河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异230号 案外人：赵玉涛，男，1984年3月21日出生，汉族，住正定县。 申请人：殷子岚，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区东岗路**。 法定代表人：赵丙恒。 委托诉讼代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鹏，该公司员工。 被申请人：赵丙恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 被申请人：杨玲，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省正定县。 委托诉讼代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 在本院执行申请人殷子岚与被申请人河北金建房地产开发有限公司（以下简称河北金建公司）、赵丙恒、杨玲借款合同纠纷一案中，案外人赵玉涛对本院作出（2019）冀01执保152号之一协助执行通知书，查封河北金建公司开发建设的x恒园小区x号楼x单元x房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵玉涛称，申请对案外人已购买的河北金建公司开发的x恒园项目x号楼x单元x室的房产不进行查封。事实与理由： 案外人已于2019年1月21日与河北金建公司签订购房协议，购买了x恒园项目x号楼x单元x室及x号地下室的房产，截止到贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款100000元，因此，在贵院拟查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请人殷子岚答辩称，石家庄市中级人民法院查封其房产符合法律规定，根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。石家庄市中级人民法院查封的该房产登记在河北金建房地产开发有限公司名下，因此申请人申请查封该房产符合法律规定。因为赵玉涛是抵账的，开具的发票是2020年9月22日，是我们查封以后才开具的，因此，属于无效。另外，金建房地产公司在被查封以后处置财产，属于妨碍民事诉讼的行为。 被申请人河北金建公司、赵丙恒、杨玲答辩称，我方认为贵院査封本案案外人即被查封房产业主的壹度恒园小区房产，不符合法律规定，依法应予解封。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以及第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，不动产买受人的民事权益符合上述要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案所涉业主均与我公司签订了认购书。内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，我公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉认购书应认定合法有效。且业主已经交付全款或已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，并实际占有该不动产。显然，本案被查封房产的业主均符合上述规定，法院应依法解除对这些业主房产的查封措施。补充答辩：赵玉涛是我公司工作人员，主要担任司机职务，当时公司经济困难，仅支付了生活费，欠付工资，在2019年初，公司房产解封后，赵玉涛提出用房产抵顶工资，根据当时情况，公司同意以房抵债的方式偿还赵玉涛工资。 案外人赵玉涛提供以下证据： 证据一、案外人与金建房地产公司签订的认购协议书一份（无日期）； 证据二、2019年5月25日房款100000元收据一份、2019年7月20日房款1640960元收据一份、2019年7月20日小房收据44070元一份；2020年9月22日的发票两份。拟证明工资年补抵顶了全部房款。 证据三、2019年1月8日案外人向河北金建公司总经理出具的申请书，2019年1月16日河北金建公司与案外人签订的结算协议，约定将本案涉案房屋抵顶案外人。 证据四、2019年2月1日正定县众鑫物业服务有限公司与案外人签订的物业服务合同、装修管理协议等业主手册；2019年2月1日正定县众鑫物业服务有限公司出具的交纳电视初装费、装修押金、物业费、装修垃圾处理费、水电费等收款收据。拟证明已经入住案涉房屋。 申请人殷子岚质证称，对提供的所有证据均有异议，开具的发票是2020年9月22日，法院已经对该房屋进行了查封，因此，现在案外人提供的发票是金建公司与案外人互相勾结，想转移财产，因此我们对案外人提供的所有证据均有异议，不予认可。对案外人的入住和装修，因为案外人与金建公司关系密切，因此我们对装修的票据均有异议，认为是虚假的。 被申请人河北金建公司、杨玲、赵丙恒质证称，对于赵玉涛的证据三性均无异议，以房抵债发生在本次查封以前，发票开具在后并不违反法律规定。 本院查明，申请人殷子岚与被申请人河北金建公司、赵丙恒、杨玲借款合同纠纷一案，本院受理后，申请人殷子岚向本院申请财产保全，请求查封被申请人河北金建公司所有的位于河北省正定县正定国用（2011）第x号、x号国有土地使用证及在该国有土地使用证上建筑的房产。本院经审查认为，殷子岚的申请符合法律规定，2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定：查封被申请人河北金建公司名下证号为正定国用（2011）第x、x号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元。 2019年10月21日，本院向正定县房地产管理所发出（2019）冀01执保152号之一协助执行通知书，查封：一、被申请人河北金建公司名下位于石家庄市正定县房产，x号楼x号房产，x号楼x号房产，x号楼x号房产，x号楼x号房产。 查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。 二、查封期限三年，自2019年10月25日至2022年10月24日。 另查明，2019年1月21日案外人赵玉涛与被申请人河北金建公司签订x恒园认购协议书，约定购买河北金建公司开发销售的“x恒园”小区x号楼（栋）x单元x室及x号地下室，房屋面积217.62平方米，价格为8000元/平米，金额1740960元，，地下室面积1695平方米，价格为2600元/平米，金额44070元。2019年1月16日河北金建公司与案外人签订结算协议，河北金建公司将x恒园小区1套未售房产抵顶案外人年补。河北金建公司于2019年7月20日出具案外人交纳房款1640960元收据，2019年7月20日出具交纳小房款44070元收据，2019年5月25日出具交纳房款10万元收据各一份。2019年2月1日河北金建公司向案外人出具案涉房屋维修基金、交易服务费等10449元收款收据、补款20309元收据各一份，2020年9月22日河北金建公司为赵玉涛出具100万元、785030元购房发票各一份。 2019年2月1日正定县众鑫物业服务有限公司与案外人签订物业服务合同，并向案外人出具了装修押金、电视初装费、物业费、装修垃圾清运费水电费等其他在内的收款收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在河北金建公司名下的x恒园小区x号住宅楼x单元x号房产，案外人赵玉涛与河北金建公司签订《x恒园认购协议书》，支付了全部房款，案外人赵玉涛于2019年10月25日本院查封前已实际入住案涉房屋，且非因案外人原因未办理过户登记。案外人赵玉涛的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下的x恒园小区xx号住宅楼x单元x号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李惊涛 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年十月十五日 书记员  刘敏欣 书记员  张佳丽