湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1789号上诉人（原审原告）：湖北法华金属制品有限公司，地址湖北省麻城市经济开发区工业园西陵一路，统一社会信用代码914211816826622462。法定代表人：刘国荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟，湖北诚信联合律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号14211200710607956。上诉人（原审被告）：麻城市金台纤维有限公司，地址湖北省麻城市经济开发区兴达路**，统一社会信用代码91421181089253484P。法定代表人：郭晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭为民，该公司员工，代理权限为特别授权，委托诉讼代理人：张汉东，湖北光程律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号14211201110930313。上诉人湖北法华金属制品有限公司（以下简称法华公司）、麻城市金台纤维有限公司（以下简称金台公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2019）鄂1181民初4337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。法华公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判增加租金金额33502元及下欠联络员工资26255元（共计59757元），并按照欠付租金金额以年利率24%为标准自2019年4月19日起支付逾期付款违约金至下欠租金实际支付完毕止；三、上诉费由金台公司承担。事实和理由：一、原审判决扣减一个月租金33502元没有事实和法律依据。根据一审查明事实，租赁协议期限届满之日为2019年6月30日，法华公司于2019年1月10日向金台公司下达了通知书，表达了合同提前解除的意思表示，后双方于2019年4月15日签订一份《交接确认书》，于2019年4月18日签订一份《接交确认书》，对合同解除达成一致意见，并顺利转移租赁物，至此双方协议一致提前2个月解除合同。该两份《确认书》具有一定结算性质且均无扣减一个月租金的约定，一审扣减一个月租金无事实和法律依据。二、联络员工资26255元属于双方协议约定，合法有效，且已实际履行，原审予以扣减显然不当。三、逾期支付违约金应予以支付。根据《租赁协议书》第七条约定，租赁期间单方违约，由违约方向对方支付6个月房租的违约金，现金台公司逾期支付租金和联络人员工资，已构成违约，故法华公司要求金台公司支付违约金的诉讼请求应依法支持，鉴于6个月房租的违约金金额213840元明显过高，故法华公司主张以欠付金额按年利率24%支付违约金符合法律规定和合同约定。双方于2019年4月18日交接租赁物，则应从2019年4月19日起计算逾期付款违约金。综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，予以改判。金台公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，驳回法华公司诉讼请求或发回重审；二、诉讼费由法华公司承担。事实和理由：一、一审在认定本案事实和证据性质上不清。1、一审认为当事人双方在交接时合同租金没有进行结算，是对《交接确认书》内容及性质上的认定不清。《交接确认书》中，除相关财产移交外，对租赁合同终止以及租赁金、电费等均有具体约定。金台公司的义务是付清2019年4月15日前的水电费，法华公司应将金台公司之前交纳的租金发票及2019年4月15日前的电费开具发票交付金台公司，双方银票两讫。双方签订《交接确认书》的本意是双方此后再互不追究、各不相欠，合同清算完毕。法华公司在双方交接完毕数月后提起诉讼，是违背诚信的行为，其诉请不应予以支持。一审对双方约定已结算完毕的租赁合同重新进行结算，有违当事人意思自治原则。一审即已认为双方签订《交接确认书》时合同未进行全部结算，那么双方具有依据合同约定进行结算的权利义务，金台公司亦有按照赵租赁协议中的违约条款要求赔偿损失的权利。2、一审认定当事人对搬迁期约定为一个月，不符合本案事实。法华公司《通知函》上给予金台公司的搬迁期为三个月，金台公司在法华公司提前解除合同的情况下，为了搬迁还要承担搬迁期间的租金不符合常理及双方当事人的意思。