上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初55780号原告(反诉被告)：杭州竞思教育科技有限公司上海分公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：胡远欢，负责人。委托诉讼代理人：王庄愚，北京大成(宁波)律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪骁，北京大成(宁波)律师事务所律师。被告(反诉原告)：莫宋微，女，1952年12月22日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：闵健欣(系被告莫宋微之女)，住上海市静安区。原告杭州竞思教育科技有限公司上海分公司(以下简称竞思公司上海分公司)与被告莫宋微房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告莫宋微提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)竞思公司上海分公司的委托诉讼代理人王庄愚、被告(反诉原告)莫宋微及其委托诉讼代理人闵健欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。竞思公司上海分公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租房协议书》于2020年4月4日解除；2.判令被告向原告退还2020年2月、3月的租金人民币21,000元以及保证金7,800元；3.判令被告支付违约金10,500元；4.判令被告归还房屋内的家具(价值约15,000元)；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告当庭表示无需归还房屋内的家具。事实和理由：2018年10月18日，原、被告签订《租房协议书》，约定原告向被告承租位于上海市浦东新区东方路XXX号底层4部位房屋(以下简称系争房屋)作为培训机构教室使用，租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金按季度支付。原告按约于2019年12月18日向被告支付了自2020年1月1日起至同年3月31日止的租金。2020年初，受新冠肺炎疫情影响，原告开设的培训机构无法正常开课，故原告请求被告退还2020年2月至3月的租金，但被告不予理睬。2020年4月4日，原告欲进入系争房屋时，发现门已上锁。后原告得知被告已将系争房屋另租他人。原告认为,新冠肺炎疫情导致原告承租系争房屋的根本目的无法实现，应属于民法意义上的“不可抗力”，被告应当依法免除原告2020年2月至3月的租金。合同履行期间,被告不仅擅自锁门，后将系争房屋另行出租，显属违约，故要求被告承担违约金并退还保证金。因原告向被告主张无果，故诉至本院。莫宋微辩称，若原告继续承租，其同意减免租金，但原告于退租后才提出，其不同意对2020年2月至3月期间的租金进行减免。2020年4月3日，原告提出退租，但因原告拖欠物业公司水电费、物业费，物业公司表示必须结清相关费用才能搬离，并建议被告在系争房屋门上加锁，钥匙留于物业处。同年4月4日，被告在系争房屋原有门锁上加了把锁，将钥匙放于物业处。同年4月9日，原告称将前来搬离物品并缴纳物业费，被告全程配合并开锁，但原告提出次日再来缴费。同年4月10日，原告在未联系被告的情况下，擅自翻窗取走系争房屋内笔记本电脑等贵重物品，且未缴纳欠费。同年4月11日，原告至物业处提出将于同年4月13日搬离物品并缴费。当日，被告欲进屋查看，但原告称未带钥匙，故未能进入系争房屋。同年4月13日，原告未能前来搬离物品，且联系未果。当日，被告开锁进入房屋内查看，发现物品发生变动，调取物业监控录像后才发现原告于同年4月10日擅自翻窗取物的行为。系争房屋内尚有十几把椅子、一台电视机、两三个文件柜、两个木头柜、两三个铁皮柜、一个电视机柜等，仓储公司对上述物品进行搬运并存储。其认为合同于2020年4月13日解除，系原告提前解除合同构成违约，故其不同意支付违约金，不同意退还保证金。莫宋微向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付自2019年8月1日起至2020年4月30日止的物业管理费3,226.50元；2.判令反诉被告支付自2020年4月16日起至2020年8月26日止的仓储费(按照每月1,000元标准计算)、运输费161元、搬运费80元，合计4,608元；3.