云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0926民初711号 原告：张义龙，男，1971年5月28日出生，汉族，四川省隆昌县人，经商，住四川省隆昌县，现住云南省临沧市耿马自治县。 原告：罗开琴，女，1972年10月13日出生，汉族，云南省临沧市临翔区人，无业，住云南省临沧市临翔区，现住云南省临沧市耿马自治县。 委托诉讼代理人：吴强，云南通四海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：耿马傣族佤族自治县房地产开发经营公司，住所地：云南省临沧市耿马自治县耿马镇公园路富强小区旁。 法定代表人：蒋树先，男，总经理。 委托诉讼代理人：许久强，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告张义龙、罗开琴诉被告耿马傣族佤族自治县房地产开发经营公司（以下简称：耿马房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告张义龙、罗开琴委托诉讼代理人吴强，被告耿马房地产公司委托诉讼代理人许久强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张义龙、罗开琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行双方签订的《国有土地房产买卖补充协议》，支付原告购房经营损失费967,533元（时间：2016年10月23日至2019年7月31日共2年零279天，每年350,000元，即每天958.90元）；按月利率2%支付迟延履行利息422,857.26元（其中2017年10月23日至2018年10月22日共12个月：本金350,000元×2%×12=84,000元；2018年10月23日至2019年7月22日共9个月：本金700,000元×2%×9=126,000元；2019年7月23日至2020年6月22日共11个月：本金967,533元×2%×11=212,857.26元），本息合计1,390,390.26元；2.按月利率2%支付自2020年6月23日起至本金967,533元付清之日止的迟延履行期间利息；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告双方于2014年10月22日签订《国有土地房产买卖合同》，约定：被告将其名下的耿国用（2008）第101号土地使用权及耿房权证（2008）第000062**房产权以580万元的价格出让给原告，因该房产在转让前已经出租给案外人张某，故原、被告双方于2014年11月28日又签订了《国有土地房产买卖补充协议》，协议约定：一、承租人张义久与耿马房地产公司于2013年5月11日签订的租房协议继续履行至2019年7月31日。二、自2014年10月22日起承租人张某每年所交房租费160000元由张义龙、罗开琴收取，对耿马房地产公司已经收取至2016年5月11日的租金应返还张义龙、罗开琴。三、耿马房地产公司每年补偿张义龙、罗开琴房屋经营损失费350000元，该损失按年计付，耿马房地产公司务必于每年的12月15日前一次性付清。协议生效后，因被告未履行协议约定的给付义务，原告于2015年1月12日向耿马自治县人民法院提起诉讼，请求判令被告返还自2014年10月22日起至2016年5月11日止的房租费251000元，支付自2014年10月22日起至2015年10月22日止的房屋经营损失费350000元。经审理，耿马自治县人民法院于2015年7月3日以（2015）耿民初字第41号民事判决书判决被告给付原告房屋租金、购房经营损失费共计498767元，其中房租148767元，购房经营损失费350000元。一审判决后被告不服，向临沧市中级人民法院提出上诉，临沧市中级人民法院经审理后于2015年9月11日以（2015）临中民终字第283号民事判决书判决驳回被告上诉，维持原判。被告最终支付原告房租费148767元和自2014年10月22日起至2015年10月22日止购房经营损失费350000元。