湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初939号原告：奚大平，女，汉族，1975年3月9日出生，住武汉市洪山区，原告：江文萍，男，汉族，1971年10月13日出生，住武汉市洪山区，以上原告共同委托诉讼代理人：姚飞、王泽熠，湖北武珞律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北瑞正置业有限公司，居住地鄂州市华容区庙岭镇红莲湖旅游新城金碧大道**。法定代表人：梅维生，该公司董事长。委托诉讼代理人：姬建生、谈昊，上海市海华永泰（武汉）律师事务所，代理权限为一般代理。原告奚大平、江文萍与被告湖北瑞正置业有限公司（以下简称“瑞正公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奚大平、江文萍委托代理人姚飞、王泽熠，被告瑞正公司委托代理人姬建生、谈昊均到庭参加诉讼。本案审理终结。原告向本院诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金（以1080563元为基数，自2019年10月1日起，按日万分之三计算至实际交付之日止，暂计算至2020年8月10日为101789.04元，以2719437元为基数，自2019年10月1日起，按日万分之五计算至实际交付之日止，暂计算至2020年8月10日为426951.59元，上诉违约金共计528740.63元）；2、本案诉讼费由被告承担事实与理由：2018年4月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《房屋花园租赁合同》，约定原告购买被告开发的位于××新区××大道××楼××号房屋，并以人民币2719437元承租该房屋旁边的花园，房屋总价1080563元。合同约定原告应在2018年9月30日前向被告支付全部购房款，被告应在2019年9月30日前将符合合同约定条件的房屋和花园以约定的方式向原告交付。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2款约定，逾期交房超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金；《房屋花园租赁合同》第七条第2款约定，逾期交房超过180日的，承租人要求继续履行合同的。合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出租人按日计算向承租人支付己付款万分之五的违约金。合同签订后，原告己支付全部价款，但被告至今未按合同约定履行房屋及花园交付义务，己严重违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同（预售）》。拟证明原告于2018年4月14日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于鄂州市××莲湖××大道××号瑞正御墅二期66号楼02号房屋，房屋总价人民币1080563元，合同约定原告应在2018年9月30日前向被告支付全部购房款，被告应在2019年9月30日前将符合合同约定条件的房屋以约定的方式向原告交付。证据二、《房屋花园租赁合同》。拟证明原告于2018年4月14日与被告签订《房屋花园租赁合同》，约定原告以人民币2719437元承租案涉花园，原告应在2018年9月30日前前向被告支付全部价款，被告应在2019年9月30日前将符合合同约定条件的花园以约定的方式向原告交付。证据三、《湖北增值税普通发票》。拟证明原告已履行全部付款义务。被告辩称：1、因政府未能如期完成红线内房屋的拆迁工作，而导致一系列后果最终造成延期交房，故答辩人无需承担违约责任；2、根据合同约定，买受人提出异议内容不影响正常使用商品房，故原告不能以此未由拒收被告交付的商品房；3、原告存在预期支付房款等问题，则应该承担相应的违约责任。答辩人自行垫资完成政府未能完成的工作，且遇到过年及新冠病毒，若答辩人需要承担责任，也应当去除新冠病毒这一不可抗力因素。答辩人曾通知被答辩人收房，但被答辩人拒收，且逾期支付房款，应当一并处理。被告为支持其辩称意见，提交如下证据：证据一、《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明第六条约定中的“未平”不论是笔误，还是政府就是要将没有平整的土地交给答辩人，但完成建设用地红线内的拆迁工作是政府的义务，这是不容置疑的。证据二、《商品房买卖合同（预售）》（同原告证据）。拟证明1.原告应当在2018年2月24日前一次性支付该商品房全部房款；2.因不可抗力事件和政府未完成出让土地的拆迁工作导致基础设施、配套设施不能达到使用条件，被告不承担逾期交付的违约责任。证据三、《关于解决项目拆迁遗留问题的函》2份、《关于湖北瑞正公司遗留问题的函》1份、《关于解决湖北瑞正公司项目土地遗留问题的函》2份。拟证明从2014年9月21日至2019年4月22日，被告数次致函相关部门要求解决遗留问题，因政府未能如期完成拆迁工作，而导致一系列后果，最终使本案所涉房屋延期交付。证据四、《规划图》、《卫星图》、拆迁前现场照片。拟证明截至2019年12月30日项目红线内仍存在待拆迁建筑物。因政府未能如期完成拆迁工作，而导致一系列后果，最终使本案所涉房屋延期交付。证据五、《拆迁协议》、《红线内物品数据计算》、《红线内物品统计表》、《收据》3份、《委托书》。拟证明被告与待拆迁建筑物所有人达成拆迁协议，因政府不按时完成拆迁及平整工作，被告不得不自己垫资于2019年12月30日、31日向待拆迁建筑物所有人支付拆迁款完成拆迁。证据六、拆迁后现场照片。拟证明2020年1月2日，被告请施工队完成了拆迁工作，但后续仍有土方工程需要完成。证据七、《项目指令》2份、《工作联系函》2份、《现场签证确认单》、施工完成后现场照片、《关于暂停全市铁路车站运行的通告》、《关于房地产企业复工复产的通知》。拟证明1.被告自己垫资完成拆迁后，立即安排施工单位进场施工，完成土方回填、管网按规划移至道路附近（即将之前从65#66#67架空层下面穿过的管网，移至小区东南角拆迁后新建的到路边）、完善管网建设、完成东南侧道路、围墙建设、完成景观工程建设等。以便该三栋房屋顺利交付；2.