广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9887号原告：林胜贤，男，1978年4月1日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：唐美珍，广东木棉律师事务所律师。被告：易五根，男，1950年2月16日出生，汉族，住广州市海珠区，原告林胜贤诉被告易五根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员胡林适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告林胜贤的委托诉讼代理人唐美珍、被告易五根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林胜贤诉称：1、原告和被告签订的《租赁合同》于2020年6月15日解除；2、被告向原告支付租金154880元（2019年10月16日至2020年6月15日，每月租金19360元×8个月）；3、被告向原告支付滞纳金46464元（154880元*30%）；4、被告向原告支付上述租金的利息损失542.08元【利息自2020年6月16日起算，暂计至2020年7月15日，154880元×全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.2）除以12个月×1个月，直至清偿完毕时止】；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年5月23日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方)签订《租赁合同》，约定原告将广州市番禺区南村镇樟边村马鞍岗工业区2巷1号之物业出租给被告使用，总建筑约为1000平方米，租期5年，自2015年7月1日至2020年6月30日止，2015年5月23日至2015年6月30日为免租期，租金约定前1、2年每月16000元，第3、4年每月17600元，第5年每月19360元。签订合同后甲乙双方均按照合同履约，直至2019年10月份，被告仅支付10月份的半月租金，期后一直拖欠原告租金，经原告多次催促无果。原告于2020年6月10日通过微信再次向被告发出通知，要求其尽快支付租金，并于2010年6月15日前答复是否续租事宜，被告仍然置之不理，原告于2020年6月18日通过微信向被告发出解除租赁合同的通知。《租赁合同》第五条乙方责任及权利第1款约定：租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视为乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收押金。现由于被告拖欠租金超过15天以上，原告单方行使解除权符合合同约定，并具有要求被告支付滞纳金的合同依据。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，敬请贵院依据本案事实作出公正判决。被告易五根辩称：1、请求根据事实，支持确认原告与被告双方于2015年5月23日所签订的《租赁合同》在2020年3月初已经实际提前解除。2、请求驳回原告的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：1.原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）于2015年5月23日所签订《租赁合同》的内容明确地注明了合同的结束日是2020年5月30日。并非原告在起诉状中所改写的“至2020年6月30日止”[请参阅附件第2页（租赁合同複印件第二页表列第三行）]。因此，原告的诉讼请求第1、2、3、4条内容以及其起诉状中所列“事实和理由”均与《租赁合同》的真实情况不符，于理失据为其一。2.由于生意不好，被告所经营的工厂从去年开始，因订单不足，至去年下半年已是严重亏损，唯有借款以用于支付工人工资和工厂各项费用了。因此在2019年10月支付了租金一万元后，实在无力再交租。工厂经营状况每况愈下，无法经营下去了，这些情况一直有与原告（出租方）通气沟通，寻求宽限的。[请参阅附件第8～9页（微信复印件）]至春节前的一个多月，工厂已陷入实际的停工状态，工人已无工可开。2020年1月22日，被告（乙方、承租方）以微信文本的方式向原告（甲方、出租方）正式提出了以全部承租押金（48000元），加上工厂曾在2019年12月份为原告维修高档红木家私以及原告要了我厂的家具构件[参阅附件第10～15页（微信文本复印件）]。