河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4227号 上诉人（原审被告）：河北省文安县孙氏镇四村村民委员会，地址：廊坊市文安县孙氏镇四村。 负责人：冯建兵，系该村村主任。 委托诉讼代理人：郜文立，男，1960年3月18日出生，汉族，住文安县。 委托诉讼代理人：安志远,河北听韬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京鑫乐源房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区中门良实家园**楼底商4门**。 法定代表人：姜树君，该公司经理。 委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。 上诉人文安县孙氏镇四村村民委员会（以下简称孙氏镇四村村委会）因与被上诉人北京鑫乐源房地产开发有限公司（以下简称鑫乐源公司）合同纠纷一案，不服河北省文安县人民法院（2020）冀1026民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙氏镇四村村委会上诉请求：撤销原判；依法改判或发还重审。事实和理由：一、被上诉人诉请的二号楼5单元301、302室，二号楼××单元301室，是被上诉人交付实际购买人，被上诉人诉请上诉人返还房屋，没有任何事实及法律依据。退一步讲，如果被上诉人不认可上诉人的出售行为，其完全可以拒绝交房。事实上被上诉人配合办理了交房手续，并交付了房屋钥匙，被上诉人以实际行动承认了上诉人将该三套房屋出售的事实；二、被上诉人要求上诉人返还面积补差款，没有事实和法律依据。 鑫乐源公司答辩称，首先这三套房子，因开发商是村委会，村民向村委会购买是符合法律程序的，购买时间是我公司介入之前，我们不能对村民进行抗辩。被上诉人当时没有主动把房子给三户人家，其中一户人家报警，镇政府维稳的情况下，在合作的时候上诉人没有跟我们说卖了三套房子，所以我们要求返还三套房子的建筑面积。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 鑫乐源公司向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告二号楼5单元301室、302室，二号楼4单元301室；2、判令被告返还原告面积补差款210395.79元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年8月18日原告鑫乐源公司与被告孙氏镇四村村委会就孙氏镇四村新民居（文安县孙氏镇鑫乐源小区）建设事宜签订《联合开发协议书》，原告为甲方，被告为乙方，甲方负责投资建设，负责组织施工、招聘工程队伍、图纸设计、、地质勘察工程质量管理、安全施工、售前策划及售楼管理等。乙方负责土地整理、办理各项手续、协调与上级各部门及周边村民的关系，此协议书签订前所有债权债务由前任开发公司和乙方负责，甲方不承担任何责任。此项目中两栋标的物楼房由甲方接手，给予施工队，实际发生工程量结算，由甲方与施工队另签合同，结算方式及定额以双方签订合同为准。工程地点：河北省文安县孙氏镇四村，预建面积：约12000平米（以实际建成面积计算），分配方案：以立体分房形式，以建成面积7.5比2.5分配，甲方7.5成，乙方2.5成用于解决部分村民回迁（如乙方按此条款大于拆迁比例，由乙方所占房屋面积给甲方按售楼价款结算，乙方2.5比例中包括19户回迁面积，乙方与回迁户签订的合同甲方认可）。分配面积：由甲、乙双方和所占土地使用权所有人三方共同协商，给予房屋面积置换及经济补偿。联合开发协议签订后，双方又签订联合开发补充协议一份，约定关于鑫乐源小区住宅销售、置换房屋平米量必须由原告确认后有效，关于销售由原告自组团队或委托专业销售公司统一销售，价位由原告定价。2012年4月9日，双方签订补充协议书一份，约定为解决前期开发商遗留债务纠纷，被告决定将联合开发协议约定的分配比例中所分得的2.5比例（含19户回迁面积，经商定被告拿出2户面积让给原告，同时撤销被告与2户村民签订的回迁协议）部分让利给原告作为补偿。原、被告双方及施工方确认原开发公司导致原施工方遗留债务和未结债务3800000元，包括前期施工所产生的一切费用，被告及施工方确保没有任何纠纷，如有债务纠纷原告概不负责。被告确保原告与前开发商（刘成）没有任何纠纷，如有纠纷被告负责处理。原、被告于2013年11月10日达成协议，约定回迁户安置面积一律改为120m2，超出部分由回迁户按市场价格购买，作为地暖和延期交房的补偿，壁挂炉按协议由原告赠送，但天燃气的开口费由回迁户自行向燃气公司交纳，被告放弃联合开发协议25%的分成面积与回迁户回迁面积的差额部分，不再索要。