广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19185号原告：谭建华，男，1953年9月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：周建飞，女，1975年8月29日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。原告谭建华诉被告周建飞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，由审判员伍婧楚独任审理，公开开庭进行了审理。原告谭建华、被告周建飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭建华诉称，原告于1999年与新滘镇赤沙村第四经济合作社签订合同承租土地兴建厂房，并于2016年11月3日与被告签订租赁合同，将上述厂房中的赤沙路107号2、3层租给被告使用。合同规定，被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同，履约保证金15000元不予退回。但被告从2020年4月开始拖欠租金，另有2020年1月开始的水电费和2017年至今原告代交的租赁税金均未支付。鉴于被告长时间违约，原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2016年11月3日签订的租赁合同；2、被告支付2020年4月至6月的租金27405元；3、被告支付2020年1月至5月的水电费3623元；4、被告支付2017年至2020年的租赁税金4373元给原告；5、被告所交的按金归原告所有，不予退还；6、被告负担本案诉讼费用。本案审理过程中，原告增加一项诉讼请求：要求被告在判决生效之日起15日内腾空并交回房屋，并变更第二项诉讼请求为要求被告支付2020年4月至实际交回房屋时止的租金和房屋使用费，按每月4200元计算3层租金、每月4935元计算2层租金，变更第三项诉讼请求为要求被告支付截至2020年7月23日止的水电费5447元。被告周建飞辩称，对原告主张的水电费无异议，不同意原告的其他诉讼请求，房屋租赁税金按照相关规定应当由原告负担。被告从2016年11月开始租用原告位于海珠区××、××房产进行服装加工，原告委托“肥姐”与被告对接。新冠疫情发生后，由于经济压力太大，双方协商结算，确定了押金变更及剩余押金转为租金的具体金额，并明确4月开始3层按每月4200元计算，押金8400元，2楼半个月的租金为2283元。被告于4月14日腾出2层并要求交还钥匙，因“肥姐”不在家，被告将钥匙放于其报箱中并发送视频告知，但原告突然反悔，不同意2层退租，并以4月租金未缴为由，于2020年5月14日切断租用场地的水电。双方矛盾经派出所、街道调解无果，3层也一直无法使用，原告的行为已导致被告家庭生活困难。经审理查明，广州市海珠区新滘镇赤沙村赤沙路107号(现档案登记地址为广州市海珠区新滘镇赤沙村赤沙路109-1号)登记的宅基地使用人为赤沙第四生产社，建筑面积为1470平方米，建筑种类为2层框架结构。1999年1月1日，原告、谭棣华（乙方）与广州市海珠区新滘镇赤沙村第四经济合作社（甲方）签订《合同》，约定甲方出租名为高桥围（土名）的土地给乙方作兴建厂房之用，面积为2971平方米，租赁期间为50年。原告表示案涉场地系其从赤沙村第四经济合作社租赁土地后所建，相关权属证件以合作社名义办理。原告（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方愿意将位于海珠区××、××层的厂房租赁给乙方使用，租金每月8700元；租赁合同期为五年，自2016年11月15日起至2021年11月15日止，从2019年11月15日起每年租金递增5%；乙方在签订合同时应向甲方支付壹万伍仟元正作为履约保证金；甲方每月向乙方收取租金及管理费，乙方应于每月8日前交清当月所有费用；乙方未能按合同约定依时向甲方支付租金及管理费的，以欠交费用总额为基数，按每日2%向甲方计付违约金；乙方逾期超过一个月，甲方有权免责单方面解除合同，乙方所交的履约保证金不予退回并赔偿甲方相当于承租厂房同期两个月的租金及管理费数额的场地空置费，甲方解除合同后乙方应立即迁出，自乙方收到解决合同通知之日起15日内仍未迁出，乙方同意甲方自行收回该厂房，并放弃厂房内的全部设备、设施、货物的所有权，由甲方直接处理；乙方未能按合同约定依时向甲方支付水电费按每日2%向甲方计付滞纳金，逾期15日仍未支付水电费的，甲方有权停止供应水电给乙方，由此造成的一切损失由乙方承担；在使用期内，乙方的营业执照、场地证明、税务债务、工商税、出租屋税、工人暂住垃圾费、劳资关系所引起的经济纠纷等均由乙方独立承担责任和费用，与甲方无关；等。