广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1122号上诉人（原审原告）:潘昌远，男，汉族，1981年11月20日出生，住所地：广东省平远县***********。委托诉讼代理人：陈思玮，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳玮，广东客中梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王某1，男，汉族，1983年5月8日出生，住所地：广东省平远县*************。原审原告：王奕辉，男，汉族，1981年2月25日出生，住所地：广东省平远县*******。原审第三人：姚健辉，男，汉族，1998年4月15日出生，住所地：广东省平远县*********。上诉人潘昌远因与被上诉人王某1、原审原告王奕辉、原审第三人姚健辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2020）粤1426民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人潘昌远及其委托诉讼代理人李佳玮，被上诉人王某1，原审第三人姚健辉到庭参加诉讼。原审原告王奕辉经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘昌远上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间存在真实合法有效的房屋买卖合同关系，一审法院认为上诉人未足额向被上诉人付清购房款属于认定事实错误。虽然根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第三条中约定“乙方在本合同签订之日起一次性全款支付给甲方人民币全款陆(小写：￥全款690000.00元)”，但是此份《房屋买卖合同》是上诉人从网上下载的模版合同，没有修改就直接使用。考虑到购房款总额不是一笔小数目，上诉人不可能在房屋未过户之前就将购房款一次性全额支付给被上诉人，除此之外被上诉人向上诉人表示其征信记录有问题，并向上诉人出示了征信报告，故上诉人与被上诉人协商决定，双方通过微信和支付宝转账的方式支付购房款，但是因为微信和支付宝每日转账有限额，故购房款只能分笔支付，每次由被上诉人向上诉人提出付款请求，上诉人就通过支付宝转账的方式向被上诉人支付购房款，这一点被上诉人出具给上诉人的《授权委托书》亦可印证。二、上诉人提供的证据已经达到高度盖然性的民事诉讼证据证明标准，一审法院认定上诉人承担举证不能的后果属于适用法律错误。上诉人和原审原告王奕辉的妻子余运娣的支付宝转账给被上诉人王某1和原审第三人姚健辉的款项确为购房款，上诉人一审亦提供了交易流水证明，结合《授权委托书》可以得出该交易流水是已履行足额支付购房款义务的有效凭证。对于上诉人与被上诉人之间的其他经济往来，上诉人已说明与被上诉人之间不存在合伙关系，通过微信转账支付的款项是向被上诉人的借款，是与本案无关的经济往来，这点从《借款合同》的金额为“600000元”而非本案《房屋买卖合同》的金额“690000元”亦可印证。退一步而言，即使是上诉人自己的支付宝转账和微信转账的总额，亦达到了约定的房价金额。而支付宝转账总额与约定的房价不一致，是因其中包含办证、茶水等费用，且上诉人与被上诉人并未进行具体的结算。故一审法院认定上诉人、原审原告与被上诉人之间有其他经济往来，所以通过支付宝支付的款项不认定为购房款属于认定事实不清，上诉人已通过举证证明和合理解释使证据达到了高度盖然性的程度，故法院应对此款项作出确切认定。综上所述，因上诉人与被上诉人之间口头约定了分笔付款的交易方式，故不能用房屋买卖的日常习惯来认定上诉人并未足额支付购房款，上诉人对与被上诉人的经济往来已作出了合理解释，且已提供证据证明向被上诉人支付了与购房款总额相当的款项，该款项就是涉案购房款，故在《房屋买卖合同》有效且上诉人已履行支付购房款的情况下，被上诉人不履行房屋过户和交付义务，属于严重违约，请求支持上诉人的上诉请求。王某1辩称，在坚持原审答辩意见、举证质证意见和庭审意见的基础上，针对上诉人的上诉意见补充答辩如下：第一，上诉人称约定为一次性付款是因为合同是打印模板，没有修改，这正好说明合同是由上诉人自行提供，是否修改也由上诉人决定。如果上诉人认为其无法一次性支付清楚购房款，完全可以与被上诉人约定分期付款，网上同样也有分期付款的合同模板。第二，即使是分期付款，也不可能离谱的分期成小至一百元，大至上千元的多次转账，且此期间还有被上诉人给上诉人转账，据不完全统计和上诉人自行提供的证据可见，上诉人转账给被上诉人的金额也远不止合同约定房款金额。第三，关于征信报告问题，上诉人曾告知被上诉人征信报告可以修改，因被上诉人确实因征信有问题，基于对上诉人的信任，就把征信报告给了上诉人，这点可从被上诉人补充提交的证据聊天记录予以证实。再者，征信报告问题也与付款方式无关，即使被上诉人征信报告有问题，也不影响上诉人一次性支付房款。