江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3171号上诉人（原审原告）：王君，男，1981年3月12日生，汉族，住赣州经济技术开发区。上诉人（原审原告）：欧阳天红，女，1982年6月11日生，汉族，住赣州市章贡区。共同委托诉讼代理人：李剑，江西南芳（南康）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上犹宏发房地产开发有限公司，住所地：上犹县东山镇东山大道**。法定代表人：叶齐荣，系该公司总经理。委托代理人：彭延斌，江西腾龙律师事务所律师。上诉人王君、欧阳天红与被上诉人上犹宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）商品房销售合同纠纷一案，上诉人不服江西省赣州市南康区人民法院（2020）赣0703民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王君、欧阳天红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判由被上诉人支付上诉人逾期交房违约金180986.63元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定被上诉人逾期交房天数为189天，扣减房屋加建的150天，事实认定错误。1.上诉人是在2018年6月4日才正式签署入伙协议书，在上诉人2018年1月26日签署《收楼意见书》约定暂不交付之后，不管被上诉人是否对楼房进行了维修还是在房屋加建之后均未再次收到被上诉人的书面的交房通知，根据被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续的约定(1)出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。入伙手续书上明示了支付各项费用的证明、房屋验收、房屋钥匙交付等内容，签署了该手续书才算是正式完成了房屋的交付，故延期期间为2017年6月30日至2018年6月4日，被上诉人逾期交房为338天。2.对于房屋加建的问题。首先，赣州亿景建筑装饰有限公司的经营范围不包括建筑工程的建设，故被上诉人提交的证明真实性、合法性存疑，应当不予采纳；其次,赣州亿景建筑装饰有限公司是被上诉人的合作单位,存在利害关系，其证明效力存疑；再次,被上诉人欲证明加建行为的工期长达五个月，不能仅凭一张证明予以证实，最起码应当提供详细施工日志。最后，房屋加建是开发商在销售时对业主的承诺，应当计算在工期内。退一步讲,由于加建行为发生在竣工验收之后，逾期交付的期间也应当计算至竣工验收备案之日，即2018年3月29日。二、原审法院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算违约金的做法,适用法律错误，违背了合同履行应遵循的诚实信用原则和契约精神，请依法改判。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第二款明确约定：逾期交付超过90日,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之六的违约金。首先,该购房同意签订的,为双方真实意思表示,合法有效，双方应当遵照履行。其次,该违约金约定是对等的，与买受人逾期付款责任是一致的。再次,被上诉人虽提出上诉人主张违约金过高，但没有提供任何证据证明该违约金约定过高。同时,按全部价款日万分之六计算违约金，折算成年利率为21.6%，参照民间借贷司法解释民间借贷不高于年利率24%的规定,显然，双方约定的违约金低于年利率24%的标准。最后,作为人民法院,应当通过判决形式,作出良好的社会导向,鼓励合同双方当事人遵守诚实信用原则,鼓励契约精神，而非破坏上述原则精神。综上判决事实认定错误。适用法律不当,请求二审法院依法改判,支持上诉人的上诉请求。宏发公司答辩称：一、对于案涉交房时间顺延150天的问题,原审判决事实清楚,判决正确。1.上诉人委托案外人赣州亿景建筑装饰有限公司对涉案房屋进行了改造,该房屋改造工程必然会改变双方原合同约定的期限,且客观上增加了房屋的使用面积,有利于上诉人对房屋的使用。2.赣州亿景建筑装饰有限公司与被上诉人既不是合作单位也没有任何利害关系,都是该公司单独与每一户业主签订的加建协议,工程款也是由每一户业主自行支付给亿景公司；五个月的期限也是上诉人与亿景公司约定的；且该小区因逾期交房起诉到法院的案件至少有十件以上,从提交了加建协议的其他案件可佐证相关事实；同时参考最高法院关于类案同判的相关规定,原审判决完全是正确的。二、对于违约金问题,在上诉人未提供充分证据证明逾期交房对其造成具体损失的情况下,依据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等相关规定,原审判决依法对双方约定的每天万分之六违约金予以调整完全是合法有据的。但被上诉人认为：逾期交房带来的后果是上诉人需要延迟使用该房屋,即使有损失的话也只有租金损失,并无其他损失,现在上诉人在没有提供租金损失证据的情况下,按4.9%年利率计算的违约金被上诉人觉得仍然高于其损失。同时，参照《江西省高院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的相关规定,4.9%的年利率等于万分之一点三四,完全是在万分之一至万分之三范围内。该小区因逾期交房起诉到法院的案件至少有十件以上,一审都是判决顺延150天加建时间、按4.9%年利率计算违约金,且基本上都经过了赣州市中级人民法院二审,除调解结案的外,都是维持原判。参考最高法院关于类案同判的规定,原审判决完全是正确的。