广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初6075号原告：徐兰，女。委托诉讼代理人：卢煜璇，广东硕源律师事务所律师。被告：东莞市富兴房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市*********************，统一社会信用代码为91441900586345435C。法定代表人：谭乔尹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周家慧，系该公司员工。委托诉讼代理人：李吉莲，系该公司员工。原告徐兰诉被告东莞市富兴房地产开发有限公司（以下简称富兴公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2020年5月15日立案。本案依法由审判员杨粤欣独任审判，分别于2020年7月1日、9月17日公开开庭进行了审理。原告徐兰的委托诉讼代理人卢煜璇，被告富兴公司的委托诉讼代理人周家慧两次到庭参加了诉讼，原告徐兰及被告富兴公司的委托诉讼代理人李吉莲参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告徐兰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿原告已向全秀琼赔偿及退还的双倍租赁保证金37260元、2018年7月及2018年9月租金18600元、装修损失60000元、广告费8000元、免租期损失46605元，合计170465元；2.被告向原告赔偿（2019）粤1973民初5190号、（2019）粤19民终13353号案件受理费合计3550元；3.被告向原告赔偿律师费损失31500元；4.本案有关诉讼费用由被告承担。以上1-3项合计205515元。事实与理由:2018年1月6日，被告作为出卖人，原告作为买受人，签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买案涉商铺（地址：东莞市**************），该商铺取得建设工程规划许可证，房屋总价为2686934元，被告于2018年6月30日前将该商铺交付给原告使用。合同签订后，原告依约支付了购房首期款并以按揭贷款的方式支付了剩余购房款。2018年6月30日，被告将商铺交付给原告。原告此时才知晓被告在与原告签署《商品房买卖合同》之前就已将其出租给了承租人全秀琼，租期三年，即2018年1月1日至2020年12月31日。被告就该商铺转让的有关事宜与原告洽谈和签约时，从未提及该租赁合同关系的存在，也从未与原告办理租赁保证金移交等事宜。此后，原告与被告、承租人全秀琼之间因租赁合同关系的问题发生纠纷，三方经多次沟通无法达成一致处理意见，故全秀琼诉至法院，原告不得不委托律师处理应诉事宜。历经一审、二审诉讼程序，东莞市第三人民法院、东莞市中级人民法院分别作出了（2019）粤1973民初5190号、（2019）粤19民终13353号民事判决，综合两份判决，法院判令原告应向全秀琼双倍退还租赁保证金共计37260元、退还2018年7月及2018年9月租金18600元、赔偿装修损失60000元、赔偿广告费8000元、赔偿免租期损失46605元，合计170465元；同时，法院还判定原告须承担一审案件受理费2700元、二审案件受理费850元，合计3550元。前述各项共计174015元。现判决已生效，原告已依据判决结果向全秀琼支付了款项174015元。综上，被告在与原告签署《商品房买卖合同》时，故意隐瞒案涉商铺已出租的事实，引发了原告与被告、承租人全秀琼之间的纠纷，原告因此不得不委托律师代理一、二审诉讼程序的应诉，并依据生效判决向全秀琼作出赔偿，原告遭受了巨大的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，被告应承担缔约过失的法律责任。为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第四十二条等有关规定，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉请。被告富兴公司答辩称，一、被告在出售案涉商铺时已告知商铺上存在租约，不存在缔约过失的行为，无需承担缔约过失责任。被告已履行告知义务，不存在缔约过失的行为。根据行业惯例，一般带租约的商铺的销售量会比不带租约的高，所以，被告在出售案涉商铺之前已分别通知租户全秀琼和原告，原告已到现场查看并表示购买案涉商铺原因之一是看中商铺上有租约。