北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初21249号原告（反诉被告）：李弘毅，男，1990年10月21日出生，汉族，中国联通公司职员，住北京市丰台区。原告（反诉被告）：孙美韵（李弘毅之妻），女，1993年11月12日出生，汉族，艺生活（北京）电子商务有限公司档案中心主管，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：王志业，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：王忠华，男，1973年5月4日出生，满族，自由职业者，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡宇为（王忠华之妻），1980年7月13日出生，自由职业者，住北京市西城区。原告李弘毅、孙美韵与被告王忠华及王忠华反诉李弘毅、孙美韵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李弘毅、孙美韵的委托诉讼代理人王志业，被告王忠华及其委托代理人胡宇为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李弘毅、孙美韵向本院提出诉讼请求：确认双方于2018年10月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月14日解除；判令王忠华向李弘毅、孙美韵退还房租16380元及延迟履行期间的资金损失（以16380元为基数，自2020年2月14日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算）；判令王忠华向李弘毅、孙美韵退还代开房屋租金发票所产生的税费10800元；判令王忠华向李弘毅、孙美韵支付律师费10000元、精神损失费5000元、误工费2000元及交通费500元；判令案件受理费由王忠华承担。事实和理由：李弘毅、孙美韵与王忠华于2018年10月12日签订《房屋租赁合同》，约定王忠华将位于北京市西城区复兴门外大街XXX号房屋出租给李弘毅、孙美韵居住使用，月租金6300元，租期至2021年10月12日。合同签订后，李弘毅、孙美韵向王忠华支付36个月的租金共计226800元以及1个月租金6300元作为保证金。2020年1月15日，李弘毅、孙美韵依据合同向王忠华提出解除合同，并与王忠华协商退还剩余租金问题，王忠华拒绝收房且未在合理期限内向李弘毅、孙美韵退还租金。经李弘毅、孙美韵多次催要，王忠华于2020年2月17日退还部分房租及水电费用，截止起诉之日，王忠华仍拖欠李弘毅、孙美韵部分租金及房屋租赁所产生的税费。故李弘毅、孙美韵诉至法院，请法院判如所请。王忠华辩称，1、双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定经双方协商一致，可以解除合同。鉴于双方未就解除合同协商一致，合同尚未解除，仍有效。2、李弘毅、孙美韵违约在先，其提出退租及房屋交接时间处于疫情最严重时期，北京市启动重大突发公共卫生时间一级响应（于2020年1月24日启动），房屋所在小区实行全封闭式管理，外人一律不准进入小区，王忠华无法收房及正常寻租。李弘毅、孙美韵提前退租给王忠华造成直接经济损失，该损失超出合同约定的违约金。根据《合同法》第114条规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过6个月。故王忠华要求李弘毅、孙美韵赔偿因在疫情期间因提前退租导致房屋空置租金损失，双方对于解除合同未达成一致，王忠华扣除自2020年2月14日至4月30日的房屋租金。2020年5月1日以后的租金及其他费用已经于2020年2月17日通过银行转账全部退还李弘毅账户。李弘毅、孙美韵在未与王忠华协商情况下，单方于2020年2月13日擅自将房屋钥匙交至王忠华不了解的第三方，王忠华虽不同意解除合同，但出于房屋安全考虑，避免造成更大损失，无奈之下同意李弘毅、孙美韵将钥匙通过快递寄回。3、双方约定的租金为税后价格，王忠华已经于2018年10月25日通过微信与孙美韵确认，如李弘毅、孙美韵需要发票，是由其自行支付税款的，李弘毅、孙美韵在微信中予以确认。缴纳税费当天，双方共同到场，李弘毅、孙美韵认可并实际支付税费。4、李弘毅、孙美韵主张的律师费、精神损失费、误工费及交通费没有法律依据。5、李弘毅、孙美韵单方违约，违反诚实信用原则，应承担案件受理费。