天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初308号原告（反诉被告）：天津红星美凯龙国际家居广场有限公司，住所地天津市河**黑牛城道**。统一社会信用代码91120103744046220B法定代表人：苏鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王南南，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永利，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王志鹏，男，1987年6月16日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。原告（反诉被告，以下统称原告）天津红星美凯龙国际家居广场有限公司与被告（反诉原告，以下统称被告）王志鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王南南、王永利，被告王志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退10069-AFO2-T8-36958的展位并交还原告；2、判令被告支付自2019年9月1日至实际腾空10069-AFO2-T8-36958的展位并交还与原告之日止的租金、管理费、市场推广费，其中截至2019年11月30日止为63198.72元，并自2019年12月1日起支付违约金（违约金计算方式为根据合同通用条款19.8条，即租金、推广费、市场管理费的二倍）；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年3月20日，原被告以及案外人上海红星美凯龙国际家居广场有限公司天津河西分公司、烟台红星国际家居管理有限公司天津河西分公司四方签订《红星美凯龙家居商场展位租赁和管理服务合同》(以下简称“租赁合同”)约定由王志鹏承租位于天津市河西区黑牛城道29号红星美凯龙展位B8108，该展位位于总格管二楼，展位编号为10069-AFO2-T8-36958的展位用于经营好境界品牌，计租面积为101.28平方米，每月每平方米租金为91.52元，管理费为12.48元，市场推广费为104元，预付，季付，管理费及市场推广费由原告代二案外人收取。租赁期限为2019年3月20日至2019年8月31日，此外合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告将展位交付与被告使用，合同于2019年8月到期前，原、被告商定就原合同进行续签，后原告与被告又签订了第二份《红星美凯龙家居商场展位租赁和管理服务合同》，约定的展位号、计租面积、租金、管理费以及市场推广费等事项与第一份合同相同，租赁期间为2019年9月1日至2020年8月31日，该合同签订后被告未按约定缴纳费用，现双方租赁关系已终止，根据双方约定逾期腾退展位的按照租金、管理费和推广费的二倍支付违约金。现被告仍继续使用所涉展位，并不缴纳租金、管理费和推广费，严重损害了原告的合法权益，为此特诉至法院。被告辩称，被告同意腾房，同意支付原告从2019年9月1日至2019年11月10日的房屋租金及管理费20000元，不同意支付推广费及其他费用、违约金等。2019年3月18日至8月底前期被告给原告交纳的费用只是房租没有推广费，每年房租大概在17000元。2019年8月被告与原告多次沟通，原告每个季度说的房租都是不一样的，所以合同一直未签。原告与被告没有签订正式后期的合同。天津红星美凯龙国际家居广场有限公司于10月7日立围挡装修其商场公共卫生间，王志鹏好境界品牌就在公共卫生间旁边装修动静非常大，连续装修了两个多月。装修期间没有客户进店，天津红星美凯龙国际家居广场有限公司装修影响了王志鹏的销售。从2019年8月1日至2019年11月10日，因原、被告未达成新的租赁合同，商场管理员多次去被告展位拉闸、强行闭店。强行闭店、装修厕所造成被告经济损失，房租及店里的人员工资。被告向本院提出反诉请求：1、请求判令天津红星美凯龙国际家居广场有限公司支付王志鹏经济亏损金额60000元；2、请求判令天津红星美凯龙国际家居广场有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告与2019年3月18日，签署《红星美凯龙家居商场展位租赁和管理服务合同》约定展位红星美凯龙二楼B8108好境界品牌总面积为64.1平米，主要经营衣柜、橱柜、榻榻米。只告知有租金加管理费，从未告知有推广费、且红星美凯龙从未帮助王志鹏推广好境界品牌。因此王志鹏拒绝支付推广费。王志鹏长期在外出差并未与天津红星美凯龙国际家居广场有限公司当面签署2019年9月1日与2020年8月31日的正式租赁合同。当时天津红星美凯龙国际家居广场有限公司催的比较紧且隐瞒涨房租的事情，店员在不知情的情况下代签署的一个意向合同并非正式合同。天津红星美凯龙国际家居广场有限公司于10月7日立围挡，装修其商场公共卫生间，王志鹏好境界品牌就在公共卫生间旁边装修动静非常大，连续装修了两个多月的时间，装修期间没有客户进店，影响了王志鹏的销售，两个多月造成了损失60000多元。与天津红星美凯龙国际家居广场有限公司商量是否给予经济补偿，一直无果，还多次断电不让王志鹏正常经营，王志鹏实在经营不下去，于2019年11月20日向天津红星美凯龙国际家居广场有限公司提出终止合作协议。王志鹏可以承担天津红星美凯龙国际家居广场有限公司房租加管理费20000元。原告对被告的反诉请求辩称，请求驳回被告的反诉请求。对方签订了第二份租金管理合同，是被告授权店员签订的，与第一份签订的合同对租金、管理费及市场推广费的要求是一致的，是被告的真实意思表示，原告不存在提高租金的事实。对于装修卫生间双方只是进行了正常的沟通，被告一直在开业，未受到影响。从11月开始原告开始对被告强行断电，原因是被告一直拒付租金、市场推广费、管理费，合同约定原告可以进行断电。2019年8月，被告支付过原告市场推广费，原告也给被告开具了相应的发票。