黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2336号上诉人（原审被告、反诉原告）:王立民，男，1978年4月11日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:姜楠，黑龙江五伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:哈尔滨市三开房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区经纬街**。法定代表人:张培军，董事长。委托诉讼代理人:吕伟，男，1981年12月5日出生，汉族，该公司企划部部长，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人:孙轶红，黑龙江率航律师事务所律师。上诉人王立民因与被上诉人颉忠生、哈尔滨市三开房地产开发有限公司（以下简称三开房地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。王立民上诉请求：撤销一审判决，改判支持王立民一审反诉请求或者将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定三开房地产是案涉房产的所有权人，实际上，三开房地产已经将案涉房产出售、交付给案外人赵艳玲，赵艳玲已经交付购房款并实际占有、使用案涉房产，案涉房产证正在办理更名过户手续。案外人赵艳玲是案涉房屋的实际所有权人。二、三开房地产没有诉讼主体资格。如前所述，三开房地产已经不是房屋所有权人，已经丧失了作为房屋产权人主张权利的诉讼主体资格。三、反诉案件程序违法。本案一审对于反诉部分的损害赔偿请求，应当依据证据规则的规定向王立民释明是否申请鉴定，而不应直接驳回。综上，请求二审法院支持王立民的上诉请求。三开房地产辩称：一、一审认定事实正确。根据黑（2019）哈尔滨市不动产权第02813号记载，三开房地产系通达街82号一层房屋所有权人，一审法院认定事实正确。二、三开房地产有诉讼主体资格。三开房地产系房屋所有权人，有权主张与案涉不动产有关的所有权利。三、反诉案件程序合法。《中华人民共和国民事诉讼法》第76条规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定，当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人。协商不成的，由人民法院指定。当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具有资格的鉴定人进行鉴定。王立民在一审反诉案件中未申请鉴定，且无法证明房屋漏水的过错在于三开房地产。一审法院根据案件的实际情况，无需向王立民释明是否需要鉴定，一审法院审理反诉部分程序合法。三开房地产向一审法院起诉请求：一、判令王立民以年租金20万元为标准向三开房地产支付自2019年8月26日起至2019年12月17日的房屋占有使用费62,460.6元；二、判令王立民按照合同约定支付供热费1994.2元；三、判令王立民按照合同约定支付物业费410.4元。王立民向一审法院反诉请求：一、判令三开房地产赔偿王立民优先购买权差价损失15万元及房屋漏水损失181,011.2元，合计331,011.2元。一审法院认定事实：2018年10月9日，三开房地产与王立民签订房屋租赁协议书一份。约定：“出租方（甲方）为三开房地产，承租方（乙方）为王立民。甲方坐落在哈尔滨市××××号，建筑面积为476.43平方米，将其中建筑面积173.55平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2018年8月26日起至2019年8月25日止，共1年。协议签订后，乙方一次性付清甲方一年租金20万元。供热费7264.07元，物业费1330.8元。如乙方续租房屋，则必须在租赁期满前20天，提出要求，在双方协商一致的条件，双方重新签订租赁协议。如乙方未在上述期限内提出要约，甲方有权收回房屋。供热费、物业费、水费、电费均由乙方承担。”上述合同租赁期限内约定的房屋租金、物业费、供热费王立民均已全部给付三开房地产。2019年12月17日，王立民从涉案房屋中搬出，将涉案房屋返还三开房地产。自2019年8月26日起至2019年12月17日止的房屋租金、物业费，2019年10月20日起至2019年12月17日止的供热费，王立民均未给付三开房地产。庭审中，双方当事人均认可，王立民未给付的物业费为1330.8元/年，供热费为6623.17元/每年。另查明，三开房地产现整体出售哈尔滨市南岗区××层房屋，建筑面积为476.43平方米，包括其中建筑面积173.55平方米出租给王立民的房屋。上述房屋租赁合同中约定的涉案房屋哈尔滨市××××号房屋，（建筑面积173.55平方米）系哈尔滨市南岗区××层房屋（建筑面积为476.43平方米）的一部分，不动产证书上的房屋坐落均为哈尔滨市南岗区××层。