辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初796号原告朝阳市浦东房地产开发有限公司，住所地朝阳市凌凤街**，统一社会信用代码9121130279158956XE。法定代表人张艳明，经理。委托代理人高玉辉，辽宁明睿律师事务所律师。被告朝阳城市供热有限公司，住所地朝阳市双塔区辽河街**，统一社会信用代码912113005675887301。法定代表人李江**，总经理。委托代理人马长鹏，辽宁亮法律师事务所律师。委托代理人杨兆山，男，1965年2月18日出生，汉族，朝阳城市供热公司职员，住朝阳市双塔区。原告朝阳市浦东房地产开发有限公司诉被告朝阳城市供热有限公司用益物权纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳市浦东房地产开发有限公司委托代理人高玉辉、被告朝阳城市供热有限公司委托代理人马长鹏、杨兆山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳市浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东房产公司）向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告给付房屋使用费10,000元（以评估为准）；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：河东浦东新村系原告开发的政府回迁楼，由原告所建的锅炉房于2001年开始为浦东新村及其他辖区居民供暖，2016年10月，由于设备老化，供热面积增加等原因，供热不达标，市政府研究决定，由被告承担供热业务，被告使用原告锅炉房原有的房屋，内部供热设施由其进行更换，被告使用之初，称进行设备更换资金紧张，房屋使用费待以后按正常价格给付，直至今日被告也未给付。综上，锅炉房属原告财产，被告使用至今，未付任何费用，侵害了原告的合法权益，为此，诉至法院，请求依法裁判。被告朝阳城市供热有限公司（以下简称城市供热公司）辩称，原告并不是诉争标的物的所有权人，无权就朝阳市金厦浦东新村物业管理有限公司所有的锅炉房权益提起诉讼，应该驳回原告的起诉，理由如下：原告出具的国有土地使用权证并不具备产权归属的物权效力。本案原告并未出具房屋所有权证书，无法证明本案诉争的锅炉房的所有权人是原告。虽然2007年6月朝阳市国土资源局向原告颁发了朝阳国有（2007）字第122007226号《中华人民共和国国有土地使用证》，但该土地使用证却不能证明原告是浦东新村小区锅炉房的所有权人。首先，该土地使用证已过期，属于无效证件。其次，该土地使用证注明的说明：“本宗地用地面积为11750.51平方米，其中：办公、锅炉房、仓库、网点分出让面积3456.37平方米”并不代表原告是办公、锅炉房的所有权人。该土地使用证已明确说明使用权面积11750.51平方木，其中共有分摊面积4838.60平方米。而锅炉房应属于公共分摊面积，其所有权人并不一定是土地使用权人。再次，该土地使用证的用途为商业、住宅，根据土地管理法的规定，商业、住宅用地建设完成后，土地使用权随产的转移登记，一并转移给房屋使用权人。所以开发商的土地使用权并不代表开发商具有使用权土地的全部建筑物的所有权。双方诉争的锅炉房的所有权人应为朝阳市物业管理有限公司。2016年，因浦东新村小区供暖设施老化，供暖不达标，朝阳市金厦浦东新村物业管理有限公司无力进行技术改造。为改善供暖效果，保证正常供暖，该公司向朝阳市供暖领导小组办公室提出申请，要求把该区域功能暖符合移交。供暖办委托答辩人予以接管。为此，答辩人于2016年10月10日与朝阳市金厦浦东新村物业管理有限公司签订了《浦东新村供暖移交协议》，约定浦东新村物业公司将其所有的锅炉房（换热站）建筑和必须的场地移交给答辩人，答辩人具有永久性无偿使用权。2019年3月7日，朝阳市金厦浦东新村物业管理有限公司又与朝阳市住房和城乡建设局签订了《热源整合补偿协议书》，将本案诉争的锅炉房内的相关设备征收补偿。以上两份协议，足以证明浦东新村小区的锅炉房所有权人是浦东新村物业公司，与原告无关。答辩人对本案诉争的锅炉房（换热站）建筑具有永久性无偿使用权。