云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1437号上诉人（原审原告、反诉被告）：宗德珍，女，1982年1月15日生，汉族，住蒙自市。上诉人（原审原告、反诉被告）：吴宗霖，男，1972年8月16日生，汉族，住蒙自市。委托诉讼代理人：王海荣，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈利德，男，1980年5月15日生，汉族，住金平县。委托诉讼代理人：李林海，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邹梦玲，云南谣光律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原审第三人：红河州亿弘房地产投资发展有限公司。住所地：蒙自市朝阳路华泰盛景小区**商铺。法定代表人：罗斯特，职务：总经理。上诉人宗德珍、吴宗霖因与被上诉人陈利德，原审第三人红河州亿弘房地产投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宗德珍、吴宗霖上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初788号民事判决本诉部分，改判被上诉人支付违约金178380元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实清楚，但适用法律不当。双方签订涉案《二手房买卖合同》后，上诉人已全面履行了自己的合同义务，因被上诉人自身原因不能购买涉案房屋，构成违约。上诉人基于相信被上诉人能正常履行合同，与开发商签订了《林云凤凰城商品房认购协议书》交纳了购房诚意金，因被上诉人的违约行为，现进退两难。一审中上诉人选择适用《二手房买卖合同》约定的违约金条款主张权利，原审却认为被上诉人的行为未造成实际损失，仅按“定金罚则”进行判决。上诉人认为，仅支持不予返还6000元的定金对上诉人而言显失公平，故请求二审支持其上诉请求。被上诉人陈利德辩称，本案没有造成上诉人实际损失，原判不支持上诉人违约金178380元正确。虽然被上诉人没有提起上诉，但认为一审判决由被上诉人承担责任不予退还定金是错误的。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求。宗德珍、吴宗霖向一审法院起诉请求：1.依法判决被告给付原告违约金178380元；2.本案的诉讼费用由被告承担；一审庭审中，增加要求解除2020年1月2日原告作为卖方、被告作为买方与第三人（居间方）一起签订的《房屋买卖居间合同》。陈利德向一审法院反诉请求：1.依法判令解除双方于2020年1月2日签订的二手房买卖合同；2.判令二反诉被告向反诉原告双倍返还定金人民币12000元；3.本案本诉及反诉案件受理费由二反诉被告承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）宗德珍与吴宗霖系夫妻关系，宗德珍系蒙自市房屋的所有权人，吴宗霖系共有权人。2020年1月2日，原告（反诉被告）宗德珍、吴宗霖作为甲方，被告（反诉原告）陈利德作为乙方，第三人红河州亿弘房地产投资发展有限公司作为居间方，共同签订《房屋买卖合同（二手房买卖合同）》，约定：甲方将坐落于蒙自市房屋（房屋所有权证编号：蒙自市房权证2016房监字第××号、00××59号，土地使用权证号：蒙国用［2016］第**，土地性质：出让），以921900元的价款出售给乙方，在合同签订当日，由乙方向甲方支付购房定金6000元，2020年1月17日前付首付房款400000元，剩余购房款521900元通过申请银行／公积金贷款的方式，并按银行放款程序放款后一次性付给甲方，若乙方在办理贷款后，若因银行／公积金批款的额度不足以达到乙方需支付给甲方的额度，即不足部分（剩余房款）由乙方自接到银行／公积金处通知后15日内筹集购房余款支付给甲方，2020年1月17日前办理产权过户。为保证双方交易安全，甲方在收到乙方定金之日须将该合同房屋的有关证件原件作为保证交丙方保管。甲乙任何一方违约、解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成效价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔付，于违约之日起七日内付清。合同签订当日，被告（反诉原告）向原告支付了6000元定金，原告（反诉被告）将涉案房屋的不动产权证两本和国有土地使用证一本交第三人保管。因被告（反诉原告）陈利德征信度不能如数贷到剩余款项，双方未能履行合同约定。一审法院认为，一、关于解除原、被告双方签订《房屋买卖合同（二手房买卖合同）》的问题。本案中，双方均提出解除合同的请求，且根据审理情况，该合同已无再继续履行的可能，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，当事人可以解除合同，故对双方提出的解除《房屋买卖合同（二手房买卖合同）》的请求，予以支持。