广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初1594号原告：张铭，女，1977年****日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区****7*******。原告：何玉瑶，女，1971年****日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区***********。两原告共同委托诉讼代理人：郑艺，广东山丰律师事务所律师。被告：何志明，男，1969年****日出生，汉族，身份证住址广东省四会市城中区***************。被告：陈忠，男，1975年****日出生，汉族，身份证住址广东省高要市**************。原告张铭、何玉瑶与被告何志明、陈忠租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告张铭、何玉瑶的共同委托诉讼代理人郑艺，被告何志明到庭参加诉讼。被告陈忠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张铭、何玉瑶向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告支付2020年1月1日至3月6日拖欠的租金以及2020年3月6日至被告腾空搬离之日止的房屋逾期占用费（逾期占用费参照租金计算，暂计算至2020年4月15日），共52500元；2.判令两被告共同向原告支付租赁期间及逾期占用期间拖欠的水电费管理费共1319.7元；3.判令被告已支付的30000元押金作为被告向原告支付的违约赔偿金；4.本案全部诉讼费用由两被告负担。事实和理由：两被告的朋友周彩营自2018年12月开始租赁原告位于肇庆市**********的商铺，经营“年年有渔米坊”（工商企业信息为“****”，现已注销），周彩营与原告签订了《租赁合同》，租赁期自2018年12月1日至2023年11月30日。在2019年12月，两被告以合作经营为由要求租赁该商铺，经营“****”，即周彩营不再作为承租人，由两被告共同履行前述《租赁合同》，其中被告陈忠作为租赁合同的签约代表人、被告何志明作为租金支付人。原告据此与陈忠签订了《租赁合同》，租赁期按照周彩营原承租的期限，即自2018年12月1日至2023年11月30日。依照原被告《租赁合同》之约定，目前租金为每月15000元，承租方须在每月8号前交清当月租金，如未在当月15号前交清租金则属违约，出租方有权将铺位无条件收回。另外，如因承租方原因导致提前退租，出租方有权没收30000元押金。若合同期满后承租方没有拖欠租金的，出租方才将押金无息退还给承租方。合同签订后，两被告仅向原告支付了2019年12月一个月的租金，自2020年1月起，两被告开始拖欠租金，原告曾通过微信、短信等方式多次催促两被告缴纳租金，也曾去到租赁商铺现场要求两被告缴纳租金，两被告均以各种借口拖延不付，自2020年1月1日至今未再向原告支付过任何费用，却仍占有使用着租赁的商铺。原告于2020年3月5日委托律师分别向两被告正式发出律师函，通知被告租赁合同于2020年3月6日解除，并要求被告于2020年3月15日前搬离租赁商铺，但两被告均置之不理。综上，两被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告何志明辩称，不是我方故意拖欠原告租金的。在过年前我方承租的物业有违规搭建的问题，在2019年10月31日遭到强拆，拆除后我方的厨房处于瘫痪状态，因此事我方停业一个月，后通过调停勉强重新开业，但因为没有厨房，经营一直不正常，此事我方一直与原告交涉，至11月初，其中一个姓李的业主与我方说先交了10月租金双方再协商，交租后却没有与我方协商，到了2020年1月原告就向我方出具律师函，我方就觉得这样不行，就与原告说2月开始不租了，在搬迁前遭遇疫情，无法搬迁，到了3月勉强可以搬迁了，有关部门又来了，至4月我方才能搬迁，到搬迁当天原告就带人来阻拦，我方没有交还给钥匙给原告的原因是原告没有给发票我方，故一直双方纠纷至今。被告陈忠没有到庭参加诉讼，也没有提交证据及答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：据不动产权证所载，位于肇庆市**********（首层面积约238平方米，夹层面积255平方米）的商铺（以下简称案涉商铺）的权属人为两原告。