呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2176号上诉人（原审原告）：呼和浩特市大统体育运动用品超市有限责任公司。法定代表人：史文良，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜海萍，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁瑞霞，内蒙古东日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市玉景物业服务有限责任公司。法定代表人：李慧敏，该公司经理。委托诉讼代理人：赵永民，男，该公司员工。上诉人呼和浩特市大统体育运动用品超市有限责任公司（以下简称大统体育超市）因与被上诉人呼和浩特市玉景物业服务有限责任公司（以下简称玉景物业公司）服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大统体育超市上诉请求：1.请求贵院依法撤销呼和浩特市新城区人民法院作出的(2020)内0102民初472号民事判决书，并依法改判玉景物业公司向大统体育超市支付消防整改施工费用人民币143900元;2.请求贵院依法判令玉景物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由:一、一审法院依据《中华人民共和国消防法》第十八条规定认定涉案物业的消防设施应由大统体育超市负责维护管理系认定事实不清，适用法律错误。《中华人民共和国消防法》第十八条第一款规定:“同一建筑由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任对共同的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理”。虽然，大统体育超市与玉景物业公司于2013年3月22日签订《鼓楼商厦消防安全移交责任协议书》第一条约定:“自该协议书签订之日起至乙方租赁期限届满，本大厦的消防监控室、消防设备等，均由乙方负责维护管理……”。但是，《中华人民共和国消防法》第十八条第一款规定的适用前提应为同一建筑物由两个以上单位管理或者使用，而涉案物业所在鼓楼商厦均由玉景物业公司负责管理，而使用单位为大统体育超市与其他租赁房屋的业主，该条适用的前提应为物业管理公司之间或者租赁房屋业主之间对各方的消防责任进行约定，而物业公司与租赁房屋业主约定将物业公司应承担消防维护管理的法定责任移交给业主的情形并不符合上述法律的适用前提。同时，大统体育超市所租赁的房屋仅为鼓楼商厦的一部分，而大统体育超市与玉景物业公司签订的《鼓楼商厦消防安全移交责任协议书》中却将整个鼓楼商厦的消防维护事宜全部交由众多租赁业主中的其中之一即大统体育超市负责，显然该约定内容与事实不符且无法实现。并且，大统体育超市仅为一家贸易公司，不具备物业服务资质，也不具备消防维保的相关资质，玉景物业公司将消防安全的各项责任均移交给大统体育超市的约定与法律规定相悖。二、一审法院认定《物业管理协议》未对《消防安全责任移交协议书》中约定条款进行变更属于认定事实不清，适用法律错误。大统体育超市与玉景物业公司于《鼓楼商厦消防安全移交责任协议书》后签订的《物业管理协议》中约定:“三、商场水、电、暖的外管网维修以及其他公共设施和外部环境管理维修由甲方负责”。《内蒙古自治区物业管理条例》第七十条第(四)款规定:“本条例下列用语的含义是:(四)公共设施设备是指业主共同使用的上下水管道、……消防设施以及道路、…、绿化地等”。根据上述规定，呼和浩特市新城区人民法院作出且已生效的(2017)内0102民初99号民事判决书的判决结果和大统体育超市与玉景物业公司签订的《物业管理协议》中已明确约定“公共设施”应由玉景物业公司负责管理和维修，且在法律、法规已对“公共设施”的范围中包含消防设施予以明确规定的情形下，一审法院认定《物业管理协议》对《鼓楼商厦消防安全责任移交责任协议书》的变更内容不明确进而推定为未变更属于认定事实不清，适用法律错误。此外，贵院作出且已生效的(2018)内01民终876号民事判决书中载明:“玉景物业公司上诉请求:……事实和理由:……l.玉景物业公司与大统体育超市于2013年8月14日签订《物业管理协议》，玉景物业公司负责整个鼓楼商厦商业楼的物业管理，大统体育超市位于鼓楼商厦商业楼1-3层，大统体育公司与鼓楼商厦是一个不可分割的整体。目前，鼓楼商厦共有7个业主，大统体育超市只是其中之一”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主的所有权的客体。