湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3012号上诉人（原审原告）：马则先，男，1955年9月5日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审被告）：襄阳和驰房地产开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区新华路房管局大楼**，统一社会信用代码：91420600790566630K。法定代表人：章成芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟，湖北联帮律师事务所律师。上诉人马则先因与被上诉人襄阳和驰房地产开发有限公司（以下简称和驰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院作出的（2020）鄂0606民初2336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人马则先，被上诉人和驰房地产公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人马则先上诉请求：1.撤销襄阳市樊城区人民法院（2010）鄂0606民初2336号民事判决第四项内容，改判为：被上诉人未按约定时间和价格回购物业应向上诉人支付赔偿违约金73467元。2.一审法院判决没有处理上诉人在一审中间交纳的1745元保全费，请二审法院一并处理。事实与理由:一审法院判决第四项“驳回马则先的其他诉讼请求”的理由，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第七条“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”的规定。上诉人与被上诉人在签订的《物业购买协议》约定:“2019年12月30日，由乙方(和驰房地产公司)购买甲方（马则先）上述房产，购买价格为244890元。乙方若在约定时间内不按照约定价格购买马则先物业，应承担购买价款30%的赔偿违约金。购买日期逾期30日按回购价款0.05%每日承担违约责任。”被上诉人未在2019年12月30日按照约定价款244890元回购上诉人的房产，完全属于延迟履行合同约定,承担违约责任。按照《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方当事人合同约定的第一时间段（2020年1月1日至2020年1月29日），损失赔偿额按回购价款（244890元）乘于0.05%再乘于逾期天数等于违约金的计算方法同样是合法有效。只有两者合一，才算被上诉人承担了完整的违约责任。但是，一审法院于上述认定的事实于不顾，却在判决书的第5页中以“被告承担购买价款30%违约金是不按约定价格回购房屋的违约金。”为由，作出了“驳回马则先的其他诉讼请求”的错误判决。该判决理由把合同约定的时间和价格并举的双向规定，说成了单向规定；把逾期而又不按约定价格付款的延迟履行债务的违约行为，说成是单纯的违反价格规定的违约行为；把双方约定的逾期30日内的违约金，说成是“不按约定价格回购房屋的违约金”。并且在一方面认定合同合法有效，当事人应当履行合同约定的义务，另一方面又在没有法律依据的情况下说“二者不能同时使用”，并以此为由作出了“驳回马则先其他诉讼请求”的错误判决。被上诉人和驰房地产公司答辩称：不履行合同的违约金和延迟履行合同的违约金不能同时适用，上诉人一审的诉讼请求是要求我方继续履行合同，并不要求解除合同，其上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原告马则先向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付未办理房屋产权证的违约金2226.27元；2.判令被告支付回购房款244890元，支付未按约定时间和价格回购房屋的赔偿违约金73467元，支付回购逾期30日后的违约金36733.5元；3.判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年6月22日，原告马则先与被告和驰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于襄阳市樊城区建华路和驰上品7层709号房屋（后因产权登记发生变化，709号变更为708号）出售给原告，总价款140979元。付款方式为原告于2009年6月22日支付房款27554元，前两年租金40073元折抵等额房款，余款155000元（含装修款81648元）办理银行按揭。被告在2009年12月1日前交付上诉人使用。交付后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案。如因被告原因，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的1%支付违约金。同时，原告与被告还签订了《装饰装修协议》、《商业用房租赁合同》、《物业购买协议》各一份。其中，《物业购买协议》约定，双方约定在2019年12月30日由和驰房地产公司购买马则先上述房产，购买价格为244890元，马则先若在规定时间内不按照约定价格将物业产权转让给和驰房地产公司，马则先承担总价款30%的违约赔偿金，若推迟交房日期30日，按回购价款0.05%每日承担违约责任。