湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1123民初335号原告：湖北恒新置业有限公司，住所地：罗田县凤山镇义水南路。统一社会信用代码：91421123571539755H。法定代表人：王成辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐国云，男，该公司副经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：潘新国，湖北楚邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：颜红兵，男，1957年2月5日出生，汉族，住罗田县。被告：高丽华，女，1959年12月30日出生，汉族，住罗田县。被告：颜红胜，男，1969年7月1日出生，汉族，住罗田县。被告：张爱平，女，1971年2月8日出生，汉族，住罗田县。被告：颜国庆，女，1966年10月1日出生，汉族，住罗田县。被告：颜红利，女，1970年1月20日出生，汉族，住罗田县。被告：颜选民，女，1954年6月26日出生，汉族，住罗田县。被告：颜选平，女，1962年8月26日出生，汉族，住罗田县。以上8被告共同委托诉讼代理人：熊必书，湖北神宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告湖北恒新置业有限公司（以下简称恒新公司）诉被告颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平、颜国庆、颜红利、颜选民、颜选平（以下简称颜红兵等8人）合同纠纷一案，本院受理立案后，经审查，发现双方是基于同一事实发生纠纷，且互为原、被告，并均向本院提起诉讼，遂裁定合并审理，并依法适用普通程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告恒新公司的法定代表人王成辉及委托诉讼代理人徐国云、潘新国、被告颜红兵等8人共同委托诉讼代理人熊必书、到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒新公司向本院提出诉讼请求：1、颜红兵等8人支付恒新公司违约金50000元；2、确认恒新公司按照290平方米面积向颜红兵等8人交付商品房，超过或者不足均按同一标准结算；3、确认恒新公司按218.7平方米面积向被告交付坐落为凤山镇前进路西侧（恒新城）1-106、1-107、1-108号门店。事实与理由：1、2011年10月18日，颜红兵等8人依据兄妹间签订的《房屋（遗产）处分协议》，与恒新公司签订了《房地产置换协议》，将颜红兵等8人共同所有的国有土地使用权属及地上房屋置换给恒新公司进行房地产开发。因颜红兵等8人称《个人建设用地批准通知书》遗失，故罗田县自然资源局（原罗田县国土局）于2013年8月30日公告注销；2、恒新公司在取得包括颜红兵等8人在内的相关土地面积使用权后，先后进行了一、二期房产开发。2014年9月6日，颜红兵等8人一共选取了五套住房。由于恒新公司拟整体将门店出租给黄商集团，故多次通知其按协议选取还建门店，但因颜红兵等8人内部意见不统一，故迟迟未选定门店，无奈只好以公证送达的方式催促其限期选房；3、经查询用地档案得知，其协议中置换土地面积只有324平方米，而协议中是依据381.91平方米按1：1.57比例确定还建面积的，故恒新公司提起反诉。贵院于2018年3月21日做出（2017）鄂1123民初560号判决，黄冈中院以误差面积未查清为由发回重审，后颜红兵等8人撤诉。因此纠纷至今未解决，故诉讼再起。颜红兵等8人辩称：1、颜红兵等8人已完整按置换协议交付了381.91平方米土地及附着的房屋，且经恒新公司验收无误，并顺利进行了房地产开发，故其不存在任何违约行为，更谈不上支付违约金；2、按置换协议约定，恒新公司应交付的产权面积为260平方米、层高3.8米以上，且不含公摊面积，现请求其交付产权面积218.7平方米、层高不足3.8米的房产与约定不符；3、按置换协议约定，颜红兵等8人优先在置换原址还建具备商业功能的门店，如不能满足其要求，则在恒新公司股东预留门店范围内首选，现请求其交付的1-106、1-107、1-108号房产为半地下室，不具备门店功能，亦与约定不符。