内蒙古自治区杭锦旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0625民初1440号 原告：高某，现住内蒙古自治区包头市。联系电话133XX****XX 委托诉讼代理人：于某，内蒙古琛琪律师事务所律师。 被告：魏某，现住内蒙古自治区包头市。联系电话151XX****XX 被告：段某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。联系电话177XX****XX 原告高某与被告魏某、段某抵押合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某及委托诉讼代理人于某，被告段某到庭参加诉讼，被告魏某未经法庭许可中途退庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告高某向本院提出诉讼请求：1、二被告将原告抵押的东胜区铁西凯创城市××楼房屋户名变更为原告高某；2、案件受理费由二被告负担。事实与理由：2018年12月27日，高某与魏某之间签订了一份《房屋抵押协议》。该协议明确约定，原告将其所有的东胜区铁西凯创城市××楼顶账房屋抵押给被告魏某，被告魏某指定变更户名至段某名下。该房屋的建筑面积177.54平方米，房屋总价1597505元，抵押价格为350000元。双方约定，在原告全额偿还借款时，被告配合原告办理变更手续。另该协议第五条明确约定，“抵押到期甲方（原告）借款为全额归还，乙方（被告魏某）将房屋变更甲方（原告）。如未按月结清利息超出2个月，所抵押的房屋由甲方变卖扣除乙方（被告魏某）款项多余部分退还甲方（原告）”。现原告高某已依约履行了还款义务。但被告经原告数次要求更名于不顾，只是口头答应联系段某为原告办理更名手续。但时至今日，被告仍未履行更名义务。更有甚者，被告段某欲将该房屋出售给他人。 被告魏某辩称，当时高某抵押时甲乙双方约定，如果高某不能按期还款，所抵押的房屋由甲方或者乙方变卖，扣除本金及利息，剩余部分归还甲方，案涉房屋当时市值大概3000多元每平米，直到现在还未交工，是烂尾楼。高某当时找魏某的时候，出示的是没有法律效力的房地产公司的认购书，也没有安全保障，魏某用其他资产给段某做的担保，段某才将350000元借给他。原告高某在3个月左右一直没有归还段某本金及利息，后被告段某通知魏某需要把案涉房屋抵押给别人，因为是认购书，被告段某也不想承担风险，被告段某通知我卖550000元，魏某表示同意。直到现在，原告高某一直没有偿还过本金及利息，高某和魏某还有其他的经济往来，也没有进行结算。被告段某与原告高某没有签订任何协议和经济往来，都是魏某和原告高某之间存在联系。 被告段某辩称，在2018年12月份，其与被告魏某进行了电话沟通，说有一套房要进行抵押，如果在2个月之内未能偿还借款本金，可以出售该套房屋。在2019年3-4月份，高某未就该借款进行任何偿还，段某与魏某沟通后，将涉案房屋以550000元的价格出售，出售后多余的房款其以奥迪A4向魏某抵顶，之后其与魏某之间两清。 原告为证明其主张，向法庭提供并出示以下证据： 第一组证据：《房屋抵押协议》一份。拟证明：1、2018年12月27日，原告与被告魏某签订了一份《房屋抵押协议》，该协议约定甲方（原告）将东胜区铁西凯创城市××楼（面积为177.54平方米）的房屋抵押给被告魏某，并且经被告魏某指定变更户名为被告段某；2.协议第5条约定，抵押到期甲方为全额归还，如未结清，所抵押的房屋由甲乙方变卖，多余部分退还甲方（原告），而不是由甲方或乙方单独变卖，现本案被告未能按照协议的约定将户名变更为原告高某。 被告魏某质证称，对该组证据的真实性认可，对第一个证明目的认可，对第二个证明目的不认可。当时因为该房屋为尚未建成的楼房，具有很大的市场交易风险，开发商也没有预售许可证，也没有进行房屋不动产备案，所该协议不具有法律效力。 被告段某质证称，对此事不知情，也没有在该份协议上签字，也不认识原告高某。 本院认为，该组证据符合证据的真实性，予以采信。对用涉案房屋抵押给魏某，并将户名变更为段某的证明目的本院予以采信。因原告未将借款本金全额偿还，故对原告拟证明的被告未能按照协议约定将户名变更为原告高某的证明目的不予采信。 第二组证据：《房屋认购书》一份、《收据》一张。拟证明：案涉房屋的买受人是原告高某，该房屋系原告高某一次性付款，金额为1597505元。 被告魏某质证称，对两份证据的真实性均认可，对其证明目的均不认可，因为房款并非交付的现金，而是抵顶的包头市蒙德丽的工程款。市场价没有这么高，2018年市值大概3000元每平米。