黑龙江省嫩江市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1121民初1674号原告：赵宇，女，1986年1月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江市。委托诉讼代理人：程程，黑龙江鸿安律师事务所律师。被告：黑龙江中流置业有限公司,住所地黑龙江省嫩江市新天地小区**楼**。法定代表人：蒋圣香，职务总经理。委托诉讼代理人：李晓军，黑龙江省嫩江市联兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：侯世军，黑龙江省嫩江市联兴法律服务所法律工作者。第三人：张爱玲，女，1968年4月10日出生，汉族，个体，住黑龙江省嫩江市。委托诉讼代理人：张敬彬，黑龙江省嫩江市科洛法律服务所法律工作者。原告赵宇与被告黑龙江中流置业有限公司（以下简称中流置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，根据被告中流置业的申请追加张爱玲为第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵宇及其委托诉讼代理人程程，被告中流置业的委托诉讼代理人侯世军、李晓军，第三人张爱玲及其委托诉讼代理人张敬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵宇向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原告与被告于2018年3月4日签订的《中流新天地内部认定书》；2.被告立即返还原告购房款150420元；3.要求被告赔偿原告损失150420元。事实和理由：2018年3月14日，原告与被告签订《中流新天地内部认购书》，约定原告购买中流新天地小区2栋B单元21层2104号房屋，价款为150420元。合同签订后，被告将此房屋的钥匙交付给原告，原告同时交纳了物业费、取暖费。2020年5月份，原告的邻居装修把原告购买的楼房墙体砸坏，物业找到原告协商此事，原告发现自己的钥匙打不开房门，通过门镜看到屋内已经有生活物品及进行了装修，后得知该楼房被被告另行出卖给了他人，并办理了产权证书。根据相关法律规定，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。现被告已将案涉房屋出卖给他人，致使原告的合同目的无法实现，故提出上述请求。中流置业辩称,不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原被告签订的《中流新天地内部认购书》在订立时存在重大误解、显失公平，应当依法变更或者撤销。2018年3月4日原被告签订的《中流新天地内部认购书》是由2017年8月8日被告与第三人张爱玲签订的《中流新天地内部认购书》更名而来，认购书中“乙方张爱玲”变成了“乙方赵宇”且张爱玲在认购书上签名确认的更名事实。实际上原告在该认购书中的权利因更名而获得，付房款的义务表面上是张爱玲代为履行，实际上张爱玲的工程款与案涉房屋的房款是不能相抵顶的。截止至2017年3月17日被告欠张爱玲工程款总额为84240元，张爱玲欠华贸商店水暖配件款68600元，2020年1月3日，被告替张爱玲代还了华贸商店水暖配件款68600元，应从工程款中扣除，故被告只欠张爱玲工程款13820元。案涉房屋价款为150420元，张爱玲所欠工程款与案涉房屋相差136600元，二者是不能相抵。因2017年8月8日，张爱玲与被告原工程部负责人蒋晓明签订的（1号楼水暖结算协议）约定不明、表述不清，张爱玲隐瞒了事实真相。骗取了被告销售部的信任，被告在违背真实意思的情况下与被告签订了《中流新天地内部认购书》，但当时被告明确告知张爱玲案涉房屋是其与被告共有的，只有张爱玲偿还华贸商店水暖配件款后，补足剩余房款，案涉房屋才能归其所有，当时张爱玲对此事也认可，否则被告也不会同意将案涉房屋再从张爱玲名下变更至原告名下。后被告多次找张爱玲要求清算工程款，补足房屋差价，张爱玲不同意补差价款，才导致被告将案涉房屋出卖给其他人，所以张爱玲对此有不可推卸的责任；2.原被告签订的认购书抵付的款项实际为13820元，除此之外被告不应返还，应由第三人返还。