综上，李弘毅、孙美韵的主张没有事实与法律规定，请求法院驳回其全部诉讼请求。反诉原告王忠华向本院提出诉讼请求：判令李弘毅、孙美韵承担房屋空置租金损失37800元（2020年2月13日至8月12日，共计6个月租金）及延迟支付导致的利息（以37800元为基数，自李弘毅、孙美韵应支付之日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；判令李弘毅、孙美韵支付诉讼代理费11000元、精神损失费5000元、误工费2500元及交通费600元；反诉案件受理费由李弘毅、孙美韵负担。事实和理由：同上述答辩意见。另，在双方沟通过程中，李弘毅、孙美韵言语激烈，给王忠华造成很大精神压力和损害。为保护王忠华合法权益不受侵害，特提起反诉，请法院判如所请。反诉被告李弘毅、孙美韵辩称，1、王忠华已经同意李弘毅、孙美韵退租，并履行了交接手续。2020年2月20日已经将租赁房屋钥匙交还王忠华，此时房屋已经完全交付王忠华，王忠华刻意对房屋进行处置，是否出租房屋以及未出租房屋所产生的房屋空置损失，应由王忠华承担，与李弘毅、孙美韵无关。2、王忠华所述房屋在疫情期间实行封闭管理无事实依据。王忠华为出租房屋的房主，完全可以出入房屋，也可以带领租客持相关证明进行看房和租房。3、王忠华所述的相关费用无证据支持，应予以驳回。王忠华所述的事实和理由中所依据的相关规定并不存在，李弘毅、孙美韵不同意王忠华的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月12日王忠华作为出租方（甲方），李弘毅、孙美韵作为承租方（乙方），北京手递手房地产经纪中心第二十三分店作为居间方（丙方），三方签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），约定：房屋坐落于北京市西城区复兴门外大街XXX，房屋所有权人为王忠华；出租用途为居住；房屋租赁期自2018年10月13日至2021年10月12日；月租金6300元，总计226800元，押金6300元；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30天通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。同年10月14日，李弘毅、孙美韵与王忠华签订《房屋租赁合同补充协议》。2018年10月12日，李弘毅以支付宝转账方式向王忠华之妻胡宇为账户内支付押金6300元；2018年10月25日，李弘毅通过银行转账方式向胡宇为账户内支付三年租金226800元。2018年11月2日，李弘毅支付个人出租房屋税费10800元。2020年1月15日，因李弘毅、孙美韵在他处另购房屋，要求提前退租。2020年2月17日，胡宇为通过微信转账方式向孙美韵退还剩余租金109620元及水电等其他费用710元。2020年2月18日，李弘毅、孙美韵将房屋钥匙以快递方式寄给王忠华。同年2月20日，王忠华收到钥匙。王忠华主张的税费问题，称税费已经达成一致意见，李弘毅、孙美韵以其实际支付的行为表示同意。提供胡宇为与孙美韵于2018年10月25日的微信，胡：1、…..。2、我们可以配合你们去月坛街道开发票，没关系的，但您需要按照税点缴纳税他们才能开发票。3、……。孙：额…房屋出租所得的房租完税不应该您这边缴纳的么。胡：您可以问一下租房的中介，因为当初我们的租房报价就是净收到的价格，而且他们也都知道如果是租客需要发票，税额都是由租客来承担的，这是租房通用的惯例。孙：哦哦好的，第一次租房完全没经验，您看什么时候得空方便咱们约一趟去开发票。李弘毅、孙美韵主张的合同解除及后续双方协商问题，提供胡宇为与孙美韵于2020年1月15日以后的微信，2020年1月15日，孙：……为了给孩子落户及学区问题我俩在海淀这边贷款买了套小两居，所以这边可能要提前退租了，真的非常抱歉……，责任肯定是我们这边的，押金您就不用退我们了，我们过年前后就抓紧收拾腾房……。2020年1月16日，孙：我们这边情况是2月13日前肯定能搬完交房，您能4月1日退我们款，我们可以2月13日就交房房房款结算到3月13日，并且不要押金了。2020年1月20日，胡：我和我老公这几天都在和家人商量借钱；尽力把房租凑出来，所以也确实着急上火；我们理解你们也不容易，就是事情太突然，我们有点措手不及。2020年2月12日，孙：咱们明天几点见。胡：……你们提出提前退房，没有考虑大家人身安全，多方聚集是否安全。小区封闭外人不能进入，租客无法看房，房租无法正常出租，你们违约给我们造成实质损失，由谁来承担。