江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1792号上诉人（原审被告）：曹立强，男，1979年10月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审原告）：李彦锋，男，1996年6月20日出生，汉族，宜春市袁州区人，大学生，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：易红华，女，1973年4月2日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。系李彦锋母亲。被上诉人（原审原告）：万美珍，女，1963年8月1日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审原告）：冯亦萍，女，1970年11月15日出生，汉族，宜春市袁州区人，银行职员，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审原告）：肖珊红，女，1968年5月20日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审原告）：陈艳，女，1987年8月7日出生，汉族，宜春市袁州区人，私营业主，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：易春芳，女，1964年2月3日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。系陈艳母亲。上诉人曹立强与被上诉人李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2020）赣0902民初3548号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹立强的上诉请求：1.请求撤销一审判决解除双方签订的《商铺租赁合同》，变更为延长《商铺租赁合同》的租期；2.请求变更一审判决减免曹立强房屋租金3个月；3.本案一审、二审诉讼费由李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳承担。事实和理由：1.曹立强请求延长租赁合同的租期是符合最高院审理涉疫情合同、金融、破产案件23条指导意见中的第6条规定的。曹立强所签订的店铺租赁合同虽于2020年6月30日届满，但是受疫情影响自2020年1月22日至2020年4月18日店铺一直处于停业状态，疫情放开后，对娱乐消费行业冲击非常大，即使开业后营业收入也明显减少，给曹立强造成了巨大的经济损失。根据最高院发布审理涉疫情合同、金融、破产案件23条指导意见中的第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，依此曹立强请求因疫情影响将未营业期间的租期予以延长，一审判决认定事实不清楚，判决解除租赁合同即因合同已届满，未综合考虑曹立强疫情期间并未营业，应当根据公平原则，予以延长曹立强的店铺租期，以保护曹立强因不可抗力因素所造成的损失减少到最低。2.曹立强请求减免疫情期间的租金，是符合最高院审理涉疫情合同、金融、破产案件23条指导意见中的第6条规定的。曹立强未依约支付2020年2月至2020年6月的租金确是受疫情影响重大，而被上诉人又以此要求解除合同，曹立强当时签订合同目的也是基于能够续约，因此对店铺投入巨资，后又受疫情影响给曹立强造成严重的经济损失，曹立强请求2020年2月至2020年4月疫情期间的租金应当予以减免，是符合国家政策及相关法律规定的，且在疫情期间国家也鼓励减免商家租金，保证商家能正常运营。曹立强因疫情防控措施，导致疫情期间无营业收入，如按原租赁合同支付租金对其明显不公平，故请求人民法院根据曹立强实际情况予以减免3个月租金。3.被上诉人在通过拍卖取得上述店面产权后，就找到曹立强按原合同付店面租金与被上诉人，曹立强当时就提出了合同续约问题，被上诉人当时均口头答应同意店租随市场行情来定，不然当时店租就不会交付被上诉人，只会交付原合同租赁方。现被上诉人都说店面自用经营，明显在欺诈曹立强与一审法庭。据曹立强了解，被上诉人大都是专营投资店面的人，有的还是公务上班人员，怎么会自营，如今后曹立强发现被上诉人没有自营而是将店面租赁他人，该承担什么责任，请二审法院审议定夺。李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳答辩称，1.关于曹立强提及的“指导意见”是有关部门的工作指导，曹立强非相关公职人员建议勿随意引用，混淆视听。五被上诉人所有商铺为私人商铺，且大都有银行贷款需还本付息，银行并未因为疫情通知我们免缴若干月份租金，疫情期间按照规定不营业，不是曹立强一家，疫情当下绝大多数公民都应如此，被上诉人也遵守相关规定闭门在家无经济来源，仍需偿还银行贷款，曹立强交租是理所应当，被上诉人也要按时支付银行抵押贷款及利息。曹立强所言经济损失，不是仅曹立强有损失，被上诉人以及无数受疫情影响延迟复工复产的企事业单位都有，如果曹立强所言的公平是以损害商铺主的利益而来，这不叫公平，这叫自私自利。根据《物权法》第七十一条规定：“业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”曹立强已严重侵犯了被上诉人的合法权益。因此，曹立强与前商铺所有人签订的《商铺租赁合同》于6月30日已到期，现五被上诉人作为商铺合法所有人，拒绝任何理由的合同延期，且曹立强须立即搬离被上诉人的商铺，不得以任何理由霸凌强占。2.曹立强拖欠租金是事实，曹立强经营范围无证据显示与防疫防控措施有直接关联，且其并非出于经济原因拖欠租金，多次在微信聊天中强调“租金一分不会少，只要......”，至此租金拖欠已长达8个月，鉴于曹立强得寸进尺的行为，且自愿放弃一审判决，加之，曹立强与前商铺所有人签订的《商铺租赁合同》的第二款3条关于租金支付“逾期未交，甲方按照乙方未交租金总额按每日2%向乙方收取滞纳金，至乙方交清应交租金之日止。……其他损失甲方有权另行向乙方索赔”因此，五被上诉人要求曹立强偿付2020年2月至2020年6月30日5个月的商铺租金，不再让步一个半月的免租、偿付合同期内的滞纳金以及2020年7月1日开始按照市价6800元/每月/间核算至未搬离前的所有费用。（见商铺拖欠费用清单、通知单、聊天记录等证据。）3.被上诉人作为商铺主，取得拍卖产权后，通知曹立强，遵守合同法履行合同，年初疫情期间未涨租一分，仍以周边最低租金租与曹立强，并未答应任何关于续租事宜，五被上诉人均不知晓。曹立强不知恩图报不说，长时间的房租拖欠已对五商铺主造成一定经济影响且都已身心疲惫，若曹立强敢举假证，现白纸黑字的合约，曹立强已一再单方破坏，五被上诉人将忍无可忍，须立即依法维护自身合法权益，也恳请人民法院法官明辨是非，主持该有的公平正义。4.