河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1521民初983号原告：杨庆龙，男，1968年4月7日出生，汉族，住息县。委托诉讼代理人：张小龙，河南同信律师事务所律师。代理权限为：一般代理。被告：祝飞，男，1969年8月14日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：曹艳，河南息州律师事务所律师。代理权限为:特别授权。被告：黄世勤，男，1954年10月11日出生，汉族，住息县。委托诉讼代理人：黄家正，男，1974年5月14日出生，汉族，住息县，系黄世勤儿子。代理权限为特别授权。被告：杨仁礼，男，1964年11月12日出生，汉族，住息县。原告杨庆龙与被告祝飞、黄世勤、杨仁礼房屋买卖合同纠纷一案，在息县人民法院提起民事诉讼，因被告祝飞系息县人民法院工作人员，原告杨庆龙提出回避申请，后经信阳市中级人民法院指定本院审理。本院于2020年5月14日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨庆龙及委托诉讼代理人张小龙、被告祝飞的委托诉讼代理人曹艳、被告黄世勤的委托诉讼代理人黄家正、被告杨仁礼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告祝飞返还其于2015年10月4日通过工商银行转的购房款100000元及利息；2、判令被告黄世勤返还其于2016年1月25日通过建设银行转的购房款65000元及利息；3、判令其与被告杨仁礼之间签订的《购房协议》无效；4、三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年夏原告在外务工期间听说被告杨仁礼与案外人杨前松因债务纠纷打官司，杨前松将洪庄街南头一处房产抵给被告杨仁礼，原告因孩子上学想购买此房，听说此房现在法院执行、拍卖，便找人联系杨仁礼代理人黄世勤询问情况，黄世勤告知此房在发公告准备拍卖，后经黄世勤联系，2015年9月28日上午黄世勤带其和杨仁礼到息县人民法院，在法院门岗室以165000价格与被告祝飞谈妥购房事宜，祝飞将自己的工商银行卡号写给我，让我在一周内先转给他10万元购房款，余款等手续办齐后再支付。2015年10月上旬黄世勤给了我一份息县人民法院委托息县物价局对此房的评估报告，告诉我此房面积为83.5平方米。2016年1月下旬，黄世勤让我将剩余房款打到他的建行卡。2016年1月25日我向黄世勤的建行卡汇入65000元。在将165000元购房款付清后，被告祝飞、黄世勤二人拿出一份《购房协议》，让我找杨仁礼签字，因杨仁礼不在家，春节过后阴历正月十二下午在关店司法所，我与杨仁礼在祝飞、黄世勤等人的见证下签订了《购房协议》。房款付清、协议签订了，房子由祝飞、黄世勤去执行，清场交付给我后，因该房与案外人发生纠纷，杨仁礼不参入，导致其购买的83.5平方米未能兑现，三被告合伙将购房款骗走，给其造成巨大损失，故诉至法院，希望判如所求。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1.手写祝飞银行账号及电话号码、银行转账凭证各一份，证明购房款中的100000元支付给了被告祝飞；2.息县人民法院委托鉴定的价格认证结论书复印件一份、息县人民法院协助执行通知书一份，证明原告购买的房屋系息县人民法院拍卖房屋；3、《购房协议》一份，证明原告与被告杨仁礼于2016年1月25日签订了一份《购房协议》，该协议对购买房屋的价格进行了明确约定，原告已履行了付款义务；4、（2014）息民初字第758号民事调解书一份、（2017）豫1528民初1853号民事判决书一份、（2018）豫1528民初55号民事判决书一份，证明被告没有按《购房协议》交房，导致合同不能履行。被告祝飞辩称:一、原告要求答辩人返还购房款10万元没有事实和法律依据，应予驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、答辩人实际上没有收取原告的购房款，仅是原告协商购买杨仁礼房屋事宜时在关店法庭，原告在支付购房款时以为是法院拍卖的房子就要求将购房款打到法院账户，但法院并不收取当事人购房款，正好其个人的银行账户贴在办公桌上，原告就直接将购房款10万元转到答辩人账户，2015年10月5日在杨庆龙的同意下答辩人将该款转给了介绍人黄世勤，同日黄世勤为答辩人出具了手写收条一张，载明收到法院退款10万元；2、答辩人已将购房款10万元转给了介绍人黄世勤，后黄世勤将10万元及自己代收的购房款一并转给了杨仁礼，杨仁礼于2016年2月18日出具了一张收条，该款已实际交付给售房人杨仁礼，即便返还也应由售房人返还，答辩人仅作为中间人无偿帮助原告处理购房事宜，法院也没有拍卖杨仁礼的房子，是原告与杨仁礼私下交易的，故要求答辩人返还无事实和法律依据。