2018年11月22日，原告（现租人、甲方）与陈忠（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将案涉商铺租给乙方使用，以房产证附图为准。甲方承诺完全拥有此铺位产权、出租权、因此而发生的任何纠纷同乙方无关。租赁期为五年，由2018年12月1日至2023年11月30日。在租赁期内，按如下方式计算租金（以下租金不含税费）：1、自2018年12月1日至2021年11月30日止，每月租金为15000元；2、自2021年12月1日至2023年11月30日止，每月租金为15750元；乙方必须在每月8号前交清当月租金给甲方，如甲方在当月15号前还未收到乙方的租金则属乙方违约，甲方有权自收乙方预付的押金中扣减，并将铺位无条件收回。乙方在签订合同之日起即向甲方缴交两个月的租金叁万元作为押金，合同期满后在乙方没有拖欠租金的前提下，由甲方无息返还乙方。在租赁期内如乙方提早退租，属乙方责任，甲方有权没收全部押金。租赁期间未经甲方同意乙方不得随意将铺位转租，如经发现，甲方有权将铺位收回，并没收全部押金（乙方如因有特殊情况需将铺位转租其他人使用的，必须要有甲方书面同意才可转租，但乙方要承担所有经济损失）。租赁期间乙方营业所产生的一切工商税收费以及其他经营费用、水电费、物业管理费等由乙方负责。双方还约定了经营管理、改装设施、证照办理以及合同期满后续租等其他条款。合同签订后，两被告如约缴交了押金3万元，两原告也将案涉商铺交付给两被告使用。租赁期间，案涉商铺地址上注册登记的名称为“****”。自2020年1月起，因两被告拖欠租金，两原告多次催收未果后，遂于2020年3月6日分别向两被告邮寄发出《关于解除租赁合同并督促搬离租赁商铺的律师函》，主要内容为：自2020年1月起，两被告开始拖欠租金，至今已拖欠2020年1月及2月的租金共3万元，已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告搬离租赁商铺，同时，被告应当终止使用租赁商铺，缴清拖欠的水电费物业费等费用，向原告办理交接手续，立即搬离、腾清租赁商铺，通知两被告《租赁合同》于2020年3月6日解除，并在2020年3月15日前撤离租赁商铺。被告陈忠于2020年3月9日签收上述律师函。两原告后因两被告未按照上述律师函终止使用租赁商铺、缴清拖欠的租金、水电费、物业管理费，腾退商铺，两原告遂于2020年4月23日诉至本院。庭审中，被告何志明确认已于2020年4月7、8日左右搬离案涉商铺，由于两原告未向其提供租赁发票，故尚未交还商铺钥匙给两原告。另查明，两原告提交的肇庆市肇水水务发展有限公司出具的《催缴水费通知》记载：“张铭单位：地址：和平路昌华楼，电脑编码：****，贵单位由201912年202002月至今共欠本公司3个月水费，欠费金额1319.70元，（未含违约金、垃圾费）请贵单位在年月日前派人员到本公司属下各营业网点清缴水费，逾期者按《肇庆市城镇供水管理办法》有关规定作停止供水处理。敬请您尽快交清费用!如收到通知书前您已经缴清可不予理会本通知。特此通知!”再查明，2019年10月30日，肇庆市城市管理和综合行政执法局作出肇端管执责改〔2019〕CD4249《责令（限期）改正通知书》记载：“渔米坊：经查，你（单位）涉嫌在民和新村道路两侧和其他公共场所擅自堆放物料，搭建非永久性建（构）筑物或其他设施违反了《肇庆市城区市容和环境卫生管理条例》第三十三条的规定。本机关依据《肇庆市城区市容和环境卫生管理条例》第五十二条第（七）项的规定，责令你（单位）于2019年10月30日前改正违法行为。逾期不改正，本机关将依法予以查处。”本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告陈忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审判。两原告与陈忠于2018年11月22日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应认定合法有效。根据《租赁合同》约定，陈忠必须在每月8号前交清当月租金给两原告，如两原告在当月15号前还未收到陈忠的租金则属陈忠违约，两原告有权自收陈忠预付的押金中扣减，并将铺位无条件收回。