广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初24935号原告：招商局物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市顺德区佛山新城吉安道******架空层，统一社会信用代码91440606675238340H。负责人：陈化冰。委托诉讼代理人：卢健娜，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玉，广东晟晨律师事务所律师。被告：胡妍茜，女，1975年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告招商局物业管理有限公司佛山分公司与被告胡妍茜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人卢健娜、朱玉到庭参加诉讼，被告胡妍茜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.依法判决被告向原告支付物业管理费10400元（从2016年5月1日至2018年4月30日，每月物业管理费为435元）及物业管理费的违约金（以拖欠的物业管理费为基数，按日千分之五的标准自拖欠之日计算至清偿之日，现从2016年5月1日暂计至2018年4月30日，暂计金额为13959.55元，最终计算至支付之日）；2.依法判决被告向原告支付公摊电费2264.3元；3.依法判决被告向原告支付实现债权所产生的律师费3000元；4.依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告作为招商依云水岸二期33号楼3201房物业(以下简称案涉物业）的业主，案涉物业建筑面积为197.72平方米，于2011年7月15日办理了案涉商品房的收楼手续，并于当日与原告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》（以下简称案涉协议）及《临时管理公约》。案涉协议约定，由原告作为前期物业管理公司为案涉小区提供物业管理服务，物业服务费用由被告按其总建筑面积交纳，标准为2.2元每月每平方米，案涉物业总建筑面积为197.72平方米，被告每月应缴物业服务费434.98元。物业服务费按月交纳，时间为每月10日前。被告所缴交的物业管理费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊费用，电梯电费按本梯总户数共同分摊。被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。由于被告逾期交纳物业管理费及公摊电费，原告于2020年5月5日向被告发出《律师函》，要求被告交纳截至2020年5月止的欠缴物业管理费10400元、公摊电费2264.3元。但截至起诉之日止，被告仍未交纳拖欠的物业管理费、公摊电费及违约金。综上所述，被告的行为已经严重违反了合同约定，原告为了维护自己的合法利益，现依法向人民法院提起诉讼。原告要求被告支付物业管理费、公摊电费及违约金均有合同依据，请求人民法院依法公正判决，支持原告的全部诉求。本院经审理认定事实如下：被告购买了位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区XXX的案涉物业，建筑面积为197.72平方米，并于2011年7月15日办理了案涉物业的收楼手续。2010年4月27日，原告作为案涉物业的开发单位佛山鑫城房地产有限公司委托管理物业的物业服务企业与被告签订了案涉协议书，约定由原告为被告购买的案涉物业提供物业管理服务，物业服务费由被告以2.2元每月每平方米的标准按照案涉物业的建筑面积197.72平方米进行缴纳，即每月物业费为434.98元，该费用自收楼之日或视为收楼之日起计收，应按月于每月10日前缴纳，逾期缴纳的从逾期之日起按每日千分之五计收逾期付款违约金；上述物业费不包括公共水电分摊费用，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊；双方还约定，原告因追讨所欠费用而产生的费用包括诉讼费、律师费、财产保全费等由被告全部支付。被告自2016年5月1日开始未能按时缴纳当月应缴物业费，自2016年1月1日开始欠缴公摊电费，公摊电费已由原告实际代为向供电部门缴纳。案涉物业由本院于2016年10月26日以（2015）佛顺法民二初字第31号之一民事裁定书依法查封，于2018年1月24日在本院淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上进行公开拍卖，由案外人江健以3510000元价格买受，本院作出（2016）粤0606执1241号之二、（2017）粤0606执恢2183号之三民事裁定书裁定注销案涉物业原房地产权证、所有权转移给买受人江健所有，裁定书于2018年4月19日签收。原告于2020年9月7日诉至本院，并委托广东晟晨律师事务所代理本案诉讼，为此已实际支付律师费用3000元。