宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3051号 上诉人（原审原告）：银川市金凤区华润置业房地产代理店，经营场所：宁夏回族自治区银川市金凤区丽园小区**。 经营者：白应聪。 委托诉讼代理人：刘冠霓，宁夏浩非原律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马世海，男，1988年10月20日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：包媛，女，1990年10月7日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：詹捷富，宁夏综义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王子源，宁夏综义律师事务所律师。 上诉人银川市金凤区华润置业房产代理店（以下简称华润置业店）与被上诉人马世海、包媛居间合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初2556号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人华润置业店的委托诉讼代理人刘冠霓、被上诉人马世海、包媛的委托诉讼代理人王子源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华润置业店上诉请求：1.依法撤销一审判决书，改判支持上诉人一审的诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院遗漏本案重要事实，对被上诉人马世海和包媛损害上诉人合法权益的行为未能确认导致判决错误。被上诉人与佳诚房产签订的合同中明确约定被上诉人承担房屋成交总价2%的中介费，但实际只承担了4000元中介费。案涉房屋房主在发布出售信息时，明确房款“净拿”。根据二手房销售的行业惯例，“净拿”意味着房屋出售成交后所有中介费用由买房人承担。按照被上诉人与佳诚房产的合同约定，被上诉人应承担8600元中介费，可实际只承担4000元的中介费。被上诉人包媛与上诉人业务员马越的聊天记录中载明，佳诚房产的员工与被上诉人包媛的丈夫马世海系同学关系，其答应被上诉人马世海只要合同签订仅需承担1%的中介费，该事实充分说明是被上诉人马世海与佳诚房产恶意串通损害了上诉人的合法权益，而非被上诉人马世海和包媛选择了报价低且服务好的其他中介。同时，根据被上诉人包媛与上诉人业务员马越的聊天记录，上诉人处案涉房屋的报价也谈到了43万元且还有商谈的空间，被上诉人马世海为逃避正常的服务费用而选择了佳诚房产，因此，被上诉人马世海和包媛的行为已构成违约，且应向上诉人支付中介服务费并承担相应的违约责任。 马世海、包媛辩称，一审法院认定事实正确、判决无误。一、被上诉人与上诉人签订的《居间合同》显示：（1）上诉人的工作人员带被上诉人查看的三套房屋（电力小区×××室、丽园小区7-×室、丽园小区8-×室）并非是被上诉人最终通过其他中介公司（案外人银川高新技术产业开发区佳诚房产中介经营部，住所地：丽园小区**营业房）查看并购买的丽园小区6-×室房屋。（2）居间合同中明确“如果此房屋没有交易，本承诺书自动失效，本人不承担任何费用”。故上诉人不应要求被上诉人支付中介费用。（3）由于上诉人的工作人员在带领被上诉人看房期间，多次出现走错楼层、拿错钥匙的情形。同时根据上诉人一审提交的证据可以确认当时上诉人对房屋的报价为45万元。因被上诉人无法接受，故选择了其他的中介机构。二、涉案的丽园小区6-×室房屋出售信息不仅在多个中介公司予以登记，同时也在网络上（58同城二手房交易页面）予以公开，属于其他公众可以获知的正当途径获得的房源信息。根据最高人民法院发布的指导案例，本案中原产权人通过多家中介公司、信息网站挂牌出售同一房屋，被上诉人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。上诉人在一审中也承认当多家中介公司拥有同一房源时，存在房屋钥匙互相借用的情形。因此，被上诉人并没有利用上诉人的信息、机会，故不构成违约，对上诉人的诉讼请求不予支持。三、上诉人在上诉状事实与理由中所称的“被上诉人与案外人银川高新技术产业开发区佳诚房产中介经营部的员工存在同学关系”的陈述与事实不符。四、案外人银川高新技术产业开发区佳诚房产中介经营部在网络上（58同城二手房交易页面）公开的信息显示房屋面积为94平方米、佣金小于等于1%。被上诉人与房屋所有权人签订合同时发现房屋产权证上记载的房屋面积为91.36平方米。该房屋欠付暖气费未缴纳。鉴于前述原因，房东答应承担一部分中介费用。结合上述情况，一审法院认定事实正确、判决无误。 华润置业店一审诉讼请求：1.判令二被告向原告支付中介服务费9000元并支付违约金4500元,共计13500元;2.本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2019年7月，二被告前往原告处寻找房源。