沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初11442号 原告沈阳嘉景置业有限公司，统一社会信用代码:91210100MA0P4Q037X,住所地沈阳市浑**创新路****。 法定代表人李伟力，系该公司总经理。 委托代理人解华，女，1979年3月29日出生，汉族,系该公司工作人员，住沈阳市大**。 被告付建朝，男，1985年9月17日，汉族，住沈阳市和平区。 委托代理人田殊郁，女，1974年12月17日，汉族，住沈阳市铁**。 原告沈阳嘉景置业有限公司与被告付建朝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法由审判员任玲玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳嘉景置业有限公司委托代理人解华,被告付建朝委托代理人田殊郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告于2017年11月25日认购原告开发的沈阳市浑南区房屋，双方签订商品房认购书，后双方于2017年12月9日签订商品房买卖合同并办理了合同备案。合同约定房屋建筑面积158.42平方米，总房款为1824748元，合同第六条约定：付款方式为商业按揭贷款，其中首付款为374748元，商业贷款145万元需于2017年12月7日前办理完毕商业贷款申请手续。合同附件四补充协议第三条约定买受人必须在认购书约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料达20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应当现向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。合同签订后，被告于2017年11月25日交首付款374748元（含定金10000元），但屡次延迟办理贷款申请手续导致商贷部分的145万元至今未到账，被告以自己的行为表明不履行主要债务，已远远超过合同约定的履行期限，原告有权解除合同。原告于2019年2月18日现故被告送达节约通知书。但被告未予配合他办理解除手续。因案涉房屋至今仍备案在被告名下，导致原告无法收回房源重新出售，损失巨大。基于以上事实，原告根据合同约定和法律规定特诉至法院。提请法院判令解除原、被告双方位于沈阳市浑南区智慧二街136-9号2-3-2房屋的《商品房买卖合同》；判令被告配合原告办理上述《商品房买卖合同》撤销备案手续并承担相关费用；判令被告承担违约金182474.8元；判令被告承担案件受理费用。 原告提供商品房买卖合同一份、认购书、承诺函、被告缴款的收款收据、解约通知书及快递签收截图各一份，证明双方存在买卖合同法律关系，被告已交首付款374,748.00元，但因未按合同约定时间办理贷款，并未按合同补充协议规定期限就未交贷款部分房款补齐，我方行使单方解除权，2019年2月18日向被告送达解约通知书一份，被告2019年2月21日签收，按照相关约定被告收到我司发到解除通知书当日即合同解除，但因为被告至今尚未按照解约通知书要求，与我公司办理解除合同手续及合同备案的手续以及支付合同约定的房款总价10%的违约金，故给我公司提起了诉讼。 被告辩称，我方同意解除合同并的配合撤销备案，同意承担违约金，但违约金过高，请求法院调整，要求返还首付款。 被告没有提供证据。 经审理查明，原、被告于2017年11月25日签订《沈阳恒大御峰商品房认购书》，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市浑南区房屋，建筑面积158.42平方米，单价为11,518.00元，房屋总价款为1,824,748.00元，定金10,000.00元。双方同时约定被告须于2017年11月25日前除定金外另行支付首付款364,748.00元，同时签署《商品房买卖合同》，余款1,450,000.00元，被告需在2017年11月28日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。2017年11月25日，被告支付原告首付款374,748.00元（含定金10,000.00元）。2017年11月26日，被告向原告出具承诺书，承诺本人征信良好，可正常贷款，如因个人征信问题导致无法办理房屋买卖按揭贷款，本人全款买房付清房款。2017年12月9日，原、被告就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，双方同时对付款期限进行调整，具体为被告需于2017年12月4日前支付首期房款374,748.00元，余款1,450,000.00元需于2017年12月7日前办理完毕商业贷款申请手续。双方同时约定买受人付款逾期超出180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议中双方约定，买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供给相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人可另行销售该商品房。被告因己方原因始终未能办理商业贷款，被告于2019年2月18日向原告发出解约通知书，通知原告解除案涉协议书及买卖合同，邮件于2019年2月21日被签收。因被告未支付违约金及协助办理撤销备案手续，致原告诉讼来院。 本院认为，原、被告签订的《沈阳恒大御峰商品房认购书》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应履行恪守。本案原告在被告支付首付款后，依约为案涉房屋办理了备案登记手续，其履约过程并无不当，但被告始终未按约定履行办理商业贷款的合同义务，其违约事实明晰，应承担违约责任。关于违约金的数额，双方于补充协议中约定了逾期办理贷款手续超过20日的，违约金数额按照房屋总价款的10%计算，被告认为数额过高要求调整，对此本院综合考虑具体案情，以实际损失为基础，认为确实存在违约金过高之情形，根据公平原则依法将违约金比例调整至双方商品房合同约定的1%，但基数尊重双方补充协议约定的房屋总价款应为公允，故被告应支付原告违约金18,247.48元。鉴于现有情形已符合原、被告约定合同解除条件，现原告要求确认双方合同解除，及要求被告协助原告办理撤销案涉房屋备案登记手续并承担相关费用，具备事实及法律依据，本院予以支持；原告应同时返还被告已付购房款374,748.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的《沈阳恒大御峰商品房认购书》及 《商品房买卖合同》； 二、原告沈阳嘉景置业有限公司于本判决生效后十五日内返还被告付建朝已付购房款374,748.00元； 三、被告付建朝于本判决生效后十五日内协助原告办理撤销沈阳市浑南区房屋备案登记手续，并承担相关费用； 四、被告付建朝于本判决生效后十五日内给付原告沈阳嘉景置业有限公司违约金18,247.48元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费21,387.00元，由被告付建朝承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  任玲玲 二〇二〇年十月二十二日 书记员  姜冰炜 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。