广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1270号原告：滕菲，女，1990年9月17日出生，汉族，公民身份号码：230************048，住广东省珠海市斗门区*********************。被告：珠海市星普科技有限公司，住所地广东省珠海市斗门区***********************办公室，统一社会信用代码：914**********565X0。法定代表人：陈富明，董事长。委托诉讼代理人：许国强，广东英驰律师事务所律师。第三人：深圳市大数云房网络科技有限公司珠海分公司，住所地广东省珠海市香洲区*****************商场，统一社会信用代码：914**********447XA。负责人：王文旭。原告滕菲与被告珠海市星普科技有限公司、第三人深圳市大数云房网络科技有限公司珠海分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滕菲、被告珠海市星普科技有限公司的委托诉讼代理人许国强到庭参加诉讼，第三人深圳市大数云房网络科技有限公司珠海分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕菲向本院提出诉讼请求：1、解除《**商业中心商品房认购书》；2、被告向原告返还首付款392070元（含定金30000元）、维修金8981元、权证综合征费80元共计401131元及相应的利息（利息分别以30000元为基数从2019年11月1日起计，以171131元为基数从2019年11月7日起计，以80000元为基数从2019年12月26日起计，以120000元为基数从2020年1月17日起计，均按年利率6%计至还清之日止，暂计至起诉之日的利息为9078元）；3、被告向原告赔偿因房价上涨所遭受的损失90000元；4、被告赔偿原告因此事发生的工本费、交通费损失500元；5、本案诉讼费和保全费由被告承担。庭审中原告当庭变更第1项诉讼请求为确认案涉认购书于2020年4月27日解除，变更第3项诉讼请求为被告向原告赔偿定金罚30000元，变更第5项诉讼请求为本案诉讼费和保全费、评估费由被告承担。事实与理由：经第三人推荐，2019年10月31日，原告与被告签订《**商业中心商品房认购书》，约定原告认购被告位于珠海市斗门区***********************，房款总价1292070元。认购书第四条约定：定金30000元须于签署认购书时付清，签署商品房买卖合同后定金转为首期楼款，首期楼款162070元须于2019年11月8日或之前付清及签署商品房买卖合同。签订认购书后，原告按约定分别于2019年10月31日支付定金30000元，于2019年11月6日支付首期楼款162070元、维修金8981元、权证综合征费80元，但被告没有按照约定在2019年11月8日之前与原告签订商品房买卖合同。2019年11月14日，案涉房产被查封，查封期限至2021年11月13日止，被告没有将该情况通知原告，反而谎称系统故障暂时无法签订合同，让原告按照约定支付房款。原告向被告支付了首付款、维修金、权证综合征费共计401131元，后原告多次催促被告签订合同，被告以各种理由搪塞拒不签订合同。由于被告违约不与原告签订商品房买卖合同，且案涉房产被查封，买卖合同目的不能实现，原告遂于2020年4月26日向被告邮寄《解除通知书》，被告于2020年4月27日签收该通知书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。被告应双倍返还定金60000元。被告占有原告钱款40余万元将近1年，使原告丧失与他人定购房屋之机会，致原告遭受巨大损失，被告对此应承担损害赔偿责任，请法院判如所请。原告滕菲对其诉称向本院提交如下证据：新都商业中心商品房认购书、购房委托服务协议、刷卡支付明细详情四份、收款收据、中国工商银行借记账户历史明细三份、发票二张、刷卡支付明细详情一份、中国工商银行借记账户历史明细一份、信封袋封皮记录、照片二张、《关于贵公司延迟网签一事的函》、邮件查询单、微信聊天记录、《解除〈**商业中心商品房认购书〉通知书》、邮件查询单二张、同一地段楼盘房价情况截图三张、微信聊天记录四份、Q房网预收费专用收据（新房）、**身份证、邮件查询单、微信聊天记录、房地产估价报告。被告珠海市星普科技有限公司辩称，被告并非是恶意违约，完全是意外，因为股东涉及到犯罪行为，公安机关对案涉房产进行了查封，被告也一直积极在沟通交涉希望能够解除查封，履行案涉合同，但至今没有取得成效，故被告也同意解除新都商业中心商品房认购书；被告同意返还首付款及定金等原告已付的全部费用，但不应当支付利息，即使支付利息也应当自原告提出诉讼之日起算；因为疫情的影响，目前的市场房价是处于下行的趋势，市场行情只会比签订认购书时更低，而不可能更高；关于工本费、交通费，原告应提交相应证据。原告变更的诉讼请求不应进行审理，原告变更诉讼请求，则评估报告已经失去了在本案的诉讼意义，评估费用应由原告自行负担，请法院依法判决。被告珠海市星普科技有限公司对其辩称向本院提交以下证据：商品房预售许可证。第三人深圳市大数云房网络科技有限公司珠海分公司缺席，未向本院提交书面意见和证据。原被告提交的证据，经当庭出示，对方当事人质证，本院审查后认为，原告提交的信封袋封皮、同一地段楼盘房价情况、微信聊天记录、Q房网预收费专用收据、黄开祺身份证没有其他证据佐证或与本案没有关联，本院不予采纳。原告提交的其他证据和被告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的内容以本院认定的为准。本院经审理认定事实如下：2019年10月31日，原告作为认购方与作为出售方的被告签订《**商业中心商品房认购书》，认购书约定：原告认购广东省珠海市斗门区***********************，建筑面积约98.9平方米，房款总价1292070元；定金30000元须于签署认购书时付清，签署商品房买卖合同后定金转为首期楼款，首期楼款162070元须于2019年11月8日或之前付清及签署商品房买卖合同，于2019年12月30日前交房款80000元，于2020年1月20日前交房款120000元。2019年11月1日，原告与第三人签署购房委托服务协议，协议约定原告委托第三人在西区区域内为原告推荐符合原告要求的房源并向第三人交纳一定的委托服务费，原告在签订本合同当天向第三人交纳委托服务费30000元，第三人确保原告在交纳相应的服务费后可享受购买新都商业中心3栋2单元503房的优惠。同日，原告向第三人支付团购费30000元。