成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初5370号 原告（反诉被告）：黄居维，男，汉族，1971年3月27日出生，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：李大伟，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：赵怡，女，汉族，1984年1月16日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陈萍，四川宏剑律师事务所律师，一般授权。 被告：雷霖，男，汉族，1984年6月30日出生，住成都市成华区。 第三人：成都理工大资产经营有限责任公司，住所地四川省成都市成华。 法定代表人：宋洵。 委托诉讼代理人：胡梦林，男，系公司员工，一般授权。 第三人：中国平安财产保险股份有限公司，住所地深圳市福田区益田路**平安金融中心**。 法定代表人：孙建平。 委托诉讼代理人：刘洋，四川明炬律师事务所律师，一般授权。 原告（反诉被告）黄居维与被告（反诉原告）赵怡、被告雷霖，第三人成都理工大资产经营有限责任公司（以下简称理工大公司）、第三人中国平安财产保险股份有限公司（以下简称平安财保）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告黄居维及委托诉讼代理人李大伟，被告赵怡及委托诉讼代理人陈萍，第三人理工大公司的委托诉讼代理人宋洵，第三人平安财保的委托诉讼代理人刘洋到庭参加了诉讼。被告雷霖经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄居维向本院提出以下诉讼请求：1.请依法判令被告雷霖、赵怡及第三人理工大公司共同协助原告黄居维办理所购位于成都市成华区××幢××单元××层××号房屋所有权转移登记（房屋权属证书）至原告名下且在办理相应所有权转移登记过程中需支付的各项税费应由被告、第三人承担部分由其各自承担；2.请依法判令被告雷霖、赵怡支付原告违约金150000元；3.请依法判令被告雷霖、赵怡支付本案诉讼过程中发生的各项费用（包括但不限于：案件受理费、保全费、公告费、评估费、律师费等）。4.请依法确认原告黄居维与被告雷霖、赵怡关于“位于成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号房屋”间的转让行为合法有效；5.请求依法判令第三人平安财保注销现登记于雷霖名下位于成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号房屋上的抵押登记，协助办理该房屋的所有权转移登记至原告黄居维名下。事实和理由：2013年01月16日被告雷霖、赵怡为购买第三人开发的位于成都市成华区××幢××单元××层××号房屋双方签订了相应《“理工东苑”商品房买卖合同》及《“理工东苑”商品房买卖合同补充协议》等【注：具体内容见相应合同】。2013年4月20日原告与被告雷霖签订了相应《住房转让协议》，双方约定被告将其所购前述房屋出卖给原告，合同总价款为：534644元；另，2014年12月28日，原告与被告雷霖就前述转让事宜签订了相应《住房转让补充协议》，就该房屋的转让事宜进行了相应补充约定；此外，被告赵怡也同意被告雷霖对前述房屋进行转让。前述转让协议签订后，原告依约已向被告支付了全部购房款，被告自2014年12月后即将该房屋交由原告居住使用至今。现该处房屋已能办理相应的所有权转移登记手续，但被告却拒绝协助原告办理。现原告为维护自身的合法权益，特依照《合同法》，《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，向贵院提起诉讼，盼贵院依法判上列之所请。 被告赵怡辩称，1.本案开庭之前，赵怡从未见过黄居维，也未向黄居维提供过任何个人信息。黄居维取得赵怡身份证复印件是非法取得，身份证复印件上伪造赵怡签署“同意转让”是伪造证据。赵怡保留追究黄居维非法取得个人信息并非法使用个人信息的权利；2.雷霖和黄居维之间房屋买卖的真实性存疑，存在双方恶意串通损害赵怡合法权益的高度可能性。黄居维仅提供了400000元转款凭据，房产转让补充协议中雷霖却确认2014年12月28日前已支付全部房款，还有134644元房款不清楚黄居维是怎样支付的。黄居维提供的转款凭据上没有载明款项用途、房产转让协议及补充协议、收条上雷霖签字不是同一人笔迹。雷霖与黄居维签订的房屋转让协议，不管从协议形式上看还是内容上看，都仓促而草率，不符合正常交易习惯，被告黄居维明知原告赵怡是案涉房屋共有人，却在房屋交易过程中从未和赵怡见过面，未征得赵怡同意即和雷霖单方进行交易，双方存在恶意串通损害赵怡合法权益的高度可能性；3.被告雷霖与黄居维之间签订的住房转让协议无效。