综上，应驳回恒新公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对颜红兵等8人公民身份证信息及恒新公司工商登记信息无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提供的其他证据其相对方均有不同程度的异议，本院分别予以分析认定。（一）恒新公司为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、《房地产置换协议》、《房屋（遗产）处分协议》、《姚建初等三十六家受让宗地平面界址图》、《恒新城总平面图及一层平面图》。主要内容：《房地产置换协议》与颜红兵等8人提供的协议相同。《房屋（遗产）处分协议》用以证明：颜红兵、颜红胜、颜选民、颜选平、颜国庆、颜红利为颜邦玉的亲生子女，颜邦玉去世后，其生前位于原百货仓库西北角平房（建筑面积、占地面积均为43平方米、土地使用面积181.91平方米）由上述子女继承，并与罗田县天柱房地产开发有限公司置换房产；《姚建初等三十六家受让宗地平面界址图》、《恒新城总平面图及一层平面图》（广东博意建筑设计院有限公司绘制），用以证明：（1）2011年10月18日签订协议约定在原址还建门店（新声带KTV靠环形路一侧地段）；（2）自被置换土地过户之日起三年内交付置换房，置换土地面积为381.91平方米，按1:1.57的比例还建房屋600平方米。2、权利人为恒新公司，义务人分别为颜邦玉、颜红兵、张爱平《罗田县房屋所有权登记申请审批表》、《房屋登记申请书（所有权转移、变更、注销登记）》，颜邦玉、颜红兵、张爱平《房屋所有权证》、《个人建设用地批准通知书（存根）》（未填写批号），用以证明：颜邦玉、颜红兵、张爱平从商业车队转让的土地使用权面积共计324平方米，比转换协议约定面积相差57.91平方米，只能据实按比例还住房290平方米，门店218.7平方米。3、2013年9月1日罗田县国土资源局公告（该公告刊登在湖北日报上），用以证明：国土资源局根据《土地管理办法》的规定，对包括颜红兵、颜红胜在内的18户国有土地所有权予以公告注销。4、《出让国有土地使用权呈报表（2014—233）》、《建设用地使用权出让合同》、《建设用地批准书》[罗政地出让批字（2014）第233号]、《国有土地使用权证》[罗田国用（2014）第01241号]，用以证明：经法定审批程序，恒新公司于2014年4月11日取得从颜邦玉等户转让来的国有土地使用权9234.2平方米，其约定交房时间截止到2017年4月11日。5、《罗田县国土资源局罗土资文（2013）101号、（2013）60号》文件、《罗田县国土资源局集体会审表》、《建设用地审批表》、《恒新城土地整合总面积明细表》，用以证明：（1）恒新城项目用地总面积9319.28平方米，由两部分组成，第一部分两次拍卖竞得6005.21平方米和1150平方米，第二部分协议置换颜家等18户私宅土地2164.07平方米;（2）恒新公司取得项目用地面积9319.28平方米，整合规划后面积9324.2平方米，比征用面积少85.08平方米，颜红兵、颜红胜户名下面积相差57.91平方米，其余户名下面积相差27.17平方米。6、《恒新城土地整合总面积明细表》、《柴和平等17户房地置换协议》，用以证明：恒新公司与柴和平等17户置换协议签约时间均为2011年4月26日，协议约定面积与土地证面积一致，而与颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平签约时间为2011年10月18日，滞后6个月，且置换条件均优于柴和平等17户，亦致恒新公司开发成本大增。7、《罗田县商品房预售许可证》、《商品房销售价格备案表》、《售房价格表》、《房款结算表》，用以证明恒新公司开发的恒星城项目于2014年6月26日开始预售，电梯房销售均价3600元，颜红胜、颜红利、颜选民、颜红兵所选房号分别为1-3-902号、1-1-903号、1-3-602号、1-3-402号、1-9-1102号。8、选房登记表、还房送达函签收单、承诺书两份、催住通知书、收条，用以证明：（1）颜红胜、颜红利、颜选民、颜红兵于2014年9月6日开始预选住房五套，到2016年10月10日止选房三套；（2）被告于2015年12月28日再次书面通知颜家选择门店。