阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5178号原告:柯国明，男，1969年8月出生，汉族，户籍所在地：广东省阳西县***************，现住阳江市江城区*********************（确认的送达地址：广东省阳江市江城区****）。公民身份号码：441************032。原告：卢倩青，女，1978年9月出生，汉族，户籍所在地：广东省阳西县***************，现住阳江市江城区*********************（确认的送达地址：广东省阳江市江城区****）。公民身份号码：441************166。两原告共同的委托诉讼代理人：谢镇灿，广东真智（阳西）律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：黄婷婷，广东真智（阳西）律师事务所律师。被告：阳江市华越房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区****、创业路西（确认的送达地址：江城区联新街22号）。法定代表人：周荣昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。原告柯国明、卢倩青诉被告阳江市华越房地产开发有限公司（以下简称华越房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告华越房地产公司在答辩期间对管辖权提出异议，认为本案案情重大、复杂，有可能引发人数众多的集体事件，属于在阳江市辖区有重大影响的案件，应由中级人民法院审理。本院审查认为，本案原告的诉讼请求是支付逾期办证违约金，案情简单，诉讼标的较小，不属于在本辖区内有重大影响的案件，依法驳回了被告华越房地产公司对本案管辖权提出的异议。被告华越房地产公司在法定期限内没有提出上诉。本院于2020年9月25日公开开庭进行审理，原告柯国明、卢倩青的委托诉讼代理人黄婷婷、被告华越房地产公司的委托诉讼代理人潘沛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柯国明、卢倩青向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付逾期办证违约金21744.27元给原告（逾期办证违约金以563323元为基数按每日万分之二计算，从2017年6月16日计至2017年12月26日为21744.27元）；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2015年1月30日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订格式合同《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于阳江市江城区*********************商品房。总房价563323元原告已经依约支付，在此前签订《御景豪园认购书》时被告已经收取原告办证费等费用代办房地产权属证书。《商品房买卖合同》第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定按逾期时间处理：（1）逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第八条关于房屋交付期限约定出卖人应当在2016年5月1日前，将经验收合格并符合约定交付条件的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在该商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，被告可能长期挪用原告的办证费资金进行牟利，到2018年才将多收的部分办证费退回给原告，但没有将不动产权证原件或复印件给原告，原告最近查询才知道被告迟延至2017年12月26日才完成房屋所有权登记。由于没有房产证，影响原告对私人资产投资管理，未能落户到该房产，导致小孩无法到对应学区的学校就读，被迫在学费、交通等方面承担更多的额外支出。因《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，在合同继续履行的情况下，其第十五条约定出卖人逾期办证需支付违约金仅以已付房价款的1%向为限，对被告长时间违约失去约束，而其第七条约定买受人逾期付款的违约金为按日向出卖人支付逾期应付款万分之五计算，没有上限，是不对等条款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定单方面减轻了被告的责任，排除了原告的主要合同权利，根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，应按照第七条关于买受人逾期付款违约责任的对等原则，以已付房款为基数按日万分之五的标准计算逾期办证违约金。被告未在约定期限内完成房屋所有权登记，构成违约，应向原告支付逾期办证违约金144210.69元（逾期办证违约金以563323元为基数按每日万分之五计算，从2016年8月1日计至2017年12月26日为144210.69元）。现原告根据本地区物价收入等实际情况，同意被告只支付21744.27元违约金（以563323元为基数按每日万分之二计算，从2017年6月16日计至2017年12月26日为21744.27元）给原告。被告华越房地产公司辩称，请驳回原告的诉讼请求。原被告就产权登记违约责任是有补充协议的，约定交房日后720天内取得房产证，非因被告的原因。本院经审理认定事实如下：2015年1月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于阳江市江城区********************房出售给原告，该房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2014037号，建筑面积共122.53平方米，其中套内建筑面积99.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.87平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5652.45元，总价款为5633223元，付款方式为按揭贷款，签订合同时支付169323元（含定金）作为首付房款，余款394000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原被告双方还签订了一份《补充协议书》，该协议关于产权登记约定：买卖合同第十五条“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”是指以下两种情形：（1）委托办证的，是指买受人不能在买卖合同约定的商品房交付日期后720日的期限内取得房地产权属证书；（2）自行办证的，是指买受人不能在买卖合同约定的商品房交付日期后365日的期限内取得相关资料（特指《阳江市商品房屋产权权属证明书》）。委托办证的，因出卖人原因造成买受人不能在买卖合同约定的商品房交付日期后720日的期限内取得房地产权属证书的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止。双方约定补充协议与合同的内容如有冲突的，以补充协议为准。合同及补充协议签订后，原告按合同约定付清全部购房款共563323元给被告。另外，被告还收取了原告办证费，由被告代为办理房地产权属证书。被告在合同约定的交付期限前将涉案商品房交付原告使用。2017年12月**日，原告取得涉案商品房的房地产权属证书。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。对于原告请求被告支付逾期办证违约金问题。根据原被告双方签订的《补充协议书》的约定，双方对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记时间的约定作出了修改，约定了取得涉案商品房的房地产权属证书时间是合同约定的商品房交付日期后720日内，出卖人的违约责任由固定计算违约金“已付房价款的1%”变更为按“已付房价款日计万分之一”计算，该条款是合同双方对权利义务的合理处分，故原告取得涉案商品房的房地产权属证书时间应以《补充协议书》的约定为准。本案中，合同约定，被告应于2016年5月1日前向原告交付房屋，补充协议约定，原告应在720日内即应在2018年4月21日前取得房地产权属证书，而原告已于2017年12月26日取得房地产权属证书，并未超过双方约定的办证期限。因此，被告不构成违约，原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告柯国明、卢倩青的诉讼请求。本案受理费减半收取171元（原告已预交），由原告柯国明、卢倩青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二〇年十月十日书记员  苏壁映附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。