辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初14720号原告：王开胜，男，汉族，1968年11月2日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：刘永生，辽宁聪鉴律师事务所律师。被告：白淑华，女，汉族，1963年6月4日出生，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈鹏，辽宁大辽律师事务所律师。原告王开胜诉被告白淑华合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法由审判员王金利适用简易程序于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告王开胜的委托诉讼代理人刘永生，被告白淑华的委托诉讼代理人陈鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王开胜诉称，2020年5月29日，原告与被告白淑华签订《土地使用权转让协议》一份，协议约定，被告白淑华将其所有的位于辽宁省沈阳市东陵区宗土地的土地使用权及地上建筑物的所有权一并转让给原告，转让价款为4,500万元，定金为1,000,000元，并约定，被告白淑华在收到定金后30日内将转让范围内的出租房屋收回，否则，原告有权解除该合同，被告白淑华需双倍返还定金。案涉协议签订后，原告积极筹措资金，并对后续经营建设投入了大量人力、物力进行规划设计。2020年6月22日，原告向被告白淑华支付1,000,000元定金，但是由于出租房屋的承租方即案外人陶博拒绝交还房屋，被告白淑华未能在约定的30日内将出租房屋收回。原告曾向房屋承租方陶博求证是否可以交还房屋，承租方坚称不同意交还房屋，并准备与被告白淑华通过诉讼解决双方争议。由此，原告判断无法在短期内取得合同标的物，原告的合同目的也无法实现。据此，为避免损失扩大，原告依据合同约定行使解除权，于2020年7月25日之前的一两天通知被告白淑华解除合同，并要求双倍返还定金。2020年7月25日，被告白淑华仅将1,000,000元定金返还给原告，但是未按照系双方协议的约定履行双倍返还定金的义务。关于被告白淑华提供的证人袁某的证人证言、沈阳天天喝饮品有限公司的注册登记信息、沈阳市东陵区长白乡天兴金属门窗厂的注册登记信息无异议，对被告白淑华提供的租赁合同有异议。根据合同法及双方当事人的约定，原、被告应该以诚实信用原则进行买卖交易，当事人提供的标的物应当无瑕疵和无其他权利存在。而本案中，被告白淑华向原告提供的土地、房屋存在着权利上的瑕疵，是造成合同不能履行的直接原因，被告白淑华应该按照双方的约定来履行合同，双倍返还定金。综上，现因双方协商不成，原告诉至人民法院，请求人民法院依法判令被告白淑华向原告给付定金赔偿金100万元；本案的诉讼费用由被告白淑华承担。被告白淑华辩称，第一，我方与标的物的原产权人签订协议取得案涉土地使用权。2011年2月10日，我方与案涉土地使用权人即案外人沈阳天天喝饮品有限公司的法定代表人和个体工商房沈阳市东陵区长白乡天兴金属门窗厂负责人袁某签订《土地转让协议》，原产权人将案涉房屋所在土地及地上物全部转让给我方，我方已经交付全部价款，原产权人也已将土地及地上建筑物全部交付给我方，我方取得案涉土地使用权。第二，因案外人陶博占用部分房屋，造成原告王开胜与我方之间的交易无法继续进行，据此，本案中我方没有过错，不应承担违约责任。2017年2月11日，我方与案外人陶博签订《租赁合同》，约定我方将前述不动产范围内的办公楼出租给陶博，租期一年，年租金为108,000元。该合同到期后，双方口头约定按原标准再出租一年，案外人陶博又交付一年租金。2019年2月11日，口头租赁期也已到期，因为我方已经决定转让全部的土地及地上物，故我方没有再向案外人收取租金，而是通知其在我方转让之后腾房给买受人。2020年春节前后，我方就全部土地及地上物转让事宜与原告王开胜多次进行协商，并于2020年5月29日签订《土地使用权转让协议》，在此后，我方多次找案外人陶博腾房，但其拒绝腾房。