福建省福州市晋安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0111执异58号 案外人：郑忠上，男，1965年3月19日出生，汉族，住福建省政和县。 申请执行人：陈鑫，女，1975年1月30日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吴俊，福建知茂律师事务所律师。 被执行人：严仁兴，男，1977年6月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被执行人：刘燕红，女，1981年12月25日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，现住福建省福州市晋安区。 在本院执行申请执行人陈鑫与被执行人严仁兴、刘燕红民间借贷纠纷一案中，案外人郑忠上于2020年7月24日对本院作出的（2018）闽0111执363号执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郑忠上称，2017年7月29日其与严仁兴签订《房产买卖代办合同（拆迁安置房）》，双方约定甲方严仁兴自愿将坐落于福州市晋安区××镇××座××单元房屋（以下简称“1002单元房屋”）出售给乙方郑忠上，合同约定房产总成交价为787410元。本次买卖为一口价，为此其按合同约定向严仁兴支付购房款687410元，依合同约定余尾款10万元作为办理房产权属证件的保证金，待办理完房产交易过户手续且乙方取得该房屋新产权证后支付。该房屋于2017年8月14日公证完就办理了房屋交接手续交由其使用，且后续向福州市晋安区房屋拆迁工程处缴纳的决算交款也是由其缴纳，以及该房屋交房之后的物业费、水电费等与该房屋有关的所有费用都是由其交纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。其同意将办理房产权属证件的保证金10万元交付法院。此外，（2018）闽0111执363号执行案的执行标的仅为本金235000元及利息、迟延履行期间的双倍利息和案件受理费2571元。但（2018）闽0111执363号执行裁定书共查封了3套房屋，分别为其已经购买的1002单元房屋，严仁兴名下建筑面积为75平方米的10＃702房屋，刘燕红名下建筑面积为121平方米的11＃501房屋。仅刘燕红名下的11＃501房屋目前市场价值在150万元以上，因此，查封的被执行人名下任何一套房屋均已远超过本次执行的标的，完全属于超标的查封。为此，解除其已支付大部分购房款且已实际合法占有的房屋，并不影响该案件的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查”。综上，请求解除对1002单元房屋的查封。 申请执行人陈鑫称，本案《房产买卖代办合同（拆迁安置房）》系郑忠上与严仁兴恶意串通签订，且合同约定案涉房产的出售价格远远低于市场价，严重损害债权人陈鑫的合法权益，应当认定无效，依法应驳回郑忠上的异议申请。一、2016年6月20日起，严仁兴因工地需要陆续向陈鑫提出借款，2017年3月1日，严仁兴向陈鑫出具一张借条，确认向其借款共计23.5万元，并约定月利率为2%。借条出具以后，陈鑫多次向严仁兴追讨案涉借款，但严仁兴均不予偿还，直至2017年8月3日陈鑫无奈向法院提诉，要求严仁兴及其配偶刘燕红还款。本案中，严仁兴与郑忠上签订《房产买卖代办合同（拆迁安置房）》的时间为2017年7月29日，仅是陈鑫提起本案诉讼前3日，且合同约定房产价格为每平方米13,000元，远远低于该房屋的正常价值，明显系严仁兴为逃避债务而与郑忠上恶意串通，故意低价转让房产，以达到逃避将来执行的目的。郑忠上明知案涉房产没有产权证，且出售的价格明显低于市场价值，仍然为配合严仁兴转移财产而购买案涉房屋，不属于善意第三人，故该合同应当认定无效。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依照前述规定，即便认定案涉合同有效，但郑忠上提供的证据无法证明其已在法院依法查封之前合法占有案涉房产．此外，郑忠上并未付清案涉房产的全部购房款，在其将剩余购房款按照法院要求交付执行前，故也不应排除对案涉房产的执行。 被执行人严仁兴、刘燕红均未作陈述。 本院查明，本院在执行申请执行人陈鑫与被执行人严仁兴、刘燕红民间借贷纠纷一案中，于2018年3月20日作出（2018）闽0111执363号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人严仁兴、刘燕红应当履行义务部分的财产。后本院向福州市晋安区房屋征收工程处送达（2018）闽0111执363号执行裁定书和协助通知书，要求该单位协助执行下列项目：一、冻结被执行人严仁兴、刘燕红坐落于福州市晋安区××镇××村××号的拆迁安置房、拆迁补偿款等相关拆迁权益；二、拆迁安置房具备办理产权登记时，不予提供办理产权的相关材料；三、提取以上第一项冻结款项（上限300000元）汇入本院账户。后案外人郑忠上以与被执行人严仁兴就1002单元房屋签订有买卖合同，并已占有使用该房屋为由提起本案异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”，本案中，案外人主张其与被执行人严仁兴就1002单元房屋签订有买卖合同，并已占有使用该房屋，不足以证明其系1002单元房屋的权利人，其据此主张排除对该房屋的执行，缺乏依据。其次，案外人未提供证据证明1002单元房屋已登记至被执行人名下，不符合前述司法解释第二十八条关于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的规定，案外人主张依据该司法解释规定排除执行，亦缺乏依据。综上，案外人的异议请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人郑忠上的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈华柱 审判员  黄 芳 审判员  苏俊宇 二〇二〇年十月十日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断； （二）未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。