福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1234号 上诉人（原审原告）：福建天鸿物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路新洲城****，统一社会信用代码9135080076177377XE。 法定代表人：陈柏健，总经理。 委托诉讼代理人：黄鹏伟，福建达业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰素真，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：龙岩市新罗区依云水岸小区业主委员会，所在地龙岩市新罗区小溪路**。 主要负责人：郭水木，主任。 委托诉讼代理人：林惠玲，福建津都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宇，福建津都律师事务所律师。 上诉人福建天鸿物业管理有限公司（下称天鸿物业公司）因与被上诉人龙岩市新罗区依云水岸小区业主委员会（下称依云水岸业委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初3650号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天鸿物业公司的委托诉讼代理人兰素真、黄鹏伟，被上诉人依云水岸业委会的委托诉讼代理人张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鸿物业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由:1.一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间新旧物业交接实质上已经完成，被上诉人应退还押金5万元。上诉人一审提交的与新物业服务企业深圳市馨居佳物业管理有限公司交接的各种材料，尤其是龙岩市新罗区物业管理站出具的调解文件，其中反馈的问题已得到解决，因此上诉人与新物业服务企业已经完成各项工作交接，被上诉人有义务退还押金。2.物业交接工作庞杂，但并不能因交接摩擦而否定新旧物业完成实质交接。一审法院认为上诉人属于该上述问题履行解决的一方实属对事实认定错误。从上诉人已退出小区管理并且不再占有物业管理用房以来，小区已经能正常运转，双方实质上已完成交接，达到了押金退还条件。上诉人已经实质完成了对涉案小区物业管理的交接，小区物业管理也能顺利运转，应予退还押金。 依云水岸业委会辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，理由如下：1.双方签订的《前期物业服务合同》《依云水岸小区延期〈前期物业服务合同〉协议书》不仅对退出物业服务的移交义务做出了明确的约定，更明确将上诉人应完成全面移交各项工作作为退回押金的条件之一。案涉押金的退回属于附生效条件的合同约定，在合同约定的条件成就时上诉人才有权主张要求退回押金。同时从约定的条件可看出，各项工作的移交只是退回押金的条件之一，并非退回押金的唯一条件。2.根据相关证据及事实，上诉人要求退回押金的条件尚未成就，法定应当移交的资料都尚未移交。包括业主入住时提交的《购房合同》、《业主及居住人员情况登记表》、《消防安全责任书》、物业项目基础资料、所有机电设备的试运行、维修记录台帐资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等资料。天鸿物业公司多次对“尚未完成物业工作移交”的事实作出了明确自认。3.有移交行为不等于已完成移交。有移交行为并不能代表已达到合同约定全面完成移交的标准。天鸿物业公司法定和约定移交义务所涉资料都尚未完成移交，不存在实质性交接成果，只能是阶段性交接成果。天鸿物业公司提交的交接证据，仅能证明双方之前存在过交接的行为，不能证明已完成了交接，更不能据此认为已达到了法定和约定的交接效果。4.物业服务工作资料的移交不仅是双方的约定义务，更是一项重要的法定义务。即使没有双方的合同约定和押金的约束，上诉人也应切实履行该项义务。5.押金退回条款经由双方协商一致而设立，对双方均具有拘束力，应当诚信履行。天鸿物业公司声称退还押金条件过于苛刻，这并不是该合同条款无效的理由，更违反诚信原则。6.小区目前仅能勉强运转，而不存在所谓的正常运转。天鸿物业公司的怠于移交给小区的日常维护带来的巨大困扰与不便，但业主的正常生活还应继续，这是小区全体业主和现物业公司共同努力的结果，与上诉人无关。 天鸿物业公司向一审法院起诉请求：判令依云水岸业委会退还合同履约押金50000元。 一审法院认定事实：2011年10月20日，德荣公司（甲方，开发建设单位）与天鸿物业公司（乙方，物业服务企业）签订一份《依云水岸前期物业服务合同》，合同约定甲方聘请乙方为依云水岸小区提供前期物业服务管理，本合同期限自2011年10月至业主委员会成立生效时止。