贵州省台江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2630民初962号 原告：贵州万仕隆置业有限公司,住址：贵州省台江县苗家湾一期6栋2楼。 法定代表人：吴晶斌，系公司董事长。未到庭。 委托代理人：蔡小宝，贵州兄弟律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：欧完保，男，苗族，1984年8月10日出生，住贵州省台江县。 被告：张静，女，苗族，1987年3月8日出生，住贵州省台江县。 被告：邰某，女，苗族，1980年12月1日出生，住贵州省台江县，系欧明方之妻。 被告：欧某1，男，苗族，2014年7月22日出生，住贵州省台江县，系欧明方之子。 法定代理人：邰某，系其母亲。 被告：欧某2，女，苗族，2007年6月11日出生，贵州省台江县，系欧明方之女。 法定代理人：邰某，系其母亲。 五被告共同委托代理人：邰俊，系贵州争荣律师事务所律师，代理权限为特别代理。 被告：欧光鹏，男，苗族，1949年6月15日出生，住贵州省台江县，系欧明方之父。 被告：欧羊古，女，苗族，1949年8月29日出生，住贵州省台江县，系欧明方之母。 原告贵州万仕隆置业有限公司（以下简称：万仕隆公司）诉与被告欧完保、张静、邰某、欧某1、欧某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万仕隆公司委托代理人蔡小宝、被告欧完保、张静、邰某、欧某1、欧某2及其共同委托代理人邰俊、被告欧羊古、欧光鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万仕隆公司向本院提出诉讼请求：一、判决各被告连带偿还欠款本金907174元、利息605173.82元（暂截止2020年9月10日）并以907174元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍（即年利率15.4%）支付自2020年9月11日起至欠款付清之日止期间的利息；二、由被告负担案件受理费等诉讼费用。事实及理由：2015年，被告欧完保、欧明方为购买原告开发的“苗家湾”1幢2层1号、1幢1层10号、4幢2单元3层302号、4幢1层3号等房屋（门面），共计欠付原告房款1932174元。被告欧完保、欧明方共同于2015年7月10日、2015年7月11日分别向原告出具《欠条》两张，共计欠款1932174元。2015年7月11日、2015年8月7日、2015年8月10日，被告欧明方向原告分别归还了20万元（购房定金抵扣购房款）、20万元、15万元欠款，剩余欠款1382174元未还。2016年8月17日，被告欧完保与案外人欧明方向原告出具《承诺书》，确认欠款数额为1382174元，其承诺在2016年8月22日前归还20万元，于2016年9月7日前归还20万元；还承诺余款在一年内交清，余款按同期贷款利息四倍计息；并承诺用每月收取的租金抵购房款。2016年8月24日、2016年9月30日，欧明方分别还款20万（共40万元），剩余982174元欠款未还。2019年5月14日，被告欧完保、承租人罗国垒和原告签订《店面租赁三方协议》，约定由原告收取承租人罗国垒的租金，用以抵扣被告欠付原告的购房款。2019年7月12日，原告代被告欧完保收取了45000元租金，还剩937174元未还。2020年1月14日、2020年5月13日，原告分别收取罗国垒租金2万元、1万元，剩余907174元欠款未还。根据2016年8月17日《承诺书》的约定，余款应在一年内交清并按同期贷款利息四倍计息。因贷款基准利率已被贷款市场报价利率替代，所以原告按一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息及逾期付款利息，2016年8月17日至2019年7月12日期间的利息计算为439260.50元；2019年7月13日至2020年1月14日期间的利息计算为73546.33元；2020年1月15日至2020年5月13日期间的利息计算为46436.65元；2020年5月14日至2020年9月10日期间的利息计算为45930.34元；上述利息共计605173.82元。2020年9月ｌ1日以后的利息，以907174元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍（即年利率15.4%）支付至欠款付清之日止。另外，因被告欧完保、欧明方将上述房屋均购买在其二人的夫妻名下，所欠款项均为家庭共同生活所支出，因此属于夫妻共同债务，故被告欧完保的妻子张静，欧明方的法定继承人邰某、欧某1、欧某2、欧羊古、欧光鹏应对本案款项承担连带偿还责任。原告认为，各被告欠付原告购房款的行为损害了原告的合法权益，原告虽多次向被告主张还款，但被告均以各种不成立的理由推托，无奈原告只能诉至法院，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护法律的公平和正义。 被告欧完保、张静、邰某辩称：一、被告欧完保、张静以及被告邰某、其已故丈夫欧明方与原告签订的分数两份商品房买卖合同，不应一起起诉；二、被告邰某已故夫欧明方生前与被告欧完保做装修及建材销售生意，原告前任老总吴辉耀在世时与被告欧完保等人签订《装修合同》且达成用装修及建材款扣抵一半商品房的约定。被告所欠的购房款与原告所欠的装修及材料款是基本持平的。三、原告强行收取被告店铺两年的租金75000元，应以此抵扣房款。 被告欧光鹏、欧羊古辩称：法院调查清楚后，如果是被告欧光鹏、欧羊古欠的，二被告就还。 