广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3661号 原告：深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司，住所地:桂林市象山区。统一社会信用代码：91450300599849106*。 负责人：吕某某，职务:总经理。 委托诉讼代理人：杨某某，公司员工。 被告：陈某某,男,1985年1月9日生,瑶族,住桂林市临桂区。 原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司诉被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，于2020年10月10日公开开庭审理了本案。原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司的委托诉讼代理人杨某某到庭参加诉讼，被告陈某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2019年2月1日至2020年7月31日拖欠住宅物管费2089.06元，违约458.26元，水电公摊费2019年7月至2020年6月5日110.75元，共计2199.81元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自愿购买其开发的“某某社区”* 住房一套（其住宅建筑面积为：96.02㎡)，并于2016年8月1日与原告签订了《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》双方对物业服务内容及收费标准、起始时间和违约责任进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日的千分之三收取滞纳金。其中，管理费单价1.3元/平方米/月，违约金，水电费公摊等内容。2、被告身为“兴盛.爱地社区”2栋2-10室住宅业主，依照《前期物业管理协议》享受了原告提供的物业服务，但却并没有依照协议约定,3、按时向原告交纳物业服务费用，没有履行业主应尽支付物业服务费用的义务。被告自2019年2月1日至2020年7月31日拖欠住宅物管费2089.06元，违约金458.26元，水电公摊费2019年7月至2020年6月5日110.75元共计2199.81元，原告曾多次去人去函催要该笔拖欠费用，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费、滞纳金、和水电公摊费用，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。 被告陈某某未作书面答辩亦未提供证据，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证并向对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，故本院对原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司陈述的案件事实予以确认。 经审理查明：2014年9月23日，被告陈某某（为买受人）与桂林兴盛房地产开发有限责任公司（为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，被告购 买桂林兴盛房地产开发有限责任公司开发的位于桂林市临桂区“某某地社区”*号房屋，房屋建筑面积69.66平方米。 2016年8月1日，被告陈某某（为甲方）与深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司（为乙方）签订《前期物业管理服务合同》约定：“第一条双方的权利和义务一、乙方的权利义务……二、甲方的权利义务4、依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用、公共维修资金和共用水、电、燃气费或其他相关合理费用，如有其它相关水、电、燃气等公共事业费用是由乙方统一支付的，甲方须缴纳预付金及按时缴纳有关费用；……第二条物业管理服务内容一、小区共用部位的维护和管理二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理三、环境卫生四、秩序管理五、交通秩序与车辆停放六、房屋装饰装修管理；第三条物业管理服务质量第四条物业管理服务费用……本物业服务费采取包干制计费方式，物业服务费收取标准如下：1、住宅按建筑面积计：物业类型：住宅¥1.3元每月每平方米（不包含电梯运行费、保养费、年检费及供水加压设备的运行、维护保养及水电费等所有公共耗能费用，以上费用进行公摊，并在缴纳物业管理费同时一起足额缴纳）。2、非住宅按建筑面积计。……第十一条违约责任四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施”。同日，被告陈某某还与原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司签订《临时管理规约》，并签署“遵守《临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《临时管理规约》。2016年10月30日，被告陈某某签署《预交公共水电分摊费的承诺》以及《预交物业管理费的承诺》。2020年3月28日，原告向被告发出《物业费催费通知函》，对被告所欠物业管理费、违约金进行了催缴。本案庭审后，原告提交了一份计 算水电公摊费的明细，该明细显示原告是按照被告从2019年7月至2020年6月实际产生的公摊水电费之总和来计算公摊水电费。 原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司于2012年7月4日成立，经营范围：物业管理；会务策划；绿化设计、施工；室内清洁服务；房地产经纪、房地产投资策划等。经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳原告物业服务费，经核算，从2019年2月1日至2020年7月31日，被告共欠物业服务费1630.04元（18个月×1.3元/㎡×69.66㎡）。 本院认为，被告陈某某与深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司签订《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思，该合同没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护。原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司依约履行了物业管理的相关义务，被告陈某某也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约,应承担违约责任，即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司要求被告陈某某支付所欠物业服务费，符合合同约定，本院予以支持。经核实，2019年2月1日至2020年7月31日，按照被告房屋的建筑面积：69.66㎡及每月每平方米单价1.3元计算，被告陈某某共欠物业服务费1630.04元，对于超出本院审核部分的物业费，本院不予支持。 关于违约金问题，本院认为，由于被告未按时缴纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》约定的违约金是按每天千分之三收取，明显过高，本院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金489.01元 （1630.04元×30%）。原告诉请违约金458.26元，未超出本院审核范围，本院予以支持。同时，被告在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为其放弃举证权利，承担举证不能的不利后果。 关于水电公摊费的问题。本院认为，原、被告双方在《前期物业管理服务合同》中已有约定物业管理费不包含电梯运行费、保养费、年检费及供水加压设备的运行、维护保养及水电费等所有公共耗能费用，以上费用进行公摊，并在缴纳物业管理费同时一起足额缴纳，且被告亦签署《预交公共水电分摊费的承诺》，故，原告要求被告支付水电公摊费的诉请，本院予以支持。具体数额自2019年7月至2020年6月5日以每月实际产生并分摊到各户的数额之总和，即10.3+10.82+10.62+11.31+9.17+11.26+9.2+8.96+9.35+9.28+10.48=118.67元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告陈某某应支付物业服务费1630.04元给原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司； 二、被告陈某某支付违约金458.26元给原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司； 三、被告陈某某支付水电公摊费118.67元给原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司； 四、驳回原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告陈某某负担20元，原告深圳市某某物业发展有限公司桂林分公司负担5元。 本判决为终审判决。 审判员  文威 二〇二〇年十月十二日 书记员  石蓝