上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初19175号原告：王云柱，男，1966年3月15日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市。委托诉讼代理人：陈荣，上海天铭律师事务律师。被告：郁飞，男，1976年4月10日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：刘德志，上海衡孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪文芳，上海衡孚律师事务所律师。原告王云柱诉被告郁飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。在转为普通程序并依法组成合议庭后，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈荣，被告的委托诉讼代理人刘德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云柱诉称：2011年10月，被告就本市浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室房屋与上海永慧置业有限公司签订《上海市经济适用住房预售合同》，约某房屋建筑面积71.33平方米，每平方米单价人民币7,765元，总价为人民币530,698.93元。合同签订后，被告无力支付房款，就向原告提出在合同价款的基础上加价人民币350,000元，将系争房屋转让给原告。原告考虑后同意受让系争房屋。2011年12月8日，原告将房款人民币530,698.93元转账至上海永慧置业有限公司的银行账户。2012年2月8日，原、被告双方签订了《转让合同书》，载明：“被告将浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室经济适用住房转让给原告，房屋价款人民币530,698.93元已由原告支付清楚，另外原告支付给被告转让费人民币350,000元，以上费用都在本合同签订之日起付清楚了，实际上该房屋在本合同签订之日起已属于原告所有，只要被告在条件许可的情况下，帮助原告完成一切过户手续即可，过户费用由被告自己承担。”2012年8月27日，被告取得房屋后，将房屋交于原告，原告支付了相关入户手续费用后，开始使用房屋。2018年6月，因系争房屋5年限售期已届满，原告向被告提出办理过户手续，但被告一直拖延。2019年5月，原告得知被告已将系争房屋另行出售他人，并办理了产权过户手续。因被告的行为违反约某，构成违约，并给原告造成巨大损失，故起诉要求：1、解除原、被告双方签订的《转让合同书》；2、被告返还原告购房款人民币880,698.93元；3、被告向原告支付银行利息(以人民币880,698.93元为本金，按2016年的5年期银行贷款利率6.80%的标准，自2012年2月8日起计算至判决生效之日止)；4、被告赔偿原告经济损失人民币1,500,000元;5、被告支付原告为办理原产权登记及办理入户手续所支出的相关费用人民币4,272元(包括房屋登记费人民币40元、代办产证费人民币300元、维修基金人民币2,769.23元、燃气设施及安装费人民币885元、分时电表装置费人民币100元、垃圾清运费人民币178.20元)；6、案件受理费及保全费均由被告负担。被告郁飞辩称：首先，被告认为双方签订的《转让合同书》无效，因为双方明知系争房屋系经济适用房，政府对该房屋拥有40%的产权，2012年签订转让合同时系争房屋尚处于限售期内，且系争房屋的同住人有三人，被告对系争房屋仅享有三分之一的权利；其次，即便双方签订的转让合同被认定为有效，但被告仅收到房款人民币530,698.93元，其余人民币350,000元均未收到，原告转账给被告的人民币180,000元系双方生意上的货款，并非房屋转让费，原告另称现金支付的人民币170,000元，既未提供任何支付凭证，也无被告收条，在原告未支付转让款构成根本违约的情况下，被告有权将房屋另售他人；第三，被告确实在2011年购买经济适用房时向原告借款，但在2015年-2016年期间，被告已通过将案外人上海市普陀区政兴水产经营部支付被告货款开某的支票直接交付原告入账的方式，归还了全部借款。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。