重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初8060号原告：重庆兰博世家酒店物业服务有限公司。法定代表人：谢军，总经理。委托诉讼代理人：杨红，系该公司员工，特别授权。被告：戴维。被告：戴琴。原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司（以下简称“兰博世家物业公司”）与被告戴维、戴琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司委托诉讼代理人杨红到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2017年5月至2020年4月共计32个月物业管理费2929.59元，公摊水电费224.65元，共计3154.24元；2.请求判令被告向原告支付违约金，该违约金从2017年5月开始，以每月累计拖欠金额为基数，按照年利率6%的标准，计算至实际付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系被告所购买房屋所在小区物业服务企业，为被告房屋提供物业管理服务。原告为被告提供物业管理服务期间全面履行了物业服务合同约定，为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护保洁和维修保养的义务。而被告却单方面违约不交物业管理费，经催交无果，至2020年4月被告累计积欠物业服务费2929.59元，公摊水电费224.65元，以上金额共计3154.24元。为维护原告的合法权益，诉至本院。被告未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年8月2日，重庆市南岸区人民法院作出了（2017）渝0108民初8630号《民事判决书》，就原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司诉被告戴维物业服务合同纠纷一案查明了如下事实：原告系具有贰级资质的物业服务企业。原告原名称为重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司，2009年12月28日名称变更为重庆阳光壹佰物业服务有限公司，2014年9月19日名称变更为重庆兰博世家酒店物业服务有限公司。2008年12月3日，重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司与被告签订《前期物业管理服务协议》。该合同约定，由原告为被告所在阳光100国际新城小区提供物业服务，本协议期限为自本协议生效之日起至本物业业主委员会与业主新聘的物业管理公司订立物业管理服务合同开始履行之日。合同明确了物业服务区域概况、物业服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅从该栋最**入户大堂所在楼层为第**计算，三层及三层以上住宅的物业管理费为1.20元/平方米/月（包括电梯使用费），被告应于每个日历月20号前履行当月付费义务。重庆市物价局渝价[2004]301号文件《重庆市物价局关于南岸区重庆阳光100国际新城物业服务收费标准的通知》，通知该小区前期公共服务费收费标准：高层住宅为0.9元/平方米/月，多层住宅为0.8元/平方米/月；高层住宅电梯费：月票票价（张/人）=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。该小区尚未成立业主委员会。另查明，被告系位于重庆市南岸区XX号即位于重庆市南岸区南滨路XX号房屋业主之一，该房建筑面积99.33平方米。被告于2008年12月3日办理接房手续，于2009年1月8日进场装修。原告实际按照0.84元/平方米/月标准向被告收取物业服务费，公摊水电费为据实分摊。从2009年9月至2017年2月，被告共拖欠原告物业服务费7509.35元（0.84元/平方米/月×90个月×99.33平方米）、水电公摊费676.24元，共计8185.59元。原告分别于2014年12月17日、2015年11月13日、2016年12月5日向邮寄催费通知单、律师函进行催收。对于上述《民事判决书》查明的事实，本院予以确认。2008年12月3日，重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司与二被告戴维、戴琴签订了《前期物业管理服务协议》。涉案房屋的业主为被告戴维、戴琴二人。该合同约定，业主未能按时如数交纳物业相关费用，应按每日千分之三的标准支付违约金。从2017年5月至2020年4月被告共拖欠原告物业服务费2922元（=2017年5月1.49元+35个月×0.84元/平方米/月×99.33平方米），从2017年3月至2020年3月被告共拖欠原告公摊水电费224.65元，共计3147元。2017年3月至2020年4月期间，原告为被告提供的物业服务，但被告至今未向原告缴纳2017年5月至2020年4月期间的物业费及2017年3月至2020年3月期间的公摊水电费。被告欠付物管费的事实发生后，原告以在被告房屋大门张贴催费通知及发送律师函的方式，向被告催缴了有关费用，但被告未向原告履行缴费义务。以上事实，有营业执照、法人证明、物价局文件、《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、管理规约、催费通知单、业主身份证复印件、房屋登记查询信息、（2017）渝0108民初8630号《民事判决书》EMS邮单、律师函、催费通知单、照片以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，2009年12月3日，重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司与二被告签订《前期物业管理服务协议》，该合同形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应属真实有效，受法律保护，原、被告双方均应当按照协议内容履行。重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司将名称变更为重庆阳光壹佰物业服务有限公司，之后又申请变更为重庆兰博世家酒店物业服务有限公司，重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司的权利义务由变更后的重庆兰博世家酒店物业服务有限公司享有与承担。协议签订后，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付相应的物业服务费等相关费用。被告现逾期未支付物业服务费及公摊水电费，违反了合同约定，应承担继续支付的违约责任。故被告应当支付：自2017年5月至2020年4月拖欠原告物业服务费2922元，自2017年3月至2020年3月拖欠原告公摊水电费224.65元，两项费用共计3147元。按照原被告合同约定，业主未能按时如数交纳物业相关费用，应按每日千分之三的标准支付违约金。对于2017年5月至2020年4月20日期间逾期支付上述物业服务费及公摊水电费的违约金，因原告庭审中主动调低违约金计算标准为年利率6%，且该标准基本能够反映原告所遭受的损失，被告也未到庭抗辩，故本院酌情认定，被告应从2017年5月开始，以每月累计欠费金额为基数，按照年利率6%的标准，向原告支付违约金，直至实际付清之日止。二被告经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃，相应的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：被告戴维、戴琴在本判决生效之日起三日内支付原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司自2017年5月至2020年4月期间的物业服务费为2922元、2017年3月至2020年3月水电公摊费224.65元，共计3147元；被告戴维、戴琴在本判决生效之日起三日内支付原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司于2020年4月21日后因欠付原告2017年5月至2020年4月期间的物业服务费、2017年3月至2020年3月水电公摊费产生的违约金，该违约金自2017年5月开始，以每月累计欠费金额为基数，按照年利率6%的标准，计算至实际付清之日止。驳回原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告戴维、戴琴未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告戴维、戴琴负担（此费用原告已预交，由被告于本判决生效之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  张 翔二〇二〇年十月三十日法官助理  李京任书 记 员  杜晓宇