山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终9858号 上诉人（原审被告）：孙传习，男，1965年3月13日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：宋瑞兵，山东青衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛鑫峰成金属制品有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区凤蹲山路与向阳岭路交界处。 法定代表人：薛宗峰，经理。 委托诉讼代理人：庞雪峰，山东金润通律师事务所律师。 上诉人孙传习因与被上诉人青岛鑫峰成金属制品有限公司（以下简称鑫峰成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初20494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙传习上诉请求：1、依法撤销(2019)鲁0211民初20494号民事判决书，改判孙传习无需对鑫峰成公司支付设备损失127460元、停产停业补助费336112.50元、搬迁补助费53778元，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由鑫峰成公司承担。事实与理由：一、孙传习与鑫峰成公司间没有房屋租赁合同关系，鑫峰成公司诉孙传习房屋租赁合同纠纷主体不适格，应依法驳回其对孙传习的起诉。根据一审中鑫峰成公司与孙传习双方提交的《租赁合同》来看，合同双方不是孙传习与鑫峰成公司，而是薛宗峰与孙传习之间，因此，根据合同法的相对性原则即合同法第二、三、四条的规定，鑫峰成公司主体不适格，依据我国民事诉讼法第119条的规定，应依法驳回对孙传习的起诉。一审法院认定鑫峰成公司主体适格，是依据薛宗峰明确表示系代表鑫峰成公司签订《厂房租赁合同》而作出认定，该认定没有法律依据。如果薛宗峰的行为到底是职务行为还是个人行为，直接取决于薛宗峰自己的意愿或取决于鑫峰成公司的决定，那么对孙传习而言，将会不知道是同谁签订的租赁合同，缺乏合法性和合理性，显失公平。二、一审法院认定事实不清，应依法发回重审或改判。1、一审中鑫峰成公司与孙传习双方提交的《厂房租赁合同》的期限是从“2015年8月1日起至房改日止”，一审法院以该合同是附条件的解除合同，而认定不是无固定期限的租赁合同错误。不定期租赁合同是终止期限不明确的合同，本合同对终止的时间没有明确的约定，在什么条件下终止取决于房改时间，一审法院混淆附条件的解除合同与不定期租赁合同两者的关系。双方均认可该合同是不定期租赁合同，那么根据合同法第232条的规定，出租人可以随时解除租赁合同。在双方的租赁合同解除之后，孙传习向薛宗峰主张解除后的场地占有使用费，一审法院认定收取的是租赁费错误。薛宗峰在不符合环保要求的情况下私自进行喷涂，引起火灾，且经常不按时支付电费，不讲诚信，孙传习解除或终止双方间的租赁合同关系符合事实及常理。通过孙传习提交的微信聊天截图(鑫峰成公司认可其真实性)，可见孙传习于2019年1月16日、1月22日、7月22日(图片5、7、67)曾多次明确定通知了薛宗峰要求解除合同，让其搬离，孙传习履行了通知或告知义务，薛宗峰对此没有提出异议，且另找了租赁场地、并进行了搬离。因此，双方间是履行解除合同的相关行为，双方间的合同应在2019年7月31日到期终止或解除。2、根据《厂房租赁合同》第四条的约定：租赁费用一年交付一次，乙方应于每年8月1日以前向甲方支付年租金，采用先付后租的方式。而承租方(薛宗峰)并没有交付2019年8月1日后的租赁费，也没有一次性交付一年的租金，应为对租赁合同终止或解除的认可，对合同解除或终止后的拆迁利益问题，与承租方无关，对场地占有使用费的收取是在房屋拆迁之后孙传习向薛宗峰多次索要，薛宗峰才给的。三、1、虽然孙传习在向薛宗峰主张场地占有使用费时使用的是租赁费的字眼，但实际是租赁合同到期终止承租人应当支付的占有使用费用，不等于认可租赁合同的继续。