广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2364号原告：广州市荔湾区学校教育服务公司，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道******。法定代表人：李**，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄勇,广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄友文，广东君厚律师事务所律师。被告：许满君，男，1970年3月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：广州市荔湾区博雅实验学校，住所地，住所地广东省广州市荔湾区裕海路**iv>法定代表人：许满君，职务：董事长。两被告共同委托诉讼代理人：李爱国,广东锐峰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：康丹璇,广东锐峰律师事务所律师。原告广州市荔湾区学校教育服务公司（以下简称荔湾教育服务公司）诉被告许满君、广州市荔湾区博雅实验学校（以下简称博雅实验学校）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告荔湾教育服务公司的委托诉讼代理人黄勇，被告许满君、博雅实验学校的共同委托诉讼代理人李爱国、康丹璇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。荔湾教育服务公司向本院提出诉讼请求判令：1.两被告腾退广州市西村增埗大街1号物业返还原告，包括但不限于穗地字号78990号土地及其上建房屋，包括房屋所有权证登记字号34393号、34394号、34395号、34399号房屋；2.两被告向原告支付案涉物业归还之日前的场地占用费（自2018年4月起截止案涉物业归还之日止，暂按案涉场地2018年租金评估价格64160元/月标准计算）；3.两被告向原告支付归还案涉场地之日前的逾期归还场地违约金（自2017年8月1日起截止案涉物业归还之日止，按月占用费的10%，按日计算）；4.两被告向原告支付场地占用费差额358162.67元；5.由两被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉求第一项内容，要求两被告向原告归还广州市西村增埗大街一号物业及该物业使用权范围内全部地上附着物。事实和理由：2014年7月21日，博雅实验学校、许满君以广东博雅教育集团（以下简称博雅集团）的名义与教育服务公司签订《场地借用协议》（以下简称案涉协议），借用广州市西村增埗大街物业（以下简称案涉物业），约定借用期限为2014年8月1日至2017年7月31日，每月5日前支付国资占用费20096元。案涉协议还约定，借用期满，逾期交付场地的，应按月占用费10%按日支付逾期违约金。案涉物业属于荔湾区教育局所有，由荔湾区教育局委托荔湾教育服务公司进行管理，由博雅实验学校实际使用。案涉协议期限届满后，两被告拒绝交还案涉物业，并拒绝支付场地占用费。后经荔湾教育服务公司多次催告，许满君按案涉合同标准，结清了2018年3月前的场地占用费。截止本案起诉之日，两被告仍然没有归还案涉物业，也没有向荔湾教育服务公司支付任何费用。此外，经调查发现，博雅集团并没有在工商行政部门，或者民政行政部门登记注册。因案涉物业为国有资产的缘故，按照相关法规和政策，荔湾教育服务公司与许满君签订了借用协议。案涉协议名为借用协议，实为租赁协议，国资占用费实为租金，案涉协议合法有效，对双方均有约束力。鉴于博雅集团未进行注册登记，案涉协议的对方当事人应当为被告博雅实验学校、许满君，协议到期后，两被告未归还案涉物业，严重违约，故诉至法院。博雅实验学校辩称：不同意荔湾教育服务公司诉讼请求。1.