四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1599号 上诉人（原审原告、反诉被告）：冯伟，男，生于1987年4月22日，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：成易梅，四川万盛行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：周家福，男，生于1949年1月4日，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：黄熙栋，合江县精诚法律服务所法律工作者。 上诉人冯伟因与被上诉人周家福房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院(2020)川0522民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理，上诉人冯伟的委托诉讼代理人成易梅，被上诉人周家福的委托诉讼代理人黄熙栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人冯伟的上诉请求：依法撤销一审判决第二、三、四项，查明案件事实后依法改判或将本案发回重审。事实和理由：上诉人冯伟认为一审法院认定事实不清，证据不足。上诉人在2019年6月13日至6月30日之间已经就解除双方房屋租赁合同与被上诉人周家福达成了合意。上诉人随即腾退了租赁房屋，对租赁房屋的再次出租并无影响。一审法院判令上诉人承担被上诉人周家福22000元的租金损失没有事实基础，请求二审法院在查清案件事实的基础上支持上诉人的上诉请求。 被上诉人周家福辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。上诉人冯伟在没有法定解除事由和合同约定解除事由的前提下单方面要求解除房屋租赁合同于法无据。从上诉人冯伟腾退房屋到被上诉人重新将房屋出租，期间产生了房屋租金损失是客观事实，应该由上诉人冯伟承担。综上,请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 冯伟向一审法院起诉请求：1.判令周家福退还冯伟房屋押金5000元，多收取房屋租金8000元，合计13000元；2.周家福从2019年7月1日起以13000元为基数，按年利息6%向冯伟支付资金占用利息，至款付清为止。 周家福向一审法院提出反诉请求：1.请求判令冯伟按《商业房租赁合同》支付周家福合同总金额20%的违约金52800元，并承担押金5000元；2.请求判令冯伟支付2019年7月1日至2019年11月30日所欠房租22000元(已扣除已支付的8000元)；3.案件本诉和反诉的诉讼费用由冯伟承担。 一审法院认定事实：2016年7月1日，冯伟（乙方）与周家福（甲方）签订《商业房租赁合同》，合同约定的主要内容为，甲方将其所有位于合江县××街道（原合江镇）荔城新纪元一楼商业门面约170平方米租赁给乙方，租赁期限为4年，从2016年7月1日起至2020年6月30日止，2016年7月1日至2018年6月30日租金60000元／年，2018年7月1日至2020年6月30日租金72000元／年，实行先付后用原则，乙方每年提前7天付清当年租金，合同第七条载明：“七、违约责任：双方中任何一方不履行或不全面履行本合同下约定，即为违约。1、一方违约，并不导致本合同目的不能实现的，违约方须向守约方支付按本合同单年金额5%的违约金。2、一方违约，并不导致本合同目的不能实现的，违约方向守约方支付按本合同总合同总金额20%的违约金；并承担违约方给守约方造成的全部损失”；合同第十一条载明：“乙方向甲方支付5000.00元（大写伍仟元整）租房押金，待租房期满后，由甲方退返租房押金给乙方”。合同签订后，冯伟按约支付了租房押金和2016年7月1日至2018年6月30日的租金，并使用租赁房屋。2018年4月25日，冯伟向周家福支付了租金2万元，2018年6月18日又支付了6万元。2019年6月30日，冯伟从租赁房屋搬离后，通过短信告知周家福退还房屋，以及房屋钥匙存放在物业处。2019年10月21日，周家福与案外人刘鹏程签订《商业房租赁合同》，将前述冯伟退还的租赁房屋重新出租。 另查明，2019年6月13日至2019年6月30日期间，冯伟与周家福因房屋租赁相关事宜多次通过短信进行沟通，主要为：2019年6月13日，周家福要求在2019年6月25日支付下一年度房租；冯伟回复合同已到期。2019年6月14日，周家福提醒冯伟查看合同，并要求履行合同；冯伟回复让周家福将合同复印给他。2019年6月16日，周家福主张违约方按一年租金的5%和合同总金额的20%支付违约金；冯伟回复自己去找律师。