云南省洱源县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2930民初1129号原告：杨瑞花，女，1966年11月28日出生，白族，云南省洱源县人，住洱源县，现住洱源县农业局老住宿区。原告：刘文娟，女，1991年11月19日出生，白族，云南省洱源县人，住昆明市五华区。系杨瑞花女儿。（未出庭）原告：向吕，男，1993年12月8日出生，汉族，居民，云南省昆明市人，住昆明市官渡区，现住昆明市五华区。系刘文娟丈夫。（未出庭）刘文娟、向吕共同委托诉讼代理人：杨瑞花，女，1966年11月28日出生，白族，云南省洱源县人，住洱源县，现住洱源县。特别授权。被告：洱源中皖置业有限公司。住所地：云南省大理白族自治州洱源县茈碧湖镇文碧路。统一社会信用代码：91532930MA6MY0MJ9K。法定代表人：戴芳，系该公司执行董事兼总经理。（未出庭）。委托诉讼代理人：杨重喜、杨晓凤，系云南天外天（大理）律师事务所律师。特别授权。原告杨瑞花、刘文娟、向吕与被告洱源中皖置业有限公司（以下简称中皖置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨瑞花、被告中皖置业公司的委托诉讼代理人杨重喜、杨晓凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨瑞花、刘文娟、向吕向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的云南省洱源县书香门第1幢4单元1-4号商用铺面《商品房买卖合同（预售）》；2.判决被告返还原告已支付的认购金36.9万元；3.判决由被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：请求确认原、被告签订的云南省洱源县书香门第1幢4单元1-4号商用铺面《商品房买卖合同（预售）》无效，并增加诉讼请求：要求被告支付自2019年1月20日起至退还购房款之日止按拆借中心公布的利率计算的利息。事实和理由：被告开发的书香门第住宅小区正在施工，尚未见房子，被告就进行商铺预售。2019年1月20日，原告听了被告售楼人员的宣传后，便与被告签订了1幢4单元1-4号商用铺面的《商品房买卖合同（预售）》，双方在第七条第3项付款方式及期限中约定：“贷款方式付款（商业贷款）。买受人应当于2019年1月20日前支付壹期房价款36.9万元、占全部房款的50.62%，余款36万元向银行贷款机构申请贷款支付。”当日，原告向被告支付了购房款36.9万元。同年6月20日，原告邀约学生来买隔壁商铺，在实地考察时，发现自己购买的商铺被售楼人员夸大宣传。后来售楼人员通知原告办理贷款手续和公证，原告就明确告知售楼人员其购买的商铺与宣传承诺不相符，要求解除预售合同。售楼人员迟迟未答复，且银行审查，原告名下已有30万元消费贷款，不能再申请购房贷款。为此，原告与被告多次协商，被告答应与原告解除合同，退还已付的购房款，但双方已签合同，并送房管所备案，要解除合同必须经法院判决或调解。另，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，买、卖双方应各持一份合同，但被告不发合同给原告，直到原告起诉，法院要求必须提交合同，原告到被告公司吵闹，才拿到合同。原告拿不到合同文本，不能很好行使权利，履行义务，合同成立的要件不具备，请宣告该合同不成立。其次，原告于2019年1月20日一次性交房款36.9万元给被告，从未交过定金。被告在合同中写买受人已向出卖人支付定金12万元，与事实不符。属于虚构事实行为，侵害了原告的合法权益，违背了诚实信用的原则，合同应予以撤销。再次，买卖商品房是大事，依法应由卖房人和所有买房人在合同上签字，合同才能有效，但被告为尽快售房，在共有人刘文娟、向吕不到现场、也没有委托书的情况下，怂恿他人代签，合同主体条件不具备、应宣告合同无效。综上所述，原告认为被告与三原告签订的《商品房买卖合同（预售）》，违反了法律规定，属不具备合同成立要件的合同，是不真实的合同，也是无效合同，请求法院依法支持原告的诉求。中皖置业公司辩称：请求依法驳回三原告诉讼请求。1.原、被告间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。洱源县书香门第住宅小区系被告公司开发建设，被告在取得建设规划许可证后按照相关规定在该处施工建设商品房，并取得商品房预售许可证后，对外宣传销售。