河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3906号上诉人(原审原告、反诉被告)：郭停，女，1989年4月6日出生，汉族，住河南省延津县。上诉人(原审被告、反诉原告)：张善和，男，1973年4月6日出生，汉族，住河南省。上诉人(原审被告、反诉被告)：许学霞，女，1960年11月15日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：许学花，女，1972年3月8日出生，汉族，住所地河南省。被上诉人（原审被告、反诉被告）：李雪娇，女，1989年1月15日出生，汉族，住河南省。被上诉人（原审被告、反诉被告）：丁一鹏，男，1989年2月24日出生，汉族，住河南省。以上二被上诉人委托诉讼代理人：吴照生，河南师大方正律师事务所律师。上诉人郭停、张善和、许学霞因与被上诉人丁一鹏、李雪娇房屋租赁合同与被上诉人纠纷一案，均不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人郭停、张善和、许学霞委托诉讼代理人许学花，被上诉人丁一鹏、李雪娇共同委托诉讼代理人吴照生参加了诉讼。本案现已审理终结。郭停上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0702民初432号民事判决第一项、第二项、第三项，发回重审或改判支持郭停的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由李雪娇、丁一鹏、张善和、许学霞承担。事实与理由：一、原审认定郭停与李雪娇签订的《转让协议》于2019年5月17日解除，无事实与法律依据。协议约定交房时间为2019年5月15日，但实际交房时间为2019年6月17日，按照原审认定协议解除时间，李雪娇还未交房，协议就已经解除，原审应当判决李雪娇全额返还郭停转让费。二、原审判决许学霞向郭停支付剩余租金及押金违反合同相对性且增加当事人诉累。依据合同相对性应由李雪娇、丁一鹏向郭停返还转让费。三、原审以李雪娇、丁一鹏许学霞之间的租金标准作为向郭停返还租金的计算依据，严重错误且无合同依据。四、原审认定郭停向李雪娇支付的部分转让费35000元为房屋设备设施装修费用并判决该部分费用无需退还，违背事实及公平原则。五、原审认定郭停主张损失的物品均由张善和保管，却又以物品状况不明、损失不能确定为由不予支持该项诉求，自相矛盾，与事实不符。六、原审对上诉人主张的其他装修装饰损失、营业损失未予处理，明显错误。七、原审未判决李雪娇、丁一鹏、张善和、许学霞向郭停赔偿损失与事实不符且违反法律规定。张善和上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0702民初432号民事判决第四项；2、上诉费由李雪娇、丁一鹏、郭停、许学霞承担。事实与理由：协议2019年5月17日解除，自2019年5月17日至2019年7月26日张善和将物品提存之日，应按按月租金2500向张善和给付租金5000元。自2019年7月26日物品占用房屋按600元每月计算至开庭之日共3000元。另提存时搬运费400元，总计费8400元。许学霞上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0702民初432号民事判决，发回重审或改判许学霞无需支付郭停房屋租金及押金；2、一审、二审诉讼费用由李雪娇、丁一鹏、郭停、张善和承担。事实与理由：原审判决许学霞支付郭停租金、押金是错误的。1、原审法院超诉讼请求,郭停未请求许学霞退还租金、押金；2、原审判决直接解除案涉协议没有事实与法律依据。许学霞与许学花签订的合同时原审法院执行局认可的，未被依法解除的情况下，是合法生效的。不能因下达给许学花通知后，没有依法认定合同无效，直接解除郭停与李雪娇、丁一鹏的转让协议；3、执行局在案件没有执行完毕的情况下，下达（2016）豫0702执517通知，没有法律效力；4、2019年6月30日，张善和对案涉房屋前半部分的门强行换锁、锁门，案涉房屋前半部分是许学霞搭建的防火彩板房。不应退还2019年5月17日后的全部房租。郭停辩称：一、张善和上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回，张善和没有与郭停沟通过房屋物品，只发送短信一天保管费500元；二、原审判决解除合同正确，但解除合同日期错误，原审判决许学霞向郭停支付租金正确，但租金数额计算错误；三、李雪娇隐瞒房屋纠纷、转移风险，实际交付房屋为2019年6月17日，但合同2019年5月17日终止。四、郭停不知情，许学花拿出保管证明，证明其有权出租房屋。李雪娇、丁一鹏辩称：原审法院判决正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、丁一鹏、李雪娇与郭停签订的《转让协议》是双方真实意思表示，依法成立，不应当返还其转让费65000元，请求依法驳回郭停的上诉请求。二、关于郭停的经济损失、张善和的上诉请求、许学霞的上诉请求均与李雪娇、丁一鹏无关，李雪娇、丁一鹏不应承担责任。