广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2634号 上诉人（一审被告）：田东祥和房地产有限公司，住所地：广西田东县平马镇东宁东路**。 法定代表人：黄翀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘红梅，广西龙翔律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：莫金依，女，1984年9月10日出生，壮族，自由职业，住田东县。 委托诉讼代理人：陈婉华，广西东晖律师事务所律师。 上诉人田东祥和房地产有限公司因与被上诉人莫金依商品房销售合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2019）桂1022民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2020年1月6日通知当事人到庭进行举证、质证、调查、辩论。上诉人田东祥和房地产有限公司的委托诉讼代理人潘红梅，被上诉人莫金依的委托诉讼代理人陈婉华到庭参加诉讼。庭后，上诉人田东祥和房地产有限公司向本院申请中止审理。恢复审理后，本案现已审理终结。 田东祥和房地产有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销田东县人民法院（2019）桂1022民初710号民事判决书的第一、第二项判决，改判驳回一审原告的诉讼请求；2、本案一、二审受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人因祥和酒店建设超规划，整个项目包括住宅楼被停工，导致住宅楼没有得到按时验收，后经百色市建委专家论证出具评审意见，认为酒店超面积不影响住宅楼验收，应给予办理住宅楼验收，后经田东县人民政府城规会通过才得以验收，上诉人早已 2 将竣工验收备案表提交住建局验收，但验收机构一直未验收，于2017年9月才批准验收备案，而至今没有任何行政机构以违规开发住宅楼对上诉人进行处罚，故一审认定上诉人违约导致被上诉人无法办理产权证是错误的。合同只是约定540日的时间仅限制备案期限，不是取得房产证的时间，且双方没有约定取得房产证的期限，也无约定由上诉人为被上诉人办证，而办证依法应由被上诉人申请，上诉人仅为其提供必要的证明材料。一审判决认定逾期办证，并将责任归责上诉人是没有依据的，请求二审法院予以纠正。2、根据双方签订的《补充协议》约定被上诉人应向上诉人提供办理《房屋产权证》的相关资料，但被上诉人没有履行该项合同义务，一审判决上诉人协助其办证没有依据。一审判决无证据认定上诉人逾期为被上诉人办产权证，判决上诉人从2015年10月起按日万分之1.5计算支付违约金明显不当，应当纠正。故请求二审法院依法撤销一审不当的判决，改判驳回原告的一审诉讼请求。 莫金依辩称，虽然双方没有约定取得房屋权属证书的期限，但是由于上诉人的过错没能在合同约定的期限内向房产相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记，上诉人就已经存在违约行为。由于上诉人这个违约行为造成了被上诉人逾期未能办理产权证书的后果，上诉人就得依法承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，依法应予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 莫金依向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金10874.27元(违约金的计算方式:以已付房款366137元为基数，从2013年1月1日起至2013年4月9日止，按日万分之三计算);2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金93914元(违约金的计算方式:以已付房款366137元为基数，从2013年4月10日暂计至2019年6月10日止,共2250天，减去540天期限内合理天数，按日万分之1.5计算，应支付违约金93914元;从2019年6月11日起至原告取得房屋产权证书之日止，以已付房款366137元为基数，按日万分1.5 3 计算);3、判令被告于本案判决生效之日起三十日向原告交付祥和广场花园第9幢一单元504号房屋的房地产权属证书;4、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2011年7月6日，原告莫金依（买受人）与被告祥和地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），约定原告购买被告开发的、位于田东县城东华瑞公司南侧祥和广场花园小区第******房，总价款366137元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。……5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。……如遇下列原因（除双方协商同意解除合同或变更合同外），出卖人可予以延期：……4.施工期内因停水、停电或下雨，导致工期受影响的。……”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期时间扣减可延期时间后仍超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的每日万分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第十五条“关于产权登记的约定”载明：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，每逾期一日出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金，因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任等事项进行了约定。