广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初2329号 原告（执行案外人）：程燕，女，1985年9月14日出生，住广西桂林市七星区。 原告（执行案外人）：俞兆喆，男，1984年11月9日出生，住广西桂林市七星区。 二原告共同委托诉讼代理人：廖清潇，广西德恩律师事务所律师。 被告：董慧娟（申请执行人），女，1949年4月11日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：黎振宇，广西桂宁律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李俊，男，1982年6月7日出生，汉族，住广西宾阳县。 原告程燕、俞兆喆与被告董慧娟、第三人李俊案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程燕、俞兆喆及其委托诉讼代理人廖清潇、被告董慧娟的委托诉讼代理人黎振宇到庭参加诉讼，第三人李俊经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告程燕、俞兆喆向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认位于桂林市七星区房屋【不动产权证号：桂（2018）桂林市不动产权第××号】所有权归原告程燕、俞兆喆所有；2.依法判决不得执行位于桂林市七星区房屋【不动产权证号：桂（2018）桂林市不动产权第××号】，解除对该房屋的查封；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月19日，二原告（买方）与第三人李俊（卖方）、广西彰泰物业服务股份有限公司（居间方、以下简称彰泰物业公司）签订《二手房买卖协议》（合同编号ＷＹ-ＳＦ-20181211）,协议约定：第三人李俊将其名下桂林市七星区房屋及Ｒ-082车位出售给二原告，成交价1650000元，二原告承接该房屋的物业方面权利及义务。协议签订当日二原告支付李俊定金200000元。2018年12月26日，二原告支付790000元给广西桂林漓江农村合作银行高新支行帮李俊归还银行贷款。2018年12月27日，被告向七星法院申请诉前财产保全并获得支持。2019年1月15日，该房屋抵押登记注销。剩余房款在办理完过户手续后以银行组合贷款方式支付给李俊。2019年1月20日，二原告按三方约定与李俊办理了形式上的房屋交接手续，缴纳了全年物业费、灭火器年检费、生活垃圾费，并居住该房屋至今。但因该房屋于2018年12月27日被法院保全，二原告提出查封异议被驳回，至今无法办理过户手续。2019年2月19日，二原告就与第三人房屋买卖合同纠纷一案向七星法院提起民事诉讼，法院于2019年4月30日作出（2019）桂0305民初894号民事判决书，判决原告俞兆喆、程燕与第三人李俊继续履行2018年12月19日签订的二手房买卖协议。2020年6月8日，二原告向七星法院申请强制执行获受理，案号为（2020）桂0305执1472号。2020年4月3日，被告董慧娟与第三人李俊房屋买卖合同纠纷一案，七星法院作出（2019）桂0305执415号之二执行裁定书，裁定拍卖二原告购买的位于桂林市七星区普陀路36号彰泰·睿城小区23栋2-9-02号房屋。2020年6月4日，二原告依法向法院提出执行异议，请求停止拍卖，并终止对上述房产的执行。2020年6月18日，法院作出（2020）桂0305执异41号裁定书，裁定驳回二原告的异议。2020年7月10日，二原告将剩余房款向桂林市公证处进行了提存。二原告对登记在第三人名下的位于桂林市七星区房屋提出执行异议，符合法律规定且权利能够排除执行。首先，七星法院作出（2019）桂0305民初894号民事判决书确认，二原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，且非因原告的原因未办理过户登记。其次，二原告在房屋买卖合同签订后，依约已支付990000元房款，并帮助第三人在银行撤押，剩余房款已交付桂林市公证处提存并及时通过民事诉讼的方式告知被告，被告可以随时请求法院协助对该款项主张权利。