广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13061号原告（反诉被告）：张运娴，女，1982年8月25日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：刘经，广东的信律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市德和物业有限公司，住所地：佛山市南海区***************，统一社会信用代码91440605MA51A4X88T。法定代表人：郭泽锦，该公司董事长。委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪玮，广东正念律师事务所律师。原告张运娴与被告佛山市德和物业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，被告提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告张运娴的委托诉讼代理人刘经，被告佛山市德和物业有限公司的委托诉讼代理人周淑贞、洪玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张运娴向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租赁保证金及水电押金11773.3元（保证金21406元、水电押金3210.9元，扣减2019年12月1日-2020年2月29日的租金12843.6元，每月4281.2元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告欲租赁佛山市南海区***************商铺，之后经过与被告协商并根据原告的需求，原告于2019年7月9日与被告签订《租赁合同》，合同第三条约定2019年10月15日至2021年7月14日的每月租金为4281.2元。签订合同后原告依约向被告支付了租赁保证金21406元及水电押金3210.9元。履行合同过程中，由于新冠疫情影响，2020年3月27日，原、被告同意于2020年2月29日解除合同，同时被告同意将原告预交的租赁保证金和水电押金抵扣2020年2月29日之前的租金。但是后来原告去找被告结算时，被告却拒绝清算，反而要没收原告保证金和押金。此外，合同约定的经营范围是美业，由于2020年1月底开始，佛山受新冠疫情影响，已完全无法进行合同约定经营项目，合同已经失去了继续履行的可能性及价值，根据不可抗力因素影响，双方有权解除合同，并依约清算，因此被告无权没收原告的租赁保证金及水电押金。原告支付的租赁保证金及水电押金合计24616.9元，扣除2019年12月1日至2020年2月29日3个月租金后，被告应当返还原告11773.3元。综上所述，为了维护原告合法权益故起诉。被告佛山市德和物业有限公司辩称，一、双方未达成解除合同的合意，原告拒不交租的行为违反了《租赁合同》的约定，被告有权根据合同第十一条没收原告租赁保证金和水电押金。原告与被告订立《租赁合同》、《物业服务合同》后，双方一直就合同的履行问题进行沟通，被告已清楚告知了原告解除合同的条件，但是原告并未同意，双方未就合同解除达成一致意见。由于原告自2019年12月起就出现了拖欠租金和物业管理费的行为，根据《租赁合同》第十一条，原告逾期支付租金超过三十日的，被告有权没收其交纳的保证金。综上，原告违反诚信原则，要求返还保证金的要求于法无据，应驳回其全部诉讼请求。二、原告自2019年12月起出现了拖欠租金和物业管理费的行为，此时新冠疫情并未发生，并非因新冠疫情影响导致拖欠。三、鉴于双方无法继续履行合同，被告当庭同意解除案涉租赁物的合同。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付的租赁保证金21406元及水电押金3210.9元归被告所有；2.原告向被告支付拖欠的租金34249.6元(2019年12月1日-2020年7月31日,4281.2元/月)及违约金（以当月所欠租金为本金，从上月26日起至实际清偿之日止，按照日千分之一的标准计算）；3.原告向被告支付拖欠的物业服务费51374.4元（2019年12月1日-2020年7月31日,6421.8元/月）及违约金（以当月物业管理费为本金，从上月26日至实际清偿之日止，按照日千分之一的标准计算）；4.原告向被告补足免租期租金12843.6元（2019年7月15日-2019年10月14日）；5.原告承担被告因提起诉讼发生的律师费用10800元；6.原告承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月9日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于佛山市南海区*****************商铺，租赁期限从2019年7月15日起至2025年7月14日止。