河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初2431号原告：深圳某某物业管理有限公司安阳分公司，住所地高新区弦歌大道**。负责人：叶某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄某，女，该公司员工。委托诉讼代理人：殷小燕，河南鼎维律师事务所律师。被告：张某某，男，1973年4月22日出生，汉族，住河南省汤阴县。被告：王某某，女，1977年11月1日出生，汉族，住河南省汤阴县。原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司与被告张某某、王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司的委托诉讼代理人黄某、殷小燕到庭参加诉讼，被告张某某、王某某无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付2017年10月15日至2019年4月26日物业服务费用2911.98元及违约金（从2019年4月26日起每日按2911.98元的0.05%计算至实际支付之日）；2、判令二被告支付2014年5月1日至2017年8月31日的物业服务费用6330.4元；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年10月15日，原告与汤阴县政泰苑小区业主大会（执行机构为政泰苑业主委员会）签订了《政泰苑物业服务合同》，合同约定由原告为该小区提供物业管理服务，费用按照法定的产权建筑面积收取，其中高层住宅二层以上物业费收费标准为1.06元/月/平方米，费用到期以及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。2019年8月，政泰苑小区前期物业服务企业安阳市恒达物业服务有限责任公司将该户2014年5月1日至2017年8月31日期间的物业费欠费6330.4元以债权转让的形式转让给了原告，经安阳市恒达物业服务有限责任公司及原告多次催缴，被告仍未履行物业费给付义务。另查明，二被告于2019年4月27日将该房产转让给付岩榛。二被告系汤阴县政泰苑小区**楼****的原房产所有权人，根据国家发展改革委、建设部于2004年1月1日下发的《物业服务收费管理办法》第15条第三款规定：物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。二被告自2014年5月1日至2019年4月26日期间的物业费拖欠至今，经原告多次催要未果，特向法院提起诉讼。被告张某某、王某某未到庭亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、政泰苑物业服务合同，证明2017年10月15日，原告与汤阴县政泰苑业主委员会签订该服务合同，约定由原告对该小区提供物业服务，合同第五条：高层住宅1.06元/月/平方米（二层以上）；第八条：物业服务费从2017年10月15日起计收。业主首次交费预付一年的物业服务费，此后的物业服务费按年度缴纳，业主或物业使用人应于费用到期前一个月向乙方缴纳下年度的物业服务费，费用到期时以及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；第十条：业主或物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主或物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告（乙方）。第二十九条：本合同期限自2017年10月15日起至2022年10月14日止。2、不动产权证书复印件1份，证明二被告为房屋所有权人，该证书上详细登记被告的房屋面积为149.30㎡。3、催缴物业费记录6张，证明原告通过发送短信、张贴律师函等方式向被告催要物业费。4、房屋买卖协议复印件1份，证明被告在2019年4月27日与案外人付岩臻签订房屋买卖协议，协议第五条约定，房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业费由被告承担。5、原告日常服务照片、年度工作报告，说明原告已按物业服务约定提供服务，已履行合同义务。6、政泰苑业主委员会对原告的服务评价、汤阴县羑里城办事处对政泰苑小区的物业服务评价等，证明原告已按合同约定为政泰苑小区提供物业服务，履行了合同义务，且所提供的物业服务工作得到业主委员会、辖区办事处、行业主管部门的认可和肯定。7、委托协议2份、政泰苑小区物业费欠费（即恒达物业债权）移交明细表，证明原物业公司安阳市恒达物业服务有限公司将其债权转让给原告，依据其公司出具的明细表显示2014年5月1日至2017年8月31日期间，二被告欠缴物业费为6330.40元。8、债权转让告知书1份，证明安阳市恒达物业服务有限公司已将被告所拖欠的物业费作为债权转让给原告的事实进行了告知。9、催缴物业费记录6张，证明安阳市恒达物业服务有限公司分别于2017年9月4日、2019年8月26日向二被告催缴物业费。10、安阳市恒达物业服务有限公司出具的欠缴物业费说明1份，证明其公司多次催缴，现二被告欠缴物业费为6330.40元。后经本庭询问，被告张某某对原告提交证据1至4项及原告第一项诉讼请求（2017年10月15日至2019年4月26日物业服务费2911.98元及从自2019年4月26日起按物业欠费总额0.05%计算至实际支付之日起的违约金）不持异议；对证据5至10项不认可，认为汤阴县政泰苑业主委员会无权决定安阳市恒达物业服务有限责任公司的债权转移给汤阴县政泰苑业主委员会，再由汤阴县政泰苑业主委员会将债权转移给原告，故原告无权收取2014年5月1日至2017年8月31日期间的物业服务费。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：2017年10月15日，汤阴县政泰苑业主委员会（以下简称政泰苑业委会）与原告签订《政泰苑物业服务合同》，合同约定：政泰苑业委会（甲方）委托原告（乙方）对汤阴县政泰苑小区提供物业服务。