江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1875号上诉人（原审原告）：赵金林，男，1965年10月2日出生，汉族，福建省石狮市人，住福建省石狮市。上诉人（原审原告）：卢冬英，女，1968年5月11日出生，汉族，福建省石狮市人，住福建省石狮市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：谢常华，高安瑞强法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江西寅源置业有限公司。住所地：樟树市杏佛路新天国际**楼商铺**。统一社会信用代码：91360982309159749K。法定代表人：钟馨卉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖娟，江西新青年律师事务所律师。上诉人赵金林、卢冬英与被上诉人江西寅源置业有限公司（以下简称：寅源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省高安市人民法院（2020）赣0983民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。赵金林、卢冬英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判中宏公司以390334元为基数从2019年6月29日起至寅源公司取得竣工验收备案之日（2020年6月18日）按日万分之四向赵金林、卢冬英支付逾期交房违约金；3.本案上诉费用由寅源公司承担。事实与理由：1.赵金林、卢冬英与寅源公司约定的逾期交房违约金为总房价的日万分之四（逾期超90日），双方的商品房买卖合同签订于2019年2月25日，本案立案时间为2020年4月9日，江西省高级人民法院制定《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的时间为2020年6月9日，根据法不溯及既往原则，本案不应适用上述指引，而应认定双方约定合法有效，按日万分之四计算逾期交房违约金。2.退一步讲，指引第四条规定，酌情调整违约金的前提为当事人请求，而本案一审中，寅源公司未作出答辩，更未提出调整请求，故一审法院明显适用法律错误。3.即使寅源公司提出调整，结合本案合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，逾期交房违约金也不能调整低于日万分之三。一审法院自行调整至日万分之一点五，显然是对指引的错误理解，明显违反了公平原则和诚实信用原则，无法体现违约金的补偿性和惩罚性，属自由裁量权的错误适用，严重地损害了赵金林、卢冬英的合法权益。寅源公司提交书面答辩意见称，一、八景镇景和华城小区逾期交房并非寅源公司自身原因导致。寅源公司在进行景和华城小区项目建设时存在不可抗力、政府政策因素等原因导致工期延误共计238天，交房是期应当顺延至2020年2月28日。导致工期延误的主要情况有：1.2018年11月至2019年7月，由于降雨导致无法施工天数为117天。2.工地出现9-11米深岩洞问题，导致延误工期45日，理应顺延交房时间。3.景和华城小区项目建设期间，由于政府的政策因素导致延误工期86天。二、八景镇景和华城小区已经符合交付条件，可以进行交房，至今未办理交接手续是由于赵金林、卢冬英拒不接收。三、依据《江西省高级人民法院关于开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的规定，合同约定的违约金日万分之四过高，依法应当核减。赵金林、卢冬英向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令寅源公司继续履行双方签订的商品房买卖合同；2.请求判令寅源公司支付至2020年2月29日的逾期交房违约金39049元，并从2020年3月1日起以390334元为基数按日万分之四计算违约金至交房时止；3.本案诉讼费用由寅源公司承担。一审法院经审理查明，2019年2月25日，赵金林、卢冬英与寅源公司签订了一份商品房买卖合同，合同编号为：ＧＡ201902047716，合同约定寅源公司将其开发的位于高安市，以390334元的价格出售给赵金林、卢冬英。合同第六条约定：“买受人于签订合同之日付清全部房款人民币：叁拾玖万零叁佰叁拾肆元（￥：390334）”，合同第八条约定：“出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家或地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府的法律、法规而导致延误”；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“⑴逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。合同签订后，赵金林、卢冬英已依照合同约定交清全部房款，寅源公司至本案庭审时仍未取得该商品房的“竣工验收备案表”，且未按合同约定向赵金林、卢冬英交付该诉争房屋。因赵金林、卢冬英与寅源公司对寅源公司延期交房的行为是否构成违约，及违约金的承担产生争执，故赵金林、卢冬英诉至本院。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵金林、卢冬英与寅源公司之间所签订的商品房买卖合同系双方在平等、自愿的基础上所达成的一种契约，该合同合法有效，依法应受法律保护。