广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1627号上诉人（原审被告）：广东南电建设集团有限公司。住所地：广东省清远市清城区连江路**城市花园新四村**楼****(仅限办公)。法定代表人：黄汝彬，总经理。委托诉讼代理人：向雪清，广东平正信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤素芬，广东平正信诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王春生，男，1968年1月5日出生，汉族，住广东省湛江市，公民身份号码：xx。上诉人广东南电建设集团有限公司（以下简称为“南电公司”）因与被上诉人王春生房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人南电公司的委托诉讼代理人向雪清、汤素芬，被上诉人王春生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南电公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判驳回王春生的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由王春生承担。事实和理由：一审判决既然已认为“以上收据虽系王春生单方制作。但系王春生收取南电公司房租后开出交由南电公司收执的收款收据凭证第一联存根”，但又以“南电公司主张双方房租一直都是按800元/月计付。但没有提交王春生收取其房租后开具交由其收执的收款凭证与王春生所提交的收款收据凭证第一联存根不一的相应证据证明”为由，采信王春生主张双方协商2016年4月1日至2017年3月31日止租金是按2000元/月计付这一事实。一审法院将王春生单方开出的收款收据凭证的第一联存根，片面理解为王春生已将该收款凭证交付给南电公司收执，并将该收款凭证作为双方协商变更租金的依据，认定事实不清楚、证据不充分。理由如下：一、原租赁合同期满后，南电公司继续使用租赁物，且王春生没有提出异议，原租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期，租金应按原合同约定的800元/月计算。合同期满后，南电公司继续使用租赁房屋，且王春生没有提出异议，双方之间形成不定期房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方之间原来租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期，即原合同约定的月租金800元继续有效。事实上，南电公司与王春生也是按照原合同履行，南电公司每月支付租金800元。二、王春生应对其两次提出与南电公司协商变更租金收费标准的主张承担举证证明责任，不能提供证据的，应承担举证不能的不利后果。首先，王春生主张从2014年5月至2015年1月，双方协商租金按1500元/月计算；从2015年2月起，双方协商租金按2000元/月计算。王春生对于南电公司与其两次协商变更租金的主张，除了其单方制作的收款收据外，并无任何证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由王春生就其向南电公司提出变更租金，且南电公司同意变更进行举证，而涉案租金收据是王春生单方书写、掌控和留存的，该证据如王春生不能提供证据证明已经送达给南电公司并经南电公司确认，对南电公司不发生法律效力，更不能以此作为王春生主张两次与南电公司协商变更租金收费标准的依据。其次，王春生提供的“支付证明书”，科目是东海中低压配网工程，出具日期是2017年3月15日，其中事由载明“银行转账支付王春生东海中低压配网工程项目部2016年4月1日至2017年3月31日共12个月房租费”，收款人和经手人处落款“王春生”。该支付证明书既不能证明付款人和收款人，更不能证明2016年4月1日至2017年3月31日止租金2000元/月，而且公司转账时间是2017年3月22日,是为了结清欠付的租金24000元。在南电公司未向王春生转账时，其已经能够未卜先知南电公司要转账支付，这说明，王春生曾就解除租赁合同和结清拖欠租金情况事先告知南电公司。最后，既然王春生主张租金曾进行两次变更，则应当由其就租金两次调整且南电公司确认的情况以及收取租金情况进行举证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，王春生作为收取租金一方当事人，如不能提供证据证明双方已经协商并变更了原合同约定，且不能提供证据证明2014年3月至2016年4月租金收取情况，应推定原合同继续有效，原合同约定的每月租金800元对合同双方当事人仍具有法律约束力。三、涉案房屋租金增幅150%，不符合交易习惯，更不符合逻辑推理和日常生活经验。王春生作为房屋出租人，应承担更多的举证责任。涉案房屋租金在2014年是800元/月，在2016年房屋租金已升高至2000元/月，增幅150%，远远高于涉案房屋周边地区的房屋租赁价格，这并不符合市场交易习惯，更不符合逻辑推理和日常生活经验。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，王春生作为房屋出租人，应承担更多的举证责任。综上，一审判决认定双方协议2016年4月14日至2017年3月31日租金按2000元/月计付，南电公司应以每月租金2000元支付2017年4月至2019年9月的租金，属认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院查清事实，依法撤销一审判决，改判驳回王春生的诉讼请求。王春生答辩称：王春生只是将其中一个房间出租给南电公司，但是南电公司将其物品放在其他房间里面，占用了王春生的地方，故王春生增加租金是合理的。王春生向一审法院起诉请求：1.解除王春生与南电公司的房屋租赁合同；2.南电公司腾空房屋将房屋交回王春生；3.南电公司支付自2017年4月起暂计至2019年9月止共计29个月租金58000元；4.案件一切诉讼费用均由南电公司负担。一审法院查明事实：南电公司原名称为“广东南电建设工程有限公司”。2018年1月29日，经清远市清城区工商行政管理局核准更名为“广东南电建设集团有限公司”。2013年12月1日，王春生作为甲方与南电公司作为乙方签订了一份《房屋出租协议》。协议约定：王春生将位于xx的房屋（三楼四房一厅和首层一间16平方米、40平方米的平房及空地）租给乙方作为工程施工项目部使用，租赁期间四个月，自2013年12月1日起至2014年3月1日止，租金按800元/月计算。租赁期满后，南电公司继续使用王春生房屋，但双方没有再签订合同。2019年8月23日，王春生向一审法院起诉。在诉讼中，王春生主张2014年5月至2015年1月，双方协商租金按1500元/月计算。2015年2月起，双方协商租金按2000元/月计算。南电公司则主张双方一直是按800元/月支付租金。另查，南电公司给王春生支付租金至2017年3月31日。