安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初4425号 原告：界首市海霖物业管理有限公司。住所地：界首市东城肖庄行政村饶老庄****。统一社会信用代码：91341282066530928B。 法定代表人：邱垒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某，男，1975年5月7日出生，回族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。系该公司经理。 委托诉讼代理人：郭某某，女，1986年12月24日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。系该公司员工。 被告：王某某，男，1991年2月1日出生，汉族，安徽省界首市人，现住安徽省界首市。 原告界首市海霖物业管理有限公司与被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告界首市海霖物业管理有限公司的委托诉讼代理人李某、郭某某，被告王某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告界首市海霖物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业费7253元及违约金（按所欠物业费自2015年10月1日起按每日千分之三计算至所欠费用结清为止）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系“居安时代”小区的业主，原告系该小区物业服务企业，由原告向被告收取物业服务费。自2014年1月1日至今，原告对被告所在小区物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作，在原告提供服务期间被告自2015年7月1日起一直未交物业服务费，经原告工作人员多次催促未果。原告为维护其合法权益，特提起诉讼。 原告界首市海霖物业管理有限公司为支持其诉讼请求所依据的事实，提供如下证据： 1.原告营业执照、法定代表人身份证复印件和法定代表人身份证明书各1份，证明原告的诉讼主体资格以及具有合法的物业管理经营资质。 2.2014年度被告交纳物业费收据1份，证明被告2013年1月1日入住居安时代小区，每年物业费1337元，计算标准为被告房屋面积123.78平方米×0.9元/平方米/月×12个月=1336.82元/年，四舍五入为1337元的事实。 3.界首市供电公司机打发票18份，证明被告所在小区自2019年1月共用电梯运行、公共照明及二次供水电费截止2020年8月共用电共计51199.5元，该费用由原告垫付的事实。 4.电梯维保记录、电梯维保费用收据、电梯检测费缴款书、更换电梯配件收据复印件各一份，证明原告为被告居住的小区提供电梯营运、维修安检、更换损坏配件的事实。 5.来人来访登记、日常维修记录、设施设备巡查记录、门岗交接班记录复印件各一份，证明原告为被告所在的小区提供各项物业服务的事实。根据《合同法》第36条的规定，一方履行合同对方接受的，该合同成立。 6.照片30张，证明原告为被告所在的居安时代小区提供各项物业服务的事实。 7.律师函复印件各一份，证明原告曾于2019年6月24日通知被告交纳物业费，被告未能交纳的事实。 8.物业服务合同和界首市人民法院民事判决书复印件各一份，证明原告为该小区提供物业服务具有合同约定。 9.安徽省阜阳市中级人民法院民事判决书复印件一份，证明原告起诉居安时代小区欠费业主得到法院的支持。 被告王某某辩称：1、居安时代小区业主委员会与海霖物业公司的《物业服务管理合同》是否有效，也即被告是否受海霖公司合同的约束，海霖物业服务公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使抗辩权。居安时代业主委员会与签约的物业服务公司—海霖物业管理有限公司签订的物业管理服务合同，约定由海霖物业负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护。（已和业主委员会负责人吕金红联系，此签署的合同为虚假合同，属于物业私自改变合同日期，提供吕金红证明材料一份，此合同无骑缝章，签合同日期为2019年，合同起始日期为2016年，对于合同真实性提出质疑，请法院予以核实，如合同虚假成立，业主有权拒交物业费）。2、海霖物业公司未履行《物业管理服务合同》约定的义务，业主拒缴物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费。3、原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费。4、本案合同中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。业主拒缴物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。另外对于2018年9月前发生的物业收费已过诉讼时效两年。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 被告王某某为支持其辩称理由所依据的事实，向本院提供如下证据： 1.