2019年1月份，原告一家人了解到被告已经开始建房施工，并通过现场实地查看，与被告售楼中心了解相关商品房的情况后，于同年1月20日与被告签订了合同编码为：5329302019012000011《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同（预售）补充协议》。双方约定原告购买被告开发建设的书香门第1幢4单元1层1-4号商铺，建筑面积为78.44平方米。同时，合同对房屋的基本状况，价款的支付方式和期限，交付时间和手续等事项进行了明确约定。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付了首期房款36.9万元，被告也将合同在房管局进行了网签登记备案。在合同签订后，被告通知原告提交材料并到场对合同进行公证及办理按揭手续时，原告以家里要生小孩为由一拖再拖，2020年7月原告突然提出退房申请。原告的行为严重违背了诚信原则。被告认为，双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同（预售）补充协议》均系双方真实意思表示，并受法律保护，双方均应当按照合同约定履行。故请求法院依法驳回原告请求解除合同的诉讼请求。2.本案双方间签订的合同不存在约定或法定解除的条件，原告解除合同的理由不成立。根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。原、被告间的合同并未出现上述可以解除合同的法定条件，故原告要求解除合同无事实与法律依据。同时，被告不存在夸大宣传的情况。原、被告在签订合同前，被告工作人员已向原告客观真实的介绍了该房屋的真实情况，并在合同中也对该房屋的分层分户、房屋布局等进行了详细的约定，原告均签字认可，并不存在虚假宣传的情形。3.原告解除合同的原因为其个人原因，并非被告商铺设计问题。原告邀约了朋友一起购房，原告购买1-4号商铺，其朋友购买1-5号、1-6号商铺，双方设想将商铺打通用于开超市，但由于原告购买后其朋友却退了1-5号商铺，导致原告设想的打通1-4、1-5、1-6商铺的目的不能实现，所以以此要求解除合同，这并非被告造成，原告朋友是否愿意购买隔壁铺面，也并非被告所能决定。实际上，现在几间商铺也是能打通连接起来的。原告所述售楼人员夸大宣传属原告的个人猜测，以此来要求解除合同更无任何依据。4.原告认为在银行已经有贷款，银行不再发放贷款，故要求解除合同理由不成立。被告作为房地产开发商，按照行业惯例专门合作了多家银行进行商业贷款，但需要原告配合对合同公证并提供贷款资料后由被告配合办理才能进行按揭贷款，对此合同也有约定。双方签订合同之后，被告多次通知原告办理公证和贷款的事宜，但是原告一直以各种理由推脱不配合办理。原告还未履行申请办理贷款的手续，就认为不能贷款，明显是预期违约，不想履行合同。其次，原告单方提供其名下已经有30万元贷款，没有贷款资格，要求解除合同不符合双方合同约定，且真实性无法核实。即使原告在签订合同时名下已有贷款，但因为商业贷款有房产抵押，且贷款金额只有50%，并不必然会出现不能贷款的情况。即使出现不能贷款的情况，双方间的合同也未约定可依此解除合同。如原告明知名下已经贷款依然决定购买铺面，责任也应当由其承担。综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同（预售）补充协议》系双方真实意思表示，被告在双方履行合同过程中无任何瑕疵，不存在任何违约行为，且被告已积极履行，确保原告的各项义务，双方之间的合同无任何法定、约定解除的条件，且具备继续履行的条件，被告不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院作如下认定：三原告向本院提交的证据：1.《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同（预售）补充协议》一份，证明原、被告双方于2019年1月20日签订的合同是无效的，合同上只有杨瑞花的签字，没有刘文娟和向吕的签名；另外合同第七条约定的定金12万元原告没有交，是一次支付房款；合同签订后双方应该各执一份，但是合同签订后被告没有给原告合同，对合同上的权利义务原告不清楚，直到2020年9月15日原告到法院起诉才向被告要了一份合同。2.房屋现状照片打印件两张，证明被告出售的商铺存在瑕疵，进门两侧有承重墙，影响了采光，签订合同前被告应该告知原告，但未告知。