综上,被上诉人认为，原审判决事实清楚,依法有据,请求中级人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。王君、欧阳天红向一审法院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金180452.74元。一审法院认定事实：2016年3月18日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》一份，原告购买被告位于南康区商品房一套，合同约定：1.该商品房交付时应当同时符合“取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称：《备案表》）”“相关设施设备已符合第十条约定的条件”和“取得房屋测绘报告”等条件；2.出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；3.出卖人应当在该商品房符合上述交付条件后，于交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；4.出卖人应当在交付该商品房时出示上述证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；5.除不可抗力外，出卖人未按照约定时间交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之六的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款889806.43元（含面积差异补差款）。2018年1月19日，被告向原告邮寄送达了交房通知书。原告于同年1月26日到被告处验房，但以被告未取得《备案表》等原因未予收房。2018年3月29日，被告将“宏发?华府世家”7＃楼在南康区建设局备案，取得《备案表》。2018年6月4日，原告到被告处办理了收房手续。另，案外人赣州亿景建筑装饰有限公司出具证明一份，载明：2018年1月底，“宏发?华府世家”x＃楼全体业主委托我公司对其房屋加建工程进行施工，加建工程工期为5个月（即进场后150天内完工），该工程我公司已按约浇筑加建完工，并业主已按约付清该工程款。一审法院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务。关于被告是否逾期交房的问题。案涉合同约定被告应在2017年6月30日前交房，但考虑原告委托案外人亿景公司对案涉房屋进行了改造，该房屋改造工程必然会改变双方原合同约定的交房期限，且客观上增加了房屋的使用面积等，有利于原告对房屋的使用，案涉交房期限应当顺延150天。被告虽认为其在2018年1月19日向原告邮寄送达了交房通知书，但案涉房屋在当时并不具备交付条件，而被告在2018年3月29日取得案涉房屋的《备案表》，后未提供证据证明其按合同约定书面通知原告收房，未提供证据证明其履行了合同约定的通知等义务，应由被告承担举证不能的法律后果，故据此认定被告逾期交房的截止时间为2018年6月4日。为此，被告逾期交房的天数应为189天。至于被告提出高考期间停工属于不可抗力，该期间应予核减，该期间不属于不可抗力因素，不属于逾期交房的免责因素，故对被告的上述主张不予支持。关于违约金标准问题。违约金应以实际损失为基础。被告主张双方约定的违约金过高，请求依法予以减少，原告未能提供充分证据证明延期交房对其造成的具体损失情况，也未能就违约金是否过分高于实际损失提供相关证据予以证实，故双方约定的延期交房违约金（总房款的0.06%/天）应认定为过高，可予以调整。考虑到被告延期交房对原告确实造成房屋使用权益方面的损失，结合被告的过错程度及原告的主张、预期利益等情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定以总房款为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率（4.9%/年）计算违约金，即被告应支付违约金22577元（889806.43元×189天×4.9%/年÷365天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告上犹宏发房地产开发有限公司支付原告王君、欧阳天红逾期交房违约金22577元；二、履行期限：限被告于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3909元，减半收取1954.5元，由两原告负担1710元，被告负担244.5元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，本案二审争议焦点是：逾期交房时间如何计算，违约金标准如何确定。关于逾期交房时间问题。根据业已查明的事实，因涉案房屋存在赠送面积，且赠送面积需要业主后期通过改造才能实际使用。为此，上诉人委托案外人亿景公司对案涉房屋进行了改造，该房屋改造工程必然会改变双方原合同约定的交房期限，且客观上增加了房屋的使用面积等，有利于上诉人对房屋的使用。因此，一审判决案涉交房期限顺延，具有事实依据，本院予以维持。关于违约金标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案合同中约定被上诉人逾期交房应按照每天房屋价款总额的万分之六计算违约金，该约定的违约金标准过高，一审判决按4.9%年利率计付违约金，符合法律规定。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3468元，由上诉人王君、欧阳天红负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十月二十九日法官助理廖勤勤代理书记员  姚冰霞