广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7131号上诉人（原审被告）：刘懿，女，1988年2月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：罗红，广东林贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王月琴，女，1977年6月14日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市。委托诉讼代理人：孟艳，广东仁皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周遗义。上诉人刘懿因与被上诉人王月琴相邻关系纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初16752号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘懿上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人明知涉案房屋存在瑕疵情况下与案外人签订的房屋租赁合同租金明显高于市场行情，一审判定上诉人承担高额租金损失不当。上诉人已于2020年1月16日对涉案房屋进行修复，一审判决以此为由认定是上诉人造成房屋漏水没有事实依据。被上诉人的职业是地产中介，其与租客的合同违背常理，存在多处矛盾，且相关租客也没有到庭接受询问，上述合同的真实性、客观性存疑，本案事实不清。对于漏水修复拖延造成的租金损失，被上诉人也存在一定过错，应当按照公平原则承担相应责任。王月琴答辩称，涉案房屋以每月租金12500元出租符合市场行情，被上诉人有权出租。《房屋租赁合同》约定自2019年4月15日起计算租金，《补充协议》约定自4月10日起按新的租金标准起算租金，变更租金起算日期是合同主体的一致意思表示，并无不妥。上诉人不作为直接导致被上诉人租金损失，一审判令上诉人赔偿租金损失并无不当。王月琴向一审法院起诉请求：1.依法判令刘懿立刻停止XX公寓A座XX房产的使用，以免对王月琴的房屋造成进一步侵害；2.依法判令刘懿立刻排除对XX公寓A座XX房产渗水的妨碍；3.依法判令刘懿立即聘请专业维修公司对王月琴房屋因渗水而造成的装修损坏进行修缮，使其恢复原状，维修费用预估51300元；4.依法判令刘懿赔偿王月琴经济损失暂计88500元（租金减少损失16450元，装修期1个月租金损失12500元，装修后空置期3.5个月租金损失43000元，误工费损失16550元，暂计至2019年5月28日，最终金额以刘懿实际排除妨碍并恢复原状之日止，）；5.依法判令刘懿在发行范围覆盖深圳市辖区的报刊上刊登向王月琴赔礼道歉的声明；6.本案诉讼费、保全费、鉴定费等与诉讼有关的费用由刘懿承担。一审法院查明，王月琴系深圳市南山区XX村北侧XX公寓**的所有权人，刘懿系深圳市南山区XX村北侧XX公寓A-XX房的业主。2019年4月1日，XX公寓A-XX房卫生间天花板漏水，因漏水量较大，导致卫生间的地板、天花灯受损，卫生间无法正常使用。事故发生后，王月琴曾多次请物业公司找刘懿协调处理渗水问题，刘懿置之不理，王月琴遂诉至一审法院。王月琴为证明其损失，提交了以下证据：1.房屋受损的照片。这些照片显示，被拍摄的房屋内地板有泡水变形现象、墙布损坏、天花板灯具无法使用；2.《装修报价清单》。结算书中列出了因天花漏水需要处理的项目包括次卧木地板的拆除与更换、墙布的铲除与重贴、卫生间天花灯的拆除与更换、马桶的拆除与更换、垃圾清运等，总报价为51300元；3.房屋租赁合同及其补充协议。租赁合同显示，王月琴将涉案房屋出租人给案外人余XX，租期自2019年4月15日至2020年4月14日，租金为每月12500元。2019年4月10日，王月琴与案外人余XX签订补充协议书，协议书载明：因涉案房屋XX公寓A-XX房卫生间无法正常使用，故双方协商，在漏水问题解决之前，每月租金减免8500元，即每月实际租金为4000元；4.物业公司投诉汇总表、物业公司证明以及王月琴考勤汇总表。深圳市保富通房地产投资有限公司财务部2019年4月至2019年5月考勤汇总表显示，王月琴因个人事由共请假13天。王月琴称其为了协调处理漏水问题请假12次，产生误工费16550元。另外，王月琴称刘懿恐吓王月琴，并提供了王月琴配偶与刘懿配偶的对话录音为据。刘懿仅认可涉案房屋A-XX房的权属证明，对其他证据的真实性均不予认可。庭审中，王月琴称，目前涉案房屋还在渗水。