曹立强与前商铺所有人签订的《商铺租赁合同》的第四款3条说明“乙方（曹立强）根据经营需要可以进行内部装修，但装修须征得甲方书面同意，并且装修必须在不影响商铺主体结构和遵守……租赁期间，甲方（被上诉人）不承担任何装修、维护费用”首先，乙方（曹立强）未给出装修的书面同意书，目前装修已经存在影响商铺主体结构的情况（商铺现场可核实），即曹立强已经违反合约条款。按照《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人（曹立强）应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此，五被上诉人要求曹立强恢复店铺原状或承担恢复原状的费用。5.曹立强的上诉要求实属无理取闹，浪费被上诉人的时间，占用公共资源，最终拖延事件解决时间，要求曹立强缴纳二审诉讼费及其他相关费用。李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳的一审诉讼请求：1.判令解除2015年7月1日签订的《商铺租赁合同》，曹立强将4间店面返还给李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳；2.判令曹立强立即偿还李彦锋、万美珍、冯亦萍及肖珊红、陈艳2020年2月至6月的租金各14000元，合计56000元；3.判令曹立强自2020年1月起向李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳按日万分之五支付逾期违约金至付清之日止，暂计算至6月30日合计为3231.2元；4.本案诉讼费及保全费由曹立强承担。一审法院经审理查明：2015年7月1日，曹立强与案外人孙有金签订《商铺租赁合同》，承租位于宜春市（双号），3＃Ａ01-07号8间店铺；租赁期间为2015年7月1日至2020年6月30日；租金为2015年7月1日至2016年6月30日每月租金18480元，自2016年7月1日起租金每年递增5%，以此类推；租金支付方式为一月一期，每月5日前支付下期租金，逾期未交则按日2%收取滞纳金，逾期超过10日出租方有权关闭店铺；关于续租，承租人需在租赁期满前90日提出申请，同等条件下承租人享有优先承租权。曹立强租赁店铺后用于经营足浴店。争议商铺原所有人因债务纠纷被一审法院强制执行。2019年5月，李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳通过网络司法拍卖分别拍得宜春市鼓楼路292号3幢1层1-1、1-4、1-5、1-6室房屋所有权。李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳拍得房屋后，原租赁合同继续履行，租金按2800元/月计算。曹立强自2020年2月起未向李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳支付租金，李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳自3月起多次向曹立强催讨租金未果，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳经司法拍卖拍得涉案房屋后，双方之间房屋租赁关系继续按原《商铺租赁合同》履行，李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳实际上是继受原租赁合同的权利义务，应当按原租赁合同确定双方的权利与义务。《商铺租赁合同》约定的租赁期限为2015年7月1日至2020年6月30日，本案审理期间租赁期限已经届满，李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳也曾在租赁期满前告知曹立强将收回店面，李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳因自用要求收回店面主张可以支持。关于曹立强要求不承担违约责任和减免租金的辩称意见，最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因新冠疫情影响，曹立强租赁的店铺在4月18日之前未正常营业，无经营收入，开张之后的收入也不如以往，曹立强要求减免部分房租的主张，该院予以支持。结合曹立强的停业时长，该院酌定变更原合同租金，折合减免一个半月租金，变更后曹立强还应支付李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳租金39200元。李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳要求曹立强支付逾期违约金的诉请，该院不予支持。一审法院判决：一、确认李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳与曹立强之间的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除；二、曹立强应于判决生效之日起五日内支付李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳2020年2月至2020年6月期间的房屋租金39200元；三、曹立强应于判决生效之日起五日内向李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳返还宜春市鼓楼路292号3幢1层1-1、1-4、1-5、1-6室店面；四、驳回李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳的其他诉讼请求。案件受理费1281元减半收取计640.5元、财产保全费620元，合计1260.5元，由曹立强负担。二审中，李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳与曹立强均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，曹立强上诉称受疫情影响停业三个月应相应延长租期，但该主张在一审中既没有作为答辩理由提出，也没有提起延长租期的反诉请求，且李彦锋、万美珍、冯亦萍、肖珊红、陈艳在租赁期满前明确告知曹立强将到期收回店面。因此，在合同双方当事人未就租期延长达成一致的前提下，案涉《商铺租赁合同》租赁期已于2020年6月30日到期届满，曹立强延长租期的主张不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。曹立强主张受疫情影响减免三个月的租金，虽然停业造成曹立强交纳租金困难，但是如果完全由出租人承担停业期间的租金损失，就明显有失公平，一审法院根据公平原则，酌定由出租人承担一个半月的租金损失较为妥当，本院二审予以维持。故曹立强主张减免三个月的租金不成立，本院不予支持。综上，曹立强的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1281元，由上诉人曹立强负担。本判决为终审判决。审判长 贾 莉审判员 易 芳审判员 黄若凡二〇二〇年十月十三日法官助理罗武平书记员张媛