广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7442号原告:周志明，男，1948年4月16日出生，汉族，住广州市荔湾区兴贤坊****，现住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曹伟钊、周惠玲，是广东达方律师事务所律师、实习人员。被告：广州市安坤置业建设有限公司，住所地广州市越秀区东风西路**广州医学院教学学术交流中心大厦****。法定代表人：陈伟栋。委托诉讼代理人：陈文浩，男，1991年11月2日出生，汉族，系公司的员工，联系地址。原告周志明与被告广州市安坤置业建设有限公司（以下简称“安坤置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员侯炜邦独任审理，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告周志明及其委托诉讼代理人曹伟钊，被告广州市安坤置业建设有限公司的委托诉讼代理人陈文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周志明向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令确认原告与被告在2019年7月3日所签订的关于“荔湾区文昌南路145号XXXX”买卖之《分期付款协议》(即商品房买卖合同)合法有效；(合同标的额为人民币147982元)；2、请求依法判令被告协助原告到不动产登记管理部门办理“荔湾区文昌南路145号XXXX”的不动产权属转移登记手续，将前述不动产的所有权转移登记至原告名下；3.请求依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告原来居住于广州市荔湾区兴贤坊6号2楼，1994年中旬，广州市南方建设开发有限公司（以下简称南方公司）经“广州市房地产管理局以(94)房拆许字118号房屋拆迁许可证”批准，需征用拆迁原告所居住的房屋。原告和南方公司于1994年7月22日签订了《广州市房屋拆迁安置协议》，作为拆迁安置补偿，南方公司在1997年12月31日前，于“长寿西路62-88号范围(第C座)第十层”(与被拆迁房屋的地块属于同一项目)安排一间使用面积约40平方米的房屋给原告回迁居住和使用。按照该协议第十条第1款的约定，南方公司以2500元/平方米，总额为10万元的价格，将前述未来用于回迁安置的房屋之使用权出售予原告(实为出售回迁安置房的所有权)。南方公司于1995年组建成立了被告作为项目公司，负责拆迁项目的建设、回迁、销售等工作，并将与原告所签订的《广州市房屋拆迁安置协议》中的全部权利、义务，概转由被告予以享有和承担。1998年10月15日，原告回迁至讼争的“荔湾区文昌南路145号XXXX”房(房屋建筑面积为64.34平方米)，并交清了《广州市房屋拆迁安置协议》第十条第1款所约定的10万元购房款。此后，原告及家人一直居住生活在讼争房屋中。2019年6月13日，被告向原告发出“办理房产证通知”，称被告公司正在进行清算，可以为原告等购买了“住宅使用权”的被拆迁人办理回迁房屋的产权证，前提是原告要补交购房款差价。2019年7月3日，原告与被告签订了《分期付款协议》(即商品房买卖合同)，约定原告以补交购房款差价147982元的方式，来购买讼争的房产。原告已按照协议的约定支付了大部分购房款，并且将办理不动产权证所需的文件资料提交给被告。但被告在收取款项和资料原件后，并未将讼争房屋的所有权办理至原告名下，反而是办理至自己名下。原告认为，原告与被告签订的协议虽然名为《分期付款协议》，但从其内容及履行行为来看，是符合商品房买卖的构成要件的。原告与南方公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》中所约定的购买“住宅使用权”，实质上也是购买房屋的所有权，原告为此已支付了10万元的购房款。而且，前述协议还规定了面积增加时，需要补交款项，这与被告、南方公司在拆迁项目建设期间，通知原告补交购房款差价办理产权证，及后来的《分期付款协议》之签订和原告补交购房款，都是一脉相承的。原告、被告乃至南方公司的行为，都可以清晰地显示出原告与被告之间存在商品房买卖的合同关系，双方签订的《分期付款协议》实质就是商品房买卖合同，应属合法有效。被告安坤置业公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。1、原告与我司签订购买房屋使用权协议，其实质实为是房屋租赁关系和一次性预交租金性质。根据我国合同法的规定，租赁期限超过20年的，超过部分为无效。原告使用房屋超过20年，原告缴纳的房屋使用款应视为20年租金。因原告使用房屋已经超过了20年，原告无权继续占有及使用房屋，应将房屋交还我司，或另行协商房屋租赁价格和签署租赁合同。2、我司办妥产权证出证后，曾通知原告缴交剩余50%的款项，但遭原告拒绝，根据分期付款协议，应视为原告放弃办理产权，其所交款项不予退还，我司有权不再为原告办理房屋产权证。经审理查明：1994年7月22日，广州市南方建设开发公司（拆迁人、甲方）与原告（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局批准，拆除文昌南路兴贤坊6号的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积30平方米，有正式户口的实际居住人口3人。乙方同意1994年8月30日前迁出原址房屋，自行解决临时搬迁。甲方应于1997年12月31日前，在长寿西路62-88号范围第C座第十层，产权属于公有的二房一厅西向套间，使用面积40平方米安置给乙方回迁居住。