2019年6月29日，周家福就是否继续租赁征询冯伟意见；冯伟回复因自己有特殊原因不能履行合同，不再续租，愿按一年房租的5%支付违约金，并用多交的房租和押金抵扣，剩余9400元要求退还。2019年6月30日，冯伟表示不接受周家福提出的意见，愿将租房押金5000元作为违约金，但多支付8000元租金要求退还，自己三个月前已告知不再续租，房屋未能重新出租责任不在自己，同时告知周家福已将钥匙放在物业处正式交还房屋，解除合同；周家福回复要求继续履行合同，拒绝接收房屋和钥匙，房屋使用权和管理权仍属冯伟，相关责任也由其承担。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方当事人的诉辩主张，案件争议的焦点在于：(一)租赁合同的解除问题；(二)冯伟缴纳的租房押金和多付租金应否退还问题；(三)冯伟是否违约及违约责任如何确定问题。一审法院对案件的争议作了如下评述： (一)关于租赁合同的解除问题。 按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中，从双方的短信记录可以看出，对于冯伟提出提前解除合同，双方并未达成一致意见。冯伟于2019年6月30日从租赁房屋搬离，并以短信通知周家福退还租赁房屋，以实际行为明确表示不再继续履行合同，该行为未得到周家福的认可，但不影响解除合同的效力。冯伟认为，自己在退还租赁房屋三个月前，已提出租金过高与周家福协商，周家福不愿意降房租，并叫自己到期搬走，属于双方协商一致解除租赁关系。从双方短信记录可以看出，冯伟对租赁期限记忆错误，认为2019年6月30日已到期，即使冯伟所述属实，周家福作出的该意思表示，与冯伟传递合同已到期的错误信息有关。此后，周家福在短信中已经明确表示租赁期限未到期，要求继续履行合同，故冯伟主张双方已协商一致解除合同的理由不能成立。据此，一审法院确定双方的租赁合同已于2019年6月30日解除，且系冯伟单方解除。 (二)关于冯伟缴纳的租房押金和多付租金应否退还问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案双方签订的合同中，对租房期满后退还租房押金进行了约定，但对承租人提前解除合同租房押金是否退还并未约定。双方订立租房押金的目的，是为了促使承租人合理使用租赁财产，出现租赁财产损毁时，有利于出租人权益的实现。周家福接收租赁房屋后，至今未要求冯伟对租赁房屋及设施受损部分进行修复或赔偿，且已将房屋重新出租给第三人，应视为冯伟交还的租赁房屋及设施无需修复或赔偿。至此，周家福无继续占有租房押金的合法依据，故冯伟要求退还租房押金，一审法院予以支持。如前所述，双方的租赁合同已于2019年6月30日解除，冯伟使用租赁房屋的租金应当计算至解除之日，合同载明2018年7月1日至2019年6月30日的租金为72000元，冯伟实际支付80000元，故其要求退还多支付的租金8000元，一审法院予以支持。但是，租赁合同未能继续履行，是因冯伟单方解除所致，过错在于冯伟，且冯伟未能提供充分的证据证明双方就提前解除合同相关事项已协商一致，故要求周家福支付占用租房押金和多付租金的利息，一审法院不予支持。 (三)冯伟是否违约及违约责任如何确定问题。 冯伟单方解除合同的行为，已经构成违约，应当承担相应违约责任。周家福要求冯伟承担的违约责任，包括：合同约定的违约金52800元(合同总金额的20%)、租房押金5000元、2019年7月1日至2019年11月30日租金损失22000元(已扣除冯伟多支付的租金8000元)。 关于合同约定的违约金。双方在租赁合同第七条对违约责任进行了约定，确定了承担违约责任的两种计算方式，但该两种计算方式却为同一违约情形，即“一方违约，并不导致本合同目的不能实现的”，该条约定存在相互冲突，应视为约定不明。同时，对于一方违约导致合同目的不实现是否需承担违约责任，双方在合同中并未约定。冯伟单方解除合同的行为，导致合同目的不能实现，周家福据此要求冯伟支付按照合同总金额20%的违约金，因合同约定不明，一审法院不予支持。 关于租房押金。以上已作认定，不再赘述，该反诉请求一审法院不予支持。 关于租金损失。冯伟单方解除合同导致房屋空置，造成周家福房屋租金受损，其要求冯伟赔偿房屋空置期间租金损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，一审法院予以支持。但是，周家福在2019年10月21日已与第三人签订租赁合同，将房屋重新出租，合同约定收取租金虽从2019年12月1日起，但从合同签订之日起，即应视为房屋已经重新出租。