宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初2234号 原告：中国农业银行股份有限公司永宁县支行。 负责人：王某1。 委托诉讼代理人：白某。 被告：王某2，住址宁夏回族自治区银川市。现在的住址不详。 被告：余某，住址宁夏回族自治区银川市。现在的住址不详。 被告：银某，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：陈某。 委托诉讼代理人：张某，该公司法务部主任。 原告中国农业银行股份有限公司永宁县支行（以下简称农行永宁县支行）与被告王某2、余某、银某（以下简称旺元投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，因被告王某2、余某下落不明，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法给被告王某2、余某公告送达开庭传票等诉讼文书，并于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告农行永宁县支行的委托诉讼代理人白某、被告旺元投资公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。被告王某2、余某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行永宁县支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告王某2、余某偿还原告贷款本息146676.8元，其中，本金144116.53元，利息及罚息2560.27元(利息、罚息暂算至2020年6月30日)及贷款还清日产生的利息；2.判决原告对被告王某2、余某提供的抵押物变现价款享有优先受偿权；3.判决原告对被告旺元投资公司质押按揭贷款保证金享有优先受偿权；4.判决被告旺元投资公司对上述贷款承担连带清偿责任；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年4月1日，被告王某2、余某在被告旺元投资公司购买兰花花公寓A23-735号公寓，向原告申请10年期按揭贷款，金额为21万元。2016年4月8日，被告王某2、余某与原告签订《中国农业银行个人购房担保借款合同》，并由被告旺元投资公司对该合同项下贷款提供阶段性担保；在被告王某2、余某所购房屋办妥预告登记后，原告于2016年4月8日向被告王某2、余某发放了10年期按揭贷款21万元，贷款到期日为2026年4月7日，约定贷款年利率5.39%，逾期还款的罚息利率按照合同约定的贷款年利率5.39%上浮50%计算。后被告王某2、余某只偿还贷款本金65883.5元，偿还贷款利息36536.73元、偿还罚息3.56元。自2020年2月份起，被告王某2、余某不能按时偿还原告贷款本息，经原告多次催收，被告王某2、余某拒不按月偿还原告贷款，已经4期未偿还本息。依据被告王某2、余某与原告签订的《中国农业银行个人购房担保借款合同》第二十一条规定，被告王某2、余某已丧失偿还原告月供的能力，保证人旺元投资公司财务状况恶化，担保能力明显下降，原告已通过电话、短信等方式通知被告王某2、余某、旺元投资公司于2020年5月31日前偿还原告全部贷款本息。被告王某2、余某、旺元投资公司至今未偿还原告贷款本息。为了维护原告合法权益，请求法院依法判决。 被告旺元投资公司辩称，1.我公司对原告的第一项诉讼请求无异议，但对被告王某2、余某偿还的贷款有异议。原告将我公司的保证金扣划偿还了被告王某2、余某的贷款，计算在被告王某2、余某名下(以原告出具的扣划我公司保证金及我公司偿还的贷款为准)。根据担保法司法解释第四十二条规定：“人民法院判决担保人承担担保责任的或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”；2.我公司对原告的第二项诉讼请求即原告对贷款抵押物变现享有优先受偿权有异议。不能只考虑原告的利益而忽视了我公司的利益，我公司的损失无法弥补。被告王某2、余某向原告贷款21万元，向我公司交付保证金4958元，我公司与被告王某2、余某签订了《员工购房协议》，首付款为147952元，由我公司垫付并提供发票，银行放贷21万元。如果将抵押物(涉案房屋)卖掉，原告将钱拿走，我公司的损失将无法弥补；3.原告要求判令我公司承担连带清偿责任，因我公司对涉案房屋已登记备案在被告王某2、余某名下，并已经交付，理应由其承担银行贷款及利息以及原告扣划我公司的保证金及利息，我公司不应承担责任；4.案件受理费应由被告王某2、余某承担，我公司不承担案件受理费。请求法院支持我公司的答辩意见。 被告王某2、余某未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：证据一、《个人信贷业务申请表》、个人购房贷款面谈记录、同意房产抵押承诺书各一份（均为复印件），证明借款人向原告借款的事实；证据二、户口本，身份证、联网核查身份证各一份（均为复印件），证明借款人向原告借款的身份真实合法；证据三、购房首付款发票、《商品房买卖合同》（合同共6页）各一份（均为复印件），证明借款人购买房屋向原告提供资料后申请贷款的事实；证据四、《个人购房担保借款合同》一份，证明被告与原告签订借款合同的事实；证据五、《永宁县预售商品房抵押登记备案证明》一份（复印件），证明借款人贷款购买的房屋已办理了预告抵押登记的事实；证据六、贷款余额表、还款明细表各一份，证明借款人王某2、余某截止2020年6月30日，尚欠原告贷款本金、利息、罚息的事实；证据七、催收证明一份（复印件），证明原告已通过短信等多种方式催收，被告一直未回复，处于失联状态的事实。被告旺元投资公司提交了以下证据：证据一、《员工福利房购房补充协议》一份（复印件），证明涉案房屋是员工福利房，是被告旺元投资公司给被告王某2垫付购房款并开具的发票，由被告王某2到银行贷款的事实；证据二、《兰花花公寓交款通知单》二份（均为复印件）、收据二份（均为复印件），证明被告王某2向被告旺元投资公司交纳购房款，其中，2015年11月26日交纳4741元，2015年11月30日交纳217元，共计交纳4958元的事实。 经本院组织当事人进行质证，被告旺元投资公司对原告提交的上述证据的质证意见是：对证据一中《个人信贷业务申请表》没有异议，对证据一中的个人购房贷款面谈记录、同意房产抵押承诺书不发表质证意见，认为是被告王某2、余某和原告签订的；对证据二不发表质证意见，认为是被告王某2、余某的个人信息；对证据三没有异议，认为购房款发票是被告旺元投资公司给被告王某2出具的，被告王某2只交付了4958元购房款，剩余购房款没有交付；对证据四没有异议；对证据五、证据六、证据七均不发表质证意见，认为是原告与被告王某2、余某之间签订的抵押协议，被告旺元投资公司不清楚被告王某2、余某给原告偿还了多少贷款本金及利息。原告对被告旺元投资公司提交的上述证据不予质证，认为是被告旺元投资公司与被告王某2之间签订的协议和收付款，原告对该事实不清楚。 被告王某2、余某未到庭参加诉讼，也没有提交质证意见和证据。 