河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终4108号 上诉人（原审原告）：邯郸新兴铸管置业发展有限公司，住所地河北省邯郸市309国道**（新兴时代广场）**。 法定代表人：李书明，该公司董事。 委托诉讼代理人：王涛，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟冰雪，河北十力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈常恒，男，1996年3月30日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：郭壮举，河北来仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯晓锋，河北来仪律师事务所律师。 上诉人邯郸新兴铸管置业发展有限公司（以下简称新兴置业公司）因与被上诉人陈常恒房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新兴置业公司上诉请求：1、请求依法撤销邯山区人民法院（2020）冀0402民初548号民事判决书第二项，并依法改判被上诉人支付上诉人违约金，共计776000元或者发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定事实错误，明显偏袒被上诉人，其判决内容显失公平。本案根据合同法相关规定及本案事实：胡泽廷将与上诉人之间所签订的两份涉案《房屋内部认购协议》（编号分别为：TSKN-062、TSKN-076）更名为被上诉人，协议亦是直接更名（内容未发生改变），系典型的合同的权利义务概括承受，即被上诉人承担了权利，亦应当履行义务。本案一审法院查明被上诉人所购买的房产系胡泽廷更名给陈常恒，胡泽廷所缴纳的房款视为陈常恒所缴纳的房款，未认定被上诉人应履行的合同义务，明显属于事实认定错误，显失公平，依法应予以重新认定。2、涉案房产系2017年5月6日竣工，而与被上诉人签订合同时间系2017年6月7日，涉案房产标的巨大，被上诉人在受让该房产签订合同时就已经应当对涉案房产主体已完工的事实明确知晓，故根据合同约定被上诉人亦应当承担违约责任。3、上诉人与被上诉人签订合同时，涉案房产已具备交房条件，被上诉人只要缴清房款即可办理房屋交付手续，根本不存在延迟交房的情况，系被上诉人违反合同约定至今拒交剩余房款办理正式交房手续，上诉人合同目的不能实现才引起本案诉讼，主张解除合同系因被上诉人违约。况且根据上诉人一审提交的员工工作日志以客观说明被上诉人违反合同约定，导致上诉人合同目的不能实现。涉案房屋标的额巨大，根据客观交易习惯，被上诉人在受让涉案房产签订合同时对涉案房屋应由充分的了解，其一审代理人辩称上诉人未收到主体完工或者缴纳房屋尾款通知系虚假陈述不符合客观情况。二、一审法院程序错误。本案一审法院超诉讼请求判决程序严重错误，被上诉人未提反诉请求返还房款，上诉人诉讼请求也没有涉及该款项，一审法院直接判决上诉人退还房款，系超诉讼请求判决不符合法定程序，并且违反法院的不告不理原则，严重程序错误。综上，法院审理案件应当依事实为依据，以法律为准绳，民事案件证据以高度盖然性为原则，一审法院仅仅以上诉人通知被上诉人补交房款办理交房事宜证据不足为唯一条件，尚未完全结合本案事实情况予以处理。另外，一审法院超诉讼请求判决不符合法定程序，并且违反法院的不告不理原则，严重程序错误。其判决认定事实错误，程序错误，结果错误，依法应当予以撤销并改判被上诉人承担违约责任，并支付上诉人违约金776000元或者发回重审。 陈常恒答辩称，合同在2017年6月7日签订，期间被上诉人没有收到过房屋竣工或者补交尾款的通知，且从上诉人称的竣工时间和实际的时间来看不相符。合同签订时间是2017年6月7日，合同约定预期的竣工时间为2017年6月30日，但是上诉人一直坚持称该项目于2017年5月6日竣工了，明显冲突不符合常理。故一审判决事实清楚，实际上两套房子是2013年10月份购买的，当时说第二年交房，2013年至今，被上诉人都没有收到可以交房的通知，本案涉及的合同是认购协议，上诉人也承诺在下一次交款是通过银行贷款，到目前也没有收到办理银行贷款的通知。将近10年房价也涨了，即便解除上诉人也没有损失，根据合同约定送达任何文件应书面或者挂号信的方式送达，被上诉人都没有收到任何文件证明上诉人已经履行了合同义务。综上被上诉人在合同履行过程中没有任何违约。缴纳房款近10年来得到的竟是没有任何补偿。请求驳回上诉、维持原判。 新兴置业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决解除原告与被告于2017年6月7日签订的两份《房屋内部认购协议书》，编号分别为：TSKN-O62、TSKN076号，房款价值共计7760000元；2.