……”和第三条第一款规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以外部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共同行部分，消防、公共照明等附属设施、设备……”。根据上述规定，大统体育超市所租赁的房屋仅系鼓楼商厦的一部分，且是通往地下、其他楼层的必经通道，不具有构造上和利用上的独立性，不能排他使用，不属于建筑物中的专有部分，同时鼓楼商厦始终处于开放状态，与一般住宅内可分割且独立的密闭空间完全不同，一旦出现火灾，火情可毫无阻隔迅速蔓延至玉景物业公司提供物业服务的其他业主所在区域，大统体育超市所在涉案物业的消防设施属于鼓楼商厦业主的共有部分，涉及公共利益的安全保护，属于物业服务公司即玉景物业公司应当负责维护管理的公共设施。三、玉景物业公司应承担其未按照法律规定、生效法律文书确定的义务及《物业管理协议》约定内容履行消防维修管理责任给大统体育超市造成的损失。《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。根据上述规定，玉景物业公司未按照法律法规的规定、呼和浩特市新城区人民法院作出且已生效的(2017)内0102民初99号民事判决书的判决结果及《物业管理协议》约定内容对涉案物业的消防等公共设施履行维修、养护等义务，导致大统体育超市额外支出消防维修整改的损失人民币143900元，应由玉景物业公司承担。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法撤销一审判决，支持大统体育超市的上诉请求。玉景物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.玉景物业公司与大统体育超市签订的《鼓楼商厦消防安全责任移交协议书》是双方真实意思表示，且消防法第十八条规定“同一建筑由两个以上单位管理或者使用”，此表述中并未对管理者或者使用者的身份及资质进行限定，且大统体育超市亦未实际对整个商厦的消防设备进行维护，所以大统体育超市的第一条理由不成立。2.双方签订的《物业服务协议》第一条明确规定，大统体育超市内部保洁以及其他内部管理均由大统体育超市负责。本案涉及的维修亦是大统体育超市管理部分，亦应由大统体育超市承担责任及义务。因为双方已经就消防安全责任进行权利、义务分配。所以，大统体育超市根据《内蒙古自治区物业管理条例》中的用语解释规避责任及义务，理由不能成立。大统体育超市向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付消防整改施工费用人民币143900元（大写：壹拾肆万叁仟玖佰元整）；2.请求贵院依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2013年3月22日，大统体育超市、玉景物业公司签订《鼓楼商厦消防安全责任移交协议书》，协议约定自该协议书签订之日起，该商厦消防设施及消防安全责任由甲方全权移交给乙方管理。…大厦的消防监控室（位于大厦**）、消防设备等，由大统体育超市负责维护管理…在大厦外部的消防水泵、消防蓄水池及公共区域的消防设施的维护均由玉景物业公司负责…。2.2013年8月14日大统体育超市、玉景物业公司签订《物业管理协议》，协议约定：…商场水电暖的外管网维修服务以及其他公共设施和外部环境管理维修由玉景物业公司负责…。3.2017年3月20日本院作出（2017）内0102民初99号民事判决书，双方未上诉已生效。法院判决由玉景物业公司对商场暖气外管网及公共设施履行维修义务…。4.2018年7月12日呼和浩特市中级人民法院作出（2018）内01民终876号民事判决书，确认大统体育超市、玉景物业公司2013年8月14日所签订《物业管理协议》有效，大统体育超市向玉景物业公司发出的《解除管理协议的函》无效。5.2019年3月19日新城区公安消防大队内蒙古自治区向大统体育超市下达《责令限期改正通知书》，…载明该公司存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效…具体问题为消火栓无水、喷淋无水、或在自动报警系统联动故障…。责令该单位于2019年4月28日前改正…。6.大统体育超市按照责令限期整改要求，2019年6月28日与第三方签订《消防工程施工合同》，范围为大统体育一层二层消防设施设备维修整改（不包括消防泵房及高水位水箱的维修整改），工程价款为143900元…。同日第三方公司就维修工程情况出具纸质说明：…对大楼消防设备使用情况已经做了检查，…消防泵房已经瘫痪，无法供水，导致大统体育水系统无法使用。应要求对大统体育一层二层进行消防系统恢复使用功能，维修整改…。