广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17095号原告（反诉被告）：林朗明，女，1976年12月4日出生，汉族，住广东省中山市**********，公民身份号码442************428。委托诉讼代理人：孙常军，广东铭致律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜春红，女，1978年10月5日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码*30************627。委托诉讼代理人：朱靖艳，广东岐江律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨治平，广东岐江律师事务所律师。原告（反诉被告）林朗明与被告（反诉原告）杜春红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，被告杜春红依法向本院提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林朗明的委托诉讼代理人孙常军，被告杜春红（反诉原告）及其委托诉讼代理人朱靖艳、杨治平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林朗明向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2019年8月9日签订《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》解除；2.被告支付租赁合同解除前尚欠的租金（其中2019年12月尚欠租金1500元、2020年1月尚欠租金1500元、2020年2月尚欠租金8250元（按一半收取）、2020年3月尚欠租金16500元、4月尚欠租金16500元、2020年5月尚欠租金共16500元，暂合计60750元）；3.被告支付逾期交纳租金的滞纳金（自拖欠之日起至实际清偿之日止，以尚欠租金为基数，按日千分之一计算，暂计至2020年6月4日为4455元）。事实与理由：2018年8月9日，原告与被告签订了《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》。合同约定，租赁房屋为中山市******581号祥丰商住楼一楼第一卡商铺，租赁期限为四年，从2017年12月1日起至2021年11月30日止。从2019年12月1日至2021年11月30日，每月租金为16500元，押金为45000元。每月5日前交纳当月租金，逾期交纳租金按应交纳租金的千分之三支付滞纳金。合同期间，如承租方弃租，押金归出租方所有，固定装修及设施不可拆除。承租方必须缴清其承租期间应向出租方交纳的租金、经营期间的税款、水电费及其他应承担的费用，双方才得以解除合同。合同签订后，林朗明女士严格依照约定履行合同。但被告从2019年12月开始拖欠租金，甚至于2020年3月12日单方弃租。在此期间，原告多次与被告沟通，协商应对疫情的解决方案，但被告未予回应。根据合同约定，被告方必须缴清租金，其单方弃租行为方发生解除合同效力，原告在租赁合同未依法解除的情况下，无法对外招租。故原告诉至法院，请求判准原告的诉讼请求。原告林朗明为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.中山市******祥丰商住楼租赁合同书；2.律师函、EMS邮单及邮寄查询；3.大涌祥丰商业大楼租赁合同；4.通知；5.租赁补充合同；6.收款凭证、银行汇款回单。被告杜春红辩称：1.同意解除双方的租赁关系，但解除时间为2020年3月12日。被告已清空商铺并交还钥匙，原告无提出异议，并将商铺招贴新的招租广告。2.被告2020年1月31日前的租金已付清。本案原告再主张2019年12月、2020年1月的租金各1500元无事实、法律依据。根据被告证据3微信聊天记录，原告的财务已说明租金仍按15000元/月收取，暂不递增。所以被告的2020年1月31日前已足额按15000元/月支付完毕。3.被告无须支付2020年2月1日至2020年3月12日的租金，根据中山市财政局政府信息公开网所发布的政策文件，时间为2020年2月21日。对中山市市属国有企业及市行政事业单位减免租金实施细则中载明对市属国有资产、控股企业及市执行行政事业单位经营的土地、物业等主体实施减免2020年2、3月租金的政策及要求出租人应当将减免租金全额实际落实至实际经营承租户当中。原告的物业是从中山市大涌镇人民政府承租过来，属于该文件政策中应当减免2、3月份租金的情形。被告在发生疫情一直是依约支付租金，在疫情发生不可抗力的情况下多次与原告沟通，申请缓交免交的请求，希望原告给予时间渡过疫情的困难时期。但原告没有对被告的申请作出任何处理的方案且一直催促被告支付租金。由于疫情原因被告未能正常营业没有收入，为了减少双方的损失扩大，在2020年3月12日已将商铺清空，并将钥匙归还给原告。在2020年3月12日后，商铺的租金被告没有实际占有、使用，故无须向原告支付租金。4.本案是疫情期间所引发的解除租赁关系，也请求法院对原告所主张的违约金从相对公平的原则进行酌情处理。反诉原告杜春红提出反诉请求：1.