文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初4475号原告：余文碧，女，1943年10月10日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：邹政，重庆市南川区鸣玉法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：沈桥（余文碧之子），1968年3月24日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：谭术娥，女，1941年8月12日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：段现华，男，1935年8月2日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：段某，2005年7月25日出生。法定代理人：潘某（段某之母），1975年12月24日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：段玉，女，1997年8月30日出生，汉族，住重庆市南川区。以上四被告委托诉讼代理人：姚仁华、宋卫东，重庆华升律师事务所律师。被告：沈涛，男，1970年2月3日出生，汉族，住重庆市南川区。原告余文碧与被告谭术娥、段现华、段某、沈涛以及经本院通知参加诉讼的被告段玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，被告谭术娥、段现华、段某于2020年8月24日向本院申请诉讼财产保全，请求对被告余文碧名下位于重庆市南川区XX街道XX居委XX巷XX号X楼的房屋征收利益予以保全，并提供中国人民财产保险股份有限公司保险金额为620000元的诉讼保全责任保险作为保全担保。本案依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余文碧及其委托诉讼代理人邹政、沈桥，被告谭术娥、段现华、段某、段玉的委托诉讼代理人姚仁华以及被告谭术娥、段现华、段玉、段某法定代理人潘某、被告沈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余文碧向本院提出诉讼请求：1、依法确认段家禄与沈涛于2015年3月17日签订的《房屋买卖协议》无效，由被告立即将位于重庆市南川区XX街道XX居委X组（即XX巷XX号第一层）房屋归还原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与丈夫结婚后共同在原南川县XX镇XX村X社修建房屋一幢，面积约为102.96平方米，后来又在该房屋上加升修建了几层房屋。上述房屋归原告所有，有时出租。2015年3月原告之子沈涛给原告介绍段家禄租用房屋，月租金为800元，双方系口头协议，段家禄当即就支付了三个月的房租费给原告，金额2400元。之后，段家禄说房租交给沈涛，由沈涛将每月房租转交给原告，因此沈涛就将房租转交至2020年3月30日止，原告多次要求谭术娥支付4-6月的房租，但谭术娥说找沈涛，原告因此于2020年7月9日向法院提起诉讼，2020年7月13日原告经法院得知该房屋已由沈涛于2015年3月17日卖给了段家禄。原告认为，案涉房屋是原告的财产，沈涛没有任何处置权，买卖协议不合法，是无效协议。由于段家禄已死亡，因此应由几被告归还原告房屋。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告谭术娥、段现华、段某、段玉辩称，一、余文碧与其子沈涛居住在南川城区（南川XX**居委XX巷XX号XX院子），余文碧或者沈涛在原有房屋上加升多层房屋并将多套余房对外出售。谭术娥之子段家禄及其家人居住生活在偏远贫困山区（南川区XX乡XX村X组），且房屋属危房严重影响居住安全。段家禄为改善家人的居住环境到城区生活，经人介绍于2015年2月17日看了余文碧、沈涛拟售的自建房底楼房屋后同意购买，双方口头约定房屋价款18万元，当天支付13万元，购房余款5万元于2017年12月30日付清。当天，段家禄与谭术娥一起到银行取款和准备部分现金向沈涛支付了购房款13万元。因当天是农历腊月二十九，到银行取款支付13万元后时间已晚，来不及签订房屋买卖合同，双方便约定过完春节后补签书面合同。后段家禄于2015年3月17日与余文碧、沈涛一起，先由段家禄手写简约的房屋买卖协议，沈涛、余文碧在该协议的卖方（甲方）处签名，余文碧还按了手印，段家禄亦在该手写的协议上签字按印。