重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初14908号 原告：汤国红，男，汉族，1971年6月5日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：黄娟，重庆渝峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张正辉，四川开山（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆罗森便利店有限公司，住所地重庆北部新区星光大道**海王星科技大厦******，统一社会信用代码915000005540597920。 法定代表人：三宅示修，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘彦希，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂玉佳，重庆百君律师事务所律师。 原告汤国红与被告重庆罗森便利店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告汤国红及其委托诉讼代理人张正辉、被告重庆罗森便利店有限公司的委托诉讼代理人刘彦希、聂玉佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤国红向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告押金50000元；2、判令被告退还原告租金113666.67元；3、判令被告赔偿原告违约金66000元；4、判令被告赔偿原告加盟费23361.11元（29000÷36×29）；5、判令被告赔偿原告装修损失42887.78元（53240÷36×29）；6、判令被告赔偿原告用具设备损失41337.08（51315÷36×29）；7、判令被告赔偿原告中介费16111.11元（20000÷36×29）；8、请求判令被告赔偿原告门面内物品损失、现金损失、租金损失以及人工工资、修理费等共计7844元。 事实和理由：2018年12月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其向刘显良租用的位于重庆市沙坪坝区磁器口磁南街**栋附13号、14号房屋中的15个平方米的房屋转租给原告，租期为2018年12月10日起至2021年11月27日止，押金50000元，每月租金22000元，原告可以对租赁房屋进行装修和改造；双方任何一方违反合同约定给对方造成损失的，应当赔偿损失；本合同有效期内，若被告中途和房屋租赁方解约，优先保证原告正常经营面积，若无法满足，则赔偿当年度月租金的3倍作为违约金。签订合同后，原告按约支付了押金和租金。因经营需要，原告加盟了“肖炮酥肉”、“流沙锅巴土豆”，分别交纳了加盟费20000元和9000元，并支付房屋装修费53240元、购置用具费51315元，还为租赁房屋交纳中介费20000元。被告欲单方解除《房屋租赁合同》，在2019年7月5日私自进入原告所租赁门面，将门面内的东西砸坏，部分东西搬出门外，造成原告满面内物品损失、现金损失、租金损失，原告为此还支付了修理费以及人工工资等共计7461元。综上所述，被告违约，给原告造成了损失，现原告诉至贵院，请求判如所请。 被告重庆罗森便利店有限公司辩称，被告与原告已经解除租赁合同，且被告按约履行了提前解约的违约责任，向原告退还了押金、未使用期间的租金，并支付了违约金。原告主张的各项损失与被告无关，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。补充一点，被告于2019年与原告解除合同后，向原告退还及支付过前述费用，原告自己退回不收取该费用。此后，原告未再与被告联系要求被告支付费用。在接到法院传票后，被告第一时间按公司流程将费用支付给原告，因此，由此产生的诉讼费应该由原告自己承担。 本院经审理查明事实如下：重庆市沙坪坝区磁南街**栋附14号房屋证载建筑面积46.2平方米，套内面积44.55平方米。