成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初10864号 原告：潘振红，女，汉族，1962年6月13日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。 被告：谭小刚，男，汉族，1995年1月6日出生，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：董翔，四川航都律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：彭刚，四川航都律师事务所律师，特别授权。 原告潘振红与被告谭小刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告潘振红，被告谭小刚及其委托诉讼代理人董翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘振红向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告立即向原告支付租金52000元以及逾期付款利息（利息计算公式：以52000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年10月15日起计付至本息付清之日为止）；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金16000元；3.请求人民法院依法判令被告支付租赁期间拖欠的物业费1528.61元，水费117.73元，共计1646.34元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年8月14日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于成华区××路××号××栋××层××号××的房屋租赁给被告，该房屋用途为商业做水果买卖，租赁期限自2018年8月14日至2020年8月14日止。该房屋租金约定为：被告于合同生效之当日向原告支付8000元整（人民币）作为房屋租赁的抵押金交付20000元的首季度房屋租金。退租时原告验收合格方可退还。如未按合同约定时间交租金，视为被告违约放弃租赁，并承担违约责任，甲方有权收回房屋，所造成的一切后果由乙方自行承担。租金按季结算，每季的租金需提前壹个月交下季度租金，由乙方签订日期推算于前3天内交付给甲方2万元的下季租金。在租赁期间，被告除了在2018年8月14日向原告支付8000元作为房屋租赁的抵押金，以及交付20000元的首季度房屋租金后再未支付过任何费用。在原告一再催收的情况下，被告采取各种拖欠措施，故原告在被告根本违约的情况下于2019年10月15日终止合同。至此，被告租赁原告的房屋一年，还应支付租金52000元、违约金16000元及被告在租赁期间拖欠的物业费1528.61元，水费117.73元，但被告至今仍未依约支付。原告认为，被告的行为已违反《中华人民共和国合同法》的规定，为维护自身的合法权益，故诉至法院。 被告谭小刚辩称，1.基于原被告之间租赁合同的关系，被告在向与原告缴纳了第一季度的租金以后于2018年11月28日左右已经与原告通过电话沟通方式解除了租赁合同并同意押金不再退还，至2019年1月被告方回到原告商铺内搬运属于被告的设备及私人用品时发现原告已经将案涉商铺门锁更换，因此相关设备及用品至今没有取回，双方已经不存在租赁关系，被告不用再向原告支付租金和违约金；2.依据双方签订的租赁合同，被告方支付的租金应当在下一季度开始前一个月支付，在根据原告的主张请求支付共计四个月的租金，被告方认为第一季度已经缴纳完毕，第二、三、四季度的租金最迟应当在2019年4月14日前缴纳，依据民法通则第一百三十六条规定，拒付或延付租金的诉状时效为一年，距离原告方起诉之日已经超过一年，因此被告方对超出诉状时效部分的租金不用再支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2018年8月14日，原告潘振红（甲方、出租方）与被告谭小刚（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于成都市成华区××路××号××栋××层××房屋，用途为商业做水果买卖。租赁期限自2018年8月14日起至2020年8月14日止，共24个月。租金为2万元／季度。合同约定乙方应于2018年8月14日一次性向甲方支付押金8000元，交付2万元的首季度房屋租金。退租时甲方验收合格方可退还。如未按合同约定时间交租金，视为乙方违约放弃租赁，并承担违约责任，甲方有权收回房屋，所造成的一切后果由乙方自行承担。每季的租金需提前壹个月交下季度租金，由乙方签订日期推算于前3天内交付给甲方20000元的下季租金。合同第十二条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋不予退还抵押金，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；2.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3.拖欠租金累计达半个月的……以上任意一条发生时，需赔偿至少半年40000元或壹年80000元的租金。合同第十三条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前叁个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同第十五条载明：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳当年度六个月租金作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的4%向乙方加收滞纳金。 另查明，2019年1月4日，谭小刚准备搬离出租屋内物品时遭到了原告潘振红的阻拦，原告潘振红陈述在2019年1月4日发现谭小刚搬离物品时，即更换案涉商铺门锁。 上述事实有经庭审举证下列证据证实：原、被告身份信息，租赁合同、物业证明及双方当事人的当庭陈述等。 本院认为，潘振红与谭小刚签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于支付租金问题。被告虽称与原告在2018年11月28日左右就解除合同达成了一致意见，但未向法院提交证据证明，对于被告的该项陈述本院不予采信。原告在庭审中自认其于2019年1月4日更换案涉商铺门锁，结合其提供的物业证明，可以看出案涉房屋在2019年1月4日后便处于原告控制之下。其要求被告支付2019年1月5日之后的租金无事实依据，本院不予支持。故被告需支付自2018年11月15日至2019年1月4日的租金，共计一个月零二十天。根据合同约定，租金为20000元/季度，每月应付租金约为6666.66元，经计算，被告欠付的租金共计11111.10元。故原告主张被告支付该期间的租金11111.10元的诉讼请求成立，本院予以支持，超过部分，不予支持。 关于支付违约金问题。合同第十五条载明：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方缴纳当年度六个月租金作为违约金。现原告降低违约金标准，要求被告支付1.6万元违约金是对自己权利的处分，并无不当，本院予以支持。 关于逾期付款利息。因合同中并未约定该利息，且违约金足以覆盖原告的损失，故本院对于原告诉请要求被告承担利息损失缺少事实及法律依据，本院不予支持。 关于拖欠的物业费、水费。原告主张的物业费为2019年1月至8月的费用，在此期间，案涉房屋实际处于原告控制之下，被告已无法使用案涉商铺，且原告提供的水费缴纳凭证看不出具体的时间段，无法达到其证明目的，故原告的此项诉请缺少事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告谭小刚于本判决生效之日起十日内向原告潘振红支付租金11111.10元； 二、被告谭小刚于本判决生效之日起十日内向原告潘振红支付违约金16000元； 三、驳回原告潘振红其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1541元，减半收取770.5元,由被告谭小刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱书 二〇二〇年十月二十七日 书记员  罗楠