广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初1469号 原告：王颖，女，1984年11月6日出生，壮族，个体户，住乐业县。 委托诉讼代理人：韦晓晶，广西韦晓晶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鎏，广西韦晓晶律师事务所实习律师。 被告：广西雅杰资产管理有限公司，住所地南宁市青秀区滨湖路**南湖聚宝苑******房。 法定代表人：吴江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵红，广西祺光昭来律师事务所律师。 被告：百色锦华房地产开发有限公司，住所地百色，住所地百色市右江区那毕大道龙景苑第******、第****商铺> 法定代表人：黄远清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐伟嘉，广西祺光昭来律师事务所律师。 原告王颖与被告广西雅杰资产管理有限公司（以下简称雅杰公司）、百色锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人韦晓晶、刘鎏，被告雅杰公司的委托诉讼代理人赵红，被告锦华公司的委托诉讼代理人唐伟嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王颖向本院提出诉讼请求：1、判令被告雅杰公司和锦华公司连带向原告支付2个月的租金共计11240.68元；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年6月30日，原告与被告锦华公司签订《商品房买卖合同》，购买百色市右江区锦华港隆江澜汇商业裙房1层167号商铺，面积共47.63平方米，依照《商品房买卖合同》第十一条（一）约定，该商铺交付的时间为2018年12月30日，原告按约付款并办得该房不动产权登记证［桂（2019）百色市不动产权第0005516号］，当原告想去如期收房的时候，却被锦华公司工作人员告知，原告所购买的商铺之前已经租赁给了被告雅杰公司，建议原告跟被告雅杰公司续签租赁合同，并通知被告雅杰公司向原告支付租金，被告雅杰公司也于2019年3月18日发《通知函》给原告，称从2019年1月1日起被告雅杰公司将向原告支付租金，但由于后期原告与被告雅杰公司对如何续签租赁协议分歧过大，无法达成一致，故经协商双方不再续签租赁合同，被告雅杰公司将商铺恢复原样后退租。2019年7月6日，被告雅杰公司将商铺恢复原样后给原告，从2018年12月30日到2019年7月6日共6个月，被告雅杰公司只付了4个月的租金，尚有2个月的租金未支付给原告。另在2019年11月20日本案原一审庭审时，被告雅杰公司提交了被告锦华公司的一份通知函，该函于2018年12月31日作出，内容载明“由于王颖未付完房款……交房时间顺延……租金仍属本公司所有，从2019年1月1日起，在未收到本公司通知前，不能将租金支付给王颖……”。综上，被告锦华公司违背诚实信用原则，在与原告签订《商品房买卖合同》之前，未告知原告该涉案商铺已租赁给被告雅杰公司，在原告向被告雅杰公司主张未付两个月租金之际，又下函通知被告雅杰公司从2019年1月1日起，不能将租金支付给原告，导致原告无法收取应得到的租金利益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 原告为证实其的主张，在举证期限内向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同，证明原告购买百色市右江区锦华港隆江澜汇商业裙房1层167号商铺，交房的时间为2018年12月30日，即从2018年12月30日起，原告是该商铺房主的事实；2、购房发票，证明原告已如期支付完购买商铺的全部款项的事实；3、不动产权登记证，证明原告于2019年3月5日取得涉案商铺不动产登记证的事实；4、被告雅杰公司的《通知函》，证明被告雅杰公司通知原告从2019年1月1日起应向原告支付租金的事实；5、被告雅杰公司向原告支付租金凭证，证明被告雅杰公司已向原告支付4个月租金25872.16元，尚有2个月租金未支付的事实；6、关于贵方银行贷款未获得审批的通知，证明原告已按合同如期申请贷款，但因银行流程较慢，到了2019年1月29日锦华公司通知原告未获得银行贷款，原告也于2019年1月28日将余款支付完毕，原告与锦华公司变更合同内容，不再以银行按揭贷款购买商铺，原条款不适用本案涉案商铺，原告有权要求2019年1月的房租的事实。 