江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2082号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈丽萍，女，1987年9月28日生，住江西省南昌市红谷滩新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西到家房地产经纪有限公司，住所地江西省吉安市吉州区天都国际公馆**，统一社会信用代码91360802MA38TG1T5X。法定代表人：海峰，该公司总经理。上诉人陈丽萍因与被上诉人江西到家房地产经纪有限公司（以下简称到家经纪公司）居间合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈丽萍上诉请求：⒈请求撤销（2020）赣0802民初2452号民事判决，依法改判，判令合同第八条无效并撤销合同；⒉请求判令被上诉人双倍赔偿定金损失20,000元；3、一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：⒈到家经纪公司经纪人故意隐瞒城南凤凰花园小区房屋是安置房的事实，未如实告知，诱导上诉人。到家经纪公司经纪人加上诉人微信，上诉人询问城南凤凰花园小区是否安置房，该经纪人答复是商品房，有微信聊天记录凭证。⒉到家经纪公司经纪人发布虚假房源信息，引诱上诉人，违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人如实报告义务。2020年4月30日，上诉人看到到家经纪公司经纪人发布的房源信息，内容为：城南凤凰花园小区，南北通透双阳台2房户型，总价58.8万，高层，毛坯，年代2011年，有房源信息截图。之后上诉人了解该房屋的建造年份不是2011年，而是2006年至2008年。⒊到家经纪公司为快速促成交易，违反《房地产经纪管理办法》第二十四条规定，即房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。⒋在签合同前，到家经纪公司对于免除其责任和限制本人权利的条款未给予合理说明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第九条、第十条规定，人民法院应当支持当事人申请撤销该格式条款或认定该格式条款无效。⒌申请判令撤销合同。理由有：一是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定；二是在一审判决书中“原告辩称，涉案房屋……属拆迁安置的商品房”意思是该房也是安置房的事实，且发布房屋信息有虚假情况，据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条规定，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。⒍求偿权。我国《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。⒎本案中《房地产买卖居间协议》是中介公司提供的格式条款，其中第8条的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则应承担违约责任。到家经纪公司则将自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，显然与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务的法律规定相悖。到家经纪公司辩称，对上诉人提出的要求，被上诉人不同意。理由是：⒈被上诉人三中店业务员带看过房子。⒉被上诉人查看过凤凰小区的房子产权证，可以正常交易，也是产权证本人过来谈的，产权证本人收取的定金。⒊谈的过程中，上诉人丈夫有买其他房子的意向，上诉人自身存在违约。被上诉人通过电话或短信约过他们谈，他们要么不接电话要么接了直接挂断。事情本身可以协商的，业务员也跑了很多次，上诉人短信不回、电话不接，也是没有办法。本公司开业到现在，也是第一次与人打官司，几次约了业主谈，上诉人的丈夫每次都是发脾气。协议写得很清楚，10,000元的佣金，540,000元的价格，一审判决6,000元，被上诉人也没说什么，上诉人还上诉？当上诉人提出想违约时，被上诉人就提出可以去看看城南其他房屋的价格。被上诉人就是想把佣金追讨回来，要不然对业务员没有任何保障。对于一审判决，被上诉人也有意见，请求二审支持被上诉人按正常合同的价格要求上诉人赔偿。