二、答辩人仅在杨庆龙购房时作为中间人无偿帮忙处理部分购房事宜，既不是被答辩人的代理人，也不是购房款的收取人，更不是房屋买卖合同的当事人，因此答辩人不是本案适格的被告，应依法驳回对答辩人的起诉；三、原告提交的价格评估报告系复印件，息县人民法院没有委托评估机构对涉案房屋进行评估，也没有给评估机构出具委托书；四、被答辩人诉称内容与事实不符，其购买的房屋早已交付使用，现要求确认《购房协议》无效无事实和法律依据，依法应予驳回。在购房款165000元交与杨仁礼后，杨仁礼于2016年2月18日出具收条一张，并将出售的房屋交与被答辩人，且被答辩人已将该房屋租赁他人使用一年多并收取了租金，被答辩人早已取得该房屋的占有、使用、收益、处分等房屋实际所有人享有的权利，双方的《购房协议》已实际履行，且不符合合同无效的法定情形，被答辩人要求确认合同无效无事实和法律依据。综上，应予驳回原告的诉讼请求。为证实其主张，向本院提交如下证据：黄世勤收到条一张，证明代收原告的10万元购房款转给了黄世勤。被告黄世勤辩称：1、答辩人仅是杨仁礼民间借贷案件的诉讼代理人，其代替杨仁礼收取了杨庆龙支付的房屋价款并转交给了杨仁礼，其未占有收取的房款，无返还该款项之义务；2、被答辩人杨庆龙支付的165000元是为了购买杨仁礼通过以物抵债方式取得的债务人杨前松的房屋，并与杨仁礼签订了《购房协议》书，双方形成了买卖合同关系，因出卖人不能如期交付房屋，买受人主张解除合同的，出卖人有义务返还购房款，答辩人作为代理人在将房款全部交由杨仁礼，并与杨仁礼就诉讼费及代理费进行结算后，与杨仁礼再无任何权利义务关系，杨仁礼应承担不能交付房屋的返还责任。为证实其主张，向本院提交如下证据：1、银行转账流水，证明祝飞在2016年1月21日向其转款100000元、22日杨庆龙向其转款65000元、2月3日其向杨庆龙转款150000元；2、杨仁礼收到条一张，证明杨仁礼收到了全部售房款。被告杨仁礼辩称：其与案外人杨前松民间借贷纠纷一案，2014年7月10日经息县人民法院关店法庭调解，其与杨前松达成调解协议，杨前松自愿将其息××××洪庄街南头一处房产地产（时价约28万）抵给答辩人，协议签订后即生效，房屋归我。2014年年底答辩人从上海回到老家，案外人告知祝飞及黄世勤让其代答辩人交公告费800元，要求拍卖答辩人的房屋，我的房屋本来自行在卖，但黄世勤说没有房产证，祝飞说必须经法院拍卖，祝飞让我交公告费和评估费，告知我评估后就可拍卖，2015年7月5日，我看到刊登在报纸上的公告，就向祝飞支付了公告费，后多次打电话问拍卖情况，2015年9月25日经黄世勤通知，我回来办手续，才知道房屋卖给了杨庆龙，当时说价格为98000元，我未同意，最后以165000元谈成，祝飞让杨庆龙将房款支付到他的账号并为其写了账号，后经我多次催要房款，祝、黄告知我程序没走完，杨庆龙不愿付房款。2016年1月在得知杨庆龙已将房款付给他二人，遂找他们催要，还找到县纪委、法院纪检，后祝、黄二人让我签字同意卖房后，2016年2月3日黄世勤才将150000元打到我的账户。2016年正月12日（2016.2.19）下午在关店乡司法所，祝、黄二人拿着打印好的《购房协议》让我签字，称签字后再没有我的事，以后的事情我都没有参入，涉案房屋面积是多少不清楚，评估也是祝飞参入的，我没有委托任何人卖房子，也未委托任何人代收售房款，其领取的是法院执行款，原告购买房屋面积不够的责任在祝飞、黄世勤，其不应承担相应的责任，原告起诉其没有道理，请求依法驳回原告对答辩人的起诉。本院依职权到争议房屋现场进行了勘查，制作了现场勘查图并拍摄了房屋现状照片。经开庭质证，被告祝飞对原告提交的证据质证如下：证据1、2的真实性均无异议，但对其证明目的有异议，本人没有实际收取原告的付款，该款已转交给被告杨仁礼了；对《协助执行通知书》真实性无异议，但与本案没有关联性，是对房管局办理过户手续用的，不能证实原告购买的房屋是法院拍卖房屋；价格认证结论书系复印件，真实性无法确定，也不能证实原告购买的房屋系息县人民法院拍卖房屋；对《购房协议》的真实性无异议，但购房双方均已履行义务，现要求退房没有依据。