上述证据，经庭审质证，被告对1号证据的真实性无异议，但对证明方向不予认可，认为合同已经明确约定36.9万元包含了12万元定金，刘文娟和向吕的签名虽系他人代签，但原告杨瑞花当时提交了刘文娟和向吕的身份证原件；对2号证据三性及证明方向不予认可，认为原告购买的铺面户型图原告已在合同中签字确认。经审查，本院认为1号证据形式要件合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认，但对证据的证明方向将结合全案予以综合认定。2号证据形式要件不合法，内容模糊不清，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告杨瑞花系原告刘文娟母亲，原告刘文娟、向吕系夫妻。被告系洱源县书香门第住宅小区房地产开发商。2019年1月20日，原告杨瑞花夫妇代表三原告与被告签订了编码为：5329302019012000011《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同（预售）补充协议》。合同约定三原告购买被告开发建设的书香门第1幢4单元1层1-4号商铺，建筑面积为78.44平方米。《商品房买卖合同（预售）》分十章共二十九条分别对合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项进行了明确约定。在合同第七条付款方式及期限中，第一款写明“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币（币种）120000元（大写），该定金于[本合同签订]时[抵作]商品房价款”，但双方约定的付款方式是以支付首期房价款36.9万元，占房款的50.62%，余款向银行申请贷款支付，在合同第二十九条双方约定“本合同自双方签字或盖章之日起生效”。合同签订当日，原告杨瑞花按照合同约定向被告支付了首期房款36.9万元，并未支付定金12万元，被告亦将合同在房管局进行了网签登记备案。因原告刘文娟、向吕未到场，原告杨瑞花丈夫代刘文娟、向吕在合同上进行签名捺印，同时因合同需三原告本人亲自到场办理公证手续，故在签订合同当天合同文本被告未交付给原告。签订合同后，被告多次通知原告办理合同公证手续，但三原告一直未到场办理。同年6月，原告向被告口头提出解除合同及退款要求。2020年7月13日，原告杨瑞花以其所购铺面与被告宣传不一致，商铺无法打通作超市；层高未达5.2米，无法做成两层；无法与内院连通；商铺内有两面承重墙，遮挡内部，影响实用面积、光线和效果以及银行不给其贷款为由向被告书面提出解除合同及退款要求，被拒绝后，原告于同年9月15日向被告索要了合同文本后，遂诉至本院。庭审中，因双方各持己见，故调解未成。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告双方在自愿基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同（预售）补充协议》已具备商品房买卖合同的全部构成要件，合同未存在法律规定的无效情形，合同合法有效，依法成立。同时，双方约定合同自双方签字或盖章之日起生效，原告刘文娟、向吕虽未到场亲自签署合同，亦未委托他人代理，但原告杨瑞花丈夫系与刘文娟、向吕有利害关系的直系亲属，其代签、捺印行为视为原告家庭对合同的认可；加之，原告未收到合同文本系原告个人原因所致，并不影响合同的效力。此外，合同签订后至原告起诉前，原告刘文娟、向吕二人亦未对原告杨瑞花丈夫的代签行为提出异议，故对原告主张的刘文娟、向吕未亲自在合同上签字，也未委托他人签字，合同主体条件不具备，合同无效、不成立的意见本院不予采纳。此外，双方在合同中虽写明原告已支付定金12万元，但在实际履行过程中，双方未选择定金规则，约定的定金也未实际支付，故此约定对双方不产生效力。因双方签订的合同合法有效，且原告已按合同约定支付了50.62%的购房款，被告亦将合同在房管局进行了网签登记备案。原告对自己主张合同无效或要求解除合同的意见均未提供有效证据予以证明，故对原告的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告杨瑞花、刘文娟、向吕的诉讼请求。案件受理费4800元，减半收取计2400元，由原告杨瑞花、刘文娟、向吕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  马丽二〇二〇年十月二十七日书记员  杨**