大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6089号原告：李阳，男，汉族，1965年3月21日出生，无职业，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陈燕（原告妻子），汉族，住所。被告：大连寰宇房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区西南路**********，统一社会信用代码91210200732747222Q。法定代表人：甘露，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：方凯，辽宁金槐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王树刚，辽宁金槐律师事务所律师。原告李阳与被告大连寰宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告李阳及委托诉讼代理人陈燕、被告的委托诉讼代理人方凯均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金147760.79元（自2019年9月1日起至2019年12月31日止，按照房屋评估价2万元/平方米的日万分之2.1计算）；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2010年5月10日，原告与被告就大连市沙河口区西南路499号3号楼2单元1-2层2号商品房买卖纠纷达成《和解协议书》，《和解协议书》中双方约定：被告保证于2011年4月30日前竣工验收，逾期按照房屋评估价的日万分之2.1承担违约责任。2012年3月，因被告没有遵守双方协议的约定，原告向贵院提起民事诉讼。经法院庭前调解，双方达成《和解协议》，原告申请撤诉。2012年6月12日，法院予以照准。按照《和解协议》的约定，被告承诺自政府解除对被告所售原告房屋（楼盘）限制起一个月内为原告办理完登记备案手续，并按国家规定为甲方办理完房屋产权证，由此产生的费用由双方按照国家规定各自承担。如被告未履行本协议约定的义务，视为被告自愿同意按照2010年5月10日《和解协议书》第十条的约定向原告承担违约赔偿责任，赔偿期限和数额按该《和解协议书》第十条的规定起算和计算。2019年9月，因被告没有履行《和解协议（2012年6月8日)》约定的义务，原告向沙河口区人民法院提起诉讼，要求被告履行约定的义务，并且按照约定承担违约责任。沙河口区人民法院（2019）辽0204民初8928号民事判决书及大连市中级人民法院（2020）辽02民终1550号民事判决书判决：“寰宇公司己构成违约，应按照2010年5月10日《和解协议》第十条‘甲方保证于2011年4月30日前竣工验收，逾期按照房屋评估价的日万分之2.1承担违约责任’的约定承担违约责任。”寰宇公司在2019年12月31日仍然没有完成案涉房屋的竣工验收，没有为原告办理房屋产权证，构成违约。据前述事实与理由，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告大连寰宇房地产开发有限公司辩称，案涉房屋经过前次本院及大连市中级人民法院的审理，已经判决被告承担18万余元的违约金。以前类似判决中忽略了案涉房屋未能办证的原因在于大连市城乡建设委员会对于案涉的小区予以行政制裁，也就是庭审办理案涉项目小区的所有房屋的合同备案及产权登记。另外，原告本人于2012年受刑事判决，刑期长达7年，也是导致未能合同备案及产权登记的重要原因。所以，案涉房屋未能登记并不是被告单方原因造成，不应当承担违约责任。原告与被告曾达成和解协议，原告对于案涉房屋办理产权登记的障碍完全知悉，并能够预见案涉房屋交付原告后原告始终将房屋出租并享有租金收益至今，其并没有经济利益损失。综上，我方不同意支付违约金。即使应当支付违约金，人民法院应当综合考虑本案原、被告之间经济利益的关系以及原告没有遭受经济损失的实际情况，同时应当考虑案涉房屋购买价格为60余万元，而前次生效判决确定被告支付违约金18万余元。根据合同法第114条第2款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人有权请求人民法院予以调整。同时，根据合同法司法解释（二）第29条第2款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。