河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4581号 上诉人（原审原告）：刘富国，男，1971年10月20日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：林玉键，北京京师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地廊坊经济技术开发区祥云道**荣盛发展大厦，统一社会信用代码911310002360777257。 法定代表人：耿建明，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司，，住所地廊坊市广阳区新开路**荣盛地产大厦**楼**统一社会信用代码9113100,3796556214D。 负责人：蔡林，该公司总经理。 二被上诉人委托诉讼代理人：张凯，河北听韬律师事务所律师。 二被上诉人委托诉讼代理人：郝影，河北听韬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荣万家生活服务股份有限公司（原廊坊荣盛物业服务有限公司），住所地，住所地廊坊市香河县蒋辛屯镇大香线东侧北侧（香河现代水业有限公司）院内，统一社会信用代码91131001601143496M。 法定代表人：刘勇罡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭立琛，该公司员工。 委托诉讼代理人：陶立民，河北听韬律师事务所律师。 上诉人刘富国因与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛发展公司）、荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司（以下简称荣盛廊坊分公司）、荣万家生活服务股份有限公司（以下简称荣万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘富国的委托诉讼代理人林玉键，荣盛发展公司、荣盛廊坊分公司的委托诉讼代理人张凯、郝影，荣万家公司的委托诉讼代理人郭立琛、陶立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘富国上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，双方在合同中约定，上诉人提供材料后，被上诉人办理房屋产权证书，但被上诉人未按约定办理。一审认为被上诉人未按合同约定办理房产登记是因为上诉人委托了廊坊市荣坤商贸有限公司（以下简称荣坤公司）经营管理，荣坤公司进行商场化改造，导致无法办理房产证，明显未查明案件事实。被上诉人与荣坤公司具有关联性，上诉人签订委托经营合同与签订买卖合同的地点相同，且不是上诉人寻找的第三方委托经营。一审法官在庭审时明确要求被上诉人提供在交给上诉人房屋时有独立围合结构的证据，被上诉人未提供，故应认定是被上诉人的原因无法办理房产登记，案涉合同应予解除。2、被上诉人在销售时进行虚假宣传，承诺上诉人十年返本100%。而合同内容完全和宣传的相反，无论从面积还是结构上都不符合当初宣传的内容。3、一审法院适用法律错误，被上诉人的行为违反了《房地产销售管理办法》的规定，是售后包租，返本销售。一审认定上诉人为新的经济业态下的投资，不是房屋买卖，如果不是房屋买卖，商品房买卖合同应无效，应退还购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，上诉人有权请求解除合同，要求赔偿损失。 荣盛发展公司、荣盛廊坊分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。在签订商品房买卖合同后，被上诉人依约交付了案涉房屋，上诉人委托荣坤公司进行运营，荣坤公司在运营过程中进行了招商改造，并如期向上诉人支付了投资收益。上诉人委托荣坤公司运营并从荣坤公司取得收益，其投资购房的合同目的已经实现，在此过程中被上诉人并无违约行为。 荣万家公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。我公司与上诉人之间签订的物业服务协议，双方之间仅存在物业服务服务合同关系。我公司已经积极履行了物业服务协议内容，并已将代收的公共维修基金交至房管局的公共维修基金账户，上诉人要求我公司返还公共维修基金没有任何事实和法律依据。 刘富国向一审法院起诉请求：1、判令解除与荣盛发展公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令荣盛发展公司与荣盛廊坊分公司共同退还已付购房款229466元，并支付资金占用期间的利息（利息分别以129466元、110000元为基数，按照同期贷款利率分别自2016年3月9日、2017年5月4日起计算至实际还清之日止）；3、判令三被告共同退还已付维修基金2289元；4、判令荣盛发展公司与荣盛廊坊分公司共同退还已付参团费5万元，并支付资金占用期间的利息（按同期贷款利率自2016年3月9日计算至实际还清之日）；5、判令荣盛发展公司支付违约金2294.66元；6、判令荣盛发展公司与荣盛廊坊分公司返还原告支付的贷款利息330元；7、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：刘富国与荣盛发展公司于2016年3月9日签订了《商品房买卖合同》，约定购买荣盛发展公司开发的格林郡府第35幢1单元3层360号房屋，房屋建筑面积22.44㎡，套内面积12.44㎡，公摊面积10㎡，单价10225.76元，购房款总额229466元，付款方式为预付款加按揭贷款的方式，即签订合同当日交付首付款119466元，余款11万元办理按揭贷款。关于产权登记，约定房屋交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，刘富国依约向荣盛发展公司支付了预付款并办理按揭贷款支付了房款。