原告所需付款项（约24800元），二项共计72800元，抵扣被告所欠全部租金（至2020年1月底为67440元），超过的部份金额也已有稍作补偿之意为内容，明确地向原告表示了工厂无力做下去了，需结束工厂经营解除合同！原告（甲方、出租方）当天也曾在微信上多次明确地表示了明白乙方的境况及表示理解，清楚地同意了乙方春节后撤厂。[（请参阅附件第16～18页（微信文本复印件）]。3.众所周知，2020年春节前的新冠疫情已是肆虐漫延，广东省从2020年1月24日开始实施防控疫情一级响应，直至2月24日才调整为防控疫情二级响应。封城封路封村，经济活动全面停滞，搬厂的工作是无法安排的。原告与太太两人于3月2日到厂，双方表示了因疫情好转的状况并不明确，搬厂工作风险还较大，所以甲方表示可以从甲方电话通知日起计至3月底，起码会给予乙方有15日的搬厂时间。原告（甲方）并于当天下午向被告（乙方）取回了工厂大门锁匙一条。（请参阅工厂监控录像视频）。上述情况句句真实，被告恳求法院根据答辩的实情，考虑到乙方实际经营的困境，理解被告为避害型而非趋利型的提前解除合同，并事实上在当时所提出款项清算已得到原告的同意，支持被告所提出的请求，确认原告与被告双方于2015年5月23日所签订的《租赁合同》已于2020年3月初已实际提前解除。无论是按双方已有认可事实的实际解除合同日期，还是按原《租赁合同》的合同结束日期，原告方于6月10日和6月18日才莫名其妙地向被告发的二条微信通知，内容失实，只是在自说自话，并无权诉被告所谓的“承担违约责任”！4、从2020年3月至5月双方往来的情况，也可证实双方原《租赁合同》已实际结束，这阶段只是原告试图以改变合同条件向各新的承租方（包括被告）放盘的做法而已，请看如下实情：（1）3月3日原告向被告提出以每月6000元租金，一次性交纳24000元，就可以将工厂用到6月底；被告于3月7日看到微信即向原告表示了没有钱，经过协商，双方同意了改为由被告送原告一套六件的沙发和一套一枱五椅的餐枱以作用厂的替代，被告于3月8日就将沙发和餐枱的图片发给原告，并得到原告的确认。[参阅附件第19～21页（微信文件复印件）；（2）3月12日，被告通过微信向原告提出这4个月的新合约需要双方签订一份合约书，双方签名确认后才可履行。当天的微信记载了被告希望3月15日（星期天）双方签订合约，并提出了双方一签了名就立即送家具！[参阅附件第22页（微信文本复印件）；（3）3月15日（星期日）原告应约而来，不过原告并非为签名立约而来，而是改口向被告表明不愿意将工厂租给被告了，因为已经有人正在以高价与他商谈租下这间厂了。不过原告同时向被告再一次表示了从他与新租客签约当日起计，一样会按以前的承诺给被告15天时间搬厂！[请参阅附件第22～24页（微信文本复印件）]；（4）到了3月27日，原告又曾要被告将确认过的家具图片再发一次给他，只说是要问下其出租屋租客的意见。[参阅附件第24～25页（微信文本复印件）]；（5）拖到5月18日，原告明白自己并不能将工厂向另外人士租出了，为了谋取自身利益，就又改为向被告索取家私了，由于这阶段并不是一个月一个月的交纳费用的了，所以被告坚持要双方签个名就可以运家私过去，但原告听不进被告的解释和不接受被告履约的诚意，在电话中喝令被告要于19日立即搬走！（请参阅电话录音复印件1）；（6）综合从2020年1月22日被告致原告明确提出提前解除合同并得到被被告的同意起，至2020年5月18日双方的通话中，被被告要被告19日就搬走止，所列全部举证材料可以看到，双方已并无对春节前的租金问题有所异议，被被告也再没有过在那问题上表达诸如要被告交欠租的意见！；5、合同法的第6条和第60条都明确要求合同双方行使权利和履行义务的时候要遵循诚实信用的原则。在春节后广州新冠疫情还不乐观的情况下，原告知道收回工厂于己不利，也就采取一方面拖住被告，同时又向外界放租的做法；另一方面，又为了向被告施加压力，原告今年来至5月份，已发生多至4个月没有交纳该厂范围的土地使用费和管理费，产生了与发包方（邬念忠）所签订土地承包合同书的违约责任。至使发包方多次使人对工厂实施停水停电，（请参阅附件第25～28页（微信记彔和资料照片复印件）]。这样的做法使工厂充其量只是具有简陋仓房的作用，直接断送了工厂希冀复工复产的愿望，今年以来，工厂没有条件请过一个技术工人，没能开始过一天的生产！造成这样的境况，大大有违党和政府对企业的期望的实施！使被告陷入负债累累雪上加霜的境地，加上还有在疫情的影响下，本已不多的剩余家具全部打包出售后竟不足以还债的二成！