湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初6943号原告（反诉被告）：张卓敏，男，1987年7月5日出生，回族，住广东省深圳市福田区。委托代理人梁莉筠，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托代理人陈鑫，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周干，男，1971年9月12日出生，汉族，住湖南省桃江县。被告（反诉原告）：周远征，女，1971年4月7日出生，汉族，住湖南省桃江县。被告（反诉原告）：周衫杉，女，1998年8月1日出生，汉族，住湖南省桃江县。被告（反诉原告）：周某，男，2007年9月20日出生，汉族，住湖南省桃江县。以上四被告共同委托代理人彭楚良，湖南湘资律师事务所律师。以上四被告共同委托代理人詹蕾，湖南湘资律师事务所实习律师。被告：聂明，男，1963年8月2日出生，汉族，住湖南省桃江县。原告（反诉被告）张卓敏与被告（反诉原告）周干、周远征、周衫杉、周某，被告聂明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张卓敏及其委托代理人陈鑫，被告周干、周远征、周衫杉、周某的共同委托代理人彭楚良，被告聂明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张卓敏向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告与五被告签署的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；2、请求判决五被告退还原告已支付的押金44484元，退还原告多支付的2020年4月11日至2020年24日期间的租金10379元（14／30＊22242），退还原告因疫情导致未实际使用标的房屋期间（2020年1月31日至2020年4月10日）的租金52639元（2.36＊22242），三项合计为107502元。3、请求判决由五被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年2月23日，原告与五被告签署《房屋租赁合同》（以下简称“该合同”），被告聂明系四被告周干、周远征、周衫杉、周某的委托代理人，该合同约定，由原告承租四被告所有的违约长沙市万达Ｃ3座608、609室物业（简称“标的房屋”），租期自2019年2月24日起至2027年2月23日止，出租方应于2019年2月24日前将标的房屋交付给承租方使用，自交付之日起40日内为免租期，自2019年4月25日至2020年4月24日期间，租金按照每月22242元整计租，租金按季度结算，承租方应于每次租金到期前十五天支付下一季度租金给出租方，承租方应在合同签订之日向出租方支付首次租金66726元和押金44484元；合同第七条还约定，因征地拆迁等不可抗力原因导致合同不能继续履行的，租赁合同自行终止，双方互不承担责任。该合同签署后，四被告将标的房屋交付给原告使用。但因受疫情影响，自2020年1月24日起，湖南省启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月27日，湖南省教育厅召开全省教育系统疫情防控紧急视频调度会议，明确各类校外培训机构继续暂停所有线下课程和集体活动，建立严密的防控工作体系，打赢这场疫情攻坚战。直到2020年3月27日，湖南省教育厅发布通知：“经省委、省政府同意，全省高三年级、初三年级于4月7日开学。之后，各市州根据本地疫情情况，按照中学其他年级、小学、幼儿园的顺序，明确辖区各县市区中小学其他年级和幼儿园错时错峰开学时间。高校在其所在城市的中小学基本开学后开学。教职员工提前一周到岗到位。在所在县市区中小学全部开学之前，各类教育培训机构不得开展线下培训业务”，即直到2020年4月7日，各类教育培训机构在所在县市区中小学全部开学之前，均仍不得开展线下培训业务。原告所承租的标的房屋系用于开办雅思托福考试的英语培训机构，因受疫情影响，自2020年1月31日（原定的复工时间）起，直到原告腾退标的房屋之日止（2020年4月10日），线下培训业务均被禁止开展，原告所开办的培训机构因无法承受数月停业带来的亏损而停业关闭。原告自2020年3月7日起，与四被告委托代理人被告聂明协商解除合同退还押金一事，被告聂明于2020年4月7日回复拒绝退还押金，原告于2020年4月10日将标的房屋清空交还被告，并向被告聂明发出书面通知要求解除合同并退还押金，但被告未能退还。根据《合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；以及第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，原被告签署的该合同于2020年4月10日解除。而原告已提前支付了至2020年4月25日期间的租金，故，对于2020年4月11日至2020年4月25日多支付的租金10379元，五被告应当退还。根据《合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，以及最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知之规定，（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。原告因受疫情该不可抗力因素的影响导致原告所承租的标的房屋无法开展线下培训业务，并造成原告所开办的培训机构停业关闭，因此导致原告与被告所签署的房屋租赁合同已不能继续履行。故，因疫情原因导致原被告签署的房屋租赁合同不能履行的，应当适用不可抗力的规定，免除原告责任，五被告应当退还原告已支付的押金44484元。