租金按月支付，从2019年10月15日开始计收租金，2019年10月15日至2021年7月14日每月租金为4281.2元，租金采用先交租金后使用的原则，于每月25日前以现金或转账方式全额支付次月租金。同时，被告与原告签订相应《物业服务合同》，约定被告向原告租赁的商铺提供物业服务，服务期限与租赁期限相同。2019年10月15日至2021年7月14日物业服务费为6421.8元/月，原告应于每月25号以前以现金或转账方式全额支付次月管理费。同时，被告提供水电费代缴服务，水电费按月缴纳，原告在每月25日前向被告交清上月的自用水电费、公共分摊水电费。自双方签订合同后，被告按照约定把佛山市南海区*****************商铺提供给原告使用，并且为其提供园区物业管理活动服务。合同签订后，原告依约向被告缴纳了租赁保证金21508.8元，但自2019年12月起原告开始出现违约行为，故意不缴纳租金、物业费等各项费用。但截至反诉之日，原告仍未偿还所欠款项。为维护被告的合法权益，故反诉。原告针对被告的反诉答辩称，1.被告反诉要求没收保证金及水电押金无事实依据，详细理由见本诉；2.被告请求判令原告拖欠的租金及违约金违反了事实及合同的约定；3.被告请求判令支付拖欠的物业服务费及违约金，与本案的诉讼案由不同，应当由被告另行起诉；4.被告请求判令原告补足免租期租金无合同依据，应当驳回；5.被告要求支付律师费无事实依据，在本案之前原告已经和被告就合同解除达成一致，并且原告有到被告的公司所在地与被告进行解约，但是由于被告的老板当天又拒绝与原告解除合同，由于处理事情前后矛盾，导致本案的诉讼，因此诉讼费不应当由原告承担。诉讼中，原告针对本诉与反诉共同举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信息打印件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.租赁合同原件1份，用以证明原告欲租赁佛山市南海区***************商铺，之后经过与原告协商并根据原告的需求，原告于2019年7月9日与被告签订租赁合同；3.微信聊天截图打印件1份（聊天相对方：张运娴与被告公司员工黄健娥），用以证明履行合同过程中，由于新冠疫情影响，2020年3月27日被告同意于2020年2月30日解除合同，同时，被告同意将原告预交的租赁保证金和水电押金抵扣2020年2月30日之前的租金；4.短信截图打印件1份，用以证明桂城工商局通知企业复工时间不得早于2020年2月9日24时；5.微信截图打印件1份（聊天相对方：案外人与被告公司员工黄健娥），用以证明原告与2020年5月7日通知被告要求退还钥匙，并于2020年5月23日将钥匙给回被告。诉讼中，被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.《集体土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《骏力鞋厂总平面图》、《证明》、《关于认定佛山市南海区第三十七批旧城镇旧厂房旧村居改造项目及批准改造方案的通知》复印件各1份、《土地使用权租赁合同》原件1份，用以证明案涉土地可用于商业服务业设施用地使用，房屋具有建设工程规划许可，佛山市德和物业有限公司依法承租了案涉土地及房屋，并有权进行出租；2.《租赁合同》原件1份，用以证明佛山市德和物业有限公司与张运娴于2019年7月9日签订了《租赁合同》，合同约定张运娴承租C15-1室，租赁期限从2019年7月15日起至2025年7月14日止，其中2019年10月15日到2021年7月14日的租金为4281.2元/月，张运娴应于每月25号前全额支付次月租金。合同第七条乙方的权利、义务中第17点约定，租赁期间，如乙方违反本合同任一约定的，则甲方有权取消全部租金优惠期间优惠，对于乙方已享受租金优惠的期间，乙方应按该期间对应的月租金标准向甲方补齐租金差额。合同第十一条违约责任第1点约定，乙方逾期支付租金、水电费、工人工资或其他应缴费用超过三十日的，甲方有权解除合同，乙方所交纳的租金、相关费用和保证金不予退还。合同第十一条违约责任第3点约定，乙方逾期缴纳租金、水电费或其他应缴费用的，每逾期一天，乙方应按所欠租金、水电费或其他应缴费用总金额的千分之一支付违约金。合同第十一条违约责任第4点约定，乙方违反本合同的约定除了要承担相应的违约责任外，还应支付甲方向其发出文书或提起诉讼而发生的费用（如诉讼费、律师费等）；3.《物业服务合同》原件1份，用以证明佛山市德和物业有限公司与张运娴于2019年7月9日签订了《物业服务合同》，约定由德和物业向张运娴提供物业管理服务，其中2019年10月15日到2021年7月14日的物业服务费用为6421.8元/月，乙方应于每月25号前全额支付次月管理费。