昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初544号原告:龚雪蕾，女，1995年2月7日出生，汉族。原告：康维，男，1990年10月11日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：孔骏熙，北京（盈科）律师事务所律师，特别授权代理。两原告共同委托诉讼代理人：蒋林丽，北京（盈科）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南天骏房地产开发有限公司。法定代表人：史X花，职务：总经理。委托诉讼代理人：尹荣峰，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周虹，云南睿信律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：云南建邦房地产经纪有限公司。法定代表人：张建红，职务：执行董事兼总经理。被告：云南御春房地产营销管理有限公司。法定代表人：钟X，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尚渠，云南权显律师事务所律师，特别授权代理。原告龚雪蕾、康维诉被告云南天骏房地产开发有限公司（以下简称天骏公司）、被告云南建邦房地产经纪有限公司（以下简称建邦公司）、被告云南御春房地产营销管理有限公司（以下简称御春公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月30日受理后，适用普通程序于2019年10月30日在本院公开开庭进行审理，原告龚雪蕾及原告龚雪蕾、康维的委托诉讼代理人孔骏熙，被告天骏公司的委托代理人尹荣峰、周虹，被告御春公司的委托诉讼代理人尚渠到庭参加诉讼。被告建邦公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龚雪蕾、康维向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除两原告与第一被告签订的《〈御龙春晓城〉商品住宅团体认购协议》；2、依法判令三个被告连带返还两原告双倍定金100000元；3、本案诉讼费由三个被告共同承担。事实及理由：2017年2月26日，两原告与第一被告签订了原呈贡王家营校区KCXS2012-14-A1住宅地块《〈御龙春晓城〉商品住宅团体认购协议》，约定：两原告向第一被告认购御龙春晓城一期2栋8层XX号商品房，两原告先付定金50000元，第一被告于2017年6月30日前取得《商品房预售许可证》，并在5个工作日内通知两原告签订《商品房购销合同》，未尽事宜双方协商解决，或向项目所在地人民法院提起诉讼。签订上述协议同时，第一被告要求两原告与第二被告签订《合作协议》，该协议约定：两原告以认购方式购买御龙春晓城一期2栋8层XX号商品房，支付定金50000元，第二被告为两原告做资金担保，在御龙春晓城开盘前，如果两原告提出退款，第二被告无理由退还两原告所交全部金额不计利息。上述两协议签订后，第一被告要求两原告通过刷卡消费方式支付定金，两原告通过刷卡支付了定金50000元，POS签购单显示商户名称为第三被告，第三被告向两原告出具了《收据》。两原告当即询问为何收款公司不是签订上述两合同的公司，第一被告工作人员告知：第三被告和第一被告实际是一套人马两个公司，第三被告收款和第一被告收款是一样的。第三被告工作人员当场向两原告出示了第一被告和第三被告于2016年11月28日签订的《委托授权协议》，该协议约定：第一被告委托第三被告代理销售涉案楼盘，委托授权如下：以第一被告的名义开展销售相关活动，有权使用第一被告第2号合同专用章，有权代收定金及房款。时至今日，三个被告均未通知两原告签订《商品房购销合同》，经查得知：第一被告至今仍未取得《商品房预售许可证》，涉案楼盘至今未完工且已全面停工，且第一被告因不履行多个生效判决，已被多次列入失信被执行人名单。第一被告未能依约按时履行合同，且被列入失信人员名单，明显无法继续履行合同，系严重的合同违约行为，依据《合同法》相关规定，两原告有权解除双方签订的合同，并要求其双倍返还定金和赔偿损失。第二被告为定金退还提供担保，依据《担保法》相关规定，依法应当对退还两原告定金承担连带责任。第三被告作为定金的实际收款人，且和第一被告系关联公司，依法应当对双倍返还两原告定金承担连带责任。根据我方事后了解，当时御春公司是由天骏公司的实际控制人的儿子成立的，当时成立分公司进行收款是因为天骏公司的对公账户被法院查封，无法周转款项，所以的天骏公司成立了御春公司来收取出售的房款也用于资金周转。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，恳请判如所请。被告天骏公司答辩称，第一，作为天骏公司，原告方提出要解除团体认购协议，天骏公司是没有意见的；第二，原告方以所谓的与天骏公司签订的商品房认购协议为由起诉天骏公司，但协议上的公章并不是天骏公司的公章，法人史X花的签名和公章都是虚假的。