江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7058号上诉人（原审被告）：江文颐，女，1978年11月4日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：邓小胜，上海康程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京仁恒物业管理有限公司苏州园区分公司，统一社会信用代码9132059457034557XE,住所地苏州工业园区塘浦路**。法定代表人：马军。委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐大威，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人江文颐因与被上诉人南京仁恒物业管理有限公司苏州园区分公司（以下简称仁恒物业苏州园区分公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2020)苏0591民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇二〇年八月三日立案受理后，依法由审判员杨兵适用独任程序审理本案。本案现已审理终结。江文颐上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回仁恒物业苏州园区分公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由仁恒物业苏州园区分公司承担。事实和理由：一、一审判决关于仁恒物业苏州园区分公司已按照合同约定的物业服务标准提供相应的物业服务的认定错误。仁恒物业苏州园区分公司提供物业服务存在缺陷。江文颐为准备双方会谈而制作的《整改事项清单》及会谈后制作的《会谈情况说明》对仁恒物业苏州园区分公司须整改事项进行概括说明，仁恒物业苏州园区分公司在一审过程中提交的《物业服务会谈情况说明中各事项的说明》及仁恒物业苏州园区分公司陈述也表明仁恒物业苏州园区分公司在根据会谈情况进行整改，即物业服务存在缺陷。江文颐提供的照片以及仁恒物业苏州园区分公司提供的《违章搭建整改记录》和《施工整改通知单》证明违章搭建及侵占公共绿地的情形此前及目前均存在，仁恒物业苏州园区分公司并未履行制止义务。仁恒物业苏州园区分公司并未否认存在上述问题，仅仅以没有执法权进行抗辩。一审判决对仁恒物业苏州园区分公司是否履行制止义务及其抗辩是否成立未做任何说理及认定，对江文颐及仁恒物业苏州园区分公司提交的证据中对仁恒物业苏州园区分公司不利的事实未做认定，而直接得出“仁恒物业苏州园区分公司已按照合同约定的物业服务标准提供相应的物业服务”的结论，既不客观，也不公正。二、一审判决认定，即使仁恒物业苏州园区分公司在物业管理服务中存在瑕疵，导致仁恒物业苏州园区分公司损失，江文颐亦可通过其他途径主张权利。该认定未指明江文颐可以主张权利的途径，也未明确具体适用的事项。三、一审判决关于滞纳金的认定错误。本案中物业费的支付以2019年1月1日为关键时间点。此前支付物业费适用《前期物业管理服务协议》(“前期协议”)及《临时管理规约》，此后适用仁恒物业苏州园区分公司与业委会订立的《苏州市物业服务合同》(“服务合同”)及《业主管理规约》。针对2019年1月1日之前的物业费及滞纳金。因仁恒物业苏州园区分公司提供物业服务不符合前期协议的约定标准，自然无权按照约定标准收取物业费，且仁恒物业苏州园区分公司此前一直在拒绝整改及进行整改，自然无权主张滞纳金。针对2019年1月1日之后的物业费。《服务合同》没有规定物业费的支付期限和方式，该合同漏洞应当由缔约方即仁恒物业苏州园区分公司和业主委员会通过协议予以修补。在缔约方未就合同漏洞进行协商之前，一审判决无权直接对物业费的支付作出认定。此外，因仁恒物业苏州园区分公司提供的物业服务不符合服务合同的约定标准，自然无权按照约定标准收取物业费。针对2019年1月1日之后的滞纳金。《服务合同》没有明确规定滞纳金，《业主管理规约》第八条(未按规定交付有关费用的责任)对物业费及滞纳金的收取设定有催缴要求，只有催缴后仍不交付的，才能开始计收滞纳金。