原告实际上没有向被告交纳过购房款，房款是由第三人张爱玲的工程款抵顶的，既然第三人工程款只有13820元，不足以抵顶房款，就应视为原告向被告只交纳了13820元，即使被告违约，最多也只能赔偿原告27640元。原告未向被告交清全部房款，就无权向被告主张权利，如果原告与张爱玲之间存在真实的房屋买卖事实，原告也只能向张爱玲主张赔偿。被告在张爱玲隐瞒事实真相，被告在违背真实意思的情况下，与原告订立了《中流新天地内部认购书》，该认购书存在重大误解、显失公平，应依法变更或者撤销；3.原被告订立的《中流新天地内部认购书》实际上是一份以房抵债协议，并非商品房买卖合同，所以本案不适用商品房买卖合同的司法解释第八条的规定，原告诉讼请求不能成立；4.原被告订立的《中流新天地内部认购书》损害了国家及社会公共利益，依据合同法规定，应认定为无效合同。原告将《中流新天地内部认购书》从张爱玲名下变更为原告名下的目的是想要避开房屋交易契税。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，被告中流置业擅自处分已经出售给张爱玲的本案诉争房屋，已经构成违约，应当支持原告诉请。如果被告中流置业认为张爱玲拖欠其工程款，因与本案不是同一法律关系，被告中流置业可以另案起诉张爱玲进行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的2018年3月4日原告与被告签订的《中流新天地内部认购书》及房款收据各1份。证明2018年3月4日被告将案涉房屋出售给原告，双方签订买卖协议，原告将购房款全部交清并形成买卖关系的事实。被告对该证据的真实性无异议，对原告证实的目的有异议，提出该认购书并不是房屋买卖合同，从认购书的内容上注明张爱玲更名抵工程款以及张爱玲自行标注的原告张爱玲更名赵宇，可以说明是原告与第三人之间存在房屋买卖，被告只是代为履行手续，张爱玲取得案涉房屋的权利是源于施工款，所以本案对该房屋的价值应按照被告拖欠第三人的施工款予以确认，收款方式为给付工程款，所以不能认定原告缴付了房款。第三人对该证据真实性无异议，提出该证据能够证实第三人用工程款抵顶房款，且第三人与原告存在买卖关系，并配合提供收据；2.原告提交的其单位出具的财务明细表、记账凭证、《中流新天地内部认购书》。证明被告2015年10月5日欠第三人水暖工程款843430元，共分五次偿还了420000元，在2017年3月17日用位于新天地2单元901室作价341010元，截止2017年8月8日被告尚欠第三人工程款82420元。原告对该证据的合法性关联性有异议，提出该证据不能对抗被告为原告出具的购房收据，购房收据已明确记载房款150420元付清，明细账页是被告单方记账凭证，没有其他证据予以佐证，没有第三的签名确认，被告提供的认购书可以说明被告已经出售给原告的房屋的形式也是以认购书的形式，原告认为双方签订的认购书也是合法有效的。第三人有异议，提出如果被告认为与第三人有债权债务关系没有结清，可以另案诉讼解决；3.被告提交的与第三人签订的1号楼水暖结算协议。证明被告欠第三人部分工程款包括第三人欠华贸商店的铁管费，所以才用案涉房屋抵付，被告已经替第三人向华贸商店偿还了68600元，所以该款应当在案涉房屋的购房款中予以扣除。原告对该证据的真实性、关联性均有异议，提出该证据不能对抗被告为原告出具的购房收据，况且该购房收据明确记载房款已付清，被告与张爱玲之间的纠纷，被告可以另行诉讼解决，与本案无关。第三人对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，提出张爱玲有权处分该房屋。4.被告提交的2018年12月4日华贸商店出具的结算单、还款协议书各一份。证明第三人欠华贸商店水暖配件款68600元，被告以替第三人偿还了水暖配件款68600元，所以该款应当那个从抵债购楼房中予以扣除。原告对该证据真实性、关联性均有异议，提出该证据不能对抗被告为原告出具的购房收据，况且该购房收据明确记载房款已付清，被告与张爱玲之间的纠纷，被告可以另行诉讼解决，与本案无关。另外根据第三人当庭陈述，第三人与被告抵顶的数额扣除了68600元后，才商定的数额。第三人对该证据真实性有异议，提出该证据上没有第三人签字，第三人不予认可，况且第三人与华贸商店的账目已经全部结清；5.