陕西省子长市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0623民初1273号 原告：白宗祥，男，汉族，1949年6月1日生，榆林市神木县居民，现住北京市通州区。 委托诉讼代理人：白杨，男，汉族，1976年10月23日生，榆林市神木县居民，现住北京市通州区，系原告之子。 委托诉讼代理人：郝东平，男，汉族，1969年8月19日生，子长市，现住子长市瓦窑堡街道办子北家属院，系原告外甥。 被告：景小艳，女，汉族，1969年3月20日生，子长市村民，现住子长市。 原告白宗祥与被告景小艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白宗祥的委托诉讼代理人白杨、郝东平，被告景小艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 白宗祥向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告2018年2月5日签订的《卖窑契约》；2、由被告返还占有原告的三孔窑洞；3、由被告支付原告自2015年1月至2018年1月租金7200元和2018年2月至今房屋损失费9000元。4、由被告承担诉讼费。事实及理由：原告于1987年6月14日从白彩富名下购买了位于陈家洼枣树岸的三孔窑洞，并于2011年开始将其中两孔窑洞租给被告一家居住，约定租金为每月200元。此后被告一直支付租金至2014年12月，自2015年1月开始，被告就一直拖欠租金，2018年2月起被告侵占了第三孔窑洞。2018年2月5日，被告给原告一次性支付12万元的价格买下了三孔窑洞，原告同意了，双方签订了《卖窑契约》，并打算去公证处公证后结清房款。但公证处因该房屋没有产权等原因不予公正，于是被告就以此为由没有支付购房款，至今未付分文。被告多年来既没有支付购房款也没有支付租金，却对外宣称房屋已经归其所有，而且以实际行动继续拒绝支付购房款和租金，在2019年4月还将前去维修房屋的原告弟弟白宗华打伤。由于被告完全没有履行《卖窑契约》的主要义务，行为恶劣，已从根本上违背了协议的约定，原告决定解除合同，并在2019年12月24日向被告发出了《解除卖窑契约并请求支付租金通知书》，被告于次日收到了该通知书，但至今未联系过原告。根据合同法的规定，当事人明确表示或者以资金的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人有权以通知的方式解除合同。被告多年来拒绝支付购房款，已经构成根本违约，原告于2019年12月24日通知解除《卖窑契约》符合法律规定，特请求人民法院确认《卖房契约》无效，并判令被告立即腾退所占房屋，支付2015年以来至房屋腾退之日的租金。 景小艳辩称：1、我不支付房款的原因是原告方在签订卖窑契约时约定有水井，之后白宗华（白宗华系白宗祥弟弟）不让不给井里面放水泵，并且将卖窑契约撕毁，称该窑洞的所有权是他的，我们无法用水，无法生活；2、白宗华于2019年4月份在我购买的窑洞屋顶上挖水渠，双方发生纠纷并且殴打了我和我妈，白宗华还住过院，我也住过院，并经过派出所调解；3、白宗华多次将我家的电线剪断，堵了我家的烟囱；4、白宗华的女儿之前向我借款4万元，月利率1.5%，并由白宗华担保，2018年2月份白宗祥从北京回来坐到我家床上说：“白宗华现在还不上钱，我看的把这个事处理了，让我把白宗华女儿借我的钱及利息算好，当时连本带利算的6万元（4万元本金，2万元利息），就让我将我当时居住的窑洞买走，借款本息冲抵了房款，并签订了卖窑契约；5、他们要求我解除卖窑契约并承担房屋租金，我也要求他们承担4万元本金及从借款之日至付清之日的利息。 对原告提供的第一组卖窑契约的真实性无异议，对证明目的有异议，当时卖窑是因为原告白宗祥的弟弟白宗华欠我的借款本金及利息共计61900元，白宗祥说白宗华欠我的该笔借款他看的给我还，白宗祥说他将他位于子长市陈家洼枣树岸的三孔窑洞以12万元的价格卖给我，扣除白宗华欠我的借款本息，剩余的钱我直接给他，但是签订契约后白宗华将契约撕掉说这三孔窑洞是他的，不让卖，水井里面也不让放水泵，多次到我家闹事，把我和我妈打的住院，将我家的电线剪断，房顶的烟囱塞住，导致我们无法正常生活，白宗祥也不管白宗华的所作所为，所以剩余房款我无法给原告白宗祥，因原告对第一组证据的真实性无异议，故对真实性依法予以确认。