贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初10640号原告：余秋明，男，1962年6月8日出生，汉族，住贵州省台江县。原告：龙国琼，女，1974年12月14日出生，苗族，住贵州省台江县。系余秋明之妻。共同委托诉讼代理人：罗家周，贵州争荣律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吴必芳，贵州争荣律师事务所实习律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码915226007705567349，住所地贵州省凯里市金山大道**金泉国际新城销售中心。法定代表人：方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女。原告余秋明、龙国琼与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人罗家周、吴必芳及被告恒丰房产公司的委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余秋明、龙国琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记文书违约金55286.63元（违约金以原告已付房价款756315.00元为基数，按日万分之一计算，从2018年7月1日暂计至2020年7月1日共731天，之后的违约金计付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于凯里市出售给原告，购房总价款756315.00元。被告承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。截止2020年7月1日，被告应按合同约定支付违约金55286.63元。恒丰房产公司辩称，1、原告违反相关管理规定，在装修房屋时，私自将顶楼原规划建设结构进行改建，违规占用屋顶、拆除避雷针、增加建筑物搭建阳光房，并在入户门前安装防盗门占用消防通道与公摊面积，经相关部门多次通知未进行整改。根据市人民政府专题会议纪要，若业主存在违规搭建行为，一律不予办理不动产登记手续。原告违规搭建导致被告办理整栋房屋验收手续受阻，未能办理不动产登记是原告行为造成，被告保留追究原告违规责任的权利。2、被告未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于被告在办理前期一期住宅所有权初始登记证时受阻，才导致原告所购买楼栋的所有权初始登记证办理延后，并非被告有意拖延。早在2014年5月10日，被告按照时间顺序先为金泉国际新城小区一期业主办理所有权初始登记时，因房管局以被告缺少凯里市人民政府文件规定的《基础建设使用材料发票审核报告单》为由，拒绝为被告办理产权初始登记。房管局随即向被告出示了凯里市人民政府于2010年12月1日印发的内部文件（未向社会公示）《关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（“凯府发[2010]48号”），该文件要求建设工程施工单位须在工程项目决算完成后10内向市国税局提供购买建筑用材料的全部发票（下称“砂石税”发票）进行审核，市国税局审核后，向其出具《基础建设使用材料发票审核报告单》，房管局凭此《报告单》为工程项目办理房屋产权登记。房管局根据该文件，以被告不能提供《基础建设使用材料发票审核报告单》为由，拒绝办理房屋产权的初始登记。直到2016年7月18日，在上级政府的督促下，凯里市人民政府才废止了该文件。之后房管局才同意为被告办理商品房产权初始登记。但房屋产权登记由凯里市房地产管理局变更为凯里市不动产登记局，加上凯里市不动产登记中心数据系统维护，暂停办理业务等情况，又耽误了产权登记的一些时间。直到2017年9月28日才办理完毕全部金泉国际新城小区一期业主的所有权初始登记，从而耽误了金泉国际新城小区二期、三期业主所有权初始登记的办理。3、被告对《商品房买卖合同》约定的义务也一直在努力积极履行，但由于政府内部政策及一些不可抗力的原因无法及时办理房屋产权初始登记证。被告也希望早日办理房屋产权初始登记，因为办理房屋登记以后，可减少被告的开支，对被告也是非常有利的。4、因商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，该公司请求依法减少逾期办证违约金。在本案中，被告暂未取得房屋所有权证不会对被原告造成较大损失，既不影响出租也不影响转让。因此，被告请求人民法院依法减少逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认事实如下：2015年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于凯里市，建筑面积171.57平方米，总价款756315.00元。合同约定，出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款756315.00元，被告向原告出具了发票。原告因被告未按合同约定时间办理该商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书向本院提起诉讼。另查明，原告所购买房屋为顶层复式楼，原告在装修该房屋时在顶楼进行了搭建。凯里市恒丰物业服务有限责任公司以原告在阳光房上砌砖隔墙打现浇板、入户门前安装防盗门占用消防通道与公摊面积、占用屋顶、拆除避雷针行为违反《贵州省物业管理条例》和《中华人民共和国建设部令（110）号令》及装修协议规定，于2018年4月10日向原告送达《整改通知书》，责令原告限期整改恢复，但原告未进行整改。再查明，2017年10月20日，凯里市大十字街道办事处、凯里市国土资源和规划管理局、凯里市住房和城乡建设局、凯里市城市管理和行政执法局、凯里市房地产事业发展管理局联合行文向原告下达《整改通知书》，通知原告十五日内对违规搭建行为进行整改，否则将进行行政处罚。2018年12月12日，凯里市人民政府办公室印发专题会议纪要，同意对金泉国际14、15栋楼已完工交付的住宅部分先行进行规划验收，验收完成后，同意对无违规搭建、增加楼层的住户办理不动产手续，存在违建、增加楼层的住户不予办理不动产手续。2019年1月16日，凯里市人民政府办公室印发专题会议纪要，由市执法局牵头、市国土资源和规划管理局等部门配合组建工作组对二期项目的楼栋违法搭建行为进行调查核实，并依法依规处理，市国土资源和规划管理局在办理项目不动产登记证时，要认真核实业主是否存在违规搭建行为，若业主存在违规搭建行为，一律不予办理不动产登记手续。本院认为，根据原、被告双方的诉辩理由，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于被告辩称政府内部政策调整及原告违规搭建行为能否成为逾期取得商品房所有权初始登记及交付有关文书的免责事由。被告辩称凯里市人民政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，凯里市不动产登记中心数据系统维护情况亦是如此，被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。被告辩称原告存在违规搭建导致无法办理验收手续并最终导致不能办理产权登记。根据庭审查明的事实，原告虽在装修房屋时进行了违规搭建，但被告逾期取得商品房所有权初始登记及交付有关文书的违约行为在前，原告违规搭建在后，且被告未提交证据证实原告的搭建行为导致无法办理所有权初始登记，即使存在违法搭建也仅仅是影响办理个人产权证，相关行政部门要求拆除的问题。因此，被告提供的现有证据无法证明原告的搭建行为导致了无法办理商品房所有权初始登记，应承担举证不能的不利后果，即应承担逾期取得商品房所有权初始登记及交付有关文书的责任。二、关于双方《商品房买卖合同》约定的违约金是否过高，应否调整问题。本案中，原告未举证证实未及时取得办理商品房转移登记的有关文书所造成的具体损失，且未及时取得办理商品房转移登记的有关文书不影响原告对房屋居住、出租等，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定原、被告在《商品房买卖合同》中约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之零点一的违约金”标准过低，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。故被告应支付原告2018年7月1日至2020年7月1日期间逾期办证违约金为27681.13元（756315.00元×0.00005×732天），对原告主张超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起120日内支付原告余秋明、龙国琼20**年7月1日至2020年7月1日期间逾期办证违约金27681.13元，2020年7月2日后的违约金以实际支付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至办理商品房转移登记的有关文书交付之日止；二、驳回原告余秋明、龙国琼的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取591.00元，由原告余秋明、龙国琼负担295.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担296.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  严进二〇二〇年十月十五日法官助理潘旭书记员李丽霞