云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7376号上诉人（原审被告）：王春燕，女，1980年3月12日出生，苗族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托代理人：陈颖，志博法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吴美仙，女，1962年7月5日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。上诉人王春燕因与被上诉人吴美仙房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春燕上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。2、本案应追加朱绍德和其委托代理人朱云英为共同被告，判令朱绍德承和朱云英担退还钱款47800元及损失39元的责任。3、一、二审案件受理费由被上诉人、朱绍德承和朱云英承担。事实和理由：一、一审法院审理程序违法，应依法将本案发回重审。一审中，上诉人申请追加被告房主朱云英的申请（当时一直认为朱云英是房主，开庭才知道房主是其父亲朱绍德），一审法官当时的答复是不用上诉人写书面申请，法院会依职权追加的。但是至庭审时本案也未追加朱云英、朱绍德参加诉讼。一审法院违反法律规定，一审判决书和驳回追加被告的裁定书同时送达。裁定书中没有明确当事人可提出上诉的权利，剥夺了上诉人的权利，本案应发回重审。二、一审判决认定基本事实不清。1、一审法院认为朱绍德作为案涉房屋所有权人委托其女儿朱云英以其名义与合琼芬于2016年12月20日签订《租房协议》，因《租房协议》有朱绍德及朱云英的签名及捺印，与《谈话笔录》相互印证，一审法院对其真实性予以确认。上诉人认为该事实认定错误，因为《租房协议》只有合琼芬和朱云英作为房主签字，并没有朱绍德签字捺印，协议中朱云英也不是代理人身份，这也是为什么上诉人认为朱云英是房主的原因，因朱云英从来没有说过她是代理人，并表示她是房主。2、上诉人只知道房主是朱云英，故在转让前几天告诉朱云英，并在转让前1天晚上19时又告知朱云英转租的事实，朱云英及父母表示同意，但不知何故现又反悔。朱云英当初是在看了合琼芬和上诉人准备签署的《金龙招待所转让协议》后，表示同意并认可该协议内容，并声明上诉人和合琼芬转让不需要她签名，以后上诉人转让也不需经她同意，告知朱云英即可。然后才在《金龙招待所转让协议》第1页中的第一条和第二条添加注明了金龙招待所所在的位置、门牌号、结构、平米数及客房间数，合琼芬与上诉人之间的转租行为完成。朱云英在上诉人转租案涉房屋之后还收取了上诉人延续合琼芬协议给付的租金，朱云英认可了上诉人和合琼芬《金龙招待所转让协议》内容。因此，一审法院认为房屋所有权人朱绍德不知晓也未同意上诉人将案涉房屋转租给被上诉人属于事实认定错误。3、假使一审法院认为不应追加朱云英、朱绍德作为被告，就不应审理有关朱云英、朱绍德的事实，一审超出被上诉人的诉讼请求范围，并且该判决直接导致上诉人无法另案起诉朱云英、朱绍德。4、朱绍德在法院制作的《谈话笔录》中并未陈述上诉人和合琼芬签署《金龙招待所转让协议》时是否委托了女儿朱云英，虽然朱云英的行为形成了表见代理，但朱云英的行为是自己的行为还是朱绍德授权后的行为无法确定，一审法院对此未进行审查。朱绍德和朱云英应当参加本案诉讼才能查清相关事实。三、被上诉人自愿退还款项中扣除其房屋交接前预收房客租金1680元计算错误，实为2752元，应予纠正。2019年10月8日被上诉人和上诉人的代理人合琼芬只交接了招待所，被上诉人至今未将《金龙招待所》经营用的证照返还上诉人，导致上诉人无法营业，即使判决上诉人退还款项，占用日期也应计算至证照之日止。综上所述，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。吴美仙辩称，认可一审判决结果，请求驳回上诉，维持原判。吴美仙向一审法院起诉请求：一、判令解除吴美仙与王春燕签订的《招待所转让协议书》；二、判令王春燕返还吴美仙转让费（含房租）47800元及损失39元（以人民银行同期贷款利率4.35%为标准，自2019年7月25日开始至被告实际履行返还义务时止的损失）；三、本案的诉讼费用由王春燕承担。一审法院认定事实：2019年7月11日，被告王春燕（转让方、甲方）与原告吴美仙（受让方、乙方）签订《招待所转让协议书》，约定被告王春燕将金龙招待所（含门面）转让给原告吴美仙经营，原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；金龙招待所（含门面）年租金为三万元；房东与被告签订了租赁合同，租金交至2019年12月20日，招待所交给原告后，原告同意代替被告向房东履行该租赁合同，按合同约定按时交纳租金及约定由被告交纳的水电气费等各项费用。金龙招待所现有装修、装饰、设备全部归原告所有，租赁期满后，如原告愿意继续履行租赁经营，原告与房东续约。