安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异80号 异议人（被执行人）：阜阳市鸿港置业有限公司，住所地阜阳市颍州区颍河西路**安置楼**，统一社会信用代码913412006629069442。 法定代表人：卞红武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王伟，北京京师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨刚，北京京师（合肥）律师事务所律师。申请执行人：季云胜，男，1965年11月4日出生，汉族，住 安徽省阜阳市颍东区向阳办事处幸福路村大季庄71户，身份证号码3421011965××××××××。 委托诉讼代理人：高洪武，安徽中特律师事务所律师。 被执行人：卞红武，男，1968年8月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被执行人：阜阳市鸿港大酒店有限责任公司，，住所地阜阳市颍州区颍河西路**安置楼**统一社会信用代码91341200788563414M。 法定代表人：卞红武，该公司董事长。 本院在审理季云胜与卞红武、阜阳市鸿港置业有限公司（以下简称鸿港置业公司）、阜阳市鸿港大酒店有限责任公司（以下简称鸿港大酒店）民间借贷纠纷一案中，于2019年11月19日作出（2019）皖1203民初4518号民事裁定:冻结被申请人卞红武、鸿港置业公司、鸿港大酒店2400000元的银行存款或查封其他同等价值的财产。2019年11月26日，本院冻结了鸿港置业公司在中国建设银行颍上县支行，账户尾号为1575号银行存款2405000元。本案在执行中，本院于2020年8月24日作出（2020）皖1203执1311号执行裁定：冻结、划拨、提取被执行人卞红武、鸿港置业公司、鸿港大酒店银行存款2828655元，或者查封、扣押其同等价值的其他财产。同日，本院扣划了被执行人鸿港置业公司在上述诉讼保全中冻结的银行存款2405000元。被执行人鸿港置业公司向本院提出书面执行异议。本院于2020年10月20日受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年10月27日公开进行了听证，异议人鸿港置业公司委托诉讼代理人杨刚、申请执行人季云胜及其委托诉讼代理人高洪武到庭参加了听证，被执行人卞红武、鸿港大酒店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。 被执行人鸿港置业公司异议称：异议人鸿港置业公司是颍上县溪园怡景小区项目的开发商。阜阳市颍东区人民法院依据申请执行人季云胜的申请，冻结并扣划了上述项目商品房预售资金监管账户中的款项，其扣划行为违反了商品房预售资金必须用于工程建设的强制性法律规定，严重侵害了异议人的合法权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关工程建设。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》规定：各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金管理监管办法。最高人民法院（2016）最高法执复33号执行裁定书也认为，建设工程进度款属于用于支付建设工程施工企业的专款，其他债权人申请从商品房预售资金监管账户中执行该部分存款的，法院不予支持。上述规定，商品房预售资金应当接受监督，且只能用于项目有关的工程建设。本案中，案涉资金系从商品房预售资金监管账户进行的扣划，由于案涉工程项目尚没有完成工程建设，案涉商品房预售资金应当用于建设项目的施工。阜阳市颍东区人民法院作出扣划执行裁定，扣划该商品房预售监管资金，没有法律依据。请求撤销阜阳市颍东区人民法院作出的（2020）皖1203执1311号执行裁定，返还从异议人商品房预售资金监管账户中扣划的资金2405000元。 异议人鸿港置业公司为证明其异议主张提供的证据为： 1、鸿港置业公司营业执照、法定代表人身份证明、施工许 可证、商品房预售许可证，证明异议人的主体资格，异议人取得了相应的商品房预售资质； 2、《商品房预售监管协议书》、设立监管账户申请及监管账 户账号，证明异议人与颍上县住房和城乡建设局签订《商品房预售资金监管协议书》，异议人依据该协议书约定，在建行颍上支行设立了监管账户（尾号1575），专款用于该项目建设； 3、扣划证明，证明阜阳市颍东区人民法院于2020年8月24 日扣划了异议人设立的商品房预售资金监管账户资金2405000元的事实； 4、《建设工程施工合同》，证明异议人在颍上溪园怡景小区 1#、6#楼工程由金磐集团有限公司施工的事实； 5、异议人在建行颍上支行监管账户明显账、“房易安”交易 资金释放封存回单、建行客户专用回单、营销策划代理合同，证明异议人设立的商品房预售资金监管账户资金为为购房人交付的购房款，支付的款项也系因案涉工程所支付； 6、溪园怡景小区1#、6#楼工程施工照片，证明案涉工程目前尚未施工完毕。 