2、《拆迁补偿协议》的签订是在2019年8月22日，是在《厂房租赁合同》解除后，或者说是在薛宗峰没有支付相应时间段内租金时发生的，所涉的拆迁问题与薛宗峰无关，更与鑫峰成公司无关。且该补偿协议仅对房屋、附属设施及其他地面附着物进行了补偿，而不涉及设备损失、停产停业补助费、搬迁补助费等，鑫峰成公司向孙传习主张没有事实及法律依据。3、一审法院判决孙传习支付鑫峰成公司设备损失127460元，没有事实及法律依据且计算数额错误。本案所涉设备属于薛宗峰，鑫峰成公司没有证据证明属其所有，所涉设备早已被薛宗峰运走或卖掉，其没有损失，一审庭审中提交的证据也不是证明其有损失。就《构筑物及设施清查评估明细表》中的第19项(价值3300元)双方均认可不属于薛宗峰或鑫峰成公司，而一审法院却计算到鑫峰成公司的设备损失中，没有事实及法律依据。4、通过一审庭审，双方均认可除了肉店15.554平方米、孙某使用的房屋60平方米、孙传习自己留的30.3平方米外，还有孙传习所拥有的变压器房35.35平方米、租给干轴承的一部分，这部分不属于鑫峰成公司经营，而一审法院没有扣除这部分面积的停产停业补助费、搬迁补助费是错误的。5、孙传习在拆迁评估前，在所出租的场地内把中间的简易钢结构周围垒上一圈墙，如果不垒评估中就不会按房屋的标准补偿，即没有停产停业补助费、搬迁补助费，况且承租方也没有就垒墙所新增加的使用价值支付租赁费，一审法院也忽视了孙传习的垒墙行为，不予分配相关权益是错误的。6、孙传习从承租土地后到拆迁，在20多年的时间里投入了巨大的物力、财务，在此建设厂房，并注册青岛瀛汇金属制品有限公司进行经营(鑫峰成公司提交的证据三可以证实)，后对该厂房进行出租，出租行为本身也是一种经营，可以说孙传习在该地方一直有经营行为。而薛宗峰从2015年8月1日到2019年7月31日仅4年的时间，支付租赁费才40万元，一审法院的判决不管从哪一方面来说，即缺乏公平性更缺乏合理性。孙传习补充上诉理由：其所提交的证据足以证明双方已履行完毕涉案的租赁合同，鑫峰成公司已将设备搬离，涉案房屋及场地，不应当再向鑫峰成公司支付经营损失、拆迁费等。双方签订的租赁合同系无效合同，一审法院对此未予查清。 鑫峰成公司未答辩。 鑫峰成公司向一审法院起诉请求：1、依法判令孙传习给付鑫峰成公司设备损失、经营性损失、搬迁费用等867570元；2、本案诉讼费由孙传习承担。 一审法院认定事实：1、薛宗峰系鑫峰成公司法定代表人，2015年8月9日，薛宗峰与孙传习签订《厂房租赁合同书》，《厂房租赁合同书》约定孙传习将位于孙家滩市场全部厂房、办公室等租赁于承租方使用，租赁期限为2015年8月1日至房改日止，年租金为10万元。租赁费一年交付一次，承租方应于每年的8月1日前向孙传习支付年租金，采用先付后租的方式。本合同提前终止或有效期满，承租方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还孙传习。承租方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向孙传习加倍支付租金，但孙传习有权书面通知承租方不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离，且不负保管责任。一审中，薛宗峰明确认可系代表鑫峰成公司与孙传习签订的《厂房租赁合同书》。另，鑫峰成公司的注册地址是青岛市黄岛区凤蹲山路与向阳岭路交界处，即涉案租赁物所在地。2、2019年3月1日薛宗峰与案外人杜学强签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限至2020年2月29日。3、2019年4月至10月，孙传习与薛宗峰就设备补偿等问题通过微信进行过沟通。4、2019年8月22日，孙传习与青岛市黄岛区隐珠街道办事处、青岛市黄岛区隐珠街道办事处薛家滩村民委员会签订《拆迁补偿协议》，青岛市黄岛区隐珠街道办事处因片区改造需要，收回薛家滩村位于后的土地，并拆除土地上的房屋、附属设施及其他附着物，青岛市黄岛区隐珠街道办事处以货币对孙传习进行补偿，根据评估结果，房屋、附属设施及其他地面附着物补偿款3651355元。