云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4613号原告：云南长水航城开发建设有限公司。住所：云南省昆明市官渡区大板桥街道办事处云南龙港综合加工厂有限公司**楼。法定代表人：朱青，总经理。委托代理人：马乐，该公司员工，特别授权代理。被告：昆明合耀贸易有限公司。住所：云南省昆明市官渡区关上镇日新办事处点晴茗苑****商铺**/div>法定代表人：朱兴立，总经理。委托代理人：李冬、杨荣勉（实习），云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。原告云南长水航城开发建设有限公司诉被告昆明合耀贸易有限公司商品房预约纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案独任审理。原告委托代理人马乐、被告委托代理人李冬、杨荣勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告自2014年4月21日起，先后签订了《物业定制购买协议书》、两份《“物业定制购买协议书”补充协议》及一份《确认书》，约定被告向原告认购长水航城KCK2011-55地块物业，房屋建筑面积约16000平方米，总价预计为112000000元。后经测算，地上预测面积为15049.77平方米，根据约定单价7000元/㎡计算，最终房屋总价为105348390元（大写：人民币壹亿零伍佰叁拾肆万捌仟叁佰玖拾元整）。按照约定，被告应于2017年10月30日前与原告签订正式《商品房买卖合同》并同时向原告支付剩余61750000元（大写：人民币陆仟壹佰柒拾伍万元整）购房款，否则每延迟一日被告需承担违约金5000元。但经原告多次以电话、短信、发函等方式催告，被告至今仍未支付剩余22841145元（大写：人民币贰仟贰佰捌拾肆万壹仟壹佰肆拾伍元整）购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”之规定，原告有权解除合同并依法追究被告的违约责任。请求：一、判令解除原被告之间的物业定制购买关系（四份协议全部解除，第一份是于2014年4月21日签订的物业定制购买协议书，第二份是2015年1月21日签订的物业定制购买协议书补充协议，第三份是于2015年12月28日签订的物业定制购买协议书补充协议，第四份是2017年7月7日签订的确认书）；二、判令被告支付原告违约金2237989元；三、由被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保全担保费、公告费等）。被告答辩称：第一，原告方要求解除物业定制购买关系，这一诉求不清晰。请求法庭要求原告方明确具体解除的对象。第二，原告方要求解除缺乏事实及法律依据，案涉的合同已经履行了绝大部分，剩余未履行部分仅仅占合同总额的约8%，且未履行的原因不在被告方。第三，原告所建的房屋至今未完成竣工验收，被告方有权行使先履行抗辩权及不安抗辩权。第四，原告方至今未按照约定完成办证义务，被告方有权行使先履行抗辩权及不安抗辩权。第五，被告方未违约，不应承担违约金。综上，本案原告方所述的四份协议，目前不具有解除的可能性和实际意义，应驳回原告的诉讼请求。原告为证实其诉讼主张向本院提交证据如下：1、《物业定制购买协议书》一份、《物业定制购买协议书补充协议》两份、《确认书》一份，证明：原被告签订物业定制购买协议书及其补充协议的事实。2、预测面积报告，证明：经测算，被告认购物业的地上预测面积为15049.77平方米，根据约定单价7000元/㎡计算，最终房屋总价为105348390元。3、已签约物业清单，证明：被告已就清单列明物业与原告签订《商品房买卖合同》并支付购房款。4、未签约物业清单，证明：至今被告仍未按约就清单列明物业与原告签订《商品房买卖合同》及支付购房款，原告有权解除合同并收回该些物业。5、《告知函》、快递单、快递物流记录、短信记录，证明：经原告多次以发函、短信方式催告，被告至今未按约付款。6、购房资格确认书、更名情况说明，证明：根据被告出具的购房资格确认书及更名情况说明，原告将被告定制的部分物业备案至被告指定的第三方名下。被告质证称：第一组证据，三性认可，证明目的认可。第二组证据，三性及证明目的均不予认可。第三组证据，三性及证明目的均无异议。第四组证据，真实性关联性不认可，证明目的不认可。