山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终2436号上诉人（原审被告）：孙伟。委托诉讼代理人：曲峰远，山西日明月律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西众益康房地产开发有限公司，住所地：晋中市榆次区汇通路张村段。法定代表人：赵明山，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩九只。委托诉讼代理人：陈娟，山西正煋律师事务所律师。上诉人孙伟因与被上诉人山西众益康房地产开发有限公司（以下简称“众益康公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人孙伟上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，依法改判;二、判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审程序违法。通过一审判决书中有关“众益康公司诉称”和“孙伟辩称”部分,能够充分证实:上诉人与被上诉人对本案的事实有争议，对权利义务关系也有实质争议。这是本案客观存在的事实。根据民事诉讼法第一百五十七条的规定，基层人民法院对事实清楚、权利义务明确、争议不大的简单民事案件才能适用简易程序审理。对照法律规定，本案明显不符合适用简易程序审理的规定。上述可见，一审法院适用简易程序审理本案，程序违法，直接影响到本案的公正裁决，程序公正实体才能公正。恳请二审法院依法撤销原判决，发回重审。二、原判认定事实错误。(一）原判决有关解除合同的认定无据可依，不能成立。事实上，被上诉人没有向上诉人本人送达《催款通知书》和《解除合同通知书》，上诉人确实未收到过。这是本案已查明的事实。根据合同法的规定，当事人应当向对方送达书面解除通知,对方享有异议权。根据涉案房屋买卖合同约定:当事人应当书面通知对方解除合同，不能以短信等方式发送对方。被上诉人向非上诉人发送短信对上诉人不产生法律效力。可见，被上诉人未依法依约履行其书面通知义务，涉案合同至今合法有效，原判决认定涉案合同解除没有事实和法律依据，无据可依。（二）原判有关解除合同的认定严重侵犯了上诉人享有的合法权利，显失公平。原判决有关解除合同的认定无据可依，不能成立。在本案诉讼中，一审法院未征询上诉人的意见、也未向上诉人释明，却利用职权解除合同显然是违法的，侵犯了上诉人享有的异议权等合法权利，显失公平。为此，恳请二审法院撤销原判决，予以纠正。（三）原判决仅判决上诉人返还被上诉人房屋实属判处不当，上诉人不仅已支付被上诉人款项合计12万余元，而且已出资对涉案房屋进行了装修，涉案房屋为此已增值。假设合同解除成立，当事人应当互相返还。可见，原判决仅判决上诉人返还被上诉人房屋，却未判决被上诉人返还上诉人已支付款项和赔偿上诉人装修款项和增值部分，于法相悖，判处不当。（四）银行贷款未能发放到位责任在被上诉人，被上诉人应当承担相应的法律责任。2018年，上诉人与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同》后，上诉人立即依约向被上诉人指定合作的贷款银行(建行）申请贷款，有关上诉人的资料已审核通过，但因被上诉人的《商品房预售许可证》过期，直接导致贷款未审批通过，造成上诉人无法支付剩余购房款项。可见，贷款未能发放责任在被上诉人而不是上诉人，被上诉人应当自行承担相应的责任，不能转嫁于上诉人、更不能推卸责任。原判决存在事实认定不清问题，恳请二审法院撤销原判决，予以纠正。三、原判决适用法律错误。事实认定错误必然导致法律适用错误，这是客观规律。综上，原判决存在事实认定错误、法律适用错误、审判程序违法等实体和程序问题，导致判决显失公平，侵害了上诉人的合法权益。因此，上诉人恳请二审法院对本案重新调查核实，支持上诉人的上诉请求，以保护上诉人的合法权益。被上诉人众益康公司辩称：1.最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定，下列案件不能适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的。本案显然不属于不能适用简易程序的案件，一审法院依职权确定本案适用简易程序并无不当，上诉人认为本案事实存在争议不能适用简易程序只是自己的单方理解，并不能据此认定一审法院程序错误。且《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三条规定，当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。但一审中上诉人并没有提出异议，现二审提出该异议于法无据。2.我公司先后三次通知解除合同，第一次的书面通知由上诉人的父亲签收，作为上诉人的近亲属和同住人上诉人不可能不知道此事，第二次发短信到上诉人签订《商品房买卖合同》旧存在合同中预留的手机号，虽然上诉人声称该手机号是其父亲在用，但作为我公司来讲向合同中预留的手机号发送短信并无不当，第三次是我公司向一审法院起诉，上诉人本人收到起诉状时实际也就得知了我公司要解除合同的意思表示，但上诉人及其近亲属从来没有提出过异议，尤其是在一审审理的过程中上诉人并没有通过反诉或另诉的方式对解除合同表示异议，而一审已经十分谨慎地对该部分事实作出认定，最终的结论是双方解除买卖合同的时间为开庭之日，上诉人作为完全民事行为能力人在承诺的付款时间内没有按期支付任何款项，在我公司一再宽限下仍无付款行为，就应当知道必然的后果是解除合同，商品房作为大额价值的商品，我公司作为开发商也不可能在仅收到首付款的情况下就让上诉人无限期的占有使用。3.诉讼的规则是诉什么审什么，一审中上诉人并没有就其已支付的款项和装修款项及增值部分提出反诉，一审对此不做处理并无不当，关于该部分要求上诉人可另行起诉解决，并不构成一审错误的理由。3.关于银行贷款未能发放的原因上诉人签署的《承诺书》及一审中上诉人的答辩意见都清楚记载的是因上诉人的银行征信未通过，与我公司无关，我公司也不存在任何过错，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由与事实不符、与法律规定相违背，应当驳回上诉、维持原判。