吉林省白山市浑江区人民法院   民事判决书   （2020）吉0602民初1258号   原告（反诉被告）：张峰，男，1969年7月31日生，汉族，无职业，住白山市。电话号码：158XX******   委托诉讼代理人：张兴伟，吉林万秋律师事务所律师。电话号码：139XX******。   被告（反诉原告）：张泽涛，男，1969年10月24日生，汉族，无职业，住白山市，电话号码：138XX******。   委托诉讼代理人：焦立臣，吉林典亮律师事务所律师。电话号码：138XX******   第三人：李伟，男，1973年1月4日生，汉族，无职业，住白山市。电话号码：135XX******   原告张峰（反诉被告）诉被告张泽涛（反诉原告）、第三人李伟合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张峰、张兴伟、张泽涛、焦立臣到庭参加诉讼。李伟经本院合法传唤,无正当理由未到庭。本案现已审理终结。   张峰向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告给付原告兑店欠款3万元；二、判令被告承担案件受理费。事实与理由:被告系启腾饭店业主,为扩大经营店面，被告多次找原告协商希望能将与被告饭店相邻、由原告经营的广霖服装店承兑给被告。因原告店面是向第三人李伟租赁的，2019年8月24日,原告根据被告请求,将店面所有人(出租人)李伟及被告找到原告经营的服装店见面，原告将被告想租赁原告经营的服装店面的想法告诉第人三方经过协商,第三人李伟明确表示同意原告将店面转础给被件。为此三方在原告店内口头约定:原告于2019年9月1日将房屋交付给张泽涛,由第三人与被告另行签订租赁合同。同时,第三人还与波告约定房屋租赁给被告后,由第三人与被告一年一签租房台同,被传租货房屋期间租房抵押保证金由原来3,500元/月变更为4,000元/,被告租赁房屋后,租金随周边房屋租金市场变动情况随行随行就市;内原告店面在2018年经过投资重新装修，并且将店面让给被告租赁后,还要重新投资租赁装修店面,搬离经营十多年的店面,还会流失客户产生经营损失，被告为了让原告尽快搬离腾出店面,7动与原告协商并承诺:给付原告10万元兑店款，以补偿原告将店重兑给被告产生的各项经济损失。在8月24日三方协商一致口誉达房屋转租情协议后，被告于当日下午5时许,先行主动现行将7万元兑店补偿款支给原告,并承诺余款3万元待9月1日交付房屋时,一次性给付原告2019年9月1日,原告通知被告接收租赁的房屋时，被告以穿三人不同意将房屋租赁给被告为由,拒绝接收房屋,违约拒不向原告支付剩余兑店款3万元。原告认为:原告与被告及第三人三方依据“公平、诚信”原则,自愿就第三人所有的房屋由原告转租赁给被告口头协商一致,系三方各自真实意思表示,合同依法成立，合法,有效。原告已经履行了向被告滕让交付房屋的合同义务;第三人在合同履行期间,违约失信拒绝将房屋转租给被告,被告违约拒不接收原告交付的房屋并欠付原告兑店余款3万元,导致房屋转租赁合同不能继续履行的过错是由第三人和被告违约造成的,被告应当按照约定履行支付给原告兑店补偿余款3万元的义务。对于被告的损失,应当由被告向违约的第三人主张权利。为维护原告合法财产权益，现依法向贵院提起诉讼,请求法院查明事实，依法判决支持原告的诉讼请求   张泽涛辩称，根据被答辩人起诉状上的自认，答辩人履行了兑店协议的义务即向其支付7万元的兑店款，待被答辩人交付房屋时一次性支付给被答辩人3万元兑店款，本案中兑店协议双方各自履行的义务是本案的重点，一是答辩人的义务即履行支付兑店款的义务;二是被答辩人与第三人李伟协商，将房屋转租与答辩人或被答辩人与第三人协商由第三人与答辩人重新签订租赁合同。而在合同履行的过程中，答辩人支付的兑店款的义务，而被答辩人未履行其义务，致使答辩人的不能租赁该房屋。答辩人行使的是先履行抗辩权，被答辩人未履行其义务，所以答辩人未支付剩余的3万元兑店款。因被答辩人未履行合同义务，致兑店协议目的落空。并通过两次诉讼，法院已经认定答辩人与被答辩人双方的兑店协议合法有效，答辩人可基于与被答辩人的合同关系另行提起诉维护答辩人的合法权益。