被告黄世勤对原告提交的证据质证如下：转款祝飞的事不清楚，不予质证，手写账号信息真实，当时其在现场；价格认证结论书复印件和协助执行通知书均系祝飞给的；《购房协议》是真实的，当时其与原告及祝飞、杨仁礼均在场签订的。被告杨仁礼对原告提交的证据的真实性无异议，但《购房协议》的签订时间与落款时间不相符。原告对被告祝飞提交的证据不予质证。被告黄世勤对祝飞提交证据的真实性无异议，但条子与实际付款时间不一致。被告杨仁礼对祝飞提交的证据不予质证。原告对被告黄世勤提交的转款65000元的转账记录无异议，其他的没有参入，不发表意见。被告祝飞对黄世勤提交的证据的真实性无异议。被告杨仁礼对黄世勤提交证据的真实性无异议，但认为领取的是法院执行款，不是卖房款。双方当事人对法院依职权制作的现场勘查图及照片均无异议。本院经审理查明如下事实：原告杨庆龙、被告杨仁礼及案外人杨前松均系息县关店乡新颜村人。杨前松在该乡洪庄村南街购买集体土地一块（宽约6.6米×长约25米），建了坐东朝西两间两层门面房，门面房前空约4.8米、房屋后面约有6.1米长小院，小院内还建有二层小房（一楼为厨房卫生间）院外还有长约7.9米空地，两间两层门面房与后院小房子共用一部楼梯，该房产没有取得产权证书。被告祝飞系息县人民法院法官，被告黄世勤原系息县关店乡司法所法律工作者（现已退休）。2014年本案被告杨仁礼与案外人杨前松、杨前学、杨庆义民间借贷纠纷一案在息县人民法院诉讼，由本案被告祝飞担任审判长进行审理，被告黄世勤系被告杨仁礼当时的特别授权委托代理人，该案在审理过程中，经息县人民法院主持调解，双方达成调解协议，息县人民法院于2014年7月12日做出（2014）息民初字第758号民事调解书，调解书载明调解协议内容为：“一、被告杨前松、杨前学欠原告杨仁礼本金及利息共计133300元以及原告垫付本案诉讼费、公告费3870元，被告杨前松自愿用位于息县关店乡××街一处两间两层的房产相抵。双方债权债务关系就此清除，再无纠缠。二、上述房产所有权归原告杨仁礼所有”。调解书生效后，杨仁礼与杨前松之间没有就抵债房屋办理相关过户手续，杨仁礼外出务工。本案原告杨庆龙因孩子上学想购买杨仁礼以物抵债房屋，经打听找到被告黄世勤及祝飞，经祝飞、黄世勤与被告杨仁礼多次沟通后，原告与被告杨仁礼于2015年9月25日以165000元的价格达成口头买卖意向，后原告于2015年10月4日向被告祝飞中国工商银行账号转款100000元、2016年1月22日向被告黄世勤的中国建设银行卡转款65000元，被告祝飞又于2016年1月21日向被告黄世勤的中国建设银行卡转款100000元，黄世勤为祝飞出具收条一张，收条载明“今收到息县人民法院退款壹拾万元整（100000.00）收款人：黄世勤2015年10月5日”。2016年2月3日被告黄世勤向被告杨仁礼的账号转款150000元。2016年2月18日杨仁礼为被告黄世勤出具收条一张，收条载明：“今收到黄世勤代收法院执行欠款壹拾陆万伍仟元（农行转账壹拾伍万元）、现金壹万伍仟元，扣除代理费伍仟元、立案费捌佰柒拾元，实收总计壹拾伍万玖仟三百元。收款人杨仁礼2016.2.18日”。2016年2月19日原告杨庆龙与被告杨仁礼在被告祝飞、黄世勤等人的见证下签订了书面的《购房协议》，协议内容为：“甲方杨仁礼、乙方杨庆龙甲乙双方共同协商，甲方同意将位于息县关店乡××街一处两间两层门面房屋连同土地使用权一起（四界以围墙为界）出售给乙方，双方达成如下协议：一、甲方将上述房屋出售给乙方，出售价为拾陆万伍仟元整（165000.00元整）；二、乙方现金一次性支付给甲方；三、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。”该协议落款时间为“2016年1月25日”。后祝飞、黄世勤协助原告交付房屋，原告杨庆龙与被告杨仁礼之间没有就买卖房屋办理房屋产权登记手续。原告得房后没有入住，期间将房屋出租给他人居住。