北京市大兴区人民法院行 政 裁 定 书（2020）京0115行初141号原告刘秋香，女，1967年9月19日出生，现住北京市大兴区。委托代理人刘兰华，男，1964年3月3日出生，住址同上。被告北京经济技术开发区管理委员会，住所地北京经济技术开发区荣华中路**。法定代表人梁胜，主任。委托代理人韩芳，女，北京经济技术开发区管理委员会干部。委托代理人海阳，北京市名谦律师事务所律师。原告刘秋香不服被告北京经济技术开发区管理委员会（以下简称：开发区管委会）作出的房屋转移登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告刘秋香诉称，原告不服北京经济技术开发区开发建设局于2020年3月11日作出的关于《要求履行法定职责申请书》的回复，(原北京经济技术开发区不动产登记中心)经多次体制改革后，现归北京经济技术开发区管理委员管理不动产登记中心部门的职能业务。据此，原告起诉房屋行政登记纠纷一案，北京经济技术开发区管理委员会是适格的被告。2005年10月30日原告与第三人北京经济技术开发区管理委员会签订《购房票据》，购买了定向回迁安置房坐落于北京市大兴区亦庄镇鹿海园一里14号楼1单元102室一套。刘秋香不服被告将该房登记为第三人作出的京房权证开私字**50001备案登记的行政行为违法。我于2019年3月5日上午去宏达北路12号创新大厦，北京经济技术开发区开发建设局登记大厅查询鹿海园一里14号楼一单元102室是否办理过房产证和抵押及是否办理免契税的事项:工作人员告知刘秋香该房于2009年1月4日己办理了契税，2009年1月9日已办理了产权证，所有权人姓名是杜冰。2019年3月5日上午9点向北京市人民政府民生热线12345举报投诉反映该问题。也当场向北京市110报警3次要求出警到案发现场，投诉北京经济技术开发区管理委员会将刘秋香的原回迁安置房鹿海园一里14号楼一单元102室，在本人不知情的情况下非法转卖于第三人杜冰，经核实后得知房屋出售方的姓名是杜冰，出生日期1982年08月25日，通讯地址:北京市大兴区亦庄镇贵园北里甲5栋五单元301号，身份证号×××，联系电话183XX****XX。北京经济技术开发区鹿海园一里14号楼1层102，房产证号:京房权证开私字第**50001，产权人杜冰，买卖定金协议书编号:D100000050792,签订日期:2016年6月19日。房屋购买方:姓名:杨金宝，经济技术开发区康定街19号金凤科技，身份证号:×××，同日上午11点35分39秒警察在不动产登记大厅报案现场向刘秋香询问情况，告知此事不属于公安受理的范围，建议报案人到法院起诉，本人并要求警察向刘秋香出具报案登记回执，警察明确拒绝不予刘秋香报案登记回执。要有需要的话，必须有律师和法院的工作人员携带证法院出具的证明才给出具，报警人不服出警警察的答复行为，认为其不符合相关的法律规定。被告作为房屋管理登记的行政机关，具有依法办理房屋权属转移登记的法定职责，现被告滥用职权，不依法履行职责，侵犯了原告的合法权益，特依法向贵院依法起诉。法律依据:原告认为被告作为房屋产权登记管理机关，具有办理房屋转移登记的法定职权。根据《房屋登记办法》第三十三条第一款规定，“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:（一）登记申请书;（二）申请人身份证明;（三）房屋所有权证书或者房地产权证书;（四）证明房屋所有权发生转移的材料;（五）其他必要材料。”根据此规定，被告于2019年1月9日向被告申请办理转移登记时，被告作为房屋产权登记管理机关，给杜冰颁发的房屋所有权证登记的内容和实际不符，可以通过内部程序进行纠正，但在其未作出撤销、变更纠正的情况下，被告应按照该房屋所有权证注明的房屋性质审核申请人递交的材料，被告不能向贵院提供并出示其办理产权证书法定所具备的整套合法手续。故被告所辩理由，不能成立，贵院对原告的合法诉求，应予支持。经原告核实查明，2005年10月30日，刘秋香购买坐落于北京市大兴区亦庄镇鹿海园一里14号楼1单元102室，双方签订了《回迁安置房买卖发票》，总房款为198122元，管委会应在合同生效之日30日内向北京经济技术开发区不动产登记中心申请备案登记。根据《城市商品房预售管理办法》(2004年修正)第四条第三款规定，市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。