由于仁恒物业苏州园区分公司未提供证据证明对江文颐进行过催缴，因此滞纳金的支付条件未成就，故一审判决关于滞纳金的认定错误。仁恒物业苏州园区分公司答辩称，一、本案江文颐拒交物业费的根本原因在于其邻居及小区内的其他业主一直进行违章搭建，可能侵犯了江文颐的相邻权，给其生活带来很大的不利影响，同时认为仁恒物业苏州园区分公司在处理违章搭建问题上不作为。实际上仁恒物业苏州园区分公司就违章搭建问题已经采取了必要的措施。二、仁恒物业苏州园区分公司已经按照合同约定的服务物业服务标准提供了相应的物业服务。1、针对江文颐所述的物业服务存在缺陷的问题，仁恒物业苏州园区分公司提供的物业服务并不存在，江文颐所称的缺陷或质量问题，我们认为江文颐始终在混淆优化、提升服务品质与物业服务存在质量缺陷这两个概念。物业服务满足合同约定的标准是基本要求，而在此基础上能够提供更优质的服务，一直是仁恒物业苏州园区分公司的宗旨，绝不能将仁恒物业苏州园区分公司所作的锦上添花的事情视为亡羊补牢。仁恒物业苏州园区分公司就物业公共服务中江文颐不满意的部分与江文颐进行沟通，是物业公司尽职尽责，努力提升服务品质的体现，而不能片面解读为仁恒物业苏州园区分公司提供的物业服务存在质量问题。尽管江文颐的一些要求不是物业服务合同约定的服务范围，但是仁恒物业苏州园区分公司还是愿意在自身力所能及的范围内为业主提供更好更优质的服务，包括会谈后，仁恒物业苏州园区分公司做出的诸多改善服务的行为，也不能被当然的解读为认可先前提供的服务不达标而采取的补救措施，这些都是提升服务品质和口碑的优化提高措施。针对江文颐提出的对物业服务不满意的问题，仁恒物业苏州园区分公司在能力范围内也进行了优化提高，具体可见仁恒物业苏州园区分公司在一审中提交的物业服务会谈情况说明中各项各事项的说明。2、针对违章搭建的问题，仁恒物业苏州园区分公司确实无执法权，无法强行拆除。三、仁恒物业苏州园区分公司提供的物业服务始终是符合合同约定标准，有权收取滞纳金。2019年1月1日之后施行的苏州市物业服务合同虽然没有约定物业服务费的支付期限，但根据行业惯例和交易习惯，包括前期物业合同，可以认定业主应当在服务周期开始前支付物业费。且仁恒物业苏州园区分公司已经酌情调减了滞纳金的收取标准，故江文颐应当支付滞纳金。2019年1月1日之后的苏州市物业服务合同虽然没有约定滞纳金，但是配套的管理规约中明确规定了滞纳金的收取标准。小区内的每一户都配有管家，管家会按时通过电话微信、登门拜访、挂号信等方式对业主进行物业费的催缴。仁恒物业苏州园区分公司向一审法院起诉请求：江文颐支付自2017年1月1日至2019年6月30日的公共服务费60420元，代收代缴费506.83元，合计60926.83元；2、判令江文颐支付迟延付款滞纳金6471.73元(从2017年1月1日起暂计算至2019年10月15日，最终计算至实际付款之日，按照年息6%计算)；3、本案诉讼费用由江文颐承担。一审法院认定事实：江文颐系苏州工业园区双湖湾花园小区109-103号业主，该房屋建筑面积为363.54平方米，房屋类型为住宅，2014年5月26日收房。仁恒地产（苏州）有限公司作为甲方与选聘的仁恒物业苏州园区分公司及乙方陈健签订《仁恒双湖湾花园临时管理规约》，约定仁恒物业苏州园区分公司按照前期物业管理服务协议为仁恒双湖湾花园提供物业服务，物业管理费为独栋/联排别墅：6.15元/月·平方米(公共服务费5.54元/月·平方米，代收代缴费0.61元/月·平方米)；约定物业费缴纳时间为办理房屋交接手续时一次性向物业服务企业预交6个月的物业管理服务费，此后物业管理服务费每6个月收取一次，乙方应予每期开始之日或之前一次性付清；并约定逾期缴纳滞纳金为自逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金；前期物业管理服务协议中约定物业管理服务的标准。后因前期物业管理委托合同于2018年12月31日到期，苏州工业园区双湖湾花园小区业主委员会与仁恒物业苏州园区分公司签订《苏州市物业服务合同》，期限自2019年1月1日至2021年12月31日，约定物业服务标准，物业费收费标准为别墅5.54元/月·平方米，代收代缴费单独列账，按实际发生的费用以建筑物专有部分面积向业主合理分摊，物业服务费及代收代缴费半年结算。