山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0811民初8019号原告：济宁市丰睿物业管理有限公司，住所地济宁市供销路北首西侧商业街，统一社会信用代码91370811MA3C0EB60A。法定代表人：高凯，执行董事。委托诉讼代理人：张珍，山东舜鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，山东舜鸿律师事务所律师。被告：济宁任城三和医院，住所地济宁市任城区南刘庄小区商务楼，统一社会信用代码52370811MJE507797D。法定代表人：张世民，董事长。被告：张世民，男，1953年1月9日出生，汉族，初中毕业，住济宁市任城区。原告济宁市丰睿物业管理有限公司（以下简称丰睿物业公司）与被告张世民、济宁任城三和医院（以下简称三和医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰睿物业公司的委托诉讼代理人李硕、张珍，被告张世民同时作为三和医院的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰睿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告三和医院、被告张世民支付原告租金1,809,941.4元及利息（以1,809,941.4元为基数，按照月息2%自2020年5月21日起计算至实际付清之日止）；2.判令原告对被告三和医院、被告张世民抵偿的房屋添加物、办公设施、机器设备等资产享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年3月10日，丰睿物业公司与三和医院签订《商铺租赁合同》，约定三和医院租赁南刘庄村委所有的位于综合商务楼，总建筑面积8500平方米（北1-3间除外），租期自2017年5月1日至2037年4月30日，前三年租金每年150万元。2020年5月15日，三和医院及其法定代表人张世民向丰睿物业公司以及南刘庄村委出具承诺书，确认截止到2020年5月20日共欠付租金和房屋占有使用费1,783,333.00元、水费26,608.40元，共计1,809,941.40元。同时，三和医院和张世民作为共同债务人承诺于2020年5月20日前付清上述欠款，否则自2020年5月21日起以1,809,941.40元为基数按每月2%向南刘庄村委支付违约金直至付清之日。截止目前，三和医院、张世民未能按照约定向丰睿物业公司支付欠付的租金及水费，严重侵害原告合法权益，故诉至法院。被告三和医院辩称，合同签订人邵伟兴原先是三和医院的开办合伙人，但后来没有投资，认可邵伟兴签订合同的效力，该房屋实际由三和医院使用。原告陈述的租赁事实属实，三和医院于2018年3月10日开业后，早先预计有政府优惠政策，但医保没有办成，2018年5月被告在东莞的投资公司倒闭，没有资金来源，医院撑到2019年1月20日，员工放假，2019年6月医院关门。2019年9月有人想接手医院，并于同年9月30日交了100万元的房租，做再开业准备，但中间产生变故没有开业。截止2020年1月欠房租大概120万，因投资人又出现变故没有及时缴纳，春节后又赶上疫情找不到新的投资人。2020年5月被告向村委出具了承诺书，结算租赁费和水费。现在三和医院正在和北京一家公司谈投资，准备盘活医院。目前没有还款能力，打算转让医院，以转让价款偿还原告，希望原告给一个月期限，同时希望原告减免疫情期间的租金。原告要求的违约金过高，要求法院作降低调整。被告张世民辩称，承诺书是原告方律师起草，对第三条有异议，被告没有同意所有，价值应当进行评估，以评估价格来抵偿。张世民不认可个人作为共同债务人承担责任，签字时南刘庄村内正吵闹，张世民没有仔细看承诺书的内容。张世民代表三和医院在承诺书中签名，系职务行为，不能认定为个人行为，张世民个人不应该承担责任。本院经审理认定事实如下：2017年3月10日，出租人丰睿物业公司（甲方）与承租人“济宁三和医院”（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方自愿将综合商务楼，总建筑面积8500平方米（北1-3间除外）经营权租给乙方，租期2017年5月1日至2037年4月30日，共计240个月，前三年租金每年150万元，在协议签订时乙方一次性付清，乙方应提前一个月交纳下一年房租；甲方保障自来水、电源、下水排污管道正常使用，消费设施验收合格；租赁期间，乙方自主经营按时交纳一切税收经营费用，甲方不得以任何借口加以干涉或者有中途转让、转租、终止协议等违约行为，否则造成的经济损失由甲方负责，租赁期间，乙方不得私自将商铺转租，若要转租必须先与甲方商量妥当，征得甲方同意后方能转租，否则转租无效，并且向第三承租方交代清楚交纳税费情况，以免引起第三承租方与甲方的纠纷；租赁期间双方必须信守合同，乙方如违反本合同规定，甲方将扣除乙方交纳一个月租金作为违约金并终止租赁合同……合同第四条约定：租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方，否则甲方将扣除乙方一个月租金作为对甲方的补偿；如因乙方原因甲方明确表示不租的，应提前一个月告知乙方，乙方交房时，如经甲方验收合格时，合同期未满，甲方再次租赁后，应退还乙方剩余时间已经支付的租房款及押金。