四川省绵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）川07执异92号异议人（案外人）：拉萨川蓉汽车销售有限公司，住所地：西藏自治区拉萨市达孜县小微企业创业基地大楼**，统一社会信用代码：91540126MA6T5T4308。法定代表人：谭红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈莹，四川仁聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佑楠，四川仁聚律师事务所律师。申请保全人:中核中泓集团有限公司，住所地四川省成都市青羊区通惠门路**2-1-22-5,统一社会信用代码915100007547399877。法定代表人：晏礼洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐述纲，四川昊通律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢霖，四川昊通律师事务所律师。被保全人：绵阳五和城南房地产开发有限公司，，住所地四川省绵阳市经济技术开发区三江大道**，一社会信用代码915107000714164092。法定代表人：王飞，该公司董事长。本院在执行（2018）川07民初126号民事保全裁定中，查封了被保全人绵阳五和城南房地产开发有限公司（简称：五和城南公司）名下位于绵阳市经开区涪滨路北段6号五和·城南新天地的23套不动产。案外人拉萨川蓉汽车销售有限公司（简称：拉萨川蓉公司）认为本院所查封的上述不动产中位于五和·城南新天地的房产已由其购买，异议人系案涉房产的实际权利人，故向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人拉萨川蓉公司称，2018年6月15日，异议人与五和城南公司签订了《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，并于当日进行网签备案。上述合同约定异议人以1697200元购买五和城南公司开发的五和城南新天地10栋3层2号房屋，异议人在2018年12月30日前一次性付清房款。同日，五和城南公司将案涉房屋交付给异议人，异议人与绵阳香檀商务服务有限公司签订了《委托招商服务管理协议》，约定由檀香公司对案涉房屋进行招商并统一管理。2018年12月28日，异议人向五和城南公司足额支付房款1697200元和维修资金24627元。在付款后，异议人多次催促五和城南公司办理不动产证，但五和城南公司以各种理由推诿，于近日才告知案涉房屋已被法院查封。案涉房屋现已具备办理产权转移登记的条件，异议人在法院查封前已签订买卖合同并支付全部房款且实际占有房屋，因五和城南公司欠税未能开具发票以及房屋被查封等原因导致未办理过户，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人对案涉房屋的实体权利可以排除执行，异议人作为善意第三人的合法权益应予保护。故请求：停止执行绵阳市经开区涪滨路北段6号五和•城南新天地的房产，并解除查封。申请保全人中核中泓集团有限公司称，异议人与五和城南公司签订的网签备案合同真实性不认可，异议人公司的法定代表人及股东与五和城南公司有密切关系，我们有理由怀疑异议人与五和城南公司系关联企业，案涉买卖目的就是恶意串通，转移资产逃避执行。五和城南公司原法定代表人何丹已因恶意转移财产逃避执行被立案侦查。异议人所提交的合同显示双方交易单价为5000元每平米左右，明显低于另案执行中评估价及市场价。异议人向五和城南公司支付房款时，五和城南公司已是数个执行案件的被执行人，该笔房款未用于清偿债务也属典型的转移财产行为。故请求法院驳回异议人的异议请求。被保全人五和城南公司未到庭参加听证，亦未提供书面陈述意见。本院查明，2018年6月25日，本院作出（2018）川07民初126号民事裁定书，裁定冻结绵阳五和置业有限公司、绵阳五和城南房地产开发有限公司的银行存款22862270.12元，或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。后本院立案（2018）川07执保48号执行上述保全裁定，执行中于2018年7月12日查封了五和城南公司名下位于绵阳市经开区涪滨路北段6号五和·城南新天地的23套不动产。本院（2018）川07民初126号民事判决作出后，当事人不服上诉至四川省高级人民法院，四川省高级人民法院审理后作出（2019）川民终1107号民事判决。后中核中泓集团有限公司依据该生效判决向本院申请执行，本院以（2020）川07执166号案立案执行。另查明：2018年6月15日，异议人拉萨川蓉公司与五和城南公司签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》并于当日进行签约备案。上述合同及补充协议约定五和城南公司将其开发的位于经开区涪滨路北段6号五和·城南新天地的10栋3层2号商业用房出售给拉萨川蓉公司，建筑面积共计339.44平方米，总价1697200元。拉萨川蓉公司采用一次性付款方式支付房款，双方约定付款时间为2018年12月30日前。合同约定的房屋交付时间为2017年1月1日前，前期物业服务单位为成都市五和物业管理有限公司。同日，拉萨川蓉公司在尚未支付房款的情况下办理了案涉房屋的交房手续，交纳了物管费、垃圾清运费，并与绵阳香檀商务服务有限公司签订《委托招商服务管理协议》将其购买的案涉房屋对外委托招商及对商户经营统一管理。2018年12月28日，拉萨川蓉公司向五和城南公司转账支付案涉房屋购房款1697200元以及维修资金24627元。五和城南公司上述款项的收款账号为1289087********,开户行为招商银行股份有限公司成都天府大道支行。本案异议审查过程中，中核中泓集团有限公司向本院提交有五和城南公司、成都五和物业管理有限公司、西藏宝丽商贸有限公司以及拉萨川蓉公司的企业公示信息，上述公示信息反映西藏宝丽商贸有限公司系拉萨川蓉公司唯一企业法人股东，而西藏宝丽商贸有限公司的唯一自然人股东为谭红，成都五和物业管理有限公司的股东为自然人何丹、西藏宝丽商贸有限公司以及拉萨川蓉公司，五和城南公司的股东为自然人何丹及徐琪麟。从各公司的股东构成及交叉情况以及案涉房屋所在楼盘的物业服务单位来看，拉萨川蓉公司确与成都五和物业管理有限公司及五和城南公司存在密切关联。2020年7月，绵阳市住建委就五和城南公司股东何丹、五和城南房地产公司在明知房屋已被法院查封的情况下（房屋是否被查封限制，各开发企业均可通过企业网签平台适时查看），仍然擅自大划小（200余套）、虚构房源，隐瞒事实销售给其他购房人，且涉及群众人数多、金额大，造成严重的社会影响，涉嫌合同诈骗的情况已函告绵阳市公安局。本院认为，本案争议的焦点在于异议人拉萨川蓉公司所提异议能否排除本案的执行。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定了对案外人是否系权利人的审查标准。本案中五和城南公司所开发的位于绵阳市经开区涪滨路北段6号五和·城南新天地的案涉房屋现公示登记在被执行人五和城南公司名下而并非异议人名下，仅从权利外观判断，本院将案涉房产作为五和城南公司的财产采取保全措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定了房屋买受人提出排除执行异议能够成立的法定情形，但本案中虽买受人在人民法院查封之前已签订书面买卖合同，但鉴于异议人与五和城南公司的关联关系，结合异议人在未支付购房款情况下，五和城南公司向其完全交付房屋与一般房屋买卖交易惯例相悖以及五和城南公司及个别股东已被有关国家机关认为在明知法院查封情况下仍擅自销售房屋涉嫌合同诈骗的事实来看，本案中双方买卖合同的真实合法性尚无法确认，拉萨川蓉公司据此取得的权利尚不足以排除执行。综上所述，异议人拉萨川蓉公司的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一项、第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回异议人拉萨川蓉汽车销售有限公司的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 李松海审 判 员 刘立冬审 判 员 高 敏二〇二〇年十月二十一日法官助理 邹琴丽书 记 员 吴 魁