江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初11338号原告：上海奕厚实业有限公司，住所地上海市虹口区四平路****，统一社会信用代码91310109MA1G5EGU6T。法定代表人：刘耀文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁雪峰，上海田玉秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭婷婷，上海田玉秀律师事务所律师。被告：上海峰密贸易有限公司，住所地，住所地上海市宝山区沪太路******M-88会信用代码91310113MA1GL2JE98。法定代表人：郑伟峰，该公司总经理。原告上海奕厚实业有限公司（以下简称“奕厚公司”）与被告上海峰密贸易有限公司（以下简称“峰密公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告奕厚公司法定代表人刘耀文、委托诉讼代理人丁雪峰到庭参加诉讼。被告峰密公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奕厚公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《苏州市房屋租赁合同》(合同编号：201XXX)于2020年4月30日解除；2、依法判令被告向原告支付免租期租金32577元；3、依法判令原告无需向被告返还租赁保证金43436元；4、依法判令被告向原告支付2020年4月20日-2020年5月6日期间的房屋占用费12943元；5、依法判令被告向原告支付2020年1月1日-2020年5月3日期间已使用未结清的电费5479.5元；6、依法判令被告承担原告本案律师费损失8000元；7、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月5日，原告与被告签订《苏州市房屋租赁合同》(合同编号：201XXX)(以下简称“合同”)。合同约定，峰密公司承租奕厚公司物业，地址位于昆山，地址位于昆山市019年12月5日起至2022年1月19日止，月租金为21718元/月，租金付款周期为叁个月支付一次，每个使用周期开始之日提前15日支付下一周期的租金，租赁保证金为贰个月租金即43436元；奕厚公司给予峰密公司45天装修免租期即自2019年12月5日起至2020年1月19日止，如因峰密公司原因致使合同提前解除或终止，峰密公司应补足免租期的房屋租金给奕厚公司；合同自峰密公司支付首期租金和租赁保证金，且双方盖章后生效。合同签订后，峰密公司依约向奕厚公司支付了房屋租金、租赁保证金、物业管理费合计120065元，合同生效，奕厚公司依约向峰密公司交付房屋。根据合同约定峰密公司应当于2020年4月5日前向奕厚公司支付第二周期的租金65154元，但峰密公司未按约定支付前述租金。此后，奕厚公司向峰密公司发出《催款通知函》要求峰密公司按合同约定支付租金，但峰密公司拒绝依约支付租金并通过微信聊天等方式向奕厚公司表示不再履行合同，峰密公司的该行为已属于根本违约。基于以上情况，奕厚公司依照合同第7.3条于2020年4月29日向峰密公司发出《通知书》，通知双方合同于2020年4月30日解除并要求峰密公司承担违约责任。合同解除后，峰密公司应当依约向奕厚公司结清全部未付款项并赔偿奕厚公司的损失。经奕厚公司多次交涉，峰密公司拒绝向奕厚公司结清全部未付款项及赔偿奕厚公司的损失。综上，原告上海奕厚实业有限公司本着诚实信用的原则依约履行各项义务，被告上海峰密贸易有限公司无故拒绝履行合同的行为于法无据，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判如所请。被告峰密公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年11月17日，案外人中锦能源投资有限公司（以下简称“中锦公司”）与奕厚公司法定代表人刘耀文签订《房屋租赁合同》一份，约定由中锦公司将昆山市花桥镇XX路XX号XX广场X楼18层-27层(但不含1805、1806、1807、1808四间)、一楼大堂及部分车位出租给刘耀文，租赁期限为13年，自2017年12月1日起至2030年11月30日止。2018年8月31日，中锦公司（甲方）、刘耀文（乙方）、奕厚公司三方签订《租赁合同转让协议》，约定甲乙双方签订的《房屋租赁合同》(2017年11月17日签订)及《合同补充协议书》(2018年1月12日签订)中乙方的全部权利和义务概括转让给丙方。2019年12月5日，奕厚公司（甲方）与峰密公司（乙方）签订《苏州市房屋租赁合同》(合同编号：201XXX)一份,约定峰密公司向奕厚公司承租位于昆山市（面积510平方米）房屋作办公之用。租赁期限自2019年12月5日起至2022年1月19日止。月租金为21718元/月，租金付款周期为叁个月支付一次，每个使用周期开始之日提前15日支付下一周期的租金。租赁保证金为贰个月租金即43436元。租赁保证金退还：租赁期限届满或合同提前终止，乙方向甲方交还房屋；乙方结清所有应缴纳的费用(包括水费、电费、物业管理及相关税、费外或欠缴的租金、甲方或第三方代缴的费用以及承担违约责任产生的费用)。满足以上条件后，甲方将租赁保证金剩余部分无息归还乙方。如保证金不足以充抵相关费用的，乙方应予以补足。该物业的物业管理费为2550元/月，物业管理费的支付进度与租金的支付同步。