襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0602民初2578号原告：襄阳帷幄佳园物业服务有限公司，住所地：襄阳市襄城区复聪路**。法定代表人：田秀琴，总经理。委托诉讼代理人：何鹏飞，湖北百龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明庆，男，1965年9月26日出生，汉族，住襄阳市襄城区。襄阳帷幄佳园物业服务有限公司经理。被告：涂德顺，男，1964年10月24日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被告：李凤，女，1964年7月4日出生，汉族，住襄阳市襄城区。二原告共同委托诉讼代理人：董修华，湖北法正大律师事务所律师。原告襄阳帷幄佳园物业服务有限公司（下称帷幄公司）与被告涂德顺、李凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告帷幄公司的委托诉讼代理人龚升军、李明庆、被告涂德顺、李凤的共同委托诉讼代理人董修华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帷幄公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2016年1月至2019年12月的物业费4320元（90㎡×1元/㎡×12月×4）及逾期利息（自起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间拆借中心公布的贷款报价利率计算的利息）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原告与襄城区水文家园业委会签订《襄阳市水文家园物业服务合同》。合同约定：襄城区水文家园业委会委托原告进行物业管理。委托管理事项包括公用设施、设备的养护、运行和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋公用部分以及电梯厢内的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理，包括自行车棚、停车场的清洁与养护；维持公共秩序及安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤，物业管理费按每平方米1元收取等内容。委托管理期限为两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止。2018年1月、2020年1月，原告与襄城区水文家园业委会先后续签了《襄阳市水文家园物业服务合同》。从入驻小区并签订合同至今，原告一直为小区提供物业服务，被告是该小区业主，房屋面积94.71㎡，却一直未缴纳物业费。原告多次电话、上门催缴，被告一直拖延未缴物业费。2019年12月，原告又通过在小区张贴通知、电话、上门等方式催缴物业费，二被告至今仍未缴纳物业费。为维护自身合法权益，原告特具诉状，提出以上诉请，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告涂德顺、李凤辩称，一、2017年12月31日之前的物业费，答辩人涂德顺、李凤已与被答辩人结清。由于被答辩人管理混乱，收取众多业主的物业费没有记账，由工作人员直接收取，只有部分收费出具了相关的票据。答辩人在2016年向刘姓工作人员缴纳了540元、360元物业费，当时工作人员向答辩人出具了收据。2017年答辩人向刘姓工作人员交纳了300元现金，刘姓工作人员没有给答辩人出具收据。现被答辩人再一次向答辩人主张物业费，完全没有道理。答辩人要求其提供收取物业费的账册，以及原来刘姓物业工作人员到庭说明答辩人2016年、2017年物业费用交纳情况，来证明答辩人已交纳2016年、2017年物业费用的事实。二、被答辩人的部分物业费诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。被答辩人主张的物业费是自2016年1月至2019年12月，依照《民法总则》规定的民事权利诉讼时效为3年，现今被答辩人于2020年8月21日起诉至襄城区人民法院，法律保护其民事权利截止时间为2017年8月21日，所以答辩人认为被答辩人所主张的物业费在2017年8月21日以前的，依法不应当获得支持。三、业主委员会成立不合法，其不能代表全体业主与本案原告签订物业服务合同，所以被答辩人认为业主委员会与本案原告签订的物业服务合同属于无效合同。四、答辩人至今还没有入住水文家园小区，根据2015年1月8日业委会与被答辩人协商的结果，即《告水文家园全体业主书》中，针对空置房减半收取物业费的承诺，所以说答辩人只应承担一半的物业费，并且2016年、2017年被答辩人也是按半价收取的物业费用，该时间段的物业费用答辩人已结清。