云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初11951号原告：中国工商银行股份有限公司昆明关上支行。住所：云南省昆明官渡区民航路**。负责人：李嘉晟。委托代理人：马阳，云南曲直律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：倪永敬，银行员工，特别授权代理。被告：普继瑜，女，1978年2月20日出生，彝族，身份证住址云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，现住云南省昆明市官渡区。被告：陈玉，男，1981年1月12日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，现住云南省昆明市官渡区。被告：云南亚广传媒发展有限公司。住所：云南省昆明市五华区东风西路**中国银行大厦**/div>法定代表人：徐志伟。委托代理人：谢伟超、匡昆丽（实习），泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行诉被告普继瑜、被告陈玉、被告云南亚广传媒发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序独任审理，于2020年9月23日公开开庭进行审理，原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行（以下简称“原告”）的委托代理人马阳、倪永敬，被告普继瑜，被告陈玉，被告云南亚广传媒发展有限公司（以下简称“被告亚广公司”）的委托代理人谢伟超、匡昆丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告普继瑜，被告陈玉偿还原告借款本金余额290,208.47元，以及自2020年7月17日至上述款项实际还清之日止的利息、罚息及复利（复利按罚息利率计算，罚息利率按合同确定的贷款利率基础上加收50%计算，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，并自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按照该调整后的基准利率及浮动比例确定并执行新的利率）；2、判令被告普继瑜，被告陈玉承担原告实现债权和抵押权的一切费用，其中律师费为14,510元；(上述两项诉讼请求截至2020年7月16日合计金额为304,718.47元）3、确认原告有权行使抵押权，即原告对被告普继瑜，被告陈玉为上述债务提供抵押担保的位于呈贡新区雨花片区广电苑住宅小区（义园）1幢304号房屋依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告云南亚广传媒发展有限公司对被告普继瑜，被告陈玉上述债务承担连带保证责任；5、本案案件受理费、保全费、公告费、执行费等诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年2月8日，原告与被告普继瑜、被告陈玉、被告亚广公司签订借款合同，原告向被告普继瑜、被告陈玉提供贷款35万元，贷款发放时的年利率为4.41%，借款期限自2017年2月16日至2037年2月16日，还款方式为按月等额本金还款法(按月计息)。被告普继瑜、被告陈玉自愿以其拥有的位于呈贡新区雨花片区广电苑住宅小区（义园）1幢304号的全部产权为借款合同项下的全部债务提供抵押担保，被告亚广公司对上述债务承担连带保证责任。合同签订后，原告按照约定向被告普继瑜、被告陈玉发放了全部贷款，但因为被告普继瑜、被告陈玉提供的抵押物被有权机关查封致使借款合同项下担保出现不利于原告债权实现的情形，被告普继瑜、陈玉也未另行提供原告认可的新的担保。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告普继瑜、被告陈玉共同答辩称：认可欠款金额，但其二人并没有逾期的情形。被告亚广公司答辩称：被告亚广公司不应承担连带保证责任。原告与被告普继瑜是办理房屋抵押登记的义务主体，案涉房屋于2019年8月30日完成不动产登记，在2019年12月2日被法院查封期间长达四个月之久都未办理抵押登记。原告与被告普继瑜怠于履行办理抵押登记的权利与义务，对涉案房屋未能办理抵押登记后果的产生存在重大过错，进而加重了被告亚广公司的责任。因被告亚广公司提供的是阶段性担保责任，保证责任是专为解决银行在贷款发放之后抵押登记办理前的贷款风险问题而设立。只要银行取得了房屋抵押他项权证，对房产的抵押权即可取代担保人的保证。担保人的保证责任解除。如前所述，当商品房具备办理抵押登记条件时，原告与被告普继瑜未办理登记，本质上属于原告与被告普继瑜为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，已视为解除条件已成就。被告亚广公司保证责任解除的条件已经成就，被告亚广公司的保证责任免除。原告于2020年5月22日才向被告亚广公司提供了贷款名单，告知被告普继瑜在原告处贷款，致使被告亚广公司不能及时履行通知和督促义务，原告存在着严重的过错，依据公平和诚信原则，其后果应由原告自行承担。根据物权法第176条及担保法第28条的规定，原告诉请已经明确要求行使诉争房产抵押权优先受偿，被告亚广公司即使要承担责任，也仅应对抵押房产拍卖所得用于清偿未还借款不足部分承担保证责任。