9、恒新城住宅小区交房结算书、恒新城住宅小区物业服务合同等资料，用以证明：恒新公司于2015年11月13日开始向业主交房，恒新公司不存在迟延交房的违约行为。10、《商品房买卖合同（预售）》2份（出卖人：湖北恒新置业有限公司；（1）买受人：段小燕、杨文博；（2）买受人：方彬），用以证明颜红胜、颜红利、颜选民、颜红兵请求交付三套住房同楼层住房销售价格与上述买受人相同，分别为：1-9-1102号房面积126.13平方米、单价3806元/平方米；1-1-903号房面积127.66平方米、单价3806元/平方米；1-3-402号房面积111.72平方米、单价3446元/平方米。双方按照此价格进行结算。11、2017年9月28日罗田县国土资源局颁发的权利为恒新公司的不动产权属证书3份、恒星城所属房屋平面图、颜邦玉、颜红胜家原宅基地照片2张，用以证明恒星城一楼3挡门店的权属状况：1-106号（房屋建筑面积114.49平方米、分摊土地使用权面积17.8平方米、专有建筑面积72.805平方米、分摊建筑面积41.689平方米）、1-107号（房屋建筑面积100.37平方米、分摊土地使用权面积15.6平方米、专有建筑面积63.824平方米、分摊建筑面积36.547平方米）、1-108号（房屋建筑面积67.31平方米、分摊土地使用权面积10.46平方米、专有建筑面积42.8平方米、分摊建筑面积24.508平方米），该门店为颜邦玉、颜红胜家原宅地址，亦为协议约定的还建位置。12、《房屋租赁合同》（出租方：恒新公司；承租方：湖北黄商集团股份有限公司；签约时间：2016年6月26日），主要内容：（1）恒新公司作为房屋权利人（详见附件一至四）同意按照本合同列明的条款和条件，将自己投资建设的位于罗田县凤山镇××城市广场××至××层商业物业整体租赁给乙方从事商业经营……；（9）本合同所指的租赁费是指一层至三层的综合平均单价，起始租赁费标准经营面积为每月每平方米15元（……一层和三层的租赁费标准为平均租赁费标准的75％）；（36）……本合同生效后如拆迁业主要求对该面积分割，在不影响乙方整体使用的前提下，甲方可在2016年8月15日前将该楼层西侧部分面积分割出去（见附件十三：甲方有可能需要从一层西侧分割出去的部分房屋面积平面图）……。逾期没有分割，视为甲方放弃分割要求……；还建房送达函签收单；还建房催住通知单回执；罗田县公证处于2016年8月10日出具的《公证书》，公证内容：2016年7月25日恒新公司在《黄冈日报》刊登公告，主要内容为：颜红兵（妻高丽华）、颜红胜（妻张**）、颜选民、颜选平、颜国庆、颜红丽：我公司于2011年1月16日与你们签订的房地产置换协议中约定的置换房产早已竣工，而你们一直不来办理收房手续，导致置换房屋无法交付，现公告通知你们自本公告之日起七日内来我公司办理交房手续，否则一切法律后果由你们承担。13、申请、收据、拍卖成交确认书、图纸各一份，用以证明：零散地块通过土地部门整体测量，由恒新公司于2011年1月23日竞拍成功，面积为1155.22平方米，该部分面积属于百货公司，但未缴纳土地出让金，后通过拍卖由恒新公司取得，证实包括颜红兵等8人在内的土地置换户，除登记面积外其它未登记部分面积由恒新公司竞拍取得，也证实颜红兵等8人登记面积为324平方米，超出部分颜红兵等8人并未实际取得，故颜红兵等8人置换面积仅为324平方米。14、测绘图纸，用以证明经测绘原址与新建成的恒星城1-106至1-108地段相重合，重叠面积210平方米，该证据在原撤诉案件中已经提交，原件在原案中保存。经审核，上述证据1、3、4、7、10均客观真实，合法有效，依法予以采信。对证据2、5、6、8、9、11、12、13、14的真实性依法予以采信，但是否达到其证明目的，将结合其他证据及全案事实进行综合评判。（二）颜红兵等8人为支持辩称向本院提交了如下证据：1、2011年10月18日恒新公司（金马星城项目部）（甲方）与颜红兵、高丽华、颜红胜、张**（乙方）签订的《房地产置换协议》，用以证明：甲、乙双方自愿协商并签订《房地产置换协议》，其内容是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该协议约定及甲方违约情况：（1）乙方土地共四大间平房，其实际使用面积为381.91平方米；（2）甲方应于2017年1月28日（置换土地过户登记日3年后），交付一楼门店260平方米（层高3.8米以上、不含公摊面积）、商品房340平方米；（3）甲方违约应支付违约金50000元，并从2017年1月29日起，每日支付违约金200元至交付门店之日止；（4）乙方有权在恒新公司开发的房屋范围内优先选择门店。