安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终3043号 上诉人（原审原告）：操纪芳,女,1948年9月15日出生,汉族,住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李守浩，安徽环滁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：滁州三巽城南置业有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区丰乐大道**，统一社会信用代码91341102MA2N4DY05M。 法定代表人：陈宝林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王欣，安徽知秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿晓兵，安徽知秋律师事务所律师。 上诉人操纪芳因与上诉人滁州三巽城南置业有限公司（以下简称三巽城南置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初2596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 操纪芳上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持操纪芳的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由三巽城南置业公司承担。事实和理由：一、原审判决以发生新冠××疫情为由，将三巽城南置业公司迟延交房的违约天数扣除了65天，属于枉法裁判，此认定与法律规定完全相悖。《中华人民共和国合同法》第117条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。虽然新冠××疫情属于不可抗力，但因为新冠××疫情发生在三巽城南置业公司迟延交房之后，故不能因新冠××疫情免除三巽城南置业公司迟延交房的违约责任。无论新冠××疫情多么严重，都不能超越法律的规定，都不能以三巽城南置业公司迟延交房以后发生的疫情免除三巽城南置业公司的违约责任。二、操纪芳购买的车位、地、地下室的迟延交付违约金应在本案中一并处理.操纪芳与三巽城南置业公司签订的车位、地、地下室转让协议名为使用权转让为一次性买断，不应认定为租赁合同关系让操纪芳另案诉讼。操纪芳是一次性缴费，以后无需再交租金，操纪芳对其不仅享有使用权，还享有受益权和处置权，即操纪芳可自行将其转卖给他人，从以上事实可以看出，操纪芳是在购买车位、地、地下室非从三巽城南置业公司处租赁车位、地、地下室.操纪芳购买房屋的合同为主合同，购买车位、地、地下室的合同为从合同合同约定的违约责任也同样适用于从合同，同时，即使认为双方对迟延交付车位、地、地下室的违约责任标准没有约定而适用全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率该利率也不低于每日万分之一的标准。3.将迟延交房的违约责任与迟延交付车位、地、地下室的违约责任在本案中一并处理能减少诉累，也能取得较好的社会效益。 三巽城南置业公司辩称，1.一审判决对于误工期限的认定是不准确的，应该按照193天计算。操纪芳认为65天不应该扣除的理由不能成立，一审判决进行扣减是正确的。2.购买车位、地、地下室与案涉的房屋买卖合同是两个独立的合同双方在合同中并未约定逾期交付应承担违约金。操纪芳认为系主从合同，缺乏事实依据，操纪芳的上诉请求不能成立。 三巽城南置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判三巽城南置业公司向操纪芳支付逾期交房违约金2595.49元，即扣除施工期间受市重污染防治政策影响的115天、中国农民歌会停工3天、2018年和2019年两次中高考停工天数10天，计128天；或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由操纪芳承担。事实和理由：1.三巽城南置业公司与操纪芳之间签订的《滁州市商品房预售合同》属实，合同约定内容依法受法律保护。双方签订的合同第十一条明确约定“甲方定于2019年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外”，三巽城南置业公司在涉案房屋的建设施工过程中，受到滁州市重污染天气期间政府暂停建筑工地室外作业、2018年和2019年两年的中高考期间停止施工、“中国农民歌会”停止施工、2020年新冠疫情长时间不能复工复产等诸多不可抗力因素的影响，造成案涉房屋不能如期交房，逾期交房是不得已才发生的。三巽城南置业公司也将可能会逾期交房的信息书面通知各购房户。因此对因不可抗力造成的三巽城南置业公司逾期交房的影响天数应当给予扣除。2.一审中三巽城南置业公司分别出具了三巽城南置业公司受上述不可抗力因素影响的相关证据，主张扣除受不可抗力影响的相应天数，但一审法院仅认定新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力。把受疫情影响的天数从逾期交房的期间内予以扣除。而滁州重污染天气期间政府暂停建筑工地室外作业、2018年和2019年两年的中高考期间停止施工、“中国农民歌会”停止施工没有认定为不可抗力，没有从逾期交房期间内予以扣除，三巽城南置业公司认为显然是认定事实不清。