福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初5556号 原告：福建金钳投资有限公司，住所地惠安县东桥镇西坑村新美港综合楼**，统一社会信用代码913505005673436886。 法定代表人：陈成龙，执行董事。 委托诉讼代理人：成幼兰，女。 委托诉讼代理人：张晶晶，女。 被告：蔡提金，男，1985年5月15日出生，汉族，住云霄县。 被告：汤连珍，女，1989年9月18日出生，汉族，住云霄县。 原告福建金钳投资有限公司（简称金钳公司）与被告蔡提金、汤连珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金钳公司的委托诉讼代理人张晶晶到庭参加诉讼，被告蔡提金、汤连珍经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金钳公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告蔡提金签订的合同编号为201707040019《商品房买卖合同》（含附件）。2、判决两被告协助原告办理注销预售商品房买卖合同登记备案、预购商品房预告登记、预售商品房抵押权预告登记手续。3、判决两被告向原告支付合同解除违约金147057.3元（以商品房总价款的30%计算）。4、判决两被告向原告偿还原告为其向惠安县农村信用合作联社螺阳信用社（以下简称螺阳信用社）代偿的借款本息及罚息、复利361390.63元，案件受理费3113.95元，两项合计364504.58元，并支付自2020年8月4日起至两被告实际还清之日止按该贷款总额的日千分之一计算的违约金。5、判决两被告应支付的上述第3、4项款项由原告直接从被告蔡提金已付的购房款中予以扣除。事实与理由：2017年7月4日，被告蔡提金与原告签订合同编号为201707040019《商品房买卖合同》（含附件），约定被告蔡提金向原告购买由原告开发建设的位于惠安县××镇××村××＃××房，总价款490191元，建筑面积125.69平方米。其中首付款150191元，余款340000元向银行按揭贷款支付。如被告蔡提金逾期归还按揭贷款本息导致原告代偿，自原告代偿之日起至被告还清全部代偿款项之日止，被告蔡提金应向原告支付贷款总额的每日千分之一的违约金并赔偿原告的全部损失（包括但不限于原告代被告偿还按揭贷款银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）。同时，原告有权单方解除《商品房买卖合同》并要求被告蔡提金支付商品房价款总金额30%的违约金，并收回房产及向被告追偿代偿款项。上述《商品房买卖合同》签订后，被告蔡提金向原告支付首付款150191元，另向螺阳信用社申请贷款340000元。之后，被告蔡提金于2017年8月3日与螺阳信用社签订合同编号为螺阳社201706033号《个人住房按揭借款合同》，约定螺阳信用社向被告蔡提金发放340000元的贷款，原告提供连带保证责任担保。因两被告未依约偿还按揭贷款本息，导致螺阳信用社直接从原告保证金账户截至2019年8月30日扣划22310.36元，螺阳信用社于2020年3月18日向惠安县人民法院提起诉讼，2020年6月18日该院作出判决：一、解除螺阳信用社与蔡提金、金钳公司于2017年8月3日签订的《个人住房按揭借款合同》。二、蔡提金应于本判决生效之日起十五日内偿还螺阳信用社借款320526.30元，并按双方合同约定的计算办法支付自2019年9月1日起至还款之日止的透支利息、罚息。三、金钳公司对蔡提金上述债务承担连带偿还责任，其承担保证责任后，有权向蔡提金追偿。四、驳回螺阳信用社的其他诉讼请求。案件受理费6227.9元，减半收取3113.95元，由被告蔡提金、金钳公司负担。因两被告未向螺阳信用社偿还前述判决书项下确认的全部款项，导致螺阳信用社要求原告承担连带清偿责任，并于2020年8月4日直接从原告保证金账户再次扣划339080.27元作为被告应向其偿还的全部款项；同时原告为被告向惠安县人民法院代偿前述案件受理费3113.95元，前述款项共计364504.58元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六第一条之约定，被告蔡提金已构成根本违约，原告有权要求解除合同。因两被告夫妻关系，且案涉房屋系在其婚姻关系存续期间购买，两被告应共同承担相应的债务。 被告蔡提金未作答辩。 被告汤连珍未作答辩。 经审理查明，两被告系夫妻关系。2017年7月4日，原告与被告蔡提金签订编号为201707040019《商品房买卖合同》（含附件），约定被告蔡提金购买原告开发建设的位于惠安县××镇××道××＃××商品房，建筑面积125.69平方米，总价款490191元。合同附件六《合同补充协议》第一条约定：买受人应当于签订本合同当日向出卖人支付购房款150191元，其余房款共计340000元以按揭贷款或公积金贷款的方式向出卖人支付。第二条约定：……2、在担保期间，若因买受人逾期归还贷款本息导致出卖人承担保证责任的，买受人除应偿还出卖人代偿款项外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，按贷款总额的日千分之一向出卖人支付违约金。3、在担保期间，若买受人逾期归还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行还款义务的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人时解除，买受人应在合同解除之日起10日内按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括且不限于税费、诉讼费或仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）。出卖人于合同备案登记注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费及损失等）后无息返还买受人。上述合同签订后，被告蔡提金向原告支付购房首付款150191元。