广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10425号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河区天河东路****。法定代表人：周松，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，男，系原告的员工，联系地址。被告：赖福怀，男，1974年8月15日出生，汉族，住广东省电白县。原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告赖福怀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东建方房屋租赁管理有限公司的委托诉讼代理人陈静佳到庭参加诉讼。被告赖福怀经本院合法传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告广东建方房屋租赁管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签署的JF20180829BY0002号《住房租赁合同》(房屋长租权转让协议书)；2、判令被告退还原告已支付的剩余期限租金共计人民币288791.65元(以日租金96.14元，剩余期限从起诉之日起计至2028年10月31日)；3、判令被告向原告支付违约金71409.6元(按照合同约定被告应支付的违约金为171542.24元，原告自愿调整为71409.6元，即租金总额的20%)；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月29日，原告与被告签署JF20180829BY0002号《住房租赁合同》(房屋长租权转让协议书)，约定原告承租被告位于广州市荔湾区翠竹街18号2208房的房屋。租赁期限为2018年8月31日至2028年10月31日，总租金为人民币357048元。原告分别于2018年9月7日、2018年11月26日向被告支付了租赁期限内全部租金。租赁期限内，被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告同意；否则原告有权单方解除本合同，并要求被告退还剩余期限租金及支付违约金。经查册，2020年6月10日，被告未提前90日书面通知原告，且未经原告同意将涉案房屋转让给第三方郑启健，并办理了过户登记，导致新业主实际占有使用涉案房屋，原告无法继续运营该房屋，已严重违反了双方的合同约定。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，为维护原告的正当权益，原告特向贵院提出上诉讼请求，望贵院判如所请。被告赖福怀未答辩，亦未提交任何证据。本院认定事实如下：2018年8月29日，原告（出租人、乙方）与被告（承租人、甲方）签订合同编号为F20180829BY0002的住房租赁合同》(房屋长租权转让协议书)，约定：甲方将其名下位于广东省广州市荔湾区翠竹街18号2208房（以下简称案涉房屋）出租给乙方，不动产权证号为粤（2017）广州市不动产权第03226977号，房屋建筑面积107.1平方米；房屋为甲方独有，已办理产权证，不存在纠纷，不存在司法查封。租赁期限自2018年8月31日至2028年10月31日，空置期为两个月，自2018年8月31日至2018年10月31日，空置期内甲方不向乙方收取租金。租金采取一次性付款，乙方在甲方交付房屋之日起10个工作日内向甲方支付租金的100%，即人民币357048元，同时甲方应向乙方支付租金的当日向乙方支付相当于租金总额的2%即人民币7140.96元作为押金，及相当于租金总额的1%的即人民币3570.48元作为房屋维修基金。甲乙双方一致确认同意，甲方应支付的押金和房屋维修基金由乙方在支付租金时直接从应付租金中扣除。甲方应在2018年8月31日前将房屋交付给乙方。双方经房屋交验无误的，在《房屋交接及设备清单》签字/盖章确认后移交房屋钥匙视为房屋交付完成。第五条第（二）款：甲方保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给乙方，且保证乙方在租赁期限内不受任何第三方的干扰和影响。第五条第（三）款：甲方保证，在签署本合同前已如实、完整地向乙方披露房屋的情况，包括但不限于房屋性质与权属、房屋纠纷、担保情况、司法查封、房屋租赁、债权债务等，并保证前述情况均不影响乙方的租赁权和本合同的履行。第六条第（一）款第3项：租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提起90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方的租赁权。若甲方欲转让房屋的，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同。第六条第（二）款第3项：自房屋交付之日起，乙方排他地享有对房屋进行占有、使用和收益权；甲方同意乙方在租赁期限内有权对房屋另行分租、转租或进行其他处分行为。第七条第（三）款：甲方存在以下情形之一的，乙方有权单方解除本合同：……2.因甲方违反本合同第六条第（一）款第3项约定，致乙方租赁权遭受不利影响的；3.甲方违反本合同第五条的约定，致乙方租赁权遭受不利影响的……依据本合同第七条第（三）款第2、3项约定解除本合同的，甲方应立即退还乙方已支付的剩余期限的租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限[剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算]，甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失。