甲方同意给乙方以2500元/平方米，购买该套间40平方米使用权，该购买使用权款总数10万元整，首期60000元在1994年8月30日前付，第二期付20000元，第三期20000元在入住回迁房屋交钥匙时支付；等等。上述协议于1994年8月3日经广州市荔湾区公证处公证。1994年10月5日，原告向广州市南方建设开发公司支付二十二层（使用权）40M2首期付款60000元，于1996年3月5日支付二十二层（购使用权）款项20000元，1998年10月15日支付XXXX（购使用权）尾款20000元。后，安坤置业公司向原告支付了1994年至1998年期间的临迁费。1998年10月20日，安坤置业公司财务部向管理处发出《准予收楼通知书》，上载：兹有业主周志明，28楼XXXX单元，已缴交齐收楼所需的费用，请管理处给予办理有关收楼交锁匙验收等手续。该通知书上有手写“已办收楼手续”字样及“周志明”签名。收楼后，周志明一家在案涉房屋居住至今。2019年6月13日，安坤置业公司向XXXX房住户周志明发出《办理房产证通知》，载明：根据公司清算的规定，当时购买使用权回迁的拆迁户在补偿地价等差价款和相关税费后可取得房产证。请明白这是最后一次办理房产证的机会，截止时间后将不再受理，且今后无机会办理。……根据房地产测绘图，你的房号的建筑面积是64.34平方米，仅需补差价款：147982元。办理条件：1、带拆迁协议原件，购买使用权收据复印件；2、身份证复印件，户口簿复印件；3、上述价差款请你在2019年6月25日前交付。上述价差款，我司委托管理处代收，请你在2019年6月25日前到管理处办理。4、相关契税待房管局计算通知。2019年7月3日，安坤置业公司（甲方）与周志明（乙方）就XXXX房签订《分期付款协议》，约定：1、根据双方当时签署的购买使用权回迁协议，乙方购买的使用权面积，核算建筑面积64.34平方米。每平方米建筑面积应补差价款2300元（2300元*64.34平方米=147982元）。2、双方同意上述差价款147982元分两期支付，首期50%共75000元于交资料后7天内以现金方式交付给甲方或甲方委托的代收款人，余款共72982元在房产证办妥后取证前3天一次性付清余款，如乙方不按时付清余款，则甲方有权视为乙方主动放弃取得房产证的权利，并且，前期所交款项不予退还，甲方不承担因此引起的后果。3、因政府部门原因或乙方办理房产证资格未能通过审核，导致未能办理房产证时，甲方退回本次乙方或乙方代理人交付的房屋差价款。4、相关契税待房管局计算通知后由乙方缴交。等等。协议签订后，周志明向安坤置业公司交付了如下材料：1、安置协议；2、收据；3、身份证；4、户口本。其中安置协议为原件，其余材料为复印件。同日，周志明向安坤置业公司缴纳了文华楼XXXX房首期补差价款75000元，安坤置业公司向周志明出具了收据。2019年12月5日，荔湾区文昌南路145号XXXX房登记于安坤置业公司名下，不动产权证书号为：粤（2019）广州市不动产权第00245967号。该房无抵押情况。另查，周志明具备本市住房限购区域内住房购买资格。庭审中，原、被告均确认原告未付房款为72982元；原告同意向被告支付该未付房款，被告表示同意原告支付剩余房款到被告账户，待原告支付后同意为原告办理房产的过户登记手续。此外，被告陈述确认原告诉请所依据的事实。诉讼中，周志明向本院提出财产保全申请，本院于2020年7月16日及2020年7月21日分别作出（2020）粤0103民初7442号及（2020）粤0103民初7442号之一民事裁定书，分别裁定查封安坤置业公司名下位于广州市荔湾区文昌南路145号XXXX房6%及94%的产权份额。周志明为此缴纳财产保全费合共6260元。本院认为：周志明与安坤置业公司签订的《分期付款协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应严格履行。周志明已在案涉房屋居住多年，且按照上述协议提交了相应资料并支付了补房屋差价首期款，完成了办证前的相关义务，同时案涉房屋已经具备办理过户登记手续的客观条件，安坤置业公司应按照协议的约定向周志明承担办证义务，故本院对于周志明要求安坤置业公司协助原告办理广州市荔湾区文昌南路145号XXXX房的过户手续，将该房屋登记在周志明名下的诉请，依法予以支持。根据协议约定，尾款是在房产证办妥后取证前3天一次性付清，安坤置业公司抗辩要求要在收到周志明支付的补房屋差价尾款后才同意协助办证，没有合同根据，本院不予采纳。安坤公司在本案庭审中同意原告支付剩余房款到其公司账户，为免讼累，本院结合双方协议约定的支付剩余房款时间，酌定原告应在安坤公司履行协助办理案涉房屋产权登记及过户手续之日起三日内向安坤公司支付剩余房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、确认原告周志明与被告广州市安坤置业建设有限公司于2019年7月3日签订的关于广州市荔湾区文昌南路145号XXXX房的《分期付款协议》合法有效。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州市安坤置业建设有限公司协助原告周志明办理广州市荔湾区文昌南路145号XXXX房的产权登记及过户手续，将上述房屋登记在原告周志明名下。三、在被告广州市安坤置业建设有限公司履行上述第一项义务后三日内，原告周志明向被告广州市安坤置业建设有限公司支付剩余房款72982元。本案受理费1630元，保全费6260元由被告广州市安坤置业建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内，按照不服一审判决部份的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十月三十日书记员  谢绮雯