河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3475号上诉人（原审被告）：信阳市浉河区农村信用合作联社，住所地河南省信阳市浉河区湖东大道北侧（贸易广场斜对面）。法定代表人：刘勇，系该联社主任。委托诉讼代理人：李威硕，河南威鼎律师事务所律师。一般代理。被上诉人（原审原告）：张艳君，女，汉族，1964年4月8日出生，身份证住址河南省信阳市浉河区，常住地河南省信阳市平桥区。被上诉人（原审原告）：余江**，男，汉族，1964年1月15日出生，身份证住址河南省信阳市平桥区，常住地河南省信阳市平桥区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张伟，信阳市浉河区民权街道法律服务所法律服务工作者。特别授权。原审第三人：淮滨县宏冠房地产开发有限公司，住所地河南省淮滨县北城兴隆街南侧。法定代表人：汪家志，系公司经理。原审第三人：汪家志，男，汉族，1965年9月15日出生，身份证住址河南省信阳市浉河区十三里桥乡莲花村**，常住地河南省信阳市羊山新区颐丰园小区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：汪萍，系公司员工。特别授权。上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社(以下简称浉河联社)因与被上诉人张艳君、余江**和原审第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司(以下简称宏冠公司)、汪家志执行异议之诉一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社委托诉讼代理人李威硕、被上诉人余江**及与被上诉人张艳君共同委托诉讼代理人张伟和原审第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司、汪家志的共同委托诉讼代理人汪萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社上诉请求：1、请求撤销河南省信阳市浉河区人民法院(2020)豫1502民初1950号民事判决书，改判驳回二被上诉人一审中全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：其一，浉河联社依法办理了在建工程抵押登记，抵押权合法、有效。2014年1月13日，宏冠公司向浉河联社借款2600万元，自愿以其位于信阳市羊山新区新七大道颐丰园小区3号楼在建工程提供抵押担保，并在信阳市房地产市场管理处办理了抵押登记，他项权利证书编号为“信房建羊山新区字第00000144号”。信阳市浉河区人民法院于2018年10月30日作出(2018)豫1502民初4924号民事判决书，对上述债权及抵押权依法确认：浉河联社对宏冠公司名下位于信阳市羊山新区新七大道颐丰园小区3号楼的在建工程拍卖或变卖价款享有优先受偿权。信阳市不动产登记中心于2019年3月28日出具《颐丰园抵押房屋明细》，证明颐丰园小区3号楼二单元1304号房屋仍处于抵押状态。其二，被上诉人余江**、张艳君情形不符合《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，不能对抗浉河联社的抵押权。《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第126条之规定，商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者，即《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被上诉人余江**、张艳君名下有一套位于信阳市××桥区××村××81.23平方米房屋，同时上诉人在一审中提供了《信阳市不动产登记中心不动产登记记载表》证明被上诉人余江**、张艳君之子余海龙和儿媳王蕊名下在河区××缸胡同××家园××53.97平方米房屋，上述两处房屋足以满足二被上诉人及其家人的居住需求。一审法院完全没有考虑到被上诉人余江**、张艳君之子余海龙和儿媳王蕊本身就有一套53.97平方米房屋的事实，同时涉案房屋的面积为138.65平方米的三室两厅的房屋完全超出二被上诉人的基本居住需求。《九民纪要》及《执行异议和复议规定》第二十九条的核心精神在于保护购房消费者基本的生存权，被上诉人余江**、张艳君情形完全不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项之规定，81.23平方米房屋已经完全可以满足二被上诉人基本的住房需求。其三，被上诉人余江**、张艳君对颐丰园小区3号楼1304号房屋不享有所有权。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。案涉房屋仍登记在宏冠公司名下。因此，从物权公示的角度来看，宏冠公司是案涉房产的所有权人。虽然被上诉人实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定被上诉人取得案涉房屋所有权。颐丰园小区3号楼二单元1304号房屋系浉河联社抵押物并于2014年1月17日办理了抵押登记，至今仍处于抵押状态。上诉人浉河联社抵押在前，被上诉人签订商品房买卖合同在后，物权登记具有公示公信效力，被上诉人余江**、张艳君从事民事活动未尽到谨慎审查义务具有过错。根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”和最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”之规定，被上诉人余江**、张艳君从事民事活动未尽到谨慎审查义务具有过错，应当承担不利的法律后果。被上诉人张艳君、余江**答辩均称：原审查明事实清楚，适用法律正确。一是2013年8月22日被上诉人余江**与第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订(颐丰园“旅游前线”入会申请单)，双方约定加入会员可享受购房优惠，同年10月13日第三人淮滨宏冠房地产开发有限公司与二被上诉人共同签订商品房买卖合同，约定购买颐丰园3号楼2单元1304号房屋一套，当天就将购房款全部转给了第三人淮滨县宏冠房地产公司名下，并于2015年竣工后被上诉人实际占用使用至今。