认购协议上法人代表人史X花是打印上的，而且这个合同专用章（2）号天骏公司从来就未使用过，所以原告并不是跟天骏公司所签订；第三原告要求返回双倍定金10000元，但天骏公司从未收到过他所交的定金50000元，这50000万块钱是交到御春公司和建邦公司，并没有交到天骏公司，所以天骏公司在本案当中没有任何责任，无需承担，请求法庭驳回原告方的诉讼请求。被告御春公司答辩称，同意第一被告的答辩意见，不是他们的印章，签订合同的时候，按照合同第八条约定，没有取得预售许可证，这个款项是通过POS机刷到我公司的账户，但是我公司不同意双倍返还。如果说是公章鉴定出来是假的，那么合同是邓X签订的。邓X不是公司的职员，但是御春公司委托邓X在销售，公章是邓X去刻的。邓X没有跟御春公司办理过任何书面的材料，公司的法人是被他们控制了自由，御春公司的公章及财务章都在邓X手里。被告建邦公司经本院合法传唤未到庭，也未在举证及答辩期限内提交书面的答辩状及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综合各方当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点如下：1、原告与被告御春公司签订的盖有“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”的《御龙春晓城商品住宅团体认购协议》是否对天骏公司产生法律约束力；2、三被告是否应当承担责任。原告针对其诉讼请求提交以下证据材料：第一组：1、《〈御龙春晓城〉商品住宅团体认购协议》。欲证明2017年2月26日，两原告与第一被告签订《〈御龙春晓城〉商品住宅团体认购协议》，两原告向第一被告认购御龙春晓城一期2栋8层8A号商品房，两原告先付定金50000元。第二组：2、《合作协议》。欲证明2017年2月26日，两原告与第二被告签订《合作协议》，约定：第二被告为两原告做资金担保，在御龙春晓城开盘前，如果两原告提出退款，第二被告无理由退还两原告所交全部金额不计利息。第三组：3、POS签购单；4、资料移交明细；5、《御龙春晓》营销费用结算明细。欲证明两原告通过刷卡支付了定金50000元，POS签购单显示商户名称为第三被告，第三被告向原告出具了《收据》。第四组：6、委托授权协议。欲证明第一被告和第三被告于2016年11月28日签订《委托授权协议》，约定：第一被告委托第三被告代理销售涉案楼盘，以第一被告的名义开展销售相关活动，有权使用第一被告第2号合同专用章，有权代收定金及房款。第五组：7、被执行人综合信息查询表。欲证明第一被告因不履行多个生效判决，已被多次列入失信被执行人名单，无法继续履行合同。第六组：1、委托授权协议书；2、天骏公司法定代表人史X花身份证复印件。欲证明天骏公司和御春公司于2016年11月28日签订《授权委托协议》，天骏公司委托御春公司负责涉案的《御龙春晓城》商品房住址项目的代理销售，御春公司有权以天骏公司名义开展销售相关活动，有权签订《团体认购协议》，有权使用天骏公司第2号合同专用章、有权代收定金及房款（款项指定进入御春公司账户）。第七组：3、团体认购协议；4、资料移交明细；5、《御龙春晓》营销费用结算明细。欲证明“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”系天骏公司制作，天骏公司曾多次使用过该印章，该印章真实有效。第八组：6、关于龙湖半山开发商私自召开记者见面会引发不实报道的回应；7、春城晚报新闻。欲证明天骏公司委托御春公司销售涉案商品房并收取房款，两公司系关联公司，两公司之间恶意串通，天骏公司企图将责任推卸给无任何支付能力的御春公司，逃避责任。经质证，天骏公司对原告提交的第一、第四、第六、第七、组证据的真实性不予认可，认为证据中所用的天骏公司印章是假的,“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”天骏公司没有，法定代表人史X花的签字并非其本人的签字；对第三、第五、第八组证据的真实性认可，不认可其证明目的；对第二组证据认为与其无关。御春公司的质证意见和天骏公司的质证意见一致，认可天骏公司的印章确实是御春公司这边私刻的，是邓X去刻的。被告天骏公司就其答辩意见向本院提交了以下证据：第一组：营业执照；2、法人身份证明书；3、法人身份证复印件。欲证明被告天骏公司主体适格。第二组：杨会林与天骏公司、御春公司商品房预约合同（2017）云0114民初2537号民事判决书。欲证明“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”系云南御春公司私自刻制并对外加盖的；被告天骏公司并未签订营销代理协议，也未授权御春对外销售天骏公司开发的御龙春晓城商品住宅。经质证，原告对被告天骏公司提交的证据的真实性均无异议，不认可第二组的证明目的。被告御春公司对天骏公司提交的证据无异议。被告御春公司未向本院提交证据材料。