广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4479号上诉人（原审被告）：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*************卡，统一社会信用代码914***********662T。法定代表人：孙通文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：何晓文，女，1988年7月21日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区**********。委托诉讼代理人：梁广宇，广东鹏瑞律师事务所律师。上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）因与被上诉人何晓文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。晟曦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案商品房的管道煤气开通因晟曦公司自身行为产生障碍予以消除且收楼通知书发出并确定收楼之日止没有依据。涉案商品房管道煤气的所有设备设施在取得中山市建设工程竣工验收备案登记证前早已安装完毕并通过了验收。自管道煤气通过验收之日起，管道煤气已经到户，满足了双方就涉案商品房所签署买卖合同第十三条约定的条件，即涉案商品房的管道煤气已经实现了到户自理。且根据合同第十三条第二款第2点“如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：….2.本合同继续履行，买受人应先行收楼”的约定可知，即使在涉案商品房管道煤气未达到使用条件的情形下，业主应先行收楼，业主不能以管道煤气未达使用条件拒绝收楼。故一审法院以管道煤气作为约定交付条件的认定有误。根据买卖合同约定及交易习惯可知，管道煤气的开通只有在业主收楼且完成装修后，才能由业主根据实际需要自行申请开通，申请开通时，业主还应承担相关费用。故一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案商品房的管道煤气开通因晟曦公司自身行为产生障碍予以消除且收楼通知书发出并确定收楼之日止，没有依据。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循的是当事人意思自治原则，中山市商品房买卖合同（含补充协议）是双方当事人协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，合法有效。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，双方对于逾期交楼违约责任条款，即买卖合同第九条第2点的约定符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，被上诉人亦并未就该条款向权利机关申请变更或撤销，另根据双方商品房买卖合同第九条第2点约定，晟曦公司逾期交房超过360日的，被上诉人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同，如此种种，充分说明该买卖合同以及双方对于逾期交楼违约责任条款的约定是双方在综合考量各方权利义务的基础上，慎重作出的真实意思表示，不存在免除被上诉人责任等情形，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，双方已经对逾期交房违约金的数额进行了明确约定，被上诉人并未举证证明因晟曦公司延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，被上诉人只有获利而无相应损失，一审判决晟曦公司支付逾期交房违约金不设上限没有事实和法律依据，判决晟曦公司承担的违约金明显过高，对晟曦公司显然不公。3.晟曦公司作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付涉案商品房的时间越长，晟曦公司承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，晟曦公司不存在怠于履行交付涉案商品房的理由，故晟曦公司必当尽力争取早日将涉案商品房交付给被上诉人，现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在涉案商品房房价迅猛上涨，被上诉人获益，晟曦公司承担的开发成本上升（包括建筑成本、人工成本等），晟曦公司受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使晟曦公司存在逾期交房，晟曦公司因此承担的逾期交房违约金总额不应超过被上诉人已付房价款的1％。被上诉人何晓文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。何晓文向一审法院起诉请求：判令晟曦公司向何晓文支付延迟交楼违约金（以总房款279340元为基数，自2016年10月30日起计算于实际交房之日止，按每日0.01%的标准计算，暂计至2020年3月28日的违约金数额为34805.8元）。一审法院认定事实：买受人：何晓文。出卖人：晟曦公司。签约情况：2014年9月20日，何晓文与晟曦公司签订中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议）。所购商品房情况：中山市***************。