2、1992年3月25日罗田县商业局医药公司与颜邦玉签订的《安置离休老干部住房协议》、《房地产交易监证书》，用以证明1992年3月25日县商业局医药公司与颜邦玉签订的房屋买卖合同符合政策规定，颜邦玉合法取得381.91平方米土地使用权。3、（1）2020年4月21日，罗田县自然资源和规划局出具《关于湖北恒新置业有限公司国有建设用地使用权出让呈报表现场勘查意见的说明》、《恒星城土地整合总面积明细表》，用以证明：2013年11月12日，罗田县国土资源管理委员会第三次会议讨论通过将该处整合规划后的9234.2平方米国有建设用地土地使用权出让给湖北恒新置业公司，置换土地划拨面积中颜红兵、颜红胜分项面积为381.91平方米；（2）《罗田县国土资源局注销土地使用权证的公告》，用以证明：2013年9月1日罗田县国土资源局在报纸上公告注销颜红兵、颜红胜土地使用权证（个人建设有地批准通知书2030、2031、2032号）；（3）《出让国有土地使用权呈报表》（出让方：罗田县国土资源局、受让方：恒新公司），附件：罗田县国土资源局集体会审表、罗田县国土资源管理委员会第三次会议纪要等，用以证明：颜红兵、颜红胜等按约交付置换房屋及土地381.91平方米，并经罗田县国土资源局现场勘测确认……。4、《民事起诉状》，用以证明：2017年2月20日，颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平起诉恒新公司，诉请恒新公司交付门店房260平方米、商品住房340平方米，并承担违约金210000元。罗田县公证处《公证书》，公证事项：保全送达颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平要求恒新公司履行交房义务的《履约催告函》。5、恒新城现场照片数张，用以证明：（1）恒新城一楼门店在2016年12月之前已整体对外出租，已无房可交，属根本违约；（2）1-107号、1-108号层高不足3m，未达到约定的3m层高，没有门窗和进出道路，不能通风采光，室外地面与室内地面的高差超过室内净高二分之一，亦不具备门店的基本条件和从事商业活动的功能；（3）上述房屋属地下室而非门店，不符合置换协议约定的交付条件，根据置换协议第三条的约定，其有权在恒星城1-101号、1-102号、1-103号、1-104号、1-105号、1-106号门店范围内优先选房。6、罗田县房地产管理局出具的恒星城《房屋建筑面积计算成果表（竣工）》，用以证明：（1）房屋登记所有人为湖北恒新置业有限公司，不是其股东所有；（2）恒新公司主张交付的恒星城1-106、107、108号房屋实际面积只有179.429平方米，其面积和条件不能满足其诉请；（3）恒星城1-102、103、104、105、106号房屋（1/2），实际面积为270.2825平方米，符合合同约定，可以满足其诉请。7、颜红兵等8人恒星城《房屋分屋平面图》、《住宅建筑设计标准》、住房和城乡建设部[建标（2008）—102号]、《住宅建筑模数协调标准》，门店概念、生效判决文书，用以证明：（1）恒新公司主张交付恒星城1-107号房屋及1-108号房屋，该房屋四面没有门窗，不能通风采光，没有进出道路，不具有门店房屋的商业功能；2、1-107号房屋及1-08号房屋西边室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高1/2的空间，与合同约定不符；3、恒星城1-107号房、1-108号房屋不符合约定的交房条件。8、百货仓库（含原车队）用地宗地图，用以证明：（1）经罗田县国土局勘测规划队经现场勘测，颜红兵等8人置换房屋土地面积为381.91平方米，史善华土地面积为315.56平方米；2、颜红兵等8人原房屋位置在史善华东侧，即恒星城房屋1-104至1-106房屋处。经审核，上述证据均客观真实，合法有效，依法予以采信，但是否达到其证明目的，将结合其他证据及全案事实进行综合评判。