乙方根据法律法规和临时管理规约的授权制订物来服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料；负责本物业共用部位和共用设施设备的日常维修、养护及管理；负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。乙方对甲方、业主及物业使用人违反物业管理法律法规、临时管理规约以及违规装修等行为进行劝阻和制止，劝阻、制止无效的应及时报告有关行政主管部门或提起诉讼。甲方验收合格的诸如消防设备设施、器具、器材、智能化设备等移交乙方管理使用，乙方因管理过失丢失、操作不当或人为损坏，绿化、树木、花草养护不善造成死亡等，由乙方负责赔偿。业主/物业使用人财产被盗或损坏、财产自燃造成损失和人员伤亡、财产浸泡水造成损失，乙方免责。本合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会移交物业管理用房、设施、设备、物业管理全部档案资料以及政府规定的移交项目等。前述合同订立后，天鸿物业公司为依云水岸小区提供了物业管理服务。2017年6月9日，天鸿物业公司（乙方）与依云水岸业委会（甲方）签订一份《依云水岸小区延续协议书》，协议约定在甲方成立后继续延续乙方对依云水岸小区物业管理至2017年12月31日。甲、乙双方同意延续2011年10月乙方与开发建设单位德荣公司签订的依云水岸小区《前期物业服务合同》相关内容，其《前期物业服务合同》的“甲方”由德荣公司更换为依云水岸业委会承接。乙方向甲方缴纳履约押金50000元。甲方不得将押金挪作它用，确保押金安全。延续合同期限结束后，若乙方未能获得依云水岸小区物业服务合同，则乙方应做好与新物业公司的各项工作顺利移交，指导并保证各项设备正常使用，并结清各项费用。在乙方做好各项交接工作后，甲方在二周内退回押金。前述协议订立后，天鸿物业公司继续为依云水岸水区提供物业管理服务。2017年7月18日，龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局向德荣公司发出一份“关于依云水岸小区质量问题的整改通知书”，要求德荣公司对其开发的依云水岸小区的部分建筑物存在的渗水等问题进行整改处理。2017年8月14日，天鸿物业公司向依云水岸业委会出具报告，其上载明依云水岸小区存在消防系统、电梯的机房和井道渗水等问题。2017年8月29日，依云水岸业委会向龙岩市新罗区公安消防大队出具“关于请求帮助解决依云水岸小区消防系统有关问题的报告”。2017年11月10日，天鸿物业公司就依云水岸小区消防管道漏水问题向依云水岸业委会出具一份报告，主张由于阀门关不死无法排查具体漏水位置。《依云水岸小区延续协议书》约定的服务期限届满后，天鸿物业公司与依云水岸业委会另行聘选的深圳市馨居佳物业管理有限公司于2017年12月31日就依云水岸小区的智能化系统、人防工程、室外景观工程相关设备、地、地下室门禁系统主资料、绿化图纸及苗木等进行了移交。2018年1月2日，天鸿物业公司与深圳市馨居佳物业管理有限公司确认在交接时小区的消防系统存在17项问题、建筑本体及土建存在6项问题、空置房存在内墙体被打坏以及大门门锁损坏等问题。2018年1月22日，深圳市馨居佳物业管理有限公司向依云水岸业委会出具一份“关于依云水岸小区物业服务权移交相关情况的报告”，其主要内容为：一、天鸿物业公司至今没有完成以下交接事项：1.小区化粪池；2.小区内庭院灯雨天短路未进行整改落实；3.小区公摊水表没有进行全面移交。二、移交时未提供业主入住时提交的购房合同、入伙通知书等资料；未移交预收的2018年业主物业服务费等收费情况清单；未移交业主房屋装修档案以及物业项目基础资料等。三、天鸿物业移交人员称小区消防验收未完成，故一直未与开发商办理消防系统设施交接手续，小区消防报警也一直处于瘫痪状态，存在严重的消防安全隐患。部分建筑物以及消防管道渗漏水严重。2018年6月9日，依云水岸业委会发函天鸿物业公司，就其在2017年底退出依云水岸小区物业服务时存在的问题（消防控制系统维护、消防水管漏水、业主违规装修未及时发现制止等）进行通报。2019年10月16日，天鸿物业公司发函依云水岸业委会，要求限期退回其所缴纳的押金50000元。2019年11月5日，依云水岸业委会复函称天鸿物业公司在与深圳市馨居佳物业管理有限公司的移交手续至今未全部完成，且天鸿物业公司在提供物业服务期间存在的问题未解决，故不同意退回押金。之后，双方当事人就押金50000元的退返问题多次进行协商，但均无结果。 一审法院认为，天鸿物业公司与依云水岸业委会于2017年6月9日签订的《依云水岸小区延续协议书》，体现了双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效。