河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初6029号原告：郭红喜，男，汉族，1973年6月4日出生，住南阳市卧龙区。被告：河南恒顺达置业有限公司。统一社会信用代码91411300772185535C。法定代表人高扬。住所地南阳市卧龙区。委托诉讼代理人岳建洲、岳中岳（实习），河南汉冶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告郭红喜诉被告河南恒顺达置业有限公司（以下简称：恒顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭红喜、被告恒顺达公司委托诉讼代理人岳建洲、岳中岳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭红喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金38719.11元（自2017年5月1日起至2018年11月22日交付之日止，按已付购房款总额以每日万分之一，678093×571天）；2、判令被告为原告办理位于南阳市卧龙区红庙路与工业路交汇处金汇城小区5号楼1单元602室房屋权属证书。3、判令被告向原告支付逾期办证违约金，自2019年2月23日起（交房后90日）起按已付购房款总额，照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算,至2019年8月19日为14465.67元（678093×4.35/365×179），后期逾期办证违约金自2019年8月20日期按全国银行同业拆借中心公布的贷款利率计算至房屋权属证书办理完毕之日;4、判令被告立即为原告向热力公司申请供暖安装，保证案原告2020年冬季能用上市政集中供暖；5、判令被告退还原告室内交钥匙时无防水、无不锈钢栏杆、无穿电线、无开关插座、无照明等为施工项目金额6600元；6、诉讼费等费用由被告负担。事实和理由：原告接被告通知可以办理网签备案手续，原告按合同约定交全部房款并与被告于2016年5月23日办理了网签备案手续。原告购买被告位于南阳市卧龙区红庙路和工业路交叉口交汇处金汇城小区5号楼1单元602室商品房，建筑面积134.82平方米，总价款678093元。被告应于2017年4月30日以前，将验收合格并符合合同约定发的商品房交付于原告，被告逾期交房的，按约定交房之日届满的次日起至实际交房之日止，支付原告购房款日万分之一的违约金，合同继续履行。关于产权登记双方约定为被告应在交房后90日内为原告办理取得房屋权属证书等事宜。之后，原告依约向被告足额支付了热力初装费14291元，办理房屋权属证书费2000元等费用。双方约定被告应于2017年4月30日交房，但实际交房日期为2018年11月22日，且交付的房屋不符合交房条件，多项工程尚未完工，未经竣工验收和消防验收，未提供《住宅质量保证书》和《住房使用说明书》等，原告为此数次与被告交涉无果，无奈售房。现原告已装修入住，因被告一直怠于向热力公司申请供暖事宜，故被告应立即向热力公司申请报装，最迟于2020年冬季用上市政集中供暖。综上所述，被告应当按照法律规定为原告办理房屋权属证书，并按合同约定承担逾期交房、逾期办证的违约责任、以及向原告承诺立即申报安装市政集中供暖。为维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：合同约定交房期限是2017年4月30日，但是双方存在补充协议，协议第五条约定的九种情形可以顺延交房。本案存在特殊原因的情形有:1.建筑物的体量法定工期850天，其中地下室工程110天，主体建筑650天，装机施工90天。2、主管单位批的施工时间是2016年3月15日，法定工期应从该日计算。3、施工日记，因风雨雪、大气污染治理双创检查、中高招考试，工人秋收、工人过年放假等原因应当扣除的工期为299天。应该的交房日期为2019年6月。原告主张自2017年5月1日起赔付没有依据。按原告陈述，房屋已经装修改造，延期交房违约金应计算至房屋交付之日。原告主张的安装供暖，因暖气需小区住户安装数达一定户数才可以开通，目前安装户数不足，被告会向该幢楼的其他住户征求意见，待达到可办理供暖人数后，积极向热力公司申请安装。原告主张房屋内无电线、厨房、卫生间无防水的费用，被告不予认可。原告请求的费用没有依据，被告同意对该部分费用酌定处理。原告房屋已经登记备案，原告主张的逾期办证违约金没有合同依据，双方签订的买卖合同第15条，补充协议第七条，对产权登记做出了约定，发生争议应按合同第15.3条约定双方协商。原告主张的利率没有依据。经审理查明，原、被告双方于2016年5月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南阳市卧龙区工业路以西、红庙路以南5幢1单元6层1-602号房屋，总价款678093元。该买卖合同第八条约定，被告应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用；如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、见补充协议。第九条约定，如被告逾期交房，逾期超过60日的，如买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后90个日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第3项处理，第3项为双方协商。