福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初8314号 原告：河南美景鸿城置业有限公司，住所地郑州市管城回族区南曹乡七里河村，统一社会信用代码914101007779557702(1-1)。 法定代表人：成斌，系公司总经理。 委托诉讼代理人：胡硒硒，河南九君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张许，河南九君律师事务所实习律师。 被告：萧金铖，曾用名肖金铖，男，1982年9月21日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告河南美景鸿城置业有限公司（以下简称“美景置业”）与被告萧金铖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法通知诉争房屋抵押权人广发银行股份有限公司郑州分行（以下简称“广发郑州分行”）作为有独立请求权的第三人参加诉讼，广发郑州分行未在本院指定的期限内向本院书面答复，视为不参加诉讼。原告美景置业的委托诉讼代理人胡硒硒到庭参加诉讼，被告萧金铖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告美景置业向本院提出诉讼请求：1.判令解除美景置业与萧金铖于2012年8月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××37）；2.判令萧金铖返还已交付的位于郑州市管城回族区××路××路南（现更名为腾飞路4号）12幢1单元33层3306号房屋；3.判令萧金铖协助美景置业办理注销涉案房屋商品房预告登记及注销商品房预售合同备案，相关办理费用由萧金铖承担；4.判令萧金铖支付美景置业代偿款项232799.96元及违约金116463.04元（分笔计算，赔偿金以扣划保证金为基数，按照日万分之五自被划扣之日起计算至萧金铖实际全部清偿之日止）。后变更诉讼请求为：1.判令解除美景置业与萧金铖于2012年8月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××37）；2.判令萧金铖协助美景置业办理注销涉案房屋商品房预告登记及注销商品房预售合同备案，相关办理费用由萧金铖承担；3.判令萧金铖支付美景置业代其向广发郑州分行偿还的贷款555723.19元及补偿金126601.11元（暂计至2020年8月26日，此后以代偿款项为基数，按照日万分之五计算至萧金铖实际全部清偿之日止）。事实与理由：2012年8月1日，美景置业与肖金铖（现已改名为“萧金铖”）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：×××37），约定萧金铖购买美景置业开发的位于管城回族区××路××路南（现更名为腾飞路4号）12幢1单元33层3306号房屋，房屋总价款651696元，付款方式为银行按揭贷款。同日，美景置业办理了案涉商品房买卖合同备案登记。2012年8月13日，美景置业为萧金铖办理了案涉房屋预告登记。2012年9月24日，广发郑州分行作为贷款人、萧金铖作为借款人、美景置业作为保证人签订《个人购房贷款合同》（合同编号：×××14），约定广发郑州分行就萧金铖购买案涉房屋事宜向萧金铖提供借款450000元，借款期限自2012年9月24日至2027年9月24日，美景置业为萧金铖上述借款提供连带责任保证，保证期间自合同生效之日起至办妥抵押案涉房屋的登记手续并将先关他项权利证明文件交给广发郑州分行保存时止，萧金铖以案涉房屋为上述借款设定抵押。后萧金铖多次逾期偿还广发郑州银行贷款，导致银行多次划扣美景置业保证金合计232799.96元。其后，广发郑州分行就案涉贷款提起诉讼，郑州高新技术产业开发区人民法院针对该纠纷作出（2019）豫0191民初5096号民事判决书，广发郑州分行就该案申请执行，因未查询到萧金铖名下财产，执行法院依法扣划了美景置业账户内存款322923.23元。萧金铖多次逾期偿还银行贷款导致银行多次扣划美景置业保证金，构成严重违约。根据美景置业与萧金铖签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第6款约定，美景置业依法向萧金铖送达还款告知函后，有权要求萧金铖以美景置业代偿的款项为基数，按照日万分之五自被划扣之日起计算至萧金铖实际全部清偿之日。 萧金铖未作答辩。 美景置业向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》（合同编号：×××37）、《个人购房贷款合同③》（合同编号：×××14）、《房屋预告登记证明》（郑房预字第1××7号），证明2012年8月1日，美景置业与萧金铖签订《商品房买卖合同》，约定萧金铖购买美景置业开发的位于管城回族区××路××路南（现更名为腾飞路4号）12幢1单元33层3306号房屋，房屋总价款为651696元，付款方式为银行按揭贷。同日，合同已办理备案。2012年9月24日，美景置业、萧金铖及广发郑州分行签订《个人购房贷款合同》，萧金铖向银行贷款450000元，美景置业对该贷款提供阶段性担保。2012年8月13日，前述案涉房屋已办理预告登记；2.广发银行客户回单、划扣凭证9份、还款通知函、ＥＭＳ邮单，证明截至2020年6月11日，萧金铖逾期偿还案涉贷款导致美景置业被划扣保证金232799.96元。美景置业已按《商品房买卖合同》附件四第三条第6款约定送达还款告知函，萧金铖应依法偿还美景置业前述代偿款项及补偿金116463.04元（暂计至2020年6月11日，此后以划扣保证金为基数，按照日万分之五的标准计算至萧金铖实际全部清偿之日止）；3.（2019）豫0191民初5096号民事判决书、执行申请书、（2020）豫0191执11752号执行裁定书、（2020）豫0191执11752号协助划扣存款通知书（存根及回执）、划扣凭证2份，证明广发郑州分行就案涉贷款起诉美景置业及萧金铖，郑州高新技术产业开发区人民法院针对该纠纷作出（2019）豫0191民初5096号民事判决书。其后广发郑州分行就剩余全部贷款本息300525.88元申请执行，郑州高新技术产业开发区人民法院按最新贷款本息划扣原告322923.23元。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第6款第3项，美景置业有权解除合同。萧金铖长期逾期偿还银行贷款，广发郑州分行已执行美景置业剩余银行贷款，案涉《商品房买卖合同》已无法实现，萧金铖有权依法解除合同。 本院认为，萧金铖经本院合法传唤未到庭，亦未进行答辩及举证、质证，视为放弃相应的诉讼权利。美景置业提交的证据来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，本院予以确认，可证明被告向原告购买案涉房屋，双方签订合同对买卖案涉房屋的权利义务进行约定，双方履行合同情况等事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年8月1日，美景置业与肖金铖（现已改名为萧金铖）签订《商品房买卖合同》及附件，约定萧金铖购买美景置业开发的位于管城回族区××路××路南（现更名为腾飞路4号）美景鸿城三期12幢1单元33层3306号房屋，房屋总价款651696元，双方对付款方式、违约责任等进行了约定。其中附件四第三条第6款约定“（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项；（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照合同的有关约定承担违约”。合同签订后，萧金铖依约支付了首付款201696元，剩余450000元向广发郑州分行办理按揭贷款，并约定由美景置业为萧金铖上述贷款承担阶段性连带责任担保。因萧金铖逾期偿还按揭贷款，美景置业分别于2014年9月26日被银行扣划17581.92元，于2017年6月28日被扣划130810.88元，于2017年9月29日被扣划10525.87元，2018年1月31日被扣划14078.40元，2018年3月29日被扣划6995.37元，2018年6月27日被扣划10521.36元，2018年9月26日被扣划10520.09元，2019年1月10日被扣划10547.75元，2019年6月27日被扣划21218.32元，共计232799.96元。广发郑州分行就案涉房屋银行贷款向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2019年4月17日作出（2019）豫0191民初5096号民事判决书，判决“被告肖金铖于本判决生效之日起十日内偿还原告广发银行股份有限公司郑州分行借款本金337415.29元……被告河南美景鸿城置业有限公司对上述第一项判决内容承担连带保证责任……”。