前述协议书约定，延续合同期限结束后，若天鸿物业公司未能获得案涉小区物业服务合同，则天鸿物业公司应做好与新物业公司的各项工作顺利移交，指导并保证各项设备正常使用，并结清各项费用。在天鸿物业公司做好各项交接工作后，依云水岸业委会在二周内退回押金。由此可见，双方当事人就退回诉争押金50000元设置了前提条件，前述约定属附条件民事法律行为。查明事实表明，《依云水岸小区延续协议书》约定的合同期限届满后，天鸿物业公司不再为诉争小区提供物业管理服务，为此其与深圳市馨居佳物业管理有限公司在2018年1月2日进行了设施设备移交。从双方当事人一致确认的移交情况来看，诉争小区的消防系统、建筑本体及土建、空置房等均存在一定问题，且作为履行义务一方，天鸿物业公司在诉讼中并未提供证据证明在交接后其已解决了前述存在的问题。因此，不能认定天鸿物业公司在退出诉争小区的物业服务管理时，依云水岸小区的各项设备均能够正常使用。换言之，双方当事人约定退回讼争押金所附条件尚未成就。事实上，天鸿物业公司在终止案涉小区的物业管理服务业务时保证各项设备设施能正常运转使用，亦是其应履行的后合同义务，而本案讼争押金亦具有担保天鸿物业公司依约履行该义务的功能。综上，依云水岸业委会的抗辩有理，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回福建天鸿物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由福建天鸿物业管理有限公司负担。 二审中，天鸿物业公司提交以下证据：1.依云水岸小区消防隐蔽工程维修完毕图片，证明依云水岸小区消防隐蔽工程漏水已经得到解决，且该消防问题其实是归属于开发商的；2.电梯使用人变更情况截图，证明依云水岸小区电梯使用人已经变更完毕，变更为新的物业管理单位，即深圳市馨居佳物业管理有限公司龙岩分公司，上述两组证据可以证明本案最终的交涉结果经龙岩市物业管理站确认均已解决，依云水岸小区已完成交接工作，达到退还押金的条件。依云水岸业委会质证认为，对证据1的真实性有异议，无法确定拍摄时间、摄影人、拍摄地点，不予认可，且拍摄时间显示为2020年，当时上诉人已退出了小区的物业服务，进入小区隐蔽工程进入拍摄没有业主及现物业在旁协助及佐证。证据2仅是变更后的情况陈述，实际上，电梯的变更是在2018年9月由现有物业向相关部门申请后变更的，不能证明上诉人的主张，反而能证明上诉人怠于交接工作。依云水岸业委会未提交新证据。本院经审查认为，对天鸿物业公司提交的证据结合在案其他证据予以综合判定。 二审诉讼中，天鸿物业公司对一审判决认定的“2019年11月5日，依云水岸业委会复函称天鸿物业公司在与深圳市馨居佳物业管理有限公司的移交手续至今未全部完成，且天鸿物业公司在提供物业服务期间存在的问题未解决，故不同意退回押金。”有异议，主张其事实上已经完成了移交。依云水岸业委会对一审判决认定的“《依云水岸小区延续协议书》约定的服务期限届满后，天鸿物业公司与依云水岸业委会另行聘选的深圳市馨居佳物业管理有限公司于2017年12月31日就依云水岸小区的智能化系统、人防工程、室外景观工程相关设备、地、地下室门禁系统主资料、绿化图纸及苗木等进行了移交。”有异议，认为天鸿物业公司仅对设备进行了移交，未完成其他数据资料的移交，且绿化图纸、苗木等等均无移交。本院认为，对当事人没有异议的事实予以确认，并作为二审的事实认定。 本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第二十九条、第三十八条的规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将竣工验收资料、设施设备技术资料、及物业管理所必需的其他资料移交给业主委员会。本案双方当事人签订的《依云水岸小区延续协议书》，系双方真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据上述规定和协议第六项内容，天鸿物业公司对其主张负有举证责任。而该公司未能提供证据证明其已按照协议内容将移交过程中发现的包含消控系统问题、建筑本体及土建方面问题、空置房等问题解决，也未能提供证据证明已按照《物业管理条例》规定将小区竣工验收资料、管理期间物业服务账目等资料进行了移交，而以交接工作庞杂、新物业公司已投入运营，其与依云水岸业委会实质上已完成物业交接为由，主张要求返还案涉押金依据不足，本院不予支持。 综上天鸿物业公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理1050元，由上诉人福建天鸿物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 林 磊 二〇二〇年十月三十日 书记员 邹 毓 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；