广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初3606号原告（反诉被告）杜锦花，女，1993年10月10日生，汉族，住址：大亚湾**上杨路龙海二路金汇上元，公民身份号码：511************842。被告（反诉原告）惠州市广新房地产开发有限公司。住所地：惠阳区淡水高尔夫路**棕榈岛荔林径**。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：刘思，公司员工。原告（反诉被告）杜锦花与被告（反诉原告）惠州市广新房地产开发有限公司（下称广新地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及被告（反诉原告）诉讼代理人刘思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告,以下均以本诉称谓指称）杜锦花向本院提出诉讼,请求判决被告：1、退还定金20000元；2、退回已交购房款552985元；3、退回维修基金和律师服务费共7880元；4、支付诉讼费。事实与理由：1、商品房认购书上约定2019年12月15日签订《商品房买卖合同》，被告未履行约定与原告签订《商品房买卖合同》,违约在先。2、恒大地产官方网站宣传恒大开创“无理由退房”先河，原告与被告协商退房退款事宜，被告知要扣除已交房款580865元的一半,即290432.5元，且退款期限为两年,实属霸王条款。3、本人已怀孕8个多月,男朋友又和我分手了,本人失去工作能力和经济来源,父亲近期又摔倒致粉碎性骨折,也实在无力承担购房费用。4、2019年I2月15日认购该房屋交第一笔款148359元不是本人的银行卡所交,由本人转到销售周美的银行卡，销售怕违反被告公司规定，让本人拿销售银行卡去刷卡支付。综上,特提起诉讼,请支持。原告提交的证据有：原告身份证复印件及被告企业信息、商品房认购书、收据、银行存根、商品房买卖合同（预售）补充协议（三）及认购须知、商品房买卖合同（预售）。被告（反诉原告，以下均以本诉称谓指称）广新地产答辩并反诉称:一、原告主张“答辩人未与原告签署《商品房买卖合同》”与事实不符,要求答辩人返还已付定金和房款,缺乏事实和法律依据。二、原告主张解除合同的事由缺乏事实依据，且并非合同约定或法律规定可解除合同的事由,按照约定，原告无正当理由要求终止合同应按已付款的50%(即286492.5元）向答辩人支付违约金。三、原告要求答辩人退回维修基金和律师服务费共7880元，缺乏事实和法律依据。请求贵院依法驳回，并由原告承担全部的诉讼费用。同时提出如下反诉请求,请求判决：1、被反诉人向反诉人支付总房款10%的单方面解除合同违约金,即148358.8元。2、被反诉人协助反诉人办理《商品房买卖合同（预售）》退网签、注销合同备案的手续；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2019年12月13日反诉人与被反诉人双方签订了《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》（编号1001734),并于同日签订了《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：惠阳(2019)01021465](以下简称为购房合同）,购房合同约定了被反诉人向反诉人购买位于惠州市惠阳区********（L区）1栋2单元6层01号的商品房,该商品房预测的套内建筑面积为87.29平方米,合同总价款为人民币1483588元。同时,在购房合同中约定被反诉人采取分期付款的方式向反诉人支付房款,被反诉人须于2019年12月13日支付首期房款148359元，二期房款222538元须于2020年3月13日付清，三期房款222538元须于2020年6月13日前付清,四期房款148359元须于2020年9月13日前付清,五期房款148359元须于2020年12月13日前付清，六期房款148359元须于2021年3月13日前付清,七期房款148359元须于2021年6月13日前付清,八期房款148359元须于2021年9月13日前付清，九期房款148359元须于2021年9月13日前付清，余款148358元须于2021年9月13日前付清。被反诉人实际已支付房款合计572985元,现被反诉人要求解除购房合同缺乏合同约定和法定事由,属于无正当理由单方面解除合同。根据购房合同附件十一补充协议第二条第（三）款的约定，被反诉人无正当理由要求终止合同的,被反诉人应按已付款的50%(即286492.5元）向反诉人支付违约金。反诉人同意被反诉人以低于购房合同约定违约金金额的总房款10%(即148358.8元）支付违约金。同时,根据购房合同附件十一补充协议第十条第5款的约定和《合同法》第九十七条的规定,被反诉人应协助反诉人到惠州市房地产管理部门办理《商品房买卖合同（预售）》退网签、备案登记注销手续。因此,反诉人为维护自身的合法权益。故向贵院提起诉讼,望贵院判如所请。被告广新地产提交的证据有：商品房买卖合同（预售）及补充协议。针对被告广新地产的反诉，原告杜锦花辩称，坚持解除合同，愿意配合解除网签，要求对方只扣除2万元违约金，因我确实经济困难，没有收入并且抚养一个小孩。况且现房价已经涨了，被告没有损失。