宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2020）宁0425民初1598号原告：李某1，护士，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区彭阳县。委托诉讼代理人：王某（原告丈夫），公民身份号码×××，住宁夏回族自治区彭阳县。被告：张某，个体户，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区彭阳县。被告：李某2，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区彭阳县。原告李某1与被告张某、李某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告支付截至2020年7月16日的房屋租金81674元；3.被告支付租房恢复费500元；4.被告按照每月3667元标准支付5号营业房自2020年7月16日至实际腾房之日至的房屋占用费。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为：被告立即腾退租赁的5号营业房。事实和理由：二被告系夫妻关系。被告张某与原告于2008年8月份签订房屋租赁合同，约定原告将位于彭阳县政府街育红巷广电局楼下5号营业房（面积75平方米）出租给二被告用于经营服装店，租期1年。租期届满后，二被告继续承租，但双方未续签书面合同。双方口头协议租金随行就市即参照左邻右舍租金标准，租期为不定期。2011年8月1日，被告从韩广东处将承租原告的7号营业房（62.5平方米）转租到其名下，并与原告订立房屋租赁合同。2018年12月19日，原告要求解除租房合同，并对拖欠房租进行结算。经双方协商，由二被告于2019年2月1日给原告腾房并支付所欠房租。截至2019年2月1日，二被告欠原告房租35000元，被告张某给原告出具了欠条。约定的腾房及付款期限到期后经原告多次催促，被告张某分几次支付了35000元，但一直推诿不予腾房。2019年7月底，被告只腾退了7号营业房，5号营业房至今未腾退。参照隔壁营业房月租金3667元标准，7号营业房已欠6个月房租22002元，5号营业房已欠17.5个月房租64172元。被告在腾退7号营业房时将电器设备损坏，导致原告对外出租时被扣减500元的租金。原、被告达成不定期租赁合同，双方在协议解除合同的情况下，二被告未按约定腾退房屋并支付房屋占用期间的费用的行为构成违约，损害了原告的合法权益。二被告辩称，1.2008年初，张某从原告处将5号楼营业房转让来，口头约定月租800元。同年底，原告丈夫借二被告10万元。因借款到期一直推拖不还，二被告遂于2011年8月将原告7号营业房从他人处转租到自己名下经营，当时月租900元。随后原告拿来两份合同，双方只在一份合同上签了字，但房租实际未按合同执行。在原告欠二被告10万元的情况下，二被告每间房按月租1000元左右不定期支付。因原告承诺长期给二被告出租该2间房，二被告遂对房屋进行了精装修。2.2018年12月19日经双方算帐，房租算至2019年2月1日，二被告欠原告3.5万元并给原告出具了欠条，但并未约定给原告腾房。欠条出具后当天晚上，被告张某通过微信转账支付原告1万元。2019年2月1日，被告联系原告给付房租并签订书面合同，原告以不在彭阳为由推诿。2019年三至四月份，被告付清所欠房租并多支付了1万元作为后期房租。3.2019年6月，原告通知被告腾退7号营业房，被告于6月底联系原告接收房屋。4.2020年初发生新冠肺炎疫情，因疫情防控至三月底被告未开门营业，被告要求原告降低房租遭拒。4月15日，原告在二被告不在的情况下将被告经营的5号营业房门上锁。当天下午在被告店员请求下才开了门。4月16日，原告又将店门上锁。在被告李某2给原告丈夫王某支付1万元后，才于次日将门锁打开。二被告要求与原告对房租进行算账并签订书面租赁合同，原告未作回应。5月4日，王某又将店门上锁，被告张某报警。6月2日，王某告知被告店员门锁已开。原告的锁门行为，导致被告货物过季、积压无法正常营业，损失重大5.被告腾退7号营业房时不存在损坏电器设备情况，系原告另租他人后拆除装修时造成，与被告无关。二被告认为，双方未达成解除合同腾房的协议，也未对2020年房租协商一致。原告单方收回7号房给被告造成装修、转让损失9万余元，7号房童装店货物过季、积压损失10万余元。锁5号营业房门给被告造成销售损失数万元，货物过季、积压损失6万余元。因此，原告陈述的事实均不属实，不同意原告要求解除合同、腾退房屋及支付4月15日以后房租的诉讼请求。原告李某1围绕其诉讼主张，向法庭提供了下列证据：1.房屋租赁合同2份，证明原告与二被告之间存在房屋租赁合同关系及租赁房屋面积、约定租金等事实；2.