上述诸多不可抗力的因素影响是客观存在的。虽然这些影响不具有全国性，但是三巽城南置业公司无法避免、无法克服的，三巽城南置业公司在建设施工过程中完全按照当地政府环保部门的管理要求，积极响应号召才停止施工，应依法认定为不可抗力。 操纪芳辩称，三巽城南置业公司主张扣除128天没有事实和法律依据。1.所有的有规律的活动所导致的停工不叫不可抗力，如高考、农歌会等，三巽城南置业公司应该考虑到该因素，纳入到确定交房时间的因素中。2.政府治理扬尘环境污染等通知与三巽城南置业公司没有关系，治理扬尘要求不能进行土方作业，不能进行房屋拆除，而按照三巽城南置业公司获得房屋预售许可证的时间来看，这段时间三巽城南置业公司根本不需要从事土方作业、房屋拆除的工作，对三巽城南置业公司正常施工没有影响。3.三巽城南置业公司在一、二期的合同里面均约定交房时间为2019年9月30日，而签订二期售房合同时三巽城南置业公司已经收到政府的这些通知，但是三巽城南置业公司仍然将交房时间确定在2019年9月30日。由此可见，这些通知既不是不可预见，同时三巽城南置业公司也认为这些通知对三巽城南置业公司的交房没有影响，所以三巽城南置业公司在接到这些通知后仍然定在2019年9月30日交房。 操纪芳向一审法院起诉请求：1.判令三巽城南置业公司支付逾期交房违约金21370元；2.本案诉讼费用由三巽城南置业公司承担。 一审法院认定事实：2018年2月10日，三巽城南置业公司与操纪芳签订了一份《滁州市商品房预售合同》，合同约定：“……第二条乙方向甲方购买南谯区阳明南路1628号的《三悦澜山》2幢1单元1601室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为137.08平方米……，第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥6827.93元。……。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币￥935972元。……。……第十一条甲方定于2019年9月30日前将该房交付给乙方，除不可抗力外；第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。……。” 上述合同补充条款约定：“……四、本合同第十四条不执行，按本合同第十条执行。出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，以《入户通知书》形式通知买受人办理交付手续。双方同意以下约定：①如规定期限内买受人未按时接受房屋的，视为买受人已收房；②出卖人对该房屋的保修责任从交付之日起计算；③所购房屋的风险责任（火灾、地、地震及第三方责任等原因造成的房屋灭失损风险的责任）从交付之日起转移至买受人；④所购房屋物业管理费从交付之日起由买受人计缴；⑤买受人自《入户通知书》规定领房之日起向出卖人缴纳每日总房款万分之一的违约金。五、本《合同》约定的交付期限如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的。……”。 三巽城南置业公司（甲方）与操纪芳（乙方）签订《车位使用权转让协议》，甲方将小区编号为C037的车位使用权以40000元的价格长期转让给乙方使用，并约定车位交付时间为2019年9月30日。 2019年10月1日,三巽城南置业公司向操纪芳邮寄送达《延期交房通知书》，告知将不迟于2019年11月30日交付。2019年11月28日，三巽城南置业公司再次向操纪芳邮寄送达《延期交房通知书》，告知具体交付时间另行通知。 操纪芳所有房款已付清，共计926960元。2020年4月29日，三巽城南置业公司向操纪芳邮寄送达《交房通知书》，通知操纪芳于2020年4月30日办理交房手续。 2020年5月25日，操纪芳签订《入伙确认书》并办理交房手续。 一审法院另查明,2020年2月26日，三巽城南置业公司向滁州市建设工程质量安全管理站申请于2020年3月3日复工。2020年3月3日，三巽城南置业公司向其监理单位安徽国汉建设监理咨询有限公司提出申请，申请定于2020年3月28日组织已经到岗并完成隔离的工人继续该工程的施工建设。2020年3月28日,该项目的监理日志记载:“工人隔离期满，已陆续到场，工地开始复工”。 一审法院认为，操纪芳与三巽城南置业公司签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。 根据《滁州市商品房预售合同》约定，三巽城南置业公司未能在2019年9月30日前交付房屋，构成违约，应当按照双方的合同约定向操纪芳支付逾期交房违约金。违约金按照买方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2020年4月29日，三巽城南置业公司邮寄书面交房通知，通知操纪芳于2020年4月30日办理房屋交接手续，该期限不合理，操纪芳未在上述期限内办理，综合合同约定及其他房屋的交付日期情况，应视为三巽城南置业公司已于2020年5月8日交房。三巽城南置业公司辩称其延期交房系受滁州市重污染防治政策、“中国农民歌会”、中高考及疫情影响，属于不可抗力。因滁州市重污染防治政策、“中国农民歌会”、中高考并非属于不可预见、不能避免、不能克服的活动，且三巽城南置业公司对上述问题应当具有预见性和合理性安排，故对该辩解意见不予采纳。