本院经审理认定事实如下：2015年，被告欧完保同欧明方为购买原告开发的“苗家湾”1幢2层1号、1幢1层10号、4幢2单元3层302号、4幢1层3号等房屋（门面），共计欠付原告房款1，932，174元。被告欧完保、欧明方共同于2015年7月10日、2015年7月11日分别向原告出具《欠条》两张，共计欠款1，932，174元。2015年7月11日、2015年8月7日、2015年8月10日，被告欧明方向原告分别归还了20万元（购房定金抵扣购房款）、20万元、15万元欠款，剩余欠款1，382，174元未还。2016年8月17日，被告欧完保与欧明方向原告出具《承诺书》，确认欠款数额为1，382，174元，其承诺在2016年8月22日前归还20万元，于2016年9月7日前归还20万元；还承诺余款在一年内交清，余款按同期贷款利息四倍计息；并承诺用每月收取的1.1万元租金抵购房款。2016年8月24日、2016年9月30日，欧明方分别还款20万（共40万元），剩余982，174元欠款未还。2019年5月14日，被告欧完保、承租人罗国垒和原告签订《店面租赁三方协议》，约定由原告收取承租人罗国垒的租金，用以抵扣被告欠付原告的购房款。2019年7月12日，原告代被告欧完保收取了45，000元租金，还剩购房款937，174元未还。2020年1月14日、2020年5月13日，原告分别收取罗国垒租金2万元、1万元，剩余907，174元欠款未还。庭审中，原、被告认可被告向原告所购房屋面积缩小16.21平方米，原告应退还购房款58778元。原告根据2016年8月17日《承诺书》的约定，以年利率15.4％分段计算利息，即以（982174-58778）元为基数，从2016年8月17日至2019年7月12日共计1060天期间的利息计算为412973.05元；以租金45000元抵扣房款后以878396元（982174元-58778元-45000元）为基数，从2019年7月13日至2020年1月14日共计186天期间的利息计算为68933.63元；2020年1月15日至2020年5月13日期间的利息计算为46，436.65元；以租金20000元抵扣房款后以858396元（982174元-58778元-45000-20000元）为基数，2020年5月14日至2020年9月10日共计120天期间的利息计算为43460.71元；上述利息共计568321.80元。原告请求被告2020年9月l1日以后的利息，以848396元为基数，以年利率15.4%计算利息至欠款付清之日止。 另查明，被告欧完保与被告张静于2011年11月21日登记结婚；欧明方与被告邰某于2007年8月27日登记结婚。被告欧明方于2019年12月12日因病死亡，其法定继承人为被告邰某（妻子）、欧某1（儿子）、欧某2（女儿）、欧羊古（母亲）、欧光鹏（父亲）。被告欧完保于2015年1月5日与原告签订《装修合同》，原告将梅影城市综合体-苗家弯Ｂ1区2栋2单元401室和7栋一单元502室两套样板房装修承包给被告欧完保装修，双方至今未结算。2015年5月26日，被告欧完保（甲方）、欧明方（乙方）同原告签订《欧明方、欧完保购置苗家弯店铺协议》，该协议第一条约定：“甲、乙方购置店铺六户改为五户，总面积986.81平方米不变，总价款3577536元调整为3578173元，其中欧明方名下办理4-2-1号房和4-1-3和4-1-10号房，欧完保名下办理1-1-10和1-2-1。调整后的房产仍为双方共有、出资各半。” 上述事实，有《商品房买卖合同》、《台江县商品房预售合同登记备案表》、承诺书、被告的结婚证复印件、收据、当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，另外合法的债务应当清偿。被告欧完保同欧明方共同向原告出具《欠条》，系当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告按照合同交付房屋后，被告欧完保、欧明方应当按双方约定期限履行偿还购房款及约定利息的义务，而被告欧完保、欧明方未按时履行还款义务，属于违约，原告主张被告欧完保、欧明方偿还购房款848396元及逾期利息计算，符合双方约定，于法有据，本院予以支持。欧明方、被告欧完保将与原告购买的房屋登记在其二人名下，且都在二人婚姻关系存续期间，所欠款项均为家庭共同生活所支出，所欠房款属于夫妻共同债务，故被告张静作为被告欧完保的妻子，被告邰某作为欧明方的妻子应当共同偿还；继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳的税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。本案所涉及的被继承人欧明方的债务是其与原告购房所欠的购房款，由于欧明方已死亡，故对原告请求的支付拖欠的购房款应由其继承人邰某、欧某1、欧某2、欧羊古、欧光鹏在继承遗产的范围内予以清偿，本院予以支持；被告未提供证据证明能用多少装修款抵扣购房款的证据，对被告辩解用与原告装修房屋所得装修款抵扣购房款的辩解，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告欧完保、张静、邰某于本判决生效之日起十日内支付原告购房款848396元及利息（截止到2020年9月10日利息为568321.80元；从2020年9月11日起，以所欠购房款为基数，按年利率15.4％计算至购房款还清之日止）； 二、被告邰某、欧某1、欧某2、欧羊古、欧光鹏在继承欧明方财产范围内承担偿还责任。 案件受理费9206元，由被告欧完保、张静、邰某承担8000元，原告承担1206元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员 汪 勇 二〇二〇年十月二十日 书记员 邰秀安