因未能按时收回房屋，原告王开胜通知我方转让协议解除。由此，造成原告王开胜与我方之间的交易不能进行的原因，这并不是我方违约，而是由于案外人陶博无理占房造成的，并非是我方的原因。第三，我方已经将原告王开胜支付的1,000,000元予以退还，并没有给原告王开胜造成损失，故应当驳回其诉讼请求。原告王开胜于2020年6月22日向我方支付1,000,000元，在其通知我方解除案涉协议后，双方的合同即已解除，我方于2020年7月25日就将1,000,000元定金退给原告王开胜，因为合同解除，原告王开胜并没有发生任何损失，所以应当驳回原告王开胜的诉讼请求。关于原告王开胜提供的房产所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、沈阳市行政事业性收费收据复印件、土地转让协议复印件（2011年2月10日），真实性无异议，该组证据为原、被告签定合同时，我方提供给原告王开胜的，证件原件仍在我方手中。关于原告王开胜提供的情况说明及光盘，真实性没有异议，但可以证明并不是我方违约，不交付合同约定的标的，而是由于案外人陶博占用房屋，拒绝腾房导致我方无法交付。根据案涉《土地使用权转让协议》第六条第二项约定，我方在收到原告王开胜交付的定金后30日内将出租房屋收回，现在看来，我方并未按照该条款的约定履行。但是是由于案外人陶博占用房屋，拒绝腾房导致的，而不是我方故意不履行合同义务。关于我方提供的证人袁某的证人证言、沈阳天天喝饮品有限公司的注册登记信息、沈阳市东陵区长白乡天兴金属门窗厂的注册登记信息，可以证明：袁某是沈阳天天喝饮品有限公司的法定代表人和个体工商户沈阳市东陵区长白乡天兴金属门窗厂的经营者，袁某有权代表两个企业实施民事法律行为包括签订合同，转让案涉土地使用权及地上物所有权；袁某代表两家企业与我方签订《土地转让协议》合法有效，我方已按该《土地转让协议》约定支付全部价款，袁某也已将案涉土地及地上物交付给我方，并已将土地使用权证书和房屋所有权证交付给我方，我方因履行该《土地转让协议》而取得案涉土地使用权和地上物的所有权。关于我方提供的《租赁合同》，可以证明：2017年2月11日，我方将案涉土地上的办公楼出租给案外人陶博，租赁期限为一年，租金为每年108,000元，该租赁合同已经到期，案外人陶博至今仍占用租赁房屋的行为违法。因为案外人违法占用房屋，造成原、被告之间的交易不能进行，故我方并没有过错。综上所述，是因为案外人陶博无理占房的原因，造成我方与原告王开胜之间的交易无法进行，我方并没有过错。原告王开胜与我方之间的转让协议已经协商解除，协议解除的法律后果是恢复原状，我方已经将已收款项退还给原告王开胜，并没给其造成损失，故请人民法院驳回原告王开胜的诉讼请求。经审理查明，2020年5月29日，原告王开胜（乙方）与被告白淑华（甲方）签订《土地使用权转让协议》一份，协议约定，甲方将位于沈阳市东陵区用地面积分别为2,058.9平方米[（国有土地使用权证编号：东陵国用（1998）字第01792号]、2,791.78平方米[（国有土地使用权证编号：东陵国用（1998）字第01133号]的土地使用权以及该两处土地上的全部建筑物、附属设施设备（包括：办公楼、仓库、门卫休息室、80KVA电等）一并转让给甲方，转让价款为45,000,000元。“甲方曾将办公楼出租给他人，但租赁合同已过期，2020年2月10日之后的租金没有收取，甲方负责向承租人收回出租房产，并按本协议约定时间交付给乙方。除办公楼出租之外，其他部分没有出租，甲方承诺按照本协议约定时间交付乙方。”协议签订后30日内，乙方向甲方支付定金1,000,000元。如甲方违约，不能在约定时间将出租房屋收回或者不能在约定时间将标的物全部交付给乙方的，乙方有权解除本协议，定金双倍返还。本协议签订后30日内，乙方向甲方支付定金。甲方在收到定金后30日内将出租房屋收回。甲方收回出租房屋后15日内，乙方向甲方支付第一期价款（总价款的20%）9,000,000元……。如甲方违约不能按期交付转让标的的，乙方有权解除合同，追究甲方定金责任、违约赔偿责任，乙方有权选择继续履行协议，每逾期一日，甲方承担总价款千分之一的违约赔偿金。……此外，双方还就合同履行顺序、诉讼管辖法院等事项进行了约定。