到家经纪公司向一审法院起诉请求：判令被告陈丽萍支付中介费16,200元及滞纳金（自2020年5月2日起，按日1%计算至实际付款日止）。陈丽萍向一审法院反诉请求：判令解除《房地产居间买卖合同》，判令原告返还定金10,000元、赔偿损失2,400元。一审法院认定事实：2020年5月2日，原告为中介方，被告为买方，伍某为卖方，三方签订《房地产居间买卖合同》，约定，买卖房屋吉安市吉州区吉州大道299号13栋2-601室，面积72.57平方米，房权证号00×**6，价款540000元；定金10000元，买方于签署本合同时向卖方支付，卖方出具收据；付款方式：公积金贷款，买方须在2020年5月15日前将首期款（除去定金以外的楼款减去按揭款）存入指定账户，买卖双方于2020年5月15日前办理按揭贷款申请；卖方在收到全部购房款3日内将房屋交付买方；服务佣金：卖方支付2000元，买方支付8100元，买卖双方一方违约造成合同无法履行，不影响居间方收取全额佣金，逾期支付佣金按每日1%支付滞纳金；违约责任：买卖双方任何一方或双方未能按约出卖或买受房屋，违约方或双方须按合同价款的3%向居间方支付佣金。同日，被告向伍某支付定金10000元。另查明，在签订上述合同之前的被告与原告工作人员的微信记录中，被告问及“凤凰花园是安置房，对吧”，原告工作人员回复“商品房”。在原告工作人员带看案涉房屋后，原、被告与案外人签订了《房地产居间买卖合同》。5月14日，原告通知被告按约于次日办理首付款支付及按揭事宜，被告回复：那套房子我不打算买了，考虑到安置房质量问题，虽然现在是看不出什么问题，以后肯定多少问题就会出现的。因追索中介费未果，原告于2020年6月15日起诉。一审法院认为，原告为被告及房屋出让方提供订立合同的媒介服务，双方已形成居间合同关系。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对于案涉房屋的基本情况，在原告带看后，被告知晓该房屋属于因拆迁安置取得的商品房后，与出卖方、原告签订了《房地产居间买卖合同》，受让房屋应属于其签订合同时的真实意思表示。案涉房屋系出卖人因拆迁安置取得，具备上市交易条件，被告关于案涉房屋系安置房而非商品房、原告隐瞒重要信息的辩解意见不予采信。原告已促成被告与出卖人之间的买卖合同成立，被告应支付中介费。案涉合同关于“买卖双方任何一方或双方未能按约出卖或买受房屋，违约方或双方须按合同价款的3%向居间方支付佣金”约定，属对于买卖双方违反买卖合同后居间方另行获得利益的约定，而原、被告属于居间合同关系，该约定不适用于本案纠纷的处理。根据合同约定，综合买卖合同的履行因素，确定被告应向原告支付中介费6,000元，逾期付款滞纳金自起诉日起，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。被告要求解除与原告的居间合同关系，原告认为被告已经解除合同，该请求应予支持；由于定金由出卖人收取，被告要求原告返还缺乏法律依据；被告无证据证明原告存在违约行为，其关于赔偿损失2,400元的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十四条、第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告江西到家房地产经纪有限公司与被告陈丽萍之间的居间合同关系；二、被告陈丽萍向原告江西到家房地产经纪有限公司支付中介费6,000元及其滞纳金（自2020年6月15日起，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际清偿日止），限判决生效后十日内履行完毕；三、驳回江西到家房地产经纪有限公司与被告陈丽萍的其他诉讼、反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，减半收取计103元（原告已预交），反诉费55元（被告已预交），合计158元，由原告负担60元，被告负担98元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈丽萍提交了如下证据：证据1是案涉房屋吉州区吉州大道299号13幢2-601号产权证的复印件，证明目的是该房产证上面没有注明房屋的建造时间；证据2是从电脑上下载打印的一份安居客网络平台二手房房源信息的图片，证明目的是从手机上看安居网平台二手房房源信息“年代”就是指“建造年代”；证据3是一份信访材料，内容为2020年6月19日上诉人陈丽萍向吉安市政府网站公众参与平台投诉被上诉人到家经纪公司，证明目的是吉州区市场监督管理局收悉该信访件。