被告要求签订三方协议，要求将出租主体变更为原告，但原告一直未前往签订。根据原告在原案上诉时提交的《****项目商铺租金之三方协议》和被告在本案提交的《客户特殊要求审批表》可知，原告对需要签订三方协议是知情的及对案涉商铺上存在租约也是知情的。因此，被告在出售案涉商铺时已告知商铺上存在租约，不存在缔约过失的责任。租户全秀琼在2018年7月开始向原告支付租金.原告连续收取7、8、9月租金，且未向被告提出在销售案涉商铺时存在不当行为。在原案一审、二审中均认定，原告在收取租户租金时，租赁合同的主体变更为原告与租户全秀琼，原告应全面履行租赁合同的义务，其在履行合同过程中，出现违约行为，其应根据租赁合同承担违约责任。二、原告在原案的赔偿损失是原告驱赶租户、破坏租户装修所致，是侵权行为，即使被告存在缔约过失的行为，也与原告的侵权行为无因果关系。2018年10月2日，原告强行加锁锁上租户的大门，不让租户进入商铺营业；2018年10月6日，原告发《收铺告知书》给租户：“按照之前约定，贵租客应于2018年7月30日前归还该商铺于我，经过我个人多次催促，贵租客至今没有搬离物品，归还物业给我的迹象。贵租客这种不作为行为严重影响我对该商铺的装修及出租收益。为了继续保持你我双方的良好关系，我现要求贵租客于2018年10月10日前清缴相关费用，搬离物品、归还我该物业，如若逾期未办理完毕，我将滞留该商铺内贵司的一切物品，并保留通过法律途径追偿的权利。请贵租客慎重处理为盼。告知人：徐兰”；2019年5月9日，租户发现原告已经将其装修及招牌全部拆除。根据《收铺告知书》显示，原告与业主可能在租赁合同的基础上达成某个约定，但未履行，原告就直接强行收回案涉商铺及拆除装修，这才导致租户损失，原告对此进行赔偿，因此，原告的赔偿是原告强行拆除租户的装修所致，是其侵权行为导致。如原告所述，被告未告知其案涉商铺存在租约，为何原告会收取租户租金，且向被告申请签订三方协议，退一步说，原告在购买案涉商铺后，才发现存在租约且不同意租给租户全秀琼，但其收取租金及申请签订三方协议的行为，也应视为追认。再退一步说，原告在购买案涉商铺后，才发现存在租约，其有多种解决方法，例如，可以向被告提出异议、也可以起诉要求被告承担违约责任，也可以向被告要求退回商铺等等方法，而非强行锁门、强拆租户的装修。综上所述，原告在原案的赔偿是基于其侵权行为导致，即使被告存在缔约过失的行为，也与原告的侵权行为无因果关系。三、缔约过失责任应理解为存在缔约过失责任的行为导致合同无法签订或无效的情况产生的责任，在合同有效履行的过程中发生的争议应该是违约责任，不可混谈。两者的举证责任要求不一样。四、虽原告主张的买卖合同第十二条约定了相关的违约责任，因出卖人原因发生的情形，但本案的损失是因原告自行破坏承租人的行为导致，与被告无关。被告的义务是交付案涉商铺，协助原告办理产权证，在履行的过程中，被告已经履行了相关义务。如原告在收楼时才发生有租户的存在，为何不在收铺时提出异议，为何欣然接收租户三个月的租金，不符合常理。即使被告没有告知有租户的情况，解决问题的正常途径是与被告协商，要求被告妥善解决租赁问题，再行交付。可要求逾期交付的违约责任，而非直接破坏租户的装修。故意破坏与交付之间不存在因果关系。因此其损失不应由被告承担。假如原告不知情租户的情况，在原告接收案涉商铺和收取租金的行为，也追认了该事实。本院经审理查明，2017年12月25日，被告富兴公司作为甲方（出租人）与案外人全秀琼作为乙方（承租人）签订一份《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于东莞市*************商铺用于经营投资公司，建筑面积为72.77平方米；每月租金9315元，租赁期限共计三年至2020年12月31日止，装修期为三个月，自2018年1月1日至2018年3月31日；除装修期外，甲方给予乙方九个月的免租优惠支持，其中2018年7月、2018年9月、2018年11月、2019年3月、2019年7月、2019年11月、2020年3月、2020年7月、2020年9月给予免租优惠，乙方按照5元/平方米/月标准缴纳物业管理费；本合同实行先预付后使用的原则，除首期租金于签订租赁合同时支付外，剩余每期租金在每月25日前支付次月租金，乙方在签订本合同时需向甲方支付18630元作为乙方完全履行本合同所有条款的租赁保证金；租赁期限届满，乙方未发生违约情形或赔偿责任，且乙方已经根据本合同的约定交还商铺及付清租赁期限内的租金、物业管理、空调使用费、水电、通讯、燃气等乙方使用商铺时发生的费用后七个工作日内，甲方将租赁保证金无息退还给乙方；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回案涉商铺，甲方应双倍退还乙方支付的租赁保证金及预付的租金，并赔偿乙方装修损失，装修损失的计算方式为（乙方投入装修款/合同期总月份数）×合同未履行月份数，乙方投入装修款是指内部装修以及其他拆除后不能继续正常使用的土地附着物等需提供发票的建设费用。