安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1300号 上诉人（原审被告）：当涂县美宝莱健身管理有限责任公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇东营南路****。 法定代表人：刘仕庚，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘斌，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：马鞍山爱尚城商贸有限公司，住，住所地安徽省当涂县姑孰镇青莲中路**/div> 法定代表人：袁红娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋晓琼，安徽姑城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任君俊，安徽姑城律师事务所律师。 上诉人当涂县美宝莱健身管理有限责任公司（以下简称美宝莱公司）因与被上诉人马鞍山爱尚城商贸有限公司（以下简称爱尚城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2020）皖0521民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美宝莱公司上诉请求：1.改判驳回爱尚城公司的诉讼请求或将本案发回重审。2.判令爱尚城公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：2019年12月1日，经其与爱尚城公司多次沟通，在爱尚城公司未反对的情况下，其与马鞍山儒健时代健身有限公司富嘉美分公司（以下简称儒健时代公司富嘉美分公司）签订商铺转让合同，约定由儒健时代公司富嘉美分公司代替其向爱尚城公司履行全部租赁合同。协议签订后，其及时将转让情况告知了爱尚城公司，儒健时代公司富嘉美分公司全面接管其商铺装修及设施，正常使用数月时间，以儒健时代三店的名义开展业务活动。至于爱尚城公司与儒健时代公司富嘉美分公司之间具体的合作细节、约定事项，其并不知情。爱尚城公司知晓相关情况，双方已构成事实上的合同关系。其已经履行了相关告知义务，并且自2019年12月1日后，其并非案涉商铺的实际使用者，爱尚城公司既已知晓并同意其转让案涉商铺，则不应向其主张权利。 爱尚城公司辩称,美宝莱公司的上诉理由不能成立，请求维持一审判决，驳回美宝莱公司的上诉请求。一、美宝莱公司是否与儒健时代公司富嘉美分公司存在合作关系，与其无关。美宝莱公司曾向其表明要转让案涉店铺，但其明确告知美宝莱公司，如若转让，必须将双方之间的租赁合同解除，他人若要租赁，需另行签订租赁合同。截至目前，美宝莱公司尚未与其解除租赁合同，也没有他人向其表示要签订租赁合同。二、其处对外经营的都是美宝莱公司，没有所谓的儒健时代三店，美宝莱公司陈述他人全面接管案涉商铺并与其签订合同等，不属实。三、即便美宝莱公司与他人存在合作或其他关系，也不能对抗其。因此，其基于合同关系向美宝莱公司主张解除合同，要求支付相关的租赁费用，于法有据。 爱尚城公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认其与美宝莱公司之间签订的两份房屋租赁协议及一份租赁协议自2020年6月1日起解除，美宝莱公司向其支付违约金79832元；2.判令美宝莱公司向其支付2020年6月1日解除前拖欠的房屋租金167925元、水电费1395.24元、滞纳金14277.93元，共计183598.17元；3.判令美宝莱公司于2020年6月1日前腾空租赁商铺，并恢复原状后将该商铺返还给其，逾期按协议约定的日租金的两倍支付占用费和其代为恢复原状所需的费用；4.由美宝莱公司承担案件的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年10月9日，爱尚城公司与苏果超市（当涂）有限公司签订租赁合同一份，约定：苏果超市（当涂）有限公司将位于当涂县青莲路与棉纺路交叉口处的面积约11749㎡的房屋租给爱尚城公司从事商业运营，其中一楼约2550㎡，二楼约6346㎡，三楼约2853㎡；租赁期限自2016年11月1日起至2029年3月4日止，出租方给予承租方12个月的免租期；承租方可以将房屋全部或部分转租给第三方。2018年3月16日,爱尚城公司与美宝莱公司签订房屋租赁协议一份，约定：爱尚城公司将其上述承租房屋的一部分出租给美宝莱公司经营；租赁房屋位于当涂县，房屋面积1480平方米，用途为健身房；租赁期限自2017年10月25日至2023年1月31日，其中2017年10月25日到2018年10月31日为免租期；2018年11月1日至2020年1月31日期间的房租为每月22000元（此价格不含税费，包含物业费），2020年2月1日至2023年1月31日期间的房租为每月24800元（此价格不含税费，包含物业费）；租金按季度支付，且提前十天支付，如逾期支付，则按所欠金额的日5‰支付滞纳金，公摊水电费按实收取；如承租方中途擅自退租或其他原因违约,需向出租方支付年租金20%的违约金；承租方如拖欠租金超过25日，出租方有权提出解除合同；承租方不得损坏房屋结构设施及私搭乱建，若需要铺设线路、安装固定设备、破坏地面等，须经出租方书面同意，合同期满须恢复原样。