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：原被告双方于2019年12月13日签订了《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》（编号1001734)和《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：惠阳(2019)01021465](下称购房合同）。认购书和购房合同约定，原告购买被告的位于惠州市惠阳区********（L区）1栋2单元6层01号的商品房,该商品房预测的套内建筑面积为87.29平方米,单价每平方米人民币16996.08元，总价款1483588元，交房时间为2022年5月31日，签认购书时支付定金20000元。同时约定原告采取分期付款的方式付款，即于2021年12月13日前分9期向被告付清房屋总价款1483588元，其中：于2019年12月13日支付首期房款148359元，二期房款222538元于2020年3月13日前支付，三期房款222538元于2020年6月13日前支付,四期房款148359元于2020年9月13日支付……,最后一期房款148358元于2021年9月13日前支付。购房合同附件十一补充协议还约定，买受人（原告）无正当理由要求终止合同的,出卖人（被告）应按已付款的50%(即286492.5元）向出卖人（被告）支付违约金，并应协助出卖人（被告）到惠州市房地产管理部门办理《商品房买卖合同（预售）》退网签、备案登记注销手续等内容。至起诉时原告实际已支付给被告房款合计572985元（包含订金20000元），另支付了维修基金6680元和律师服务费1200元（合共7880元），现原告因经济困难为由，请求被告退回购房款及维修基金、律师服务费。被告认为原告单方面解除合同，要求违约金以低于购房合同约定违约金金额的总房款10%(即148358.8元）支付违约金，并依约协助其到惠州市房地产管理部门办理《商品房买卖合同（预售）》退网签、备案登记注销手续。本院主持双方调解，原告坚持要求退款，愿意协助被告到惠州市房地产管理部门办理《商品房买卖合同（预售）》退网签、备案登记注销手续，但认为被告提出的违约金数额太高，房价一直在升，被告实际没有什么损失，同意按定金20000元计付违约金。被告则认为，公司已按最高法关于商品房买卖合同司法解释的规定主动将违约金数额从合同约定的按已付款的50%计(即286492.5元）降至按应付房款的10%计（即148358.8元），且原告的行为是有可能导致公司交易成本、预期利益及不能按期支付款、存在支付相应利息和违约金等风险的，故不同意将违约金数额降低。双方各持已见。本院认为，原、被告2019年12月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，符合相应法律规定，应认定为有效合同，双方应依据该合同履行相应义务。现原告以经济困难、无法继续支付购房款为由要求被告退回购房款，其行为违反了《商品房买卖合同（预售）》约定，按照《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，原告应当承担违约责任；原告请求被告退回维修基金、律师服务费，因此二项费用的交纳对象并非被告，被告仅是协助义务，故该请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。现被告反诉要求原告按总房价款的10%支付单方面解除合同违约金148358.8元，原告提出违约金太高，同意支付违约金20000元，由于双方均没有提供解除合同造成被告的经济损失的数额和房价升降的数额，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定及参考目前房地产市场的行情，对被告反诉请求支付148358.8元违约金，本院不予支持，本院认为原告支付给被告解除合同的违约金酌情以已付房款572985元的10%计即57298.5元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杜锦花与被告（反诉原告）惠州市广新房地产开发有限公司于2019年12月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。二、被告（反诉原告）惠州市广新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内退回购房款572985元给原告（反诉被告）杜锦花。原告（反诉被告）杜锦花应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金人民币57298.5元给被告（反诉原告）惠州市广新房地产开发有限公司。上述二项相减，即由被告（反诉原告）惠州市广新房地产开发有限公司退回515686.5元给原告（反诉被告）杜锦花。三、原告（反诉被告）杜锦花收到上述款后一个月内协助被告（反诉原告）惠州市广新房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》退网签、备案登记注销手续。四、驳回原告（反诉被告）杜锦花的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4804元、反诉费1633元，合计6437元（诉讼费原告已预付，反诉费被告预付），由原告（反诉被告）杜锦花承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李醒非二〇二〇年十月八日书记员  吴纯青