成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初2757号 原告：四川煜城商业管理有限公司，住所地成都市高新区天府大道中段**********。 法定代表人：肖思泽。 委托诉讼代理人：周瑞君，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告：田杰，男，土家族，1987年6月15日出生，住重庆市秀山县。 原告四川煜城商业管理有限公司（以下简称管理公司）与被告田杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，因被告下落不明，本院依法公告送达，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管理公司的委托诉讼代理人周瑞君到庭参加了诉讼，被告田杰经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 原告管理公司向本院提出请求：一、请求判令确认原被告签订的《物业租赁合同》已解除；二、判令被告向原告支付租金共计人民币11029元（2019年9月6日计算至2019年11月30日）；三、判令被告向原告支付物业管理费共计309.82元（2019年10月1日计算至2019年11月30日）；四、判令被告向原告支付因逾期支付租金而产生的违约金人民币1452.37元，暂计算至2020年1月9日（2019年9月6日起算125天），最终应计算至被告付清全部应付租金之日止；五、判令被告向原告支付损失1500元；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2018年3月16日签订物业租赁合同，约定被告承租原告经营管理的招港青龙广场项目1栋1楼128号商铺，现被告逾期未支付租金，故请求依法判决。 被告田杰未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，四川招港置业有限公司（以下简称招港公司）系成都市成华区龙绵街**附****房屋的登记所有权人，该房屋建筑面积为22.13平方米。2016年12月20日，招港公司和原告签订《青龙广场委托经营管理协议》，约定招港公司委托原告就包括案涉房屋在内的位于成都市成华区龙绵街1666号青龙广场物业进行对外招租，和租赁商户签订《租赁合同》并代为收取租金。 2018年3月16日，原告（甲方）和被告（乙方）就案涉商铺签订《物业租赁合同》约定如下：1.1该物业建筑面积共计22.13平方米。2.1租赁期限自2017年12月1日起至2022年12月31日止。2.2乙方在接到甲方租赁物业交接通知后应前往租赁物业所在项目物业中心办理租赁物业交接手续（实际交接时间如有变更，则以甲方书面通知时间为准）。7.1甲方有权根据本合同规定之时间、方式向乙方足额收取租金。8.2乙方应按时向甲方足额支付租赁物业的租金。8.3乙方应按时向本项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用，如因乙方拖欠应缴费用，甲方或本项目物业服务公司有权在经催告后禁止乙方继续使用租赁物业，乙方由此产生的损失有乙方自行承担。9.2租赁期限届满合同终止、或甲乙双方协商一致解除合同的、或因一方违约导致合同解除时，乙方均须在合同终止或解除之日起10日内与甲方完成租赁物业返还手续并按期撤场，否则，每延期一天，甲方将按合同终止前1个月的日平均租金的两倍收取乙方场地占用费。若撤场期内乙方未能撤除全部设施、设备及装饰、装修物，则撤场期届满后，甲方有权在不予另行通知的情况下自行处置一切属于乙方所有的遗留于甲方现场的财物，由此造成的上述物品毁损、灭失的风险有乙方自行承担。如因此导致甲方另行产生租赁物业清洁费用的，由乙方承担。12.1乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则乙方违约，甲方有权随时单方解除本合同，要求乙方无条件退场，租赁保证金不予退还，由此产生的一切包括但不限于装修、装饰等损失由乙方自行承担。12.2乙方未按时交纳物业服务费、水电费等费用，甲方或甲方授权的第三方有权直接从租赁保证金中进行扣除，乙方应在接到甲方或甲方授权的第三方通知之日起10日内对保证金金额予以补足，乙方逾期15日未补足的，甲方有权随时单方解除合同，同时，乙方所剩余租赁保证金不予退还。12.10无论本合同因任何原因终止，乙方均应自合同终止及解除之日起10日内撤离租赁场所，并将所有物品撤离，如果乙方未全部撤离的，视为乙方放弃遗留在现场的物品的所有权，甲方有权自行处置，相应的处置费用由乙方承担。16.3本协议所载明的通讯地址或通讯号码发生变更的，应在发生变更后48小时内通知对方，未及时通知的，按照原地址或通讯号码送达的，视为有效送达，并自行承担由此造成的不利后果。 2018年3月16日，原告和被告签订的商业补充条款约定如下：1.1租赁物业坐落于成都市成华区××街××号××广场××栋××楼××号商铺，租赁面积为22.13平方米。租赁物业用途为餐饮。3.1甲乙双方约定装修期共计为4个月（装修期起始时间为2017年12月1日），装修期不单独支付租金，已包含在后期租金中。3.2起始租金单价为：175元／平方米／月（含税价，按建筑面积计算，下同），在本合同期限内，租金自第3个计租期起（包含第3各计租期）以本合同约定起始租金单价为基数，每个计租期租金在上一个计租期对应租金的基础上递增5%，租金期间内，乙方按下表约定租金标准缴纳租金。