商品房价款及支付方式：房价款为279340元,付款方式为银行按揭支付，其中84340现金支付、195000元商业贷款支付。交付期限：出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。交接的相关约定：一、合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.若买受人未按合同约定支付房价款(含买受人采用银行按货款方式支部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项)、违约金(若有)、装修款(若有)给出卖人，或因买受人自身原因导致按揭申请银行未审批放款，或因买受人原因导致合同未办妥备案，或买受人未付清专项维修基金及其他应付的款项，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任，但自合同约定的交付期限届满之日起(当出卖人晚于合同约定的交付期限通知买受人收楼时，以通知的交付期限届满之日起)，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担，此外，若因此致出卖人发生任何其他费用支出的，则造成的全部损失均由买受人据实承担；2.如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续并付清相关应付费用的，则视同已进行验收交接，但买受人仍应继续办理交接手续并付清所有应付费用，且自买受人逾期办理收楼手续之日起至办理完该商品房的交接手续并付清所有应付费用之日为止，买受人按每日总房价款0.05‰的标准向出卖人计付逾期办理收楼手续的违约金。上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。二、合同补充协议第五条(补充合同第十一条)的约定：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任，双方同意按本条款约定执行，但合同第八条约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费;2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；3.该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。基础设施、公共配套建筑正常运行的约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电、管道煤气设备在该商品房交付时达到使用条件(到户自理，由买受人自行申请开通并承担相关费用)。如政府部门和相关部门造成的延误，上述日期顺延。2.电话线路、有线电视线路在商品房交付前按本合同中附件三的标准安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相关费用。如政府部门和相关部门造成的延误，上述目期顺延。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.如政府部门延误，上述日期顺延；2.本合同继续履行，买受人应先行收楼。商品房价款给付及销售（抵押）登记备案情况：至买受人提起诉讼，买受人已将商品房买卖合同所约定的价款279340元支付完毕，且于2014年10月8日办理了商品房销售登记备案。收楼情况：涉案商品房已于2020年1月10日取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。出卖人于2020年1月14日以邮政快递方式向买受人发出收楼通知书，邮件查询状态显示该邮件于2020年1月22日退件。之后，买受人于2020年3月28日已实际收楼。另，一审法院在审理其他案件中查明，涉案商品房所涉及的民用燃气工程已于2018年12月11日进行验收。出卖人因拖欠相应的燃气工程款，中山公用燃气有限公司申请仲裁，中国广州仲裁委员会作出（2018）穗仲中案字第12号裁决书，裁决出卖人向中山公用燃气有限公司支付拖欠的工程款1220400元及相应的违约金。现出卖人未向中山公用燃气有限公司履行相应的付款义务，进而导致买受人无法开通燃气的相应报装手续。一审法院认为，本案争议焦点之一、出卖人是否存在逾期交房的行为。买受人与出卖人所签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，合同条款对双方具有法律效力，双方应恪守履行合同义务。现出卖人并未按承诺的期限（在2016年10月30日前交付）向买受人进行交房，而系于2020年3月28日由买受人进行了实际收楼，故一审法院认定出卖人存在逾期交楼的行为，已构成违约，负有向买受人支付相应违约金的责任。本案争议焦点之二，涉案商品房交付标准如何认定。商品房买卖合同约定取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并交付，符合《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监督完善商品房预售制度有关问题的通知》中有关法定交付条件的规定。但商品房买卖合同同时还约定“供水、供电、管道煤气设备在该商品房交付时达到使用条件”，也就是说，商品房买卖合同针对交付的标准既约定了法定交付条件，亦约定了其他交付条件。现买受人因出卖人拖欠燃气工程款而无法办理管道煤气开通。也就是说，涉案商品房法定交付条件已具备，但其他交付条件尚不具备。且管道煤气设施无法实际投入使用，已构成严重影响正常居住使用。据此，一审法院认定买受人拒绝收楼，有理有据，一审法院予以支持。