宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3145号 上诉人（原审被告)：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇阳光100综合市场**楼**。 法定代表人：金昌福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：路宣，男，1985年10月11日出生，汉族，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审原告）：孙晶，女，1973年11月1日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）与被上诉人孙晶商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初1323号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。于2020年9月11日公开开庭进行了审理，上诉人金色阳光公司的委托诉讼代理人路宣，被上诉人孙晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金色阳光公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决没有考虑公平原则，上诉人违约是因为第三人即工程承包人将上诉人的工程款挪作他用，该事实有高院判决书为证。上诉人虽至被上诉人起诉之日未协助被上诉人办理房屋权属证书，但原因亦是由第三人所致。另，因受疫情影响，政府职能部门至2020年4月1日才开始正常运转，一审法院应免除上诉人在此期间的违约责任。综上，一审法院认定事实不清，错误认定证据，致使错误判决。 孙晶辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订了有效的《商品房买卖合同》，并支付了全额的房款，但至今涉案房屋仍不能办理权属证书，依据双方签订的合同，上诉人应当承担相应的违约责任，请求驳回上诉，维持原判。 孙晶向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金2407元(标准为日万分之0.5,自2015年2月1日起算至2015年8月3日，263056元×0.00005×183天)；2、判令被告支付原告逾期办证违约金22097元(标准为日万分之0.5,自2015年11月2日起算至2020年6月8日,违约金算至实际取得房屋权属证书之日止,263056元×0.00005×1680天)；3、判令被告立即为原告制作涉案房屋的隔层；4、判令被告协助原告办理房屋不动产权证书；5、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2013年9月24日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的永宁县望远工业园俊园项目X房屋一套，建筑面积49.05平方米，房屋单价每平方米5311.05元,房屋总价260507元，付款方式为原告于2013年9月24日一次性付清全款260507元；被告应在2015年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告从合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房价款万分之0.5的违约金；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，如果合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。2013年9月24日，原告与被告又签订了《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》，该协议约定的主要内容为：被告给原告赠送蓝山俊园B座6层18号房屋的隔层制作安装，赠送的隔层制作工程为由被告包工包料，隔层材料为钢结构、木胶板、预埋件，隔层样式为全隔，楼梯为简易楼梯；预测建筑面积49.05平方米；工期为交房后业主在装修之日前30日告知被告，被告安排施工，保证按期完工；隔层制作安装工程包含房屋施工过程垃圾清运、现场材料装卸及完工后的清理现场等；工程质量按照国家相关标准执行；本协议为商品房买卖合同的补充协议。《银川市商品房买卖合同》和《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》签订后，原告按照合同约定给被告支付购房款263056元（按照建筑面积49.53平方米计算），被告于2015年8月3日给原告出具了263056元的购房款发票。被告未能按照合同约定的交房期限于2015年1月31日向原告交付房屋。2015年8月3日，被告向原告交付了涉案房屋的钥匙。因被告没有按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定给原告制作安装涉案房屋的隔层，致使原告至今无法对涉案房屋进行装修使用。涉案房屋现在没有竣工验收备案手续。被告至今也没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》和《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定将购房款给被告全部交清，被告未能按照合同约定的期限给原告交付房屋并办理不动产权证书，也没有按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定为原告制作安装涉案房屋的隔层。虽然被告已经于2015年8月3日给原告交付了房屋钥匙，但是，因涉案房屋现在没有竣工验收备案手续，即使被告已实际交付房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件，被告仍应当按照合同约定承担逾期交房和逾期办理房产证违约金的违约责任，并按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定为原告制作安装房屋隔层。原告要求被告支付逾期交房违约金2407元(购房款263056元，按照每日万分之0.5计算,自2015年2月1日起算至2015年8月3日，计算183天)的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。原告要求被告支付逾期办理房产证违约金22097元（房款263056元，按照每日万分之0.5计算，自2015年11月2日起算至2020年6月8日，计算1680天）的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，法院予以支持；原告要求被告支付逾期办理房产证违约金至完成产权登记之日止的诉讼请求，因涉案房屋现在还不具备办理房产证的条件，办理房产证的具体时间也无法确定，所以，原告的该项诉讼请求没有事实依据，法院不予支持。原告要求被告协助原告办理房屋的不动产权证书的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，法院予以支持。原告要求被告为原告制作安装房屋隔层的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，法院予以支持。被告提出涉案房屋已经竣工验收的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在具备办理房屋产权证书的条件后十日内为原告孙晶办理位于永宁县望远工业园俊园项目B座6层18号房屋的不动产产权证书；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙晶支付逾期交房违约金2407元；三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙晶支付逾期办理房产证违约金22097元；四、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告孙晶购买的永宁县望远工业园俊园项目X房屋制作安装隔层，制作安装隔层的要求按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定执行；五、驳回原告孙晶的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司与被上诉人孙晶签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定上诉人应于2015年1月31日前向被上诉人交付涉案房屋，并以上诉人取得《银川市新建住宅交付使用证》为交付条件。上诉人虽于2015年8月3日将房屋钥匙交付于被上诉人，但至今未取得《银川市新建住宅交付使用证》，不能视为其已履行了交房义务，逾期交房违约金应自约定交付之日起算至被上诉人实际取得《银川市新建住宅交付使用证》，符合房屋交付条件之日止。现被上诉人主张逾期交房违约金自约定交付之日起算至其实际接收房屋之日，一审法院结合合同约定确认逾期交房违约金为2407元不违反法律规定，本院予以确认。关于逾期办证违约金问题，因合同中约定上诉人应自商品房交付使用后的90日内为被上诉人办理房屋权属证书，如因上诉人原因不能办理房屋权属证书的，其需按照合同约定金额承担逾期办证违约金。现涉案房屋不符合交房条件，逾期办证违约金因不具备起算时间的条件而无法计算，故对被上诉人该项诉讼请求不予支持。另，一审法院判决上诉人具备办证条件后协助被上诉人办理房屋产权证书，因案涉房屋具备交付条件及上诉人取得《初始登记证》的时间现不确定，因具有不确定性被上诉人可待房屋取得上述证书时再行主张权利。上诉人认为其违约系因第三人原因所致，不应由其承担违约责任的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初1323号民事判决第二、四项，即“二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙晶支付逾期交房违约金2407元；四、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告孙晶购买的永宁县望远工业园俊园项目X房屋制作安装隔层，制作安装隔层的要求按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定执行”； 二、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初1190号民事判决第一、三、五项，即“被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在具备办理房屋产权证书的条件后十日内为原告孙晶办理位于永宁县望远工业园俊园项目X房屋的不动产产权证书；三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙晶支付逾期办理房产证违约金22097元；五、驳回原告孙晶的其他诉讼请求”； 三、驳回被上诉人孙晶一审的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费427元，减半收取214元，二审案件受理费427元，均由上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张建国 二〇二〇年十月九日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。