贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初13207号 原告：贵阳交通集团资产经营管理有限公司，统一社会信用代码：915201005806715207，地址：贵州省贵阳市观山湖区金阳北路**附**金北大厦商业办公楼****。 法定代表人：邓锌，执行董事，总经理。 委托代理人：廖智慧、何晓艳，国浩律师（贵阳）律师事务所律师，特别代理。 被告：贵阳市南明区铁宏汽车修理厂，个体工商户，统一社会信用代码：92520102MA6FW16W96，地，地址：贵州省贵阳市南明区东站路**（二戈寨社区/div> 委托代理人：邓正伦，贵州全联律师事务所律师，一般代理。 经营者：李忠，男，傣族，1986年10月20日生，住址：贵州省贵阳市南明区。 原告贵阳交通集团资产经营管理有限公司（以下简称“交管公司）诉被告贵阳市南明区铁宏汽车修理厂（以下简称“汽修厂”）租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，实行独任审理，公开开庭进行审理。原告交管公司委托代理人廖智慧、何晓艳；被告汽修厂委托代理人邓正伦；经营者李忠均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告交管公司诉请： 一，判令二被告立即向原告支付《场地租赁合同》、《场地租赁补充合同》项下租金134698元及资金占用利息17961元（以各阶段未支付的租金为基数，自应当支付租金之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，现暂计至2020年7月20日）； 二、判令二被告按照良好、适租的状态向原告返还位于贵阳市南明区东站路8号左侧的土地，并支付场地占用费125258元（计算标准：占用费=场地面积277㎡×占用期限×租金单价，其中租金单价自2018年9月30日起为20元／㎡／月，此后每年度上调2元／㎡/月，以上暂计至2020年7月20日），以及资金占用利息6198元（以各阶段未支付的占用费为基数，自应当支付占用费之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，现暂计至2020年7月20日，实际支付至使用费付清之日止）； 三、判令二被告向原告支付违约金15696元； 四、本案受理费、保全费、公告费等全部诉讼费，由二被告担。（以上款项暂合计：299811元） 事实及理由：2013年9月30日、2014年4月18日，原告（出租人）与被告汽修厂（承租人）分别签订了《场地租赁合同》、《场地租赁补充合同》，约定原告将位于贵阳市南明区东站路8号左侧的土地（面积：862㎡）、贵阳市南明区东站路8号右前侧场地（面积：231㎡）和既有房屋（面积：79㎡）出租给被告汽修厂用于汽修及相关服务业务，租金以逐年递增的方式计算，租赁期间分别为五年、四年零五个月。 2015年9月30日、11月30日，因市政规划需要建造BRT专用车道建设项目，将《场地租赁合同》项下的场地部分征拆（面积：585㎡），剩余部分（面积：277㎡）被告汽修厂至今仍在使用；将《场地租赁补充合同》项下的土地、房屋全部征拆，被征拆前被告汽修厂仍有两个月租金未付。 2019年4月11日，原告与被告汽修厂签订了《贵阳市南明区铁宏修理厂欠缴交管公司租金对账单》，确认被告汽修厂应向原告支付租金134698元；2019年8月18日，被告汽修厂向原告出具《承诺书》，承诺缴清租金。但时至今日，被告汽修厂仍未向原告支付租金、场地占用费以及返还场地。 另因被告李忠为被告汽修厂的经营者，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”之规定，被告汽修厂和被告李忠应对上述债务承担连带清偿责任。 被告汽修厂答辩：一、关于租金：我只欠被答辩人租金47530元。首先，根据《2013合同》和《2017补充协议》约定，862㎡的场地应当交纳租金如下，即自2013年9月30日至2015年7月26日（2015年8月开始修建1.5环道路），租金为862㎡×12元×22月=227568元。被答辩人计算租金的期间是24个月，多收两个月租金20688元。 根据《2017补充协议》的约定及被答辩人给予的优惠政策，调整后的277㎡场地应当交纳租金如下，自2015年7月30日至2016年9月29日，—年的租金为277×14× 12/2=23268元；自2016年9月30日至2017年2月28日，五个月的租金为277×16×5/2=11080元；2017年3月1日至2017年7月14日，五个半月的租金为277×16×5.5=24376.00元；自2017年7月15日起，按《2017合同》执行。截止于2017年7月14日为止，调整后的277㎡场地应交租金是23268+11080+24376=5872400元。被答辩人计算至2018年9月29日多收14个月租金68696.00元。 再次，根据《2014补充协议》和《2017终止协议》约定，自2014年4月30日至2015年11月30日，231㎡场地，和79㎡房屋应交租金为231×12×19+79×25×19=90193元。 