济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初5146号原告：邹博，男，1982年6月30日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：韩冰雪（邹博之妻），女，1987年8月25日出生，汉族，住济南市。原告：王淑琴，女，1955年8月26日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：邹博（王淑琴之子），男，1982年6月30日出生，回族，住济南市。被告：山东希城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：王令强，执行董事。委托诉讼代理人：许金，男，1984年6月3日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被告：济南旧城开发投资集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：聂军，董事长。委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告邹博、原告王淑琴（以下简称两原告）与被告山东希城置业有限公司（以下简称希城置业）、被告济南旧城开发投资集团有限公司（以下简称旧城集团）不当得利纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易小额程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告邹博（并作为原告王淑琴的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人韩冰雪，被告希城置业的委托诉讼代理人许金，被告旧城集团的委托诉讼代理人孙桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告支付的实际面积超出合同面积3%的部分34232.76元；2.请求判令被告支付以本金34232.70元为基数自2020年5月2l日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：位于济南市槐荫区三箭和平嘉园**回迁安置房系邹笃友与王淑琴婚内共同财产并登记于邹笃友名下，登记人邹笃友于2013年6月27日身故，现邹博作为邹笃友与王淑琴独子，与王淑琴共同共有该房产。回迁安置协议约定安置房建筑面积为76.11平方米，但回迁房产权登记面积为86.09平方米，超出约定面积9.98平方米。回迁协议未载明合同约定面积与产权登记面积误差的处理方式。被告旧城集团和希城置业强令原告缴纳43632.56元才给予办理房产证，原告支付超出合同约定面积3%的部分没有法律依据。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第122条和《商品房销售管理办法》第20条规定，请求判令被告希城置业和旧城集团共同承担返还不当得利责任。希城置业辩称，一、原告所主张诉讼请求没有法律依据，商品房买卖合同具有明确定义，首先出卖方应当是开发商，出卖的标的物应当是商品房，买受人应当是社会不特定的人。原告并非社会不特定对象，而是被拆迁户。合同的标的物并非是向社会销售的商品房，而是受政府监管的拆迁安置房。本案双方是房屋拆迁安置补偿合同关系，而并非商品房买卖合同关系，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条开宗明义说明，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案双方当事人之间系拆迁安置补偿合同纠纷，双方虽然签订了协议，但并不是典型的平等主体之间所签订的买卖合同，特别是自2011年国务院房屋征收条例出台后，房屋征收所订立的补偿协议纠纷一般已列入行政诉讼的范筹，原告主张的司法解释不能适用于本案。二、本案没有事实依据，（一）根据《民法总则》第一百二十二条有关不当得利的规定，“应为一方受有利益，他方受有损失，损益之间有因果关系，受益没有法律依据”，原告并未因安置房面积从76.11平方米调整到86.09平方米而受到损失，因为该面积的安置房价格依然适用当时拆迁协议约定的安置房价格，即按照每平方4372元计算房款，而同一小区向社会销售的商品房价格已远远超过安置房价格。原告通过面积的加大获取了利益，不是受到了损失。如果再判令我公司承担超面积部分的房款显然不公平。（二）本案原告与被告二当事人之间订立的是安置补偿协议，应当以房屋实际面积据实结算；（三）原告是自愿的基础上签订《安置房价款计算协议书》，如果认为该协议不当，一是可以拒绝签订该协议书，二是在房屋回迁时，认为房屋超出双方约定的安置房面积可以拒绝收房、入住；既然原告已经收房、入住并且签订《安置房价款计算协议书》，也办理案涉房屋产权证书，其通过实际行为，表明自愿承担因面积扩大所承担安置房差价。基于上述理由，请求依法驳回原告诉讼请求。旧城集团辩称，同意希城置业的答辩意见。另答辩如下：一、原告是否为本案适格主体，由法院予以审查。