第五组证据，三性及证明目的均不予认可。被告方未收到原告方的催告。第六组证据，对证据的第四页，三性予以认可，对39页-42页的三性均不予认可，对其余证据，三性予以认可。被告针对其答辩举证如下：1、往来函件，证明：在合同履行过程中原告出现严重违约行为，致使合同履行严重迟延。2、照片，证明：被告已经对涉案物业投入资金进行装修并投入使用，解除合同不具有现实可行性。3、租赁合同，证明：被告已经对部分涉案物业对外出租，定制合同实际已无法解除并且合同解除将严重损害案外人的合法权益。4、赵美成判决，证明：被告对1栋商业进行装修，仅1栋装修款投入达到700万元。5、示意图，证明：涉案物业场地现状。6、案涉物业土地、建设、施工、预售相关证照，7、昆明市住房和城乡建设局文件，证明：原告在建设案涉物业过程中违法施工，证照不齐，施工严重逾期，构成违约，并且导致难以办理竣工验收及产权证照。8、居民死亡医学证明（推断）书，证明：被告原法定代表人已于2019年8月27日去世。9、收据，证明：在2017年7月7日签订确认书之前，被告陆续向原告支付的意向金为29820039元。原告质证称：第一组证据，真实性认可，合法性关联性不认可，没有签收记录，针对被告第一组证据中为证明我方违约致使合同履行严重迟延在我方提供证据的确认书中就2017年7月7日前双方履行合同中所有的违约行为进行了确认，我方也给予了被告2145万元的补偿款，已经涵盖了我方已履行协议不完整的全部责任，被告在本案中主张因为我方违约，导致合同迟延履行是不合理、不合法的。针对被告提供的第一组证据中的第三页的我公司的回函三性予以认可，并且该回函已实际在我方提供证据的确认书中予以明确。第一组证据的第四页工作联系函，仍然没有签收记录方不予认可。第二组证据，真实性认可，合法性关联性不认可。第三组证据，真实性认可，合法性、关联性不认可。第四组证据，判决书被告提供证据第26页，正数的第八行明确700万元包括的还有一部分是朱兴立给予赵美成的补偿，这部分补偿是多少元无法核实，足以可见700万元中不只是包含装修款，还包含其他费用，被告所谓说对一栋商业进行了装修款投入达700万元是不合理的。第五组证据，三性予以认可。第六、七组证据，三性认可，证明目的不予认可，根据我方提供的确认书中要求被告签订正式商品房买卖合同的时间是最迟不得超过2017年10月30日，这个时候我方已经取得预售许可证，不存在违约行为。而被告仍然未按照合同约定来履行购房款的支付义务。第八组证据，三性不予认可。第九组证据，三性不予认可，因为无原件予以核实。本院对原被告双方无异议的证据予以确认，对争议证据对与本案有关的部分本院予以确认，争议观点于下文进行评述。综上，根据原告的陈述、举证，本院确认本案法律事实如下：2014年5月19日，原告与被告签订了《物业定制购买协议书》，约定被告向原告认购长水航城1-3-03地块物业，房屋建筑面积约16000平方米，单价7000元/平方米，房屋总价预计112000000元。2015年1月21日，原被告签订《补充协议》，约定1-3-03地块增加地库建设，新增地库按2500元/平方米计价，总金额3367500元，计入原合同总价中。2015年12月28日，原被告双方再行签订《补充协议》，约定原规划不再进行调整，原告承诺在2016年1月31日前完成结构封顶断水，并于2016年1月31日前由被告指定公司或个人签订正式购房合同。原告承诺在2016年5月31日前完成房建单体毛坯工程并交付被告。第五条约定面积单价为7000元/平方米，以产权证上核定面积的地上部分据实结算。除上述地上建筑产权面积外，包括地下室车库及地下室部分均属于赠送面积，原告根据规划办理产权给被告，不再另行作价。同时，被告需积极配合原告办理银行按揭，并不再追究原告关于《物业定制购买协议书》中的违约责任。由于原被告双方在履行协议及补充协议存在问题，2015年10月12日，被告向原告发出《昆明合耀贸易有限公司关于请求退还长水航城物业定制意向金有关问题的函》，载明被告在签订上述协议后，已经根据协议约定分别于2014年4月25日、2014年5月25日向原告支付了1000万元的定制意向金，原告于2014年11月27日开工建设后，从2015年7月起一直处于停工状态，由于工程严重滞后对被告的合法权益造成了巨大损失，要求解除《物业定制购买协议书》，并申请退还已经缴纳的物业定制意向金。2016年8月19日，原告向被告发出《关于的回函》，明确在双方约定房屋总价的基础上，一次性优惠2145万元，被告可按减免后的价格与原告签约。