因此，市房管局具有对案涉《商品房买卖合同》备案登记的法定职责。《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。作为开发商将其预售房屋合同报至行政管理部门登记备案，由行政机关审核后作出登记，系行政机关对开发商预售行为的一种监督管理措施，目的是制约开发商将己出售的房屋再行出售，实质是防止开发商一房二卖行为从而保护购房人的合法权益。本案中，管委会先将涉案房屋售与刘秋香并签订《购房发票》，双方分别按合同约定各自履行了支付购房款、被告未履行交付房屋的义务。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。刘秋香的购房票据就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于刘秋香案涉房屋支付全部购房款应当优先于杜冰的《商品房买卖合同》得到履行。据此，管委会隐瞒涉案安置房己有实际被安置人交付了全额购房款的是事实，为其自身融资又将涉案房屋登记备案至杜冰名下，其行为显然与法律法规规定的备案登记的要件不符，导致原北京经济技术开发区不动产登记中心作出登记备案行政行为的主要证据不足，依法应予撤销。经体制改革后现被告北京经济技术开发区管理委员会具有房屋行政登记、办理房屋所有权转移登的法定职责，请求法院依法判决。诉讼请求：1、请求法院依法确认被告开发区管委会首次为案外人进行转移登记办理京房权证开私字第XXXX号产权证书、房屋登记行为违法；2、请求依法判决被告开发区管委会为原告刘秋香所有的位于北京市大兴区亦庄镇鹿海园一里14-1-102室房屋办理房屋所有权转移登记，依法变更登记为刘秋香所有。经本院庭审释明，原告刘秋香撤销上述第二项诉讼请求。被告开发区管委会辩称，一、被告不是本案的适格主体。根据我国《物权法》的规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。根据《不动产登记暂行条例》的规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。北京市规划和自然资源委员会负责本市自然资源统一确权登记工作，依法调处相关权属纠纷。原告起诉主张要求确认被告房屋登记行为违法、判令被告办理房屋所有权转移登记，因被告不具有办理房屋所有权转移登记在内的房屋登记法定职责，因此被告不是本案适格主体。二、原告不是本案的适格主体。根据《行政诉讼法》第二十五的相关规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条的相关规定，“提起诉讼应当符合下列条件:(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织”。本案中，原告无法证明、事实上也确实与涉案房屋无任何利害关系，涉案房屋登记行为也未侵犯其合法权益，因此原告并非本案适格主体，其起诉不符合法定条件，应予驳回。三、本案相关事实情况。被告作为拆迁人负责亦庄卫星城南部新区项目建设范围内的拆迁工作，拆迁范围东至西五号村与头号村交界处、南至西五号村与九号村交界处、西至西五号村界、北至凉水河，原告的房屋位于拆迁范围内。根据搬迁办法的规定，通过清登、评估作价，原被告双方于2005年12月29日签署了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及3套房屋的《拆迁安置协议书》，原告依协议约定获得了拆迁补偿款及安置房，安置房并不包括其诉状中涉及的14-1-102室。因此原告主张涉案房屋为其所有没有事实依据。四、原告的诉讼请求超过诉讼时效。即使如原告所述，其于2019年3月5日获知涉案房屋登记在第三人名下，原告于2020年5月提起诉讼已远远超过法律规定的起诉时间，也应予以驳回。综合以上几点，被告恳请贵院基于上述事实及法律规定，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2005年12月29日，原告刘秋香与被告开发区管委会就其位于北京市大兴区亦庄镇西五号村的房屋签订三份《安置房协议书》，原告刘秋香取得位于北京市大兴区亦庄镇鹿海园二区16-1-402以及13-4-202的两套安置房，刘兰华取得位于北京市大兴区亦庄镇鹿海园一区12-4-502的一套安置房。