博雅实验学校租用荔湾教育服务公司场地是为解决博雅实验学校之前所使用的场地被征地拆迁，由教育局及有关部门将荔湾教育服务公司土地作为给博雅实验学校搬迁过渡使用。博雅实验学校是根据该土地的性质作教育用途使用的，该场地现在并无需要作其他用途，博雅实验学校目前未能找到可以搬迁的校区。因此，荔湾教育服务公司应当同意由博雅实验学校继续使用；2.关于场地的租金，租金的标准应该是按照双方签订的租地协议的标准交纳。事实上博雅实验学校已经交纳至2018年，后来是荔湾教育服务公司拒绝接受博雅实验学校的租金；3.关于荔湾教育服务公司要求支付违约金没有依据且过高。许满君辩称：案涉场地是博雅实验学校租赁的，与许满君没有关系，许满君不应承担责任。各方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。荔湾教育服务公司为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据：1.案涉房地产权登记证书、荔湾区教育局委托荔湾教育服务公司负责管理及租赁案涉场地的委托书、荔湾教育服务公司与博雅集团于2014年7月21日签订的场地借用协议、博雅实验学校于2017年11月21日出具的书面情况说明及广东君厚律师事务所回复该情况说明的回复函、租金发票和记账清单若干；以上证据拟证明案涉场地权属、使用及合同履行情况；2.律师函、快递底单、邮件妥投记录、《关于西村增埗大街1号场地占用费请示》（以下简称场地占用费请示）、《关于西村增埗大街1号的函》（以下简称增埗大街1号函）、2017年8月至2018年4月场地占用费发票及支付业务平台来账凭证，拟证明荔湾教育服务公司于2017年11月16日主张收回场地及要求博雅实验学校支付场地占用费；3.广州和顺资产评估与房地产土地估价有限公司（以下简称和顺公司）应广州市荔湾区教育装备和校产管理中心委托就案涉场地价值出具的资产评估报告书。许满君、博雅实验学校对案涉房地产权登记证书、委托书、情况说明、回复函和租金发票、占用费发票的真实性予以确认，但以荔湾教育服务公司未提供原件为由不确认场地借用协议的真实性，亦不确认收到荔湾教育服务公司寄出的律师函等文件，不认可荔湾教育服务公司单方委托评估案涉场地的评估报告。许满君及博雅实验学校在本案2019年9月11日开庭审理时，向法庭承诺庭后核实场地借用协议、签收增埗大街1号函签收人身份以及案涉场地使用情况、案涉场地内建筑物使用情况等信息，但并未在本院指定的期限内提交相关信息，至本院审理终结前，仍未提交。许满君、博雅实验学校没有证据提交。本院调取了广州市荔湾区人民政府办公室、广州市荔湾区教育局办公室分别于2014年7月2日、2014年7月1日制作的会议纪要（荔府会纪[2014]40号、荔教会纪[2014]15号），各方对会议纪要的真实性、合法性、关联性均予以认可。对于各方没有争议的证据，本院依法采纳并在卷佐证。对于许满君、博雅实验学校有异议的证据，本院评述如下：1.场地借用协议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条第一款第（一）项“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或毁损的”和第二款“前款规定情形，人民法院应结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据”的规定，虽然荔湾教育服务公司未提供场地借用协议原件，但对于该协议的产生过程、具体履行主体情况、租金缴纳情况等均有相关证据佐证，各方对博雅实验学校占有、使用案涉场地的事实亦无争议，而且博雅实验学校作为该协议一方，也完全有条件核实原件，却一直未向法院陈情，也没有提供相反证据反驳该证据。故此，本院对该场地借用协议的真实性予以确认，并予以采纳。2.律师函、快递底单、邮件妥投记录。虽然许满君和博雅实验学校否认收到律师函，但快递底单及签收妥投记录足以证明广东君厚律师事务所已按案涉场地地址寄出并妥投。