湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初3578号原告：大冶市金井物业服务有限公司，住所地：大冶市大箕铺镇熊家洲社区金井小区**（金井广场）。统一社会信用代码：914202813164370221。法定代表人：马先进，该公司总经理。委托诉讼代理人：李少华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：石玲玲，女，该公司员工。被告：吴楦，男，1989年6月2日出生，汉族，住大冶市。原告大冶市金井物业服务有限公司与被告吴楦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李少华、石玲玲及被告吴楦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年6月1日起截至2019年11月30日止的物业管理费2309元及违约金461元，共计2770元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2018年5月23日，原告与大冶英才房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对金井广场小区提供前期物业服务和管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。2017年3月13日，被告与大冶英才房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的金井广场小区2栋1单元402室商品房一套（建筑面积106.88㎡），并签订《业主临时公约》，对前期物业服务及收费标准等进行了约定。合同签订后，原告对金井广场小区提供了物业服务，被告作为该小区业主以种种理由拒不交纳物业管理费，为维护合法权益，故原告依法提起诉讼。被告吴楦辩称，1、我不清楚是哪家物业公司进行收费；2、我家厨房阳台附近垃圾一直没有处理，影响了我的生活。本院经审理认定事实如下：2015年3月1日，湖北省大冶英才房地产开发有限公司（甲方）与大冶市金井物业服务有限公司（乙方）签订了《前期物业服务与管理合同》一份，约定：甲方委托乙方对金井广场小区提供物业服务和管理；物业服务与管理事项：1、房屋共用部位维修、养护与管理；2、房屋共用设施设备维修、养护、运行与管理；3、共用绿地、花木、建筑小品等进行养护管理；4、公共环境卫生管理；5、公共秩序维护维护及车辆停放车位的服务和管理；6、有关文件、资料的管理；委托服务与管理期限：本合同自2015年3月1日起至本物业首次业主委员会确定物业服务公司，并签订《物业服务与管理合同》之日止；权利和义务：甲方：1、在销售房屋时，向购房业主明示本合同内容，确认《业主临时公约》；2、承担物业质保责任、负责保修期内返修、完善；3、负责处理本合同生效前发生的遗留问题；4、向乙方提供工程、业主等档案资料；5、未销售的房屋承担物业费。乙方：1、认真履行物业服务与管理的事项；2、本合同约定向业主收取物业费；3、建立物业的各项管理档案；4、有权制止业主各种违反物业管理的违纪、违规等行为；物业服务费收费标准：住宅每月1.20元/㎡；商业（写字楼）每月1.50元/㎡等；物业服务费一年收取一次，具体交纳费用时间由乙方确定并书面告知业主；业主（使用人）拒交物业费，乙方可提起诉讼，并责令业主（使用人）从逾期之日起承担20%的违约金。合同还对其他权利和义务进行了约定。2016年12月30日，大冶市发改局以冶发改发（2016）258号文件对金井广场小区前期物业服务收费标准作出批复：大冶市金井物业服务公司可按建筑面积收取物业服务费，标准为：高层住宅每月1.20元/㎡(含电梯运行维护费每月0.50元/㎡),收取物业管理服务费后不得再收取装修期间一次性电梯使用费及二次供水加压等有关费用。从2016年12月30日起执行。2017年3月13日，被告吴楦与湖北省大冶英才房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的金井广场小区2栋1单元402室商品房（建筑面积106.88㎡）。并在合同的附件《业主临时公约》上签名，承诺作为金井广场小区的业主，同意遵守《业主临时公约》。《业主临时公约》中双方对相关权利和义务等进行了约定，其中：第二十九条规定：金井广场小区物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；第三十七条规定：本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。上述合同签订后，原告便为金井广场小区提供物业服务，直至2019年11月30日止。被告作为该小区业主，2018年6月1日至2019年11月30日的物业管理费未交，原告催讨无果，遂成讼。另查明，原告在提供物业服务过程中，金井广场小区大部分业主已入住，但未成立业主委员会。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，2015年3月1日原告与湖北省大冶英才房地产开发有限公司就该公司开发的金井广场小区物业服务签订《前期物业服务与管理合同》，该合同不违反法律规定，属有效合同，对金井广场小区业主均具有约束力。《前期物业服务与管理合同》约定了物业服务收费标准，同时约定物业服务管理期限从2015年3月1日起至本小区首次业主委员会确定物业服务公司并签订《物业服务与管理合同》之日止，被告购房时在《业主临时公约》中也签字承诺认可《前期物业服务与管理合同》中的约定，双方应按合同约定履行义务。原告在提供物业服务过程中，在金井广场小区大部分业主已入住的情况下，小区业主理应成立业主委员会，与原告或另行选聘的物业服务单位重新签订物业服务合同，但该小区至今未成立业主委员会，而原告一直继续为该小区提供物业服务至2019年11月30日止，原告的行为符合《前期物业服务与管理合同》中关于物业服务管理期限的约定，双方应按合同约定履行义务。即便抛开《前期物业服务与管理合同》，虽然原告没有与小区业主签订物业服务合同，但原告为金井广场小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，也应向原告支付物业管理费，被告拒不交纳，显然违约，应承担继续交纳的违约责任，至于收费标准，原告是按《前期物业服务与管理合同》中约定的标准主张收取，并未提高收费标准，本院认可。本院认为，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。虽然物业公司在服务过程中并非均能做到十全十美，符合所有业主的意愿，但双方应在明确各自权利和义务的基础上加强沟通、相互理解，唯有这样才能共同营造一个安全、洁净、和谐的小区居住环境。本案中，被告认为原告提供物业服务过程中存在不足之处，但不能否认原告提供了物业服务的事实，物业管理委托合同中明确约定物业服务费采取先收费后服务的原则,被告不缴纳物业服务费明显违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付2018年6月1日至2019年11月30日止物业管理费2309元的诉讼请求，理由正当、合法，本院予以支持；诉讼中，原告自愿放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的放弃，不违反法律规定，本院照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告吴楦于本判决生效之日起十日内支付原告大冶市金井物业服务有限公司2018年6月1日至2019年11月30日止的物业管理费2309元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由原告大冶市金井物业服务有限公司负担5元，被告吴楦负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务，逾期未履行，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  朱光华二〇二〇年十月三十日书记员  刘丹婷