2017年7月7日，双方签订《确认书》，双方确认，在协议及补充协议履行过程中，原告向被告致函所确认支付的2145万元补偿款及土建未完成部分工程款850万元已涵盖了原告因履行协议不完整的全部责任。补偿款及工程款在被告支付剩余购房款时予以抵扣。双方确认2014年4月21日所签订的协议和2015年12月28日签订的补充协议中原告的义务已于2017年1月26日履行完毕。被告所定制物业已具备签订《商品房买卖合同》的条件。双方完成上述款项抵扣后，被告还应付原告购房款6175万元。双方的《商品房买卖合同》签订时间最迟不得超过2017年10月30日，且被告应在签订合同时向原告支付剩余购房款。若被告在前述时间内不能完成《商品房买卖合同》的签订和剩余购房款的支付，每延迟一日需向原告承担5000元的违约金。2020年2月18日，原告使用中通快递向被告发函，表明因被告未按上述约定与原告签约支付购房款，截止发函之日，仍有至少22841145元购房款及其他相关费用未支付，原告要求被告收到函件之日起5日联系原告付清购房及其他相关费用款，届时未付清，原告将解除合同并收回剩余未售物业。快件显示被他人代收。另查明，根据被告提供的《购房资格确认书》及《更名情况说明》，原告将被告定制的部分物业备案至被告指定的第三方名下。被告已经将部分涉案物业对外出租。2017年1月26日，原告取得涉案项目的《商品房预售许可证明》。综上，本案的争议焦点为：原被告双方签订的《物业定制购买协议书》、《补充协议》、《确认书》能否解除？本院认为，原被告双方当事人签订的《物业定制购买协议书》、《补充协议》、《确认书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立预约合同，预约合同是指双方当事人之间约定将来订立本约的合同，协议生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务，在原告取得《商品房预售许可证明》后，双方当事人已经具备签订正式的《商品房买卖合同》的条件，但被告未按协议约定继续履行付款义务，签订《商品房买卖合同》，其行为已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就本案而言，原告明确表示不愿继续履行合同、签订《商品房买卖合同》，要求解除双方签订的《物业定制购买协议书》、《补充协议》、《确认书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据双方当事人2017年7月7日签订的《确认书》，被告应当在2017年10月30日与原告签订正式的《商品房买卖合同》并付清房款，但被告至今仍未付清购房款与原告签约，因此，本院认为，关于原告主张解除双方签订的《物业定制购买协议书》、《补充协议》、《确认书》的诉讼请求，本院予以支持。被告以原告方至今未竣工验收及未按约办证为由提出抗辩，本院认为在原告取得《商品房预售许可证明》后，双方已经具备签约条件，房屋竣工验收及办证等义务，可以在签订正式的《商品房买卖合同》后要求原告履行，双方目前签订的仅仅只是预约合同，因此，被告方的抗辩，本院不予支持。关于原告主张的违约金，本院认为，双方当事人在履约过程中均存在违约行为，双方因此签订《确认书》等对此予以确认，并且解除合同后，原告返还被告已经支付的购房意向金前，客观上已获取相应资金的占用使用利息，在合同解除后房屋的处分权已收回，再行进行出售，为此，在原告未提供证据证实本案合同履行造成的其他损失的情况下，对原告要求的违约金，本院不予支持。关于原告主张的保全费、保全担保费、公告费等，原告无证据证实，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南长水航城开发建设有限公司与被告昆明合耀贸易有限公司2014年5月19日签订的《物业定制购买协议书》、2015年1月21日签订的《补充协议》、2015年12月28日签订的《补充协议》、2017年7月7日签订的《确认书》；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费24704元，由被告昆明合耀贸易有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  吴云益二〇二〇年十月二十九日书记员  温梦亭