经质证，本院对当事人无异议的以下证据予以确认：一、原告提交的借款合同公证书、不动产登记信息、个人借款凭证、借据历史处理明细本地查询、贷款提前到期通知书；二、被告亚广公司提交的商品房买卖合同（预售）、商品房购销合同补充协议、昆明市不动产档案信息查询表、聊天记录截图。本院对当事人有异议的以下证据作如下评述：一、对原告提交的起诉状、房屋买卖合同、传票，与本案的关联性予以采信；对被告亚广公司提交的广电苑贷款名单（节选）不予采信。经本院审理查明并确认如下法律事实：2017年2月8日，原告（作为贷款人）、被告普继瑜、被告陈玉（二人作为借款人、抵押人）与被告亚广公司（作为保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，向其发放35万元贷款用于个人购置商用房贷款，房屋坐落于广电苑（义园）1-304，贷款期限为20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%，保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担，发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿等情形之一的，贷款人可以与抵押人协商以物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物，发生借款人所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的，本合同项下担保发生了不利于贷款人贷款债权的变化，借款人未另行提供贷款人认可的新的担保、抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人等情形的，贷款人可写成本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，合同还约定了其他事项。在合同签订后，原告向被告普继瑜、被告陈玉提供了贷款35万元。被告普继瑜、被告陈玉并无逾期还款情况，但该两被告将案涉房屋卖给他人的诉讼正在昆明市呈贡区人民法院审理中，且案涉房屋于2019年12月2日被昆明市寻甸县人民法院查封。案涉房屋于2019年8月30日完成不动产登记，但因该房屋被查封，至今未完成抵押的办理。现原告诉至本院主张相应诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”、第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”及《中华人民共和国担保法》第十八条第一款：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”、第二十一条第一款：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”的规定，在原告与被告普继瑜、被告陈玉之间成立金融借款合同关系，原告已经向被告普继瑜、被告陈玉提供了约定的贷款，根据合同约定，被告普继瑜、被告陈玉为借款用于抵押的广电苑（义园）1-304号房屋已涉及另案诉讼并被其他人民法院查封，已经对贷款人即本案原告的债权产生了影响，且该两被告也未提供新的有效的担保，故原告有权根据合同约定要求宣布贷款提前到期，被告普继瑜、被告陈玉应当向原告偿还截止2020年9月16日的本金287,291.81元，并偿还约定的利息；对于律师费主张14,510元，在合同中有明确约定，本院予以支持；根据合同约定，贷款人收到记载有上述正式抵押信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，因案涉房屋至今未办理完毕抵押登记事项，被告亚广公司在办理完毕他项权证之前仍负有阶段性连带保证责任，且综合本案的案情，案涉房屋现已被查封，未办理抵押登记并非被告亚广公司辩解的原告阻却办证，故本院对被告亚广公司的辩解不予采信；根据《中华人民共和国担保法》第四十一条：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”、第四十二条：“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门”的规定，案涉的广电苑（义园）1-304号房屋至今未办理抵押权，故原告依法不享有法律规定的优先受偿权，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告普继瑜、被告陈玉自本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行偿还截止2020年9月16日的本金287,291.81元，并支付自2020年9月17日至款项付清之日止合同约定计算的利息；二、由被告普继瑜、被告陈玉自本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行支付律师费14,510元；三、由被告云南亚广传媒发展有限公司在案涉的广电苑（义园）1-304号房屋办理完毕他项权证（以他项权证所记载的日期为准）之前对上述第一项、第二项承担连带保证责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行的其他诉讼请求。案件受理费5870元，由被告普继瑜、被告陈玉共同承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员  付宜禾二〇二〇年十月二十九日书记员  杨玉池