广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初2812号 原告：广西和美房地产开发有限公司，住所地广西南宁市凤岭新区青环路**。 法定代表人：陆爱民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：农志高，男，1987年10月25日出生，壮族，农民，住广西百色市田阳区。 被告：农静静，女，1987年12月29日出生，壮族，农民，住广西百色市田阳区。 上列被告委托诉讼代理人：黄伟旗，广西中名律师事务所律师。 上列被告委托诉讼代理人：覃健，广西中名律师事务所实习律师。 原告广西和美房地产开发有限公司与被告农志高、农静静商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告广西和美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄世军，被告农志高、农静静的委托诉讼代理人黄伟旗、覃健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告广西和美房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间的《商品房买卖合同》；2、判决被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；3、判决被告向原告支付违约金1792521.7元（合同总价597509元×30%）；4、判决第3项金额179252.7元直接从被告已付购房款中扣除；5、判决被告承担本案的律师代理费13000元；6、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月13日，原、被告双方于右江区签订一份《商品房买卖合同》，约定将原告所有的位于百色市右江区房屋出售给被告，总价款为597509 元，乙方在合同签订时支付总房款的20%以上计119509元，余款478000元，于合同签订之日起30日内以银行按揭方式支付。合同第八条约定：因买受人未按期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。第二十七条约定：本合同在履行过程中发生争议的，任何一方均有权向该商品房所在地人民法院提起诉讼，附件十一补充协议第十六条第1款约定：“因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按合同总价款的30%支付出卖人违约金并按本合同附件五第五条第1款第（2）项处理，本合同解除，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议。”该条第8款约定“若因买受人未按约支付合同约定的任一款项、或归还银行贷款、或欠付的出卖人受让债权款项、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保险费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）均由买受人承担”。附件五补充协议第十九条第4款约定“商品房买卖合同与本协议内容有抵触的，以本补充协议内容为准”。原、被告之间的商品房买卖合同签订之后，原告已到相关机关办理了《商品房买卖合同》备案手续，按照附件十一补充协议第十六条第2款第（2）点约定：买卖合同根据合同约定解除的，双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理《商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续。被告因个人原因，截至起诉时止，仍拖欠原告购房款478000元，逾期已超过90天，解除合同的条件已生成，原告已发函向被告追讨购房款，但被告未能支付。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告农志高、农静静辩称，1、双方订立的合同并不满足解除条件，且被告不同意解除该合同，在无法得知真实签订时间和合同送达时间，应以被告实际收到合同原件之日起计算，故被告不存在违约情形。本案双方签订合同原件后，由被告将合同原件统一收回盖章，并未给予被告合同原件，应当以被告实际收到合同原件日期即2020年8月11日为生效日期，据此计算被告并未违约；2、原告主张按总购房款的30%计算违约金，但未能举证证明其造成的损失，其主张的违约金数额明显过高，应予以调整，并以实际损失作为计算标准；3、按揭贷款应当为被告配合原告与银行办理，原告所主张因不能按期办理贷款所造成的解除事由并不成立。本案中，被告已将相应的按揭贷款材料提供给原告，但未办理得按揭贷款，原告也未告知具体原因，致使被告的按揭手续一直未能办理，不能归责于被告，且被告现也完全可以支付余下的房款；4、原告主张的律师费没有事实和法律依据，不应得到支持。综上所述，被告作为购房者，在无法取得合同原件的情况下， 是无法履行权利义务的，且原告主张的违约金、律师费无事实和法律依据，应依法予以驳回。 原告为证实其的主张，在举证期限内向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同（预售），证明原、被告签订商品房买卖合同，约定被告未按约履行其义务时，应承担相应的法律责任；2、预售证，证明双方之间的商品房买卖合同合法有效的事实；3、商品房买卖合同备案证明，证明原告已全面履行了合同义务的事实；4、购房收据、发票，证明至起诉止，被告向原告交纳购房款数额及未付清购房款的事实；5、催促函、律师函，证明被告逾期付款，构成违约，原告已尽到告知义务的事实；6、代理合同及律师服务费票据，证明原告支付律师代理费数额的依据。 被告农志高、农静静对其辩解没有向本院提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-6的真实性有异议，认为没有原件核对，不予质证。本院认为，对于原告提交的证据1-4，为双方购买涉案商品房而签订的商品房买卖合同（预售）及购房收据、发票、商品房买卖合同备案证明，有双方的签字盖章及相关部门的盖章，虽无原件核对，但能相互印证，能证明双方的商品房买卖合同关系，内容真实客观，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的证据5-6，为原告单方制作，无被告的签字确认，且无原件核对，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月13日，由原告为出卖人，被告为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的位于百色市右江区商品房出售给被告，建筑面积为117.52平方米，每平方米5084.32元，总价款为597509元，买受人采用贷款方式付款，应于合同签订前支付首期房价款119509元，占全部房价款的20%，余款478000元向银行申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任约定：因买受人未按约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。