云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异424号案外人：苏伟，男，汉族，1982年7月5日生，住昆明市官渡区。案外人：苏春玲，女，汉族，1977年1月23日生，住玉溪市通海县。案外人：夏敏耀，男，汉族，1977年4月17日生，住玉溪市通海县。申请执行人：廖世仙，女，汉族，1953年1月9日生，住云南省昆明市五华区。委托代理人：鲁艳，云南乾太律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：和家权，男，纳西族，1982年3月28日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。在本院执行申请执行人廖世仙与被执行人和家权民间借贷纠纷一案中。案外人苏伟、苏春玲、夏敏耀向本院提出书面执行异议，请求中止对昆明新机场东侧长水航城（14号地块）2幢802号房屋（合同登记号：××号）房屋的拍卖程序，并对上述房屋解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人苏伟、苏春玲、夏敏耀共同称，案外人共同向法院提出执行异议，明确表示本次执行的标的物昆明新机场东侧长水航城（14号地块）2幢802号房屋（合同登记号：××号）房屋归案外人苏春玲、夏敏耀所有，案外人是基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。本案中，案外人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，廖世仙与和家权的纠纷为民间借贷纠纷属于普通债权合同纠纷，符合该规定的前提。案外人苏春玲与苏伟系亲姐弟，苏春玲与夏敏耀系夫妻关系。2011年11月24日，苏伟受苏春玲、夏敏耀的委托与被执行人和家权签订《房屋转让协议》，约定和家权将单位福利房名额转让给苏春玲、夏敏耀，该时间早于执行标的被查封的时间。因涉案房屋为和家权的单位福利房，购买时必须在购房合同上体现和家权的名字。因此，2014年3月27日，苏春玲、夏敏耀、和家权作为购房人与云南长水航城开发建设有限公司签订《商品房购销合同》，同时，案外人苏春玲、夏敏耀按照《房屋转让协议》约定，于2014年全款向开发商支付了该房屋的购房款项。且该房屋也实际由苏春玲、夏敏耀进行居住，其占有该房屋的时间早于法院的查封时间，案外人的申请基于实体权利能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，请法院进行审查，案外人的权利足以排除强制执行，请法院支持案外人的申请，维护案外人合法权益。申请执行人廖世仙辩称，申请执行人在（2019）云0111民初5794号民间借贷纠纷一案中，申请对和家权位于昆明市空港经济区大板桥街道办事处，昆明新机场东侧长水航城（14地块）2幢802号房屋（《商品房买卖合同登记备案表》上的合同登记号：××号）进行了查封，此次查封为首封，查封案号为（2019）云0111民初5794号民事裁定书。廖世仙与和家权达成（2019）云0111民初5794号民事调解书，于2019年7月16日生效。和家权未履行生效法律文书确定的付款义务，廖世仙向本院申请强制执行，执行标的为268170元。廖世仙已申请强制执行，涉案房屋已进入评估、拍卖阶段。法院对登记在其名下的涉案房屋采取查封、评估、拍卖措施并无不当。案外人苏伟、苏春玲、夏敏耀提起的案外人执行异议，不能排除对抵押物的强制。案外人苏伟既不是涉案房屋的买受人，也不是涉案房屋的权利人，其异议不能排除本案的执行。苏伟与和家权2011年11月24日签订的《房屋转让协议》中，双方没有约定买卖房屋的准确地址和房号，不能证明此协议交易的房屋与本案执行的涉案房屋有关联。而且该合同交易的房屋没有经过登记，也没有其他证据证明此合同已经真实履行，苏伟是否已依据《房屋转让协议》而实际占有涉案的不动产。本案执行的涉案房屋在昆明市管部门登记的备案合同登记号为ＫＭ2014040116776的《商品房买卖合同登记备案表》上，涉案房屋登记的买受人是“和家权”，共有人是“夏敏耀”和“苏春玲”，不能证明签订《房屋转让协议》的案外人苏伟是涉案房屋有买受人。案外人苏伟并非涉案房屋的买受人，故并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能排除本案的执行。案外人苏春玲、夏敏耀没有证据证明被执行人和家权不是涉案房屋的共有人，案外人苏春玲、夏敏耀以共有人的身份不能排除本案的执行。案外人提交2016年1月18日由开发商云南长水航城开发建设有限公司出具的《收据》，上面记载交费“客户姓名”是“和家权、夏敏耀、苏春玲”三人的名字，与备案合同登记号为ＫＭ2014040116776的《商品房买卖合同登记备案表》上登记的案涉房屋信息一致，共同证明被执行人和家权是涉案房屋的共有人之一。而且，2020年3月5日昆明怡和物业服务有限公司长水分公司出具的石斛苑2幢-0802房费用结算票据上同样证明，交纳涉案房屋2020年1月1日至2020年12月31日期间的住宅物业服务等费用的“住房姓名”也是“和家权”。