2018年6月6日,爱尚城公司与美宝莱公司又签订房屋租赁协议一份,约定：爱尚城公司将其承租苏果超市（当涂）有限公司房屋的另一部分出租给美宝莱公司经营；租赁房屋位于当涂县,房屋建筑面积为260平方米,用途为健身房；租赁期限自2018年6月1日至2023年1月31日,其中2018年6月1日至2018年11月30日为免租期；2018年12月1日到2020年1月31日期间的房租为每年86000元（此价格不含税费,包含物业费），2020年2月1日到2023年1月31日期间的房租为每年92800元（此价格不含税费,包含物业费）；租金的交纳方式、水电费的收取及违约金的约定均与双方的上一份合同相同；承租方如拖欠租金超过25日，出租方有权提出解除合同；承租方中途退租或合同到期，承租方须恢复原状。2019年1月8日,爱尚城公司、美宝莱公司又签订租赁协议一份,约定：爱尚城公司将其承租苏果超市（当涂）有限公司房屋的另一部分出租给美宝莱公司经营使用；租赁房屋位于当涂县,房屋建筑面积24平方米,用途为消防通道、急救室和消毒间；租赁期限自2019年4月1日至2023年1月31日,年租金8760元（此价格不含税费）,租金按年支付；水电费的收取及违约金的约定均与双方的前两份合同相同；承租方如拖欠租金超过15日，出租方有权提出解除合同；承租方中途退租或合同到期，承租方须恢复原状。履行合同过程中，截至2019年12月1日，美宝莱公司交清了此前的租金及水电费用。自2019年12月1日起的租金，美宝莱公司仅支付了24920元。爱尚城公司数次催交无果，遂提起诉讼。庭审后，美宝莱公司认为双方约定的违约金太高，请求法院依法调整。一审法院认为，爱尚城公司、美宝莱公司为实现经营目的，依法签订房屋租赁合同，具有法律效力。美宝莱公司拖欠租金达数月之久，且无正当理由，应承担违约责任。爱尚城公司诉请解除合同，应予以支持。双方关于违约金的约定比例过高，应依法予以调整，综合案件具体情况，酌定以实际拖欠租金与房屋占用费之和为基数，自2019年12月1日起，按月利率1%的标准计算违约金。爱尚城公司诉请美宝莱公司恢复出租房屋原状及支付拖欠的电费，但未提交有效证据证明美宝莱公司改变了哪些原状及拖欠电费的事实，故不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、爱尚城公司与美宝莱公司于2018年3月16日、2018年6月6日、2019年1月8日签订的三份租赁合同自2020年6月1日起解除。二、美宝莱公司于判决生效之日起十日内，向爱尚城公司返还所承租的三处房屋（当涂县1480平方米，一楼Ａ-19号260平方米,一楼24平方米）。三、美宝莱公司于判决生效之日起十日内，向爱尚城公司支付自2019年12月1日至2020年5月31日期间的房屋租金167925元，并自2020年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止，按每月33263元的标准支付房屋占用费。四、美宝莱公司在支付房屋租金和房屋占用费的同时，以所欠房屋租金和房屋占用费的总额为基数，自2019年12月1日起，按月利率1%向爱尚城公司支付违约金。五、驳回爱尚城公司的其他诉讼请求。案件受理费2626元，由美宝莱公司负担。 二审中，美宝莱公司向本院提交如下证据：微信聊天记录截图、《商铺转让合同》复印件一份，证明其已经告知爱尚城公司案涉店铺已转让给儒健时代三店，爱尚城公司辩称不知情，不符合实际。 爱尚城公司质证意见为：1.截取的微信记录证明爱尚城公司不同意美宝莱公司转让店铺，《商铺转让合同》中没有爱尚城公司盖章；2.爱尚城公司是基于合同关系向美宝莱公司收取房租，美宝莱公司主张其告知了爱尚城公司转让案涉店铺，合同义务由他人承担，不能成立。 本院认证意见为：对美宝莱公司提供的证据的真实性、合法性予以认可，但达不到美宝莱公司上诉主张的证明目的。 二审确认一审对证据的认证意见及查明的事实。 另查明，爱尚城公司与美宝莱公司分别于2018年3月16日、2018年6月6日签订的房屋租赁协议，及2019年1月8日签订的租赁协议均约定：乙方（美宝莱公司）租赁甲方（爱尚城公司）上述房屋不得部分或全部转租他人，若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及第三方的违约责任。 再查明，2019年12月1日，美宝莱公司与儒健时代公司富嘉美分公司富嘉美分公司签订《商铺转让合同》，约定将其承租的爱尚城公司的房屋转让给儒健时代公司富嘉美分公司富嘉美分公司。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：美宝莱公司应否向爱尚城公司承担返还房屋、支付租金等义务。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。美宝莱公司与爱尚城公司签订的两份房屋租赁协议及租赁协议约定了双方的权利和义务，明确了转租责任及租金支付时间和方式等。根据合同的相对性原则，美宝莱公司应按照协议约定履行自己的义务。美宝莱公司未经爱尚城公司同意，与儒健时代公司富嘉美分公司签订《商铺转让合同》，违背了其与爱尚城公司对案涉房屋不得转租他人的约定。美宝莱公司上诉称，其与儒健时代公司富嘉美分公司约定，由儒健时代公司富嘉美分公司代替其向爱尚城公司履行租赁合同，爱尚城公司不应当向其主张权利，但该约定并未取得爱尚城公司认可，故对爱尚城公司不发生法律效力，美宝莱公司仍应向爱尚城公司履行合同约定的义务。 综上所述，美宝莱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5252元，由当涂县美宝莱健身管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  齐 萍 审判员  王红伟 二〇二〇年十月三十日 法官助理唐斌 书记员易莉