协议后附固定资产——构筑物及设备清查评估明细表、停产停业补助费及搬迁补助费计算表。5、孙传习申请证人林某、孙某出庭作证，林某称，林某2019年2月到孙家滩市场孙传习厂房干过活，负责砌砖，工厂的设备没有运作，干了六七天。孙某称，孙某和孙传习是亲兄弟关系，孙某租了孙家滩市场孙传习的房子，在厂房的西北角，大约60平方米，周围还有超市、肉店、干轴承的，他们的电费是交给薛宗峰。 一审法院认为，案系租赁合同纠纷，争议的焦点是鑫峰成公司是否具备主体资格，鑫峰成公司主张的设备损失、经营性损失、搬迁费用应否予以支持。关于鑫峰成公司的主体资格问题，经查，尽管《厂房租赁合同书》署名处系薛宗峰与孙传习，但薛宗峰系鑫峰成公司的法定代表人，薛宗峰明确表示系代表鑫峰成公司与孙传习签订的《厂房租赁合同书》，且鑫峰成公司的注册地址是青岛市黄岛区凤蹲山路与向阳岭路交界处，即案涉租赁合同的标的物所在地，鑫峰成公司实际使用涉案房屋，因此可以认定鑫峰成公司系案涉租赁合同的主体，其系适格主体。关于设备损失。鑫峰成公司的依据是构筑物及设备清查评估明细表中第12、19、24、25、26、27、28、29、30、31、32、35、36、37、38、39、40、44、45、47项。孙传习对19、26、30、38、40项不认可，认为第19项广告牌子不是鑫峰成公司的，第26项100T压力机是案外人赵刚的，第30项16T压力机中有两个不是鑫峰成公司的，第38项9个小型设备不是鑫峰成公司的，第40项柜机只有一个是鑫峰成公司的，对于具体评估数额，孙传习认可属于鑫峰成公司的为105650元。经查，双方有争议的内容除广告牌外均为相关设备，而该广告牌和相关设备均处在鑫峰成公司的承租范围内，孙传习主张上述广告牌及设备不属于鑫峰成公司所有应承担举证责任，但孙传习未提供相关证据，对于孙传习的抗辩意见，不予采纳。鑫峰成公司认可第40项中确实只有一台柜机是鑫峰成公司的，对此予以确认。根据构筑物及设备清查评估明细表的项目及双方的质证情况，属于鑫峰成公司的构筑物及设备补偿总价款应为127460元，对于该部分价款依法予以认定，鑫峰成公司主张的其他款项，其提供的证据不充分，不予认定。关于停产停业补助费及搬迁补助费。涉案房屋停产停业补助费及搬迁补助费的评估基准日是2019年4月10日，《拆迁补偿协议》的签订日期是2019年8月22日。涉案租赁合同约定的租赁期限是自2015年8月1日至房改之日止。孙传习认可鑫峰成公司租赁费支付至2019年8月31日，且根据2019年9月5日的微信聊天记录，孙传习于2019年9月5日还向薛宗峰索要过租赁费，因此应认定涉案房屋的拆迁事项发生在租赁期内。虽然根据孙传习提供的微信聊天记录，孙传习曾于2019年1月16日向薛宗峰发送微信“过完年你搬走，我退给你钱，不希望你在这里了”、2019年1月22日发送“你想办法找地方吧！过了年我租给别人”、2019年7月22日发送“抓紧时间把东西拉走吧！月底之前拆完”，向薛宗峰提出过搬离的要求，但双方并未就合同解除达成一致，事实上双方在此后又继续履行了租赁合同，因此，不足以认定双方已经在房屋拆迁事项发生前解除了租赁合同，此外孙传习主张租赁合同为无固定期租赁合同，可以随时行使解除权，但合同明确约定租赁期至城改之日，应为附条件解除的合同，孙传习主张为无固定期限租赁合同，依据不足，不予采纳。鑫峰成公司主张停产停业补助费及搬迁补助费的主要依据是停产停业补助费及拆迁补助费计算表的前六项，孙传习认为该计算表中不属于鑫峰成公司租赁范围的是第七项楼房501.08平方米，前六项中卖肉的店铺15.45平方米、变压器房35.35平方米、孙某使用的房屋60平方米、孙传习自己留的30.30平方米，鑫峰成公司对变压器房屋提出异议，认为该房屋在涉案厂房内，并且一直由鑫峰成公司使用，应属其租赁范围。一审法院认为，变压器及其所在房屋作为涉案厂房的附属设施，在双方租赁合同无明确约定的情况下，应视为在租赁范围内。停产停业补助费及搬迁补助费计算表前六项共计1450.2平方米，鑫峰成公司租赁范围应扣除其认可的肉店15.45平方米，孙某使用的房屋60平方米，孙传习自己留的30.30平方米，实际租赁物面积应为1344.45平方米。