福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初8857号 原告（反诉被告）：黄锦辉，男，1967年8月11日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：庄宗伟，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑芙蓉，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周俊明，男，1990年7月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告（反诉被告）黄锦辉与被告（反诉原告）周俊明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄锦辉的委托诉讼代理人郑芙蓉，被告（反诉原告）周俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄锦辉向本院提出诉讼请求：1.解除黄锦辉与周俊明签署的《店面租赁合同书》；2.周俊明向黄锦辉支付2020年1月25日起至2020年4月24日的租金为57936元；3.黄锦辉有权没收周俊明所支付的押金19312元；4.周俊明支付使用租赁店面产生的物业服务费、房屋公共维修金、水费、电费等费用（实际计算至交还租赁店面之日止，暂计至2020年3月31日为736.02元）。事实及理由：2019年7月25日，黄锦辉与周俊明签署《店面租赁合同书》，约定周俊明向黄锦辉租赁坐落于厦门市思明区岭兜明丰财富中心3幢1层103、104店面，建筑面积为120.7平方米；租期5年，自2019年8月25日起至2024年8月24日止；第一、二个租赁年度月租金为19312元，第三个租赁年度开始月租金比照上一年度标准的6%递增；周俊明应按约定每季度向黄锦辉交付房租；周俊明负责交付租赁期间的水费、电费、天然气费、物业管理费等；因周俊明原因终止合同，周俊明应赔偿黄锦辉一个月押金即19312元。《店面租赁合同书》签署后，黄锦辉将案涉店面交付给周俊明使用，周俊明仅按协议约定支付租金至2020年1月24日。自2020年1月25日起，周俊明拒不支付租金，租赁店面的物业服务费、房屋公共维修金、水费、电费等费用。经黄锦辉多次催讨，周俊明仍然拒绝支付上述费用。周俊明的行为已经构成违约，根据《合同法》的相关规定，黄锦辉有权解除双方签订的《店面租赁合同书》，周俊明应立即向黄锦辉交还租赁店面，付清拖欠的租金，租赁店面的物业服务费、房屋公共维修金、水费、电费等费用，并按合同约定支付违约赔偿金。 周俊明辩称，一、《店面租赁合同书》己于2019年2月28日解除，周俊明无需支付此后的租金及水电、物业等其它费用，也无需支付违约金。1.周俊明已依约向黄锦辉支付租金至2020年1月24日，但自2020年1月25日起，突如其来的新冠肺炎疫情打乱了周俊明所有的计划，周俊明经营的咖啡店一直处于接近歇业状态，经营极其困难，周俊明因此被迫中断了租金的支付。本次新冠肺炎疫情及防控措施，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，且周俊明多次与黄锦辉协商租金减免事宜，黄锦辉均不予理会，此时案涉房屋已不符合约定用途，周俊明向黄锦辉承租房屋用于经营咖啡店、获取经营收入的合同目的已无法实现。2.周俊明遂于2020年2月28日向黄锦辉发送微信通知表明双方的合同己无法继续履行，告知黄锦辉可将周俊明已支付的押金抵扣租金，并表示将撤出案涉租赁房屋。因此，受疫情不可抗力影响导致周俊明承租案涉房屋的合同目的己无法实现，周俊明于2020年2月28日通过微信向黄锦辉发送了解除合同通知，黄锦辉也己实际收到该通知，案涉《店面租赁合同书》已于2020年2月28日解除。二、黄锦辉主张周俊明未交还租赁店面属于虚假陈述，与事实严重不符，周俊明已于2020年3月2日将店面交还黄锦辉。1.承上所述，周俊明已于2020年2月28日通知黄锦辉解除案涉租赁合同，合同解除后，周俊明也一直与黄锦辉协商此前的租金支付事宜，但黄锦辉一直未给予答复。无奈之下，为了减少双方损失，周俊明只能于2020年3月2日告知黄锦辉，周俊明将于当日搬离案涉租赁房屋。2.2020年3月2日，周俊明在将经营设备及物品搬离案涉租赁房屋过程中，黄锦辉向何厝边防派出所报警称周俊明搬走其房屋内物品，民警到场后以双方之间的纠纷系民事纠纷为由，未予处理。当日，黄锦辉直接将案涉租赁房屋房门上锁，导致周俊明部分物品遗留在案涉租赁房屋内。