湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0602民初10404号 原告：广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司，住所地湖南省岳阳市南湖新区湖滨黄河大道****。 法定代表人：吴树斌，执行董事。 委托诉讼代理人：康玲，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丹，湖南天地人律师事务所律师。 被告：侯政伟，男，1971年7月7日生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 第三人：中国农业银行股份有限公司岳阳分行，住所，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道****div> 负责人：司马新义，该行行长。 委托诉讼代理人：杨权平，男，1965年8月18日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：周轩，男，1989年1月9日出生，汉族，住湖南省汨罗市。 原告广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司（以下简称“黄河集团岳阳房地产公司”）诉被告侯政伟、第三人中国农业银行股份有限公司岳阳分行（以下简称“农行岳阳分行”）确认合同无效之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司委托诉讼代理人康玲、吴丹，第三人的委托诉讼代理人杨权平、周轩到庭参加了诉讼，被告侯政伟经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告黄河集团岳阳房地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告侯政伟于2013年12月13日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》无效；2、判令在原告代被告向第三人清偿全部贷款本息后三日内，被告协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续；3、请求判令在原告代被告向第三人清偿全部贷款本息后三日内，被告、第三人协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记手续；4、本案的全部诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年12月13日，原告与被告签订《合作协议书》，约定原告同意以被告名义向原告购买岳阳市××栋××号商品房××，总价人民币9259758元；由原告承担首付款，余款以被告名义向银行办理按揭贷款，按揭贷款及费用由原告承担。原告履行合同后，被告未按照合同约定撤销合同备案登记，且现在未知去向。 被告侯政伟未进行答辩，也未提交证据。 第三人农业银行岳阳分行述称，１、原告黄河集团岳阳房地产公司与被告侯政伟签订的《合作协议书》无效；该协议书系原告与被告恶意串通企图损害第三人的权利；2、原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系有效合同且已经履行；3、被告负有办理案涉债权正式抵押登记手续的义务，原告有协助义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 一、无争议的事实 原告黄河集团岳阳房地产公司与被告侯政伟于2013年12月13日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定黄河集团岳阳房地产公司将洞庭湖国际公馆第XXX幢XX层XXX号房、第XXX幢XX层XXX号房以总价9259758元出售给侯政伟合同签订支付房款总额2779758元，余款6480000元申请办理银行按揭贷款，并于当日办理了备案手续及预告登记，预告登记义务人为原告，预告登记权利人为被告，登记证明号为Ｆ0XXXX4。2014年4月1日，原告作为保证人、被告作为借款人与贷款人即第三人农业银行岳阳分行签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告为购买案涉房屋向第三人贷款2950000元。借款期限为120个月，还款方式为等额本息还款法。第三人向被告发放贷款后，于2014年4月10日办理了预购商品房抵押权预告登记（权证号为岳房预岳阳楼区字第Ｆ××2号），预告登记权利人为第三人。第三人为被告办理了银行卡作为还款账户（卡号为6228××××9373），原告按月将按揭的还款数额支付至被告的该张银行卡上，支付至2019年8月。 另查明，案外人吴甘霖起诉熊龙梅、王胜奎、侯政伟、岳阳市顶盛涂装装饰工程有限公司民间借贷纠纷一案，岳阳市岳阳楼区人民法院于2017年10月25日作出（2015）楼民康初字第38号民事判决：一、被告岳阳市顶盛涂装装饰工程有限公司、熊龙梅在判决生效后十日内共同偿还吴甘霖借款人民币本金500000元，并按月利率2%支付自借款之日（2013年1月23日）起至本判决生效确定的应当履行之日止的利息。如逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。二、被告王胜奎、侯政伟（又名侯政委）对上述被告借款本息偿还承担连带清偿责任。