云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7387号上诉人（原审被告）：付有辉，男，汉族，1987年3月7日生，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨丽，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘新有，男，汉族，1981年3月20日生，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告）：刁俊科，男，汉族，1981年7月21日生，住云南省昆明市五华区。二被上诉人共同委托代理人：胡孝寿，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：邓长炎，男，汉族，1988年12月16日生，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。上诉人付有辉因与被上诉人刘新有、刁俊科，原审被告邓长炎房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114初5333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。付有辉上诉请求：1、撤销一审判决，改判付有辉不承担责任；2、本案一、二审案件受理费由刘新有、刁俊科承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，付有辉与刘新有、刁俊科口头协商解除了租赁合同。付有辉在与邓长炎签订《退伙协议》以后就与刘新有电话沟通，告知退伙情况并协商自己不再承担租金，并要求刘新有、刁俊科与邓长炎重新签订租赁合同，刘新有答复是邓长炎继续租赁无需再重新签订合同，或者要重新签订也可以，届时如邓长炎不按时付房租也与付有辉无关，双方的通话录音明确表达了该观点和意思。因此通话录音已足以证明双方已达成口头协议，付有辉于2019年1月2日解除租赁合同，对之后产生的租金等无需再承担任何责任。一审法院没有充分认定录音的效力与内容，属于认定事实不清。2、一审法院适用法律错误。本案双方虽没有书面解除协议，但已通过电话口头协商解除了租赁协议，与书面协议具有同等效力，一审法院不认可口头协议的效力属适用法律错误。综上，请求二审法院改判支持付有辉的上诉请求。刘新有、刁俊科共同辩称，1、本案双方仅就付有辉退出租赁合同进行过磋商，但刁俊科并未同意解除合同，双方未就解除合同达成一致意见。2、刘新有与付有辉均系擅自处分共有财产，不符合共有物处分的法律规定。3、一审法院关于物管费、水电费的事实认定不清，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判支持刘新有、刁俊科主张物管费、水电费的诉讼请求。邓长炎未向本院发表诉讼意见。刘新有、刁俊科向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。2、依法判令两被告共同支付拖欠原告的9个月(暂计至起诉之日）房租191877元，违约金63958元，物管费、水电费2万元，合计275836元。3、案件受理费由两被告承担。一审法院认定事实：2018年3月3日，由刘新有、刁俊科（甲方）与邓长炎、付有辉（乙方）签订《房屋租赁合同》约定乙方承租甲方第七街区11幢44栋404号商铺，建筑面积387.63平方米，租赁期限八年，2018年3月1日至2026年3月1日。租金标准及支付方式：房屋押金2000元，租赁金额按照购房合同上面积缴纳租金。第一年至三年按照55元／㎡计算，第四年在55元／㎡的基础上定递增5%，第五年55元／㎡的基础上递增年递增11%。具体金额见下表：租赁时间每年租金（元）第一年至第三年255836第四年268628第五年276303第六年283978第七年291653第八年299328甲乙双方自签订本合同之日第一年，半年一付，之后第二年至第八年的房租一年一付，但须提前一个月交付，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，到期不缴视同违约，违约金为2万元整。合同期内房屋所产生的水电费、物业费、生活垃圾费、其他产生的直接费用乙方向该房屋物业管理服务公司按时支付，如逾期不缴纳造成损失由乙方自行承担。收费标准按昆明相关标准执行。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并赔偿三个月房租作为违约金。补充约定：于2018年3月3日签订本合同，现乙方向甲方支付2万元作为押金，于2018年3月6日支付半年房租127918元，物业费及电费、押金于3月6日结清。一审法院认为：涉案租赁合同的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”合同约定的租金支付期限为第一年，半年一付，之后第二年至第八年的房租一年一付，但须提前一个月交付。被告未按照约定支付后续租金，出租人要求解除合同，一审法院予以支持。对于原告主张的费用应否由两被告共同承担的问题，涉案租赁合同约定的承租人是两被告邓长炎、付有辉，付有辉向一审法院提交其与邓长炎签订的《退伙协议》、民事判决书，证实邓长炎与付有辉合伙经营酒吧向原告承租了涉案商铺，但付有辉是否退伙系两被告之间的法律关系，对合伙债务的结算仅约束两被告，不能以此对抗合同相对方，即出租人主张的租金支付义务，同时，付有辉提交的证据也不足以证实，两原告同意付有辉退出租赁合同或不再承担支付租金的义务，故此，原告主张的费用应由两被告承担连带付款责任。原告主张的2018年12月1日至2019年8月28日的租金191877元，符合合同的约定，一审法院予以支持。原告主张的违约金63958元，合同约定“乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，到期不缴视同违约，违约金为2万元整”、“若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并赔偿三个月房租作为违约金”，原告按照第二种方法主张违约金，但本案系两被告逾期支付租金导致合同解除，故，违约金以第一种计算方式计算，一审法院支持2万元违约金。对于原告主张的物业费、电费，其提交的证据并不足以证实在此期间已实际产生并由原告垫付的费用数额，故，该项诉请一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“一、2018年3月3日，原告刘新有、刁俊科与被告邓长炎、付有辉签订《房屋租赁合同》于本判决生效之日予以解除；二、由被告邓长炎、付有辉在本判决生效后十日以内向原告刘新有、刁俊科支付2018年12月1日至2019年8月28日的租金191877元以及违约金20000元，共计211877元；三、驳回原告刘新有、刁俊科的其他诉讼请求。”案件受理费减半收取2719元，由刘新有、刁俊科承担630元，邓长炎、付有辉承担2089元。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致且刘新有、刁俊科、付有辉均无异议，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、付有辉是否仍系《房屋租赁合同》的承租人？二、付有辉是否应承担支付租金的责任？本院认为：关于争议焦点一，付有辉是否仍系《房屋租赁合同》的承租人。本案中，付有辉提交了《退出合作协议》以及电话录音，欲证实付有辉已退出了与邓长炎的合伙，并将退伙的事项告知了刘新有，故付有辉不应作为承租人承担租赁合同约定的义务。对此，本院认为，《退出合作协议》系付有辉与邓长炎的内部协商事项，该协议约定的退伙事宜并不能对抗第三人。根据付有辉与刘新有的电话通话记录，双方仅就付有辉是否退出租赁合同关系进行协商，但并未对此协商一致，并且该电话录音仅有刘新有与付有辉进行协商，付有辉是否退出租赁合同关系，并未经过《房屋租赁合同》的其他当事人协商一致，故本院对付有辉所提其已退出《房屋租赁合同》的上诉主张不予采信，一审法院判令刘新有、刁俊科与邓长炎、付有辉签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，付有辉是否应承担支付租金及违约金的责任。如前所述，付有辉仍系《房屋租赁合同》的承租人，故付有辉、邓长炎应按照《房屋租赁合同》的约定向刘新有、刁俊科履行支付租金的义务。付有辉、邓长炎未按合同约定向刘新有、刁俊科支付欠付租金，应承担合同约定的违约责任。一审法院判令付有辉向刘新有、刁俊科支付租金及违约金并无不当，本院予以维持。关于刘新有、刁俊科主张的物业费、电费等费用，因其未提出上诉，故本院对刘新有、刁俊科二审主张的物业费、电费等费用不予审查。综上所述，上诉人付有辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4178元，由上诉人付有辉承担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年十月十六日法官助理潘鑫书记员袁艺