周俊明虽有部分物品被黄锦辉非法扣押，但此时，案涉租赁房屋己由黄锦辉实际占有，即便周俊明未完全搬离遗留在案涉租赁房屋的物品，也是黄锦辉的原因、过错导致。3.周俊明事后得知黄锦辉也己于2020年3月底将案涉租赁房屋重新交由他人使用，使用人已在案涉租赁房屋所在地重新办理营业执照，并经营咖啡店。黄锦辉现陈述周俊明未交还房屋与事实严重不符，其在起诉状中作虚假陈述，严重违背诚实信用原则，应当对其予以罚款、拘留。三、自2020年1月25日新冠肺炎疫情爆发以来至合同解除时，周俊明经营的咖啡店一直接近处于歇业状态，恳请法庭判决减免该期间被告应支付的租金。1.承上所述，自2020年1月25日起爆发的新冠肺炎疫情，导致周俊明经营的咖啡店完全接近于歇业状态，仅有微少的收入，导致经营极其困难，再按原租金标准支付租金明显显失公平。2.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》规定，“承租非国有房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当按照结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，自2020年1月25日起至2020年2月28日租金，属于因疫情影响造成的损失，基于公平原则，黄锦辉也应分担一部分。综上所述，案涉《租赁合同书》已于2020年2月28日解除，周俊明已将案涉租赁房屋交还黄锦辉，黄锦辉也己将案涉租赁店面重新出租给案外人。此外，恳请法庭判决减免2020年1月25日至2020年2月28日期间周俊明应支付的租金。 周俊明向本院提出反诉请求：1.确认黄锦辉与周俊明于2019年7月25日签订的《店面租赁合同书》已于2020年2月28日解除；2.黄锦辉向周俊明返还押金19312元；3.黄锦辉向周俊明返还租赁房屋内非法扣押的收银机、空调等物品（见工程量清单）及已损失60000元。事实及理由：2019年7月25日，黄锦辉与周俊明签订《店面租赁合同书》一份，约定周俊明向黄锦辉承租坐落于厦门市思明区岭兜明丰财富中心3幢1层103、104店面。合同签订后，周俊明依约支付租金至2020年1月24日，但自2020年1月25日起，新冠肺炎疫情不可抗力，导致周俊明经营的咖啡店处于接近歇业状态，周俊明多次与黄锦辉协商租赁事宜，黄锦辉均不予理会，不可抗力导致周俊明经营极其困难，案涉房屋已不符合约定用途，周俊明向黄锦辉承租房屋用于经营咖啡店、获取经营收入的合同目的已无法实现。周俊明遂于2020年2月28日向黄锦辉发送微信通知表明双方的合同已无法继续履行，并告知周俊明可将黄锦辉已支付的押金抵扣租金，并表示将撤出案涉租赁房屋（解除合同通知）。周俊明于2020年3月2日告知黄锦辉，为了避免双方损失扩大，周俊明将于当日搬离案涉租赁店面。然在周俊明搬离过程中，黄锦辉向何厝边防派出所报警，并直接将案涉租赁店面房门上锁，非法扣押了周俊明的部分物品。黄锦辉无权扣押周俊明所有的案涉租赁店面里的物品，应当向周俊明返还原物，如不能返还，应当赔偿损失。周俊明已多次向黄锦辉索要原物，黄锦辉不仅拒绝归还且把周俊明的财物送给案外人使用，部分重要设施损坏。其行为已触犯我国刑法第二百七十条将他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还。综上所述，为了维护周俊明的合法权益，特具状向贵院提起反诉，请判如所请。 黄锦辉辩称，双方签订的租赁合同并未于2020年2月28日解除，依据周俊明的证据微信聊天记录并没有在当日向黄锦辉提出解除合同，且依据双方约定的合同应当提前2个月通知对方解除合同。周俊明已经将其物品全部搬走，黄锦辉并没有扣押其物品，黄锦辉当庭提交视频证据可以证明周俊明在2020年3月2日开始搬离物品，并没有受到阻扰。黄锦辉是在周俊明搬完物品之后报警并没有扣留物品。周俊明搬离之后没有锁门，此后黄锦辉在报警之后才锁门。同时周俊明已经拆除了空调主机，剩下的空调天井机无法使用，留下的收银台需要密码他人也无法使用。黄锦辉一直跟周俊明沟通拿回该物品，周俊明未取回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月25日，黄锦辉（甲方）与周俊明（乙方）签订一份《店面租赁合同书》，约定甲方将厦门市思明区岭兜明丰财富中心3幢1层103、104店面，租赁期限自2019年8月25日起至2024年8月24日；第一、第二租赁年度月租金为19312元，第三个租赁年度起月租金比上一年度递增6%至租赁期限届满；乙方应按约定每季度向甲方支付房租，下次付款应提前7天付清；合同签订后，乙方向甲方交付19312元押金，合同期满且乙方交清租赁期内应交的一切费用并将该房屋完好交还给甲方，甲方应将押金无息返还给乙方；甲方于合同签订之日将房屋交付给乙方；租赁期间，乙方应负责交付水电费、物业管理费、公摊水电费等费用。