广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初3561号原告：甄翠英，女，1950年****日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区***********。被告：黄桂珍，女，1973年****日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区************。原告甄翠英诉被告黄桂珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，并于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告甄翠英、被告黄桂珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甄翠英向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《商铺租赁协议书》已于2019年9月29日终止；2.判令被告向原告支付拖欠的商铺租金及逾期付款的滞纳金，租金从2019年8月1日计至2019年9月29日，二卡两个月合共4800元，逾期付款的滞纳金暂计至2020年7月15日共330天为19800元（超期交租，二卡每天共加收60元作为滞纳金计算），应计至实际付款之日止；3.判令被告向原告偿还电费的欠条款1000元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告撤回上述第一项诉讼请求，且原告变更上述第二项诉讼请求的租金起始时间为从2019年7月1日计至2019年8月31日两卡商铺租金，其他内容不变。事实和理由：原、被告在2018年9月29日签订了《商铺租赁协议书》，约定原告将自有的肇庆市端州区************商铺（以下分别简称*********商铺）出租给被告，租期从2018年9月29日起至2019年9月29日止，租赁期间，被告应承担与该商铺有关的包括水、电费、维修费等在内的各项费用。租金标准为每月每卡1200元，被告必须每月20号前缴交租金，如超期交租，每卡每天加收30元作为滞纳金。租金逾期十天缴交的，原告有权不退还押金及收回铺位。期间原告曾多次向被告催缴租金和欠条款，但被告却不想支付，商铺已于2019年9月27日交还给原告，租赁合同已终止。但是，被告至今仍未支付2019年8月、9月二卡商铺的两个月租金合共4800元，以及电费的欠条款1000元，已构成违约。为了维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黄桂珍辩称，我承租了原告的两卡商铺，其中***卡商铺的租赁期限在3年前已经到期，且原告没有与我续签租赁合同。106卡的合同在2019年9月29日到期，但原告逼迁，我在2019年8月19日已经搬离案涉商铺，原告在2019年8月22日发微信告知我已经对商铺进行上锁。原告在本案提交的租赁合同是106卡的租赁合同，但向我追讨2卡商铺的租金。当月的电费是在次月才能缴纳，以以前的电费标准是每月500至600元，所以我立下一份拖欠原告1000元电费的欠条给原告，要求原告在知道电费的具体金额后再向我主张，原告在2019年向我主张电费，我当时刚搬铺资金不足，我就向原告承诺在2020年3月前付清1000元。后来因疫情，原告在2020年3月找我要钱，我就告知原告我确实还没有资金，我口头答应原告多付500元给原告作为利息，只要我有钱，我会分期付清给原告。当晚我在微信转账100元给原告，后来原告反悔，就将我诉至法院。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：据不动产权证记载，房屋坐落肇庆市************、***商铺的权属人为原告。2014年9月1日，原告将案涉106卡商铺出租给被告使用，租期至2016年9月29日止，被告向原告交纳押金1500元。2015年11月26日，原告将案涉107卡商铺出租给被告使用，租期至2017年11月25日止，被告向原告交纳押金1500元。合同期满后，原、被告就案涉106卡、107卡租赁事宜陆续签订了多份租赁合同，被告继续使用该*******，案涉押金3000元则转为下一份合同的押金。直至2018年9月21日，原告（甲方）与被告（乙方）又续签两份《商铺租赁协议书》，主要内容为：乙方向甲方租赁案涉*******商铺，每月租金分别为1200元，租赁时间为壹年，从2018年9月29日起至2019年9月29日止。乙方向甲方租赁铺位，双方签订协议后，乙方要分别支付1500元作为押金，租赁期满后返还押金。乙方必须每月20号前交缴租金，如超期交租，每天加收30元作为滞纳金。租金逾期十天交缴的，甲方有权不退还押金及收回铺位。在租赁期间，乙方不得提前退租，若乙方要转租他人，须经得甲方同意，否则甲方不退回押金并收回商铺；甲方不得无故要乙方撤走，否则甲方退回押金并赔偿损失。租赁期满后，乙方有意继续经营，甲方优先考虑给乙方，租金另定，如乙方无意继续经营，应在租期满提前半个月告知甲方。租赁期满，乙方必须缴清本铺位水、电费、物业管理及社会性费用，且要确保商铺内外完好无缺，否则所造成的损失由乙方负责等条款。