为了规范协议，由段家禄、沈涛到打印店打印房屋买卖协议，依该手写的房屋买卖协议大致内容添加了房屋价款、付款时间等内容并打印了《房屋买卖协议》，沈涛、段家禄在该打印的协议上签名捺印。因余文碧已在手写的协议上签名捺印，且考虑到余文碧年岁已高，未要求其去打印店在打印的《房屋买卖协议》上签名。2015年4月26日沈涛向段家禄收取了售房余款5万元，并在出具的收条上注明房屋款已全部付清。因此，余文碧明知案涉房屋已出售且答辩人居住多年，却在该房屋面临被征收、房屋征收补偿价值远超过原售房款时提起本案诉讼，完全是严重违背诚信原则损害答辩人利益为自己获利的恶意诉讼；二、余文碧所建房屋虽为集体土地上之住房，但房屋位于南川城区，余文碧在自有房屋上加建有多套房屋，除留足自住房屋外将多余的多套房屋对外出售，出售多套余房后并不影响原告家庭的居住权。现案涉房屋面临被征收拆迁，政府对征收房屋的对价是产权调换或者货币补偿，余文碧主张被征收房屋产权的真实目的是想获得房屋征收利益。段家禄购买该房屋时按当时市场行情支付了双方认可的合理对价，并未损害余文碧和社会公共利益。因此，从稳定交易、保障答辩人居住权利出发，应确认本案房屋买卖协议有效；三、即使本案房屋买卖协议被确认无效，也应考虑出卖人因拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值（征收补偿利益)和原买卖价格的差异造成的损失，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给答辩人造成利益失衡。因此合同无效后，应由余文碧和其子沈涛向答辩人返还购房款，同时案涉房屋被征收获得的对价扣除购房款后的价值应为答辩人损失，由余文碧及沈涛予以赔偿。此外，本案打印的房屋买卖协议约定“若今后国家根据政策规定需征占用，所得的赔偿费用一律归乙方（买方）所有，甲方（卖方）不得任何费用。同时，本案手写和打印的两份房屋买卖协议都约定“该房屋若有纠纷，或者国家征用由甲方务必无偿协助乙方解决，若甲方不协调，所造成的损失由甲方全权负责；若一方违约，由违约方给付另一方违约金4万元”。为此，基于余文碧和其子沈涛失信违背房屋买卖协议的约定，答辩人有权依照协议约定，另行起诉要求原告、沈涛承担4万元违约金和基于原告恶意诉讼给答辩人造成的律师费、诉讼费等损失。被告沈涛辩称，案涉房屋开始是由段家禄租住，段家禄支付的租金都交给了母亲。当时卖房与段家禄只是口头约定，后来才签订了书面买卖协议，对于此事家里面没有任何人知晓。本院经审理认定事实如下：2015年3月17日，段家禄与被告沈涛签订《房屋买卖协议》（内容为打印），该协议约定“一、甲方（沈涛）自愿将位于重庆市南川区XX街道办事处XX村X组，小地名（XXXX），自建砖混结构住房楼1栋底楼1套140平方米卖给乙方（段家禄）；二、房屋价额及付款方式：房屋总价额为壹拾捌万元（180000元），付款分为两次付清，乙方已向甲方支付壹拾叁万元（130000元），余下伍万元（50000元)于2017年12月30日付清甲方；.....五、乙方将甲方的房屋购买后，若今后国家根据政策规定需征占用，所得的赔偿费用一律归乙方所有，甲方不得任何费用；六、该房屋若有纠纷，或者国家征用由甲方务必无偿协助乙方解决，若甲方不协调，所造成的一切损失由甲方全权负责；七、以上协议是甲乙双方的真实意思，甲乙双方不得违约，若有一方违约，由违约者给付另一方违约金肆万元；八、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字即产生法律效力。双方还约定了其他事项。2015年4月26日段家禄向被告沈涛支付了剩余购房款50000元,被告沈涛出具了收条，并在收条中注明房屋款已全部付清。之后段家禄对房屋进行了装修、安装了天燃气，并与家人搬入居住。2020年5月18日，重庆市南川区人民政府作出南川府函[2020]118号《关于南川区实施城市规划建设项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案的批复》，同意实施南川区规划自然资源局制定的《南川区实施城市规划建设项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》，该方案确定的拆迁范围为XX街道XX居委X组、X组、X组、X组征地拆迁红线范围内的房屋及构（附）着物，案涉房屋在此范围之内。另查明，原告余文碧与被告沈涛系母子关系，二人均为重庆市南川区XX街道XX居委1组（原XX村X社）村民，原告余文碧的丈夫沈维新因病已于2011年去世。