福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初1901号 原告：中国工商银行股份有限公司古田支行，住所地：福建省古田县城东解放路**。 负责人：林文，支行行长。 委托诉讼代理人：刘华东，女，支行员工。 委托诉讼代理人：杨小芳，福建和厚律师事务所律师。 被告：林日厚，男，1990年1月3日出生，汉族，住福建省古田县。 被告：古田县盛达房地产有限责任公司，住所地，住所地：福建省古田县城西路北侧**万泰广场**楼**。 法定代表人：潘家平。 委托诉讼代理人：李辉，女，公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司古田支行（以下简称工行古田支行）与被告林日厚、古田县盛达房地产有限责任公司（以下简称盛达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行古田支行的委托诉讼代理人刘华东、杨小芳，被告林日厚、盛达公司的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行古田支行向本院提出诉讼请求：判令1.林日厚偿还借款本金419800.12元及相应利息、罚息、复利（暂计至2020年3月25日的利息、罚息、复利为60676.49元，之后的利息、罚息、复利按个人购房借款合同约定计算至实际偿还借款本金之日止）；2.林日厚支付其因本案而支付的律师代理费2300元；3.盛达公司对上述林日厚的债务承担连带清偿责任；4.林日厚、盛达公司协助其办理古田县614路八支路5号盛丰星城Ｂ区××幢××室房屋的不动产抵押登记；5.其对林日厚所有的位于古田县614路八支路5号盛丰星城Ｂ区××幢××室房屋享有抵押权，并有权在借款本金419800.12元及相应利息、罚息、复利、律师代理费的范围内就该房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。庭审中，工行古田支行要求由林日厚、盛达公司承担保全费5000元。事实和理由：2014年9月24日，林日厚与其签订个人购房借款／担保合同，约定：1.林日厚向其贷款460000元，贷款期限240个月，该贷款用于购买坐落于古田县614路八支路5号盛丰星城Ｂ区××幢××室（以下简称1501房）房屋。借款人按月还款。2.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。3.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定。4.盛达公司作为保证人承担连带保证责任。5.林日厚用所有的1501房为该贷款提供抵押担保。6.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约。贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之前其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失。7.贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。8.贷款人有权自行选择实现担保的顺序等。2014年9月24日，林日厚办理1501房抵押权预告登记。次日，其将贷款460000元发放到合同约定的账户。现林日厚未依约还款，截至2020年3月25日尚欠其借款本金419800.12元，利息、罚息、复利合计60676.49元。综上所述，林日厚未依约还款，应承担违约责任。1501房为借款的抵押物，其对该抵押物享有抵押权，即对该房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。盛达公司应承担连带清偿责任。 林日厚辩称，其总共贷款460000元，现还剩41万多没有还。没有合同，向盛达公司要材料，房产证没办法办。欠银行的钱肯定要偿还。 盛达公司对工行古田支行的起诉没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2014年9月24日，借款人林日厚、保证人盛达公司与贷款人工行古田支行签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：01407000062014一手贷xxxx），约定借款人向贷款人借款460000元用于购买1501房，贷款期限240个月，并约定了贷款利率的确定及贷款汇入盛达公司开设在工行古田支行的账户（账号：1407××××5242），借款人按月等额本息还款法还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同利率加收50%确定；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；盛达公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用提供阶段性连带责任保证至正式抵押登记手续办理完毕、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；林日厚自愿以1501房为抵押物，提供抵押担保，抵押物担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务；合同还约定了如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等构成违约的情形，借款人发生相关违约的，贷款人可以采取宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等措施。合同还约定了抵押物的处分、保证期间等。林日厚另以抵押人身份在合同上签名。次日，工行古田支行依约支付该笔借款460000元。 2.2014年9月24日，案涉1501房办理预告抵押登记，预告登记权利人为工行古田支行。该房屋未办理房屋权属登记，林日厚未取得不动产权证。 3.借款后，林日厚未能依约还款，构成《个人购房借款/担保合同》约定的“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”违约情形。林日厚至今尚有本金419800.12元、截至2020年3月25日的利息、罚息、复利60676.49元及之后的利息、罚息、复利未偿还。 另查明，工行古田支行申请查封案涉1501房，支付保全费5000元。工行古田支行为本案支付律师代理费2300元。 综上所述，本院认为，案涉《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定，合法有效。林日厚未依约履行还款义务，构成违约。现工行古田支行要求林日厚还本付息、支付律师费，有合同为据，可予支持；关于工行古田支行保全费由林日厚负担的诉讼请求，工行古田支行有权申请财产保全，但案涉1501房已办理抵押权预告登记，其已获得了将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，诉讼保全为防止财产转移的目的已能实现，并非必要，故保全费应由其自行承担；盛达公司自愿为借款提供阶段性连带责任保证，本案没有免除保证责任之情形，故对工行古田支行要求盛达公司承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持，但当合同约定的免除责任情形成就时，其不再承担连带保证责任；工行古田支行要求林日厚协助办理案涉1501房的不动产抵押登记，该请求符合《个人购房借款/担保合同》约定，但应在林日厚获得房屋所有权证书后；工行古田支行要求盛达公司协助办理不动产抵押登记，依据不足，不予支持；关于工行古田支行其就案涉1501房拍卖、变卖所得价款有优先受偿权的诉讼请求，案涉房屋办理了抵押权预告登记，工行古田支行作为案涉房屋抵押权预告登记权利人，在未办理抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，而非现实的抵押权，故对其该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林日厚应于本判决生效之日起三十日内偿还中国工商银行股份有限公司古田支行借款本金419800.12元及利息、罚息、复利（截至2020年3月25日利息、罚息、复利为60676.49元，此后按《个人购房借款/担保合同》约定和中国人民银行关于利率的相关规定算至借款实际付清之日止）； 二、林日厚应于本判决之日起三十日内支付中国工商银行股份有限公司古田支行为实现本案债权支出的律师费2300元； 三、古田县盛达房地产有限责任公司对上述判决第一、二项确定的付款义务承担连带偿还责任至古田县614路八支路5号盛丰星城Ｂ区××幢××室办理正式抵押登记且中国工商银行股份有限公司古田支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书止；古田县盛达房地产有限责任公司承担保证责任后，有权向林日厚追偿； 四、林日厚应于获得古田县614路八支路5号盛丰星城Ｂ区××幢××室不动产权证后三十日内协助中国工商银行股份有限公司古田支行办理上述房产的抵押登记手续； 五、驳回中国工商银行股份有限公司古田支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费8616.7元，由中国工商银行股份有限公司负担88.3元，林日厚、古田县盛达房地产有限责任公司负担8528.4元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书；逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留、搜查、限制出境等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  廖理飞 审判员  张宁国 审判员  叶艳玲 二〇二〇年十月三十日 书记员  郑晶晶 郑威 姚静 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。