河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初5466号原告：吴诗文，女，1991年4月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王影，河南三策律师事务所律师。被告:茅正安，男，1956年11月15日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李超，河南豫威律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岩，河南豫威律师事务所实习律师。原告吴诗文与被告茅正安房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴诗文的委托诉讼代理人王影，被告茅正安的委托诉讼代理人李超、王岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴诗文向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金35216元；2.判令被告赔偿损失70000元；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，吴诗文将第1项诉讼请求变更为：判令被告按照每日2‰的标准支付2020年4月14日至2020年8月31日的违约金共计389080元。事实和理由：原、被告在2020年3月4日签订《存量房买卖合同》，合同约定被告出售给原告位于郑州市郑东新区××路××丹桂××住宅小区××楼××单元××号房屋，价格1422000元。合同签订之后，原告支付了定金20000元，但被告在收到定金之后，以房屋继续升值为由不再履行合同。故原告诉至法院，请求判如所请。茅正安辩称：1、原、被告签订的合同没有生效，是无效合同；2、合同中关于违约金的计算方式只适用于履行合同时一方违约的情形，如果合同无效或解除，则不能适用该条款作为违约金的计算方式；3、原告要求赔偿损失70000元，没有事实及法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月13日，茅正安（甲方、卖方）、吴诗文（乙方、买方）、河南云房创意房地产信息咨询有限公司（丙方、居间方，以下简称云房公司）签订《存量房买卖合同》一份，主要约定：1、房屋位于郑州市郑东新区××路××丹桂××住宅小区××楼××单元××号，不动产权第0001855号，建筑面积153.37平方米；2、甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及其配套设施的总价款为1422000元；3、乙方于本合同签订时，支付定金20000元，由丙方代为保管；4、付款方式为按揭贷款，乙方应在立契当日，付清首付款，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付；5、甲乙双方同意在签订本合同后60个工作日内，持本合同和相关证件到不动产登记管理部门立契并办理不动产过户及相关手续，过户税费由乙方承担；6、甲乙双方同意在甲方收到除物业交割保证金外的房屋款之日起三日内对房屋及相关配套附属设施及相关费用进行交付、结清；7、甲方若不履行合同，视为单方解除合同，则甲方应当以乙方缴纳的双倍定金返还给乙方（原交丙方代为保管的定金，甲方无权取回，丙方有权将定金交付乙方）；8、合同签订后，甲乙双方严格按照合同履行，若甲乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款每日2‰违约金；9、特别要求，本合同必须通过丙方聘请的法律专业人员确认，并由其讲述合同签订内容，双方理解各自承担权利、义务后签字确认后，经过法律工作人员签字后生效。合同落款处，有茅正安、吴诗文的签名，云房公司的盖章，但“法律工作人员”签名处为空白。合同签订之后，吴诗文于2020年4月14日向云房公司支付定金20000元，云房公司将其中的2000元交给茅正安。2020年4月30日，茅正安向云房公司交纳4000元中介服务费，并将存放在云房公司的房屋所有权证、商品房买卖合同、契税完税票、维修基金发票等取回。之后，茅正安与案外人泮艳红签订《郑州市存量房买卖合同》，约定茅正安以1040000元的价格将上述房屋出售给泮艳红，现房屋过户手续已经办理完毕。另查明，吴诗文于2020年5月18日向本院递交起诉状，要求茅正安继续履行《存量房买卖合同》，在诉前调解阶段，吴诗文得知茅正安已涉案房屋另行出售，故未缴纳案件受理费。2020年6月15日，本院作出（2020）豫0104民初3505号民事裁定书，以吴诗文未在规定时间内缴纳案件受理费为由，裁定该案按撤诉处理。吴诗文还提交了同小区房屋成交价网络截屏，显示“丹桂苑4室2厅31层154平方米，签约日期2020年4月30日，149万元。”本院认为，关于《存量房买卖合同》的效力，根据合同法的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，本案《存量房买卖合同》中关于特别要求的约定即为双方关于合同效力所约定的条件。在一般情况下，附生效条件的合同，自条件成就时生效，但具体到本案中，《存量房买卖合同》虽缺少法律工作人员签字这一条件，但该合同为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告在合同成立之后，即开始履行合同内容，具体表现为原告按照合同约定支付定金，而合同的相对方接受原告履行合同的行为，且未因合同效力问题提出异议，应视为各方以实际行动对合同的特别要求条款进行了变更，认可了合同的效力，即《存量房买卖合同》已经生效。被告关于合同未生效的抗辩意见，本院不予采信。《存量房买卖合同》系合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在合同履行过程中，擅自将涉案房屋另行出售给案外人，并已经办理房屋过户手续，使得原告的购房目的无法达成，被告的行为严重违反《存量房买卖合同》的约定。《存量房买卖合同》同时约定了定金及违约金，在被告违约的情况下，原告选择适用违约金条款，要求被告支付违约金，不违反法律规定与合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算期限，根据《存量房买卖合同》的约定，被告应在收到房款之日起三日内交付房屋，并在合同签订后60个工作日内办理过户手续，但被告于2020年4月30日即将其存放于云房公司的房屋所有权证、商品房买卖合同、契税完税票、维修基金发票等用于房屋交易的材料取回，即以其实际行动表明不再履行合同义务，故原告可以在履行期限届满之前要求被告承担违约责任，即从2020年4月30日开始计算违约金。原告在（2020）豫0104民初3505号案件诉前调解阶段得知被告违约，已无法实际履行合同，应当避免之后的损失进一步扩大，故违约金应计算至（2020）豫0104民初3505号民事裁定书作出之日（即2020年6月15日）。关于违约金的计算标准，合同法规定的违约金在于补偿守约方因对方违约而产生的损失，同时兼具一定的惩罚功能，因此在计算违约金时，应综合考虑当事人的过错程度、损失情况、合同的履行情况、预期收益等方面的因素。本案《存量房买卖合同》约定按照每日2‰的标准计算违约金明显过高，被告亦提出不应适用该标准计算违约金，故本院在综合考虑案件实际情况下，将违约金的计算标准调整为被告违约之日即2020年4月30日的全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率（3.85%）的四倍。经计算，被告应向原告支付的违约金为28198.45元，原告超出该范围的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的损失，已经通过违约金进行了补偿，故本院不予支持。被告收取的定金2000元应同时退还原告，剩余定金18000元，原告可向云房公司主张退还。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决如下：一、被告茅正安于本判决生效之日起十日内支付原告吴诗文违约金28198.45元、定金2000元；二、驳回原告吴诗文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8187元，减半收取计4094元，由原告吴诗文负担3824元，被告茅正安负担270元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  宋文梅二〇二〇年十月二十一日书记员  吕亚星