提交被告与原告已及被告与第三人分别签订的中流新天地内部认购书两份。证明2017年被告与第三人签订以房抵债协议，2018年3月4日第三人将中流新天地内部认购书更名至原告名下，合同的最底部第三人亲笔注明张爱玲合同改为赵宇，原告并没有向被告交纳案涉房屋的购房款，购房款是以第三人的工程款抵顶而来，原、被告签订的中流新天地内部认购书并非商品房买卖合同，而是一份以房抵债协议。原告对该证据真实性无异议，提出案涉房款已经付清，有被告出具的收据为证，况且能够证实第三人将其与被告就案涉房屋的全部权利义务转让给了原告的事实，有被告盖章予以确认。第三人对该证据真实性无异议，提出被告与第三人签订的买卖协议书并不违反法律规定，被告与原告签订的认购书也是经过被告方予以确认的，所以上述两份协议书是对双方均有约束力，合法有效。6.第三人提交的2017年6月8日华贸商店出具的收据1份。证明张爱玲并不欠华贸商店的货款，并已全部结清。原告无异议。被告对该证据真实性有异议，提出该证据并不是收据，被告在华贸商店已经赊购材料的事实，但数量金额被告不知情，但该材料款大部分是被告以现金及楼房折抵形式代为偿还的。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，关联性和证明效力将结合全案证据加以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系承建新天地的建筑商，第三人系给被告安装水暖的承包商。2017年8月8日，被告与第三人签订水暖结算协议书，约定被告尚欠第三人部分工程款，被告以小户型2014号房屋支付，第三人与华贸铁管费用（大约陆万元左右），经与华贸商店核对无误，从2014号小户型扣除，该房屋交接完毕后，双方所有工程款视同结清。当日原告与第三人张爱玲签订了中流新天地内部认购书，被告将中流新天地第2栋B单元21层2104号住宅楼面积54.5平方米抵给第三人，抵顶工程款150420元。因第三人拖欠原告的欠款，所以第三人用案涉房屋抵给了原告，并且原告、第三人共同到被告的售楼处，将案涉房屋从张爱玲名下更名至原告名下，并由被告方给原告出具了中流新天地内部认购书及收据，房款为150420元，结算方式为抵顶张爱玲工程款。后原告得到案涉房屋的钥匙。后案涉房屋被被告中流置业出卖给他人，并办理了房屋产权证书，现双方发生争议，原告提出上述请求。本院认为，原告与被告中流置业签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律规定，本院予以确认。被告应当按照合同约定履行交付房屋的义务，因为被告无故将案涉房屋出卖给他人，并办理产权登记，致使原告无法得到房屋所有权，被告已经构成违约。原告要求解除双方签订的买卖协议书，并返还购房款150420元请求，符合法律规定本院予以支持。关于原告要求赔偿损失150420元的请求，因原告所购房屋并不是原告直接向被告交纳现金所购买，而是通过抵债方式取得的房屋所有权，故原告要求赔偿损失150420元的请求，因不符合商品房买卖司法解释的规定，故原告此项请求不全部支持，应以150420元为本金，从2018年3月4日起至给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。被告以原、被告签订的协议书无效为由的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告赵宇与被告黑龙江中流置业有限公司于2018年3月4日签订《中流新天地内部认购书》；二、被告黑龙江中流置业有限公司于本判决生效后5日内返还原告赵宇房款150420元，并以150420元为本金从2018年3月4日起至给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。三、驳回原告赵宇其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5812元，减半收取2906元由原、被告各负担1453元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。申请执行的期间为履行期限届满后二年内。审判员  李爱忠二〇二〇年十月十日书记员  高怡菲