云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7165号上诉人（原审被告）：张信才，男，1972年3月10日出生，彝族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：朱鸿城，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：邱伟国，男，1976年4月24日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：文凯平，云南群合律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张信才因与被上诉人邱伟国土地租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张信才上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，证据不足。2019年-2020年的租金，因被上诉人急需用钱，请求上诉人提前支付部分租金，上诉人已于2019年4月10日提前支付了10万元，2019年12月5日又支付44000元，已基本付清。双方在合同履行过程中均保持良好沟通，即使因资金周转问题偶有延期支付的情况，亦从未影响到被上诉人实现合同目的，上诉人从未有要毁约的行为和意思表示。本案争议款项的付款人是王娟，其已提供书证说明其向被上诉人支付的款项系受上诉人请求代为支付土地租金，一审认定该付款行为是代上诉人偿还借款，于法无据，违背了当事人的意思自治。一审涉及借款事实的认定，但却未认真查清双方以及公司间的借款事实，仅凭双方以及公司上百万借款关系中抽出的一张10万元的借条和一份微信聊天记录，无视实际付款人和上诉人作出的意思表示，改变上诉人已经明确的民事法律行为的法律属性，属认定事实不清。2.一审适用法律错误。被上诉人在双方对付款性质存在分歧的情况下，自己单方直接认定上诉人是偿还借款进而解除协议，法律并未赋予合同的任何一方有单方改变相对方行为性质的权力。上诉人已支付租金，却因与被上诉人对款项属性产生争议就被单方解除合同，于情于理于法都无法使人信服。被上诉人邱伟国辩称，在上诉人与被上诉人的微信聊天记录中，上诉人认可其转给被上诉人的10万元系偿还借款，而非支付土地租金，截止被上诉人向上诉人发函解除协议之日，上诉人仍未足额支付当年租金，已逾期三个多月，根据双方协议约定，被上诉人有权单方终止协议并收回土地。上诉人提到疫情期间，但被上诉人向上诉人发函解除协议是在2019年12月6日。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邱伟国向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告2009年8月18日签订的《废弃采石场场地租用协议》于2019年12月8日已解除；2.判令被告向原告支付拖欠的租金48000元；3.判令被告支付原告违约金50万元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2009年3月25日，原告与花渔沟居委会茨坝居民小组签订《废弃采石场场地租用协议》，花渔沟居委会茨坝居民小组将其所属位于歪头山脚面积为20亩的荒地出租给原告，土地租期从2009年4月1日起至2039年3月31日止。从2009年8月18日，就上述租赁的场地，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《废弃采石场场地租用协议》约定：租用废弃采石场场地位于歪头山脚面积约为拾壹亩；土地租赁期限为贰拾年，2009年8月18日起至2029年8月17日止；土地租金每五年一个标准，头五年每年为12万元，从第二个五年起，每五年在前个五年每年租金的基础上递增10%，以此类推。租金缴纳方式本着先付租金后用地的原则，乙方应在每个用地年度的头个月内一次性付清当年租金，如果超过三个月不付租金，甲方有权单方终止协议，并收回土地。双方不按本协议条款执行视为违约，违约方需赔偿对方违约金50万元，并承担由此给对方造成的一切损失。2019年4月10日，被告通过王娟向原告转账10万元，2019年12月5日被告通过王娟向原告转账44000元。2019年12月6日，原告向被告发出《律师函》，提出因被告未在2019年8月18日前支付年度租金，超过约定时间已达三个月，故双方于2009年8月18日签订的《废弃采石场场地租用协议》自被告收到本律师函之日终止；被告应在收到本律师函之日起七日内，向原告支付尚欠的租金及违约金50万元，并将场地归还原告。被告于2019年12月13日书面回复了原告，认为已经支付了所有租金，并未违约。另查明，被告张信才为昆明兴桥钢模有限公司的法定代表人，2016年4月29日，被告张信才、昆明兴桥钢模有限公司向原告借款10万元，被告向原告出具了《借条》一份。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中原告向花渔沟居委会茨坝居民小组租用位于歪头山脚的荒地，后将其中11亩租赁给被告，双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同内容履行义务。