山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0702民初3240号 原告：白兰斌， 委托诉讼代理人：安明生，山西鼎正律师事务所律师。 被告：高春贵， 委托诉讼代理人：王志如，山西正煋律师事务所律师。 原告白兰斌与被告高春贵确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白兰斌及其委托诉讼代理人安明生，被告高春贵委托诉讼代理人王志如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《房屋买卖合同》有效。2、依法确认位于榆次区供电所北登记在宁秀玲名下的1677.61㎡房产属原告所有，并判令被告依约办理变更登记手续。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年11月15日，宁秀玲将位于榆次区汇通路供电所附近北侧属该使用的1107.78平方米国有土地使用权，有偿转让给被告高春贵，并约定协助被告做好土地的变更登记和过户的一切手续。被告高春贵付款实际取得土地使用权后，因地随房转的原因未能变更使用权人，便以宁秀玲的名字申请获准在该宗地块上盖起了建筑面积1677.61平方米的写字楼及附属房产，并领取了房屋所有权证。2008年，原告给被告在左权施工期间，被告欠了原告巨额工程款无力支付，便提出用他位于汇通路供电所北侧的写字楼及附属房产，原告再付被告现金一百二十万元相抵顶。谈妥后，双方于2008年12月30日签订了《房屋买卖合同》。合同约定：被告负责办理房产证及房产过户手续，契税由原告承担。因当时房产证尚未发下，所以只实际交付了原告房屋和土地，而未将房地不动产权转户登记在原告的名下。一年之后，被告将他持有的登记在宁秀玲名下的房产证和土地用证交给了原告就到外地搞工程一直未回榆次。2012年1月5日原告在陕西省户县找到了被告，被告向原告保证在2012年将房产给原告过了户。结果至今七年有余，找不到被告的踪影。近日，原告找到被告，被告答应原告拿出决算，被告签字后就办理变更登记过户手续，原告提交决算后，被告又提出各种理由推拖，拒绝在决算上签字，致使原告无法办理变更登记手续，原告的合法权益仍然不能得到保护。原告认为，是被告主动提出用该房屋，另原告向被告支付一百二十万元与所欠工程款相抵顶，原告考虑到被告的支付能力，同意了该抵顶方式。且双方是在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，依法应确认为有效合同。根据该合同的约定，被告己将房屋的实际所有权转让于原告并已完成现实交付，根据《物权法》等相关法律规定和双方的约定，被告有义务协助原告办理房屋过户手续，但被告均以各种理由推拖。为维护原告的合法权益不受侵害，维护法律的尊严，特向人民法院提起诉讼。 被告辩称，1、双方确实签订过买卖合同，但被告不赞同原告的意见，合同效力应具体分析。2、原告第二项诉讼请求是错误的，被告有义务协助原告办理变更登记，应由原告申请。上述两个诉求都是买卖合同之诉，原告的诉求还有物权确认之诉，不应当一案诉讼。原被告均为继售取得。事实部分基本无异议。因行政机关的原因导致无法变更。2008年，是原告代表河南省盛大建设有限公司给通宇公司远景分公司施工，实际是欠了被告所代表的公司债务，抵顶是事实。产权现在不在被告名下，建设的时候不能过户，当时政府不让过户，遇到的是行政障碍，不是被告不配合过户。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据： 1、2008.12.30《房屋买卖合同》，证明原被告经自愿、公平、协商达成一致，以370万元总价房屋买卖成交；付款方式为：用2008.12.18借款100万元，再付20万元现金，计120万元剩余250万元用高春贵欠的工程款抵顶；房屋位置：汇通路使赵供电所旁，建筑面积约1600㎡，占地约1.76亩；契税、手续费负担：白兰斌负责；因当时尚未办理房产证，由高春贵负责办理房权证过户手续。 2、2008.12.18高春贵写的借条及转款凭证，证明高春贵20**.12.18借白兰斌一百万元；将款转高春贵卡上，卡号：60×××71； 3、2009.1.15高春贵写的收二十万的收条，证明高春贵20**.1.15日收到白兰斌现金二十万元；20万是买卖合同后交付给高春贵的，与合同相一致。 4、2011.11.15榆次区人民法院民二庭询问笔录，证明询问人民二庭庭长刘开建，书记员陈丹，地点民二庭；因开发区土地局地随房走的原因，买了宁秀玲国土使用权后，未变更姓名就在该宗地块投资建起房产；因申请就是以宁秀玲土地使用证的名字，所以房产证的名字还是宁秀玲。 5、2012.1.5高春贵、白兰斌在西安市户县寺（白马招觉寺）《协定书》，证明高春贵保证在2012年给白兰斌变更房屋登记，办好一切手续；欠白兰斌60万元工程款决算后三年分期还付给白兰斌；证明保证人李勤林，侯玉生。 6、2005.11.15宁秀玲与高春贵土地转让《协议书》，证明宁秀玲以650000元的价格将位于榆太路使赵供电局旁的1170.78㎡的国有土地使用权转让给高春贵；由宁秀玲协助做好土地变更过户的一切手续；转让前的债权债务由宁秀玲负责。 