云南省易门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0425民初893号 原告：何超，男，1988年3月5日生，汉族，住云南省昭通市盐津县。 委托诉讼代理人：武晓龙，云南成水律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：胡光辉，男，1948年12月28日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 委托诉讼代理人：胡光曦（系胡光辉的弟弟），1950年1月20日生，汉族，住云南省玉溪市易门县。代理权限：特别授权。 被告：易门县瑞居房地产中介有限公司，住所地：云南省玉溪市易门县龙泉街道办事处兴隆街**。 法定代表人：何谨璇，任总经理。 委托诉讼代理人：孙奇（，男，1980年10月13日生，汉族，住云南省玉溪市易门县。代理权限：特别授权。 第三人：李凤翠，女，1954年4月5日生，汉族，住云南省玉溪市易门县。 原告何超与被告胡光辉、易门县瑞居房地产中介有限公司（以下简称“瑞居中介公司”）、第三人李凤翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日在本院第三审判法庭公开开庭进行了审理。原告何超及其委托诉讼代理人武晓龙，被告胡光辉的委托诉讼代理人胡光曦，被告瑞居中介公司的委托诉讼代理人孙奇，第三人李凤翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何超向本院提出以下诉讼请求：一、判决确认原、被告于2020年6月17日签订的《房屋买卖协议》于2020年8月21日解除；二、判决被告胡光辉双倍返还原告购房定金20000元；三、判决被告瑞居中介公司返还原告支付的中介服务费5860元；四、案件受理费由二被告负担。事实及理由：原告因家庭居住所需欲购买住房，于2020年6月10日到瑞居中介公司进行咨询，瑞居中介公司称其有待销售房源，并联系卖方代理人李凤翠前来一同商谈，后三方就买卖易门县东方达晨小区2幢1单元202室达成一致意见，应李凤翠及瑞居中介公司要求，原告向瑞居中介公司微信支付购房定金10000元，由李凤翠向原告出具收条一份。后在签订合同过程中李凤翠称卖方本人不能亲自到场签订合同，由其作为卖方代理人代为签订合同，因原告坚持要求卖方本人签订合同，故在原告、瑞居中介公司、李凤翠在场的情况下，将拟签订的关于买卖易门县东方达晨小区2幢1单元202室的《房屋买卖协议》撕毁，但瑞居中介公司及李凤翠未向原告返还已交定金10000元。后瑞居中介公司又向原告重新介绍一套房屋，即易门县东方达晨小区2幢2单元201室。原告、瑞居中介公司、胡光辉三方于2020年6月17日共同签订《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》，协议对房屋价款、付款时间、三方义务及违约责任等作了约定。胡光辉签订协议后告知原告，该房屋买卖事宜由李凤翠作为其委托代理人进行办理，并称随时可以交房，原告此前已支付的定金10000元算作购买东方达晨2幢2单元201室的定金，原告于2020年6月17日向瑞居中介公司支付了中介服务费5960元。协议签订后，原告积极筹足了房款，并按约多次催促瑞居中介公司、李凤翠、胡光辉，要求及时清收购房款并按约交钥匙交房，但瑞居中介公司、李凤翠、胡光辉均以政府原因无法交房为由进行推诿，致使原告已筹足的房款无人清收，无法取得所购住房。综上，被告的行为致使合同目的无法实现，已构成根本违约，损害了原告的合法权益，请求法院依法作出公正裁判。 被告胡光辉辩称：一、2020年6月17日，在瑞居中介公司商谈并签订协议时，胡光辉已向原告出示《易门县桥头街片区棚户区改造项目被征收人选认东方达晨小区住房确认书》，并说明现易门县政府龙泉街道办事处还未通知办理交房款、领钥匙，具体能办理的时间由政府来定，《认房确认书》的最后期限是2020年8月15日，双方商定的交钥匙的期限为2020年8月10日。