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知之规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因受疫情影响，原告自原定的复工时间2020年1月31日起，直到原告腾退标的房屋之日止（2020年4月10日），原告所承租标的房屋均空置，未实际经营，标的房屋项下原告没有任何营业收入，根据公平原则，五被告应当退还该期间租金52639元。综上，为维护原告自身的合法权益，故特向贵院提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告周干、周远征、周衫杉、周某共同辩称，一、其与原告所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，受法律保护，其已根据合同约定履行了全部义务。二、合同约定租赁房屋是作为办公用房，而不是作为培训学生的教室，原告擅自改变租赁房屋的用途，明显违反合同约定，属于违约行为，原告无权提出单方面解除合同的请求。三、××不属于原被告双方所约定的不可抗力，也不符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，指导意见中仅是明确承租人可申请减免租金，延长租期或者延付租金，并无解除合同约定。四、原告曾提出解除合同，但其并未接收房屋，应认定原告依然是房屋的承租者，应当继续缴纳租金。五、被告聂明不是适格被告，聂明仅是签订合同的代理人，在本案中不享受权利，也不承担责任，请求依法驳回对聂明的起诉。被告聂明辩称，与被告周干、周远征、周衫杉、周某意见一致。反诉原告周干、周远征、周衫杉、周某提出以下反诉请求：一、判令反诉被告支付反诉原告房屋租金133452元；二、由反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：反诉被告未按照双方签订的房屋租赁协议的约定支付租金，反诉被告租金仅支付到2020年4月25日，至今尚欠二个季度租金，共计133452元，反诉被告违反合同不按期缴纳租金，故应赔偿损失。反诉被告张卓敏就反诉辩称，房屋租赁合同已于2020年4月10日解除，因疫情原因，教育培训机构不得开展项下培训业务，反诉被告因无法承受由此带来的亏损而停业倒闭。根据合同法第96条之规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人一方主张解除合同，合同自通知到达对方时解除。自2020年3月8日起，其与聂明一直在沟通退租事宜，且反诉原告已答复同意退租，收回承租的房屋，其已于2020年4月10日清场搬离，因此合同已于2020年4月10日解除，其已支付租金至2020年4月25日，无需再支付租金，反诉原告主张租金没有依据。经审理查明，2019年2月23日，原告（反诉被告）张卓敏（承租方、乙方）与被告（反诉原告）周干、周远征、周衫杉、周某（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于长沙市××座××号房屋出租给乙方，建筑面积285.16平方米，租期自2019年2月24日至2027年2月23日止，出租方应于2019年2月24日前将房屋交付给承租方，自交付之日起40日内为免租期，用于承租方进行装修，期间不计租金。房屋仅限于用作办公用途；2、2019年4月25日至2020年4月24日，租金按每月22242元计算，2021年4月25日……，租金按季度结算，乙方应于每次租金到期前15天支付下一次季度租金给甲方，乙方应在合同签订之日向甲方支付首次租金66726元；3、乙方应在合同签订之日向甲方支付44484元作为押金，合同期满，如不续租，则甲方在乙方结算完租金等各项费用之日起三日内将押金退还给乙方。租赁期间，每月的物业管理费、电费、卫生费等杂费，均由乙方承担；4、乙方应及时足额交纳租金、物业管理费等杂费，每逾期一日，甲方有权加收拖欠部分1%的滞纳金，如拖欠租金超过15天，或拖欠租金、物业管理费、水电费等杂费累计超过1000元，甲方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任；5、租赁期内，承租方若因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前2个月通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金，违约金不足弥补出租方损失的，承租方需承担赔偿责任。因征地拆迁等不可抗力原因导致合同不能继续履行的，租赁合同自行终止，双方互不承担责任。双方还对其他事项进行了约定。其后双方又签订《补充协议》一份，内容为：经出租方与承租方友好协商1、2019年4月5日至2019年4月24日，此20日房租14828元已于2019年2月23日转给出租方；2、2023年4月25日至2025年4月24日，按当时万达广场Ｃ3座写字楼低楼层毛坯写字间市场租房价格重新协商介个，签订补充协议；3、……。上述合同出租方周干、周远征、周衫杉、周某签名实际由聂明代签，周干、周远征、周衫杉、周某于2019年2月23日出具《授权委托书》，明确全权委托聂明处理其名下位于长沙市××座××号房屋租赁事宜，全面洽谈608与609房屋租赁及签订租赁合同。涉案房屋租赁签订合同、支付租金等相关事宜一直由聂明与张卓敏进行沟通处理。上述合同签订后，张卓敏向周干、周远征、周衫杉、周某支付房屋押金44484元，并按合同约定支付租金至2020年4月24日。原告租赁涉案房屋实际用于开办湖南博士藤国际教育咨询有限公司长沙分公司，主要业务为英语培训，2020年1月，因新型冠状病毒肺炎疫情影响，湖南省教育厅于2020年1月27日通知各类校外培训机构暂停所有线下课程和集体活动。2020年3月7日，湖南省教育厅通知全省高三年级、初三年级于4月7日开学，之后，各市州根据本地疫情情况，按照中学其他年级、小学、幼儿园的顺序错峰开学，在所在县市区中小学全部开学而之前，各类培训机构不得开展线下培训业务。