河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初3470号原告：焦作市东城工贸有限公司，住所地：焦作市解放东路**。法定代表人：冯百灵，经理。委托诉讼代理人：张红光，河南华凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩杰，河南华凌律师事务所实习律师。被告：焦作市山阳区百间房乡李河村二组，住，住所地：河南省焦作市山阳区百间房乡李河村/div>负责人：秦廷广。委托诉讼代理人：赵胜利，河南国银（焦作）律师事务所律师。原告焦作市东城工贸有限公司（以下简称东城工贸公司）与被告焦作市山阳区百间房乡李河村二组（以下简称李河二组）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东城工贸公司的委托诉讼代理人张红光、刘浩杰，被告李河二组的负责人秦廷广及委托诉讼代理人赵胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈被告赔偿原告2018年3月1日起至2020年2月28日期间的租金损失297400元（已扣除两年租金98000元）；⒉被告继续履行土地使用协议书，如不能履行应赔偿原告房屋及建筑物的损失183333元；⒊诉讼费由被告承担。事实与理由：1994年，原告法定代表人冯百灵为经营预制板和电线杆，成立了焦作市山阳区东城预制构件厂，租赁被告位于解放××路路南的土地，投资30多万元新建了办公室、仓库等设施。1999年10月1日土地租赁协议显示租赁土地26亩，租赁费每年41600元等。2002年为扩大经营，将原工厂变更并成立了原告东城工贸公司。2006年3月1日，乙方冯百灵与甲方被告再次签订土地使用协议书，约定承租被告位于解放东路的土地，总面积18亩，租赁期限2006年3月1日至2018年3月1日，第五条第一项约定“使用期满后乙方所投房地产和厂棚归甲方所有。如乙方继续使用，甲方必须优先由乙方使用，除产量补偿款外，另加房屋使用费，房屋使用费按房屋估价的5%计算，维修费归乙方，如乙方不再使用，可租他人”，同时对补偿标准、付款方式、国家统征土地等进行约定，土地租金一直由原告继续交纳。2008年被告将合同中的4亩地收回租赁给其他人使用，为此与原告协商，双方将租赁土地面积和租赁期限作出调整，于2008年2月25日签订了土地使用协议书，约定原告承租总面积为14亩，租赁期限从2008年3月1日至2020年2月28日，其余条款不变。后原告在该土地之上又投资80余万元新建2300平方米厂房和水泥地路面，并对外出租经营。2016年至2017年，原告将房屋及建筑物出租收取租赁费197700元。2016年原告交纳被告租金42000元，2017年交纳租金49000元。2018年2月底，被告仅凭与原告签订的第一份土地使用协议书到期，强行将2008年土地使用协议书解除并收回原告所有房屋及建筑物。此时冯百灵因刑事案件于2017年9月19日至2019年9月18日被限制人身自由，被告的解除行为未与原告协商，也没有通过司法机关裁决。被告擅自将房屋及厂房、仓库等建筑物出租给他人营利至今，租金为原告之前收取的两倍多。冯百灵后多次找被告要求继续履行合同，特别是保障原告优先租赁权和建筑物所有权，被告称对外租赁已成事实，要求原告诉讼解决争议。原告认为依法成立的合同应当受到法律的保护，原被告签订土地使用协议书前后，原告一直按约定履行交纳土地租金的义务，从未违约。原告所持土地租赁协议日期是1999年10月1日，从2004年一直交付到2017年3月1日，被告单方强行收回土地的行为已构成严重违约，被告至今仍出租使用原告的房屋及建筑物进行营利的行为严重侵害了原告正当权益，原告要求被告继续履行土地使用协议书，自愿按约定的“房屋按房屋估价的5%计算”标准向被告支付房屋使用费和土地补偿款，如被告不愿意或不能继续履行合同，应该按合同第五条第五项约定赔偿原告经济损失。被告辩称，双方已按2006年3月1日所签协议履行完毕，2018年3月1日协议到期后，被告方经组织招标，已重新选定承租人，新的承租人与原告已办理完土地交接手续。在交接过程中，原告既未提出继续租赁土地，也未提出原被告之间合同没有履行完毕，更将多收的租金转给新的承租人，说明双方对协议到期解除均无异议，已履行完毕该协议，原告不享有该租赁协议的任何权利。原告的房屋和建筑物依据2006年3月1日土地租赁协议已转化为租金，不存在赔偿原告房屋和建筑物损失的合同和法律依据。