仁恒物业苏州园区分公司提供多张代收代缴费通告照片，以证实仁恒物业苏州园区分公司2017年至2019年上半年期间每两个月向业主公告一次代收代缴费用。仁恒物业苏州园区分公司提供违章搭建整改记录、照片、施工整改通知单，以证实仁恒物业苏州园区分公司对小区内业主的违章搭建采取相应的措施。江文颐质证不能证明已尽到制止义务。江文颐提供整改事项清单、电子邮件、照片、会谈情况说明、律师函、业主管理规约，以证实仁恒物业苏州园区分公司的物业服务长期存在不符合约定的事实，双方因此协商处理，仁恒物业苏州园区分公司也承诺整改，但仁恒物业苏州园区分公司未整改也未提供方案，江文颐起诉有违诚信，小区内存在多处违章搭建，江文颐未采取有效措施，严格装修施工管理。仁恒物业苏州园区分公司认为清单系江文颐整理，仁恒物业苏州园区分公司未认可，物业服务不存在质量问题，仁恒物业苏州园区分公司提供正常的物业服务，仁恒物业苏州园区分公司为了维护口碑及关系，与业主进行会谈，现场已经答复业主，仁恒物业苏州园区分公司无执法权，已对违章搭建进行整改通知，无权进行拆除，尽到管理审查义务。以上事实，有仁恒双湖湾花园前期物业管理服务协议、苏州市物业服务合同、违章搭建整改记录、照片、施工整改通知单、整改事项清单、电子邮件、照片、会谈情况说明、律师函、业主管理规约及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，一审法院予以认定。一审法院认为，仁恒物业苏州园区分公司与开发商签订的前期物业管理委托合同合法有效，该协议对业主具有约束力。仁恒物业苏州园区分公司提供物业服务,江文颐作为业主理应缴纳相应的物业服务费。至于江文颐提出的物业服务缺陷问题，江文颐未提供充分证据以证实其主张，仁恒物业苏州园区分公司已按照合同约定的物业服务标准提供相应的物业服务，且江文颐提出的部分事宜并非物业服务的范围，此外即使仁恒物业苏州园区分公司在物业管理服务中存在瑕疵导致江文颐损失，江文颐亦可通过其他途径主张权利，故对江文颐的抗辩意见一审法院不予采信。综上，江文颐应依约定缴纳物业费，江文颐确认欠费事实，故一审法院认定江文颐支付仁恒物业苏州园区分公司拖欠公共服务费60420元，代收代缴费506.83元的诉讼请求的诉讼请求，一审法院予以支持。关于仁恒物业苏州园区分公司主张的逾期付款滞纳金，江文颐违约属实依法应承担相应违约责任，仁恒物业苏州园区分公司要求违约金的诉讼请求应予以支持，仁恒物业苏州园区分公司主张的按照年息6％计算滞纳金，符合法律规定，一审法院予以支持。经核算，仁恒物业苏州园区分公司主张的自欠费之日起至2019年10月15日期间的滞纳金6471.73元，以及仁恒物业苏州园区分公司主张的按照年利率6%计算自2019年11月16日起至实际付款之日止的逾期付款滞纳金，金额符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告江文颐于本判决生效之日起十日内支付原告南京仁恒物业管理有限公司苏州园区分公司公共服务费60420元，代收代缴费506.83元、自欠费之日起至2019年10月15日期间的滞纳金6471.73元以及自2019年10月16日起至实际付款之日止的逾期付款滞纳金（计算方式：以60420元为基数，按年利率6%，自2019年10月16日起计算至实际付款之日止）。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入一审法院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：中国农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。案件受理费742元，由被告江文颐负担。此款项原告已预交，一审法院不再退还，由被告樊帅于本判决生效之日起十日内支付原告。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。