河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0184民初3623号原告（反诉被告）：刘端喆，女，1982年5月31日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。原告（反诉被告）：刘莹，女，1982年5月26日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。原告（反诉被告）：付丽萍，女，1969年6月21日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。原告（反诉被告）：王金波，男，1979年12月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李水建，河南金泰律师事务所律师。被告：仝雪藏，女，1977年11月11日出生，汉族，户籍地河南省郏县，现住河南省新郑市。被告（反诉原告）：河南星满天文化传播有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇学府路南郑新快速通道**楼******，统一社会信用代码91410184MA3XEL9Q69。法定代表人：仝雪藏，执行董事兼总经理。二被告共同委托诉讼代理人：王金良，河南科言律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘敏，河南科言律师事务所律师。原告（反诉被告）刘端喆、刘莹、付丽萍、王金波与被告仝雪藏、被告（反诉原告）河南星满天文化传播有限公司（以下简称星满天公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，被告星满天公司于2020年7月19日提出反诉，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘端喆、刘莹、付丽萍、王金波的委托诉讼代理人李水建，被告仝雪藏及其与被告（反诉原告）星满天公司的共同委托诉讼代理人王金良、刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘端喆、刘莹、付丽萍、王金波向本院提出诉讼请求（增加、变更后）：1、判令确认原被告之间的房屋租赁合同已于2020年5月17日解除；2、判令被告将租赁房屋腾空，并恢复原状后返还给原告；3、判令被告清付拖欠原告的房租303250元（暂计至2020年6月20日，实际占用期间房租另算至止被告交还原告房屋止）；4、被告支付违约金8万元；5、被告支付原告拖欠物业费42067.2元；6、被告支付原告仓库保管费用（从2020年7月15日按每日1000元计算至实际搬离之日止），截止2020年7月20日5000元；7、本案诉讼费等维权费用由被告承担。事实和理由：2015年4月29日，原告委托代理人李耿和被告仝雪藏签订了关于新郑龙湖康桥溪桂园2号楼3号楼：106、107、108、109号商铺（建筑面积共计985平米）的房屋租赁合同。双方在合同中详细约定了租赁期限、租金缴纳、及乙方拖欠租金15天，应按日3%支付滞金，甲方有权收回房屋的违约责任条款。合同签订后，被告仝雪藏以该租赁房屋作为注册地，在工商部门登记注册了被告星满天公司进行经营。2017年5月16日，原告的代理李耿和被告星满天公司就房屋租赁一事又达成了补充协议，对2015年4月29日房屋租赁合同的第二条、第三条中的租赁期限及房租金额进行了变更。租赁合同履行期间，被告存在多次逾期支付房租的违约行为。特别是依据双方合同约定，2019年12月20日被告应向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日的房租443250元，但被告迟迟不付。后也是在原告的多次催要下，被告仅支付了140000元，但对下余的303250元至今未付。因被告长期拖欠房租的行为已经构成根本性违约，原告多次要求被告腾空归还房屋，但被告不予理睬。无奈之下，原告唯有依据相关法律法规之规定，提起诉讼解决。望判如所请。仝雪藏辩称，仝雪藏的行为一种代表公司的职务行为，其行为产生的法律后果应由公司承担，个人不是本案的责任主体，原告起诉错误。星满天公司辩称，原告的诉请从形式和实体上都不符合法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由是：被告并没有拖欠原告的房租，更不存在违约，原告请求解除合同没有合同依据和法律依据。因双方的合同至今并没有解除，因此不存在解除问题，但是基于原告在合同履行期间无故多次去闹事，给被告的经营造成了极大的不利影响，又加上疫情，企业经营困难，原租赁合同的租金过高，无法履行，现在被告也要求解除双方的合同。