镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1191民初607号原告（反诉被告）：蒋兴，女，1990年3月30日生，汉族，住镇江。委托诉讼代理人：王勤，江苏瀛镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦伟，江苏瀛镇律师事务所律师。被告（反诉原告）：戴宁影，女，1989年3月17日生，汉族，住镇江。委托诉讼代理人：周凯，男，1987年7月5日生，汉族，系戴宁影丈夫，住镇江。原告（反诉被告）蒋兴与被告（反诉原告）戴宁影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，戴宁影提出反诉，本院合并审理，依法适用普通程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋兴和委托诉讼代理人韦伟、被告（反诉原告）戴宁影和委托诉讼代理人周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒋兴向本院提出的诉讼请求：1.判令解除蒋兴与戴宁影于2018年2月2日签订的《房屋租赁合同》；2.判令戴宁影给付蒋兴违约金1万元（包括租金损失5000元及物业费、电费）；3.本案诉讼费由戴宁影承担。事实和理由：2018年2月2日，蒋兴与戴宁影签订《房屋租赁合同》一份，约定蒋兴将其所有位于镇江房屋（以下简称案涉房屋）出租给戴宁影，用于经营美容业服务；租赁期限为5年，自2018年3月10日至2023年3月9日止；租金按年增长，分别于每年度3月1日前支付当年租金。合同签订后，戴宁影入驻经营至2020年2月底。2020年3月初，戴宁影应根据合同约定支付2020年度租金30000元，蒋兴通过微信多次向被告催交，但戴宁影拒绝支付，并明确表示不再租赁该房屋。戴宁影于2020年3月5日将房屋内可移动物品搬离，现场一片狼藉。双方签订的租赁合同租赁期限为5年，戴宁影单方以事实行为终止合同已违反合同约定，应当承担违约责任。请求支持蒋兴的诉讼请求。被告（反诉原告）戴宁影辩称：1.同意解除双方于2018年2月2日签订的房屋租赁合同。2.双方就解除案涉房屋租赁合同已达成合意，属于协商解除。因疫情影响，戴宁影于2020年3月3日要求蒋兴能否对租金延期或减免，但蒋兴予以拒绝。戴宁影因此在当日通过微信对蒋兴表示不再续租，并将一把钥匙交还给蒋兴。3.戴宁影并未违约。疫情属于不可抗力，戴宁影要求蒋兴延期或减免部分租金是符合法律规定。即使违约，根据合同约定，戴宁影也仅需向蒋兴支付日千分之五的滞纳金，且合同也约定了适当的履约期限。4.原告无实际损失。蒋兴在2020年3月8日就再次招租，随后将案涉房屋出租给第三人使用，蒋兴并无实际损失。被告（反诉原告）戴宁影向本院提出的诉讼请求：1.判令蒋兴返还戴宁影房屋租赁押金2000元；2.判令蒋兴支付戴宁影违约金1万元；3.判令蒋兴返还戴宁影2020年2月和3月租金计2708元；4.判令蒋兴赔偿戴宁影装修装潢设施损失费1万元（一盏水晶灯、筒灯及射灯）；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：租赁事实如蒋兴所诉。因租赁案涉房屋，戴宁影于2018年1月27日向蒋兴支付房屋租赁押金2000元，现双方已协商一致解除租赁合同，蒋兴应当归还该押金，戴宁影同意在扣除水电物业费后退还剩余的押金。合同签订后，戴宁影对案涉房屋进行了装修装潢，装修及设备总价值近6万元。因疫情影响，店铺自2020年1月20日停业，期间戴宁影无任何收入，蒋兴应当退还2020年2月和3月的租金。戴宁影在此期间多次与蒋兴联系协商，希望蒋兴能延期或减免部分租金，但蒋兴予以拒绝，并要求戴宁影立即支付全部租金否则交还案涉房屋。戴宁影无奈于2020年3月5日将案涉房屋一把钥匙交还给蒋兴。戴宁影的租金已交付至2020年3月9日，蒋兴在租期未到前违反合同约定，私自更换门锁（戴宁影还有两把钥匙），并张贴出租广告，蒋兴违约，应承担违约责任。蒋兴的行为导致戴宁影无法将装修及设备全部搬走，造成了装修装潢设施等损失。请求支持戴宁影的诉讼请求。原告（反诉被告）蒋兴辩称：关于戴宁影提出的反诉请求，蒋兴均不认可。案涉房屋租赁合同，戴宁影根本违约在先，且戴宁影搬走时已拆除租赁屋内所有能拆走的东西，不存在损失。押金和租金均不予退还。请求驳回戴宁影的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求当庭依法提交了相关证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证，并附卷留存。