博雅实验学校在案涉场地办学，许满君是博雅实验学校的法定代表人，其在签订案涉场地借用协议时以博雅集团代表身份签订，故广东君厚律师事务所在查实博雅集团并无注册登记的情况下，以案涉场地地址向许满君投递邮件，其目的是向许满君及案涉场地借用方发函，博雅实验学校内部如何管理邮件签收问题，是否已交予其法定代表人，不属于荔湾教育服务公司必然知晓和举证的范围，故该妥投证明可以证明博雅实验学校和许满君已签收该邮件，本院对律师函、快递底单及邮件妥投记录均予以采信。3.场地占用费请示、增埗大街1号函。场地占用费请示是荔湾教育服务公司的内部文件，仅为其内部审批流程，与本案待证事实没有直接关联性，也不是其他证据成立的必要证据，本院不予采纳。增埗大街1号函是荔湾教育服务公司向博雅集团发出，签收人是孔晓明，荔湾教育服务公司主张孔晓明时任案涉校区校长，博雅实验学校认为孔晓明不能代理学校，但庭后未按照其庭审承诺向本院提交关于签收人孔晓明的身份。对此，本院认为，荔湾教育服务公司与博雅实验学校是履行场地借用协议的双方，其按照其对博雅实验学校的了解向博雅实验学校发出增埗大街1号函，况且博雅实验学校在孔晓明签收次日即按照该函件内关于占用费的支付要求支付了场地占用费，故本院对该函予以采信并采纳，确认博雅实验学校已收到该函。4.和顺公司出具的资产评估报告书。该评估报告书虽然是荔湾学校教育服务公司单方委托评估，但该评估报告出具的机构具有评估资质，许满君和博雅实验学校也没有提供证据证明该评估报告有违反法律、法规强制性规定的情形，故本院对该评估报告真实性、合法性予以采信，该证据作为荔湾教育服务学校主张其占用费的依据，与本案亦有关联性，具有证据效力，至于本院最终是否采纳该评估报告的评估价格，视本案事实、本院委托评估的情况而定，属于证据证明力大小认定的问题，不影响本院采纳作为本案证据。根据上述采纳的证据，结合双方庭审及审理过程中向本院作出的陈述，本院经审理认定事实如下：荔湾区西村增埗大街1号场地登记所有权人为荔湾区教育局，所有权性质为全民所有。2014年7月，因大坦沙岛更新改造项目需征用博雅实验学校在被征用地块内办学场地，荔湾区教育局经开会决定提供环市西路小学增埗校区（即案涉场地）作为博雅实验学校搬迁过渡校区，过渡期为三年，租金标准参考区内民办学校整体水平协商议定。2014年7月29日，荔湾区教育局出具委托书一份，内容为将案涉场地委托给荔湾教育服务公司负责管理及租赁相关业务。2014年7月21日，荔湾教育服务公司（甲方）与博雅集团（乙方）签订书面场地借用协议，主要约定如下：甲方将案涉房产建筑面积2212平方米，空地面积600平方米，借用给乙方作为办学使用。借用期为三年，自2014年8月1日至2017年7月31日止，三年期满后，乙方应无条件将该物业交还给甲方。三年借用期内，乙方向甲方交付场地使用押金人民币40000元整，借用期满后，乙方应如期交回物业。在乙方没有损坏该房屋建筑、转租、转借等违约情形，并结清场地国资占用费、水电费等各项费用后，甲方予以退回场地使用押金给乙方。乙方每月5日前应交付甲方国资占用费为20096元（收取国资占用费标准：按建筑面积每月每平方米8元、空地面积每月每平方米4元）。乙方逾期交付场地国资占用费的，每逾期一日，按照逾期款项的千分之一支付违约金，借用期满，未经甲方书面同意，乙方逾期交付借用场地的，应按月占用费的10%按日支付逾期违约金，甲方有权从押金中先行抵扣，逾期超过五日的，甲方有权没收押金。2017年11月16日，广东君厚律师事务所受荔湾教育服务公司委托，向许满君发出律师函，认为许满君在博雅集团未办理登记情况下，以博雅集团名义签订案涉场地借用协议，现合同期满逾期未归还租赁物业，要求许满君在收到律师函后十个工作日内归还租赁物业，并向荔湾教育公司支付场地占用费及逾期支付占用费的违约金、逾期归还场地违约金。该律师函邮件收件地址为增埗大街1号博雅实验学校，收件人许满君，于2017年11月17日妥投。