现在房屋价值约700000元。 被告段某质证称，对此不清楚。但是根据市场价，单价没有这么高。 本院认为，因原告与鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司签订的《凯创城市之巅认购书》中明确写明了原告用包头市蒙德丽涂料装饰有限责任公司的工程款抵顶的该房屋，而非原告所述的一次性支付了购房款1597505元，故本院对原告出示该组证据拟证明的目的不予采信。 第三组证据：《银行流水》、微信转账截图记录各一份。拟证明：原告高某通过银行转账及微信给被告魏某支付了135300元。 被告魏某质证称，对证据的真实性认可，对证据的证明目的不认可，这都是往来账，不是还款。 被告段某质证称，对该事实不清楚。 本院认为，被告魏某在庭审中自认，蒙通煤炭地产、内蒙古蒙源通农牧业科技公司是其注册并使用的微信，故本院对该组证据中的微信转账部分予以采信，其中2019年6月29日还款1000元的转账记录有两份，是同一笔还款记录，本院予以核减，故原告高某微信偿还借款的数额为73800元。对其提供的银行转账记录，经我院依法向被告魏某电话询问，确认杜珍珍是其公司财务人员，故本院对原告于2019年3月18日向杜珍珍转账40000元的视为其向被告魏某偿还借款40000元。原告未对其他还款记录提供证据予以佐证，故本院对其他还款数额不予采信。 第四组证据：《外墙保温工程合同》一份。拟证明：该合同约定的工程款是326708元，实际履行的工程款是470000元，原告用该工程款向被告魏某抵顶了剩余350000元的抵押价款，原告高某已经向被告魏某偿还完毕所有的抵押价款，被告应将案涉房屋更名为原告高某。 被告魏某质证称，对该组证据的真实性认可，对证明目的不认可。该合同只是原告高某和包头市宝业房地产开发有限公司工程承包合同，法定代表人是张振华，我只是在投资人的位置备注了一下我的名字，作为结算担保。此工程至今未完工，也没有验收，并未和我合作完成，也没有出示甲方的结算单与我的结算签字，不予抵顶借款。 被告段某质证称，对该证据和拟证明的问题均不清楚。 本院认为，因被告对证据的真实性没有异议，故本院对其真实性予以采信。对其证明目的，本院认为该合同的发包方是包头市宝业房地产开发有限公司，承包方是内蒙古宏康华诺环保科技公司，而被告魏某并非合同的相对人，该合同设立的权利、义务的主体是包头市宝业房地产开发有限公司和内蒙古宏康华诺环保科技公司，与被告魏某没有关联性。其次，并不能因被告魏某在甲方法定代表人张振华名下签字，就因此认定被告魏某有支付原告保温工程款的义务。最后，该工程涉及的工程款尚未经过双方结算。综上，原告高某不能依据该合同向被告魏某主张工程款，也不能以该工程款抵顶借款，本院对原告出示该组证据拟证明的目的不采信。 第五组证据：《合作开发项目协议书》一份、授权委托书一份。拟证明：该协议书的甲方是包头市宝业房地产开发有限责任公司，法定代表人是张振华，乙方是鄂尔多斯市蒙通商贸有限公司，法定代表人是魏某，并且标注为董事长。该份协议书就是第四组证据的合同内容做的约定，并且包头市宝业房地产开发有限责任公司向魏某出具了一份授权委托书，授权魏某对该项目全权负责。 被告魏某质证称，对证据的真实性认可，对证据的证明目的不认可。授权委托书与外墙保温工程没有关系，授权委托书所涉及的工程是吉泰家园8号楼，外墙保温工程是星河丽景7号楼。合作协议指的是开发商需要把房屋作为抵押，魏某才出资施工款，但是因为甲方抵押不够，所以其没有完全出资，而且此合作协议与原告无关。 被告段某质证称，与其无关。 本院认为，被告魏某对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以认可。该合作协议的合作项目和授权委托书的授权范围均为包头市××区，而原告与案外人包头市宝业房地产开发有限公司签订的《外墙保温工程合同》的工程内容是星河丽景7#楼外的涂料工程，故被告魏某的授权范围与原告所做的星河丽景7#楼之间并没有关联性且包头市宝业房地产开发有限公司授权被告魏某的法律后果应当由授权人包头市宝业房地产开发有限公司承担，而并非被告魏某承担，故本院对该组证据之证明目的不予采信。 第六组证据，工程量签证单一份。拟证明：原告完成了星河丽景小区7号楼外墙保温工程，总面积为2232+95平方米，8号楼的外墙保温总面积为210平方米，8号楼抹面面积为380.07平方米。 被告魏某未经法庭许可中途退庭，未发表质证意见。 被告段某质证称，对该证据和拟证明的问题不清楚。 本院认为，原告在庭审中自认，该签证单是其制作的，上面并没有发包方或被告魏某的签字确认，故本院对该组证据不予采信。 