出卖人抗辩称逾期交房违约金截止时间最迟不应晚于取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知买受人之日，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院认定出卖人因逾期交房所应支付的违约金计算期间为自2016年10月31日起至涉案商品房的管道煤气开通因出卖人自身行为产生障碍予以消除且收楼通知书发出并确定收楼之日止。本案争议焦点之三，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金应如何调整问题。虽然商品房买卖合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与出卖人逾期交房行为的违约时限相联系，现出卖人的逾期交房时间至买受人实际收楼已超过两年有余。不论出卖人逾期交房的行为再延续多久，出卖人仅承担涉案商品房总房价款1％的违约金，显然与出卖人违约行为的严重程度不相符，亦与业主支付较大数额的购房款却长期无法实现所购房屋的使用价值之间构成了利益失衡。鉴于出卖人逾期两年交楼，封顶条款的违约金数额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定违约金的权利。现买受人诉讼主张以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算逾期交房违约金，与上述法律规定并不相背，一审法院予以支持。出卖人针对违约金计算标准的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。本案争议焦点之四，买受人主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。依商品房买卖合同关于出卖人应于2016年10月30日前交房的约定，出卖人所应支付的逾期交房违约金应自2016年10月31日起算。而依《最高人民法院关于适用的诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日（2018年7月23日），诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院应予支持”之规定，本案依民法通则计算逾期交房违约金的诉讼时效期间跨越民法总则施行之日，故本案逾期交房违约金的诉讼时效期间应为三年，而非二年，故出卖人提出二年的诉讼时效抗辩，于法无据，一审法院不予支持。同时，本案逾期交房违约金系按日计算的违约金债权，随违约行为的继续而按日产生，属于继续性债权，因此，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间。买受人于2020年3月4日向一审法院提起诉讼，且未能提供证据证明诉讼时效存在中断或中止的情形，因此，一审法院仅支持2017年3月5日至2020年3月28日期间的逾期交房违约金的诉讼请求。2017年3月5日之前发生的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，一审法院依法不予保护。据此，一审法院认定晟曦公司应支付的逾期交房违约金数额为31286.08元（279340元×0.01%×1120天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决:晟曦公司于判决生效之日向何晓文支付逾期交楼违约金31286.08元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费672元，减半收取336元，何晓文负担45元，晟曦公司负担291元（晟曦公司所负担的上述的诉讼费用已由何晓文向一审法院预缴，晟曦公司在支付上述款项时一并迳付何晓文，一审法院不另行收退）。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：本院受理的上诉人晟曦公司与被上诉人江万青等商品房预售合同纠纷三案[(2020)粤20民终3009号、3032号、3038号],双方对于通大晟荟园一期商品房[地址：中山市******，土地使用证号：中府国用（2013）第易0******9号]是否符合合同约定的交付条件产生争议。晟曦公司述称该商品房的天然气已接通管道并通过竣工验收，业主拒绝向贵公司申请报装手续；江万青等业主述称因晟曦公司拖欠贵公司工程款及违约金，导致业主无法开通天然气。为查明案件事实，本院向中山公用燃气有限公司发函咨询以下问题：一、通大晟荟园一期商品房[地址：中山市******，土地使用证号：中府国用（2013）第易0******9号]的天然气是否由贵公司负责供应。二、如通大晟荟园一期商品房系由贵公司负责供应天然气，则该小区天然气是否已具备使用条件；如不具备使用条件，则原因为何。中山公用燃气有限公司于2020年8月27日回函称：一、通大晟荟园商品房[地址：中山市******，土地使用证号：中府国用（2013）第易0******9号]的天然气是我司负责供应，小区内庭管网、户外立管及入户工程均由我司负责组织施工。二、通大晟荟园一期（1-4幢）燃气工程已于2017年2月23日完工并通过验收，因晟曦公司未按所签《管道燃气工程建设合同》支付工程款，暂不具备业主开户报装条件，相关仲裁于2018年1月2日经广州仲裁委员会中山分会受理[仲裁案号（2018）穗仲中案字第12号]，后于2020年5月21日由中山市中级人民法院受理强制执行申请，暂未执结。通大晟荟园二期（5-15）幢燃气工程于2020年4月27日完工并通过验收，但晟曦公司未支付相应工程款，按照合同月底也不具备业主开户报装条件，我司将于近期提请仲裁处理。