三、王胜奎、侯政伟承担连带清偿责任后，有权向债务人岳阳市顶盛涂装装饰工程有限公司、熊龙梅追偿。王胜奎、岳阳市顶盛涂装装饰工程有限公司不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉，岳阳市中级人民法院于2018年5月15日作出（2018）湘06民终670号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，吴甘霖于2018年6月13日向法院依法申请强制执行，本院查封了案涉房屋。原告作为异议人在执行过程中提出了执行异议申请，本院于2019年11月19日作出（2019）湘0602执异174号执行裁定书，认定以不动产登记为准，案涉房屋101、201号房屋仍登记在被执行人侯政伟名下，黄河集团岳阳房地产公司关于其用侯政伟名义买房，案涉房屋归其所有的证据不足，人民法院不予采信，并裁定驳回异议人黄河集团岳阳房地产公司的异议请求。原告不服该裁定书，于2019年12月18日向本院提起执行异议之诉。 二、有争议的事实 原告黄河集团岳阳房地产公司提供了一份于2013年12月13日与被告侯政伟签订的《合作协议书》，该协议书中约定由被告协助原告办理银行按揭贷款，以被告的名义购买原告开发建设的洞庭湖国际公馆第XXX幢XX层XXX号、第XXX幢XX层XXX号房屋，总价为人民币9259758元，合同签订后支付房款总额2779758元，余款6480000元申请办理银行按揭贷款；由原告承担首付款，余款以被告名义向银行申请按揭贷款，按揭贷款归原告使用，办理按揭贷款的手续费用、交易费用及按揭贷款的偿还由原告负责；自原告与被告签订《商品房买卖合同》、银行发放按揭贷款后一年内，由原告按月偿还贷款，并还清全部按揭贷款本息，双方签订的《商品房买卖合同》予以撤销，本协议书自双方签字盖章之日起生效至原告还清被告所购商品房按揭贷款、双方签订的《商品房买卖合同》撤销之日止。对于该份协议的真实性，结合原告所持有的被告的卡号为6228××××9373银行还贷卡以及原告提供的其偿还房屋贷款的还款记录（原告每月汇入还贷卡的数额与被告房屋每月应还的按揭贷款数额相符），本院对该《合作协议书》的真实性予以确认。 判决的理由及结果 本院认为，本案的争议焦点为原告黄河集团岳阳房地产公司与被告侯政伟签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否有效。从本案查明的事实来看，原、被告签订合同后，办理了预售商品房的备案手续及预告登记，但从双方签订的《合作协议书》、原告持有被告的还贷卡以及还款记录，并结合当事人的陈述，本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》不具有商品房买卖合同的缔约真实性，其目的在于利用该合同按揭取得银行贷款，双方就案涉房屋的买卖不存在真实的意思表示。根据《中华人民共合同民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，因此，原、被告签订的上述合同应当认定无效。但买卖合同的无效并不必然导致被告与第三人农行岳阳分行签订的《个人购房担保借款合同》无效，原、被告向第三人借款的意思表示真实，且第三人对原、被告的虚假买卖行为并不知情，故原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。原告自愿代被告清偿全部贷款本息后要求解除该房屋上的抵押担保，不违反法律规定，本院予以支持。本案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》被认定无效后，通常情况下，被告应将购买的房屋予以返还，但在本案中，原、被告的房屋买卖行为本身具有违法性，此时原告应当对此产生的风险有足够的预见，原告在明知该行为应受到法律否定性评价的情况下仍然实施了上述行为，应由其承担相应的风险。该房屋因已办理预告登记至被告名下而被人民法院予以查封，在查封被依法解除前，原告要求撤销该房屋的备案登记和预告登记的诉讼请求，在法律上不可能得到实现，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《中华人民共和国物权法》第二十条第一项、第一百七十七条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司与被告侯政伟于2013年12月13日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》无效； 二、原告广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司代被告侯政伟清偿对第三人中国农业银行股份有限公司岳阳分行清偿全部贷款本息后，被告侯政伟、第三人中国农业银行股份有限公司岳阳分行协助原告广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司办理解除预购商品房贷款抵押登记手续； 三、驳回原告广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告广东黄河实业集团岳阳房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  彭莎莎 人民陪审员  方 婧 人民陪审员  龙红翔 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  刘 芳