反诉被告退还反诉原告租赁押金45000元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年8月9日签订《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》，合同约定反诉原告承租反诉被告位于中山市******581号祥丰商住楼一楼第一卡商铺，租赁期限为四年，租赁押金为45000元。由于新型冠状病毒疫情不可抗力原因，导致反诉原告在此期间的商铺无法正常营业，亏损严重，致使租赁合同目的无法实现。反诉原告多次与反诉被告沟通、协商以达成疫情减免租金的解放方案，但是反诉被告都未予以任何回应。反诉原告向反诉被告提出解除租赁合同关系，并于2020年3月11日清空商铺并将商铺钥匙交还反诉被告的财务人员，且反诉被告在交还商铺后也将涉案商铺对外发出招租公告。反诉被告向法院提起的（2020）粤2071民初17095号案件，现反诉原告按照同约定，向反诉被告主张退还租赁押金45000元。反诉原告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判如所请。被告（反诉原告）杜春红就其辩解及反诉请求，在举证期限内向本院提交证据如下：1.微信聊天记录（截图）、中国银行交易流水明细清单；2.微信聊天记录（截图）；3.微信聊天记录（截图）、照片。针对反诉原告杜春红的反诉请求，反诉被告林朗明辩称：1.双方没有达成解除合同的合意，系反诉原告单方违约擅自解除合同，应依合同约定没收押金。2.虽然存在疫情原因，但不构成不能实现合同目的，反诉原告没有法定解除权。其提出的解除合同的意思表示无法作为解除合同通知发生解除合同效力。该点在民商事审判纪要第9条有规定。请求驳回反诉原告的反诉请求。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市**********祥丰商住楼的所有权人为中山市大涌镇人民政府。2010年，中山市大涌镇人民政府与林朗明签订《大涌祥丰商业大楼租赁合同》，约定中山市大涌镇人民政府将位于中山市******祥丰楼出租给林朗明，租赁期限为20年。承租上述租赁物后，林朗明将其中第1卡商铺转租给杜春红。2019年8月9日，林朗明、杜春红分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》，约定：甲方将位于中山市******581号祥丰商住楼第1卡商铺租赁给乙方；租赁期限为4年，从2017年12月1日起至2021年11月30日止，从2017年12月1日至2019年11月30日每月租金为15000元，从2019年12月1日至2021年11月30日每月租金递增10%为16500元；乙方租赁该商铺的押金金额为45000元；乙方须于每月5号前将当月租金交给甲方（以甲方开出的收据为准），逾期交租，甲方则按每日千分之三收取乙方滞纳金，如逾期15天不交租金，视作乙方自动违约；合同期间，如乙方中途弃租、违约，押金归甲方所有，固定装修及设施不可拆除，乙方必须缴清其承租期间应向甲方交纳的租金、经营期间税款、水电费及其他应承担的费用，双方才得以解除合同，如甲方中途违约，甲方双倍返还押金给乙方。合同还约定了其他事项。林朗明、杜春红分别在甲方、乙方处签名捺印。合同签订后，杜春红于当日向林朗明交纳押金45000元，林朗明将涉案商铺交付给杜春红使用。杜春红提交其与林朗明的财务人员阿碧（微信备注“大涌店-房东财务”）的微信聊天记录，主要内容为：财务（2019年12月）：老板你好，你位于大涌淘宝城1卡铺位2019年12月份租金15000元（暂时不递增租金），税200元（法力服装），11月份电费862元，水费4元，合计16066元，12月8日已交17566元多交1500元待2020年1月份租金内抵扣，请汇入工行20110037********,林朗明，谢谢（请你于本月10号前交清当月租金，谢谢）。财务（2020年1月）：老板你好，你位于大涌淘宝城1卡铺位2020年1月份租金15000元，税200元（法力服装），12月份电费811元，水费7元，12月份多交1500元，2020年1月份租金内抵扣，合计14518元，请汇入工行20110037********,林朗明，谢谢（请你于本月10号前交清当月租金，谢谢）。财务（2020年2月）：老板你好，你位于大涌淘宝城1卡铺位2020年2月份租金15000元，税200元（法力服装），1月份电费703元，水费9元，合计15912元，请汇入工行20110037********,林朗明，谢谢（请你于本月10号前交清当月租金，谢谢）。杜春红（以下简称杜）：收到，不过年后疫情严重，响应政府，到目前都无法正常营业，希望房东能支持共渡难关免2月份租金，谢谢，麻烦你帮忙转达申请一下。杜春红提交其与林朗明的新财务人员（微信备注“租务管理133*****222”、“133*****222”、“大涌新财务-133*****222”）的微信聊天记录，主要内容为：新财务（2020年2月）：老板你好，你位于淘宝城一层的商铺2020年2月份租金15000元，租赁税费200元，2020年1月份电费703元，水费9元，合计15912元，请汇入工行20110037********,林朗明，谢谢。杜：收到，不过年后疫情严重，响应政府，到目前都无法正常营业，希望房东能支持共渡难关免2月份租金，谢谢，麻烦你帮忙转达申请一下。新财务：我会向上反映的，到时候具体优惠通知我会联系你的。新财务：杜小姐，你好，麻烦你把2月租金和费用结清，麻烦了。