山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初2661号原告：中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司，住所地太原市迎泽西大街**，统一社会信用代码×××。负责人：曹**强，总经理。委托诉讼代理人：焦枫，山西新晋界律师事务所律师，。被告：朱明会，男，1965年9月1日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：苏德民，山西瑞哲律师事务所律师。被告：宋利翔，女，1974年8月22日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：苏德民，山西瑞哲律师事务所律师。第三人：周丽，女，1981年8月2日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：成昌明，山西知达律师事务所律师。原告中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司与被告朱明会、宋利翔、第三人周丽合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司的委托诉讼代理人焦枫到庭参加诉讼，被告朱明会、宋利翔的委托诉讼代理人苏德民，第三人周丽及其委托诉讼代理人成昌明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销二被告于第三人所签订的《太原市存量房买卖合同》（J20200123912），并将标的房屋恢复至二被告名下。2、请求判令被告二被告承担本案的全部诉讼请。事实与理由：一、原告对二被告享有到期债权2017年7月至9月,案外人上海浦东发展银行股份有限公司(“浦发运城分行”)向山西鑫中大生物科技有限公司(“鑫中大公司”)提供借款500万元，被告1朱明会、被告2宋利翔对前述债务承担连带保证责任。上述三笔贷款发放后，鑫中大公司及被告1、被告2未按合同约定支付结款本金及利息。2018年9月7日，浦发银行与原告签订《上海浦东发展银行不良资产批量转让协议》,并于2018年10月30日签订《单户债权转让协议》,将浦发银行对鑫中大公司及各担保人所享有的债权及相关权利、权益、利益、收益转让给原告。双方已完成债权转让并已公告，原告有权向二被告主张债权。二、二被告在债务逾期期间向第三人转让房产，降低了债务清偿能力，损害了原告的合法权益2019年12月31日，原告向运城市盐湖区法院起诉要求二被告承担还款责任。起诉后，原告申请盐湖区人民法院依法保全二被告名下财产。在财产保全过程中，原告发现二被告于2020年1月8日将名下房产（位于太原市星河西路**********）过户给第三人周丽。二被告上述房屋转让行为降低了债权清偿能力，造成原告无法通过财产保全及强制执行程序对二被告名下房产进行处置并清偿债权,损害了原告的合法权益。综上，原告依据《合同法》第七十四条第二款规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院在查明事实的基础上，依法撤销二被告房屋转让行为，并将该房屋恢复至二被告名下。被告辩称：房屋转让以合理价格转让，房屋是毛坯房，不是精装房，并且也是一层，出售的房屋总价520万元，17573元/平方米在合理范围内，不存在低价交易的情况，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈述：1、被答辩人不具有诉讼主体资格，应当驳回起诉。2、被答辩人无证据证明涉案贷款合同的出借款项支付到了指定账户，不能证明被转让的债权真实存在。3、答辩人与二被告的房屋交易价款不存在明显低于市场价格的情形，被答辩人的诉讼请求应驳回。4、答辩人对被告的债务并不知情。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：第一组证据：1、融资额度协议，2、流动资金借款合同三份，3、借款借据三份，证明：浦发银行运城分行与鑫中大公司签订《融资额度协议》，并在500万元额度内，分别签订三份《流动资金贷款合同》，合计提供贷款500万元。第二组证据：4、朱明会、宋利翔《最高额保证合同》，证明：朱明会依约对鑫中大公司贷款500万元提供最高额连带责任保证担保。第三组证据：5、《债权转让暨债务催收联合公告》，6、单户债权转让协议，证明：第三人浦发银行运城分行将鑫中大公司未清偿贷款本金及相应权益整体转让给原告，原告有权依法追偿。第四组证据：7、太原市存量房买卖合同，标的房产市场价值依据，证明：被告以明显低于市场价格向第三人周丽转让名下房产，损害了债权人的债权。第五组证据：运城市盐湖区法院判决书，证明二被告应当向原告承担500万元借款及利息的还款责任。被告朱明会、宋利翔质证：对第一组证据、第二组证据认可。