山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初2295号原告：宋某某，男，1952年5月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：黄龙江，山东民昊律师事务所律师。被告：泰安市泰山区邱家店镇栗林村村民委员会，住所地泰安市泰山区邱家店镇栗林村，统一社会信用代码54370902674501135J。法定代表人：陆某，主任。委托诉讼代理人：张宗常，泰安泰山邱家店法律服务所法律工作者。被告：泰安市荣利建筑安装工程有限公司，住所地泰安市邱家店镇邱家店村清华苑小区**楼****，统一社会信用代码91370902274243780XF。法定代表人：唐某，经理。委托诉讼代理人：王波，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。被告：徐某某，男，1970年1月9日出生，汉族，住新泰市。原告宋某某与被告泰安市泰山区邱家店镇栗林村村民委员会（以下简称“栗林村委”）、泰安市荣利建筑安装工程有限公司（以下简称“荣利公司”）、徐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋某某的委托诉讼代理人黄龙江、被告栗林村委的委托诉讼代理人张宗常、被告荣利公司的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼，被告徐某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋某某向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告签订的《购房协议》为无效协议；2、依法判决被告偿还原告的购房款15万元，并承担迟延交房的违约金；3、依法判决被告承担诉讼费、保全费等必要费用。庭审时，原告明确违约金应以15万元为基数，自2015年4月15日开始至款项付清之日止，按照同期贷款利率偿还。事实与理由：事实与理由：2014年被告在没有相关建设手续的前提下，将回迁楼工程发包给被告荣利公司，被告荣利公司又将部分工程分包给不具备承建资质的徐某某，因徐某某没资金承接该工程，徐某某与原告等购房者签署购房协议，骗取建设资金；2015年4月14日徐某某与原告签订《购房协议》，原告以150000元购买位于栗林村楼房一套；后原告支付150000元，该款项全部用于被告栗林村的回迁楼上，至今房产未交付；因原告并非被告栗林村村民，不具备购买被告栗林村回迁楼的资格，被告徐某某、荣利公司也没有权利出售此楼房，此协议为无效协议。原告认为被告违法发包，被告荣利公司非法转包被告徐某某，被告徐某某作为荣利公司的人员，被告以卖房名义筹措资金的行为侵犯原告财产权益，签订的买卖协议属无效协议，被告徐某某筹措的资金也全部用于被告的回迁楼，被告应当承担返还财产的责任，为切实维护原告合法权利，特提起诉讼，请求依法支持诉请。辩称，原告对答辩人的起诉无任何事实和法律依据，请贵院依法驳回原告对答辩人的起诉，一、本案系房屋买卖合同纠纷，答辩人从未与原告订立房屋买卖合同，并非合同的当事人一方，根据合同的相对性原则，应由合同当事人承担相应义务，原告以买卖合同为由起诉答辩人，无事实依据，答辩人不应作为买卖合同的被告参加诉讼，诉讼主体不适格；二、原告所称原告的购房款也确实用到了栗林村的回迁楼建设中，被告也具有支付欠款的义务，没有任何法律依据，事实上本案第二被告荣利公司与答辩人于2013年7月9日签订了建设工程施工合同一份，答辩人作为工程的发包方，将栗林村B区14、16、18、19号村民回迁楼发包给了第二被告荣利建筑公司，本案第三被告徐某某对工程进行了实际施工，徐某某并非房屋所有人，徐某某无权处分他人财产，最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用问题2004第14号第26条第二款的规定，实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加分包人为本案当事人，发包人只在欠付工程款的范围内对实际施工人承担责任，根据该规定发包人只在欠付工程款范围内对实际施工人承担责任，原告对答辩人的诉请没有依据，请求驳回对答辩人的起诉。荣利公司辩称，其意见与会一致。徐某某未到庭未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月9日，与荣利公司签订《建设工程施工合同》一份，约定将邱家店镇栗林村A区19#楼、B区14#、16#、18#楼的工程发包给荣利公司。