孙：我们是疫情前提出退房的；我们是违约，没有要违约押金；由于您老公刚刚电话里提出疫情不敢前往现场交接房屋，我们会以发送给您实景照片行驶远程完成交房，交房后我们会将房门钥匙防于社区居委会，若您觉得取钥匙麻烦也可提供地址我们邮寄给您。2020年2月13日，孙：我们到了；约的三点，我们等您到三点半，过时不候；能拍的地方我都拍了，您看还有哪里想看的我现在拍，三点半之前说；到时间了，您那边一直不回复，我们就是为您没有意见，那今天就算我们完成交房了，钥匙我们放在居委会了……。2020年2月18日，胡：钥匙最后留在那了，水电燃气灯等开关和闸门关闭好了吗。孙：钥匙放社区了，闸都关了。胡：下午我电话了居委会和社区，没有人知道钥匙存留的事情。胡：我明天去社区居委会取了钥匙直接给你寄过去……。本院认为，李弘毅、孙美韵与王忠华签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。合同签订后，双方均应按约定履行合同义务。合同履行中，李弘毅、孙美韵因在他处另购房屋提出退租并搬离出租房屋，该行为表明其不再继续租赁涉案房屋，并提出解除合同。李弘毅、孙美韵不享有法定或者合同约定的解除权。在李弘毅、孙美韵提出解除合同后，王忠华虽未作出明确表示，通过胡宇为与孙美韵之间的微信聊天记录显示，双方就合同解除及房屋交付问题一直沟通，王忠华于2020年2月20日收到租赁房屋钥匙，表明其接收房屋。现李弘毅、孙美韵要求解除合同，本院结合本案的实际情况，考虑到涉案租赁合同的目的已无法实现，确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》解除，解除时间以王忠华收到房屋钥匙时间为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，王忠华应将剩余租金退还李弘毅、孙美韵，李弘毅、孙美韵要求王忠华退还租金的主张，本院予以支持。应当指出，退还租金的期限自合同解除之日即2020年2月20日起算。李弘毅、孙美韵要求王忠华支付利息的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。因李弘毅、孙美韵构成根本违约，致合同解除，王忠华要求李弘毅、孙美韵支付房屋空闲租金损失的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋空闲租金损失的数额，李弘毅、孙美韵提出将押金作为王忠华的损失予以补偿，但该损失不足以弥补王忠华的损失，本院根据本案的具体情况及王忠华的损失情况，酌情考虑李弘毅、孙美韵支付王忠华12600元房屋空闲损失。超出部分，本院不予支持。王忠华要求李弘毅、孙美韵支付利息的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。李弘毅、孙美韵要求王忠华退还代开房屋租赁发票所产生的税费主张，合同中对此尚未约定。从胡宇为与孙美韵的微信聊天记录可以看出，孙美韵对其支付税费没有异议，对李弘毅、孙美韵的该项主张，本院不予支持。李弘毅、孙美韵要求王忠华支付律师费、精神损失费、误工费及交通费的主张及王忠华要求李弘毅、孙美韵支付律师费、精神损失费、误工费及交通费的主张，均缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认王忠华与李弘毅、孙美韵及北京手递手房地产经纪中心第二十三分店2018年10月12日签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）于2020年2月20日解除。二、自本判决生效之日起十五日内，王忠华退还李弘毅、孙美韵2020年2月20日至4月30日的房屋租金14700元。三、自本判决生效之日起十五日内，李弘毅、孙美韵支付王忠华房屋空置损失12600元。四、驳回李弘毅、孙美韵的其他诉讼请求。五、驳回王忠华的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费459元，由李弘毅、孙美韵负担308元，已交纳；由王忠华负担151元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费618元，由王忠华负担482元，已交纳；由李弘毅、孙美韵负担136元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 敏二〇二〇年十月十六日法官助理  马小龙书 记 员  温晓娟-2--1-