贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3467号上诉人(一审被告)：贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县滨江花园**。法定代表人：刘永波，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨世屏，贵州庆林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德林，贵州庆林律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：杨瑾斌，男，侗族，贵州省榕江县人，住榕江县。被上诉人（一审原告）：蒋瑛，女，汉族，贵州省榕江县人，住榕江县。共同委托诉讼代理人：龙胜培，榕江县中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司（以下简称：永恒房开公司）因与被上诉人杨瑾斌、蒋瑛商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省榕江县人民法院(2020)黔2632民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。永恒房开公司上诉请求：1、撤销榕江县人民法院（2020）黔2632民初103号民事判决书；2、支持上诉人在一审中的抗辩理由，查清事实后据实改判。事实和理由：一、一审判决认定上诉人没有先履行抗辩权实属错误，上诉人不应当承担逾期交房的违约责任。一审判决认定了原告在交房当日付清了购房款，却不认定上诉人有先履行抗辩权，继而继续判决上诉人承担逾期交房的违约责任，明显是理解法律和适用法律错误。根据合同约定，原告应当在签订合同日交付首期款106，073元，余款按揭支付，但原告只交付了10万元，事后按揭款已经成功支付，但首期余款6073元在交房当日才支付，原告没有履行完先义务，故不能主张要求交付房屋的权利，上诉人拥有先履行抗辩权，上诉人不应当承担逾期交房的违约责任。二、一审判决计算逾期办证违约金错误。根据合同约定，从商品房交付之日起90日内申请所有权初始登记，本案交房日是2017年9月11日，上诉人申请所有权初始登记的日期是2017年12月10日前，同时，合同约定，180日内交付办理产权证的手续，应当是2018年3月10日前交付，并承担此日期后的逾期责任。合同上关于所有权初始登记的准确日期约定是2016年6月30日前，但由于此时没有交房，该约定违背日常生活规律，不可能履行，属于无效，且原告也没有履行完先义务，上诉人有先履行抗辩权，无须也不可能在此日期前完成所有权初始登记，也无须承担此日期前未完成所有权初始登记的责任，商品房买卖合同不存在未交房先办产权证的情形。那么，上诉人承担逾期办证的违约责任的起始日期应当是2018年3月10日，至原告请求的2019年6月30日，为475天，违约金折合336，073×465×1‰=15，627.4元。三、关于调整违约金约定过高的问题。上诉人作为房开商，因多种原因，主要是管理混乱和主要负责人涉嫌巨额职务侵占问题，企业面临破产倒闭，全部的财产均已被查封用于偿还巨额债务，并出现了整体违约导致被起诉的情形，本案是系列违约案之一，日万分之一的违约金比例不算过高，但由于违约时间过长，涉及的业主多，导致违约金额过高，考虑到企业面临破产倒闭和现在的股东们正在极力挽救企业的实际情况，从有利于作为原告的业主出发，请求人民法院整体适当降低过高违约责任。杨瑾斌、蒋瑛辩称，一、原审判决充分考虑到上诉人的现状，采信证据客观公正，适用法律正确，判决适当，程序合法。二、被上诉人已完成付款义务。请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。杨瑾斌、蒋瑛向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付逾期交房违约金73，749.95元，逾期办证违约金48，414.99元，共计122，164.94元。2、判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告通过出让方式取得位于榕江县地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为锦州新城小区。2014年11月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第三条，“原告向被告购买Ａ栋1单元1302号商品房一套，建筑面积137.13㎡；第七条，按套（单元）计算，该商品房总价款为336073元”；第十一条，“出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》以及《住宅工程分户验收表》”；第十三条，（2）“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”；第二十二条，二、初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同签订后，原告如约支付房款并取得购房发票，票面金额为336073元。2017年9月11日，被告通知二原告领取房屋钥匙，原告杨瑾斌在《认定书》上签字确认，并交纳了装修押金、物业卫生费、电子门铃开户等费用共3500元。同时查明，锦州新城小区A区商品房（包括A栋、B栋、C栋）至今未进行竣工验收，亦未完成初始登记。一审法院认为：一、先履行抗辩权的问题。涉案合同虽约定了付款期限及交房期限，付款在先，交房在后。但二原告在被告实际交房当日付清了购房款，履行了义务，故被告提出二原告未履行义务而享有先履行抗辩权的意见，不予采纳。二、逾期交房问题。