江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0321民初8238号原告：刘斌（反诉被告），男，1980年11月25日出生，汉族，个体工商户，住湖南省隆回县，法律文书送达地址江苏省徐州云龙区法院南隔壁觉悟律所刘民代收。委托诉讼代理人：刘民，江苏觉悟律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂新尚，江苏觉悟律师事务所律师。被告：胡友帅（反诉原告），男，1992年12月22日出生，汉族，个体，户籍地江苏省丰县，法律文书送达地址为丰县。被告：王艺洁（反诉原告），女，1993年6月26日出生，汉族，个体工商户，户籍地江苏省丰县，法律文书送达地址为丰县。二被告共同委托诉讼代理人：李玲，江苏中阳律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：韩静，江苏中阳律师事务所实习律师。原告刘斌与被告胡友帅、王艺洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，于2020年7月21日、2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告刘斌的委托诉讼代理人刘民，被告胡友帅、王艺洁及其共同委托诉讼代理人李玲、韩静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘斌向本院提出诉讼请求：1.两被告偿还欠款27万元，并支付违约金（利息按照每天总欠款百分之二的利息给付原告违约金，从出具欠条之日起计算至实际支付之日）；2.两被告支付律师费22000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月14日,被告胡友帅、王艺洁因购买原告刘斌位于丰县产，尚欠购房款27万元整，双方约定2019年10月10日还清。双方约定，如有违约，欠款方按照每天总欠款百分之二的利息给付刘斌违约金，从出具欠条之日算起，并且赔偿损失包括不限于律师费、诉讼费、误工费、交通费并承担法律责任。被告未履行约定，故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告胡友帅、王艺洁共同辩称，原被告之间于2019年6月13日签订的《房屋买卖合同无效》。该合同是原告以欺诈手段，使被告在违背真实意思的情况下实施的，被告已提出撤销涉案合同之诉。被告认为，该合同是在原告以欺诈手段，违背被告的真实意思的情况下订立的，属于应撤销的合同。被告胡友帅、王艺洁向本院提出反诉请求：1.撤销胡友帅、王艺洁与刘斌签订的《房屋买卖合同书》；2.返还购房款253万元及税费27万元，合计280万元。反诉的事实和理由：2019年6月12日，被告在58同城上看到一侧“海澜之家旗下爱居兔品牌转让为标题的信息，内容附有六个图片，发布人为刘先生，联系电话153××******”的售房广告，因被告系服装经营者，故电话联系了刘先生，刘先生反复告诉转让的是爱居兔名下的整体店面。经与发布者协商转让费为280万元。双方约定2019年6月13日办理房屋过户手续，由于被告对房屋过户程序不了解，找到阳光房产中介公司，委托办理过户事宜。被告当天下午按照原告指示偿还了其在民丰银行的贷款150万元作为预付房款。过户时，被告为了避免与租户发生争议确保顺利收回房屋，少支付27万元。过户时原告及相关部门也没有告诉被告房产证上的编号所对应的的房子。6月15日，原被告共同去承租人周先生办公室，周先生告诉被告所买到的房屋只是爱居兔其中的一间。被告就质问原告，要求终止交易，并提出报警交给派出所处理。原告随之离开。反诉人认为,根据《合同法》第54条规定，该合同是在被反诉人以欺诈手段，违背反诉人的真实意思的情况下订立的，造成反诉人重大误解，属于撤销范围。刘斌对胡友帅、王艺洁的反诉辩称，1.反诉被告没有实施任何欺诈行为，反诉被告以网络公示的形式进行发布信息，反诉原告对反诉被告出售房屋的状况是明知的；2.