2019年10月23日，一审法院对涉案房屋深圳市南山区XX村北侧XX公寓A-XX房、A-XX房进行了现场勘查，对涉案房屋漏水部位以及房屋受损部位进行了拍照，并制作了勘查笔录。王月琴的诉讼代理人周遗义、刘懿的诉讼代理人高维到场见证。一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。刘懿在答辩中称其在不追究漏水成因的前提下，愿意立即修复涉案房屋的漏水处，即刘懿默认XX公寓A-XX房卫生间漏水系其造成。刘懿作为A-XX房屋的所有权人应当立即停止侵害、排除妨碍，使涉案房屋的卫生间不再漏水且天花灯、地板可以正常使用，并对因此给王月琴造成的损失承担赔偿责任。至于王月琴所诉的与涉案房屋卫生间相连的房间吊顶、墙面及地板渗水，根据一审法院现场勘查，涉案房屋卫生间旁的房间吊顶、墙面及地板并无出现渗水现场，仅是有霉斑，王月琴所举证据不能证明上述现象是房屋漏水导致，故一审法院对王月琴要求刘懿修复涉案房屋卫生间以外的地方的诉讼请求不予支持。王月琴据涉案房屋卫生间的漏水现象要求刘懿停止对XX公寓A-3015房的使用，明显超出了本案漏水现象所影响的范围，未免过于苛刻，故一审法院对王月琴的该项诉讼请求不予支持。关于维修费用。涉案房屋维修费用并未实际发生，故一审法院对王月琴的该项诉讼请求不予支持。关于王月琴的误工费。王月琴提交的考勤汇总表，无法证明系房屋漏水导致其请假产生误工费，王月琴并未举证证明其因协调房屋漏水问题造成了误工事实，故王月琴关于误工费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金损失。王月琴为证明其租金损失，提交了房屋租赁合同及其补充协议佐证，王月琴已经完成了其举证责任。刘懿否认王月琴主张的租金损失金额，但未提交证据推翻王月琴证据的真实性和合理性，刘懿应当就其否认的抗辩主张承担举证不能不利后果，一审法院对王月琴提交的房屋租赁合同及其补充协议予以采信，并据此确认王月琴因漏水导致每月租金损失8500元，对此刘懿应自涉案房屋漏水之日起至刘懿实际排除妨碍并恢复涉案房屋的原状之日进行赔偿。关于装修期以及装修后空置期间租金损失。根据一审法院现场勘查，涉案房屋的漏水部位仅限于卫生间，涉案房屋恢复原状并不影响房屋正常使用，且王月琴已主张因漏水下调涉案房屋租金的损失，故王月琴的该主张，一审法院不予支持。关于赔礼道歉的声明。王月琴提交的录音证据的对话主体并非王月琴与刘懿本人，王月琴未举证证明刘懿对其进行了骚扰、恐吓，应承担举证不能的不利后果，故王月琴的该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘懿应立即停止侵害、排除妨碍，于判决生效之日起六十日内恢复深圳市南山区XX村北侧XX公寓A-XX房屋的原状，使其卫生间不再漏水且天花灯、地板可以正常使用；二、刘懿应于判决生效之日起十日内赔偿王月琴租金损失（以每月8500元为标准，自2019年4月起计算至刘懿实际排除妨碍并恢复深圳市南山区XX村北侧XX公寓A-XX房屋的原状之日止）；三、驳回王月琴的其他诉讼请求。如刘懿未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1548元，由刘懿负担。上诉人刘懿二审提交了：证据1.微信聊天记录，欲证明上诉人在一审判决后已经进行维修并通知了被上诉人和涉案房屋的实际居住人，并且已确认不再漏水的事实。证据2.关于修复漏水的竣工和完工的视频，欲证明在2020年1月16日之前已经进行了修复完工。被上诉人质证称：对证据1微信聊天记录的真实性确认，虽然经过刘懿的修理，王月琴的房产漏水问题得到了解决，但是房屋楼板夹层的渗水还在发生，王月琴提交的证据6证明因为漏水渗水导致灯具生锈，同时也证明了涉诉房屋的漏水原因系由上诉人刘懿的房产所造成，刘懿虽然修理了漏水的地方，但是被上诉人王月琴的天花板没进行处理。对证据2的真实性予以认可，但无法证实上诉人彻底修复了漏水点。被上诉人王月琴二审提交了：证据1.中介费收款收据、交易记录（复印件）、招商银行的信用卡对账单，欲证明被上诉人于2019年4月6日经深圳市招商置业顾问有限公司居间介绍出租案涉房屋，约定每月12500元，并支付半个月租金作为中介费计6250元。证据2.微信转账记录及承租人微信号（复印件），欲证明案外承租人余XX（系王嘉歆的丈夫）承租被上诉人案涉房屋，并于签署合同当日支付37500元，其中25000元作为租赁保证金的事实。证据3.租金支付记录（复印件），欲证明因案涉房屋漏水，被上诉人与案外承租人就房屋租赁合同签署补充协议，对租金金额和租金起计日期重新约定，即自2019年4月10日起每月租金4000元直至漏水问题结解决。