广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初1479号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司湛江霞山分公司，住所地湛江市霞山区***************楼物业服务中心，统一社会信用代码91440803MA4UUG2018。负责人：彭定博，区域总经理。委托诉讼代理人：陈武亮，负责人。委托诉讼代理人：冯碧霞，职员。被告：王东亚，男，汉族，住湛江市霞山区*******，公民身份号码411************017。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司湛江霞山分公司与被告王东亚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案，2020年7月23日转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈武亮到庭参加诉讼，被告王东亚经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司湛江霞山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年12月24日至2020年4月30日的物业服务费5119.01元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照碧桂园名门花园前期物业服务协议标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2020年4月22日的违约金共计5738.87元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月19日，湛江市霞山区****地产开发有限公司与原告签订《碧桂园·名门花园前期物业服务合同》（以下简称《服务合同》），约定选聘原告对碧桂园名门花园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2017年5月27日购买碧桂园名门花园1幢401房，属于原告管理的物业服务区域范围。被告与原告签订了《碧桂园·名门花园前期物业服务协议》（以下简称《服务协议》），根据约定，被告应当于2018年12月24日起每月30日前向原告支付物业服务费314.86元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5%向原告支付违约金。被告于2018年12月开始拖欠原告物业服务费，至2020年4月，拖欠的款项已经达5119.01元。原告多次向被告催缴，但是被告至今仍未缴交。原告据此向法院提起诉讼，希判如所请。被告王东亚既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于湛江市霞山区******碧桂园名门花园系案外人湛江市霞山区****地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）开发的商住小区，其与原告签订《服务合同》，约定碧桂园公司选聘原告对碧桂园名门花园提供前期物业管理服务。2017年5月27日，被告与碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买湛江市霞山区********************，并约定出卖人应当在2018年12月24日前向买受人交付该商品房。同日，原告与被告签订《服务协议》，主要约定：原告按约定服务内容及标准向被告及其物业使用人提供物业管理服务，被告按房屋建筑面积（指套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.2元计付；被告的房屋建筑面积为143.12平方米，每月应按314.86元的标准向原告交纳物业服务费；上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准；被告应自《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前为准）起，且不论被告是否居住使用均应全额交纳物业服务费、协议约定的各项分摊费用；物业服务费、协议约定的各项分摊费用按月计收，被告于每月5日向原告交纳当月的物业服务费及上月各项分摊费用；被告或物业使用人逾期交纳物业服务费、协议约定的各项分摊费用的，从应交费之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。2017年7月31日，房管部门为被告房屋办理了不动产权属登记，登记的房屋建筑面积为143.11平方米。原告于2018年12月24日开始向被告收取物业服务费，因被告未向原告交纳物业服务费，且经手机短信息等方式催缴无结果，原告遂提起了本案诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经为业主即被告提供了物业服务，被告应根据《服务协议》的约定，自2018年12月24日起全额向碧桂园物业公司交纳物业服务费。被告未交纳物业服务费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求被告交纳物业服务费，合法有据，本院予以支持。根据《服务协议》的约定，被告交纳的物业服务费应当根据约定的单价及房管部门测绘的房屋建筑面积计算，而被告房屋经房管部门核准的建筑面积为143.11平方米，故被告每月应交纳物业服务费314.84元（143.11×2.2），商品房交付当月即2018年12月的物业服务费应为81.24元（314.84÷31×8），2019年1月1日至2020年4月30日共16个月的物业服务费应为5037.44元（314.84×16）。两项费用合计为5118.68元（81.24＋5037.44）。原告请求被告支付5119.01元，本院部分予以支持。当事人约定的违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，服务协议约定“每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金”明显过分高于因被告违约给原告造成的损失。因此，本院根据公平原则和诚实信用原则予以适当调整，被告支付的违约金以其每月拖欠物业服务费金额为基数，自2019年2月1日起至清偿之日止，以中国人民银行同期同档次贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告王东亚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王东亚应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司湛江霞山分公司支付2018年12月24日至2020年4月30日的物业服务费5118.68元及相应的违约金（其中2019年2月1日起以396.08元为基数，2019年3月1日起至2019年8月19日止每月以314.84元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2019年8月20日起至2020年4月30日止每月以314.84元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司湛江霞山分公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71.45元，由被告王东亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  蔡 毅人民陪审员  杨霞玲人民陪审员  周永胜二〇二〇年十月二十一日法官 助理  胡 萍书 记 员  吴 欣附：相关法律规定及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。