在诉讼中，经现场勘验，涉案租赁房屋三楼四房一厅未见有物品堆放，首层一间16平方米、40平方米的平房内及空地上存放有大量的电线、电缆、电箱及号牌粤RL**小车一辆。一审法院认为：在原案中，根据双方诉、辩意见，双方当事人争议的焦点问题是：一、2017年3月31日后，双方的租赁合同是否终止。二、2016年4月1日起至2017年3月31日止租金是否是按2000元/月计付？一、关于2017年3月31日后，双方的租赁合同是否终止的问题。在本案中，双方于2013年12月1日签订的《房屋出租协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。其中，合同约定的租赁期限为四个月，从2013年12月1日起至2014年3月1日止。合同期满后，南电公司继续使用租赁物，王春生没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在本案中，南电公司主张2017年3月22日口头通知王春生终止了租赁合同并将租赁房屋腾空交回王春生，王春生对此否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”、第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，南电公司应当就合同是否终止和是否履行返还租赁物的义务进行举证，但南电公司未能就合同终止和履行了返还租赁物的义务举证，应承担举证不能的不利后果。在本案中，从现场勘验结果来看，涉案租赁房屋首层一间16平方米、40平方米的平房内及空地上存放有大量的电线、电缆、电箱等物品，故一审法院认定南电公司至今尚未与王春生终止房屋租赁合同，将房屋腾空交回王春生。二、关于2016年4月1日起至2017年3月31日止租金是否是按2000元/月计付的问题。在本案中，从王春生提交的收款收据来看，2014年5月至2015年1月，租金为1500元/月。2015年2月起，租金为2000元/月。以上收据虽系王春生单方制作。但系王春生收取南电公司屋租后开出交由南电公司收执的收款收据凭证的第一联存根。在本案中，南电公司主张双方屋租一直都是按800元/月计付。但没有提交王春生收取其屋租后开具交由其收执的收款凭证与王春生所提交的收款收据凭证第一联存根不一的相应证据证明。故一审法院对王春生主张经双方协商2016年4月1日起至2017年3月31日止租金是按2000元/月计付这一事实予以采信。在本案中，南电公司自2017年4月后未支付租金，虽经王春生催告至今未付，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金…”之规定，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，对王春生请求解除与南电公司于2013年12月1日签订的《房屋出租协议》，将租赁房屋腾空交回给王春生及支付自2017年4月起至2019年9月止共计29个月租金58000元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款、第六十四条之规定，判决：一、解除王春生与广东南电建设集团有限公司于2013年12月1日签订的《房屋出租协议》；二、广东南电建设集团有限公司应于判决发生法律效力之日起15日内将租赁的东海东山镇北山路口东侧的房屋(三楼四房一厅和首层一间16平方米、40平方米的平房及空地)腾空交还王春生；三、广东南电建设集团有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内支付拖欠王春生的2017年4月至2019年9月份共29个月的租金58000元(按每月2000元计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由广东南电建设集团有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人南电公司的上诉理由和被上诉人王春生的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于涉案《房屋出租协议》是否已于2017年3月22日解除的问题。王春生与南电公司于2013年12月1日签订的《房屋出租协议》约定租期为4个月，即2013年12月1日至2014年3月1日止。租期届满后，南电公司继续使用涉案租赁物，王春生对此并没有提出异议，并收取南电公司交纳的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，涉案《房屋出租协议》继续有效，但租赁期限为不定期。南电公司主张涉案《房屋出租协议》已于2017年3月22日解除，且涉案租赁物已交回给王春生，涉案租赁物上存放的物品不是南电公司的。但南电公司的住所地在清远市，经营电力设施承装类等业务。而在涉案房屋及空地上堆放的是大量电线、电缆、电箱及车牌归属地为清远市的小车一辆，故该些物品属于南电公司具有高度可能性。而且南电公司没有提供证据证明涉案租赁协议已于2017年3月22日解除，也没有提供证据证明其已将租赁物返还王春生。因此，南电公司上述主张的依据不足，本院不予支持。二、关于南电公司应否将涉案租赁物腾空返还给王春生的问题。双方当事人对解除涉案《房屋出租协议》均无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，王春生主张南电公司腾空并返还涉案租赁物合法有据，本院予以支持。南电公司主张其已经将涉案租赁物交回给王春生，缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于南电公司承租涉案租赁物的租金金额的认定问题。涉案《房屋出租协议》约定，南电公司承租王春生位于东海东山镇北山路口东侧的房屋（三楼四房一厅和首层一间16平方米、40平方米的平房及空地），租期至2014年3月1日止，租金按800元/月计算。租赁期间届满后，南电公司继续使用涉案租赁物。王春生主张经双方协商曾两次变更租金计算标准，自2015年2月起变更为2000元/月，并提交了收款收据、支付证明单及银行转账记录予以证明。南电公司对此予以否认，主张双方未曾协商变更租金计算标准。在日常生活中，承租人向出租人缴纳租金后，出租人会向承租人出具收款收据。因此，在双方均确认南电公司有时是通过现金支付租金的情况下，即使王春生提交的收款收据是其本人制作的，是收款收据的第一联存根，但王春生已经初步举证证明双方在2015年2月协商变更租金为2000元/月。南电公司否认王春生举证证明的事实，应举证予以反驳。但南电公司没有提交证据证明其公司一直按照800元/月支付租金，应承担举证不能的不利后果。一审判决认定南电公司应按2000元/月的租金标准向王春生支付拖欠的租金并无不当。综上所述，南电公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人广东南电建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年十月二十三日法官助理 邱诗婷书 记 员 谢卓凡附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。