江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初6517号原告：沈雨平，男，1992年5月6日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：任庆重，男，经南京先之锋网络科技有限公司推荐。被告：曾昭容，男，1954年7月7日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德服务所法律工作者。委托诉讼代理人：马文捷，江苏天玺律师事务所律师。被告：南京市雨花台区敬浩房产中介服务中心，住所地江苏省南京市雨花台区锦绣街****。经营者：母敬浩，男，1990年1月14日出生，汉族，住江苏省宿迁市经济开发区。原告沈雨平与被告曾昭容、南京市雨花台区敬浩房产中介服务中心（以下简称敬浩房产中介服务中心）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈雨平的委托诉讼代理人任庆重，被告曾昭容的委托诉讼代理人成子龙、马文捷到庭参加诉讼。被告敬浩房产中介服务中心经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈雨平向本院提出诉讼请求：（一）被告曾昭容退还原告沈雨平购房定金款50000元；（二）被告曾昭容赔偿原告沈雨平经济损失107000元；（三）被告敬浩房产中介服务中心对被告曾昭容的上述债务承担连带赔偿责任；（四）本案诉讼费用由被告曾昭容、敬浩房产中介服务中心负担。事实及理由：2019年10月26日，沈雨平经敬浩房产中介服务中心介绍和推荐，认为曾昭容名下位于南京市鼓楼区房屋适合其购买要求，并于当日看房后向曾昭容支付定金50000元，且承诺不履行合同可退款情形。原告考虑到敬浩房产中介服务中心工作的专业性，遂支付了该笔定金，曾昭容出具《收条》;同日，原被告签订了《南京市房屋存量房买卖居间合同》。后原告了解到，案涉房屋产权来源系2017年的房改房，该房产的土地使用权权属不清，年限不明，不具备可上市交易条件，沈雨平找曾昭容多次协商均无果。沈雨平认为，曾昭容隐瞒自己的房产权属，将不具备上市交易的房产销售给原告，违反三方签订的合同的约定，应当承担违约责任；敬浩房产中介服务中心作为专业的房产中介服务机构对曾昭容的房产是否具备交易条件及其相关权属事项应有核实和了解的义务，敬浩房产中介服务中心造成合同根本无法履行，沈雨平定金未能退回及违约损失（含己支付敬浩房产中介服务中心居间费用7000元）应由曾昭容、敬浩房产中介服务中心承担。为了维护原告合法权益，原告具状诉至法院。被告曾昭容辩称，曾昭容与沈雨平签订合同后，到了约定时间，沈雨平未履行付款义务，曾昭容发了一个《敦促履行告知函》给沈雨平，要求继续履行，但沈雨平未能履行，系沈雨平违约；此外，案涉房屋已于2020年4月份顺利交易并过户，并不存在沈雨平所述不能上市交易的情况；在敬浩房产中介服务中心起诉沈雨平索要居间报酬的案件中，沈雨平的代理人明确承认系因为其家中有人生病，故不能按约履行付款义务导致违约。沈雨平的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回沈雨平的诉讼请求。被告敬浩房产中介服务中心未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告沈雨平提交的《南京市房屋存量房买卖居间合同》、不动产权证、收条等证据，被告曾昭容提交的听证笔录、民事调解书、《敦促履行合同告知函》等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月26日，曾昭容（甲方）、沈雨平（乙方）、敬浩房产中介服务中心（丙方）签订《南京市房屋存量房买卖居间合同》一份，主要约定：甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的、坐落于南京市鼓楼区的房屋出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋已做了详细了解，并已实地看房，对房屋基本信息无异议，并愿意按协议价格购买。甲方的房屋为城市房屋，产权证（不动产）号：苏（2017）宁鼓不动产权第××号；房屋丘号：XXXX-Ｘ-104;产权证（不动产）上载明的建筑面积64.09平方米。甲乙双方商定房屋买卖价款（含装修和附属设施）204万元。乙方于本合同签订当日向甲方支付购房定金5万元整，直接向甲方支付，由乙方自行承担风险。乙方于2019年11月20日前向甲方支付首付款56万元，乙方同意该首付款直接向甲方支付。部分房款人民币140万元整由乙方办理组合贷款，乙方同意于2019年10月30日前与银行签订贷款合同，相关费用由乙方承担。此款由银行直接向甲方支付。尾款3万元整乙方于房屋交接当日一次性向甲方支付。丙方为甲乙双方提供房产信息咨询服务并促成交易，本合同签订后视为甲乙双方认可丙方的服务，按政府指导及各方约定，甲乙双方同意向丙方支付信息服务费，居间服务费共计11000元，乙方支付11000元。甲乙双方任一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约。