2017年1月26日原告起诉要求被告支付自2015年10月23日起至2016年10月22日止的购房经营损失费350000元，耿马自治县人民法院于2017年7月28日以（2017）云0926民初65号民事判决书判决被告支付购房经营损失费350000元及自2016年12月16日起至2017年2月15日止的利息14000元，合计364000元。按照协议约定被告应给付原告自2017年10月23日起至2019年7月31日共2年零279天的购房经营损失费967533元的履行期限已过，但被告没有履行给付义务。原告与房屋承租人张某协商提前解除租赁合同后已由原告补给张某至2019年7月31日止租赁合同届满的损失。房屋的征用发生在原、被告双方的合同已经履行完成之后，且产权已过户至原告名下。政府给予的补偿款是在原告自己经营房产后，应得的补偿，与租赁合同无关，也与本案被告无关。 被告耿马房地产公司辩称：原告的诉讼请求不应得到支持。原、被告经协商，于2014年10月22日签订《国有土地房产买卖合同》，约定被告将涉案房产出让给原告。原告购买了房产并支付了房款，但并未实际占有和使用，因该房产在转让之前已经出租给案外人张某，为补偿原告不能实现实际占用和使用资产创造经济收益，平衡双方权利义务，2014年11月28日原、被告又签订了1份《国有土地房产买卖补充协议》，约定由被告耿马房地产公司补偿原告购房经营损失，原被告与房屋承租人张某签订的租房协议继续履行至2019年7月31日止。补充协议系附条件合同，但实际上，张某与原告在2015年就已达成装修款补偿协议，双方提前解除了房屋租赁合同。2015年12月张某退出了租赁关系，停止支付租金，原告取得上述房产的占用和使用权。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”，原告与被告签订《国有土地房产买卖补充协议》，约定由被告补偿给原告所购房屋经营损失的条件已不存在。 原告在2017年1月26日起诉被告要求被告支付自2015年10月23日起至2016年10月22日止的房屋经营损失，因被告未到庭参加诉讼，也未提交相应证据，故法院依据《国有土地房产买卖补充协议》支持了原告的诉讼请求。尽管原告的诉请得到了支持，但不能否认张某在2015年就已停止了租房的事实，既然原告已实际占有了涉案房产，就不存在购房经营损失之说。 2017年7月25日，原告与耿马自治县棚户区改造投资建设有限责任公司签订了《耿马自治县棚户区改造项目房地产征收与补偿协议书》，约定由耿马自治县棚户区改造投资建设有限责任公司征收本案的涉案房产，同年的8月8日涉案房产被实际征收，原告领取了征收补偿款共计12,154,847元。故自2017年7月25日起，原告对涉案房产的权利因与耿马自治县棚户区改造投资建设有限责任公司签订《耿马自治县棚户区改造项目房地产征收与补偿协议书》而消灭，即日起，原告已不是该涉案房产的权利人，故不会产生相关经营损失。在本案中，原告仅提供《耿马自治县棚户区改造项目房地产征收与补偿协议书》，并未提供造成经营损失的客观证据，应当承担举证不能的后果，原告的主张没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。 原告张义龙、罗开琴为证明其主张的事实，向本院提交了以下证明材料： A1、《国有土地房屋买卖合同》复印件一份，欲证明原、被告双方之间存在房产交易的事实，合同明确约定了双方的权利和义务。 A2、《国有土地房屋买卖补充协议》复印件一份，欲证明被告每年补偿原告购房经营损失费350,000元。 A3、（2015）耿民初字第41号民事判决书、（2015）临中民终字第283号民事判决书复印件各一份，欲证明因被告未按约定支付原告房屋租金及购房经营损失，原告向人民法院提起诉讼，并得到支持。 A4、（2017）云0926民初65号民事判决书复印件一份，欲证明人民法院判决被告支付自2015年10月23日起至2016年10月22日止的购房经营损失费350,000元及自2016年12月16日起至2017年2月15日止的利息14,000元的事实。 Ａ5、（2016）云耿证字第01号《公证书》《租房协议终止合同书》《欠条》《收条》复印件各1份，欲证明原告与房屋承租人张某经过协商后于2016年1月5日签订了《房屋协议终止合同书》，以原告给予张某548000元的补偿终止被告2013年5月11日与张某签订的租房协议，同日双方对该合同书进行了公证。 