合同第九条违约责任中第9.1条约定，乙方逾期支付物业服务费、房屋水电费及公共分摊水电费的，每逾期一日应按所欠费用的千分之一向甲方支付违约金；4.微信聊天记录截图打印件2份（聊天相对方：案外人与被告公司员工黄健娥；聊天相对方：张运娴与被告公司员工黄健娥），用以证明双方未就解除合同在2020年3月27日达成一致。被告曾提供双方解除合同的方案，即允许原告以保证金抵扣未交的租金，另外补足欠款差额即可解除合同，但是原告并未同意也未派授权代表与德和物业商谈解除事宜。另外，德和物业已向张运娴说明如无法达成解除合同的一致意见，将按照合同条款处理；5.民事委托代理合同、发票、汇入汇出款项交易电子凭证原件各1份，用以证明佛山市德和物业有限公司因张运娴的违约行为进行诉讼花费律师费10800元。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-2无异议，原告对被告提供的证据2无异议，本院对上述证据均予以确认；被告对原告提供的证据3、5真实性无异议，原告对被告提供的证据1中土地使用权租赁合同、证明，证据3、4、5真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据4，本院结合案件事实予以综合认定；对被告提供的证据1中的《集体土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《骏力鞋厂总平面图》，土地使用证、规划许可证及平面图均有政府部门出具，且该证据与土地使用权租赁合同、证明能相互印证，本院对其真实性予以确认；《关于认定佛山市南海区第三十七批旧城镇旧厂房旧村居改造项目及批准改造方案的通知》为政府部门出具的文件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年，被告佛山市德和物业有限公司（承租方、乙方）与佛山市南海区*****经济联合社（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：甲方将其位于南海区桂城东平路以南（原骏力鞋厂）宗地的使用权出租给乙方，占地面积25394.01平方米，地上附着物面积约35476.11平方米作为宗地的配套设施；租期15年。2019年7月9日，被告佛山市德和物业有限公司（甲方、出租方）与原告张运娴（乙方、承租方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定：商铺位于佛山市南海区*****************（以下简称涉讼商铺），租赁面积为214.06平方米；租赁期限从2019年7月15日起至2025年7月14日止，共计6年，甲方物业交付日期为2019年7月15日，商铺起租日为2019年10月15日；乙方的免收租金装修期为2019年7月15日至2019年10月14日；乙方的经营范围确认为美业，确认经营品牌是美业；从2019年10月15日起计租，从2019年10月15日到2021年7月14日，租金4281.2元/月；乙方同意所承租商铺租金按月支付，采用先交租金后使用的原则，于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月的租金；乙方签订合同时应向甲方缴交租赁保证金21406元、水电押金3210.9元，若乙方单方面中止合同的，乙方同意甲方无须退还保证金；合同期内，如乙方逾期支付或拒不支付租金以及应当由乙方承担的费用超过15天的，视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同，无需予以退还履约保证金，并追究乙方的违约责任；租赁期间，乙方应当依照本合同及《物业服务合同》的约定按时交纳水电费；水电费按月缴纳，乙方在每月25日前向物业公司交清上月的自用水电费、公共分摊水电费；租赁期间，如乙方违反合同任一约定的，则甲方有权取消全部租金优惠期间优惠，对于乙方已享受租金优惠的期间，乙方应按该期间对应的月租金标准向甲方补齐租金差额；合同终止或解除前，乙方应提前一个月向甲方提交书面撤场方案，甲方审查同意后，乙方应按时搬出全部物品；乙方逾期支付租金、水电费、工人工资或其他应缴费用超过三十日（不论甲方是否用租赁保证金予以折抵）视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，如因此造成甲方损失的，由乙方负责给予赔偿，同时，甲方有权随时收回涉讼商铺（含商铺内一切不可移动的设备及装修）另行出租而不须支付任何费用予乙方，有权用乙方存放于商铺内的资产变卖以抵偿乙方欠付的费用，乙方所交纳的租金、相关费用和保证金不予退还；乙方逾期缴纳租金、水电费或其他应缴费用的，每逾期一天，乙方应按所欠租金、水电费或其他应缴费用总额的千分之一支付违约金，超过15日的（不论甲方是否用租赁保证金予以折抵），甲方有权解除合同；乙方违反合同的约定除了需要承担相应的违约责任以外，还应该支付甲方向其发出文书或提起诉讼而发生的费用（如诉讼费、调查费、律师费、财产保全费、鉴定费等）。