山西省高级人民法院   民事判决书   （2020）晋民终625号   上诉人（原审被告）：山西河东建筑工程有限公司。住所地：运城市河东东街凤凰小区**楼西。   法定代表人：张文俊，该公司董事长。   委托诉讼代理人：蒲先革，山西庆新平律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：潘启斌，男，汉族，住万荣县。   委托诉讼代理人：贾志凌，山西衡霄律师事务所律师。   原审第三人：运城市光信房地产开发有限公司。住所地：运城市盐湖区圣惠路明珠小区（明珠佳园）综合楼**301。   法定代表人：姚霞，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：吕啸虎，山西啸虎律师事务所律师。   上诉人山西河东建筑工程有限公司（以下简称河东公司）因与被上诉人潘启斌及原审第三人运城市光信房地产开发有限公司（以下简称光信公司）执行异议之诉一案，不服运城市中级人民法院（以下简称原审法院）（2019）晋08民初315号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河东公司的委托诉讼代理人蒲先革、被上诉人潘启斌的委托诉讼代理人贾志凌、原审第三人光信公司的委托诉讼代理人吕啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人河东公司上诉请求：1.依法撤销运城市中级人民法院作出的（2019）晋08民初315号民事判决书，改判驳回被上诉人的执行异议。2.由被上诉人承担本案诉讼费用。   事实与理由：一、一审法院认定事实错误。首先，被上诉人在起诉状和一审庭审都确认自己住所地在运城市××县，住所（房屋）明确清晰，庭审中被上诉人提供的运城市市本级无不动产登记信息，并不能否定被上诉人的自认和在本市区另外拥有住房的情况。其次，根据被上诉人与第三人签订的《明珠·逸和园商品认购合同书》第三条：“1.在双方正式签署《商品房买卖合同》后，本合同书自动失效”，证明被上诉人所称认购书不是买卖合同，没有经过备案登记。再次，第三人提供的2014年12月30日《山西省商品房预售许可证》仅是该企业建筑（总）面积的预售，并非对涉案房屋买卖的登记，没有物权变动的效力。二、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第二百八十六条：“......发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”的规定，上诉人作为涉案楼房的建筑工程施工的承包人，对工程款（共计5512412.41元及利息）享有优先受偿权。   被上诉人潘启斌答辩称：一、原审判决认定事实正确。答辩人提供的证据满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，答辩人对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。1.答辩人与第三人于2016年10月9日签订的《明珠·逸和园商品房认购书》约定了当事人姓名、房屋坐落、价款、付款方式及期限、违约、争议解决等主要内容，答辩人依认购书向第三人支付了全部房款，第三人出具了收据。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书属于商品房买卖合同。人民法院对涉案房产的查封时间为2018年11月15日，答辩人在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。2.答辩人购买的涉案房产合同约定总房款为336133元，答辩人已经交纳全部房款，第三人出具了收据，第三人对此亦不持任何异议；3.答辩人提交的运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，答辩人名下无其他用于居住的房屋。至于是否存在农村宅基地上自建房的问题，宅基地自建房是其家属（包括配偶、父母、子女等）的共同居所，既不存在登记的问题，也不存在在其名下的问题。二、原审判决适用法律正确。上诉人对于法律规定断章取义，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条至第二十三条对承包人享有建设工程价款的优先受偿权有诸多规定，上诉人没有任何证据显示其符合该规定，也没有法院的生效判决认定其对涉案房产享有优先受偿权。况且，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。答辩人已经交纳了全部购房款，上诉人即便享有优先受偿权也不得对抗答辩人。   原审第三人光信公司发表意见称：第三人与被上诉人签订的商品房认购合同书证实在签署买卖合同之前是有效的。第三人一审提供的预售许可证并非证明物权变动的效力，而是证明商品房买卖合同的有效性。   潘启斌向一审法院起诉请求：1.依法停止对位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠·逸和园小区3号楼2单元901号房屋的执行；2.依法确认运城市北部新区规划曲渠街以北明珠·逸和园小区3号楼2单元901号房屋归潘启斌所有；3.