原告王云柱提供的证据如下：1、《转让合同书》，证明2012年2月8日原、被告双方就系争房屋签订转让合同，并在合同中明确合同签订之时原告已向被告支付了全部费用，在条件许可的情况下，被告应协助原告办毕产权过户手续；2、2011年12月8日的签购单(人民币530,698.93元)、2012年2月8日上海银行个人业务回单(人民币180,000元)，证明原告于2011年12月8日向开发商支付购房款人民币530,698.93元，2012年2月8日原告向被告转账支付房屋转让款人民币180,000元；3、2012年9月26日开某的销售不动产统一发票，4、《上海市房地产权证》，5、2012年8月27日房屋交接书、城市供水合同，证据3-5证明购房手续都系原告办理，购房发票、产证原件、房屋交接等材料都在原告处保管；6、2019年5月29日上海市公安局案件接报回执单，证明因系争房屋由被告出售给案外人，案外人为交付房屋与原告发生争执，原告报警；7、上海市不动产登记簿，证明被告已将系争房屋出售案外人，并于2019年4月办理了产权过户手续；8、业主交房通知书；9、大产证交付通知书；10、房屋登记费收据、代办产证费发票、商品住宅维修基金交款通知及收款凭证、燃气设施费安装费、分时电表装置费、建筑垃圾清运费、管理费、运维费、电梯运行费账单，证明原告支付了入户时需支付的相关费用，作为主张第五项诉请的依据；11、2018年9月至2019年5月原、被告之间短信记录，证明被告一直找借口拖延办理产权过户手续；12、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记申请书，证明被告将系争房屋出售给案外人，合同价人民币2,290,000元，房屋出售方为被告一人。被告郁飞对原告王云柱提供的证据1真实性认可，但对合同中“乙方支付给甲方转让费叁拾伍万元正，以上费用都在本合同签订之日起付清楚了”等内容不认可，被告未收到原告支付的转让费，且该合同不符合房屋买卖合同的标准格式，合同签订时尚处于经济适用房的限售期内，被告仅系房屋的同住人之一，无权签订该转让合同；对证据2签购单及银行业务回单的真实性均认可，但2012年2月8日原告向被告转账的人民币180,000元系原告归还其他款项，并非房屋转让费；对证据3-5无异议；对证据6真实性无异议，但被告对此不清楚；对证据7真实性无异议；对证据8-10真实性无异议；对证据11真实性无法确认；对证据12真实性无异议，但被告只是作为合同的签约人，而系争房屋系被告与父母共有的经济适用房，被告只拥有三分之一份额。被告郁飞提供的证据如下：1、《上海市经济适用房住房预售合同》及附件，证明系争房屋系经济适用房，系有限产权，需满5年才能转让，被告系三位房屋同住人之一，故原、被告签订的合同违反相关规定；2、申请购买政府产权份额告知单，证明被告出售房屋需政府审批，满足条件才能转让；3、签购单，证明被告于2019年1月24日出资人民币1,162,320.19元向政府部门购买了系争房屋的40%产权；4、工商注册信息，证明原告系上海市黄浦区振华水产行的负责人；5、个体户营业执照、授权书、上海银行结算账户申请书、银行进账单，证明被告以上海市黄浦区打浦街道广富蔬菜摊的名义与案外人上海市普陀区政兴水产经营部有长期的业务往来，该经营部长期以支票方式向被告支付相关货款，而原告与该经营部没任何经济往来，2015年-2016年期间，被告通过将该经营部开某的支票直接交付原告的方式，向原告归还了全部借款。原告王云柱对被告郁飞提供的证据1真实性认可，但不同意原告的证明内容，合同系双方的真实意思表示，对双方均有约束力，合同约某在条件许可情况下办理产权过户登记，故合同不存在无效的情形，尽管有三位同住人，但这系其家庭内部问题，对外没有效力；对证据2真实性认可；对证据3真实性无异议；对证据4确认原告是上海市黄浦区振华水产行的负责人；对证据5真实性、合法性、关联性均不认可，原告也没有收到过被告交付的出票人为上海市普陀区政兴水产经营部的支票，无法证明被告通过该方式向原告归还了房款。经审理查明：2011年9月20日，被告与家人共同向区住房保障事务中心申请选购了本市浦东新区三林镇和炯路XXX弄XXX号XXX室经济适用房。2011年12月8日，被告与案外人上海永慧置业有限公司、上海市卢湾区住房保障事务中心签订《上海市经济适用住房预售合同》，被告应支付的房屋总价为人民币530,698.93元。因被告无力支付购房款，故拟将所购房屋转让给原告。预售合同签订当日，由原告直接向案外人上海永慧置业有限公司转账支付人民币530,698.93元。2012年2月8日，原、被告双方签订《转让合同书》，合同书载明被告将系争房屋转让给原告，该房屋总价款人民币530,698.93元已由原告支付清楚了，另外原告支付给被告转让费人民币350,000元，以上费用都在本合同签订之日起付清楚了，实际上该房屋在本合同签订之日起已属于原告所有了，只要被告在条件许可的情况下，帮助原告完成一切过户手续即可，过户费用由被告自己承担。《转让合同书》签订当日，原告向被告账户转账支付了人民币180,000元。2012年8月27日，被告与案外人上海永慧置业有限公司办理了房屋交接，被告取得房屋后将系争房屋交付原告并由原告支付了办理相关入户手续的各项费用。2013年10月10日，被告取得系争房屋的《上海市房地产权证》。2018年5月，因5年限购期满，原告向被告提出办理房屋产权过户手续，但双方发生争议。