2019年7月31日，原告向被告发出微信信息“我想收回你的铺”，同日被告回复“您要收我也没权不同意，现在封路了都没法做了，我正想看你怎么办”。同年8月20日被告向原告发出微信信息“老板昨天我已全搬出”，同日原告回复“好的，系租金来，钥匙系边度罗，你讲比我听，我叫中介去稳人搞卫生”。被告撤场后，原告对案涉商铺换锁，双方亦未对案涉押金3000元进行处理。庭审中，被告确认其支付案涉商铺的租金至2019年6月30日。2019年10月28日，被告向原告出具《欠条》一份，记载“现欠电费1000元，于2020年3月清还”，但被告未依约向原告支付该电费。之后，原告向被告催收租金及上述电费未果后，遂起诉至法院。以上事实，有书证、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。针对双方的诉辩意见，本院作如下评判：原、被告于2018年9月21日签订的两份《商铺租赁协议书》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行各自的义务。本案中，根据原、被告的微信聊天记录显示，原告于2019年7月31日向被告发出微信信息“我想收回你的铺”，该内容应视为原告向被告提出解除合同的意思表示，被告于同年8月20日回复原告“老板昨天我已全搬出”且被告确已搬离案涉商铺，表明被告以其实际行动同意原告提出解除合同的主张，应视为双方对解除合同已达成一致，是双方的真实意思表示，故原、被告于2018年9月21日签订的两份《商铺租赁协议书》应认定于2019年8月20日解除。关于拖欠的租金数额。如前所述，由于两份《商铺租赁协议书》已于2019年8月20日解除，案涉两卡商铺的租金应计至该日，即被告应向原告支付2019年7月1日至8月20日期间的租金3948.39元（2400元+2400元÷31天×20天=3948.39元），原告主张租金计至2019年8月31日的理据不足，本院不予采纳，被告抗辩称原告口头免除其在8月中搬迁时间的租金亦缺乏依据，且原告不予确认，本院亦不予采纳。关于押金3000元的处理问题。本案中，原告既主张滞纳金，又主张不返还押金。对此本院认为，承租方向出租方缴交的押金实际上是承租方对履行合同提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以在合同解除之日即2019年8月20日用承租方缴交的押金抵扣其所拖欠的上述租金，抵扣后，被告仍需向原告支付租金948.39元（3948.39元-3000元=948.39元）。关于滞纳金的问题。原告主张的该滞纳金实为违约金。虽然合同约定了逾期支付租金违约金的计算方法，但其约定的标准为每天加收30元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九的规定，原告在本案所主张的违约金金额属于“过分高于造成的损失”的情形。人民法院理应最大化地尊重当事人的契约自由，对双方当事人约定的违约金原则上不应依职权予以调整。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定，确定违约制度以赔偿守约方的损失为主要功能，而在本案中若依照双方当事人约定的违约金标准判决将会导致双方利益的严重失衡，故在此情形下，本院有权根据公平原则和诚实信用原则予以适当调整。因此，本院衡量了原告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素后，根据公平原则和诚实信用原则对本案的违约金标准予以适当调整，本案的违约金可按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍予以调整，即被告应向原告支付违约金，违约金以被告所欠的租金948.39元为基准，从2019年8月21日起按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍计付违约金至被告付清款项之日止。关于电费问题。被告拖欠原告电费1000元，有被告出具给原告的《欠条》予以佐证，且被告亦予以认可，本院对此予以确认。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄桂珍应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告甄翠英支付拖欠的租金948.39元及违约金（违约金以被告所欠的租金948.39元为基准，从2019年8月21日起按同期一年期贷款市场报价利率（LPR）标准四倍计付违约金至被告付清款项之日止）。二、被告黄桂珍应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告甄翠英支付电费1000元。三、驳回原告甄翠英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费440元，因适用简易程序减半收取220元（原告已预交），由原告甄翠英负担170元，被告黄桂珍负担50元。被告应负担的部分应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付，本院不另作退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 覃丽珍二〇二〇年十月十四日法官助理 聂钰湘书 记 员 梁思颖