云南省玉溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云04民再26号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区江城镇文星街。 法定代表人：赵凯，总经理。 委托诉讼代理人：姚春波，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：田志平，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：李来福，男，1970年9月14日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。 委托诉讼代理人：杨正良，云南孙文东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 再审申请人玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司（以下简称兴民房地产公司）因与被申请人李来福商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）云04民终882号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2020年7月2日作出（2020）云民申527号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人兴民房地产公司的委托诉讼代理人田志平，被申请人李来福及其委托诉讼代理人杨正良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴民房地产公司申请再审称，请求撤销二审判决，维持一审判决。主要事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第9条约定：“甲方对于本项目以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网格、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为邀约邀请，不作为甲方对乙方的任何承诺或确定各自权利义务的依据，双方同意以实际交付为准。”可以明确该模型并不是合同内容，不能作为判断兴民房地产公司是否违约的依据。2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干问题的解释》第三条的规定可以明确，出卖人作出的说明和允诺可能被认定为要约的前提条件是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，而本案中第三人在其享有土地使用权的土地上建盖房屋所涉及的变化并不在兴民房地产公司商品房开发规划的范围内，第三人的行为并不是兴民房地产公司所能控制的，不能认定为兴民房地产公司的违约行为。3、二审中申请人提交的《江川区商品房购销合同登记备案名册》显示，李来福所购的铺面及房屋的价款与同类型同标准的其他房屋并无明显的差异，不存在二审法院所述的“对确定房屋的价格产生重大影响”的情形。4、“效果图”标注的“中心广场”及涉案房屋左侧通往振兴街的道路只是为了方便购房人明确相关地理位置，效果图并不具有要约的性质。5、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的两种情形致使合同目的无法实现，应当是指合同目的完全无法实现，而非二审判决所说的无法完全实现，虽然第三人的行为确实使李来福房屋前面及左侧通往振兴街的道路被修建为房屋，但并非因此导致其商铺完全无法经营营利，更不会导致商品房无法居住或无法转手出售。 李来福辩称，二审判决认定事实清楚，处理合法合理有据，应当予以维持。主要事实和理由：1、规划图经过备案后，第三人在兴民房地产公司规划范围内建盖的四位一体房屋与备案图纸和效果图不相符，其法律责任应由兴民房地产公司承担。2、兴民房地产公司未按备案图纸与效果图施工，变更了规划设计且没有通知和告知李来福，违反了双方的合同约定。3、二审判决生效后，双方已按判决内容履行，双方自愿履行的行为应认定为真实合法有效的法律行为。 李来福向一审法院起诉请求：1、解除其与兴民房地产公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》；2、兴民房地产公司返还其商品房购房款（含住宅专项维修资金）1683275元及利息；3、本案诉讼费、保全费、担保费、律师费等费用由兴民房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年4月16日，兴民房地产公司与李来福签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：兴民房地产公司将其公司开发建设的“淮源广场”商品房7幢第1层7-102号商铺及7幢第2层7-202号住房预售给李来福；7-102号商铺单价为15714.28元/㎡，价款为1389771元；7-202号单价为2816.33元/㎡，价款为283407元；以上商铺及住宅的总价款合计为1673178元；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（包括已付贷款部分）。上述两份合同附件十一《补充协议》第九条约定：出卖人对于本项目以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网格、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为邀约邀请，不作为出卖人对买受人的任何承诺或确定各自权利义务的依据，双方同意以实际交付为准。合同签订当日，兴民房地产公司对李来福所购商铺及住宅到玉溪市江川区房地产管理所进行了备案登记。