广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初19029号原告：余嘉笙，女，1988年9月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区稔岗****，公民身份号码440************122。委托诉讼代理人:陈婷娇，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区*******豪逸华庭三期B型一层8卡，统一社会信用代码914***********518U。法定代表人：甘伟耀，董事、总经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所律师。原告余嘉笙与被告中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余嘉笙委托诉讼代理人陈婷娇，被告恒茂公司委托诉讼代理人曹和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余嘉笙向本院提出诉讼请求：被告恒茂公司向原告支付从2018年3月5日起至2020年3月23日止的逾期办证违约金77063.71元。事实与理由：2013年7月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定原告向被告购买位于中山市石岐区********************的预售商品房，购房总价款1028888元，被告应当在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在该商品房支付后720个工作日内取得房地产权属证书的，被告应在超过办证期间按日支付两原告已付房价款万分之一的违约金，但该违约金以已付房价款的1%为上限。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，并于2016年3月15日实际收楼。然而，被告未能在商品房交付后720日内为两原告办理房地产权属证书，直至2020年3月23日涉案商品房才登记在原告名下。原告认为，被告逾期履行办证义务，应向原告支付逾期办证违约金，逾期办证违约金不应以已付房价款的1%为上限，否则无法保障两原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，恳请判如所请。庭审中，原告余嘉笙认为涉案商品房于2016年3月15日办理收楼手续，商品房买卖合同约定应自当天加上720日计算办证期限，但补充协议约定应自当天加上720个工作日计算办证期限，前述约定均属于格式条款，办证期限应按照不利于提供格式条款一方的解释来认定，故应按720日计算，前述办证期限其自行统计届满之日为2018年3月4日，故从次日起按每日万分之一计算逾期办证违约金至涉案商品房产权证书颁发之日即2020年3月23日止。被告恒茂公司辩称，1.涉案商品房于2020年3月23日办理不动产权证书，原告于2020年4月20日从被告处领取前述不动产权证书时签订了不动产权证领取确认书（以下简称领取确认书），向被告承诺不再就被告逾期交楼、逾期办证等事宜向被告主张其他权利。现原告在签订领取确认书后又以被告逾期办证为由主张权利，其行为违反诚实信用原则，法院应当予以驳回原告的诉讼请求；2.商品房买卖合同约定被告应于2015年5月31日前将涉案商品房交付给原告，并在补充协议中约定如果主合同与本协议内容有冲突，以本协议内容为准，补充协议约定如因被告未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致原告在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，被告应在超过办证期间按日支付原告已付房价款万分之一的违约金，故涉案商品房办证期间应自商品房交付使用之日起计算720个工作日。2016年3月15日，双方就逾期交付涉案商品房事宜签订协议书，约定将逾期交楼违约金以原告收楼后应支付的物业管理费进行逐月抵扣至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收备案登记证）之日即2019年2月1日。从前述约定可知，双方已共同确认涉案商品房于被告取得竣工验收备案登记证才具备合同约定交付条件的商品房，而该协议已履行，被告已代原告支付了2016年3月至2020年6月的物业管理费，以该形式向原告支付了前述协议书约定的逾期交楼违约金。在原告已收取前述逾期交楼违约金的情况下，涉案商品房实际交付时间应明确为2019年2月1日，并自当日起计算涉案商品房的办证期限，故被告不存在逾期办证之行为。3.涉案商品房于2016年3月15日交付给原告实际完全占有、使用，原告实现了购买房地产的主要目的，其本身未有任何实际损失，如法院以原告2016年3月15日作为被告办证时间的起点，则原告因被告逾期交楼的同一违约事实而重复获利，双方权利义务严重失衡，对被告显失公平。