文书内容重庆市奉节县人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝0236执异50号案外人：吴宗生，男，汉族，1955年2月19日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：谢志飞，北京市京师（重庆）律师事务所律师。申请执行人：重庆宏通建筑工程有限公司，住所地重庆市奉节县永安街道竹枝路**附**，统一社会信用代码9150023667102429X8。法定代表人：王形文，总经理。委托诉讼代理人：杨川，重庆环法律师事务所律师。被执行人：奉节县众成房地产开发有限公司，住，住所地重庆市奉节县永安街道竹枝路**一社会信用代码91500236756211668Q。法定代表人：陈涛平，总经理。在本院执行重庆宏通建筑工程有限公司（以下简称“宏通公司”）与奉节县众成房地产开发有限公司（以下简称“众成公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人吴宗生于2020年10月12日对执行位于重庆市奉节县的六套提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴宗生称，请求人民法院立即解除对位于重庆市奉节县的六套的预查封并停止强制执行。事实和理由：2014年12月1日，陈明斌向案外人吴宗生借款212.5万元，因陈明斌未能偿还借款本息，2017年3月1日陈明斌向案外人出具《借据》并承诺以其实际控制的众成公司股权为本次借款提供质押担保。2018年8月4日，案外人吴宗生与陈明斌及众成公司签订《三方协议》，约定众成公司自愿对陈明斌在借据中的债务提供连带责任保证，同时众成公司承诺以现金和以资抵债的方式向案外人偿还借款本息，并在其开发的位于重庆市奉节县的X楼盘开盘前十日内，按照案外人的债权金额确定拟网签的房屋和房号。2018年12月10日，因众成公司未能按约定履行代偿义务，甲方李方生、王强、吴宗生与陈明斌和众成公司签订《以物抵债代偿协议》。约定鉴于2018年8月4日，案外人与陈明斌及众成公司签订了《三方协议》，约定由丙方对乙方的债务承担连带保证责任，丙方同意通过以物抵债的方式进行代偿，并在市场价的基础上，自愿将其开发的位于重庆市奉节县的共计16套房屋，建筑面积1477.84平方米，网签并转移登记给甲方以履行代偿义务，上述房屋的抵债金额为9086000元。2018年12月10日，案外人吴宗生与众成公司分别签订《重庆市商品房屋买卖合同》。合同约定众成公司将其开发的位于重庆市奉节县的**的房屋出售给案外人，由案外人一次性支付购房款，众成公司向案外人开具相应房款收据。当天，案外人就收到市自然资源规划局关于涉案房屋合同草签成功和网签成功的通知。2018年12月11日，案外人在众成公司销售负责人罗明的带领下，到奉节房屋交易大厅进行备案登记。在通过资料和身份审查后，工作人员让案外人填写了备案表和登记表，并将资料交给房屋开发商，让开发商成批量提交资料，他们再进行统一备案登记。另外，案外人前往税务大厅办理缴税事宜，税务工作人员告知案外人需要涉案房屋竣工验收合格后，办理产权证时才交税费。2019年12月31日，案外人根据《重庆市商品房屋买卖合同》约定，前往众成公司办理房屋交接手续，并于当日领取相应的房屋钥匙，对涉案房屋形成实际的占有控制。2020年3月1日，案外人与奉节县重名水泥有限责任公司签订租房合同，将其所有的并位于重庆市奉节县的七套的房屋出租给奉节县重名水泥有限责任公司。2020年3月6日，案外人将房屋出租的事实告知被申请人奉节众成公司。由上述事实可知，在贵院对涉案房屋采取预查封措施前，案外人已与众成公司就涉案房屋签订了合法有效《重庆市商品房屋买卖合同》，并已支付房屋价款完成网签手续并积极前往办理备案登记和缴税事宜，同时已实际占有涉案房屋。虽然涉案房屋未办理过户的登记手续，但责任不在于案外人。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，异议人对涉案房产享有足以完全排除本案执行的权利。综上，案外人是涉案财产的真正权利人，肯请贵院依法立即中止对上述财产的执行，并解除预查封措施，切实维护案外人的合法权益。申请执行人宏通公司称，XXX工程项目是由宏通公司开发并施工，众成房地产方由于欠付工程款2000余万元，宏通公司诉讼并申请强制执行。查封房屋属于在建工程，因为XXX工程项目目前还处于在建的阶段，没有完工更没有竣工验收。异议人李方生、吴宗生、王强、唐瑜之、刘学、王立君是通过以物抵债的方式签署的买卖合同，因此不能认定为司法解释所规定的买受人，其以物抵债的债权充抵的方式不应当被认定为支付了购房价款，网签的合同不能够被认定为这五个人对网签的房屋享有物权，只能够证明存在合同之债，因此这五个人的异议请求不符合司法解释的相关规定，其基于合同之债享有的权利不能够排除法院的执行，另外在XXX工程项目未验收的情况下异议人主张的交付和占有不具备客观事实。本院查明，原告宏通公司与被告众成公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年3月25日作出（2019）渝0236民初5733号民事判决：一、被告众成公司于本判决生效之日起十五日内向原告宏通公司支付工程进度款11358103.2元；二、原告宏通公司在11358103.2元工程进度款范围内对其所施工完成的XXX工程项目折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；三、被告众成公司于本判决发生法律效力后十五日内向原告宏通公司支付因申请诉讼财产保全的保全担保保险费11265.99元；四、驳回原告宏通公司的其他诉讼请求。