广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7467号上诉人（原审原告）：佛山市禅城区土地储备中心，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：邝国锋，广东千度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市土产总公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：马骋争，广东天骅律师事务所律师。上诉人佛山市禅城区土地储备中心（以下简称禅城土地储备中心）因与被上诉人佛山市土产总公司（以下简称土产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人禅城土地储备中心上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持禅城土地储备中心在一审中的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由土产公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。一审法院未认定本案的关键性的事实：禅城土地储备中心已经提供《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2013-100065）证明己方无法提供《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》（编号：8DK025D）（以下简称涉案合同）约定的南岸安置物业。（二）本案中，禅城土地储备中心与土产公司已无协商的可能。1.禅城土地储备中心没有南岸物业可供土产公司选择。2.虽然土产公司庭审中陈述愿意继续与禅城土地储备中心协商，但这种协商是无了期的，不现实的，而且会导致禅城土地储备中心的损失不断扩大，不可能从根本上解决安置问题。3.禅城土地储备中心已经在提起本案诉讼前与土产公司充分交涉与谈判，但因双方分歧太大不能达成一致意见。4.涉案合同解除后，禅城土地储备中心已经预见到需要进行相应的等值补偿，所以在一审起诉中表示：“《合同法》第九十七条也规定，在《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》（编号：2DK0171S）解除后，会产生相应的法律后果。但解除合同后相应权利的产生，应当由土产公司自己进行主张”。5.涉案合同不解除，只会延续僵局。一审判决认为存在继续协商的可能，但双方一直无法协商成功，对禅城土地储备中心不利，对土产公司也不利，不能从根本上解决矛盾。（三）一审判决没有正确适用法律，或者说没有适用法律。一审判决只适用合同法第八条，但该条只是原则性规定，没有实质性指引。禅城土地储备中心一审时已主张适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第48点关于“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”之规定。（四）一审判决作出后，禅城土地储备中心与土产公司继续协商，但是双方的分歧依然巨大，仍无法协商一致。具体为：1.无法满足土产公司提出的相应安置物业的需要与要求；2.土产公司提出的补偿金额超出了禅城土地储备中心的决策范围；3.双方无法就相应的评估事项达成一致意见。因此，禅城土地储备中心通过努力仍无法满足土产公司提出的安置补偿要求，长时间拖延下去对双方都不利。禅城土地储备中心希望从实质上解决与土产公司之间的安置问题，并不是不想补偿。禅城土地储备中心已经没有符合土产公司要求的安置物业。基于审计上的原因，禅城土地储备中心也无法与土产公司协商补偿数额，只能通过诉讼补偿。被上诉人土产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（一）土产公司与禅城土地储备中心双方签订的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》合法有效。该合同约定以房屋产权调换的方式,对土产公司进行拆迁补偿安置。该合同明确约定安置房位于8号地块南岸新建大楼。禅城土地储备中心应依据合同的约定全面善意地履行义务。（二）禅城土地储备中心违反合同约定，预安置土产公司位于8号地块北岸新建小区。该行为构成根本性违约，损害土产公司的合法权益。北岸新建小区的市价(按单位面积计算)远低于禅城土地储备中心依照拆迁补偿安置合同约定应当交付的南岸物业的市价。（三）禅城土地储备中心的违约行为严重违反诚实信用原则和公平合理原则。土产公司依约履行合同义务，而禅城土地储备中心却利用自己的交易优势，出尔反尔，随意违约,不向土产公司交付合同所约定的物业。禅城土地储备中心预安置土产公司的北岸物业，其市价远低于南岸的物业，尤其该物业中的商铺，由于地段偏僻，人流量小，因而商业价值极低，土产公司接收后,很难出售或者出租该物业，是显失公平。