贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9806号原告：黄建安，男，1969年6月30日出生，汉族，贵州省台江县人，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（一般代理）：张明。委托诉讼代理人（一般代理）：龙玉华。原告：潘克凤，女，1972年3月16日出生，苗族，贵州省麻江县人，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（一般代理）：张明。委托诉讼代理人（一般代理）：龙玉华。被告：凯里市鸿云房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里经济开发区凯开大道南侧鸭塘中学西侧新峰家居广场内，统一社会信用代码：91522620736644490A。法定代表人：曹小良，系该公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：张双双，女，1993年3月26日出生，苗族，贵州省台江县人，身份证住址贵州省台江县，现住贵州省凯里经济开发区。被告：贵州新峰建材市场经营管理有限公司，住所地贵州省凯里经济开发区凯开大道南侧，统一社会信用代码：9152262006307965XB。法定代表人：陈洪平。被告：贵州瑞腾商业运营管理有限公司，住所地贵州省凯里经济开发区凯开大道**红星美凯龙生活馆**，统一社会信用代码：915226203469715924。法定代表人：曹小良。委托诉讼代理人（一般代理）：张双双，女，1993年3月26日出生，苗族，贵州省台江县人，身份证住址贵州省台江县。原告黄建安、潘克凤诉被告凯里市鸿云房地产开发有限责任公司（以下简称：鸿云公司）、贵州新峰建材市场经营管理有限公司（以下简称：新峰公司）、贵州瑞腾商业运营管理有限公司（以下简称：瑞腾公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄建安、潘克凤及共同的委托诉讼代理人张明，被告鸿云公司、瑞腾公司共同的委托诉讼代理人张双双到庭参加诉讼，被告新峰公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建安、潘克凤向本院提出诉讼请求：一、判令三被告连带支付原告商用房返租款63100.543元｛［392905元×0.58%（当年每月返租比例）×7个月＋392905元×0.75%（当年每月返租比例）×12个月＋392905元×0.75%（当年每月返租比例）×4个月］，计算时间为2018年9月1日暂计至2020年7月30日｝；二、判令三被告连带支付原告资金占用费4899.1324元｛［392905元×0.58%（当年每月返租比例）×7个月×0.5%（月利率）×23个月＋392905元×0.75%（当年每月返租比例）×12个月×0.05%（月利率）×16个月＋392905元×0.75%（当年每月返租比例）×4个月×0.5%（月利率）×4个月］，计算时间为2018年9月1日暂计2020年7月30日｝。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月31日，原告与鸿云公司签订《商品房买卖合同》以392905元的总价款购买其开发的位于凯里经济开发区。2015年11月5日，又与新峰公司签订了《商铺委托经营管理协议书》，约定原告所购买的该套商业用房给新峰公司进行商业运营管理，根据协议书相关规定，三被告以阶段性将返租款支付给原告。同日，三被告对该协议的责权利进行了担保。协议书订立后，新峰公司未如约履行，瑞腾公司也未履行担保义务，在原告的一再要求下，2017年4月10日，鸿云公司向原告出具《承诺书》，承诺本公司2017年4月10日前未给各位购商铺业主明确的处理结果，一切后果由本公司负责。同年4月28日，鸿云公司和新峰公司又出具《承诺书》，若未按约定支付租金，所欠租金按日息千分之三计算资金占用费。从2018年9月1日起，新峰公司未能认真履行协议约定，不论原告怎样催促，被告仍不履行。综上所述，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告鸿云公司、瑞腾公司共同辩称：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的规定，本案原告不是房屋所有权人，原、被告双方不是租赁关系不属于租赁合同范围，本案是基于委托合同产生的投资收益资金请求权，不是租赁关系返租租金请求权，请法院查明事实，驳回原告对鸿云公司、瑞腾公司租赁合同纠纷一案的诉讼请求。二、本案纠纷属于周红云已销售已受益的商铺不再鸿云公司新股东收购范围内，周红云与鸿云公司新股东签订的《股权收购协议》中只字未提过“返租金”的事情，完全隐瞒真相，欺骗收购方，引起的法律后果不应由新股东承担。三、原告与鸿云公司、瑞腾公司未签订委托租赁管理协议，本案产生的纠纷不应由鸿云公司、瑞腾公司承担。本案是原告与新峰公司签订的《委托经营管理协议书》，新峰公司已按照委托合同将投资收益金支付给原告至2018年9月返租金30日，原告在未开始计算“返租款”前新峰公司已于2016年4月28日提前向其支付3个月的“返租金”，原告起诉中没有扣减该笔“返租金”，金额计算错误，恶意重复计算，请求法院查明案件事实，驳回原告对鸿云公司、瑞腾公司的诉讼请求。被告新峰公司未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年10月20日，黄建安向鸿云公司交纳17-2-XX号商铺购铺定金28000元。