2017年11月21日，博雅集团出具情况说明，称其无法办理工商登记，不能提供纳税人识别号，且案涉场地实际使用人是博雅实验学校，故申请由博雅实验学校缴交2017年3月至7月的租金100480元，博雅实验学校在情况说明内附言同意由其支付上述租金。随后博雅实验学校缴纳了案涉场地2017年3月至7月租金。2018年4月17日，荔湾教育服务公司向博雅集团发出增埗大街1号函，主要内容为通知博雅集团案涉场地涉及的租赁合同已到期，到期后博雅集团长期占用案涉场地，从2017年8月1日至2018年3月31日的场地占用费未缴交，并要求博雅集团暂按合同约定的租金缴纳占用费，如后期需评估公司评估，评估的场地占用费价格高于现场地占用费的，所需差价需要补交。孔晓明签收该函，博雅实验学校按照该函要求支付了2017年8月至2018年3月的占用费160768元。此后，博雅实验学校仍然占有案涉场地办学，但没有再支付任何占用费。另查明，博雅实验学校办学地址为广州市荔湾区裕海路157号，2015年已使用，办学规模为初中7个教学班，小学30个教学班。案涉场地在2014年分配给博雅实验学校作为搬迁过渡使用时，有小学1年级至6年级共15个班，该校址上无独立招生、分配学籍的资格。至2020年春季学期，案涉场地共有小学4年级至6年级共三个班92人，学籍分布在育贤实验学校、君诚博雅实验学校、博雅中英文学校、博雅实验学校、海荣博雅实验学校等。博雅实验学校在本案审理过程中又在案涉场地临时安置小学一年级1个班和二年级2个班，因该行为发生在诉讼中，本院已责令其将此部分学生迁回至学籍校区。对于案涉场地占用费的价格，各方争议较大。根据荔湾教育服务公司提供的评估报告书【穗和顺资字（2018）第0100151号】，案涉场地评估基准日为2018年9月10日，评估有效期为基准日起一年，采取的评估方法为市场法。依该评估报告的解释，市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。和顺公司按照案涉场地周边同类型办公物业为实例进行类比分析，得出案涉场地在2018年9月10日的市场月租金单价为29元/平方米，月租金总价为64160元。诉讼中，荔湾教育服务公司申请对案涉场地在2017年8月1日至2018年9月9日的租金价格进行评估，经摇珠，本院委托广东南泰房地产土地资产评估有限公司（以下简称南泰公司）对案涉场地在上述期间内租金进行评估。南泰公司于2019年8月19日出具南泰估字（2019）报0176号评估报告，按照上述评估价值时点，2017年8月1日至2017年12月31日期间租金单价为34元/平方米，2018年1月1日至2018年9月9日期间租金单价为35元/平方米，总价1018810元。评估过程中，南泰公司曾向本院出具书面情况说明，称根据《广州市国土资源和规划委员会关于公布广州市2017年国有建设用地使用权基准地价成果的通告》穗国土规划字【2017】229号文件，学校用地属于公共服务用地（类别一），其上建筑为公共服务设施。租金评估主要是采用比较法进行评估，即通过对市场上的可比实例进行相应的修正，最后得出估价对象的市场租金。由于市场公共服务设施的出租案例稀缺，该公司通过多途径调查，仍不能获取相关可比实例，并向本院询问在估价对象证载用途可比实例欠缺的情况下，在征得双方当事人和本院同意的前提下，可否采用公开市场可比较实例较多的办公用途作为该次评估的设定用途。荔湾教育服务公司认为办公用途为最接近案涉场地设定用途，遂同意按办公用途评估案涉场地租金价格，许满君与博雅实验学校不同意，但并未在本院指定的期间内提供与案涉场地相同证载用途的公开市场租赁实例或其他证据可供本院及南泰公司采纳，本院遂允许南泰公司按照其情况说明的方式进行评估。博雅实验学校对该评估结论不认可，认为应按照教育用地标准进行评估，提出重新鉴定的申请，并在2019年9月20日向本院提交了广州市荔湾区东沙博雅学校等在2012年、2015年前后与不同案外人签订的租赁合同。其中广州市荔湾区东沙博雅实验学校2012年与案外人广州市荔湾区外语职业高级中学签订的《物业租赁合同》约定租用芳村陇西直街59号，租赁建筑面积1869平方米，占地面积3707平方米，租赁费用20万元/年，2017年4月1日起租金在6%至10%幅度递增。