宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3354号 上诉人（原审被告）:宁夏颐和金凤房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人:李小强,该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗仕燕，女，1994年11月10日出生，该公司员工。 被上诉人（原审原告）:陆玲,女,1989年5月12出生,住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审原告）:张慧平,男,1989年4月30日出生,住宁夏回族自治区银川市金凤区。 上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称颐和房地产公司）与被上诉人陆玲、张慧平商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。上诉人颐和房地产公司的委托诉讼代理人罗仕燕，被上诉人陆玲、张慧平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颐和房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判上诉人承担逾期交房违约金33872元，不承担逾期办证违约金，或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人已于2017年5月11日实际收房入住，逾期交房违约金应计算至该日截止；2.本案涉案房屋实测面积85.49平米比合同面积80.97平米多了4.52平米，被上诉人应补交房款20331元，但被上诉人至今未交纳。按照双方合同约定，被上诉人有支付实测面积与合同面积差价的义务，否则应视为被上诉人未付清房款，上诉人不承担逾期交房的违约责任；3.双方合同对逾期交房违约金进行了明确约定，总额不应超过已付房款的2%，该约定应得到遵守。 陆玲、张慧平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 陆玲、张慧平向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付延期交房违约金53212.40元。（974天×364219(总房款)元×0.00015=53212.40元，2015年9月30日至2018年5月30日)，违约金按照已付款万分之1.5/日主张至房屋正式交付之日即被告取得《竣工验收备案表》之日；2.请求依法判令被告支付延期共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记违约金合计10871.94元（199天×364219(总房款)元×0.00015=10871.94元。2018年5月29日至2019年3月13日共计289天-所有权登记期限90天=199天)；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年，原告陆玲、张慧平与被告颐和房地产公司签订一份《银川市商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区XX区XX室房屋,建筑面积80.97平方米,总价364219元。合同约定被告应于2015年9月30日前向原告交付房屋，除不可抗力外，如未能在2015年9月30日交付房屋,原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。因被告原因原告未能在该房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，违约金赔付按照已付房款万分之一点五/日计算,自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，且本违约金条款不得与逾期交房违约金条款同时适用。合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了房款364219元。2016年3月22日，被告作出一份《关于一期工程延期交付的协议》,承诺西区、东区一期于2016年9月30日取得质监站核发的《工程竣工验收备案表》条件下交房，东区在6月30日后,违约金赔付按照已付款万分之三/日计算,直至取得质检站核发的工程竣工备案表。2017年5月11日，原告与被告办理收房手续后，接收了房屋。2018年4月27日经测量,涉案房屋实际面积为85.49平方米,依据双方合同约定，面积误差比绝对值在3%以上双方应据实结算，原告至今尚未补交面积差价。2018年5月28日，被告取得了《工程竣工验收备案表》。原告认为被告逾期交房存在违约，诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，原告陆玲、张慧平与被告颐和房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告逾期向原告交付房屋构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同约定被告逾期交房应支付的违约金总额不超过全部房款的2%，但该违约金的约定标准过低，不予支持。被告于2016年3月22日作出按照每日万分之三标准赔付违约金的承诺，被告辩解作出该承诺系因发生业主围攻，为了维护稳定作出的承诺，请求予以适当降低违约金比例。被告逾期交房后，虽向原告作出提高违约金标准的承诺，但原告未举证其实际经济损失，综合考虑本案的实际情况，将违约金调整为按照已付房款每日万分之一点五标准，自开始计算至之日。对原告主张的逾期交房违约金，自被告逾期交房之日2015年9月30日计算至实际取得《工程竣工验收备案表》即2018年5月28日，53048.49元（364219元×0.15‰×971天）。关于原告主张的逾期办证违约金，原告应补交差额购房款并取得全款发票后方可办理房屋产权手续。被告虽陈述实际入户进行了房屋建筑面积测算，但未向法庭提交证据证实向原告告知测算结果及通知原告补交差额购房款的事实，故依据原告提交的被告于2019年3月13日出具的《房屋不动产权证办理通知》，认定为原告知道或应当知道补交差额购房款时间，故因被告原因导致原告逾期办理房屋产权登记手续的，扣减合同约定的所有权登记期限90天，被告应向原告支付2018年5月29日至2019年3月13日期间的逾期办证违约金10871.94元（364219元×0.15‰×199天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告陆玲、张慧平逾期交房违约金53048.49元；二、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告陆玲、张慧平逾期办理房屋所有权登记违约金10871.94元；三、驳回原告陆玲、张慧平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费701元，由被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应依约履行各自义务。上诉人逾期向被上诉人交付房屋构成违约，应当承担相应的违约责任。截至上诉人将房屋交付被上诉人使用时，该房屋仍未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件。一审法院将逾期交房违约金计算至实际取得《工程竣工验收备案表》即2018年5月28日并无不当。上诉人逾期交房后虽向被上诉人作出提高违约金标准的承诺，但被上诉人未举证证明其实际损失，一审法院将违约责任额度酌情减轻至每日万分之一点五亦无不当。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《商品房买卖合同》系上诉人提供，合同中逾期办理所有权证书违约金条款与逾期交房违约金条款不得同时适用的约定，不利于被上诉人对其合法权益的保护，免除了上诉人未按约定履行合同义务应承担的违约责任，上述条款应为无效条款，故被上诉人有权要求上诉人承担逾期办理房屋所有权登记的违约责任。因涉案房屋实际测绘面积为85.49平方米，被上诉人应补交购房款20331.86元（4.52平方米×4498.2元）。现被上诉人未补交购房款，为减少当事人诉累，本院将被上诉人应向上诉人补交的购房款从上诉人应向被上诉人支付的违约金中予以扣减。双方债务抵销后，上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权登记违约金共计43588.57元(53048.49+10871.94-20331.86)。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果欠妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初999号民事判决； 二、上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人陆玲、张慧平支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权登记违约金共计43588.57元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费701元，由上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担478元，被上诉人陆玲、张慧平负担223元；二审案件受理费551元，由上诉人宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担376元，被上诉人陆玲、张慧平负担175元。 本判决为终审判决。 审判员 岳 磊 二〇二〇年十月二十七日 书记员 王小茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。