合同的落款时间为2016年11月3日，原、被告均确认，该合同原本由被告与案外人签订，后经三方共同协商，将合同的出租方改为原告。2020年5月9日，双方就2楼退租问题进行结算，被告提交了结算单据照片，结算单内容包括：“二楼2283半个月”、“3层4200元”、“五月4200元”、“税4737元”、“3层按金8400元”、“总数23820元”、“8820”等。原告表示因被告当日不同意该计算方式，故未重新签订合同。被告表示当时没钱支付税金，故不同意先扣税金，另外，被告丈夫当时去外地取钱，希望缓两天，但原告在5月14日就停了水电。原告确认收到被告支付的履约保证金15000元，亦确认被告已支付租金、水电费至2020年3月。双方确认被告于2020年4月14将2楼钥匙放在电箱中并告知原告，原告表示因未重新签订租赁合同故拒绝接收2楼。被告主张2020年5月14日后原告切断3层水电，3楼至今无法使用，但确认3楼未交还给原告。原告表示被告正常使用3楼，并提交了抄表情况和3楼电表照片，其中4月电表读数为9088度，7月23日电表读数为9696.9度，被告不认可该证据，并表示不清楚用电情况，但对原告主张的水电费金额无异议。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于合同效力问题，根据原告提交的宅基地使用证显示，海珠区赤沙路107号（现地址为赤沙路109-1号）建筑种类为2层框架结构，被告所承租的物业包括了该房屋的2层和3层，从现有证据不能反映案涉房屋3层为合法建筑，故《租赁合同》中关于3层部分的租赁合同关系无效，被告继续占有并使用3楼场地缺乏事实和法律依据，原告要求被告15日内腾空并交回3层场地，可予支持。同理，原告要求解除3层的租赁合同关系并没收3层履约保证金，亦无依据，本院不予支持。双方对于《租赁合同》的内容均无异议，故该合同中关于2楼部分的约定合法有效。双方曾就2层退租问题进行协商，原告也了解被告于2020年4月14日要求交回场地并将钥匙放在电箱中的情况，作为场地的管理人，原告理应及时收回场地，但原告以未重新签订合同为由拒绝接收场地，由此造成的损失应当由原告自行承担，2层场地已于2020年4月14日交回给原告，双方的租赁合同关系已于当日解除，原告要求被告支付之后的租金并交回场地，本院不予支持。合同解除之日距被告逾期支付4月租金不足一个月，原告要求没收2层的履约保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告确认3层并未交回给原告，而原告提交的电表照片显示，3层在2020年5月至7月实际用电608.9度，可推断被告仍有使用3层房屋，原告要求被告支付3层房屋使用费，可予支持。对于房屋使用费的具体金额，双方已于2020年5月9日结算，2层4月租金2283元，3层4月、5月租金各4200元，被告在答辩意见中也确认了该金额，故被告应当向原告支付2020年4月2层租金2283元，并按照4200元/月的标准支付3层从4月1日开始至实际交回房屋之日止的房屋使用费。被告同意向原告支付水电费5447元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。双方在合同中约定，出租屋税由承租方承担，原告主张租赁税金为4373元并提交了税收缴款书，被告对原告主张的金额无异议，另外，被告提交的结算单也包含了税金，本院对原告要求被告支付租赁税金4373元的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院》第五条之规定，判决如下：一、原告谭建华与被告周建飞签订的落款时间为2016年11月3日的《租赁合同》中关于2层部分的租赁合同关系已于2020年4月14日解除；二、被告周建飞于本判决生效之日起15日内腾空并交还广州市海珠区赤沙路107号3层的厂房给原告谭建华；三、被告周建飞于本判决生效之日起10日内向原告谭建华支付2层租金2283元，并按照4200元每月的标准支付3层从2020年4月1日起至实际交还之日止的房屋使用费给原告。四、被告周建飞于本判决生效之日起10日内向原告谭建华支付水电费5447元。五、被告周建飞于本判决生效之日起10日内向原告谭建华支付租赁税金4373元。六、驳回原告谭建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1106元、保全费465.95元，由原告谭建华负担受理费318元、保全费133.95元，被告周建飞负担受理费788元、保全费332元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二〇年十月十四日书记员  钟 露陈韵怡