广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11675号原告：张锦华，女，1955年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：陈宇，广东都汇律师事务所律师。被告：李艳芳，女，1973年11月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************。原告张锦华诉被告李艳芳租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序于同年8月24日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈宇，被告李艳芳到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年3月28日签订的《物业租赁合同》；2.被告返还房屋；3.被告支付租金54000元及滞纳金（以实欠租金为基数，按日万分之六，从实欠之日算至实际还清之日止）；4.被告支付拆墙费10000元；5.被告支付房屋使用费（按5000元/月的标准自2020年4月6日起算至被告实际返还房屋之日止）；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告称其已于2020年9月1日收回涉讼商铺，房屋及使用费应计算至2020年8月31日止，经原告查看，相关砖墙已经复原，故原告撤回拆墙费10000元的诉讼请求。事实和理由：2018年3月28日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定被告承租原告房屋用于经商，租金为10000元/月，租期5年，从第二年起，租金在上一年基础上递增500元/月，以此类推，每月5号前支付当月租金，如逾期支付，原告有权以所欠租金为基数，加收日3%的滞纳金。因被告经营需要砌墙，同意支付费用10000元，用于日后原告拆墙所用。合同签订后，原告向被告交付了房屋。从2019年7月起，被告开始拖欠租金，双方协商从2019年10月份起，租金调整为5000元/月。截止起诉日，被告累计拖欠租金54000元。另，原告主动调整滞纳金以被告实欠租金为基数，按日万分之六计算。原告认为双方之间已成立租赁法律关系，原告已按约定提供租赁物给被告使用，被告长期拒不支付租金的行为，使得原告出租房屋的目的落空，已构成根本违约。被告辩称，被告已经支付20000元押金及10000元拆墙费，应抵扣2019年7月-9月的租金，2019年7月-9月不存在欠付租金及产生滞纳金的情形，原告对用押金抵扣租金并未提出异议。因此，2019年10月前，被告已经支付清所有费用。2019年10月份，因为涉讼商铺外的道路进行修整封路，封路将持续几年。被告将照片发送给原告，要求解除合同不再承租涉讼商铺，或者让原告减少租金，双方重新签订合同，但原告两个月都没有出现。原告曾于2019年11月到涉讼商铺所在街道了解租金情况，口头曾诺每月2000元，但回去后反悔不同意按每月2000元收取租金。11月底，原告到涉讼商铺用白纸写租金约定为每月5000元。涉讼合同约定，如被告生意不好，被告有权转租。2019年9月被告将部分商铺分租给案外人，分租户于2020年4月搬离。被告同意解除合同，涉讼商铺内仍存在部分物品，被告曾经联系原告将钥匙交还给原告，但原告不出现也不提供地址。当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：南海***********已办理产权登记，层数为八层。2018年3月28日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《物业租赁合同》，约定原告将南海************物业（以下简称涉讼商铺）租给被告使用，租赁期限5年，自2018年5月1日至2023年5月1日止；每月租金10000元，租金每年比上一年递增500元；被告要在当月5号前缴纳当月租金，每拖欠一天，原告有权向被告每天按实欠租金3%加收滞纳金；在本合同签订之日，被告要向原告交付20000元作为保证金，另水电按金1100元，包括结清房产税，租约期满后退回被告；另收拆间墙10000元，期满恢复间墙退回；被告要自行缴纳物业管理费、水电费等一切费用；合同期间可允许转租。合同落款下方手写备注“2015年5月1日租金10000元+间墙2000元共12000元，5-9个月共5个月”。2018年4月8日，原告收到被告微信转账9240元，并称“已收4月租金，欠3月4月两个月，请在4月20日前全部交清，5月从新再计”。2018年5月11日，原告收到被告微信转账9240元，并称“现收9240元欠460元，因租金是9700元。已收3月，还有4、5月”。同日，原告收到被告转账的460元。同月23日，原告微信联系被告，要求被告支付4月租金9700元，5月租金+间断2000元，共12000元。2018年6月15日，原告收到被告微信转账9700元，并称已收4月租金，尚欠5、6月共24000元。2018年7月12日，原告收到被告微信转账10000元。2018年8月2日，原告收到被告微信转账10000元，并称已收6月租金，还有2个月的间墙费4000元。同月31日，原告微信确认收到被告支付的5600元。2018年9月8日，被告向原告微信转账4400元，并称“5600+4400元共10000元”。原告收款后回复称已收7月租金，8、9月要尽快交。2018年10月15日，原告收到被告微信转账10000元，并称已收8月租金，9、10月亦要交啦。2018年11月7日，原告收到被告微信转账10000元，并称已收9月租金。2018年12月3日，原告收到被告微信转账3000元，并称已收3000元，10月租金还欠7000元。同月24日，原告收到被告转账7000元，并称已收10月租金，尽快交11、12月租金。2019年1月9日至6月10日期间，原告合计收到被告微信转账的50000元。原告于2019年6月10日微信称已收3月租金，还有4、5、6月租金尽快交。2019年7月16日，被告微信向原告转账10000元，并要求原告收到回复月份明细。原告收款后回复称收到4月租金，还有5、6、7月租金。2019年8月7日，被告微信转账5000元予原告，并称“你先收着！尽快收余再付你”。原告收款后回复已收5月租金5000元，还欠5000元，6、7、8月租金未付。2019年9月8日，原告收到被告微信转账的5000元，并回复已收5月租金，欠6至9月租金。同月23日，被告向原告微信转账5000元。2019年10月4日，被告向原告微信发送道路围蔽的照片，并称整条街封路，现在每间铺的租客都说不租，要求业主降一半钱，那个被告分租的老板都不想过来了，怎么办。原告回复称先交前期租金再说。同月10日，被告再次向原告微信发送照片，并称原告从10月份开始要降租才行。原告回复要求先交租再谈。