被告耿马房地产公司为证明其主张的事实，向本院提交了以下证明材料： B1、《耿马自治县棚户区改造项目房地产征收与补偿协议书》、收条复印件各一份、中国建设银行转账存根复印件两份，欲证明2017年7月25日原告与耿马自治县棚户区改造投资建设有限公司对本案涉案房产达成了征收补偿协议。2017年8月8日原告领取征收补偿款12,154,847元。在涉案房产征收后，原告丧失了物权，原、被告之间签订的《国有土地房屋买卖补充协议》因客观实际履行不能，导致双方之间的权利义务消灭。 被告耿马房地产公司为证明其主张的事实，申请证人张某出庭作证。证人张某证明：2014年本案被告将涉案房产（宾馆）出租给证人张某经营，租期自2014年4月起至2019年4月止。2015年被告将该房产出售给原告，同年的12月因原告要自己经营宾馆，故与证人张某达成协议，由原告补偿张某宾馆装修费550000元。原告付款后，张某退出了承租关系。实际上，证人投资装修宾馆的资金在600000元左右。 经质证，被告耿马房地产公司对原告张义龙、罗开琴提交的Ａ1组证据三性无异议；对Ａ2组证据三性无异议，对证明内容有异议，认为自2015年起原告已经取得了涉案房产的物权，因此不存在购房经营损失。自2017年起，因房产被征收后，导致合同客观履行不能，在没有物权的情况下，由被告补偿给原告所购房屋经营损失的约定随之失效。被告对Ａ3组证据的三性无异议，认为原告因无法使用所购房产故有理由向法院主张自2014年起至2015年的经营损失，且临沧市中级人民法院（2015）临中民终字第283号民事判决书已经明确房屋经营损失的给付是为了平衡双方的权利义务。对Ａ4组证据三性无异议，认为原告诉请得到支持是因为被告没有到庭参加诉讼，法院作出缺席判决。尽管原告的诉请得到了支持，但不能否认承租人张某在2015年就已停止了租房的事实。对Ａ5组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为Ａ5组证据只能证明原告提前收回房屋并向租期内的承租人张某对其房屋内的装修添附进行货币补偿，并不能证明原告欲证明房屋经营损失仍存在的主张成立。该证据证明了原告已于2016年收回了房屋，被告与张某签订的租赁合同终止之后，被告弥补原告的房屋经营损失的条件也随之终止。 经质证，原告张义龙、罗开琴对被告耿马房地产开发经营公司提交的Ｂ1组证据真实性、合法性无异议，对关联性不认可，认为2015年12月因原告要自己经营宾馆，故与证人张某达成协议，由原告补偿张某宾馆装修费550000元，原告认为自己受到了损失，故向人民法院提起诉讼。 经质证，原告张义龙、罗开琴对证人张某证言的真实性、合法性无异议，但认为，提前终止原有的租赁合同的时候，原告补偿了证人截止2019年7月31日的相应损失，不管补偿款的性质是装修费还是其他损失，提前终止与张某之间的租赁合同是有条件的。 被告耿马房地产开发经营公司对证人张某的证言无异议，认为原告补偿证人装修费是为了提前终止被告与证人签订的租赁合同，但是原、被告签订的《国有土地房屋买卖补充协议》系基于证人对上述房地产所形成的租赁占有关系，即该补充协议应该作为《国有土地房屋买卖合同》及被告与证人签订的房屋租赁合同项下的附随权利义务。租赁合同终止后，原告随之取得了对涉案房产的经营权，当然不存在购房经营损失。在（2015）耿民初字第41号案件中，原告起诉被告要求被告返还张某支付的租金，也证明了租赁关系已经发生转移。 对以上当事人提交的证据及证人证言，本院作如下认证： 本院认为，原告提交的Ａ1、Ａ2、Ａ3、Ａ4、Ａ5组证据，被告提交的Ｂ1组证据及证人张某的证言，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。 依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告张义龙、罗开琴与被告耿马房地产公司经协商，于2014年10月22日签订《国有土地房产买卖合同》，约定：被告将其名下的耿国用（2008）第101号土地使用权及耿房房权证（2008）第000062**产权以580万元的价格出让给原告。因该房产在转让前已经出租给案外人张某，故原、被告双方于2014年11月28日又签订了《国有土地房产买卖补充协议》，协议约定：一、承租人张义久与耿马房地产公司于2013年5月11日签订的租房协议继续履行至2019年7月31日。