四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2786号 上诉人（原审原告）：谢太秀，女，1966年3月24日出生，汉族，住重庆市大足县。 上诉人（原审原告）：蒲鑫，女，1967年11月4日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 上诉人（原审原告）：张洮，男，1980年7月28日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审原告）：张港，男，1984年8月24日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人（原审原告）：李映辉，男，1969年1月13日出生，汉族，住四川省南部县。 五上诉人共同委托诉讼代理人：喻显彬，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省南部弘鑫实业有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇后街政协**。 法定代表人：余建波，总经理。 委托诉讼代理人：龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者。 上诉人谢太秀、蒲鑫、张洮、张港、李映辉因与被上诉人四川省南部弘鑫实业有限公司（以下简称弘鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院(2020)川1321民初1854号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人谢太秀、蒲鑫、张洮、张港、李映辉上诉请求：1、撤销一审判决，判决被上诉人将2017年3月30日与五上诉人网签的2017002417号《商品房买卖合同(预售)》进行合同登记备案。2、诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审判决法律适用错误，一审法院以民事诉讼法一百四十二条驳回上诉人的诉求，完全未顾及实体法的相关规定，客观上否定了上诉人的实体权利，让合同法第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”毫无意义，变成空话。随之也让《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等一系列相关实体权利的规定变成一纸空文。 二、关于涉案房屋被南充市公安局顺庆区分局以“亿家非吸”案由查封问题，很明显这是案外人涉嫌非法吸收公众存款案而导致的查封，而且是整体(240套)查封，并非被上诉人涉嫌“非吸”导致。查封的时间是2019年1月30日起一年，上诉人早在2017年3月30日就依法购买了此房，无论被上诉人何时向“亿家”发生过借贷关系，从依法保护善意购买第三人的角度出发，也不应当驳回上诉人的诉求。三、本案合法购买事实一审已经查清，且双方对此无任何异议，被上诉人也愿意配合履行登记备案的合同义务，即本案双方对合同登记备案已无争议。 弘鑫公司辩称：我公司认可与上诉人的房屋买卖合同关系，也愿意为上诉人办理房屋买卖合同网签备案手续，但由于房屋已被法院和公安部门查封，加之上诉人未交纳房屋维修基金，所以现在无法办理网签备案手续。这不是我公司所能够作到的。我公司相关公章、法定代表人印章等都被住建局收管。 谢太秀、蒲鑫、张洮、张港、李映辉向一审法院起诉请求：判决弘鑫公司将2017年3月30日与谢太秀等五人网签的2017002417号《商品房买卖合同（预售）》进行合同登记备案。 一审法院认定事实：2014年1月15日，案外人张华珍与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定弘鑫公司将其开发的位于南部县××镇××路××幢××号房屋出售给张华珍。合同签订后，张华珍先后八次向弘鑫公司的法定代表人余建波转账共计15395000元，弘鑫公司向张华珍出具了金额17978401元房款收据。案外人张华珍因与谢太秀、蒲鑫、张洮、李映辉民间借贷纠纷诉至一审法院，一审法院依申请对案涉房屋进行了查封。之后，谢太秀等五人依据一审法院作出的已经发生效力的民事判决或调解申请强制执行。执行过程中，谢太秀等五人与张华珍在一审法院主持下，于2017年3月23日达成《执行和解协议（债务抵偿协议）》，约定张华珍将网签在其名下的位于南部县××镇××路××幢××号商业用房以每平方米13000元折价抵偿给谢太秀等五人。2017年3月30日，一审法院依据谢太秀等人申请解除了对案涉房屋的查封，同时，弘鑫公司解除了与张华珍签订的商品房买卖合同，就案涉房屋与谢太秀等五人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017002417），并在南部县房地产管理局办理了网签。该合同第二十四条约定“预售合同备案（一）出卖人自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。”至今，《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017002417）尚未在南部县房地产管理局备案登记。南部县房地产管理局商品房预售合同备案明白卡载明申请材料为：开发企业介绍信（书面委托书）及受托人身份证明、《商品房买卖合同》一份、预售资金进入监管账户的“银行进账单、增值税普通发票、房屋专项维修资金缴存凭证（原件及复印件）。2019年1月30日，案涉房屋因亿家非吸案被四川省南充市公安局顺庆区分局查封。 一审法院认为，谢太秀等五人与弘鑫公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017002417），其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。弘鑫公司应按合同约定就《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017002417）履行向南部县房地产管理局备案登记的义务。对此义务，弘鑫公司未表示拒绝履行，但由于案涉房屋被四川省南充市公安局顺庆区分局依法查封，则无论弘鑫公司是否向南部县房地产管理局提出备案申请，客观上南部县房地产管理局均无法进行备案登记，故谢太秀等五人的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回谢太秀、蒲鑫、张洮、张港、李映辉的诉讼请求。案件受理费100元，由谢太秀、蒲鑫、张洮、张港、李映辉负担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审一致。 本院认为，谢太秀等五人与弘鑫公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，是双方自愿签订，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。 《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”商品房买卖合同的网上签约及登记备案，系房地产相关部门为了加强商品房销售合同的管理，对房地产开发商销售的商品房行为的合法性进行审查，让房地产交易更加透明化，以保护购房人的合法权益，进而防止“一房多卖”等情况的发生，有利于房地产行政管理部门进行监督，促进交易良性发展。谢太秀等五人依据商品房买卖合同取得的仅是债权，商品房销售合同备案的前提应是商品房的产权明晰无瑕疵争议，而涉案商品房被南充市公安局顺庆区分局依法查封，即使弘鑫公司向南部县房地产管理局提出备案申请，南部县房地产管理局也无法进行备案登记。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，一审法院驳回谢太秀等五人的进行合同登记备案的诉讼请求正确。 一审认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，谢太秀等五人上诉无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费100元，由上诉人谢太秀、蒲鑫、张洮、张港、李映辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年十月十五日 书记员 陈洋佳