河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4226号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王璇，女，1981年12月13日出生，满族，住河北省廊坊市。 委托诉讼代理人：张贺，河北泰科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘然，河北泰科律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜亚青，男，1977年10月15日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：王超，河北张克锋律师事务所律师。 原审第三人：廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区曙光道曙光小区**楼，统一社会信用代码：9113100307084978XB。 法定代表人：任小美，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张荣堂，男，1976年8月3日生，汉族，住广阳区，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑凤龙，男，1981年1月1日生，回族，住广阳区，该公司员工。 上诉人王璇因与被上诉人杜亚青、原审第三人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司（以下简称仟佰佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人王璇及其委托诉讼代理人张贺、刘然，被上诉人杜亚青的委托诉讼代理人王超，原审第三人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司的委托诉讼代理人张荣堂、郑凤龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王璇上诉请求：1.请求直接予以改判，判决被上诉人支付2019年9月30日起至2020年6月3日止的违约金401450元并按合同约定支付违约金至付清全部房款日止；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。一审没有认定被上诉人违约，没有查清合同对违约责任以及如另有变更需达成书面补充协议的事实。本案中，被上诉人未按时依约付款，被上诉人违约，上诉人有权解除合同，上诉人同意其迟延付款，不代表是对合同约定条款的变更。2.一审适用法律错误，虽然一审判定了违约金，但是没有按照双方签订的合同条款进行裁判。3.一审认定证据错误，被上诉人提供的录音首先从内容上不能体现王璇答应被上诉人迟付首付款，其次该录音没有达到口头约定的效果，没有达到改变原合同条款的效力。 杜亚青答辩称，1.一审法院认定案件事实清楚，特别是对于买卖双方签订书面买卖合同的时间，双方另行达成支付首付款的时间，贷款获批的时间，均以查明，适用法律正确，二审应当予以维持。2.上诉人称被上诉人因此交易获得额外利益，并不存在，截至目前被上诉人也愿意明晰上诉人如果现在同意继续履行合同，被上诉人按照原约定及一审法院的判决额外支付4万元，作为补偿，若上诉人不同意履行，买受人杜亚青可以按照一审法院判决的标准，由上诉人支付占用我方资金期间的损失。 原审第三人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司无答辩意见。 杜亚青向一审法院起诉请求：1.被告继续履行《房屋买卖协议》，被告协助原告办理房屋过户手续；2.诉讼费由被告承担。 王璇向一审法院反诉请求：1.解除反诉人和被反诉人2019年7月14日签订的《房屋买卖协议》；2.被反诉人已交付定金300000元归反诉人所有；3.被反诉人支付迟延履约金55500元；4.被反诉人承担本案的律师费50000元；5.诉讼费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：王璇系河北省廊坊经济技术紫杉路跃界花园******的所有权人，不动产权证号为冀（2018）廊坊开发区不动产权第××号。该房屋系王璇贷款购买，截止目前，贷款尚欠1250000元未还。杜亚青欲购买房屋，通过微信加入了王璇所在的跃界花园业主微信群，二人因有房屋买卖意向，遂互加微信就房屋买卖继续协商。2019年7月14日，在仟佰佳公司的居间下，杜亚青、王璇和仟佰佳公司签订《房屋买卖协议》，约定：1、杜亚青购买王璇的涉诉房屋，建筑面积130.6平方米，总价为1850000元；杜亚青向王璇交纳300000元定金；中介费37000元由杜亚青承担。2、仟佰佳公司是居间方，王璇向该公司交付该房屋产权证件（不动产权证）。3、杜亚青以按揭贷款的方式付房款，首付款1450000元于2019年9月29日前由杜亚青交付王璇；余款400000元在办理房产过户完毕后由银行（贷款行）直接划到王璇账户。4、双方办理完过户手续，王璇拿到全部房款后，当日内将房屋交付杜亚青。5、合同签订后，如杜亚青违约，杜亚青所交定金不予返还，并赔付王璇房屋成交价格的20%作为违约金，承担中介公司的代理费与已经发生的评估过户等费用；如因杜亚青未按本合同约定的付款方式及付款期限付款或因杜亚青未按中介要求的时间及时携带贷款及过户所需真实合法的相关证件和资料配合办理过户及按揭手续签字导致房屋产权交易完毕时间超过合同期限，每逾期一日按照购房总价的1‰支付迟约金，逾期30天以上，视为杜亚青不履行本合同，视为杜亚青违约，王璇有权解除本合同，按杜亚青违约处理。6、双方约定此房所欠物业费由杜亚青承担。协议还约定了其他条款。协议签订当日，杜亚青支付王璇房屋定金300000元；王璇将涉诉房屋产权证书交由仟佰佳公司保管。2019年9月26日，杜亚青和王璇电话沟通，王璇同意等杜亚青自有房屋出售所涉贷款审批后告知她，王璇再联系涉诉房屋贷款行，杜亚青将获批贷款给付王璇，其办理涉诉房屋贷款还款义务。