广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7361号原告:吴少楷，男，1970年10月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：丁浚，广东恒生律师事务所律师。被告：广州市安坤置业建设有限公司，住所地广州市越秀区东风西路**广州医学院教学学术交流中心大厦****。法定代表人：陈伟栋。委托诉讼代理人：陈文浩，男，1991年11月2日出生，汉族，系公司的员工，联系地址。原告吴少楷与被告广州市安坤置业建设有限公司（以下简称“安坤置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员付瑾独任审理，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告吴少楷及其委托诉讼代理人丁浚，被告广州市安坤置业建设有限公司的委托诉讼代理人陈文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴少楷向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理广州市荔湾区文昌南路143号(文昌花苑)2305房的过户手续，将该房屋登记在原告名下；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：1994年中旬，广州市南方建设开发公司(下称南方公司)经广州市房地产管理局以(94)房拆许字118号房屋拆迁许可证批准拆除荔湾区长寿西路、文昌南路兴贤坊、宝华卡等地块，后南方公司进驻办公，陆续与地段内各住户沟通拆迁事项。原告原来居住广州市荔湾区文昌南路兴贤坊16号的华侨房，故先父吴松与南方公司签订《房屋拆迁安置协议》，并由广州市荔湾区公证处进行公证，约定原告迁出广州市荔湾区文昌南路兴贤坊16号的房屋，南方公司在1997年12月31日前，在长寿西路62-88号范围第C座西向第11、12层，使用面积48平方米西向的房屋，给予原告回迁居住。由于吴松该两套间的购房款由其子吴少楷、吴汉强出资，其同意十一层的套间的使用权署名为吴少楷，十二层套间的使用权署名为吴汉强。当时甲方是广州市南方建设开发公司，拆迁受委托人是金赞平。1995年7月13日被告广州市安坤置业建设有限公司成立，当时的法定代表人是金赞平，成为此开发建设项目的项目公司。之后与原告联系的通知单上都会加盖被告公章。经过两年时间建筑，在1996年3月21日，以南方公司与被告名义向购买使用权的住户(包括原告)发通知预计将在1997年12月入伙，并且提出一次性解决产权关系。由于当时大楼还没有完工，各住户还没有见到实际房屋结构布局，所以少有居民愿意购买此产权之事。由于工程原因，1998年10月15日被告向住户们发出《准予收楼通知书》，并且将各人回迁的房号告诉住户。原告回迁到文昌南路××房，办理了各项手续：水、电、煤气、户口等落名事项，每月支付所住的房屋大楼物业管理费。入住多年之后，原告于2019年6月15日在文昌花苑一楼大堂看到被告张贴通知书，之前购买使用权的住户，现可以补偿地价等形式取得房产证。根据房地产测绘图，2305房的建筑面积是67.33平方米，补差价款154859元(67.33*2300=154859元)。并且委托文昌花苑管理处代收补差款。其后原被告双方于2019年6月27日签订《分期付款协议》，原告提供了《房屋拆迁安置协议》原件等材料给被告办证之用，并交付了补差款的50%(80000元)。到了2020年5月，被告突然通知原告，不能完成办证到原告名下，要原告自行到房管部门办理房地产权证。为了维护自己的合法权益，特此向人民法院起诉，请求贵院查明事实，依法维护原告的合法权益。被告安坤置业公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。1、原告与我司签订购买房屋使用权协议，其实质实为是房屋租赁关系和一次性预交租金性质。根据我国合同法的规定，租赁期限超过20年的，超过部分为无效。原告使用房屋超过20年，原告缴纳的房屋使用款应视为20年租金。因原告使用房屋已经超过了20年，原告无权继续占有及使用房屋，应将房屋交还我司，或另行协商房屋租赁价格和签署租赁合同。2、我司办妥产权证出证后，曾通知原告缴交剩余50%的款项，但遭原告拒绝，根据分期付款协议，应视为原告放弃办理产权，其所交款项不予退还，我司有权不再为原告办理房屋产权证。经审理查明：1994年10月15日，广州市南方建设开发公司（拆迁人、甲方）与吴松（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局批准，拆除文昌南路兴贤坊16-2的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积30平方米，有正式户口的实际居住人口7人。乙方同意1994年11月15日前迁出原址房屋，自行解决临时搬迁。