广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5230号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**********号房。法定代表人：刘某1。委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪伟，男，汉族，1977年5月1日出生，住址：武汉市江夏区藏龙岛开发区**************，身份证号码：4****************8。原审被告：上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市******************号房。负责人：周俊。上诉人惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司与被上诉人汪伟、原审被告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾区人民法院作出(2019)粤1391民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销(2019)粤1391民初2426号民事判决第四项、第五项。即无须支付解除合同违约金25311.24元及已付购房款利息。以上涉及金额25311.24元。事实和理由：一、违约金本质是补偿损失，被上诉人解除商品房买卖合同，返还购房款，同时支付利息，没有损失存在，本案同时判决利息及违约金，不符合道理。依据合同法相关规定，答辩人请求法院予以调整，改判只支付利息，无须支付违约金。二、存在不可抗力因素，应予以扣减违约天数30天。在施工过程中，遭遇了台风，以及大雨、暴雨、特大暴雨等天气，因此不能施工。依据住建局颁发的建设工程施工合同范本，以及合同法的规定，以上因素为不可抗力因素，总计达到30天。2019年3月6日，业主代表、开发商代表在惠州市大亚湾区住建局协商，在住建局领导见证下，双方签订协议书，确认不可抗力因素30天，延期交房时间冲减不可抗力因素天数30天。台风，以及大雨、暴雨、特大暴雨等天气，是不可预见、不是人力可以控制的，属于不可抗力。一审判决将大雨、暴雨、特大暴雨等天气，特别是台风，认定不属于不可抗力，明显与常识、法律不符，应当予以纠正。总之，一审判决没有考虑不可抗力因素，没有调整过高的违约金，存在错误，故上诉人提起上诉，请求上级法院发回重审或改判。被上诉人汪伟未向本院提交答辩意见。原审原告汪伟向一审法院起诉请求：1、判令原和被告龙华公司于2018年6月7日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月30日解除；2、判令原告和被告浦发银行于2018年9月20日签订的《个人购房担保借款合同》于2019年4月30日解除；3、判令被告龙华公司退还原告购房款人民币843708元、房屋维修基金4721元、代办费525元，同时向原告支付利息人民币41341.69元（利息以843708元为基数，按照年利率4.9%，从2018年5月28日暂计算至2019年5月28日）及违约金人民币25311.24元，共计人民币915606.93元；4、判令本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：被告是惠州大亚湾**********的房地产开发商。2018年6月7日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为*********号房，用途为住宅。第六条约定了该商品房按照建筑面积计算，单价为每平方米10723.28元，总金额为843708元。第九条约定交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告。第十一条约定交付时间为2018年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付违约责任：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意：1、逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之四的违约金；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时按照全部房价款3%向买受人支付违约金……。合同还约定了相关权利义务。合同签订后，原告于2018年5月27日向被告支付了40000元，于2018年5月28日支付了293708元以及维修基金4721元、办证费525元，涉案房屋也办理房屋预告登记。2018年9月20日，原告以涉案商品房与被告浦发银行作为抵押签订了《个人购房担保借款合同》，被告浦发银行于2019年4月16日发放了按揭贷款500000元。但被告未按约定交付房屋，原告遂于2019年6月10日诉至本院，提出如上诉讼请求。本案在审理过程中，经原告提出申请，一审法院依法裁定：一、查封预告登记权利人汪伟名下位于惠州大亚湾*************号房【预告登记证明书号：粤（2018）惠州市不动产证明第*********号，合同编号为：大亚湾（2018）********号】的产权，查封金额以915606.93元为限，查封期限为三年；二、查封汪伟、叶静芬名下共同共有的位于湖北省武汉市江夏区***********************的房屋【不动产权证号：鄂（2016）武汉市江夏不动产权第********号】的产权，查封期限为三年。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的义务。被告未提供证据证实涉案房屋已符合交付条件并履行了通知义务，其行为已经构成违约。被告逾期交房已超过60日，原告有权依约解除合同并要求被告支付违约金及利息损失。合同解除后，原告应当将被告已付的购房款和办证费予以退还。被告未提供证据证实已将原告支付的维修基金4721元缴交至相关部门，故被告也应将该款返还给原告。涉案房屋已办理预告登记以及抵押登记，原告应协助被告办理相关注销手续。关于原告请求解除其与被告浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，属于原告与被告浦发银行之间的借款合同关系，与本案不属于审理的范围，本案不作处理，由原告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告汪伟与被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司于2018年6月7日签订的关于买卖惠州大亚湾澳头中兴五路148号龙富花园南苑2栋14层04号房的《商品房买卖合同》；二、原告汪伟于本判决生效之日起十日内配合被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》预告登记注销手续及商品房抵押注销手续；三、被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪伟返还购房款843708元、维修基金4721元、办证费525元；四、被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪伟支付违约金人民币25311.24元；五、被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪伟支付已付购房款利息（①以本金343708元，从2018年5月28日起至实际返还之日止按年利率4.9%计算的利息；②以本金500000为本金，从2019年4月16日起至实际返还之日止按年利率4.9%计算的利息）；六、驳回原告汪伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6478.03元、保全费5000元，共计11478.03元，由被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司负担。2019年11月12日,一审法院作出(2019)粤1391民初2426号之一民事裁定书，裁定如下：(2019)粤1391民初2426号中第五页第十一行至第十二行“被告浦发银行于2019年4月16日发放了按揭贷款500000元。但被告未按约定交付房屋，”补正为“被告浦发银行于2019年4月16日发放了按揭贷款500000元，原告于2018年11月10日开始偿还贷款。但被告未按约定交付房屋，”；第七页第二十行至第二十一行“②以本金500000为本金，从2019年4月16日起至实际返还之日止按年利率4.9%计算的利息”补正为“②以本金500000为本金，从2018年11月10日起至实际返还之日止按年利率4.9%计算的利息”。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案争议焦点是：一、上诉人是否应当同时支付利息及违约金；二、上诉人主张扣减30天违约天数有无依据。关于上诉人是否应当同时支付利息及违约金的问题。根据涉案商品房买卖合同的约定，出卖人逾期超过60天交房的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。本案中，上诉人逾期交房已经超过60天，被上诉人依约解除合同并要求支付违约金及利息损失，有合同依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张扣减30天违约天数的问题。上诉人并未提交相关证据证明其遭受了极端天气以及该极端天气对其造成的影响，而且，即使扣除30天违约天数，上诉人逾期交房亦超过60日，被上诉人有权依据合同约定请求相应的违约金。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费432.78元，由上诉人惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月十二日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