被告雅杰公司辩称，1、2016年12月12日，答辩人以整体租赁的形式租用锦华公司位于百色市右江区锦华港隆江澜汇商业裙房1层至五层的全部商铺，期限为11年，其中包括涉案167号商铺，从2018年5月1日至2020年4月30日二年内的租金为118元／ｍ2／月，该商铺于2017年12月开始进行装修，2018年2月装修完成并于3月正式营业，2018年6月30日被答辩人与锦华公司就购买涉案商铺签订商品房买卖合同，根据买卖不破租赁的原则，从锦华公司交付该商铺给被答辩人之日起，房屋产生的租金收益归被答辩人享有，在房屋交付前被答辩人不享有该房屋产生的收益；2、因被答辩人违约，不按时向锦华公司交付购房款，导致合同约定的交房日顺延至付清房款后第15日，本案中，被答辩人本应于签订合同后7日内（即2018年7月7日前）付清剩余的商铺款450000元，但被答辩人至2019年1月28日才向锦华公司支付完购房款，故交房日顺延至2019年2月12日，2019年5月23日锦华公司正式通知答辩人，并指示房屋2019年2月1日起的租金由被答辩人收取，因此，被答辩人从该日起才享有该房屋收益的权益；3、被答辩人购买涉案商铺时是明知已被出租给第三人的，在被答辩人购房前，涉案商铺已装修完成并开始经营，置业顾问带被答辩人到涉案商铺实地勘查并了解周边的商业经营情况，以便让被答辩人进行全面判断是否购买，由于被答辩人要求按每月每平方120元的标准支付租金，已超出原来的标准，双方就该商铺的租金重新协商未果，答辩人决定不再租用被答辩人的167号商铺，并通知被答辩人于2019年5月31日收房，但被答辩人收到通知后并未按时前来办理收房手续；4、2019年6月4日，答辩人按实际出租给第三人的租金标准（即118元／ｍ2／月），以答辩人占用被答辩人167号商铺的期间（从2019年2月13日至2019年5月31日）按4个月计，将应获得的租金22481.36元全部支付了被答辩人，已向被答辩人超额支付了租金。综上所述，被答辩人请求答辩人支付2个月的租金11240.68元，没有事实和法律依据。 被告雅杰公司对其辩解向本院提供证据有：1、商场房屋租赁合同，证明在原告购买涉案商铺前，锦华公司已于2016年12月12日将该商铺租给雅杰公司的事实；2、通知函、商品房买卖合同摘要、通知书、转账凭证，证明因原告未按时向锦华公司支付购房款，导致锦华公司交付商铺日期顺延，2019年1月28日，原告向锦华公司支付完毕购房款，视为锦华公司与原告已完成指示交付，锦华公司通知雅杰公司从2月份起的租金向原告支付的事实；3、关于锦华港隆江澜汇167商铺交房说明、回复函，证明2019年5月23日原告已知悉雅杰公司将商铺清空并将于2019年5月31日将商铺交还给原告，虽原告并未来收铺面，但被告已实际于2019年5月31日退出该铺面的事实；4、摆肸身份证明复印件；5、装修押金、第一期租金交费收据；6、改消防管道申请书及附件；7、锦华.港隆江澜汇商铺租赁及商业管理合同；证据4-7证明雅杰公司于2017年11月18日已将涉案商铺出租给摆肸且于2017年12月开始装修的事。 被告锦华公司辩称，1、本案为租赁合同纠纷，被答辩人诉请的标的是租金，而答辩人与被答辩人之间不存在租赁合同关系，不应承担支付租金的责任；2、答辩人与被答辩人订立的《商品房买卖合同》的过程中，没有违背诚实信用原则。