山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2561号上诉人（原审原告）：张志，男，1977年3月17日出生，汉族，住山东省昌乐县。委托诉讼代理人：杜贵波，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱兴国，男，1950年1月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王鲁杰，山东博睿律师事务所律师。上诉人张志因与被上诉人朱兴国房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张志上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8438号民事判决，支持张志一审诉讼请求；2、依法判决朱兴国承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，具体如下：第一，一审判决书认定“原告未能说明预付租金后未签订租赁合同的原因，亦无证据证明被告有违约的情形”，该认定错误。一审庭审中张志已经解释了因双方对租赁合同没有协商一致，故未签订租赁合同，由于合同都没有签订，没有成立租赁关系，何谈提供证据证明朱兴国有违约的情形，一审法院的要求让人匪夷所思。况且，一审中张志已经提交了转给朱兴国的转款记录，朱兴国也认可收到了款，张志已经完成了举证义务。一审法院应当让朱兴国举证证明不退预付租金的证据，而不是让张志提供证据证明朱兴国有违约的情形，本案根本就没有成立租赁关系，何谈提供证据证明朱兴国有违约的情形。第二，一审判决认定“被告以自己负责的“乾源公司”的名义与济南南郊宾馆签订租赁合同，所租赁的房屋可以由原告租赁使用，对此原告已予认可……被告不存在不签合同,不交付房屋的合理解释”，该认定错误。1、张志是想从朱兴国处租赁房屋，预付租金也转给了朱兴国，至于朱兴国是自己从南郊宾馆租房屋转租还是朱兴国的公司从南郊宾馆租房屋转租，张志既不了解也不知情，何谈张志对此已予认可，况且朱兴国的公司从南郊宾馆租赁房屋和张志有何关系；2、一审法院认定张志对此已予认可，没有任何证据支持，纯属主观臆断；3、朱兴国转租房屋,当然想签合同，想交付房屋，但签合同是双方协商一致的结果，不是一方想签就能签的，因双方对租赁合同没有协商一致，所以未签订租赁合同。朱兴国想签合同没有签成，不知一审法院需要什么样的合理解释。第三，一审判决认定“被告多次催交原告支付其余租金，原告均未明确表明不租的意见，造成损失进一步扩大”，该认定错误。因双方对租赁合同没有协商一致，没有签订租赁合同，也没有成立租赁关系，何谈支付其余租金，何谈明确表明不租的意见。朱兴国转租房屋不成，造成损失理应由朱兴国自己承担。第四，关于一审朱兴国辩称“原告让被告帮忙租赁房屋，被告从中没有获得任何收益，纯属朋友帮忙”，该辩解明显不能成立。1、该辩解没有任何证据支持；2、朱兴国一审提交的“乾源公司”与济南南郊宾馆签订的租赁合同内容和朱兴国催交张志租金的短信内容明显矛盾。如果朱兴国仅仅是帮忙租赁房屋，从中不获得任何收益，纯属朋友帮忙，那么朱兴国就应当按照“乾源公司”与济南南郊宾馆签订的租赁合同的内容催促张志，但事实却不是如此。比如，“乾源公司”与济南南郊宾馆签订的租赁合同要求上半年的租金是113004元，而张志转给朱兴国预付租金是110000元；再比如“乾源公司”与济南南郊宾馆签订的租赁合同要求下半年租金113004元于2018年12月31日之前交付，但朱兴国2018年7月份催交张志租金的短信却是要求张志交全款；又比如，朱兴国的“乾源公司”在2018年7月31号之前根本没有向济南南郊宾馆交租金，只是在2018年7月31号向济南南郊宾馆交了上半年的租金113004元，但朱兴国2018年7、8月份催交张志租金的短信却说已经交了210000元。以上内容充分表明，张志对朱兴国的“乾源公司”与济南南郊宾馆签订的租赁合同的内容一无所知，朱兴国转租房屋想从中牟利，根本不是什么帮忙租赁房屋。