综合法律规定和司法解释的精神，本案中原告没有任何损失，即使把房屋购买价格60万元的30%作为考虑原告损失的因素，前次判决的违约金也已经足够弥补原告损失。综上所述，本案中，不应该再行支付原告违约金的诉请。经审理查明，2010年5月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的“飞扬·Loft”第3幢2单元1-2层2号（行政街号大连市沙河口区西南路499号）公建。房屋建筑面积288.37平方米，总房款600098元。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，被告向原告出具购房发票，金额为600098元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《和解协议书》，内容为：乙方诉甲方逾期交房损失赔偿及甲方反诉乙方确认合同解除一案，甲、乙双方经协商，达成如下和解协议：一、乙方确认本和解协议甲、乙双方签字、盖章生效始，接收甲方西南路西侧大连铁道学院大学生公寓3#楼1层④一⑤，2层③轴半—⑤轴（3单元1层1号，3单元2层1号）面积288.37平方米房屋一套；3#楼一层⑤一⑥轴，二层⑤一⑦轴半（2单元1层2号，2单元2层2号）面积288.37平方米房屋一套，两套共计576.74平方米的房屋。（面积以最终权属登记测绘的面积为准）。二、关于房款（无论该房屋最终权属登记测绘面积是多少），甲、乙双方共同确认，乙方无需再向甲方支付房款，全部房款余额乙方用因双方履行2003年2月24日所签订的《公建房屋预订购协议》乙方对甲方所享有的全部未清结的债权一次性抵清。三、乙方确认自接收上述房屋起，对甲方因履行双方于2003年2月24日所签订的《公建房屋预订购协议》所产生大连市沙河口区西南路499号的一切未清结的债权消灭（包括前三次诉讼和本次诉讼在内一切未清结的债权）。四、甲、乙双方于本和解协议签字、盖章生效之日即行签订该两套房屋的商品房买卖合同，同时甲方将该两套房屋交付给乙方，乙方为甲方出具接收房屋手续。五、乙方在本协议甲、乙双方签字、盖章生效的当日即行支付给甲方自2003年8月20日至2010年8月20日的物业管理费6万元人民币（双方议定价），2010年8月21日后按标准收取。六、乙方在本协议生效当日即向大连市沙河口区人民法院申请撤回对甲方因履行上述《公建房屋预订购协议》所有未清结的执行申请，并负责在7日内解除对甲方所有因该执行被查封的房屋，但西南路西侧大连铁道学院大学生公寓3#楼1层④-⑤轴，2层③轴半一⑤轴（3单元1层1号，3单元2层1号）面积288.37平方米房屋和3#楼一层⑤-⑥轴，二层⑤一⑦轴半（2单元1层2号，2单元2层2号）面积288.37平方米房屋除外。七、甲方在该房屋竣工验收合格后并符合法定办理权属登记的条件下，于90日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如甲方逾期办理，则依照相关法律规定的标准向乙方承担违约责任。办理权属证书时，甲方按实收乙方购房款120万元人民币开具发票。如因按120万开具发票，致使乙方办理不了房屋产权证，责任由甲方承担。八、甲方同意乙方安装烟囱至楼顶，如果违反政府相关规定，造成后果责任由乙方自负。九、本协议甲、乙双方签字、盖章生效后，甲、乙双方同时向人民法院撤回起诉。十、甲方保证于2011年4月30号前竣工验收，逾期按照房屋评估价的日万分之2.1承担违约责任。十一、本协议甲、乙双方签字、盖章生效。十二、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议签订后，被告将案涉房屋交付原告。2012年6月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《和解协议》，内容为：甲方诉乙方未按约定办理房屋竣工验收和产权登记手续并承担逾期违约赔偿责任一案，甲，乙双方本着友好协商的原则，经庭前调解，依据法律规定和《和解协议》约定，达成本协议：一、乙方确认双方于2010年5月10日达成的《和解协议》的有效性和履行的重要性。二、乙方承诺出卖给甲方的房屋与大连海川建设集团有限公司以及其他单位和个人没有权利纠纷，具备竣工验收后为甲方办理产权登记的所有条件。三、由于大连市政府限制乙方的整个楼盘，停办一切手续的原因，乙方未能履行2010年5月10日签订的《和解协议》，没有按协议约定履行房屋竣工验收和办理产权登记的义务。对此，乙方充分认识到，由此给甲方正常、充分行使该房屋权利并使用该房屋所带来的各种限制和不利影响。