贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3352号上诉人（一审被告）：贵州廊桥置业有限公司，住所地贵州省天柱县凤城街道滨河北路天柱廊桥****。法定代表人：马灵玲，系公司财务总监。被上诉人（一审原告）：孙宏伟，男，1976年12月10日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市砀山县，现住广东省东莞市（兴耐达金属科技有限公司）。委托诉讼代理人：潘盛茂，贵州清水江律师事务所执业律师。代理权限：特别授权。上诉人贵州廊桥置业有限公司（以下简称“廊桥置业公司”）因与被上诉人孙宏伟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2020）黔2627民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廊桥置业公司上诉请求：请求依法撤销天柱县人民法院作出的（2020）黔2627民初576号民事判决，依法改判。事实和理由：一、原审法院认定逾期违约的时间错误。原审法院认定“2020年3月30日被告取得办理商品房转移登记的有关文书”是错误的。上诉人于2019年7月2日已经取得了不动产权登记证书，因被上诉人的原因，导致延迟办证，责任在被上诉人。所以，逾期办证的终止时间只能计算至2019年7月2日，而不是2020年3月30日。二、原审法院认定的违约金计算标准过高，应当予以调整减少。上诉人已经在约定的时间内交房，逾期办证未对原告造成实际损失和影响，被上诉人仍然可以正常居住、使用、出租等，产权是否办理转移登记并不影响商品房的实际交付、占有、使用、收益，被上诉人并未举证证明其实际损失，原审法院支持按照“日万分之一”的违约金属于法律规定的违约金约定过高，应当按照“日万分之零点五”计算。被上诉人孙宏伟辩称，1、原审法院认定上诉人廊桥置业公司逾期违约的时间正确。答辩人取得房产证的时间为2020年3月30日，原审法院并未认定错误，上诉人所述2019年7月2日是上诉人取得房产证的时间。根据合同的约定，上诉人应当在2018年6月30日之前将办理商品房转移登记的相关文书，交付给答辩人，但很遗憾的是，上诉人并没有这么做，而是在答辩人多次催告下，并未通知答辩人可以给答辩人办房产证，在答辩人起诉过后，上诉人才于2020年3月27日微信通知答辩人可以办房产证，答辩人于3月29日回到天柱，30日与上诉人一起办理商品房转移登记，原审法院并未认定错误。答辩人居住在广东省东莞市，不可能在不知上诉人是否已经办理好总证的情况下，到天柱县不动产登记中心询问，在办证时事情上，上诉人并未履行合同约定义务，一直是答辩人在催促上诉人，上诉人在原审所提交的证据以及答辩人提交的上诉人在另一案［即（2020）黔2627民初575号］中所提交的证据皆可以证明。逾期办证的原因是由于上诉人自身造成的。2、原审法院约定违约金并未过高，认定正确。在原审中，上诉人并未提交相关证据证明违约金过高的证明，答辩人主张违约金是按合同的约定，并不需要答辩人证明自身相关损失。答辩人按合同约定按照“日万分之一”主张违约金符合法律规定，上诉人主张的“日万分之零点五”于法无据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持，以维护答辩人的合法权益。孙宏伟向一审法院起诉请求：一、判决被告支付原告逾期办证违约金33821.31元（违约金从2018年7月1日以已付房款545505元为基数按日万分之一暂计算至起诉之日共计620天）。二、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2017年4月25日原告孙宏伟与被告贵州廊桥置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为:2017000589）。合同约定:原告购买被告开发的位于天柱县，建筑面积为44.35平方米，套内建筑面积为25.56平方米，房屋总价款按套内面积每平方米21342.14元计算为545505元。合同还约定：被告于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2017年2月14日将房屋总价款545505元交付被告。因房屋面积存在误差，被告于2018年1月31日退还原告9963元，实际房屋总价款为535542元（545505元-9963元）。2020年3月30日被告取得办理商品房转移登记的有关文书，此后由不动产登记中心将该文书直接邮寄给原告。2020年4月10日之前原告收到办理商品房转移登记的有关文书（房屋产权证）。2020年3月24日原告诉至该院请求判决被告支付原告逾期办证违约金33821.31元（违约金从2018年7月1日以已付房款545505元为基数按日万分之一暂计算至起诉之日共计620天），并负担案件受理费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告未按照合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应当承担违约责任。原告请求被告支付逾期办证违约金，该院予以支持。关于违约金的时间计算问题。被告逾期办证时间为2018年7月1日，被告取得房屋产权证的时间为2020年3月30日，但尚未交付原告，原告请求违约金的计算时间为2018年7月1日至2020年3月30日，符合法律规定，该院予以认定。关于违约金的计算方式问题。合同约定逾期办证的违约金为日万分之一，符合法律规定，并不存在过高的问题，该院亦予以认定。被告提出违约的原因是政府的不作为造成，因无证据证明，该院不予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、被告贵州廊桥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙宏伟逾期办证违约金32560.95元(违约金以实际房屋总价款535542元为基数从2018年7月1日起按日万分之一计算至2020年3月30日止608天)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告孙宏伟的其他诉讼请求。案件受理费646元，减半收取323元，由原告孙宏伟负担16元，被告贵州廊桥置业有限公司负担307元。二审期间各方均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审认定逾期转移登记文书截止日期为2020年3月30日是否正确；二、逾期交付商品房转移登记有关文书违约金是否过高，应否调减。一、本案中，上诉人虽于2019年7月2日取得涉案房屋不动产权证书，但现有证据不足以证明其已通知被上诉人领取办理商品房转移登记有关文书或系被上诉人原因导致迟延办证，故未履行完毕其应尽的义务，应承担违约责任，一审法院认定双方共同申请办理产权证书时为上诉人已完成交付转移登记有关文书的时间并无不当，因此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、一审法院根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交付商品房转移登记有关文书的约定计算违约金，该约定系双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。本案中，双方约定逾期交付商品房转移登记有关文书违约金以已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形。上诉人作为主张调减违约金的违约一方，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担举证责任，上诉人未举证证明其承担的违约金已超过实际损失，故上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，上诉人廊桥置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费646元，由上诉人贵州廊桥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  吴竹春二〇二〇年十月十六日法官助理罗维书记员杨正英