协议签订后，原告王开胜于2020年6月22日通过银行转账方式向被告白淑华在中国农业银行账户（账号尾号为8778）转款1,000,000元，转账附言中备注“长白土地转让定金”。后因被告白淑华未在约定时间内将案涉出租房屋收回，原告王开胜于2020年7月23日前后通过微信方式向被告白淑华提出解除案涉《土地使用权转让协议》。2020年7月25日，被告白淑华通过银行转账将收取的原告王开胜的定金1,000,000元支付给原告王开胜。现原告王开胜起诉来院，要求被告白淑华按照《土地使用权转让协议》的约定，向其给付“双倍返还定金”中的其余1,000,000元。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、土地使用权转让协议、银行转账凭证等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，原告王开胜与被告白淑华于2020年5月29日签订的《土地使用权转让协议》系双方在自愿平等、协商一致的基础上所达成，体现了双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据原、被告的庭审诉辩意见，本案的争议焦点在于：被告白淑华是否应向原告王开胜给付“双倍返还定金”中的其余1,000,000元。根据我国合同法第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告签订的《土地使用权转让协议》合法有效，应予恪守履行。根据该协议约定，“甲方在收到定金后30日内将出租房屋收回。……如甲方违约不能按期交付转让标的的，乙方有权解除合同，追究甲方定金责任……”现原、被告双方均对被告白淑华未按该项约定将出租房屋收回，从而将合同标的物向原告王开胜交付的事实予以认可，故被告白淑华已构成违约。依据双方约定，“如甲方（即被告白淑华）违约，不能在约定时间将出租房屋收回或者不能在约定时间将标的物全部交付给乙方（即原告王开胜）的，乙方有权解除本协议，定金双倍返还。”所以，原告王开胜有权向被告白淑华主张适用定金罚则，由被告白淑华向其双倍返还定金。据此，原告王开胜主张被告白淑华向另行给付定金1,000,000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告白淑华辩称，其之所以未能依约履行协议，系因案外人陶博拒绝腾退出租房屋导致。根据合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。同时，依照《最高人民法院关于因第三人的过错导致合同不能履行应如何适用定金罚则问题的复函》（法函﹝1995﹞76号）规定，凡当事人在合同中明确约定给付定金的，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有法定免责的情况外，即应对其适用定金罚则。因该合同关系以外第三人的过错导致合同不能履行的，除该合同另有约定的外，仍应对违约方适用定金罚则。合同当事人一方在接受定金处罚后，可依法向第三人追偿。即本案中，如果被告白淑华认为系案外人陶博的原因致其无法履行案涉协议致其构成违约，其可另行向案外人陶博主张相应权利，但并不能以此对抗原告王开胜所享有的要求双倍返还定金的法定权利。关于被告白淑华辩称，原告王开胜未发生损失，故不应向其双倍返还定金一节。根据上述法律规定，定金罚则的适用具有惩罚性，其并不以当事人造成实际损失为前提。故被告白淑华的该项答辩意见，并无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告白淑华于本判决生效之日起十日内给付原告王开胜定金1,000,000元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,900元，由被告白淑华负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王金利二〇二〇年十月十六日法官助理陈荟茹书记员王琳本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。