仁恒物业苏州园区分公司提交：催缴记录和微信聊天记录。证明仁恒物业苏州园区分公司催讨过相关的物业费。江文颐质证认为：一、1、对国内挂号信函收据的真实性、关联性有异议。该收据没有注明寄达地、也没有注明收件人姓名，不能确定其真实性，也不能确定与江文颐有关。2、对《物业催缴通知书》的真实性、合法性、关联性有异议。该通知书没有加盖印章，不能证明制作时间，难以确认其真实性及合法性，即便真实、合法，该通知书也仅仅针对2018年1月1日至2018年12月31日的期间，不能证明针对其他时间段内物业费进行过催缴。二、对聊天截图的关联性有异议。该聊天截图体现的内容并非正式催缴，且江文颐已经就仁恒物业服务不到位及未及时给与答复而立即予以反驳；此外，该聊天内容发生在一审期间，属于仁恒物业为补充证据而主动提出，不能证明已经在一审起诉前已经过催缴，不能据此要求支付对应的物业费及滞纳金。此外，江文颐于一审之后、二审开庭之前向仁恒物业缴纳2020年上半年的物业费，但仁恒物业苏州园区分公司以此前物业费存在纠纷为由，要求江文颐先支付存在争议期间的物业费及滞纳金，然后才能支付2020年上半年的物业费，因此拒绝收取江文颐缴纳的物业费。因此，仁恒物业苏州园区分公司无权主张对应期间的滞纳金。二审中，仁恒物业苏州园区分公司明确江文颐2017、2018年度滞纳金为8382.65元（自应付之日起暂算至2020年8月21日）；、仁恒物业苏州园区分公司放弃对江文颐2019年度滞纳金的主张。本院查明的其它事实与一审一致。本院认为，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，物业管理前期，仁恒地产（苏州）有限公司作为甲方与选聘的仁恒物业苏州园区分公司及乙方陈健签订《仁恒双湖湾花园临时管理规约》；物业管理前期合同2018年12月31日到期后，由苏州工业园区双湖湾花园小区业主委员会与受聘的仁恒物业苏州园区分公司签订的物业管理服务协议，其内容均不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，各方应按该合同的约定各自履行相关义务。现自合同订立后，仁恒物业苏州园区分公司履行了其相关的管理与服务义务，江文颐作为该小区业主也应履行缴纳相关费用的义务。江文颐作为业主，可以督促仁恒物业苏州园区分公司提高服务水平，改善物业管理质量，但不能以此为由拒付物业服务费、代收代缴费。江文颐如因仁恒物业苏州园区分公司物业管理服务不当遭受损害，可另行主张权利。江文颐就此提出的上诉理由不能成立，本院予以驳回。关于仁恒物业苏州园区分公司主张的逾期付款滞纳金。《仁恒双湖湾花园临时管理规约》约定物业费缴纳时间为办理房屋交接手续时一次性向物业服务企业预交6个月的物业管理服务费，此后物业管理服务费每6个月收取一次，乙方应予每期开始之日或之前一次性付清。因此江文颐应按约支付2017、2018年年度物业费逾期付款滞纳金。仁恒物业苏州园区分公司明确放弃对2019年滞纳金的主张，本院予以准许。鉴于仁恒物业苏州园区分公司明确放弃对2019年滞纳金的主张，本院对一审判决确定的滞纳金予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销苏州工业园区人民法院(2020)苏0591民初468号民事判决；二、江文颐于本判决生效之日起十日内支付南京仁恒物业管理有限公司苏州园区分公司公共服务费60420元，代收代缴费506.83元、及自欠费之日起至2020年8月21日期间的滞纳金8382.65元以及自2020年8月22日起至实际付款之日止的逾期付款滞纳金（计算方式：以48336元为基数，按年利率6%，自2020年8月22日起计算至实际付款之日止）。负有履行义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费742元，由江文颐负担。二审案件受理费1484元，由江文颐负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二〇年十月二十九日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。