原告诉状中写到胡光辉称随时可以交房不符合实际，胡光辉长期居住在外地，对易门县棚改一无所知，不可能说这么肯定的话，且当天签订协议时，原告在信用社的账户上已存有590000余元，何需根据《认房确认书》来商定交房期限。二、协议签订后，胡光辉代理人胡光曦于6月29日、7月14日、7月20日、8月3日分别四次打电话催问政府经办人，但回答均是“还不能办理，到能办理时会通知”。因此，起诉书中所说的推诿是不成立的，原因是政府没有在原定的期限给予办理。三、2020年8月9日，胡光曦到瑞居中介公司说明情况，约定的交房期限快到了，还未接到政府经办人的通知，请原告到瑞居中介公司协商，把定金退还原告，并保证一旦政府可以办理，胡光辉将按协议履行。2020年8月10日、8月11日、8月18日，胡光曦三次与原告协商延期并退还定金事宜，原告要求李凤翠退还定金并承担中介服务费，李凤翠不同意，故双方未达成协议。直到2020年8月31日15时，胡光曦才接到政府经办人的电话通知，可以办理《认房确认书》的相关事宜，胡光曦立即电话联系瑞居中介公司通知原告，征询其是否还按协议履行，但原告始终不接电话。四、本次购房违约的是原告，根据协议第四条约定：“丙方在代办过户过程中，因政策变动或政府办事效率影响，导致过户缓慢或发放证件缓慢，造成甲乙双方协议约定的时间超期，与丙方无关，丙方不承担任何责任。甲乙双方协商延长协议条款时间，但甲乙双方任何一方，不得以任何借口悔约或无故拖延时间，必须按协议执行，否则视为违约”。在整个协议履行中，胡光曦一直积极催问政府经办人，促使协议的履行。当约定的交房期限快到时，胡光曦、李凤翠及时联系原告商议延期或退还定金，但原告始终不配合。综上，原告已完全构成悔约，请求法院判决原告悔约并赔付双倍违约金20000元。 被告瑞居中介公司辩称：买卖双方委托瑞居中介公司买卖房屋，瑞居中介公司努力促成交易，并签订房屋买卖合同，瑞居中介公司居间服务已经完成，买方同意并支付瑞居中介公司服务费，后买卖双方未按照房屋买卖合同约定履行，瑞居中介公司也多次调解，但是最终双方未能达成共识。买卖双方未按合同履行各自义务，是双方各自原因所造成，只要双方按合同履行各自义务，就不存在违约，买卖合同也能继续进行。综上，瑞居中介公司不存在过错，不应退还中介服务费，请求法院驳回原告对瑞居中介公司的诉讼请求。 第三人李凤翠辩称：在未签订合同之前，其已向原告和瑞居中介公司出示了政府的认房确认书，并多次说明交钥匙的时间大概是8月10日。虽然胡光辉一方交房超过了合同约定的时间，但在交房期限届满前，已多次找原告协调延期的事情，是原告一直不配合。胡光辉一方一直没有办法交钥匙给原告是因为政府一直没有通知办理手续，所以胡光辉也拿不到钥匙，这并不是胡光辉一方违约，这在合同中也有过约定。综上，胡光辉一方没有违约、毁约，也不承担返还双倍定金的责任。 本院经审理，认定本案法律事实如下： 胡光辉系胡光曦的哥哥，胡光曦与李凤翠系夫妻关系。2020年6月17日，何超、胡光辉与瑞居中介公司经协商后订立《房屋买卖协议》，协议的主要内容为：胡光辉将其位于东方达晨2幢2单元201号房屋出售给何超，该房屋成交价为586000元；签订合同时，由何超向胡光辉支付购房定金10000元，2020年8月10日前何超支付购房款490000元，胡光辉收到该房款后交钥匙给何超；房屋办理过户手续时，何超支付胡光辉购房尾款86600元；何超支付购房款后，若胡光辉悔约，不将房屋出售给何超，则必须按已付房款的双倍赔偿给何超，若何超违约，不购买该房屋，何超必须按所付房款的双倍赔偿胡光辉，买卖双方任何一方违约，瑞居中介公司享有违约金的30%作为服务费，支付违约金时付清瑞居中介公司享有的服务费，若逾期不付的视为违约，则按逾期后每天300元向瑞居中介公司支付违约金；瑞居中介公司见证并监督本合同的执行，代办该房屋过户、贷款的相关手续，并只针对胡光辉取得房产证后过户给何超，若胡光辉未取得房产证，由胡光辉与何超自行协商解决；瑞居中介公司在代办过户过程中，因政策变动或