在原告经营期间，被告不得再向原告索取任何其他费用，被告剩余的房屋使用权归原告所有，使用时间至2019年12月20日；转让费共计47800元，包含2019年7月11日至2019年12月20日的房租。协议书签订后，原告已向被告支付了款项47800元。原、被告确认招待所及小吃店门面一年租金共计30000元，其中招待所每年租金15000元，每天租金41.1元（41.1元/天=15000元÷365天），47800元款项中包括2019年7月11日至2019年12月20日163天的租金6699.3元（6699.3元=41.1元/天×163天）及转让费41100.7元。现原告以房屋所有权人不同意被告将案涉房屋转租给原告，要求原告搬出，导致其无法继续租赁使用该案涉房屋为由，诉至一审法院提出前述诉讼请求。另查明，昆明市盘龙区茨坝花渔沟629号（昆明市盘龙区金龙招待所，原昆明市盘龙区茨坝花渔沟99号）房屋为朱绍德所有。2016年12月20日，朱绍德委托其女儿朱云英与合琼芬签订《租房协议》，将案涉房屋租给合琼芬使用；约定租期自2016年12月20日至2021年12月20日，如合琼芬无力经营可以转租，但要通知房主；租赁期满后，房屋装修及不动产部分归房东所有，不得拆除带走；床铺、抽水机、太阳能、四楼防盗门属房东所有。2018年8月28日，合琼芬（转让方、甲方）与被告王春燕（受让方、乙方）签订《金龙招待所转让协议》，约定由合琼芬将案涉昆明市盘龙区金龙招待所转让给被告经营使用，租期至2021年12月20日；被告在经营期间如需转让，合琼芬及朱云英（房东、丙方）无权干涉，并积极协助被告转让。朱云英并未在该《金龙招待所转让协议》上签字，也未追认该份协议效力。房屋所有权人朱绍德表示其并不知晓也未同意被告王春燕将案涉房屋转租给原告吴美仙。庭审后，原告于2019年10月8日将案涉房屋腾还给被告，并办理了移交手续。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案中案涉房屋为案外人朱绍德所有，朱绍德表示其此前并不知晓被告将案涉金龙招待所转让给原告经营，知道后也明确表示并不同意，故被告与原告之间的《招待所转让协议书》无效。关于被告所提交《金龙招待所转让协议》欲证明被告转租无需经得房东同意的抗辩，因该协议并无朱云英签字，且朱云英事后不予认可，故一审法院对于被告该抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原、被告《招待所转让协议书》无效，被告应向原告退还其所收取的房租及转让费，但原告也应当向被告支付自2019年7月11日至2019年10月8日止共计90天的案涉房屋占有使用费，因双方约定自2019年7月11日至2019年12月20日共计163天的租金为6699.3元，故参照该租金标准，被告应当向原告退还的款项为44101元（44101元=47800元-6699.3元／163天×90天），原告自愿在应退还款项中扣除其房屋交接前预收房客的房屋租金1680元，属于原告对于自身民事权利的处分，故一审法院支持由被告向原告退还转让费共计42421元（42421元=44101元-1680元）。关于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，因原告未提交相应证据证实因《招待所转让协议书》无效而造成其遭受的经济损失，该项诉讼请求无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决：“一、被告王春燕于本判决生效之日起的十日内向原告吴美仙退还转让费42421元；二、驳回原告吴美仙的其他诉讼请求。案件受理费996元，由原告吴美仙承担113元，由被告王春燕承担883元。”二审中，被上诉人向本院提交微信聊天记录一份，欲证实：上诉人于2019年10月8日告知被上诉人由合琼芬接收金龙招待所。经质证，上诉人对被上诉人提交的证据真实性无异议，但仅委托合琼芬接收案涉场地，并未委托合琼芬有权接收金龙招待所内的设施设备。本院对被上诉人提交的证据真实性予以确认，对其关联性本院将在本院认为部分予以评判。针对一审判决确认的事实，上诉人提出以下事实异议：1、金龙招待所现有装修、装饰、设备全部归被上诉人错误，应为属于上诉人的装修、装饰、设备归上诉人所有；2、朱云英认可在《金龙招待所转让协议》中书写了案涉房屋的位置并签署了姓名；3、朱绍德知晓并同意上诉人将案涉商铺转租给被上诉人。除此之外，双方当事人对一审判决确认的事实无异议，本院予以确认。针对上诉人提出的事实异议1，因上诉人与被上诉人签订的《招待所转让协议》中第三条约定：“金龙招待所现有装修、装饰、设备全部归乙方（吴美仙）所有，租赁期满后，如乙方愿意继续租赁经营，乙方跟房东续约”，一审法院依据合同约定认定该事实并无不当，本院予以确认，上诉人所提异议1不能成立，本院不予采信；针对异议2、3本院将结合查明的案件事实在本院认为部分予以认定。二审另补充查明，上诉人于2019年10月8日委托合琼芬接收案涉房屋。合琼芬出具了移交材料，内容为：“按昆明市盘龙区人民法院的指示，吴美仙已于2019年10月8日把王春燕2019年7月11日转让给吴美仙的花渔沟金龙招待所所有设备和物件移交给王春燕委托来接管金龙招待所的合琼芬。”