同日，原、被告又签订了《补充协议》（附件四），双方约定以银行按揭方式付款，《补充协议》第二条约定，“产权办理：买受人签订本合同后1 4 5天内应当向出卖人提供办理《房屋所有权证》的相关资料，如买受人逾期提交办理《房屋所有权证》资料的，买受人按已付房价款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，原告以首付及银行按揭贷款方式向被告支付了购房款366137元。2013年4月9日，被告将房屋交给原告使用。其后，被告未如约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告至今未取得房地产权属证书。为此，原告于2019年4月23日诉至一审法院，提出前述诉请。 另查明，2010年度至2013年度，田东县出现降雨日数502天，中雨以上（含中雨）降雨日数128天。 再查明，因位于祥和大酒店东面、园林巷南段19米路西的2011-14地块项目未取得《建设工各规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，田东县住房和城乡规划建设局于2013年11月19日向祥和地产发出《停工通知书》。2015年1月9日，祥和地产向田东县住建局递交《关于对祥和广场花园变更报建的报告》，提出三个变更报建的方案。2015年5月29日，田东县住建局、田东县国土局、田东县龙远公司联合对祥和地产作出验收、办证的承诺。2017年6月25日，田东县人民政府召开论证会并出具《田东县祥和广场花园项目规划设计方案调整论证和评审意见》。2018年11月10日，田东县住建局向田东县国土局出具《关于祥和小区项目用地规划设计条件调整的告知函》，函告县国土局按规定给予办理土地出让金补交和土地出让补充合同签订等相关手续。2018年11月22日，祥和地产张贴通知，要求祥和广场花园5栋业主提供材料办理不动产权证。2018年12月4日，祥和地产对原告的房产祥和广场花园小区第9栋504号房进行了房屋权属初始登记，取得桂（2018）田东县不动产权第××号不动产权证，但祥和地产没有提交通知9栋业主办理证书的材料。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1、原告的各项诉讼请求是否超过诉讼时效；2、被告是否存在逾期办证的违约行为；3、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。 被告于2013年4月9日将涉案房屋交付原告，原告亦已实现对房屋的占有、使用。原告主张延期交房、逾办理房屋所有权登记的请求具有物权属性，进而认为本案没有超过诉讼时效。但是，无论延期交房或是逾期办证的违约金均属债权请求权，应适用诉讼时效的规定。故，原告的主张一审法院不 5 予采纳。根据2015年适用的《民法通则》的规定，原告自2013年4月9日已收房入住，如认为被告存在逾期交房损害其权益的，应于2015年4月提起诉讼。现原告于2019年4月23日提起关于被告逾期交房应支付违约金的诉讼，已超过诉讼时效。被告的此项辩解应予以采纳。而原告关于被告逾期办证应支付违约金诉讼请求，其至今仍未取得房屋权属证书，被告的违约行为仍在持续，故原告的此项主张没有超过诉讼时效。 关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。根据房屋权属登记流程的一般规定，权属登记的做法通常为开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。现本案经审理查明，被告因违规开发建设至2018年12月4日才对案涉房屋进行权属初始登记。其后，是否已履行告知原告其已取得初始登记的情况的义务，被告并未举证证实。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告未在交房后540日内办理房屋权属初始登记，其行为已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。被告辩称，双方并未约定买受人取得房屋权属证书的时间，且在不能在540日内进行备案不是其责任。根据一审法院查明的事实，祥和花园小区所在的地块因未取得《建设工各规划许可证》及《建筑工程施工许可证》就擅自施工建设，被田东县住建局下达停工通知书，后因建设规模超出原规划方案需完善变更报建的一系列手续。因此，在2013年4月9日向原告交付房屋后的540日内，被告未能办理权属登记系其作为出卖人的过错所致，故，被告应承担逾期办证的违约责任。原告的此项主张，应予以支持。 至于逾期办证的违约金数额及计算标准，原、被告均确认交房日期为2013年4月9日，加上合同约定的540日，此期间应为被告将办理房屋权属初始登记所需材料报产权登记机关备案的时间。据此，被告应于2014年9月29日前完成上述办证义务，2014年9月30日起应认定为被告逾期办证起算日。虽然双方《商品房买卖合同》第十五条中未约定原告取得房屋权属证书的期限，也未约定由被告为原告办理房屋所有权证，但被告的违约行为系导致原告无法办证的直接原因，因此原告诉请 6 被告支付逾期办证违约金的主张未违反法律及合同约定，应予以支持。现原告主张逾期日期及数额为自2013年4月10日起至2019年4月10日止共1825天减540天，计70572.9元，另从2019年4月11日起至原告取得房屋产权证书之日止，以366137元为基数，按日万分1.5计付。后变更为以已付房款366137元为基数，从2013年4月10日暂计至2019年6月10日止,共2250天，减去540天期限内合理天数，按日万分之1.5计算，应支付违约金93914元;从2019年6月11日起至原告取得房屋产权证书之日止，以已付房款366137元为基数，按日万分1.5计算。一审法院认为，被告已于2018年12月4日办理案涉房屋的初次权属登记，而原告起诉后，被告将该房屋权属登记证书作为证据提交，一审法院亦将该证据交换给原告。故，原告于庭审时应已获知被告完成权属登记的事实，至此，其后的办证需要双方共同办理，不存在被告单方违约的情况。因此，原告主张自2019年6月11日起计算违约金至其取得房屋产权证书之日止，没有事实依据，应不予支持，一审法院确认违约金计至庭审之日即2019年7月29日止。对违约金的起算时间，本案系以按日计付违约金的连续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护。