内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终331号上诉人（一审原告）：潘毅和，男，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：郝建民，男，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。一审第三人：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人：冯海涛，执行董事。上诉人潘毅和因与被上诉人郝建民及一审第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞、被上诉人郝建民的委托诉讼代理人侯文全到庭参加诉讼，一审第三人京和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘毅和上诉请求：1.撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初226号民事判决；2.判令准许对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-4-04-12号车库的执行；3.判令郝建民承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：首先，本案定房协议载明“顶款郝建民”，由此可知案涉合同为以物抵债协议，而非真正的房屋买卖。一审法院认为：“以房抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。”一审法院对以房抵债作出的限缩解释错误，以房抵债并不一定非要将房屋产权转移至债权人名下，债务人完全可以经债权人同意向第三人履行并将房屋产权转移至第三人名下，正如本案一样。结合郝建民提供的材料供应工程款拨付清单，以及庭审已经查明的“京和公司尾欠他人工程款、材料款，现郝建民购买该车库，通过抵销京和公司尾欠他人工程款、材料款的形式”这一事实，更加说明本案是典型的以物抵债，依照法律规定以及最高人民法院公报案例不能排除执行。最高人民法院（2017）最高法民终356号民事判决（公报案例）认为：“案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭债权而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。”最高人民法院《民事审判指导与参考》2014年第2辑第121页至第124页认为：“债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。”这说明，以物抵债即便签订买卖协议，开具购房款收据，但只要没有办理物权转移登记，即只要没有办理房产证之前，就不具有物权期待权，就还只是普通债权，如果当事人强行要求主张物权，就要驳回其物权请求。其次，郝建民所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件，且其权利不能够排除执行，理由如下：一、郝建民与京和公司之间没有合法有效的书面买卖合同，签订的定房协议只是预约合同而非正式的商品房买卖合同。定房协议第四条第二款明确约定，买受人需要另行签订正式的商品房买卖合同，否则视为自动放弃购买权。案涉定房协议并未在郝建民与京和公司之间产生正式的买卖合同约束力，本案不存在合法有效的书面买卖合同。二、郝建民仅凭物业费，不能证明其在查封之前已经占有而且是合法占有案涉车库。三、本案是以物抵债，郝建民没有提供任何转账凭证，不能证明其已交纳全部款项。四、潘毅和提交一审法院执行局在巴林左旗不动产登记中心的调档材料，显示案涉小区在一审法院查封案涉车库之时，至少有39套不动产己经办理正式的不动产登记手续，并己取得不动产权利证书，上述事实证明案涉小区已经具备办理不动产产权手续的条件。郝建民至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉不动产未办理过户登记明显存在过错。另外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。本案郝建民并未举证证明其有前述行为，故应当认定郝建民对没有办理案涉车库的过户登记存在过错。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。郝建民不具有足以排除强制执行的民事权益，请求支持潘毅和的全部上诉请求。郝建民辩称，一、郝建民在一审法院查封之前已与京和公司签订定房协议，该定房协议具备商品房买卖合同的主要条款，根据法律规定合法有效，该合同未被司法机关确认无效或者撤销，因此郝建民具有物权期待权。二、郝建民签订定商品房买卖合同后已经实际占有、使用案涉车库，是实际权利人，而且承担相关物业等费用，一审法院进行的现场勘查亦能证明郝建民实际占有、使用案涉车库。三、郝建民已经实际履行交纳房款义务，京和公司欠付郝建民施工费而无款支付，于是用案涉车库抵顶所欠施工费用，并给郝建民出具车库款收据。这种房款交纳方式并不违反法律规定，应为合法有效，郝建民已经履行交纳车库款义务。四、办理产权证书需要京和公司出具相关手续，郝建民已经多次要求京和公司办理产权登记，但由于京和公司债务缠身，涉及车库被查封等情形，致使至今没有办理产权登记，郝建民对此并无过错。综上，潘毅和的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。潘毅和向一审法院起诉请求：1.判令恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-4-04-12号车库的执行；2.