（四）《合同法》第九十四条规定了法定解除的情形,但该情形是守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权。故禅城土地储备中心作为违约方无权主张解除合同。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条也明确规定违约方不享有单方解除合同的权利。（五）本案纠纷有多种途径可以解决，双方均有协商的意愿，有继续履行涉案合同的可能性，因此，涉案合同不适宜解除。一审判决作出后，双方于2020年4月29日协商解决本案纠纷，商讨了多种解决方案，禅城土地储备中心明确表示双方分歧不大，可以继续进一步协商确定双方都可以接受的方案。因此，涉案合同有继续履行的可能性，不适宜解除。（六）合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，在禅城土地储备中心承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失之前，涉案合同不具备解除的条件。（七）本案并不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定的违约方可以起诉解除合同的条件。如上所述，本案纠纷有多种途径可以解决，双方均有协商的意愿，有继续履行涉案合同的可能性，双方并未形成合同僵局。禅城土地储备中心向一审法院提出诉讼请求：1.解除禅城土地储备中心与土产公司于2013年9月18日签订的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》（编号：8DK025D）；2.从起诉之日起或《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》（编号：8DK025D）解除之日起，停止计算禅城土地储备中心向土产公司应当支付的违约金；3.本案的诉讼费用由土产公司承担。诉讼中，禅城土地储备中心变更上述第二项诉讼请求为：从2019年6月1日起停止计算禅城土地储备中心向土产公司应当支付的违约金。一审法院认定事实：2013年9月18日，禅城土地储备中心（甲方、拆迁人）与土产公司（乙方、被拆迁人）签订《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》（编号：8DK025D），主要约定：第一条被拆迁房屋现状座落于佛山市禅城区******前座、后座的房屋，产权属乙方所有。第二条补偿方式、标准甲、乙双方同意按下列第（二）项方式进行补偿安置：……（二）房屋产权调换（见第十六条）。第六条安置用房的交付甲方必须在合同生效之日起四年内将竣工验收合格并符合本合同约定的安置用房交付给乙方。交付的安置用房的质量、结构、装修、设备等应符合相关部门的规定。第八条违约责任（一）甲方如不能按本合同规定的期限将安置用房交付给乙方，从逾期之日起，甲方按被拆迁房屋每月临时安置补助费的50%向乙方支付延期交房的违约金，即每月4209.01元。第十六条双方约定的其他事项。1、甲方同意安置乙方位于8号地块南岸新建大楼，前座铺位57.49㎡位于临路新建大楼首层安置，前座二层办公用房63.66㎡置换新建大楼的办公用房，按原面积补回。后座仓库214.45㎡调换成办公用房，双方同意以“等值调换”原则以1：0.8的比例进行产权调换，前座及后座补偿的办公用房合并安置，安置用房产权归乙方所有。2013年11月13日，佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与佛山某房地产开发有限公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定受让人通过土地一级市场公开交易（挂牌）取得本合同项下的国有建设用地使用权，出让宗地坐落于佛山涌两侧、人民桥东侧，该出让宗地的用途为地块一：商业商务用地、不兼容其他用地；地块二：二类居住用地，可兼容商业用地；地块三：二类居住用地，可兼容商业、商务用地。出让人同意在2014年5月20日前将地块一、二交付给受让人，在2013年12月30日前将地块三交付给受让人。2019年5月31日，禅城土地储备中心与佛山市禅城区升平片区改造项目指挥部在报纸上刊登了《关于禅城区汾江河水道佛山涌人民桥北岸地块（改造片区内的8号地块）新建小区安置房（商铺、办公部分）移交公告》，内容：“禅城区汾江河水道佛山涌人民桥北岸地块（改造片区内的8号地块）新建小区安置房（商铺、办公部分）现已达到交付条件，现定于2019年6月1日至2019年6月30日期间办理安置房（商铺、办公部分）移交手续。请相关被拆迁房屋权利人届时按我部通知的具体时间，带拆迁合同原件、身份证原件、委托书、公证书等到升平路松桂里35号升平片区改造项目指挥部办理安置房（商铺、办公）移交手续，逾期未办理手续的按相关规定处理。”