双方签订房屋买卖合同，在该合同中，房屋的房号等相关信息，双方进行了明确约定;3.反诉原告在答辩中陈述了该房系反诉被告通过司法拍卖程序获得的，司法拍卖的信息是公开的，反诉原告获知反诉被告系通过司法拍卖竞拍的房屋，反诉原告对司法拍卖的信息，对诉中的房屋的状况也应当是了解的；4.过户时，反诉原告对该房屋的状况应当是了解的，反诉原告对当地人脉状况的情况和了解，一天就进行完了过户，没有人去隐瞒反诉原告；5.反诉原告出具了欠条，欠条中明确房产证号和金额，明确了双方的权利义务；6.反诉原告说不知道如何过户，找到了房屋中介，反诉原告可以通过具有专业知识的中介了解房屋情况。综上，反诉原告的诉请没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据对当事人无异议的证据和本院认定的证据，结合当事人陈述，本院查明如下事实:2019年6月13日，原告刘斌（甲方）与被告王艺洁（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，居间方为丰县风光地产，该居间方是被告胡友帅找的房产中介公司，合同约定甲方自愿将座落在江苏省徐州市丰县华帝第一街区36-1-105、205商铺的房屋出售给乙方；乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，同时甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状况一致，遂同甲方协定房产实际成交价格为280万元。合同还约定，甲方系上述房产产权人本人，上述房产建筑面积201.51平方米，土地使用面积46.3平方米。其他备注有：不动产权证书苏（2019）丰县不动产权第0001692号。还备注有：1.甲乙双方自愿放弃资金监管政府部门，自行付款及过户流程；2.甲乙双方协商签订本合同当日乙方向甲方付定金伍拾万元，及解押款壹佰万元，共计壹佰伍拾万元，剩余壹佰叁拾万元，双方办理交税过户时付予甲方。2019年6月14日，被告胡友帅、王艺洁向原告出具欠条一份，载明：胡友帅、王艺洁夫妇今欠刘斌购房款尾款贰拾柒万元，此欠款为胡友帅、王艺洁夫妇购买刘斌位于丰县，房产证号：32××05商铺的欠款（注：此房总款为280万元整），已付253万元整，还欠27万元整，双方约定此欠款2019年10月10日还清。如有违约，欠款方愿按每天总欠款的2%的利息付给刘斌违约金，从出具欠条之日算起，并且赔偿损失，包括但不限于律师费、诉讼费、误工费、交通费，并承担法律责任。欠款人处由胡友帅、王艺洁签字按捺指印。该欠条上还备注有附加说明：1.欠款人如在2019年6月16日前还清贰拾万元，视为27万元还清，此欠据作废；2.债权人保证在欠款人还清前约见租客，保证无转让费，按时于2020年11月可收回房子自动处置，如不能，欠款人可拒绝还款。当天，涉案房屋办理过户手续，涉案房屋由原告变更为被告王艺洁所有，后于2020年5月7日涉案房屋又登记变更为被告胡友帅、王艺洁共同共有。原告庭审中提供其与胡友帅的通话记录，证明胡友帅在原告起诉后，主动与原告联系愿意还款。通话时间为2019年10月23日19时53分，其中通话内容为,胡友帅：“你现在什么时候过来啊”，刘斌：“不是，你叫我们过去目的是什么啊”，胡友帅：“目的就是咱们商量一下，咱们这个钱怎么还，还给你就是了，不多，就是今天周三，明天周四周五，银行上班也方便，你明天不来，周六周天过来不方便”。胡友帅：“我的意思就是有些事情咱们在电话是说不清楚的，我6月15号就说了，你回来，把欠条带着，咱们把事情说清楚，欠你多少钱我还你多少钱”。胡友帅：“我是想从6月15日我就很忙，你过来咱们把事当面把事情房子，包楼梯，我们看一下这个楼梯到底划分给谁，对吧？我和这边工作还是有纠纷的”。被告胡友帅对以上通话记录的真实性予以认可，但对证明目的不认可，辩称打电话是想让原告来丰县，目的是诱导原告来丰县接受公安的处理，通话内容不是被告的真实意思表示。另，原告还提供其与江苏觉悟律师事务所签订的委托代理合同，及律师代理费22000元的发票。