张善和辩称：一、对郭停的答辩：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、为减少诉累判决许学霞向郭停返还租金并无不妥，因许学霞与被上诉人原因导致郭停对租赁房屋无法行使使用权，理应返还租金。本案情况属于法定租赁解除，法院可以主动解除，无需事先通知解除。2、原审对郭停是2019年6月17日才接手案涉房屋认定正确。3、2020年5月5日前租赁费和装修费6.5万元，扣除租金后转让费3.5万元正确，至协议生效之日协议涉及返还不具有条件。4、张善和在房屋租赁期间，曾张贴通知已尽到通知义务，因郭停个人原因未及时阻止可能扩大的损失，应由其自行承担责任。郭停对物品损失的诉求，应由其承担举证不能的责任。二、对许学霞答辩：许学霞认为应移交公安机关追究责任，张善和不同意。郭停一审诉讼请求：1、依法判令解除郭停与李雪娇、丁一鹏于2019年5月5日签订的《转让协议》；2、依法判令李雪娇、丁一鹏立即返还郭停转让费（包括定金、租金等）共计65000元；3、依法判令李雪娇、丁一鹏、张善和、许学霞赔偿原告各项经济损失88047.7元；4、诉讼费由李雪娇、丁一鹏、张善和、许学霞承担。原审查明：原审法院在执行许学花与张善和婚姻家庭纠纷一案中，于2017年6月6日作出（2016）豫0702执516-5号执行裁定，查封了位于新乡市大学城18间房屋中属于被执行人张善和房产的份额，并指定申请执行人许学花保管张善和房产的份额。2018年4月8日，许学花与许学霞签订案涉大学城18间房屋的《租房合同》。后许学霞（甲方）与李雪娇、丁一鹏（乙方）签订《租房合同》，将涉案房屋租给李雪娇、丁一鹏，年租金为25000元，押金5000元，租赁期为5年；经甲方同意，乙方可以转让剩余租期（转让费用与甲方无瓜葛）。该合同签订日期显示为2018年5月5日。李雪娇、丁一鹏称2019年3月份交房租时，许学霞的代理人许学花要求上涨5000元租金。李雪娇、丁一鹏分两次向许学花转账支付28000元，后许学花向李雪娇退还押金3000元，即2019年5月5日至2020年5月4日的租金共计为30000元。后李雪娇又与郭停签订《转让协议》，将案涉房屋转租给郭停，转让费用65000元，包含屋内设备设施装修及2020年5月5日前的房屋租金；签订协议时，郭停付李雪娇定金10000元整。该协议签订日期显示为2019年5月5日。郭停提交的微信支付交易明细中显示，其于2019年5月19日向交易对方为“卫阿姨”账号通过扫描二维码的方式付款10000元；于2019年6月15日向交易对方为“许学花，房东”的账号转账5000元；于2019年6月16日分两次向交易对方为“李雪娇奶油Cream”的账号共计转账12000元，并于当日通过支付宝向账户名为李雪娇的账号转账43000元。后本院于2019年5月14日作出（2019）豫07民终977号民事判决，于2019年5月17日发生法律效力，该民事判决判令张善和分得位于新乡市大学城18间房屋由南往北数上下一、二层第1、4、5、6间。原审法院于2019年7月9日作出（2016）豫0702执517号通知，通知载明该判决生效后，许学花对上述房产中张善和房产份额的保管义务已自行解除，原审法院不再另行通知。张善和就涉案房屋的租赁问题同郭停协商未果，经多次致电及短信通知郭停后，将案涉房屋内郭停的物品移出，并将房屋出租他人。原审认为：本案中，许学霞与李雪娇、丁一鹏签订的《租房合同》租金交至2020年5月4日，2019年5月5日至2020年5月4日的房租为30000元。经许学霞同意，李雪娇就剩余租期与郭停签订《转让协议》，将案涉房屋转租给郭停，签订日期显示为2019年5月5日。原审法院在执行许学花与张善和婚姻家庭纠纷一案中，查封了位于新乡市大学城18间房屋中属于被执行人张善和房产的份额，并指定申请执行人许学花保管张善和房产的份额，由许学花收取相应房屋租金以冲抵被执行人张善和在执行案件中的执行款项。后生效判决判令张善和分得位于新乡市大学城18间房屋由南往北数上下一、二层第1、4、5、6间，该判决于2019年5月17日发生法律效力，原审法院作出许学花对上述房产中张善和房产份额的保管义务自行解除的通知。故郭停与李雪娇签订的《转让协议》自2019年5月17日应予解除。李雪娇、丁一鹏向许学霞交纳2019年5月5日至2020年5月4日的租金为30000元，依该租金数额计算，扣除2019年5月5日至2019年5月17日期间计13天的案涉房屋租金1083元，李雪娇、丁一鹏应将已收取的下余租金28917元退还郭停，而李雪娇、丁一鹏已依其与许学霞签订的合同向许学霞代理人许学花支付过租金，为减少诉累，下余28917元租金及郭停支付给许学霞代理人许学花的押金5000元，均由许学霞予以退还。案涉《转让协议》中扣除30000元租金下余的转让费35000元应系合同约定的屋内设备设施装修费用，自合同生效之日起合同所涉的标的物所有权已转移至郭停，故该部分费用无需退还。郭停还主张经济损失88047.7元，根据其提供证据及庭审查明的情况可知，其主张损失的物品均由张善和保管，物品状况不明，损失不能确定，故对其该项请求，原审法院不予支持。