关于孙传习主张的中间两间是孙传习砌砖后才有经营性补偿，该补偿应属于孙传习的主张，一审法院认为，即使孙传习对房屋实施了砌墙行为，但该行为发生在鑫峰成公司租赁期内，其主张该部分利益归其个人所有，不予采纳。综上，属于鑫峰成公司租赁范围内的厂房应得的停产停业补助费为672225元（1344.45×500），综合案涉租赁合同关于租赁期限的约定和双方合同履行的实际情况，酌定鑫峰成公司以享有上述补助费的50%为宜，应为336112.5元。关于涉案租赁范围的搬迁补助费应为53778元（1344.45×40），该部分费用应归鑫峰成公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决：一、孙传习于判决生效之日起十日内支付青岛鑫峰成金属制品有限公司设备损失127460元；二、孙传习于判决生效之日起十日内支付青岛鑫峰成金属制品有限公司停产停业补助费336112.50元、搬迁补助费53778元；三、驳回青岛鑫峰成金属制品有限公司的其他诉讼请求；案件受理费12476元，减半收取计6238元，由青岛鑫峰成金属制品有限公司负担2538元，孙传习负担3700元。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，首先，关于孙传习上诉主张鑫峰成公司主体不适格的问题。本案中，在租赁合同上签字的虽然是薛宗峰，但其系鑫峰成公司的法定代表人，其可以代表鑫峰成公司为意思表示，而涉案房屋系厂房，其使用性质决定了系用于生产经营而非个人日常生活，合同中亦明确约定租赁物的功能为生产及办公使用，且实际上亦是鑫峰成公司在涉案厂房中进行生产经营而非薛宗峰个人。因此，一审法院采信鑫峰成公司的主张，认定薛宗峰签订租赁合同系职务行为，符合常理及客观实际，并无不当，本院对此予以维持。孙传习主张系其与薛宗峰个人之间建立的租赁关系不能成立，本院对此不予支持。涉案厂房的拆迁势必会给承租厂房的实际使用人鑫峰成公司造成相应的停产停业损失及搬迁费用等，因此，一审法院判决孙传习向鑫峰成公司进行补偿符合客观实际，符合实质正义，并无不当。 其次，关于孙传习上诉主张就租赁期限至房改日止的约定属于附条件还是附期限的问题。该两者均是当事人对于法律行为效果的发生或消灭所加的限制附款，所谓条件，是指当事人以将来客观上不确定的事实作为决定法律行为效力的附款；所谓期限是指当事人以将来客观确定到来的事实作为决定法律行为效力的附款。本案中，关于房改是否确定能够发生并不以合同双方当事人的意志为转移，且并无证据显示在其双方签订租赁合同时，该事实系确定的、必然的能够发生的事实，因此，该约定并非是附期限的条款，故孙传习主张双方之间系不定期租赁合同的观点不能成立，一审法院对此认定并无不当，孙传习主张可以随时解除合同缺乏法律和合同依据，本院对此亦不予支持。 再次，孙传习主张其与薛宗峰已经解除了租赁合同，但其该主张所依据的仅为其个人的微信通知，其并未就此与孙传习协商达成一致，故本案并未实现协商解除租赁合同；孙传习并无证据证明，其具有法定解除权，故本案亦不符合法定解除的情形。因此，孙传习主张双方已解除合同而无需向鑫峰成公司支付相关补偿不能成立，且确定补偿数额的评估包含了鑫峰成公司因素在内，鑫峰成公司实际占有使用涉案厂房，故孙传习主张不向鑫峰成公司支付相应补偿有失公允，一审法院对此不予支持，并无不当。此外，关于设备损失的计算数额，孙传习主张鑫峰成公司没有损失以及鑫峰成公司认可评估明细中第19项不需进行支付，但对此未提交证据加以证明，本院对此不予支持。关于停产停业补助费，一审法院已经综合考虑了使用面积、租赁期限等情况后酌定孙传习支付50%给鑫峰成公司，并无不当，孙传习的相关上诉请求不能成立。综上，孙传习的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8974元，由上诉人孙传习负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 徐鹏 书记员祁康