本人特在此向法官大人陈情：一是本人早已上无片瓦，下无寸土，居住的是亲友的属无产权的回迁房；二是本人已年过七十，银行无存款，目前是只靠企业退养老金维持生活并需用于不知何时到头的偿债超级月光族！原告现竟然可以罔顾事实，不讲法理，还好意思起诉索取如此高额租金？这是一种什么样的心态？6.回看再辨，原告在起诉状中请求的第一条就是要法院判令双方的《租赁合同》于2020年6月15日解除，不但是单方面的，而且缺乏事实根据！真是莫名其妙何来之有！因为一是《租赁合同》上明明写着结束日为2020年5月30日；二是如上所述，证据已有力地证明了《租赁合同》实际上于2020年3月初已提前解除；三是就算从滞留日期来看，被告也在受原告的喝令之下，于5月28日（即《租赁合同》上写着期限之前）全部完成了搬走的工作，清厂搬运工作有两位货运车司机的微信文本证词，以及当天所请车辆也有监控录像视频为证！[请参阅附件29～30页和监控录像视频二份]此外，被告人于5月29日致电工厂所在马鞍岗工业区管理员（发包方邬念忠公司委托的工作人员）明确告知工厂已完成搬迁，并请他向公司将情况如实通报！（请参阅录音复制件2）。在此敬请原告要尊重事实，别做于没有事实根据的诉讼请求为盼！综合上述事实和理由，被告认为，充份的证据和事由的叙述足已说明双方于2015年5月23日所签的《租赁合同》已提前解除。至于2020年3月至5月下旬这段时间，只是被告在疫情的特殊情况下，双方协商不成而造成的一段时间的滞留！原告的起诉是为追求自身利益最大化的私念所驱使，缺乏事实和法律依据，不应该得到支持！他对在严峻疫情时还需苦守在厂的被告、多年的承租人苦苦相逼，更与当前党中央号召创建和谐社会的主导思想相违背！被告请求法院依法驳回其诉讼请求！经审理查明：2007年11月30日，原告林胜贤从邬念忠承包“马鞍岗”的荒地76亩中的壹仟平方米，承包期限自2007年12月1日至2020年7月17日止。坐落于广州市番禺区南村镇樟边村马鞍岗工业区2巷**之物业是原告林胜贤在承包上述地块后自建，该物业并无房屋产权证，亦未办理建设规划许可证。2015年5月23日，原告林胜贤作为甲方（出租方）与被告邬念忠作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定被告向原告租赁位于广州市番禺区南村镇樟边村马鞍岗工业区2巷1号之物业（以下简称“涉案物业”），建筑面积约1000平方米；合同租赁期限为5年，原告自2015年5月23日前将该建筑物交付被告使用。其中自2015年5月23日至2015年6月30日为免租装修期。租金标准：2015年7月1日至2017年7月30日，每月16000元；2017年7月1日至2019年7月30日，每月17600元；2019年7月1日至2020年5月30日，每月19360元。被告在签订合同的当天向原告支付48000元作为租赁押金。每月5日前支付当月租金。合同第五条约定乙方责任及权利：1、租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除合同，没收押金。此外，该《租赁合同》还就其他事项进行约定。原、被告双方均向本院提交了双方就涉案物业租金欠缴租金事宜协商的微信聊天记录，根据双方提交的微信聊天记录显示，被告于2019年10月20日向原告缴纳1万元，2019年11月3日原告向被告催缴租金，2019年11月12日被告向原告提请宽限缴纳租金，2019年11月14日原告再次向被告催缴上月欠缴的租金。2020年1月22日被告向原告发送不再租赁涉案物业，因经营困难，工厂无法继续经营，将押金作为对原告的损失的赔偿，并提出由原告节后收回涉案物业，原告当天回复“明天，年后收回，你安排一下。或者一万，一个月。这个大家都好，你看看如何？真的不能只有年后你搬走了”，双方当天均确认年后被告即搬走，但未约定具体时间。2020年3月3日，原告向被告发送“你出6000元一个月租金，可以用到尽不能就请尽快搬”，被告回复“是不是从三月份起至五月底，每月6000？”，原告回复“到6月底但要求24000元一次交。”，2020年3月8日被告向原告发送沙发的图片，2020年3月14日被告向原告提议用一套沙发代替到2020年6月底的租金，但要求签订书面协议，双方并约定2020年3月15日下午四点见面，但双方协商未果。另查明，邬念忠于2020年4月17日在涉案物业门外张贴《欠租责任告知书》，该告知书载明“请贵方按月立即结清所拖欠的租金及水电费等费用。我方在张贴该告知书之时将对该地块停止水电供给，因此行为造成的经济损失根据合同我方不作承担。”