4.2019年2月1日，被告取得竣工验收备案登记证后就通过张贴公告等形式告知所有业主办理房屋所有权变更登记，并于2019年12月28日向原告邮寄发出豪逸御华庭业主办证通知函（以下简称办证通知函），要求原告在2019年12月28日至2020年1月10日内前往办理房屋所有权变更登记手续，原告对此均置之不理且未向被告提交相应的办证资料，该责任应由其自行承担，且被告自2019年2月1日起至2019年12月28日向原告发出通知之日止未超过720个工作日的最长办证期限，故不应向原告承担逾期办证责任。5.即使法院认为被告发出办证通知后仍未完成协助办证义务，法院亦应将逾期办证违约责任计至被告提交资料报产权登记机关备案之日即2020年3月11日止。6.商品房买卖合同约定逾期办证的违约金以已付房价款的1%即10288.88元为上限，原告主张的违约金明显超出合同约定的上限，且被告亦已为原告支付物业管理费23311.5元，足以完全弥补原告的逾期办证违约责任，故原告的诉求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2013年7月2日，余嘉笙（买受人）与恒茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，其中商品房买卖合同约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市石岐区********************，建筑面积151.31平方米；总价款为1028888元,以现金方式支付308888元，于2013年9月30日以商业贷款方式支付720000元；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。补充协议约定：如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金，但该违约金以已付房价款的1%为上限；本协议在内的主合同及其所有的附件内容都是买卖双方真实的意思表示，不存在不合理地减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的情形；本协议是主合同不可分割的一部分，由双方签字盖章之日生效，与主合同具有同等的法律效力，本协议与主合同内容有冲突的，以本协议内容为准。商品房买卖合同及补充协议还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，余嘉笙依约支付了全部购房款1028888元。2.2016年3月15日，余嘉笙（乙方）与恒茂公司（甲方）签订协议书，约定：乙方购买之商品房现已完成各项工程施工并通水、通电；因施工单位未即时提交各项竣工验收资料，故现仍未对该商品房所在的工程进行竣工验收，该商品房现未办理综合验收备案手续，甲方已向乙方详细告知该前述事实，乙方对该商品房现状已有充分了解；乙方自愿于2016年3月15日前收取前述商品房，并配合甲方办理收楼手续，如乙方于2016年3月15日前完成收楼手续，则甲方同意免收前述商品房自取得工程竣工验收证之日起1年内的物业管理费，甲方向乙方支付自2015年6月1日起至2016年2月29日止的逾期交楼违约金28191元，该款以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣直至抵扣完毕，如2016年2月29日甲方仍未取得竣工验收备案登记证的，则甲方应向乙方计付自2016年3月1日起至甲方取得竣工验收备案登记证之日止的逾期交楼违约金，该违约金仍以乙方收楼后应支付的物业管理费逐月抵扣直至抵扣完毕；乙方收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向甲方主张除本协议约定权利外的其他任何权利。协议书还约定了其他内容。庭审中，余嘉笙与恒茂公司一致确认双方于协议签订当天就涉案商品房办理了收楼手续。恒茂公司提交了案外人第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司（以下简称第一太平戴维斯物业公司中山分公司）出具的豪逸御华庭B11-1602余嘉笙管理费交款情况表，该表反映恒茂公司已代余嘉笙向第一太平戴维斯物业公司中山分公司支付了2016年3月20日至2020年6月期间的物业管理费合共23311.5元。恒茂公司称其一直根据前述协议书的约定代余嘉笙向第一太平戴维斯物业公司中山分公司缴纳物业管理费，协议书已实际履行。余嘉笙称其不清楚恒茂公司是否代其缴纳了物业管理费，但确认自其实际收楼之日起第一太平戴维斯物业公司中山分公司未向其进行催收，且其亦未向第一太平戴维斯物业公司缴纳物业管理费。3.涉案商品房于2019年2月1日取得竣工验收备案登记证。4.2019年12月28日，恒茂公司向余嘉笙邮寄办证通知函，告知余嘉笙于2019年12月28日至2020年1月10日递交资料和办理不动产权证手续。前述通知函于当天日被签收。余嘉笙称，其收取前述通知函后于2019年12月月底就涉案商品房已向恒茂公司提交了全部办证资料并支付了办证费用100元，恒茂公司于当天向其出具了收据确认前述收费的事实。