贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5622号上诉人（原审被告）：遵义全富建材城房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区平庄村**小区****。法定代表人：艾航，负责人。委托诉讼代理人：罗存丽，公司员工。委托诉讼代理人：蒋兴华，公司员工。被上诉人（原审原告）：任哲曦，男，1992年8月20日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：任正平，男，1962年10月17日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。与任哲曦系父子关系。上诉人遵义全富建材城房地产开发有限责任公司（以下简称全富房开公司）与被上诉人任哲曦商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初1510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。全富房开公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：一、上诉人全富房开公司具有先履行抗辩权，被上诉人未履行付款义务前，上诉人不具有办理房屋转移登记的义务。被上诉人任哲曦违反合同约定的付款义务，在其付清房屋价款前（原审判决时仅支付房屋价款的44%），任哲曦并非案涉房屋的所有权人，其不能要求上诉人全富房开公司办理房屋转移登记，亦即上诉人全富房开公司具有先履行抗辩权，这是《合同法》明确规定的权利。因此，不论上诉人是否具备房屋转移登记条件，上诉人均具备该抗辩权。二、上诉人全富房开公司不应当支付逾期办证违约金。如前所述，被上诉人任哲曦未按照合同约定先支付房屋价款，因此，在其全面履行付款义务前，其不是案涉房屋的所有权人，不具备要求上诉人办理过户登记的主体资格。在被上诉人仅支付44%的房屋价款下，上诉人已将案涉房屋交付给被上诉人，并委托上诉人经营管理，因租金纠纷，被上诉人同时向遵义市红花岗区人民法院提起租赁合同纠纷诉讼。故，上诉人不存在任何违约行为。三、一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》有效，且双方应当按照约定全面履行自己的义务，而在合同约定被上诉人任哲曦应当先履行付款义务，上诉人后办理房屋转移登记的情形下，随意打破《合同法》的规定和违反法理进行裁判，系滥用法官裁量权。四、一审判决将打破稳定的房地产市场秩序和社会秩序。任哲曦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。任哲曦向一审法院起诉请求：一、请求法院认定任哲曦2016年7月9日与全富房开公司签订的商品房买卖合同有效（合同编号：2016419300号）；二、要求全富房开公司尽快办理房产证过户手续，如再延期应按日向买受人支付已付房款万分之1.5的违约金；三、要求全富房开公司支付购房违约金12,765元；四、由全富房开公司承担全部诉讼费。一审法院认定事实：任哲曦、全富房开公司于2016年7月9日签订了《商品房买卖合同》，由任哲曦购买全富房开公司开发的位于贵州省遵义市新蒲新区，面积为34.5平方米，总房价为338100元，任哲曦于2017年2月22日前已支付了150000元房款。剩余房款合同约定于2017年2月22日前支付，任哲曦至今未支付该款。合同第八章第二十二条第三款载明：（一）出卖人承诺于2018年8月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。任哲曦于2017年3月14日与全富房开公司签订了《东城国际·智慧家居公园商铺委托经营管理协议》，委托全富房开公司对涉案商铺进行管理。另查明，全富房开公司现不具备取得商品房所有权初始登记的条件。一审法院认为，任哲曦、全富房开公司于2016年7月9日签订了《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，合同合法有效。任哲曦已经按照约定向全富房开公司履行支付了部分房款义务，且全富房开公司已交付使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，全富房开公司应当履行为任哲曦办理房屋不动产登记证的义务。经过庭审查明，涉案房屋不具备办理房屋不动产登记证的条件，故对任哲曦要求全富房开公司办理房屋不动产登记证的诉求，原审法院不予支持，任哲曦可在条件成就后再主张权利。关于全富房开公司逾期办理不动产登记是否应当支付违约金的问题。办理不动产登记是全富房开公司应当履行的义务，因其未能按照合同约定履行办证义务，应承担其违约责任。全富房开公司在完成初始登记后，任哲曦即可办理不动产产权证。双方在合同中约定取得该商品房所有权初始登记为2018年8月31日前，故原审法院计算支付违约金的时间起点确定为2018年9月1日起至全富房开公司完成初始登记之日止，违约金每日按照任哲曦已付房款150,000元的万分之零点一的标准计算。任哲曦未履行其全部义务，全富房开公司可就任哲曦未履行义务另行主张权利，本案不作处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、任哲曦与遵义全富建材城房地产开发有限责任公司于2016年7月9日签订了《商品房买卖合同》合法有效；二、由遵义全富建材城房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内向任哲曦支付逾期办证违约金（以购房款150,000元为基数，每日按照万分之零点一的标准从2018年9月1日起计算至被告遵义全富建材城房地产开发有限责任公司完成初始登记之日止）；三、驳回任哲曦的其他诉讼请求。案件受理费120元，减半收取60元，由遵义全富建材城房地产开发有限责任公司承担。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，涉案房屋目前尚不具备办理初始登记证的条件。本院认定其余事实与一审法院认定事实一致。本院认为，任哲曦、全富房开公司于2016年7月9日签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。因涉案房屋尚不具备办理初始登记条件，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2018年8月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。”的约定，全富房开公司已构成违约，应以任哲曦已缴纳的房款为基数，按照日万分之零点一的标准向任哲曦支付逾期办证违约金。全富房开公司主张根据合同约定，其享有先履行抗辩权，不构成违约。本院认为，先履行抗辩权的行使应当遵循诚实信用原则，不能滥用该项权利。全富房开公司负有2018年8月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给任哲曦的义务，但涉案房屋至今仍不具备办理初始登记条件，全富房开公司迟延履行办证义务非基于行使不安抗辩权，系因自身原因所致，故全富房开公司关于其享有先履行抗辩权的上诉理由不能成立，其迟延履行办证义务构成违约。房地产市场交易秩序除需要政府管理、调控以外，更需要房地产开发企业以及购房人秉持诚实信用、理解与协商的原则共同建立和维护。综上所述，全富房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由遵义全富建材城房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年十月二十八日法官助理张洋书记员瞿春花