河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初2596号原告：深圳某某物业管理有限公司安阳分公司，住所地高新区弦歌大道**。负责人：叶某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：马某，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郜静，河南鼎维律师事务所律师。被告：胡某某，男，1982年11月17日出生，汉族，住河南省安阳县。被告：安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司，住，住所地安阳新区管委会办公大楼**/div>法定代表人：谢某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：未某某，女，该公司员工。原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司与被告胡某某、安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司的委托诉讼代理人马某、郜静，被告胡某某及被告安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人未某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司向本院提出诉讼请求：1、被告胡某某支付2017年10月15日至2020年7月31日物业服务费用27442.02元及违约金2000元；2、被告胡某某支付原告自2020年1月至2020年7月的用电费用4160.25元；3、被告安阳某某（集团）房地产开发有限公司责任公司对上述两项诉请承担连带清偿责任；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年10月15日，原告与汤阴县政泰苑小区业主大会（执行机构为政泰苑业主委员会）签订了《政泰苑物业服务合同》，合同约定由原告为该小区提供物业管理服务，费用按照法定的产权建筑面积收取，其中商业物业费收费标准为1.5元/月/平方米，费用到期以及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。被告安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司系政泰苑小区商铺7号商铺1层101-103铺、2层201-203铺、21号商铺1层101-103铺、2层201铺的产权单位，被告胡某某系上述商铺的物业使用人，上述二被告自2017年10月15日起的物业服务费拖欠至今，经原告多次催要未果，特向法院提起诉讼。被告胡某某辩称，原告所述第一项诉请已全部缴纳，不存在违约；认可第二项诉请。被告安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司辩称，原告所述商铺实际使用人是被告胡某某，合同租赁期内的物业费、电费均由胡某某承担。我公司与胡某某合同租赁期限到期后，胡某某仍继续占用，2020年5月7日至7月31日占用期间的物业费、电费也应由胡某某承担。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、政泰苑物业服务合同，证明2017年10月15日，原告与汤阴县政泰苑小区业主委员会签订服务合同，约定由原告对该小区提供物业服务。第五条：商业物业1.5元/月/平方米。第八条：物业服务费从2017年10月15日起计收。业主首次交费预付一年的物业服务费，此后的物业服务费按年度缴纳，业主或物业使用人应于费用到期前一个月向乙方缴纳下年度的物业服务费，费用到期时以及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；第十条：业主或物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主或物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告（乙方）。第二十九条：本合同期限自2017年10月15日起至2022年10月14日止。2、被告胡某某实际使用房屋位置照片两张，证明被告胡某某使用商铺详细位置及房间数量。3、被告胡某某及被告安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司签订的商铺租赁合同复印件1份，证明被告胡某某实际租赁该商铺用于饭店经营，租赁的起始时间为2017年5月8日，协议第三条第二项内容约定被告胡某某负责支付该商铺的公共物业管理费。4、河南省汤阴县房屋面积测绘报告复印件2份（汤房测Z13080022）、(汤房测Z15020010)，证明被告胡某某所使用的7号网点1-3号铺房屋面积为379.72㎡、21-1-101、102、103、201号商铺面积为271.45㎡、总面积合计651.17㎡。5、微信聊天记录截图、物业管理费、电费催款通知书、催缴物业费律师函照片1张，证明原告于2020年6月30日、7月29日、8月10日向被告催要物业费、电费。6、被告胡某某经营的汤阴县某某赵记烩面馆注册登记信息查询截图2张，证明被告胡某某使用商铺用于经营饭店。7、2020年1月20日原告出具的缴纳电费收费收据1张，证明被告胡某某租赁房屋的电费缴纳系通过原告缴纳。8、2020年商铺电表每月汇总表及胡某某使用的电表远景、近景照片，证明胡某某拖欠电费5547度。9、被告胡某某拖欠物业费、电费欠费明细表、违约金明细表，证明拖欠物业费27442.02元、电费4160.25元、违约金3798.74元（为缓和商户关系，综合实际情况，违约金原告仅主张2000元）。10、原告日常服务照片4张，证明原告按约履行合同义务。11、政泰苑业主委员会对原告的服务评价、汤阴县羑里城办事处对政泰苑小区的物业服务评价等，证明原告已按合同约定为政泰苑小区提供物业服务，履行了合同义务，且所提供的物业服务工作得到业主委员会、辖区办事处、行业主管部门的认可和肯定。被告安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司对原告提交证据1、2、3、4、6、10、11予以认可，以证据5、7、8、9与其无关为由不发表意见。另提交催告函2张，证明租赁到期（2020年5月7日）后被告胡某某仍继续占有案涉商铺，该期间的物业费、电费应由胡某某承担。被告胡某某对原告提交证据1至11项均不持异议，对证据9不认可，认为其2017年物业费已缴纳，要求2020年10月23日前向合伙经营者核实缴纳情况后书面回复，但其未在自行指定期间内向法庭提交书面情况说明，也无其他证据证明已缴费事实。原告及被告胡某某对被告安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司提交证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：2017年10月15日，汤阴县政泰苑业主委员会（以下简称政泰苑业委会）与原告签订《政泰苑物业服务合同》，合同约定：政泰苑业委会（甲方）委托原告（乙方）对汤阴县政泰苑小区提供物业服务。