第五条：商业物业1.5元/月/平方米。第八条：物业服务费从2017年10月15日起计收。业主首次交费预付一年的物业服务费，此后的物业服务费按年度缴纳，业主或物业使用人应于费用到期前一个月向乙方缴纳下年度的物业服务费，费用到期时以及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；第十条：业主或物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主或物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告（乙方）。第二十九条：本合同期限自2017年10月15日起至2022年10月14日止。根据豫（2019）汤阴县不动产权第0007809号证书显示：被告张某某、王某、王某某系河南省安阳市汤阴县政泰苑住宅小区**楼****3-6-2房屋所有权人，筑面积149.30㎡。2019年4月27日，张某某作为甲方与案外人付岩榛作为乙方签订房屋买卖协议，该协议约定：房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业费用由甲方承担，由此引发的纠纷由甲方自行处理，与乙方无关。被告张某某对原告所述居住位置、房屋面积、房屋买卖情况均无异议。2019年3月18日，安阳市恒达物业服务有限责任公司作为甲方（委托人）与汤阴县政泰苑业主委员会作为乙方（××）签订委托协议，约定甲方将在政泰苑进行物业管理服务期间（即2014年5月1日至2017年8月31日期间）的债权（即上述期间内的物业费等所有债权）转让给乙方，并由乙方全权负责由甲方在政泰苑小区进行物业管理服务期间的物业费欠费等债权事项的追缴工作；物业费欠费明细表（即债权转让明细表）按照甲方、乙方统计的数据为准。2019年8月20日，汤阴县政泰苑业主委员会作为甲方（委托人）与原告作为乙方（××）签订委托协议，约定甲方现将前期物业在政泰苑进行物业管理服务期间（即2014年5月1日至2017年8月31日期间）的债权（即上述期间内的物业费等所有债权）移交给乙方，并由乙方全权负责前期物业在政泰苑小区进行物业管理服务期间的物业费欠费等款项的追缴工作；物业费欠费明细表（即债权转让明细表）按照甲方、乙方统计的数据为准。根据物业费欠费明细表显示被告张某某欠缴物业费为6330.40元。2019年8月26日，安阳市恒达物业服务有限公司向被告张某某送达债权转让告知书，告知其公司已将欠缴物业费款项作为债权转让给了深圳某某物业管理有限公司，并同时送达物业费催缴通知书，要求被告张某某在收到本通知书之日起10日内到政泰苑物业服务中心(某某物业收费处）结清物业费等相关欠费。2017年9月4日，安阳市恒达物业服务有限公司向被告张某某送达物业费催缴通知书，要求其在收到本通知书之日起10日内到政泰苑物业管理处结清物业费等相关欠费；2019年8月26日，安阳市恒达物业服务有限公司向被告张某某送达物业费催缴通知书，要求被告张某某在收到本通知书之日起10日内到政泰苑物业服务中心(某某物业收费处）结清物业费等相关欠费。2020年4月24日，原告委托河南鼎维律师事务所向被告发出律师函，要求被告缴纳物业费。5月9日，原告委托河南鼎维律师事务所向被告发出起诉通知书，要求被告缴纳物业费。5月14日，原告短信通知被告缴纳物业费。本院认为，原告与汤阴县政泰苑业主委员会签订政泰苑物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应合法有效，该物业服务合同对政泰苑小区业主具有约束力，原告与业主均应按照合同约定履行合同义务。原告按照约定为政泰苑小区提供了物业服务，被告张某某、王某某作为业主，接受原告对小区提供物业服务，应当向原告缴纳物业管理费，原告要求被告张某某、王某某缴纳2017年10月15日至2019年4月26日物业服务费2911.98元及违约金（以欠缴数额2911.98元为基数，按0.05%标准自2019年4月26日计算至实际履行完毕之日止）符合合同约定及法律规定，被告张某某对此亦不持异议，本院予以支持。被告以未见过债权转让通知书，安阳市恒达物业服务有限公司、政泰苑业主委员会与原告也无权转移债权为由辩称原告无权收取安阳市恒达物业服务有限公司提供服务期间的物业费，本院认为，根据相关法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，安阳市恒达物业服务有限公司将上述债权转让后，在汤阴县政泰苑小区公告栏处进行了张贴以此对小区内业主进行告知，并同时在二被告住处门上张贴物业费催缴通知书，要求在收到本通知书之日起10日内到政泰苑物业服务中心(某某物业收费处）结清物业费等相关欠费，故安阳市恒达物业服务有限公司转让其债权符合法律规定，合法有效。被告以未收到债权转让通知书为由进行抗辩，无相关证据证明且于法无据，本院对其抗辩意见不予采信，原告要求二被告支付2014年5月1日至2017年8月31日物业服务费6330.4元，事实清楚、理由正当，本院予以支持。综上所述，原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司的诉讼请求以本院认定为准。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张某某、王某某于本判决生效后十日内给付原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司物业费2911.98元（2017年10月15日至2019年4月26日）及违约金（从2019年4月26日起每日按欠缴物业费2911.98元的0.05%计算至实际支付之日）；二、被告张某某、王某某于本判决生效后十日内给付原告深圳某某物业管理有限公司安阳分公司物业费6330.4元（2014年5月1日至2017年8月31日）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张某某、王某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  徐艳二〇二〇年十月二十七日书记员  张倩