计租期1：2017年12月1日起1年内：月租金总额（按建筑面积计租）3873元；计租期2：计租期1届满日次日起1年内：3873元；计租期3：计租期2届满日次日起1年内：4066元；计租期4：计租期3届满日次日起1年内：4270元；计租期5：计租期4届满日次日起至2022年12月31日止:4483元。3.3租金不包含物业管理费、水电以及其他费用。在租赁期内，物管费、水电费及其他因乙方使用租赁物业而产生的费用，均以乙方与物业服务公司签订的《物业服务协议》及其他相关协议和法律法规政策规定为准。3.4租金支付方式：租金按季度支付（每三个月为一季度）。 2019年11月15日，原告向被告作出关于解除物业租赁合同的函，并要求被告支付拖欠的租金11029元、物业费309.82元以及垃圾处理费216元。该邮寄单据向被告留存的合同地址予以送达，庭审中原告未举证证实已经向被告有效送达前述通知。 2019年12月11日，原告和四川首推搬家服务有限公司签订《烤肉拌饭物资搬运服务合同》，约定该公司为原告腾退案涉房屋提供搬运服务，双方达成《搬运设备物资结算单》，原告为此支付费用1500元。 原告和四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称置地公司）签订协议书，约定置地公司委托原告收取案涉商铺在内的青龙广场项目物业管理费，期限从2019年1月至2019年12月。 现原告主张被告从2019年9月6日起至2019年11月30日期间的租金未支付，该期间按照月租金3873元的标准，合计为11029元。同时原告主张2019年7月至2019年8月期间为优免租金期间，不收取租金。 现原告主张被告尚欠物业管理费309.82元未支付。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《物业租赁合同》；3、商业补充条款；4、解除物业租赁合同函件以及邮寄回单；5、《第一佳鸡排物资搬运服务合同》以及付款凭证；6、委托协议书两份；7、租金、物业费等支付凭据以及计算表格等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，在无相反证据推翻的情况下，可以认定原告和被告建立合法有效的商铺租赁合同关系，各方应当按照合同约定主张权利和承担义务。 关于合同解除问题。因被告欠付租金，原告向被告发函解除合同，原告主张案涉租赁合同已解除，原告按照合同约定向被告的联系地址予以邮寄解除合同函件，但是原告并未举证证实案涉解除函件被告已经签收，鉴于被告欠付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故本院确认解除原告和被告签订的《物业租赁合同》 关于支付租金问题。经计算，被告欠付原告2019年9月6日起至2019年11月30日期间的租金共11029元。原告主张被告支付前述金额符合合同约定和法律规定，被告未到庭抗辩已支付前述金额，自行承担不利后果。 关于逾期违约金问题。原被告之间的物业租赁合同约定12.1乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给甲方。现被告尚欠原告2019年9月6日至2019年11月30日期间的租金11029元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。鉴于违约金主要为弥补损失为主，惩罚为辅，故本院酌情调整认定违约金标准为每日万分之五。关于违约金起算点确定问题，原告主张从2019年9月6日起算逾期租金的违约金并无不当，符合合同约定，本院予以支持。 关于损失问题。因原告为腾退案涉商铺支付费用1500元，且该笔费用负担在原告和被告物业租赁合同中明确约定，且不违反法律法规，本院予以支持。 关于物业费问题。鉴于原告获得授权收取案涉商铺物业费，且被告并未到庭抗辩物业费已缴纳，故本院对于原告主张的物业费金额予以确认。 本院对被告按照其户籍所在地邮寄送达、委托送达并公告登报送达，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依照本案证据对本案作出认定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告四川煜城商业管理有限公司和被告田杰的物业租赁合同； 二、被告田杰于本判决生效之日起十日内向原告四川煜城商业管理有限公司支付租金11029元； 三、被告田杰于本判决生效之日起十日内向原告四川煜城商业管理有限公司支付物业管理费309.82元； 四、被告田杰于本判决生效之日起十日内向原告四川煜城商业管理有限公司支付违约金（违约金计算方式为：以租金11029元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年9月6日起计算至租金实际付清为止）； 五、被告田杰于本判决生效之日起十日内向原告四川煜城商业管理有限公司支付损失1500元； 六、驳回原告四川煜城商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费157元，减半收取计79元；公告费300元以及后续公告费300元，由被告田杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二〇年十月二十一日 书记员  蒋海霞