山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初5936号原告：黄进清，男，1962年9月10日出生，汉族，住邹城市。委托代理人：尹明波，山东中评和律师事务所律师。被告：王保安，男，1958年5月20日出生，汉族，住邹城市。第三人：王之和，男，1974年10月4日出生，汉族，住邹城市。第三人：张凯，男，1987年1月28日出生，汉族，住邹城市。原告黄进清与被告王保安、第三人王之和、张凯土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄进清及委托代理人尹明波，被告王保安，第三人王之和、张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄进清向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告间的土地租赁合同关系；2、请求判令被告停止侵害、清理地面附着物并返还侵占原告的土地（老林村村东、岚济路路南，陡崖以北，南北长81米，东西长14.2米）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告系同村村民，2004年年初，原告黄进清与被告王保安达成口头约定，原告将自有的1.5亩土地(老林村村东，岚济路路南，陡崖以北，南北长81米，东西长14.2米)以每年1200的价格租给被告王保安，租金用一年交一年的钱。被告王保安获取土地后，私自搭建房屋居住并于2017年3月4日擅自将原告的土地转卖给第三人王之和、张凯。原告多次要求被告搬出侵占土地并恢复耕地原状，但被告以种种理由推脱。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特诉至人民法院，请依法支持。王保安辩称，原告陈述的涉案土地位置、面积属实。2004年年初，本村村民王友义帮忙起草的土地合同，被告不是租的原告的土地，是买的原告的地。被告给原告一亩地一年800元，原告的地是一亩半，一年给原告1200元，一年给一次。另外，被告给了原告6000元的树钱，还给了原告30000元买地的钱。当时有合同，现在合同已经丢失。现原告要求解除合同被告没有意见，但原告要补偿被告的损失，地上有被告盖的16间房子，还有被告打的井，被告垫的土方。被告要求原告赔偿被告40万元。第三人王之和述称，王保安在租赁原告土地期间，于2017年3月将该宗土地和土地上的16间房子以10万元的价格转卖给第三人，由第三人交原告土地租金一年1200元。第三人交了两年租金了，现原告和被告发生纠纷，第三人私下与被告解除合同，要求被告将钱返还给第三人。第三人张凯述称，第三人张凯于2018年7月份从王之和手中购买了该宗土地和地上16间房屋，共计195000元。张凯实际给付王之和183000元，土地租金和张凯无关，张凯也不知情，双方约定的一次性付清。为证明自己的主张，原告提交证据如下：证据1、原告的身份证复印件一份；证明原告的主体资格。证据2、涉案土地登记证书一份；证明案涉土地承包人系原告，大体范围是老林村村东，岚济路路南，陡崖以北，南北长81米，东西长14.2米，登记面积为1.2亩，实际村委会承包给原告的面积为1.5亩，含靠着路边的琐碎地块。证据3、被告及第三人户籍证明各一份；证明被告的主体资格。证据4、2020年6月30日邹城市张庄镇老林村村委会调解笔录一份；证明原、被告成立事实上的土地租赁合同关系以及被告私自转卖构成根本违约的事实。经村委会调查，被告口头租赁原告承包的土地1.5亩，每年1200的租金（另给付地上附着物130棵树36000元），使用一年交一年的钱，当时双方约定用几年给几年的钱，不用了就给地，有证人王友义作证；2017年3月被告王保安未经原告允许私自将案涉土地转卖给第三人王之和，双方发生纠纷，原告要求村委会调解处理未果的事实。证据5、2020年7月2日邹城市张庄镇老林村村委会调解笔录一份；证明原、被告成立事实上的土地租赁合同关系以及被告自认私自转卖构成根本违约的事实。调解中，被告自认租赁原告土地1.5亩，每年每亩800元，2017年被告未经原告同意私自将案涉土地以10万元的价格转卖给王之和，王之和又转卖给第三人张凯并建房。证据6、2017年3月4日宅基买卖协议书一份；证明被告租赁原告的土地后，擅自建设房屋，并私自将案涉土地和建房以10万元的价格转卖给第三人王之和，被告严重侵犯了原告的土地承包财产权益，被告的行为已经构成根本违约，原告要求解除与被告的租赁合同法律关系，于法有据。证据7、2018年7月26日第三人王之和与张凯之间的房屋买卖协议书一份；证明由于被告的原因，导致原告的土地承包权益进一步受到侵害，由第三人王之和转卖给张凯的事实。证据8、2020年7月23日原告拍摄案涉土地现场照片10张；证明被告租赁土地后，擅自建设房屋违约的事实，以及由于被告的违约，导致第三人张凯违法建房的事实。