最后，截至2017年7月14日止，上述合同、协议产生的应交租金是227568+58724+90193=376485元，我已实际交租金248268+80699=328955元，实际欠租 376485-328955=47530元。2019年4月11日的租金对账单记载租期截至时间有误，应当进行调整。2017年7月15日开始，我与原告的租赁关系应当按照《2017合同》执行，该合同不是本案诉讼范围。同时，我与其签订的合同、协议都没有约定资金占用利息，就算违约，对应的只是违约责任的问题，要按约定的违约责任处理，不能另起炉灶。 二、关于返还土地与场地占用费：我不承担返还277㎡场地的民事责任。按《2013合同》第十条的约定，被答辩人同意或者说不反对我在该场地上修建地面附着物。目前，在277㎡的场地上已经修建了约554㎡的房屋，该地现在不是裸地，与租赁关系产生时的状况发生了重大变化。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十六条的规定，在这种情况下，应当先处理增添的附属物，本案附属物未处理之前、或者在《2017合同》的履行过程中，被答辩人要求返还土地的诉讼请求应当驳回。我不承担支付125258.00元场地占用费的民事责任。277㎡场地是租赁标的物，在2017年7月14日之前，按《2013合同》、《2017补充协议》的约定，只是交纳租金，不支付场地占用费；在2017年7月14日之后，按《2017合同》的约定，也只是交纳租金。原告对同一标的物既收取租金，又收取场地占用费，这种诉讼请求既不符合法律规定，也不符合合同约定，其理由不成立，应当依法驳回。 三、关于违约金：《2013合同》第十四条约定的违约责任是一种定额责任，不随本金、时间的变化而变化，该约定不违反法律、行政法规中有关效力性的禁止性规定，合法有效。被答辩人主张的违约责任不符合《2013合同》的约定，约定依法驳回。 原告提交证据如下；1、原被告身份信息，拟证明双方主体适格，被告对此无异议。2、委托管理通知，拟证明原告有权出租涉案土地，被告对此无异议。3、2013年9月27日签订的《场地租赁合同》（以下简称2013合同）、2014年4月18日签订的《场地租赁补充合同》（以下简称2014合同）以及场地位置导航图，拟证明租赁地点和租期、租金计算方法，被告对此无异议。4、2017年5.24日签订的[2013]003号场地租赁合同补充协议（以下简称2017协议）及资金对账单，拟证明拆迁导致租赁地面积变为277㎡及被告的欠付事实，被告对此无异议。5、经营者李忠于2019年8月18日签订的《承诺书》，拟证明李忠承诺在2019年8月31日前缴清所有款项，李忠对此认为承诺书没载明金额。6、会议纪要、会议签到单和续租申请，拟证明在原告于2017年7月14日组织各租户召开的会议中，明确2017新租赁合同中的1484㎡是扣除了涉案的277㎡的，被告也参会且被告在2018年10月1日向原告申请续租涉案277平米土地，可以说明被告是完全知道涉案277㎡是不包含在2017新租赁合同中的。被告对欠缴通知书无异议，但认为会议纪要与2017合同约定不符，续租申请没有得到原告的答复。 被告提交以下证据：1、2013合同、2014合同以及2017补充协议，因此组证据与原告相同，原告无异议。2、2017终止协议，拟证明79平方米的房屋的231平米场地2015年11月30日终止，原告对此认为这部分租金没有付，还差9000多元，对账单上有记载。3、2017年7月14日签订的新合同和宗地图，拟证明双方新签订的1484平米土地的新租赁合同包含277平米的争议土地。原告认为这两块地不是包含关系，两块地的所在位置也不相同，一个在东站路8号左侧，一个在东站路8号右前侧，双方会议纪要也说明了新租赁合同标的是不包含277平米的。 经审理查明：被告汽修厂于2013年9月25日与原告交管公司（原贵阳水交集团资产管理有限公司）签订了场地租赁合同，合同编号：资产租赁[2013]003号（以下简称2013合同），合同约定被告向原告租赁位于贵阳市南明区东站路左侧的862平米土地用于汽修及相关服务工作，从2013年9月30日至2018年9月29日，租期五年，场地租金单价12元/㎡/月，从第三年开始，租金逐年增加2元/㎡/月，期满应将租赁场地以良好、适租的状态交还。合同还约定了一方违约，另一方支付违约金一万元的违约责任。2014年4月18日，双方又签订了一份《场地租赁补充合同》（以下简称2014合同），约定从2014年4月30日起至2018年9月29日止，被告向原告租赁231㎡的场地和79㎡的房屋，场地租金单价12元/㎡/月，房屋租金单价25元/㎡/月，从2016年9月30日起租金逐年增加2元/㎡/月，租期四年五个月，年租金两项共计56964元。合同还约定了被告一方逾期30日未支付租金，按年租金总额的10%支付违约金的违约责任。