双方约定“每个用地年度的头个月内一次性付清当年租金。如果超过三个月不付租金，甲方有权单方终止协议，并收回土地。”被告应于2019年9月17日前支付原告全部租金，但被告仅在2019年12月5日向原告转账44000元，至庭审之日都尚未付清，已构成根本违约，故原告主张解除合同的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。至于合同解除的时间，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”双方在合同中约定被告违约则原告有权终止协议并收回土地，原告于2019年12月6日向被告发《律师函》，被告2019年12月8日收到，故确认合同解除的时间为2019年12月8日。关于原告主张被告支付拖欠的租金48000元的诉请，原告主张该笔租金为2019年8月19日至解除合同后的租金，根据协议的约定，“土地租金每五年一个标准，头五年每年为12万元，从第二个五年起，每五年在前个五年每年租金的基础上递增10%，以此类推。”按照上述标准计算，2019年8月19日至2020年8月18日的租金为145200元，2019年8月19日至2019年12月8日的租金应为44497元，被告2019年12月5日已支付44000元，还应支付497元。对于原告主张被告支付违约金50万元的诉讼请求，双方在协议中对违约金有明确约定，但原告主张50万元的违约金过高,按照原告主张的未付租金的10%予以支持，为4449.7元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、原告邱伟国与被告张信才2009年8月18日签订的《废弃采石场场地租用协议》于2019年12月8日解除；二、被告张信才于本判决生效之日起十日内向原告邱伟国支付租金497元；三、被告张信才于本判决生效之日起十日内向原告邱伟国支付违约金4449.7元；四、驳回原告邱伟国的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交：关于盘龙区环卫中心项目腾退房屋的通知，欲证明双方协议所涉土地已面临政府拆迁。经质证，被上诉人对真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。本院认为，该通知不能达到上诉人的证明目的，不予采信。对于一审查明的案件事实，上诉人对“另查明……被告向原告出具了《借条》一份”提出异议，主张该部分事实与本案审理没有直接关联，不应作为本案事实予以确认。对此，被上诉人不认可，认为该部分事实与本案审理具有关联，应予确认。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，本院认为，该部分事实与本案审理具有直接关联，一审法院予以确认并无不当，对上诉人所提事实异议不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：案涉《废弃采石场场地租用协议》应否解除？如应解除，上诉人应向被上诉人支付的拖欠租金及违约金如何认定？本院认为，上诉人与被上诉人签订的《废弃采石场场地租用协议》合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。该协议明确约定，上诉人应在每个用地年度的头个月内一次性付清当年租金，如果超过三个月不付租金，被上诉人有权单方终止协议并收回土地。上诉人应于2019年8月18日至2019年9月17日期间向被上诉人支付2019年8月18日至2020年8月17日的租金145200元，上诉人于2019年4月10日、2019年12月5日通过王娟分别向被上诉人转账10万元、44000元，上诉人主张该两笔转账共计144000元系其向被上诉人支付的租金。被上诉人对此不予认可，主张10万元系上诉人向其返还的借款。上诉人为证实其主张，提交了银行转账业务回单、交易明细、王娟出具的付款说明加以证明。从两份转账业务回单所载内容看，44000元的转账业务回单摘要处有“由王娟代张信才付2019.8.18-2020.8.17日场地租金”字样，而10万元的转账业务回单对款项用途并未加以标注，同时结合被上诉人提交的借条、微信聊天记录看，上诉人在本案中提交的证据并不能充分有效的证明其通过王娟向被上诉人转账的10万元系支付租金，被上诉人对此又不予认可，上诉人应承担举证不能的不利后果，对上诉人的该主张本院不予采信。因上诉人未在协议约定期间向被上诉人足额支付土地租金，被上诉人向上诉人发函要求解除双方签订的协议，一审据此确认双方签订的协议于2019年12月8日解除于法有据，本院予以维持。针对上诉人应向被上诉人支付的租金及违约金，一审对此所作认定及处理并无不当，本院予以维持，在此不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9280元，由上诉人张信才负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年十月二十一日法官助理陈志远书记员武雨