江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终4094号上诉人（原审被告）：陈思言，女，1980年2月2日出生，××族，住海门市。委托诉讼代理人：李剑英，南通市崇川区狼山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：南通欧斯登商业管理有限公司，住所地南通开发区复兴东路××大厦****。法定代表人：黄忠,执行董事。委托诉讼代理人：沈冬玲，江苏信阳光律师事务所律师。上诉人陈思言因与被上诉人南通欧斯登商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈思言上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.双方解除租赁合同的时间是2018年12月，当时南通欧斯登商业管理有限公司将其租赁的房屋锁住，合同实际已经解除，此后不再计算租金。一审认定解除时间为2019年3月27日错误。解除的原因在于出租方，陈思言不应当支付三个月房租作为损失赔偿。2.陈思言向南通欧斯登商业管理有限公司支付的保证金50000元应予返还。南通欧斯登商业管理有限公司辩称，1.由于陈思言违约拖欠租金，经多次催告后仍未履行，为此其公司发出解除通知，一审法院以陈思言收到解除通知的时间2019年3月27日认定为合同解除时间，并无不当。因陈思言的原因导致合同提前解除，必然给其公司造成租金损失，双方合同约定的三个月房租，合法有效，该主张于法有据。2.保证金5万元不属于本案二审审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。南通欧斯登商业管理有限公司向一审法院起诉请求：判决解除双方签订的商铺租赁合同，陈思言立即将承租房屋恢复原状后交还南通欧斯登商业管理有限公司，陈思言承担房屋恢复费用20000元；陈思言立即向南通欧斯登商业管理有限公司支付所欠房租85583.61元（按租金标准一直计算至实际交房之日），并承担三个月租金损失64173.02元及逾期利息损失20000元。一审法院认定以下事实：郭云等人为南通市开发区××大厦A幢209、210、211、212室房屋的所有权人，2017年上述所有权人将房屋委托给南通天豪商业管理有限公司经营。2017年12月1日，双方当事人签订商铺租赁合同，南通天豪商业管理有限公司将××大厦A幢209、210、211、212室房屋出租给陈思言，租赁期限自2017年12月1日至2022年5月31日。租金标准2017年12月1日至2018年5月31日为128346.09元；2018年6月1日至2019年5月31日为256692.09元；2019年6月1日至2022年5月31日为270202.20元/年；物业管理费19987.56元/年。首年租金于2017年12月1日支付，此后于每年4月30日支付当期租金，物业管理费支付时间同上。租赁保证金为23079.77元。因承租方原因本合同提前中止的承租方必须提前90天书面通知受托出租方，否则另外加收3个月租金。如承租方未办理交还手续而撤离该商铺，受托出租方对承租方撤离后该商铺进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由承租方承担，且上述清理、维修期间，承租方仍应按合同解除时该商铺租金标准承担占用费，以弥补承租方此期间租金损失。租赁合同附有房屋平面图，显示四间房屋之间均有墙壁隔断。合同签订后，陈思言缴纳了保证金23079.77元。因陈思言无法及时缴纳租金，其于2018年5月30日提出分期付款申请，申请对到期房租256692.09元、物业费19987.56元延期支付，2018年6月28日前支付租金64000元，2018年7月31日前支付租金64346.05元、物业费19987.56元，2018年10月31日前支付租金128346.05元，并承诺未按期支付的，每天支付3‰的滞纳金。南通天豪商业管理有限公司在上述分期付款申请中签字同意。2019年3月25日，因陈思言尚有到期租金85583.61元未缴清，南通欧斯登商业管理有限公司发出合同解除通知函，提前终止租赁合同及补充协议，要求陈思言收到函件三日内结清所欠费用并交还物业，撤离店铺所有物品。如陈思言逾期未完成返还的，店铺的残留品视为抛弃物，南通欧斯登商业管理有限公司有权任意处理，处理费由陈思言承担。陈思言于2019年3月27日签收该解除通知函。一审另查明，南通天豪商业管理有限公司于2018年9月5日将公司名称变更为南通欧斯登商业管理有限公司。一审法院认为，双方签订的租赁合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。陈思言未按约缴纳租金，构成违约，南通欧斯登商业管理有限公司有权解除合同。现南通欧斯登商业管理有限公司发出的解除通知于2019年3月27日到达陈思言，陈思言亦对解除合同无异议，法院确认双方之间的租赁合同关系于该日解除。陈思言尚欠租金85583.61元，该款应当支付。双方约定的日3‰的滞纳金过高，南通欧斯登商业管理有限公司主张自分期付款申请到期次日，即2018年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算逾期付款利息损失，法院照准。合同约定因承租方原因本合同提前中止的承租方必须提前90天书面通知受托出租方，否则另外加收3个月租金。现南通欧斯登商业管理有限公司主张陈思言承担3个月租金损失64173.02元，法院予以支持。对于南通欧斯登商业管理有限公司要求陈思言按合同约定的租金标准支付房屋占用费至实际交房时止的诉讼请求。