江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7203号上诉人（原审被告）：苏州普世投资管理有限责任公司，统一社会信用代码91320594066241499P，住所地苏州工业园区苏虹中路**。法定代表人：夏镇南。委托诉讼代理人：王飞，上海段和段（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈金根，男，1965年2月22日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：何志乔，苏州市吴江区同里法律服务所法律工作者。上诉人苏州普世投资管理有限责任公司（以下简称普世公司）因与被上诉人陈金根房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇二〇年八月六日立案受理后，依法由审判员杨兵适用独任程序审理本案。本案现已审理终结。普世公司上诉请求：1、依法撤销苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初2573号民事判决书，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、涉诉一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋交付时间应为2018年9月26日，该事实已在他案(2019)苏0509民初6939号判决文书中予以确认。案涉房屋应当从此时开始起算委托经营的时间。普世公司作为受委托经营人，其对物的权利不能超出委托人对物享有的权利。陈金根对委托经营之物享有的权利的起始点是案外人国华房地产开发公司（以下简称国华公司）取得交房通知书之日，也就是2018年的9月26日，在此之前陈金根并不享有该房屋的物权，只享有对国华公司的债权。一审法院应当认定，双方的协议因为客观情况不具备履行的可能，双方的协议应当顺延至2018年9月26日开始起算，双方从此时开始方才具备了履行双方约定的现实可能。陈金根答辩称，一审查明事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。陈金根向一审法院起诉请求：1、判令陈金根、普世公司双方解除2014年7月12日签订的汾湖新天地委托经营管理协议二份；2、由普世公司立即支付陈金根房屋租金331586元及逾期付款滞纳金26524元(暂计算，要求自2019年1月16日起每日按租金总额的万分之二计算直至付清为止)合计358110元；3、本案诉讼费由普世公司负担。一审法院认定事实：2014年7月12日陈金根与案外人国华房地产开发公司（以下简称国华公司）签订《商品房买卖合同》2份，陈金根分别购买国华公司开发的汾湖新天地房产3幢129号、3幢131号商业营业用房。同日，陈金根根据所购买的商业营业用房，随之分别与普世公司签订对应的《汾湖新天地委托经营管理协议》各1份（本案中称协议1和协议2），协议1主要约定的事项：由普世公司代为办理房屋交付手续，并按照该商业项目的统一规划、进行统一招商和统一商业经营管理；委托经营管理期限为六年，自2014年7月12日起至2020年7月11日止；普世公司经营管理的相关费用支付，在委托经营管理期限内，普世公司根据协议约定向陈金根支付税前使用收益（租金），第一年至第四年普世公司无需再向陈金根支付租金，第五年、第六年分别由普世公司向陈金根支付租金84418元，两年租金合计为人民币168836元(3幢129号房屋)；支付方式：在本协议约定的第四年起乙方向陈金根支付租金（第四年陈金根未收取租金，实际从第五年起计算），由普世公司在每年首月的15日向陈金根支付全年租金至陈金根账户内；普世公司应按照本协议规定按期足额向陈金根支付租金费用，如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之二支付滞纳金；延迟支付租金超过3个月的，陈金根有权单方面解除本协议，同时陈金根有权要求普世公司支付所有剩余应付租金作为赔偿金等。协议2双方约定的主要事项，每年租金约定的金额为81375元，两年合计租金为162750元，其余协议约定的事项与协议1内容一致。另查明：陈金根于2014年7月12日前向国华公司支付了两套房屋的购房款2100076元，国华公司于2014年9月22日分别开具两套房屋的销售不动产统一发票。普世公司至今未向陈金根支付任何的租金。上述事实，有陈金根向法庭提交的《商品房买卖合同》、《汾湖新天地委托经营管理协议》、收款收据及到庭当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为：陈金根、普世公司签订的《汾湖新天地委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关国家法律、行政法规的强制性规定，该份合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。案涉2份《汾湖新天地委托经营管理协议》“经营管理的相关费用支付”及“支付方式”条款中双方约定，在委托经营管理期限内的第五年度、第六年度分别由普世公司向陈金根支付租金，由普世公司在每年度租赁期首月的15日向陈金根支付全年租金，如不能按时缴纳，逾期每日按延迟部分租金总额的万分之二向陈金根支付滞纳金，延迟支付租金超过3个月的，陈金根有权单方面解除本协议。故陈金根起诉要求解除双方的2份《汾湖新天地委托经营管理协议》的主张，符合合同约定的解除条件，一审法院予以支持，合同解除的时间为本次诉讼中的诉状副本送达之日即2020年3月26日。