赵怡与雷霖离婚已将案涉房屋析产给雷霖，赵怡无协助办房产证的义务，也不应承担违约责任和其他任何费用。假如雷霖与黄居维之间的房屋买卖是真实的，通过庭审调查，黄居维没有证据证明赵怡知道并同意转让案涉房屋；赵怡提供的证据结合黄居维提供的证据均能证明赵怡对被告雷霖与黄居维之间的房屋转让行为不知情。雷霖在与赵怡夫妻关系存续期间擅自出售夫妻共同财产，事后未得到赵怡的追认，根据最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知第89条之规定，被告雷霖与黄居维之间签订的住房转让协议无效；4.赵怡对雷霖对外负债不承担任何责任。根据最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释第三条（“夫妻一方在婚姻存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”）之规定，雷霖在黄居维处收取的款项或对外其他负债均未用于夫妻共同生活，不属于家庭必要支出，赵怡对雷霖收取黄居维的任何款项均不承担任何责任。综上所述，赵怡也是受害者，在毫不知情的情况下被人告上法庭被要求承担巨额赔偿，现赵怡独自带着年幼的儿子暂时借住在原单位住房内，居无定所，雷霖已拒付抚养费1年多，赵怡母子生活艰难，请法院给予公正判决。 被告雷霖未到庭、未应诉、未答辩。 第三人理工大公司述称，无意见。 第三人平安财保述称，1.中国平安财产保险公司是案涉房屋合法有效的房屋抵押人，并取得了合法的权利证书；2.答辩人为案涉房屋抵押人的合法权利并未终止，并且抵押人中国平安于2020年7月28日根据双方的保险协议已经向案外人履行了代偿义务，代偿总额截止7月28日为955505.87元，其中理赔的本金为928637.89元，利息为26171.92元，罚息为696.06元；3.案涉房屋的物权变动，经依法登记方能发生物权变动的效力，在本案中原告与被告之间的合同效力都存在无效的可能，并且原告也没有办理过户至其名下，因此根据物权法的相关法律规定，抵押权人的权利合法有效，应驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告赵怡向本院提出诉讼请求：确认反诉被告雷霖与反诉被告黄居维于2013年4月20日签订的《住房转让协议》、于2014年12月28日签订的《转让补充协议》无效。事实和理由：反诉原告与反诉被告雷霖系夫妻关系。2014年5月，双方因感情破裂分居。2016年8月11日，双方协议离婚，同时约定：位于成都市成华区××路××号××栋××单元××号的住房归反诉被告雷霖所有，反诉原告自愿放弃所有权，反诉被告雷霖补偿原告250000元。反诉被告雷霖于2019年9月4日向原告支付230000元并签订《离婚补充协议》。反诉被告雷霖至今未支付反诉原告余款20000元，自2019年1月起再未支付双方婚生子抚养费及教育费。反诉原告在接到本案相关文书后，才得知反诉被告雷霖在双方婚姻关系存续期间即在反诉原告不知情的情况下将诉争房屋出售。其擅自处分的行为严重损害了反诉原告的合法权益，应当判定为无效。 反诉被告黄居维辩称，1.原告认为被告赵怡没有提出反诉的主体资格，本案中根据被告赵怡提交的离婚协议和原告提交的房屋信息中可以看出在赵怡离婚的时候已将案涉房屋的所有权转让给雷霖了。同时在相关的证据中已经显示了赵怡丧失了房屋所有权，并不影响原告与被告雷霖签订的房屋转让协议及补充协议的效力，而且现在赵怡并非案涉房屋的所有权人，因此并不具有提出反诉原告的主体资格；2.根据原告提交的赵怡身份信息中载明了有赵怡签字同意的信息，证明赵怡同意转让，而且赵怡也应当知晓雷霖对案涉房屋的转让，因为我方认为是有效的。 反诉被告雷霖未到庭、未答辩、未举证质证。 反诉第三人理工大公司述称，没意见。 反诉第三人平安财保述称，雷霖与赵怡的离婚时间是2016年8月11日，而原告与雷霖签订住房转让协议为2013年4月20日，因此雷霖是否对于房屋有处分权需法庭予以认定。 经审理查明，2013年1月16日，雷霖、赵怡与理工大公司签订了《“理工东苑”商品房买卖合同》及补充协议，约定雷霖、赵怡购买位于成都市成华区××街道××社区××组××幢××单元××层××号房,房屋总价款361530元。 2013年4月20日，黄居维与雷霖签订《住房转让协议》及补充协议，合同约定黄居维（乙方，买受人）购买雷霖（甲方，出卖人）位于成都市成华区××幢××单元××层××号房屋，建筑面积92.18平方米，房屋总价共534644元。合同约定付款方式为：第一次签协议时乙方支付甲方25万元，第二次交钥匙时乙方付甲方25万元，第三次过户时乙方付甲方34644元。还约定过户时甲方有义务配合乙方过户，甲方不得以任何借口推脱。2014年12月28日，黄居维与雷霖签订《住房转让补充协议》，协议中注明：乙方于2014年12月28日已支付全部房款给甲方。 