山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终1914号上诉人（原审原告）：赵书荣，男，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：岳红卫，山西中弘律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：赵兵，男，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：刘小平，山西光耀律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：李银巧，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：王晓军，长治市上党区韩店镇法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。上诉人赵书荣因与被上诉人赵兵、李银巧房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市上党区人民法院（2018）晋0421民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵书荣及其委托诉讼代理人岳红卫、被上诉人赵兵及其委托诉讼代理人刘小平、被上诉人李银巧及其委托诉讼代理人王晓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵书荣上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审的各项诉讼请求。事实与理由：2015年5月间，被上诉人赵兵多次找上诉人赵书荣后经双方协商一致，被上诉人赵兵同意将涉案房屋以50万元价格出卖给上诉人赵书荣。因该房产系被上诉人赵兵与另一被上诉人李银巧夫妻共同财产，应经夫妻双方共同认可。被上诉人赵兵向上诉人赵书荣提供了被上诉人李银巧的授权委托书原件，赵兵与李银巧的身份证、户口本、结婚证复印件及房产证和土地使用权证两份原件，并与同年5月10日签订《二手房买卖合同》，上诉人赵书荣支付被上诉人赵兵购房款50万元现金。赵兵给赵书荣出具收取50万元购房款收据一份。上诉人赵书荣系山西金栋投资有限公司法定代表人，该公司注册资金为1000万元，有充足的现金流。被上诉人赵兵作为成年人，向上诉人提供相关买卖房屋的全部手续和资料，是其真实意思的表示，且亦有处置涉案房屋的权利。上述事实和证据，无论从证据的完整、真实性及房产交易的习惯、常规，上诉人赵书荣完全有理由相信双方买卖房屋的合法性，应依法得到法律的确认和保障。被上诉人赵兵辩称，1.房产出卖给赵书荣不是事实，虽然表面存在《二手房买卖合同》，但并非真实合法的房产交易，被上诉人未收到过上诉人的50万元房价款，上诉人也未提交相关付款证据，房屋也未实际交付，且争议的房屋是被上诉人与李银巧原夫妻共同财产，双方并于2014年12月离婚，该房屋归李银巧所有，其也办理了不动产权证。上诉人2015年5月10日签订合同时载明7日内交房，而至今数年之后才主张所谓的交房权利，根本不符合常规的交易习惯。因此该买卖房屋协议既不真实，也不合法，当然无效。2.本案是典型的“名为买卖，实为高利转贷”。如果其存在房产买卖和现金交付房款的情形，为何还在该条据中又计入50万元所谓房款？这也充分证明了双方仅存在高利转贷的事实，未真实发生房屋买卖的交易。3.上诉人的主张属虚假的“名为买卖，实为借贷”的“阴阳合同”、“高利转贷”等非法交易，自然不受法律保护。被上诉人李银巧辩称，1.被上诉人李银巧与被上诉人赵兵已经于2014年12月26日办理离婚登记，离婚协议第三项明确约定涉案房屋归被上诉人所有。被上诉人离婚后便一直居住在该房屋，从未授权任何人出卖房屋，也未收到过任何房屋出卖款。被上诉人在诉讼之前从未见过上诉人，何谈房屋出卖事项。2.被上诉人离婚后一直居住在本案争议房屋中，从未见到过有人看房更没有接到电话告知。试问上诉人出资50万连房屋都不看、房屋结构更不会知道，谁在此居住也不清楚。在通讯如此发达的情况下连电话也没有打一个。这难道就是上诉人所谓的交易习惯、常规吗？很显然上诉人的说词根本无法立足。上诉人（原审原告）赵书荣向一审法院起诉请求：1.判令二被告履行交房义务，同时协助原告办理长房权证（2013）私字第XX**房产的过户手续，并承担合同违约赔偿金15万元。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月10日被告赵兵与原告赵书荣签订二手房买卖合同一份，合同约定，被告赵兵将其与被告李银巧共有的位于××县的的位××县号（国有土地使用权证号为长县国用（2013）第110724号、房屋所有权证号为长房房权证（2013）私字第XX**建筑面积为329.55平方米的房产及相关配套设施以500000元价款卖于原告赵书荣，原告一次性支付房款，被告赵兵于收到房款之日起7日内向原告交付房产及相关配套附属设施，并配合原告办理房产过户等手续，逾期则每日按总房价款的1‰支付原告违约金。合同签订当日被告赵兵给原告赵书荣出具收到购房款500000元的收据一支。并向原告出具委托书和房屋所有权证、国有土地使用证。原告赵书荣在工商行政管理部门注册登记有山西金栋投资有限公司。2014年6月至7月期间担任长治县银河湾实业集团有限公司副总经理的秦志曾向原告赵书荣借款，原告赵书荣均以转账或汇款方式从山西金栋投资有限公司、杨灵芝（原告赵书荣配偶）等的账户向其给付。