同时，陈金根要求普世公司支付的房屋租金，则应计算至双方《汾湖新天地委托经营管理协议》解除之日，协议1的房屋租金为104584.52元，协议2的房屋租金为100814.58元，合计房屋租金205399.10元；在双方协议1和2解除之后，普世公司继续占有使用期间的费用参照合同约定的租金数额计算，两份协议约定每年普世公司应支付的租金分别为84418元和81375元，合计165793元，每月租金为13816.08元，以每月30日计算，每日的占有使用费为460.54元，相应的房屋占有使用费应自合同解除之日第二天起计算至普世公司实际返还陈金根汾湖新天地3幢129号、3幢131号商业营业用房之日。关于陈金根在本案中主张的违约金，要求自2019年1月16日起每日按租金总额的万分之二计算直至付清为止，一审法院认为，关于普世公司迟延支付租金的违约责任，双方在协议中明确约定，故陈金根要求每日按租金总额的万分之二计算逾期违约金并无不当，一审法院予以支持，普世公司应自2019年1月16日起向陈金根支付未付租金205399.10元的违约金至实际付款之日。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告陈金根与被告苏州普世投资管理有限责任公司之间的《汾湖新天地委托经营管理协议》（协议1和协议2）于2020年3月26日予以解除，被告苏州普世投资管理有限责任公司应于判决生效后十日内将案涉房屋（苏州市吴江区汾湖开发区汾湖新天地3幢129号、3幢131号商业营业用房）返还原告陈金根。二、被告苏州普世投资管理有限责任公司应支付原告陈金根至2020年3月26日的租金205399.10元，及自2020年3月27日至被告苏州普世投资管理有限责任公司实际返还房屋之日的占有使用费（参照合同约定的租金数额，以每日的租金460.54元计算）；同时由被告偿付原告相应的逾期付款违约金（以上述未付租金205399.10元为基数，自2019年1月16日起，按每日万分之二计算），上述付款义务，由被告于判决生效后十日内履行完毕（上述款项请直接汇入原告指定账户；开户名：陈金根，开户行：中国农业银行吴江莘塔支行，账号：62×××11）。案件受理费减半收取3336元，由被告苏州普世投资管理有限责任公司负担并于本判决生效后十日内缴纳至一审法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××62），原告陈金根已预交的诉讼费用3336元，一审法院于本判决生效后十五日予以退还。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。普世公司提交：1、2018第46号吴江区商品房交付使用通知书复印件，颁发时间是2018年的9月26日。2、（2019）苏0509民初6939号民事判决书及（2020）苏0509民初3901号民事判决书。上述证据支持了普世公司主张的租赁合同应当从商品房交付使用通知书颁发之日起开始实际计算租期观点。另陈金根此前就国华公司逾期交房的违约金也向法院提起过诉讼。陈金根质证认为，对商品房交付使用通知书真实性没有异议，但双方签订的委托经营管理协议明确约定了房屋由普世公司统一接收并且经营管理，前四年是免收租金的。陈金根已经提交普世公司出具的欠条，但当时欠条上的数额与租金稍微有点差异，当时没有作为证据。普世公司举例的（2019）苏0509民初6939号民事判决及（2020）苏0509民初3901号民事判决一案与本案没有关系。陈金根此前就国华公司逾期交房的违约金一案，因未缴费，按撤诉处理了。另查，陈金根曾因购买国华公司开发的汾湖新天地房产3幢129号、3幢131号商业营业用房，提起商品房销售合同纠纷诉讼，后因陈金根未按规定交纳两案案件受理费，苏州市吴江区人民法院分别以（2019）苏0509民初10560号、（2019）苏0509民初10562号裁定，裁定按陈金根撤诉处理。本院查明的其它事实与一审一致。本院认为，陈金根与国华公司签订的《商品房买卖合同》与陈金根与普世公司签订的《汾湖新天地委托经营管理协议》相互之间存在联系。2014年7月12日陈金根与国华公司签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2014年12月31前。此时涉案房屋尚未符合交房条件。同日陈金根与普世公司签订的《汾湖新天地委托经营管理协议》约定陈金根委托普世公司经营管理涉案商品房，期限为六年，自2014年7月12日起至2020年7月11日止，第一年至第四年普世公司无需再向陈金根支付租金，第五年、第六年分别由普世公司向陈金根支付固定回报租金，并约定陈金根向普世公司提交办理交房手续所需合同、交房手续及预交费用，委托普世公司办理交房手续。普世公司明知《商品房买卖合同》约定交房时间为2014年12月31前，而与陈金根约定委托经营管理涉案商品房自2014年7月12日起至2020年7月11日止，且约定第1-4年免收租金，表明双方委托经营管理协议约定的经营管理起止期限不以商品房是否交付为前提。（2020）苏0509民初3901号民事判决，明确“逾期期间国华公司因错误的交房行为产生的权利义务关系应由国华公司与普世公司进行结算”。陈金根提起本案诉讼前，虽提起商品房合同违约之诉，但因未缴纳案件受理费作裁定按其撤诉处理，陈金根并未取得商品房合同违约赔偿。普世公司主张本案案涉房屋委托经营期限应当从国华公司实际交房之日起算，相应扣减未到期租金的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6672元，由上诉人苏州普世投资管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二〇年十月二十九日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。