恒茂公司辩称余嘉笙直到2020年3月11日才交齐办证资料，故其于当日向中山市自然资源局（以下简称自然资源局）提交了办理权属登记需由其作为出卖人提供的资料用于备案并申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续，为此，其提供了编号为202003110094的不动产登记申请表以及中山市不动产登记政务服务平台的截图为证，拟证明其于2020年3月11日就涉案商品房申请办理了商品房转移及抵押登记手续。5.2020年3月23日，自然资源局为涉案商品房颁发不动产权证书。2020年4月20日，余嘉笙从恒茂公司处领取了前述不动产权证书，并在恒茂公司出具的领取确认书上签字，确认书载明：豪逸御华庭11幢1602单元业主，您购买的上述单位已经完成办理不动产权证手续，阁下在领取不动产权证手续时必须缴清物业管理费等费用。另外阁下领取不动产权证后，承诺不得再就逾期交楼、逾期办证之事宜以任何方式向恒茂公司主张其他任何权利。后因余嘉笙认为恒茂公司逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，余嘉笙称签订前述领取确认书时恒茂公司没有向其特别说明或提示相关免除责任的条款，签字时恒茂公司将确认书的内容遮住，其没有看到正文内容，确认书中关于其对恒茂公司逾期交楼、逾期办证的事宜放弃主张任何权利的约定不是其真实意思表示，属于恒茂公司单方制作以供反复使用的格式条款，应属无效。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。余嘉笙与恒茂公司之间所签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。虽然余嘉笙在领取涉案商品房不动产权证书时在恒茂公司出具的领取确认书上签字，而该确认书上约定“阁下（即余嘉笙）领取不动产权证后，承诺不得再就逾期交楼、逾期办证之事宜以任何方式向恒茂公司主张其他任何权利”，但因恒茂公司并无证据证明其在要求余嘉笙签订领取确认书时已采取合理方式提醒余嘉笙注意该条款免除了其就涉案商品房可能存在的逾期交楼以及逾期办证的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”以及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，恒茂公司提供的该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款的法定义务，免除了其自身可能因逾期交楼、逾期办证而需承担的违约责任，故本院认定该条款无效，并对恒茂公司关于余嘉笙已明确表示放弃追究其逾期办证违约责任的辩解不予采纳，恒茂公司仍应根据商品房买卖合同及补充协议的相关约定履行交楼以及办证义务并为其可能存在的违约行为而承担相应的违约责任。关于办证期限的认定，商品房买卖合同约定“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”,同时补充协议约定“如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金……本协议是主合同不可分割的一部分，由双方签字盖章之日生效，与主合同具有同等的法律效力，本协议与主合同内容有冲突的，以本协议内容为准”，前述约定已明确补充协议与商品房买卖合同约定的内容存在冲突时应以补充协议约定的内容为准，该约定是双方当事人的真实意思表示，且约定的内容清晰明了，并不存在任何歧义，故本院根据双方约定而认定涉案商品房的办证期限应为商品房交付之日起计算720个工作日。关于恒茂公司是否存在逾期办证违约行为的认定。根据已查明的事实可知，虽然余嘉笙与恒茂公司于2016年3月15日就涉案商品房办理了收楼手续，但双方于当天签订了协议书，约定恒茂公司自2015年6月1日起向余嘉笙支付逾期交楼违约金至恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日即2019年2月1日止，即双方一致确认涉案商品房于恒茂公司取得竣工验收备案登记证之日才具备合同约定的交付条件，恒茂公司于当天才实际向余嘉笙交付了符合合同约定条件的商品房，故涉案商品房的办证期限应自当天即2019年2月1日起计算720个工作日。现恒茂公司在收取余嘉笙提交的办证资料后于2020年3月11日履行了合同约定的递件办证义务即持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，未超出合同约定的办证期限，不存在逾期办证的违约行为，其无需向余嘉笙支付逾期办证违约金，故本院对恒茂公司的辩解予以采纳，并据此驳回余嘉笙关于逾期办证违约金的诉求。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告余嘉笙的诉讼请求。案件受理费1726元，减半收取为863元（原告余嘉笙已预交），由原告余嘉笙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年九月十日书记员  郭小琪黄怡凤