双方并约定其他权利义务。2019年7月9日，被告佛山市德和物业有限公司（甲方）与原告张运娴（乙方）签订《物业服务合同》（以下简称涉讼服务合同），约定：根据涉讼租赁合同的约定，乙方入驻甲方运营管理的德鸿文汇创意园，成为园区经营企业，本合同服务期限与涉讼租赁合同的租赁期限相同；2019年7月15日到2019年10月14日，物业服务费每月1070.3元/月；从2019年10月15日到2021年7月14日，物业服务费为6421.8元/月；乙方应于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月管理费；租赁期限，甲方为乙方提供水电费代缴服务，按月缴纳，乙方在每月25日前向甲方交清上月的自用水电费、公共分摊水电费；乙方逾期支付物业管理费、房屋水电费及公共分摊水电费的，每逾期一日应按所拖欠费用的千分之一向甲方支付违约金，逾期超过十五日的，乙方无条件同意甲方有权采取停水、停电等措施，直至乙方缴清所欠费用为止，如逾期超过三十日的，甲方除追偿物业费及其他费用外，有权单方面解除合同并追究因此造成的一切损失。双方并约定其他权利义务。2020年2月28日，原告指定的人员陈先生通过微信方式与被告的工作人员沟通，被告的工作人员回复称C15铺租赁还没满的，如果需要提前解除合同，需要签约人过来办理书面的解除合同手续；之前2019年12月及到今年2月份的租金都需要交清了才可以办理；签约人如果不办理退租手续，被告不能确认退租，租赁合同会一直生效，相关费用也会一直累计，请转告签约人。2020年3月9日，被告的工作人员向原告指定的人员陈先生发送微信称C15-1、C15-2铺当时租金已经相当优惠，承租方还享受了3个月的免租，出租方意思是承租方将差额部分支付了，双方可以协商解除协议，如果承租方坚持不付，那出租方只好按合约条款去处理了；原告指定人员陈先生回复称“你给老板打电话吧。”2020年3月17日，被告的工作人员向原告指定人员陈先生发送微信；原告指定人员陈先生向被告工作人员发送微信称“老板那我跟他说过了，你们跟她联系下吧！”2020年3月31日、2020年4月13日、2020年4月20日、2020年4月23日，原告指定人员陈先生均有通过微信方式与被告工作人员沟通；2020年5月7日，原告指定人员陈先生发送微信给被告的工作人员称“C15钥匙给回你”；2020年5月23日，原告指定人员陈先生发送微信给被告的工作人员称“C15铺的钥匙放在你办公桌桌面上了”。2020年3月27日，被告工作人员向原告发送微信称“你们委托的陈生说你们退铺的事宜他已经无法处理，让我们直接对接你们”“2月28日他微信告知说你们要退铺，我们已经明确需要签约人过来办理书面解除协议，如有费用交清后，我们会配合办理”“这事已经过去1个月了，C15这间商铺的合约还在生效计费的，希望你们尽快决定”；原告回复微信称“是啊！那就退了，是让2月底退的，就办理吧！我都亏了几十万了，而且楼梯什么的都搞了，因为疫情我们也做不下去了！”“没去佛山”；被告工作人员向原告发送微信称“C15-1及C15-2两间商铺2019年12月至2020年2月未交的租金和水电费是20201元/月*3个月+8.58元水电费=60611.58元，陈先生说你们想用保证金抵扣，保证金40402元+5970.3元水电押金=46462.3元，当时我们考虑过如果你们能将差额14149.28元支付了，我们可以允许以保证金抵扣之前未交的租金”“陈先生一直没能与你们沟通到一致的意见，这事就拖下来了”；原告回复称“那现在是怎么处理呢？”；被告工作人员回复称“上面就是我们公司的处理建议，看你们是否同意”；原告回复称“但我们也没使用过，而且本来是要用的，现在这环境实在是难以拿出钱来，还有装修工人的工资未付！你看又是疫情，不然都不会这样的状况，实在是艰难！你看能否扣了押金抵了就算了！”；被告的工作人员未予同意；被告的工作人员向原告发送微信称“解除合同最好您和雷小姐亲自办理，现在佛山企业复工复产基本正常了，人们也外出消费吃喝”“如果你们没空，就要你们写书面授权委托书给你们的委托人过来办理”，原告回复微信称“我这边是无法复工过不了，那就委托人办理了！我在老家这边，雷小姐我也联系不上，只能让陈先生找！就直接委托签了！”；被告工作人员回复称“好的，余下的费用也请准备好，到时一起付了”；原告回复称“剩下的真没有办法！也不可能我一个人付！”被告工作人员回复称“这事我上午也给过电话雷小杰，她说会找您谈谈，不然你们先商量一下吧”；2020年4月1日，被告工作人员向原告发送微信称“张小姐，昨晚我们提出的方案您考虑得怎样了？