湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0921民初1499号原告：刘志辉，男，1963年4月23日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘宇，湖南金剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈新宇，湖南金剑律师事务所律师。被告：南县城镇建设综合开发公司，住所地：湖南省益阳市南县南洲镇东正街。法定代表人:李友刚，系该公司经理。委托诉讼代理人：），男，1988年7月13日出生，汉族，住湖南省南县。被告：陈孟宏（曾用名程孟红），男，1963年11月7日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：赵武波，南县南洲法律服务所法律工作者。原告刘志辉与被告南县城镇建设综合开发公司（以下简称南县城建开发公司）、陈孟宏商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志辉的委托诉讼代理人陈新宇，被告南县城镇建设综合开发公司的委托诉讼代理人黄成，被告陈孟宏及其委托诉讼代理人赵武波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，立即交付宏祥小区1104号商品房屋给原告，并办理不动产权证给原告；2.判令两被告向原告支付违约金，从已付购房款的第二日起按照中国人民银行同期贷款利率算至商品房交付之日止；3.本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2012年8月14日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于南县××镇××路××小区××幢××层××房号××号房屋，总价款为434010元，合同签订之日一次性付清购房款，在交付商品房权属证书时一次性付清其余应交各种费用，被告应于2012年12月30日前交付商品房。同时合同约定如被告超过合同约定时间50日仍未交付该商品房，应从交付期限的次日起支付违约金至房屋交付时止。合同签订后，原告按约向两被告交付452350元（含全部购房款及相关费用），但被告未履行相关的交付义务、办好不动产权证。为此，酿成纠纷。南县城建开发公司辩称1.陈孟宏通过拍卖，取得国有出让土地使用权，个人出资进行房屋建设，整个资产归陈孟宏所有，其有权决定是否销售，责任主体为陈孟宏；2.陈孟宏仅仅只是借用南县城建开发公司的房地产企业开发资质进行房地产开发，其销售房地产无须开发公司同意，属于陈孟宏个人行为；3.南县城建开发公司把房地产企业开发资质借给陈孟宏进行房地产开发经营，虽有违法行为存在，但属于被行政处罚的范畴，不能认定陈孟宏个人出资建设的房地产为南县城建开发公司所有。从房地产建设的实际情况来看，陈孟宏完全有处分权。综上，请驳回原告的诉讼请求。陈孟宏辩称，1.涉案房屋是陈孟宏以房抵债而来，陈孟宏向刘志辉借款630万元，后刘志辉催要借款，陈孟宏无力偿还，故将所建的若干套商品房抵债，并签订了《商品房预售合同》；2.现陈孟宏愿意按现在房屋的价值向刘志辉偿还借款630万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：南县城建开发公司提交的证据南县城建开发公司与陈孟宏的挂靠协议及情况说明，意在证明该房地产开发项目的责任主体为陈孟宏，土地及地上建筑物归陈孟宏所有，因此南县城建开发公司无相关责任。经审查，该证据能够证明陈孟宏根据约定向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，南县城建开发公司负责办理项目报建手续和申报商品房预售许可证，项目所发生的全部费用由陈孟宏负担，项目全部收入归陈孟宏所有，相关法律责任、经济责任均由陈孟宏承担的事实。根据两被告的上述约定内容，可认定两被告系挂靠关系，该协议仅为两被告之间的约定，对外不具有法律约束力，故本院对南县城建开发公司的举证目的不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月17日，陈孟宏等十六户通过拍卖取得南国用（2009出让）第2476号国有土地使用权，并办理国有土地使用权登记。该宗土地坐落南县南洲镇南洲中路，用途为商服、住宅，使用权类型为出让，用地面积为3424.8平方米，终止日期为商服用地至2049年10月10日止；住宅用地至2079年10月10日止。