装修免租期：因乙方需对承租房屋进行装修，故经双方协商，给予乙方装修免租期45天，即自2019年12月5日起至2020年1月19日止，乙方应于房屋装修前向甲方支付装修保证金，装修保证金为一个月租金，经甲方验收合格15个工作日内，甲方无息返还乙方装修保证金。在装修免租期内，甲方免收乙方租金，但乙方应承担除租金外的其它费用，包括水、电、物业管理费及政府相关部门收取的费用。在合同期内，因乙方原因致使本合同提前解除或终止的，乙方应补足免租期的房屋租金给甲方。房屋返还：乙方应在本合同约定的租期届满之日或提前终止之日的17点前返还所承租的房屋。未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日的[租金+物业管理费]的3倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同的解除：甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；。（6）经甲方催告乙方逾期不支付租金/物业费超过15日的；经甲方催告，乙方不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过15日的。违约责任：乙方应如约支付租金以及其他费用(包括但不限于租金，水费，电费，通讯费及物业管理费等)。若有乙方逾期支付上述费用的，每逾期一日，乙方应按应付未付之金额的1%向甲方支付滞纳金。本合同租赁期间，若乙方擅自解除合同或提前退租的，乙方应提前30日书面通知甲方，甲方将没收乙方交纳的已付未用费用及租赁保证金作为违约金，如乙方享受了装修免租期，则应补缴装修免租期的租金；并复原房屋原装修；甲方有权要求乙方承担在承租期间造成的损害赔偿责任。其他条款：本合同项下发生的争议，甲、乙双方经友好协商，协商不成，任何一方均有权依法向该房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。所有费用(包含但不限于诉讼费、律师费等)均由违约方或过错方承担。该份合同落款处加盖有奕厚公司与峰密公司公章，峰密公司法定代表人郑伟峰亦在落款处签名。另查明：2019年11月28日，峰密公司向奕厚公司支付15000元。合同签订当日，峰密公司通过法定代表人郑伟峰个人账户向奕厚公司支付58065元，后又于2019年12月17日支付5万元，于2020年1月13日支付366.6元。前述款项合计123431.6元。奕厚公司称前述款项包含第一周期房租65154元、租赁保证金43436元、物业费11475元、电费366.6元，剩余3000元是峰密公司委托其装修而支付的装修款，但奕厚公司表示无法提交证明其为峰密公司代为装修的证据。嗣后，峰密公司再未向奕厚公司支付租金等费用。奕厚公司称峰密公司在2020年4月底明确不再租赁涉案房屋，其给予峰密公司10天宽限期用于搬离，但峰密公司到期没有搬离，其就把峰密公司的几张办公桌搬离，进行清场，于2020年5月6日收回涉案房屋。为此，奕厚公司提交其法定代表人刘耀文与峰密公司法定代表人郑伟峰之间的微信聊天记录以及其向峰密公司发出的催款通知函、解除合同通知予以证明。其中，微信聊天记录显示：2020年4月17日，郑伟峰明确表示不再承租涉案房屋，并认为押金不要就行；2020年4月23日，郑伟峰表示房屋压力吃不消，申请降低费用。催款通知函系奕厚公司于2020年4月17日向峰密公司发出，主要内容为要求峰密公司于2020年4月20日前付清下一周期的房屋及管理费合计72804元，仍未支付将作出违约处理，收取已产生的滞纳金及违约金，并有权提起诉讼。2020年4月29日，奕厚公司向峰密公司发出通知，主要内容为以峰密公司逾期支付租金、提前退租构成严重违约为由于2020年4月30日解除双方签订的房屋租赁合同，并要求峰密公司于2020年4月29日起至2020年5月6日清空房屋内的物品，同时要求追究峰密公司的违约金责任，包括2020年4月20日至5月6日的房屋占用费、免租期租金、电费、违约金等。前述两份函件均已通过微信向峰密公司法定代表人郑伟峰发送。再查明：关于奕厚公司主张峰密公司于2020年1月1日-2020年5月3日期间已使用未结清的电费5479.5元，奕厚公司提交电费清单、电表读数照片予以证明。其中，电费清单列明本月读数、上月读数、综合单价、总计金额，显示：2019年12月1日至2019年12月31日期间产生的电费为366.6元，2020年1月1日至2020年3月4日期间产生的电费为4459元，2020年3月5日至2020年3月31日期间产生的电费为507元，2020年4月1日至2020年5月3日期间产生的电费为513.5元。前述2019年12月1日至2019年12月31日期间的电费为366.6元峰密公司已于2020年1月13日支付完毕。电表读数照片显示有涉案每间房屋对应的独立电表的读数。又查明：奕厚公司为本案纠纷聘请上海田玉秀律师事务所代理其参与诉讼，并为此支付律师费8000元。上海田玉秀律师事务所亦向奕厚公司开具了金额为8000元的上海增值税普通发票。现因原告以被告逾期支付租金等费用为由要求解除合同并主张被告承担相应违约责任，为此诉至本院。以上事实，有《房屋租赁合同》、《租赁合同转让协议》、《苏州市房屋租赁合同》、银行转账记录、微信聊天记录、催款通知函、解除合同通知、电费清单、电表读数照片、《法律服务合同》、付款凭证、上海增值税普通发票以及当事人的陈述予以证实。本院认为，奕厚公司与峰密公司签订的《苏州市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的合同义务。