2019年10月23日，杜亚青自有住房在仟佰佳公司居间下出售并办理的贷款获批。2019年10月31日，杜亚青和王璇来到仟佰佳公司办公地点，协商房款给付事宜，但王璇认为杜亚青违约，要求其赔偿违约金，但杜亚青不同意，双方协商未果，遂引发本次诉讼。2019年11月15日，杜亚青在中国建设银行股份有限公司廊坊爱民道支行开具《个人资信证明书》，记载截至2019年11月15日14时50分，杜亚青持有存款1551376.17元。另查明，杜亚青自有房屋在仟佰佳公司办理贷款审批业务，王璇知晓杜亚青办理该贷款审批后可以此款向其支付涉诉房屋首付款。涉诉房屋现为部分装修状态。杜亚青经营旅行社，王璇做珠宝生意。 一审法院认为，杜亚青、王璇和仟佰佳公司签订的《房屋买卖协议》，是各方在平等的基础上自愿达成，不违反法律的规定，依法确认。合同各方应全面按照合同约定履行各自的权利义务。根据查明的事实，在仟佰佳公司的居间服务中，杜亚青依约支付房屋定金，并通过与王璇电话沟通变更了房屋首付款的支付时间，在杜亚青自有房屋出售办理的贷款获批并取得后，杜亚青告知了王璇，但王璇认为杜亚青违反付款时间付款，构成违约，不同意杜亚青仅支付首付款的意见。王璇认为双方电话变更支付房屋首付款的时间应以补充协议进行约定，口头形式不产生效力。一审法院认为，不论口头形式还是书面形式，只要是对房屋买卖协议中的部分内容进行变更，双方共同确认，应认定双方对协议中部分内容的变更合法有效，应予确认。故，在王璇没有提供证据证明其在9月26日双方通话后对支付房屋首付款的时间再次进行变更以及王璇知悉杜亚青自有房屋出售需要办理贷款（王璇知晓杜亚青自有房屋的贷款在仟佰佳公司处办理）的情况下，王璇应按照双方电话中确认的时间接收首付款。杜亚青在自有房屋出售办理的贷款获批后与王璇在仟佰佳公司协商时，除愿意支付首付款1450000元外，也愿意另支付王璇首付款支付时间延长的资金占用补偿款40000元，杜亚青没有过错。且目前杜亚青愿意将剩余全部房款1550000元一并支付王璇，说明杜亚青确定购房的意愿真实强烈，符合房屋买卖协议的签订目的。王璇占有定金300000元至今，系在杜亚青起诉后才提出解除合同的意思表示，其出售房屋的目的为获得房屋价款，杜亚青无过错也愿意付款。故，王璇要求解除房屋买卖协议的主张，不予支持。各方签订的房屋买卖协议应继续履行。虽双方纠纷至今已半年有余，但双方因此共同造成时间成本的增加，共同导致杜亚青没有收房，王璇没有得款，双方应各自承担各自的损失。由此，王璇要求杜亚青承担违约金和律师费的意见，不予支持。仟佰佳公司在杜亚青与王璇的房屋交易行为中无过错。因涉诉房屋交易继续，杜亚青应在一周内支付王璇剩余全部房款，王璇、杜亚青应在仟佰佳公司的协助下按协议约定办理涉诉房屋的过户手续并进行房屋交接。仟佰佳公司应将涉诉房屋不动产权证交还王璇。杜亚青曾愿意支付王璇因变更支付首付款时间给予的补偿款40000元，且其在双方争议发生后至今未支付剩余房款，在扣减新冠疫情期间和双方共同之消极行为的时间期间后，杜亚青应给予王璇一定的资金占用补偿款。故，确认该补偿款为40000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告杜亚青和被告王璇、第三人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司于2019年7月14日签订的《房屋买卖协议》继续履行。二、原告杜亚青给付被告王璇剩余房款1550000元及补偿款40000元，合计1590000元，此款于本判决生效后七日内给付。三、在被告王璇获得全部购房款后，原告杜亚青、被告王璇应在第三人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司的协助下按照上述《房屋买卖协议》的约定办理河北省廊坊经济技术紫杉路跃界花园9幢1单元503Ａ室的过户和房屋交接手续。四、第三人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司返还被告王璇冀（2018）廊坊开发区不动产权第××号不动产权证书。五、驳回反诉原告王璇的诉讼请求。本诉案件受理费减半为150元，由被告王璇承担；反诉案件受理费减半为4066元，由反诉原告王璇承担；上述款项均于本判决生效之日起五日内交纳。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交四份录音证据，证据名称都是杜亚青与王璇的电话录音，证据来源于王璇录制，证明杜亚青在王璇多次催要首付款时均没有给王璇一个准确的付款时间，录音还能够证明王璇一直在说按合同办事，没有同意改变合同条款。被上诉人质证认为，对于上诉人当庭提交的四份书面录音证据不认可其证据效力，不属于二审新证据。原审第三人没有质证意见。本院经审查认为，该证据在没有其他证据相互佐证的情况下，不能达到其证明目的，本院对该证据不予采信。 二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，合同依法可以采取口头、书面等形式订立，双方应按约定全面履行自己的义务。本案中，杜亚青依约支付房屋定金，并通过与王璇电话沟通变更了房屋首付款的支付时间。一审法院以不论口头形式还是书面形式，只要是对房屋买卖协议中的部分内容进行变更，双方共同确认，认定双方对协议中部分内容的变更合法有效，正确，应予维护。上诉人王璇否认双方变更了首付款交付时间，不能成立。同时，一审法院综合全案合同约定、合同变更、合同履行的实际情况，判决杜亚青给付王璇补偿款40000元，并无不当，应予维持。 综上所述，王璇的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7322元由上诉人王璇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  丁德松 审 判 员  汪铁刚 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