案涉纠纷涉及协议为：2009年6月25日济南市旧城改造投融资管理中心与被拆迁人邹笃友（委托代理人邹博）签订的《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议》；希城置业、邹笃友及我公司签订的《安置房价款结算协议书》，上述两份协议中的主体均为邹笃友，就其去世后的继承事宜我公司并不知悉。现两原告基于上述协议内容向法院提起本案诉讼，就原告是否为本案适格主体及主体是否存在遗漏事宜，应由法院予以审查。二、假设原告主体适格且不存在主体遗漏事宜，原告的诉讼请求无合法依据，法院应不予支持。1.就案涉安置房差价款结算事宜，希城置业、邹笃友及我公司签订《安置房价款结算协议书》，协议中明确约定：“现甲、乙、丙三方依据房管部门对该房屋确定的实测面积，就安置房价款结算及办理房产证事项共同确认……”。依据协议内容是各方同意按实测面积结算差价款。协议签订后，各方均按协议执行，最终案涉房产办理了不动产登记证。现原告又以不当得利事由向法院提起诉讼要求我公司返还款项无合法依据，法院应不予支持。2.依据各方签订的《安置房价款结算协议书》，协议中明确约定由希城置业与邹笃友结算安置房差价款，本案中，邹笃友向希城置业支付尾款共计43632.56元。假设本案存在“不当得利”，原告主张款项的返还主体并非我公司，法院应驳回原告对我公司的起诉。3.因原告要求返还34232.76元的诉讼请求无合法依据，所以其主张的利息亦无合法依据，法院应不予支持。综上，我公司认为，原告的诉讼请求及对我公司的起诉均无合法依据，应不予支持。两原告围绕诉讼请求依法提交了证据，包括《结婚证》《户口簿》《独生子女父母优待证》《殡葬证存根》《公证书》《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议》（复印件）、《迁入证通知》《安置房价款结算协议书（按实测建筑面积结算）》《发票》《不动产权证书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以上证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下：一、邹笃友与王淑琴系夫妻关系，于1981年8月7日登记结婚；邹博系两人之独子。邹笃友于2013年6月27日死亡，其父母均先于其死亡。二、2009年X（字迹不清）月25日，济南市旧城改造投融资管理中心作为甲方，济南市槐荫区拆迁办公室作为委托代理人，邹笃友作为乙方，邹博作为邹笃友委托代理人，签订《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议》，载明甲方为实施经四纬十二项目，需拆除位于“中大东街24号”乙方租赁的公有住宅房屋，建筑面积36.39平方米，依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下协议：一、按货币补偿方式计算，乙方房屋为平房/简易楼房/楼房，经评估确定单价为4407元/m2，其住宅房屋货币补偿金额（按90%计算）为144333.66元，经认证乙方符合按最低套型面积标准补偿的条件，其安置的最低套型房屋对应的建筑面积为（字迹不清）平方米，货币补偿（字迹不清）元，乙方应得补偿费用合计为206252.01元（字迹不清）；乙方在甲方提供的房源中选择的安置房屋是经四纬十二小区X号楼2007室，建筑面积76.11平方米，经评估该套安置房单价为4372元/m2，价值为332752.92元。被拆迁房屋与安置房屋的差价为126500.91元（字迹不清）。二、过渡期限自乙方完成搬迁并交验房屋之日起为（字迹不清）月。乙方自行过渡的，甲方从乙方交验空房之日起按规定向乙方支付临时安置补助费。三、乙方应当在协议签订时将房屋所有权证交甲方办理注销手续，并于（空白）年（空白）月（空白）日前完成搬迁，将房屋及附属物交由甲方拆除。四、被拆迁房屋与安置房屋的差价由乙方承担。安置房竣工后，乙方应当在甲方交付安置房屋时向甲方结清被拆迁房屋与安置房的差价。双方结清差价后，甲方出具迁入手续，将安置房交乙方使用。五、乙方在拆迁公告规定的搬迁截止日前签订协议并完成搬迁交验空房的，甲方支付乙方搬迁奖励费5000元；在搬迁截止日前10日内（不包括搬迁截止日）每提前一天完成搬迁的交验空房的，甲方支付乙方提前搬迁奖励费500元。六、甲方应当向乙方支付一次性搬迁补助费727.80元，临时安置补助费12008.7元，合计12736.50元。七、甲方提供的安置房屋应当符合国家质量技术标准，并为乙方提供能够办理房屋确权登记手续的证明材料。乙方应当按照规定缴纳税费。八、双方约定的其它事项。九、违约责任。1.甲方提供的产权调换房屋在规定期限内存在质量问题的，由甲方承担维修责任。2.乙方不按约定期限完成搬迁交验空房的，甲方可向人民法院提起诉讼。3.因甲方的责任延长过渡期限的，甲方应当从逾期之月起加倍支付乙方临时安置补助费。十、本协议一式六份，甲乙双方各执一份，余报有关部门存查。本协议自双方签字盖章后生效。三、两原告在本案诉讼中提交：1.《迁入证通知》，载明内容为：兹有邹笃友原住中大东街24号，拆迁安置在三箭和平嘉园小区（即经四纬十二片区棚改项目回迁安置小区）X号楼2006室，原房号X－2007，建筑面积76.11平方米。