2018年10月30日，上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社与第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司、汪家志因借款合同纠纷涉诉，信阳市浉河区人民法院作出民事判决书。2019年7月30日，该院作出执行裁定书，将被上诉人购买的房屋进行查封。2019年9月24日，二被上诉人向执行法院提出书面异议，并提交购房依据和信阳市平桥区人民法院对同一案件作出的裁定书等证据，要求解除查封。2020年5月13日，信阳市浉河区人民法院裁定驳回二被上诉人的异议申请，并告知可在15日内提起诉讼。被上诉人认为，被上诉人与第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订买卖合同及交付房款的时间均远远早于上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社办理抵押登记的时间，因第三人淮滨县冠房地产开发有限公司迟迟没能与被上诉人办理过户登记手续，被上诉人在本案中并无过错，并于2015年就实际占用及装修该房屋，每年都在缴纳物业费用，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。虽然被上诉人名下有一套房产，但该房屋建筑面积仅为81.23平方米，且早就没有居住于此，而是由被上诉人的父母养老居住，被上诉人一家四代总共七口人，购买一套面积为138.65平方米的房屋用于家人居住是人之常情。根据最高院关于建筑工程价款优先受偿权的批复，消费者购房人的权利优先于工程价款优先受偿权，优先于抵押权。二是两被上诉人认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，二被上诉人与第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司自愿签订《商品房买卖合同》虽未注明签订日期，但从二被上诉人提交的银行转账明细、物业费、水费缴纳凭证可以证明该合同签订日期在2015年6月1日之前，早于人民法院查封，故二被上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。房屋价款已全额支付。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《九民纪要》)第125条中对“买受人名下无其他用于居住的房屋”理解为在案涉房屋同一社区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。请求二审依法驳回上诉，维持原判。原审第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司及汪家志答辩均称：2013年8月22日，淮滨县宏冠房地产开发有限公司与余江**、张艳君签订商品房买卖合同，双方约定加入会员可享受购房优惠。同年10月13日，淮滨县宏冠房地产开发有限公司与余江**、张艳君签订购买颐丰园3号楼二单元1304房屋买卖合同，当天交购买款57.7万元转付淮滨县宏冠房地产开发有限公司账户，2015年房屋交付给余江**、张艳君使用至今。购房合同上没有写日期的原因是房管局针对信阳市所有购房有要求，不允许写日期，必须在备案时候才要求填写日期。涉案房屋于2011年建设，于2014年抵押给上诉人。张艳君、余江**向一审法院起诉请求：一、确认二原告对位于信阳市羊山新区××单元××号房屋享有所有权；二、撤销信阳市浉河区人民法院(2019)豫1502执异133号民事裁定书，不得执行上述房屋，并解除对上述房屋的查封；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月22日，原告余江**与淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订《颐丰园“旅游前线”入会申请单》，约定加入会员可享受购房优惠。2013年10月13日，淮滨县宏冠房地产开发有限公司与二原告共同签订商品房买卖合同，约定由原告购买位于颐丰园3号楼2单元1304号的房屋一套。当天，原告就通过银行转账全部房款给淮滨县宏冠房地产开发有限公司，履行了合同约定的义务。房屋于2015年竣工并交付原告占有使用，在对房屋进行装修后原告一家人便入住至今。2018年10月30日，被告信阳市浉河区农村信用合作联社与第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司、汪家志因借款合同纠纷涉诉，浉河区人民法院作出民事判决书。2019年7月30日，该院作出执行裁定书，将原告购买的房屋进行查封。2019年9月24日，二原告向执行法院提出书面异议，并提交购房依据和信阳市平桥区法院对同一案件作出的裁定书等证据，要求解除查封。2020年5月13日，信阳市浉河区人民法院裁定驳回原告的异议申请，并告知如不服裁定可在15日内提起诉讼。原告认为，原告与第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订买卖合同及交付房款的时间均远远早于被告信阳市浉河区农村信用合作联社办理抵押登记的时间，因第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司未与原告办理房屋过户登记手续，原告在本案中并无过错，并且原告2015年就实际占用该房屋，每年都在缴纳物业费用，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。虽然原告名下有一套房产，但该房屋建筑面积仅为81.23平方米，且早就没有居住于此，而是由原告父母养老居住，原告一家四代总共七口人，倾尽毕生积攒的财产购买面积为138.65m2的房屋用于家人居住是人之常情。根据最高院关于建筑工程价款优先受偿权的批复，消费者购房人的权利优先于工程价款优先受偿权，优先于抵押权。为此诉至法院。一审法院认定的事实：原告余江**与张艳君系夫妻关系。2013年8月22日，原告张艳君与淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订《颐丰园“旅游前线”入会申请单》，后原告余江**、张艳君与第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由二原告购买被告位于颐丰园3号楼2单元1304号的房屋一套，房屋建筑面积共138.65平方米，房屋总金额57.7万元，付款方式为：在签订合同之日一次性付清全部房款57.7万元，约定的房屋交付期限为：2015年5月1日前。