案涉房屋签订正式购房合同前，刘富国于2016年3月9日交纳团购费5万元。刘富国于2016年5月25日与荣坤公司签订了《委托经营合同》，约定将购买的房屋交由荣坤公司统一招商运营，委托期限为2016年8月8日至2026年8月7日，委托费用为2016年8月8日至2019年8月7日无偿委托经营管理，2019年8月8日至2021年8月7日荣坤公司按购房合同款的5%即每年11473元向刘富国支付租金回报，2021年8月8日至2025年8月7日荣坤公司按6.3%即每年14456元支付租金回报，2025年8月8日至2026年8月7日荣坤公司按购房合同款7%即16063元支付租金回报，该租金回报按季支付，荣坤公司应当在每个支付周期结束之日起15个工作日内支付上一季度的租金回报，先用后付，委托方应在收取租金回报前向荣坤公司开具房屋租赁发票，否则，荣坤公司可顺延向委托方支付租金回报且不承担任何逾期付款违约责任。合同签订后，荣坤公司分别于2019年11月23日、2020年3月12日各向刘富国支付租金2868.25元。荣坤公司于2017年12月19日名称变更为廊坊市盛坤商业管理有限公司。2016年5月25日，刘富国与荣盛物业公司签订《物业管理服务协议》。荣盛物业公司于2019年1月23日将格林郡府1025户公共维修基金4584670.2元交至廊坊市住房保障和房产管理局在兴业银行廊坊分行开户的公共维修基金账户中，其中包括刘富国的公共维修基金。2017年5月4日，刘富国还清购房贷款11万元。 一审法院认为，本案争议焦点一是案涉购房合同是否因荣盛发展公司、荣盛廊坊分公司存在根本违约行为依法应予解除；二是原告主张被告退还的各项费用、支付的利息、违约金等有无事实及法律依据。原告主张被告根本违约的理由一是合同违反《房地产销售管理办法》的规定涉嫌虚假宣传、返本销售、售后包租等，二是案涉房屋未按合同约定办理房屋产权登记手续。一审法院经审查分析双方提交证据认为，案涉房屋的交易，经历了从了解咨询、认购交纳团购费、正式签约、陆续付款、接受统一经营管理、收取租金等各个阶段，刘富国均知晓并认可，并未在撤销除斥期间内主张权利，也没有合同法中应认定无效的行为，且从2019年开始荣盛发展公司已向刘富国按期支付租金，合同的订立和履行中荣盛发展公司并无根本违约行为。从购房合同、委托经营合同等合同的关联性看，格林郡府35、36号楼系商业综合体，买方购买后统一交由荣盛发展公司经营管理，最后以租金的形式获得年度返利，整个项目运作方式不是真正意义上的房屋买卖，也不是传统意义的投资，这种投资返利是一种新的经济业态，不应以传统的房地产销售管理办法对照检视，既然合同不违反法律和行政法规的强制性规定，就应尊重双方当事人的约定。案涉合同中约定了房屋交付后730日内办理房屋产权登记，但原告同意由荣坤公司统一经营管理，荣坤公司对经管商铺进行了商场化改造，致原告的商铺无独立围合结构，在委托经营期满建好围合结构前不能办理独立的房屋产权登记，该情形由履行委托管理合同造成，系合同履行中的变更，荣盛发展公司主张在委托管理合同履行期间顺延办理房产证符合合同的履行需求，应予以支持。综上所述，本案基于房屋买卖合同和委托经营合同而形成的投资关系，是双方当事人的真实意思表示。既为投资，则不可能只有获利的预期而无风险的预估，况且从合同履行看，荣盛发展公司完成了房屋建设和交付，接受了委托经营招商，也按照合同约定支付了租金，原告获得了投资收益，合同的订立及履行中不存在导致合同无效的情形，也不存在可撤销合同的法定条件，对于原告解除合同、返还包括购房款、利息及违约金等各项费用的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条的规定，判决：驳回原告刘富国的诉讼请求。案件受理费减半收取计2783元，由原告刘富国承担。 本院二审期间，上诉人提交三组证据：证据一、格林郡府35#、36#楼预售公示，拟证明被上诉人荣盛发展公司竣工交付时就没有进行分割，都为大面积，与其陈述的事实不符，有欺诈行为。证据二、廊坊市自然资源和规划局关于格林时代广场商铺无法办理房产证的回复页面，拟证明因被上诉人荣盛发展公司的原因导致无法办理房产证，被上诉人构成根本违约。证据三、草签房屋买卖合同当天拍摄的照片，拟证明被上诉人荣盛公司销售给上诉人房产时就没有任何分割的围合结构。荣盛发展公司、荣盛廊坊分公司质证意见，对证据一、二的真实性、合法性、关联性不认可，该证据上没有任何单位的盖章确认。对于证据三的真实性认可，对于关联性不认可。上诉人陈述是在草签合同也就是建设过程中拍摄的照片，与本案不具有关联性。荣万家公司质证意见，同意荣盛廊坊分公司、荣盛公司的质证意见。本院审查认为，证据一显示的预售面积大小与是否具有独立围合结构不具有必然关联，证据二不符合关于证据的形式要求，真实性无法确认。证据三无法体现是案涉房屋何时的状态，不能达到上诉人的证明目的。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与荣盛发展公司就案涉房屋的买卖签订了《商品房买卖合同》，双方明确案涉房屋为商铺性质，上诉人在购买后，委托荣坤公司统一经营管理，荣坤公司按照固定比例每年返利给上诉人。各方之间的房屋买卖及投资返利行为，不违反法律及行政法规的强制性规定，应依约切实履行。而荣坤公司因招商引资及统一经营管理需要，商铺必然不能存在独立的围合结构，上诉人与荣坤公司签订的《委托经营合同》亦授权荣坤公司根据经营管理模式对商铺进行改造，由此导致不能办理产权证，不能完全归咎于荣盛发展公司。而上诉人已按照合同约定获得投资回报，合同目的已经实现，仅以案涉房屋未办理产权证为由诉请解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。 综上所述，刘富国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5566元，由刘富国负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十月三十日 书记员 周 雪 7 8