被答辩人在购买涉案商铺之前，答辩人已于2016年12月12日将该商铺出租给雅杰公司，且该商铺经转租于2017年12月开始装修，2018年3月正式营业，且被答辩人在购买该商铺之前，置业顾问已带被答辩人到商铺地点、现场了解商铺及相邻铺面的出租情况、价格及营商环境后才决定购买，对于涉案商铺在出售之前已出租的事实，答辩人没有隐瞒的动机和必要，而此时涉案商铺已正常营业，被答辩人不可能对涉案商铺出售前已出租的事实不了解，被答辩人称想去收房时，才知道涉案商铺之前已租赁给雅杰公司的说法不真实；3、答辩人与被答辩人于2018年6月30日订立的《商品房买卖合同》是合法有效的，答辩人没有违约，也没有给被答辩人造成损失，不应当承担赔偿责任。答辩人依合同约定，交房日顺延至被答辩人支付完剩余房款后15天，答辩人交房后的风险由被答辩人承担，且被答辩人从2019年2月1日至2019年5月31日的租金，雅杰公司已按市场全额支付给被答辩人，其没有利益损失，同时被答辩人没有按时于2019年5月31日收房，由此产生的后果应由其自己承担。综上所述，请求法院驳回被答辩人对答辩人的诉请。 被告锦华公司对其辩解没有向本院提供证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告雅杰公司、锦华公司对原告提供的证据1-6的真实性无异议，被告锦华公司对雅杰公司提供的证据1-7的真实性无异议，原告对被告雅杰公司提供的证据3的真实性无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定并在卷佐证。原告对被告雅杰公司提供的证据1、2、4-7的真实性、合法性、关联性有异议，认为这些材料是为了应诉本案，涉嫌造假，不予认可。对于双方有争议的事实及证据，本院认证如下：对于被告雅杰公司提供的证据1、2、4-7有双方的签字盖章确认，内容真实客观，能证明其目的，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月12日，由被告锦华公司为出租方（甲方）雅杰公司为承租方（乙方），双方签订一份《商场房屋租赁合同》，约定甲方将位于百色市右江区那毕大道的“港隆江澜汇”1层至五层的房产出租给乙方做为商业用途使用，租赁期限从2017年1月1日起至2027年12月31日止，其中包括涉案167号商铺，2017年11月28日，被告雅杰公司将涉案167号商铺出租给摆肸，由被告雅杰公司为甲方，摆肸为乙方，双方签订《锦华.港隆江澜汇商铺租赁及商业管理合同》，约定甲方将位于百色市右江区那毕大道锦华.港隆江澜汇（商场）的1层167号商铺出租给乙方，建筑面积为47.63平方米，租赁期限自2018年5月1日起至2023年4月30日止，从2018年5月1日至2020年4月30日二年内的租金为118元／ｍ2／月，合同签订当日，摆肸向雅杰公司支付从2018年5月1日至2018年7月31日的租金16860元，并缴纳装修押金5620元，于2017年12月开始进行装修商铺，2018年2月装修完成并正式营业。2018年6月30日，原告与被告锦华公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向锦华公司购买位于百色市右江区锦华港隆江澜汇商业裙房1层167号商铺，面积共47.63平方米，总价款906715元，买受人应于2018年6月30日前支付首期房价款456715元，余款450000元向银行申请贷款支付，出卖人应于2018年12月30日前向买受人交付该商品房，合同签订后，原告申请按揭贷款材料经银行审核于2018年12月14日确认无法获得银行贷款，购房余款450000元未能在2018年12月30日前支付被告锦华公司，为此，锦华公司于2018年12月31日向被告雅杰公司发出《通知函》，告知雅杰公司原告购买的167号商铺，合同约定的交房时间为2018年12月30日前，因原告未按时向锦华公司支付房款，交房时间自动顺延至放款（付完全款）后第15天，在原告向锦华公司付完购房全款前167号商铺的租金仍属锦华公司所有，从2019年1月1日起，在未收到锦华公司通告前，雅杰公司不能擅自将167号商铺的租金支付给原告，在此期间的租金可暂时不予支付。