因案件审理需要，且双方对置换面积57.91平方米的真实性及归属争议较大，同时可能损害国家利益、社会公共利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款“……人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六项“民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的……”的规定，本院调查收集了如下证据：1、2020年4月29日会同双方当事人对恒新城（桥南金马星城）所涉置换土地原址、金马星城一楼、恒新公司股东自留300平方米、恒新公司还建的商品住房进行了勘查，其房产与诉争标的物基本相同。2、罗田恒新城一层平面图（广东博意建筑设计院有限公司绘制、图号J4），其中显示案涉置换土地原址260平方米范围为：恒星城一层4-T轴至4-V轴交4-1轴至4-4轴范围内。3、2020年9月3日调查罗田县自然资源和规划局自然资源调查登记股笔录，就案涉置换面积为何产生57.91平方米误差作如下答复：……颜邦玉合法取得原商业车队381.91平方米土地使用权和三大间房屋所有权，1992年5月13日颜邦玉、颜红胜、颜红兵将381.91平方米分割为三份，并分别办理了《个人建设用地批准通知书》（经家庭成员协商，分摊每户土地面积108平方米），余下57.91平方米未办理相关手续。此答复颜红兵等8人无异，恒新公司对证据形式及真实性无异议，对其内容有异议，但未提供相反证据予以推翻。上述证据为本院合法收集，客观真实，合法有效，依法予以采信。根据当事人的陈述和经本院确认的证据，本院认定法律事实如下：1、颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平代表颜红兵兄妹六人与恒新公司签订《房地产置换协议》情况。恒新公司发起人在公司注册登记前意向挂靠罗田县天柱房地产开发有限公司名义开发金马星城项目，恒新公司成立后，即以恒新公司名义继续开发金马星城。2011年10月18日，恒新公司（金马星城项目部）（甲方）与颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平（乙方）签订《房地产置换协议》，双方约定：（1）被置换房屋为一层瓦房，土地性质为国有，土地面积381.91平方米，土地使用权人分别登记为颜红兵、颜红胜、颜邦玉。其中，颜邦玉系颜红兵、颜红胜之父，病故后其土地使用权作为遗产由颜红兵等原告继承；（2）双方签订《房地产置换协议》后，乙方向甲方移交《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件；（3）乙方搬迁后，甲方立即组织房屋拆迁和土地平整施工，并按开发建设规程开发建设……（4）金马星城项目开发建设完工后，甲方应在置换土地上返还房产面积600平方米，包括：一楼产权面积260平方米（层高3.8M以上，以房管局勘定为准，不含公摊）；商品住房340平方米（含公摊面积）；（5）甲方还建的一楼门店优先在乙方原址还建，如不能满足乙方要求，乙方则在金马星城一楼除甲方项目部股东自留的300平方米门店、公路段车队及电力公司两家土地置换门店之外的门店中选择，且所选门店需在主要通道两边选择，如还不能满足其要求，乙方则可以在甲方项目部股东自留的300平方米范围内选择；（6）商品房（非电梯房）如3楼有则在3楼选，3楼无房则在4楼选，如选电梯房则另行补差；（7）甲方自被置换土地过户之日起3年内向乙方交付置换房（交房必须以双方结清差价款为前提）（8）置换产权的“两证”由甲方负责办理，600平方米产权面积由乙方向甲方支付税费60000元，超出面积的税费由双方依照商品房交易规则各自交缴税费；（9）如一方违约，除赔偿损失外，另行支付违约金50000元，甲方逾期交房每延期1日则向乙方支付违约金200元。2、恒新公司取得开发恒星城项目所涉土地使用权情况。