合同期满，乙方不再续租，乙方投资建设的非移动性设施，如中央空调，消防设施、电梯、水电设施、监控设施等归甲方所有，可移动性资产如办公家具、电脑、医疗设备等资产归乙方所有；合同第六条约定：双方约定前三年房租租金不上浮，三年后如有上浮情况，租金上浮不超过百分之十。合同还约定了其他事项。该合同落款“乙方”处由“邵伟兴”签名。2017年5月，三和医院出资开办人接受上述租赁房屋（毛坯房），投资改（安）装了楼梯、电梯、中央空调、变压器、消防设施，并增添医疗设备、办公设备等资产。2018年2月28日，济宁任城三和医院在济宁市任城区卫生和计划生育局办理民办非企业单位登记。2018年3月该医院开业，后因经营不善，于2019年6月关门停业。期间，被告未能按时支付租金形成拖欠，2019年9月被告支付部分租金（折算至2019年5月）后，停止支付，亦未继续营业。停业后，被告三和医院和原告及南刘庄村委没有进行资产盘点交接，三和医院锁了大门。后三和医院预进行融资盘活，但未能实现预期目标。2019年12月10日，原告作出《解除合同通知书》，以截止2019年12月1日，三和医院欠付租金计107.5万元，严重违反合同约定，无法实现合同目的为由，通知三和医院解除2017年3月10日双方签订的《商铺租赁合同》。同日，张世民在该通知中签名。2020年5月15日，三和医院与原告方对租赁事宜进一步协商，租赁费进行核算确认，济宁市任城区李营街道南刘庄村村民委员会和济宁市丰睿物业管理有限公司起草《承诺书》一份，内容：济宁市任城区李营街道南刘庄村村民委员会济宁市丰睿物业管理有限公司：2017年3月10日，济宁任城三和医院委托的邵伟兴和济宁市任城区李营街道南刘庄村村民委员会(以下简称南刘庄村委)委托的济宁市丰睿物业管理有限公司(以下简称丰睿公司)签订《商铺租赁合同》，济宁任城三和医院租赁南刘庄村委位于综合商务楼，总建筑面积8500平方米(北1-3间除外)，租期2017年5月1日至2037年4月30日，前三年租金每年150万元。《商铺租赁合同》于2019年12月10日已经解除，但济宁任城三和医院仍然实际占有使用，截止到2020年5月20日共欠付租金和房屋占有使用费1783333.00元、水费26608.40元，共计1809941.40元。现济宁任城三和医院和张世民共同承诺如下：1、济宁任城三和医院和张世民作为共同债务人对南刘庄村委承担共同还款责任；2、济宁任城三和医院和张世民保证2020年5月20日之前付清上述1809941.40元欠款，否则自2020年5月21日起以1809941.40元为基数按每月2%向南刘庄村委支付违约金直至付清之日；3、如济宁任城三和医院和张世民在2020年5月20日之前未付清上述1809941.40元欠款，南刘村村委可将租赁标的物另行出租，济宁任城三和医院和张世民以添加物、办公设施、机器设备等，抵偿数额必须经南刘庄村委书面认可。南刘村村委对上述资产有处置权，对处置价款有优先受偿权，济宁任城三和医院和张世民无条件积极配合且对处置方式和最终的处置价款无任何异议。特此承诺。上述承诺书“承诺人”处加盖“济宁任城三和医院”章，被告张世民签名。承诺书签订后，南刘庄村委对三和医院大门增加一道门锁。后被告未能支付租金，丰睿物业公司对涉案租赁房屋未对外出租，房屋内所有设施未进行价值评估，维持落锁时现状。后原告诉至本院。另查明，案涉南刘庄商业街东A地上六层地下一层综合商务楼系济宁市任城区南刘庄村委集体自有资产，南刘庄村委委托原告济宁市丰睿物业管理有限公司进行管理、处置租赁等事宜。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。三和医院认可邵伟兴的民事行为效力，故三和医院设立前设立人之一邵伟兴与原告签订的《商铺租赁合同》的法律后果应由三和医院承受，被告三和医院应当承担相应的民事责任。双方签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。被告承租房屋后，未按合同约定向原告支付租金，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。该法第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。该法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金，出租人可以解除合同。同时，原、被告签订的《商铺租赁合同》中约定：乙方如违反本合同规定，甲方将扣除乙方交纳一个月租金作为违约金并终止租赁合同。