江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初1693号原告：南通陆洪小镇投资管理有限公司，住所地南通市崇川区锦安花园附**。法定代表人：缪燕燕，总经理。委托诉讼代理人：李小飞，江苏大仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴淋玲，江苏大仁律师事务所律师。被告：王炳均，男，1968年11月8日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：黄海清，男，住南通市崇川区，推荐单位南通齐安针车有限公司。原告南通陆洪小镇投资管理有限公司与被告王炳均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，后发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴淋玲，被告的委托诉讼代理人黄海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通陆洪小镇投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将南通市崇川区的租赁房屋返还给原告；2.判令被告向原告支付2018年9月1日至2019年7月19日间的房屋租金110937.6元（321天*288平方米*1.2元/平方米/天）；3.判令被告向原告支付2018年3月1日至2019年7月18日间的物业管理费16732.8元（16.6月*288平方米*3.5元/平方米/月）；4.判令被告按照年利率24%的标准支付原告上述第二项租金、第三项物业管理费逾期付款违约金（自2018年5月1日起计算至实际支付之日止，暂计算至起诉之日为59686.79元）；5.判令被告向原告支付自2019年7月20日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按照1.2元/平方米/天的标准，暂计算至起诉之日为91584元）；6.判令被告向原告支付自2019年7月20日起至实际返还租赁房屋之日止的违约金（按照原日租金二倍标准，暂计算至起诉之日为183168元）；7.判令被告向原告支付自2019年7月20日起至实际返还租赁房屋之日止的物业管理费（按照3.5元/平方米/月为标准，暂计算至起诉之日为8769.6元）；8.判令被告向原告支付至实际返还租赁房屋之日止的水电费（暂统计至起诉之日为35012元）。事实和理由：南通市崇川区陆洪小镇街区15幢房屋所有权人系南通天泰置业有限公司，根据南通市崇川区人民政府要求，南通天泰置业有限公司将上述房屋委托原告进行管理，该管理包括但不限于自行使用、出租、出借给他人使用，收取租金、使用费、物业管理费、水电费，对他人侵占、损害物权的行为请求排除妨碍、赔偿损失等物权人的权利。胡宝德因业务下降无法正常经营，将其与原告签订的《陆洪小镇房屋租赁合同》（合同编号：LHXZ-ZLHT-2017035）的权利义务全部转移给了被告，且其原交付的100915.2元房屋租金和12096元物业管理费亦转移，视为被告交付的租金及物业管理费。基于此，原告（甲方）与被告（乙方）于2017年12月20日重新签订相同编号的《陆洪小镇房屋租赁合同》。该合同约定甲方将房屋出租给乙方使用，建筑面积288平方米；租赁期限为8年，自2017年9月1日至2025年8月31日止；甲方另给予乙方免租金装修期6个月，自2017年3月1日起至2017年8月31日止；免租金装修期内，乙方无需支付租金，但仍应承担包括但不限于物业管理费等其他合同义务；租金按建筑面积计算，为每日每平方米1.2元，每年按365日计，年租金为126144元，其中首年租金按80%计算100915.2元；租金的支付采取先付后用的原则，每年的4月为乙方租金支付月；租赁期间，乙方拖欠租金、物业管理费、水电费达30日的，甲方有权解除合同；乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费的，每逾期一日，甲方有权按应付租金、物业管理费、水电费金额的千分之五加收违约金；一方向对方就本合同或根据本合同而发出的任何通知或其他通信，按合同尾部所载通讯地址以邮寄的方式递送后，即视为送达；等等。根据租赁合同约定，被告应于2018年4月支付第二年度租金126144元，但被告并未能依约支付，且还欠付物业管理费、水电费。2019年7月12日，原告委托律师致函被告，要求其履行租金、物业管理费等支付义务，但被告仍未能支付。2019年7月18日，原告再次委托律师致函被告，依法通知解除租赁合同，并要求被告返还租赁房屋、支付欠付的租金、物业管理费、违约金等费用，但被告未履行。原告认为，被告未能按期足额支付房屋租金等费用的行为已经构成根本违约，原告依法享有合同解除权。租赁合同解除后，被告应当就解除前未能履行的义务承担继续履行责任，同时还需对逾期支付租金、物业管理费、逾期交房等承担违约责任。