同月16日，原告收到被告微信转账5000元，并回复收到6月租金5000元，还有7至10月租金，尽快交，10月后租金按附近铺一起折价，另议。2019年11月23日，被告微信联系原告，让原告尽快把10月后的租金标准定下来，7月至9月租金照付，并要求10月后每月租金2000元。原告回复称先付7至9月租金再决定，被告不租的话交完租金就搬走，押金在被告走的时候退还。后被告多次要求原告把10月后的降租标准定下来。同月28日，原告微信称已问过隔壁铺，减租四成，原告减租至5000元，如被告不租，就交完租金后还铺给原告。2019年12月30日，原告收到被告微信转账的5000元。2020年3月27日，被告微信提出1-3月疫情期间租金优惠一半，4月份再按5000元给原告。同月29日，被告微信向原告转账6000元。2020年5月2日，被告微信向原告转账3000元。同月15日，被告向原告转账4000元。原告收款后回复称收到2019年8月租金4000元，3月29日收的6000元及5月2日收的3000元，是7月租金5000元及8月租金4000元，5月15日欠2019年8月租金2000元及之后的租金。2020年5月15日，原告提起本案诉讼。被告于2020年8月6日收到本案民事起诉状等应诉材料。诉讼中，双方均确认被告于2019年12月30日向原告支付5000元、2020年3月29日支付6000元、5月2日支付3000元、5月15日支付4000元，共18000元。原告陈述，被告还应向原告支付水电费；同意被告支付的租赁押金20000元、水电押金1000元抵扣被告拖欠的租金、水电费及违约金；原告没有收取拆墙费10000元；被告于2019年12月30日支付的5000元，原告起诉时已经扣除；原告确认已于2020年9月1日收回涉讼商铺。被告陈述，2019年7至9月租金均未支付，被告已告知原告可以从押金及拆墙费中抵扣，之后按照每月2000元的租金标准，被告已经超付租金；被告同意于9月1日前搬离涉讼商铺。本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告自2019年7月起欠付租金，经被告多次催收仍未履行，根据法律规定，原告有权解除合同，本院确认《物业租赁合同》于起诉状送达至被告当日即2020年8月6日解除。原告已于2020年9月1日收回涉讼商铺，故本院对其主张被告返还涉讼商铺的请求不予支持。被告于2019年10月通过微信向原告提出减租，并认为租金应减为每月2000元，原告主张2019年10月至2020年8月期间的租金按5000元收取，由于双方举证反映涉讼商铺所在路段实施道路围蔽施工，且至被告返还涉讼商铺时尚未施工完毕，期间又发生了新冠肺炎疫情并因此采取疫情防控措施，上述因素确会对被告使用涉讼租赁物及生产经营产生影响，进而在客观上影响被告的经营收入，在一定期间内可能造成被告履行合同困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定涉讼商铺在2019年10月至2020年1月、2020年4月至2020年8月的租金按每月5000元的标准计付，2020年2、3月的租金按每月2500元的标准计付。因此，涉讼商铺在2019年7月1日至2020年8月31日期间的租金应为80000元（10000×3+5000×10）。原告已支付上述期间的租金18000元，应予扣减。被告逾期支付租金，已构成违约，原告主张就2019年7月至2020年4月的租金计付逾期付款的违约金，由于合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整按日万分二计算。截止本案庭审辩论终结之日，被告应付的违约金为2994.6元（计算明细详见下表）。累计应交费用（元）起止日期天数（天）违约金标准违约金额（元）50002019.7.6-2019.8.5310.02%3115000元2019.8.6-2019.9.5310.02%9325000元2019.9.6-2019.10.5300.02%15030000元2019.10.6-2019.11.5310.02%18635000元2019.11.6-2019.12.5300.02%21040000元2019.12.6-2020.1.5310.02%24845000元2020.1.6-2020.2.5310.02%27947500元2020.2.6-2020.3.5280.02%26650000元2020.3.6-2020.3.28230.02%23044000元2020.3.29-2020.4.580.02%70.449000元2020.4.6-2020.5.1260.02%254.846000元2020.5.2-2020.5.14130.02%119.642000元2020.5.15-2020.8.241020.02%856.8合计2994.6备注：被告于2019年12月30日支付5000元，2020年3月29日支付6000元，2020年5月2日支付3000元、5月15日支付4000元。原告在起诉时已主动扣减第一笔5000元。被告主张拆墙费10000元及保证金20000元应抵扣租金，由于被告举证不足以证明已支付拆墙费，本院对其关于拆墙费10000元抵扣租金的意见不予采纳，合同未约定原告有权没收保证金，原告同意保证金抵扣租金及违约金，故保证金应先抵扣上述违约金2994.6元，余额17005.4元（20000-2994.6）抵扣租金。经抵扣，被告仍应向原告支付租金44994.6元（80000-18000-17005.4），并支付以24994.6元（42000-17005.4）为本金从2020年8月25日起按日万分之二计算至实际清偿日止的违约金，本院对原告主张超出部分的租金及违约金不予支持。原告在本案庭审辩论终结后提出要求被告支付水电费，被告亦未在本案中主张以水电押金抵扣相关费用，故关于水电费及水电押金，本院在本案中不予处理，应由双方另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张锦华与被告李艳芳于2018年3月28日签订的《物业租赁合同》于2020年8月6日解除；二、被告李艳芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金44994.6元予原告张锦华；三、被告李艳芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以24994.6元为本金从2020年8月25日起按日万分之二计算至实际清偿日止的违约金予原告张锦华；四、驳回原告张锦华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3755元（原告已预交5250元），由被告李艳芳负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的受理费5250元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十月九日书记员  林浩成