原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的规定，属有效合同。合同签订后，二原告已支付了全部购房款给被告。按照双方合同约定，被告应在2015年5月31日前交付商品房给二原告，而被告是在2017年9月11日才将商品房交付给二原告，被告未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意，应认定被告逾期交房，被告应承担逾期交房的违约责任。依据双方签订的《商品房买卖合同》对“逾期超过60日，按照全部已付房款日万分之二支付违约金”的约定，从合同约定的2015年5月31日次日起至2017年9月11日，被告应承担逾期交房803天的违约责任。三、逾期办理商品房产权转移登记问题。因被告至今未进行竣工验收，导致商品房长期不具备办理房屋产权证书的条件，已经构成违约。原告要求被告按合同约定承担支付违约金的违约责任，予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内办理房屋初始登记”、“约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，涉案合同约定出卖人在2016年6月30日取得商品房所有权的初始登记，但被告至今未进行竣工验收，违约行为仍然在持续，故该项债权系继续性债权，应当以每个个别的债权分别使用诉讼时效。原告2020年1月13日向一审法院提起诉讼，自此回溯三年，即未超过诉讼时效的逾期办证违约责任日期为2017年1月14日至2020年1月13日，合同约定的2016年6月30日至2017年1月13日的逾期办证违约责任已超过三年诉讼时效，不予支持。现二原告只主张截止2019年6月30日共897天的逾期办证违约金，属二原告对诉权的合法处分。四、关于购房款的问题。原告主张购买房屋时交100，000元抵200，000元，房屋价款应为436，073元。一审法院认为，合同约定价款为336，073元，且与原告实际支付价款一致，价款抵扣是被告自愿让利的一种营销方式，并不能以此为据进行对抗，故本案在计算违约金的基础房价应以336，073元为准。五、关于是否对违约金进行调整的问题。被告作为商品房销售者应当是充分了解房地产行业的市场行情后，制作的《商品房买卖合同》格式合同。本着自愿、平等的原则，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，双方对合同条款进行了确认，应当尊重双方的真实意思表示。被告自2017年9月11日交房至今未进行竣工验收，导致持续违约，造成违约金的持续计算，应自行承担该风险。故被告以违约金过高为由要求调整上述两种违约金的抗辩理由，不符合合同的公平原则，不予采纳。但根据违约金补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则，对于上述两种违约行为重合期间的违约责任，酌情调整按每日万分之2.5进行计算。综上所述，被告应支付2015年6月1日-2017年1月13日的逾期交房违约金39，791.04元（336，073元×0.0002×592天）、2017年9月12日-2019年6月30日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金22，046.39元（336，073元×0.0001×656天）、2017年1月14日-2017年9月11日两种违约行为重合期间的违约金20，248.4元（336，073元×0.00025×241天），共计82，085.83元（39，791.04元+22，046.39元+20，248.4元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定判决:由贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司支付杨瑾斌、蒋瑛违约金82，085.83元，该款限本判决生效之日起六十日内付清。案件受理费已减半收取1372元，由贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一是被上诉人逾期支付部分购房款是否丧失要求上诉人承担逾期交房违约金的权利；二是一审法院判决上诉人承担逾期办证违约金是否正确，以及是否应予调减。一、本案中，被上诉人确实存在逾期支付部分购买房屋款项的情况，上诉人可以根据合同约定要求被上诉人承担相应违约，但合同中并未特别约定要求被上诉人应付清全部房款后，方可进行房屋交接和接收办理商品房转移登记有关文书，上诉人以被上诉人有先履行义务进行抗辩没有合同依据，本院不予支持。二、上诉人与被上诉人签订的合同中明确约定有交付商品房转移登记有关文书的时间，现因上诉人的原因不能办理转移登记有关文书，已构成违约金，上诉人提出应以商品房交付之日2017年9月11日起90日内申请初始登记，以及180日内交付办理产权证，只承担2018年3月10日以后的违约责任，因合同中并未约定逾期交付转移登记有关文书要以交付房屋为起算点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，一审法院依据合同约定时间计算违约金并无不当。另外，一审法院根据本案逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任重合的情况，已酌情调减违约金，属一审法院自由裁量范围，本院予以确认，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2744.00元，由上诉人贵州省榕江县永恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年十月十三日法官助理陈礼华书记员韩林爽