山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4477号原告：秦春花，女，1979年1月24日出生，汉族，无业，住济南市。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：李守存，山东盈德律师事务所律师。原告秦春花与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦春花、被告龙腾公司的委托诉讼代理人李守存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦春花向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令龙腾公司立即为秦春花办理房屋所有权证（***）；2.请求法院判令龙腾公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金82672元（以购房款1176047元为基数，自2018年7月27日起至秦春花取得房屋产权证之日止，按日万分之一计算，暂算至2020年7月1日，共计703天）；3.请求法院判令龙腾公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，秦春花变更上述三项诉讼请求为：1.请求法院判令龙腾公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以购房款1176047元为基数，自2018年7月27日起至实际办理房屋所有权证之日止）；2.请求法院判令龙腾公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月26日，秦春花与龙腾公司签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20137913972】一份，约定：秦春花在龙腾公司处购买龙腾国际花园***户房屋（现楼号改为9号楼），该房屋建筑面积为140.09平方米，单价为8395元/平方米，房款总额为1176047元；龙腾公司应于2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付秦春花使用，并于秦春花收房360日内为秦春花办理房屋产权登记，逾期超过720日未能办理的，按照已付房款的日万分之一承担违约责任。合同签订后，秦春花履行了相关合同义务。2016年4月11日，双方签订《补充协议》一份，约定自2016年7月1日起，龙腾公司向秦春花按照秦春花已付房款日万分之二的比例承担逾期交房违约金。2016年8月6月，秦春花接收了房屋钥匙，但龙腾公司未按照约定向秦春花支付逾期交房违约金，也未履行合同约定为秦春花办理房屋产权登记。为维护秦春花的合法权益不受侵害，特诉至贵院，望判如所请。龙腾公司辩称，因公司经营出现困难，导致出现目前局面，请法庭根据合同规定依法裁决，秦春花购房是属实，至于是否应当承担逾期办证违约金以及逾期办证违约金的金额由法庭依法裁决，对秦春花陈述的事实理由部分无异议。根据合同附件五第六条第十项规定，逾期办证违约金不超过总房款的1%。2020年5月11日已办理了案涉房屋所在小区所有楼栋的房产证大证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月26日，秦春花（买受人）与龙腾公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20137913972】，约定秦春花购买龙腾公司开发的龙腾国际花园***号（现改为9号楼1单元1901号）房屋一套，房款总金额为1176047元；龙腾公司应于2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的涉案房屋交付秦春花使用，并在房产交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人在该房产交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示、附件五合同补充协议，其中附件五合同补充协议中第六条第十项约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。合同签订后，秦春花向龙腾公司支付了所购房产的总房款1176047元。但龙腾公司未按上述期限向秦春花交付房产，后双方签署补充协议，约定房产交付期限变更为2016年6月30日，龙腾公司向秦春花支付2016年6月30日前的逾期交房违约金10584.42元。至2016年7月14日，龙腾公司将涉案房产交付秦春花。另查明，龙腾公司已于2020年5月11日取得案涉房屋所在龙腾国际花园小区9号楼的不动产登记证书，但至今未向产权登记机关提供材料完成备案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。秦春花与龙腾公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。秦春花与龙腾公司均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案当事人争议的焦点为：一、龙腾公司是否应该承担逾期提交办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案的违约责任；二、如果龙腾公司需承担上述违约责任，那么违约金的数额如何确定。关于争议焦点一，龙腾公司是否应该承担逾期提交办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案的违约责任。双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条第3项约定：“龙腾公司应在涉案房屋交付后360个工作日内将办理房产登记需由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”龙腾公司于2016年7月14日将涉案房屋交付给秦春花，按照上述约定，龙腾公司理应在交付涉案房屋后的360个工作日内将办理房产登记需由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，但龙腾公司至今未能将办理房屋权属登记需由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，秦春花因此亦未能在涉案房屋交付后720日内取得房屋产权证书，据此，因龙腾公司违反合同约定导致秦春花未能在合同约定的期限内取得房屋产权证书，理应承担相应的违约责任。关于焦点二，违约金的数额如何确定。双方签订的商品房买卖合同中明确约定了因出卖人责任导致买受人在商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。因秦春花于2016年7月14日接收了其所购买的商品房，故2018年7月4日前（商品房交付后720日内）为合同约定的龙腾公司协助秦春花办理房屋产权登记的最后日期，因龙腾公司的原因，秦春花未能在上述期限内办理房屋产权登记，因此违约金应自2018年7月5日起计算至龙腾公司提供材料报产权登记机关案之日止。秦春花主张违约金自2018年7月27日起算，系其自愿放弃部分违约金，属于其对自己权利的自由处置，本院予以准许。同时，根据上述商品房买卖合同的约定，龙腾公司的义务为提供材料报产权登记机关备案，之后由买受人秦春花自行向产权登记机关办理产权登记手续，故秦春花主张违约金计算至产权登记日，依据不足，本院亦不予支持。此外，龙腾公司辩称按照补充协议的约定，出卖人承担逾期办证违约金的最高限额为已付房款的1%，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。龙腾公司主张违约金最高不应超过已付房款的1%，秦春花主张应当按照日万分之一计算违约金。经审查，龙腾房地产公司应当于2018年7月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但其至今未履行上述义务且何时能履行完毕上述义务亦尚未确定。合同约定的已付房款的1%限额即11760.47元，明显过低，故应对逾期交房违约金予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”秦春花要求龙腾公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金的主张未超过上述法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告秦春花支付以1176047元为基数，自2018年7月27日起按照每日万分之一计算至山东龙腾房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1866元，减半收取计933元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 刘莹莹二〇二〇年十月十五日法官助理 赵洪彬书 记 员 史晓云