7、2004.8.11榆次开发区土地分局《国有土地使用证》，证明证号为：榆开国用（2004）第0201007号；使用者为宁秀玲，面积1170.78㎡；座落：榆太路（使赵段）。地号：0201；4、用途：商业。 8、2009.6.18晋中市房屋所有权登记发证办颁发的《房产证》，证明产权证字第00089410号；房屋所有人：宁秀玲；座落汇通路使赵段；结构、面积，综合楼框架1089.60㎡，综合砖混536.44㎡，一层砖混：51.57㎡，建筑面积：1677.61㎡。 9、00089410电子档案卡，证明该房产的具体情况。 10、左权东旺综合楼工程结算书，证明工程结算款共计5215544.87元；2008年白兰斌与高春贵达成的房屋买卖合同约定房屋价款为370万，白兰斌另付高春贵1**万元；工程结算款总价大于房屋买卖合同中约定的房屋价款。 11、2013.9.25山西省高级人民法院（2013）晋民申字第308号民事裁定书，证明位于榆次区汇通路供电所北登记在宁秀玲明下的建筑面积1677.61㎡房屋属于原告白兰斌所有；未办理物权变更登记，不影响合同效力。 12、2016.5.18，晋中市中级人民法院（2016）晋07民再5号民事判决，证明位于汇通路供电所北登记在宁秀玲名下的房产属原告所有；该房产无争议，但尚未办理变更登记。不能过户是因为土地不能买卖，盖起房子后找不到被告了。 被告质证认为，对证据1的意见，真实性无异议。该合同第二条涉及到土地使用权买卖的约定是无效的；抵顶工程款问题，因为施工主体是河南盛大建设公司，没有河南盛大公司盖章的属效力待定。该合同也可以和其他判决书对应。对证据2、3的意见，没有原件，对真实性有异议。对证据4的意见，对笔录的真实性没有异议。只能证明，不是由于被告原因未办理过户。对证据5的意见，被告本人确有签字捺印，但其他内容均非被告所写。写的时候被告妻子得重病。和本案无直接相关性。被告同意配合原告过户，但不能代替政府能否过户。对证据6的意见，宁秀玲和原告的协议书真实性无异议，但和本案无直接关联性。对合同效力请法院判定。对证据7的意见，真实性、有效性不持异议。被告向原告履行了交付义务。从当时土地的取得，可能存在历史遗留问题，可能导致无法过户。对证据8的意见，涉案土地上的房屋3栋，对真实性、有效性不持异议。房产证办理时间为2009.6，被告是积极履行合同的。对证据9的意见，只要和房产证一致，就认可。请法院核实。对证据10的意见，该证据为复印件，对真实性、有效性有异议。对结算书的主体有异议。原告不具备核算的主体资格。对证据11、12的意见，真实性、有效性均无异议。和本案无直接关联性。系被告将房屋卖给原告后，原告将房屋卖给另外两个人。该两人将本案原告和宁秀玲诉至法院。但最终两人败诉。判决中第4页中载明。上述证据并不能证明被告负有办理变更登记。原告证据不能证明其诉请。 经审理查明，2005年11月15日，被告与案外人宁秀玲签订《协议书》，宁秀玲将位于汇通北路使赵供电所旁的土地出让给被告。2008年12月30日，被告将位于汇通北路使赵供电所旁的写字楼及附属房屋【房屋面积约1600平方米（以规划许可证为准），土地面积为1.76亩（以土地证为准）】以370万元的价格再次出售给原告；双方签订《房屋买卖合同》约定：原告先支付被告现金120万元，其余用原告给被告正在施工的左权工程款相抵；当时房屋为新完工正在办理房产证，被告负责办理房产证及过户手续，原告承担契税。2008年12月18日，原告通过安宁邮政储蓄转付被告一百万元（卡号60×××71）；2009年1月5日，原告支付被告贰拾万元，被告出具收条一份注明“今收到白兰斌现金贰拾万元正。”但之后，被告迟迟未协助原告办理房产过户手续，至今房产仍登记在案外人宁秀玲的名下。2012年1月5日，原被告双方签订《证明保证书》，被告承诺在2012年给原告变更房屋登记，但至今被告未按照合同约定办理涉案房产的变更登记手续。庭审中原、被告各执己见，协商不成为本案事实。 本院认为，原告白兰斌与被告高春贵签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律或者行政法规的强制性规定，符合合同的一般生效要件，双方形成房屋买卖合同关系。按照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，涉案房产虽未从案外人宁秀玲名下变更至被告高春贵，并不影响原告白兰斌与被告高春贵签订的《房屋买卖合同》的生效。原告要求“确认位于榆次区供电所北登记在宁秀玲名下的1677.61㎡房产属原告所有并判令被告依约办理变更登记手续”的诉请与确认原被告之间签订的《房屋买卖合同》生效属于不同的法律关系，可另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下： 一、原告白兰斌与被告高春贵于2008年12月30日签订的《房屋买卖合同》有效。 二、驳回原告白兰斌的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  谢文军 二〇二〇年十月十五日 书记员  王 君