广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14273号原告：孔家文，男，1985年8月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区*************6。原告：湛伟冰，女，1987年2月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区*************。委托诉讼代理人：王怡，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：徐才茂，男，1996年12月25日出生，汉族，住广东省遂溪县*********。委托诉讼代理人：唐金雪，广东林和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林徐谡，广东林和律师事务所律师。第三人：佛山市世策正合房地产经纪有限公司，住所地：佛山市南海区********。法定代表人：洪某1。委托诉讼代理人：李海瑛，男，公司员工。第三人：招商银行股份有限公司佛山分行，住所地：佛山市南海区***********。负责人：钱曦。委托诉讼代理人：周杜棋，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子婕，广东禅都律师事务所实习律师。原告孔家文、湛伟冰诉被告徐才茂、第三人佛山市世策正合房地产经纪有限公司（下称世策公司）、招商银行股份有限公司佛山分行（下称招商银行）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告孔家文、湛伟冰及委托诉讼代理人王怡，被告的委托诉讼代理人林徐谡，第三人世策公司的委托诉讼代理人李海瑛，第三人招行佛山分行的委托诉讼代理人周杜棋、王子婕到庭参加庭审，本案现已审理终结。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行2020年3月2日与两原告签署的《房地产买卖合同》，将名下佛山市南海区********************[不动产权证号：粤(2018)佛南不动产权第*****号]的房产过户至两原告名下；2.两原告代被告向第三人招商银行清偿被告因本案房屋抵押贷款所欠的借款本息，第三人招商银行协助办理房屋解除抵押手续；3.被告向两原告支付违约金暂计为83700元(以155万元为基数，按日千分之一的标准，自2020年4月2日计算至房屋实际过户之日止，暂计至2020年5月25日，共54日)；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年3月2日，两原告与被告、第三人世策公司签订了《房地产买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海区********************的房屋出售给两原告，房屋总价款155万元，此价格已包括被告自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用(包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用、水电费、管理费等等)。合同签订后，两原告按约向被告支付了30万元的定金，也向第三人世策公司支付了居间中介费用。两原告与被告通过第三人世策正公司在佛山市存量房预签约系统中办理了房屋网签手续，网签的合同编号为*****。被告收到30万元的定金款项后未按照合同约定向第三人招商银行股份有限公司佛山分行申请办理提前还贷手续，无法办理房屋涂销抵押登记手续，导致到现在原、被告都无法办理房屋过户手续。2020年5月11日，两原告通过第三人世策公司了解到，被告另外委托一家中介公司在出售涉案的房屋，被告存在“一房二卖”的情形。两原告也于2020年5月12日向佛山市公安局南海分局大沥派出所报案，追究被告的法律责任。由于被告违约导致原、被告之间的《房地产买卖合同》无法继续履行，经两原告及第三人世策公司多次与被告协商，被告均不予履行合同义务，为保障原告的合法权益，故提起诉讼。被告辩称，不同意履行涉讼合同，涉讼房屋是被告姐姐及姐夫买的，借名登记在被告名下。现不同意出售涉讼房屋。不同意原告主张的违约金诉请。第三人世策公司陈述，原、被告与第三人签订买卖合同后，被告又到另外的中介公司签订买卖合同，另外的中介公司发现房屋已网签后联系了世策公司，世策公司将该情况告知了原告后，原告就报警了。第三人招商银行陈述，不同意原告第二项诉讼请求，根据担保法等规定，招商银行对被告未经招商银行同意，转让抵押房产行为不予认可，贷款全部未还清前，招商银行不同意办理过户及解除抵押手续。招商银行不同意由原告代为清偿款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区********************,2020年9月27日查询，登记权利人为被告徐才茂，有招商银行作为抵押权人的抵押登记；涉讼房屋于2020年5月19日因被告其他纠纷被本院查封，限制文号（2020）粤0605执保2860号。2020年3月2日，两原告（买方、乙方）和被告徐才茂（卖方、甲方）、世策公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定乙方购买涉讼房屋，总楼价155万元，此价格已包括被告自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用(包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用、水电费、管理费等等)。签订合同时支付定金30万元，买方应在签订合同30日内办理按揭贷款手续，卖方配合办理按揭申请手续。首期款10万元于双方到房管部门办理交易过户手续并取得递件受理回执时支付。卖方应在签订合同30日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款40天内办理涂销抵押登记及归档手续。双方应在物业涂销抵押且买方取得同贷书之日起30天内共同到房管部门办理交易过户手续。剩余房款115万元于过户完成并办妥他项权证后，由贷款银行划入卖方账号。因买方或卖方违反合同约定，逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等于总楼价百分之二十的违约金。2020年3月2日，被告出具收据，确认收到两原告支付的定金10万元。2020年3月12日，被告出具首期款收据，确认收到两原告支付的首期款20万元。世策公司出具收据，确认收到原告支付的中介费26500元。本院认为，两原告和被告签订的《房地产买卖合同》（下称涉讼合同）关于房屋买卖事项的约定是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方约定被告应在签订合同30日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款40天内办理涂销抵押登记及归档手续。被告应于2020年4月1日前向招商银行申请提前还贷，但至本案庭审终结，被告尚未履行合同义务，涉讼房屋的抵押尚未涂销，且涉讼房屋因被告其他纠纷被本院查封，不具备办理转移过户登记的条件。两原告请求被告协助办理过户手续，本院在本案不予支持。两原告和招商银行就涉讼房屋没有任何合同关系，由于招商银行不同意由两原告代为清偿被告的抵押借款，根据合同相对性，在抵押权人不同意变更债务人的情况下，两原告请求本院判决两原告代被告清偿抵押借款，本院不予支持。被告逾期履行合同义务，应承担违约责任。由于合同后续履行情况尚未确定，本院判定被告以原告已支付购房款30万元为本金从2020年4月2日起至本案庭审终结日2020年9月27日止按日万分之二计付逾期履行违约金10680元予两原告。两原告的其他违约金请求，本院在本案不予支持，但不妨碍两原告就后续履行情况再行主张权利。被告违约导致房屋不具备过户条件，本案受理费应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告徐才茂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金10680元予原告孔家文、湛伟冰；二、驳回原告孔家文、湛伟冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计9751.65元（两原告已预交），由被告徐才茂负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年十月二十三日书记员 黄晓璇