北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3801号原告（反诉被告）：中国联合网络通信有限公司北京市分公司，住所地北京市西城区复兴门南大街**。负责人：霍海峰，总经理。委托诉讼代理人：盛乃龙，北京盛堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：常兆硕，男，1982年3月30日出生，中国联合网络通信有限公司北京市分公司职员。被告（反诉原告）：林树玲，女，1967年12月4日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：高东，北京和广律师事务所律师。原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司（以下简称联通公司）诉被告（反诉原告）林树玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联通公司的委托诉讼代理人盛乃龙、常兆硕，被告（反诉原告）林树玲及其委托诉讼代理人高东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）联通公司向本院提出诉讼请求：1.联通公司于2019年6月9日解除与林树玲的《房屋租赁合同》；2.林树玲返还联通公司租金177227.30元（2019年7月10日-2020年1月9日总计6个月租金，金额为：354454.59/12*6=177227.30元）；3.本案诉讼费由林树玲承担。事实与理由：2016年1月15日，联通公司与林树玲签订了《房屋租赁合同》，房屋坐落于北京市通州区乔庄北街X号院X号楼X层XX，租赁房屋面积119.84平方米。按照租赁合同约定，联通公司已经支付2019年1月10日至2020年1月9日租金354454.59元，联通公司最终撤出时间为2019年6月9日，按合同约定2019年6月10日至2019年7月9日的租金作为解除合同违约赔偿金，所以林树玲应退2019年7月10日至2020年1月9日的租金，总计6个月，金额为：354454.59/12*6=177227.30元。联通公司与林树玲协商返还剩余租金未果，故诉至法院，请求法院依法支持联通公司的诉讼请求。被告（反诉原告）林树玲答辩称，不同意联通公司的诉讼请求。一、联通公司与林树玲签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效。二、联通公司没有单方解除合同的权利，林树玲与联通公司签订的《房屋租赁合同》至今并未解除。联通公司没有法定解除合同的情形，也没有约定解除的情形，且林树玲与联通公司并未对解除合同达成一致意见，涉案合同还在继续履行。三、联通公司因自身原因无法经营，自行搬离承租房屋，至今并未与林树玲办理搬离房屋交割手续，所缴租金不应退还。四、联通公司单方解除《房屋租赁合同》，且未缴纳2016年至今的物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。五、林树玲提供的证据可以证明联通公司违反诚实信用原则。林树玲提供的证据可以形成一条完成的证据链，证明林树玲履行了相应的义务，联通公司构成违约，现联通公司不积极主动与林树玲协商如何减少双方的损失，而直接起诉，违反诚实信用原则。请求法院驳回联通公司的诉讼请求。另：林树玲提出如下反诉请求：1.依法判令双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月9日解除；2.依法判令反诉被告赔偿反诉原告实际损失72177.32元（实际损失为：2020年1月10日至2021年1月9日期间的房屋租赁差额损失72177.32元，372177.32元-270000元-30000元=72177.32元，2019年12月1日至2020年1月9日期间为了避免扩大损失将房屋租赁给案外人徐淑玲而收取的租金22500+7500=30000元）；3.请求依法判令反诉被告支付反诉原告物业费5637.20元（2016年至2019年期间的物业费）；4.请求依法判令反诉被告支付反诉原告取暖费4793.60元（2016年1月10日至2016年3月15日期间的取暖费）；5.请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告违约金29537.90元；6.本案的诉讼费及反诉费用由反诉被告承担。（以上金额共计112146.02元）。事实和理由：2016年1月15日，联通公司与林树玲签订了《房屋租赁合同》，合同约定：房屋位于北京市通州区乔庄北街X号院X号楼X层XX，房屋面积共计为119.84平方米，房屋用途为商业。租赁期限为5年，自2016年1月10日至2021年1月9日止。