再次，二原告在被告2018年12月27日申请诉前财产保全、法院采取查封措施之前，已经对房屋享有事实上的管理和支配权。二原告以1650000元购买了房屋，房屋附随的物业服务当然也是购买的标的物。彰泰物业公司在二手房买卖协议中具有居间方与涉案房屋的物业服务公司双重身份，二原告在2018年12月19日签订《二手房买卖协议》时，就已经与彰泰物业公司缔结了相关有关物业的约定，表示其继续接受彰泰物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关规定。即使认定2019年1月20日才视为真正办理物业交接手续，2018年12月19日签订《二手房买卖协议》至少可以认定为具有“预备合同”的性质，二原告已经达成缔结物业服务合同关系的共识。二原告用等价1650000元购买争议房屋，符合市场价值，2019年1月20日，二原告才形式上办理物业交接手续，这个时间是在2018年12月27日被告申请诉前财产保全前就做好的约定，约定占有在前，查封在后，查封的时候原告根本不知情，后来准备过户时才知道所购房产被查封，二原告并不存在与第三人恶意串通的情形。不管二原告在查封前查封后，甚至强制执行阶段购买法拍房，所支付的款项都应优先归还抵押贷款用于撤押，剩余的款项才由被告主张权利。本案中银行已取得应得的部分本息并协助撤押，剩余部分被告可以向桂林市公证处的提存款主张权利，二原告取得争议房屋所有权不会损害到任何一方的合法权益。为维护原告的合法权益，保障交易安全，请求法院依法支持二原告的诉讼请求。 原告对其主张在举证期限内提交的证据有：1《二手房买卖协议》、广西农村信用社卡折对账单、收贷收息凭证、转账业务凭证（2张）、收据（4张）、中国银行交易流水明细清单、交通银行个人客户交易清单，证明二原告、第三人及彰泰物业公司的权利义务；2.《民事裁定书》（复印件）、《不动产登记查询证明》（复印件），证明，被告于2018年12月27日申请诉前财产保全；3.《民事判决书》、《受理执行案件通知书》，证明本案基本事实及七星法院判决二原告与第三人李俊继续履行二手房买卖协议，且二原告已申请强制执行；4.《执行裁定书》，证明原告提出执行异议被七星法院驳回；5.《公证书》、收据、中国银行人民币汇款业务回单，证明二原告已将剩余房款660000元提存；6.桂林市不动产登记信息查档证明书，证明二原告名下无房屋；7.房地产买卖交接书、彰泰物业内部专用凭据3张，证明二原告购买了争议房屋及附随的物业服务，彰泰物业公司在二手房买卖协议中具有居间方与涉案房屋的物业服务公司的双重身份，二原告履行了2018年12月19日签订的《二手房买卖协议》约定的继续接受彰泰物业公司提供物业服务的约定；8.执行裁定书、协助执行通知书，证明二原告已支付全部价款，并按照合同的约定支付剩余价款且按照法院的要求交付执行；9.阿里拍卖网络资料（打印件），证明二原告用1650000元购买争议房屋符合市场价值。 被告辩称，对原告诉请的事实基本无异议，但是案涉房屋仍登记在第三人李俊名下，二原告要求解除查封没有任何法律依据，请求法院驳回二原告的诉讼请求。 被告对其辩解在举证期限内未提交证据。 经过开庭质证，被告对原告提交的证据1《二手房买卖协议》真实性予以认可，合法性不认可，认为案涉房屋在二原告与第三人李俊签订买卖合同的时候已经抵押给广西桂林漓江农村合作银行，双方在买卖前未取得该银行的同意，违反《物权法》及《担保法》的强制规定，属无效行为。对其他证据的真实性予以认可，对合法性不予认可，认为买卖不合法，给付房款的行为也不合法，在涉案房屋被查封前，原告并未将购房款给付完毕；对证据2真实性、合法性无异议，认为同时也说明案涉房屋在交付给原告前已经被法院合法查封，导致原告无法办理产权证，原告对此有过错；对证据3真实性予以认可，对合法性不认可，认为案涉房屋在被查封未解除的情况下，法院判决继续履行合同实际上是处分被查封的房屋的行为，应属无效；对《受理执行案件通知书》没有异议；对证据4无异议；对证据5《公证书》真实性、合法性无异议，认为该证据证明了原告支付全部购房款的时间是在法院对案涉房屋采取执行措施后，与全部交付房款具有本质的区别；对证据6真实性、合法性予以认可，对证明内容不认可，该证据只能证明原告在产权登记部门没有登记过房屋，也仅能证明在桂林五城区没有登记的房屋，没有排除临桂区及周边的灵川县也没有房屋。