判令郝建民及（或）京和公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：潘毅和与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷案件，潘毅和于2018年7月4日提出保全申请，并提供安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司出具的保函（保单号：212904852018000011，保险赔偿限额6千万元）提供担保。一审法院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6千万元。一审法院于2018年7月30日作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司未作转移登记、预告登记但已作买卖合同备案登记的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。针对一审法院的查封措施，郝建民提出保全异议。一审法院于2019年8月6日作出（2019）内04执异223号执行裁定，裁定中止对案涉车库的执行。潘毅和不服，提起本案执行异议之诉。另查明，2017年12月8日，郝建民与京和公司签订定房协议，约定郝建民购买巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至××里车库，总价款为108540元。在该协议中标有“顶款郝建民”字样。2017年12月8日，京和公司针对上述车库出具收款收据一枚，金额108540元，加盖公司财务专用章。2017年12月8日，赤峰市和裕物业有限公司针对上述车库出具物业费收据一枚，金额200元。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，案件争议的实质是郝建民就案涉车库是否享有足以排除强制执行的实体权益。被执行人为房地产开发企业，且执行标的物是登记在该房地产开发企业名下的商品房，如果案外人享有的实体民事权益参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不足以排除执行，但参照该规定第二十八条足以排除执行的，人民法院可以参照第二十八条作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院认为，郝建民所购车库符合上述司法解释规定的情形，对案涉车库享有排除强制执行的实体权益。其理由如下：首先，关于潘毅和提出的案涉车库买卖合同仅为预约合同而非正式商品房买卖合同的主张，一审法院认为，预约是当事人之间约定将来订立一定合同的合同，它是为订立本约合同而签订的。在预约合同中，当事人的义务就是订立本约合同，并不就主合同的相关条款进行具体约定。本案中案涉的定房协议就所购车库的坐落、价格、交付均作了详细约定，并非为了将来订立本约所订立的合同，其本身就是一种独立的房屋买卖合同。因此，郝建民与京和公司之间形成的系有效的商品房买卖合同。第二，根据赤峰市和裕物业有限公司出具的收款收据，可以证明郝建民已经在法院查封前占有案涉车库。第三，案涉车库并非以物抵债，案涉车库已经付款。以房抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。定房协议注明的“顶款郝建民”，经过庭审调查，系京和公司因尾欠他人工程款、材料款，现郝建民购买该车库，通过抵销京和公司尾欠他人工程款、材料款的形式，减少了京和公司债务，亦相当于给付了车库款。再结合京和公司出具的收款收据，亦能够证明郝建民已经交付了房款，潘毅和以郝建民无法提供汇款凭据认为尚未付款的主张不能成立。最后，虽然郝建民尚未办理不动产产权手续，但根据庭审调查，该小区房产因纠纷存在多个法院查封的情形，均未办理房产登记手续，郝建民未办理登记情形并非因买受人自身原因造成。综上所述，可以认定郝建民所购车库符合上述司法解释规定的情形，对车库享有排除强制执行的实体权益。一审法院对潘毅和的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回潘毅和的诉讼请求。案件受理费100元，由潘毅和负担。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系潘毅和针对郝建民提起的申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：郝建民就案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，郝建民就案涉车库享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：首先，案涉定房协议就车库的坐落、价格及交付均作出明确约定，已经具备商品房买卖合同的主要内容，故该定房协议实为商品房买卖合同。案涉定房协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定案涉定房协议合法有效并无不当。其次，根据赤峰市和裕物业有限公司出具的收款收据，可以证明郝建民在一审法院查封前已经占有案涉车库。再次，法律对于买卖车库的付款方式并无限制性规定，当事人既可以选择现金交纳，也可以选择银行转账，双方协商通过双方或者多方债务抵销方式付款亦不违反法律规定。潘毅和关于郝建民没有转账凭证，仅凭收款收据，无法证明已经交纳案涉车库全部款项的上诉理由不能成立。最后，案涉车库未办理不动产过户登记手续，本案在案证据不能证明系由郝建民自身原因造成。综上，潘毅和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由潘毅和负担。本判决为终审判决。审判长 陈立斌审判员 荣如侠审判员 张 琰 二〇二〇年十月十二日书记员 石俊峰