案外人刘显良从他人处承租了位于重庆市沙坪坝区磁南街**栋附14号商业铺面，并被允许转租。其后，案外人刘显良将该门面及相邻相通的重庆市沙坪坝区磁南街**栋附13号门面一并转租给了被告重庆罗森便利店有限公司，约定租赁期限为2018年11月28日至2021年11月27日。 2018年12月5日，被告重庆罗森便利店有限公司（甲方）与原告汤国红（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区磁南街**栋附13号、14号中的15平方米（以现场具体测量为准）分租给乙方用于酥肉炸制。租赁期限为2018年12月10日至2021年11月27日，租金（不含税）按半年度支付，乙方应在每个租金期期满前15个工作日内支付下个租金期的租金。租金每月22000元，第二年和第三年分别递增10%。乙方应在租金以外每月向物业管理公司支付物业管理费。乙方同意支付甲方租赁押金50000元以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费。甲方应在2018年12月10日向乙方交付租赁房屋。本合同期限内，若甲方中途和房屋租赁方解约，优先保证乙方正常经营面积；若无法满足，则赔偿当年度月租金的3倍作为违约金。合同所附的测量图载明，乙方承租房屋为沙坪坝区磁南街**栋附14号门面门头处15平方米（宽2.93米、长5.12米）区域。 签订合同后，原告汤国红于2018年12月5日向被告重庆罗森便利店有限公司交纳押金50000元。被告出具的收据载明的收款事由为分租租赁保证金。 2018年12月10日，被告重庆罗森便利店有限公司将重庆市沙坪坝区磁南街**栋附14号门面的门头部分15平方米交付给原告汤国红使用，原告汤国红使用部分修建有隔断。 2018年12月12日，原告汤国红向被告重庆罗森便利店有限公司交纳租金132000元。 2019年6月5日，原告汤国红向被告重庆罗森便利店有限公司交纳租金132000元。 2019年7月1日，被告重庆罗森便利店有限公司给案外人刘显良发出《解约联络函》，该函载明“自双方于2018年11月28日签订《房屋租赁合同》以来，贵我双方保持着良好的合作关系。但因我司门店自开业以来，长期处于亏损状态，经我司多次努力调整，仍无法扭亏为盈。现根据《房屋租赁合同》之约定，我司正式向贵方就位于沙坪坝区磁南街**栋附13号、附14号门店提出解除租赁合同通知，并对解约相应事宜函告如下：解除双方于2018年11月28日签订的《房屋租赁合同》。我司将于2019年7月5日前将租赁房屋内的商品、设施、设备全部撤出，并于2019年7月20日前结清截止到2019年7月5日前实际产生的租金、水电费、物业费、通讯费等全部费用。根据《房屋租赁合同》的约定，我司已实际缴纳租赁保证金100000元，将作为我司提前解约的违约金，贵方不予退还。双方租赁合同于2019年7月5日正式解除”。因案外人刘显良与被告重庆罗森便利店有限公司的租赁合同纠纷，刘显良曾诉至法院，审理中，双方确认于2019年7月5日协商解除租赁合同。 2019年7月1日，被告重庆罗森便利店有限公司给原告汤国红发出《解约联络函》，该函载明，汤国红：自双方于2018年12月5日签订《房屋租赁合同》以来，贵我双方保持着良好的合作关系。但因我司已丧失《房屋租赁合同》中约定的重庆市沙坪坝区磁器口磁南街**栋附13号、附14号“租赁房屋”的出租权，故，现根据《房屋租赁合同》之约定，我司正式向贵方就贵方承租房屋提出书面解除房屋租赁合同的通知，并对解约相应事宜函告如下： 解除贵我双方于2018年12月5日签订的《房屋租赁合同》，并对解约相应事宜作如下联络：1、贵方须于2019年7月4日24﹕00前将租赁房屋内商品、设施、设备全部撤出，如逾期不予撤出，产生的相应损失由贵方承担。2、贵方须于2019年7月20日前结清截止到2019年7月4日前实际产生的水电费、物业费、通讯费等全部费用；贵方向我司预缴租金未使用部分（截止到2019年7月4日），我司将于2019年7月20日前予以退还。3、根据《房屋租赁合同》的约定，贵方向我司缴纳的租赁保证金50000元，我司将于2019年7月20日前予以退还。