博雅实验学校于2012年3月1日与广州市荔湾区桥中街河沙第二股份合作经济社签订的《租赁合同》约定租赁地点在西海北路××号后建筑，租金从10元/平方米/月起，每三年递增1元/平方米/月。另有广州市芳村区工业总公司与佛山市南海区义宏印刷厂签订的《场地房屋租赁合同》及《补充协议》，约定租赁标的在芳村东塱广州制漆厂东南的场地房屋，场地面积11330平方米，由广州市荔湾区东沙博雅实验学校使用，2015年10月20日至2017年10月19日租金为1100000元/年。因在本次评估过程中，本院已向博雅实验学校释明评估机构进行评估过程中提出的问题，亦给予博雅实验学校足够的时间提供相关实例，博雅实验学校在本院指定的期间未提供，在2019年9月20日申请重新评估，又提供了多份租赁合同，而该些租赁合同涉及场地与案涉场地地段相差较远，该次评估也并无违反规定的情形，故对博雅实验学校关于重新评估2017年8月1日至2017年12月31日期间租金的申请本院未予采纳。博雅实验学校亦申请按教育用途重新评估2018年9月10日至2019年2月28日期间的租金。因该荔湾教育服务公司就该期间的租金由在诉前自行评估，博雅实验学校未参与此评估过程，故本院对博雅实验学校就2018年9月10日至2019年2月28日期间要求重新评估的请求予以接纳。经摇珠，本院委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）就案涉物业的使用租金进行了评估，华盟公司于2019年12月31日出具穗华价估[2019]395号评估结论书，采取物价指数调整法，即在原来双方协商定价的基础上按照政府部门公布的物价指数进行调整确定的价格，华盟公司认为教育用地性质的租金价格不列入政府定价管理范围，由租赁双方共同协商制定，没有租金参考价格，亦找不到标的在该时段内可作对比的同类型市场租金成交实例，故采取物价指数调整法计算租金单价，按照双方签订的借用协议约定的租金价格乘以物价指数，得出2018年建筑面积租金单价为8.18元/平方米，空地面积租金单价为4.09元/平方米。估价总值为116508元，评估费用5000元由博雅实验学校垫付。荔湾教育服务公司对南泰估字（2019）报0176号评估报告的三性予以认可；博雅实验学校、许满君对穗华价估[2019]395号评估报告的三性予以认可，对南泰估字（2019）报0176号评估报告三性不予认可。荔湾教育服务公司亦提供了两份《国有资产租赁合同》，其中在2019年7月1日与广州市荔湾区立贤学校签订的合同约定租赁场地位于广州市荔湾区文昌南路龙光西13号，占地面积680平方米，建筑面积6596平方米，租金自164900元/年起每年递增；2016年5月9日与广州霭德教育信息咨询有限公司签订的租赁合同约定租赁场地位于荔××街××号，用地面积3600.09平方米，建筑面积3814.29平方米，月租金111600元起逐年递增。荔湾教育服务公司拟证明案涉场地同用途场地招拍挂价格分别为25元/平方米和30元/平方米。博雅实验学校认为该两份合同不具有参考性。因博雅实验学校和荔湾教育服务公司对各份评估报告均各自持有异议，双方同意案涉场地占用费价格由本院根据各份评估报告、现有证据、案涉场地使用性质等因素综合认定。2020年2月11日，博雅实验学校提出申请，以受新冠××疫情影响无法正常开学为由，请求减免2020年2月至4月30日期间的部分租金。荔湾教育服务公司对此不予认可。2020年7月31日，在本院主持下，博雅实验学校将案涉场地交还给荔湾教育服务公司，荔湾教育服务公司确认场地交接完毕，双方共同签订《场地移交接受确认表》互相留存。博雅实验学校于2020年8月26日向本院提交《广州市荔湾区博雅实验学校增埗校区一至六年级师生分流安置工作方案》，表示已做好案涉校区师生分流工作。本院认为，博雅实验学校租用荔湾教育服务公司管理场地办学并按月支付租金，双方形成租赁合同关系，本院依法变更案由为租赁合同纠纷。