辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽民申4035号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大连钧丽餐饮娱乐有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区北斗街**。法定代表人：李钧，该公司经理。委托诉讼代理人：姚博，史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：大连港南旅社。。住所地：辽宁省大连市中山区北斗街**法定代表人：张言涛，该公司经理。委托诉讼代理人：白刚，系辽宁君连律师事务所律师。一审第三人（二审被上诉人）：刘云兰，女，汉族，1950年10月30日出生，住辽宁省大连市沙河口区。再审申请人大连钧丽餐饮娱乐有限公司（以下简称钧丽餐饮）因与被申请人大连港南旅社（以下简称港南旅社）、一审第三人刘云兰房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2020）辽02民终3338号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。钧丽餐饮申请再审称：再审申请人的再审申请符合《民事诉讼法》第二百条的第（二）、（六）项规定的情形。请求：1、请求依法撤销大连市中级人民法院（2020）辽02民终3338号民事判决，指令再审或提审改判驳回被申请人全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被申请人大连港南旅社承担。事实和理由：一、二审判决认定的租赁合同期限适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”申请人与被申请人作为享有完全民事行为能力的主体，应当认识到在合同上签字盖章将会产生的法律效力。在一审中，被申请人试图否认2016年6月1日双方签订的合同中盖章的真实性，试图通过欺诈的方式谋取非法利益。大连中院也委托辽宁学苑司法鉴定中心就印章真实性出具鉴定意见，最终司法鉴定意见表明2016年6月1日《房屋出租合同》为真实印章，能够证明被申请人的虚假性，被申请人又以“并非真实意思表示”为由，试图否认整个合同的效力，不但违背了民法中的诚实信用原则，还从根本上违背了合同法中依合同履行义务的原则。在一、二审法院都未认定2016年6月1日双方签订的《房屋出租合同》存在无效或可撤销的情况下，该合同应当依据法律规定得到履行。关于该合同房屋租金条款，出于避税目的，不但明显低于市场价，且低于历年来签订的《房屋租赁延续补充协议》，应当认定为无效。但依据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”不能以合同部分条款无效为由，从而否认整个合同的效力，否则将导致整个市场的交易秩序混乱。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”除租金外，租赁期限也是租赁合同中的主要条款之一。作为具有双方当事人签字盖章的生效合同，不可能存在合同主要条款全部并非当事人真实意思表示的情况。该合同对于租金条款的约定，完全是为了满足被申请人利益，从自身利益角度考量，只有当申请人也能获利的情况下，申请人才会进行配合，因此被申请人将合同租期延长，从而满足申请人利益。所以应当认定，该合同中对于租期的约定是当事双方真实的意思表示，该条款应当得到履行，案涉房屋的租赁期限应当至2024年5月30日。二、二审判决认定的租赁合同期限缺乏证据证明。案涉争议的两份合同，即2016年3月31日签订的《房屋租赁延续补充协议》与2016年6月1日签订的《房屋出租合同》，除租金外，在租赁期限、权利义务条款等方面的表述均不尽相同，两份合同相互独立，且都是当事双方真实的意思表示，不应当存在认定一方则否定另一方的情况。一、二审法院论证了租赁期限截至2019年3月31日具有高度可能性，但忽略了租赁期限截至2024年5月30日具有更高的可能性。根据二审中提交的2017年6月16日申请人签订的个人额度借款合同，申请人与大连鸿鹄建设有限公司于2017年3月20日签订的装修工程合同以及对外承包合同可以推论，申请人对于《房屋出租合同》中有关租赁期限的约定形成了内心确信。否则按照《房屋租赁延续补充协议》中关于租赁期限的约定，租赁期限截至2019年3月31日，在租期不足两年的情况下，向银行进行贷款，投入250余万元进行装修，显然违背常理。现在实际经营的业户也可以证明期限是截至2024年。当事双方曾于2008年6月1日签订的《房屋出租合同》约定租赁期限为2008年6月1日至2016年5月30日，租金为每年20万元同样得到了遵守。