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：蒋兴是案涉房屋即位于镇江.95平方米）的所有权人，2018年2月2日，蒋兴（出租方）与戴宁影（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定有：蒋兴同意将案涉房屋租赁给戴宁影经营美容业；租赁期限为五年，租赁日期自2018年3月10日至2023年3月9日止；第一年租金为1.8万元整，第二年租金2.5万元整，第三年至第五年的年租金均为3万元整；租金按年支付，分别于每年度的3月1前支付当年租金，蒋兴需于款项实际到账的七个工作日内向戴宁影出具收款证明；戴宁影逾期支付租金，应向蒋兴支付滞纳金赔偿蒋兴实际损失，滞纳金金额为拖欠日数乘以应交租金总额，如戴宁影因拖欠租金30个工作日导致本合同解除，构成根本违约，则自动终止合同；戴宁影于2018年1月27日向蒋兴支付房屋租赁定金2000元，本合同正式签订后，该定金转为戴宁影的质量保证金，在租赁期届满后由蒋兴退还给戴宁影。蒋兴应向戴宁影出具相应收据，戴宁影在本合同租期结束后，凭收据办理退还手续；蒋兴应将功能齐全、设施完好的门面房交付给戴宁影经营使用；因戴宁影经营需要，在不影响房屋结构的前提下，蒋兴同意戴宁影对案涉房屋进行装修，但该费用由戴宁影负责，装修的设备设施归戴宁影所有；戴宁影需按时缴纳本合同存续期间该租赁物的水、电、物业等相关费用，并接受蒋兴监督；在本协议约定的租赁期内，任何一方未能按约定完成实际履行合同约定的责任和义务，均视为违约，在履约方给予适当的履约期限内违约方未履行约定或履行协议约定不恰当，给履约方造成损失的，履约方有权提前终止合同，并有权要求违约方承担违约金，违约金数额为1万元，如果约定的违约金数额尚不足以弥补履约方实际损失的，违约方还应赔偿履约方的实际经济损失；如戴宁影在租赁期内未能继续经营，戴宁影有权利转让店内装修及设备，超过租期不能转让，戴宁影有权将可移动装修及设备搬离，不能搬离的留给蒋兴。戴宁影已支付给蒋兴租赁房屋定金2000元，蒋兴2018年2月2日就该2000元出具押金收条一张并将案涉房屋交付给戴宁影。戴宁影将案涉房屋用于美容业经营，对案涉房屋更换了门锁并进行了装修装潢，添置相应的设施。戴宁影按合同约定的租金金额交付租金至2020年3月9日。2020年3月3日，蒋兴通过微信发送信息给戴宁影，向其催要第三年（即2020年3月10日至2021年3月9日期间）租金。戴宁影当日通过微信回复信息“因为疫情未能开门营业，店里年后一直没有进账，要求缓缓”。蒋兴要求戴宁影“先有多少给多少，剩下的月底给完”，戴宁影回复“期限再延长，宽松一点”。蒋兴又发送消息“你已经在搬东西了；房子是不打算租了吧；不租是要提前讲的”，戴宁影回复“我还在考虑”“5号给回复，能收到房租我就续租”。双方为交租和续租问题未能达成一致。2020年3月5日，戴宁影通过微信发送信息给蒋兴，内容为“钥匙我放门口空调管道了，今年就不续租了”。随后戴宁影将蒋兴从其微信好友通讯录中删除。蒋兴于当日接收房屋后，拍摄一段案涉房屋现场视频，因戴宁影已将蒋兴从微信好友通讯录中删除，该段视频未能通过微信发送成功。视频显示，戴宁影已将案涉房屋内的可移动设施及部分装潢设施等搬离。此后，双方未再联系过。2020年3月8日，蒋兴在案涉房屋门上张贴招租公告并更换门锁。2020年3月18日，蒋兴将案涉房屋租赁并交付给周丹用于经营美容业，并于2020年3月20日与周丹签订《房屋租赁合同》，合同约定，因房屋需要重新装修，装修期间周丹不能营业，租赁期限自2020年5月1日至2022年4月31日止。另查明，蒋兴未将房屋租赁押金2000元退还给戴宁影。蒋兴交纳了案涉房屋戴宁影租赁期间的电费276元。深圳市彩生活物业管理有限公司为案涉房屋所在小区提供物业服务，蒋兴与深圳市彩生活物业管理有限公司于2018年签订的前期物业管理服务协议约定：案涉房屋物业公共服务费1.5元/月/平方米，公共能耗费300元/年。戴宁影交纳物业服务费至2019年12月31日。审理中，蒋兴陈述，戴宁影自第二年租金出现了延期交纳情况，戴宁影于2019年3月8日交纳了第二年即2019年3月10日至2020年3月9日的租金共计25000元。戴宁影陈述，其于2020年3月1日起将案涉房屋内的相关可移动设施等搬离至戴宁影自有的门面房内，戴宁影迫于无奈才于2020年3月5日交了一把钥匙给蒋兴，也在微信中表示不再续租。后，周丹租赁案涉房屋经营美容业，戴宁影因案涉房屋门店门头使用问题与周丹、蒋兴发生纠纷，三次报警。故蒋兴诉至本院。