杜：你好，申请免租？新财务：暂时没有免租呢。杜：那你帮忙申请下转让好吗？新财务：杜小姐，你好，老板这边已确认租金没有任何优惠，谢谢。杜（2020年3月12日）：你好，我回老家没在中山，因为疫情响应政府无法正常经营，房东没有免租也没有降租，也不同意转让，月月亏损几万，没办法继续经营，昨晚跟拍档商量决定，今天下午让人送钥匙给你们，谢谢。杜：你好，美女，我今天在大涌路过店铺，看到花花公子门口贴了招租广告，隔壁老人头那间也已经租给童装了。杜春红向新财务发送2张照片。承租后，杜春红于2019年12月8日向林朗明交纳2019年12月租金、税费及2019年11月水电费共计17566元（多交纳1500元），于2020年1月8日向林朗明交纳2020年1月租金、税费及2019年12月水电费共计14518元（已扣减2019年12月多交纳的1500元），于2020年3月13日向林朗明交纳2020年2月税费及2020年1月水电费912元。林朗明称其于2020年3月12日发现杜春红已搬离涉案商铺，杜春红认为其于2020年3月12日搬离涉案商铺并将钥匙交还给林朗明的财务人员。2020年4月7日，林朗明委托广东铭致律师事务所孙常军律师向杨胜发出《律师函》，主要内容为：你拖欠2019年12月租金1500元、2020年1月租金1500元、2020年2月、3月的租金33000元，甚至于2020年3月12日单方弃租。根据合同约定，你方必须缴清拖欠的租金36000元后，你的单方弃租的行为发生解除合同效力。林朗明女士委托本律师郑重告知如下：1.你于收到本律师函之日起三日内立即向林女士支付拖欠的2019年12月租金1500元、2020年1月租金1500元、2020年2月、3月的租金33000元，合计36000元；2.你于付清上述款项之日起三日内，办理好租赁合同解除手续和租赁物业的验收交接；3.你于付清上述款项之日起三日内注销以租赁商铺为经营地址的所有营业执照等营业许可，防止商铺无法出租而导致的损失扩大。杜春红于2020年4月8日收到上述律师函后，未在指定期限内交纳拖欠的租金。林朗明遂于2020年6月28日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。杜春红认为其向林朗明的财务人员提出解除租赁合同关系后，已搬离涉案商铺并将钥匙交还给林朗明的财务人员，遂向本院提起反诉，主张前述实体权利。另查，杜春红提交中山市财政局于2020年2月21日发布的《中山市市属国有企业及市直行政事业单位减免租金实施细则》，主要内容为：实施主体：市属国有全资、控股企业及市直行政事业单位经营性土地、物业的产权人或产权人受托管理单位（以下简称出租人）。减免对象：承租市属国有全资、控股企业及市直行政事业单位所拥有的经营性土地、物业，受到新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，生产经营遇到困难的非公有经济实体和个体工商户（含自然人）（以下简称承租户）。减免标准：享受此次免租的土地、物业包括：经营性土地、商铺、仓库（含保税仓库）、摊位、厂房、办公楼，不包括住宅、车位、基站塔台、广告牌，减免费用不包括物业管理费、水电费、经营权费、清洁费、广告费等其他应由承租户支付的费用，根据出租人与承租人合同约定的租金标准减免2020年2月、3月租金。又查，2020年3月5日，中山市大涌镇人民政府与林朗明签订《租赁补充合同》，约定：双方于2010年11月10日签订租赁合同一份，中山市大涌镇人民政府将其位于中山市**************祥丰商业大楼出租给林朗明作商业用途使用；现因受到新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，原租赁合同中2020年2月租金167454.54元，现减免该月租金的50%，即该月租金为83727.27元，减免费用不包括物业管理费、水电费、经营权费、清保费、广告费等其他应由承租户支付的费用；本合同只针对2020年2月的租金作补充，其他条款按原合同执行。2020年3月6日，中山市大涌镇资产经营管理有限公司发出向林朗明《通知》，内容为：你租用我司位于大涌镇旗山路581-607号的物业祥丰楼，建筑面积10148.76平方米，由于疫情影响，经我司研究决定减免2020年2月租金的50%。参照市国资委要求，减免租金须落实到实际经营承租户。2020年6月8日，林朗明通过银行向中山市大涌镇资产经营管理有限公司交纳2020年1月至6月租金920999.97元（167454.54元/月×6个月-83727.27元）。同日，中山市大涌镇资产经营管理有限公司出具《收款凭证》，内容为：兹收到林朗明交来祥丰楼2020年1月至6月租金920999.97元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。林朗明与杜春红签订的《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。合同签订后，林朗明依约将涉案商铺交付给杜春红使用，杜春红应按合同的约定支付租金。关于林朗明要求解除《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》的请求。