二、关于本诉部分。本案中，原、被告双方经协商一致，与第三人签订《房屋买卖合同（二手房买卖合同）》，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，现因被告原因未能履行双方约定，按照合同约定，被告在签订合同之日支付原告6000元定金，同时合同约定了违约责任，即违约方向另一方支付该房屋成交价格921900元的20%作为违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”故原告的诉讼请求符合法律规定，但鉴于本案中，被告虽未按合同约定履行付款义务，但被告的该行为对原告未造成实际损失，现原告要求被告支付违约金，明显显失公平，应按定金条款予以支持，原告已收到的定金不再返还被告。三、关于反诉部分。本案中，反诉原告以反诉被告在产权过户登记前未对涉案房屋提前办理银行解押手续，导致房屋产权无法过户，合同目的不能实现为由，提出反诉，根据二手房交易中买卖房屋设立有抵押贷款的，一般由买方支付首付款用于偿还贷款，解除抵押权后再办理产权变更手续的交易习惯，反诉原告认为反诉被告行为违约的理由不能成立，根据定金法则，反诉原告也无权要求反诉被告双倍返还已付定金，故反诉原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四项）、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条之规定，判决：“一、驳回原告宗德珍、吴宗霖的诉讼请求。二、驳回反诉原告陈利德的反诉请求。本诉案件受理费1934元，由原告宗德珍、吴宗霖负担，反诉案件受理费50元由反诉原告陈利德负担”。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实除与一审审理查明事实一致外，另查明，被上诉人陈利德明确不再要求上诉人返还本案定金6000元。上诉人宗德珍于2020年1月7日与红河州林雲投资有限公司签订《林雲.凤凰城商品房认购协议书》所缴纳的认购金15000元，已退还宗德珍。本院认为，本案中双方签订《二手房买卖合同》约定“涉案房屋成交价格为921900元。甲乙任何一方违约、解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金…”。据此计算，双方已在合同中明确约定了违约金的具体数额为184380元（921900元×20%）。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，法律已将“具体违约情况”作为合同当事人订立违约金是否合理的前置条件。本案应从双方订立合同的具体过程、是否履行、合同签订至发生争议的时间长短、是否有实际损失等方面综合分析予以评判。本案《二手房买卖合同》系由原审第三人红河州亿弘房地产投资发展有限公司提供的通用文本，同时包含了定金和违约金，由此可见，2020年1月2日合同签字前双方当事人没有对违约金进行过具体的协商；合同签订后第三天（即2020年1月5日），被上诉人陈利德知晓其征信额度不足，双方随即对合同是否履行进行协商，此时合同尚未进入实质履行阶段；2020年1月7日上诉人宗德珍与红河州林雲投资有限公司签订《林雲.凤凰城商品房认购协议书》所缴纳的认购金15000元，现已退还宗德珍，该认购金的支出与本案双方房屋买卖合同无直接关联，也不属于上诉人订立房屋买卖合同时的预期利益损失，且被上诉人明确放弃要求返还定金，为其不能履行双方二手房买卖合同承担了相应的违约责任。综上，依据违约金应体现以补偿性为基础，惩罚性质为辅的原则，本案中上诉人仅主张合同约定的违约金，未主张其实际损失，二审中，被上诉人明确不再要求返还已向上诉人支付的定金6000元，上诉人可不再返还已收取的定金。不再返还定金已足以体现对被上诉人违约行为的惩罚。故上诉人关于扣减定金6000元后由被上诉人向其再支付违约金178380元的上诉理由，本院不予支持。另，本案一审庭审期间，上诉人增加解除《二手房买卖合同》的诉讼请求，被上诉人亦反诉要求解除该合同，一审判决遗漏解除双方签订的二手房买卖合同的判项，应予纠正。综上所述，上诉人宗德珍、吴宗霖的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但遗漏判项，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初788号民事判决；二、解除宗德珍、吴宗霖与陈利德2020年1月2日签订的《二手房买卖合同》；三、驳回宗德珍、吴宗霖的其他诉讼请求；四、驳回陈利德的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1934元，由宗德珍、吴宗霖共同负担，一审反诉案件受理费50元，由陈利德负担；二审案件受理费3868元，由上诉人宗德珍、吴宗霖共同负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二〇年十月二十六日书记员 卢俊维