对其后的物业费用答辩人也只应承担一半的物业费用。五、根据襄阳市物价局、住房保障和房屋管理局发布的《关于规范普通住宅物业服务费收费管理的通知》第15条规定，被答辩人收取物业费必须到物价局办理《湖北省服务价格（收费）监审证》，本案的被答辩人并没有提供其收费的依据来证明其主张的合理、合法性。六、被答辩人服务不到位，没有提供其承诺的服务，物业服务合同约定1元/平方米物业收费不合理。具体表现如下：1.没有公开物业服务的具体内容、收费的标准和依据。2.财产管理混乱、档案制度不健全。3.没有设立服务中心、公示16小时服务电话。4.没有征询业主对物业服务的意见。5.没有对小区重点区域、重点位置定时巡查。6.多处监控损坏，没有修理和维护。7.公共设施多处有损坏，没有更换和修理。8.消防器材过期，没有及时更换。七、小区公共设施被他人借用，或投放广告产生的费用没有公示全体业主，并扣减适当的物业费。小区部分设施被汉江水文局借用了，汉江水文局为此承担小区全部公用设施的电费（电梯、路灯等）、水费以及承担小区绿化维护、修剪的费用，其次小区被其他公司投放广告所产生的收益，这些属于小区全体业主的收益，应当返还全体业主或折抵部分物业费用。上述这些被答辩人没有给全体业主一个交代。综上所述，被答辩人的诉讼请求，缺少事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，帷幄公司与襄阳市襄城区水文家园业主委员会签订《襄阳市水文家园物业服务合同》，约定由帷幄公司为襄阳市水文家园小区提供物业管理服务，主要管理事项为：1.公用设施、设备的养护、运行和管理。2.公用环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位以及电梯厢内的清洁卫生、垃圾的收集、清运。3.交通与车辆停放秩序的管理。包括自行车棚、停车场的清洁与养护。4.维持公共秩序及安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤。委托管理期限为两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止。物业管理费按每平方1元收取。该合同同时对双方的权利义务、物业管理服务内容与标准、违约责任等进行了约定。该合同签订后，帷幄公司即开始为水文家园小区提供物业管理服务。2018年1月1日，帷幄公司与襄阳市襄城区水文家园业主委员会续签《襄阳市水文家园物业服务合同》，约定委托管理期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，其他约定内容未作变更。另查明，涂德顺、李凤系水文家园3幢1单元8层1室房屋的业主，其房屋建筑面积为92.74平方米。本案审理过程中，帷幄公司认可涂德顺、李凤已交纳了2016年的物业费。本院认为，帷幄公司、涂德顺、李凤之间存在物业服务合同关系。涂德顺、李凤主张其已交纳了2016年、2017年的物业费，而帷幄公司也认可涂德顺、李凤已交纳了2016年的物业费，本院予以确认。2017年的物业费涂德顺、李凤未提交证据予以证明，因此应承担举证不能的不利后果。涂德顺、李凤提出诉讼时效抗辩，而支付物业费并未约定履行期限，故帷幄公司向本院主张权利未超过诉讼时效期间，涂德顺、李凤提出的诉讼时效抗辩意见，本院不予支持。涂德顺、李凤主张物业费应该减半收取，其主要依据为2015年1月8日水文家园业主委员会张贴的《告水文家园全体业主书》，但该告知书中仅明确2015年空置房的物业费减半收取，涂德顺、李凤的该答辩意见不能成立，本院不予支持。涂德顺、李凤主张帷幄公司收取物业费应当取得价格监审证，而2015年湖北省已经放开物业收费，由业主委员会代表业主与物业服务企业协商确定物业费，故对该答辩意见，本院不予支持。涂德顺、李凤还辩称物业服务不到位，但物业服务存在瑕疵并不是拒交物业费的理由。涂德顺、李凤辩称小区业委会成立不合法、小区公共设施被借用、小区广告费用未返还业主，与本案无关，可通过其他途径另行解决。综上，帷幄公司要求涂德顺、李凤支付2017年1月至2019年12月物业费3240元，理由正当，于法有据，本院予以支持。帷幄公司要求涂德顺、李凤承担欠交物业费的逾期利息，因物业服务合同未约定物业费的交纳期间，其利息请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告涂德顺、李凤于本判决生效之日起五日内向原告襄阳帷幄佳园物业服务有限公司支付物业费3240元；二、驳回原告襄阳帷幄佳园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告涂德顺、李凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  孙同江二〇二〇年十月二十一日书记员  陈 蓓