原告开办的英语培训公司因长期无法开展培训课程而停止营业，并已向学员办理退款手续。2020年3月8日，张卓敏向聂明提出解除涉案租赁合同，并要求尽快答复并交接房屋，聂明将张卓敏要求转达给周干、周远征、周衫杉、周某,之后聂明通过微信回复张卓敏称：“1、因您所办培训机构特殊性不能经营下去，不是出租方的原因，不属不可抗力。根据合同约定，合同期内退租，不能退还押金，并合法收回您承租的写字楼。2、本写字楼公司自己不用，还会继续对外招租，如近期无单位和个人租赁，里面的装饰装修，我公司会保留。”张卓敏于2020年4月10日腾空涉案房屋并通过微信向被告聂明发函称：“1、本租户张卓敏已于2020年4月10日全部搬空离场，退租归还您场地如下图。2、因国家教育部及湖南省教育厅相关规定，截止到2020年4月10日，一直禁止线下培训机构复学，我司因不可抗力因素无法再租用此物业，属于租赁合同中关于不可抗力的相关规定。3、本人及公司代表自2020年3月8日起与您沟通退租相关事宜，您一直不予正面回应，4月10日已清空归还物业，根据《中华人民共和国合同法》第117条的规定，请您退还我方房屋押金44484元。请您积极回复见面回应，否则因拒绝面谈引起的法律纠纷及后期经济损失本人概不负责。”随后张卓敏通过微信向聂明发送房屋腾空的照片，聂明未予以回复，也未到场验收房屋。以上事实有《房屋租赁合同》、《补偿协议》、授权委托书、房屋产权证复印件、微信聊天记录、见证书等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，一、张卓敏与周干、周远征、周衫杉、周某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均因遵照执行。被告聂明系周干、周远征、周衫杉、周某的委托代理人，代理行为的法律后果应由委托人周干、周远征、周衫杉、周某承担，被告聂明不是合同当事人，不承担相应的权利义务；二、关于双方租赁合同是否解除的问题，合同履行期间，双方就合同解除事宜进行了协商，周干、周远征、周衫杉、周某通过聂明进行答复称“根据合同约定，合同期内退租，不能退还押金，并合法收回您承租的写字楼”，应视为出租方同意解除合同收回房屋，双方仅对合同解除是否系不可抗力影响及押金是否退还存在争议，张卓敏也实际于2020年4月10日腾空涉案租赁房屋并通知出租方，故双方租赁合同应已于2020年4月10解除。周干、周远征、周衫杉、周某在张卓敏腾退租赁房屋后拒绝验收，系其自行放弃相应的权利，不能因此否认张卓敏已腾空房屋的事实。对周干、周远征、周衫杉、周某提出的张卓敏将租赁房屋用于办学属于违约的辩论意见，本院认为，双方约定租赁房屋用于办公用途，而张卓敏租赁涉案房屋实际用于开办英语培训公司，将租赁房屋用作培训上课也属于办公用途的一种，并不构成违约，对周干、周远征、周衫杉、周某的该项意见本院不予采纳；三、关于张卓敏主张退还房屋租金的诉求，张卓敏实际支付房屋租金至2020年4月24日，但双方于2020年4月10日解除合同且张卓敏于当天腾空交付房屋，故租金应计算至2020年4月10日止，2020年4月11日至2020年4月24日的租金周干、周远征、周衫杉、周某应予以退还，故周干、周远征、周衫杉、周某应向张卓敏退还租金10379元（22242元／月÷30天×14天）；四、关于张卓敏支付的房屋押金是否应予以退还的问题，张卓敏在合同期内要求提前解除合同，构成违约，根据合同约定本不可退还租金，但考虑到张卓敏在房屋租赁期间严格按照双方合同约定支付租金，且合同提前解除亦系受××疫情影响导致公司无法继续经营，属于不可预见不可避免的不可抗力，根据双方合同约定，合同因不可抗力不能继续履行的，双方互不承担责任，现双方合同因肺炎疫情影响已经解除，张卓敏主张退还押金符合双方合同约定，本院予以支持；五、关于张卓敏主张退还因疫情未实际使用房屋期间的租金的诉求，本院认为，张卓敏虽受××疫情影响在2020年1月31日期间至2020年4月10日期间未正常营业，但在该期间其仍实际占用涉案租赁房屋，应当按合同约定支付租金，且合同解除对出租方也会实际造成损失，房屋押金已依法退还，再主张免除疫情期间的租金对出租方存在不公，故对张卓敏该项诉求本院不予支持；六、关于周干、周远征、周衫杉、周某主张张卓敏支付房屋租金的反诉请求，如前所述，张卓敏已于2020年4月10日向周干、周远征、周衫杉、周某腾空并交还房屋，双方租赁关系已经解除，周干、周远征、周衫杉、周某主张继续支付租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张卓敏与被告（反诉原告）周干、周远征、周衫杉、周某签订的《房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；二、被告（反诉原告）周干、周远征、周衫杉、周某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）退还租金10379元；三、被告（反诉原告）周干、周远征、周衫杉、周某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）退还房屋押金44484元；四、驳回原告（反诉被告）张卓敏的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周干、周远征、周衫杉、周某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取为1225元，由原告（反诉被告）张卓敏负担600元，由被告（反诉原告）周干、周远征、周衫杉、周某负担625元，本案反诉费1484.5元，由被告（反诉原告）周干、周远征、周衫杉、周某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周 元二〇二〇年十月二十日代理书记员  刘倩妮