众益康公司向一审法院起诉请求：解除双方之间签订的众益康000000000084号商品房买卖合同,由孙伟立即将榆次区祥和园小区1幢2单元9层20902号房屋返还众益康公司，并配合众益康公司办理解除合同后需要在有关政府部门履行的所有手续。一审法院认定事实：双方签订了合同编号为众益康000000000084的《商品房买卖合同》,合同主要内容为:孙伟向众益康公司购买位于山西晋中市榆次区,房屋总价款为477871元，孙伟应当于2017年7月28日前支付首期房价款97871元，余款380000元向银行（贷款机构）申请贷款支付，除不可抗力外，孙伟未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，众益康公司有权解除合同，众益康公司解除合同的，应当书面通知孙伟，孙伟应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计应付款的1%向众益康公司支付违约金，同时，众益康公司退还买受人已付全部房款。另，涉案房屋已经交付孙伟，现由孙伟占有，尚未办理房产证，孙伟已支付众益康公司涉案房屋首付款97871元，余款380000元向银行办理按揭贷款时因孙伟征信问题未获批准，孙伟亦未以其他方式支付众益康公司余款。2019年11月13日，孙伟向众益康公司出具承诺书一份，载明:孙伟于2017年7月与众益康公司约定购买祥和园项目2单元20902号房，并于2018年1月正式签订了商品房备案合同，合同总价477871元，同时约定首付97871元，余款380000元向银行按揭贷款，但时至今日，由于征信问题，银行不同意下发贷款，故孙伟保证在2019年12月15日前向众益康公司交清欠款380000元,如不能按时交清，孙伟自愿退房，众益康公司给孙伟退回已交的97871元已付款。庭审中，众益康公司陈述，双方已在2020年3月3日解除合同，解除合同、返还房屋后还需要孙伟配合在晋中市住建局房产交易中心办理网签合同注销手续;众益康公司于2020年2月21日向孙伟送达催款通知书，限其在10日内交清欠款，孙伟父亲接受后签字，众益康公司又在3月24日向孙伟在买卖合同中所留电话号码发送短信通知与其解除商品房买卖合同，并要求其将涉案房屋尽快返还,短信接收人实际是孙伟父亲，但孙伟并未提出异议。孙伟则称，孙伟去众益康公司指定的银行办理贷款，因信用卡逾期未办成，但因众益康公司与建设银行有协议，孙伟不能去别的银行贷款;没有收到过催款通知书和短信，不同意解除合同，孙伟还想要这套房子，现正在积极筹钱，但因疫情期间没有复工，孙伟又要不回欠款，筹不够钱。双方各执己见，协议不成为本案事实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的买卖合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应当严格遵守，自觉履行。众益康公司按照合同约定履行了交房义务，孙伟应当按照约定付款。因买卖合同中未约定余款380000元的支付时间，依照合同法第六十二条第（四）项之规定，孙伟可以随时履行，众益康公司也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，根据孙伟出具的承诺书，可以证明众益康公司曾经于2019年11月13日要求孙伟履行余款付款义务，并给孙伟一个月的准备时间，但孙伟并未按照承诺的时间交付款项。依据合同法第九十四条第（三）项之规定，因孙伟迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，众益康公司可以解除买卖合同，但应当通知孙伟。根据众益康公司提供的证据,可以看出众益康公司明确提出解除买卖合同的时间为2020年3月24日且未通知到孙伟本人,故双方解除买卖合同的时间为开庭之日即2020年5月12日。买卖合同解除后，孙伟应当返还众益康公司位于山西晋中市榆次区屋，如有必要，还应当配合众益康公司在相关部门办理网签合同注销手续。合同解除后，合同的权利义务终止，根据履行情况和合同性质,孙伟可以要求众益康公司返还其已经支付的首付款及其他合理损失。孙伟抗辩因疫情无法履行合同付款义务一节,因疫情是在其迟延履行后发生，故不能免除其责任，亦非孙伟不履行付款义务的正当理由。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项、第九十一条第（二）项、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条之规定,判决如下:一、解除山西众益康房地产开发有限公司与孙伟签订的合同编号为众益康000000000084的《商品房买卖合同》;二、孙伟于判决生效后三十日内返还山西众益康房地产开发有限公司位于山西晋中市榆次区屋,并配合山西众益康房地产开发有限公司办理网签合同注销手续。二审期间，当事人均未提供新的证据，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人孙伟与被上诉人众益康房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人在签订合同后，被上诉人众益康房地产公司依照约定向上诉人孙伟交付了房屋，但上诉人孙伟一直未能交清380000元余款。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，因贷款按揭问题，上诉人孙伟一直未能交清余款。上诉人孙伟也抗辩，未能办理按揭贷款是由于被上诉人的原因。但上诉人孙伟曾给被上诉人出具承诺书，承诺2019年12月15日前向被上诉人交清欠款380000元，如不能按时交清，上诉人自愿退房。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。因上诉人孙伟直至二审下判之前也未能向被上诉人交清余款，故根据上诉人的承诺被上诉人有权提出解除合同。一审法院认定双方合同解除的时间为一审开庭之时，即2020年5月12日也并无不妥。此外，一审法院依法适用简易程序，也不违反法律规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项、第九十一条第（二）项、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8468元，由上诉人孙伟负担。本判决为终审判决。审判长  张晓峰审判员  韩 敏审判员  张 媛二〇二〇年十月二十一日书记员  赵珂稹