被告从2020年1月起没按时缴纳租金，违反合同约定，守约方有权解除合同，故两原告向陈忠邮寄《关于解除租赁合同并督促搬离租赁商铺的律师函》，通知陈忠于2020年3月6日解除合同，应是两原告向陈忠解除合同的意思表示，在陈忠于2020年3月9日签收上述解除合同的律师函时生效，故两原告与陈忠签订的《租赁合同》已经于2020年3月9日解除。关于两原告主张陈忠支付2020年1月1日至3月6日拖欠的租金及2020年3月6日至陈忠腾空搬离案涉商铺之日止的房屋逾期占用费共52500元的请求。根据《租赁合同》约定，陈忠必须在每月8号前交清当月租金给两原告，如两原告在当月15号前还未收到陈忠的租金则属陈忠违约。如前所述，案涉《租赁合同》已经于2020年3月9日解除，陈忠向两原告支付租金应计算至2020年3月9日，即陈忠应向两原告支付2020年1月1日至3月9日期间的租金34354.84元（计算方式：15000元×2个月+15000元÷31天×9天=34354.84元）以及在合同解除后次日（2020年3月10日）至案涉商铺实际交还之日止对案涉商铺的占有使用费，该期间的占有使用费参照每月租金15000元计算。至于被告何志明辩称案涉商铺厨房东侧由铁皮搭建的铁棚系违建，导致其整改而无法开业产生的损失应由两原告承担，本院认为，被告何志明提供的肇庆市城市管理和综合行政执法局作出的《责令（限期）改正通知书》仅能证明案涉商铺涉嫌在民和新村道路两侧和其他公共场所擅自堆放物料，搭建非永久性建（构）筑物或其他设施违反了《肇庆市城区市容和环境卫生管理条例》第三十三条的规定，要求原告予以改正，但未能举证证实案涉商铺系违建且被告无法正常使用案涉商铺；此外，两原告将案涉商铺交付给被告后，被告亦在该案涉商铺上实际经营使用，被告也应支付相应的占有使用费，被告何志明以此抗辩两原告主张支付租金的请求理据不足，本院不予采纳。关于两原告主张陈忠支付2019年12月至2020年2月期间的水费1319.7元的请求。在案涉商铺交还前，陈忠拖欠水费，原告提供了相关的依据，故本院予以确认，陈忠理应将所欠的水费1319.7元支付给原告。至于两原告主张陈忠支付电费的诉求，因两原告未能提供相应凭证，本院对其该项主张不予支持。关于两原告要求将陈忠已支付的30000元押金作为其向两原告支付的违约赔偿金的请求。本院认为，押金设定的目的在于担保承租人租赁债务的履行，并在一定条件下出租人的损失可以从中抵扣，其实质属于金钱担保性质。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权后担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，两原告的损失可以在押金中优先受偿。根据案涉《租赁合同》约定，两原告在当月15号前还未收到租金则属陈忠违约，两原告有权自收被告预付的押金中扣减，故此陈忠所交纳的30000元押金可用于抵扣其所欠的租金，折抵后，陈忠尚欠租金4354.84元（34354.84元-30000元=4354.84元）。关于两原告要求何志明承担连带责任的问题。本案中，《租赁合同》的合同主体系两原告与陈忠，根据合同的相对性，何志明并非合同当事人，不是上述合同权利义务的承担主体。综上，本院对两原告主张何志明承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈忠在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张铭、何玉瑶支付2020年1月1日至3月9日的租金4354.84元，自2020年3月10日起至其返还商铺之日止，被告陈忠应按15000元/月的标准向原告张铭、何玉瑶支付占有使用费。二、被告陈忠在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张铭、何玉瑶支付2020年1月1日至3月31日的水费1319.7元。三、驳回原告张铭、何玉瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1895.49元（原告已预交），由原告张铭、何玉瑶负担663.49元，被告陈忠负担1232元。被告陈忠应负担的部分在本判决生效之日起十日内直接支付给原告张铭、何玉瑶，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁凯文审 判 员 黄卓贤审 判 员 覃丽珍二〇二〇年十月二十日法官助理 聂钰湘书 记 员 梁思颖