租赁期满解除合同时，乙方应无条件将房屋按装修好的格局完好归还于甲方，不得要求任何装修补偿；乙方在租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金的2%加收滞纳金，拖欠租金达15日或物业费、公摊费用达一个月以上的，甲方有权提前解除合同收回房屋；租赁期间，任何一方提前终止合同须提前两个月通知对方，因乙方终止合同，应赔偿甲方一个月租押金。合同签订后，周俊明缴纳押金19312元并支付租金至2020年1月24日。2020年2月28日，周俊明通过微信通知通知黄锦辉解除讼争合同。 另查明，黄锦辉缴纳讼争店面2020年3月1日至3月31日的公共维修金30.18元、物业管理费301.75元、电费23.71元、电费公摊15.1元、水费公摊5元，共计375.74元。 审理中，黄锦辉向本院提交《证明》、报警回执和视频等证据，拟证明周俊明已于2020年3月2日和2020年4月23日将店内物品搬离。《证明》为明丰财富中心物业服务处于2020年4月24日出具，载明周俊明于2020年3月2日将讼争店面内的桌子、餐椅等家具和电器搬走，于2020年4月24日搬走空调外机，且均未通知黄锦辉和小区物业。 周俊明的质证意见为：《证明》和报警回执、视频均无异议。周俊明确认其去搬了两次，第一次是3月2日，第二次4月20日是搬空调外机。其联系了黄锦辉，但是黄锦辉没有答复。同时，2020年4月20日黄锦辉阻止周俊明搬物品，周俊明有报警。 周俊明向本院提交照片、报警回执、《装修装饰合同》和支付凭证，拟证明黄锦辉非法扣押周俊明收银机、空调等物品价值95130元。 黄锦辉的质证意见为：照片，表面真实性无异议，证明内容有异议，可以证明店面是空的，周俊明已经搬走店内物品，依据合同约定周俊明可以搬走可以拆除的物品，招牌属于不可拆除再使用的物品。空调天井机、收音机目前还在，周俊明随时可以拿走。其他如吧台、洗手台等属于无法完整拆除搬走的。2.报警回执，无异议。 3.《装修装饰合同》和装修款支付凭证，真实性无法确认，很多物品周俊明已经搬走，该材料无法证明黄锦辉有扣押物品以及该物品的现有价值。 本院认为，黄锦辉和周俊明签订的讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方应依约履行。周俊明缴纳租金至2020年1月24日，其对之后的租金应负有缴纳义务。因新冠疫情爆发对市场经营确有影响，但讼争合同并非不能履行，周俊明单方发出解除通知并以搬离店面等实际行动不再履行合同，已构成根本违约，应承担相应违约责任。结合上述认定，本院确定讼争合同于周俊明发出解除通知之日即2020年2月28日解除，黄锦辉有权依约要求没收押金。关于周俊明实际占用讼争房屋的期间，根据在案证据可证明周俊明已于2020年3月2日将房屋腾空，2020年4月24日仅为搬走空调外机，而空调外机并不妨碍黄锦辉收回讼争房屋，故租金及占用费应计算至2020年3月2日。根据国家及厦门市相关规定，对讼争店面2020年2月的租金予以免除，3月租金予以减半收取，故周俊明应支付2020年1月25日至2020年3月2日的租金及占用费共计5793.6元（19312元/30日×7日+19612元/30日×2日）。关于物业管理费等，根据前述认定，周俊明仅应承担2020年3月1日至2020年3月2日的相关费用，本院根据2020年3月相关费用金额酌定上述费用为25元。 周俊明已腾空搬离讼争店面，其要求返还物品并赔偿损失的诉求，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、黄锦辉和周俊明签订的《店面租赁合同书》于2020年2月28日解除； 二、周俊明于本判决生效之日起十日内向黄锦辉支付2020年1月25日至2020年3月2日的租金及占用费5793.6元和物业管理费等相关费用25元； 三、黄锦辉有权没收周俊明支付的押金19312元； 四、驳回黄锦辉的其他诉讼请求； 五、驳回周俊明的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15141元，减半收取7571元，由黄锦辉负担623元，周俊明负担6948元；反诉受理费891元，由周俊明负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年十月十三日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。