款退回给乙方。被上诉人负责办理贷款，关于上诉人不能贷款的信息被上诉人并没有通知上诉人,直到被上诉人起诉，在法庭上上诉人才知道这个信息，不存在上诉人违约。2.2018年7月，被上诉人就把房屋收回去，就不产生购房款利息了。3.被上诉人于2018年7月以上诉人不付剩余房款为由，不经过上诉人,更没有任何手续，蛮横把上诉人已经装修房屋（商铺）中居住人赶走,然后把房屋（商铺)门落锁，把房屋收回去，直至现在，房屋（商铺)仍在被上诉人手中。上诉人每年缴纳暖气费。被上诉人收回房屋，就是解除了《房地产买卖契约》，却不把房款与费用付给上诉人,属于违法。三、房屋有质量问题，不能居住，上诉人不能支付被上诉人剩余购房款。四、被上诉人收回房屋，支付上诉人购房款与赔偿。五、2015年2月13日交付钥匙，6月初房屋才有水电。有水电后上诉人装修后开了超市，8月份被上诉人又开始铺房屋（商铺）门前地面、修路，给上诉人开的超市造成人力物力的损失至少100000元，上诉人年底被迫关闭超市。六、上诉人在被上诉人延期交付房屋期间，也就是2014年6月30日至2015年2月13日期间多次提请被上诉人解除合同,退回上诉人已交的房款，都被被上诉人拒绝。七、被上诉人在2015年2月13日交付房屋时，上诉人以书面形式要求退房退款,要求被上诉人解除合同，被被上诉人拒绝，文档被被上诉人当场撕碎。上诉人要求被上诉人赔偿延期交付房屋违约金，又被被上诉人拒绝,多次交涉未果，上诉人不得已在被上诉人2015年6月给房屋通了水电之后装修房屋。八、被上诉人把房屋交给上诉人后,房屋交付手续里写清了当时房屋存在的问题，当时房屋门窗的玻璃破碎,垃圾都被吹到屋子里，上诉人多次找被上诉人解决未果，上诉人最后自己花钱解决,修好门窗。 被上诉人科华房地产公司辩称，上诉人上诉理由称的是2013年购房时签订合同，并且在2015年交房时双方又重新签订合同。因测绘面积变更为131.03，重新核定了两份合同均是张某本人签字，应当接受该合同。上诉人的上诉理由中退还房款以及逾期交房违约金和赔偿损失的诉求，一审未提反诉不属于二审的审理范围。上诉人诉称房屋已由公司收回，该陈述并不真实，涉案房屋早在2015年已经交付张某其自己开超市使用，后期又出租。应驳回上诉，维持一审判决。 科华房地产公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付购房款430000元并支付违约金（违约金以866763元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年7月21日起算至实际履行之日止）；二、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年2月13日原、被告签订《房地产买卖契约》一份，被告购买原告开发建设的锡林浩特市××区商铺，合同第二条约定按照建筑面积每平米6615元，该房屋建筑面积为131.03平方米，总房款共计866763元。合同第三条约定付款方式及期限为：买受人于2015年2月13日交付首付款436763元，其余43万元办理银行贷款，乙方应保证自身符合办理贷款条件，如因个人原因办理不了贷款，乙方应在10日内交清剩余房款，或者甲乙双方协商之日内一次性付清剩余房款。合同第五条(2)约定乙方如不能按期向甲方付清房款，逾期超过三十日，由乙方每日向甲方给付相当于上述房屋总价款万分之五的违约金。同时合同对其他的权利义务进行了约定，双方在合同上盖章或签字确认。合同签订后被告支付了首付款436763元。2015年2月13日，原告向被告交付了房屋，被告对该房屋进行了装修。2017年7月，原告在为被告办理按揭贷款时，2017年7月11日中国人民银行征信中心联网查询被告的个人信用报告显示被告自2012年至2015年期间具有多次逾期记录，无法获得银行的贷款审批。根据合同约定，被告应于10日内一次性付清剩余房款，但经原告工作人员多次向被告催要未果。2018年夏，原告将涉案房屋收回。一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，双方均应认真履行合同义务。被告张某因自身原因不能办理剩余房款的银行按揭贷款，应按照双方合同约定交清剩余房款，被告未按约定履行交付房款的义务，已构成违约。原告请求判令被告支付购房款430000元及违约金（违约金以866763元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年7月21日起算至实际履行之日止）的诉讼请求，因违约金约定过分高于实际损失，该院依法予以调整为以利息损失计算违约金，原告的该项诉讼请求，合理部分予以支持。判决：被告张某于本判决生效之日起十日内给付原告锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司购房款430000元及利息损失（以购房款430000元为基数，自2017年7月21日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。本案受理费3875元（已减半），由被告张某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人张某与被上诉人科华房地产公司签订的《房地产买卖契约》真实有效，双方均应当按照该合同约定全面履行自己的义务。张某在接受科华房地产公司交付的房屋后，应予履行给付购房款的义务，但张某在交付购房首付款后，由于自身原因不能办理剩余购房款的银行按揭贷款，理应按照双方合同约定履行交清剩余购房款的义务。张某未按涉案《房地产买卖契约》约定履行给付剩余购房款的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决张某给付科华房地产公司剩余购房款及利息损失并无不当，本院予以维持。上诉人张某提出被上诉人科华房地产公司所执2015年2月13日签订的《房地产买卖契约》不是双方签订的理由，与事实不符，而2013年9月28日和2015年2月13日的两份《房地产买卖契约》，均为张某和科华房地产公司签订，张某予以否认，缺乏依据，本院不予采信。2013年9月28日双方签订《房地产买卖契约》时，张某交付了购房首付款429950元，2015年2月13日，科华房地产公司通知张某可以交付房屋，因房屋建筑面积增加，张某补齐了房屋建筑面积增加部分的首付款6813元，科华房地产公司与张某重新签订了《房地产买卖契约》，因张某之前已交付并补齐了购房首付款合计436763元，故对于剩余购房款430000元如因张某个人原因办理不了贷款如何处理双方重新进行了约定，修改了2013年9月28日双方签订《房地产买卖契约》对此进行的约定。关于上诉人张某提出的交房日期和首付款收据日期没有契约依据的理由，并不影响本案的处理结果，本院不予采信。上诉人张某提出被上诉人所执2015年2月13日签订的《房地产买卖契约》是一份不公平买卖契约的理由，是上诉人张某缺乏事实和法律依据的自身认为，因被上诉人科华房地产公司并未强迫其签订，而是其自愿签订，故该上诉理由，本院不予支持。对于上诉人张某提出其不存在违约，2018年7月，被上诉人就把房屋收回去，就不产生购房款利息的理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人张某提出房屋有质量问题，被上诉人收回房屋应返还上诉人购房款与赔偿等上诉请求，因其原审未提出反诉，不属于本案审理范围，本院不予支持。 综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7750元，由上诉人张某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 星 审判员 吴春林 审判员 代玲玲 二〇二〇年十月十九日 书记员 包媛媛 相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；