（1）2020年4月21日，罗田县自然资源和规划局开发利用和技术审查股出具《关于湖北恒新置业有限公司国有建设用地使用权出让呈报表现场勘查意见的说明》（附“恒星城土地整合总面积明细表”），经查，恒新公司分两次通过公开拍卖竟得位于金马大道旁土地使用权7155.21平方米（2008年12月竟得6005.21平方米、2011年1月竟得1150平方米），后恒新公司通过置换协议取得史善良等18户名下土地使用权2164.07平方米（包括颜红兵、颜红胜381.91平方米），三次取得土地使用权面积共计9319.28平方米。2013年9月30日，罗田县规划设计院对该地块整合后规划面积为9234.2平方米，比上述取得的土地面积少85.08平方米。2014年4月11日，恒新公司办理了使用面积为9234.10平方米的《国有土地使用权证》。3、恒新公司开发的恒星城项目对外预售及租赁情况。开发过程中，恒新公司将协议中所称的《金马星新项目部》变更为《恒星城项目》，工程完工后，命名为“罗田城市广场”。该项目竣工后，于2014年6月20日取得《罗田县商品房预售许可证》2014年6月26日开始对外预售。4、涉案置换土地建设情况。恒新公司在开发恒星城项目中，颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平及第三人置换房屋土地中209.269平方米用于建设商住房，其余部分用于公共设施建设。5、恒新公司催促颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平接受置换房情况。恒新公司通知颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平领取置换房及结算房屋价款，但以无法联系为由，于2016年7月25日申请黄冈日报社向颜红兵兄妹六人公告送达了置换房催领书，黄冈日报社于2016年8月2日在总第1944期第八版底部上登出156字公告。罗田县公证处于2016年8月10做出（2016）鄂罗田证字第388号公证书，证明该公证书相粘连的黄冈日报《公告》原件属实。6、公告注销土地使用权证情况。因颜邦玉、颜红兵、颜红胜个人建设用地批准通知书遗失，2013年9月1日罗田县国土资源局向黄冈日报申请公告注销土地使用权公告，公告注明该三户土地面积为381.91平方米。7、颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平与恒新公司协商选取商品住房情况。颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平与恒新公司对所确定的三套商品住房面积、开盘价格达成一致意见。具体为：一栋九单元1102室（简写为1-9-1102室）系电梯房，面积123.37平方米，单价4048元/平方米；一栋一单元903室（简写1-1-903室）系非电梯房，面积为123.10平方米，单价3598元/平方米；一栋三单元402室（简写1-3-402室）系非电梯房，面积116.7平方米，单价3628元/平方米。其中1-3-402室双方约定由颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平等人委托恒新公司出售，出售款经结算后由恒新公司支付给颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平等人，现该房屋已由恒新公司出售给他人，其他商品住宅房已预留，但并未实际交付。8、恒新城（桥南金马星城）涉案房产相关情况。双方无争议的为：置换土地原址一楼一部分为“新声带KTV”，一部分改建为马路；金马星城一楼建成“新声带KTV”、“鸿记煌火锅店”；恒新公司还建的商品房按罗田县人民法院（2017）鄂1123民初560号民事判决书的内容确定。有争议的为：恒新城项目部股东自留300平方米具体位置（与一楼门店选址有关联）。9、《房地产置换协议》所涉内容的履行情况及涉案置换土地原址260平方米的范围。协议中约定的商品房部分已交付，一楼门店未交付。置换土地原址260平方米范围为：恒星城一层4-T轴至4-V轴交4-1轴至4-4轴范围内。10、罗田县自然资源和规划局自然资源调查登记股答复情况。1992年5月13日颜邦玉、颜红胜、颜红兵将381.91平方米分割为三份，并分别办理了《个人建设用地批准通知书》（经家庭成员协商，分摊每户土地面积108平方米），余下57.91平方米未办理相关手续。11、颜红兵等8人之间的关系情况。