申请执行人季云胜辩称：1、阜阳市颍东区人民法院作出的 （2020）皖1203执1311号执行裁定并未违反任何效力性强制性法律规定，是已经生效的合法裁定，具有司法既判力，应当受到尊重和维护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，属于管理型强制性规定，针对房地产开发企业不得违反该规定，否则将承担相应的法律责任，且该条规定预售款用于工程建设，本就包括含工程款在内的各项费用，如设计费、农民工工资、各项贷款等，并非单纯的指工程款；《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》属于国务院文件，其法律效力低于宪法、法律、行政法规，且其关于商品房预售资金监管的阐述是要求各地制定监管办法，加强预售资金监管；阜阳市关于商品房预售资金的管理办法中也明确规定了有关部门可以对该资金进行扣划。以上两个法律文件均是对于商品房开发企业进行规范化的管理，稳定房地产开发市场的秩序，而没有针对人民法院对于监管账户的扣划作出具体的规定。从城市房地产管理法的立法本意上看，它是房地产行政管理部门的行政执法依据，针对房地产开发企业的规范管理，维护房地产市场的稳定秩序。而国务院文件更是对于房地产行政管理部门的要求，这都是属于行政权的范畴。而人民法院的判决裁定是司法权的体现，具有终局性、权威性。2、相关法律文书未禁止扣划监管资金账户，法无禁止即可为。《最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的复函》，法办函【2016】712号文件阐述了两个观点，第一是商品房预售款是房地产开发企业所有；第二是人民法院在扣划该款时甄别情况妥善处理。其表述的意思为商品房预售款不得用于清偿股东个人债务，但未禁止对企业债务进行清偿，法无禁止即可行，同时要求各级法院处理预售款的扣划时可以区别情况相机处置。最高人民法院2016最高法执复33号执行裁定书是针对青岛市地方政府限价房的个案，并非商品房，涉及到特殊群体，且该案预售款资金监管中心向人民法院出具证明，说明该预售款属于购房者个人资金，而非房地产开发企业所有。本案中的涉案房屋属于开发企业的商品房，该预售款并无任何证明属于购房者所有，因此，该裁定书具有特殊性，不能直接适用于本案。3、案涉商品房已经趋近于完工，扣划不影响工程进度。本案案涉的商品房主体结构已经结束，内墙粉刷，水电消防均已经完工，剩余工程量需支付的工程进度款所剩无几，已扣划的款项不影响工程进度，且该扣划的款项本就是异议人借款用来支付工程款的，现在予以清偿也是用于工程建设。阜阳市预售款监管办法也对预售资金区分为重点监管和一般监管，一般监管资金是可以用来支付贷款资金的，监管合同中并没有说明该资金属于重点监管资金，因此人民法院对案涉监管账户的扣划行为没有问题。 申请执行人季云胜为证明其答辩主张提供的证据为： 1、阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203执1311号执行裁定书、司法扣划单，证明案涉扣划款合法有效； 2、（2016）最高法执复42号裁定书、最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题的函【法办函（2016）712号】、《阜阳市商品房预售资金监管管理暂行办法》，证明人民法院冻结、扣划商品房预售监管资金账户款项并不违反相关法律规定； 3、案涉工程项目现场照片及录音、剩余工程量核算表，证明案涉工程即将完工，案涉工程量经专业人士评估为91万元，扣划该项目款项并不影响该工程的建设； 4、证人王某出庭作证证言，证明被执行人向申请执行人借款系用于经营案涉房地产工程建设项目。 被执行人卞红武、鸿港大酒店未答辩。 本院查明：季云胜与卞红武、鸿港大酒店、鸿港置业公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月30日作出（2019）皖1203民初4518号民事判决，判决：一、被告卞红武于本判决生效之日起十日内偿还原告季云胜借款1500000元及利息（以1500000元本金为基数，自2017年4月3日起按年利率24%计算至借款偿还完毕之日止）；二、被告鸿港大酒店、鸿港置业公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告季云胜的其他诉讼请求。被告卞红武、鸿港置业公司对上述判决不服，向安徽省阜阳市中级人民法院提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2020年6月24日作出（2020）皖12民终1615号民事判决：该判决对一审查明的卞红武、鸿港置业公司、鸿港大酒店因经营需要向季云胜借款的事实予以认定，随判决：驳回上诉，维持原判。本案在执行中，于2020年8月24日作出（2020）皖1203执1311号执行裁定：冻结、划拨、提取被执行人卞红武、鸿港置业公司、鸿港大酒店银行存款2828655元，或者查封、扣押其同等价值的其他财产。同日，本院扣划了被执行人鸿港置业公司在上述诉讼保全中冻结的银行存款2405000元。 另查明：2018年5月9日，鸿港置业公司与金磐集团有限公司签订《建设工程施工合同》一份，协议约定：由金磐集团有限公司承建鸿港置业公司开发的颍上溪园怡景小区1＃、6＃楼（含过道楼房）工程，约定工程总天数540天，合同价款28361325.13元（不包括消防、电梯、楼宇对讲、水泵及水箱、集中配电箱）。