本院认为，蒋兴与戴宁影的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。戴宁影在合同期满前向蒋兴明确提出不再续租，搬离物品、交付钥匙并退还案涉房屋，蒋兴于当日对案涉房屋予以接收，未提出异议，随后将案涉房屋重新进行招租，应视为蒋兴与戴宁影已于2020年3月5日协商一致解除案涉房屋租赁合同。蒋兴称戴宁影单方终止合同应按合同约定承担违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。因戴宁影提出解除合同，致使案涉租赁合同在期满前协商一致解除，实际上造成了蒋兴的损失，根据合同约定、合同性质及双方履行情况、疫情影响，并结合戴宁影交纳租金、周丹承租的情况，本院确定戴宁影应当赔偿蒋兴的损失计3000元。戴宁影在签订案涉租赁合同支付给蒋兴定金2000元，根据合同约定，该款已转为质量保证金，即押金。在戴宁影和蒋兴协商一致解除案涉租赁合同后，蒋兴未对案涉房屋在租赁期间提出损坏异议，蒋兴就该款应当返还给戴宁影。根据合同约定，戴宁影应承担租赁期间的水、电、物业费，结合戴宁影和蒋兴对该些费用的交纳情况，且戴宁影同意在扣减相关水电物业费后退还该款，故蒋兴应当返还给戴宁影1449元。蒋兴与戴宁影于2020年3月5日协商一致解除案涉租赁合同，戴宁影已搬离案涉房屋内可移动的设施及部分装修装潢设施，并交付钥匙一把，应视为双方对房屋退还已进行了交接。戴宁影未向蒋兴主张过仍要搬离案涉房屋内的其他装修设施，且基本已清空，视为其对未搬离装修装潢的放弃，故戴宁影要求蒋兴承担装修装潢设施损失费1万元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。双方协商一致解除案涉租赁合同，在戴宁影退还案涉房屋后，蒋兴有权另行招租，蒋兴并未违约，戴宁影要求蒋兴承担违约金1万元，缺乏依据，本院不予支持。戴宁影在租赁期间内因疫情无法正常经营，可酌情降低部分租金，结合疫情期限和履行情况，本院综合认定减少第二年度租金1200元，蒋兴应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告蒋兴与被告戴宁影于2018年2月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月5日解除。二、被告戴宁影于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋兴损失3000元。三、驳回原告蒋兴的其他诉讼请求。四、反诉被告蒋兴于本判决生效之日起十日内返还反诉原告戴宁影质量保证金1449元及租金1200元。五、驳回反诉原告戴宁影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（已由原告蒋兴预交），由原告蒋兴负担35元、被告戴宁影负担15元。原告蒋兴应在本判决生效后十五日内到本院办理诉讼费用退费手续。被告戴宁影应在本判决生效后十五日内向本院缴纳其应承担的诉讼费用（开户名称：镇江经济开发区人民法院；开户银行：中国农业银行镇江新区支行营业部；开户账号：62×××66）。反诉案件受理费167.7元（已由反诉原告戴宁影预交），由反诉原告戴宁影负担149.7元，反诉被告蒋兴负担18元。反诉原告戴宁影应在本判决生效后十五日内到本院办理诉讼费用退费手续。反诉被告蒋兴应在本判决生效后十五日内向本院缴纳其应承担的诉讼费用（开户名称：镇江经济开发区人民法院；开户银行：中国农业银行镇江新区支行营业部；开户账号：62×××67）。逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  祁 伟人民陪审员  夏咏华人民陪审员  向剑美二〇二〇年十月十五日书 记 员  孔 佳附：1、援引的相关法律法规规定；2、上诉须知附：1、援引的相关法律法规规定1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提出反诉。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附2：上诉须知1、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。2、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。3、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。4、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。