广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初5047号原告：文某1，男，汉族，1971年8月25日出生，住址：四川省渠县**********，身份证号码：513************319。委托代理人：贺国富、赖晓杰，广东杰信律师事务所律师。被告：惠州市金衡实业有限公司，住所：博罗县******委会车桥头。法定代表人：黄某1。委托代理人：陈晓丽、廖翔韬，广东科明律师事务所律师及实习律师。原告文某1诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人贺国富、被告诉讼代理人陈晓丽、廖翔韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：一、被告向原告支付2015年11月1日至2018年7月10日逾期交付商品房的违约金161262元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月18日，原被告双方签订合同编号为14040513的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定原告购买被告开发的山水华章花园48栋1503号房，该房建筑面积125.26平方米，单价3274.2元，房款总价为410126元；约定了商品房及相关设施设备交付条件，约定2015年10月31日前向买受人交付商品房；约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。原告于合同签订后依约支付首期楼款160126元，后于2014年11月25日支付按揭楼款250000元。在合同约定交付商品房日期，发现被告交付楼盘不符合排水的环保要求，不具备永久供电要求。2018年7月11日原告因要装修合理使用，明知不具备交楼条件仍接收了房屋钥匙。据此认为，被告逾期交付商品房的行为已构成违约，损害了原告合法财产权益。被告辩称，一、逾期交房属不可抗力因素，不应承担违约责任，答辩人所开发的楼盘实际上是一个镇级“BT”工程，整个楼盘的报建是以总面积报建，所以不能分栋验收，要整个楼盘的建设全部完工后才能整体验收。虽然涉案楼房该栋未取得整体验收，但是在合同约定的交房时间都已符合入住条件，答辩人已经通知原告予以收楼，而且双方在合同补充协议里已对交房时间和不可控因素都有清楚的认识和明确的约定，本楼盘已列入问题楼盘，县政府也已成立专门的工作组，针对楼盘的验收和交楼进行指导，所以答辩人逾期交房属不可抗力，不应承担责任。被答辩人在合同约定的时间未来收楼，应自行承担逾期交房的相应责任，而且其诉求从2015年11月1日计算至2018年7月10日逾期交房违约金明显已经超过诉讼时效，不应得到支持；二、被答辩人主张的违约金从2015年11月1日计至2018年7月10日已高达161262元，其购房款总共410126元，其高达购房款的一半，却没有提供相应实际损失，根据九民纪要第50条支付违约金应当兼顾合同履行情况，所以原告主张在没有实际损失的情况下要求如此高额的违约金明显违反了公平诚信原则，且合同有明确约定如有特殊原因出卖人不承担违约责任，因为整个楼盘不能分栋验收导致没有按期交付房屋此项属于合同约定的特殊原因，应根据合同确定被告不承担逾期交房的违约责任。综上所述，原告诉求主张逾期交房的事实不充分，而且计算违约金错误已过诉讼时效且没有实际损失，所以不应得到支持。经审理查明，原、被告于2014年9月18日签订编号为14040513的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定由原告向被告购买博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园48栋1503号房，价格为410126元。合同约定的付款方式及期限为：本合同签订时买受人已付清总房款32%的首期款计人民币160126元整，余款250000元办理银行按揭。双方约定出卖方应当在2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。原告支付首期款后，于2014年11月25日与广东博罗农村商业银行股份有限公司达成贷款协议，借款250000元用于购房。案涉《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；…”第九条约定，“按照逾期时间分别处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60日内退还买受人全部已付房款，并自买受人累计付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。如本合同第八条所述特殊原因，出卖人不承担违约责任。”《合同补充协议》第四条约定，“如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、本合同第八条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化等费出卖人可预见、控制并可避免的事件。对因不可抗力发生的延期交房，出卖人有权相应顺延履行相应义务且不承担违约责任。”庭审时，原告主张案涉房屋交付时间为2018年7月11日，被告则主张其在合同约定时间已经通知原告收楼，但原告在2018年7月11日才收楼。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：14040513）为双方合意，且符合法律规定，双方均应予履行。根据合同条款第八条的约定，被告应当在2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。庭审时原、被告双方对房屋交付时间有分歧，被告主张在合同约定的时间已经通知原告收楼，但因为原告个人原因未来办理收楼手续，对此系因涉案楼房不具备交付条件所以未进行收楼，而被告并未提供相关证据证明案涉楼房已具备交付条件且未提供证据证明通知原告收楼的具体时间，故被告的主张证据不足，本院不予支持，结合本批系列案的实际、原告提供的《室内卫生间、厨房、阳台渗漏维修责任书》及交易习惯，本院予以认可原告的主张，即案涉房屋的交付时间为2018年7月11日，故本院对被告违反合同约定未按时交付房屋的事实予以确认。关于被告主张其逾期交房是因楼盘整体报建无法分栋验收交付，属不可抗力，依据《合同补充协议》第四条约定的免责事由，不应承担违约责任，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”之规定，被告主张不符合法律规定，且被告未提供证据予以佐证，故本院不予采信，被告应当承当逾期交房违约责任。被告辩称逾期交房违约金已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，民法总则施行之日即2017年10月1日，民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间尚未届满，应当适用民法总则三年诉讼时效的规定；民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间已届满，应当适用民法通则两年诉讼时效的规定。故2015年10月1日后的诉讼时效应为三年诉讼时效期间。原告主张自2015年11月1日起计算逾期交房违约金，由于原告网上立案日期为2020年9月21日，故2015年11月1日至2017年9月21日之间的支付违约金请求权已过诉讼时效，本院不予支持，案涉逾期交房违约金的计算起点应当为2017年9月22日，计至2018年7月10日，共291天。经计算，被告应当支付的违约金为410126元×0.04%/天×291天（从2017年9月22日计至2018年8月6日，共291天），共计47738.67元。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告文某1支付违约金47738.67元。二、驳回原告文某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1762.62元，由原告文某1负担1240.83元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担521.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 赖瑜平二〇二〇年十月二十九日法官助理 杨玉婷书 记 员 陈博风书 记 员 胡梓琛