湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0321民初1862号原告：郭德建，男，1974年8月16日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。委托诉讼代理人：邹峰，湖南湘剑律师事务所律师。被告：刘光云，男，1951年11月3日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。被告：郭谷明，男，1973年8月27日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。两被告共同委托诉讼代理人：唐浩，湖南湘晋律师事务所律师。原告郭德建诉被告刘光云、郭谷明民间借贷纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邹峰、两被告及两被告共同委托诉讼代理人唐浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭德建向本院提出诉讼请求：1、判令两被告刘光云、郭谷明返还原告的建房款210000元整；2、判令两被告给付上述款项的违约利息13720元，（自2019年12月24日计算至2020年8月10日起诉之日止，实际应当根据本金210000元按照年利息12%支付至全部清偿之日止）；3、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年5月10日，原告与湘潭永基置业开发有限公司签订商业门面土地协议书，购得金霞山1号17栋B93号商业门面土地一份，并支付全部土地转让款项35.58万元，根据该土地转让协议约定：“该宗土地建房，必须服从大局，服从统一安排，否则，出让方按照实际成交价收回。”2015年4月11日，金霞山1号17栋B93号商业门面的业主签订联合建房协议书，约定各业主以少数服从多数的原则处理建房的各项事宜，无条件服从各业主对外签订的合同以及施工图纸，并按时缴纳承包方的工程进度款项，全体业主推选罗建军、刘光荣、李兆良为现场施工代表，全权处理和监督工程建设过程中和报建手续的有关事宜。2015年4月11日，上述业主作为甲方与华达伟业建筑工程公司代表陈自强、欧阳德安作为乙方签订了《建筑工程施工承包合同》，就金霞山1号17栋B建设工程施工达成协议，双方约定了工程的承包范围、承包方式、结算方式、付款方式以及工程和质量要求等。甲方指派刘光荣作为现场代表处理日常事务，乙方派陈自强为现场代表处理日常事务。但是，在该项目的施工前，甲乙双方协商变更原施工设计方案进行施工。在此过程中，原告提出要求，为确保施工的规范性，必须乙方提供变更后的图纸再施工。但是，乙方没有提供变更后的图纸，也没有按照变更后的方案施工，原告对该施工不断提出异议，指出该违法施工可能会导致今后难以验收。但是，上述施工合同双方代表均置之不理。2015年11月该房屋建设施工完成，2016年3月22日，以刘光荣为代表的七位业主向原告催交建房款64万元，原告依上述施工的设计方案不符合其建房意见为由拒付，待房屋验收合格后其自会协商交付建房款事宜。2019年底，被告郭谷明以要交建安营业税为由才能竣工验收并备案，口头担保一个月内可以竣工验收并承诺备案归他负责，原告信以为真，于2019年12月24日按照郭谷明的要求，向刘光荣的账户转账21万元整，刘光荣向原告出示收据，郭谷明向原告出示证明，约定该款用于建安营业税，如果一个月没有验收合格并备案，则按年利息百分之十二利率计算并退还，刘光荣收到该款项后，将该21万元转给郭谷明办理营业税了。但是，至今该房屋没有通过政府行政机关验收合格。原告认为，该工程因施工方不按规定施工导致不能验收，以至原告暂拒付工程款，引起相关矛盾，该约定属于原被告就该事宜达成新的协议，原被告双方均应当予以履行。原告已经履行约定，而两被告不能实现承诺，原告为了维护自己合法权益，遂诉至本院。被告刘光云、郭谷明辩称：一、被答辩人与俩答辩人及案外人陈虎、罗建军、李兆良、陈自强、朱红梅、李汉湘等九人合伙建房，诉争的21万元建房款系答辩人刘光云代合伙建房的全体业主所收取，并非俩答辩人的个人行为，被答辩人起诉两答辩人主体错误。被答辩人所诉不实，被答辩人与答辩人及案外人等九人签订联合建房协议，约定各业主以少数服从多数的原则处理建房的各项事宜，并推选刘光云、李兆良等人为现场施工代表，全权处理和监督工程建设和办理报建手续的有关事宜。该联合建房已经完成，被答辩人却以设计和施工方案不合其意为由拒付建房款项，后经做工作，其同意支付21万元建房款，该建房款已用于建房相关费用支出，即使退还，也不应由两答辩人返还，因此，被答辩人起诉两答辩人，被告主体错误。二、被答辩人拖欠354856元建房款不付，已经构成违约，其请求返还21万元建房款本息没有事实和法律依据。