一审法院认为，大统体育超市、玉景物业公司分别于2013年3月22日、8月14日签订的《鼓楼商厦消防安全责任移交协议书》、《物业管理协议》，均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，应按合同约定分别履行义务。根据《中华人民共和国消防法》第十八条规定，同一建筑由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任对共同的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。本案中，大统体育超市、玉景物业公司就各方的消防安全责任的承担已在《移交协议书》中进行约定，双方在未达成一致意见约定变更的情况下，均应按此继续履行。大统体育超市按照相关部门责令限期整改要求对大统体育超市一层二层进行消防系统恢复使用功能，维修整改，属其负责消防安全责任范围，因此产生的费用应由其自行负担。故，对大统体育超市主张玉景物业公司支付消防整改施工费用143900元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于大统体育超市所称《物业管理协议》是对《移交协议书》的合同内容进行变更，根据我国《合同法》第78条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。合同的变更必须双方协商一致，并在原来合同的基础上达成新的协议。而本案中的《物业管理协议》，并非是在《移交协议书》的基础上所达成的新的协议。故，一审法院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条，《中华人民共和国消防法》第十八条之规定，判决：驳回原告呼和浩特市大统体育运动用品超市有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费1589元，由原告呼和浩特市大统体育运动用品超市有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，案外人内蒙古大统体育用品有限公司与玉景物业公司于2013年3月22日签订的《鼓楼商厦消防安全责任移交协议书》中明确约定涉案商厦的消防安全责任移交至内蒙古大统体育用品有限公司。故依照该协议的约定，内蒙古大统体育用品有限公司应当负担涉案商厦内部的消防设备的管理义务，并承担相应的维修责任。因内蒙古大统体育用品有限公司系大统体育超市的母公司，且大统体育超市在上诉状中自认系其与玉景物业公司于2013年3月22日签订的《鼓楼商厦消防安全责任移交协议书》。故可认定大统体育超市对于《鼓楼商厦消防安全责任移交协议书》中内蒙古大统体育用品有限公司的权利义务由其承担并无异议。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”大统体育超市与玉景物业公司虽于2013年8月14日签订的《物业管理协议》第三条约定：“商场水、电、暖的外管网维修服务以及其他公共设施和外部环境管理由玉景物业公司负担。”但因该《物业管理协议》仅为双方当事人之间作为物业公司及业主就物业服务合同的一般性条款作为约定，除水、电、暖的外管网外未就其他特定公共设施作明确约定。依照《中华人民共和国消防法》第十八条第一款之规定：“同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。”故消防安全责任作为涉案商厦的管理使用过程中产生的必要义务及重要责任应当由大统体育超市及玉景物业公司单独明确予以约定，本案中涉案商厦的消防责任已经在前述《鼓楼商厦消防安全责任移交协议书》单独作了明确约定的情况下，不应将涉案《物业管理协议》中“其他公共设施和外部环境管理”这一简单概括性约定视为包含了消防责任，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定，本院认定涉案商厦消防责任负担未发生变更，仍应依照《鼓楼商厦消防安全责任移交协议书》约定履行。本院对大统体育超市主张由玉景物业公司承担消防设备维修款的诉讼请求不予支持。综上所述，大统体育超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院裁判结果正确，本院依法予以维持。依照中华人民共和国合同法》第七十八条、《中华人民共和国消防法》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3178元，由呼和浩特市大统体育运动用品超市有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年十月十五日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