张善和反诉要求四被反诉人连带支付物品占用房屋期间的租金、人工搬运费、损坏门及锁的费用，因证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、郭停与李雪娇签订的《转让协议》于2019年5月17日解除；二、许学霞于判决生效后十日内支付郭停下余租金28917元、押金5000元；三、驳回郭停的其他诉讼请求；四、驳回张善和的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3361元，由郭停负担2616元，许学霞负担745元；反诉费25元，由张善和负担。二审中当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了质证。张善和提供（2019）豫0702执517号结案通知书一份，证明案件已经全部完结。郭停质证意见：对结案通知书不知情，真实性不清楚。丁一鹏、李雪娇质证意见：对真实性无异议。许学霞质证意见：该证据日期不对，计算利息的数额也不对。许学霞、许学花提供的证据有：第一组：1、原审法院（2016）豫0702执517-2号执行裁定书；2、原审法院（2016）豫0702执517-4号执行裁定书.证明2019年7月2日法院还查封张善和一、二层四间房屋，执行部门2019年7月份还在执行张善和房租。第二组：1、原审法院（2020）豫0702执3004号受理案件通知书；2、申请执行书一份。证明走廊、楼梯由张善和独自使用，许学花要求执行，另证明二被上诉人租赁的房屋走廊及许学霞搭建的彩板房部分张善和独自占有使用。郭停质证意见：这些证据真实性无异议，从未见过。丁一鹏、李雪娇质证意见：该三份证据与丁一鹏、李雪娇无关。张善和质证意见：对执行裁定，结案之后同时下了解封房屋裁定，还有一个屏蔽通知，该裁定通知已经没有用了。本院对张善和与许学霞提供证据的真实性予以认定。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于本案涉及的转让协议是否已经解除，如已经解除，解除时间如何确定的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持；（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的。本案中，原审在执行中指定许学花保管张善和涉案房产的份额，并由许学花收取相应房屋租金以冲抵执行款项，现生效判决判令张善和分得涉案房屋，原审亦做出许学花对涉案房产中张善和房产份额的保管义务自行解除的通知，原审结合郭停诉讼情况及生效判决情况，判令涉案合同于2019年5月17日解除并无不当。关于上诉人郭停主张的转让费、租金押金应否支持，如支持承担主体如何确定，金额如何计算的问题；涉案合同解除，出租人收取合同解除之后的租金、押金等没有根据，应予退还。原审结合许学霞收取涉案房屋相应租金的情况，为减少诉累，判令许学霞承担支付责任无明显不当。商铺门面转让费是指承租人（或者门面所有人）将承租（或自己所有）的门面房转租（或出租）给他人，在租金之外收取一定数额的费用。商铺门面转让费的法律性质只能是在有权转租（在租赁合同中明确约定其可以转租或获得了出租人的同意）房屋的情况下，次承租人为获得剩余租赁期限向转租人所支付的一种对价。本案中，郭停与李雪娇于2019年5月5日签订《转让协议》，郭停向丁一鹏、李雪娇支付转让费65000元，包含屋内设备设施装修及2020年5月5日前的房屋租金，涉案合同于2019年5月17日解除，郭停并未完全获得剩余租赁期限，丁一鹏、李雪娇收取郭停的转让费缺乏根据，本院根据本案实际依法酌定丁一鹏、李雪娇退还郭停转让费30000元。关于张善和主张占有使用期间的租金及其他费用有无事实及法律依据的问题。根据民事诉讼举证规则，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，张善和提供的证据不足以证明，其应承担相应的举证不能之法律后果。综上所述，上诉人郭停的上诉请求部分成立，应予支持。上诉人许学霞、张善和的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初489号民事判决第一项、第二项、第四项；三、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初489号民事判决第三项；二、李雪娇、丁一鹏于本判决生效后十日内支付郭停转让费30000元；三、驳回郭停的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3361元，由郭停负担2000元，许学霞负担1000元，李雪娇、丁一鹏负担361元，反诉费25元，由张善和负担；二审案件受理费4034元，由郭停负担2361元，许学霞负担648元，李雪娇、丁一鹏负担1000元，张善和负担25元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十月九日书记员  刘 冬