云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初3642号原告：红河万祥物业服务有限公司。住所地：蒙自市经济技术开发区管理委员会办公大楼**。法定代表人：王娅，职务：总经理。委托诉讼代理人：张程，男，1969年5月7日生，汉族，住，住蒙自市理权限为特别授权。委托诉讼代理人：车伦，云南云都律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：沈辛格，女，1978年3月6日生，汉族，个体户，住，住蒙自市/div>原告红河万祥物业服务有限公司与被告沈辛格物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红河万祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人张程、车伦，被告沈辛格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红河万祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年3月1日起至2019年4月31日止的物业服务费2518.12元、消防检测费228.92元，共计2747.04元；违约金549.41元，两项合计3296.45元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告与蒙自万联房地产开发有限公司、蒙自荣升房地产开发有限公司签订了《蒙自万联茗景物业服务合同》，约定：蒙自万联房地产开发有限公司将由其投资开发建设的蒙自市万联茗景小区的前期物业管理委托给原告进行管理服务；委托管理服务期限自2017年3月1日至2018年12月31日止；业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用：物业服务费单元房0.8元/月·平方米、别墅房1.3元/月·平方米、非住宅用房物业费2.00元/月·平方米，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为2元/月·平方米；物业服务费用（物业服务资金）按全年交纳，业主应在物业服务合同签订之日起30个日历天内缴纳全年费用；业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期1日支付应缴金额的2%作为违约金。合同签订后，原告进驻小区，并依约提供物业管理服务至今。在履行过程中，应小区开发商要求，原告主动下调了合同约定的单元房物业服务标准，将原来的0.8元/月·平方米下调为2017年0.59元/月·平方米、2018年0.75元/月·平方米，别墅房1.3元/月·平方米下调为1.1元/月·平方米；非住宅用房2018年物业费由2.00元/月·平方米下调为1.5元/月·平方米。2018年12月29日，原告与蒙自万联房地产开发有限公司、蒙自荣升房地产开发有限公司续签2019年《蒙自联茗景物业服务合同》，合同服务期：2019年1月1日起至2019年12月31日止，收费标准与2018年一致。被告购买了万联茗景小区A13幢2单元1室的房屋，建筑面积为57.23平方米。自原告接管小区提供物业服务至今，虽经原告以口头、电话、书面等方式多次向被告催交物业服务费等费用，但被告至今均拒不交纳。故提起诉讼，请予支持。被告沈辛格辩称，被告不是有意拖欠物业服务费，是因物业公司欠装修押金未退所致。1.原告接手前期物业公司的手续，按规定就要对前期物业公司的债权、债务承担连带责任，前期物业公司已向被告收取了房屋装修押金2500元，应由原告负责退款。2.被告拒绝支付消防检测费和违约金，消防检测费已含在物业公司在小区开展工作所需的一切费用中，属重复收费；而前期物业公司超期占用被押金未退，按规定，物业公司向被告收取违约金，被告也有权利向物业公司收取同金额的未退押金的违约金。3.被告的房屋面积只有55.3平方米，多算费用76元应予扣除。4.被告的房屋已于2019年4月15日转让，之后的费用不应由被告支付。5.本案诉讼费由原告承担。综上，被告欠物业公司的服务费应为3220.45元（3296.45-76），扣抵欠被告押金2500元后补付。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案被告原系蒙自万联房地产开发有限公司开发的蒙自市万联茗景小区A-13幢2单元1号商铺业主，双方签订的《商品房购销合同》参考的套内建筑面积26.6平方米，约定物业服务收费为2元/平方米/月。被告购买的房屋在交房后是由个旧市家福物业管理有限公司负责前期物业，后由于个旧市家福物业管理有限公司撤离小区，原告与蒙自万联房地产开发有限公司于2017年3月1日签订了《万联茗景物业服务合同》，明确原告提供的物业服务的建筑区划名称为万联茗景小区，类型为住宅、别墅、商业，约定：1.期限二年，自2017年3月1日起至2018年12月31日止。2.原告按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用：住宅建筑区划内：物业服务费：单元房0.8元/月·平方米，别墅房1.3元/月·平方米；非住宅房物业费2.0元/月·平方米。2018年12月29日原告与蒙自荣升房地产开发有限公司、蒙自万联房地产开发有限公司签订的《万联茗景（前期）物业管理合同》，也明确原告提供物业服务的建筑区划名称为万联茗景小区（一期二期），类型为住宅、别墅、商业。合同主要约定：1.期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。2.原告按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用：住宅建筑区划内：物业服务费：单元房0.75元/月·平方米，别墅房1.1元/月·平方米；非住宅房物业费1.5元/月·平方米。同时，上述合同中均明确供电、供水系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊。该合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。合同签订后，原告为蒙自市万联茗景小区全体业主提供了物业管理服务，但被告作为小区业主未向原告交纳物业服务费、消防检测费，其行为违反了法律规定和合同约定，故原告要求被告交纳物业服务费、消防检测费的主张，予以支持。就计算面积，原告同意本案按《商品房购销合同》上约定的套内建筑面积计算，本院尊重其意见。对于计算的截止时间，原、被告庭审中均认可被告购买的房屋已于2019年4月出售，但具体时间陈述不一，且均未提交证据证实，故本院认定计算的截止时间为2019年4月30日。对于计算标准，物业服务费按原告发布的《公告》上载明的标准即2017年3月1日至12月31日以原物业服务公司确定的2元/月·平方米、2018年1月1日至12月31日以1.5元/月·平方米，以及《万联茗景（前期）物业管理合同》约定的1.5元/月·平方米标准计算；消防检测费按2元/年·平方米计算。经计算，原告主张的合理费用为：物业服务费1170.4元[（26.6平方米×2元/月·平方米×10月）+（26.6平方米×1.5元/月·平方米×16月）]、消防检测费115.27元（26.6平方米×2元/年·平方米÷12月×26月），共计1285.67元，本院以支持。被告辩称消防设施属服务安全设施配套，不应支付费用，在《万联茗景（前期）物业管理合同》中约定“建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在物业服务费用外合理分摊”，而消防设施是建筑物附属的设施，必须按国家规定强制检测，故被告的辩解理由不成立，不予采纳。被告要求原告抵扣未退装修押金的辩解，原告不同意，且该押金系个旧市家福物业管理有限公司收取，不予采纳。就原告主张的违约金，《万联茗景（前期）物业管理合同》中有约定，原告要求按总欠付款的20%予以计算，虽被告存在逾期交纳物业服务费的行为，但本案双方一直因原告是否为小区提供物业服务而产生纠纷，故被告未按约支付相关费用的行为不构成根本性违约，原告主张的违约金549.41元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、由被告沈辛格于本判决生效之日起十日内一次性支付原告红河万祥物业服务有限公司物业服务费1170.4元、消防检测费115.27元，合计1285.67元。二、驳回原告红河万祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告沈辛格负担。本判决为终审判决。审判员  李建英二〇二〇年十月二十三日书记员  郭宜鑫