贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2231号上诉人（原审被告）：胡皓，男，汉族，1977年10月19日生，住贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地贵阳市南明区四方河**山水黔城半岛公寓******。法定代表人：彭家恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙春。委托诉讼代理人：吴澄蔓。上诉人胡皓因与被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称：恒祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初8816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人胡皓上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人2016年2月12日租用被上诉人位于贵阳市南明区房屋。经过一段时间的经营，由于生意清淡，上诉人打电话与被上诉人协商解除合同，并且表示租房押金不退，装修及租房内的物品由被上诉人恒祥公司自行处理。2、被上诉人向上诉人寄送了《解除合同通知书》，其中载明：“自解除合同通知书发出之日起解除与玲签订的房屋租赁合同，一审判决要求上诉人支付房屋租金，上诉人表示不服。3、租赁合同中留有上诉人的电话号码，被上诉人发现有问题，为何不第一时间打电话问清楚，时隔这么久才起诉与常理不符。你没有退房手续是被上诉人人员流动大，工作人员疏忽所致。被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。贵州恒祥置业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付租金46368.3元，并以46368.3元为基数按同期人民银行贷款利率的四倍向原告支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2015年3月20日，案外人成净向贵阳宏益房地产开发有限公司购买位于贵阳市南明区（贵阳都会）栋（6）1-18-6号房屋。2016年3月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于贵阳市南明区房屋（建筑面积56.27平方米），出租给乙方作为经营家装建材之用途，租赁期限从2016年3月12日至2018年10月31日止；租金标准为2016年3月12日至2016年10月31日，25元／月.平方米，2016年11月1日至2017年10月31日，30元／月.平方米，2017年11月1日至2018年10月31日，35元／月.平方米；支付方式为按3个月一次支付。付款方式为乙方应在本合同签订之日支付首期租金4220元，其余各期租金乙方应在上一期租金计付期限的最后一日届至前15日向甲方预付；并约定乙方转租的，应经甲方书面同意。同时，约定乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的百分之十向甲方支付违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。2016年5月12日，案外人成净与原告补签《委托管理协议》，委托原告对上述房屋开展对外招租管理工作。2016年6月23日，原告向被告出具《收据》一份，确认收到被告支付2016年6月27日至2016年9月26日的固定租金4220元。上述事实，有原、被告的陈述、《委托管理协议》、《房屋租赁合同》、《房屋交付验收表》、《收据》等材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。首先。关于原告的诉请是否已过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案中，原告于2019年4月10日向一审法院提交民事起诉状，起诉要求被告支付从2016年9月27日起的租金。原告的该主张未超过法律规定3年的诉讼时效期间。故对被告提出原告对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，该诉求已超过法定的诉讼时效的辩解意见，一审法院不予支持。其次。本案中，原告于2016年3月12日与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约定将案涉房屋交付给被告使用，履行了自己的义务。但被告仅缴纳了2016年9月26日前的租金，此后产生的租金未按双方所签合同约定履行按期向原告交付租金的义务，构成违约，依法应承担相应的民事责任。现原告起诉要求被告支付2016年9月27日起至2018年10月31日止的租金46368.3元。对此，被告辩称已支付一年的租金，且在租期未到就已经退房，未再使用案涉房屋，而未办理案涉房屋退房一事，系原告工作失误造成，与被告无关，请求驳回原告所有诉请。因被告未提交相应证据对其主张予以佐证，故对被告的辩解意见，一审法院不予采纳。原告要求被告支付所欠租金46368.3元的诉请，符合合同约定且于法有据，一审法院予以支持。对于原告诉请被告以所欠租金46368.3元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金的主张。双方合同约定被告应按时向原告缴纳租金，每逾期一天，被告按月租金的百分之十向原告支付违约金，该约定违反法律规定。现原告自行降低要求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，一审法院从其自愿，予以支持。但因双方合同约定租金按每3个月支付一次，故原告诉请按所欠租金46368.3元为基数计算有误，一审法院予以纠正，确认按已到期应付未付租金分段计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告胡皓于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒祥置业管理有限公司租金46368.3元及逾期付款违约金（其中以4737.57元为基数，从2016年9月27日起算；以5064.3元为基数，从2016年12月27日起算；以5064.3元为基数，从2017年3月27日起算；以5908.3元为基数，从2017年6月27日起算；以5581.62元为基数，从2017年9月27日起算；以5908.3元为基数，从2017年12月27日起算；以5908.3元为基数，从2018年3月27日起算；以5908.3元为基数，从2018年6月27日起算；以2287.1元为基数，从2018年9月27日起算；，按照中国人民银行同期贷款利率标准的四倍，计算至本判决履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，减半收取480元，由被告胡皓负担（此款原告贵州恒祥置业管理有限公司已预交，被告胡皓在支付上述款项时一并支付原告贵州恒祥置业管理有限公司）。