后因萧金铖未能履行判决确定的还款义务，广发郑州分行向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院申请执行，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2020年8月18日作出（2020）豫0191执11752号执行裁定书，裁定“冻结、划拨被执行人肖金铖、河南美景鸿城置业有限公司银行存款322923.23元，或查封、扣押、提取、扣留其同等价值的其他财产或财产性权益”。2020年8月18日，美景置业被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院执行扣划14751.35元、308171.88元，共计322923.23元。2020年8月13日，美景置业向萧金铖邮寄还款告知函，该份告知函于2020年8月18日退回妥投。萧金铖未能履行还款义务，美景置业于2020年7月3日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，美景置业与萧金铖签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。萧金铖未能依约偿还银行按揭贷款，致使美景置业对萧金铖拖欠的银行按揭贷款本金及利息、罚息、复息等承担连带清偿责任，共计代萧金铖向银行偿还贷款本息555723.19元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第6款的约定，萧金铖的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。美景置业要求解除合同、偿还垫付款及自扣划保证金之日起按照日万分之五计算至实际全部清偿之日止的补偿金，合理合法，本院予以支持。依据美景置业代偿款项金额及时间计算至2020年后8月26日，补偿金共计126601.11元（计算过程详见附件一）。合同解除后，萧金铖还应协助美景置业办理《商品房买卖合同》解除后的注销合同备案登记及房屋预告登记手续，相关费用由萧金铖承担。为避免当事人诉累，美景置业应就已收取的萧金铖支付的购房款在扣除实际代萧金铖偿还的银行按揭贷款及相应利息、罚息后，将剩余款项退还萧金铖。被告萧金铖经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告河南美景鸿城置业有限公司与被告萧金铖于2012年8月1日签订的合同编号为×××37的《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告萧金铖应于本判决生效之日起十日内偿还原告河南美景鸿城置业有限公司代偿的银行按揭贷款555723.19元、补偿金126601.11元及以555723.19元为基数自2020年8月27日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的补偿金； 三、被告萧金铖应于本判决生效之日起十日内协助原告河南美景鸿城置业有限公司办理《商品房买卖合同》解除后的注销合同备案登记及房屋预告登记手续，相关费用由被告萧金铖承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费10317元，因适用简易程序减半收取计5158.5元，由被告萧金铖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 舒 旋 二〇二〇年十月十三日 书记员 李珊妮 附件一：补偿金计算明细                            序号                       扣划金额（元）                       扣划日期                       截至时间                       天数                       补偿金标准                       补偿金金额（元）                               1                       17581.92                       2014.9.26                       2020.8.26                       2161                       0.0005                       18997.26                               2                       130810.88                       2017.6.28                       2020.8.26                       1155                       0.0005                       75543.28                               3                       10525.87                       2017.9.29                       2020.8.26                       1062                       0.0005                       5589.24                               4                       14078.40                       2018.1.31                       2020.8.26                       938                       0.0005                       6602.77                               5                       6995.37                       2018.3.29                       2020.8.26                       881                       0.0005                       3081.46                               6                       10521.36                       2018.6.27                       2020.8.26                       791                       0.0005                       4161.20                               7                       10520.09                       2018.9.26                       2020.8.26                       700                       0.0005                       3682.03                               8                       10547.75                       2019.1.10                       2020.8.26                       594                       0.0005                       3132.68                               9                       21218.32                       2019.6.27                       2020.8.26                       426                       0.0005                       4519.50                               10                       322923.23                       2020.8.18                       2020.8.26                       8                       0.0005                       1291.69                               合 计                       126601.11                附件二：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。