贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初12695号原告：贵州诺德物业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区香狮路********，统一社会信用代码：915201035566173809。法定代表人：牟安忠，职务：总经理。委托诉讼代理人：朱炬，男，1969年12月22日生，汉族，户籍地湖北省枝江市。被告：蔡方，男，1991年7月22日生，侗族，住贵阳市云岩区。原告贵州诺德物业管理有限公司（以下均简称诺德物业）与被告蔡方物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告诺德物业的委托代理人朱炬，被告蔡方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诺德物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2016年10月23日至2020年4月23日期间的物业管理费5233.92元；2.判决被告向原告支付违约金2302.92元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与贵州省经济适用住房建设发展中心（以下简称“经适中心”）与2010年12月1日签订了一份《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，合同约定经适中心选聘原告对金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房提供前期物业管理服务，物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米。未按期足额缴付物业服务费用的，从欠费次月1日起按欠费总额的5‰收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。被告购买了金狮小区二期“顺海组团”30#2-9-4的房屋（电梯房），并于2016年3月2日收房。收房时，被告已签字认可上述“前期物业管理服务协议”，签收了业主手册，被告依约缴纳物业管理费至2016年10月22日，此后未再缴纳物业管理费。被告蔡方辩称：1.对于未交费时间、房屋面积为93.63平方米无异议；2.原告提供的物业服务质量未达到约定标准。如服务意识差、卫生监管不到位、安保工作不负责、违建严重监管不力、消防监管不到位、小区内车辆管理混乱、遇事推诿不责任感、收支明细不公开、不配合业委会成立；3.原告诉请部分超过诉讼时效。本案查明事实如下：1.原告是位于贵阳市云岩区“顺海组团”物业服务企业，被告是该小区30号楼2单元9层4号房屋（建筑面积93.63平方米）业主。2010年12月1日，原告与房屋建设方贵州省经济适用住房建设发展中心签订《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，后又签订了《物业委托合同补充协议》，主要约定：由原告提供前期物业管理服务，服务期限从首位业主入住之日起至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止，物业服务收费标准为多层住宅0.7元／月·平方米、高层住宅1.3元／月·平方米、商业住宅2.2元／月·平方米；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，乙方可采取诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金；该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，原告即依约为金狮小区二期“顺海组团”提供物业服务；2.被告于2016年3月2日在原告提供的《承诺书》中签字，该《承诺书》为原告提供的《业主手册》中的一页，该业主手册包含了《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务协议》、《金狮小区二期“顺海组团”临时管理规约》，其中物业服务费的标准、违约责任与《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》、《物业委托合同补充协议》中的相同。被告从2016年10月23日至今未向原告交纳物业费；3.该小区至今未成立业主委员会；4.原告另提供《催费通知书》照片2张，拟证明2019年、2020年原告向被告催收物业费，但被告均否认收到；5.原告为金狮小区二期“顺海组团”提供的物业服务，在秩序维护、环境卫生服务、绿化养护管理等方面存在质量瑕疵。上述事实，有原告提供的相关书证及双方当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位贵州省经济适用住房建设发展中心签订《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》、《物业委托合同补充协议》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力。小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案中被告已经作为整体接受了物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖欠物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体、细化的质量标准和解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。本案中，被告所称违建问题，因物业公司没有相应的行政权力，亦无权自行拆违，故其他业主违章搭建行为不能作为被告拒交物业费的理由，故对该辩解意见，本院不予采信。因此对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。但被告未交纳物业管理服务费已达数月之久，原告于2020年7月29日诉至本院，被告提出原告的部分诉请已经超过诉讼时效。原告提供的催费通知书虽载明出具时间，但却未能证明何时向被告催收，且被告否认收到缴费通知书，故原告提供的证据不足以证明其向被告催收，对被告关于诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，2017年7月29日前的物业服务费已过诉讼时效，本院依法支持自2017年7月30日至2020年4月23日期间的物业服务费，共计32个月25日。具体金额：被告房屋建筑面积93.63平方米，应缴纳物业管理服务费3996.44元（计算公式：93.63平方米×1.3元/平方米×32个月25日≈3996.44元），原告诉请超出部分，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条，第十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔡方于本判决生效之日起十日内给付原告贵州诺德物业管理有限公司2017年7月30日至2020年4月23日期间的物业管理服务费3996.44元；二、驳回原告贵州诺德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡方负担。（原告已预交）本判决为终审判决。审判员  沈珩二〇二〇年十月二十八日法官助理甘露书记员何际梅