荣利公司承包工程后，又将A区19#楼、B区14#楼、16#楼分包给徐某某施工。在施工过程中，被告徐某某作为甲方、案外人宋建伟作为乙方于2015年4月14日签订购房协议书一份，约定：经双方协商，甲方自愿将栗林村房子一套以壹拾伍万元卖给乙方，楼层肆层东户，房子面积98.66㎡，储藏室10㎡左右。B区16号楼交工后，壹个月内将手续办好。甲方负责房子的手续办理，以栗林村财务收据为准。上述协议落款处甲方为徐某某，乙方为宋某某。同日，徐某某向原告出具收到条一份，载明：“今收宋某某房款壹拾伍万元正。”案外人宋建伟出具情况说明一份，载明：我是宋某某的儿子宋建伟，于2015年4月14号我和徐某某签订的购房协议书一份，当时是我替我父亲宋某某签的字，是我父亲交的购房款。庭审中，原告称购房协议没有明确约定房屋具体位置，也没有签订补充协议进行约定，原因是徐某某最终和村委抵顶房屋结算之后，才能确定将哪套房屋交付原告。原告同时主张其是邱家店镇渐汶河村村民，不是栗林村村民，无购房资格，故购房协议无效，徐某某负有返还购房款的义务；徐某某签订购房协议的目的是筹措建设资金，其认可收取购房款后用于涉案工程，而未支付徐某某工程款，根据法律规定，在未付工程款范围内负有支付责任；荣利公司将其建筑资质、承建资格借给徐某某，系违法行为，原告也是因为有承包合同存在才签署购房协议，从此意义上说荣利公司应与承担连带责任。称其非购房协议相对方，无法确定购房协议及收到条的真实性；徐某某并非涉案房屋所有人，无权处分他人财产，称没有允许徐某某售房，不认可该购房协议，房屋系回迁楼，已经做出方案准备分配给村民。荣利公司意见同。关于工程款支付情况，徐某某承建栗林村旧村改造建筑项目为A区19号楼、B区14号楼、16号楼，但B区14号楼、16号楼并未最终竣工。A区19号楼的审定造价为3749729元，14#、16#楼审定造价为12286301.99元，合计16036030.99元。徐某某承建的所有建筑项目(A区19号楼、B区14号楼、16号楼)经审定造价为14701361.40元，未完成工程造价为1334669.59元。栗林村支付徐某某的房款中有顶账房65套，折合现金14992376.50元，另外栗林村还支付给徐某某现金1369196.78元，栗林村实际支付徐某某16361573.28元。因在未审计时就陆续支付工程款，故现已经超支。提交14#、16#号楼结算审计报告、调减结算报告书、收款收据原件2份及复印件75份予以证实。原告称首先建设工程施工合同签署时三被告均没有能力去承建回迁工程，而且相关的法定手续也没有办理下来，至今没有提交相关的合法手续，审计和结算包括支付凭证均系村委单方所做，没有经过发包人、承包人及实际施工人共同签字确认。提交徐某某出具的《有关徐某某外欠债务的说明》一份，证明徐某某签订购房手续是虚假的，系个人行为，由其个人承担责任。该说明载明：“我徐某某在栗林村所承建的回迁楼工程（即回迁楼19#楼、B区14#、B区16#楼）是由支付给我的工程款建设的（包括抵顶房屋等付款方式）。由我个人出具的售楼收条和利用虚假订房手续所借来的所有款项均为我的个人行为，与无任何连带责任，由我徐某某负责偿还。特作此说明。”原告称徐某某并非个人筹资资金建设的该回迁楼，他出具收条和收取相关的购房款，不仅仅是代表的个人，是荣利公司将相关的工程分包给徐某某后所从事的筹措资金行为，在出具这份材料时三被告均没有资金去承建涉案工程，结合本案原告付款及徐某某躲债离开、陆承军及村委成员组织购房者和借款人所进行的谈话，说明该涉案工程一开始就没有资金，后期承建过程中所说与事实不符。荣利公司对提交的证据均无异议。关于房屋交付情况，原告称没有交付，称由于实际施工人跑了没有交付，房屋现无人占有，已经做出方案准备分配给村民。另查明，泰安市泰山区邱家店镇人民政府于2010年10月30日发布泰山邱政发（2010）60号文件，同意栗林村等村庄进行旧村改造。2018年4月11日，泰安市泰山区邱家店镇人民政府出具证明一份，载明：“邱家店镇于2010年10月30日下发的泰山邱政发（2010）60号人民政府文件中所批复的栗林村卧龙小区旧村改造建设回迁楼A区1-8号楼，9-20号楼，包括（B区1-20号楼）属旧村改造回迁楼。”还查明，抵顶给徐某某的65套顶账房，是按照合同、工程进度与徐某某签订顶房协议书，顶房协议书中有顶账房子套数及房子位置，徐某某根据顶房协议书对外出售顶账房。徐某某找到购房者后，购房者会同徐某某与村里会计一起到邱家店镇财务管理中心交纳购房款，房款交至的账目中，给购房者开具收据，徐某某根据顶房协议书从栗林村账上提取工程款。