之后，锦华公司于2019年1月29日向原告发出《关于贵方银行贷款未获审批的通知》，告知原告银行按揭贷款未获审批，原告知道涉案房屋未获得银行按揭贷款后，自筹资金于2019年1月28日向锦华公司支付购房余款450000元，于2019年3月5日办理该商铺不动产权登记证［桂（2019）百色市不动产权第0005516号］，2019年3月18日，被告雅杰公司发《通知函》给原告，称其与锦华公司于2016年12月12日签订《商场房屋租赁合同》，期限从2017年1月1日起至2027年12月31日止，现原告购买167号商铺，根据买卖不破租赁原则，特通知原告，从2019年1月1日起，被告雅杰公司将停止向锦华公司支付租金，望原告于2019年3月27日前至锦华新天地销售中心与雅杰公司办理相关手续，以便能及时将租金支付原告，之后因租金等问题原告与被告雅杰公司无法达成一致意见，双方不再续签涉案商铺租赁合同，被告雅杰公司于2019年5月23日书面通知原告于2019年5月31日可交付涉案商铺退给原告，并于2019年6月4日支付原告167号商铺2019年2月至5月的租金22481.36元，2019年6月11日，原告前去收铺时，认为墙面及屋顶未恢复，未予以接收，2019年7月6日原告再次去现场验收，认为符合退房要求并予以接收。之后，双方因对交房时间及2019年1月和6月的租金产生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，被告锦华公司与雅杰公司签订的《商场房屋租赁合同》，与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，被告锦华公司依约将涉案房屋交付被告雅杰公司经营使用，履行了合同义务，在合同履行过程中，被告锦华公司将雅杰公司承租的涉案167号商铺出卖给原告，并办理了不动产权登记，原告取得涉案商铺的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。原告与被告雅杰公司之间形成事实上的租赁合同关系，依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，均应按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点是：被告雅杰公司实际占用原告商铺时间如何计算，是否尚欠原告租金，被告锦华公司是否承担连带责任。关于涉案商铺的租金问题，原告与被告锦华公司虽在商品房买卖合同中约定交房的时间为2018年12月30日，但由于原告的原因未办理得银行按揭贷款且未能按合同约定在2018年12月30日前支付余下房款，而是于2019年1月28日才向锦华公司支付购房余款，在此期间，涉案商铺的使用权及所有权尚未转移给原告，实际仍为锦华公司所有，因原告未按时支付房款，锦华公司未在2018年12月30日前向原告交房并通知雅杰公司不能将167号商铺的租金支付给原告并无不当，故被告雅杰公司实际占用原告涉案铺面应从2019年2月1日起计算租金，原告主张应从2018年12月30日起计算租金，无事实和法律依据，本院不予支持。对于租金的终止时间，由于租金等问题，原告与被告雅杰公司未能再续签涉案商铺租赁合同，被告雅杰公司于2019年5月23日书面通知原告于2019年5月31日可交付涉案商铺退给原告，并于2019年6月4日支付原告167号商铺2019年2月至5月的租金22481.36元，已履行了义务，至于2019年6月1日之后的商铺，因原告收到通知后未在2019年5月31日前接收商铺，造成期间的租金损失，应自行承担，故原告要求被告雅杰公司支付2个月租金11240.68元的请求，于法无据，本院不予支持。因被告锦华公司与原告不存在租赁合同关系，且在双方的商品房买卖合同中并无违约，原告要求被告锦华公司连带支付2个月租金11240.68元的请求，理由不充分且于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告王颖的诉讼请求。 本案案件受理费88元，由原告王颖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  何 江 人民陪审员  李华南 人民陪审员  陆敬帮 二〇二〇年十月二十日 法官 助理  屈 宇 书 记 员  周 媛