广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4921号上诉人（原审原告）：徐志明，男，1986年10月20日出生，汉族，住江西省抚州市临川区******徐家组19，公民身份号码：362************237。委托诉讼代理人：张宏宇，广东中建合展律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金青，广东中建合展律师事务所律师助理。委托诉讼代理人：李慧莹，广东中建合展律师事务所律师。（已撤销）被上诉人（原审被告）：陈抄仁，女，1969年8月12日出生，汉族，住湖南省平江县**********，公民身份号码：430************528。被上诉人（原审被告）：邱林湘，男，1968年5月21日出生，汉族，住湖南省平江县***莲花组，公民身份号码：430************512。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：莫灿标，广东凯廷律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李曼，广东凯廷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨国水，男，1974年4月12日出生，汉族，住江西省丰城市***********，公民身份号码：362************01X。上诉人徐志明与被上诉人陈抄仁、邱林湘、杨国水租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。徐志明向原审法院提出诉讼请求：1.确认徐志明与陈抄仁2018年6月16日签订的《临建档租赁合同书》于2019年5月10日解除；2.确认徐志明与杨国水、案外人于建国2018年6月16日签订的《转让协议》于2019年5月10日解除；3.陈抄仁、邱林湘、杨国水共同向徐志明赔偿店铺转让费90000元、加盟费29000元、厨具设备款17050元及装修、宣传费用96767元；4、陈抄仁、邱林湘、杨国水共同承担本案原审全部诉讼费用。原审庭审时，徐志明申请变更第一项诉请为确认《临建档租赁合同书》无效。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认徐志明与陈抄仁签订的《临建档租赁合同书》无效；二、驳回徐志明其他诉讼请求。本案原审受理费2396.13元，由徐志明负担。徐志明不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决第二项并改判，确认徐志明与杨国水、案外人于建国2018年6月16日签订的《转让协议》于2019年5月10日解除；判令陈抄仁、邱林湘、杨国水共同向徐志明赔偿店铺转让费90000元、加盟费29000元、厨具设备款17050元及装修、宣传费用96767元。2.本案原审、二审诉讼费由陈抄仁、邱林湘、杨国水承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.首先，案涉《临建档租赁合同书》无效，陈抄仁、邱林湘、杨国水应承担全部过错责任，并赔偿徐志明因该合同无效所受损失。《临建档租赁合同书》下方手写部分“本合同到期再延期1年2019年4月30号—2020年4月30号”并非陈抄仁签字后作出的单方承诺，而是徐志明与陈抄仁就该合同书签订前，陈抄仁已将其作为合同租赁期限的一部分手写在合同下方，此后双方才签订的该租赁合同书，且在双方均未提供证据证明手写部分的书写时间的情况下，手写部分处未另行落款书写日期，按照日常生活经验法则应当推断这部分是合同签订前已存在的而并非原审法院认定的是合同签订后才作出的单方面承诺。其次，签订租赁合同书时，陈抄仁、杨国水及案外人于建国均在场且明确向徐志明表示邱林湘与万江街道共联股份经济联合社古屋分社（以下简称古屋分社）之间签订的租赁合同所约定的租赁期限至2020年4月30日到期，即案涉商铺是可以继续使用两年的，故徐志明与陈抄仁才就案涉商铺约定租赁期为2017年7月19日至2020年4月30日。徐志明是基于陈抄仁、邱林湘、杨国水的前述承诺而产生了邱林湘获得的承租权期限是到2020年4月30号的错误认识才会签订案涉《临建档租赁合同书》及《转让协议》，并非是基于陈抄仁、邱林湘有继续获得古屋分社承租权的预期。然而徐志明于2019年5月9日才知晓，邱林湘与古屋分社就案涉商铺签订的租赁合同于2019年5月9日即到期。陈抄仁、邱林湘、杨国水与案外人于建国故意隐瞒邱林湘就案涉商铺与古屋分社的实际租赁期限及案涉商铺未取得建设工程规划许可证的事实，并在明知上述情况下仍然超期转租给徐志明使用，其欺骗隐瞒行为导致徐志明违背真实意思表示订立案涉《临建档租赁合同书》及《转让协议》，故陈抄仁、邱林湘、杨国水的行为应当认定构成欺诈行为。因此，陈抄仁、邱林湘、杨国水存在缔约过失，对租赁合同书的签订及履行均存在过错，应对《临建档租赁合同书》无效承担全部过错责任，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，陈抄仁、邱林湘、杨国水应向徐志明赔偿损失共232817元。2.陈抄仁、邱林湘、杨国水、于建国存在违约行为致案涉《转让协议》的合同目的不能实现，依法应予解除。且因《转让协议》而支出的转让费也是徐志明因《临建档租赁合同书》无效而遭受的实际损失之一。案涉《转让协议》签订前，杨国水及于建国多次向徐志明承诺，其已与陈抄仁、邱林湘协商一致，在徐志明与陈抄仁签订的《临建档租赁合同书》约定的实际租赁期限为2017年7月19日至2020年4月30日。徐志明基于杨国水上述承诺才与其签订《转让协议》。