。被告称其于2020年5月28日即清空涉案物业，并于2020年5月29日打电话给发包方的管理员，告知其已经搬离涉案物业，被告向本院提交了货车司机向其发送的确认2020年5月28日受被告委托搬厂的微信、及相关监控视频。被告并称因原告要带新的承租人看厂房，其已经于3月份将一片厂房钥匙交给原告，自己另留有一片厂房钥匙。在本案庭审过程中，原告确认被告已经支付了2019年10月份前半月的租金10000元，当月尚欠租金9360元，故被告从2019年11月1日至2020年6月15日共拖欠原告7.5个月租金，合计154560元。被告确认其自2018年下半年开始经营困难。本院询问原告：“因新冠疫情影响，你方能否减免被告部分租金？”，原告答称：“我方不同意减免被告租金，因为被告欠缴租金的根本原因是被告经营不善，在新冠疫情发生之前，被告就已经欠缴租金。疫情原因并不能影响合同效力及变更，双方应当按照租赁合同的约定履行各自义务。”。以上事实，有原、被告双方提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因原告向被告承租的涉案物业未取得不动产权证书及建设工程规划许可，原告与被告签订的《租赁合同》依法应当无效，故对于原告主张的第一项诉讼请求，本院不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿；有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告签订《租赁合同》是双方真实的意思表示，在被告未将涉案物业交还给原告之前，被告应当参照《租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费给原告。根据被告提交的证据，可以证实被告已经于2020年5月28日搬离涉案物业，且双方签订的房屋租赁合同亦约定租赁期限至2020年5月30日，故占有使用费应当计算至当日为止。因《租赁合同》无效，故被告缴纳的押金48000元应予抵扣占有使用费。原告与被告曾于2020年1月22日协商由被告年后搬离涉案物业，双方并未约定具体时间，被告并承诺押金用于赔偿原告损失，因疫情原因双方于2020年3月开始协商租金和租期，原告曾提出按照10000元每月的标准交纳租金，但被告称已经无力交租，原告后又提出6000元每月，一次性付清租金至6月底的方案，被告则以经营困难为由提出用红木家具代替租金，双方亦未能达成一致意见。结合原告与被告沟通的情况可以确定，被告自2019年10月开始拖欠占有使用费，在被告拖欠占有使用费期间，双方曾协商一致于年后（本案中应为农历春节后）搬离涉案物业，押金48000元用于抵扣至年后的费用。虽双方未实际履行搬离涉案物业的约定，但结合原告于2020年3月3日开始和被告协商继续租赁事宜，在协商过程中均未提及2020年3月之前的租金，故应当视为双方就2020年3月之前的欠缴的费用达成一致意见，即被告缴纳的押金48000元用于抵扣2020年10月至2020年2月28日欠缴的占有使用费。2020年3月1日至2020年5月28日期间的占有使用费，因双方并未达成一致意见，被告一直占有使用涉案物业，且未向原告缴纳任何费用，故对于上述期间的占有使用费，可参照双方签订的《租赁合同》约定的租金标准支付，即被告应按照19360元的标准向原告支付占有使用费，2020年3月1日至2020年5月28日期间的占有使用费合共56206.45（19360元/月×2月+19360元/月÷31天×28天）。但本院考虑到今年新冠疫情的影响，结合全案事实，酌情确定由被告承担全案诉讼费的基础上，再由被告向原告支付30000元作为2020年3月1日至2020年5月28日期间的占有使用费即可。对原告在本案中主张的超出部分（租金、滞纳金、利息等），本院则均不予支持。综上所述，驳回原告林胜贤的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告易五根应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2020年3月1日至2020年5月28日期间的占有使用费合共30000元给原告林胜贤。二、驳回原告林胜贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4328元，由被告易五根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇二〇年十月十三日书记员 王雅佩