3、一审认定2019年1月在双方协商下，金台公司同意于2019年4月10日前搬离，没有任何事实和依据。事实是法华公司早在2018年12月份就口头通知金台公司租赁的厂房已卖给他人不再续租，在金台公司管理人员的要求下，法华公司于2019年1月10日出具了书面通知函，要求金台公司在2019年4月10日前搬离。要求金台公司搬离是法华公司单方的行为和意思表示，不存在协商一致解除合同。若按照协商一致解除合同，应按照通知函到达金台公司之日计算合同解除时间。4、一审按合同履行期间约定的总租金减去金台公司实际已付租金，得出下欠租金173393元不符合事实。金台公司租金已支付至2018年11月，如重新结算租金，应当核减相关费用抵扣租金。一审未进行核实，只是按照总租金减去金台公司实际已付租金，导致金台公司一审所列举的各项损失没有核减。二、一审曲解法律，导致裁判结果失衡。一审认为签订《交接确认书》是金台公司对解除合同的确认，合意解除合同无需赔偿损失或计算违约金，这是对法律的曲解。依照《合同法》第97条、107条、114条的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同不能履行以及合同解除的原因在《通知函》里明确为法华公司将租赁物出让给他人，法华公司单方解除合同已构成根本性违约，按照租赁协议，法华公司应承担6个月租金的违约责任。一审在重新结算合同时不能兼顾双方合同约定的权利义务，违背法律规定，显失公平。三、一审程序违法。一审开庭传票告知的审判员与判决书记载的审判员不一致。四、本案诉讼费承担不符合现行《人民法院诉讼收费办法》的规定，部分败诉的应分担败诉比例的诉讼费用，不应由金台公司一方承担。金台公司答辩称，1、法华公司在发出《通知函》的时候，合同已实际无法履行，在实际合同解除后即使合同合意解除，法华公司亦应承担违约责任赔偿金台公司损失。2、在合同实际履行过程中，租金及水电费的结算均是法华公司先开票，我们再打款，我们已支付了2018年12月之前的租金，2018年12月后法华公司再没有开票。3、对于搬迁期，我们认为搬迁期应当是《通知函》下达后的三个月为搬迁期。4、关于联络员工资，联络员工资不应计算在内。法华公司答辩称，一审认定租金没有进行结算与客观事实相符，金台公司尚欠法华公司租金，双方结算的是电费部分，而不是租金。如果违约也是金台公司欠付租金违约，双方对合同解除是一种合意，一审程序及诉讼费负担符合法律规定。金台公司以搬迁来抗辩理由不成立。法华公司向一审法院起诉请求：1、依法判令金台公司支付租金194960元及联络员工资26255元；2、判令金台公司按欠付租金金额以年利率24%为标准支付违约金至租金实际支付之日；3、诉讼费由金台公司承担。一审法院认定事实：2014年3月15日，法华公司将位于黄金桥工业园的厂房、办公楼及相关附属设施租赁给金台公司，双方签订了二份《租赁协议书》。该二份租赁协议约定：1、一号钢构厂房每月租金25000元，2014年3月至6月租金按每月7000元计算，每年春节所在月份租金按15000元计算；2、二号厂房及相关附属设施每月租金5000元，2014年3月至6月租金按每月3000元计算；3、正式租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，2016年7月1日前租金不变，自2016年7月1日起租金上浮9%，两年内只能上浮调整一次；4、法华公司向金台公司委派联络员一名，由金台公司按每月900元发放工资；5、厂房内法华公司留存物品，法华公司承诺三个月内全部清除完毕，逾期视为违约；6、租赁期届满后，法华公司退还押金60000元；7、租赁期限内单方面违约，由违约方向对方支付6个月房租的违约金。合同签订后，法华公司将租赁厂房交付给金台公司。2019年1月，法华公司因将该租赁厂房出卖给他人，要求金台公司于2019年3月终止租赁协议并搬离。经双方协商同意金台公司延期一个月即2019年4月10日前搬离，法华公司据此于2019年1月10日向金台公司发出通知函。2019年4月15日，金台公司正式搬离厂房并签订了交接确认书，交接确认书第五条载明：法华公司应在金台公司付清2019年4月15日前水电费用后，开具以往所有的租金电费发票给金台公司，银票两讫。双方租赁协议解除后，法华公司要求金台公司付清下欠租金，完成合同结算。金台公司认为法华公司提前解除合同造成损失应当抵扣，遂引起诉讼。在审理过程中，一审组织双方进行结算如下：1、自2014年3月15日起至2019年4月15日止金台公司按合同应付总租金1815560元（庭审中双方认可总租金1906100元减去联络员工资54900元和多计一个月租金费用35640元），已付租金1609860元，下欠租金205700元；2、联络员工资按合同应付54900元，已付27450元；3、押金60000元。