查档证明第一点第二小点也已明确，完全有可能原告有其他的房屋但没有办理登记手续。二原告都属于高校老师，这种情况是普遍的；对证据7中房地产买卖交接书真实性予以认可，但是是否生效没办法进行判断，因彰泰物业公司未盖章，对彰泰内部专用凭据真实性予以认可，对合法性不确定，因为不属于正式发票，对原告要证明的内容不认可，认为该组证据正好证明了案涉房屋是在法院依法查封以后实际交接的，而且所缴纳的物业费也是在人民法院依法查封以后，所以不存在原告所说的形式上或者实际上依法占有、管理该房屋的事实；对证据8真实性、合法性予以认可，对证明内容部分不认可，认为原告支付剩余的购房款是在法院在对案涉房屋进行强制执行以后不得以作出的措施；对证据9认为真实性、合法性无法确认，不发表质证意见。 第三人李俊经本院传唤后未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见和证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。 本院经审理认定事实如下：2018年12月19日，原告程燕、俞兆哲（乙方、买受人）与第三人李俊（甲方、出卖人）、案外人（丙方、居间方）彰泰物业公司签订《二手房屋买卖协议》一份，约定就甲乙方进行商品房买卖并由丙方提供居间服务事宜达成如下合同条款（节选）：第一条房屋概括1.房屋坐落地址：桂林市七星区；2.不动产权证号：桂（2018）桂林市不动产权第××号;3.用途：住宅，土地分摊面积17.48平方米；4.房产建筑面积134.17平方米（车位号：Ｒ-082号）。5.抵押情况：有（抵押农村信用社，至本协议签订日约有贷款余额950000元）6.租赁情况：无。第二条房屋售价1.经甲乙双方商定，上述房产的成交总价为1650000元，双方同意按现状办理过户手续。第三条付款方式在本合同签订时，乙方支付给甲方购房定金人民币200000元，定金暂由甲方保管，定金在第一期付款时冲抵房款，其中第一期购房款中10000元为甲乙双方到房产部门办理网签合同当日以资金托管的方式支付给甲方。购房款项分二期付清，第二期为交房保证金：第一期购房款项乙方于银行许可提前还款当日支付1000000元（含定金）给甲方。第二期购房款项乙方于银行组合贷款放款三日内支付650000元给甲方。甲方如在出售房产有银行贷款尚未归还的，第一期房款800000元由乙方直接存入甲方银行贷款还款账户归还银行贷款，甲方负责该房产在归还银行贷款并取得还款证明之后在相关部门规定的时间内将房屋抵押权注销（乙方向甲方贷款银行归还房屋贷款的，视为乙方对甲方履行了相应的付款义务）；第四条相关费用承担2.本次房产交易，丙方收取中介费为33000元，乙方支付33000元，并在签订本协议当日支付给丙方。第五条各方权利义务1.甲方应提供以下原件材料：不动产权证书，公共维修基金发票，不动产发票、契税发票、水、电初装费票据，天燃气初装票据，甲方办理以上资料所有费用均包括在本协议成交价中，不再另行增加费用；2.甲方保证对该房地产享有完整无瑕疵的所有权，并对所出售该房产的真实性，合法性负责，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙、丙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。3.甲、乙方双方全权委托丙方办理该房产的过户手续。4.乙方应按约定支付各期房款。第六条违约责任1,如甲方中途悔约或未按本协议条款履行甲方义务时均属甲方违约，乙方有权按以下步骤追究甲方违约责任：（1）甲方应在悔约之日起十日内向乙方退还所交房款，逾期每天按房屋成交价的万分之四计息支付给乙方。（2）甲方应在悔约之日起十日内将定金双倍返还给乙方，并按约定支付违约金。第七条特别约定1、甲方应于2019年1月20日前，将上述房产交付乙方，2.甲方保证原房产落户户口在付清房款一年内迁出，如逾期未迁出的，则按已支付购房款项的每日万分之一支付违约金给乙方，直至户口迁出为止；5.双方约定甲方办理完该上述房产注销抵押登记手续后十五日内到房产相关部门办理上述房产交件过户手续，如不能按期交件，超出十五天，甲方视同逾期交房，乙方视同逾期付款，由不配合方按本协议第六条的约定承担违约责任。