4、按照《房屋租赁合同》第10.3条之约定，我司提前解除租赁合同，应赔偿贵方3个月租金作为违约金，违约金合计66000元。5、双方租赁合同将于2019年7月4日正式解除，除本联络函约定的权利义务外，双方互不追究对方的其他违约责任。 2019年7月1日，原告汤国红给案外人刘显良发短信，称被告重庆罗森便利店有限公司给汤国红的（解约）条件，汤国红无法接受，被告重庆罗森便利店有限公司一天不付清损失，则汤国红将继续营业。 2019年7月5日凌晨，被告在原告汤国红不在场的情况下进入原告承租店铺，将原告汤国红在店铺内的物品搬离该店铺，并将原告汤国红使用部分的隔断拆除。当天早上，原告汤国红发现并报警。 2019年7月6日，原告自行将隔断等予以修复并于同日重新进入涉案房屋进行经营。 2019年8月2日，被告重庆罗森便利店有限公司通过银行转账支付原告汤国红229907.90元。被告转账时在附言栏中注明：退还租赁保证金、未使用租金、违约金。 2019年8月3日，原告汤国红通过银行转账支付被告重庆罗森便利店有限公司229907.90元。原告转账时在附言栏中注明：不认可、不同意解除合同，要履行合同，退转原金额。 2019年9月2日，案外人刘显良向本院提起诉讼，要求汤国红停止侵害，清空并返还重庆市沙坪坝区磁南街**栋附14号门面并支付房屋占有使用费。2020年2月4日，本院审理后作出（2019）渝0106民初21582号民事判决，判决汤国红于该判决生效后立即将其占用的重庆市沙坪坝区磁南街**栋附14号门面门头处15平方米房屋清空并交还给案外人刘显良；汤国红于该判决生效后立即支付案外人刘显良从2019年7月6日起至交还门面止的房屋占用费。2020年4月14日，原告汤国红将涉案房屋返还给刘显良。 原告汤国红认为，被告违约解除合同，给原告造成了损失，现诉至本院，要求判如所请。 审理中，被告重庆罗森便利店有限公司收到诉状副本后于2020年9月7日通过银行转账分别退还原告汤国红租赁押金50000元、退还未使用租期租金113666.67元、支付原告汤国红违约金66000元。被告转账时分别在附言栏中注明：款项性质为退租赁押金、退还未使用租期租金、支付违约金。庭审中，原告汤国红撤回第一、二、三项诉讼请求，并将其诉讼请求明确为：1、判令被告赔偿原告加盟费23361.11元（29000元÷36个月×29个月）；2、判令被告赔偿原告装修损失42887.78元（53240元÷36个月×29个月）；3、判令被告赔偿原告用具设备损失41337.08元（51315元÷36个月×29个月）；4、判令被告赔偿原告中介费16111.11元（20000元÷36个月×29个月）；5、请求判令被告赔偿原告门面内物品损失3009元、现金损失625元、租金损失1460元以及维修人员2600元、原告店面工人工资150元，共计7844元。 审理中，原告为证明其为履行租赁合同支付了肖炮现炸酥肉加盟费20000元而举示了原告的妻子张小兰与案外人董盼盼签订的《合作协议》，该《合作协议》载明，张小兰向董盼盼支付技术金（费）20000元，董盼盼负责技术、经营管理培训，提供主要食材、调料，张小兰可以使用肖炮现炸酥肉招牌。但原告未举示证据证明其实际支付了技术金（费）20000元。被告质证时称，对该证据的真实性不清楚，由法院依法认定。 原告为证明其为履行租赁合同支付了“揪签签锅巴土豆”加盟费9000元而举示了原告的妻子张小兰与案外人成都鼎立食府餐饮管理有限公司签订的《特许合作经营协议》及2份收据，该《特许合作经营协议》载明，张小兰一次性支付项目制作培训费6800元，保证金2200元，在符合法律法规关于经营资格的要求并取得相关许可证后，享有“揪签签锅巴土豆”项目特许合作经营体系的经营资格。保证金2200元用于保证本协议顺利执行，协议期满后，如张小兰不再续约，可提前30天向成都鼎立食府餐饮管理有限公司提出书面申请，成都鼎立食府餐饮管理有限公司应无条件返还张小兰保证金。该2份收据载明张小兰交纳了合作经营费6800元，保证金2200元。被告质证称，对该证据的真实性不清楚，由法院认定；原告需要使用涉案店铺加盟第三方品牌进行经营，被告并不知晓，相关事宜双方亦没有约定；被告与原告解除租赁合同并未导致原告无法履行加盟合同，原告无权要求被告赔偿损失；同时，原告使用涉案店铺到2020年4月，并且上述保证金不是损失。 