二、自2014年10月22日起承租人张某每年所交房租费160000元由张义龙、罗开琴收取，对耿马房地产公司已经收取至2016年5月11日的租金应返还张义龙、罗开琴。三、耿马房地产公司每年补偿张义龙、罗开琴房屋经营损失费350000元，该损失按年计付，耿马房地产公司务必于每年的12月15日前一次性付清。因被告未履行给付义务，原告向本院起诉，本院审理后于2015年7月3日作出（2015）耿民初字第41号民事判决书，判决被告给付原告房屋租金、购房经营损失费共计498767元。被告不服，向临沧市中级人民法院提出上诉，临沧市中级人民法院于2015年9月11日作出（2015）临中民终字第283号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因被告未支付2015年10月23日至2016年10月22日的经营损失费，原告于2017年1月26日向本院提起诉讼，本院于2017年7月28日作出（2017）云0926民初65号民事判决，支持了原告的诉讼请求。 另查明，2016年1月5日原告与房屋承租人张某签订《房屋协议终止合同书》，原告提前收回房屋并向租期内的承租人张某对其房屋内的装修添附进行货币补偿548000元，承租人张某以收款当日终止营业交付原告经营。2016年6月10日原告付清了全部补偿款。 原告与耿马自治县棚户区改造投资建设有限责任公司于2017年7月25日签订了一份《耿马自治县棚户区改造项目房地产征收与补偿协议书》，协议约定由耿马自治县棚户区改造投资建设有限责任公司征收本案的涉案房产，征收补偿费用共计12,154,847。同年的8月8日原告领取了该款项。 本院认为，本案的争议焦点为承租人张某退出租赁关系的情形及耿马自治县棚户区改造投资建设有限责任公司征收涉案房产的情形是否导致《国有土地房产买卖补充协议》约定的权利义务终止。 本院认为，合法的民事行为受法律保护，本案中原、被告双方签订的《国有土地房产买卖合同》及《国有土地房产买卖补充协议》的内容合法、真实、有效，对双方具有约束力。 一、关于承租人张某退出租赁关系的情形是否导致《国有土地房屋买卖补充协议》约定的权利义务终止的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”附解除条件的合同，是指当事人双方在合同中特别约定一定的条件，当条件成就时，合同自动解除，合同所确定的权利义务自行消灭的合同。本案原、被告对《国有土地房产买卖补充协议》效力的约定系依附于原告购买被告的房产，而该房产转让之前已经出租给本案证人张某，基于此双方约定被告对原告经济损失进行补偿，现原告与张某协商提前终止了被告与张某之间签订的房屋租赁合同，《国有土地房产买卖补充协议》的效力随之自动解除，该协议所确定的权利义务自行消灭。2016年6月10日原告付清张某的补偿款后收回了房屋的经营权，由被告补偿给原告所购房屋经营性损失的效力归于消灭。 二、关于耿马自治县棚户区改造投资建设有限责任公司征收涉案房产的情形是否导致《国有土地房产买卖补充协议》权利义务终止的问题。本院认为，《国有土地房产买卖补充协议》的履行是以原告对涉案房产享有房屋所有权及土地使用权为前提。本案涉案房产在2017年7月25日被耿马自治县棚户区改造投资建设有限责任公司征收后，原告即丧失了涉案房产的所有权。情势的变更，如继续按补充协议履行义务，将会对被告产生显失公平的结果，明显违反了公平原则。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告享有的以上权利随着房屋所有权的不复存在而丧失。本院认为，因承租人张某退出租赁关系及耿马自治县棚户区改造投资建设有限责任公司征收涉案房产的情形发生，导致《国有土地房产买卖补充协议》约定的权利义务终止。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张义龙、罗开琴的全部诉讼请求。 案件受理费17,314元，由原告张义龙、罗开琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。 审 判 长  张红瑞 人民陪审员  陈秀芳 人民陪审员  尹光华 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  李志林