广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异181号 案外人温冬梅，女，汉族，1982年11月23日出生，住广东省东莞市。 委托代理人李志业、陈妮诗，广东通盈律师事务所律师。 申请人姚春娥，女，汉族，1979年2月24日出生，住广东省东莞市。 委托代理人黄耀安，广东今久律师事务所律师。 被申请人罗梅芳，女，汉族，1982年9月12日出生，住广东省紫金县。 本院在执行申请人姚春娥与被申请人罗梅芳财产保全一案【案号为（2020）粤1973财保568号】过程中，查封被申请人罗梅芳名下位于东莞市樟木头镇东城区石马河边山水华府8幢902号【产权证号为：粤（2017）东莞不动产权第0118931号）】的一处房屋（以下简称案涉房屋），案外人温冬梅于2020年6月8日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2020年9月10日公开举行听证，案外人的委托代理人李志业、陈妮诗及申请人的委托代理人黄耀安到庭参加听证，被申请人罗梅芳经合法传唤未参加听证。现已审查终结。 案外人温冬梅向本院请求解除位于东莞市××头镇东城区石马河边山水华府8幢902号房屋的查封。事实与理由：案外人温冬梅向被申请人罗梅芳购买案涉房屋，双方共同于2019年7月31日签订了一份《房屋买卖及居间合同》,约定房屋转让价格为2168000元。合同签订后，案外人陆续支付罗梅芳购房款约820000元，尚欠余款1348000元未付。同时，案涉房屋已于2019年10月10日由罗梅芳移交给案外人。申请人作为罗梅芳的朋友，陪同罗梅芳参加了前述交易的全过程，了解罗梅芳已将案涉房屋移交给温冬梅。并且，在房屋移交给温冬梅后，罗梅芳与姚春娥还共同于2019年11月25日签订《补充协议（三）》，要求温冬梅将购房款的部分尾款598000元直接支付到姚春娥的银行账户。案外人温冬梅认为其与罗梅芳在法院查封案涉房屋前已签订合同并占有案涉房屋，温冬梅愿意将案涉房屋转让余款1348000元全额交至法院。2019年7月31日合同签订后至2020年4月9日法院查封房屋为止，非因温冬梅原因至今未办理案涉房屋的不动产权过户登记，而是因罗梅芳与债权人朱喜才、广汇公司等协商、还款、解除查封及抵押需要时间（且中间由于春节及新冠疫情，造成一定影响，无论是广汇公司还是房管部门均长时间未正常开门营业），即使有所延误也不是温冬梅的原因，主要还是因姚春娥的恶意反悔、擅自查封。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议和复议规定）第二十八条等规定，请求法院解除案涉房屋的查封措施。 案外人为证明其主张，提交了以下证据予以佐证： 1.2019年7月31日，被申请人罗梅芳作为卖方（甲方）、案外人温冬梅作为买方（乙方）与东莞市丰信房地产经纪有限公司（以下简称丰信公司）作为居间方（丙方）签订合同编号为20190098号的《丰信地产代理房屋买卖及居间合同》，约定甲方以2168000元将案涉房屋转让给乙方，当天乙方转定金20万元，2019年8月30日前当天交楼给乙方使用；等等。 2.2019年9月18日，被申请人罗梅芳作为甲方（卖方）、案外人温冬梅作为乙方（买方）与丰信公司作为丙方签订编号为NO.201909018的补充协议书，约定甲方配合办理香港全权委托书给乙方与丙方，公证当天乙方交付楼款48万元由丙方托管，专款专用解除广东省第三人民法院查封用途款项17万元及东莞市广汇科技小额贷款股份有限公司贷款63万元，不足额度由甲方自行处理；等等。 3.2019年11月25日，被申请人罗梅芳作为甲方（卖方）、案外人温冬梅作为乙方（买方）与丰信公司作为丙方（见证方）签订补充协议书（三），约定乙方剩余楼款总价为2168000元，减代支付小额贷款630000元、赎楼款930000元及丙方服务费10000元，剩余楼款598000元，甲方同意乙方将剩余楼款打入甲方指定的户名为姚春娥的银行账户内；等等。 4.2020年3月19日，被申请人罗梅芳作为甲方（卖方）、案外人温冬梅作为乙方（买方）与丰信公司作为丙方签订编号为NO.20200319的补充协议书，约定甲方同意委托乙方在2020年3月19日从总楼款垫付695000元，帮甲方赎楼广汇科技小额贷款二抵，给甲方用于贷款赎楼转款专用，金额从总楼款扣除；等等。 5.银行电子回单。案外人分别于2019年7月31日、2020年1月6日、2020年3月1日、2020年3月19日、2020年3月21日向户名为罗梅芳的银行账户转账2万元（附言为富盈8幢902房定金）、8万元（附言为富盈8幢902房加定金）、1万元（附言为富盈山水8栋902房款）、15000元（附言为富盈山水8栋902房款）。案外人于2020年3月19日分别向户名为广汇科技小额贷款股份有限公司的账户汇入500000元及195000元，附言均为代罗梅芳赎二抵楼款。 6.收款收据。罗梅芳于2019年7月31日、2020年1月6日、2020年3月19日作出三张收款收据，分别写明已收到买家温冬梅交来购买案涉房屋的定金20000元、定金80000元及楼款695000元。 7.同意交楼协议。被申请人罗梅芳作为甲方（卖方）、案外人温冬梅作为乙方（买方）与丰信公司作为丙方（见证方）于2019年10月10日签订该协议，协议约定甲方于2019年10月10日交房给乙方，在此前案涉房屋所有的费用如水电费等由甲方承担，此后则由乙方支出；等等。 