被告王炳均辩称，1、被告签订案涉房屋租赁合同系由前承租人胡宝德转租而来，签约时只接到新城桥办事人员的通知签了名，没有收到该合同的文本，因此也造成了被告在停业后未能及时行使合同解除权，并且由于原告在通知被告解除案涉租赁合同时怠于收回租赁房屋，导致被告损失进一步扩大，原告对该损失也存在过错，故被告对合同解除后的房屋占用费用不应承担；2、今年新冠疫情的影响，按照国家政策的规定，应免除被告在疫情期间的房屋租赁费或使用费；3、原告不具有收取物业管理费的法定职权，并且也并未代替被告缴纳物业管理费，因此原告主张被告支付物业管理费缺乏事实依据；4、由于政府在招商时所作的规划和承诺并未能兑现，对被告的营商环境造成了非常大的影响，作为具有行政管理职责的原告对被告停止营业也存在一定的过错。综上所述，请求依法驳回原告的第三至七项诉讼请求，被告同意对原告第一、二项诉讼请求以及支付实际拖欠的水电费，该水电费也同意以保证金先行冲抵。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南通市崇川区陆洪小镇街区15幢房屋系南通天泰置业有限公司所有，属于南通天泰置业有限公司开发的陆洪小镇街区商业项目，由南通天泰置业有限公司移交原告统一管理。案涉房屋坐落南通市崇川区，原承租人胡宝德因业务下降无法正常经营，遂将其与原告签订的租赁合同转让给被告，其前期支付的租金100915.2元、物业管理费12096元、装修保证金3万元及水电周转金2880元一并转让给被告，原告予以同意。2017年12月20日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《陆洪小镇房屋租赁合同》（合同编号：LHXZ-ZLHT-2017035），约定甲方将房屋（建筑面积288平方米）出租给乙方用于经营酒吧；租赁期限8年，自2017年9月1日起至2025年8月31日止；甲方另给予乙方免租金装修期6个月，自2017年3月1日起至2017年8月31日止，免租期内无需支付租金，但仍应履行合同约定的其他义务（包括但不限于支付物业管理费等）；房屋租金按面积计算，每日每平方米1.2元，每年按365日计算，年租金126144元，其中首年度租金按80%计算，即100915.2元；租金先付后用，按年收取，每年4月为乙方租金支付月；租赁期内乙方承担经营过程中所发生的物业管理费、水电费、通讯费（含网络费）、有线电视费、煤气费和税费等各项应由自己承担的费用，其中物业管理费按3.5元/月/m2按年收取，水、电费分别按4元/吨和1.2元/度按月收取；合同签订后房屋交付之前，乙方需向甲方支付履约保证金3.1万元；租赁期间，甲、乙双方任一方无故单方面提前终止合同，应向对方支付相当于年租金10%的违约金；乙方拖欠租金、物业管理费、水电费的，每逾期一日，甲方有权按应付租金、物业管理费、水电费金额的千分之五加收违约金，拖欠达三十日的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金，收回租赁物；租赁期满，乙方未在约定的撤场期限内返还租赁物的，应当自租赁期届满次日起算，每逾期一日，按照原日租金的五倍向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方赔偿因其逾期返还租赁物而造成的损失；一方向对方就本合同或根据本合同而发出的任何通知或其他通信，按合同尾部所载通讯地址以邮寄的方式递送后，即视为送达。上述合同签订后，被告除向原告交纳履约保证金1000元外，未再支付其他费用。庭审中双方确认，2018年9月1日起的租金以及2018年3月1日起的物业管理费，被告未再支付。被告另陈述，其自接手不到一年到2018年7、8月份即不再经营，停止经营后亦未与原告协商。2019年7月12日，江苏开炫（南通）律师事务所接受原告委托向被告寄送律师函，告知因被告未能支付第一年部分物业管理费6048元并在2018年4月支付第二年度租金126144元及物业管理费12096元，其行为已经构成违约，应承担继续支付的义务，并支付逾期付款违约金；该律师函分别通过EMS国内标准快递向被告在合同中预留的地址及户籍地递送，但均被退回。2019年7月18日，江苏开炫（南通）律师事务所再次寄送律师函，通知解除原、被告之间签订的《陆洪小镇房屋租赁合同》，并要求被告收到函件后立即将陆洪小镇3幢3-3区房屋返还给原告，同时向原告支付欠付房屋租金、物业费、水电费、滞纳金等费用；该律师函通过EMS国内标准快递向被告在合同中预留的地址递送，但亦被退回。原告另提供水电表读数及水电费缴费通知单，证明被告共计用水221吨、用电28440度，并同意以保证金及水电周转金先行抵扣。庭审中，被告亦确认水电欠费按照示数计算。上述事实，有情况说明、陆洪小镇房屋租赁合同、不动产权证书、委托书、律师函、中国邮政速递物流查询单、邮寄回执及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告就房屋的经营使用签订的《陆洪小镇房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。