同时，纵使微信和支付宝转账金额有限，如是正常房屋交易款项上诉人可在当天以最高限额转账，而也不是以同一天内多笔不同金额转账的方式进行支付。上诉人所述完全不符合正常交易习惯。第四，王奕辉作为共同原告，对一审判决未提出上诉，可见王奕辉认可一审判决认定的事实和裁判内容，这也足以推翻上诉人的所有上诉理由。综合原审和上述答辩意见可见，上诉人完全是作虚假陈述，提请法庭注意，根据最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定，对当事人法庭上作虚假陈述的，可对相关当事人作出罚款拘留等处罚措施。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原审判决。姚健辉述称，服从一审判决，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。王奕辉未陈述意见。潘昌远、王奕辉向一审法院起诉请求：一、判令被告履行房屋买卖合同的义务，将坐落于广东省平远县*******************的房屋过户并交付给两原告；二、判令被告支付逾期办理房屋过户手续的违约金人民币276000元（从2018年9月20日起暂计至2020年5月20日，从2020年5月21日起至实际交付之日，以690000元为基数，按月息2%继续计算）；三、案件受理费、财产保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告潘昌远、王奕辉与被告王某1三人系同学关系，被告王某1与第三人姚健辉是朋友关系。2018年5月20日原告王奕辉、潘昌远作为乙方（购买方）与被告王某1作为甲方（出卖方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同内容如下：“第一条基本情况。1、甲方自愿将以下房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下：（1）该房屋坐落于大柘镇平城花园，建筑面积为154.03平方米；套内建筑面积137.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.4平方米；产权清晰，无其他任何经济纠纷。（2）该房屋所有权证证号为A-00009541。（3）该房屋平面图及其四至见房产证；2、附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝等其他设施、设备，将随该房屋一并转让，且转让价格已包含在上述房屋的价款中，乙方不再另行支付价款；3、该房屋占用范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让。第二条保证。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在房屋过户前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。第三条房价款与付款方式。1、甲、乙双方经协商一致，上述房屋（包含第一条第二款列明的配套设施等）总房价款为陆拾玖萬元整（小写：￥690000元）。2、支付方式、支付时间。（1）甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日起一次性全款支付给甲方人民币全款陆拾玖萬元整（小写：￥全款690000元）。第四条、交付期限。1、甲、乙方双方同意，甲方自合同签订之日起90天内应于房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕后正式交付该房屋，甲方保证正式交付给乙方的房屋为空房。2、甲、乙双方应于房屋正式交付乙方后90日内向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。3、甲、乙双方应于合同签订生效之日起30日内将其落户于该房屋的户籍关系迁出。4、办理以上手续应当缴纳的相关费用，由甲、乙方双方按国家规定各自承担。5、甲方未按规定履行以上义务的，则按本合同约定承担违约责任。第五条违约责任。1、在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其他文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予以协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。2、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在3个月内按月息3%利率计算；自第4个月起，月利息则按3%利率计算。逾期超过2个月，则视为甲方不履行本合同，甲方需要按照购房总额的双倍赔偿给乙方。3、因甲方违约，造成乙方为维护合法权益等产生的其他一切费用（差旅费、诉讼费、律师费等）均有甲方承担，乙方无须另行举证。