之后，被告蔡提金与原告、螺阳信用社签订合同编号为螺阳社201706033号《个人住房按揭借款合同》，约定被告蔡提金向螺阳信用社贷款340000元用于向原告支付购房款，被告汤连珍在《房地产抵押物清单》财产共有人上签名。之后，螺阳信用社依约发放按揭贷款340000元。因被告蔡提金未能依约偿还螺阳信用社按揭贷款本息，2020年3月18日，螺阳信用社以原告及两被告作为被告向惠安县人民法院提起诉讼，惠安县人民法院于2020年6月18日作出（2020）闽0503民初1360号民事判决：一、解除螺阳信用社与蔡提金、金钳公司于2017年8月3日签订的《个人住房按揭借款合同》。二、蔡提金应于本判决生效之日起十五日内偿还螺阳信用社借款320526.30元，并按双方合同约定的计算办法支付自2019年9月1日起至还款之日止的透支利息、罚息。三、金钳公司对蔡提金上述债务承担连带偿还责任，其承担保证责任后，有权向蔡提金追偿。四、驳回螺阳信用社的其他诉讼请求。原告代被告蔡提金向螺阳信用社偿还按揭贷款本息如下：2018年12月30日代偿4395.13元、2019年2月28日代偿4485.09元、2019年4月30日代偿4472.30元、2019年6月27日代偿4485.54元、2019年8月30日代偿4472.30元、2020年8月4日代偿320526.30元、2020年8月4日代偿18553.97元，合计361390.63元。2020年8月11日，原告向惠安县人民法院缴纳案件受理费3113.95元。另查明，案涉《商品房买卖合同》于2017年7月10日办理网上备案登记手续，于2017年7月20日办理预购商品房预告登记，于2017年8月21日办理预购商品房抵押权预告登记。 以上事实，有原告提供的结婚证、惠安县商品房买卖合同（网上签约）备案登记申请表、《商品房买卖合同》（含附件）、《个人住房按揭借款合同》、不动产登记情况查询结果一览表（2份）、（2020）闽0521民初1360号民事判决书、螺阳信用社业务凭证7份、福建省人民法院诉讼费专用票据，以及到庭当事人的陈述等加以证明，本院依法予以认定。 综上事实，本院认为，原告与被告蔡提金签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告蔡提金未能按期归还贷款本息，导致原告履行担保责任，先后共代被告蔡提金向螺阳信用社偿还按揭贷款本息等361390.63元并支付案件受理费3113.95元，合计364504.58元。现原告请求解除《商品房买卖合同》，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告蔡提金偿还其代偿按揭贷款本息361390.63元，以及案件受理费3113.95元，合计364504.58元，于法有据，予以支持。本案系因被告蔡提金违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告蔡提金应向原告支付合同解除违约金。原告请求被告蔡提金按总房款490191元的30%支付合同解除违约金，并按贷款总额的日千分之一计算自2020年1月8日起至被告实际还清之日止的违约金，该违约金约定过高，予以调整为按总房款490191元的5%即24510元（取整）。代偿款及违约金是一般债权，原告并不享有从被告蔡提金已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从被告蔡提金已付购房款中直接扣除代偿款及违约金，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告蔡提金配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记注销手续，于法有据，予以支持。因本案《商品房买卖合同》系原告与被告蔡提金所签订，以及（2020）闽0521民初1360号民事判决书并未判决被告汤连珍共同承担偿还责任，故原告要求被告汤连珍协助配合办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续、预购商品房预告登记注销手续，以及共同支付合同违约金、代偿款项等，于法无据，不予支持。因被告汤连珍在《个人住房按揭借贷合同》的《房地产抵押物清单》财产共有人处签名，故原告请求被告汤连珍配合原告向房屋登记管理机关办理预购商品房抵押权预告登记注销手续，理据充分，予以支持。被告蔡提金、汤连珍经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建金钳投资有限公司与被告蔡提金于2017年7月4日签订的合同编号为201707040019《商品房买卖合同》(含附件)。 二、被告蔡提金应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建金钳投资有限公司代为偿还的按揭贷款本息及案件受理费共计364504.58元。 三、被告蔡提金应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建金钳投资有限公司合同解除违约金24510元。 四、被告蔡提金应于本判决生效之日起十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理合同编号为201707040019《商品房买卖合同》(含附件)解除后的注销备案登记手续及预告登记手续。 五、被告蔡提金、汤连珍应于本判决生效之日起在十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续。 六、驳回原告福建金钳投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13815.7元，减半收取计6908元，由原告福建金钳投资有限公司负担612元（多预交的13203.7元予以退还），被告蔡提金负担6296元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 唐锡奎 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 郑榕玲 书 记 员 留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。