经本院审查认为，原告提交的上述证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告旺元投资公司提交的证据均是复印件，被告王某2、余某未到庭进行质证，并且该证据与本案无关，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月8日，被告王某2与被告旺元投资公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告王某2购买被告旺元投资公司预售的的位××县房屋，建筑面积93.46平方米，房屋总价357952元，由被告王某2支付首付款147952元，剩余21万元向银行申请按揭贷款支付。2016年3月14日，被告王某2以购买被告旺元投资公司预售的该房屋为由向原告申请按揭贷款21万元，由被告旺元投资公司提供保证担保，同时，以该房屋作为抵押，被告余某作为抵押担保的房屋共有人在房产抵押承诺书中签名同意抵押担保。2016年4月5日，原告与被告王某2、旺元投资公司签订了《个人购房担保借款合同》，被告余某作为抵押担保的房屋共有人在抵押人处签名。合同约定的主要内容为：被告王某2向原告借款21万元，用于购买永宁县望远镇兰花花国际公寓A23-735号房屋，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款日期为2016年4月8日，到期日期2026年4月7日；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部贷款直接划入银某在农行银川中海支行设立的账户中；还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日；由被告旺元投资公司提供连带责任保证担保，保证期间为借款到期日起二年；保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；被告王某2以永宁县望远镇兰花花国际公寓A23-735号房屋提供抵押担保，抵押人应当配合贷款人自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权；本合同如涉及二人以上共同借款的，共同借款人对本合同项下的全部债务承担连带清偿责任。若借款人违约，贷款人有权要求任一借款人承担全部债务，并可依法行使抵押权和要求保证人履行保证责任。《个人购房担保借款合同》签订后，原告和被告王某2按合同约定于2016年4月8日在永宁县房屋产权产籍管理所办理了房屋抵押预告登记备案。2016年4月8日，原告按约定将被告王某2贷款21万元划入被告旺元投资公司在银行设立的账户内。后被告王某2只偿还原告贷款本金65883.5元、利息36536.73元、罚息3.56元。2020年2月份以后的贷款本金及利息、罚息，被告王某2未按合同约定向原告偿还。截止2020年6月30日，被告王某2尚欠原告贷款本金144116.53元、利息及罚息2560.27元未偿还。被告旺元投资公司也没有按照合同约定履行连带清偿责任。因被告王某2提供的抵押房屋至今没有办理房屋产权证书，也没有按照合同约定和法律规定办理房屋抵押登记手续。 本院认为，原告与被告王某2、余某、旺元投资公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告王某2发放借款21万元后，被告王某2应当按照合同约定还本付息。被告王某2未按照合同约定偿还原告借款本金及利息、罚息，其行为已经构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求被告王某2偿还剩余借款本金及利息、罚息，同时，有权要求被告旺元投资公司提前履行保证人的连带保证责任。原告要求被告王某2偿还贷款本金144116.53元、利息及罚息2560.27元(利息、罚息暂算至2020年6月30日)及贷款还清日产生的利息的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。原告要求被告旺元投资公司对被告王某2所欠的贷款本金、利息及罚息承担连带清偿责任的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。被告旺元投资公司承担连带清偿责任后，有权向被告王某2追偿。原告要求被告余某偿还贷款本金144116.53元、利息及罚息2560.27元的诉讼请求，因被告余某不是本案的借款人，只是被告王某2提供房屋抵押的房屋共有人，所以，原告的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求对贷款抵押的房屋变现价款享有优先受偿权的诉讼请求，因涉案房屋虽然办理了抵押预告登记，但并未办理房屋权属证书，也未依法办理房屋抵押登记手续。房屋抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实的抵押权。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求对被告旺元投资公司质押的按揭贷款保证金享有优先受偿权的诉讼请求，因原告没有提交证据证实被告旺元投资公司在原告处依法有质押合同约定的按揭贷款保证金，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告旺元投资公司提出原告扣划了其公司的保证金后代为偿还了被告王某2、余某的部分贷款本息的主张，因原告不予认可，被告旺元投资公司又未提交证据证实，本院不予采纳。被告王某2、余某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等民事诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王某2于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司永宁县支行贷款本金144116.53元、利息及罚息2560.27元(2020年7月1日以后的利息及罚息按照《个人购房担保借款合同》约定的利率及计算方式计算至贷款实际清偿之日止）； 二、被告银某对被告王某2的上述借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任。被告银某承担保证责任后，有权向被告王某2追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司永宁县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3234元，减半收取计1617元，由被告王某2、银某共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  安金虎 二〇二〇年十月十日 书记员  王灵娟 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理的期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。