2018年12月19日，二原告以刷卡的方式向案外人彰泰物业公司支付中介费33000元，2018年12月19日、20日，二原告通过银行转款方式先后向第三人支付购房定金200000元。2018年12月26日，二原告为第三人向银行支付解押款790000元。2019年1月15日，桂林市不动产登记局对涉案房屋完成了抵押注销登记。同月20日，二原告（乙方、买受人）与第三人（甲方、出卖人）、案外人彰泰物业公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖交接书》，约定乙方购买了甲方坐落在桂林市七星区的房地产及Ｒ-082号地下车位，甲方在丙方见证下按室内外现状移交了上述不动产给乙方，乙方接受上述不动产的当日起甲方将物业费、水费、电费及燃气费等的缴纳人变更为乙方，甲方结算清以前使用时产生的一切费用，乙方承担并缴纳以后使用时产生的一切费用。二原告与第三人完成了房屋使用权及车位使用权的交接手续，并在物业处将车位使用人进行了更名。 根据被告董慧娟（申请人）的诉前财产保全申请，本院于2018年12月27日作出（2018)桂0305财保24号民事裁定书，裁定查封被申请人李俊（本案第三人）名下价值1500000元的财产。同日，本院向桂林市不动产登记局送达了（2018)桂0305财保24号民事裁定书及（2018)桂0305执保282号协助执行通知书，查封了第三人李俊名下的涉案房产，查封期限三年。2019年1月16日，本院受理了原告董慧娟（本案被告）诉被告李俊（本案第三人）、瞿华房屋买卖合同纠纷一案【（2019)桂0305民初296号】。二原告遂以本院查封涉案房屋不当为由向本院提出书面异议，要求撤销对涉案房屋的查封。2019年2月20日，本院作出（2019)桂0305执异19号执行裁定书，驳回二原告的执行异议。董慧娟诉李俊、瞿华房屋买卖合同纠纷一案，本院作出的民事判决书生效后，申请人董慧娟向本院申请执行，案件执行过程中，本院裁定拍卖被执行人李俊（本案第三人）所有的位于桂林市七星区房屋，案外人程燕、俞兆喆（本案二原告）向本院提出书面异议。2020年6月18日，本院作出（2020）桂0305执异41号执行裁定书，裁定：驳回案外人程燕、俞兆喆的执行异议。 2020年7月10日，原告程燕、俞兆喆将位于桂林市七星区房屋购房款人民币660000元提存于广西壮族自治区桂林市桂林公证处【（2020）桂桂证民字第15982号《公证书》】。2020年7月15日，本院作出（2020）桂0305执415号之三执行裁定书，裁定：冻结案外人程燕向广西壮族自治区桂林市桂林公证处提存的位于桂林市七星区房屋购房款660000元，冻结期限为一年,并向公证处送达了《协助执行通知书》【（2020）桂0305执异415号之三】，公证处根据该《协助执行通知书》，冻结了该笔款项，冻结期限为一年。 另查明，2019年2月19日，本院立案受理了原告俞兆哲、程燕（本案二原告）与被告李俊（本案第三人）、第三人彰泰物业公司买卖合同纠纷一案，二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的二手房买卖协议（合同编号：ＷＹ-ＳＦ-20181211）,立即办理桂林市七星区房屋及Ｒ-082车位过户至原告名下；2.判令被告支付原告与定金等额的违约金200000元；3.判令被告支付原告已缴纳的中介服务佣金33000元；4.判令被告支付原告已经逾期的利息13200元（以房屋成交价1650000元为基数按每天万分之四计算），以及从2019年2月20日起计至被告将房屋过户至原告名下时为止所产生的逾期利息（以房屋成交价1650000元为基数按每天万分之四计算）；5.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。2019年4月30日，本院作出（2019）桂0305民初894号民事判决书，判决：一、原告俞兆喆、程燕与被告李俊继续履行双方于2018年12月19日签订的二手房买卖协议（合同编号：ＷＹ-ＳＦ-20181211）;二、被告李俊向原告俞兆喆、程燕支付违约金（违约金计算：以990000元为基数，按日息万分之四的标准，自2019年1月31日起计算至被告李俊将应由其提供的办理房屋过户所需材料交至相关房产部门之日止，其中2019年1月31日至2019年4月30日的违约金为35640元）；三、驳回原告俞兆喆、程燕的其他诉讼请求。