2020年1月11日，原告刘秋香向北京经济技术开发区不动产登记中心邮寄要求履行法定职责申请书，共提出十九项履职申请，主要内容为：要求依法撤销京房权证开私字第XXXX号，依法确认并公告该房产证号产权证书无效，并要求依法将位于北京市大兴区亦庄镇鹿海园一里14-1-102（以下简称：102号）室房屋办理房屋所有权转移登记，依法变更登记为刘秋香所有。2020年3月11日，北京经济技术开发区开发建设局作出回复并向原告刘秋香依法送达，主要意见为经核查登记材料，刘秋香并非房屋当事人，也未提供有权机关作出的嘱托文件、或证明登记机关应职权直接登记的材料，故无法撤销京房权证开私字第XX**房屋产权证，亦无法办理转移登记。另查，2005年3月15日，被告开发区管委会与案外人（具体姓名信息被遮挡）签订安置房协议书，由该案外人取得鹿海园二区16-1-102的安置房（经核实，鹿海园二区16-1-102与鹿海园一里14-1-102系同一房屋）。2016年6月19日，案外人杜冰与杨金宝签订买卖定金协议，约定杜冰将102号房屋出售给杨金宝。在本案审理中，原告刘秋香提交由北京土地整理储备中心北京经济技术开发区分中心出具的No．2345659北京市行政事业性统一银钱收据，载明原告刘秋香交纳鹿海园二区102号房款198122元；同时提交No．2345666北京市行政事业性统一银钱收据，载明：“冲No．2345659收据”。据此，原告刘秋香主张被告开发区管委会与案外人就102号房屋签订安置房协议书没有事实依据，应当将102号房屋转移登记至刘秋香名下。被告开发区管委会述称刘秋香在选房时先选择了102号房屋，后放弃选择102号房屋，改为202号房屋。上述收据中的房款已转为原告刘秋香取得的202号房屋价款。经询问，原告刘秋香述称其在签订三份《安置房协议书》后即取得202、402、502房屋，并持有《安置房协议书》的原件及上述三套房屋的购房收据，但其无102号房屋的《安置房协议书》及购房收据的原件，其也未实际占有使用过102号房屋。再查，因机构改革，原北京经济技术开发区不动产登记中心已撤销，现由北京经济技术开发区建设局负责不动产确权登记工作，因其无独立应诉的行政主体资格，故由北京经济技术开发区管理委员会作为诉讼主体应诉。本院认为，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼应当符合起诉条件，不符合起诉条件的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项之规定，提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，原告刘秋香要求确认被告开发区管委会将涉案102号房屋的所有权登记至案外人杜冰名下的行为违法，但原告刘秋香提交的证据不足以证明其系涉案102号房屋的被安置人或所有权人，其与被诉行政行为之间不具有利害关系，被告开发区管委会作出的被诉所有权转移登记行为对原告刘秋香的权利义务并不产生实际影响，其提起本案之诉不符合法定起诉条件，应予驳回。针对被告开发区管委会认为原告刘秋香超过法定起诉期限的意见，本院认为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条之规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。另，第四十八条第一款规定，公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内，本案中，原告刘秋香诉称于2019年3月5日去不动产登记大厅经查询才得知本案被诉登记行为，并且直至原告刘秋香2020年5月13日提起本案之诉前，已向被告开发区管委会多次提交履职申请，对被诉登记行为提出过异议，综上，本院认为原告刘秋香并未超出法定起诉期限，对被告开发区管委会的上述意见，本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告刘秋香的起诉。案件受理费五十元，原告刘秋香已交纳，于本裁定生效后七日内退还原告刘秋香。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 贺 维人民陪审员 宋 军人民陪审员 李小敏二〇二〇年十月三十日法官 助理 范少方法官 助理 杨 丽书 记 员 王月纯