审理中，原告主张其在履行租赁合同期间产生了装修费53240元，但原告仅举示了2018年12月28日收据1份、2019年4月26日收款收据1份，前述收据、收款收据均系自然人出具，该证据载明原告为租赁房屋制作广告招牌支付了3200元，购买乐橙监控摄像头支付了280元，未举示产生了其他装修费用的证据。 审理中，原告主张其购买设施设备用具支付了51315元，但原告举示的销售清单、送货单、销售订单等16份仅证明其在履行租赁合同期间购买收银称、收银纸、制冰机、碎冰机、操作台、冰箱3台、电子风机、不锈钢桶、电扇2台、换气扇2台、切肉机、手提搅拌机、玻璃碗、微波炉、钢化玻璃展台、电视机、触摸屏电脑、大电锅、抽油烟机、电子称、水空调、挂式空调等设施设备用具共计支付费用42345元，没有举示其他证据。被告质证称，对原告举示的前述证据的真实性不予认可，对证明目的不予认可，该证据无法证明销售清单等证据中所列的物品全部为原告经营涉案店铺所使用，且原告于2019年7月6日占用涉案房屋继续经营，原告没有因此再重新购买用具，上述所列用具原告仍在继续使用。 审理中，原告为证明其因租赁涉案房屋产生了中介费20000元而举示了重庆合力泰富商业管理有限责任公司出具的收款专用收据1份，但未举示其他证据证明原告是否与重庆合力泰富商业管理有限责任公司存在房屋租赁居间合同关系。另，原告称，因居间合同纠纷，原告已经起诉了重庆合力泰富商业管理有限责任公司，但对方提出了管辖权异议，该案还未开始审理。 审理中，原告主张因被告未经其同意擅自将其在涉案房屋内的物品搬出导致其门面内物品损失3009元、现金损失625元、租金损失1460元、支付维修人员2600元、原告店面工人工资150元，共计7844元，但原告仅举示了收据1份、收条1份，证明其修复租赁房屋的隔断等产生维修房屋材料费332元、维修费2600元（含电线）。被告质证时认为，对原告举示的前述证据的真实性不予认可，对证明目的不予认可，与本案没有关联，原告在对涉案房屋没有使用权的情况下强行占用涉案房屋，所产生的费用应由原告承担。 上述事实有原告举示的汤国红举示的《房屋租赁合同》、银行流水、收据、《合作协议》、《特许合作经营协议》及收据2份、收款专用票据、解约联络函、民事判决书、出警情况说明、结婚证、视频光盘，被告提供的房屋租赁合同、解约联络函及寄送凭证、解约函现场转交视频、2019年8月2日网上银行电子回证及退款记录、2020年9月7日网上银行电子回单以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，原告汤国红与被告重庆罗森便利店有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。被告违约解除房屋租赁合同，构成违约，应当退还原告押金、租金，并向原告支付违约金。如果被告支付给原告的违约金不足以弥补原告因此而受到的损失，还应当赔偿原告的损失。 审理查明，被告解除合同后于2019年8月2日通过银行转账支付了原告汤国红违约金66000元并退还原告汤国红租赁押金50000元、退还未使用租期租金113666.67元，合计229907.90元，但原告于2019年8月3日将所收到的229907.90元通过银行转账退还给了被告。原告提起本案诉讼后，被告于2020年9月7日再次通过银行转账分别退还原告汤国红租赁押金50000元、退还未使用租期租金113666.67元、支付原告汤国红违约金66000元。原告收到前述款项后撤回了要求被告退还押金、退还未使用租期租金、支付违约金的诉讼请求。可见，被告已经支付原告违约金66000元。违约金的作用是惩罚违约行为和弥补守约方的损失，因此，如果被告支付给原告的违约金不足以弥补原告因此而受到的损失，还应当赔偿原告的损失。本案系房屋租赁合同纠纷，原告因租赁房屋而产生的中介费用、因使用租赁房屋而产生的房屋装修费、设施设备用具购置费用、加盟费用等，则因被告违约解除合同导致原告支付前述费用的目的不能完全实现，未使用部分即为原告的损失。