附件十一商品房买卖合同补充协议第四条对本合同第七条（付款方式及期限）的补充约定，1、买受人愿意承担《商品房买卖合同》签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等）而无法获得贷款或无法足额获得贷款风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款；2、买受人通过按揭贷款方式、公积金贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金）外，其余房价款按揭应于签订本 合同之日起30日内支付至出卖人账户，因任何事由导致按揭银行未能在上述约定期限内支付剩余购房款的，或买受人与银行未能订立按揭贷款合同的，买受人都应在该约定的期限内自行筹款一次性付清，否则按本合同的有关约定向出卖人承担违约责任。第十六条关于本合同解除或终止约定，1、因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按本合同总价款的30%支付出卖人违约金并按本合同附件第五条第1款第（2）项处理，本合同解除，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议；2、本合同经双方协商或根据本合同约定、法律规定解除的，双方应在本合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案登记注销手续；8、若因买受人未按约支付合同约定的任一款项、或归还银行贷款、或欠付的出卖人受让债权款项、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，买受人同意承担出卖人为实现债权或解除本合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保险费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）。附件补充协议第十九条第4款约定，商品房买卖合同与本协议内容有抵触的，以本补充协议内容为准。上述合同签订之前，被告于2018年11月24日向原告缴纳预约登记费10000元及购房定金119509元，合同签订后，被告于2019年4月13日向原告缴纳预约登记费12700元，代收办证费2000元，维修基金6581.12元，原告于2019年5月5日到百色市房屋交易管理中心办理了《商品房买卖合同》备案手续。由于被告个人原因未办理得银行按揭贷款，造成拖欠原告购房余款478000元，引起本案纠纷。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律规定，应合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同的约定积极履行义务。合同约定买受人通过按揭贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金）外，其余房价款按揭应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户，由于被告个人原因未办理得银行按揭贷款，造成拖欠原告购房余款478000元至今，已构成违约，应承担违约责任，向原告支付逾期付款违约金，但原告主张按本合同总价款的30%支付违约金明显过高，本院予以调整，应按商品房买卖合同约定按照累计应付款的3%即14340元向原告支付违约金。被告提出未收到合同原件且无法得知合同签订时间和付款时间，不存在违约情形的抗辩理由不充分，本院不予采信。对于原告提出解除双方签订的商品房买卖合同主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同 目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，原告与被告于2019年4月13日签订的《商品房买卖合同》约定出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，是当事人行使私权利的范畴，合同解除权的行使是当事人对私权利的处分，应当由当事人自行决定，双方在履行合同过程中产生纠纷，当事人一方诉请解除合同，应当依照上述约定及法律规定将解除合同通知告知对方，并给予对方当事人三个月异议期。本案原告以被告未按约定时间付款且逾期超过90日为由，直接向本院起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，违约了合同约定及法律规定，且被告不同意解除合同，表示愿意支付余下的房款继续履行合同，因原告未将解除合同通知告知被告，而直接诉至本院解除合同的行为，致使被告无法行使提出异议的权利，故原告未经通知即诉至法院解除合同的主张，于法无据，本院不予支持。对于原告主张的律师费，本案合同补充协议虽有约定若因买受人未按约支付合同约定的任一款项导致双方发生纠纷的，买受人同意承担出卖人为实现债权或解除本合同发生的各项费用包括律师代理费，但并未明确为实现债权产生的律师费的收取标准和承担方式，原告亦未能提供其支付律师代理费的收费标准，而律师费并非本案实现债权的必要支出，是否委托律师，仅仅产生于当事人的个人需要，并非法定或约定的强制要求，且属于另一法律关系，原告的该项请求，理由不充分且于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十三条的规定，判决如下： 一、被告农志高、农静静支付原告广西和美房地产开发有限公司逾期付款违约金14340元； 二、驳回原告广西和美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费4144元，减半收取2072元，由原告广西和美房地产开发有限公司承担2000元，被告农志高、农静静负担72元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 何江 二〇二〇年十月九日 法官助理 屈宇 书 记 员 周媛