被告整租原告的一二层毛坯房，被告已经使用了五年之久，双方对于合同到期后是否恢复原状没有约定，原告请求腾空、恢复原状没有依据。按照2015年4月9日签订的合同，被告已经支付了租金，并全部履行完毕，2017年5月16日签订的补充合同被告并不知情，也没有授权刘克垒代为签字或者盖章，被告对2017年5月16日的补充协议不予认可，一直按照原合同支付租金，且已经将2020年1月1日至6月30日的租金支付完毕；即使按照新的补充协议，原告要求的2020年1月至2020年6月30日的房租共计443250元，被告已经支付了14万元租金，扣除被告又支付的5000元租金，实际应为298250元，被告经营的是教育行业，因受疫情影响，根据上级指示和要求，被告自2020年2月至6月均没有营业，没有任何收入，原告应减免被告在疫情期间的房租298250元。被告并不拖欠原告租金，不存在违约的问题，原告请求支付违约金8万元没有事实根据。望法院驳回原告的诉讼请求。星满天公司向本院提出反诉请求：1、依法判决被反诉人减免疫情期间自2020年2月至2020年6月的房屋租金共计69925元；2、依法判决被反诉人在合同履行期间无故停水、停电、到租赁场所闹事给反诉人造成的损失暂主张10万元；3、本案反诉费用依法由被反诉人承担。事实和理由：2015年4月9日，反诉人与被反诉人形成房产租赁合同关系，被反诉人将其位于新郑龙湖康桥溪桂园3号楼1单元1层106户、3号楼1单元1层107户，2号楼2单元1层108户、2号楼2单元1层109户共计984.632平米租给反诉人使用，租赁期限为：2015年7月1日至2021年6月30日；其中房租第一年即2015年每月为54155元，第六年即2020年的每月租金为69925元。合同签订之后，反诉人按照约定及时支付房租，使用租赁房屋办理学校，2020年2月以来由于受疫情的影响，反诉人的租赁房屋办理的学校被迫停学，学校没有任何收入。2020年6月25日，被反诉人以反诉人没有及时缴纳房租为由，对租赁房屋停水、停电、锁门、聚众闹事，导致反诉人办理的学校无法正常营业，大量学员要求退费，反诉人多次报警，均没有效果。因此，被反诉人的行为给反诉人造成了重大损失。根据《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》中关于租赁合同的第6条、第8条的规定，反诉人可请求延长租期、减免相应期间的租金。结合本案的情形，2020年2月－6月的房租是349625元，按照规定反诉人请求减少20%即69925元的房租。因被反诉人的违约停水、停电、闹事导致反诉人学校不能正常上课，导致119个学员要求退费，退费金额达435470元。综上，由于新冠肺炎疫情的响应，上级政府以及河南省高级人民法院都相继出具政策文件，减免企业的经营难关，在本案中被反诉人不但不响应上级政策，反而无故要求解除租赁合同，并且停水、停电、闹事导致反诉人停工，造成重大损失。特此提出反诉，请求减少房租69925元，请求赔偿损失10万元，望判如所请。刘端喆、刘莹、付丽萍、王金波辩称，星满天公司提出减免疫情期间的房屋租金没有法律依据，因为本案是在疫情前即2019年12月20日反诉人就应该交纳房屋租赁费用，反诉人违约没有交纳。反诉人在这期间把该房屋一分多户租赁给他人，并且已收过房租费用，这些转租并没有征得被反诉人的同意，因此不存在减免疫情期间的租赁费用。反诉人请求让被反诉人赔偿10万元没有依据，在合同履行期间，被反诉人并不存在停水、停电行为，因此不应该赔偿其损失，反诉人提出的这些损失没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审示证、质证、调查、辩论，本院对案件事实认定如下：付丽萍、刘端喆、刘莹、王金波（出租方、甲方）与仝雪藏（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将其位于新郑龙湖康桥溪桂园3号楼1单元1层106户、3号楼1单元1层107户，2号楼2单元1层108户、2号楼2单元1层109户共计984.62平方米的商铺租给仝雪藏使用；租赁期限为：自2015年7月1日至2021年6月30日止；租金、押金缴纳方式：第一年至第三年使用费为每平方米每月55元，每月租金为54155元；第四年使用费为每平方米每月60元，每月租金为59080元；第五年使用费为每平方米每月65元，每月租金为64000元，第六年使用费为每平方米每月70元，每月租金为68925元；乙方需在每季度租赁期开始之日起一次性缴纳一季度租金；并约定乙方一次性支付押金60000元，此押金在租赁合同期满后甲方验收无误后，一次性将押金退还乙方，不计利息。合同第四条第一项约定：管理费、保洁费、水电费、电话费、宽带费由乙方自行向有关部门缴纳。