广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初2821号 原告：中国农业银行股份有限公司桂平市支行，统一社会信用代码：91450881MA5KEQXL36，住所地：桂平市西山镇广场街**。 负责人：陈锦秋，该行行长。 委托诉讼代理人：黄伽以，该公司员工。 委托诉讼代理人：龙杰坤，该公司员工。 被告：梁幸，男，1968年3月10日出生，汉族，住桂平市。 被告：广西桂平市华燕房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450881MA5KAWE809，，住所地：桂平市西山镇凤凰新区 法定代表人：陈君展。 委托诉讼代理人：蒙剑，广西仁宽律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行（以下简称农行桂平市支行）与被告梁幸、广西桂平市华燕房地产开发有限公司（以下简称华燕公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序。原告农行桂平市支行的委托诉讼代理人黄伽以，被告华燕公司的委托诉讼代理人蒙剑。被告梁幸经本院按借款合同登记地址送达应诉通知、开庭传票等文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行桂平市支行向本院提出诉讼请求：1.解除有关与被告于2012年5月18日签订的《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），合同编号：45020120120036020；2.判令被告梁幸归还贷款本金85581.18元，利息2837.65元，共计88418.83元（利息暂计算至2020年6月15日止，从2020年6月16日起至贷款清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计）给原告；3.判令原告对被告梁幸坐落于桂平市房屋享有抵押权，抵押证号：浔房预字第××号，原告对处理该抵押物所得的价款享有优先受偿权；4.判令被告华燕公司对梁幸的债务负连带保证责任；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告梁幸于2012年4月16日向原告申请一手房贷款13.8万元，原告于2012年5月18日向被告梁幸发放贷款13.8万元，约定期限15年，年利率6.8%，采用按月等额本息的还款方式，用桂平市中山南路凤凰新区作抵押，华燕公司提供阶段性保证担保，承担连带保证责任。截止2020年6月15日，被告梁幸尚欠贷款本金85581.18元，利息2837.65元，共计88418.83元。 被告梁幸贷款本息逾期后，原告曾以不同方式，多次采用电话、上门、信函等进行追收，但被告梁幸至今未能按期归还贷款本息，被告华燕公司亦未履行保证责任，被告的行为已构成违约。特提起诉讼，请法院支持原告诉讼请求。 被告梁幸未到庭应诉，也未向法庭提供证据。 被告华燕公司书面辩称，华燕公司与梁幸签订的商品房买卖合同，是否在原告处办理了按揭贷款，要经过对原告提供的证据进行质证后按有关合同约定承担相应的法律责任；目前公司经营状况困难，无法向购房者交付房屋，亦无法按照签订的相关合同履行相应的合同义务，是否要承担责任由法院依据客观事实依法认定。 本院经审理认定如下法律事实：2012年1月19日，被告梁幸与被告华燕公司签订商品房买卖合同（合同编号：3-2-202），约定：被告梁幸向被告华燕公司购买坐落于桂平市中山南路凤凰新区，合同总价款240740元，被告梁幸采取首付全部房价款中的102740元,余款13.8万元向银行按揭贷款付清的方式支付购房款。 2012年4月16日，被告梁幸向原告提出购房按揭贷款申请。2012年5月18日，原告（合同贷款人）与被告梁幸（合同借款人）、华燕公司（合同保证人）签订借款合同（合同编号：45020120120036020），约定：梁幸向原告借款13.8万元，用于购买涉案商品房，借款期限自2012年5月18日起至2027年5月17日止，15年，共计180个月；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入保证人账户；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上上浮50%后确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直到本息清偿为止，逾期期间如遇基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；如发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等；借款担保方式为阶段性保证+抵押，借款人以涉案商品房为贷款作抵押担保，抵押人应自本合同签订之日起180日内协助配合贷款人办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。预告登记后，自抵押物权利证书办妥之日起，抵押人应及时通知贷款人并按上述约定期限内申请办理抵押登记。抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；阶段性保证人华燕公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，及贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。 2012年6月26日，原告向被告梁幸发放了约定的13.8万元贷款。2012年6月26日，被告梁幸购买的商品房经原桂平市房产管理所办理了抵押权预告登记手续（浔房预字第××号）。被告梁幸借款后，从2019年10月份开始至2020年6月15日止拖欠8期未能按时还款，尚欠借款本金85581.18元，利息2837.65元。 本院认为，原告与被告梁幸、华燕公司签订的借款合同，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体或者第三人的利益，应当确认为合法、有效的合同。各方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告依上述合同的约定，已足额将被告梁幸的借款支付给被告华燕公司，被告梁幸理应依照合同约定按时返还借款本息给原告，但被告梁幸在合同履行过程中未能依约按时返还借款本息给原告。因此，原告据此主张解除涉案借款合同，要求被告梁幸返还尚欠借款本金85581.18元及相应利息（以85581.18元为基数，从2020年6月16日起至清偿借款之日止，按合同约定的利率计付），符合法律规定及借款合同约定，本院予以支持。 本案中，上述商品房虽办理了抵押权预告登记，预售商品房抵押登记不等同于抵押登记，预告登记权利人也并非必然将来成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件，取得所有权后才能办理抵押登记。但被告华燕公司尚未将不动产权转移登记至被告梁幸名下，未办理抵押权登记，原告仅是上述商品房的抵押权预告登记权利人，在其未提供证据证明已经具备完成本登记条件的情况下，原告要求确认其对上述商品房享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 涉案借款合同约定被告华燕公司为涉案借款提供阶段性连带保证，保证期间自借款发放之日起至被告梁幸取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。合同双方的本意就是让被告华燕公司为被告梁幸在保证期间内向原告履行还款义务提供保证，亦为原告获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时是原告获得涉案商品房抵押担保之时。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定，涉案借款合同解除，被告华燕公司未与原告另有约定，仍应对涉案债务承担保证责任。结合在案证据，被告华燕公司目前仅对涉案商品房完成首次登记，尚未完成转移登记以办理抵押权登记。因此，被告华燕公司应对被告梁幸因涉案借款合同所产生的所有债务承担连带保证责任。被告华燕公司承担保证责任后，可以向被告梁幸追偿。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行与被告梁幸、广西桂平市华燕房地产开发有限公司于2012年6月19日签订的个人购房担保借款合同（合同编号：45020120120036020）； 二、被告梁幸应返还借款本金85581.18元及利息2837.65元（利息暂计算至2020年6月15日止，以后的利息，以尚欠借款85581.18元为基数，从2020年6月16日起至借款清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计）给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行； 三、被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司对上述的第二项债务承担连带保证责任；被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告梁幸追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行的其他诉讼请求。 本案受理费1005元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告梁幸、广西桂平市华燕房地产开发有限公司共同负担。 上述义务,义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕（赔偿款汇至户名:桂平市人民法院,账号:80×××66,开户行:广西北部湾银行桂平支行），如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费2010元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄庆朝 二〇二〇年十月二十日 代书记员 刘玉连