本院认为，原告提交案涉协议书等足以证明其与被告之间存在真实、合法的物业服务合同关系，原告已经为被告购买的案涉物业提供物业管理服务，被告应当按照合同约定按时足额向原告缴纳物业费，原告现举证证明被告自2016年5月1日开始拖欠物业费，但本院就案涉物业的拍卖成交裁定书于2018年4月19日送达，案涉物业所有权依法于该裁定书签收之日转移，被告在此之后已非案涉物业的业主，原告亦未举证其为案涉物业的非业主使用人，被告应缴纳的物业服务费应计至2018年4月18日，被告并未提供证据证明其缴纳物业服务费的情况或存在其他履行抗辩事由，截止该日被告共计拖欠物业服务费10265.53元，原告诉讼请求中超出该认定部分，本院不予支持。被告未按照约定的期限支付物业服务费的行为已经构成违约，应依约承担相应的违约责任，双方在案涉协议书中约定逾期缴纳应以未缴纳金额为基数自逾期之日即每月11日至实际缴纳之日按日千分之五计付违约金，本案债务为金钱债务，原告并未举证证明该违约金计付标准的合理性，以该标准计付的违约金金额明显过高，本院酌定按日利率万分之五计付上述逾期付款的违约金，经计算截止法庭调查终结日即2020年10月10日为6514.78元（详见附表1），此后的违约金以10265.53元为基数按照日万分之五计算至实际清偿之日。原告提交公摊电费产生明细、欠费明细等足以证明公摊电费产生的事实，但公摊费用也应依约由业主或非业主实际使用人缴纳，以上述论述，该费用应由被告缴纳至2018年4月18日，经计算为应缴公摊电费共计2237.27元，该费用已由原告代为向电力部分缴纳，被告并未抗辩其缴纳情况或已实际向原告支付的事实，依约应由被告承担，故原告请求被告支付案涉物业拖欠的公摊电费2237.27元，理据充分，本院予以支持。原、被告在案涉协议书约定，被告存在逾期缴费行为的，原告为追讨所欠费用而产生的费用包括律师费等由被告全部支付，现原告为实现本案债权委托广东晟晨律师事务所代理本案诉讼，并已实际支付律师费用3000元，该费用不超出国家司法、物价部门的相关标准，依约应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告胡妍茜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商局物业管理有限公司佛山分公司支付2016年5月1日至2018年4月18日期间的物业管理费10265.53元及违约金（违约金计算方式：暂计至2020年10月10日的违约金为6514.78元，此后的违约金以10265.53元为基数按照日利率万分之五计算至实际清偿之日）；二、被告胡妍茜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商局物业管理有限公司佛山分公司支付公摊电费2237.27元；三、被告胡妍茜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商局物业管理有限公司佛山分公司支付律师费用3000元；四、驳回原告招商局物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540.6元，减半收取计270.3元（原告已预交），由原告招商局物业管理有限公司佛山分公司负担95.3元，被告胡妍茜负担175元。本判决为终审判决。审判员  宋小静二〇二〇年十月十四日书记员  赖冠华附表1：应缴日期欠缴金额（元）暂计至2020年10月10日天数（天）计算标准（日）违约金金额（元）2016.05.10434.9816140.0005351.028862016.06.10434.9815830.0005344.286672016.07.10434.9815530.0005337.761972016.08.10434.9815220.0005331.019782016.09.10434.9814910.0005324.277592016.10.10434.9814610.0005317.752892016.11.10434.9814300.0005311.01072016.12.10434.9814000.0005304.4862017.01.10434.9813690.0005297.743812017.02.10434.9813380.0005291.001622017.03.10434.9813100.0005284.91192017.04.10434.9812790.0005278.169712017.05.10434.9812490.0005271.645012017.06.10434.9812180.0005264.902822017.07.10434.9811880.0005258.378122017.08.10434.9811570.0005251.635932017.09.10434.9811260.0005244.893742017.10.10434.9810960.0005238.369042017.11.10434.9810650.0005231.626852017.12.10434.9810350.0005225.102152018.01.10434.9810040.0005218.359962018.02.10434.989730.0005211.617772018.03.10434.989450.0005205.528052018.04.10260.999140.0005119.27243截止2020年10月10日违约金共计6514.78