请求法院依法判令被告支付原告违约金，共计776000元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月7日，陈常恒（乙方）与邯郸新兴铸管置业发展有限公司（甲方）签订了两份《房屋内部认购协议》，协议编号分别为：TSKN-062、TSKN-076，协议主要约定：乙方所内部认购的《托斯卡纳》17号楼6号、17号楼5号，房屋预计工程竣工时间为2017年6月30日，房屋总价款人民币分别为4980000元、2780000元，乙方同意在本协议签订当日支付总房款的50%以上，乙方同意在主体结构完工支付总房款的40%，乙方同意在该房屋交付之日前支付总房款的10%，优惠方式为总房款分别优惠200000元、100000元，优惠部分在房款付清时抵扣，乙方如逾期未足额缴纳相关款项，本协议自动作废，甲方有权将此房屋另行出售，甲方有权收取乙方总房款的10%作为违约金，剩余款项全部退还等。 另查明，邯郸新兴国际商贸物流城生活配套项目17#楼于2017年5月6日竣工。胡泽廷于2013年8月12日分别向邯郸新兴铸管置业发展有限公司支付17-5号房屋、17-6号房屋购房款各1000000元，计2000000元；胡泽廷于2013年10月10日分别向邯郸新兴铸管置业发展有限公司支付17-5号购房款390000元、17-6号购房款1490000元，计1880000元；上述房款共计3880000元。2017年5月25日，胡泽廷申请将认购房屋17-6（TSKN-O62）、17-5（TSKN-O76）更名为陈常恒，视为陈常恒交房款3880000元。 一审法院认为，邯郸新兴铸管置业发展有限公司与陈常恒之间所签订的编号为TSKN-062、TSKN-076的《房屋内部认购协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应依法认定有效，双方均应依约履行。现邯郸新兴铸管置业发展有限公司主张解除与陈常恒签订的编号为TSKN-062、TSKN-076《房屋内部认购协议》，陈常恒亦同意解除合同，故邯郸新兴铸管置业发展有限公司该项诉请，本院予以支持。关于违约金，涉案房屋竣工时间为2017年5月6日，根据协议约定，陈常恒同意在主体结构完工支付总房款的40%，邯郸新兴铸管置业发展有限公司与陈常恒签订协议时间为2017年6月7日，原告称多次通知被告补交房款办理交房事宜，被告曾经来协商过，至今未办理的主张，其所提交证据不足以证实其主张，故邯郸新兴铸管置业发展有限公司主张陈常恒支付776000元违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除邯郸新兴铸管置业发展有限公司与陈常恒于2017年6月7日签订的《房屋内部认购协议》(合同编号:TSKN-062、TSKN-076)；二、邯郸新兴铸管置业发展有限公司于本判决生效后十日内返还陈常恒购房款3880000元；三、驳回邯郸新兴铸管置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66120元，减半收取计33060元，由邯郸新兴铸管置业发展有限公司负担。 本院二审期间，新兴置业公司围绕上诉请求依法提交了证据：1、证人刘某的证人证言；2、《通知》一份；3、同小区其他住户的交房确认单、内部认购协议、物业服务协议，正式的商品房买卖合同；4、伽蓝艺墅客户回访记录。 本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：新兴置业公司提交的《通知》照片，不能显示张贴的地点，亦无向陈常恒送达的证据相佐证，故不能证明新兴置业公司有效通知了陈常恒办理交房手续；新兴置业公司提交的其他住户的交房确认单、内部认购协议、物业服务协议不能证明该住户系案涉17号楼业主，该组证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信；证人刘某系新兴置业公司员工，与新兴置业公司具有利害关系，不能单独证明其曾向陈常恒催要过房款及办理交付房屋的事实；伽蓝艺墅客户回访记录系新兴置业公司单方制作，陈常恒未曾签名确认，对其真实性本院不予确认。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，双方于2017年6月7日签订《房屋内部认购协议》第六条第二项明确约定：“本协议一方按照本协议约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本协议所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后第3日将视为送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达另一方。”本案中，双方虽然约定主体结构完工支付总房款的40%以及在该房屋交付之日前支付总房款的10%，但没有证据证明新兴置业公司按上述约定的方式通知了陈常恒主体结构完工的时间及房屋交付时间，故陈常恒未交付剩余房款不构成违约。新兴置业公司要求陈常恒承担违约责任的主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 陈常恒在一审庭审时已作出同时履行返还已付购房款的抗辩，故一审判决新兴置业公司返还陈常恒购房款3880000元并无不当。 综上所述，邯郸新兴铸管置业发展有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11560元，由邯郸新兴铸管置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇二〇年十月二十日 书记员  刘 琳 ——