江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0729民初1156号原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，地址：全南县城贸易广场****。法定代表人：陈海峰，董事长。委托诉讼代理人：李小明，系该公司收费员，代理权限为特别授权。被告：于春芳，女，1971年4月19日生，汉族，居民，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：赖永葵（系被告于春芳丈夫），住广东省惠州市惠城区。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司与被告于春芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理，原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的委托诉讼代理人李小明、被告于春芳的委托诉讼代理人赖永葵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付汇景星城D区D栋3单元202室的物业管理服务费3159元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与赣州康乐物业服务有限公司于2009年6月30日签订了汇景星城D区小区物业管理服务协议小区前期物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所居住的小区至今没有成立业主委员会。2016年6月物价部门放开物业服务价格，由于近几年物价上涨、工人工资上涨、维修费用增加，导致我公司运行举步维艰！从2018年1月1日起，由从原来的每月每平方米0.35元上调至每月每平方米0.45元，并在该小区显眼处公示物业费上调通知，大多数业主也没有意见，该小区已经超过了三分之二的业主，都已按2018年1月1日调整后的价格交纳每月每平方米0.45元物业费，根据《物权法》第七十六条之七项规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”超过三分之二以上业主，都已按调整后的价格交纳了物业费的，视为整个小区同意物业公司的调整价格，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告为汇景星城D区D栋3单元202室业主，建筑面积为91.58㎡,从2013年1月1日至2017年12月31日，欠费为60个月，每月金额32.05元，合计欠费1923元。从2018年1月1日至2020年6月30日，欠费为30个月，每月金额41.21元，合计欠费1236元。综上合计欠费总金额3159元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费。被告的行为严重影响了原告的正常运行，以及对已交物业费业主的权益侵害。原告为维护自身的合法权益和公众利益，现根据《合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》和《江西省物业管理条例》及《赣州市住宅小区物业管理办法》《物权法》等法律法规，诉至人民法院，望贵院判如所求。被告于春芳答辩称，原告的主张已过诉讼时效，且未提交催收过物业费的证据，未提交诉讼时效中断、中止的证据，故其主张不应得到支持。根据《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》，民法总则施行之日即2017年10月1日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年,适用民法总则规定的三年诉讼时效期间，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满的，仍适用民法通则规定的二年诉讼时效期间。原告主张支付2013年1月1日至2020年6月30日的物业费，依据上述条款，2015年9月30日之前的物业费使用二年诉讼时效，2015年10月1日之后的物业费适用三年诉讼时效。本案中原告未提供证据证明其催收过物业费，未提供诉讼时效中止、中断的证据，因此原告主张的2013年1月1日至2015年9月30日之前的物业费已过诉讼时效，不应得到支持；至于2015年10月1日之后的物业费，因物业费一般按月计算，截至今日，也已过三年的诉讼时效，故不应得到支持。答辩人并非无正当理由拒交物业费，而是因原告违反物业协议，管理不到位，提供的物业服务不合格，故答辩人依法行使抗辩权。根据建设部制定的《业主临时公约》，房屋共用设施、设备维修、养护费用由物业管理企业承担。根据该约定，公共排污管的维修养护责任应由物业管理企业承担。但自2013年开始，答辩人居住的汇景星城D区小区，公共排污主管堵塞，答辩人等小区业主多次要求原告及时解决处理，但原告置之不理，由此给业主的居住造成极大的不便。为此，业主曾向县里反映该情况，而后县领导要求居委会督促原告尽快解决。这些情况，法院可以向县里和居委会核实。然而，原告仍然迟迟不处理。小区业主叫苦连天，诉求无门，无奈之下部分业主自行更改了管道，但是问题并没有完全解决。答辩人居住在二楼，排污主管设置在二楼阳台外，长年曝光在太阳底下，管道容易被晒变形，粪水就会溢出，滴到阳台上，严重影响了答辩人的居住生活和小区环境。答辩人多次要求原告予以处理，原告始终不予理睬，不按规定提供物业服务，因此，答辩人才依法行使抗辩权。故原告的主张毫无事实与法律依据。原告未经书面催收,也未在催告答辩人在合理期限内缴纳物业费，径直提起诉讼，违反法律规定，不应得到支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。因此，书面催收和催告过合理期限缴纳是起诉的前置程序，但原告并未提交已经过前置程序的证据，故其主张不应得到支持。