合同第五条约定：乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金按实际拖欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋；租赁期满或者合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地交给甲方，租赁期满或者合同解除后，乙方不搬迁，甲方有权从商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿。合同第八条约定租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决。合同第九条约定：1、水电费于本合同签订日起由乙方承担；2、物业费于2015年7月1日起由乙方承担；3、租金每季度缴纳一次，定于上个月15号-30日缴纳；4、第一次租金应于2015年6月15日之前缴纳。合同签订之后，双方依合同约定履行。2016年10月25日，星满天公司成立，仝雪藏为法定代表人，刘克垒为监事；类型为：有限公司（自然人独资）。2017年5月16日，李耿代表刘瑞喆、刘莹、付丽萍、王金波（出租方）与刘克垒代表星满天公司、仝雪藏（承租方）签订一份《商铺租赁补充协议》。补充协议内容为：在出租方与承租方关于康桥溪桂园2号楼、3号楼106、107、108、109号商铺（建筑面积985平方米）签订原租赁合同的基础上，根据市场行情，经双方友好协商，现做出以下调整：自2017年7月1日起租金及缴纳方式如下：2017年7月1号-2018年7月1号使用费为每平方米每月65元；2018年7月1号-2019年7月1号使用费为每平方米每月70元；2019年7月1号-2020年7月1号使用费为每平方米每月75元；合同终止于2020年7月1号。以上期限内，一层门面房房东允许承租方转租。承租方需在每半年租赁开始前10日，一次性缴纳半年房租。李爽代表出租方、刘克垒代表承租方星满天公司、仝雪藏在合同上签字，并加盖星满天公司印章。并附时间周期和每半年租金数额。补充协议签订后，星满天公司按照补充协议确定的租金数额向刘瑞喆、刘莹、付丽萍、王金波缴纳了至2019年12月30日期间的租金。星满天公司未有按照合同约定的2019年12月20日向原告缴纳2020年1月1日至2020年6月30日443250元租金，经原告催要，仝雪藏于2020年1月2日向原告方转账140000元租金，剩余租金303250元未有支付。2020年5月17日，刘瑞喆、刘莹、付丽萍、王金波通过顺丰速运向仝雪藏、刘克垒、星满天公司送达《解除合同通知书》，该通知书载明：双方于2015年4月29日签订的租赁合同已经于2017年5月16日对租赁期限和房租进行了变更，合同签订后，仝雪藏、刘克垒、星满天公司多次逾期支付房租，特别是2019年12月20日应支付房租443250元，仅支付了140000元，下余303250元至今未有支付。函告仝雪藏、刘克垒、星满天公司解除合同，并要求对方自接到解除合同通知函起三日内腾房完毕、恢复原状归还房屋，支付本次欠付租金303250元及欠租的滞纳金1382820元等内容。随后原、被告发生争执，原告（反诉被告）诉至本院，要求被告（反诉原告）缴纳剩余303250元租金，支付违约金，并要求增加诉讼请求物业费42067.2元。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿损失损失10万元。在庭审过程中，反诉原告撤回了反诉请求的第一项即“请求依法判决被反诉人减免疫情期间自2020年2月至2020年6月的房屋租金共计69925元”。上述事实有当事人的陈述，《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》，《不动产产权证》、《商品房买卖合同》，《国家企业信用信息公示报告》，微信截屏复印件，溪桂园物业服务中心物业欠费单，报案材料，现场照片，本案庭审笔录等证据证实。本院认为，被告仝雪藏在没有取得星满天公司工商注册登记前以个人名义与四原告签订《商铺租赁合同》，应当为适格的诉讼主体；2016年10月25日，星满天公司登记注册成立，法定代表人为仝雪藏，类型为有限公司（自然人独资），与四原告签订《商铺租赁补充协议》，该《商铺租赁补充协议》只是对原租赁协议部分条款的变更，双方已依约履行，被告仝雪藏也应当是适格的诉讼主体，被告仝雪藏辩称的自己不是适格诉讼主体的辩解本院不予采纳。本案属租赁合同的法律关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。