宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初2778号原告：宁夏平和物业服务有限公司。法定代表人：李某，系宁夏平和物业服务有限公司董事长。委托诉讼代理人：张某，宁夏平罗县人，住平罗县。特别授权代理。被告：吴某，宁夏平罗县人，住平罗县。原告宁夏平和物业服务有限公司（以下简称平和物业公司）与被告吴某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告平和物业公司的委托诉讼代理人张某到庭参加了诉讼，被告吴某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告平和物业公司向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告支付2016年8月31日至2019年12月31日期间的物业费1922元（住房面积112㎡×0.42元/月㎡×40个月=1882元，地下室10㎡×0.1元/月㎡×40个月=40元）、违约金3362元，两项合计5284元；2.本案诉讼费由被告负担。原告平和物业公司起诉的事实与理由：被告现住××县，截止2019年12月31日,被告欠物业费1922元，违约金3362元，合计5284元。原告上报平罗县物业协会，该协会发了告知函，被告仍拒交。被告在享受事实的物业服务后拒交物业费，实属违约行为。被告吴某未到庭进行答辩，也未提交书面答辩意见。原告平和物业公司为支持其主张，当庭提交如下证据：1、企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、服务价格登记备案证、平发改发（2011）243号文件各1份（均为复印件）；证明原告平和物业公司是经过国家部门审批的、取得相应资质，是合法经营的企业，收费资质为二级的事实。2、物业服务合同2份（复印件），证明原告平和物业公司根据物业服务合同进行服务、收费，收费标准在合理范围内的事实。本院认为，被告吴某未到庭对原告平和物业公司提交的证据进行质证，视为放弃质证的权利。原告平和物业公司提交的证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院根据采信的证据确认案件事实如下：2010年8月，原告平和物业公司受唐徕水岸小区业主委员会的委托进入该小区提供物业服务，2013年9月16日、2018年12月28日，原告平和物业公司与唐徕水岸小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：合同履行期限为2013年9月16日起至2021年12月28日止，多层住宅为0.42元/月每平方米；物业费按年交纳、业主或物业使用人应于物业费到期之日起预交下一年度物业服务费用。2018年12月28日，原告平和物业公司与唐徕水岸小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定业主或物业使用人违反本合同第五项、第七项约定的，未按时足额交纳物业费的，逾期仍不交的，原告平和物业公司（乙方）可以向人民法院起诉，并追究业主或物业使用人从逾期之日起每日按应缴额的3‰支付违约金给原告平和物业公司（乙方）。被告吴某购买位于平罗县城唐徕水岸小区9-2-401住宅楼一套，房屋面积112平方米，并于2013年6月份入住，被告享受了原告平和物业公司提供的物业服务后，已将2016年8月30日前物业费全部交清，自2016年8月31日后，被告吴某拖欠原告平和物业公司40个月物业费1922元（住房面积112㎡×0.42元/月㎡×40个月=1882元，地下室10㎡×0.1元/月㎡×40个月=40元）未交，经原告平和物业公司多次催要，被告吴某仍未交，引起原告平和物业公司的起诉。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告平和物业公司与唐徕水岸小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对原告平和物业公司及被告吴某均具有约束力，原告平和物业公司向被告吴某履行了物业服务义务,被告吴某已享受了原告平和物业公司提供的物业服务，应当依合同的约定按时交纳物业费；因此，对原告平和物业公司诉请被告吴某支付物业费1922元，本院依法予以支持。2013年9月16日，原告平和物业公司与唐徕水岸小区业主委员会签订的《物业服务合同》未约定违约金的交付数额及违约金的计算比例，无法确定被告吴某的违约金数额，2018年12月28日，原告平和物业公司与唐徕水岸小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定：逾期仍不交的，原告平和物业公司（乙方）可以向人民法院起诉，并追究业主或使用人从逾期之日起每日按应缴额的3‰计算违约金。因此，被告吴某支付违约金计算期限自2018年12月28日起，按原告平和物业公司诉请计算至2019年12月12日，违约金计算期限为一年即365日，被告吴某应付违约金计算为631元（576元×3‰日×365日=631元），对原告平和物业公司诉请的违约金3362元，本院依法支持631元。被告吴某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十二条、第三十四条、第三十五条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴某于判决生效后五日内支付原告宁夏平和物业服务有限公司物业费1922元、违约金631，合计2553元；二、驳回原告宁夏平和物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员 张安琪 二〇二〇年十月九日书记员 吴 丽附：本判决书所适用的法律条款《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或者其他管理人管理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。