被告三和医院对未能按约支付租金的事实无异议，本院予以确认，三和医院不能履行租金支付义务，违反合同约定，出租人可以解除合同，即原告享有合同解除权。2019年12月10日，原告作出《解除合同通知书》，被告张世民在合同上签名，应视为通知了被告，双方的合同应自此解除，原告解除合同的主张有事实和法律依据，本院确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年12月10日解除。关于租金金额问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。租赁合同解除后，双方对租金进行了结算，截止2020年5月20日三和医院共欠原告租金和房屋占有使用费1783333.00元、水费26608.40元，共计1809941.40元。被告三和医院在记载有上述债务金额的“承诺书”上盖章签名，应视为对债务的确认，且庭审中对此无异议，本院确认被告三和医院拖欠原告丰睿物业公司租金1,809,941.4元。原告要求三和医院支付租金1,809,941.4元的请求，事实清楚，证据充分，依法应予支持。关于张世民是否应当承担共同还款责任的问题。本院认为，2020年5月15日，原告与被告三和医院对租金进行结算债权债务时，形成承诺书，内容记载有“济宁任城三和医院和张世民作为共同债务人对南刘庄村委承担共同还款责任”，即租赁合同的债务主体增加为张世民和三和医院。张世民作为完全民事行为能力人在该承诺书中签名，应视为对承诺书内容知悉并认可，意思表示真实，即其个人同意与三和医院共同承担债务。张世民没有充分证据推翻该承诺书效力，其主张签名仅代表三和医院，理由不能成立。故原告要求张世民和三和医院共同给付租金的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于租金应否减免问题。本院认为，三和医院在疫情前已经停业，主要因融资问题未能及时盘活，且其未提供证据证明因疫情原因造成开业迟延或收入减少，根据我省有关疫情期间减免租金的意见精神，三和医院不属于因行政管控政策导致无法使用租赁物的单位；更为重要的是，2020年5月15日双方签订“承诺书”时，本地疫情已经缓解，所确定的租金金额应为双方协商一致或核算的结果，被告签名承诺应视为对租金金额无异议。故被告三和医院再要求减免租金的请求，理由不当，证据不足，本院不予采信。关于违约金问题，原告主张自2020年5月21日起以1809941.40元为基数按每月2%计算违约金。被告三和医院不予认可，认为过高，要求降低。本院认为，《中华人民共和国合同法》地一百一十四条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。本案被告拖欠原告的租金，给原告造成经济损失，原告未提供其相关损失的证据，根据案涉权利性质，本院认定原告实际损失为租金利息损失，每月2%的违约金约定明显过高，应予以调整。根据法律规定和本案实际情况，本院确认违约金调整为同期全国银行间同业拆借利息。关于原告对被告三和医院增设的资产是否享有优先受偿权的问题。本院认为，2020年5月15日，双方在“承诺书”中约定：“如济宁任城三和医院和张世民在2020年5月20日之前未付清上述1809941.40元欠款，南刘村村委可将租赁标的物另行出租，济宁任城三和医院和张世民以添加物、办公设施、机器设备等，抵偿数额必须经南刘庄村委书面认可。南刘村村委对上述资产有处置权，对处置价款有优先受偿权”。但优先受偿权属于法定物权权利，其设立需要符合法定条件，承诺书中约定的“抵偿”不能产生优先受偿的法律后果，且所涉及财产未实际抵付。原告称该约定实质系质押，但未能提供质押物清单，所涉财产名称、数量、质量和权利情况均不能明确，双方对三和医院大门的落锁行为也不能认定为质押物交付，故原告有关被告增设的资产已经质押，享有优先受偿权的主张，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二百一十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张世民、济宁任城三和医院于本判决生效之日起十日内支付原告济宁市丰睿物业管理有限公司租金1,809,941.4元，支付原告相应违约金（以1,809,941.4元为基数，自2020年5月21日起至清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告济宁市丰睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21090元，减半收取计10545元，由被告张世民、济宁任城三和医院负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 郝 芳二〇二〇年十月二十二日书记员 张丹丹