入住验房时间：（空白）。两原告在本案庭审中陈述该《迁入证通知》是2017年12月份给其。2.《安置房价款结算协议书（按实测建筑面积结算）》，载明甲方为希城置业，乙方为邹笃友，丙方为旧城集团。内容为：鉴于：甲、丙双方就经四纬十二片区的安置房建设事宜签订了《安置房工程建设协议》，约定该片区安置房由甲方建设，土地所有权证及房产大证中注明的权利人为甲方。依照乙方与丙方签订的《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议》，乙方选择的安置房位于经四纬十二小区X号楼2007室，向乙方交付安置房后，经相关部门核实确定楼号为槐荫区纬十二路163号三箭和平嘉园小区X号楼2006室（以下简称“该房屋”）。现甲、乙、丙三方依据房管部门对该房屋确定的实测面积，就安置房价款结算及办理房产证事项共同确认如下：安置协议中约定的该房屋建筑面积为76.11平方米，现经房管部门实测确定的产权登记建筑面积为86.09平方米，面积差为9.98平方米，每平方米协议单价为4372元，即：乙（甲）方应向甲（乙）方支付尾款43632.56元。本协议生效后2个工作日内甲、乙双方结清上述款项。待该款项结清后，甲方协助乙方办理房屋所有权证，产权归乙方所有。本协议自三方盖章之日起生效。本协议一式六份，甲方持一份，乙方持一份，丙方持三份，办理房屋登记提交一份，具有同等法律效力。该协议中乙方处签名为邹笃友，委托代理人签名为王淑琴。该《安置房价款结算协议书（按实测建筑面积结算）》中无签订日期，两原告在本案诉讼中主张签订日期应为2020年5月，希城置业予以认可。四、两原告向希城置业交纳170133.47元，希城置业于2020年5月29日出具发票。发票备注中写明“差额征税：85109.93，不动产地址：济南市槐荫区纬十二路163号三箭和平嘉园X-2006。房屋面积：86.09平方米”。该坐落于济南市槐荫区纬十二路163号三箭和平嘉园X号楼2006房屋于2020年7月8日进行了不动产权登记，证号为鲁（2020）济南市不动产权第0130XXX号，权利人为邹笃友，专有建筑面积66.34m2，分摊建筑面积19.75m2。本院认为，两原告以不当得利法律关系提起本案诉讼，要求希城置业及旧城集团返还34232.76元，希城置业与旧城集团均提出异议。案经审理，本院认为两原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。理由为：1.关于不当得利，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”两原告现要求希城置业及旧城集团返还的款项，实际是2009年X（字迹不清）月25日签订《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议》与2020年5月（两原告与希城置业确认的日期）签订《安置房价款结算协议书（按实测建筑面积结算）》中原约定安置房屋面积76.11平方米与实际安置房屋面积86.09平方米面积增加部分的差价款。希城置业收取两原告的差价款项是基于其与两原告对面积差的确认、单价的确认和差价款总额的确认，并非没有法律依据。两原告主张希城置业与旧城集团收取款项构成不当得利与事实不符，不能成立。2.两原告在本案中主张不当得利法律关系，但实际上本案源于2009年签订的《济南市城市公有住宅房屋拆迁安置协议》，即使存在争议或纠纷，也应当是房屋拆迁安置补偿合同纠纷而非不当得利纠纷。在存在基础法律关系的情形下，两原告以不当得利纠纷提起本案诉讼也缺乏法律依据。3.两原告依《安置房价款结算协议书（按实测建筑面积结算）》，交纳了面积差价款43632.56元，其现要求返还超出合同面积3%的部分款项34232.76元，依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”但该解释应当适用于商品房买卖合同关系。关于商品房买卖合同关系，该解释第一条明确，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案两原告支付差价款、取得房屋的依据并非商品房买卖合同关系，而是房屋拆迁安置补偿合同关系。两原告以该司法解释规定为依据要求返还34232.76元显然适用法律不当。综合以上，两原告在本案中的诉讼请求无事实根据和法律依据，本院对其诉讼请求不支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回邹博、王淑琴要求判令山东希城置业有限公司、济南旧城开发投资集团有限公司返还其支付的实际面积超出合同面积3%的部分34232.76元的诉讼请求；二、驳回邹博、王淑琴要求判令山东希城置业有限公司、济南旧城开发投资集团有限公司支付以本金34232.70元为基数自2020年5月21日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息的为诉讼请求。案件受理费756元，减半收取计378元，由邹博、王淑琴负担。本判决为终审判决。审判员  杨春疆二〇二〇年十月十日书记员  刘书宁