合同约定装修免租期为2019年12月5日至2020年1月19日，故租金应当自2020年1月20日起算。合同签订后，峰密公司依约向奕厚公司支付了第一周期即2020年1月20日至2020年4月19日期间的租金65154元。根据合同约定，峰密公司应当于2020年4月6日前支付第二周期即2020年4月20日至2020年7月19日期间的租金65154元，但峰密公司并未按约支付，且于2020年4月17日向奕厚公司表明不再继续承租涉案房屋。峰密公司提前退租的行为已构成违约，奕厚公司有权行使约定解除权解除合同。奕厚公司已于2020年4月29日向峰密公司发出解除合同通知，故本院依法确认双方签订的《苏州市房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。关于奕厚公司主张峰密公司支付免租期租金32577元以及无需向峰密公司返还租赁保证金43436元，合同约定：本合同租赁期间，若乙方擅自解除合同或提前退租的，乙方应提前30日书面通知甲方，甲方将没收乙方交纳的已付未用费用及租赁保证金作为违约金，如乙方享受了装修免租期，则应补缴装修免租期的租金。奕厚公司提出该两项主张均是基于该合同条款。对此，本院认为，峰密公司应承担的违约责任应当相当于该违约行为给奕厚公司造成的实际损失。首先，峰密公司明确表明不再继续承租涉案房屋的时间是2020年4月17日，截至当日产生的租金峰密公司此前已经付清，并不存在欠付租金的情况，峰密公司违约的恶意程度较轻。其次，合同虽约定有前述两项违约责任的承担形式，但针对的均是提前退租这一违约行为。而奕厚公司收取的租赁保证金是相当于两个月的租金，用途之一即是用于冲抵峰密公司欠付的费用，金额已经覆盖了按装修免租期45天计算的租金。再者，奕厚公司在知晓峰密公司提前退租后及时通过微信、发函的形式催促峰密公司返还房屋，并在较短的时间内自行收回了涉案房屋，积极履行了止损义务，防止了损失进一步扩大。奕厚公司未能举证证明其存在的实际损失相当于其主张的两项违约责任的合计金额。因此，奕厚公司要求峰密公司承担前述两项违约责任，存在重复主张的情形，本院依据违约金补偿性为主兼具惩罚性的性质以及合同的履行情况，酌情认定峰密公司应承担的违约责任为其向奕厚公司支付的租赁保证金43436元由奕厚公司全额没收。关于奕厚公司主张峰密公司支付2020年4月20日-2020年5月6日期间的房屋占用费12943元，本院认为，合同约定：乙方应在本合同约定的租期届满之日或提前终止之日的17点前返还所承租的房屋。未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日的[租金+物业管理费]的3倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。峰密公司于2020年4月17日向奕厚公司明确表明不再继续承租涉案房屋，但经奕厚公司发函催告后，峰密公司并未积极履行房屋腾退义务，自2020年4月20日起产生的租金、房屋占有使用费也未支付，直至奕厚公司于2020年5月6日自行将涉案房屋收回。故峰密公司实际占用涉案房屋期间即2020年4月20日至2020年5月6日期间产生的房屋占有使用费应当向奕厚公司支付。本院依据合同约定的租金认定峰密公司应支付的房屋占有使用费为11583元（21718元/月÷30日×16日）。奕厚公司主张峰密公司支付2020年1月1日-2020年5月3日期间已使用未结清的电费5479.5元，有电费清单、电表读数照片佐证，本院对此予以支持。奕厚公司主张峰密公司承担本案律师费损失8000元，符合合同约定，本院亦予以支持。综上，峰密公司应当支付奕厚公司房屋占有使用费11583元、电费5479.5元、律师费8000元，合计25062.5元。因峰密公司已付的款项中有3000元奕厚公司主张为受峰密公司委托进行装修产生的装修款，奕厚公司未能举证证明存在代为装修的事实，故该笔3000元应从峰密公司前述应付款项中扣除，剩余价款22062.5元应当由峰密公司继续支付给奕厚公司。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海奕厚实业有限公司与被告上海峰密贸易有限公司签订的《苏州市房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。二、原告上海奕厚实业有限公司不予返还被告上海峰密贸易有限公司租赁保证金43436元。三、被告上海峰密贸易有限公司支付原告上海奕厚实业有限公司房屋占有使用费11583元、电费5479.5元、律师费8000元，从中扣除3000元后，剩余价款合计22062.5元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：322********）。三、驳回原告上海奕厚实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8240元，减半收取4120元，由被告上海峰密贸易有限公司承担。此款原告上海奕厚实业有限公司已预交，本院不再退还，由被告上海峰密贸易有限公司于履行判决付款义务时一并支付给原告上海奕厚实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇二〇年十月十三日书记员  黄 迪附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。