博雅实验学校与荔湾教育服务公司的《场地借用协议》于2017年7月31日到期，到期后博雅实验学校继续占用案涉场地并支付占用费，双方成立不定期租赁关系。鉴于在本案审理过程中，博雅实验学校已于2020年7月31日交还案涉场地，荔湾教育服务公司第一项关于交还场地的诉讼请求目的已经达到，对该项诉请无须再进行裁判，本院对荔湾教育服务公司第一项诉讼请求不再作判处。结合双方诉辨情况、举证质证情况及庭审陈述，本案的主要争议焦点为:一、博雅实验学校应向荔湾教育服务公司支付占用费标准；二、博雅实验学校是否应支付2017年8月至2018年3月期间的租金差额；三、博雅实验学校是否应按月占用费的10%标准支付迟延归还场地的违约金；四、许满君是否应对博雅实验学校应支付的占用费等承担连带责任。关于争议焦点之一，首先，根据南泰公司在评估过程中向本院说明的情况，学校用地属于公共服务用地，与公开市场作为办公用途用地的性质不同，主要采取比较法进行租金价格评估，可见学校用地的评估价格应与按照办公用途用地性质评估的价格有所差异。穗和顺资字（2018）第0100151号和南泰估字（2019）报0176号评估报告均以案涉场地周边同类型办公物业为实例进行类比评估，与案涉场地性质不同，本院不予采纳，仅作为参考。其次，博雅实验学校抗辩案涉场地占用费应以双方场地借用协议约定的价格为依据，但该协议已于2017年7月31日终止，终止后荔湾教育服务公司已明示不同意继续按原租金标准履行，且原租金标准是基于对博雅实验学校原校址拆迁安置过渡使用的情况下议定，具有一定的补偿性质，在过渡期满博雅实验学校已有条件将案涉地址学生迁移的情况下，仍按原场地借用协议约定标准计付占用费没有依据，且对荔湾教育服务公司显失公平。故本院对博雅实验学校上述抗辩不予采纳。穗华价估[2019]395号评估结论书以双方场地借用协议约定的价格为依据，本院亦不予采纳。综上，本院参考穗和顺资字（2018）第0100151号和南泰估字（2019）报0176号评估报告对评估方式方法的描述和按照评估用途评估的价格，以及荔湾教育服务公司提供的经招拍挂确定的相同用途的场地租金价格，结合案涉地段与荔湾教育服务公司提供的两份《国有资产租赁合同》标的所处地段的差异，酌定双方场地借用协议终止后，案涉地址占用费按照20元/平方米标准计算，参考本市普遍租金计价方式，以建筑面积为计价面积。本院在确定该占用费金额，已考虑到租金在2017年8月至2020年7月期间有递增的可能性以及双方争议原因、过程。关于争议焦点之二，双方场地借用协议终止后，荔湾教育服务公司已在2018年4月17日通过书面发函的方式表明按原合同约定租金收取占用费为暂时，后期评估占用费后需要补交。可见在双方场地借用协议终止后，并未达成按照原协议约定标准支付占用费的新协议。荔湾教育服务公司提出按照评估价格补足占用费，合法合理，博雅实验学校已收到该函，并无提出异议，故荔湾教育服务公司主张博雅实验学校补足2017年8月至2018年3月期间的占用费依法有据，本院予以支持。故此，综合上述争议焦点一、二的分析，按照本院确定的占用费标准，博雅实验学校应向荔湾教育服务公司支付2017年8月至2020年7月期间占用费总金额为1431872元（20元/平方米/月×2212平方米×36个月-160768元）。关于争议焦点之三，案涉场地借用协议终止后，虽然荔湾教育服务公司曾在2017年11月16日发律师函要求博雅实验学校归还场地，但博雅实验学校未按照该律师函要求归还，荔湾教育服务公司并无继续采取措施要求博雅实验学校搬离，而是发函要求博雅实验学校继续支付占用费，只是对占用费表示不再按照原协议履行，可见在双方场地借用协议终止后，荔湾教育服务公司亦许可博雅实验学校继续占用案涉场地，双方对继续占用的期限并未明确，原借用协议关于迟延归还场地违约金条款在荔湾教育服务公司允许博雅实验学校继续占用案涉场地时已失去效力，故荔湾教育服务公司要求博雅实验学校按照原协议约定，以月租金10%标准支付迟延交付场地的违约金缺乏依据，本院不予支持。