本案中，被告作为出租人，应按约履行支付租金及其他费用的义务。庭审中查明，被告自2018年3月1日起欠付物业费，自2018年9月1日起欠付租金，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告虽以未收到合同文本、具有行政管理职责的原告对被告停止营业存在一定的过错、原告不具有收取物业管理费的法定职权等进行抗辩，但被告未能就其主张的事实提供充分证据予以证实，且物业管理费为双方自愿约定，即便上述主张都成立，该情形也并不直接影响租赁物经营使用，被告无权以该理由来排除其自身的付款义务，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。根据双方合同约定，被告拖欠租金、物业管理费、水电费达三十日的，原告有权解除合同，没收被告履约保证金，收回租赁物。本案中，被告未在合同约定的期限内支付租金及物业费且已逾期三十日，原告通过向被告在合同约定的送达地址寄送律师函方式通知解除合同，该通知递送后即视为送达，故双方间合同关系已依法解除。合同解除后，对拖欠的租金、物业费等各项费用，被告仍应承担继续给付的责任，被告亦对原告的第一、二项诉讼请求予以认可，本院照准。原告同时还主张按照合同约定对上述欠付租金、物业费计收逾期付款违约金，鉴于约定的违约金标准为每日千分之五，已经超过法定上限，原告自行调整后主张按年利率24%自付款期限届满次日即2018年5月1日起计算至实际给付之日止，符合双方约定以及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告还应向原告交还租赁房屋，并对逾期交还房屋期间的占有使用费、物业管理费及合同约定的逾期交房违约金等承担给付责任。其中占有使用费、物业管理费均参照合同约定的相应标准计算，自2019年7月20日计算至实际交还之日止；逾期交房违约金原告根据双方约定调整后按照日租金的两倍计算，从2019年7月20日起计算至实际交还之日止，本院均予以支持。关于水电费，被告同意以保证金先行冲抵后支付实际拖欠的水电费，原告亦同意以被告缴纳的履约保证金1000元及从原承租人胡宝德处受让的装修保证金3万元、水电周转金2880元冲抵水电费，故被告实际欠付原告水电费1132元（35012-30000-1000-2880）。关于被告抗辩称受新冠××疫情影响，应当免除疫情期间的租金或占有使用费，本院认为，被告于2018年7、8月即停止经营，且双方租赁合同关系因被告违约已于2019年7月解除，故对被告的该项抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、被告王炳均将南通市崇川区租赁房屋返还原告南通陆洪小镇投资管理有限公司；二、被告王炳均向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付2018年9月1日至2019年7月19日期间的房屋租金110937.6元；三、被告王炳均向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付2018年3月1日至2019年7月18日期间的物业管理费16732.8元；四、被告王炳均向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付逾期付款违约金（以欠付租金、物业管理费总额127670.4元为基数，按年利率24%的标准自2019年5月1日起计算至实际给付之日止）；五、被告王炳均向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付房屋占有使用费（按345.6元/日的标准自2019年7月20日起计算至实际交房之日止）；六、被告王炳均向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付逾期交房违约金（按691.2元/日的标准自2019年7月20日起计算至实际交房之日止）；七、被告王炳均向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付房屋占用期间的物业管理费（按1008元/月的标准自2019年7月20日起计算至实际交房之日止）；八、被告王炳均向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付欠付水电费1132元。上述判决义务，由被告王炳均于本判决生效之日起十日内履行完毕。九、驳回原告南通陆洪小镇投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8859元、保全费1770元，合计10629元，由被告王炳均负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8859元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松审 判 员  叶 菁人民陪审员  褚菲菲二〇二〇年十月十五日法官 助理  吴 帅书 记 员  张明虹