本院对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据作如下认证：本案原告在2017年2月26日同时签订了两份盖有云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）的《〈御龙春晓城〉商品住宅团体认购协议》，分别购买了一期14栋22层XXA号和本案的一期2栋8层XX号商品房，在原告就14栋22层XXA号房起诉本案三被告的另案中，昆明市中级人民法院（2019）云01民终2659号判决书载明：经昆明市中级人民法院委托昆明锦康司法鉴定中心对案涉《御龙春晓城商品住宅团体认购协议》落款处“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章(2)”以及2016年11月28日天骏公司与御春公司签订的《委托授权协议》落款处“云南天骏房地产开发有限公司”的印章真实性进行鉴定。2020年1月19日，昆明锦康司法鉴定中心向昆明市中级人民法院出具情况说明：因该公司档案中没有企业印鉴备案表，故鉴定中心没有调取到该公司合同专用章，该项鉴定缺少比对样本，不具备鉴定条件。2020年1月19日，昆明锦康司法鉴定中心出具昆锦司（2019）文鉴字第218号印章印文鉴定意见书：《授权委托协议》上委托单位处“云南天骏房地产开发有限公司”印文与样本1、2（系昆明市工商行政管理局经济技术开发区分局备案存档文件）上的“云南天骏房地产开发有限公司”印文均不是同一枚印章盖印。昆明市中级人民法院认为昆明锦康司法鉴定中心出具的情况说明、昆锦司（2019）文鉴字第218号印章印文鉴定意见书，客观真实，合法有效，予以确认。本院认为（2019）云01民终2659号判决书为终审判决，对判决书中确认的事实本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实:2017年2月26日，御春公司（出让方）以被告天骏公司名义对外与原告龚雪蕾（认购方）签订《商品住宅团体认购协议》两份，一份认购一期14栋22层XXＡ号商品房，一份认购本案的一期2栋8层XX号商品房，本案的《商品住宅团体认购协议》（合同编号2017022X）约定：原告向被告天骏公司认购位于原呈贡××住宅地××面积为××住宅××套，原房价4500元／ｍ2，团购优惠价3200元／ｍ2，优惠后总房价350528元。房款为先付定金50000元，交房时间为2018年6月30日前交房（实际交房实际会公告通知）。如认购方在双方办理签订《商品房购销合同》时放弃所购已确认的房屋，出让方有权另售给其他购房人，并解除其购房确认资格，其所交给代理销售机构的团购费用20000元，出让方承诺在一周内无息退还其所交的购房款。协议第八条约定：“出让方预计于2017年6月30日前取得《商品房预售许可证》，并在5个工作日内通知认购方签订《商品房购销合同》。”协议尾部出让方为“云南天骏房地产开发有限公司”，并加盖了“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”，认购方为原告。2017年2月26日，被告御春公司出具《收据》确认收到原告龚雪蕾购买《御龙春晓城》定金50000元。2017年2月26日，原告龚雪蕾、康维（乙方）与被告建邦公司（甲方）签订《合作协议》，约定：乙方以认购方式购买《御龙春晓》2栋8层XX号，面积109.54m2，支付定金50000元。乙方所认购房源交由甲方统一管理和销售，若有投资后需转向自行购买的，乙方需在要购买的该套房屋总价的基础上额外缴纳50000元给甲方，及补清以开发商为准的楼层系数差价给开发商。甲方为乙方做资金担保，在《御龙春晓》开盘前，如乙方提出退款，甲方无理由退还乙方所交全部金额不计利息。协议第6条约定：“利益分配方式：合同成交价溢价部分的25%归开发商所有，剩余溢价部分甲方和乙方各占50%。”本院认为，关于第一个争议焦点，原告与被告御春公司签订的盖有“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”的《御龙春晓城商品住宅团体认购协议》是否对天骏公司产生法律约束力的问题。本案中，龚雪蕾主张天骏公司双倍返还定金50000元的依据在于其与天骏公司签订的《御龙春晓城商品住宅团体认购协议》，而天骏公司对该认购协议并不予以认可。对于该认购协议落款出让方处加盖的“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”印章，天骏公司认为系御春公司假冒其名义并私刻公章进行加盖。因原告在同一天签订了两份认购协议，两份认购协议上使用的是同一印章。在（2019）云01民终2659号案件中，昆明市中级人民法院委托昆明锦康司法鉴定中心对认购协议上的印章真实性进行鉴定，但因缺少该枚印章的比对样本，不具备鉴定条件而无法得出结论。综合双方的诉辩主张，认定《御龙春晓城商品住宅团体认购协议》的法律效力成为本案关键。本院认为，首先，对于认购人龚雪蕾来说，其陈述认购协议系在天骏公司开发的御龙春晓城售楼部签订，认购协议中明确列明出让方为天骏公司，且在认购协议落款处，加盖了“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”。