河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3709号上诉人（原审被告）：冯乃友，男，汉族，1967年12月9日出生，住潢川县。被上诉人（原审原告）：朝长安，男，汉族，1985年5月9日出生，住潢川县。委托代理人：季含萍，系朝长安妻子。委托代理人：周**，系村民委员会推荐人。原审被告：李祖宽，男，汉族，1960年4月4日出生，住潢川县。上诉人冯乃友因与被上诉人朝长安及原审被告李祖宽确认合同有效纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2020）豫1526民初2577号民事判决，提出上诉，本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人冯乃友，被上诉人朝长安及其委托代理人季含萍、周**均到庭参加诉讼。原审被告李祖宽经法院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冯乃友上诉请求：1、二审法院在查明事实的基础上，依法撤销河南省潢川县人民法院（2020）豫1526民初2577号民事判决，依法确认被上诉人朝长安与原审被告李祖宽签订的《商品房买卖合同》无效；查明事实并改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回原审人民法院重审；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、本案涉合同违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，属于无效合同，且原审被告李祖宽超越代理权限签订售房合同且售房合同并未经冯乃友签字追认，应属于无效合同。本案属于未依法登记领取权属证书的房屋，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，该房屋不得转让。2、委托书载明冯乃友委托李祖宽出售房屋并限定房价为43万元，房款为一次性付清。但从买卖合同内容来看，未按照被代理人授权签订。合同所涉房款金额和购房款交付方式与授权事项严重不符，李祖宽超越代理权限低价售出，未得到冯乃友追认。对被代理人冯乃友不发生效力，由行为人李祖宽承担责任。3、被上诉人朝长安与原审被告李祖宽签订的《商品房买卖合同》恶意串通损害上诉人冯乃友合法权益，合同应属无效。被上诉人朝长安答辩称，1、作为李祖宽变卖房屋，签订商品房屋，根据民法通则规定，该合同发生效力。2、朝长安也是基于委托才签订房屋买卖合同，依据《民法总则》第一百六十三条之规定，代理人在代理权限内，以被委托人名义实施的民事法律行为对被代理人发生效力。假如委托无效，被上诉人也属善意取得。如李祖宽未将销售房款支付给冯乃友，冯乃友有权向李祖宽主张权利。原审被告李祖宽经合法传唤未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。原审查明：2017年11月7日，冯乃友出具委托书一份，委托李祖宽全权出售迎宾路水果批发市场南头私人联建房屋南六楼南户，房价为430，000元。本房子付款为一次性付清。2018年12月20日，卖方李祖宽与买方朝长安签订《商品房买卖合同》一份，合同约定卖方以合法方式取得位于迎宾路迎宾农贸市场南侧地块的土地使用权。卖方经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名李祖宽等私人联建楼。该商品房为南六楼南户，建筑面积共约139.7平方米。该商品房单价为每平方米2800元，总金额391，160元。付款方式为一次性付款391，160元。另查，案涉联建房屋具有建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证，该三证建设单位、申请人、使用权人均为李祖宽、冯乃友、蔡长信，项目名称为私人联建综合楼。原审认为，本案原、被告双方当事人的争议焦点在于：1、被告李祖宽与冯乃友之间的委托代理关系及代理卖房的代理行为是否有效；2、案涉《商品房买卖合同》是否有其他无效的情形。本案中，被告冯乃友委托李祖宽卖房的行为不属于法律规定的不得代理的事项，且委托是冯乃友与李祖宽的真实意思表示，无其他无效情形，委托应当有效。朝长安在与李祖宽签订商品房买卖合同时就知晓冯乃友与李祖宽之间签订的委托书，说明其知道冯乃友与李祖宽之间的委托代理关系，案涉《商品房买卖合同》应当直接约束冯乃友和朝长安。在庭审中，被告冯乃友辩称其委托李祖宽卖房的房款为430，000元，而买卖合同上约定的房款为391，160元，超越了代理权限。本院认为，李祖宽卖房系执行冯乃友委托的事务，在房屋买卖过程中房屋价款有所浮动，只要不是“不合理的高价或者低价”，都符合正常的交易习惯。本案中案涉《商品房买卖合同》上载明的价款与委托书上载明的价款差额尚未达到10%，不属于不合理的低价，不能因此认定李祖宽以该价格签订买卖合同是“超越代理权限”。如李祖宽在履行委托事务的过程中损害了委托人冯乃友的利益，冯乃友可以根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定另案向其主张赔偿损失。综上，被告李祖宽与冯乃友之间的委托代理关系及代理卖房的代理行为均属合法有效。关于争议焦点2，案涉房屋未依法登记无权属证书并未违反效力性强制性规定，不影响案涉《商品房买卖合同》的效力。物权变动的原因是案涉《商品房买卖合同》，合同的结果为物权变动。《商品房买卖合同》作为债权合同的效力是独立存在的，不以合同是否履行以及能否履行等物权变动为生效要件。本案《商品房买卖合同》在当事人对生效要件无特殊约定的情况下，自成立之日即生效，是否办理房屋、土地权属登记均属于合同履行的情形，并非认定合同效力的法定事由，不影响合同的效力。在庭审中，被告冯乃友还以案涉房屋没有预售许可证，实际上是小产权房，以及房屋建筑面积超过规划许可为由，主张案涉《商品房买卖合同》无效。案涉房屋是私人联建性质的房屋，其建设主体不是房地产开发企业，且案涉房屋在对外出售时已经建成，不属商品房预售管理的范畴。小产权房通常指在农村集体土地上建设的房屋，因未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，而不能取得产权证书。但案涉房屋已取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证，建设用地性质是国有土地，不符合通常意义上“小产权房”的构成要件。本案中，被告冯乃友未举证证明案涉房屋建筑面积是否超出规划许可，也未证明城乡规划主管部门是否要求限期拆除。故对被告冯乃友该部分辩称理由本院不予采纳，不应以此认定案涉《商品房买卖合同》无效。因此，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无其他无效情形，应属有效合同。综上所述，原告朝长安的诉讼请求符合事实和法律规定，本院予以采纳；被告李祖宽辩称理由中符合上述认定的部分本院予以采纳；被告冯乃友的辩称理由欠缺事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第四百零二条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，原审判决如下：确认原告朝长安与被告李祖宽签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费500元，减半收取250元，由被告李祖宽、冯乃友负担。二审查明的事实与原审查明的事实相同。二审中当事人没有提交新证据。本院认为，《商品房买卖合同》作为债权合同的效力是独立存在的，不以合同是否履行、以及能否履行，或者能否引起物权变动等作为生效要件。从本案一审卷宗中的相关证据看，李祖宽、冯乃友、胡明国三人联建迎宾路水果批发市场南头的房屋，为解决部分资金回笼问题，三合伙人对所建房屋作出相应处理后，分别对外出售。在出售过程中冯乃友于2017年11月7日向李祖宽出具委托书，委托其负责出售涉案房屋，以解决部分资金回笼问题。在此情况下，2018年12月20日朝长安与李祖宽签订的《商品房买卖合同》，朝长安向法院起诉请求，确认2018年12月20日其与李祖宽签订的《商品房买卖合同》有效，原审法院予以支持是有事实和法律依据的。综上，上诉人冯乃友上诉认为该合同无效的理由，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人冯乃友负担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二〇年十月二十一日法官助理彭亚丽书记员杨晨