2019年5月，原告获悉被告将系争房屋另行出售他人，故以被告违反转让合同约某为由起诉来院，请求判如所请。另查明：原告为办理进户手续支出房屋登记费人民币40元、代办产证费人民币300元、维修基金人民币2,769.23元、燃气设施及安装费人民币885元、分时电表装置费人民币100元、垃圾清运费人民币178.20元。再查明：被告与案外人于2019年1月31日签订《上海市房地产买卖合同》，合同约某的转让价为人民币2,290,000元。双方于2019年4月23日办理了产权过户手续，同年4月29日房地产交易部门予以核准。被告确认案外人支付了政府40%产权的对价款人民币1,162,320.19元。审理中，被告否认收到原告支付的转让费人民币350,000元，并称转让合同书中之所以写转让费已付清，是因为当时若被告不签署合同，原告要求被告立即返还其支付的购房款，而当时被告确实无力归还，在此情况下，为了让原告放心，被告签署了《转让合同书》，但原告实际并未支付转让费。原告于签署《转让合同书》当日转账支付的人民币180,000元系原告支付双方生意上的货款而非转让费，原告也未另行支付过转让费人民币170,000元。本院认为：原、被告签订的《转让合同书》系双方的真实意思表示，根据合同约某，待经济适用住房符合转让条件情况下，被告应配合原告办理过户手续，故该合同应属附条件合同。被告称签订该转让合同系受原告胁迫，原告实际未支付转让费及原告转账给被告的人民币180,000元系双方其他经济往来所涉款项的辩称意见，被告均未提供充分证据予以证明，且转让合同中已明确原告已付清全部款项，故被告辩称，本院不予采信。在系争房屋的限售期届满且原告提出过户交易的情况下，被告却与案外人签订房屋买卖合同，并办理了过户手续，被告的行为显属违约，由此造成原告的经济损失，被告应该承担责任，现转让合同实际已无法履行，故原告要求解除转让合同、返还购房款及支付相应利息、赔偿损失、支付办理原产权登记等费用的诉讼请求，本院应予支持。但原告主张的利息自转让合同书签订之日(2012年2月8日)起算及按5年期贷款利率6.80%的标准计算，缺乏依据，本院调整为自系争房屋产权核准登记至案外人名下之日(2019年4月29日)起算，2019年8月19日之前按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计，2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。原告主张的损失金额系按照房屋市场价格减去其支出的购房款后估算而来，但原告对房屋市场价未提供任何依据，且经济适用住房在限售期届满后进行转让时需对政府所有的40%产权支付相应对价，双方对此是明知的，故原告的损失应为被告与案外人约某的合同价格减去原告支出的购房款及被告实际购买政府40%产权所支付的价款。关于被告所称在2015年-2016年期间通过将案外人开某的支票直接交付原告，作为归还原告购房款的意见，原告对此予以否认，被告也没有提供直接交付支票的证据，即使存在被告所述付款情形，也不能排除案外人与原告之间存在支付其他款项的可能，不能得出该款项系被告用于归还原告购房款的唯一结论，故对被告已还清原告购房款的辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王云柱与被告郁飞于2012年2月8日签订的《转让合同书》，于2019年4月29日解除；二、被告郁飞应于本判决生效之日起十日内返还原告王云柱购房款人民币880,698.93元；三、被告郁飞应于本判决生效之日起十日内偿付原告王云柱利息(以人民币880,698.93元为本金，自2019年4月29日起算至判决生效之日止，其中2019年8月19日之前按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计，2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计)；四、被告郁飞应于判决生效之日起十日内赔偿原告王云柱经济损失人民币246,980.88元；五、被告郁飞应于本判决生效之日起十日内支付原告王云柱办理原产权登记及入户手续所支出的房屋登记费、代办产证费、维修基金、燃气设施及安装费、分时电表装置费、垃圾清运费，共计人民币4,272元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29,846元，由原告王云柱负担人民币14,846元，被告郁飞负担人民币15,000元；保全费人民币5,000元，由被告郁飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  杨韵华二〇二〇年十月二十九日书 记 员  周 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。