江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3725号上诉人（原审原告）：邹兰香，女，1970年8月18日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：刘明斌，江西公仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈福春，江西公仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：联发集团赣州房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区云星中央星城**1901办公室。法定代表人：都业伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：华军，江西创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋海舰，江西创兴律师事务所律师。上诉人邹兰香因与被上诉人联发集团赣州房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791民初106号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月21日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹兰香上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金36267.65元，并立即拆除联发·君玺小区1－3#栋南、北侧建筑区划内绿地之间栅栏、院门，移除栅栏两侧的树木；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院将合同约定的逾期交房违约金标准由日万分之五调整至日万分之一，缺乏事实与法律依据。双方合同约定了逾期交房违约金为全部房价款日万分之五的标准，该合同条款系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，被上诉人应按约定承担相应违约责任。被上诉人如提出违约金过高，应当举证证明约定违约金高于实际损失，一审法院将举证责任划分归上诉人一方明显错误。合同明确约定逾期交房违约金为日万分之五，原审法院在没有任何证据的情况下，直接将违约金标准调整至江西省高级人民法院出台的审判指引规定的最低标准日万分之一，违反了指引精神，属于法官任意扩大自由裁量权。2.一审法院驳回上诉人关于拆除公共绿地栅栏、院门、树木的诉请属适用法律错误。被上诉人在业主共有的绿地建设栅栏、院门的行为，不仅违反城乡规划法有关规定，同时也构成合同违约，上诉人既可向相关行政主管部门反映，也有权请求法院追究被上诉人的违约责任，一审法院认为违法建筑的拆除属于相关行政主管部门的职权范围，从而驳回上诉人的该项诉请，适用法律错误，严重侵害了上诉人对权利救济方式的自主选择权。联发集团赣州房地产开发有限公司辩称：1.一审法院将逾期交房违约金标准调整至万分之一，适用法律正确，调整幅度适当。根据最高院的司法解释及江西省高院的审判指引，当事人主张违约金过高的，法院可以结合当事人的履行情况、违约方的过错程度、违约时间长短、合同的逾期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整至日万分之一至日万分之三之间。2.君玺小区的园林绿化施工完全符合规划设计要求。针对拆除栅栏、移除树木等申请应由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门管理，属行政管理的范畴，一审法院驳回上诉人的请求于法有据。邹兰香向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付违约金60446.09元（从2019年1月1日计算至2019年4月15日，共计105天，即1151354元×5?×105天=60446.09元）；2.判令被告立即拆除联发·君玺小区1-3#栋南、北侧建筑区划内绿地之间栅栏、院门，并移除栅栏两侧的树木；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月29日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告支付商品房价款1151814元，支付方式为商业贷款，用于向被告购买联发·君玺小区7号楼402室商品房；商品房交付时应当同时具备《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《房屋测绘报告》、相关设施设备已符合交付使用条件，其中公共绿地达到交付使用标准以建设工程规划许可证为准，若公共绿地、绿化率未达到约定条件的，房屋交付后60天内完善所有设施达到规划要求；被告应当在2018年12月31日之前向原告交付商品房，被告若未按照约定时间将该商品房交付原告，逾期在60日之内自交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价万分之三的违约金；被告若逾期交付房屋超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；该商品房所在建筑区划内的绿地归业主共有；合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，或依法向房屋所在地人民法院起诉。双方签订商品房买卖合同后，原告通过银行贷款方式向被告支付商品房价款1151354元。2018年11月26日，被告向联发·君玺小区业主作出房屋交付通知书（住宅），通知原告办理入伙手续。2018年11月30日，被告完成联发·君玺小区5-7#楼竣工验收备案。另查明，因被告开发的联发·君玺小区住宅房屋户（套）门宽度不符合《住宅设计规范》（GB50096-2011）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的规定，存在其他消防安全违法行为和火灾隐患，要求被告对涉案小区住宅房屋户门进行整改。赣州市章贡区消防救援大队于2019年1月1日向被告下发责令限期改正通知书，被告于2019年1月1日签收。2019年1月3日，被告在涉案小区范围内张贴告知函：1.公共绿地（洋房南门绿地）围栏隔离已拆除，其间的人行道路于2019年3月1日前完成施工；2.2019年4月15日前完成入户门更换，门的质量不低于现有门的质量，且净空满足90厘米。请不需要更换入户门的业主致电物管中心，否则视为同意更换不再另行通知等。被告于2019年4月10日完成了君玺小区入户门的更换，随后通知原告验收。2019年1月30日，被告经过第三方测绘涉案小区绿地率符合规划设计要求，赣州市园林局向被告作出建设工程附属绿化专项验收意见书，同意验收。一审法院认为，原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定行使权利并履行义务。关于违约金的问题。虽然被告在约定的交房期限内取得了竣工验收手续，但涉案房屋的入户门未达到《中华人民共和国国家标准》GB50096-2011住宅设计规范，赣州市章贡区消防大队出具限期改正通知书，要求被告对涉案的入户门进行整改，被告进行整改后未在合同约定的期间向原告交付房屋，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。本案中，原告未提供证据证明逾期交房造成的实际损失，被告辩称原告主张的违约金过高，请法院予以调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决的规定。一审法院决定对原、被告约定的违约金作出适当调整，将原、被告约定的“被告若逾期交付房屋超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”予以调整，调整为被告以原告支付的购房总价款为基数，按照日利率万分之一的标准向原告支付2019年1月1日至2019年4月10日（共计100天）期间的逾期交房违约金11513.54元。关于被告应否拆除南北侧建筑区划内绿地之间的栅栏、院门并移除栅栏两侧的树木的问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定：建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：一、未经批准进行临时建设的；二、未按照批准内容进行临时建设的……，故原告该主张应当由相关行政主管部门处理，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告联发集团赣州房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邹兰香支付逾期交房违约金11513.54元；二、驳回原告邹兰香的其他诉讼请求。案件受理费1312元，由被告联发集团赣州房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于原审计算违约金是否合理的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，涉案房屋的入户门未达到国家标准的住宅设计规范，被上诉人对入户门进行整改，导致上诉人未能在合同约定的期限内使用房屋，给上诉人造成了一定的损失，被上诉人应当承担相应的赔偿责任。上诉人逾期收房导致房屋期待居住时间的减少，其损失实质是减少居住期间（即逾期期间）房屋租金的损失，原审法院综合考虑被上诉人的过错程度、上诉人购买房屋地段、面积等因素，最终确定以上诉人支付的购房总价款为基数，按照日利率万分之一的标准计付每日逾期交房损失，于法有据，符合市场行情，并无不当。关于上诉人主张的应予拆除南北侧建筑区划内绿地之间的栅栏、院门并移除栅栏两侧树木的问题。根据审理查明的事实，涉案房屋已经过第三方测绘，绿地率符合规划设计要求，并经赣州市园林局作出建设工程附属绿化专项验收意见书，同意验收，原审法院对上诉人的该诉讼请求予以驳回，具有事实依据，处理并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费707元，由上诉人邹兰香负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 婷审 判 员  朱志梅审 判 员  王丽琼二〇二〇年十月十六日法官助理康惠代理书记员  李丽华代理书记员  曾 慧