3、2018年7月13日，张志通过银行转给朱兴国110000元预付租金后，由于双方对租赁合同没有协商一致，张志就没有再转款。如果朱兴国真是“帮忙租赁房屋，从中不获得任何收益，纯属朋友帮忙”，朱兴国的“乾源公司”就应当及时与济南南郊宾馆终止租赁合同，把张志转给朱兴国的款项退给张志，而不是在2018年7月31号向济南南郊宾馆交上半年的租金113004元，并且2018年9月张志已经要求朱兴国退预付租金，朱兴国不但不退，却于2018年11月30日又向济南南郊宾馆交了100000元的租金，直到2019年1月9日朱兴国的“乾源公司”才与济南南郊宾终止租赁合同，以上事实充分表明，朱兴国辩称“原告让被告帮忙租赁房屋，被告从中没有获得任何收益，纯属朋友帮忙”明显不能成立，朱兴国的“乾源公司”与济南南郊宾的租赁合同和张志没有任何关系。第五，本案其实是一起非常简单的房屋租赁纠纷，张志支付了预付租金后，因双方对租赁合同没有协商一致，故未签订租赁合同，也没有事实租赁关系，朱兴国理应退还张志预付租金，朱兴国转租不成，其自己理应承担损失。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。为了维护张志的合法权益，特提起上诉，请求依法裁决。朱兴国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回张志的上诉请求。一、一审判决认定事实正确。根据民事诉讼举证规则“谁主张谁举证”原则，张志应当举证证明朱兴国在双方合同履约过程中存在过错，及过错程度已经达到解除合同返还全部租金的程度，但其在一审过程中仅仅提供了向朱兴国支付11万元房租的银行转账记录，该事实明显无法证明诉讼请求。故一审判决第7页第二段“原告认为未与被告签订租赁合同，亦未交付房屋，该租金应该返还。但原告未能说明预付租金后未签订租赁合同的原因，亦无证据证明被告有违约的行为。”的认定事实正确。相反，朱兴国为说明收取张志11万元租金的原因，一审中提交法庭6份书面证据和3名证人证言，证明朱兴国用自己负责的乾源公司与济南南郊宾馆签订租赁合同，所租赁的房屋由张志使用。另外，张志上诉称“2018年9月张志已经要求朱兴国退预付租金”明显与事实不符。一审已经查明，双方2018年6月份沟通租赁南郊宾馆房屋事宜；2018年7月10日朱兴国负责的乾源公司与南郊宾馆签订租赁合同，租赁费169448元，物业费56560元；2018年7月13日张志向朱兴国支付11万元房租；2018年7月25日、7月30日、8月11日、8月12日多次向张志发出短信催交剩余租金，张志均未回复；2019年1月9日朱兴国负责的山东乾源实业有限公司与南郊宾馆解除租赁合同。在朱兴国收到一审法院传票前，从未收到过要求退还房租的要求。因此，张志的陈述与事实不符。综上，一审判决认定事实正确。二、一审判决适用法律正确。根据《合同法》215条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”，故租赁合同系非要式合同。本案中朱兴国租赁南郊宾馆房屋、张志支付半年房租的行为已经确定两合同关系，且在此期间朱兴国从没有收到过张志不再租赁房屋、要求退回房租的要求。张志上诉称“张志支付了预付租金后，因双方对租赁合同没有协商一致，故未签订租赁合同，也没有事实租赁关系”，明显无法律根据和事实依据。因此，一审判决适用法律正确。三、朱兴国基于朋友帮忙，不但没有获得收益，反而承担了提前与南郊宾馆解除租赁合同的赔偿。2018年7月13日张志将11万元租赁费支付朱兴国后，朱兴国2018年7月31日将该款项交付南郊宾馆。后由于无法联系张志，朱兴国为避免损失的进一步扩大，迫于无奈与南郊宾馆提前解除合同，并承担了违约责任。该事实可说明张志作为租赁房屋的实际使用人，交付租金属于法定义务，现诉求索要租金无任何事实依据和法律根据。综上，一审判决认定事实、适用法律均正确，为维护公平公正原则，请求二审法院依法维持一审判决内容，全部驳回上诉请求。