租金为306191.20元（自2016年1月10日至2017年1月9日），自第二年开始租金均在上一年租金基础上递增5%，第二年租金为321500.76元，第三年租金337575.80元，第四年租金354454.59元，第五年租金372177.32元。合同第十条第二项约定：经甲乙双方协商一致可以解除本合同，双方应按实际租期结算租金，并由过错方向无过错方补偿因此造成的损失。第十一条第五项约定：在承租期内，乙方单方提出提前解除租赁合同的，乙方需向甲方支付一个月租金作为违约金。同时该合同还约定物业费、供暖费、电费等由联通公司自行承担缴纳。合同签订后，联通公司与林树玲按合同的约定履行了相应的义务，联通公司每年按时缴纳租金，林树玲也按照正规手续开具合法的税票。2019年6月，联通公司在与林树玲没有协商一致的情况下，单方无故搬离涉案房屋，通知林树玲要解除租赁合同，林树玲当时在外地，后回到涉案房屋内，发现房屋内一片狼藉，联通公司自始至终没有积极主动找林树玲协商解决后续事宜。2019年10月，通州城管给林树玲打电话，通知林树玲尽快将涉案房屋内的垃圾和门口的垃圾清理掉，林树玲为了避免双方损失扩大，故于2019年10月21日与案外人徐淑玲签订《北京市房屋租赁合同》，因案外人徐淑玲需要重新装修房屋，要求林树玲给其免租期，故房屋租期为：2019年12月1日至2027年11月30日，年租金为27万元。林树玲认为，联通公司无权单方解除与林树玲签订的《房屋租赁合同》，现联通公司明确表示不履行合同义务，林树玲同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但林树玲与案外人徐淑玲签订的《房屋租赁合同》的租金明显过低，联通公司应当赔偿林树玲的各项损失。综上所述，请求法院支持林树玲的反诉请求。原告（反诉被告）联通公司针对被告（反诉原告）林树玲的反诉请求答辩称，对于第一项反诉请求，联通公司同意解除《房屋租赁合同》，但认为合同解除的时间为2019年6月9日；对于第二项反诉请求，联通公司不同意该反诉请求，联通公司解除合同是根据合同约定的解除权，联通公司履行了提前告知的义务，联通公司没有给林树玲造成损失，也不应当承担责任，林树玲自行延误与联通公司没有关系，联通公司是承担代价解除合同；对于第三、四项反诉请求，如果林树玲能提供证据，联通公司同意给付相关费用；对于第五项反诉请求，不同意该项反诉请求，这是重复的请求，联通公司在起诉前已经自行扣除了一个月的租金作为违约金，在诉求中已经把预交的年租金中扣除了一个月的租金，故联通公司认为该反诉请求与其诉求是冲突的；对于第六项反诉请求，联通公司请求法院依法律规定处理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年1月15日，林树玲（甲方）与联通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由联通公司租赁林树玲的房屋，房屋位于通州区乔庄北街X号院X号楼X层XX，房屋建筑面积共计为119.84平方木，房屋用途为商业。双方约定租赁期限为5年，租期自2016年1月10日至2021年1月9日，租金为306191.20元（自2016年1月10日至2017年1月9日），自第二年开始租金均在上一年租金基础上递增5%，第二年租金为321500.76元，第三年租金337575.80元，第四年租金354454.59元，第五年租金372177.32元。合同第三条第二项约定：房屋交付时乙方应与甲方委托的北京市佳开原物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》、直接与物业管理公司进行结算。合同第三条第三项约定：租赁房屋的供暖方式为集中供暖……与租金同期交纳。合同第四条第一项约定：租赁期间，乙方用水采用购卡使用，用水价格按商业标准；电费采用电费卡方式，乙方按照实际价格和使用数量支付。合同第十条第二项约定：经甲乙双方协商一致可以解除本合同。双方应按实际租期结算租金，并由过错方向无过错方补偿因此造成的损失。第十一条第五项约定：在承租期内，乙方单方提出提前解除租赁合同的，乙方需向甲方支付一个月租金作为违约金。合同签订后，联通公司共支付租金至2020年1月9日。2019年5月，联通公司以邮件的方式向林树玲送达了一份《提前解除房屋租赁合同告知函》，内容为联通公司以书面形式提出解除租赁合同，并愿意支付一个月租金为违约金，而林树玲需退还其剩余租金。林树玲述称，其未收到该告知函。2019年6月3日，联通公司给林树玲发微信称，“……乔庄北街联通营业厅预计明后天腾空房子，您什么时候有时间我把钥匙给您交接一下”。林树玲当天回复称，“好的，弄好了你给我打电话吧”。2019年6月5日，联通公司给林树玲发微信称，“乔庄北街厅已于2019年6月5日撤厅并腾空房屋。且已不再使用。等您方便的时候麻烦您联系下我”。林树玲未回复。2019年6月9日，联通公司搬出涉案房屋。2019年10月21日，林树玲作为出租人与徐淑玲作为承租人就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》，租期为2019年12月1日至2027年11月30日。