广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初1147号 原告：张炳富，男，1957年11月29日出生，壮族，住广西南宁市邕宁区。 被告：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西龙州县龙州镇龙锦大道**。统一社会信用代码：91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴永生，该公司执行董事。 原告张炳富诉被告广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开进行审理，张炳富、东一盟公司的委托诉讼代理人吴永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张炳富向本院提出诉讼请求：判令东一盟公司履行五份《商品房买卖合同》（合同编号DM10219、DM10220、DM10221、DM10222、DM11221）的交房义务；二、判令东一盟公司履行五份《商品房买卖合同》（合同编号DM10219、DM10220、DM10221、DM10222、DM11221）的办理权属证书义务；三、判令东一盟公司向张炳富支付逾期交房违约金213904元（违约金计算方式：以694000为基数，从2015年5月31日起按年息6%计至东一盟公司实际交房为 -2- 止，暂计至2020年7月20日违约金为213904元）；四、本案诉讼费用全部由东一盟公司负担。事实和理由：2013年12月23日，张炳富和东一盟公司签订了五份《商品房买卖合同》（合同编号ＤＭ10219、ＤＭ10220、ＤＭ10221、ＤＭ10222、ＤＭ11221），合同分别约定张炳富向东一盟公司购买位于龙州县的221号铺面，五份合同总价款为694000元。五份合同约定的交房时间均为2015年5月30日前，交房后180日内，办理权属证书。每份合同的第九条还约定，如东一盟公司逾期交房超过90天，张炳富要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，东一盟公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订之日，张炳富即把购房款694000一次性向东一盟公司支付完毕。东一盟公司至今没有按照约定履行交房义务。张炳富于2014年10月29日缴纳了涉案房产的契税和印花税。张炳富认为，东一盟公司逾期交房，给张炳富造成了损失，应当自2015年5月31日起开始向张炳富计付违约金。如东一盟公司能够按时交房，张炳富将五个铺出租的年租金收入应当不低于已付合同价款694000元的6%，或参照民间借贷司法解释的规定，张炳富如果将该款项出借给他人，他人逾期还款的，最低也可得到年6%的利息。同时涉案的五份合同均为东一盟公司提供的格式合同，在签订合同时东一盟公司没有对张炳富就合同的违约条款尽到详尽说明义务，违约条款也没有加粗加黑或加下划线等醒目的提示，买卖双方的违约责任严重不对等（张炳富逾期付款的，需按日支付应付款的万分之三违约金给东一盟公司；东一盟公司违约的，只需按照已付房价款的万分之一支付违约金）。因双方在《商品房买卖合同》内约定的违约金过低，不足于 -3- 弥补张炳富实际的损失，且根据张炳富收集与本案的基本事实、争议焦点、法律适用具有相似性且已经人民法院裁判生效的案件5件，其中判决支持将违约金标准调整至年利率6%的3件，即崇左市中级人民法院的（2020）桂14民终249号、龙州县人民法院（2020）桂1423民初668号、龙州县人民法院（2018）桂1423民初835号；将违约金标准调整至中国人民银行同期贷款利率标准的有2件崇左市中级人民法院（2019）桂14民终117号、崇左市中级人民法院（2018）桂14民终768号，依据最高人民法院类案检索法律适用的相关规定，检索到类案为指导案例的，人民法院应按指导性案例作出裁判，其他作出裁判参考的规定，本案违约金计算标准应调整至年利率6%计算。东一盟逾期交房已超过5年多，并且交房日期遥遥无期，如按照是双方合同支付违约金张炳的损失将会更大。为了维护张炳富的合法权利，提出上述诉讼请求。 东一盟公司辩称，一、对张炳富主张的以下事实无异议：（一）张炳富与东一盟公司签订了五份《商品房买卖合同》（合同编号ＤＭ10219、ＤＭ10220、ＤＭ10221、ＤＭ10222、ＤＭ11221），合同分别约定张炳富向东一盟公司购买位于龙州县的221号铺面；（二）五份合同总价款为694000元，张炳富已付清房款；（三）五份合同约定的交房时间均为2015年5月30日前，交房后180日内办理权属证书；（四）每份合同的第八条、第九条还约定的内容属实；（五）东一盟公司至今未能按期交房；（六）张炳富于2014年10月29日缴纳了涉案房产的契税和印花税。二、东一盟公司同意继续履行合同，交房条件成熟后，东一盟公司会及时交房并按期办理房屋产权手续。三、因双方约定，逾期交房的，东一盟公司按日向张炳富支付已交房款万 -4- 分之一的违约金，现张炳富请求按年利率6%不符合约定，应按约定计算违约金。四、五份合同约定交房日期是2015年5月30日前，张炳富在东一盟公司逾期交房后，从未向东一盟公司主张过违约金，超过三年的部分已过了诉讼时效，张炳富请求超过三年计算违约金没有法律依据。 