和驰房地产公司若在约定时间内不按照约定价格购买马则先物业，应承担购买价款30%的赔偿违约金。购买日期逾期30日按回购价款0.05%每日承担违约责任。6月23日，被告向原告出具了27554元的购房款收据。9月9日，原告申请办理了该房屋抵押、按揭贷款手续，贷款155000元转入被告和驰房地产公司（银行账号：18×××13）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》、《装饰装修协议》、《商业用房租赁合同》、《物业购买协议》，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定履行义务。合同签订后，上诉人按照约定履行了支付购房款的义务，被告也应当按照约定履行办理房屋权属登记及按期回购房屋的义务。现因被告违约，致使原告不能办理房屋权属登记，且被告未按约定回购案涉房屋，除应履行合同义务以外，还应承担相应的违约责任。对原告的各项诉讼请求，一审法院认定如下：一、关于被告未按约定时间为原告办理房屋权属证书的违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在固定时间内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，因双方约定的房屋总价款为140979元，另外的81648元是房屋装修款，故被告应按房屋总价款140979元的1%向原告支付违约金1409.79元；原告主张按房屋总价款222627元（140979元+81648元）计算违约金的理由不能成立，一审法院不予支持。二、关于被告支付回购房款及未按约定时间和价格回购房屋的违约金问题。双方签订的《物业购买协议》约定：“2019年12月30日，由乙方（和驰房地产公司）购买甲方（马则先）上述房产，购买价格为244890元。乙方若在约定时间内不按照约定价格购买甲方物业应承担购买价款30%的赔偿违约金。购买日期逾期30日按回购价款0.05%每日承担违约责任。”现被告和驰房地产公司未按约定时间回购上述房产，除应承担继续履行（支付房屋回购价款）外，还应当按照合同约定承担违约责任。关于被告逾期回购房屋的违约金问题，根据上述约定，被告承担购买价款30%的赔偿违约金是不按约定价格回购房屋的违约金，购买日期逾期30日按回购价款0.05%每日承担违约责任是迟延履行的违约金，二者不能同时使用。因原告要求被告支付回购房款244890元，故被告应承担迟延履行违约金，即购买日期逾期30日（从2020年1月30日起）按回购价款0.05%每日承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告襄阳和驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马则先支付未按约定办理房屋权属证书的违约金1409.79元；二、被告襄阳和驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马则先支付房屋回购款244890元；三、被告襄阳和驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按回购价款244890元的0.05%每日向原告马则先支付自2020年1月30日起至回购款实际付清之日止的违约金；四、驳回原告马则先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6660元，减半收取3330元，由原告马则先负担693元，被告襄阳和驰房地产开发有限公司负担2673元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：马则先与和驰房地产公司签订的《物业购买协议》合法有效。依据协议约定，和驰房地产公司负有在2019年12月30日以244890元价格回购案涉房屋的义务。如果和驰房地产公司不履行回购义务，或者逾期履行回购义务，对马则先均构成违约，马则先可依据协议约定和法律规定要求和驰房地产公司承担违约责任。协议约定，和驰房地产公司在约定时间内不按照约定价格购买案涉房屋应承担购买价款30%的赔偿违约金；和驰房地产公司购买日期逾期30日按回购价款0.05%每日承担违约责任。协议对回购义务履行的违约责任进行了两条约定且内容表述不同，表明适用条件存在差异。根据文义应认定前者系对不履行回购义务违约责任的约定，后者系对逾期履行回购义务违约责任的约定。在和驰房地产公司未在规定时间回购案涉房屋的情况下，马则先享有选择权，一是可选择要求和驰房地产公司继续履行回购义务并承担逾期付款违约责任，即后者约定；二是可选择不再要求和驰房地产公司履行回购义务，而让和驰房地产公司承担赔偿责任，即前者约定。马则先起诉选择要求和驰房地产公司继续履行回购房屋的义务，一审法院在支持其回购请求的同时，判决和驰房地产公司向其承担逾期付款违约金，适用法律正确。综上所述，上诉人马则先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院未对保全申请费1745元的负担作出决定，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1636元，由上诉人马则先负担。保全申请费1745元，由和驰房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年十月二十六日书记员 郭明月