该判决生效后，原告俞兆喆、程燕于2020年6月8日向本院申请执行，本院依法受理【案号：（2020）桂0305执1472号】。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产：(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述司法解释规定的是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。据本案查明的事实，二原告与第三人、居间方彰泰物业公司在法院查封涉案房屋之前，已经签订书面的《二手房屋买卖协议》，该《协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，并以一定的方式向对外（居间方）进行了公示。原告提交的《房地产买卖交接书》、彰泰物业内部专用凭据等证据能够证明其对涉案房屋已经合法占有。二原告在《二手房屋买卖协议》签订后，依约已支付990000元购房款，并帮助第三人在银行撤押，剩余房款660000元也已提存于广西壮族自治区桂林市桂林公证处并被冻结，被告可对该款项主张权利。二原告与第三人约定第三人办理完涉案房屋注销抵押登记手续后十五日内到房产相关部门办理上述房产交件过户手续，因涉案房屋被法院依法查封，存在司法阻却之事由，办理涉案房屋的过户手续的条件不成就，并非因二原告自身原因所致。综上，二原告对案涉房屋享有物权期待权，该权利依法应受保护。被告董慧娟申请查封涉案房屋，系基于其与李俊（本案第三人）、瞿华房屋买卖合同纠纷，该案中，李俊、瞿华对董慧娟承担金钱给付义务，查封行为的基础为一般金钱债权，二原告对涉案房屋享有应受法律保护的物权期待权，物权期待权从性质上应优于一般金钱债权，该权利能够排除针对涉案房屋董慧娟对李俊、瞿华的金钱债权的执行，即二原告就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对二原告提出不得对涉案房屋强制执行，解除对其查封的诉讼请求，本院予以支持。被告关于涉案房屋仍登记在第三人李俊名下、二原告要求解除查封没有任何法律依据的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。可见，我国现行法律是以登记生效主义为不动产物权变动的原则，未变更不动产登记簿的登记信息，不产生物权变动的效力。同时，不动产物权登记具有权利推定效力，经合法登记的不动产所有权人在法律上推定为真正的权利人，以保护信赖不动产登记簿内容的交易者的利益，涉案房屋不动产变更登记事项尚未完成，登记于被执行人（本案第三人）名下，如要取得具有排他性效力的物权，应当履行《中华人民共和国物权法》规定的公示方法，即办理所有权过户登记手续，发挥物权的公示效力。二原告诉请判令确认涉案房屋归其所有的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，二原告可在条件具备后另行主张。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于桂林市七星区房屋【不动产权证号：桂（2018）桂林市不动产权第××号】，解除对该房屋的查封； 二、驳回原告程燕、俞兆喆的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费9825元，由原告程燕、俞兆喆承担4912.50元，被告董慧娟承担4912.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费9825元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  何丽媛 人民陪审员  谭继元 人民陪审员  李宾灵 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  王 蒙