李来福在签订《商品房买卖合同（预售）》后，按合同约定向兴民房地产公司支付了商铺及住宅的全部房款共计1673178元，并按规定向玉溪市江川区房地产管理所交纳了商铺及住宅的专项维修资金合计10097元。双方就本案所涉商铺和住宅尚未办理房屋交接手续。兴民房地产公司开发建设的江城镇“淮源广场”商品房竣工后，玉溪市江川区江城镇江城社区第一村民小组在其村集体土地上建设了村级“四位一体”项目房屋，该房屋位于李来福所购商品房7幢102号商铺及7幢202号住宅北面并相邻，东面与“中心广场”相邻。一审法院判决：驳回原告李来福的诉讼请求。 李来福不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重新审理或改判支持其一审诉讼请求。二审法院查明的案件事实与一审认定相一致，二审法院予以确认。二审法院另查明，李来福于2017年2月15日交纳购房定金350000元，同月22日交纳购房款443178元，同年4月16日交纳住宅专项维修资金10097元，同年9月19日交纳购房款880000元。二审法院认为，本案二审争议的焦点是：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应否解除，如应解除，由此产生的后果如何处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《江城镇“淮源广场”建筑设计方案总平面规划图》系兴民房地产公司委托设计，并作为本案商品房买卖合同附件提交相关部门备案，该规划图显示李来福所购商铺及住房前面系广场、左侧有一条通往振兴街的道路，此规划图亦与其公司制作的楼盘模型相匹配，此说明和允诺足以让买受人李来福产生信赖而签订商品房买卖合同并对确定房屋价格产生重大影响，应当视为要约，虽未载入双方的商品房买卖合同，亦应视为合同内容。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因涉案房屋前面及左侧通往振兴街的道路现已被修建为房屋，与兴民房地产公司销售房屋的说明和允诺不一致，此规划设计变更影响了李来福所购房屋、商铺的使用及商业价值，致使李来福不能完全实现合同目的，对李来福要求解除合同并返还购房款及住宅专项维修资金的诉请予以支持。关于李来福要求兴民房地产公司支付利息的主张，因李来福在本案中无过错，兴民房地产公司违反合同约定，应支付自李来福支付购房款及住宅专项维修资金次日起至返还之日的利息，李来福主张按其个人购房借款合同约定的月利率8.63%计算利息，未提交证据证明，二审确认按年利率6%计算。具体为：2017年2月16日至2017年2月22日的利息为403元[（350000元×6%/365天×7天）]；2017年2月23日至2017年4月16日的利息为6910元[（350000元+443178元）×6%/365天×53天）]；2017年4月17日至2017年9月19日的利息为20467元[（350000元+443178元+10097元）×6%/365天×155天）]；自2017年9月20日开始，以1683275元为基数按年利率6%计算至款项返还之日止。关于律师费，因双方对此未作约定，对李来福要求兴民房地产公司承担律师费的主张不予支持。二审法院判决：一、撤销云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初5号民事判决；二、玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司与李来福于2017年4月16日签订的合同编号分别为：201704160003、201704160004的《商品房买卖合同（预售）》自本判决生效之日起解除；三、由玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还李来福购房款1673178元、住宅专项维修资金10097元及自2017年2月16日至2017年9月19日期间的利息27780元，2017年9月20日以后的利息，以1683275元为基数，按年利率6%计算至款项还清之日止；四、驳回李来福的其他诉讼请求。 经再审审理，查明的案件事实与一、二审认定的事实相一致，本院再审予以确认。 本院再审认为，本案再审的争议焦点是：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应否解除？ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，兴民房地产公司委托设计的《江城镇“淮源广场”建筑设计方案总平面规划图》经住建局审批并作为附件与《商品房买卖合同（预售）》一并提交到房管部门备案。从该规划图看，李来福所购商铺及房屋前面为“中心广场”，左侧有一条路直接通往振兴街。当时“中心广场”并不存在，该地段也不属于兴民公司“淮源广场”项目的范围，但兴民房地产公司在该规划图中明确标注出了“中心广场”的具体位置以及左侧通往振兴街的道路，显然对双方合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当视为要约。现李来福所购房屋前原明确标注为“中心广场”的位置及左侧通往振兴街的道路已被建盖成房屋，故《江城镇“淮源广场”建筑设计方案总平面规划图》与实际情况不相符，依据上述规定，兴民房地产公司应当承担违约责任。 综上所述，二审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对李来福的诉讼请求予以支持，并无不当，再审应予维持。兴民房地产公司的再审请求不能成立，再审不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下： 维持本院（2019）云04民终882号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 杨 勇 审判员 龚新柱 审判员 邱开荣 二〇二〇年十月二十九日 书记员 郑 兴