2013年11月16日，原、被告达成协议，确定被告向原告交付一号楼（北楼）一单元201室、202室、301室、302室，二单元201室、202室、301室、302室、502室，三单元202室，四单元202室、301室、302室，二号楼（南楼）三单元302室，四单元301室（庭审中，原、被告双方均认可协议错误记载成302室），五单元301室、302室，共十七处房屋，该房屋原告均未提供地暖及供暖壁挂炉。2014年4月28日，原告与回迁户高金钟签订协议，约定原告放弃105m2的标准，一律以120m2为回迁户安置面积，作为对地暖和延期交房的补偿，超出面积按原告的销售价格每平方米1708元补交房款，原告支付壁挂炉款4500元。十七户回迁户中，至今已有六户补交了房款，未补交房款的十一户房屋面积与每户安置补偿标准120m2面积差额共119.75m2。另查明，在2011年8月18日原、被告达成联合开发协议之前，孙氏镇四村新民居项目系被告与另一开发商（刘成）联合开发，后双方解除合作关系。被告于2011年6月8日向甄胜涛出售1号楼1单元401室，面积为137.13平米，收款100000元，向周树发出售1号楼1单元402室，面积为136.61平米，收款90000元，于2011年6月15日向徐永强出售2号楼3单元301室，面积为120.35平米，收款100000元。 一审法院认为，原、被告间签订的联合开发协议书、联合开发补充协议及双方于2012年4月9日、2013年11月10日签订的两份协议，均系双方的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。联合开发协议明确约定，此协议书签订前所有债权债务由前任开发公司和乙方负责，甲方不承担任何责任，此项目中两栋标的物楼房由甲方接手。被告在签订合同时，隐瞒向外出售三处楼房的事实，应承担缔约过失责任，应赔付原告同等楼层同等面积的三处楼房。双方在履行过程中协商一致，由原告让出一平方米，一律改为120ｍ2，超出部分由回迁户按市场价格购买，作为地暖和延期交房的补偿，即表明双方变更了原合同内容，原告不再为回迁户提供地暖。十一户回迁房屋面积比双方约定的安置补偿标准共多出119.75ｍ2，相应的房款，按照双方约定，应当由被告向原告支付。原告提供的证据证实回迁户高金钟的房屋销售价格为每平方米1708元，原告在本案中主张的面积补差款按每平方米1701元计算，一审法院予以支持，故被告应支付原告房屋面积补差款203694.75元。原告同意支付十一户回迁户每户4500元采暖壁挂炉款，共49500元，此款应在被告应支付原告房屋面积补差款203694.75元中予以扣减。综上，被告应支付原告款154194.75元。综上所述，对原告的诉讼请求，一审法院予以部分支持。被告抗辩称，原告营业执照已经吊销，不具备诉讼主体资格，吊销企业法人营业执照资格属工商部门对原告作出的行政处罚，只要该企业尚未被注销，企业法人仍具备诉讼主体资格，故对被告该抗辩一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条之规定判决：一、被告孙氏镇四村村委会赔付原告鑫乐源公司坐落于文安县被告所售出（1号楼1单元401室，面积为137.13平米，1号楼1单元402室，面积为136.61平米，2号楼3单元301室）同等楼层同等面积的三处楼房，于本判决生效后五日内履行。二、被告孙氏镇四村委会支付原告鑫乐源公司款154194.75元，于本判决生效后五日内履行。三、驳回原告鑫乐源公司其他诉讼请求。案件受理费4455.93元，减半收取2227.97元，由原告鑫乐源公司负担536.03元，由被告孙氏镇四村村委会负担1691.94元。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，双方在签订合同时，上诉人隐瞒向村民出售案涉三套楼房的事实，故对此相应面积应承担返还责任。被上诉人向三套楼房的买受人办理交房手续，并不代表被上诉人追认了上诉人的行为。上诉人的该项上诉理由不能成立。关于补差款，原审判决对此已经详细论述，事实清楚，证据充分，在此不再赘述。综上所述，文安县孙氏镇四村村民委员会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3384元,由上诉人文安县孙氏镇四村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二〇年十月二十八日 书记员  郝欣宇 ——