寅源公司未能取得该商品房的【竣工验收备案表】，并按商品房买卖合同约定的交付期限交付该房屋，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”；赵金林、卢冬英和寅源公司签订的商品房买卖合同第八条明确约定：“出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，可见，取得【竣工验收备案表】不但是商品房交付的法定条件，亦是本案合同双方当事人的约定条件；本案诉争商品房未能取得【竣工验收备案表】，即意味着交付条件不成就；违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱，违约金兼具补偿性和惩罚性原则，即违约方因其违约行为不但应当给予合同相对方实际损失补偿，还应当承担相应的物质或金钱惩罚。2020年6月9日，江西省高级人民法院制定《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，该指引第三条商品房交付与接收中指出：“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持”，第四条逾期交房违约金的调整中指出：“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，本案中，对寅源公司逾期交房的违约行为，结合赵金林、卢冬英居住地的经济发展水平、收入状况、生活水准及被告逾期交房的过错程度、时间长短及客观状况等，该院认为，寅源公司承担按日万分之一点五计算的违约金较为妥当。一审判决：一、江西寅源置业有限公司应继续履行其与赵金林、卢冬英所签订的GA201902047716号《商品房买卖合同》；二、限江西寅源置业有限公司于本判决生效后十日内支付赵金林、卢冬英逾期交房违约金（逾期交房违约金的具体金额以购房款390334元为基数，按日万分之一点五，自2019年6月29日计算至江西寅源置业有限公司向赵金林、卢冬英交房日止；如该诉争商品房符合约定的交房条件，赵金林、卢冬英不收房，则计算至符合约定的交房条件成就之日止）。案件受理费人民币760元，减半收取380元，由江西寅源置业有限公司承担。二审期间，赵金林、卢冬英与寅源公司均未提交证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、合同约定的逾期交房违约金是否应当调整；二、案涉房屋的交房时间是否应当顺延238天；三、案涉房屋是否符合交房条件。一、关于合同约定的逾期交房违约金是否应当调整的问题。赵金林、卢冬英与寅源公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，寅源公司在一审期间未主张双方约定的违约金过高并请求一审法院进行调整，但在二审期间答辩提出违约金过高请求本院调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，参考《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第四条规定“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，对寅源公司的该项抗辩意见，本院予以支持。结合赵金林、卢冬英居住地的经济发展水平、收入状况、生活水准及寅源公司逾期交房的过错程度、时间长短及客观状况等，本院认为，寅源公司承担按日万分之二点五计算的违约金较为妥当。二、关于案涉房屋的交房时间是否应当顺延238天的问题。寅源公司二审答辩称交房时间应当顺延238天，由于寅源公司未提起上诉，且寅源公司主张顺延的理由不能成立，故本院对寅源公司的该项主张不予支持。三、关于案涉房屋是否符合交房条件的问题。寅源公司二审答辩称案涉房屋已经符合交付条件，可以进行交房。本院认为，双方合同第八条明确约定寅源公司应当将具备“该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，本案诉争商品房未能取得竣工验收备案表，即意味着交付条件不成就，赵金林、卢冬英有权拒绝收房，且寅源公司未提起上诉，故本院对寅源公司的该项主张不予支持。综上，上诉人赵金林、卢冬英的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省高安市人民法院（2020）赣0983民初1821号民事判决第一项，即江西寅源置业有限公司应继续履行其与赵金林、卢冬英所签订的GA201902047716号《商品房买卖合同》；二、变更江西省高安市人民法院（2020）赣0983民初1821号民事判决第二项为限江西寅源置业有限公司于本判决生效后十日内支付赵金林、卢冬英逾期交房违约金（逾期交房违约金的具体金额以购房款390334元为基数，按日万分之二点五，自2019年6月29日计算至江西寅源置业有限公司向赵金林、卢冬英交房日止；如该诉争商品房符合约定的交房条件，赵金林、卢冬英不收房，则计算至符合约定的交房条件成就之日止）；三、驳回赵金林、卢冬英的其他诉讼请求。一审案件受理费760元，减半收取计380元，二审案件受理费760元，合计1140元，由上诉人赵金林、卢冬英负担380元，由江西寅源置业有限公司负担760元。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 黄若凡审判员 高胜敏二〇二〇年十月二十九日书记员 刘海烨