2019年8月25日，原告工作人员带二被告查看了“电力小区×××室”、“丽园小区7-×室”及“丽园小区8-×”室房屋，双方针对上述房屋签订《居间合同》三份，约定甲方（被告）欲购买银川市房屋，委托乙方（原告）寻找房屋并提供相关居间服务，协助订立合同；乙方按照甲方的要求为其提供房源信息，尽力为甲方促成交易，向甲方如实报告所有房屋的真实情况，介绍甲方与房主见面及实地察看房屋，协助甲方办理相关手续；甲方在购房以后，若房屋价格为房主净拿价，则甲方按房屋实际成交价值的2%支付中介费；甲方必须对乙方提供的房屋信息保密；甲方必须在每次实地查看乙方提供的每一套房屋信息前，在附表“所有房屋基本情况确认表”表格的“看房人签名”，以表示对乙方带领其看房工作的确认；三、违约责任：1、甲方在乙方带领其看过房后，不得私自与房主或者其他中介公司进行交易而损害乙方的合法权益，凡是由乙方带领甲方看过的房屋，均为甲方第一次所看；无论甲方（或甲方的配偶、直系亲属）采用任何方式和房主达成交易，甲方必须支付给乙方总房款百分之二金额的居间服务费，还应向乙方支付相当于总房款1%的违约金，逾期支付，每日向乙方赔偿相当于居间服务费10%的逾期付款违约金。当日，二被告未回复是否购买该房屋。2019年8月27日，二被告通过银川市金凤区佳诚房产中介经营部查看了“丽园小区6-×室”，发现该房屋即系2019年8月25日原告带其查看的“丽园小区8-×室”，但因该中介公司所报房价较低且收取的中介费较低，其于当日与该中介公司及其房屋所有人纳祥签订《房屋居间合同》，约定以43万元购买了涉案“丽园小区6-×室”，并向中介公司支付中介费4000元。随后，二被告告知原告已通过其他中介公司购买房屋。原告认为被告违约，故诉至本院。 一审法院另查明，原告自认其在带领被告查看“丽园小区6-×室”房屋时将房屋信息错误告知及填写为“丽园小区8-×室”，后亦未告知被告；本案审理过程中，原告陈述多家中介公司拥有一处房源时房屋钥匙可互借使用，原告向法庭提交的钥匙管理薄中显示原告于2019年8月26日将涉案“丽园小区6-×室”钥匙借给银川市金凤区佳诚房产中介经营部使用。 一审法院认为，原、被告签订的《居间合同》中关于“甲方在乙方带领其看过房后，不得私自与房主或者其他中介公司进行交易而损害乙方的合法权益”之约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定应属有效。根据该约定，衡量买房是否“跳单”违约的关键，是看买房是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，经法庭询问，原告陈述涉案房屋钥匙虽由其保管，但多家中介公司拥有一处房源时房屋钥匙可互借使用，原告向法庭提交的钥匙管理薄中显示原告于2019年8月26日将涉案“丽园小区6-×室”钥匙借给银川市金凤区佳诚房产中介经营部使用，即涉案房屋通过多家中介公司挂牌出售，原告亦知晓该情形，二被告通过不同中介机构了解到涉案房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，而非利用原告公司的信息、机会，故不构成违约，对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。同时，结合本案事实，原告向被告提供房源、带其查看、初步协商价格，系完成了部分服务，本院酌情支持服务费500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告马世海、包媛于本判决生效之日起五日内向原告银川市金凤区华润置业房产代理店支付服务费500元；二、驳回原告银川市金凤区华润置业房产代理店的其他诉讼请求。案件受理费69元，由原告银川市金凤区华润置业房产代理店负担66元，被告马世海、包媛负担3元。 二审期间，被上诉人马世海、包媛提交银川市不动产登记信息查询单、58同城丽园小区6-×室二手房信息收集截图，上诉人华润置业店对查询单的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，计算佣金是以被上诉人与其签订合同的中介以具体合同约定为主，根据一审查明的事实，是房屋总价的2%，截图没有原始载体，无法核实真实性。本院对被上诉人提交证据的真实性予以确认。 二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，案涉丽园小区6-×室房屋的出售信息在多个中介公司予以登记，本案中被上诉人通过不同的中介获知同一房源信息，故被上诉人有权选择其满意的中介公司，并通过其选择的中介公司促成了房屋买卖合同纠纷，因此一审法院认定被上诉人不构成违约并无不当。上诉人与被上诉人签订的《居间合同》中虽有关于“甲方在乙方带领其看过房后，不得私自与房主或者其他中介公司进行交易而损害乙方的合法权益”的约定，但该条款属于房屋买卖居间合同中的禁止“跳单”格式条款。经查，被上诉人不存在“跳单”情形，一审法院对此亦阐述清楚，本院不再赘述。因此，上诉人华润置业店的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费138元，由上诉人银川市金凤区华润置业房地产代理店负担。 本判决为终审判决。 审判员  杨璐璐 二〇二〇年十月二十二日 书记员  卢蓉蓉 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判； (四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。