被告魏某未向本院提供证据。 被告段某向本院提供如下证据： 通话录音一份。拟证明：被告段某不认识原告高某，其与被告魏某保持联系商量变卖房屋的事宜。 原告质证称，对证据的真实性认可，证明目的不认可。该证据能够证明二被告恶意将原告的房屋变卖。 被告魏某未经法庭许可中途退庭，未发表质证意见。 本院认为，关于段某是否认识高某的证据仅此一份，可谓孤证，且魏某、段某关系特殊，无法排除合理怀疑，故本院对该份证据不予采信。 经审理查明事实如下： 1、原告高某于2018年12月18日与鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司签订了《凯创城市之巅认购书》，购买了鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司开发的东胜区铁西凯创城市××楼住宅（面积为177.54平方米），原告高某以包头市蒙德丽涂料装饰有限责任公司的工程款抵顶了购房款1597505元； 2、原告高某与被告魏某于2018年12月27日签订了《房屋抵押协议》，协议约定原告将其名下东胜区铁西凯创城市××楼期房手续抵押给被告魏某，抵押价款为350000元，被告魏某指定变更姓名段某，抵押期限自2018年12月27日至2019年6月27日； 3、原告高某和被告魏某签订《房屋抵押协议》后，未办理房地产抵押权利证明（他项权利证书）； 4、在原告高某的授意下，鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司将涉案房屋的买受人变更为段某，并出具了相关手续； 5、根据庭审举证，原告高某就案涉借款，累计向被告魏某偿还了127800元； 6、2019年6月19日，包头市宝业房地产开发有限公司与内蒙古宏康华诺环保科技公司签订了《外墙保温工程合同》，合同工程内容为包头市东河区解放菜园路星河丽景7#楼外墙外涂料工程，承包方式为包工包料，工程承包价为221065元（以决算为准），甲方签字确认下面有被告魏某签字； 7、案涉房屋至今尚未交工，不具备办理网签、房屋产权登记条件。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中原告与被告魏某签订《房屋抵押协议》，未办理房地产他项权利证书，故抵押权未设立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，双方虽未办理物权登记，不影响合同效力，且双方签订的协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《房屋抵押协议》合法有效。虽对涉案房屋的抵押权未设立，但原告与被告魏某之间为了担保原告的债务，将担保的物即涉案房屋在房地产公司的购买人的姓名变更为被告段某，并约定债务清偿后将涉案房屋的买受人变更为原告高某，若债务未履行，抵押的房屋由双方变卖后扣除借款本金，多余部分退还原告高某。根据原告高某的举证情况分析，该笔债务尚未清偿完毕，具体理由已在认证有详细分析，此处不再赘述。即双方约定的变更购房人姓名的条件尚未成就，综上所述，本院对原告要求被告魏某承担变更房屋登记的诉讼请求不予支持。其次，合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，只有合同当事人之间才能相互提出请求，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求或诉讼，而不能与合同无关的第三人提出合同上的请求或诉讼。在本案中，被告段某在协议中仅是被告魏某指定的手续变更在其名下的人，且该指定变更已经过原告高某同意，在高某的配合下才完成的协议名称变更手续，段某并非合同中的相对人，即不须承担合同义务，故本院对原告要求被告段某承担变更房屋登记的诉讼请求不予支持。综上，原告高某提供的证据不能支持自己的主张，应承担举证不能的法律后果。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告高某的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告高某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 员  郭 波 二〇二〇年十月十八日 法官助理  杨建孟 书 记 员  苏莉元 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。