判令反诉被告支付自2020年4月1日起至2020年4月13日止的租金4,550元；4.判令反诉被告支付违约金10,500元。事实和理由：2018年10月18日，反诉原、被告就系争房屋签订《租房协议书》，约定由反诉被告承租系争房屋。合同约定，反诉被告应于2020年3月20日前支付自2020年4月1日起至2020年6月30日止的租金，但反诉被告未按期支付。2020年4月1日，反诉原告主动提出租金减免方案：2020年4月至6月的租金减免半个月，2020年7月至12月的租金每月各减免1,500元。但反诉被告未接受上述方案，并于2020年4月3日通过短信向反诉原告发送《解除租赁合同》。反诉原告告知如2020年4月7日前不支付租金，将应于2020年4月10日清空系争房屋。反诉被告最终称将于2020年4月13日搬离物品并缴纳拖欠的物业费及水电费，但未前来。反诉被告于2020年4月10日擅自翻窗取走贵重物品，但剩余物品尚未搬离，故反诉被告应承担上述物品的仓储费、运输费及搬运费，因反诉被告表示无需归还剩余家具，现同意调整仓储费、运输费及搬运费的金额为4,000元。因反诉原告于2020年4月13日收回系争房屋，故要求反诉被告支付自2020年4月1日起至2020年4月13日止的租金。因反诉被告提前解除合同构成违约，故要求反诉被告按照合同约定支付违约金，同意将反诉被告支付的保证金用于抵扣部分违约金。其要求反诉被告自行至物业处缴纳拖欠的水电费，故在本案中不再主张水电费。竞思公司上海分公司辩称，其同意支付拖欠的物业费3,226.50元，同意支付仓储费、运输费及搬运费，希望以剩余物品抵扣部分仓储费。其于2020年4月4日不再承租系争房屋，故仅同意支付2020年4月1日起至2020年4月4日止的租金。因双方处于就合同解除问题进行协商的阶段，反诉原告即自行上锁，构成违约，故其不同意承担违约金。本院经审理认定事实如下：2018年10月18日，莫宋微作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的竞思公司上海分公司继续签订《租房协议书》，约定莫宋微将系争房屋出租给竞思公司上海分公司作教育使用，房屋建筑面积110.66平方米；租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止；2019年1月至12月的月租金为10,000元，2020年1月至12月的月租金为10,500元；租金按季度结算，由乙方在每季度到期第10日前缴付本期租金给甲方；保证金为7,800元。该合同第4条约定：“乙方向甲方交纳7,800元的保证金，甲方应在租赁期满或解除契约之日将保证金退回乙方或者抵偿租金。租赁期内，物业管理费、水电费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费等由乙方承担，不得拖欠。”第9.3条约定：“租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除契约的，另一方有权要求赔偿损失,还有权按租赁存续期内一个月的租金收取违约金。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，竞思公司上海分公司继续使用系争房屋，并陆续支付保证金7,800元，以及至2020年3月31日止的租金。合同还约定了其他事宜。2020年4月3日，竞思公司上海分公司工作人员通过短信向莫宋微发送《解除租赁合同》，表示因疫情严重影响公司正常经营，故依照不可抗力条款要求解除租赁合同，并要求退还保证金及2020年1月24日之后因疫情原因无法正常使用系争房屋的租金。其后莫宋微回复：“房租金4月1日之后租金按租房协议书执行，请付清房租”，“请于4月7日之前转入4-6月租金26,250元，继续履行协议。如果我未按时收到租金，请4月10日之前清空房屋，否则4月11日我请人清空房屋，将屋内物品按无主处理”。同年4月4日，因竞思公司上海分公司拖欠物业费、水电费，故莫宋微在系争房屋原有门锁上加一锁，并将钥匙放于物业处。同年4月7日，竞思公司上海分公司工作人员发送：“房东您好，我已安排人员明天过去搬室内家具和其他物品。”莫宋微回复：“钥匙在物业公司前台，请您把欠物业公司的费用付清。”同年4月10日，竞思公司上海分公司进入系争房屋内取走部分物品。同年4月13日，因竞思公司上海分公司未能搬离剩余物品，且未支付拖欠的物业费、水电费，故莫宋微自行收回系争房屋。现竞思公司上海分公司认为莫宋微擅自收回系争房屋构成违约，故诉至本院，要求判如所请。审理中，莫宋微向本院提起反诉。审理中，莫宋微提供：1.收据存根及刷卡单，证明其垫付2019年8月1日起至2020年4月30日止的物业管理费3,226.50元。