第六条其他。1、该房屋正式交付前，甲方应结清物业管理、水、电燃气、有线电视、通讯等相关杂费。2、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。3、甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。4、本合同一式2份。其中甲方留执1份，乙方留执1份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。5、本合同自甲乙双方签订之日起生效。”甲方落款签名王某1，乙方落款签名潘昌远，同时均注有联系电话和签约日期。同日，被告王某1向原告出具了一份《授权委托书》，具体内容如下：“本人王某1身份证号码：441************65X，联系电话：137*****672，在2018年5月20日与潘昌远身份证号码：441************932联系电话：139*****316，签订房屋买卖合同，现授权收款账户如下：①王某1通过手机实名认证的支付宝账户和微信账户；②姚健辉通过手机实名认证的支付账户和微信账户为收款账户，本人王某1已通过微信名片方式推荐姚健辉微信号。授权人：王某1，2018年5月20日”。在授权委托书的下面还注有如下内容“本人潘昌远，身份证号码：441************932，联系电话：139*****316，承诺会以本人实名认证的微信号码和支付宝账户转账给王某1指定的（即王某1本人和其指定人姚健辉的微信账户和支付宝账户）账户转款，其他账户不会直接转款。”两原告认为，原告在支付了足额的购房款后，被告未履行房屋过户和交付义务，遂起诉至一审法院并提出上述诉讼请求。2020年6月9日，两原告向一审法院提交了《诉讼财产保全申请书》，申请查封被告所有的坐落于平远县*******************（不动产权证号：粤房地权证平远县字号）。2020年6月15日，一审法院作出（2020）粤1426民初496号民事裁定书裁定查封上述房屋。此外，据被告确认，涉案房屋为按揭房，目前仍在抵押状态。2020年7月10日，原告向一审法院提交了《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：一、判令被告返还两原告已支付的购房款703026元；二、判令被告支付违约金人民币276000元（从2018年9月20日起暂计至2020年5月20日，从2020年5月21日起至全部购房款返还之日止，以690000元为基数，按月息2%继续计算）；三、案件受理费、财产保全费由被告承担。但第二次开庭时，两原告又明确表示不再变更诉讼请求，以起诉状的诉讼请求为准。另查明，2019年6月18日，两原告以共同出资给被告王某1及第三人姚健辉从事民间放贷收息期间受到诈骗，遂向平远县公安局大柘镇派出所报案，并提供了微信、支付宝支付交易明细证明、《借款合同》等材料。该《借款合同》载明有被告王某1向原告潘昌远、王奕辉借款人民币600000元整，并以其平城花园12栋704房作抵押，借款合同签约日期为2018年9月24日。在公安机关的询问笔录中，两原告均陈述出资放贷款是通过微信、支付宝转账给被告王某1和第三人姚健辉。一审法院认为，本案争议焦点为：原告王奕辉的主体资格问题；本案涉案《房屋买卖合同》是否有效问题；原告是否已足额向被告付清购房款及诉讼请求能否得到支持问题。关于原告王奕辉的主体资格问题。虽本案涉案《房屋买卖合同》落款并无原告王奕辉签名，但两原告均确认是共同向被告购买房屋并签订《房屋买卖合同》。而被告在庭审中亦陈述在签订《房屋买卖合同》时原告王奕辉在购买人处加签名，其并无阻止，且在签订《房屋买卖合同》时原告潘昌远让其留开一个空格给王奕辉，其也清楚。据此，可以认定原告王奕辉是本案涉案《房屋买卖合同》的相对人，具有主体资格。关于本案涉案《房屋买卖合同》是否有效问题。本案中虽被告提出原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，双方实际是合伙关系，《房屋买卖合同》签订是用于担保，且签订的时间并非2018年5月20日，而是2018年9月。经查，被告提供原、被告及第三人之间的聊天记录和转账记录仅能证明原、被告及第三人之间有其他经济往来的事实，该证据并未提及本案涉案《房屋买卖合同》是为上述四人之间的经济往来用作担保而签订。而复印房产证也并不必然发生签订《房屋买卖合同》，即复印房产证的时间不足于证明与签订《房屋买卖合同》时间可认为是相对应的签订日期。被告也未提供其他证据证明有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效情形。而原告与被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方经过协商，在自愿情况下签订，体现的是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，因此本案涉案《房屋买卖合同》应属有效。