综上所述，本案的违约方为被答辩人，违约方是无权提起诉讼要求答辩人支付剩余3万元兑店款，同时基于被答辩人未履行合同义务，致使合同目的不能实现，答辩人已提起反诉，要求解除合同并要求被答辩人返还兑店款7万元及利息。   李伟述称，本人李伟为房屋的出租方，张峰为承租方.具体如下:事由和事情经过在2019年8月24日，承租方张峰在未经本人同意的情况下，擅自将门市房空兑给了其他商户，违反了和本人的房屋租赁合同约定，并与其空兑方张泽涛合伙编造谎言蒙骗本人，企图抱有侥幸心理的把房屋顺理成章的对给张泽涛，我已警觉到事情有些蹊跷，就在次日2019年8月25日，我与张泽涛当面对峙房屋空兑一事，他承认事实并详细把事情的来龙去脉和我学了一遍。由于本人及时发现张峰的违约行为并及时制止，但念在他多年承租本人房屋但情面上，本人给他了一个月的时间，限期将室内所有商品、物品搬走（按照合同约定，如单方违约，另一方有权立即终止和解除合同)，使本人损失降到最低。后续张峰与张泽涛因没有在房东李伟的同意下私自交易，事实是一方面本人李伟没有参与整个事件的任何过程，另一方面是他俩的私下交易违背了房屋租赁合同约定并且不受任何法律法规保护，因而他们双方产生纠纷，与本人李伟毫无关系，由于他们的违约行为反而给本人带来不必要的困扰和麻烦.本人严正声明:此事件和纠纷本人李伟对张峰、张泽涛二人任何行为不承担任何责任和后果。特此情况说明，恳请法院和办案法官对本人以上陈述的事实给予澄清和还原事实真相，更好的维护和保护合法公民的权益和利益。   张泽涛向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的店面转让合同；二、请求判令反诉被告返还给反诉原告已支付的店面转让款7万元及自2019年8月25日至全部返还之日止的利息（依据支付7万元的时间第二天起算）；三、案件受理费由反诉被告承担。案件审理过程中，张泽涛放弃利息请求。事实与理由：2019年8月24日,反诉原告与反诉被告达成口头协议，约定反诉被告将位于白山市××街店面以10万元钱转让于反诉原告，反诉原告用于经营饭店，并承诺反诉原告与反诉被告、第三人签订房屋转租协议，反诉原告于当日履行了店面转让合同的部分义务，向反诉被告支付了7万元转让款。经反诉原告、反诉被告、第三人初步约定，第三人应当于2019年9月1日将房屋交付于反诉原告，并签订转租合同。但反诉原告按约定时间，要求第三人交付房屋时，第三人因反诉被告未告知第三人店面转让的事实，而拒绝签订房屋转租合同，并将该房屋租赁于他人。反诉原告将反诉被告以不当得利为由将反诉被告诉至法院，经白山市两级法院认为，反诉原告与反诉被告之间的法律关系并非不当得利，双方的店面转让合同合法有效，反诉原告可基于反诉被告与第三人之间的合同关系另行提起诉讼。综上所述，反诉原告依据《中华人民共和国合同法》之规定，以因第三人的原因致使合同目的不能实现为由，请求人民法院解除反诉原告与反诉被告的店面转让合同，由反诉被告返还转让款7万元及利息。   张峰辩称，反诉原告故意回避2019年8月24日反诉原告与反诉被告、第三人共同协商一致、自愿达成反诉原告转租赁反诉被告租赁第三人房屋协议，以及反诉原告与反诉被告达成兑店协议的事实,其诉讼请求没有事实基础和法律依据，应当依法驳回其无理告诉。本案的客观事实是:第一、反诉被告自2008年起租赁第三人李伟所有的红旗街680号店面，经营的广霖服饰店至今已有十余年，经营收益很好，从没有想过主动对外寻租。反诉原告在反诉被告店面北侧相邻经营启腾农家菜饭店。反诉被告于2018年投资62,330元将服饰店重新装修后继续经营，因反诉原告想扩大饭店经营店面，多次上门找反诉被告反复一再提出要承兑反诉被告经营的店面。最初反诉被告并不同意，一方面是因为反诉被告一年前刚刚投资重新将店面装修完,服饰店经营收益很好，如果直接转租给反诉原告必然造成经营和装修损失;另一方面如果离开经营多年老店位置,会流失许多客户并且还要另行租店面重新装修投入。为弥补反诉被告损失并取得反诉被告经营的店面,反诉原告主动提出给反诉被告合理兑店补偿。双方经过协商，反诉原告主动提出以十万元价格兑下反诉被告经营的店面。本案的第二个客观事实是:反诉被告事先告知了反诉原告租用的店面房东是第三人李伟，转租店面要经房东同意，而反诉原告之前也都认识房东李伟。