2017年3月杨庆龙得知案外人陈秀平（杨前松妻子）等人将后院门锁打开并搬入居住，要求其搬出无果，遂以陈秀平等人侵权为由诉至息县人民法院要求陈秀平等停止侵权，搬出原告所购买的房屋后小院，并赔偿给其造成的损失，息县人民法院经审理后，于2017年7月6日作出（2017）豫1528民初1853号民事判决书，该判决书认定：“根据息县人民法院（2014）息民初字第758号民事调解书确认的事实，本案双方争议的房产权属中，仅对原属杨前松与陈秀平所有的位于息县关店乡××街一处两间两层的房产权属进行了确认，并未对原告诉称的两间两层房屋后院小房及后宅进行确认，出卖给杨庆龙该房产的杨仁礼并未取得该处两间两层房产以外的后宅及小房所有权，杨庆龙以被告居住后院小房构成侵权为由，要求停止侵权的诉求无法采信和支持，驳回了杨庆龙的诉讼请求”。杨庆龙不服（2017）豫1528民初1853号民事判决书，上诉于信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）豫15民终3001号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。息县人民法院重审后于2018年11月9日作出（2018）豫1528民初55号民事判决书，该判决书认定：“陈秀平与杨前松夫妻位于息县关店乡××西两间两层砖混结构房屋及后院小房（建筑面积约115平方米，土地面积约83.5平方米）原由杨前松与陈秀平占有使用，无房屋产权登记手续。杨庆龙虽与杨仁礼签订了《购房协议》，但未就该房屋办理权属登记手续，并且息县人民法院制作的息县人民法院2014年7月12日做出的（2014）息民初字第758号民事调解书仅对陈秀平与杨前松夫妻位于息县关店乡××街一处两间两层的房产权属进行确认，并未对该处两间两层房屋后院小房所有权及其余土地使用权进行确认，原告杨庆龙也没有证据证明杨仁礼事后取得了该处两间两层房屋后院小房所有权及其余土地使用权，杨庆龙要求被告停止侵权、搬出原告购买的房屋后院小房并赔偿损失的诉讼请求不应支持，判决驳回了杨庆龙的诉讼请求。”现该判决已生效。原告杨庆龙认为依该生效判决，被告杨仁礼未取得两间两层房屋后院小房所有权及其余土地使用权，导致其购买的房屋面积不够，三被告联合让其签订的《购房协议》具有欺骗性，遂诉至法院要求被告祝飞、黄世勤退还购房款并确认其与被告杨仁礼签订的《购房协议》无效。另查明，原告杨庆龙购买被告杨仁礼以物抵债房屋没有经过息县人民法院执行、拍卖程序。被告杨仁礼称其未参入房屋买卖，该房系法院执行拍卖的，其领取的是执行款，不是卖房款，但没有提交证据予以证实。本院认为：息县人民法院生效的（2014）息民初字第758号民事调解书、（2018）豫1528民初55号民事判决书均对杨仁礼通过诉讼以物抵债获得房屋的行为进行了确认，且（2018）豫1528民初55号民事判决书认定被告杨仁礼获得的抵债房屋仅为杨前松与陈秀平位于息县关店乡××街一处两间两层房屋，没有包括两间两层房屋后面的小房及院子，依该生效的判决书可以认定被告杨仁礼未获得两间两层主房后面的小房子及小院的所有权。被告杨仁礼在取得两间两层门面房屋所有权后，有权对其进行处置。原告杨庆龙有购买该房屋意向，双方经协商后，原告支付了全部购房款，被告杨仁礼也实际收到了原告支付的购房款，该两间两层房屋也实际交与原告使用，买卖双方还签订了书面的《购房协议》，房屋买卖的双方均已按《购房协议》的约定全面履行了义务，该《购房协议》应是双方的真实意思表示，不存在三被告恶意串通的事实，该《购房协议》不符合合同无效的法定情形，应是合法有效的。原告现以息县价格认证中心评估结论载明的房屋建筑面积为115平方米、土地面积为83.5平方米，主张主房后的小屋及小院，因该评估报告系复印件，来源不明，且评估的标的物是“杨前松位于息××××洪庄的房地产”与本案《购房协议》载明的“两间两层房屋及土地使用权（四界以围墙为界）”有出入，评估房屋价格为153810元，与本案购房价款的价格也不相符，故该证据不能作为本案的定案依据，原告以此要求确认《购房协议》无效的请求于法无据，本院依法不予支持；因原告杨庆龙转给被告祝飞及黄世勤的购房款共计165000元，已由售房者杨仁礼实际领取，被告祝飞、黄世勤并未实际占有原告给付的购房款，故原告要求被告祝飞、黄世勤退还收取的购房款及利息的请求无事实和法律依据，该请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告杨庆龙的诉讼请求。案件受理费3600元由原告杨庆龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  祁怀志审判员  杨 帆审判员  彭学彬二〇二〇年十月二十二日书记员  胡 珂