证据9、解除合同通知书送达给被告王保安本人的视频资料和解除合同通知书各一份；证明2020年8月19日在王保安家中，由原告的女儿和和案外人任志军将解除本案租赁合同通知书直接送达给被告王保安。被告王保安及第三人王之和、张凯均未提交证据。由于被告王保安及第三人王之和、张凯对原告所举证据1至证据9的真实性均无异议，本院依法对原告所举证据1至证据9的证明力予以确认。根据上述有证明能力的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：原告黄进清与被告王保安、第三人王之和系同村村民。2004年初，原告将其承包经营的本村村东的1.2亩土地(实际面积约1.5亩，原四至为：东临黄来振，西临黄进星，南临黄进山，北临岚济路)以每亩每年800元，合计每年1200元的价格租给被告王保安用于养殖使用。当时由王友义在场，并为原、被告双方草拟了租地合同，合同约定：租金每年1200元，地上附属物（树130棵）36000元，用一年交一年的钱，不用时就退还该宗土地。现该合同原、被告双方均已灭失。被告王保安获取土地后，于同年在租赁的土地上建造了房屋8间，次年建造了房屋6间，配房2间。期间，被告王保安每年均向原告交纳土地租赁费用。2017年3月4日，被告王保安将其租赁原告的该宗土地及其建造的房屋转让给了第三人王之和。双方签订的宅基地每亩协议载明：“宅基地每亩协议今有王保安自愿将岚济路南宅基一处以壹拾万元价格转让给王之和所有，宅基东西宽15.6米，东与宾宾相邻，北是公路，西是许让银的地，南是陡崖。房屋建筑等王之和一次性付给王保安10万元，双方自愿达成协议，永不反悔，立据为证。卖房人：王保安；买房人：王之和；证明人：王奉明；证明人：王允正。2017年公历3月4日备注：宅基占地款由王之和从2018年，每年1200元付给二刘记，美的空调一台不拆了。”。2018年7月26日，第三人王之和将购买的被告王保安的房屋一处转让给了第三人张凯。双方于同日签订了房屋买卖协议，内容载明：“房屋买卖协议今有房屋一处位于老林村东头342省，东以黄进宾地界为准（黄进宾的地以王其龙西墙往西11.8米为准是界限），北是342公路，西以许让银地界限为准，南是水沟为界，经协议转让给张凯所有。房价为19.5万元（壹拾玖点伍万元整）一次性付清房款。备注（本房屋地价由卖方负责到集体动地为止）双方不得反悔。地块南北81米，东西14.2米，本合同一式两份，双方各一份，即日起合同生效。卖方：王之和；买方：张凯；经手人：王其龙；经手人：王奉玲。2018年7月26日立据。”。由于王保安将租赁黄进清的土地转租给王之和，且王之和后又转卖给张凯建房，均未经原告黄进清允许。黄进清于2020年6月30日找其所在的村委会进行调解，要求村委会协助让被告王保安归还租赁的原告的土地。因王保安外出务工，未能调解。2020年7月2日，原、被告及黄进兴在村委会有关人员主持下进行了调解，但调解未果。2020年9月9日，原告诉状本院。本院认为，原告黄进清对案涉土地享有承包经营权，原告将其承包的土地出租给被告王保安，是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应自觉履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，被告王保安在租用原告土地后进行养殖并建造了房屋，但被告王保安未经原告黄进清允许，将该宗土地转租第三人王之和，且第三人王之和也在未经原告黄进清同意的情况下，又将该宗土地和房屋转卖给第三人张凯，张凯在该宗土地上违法建房用于非农业经营活动，改变了土地的农业用途，属于根本违约行为。因此，原告黄进清要求解除与被告王保安达成的口头土地租赁合同，符合法律规定，且被告王保安在庭审时亦同意解除土地租赁合同，故本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。原告黄进清要求被告王保安返还原告所租赁的土地，并清除地上附着物的请求有据，本院应予支持。由于原、被告对合同解除后地上附着物如何处理并无明确约定，故对被告要求原告赔偿地上附着物损失40万元的辩称意见，本院不予采纳。第三人王之和、张凯基于被告王保安有权占有土地，但在被告王保安与原告黄进清的土地租赁合同解除后，其基于转租获得的土地使用权也同时丧失。被告王保安与第三人王之和及第三人王之和与第三人张凯之间的土地租赁合同因客观无法履行而终止。第三人王之和及张凯之间及第三人王之和与被告王保安之间因合同终止遭受的损失系其相互之间的法律关系，不属于本案处理范围，被告及第三人可另行进行主张。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄进清与被告王保安之间的土地租赁合同。二、被告王保安于本判决生效后30日内返还租赁的原告黄进清的土地1.2亩，并清除地上附着物、恢复原貌。案件受理费100元，由被告王保安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张志浩二〇二〇年十月十四日法官助理李景福书记员张冠文