因春节放假和新冠病毒疫情原因中建停工数月。证据八、通话记录、《收房问题汇总》、《瑞正御墅二期65、66栋逾期交房协调处理方案》（奚大平、江文萍、丁建荣提出的并且签字，姬红没有签字）、《物业交接书》。拟证明1.被告在2020年6月14日就通知原告收房，但被原告拒绝；2.被告向原告交房时间并非2020年8月24日。证据九、《销售台账管理明细表》拟证明原告逾期支付房款或租金的事实。经庭审举证质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三，对其真实性因被告异议本院予以确认，至于原告是否存在逾期付款情形，属于另一法律关系，与本案争议标的没有关联性，对该证据的证明目的，本院予以确认。被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）己交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设部投资的百分之二十五以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；根据上述法律规定，被告应当具备上述条件才能进行预售，而被告提交的上述证据存在的所谓土地未平整、拆迁等问题，应当在取得预售之前解决，否则被告在不能确定施工进度和竣工交付时期的情况不能对外预售；合同约定的交房时间是2019年9月30日，是在疫情发生之前，不能证实疫情是其逾期交房的客观原因，对该系列证据的证明目的，本院不予确认。被告提交的证据八，通话记录系被告单方制作，原告不认可，无法证实被告向原告交付房屋和花园，《收房问题汇总》、《瑞正御墅二期65、66栋逾期交房协调处理方案》均不能证实被告向原告交房的事实，《物业交接书》有原告签字确信，证实被告于2020年8月24日向原告交付了房屋和花园。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2018年4月14日，原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告购买被告开发的位于××新区××大道××楼××单元××层××号房屋；预测建筑面积201.77平方米，建筑总层数为3层，其中地上3层；房屋价款按套计算，总价款1080563元；买受人应于2018年9月30日前支付全部房款；出卖人应于2019年9月30日前向买受人交付经验收合格的房屋；逾期交付责任：逾期不超过180日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付己将房价款万分之三的违约金。同日，原、被告签订《房屋花园租赁合同》。合同约定：该地块花园位于项目瑞正御墅二期66号楼02号房旁，承租人租赁该花园，租赁期限从2019年9月30日至2039年9月30止，后期无偿继续使用到不动产证土地到期时间；租金总额2719437元，出租人以分期方式付款，2018年4月14日前支付首期租金869437元，2018年6月30前支付880000元，2018年9月30支付租金尾款970000元；逾期交付责任：逾期超过180日，承租人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付日止，出租人按日计算向承租人支付己付款万分之五的违约金。合同签订后，原告己支付全部价款，被告直至2020年8月24日才向原告交付房屋及花园。本案争议焦点：被告是否存在逾期交付房屋和花园的违约行为？被告认为逾期交付房屋和花园系不可抗力造成的理由是否成立？关于被告是否存在逾期交付房屋和花园的违约行为问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告签订的《房屋花园租赁合同》在未经仲裁机构或者人民法院确认无效前，依然有效。双方当事人应当全面履行合同义务。《商品房买卖合同（预售）》和《房屋花园租赁合同》约定被告应于2019年9月30日前向原告交付验收合格的房屋和花园，被告未依合同约定交付，构成违约，依法应当承担违约责任，向原告支付约定的违约金。关于被告认为逾期交付房屋和花园系不可抗力造成的理由是否成立问题。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）己交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设部投资的百分之二十五以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”被告认为在商品房的建设过程中存在土地未平整、拆迁未完成等原因，同时在建设施工时又遇到新冠××疫情影响，造成不能按期完工，属于不可抗力因素，应当免除被告的责任。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，在己经确定施工进度表和竣工交付日期后才能取得商品房预售许可，既然被告己取得了商品房预售许可，就应当视为具备履行合同义务的条件和能力。况且合同约定交付时间为2019年9月30日前，根本不存在受疫情影响问题。因此，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。对于被告的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北瑞正置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告奚大平、江文萍支付违约金527056.76元(逾期交房违约金以1080563元为基数,按照日万之三自2019年10月1日计算至2020年8月10日止，违约金为101464.87元；逾期交付花园违约金以2719437元为基数，按照日万分之五自2019年10月1日计算至2020年8月10日，违约金为425591.89元)。二、驳回原告奚大平、江文萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取4544元，由被告湖北瑞正置业有限公司负担4530元，由原告奚大平、江文萍负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  姚四明二〇二〇年十月二十七日书记员  姜 颖