受新冠××疫情影响，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，停工停产。新冠××疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，三巽城南置业公司因新冠××疫情防控而停工属于不可抗力，应当从逾期交房的期间内予以扣除，综合考虑三巽城南置业公司因新冠××疫情防控延期复工、交通路线的恢复以及返工劳务人员需隔离观察等因素，三巽城南置业公司当庭提供证据证明其复工日期为2020年3月28日符合客观实际，予以采纳。综上，酌定逾期交房天数应当扣除65日（2020年1月24日至2020年3月28日）。违约金的起算时间应当为合同约定的交房时间届满之次日，即2019年10月1日起算；截止时间应为房屋交付时间2020年5月8日，共计221日，扣除65天，三巽城南置业公司迟延交付房屋天数应为156天（221日-65日）。违约金按合同约定以已交付房屋款926960元的日万分之一计算。故三巽城南置业公司应给付操纪芳违约金为926960元×1／10000×156天＝14460.58元。因双方签订的《车位使用权转让协议》未约定逾期交付需支付违约金，故操纪芳要求三巽城南置业公司支付逾期交付车位违约金的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。 根据权利、义务对等的原则来看，商品房买卖合同双方中买受人一方的主要合同义务是按约交付房款，出售人一方的主要义务是按约交付符合质量要求的房屋。对于交房而言，本是出售人的主要义务，对于买受人无正当理由未能及时收房，则可视为对相应权利的放弃。操纪芳虽在三巽城南置业公司通知其办理房屋交接手续后未及时办理房屋交接手续，但《滁州市商品房预售合同》补充协议第四条一方面约定在买受人未及时办理房屋交接手续时视为商品房已经按合同交付，房屋毁损、灭失的风险由买受人承受，另一方面又约定买受人需向出卖人支付违约金，在出卖人未产生损失的情况下，仍然让买受人因权利放弃而向原本对房屋交付仅承担义务而不享有权利的出卖人一方承担违约责任，权利义务明显不对等。因三巽城南置业公司未能提供其他证据证明其损失，故对三巽城南置业公司辩称操纪芳应承担逾期收房违约金的抗辩意见不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、滁州三巽城南置业有限公司于判决生效后十日内支付原告操纪芳逾期交房违约金14460.58元；二、驳回操纪芳的其他诉讼请求。案件受理费340元，减半收取170元，由操纪芳负担55元，滁州三巽城南置业有限公司负担115元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，操纪芳与三巽城南置业公司在《滁州市商品房预售合同》中约定，三巽城南置业公司逾期交房超过180天，操纪芳与三巽城南置业公司协商解决交房事宜，如解决无效，可向人民法院起诉。 二审另查明，操纪芳与三巽城南置业公司在《三巽.三悦澜山车位使用权转让协议》中约定，车位自交付使用之日起20年，转让期满后，操纪芳可在没有违约的前提条件下，操纪芳可继续使用至土地年限期满日止。操纪芳不得擅自转让车位。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然三巽城南置业公司迟延履行交房义务，但双方均未能提供确凿充分的证据证实双方就逾期交房事宜另行进行协商约定。且操纪房并未因三巽城南置业公司逾期交房而行使解除权，故视为操纪芳仍然选择要求三巽城南置业公司继续履行交房的合同义务。由于三巽城南置业公司在承担继续履行交房的合同义务过程中遇到新冠××疫情不可抗力事件，故一审法院以发生新冠××疫情不可抗力事件为由扣减相应的违约期间并无不当，本院在此予以确认。操纪芳的上诉理由不能成立，本院不予采信。 由于操纪芳与三巽城南置业公司在合同中约定操纪芳自车位交付之日起使用期为20年，20年期满后无违约情况下可继续使用涉案车位，双方在合同中未约定逾期交付车位三巽城南置业公司应承担何种违约责任，且操纪芳亦未能提供确凿充分的证据证实因三巽城南置业公司逾期交付车位给其造成损失，故一审判决以操纪芳要求三巽城南置业公司支付逾期交付车位违约金缺乏事实和法律依据为由，驳回其该项请求并无不当。操纪芳的该项上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 三巽城南置业公司在签订商品房预售合同过程中对房屋交付过程中可能影响交付的外在因素应充分进行研判，其未能研判除不可抗力以外的因素造成逾期交付，其应承担相应的违约责任。由于滁州市重污染防治政策、“中国农民歌会”、中高考等因素均不能纳入不可抗力事件范围。故三巽城南置业公司以此为由要求扣除相应的违约期间于法无据，本院不予支持。 综上所述，操纪芳与三巽城南置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费212元，由操纪芳负担50元，滁州三巽城南置业有限公司负担162元。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二〇年十月三十日 书记员  曹琰玲 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。