故对被告提出上述的抗辩意见，证据不足，理由不充分，不予采纳。关于原告是否已足额向被告付清购房款及诉讼请求能否得到支持问题。依据涉案房屋买卖合同第三条房价款与付款方式第2项支付方式、支付时间约定“（1）甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日起一次性全款支付给甲方人民币690000元整。”第四条交付期限第1项约定“甲、乙双方同意，甲方自合同签订之日起90天内应于房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕后正式交付该房屋。”依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务，原告作为购买方按照合同的约定应先支付购房款后方可向被告主张履行房屋过户和交付的权利。本案中，被告称原告未按《房屋买卖合同》约定向其支付过购房款，原告提供拟证明支付房款的支付宝交易流水是原、被告及第三人之间其他经济关系发生的，并提供了其本人和第三人姚健辉的微信交易流水及微信聊天记录予以证明。两原告则陈述在双方签订了《房屋买卖合同》后，原、被告之间另行口头约定付款方式，两原告通过支付宝分多次向被告王某1和第三人姚健辉转账共计703026元即为另行约定向被告支付的购房款，但原告未提供证据证明原、被告签订《房屋买卖合同》后有另行口头约定支付购房款方式，被告亦予以否认。一审法院认为，原告虽提交了《房屋买卖合同》和潘昌远支付宝及余运娣支付宝交易流水，但该交易流水无法确认是向被告支付购房款的有效凭证，且根据被告提交的证据和一审法院调取的公安案卷，原告潘昌远、王奕辉和被告王某1，第三人姚健辉四人确存在其他经济往来，原告提交的证据不能全面反映并充分说明原告已依约完成了支付购房款的义务。在原、被告及第三人之间存在大量密切频繁的经济往来账目关系的前提条件下，被告否认原告已支付购房款并对双方往来经济账目作出合理解释，该解释与第三人姚健辉及两原告在公安机关陈述也能相一致的情况下，而两原告无法进一步提供证据证明其主张，根据高度盖然性的民事诉讼证据证明标准，原告应承担举证不能的后果。此外，本案作为房屋买卖合同纠纷，原告向被告支付购房款的次数多达上百次，且支付数额从100元至18880元大小不一，总额亦跟《房屋买卖合同》约定的房价不一致。另，原告与被告于2018年5月20日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将房屋卖给两原告。但依据原告王奕辉向公安机关提供的两原告与被告于2018年9月24日签订的《借款合同》中，被告又以本案涉案房屋作抵押向两原告借款人民币600000元。原、被告及第三人之间的转款往来、支付方式、签订《借款合同》等行为方式，均不符合房屋买卖的日常交易习惯和常理，也不符合本案涉案《房屋买卖合同》的付款方式约定。综上，根据现有证据无法证明原告确已履行了向被告足额支付了购房款的义务，故两原告的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告潘昌远、王奕辉的全部诉讼请求。案件受理费5440元，依法减半收取2720元（原告已预交），保全费5000元（原告已预交），由原告潘昌远、王奕辉负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案处理意见如下：涉案《房屋买卖合同》第三条房价款与付款方式第2项支付方式、支付时间约定“（1）甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日起一次性全款支付给甲方人民币690000元整。”据双方提交的证据和一审法院调取的公安案卷，可认定潘昌远、王奕辉和王某1、姚健辉之间存在放贷行为,即由潘昌远、王奕辉出资，将款项付给王某1、姚健辉，再由王某1、姚健辉出借给他人，从中赚取利息。潘昌远、王奕辉支付给王某1、姚健辉的款项次数多达上百次，时间长达半年之久，数额从100元至18880元大小不一，总额达100多万元，潘昌远主张支付购房款的方式和次数有违常理。现有证据无法证实潘昌远已支付给王某1购房款703026元，其应承担举证不能的法律后果。双方《房屋买卖合同》约定潘昌远在本合同签订之日起一次性全款支付给王某1690000元，王某1自合同签订之日起90天内办理房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，判决驳回潘昌远、王奕辉的诉讼请求并无不当。至于双方之间的其他关系可另行处理。综上，潘昌远的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5440元（已由上诉人潘昌远预交），由上诉人潘昌远负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年九月三十日法官助理 黄 可书 记 员 曾 梅