湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2600号原告（反诉被告）：楚商文化集团股份有限公司。法定代表人：陈明，总经理。委托诉讼代理人：吴凯，公司员工。委托诉讼代理人：吴蔚，湖北百思得律师事务所律师。被告（反诉原告）：张琴。委托诉讼代理人：李蛟，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭振雷，湖北尊而光律师事务所律师。原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司（以下简称楚商公司）与被告（反诉原告）张琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）楚商公司的委托诉讼代理人吴凯、吴蔚，被告（反诉原告）张琴及其委托诉讼代理人李蛟、郭振雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）楚商公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《金银潭公馆房屋认购协议书》已解除；2、确认原告不再返还定金款20,000元；3、被告承担本案诉讼等全部费用。事实与理由：2016年，双方签订《金银潭公馆房屋认购协议书》（编号0000141），约定被告向原告购买楚商大厦商品房一套，以银行按揭贷款付款方式支付购房款。合同签订后，被告仅向原告支付了部分房款，期间原告多次催要，被告至今未能支付剩余购房款。被告拖欠房款的行为构成根本违约，导致合同无法履行。原告依约致函解除双方的商品房买卖合同关系。被告（反诉原告）张琴对本诉辩称，同意解除合同。因原告的原因导致双方迟迟未能签订武汉市商品房买卖合同，以致被告不能办理银行贷款。原告严重违约，应双倍返还定金20,000元并退还购房款90,000元。被告（反诉原告）张琴向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的《金银潭公馆房屋认购协议书》；2、原告双倍返还定金共计20,000元；3、原告返还购房款90,000元；4、反诉费由原告承担。事实及理由：2016年12月23日，双方签订《金银潭公馆房屋认购协议书》。同日被告支付定金10,000元。后原告告知被告暂时无法签订商品房买卖合同，并催促被告支付购房款。原告基于信任，分别于2016年12月24日支付30,000元、2017年1月23日支付60,000元。因被告以种种理由未与原告签订商品房买卖合同，被告被迫停止支付剩余购房款。2017年至今，原告从未主动联系被告签订合同，被告多次催促无果后被迫停止支付剩余购房款。2020年6月30日，被告收到原告发出的解除通知书，以被告不配合办理贷款为由，单方解除双方签订的认购协议。原告未与被告签订商品房买卖合同，是双方无法继续履行的根本原因。原告（反诉被告）楚商公司对反诉辩称，同意解除合同。定金金额为20,000元，不应返还。原告收到包括定金在内共计80,000元，同意返还购房款60,000元。本院经审理认定事实如下：一、合同概况。（一）合同名称：《金银潭公馆房屋认购协议书》，编号0000141；（二）合同主体：甲方楚商公司，乙方张琴；（三）签订时间：2016年12月23日；（四）认购房屋情况：金银潭公馆A座*号商品房；（五）定金约定：乙方向甲方支付购房定金，签订购房合同时转入首付款；该条约定中，定金金额原为打印文字“贰万元整”，但双方分别持有的一式两联合同均将打印金额手写划除，并另行手写为“壹万元（10,000元）”；（六）房款约定：最终优惠后总金额610,000元，未约定首付款金额；（七）签约约定：乙方必须于签订之日起7天内到金银潭公馆签订《武汉市商品房买卖合同》，并付清全部购房款或首付购房款（首期购房款及贷款金额以办理贷款银行要求为准），同时提交贷款所需的全部真实有效资料，如客户包括但不限于未能在7日内付清款项、资料不全或不能提供真实有效资料则视同乙方违约，甲方有权取消乙方相关约定优惠折扣，本协议继续履行；如乙方未能足额缴款及提供真实有效资料超过10天，甲方将单方解除本认购协议……乙方已付甲方的购房定金皆不退还。二、合同履行情况。（一）2016年12月23日，即合同签订当日，张琴支付10,000元，楚商公司开具了《专用收款收据》，收据中记载收款事由为“定金”；2016年12月24日，张琴支付10,000元，楚商公司开具了《专用收款收据》，收据中没有记载收款事由；2017年1月23日，张琴支付60,000元，楚商公司开具了《专用收款收据》，收据中记载收款事由为“房款”；（二）双方至今未能签订《武汉市商品房买卖合同》；（三）2020年7月1日，楚商公司按张琴提供的地址邮寄了《解除通知书》，EMS记录于2020年7月2日签收。三、需要说明的其他事项：（一）2016年12月24日，张琴支付团购费20,000元，《收据》加盖的财务专用章显示收款人为武汉杭城联创置业有限公司，楚商公司认为与其无关，否认收到该笔款项，亦不认可委托收款。（二）对于签订《武汉市商品房买卖合同》事宜，双方陈述均进行了口头催告，但均未提交证据证实。本院认为，楚商公司与张琴签订的《金银潭公馆房屋认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。协议书未约定首付款金额，楚商公司主张张琴未依约付款，没有事实依据；在协议书约定期间届满后，楚商公司并未主张解除或终止合同，且收取了张琴支付的部分购房款并开具收据，以事实行为表明了对协议书约定期间、内容进行了变更，张琴在此情况下有理由就正式合同条款要求磋商，双方不能协商一致的，不能归责于张琴。若在此种情况下，要求张琴按照预约合同履行签订商品房买卖合同的义务，有违合同基于合意的基本原则，故楚商公司主张张琴违约的意见，本院不予支持。张琴要求楚商公司双倍返还定金，但未提交证据证实楚商公司在缔约过程中有拒绝签约或其他导致合同目的无法实现的行为，故张琴主张楚商公司违约，应承担定金罚则责任的意见，本院不予支持。根据双方提交的协议书，可以认定双方合意确定的定金数额为10,000元，楚商公司应如数向张琴返还。楚商公司按张琴提供的地址向其发出了解除通知，认购协议书于该通知邮件到达之日即解除。张琴亦同意解除认购协议，再诉请要求解除认购协议已无必要，本院对此不予支持。张琴主张返还的团购费20,000元，因缺乏证据证实系楚商公司收取，其要求楚商公司返还的诉讼请求，本院不予支持。张琴支付的购房款合计应为70,000元，楚商公司应予返还，本院对张琴的相应诉讼请求，在该范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司与被告（反诉原告）张琴签订的《金银潭公馆房屋认购协议书》（合同编号：0000141）已解除；二、原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张琴退还定金10,000元；三、原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张琴退还购房款70,000元；四、驳回原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4950元（已减半收取）、反诉案件受理费1250元（已减半收取），合计6200元，由原告（反诉被告）楚商文化集团股份有限公司负担3750元，被告（反诉原告）张琴负担2450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李振华二〇二〇年十月二十八日书记员  方 洁