2019年7月22日，禅城土地储备中心向土产公司发送《关于尽快办理安置房移交手续的通知》，告知佛山市禅城区升平片区改造项目禅城区汾江河水道佛山涌人民桥北岸地块（改造片区内的8号地块）新建小区安置房已达到交付条件，禅城土地储备中心已于2019年5月31日在《佛山日报》进行登报公告。因公告期已满，禅城土地储备中心再次通知土产公司尽快携带相关资料到升平片区改造项目指挥部办理安置房（商铺、办公部分）移交手续。诉讼中，禅城土地储备中心陈述：双方合同约定的南岸地块物业的产权人不是禅城土地储备中心，禅城土地储备中心只有北岸地块物业的产权。禅城土地储备中心能够向土产公司提供北岸地块的置换物业，且已达到移交条件。土产公司陈述：土产公司不同意解除合同，禅城土地储备中心应向土产公司提供与合同约定的物业价值相等的置换物业，但禅城土地储备中心一直没有与土产公司进行协商解决。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。禅城土地储备中心与土产公司签订的《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，禅城土地储备中心、土产公司均应依据上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于合同是否解除的问题。禅城土地储备中心、土产公司签订《房屋拆迁补偿安置合同》约定禅城土地储备中心应提供佛山涌人民桥地块南岸安置物业给土产公司。后，佛山市国土资源和城乡规划局与佛山某房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将佛山涌两侧、人民桥东侧的宗地进行出让，该出让合同约定的回迁物业范围并不包括上述禅城土地储备中心、土产公司签订的合同所约定的产权置换范围。故禅城土地储备中心未能依约向土产公司提供涉案南岸地块的置换物业，所发出的移交公告以及移交通知，均是通知土产公司接收涉案北岸地块的置换物业。庭审中，禅城土地储备中心表示北岸地块的置换物业已达到移交条件，并同意提供该地块的置换物业予土产公司，土产公司则表示该地块物业价值低于合同约定的置换物业，要求禅城土地储备中心提供同等价值的置换物业。由此，虽禅城土地储备中心未能依约向土产公司提供合同约定的南岸地块置换物业，但土产公司表示同意在与禅城土地储备中心协商一致的前提下接收禅城土地储备中心提供新的置换物业，现不同意解除双方的合同。土产公司已将拆迁房屋交付禅城土地储备中心进行拆迁，履行了合同的主要义务，禅城土地储备中心应与土产公司协商一致后向土产公司提供可置换的物业。因此，双方均有协商的意愿，有继续履行的可能性，合同不适宜解除，一审法院对禅城土地储备中心主张解除合同及停止计算违约金的诉请依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回禅城土地储备中心的全部诉讼请求。一审受理费因适用简易程序减半收取83元，由禅城土地储备中心负担。二审期间，禅城土地储备中心向本院提交新证据如下：1.会议签到表；2.照片，拟证明禅城土地储备中心根据一审判决指引在2020年4月29日与土产公司就房屋安置进行协商，但双方仍无法协商一致。土产公司向本院提交新证据如下：2020年4月29日拆迁办会面谈话录音及谈话笔录，拟证明涉案合同有继续履行的可能性，并未形成合同僵局，涉案合同不宜解除。本院组织双方当事人对上述证据进行质证。经审查，双方对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。涉案合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面善意地履行各自承担的义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：涉案合同应否被解除。根据已查明的事实，土产公司已将拆迁房屋交付禅城土地储备中心进行拆迁，履行了涉案合同的主要义务，而禅城土地储备中心却未向土产公司提供约定的南岸地块置换物业。作为守约方，土产公司在诉讼中明确表示不同意禅城土地储备中心关于解除涉案合同的请求，且愿意与禅城土地储备中心在协商一致的前提下接受其提供新的置换物业，禅城土地储备中心应本着诚实信用和公平合理原则，与土产公司协商提供新的置换物业及相应合理条件。在本案合同不属于法律上或事实上不能履行的情形下，守约方土产公司已履行了合同的主要义务，且坚持主张继续履行，一审法院驳回禅城土地储备中心的诉请，并无不当，本院予以维持。禅城土地储备中心的上诉主张不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，禅城土地储备中心的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166元，由佛山市禅城区土地储备中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十月十六日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