即使答辩人应当缴纳物业费，基于原告管理不到位、服务不完善，以及长年给答辩人造成的影响，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，也应当酌情减少物业管理服务费。原告上调物业费是单方面行为，答辩人不知情，属违法行为。原、被告双方围绕其主张依法提交以下证据。原告提交：与赣州康乐物业服务有限公司的交接协议书一份、营业执照和资质证书各一份、全南县物价局文件原件五份、催费通知照片三张、公示通知照片一张、汇景星城2017年至2020年度住房业主缴费一览表、2018-2020年度汇景星城小区部分收费票据（存卷当庭抽样的票据十二份）。被告提交：照片十一张。双方当事人对上述证据的真实性均无异议，对部分证据的证明对象有异议，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证，对证据的证明对象将结合全案证据予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告办理有企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程等。2006年3月13日，全南县汇景星城D小区开发建设企业聘请赣州康乐物业服务有限公司为汇景星城D小区的物业服务企业，2009年6月30日，原告与赣州康乐物业服务有限公司签订了一份《汇景星城D小区物业交接协议书》，协议书约定自2009年6月30日11时起，该小区物业管理的权利、义务、责任由原告公司承担。原告遂取得了汇景星城D小区的物业管理权并入驻管理，为该小区安排了保安、提供卫生清洁与公共设施维修管理等服务。被告购买了该小区的D栋3单元202室，该房屋建筑面积为91.58㎡，其交纳了2012年12月之前物业管理服务费，2013年起，因其所在单元卫生间排污管堵塞而拒交物业管理服务费。后D栋3单元业主将卫生间排污管接往墙外，从外墙安装排污管排污。期间，该单元外墙排水管破裂，原告公司进行了维修。2014年12月、2016的12月、2018年12月原告公司在被告家门口粘贴催缴通知书，向被告催收物业管理服务费。全南县汇景星城D小区至今尚未成立业主委员会。全南县物价局核定原告对汇景星城D小区等物业管理收费项目及标准是：自2011年7月25日起至2015年10月8日多层住宅0.35元/月/㎡，核定该小区2016年多层住宅收费标准仍为0.35元/月/㎡，并注明该收费标准为住房前期物业管理收费标准，即未成立业主委员会前执行的收费标准，小区一经成立业主委员会后，此收费标准自行失效，收费标准由业主委员会和物业管理公司协商确定。2018年1月25日，原告在汇景星城D小区入口处张贴通知，通知业主自2018年1月起将物业管理收费标准调整为0.45元/月/㎡。后该小区大部分业主按0.45元/月/㎡缴纳了物业管理服务费。本院认为，原告公司办理了物业管理企业的工商注册登记，依法享有从事物业管理服务的相应资质。汇景星城D小区尚未成立业主委员会，原告公司与赣州康乐物业服务有限公司签订《汇景星城D小区物业交接协议书》，且实际为该小区提供了物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该交接协议书合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。被告所居住的房屋属于该小区物业管理的范围，所需水、电、排污等设施系共用，原告公司为该小区安排了保安、提供卫生清洁，被告作为业主实际享受了相应的物业服务，不能以排污主管道堵塞而拒交物业管理服务费。庭审中，原、被告双方均没有提供证据证明被告所在单元卫生间排污主管道的维修义务应由原告公司承担还是被告等业主承担，本案不作认定，原、被告双方可另循合法途径处理。关于物业管理服务费标准的问题。2018年12月31日之前的物业管理服务费，原告公司主张按0.35元/月/平方米计付，有物业局文件作参考依据，本院予以确认。2018年1月1日之后的物业管理服务费，原告公司主张按0.45元/月/平方米计付。经查，2018年1月原告公司在小区显著位置公示了调价通知，后该小区大部分业主按0.45元/月/㎡缴纳了物业管理服务费，应视为大部分业主认可该收费标准，且综合当地物价情况、经济发展状况、生活消费水平等因素考量，本院认为，0.45元/月/㎡的物业管理服务费标准适宜，依法应予以支持。自2013年1月起被告没有缴纳物业管理服务费，原告公司在诉讼时效期间内到被告家门口粘贴了催缴通知书，原告公司所要求物业管理服务费没有过诉讼时效，被告此抗辩意见，本院不予采纳。被告没有提供证据证明原告公司所提供物业管理服务存在大的瑕疵，其应减少物业管理服务费的抗辩意见，本院亦不予采纳。综上，被告应缴纳的物业管理服务费为3159元，其中，自2013年1月1日起至2017年12月31日止为1923元（91.58㎡×0.35元/月/㎡×60个月），自2018年1月1日起至2020年6月30日止为1236（91.58㎡×0.45元/月/㎡×30个月）。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告于春芳应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付自2013年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理服务费3159元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告于春芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  何荣香二〇二〇年十月二十六日书记员  月 欢书记员  叶远桂附处理本案所涉及的相关法律条款：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。