杜春红认为其于2020年3月12日向林朗明的财务人员发送“你好，我回老家没在中山，因为疫情响应政府无法正常经营，房东没有免租也没有降租，也不同意转让，月月亏损几万，没办法继续经营，昨晚跟拍档商量决定，今天下午让人送钥匙给你们，谢谢”的消息后，于当日搬离涉案商铺并将钥匙交还给林朗明的财务人员，林朗明确认其于2020年3月12日发现杜春红已搬离涉案商铺，故《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》于杜春红交还涉案商铺之日即2020年3月12日已实际解除。现林朗明要求解除其与杜春红签订的《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》已无必要，本院不予支持。关于合同解除时谁是违约方的问题。首先，根据杜春红的陈述，杜春红在合同解除前虽与林朗明聘请的财务人员进行协商要求解除合同，但双方并未达成提前解除合同的合意。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二点“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”的意见，新冠肺炎疫情或者疫情防控措施仅仅导致了杜春红服装店出现经营困难，并非直接导致合同不能履行，其在未经林朗明同意的情况下擅自提前搬走构成违约，应承担违约责任。按合同约定，杜春红无权要求林朗明退还押金45000元，故本院对杜春红要求退还押金45000元的请求不予支持。关于林朗明是否能没收押金的问题。因在新冠肺炎疫情期间，产权人中山市大涌镇人民政府已于2020年3月5日与林朗明签订《租赁补充合同》，对2020年2月的物业租金减免50%，中山市大涌镇资产经营管理有限公司于2020年3月6日向林朗明发出通知，要求林朗明减免租金须落实到实际经营承租户，而杜春红在搬出前多次要求林朗减免租金，但林朗明至杨胜于2020年3月12日搬出前，并没有减免杜春红在2020年2月租金，致使杜春红提前解除合同。故林朗明对合同提前解除亦存在过错，应承担相应的过错责任，故本院酌定林朗明在押金45000元的范围内可对杜春红拖欠的租金进行抵扣，但抵扣租金后的余额可不予退还。关于杜春红拖欠租金的具体数额。首先，关于林朗明认为杜春红拖欠2019年12月租金1500元、2020年1月租金1500元的主张。《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》约定“从2017年12月1日至2019年11月30日每月租金为15000元，从2019年12月1日至2021年11月30日每月租金递增10%为16500元”。杜春红于2019年12月8日向林朗明转账17566元后，林朗明的财务人员在微信聊天中称“2019年12月份租金15000元（暂时不递增租金），税200元（法力服装），11月份电费862元，水费4元，合计16066元，12月8日已交17566元多交1500元待2020年1月份租金内抵扣”、“2020年1月份租金15000元，税200元（法力服装），12月份电费811元，水费7元，12月份多交1500元，2020年1月份租金内抵扣，合计14518元”，后杜春红于2020年1月8日向林朗明转账14518元，即林朗明的财务人员确认涉案商铺2019年12月及2020年1月的租金为15000元/月。杜春红已按照林朗明的财务人员的通知交纳了2019年12月及2020年1月租金，现林朗明要求杜春红按16500元/月的租金标准补交2019年12月及2020年1月租金3000元，没有事实与法律依据，本院不予支持。其次，关于林朗明认为杜春红拖欠2020年2月租金8250元、2020年3月租金16500元的主张。产权人中山市大涌镇人民政府减免了林朗明2020年2月租金的50%，但未减免2020年3月租金，故杜春红应向林朗明交纳2020年2月租金的50%即8250元。由于杜春红于2020年3月12日搬走，故本院酌定杜春红交纳2020年3月的租金一半即8250元。再次，关于林朗明认为杜春红拖欠2020年4月租金16500元、2020年5月租金16500元的主张。《中山市******祥丰商住楼租赁合同书》于2020年3月12日已解除，即林朗明与杜春红的租赁合同关系于2020年3月12日已解除，故杜春红无须向林朗明交纳租赁关系解除之后即2020年3月12日之后的租金，即杜春红未拖欠2020年4月及5月租金。综上，杜春红拖欠从2020年2月1日至2020年3月12日期间租金16500元，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，杜春红应立即向林朗明交纳承租期间拖欠的租金16500元。根据本院上述认定，林朗明可在杜春红交纳的押金45000元的范围内对杜春红拖欠的租金后进行抵扣，但抵扣后的余额可不予退还。抵扣后，杜春红不再拖欠林朗明租金，林朗明亦无需向杜春红退还剩余的押金。关于逾期交纳租金的滞纳金。因杜春红拖欠的租金已用其交纳的押金进行抵扣，故对林朗明要求杜春红支付租金的滞纳金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告林朗明的诉讼请求；二、驳回反诉原告杜春红的反诉请求。本诉案件受理费4754元，简易程序减半收取2377元（原告林朗明已预交），由原告林朗明负担。反诉案件受理费463元（反诉原告杜春红已预交），由反诉原告杜春红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 熊 伟二〇二〇年九月二十八日书记员 杨平丽