政府办事部门办事效率影响，导致过户缓慢或发放证件缓慢，造成胡光辉与何超协议约定的时间超期，与瑞居中介公司无关，瑞居中介公司不承担任何责任，胡光辉与何超协商延长协议条款时间，但不得以任何借口悔约或无故拖延时间，必须按协议执行，否则视为违约；若胡光辉逾期交付房屋，则每逾期一日，应按该房屋价格的万分之五向何超支付违约金，逾期超过十个工作日，何超可以解除本合同，胡光辉将何超已付房款退还，并双倍赔偿何超；若何超逾期付款，每逾期一日，按逾期款的万分之五向胡光辉支付违约金，逾期超过十个工作日，胡光辉可以解除本合同，并由何超按所付房款双倍赔偿胡光辉；胡光辉与何超共同委托瑞居中介公司提供促成房屋买卖、代办房屋产权过户手续等服务，本合同签订时，何超按房屋成交价的1%向瑞居中介公司支付中介费5866元；本合同共6页，一式三份，具有同等法律效力，胡光辉、何超、瑞居中介公司各执一份。胡光辉、何超、瑞居中介公司还对房屋买卖的其他事宜进行了约定。胡光辉、何超、瑞居中介公司对房屋买卖事宜达成共识后，何超向胡光辉预付了购房定金10000元，向瑞居中介公司支付了中介服务费5860元。2020年8月10日前，何超筹足购房款490000元并多次向瑞居中介公司及胡光辉的委托代理人胡光曦及李凤翠催办付款及交房事宜，但胡光辉未按协议约定向何超收取购房款490000元，也未向何超交付所购房屋。为此，何超于2020年8月26日诉至本院，要求判如所请。 以上案件事实，有房屋买卖协议、房屋买卖补充协议、付款记录截图、收条、通话录音等证据及当事人的陈述予以证实。 本院认为，原、被告协商后订立的房屋买卖合同不违反法律规定，系合法有效的合同，双方当事人依该合同所产生的权益受国家法律保护。根据法律规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告按合同约定向被告胡光辉支付了购房定金10000元，向被告瑞居中介公司支付了中介服务费5860元，被告胡光辉、瑞居中介公司应按合同约定履行义务。根据合同约定，原告应于2020年8月10日支付被告胡光辉购房款490000元，被告胡光辉应于2020年8月10日前向原告交付所购房屋，但在约定的期限届满前，经原告多次催促要求被告胡光辉收款并交付房屋，被告胡光辉未履行收款及交房义务，至原告起诉时，其逾期已超过十个工作日，被告胡光辉的行为已构成违约，根据合同约定，原告可以解除合同，并要求被告胡光辉按已付房款的双倍赔偿给原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”现原告要求被告胡光辉双倍返还购房定金的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。被告瑞居中介公司作为中介方，向原告收取了中介服务费5860元，但其未能按合同约定完成代办房屋过户手续等服务内容，未能完全履行合同义务，现原告要求被告瑞居中介公司退还中介服务费的诉请，合理部分予以支持。综合本案实际情况，本院酌定由被告瑞居中介公司向原告退还已付中介服务费的50%即2930元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告何超与被告胡光辉、易门县瑞居房地产中介有限公司于2020年6月17日订立的《房屋买卖协议》； 二、由被告胡光辉于判决生效后三日内返还原告何超定金20000元； 三、由被告易门县瑞居房地产中介有限公司于判决生效后三日内退还原告何超中介服务费2930元。 四、驳回原告何超的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计223元（原告何超已预交），由原告何超负担25元，被告胡光辉负担198元（须于判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以自本判决规定履行期间的最后一日起两年内，向人民法院申请执行。 审判员  李晓燕 二〇二〇年十月二十九日 书记员  杨 璐