原告法人代表并非被告村里户籍，其取得的土地租赁权未履行合法手续，其优先承租权因违反土地管理法规定而无效，原被告不存在继续履行的可能性。被告重新出租给被告村里户籍承租人并履行村里内部招标手续，符合土地管理法和村民委员会组织法的规定。原被告并未在2008年签订过新的土地租赁协议，如有该协议，原告既未按该协议向被告交纳2019年度租金，而且在原被告交接土地过程中，发现原告有未经被告同意转租行为，不论是未交租金还是转租，被告均取得解除租赁协议的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年3月1日，山阳区百间房乡李河一、二组为甲方，冯百灵为乙方，双方签订土地使用协议书，约定乙方租赁甲方位于解放东路的18亩土地，期限12年，自2006年3月1日至2018年3月1日；使用土地按粮食产量给予补偿，每亩每年按市场价补偿2000市斤面；土地使用期间，甲方不得单方终止协议，不得以任何理由妨碍生产，不得以经济理由增加产量补偿。使用期满后乙方所投房地产和厂棚归甲方所有。如乙方继续使用，甲方必须优先由乙方使用，除产量补偿款外，另加按房屋估价的5%计算的房屋使用费；合同期间经甲方同意乙方有权转让和出租；甲乙双方如任何一方违约，另一方有权提出赔偿。2008年2月25日，山阳区百间房乡李河一、二组为甲方，东城工贸公司为乙方，双方签订土地使用协议书，约定乙方租赁甲方位于解放东路412号的14亩面积土地，期限12年，自2009年3月1日至2020年2月28日；土地使用期间，甲方不得单方终止协议，不得以任何理由妨碍生产，不得以经济理由增加产量补偿。使用期满后乙方所投房地产和厂棚归甲方所有。如乙方继续使用，甲方必须优先由乙方使用，除产量补偿款外，另加按房屋估价的5%计算的房屋使用费；合同期间经甲方同意乙方有权转让和出租；甲乙双方如任何一方违约，另一方有权提出赔偿。此后原告东城工贸公司在该租赁土地上建设房屋、厂棚并进行地面硬化。被告李河二组分别于2004年3月1日收到东城预制有限公司“包陪产量款”38250元，于2006年3月1日收到原告“包陪产量款”20000元、21850元，于2007年3月1日收到原告产量款46500元，于2008年3月1日收到原告产量款42180元，于2009年3月17日收到原告租金42000元，于2010年3月1日收到原告租金42000元，于2011年3月28日收到原告租地款42000元，于2012年3月1日收到原告租金46200元，于2013年3月1日收到原告租金46200元，于2014年3月1日收到原告租地款46200元，于2015年3月1日收到原告租地款49000元，于2016年3月1日收到原告租金42000元，于2017年3月1日收到原告租地款49000元。后原告的法定代表人冯百灵因犯非法制造、销售非法制造的注册商标标识罪，被陕西省西安中院于2019年3月11日以（2018）陕01刑初176号刑事判决书，判处冯百灵有期徒刑二年，并处罚金六万元。2018年3月13日，山阳区李河二组与秦文敏签订土地使用协议书，将上述原由东城工贸公司使用的14亩土地转由秦文敏使用，并约定了使用期限、补偿标准、付款方式等。上述事实，有原告提供的2份土地使用协议书、14份收据、刑事判决书、5张照片，被告提供的土地使用协议书及原被告双方的陈述等证实，本院予以确认。原告举证第四组证据8份记账凭证，证明原告于2017年收取租赁费197700元，被告质证认为该组证据系原告自制凭证，对其真实性、合法性、关联性亦不认可。被告异议成立，对原告证据4不予确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案原告以被告单方强行收回土地的行为构成严重违约，合同约定如任何一方违约，另一方有权提出赔偿为由，起诉要求被告赔偿其租金损失297400元，并要求被告在不能继续履行土地使用协议书的情况下赔偿原告房屋及建筑物损失183333元。但原告所举证据不能证明其诉状所称原告收取租赁费的数额与原告在该土地上投资的数额，故原告所主张的租金损失297400元、房屋及建筑物损失183333元，均证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告焦作市东城工贸有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为4256元，由原告焦作市东城工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  樊媛媛二〇二〇年十月二十日书记员  张雨晴