被告庭审中，提供了58同城有关涉案信息的截图，截图上显示“周二，6月12日[6图]海澜之家旗下爱居兔女装品牌-丰县商铺租售/生意转让-徐州58同城”，其中有一张带有“EICHIT00爱居兔”门口的商铺照片，被告还提供了其与原告刘斌（电话号码为153××******）的短信记录，及录像录音等证据，其中录像里没有原告的声音，录音也不是与原告的录音。被告庭审中还陈述“约见了租客，还没有谈到转让费，不知道有没有转让费”。本案的争议焦点为：1.原告在出卖涉案房屋时是否存在欺诈行为？买受人是否具有重大误解的行为？2.如果双方存在争议焦点1中的行为，作为反诉原告要求反诉被告撤销合同及返还购房款、税款能否予以支持？如果双方不存在争议焦点1中的行为，本诉原告要求被告支付欠款及违约金能否得到支持？本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定诚实信用地全面履行自己的义务。胡友帅、王艺洁以刘斌对涉案房屋进行虚假宣传，隐瞒商铺具体几间屋，刘斌构成欺诈，使胡友帅、王艺洁构成重大误解为由要求解除合同，返还已付房款及税款的反诉请求。本院对此认为，根据合同法规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式,承诺生效时合同成立。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。本案中，原被告在签订房屋买卖合同前，原告或者其委托的人在58同城上发出的带有爱居兔门口的商铺照片及文字说明，反映了拟出售房屋的位置、联系人电话信息，并无房屋面积、价格、间数等房屋具体信息，及表明知悉广告的不特定人承诺即受该意思表示约束，而是通过发布售房广告希望他人向自己发出要购房的意思表示，属于要约邀请，并非要约，基于此，并不能得出原告发出的拟售房广告存在欺诈的结论。刘斌与胡友帅、王艺洁签订《房屋买卖合同书》时，胡友帅、王艺洁专门找了具有房屋买卖知识和了解房屋状况的中介公司，合同也已明确载明商铺的建筑面积、价款、地址及门牌号，刘斌亦已将涉案商铺的房产证交予胡友帅、王艺洁，房产证上明确载明涉案商铺地产平面图，且涉案商铺的所有信息均可在相应房产主管部门查询获悉，涉案商铺目前也在正常开放营业中，该商铺所有信息均处于公开状态，胡友帅、王艺洁只需要尽一般注意义务即可获取，故作为购买商铺进行投资的投资主体胡友帅、王艺洁应存在合理的审慎义务，对投资标的物基本情况自行进行核实，因此胡友帅、王艺洁主张刘斌故意隐瞒涉案商铺的真实信息，诱使其做出错误的意思表示，刘斌的行为构成欺诈的理由不成立。故，胡友帅、王艺洁不构成法律上的重大误解，对胡友帅、王艺洁的反诉请求，本院不予支持。对于刘斌主张胡友帅、王艺洁偿还欠款27万元，并支付违约金（利息按照每天总欠款的百分之二的利息给付刘斌违约金，从2019年6月14日起计算至实际付清止）的诉讼请求，因欠条上双方明确约定“债权人保证在欠款人还款前约见租客，保证无转让费，按时于2020年11月可收回房子自由处置，如不能，欠款人可拒绝还款”，上述约定的目的在于防范涉案房屋具有转让费导致买房人权利负担，原告作为出售人对于有无转让费负有举证责任，在其未提供证据证明无转让费前，要求被告支付该27万元，付款的附件条件未成就，本院在本案中不予支持。刘斌可待付款条件成就时，另行主张权利。对于刘斌主张的律师费，因付款条件未成就，对原告该请求本院亦不予处理。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条,《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第五十四条规定,判决如下:一、驳回原告刘斌的诉讼请求；二、驳回反诉原告胡友帅、王艺洁的反诉请求。本诉案件受理费5680元，由原告刘斌负担；反诉案件受理费14600元，由反诉原告胡友帅、王艺洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  周洪林人民陪审员  屈云飞人民陪审员  王刘景二〇二〇年十月二十九日法官 助理  魏丹丹书 记 员  王天恩