同日，被告出具《声明书》（上述合同附件4），载明：本人赖福怀将广州市荔湾区翠竹街18号2208房物业交付广州建方房屋租赁管理有限公司时，房屋处于抵押状态，上述物业为赖福怀提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续，他项权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行，权利种类是抵押权，权利部位是全部，权利面积107.0953，他项案号2017登记8023232。本人同意将该物业按本合同约定出租给建方公司。本人承诺出租该物业已经取得抵押权人的同意，并承诺按时、足额向抵押权人偿还贷款本息且不得发生任何违约行为。若因本人原因导致发生任何影响建方公司租赁权的情形，本人应当立即书面通知建方公司并按本合同约定或法律法规的规定承担相应的经济和法律责任。2018年8月31日，原告与被告存在租赁合同关系的承租人陈纳签订《房屋租赁合同》，租赁期限2018年8月31日至2019年7月19日，其中2018年9月1日至2019年6月31日期间租金为每月3500元。双方确认在当日，原告将案涉房屋交付给陈纳，交付后因使用房屋产生的费用均由陈纳承担。2018年9月7日，原告向被告转账支付租金346336.56元。2018年11月26日，原告将押金7140.96元返还至被告账户。庭审中，原告述称：原告在2020年6月份时因为住在案涉房屋的租客没有交租，原告工作人员有上门去催租，但发现里面住的不是原来的租客，而是新业主，我方与新业主沟通后，新业主表示没有看过原被告之间的租赁合同，被告也没有给他看过租赁合同，新业主也不认可原被告之间的租赁关系，也不同意继续履行租赁合同，并且新业主实际上是占有使用案涉房屋。2020年10月14日的广州市不动产登记查册显示：广州市荔湾区翠竹街18号2208房，建筑面积107.0953平方米，登记时间2017年8月31日，全部权属产权人赖福怀，2020年6月10日赖福怀，广州拉卡拉网络小额贷款有限责任公司申请涂销抵押，郑启健等2人申请转移或交换（二手房免勘），郑启健等2人，广州住房公积金管理中心，中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2020登记字6006940号存案；本案已注销，产权变更，收回原证注销。2020年6月15日核准登记，2020登记字6006940号存案。经查，本案起诉状副本、开庭传票于2020年9月17日送达给被告。本院认为：被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提交的证据均为原件或与原件核对无异、或可相互佐证的复印件，具备客观性，且和本案相关联，本院均予采信并在卷佐证。原、被告双方签订的《房屋长租权转让协议书》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张解除涉案《房屋长租权转让协议书》的诉请。经查，案涉房屋自2020年6月由被告出售给新业主，且据原告所述新业主已实际占有使用案涉房屋且不同意继续履行原、被告之间的租赁协议，原告主张被告出售案涉房屋的行为系未经其同意而为，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告上述主张予以采信，被告的上述行为已违反双方合同第六条第（一）款第3项的约定，原告据此有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及双方合同第七条的约定单方解除案涉《房屋长租权转让协议书》，故本院依法予以支持。因原告以起诉形式明确要求解除上述合同，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除合同的通知到达被告，故本院确认案涉《房屋长租权转让协议书》于2020年9月17日解除。关于原告主张被告退还剩余期限租金及支付违约金的诉请。依据涉案《住房租赁合同》第七条第（五）款的约定，被告因其违约行为致合同解除，原告依约有权主张被告退还剩余期限租金及支付违约金。按原告的陈述，新业主已实际占有案涉房屋，原告在起诉前已无法使用案涉房屋，故原告要求被告退回从起诉之日起计至2028年10月31日的租金，本院予以支持。因立案受理日为2020年9月2日，退回租金从2020年9月2日起算，租金标准可按357048元÷120月=2975.4元/月计算，总额以原告起诉主张的288791.65元为限。至于原告主张违约金71409.6元，因被告违约导致合同解除，原告依约有权要求被告支付违约金，原告主张的违约金低于合同约定“违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限”的标准，属于其自行处分民事权利，本院依法予以支持。被告赖福怀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告赖福怀于2018年8月29日签订的《房屋长租权转让协议书》于2020年9月17日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告赖福怀向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还自2020年9月2日起至2028年10月31日的租金（按2975.4元/月计算，退还租金总额以288791.65元为限）。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告赖福怀向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金71409.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3352元，由被告赖福怀负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年十月二十七日书记员  李 婷胡晓琴