本案答辩人已与朝阳市金厦浦东新村管理有限公司签订了《浦东新村供暖移交协议》，约定答辩人对浦东新村物业公司所有的锅炉房（换热站）建筑和必须的场地具有永久性无偿使用权，且该协议已得到了政府相关部门的核实、确认，答辩人也对供热相关的资产进行了征收补偿，答辩人对本案诉争的锅炉房（换热站）建筑和必须的场地即具有永久的无偿使用权。虽然原告并未与答辩人签订合同，但原告与物业公司其实是同一出资人，有理由相信该合同约束原告的。所以人民法院应该驳回原被告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据予以证明：1、朝阳国用2007字第122007226-1号国有土地使用证；2、宗地图；3、朝阳市房屋征收办公室关于浦东新村小区权属调查情况说明；4、朝益房司估字[2020]第017房地产估价结果报告。被告针对其抗辩意见依法提交以下证据予以证明：1、浦东新村供暖移交协议；2、热源整合补偿协议书；3、交接说明。上述证据，经开庭质证及本院审查，具有证明效力，本院对能够证明本案事实的证据予以确认。根据当事人陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：原告浦东房产公司于2006年9月21日依法登记成立。经营范围，房地产开发、小区物业管理。双塔区浦东新村系原告开发的政府回迁楼小区。2007年5月16日，原告取得了坐落于双塔区的土地使用证，土地使用面积11750.51平方米，其中分摊面积4838.60平方米。原告在该土地上建造的锅炉房为浦东新村小区及附近辖区居民供暖。2016年10月，朝阳市人民政府研究决定由被告承担供热义务。2016年10月16日，朝阳市金厦浦东新村物业管理公司与被告签订了浦东新村供暖移交协议，被告将案涉供暖区域的锅炉房（换热站）建筑和必须的场地予以接管。2019年3月8日，朝阳市房屋征收办公室出具了关于浦东新村小区权属调查情况说明，2020年7月13日朝阳市金厦浦东新村物业管理有限公司出具了说明，两份说明均证明案涉锅炉房产权人为原告。又查明，被告自2016年10月占有使用原告锅炉房至今未给予使用费用。诉讼中，根据原告申请，经本院移送朝阳市中级人民法院依法委托，2020年6月11日，朝阳益友房地产评估有限责任公司作出朝益房司估字2020第017号房地产估价结果报告，估价结果：估价对象于价值时间点2020年5月27日的评估总价为人民币338,448元（取整）（2016年10月至2020年3月），原告为此支付评估费10,000元。本院认为。根据原、被告提供的证据证明，案涉供暖锅炉房的所有权人为原告。被告接管原告所有的锅炉房后从事供暖业务，收取用户的供暖费用，并从中受益，其无偿使用原告的锅炉房没有给付相应的费用，违反法律规定的公平和等价有偿原则，侵犯了原告对该房屋依法享有的占有、使用和收益的权利，对此被告应承担民事责任。被告与朝阳金厦浦东新村物业管理有限公司签订的案涉浦东新村供暖移交协议未得到原告授权和事后追认属违法无效的协议，自始没有法律约束力。故原告主张被告给付案涉房屋使用费的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院应予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告依法取得了案涉土地使用权，虽未办理房屋所有权证，并不影响原告对案涉锅炉房土地的物权效力。被告关于原告不是诉争标的所有权人，朝阳金厦浦东新村物业管理有限公司为所权人，被告对诉争锅炉房建筑具有永久性无偿使用权的辩解理由缺乏事实证据，且违反法律规定。本院对此不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告朝阳城市供热有限公司于本判决生效后10日内给付原告朝阳市浦东房地产开发有限公司房屋使用费用合计338,448元（2016年10月至2020年3月）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，188元（原告预交，已减半收取），评估费10,000元，合计13,188元，由被告朝阳城市供热有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  丁彦秋二〇二〇年十月二十日书记员  武文斌