首先，合同赋予了在陈思言未办理交还手续撤离情况下，南通欧斯登商业管理有限公司自行对房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的权利；南通欧斯登商业管理有限公司在解除通知中亦作出了陈思言逾期未完成返还的，对店铺的残留品任意处理的意思表示。且无论是南通欧斯登商业管理有限公司还是物业公司对案涉租赁房屋加锁，南通欧斯登商业管理有限公司完全可以控制租赁房屋，其未及时处理系对权利的处分，但由此产生的房屋占用费属扩大损失，不应由陈思言承担。其次，因陈思言违约，其承担3个月的租金作为对南通欧斯登商业管理有限公司的赔偿损失，该3个月期间足以清理房屋恢复原状，南通欧斯登商业管理有限公司再主张合同解除后的房屋占用费属损失重复计算。综上，一审法院对南通欧斯登商业管理有限公司主张合同解除后房屋占用费的请求不予支持。对于恢复房屋原状的问题，租赁合同所附的平面图清晰标明四间房屋之间均有墙壁隔断，陈思言抗辩租赁房屋时无墙壁法院不予采信。南通欧斯登商业管理有限公司未实际对房屋进行恢复，其主张陈思言承担恢复费用20000元，不予支持，应由陈思言对房屋之间的存有墙壁的原状进行恢复。据此，一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、南通欧斯登商业管理有限公司与陈思言之间的房屋租赁合同于2019年3月27日解除；二、陈思言于判决发生法律效力之日起十日内支付南通欧斯登商业管理有限公司租金85583.61元，并自2018年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算支付逾期付款利息至实际给付之日止；三、陈思言于判决发生法律效力之日起十日内赔偿南通欧斯登商业管理有限公司损失64173.02元；四、陈思言于判决发生法律效力之日起三十日内将南通市开发区××大厦A幢209、210、211、212室四间房屋之间的墙体恢复原状；五、驳回南通欧斯登商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4096元，减半收取2048元，保全费1520元，合计3568元，由南通欧斯登商业管理有限公司负担568元，陈思言负担3000元。二审中，各方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。根据双方合同约定，陈思言应于2018年4月30日支付房租256692.09元、物业费19987.56元。因资金紧张，陈思言于2018年5月30日向南通欧斯登商业管理有限公司提交《分期付款申请》，申请分别于2018年6月28日前支付房租64000元；2018年7月31日前支付房租64346.05元、物业费19987.56元；2018年10月31日前支付租金128346.05元。南通欧斯登商业管理有限公司对该申请签字同意。2018年7月17日，陈思言再次提交延期付款申请，南通欧斯登商业管理有限公司对此未签字同意。陈思言一审中认可，如果租金计算至2019年5月31日，其尚欠南通欧斯登商业管理有限公司租金85583.61元。综上，陈思言作为承租人，未及时履行给付租金的主要合同义务，根据上述法律规定，南通欧斯登商业管理有限公司有权解除合同。现南通欧斯登商业管理有限公司发出的解除通知于2019年3月27日到达陈思言，陈思言亦对解除合同无异议，一审法院据此确认双方租赁合同关系于该日解除，并无不当。租金计算至2019年3月27日，陈思言尚欠南通欧斯登商业管理有限公司租金40662.42元，一审法院计算至2019年5月31日有误，本院依法予以纠正。陈思言上诉认为，合同已于2018年12月底实际解除，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。本案中，根据陈思言的违约事实，一审法院判令其承担3个月租金损失亦无不当。关于保证金的问题，陈思言未能提供收条原件等证据予以证实，应由其承担举证不能的法律后果。至于恢复房屋原状的问题，租赁合同所附的平面图清晰标明四间房屋之间均有墙壁隔断，陈思言上诉称房屋租赁时无墙壁，本院不予采纳。综上，陈思言的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初874号民事判决第一、三、四项；二、撤销南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初874号民事判决第五项以及诉讼费负担部分；三、变更南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初874号民事判决第二项为：陈思言于本判决发生法律效力之日起十日内支付南通欧斯登商业管理有限公司租金40662.42元，并自2018年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算支付逾期付款利息至2019年8月19日止；自2019年8月20日至实际付款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计息；四、驳回南通欧斯登商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4096元，减半收取2048元，保全费1520元，合计3568元，由南通欧斯登商业管理有限公司负担1305元，陈思言负担2263元；二审案件受理费3295元，由上诉人陈思言负担2307元，由被上诉人南通欧斯登商业管理有限公司负担988元。（陈思言预交的二审案件受理费超出应负担的部分，本院予以退还；南通欧斯登商业管理有限公司应负担的二审案件受理费于本判决生效之日起十日内向本院交纳，户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 杨 谦审判员 卢 丽二〇二〇年十月二十六日书记员 何梦玲