原告向本院提交如下证据：1、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同编号：0205950000714（专用条款及通用条款），证明原、被告自2019年3月20日建立租赁合同关系，前后两份合同对约定租金、管理费以及市场推广费的约定相同；2、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同编号：0205950000902（专用条款及通用条款），证明2019年9月1日双方续签合同，原、被告双方租赁关系存续，费用的计算标准，其中包括租金、管理费、市场推广费，被告应当自腾房之日起按照租金、管理费、市场推广费的二倍支付违约金，两份合同对租金、管理费、市场推广费的约定相同；3、签订租赁协议审核程序表，证明租赁面积与之前签的租赁面积相同且租赁单价是前一份合同的租金加市场推广费加管理费之和，是被告授权店员签订的；4、发票四张，证明被告支付过管理费及市场推广费。被告向本院提交如下证据：1、聊天记录（店员王丽伟与楼管王清），证明原告断电及装修，被告无法正常经营造成的损失；2、租金催缴通知函，证明每个月的实际租金与原告主张不一致；3、银联刷卡小票，证明每个月实际交付的租金；4、光盘(2019年8月或10月份录制)，证明原告装修对被告经营有影响，噪音很大；5、照片（2019年8月拍摄），证明当时涉诉商铺状况，现在房屋状况我不清楚，我从2019年11月就不再去看了，店员经常去。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认证意见如下：对原告提供的证据、被告提供的证据2、3的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告提供的证据1、4、5的真实性予以确认，对部分证明目的不予确认。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：2019年3月，原告作为出租方、案外人上海红星美凯龙品牌管理有限公司天津河西区分公司作为管理方、案外人烟台红星国际家居管理有限公司天津河西区分公司作为市场推广方、被告王志鹏作为承租方，签订合同编号为0205950000714的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（专用条款及通用条款），约定被告承租天津市河西区黑牛城道29号红星美凯龙综合馆二楼B8108展位，用于经营好境界品牌家居；租赁期限为2019年3月20日至2019年8月31日；展位实测面积64.104平方米，折算计租面积为101.28平方米；每月每平方米租金为91.52元，管理费为12.48元，市场推广费为104元，费用由出租方代为收取；付款周期为三个月。2019年8月20日，王志鹏委托店员填写了《天津红星美凯龙河西店厂商签订租赁协议审核程序表》，租赁期限为2019年9月1日至2020年8月31日，经营面积101.28平方米，租金单价为208元，季付。另，原告提供合同编号为0205950000902的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（专用条款及通用条款），所列合同主体、租赁展位、费用等同0205950000714号合同，租赁期限为2019年9月1日至2020年8月31日，落款处有盖章、签字及捺印。被告承租涉诉展位后，开始经营好境界品牌家居定制，展位相关费用已支付至2019年8月31日。2019年9月至11月，被告所聘用的店员多次与原告处人员就租赁费用进行协商。2019年11月初，原告已不再向被告承租的展位进行供电，被告不再营业。2019年12月3日，案外人上海红星美凯龙国际家居广场有限公司天津河西分公司向被告出具租金催缴通知函，内容为因租赁协议约定先付后用，被告应于2019年12月10日将9-12月租金84265.2元交至财务部，逾期将不再提供营业条件。另，上述案外人曾于2019年6月9日向被告出具租金催缴通知函，所列2019年6-8月租金为51495.3元。至此，原、被告就租金支付产生争议，原告起诉来院，诉如所请。被告以原告在展位周围装修影响经营且强行闭店为由，提起反诉，诉如所请。诉讼过程中，2020年8月14日，被告将涉诉展位腾空，并与原告办理了交接手续。原告表示不再主张第一项诉讼请求。本院认为，原、被告及案外人就涉诉展位签订的租赁和管理服务合同，是当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自的义务。原告依约向被告交付了展位，被告应支付租金等相关费用。原告主张被告自2019年9月1日开始欠付租金、管理费、市场推广费等费用，被告予以认可但表示并非无故拖欠。经查，原、被告确实自2019年9月起就租金等费用的金额及优惠进行多次协商，且原告向被告实际收取的费用与合同约定并不一致。同时，被告自2019年11月起停止供电导致被告无法正常使用涉诉展位用于经营。另，2020年疫情期间，包括涉诉展位在内的由原告经营管理的红星美凯龙商场经营整体受到影响。综合考量上述事实，被告在正常营业期间，应根据合同约定的金额支付原告2019年9月、10月的租金、管理费、市场推广费，合计42132.48元。因2019年11月1日至2020年8月14日期间，因被告对涉诉展位停止供电、突发疫情等因素影响，被告未正常营业，无需再行支付管理费、市场推广费，而该期间的租金，结合被告无法正常营业的事实，遵循公平原则，本院酌情考虑，该期间租金被告应支付44028.44元最为合理。以上费用合计86160.92元。原告主张被告支付违约金，因被告并非无故拖欠，故原告该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩于2019年11月20日与原告终止协议，但未提供证据予以佐证，故应承担举证不能的法律后果，本院对该项抗辩不予采信。被告主张原告赔偿“经济亏损”，因未提供证据证明损失的构成、金额等，故应承担举证不能的法律后果，本院对反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）王志鹏支付原告（反诉被告）天津红星美凯龙国际家居广场有限公司86160.92元；二、驳回原告（反诉被告）天津红星美凯龙国际家居广场有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王志鹏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1380元，由原告（反诉被告）天津红星美凯龙国际家居广场有限公司、被告（反诉原告）王志鹏各负担690元；反诉案件受理费650元，由被告（反诉原告）王志鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张国栋审 判 员  潘 烨人民陪审员  郝 凯二〇二〇年十月十六日书 记 员  李佳琪本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。