8.证明书。丰信公司于2020年6月15日出具该证明书，主要内容：该公司员工凌美霞在2019年10月10日在场见证罗梅芳将案涉房屋交楼给温冬梅，温冬梅已收到案涉房屋钥匙。2020年3月31日，该公司受温冬梅委托后派工作人员苏春燕到案涉房屋物业缴纳拖欠的物业管理费、水费、滞纳金合计3983.20元，且温冬梅已将前述款项归还该公司；等等。 申请人姚春娥辩称，案外人主张其在案涉房屋查封前已交付案涉房屋的事实，申请人不予认可。基于案外人与罗梅芳签订的《同意交楼协议》，载明在2019年10月10日以后，产生的水电费、管理费由案外人承担，但本案中案外人并未提交2019年10月10日以后其为该房屋缴纳水电费、管理费的证据。同时，根据案外人向罗梅芳支付的房款足以反映，在2019年10月10日以前，案外人仅向罗梅芳支付定金20000元，在此情况下，罗梅芳不可能在10月10日就向案外人交付房屋，显然有违房屋买卖的交易习惯，故案外人在案涉房屋被查封前不足以证明其实际占有房屋。此外，案外人与罗梅芳在2019年7月31日签订《房屋买卖及居间合同》，案涉房屋被查封前，案外人与罗梅芳并未完成房屋过户手续，其也无法举证证明导致不能过户的原因不在于其自身。另外，截止至案涉房屋被查封前，案外人仅支付部分房款。综合以上情况，其行为不符合《异议和复议规定》第二十八条的规定，请求法院对案外人的请求不予认可。 申请人姚春娥未提交证据材料。 经审查查明，案涉房屋位于东莞市××头镇东城区石马河边山水华府8幢902号房屋，权属证书号为粤（2017）东莞不动产权第0118931号，建筑面积为146.41平方米，登记权利人为罗梅芳。 2019年9月5日，东莞市自然资源局出具的不动产登记信息查询结果显示：案涉房屋的登记抵押情况为1.抵押权人中国银行股份有限公司东莞桥头支行，抵押期限为2017年5月16日至2047年5月15日，债权数额为96万元，登记时间为2017年8月4日；2.抵押权人东莞市广汇科技小额贷款股份有限公司，抵押期限为2017年9月26日至2025年9月25日，债权数额为200万元，登记时间为2017年10月17日。案涉房屋的查封情况为（2019）粤1973执7224号，查封生效时间为2019年7月5日。 2020年4月9日，东莞市自然资源局出具的不动产登记信息查询结果显示：案涉房屋的登记抵押情况为1、抵押权人中国银行股份有限公司东莞桥头支行，抵押期限为2017年5月16日至2047年5月15日，债权数额为96万元，登记时间为2017年8月4日。案涉房屋的查封情况为（2020）粤1973财保568号，查封生效时间为2020年4月8日。 再查明，本院受理申请人姚春娥针对被申请人罗梅芳的诉前财产保全申请后，依法作出（2020）粤1973财保568号民事裁定书，并依据该裁定书于2020年4月8日保全查封了被申请人罗梅芳名下案涉房屋，查封期限为三年。 以上事实，有《丰信地产代理房屋买卖及居间合同》、两份《补充协议书》、不动产权证、《补充协议（三）》、回单详情、转账详情、转账截图、收款收据、同意交楼协议、不动产登记信息查询结果、证明书、账单、民事裁定书、送达回证、查封（扣押）财产清单等证据附卷佐证。 本院认为，被申请人罗梅芳经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，自行承担不利后果。案外人以其已买受案涉房屋为由请求解除查封，其实质是基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定适用案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉不动产的买卖是否同时满足上述四个情形及其权利能否排除执行。首先，案外人作为商品房买受人，其在买卖案涉房屋时应履行合理的注意义务。而案外人在签订房屋买卖合同后即知晓案涉房屋已被法院查封及存在两宗抵押登记的情况，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力，故案外人应当预见办理房屋过户登记存在障碍，应尽到更加审慎的注意义务，但其仍然放任法律风险推进交易。其次，在签订《房屋买卖及居间合同》后，虽然案外人主张其自2019年7月31日签订合同后就积极办理过户登记手续，然而截止至本院查封案涉房屋，时近九个月时间，案涉房屋仍未完成过户手续。故本院认定案外人未能举证证明非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，案外人未能举证证明其同时满足上述四个情形及其权利能排除执行，应承担举证不能责任。 综上所述，案外人提出的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人温冬梅的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李能耀 审判员  朱红奎 审判员  莫芷维 二〇二〇年十月十四日 法官助理张君秋 书记员刘嘉泰 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 3.《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。