终稿广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初23295号原告：劳扬生，男，1952年1月23日出生，香港特别行政区居民。现住广州市。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司。住所地：广州市荔湾区龙津中路******。法定代表人：严健良。原告劳扬生与被告广州金辉洋房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告劳扬生到庭参加诉讼，被告经本院依法送达开庭传票后，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.被告为原告办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁806房的过户手续，将该房屋过户登记在原告的名下；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2004年4月17日与被告签订《辉洋苑蔚蓝心殿房屋认购书》和《商品房买卖合同》，购买广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁806房。原告已按《商品房买卖合同》的规定，向被告支付了全部购房款49万元及税款，并于2004年4月26日收楼入住。由于与原告签订《商品房买卖合同》之前，被告为了骗取银行贷款，以其公司员工亲属罗朝英的名义，与被告签订虚假的《商品房买卖合同》，并以这些虚假购房人的名义向中国建设银行广东省分行贷款，以涉案房屋作抵押担保。2004年6月，建设银行将对上述虚假购房人的贷款债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，该办事处又于2004年11月将该债权转让给中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。关于原告与虚假购房者罗朝英、被告、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司之间的系列纠纷，法院己作出了一系列的生效判决。生效判决己确认如下法律事实：1、罗朝英与被告关于涉案房屋的买卖行为无效；2、原告与被告关于涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系；3、罗朝英无权以涉案房屋作抵押，中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对涉案房屋不享有优先受偿的权利。之后，原告又起诉广州市国土资源和规划委员会，要求注销涉案房屋以罗朝英名义办理的合同备案登记和抵押登记，广州市国土资源和规划委员会依职权主动注销了上述登记。原告认为，原告与被告存在合法有效的购房合同关系，被告应为原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋登记在原告名下。被告未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2004年4月17日，原告与被告签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，约定原告向被告认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿银洋阁806单位。之后，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定向被告购买辉洋苑银洋阁B806号房（即涉案房屋），建筑面积共105.26平方米，总房价款490000元；原告应于2004年4月25日前支付全部购房款；被告应当在2004年5月30日前交付房屋；在交付房屋使用后60日内，被告将办理权属登记所需要由其提供的资料报产权登记机构备案等等。原告依约向被告支付了全部购房款490000元及税款，并于2004年4月26日接收了上述房屋使用至今。另查，涉案房屋在原告购买之前，已由被告于2001年6月24日出售给了案外人罗朝英，并于2001年7月9日在房屋管理部门办理了买卖合同登记备案手续。涉案房屋后被罗朝英抵押给中国建设银行广州市东环支行并办理了抵押登记。2001年10月26日，中国建设银行广州市东环支行并入中国建设银行广州市白云支行；2004年6月28日，中国建设银行广州市白云支行与中国信达资产管理有限公司广州办事处签订《债权转让协议》，约定中国建设银行广州市白云支行将其对**借款人（包括罗朝英）共计290笔借款合同项下的债权转让给中国信达资产管理有限公司广州办事处；2004年11月29日，中国东方资产管理公司广州办事处与中国信达资产管理有限公司广州办事处签订《债权转让协议》，由中国信达资产管理有限公司广州办事处将其对290户借款人（包括罗朝英）共计290笔借款合同项下的债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处。2014年，原告以被告将涉案房屋预登记至罗朝英名下，并办理抵押登记为由向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，请求确认被告与罗朝英关于买卖涉案房屋的行为无效。广州市荔湾区人民法院作出（2014）穗荔法民三初字第1469号民事判决，判决被告与罗朝英签订的《商品房买卖合同》买卖涉案房屋行为无效。2016年12月2日，广州市荔湾区人民法院作出（2016）粤0103民初7508号民事判决书，确认原告与被告针对涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（原名：中国东方资产管理公司广州办事处）曾向本院提起诉讼，请求确认解除其与罗朝英签订的《楼宇按揭合同》，确认其对抵押房产广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑银洋阁自然层8层B806房享有优先受偿权等，经（2017）粤01民终7387号生效判决认定，罗朝英与被告签订《商品房买卖合同》的行为已被认定为无效，罗朝英已实际不可能取得涉案房屋的所有权，也无权对涉案房屋设定抵押权，中，中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司作为抵押权人的继受人，张对涉案房屋享有抵押权的优先受偿权缺乏依据。广州市国土资源和规划委员会于2018年11月15日向被告及罗朝英作出穗国土规划不动产登[2018]986号《注销登记决定书》，告知决定依职权注销被告与罗朝英签订的预售合同号为00076318号的合同备案登记。同日，广州市国土资源和规划委员会又向中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司、罗朝英作出穗国土规划不动产登[2018]987号《注销登记决定书》，告知决定依职权注销涉案房屋办理的01备字27796号抵押备案登记。广州市国土资源和规划委员会又于2018年11月21日在其官方网站上发布《关于注销00076318号合同备案登记的公告》及《关于01备字27796号作废的公告》。本案审理过程中，原告代理人申请律师调查令向广州市不动产登记中心查询涉案房屋的查封、抵押等情况。广州市不动产登记中心出具（2020）查询00646号《依申请信息公开答复书》，相关内容有：一、预售、抵押情况：黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑银洋阁B梯8层06单元，预售证号000201，预售人广州金辉洋房地产有限公司，预购人罗朝英，预售合同号00076138，预售备案时间2001年7月9日，以01备27796号办理合同抵押，抵押权人中国建设银行广州市东环支行。上述合同备案及合同抵押均已依职权办理注销登记。二、查封情况：目前暂无辉洋苑银洋阁B806房的有效查封信息。信息核查时间为2020年9月7日。本院认为，原告是香港特别行政区居民，本案属于涉港民商事纠纷案件，应参照涉外民事案件处理。关于本案的法律适用问题，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因本案合同履行地和标的物所在地均在我国内地，故根据上述规定，应以中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。关于原告诉请被告协助办理涉案房屋的产权登记手续问题。本院认为，已生效的一系列民事判决已确认被告与罗朝英签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效，中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对涉案房屋不享有优先受偿权，确认原告与被告就涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。广州市国土资源和规划委员会也依职权注销了罗朝英就涉案房屋设立的抵押备案登记及合同备案登记，故原告是涉案房屋的合法购买人。原告已依约向被告支付了全部的购房款及税费，也实际入住涉案房屋多年，被告作为涉案房屋的开发建设企业，按照双方合同的约定，负有为原告办理涉案房屋产权登记手续的义务。被告未能按照约定及时为原告办理产权登记手续，已构成违约。涉案房屋目前没有查封、抵押情形，办理涉案房屋产权登记至原告名下已无障碍，因此原告要求被告办理涉案房屋产权登记至其名下的手续，理据充分，本院予以支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州金辉洋房地产有限公司协助原告劳扬生办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁B806房的产权登记手续。本案受理费8650元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担。如不服本判决，原告劳扬生可在判决书送达之日起三十日内，被告广州金辉洋房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到本院送达的缴费通知书之日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱志亮人民陪审员  黎湛芬人民陪审员  杨卫兴二〇二〇年十月二十九日书 记 员  范水英法庭记录钟绮雯