湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初9550号原告：关蕾迪，女，汉族，1993年7月19日出生，住址武汉市硚口区。委托诉讼代理人：王丹、付辉章，湖北斯洋律师事务所律师。被告：武汉中央商务区股份有限公司，住所地江汉区云彩路**泛海城市广场**。委托诉讼代理人：何蓓、李玉芬，武汉中央商务区股份有限公司员工。原告关蕾迪（以下称“原告”）诉被告武汉中央商务区股份有限公司（以下称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丹，被告委托诉讼代理人何蓓、李玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金23622元（以310000元为基数，每日按万分之二的标准，从2019年6月22日起计算至武汉市江汉区泛海国际居住区桂海园地下室-1层B285号房所有权转移登记到原告名下的手续办理完毕之日止，暂计算至2020年7月7日）；2、请求判令被告在判决书生效之日起三十日内，协助原告将武汉市江汉区泛海国际居住区桂海园地下室-1层B285号房所有权转移登记到原告名下。3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月26日，原告与武汉中央商务区建设投资股份有限公司（2018年7月25日，公司名称变更为武汉中央商务区股份有限公司即本案的被告）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定1、关蕾迪购买其投资建设的泛海国际居住区桂海园地下室-1层B285号房，总金额为310000元；2、被告应当在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。3、如车位交付满360天，因被告原因，原告仍未能办理车位所有权转移登记手续的，则自房屋交付后的第361天起，被告按照日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款。并于2018年6月26日办理了交付手续。然至今因被告原因，原告仍无法办理车位所有权转移登记手续，构成了违约，原告多次主动与被告协商，但未达成一致。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》等相关的法律法规的规定以及双方之间签订的合同的约定，特诉至贵院，望判如所请！被告辩称：因情势变更无法按合同约定时间办证，原告在签订合同时已知晓该风险并书面承诺不追究责任，被告一直积极推进办证，请求重新计算违约金起止时间及金额；合同中约定的日万分之二的违约金与原告的实际损失相比过高，请求参照同期银行贷款利率的1.3倍，即日万分之一点四的标准计算违约金。原告围绕其诉讼请求提交了企业信息咨询报告、准予变更登记通知书、武汉市商品房买卖合同、湖北增值税普通发票、车位交付通知书、湖北省住宅专项维修资金专用票据等证据。被告围绕其答辩意见提交了商品房买卖合同、武政规[2019]2号文件、承诺函、关于办理桂海园项目地下停车场（位）规划条件的补充件的申请、图审工作联系函及回函、建管处向执法监察支队开具的工作联系函、武自规条[2020]第048号、地下、地下停车场不动产登记之规划条件生成技术规程交流会PPT等证据div>根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与原告于2018年5月26日签订编号为江180015103的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，原告按人民币310000元的价格购买泛海国际居住区·桂海园地下室【幢】/单元-1层B285号房，出卖人即商务区公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按合同附件六的相关约定处理。合同附件六约定：“6.1如车位交付买受人满360天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理车位所有权转移登记手续的，则自交付后的第361天，出卖人应按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。6.2由于买受人或非因出卖人原因（包括但不限于政府部门未在法定期限内办妥行政事务、不可抗力）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。6.3买受人已充分知晓所购车位按国家规定办理权属登记的相关政策，在所购车位权属登记办理以前，若因国家政策调整，导致权属登记无法办理的，买受人不得向出卖人主张权利。”原告于合同签订日向被告支付人民币310000元并签署《承诺函》，承诺：“在目前国家政策暂不明朗的情况下，本人知悉该车位无法办理有关产权证明的事实，对此本人承诺不就此向贵司主张任何权利或要求履行其他任何义务。今后遇国家政策调整，按国家政策办理。”2018年6月26日，被告向原告发送车位交付通知书并于同日将该车位交付被告。另查明，2019年1月11日，武汉市自然资源与规划局印发武政规〔2019〕2号市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见，该意见自2019年3月1日起施行。意见明确“开发建设项目按规划配建的地下停车位，依法取得相应地下空间的地下建设用地使用权，可以进行销售交易和办理不动产登记”。还查明，2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告：“自2020年1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、地铁、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。”2020年3月24日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告：“从4月8日零时起，武汉市解除离汉通道管控措施，有序恢复对外交通，离汉人员凭湖北健康码‘绿码’安全有序流动。武汉市根据疫情风险等级评估情况，在做好疫情防控的前提下，推动企业分区分级、分类分时、有条件复工复产。”再查明，被告须办理配建地下停车场规划、供地手续，办理地下建设用地使用权不动产登记和配建地下停车位首次登记后，再向业主进行转让并办理不动产登记。被告武汉市中央商务区股份有限公司至今尚未取得配建地下停车位不动产首次登记，案涉停车位尚无法办理不动产登记。本院认为，根据查明的事实，原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》合法、有效，原、被告均应依约履行各自的义务。原告要求被告办理产权证书的请求符合法律规定，应当予以支持，但因案涉停车位能够办理不动产登记的前置条件是武汉中央商务区股份有限公司已经在房地产管理部门办理了案涉停车位的首次登记，而案涉停车位的首次登记手续由房地产管理部门审批办理，故判决确定被告履行协助办证义务的前提是被告已经办理完毕案涉停车位的首次登记。双方签订的《承诺函》系双方真实意思表示，合同附件六6.3及《承诺函》的内容也能证实双方在合同签订时知悉案涉车位因政策暂不明朗的原因暂无法办理产权登记的事实，原告亦承诺不就此向被告主张任何权利。因原被告双方在合同签订时均知悉国家政策暂不明朗、无法办理不动产登记的事实，故对于商务区公司提出因情势变更原因无法按合同约定时间办证的意见，本院不予采纳。2019年3月1日，相关办证政策开始实施，此时办理不动产登记的政策条件具备，根据合同约定，被告有义务办理案涉车位的权属登记手续，根据合同附件六6.1、6.2的约定，办证期间360日从2019年3月1日开始计算，至2020年2月24日止。因新型冠状病毒××疫情的相关防控措施，2020年1月23日至2020年4月8日期间，政府部门的正常办证工作及被告的正常经营活动无法开展，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的认定条件，应当免除该期间内被告的办证责任。故2020年1月23日至2020年2月24日的33日应顺延至2020年4月8日开始计算，即从2020年4月8日起至2020年5月10日止。2020年5月10日，被告仍未办理完成案涉车位的权属登记，故从2020年5月11日起，应支付逾期办证违约金。对于逾期办证违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之贰的违约金”，被告对上述违约金的约定过高提出抗辩，考虑到车位交付后，虽未能及时办理权属登记，但并不影响原告的正常使用，原告也未提交证据证明其遭受的实际损失，根据合同的履行情况和过错程度，违约金的计算标准酌情调整为日万分之一点五。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告武汉中央商务区股份有限公司于完成首次登记之日起三十日内协助原告关蕾迪将武汉市江汉区泛海国际居住区·桂海园地下室【幢】/单元-1层B285号房所有权转移登记到原告关蕾迪名下。二、被告武汉中央商务区股份有限公司向原告关蕾迪支付逾期办证的违约金（以310000元为基础，按每日万分之一点五的标准，从2020年5月11日起，支付至武汉市江汉区泛海国际居住区桂海园地下室-1层B285号房所有权转移登记到原告关蕾迪名下止）。三、驳回原告关蕾迪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，减半收取98.5元，由被告武汉中央商务区股份有限公司承担50元，原告关蕾迪承担48.5元（此款原告关蕾迪已预付，被告武汉中央商务区股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告关蕾迪）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  魏晓伟二〇二〇年十月二十八日书记员  陈舒豪