本案诉讼费由河东建筑公司及第三人承担。   一审法院经审理查明：2013年11月30日，潘启斌和光信公司签订了《“明珠·逸和园”住宅小区内部预留房认购合同书》，约定光信公司将明珠·逸和园第3幢2单元9层3-2-901号商品房一套出售给潘启斌，该房屋建筑面积112.83平方米，每平方米2980元，总房价336233元，同时约定交房时间为2015年10月31日。合同签订后，潘启斌按照约定缴纳了全部购房款，光信公司向潘启斌出具了商品房销售收据。2016年10月9日，光信公司因无法在约定期限内履行交房义务，与潘启斌重新签订《明珠·逸和园商品房认购书》，并于2016年10月15日向潘启斌出具了逾期交房补偿单，因交房时间延期，决定赠送潘启斌4年8个月物业管理费。同时查明：在河东公司与光信公司建设工程施工合同纠纷案执行过程中，运城市中级人民法院依据运城仲裁委员会（2018）运仲裁字第59号裁决书的裁决内容，向运城市不动产登记中心送达了（2018）晋08执225号之二协助执行通知书，要求协助查封第三人的明珠·逸和园小区的21套房产，案涉房屋亦包含在内。潘启斌提出书面异议后，运城市中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）晋08执异25号执行裁定书，驳回了潘启斌的异议请求。潘启斌不服，遂向一审法院提起诉讼。另查明，运城市不动产登记中心查询结果显示，截至2019年7月9日，潘启斌名下在运城市市本级无不动产登记信息。潘启斌所购买的房屋已取得销售许可证。   一审法院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”。本案中，潘启斌与光信公司签订的《明珠·逸和园商品房认购书》约定了价款、付款方式及期限，也约定了交房时间等主要内容，潘启斌也依合同向光信公司支付了全部房款。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故潘启斌与光信公司签订的《明珠·逸和园商品房认购书》应认定为合法有效。潘启斌与光信公司的上述合同签订于2016年10月9日，人民法院对案涉房屋的查封时间为2018年11月15日，可以确定潘启斌在人民法院查封之前已与光信公司签订了合法有效的书面合同，潘启斌举证的2019年7月9日运城市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，潘启斌在运城市市本级无不动产登记信息。综上，潘启斌所提供的证据足以证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求成立，应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，判决如下：一、不得执行位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠·逸和园小区3号楼2单元901号房屋；二、驳回潘启斌的其他诉讼请求。案件受理费6343元，由山西河东建筑工程有限公司负担。   本院查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为被上诉人潘启斌对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被上诉人潘启斌与光信公司签订《明珠·逸和园商品房认购书》在法院查封之前，潘启斌也依合同向第三人支付了全部房款，且潘启斌举证的2019年7月9日运城市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，被上诉人潘启斌在运城市市本级无不动产登记信息。综上，被上诉人潘启斌所提供的证据足以证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求成立，应予支持。   针对上诉人河东公司提出的被上诉人在其住所地有房屋，不应认定其名下无其他用于居住的房屋，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）中规定的“房屋”是指在房管部门登记的买受人名下的房屋，本案中运城市不动产登记中心出具的不动产登记资料显示被上诉人潘启斌名下并没有房屋登记信息，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）的规定。   针对上诉人河东公司提出其对建设工程款享有优先受偿权的问题，本院认为，上诉人并未提供其在优先受偿权的除斥期间内主张过优先受偿权的证据，且依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，案涉房产被上诉人潘启斌已经交纳了全部购房款，上诉人河东公司即便享有优先受偿权也不能对抗被上诉人。   综上，上诉人河东建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6343元，由上诉人山西河东建筑工程有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 侯 勇   审判员 吴捷慧   审判员 段晓斌     二〇二〇年十月十日   法官助理 李洪才   书记员 李晨颖