四、乙方承诺自政府解除对乙方所售甲方房屋（楼盘）限制起一个月内为甲方办理完登记备案手续，并按国家规定为甲方办理完房屋产权证，由此产生的费用由双方按国家规定各自承担。五、如乙方未履行本协议约定的义务，视为乙方自愿同意按照2010年5月10日《和解协议》第十条的约定向甲方承担违约赔偿责任，赔偿期限和数额按该《和解协议》第十条的规定起算和计算。六、基于乙方上述承诺甲方同意撤诉。七、本协议自甲方撤诉之日起生效。八、如乙方未履行本协议，本案发生的诉讼费用作为甲方的损失由乙方承担，甲方有权请求给付。九、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。和解协议签订后，被告未为原告办理案涉房屋合同登记备案手续以及权属登记手续。另查，2019年9月，因被告没有履行《和解协议》约定的义务，原告向沙河口区人民法院提起诉讼，要求被告履行约定的义务，并且按照约定承担违约责任。沙河口区人民法院于2019年12月4日作出（2019）辽0204民初8928号民事判决书，判决被告大连寰宇房地产开发有限公司支付原告李阳违约金188808.89元（2012年6月8日起至2019年8月31日止）。后被告寰宇公司不服提起上诉，大连市中级人民法院维持原判，并在判决中载明“寰宇公司己构成违约，应按照2010年5月10日《和解协议》第十条甲方保证于2011年4月30日前竣工验收，逾期按照房屋评估价的日万分之2.1承担违约责任’的约定承担违约责任”。再查，被告于2020年10月29日向本院提交书面说明，载明：我方认可案涉房屋的评估价为每平方米1.2万元。上述事实，有原告提供的起诉状、《关于解决飞扬公寓信访问题的工作方案》、《“两证合一”房地数据传递确认单》、（2019）辽0204民初8928号民事判决书、（2020）辽02民终1550号民事判决书及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《和解协议书》、《和解协议》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。原告要求被告支付逾期办证违约金147760.79元（自2019年9月1日起至2019年12月31日止，按照房屋评估价2万元/平方米的日万分之2.1计算），本院认为，被告未及时给原告办理合同备案手续，存在违约行为，应当承担违约责任。根据原告与被告于2012年6月8日签订的《和解协议》的约定，被告承诺自政府解除对被告所售原告房屋（楼盘）限制起一个月内为原告办理完登记备案手续，并按国家规定为原告办理完房屋产权证，如被告未履行本协议约定的义务，视为被告自愿同意按照2010年5月10日《和解协议》第十条的约定向原告承担违约赔偿责任，赔偿期限和数额按该《和解协议》第十条的规定起算和计算。《和解协议》第十条约定，被告保证于2011年4月30号前竣工验收，逾期按照房屋评估价的日万分之2.1承担违约责任。由于双方在2012年6月8日签订的《和解协议》中对于办理登记备案手续的时间以及承担违约责任的内容进行了明确约定，故被告未依约给原告办理合同备案手续应当自2012年6月8日起承担违约责任。由于《和解协议》约定的违约金标准为日万分之2.1，故被告应当支付以房屋评估价值为基数按照日万分之2.1的标准计算的自2019年9月1日至2019年12月31日的违约金。关于房屋的评估价值，被告书面认可案涉房屋的评估价为每平方米1.2万元，较为合理，本院予以照准。被告应当支付案涉房屋逾期办理产权证的违约金88656.47元（288.37×12000×2.1/10000×122）。关于被告主张因无法联络原告而未给原告办理合同备案手续和房屋产权证书的意见，本院认为，被告现未提供证据证明其无法联系原告而导致其自行无法办理合同备案手续，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连寰宇房地产开发有限公司支付原告李阳违约金88656.47元；二、被告大连寰宇房地产开发有限公司支付原告李阳保全费5000元；三、驳回原告李阳的其他诉讼请求。上述具有履行内容的条款均于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1628元（原告已预交），由原告负担650元，由被告负担978元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 飞二〇二〇年十月三十日书记员 王志伟附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。