江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初3547号原告：周亚洲，男，汉族，1972年4月19日出生，住涟水县。委托诉讼代理人：苏欣进，上海申浩（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李轩，上海申浩（淮安）律师事务所实习律师。被告：王淑洲，男，汉族，1968年2月8日出生，住涟水县。委托诉讼代理人：王珂，江苏文通律师事务所律师。被告：吴慧国，男，汉族，1971年8月26日出生，住涟水县。原告周亚洲与被告王淑洲、吴慧国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周亚洲的委托诉讼代理人苏欣进、李轩，被告王淑洲及委托诉讼代理人王珂到庭参加诉讼，被告吴慧国经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周亚洲向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告房屋租金187500元并支付违约金30000元。事实与理由：2012年5月30日，原告与案外人杨海军作为出租方与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告和杨海军将位于涟水县乐坊综合楼A栋301四楼西边一块及一楼房屋租赁给两被告使用，租赁期限为10年，自2012年9月1日起至2022年9月1日止。年租金为40万元，租赁期间第二年至第四年，租金每年按8%增长，四年后租金双方按市场价提前三个月协商，租金支付方式为每年的8月1日前付清，最后一年租金据实结算，合同约定拖欠房租两个月以上的，出租方有权终止合同并收回房屋，承租方应承担违约金3万元。合同履行过程中，两被告提出降低房租的请求，经口头协商，房屋租金变更为每年30万元，后来两被告按约支付了杨海军对应的年租金15万元，却没有支付原告租金，租赁合同已于2020年6月11日经通知解除，被告现已拖欠了2018年9月至2019年12月的房租187500元，故诉至本院。被告王淑洲辩称，被告租赁原告房屋属实，2018年9月至2019年的租金没有支付是因涟水法院在执行原告的案件中向被告送达了协助执行通知书，要求未经法院许可，不得向任何人支付。如果法院支持原告诉讼请求，请求考虑两城同创、扫黑除恶等原因没有实际经营的情形，酌情支持原告租金。违约金不应支持，如果支持，因约定的违约金过高，请求法院予以调整。被告吴慧国未作答辩。本院经审理认定如下事实：2012年5月30日，原告与案外人杨海军（出租方）与被告王淑洲、吴慧国（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告和杨海军将位于涟水县乐坊综合楼A栋301(约1200平方米)四楼西边一块（约300平方米）及一楼房屋出租给两被告经营涟水豪门夜宴KTV，租赁期限为10年，自2012年9月1日起至2022年9月1日止。第一年租金为40万元，第二年至第四年租金，每年按8%增长，四年后租金双方按市场价、提前三个月双方协商。租金支付方式为每年的8月1日前付清，最后一年租金据据实结算。合同还约定拖欠房租两个月以上的，出租方有权终止合同并收回房屋，承租方应承担违约金3万元。租赁合同履行过程中，原告与案外人杨海军确认租金各半分得，2014年6月3日被告吴慧国将其权利转让给杨海军、王淑洲，退出经营，原告应得的租金由被告王淑洲支付，杨海军的租金因其参与KTV经营直接予以抵扣。被告王淑洲表示被告吴慧国退出经营后，应当支付原告周亚洲的租金由被告王淑洲支付。合同履行过程中租赁双方协商房屋租金变更为每年30万元。2017年7月31日，原告周亚洲向被告王淑洲出具收条，载明收到豪门夜宴KTV2017年9月1日至2018年8月底房租费12600元，收条还标注：1、责任与租期按原始合同为准。2、共计租金26万元，周50%，计币13万元，杨50%计币13万元，实收126000元。被告王淑洲以此证实其主张的双方口头协商年租金变更为126000元，原告对收条真实性不表异议，但提出2017年9月1日至2018年8月底的租金是在被告拖欠后找到双方共同好友多次协商原告才减少至126000元的，并不表示对合同的变更，双方也未口头协商将年租金变更为126000元，被告王淑洲未提供其他证据证实双方口头协商将年租金变更为126000元。2018年9月30日，本院向被告王淑洲经营的涟水豪门夜宴KTV送达协助执行通知书，协助执行事项为对被告执行人周亚洲等人在涟水豪门夜宴KTV处的租金100万元予以冻结。审理中，原告周亚洲与被告王淑洲一致确认2018年9月1日至2019年12月1日租金被告王淑洲没有支付。被告王淑洲提出因两城同创、扫黑除恶的影响，在收到协助执行通知书以后也没有实际经营，法院也没有扣划租金，故不存在恶意拖欠租金的违约情形，现不同意承担违约金。上述事实，有原、被告陈述，租赁合同、转让协议、协助执行通知书等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，合法有效，双方应按合同约定履行。本案主要争议是租金标准是否变更问题，被告主张双方口头协商变更为年租金为126000元，为此被告提供了2017年度（2017年9月1日至2018年8月底）租金收条，收条载明2017年度原告实收租金126000元，原告表示双方并未协商变更年租金，2017年实收租金126000元属实，但只是因朋友出面协调其减收了被告的2017年度租金。本院认为，被告主张双方口头协商变更年租金为126000元，原告未予认可，收条上也标注了责任与租期按原始合同为准，故被告提供的收条虽载明2017年实收租金为126000元，但不足以证实双方协商年租金变更为126000元。原告认可合同履行过程中双方已协商确认年租金变更为30万元，原告应得年租金为15万元。两城同创、扫黑除恶虽并未禁止被告经营KTV，但客观上确实影响经营收入，结合双方合同约定四年后租金按市场价双方协商确认，再参照2017年度实收租金，本院酌定2018年度租金按年租金13.8万元计算，即每月按11500元计算，双方拖欠租金时间2018年9月1日至2019年12月1日确认一致，即拖欠15个月，计拖欠租金172500元。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。按合同约定被告拖欠租金172500元，应于2018年8月1日前付清，以172500元为基数，自2018年8月2日起按年利率24%计算至2019年8月2日，利息为41400元，按法律保护的贷款利率计算一年的利息已高于约定的违约金30000元，故被告王淑洲请求予以减少，本院不予支持。按合同约定被告王淑洲应于2018年8月1日前给付2019年度租金，而本院于2018年9月30日才向被告王淑洲送达协助执行通知书，在本院送达协助执行通知书之前被告王淑洲已逾期给付租金两个月，且在案涉房屋被拍卖后，被告王淑洲仍未履行给付租金义务，故被告王淑洲以本院向其送达协助执行通知书为由认为其没有违约，依据不足，对其辩解本院不予采纳。被告吴慧国于2014年已转让了其豪门夜宴KTV经营权利，被告王淑洲又表示原告周亚洲的租金应当由其支付，故被告吴慧国可不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告王淑洲于判决生效后15日内给付原告周亚洲房屋租金172500元，并承担违约金30000元。二、驳回原告周亚洲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费1620元，由被告王淑洲负担。案件受理费4562元，减半收取2281元，由被告王淑洲负担2168元，原告周亚洲自行负担113元；原告周亚洲预缴6250元，退还3969元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，原告周亚洲上诉收款账户：62×××63、被告王淑洲上诉收款账户62×××71）。审判员  李林峰二〇二〇年十月十日书记员  朱丹丹