四原告与被告仝雪藏于2015年4月9日签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，属于合法有效合同，双方已经履行合同约定的义务，仝雪藏另支付了60000元的租房押金；2017年5月16日四原告与星满天公司签订的《商铺租赁补充协议》只是对《商铺租赁合同》的补充，且双方已经按照该补充协议约定的租金数额履行两年多时间，二被告均未有提出异议，应视为该补充协议真实有效，双方当事人均应履行。因此，本院对于要求对《商铺租赁补充协议》上的“河南星满天文化传播有限公司”公章进行鉴定的请求不予准许。依据《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充协议》的约定，二被告应于2019年12月15日至20日缴纳下一个租赁周期（2020年1月1日至2020年6月30日）的租金443250元，二被告仅支付了140000元，下欠303250元未有支付，原告要求二被告支付，具有事实和合同依据。但是原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第八条约定租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决。本案被告仝雪藏、星满天公司因新型冠状病毒疫情导致其不能正常使用租赁房屋，疫情系不可抗力的自然灾害的一种，四原告应当减免租金的收取，被告仝雪藏、星满天公司请求减免租金的辩解本院予以采纳。根据合同的公平原则以及疫情的状况，且二被告已经将部分房屋转租给他人使用，并收取了房租的实际情况，本院可酌情减免被告仝雪藏、星满天公司一个月的租金为宜，即73875元，二被告仍拖欠四原告租金229375元，扣减仝雪藏支付的租房押金60000元，二被告还应当支付四原告169375元。对于被告提出的在缴纳2020年上半年度14万元租金之外又缴纳了5000元租金的辩解，因为其没有提供证据予以证明，且原告不予认可，本院对该辩解不予支持。关于违约金的问题。根据原被告签订的合同约定，被告应当依约缴纳租金及其他费用，如拖欠租金15天，视为违约，原告有权收回房屋。被告仝雪藏、星满天公司没有按照约定的时间足额缴纳租金，构成违约，应向四原告支付拖欠229375元租金的违约金；但是原告要求被告按实际拖欠租金和费用的日3%收取滞纳金，超过法律规定的范围，本院不予支持，可依据法律规定的日万分之五加收滞纳金。关于原告主张的物业费问题。本案双方签订的合同第四条第一项约定，管理费、保洁费、水电费、电话费、宽带费由被告（反诉原告）自行向有关部门缴纳。根据合同约定二被告应当向有关部门缴纳费用，二被告没有向相关部门缴纳管理费、保洁费、水电费等物业费用，其主张的权利应当为相关部门，而不是四原告，如四原告向有关部门代缴后可向二被告另行主张权利。故对四原告的主张物业费没有证据证明其垫付及损失，本院不予支持。原告的其他诉讼请求因未有提供相应证据予以证明，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案反诉原告主张四被反诉被告因违约停水、停电、闹事导致反诉原告的学校不能正常上课，造成10万元的损失，只提供报案材料及现场照片，没有提供具体损失的相关证据予以证实，且根据国家企业信用信息公示系统企业信息公示报告显示星满天公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围为文化交流策划；礼仪庆典活动策划；舞台艺术造型策划；企业形象策划；国内广告设计、制作、代理、发布。星满天公司超经营范围招收学生辅导班，违反法律强制性规定，其收费行为不应以支持，其退费行为不应视为损失。故对反诉原告要求反诉四被告赔偿10万元的损失本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘端喆、刘莹、付丽萍、王金波与被告仝雪藏、河南星满天文化传播有限公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》。二、被告仝雪藏、河南星满天文化传播有限公司应当于本判决生效之日起十日内支付原告刘端喆、刘莹、付丽萍、王金波租赁费169375元，并支付滞纳金（按实际拖欠租金229375元的日万分之五支付滞纳金至租金付清之日止）。三、驳回原告刘端喆、刘莹、付丽萍、王金波其他诉讼请求。四、驳回反诉原告河南星满天文化传播有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7755元，减半收取计3877元，由原告刘端喆、刘莹、付丽萍、王金波负担2351元，被告仝雪藏、被告河南星满天文化传播有限公司负担1526元；反诉案件受理费1150元，由反诉原告河南星满天文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  郭文凯二〇二〇年十月二十二日代理书记员  胡芸帆