再查明，原告提交谈话录音两份，证实在徐某某无钱继续从事回迁楼工程后，买房人多次找，由村书记陆承军带头与买房人共同商谈处理方式，称如果徐某某收到的买房款、借款用于该回迁楼了，那么“该给人家楼给人家楼，起码不让你们受害”，即同意以房还债或者交付房产给买房人。称，该录音内容是在这十几户购房人到闹事所形成的材料，被告村书记陆承军所说的解决此事是说在欠徐某某工程款的范围内承担责任，但现在并不欠徐某某工程款，故没有义务偿还原告的购房款。荣利公司同的意见。2018年，原告曾在本院起诉三被告，本院经审委会研究，认为徐某某涉嫌犯罪，故将案件移送公安机关。经公安机关侦查后移送检察院，泰安市泰山区人民检察院认为犯罪事实不清、证据不足，不符合起诉条件，故决定对徐某某不起诉，因此，原告又诉至本院。庭审结束后，本院已调取上述刑事案件的全部询问笔录。本院认为，原告宋某某与被告徐某某、泰安市荣利建筑安装工程有限公司、泰安市泰山区邱家店镇栗林村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，虽案涉《购房协议书》系宋建伟签字，但宋建伟提交的情况说明证实其系替父亲宋某某签字，购房款系宋某某交纳，故本院认定实际购房人系宋某某。本案争议焦点为：一、案涉购房协议书的效力认定问题；二、被告、荣利公司是否应承担相应的法律责任。关于争议焦点一，案涉购房协议书的效力认定问题。农村集体土地属农民集体所有，使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，回迁安置房附着的土地属于农村集体土地。向本集体经济组织以外的非农业人口转让农村住房，不利于保护农民利益、保持农村稳定，损害了社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益。”由于农村房屋的转让必然导致农村集体土地使用权的转移，因此农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。根据泰安市泰山区邱家店镇人民政府发布的文件及证明，可知原告与徐某某签订的购房协议中所涉房屋系农村旧村改造回迁楼，其土地性质系泰安市泰山区邱家店镇栗林村集体土地，而购买方原告非泰安市泰山区邱家店镇栗林村集体经济组织成员，故原告与徐某某签订的购房协议书无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”现原告要求徐某某返还购房款150000元并赔偿损失，符合法律规定，应予支持，损失应以150000元为基数，自2015年4月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于争议焦点二，被告、荣利公司是否应承担相应的法律责任。首先，案涉工程的《建设工程施工合同》系与荣利公司签订，徐某某系该公司的实际施工人，因个人无施工资质，其系借用荣利公司的资质从事工程建设。三被告对上述事实均予以认可。故本院认定栗林村A区19#回迁楼、B区14#、16#回迁楼工程的承包人系荣利公司，徐某某为该工程的实际施工人。因此，被告荣利公司明知徐某某无施工资质，仍出借资质于徐某某，系违法分包，且徐某某将购房款均用于案涉工程建设中，故对案涉债务应承担连带责任。其次，徐某某承建的所有建筑项目经审定造价为14701361.40元，因在未经审计时就陆续支付工程款，已实际支付16361573.28元，故现已超支支付；且原告认可其并未至邱家店镇财务管理中心交纳购房款，案涉购房款并未交至的账户中，而是直接打入徐某某账户，对此并不知情。因此，原告以欠付徐某某工程款为由，要求对徐某某返还购房款及利息承担连带责任，无法律及事实依据，本院依法不予支持。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告宋某某与被告徐某某于2015年4月14日签订的购房协议书无效；二、被告徐某某于本判决生效之日起十日内，返还原告宋某某购房款150000元及赔偿损失（以150000元为基数，自2015年4月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告泰安市荣利建筑安装工程有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告宋某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由泰安市荣利建筑安装工程有限公司、徐某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为，本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  韩晔二〇二〇年十月二十日书记员  王静