双方约定，选择下列第一条约定的金额作为违约金分别支付给守约方，违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的相关规定追偿。甲乙双方均同意从所获赔偿中优先支付丙方的信息咨询服务费、居间服务费，余额支付给守约方，约定违约金为10万元。若因产权、土地抵押或土地查封问题（系指政策原因或不可抗力）导致合同无法履行，三方均可免责，所收定金退还乙方，期间发生的相关费用由甲方承担，不再追究甲方的违约责任。甲方承诺此房屋无任何产权纠纷，乙方承诺具备南京市购房资质，甲方净得价204万元整。2019年10月26日，沈雨平向曾昭容支付购房定金5万元。至2019年11月20日，沈雨平未按约向曾昭容支付购房首付款。2019年11月21日，曾昭容向沈雨平发出《敦促履行合同告知函》，言明“依照合同约定，你方应于2019年11月20日前向我方支付首付款560000元，现你方未能履行，依照合同法规定，履行告知义务。我方现通知你方，在接函后7日内，你方应立即直接联系我本人，支付我方首付款，否则视你方违约，我方没收定金，双方解除合同，我方将房屋另行出售给他人”。另查明，苏（2017）宁鼓不动产权第××号不动产登记证明载明：南京市鼓楼区当时所有权人为曾昭容，丘权号：XXXX-Ｘ-104，来源：房改购房，登记时间为2017年7月8日。2020年3月24日，曾昭容与案外人杨某签订《存量房买卖合同》，约定曾昭容将位于南京市鼓楼区的房屋出售给杨某，2020年3月24日，上述房产完成不动产登记，登记权利人为杨某。《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（宁政办发【2017】103号）第6条规定，购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让，通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。2020年1月，敬浩房产中介服务中心向江苏省南京市雨花台区人民法院提起诉讼，要求判决沈雨平支付中介服务费11000元。沈雨平委托其母亲刘春花作为诉讼代理人参与诉讼。2020年4月8日，江苏省南京市雨花台区人民法院就该案进行听证，在该案中刘春花陈述：“合同签完的第二天还是第三天家里面老人生病，我第一时间打电话给母敬浩了，我通知他，我说我这边房子确实买不了了。当时我也见面跟母敬浩协调了，母敬浩也去了。但是真的是老人生了一场大病，现在也去世了，医药费也花了很多，然后就没有能力购房了，我肯定是以救人为主”。后双方在法院主持下达成调解协议，协议内容为：一、沈雨平支付敬浩房产中介服务中心中介服务费7000元，于2020年5月30日前支付2000元，2020年6月30日前支付2000元,2020年7月30日前支付2000元，余款1000元于2020年8月30日前付清；二、如沈雨平有任一期未按期足额履行上述金钱给付义务，敬浩房产中介服务中心可直接申请强制执行，申请执行标的总额为11000元（沈雨平已给付的款项相应扣除）；三、本案所涉纠纷一次性了结，双方再无争议。案件受理费减半收取37.5元，由敬浩房产中介服务中心负担。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，沈雨平认为曾昭容向其出售的位于南京市鼓楼区的房屋产权证登记时间为2017年7月8日，根据《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》第六条的规定，该房产在3年内不得转让，故曾昭容的行为构成违约，应当返还定金并承担相应的违约责任。对此，本院认为，曾昭容向沈雨平出售的案涉房产来源为房改购房，经向南京市住房保障和房产局咨询，该房产不符合上述通知第六条的适用情形，事实上曾昭容此后将案涉房产出售给他人并办理了不动产登记。沈雨平的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。沈雨平未按约履行合同义务，无权要求返还定金。关于沈雨平提出的因敬浩房产中介服务中心不具备房产经纪资质，致使合同无法履行，敬浩房产中介服务中心应承担赔偿责任的诉讼请求，对此，本院认为，敬浩房产中介服务中心是否具备房产经纪资质并不影响案涉合同的效力认定，亦无证据证明系因敬浩房产中介服务中心经纪资质问题造成案涉合同未实际履行，此外，沈雨平在另案诉讼中明确承认因家中亲人生病需要支付医疗费用，无力履行购房合同。综上，沈雨平的该项主张，理据不足，本院不予支持。关于沈雨平申请追加“南京市房地产市场交易管理中心”作为本案第三人的主张。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。据此，沈雨平的上述主张，无事实和法律依据，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告沈雨平的诉讼请求。案件受理费3440元，减半收取计1720元，由原告沈雨平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  陈学明二〇二〇年十月十九日书记员姜正姗