第五条：商业物业1.5元/月/平方米。第八条：物业服务费从2017年10月15日起计收。业主首次交费预付一年的物业服务费，此后的物业服务费按年度缴纳，业主或物业使用人应于费用到期前一个月向乙方缴纳下年度的物业服务费，费用到期时以及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；第十条：业主或物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主或物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告（乙方）。第二十九条：本合同期限自2017年10月15日起至2022年10月14日止。第三十条：本合同中业主房屋的产权面积以房产证（不动产证）登记的建筑面积作为物业收费的面积依据，未取得房产证（不动产证）的，按以下文件先后顺序确定房屋面积：1、测绘机构的实测面积报告；2、房屋买卖合同；3、法院判决等法律文书。2017年5月8日，被告安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司作为甲方与被告胡某某作为乙方签订《商铺租赁合同》，合同约定：租期为叁年，即2017年5月8日起至2020年5月7日止；商铺位置：汤阴政泰苑7#-1、7#-2、7#-3、21-102-201（详见附件一商铺位置图）。原告提交被告胡某某实际使用房屋照片2张，证明被告胡某某实际占用的商铺为7-1-101、102、103；21-1-101、102、103；21-2-201，二被告均对占用上述房屋情况予以认可，但认为物业费计算应以实际占用面积为准。原告为此提交汤房测【Z13080022】、【Z15020010】河南省汤阴县房屋面积测绘报告2份，该2份测绘报告是经安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司委托，汤阴县红洲测绘有限公司出具，汤房测【Z13080022】河南省汤阴县房屋面积测绘报告系对汤阴县政泰苑小区7#商铺进行的测量，该报告载明7号1层101铺产权面积34.91；102铺产权面积76.09；103铺产权面积78.86；2层201铺产权面积34.91；202铺产权面积76.09；203铺产权面积78.86；汤房测【Z15020010】河南省汤阴县房屋面积测绘报告系对汤阴县政泰苑21#、22#楼商铺进行的测量，该报告载明21号1层101铺产权面积21.32；102铺产权面积77.88；103铺产权面积52.31；2层201铺产权面积119.94，上述7间商铺面积共计651.17。关于缴纳电费问题，被告胡某某对原告代收电费，2020年1月至7月欠缴电费数额4160.25元均不持异议，该事实同时有原告提交的微信截图、深圳某某物业管理有限公司收费收据、2020年商铺电费每月汇总表予以佐证。2020年6月30日，原告向被告送达物业管理费、电费催款通知书；7月29日，原告向被告短信通知缴纳物业费、电费；8月10日，原告委托河南鼎维律师事务所向被告发出律师函，要求被告缴纳物业费等。本院认为，原告与汤阴县政泰苑业主委员会签订政泰苑物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应合法有效，该物业服务合同对政泰苑小区业主具有约束力，原告与业主均应按照合同约定履行合同义务。原告按照约定为政泰苑小区提供了物业服务，被告胡某某作为该物业使用人，接受原告对小区提供物业服务，应当向原告缴纳物业管理费，原告要求被告胡某某缴纳物业服务费27442.02元（按1.5元/㎡/月计算自2017年10月15日至2020年7月31日，扣除已缴纳的5312元）符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告与汤阴县政泰苑业主委员会签订物业服务合同中约定了商铺住宅物业收费标准及逾期缴纳物业费支付违约金标准，因本案所涉物业服务费实行预交制度，在尚未接受物业服务时需提前支付物业服务费，根据合同公平原则，物业公司应及时提醒业主并给予业主合理缴纳期间。原告提交的物业费催缴通知书证实其已尽到及时提醒被告需缴纳物业服务费的责任，原告主张违约金分阶段以欠缴数额为基数，按日万分之五从2018年10月15日起计算至2020年7月30日为3798.74元，其自愿按2000元主张系其自行处分其权利，不违反法律规定，本院对此予以认定。原告要求被告安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司承担连带责任，根据相关法律规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持，故原告要求被告安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司对上述费用承担连带责任符合法律规定，应予支持。被告胡某某辩称其已缴纳物业费，但未在其承诺的合理期间内核实缴费情况，也未提交证据证明已缴费事实，故本院对其抗辩意见不予采纳；关于原告主张电费4160.25元（5547度×每度0.75元），根据相关法律规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，且被告胡某某对欠缴电费数额及之前通过原告缴纳电费的事实均不持异议，故该项费用应由最终用电人胡某某承担，原告要求被告胡某某支付电费4160.25元，本院予以支持，原告要求被告安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司对该项诉讼请求承担连带责任于法无据，本院不予支持。综上所述，原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司的诉讼请求以本院认定为准。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百七十六条、第一百八十二条，《物业管理条例》第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，判决如下：一、被告胡某某于本判决生效后十日内给付原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司物业费27442.02元及违约金2000元；二、被告安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司对上述费用承担连带给付责任；三、被告胡某某于本判决生效后十日内给付原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司电费4160.25元；四、驳回原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，减半收取计320元，由被告胡某某、安阳某某（集团）房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  徐艳二〇二〇年十月二十七日书记员  张倩