2015年4月27日，黄居维与成都东兴物业管理有限公司理工东苑服务中心签订了《装饰装修管理服务协议》，约定将委托装修企业对房屋进行装修，定于2015年4月28日起开始装修，于2015年6月28日结束。同日，黄居维缴纳了装修管理服务费等。 2019年11月5日，雷霖（乙方，借款人）与华能贵诚信托有限公司（甲方，出借人）签订借款合同，合同约定借款金额为963000元，借款期限为36个月。当日，雷霖与平安财产保险股份有限公司（以下简称：平安保险）投保了个人保证保险，约定在雷霖发生约定的逾期条件下，代为支付相应的本息等费用给出借人华能贵诚信托有限公司。为保证平安保险能在雷霖违约后并代偿后顺利追偿，雷霖与平安保险又签订《最高额抵押合同》，约定雷霖用其自有的位于成华区××路××号××栋××单元××层××号的房屋提供反担保，并于2019年11月7日完成抵押登记。另，2019年11月5日，雷霖在成都蜀都公证处对其签订《最高额抵押合同》及授权办理相关抵押手续予以公证。 另查明，根据雷霖与赵怡于2016年8月11日签订的离婚协议书显示，2011年7月18日，雷霖和赵怡登记结婚。双方约定：1.位于成都市成华区××路××号××栋××单元××号的住房属于夫妻双方婚内共同财产，登记在双方名下。经双方协商一致，该住房所有权离婚后归男方雷霖单独所有（包括屋内装修，附属陈设及相关配套设施），女方自愿放弃所有权并不再对该房屋行使任何权利。女方有义务协助男方办理该住房的产权变更登记手续，所产生的一切税费由男方自行承担。该住房剩余贷款由男方自行负责偿还，直至还清为止，与女方无关。2.因女方放弃上述住房所有权，故男方给予女方经济补偿人民币250000.00元（大写：贰拾伍万圆整），于2017年01月31日前付清，以女方收条或银行转账凭单为准。该笔款项付清时，双方前往房产中心办理住房过户手续。 再查明，案涉房屋于2019年11月5日转移登记雷霖名下，于2019年11月7日办理了抵押登记。 上述事实有经庭审举证下列证据证实：原、被告身份信息、《住房转让协议》、《住房转让补充协议》、《离婚协议书》及补充协议、《借款合同》、《最高额抵押合同》、《公证书》以及双方当事人的当庭陈述等。 本院认为，本案争议焦点有二：一是黄居维与雷霖之间签订的《住房转让协议》及补充协议是否有效？二是黄居维现在能否要求办理案涉房屋的权属转移登记？对此，本院分别评述如下： 关于黄居维与雷霖之间签订的《住房转让协议》及补充协议效力问题。本院认为，《住房转让协议》及补充协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。结合本案证据来看，在签订住房转让协议后，黄居维向雷霖支付了购买房屋合理的对价，且提交的证据能够证明其为入住该套房屋进行了装修，且黄居维虽然在签订合同时并未取得完整的房屋所有权，但结合离婚协议书中赵怡与雷霖的约定来看，赵怡同意将案涉房屋归雷霖所有，雷霖在2019年11月5日已在事实上取得了案涉房屋的所有权，赵怡主张黄居维与雷霖恶意串通损害其利益缺少法律依据及事实依据，本院不予支持。 关于黄居维现在能否要求将案涉房屋过户至其名下问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，结合审理查明的事实及相关证据，案涉房屋尚有抵押贷款未还清，目前还未解除抵押，黄居维主张办理过户手续，其牵涉第三人的权益，在法律上或者事实上尚不具备办理案涉房屋不动产权证的条件，黄居维可待具备过户条件后，再行主张权益。虽然房屋现不具备过户条件，但并不影响黄居维要求雷霖承担违约责任，考虑到违约金主要是为了平衡损失，本院本着公平、合理的原则，并结合本案实际情况，酌定雷霖应当向黄居维支付违约金的金额为20000元，对于超出部分，本院不予支持。因赵怡并非合同相对方，黄居维要求赵怡承担违约责任于法无据，本院不予支持。又，黄居维虽称雷霖与平安财保恶意串通，故平安财保不享有抵押权，但未向法院提交证据证明其主张，其径行要求平安财保注销抵押权缺少法律及事实依据，本院不予支持。被告雷霖经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告黄居维与被告雷霖签订的《住房转让协议》及《住房转让补充协议》合法有效； 二、被告雷霖于本判决生效之日起十日内向原告黄居维支付违约金20000元； 三、驳回原告黄居维的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告赵怡的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3300元，减半收取计1650元，诉讼保全费5000元，由被告雷霖负担。反诉案件受理费100元，由反诉原告赵怡负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱书 二〇二〇年十月二十二日 书记员  梁晨