财务那边准备做4月应收账了，合同不解除，租金费用一直累加的话对你们是十分不利的”“如果您同意的话昨晚说总额付2.8万，你们把合同和押金收据等原件还给我们，费用可以先付1.4万多元，余下给个付款计划，大家就把这事处理好了，不用一直拖着”；原告回复称“付1.4万是跟雷小姐一齐全部解除吗？”；被告工作人员回复称“总费用2.8万是您这边的，至于雷小姐那边怎么处理我们再跟她谈”。另查明，2020年7月13日，广东正念律师事务所（乙方）与被告佛山市德和物业有限公司（甲方）签订《民事委托代理合同》，约定：乙方接受甲方委托，委派周淑贞、洪玮律师担任甲方与张运娴租赁合同纠纷一案的委托代理人，律师服务费10800元。2020年7月15日出具发票，确认收到被告*法律咨询*律师费10800元。又查明，东区东二工业开发区B区办公楼（框架、三层、1211平方米）、干部楼（框架、五层、1758.1平方米）、主厂房（框架、二层、21739平方米）、员工楼（框架、五层、9563平方米）均取得了建设工程规划许可证。再查明，2020年6月1日，本院立案受理雷小梅与佛山市德和物业有限公司租赁合同纠纷一案[案号：（2020）粤0605民初13058号]。原、被告均确认原告与雷小梅是朋友关系，两人所承租的商铺是一个铺位隔成上下两个铺，（2020）粤0605民初13058号案所涉铺位在上面，涉讼商铺在下面。2020年6月1日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认原告承租涉讼商铺后没有装修，仅搭建了一个楼梯；原告已向被告支付至2019年11月30日的租金及物业服务费，涉讼商铺从2019年10月15日开始计收租金；原告在2020年2月份提出不再承租涉讼商铺。原、被告均同意2020年2月至2020年3月期间的物业费和租金标准按涉讼合同约定。原告认为涉讼租赁合同、涉讼服务合同于2020年2月29日解除；被告认为涉讼租赁合同、涉讼服务合同2020年7月28日解除。本院认为，涉讼租赁合同、涉讼服务合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。佛山市存在新冠肺炎疫情病例报告以及政府采取疫情防控措施时，原告尚未对涉讼商铺装修完毕，涉讼商铺未曾开业经营，原告以疫情为由请求解除涉讼租赁合同、涉讼服务合同无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告指定人员陈先生在2020年2月28日通过微信方式与被告的工作人员沟通，被告的工作人员告知其解除合同的手续和条件；2020年3月27日，原告发送微信明确告知被告的工作人员其要求退租，并明确委托陈先生办理相关手续，此后被告的工作人员与原告及其指定人员陈先生进行沟通时均是围绕协商解除条件进行商谈，故从2020年3月27日起原、被告已均无履行涉讼租赁合同、涉讼服务合同的合意，涉讼租赁合同、涉讼服务合同应当于2020年3月27日解除。原告认为涉讼租赁合同、涉讼服务合同于2020年2月29日解除、被告主张涉讼租赁合同、涉讼服务合同于2020年7月28日解除的主张均无事实依据，本院依法不予采纳。原告提供的证据4与本案无关，本院对其关联性不予确认。关于保证金及水电押金，原告自2019年12月1日起未依约向被告支付租金及物业服务费，其已构成违约，此后，在涉讼租赁合同、涉讼服务合同具备继续履行条件的情况下，原告不再继续进行涉讼商铺的装修并明确要求退租，其行为已构成根本违约，依据涉讼租赁合同约定，被告有权没收原告保证金，故本院对被告要求原告支付的租赁保证金21406元及水电押金3210.9元归其所有的诉请依法予以支持；对原告要求被告退还租赁保证金及水电押金11773.3元的诉请依法不予支持。原告和被告的工作人员在微信协商中对于保证金抵扣明确说明了抵扣的条件是原告在指定期限内将差额部分支付，但原告对被告的方案并未予以认可，原告主张被告同意其以保证金和水电押金抵扣欠付租金的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于租金及物业服务费，原、被告均确认原告已向被告支付2019年11月30日的租金及物业管理费，且原、被告均同意2020年2月至2020年3月期间的物业费和租金标准按涉讼合同约定，故经核算，原告需向被告支付2019年12月1日至2020年3月27日期间的租金16572.39元[（4281.2元/月×3个月）+（4281.2元/月÷31日×27日）]、物业服务费24858.58元[（6421.8元/月×3个月）+（6421.8元/月÷31日×27日）]。在原告仅搭建了楼梯、尚未对涉讼商铺进行装修的情况下，被告在涉讼租赁合同、涉讼服务合同解除后已具备自行收回涉讼商铺的条件，被告未及时收回涉讼商铺所造成的空置损失应由其自行承担，故对被告就租金及物业服务费的诉请超出上述核定部分，本院依法不予支持。