金台公司认为：1、联络员在岗25个月已发35个月工资，联络员不在岗不应发放工资；2、法华公司按照合同约定应当搬迁的机械拖延了3年半，面积为200平方米，应当核减租金64800元；3、法华公司在租赁厂房内居住占用水电费9150元（150元/月）；4、房屋维修费用10267元；5、2019年春节安保人员的费用12600元；6、搬迁费用20170元；7、按合同约定法华公司违约，应当支付违约金213840元；8、法华公司给予搬迁期三个月，应当给付租金96920元，以上八项费用均应从租金中予以扣减。因双方分歧太大，不能达成一致调解意见。一审法院认为，金台公司与法华公司签订的二份《租赁协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方协商一致解除合同后，金台公司下欠法华公司的租金应当给付，法华公司要求金台公司支付下欠租金的诉请，予以支持。法华公司要求租金计算至2019年3月15日，2019年4月份是给予的搬迁期间，租金不予计算，不违反法律，予以认可，即金台公司下欠租金为205700元-96920元/3＝173393元。因双方在交接确认书上没有约定结算付款时间和支付逾期利息，故法华公司要求金台公司给付逾期利息的诉请，不予支持。金台公司关于法华公司提前解除合同，构成违约，应当支付违约金的辩解意见，因从双方提供的通知函和交接确认书可以确定双方就提前解除合同达成一致意见，金台公司同意于2019年4月10日前搬离租赁厂房，法华公司给予一个月搬迁期间，法华公司不构成违约，故金台公司此辩解，不予支持。金台公司关于联络员的工资不应当由法华公司主张权利的辩解，因法华公司没有提供证据证实其代为发放联络员工资27450元，其无权代为联络员主张权利，故金台公司此辩解，予以支持。因金台公司没有提供证据证实法华公司没有按照合同约定延期3年半搬迁机械，法华公司员工在租赁厂房内居住及具体水电费金额，故金台公司要求用此租金和水电费抵扣下欠租金的请求，不予支持。金台公司提出法华公司应承担房屋维修费用10267元、2019年春节安保人员的费用12600元、搬迁费用20170元的请求，因双方签订的《租赁协议书》和交接确认书均未约定上述费用由法华公司承担，故金台公司此主张，不予支持。综上，金台公司应当下欠法华公司租金173393元，扣减法华公司应当退还保证金60000元后，金台公司应当给付法华公司租金113393元。遂判决：一、金台公司于判决生效后十日内向法华公司给付下欠租金113393元；二、驳回法华公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，金台公司与法华公司签订的二份《租赁协议书》合法有效，双方应按照协议约定履行权利义务。法华公司因厂房转卖向金台公司发出通知函要求其于2019年3月终止租赁协议并搬离，双方在一审庭审中均确认《通知函》发出后双方进行了沟通和交接，金台公司按照要求搬离厂房，双方于2019年4月15日签订了《交接确认书》。双方就提前解除合同达成一致意见，不构成违约。该《交接确认书》载明是对场地完成清退和交接，法华公司开具以往所有的租金电费发票给金台公司，对于合同解除前金台公司欠付法华公司的租金双方并无约定，金台公司应按照《租赁协议书》的约定进行支付，故金台公司主张双方之间租金已结算完毕，无事实和法律依据，不予支持。关于搬迁期及搬迁期内租金扣除的问题，法华公司向金台公司发出通知函要求金台公司于2019年3月终止租赁协议并搬离。经双方协商同意金台公司延期一个月搬离，该一个月为合理的搬迁期，且法华公司在一审诉请中要求计算的是截止到2019年3月份金台公司欠付的租金，对2019年4月份搬迁期内的租金未要求支付，故一审认定扣除搬迁期1个月的租金并无不当。关于联络员工资及金台公司主张的损失，一审已作详细论述，本院不再赘述。一审开庭笔录上记载的审判员与书记员与判决书上的审判员与书记员一致，且庭审中双方当事人对案件审判人员及书记员并无异议，一审程序并无不当。关于诉讼费用分担，由法院依法确定。综上，法华公司、金台公司的上诉理由均不成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2567元减半收取1283，由法华公司负担640元，由金台公司负担643元；二审案件受理费5134元，由法华公司负担2567元，金台公司负担2567元。本判决为终审判决。审判长 林 俊审判员 张焱奇审判员 涂建锋二〇二〇年十月二十日法官助理孙腊腊书记员宋荣梅