三、近日，经中山市三角镇政府相关部门组织协调，晟曦公司于本月初与我司签署协议并支付部分款项，我司于2020年8月15日前开始受理通大晟荟园一期（1-4幢）业主关于开通居民用气的报装申请。经质证，何晓文称由于不在涉案商品房内居住，不清楚燃气通知安装情况，由法院认定。晟曦公司对回函的真实性、合法性、关联性不确认。理由如下：1.通大晟荟园一期包含1至7幢、16幢，而不是中山公用燃气有限公司所称一期为1至4幢，二期为5至15幢；2.晟曦公司确认1至4幢燃气工程已于2017年2月23日完工并通过验收；3.中山公用燃气有限公司称通大晟荟园1-4幢暂不具备开户报装条件与事实不符，是否具备开户报装条件应以燃气工程是否完工及通过验收为准；4.涉案商品房的管道燃气已于2017年2月23日完工并通过了验收，满足了双方就涉案商品房所签署买卖合同第十三条约定的条件。且根据买卖合同第十三条第二款第2点“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：…2.本合同继续履行，买受人应先行收楼。”由此可知，即使在管道煤气未到达使用条件的情形下，被上诉人应先行收楼，不能以管道煤气未达使用条件拒绝收楼。由此可见，管道煤气亦非约定的交付条件。另根据买卖合同约定及交易习惯，管道煤气开通只有在被上诉人收楼且完成装修后，才能由被上诉人根据实际需要自行申请开通，被上诉人还应承担相关费用。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据晟曦公司的上诉请求以及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、晟曦公司逾期交楼违约金截止时间如何认定；二、晟曦公司承担逾期交楼违约金的总额是否应以涉案商品房购房款的1%为上限。关于焦点一。晟曦公司上诉认为涉案商品房管道煤气已通过验收，符合交付使用的条件，且根据商品房买卖合同第十三条第二款的约定，即使在管道煤气未达到使用条件的情形下，买受人也应先行收楼，不能以管道煤气未达到使用条件拒绝收楼。根据本院二审查明的事实，晟曦公司与涉案小区其他业主另案商品房预售合同纠纷系列案审理中，经本院调查取得的中山公用燃气有限公司的回函反映，晟荟园一期（1-4幢）燃气工程已于2017年2月23日完工并通过验收，因晟曦公司未按所签《管道燃气工程建设合同》支付工程款，暂不具备业主开户报装条件，经中山市三角镇政府相关部门组织协调，晟曦公司支付了部分款项，中山公用燃气有限公司于2020年8月15日前开始受理通大晟荟园一期（1-4幢）业主开通居民用气的报装申请。由此可见，虽然涉案商品房燃气工程已通过验收，但因晟曦公司欠付管道燃气工程款，中山公用燃气有限公司直至2020年8月15日才开始受理业主开通居民用气的报装申请。故此，晟曦公司主张涉案商品房管道煤气通过验收之日起即具备开通条件与事实不符，本院不予采信。商品房达到交付使用条件，不仅须取得建设工程竣工验收备案登记证，还应满足基本的安全条件和买受人可以正常使用的基本居住要求。商品房买卖合同第十三条对于供水、供电、管道煤气设备在商品房交付时未达到使用条件买受人应先行收楼的约定，实质上排除了买受人在商品房不符合正常使用居住情况下享有拒绝收楼的权利。该商品房买卖合同为晟曦公司欲反复使用而预先制定的格式合同，晟曦公司作为该格式合同的提供者，上述条款约定的内容，排除了买受人在晟曦公司存在商品房未达到使用条件的违约行为时拒绝收楼的权利，明显违反了公平原则，应属无效，于买受人不产生法律效力。晟曦公司据此认为即使在管道煤气未达到使用条件的情形下，买受人也应先行收楼的上诉意见，于法无据，本院不予支持。故逾期交楼的违约金应计算至该商品房达到具备管道煤气开通条件且收楼通知书发出并确定收楼之日止。鉴于何晓文于2020年3月28日办理了收楼手续，何晓文明知涉案商品房不具备交付条件同意接受商品房，免除了2020年3月28日之后晟曦公司迟延交付的违约责任，一审法院认定逾期交楼违约金计算至2020年3月28日止正确。关于焦点二。虽然双方签订的合同中约定了“晟曦公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与晟曦公司逾期交楼行为的违约时限相联系。如果不论晟曦公司逾期交楼行为的时间长短，晟曦公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与晟曦公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在晟曦公司目前较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补何晓文的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。何晓文诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于晟曦公司较长时间的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算违约金，并无不当。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人晟曦公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费671.99元（中山市晟曦房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 理审判员 官 琳审判员 黎 妙二〇二〇年十月七日书记员 钱绮丽