张志向一审法院起诉请求：1.判令朱兴国向张志返还预付的租金11万元并赔偿损失；2.判令朱兴国承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月，张志经朋友介绍认识了朱兴国，张志有租房意向，朱兴国带着张志察看了济南南郊宾馆院内洗衣房南楼的房屋。看房后，朱兴国催促张志预交一部分租金。2018年7月13日，张志通过银行转账预付给朱兴国房屋租金11万元。后张志以朱兴国未与其签订租赁合同并交付房屋为由，诉至一审法院，要求朱兴国返还预付的租金11万元并赔偿损失。另查明，朱兴国系山东乾源实业开发有限公司（以下简称乾源公司）法定代表人，该公司于2010年8月24日成立，注册地址位于济南南郊宾馆综合办公楼****，该公司与济南南郊宾馆签有租房合同，2018年5月签订的租赁合同约定租赁济南南郊宾馆院内办公楼二层东三间房屋，作为办公地点，租赁期限为2018年5月20日-2019年5月19日。2018年7月10日，乾源公司与济南南郊宾馆签订房屋租赁合同一份，合同约定乾源公司租赁济南南郊宾馆院内洗衣房南楼154平方米的房屋，租赁期限自2018年7月10日至2020年7月9日，年租金169448元、物业费56560元，合同签订后立即预付第一年上半年的房租及物业费共113004元，第一年下半年的房租及物业费在2018年12月31日之前预付共113040元，第二年的房租以此类推。2018年7月31日乾源公司向济南南郊宾馆支付房租、物业费及相关服务费共113004元，2018年11月30日乾源公司向济南南郊宾馆支付房租、物业费及相关服务费共10万元。2019年1月9日乾源公司向济南南郊宾馆提出提前终止租赁合同，交回上述房屋。对于张志主张返还租金11万元的诉讼请求，朱兴国辩称，其经营的公司在南郊宾馆院内一直有自己的经营场所，并足够使用，无需另外再租赁其他房屋，2018年7月与济南南郊宾馆签订的租赁合同完全是受张志的委托，帮助其租赁南郊宾馆院内洗衣房南楼的房屋，由其经营餐饮会所使用，张志支付11万元租金后，朱兴国立即将租金交至南郊宾馆，中间朱兴国未获得任何收益，纯属为朋友帮忙，后朱兴国于2018年7月25日、7月30日、8月11日、8月12日多次向张志发出手机短信，催交剩余的租金，张志均未予回复。朱兴国主张张志作为租赁房屋的实际使用人，交付租金属于法定义务，其要求返还租金无任何事实依据和法律根据，对于张志的诉讼请求法院应予驳回。一审法院认为，张志向朱兴国支付的11万元款项，双方均明确系张志为租赁使用济南南郊宾馆院内洗衣房南楼的房屋租金，该租金是否应由朱兴国返还系本案争议的焦点。张志认为未与朱兴国签订租赁合同，亦未交付房屋，该租金应该返还。但张志未能说明预付租金后未签订租赁合同的原因，亦无证据证明朱兴国有违约情形。相反，朱兴国提交证据证明，其以自己负责的乾源公司名义与济南南郊宾馆签订租赁合同，所租赁的房屋可以由张志租赁使用，对此张志已予认可，并预付房租11万元，朱兴国收到租金后转由乾源公司向济南南郊宾馆交付。朱兴国不存在不签订合同，不交付房屋的合理解释。对于朱兴国多次催交张志支付其余租金，张志均未明确表明不租的意见，造成损失进一步扩大。2019年1月乾源公司向济南南郊宾馆提出提前终止租赁合同，交回上述房屋。故张志主张朱兴国返还租金11万元，理由不足，无法律依据，一审法院不予支持。张志主张赔偿损失，无法律依据，对其该项请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告张志要求被告朱兴国返还预付的租金11万元并赔偿损失的诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由原告张志负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张志提交2018年9月4日、9月10日、9月15日张志发给朱兴国的短信打印件，2018年9月4日的短信内容为：“哥，我转给你的十一万，有李学利的三万，他急用。