综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、本案是否应追加朱云英、朱绍德作为当事人参加诉讼？二、上诉人与被上诉人签订的《招待所转让协议书》效力应如何认定？三、上诉人是否应向被上诉人退还转让费及房租？本院认为，一、本案是否应追加朱云英、朱绍德作为当事人参加诉讼。根据本案查明的事实，一审法院已向朱云英作了谈话笔录，朱云英作为案涉房屋所有权人朱绍德的女儿及代理人向一审法院就案涉房屋是否同意转租进行了陈述，并且朱云英明确表示不同意作为当事人参加本案诉讼，故在朱云英已对转租事实发表了意见的情况下，一审法院未追加朱云英及朱绍德参加诉讼符合法律规定，审理程序并无不当。二、上诉人与被上诉人签订的《招待所转让协议书》效力应如何认定。本案上诉人系从合琼芬处转租案涉商铺，后上诉人再将案涉商铺转租给被上诉人，故上诉人与被上诉人之间形成了转租合同关系。关于转租关系的合同效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，在房屋转租情形下，出租人享有解除租赁合同的权利，但承租人和次承租人则不享有请求确认转租合同无效的权利。究其原因，主要在于租赁合同属于确立债权债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物所有权的处分。因此，在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同的效力不宜予以否定，双方的转租行为应为有效。合琼芬将案涉房屋转租给上诉人、上诉人再将房屋转租给被上诉人，即使未经出租人的同意，各方签订的转租合同应为有效，但各方可对此行使解除转租合同的权利。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《招待所转让协议书》为无效的处理不当，本院予以纠正。关于被上诉人是否可解除《招待所转让协议书》，根据一审法院向朱绍德的女儿及委托代理人朱云英所作的谈话笔录，朱云英陈述其知晓合琼芬将案涉房屋转租给上诉人，虽然不同意，但并未向合琼芬提出异议。故朱云英的陈述与上诉人提出的事实异议2一致，本院对上诉人所提事实异议2予以采信。该谈话笔录中朱云英明确表示不同意上诉人将案涉房屋再次转租给被上诉人，可以确认朱云英作为出租人虽然同意合琼芬将案涉房屋转租给上诉人，但并不同意上诉人将案涉房屋转租给被上诉人，故上诉人与被上诉人签订的《招待所转让协议书》客观上无法履行，本院对被上诉人所提解除《招待所转让协议书》的诉讼请求予以支持。上诉人所提事实异议3因与朱云英的陈述矛盾，本院该项事实异议不予采信。三、上诉人是否应向被上诉人退还转让费及房租。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因上诉人与被上诉人之间的转租关系实际上已经失去继续履行的基础，《招待所转让协议书》无法继续履行，上诉人应向被上诉人退还所收取的租金以及转让费。关于返还的金额，双方当事人均认可被上诉人向上诉人支付的48000元费用中包含了2019年7月11日至2019年12月20的租金6699.3元、转让费41100.7元，本院结合被上诉人实际使用案涉房屋至2019年10月8日的事实，判令上诉人向被上诉人返还2019年10月9日至2019年12月20日的租金3000.3元（41.1元/天×73天）。关于转让费，双方当事人认可转让费的性质实际为案涉房屋中设施、设备及装修的对价，现案涉房屋已由被上诉人返还给了上诉人，并且合琼芬也出具了移交材料，表示其已收到了被上诉人移交的所有设施设备。故本院按照被上诉人使用案涉房屋的情况，结合上诉人的过错程度，酌情判令上诉人向被上诉人退还转让费30000元，因被上诉人一审中认可预收了房客的租金1680元，故扣除1680元，上诉人应向被上诉人退还28320元（32000元-1690元）。上诉人主张被上诉人实际预收的租金为2752元，因未提交证据予以证实，本院对该主张不予采信。一审法院以《招待所转让协议书》无效为由，判令上诉人向被上诉人退还转让费42421元的处理不当，本院予以改判。综上所述，上诉人王春燕的上诉请求成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10008号民事判决；二、解除上诉人王春燕与被上诉人吴美仙于2019年7月11日签订的《招待所转让协议书》；三、上诉人王春燕于本判决生效之日起十日内向被上诉人吴美仙退还转让费28320元、租金3000.3元，共计31320.3元；四、驳回被上诉人吴美仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计1992元，由上诉人王春燕承担1195元，由被上诉人吴美仙承担797元。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年十月二十八日法官助理潘鑫书记员袁艺