解除合同前，原告使用了租赁房屋，该部分不能计入损失；解除合同后，原告基于其他原因实际使用了租赁房屋，也不应当计入损失。合同约定的租赁期间为2018年12月10日至2021年11月27日，共计1083天。被告于2018年12月10日将涉案房屋交付给原告使用，于2019年7月5日将原告汤国红在涉案房屋内的物品搬出店铺并拆除隔断，原告于2019年7月6日自行修复隔断等并于同日重新进入涉案房屋进行经营，于2020年4月14日将涉案房屋返还给案外人刘显良，因此，2018年12月10日至2020年4月14日期间，原告仅2019年7月5日、6日未使用涉案房屋，原告实际使用涉案房屋的天数为489天（491天-2天），原告未能使用涉案房屋的天数为594天（1083天-489天）。 关于损失问题。 原告主张其在履行租赁合同期间产生了装修费53240元，但原告仅举示了其为使用租赁房屋而制作广告招牌支付了3200元、为购买监控摄像头支付了280元的收据2份，其金额为3480元，未举示产生了其他装修费用的证据。因此，本院认定原告产生的装修费用为3480元。 原告主张其支付了加盟费29000元，但其举示的证据并不充分，且其中的保证金2200元明显不应当计入加盟费，因此，即使认定原告支付了加盟费，其金额也应为26800元。 原告主张其因租赁涉案房屋产生了中介费20000元，但原告同时称，其因居间合同纠纷已经起诉了重庆合力泰富商业管理有限责任公司，但该案因管辖权异议尚未开始审理，原告最终支付的中介费数额尚未确定。 原告主张其购买设施设备用具支付了51315元，但原告举示的销售清单、送货单、销售订单等16份仅证明其在履行租赁合同期间购买收银称、收银纸、制冰机、碎冰机、操作台、冰箱3台、电子风机、不锈钢桶、电扇2台、换气扇2台、切肉机、手提搅拌机、玻璃碗、微波炉、钢化玻璃展台、电视机、触摸屏电脑、大电锅、抽油烟机、电子称、水空调、挂式空调等设施设备用具共计支付费用42345元，没有举示其他证据。被告质证称，对原告举示的前述证据的真实性不予认可，对证明目的不予认可，该证据无法证明销售清单等证据中所列的物品全部为原告经营涉案店铺所使用。本院认为原告举示的证据不能充分证明原告实际购买了上述物品并支付了42345元。原告未举示证据证明其还支付了其他费用，因而即使认定原告为此支付了费用，其费用仅仅42345元的费用，且还应当扣除冰箱、空调、电视机、电脑等物品的残值。 综上，依据现有证据，原告支付的加盟费、装修费、中介费、购买设施设备用具费用，可以认定的金额最多为92625元。因被告违约解除合同，原告的损失最多为50802.63元（92625元÷1083天×594天）。 原告主张因被告未经其同意擅自将其在涉案房屋内的物品搬出导致其门面内物品损失3009元、现金损失625元、租金损失1460元、支付维修人员2600元、原告店面工人工资150元，共计7844元，但原告举示的证据仅证明其修复租赁房屋的隔断等产生维修房屋材料费332元、维修费2600元（含电线），且被告质证时认为，对原告举示的前述证据的真实性不予认可，对证明目的不予认可，与本案没有关联，原告在对涉案房屋没有使用权的情况下强行占用涉案房屋，所产生的费用应由原告承担。即使认定上述损失存在，原告的损失数额也仅仅有58646.63元（50802.63元+7844元）。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案被告违约后，其采取的补救措施是向支付原告违约金66000元，该违约金已经弥补原告的损失58646.63元，原告没有证据证明其有超过66000元以上的损失，其要求被告赔偿损失，没有事实依据和法律依据，因此，本院对原告的全部诉讼请求均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告汤国红的全部诉讼请求。 案件受理费6718.12元，减半收取3359.06元，由原告汤国红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员 谢凤鸣 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 冯 举 书 记 员 张咏琪