富兴公司于签订合同当日将案涉商铺以毛坯房的状况交付全秀琼使用，全秀琼按约定向富兴公司缴纳租赁保证金18630元及2018年4月至2018年6月份租金。2018年1月6日，富兴公司作为出卖人，徐兰作为买受人，签订一份《商品房买卖合同》，约定由徐兰向富兴公司购买案涉商铺，案涉房屋取得建设工程规划许可证，房屋总价为2686934元，富兴公司于2018年6月30日前将案涉商铺交付给徐兰使用，其中第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。徐兰实际于2017年12月26日向富兴公司支付案涉房屋的定金100000元，于2017年12月28日向富兴公司支付第一期首期500000元，于2018年1月6日向富兴公司支付第二期首期款746934元，于2018年3月22日向富兴公司支付第三期首期款139980元，并于2019年8月22日办理了案涉商铺的不动产权证书，产权证号为：********。在徐兰接收案涉商铺后，按9300元/月的标准收取了全秀琼20**年7月至2018年9月租金。2018年10月1日左右，被告徐兰将案涉商铺锁门，并于2018年10月6日在案涉商铺张贴《收铺通知书》，声称按之前约定全秀琼应于2018年7月30日前将案涉商铺归还给徐兰，但至今尚未办理，要求全秀琼于2018年10月10日搬离案涉商铺。后全秀琼实际于2018年10月10日搬离案涉商铺，全秀琼认为，富兴公司在将案涉商铺出售给徐兰之前及之后均未通知其，亦未征询其是否行使优先购买权，直至2018年7月1日徐兰及其助理前往案涉商铺要求全秀琼缴交2018年7月份租金否则将案涉商铺锁门，全秀琼才知悉案涉商铺已出售给徐兰的情况，且原《商铺租赁合同》约定的免租期徐兰亦未给予并强制要求全秀琼缴纳租金，富兴公司称无法协调，全秀琼与徐兰发生租金问题的纠纷，徐兰存在逼迫全秀琼搬离案涉商铺的行为，并导致全秀琼损失，全秀琼故诉至东莞市第三人民法院请求解决。东莞市第三人民法院于2019年8月30日作出（2019）粤1973民初5190号民事判决书，认定本案为租赁合同纠纷，案涉《商铺租赁合同》所约定的权利义务对全秀琼与富兴公司具有约束力，全秀琼与富兴公司签订《商铺租赁合同》后案涉商铺转让给了徐兰，但案涉商铺转让并不影响《商铺租赁合同》的效力。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，全秀琼可要求徐兰继续履行《商铺租赁合同》。富兴公司主张徐兰在受让案涉商铺时已知悉案涉商铺已出租给全秀琼，亦已告知全秀琼案涉商铺已转让给徐兰，并未提供任何证据证明，但徐兰于2018年7月至2018年9月期间开始向全秀琼催要2018年7月至2018年9月期间的租金，全秀琼亦实际向徐兰缴纳上述租金，上述行为可视为徐兰已实际作为出租人继续履行《商铺租赁合同》，现徐兰在无合理理由的情况下要求全秀琼搬离案涉商铺，已构成根本违约，应由徐兰承担相应的违约责任，在分析全秀琼的各项诉求后，判令徐兰向全秀琼双倍退还租赁保证金3060元；向全秀琼退还2018年7月及2018年9月租金18600元；向全秀琼赔偿装修损失60000元；向全秀琼赔偿广告费8000元，并驳回全秀琼的其他诉讼请求。全秀琼不服提起上诉，东莞市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）粤19民终13353号民事判决书，认定案涉商铺已于2018年6月30日交付给徐兰，交付后，《商铺租赁合同》出租人的权利义务由徐兰法定概括承受，富兴公司退出租赁合同关系，经分析全秀琼的各项诉求，最终判令徐兰向全秀琼双倍退还租赁保证金3060元；向全秀琼退还2018年7月及2018年9月租金18600元；向全秀琼赔偿装修损失60000元；向全秀琼赔偿广告费8000元；赔偿全秀琼免租期损失46605元，并驳回全秀琼的其他诉讼请求。一审受理费9018元，由全秀琼负担6318元，徐兰负担2700元，二审受理费6342元，由全秀琼负担5492元，徐兰负担850元。该判决生效后，徐兰通过自己的账户及母亲覃晓林的账户向全秀琼支付了判决确定的款项174015元。