双方自原协议终止后成立不定期租赁关系，出租人可以随时提出解除租赁关系，承租人负有返还租赁场地的义务。故此，荔湾教育服务公司提出起诉时，已明确要求博雅实验学校搬离涉案场地，博雅实验学校应及时搬离。但整个诉讼过程中，博雅实验学校已明知自己无权占用案涉校区，也清楚知晓占用后果，仍然不及时搬离，且诉讼中在案涉校区新增学生，致荔湾教育服务公司不能及时收回案涉场地进行招拍挂出租，已违反其作为承租人交还场地的义务，应支付迟延交还场地的违约金。本院于2019年3月20日送达本案诉讼材料给博雅实验学校，视为荔湾教育服务公司要求其搬离的通知已送达，鉴于学校的特殊性，本院视为荔湾教育服务公司提起诉讼当季学期结束后两周左右为其合理的搬迁时间，参考双方原协议约定的迟延交付场地违约金计付本金，本院酌定博雅实验学校自2019年7月15日起，以本院认定的月租金标准44240元/月（20元/平方米×2212平方米）为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%计付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付至2020年7月31日。关于争议焦点之四，本案案涉租赁关系双方是荔湾教育服务公司和博雅实验学校，许满君仅是博雅实验学校的法定代表人和签约代表，荔湾教育服务公司并未提供证据证明许满君存在应对博雅实验学校债务承担连带责任的法定情形，故其主张许满君对博雅实验学校应支付的占用费承担连带责任本院不予支持。此外，鉴于本案诉讼系博雅实验学校在原借用协议期满后长期占用涉案场地、不及时支付占用费引发，在诉讼中亦不及时搬离，不积极处理学生安置，诉讼中对本院要求不予配合，拖延诉讼，该行为不仅给荔湾教育服务公司造成一定损失，也对诉讼造成阻碍，本院酌定本案评估费用合共40067元由博雅实验学校负担。至于博雅实验学校以新冠××疫情导致其延迟开学存在经济压力为由主张减免占用费的请求，因荔湾教育服务公司向本院提起诉讼要求博雅实验学校搬离案涉场地时，博雅实验学校已处于无权占有案涉场地的状态，应搬离而拒不搬离，该事实发生在新冠疫情发生前，疫情发生与其占用费的减免没有因果关系，且疫情发生也不影响其继续以其他形式办学、收取学费。故其以疫情延迟开学为由要求减免租金缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告广州市荔湾区博雅实验学校应自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市荔湾区学校教育服务公司支付占用费1431872元（含2017年8月至2018年3月期间的占用费差额）；二、被告广州市荔湾区博雅实验学校应自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市荔湾区学校教育服务公司支付迟延交付场地违约金（以44240元为本金，从2019年7月15日起计付至2019年8月19日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%；从2019年8月20日计付至2020年7月31日止,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%）；三、驳回原告广州市荔湾区学校教育服务公司其余诉讼请求。如果被告广州市荔湾区博雅实验学校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40830元，由广州市荔湾区学校教育服务公司负担23118元，由广州市荔湾区博雅实验学校负担17712元；本案评估费用40067元，由广州市荔湾区博雅实验学校负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  郑越海审判员  白 晶审判员  彭景威二〇二〇年十月二十一日书记员  徐思铭蔡毅