被告沈涛出卖给段家禄的房屋[证号：南川集建（92）字第33XXX号，集体土地性质]位于北郊居委**，土地使用证登记在原告余文碧名下，该土地使用证上的房屋共有六层，原告余文碧的另外两个儿子分别占用了第二层和第六层（拆迁公示表显示二人为房屋权利人），其余的第三层、第四层、第五层全部卖给了他人。买房人段家禄系重庆市南川区XX镇XX村**村民，于2016年2月12日因病去世，被告段现华、谭术娥是段家禄的父母，被告段某、段玉是段家禄的儿女，拆迁公示表显示案涉房屋的权利人为潘某、段某。审理中，被告谭术娥、段现华、段某、段玉还提供了另外一份内容为手写的《房屋买卖协议》，该协议签订时间是2015年3月17日，约定事项与段家禄和被告沈涛签订的（房屋买卖协议》（内容为打印）第一条、第六条、第七条、第八条的内容基本相同，协议落款甲方（卖方）处有原告余文碧的签名、捺印以及被告沈涛的签名，落款乙方（买方）处有段家禄的签名、捺印。拟证明案涉房屋由原告余文碧和被告沈涛共同出卖给段家禄，原告余文碧称不知道房屋被卖系虚假陈述。原告余文碧和被告沈涛对上述协议的真实性不予认可，提出协议中的签名、捺印不是本人的签名、捺印，并要求对签名、捺印的真实性进行司法鉴定。此外，庭审时，原告余文碧陈述“房子是分了的，底楼是沈涛的，他自己作主”；“我什么都不知道，沈涛没有交过租金给我”;“2015年以前我就搬到女儿家生活，就在隔壁”。被告沈涛则陈述“我们没有分家，以前我与父母住在一楼，2018年就搬到我妹家，我们四姊妹包括母亲，一直都在一起吃饭，现在也是如此”。上述事实，有原被告的当庭陈述，以及《房屋买卖协议》、收条、土地使用权证、天燃气卡、《重庆市南川区人民政府关于南川区实施城市规划建设项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案的批复》、《南川区实施城市规划建设项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》及公示表等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，被告沈涛出卖给段家禄房屋的土地使用证虽然登记在原告余文碧的名下，但根据原告余文碧陈述，案涉房屋已分给被告沈涛。按照一般家庭分配财产的原则，如果被告沈涛的其他两个兄弟各自都有一层房屋，那么第一层案涉房屋分给了被告沈涛就存在合理性，再结合房屋买卖协议是由被告沈涛本人与段家禄签订，卖房款也是由被告沈涛收取的事实，可以断定，原告朱文碧所述属实，本院予以采信。被告沈涛是案涉房屋的实际权利人，对房屋享有处分权，虽然该房屋的土地性质属于农村集体土地，与买房人段家禄也不在同一集体经济组织，但由于房屋所在区域已纳入拆迁范围，不再具有原农村集体土地的本来属性，加之，段家禄与被告沈涛于2015年3月17日签订《房屋买卖协议》后向被告沈涛支付了全部价款，被告沈涛也将房屋交付给了段家禄，双方均履行了主要的协议义务，因此该协议合法有效，依法应受法律保护。即使如原告余文碧诉称案涉房屋属其所有，但段家禄购房后对房屋进行了装修，房屋入住至今多年，原告余文碧住处与之相邻，和被告沈涛接触密切，如果对卖房一事不知情有悖常理，而且原告余文碧在诉状中称2015年3月案涉房屋由被告沈涛介绍出租给段家禄，房租一直收取至2020年3月30日，在庭审时却称什么都不知道，也未收到过房租，原告余文碧的说法自相矛盾，再者折迁公示表显示案涉房屋的权利人为潘某、段某，原告余文碧对此并未提出过异议，以上情况让本院有理由认为，原告余文碧就本案有些事实没作如实陈述，其实际对被告沈涛已将房屋卖给段家禄是知道并认可的，因此段家禄与被告沈涛签订的房屋买卖协议也仍然有效，对原告朱文碧具有约束力。综上所述，原告余文碧要求确认段家禄与被告沈涛于2015年3月17日签订的《房屋买卖协议》无效及返还房屋的诉讼请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院依法不予支持。对于被告谭术娥、段现华、段某、段玉举示的手写《房屋买卖协议》原告余文碧和被告沈涛签名捺印的鉴定问题，因本案的事实可以通过生活常识、经验法则结合其他证据进行确认，同时为了不增加当事人诉讼成本，故没有司法鉴定的必要性。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告余文碧的诉讼请求。案件受理费7300元，减半交纳3650元,（原告已预交），由原告余文碧负担；保全费3620元（被告已预交），由被告谭术娥、段现华、段某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员 韦   云   华二〇二〇年十月二十六日书记员 张恺凯