二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了解除合同通知书，拟证明：双方已经于2017年11月30日解除了涉案《房屋租赁合同》，上诉人不应再支付2017年11月30日之后的房租。被上诉人恒祥公司发表质证意见称称，真实性无法核实，诉讼时候查找胡皓资料，但是没有看到，需要对方提供该单据核实是否已经解除合同。后经电话询问，被上诉人恒祥公司仍表示无法对《解除合同通知书》中恒祥公司印章的真实性进行核实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：对解除合同通知书的真实性依法予以认可。2017年11月27日被上诉人恒祥公司向被上诉人胡皓出具了《解除合同通知书》，其中载明：1、自通知送达之日起3日内，请您（胡皓）到我公司结清所欠租金及迟延支付租金所产生的违约金。2、自通知书送达之日起，若未按照上述期限结清费用，则与我公司亨氏解除《房屋租赁合同》，并扣除支付的保证金1407元。3、房屋租赁合同证实解除之日起3日内，请将房屋内物品清理完毕并恢复成交付状态交还给我公司。否则，视为您自愿放弃租赁物内物品的所有权及相关装修残值，并且我公司有关进入房屋搬离物品、拆除装修并将房屋恢复成交付状态，由此产生的费用及物品毁损灭失的风险由您自行承担。其余事实与一审认定事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，被上诉人恒祥公司于2017年11月27日向上诉人胡皓发送《解除通知书》，胡皓收到且未提出异议，合同于2017年11月30日解除。关于房屋占用费，由于上诉人胡皓未履行腾退租赁房屋的义务，被上诉人恒祥公司诉请要求上诉人支付合同解除之后的房屋占用费。本院认为，《解除合同通知书》中载明，若上诉人胡皓不在3日内腾退房屋的，视为胡皓自愿放弃租赁物内物品所有权及相关装修残值，横向公司有权办理物品，拆除装修呀。上诉人胡皓收到了该份解除合同通知书，并且未提出异议，应视为双方当事人对该份通知书的内容达成一致意见，上诉人胡皓未在约定期限内腾退房屋的，应视为其放弃了租赁物内物品所有权及相关装修残值，横向公司可自行处置。故被上诉人恒祥公司要求上诉人胡皓支付合同解除之后的房屋占用费无事实及法律依据，本院不予认可。合同解除后，上诉人胡皓仍应按照涉案《房屋租赁合同》的约定支付合同解除前的租金，即支付租金至合同解除之日即2017年11月30日止。合同解除后，上诉人胡皓未按照约定支付合同解除前租金的，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于租金金额，上诉人胡皓已经支付租金至206年9月26日，所以，上诉人胡皓应当支付自2016年9月27至2017年1月30日的租金。租金标准为：2016年3月12日至2016年10月31日的租金标准为25元/月.平方米，2016年3月12日至2016年10月31日的租金=254737.57元(25*56.27)。2016年11月1日至2017年10月31日的租金标准为30元/月.平方米，2016年9月27日至2016年10月31日的租金=25/30*56.27*34=1594.32元,2016年11月1日至2017年10月31日，30元/月.平方米，2016年11月1日至2017年10月31日的租金=30*56.27*12=20257.2元。故胡皓尚欠宏益公司租金21851.52元。关于违约金，双方约定的违约金标准为，每逾期一天，按照月租金的百分之十向宏益公司支付违约金，双方约定的违约金标准过高，被上诉人宏益公司自行降低要求按照中国人民银行贷款利率的四倍计算，本院从其自愿，双方约定的租金支付方式为每三个月支付一次。2016年9月27日，以5064.3元为基数，按照中国人民银行贷款利率的四倍计算至2019年8月19日。2016年12月27日，以5064.3元为基数按照按照中国人民银行贷款利率的四倍计算至2019年8月19日。2017年3月27日，以5908.3元为基数，按照中国人民银行贷款利率的四倍计算至2019年8月19日。2017年6月27日，以5908.3元为基数，按照中国人民银行贷款利率的四倍计算至2019年8月19日。2017年9月27日，以5814.62元为基数，按照中国人民银行贷款利率的四倍计算至2019年8月19日。由于中国人民银行于2019年8月20日以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率取代了中国人民银行贷款利率，故2019年8月20日之后的违约金，应当以21851.52元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至本判决确定的履行期限届满之日止。综上，上诉人胡皓的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初8816号民事判决；二、胡皓与本判决生效之日起三日内支付贵州恒祥置业管理有限公司租金21851.52元及违约金（2016年9月27日，以5064.3元为基数，按照中国人民银行贷款利率的四倍计算至2019年8月19日。2016年12月27日，以5064.3元为基数按照按照中国人民银行贷款利率的四倍计算至2019年8月19日。2017年3月27日，以5908.3元为基数，按照中国人民银行贷款利率的四倍计算至2019年8月19日。2017年6月27日，以5908.3元为基数，按照中国人民银行贷款利率的四倍计算至2019年8月19日。2017年9月27日，以5814.62元为基数，按照中国人民银行贷款利率的四倍计算至2019年8月19日。由于中国人民银行于2019年8月20日以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率取代了中国人民银行贷款利率，故2019年8月20日之后的违约金，应当以21851.52元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至本判决确定的履行期限届满之日止。）；三、驳回贵州恒祥置业管理有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费用960元，已减半收取480元，由上诉人胡皓负担240元，由被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司负担240元。二审案件受理费用960元，由上诉人胡皓负担480元，由被上诉人贵州恒祥置业管理有限公司负担480元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 庞 敏二〇二〇年十月十九日法官助理王李文书记员曹艳