证据4.房屋租赁合同（原件）、家私电器清单（原件）、押金收据（原件）及承租人护照（复印件）。证据5、续租协议（原件），欲证明被上诉人于2017年4月1日至2019年3月31日期间长期出租案涉房屋。证据6.卫生间灯具及天花照片，欲证明1、经上诉人于2020年1月14日、1月16日两次对其AXX房屋漏水修理，AXX房屋没有再出现大面积漏水，因楼板遗留积水，修理后少量间断性漏水仍然存在，导致新更换灯生锈，漏电，灯具至今无法使用。证据7.招商银行信用卡对账单（复印件），欲证明被上诉人于2019年4月6日经深圳市招商职业顾问有限公司居间介绍出租案涉房屋，支付半个月租金作为中介费计6250元。上诉人刘懿质证意见如下：对证据1交易明细真实性予以确认，关联性不予确认，单凭该交易明细无法证明是基于涉案房产的介绍费；收款收据真实性、合法性、关联性不予确认，证据1与本案没有任何关联性。对证据2的真实性予以确认，两押一租转账记录的真实性予以确认，但关联性不予确认，该转账方式与其提交的房屋租赁合同约定的收款方式不一致，转账时间与补充协议所载明的2019年4月8日签订房屋租赁合同有冲突，因此该两押一租是否为因该房屋而产生由法院认定。证据3后续的4张4000元微信转账记录发生在2019年11月至2020年2月，该记录明显是在本案判决前后为诉讼而制作，该证据中王月琴并未提交2019年5月至2019年10月支付租金的记录。证据4《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性不予确认。本院二审查明，上诉人刘懿二审提交的证据证明，至2020年1月16日，上诉人刘懿已经对房屋漏水部分维修完毕。被上诉人王月琴确认房屋漏水问题得到解决，但其提交了卫生间灯具及天花照片，主张楼板夹层遗留积水，灯具生锈，天花板还没有处理。另查，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系因上诉人刘懿房屋漏水至楼下被上诉人王月琴房屋内引发的不动产相邻权纠纷。被上诉人王月琴一审提交的证据能够证明2019年4月1日其XX公寓AXX房间卫生间天花板漏水，且因漏水导致卫生间无法正常使用。一审判决XX公寓A3105业主刘懿停止侵害、排除妨碍、恢复原状后，上诉人刘懿已对漏水处进行了修复，被上诉人王月琴亦确认房屋漏水问题得到解决，故可以认定刘懿的侵权行为已经停止。但因漏水导致的损失，仍应当由上诉人刘懿进行赔偿。被上诉人王月琴述称楼板夹层遗留积水、灯具生锈、天花板还没有处理，其提交了卫生间灯具及天花照片予以证明，本院认为，从照片看，确有卫生间灯具生锈和天花板开裂的现象，本院酌定上述修复费用为5000元。对于被上诉人王月琴因漏水所导致的租金损失，本院认为，王月琴一审提交了与租客签订的租赁协议、补充协议、租金支付记录，其二审又提交了中介费收款收据和交易明细等，上述证据能够证明王月琴涉案房屋曾经以每月12500元的价格出租且因房屋漏水减少租金收入，但房屋漏水状况仅存在于卫生间，其每月减少租金8500元与卫生间使用功能相对减弱的客观情况不相符，因减少的租金系王月琴与租客自行协商确定，一审仅以王月琴为租客减免租金就认定其每月租金损失8500元显属不当。根据本案的实际情况，本院将王月琴自2019年4月1日至2020年1月16日的租金损失酌情调整为45000元。故本案上诉人刘懿共应赔偿被上诉人王月琴50000元，上述款项应于本判决生效之日起十日内支付完毕。综上，上诉人刘懿的部分上诉理由成立，本院予以采信。一审判决部分事实认定有误，本院基于二审发生的新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初16752号民事判决；二、上诉人刘懿应于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人王月琴损失50000元；三、驳回被上诉人王月琴的其他诉讼请求。如上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1548元，由上诉人刘懿负担774元，被上诉人王月琴负担774元；二审案件受理费2137.5元，由上诉人刘懿负担1069元，被上诉人王月琴负担1068.5元，并由被上诉人王月琴迳付1068.5元给上诉人刘懿。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年十月二十二日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。