在本院审理过程中，联通公司同意支付林树玲2016年1月10日至2016年3月15日期间的供暖费，同时联通公司认可其与林树玲在签订租赁合同时曾达成口头合同，由联通公司支付免租期的供暖费，即2015年11月10日至2016年1月9日。上述事实，有《房屋租赁合同》《提前解除房屋租赁合同告知函》、中华人民共和国房屋所有权证、《北京市房屋租赁合同》、照片、微信聊天记录、邮单、双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。联通公司与林树玲签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，自签订之日起合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。关于《房屋租赁合同》的解除时间。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。联通公司认为涉案合同的解除时间为2019年6月9日，对此提供了《提前解除房屋租赁合同告知函》、邮单和微信聊天记录为证。对此本院认为，联通公司称其通过邮寄的方式向林树玲发送了《提前解除房屋租赁合同告知函》，但其邮单并未注明其所邮寄的具体内容，也无法证明该邮件是否送达至林树玲，但结合其提供的微信聊天记录，可证明林树玲对联通公司于2019年6月5日搬离涉案房屋是知情的。联通公司提供的证据构成了完整的证据链，对此本院予以采信。故联通公司于2019年6月9日解除与林树玲的《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。合同解除后，林树玲应依法退还联通公司剩余预付租金，即2019年6月10日至2020年1月9日，共计7个月租金，共计206765.18元，但联通公司的诉讼请求已经依据《房屋租赁合同》的约定，自行扣除一个月租金作为违约金，故其仅主张林树玲返还其6个月租金，本院对此不持异议。林树玲认为涉案合同的解除时间是2020年1月9日，但林树玲对其主张未能提供有效证据证明，对此本院不予采信。故其依法判令双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月9日解除的反诉请求，本院不予支持。关于违约金的数额。联通公司的诉讼请求已经自行扣除一个月租金作为违约金，故对于林树玲的反诉请求本院不予支持。关于供暖费。在本院审理过程中，联通公司同意支付林树玲2016年1月10日至2016年3月15日期间的供暖费，对此本院不持异议。同时联通公司认可其与林树玲在签订租赁合同时曾达成口头合同，由联通公司支付免租期的供暖费，即2015年11月10日至2016年1月9日。对于上述联通公司自认事实，本院予以确认，故对于林树玲请求联通公司支付取暖费4793.60元的反诉请求，本院予以支持。关于物业费。林树玲反诉请求联通公司支付2016年1月至2019年12月的物业费5637.20元，联通公司辩称其同意支付解除合同前的物业费，即2016年1月至2019年6月物业费，共计4921元。对此本院认为，涉案合同于2019年6月9日解除，故联通公司应当支付2016年1月至2019年6月的物业费。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司与被告（反诉原告）林树玲于2016年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月9日解除；二、被告（反诉原告）林树玲返还原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司租金177227.30元；三、原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司支付被告（反诉原告）林树玲2016年1月至2019年6月的物业费4921元；四、原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司支付被告（反诉原告）林树玲2016年1月10日至2016年3月15日期间的取暖费4793.60元。五、驳回被告（反诉原告）林树玲的其他反诉请求。上述第二、三、四项于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1922元，由被告（反诉原告）林树玲负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费1271元，由被告（反诉原告）林树玲负担1246元（已交纳）；由原告（反诉被告）负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪-10--1-