彭阳县文化旅游广电局证明2份，证明位于彭阳县政府街育红巷彭阳县文广局一楼5号楼、7号楼营业房于2002年出售给王某，系原告合法所有的事实；3.欠条，证明原、被告于2018年12月19日对房租进行结算，算至2019年1月底，被告欠房租35000元及约定被告与2019年2月1日腾房的事实；4.通话录音资料7份，证明原告丈夫王某与二被告协商房租及于2019年2月1日腾房并支付所欠房租过程的事实；5.李宝生与秦勇义房屋租赁合同，证明同一地段相邻李宝生的房屋面积37.5平方米，年租金22000元，同时证明原告面积75平方米的房屋年租金应为44000元、面积65平方米的房屋年租金应为36666元的事实；6.手机微信记录截图，证明2019年5月29日，原告丈夫王某曾在被告张某持有的POS机刷卡套现过，同时证明被告没有多给原告1万元事实。二被告为支持其主张的事实，向法庭提供了下列证据：1.被告张某个人银行账户交易明细，证明王某在被告的POS机刷卡体现25000元。其中2019年5月21日刷卡到账10000元，2019年5月31日刷卡到账15000元的事实；2.手机银行转账记录截图5、6、7，证明张某给王某转账35000元，其中25000元是王某刷卡提现,10000元是给原告支付房租的事实；3.手机微信转账记录截图2、聊天记录截图1，证明2018年12月19日晚，张某给王某出具35000元欠条后偿还欠款10000元的事实；4.手机微信转账记录截图2张3、4，证明张某给王某微信转账方式支付35000元，其中25000元偿还之前欠款，10000元支付2019年2月1日以后房租的事实；5.微信聊天记录截图8，证明二被告与2019年6月28日已将承租的7号营业房腾退给原告，张某通过微信方式通知王某的事实；6.微信聊天记录截图9、10，证明原告将涉案5号营业房门上锁的事实；7.租赁合同，证明原、被告没有签订过书面合同的事实；8.李某2与王某手机短信记录截图11，证明截至2020年4月17日，双方对房租及支付事宜尚在协商阶段的事实；9.张某与九佳易公司高晓刚微信聊天截图12，证明原告锁门期间造成被告所订货物返厂违约被罚违约金20000元的事实；10.服装店经营情况表、专业会计师证，证明原告在锁门期间经专业会计师核算给被告造成直接经济损失50655.34元的事实；11.张某与王某微信聊天截图13，证明2020年4月18日至19日，张某要求与王某对账并协商房屋事宜，王某不做回应的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：二被告系夫妻关系，被告张某从事服装销售业务。自2008年起，二被告承租了原告位于彭阳县政府街育红巷（文化旅游广播电视局楼）一楼5号营业房用于经营服装生意，未签订书面合同。2011年8月，二被告又承租了原告位于同一排位置的7号营业房。同年8月11日，双方对该两间房屋分别签订了书面租赁合同。其中，约定面积62.5平方米营业房（7号）年租金21000元；面积75平方米房屋（5号）年租金25200元。两份合同均约定租期12个月（2011年8月1日至2012年8月1日），租金在2011年7月15日一次付清。合同还约定了其他内容，两份合同其他内容均一致。合同约定的租期届满后，双方再未续订书面合同，但二被告继续使用该涉案2间房屋，原告也未提出异议。2018年12月19日，二被告与原告丈夫王某对案涉房屋租金进行了结算。张某于结算当日通过手机微信转账方式支付王某房租10000元后，对案涉2间房屋剩余房租算至2019年2月1日尚欠35000元，张某给王某出具了欠条。未书面约定房租支付期限，也未书面约定房屋租赁期限及月租金或年租金数额。庭审中，双方均认可没有约定过2间房的租金标准，只是在2018年12月19日结算时，按2间房年租金5万元计算的事实。在欠付租金并继续使用期间，张某通过手机微信转账方式给王某于2019年3月19日转账20000元、4月4日转账10000元、4月15日转账5000元，共计35000元，支付2019年2月1日前所欠房租35000元。张某通过手机银行转账方式给王某于2019年5月17日转账5000元、5月21日转账10000元、5月29日转账20000元，共35000元。其中25000元系张某转账支付王某在其POS机上刷卡套现，10000元支付2019年2月1日以后的房租。期间，王某向二被告提出要求腾退房屋并支付房租，双方多次对房屋租赁及房租事宜进行过协商未果。2019年7月2日，张某通过微信告知王某腾退了7号房，7月17日又通过微信告知王某房门钥匙存放在金羽杰店里（5号房），现该7号房已由原告另租他人。5号房至今由二被告使用，未腾退。同时查明，王某于2020年4月15日将被告经营的5号房门上锁，当天下午在被告店员请求下开了门；4月16日又将该店门上锁，次日将门锁打开；5月4日再次将该店门上锁，被告张某报警后，王某于6月2日将门锁打开。