江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初5717号原告：周洁，男，汉族，1979年5月24日出生，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托代理人：邹娟，江西华晟律师事务所律师。委托代理人：易惠新，江西华晟律师事务所律师。被告：宜春泰安房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区中山路**，统一社会信用代码：913609005988988464。法定代表人：刘建平，公司执行董事。委托代理人：许东明，江西爱心律师事务所律师。第三人：袁铁军，男，汉族，1980年9月8日出生，住宜春市袁州区。第三人：钟甫圣，男，汉族，1973年4月21日出生，住宜春。委托代理人：郭春雷，江西华晟律师事务所律师。原告周洁（以下简称原告）与被告宜春泰安房地产开发有限公司（以下简称被告）、第三人袁铁军、钟甫圣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理并于2019年12月30日作出（2019）赣0902民初8145号民事判决书，原告不服判决，提起上诉。江西省宜春市中级人民法院经审理，以事实不清、证据不足发回重审。本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人邹娟、易惠新、被告之委托代理人许东明、第三人袁铁军、第三人钟甫圣之委托代理人郭春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《香山美树职工集资建房协议书》；2、判决被告返还原告支付的购房款390225元并承担自2015年6月28日起至2019年10月28日止按年利率6%计算的利息101458.5元，合计为481458.5元；3、判令被告承担自2019年10月28日起至付清购房款止按年利率5%计算的利息；4、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2014年原告与被告签订了一份《香山美树职工集资建房协议书》，约定原告购买被告开发的宜春市袁州区香山美树小区3号楼702室房屋（以下简称案涉房），购房金额为390225元，房屋面积为118平方米，合同签订后，原告于2015年4月28日向被告交付了全部购房款，但被告至今未按协议要求将房屋交付原告，且目前被告经营状况恶化，已经无法向原告交付房屋。为此，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判允所请。被告辩称：原告在被告处所谓集资建房签订协议书，并没有给付现金，而是抵账所得。当时是本案第三人袁铁军欠原告的钱，而被告实际控股人颜平又欠了第三人袁铁军的钱，颜平就用原告公司开发的香山美树小区的房子抵账。后因工程烂尾，把抵账的房屋都清理出来了，且第三人袁铁军与原告以房抵账最终没有实现，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人袁铁军陈述称：我不认识原告，我与原告也没有经济往来。原告凭什么说在我这边把房子抵偿过去了，我又没在协议上签名。况且我与被告签订抵扣协议里面没有原告所提到的这套房子。第三人钟甫圣陈述称：1、袁铁军向我借款，刘建平（被告法定代表人）向袁铁军借款，钟甫圣向原告借款，本金、利息合计390225元。最后通过债权债务的转让，由原告以房抵债。2、袁铁军与刘建平签订以房抵债的协议，江西省高级人民法院进行了判决。本案案涉房没有包括在省高院判决之内。也就是说被告至今尚欠原告的钱未还。双方当事人为证明其主张依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张提交1、《香山美树职工集资建房协议书》一份，《收据》一份。证明原、被告双方存在合法、真实、有效的购房合同关系。2、代理人发送给宜春市中级人民法院法官的邮件及香山美树小区3栋房屋房号现场查看信息，光碟一张。证明本案案涉房未包括在第三人袁铁军与被告签订的房屋认购协议内。合同上涉及的3-702房与江西省高级人民法院（2018）赣民初第163号判决书所列的3-5A03房不属于同一套房屋（在一审时，被告提出3-702房就是3-5A03房，而实际上3-702房自始至终一直都有，只是被告将他已卖给了他人。）。被告经质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但协议上的3-702房与现3-702房不是同一套房屋。第三人袁铁军经质证认为，对事实不清楚。第三人钟甫圣经质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院确认上述证据的证据效力。被告为证明其主张提交了如下证据：一、香山美树小区3号楼分户信息。证明3-702房确实存在，但建筑面积只有100.12平方米，与原告购买的房屋面积118平方米差距很大，不是同一套住房。二、香山美树项目商品房预售资金监管协议书。该协议有四方签订，实际签订时间为2017年。证明被告开发的香山美树项目多年烂尾，引起群体事件，宜春市政府指定宜春市房管局监管项目及项目资金用途。三、江西省高级人民法院（2018）赣民初第163号判决书。证明第三人袁铁军与被告签订的房屋认购协议书最终未实际履行，双方对账中未将房屋抵债款6000000元予以扣除。原告经质证认为：1、对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。