2019年8月24日，反诉被告根据反诉原告要求找到房东李伟与反诉原告在反诉被告店里见面、共同协商后,第三人李伟当场明确表示同意反诉被告将店面转租给反诉原告。三方共同约定:反诉被告2019年9月1日将房屋交付反诉原告，由第三人李伟与原告另行签订房屋租赁合同;反诉原告为此还与第三人协商确定，租房合同一年一签,反诉原告租赁房屋期间,租房保证金由原来3,500元变更为4,000元，反诉原告租赁房屋期间租金随周边房屋租金市场行情变动情况随行就市;第三人李伟特别对反诉原告提出“你们该怎么弄就怎么弄，我拿谁的房租都是拿，但房子尽量给维护好，尽量别大面积给我动，承重墙不能给我动。”“啥也别说了，今天是24号，我只能让到一号,到一号你给我拿租就完事,我什么也不管,是不是咱俩也是邻居，我也认识，原来他母亲家跟我妈对门。”“反正你俩合计好，我一号就来找他（张泽涛)，俺俩就履行这合同，俺俩就签字了。”本案第三个事实是:反诉原告为防止反诉被告反悔,在三方协商一致确定转租店面当日，主动上门支付给反诉被告7万元兑店款,并承诺在9月1日接收店面后，将剩余3万元全部支付给反诉被告。本案产生争议的原因是:2019年8月24日，三方协商一致同意并确定反诉被告将房屋转租给反诉原告后,第三人从反诉原告口中了解到反诉原告给付反诉被告10万元兑店款，立即反悔并向反诉原告明确表示房子谁也不租了,同时向反诉被告单方提出终止房屋租赁的要求,要求反诉被告尽快腾房搬走。而反诉原告为此找到反诉被告要求返还已付兑店款7万元。反诉被告此时已经搬出原来店面,搬入新租赁投资装修的店面,不可能将新装修好的店面放弃而无故承担巨大经营和经济损失。2019年9月1日，反诉原告拒绝接收反诉被告搬出后交付的店面,第三人李伟拒绝继续将房屋出租,致使原来三方口头定立的房屋转租赁合同无法履行。转租合同不能履行的原因和过错在于房东李伟在三方协商达成转租赁合同后,无故单方违反承诺和诚实诚信原则单方毁约。房东李伟的违约行为属于合同法第42条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”规定的情形。依据合同法第107条第三人李伟因缔约过失和单方违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。需要向法庭特别说明的是:2018年反诉被告将店面投资装修后,经营收益很好,没有理由和动机冒着房东不同意转租和新租店面经营不利的风险将店面转租出去,再重新找店面装修经营,只是因为反诉原告一再上门央求,并主动给出反诉被告可以接受的兑店补偿,反诉被告才被动的接受了反诉原告要求兑店的请求。这是反诉原告不可认的事实,如果未经第三人李伟当面承诺认可,反诉被告根本不会同意将原本经营很好的店面转租兑给反诉原告。整个转租兑店过程答辩人没有任何恶意欺诈的行为,兑店款是反诉原告对答辩人装修新老店面、搬迁以及因此产生的经济损失给予的合理补偿,与第三人李伟无关。本案的第四个事实是:反诉原告在2019年曾经以返还兑店款7万元为由,向浑江区人民法院提起诉讼,经浑江区人民法院审理后做出(2019)吉0602民初2439号民事判决书，以张泽涛与张峰协商以10万元价款转兑涉案房屋系双方真实意思表示,且该转租赁行为已经房屋所有权人李伟同意,张泽涛与张峰的兑店协议合法有效双方应当依约履行。张泽涛未能租赁涉案房屋系李伟违约所致,张泽涛向张峰主张返还兑店款7万元,没有事实和法律依据,本院不予支持。判决驳回了张泽涛的诉讼请求。后张泽涛不服一审判决，提起上述，白山市中级人民法院经过二审，做出（2020）吉06民终94号民事判决，依法驳回张泽涛的上诉请求。张泽涛现又以同一事由提起诉讼，,违反一事不再理原则，应当驳回其反诉请求。综上所述，代理人认为:反诉原告诉讼请求即没有事实基础也没有法律依据，其应当按照承诺和约定给付反诉被告兑店余款3万元后，向合同违约责任人李伟追偿其损失;房屋所有人李伟，在三方达成口头合同开始履行后，单方毁约失信致使房屋转租合同不能履行，,具有直接过错。反诉被告基于三方约定及对反诉原告与第三人承诺的合理信赖，将原来店面搬出交给反诉原告另行租赁装修了新的店面，反诉原告不接收转租的房屋,过错和责任不在反诉被告，完全是由第三人单方恶意违约造成的。