张炳富围绕诉讼请求向本院提交了证据，东一盟公司对张炳富提交的证据无异议，对张炳富提交的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 2013年12月23日，张炳富和东一盟公司签订了五份《商品房买卖合同》（合同编号分别为ＤＭ10219、ＤＭ10220、ＤＭ10221、ＤＭ10222、ＤＭ11221），合同约定：一、张炳富向东一盟公司购买位于龙州县的221号铺面，五份合同总价款为694000元。二、东一盟公司应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给张炳富使用。三、东一盟公司应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由东一盟公司提供的资料报产权登记机关备案。四、东一盟公司逾期交房超过90天，张炳富要求继续履行合的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，东一盟公司按日向张炳富支付已交付房价款万分之一的违约金。五份合同签订后，张炳富已付清房款，并于2014年10月29日缴纳了涉案房产的契税和印花税。东一盟公司尚未交付涉案商铺。2020年9月4日，张炳富向本院起诉。 另查明，涉案五份合同均为东一盟公司提供的格式合同，合同违约条款没有加粗加黑或加下划线等醒目的提示，其中第七条约定，买受人逾期付款超过60 -5- 日，买受人继续履行合同的，需按日支付应付款的万分之三违约金。合同第九条约定，逾期超过90天，买受人解除合同的，出卖人按照已付房价款的万分之一支付违约。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。本案争议的焦点：张炳富主张逾期交房时间及违约金应如何计算。对于本案争议焦点，本院评判如下： 由于双方签订的五份合同均约定按日累计计算违约金，故应按每日违约计算违约金。本案涉及五份合同，均约定东一盟公司于2015年5月30日前交房，从2015年5月31日起至2020年9月4日即张炳富向本院起诉之日止，东一盟公司一直处于违约逾期交房的状态，交付房屋的合同义务并未履行完毕，合同处于持续履行状态，对逾期交房的诉讼时效应从2015年5月31日起算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，五份合同的违约金诉讼时效期间应从2020年9月4日即张炳富向本院起诉之日向后倒计三年，即2017年9月4日起计算，2015年5月31日起至2017年9月3日止的逾期交房违约金已过了诉讼时效期间，本院予以确 -6- 认。张炳富主张从2015年6月1日起计算违约金，并请求支付至交房为止无法律依据，本院不予支持。根据五份合同双方的约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已交付房价款万分之一，该项当事人的约定，符合违约损失的客观情况，本院予以确认。张炳富主张五份合同均为东一盟公司提供的格式合同，合同违约条款没有加粗加黑或加下划线等醒目的提示，导致合同约定的违约责任严重不对等与实际情况不符，本院不予采纳，此其一。其二，张炳富以类案裁判规则主张按年利率6%计算违约金，并列举相关案件，实质上列举相关案件与本案并不相类似，相关案件的原告主张的是解除合同，本案张炳富主张继续履行合同，解除合同和继续履行合同，合同有不同的约定，应适用不同的裁判规则，故张炳富该项主张不符合类案裁判规则，本院不予采纳。现张炳富主张提高按年利率6%计算违约金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应当举证证明本案违约金约定过分低于造成的损失，现张炳富未提交相应的证据，应当承担举证不能的诉讼后果，张炳富的主张缺乏事实依据，本院不予支持。张炳富应得的违约金数额为75993元即694000元×0.0001/天×1095天＝75993元，本院予以确认。2020年9月5日起至交房之日止逾期交房产生的违约金，张炳富可另行起诉，张炳富请求支付至交房之日止无事实和法律依据，本院不予支持。 -7- 双当事人均同意继续履行合同，东一盟公司应按合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给张炳富使用，并应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、广西龙州东一盟国际投资有限公司和张炳富继续履行双方于2013年12月23日签订的五份《商品房买卖合同》（合同编号分别为DM10219、DM10220、DM10221、DM10222、DM11221）； 二、广西龙州东一盟国际投资有限公司向张炳富支付至2020年9月4日止的逾期交房违约金合计75993元； 三、驳回张炳富的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 -8- 本案受理费4409元，减半收取2254元，由张炳富负担1404元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年十月二十一日 书记员  闫 媚 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 -9- 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。