《转让协议》最终目的是能在两年期限内连续使用案涉租赁物经营，因此《转让协议》约定的经营期与《临建档租赁合同书》约定的租赁期限是一致，故，只有案涉商铺的租赁期限于2020年4月30日到期后才能认定《转让协议》已实际履行完毕，现因陈抄仁、邱林湘、杨国水存在违约行为致使合同目的不能实现，依法应予解除案涉《转让协议》并承担损害赔偿责任。退一步讲，即使法院认定《转让协议》不应予以解除，陈抄仁、邱林湘、杨国水应向徐志明返还转让费90000元及后续为经营案涉商铺所支出的费用，徐志明基于《转让协议》支出的转让费100000元（其中押金10000元）是因案涉《临建档租赁合同书》无效给徐志明造成的实际损失，陈抄仁、邱林湘对合同无效承担全部过错责任，也应赔偿损失。二、原审法院适用法律错误。根据《最高人民法院民事诉讼证据若干规定》第二条规定，陈抄仁、邱林湘、杨国水应举证证明在签订案涉《临建档租赁合同书》及《转让协议》已明确告知徐志明案涉商铺未取得建设工程规划许可证、邱林湘与古屋分社就案涉商铺签订的租赁合同于2019年5月9日到期及《临建档租赁合同书》上手写部分内容是签订后补充的。三、原审判决有失公允。原审忽略陈抄仁、邱林湘、杨国水在签订及履行案涉合同过程中存在过错，把未能继续承租的责任归责于徐志明有失公允。陈抄仁、邱林湘、杨国水未在法定期间内向本院提交书面答辩意见。二审审理期间，各方均未提交新的证据。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案虽由租赁引起的纠纷，从徐志明的诉讼请求来看，包含两个不同的法律关系，即徐志明与杨国水、于建国的合同关系和徐志明与陈抄仁的租赁合同关系。因此，本案争议焦点为：一、杨国水应否承担徐志明损失的赔偿责任；二、陈抄仁、邱林湘应否承担徐志明损失的赔偿责任。对此，本院分析如下：关于焦点一。徐志明与杨国水、于建国于2018年6月16日签订《转让协议》，转让协议中并未对租期以及续租进行约定。而徐志明实际经营至2019年5月9日，与杨国水、于建国承租案涉租赁物的剩余租期一致。由于徐志明未能举证证明杨国水、于建国有承诺其可以续租，其要求杨国水、于建国承担案涉责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二。首先，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条的规定，原审认定《临建档租赁合同书》无效，并无不当，本院予以维持。其次，虽然《临建档租赁合同书》无效。但是徐志明对案涉租赁物进行装修以及加盟东莞市伟诚餐饮服务有限公司的品牌均是基于对《临建档租赁合同书》所约定租赁期间的预期。本案中，《临建档租赁合同书》尾端空白处，陈抄仁手写“本合同到期再延期1年，2019年4月30号-2020年4月30号”。陈抄仁与东莞市****共联股份经济联合社古屋分社的租赁期仅到2019年4月30日，但陈抄仁却承诺案涉租赁物租期可以延期至2020年4月30日。该承诺必然影响徐志明对案涉商铺经营成本的判断。因此，陈抄仁对合同的签订以及履行存在一定的过错。而徐志明在明知道《临建档租赁合同书》原本所载明的租期仅至2019年4月30日，但仍然要求陈抄仁手写延长租期，存在较大过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条的规定，本院酌情认定徐志明承担70%的责任，陈抄仁承担30%的责任。再次，关于徐志明损失的范围。一、徐志明所支出的转让费对应的是杨国水、于建国所承租案涉租赁物的剩余预期，并不包含陈抄仁所承诺延长的租期。故转让费不应作为损失的范围。二、徐志明所支出的加盟费所对应的是东莞市伟诚餐饮服务有限公司授权其使用品牌的期限，其不在案涉租赁物经营该品牌，并不代表其无法在其他经营场所经营该品牌。同时，东莞市****共联股份经营联合社古屋分社已经提前通知收回案涉租赁物，故不影响徐志明及时搬迁至他处。因此，该加盟费不应作为损失的范围。三、厨具设备款所对应的是可移动搬走的厨具，并非固定物，仍可在其他经营场所继续使用，故不应作为损失范围。四、从徐志明原审阶段提交的《装修报价明细表》显示，其最终支付的装修款为80000元。两份收据显示，购买的装修装饰材料11800元。订货单、送货单显示宣传材料4300元。该装修宣传均无法再次利用，应当作为徐志明的损失。最后，承上所述，陈抄仁应当赔偿徐志明的款项为28830元（96100元×30%）。至于徐志明以陈抄仁与邱林湘为夫妻关系要求邱林湘承担案涉责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人徐志明的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分不予支持。原审法院查明事实清楚，但部分认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28564号民事判决第（一）项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28564号民事判决第（二）项；三、限陈抄仁于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿徐志明28830元；四、驳回徐志明的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费2396.13元（徐志明已预交），由徐志明负担2099.13元，陈抄仁负担297元。本案二审受理费4792.25元（徐志明已预交），由徐志明负担4198.25元，陈抄仁负担594元。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年十月十日书记员  吕绮雯