2010年3月26日，两被告签订《项目内部承包协议》，协议约定：宏兴、宏祥小区占地面积6654.10平方米，规划建筑面积3.5万平方米，经内部议标由陈孟宏夺标；项目所发生的全部费用及全部销售收入归陈孟宏负担和所有；安全和质量事故或与客户纠纷所造成的经济损失等均由陈孟宏负责；同时还约定了陈孟宏向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，结算面积以产权证面积总和为准，签订协议时付款20,000元，余款在办理该项目房屋所有权证前全部结清等内容。2010年4月7日，南县城建开发公司（房地产开发资质等级为四级）向陈孟宏出具授权委托书，委托事项为宏祥花苑建设、销售事宜，委托权限为全权委托。2010年7月4日，南县发展改革和物价局对被告南县城建开发公司作出“关于宏祥小区建设项目立项的批复”，就建设规模、内容，投资资金30,000,000元为自筹，及建设工期等内容进行了批复。2010年11月30日，南县城建开发公司与陈孟宏签订《项目合作开发协议》，协议约定“双方本着利益共享，风险共担的合作宗旨，组建南县宏祥小区项目部。合作方式为：南县城建开发公司提供项目开发资金、技术、资质，陈孟宏提供建设用地。合作期限为：从协议签订之日起至项目全部竣工、交付使用并项目结算全部完成为止。出资方式及股份分配为：南县城建开发公司必须保证本项目正常运作资金充足，出资2000000元，占总股份的21.05%。陈孟宏交3500000元给项目出纳，作为项目启动资金，占总股份的78.95%。双方职责分工为：南县城建开发公司负责项目报建、销售、协调相邻关系，负责项目安全生产及工程质量、进度，参与财务管理及对项目重大事项的决策，参与项目规划、设计等。陈孟宏负责项目日常管理、重大事项的决策、工程承包协议及其他对外协议的签订、财务管理、审批项目经费，动用项目资金必须由南县城建开发公司签字等。财产及利润分配为：合作期间项目资金及在建物业等凡用于该项目的财、物均属于共同财产，财产及利润分配按双方出资比例（即股份）进行，工程竣工验收合格，付清全部工程款及相关费、税，结清项目所有应付款项后，可随时进行利润分配等内容。”该宗土地于2010年12月24日办理宏祥小区建设用地规划许可证，证号为（2010）ＧＲ269号，用地单位为陈孟宏等十六人。2010年12月28日，该宗土地办理建设工程规划许可证，建设单位为南县城建开发公司，建设项目名称为宏祥小区住宅综合楼，建筑面积19137.62平方米。2011年1月12日，南县城建开发公司办理建设工程施工许可证，证号为××，建设单位为南县城建开发公司，该证载明工程开工日期为2011年1月12日，合同竣工日期为2012年1月12日。2011年7月25日，南县房地产管理局向南县城建开发公司就南县宏祥花苑小区项目颁发了（南）房预许字［2011］第6号商品房预售许可证。2012年4月13日，因陈孟宏资金周转困难，向刘志辉借款人民币6120000元偿还所欠的银行贷款，刘志辉已履行了提供借款的义务，后因陈孟宏无力偿还该笔借款，双方于同年8月14日达成一致意见，约定将借款关系转化成商品房买卖合同关系。当日，原告刘志辉与被告南县城建开发公司签订《商品房买卖合同》，陈孟宏作为南县城建开发公司的委托代理人在合同上盖私章，并加盖了“南县城镇建设综合开发公司宏祥花苑项目部”的公章，刘志辉亦在合同上签名。合同约定：“所购房基本情况：买卖标的物为宏祥小区第1幢11层1104号房，属框架结构电梯房，建筑面积共138平方米。计价方式：每平方米单价为3145元，总金额为434010元。付款方式及期限：签订合同时付全部房款的100%，即434010元，对于契税和维修基金共18340元在交付商品房权属证书时一次性付清。交接：出卖人应在2012年12月30日前交付商品房，该商品房经政府主管部门验收合格，商品房达到交付的条件后，双方以交付门钥匙为交接。产权登记：买受人应在商品房交付使用后三个月内递交办理产权登记所需的资料给出卖人，出卖人应在收到买受人办理产权登记的全部资料后一年内取得房地产权属证书交付给买受人。”该购房款由陈孟宏所欠借款中予以抵扣，其金额为434010元，契税和维修基金共18340元，陈孟宏向其出具收据，收据上盖有陈孟宏私印和“南县城镇建设综合开发公司宏祥花苑项目部”的公章。另查明，南国用（2009出让）第2476号国有土地使用权证登记的使用权人陈孟宏等十六人于2011年11月2日向南县房产局出具承诺书，承诺按以下内容办理房屋产权证：一、王欢等7人各分得住宅137.82平方米；二、刘泽分得铺面1号、2号、3号，面积250.98平方米；三、其余面积19366.93平方米全部归陈孟宏所有（其中商铺面积1002.78平方米，住宅18364.15平方米）。再查明，陈孟宏经手销售的宏祥小区部分商品房的《商品房买卖合同》已在南县房地产管理局进行了预售合同备案登记，已备案的合同中出卖人处所盖公章均为“南县城镇建设综合开发公司宏祥花苑项目部”。