颜邦玉系颜红兵、颜红胜、颜选民、颜国庆、颜红利、颜选平之父，颜红兵与高丽华、颜红胜与张爱平系夫妻关系。12、颜邦玉土地使用权来源及后续颜邦玉、颜红兵、颜红胜取得个人建设用地使用权情况。（1）颜邦玉为离休干部，离休前任罗田县商业局医药公司书记，为落实其住房政策，1992年3月25日，罗田县商业局医药公司与颜邦玉签订《安置离休老干部住房协议》，将公司的位于商业车队岗上南边三大间旧平房所有权及土地面积使用权（含附建设施、前后院）381.91平方米转让给颜邦玉，房屋价款6000元，附建设施价款另定；（2）按当时的建房用地政策，个人建房登记面积不能超过100平方米，为顺利办理个人建设用地手续，颜邦玉申请将381.91平方米分别登记在颜邦玉、颜红兵、颜红胜名下，每户108平方米，共324平方米，余下57.91平方米未登记，但也未分割出去，实际使用面积仍为381.91平方米。1992年5月13日，罗田县土地局出具《个人建设用地批准通知书》（存根），颜邦玉、颜红兵、颜红胜分别取得罗田县商业局汽车队转让的108平方米建设用地用使用权。13、颜红兵兄妹6人对颜邦玉、颜红兵、颜红胜土地使用权协议处置情况。1998年12月颜邦玉逝世后，颜红兵兄妹6人继承了其父颜邦玉遗产（土地使用权及附属房屋），与颜红兵、颜红胜之前登记的产权面积一起订立《房屋（遗产）处分协议》，主要内容：（1）颜红兵兄妹6人一致同意由颜红兵、颜红胜代表兄妹6人以颜邦玉、颜红兵、颜红胜共有土地使用权面积（381.91平方米）与罗田县天柱房地产开发有限公司（金马星城项目部）签订置换协议；（2）罗田县天柱房地产开发有限公司（金马星城项目部）以土地使用权证注明的土地面积向颜红兵兄妹六人还建房屋面积600平方米（商品住宅340平方米，一楼仓库或车库260平方米）。另，2019年12月26日罗田县人民法院裁定，保全查封恒新公司名下位于罗田县××路西侧恒新城1-101号、1-102号、1-103号、1-104号、1-105号、1-106号房屋。本院认为：本案双方当事人签订的《房地产置换协议》是双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、法规的禁止性规定，不损害社会公共利益，故该协议合法有效。同时，按《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，只要协议的订立过程和内容上没有其他法定事由足以否定该条款的效力，恒新公司就应按约履行，以维护合同对双方当事人的法律约束力。而对于双方约定不明的条款应当结合该合同的全文、尊重当事人在订立合同时的意思表示，并充分运用诚实信用原则对其进行适当的合同解释、漏洞补充，以实现双方利益的平衡。根据当事人的诉讼请求和答辩理由，争议的主要是以下几个问题。第一个问题：颜红兵等8人是否应向恒新公司支付违约金50000元。颜红兵等8人是否应向恒新公司支付违约金50000元，关健点为是否拒收了恒新公司交付的房产，而判断其是否拒收恒新公司交付的房产，则要看恒新公司是否依约交付了房产？本案中，案涉主要的应交未交的房产为一楼门店房屋，其未交付的原因是颜红兵等8人要求按协议优先选房，不具备商业功能的门店不选，而恒新公司则认为门店的位置应优劣搭配，否则靠里面的门店无人接受，双方就此各执已见，致一楼门店至今未交付。致此，如果认为恒新公司之前未交付属事出有因尚可理解，但是，当双方确认了260平方米范围后，恒新公司未交付则属违约。当恒新公司未依约交付房产的情况下，颜红兵等8人不构成违约，亦不支付相应的违约金。第二个问题：恒新公司是否按290平方米向颜红兵等8人交付商品房。判断恒新公司是否按290平方米向颜红兵等8人交付商品房，首先要判断其置换的土地面积是否实际按协议交付了381.91平方米。庭审中，颜红兵等8人认为仅仅是建设有地批准通知书记载面积为324平方米，但实际面积为381.91平方米，当时未按381.9平方米办理建设用地批准通知书，其原因是当时的相关政策个人建房用地每户只允许登记100平方米，超过面积不予登记，故三户只按324平方米登记，同时，按《房地产置换协议》约定，也是按381.91平方米置换房产面积，相差的57.91平方米未登记是事实。恒新公司辩称，土地部门登记的面积为324平方米，但《房地产置换协议》约定土地面积则为381.91平方米，两者相差57.91平方米，按公平原则，恒新公司只能以324平方米交付相应的房产面积——商品房290平方米、一楼门店房218.7平方米。