代理人请求法院依据“保护市场交易安全”、“公平和诚实信用”原则，查明事实，依法驳回原告对答辩人的无理告诉。   经审理查明：张峰租赁李伟所有的案涉门市房。张泽涛与张峰协商以10万元的价格承兑案涉房屋。2019年8月24日上午,张泽涛、张峰、李伟三人协商房屋转租事宜，李伟同意张峰将案涉房屋转租给张泽涛，李伟与张泽涛口头约定,房屋租赁合同一年一签,房屋每月4,000元,抵押金4,000元,并约定于2019年9月1日重新签订房屋租赁合同。同日下午5时左右,张泽涛向张峰支付兑店款7万元。同年9月1日,张峰向张泽涛交付房屋时,张泽涛以李伟不同意将案涉房屋出租给张泽涛为由,未接收到房屋。现李伟已将案涉房屋另租他人。   原告张泽涛诉被告张峰、第三人李伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日作出（2019）吉0602民初2439号民事判决书，判决：驳回原告张泽涛的诉讼请求。张泽涛不服一审判决，上诉至吉林省白山市中级人民法院。吉林省白山市中级人民法院于2020年4月27日作出（2020）吉06民终94号民事判决书，判决：驳回上诉,维持原判。   以上案件事实有原告起诉、被告答辩、视频光盘及文字材料及庭审笔录在卷为凭。   本院认为，本案争议问题，一是兑店协议中张峰与张泽涛之间的权利和义务关系如何，二是李伟未实际将涉案房屋转租给张泽涛，是否会直接导致兑店协议目的不能实现，三是兑店协议的解除，张泽涛、张峰、李伟各自的法律责任问题。根据浑江区人民法院作出的（2019）吉0602民初2439号民事判决及白山市中级人民法院作出的（2020）吉06民终94号民事判决和张峰提供的视频录像可以证明张泽涛与张峰之间兑店协议合法有效；张峰、张泽涛、李伟三人对涉案房屋转租达成了一致。本案中,兑店协议张峰的义务是履行协商李伟将涉案房屋转租于张泽涛，并交付张泽涛使用；张泽涛的义务是按双方的约定支付相应的兑店价款，并按约定承租该涉案房屋。本案中，经张峰协商李伟与张泽涛就房屋租赁达成了一致，但在实际履行过程中李伟未将案涉房屋租赁给张泽涛使用。该兑店协议的合同目的是张泽涛合法租赁并使用该涉案房屋，张峰取得10万元兑店款，因李伟的违约致使张泽涛无法租赁并使用该涉案房屋。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，兑店协议的当事人是张泽涛和张峰，合同的效力直接约束二人，因李伟对张泽涛的违约，未将房屋租赁于张泽涛，应当由张峰承担违约责任；由于李伟已将涉案房屋租赁于他人用于经营，属于其它违约行为致使合同目的不能实现的情形，所以对张泽涛的主张应予以支持；张峰基于李伟的违约行为所受损失，可另行主张权利。张峰主张本案已由浑江区人民法院、白山市中级人民法院经过审理，属于重复起诉，因白山市中级人民法院作出的（2020）吉06民终94号民事判决中认为张泽涛主张张峰不当得利是主张法律关系不正确，可另行依据张泽涛、张峰、李伟的合同关系另行主张，所以对张峰的该主张，本院不予确认。据此，张峰要求张泽涛支付兑店欠款3万元的诉讼请求，本院不予支持；张泽涛要求解除与张峰签订的店面转让合同及张峰返还张泽涛店面转让款7万元的诉讼请求，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第九十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定,判决如下:   一、驳回张峰的诉讼请求；   二、解除张泽涛与张峰签订的店面转让合同；   三、张峰于本判决发生法律效力后立即返还张泽涛兑店款70,000元。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费550元，减半收取275元，由张峰负担。反诉案件受理费1,550元，减半收取775元，由张峰负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。   审判员 赵清富     二〇二〇年十月二十三日   书记员 张 琪