2.收据及微信支付记录，证明其为搬离竞思公司上海分公司在系争房屋内的剩余物品，支出运输费161元、搬运费80元，以及按照每月1,000元的标准计算的仓储费。3.案外人忽某某的名片，证明忽某某系总公司法定代表人，代表竞思公司上海分公司在《解除租赁合同》底部签字。经庭审质证，竞思公司上海分公司认可上述证据的真实性。以上事实，由竞思公司上海分公司递交的《租房协议书》《电子受理单》，莫宋微递交的短信记录、光盘等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租房协议书》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本案中，合同约定的租赁期限尚未届满，竞思公司上海分公司于2020年4月3日提出解除合同，后双方对合同解除后的事宜进行协商，莫宋微确认合同于其收回系争房屋之日解除，本院予以照准。根据合同约定，租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除契约的，另一方有权要求赔偿损失，还有权按租赁存续期内一个月的租金收取违约金。竞思公司上海分公司提前解除合同的行为构成违约，莫宋微按照合同约定要求竞思公司上海分公司支付违约金10,500元以及搬离剩余物品产生的相关费用，具有事实和法律依据，且竞思公司上海分公司亦同意支付仓储费、运输费、搬运费，故本院予以支持。莫宋微自愿将仓储费、运输费、搬运费的金额调整为4,000元，尚属合理，本院予以照准。合同解除后，竞思公司上海分公司应向莫宋微租金至其实际返还房屋之日止。虽莫宋微在系争房屋原有门锁上加上一锁，但因竞思公司上海分公司未能按约前来搬离剩余物品并办理房屋交接手续，故本院以莫宋微自行收回房屋之日为实际返还房屋之日，即2020年4月13日。莫宋微要求竞思公司上海分公司支付自2020年4月1日起至2020年4月13日止的租金，本院予以支持。莫宋微要求竞思公司上海分公司支付拖欠的物业费3,226.50元，竞思公司上海分公司予以认可，本院予以支持。竞思公司上海分公司要求莫宋微退还2020年2月至3月的租金，因疫情确对竞思公司上海分公司使用系争房屋造成一定影响，故本院根据公平原则，酌定由莫宋微退还自2020年2月至3月期间的部分租金10,500元。竞思公司上海分公司要求莫宋微支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。审理中，莫宋微同意将应退还的保证金予以抵扣竞思公司上海分公司的应付款项，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告杭州竞思教育科技有限公司上海分公司与被告莫宋微于2018年10月18日签订的《租房协议书》于2020年4月13日解除；二、被告莫宋微于本判决生效之日起十日内退还原告杭州竞思教育科技有限公司上海分公司租金10,500元；三、反诉被告杭州竞思教育科技有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告莫宋微自2020年4月1日起至2020年4月13日止的租金4,550元；四、反诉被告杭州竞思教育科技有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告莫宋微物业费3,226.50元；五、反诉被告杭州竞思教育科技有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告莫宋微仓储费、运输费、搬运费共计4,000元；六、反诉被告杭州竞思教育科技有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告莫宋微违约金10,500元(此款与莫宋微应退还杭州竞思教育科技有限公司上海分公司的保证金7,800元相抵扣后，杭州竞思教育科技有限公司上海分公司应支付2,700元)；七、驳回原告杭州竞思教育科技有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,157元，减半收取计578.50元，由原告杭州竞思教育科技有限公司上海分公司负担478.50元，被告莫宋微负担100元。反诉案件受理费减半收取计186元，由反诉被告杭州竞思教育科技有限公司上海分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年十月九日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。