对此，本院认为：第一，从恒新公司理应知道土地面积与协议土地面积有差异时间窗口分析。恒新公司作为具备资质的房地产开发公司，在与颜红兵、高丽华、颜红胜、张爱平签订《房地产置换协议》时，对于协议中的置换土地面积这样的核心数据信息不可能不查证核实。1992年5月13日，罗田县土地局出具的《个人建设用地批准通知书》（存根）中记载颜邦玉、颜红兵、颜红胜取得土地使用权面积共计324平方米，此数据恒新公司陈述未到相关部门查询，原因是相信对方依据1992年3月25日罗田县商业局医药公司与颜邦玉签订的《安置离休老干部住房协议》中381.91平方米的真实性，显然，作为房地产公司，此种解释过于单薄和牵强，不能让人信服，同时也未提供证据证实。据此，恒新公司在理应可以通过正当途径查询土地面积而怠于查询的情况下，仍然按381.91平方米签订协议，视为对其面积的认可。另外，2020年4月21日，罗田县自然资源和规划局出具《关于湖北恒新置业有限公司国有建设用地使用权出让呈报表现场勘查意见的说明》，其附件《恒星城土地整合总面积明细表》中确认，置换土地划拨面积中颜红兵、颜红胜分项面积为381.91平方米，在上述说明中显示“经公示无异议”。因恒新公司未提出异议，则视为再次对置换面积381.91平方米的认可。第二，从案涉所要证明的事实逻辑分析。因土地面积具有不可隐蔽性的特点，实测其面积不失为彻底解决其分歧的最优方法，故在庭审中经双方协商，由恒新公司申请对涉案土地实际面积进行司法鉴定，但其后（2020年4月27日）恒新公司提交的对“颜红兵等交付给恒新公司已办理土地使用权证登记的国有土地面积，进行查证鉴定并出具查证鉴定意见书”的鉴定申请则偏离了协商确定的鉴定内容，亦与待证事实不符。因2013年9月1日罗田县国土资源局注销土地使用权公告中已注明其面积为381.91平方米，有异议则需通过行政程序解决，而非查证鉴定所能解决的问题。同时，恒新公司单方变更鉴定内容也违反了蕴含于我国民法的基本原则诚信原则之中的禁止反言原则，即颜红兵等8人因恒新公司的陈述产生依赖，则恒新公司不得否定其先前进行实地测量其面积的承诺。第三，从土地管理部门的答复来看。罗田县自然资源和规划局自然资源调查登记股答复：……1992年5月13日颜邦玉、颜红胜、颜红兵将381.91平方米分割为三份，并分别办理了《个人建设用地批准通知书》（经家庭成员协商，分摊每户土地面积108平方米），余下57.91平方米未办理相关手续。该答复确认——案涉土地面积实为381.91平方米，只是其中有57.91平方米未办理国有土地权属登记而已。综上，在《房地产置换协议》已约定，同时土地管理部门有明确答复的情况下，确认颜红兵等8人已按协议向恒新公司交付了381.9平方米。据此，恒新公司应按协议向颜红兵等8人交付商品房340平方米，而非290平方米。第三个问题：恒新公司是否按218.7平方米向颜红兵等8人交付一楼门店房屋（恒新城1-106、1-107、1-108）。如上述第二个问题所论，确认颜红兵等8人已按协议向恒新公司交付了381.9平方米，恒新公司应按协议向颜红兵等8人交付一楼门店房260平方米，而非218.7平方米。罗田恒新城一层平面图（广东博意建筑设计院有限公司绘制、图号J4），其中显示案涉置换土地原址260平方米范围为：恒星城一层4-T轴至4-V轴交4-1轴至4-4轴范围内。因测绘此图是双方当事人的意思，且均在现场，并对260平方米范围不持异议，另外，对同一纠纷，之前本院判决的（2017）鄂1123民初560号案，双方当事人均上诉，但对一楼门店还建的260平方米范围的判项，双方均未上诉，应视为对其认可。综上，对本节恒新公司的诉请不予支持。本案在经多途径调解无效的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回湖北恒新置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13048元，由湖北恒新置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  聂长明审 判 员  熊光烈人民陪审员  张元武二〇二〇年十月二十八日代书 记员  方 晶