至于重新出租后何时开始收取租金，则属周家福处分自己权利的行为，与冯伟无关，故冯伟单方解除合同造成房屋空置的期间应为2019年7月1日至2019年10月20日止，造成的租金损失为22000元[72000元/年÷12月×(3月+20天÷30天)]。冯伟虽以出庭作证的证人证言，主张双方就合同解除后的违约责任以及多付租金已协商一致。即使按照证人所述，周家福在电话中认可了冯伟提出的解决方案，即租房押金5000元作为违约金不退还，多收取租金8000元予以退还，但该方案未经双方采取有效形式确认，且未实际履行，在此情况下，双方均可反悔。现因周家福对前述方案并不认可，故应视为双方未能协商一致，冯伟主张已协商一致不再承担违约责任的理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、周家福退还冯伟租房押金5000元，多收取租金8000元，共计13000元。二、冯伟支付周家福房屋租金损失22000元。三、上述第一、二项品迭后，由冯伟支付周家福9000元，限于判决生效后十日内付清。四、驳回冯伟其他诉讼请求。五、驳回周家福其他反诉请求。本诉案件受理费125元，减半收取62.5元，由周家福负担；反诉案件受理费1795元，减半收取897.5元，由冯伟负担247元。 本院二审期间，上诉人冯伟申请证人陈某出庭作证，拟证明周家福家住出租房屋楼上，对上诉人冯伟是否已经腾退租赁房屋，能否随即另行出租等情况在双方达成解除房屋租赁合同合意时就能知道，冯伟解除房屋租赁合同的行为不会给被上诉人周家福造成3个月的租金损失。被上诉人周家福质证认为，证人陈某系当时出租房屋所在小区保安。该出租房屋当时尚在双方租赁合同履行期间，上诉人冯伟清理打扫房屋、腾退房屋均属于承租人自行处置租赁房屋的行为，陈某并不是合同当事人也没有参加合同双方的协商过程，不能达到证明双方租赁合同已经解除的证明目的。本院认为，证人陈某的证言能够证明上诉人冯伟已经做出了解除合同的实际行动，腾退租赁房屋，将房屋钥匙放在小区保安处。但案涉租赁合同尚在履行期间，解除合同如非因法定解除事由或合同约定解除事由，需合同双方当事人就解除合同达成一致意思方可产生解除合同的法律效力。现上诉人冯伟虽以实际行动和通知明确表示解除租赁合同，但证人证言不能证明租赁合同双方当事人已经就解除合同达成了一致意见，故而不能达成其证明目的。本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据现已查明的案件事实，以及双方当事人在二审中的上诉主张和答辩情况，本案的诉争焦点是：1.案涉出租房租赁合同是上诉人冯伟单方解除还是上诉人冯伟与被上诉人周家福协商一致合意解除；2.被上诉人周家福的房租损失应如何确定？ 关于案涉出租房租赁合同是上诉人冯伟单方解除还是上诉人冯伟与被上诉人周家福协商一致合意解除。 上诉人冯伟认为自己早在2019年6月13日至2019年6月30日期间就向被上诉人周家福提出了解除房屋租赁合同并及时腾退了房屋，双方就解除房屋租赁合同一事达成合意，一审法院认定事实不清。本院认为，冯伟向周家福提出解除合同之时尚在双方房屋租赁合同履行期间，在没有合同法定解除事由或约定解除事由的前提下，冯伟即使不再续租房屋也应继续将双方已经签订的合同履行完毕。本案中冯伟虽然腾退房屋，将钥匙放置于小区保安处，但都只是其单方面以行动表示不再履行租赁合同。但从双方就是否解除合同而发生的磋商过程来看，冯伟与周家福之间至始至终并未就解除合同达成一致意见，直至周家福将房屋另行租赁以行为表示双方之间房屋租赁合同解除。故而冯伟主张本案房屋租赁合同系双方协商一致解除的上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于被上诉人周家福的房租损失应如何确定的问题。 上诉人冯伟主张自己在向周家福表示不再租赁房屋后及时腾退房屋并支付了相应的经济补偿，不影响周家福另行出租房屋，一审法院判令其承担周家福三个月的房租损失有失公平。本院认为，冯伟与周家福之间的房屋租赁合同尚有一年的履行期限，周家福可以确定的房屋租赁收益是未来一年期的租金利益。现由于冯伟解除合同的违约行为，导致了周家福房屋产生了三个月的空置期未能产生相应的房屋收益，故而一审法院判令由违约方冯伟承担该部分损失符合客观事实和法律规定。上诉人冯伟认为其不应承担房租损失的主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。 综上所述，上诉人冯伟的上诉理由及主张均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费125元，由上诉人冯伟负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文。） 审判长  胡艳 审判员  马黎 审判员  刘静 二〇二〇年十月二十六日 书记员  银宇