工程款支付约定按工程进度支付相应比例的工程款，工程全部施工完成，经竣工验收合格后一周内支付至全部完成工程量价款的90%，竣工验收合格后，施工单位提交归档备案资料，并经建设主管部门备案合格后及竣工结算经审计后一周内付至工程结算价的97%，剩余3%作为工程质量保证金，至工程竣工完成之日起一年后一周内返还。合同签订后，阜阳市颍上县住房和城乡建设局于2018年8月1日，向鸿港置业公司颁发了《建筑工程施工许可证》，后金磐集团有限公司对溪园怡景小区1＃、6＃楼工程开始进场施工。2019年3月15日，颍上县房地产管理局为鸿港置业公司就上述溪园怡景1＃、6＃颁发了《商品房预售许可证》，其中，1＃许可证为（颍）房预售证第2019030号、6＃许可证为（颍）房预售证第2019031号。2019年5月5日，经颍上县住房和城乡建设局同意，鸿港置业公司与中国建设银行股份公司颍上支行签订《颍上县商品房预售资金监管协议书》，2019年5月9日，颍上县住房和城乡建设局在该协议书上签字盖章。监管协议约定设立的监管账户户名为阜阳市鸿港置业有限公司，监管账户开户银行为中国建设银行股份公司颍上支行，监管账户账号为34×××75，该监管账户于2019年5月9日开户设立。基于商品房预售的需要，中国建设银行股份公司颍上支行还与鸿港置业公司签订了《房易安房屋交易资金托管业务合作协议》，并于2019年5月9日开户，账号为34×××74。截至2020年8月24日本院对尾号为1575号监管账户资金扣划时，该账户剩余资金为2658940.33元，经监管单位颍上县住房和城乡建设局批准拨付2350万元，包括工程款、农民工工资、代付材料款、管理费、房屋销售佣金及违约金等。截至2020年9月17日，账户尾号为1574号资金剩余额为1940000元，该资金为商品房购买者商业按揭贷款已获得批准贷款数额（不包括公积金贷款购房户贷款资金），鸿港置业公司对该账户剩余资金尚未提取到监管账户中。 又查明：溪园怡景小区1#、6#楼主体工程已竣工，已完成总工程量大约为80%以上，目前该工程正在有序施工中，现已进入装修阶段，尚有外墙漆等项目未施工。 还查明：溪园怡景小区1#共有房屋144套，已售29套，6#共有房屋75套，已售49套，合计共出售78套。根据监管账户交易流水记载，截至2020年9月21日，鸿港置业公司已支付工程款2115万元（含工程款、农民工工资、代付材料款）。 本院认为：商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。对商品房预售资金施行监管是商品房预售制度的重要组成部分，应当确保预售资金用于商品房工程建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号），要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。《阜阳市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十条规定：有关部门依法对监管账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务证明资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管部门和开发企业。对于商品房预售监管账户资金，目前还没有相关法律、法规及司法解释规定人民法院不能冻结及扣划。本院认为，普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，依债权性质依法执行。本案中，被执行人系因经营需要向申请执行人借款，在听证时，异议人对申请执行人的证人出庭作证证明该笔借款用于溪园怡景小区工程项目建设没有异议。从本案查明的事实看，该工程项目目前已完成工程量80%以上，异议人支付的工程款已达2115万元，尚有近三分之二的房屋正在预售中，在本院2019年11月26日冻结异议人案涉监管账户资金后，鸿港置业公司并没有向本院提出执行异议，案涉工程施工一直有序进行，商品房预售也正常开展，商品房监管账户内的资金也按工程进度予以拨付，上述事实表明，本院冻结该账户中部分资金，并没有对案涉工程建设造成任何实质影响，且在本院扣划时，监管账户内的资金尚余2658940.33元，“房易贷”客户交易结算资金账户尚有1940000元还未被提取到监管账户中，随着商品房销售资金的逐渐回笼，后期工程款数额支付的减少，本院冻结、扣划被执行人鸿港置业公司的上述部分资金，不会影响案涉建设工程施工的正常进行，购房者的利益亦不会受到损害。本院裁定冻结、扣划被执行人鸿港置业公司银行存款，并扣划、提取其上述监管账户部分资金，其执行行为不违反相关法律规定；异议人称本院冻结、扣划其商品房监管账户内的资金对案涉工程施工造成很大影响，与上述客观事实不符，其请求撤销本院作出的（2020）皖1203执1311号执行裁定，返还从其商品房预售资金监管账户中扣划的资金2405000元，本院对此不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回被执行人阜阳市鸿港置业有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向安徽省阜阳市中级人民法院申请复议。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  门大勤 人民陪审员  张军军 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。