徐兰认为其损失系由于富兴公司的问题所导致，故诉至本院请求解决。徐兰提供与广东硕源律师事务所签订的《民事诉讼案件委托代理合同》（一审及二审）及律师费发票，拟证明其为与全秀琼之间的诉讼支出了律师费合计19500元，并提供了与广东硕源律师事务所签订的《民事诉讼案件委托代理合同》及律师费发票，拟证明其为本案诉讼支出了律师费12000元。被告富兴公司提供一份客户特殊要求审批表，显示内容为徐兰认购案涉商铺的特殊申请，销售代表在事项说明处填写为案涉商铺已达到收铺条件收楼，因该铺已出租给第三方，现申请签商铺租赁之三方协议，即从2018年7月1号起将由业主收取商铺租金，客户签字确认处显示有“徐兰”字样的签名及指模，富兴公司主张该申请客户签字确认处为徐兰本人签名及捺印，即徐兰收铺时已经知晓并确认案涉商铺出租给全秀琼的事实，原告对此不予确认。鉴于双方当事人对客户特殊要求审批表上“徐兰”字样的签名及捺印是否徐兰本人所为存在争议，原告于2020年7月1日提出书面申请，申请对客户特殊要求审批表上徐兰的签名及捺印是否本人所为进行鉴定。本院依法经摇珠选定广东南天司法鉴定所作为鉴定机构，该所于2020年8月19日出具粤南〔2020〕文鉴字第416号及粤南〔2020〕痕鉴字第1374号司法鉴定意见书，认为客户特殊要求审批表签字确认处“徐兰”签名字迹与徐兰样本签名字迹并非同一人所写，“徐兰”字样上的捺印不是由样本捺印人徐兰手指捺印形成。原、被告双方对两份司法鉴定意见书的结论均不持异议，但富兴公司主张虽徐兰未在客户特殊要求审批表上签字捺印，但其实际接收了商铺并收取租金，其对租约知情。庭审时，本院要求原告明确其主张及案由到底为缔约过失责任还是房屋买卖合同中的违约责任，原告明确认为其主张缔约过失责任而不主张合同违约责任。以上事实，有《商品房买卖合同》、不动产权证书、（2019）粤1973民初5190号民事判决书、（2019）粤19民终13353号民事判决书、中国建设银行客户回单、声明书、身份证复印件、常住人口登记卡、《民事诉讼案件委托代理合同》（一审及二审）及律师费发票、《民事诉讼案件委托代理合同》及律师费发票、收据、转账凭证、收铺通知书、粤南〔2020〕文鉴字第416号司法鉴定意见书、粤南〔2020〕痕鉴字第1374号司法鉴定意见书及双方当事人陈述等附卷为据。本院认为：原告明确主张案由为缔约过失责任纠纷，故本院仅就被告是否存在缔约过失责任造成原告相应损失进行审查。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，缔约过失系指产生在合同订立过程中，一方当事人违反诚实信用原则而导致另一方信赖利益的损失，并应承担相应的损害赔偿责任，缔约过失责任只产生于合同订立过程中，不发生于合同成立后，且因系由于一方存在缔约过失责任，导致合同不成立，或合同虽成立但不符合法定生效要件被认定无效、或被变更、撤销，给对方造成损失时应承担的责任。在本案中，被告富兴公司虽称已经将案涉商铺存在租约的情况告知了原告徐兰，但其提供的证据并不足以证明，故应认定被告富兴公司在与原告签订案涉商铺的《商品房买卖合同》时并未将案涉商铺已经存在与案外人全秀琼的租约的情况告知徐兰，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，富兴公司与全秀琼签订的《商铺租赁合同》（包括其中的免租期及租金条款）必将直接对原告徐兰造成影响，富兴公司对此存在过错。但一方面，原告徐兰与被告富兴公司之间的《商品房买卖合同》已经成立并履行完毕，不存在由于富兴公司该缔约过失问题导致合同无效、不成立或被变更撤销的情况，原告主张缔约过失责任并无依据；另一方面，从生效的（2019）粤19民终13353号民事判决书认定的事实可见，虽富兴公司未将与案外人全秀琼存在租约的情况告知原告，但原告已经实际收取了全秀琼的租金，即以自己的行为同意与全秀琼建立租赁合同关系，此后其与全秀琼的纠纷及赔偿均系由于原告与全秀琼之间租赁合同纠纷问题而产生，原告以此再追究富兴公司的缔约过失责任并无依据。综上，原告诉求被告承担缔约过失责任并无相应法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告徐兰的全部诉讼请求。本案受理费2191元（原告已预交），由原告徐兰负担。鉴定费合计5820元，由被告东莞市富兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨粤欣二〇二〇年十月二十二日书记员  徐 莉强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。