按照我国《民法通则》原二年普通诉讼时效的规定，诉讼时效期间在2017年9月30日之前已届满的，义务人已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因2017年10月1日《民法总则》的施行而消灭。因此，对本案逾期办证起算日2014年9月30日至2015年9月30日此期间的逾期办证违约金，因已超过《民法通则》诉讼时效规定，应不予支持。故，原告主张逾期办证违约金的请求应从2015年10月1日起算，根据双方《商品房买卖合同》第十五条“每逾期一日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金”的约定，原告已付购房款366137元，被告应向原告支付逾期办证的违约金为，366137元×0.00015×1397天（从2015年10月1日起至2019年7月29日止）＝76724元。 至于原告主张被告交付房屋权属证书的请求，房屋权属证书的办理是开发商完成房屋权属的初始登记后告知买受人，由买受人向不动产管理部门提出产权转移申请。不动产管理部门对相关材料进行审查后，给予登记、颁发权属证书。因此，被告仅有协助原告办理房屋权属证书的义务，但无交付房屋权 7 属证书的责任。故，原告的此项主张应不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告田东祥和房地产有限公司履行协助原告莫金依办理不动产权证书的义务；二、被告田东祥和房地产有限公司向原告莫金依支付逾期办证违约金76724元（违约金的计算方式，以已付房款366137元为基数，从2015年10月1日起至至2019年7月29日止，按日万分之1.5计算）；三、驳回原告莫金依的其他诉讼请求。案件受理费1836元，由原告莫金依承担107元，被告田东祥和房地产有限公司承担1729元。原告已预交的，由被告向原告履行义务时一并付清。 二审期间，被上诉人没有任何新证据向法庭提交。上诉人向法庭提交两份证据，证据1：《祥和广场花园9栋办理不动产通知》，证明已经履行了通知义务，不应承担违约责任；证据2：田东县人民法院（2019）桂1022民初1177号判决书，证明该案中杨景惠也是9栋的业主，其已经承认收到通知。被上诉人对上诉人提交的证据质证对两份证据的三性均有异议，认为杨景惠个人确认并不是我方确认，况且该份判决书未生效，不能作为定案依据。对上诉人提交的证据，本院认为上诉人在小区张贴通知并不能证实被上诉人收到该通知，另案中杨景惠个人确认并不能代表被上诉人确认，故对上诉人提交的两份证据，本院均不予采信。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否存在逾期办理不动产权证书备案的行为，该行为是否构成违约并应向被上诉人支付相应的违约金。 上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应依约履行义务。根据合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该约定中的“备案”实际上就是指 8 办理房屋权属初始登记，双方当事人的真实意思表示是出卖人应当在商品房交付使用后540日内办理房屋权属初始登记。本案中，上诉人于2013年4月9日将涉案房屋交付给被上诉人，其最迟应在2014年9月29日前办理房屋权属初始登记，但直至2018年12月4日，上诉人才向田东县不动产登记局申请办理房屋所有权首次登记，已经超过约定的期限。上诉人亦承认其未能在交付房屋后540日内办理房屋权属初始登记。上诉人主张涉案房屋不能如期办理初始登记是行政机关的原因，但从田东县国土资源局出具的《关于祥和花园小区房屋不动产权不具备不动产权属登记的说明》可知，祥和花园小区建设因跨越两宗地导致涉案房屋不能进行权属登记，故小区建设超过规划是导致未能如期办理房屋权属初始登记的直接原因。上诉人未提供充足证据证实系行政机关原因导致未能如期办证，不能以此作为免责事由。故对上诉人该主张，本院不予采信。上诉人超过约定期限办理权属初始登记已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向被上诉人支付违约金。上诉人主张双方未约定办证期限，其未违约与事实不符，本院不予支持。对于因违约产生的违约金，一审法院法院根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条“每逾期一日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金”的规定来计算上诉人应支付违约金76724元，因考虑到被上诉人未能在规定期限内取得房屋产权证书的原因系规划设计问题，上诉人亦未能提供逾期办证导致其实际损失，一审法院判决按日万分之1.5计算违约金过高，本院酌情按照购房款的万分之一计算每日违约金，故上诉人应向被上诉人支付违约金为51149.34元（366137元×0.0001×1397天，从2015年10月1日起至2019年7月29日止）。 综上所述，上诉人上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律和判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持田东县人民法院（2019）桂1022民初710号民事判决第一、三 9 项； 二、变更田东县人民法院（2019）桂1022民初710号民事判决第二项为：上诉人田东祥和房地产有限公司向被上诉人莫金依支付逾期办证违约金51149.34元（违约金的计算方式，以已付房款366137元为基数，从2015年10月1日起至至2019年7月29日止，按日万分之一计算）； 三、驳回上诉人田东祥和房地产有限公司其他上诉请求。 一审案件受理费1836元，由上诉人田东祥和房地产有限公司承担1729元，被上诉人莫金依承担107元；二审案件受理费1729元，由上诉人田东祥和房地产有限公司承担1153元，被上诉人莫金依承担576元。 上述应履行的义务，义务人应于收到本案判决书后十五日内履行给付义务。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦日教 审 判 员 凌 除 审 判 员 凌文楼 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 田必堂 书 记 员 梁 妮