2016年5月23日，原、被告双方签订商品房买卖合同的《补充协议》。该协议第五条约定“交付期限：合同第八条约定的特殊原因指以下情形:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的,按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素,如：施工方不配合及时办理工程竣工备案等”。庭审查明，原告向恒顺达公司全额缴纳了购房款678093元。2018年11月22日，恒顺达公司将涉案房屋交付给原告。另查明，本院在2019年审理的原告聂立用与被告河南恒顺达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的涉案房屋与本案涉案房屋在同一小区同一栋楼。该案做出的（2019）豫1303民初3249号民事判决书双方均未上诉，已生效。该生效判决认定：涉案房屋于2016年3月15日取得施工许可证，工期定额850天，被告在施工过程中属于因特殊原因导致停工共计238天。本案中，恒顺达房地产公司提出因特殊原因累计停工299天。上述事实由原被告陈述、商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、合同信息备案摘要、发票、房屋移交表、本院（2019）豫1303民初3249号民事判决书等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定及时、全面履行各自义务。原告已付清购房款，被告应履行按约定时间于2017年4月30日前交付房屋的义务。关于因发生补充协议约定的特殊原因导致工程延期天数可按生效判决已查明认定天数的238天，被告辩称特殊原因导致工程延期299天，超出（2019）豫1303民初3249号民事判决认定的停工天数，且被告提交的证据不足于推翻该生效文书，故本院不予采信。因发生补充协议约定的特殊原因导致工程延期238天，故应相应延长交付时间，故被告应于2017年12月24日前向原告交付房屋。但恒顺达公司到2018年11月22日才向原告交付房屋。恒顺达公司逾期交房应承担支付逾期交房违约金的违约责任。关于违约金数额，按照双方合同约定，被告逾期交房，原告有权要求被告支付已交付房款日万分之一的违约金，自应交房之日2017年12月24日至实际交付房屋之日2018年11月22日，被告逾期交付房屋共计333天，应向原告支付逾期交房违约金22580元（房款678093元的万分之一乘以333天）。关于原告主张无电线、厨房、卫生间无防水等费用，原告在接收房屋时并未提出任何异议，且房屋也已装饰装修，现提交的证据不足以证明该项费用。被告同意对该部分费用酌定处理，双方协商未果，故对该项请求，本院不作处理，由双方另行协商解决。关于原告主张供暖安装的问题。本院认为，被告陈述因暖气需小区住户安装数达一定户数才可以开通，被告称目前安装户数不足，但没有提交相关证据，原告也未提交相关证据。该费用由恒顺达公司组织收取，其作为组织者，应积极联系相关部门组织安装，而不能长期拖延。被告应在合理期限内组织安装，本院限定由被告在一年内组织安装，如安装户数不足确实不能安装或取消安装后，原告可另行主张相关权利。关于原告要求被告办理房产证及支付相应违约金的请求。原告足额支付了购房款项，恒顺达公司在收到房款后还应当履行协助原告办理物权变更登记的义务。因房屋权属登记证书的办理主体为该不动产所在地产权登记行政机关,因此，恒顺达公司仅负有相关协助义务。原告要求恒顺达公司协助办理房产证的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，本院依法予以支持。对于逾期办证的违约金，合同约定双方协商，现双方协商不成，因原、被告双方没有书面约定，由于被告的原因、原告未能取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。违约金及违约金的计算方式，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告逾期办理房屋所有权证的违约金。被告应自2019年2月23日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告逾期办理房屋所有权证的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，河南恒顺达置业有限公司向郭红喜支付逾期交房违约金22580元；二、本判决生效后三十日内，由河南恒顺达置业有限公司协助郭红喜办理房屋权属证书；三、本判决生效后十日内，被告河南恒顺达置业有限公司向原告郭红喜支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2019年2月23日起按原告已付购房款678093元计算至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至房屋权属证书办理完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。四、驳回郭红喜的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费163元（已减半收取），由郭红喜负担63元，河南恒顺达置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘雅丽二〇二〇年十月十五日书记员  张 振