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，涉案房屋在被执行人和家权与案外人苏春玲、夏敏耀名下，属于三人共有的财产。对于案外人苏春玲、夏敏耀提出涉案房屋归其二人所有说法，不能成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十四条第一款规定，本案涉案房产登记在被执行人与案外人苏春玲、夏敏耀名下，属于和家权、苏春玲、夏敏耀共同共有的财产，法院可以进行查封、扣押、冻结。在执行过程中，依法向其进行公告送达，履行了通知义务，故法院对涉案房产采取的执行措施程序并无不当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十四条第三款规定“共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”但是，案外人苏春玲、夏敏耀至今并未提起析产诉讼，法院继续执行本案并无不当。因此，案外人苏春玲、夏敏耀以共有人身份，要求停止采取强制执行措施的理由，不能构成对人民法院强制执行生效法律文书的法定抗辩事由，其不得以其内部的共有权利对抗外部债权人，综上，案外人苏伟、苏春玲、夏敏耀提起案外人执行异议，不能排除对抵押物的强制执行，应当驳回其异议。被执行人和家权未进行答辩。本院查明，在本院审理廖世仙与和家权民间借贷纠纷一案中，廖世仙向本院申请财产保全。本院于2019年6月4日作出（2019）云0111民初5794号民事裁定书，裁定查封和家权名下位于昆明市空港经济区大板桥街道办事处，昆明新机场东侧长水航城（14号地块）2幢802号的共有部分房产（合同登记号：ＫＭ2014040116776），查封期限为三年。本院于2019年6月13日向昆明市屋交易产权管理处送达（2019）云0111民初5794号民事裁定书及（2019）云0111执保482号协助执行通知书查封了该房屋。本院于2019年7月16日作出（2019）云0111民初5794号民事调解书已发生法律效力，因和家权到期未履行生效法律文书确定的给付义务，廖世仙遂向本院申请强制执行。本院于2020年7月30日张贴了（2020）云0111执245号公告，责令和家权或房屋使用人员于本公告张贴之日起15日内清理腾出昆明市空港经济区大板桥街道办事处，昆明新机场东侧长水航城（14号地块）2幢802号房屋（合同登记号：ＫＭ2014040116776）。另，坐落于昆明市空港经济区大板桥街道办事处，昆明新机场东侧长水航城（14号地块）2幢802号房屋，买受人为和家权，共有人夏敏耀，共有人苏春玲，合同总金额345621元，商品房买卖合同登记备案号为：KM2014040116776。现案外人苏伟、苏春玲、夏敏耀为排除本院对上述房屋的执行向本院提交了《房屋转让协议》、《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、《收据》等证据材料，欲证明2011年11月24日，苏伟与和家权签订《房屋转让协议》约定和家权将其认购的在建中的房屋（昆明新机场集资建房，位于昆明新机场旁、建筑面积90平方米）；2014年3月27日，和家权、夏敏耀、苏春玲与云南长水航城开发建设有限公司签订《商品房购销合同》，购买了落于昆明市空港经济区大板桥街道办事处，昆明新机场东侧长水航城（14号地块）2幢802号房屋，一次性交付房款，并于2014年4月1日办理了备案登记。2016年1月18日，和家权、夏敏耀、苏春玲缴纳了契税等费用。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”本案中，涉案房屋虽未办理所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对涉案房屋予以查封。关于案外人苏伟、苏春玲、夏敏耀主张涉案房屋实际归夏敏耀、苏春玲所有，以此排除本院执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定“对被执行人与其他共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”本案中，坐落于昆明市空港经济区大板桥街道办事处，昆明新机场东侧长水航城（14号地块）2幢802号房屋，买受人为和家权，共有人为夏敏耀、苏春玲，本院有权执行被执行人共有财产的共有部分，夏敏耀、苏春玲以其作为共有人的权利不能排除本院的执行。案外人向本院提交的证据不能证明被执行人和家权已将涉案房屋出售给夏敏耀、苏春玲，本院对其主张涉案房屋实际为夏敏耀、苏春玲所有的主张不予支持。综上，案外人苏伟、夏敏耀、苏春玲的权利不能排除本院本次执行，案外人主张将涉案房屋解除查封的请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人苏伟、苏春玲、夏敏耀的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审 判 长  贾孟书审 判 员  王恒刚人民陪审员  郭翠芬二〇二〇年十月二十七日书 记 员  李亚玲