并于签订当时，按照售楼部工作人员的指示将定金50000元汇入御春公司账户。之所以将定金汇入御春公司账户，龚雪蕾解释称：系因按照售楼部工作人员指示，且御春公司全称“云南御春房地产营销管理有限公司”其名称与案涉楼盘名称“御龙春晓城”相近，足以让龚雪蕾产生合理信赖，相信御春公司系出让人天骏公司的授权收款人。对于龚雪蕾的上述陈述，御春公司并不持异议。天骏公司虽然否认，但不能提交相反证据反驳。故本院认为，龚雪蕾作为认购协议的认购方，对于所购标的物、出让方主体身份已经尽到了一个普通善良人的合理审慎审查义务。其次，对于天骏公司来说，存在以下几方面事实：第一，天骏公司法定代表人为史X花，监事为钟X富，御春公司法定代表人为钟X，股东为钟X、赵X伟。案外人史X花、钟X、钟X明一致陈述：史X花与钟X富系夫妻。钟X系钟X富的儿子，系史X花的继子，钟X与赵X伟系表兄弟关系。钟X明系钟X富的弟弟。第二，案涉认购协议落款出让方处加盖的印章“云南天骏房地产开发有限公司合同专用章（2）”曾在御春公司资料移交明细及其他合同中使用，御春公司对此予以认可。天骏公司监事钟X富的弟弟钟X明在该枚印章使用过程中签字确认“此章作为预留给天骏公司用，仅用于御龙春晓营销中心使用”。对于钟X明的身份，其自认系听从钟X富的指示为钟X富干活。第三，御春公司与天骏公司签订过《委托授权协议》、御龙春晓营销费用结算明细，载明：天骏公司将案涉楼盘销售、签订认购协议等事宜委托给御春公司。虽然天骏公司对上述证据不予认可，且经鉴定上述证据落款处天骏公司印章与其公司工商备案印章不一致，但实践中不能排除一家公司使用工商备案印章之外印鉴的可能性。同时，对于在案多份证据“《委托授权协议》、御龙春晓营销费用结算明细、认购协议”中均出现天骏公司相关印章，虽然天骏公司主张系御春公司假冒其名义私刻印章使用，但基于天骏公司与御春公司主要管理人员之间的身份相关联的因素，天骏公司及御春公司均不能对于所谓“假冒行为”做出解释并提交证据证明，故对于天骏公司主张“御春公司假冒其名义”不能排除其他合理怀疑。综上，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，即使天骏公司认为系御春公司冒用其名义签订认购协议，但龚雪蕾作为认购协议的认购方，在签订协议时已经对认购标的物、出让方主体身份尽到了合理审查义务，属于善意相对人，加之“认购协议出让方列明为天骏公司并加盖印章，天骏公司与御春公司管理者之间存在身份关联”等因素，龚雪蕾有理由相信认购协议的相对人为天骏公司。故认购协议对天骏公司产生法律约束力，天骏公司应当承担认购协议约定的各项权利义务。关于第二个争议焦点，三被告是否应当承担责任的问题。原告主张解除《商品住宅团体认购协议》，根据双方合同约定应当在2017年6月30日前取得《商品房预售许可证》后5日内与原告签订商品房购销合同，但至今被告天骏公司均未履行该义务，双方合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”原告行使合同解除权符合法律规定，本院予以支持。被告天骏公司行为已构成违约，原告已交付定金人民币50000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”对于原告主张被告天骏公司双方倍返还定金人民币50000元，共计100000元的诉讼请求本院予以支持。被告建邦公司在与原告签订的《合作协议》中约定对原告所缴纳的金额提供担保，双方约定担保范围为实际缴纳的金额，并未对定金罚则的双倍部分进行担保，双方未约定担保方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”被告建邦公司应当对原告所缴纳的50000元承担连带返还责任。至于原告主张被告御春公司承担连带责任的诉讼请求，由于御春公司并非双方合同相对人，仅是代被告天骏公司收取定金，双方合同中并未约定被告御春公司在合同中的权利义务，因此本院对此不予支持。另，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第一百一十五条,《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告龚雪蕾、康维与被告云南天骏房地产开发有限公司于2017年2月26日签订的《商品住宅团体认购协议》（合同编号20170226）；二、被告云南天骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告龚雪蕾、康维双倍返还定金，共计100000元；三、云南建邦房地产经纪有限公司就云南天骏房地产开发有限公司应返还的50000元承担连带偿还责任；四、驳回原告龚雪蕾、康维的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取2300元，由被告云南天骏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  字艳秋人民陪审员  王凯迪人民陪审员  扬少平二〇二〇年十月十九日书 记 员  马立艳