辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0281民初4283号 原告：大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司，住所地瓦房店市南共济街二段**。 统一社会信用代码：91210281687057109L。 法定代表人：谢新宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柳晶，女，1971年11月28日出生，汉族，该公司员工，住瓦房店市。 被告:靳国辉，男，1987年9月15日出生，汉族，户籍地内蒙古扎兰屯市，住瓦房店市。 委托诉讼代理人：曲中兴，大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。 原告大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司与被告靳国辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付住宅物业管理费和垃圾清运费计1945元，以及滞纳金；2.依法判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：《根据大连市物业管理条例》经主管部门审批，大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司与瓦房店龙祥家园小区业主委员会代表全体业主签订的《物业管理委托合同》之约定，受托方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。原告按照约定提供了物业服务。被告龙祥新家园业主，自2015年1月1日到2019年12月31日的住宅物业管理费和垃圾清运费1945元未缴纳（物业管理费每月每平0.50元，垃圾清运费每年48元），此款经原告多次催缴，拖欠至今。因此请求法院判令被告必须缴纳上述费用，并且支付所产生的滞纳金，并承担诉讼费。望法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告靳国辉辩称，不同意本案原告的诉讼请求。1、被告与原告没有法定的物业服务合同关系，根据被告是内蒙古户籍，于2019年9月23日与大连昌盛房地产开发有限公司签订《昌盛庄园》入住交费明细单；于2019年9月25日签订《商品房买卖合同》；2019年9月26日进行备案登记；于2019年10月7日取得《辽（2019）大连瓦房店不动产权第090211446号不动产权证书》。根据不动产权证书登记的房产内容，国有土地使用权期限自2018年7月27日起至2056年末，房屋竣工时间是2019年7月12日，物业服务应当在开发商取得合法国有土地使用权时起进行经营和房屋竣工交付入住时起开始物业管理服务。而本案的原告在被告没有取得合法物权和居住权前，收取2015年至2019年期间物业服务费证据不足，没有合法根据。在被告与开发商尚未形成房屋买卖关系及入住关系的前置条件下，原、被告双方不存在物业服务的合同关系。2、被告不承担交纳物业服务费义务。根据原告在国有土地使用权取得前及被告取得入住前进行物业经营管理，属于违法经营。根据被告物权取得，以登记时间为准。在被告尚未取得开发商出卖和交付尚未竣工的房屋前，如果存在物业管理的各项费用，应当认定由房屋出卖人承担。根据被告买受的房产为六楼顶层，在出卖人交付房屋前，原告掌管被告六楼顶层钥匙，原告为其他三户业主在被告房顶盖安装太阳能热水器，根据被告举证房顶的照片指认的现状，损害了房盖结构，造成房屋漏雨的损坏后果，因被告多次找原告和卖房人维修，其均互相推托，至今不履行维修义务和物业服务职责，应当承担物业服务的过错责任，如果被告存在物业费，也应当免交物业费。3、被告承担物业服务费的权利与义务的认定，根据被告于2019年9月23日取得买房法定的居住权，其产生的法定物业服务费用，应当从该日起计算交纳。原告收取物业服务费应当保证房屋不漏雨，进行维修的服务责任和义务。关于原告提起本案前期物业服务费用，依上事实确认，证据不足，不属于被告承担义务范围，请求被告承担1945元物业费用无合法依据。4、根据原告存在过错行为及违法经营事实和侵权造成被告房盖损坏的责任后果，应当驳回原告在本案中的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。本院认定事实如下：被告是位于瓦房店市房屋的业主，房屋建筑面积56.78平方米，被告从2016年开始缴纳取暖费。2016年1月1日，原告大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司与龙祥新家园业主委员会签订物业管理服务合同，约定原告住宅按每平方米0.5元，车库按每平方米0.5元标准向业主收取管理服务费。 另查，2008年开始，龙祥家园住宅小区（一期、二期）由大连瑞祥物业管理有限公司提供物业服务，经瓦房店市物价局核定，小区住宅（一期、二期）物业服务收费暂定每月每平方米建筑面积0.50元。2015年12月31日，大连瑞祥物业管理有限公司与原告签订债权转让协议书，将其提供物业服务的瓦房店市龙祥家园二期、三期2008年6月9日至2015年12月31日期间业主所欠物业费转让给原告大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司，由原告负责清缴。 本院认为，大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司与龙祥新家园业主委员会签订物业管理服务合同于2016年1月1日签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应遵照履行。原告据此提供物业管理服务，被告负有按照合同约定支付物业管理费的义务。物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,但不能构成拒付物业费的理由。因此被告以原告没有尽到维修义务为由拒付物业管理费，本院难以支持。虽然原告提供证据证明大连瑞祥物业管理有限公司已将其提供物业服务的瓦房店市龙祥家园二期、三期2008年6月9日至2015年12月31日期间业主所欠物业费转让给原告，但未提供证据证明该债权转让协议书已经告知被告，因此原告请求被告缴纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费及垃圾处理费本院不予支持。被告虽然于2019年10月7日取得房屋产权，但是在2016年时已经入住该小区，接受原告提供的物业服务，因此应当交纳相应时间的物业服务费。经计算2016年1月1日至2019年12月31日应交物业服务费1362.72元（0.5元/平方米·月×56.78平方米×48月）。根据《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》第四条、第五条规定，城市居民按每户每月4元标准征收，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。因此被告应缴纳2016年1月1日至2019年12月31日的生活垃圾处理费192元（4元/月/户×48个月）。因《物业管理服务合同》中没有约定违约金，故原告请求被告支付滞纳金于法无据本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告靳国辉于本判决发生法律效力后立即给付原告大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司物业费服务费1362.72元； 二、被告靳国辉于本判决发生法律效力后立即给付原告大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司生活垃圾处理费192元； 三、驳回原告大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告靳国辉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  曲伟娜 二〇二〇年十月九日 书记员  徐铖铖