原告所提供的证据一不能达到其证明目的，因为双方签订集资建房协议书第二条约定的建筑面积是约118个平方米，最终面积以房管部门测绘为准，当时协议上面积只是一个预估面积，因此原告说该房屋不是同一套房屋是不能成立的。2、对证据二的真实性、合法性无异议。对关联性及证明目的提出异议。协议只是对收房款进行监管，并没有改变被告作为开发主体的属性。3、对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。被告的证据说明被告用于抵账给原告的房屋并不包括在第三人诉争的房屋之内，因此原告有权要求被告返还房屋或购房款。第三人袁铁军经质证，对证据一认为其不清楚整个过程，也没有抵案涉房屋；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议；对证据三的真实性、合法性、关联性无异议。第三人钟甫圣经质证认为，对证据一至证据三的质证意见与原告方的质证意见一致。本院确认被告提供的证据的证据效力。第三人袁铁军、钟甫圣未提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：至2015年4月28日第三人钟甫圣尚欠原告本息390225元（借贷双方均未提供借条，转款凭证，也未陈述清楚本金和利息的具体金额）未偿还，第三人袁铁军尚欠第三人钟甫圣借款未还，被告实际控制人颜平尚欠第三人袁铁军借款未还。第三人钟甫圣与被告协商，第三人钟甫圣将对原告的债务390225元转让给第三人袁铁军，第三人袁铁军将上述债务转让给被告，被告拿出香山美树小区3号楼702号房冲抵第三人钟甫圣欠原告的借款390225元。2015年4月28日，第三人钟甫圣将抵房一事告知了第三人袁铁军。原告与被告签订了《香山美树职工集资建房协议书》，协议约定：一、认购物业宜春市明月北路香山美树小区3号楼702号集资房；二、建筑面积约118.25㎡；三、付款方式一次性付款；四、该集资房单价3300元/㎡，总价390225元；五、付款方式为签订本协议书时支付集资款390225元。六、如约定的期限内不签署《宜春市商品房买卖合同》，可解除本协议，所交集资款以银行同期活期存款利息全额退还。剩余条款对办证、签订购房合同等内容进行了约定。2015年6月28日，被告向原告出具收到金额为390225元的收据（原告并未付款）。协议签订后，原告将第三人钟甫圣出具的借条退还，原告与第三人钟甫圣之间的债权债务关系消灭。后被告未将案涉房交付给原告，也未将抵债款390225元支付给原告，原告为此诉至法院。另查，根据江西省高级人民法院（2018）赣民初第163号民事判决书认定的事实，2014年11月13日被告与袁铁军及另一案外人孙国军签订《房屋认购协议书》，约定被告将坐落于宜春市中心城区明月北路香山美树小区2号楼、3号楼中的21套房屋以3300元/㎡的单价出售给袁铁军、孙国军，用以抵偿该案颜平等人的欠款。江西省高级人民法院在民事判决书中同时认定，被告与袁铁军、孙国军签订的《房屋认购协议书》没有实际履行，房屋抵债款6000000元也未予以扣除。被告在庭审中陈述，案涉房是包含在21套房屋内，但无证据证实。现被告与第三人袁铁军之间的债权债务尚未结清。又，第三人袁铁军与第三人钟甫圣之间的债权债务已结清。第三人袁铁军以现金、物品偿还第三人钟甫圣的债务，第三人袁铁军称抵债物品中不含案涉房，但未提供证据证实。第三人钟甫圣称抵债物品中含案涉房。本院认为，原、被告签订的《香山美树职工集资建房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告向原告出具了收到购房款的收据，原告已履行了付款义务。但被告将案涉房出售给他人，导致双方签订的协议无法履行，对原告起诉要求解除该协议的诉讼请求本院予以支持。被告提出原告在被告处所谓的集资建房，并没有给付现金，而是抵账所得，第三人袁铁军与原告的以房抵债最终没有实现，应驳回原告的诉讼请求。被告与原告签订了《香山美树职工集资建房协议书》并出具了收据，表明被告自愿代替第三人钟甫圣偿还债务，不管第三人袁铁军与被告还是第三人袁铁军与第三人钟甫圣之间的债权债务是否已经结清，均不影响被告自愿代偿债务。故对被告的上述抗辩理由，不予采信。因合同目的无法实现，原告要求被告返还购房款390225元的诉讼请求，应予以支持。根据协议约定，如解除合同，被告承担银行同期活期存款利息。被告于2015年6月28日向原告出具了收据，原告要求被告承担自2015年6月28日起至返还购房款之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求按年利率6%或5%计算利息，要求过高，不予支持。按银行同期活期存款利率计算利息。第三人袁铁军、第三人钟甫圣因原告未向其主张权利，且本院追加其参加本案诉讼，是为了查明事实，故第三人袁铁军、第三人钟甫圣在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告周洁与被告宜春泰安房地产开发有限公司签订的《香山美树职工集资建房协议书》。二、限被告宜春泰安房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付给原告周洁购房款390225元及自2015年6月28日起至付清之日止的资金占有期间利息（按银行同期活期存款利率计算利息）。三、驳回原告周洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8672元，财产保全费2977元，合计11649元，由被告宜春泰安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  葛来萍人民陪审员  熊晶雯人民陪审员  周福根二〇二〇年十月二十七日代书 记员  黄丽萍