对第二组解除卖窑契约及请求支付租金通知书、邮件交寄单及收据我不知道不予质证，当时我在延安住院，我家孩子和我妈在家里她们是否收到我也不知道。因原告提供的第二组证据无法证明被告已经收到并知晓解除卖窑契约及请求支付租金通知书，故对该组证据的真实性依法予以确认，对证明目的不予确认。对第三组卖窑约真实性及证明目的均不予认可，当时我和白宗祥签订卖窑契约的时候让白宗祥把他旧的卖窑约拿出来给我，白宗祥说没有，现住的这份卖窑约我不知道是不是真的，所以我不认可。因该组证据系原告向第三人购买案涉窑洞的契约，故对该契约依法予以确认。 被告为支持其主张申请证人雷同林出庭作证，用于证明被告购买房屋就是为了抵顶白宗华的及其女儿向被告的借款本息。但雷同林的证言并不能证明当时房款抵顶了本息6万元，证人称低过借款还要给原告房款8万元，与原告的证明目的不符，且证人系被告姐夫，故对证人证言依法不予采信。 根据原、被告相互一致的陈述，查明以下案件事实：1987年6月14日，原告从第三人白彩富名下购买了位于子长市瓦窑堡街道办陈家洼村枣树岸的三孔窑洞，未办理产权登记手续。2011年开始原告将其中的两孔窑洞租赁给被告一家居住，约定租金为每月200元。2018年2月5日，原、被告签订了卖窑契约，约定原告将位于子长市瓦窑堡街道办陈家洼村枣树岸的三孔窑洞以12万元的价格卖给被告，房款一次性付清。后被告并占有使用了该三孔窑洞，并对该三孔窑洞进行了简单的维护。后因白宗祥弟弟白宗华一直干扰被告生活，断水、停电致使被告无法正常生活，被告就未向原告支付房款。经原告多次催要未果，形成诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，需经乡（镇）审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋，被告景小艳非子长市XX街道办XX村村民，不享有适用该村集体组织宅基地的有关法律规定，应属无效，故对原告白宗祥要求解除卖窑契约合同的诉请，本院依法予以支持。被告辩称其向原告买窑的原因是原告的弟弟白宗华及女儿、女婿借其40000元贷款，约定月利率为1.5%，一直未能偿还借款本息，2018年2月份，原告找到被告让被告将案涉房屋以12万元的价格购买，扣除白宗华及女儿、女婿的借款本息，剩余房款一次性向其付清，但因其弟白宗华认为案涉房屋为其所有不让原告卖房，并撕毁了卖窑契约，还不让被告吃水，所以被告拒绝向原告支付剩余房款。因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还则应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。因双方签订的合同违反了法律、法规的相关规定，白宗祥反悔契约，应当说是一种违反诚信的行为，被告在购买房屋后，对房屋进行了维护，因此对于原告诉请的2018年2月5日之前所欠原告的房屋租赁费抵顶了被告对窑洞的维护费。对于原告诉请的2018年之后至今的损失9000元，因双方在签订房屋买卖契约时均存在过错，故对原告的该项诉请，本院依法不予支持。对被告主张原告返还其已经支付的40000元借款本金及至今利息的问题，因该借款并非原告所借，被告也未能提供合法有效的证据证明购买房屋时就将原告白宗祥弟弟的借款抵顶了购房款，并且原告并未将借条原件收回，故对被告的辩驳主张依法不予采信。被告可另行起诉借款人主张其权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定判决如下： 一、原告白宗祥与被告景小艳于2018年2月5日签订的卖房契约无效。 二、被告景小艳于本判决生效后三十日内将坐落于子长市瓦窑堡街道办陈家洼村民委员会枣树岸的三孔窑洞及院落返还给原告白宗祥。 三、驳回原告白宗祥的其他诉讼请求。 案件受理费500元，减半收取250元，由被告景小艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审判员 常 鹏 二〇二〇年十月二十六日 书记员 冯凡凡