哈尔滨市南岗区××层产权人至今仍为三开房地产，不动产权证号为黑（2019）哈尔滨市不动产权第0281322号。庭审中，三开房地产承认其在2018年12月10日与案外人赵艳玲签订了房屋买卖合同，将哈尔滨市南岗区××层房屋出售给赵艳玲。三开房地产称，与王立民签订的租赁合同到期前一周，告知王立民在内的所有租户，三开房地产要出卖房屋，合同不再续签。当时王立民并未表示要购买房屋。与案外人赵艳玲签订的涉案房屋买卖合同，后因三开房地产不能交付房屋给案外人赵艳玲，赵艳玲亦认为涉案房屋与租户有纠纷，三开房地产与案外人赵艳玲于2019年8月21日签订了房屋买卖合同解除协议书。王立民称，三开房地产从未告知王立民其要出卖房屋，2019年8月22日因赵艳玲向王立民要房屋租金，王立民得知三开房地产打算将房屋卖给案外人赵艳玲。一审法院认为，三开房地产与王利民于2018年10月9日签订的房屋租赁合同真实有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。合同签订后，三开房地产交付了房屋王立民交付了租赁期限内（2018年8月26日至2019年8月25日）的房租。合同到期后，双方未再续签合同，王立民自2019年8月26日起未再给付三开房地产房屋租金、物业费及供热费，并于2019年12月17日从涉案房屋中搬出，将涉案房屋返还三开房地产。虽王立民抗辩2017年因涉案房屋管线漏水导致其遭受损失，王立民与三开房地产上一任领导协商其所遭受的损失用2019年度涉案房屋的租金、供热费、物业费来抵偿，但王立民未有证据证明，三开房地产亦予以否认，故对王立民的抗辩，一审法院不予采纳。根据合同约定，涉案房屋年租金为20万元，供热费、物业费均由王立民承担，故王立民应给付三开房地产自2019年8月26日起至2019年12月17日止的房屋租金，给付三开房地产物业费410.4元，供热费1994.2元。关于王立民申请评估涉案房屋市场价格问题。王立民基于涉案房屋的优先购买权仅属缔约请求权，优先购买权的损害赔偿属于缔约过失损害赔偿，并非物权。只有王立民实际行使了优先购买权，即与三开房地产建立买卖关系并支付相应对价或支出一定成本后，王立民才会取得涉案房屋所有权。且房价的涨跌具有不确定性，房价的上涨利益也并非是王立民当时会预期取得的必然经济利益，故王立民以申请评估得出涉案房屋现在的市场价格与三开房地产出售给案外人的价格差价为其优先购买权所受到的实际损失，依据不足，故一审法院对王立民的评估申请不予准许。关于王立民反诉请求三开房地产赔偿其优先购买权损失15万元问题。至本案庭审辩论终结前，三开房地产仍系涉案房屋产权人，王立民的优先购买权并未遭受损害，故王立民申请调取三开房地产向案外人赵燕玲、案外人郑丽梅退还购房款财务账目的申请及二次开庭申请，用以证明其优先购买权遭受损害与本案无关联性，一审法院不予准许。关于王立民反诉请求三开房地产赔偿涉案房屋漏水损失181,001.2元，无事实及法律依据，王立民现有证据无法证明该项损失应由三开房地产赔偿，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王立民于判决生效之日起10日内给付三开房地产自2019年8月26日起至2019年12月17日止的房屋租金，按每年20万元计算；二、王立民于判决生效之日起10内给付三开房地产物业费410.4元，供热费1994.2元；三、驳回王立民的反诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”，第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房产登记在三开房地产名下，根据前述法律规定，三开房地产是案涉房产的所有权人。王立民上诉主张案外人赵艳玲系房屋所有权人，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，王立民以三开房地产不是房屋所有权人为由，主张三开房地产不具有诉讼主体资格亦不成立。关于一审未就王立民反诉请求的损害赔偿向其释明是否申请鉴定，是否违反法定程序问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款规定：“证据包括：（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据；（六）证人证言；（七）鉴定意见；（八）勘验笔录。”由此可见，鉴定意见属证据八大类型中的一种，当事人是否通过鉴定方式举示此种证据，属于其处分权行使范畴，而非人民法院依职权释明范畴。故王立民该项上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王立民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1422元，由上诉人王立民负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇二〇年十月十日书记员  于文娟