2019年10月31日，原告向被告支付定金30000元，2019年11月6日，原告向被告支付首期楼款162070元、维修基金8901元、权证综合征费80元，2019年12月25日，原告向被告支付房款80000元，2020年1月16日，原告向被告支付房款120000元。2019年11月14日，案涉广东省珠海市斗门区***********************办理预查封登记，申请预查封登记单位为珠海市公安局。2020年4月26日，原告向被告邮寄解除认购书通知书，2020年4月27日，被告签收该邮件。庭审中被告确认其与第三人为居间服务关系，其委托第三人出售一部分房源。案涉广东省珠海市斗门区********商业中心于2019年7月17日取得珠海市商品房预售许可证，有效期至2022年7月16日。2020年6月18日，原告向本院申请对广东省珠海市斗门区***********************的市场价值进行评估，本院通过摇珠选定广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司作为评估鉴定机构，原告向该公司预交房地产评估费5764元。2020年8月17日，广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司出具房地产估价报告，报告称广东省珠海市斗门区***********************在价值时点2020年8月12日的房地产市场价值为130.55万元。本院认为，原被告签订**商业中心商品房认购书对双方交易的房屋房号、面积、价款以及在一定期限内签订商品房买卖合同进行约定，该认购书应认定为商品房预约合同，该预约合同是原被告双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定行使权利、履行义务。原告按照认购书的约定履行了支付房款的义务，但是被告并未按照约定与原告签署商品房买卖合同，且案涉房屋因被告的原因被公安机关查封，已经构成违约，不能实现签订商品房买卖合同的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，原告作为解除权人可以解除合同。原告于2020年4月27日向被告送达解除认购书通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，认购书自通知到达时解除，故原告要求确认案涉新都商业中心商品房认购书于2020年4月27日解除依法有据，本院予以支持。关于原告要求被告返还首付款、维修基金、权证综合征费合计401131元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉认购书解除后，被告向原告收取的款项应以予以返还，庭审中被告也表示同意返还收取的款项，原告实际支付维修基金8901元，故被告应返还原告首付款、维修基金、权证综合征费合计为401051元。关于原告要求被告赔偿利息损失的问题。被告占用原告资金，确实给原告造成损失，案涉认购书解除后，应该予以赔偿。本院酌定被告从收取款项次日起至款项实际返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息，其中30000元从2019年11月1日开始计算利息，171051元从2019年11月7日开始计算利息，80000元从2019年12月26日开始计算利息，120000元从2020年1月17日开始计算利息。原告要求按照年利率6%计算利息没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿定金30000元的问题。认购书约定原告支付定金30000元作为订立商品房买卖合的担保，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，应按照法律关于定金的规定进行处理。原告已经按照约定向被告支付30000元定金，因被告的原因未能订立商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定，被告应向原告双倍返还定金，故原告要求被告返还定金30000元依法有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿工本费、交通费损失500元的问题。原告未提交相关证据证明其因被告违约而导致其存在工本费、交通费损失，故原告要求被告赔偿工本费、交通费损失500元依法无据，本院不予支持。关于房地产评估费5764元的负担问题。原告申请对案涉房屋的市场价值进行评估，其根据评估报告结果变更了诉讼请求，其诉讼请求与评估报告没有关联，故因申请评估所产生的房地产评估费5764元应由原告自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、确认原告滕菲与被告珠海市星普科技有限公司于2019年10月31日签订的新都商业中心商品房认购书于2020年4月27日解除；二、被告珠海市星普科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告滕菲返还购房款、维修基金、权证综合征费合计401051元；三、被告珠海市星普科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告滕菲赔偿占用款项401131元的利息（利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中本金30000元从2019年11月1日起计算至实际清偿之日止，本金171051元从2019年11月7日起计算至实际清偿之日止，本金80000元从2019年12月26日起计算至实际清偿之日止，本金120000元从2020年1月17日起计算至实际清偿之日止）；四、被告珠海市星普科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告滕菲返还定金30000元；五、驳回原告滕菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8674元，减半收取4337元，保全申请费3020元，合计7357元，由原告滕菲负担905元，被告珠海市星普科技有限公司负担6452元；评估鉴定费5764元，由原告滕菲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  曹晓南二〇二〇年十月十一日书记员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。