2015年8月开始，我市中环路（BRT）开始修建，2014合同项下的231㎡场地和79㎡房屋于2015年11月被全部征收，为此，2017年5月24日，原被告双方达成合同终止协议，2014合同于2015年11月30日终止，被告之前欠缴的租金应付清，合同终止之后产生的一切责任和后果互不追究。2017年5月24日，双方再次签订针对2013合同的补充协议（以下简称2017协议），约定2013合同项下的862㎡场地因中环路的修建，租赁标的物部分被征收，仅剩余277㎡场地，租金单价维持原合同的12元/㎡/月，从第三年2015年9月30日开始，逐年按2元/㎡上调租金，租期至2018年9月29日不变。鉴于被告在中环路施工期间经营受到影响，2015年9月30日-2017年9月29日期间的租金60%在2017年7月30日前支付，剩余40%可在2017年9月30日前支付。截至2018年9月30日合同到期至今，被告仍占据277㎡的场地且欠缴部分租金。 上述事实，有双方陈述、双方身份信息和营业执照、资产托管通知、《场地租赁合同》、《场地租赁补充合同》、《合同终止协议》、《场地租赁合同补充协议》、《2017场地租赁合同》、《对账单》、《承诺书》、《会议纪要》、会议签到单、催缴通知书、续租申请书、宗地图等及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的多份《场地租赁合同》和《补充协议》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原告履行了交付场地给被告使用的义务，被告应诚实信用的履行支付租金以及到期归还场地的义务，277㎡的场地租期于2018年9月30日到期，被告应按照合同约定，将场地按照良好、适租的状态向原告返还。被告以277㎡场地包含在了新的1484㎡场地中继续租赁的抗辩与事实不符且没有提供充分可信的证据佐证，相反从《会议纪要》、续租申请书等证据可以看出，涉案277㎡并没有被继续租赁，本院对原告要求被告返还277㎡场地的诉请予以支持。关于场地占用费：涉案场地租期于2018年9月30日到期已届满，被告继续占用，原告诉请被告支付非法占用期间的费用并无不妥。根据合同约定，租金单价12元/㎡/月，第三年起每年递增2元/㎡/月，租期五年，五年中租金单价依次就应为（12、12、14、16、18元），第六年的租金单价应为20元/㎡/月，第七年的租金单价应为22元/㎡/月。故2018年9月30日至2019年9月29日的资金占用费应为（277×20×12个月）66480元；2019年9月30日至2020年9月29日的资金占用费应为（277×22×12个月）73128元。综上，截至2020年9月29日，被告应支付原告场地占用费总数为139608元。关于租金、资金占用费以及违约金：被告以2013年9月30日-2015年7月29日期间应缴纳22个月的租金，原告多计算2个月的抗辩与事实不符。《合同终止协议》明确约定双方合同终止时间为2015年11月30日，而非被告理解的2015年8月中环路施工开始之日，故对此抗辩本院不予支持。被告又以2017年以后的租金按照2017新租赁合同约定的租金予以收取，原告多计算14个月亦与事实不符，因277㎡的涉案场地不包含在2017新租赁合同中，且欠缴租金总额有原被告双方盖章认可的对账单、催缴通知书佐证，故本院对此抗辩不予支持。根据原被告双方签订的租赁合同、对账单、催缴通知书，本院认可欠缴的租金为134698元。原被告双方在合同中已明确约定有违约金，原告再诉请资金占用费系重复计算，被告的抗辩本院予以认可，违约金为场地租赁合同中的10000元+场地租赁补充合同中的5696元，共计15696元。综上所述，被告汽修厂应偿还原告租金、场地占用费以及违约金共计290002元。关于被告人数问题：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第五十九条规定，个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。故本案被告只有一个，系贵阳市南明区铁宏汽车修理厂，李忠为其经营者，不列为被告，被告对此抗辩本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第五十九条之规定，判决如下： 一、被告贵阳市南明区铁宏汽车修理厂按照良好、适租的状态向原告贵阳交通集团资产经营管理有限公司返还《资产租赁[2013]003号场地租赁合同补充协议》项下位于贵阳市南明区东站路8号左侧的277㎡场地。 二、被告贵阳市南明区铁宏汽车修理厂支付原告租金、场地占用费以及违约金共计290002元（暂计至2020年9月29日）。 如果按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 三、驳回原告贵阳交通集团资产经营管理有限公司其余诉讼请求。 案件受理费4399元由被告贵阳市南明区铁宏汽车修理厂负担3959元；原告贵阳交通集团资产经营管理有限公司负担440元。（诉讼费原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判长 赵 钧 二〇二〇年十月二十二日 书记员 李嘉迪