判决作出后，被告众成公司因不服一审判决结果，向重庆市第二中级人民法院提出上诉，该院于2020年7月6日作出（2020）渝02民终1044号民事判决：一、维持重庆市奉节县人民法院（2019）渝0236民初5733号民事判决第一项；二、撤销重庆市奉节县人民法院（2019）渝0236民初5733号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回宏通公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因被告众成公司未按判决履行义务，原告宏通公司于2020年8月6日向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出(2020)渝0236执1673号执行裁定：一、预查封被执行人众成公司所有的位于重庆市奉节县的共一十六套房屋。二、预查封的效力等同于正式查封，查封期限自本裁定生效之日起3年。另查明，2017年3月1日，陈明斌向案外人吴宗生出具借据，约定陈明斌向吴宗生借到现金3190000元，借款期限贰年，分期还款，2017年3月1日至2018年3月1日为免息期，2018年3月1日后，按借款余额月息3%计息。并承诺以其实际控制的众成公司股权为本次借款提供质押担保。2018年8月4日，案外人吴宗生与陈明斌和众成公司签订《三方协议》，约定众成公司自愿对陈明斌在《借据》中的债务提供连带责任保证，担保范围包括《借据》而产生的借款本金、利息、违约金、实现债权的费用(包括诉讼费、保全费、律师费用等)。同时众成公司承诺以现金和以资抵债的方式向案外人吴宗生偿还借款本息，并在其开发的位于重庆市奉节县的X楼盘开盘前十日内，按照案外人吴宗生的债权金额确定拟网签的房屋和房号，在位于重庆市奉节县的X楼盘开盘后十日内履行完全部代偿义务的，则不和案外人吴宗生网签房屋销售合同，否则众成公司将案外人吴宗生剩余债权等值的房屋网签给案外人，同时签订以资抵债合同等法律文书。2018年12月10日，甲方李方生、王强、吴宗生与乙方陈明斌和丙方众成公司签订《以物抵债代偿协议》，协议约定：1.鉴于甲方与乙方于2017年3月1日签订借款合同(借据)，甲方向乙方出具借款770万元，分期还款，免息期一年，2018年3月1日开始计算利息，月利率3%，乙方应于2019年3月1日前归还借款本息。2.甲方、乙方、丙方于2018年8月4日签订三方协议，约定由丙方对乙方的债务承担连带保证责任，丙方同意通过以物抵债的方式进行代偿义务。3.甲乙双方于2018年11月经友好协商，就上述借款月利率调整为2%，截止到2018年11月31日，前述借款利息为238.6万元，本息合计908.6万元。其中，李方生本金338万元，利息60.84万元，本息合计398.84万元；王强本金113万元，利息20.34万元，本息合计133.34万元；吴宗生本金319万元，利息57.42万元，本息合计376.42万元。丙方知悉甲乙双方债权债务关系，并完全了解乙方所承担的债务金额，丙方愿意代乙方以物抵偿前述债务。同时合同约定丙方自愿将其开发的位于奉节县同乐路9号2栋的位于重庆市奉节县的X楼盘1单元6-1、6-2、6-3、6-4、6-5，2单元3-4、3-5、5-1、5-2、5-3、5-4、5-5、6-2、6-3、6-4、6-5共计16套房屋，建筑面积1477.84平方米，网签并转移登记给甲方以履行代偿义务，上述房屋的抵债金额为9086000元。2018年12月10日，案外人与众成公司签订合同编号分别为CQ-301-02231845、CQ-301-02231880、CQ-301-02231913、CQ-301-02231953、CQ-301-02231977、CQ-301-02232044的《重庆市商品房屋买卖合同》。次日，众成公司向案外人吴宗生出具该6套房屋的购房款收据。再查明，位于重庆市奉节县X地的XXX工程在本院进行预查封时尚未完工，且至今未完成交付房屋，更未竣工验收。上述事实有当事人陈述、借款合同（借据）、《三方协议》、《以物抵债代偿协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《房款收据》、(2020)渝0236执1673号执行裁定书等在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为案外人就案涉执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定是对无过错不动产买受人基于房屋买卖关系而产生的物权期待权的保护。本案中，且不论以房抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成不动产变更登记之前，以房抵债协议是否形成优先于其他债权的利益，能否据此产生针对交易不动产的物权期待权，而阻却其他合法权利人基于生效法律文书向法院申请强制执行。单就本案案涉房屋没有实际完工交付以及竣工验收，客观上不具备实际占有使用的条件，案外人主张其在查封之前已经合法占有案涉房屋的理由不成立。因此，案外人主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的请求，并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的要件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”按照上述规定，本院应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。综上所述，案外人主张对案涉房屋不予执行并解除查封的请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人吴宗生的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 唐华强审 判 员 李兰兰审 判 员 王 彬二〇二〇年十月二十七日法官助理 龙 辉书 记 员 孙 洋