后原告通过银行转账的方式分多次支付房款，淮滨县宏冠房地产开发有限公司于2014年12月16日出具收据一张，显示收到张艳君、余江**购房款57.7万元。2015年6月1日，第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司将该套房屋交付二原告，二原告对房屋进行装修后居住至今。另查明，2014年1月13日，第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司向被告信阳市浉河区农村信用合作联社借款2600万元，自愿以其位于羊山新区新七大道颐丰园小区3号楼在建工程为上述债务提供担保，并在信阳市房地产市场管理处办理了抵押登记，他项权利证书编号为“信房建羊山新区字第00000144号”。后因淮滨县宏冠房地产开发有限公司未按时还款，信阳市浉河区农村信用合作联社向本院提起诉讼，本院作出(2018)豫1502民初4924号民事判决书对上述债权及抵押权均依法确认，依据信阳市浉河区农村信用合作联社的强制执行申请，本院对包括涉案房屋在内的部分房屋依法查封。2019年9月24日，二原告向本院提出书面异议，要求解除对该房屋的查封。2020年5月11日，本院作出(2019)豫1502执异133号执行裁定书，裁定驳回余江**、张艳君的异议请求。另查明，二原告在信阳市××桥区××村××队有一处住宅，房屋建筑面积为81.23m3。以上事实，有《入会申请书》、《认购协议书》、《商品房买卖合同》、银行转账明细、收据、水费专用收费凭证、信阳市房产档案馆出具的证明、房产证书、常住人口登记卡、《颐丰园抵押房屋明细》、他项权证、信阳市不动产登记中心不动产登记记载表、(2018)豫1502民初4924号民事判决书、(2019)豫1502执238号执行裁定书、(2019)豫1502执异133号执行裁定书、以及原被告陈述在卷证实，足以认定。一审法院认为：公民的合法民事权益应受到法律保护。本案争议焦点在于二原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，二原告与第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司自愿签订《商品房买卖合同》，不违反法律强制性规定，合法有效。该《商品房买卖合同》虽未注明签订日期，但从原告提交的银行转账明细、提供的物业费、水费缴纳凭证可以证明该合同签订日期在2015年6月1日之前，早于法院查封之日，故二原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，房屋价款已全额支付。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《九民纪要》)第125条中对“买受人名下无其他用于居住的房屋”，应理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。本案中二原告虽已有一套房屋用于居住，但该套房屋面积仅81.23m，购买面积为138.65m3的房屋用以改善居住条件，符合常情，不能否认购买该房用于居住的目的及其消费者的身份。因此，原告的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，二原告请求不得执行上述房屋，本院应当予以支持。对于被告提出的抵押登记在前，二原告从事民事活动未尽到谨慎审查义务具有过错，应当承担不利的法律后果，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，优先权的先后保护顺序依次为：消费者的优先权、承包人优先权、抵押权人的优先权。故被告的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(一)项、第二款、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、撤销本院(2019)豫1502执异133号民事裁定书，不得执行位于颐丰园小区3号楼2单元1304号房屋，并解除对该房屋的查封；二、位于信阳市羊山新区××单元××号房屋归原告余江**、张艳君所有。本案受理费4300元，由被告信阳市浉河区农村信用合作联社承担。二审中，上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社、被上诉人余江**、张艳君和原审第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司、汪家志均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审一致。本院认为，当事人对自己主张的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点：被上诉人余江**、张艳君对涉案争议的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查：被上诉人余江**、张艳君于2013年8月22日与原审第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订涉案房屋买卖合同，并全额交纳购房款57.7万元，早于上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社抵押贷款之前；原审第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司于2015年5月1日前已将涉案房屋交付给被上诉人余江**、张艳君使用至今，早于浉河区人民法院查封之前。针对二审中上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社与被上诉人余江**、张艳君诉辩意见及请求，一审判决在本院认为部分从本案事实与证据和法律依据角度已充分予以阐述，与本院一致；生效判决最高人民法院（2020）最高法民申第1866号民事裁定书对相同案例也予以认定。上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社对其反驳被上诉人余江**、张艳君诉讼请求所依据的事实未提供充足证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。故上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十月十六日法官助理黄涛书记员刘唱