您想想办法。”2018年9月10日的短信内容为：“哥，办的怎么样了，李总急着用钱。”2018年9月15日的短信内容为：“哥，行了吗。过八月十五，也没钱送礼了。”张志以上述证据欲证明其在2018年9月多次向朱兴国要预付租金，朱兴国没有回复。朱兴国质证称，对该证据的真实性不予认可，该证据在一审之前已经客观存在，张志在二审中提交不符合新证据的构成要件，三个短信内容不能客观的证明张志向朱兴国所发短信的目的，不能证明其主张。张志提交落款时间为2020年8月12日、经办人为孙某某并加盖济南南郊宾馆行政管理部印章的证明一份，欲证明乾源公司一审提交的两张发票号为17370034及17370627的发票记载的租金是交纳的乾源公司自己在南郊宾馆租赁的办公楼一层西，共六间的房租，不存在交纳涉案房屋租金的情况。朱兴国对该证据的真实性不予认可，并主张关于两张发票对应的是哪份合同应当以朱兴国一审时提交的加盖济南南郊宾馆财务专用章的证明为准，行政管理部并不清楚发票对应的合同。朱兴国提交落款时间为2020年9月8日并加盖济南南郊宾馆行政管理部印章的证明两份，其中以一份证明欲证明朱兴国于2018年7月13日交款10万元、7月13日交款13004元，另外交纳履约保证金2万元作为该房屋的上半年租金，但是由于张志未按合同约定交纳下半年的房租，提前解除合同并扣除了朱兴国预交的2万元保证金，朱兴国已将张志交的款项全部交给南郊宾馆，因此不应退还。以另一份证明欲证实截止到2020年1月1日，朱兴国承租的涉案房屋不欠任何房租。张志对上述证据质证称，对证据的真实性有异议，不符合证据形式要求，该证据也与朱兴国一审提交的证据相矛盾。对上述证据，本院经审查认为，张志与朱兴国提交的证明出具单位均为济南南郊宾馆行政管理部，该行政管理部不具备民事主体资格，对上述证明本院不予采信。另，二审期间，朱兴国称其在2018年10月份左右将涉案房屋交回南郊宾馆。本院认为，张志与朱兴国就租赁涉案房屋达成意向后，张志通过银行转账方式向朱兴国支付110000元预付款，但双方并未签订租赁合同。朱兴国称双方未签订租赁合同是因张志没交齐钱，对此朱兴国提供其向张志催款的信息予以证实。朱兴国主张虽未签订租赁合同，但其已将涉案房屋交付给张志，张志对此不予认可，朱兴国亦未提供证据加以证明，朱兴国的该主张证据不足，本院不予采信。因此，双方对涉案租赁纠纷的起因及履行均有过错行为。关于朱兴国是否应将其收到的预付款退还张志的问题，本院认为，从双方当事人的陈述看，在2018年6月份双方当事人相识，就涉案房屋的租赁问题双方进行了交流沟通，后朱兴国以其担任法定代表人的乾源公司的名义从济南南郊宾馆承租了涉案房屋，张志向朱兴国预付110000元，张志在收到催交款项的信息后既未回复，亦未及时向朱兴国明确其意思表示。双方就涉案房屋未签订租赁合同皆存在过错，应承担缔约过失责任。根据乾源公司与济南南郊宾馆签订的关于涉案房屋租赁合同约定的时间、租金等内容，结合朱兴国关于其向济南市南郊宾馆交回涉案房屋时间的陈述，本院酌定张志自行承担30000元的损失，朱兴国应向张志退还80000元。张志关于赔偿损失的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，张志的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8438号民事判决；二、被上诉人朱兴国于本判决生效之日起10日内退还上诉人张志80000元；三、驳回上诉人张志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元，由上诉人张志负担682元；由被上诉人朱兴国各负担1818元。二审案件受理费2500元，由上诉人张志负担682元；由被上诉人朱兴国负担1818元。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇二〇年十月十九日书记员  韩 雪