在以长治县银河湾实业集团有限公司及其子公司归还原告部分后，被告赵兵作为长治县银河湾实业集团有限公司的董事长及股东，于2016年5月9日与原告赵书荣、秦志三方签订还款协议，为该借款的本息等提供了保证。2017年3月6日山西英佳律师事务所向秦志及被告赵兵出具律师函，要求二人归还借款本息、罚息共7658764元。2018年10月秦志、长治县银河湾实业集团有限公司、赵兵以原告赵书荣高利放贷及采取其他手段索要借款，涉嫌违法的事实曾向公安机关报案。2020年7月6日长治市公安局上党分局作出不予立案的通知。被告赵兵与被告李银巧原系夫妻，二人于2014年12月26日因感情不合登记离婚。离婚时协议位于××县号房产归被告李银巧所有。2018年被告李银巧取得该房屋的不动产权证。一审法院认为，当事人之间订立合同，应当是双方的真实意思表示，应当遵循公平和诚实信用原则。本案中原告赵书荣诉称其与被告赵兵于2015年5月10日签订二手房买卖合同，从被告赵兵手花费50万元购得位于××县号的独院房产一处，现要求被告赵兵、李银巧履行交房义务，协助原告办理房产过户手续，并承担合同违约金15万元，并当庭提供了二手房买卖合同及被告赵兵向其出具的50万元的房款收条，但被告赵兵对此予以否认，辩解该买卖合同为虚假合同，其并未收到原告的房款50万元，双方买卖关系并未实际发生，名为“买卖”实际为双方借贷的担保，而针对原告的主张及被告赵兵的该辩解意见，原告赵书荣并未提供其支付被告赵兵购房款50万元的相应支付凭证。且从全案证据来看，1、原告赵书荣与被告赵兵、由被告赵兵担任董事长的长治县银河湾实业集团有限公司及长治县银河湾实业集团有限公司的副总经理秦志均有经济上的往来，秦志向原告所借的款项无论金额大小，均是以银行转账或汇款形式支付，而本案诉争的房产的购房款50万元，原告陈述以现金方式支付与其交易习惯不符，亦与日常交易习惯不符。2、从被告赵兵提供的商品房买卖合同看，该合同是由原告的配偶杨灵芝与长治市紫恩房地产开发有限公司于2014年6月4日所签，房屋位置位于长治县黎都东街北，房屋单价为每平方米4000元，而原告与被告赵兵签订的二手房买卖合同显示的签订时间为2015年5月10日，该合同中显示的房屋总面积为329.55平方米，房屋位置××县，房屋总价款为50万元，折算后每平方米的单价为1517.2元。这与当时的市场房价悬殊甚大，与常理不符。3、购买房屋事项对于购买者来说应属其本人或家庭的重大事项。本案中原告与被告赵兵于2015年5月10日签订购房合同，双方约定的交房日期为支付购房款后7日内，原告陈述其于合同签订当日即支付被告赵兵购房款，但在该交付房屋的期限届满后，且被告李银巧实际一直在该房屋中居住生活的情况下，原告在时隔三年有余的2018年8月31日才诉至法院主张权利，要求二被告履行交房义务，这亦与常理不符。综上，本院认为原告赵书荣因未提供其向被告赵兵支付房款的相应支付凭证，且对二手房买卖合同中的房价明显低于市场价格不能作出合理的解释，故本院认定原告与被告赵兵于2015年5月10日所签订的二手房买卖合同并未实际履行，双方的买卖关系并未实际发生，对原告要求二被告履行交房义务，协助办理房屋过户手续并承担违约金15万元的诉请不予支持。原告当庭要求法院调取被告李银巧在2018年办理不动产权证明提供的相应手续的申请，本院认为原告申请调取的证据与本案的买卖合同并无实质性的关联，故对该申请不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告赵书荣的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告赵书荣负担。经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，关于被上诉人赵兵、李银巧是否应当履行交房义务、协助上诉人赵书荣办理房产的过户手续并承担合同违约赔偿金的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，上诉人赵书荣主张双方签订的二手房买卖合同真实有效且其履行了支付房款的义务，但其未能就付款行为提供充分的证据予以佐证，其主张的现金付款与日常交易习惯不符，结合本案房屋的出卖价格远低于当时的市场价格、房屋买卖合同签订三年后上诉人赵书荣才要求对方履行交房义务、双方当事人之间存在借款纠纷的事实，再结合涉案房屋在2014年12月被上诉人赵兵、李银巧离婚时，该房屋已归被上诉人李银巧所有，而本案的买卖合同签订于2015年5月。作为房屋所有人，被上诉人李银巧对房屋买卖一事不知情，上诉人赵书荣也从未和被上诉人李银巧联系或确认过，这也不符合常理。综上，可认定本案二手房买卖合同系双方当事人以虚假的意思表示实施的民事法律行为，属无效民事法律行为，没有法律约束力，上诉人赵书荣要求被上诉人赵兵、李银巧履行交房义务、协助办理房产的过户手续并承担合同违约赔偿金没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。至于上诉人赵书荣与被上诉人赵兵、李银巧的借款纠纷，不属于本案的审理范围，上诉人赵书荣可另行主张。上诉人赵书荣的其他上诉请求及理由，经本院审查，一审认定并无不当。对上诉人赵书荣的上诉请求及理由本院不予支持。综上所述，上诉人赵书荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人赵书荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建兵审 判 员 闫明先审 判 员 郝志芳 二〇二〇年十月二十一日法官助理 郭荣蓉书 记 员 陈丹丹