身份证复印件一份，证明被告的基本身份信息。 2.接处警情况登记表一份、解放社区出具的证明一份、告知书一份、快递回执单一份、书面证人证言两份、视频及通话录音光盘一份（部分业主和吕金红的谈话视频，曹洪海和房产局物业股负责人的通话录音），吕金红身份证复印件、物业服务合同复印件、居安时代业主起诉海霖物业起诉状一份，证明原告提供的物业服务合同为无效合同。 3.照片一组，证明原告提供的证据六是虚假证据，小区现状仍是照片中的状态。 经审理查明，原告界首市海霖物业管理有限公司系“居安时代”小区物业管理服务企业。被告王某某系该小区的业主，其所居住的2幢2单元404室建筑面积123.78方米。被告按每月每平方米0.9元的标准交纳了2016年3月1日之前的物业费用。后因被告对原告的物业服务不满意而未按期交纳物业服务费。为此，原告提起诉讼。 另查明，2019年10月29日，原告界首市海霖物业管理有限公司与界首市居安时代小区业主委员会签订了《物业服务合同》，双方约定委托界首市海霖物业管理有限公司对《居安时代》实行物业管理。并在第五章服务费用中约定：第十二条本物业管理区域服务收费实行以下方式：（一）包干制1、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：高层住宅：0.9元/月·平方米。……物业服务费用的交纳：第十三条1、本合同生效当月物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。2、物业服务费用（物业服务资金）按每年交纳，业主应在（每年的第一季度前交清本年度的物业服务资金）履行交纳义务。……第七章委托服务期限第二十一条委托服务期限为5年，自2016年10月12日起至2021年10月11日止。第八章违约责任第二十三条甲方、业主、物业使用人违反本合同第十三条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，自本年度第四个月开始计算本年度应交数额按每日3‰违约金向乙方支付。《物业服务合同》还对委托服务事项、双方权利义务、服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定。 本院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人应当按照约定提供物业服务。原告提供的电梯维保记录、电梯维保费用收据、设施设备巡查记录表、门岗交接班记录、照片等证据能够证明原告为被告居住的居安时代小区提供物业服务的事实。因此，被告在接受原告服务的同时，亦应交纳相应的物业服务费。故对原告界首市海霖物业管理有限公司主张被告支付物业服务费的诉请，本院予以支持。 虽然原告的物业管理服务存在瑕疵，但原告物业公司在管理服务过程中并未存在违法或重大违约行为，在其已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务的情况下，上述服务瑕疵并不能构成被告拒付物业管理费的实质性理由。但鉴于原告物业公司在进行物业管理服务的过程中，未能尽到相应的管理义务，本院酌定原告承担10%的违约责任。被告在庭审过程中称物业费已交到2016年9月份，但未向本院提供证据予以支持，故本院对此不予采信。在诉讼过程中，原告认可被告已支付了2016年3月1日之前的物业费，故被告应支付原告2016年3月1日至2020年9月30日期间的物业费共计5514元（123.78平方米×0.9元/月·平方米×55个月×90%）。原告界首市海霖物业管理有限公司要求被告支付2020年10月1日起至2020年12月31日期间的物业管理服务费，其应在履行物业管理服务后另行主张。 被告辩称原告与界首市居安时代小区业主委员会签订的《物业服务合同》系无效合同，但其向本院提供证据达不到其证明目的。故被告的该辩称意见，本院不予采信。 庭审中，被告辩称原告主张的2018年9月份之前的物业费已超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”和第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定，原告曾于2019年6月24日向被告邮寄送达律师函通知被告交纳物业费，符合法律规定的诉讼时效中断的情形，故被告的该辩称意见，本院不予采信。 原告在诉讼过程中申请放弃要求被告承担违约金的请求，该请求是当事人对自己的诉讼权利的合法处置，不违反法律规定，本院予以准许。 对于物业公司怠于履行物业管理职责，业主可以通过业主委员会要求物业公司限期整改或由业主委员会另行选聘物业管理企业、或向相关房屋行政管理部门反映等合法途径解决问题，不应以拒绝交纳物业管理费的方式进行对抗。同时原告物业公司亦应虚心听取业主们的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告界首市海霖物业管理有限公司2016年3月1日至2020年9月30日期间的物业服务费共计5514元； 二、驳回原告界首市海霖物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告界首市海霖物业管理有限公司承担6元，被告王某某承担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  董大丽 二〇二〇年十月二十一日 书记员  刘艳艳