本院认为：本案争议的焦点是双方之间签订的房屋租赁合同是否应当解除并腾退该房屋，二被告是否应当支付租金及租金计算标准的问题。1.关于双方之间房屋租赁合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告与二被告仅在2011年对租赁的2间房屋签订过一次租期一年的书面合同，之后均未签订过书面合同。现7号房已腾退并原告另租他人，视为该房屋租赁合同已解除。5号房由二被告继续使用，应视为双方存在不定期租赁，合同尚在继续履行期间。现原告主张要求解除该合同，本院应予支持。合同解除后，二被告应当在合理期限内返还原租赁房屋。2.关于二被告是否应当支付租金及租金计算标准的问题。庭审中，双方当事人均认可“没有约定过2间房的租金标准，只是在2018年12月19日结算时，按2间房年租金50000元计算”的事实。双方虽在2011年签订的书面合同中约定过2间房屋的租金标准，但在2012年房屋租赁期满后再未续签书面合同，也未对房租进行补充约定。在2018年12月19日结算房租时按照2间房屋年租金50000元标准计算，应视为每间房年租金为25000元。原告主张与被告口头约定每年房租参照同地段相邻房屋租金标准计算支付的事实，二被告均否认。原告虽提供了李宝生与秦勇义的房屋租赁合同予以证明租金标准的事实，但该证据的客观真实性无法认定，且没有其他证据印证，故其该事实主张不能成立，本院不予采信。庭审查明，原、被告双方在最后一次房租结算后，将2间房租算至2019年2月1日，被告尚欠租金35000元并由张某给王某出具了欠条。2019年2月1日以后，被告张某通过手机银行和微信转账方式支付原告丈夫王某70000元。其中，扣除王某在张某持有的POS机刷卡套现返还25000元，张某支付所欠2019年2月1日前房租35000元外，剩余10000元应视为支付2月1日以后的房租。张某主张在出具欠条后当天晚上支付所欠房租10000元，并提供的微信转账记录予以证明。原告对此予以否认，认为当天晚上转账10000元属实，但当天晚上算账时，被告支付10000元后欠房租35000元并出具了欠条。因被告提供的转账记录时间是在结算出具欠条同一天，且没有其他证据证明是在出具欠条之后支付的事实。被告在结算并出具欠条的当天支付欠款，不符合常理和交易习惯，原告陈述的事实更符合客观实际，具备高度盖然性，故对被告主张结算当日已支付欠款10000元的事实，本院不予认定。原告主张被告没有支付过2019年2月1日以后的房租的意见与查明的事实不符，本院不予采纳。关于7号房屋，该租赁合同已解除并腾退。经计算，尚欠租金11457元（25000元/年÷12个月×5.5个月）。扣除已付10000元，剩余1457元应由二被告支付。原告主张被告腾退时间为2019年7月底，但未提供证据能够证明，而被告主张腾退时间为2019年6月28日，并提供微信聊天记录予以证实。经审查该证据，应认定被告于2019年7月17日微信通知原告取钥匙时间为腾退之日。即房租从2019年2月2日算至2019年7月17日止，共5.5个月。3.当事人对自己提出的事实主张，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告腾退7号房屋时损坏电器设备给其造成经济损失500元，并要求二被告赔偿。二被告对此予以否认，原告也未向法庭提供相关证据证明，应由其承担不利后果。4.关于5号房屋，属不定期租赁，二被告应当按照年租金25000元标准支付所欠租金及合同解除后至实际腾退房屋之日的房屋使用费。欠付租金期限本应从2019年2月2日起计算，但在二被告租赁该房屋经营期间，原告为解除合同收回房屋而采取不正当手段3次锁门1个月时间。考虑原告锁门1个月造成二被告无法正常营业及今年新冠肺炎疫情的影响等实际情况，本院酌情确定扣减2个月房租较为适宜。即，所欠房租从2019年4月2日起计算支付，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张某、李某2于本判决生效之日起十日内支付原告李某17号房屋剩余租金1457元；二、解除原告李某1与被告张某、李某2之间的5号房屋租赁合同；三、被告张某、李某2于本判决生效之日起三十日内返还原告李某1位于彭阳县政府街育红巷（文化旅游广播电视局楼）一楼5号房屋，并支付剩余房租及使用费（按年租金25000元标准计算，从2019年4月2日起算至实际腾退之日止）；四、驳回原告李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1976元，减半收取计984元，由原告李某1负担384元，被告张某、李某2负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 海 文 二〇二〇年十月十五日书记员 韩红霞附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。11/14