对第三组证据中证据5、6债权转让不认可，也没有送达给被告。对第四组证据7真实性认可，但房屋实际交易价格为520万元。对原告举证的涉案房屋周边房屋出售价格不认可，因为原告所列举的都是精装房，而涉案房屋是毛坯房，并且是一层，故第三人购买房屋的价款是合理的。对证据五无法确定该判决是否生效，当事人是否上诉。第三人周丽质证：对第一组、第二组证据真实性、合法性无异议。对关联性有异议：借款合同和担保合同均明确了借款人和担保人的通讯地址与电话，合同通知及送达部分明确约定：“本合同同一方发往另一方的通知，均应发往本合同列明的地址。”而本案原告并未提供任何向约定地址送达“债权转让通知”的证据，所以对该债权转让不认可，因为不符合法律规定。借款合同第20页杂项第（4）款列明“借款人在收到贷款人有关债权转让通知后”向受让人承担责任，并没有约定“公告”方式，所以对原告是否依合同约定取得权利有异议，即对合同权利与原告的关联性有异议。三份借款合同所附的提款申请书均明确要求贷款人将所提借款本金划入指定账户，但是原告未提供相应转账凭证，不能证明出借款项已经支付到位。签订合同不等于履行合同，原告无证据证明贷款银行履行了出借义务，所以对其权利的真实性与本案的关联性不认可。对第三组证据合法性、关联性不认可。本案涉及的浦发银行不是国有银行，本案的转让的债权也不是不良贷款，贷款到期日为2018年9月18日，但在2018年9月7日就签订了《不良资产转让协议》。故不适用公告送达的规定。该公告及单户债权转让协议的主体是浦发银行太原分行与原告，而原告提供的借款合同、保证合同的出借人是浦发银行运城分行。太原分行并不享有享有合同权利，其无权转让，其通知不产生债权转让的效力。对第四组证据中存量房买卖合同真实性、合法性认可，对证明目的不认可。该合同的房价是不含税价，含税价为3797346元，该价款是经不动产交易部门及税务部门评估后认可的合理价格，明显不合理的交易价格在办理交易手续时是无法进行的。对原告从网页上收集的信息无法核实真实性、也不是最终交易价，不具有司法意义上的证据效力。网页信息显示的是精装房报价，而本案是毛坯房，不含装修价款。不可采信。对第五组证据无法确定判决书是否送达、是否生效，对其证明内容不认可。被告朱明会、宋利翔举证：证据1、房屋买卖合同业务签订文件合订本，证明涉案房屋价格为出售的房屋总价520万元，17573元/平方米在合理范围内，不存在低价交易的情况。证据2、银行流水、交易明细，证明被告收到原告购房款的情况。证据3、太原市存量房买卖合同，证明被告与第三人签订关于出售涉案房屋的合同，合同合法有效。原告中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司质证：对证据1真实性不认可，该合同居间方中介公司的公章是打印，而不是加盖的。该合同没有在房管部门备案，属于被告与第三人单方签订的合同。该合同中仅有被告宋利翔签字，没有被告朱明会签字，而涉案房产权属由二被告共有。对证据2其中第一笔金额20万元，对于该银行流水不认可，是复印件；对第二笔90万元、第三笔150万元，对其真实性认可，该交易流水总金额为240万元，与被告主张的520万元不符；对第四笔邮政银行250万元的流水真实性不认可，为复印件，且没有体现出交易对手是谁，看不出汇款人是谁；对收据是复印件，对其真实性不认可。对证据3真实性、合法性、关联性均认可。但该合同明确表明房屋价值为300万元。第三人周丽质证：对被告提交的上述证据均无异议。第三人周丽举证：1、房屋买卖业务签订文件合订本，证明双方通过房屋中介机构协商达成房屋买卖合同，约定交易价格为520万元（不含税），每平米均价17573元，不存在明显不合理的情形。2、增值税发票和交易申报单，证明涉案房屋经评估确认的市场价为361.65万余元，每平米均价为16895元，双方实际成交价格远高于评估价，不存在明显不合理低价的情形。3、宋利翔出具的收据，4、个人购房借款合同（因抵押，原件在银行留存，只能提交复印件），5、邮政储蓄银行手机银行贷款信息，6、周丽给宋利翔转账的银行流水及手机交易记录，证明：周丽实际支付的房屋价款为520万元，远高于市场评估价，不存在不合理低价情形。7、装修许可证及装修现场照片，证明该房为毛坯房，成交价格实际低于精装交付的市场价格属正常现象，不存在明显低于市场价的情形。原告中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司质证：对证据1真实性不认可，合同上第三方中介公司的公章是打印体，不是加盖的，并且该合同上仅有被告宋利翔签字，没有被告朱明会签字，而涉案房产权属由二被告共有。对证据2真实性认可，但该增值税发票明确表明房屋单价为12221元/平方米。对证据3被告宋利翔出具的收据真实性不认可，没有出示原件，无法核对。对证据4，个人购房借款合同真实性认可，但该证据仅能证明贷款金额为250万元，无法体现标的房屋的总价。对证据5手机银行贷款信息的真实性认可，但该证据仅能反映出贷款金额为250万元，不能反映出真实的购房价格。