涉讼服务合同约定的物业服务费实质为原告承租涉讼商铺需向被告支付的对价，原告主张被告应另案起诉服务费及违约金的抗辩，本院依法不予采纳。关于逾期付款违约金，涉讼租赁合同、涉讼服务合同虽均约定原告逾期支付租金、物业服务费的，每逾期一天应按日千分之一的标准支付违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼租赁合同、涉讼服务合同均约定原告应于每月25日前支付次月的租金、物业服务费，现原告逾期支付租金、物业服务费予被告，应各以4281.2元为本金从2019年11月至2020年1月每月的26日起、以3728.79元（4281.2元/月÷31日×27日）为本金从2020年2月26日起，各以6421.8元为本金从2019年11月至2020年1月每月的26日起、以5593.18元（6421.8元/月÷31日×27日）为本金从2020年2月26日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告。被告对逾期付款违约金的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于免租期租金，涉讼租赁合同约定租赁期限从2019年7月15日起至2025年7月14日止，共计6年，免收租金装修期为2019年7月15日至2019年10月14日，租赁期间，如原告违反合同任一约定的，则被告有权取消全部租金优惠期间优惠，对于原告已享受租金优惠的期间，原告应按该期间对应的月租金标准向被告补齐租金差额。现涉讼租赁合同因原告违约而解除，依据涉讼租赁合同的约定，原告应向被告支付2019年7月15日至2019年10月14日期间的租金，故本院对被告要求原告补足免租期租金12843.6元（4281.2元/月×3个月）的诉请依法予以支持。关于律师费，涉讼租赁合同虽约定原告违反涉讼租赁合同的约定应该支付被告向其发出文书或提起诉讼而发生的费用（如诉讼费、调查费、律师费、财产保全费、鉴定费等），但该合同为被告提供的格式条款，其未对被告应承担原告支付的律师费的情形作出对等约定，有违公平原则，该约定对原告不具有法律约束力；且被告委托律师进行诉讼并非必要的支出，被告亦未提供证据证明原告存在滥用诉讼权利等明显不当行为造成其直接损失，故本院对被告要求原告支付律师费10800元的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张运娴交纳的租赁保证金21406元、水电押金3210.9元归被告（反诉原告）佛山市德和物业有限公司所有；二、原告（反诉被告）张运娴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年12月1日至2020年3月27日期间的租金16572.39元、物业服务费24858.58元予被告（反诉原告）佛山市德和物业有限公司；三、原告（反诉被告）张运娴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付免租期租金12843.6元予被告（反诉原告）佛山市德和物业有限公司；四、原告（反诉被告）张运娴应各以4281.2元为本金从2019年11月至2020年1月每月的26日起、以3728.79元为本金从2020年2月26日起，各以6421.8元为本金从2019年11月至2020年1月每月的26日起、以5593.18元为本金从2020年2月26日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予被告（反诉原告）佛山市德和物业有限公司，本项随上列第二项清；五、驳回原告（反诉被告）张运娴的全部诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）佛山市德和物业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为47.17元（原告已预交），由原告（反诉被告）张运娴负担。反诉费1593.86元（被告已预交），由原告（反诉被告）张运娴负担918元，被告（反诉原告）佛山市德和物业有限公司负担675.86元。原告（反诉被告）张运娴应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳918元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对被告（反诉原告）佛山市德和物业有限公司预交的诉讼费用918元，在本判决发生法律效力后经被告（反诉原告）佛山市德和物业有限公司书面申请,本院退还予被告（反诉原告）佛山市德和物业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年八月十四日书记员 陆美羽