被上诉人到家经纪公司质证认为，对该三份证据不持异议。本院认为，对以上三份证据予以认定。二审中，经上诉人陈丽萍书面申请，本院向吉州区市场监督管理局城北分局调取案涉房屋吉州区吉州大道299号13幢2-601号房屋有关的证据材料共三份。其中第一份材料是2020年6月28日，案涉房屋开发商吉安市花园房地产开发有限公司向吉州区市场监督管理局出具的《关于市监局协助调查函的复函》，内容为：⒈吉州区凤凰花园13幢的建筑施工许可证复印件（见附件）；⒉吉州区凤凰花园小区13幢交付使用时间为2009年10月。第二份材料是2008年1月14日《中华人民共和国建筑工程施工许可证》复印件两页，记载：工程名称城南新区10＃、13＃、14＃工程，合同开工日期2007年12月28日，合同竣工日期2008年。第三份材料是《房屋详细信息表》，记载：房屋坐落吉州区，所有权人伍某，权属状态已确权，发证时间2015年11月16日，抵押状态未抵押，产权来源拆迁安置购房，等。上诉人陈丽萍、被上诉人到家经纪公司分别质证认为，对该三份材料无异议。本院认为，对以上该三份证据材料予以认定。综合以上证据和一审判决认定的证据分析，本院二审查明以下事实：到家经纪公司工作人员通过安居客房产网店发布案涉房源信息，内容为：城南凤凰花园小区，南北通透双阳台2房户型，总价58.8万，高层，毛坯，年代2011年等。2020年5月2日上午，到家经纪公司工作人员带陈丽萍到城南凤凰花园小区看案涉房屋，房主配偶也到了看房现场。陈丽萍看了房屋户型，觉得还可以，也看了房屋产权证，但未向房主方和到家经纪公司工作人员询问房屋的建造年代和是否拆迁安置房，也未表示不购买2011年以前建造的房屋和拆迁安置房。之后三方在到家经纪公司三中店谈价格，谈好后陈丽萍支付定金10,000元，房主出具了收款收据，三方约好当日下午签订合同。案涉房屋合同开工日期为2007年12月28日，合同竣工日期为2008年，交付使用时间为2009年10月，产权来源为拆迁安置购房。2020年6月19日，上诉人陈丽萍向吉安市政府网站公众参与平台投诉被上诉人到家经纪公司存在欺骗行为，恳请相关部门帮忙维权。二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任；第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，上诉人陈丽萍先通过安居客网络平台了解案涉房屋信息，并与到家经纪公司工作人员取得联系，后又通过到家经纪公司工作人员带领，到案涉房屋现场进行实地察看，了解房屋状况，与房主方见面，查看了房屋产权证，随后进行价格磋商，并当场支付定金，之后自愿与被上诉人到家经纪公司、房主伍某签订了《房地产居间买卖合同》，应认定该合同是三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人到家经纪公司在安居客网络平台发布案涉房屋信息的建造年代与实际建造年代不相符，且未明确告知被上诉人陈丽萍案涉房屋为拆迁安置房，违反相关法律规定，应承担相应的法律责任。但是，在签订合同之前，上诉人陈丽萍对案涉房屋进行了现场察看，并查看了房屋产权证，以商定房屋的成交价格，并未询问房屋的建造年代和是否拆迁安置房，也未提出特殊需求，表示不购买2011年以前建造的房屋和拆迁安置房，在签订合同之后，又未按照合同约定履行义务，其行为构成违约，应承担违约责任。拆迁安置房是政府因城市规划、土地开发等原因进行拆迁而安置给被拆迁人居住使用的房屋。如果拆迁安置房取得房屋产权证，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅房没有什么区别，可以进入市场交易。通常决定一套房屋成交价格的主要因素是房屋的地段、环境、使用功能、楼层等，而房屋的建筑年代对房价的影响相对较小，如果房屋建造年代差距不大，可以忽略其影响。所以，一审法院针对双方当事人提出的诉讼请求，综合房屋居间买卖合同的履行情况，判决解除双方当事人之间的居间合同关系、陈丽萍支付给到家经纪公司中介费6,000元及滞纳金，并无不当，陈丽萍提出的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人陈丽萍的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元，由上诉人陈丽萍负担。本判决为终审判决。审判长 周 慧审判员 欧阳骥审判员 胡 婧二〇二〇年十月三十日书记员 傅雅婷