广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初2462号 原告：许茗鑫，男，1982年3月28日出生，壮族，住广西百色市右江区。 原告：黄罗玉，女，1984年12月23日出生，壮族，住广西百色市右江区。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：凌广权，广西中名律师事务所律师。 被告：广西五洲房地产有限公司，住所地广西南宁市青秀区民族大道**现代国际大厦******。统一社会信用代码：91450000695394623G。 法定代表人：唐华良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张清霞，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巴黎，广西桂海天律师事务所实习律师。 原告许茗鑫、黄罗玉与被告广西五洲房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人凌广权，被告的委托诉讼代理人张清霞、巴黎到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告在本案判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理百色市右江区的权属登记证书；2.判令被告向原告支付逾期办理权属登记的违约金24271.32元（以购房款443717元为基数，按日万分之一，自2019年1月1日起计至被告履行全部办证义务止，现暂计至2020年6月30日）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告向被告购买其开发的位于百色市右江区商品房，房屋总价为443717元。被告应于2017年4月30日前向原告交付房屋，原告在商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书。如因被告的原因，原告不能在上述期限内取得不动产权属证书的，原告若不解除合同的，被告应从逾期之日起，按日向原告支付已付全部房价款的万分之一的违约金，直至实际完成房屋所有权登记之日止。合同签订后，原告已依约全部付清了购房款，被告于2016年12月31日交付房屋给原告。根据原、被告关于办理房屋所有权属登记约定，原告应在2018年12月31日前取得该商品房的房屋所有权证书，然而，该期限届满后，被告未能如约履行办理房屋权属登记的义务。原告曾找被告办理不动产权登记证，但被告至今未履行承诺。被告的行为已构成违约，根据合同第二十条约定，被告应按日向原告支付已付全部房价款的万分之一的违约金，直至被告履行全部办证义务止，从2019年1月1日起暂计至2020年6月30日被告应付给原告违约金24271.32元（443717元×547天×0.01%）。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告广西五洲房地产有限公司辩称，1.购房合同没有约定被告为原告办证的义务，原告可自行办理，也可委托被告办理；2.导致涉案房屋逾期办证的主要原因是部分业主存在私自改造结构拉梁、占用公共区域等违建行为，导致项目一直无法正常向百色市住房和城乡规划建设委员会进行规划核实申请，并非被告违约造成。根据合同约定，因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的不动产权转移登记的，出卖人不承担责任；3.被告已按要求进行了整改，并委托物业公司向所有违建业主发出了整改通知，督促所有违建业主限期拆除违章建筑，被告已尽到自身义务。 本案经过开庭审理，综合本案当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：2015年8月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告向被告购买其开发的位于百色市右江区，总价为443717元。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，在合同继续履行的情况下，自买受人应当完成不动产权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了443717元购房款；2015年9月23日，被告将原告所购买的房屋在百色市房屋登记交易管理中心办理登记备案。2016年12月31日，被告将房产交付给原告，涉案房产至今未完成房产所有权登记。 另查明，五洲·半岛阳光小区一期工程包括1#、2#、9#、10#、16#楼项目。2019年2月25日，被告向百色市住房和城乡规划建设委员会提出上述工程竣工规划核实申请，2019年3月6日百色市住房和城乡规划建设委员会回函，要求被告对项目存在的问题进行整改后再向城乡规划管理部门申请办理该项目规划条件核实手续，存在的问题主要有：1.项目周边部分绿化工程、生态停车场等未按规划许可内容实施建设；2.9#、10#、16#楼结构拉梁、结构拉板等存在私自改造、占用等问题。经过被告及业主对上述问题进行整改后，2019年11月26日，1#、2#楼通过规划验收，2020年5月20日，9#、10#、16#楼通过规划验收。2020年9月25日，被告将上述项目房屋权属登记需由出卖人提供的资料报不动产登记机关备案。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、销售不动产发票、前期物业服务协议，被告提交的《关于五洲·半岛阳光项目一期1#、2#、9#、10#、16#楼、地下室工程竣工规划核实的申请》《关于五洲·半岛阳光1#、2#、9#、10#、16#楼规划条件核实意见的函》《建设工程规划条件核实意见书》《不动产权籍调查成果上会记录表》、现场照片等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规强制性的规定，应认定为合法有效合同，应当受到法律的保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应依照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约行为，部分业主的违建行为能否免除或减轻被告逾期办证的违约责任？根据查明的事实，导致涉案项目未能正常办理竣工规划核实的主要原因是项目周边部分绿化工程、生态停车场等未按规划许可内容实施建设及部分业主存在私自改造、占用等违建行为，据此，被告未按规划许可内容实施建设项目周边部分绿化工程、生态停车场，与涉案房产未能按期办证之间存在因果关系，因被告行为导致未能如期办证，被告应承担逾期办证的违约责任。虽然部分业主的违建行为在一定程度上影响了涉案项目的规划验收和产权办证的正常办理，但本案原告并未存在违建行为，对本案的逾期办证不存在过错，要求原告承担因其他业主的违建行为所产生的后果，对其有失公平，故本案中被告逾期办证的违约责任不应减轻或免除。根据合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，在合同继续履行的情形下，自买受人应当完成不动产权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。据此，被告于2016年12月31日交付房屋，原告应于2018年12月31日前取得房产所有权证书，逾期被告应按合同约定支付相应的违约金。违约金计算为：以443717元为基数，按日万分之一，从2019年1月1日起计至原告实际取得不动产权登记证之日止，暂计至2020年9月30日为28353.52元（443717元×0.01%×639天）。 二、原告要求被告将房屋权属登记需由出卖人提供的资料报不动产登记机关备案并协助办理涉案房屋的权属登记证书有何事实和法律依据。因被告目前已于将房屋权属登记需由出卖人提供的资料报不动产登记机关备案，故原告在本案中要求被告提交备案已无必要。但双方在合同中约定共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记，故原告要求被告协助办理涉案房屋的权属登记证书符合合同的约定和法律的规定，对该部分请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西五洲房地产有限公司支付原告许茗鑫、黄罗玉逾期办证违约金28353.52元（暂计至2020年9月30日，此后的违约金以443717元为基数，自2020年10月1日起按日万分之一的标准计算至原告实际取得不动产权登记证之日止）； 二、被告广西五洲房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告许茗鑫、黄罗玉办理百色市右江区的权属登记证书。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 案件受理费406元，减半收取203元，由被告广西五洲房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  邹冠华 二〇二〇年十月十日 书记员  邹 晴