四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5791号 原告：张凤元，男，1948年7月14日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：宋明东，四川法丛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李淼，四川法丛律师事务所律师。 被告：成都中塑投资集团有限公司，住所地四川省成都市新都区木兰镇同兴街**。 法定代表人：杨爱平，董事长。 委托诉讼代理人：许怀军，四川临龙律师事务所律师。 原告张凤元与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告张凤元及其委托诉讼代理人宋明东、被告中塑公司的委托诉讼代理人许怀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张凤元向本院提出诉讼请求：1.判决中塑公司为张凤元办理位于成都市新都区房屋的不动产转移登记手续；2.判令中塑公司以400万元为基数，从起诉之日起至张凤元取得不动产证之日止，按逾期贷款利息标准承担逾期办证违约金，暂计10万元整，庭审中陈述所主张利息计付标准为：按照中国人民银行同业拆借中心公布的贷款基准利率计算；3.本案诉讼费由中塑公司承担。事实与理由：2013年12月27日，中塑公司向张凤元借款200万元，当日张凤元以转账方式分三次向中塑公司指定的中塑公司财务人员马利的账户上支付了该笔借款，但中塑公司一直未向张凤元归还借款。由于中塑公司不能归还借款，2014年初，中塑公司与张凤元协商将成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋）以400万元的价格卖给张凤元，2014年2月12日，双方签订《商品房买卖合同》，当日张凤元以转账方式向中塑公司法定代表人杨爱平个人账户支付了购房款200万元，并将2013年12月27日的200万元借款转为购房款，至此，张凤元完成支付购房款的全部义务，中塑公司按照《商品房买卖合同》的约定向张凤元办理了房屋交接手续。张凤元多次找中塑公司要求办理不动产转移登记，中塑公司均以种种理由推诿，合同虽未约定逾期办证的违约责任，但根据商品房买卖合同司法解释，中塑公司应当按照人民银行公布的逾期贷款利息标准承担逾期办证的违约金。综上，为维护自身合法权益，张凤元诉至法院，提出前述诉讼请求。 中塑公司辩称，第一，张凤元所述的事实部分真实。中塑公司前期以借款方式向张凤元借款200万元，签订合同后张凤元又付款200万元，房款已经收清。没有为张凤元办理不动产权证的原因是中塑公司名下土地因为涉其他案件被整体查封。第二，认可张凤元的第一项诉讼请求，同意为张凤元办理案涉房屋的不动产权证，但双方的买卖合同并没有约定违约金，故中塑公司不应当向张凤元支付逾期办证违约金。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。2013年12月27日，张凤元向户名为马利的账户分别转账100万元、80万元、20万元，共计200万元，双方一致确认马利当时为中塑公司员工，该200万元款项为张凤元向中塑公司出借的借款。2014年2月12日，中塑公司（出卖人）与张凤元（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定张凤元购买国有土地使用证号为新都国用（2010）第××号、商品房所在楼栋房屋所有权证号为XXXXX的案涉房屋，套内建筑面积565平方米，总价款为400万元，出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。第十九条约定：“（一）初始登记出卖人应当在2015年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条（二）项转移登记的第2款的约定办理。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用零元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）出卖人接收委托后，因出卖人责任导致房屋权属转移登记逾期的，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。”同日，张凤元向中塑公司法定代表人杨爱平的个人账户转账支付200万元，中塑公司出具加盖该公司财务专用章、编号为5058及5059的收款收据两份，均载明：收到张凤元18栋中塑大酒店房款2000000元，收款方式为“借款转房款”。中塑公司确认合同签订前的借款200万元已转化为购房款，该公司已收清张凤元所支付的全部房款共计400万元。双方庭审中一致确认，签订合同时案涉房屋已经竣工验收合格并取得了房屋所在楼栋的初始产权登记，案涉房屋未实际向张凤元交付。 另查明，本院依职权调取的房屋信息摘要3显示，案涉新房权监证字第××号房屋登记权利人为中塑公司，竣工时间为2013年，现房屋上存在18处限制登记记录，其中成都市中级人民法院（2017）川01执2235号之二、（2015）成执字第1582-5号、（2018）川01执恢274号之五、（2018）川01执恢380号、（2014）成执字第1610-26号、（2015）成执字第143-3号执行裁定书、南充市顺庆区人民法院（2017）川1302执1816号之三执行裁定书、本院（2015）新都执字第1475号执行裁定书、成都市金牛区人民法院（2016）川0106执2595-2599号之六、（2016）川0106执3753号之二执行裁定书、广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03执3152号执行裁定书、重庆市第五中级人民法院（2019）渝05执恢255号之四执行裁定书、四川省巴中市中级人民法院（2017）川19执恢9号之一执行裁定书、成都市公安局新都区分局成公新（经）封通字【2020】101904号所登记限制解除时间均未届至。该房屋上另设立有抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都东大支行的有效抵押。 再查明，2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 以上事实，有双方当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，张凤元与中塑公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定诚信、全面地履行义务。围绕张凤元的诉讼请求，本院评述如下： 关于办理案涉房屋的不动产转移登记手续。本案中案涉房屋所在项目虽已办理初始产权登记，中塑公司也愿意配合张凤元办理案涉房屋的不动产权证，但由于案涉新房权监证字第××号房屋已被多家法院查封且当前尚在有效期内，不具备办理分户权属转移登记的条件，中塑公司虽提出已通过行政协调可以为买受人办理不动产权证的意见，但并未提交证据佐证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，张凤元要求为其办理不动产权证的诉讼请求属于履行不能，本院依法不予支持。待上述情形消失后，张凤元可再行主张。 关于中塑公司应否承担逾期办理不动产权证的违约金。按照《商品房买卖合同》的约定，中塑公司应在2014年9月30日前向张凤元交付案涉房屋，在房屋交付之日起365日内为张凤元办理房屋所有权证书，双方对办理国有土地使用权证的时间则未作约定。随着不动产统一登记政策实施，原房屋所有权证和国有土地使用权证合并为办理不动产权证，但本质仍是房屋权属转移登记证明，其起算时间应当按照合同约定确定。现双方一致确认至庭审时案涉房屋未向张凤元交付，则中塑公司逾期向张凤元交付房屋，办理权属证书的起算时间应为中塑公司向张凤元实际交付房屋之日而非合同约定的交房之日，故对张凤元主张逾期办理不动产权证的违约金的请求，本院不予支持。张凤元可以基于中塑公司逾期交付房屋这一事实，依据合同约定及法律规定向中塑公司另案主张逾期交付房屋的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，判决如下： 驳回张凤元的全部诉讼请求。 案件受理费1250元（已因适用简易程序减半收取），由张凤元负担（此款张凤元起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年十月三十日 书记员  曾妙