可见履行《房屋出租合同》中约定的租赁期限，但房屋租金仍按之前的合同约定缴纳是已经存在于当事人双方间的交易习惯。因此对于2016年6月1日签订的争议《房屋出租合同》也应当遵循该交易习惯，履行该合同约定的租赁期限，按照年租金44万元支付租金。三、《房屋出租合同》签订在《房屋租赁延续补充协议》之后，若有不一致处应以在后签订的合同内容为准。《房屋租赁延续补充协议》签订于2016年3月31日，租期为2016年4月1日至2019年3月31日，租期为三年，租金为44万元；《房屋出租合同》签订于2016年6月1日，租期为2016年6月1日至2024年5月30日，租期为三年，租金为20万元。很明显租赁费用和租赁期限均有所变化。正如上文所述，原二审法院没有认定《房屋出租合同》无效或被撤销，退一步讲即使认定实际租金20万元与实际履行不符，也不能改变期限延续至2024年的事实，否则就会破坏已形成的交易秩序。申请人基于盖章生效延长合同期限的房屋出租合同与杨德利签订承包经营合同，杨德利基于承包经营合同又与8户签订承包合同，原本可以基于合同期限预期正常经营，即使遇到疫情也在坚持，但是被申请人不讲诚信，隐瞒真实合同的行为会造成不稳定情况，严重破坏社会经济秩序。原审第三人的主体列明本身即为错误，刘云兰为被申请人的法定代表人，既不是独立请求权的第三人，又不是无独立请求人，刘云兰在庭审中陈述是为了达到不履行已生效合同的目的。综上所述，一、二审判决书认定事实缺乏证据，且适用法律错误，依据新的证据足以推翻原二审判决，依法指令再审或提审改判。一审第三人刘云兰辩称：1、租赁合同历来同时存在一阴一阳合同，两份合同同时存在，并行且相悖。2、《房屋租赁补充协议》和《房屋出租合同》同时存在，应当以双方实际履行的协议为准。3、始终是一阴一阳、一虚一实关系，而不是一前一后关系。2008、2013、2016年三个《房屋租赁补充协议》有各自明确租赁期限和租金金额，是完整和独立的合同关系，不可随意拆分，不可随意割裂。本院认为，本案争议焦点为如何依据再审申请人与被申请人提供的各自不同的合同认定案涉房屋的租金及租期。一审查明：一审庭审中钧丽餐饮提供了1996年11月18日大连钧丽娱乐宫与港南旅社签订的《租房合同》，除“租期为拾壹年，从一九九七年一月一日至二OO七年十二月末止”的约定外，其他内容与港南旅社提供的1997年12月8日与大连钧丽娱乐宫签订的《租房合同》内容基本一致。钧丽餐饮同时提供了2008年6月1日签订的《房屋出租合同》，合同约定租赁期限为2008年6月1日至2016年5月30日止，年租金为20万元，按季度支付。一审第三人提供的工商登记档案资料证明，2008年6月1日签订的《房屋出租合同》存于工商档案中。钧丽餐饮同时又提供了2016年6月1日签订的《房屋出租合同》，合同约定：现将港南旅社一、二层部分房间出租给乙方使用，具体事宜如下：一、租赁期限为2016年6月1日至2024年5月30日止，年租金为20万元，按季度支付。2019年7月22日，钧丽餐饮向一审法院提出鉴定申请，请求对其提供的上述三份2008年、2013年、2016年和大连港南旅社签订的合同中的印章与港南旅社“作废印章留样”中的印章是否一致进行鉴定，经大连市中级人民法院委托辽宁学苑司法鉴定中心鉴定，辽宁学苑司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检的四份检材中“大连港南旅社”印文系同一印章盖印；与委托人提供的同名样本印文系同一印章盖印。基于上述事实，钧丽餐饮提供的三份租房合同也应为有效合同。但一二审法院对该事实并未予以认定，其他各方当事人也未提供充分证据证明该三份合同具有无效或可撤销的情形。依据上述合同的约定，再审申请人主张案涉房屋的租赁期限应该截止到2024年也有有效证据予以支持，一二审判决仅依据港南旅社提供的合同及补充协议认定合同期限截止到2019年依据不足。既然两份合同均为有效合同，对案件事实则应本着对双方均有利的公平原则，综合两份合同内容进行综合认定。在约定租金问题上本着有利于出租方的原则，认定约定较高的租金为有效约定为妥，在约定租期的问题上应本着有利于承租方的原则，认定约定期间较长的租期为有效约定为妥。任何只认定其中一个合同而摒弃其他合同来认定案件事实的做法均为显失公平。二审法院在再审过程中应依据公平原则对案件事实重新认定。综上，再审申请人的再审请求符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、指令辽宁省大连市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 丁 海审判员 钟 峰审判员 刘 冰二〇二〇年十月二十九日书记员 丁威扬