广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30745号原告：龚佳林，男，苗族，1992年9月29日出生，身份证住址：湖南省阮陵县。原告：杨秋云，男，苗族，1980年10月24日出生，身份证住址：湖南省沅陵县。两原告共同委托诉讼代理人：龙李平，广东文顺律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈佳丽，广东文顺律师事务所律师。被告：陈丽娟，女，汉族，1986年8月12日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：何晓筠，广东广瀚律师事务所律师。上列两原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，原告提出如下诉讼请求：1、判令被告陈丽娟支付两原告从2019年11月1日至2019年12月31日期间拖欠的租金及水电费230219元（人民币，下同）；2、判令被告支付两原告违约赔偿款16万元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、房屋租赁合同关系的建立：2015年3月11日深圳正大中恒投资发展有限公司（以下简称正大中恒公司）与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、正大中恒公司将位于深圳市龙岗区（以下简称涉案房产）出租给被告，租期自2015年3月11日至2019年12月29日，免租期45天，自2015年4月26日起正常交费，免租期内只免厂房租金；2、厂房及宿舍押金16万元；3、厂房租金每月46200元、宿舍租金每月15400元，垃圾费每月1000元，电梯费每月1000元，以上共计每月63600元，此费用合同期第三年起每二年递增10%；4、每月用电量按1.2元／度计算，另收用电损耗6%，用电管理及维护费10%，每月用水量按6元／吨计算，另收用水损耗、管理及管道维护费16%；5、被告应于每月30日前向正大中恒公司支付所有款项（包括但不仅限于次月的：租金、厂长费、垃圾费、管理费及当月的水电费等费用）到正大中恒公司指定的账户，如被告延迟交付，被告则需无条件向正大中恒公司支付拖欠费用总金额每日千分之五的滞纳金，如5号仍拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，正大中恒公司可以通过停水、停电限制被告货物进出或其他措施督促被告缴费，如被告15号仍拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，正大中恒公司立即单方解除本合同，并按被告违约的条款执行；6、合同期间如任何一方违约需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。二、涉案房产的产权情况：已取得产权证书，房地产证书编号为：深房地字第**。三、两原告与正大中恒公司的关系：两原告系正大中恒公司的股东，原告龚佳林出资比例为60%，原告杨秋云出资比例为40%，正大中恒公司于2020年3月30日已办理注销登记。四、被告支付租赁押金的情况：被告已向正大中恒公司支付16万元，庭审中双方确认该押金已冲抵深圳市板神科技有限公司应付给深圳市恒利进实业有限公司的押金，两原告不再持有被告缴纳的押金。五、被告支付租金的情况：两原告称被告已支付2019年10月31日之前的租金，未支付2019年11月份和12月份的租金；被告称被告已支付2019年10月31日之前的租金以及2019年11月份部分租金68040元，2019年12月份租金未支付。双方确认2019年11月和2019年12月每月应付租金为76956元。六、被告支付水电费的情况：两原告称被告尚欠2019年10月1日至2019年10月30日的电费42853.76元，水费1120.56元，2019年11月1日至2019年11月30日的电费29126.66元，水费2004.48元。被告确认尚未支付2019年10月1日2019年11月30日的水电费，并确认两原告主张的水费金额，但对两原告主张的电费金额不予确认。七、双方租赁合同关系终止情况：租赁合同到期终止。八、关于原告第一项诉讼请求：正大中恒公司与原告签订的《房屋租赁合同》，未违反自愿原则，合法有效，应受法律保护，双方应按合同约定履行各自义务。被告称其是在案外人深圳市板神科技有限公司的授意下与正大中恒公司签的《房屋租赁合同》，合同的责任方应是深圳市板神科技有限公司，被告主体不适格。本院认为，根据合同相对性原则，被告与正大中恒公司直接签订《房屋租赁合同》，被告应向正大中恒公司承担合同责任，如被告与深圳市板神科技有限公司存在代理关系，被告可在承担责任后，另循法律途径向深圳市板神科技有限公司主张权利，本案不存在主体不适格。双方对被告拖欠2019年12月份租金76956元无争议，本院予以确认。关于2019年11月份租金，根据被告提交经两原告确认的《深圳农村商业银行个人活期交易明细》载明，刘福才于2020年1月1日向宋文龙支付了2万元（备注“转账”），于2020年1月8日向宋文龙支付了28040元（备注“转账”），于2020年2月17日向宋文龙支付2万元（备注“房租”），其他月份的租金和各项费用也是刘福才向宋文龙支付的。庭审中，两原告确认在2019年12月31日前被告已经付清2019年10月31日前的租金，但称因两原告为被告垫付了次承租人赵杰的押金57000元，被告在2020年1月1日之后支付的款项优先偿还该垫付款57000元，剩余款项才是支付本案租金。本院认为，根据被告提交的经两原告确认的刘福才与宋文龙微信聊天内容记载，2020年1月9日、2020年1月14日、2020年2月26日宋文龙在刘福才支付上述三笔款项后分别向刘福才发出一份《山厦B7刘福才先生欠交款项》和两份《山厦B7刘福进先生欠交款项》，而在该三份文件中“三楼赵杰押金”的金额一直为57000元没变，而“11月份欠款”一直在减少，且最终减少为70000元。上述事实可以看出，刘福才在2020年1月1日之后支付的三笔款共计68040元是支付2019年11月份租金的，故本院对两原告主张的“被告在2020年1月1日之后支付的款项优先偿还被告垫付的赵杰57000元押金，剩余款项才是支付本案租金”，不予采信。综上，被告尚欠两原告2019年11月租金8916元（76956元-68040元）。关于垫付款，两原告可另循法律途径主张权利。被告对两原告主张的2019年10月份的水费1120.56元和2019年11月份水费2004.48元予以认可，本院予以确认。关于2019年10月和11月份的电费，被告对原告主张的电费金额不认可，虽然两原告只提交了单方制作的《收款通知单》为证，但两原告主张2019年10月份电费为42853.76元，2019年11月份电费为29126.66元，未超过庭审中被告确认2019年7月、8月、9月其已支付的电费（分别是62905.14元、56676.03元和55710.75元），考虑到用电量的举证确实存在一定难度，且原告主张的金额在合理范围内，本院对原告的主张予以采信，认定被告尚未支付两原告2019年10月份电费为42853.76元，2019年11月份电费为29126.66元。综上所述，被告尚欠两原告2019年11月和12月租金85872元和2019年10月和11月份水电费共计75105.46元。九、关于原告第二项诉讼请求：《房屋租赁合同》约定，合同期间如任何一方违约需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中被告认为原告主张的违约金过高，要求法院予以减少。本院认为，被告拖欠的租金和水电费共计160977.46元，而原告主张的违约金为160000元，显然过高，本院依法酌情调整至拖欠款项的20%即32195.49元。裁决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈丽娟应于本判决生效之日起3日内向原告龚佳林、杨秋云支付2019年11月和12月租金85872元以及2019年10月和11月水电费共计75105.46元。二、被告陈丽娟应于本判决生效之日起3日内向原告龚佳林、杨秋云支付违约金32195.49元。三、驳回原告龚佳林、杨秋云的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费3577元，由原告负担2593.41元、由被告负担983.59元。原告已预交的3577元，多预交的983.59元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费983.59元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  曾海林二〇二〇年十月二十一日书记员  王晓琳