因陈孟宏背负巨额债务，资金链断裂，且涉嫌刑事犯罪，陈孟宏于2012年11月4日被南县公安局刑事拘留，同年11月18日被执行逮捕，2013年12月20日本院作出（2013）南法刑初字第236号刑事判决书，陈孟宏犯伪造国家机关印章罪，判处有期徒刑一年十个月。宏祥小区因部分扫尾工程未完工，在南县人民政府协调下，现南县城建开发公司已垫付资金启动了宏祥小区扫尾工程建设。宏祥小区所建商品房至今未经相关部门竣工验收。在诉讼过程中，刘志辉向本院提出书面申请，自愿放弃第二项诉讼请求，即放弃要求两被告按中国人民银行同期贷款利率从原告交付购房款次日开始计算违约金的诉讼请求。本案涉及到的主要法律关系和争议焦点是：一、南县城建开发公司与陈孟宏之间的法律关系；二、商品房预售合同的法律效力；三、关于合同履行及责任承担问题。一、关于两被告之间法律关系问题陈孟宏与南县城建开发公司之间有两个合同，分别是2010年3月26日的《项目内部承包协议》和2010年11月30日的《项目合作开发协议》。从双方签订合同的真实意思表示来看，陈孟宏取得宏祥小区土地使用权后，拟进行商品房开发，因本人没有房地产开发资质，由南县城建开发公司出借资质，挂靠南县城建开发公司进行房地产开发，双方各取所需，至于双方之后签订《项目合作开发协议》，恰恰是为了履行《项目内部承包协议》，因为只有双方签订《项目合作开发协议》，宏祥小区项目工程才能取得立项及其他相关审批批文。从实际履行情况来看，南县城建开发公司没有投入建设资金，也没有参与管理与建设，房屋销售及销售收入均由陈孟宏自行处理，两被告完全按《项目内部承包协议》的内容履行。因此，宏祥小区项目工程系借合作开发之名，行挂靠开发之实，陈孟宏与南县城建开发公司之间存在挂靠开发关系，而不是合作开发关系，陈孟宏系挂靠人，南县城建开发公司系被挂靠企业。二、关于商品房预售合同效力问题陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行房地产开发后，南县房地产管理局向南县城建开发公司颁发了“南县宏祥小区项目”商品房预售许可证，且南县城建开发公司向陈孟宏出具了授权委托书，陈孟宏对外以南县城建开发公司的名义与原告签订商品房买卖合同，法律上属有权代理行为。而在本案当事人签订《商品房买卖合同》之前，刘志辉与陈孟宏之间便存在借贷关系。本案涉及的《商品房买卖合同》是在陈孟宏未按期偿还借款的情况下，经双方重新对账达成了新的合意，即同意将借款关系转化为商品房买卖合同关系，将借款转为应付的购房款，并签订了合同，且对房屋面积、位置、价款、违约责任等权利义务均作出了明确约定。该行为并非为借款提供担保而形成，而是因为陈孟宏在难以清偿债务的情况下，双方为实现权利义务平衡达成的一种交易安排，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，且所签订《商品房买卖合同》时系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定该《商品房买卖合同》合法有效。三、关于合同履行及责任承担问题合法有效的合同受法律保护。合同双方应切实履行合同约定义务。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”根据陈孟宏与南县城建开发公司签订的《项目内部承包协议》及南县宏祥小区项目实际开发建设情况来看，可确定陈孟宏是南县宏祥小区项目的物业实际所有权人，其仅仅只是借用南县城建开发公司的名义进行房地产开发和商品房销售，是当然的合同义务担责主体。但南县城建开发公司取得了南县房地产管理局颁布的商品房预售许可证，并向陈孟宏出具授权委托书委托陈孟宏用自己的名义对外销售商品房，且商品房买卖合同的出卖人也是南县城建开发公司，原告购房户有理由相信南县城建开发公司是商品房所有权人和出卖人。因此，应由陈孟宏按合同约定承担合同履行责任，南县城建开发公司承担连带责任。对原告自愿放弃要求被告因迟延交房、迟延办证而应承担违约责任的诉讼请求，系当事人对自身实体权利的处分，不违反法律规定，不损害他人利益，本院予以支持。综上所述，本院对原告要求两被告继续履行合同，向原告交付房屋并办理房地产权属证书的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下:一、限被告陈孟宏在南县宏祥小区一幢1104号商品房所在楼盘竣工验收合格之日起90日内将1104号商品房交付给原告刘志辉，且在房屋交付后180日内将该商品房的不动产权属登记办理至刘志辉名下并交付权属证书；二、由被告南县城镇建设综合开发公司对上述第一项判决内容承担连带责任。案件受理费8085元，由被告陈孟宏和被告南县城镇建设综合开发公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  蔡佳伟审 判 员  李永忠人民陪审员  熊姣英二〇二〇年十月二十七日法官助理李盈书记员秦靖