云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7136号上诉人（原审被告）：王怀武，男，1956年1月10日生，汉族，身份证住址：云南省曲靖市陆良县。被上诉人（原审原告）：王洁庭，男，1974年2月20日生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。上诉人王怀武因与被上诉人王洁庭房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初4919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人王怀武上诉请求：撤销一审判决并驳回王洁庭的一审全部诉讼请求。主要事实理由：一、上诉人不存在恶意违约行为，一审法院认定事实错误，判决有误。上诉人租赁房屋时，双方已经沟通过房屋的具体用途，2020年1月，因各种原因加上疫情影响，上诉人无法继续使用该房屋经营，也就是说上诉人签订房屋租赁时的目的已经无法实现，故上诉人随即搬离了该房屋。之后上诉人便多次和被上诉人协商解除合同事宜，上诉人不存在恶意违约的情形。但被上诉人明知继续履行己经违背双方签订合同的初衷，依然不同意解除合同，不同意接收房屋。因此上诉人未支付从2020年1月起的房屋租金事出有因，不属于恶意违约。上诉人不存在恶意违约的情形，一审法院认定上诉人违约属于认定事实错误，进而判决上诉人支付租金有误，损害了上诉人的合法权益，应当依法予以纠正。二、一审法院适用法律错误，判决有误。上诉人在一审中己经提出，因为在疫情期间，被上诉人应予以上诉人两个月的免租期，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一〉》规定：“二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。”根据上述规定，受疫情影响应当适用不可抗力规则，且上诉人在疫情期间己经实际搬出该房屋。但一审法院并未考虑疫情因素，依法准确适用不可抗力规则，直接认定上诉人违约，并依据《合同法》的规定判决上诉人向被上诉人支付全部租金，属于适用法律错误，应当依法予以纠正。三、一审法院判决上诉人继续支付租金有违公平原则。一审法院判决上诉人支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金10800元违背了《民法总则》的公平原则。上诉人己经主动提出解除合同，但被上诉人不同意解除，双方因此陷入僵局。此时法律己经赋予了被上诉人解除合同的权利，但被上诉人拒绝行使解除权，其目的是为了向上诉人索要高价，这明显导致双方利益关系严重失衡。继续履行合同可以给被上诉人带来一定的利益，但这种利益与给上诉人造成的损失相比，明显不对等。并且，上诉人已经于2020年2月搬离案涉房屋，虽然被上诉人一直拒绝接收房屋钥匙，但上诉人实际并未继续使用该房屋，该房屋目前处于空置状态。上诉人系经多次协商无果后才无奈搬离房屋，并且己经主动将房屋交还被上诉人，是被上诉人拒绝接收，上诉人认为因此产生的损失应当由被上诉人自行承担。一审法院判决上诉人支付未使用房屋期间的租金显失公平。四、被上诉人坚持继续履行合同，违背了诚实信用原则。一审法院判决上诉人向被上诉人支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金有违诚信原则，应当依法予以纠正。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持其上诉请求。王洁庭辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王怀武的上诉请求无事实及法律依据，请求予以驳回。王洁庭一审提出诉请：1.判令由王怀武向其支付2020年1月1日至2020年6月30日期间租金10800元及利息70.2元（按照银行半年期定额存款利率1.3%计算，即：10800元×1.3%×0.5；2.判令由王怀武向其自支付2020年4月前未交的水费174.55元、电费201.51元；3.判令王怀武于租赁协议约定的租赁期结束后搬离租赁房屋，并恢复房屋原貌返还王洁庭。一审法院认定事实：2019年6月26日，王怀武（出租方、甲方）与王洁庭（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方位于曙光小区45幢1单元一层104号房屋，面积60㎡，户型两室一厅。租期自2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金1800元，先付租金后使用。乙方于合同签订日一次性支付半年租金10800元，下期租金提前一个月支付。乙方在签订合同时，向甲方交纳房屋押金1800元，期满结清水、电、煤气、卫生等费用，房屋若无损坏，甲方将押金如数退还给乙方。合同到期乙方若不续租，应于合同到期前壹个月通知甲方，到期日办理清算，结清应交费用。承租期间产生的费用由乙方承担，下一轮租金提前30天支付。庭审中，原、被告均陈述租金为半年一交，第二期租金交纳时间为2019年12月1日。因王怀武未按期交纳租金，王洁庭诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方之间存在房屋租赁合同关系，王洁庭为出租人，其将租赁物交付王怀武使用、收益，王怀武作为承租人应按照双方约定支付租金。王洁庭要求王怀武支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金，双方对此期间（第二期）的租金缴纳时间有相应约定，双方庭审中均认可第二期租金的缴纳时间为2019年12月1日。王怀武抗辩称其欲与王洁庭协商解除合同，王洁庭不同意解除，故未缴纳租金。一审法院认为，双方之间的合同期尚未届满，在双方未能协商一致解除合同的情形下，王怀武应按约定向王洁庭缴纳租金。对王洁庭要求王怀武缴纳租金的诉请，一审法院予以支持。关于租金的利息问题，因双方对此无相应约定，一审法院对此不予支持。关于第二项诉请，双方虽在合同中约定承租期间产生的费用由王怀武承担，但双方合同仍在履行中，且王洁庭未代王怀武缴纳其所主张的相关费用，对王洁庭的该项诉请，一审法院不予支持。关于第三项诉请，如前所述，双方之间的合同期尚未届满，且双方于合同中对续租问题进行了相应约定，双方应按约定处理该事项，对王洁庭的该项诉请，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、王怀武于本判决生效之日起十日内向王洁庭支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金10800元；二、驳回王洁庭的其他诉讼请求。案件受理费减半收取38元，由王怀武承担。二审中，王洁庭向本院提交微信聊天记录，证明王怀武从来没有表示过不履行合同，一直表示延期支付。王怀武对上述证据的真实性无异议，确认系二人的聊天记录。因王怀武对该证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。二审中，因双方当事人对一审判决确认的事实均无异议，故本院予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点是：王怀武是否应当向王洁庭全额支付租金？本院认为，双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立并生效。双方当事人应当按照合同约定的内容履行义务并行使权利。在本案中，王洁庭主张2020年1月1日至2020年6月30日的租金，按照合同约定，王怀武负有交付租金的义务，依据本院查明的事实，王怀武未按约支付租金，应当承担相应的违约责任。王怀武虽主张其已提前解除合同且于1月15日搬离房屋，但未提交充分证据证明，故本院对王怀武的该项主张不予支持。关于租金减免的问题,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定,新冠疫情属于全国性突发公共卫生事件,系双方均无法预见的客观情况变化,属于不可抗力的范畴。上诉人王怀武租赁本案房屋经营棋牌室，暂停营业配合疫情防控不仅是承租人的义务,亦是出租人的责任。因此造成的损失,根据公平原则,双方均应分担责任。对于双方当事人在订立合同时无法预料的这种情况,如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金,将显失公平。综上,根据公平原则,结合疫情防控对正常经营的影响，本院予以酌情支持减免两个月的租金，即3600元。一审对此判决略有不当，本院予以纠正。综上所述，王怀武的上诉请求部分成立，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初4919号民事判决；二、上诉人王怀武于本判决生效之日起十日内向被上诉人王洁庭支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金7200元；三、驳回王怀武的其他上诉请求；四、驳回王洁庭的其他诉讼请求。一、二审案件受理费114元，由上诉人王怀武负担。本判决为终审判决。审判长 孙 建审判员 符圆圆审判员 晏云峰二〇二〇年十月二十三日书记员 李孟擎