本次联合建房，各业主签订了《联合建房协议》，约定推选刘光云、罗建军、李兆良为业主代表，该协议约定各业主在该工程建设过程中应按时交纳应付承包方的工程进度款及报建费等款项，否则，应按月息2%承担违约责任。同日，各业主与施工方华达伟业建筑工程公司签订了施工合同，施工合同约定了工程款金额及支付方式，还对违约责任进行了约定。该房屋已于2015年11月竣工，被答辩人实际接收了房屋，按照协议约定应当支付建房款618449元，其却以设计和施工方案不合其意为由拒付建房款项，至今尚欠354856元。综上，被答辩人要求返还21万元及相应利息不仅不应得到支持，并且还应支付剩余的354856元建房款及违约金，请求人民法院公正处理。本院经审理认定事实如下：2010年左右，原、被告及案外人陈虎、罗建军、李兆良、陈自强、朱红梅、李汉湘等九人分别从湘潭永基置业开发有限公司受让了易俗河镇天易路北侧（贵竹路东侧）的门面用地，并分别与永基公司签订了《商业门面土地转让协议书》，原、被告提供的《商业门面土地转让协议书》均约定“本栋51%以上的业主要求办证或建房，必须服从大局，建房时必须服从规划统一安排。”2015年4月11日，上述各业主就金霞山1＃17号栋Ｂ的建设签订了《联合建房协议书》，协议书约定，各业主在该工程建设过程中应按时交纳应付承包方的工程进度款及报建费等应付款项，否则，按未交款数计算贰分月利息至付清之日止，并选派罗建军、刘光荣（云）、李兆良为该工程的现场业主代表。原告未在该协议上签字。同日，金霞山1号临街门面17栋Ｂ＃业主与华达伟业建筑工程公司承包代表人签订了《建筑工程施工承包合同》，付款方式为按进度支付工程款，并约定了个别业主逾期付款的违约责任。原告亦未在该承包合同上签字。2016年3月份，上述工程竣工，因原告仅交纳51393元报建费，拖欠其余工程款，金霞山1号临街门面17栋Ｂ＃七业主于2016年3月22日向原告送达了《催交建房款的通知》，原告拒交，截止2017年4月份，金霞山1号临街门面17栋Ｂ＃每份门面应交纳建房款等各项费用共计为618449元。2019年，原告在未经其他业主同意的情况下，擅自装修、使用，其他业主多次要求其补交建房款，同年12月24日，原告遂向业主代表刘光云账户转账21万元，同日，被告郭谷明应原告要求向其出具内容为“今收到郭德建交来建房款贰拾壹万元整，此款用于建安营业税，如一个月内没验收合格并备案，则按年利率12%计算利息，并退还，收款账号：工商银行6222××××3926刘光云，证明人：郭谷明”的证明一张，被告郭谷明出具证明后一个月内，案涉建筑因资金缺口原因仍未办理好相关登记手续备案。2020年3月份左右，金霞山1号临街门面17栋Ｂ＃项目部就原告剩余建房款的交纳事宜与原告多次交涉，双方未达成一致意见，原告遂要求退还已经交纳的21万元，未果，形成本案纠纷。上述事实，有原、被告的称述，原、被告提交的《商业门面土地转让协议书》、原告提交的《联合建房协议书》、会议纪要、《建设工程施工承包合同》、湘潭永基置业开发有限公司建房通知、单位工程质量竣工验收记录、催交建房款的通知、收款收据、转账凭证、郭谷明书写证明原件、被告提交的金霞山1号17栋B2016.10.31-2017.4.18收支明细表、《补充协议》、《建房补充协议书》及金霞山1号17栋业主证明予以证实。本院认为，被告刘光云所收取原告支付的21万元，系受金霞山1号临街门面17栋B#联合建房的业主委托所收取，被告刘光云的该行为系委托代理行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款之规定，由此所产生的后果应由委托人即全体业主承担。被告郭谷明向原告出具证明，承诺“如一个月内没验收合格并备案，则按年利率12%计算利息，并退还。”被告郭谷明的承诺未经金霞山1号临街门面17栋B#51%以上业主同意，该承诺无效，并且未能办理备案的主要原因系原告未将款项交付到位所致，根据权利义务相一致的原则，原告现在已经接收了所建房屋并实际使用，就应当支付相应的建房款项，截止原告起诉时止，其尚欠354865元建房款未付。综上所述，原告要求两被告返还21万元及利息没有事实和法律依据，原告庭审中诉请判令两被告对原告所有的房屋排除妨碍，属于另一法律关系，应另案起诉。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回原告郭德建的诉讼请求。本案受理费2328元，减半收取1164元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  彭冬林二〇二〇年十月二十七日代理书记员  杨 银[判决书所附法律条文]《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。