对证据6真实性认可，三笔转账分别为20万元、90万元、150万元，转账总金额为260万元，与被告所述520万元金额不符。对证据7装修许可证真实性认可，但该证据不能体现标的房屋在交易时为毛坯房，对现场装修照片不能反映出是否为标的房屋，对其真实性不认可。被朱明会、宋利翔质证：对第三人提交的上述证据均认可。经上述认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下，2017年9月19日，借款人山西鑫中大生物科技有限公司与贷款人上海浦东发展银行股份有限公司运城分行签订了《流动资金借款合同》，合同约定，借款金额为100万元，借款期限为2017年8月2日至2018年8月1日，被告朱明会、宋利翔为该笔借款承担连带责任保证，保证期间为合同约定的债务履行期届满之日后两年止。2018年10月30日，上海浦东发展银行股份有限公司太原分行（甲方）与中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司（乙方）签订了《单户债权转让协议》，约定，甲方将包括签署债权在内的3笔债权转让给乙方，自债权转让之日起，与转让标的相关的全部从权利以及一切附属权益也同时转让给乙方。2019年12月31日，出卖方（甲方）朱明会、宋利翔与买受方（乙方）周丽、居间方（丙方）太原伟国胜房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，合同约定，甲乙双方在丙方的居间下就坐落于星河西路8号29幢1单元1层0101号房屋，于2019年12月31日签订《房产交易合同》。甲乙双方约定，乙方向丙方支付100000元居间代理费。同日，出卖方（甲方）朱明会、宋利翔与买受方（乙方）周丽签订了《房产交易合同》，合同约定，甲方所售房屋位于星河西路8号29幢1单元1层0101号，建筑面积为295.97平方米，房屋不动产证号为012814元，房屋成交价款为5200000元，乙方付款方式为房屋总成交价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金。定金总额为500000元，首付款2400000元，贷款2000000元，户口迁出保证金100000元，物业交割保证金200000元。合同签订后，买方依约分三笔向买方通过转账支付共计2600000元，2020年1月6日，出卖人宋利翔出具收据写明，今收到周丽购买新河湾29-1-101房屋购房款2600000元。2020年3月16日，付款方纽磊萍向李玉书转账100000元，摘要写明，“星河湾宋丽翔交房保证金”。2020年1月8日，贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司太原市分行与借款人周丽签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定贷款金额为2500000元，购买坐落于星河西路8号29幢1单元1层0101号房屋，贷款期限为2020年1月8日至2050年1月8日，还款方式为按月等额本息还款法。贷款人受托将贷款打入户名为宋丽翔，账号为×××的账户。担保方式为抵押担保。本合同签订后90日内到有关登记机关办理抵押登记手续。2020年1月10日，贷款人依约将2500000元打入周丽指定的账户。后被告朱明会、宋利翔将涉案房屋过户至周丽名下。另查明，房产交易申报显示，本案涉及的房屋评估价格（不含税）为3616520.14元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中被告朱明会、宋利翔作为《流动资金借款合同》的连带责任保证人将其所有的位于星河西路8号29幢1单元1层0101号房屋以5200000元出售于本案第三人周丽，周丽依约向二被告支付共计5200000元（通过转账支付2700000元，向银行贷款支付2500000元），并且房屋过户手续已经办理完毕。涉及本案的房产交易申报显示，本案涉及的房屋评估价格（不含税）为3616520.14元。原告提供的证据不能证明出卖人朱明会、宋利翔以不合理的低价转让财产，且原告也没有证据证明买受人周丽对出卖人朱明会、宋利翔是另案的保证人知情，故原告以被告朱明会、宋利翔存在低于市场价格转让财产的撤销《房产交易合同》的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一款规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 徐建堂 二○二〇年十月二十日书记员 高 斌附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第七十四条【债权人的撤销权】因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。