2015年10月31日，原告黄建安、潘克凤与鸿云公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定，黄建安、潘克凤购买鸿云公司开发建设的新峰家具商业广场二期17-2-10号房，总价款392905元，贷款方式付款，合同签订之日交付首付款202905元，余款190000元以银行按揭支付。同日，黄建安通过刷卡方式向鸿云公司支付购铺首付款174905元。余款190000元，原告办理的银行贷款，于2016年5月6日支付完毕。2015年11月5日，以黄建安、潘克凤为甲方（委托方），以新峰公司为乙方（受托方），以瑞腾公司为担保方，签订了《商铺委托经营管理协议》，该协议主要约定，委托方购买位于凯里市旁）新峰家居商业广场17栋2层XX号商铺委托给新峰公司进行商业运营管理，委托经营管理期限10年，委托期内委托方不收取任何费用返租时间为甲方购买乙方商铺全款到账之日起第二个月第一个工作日分季度返还租金；租金总额为购铺款的90%，分10年返还租金（第1-3年每年返租金为7%购铺款；第4-6年每年返租金为9%购铺款；第7-9年每年返租金为10%购铺款；第10年返租金为12%购铺款（返租时间参考第三条委托经营管理期限）。乙方未按照合同约定向甲方支付租金的，甲方同意自应付款之日起给予乙方15天的宽限期，宽限期满后，若乙方仍未向甲方支付租金的，甲方应按应收租金的万分之二每日收取滞纳金。因购铺业主向鸿云公司主张权利，鸿云公司于2017年4月10日，向购铺业主，出具《承诺书》（以下称承诺书1），主要内容：本公司承诺2017年4月28日前未给各位购商铺业主明确的处理结果，一切后果由本公司负责。2017年4月28日，鸿云公司及新峰公司向购铺业主出具《承诺书》（以下称承诺书2），主要内容：我公司在与各位业主签订的《委托经营管理协议书》基础上，因我公司资金原因导致原购房业主无法按时返租，现公司承诺在2017年4月28日为各位业主先支付一个月租金，从2017年5月开始每月30前支付当月租金，且原所欠返租款在2017年6月30日前支付完，若未按约定支付租金，按日息千分之三计算资金占用费。同时查明，原告共计收到返租款52748.87元，鸿运公司、瑞腾公司对该金额予以确认。上述事实，有原告的起诉状、被告鸿云公司、瑞腾公司的书面答辩状，本院采信原告举证证据以及庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案，原告与被告新峰公司，经充分协商之后，签订了《委托经营管理协议书》，双方就租赁标的，费用的计算、收取、支付等内容进行了约定，内容未违反法律的禁止性、限制性规定，合同自双方签字即生效，对双方具有约束力。被告新峰公司未依约支付原告返租款，构成违约，应向原告支付返租款。原、被告双方确认，原告共计收到返租款52748.87元，其诉请从2018年9月1日起返租金，系其对自身权利的处分，故计算方式：1.2018年9月1日起至2019年6月5日（原告购买商品房支付房款到账之日起第二个月后推三年，1-3年的起止时间为2016年6月6日至2019年6月5日）止，277天，属1-3年期中的返租款，392905元（购房款）×7%（年返租比例）÷365天/年×277天＝20872.41元；2.2019年6月6日至2020年7月30日止，420天的返租金，属4-6年期中的返租款，392905元（购房款）×9%（年返租比例）÷365天/年×420天＝40689.89元；两项共计：61562.3元，超过部分，本院不予支持。对于原告诉请被告支付原告2018年9月1日至2020年7月30日的资金占用费4899.13元（按年利率6%计算）的问题，经查，2018年10月1日至2020年7月30日的资金占用费以4899.13元计算，亦未超过被告鸿云公司、新峰公司向原告出具的承诺书2中的计算标准，本院予以支持资金占用费4899.13元。被告鸿云公司向原告等人出具了承诺书1、2，自愿对返租金、资金占用费承担支付责任，构成加入债务人，应与新峰公司共同承担责任。原告以瑞腾公司系债务担保人，诉请被告瑞腾公司承担连带责任的问题。经查，各方未在《商铺委托经营管理协议书》中约定担保期限，依据相关法律，担保期限为六个月，即从原告起诉之日倒退六个月，即2020年1月8日至同年7月8日；同时，《商铺委托经营管理协议书》中未约定逾期支付返租金应承担资金占用费的事项，被告瑞腾公司未在承诺书2中签章，为此，被告瑞腾公司的担保范围只限于返租金，被告瑞腾公司承担连带支付责任，计算：返租金，392905元（购房款）×0.75%（月返租比例）×6个月＝17680.73元。被告新峰公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第十八条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州新峰建材市场经营管理有限公司、凯里市鸿云房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄建安、潘克凤2018年9月1日至2020年7月30日返租金61562.3元及资金占用费4899.13元；二、被告贵州瑞腾商业运营管理有限公司对本判决主文第一项中的返租金17680.73元，向原告黄建安、潘克凤承担连带支付责任。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取750元，由被告贵州新峰建材市场经营管理有限公司、凯里市鸿云房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  赵婧霖二〇二〇年十月四日法官助理覃庆伟书记员温佳俊