甲方应于1997年12月31日前，在长寿西路62-88号范围第C座西向第十一、十二层，产权属于公有的叁房壹厅套间，使用面积48平方米（西向）安置给乙方回迁居住。甲方同意给乙方以3000元/平方米，购买该两套间48平方米使用权，购房款在1994年12月底前支付首期款60%，在1995年12月底付20%，在回迁前6个月付清余下20%；等等。上述协议于1994年10月17日经广州市荔湾区公证处公证。1995年1月3日，吴松向广州市南方建设开发公司支付C座第十一、十二层购使用权首期付款82680元，于1995年12月6日支付购使用权第二期付款28800元，1998年10月15日支付二十三层2305房购使用权32520元。1998年10月15日，安坤置业公司财务部向管理处发出《准予收楼通知书》，上载：兹有业主吴松、吴少楷，23楼2305单元，已缴交齐收楼所需的费用，请管理处给与办理有关收楼交锁匙验收等手续。该通知书上有手写“已办收楼手续”字样及“吴少楷”签名。收楼后，吴松、吴少楷一家在案涉房屋居住至今。2019年6月27日，安坤置业公司（甲方）与吴少楷（乙方）就2305房签订《分期付款协议》，约定：1、根据双方当时签署的购买使用权回迁协议，乙方购买的使用权面积，核算建筑面积67.33平方米。每平方米建筑面积应补差价款2300元（2300元*67.33平方米=154859元）。2、双方同意上述差价款154859元分两期支付，首期50%共80000元于交资料后7天内以现金方式交付给甲方或甲方委托的代收款人，余款共74859元在房产证办妥后取证前3天一次性付清余款，如乙方不按时付清余款，则甲方有权视为乙方主动放弃取得房产证的权利，并且，前期所交款项不予退还，甲方不承担因此引起的后果。3、因政府部门原因或乙方办理房产证资格未能通过审核，导致未能办理房产证时，甲方退回本次乙方或乙方代理人交付的房屋差价款。4、相关契税待房管局计算通知后由乙方缴交。等等。协议签订后，吴少楷向安坤置业公司交付了如下材料：1、安置协议；2、收据；3、身份证；4、户口本；5、死亡证明；6、父子关系证明。其中安置协议、父子关系证明为原件，其余材料为复印件。同日，吴少楷向安坤置业公司缴纳了文雅楼2305房首期补差价款80000元，安坤置业公司向吴少楷出具了收据。2019年12月5日，荔湾区文昌南路143号2305房登记于安坤置业公司名下，不动产权证书号为：粤（2019）广州市不动产权第00246055号。该房无抵押情况。另查，吴少楷与吴松是父子关系，吴松户口于2003年12月16日因死亡而注销。吴少楷具备本市住房限购区域内住房购买资格。庭审中，原、被告均确认原告未付房款为74859元；原告同意向被告支付该未付房款，被告表示同意原告支付剩余房款到被告账户，待原告支付后同意为原告办理房产的过户登记手续。此外，被告陈述确认原告诉请所依据的事实。诉讼中，吴少楷向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2020年7月16日作出（2020）粤0103民初7361号民事裁定书，裁定查封安坤置业公司名下位于广州市荔湾区文昌南路143号2305房6%的产权份额。吴少楷为此缴纳财产保全费2223元。本院认为：吴少楷与安坤置业公司签订的《分期付款协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应严格履行。吴少楷已在案涉房屋居住多年，且按照上述协议提交了相应资料并支付了补房屋差价首期款，完成了办证前的相关义务，同时案涉房屋已经具备办理过户登记手续的客观条件，安坤置业公司应按照协议的约定向吴少楷承担办证义务，故本院对于吴少楷要求安坤置业公司协助原告办理广州市荔湾区文昌南路143号2305房的过户手续，将该房屋登记在吴少楷名下的诉请，依法予以支持。根据协议约定，尾款是在房产证办妥后取证前3天一次性付清，安坤置业公司抗辩要求要在收到吴少楷支付的补房屋差价尾款后才同意协助办证，没有合同根据，本院不予采纳。安坤公司在本案庭审中同意原告支付剩余房款到其公司账户，为免讼累，本院结合双方协议约定的支付剩余房款时间，酌定原告应在安坤公司履行协助办理案涉房屋产权登记及过户手续之日起三日内向安坤公司支付剩余房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州市安坤置业建设有限公司协助原告吴少楷办理广州市荔湾区文昌南路143号2305房的产权登记及过户手续，将上述房屋登记在原告吴少楷名下。二、在被告广州市安坤置业建设有限公司履行上述第一项义务后三日内，原告吴少楷向被告广州市安坤置业建设有限公司支付剩余房款74859元。本案受理费100元，保全费2223元由被告广州市安坤置业建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内，按照不服一审判决部份的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 付 瑾二〇二〇年十月二十八日书记员 雷启鸿曾芳