河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6428号原告：郑州佳祥物业服务有限公司，住所地郑州市。法定代表人：李亮亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘聪，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐璐，河南亚洋律师事务所律师。被告：李海洋，男，1987年5月4日出生，汉族，户籍所在地河南省沈丘县。原告郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称“佳祥物业公司”）与被告李海洋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告佳祥物业公司的委托诉讼代理人张璐璐，被告李海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令李海洋支付物业服务费3045元及违约金914元，共计3959元；2.本案诉讼费由李海洋承担。事实和理由：佳祥物业公司系新郑市龙湖镇双湖铭座原物业服务公司，李海洋系该小区的业主。佳祥物业公司与建设单位签订物业服务协议，佳祥物业公司按照约定履行义务，李海洋没有依据协议约定按期支付物业服务费。截止至今，李海洋共欠佳祥物业公司物业服务费3045元(2018年1月1日至2019年12月20日)。佳祥物业公司多次催要无果，提起本案诉讼。李海洋辩称，李海洋仅欠佳祥物业公司2019年5月20日之前的物业费，其主张的2019年5月21日以后的物业费应予以驳回，理由如下:1.2018年2月，龙湖镇荆垌社区居委会向其辖区内双湖铭座小区业主发布公告，拟成立首次业主大会筹备组。同年10月27日，双湖铭座小区业主代表委托河南良承律师事务所见证双湖铭座小区业主代表大会的选举过程。本次投票选举业主委员会成员7人：主任蒋明英，副主任江**龙、赵丙武，秘书樊婷婷，成员李小得、齐明星、张美琴。河南省物业管理综合监管平台双湖铭座小区业主大会和业主委员会信息显示2018年10月28日首届业委会成立。同年10月30日，上述选举产生的双湖铭座小区业委会填报备案表，并向龙湖镇政府邮寄该备案表，申请备案((2019)豫01行终623号判决龙湖镇政府不予备案行为违法)。按照有关法律规定，备案不是业主委员会成立的必要条件，业主委员会自选举产生时即成立。2019年2月16日，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会发布公告，召开第二次业主代表大会。表决物业自管等三项议题，业主代表大会三项议题的表决，已符合法定程序要求。2019年5月20日，新郑市双湖铭座小区业主委员会(甲方、委托方)与河南龙之锦物业服务有限公司(乙方、受托方)签订《双湖铭座小区业主大会自管物业服务合同》。5月21日向佳祥物业公司张贴送达通知，解除了与佳祥物业公司的《物业管理服务合同》。该合同第六条约定：“在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”根据《合同法》规定，合同应自通知到达之日解除。2019年5月20日开始，河南龙之锦物业服务有限公司开始进行物业服务。佳祥物业公司虽未进行交接，但并未进行实质性服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。2.基于2019年5月20日开始河南龙之锦物业服务有限公司进行物业服务，小区物业服务质量有了大幅度提高，李海洋于2019年9月18日交纳了2019年6月至2020年5月期间的物业费。按照(2020)豫01民终3708号判决书佳祥物业公司应当依法与新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会进行物业交接。《河南省物业管理条例》第五十二条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业，履行交接义务。物业费交纳情况，是物业交接的一部分，已交费业主的合法权益应该得到保护。佳祥物业公司未依法并按照判决书与新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会进行物业交接，应承担不利后果。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月26日，委托方河南冠融置业投资有限公司与受托方佳祥物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由佳祥物业公司对新郑市龙湖镇双湖铭座小区提供前期物业管理服务，建筑面积为46071.71㎡；委托管理期限暂定为五年，自2016年11月15日（以交房日期为准）起至2021年11月14日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按1.48元/月/㎡计算；双方对服务内容与质量、物业管理服务费用、物业的承接验收、权利和义务及其他有关事项进行了详细约定。在该合同落款处，河南冠融置业投资有限公司和佳祥物业公司加盖有各自印章。在履行《物业管理服务合同》过程中，佳祥物业公司按李海洋房屋建筑面积86.82㎡乘以1.48元/月/㎡的标准收取物业服务费直至2017年12月31日。2019年12月18日，佳祥物业公司在李海洋房屋门上张贴《物业费催缴函》以催要物业服务费。本案庭审中，李海洋认可没有向佳祥物业公司交纳2018年1月1日至2019年5月20日期间的物业服务费，认为佳祥物业公司无权收取2019年5月20日以后的物业费。另查明，1、2019年12月16日，佳祥物业公司分别向河南冠融置业投资有限公司、新郑市教育园区管委会、新郑市住房保障和房地产管理中心物业科、新郑市龙湖镇荆垌社区居委会发出《关于佳祥物业公司撤离“双湖铭座小区”的报备函》，并向双湖铭座小区全体业主发出《关于终止龙湖镇双湖铭座小区物业服务的公示》，决定于2019年12月20日0时正式撤离双湖铭座小区。2、郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终3708号民事判决查明，新郑市龙湖镇双湖铭座小区业主委员会第一届业主委员会任期自2019年9月9日至2024年9月8日。小区业主委员会成员有:蒋明英、赵丙武、李海洋、李小得、张美琴、樊婷婷等。经河南省业主大会业主委员会备案,证书编号:2019410184009……佳祥物业公司于2019年12月20日撤离“双湖铭座小区”,且进行了公示和申请报备。3、李海洋提交的河南龙之锦物业服务有限公司出具的发票显示，李海洋向该公司交纳了物业费，发票备注为2019年6月至2020年5月期间的物业服务费用。上述事实，有当事人的陈述，《物业管理服务合同》，《物业费催缴函》，报备函，公示，照片、（2020）豫01民终3708号民事判决书，河南龙之锦物业服务有限公司发票及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。由此可知，2016年4月26日，河南冠融置业投资有限公司与佳祥物业公司签订的《物业管理服务合同》对李海洋具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。该《物业管理服务合同》约定，物业服务费按高层住宅建筑面积每平方米1.48元/月/㎡的标准计算，李海洋的房屋建筑面积为86.82㎡，根据当事人所提交证据，本院查明佳祥物业公司为双湖铭座小区提供物业服务直至2019年12月20日，2018年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费为3041元，李海洋没有向佳祥物业公司交纳。故佳祥物业公司主张李海洋支付的物业服务费应为3041元，本院予以支持，同时对李海洋关于佳祥物业公司主张的2019年5月21日以后的物业费应予以驳回的意见，本院不予采纳。《物业管理服务合同》对业主逾期交纳物业服务费应支付违约金及按什么标准计算违约金等内容均没有进行约定，即佳祥物业公司请求李海洋支付违约金，缺乏合同依据，本院对其该项诉请不予支持。关于李海洋所述的河南龙之锦物业服务有限公司向其收取佳祥物业公司在本案中主张期限内相应的物业费问题，本院认为李海洋可与河南龙之锦物业服务有限公司就退费或抵扣之后的物业费用进行协商，协商不成可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告李海洋应当于本判决生效之日起十日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月20日期间的物业服务费3041元；二、驳回原告郑州佳祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李海洋负担。本判决为终审判决。审判员  吴云锋二〇二〇年十月十五日书记员  乔洋洋