江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0729民初146号原告：陈俊,男,1979年5月28日生,汉族，居民，住全南县。原告：代想歌，女,1988年7月2日生，汉族，居民，住全南县。委托诉讼代理人：袁利明、廖婷婷，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：全南虔城地产开发有限公司，住所地全南县第三小学员山安置房****。法定代表人：林家年，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾小斌，江西明理律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陈俊、代想歌与被告全南虔城地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告陈俊、代想歌的委托诉讼代理人袁利明、廖婷婷和被告全南虔城地产开发有限公司的委托诉讼代理人曾小斌到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告陈俊、代想歌向本院申请了财产保全，本院作出了查封被告开发的“虔城江山府”项目名下单独所有的不动产的民事裁定书。本案现已审理终结。原告陈俊、代想歌向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付逾期交房违约金29291.28元（逾期交房违约金以购房款655286元为基数按万分之三比例从2019年8月20日起计算至被告实际交付合格房屋之日为止，暂计算至2020年1月15日）；2、请求依法判令被告支付原告因房屋质量不符合约定的违约金19658.23元（按照购房款655286元的3%计算）；3、由被告支付小区和房屋基础设施、公共设施未按约定时间达到使用条件的违约金6552.86元（按照购房款655286元的1%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系全南县“虔城江山府”小区的开发商。2017年12月22日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于全南县绕城公路员山连接线西侧“虔城江山府”B栋1-302号房屋，房屋面积113.57平方米，总价655286元。根据合同约定被告应当于2019年8月20日前向原告交付房屋；同时合同还对房屋尺寸、交付条件、违约责任等作出了明确约定。合同签订后，原告如约支付了购房款，已经履行了合同约定的全部义务。截止本案诉讼之日，因案涉项目已完工房屋存在多处质量问题，导致房屋未能完成验收手续，现被告已经逾期。此外，被告现已完工房屋与被告之前广告宣传、合同约定交付房屋存在重大差距，房屋多处出现严重质量问题，甚至出现与规划设计图纸不相符的情况。被告在销售房屋的过程中存在虚假宣传行为，误导原告消费。为维护原告合法权益，依据《民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，请求你院查明有关事实，依法支持原告的诉讼请求。被告全南虔城地产开发有限公司答辩称，一、涉案房屋已经竣工验收合格，具备交付使用的实质条件，《工程竣工验收备案表》也将于近期取得。被告开发建设的涉案江山府商品房项目各单项验收已全部通过，2020年3月6日，在县建设局组织下，被告与涉案商品房项目勘察、设计、施工、监理等参建单位对涉案商品房进行了综合验收，并取得了相关单位出具验收合格意见的《工程竣工验收报告》。根据《建设工程质量管理条例》第16条及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条的规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，故至2020年3月6日，涉案商品房已经具备交付使用的实质条件，且被告亦及时向县住建局提交了验收备案申请表，若非新冠××疫情等不可抗力原因，被告在2020年3月前即可完成涉案商品房的交付。二、被告出现合同约定的原因而顺延交房情形。涉案商品房买卖合同补充协议第3条约定“除本合同第十一条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、台风、水灾、火灾或其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等）；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）配合国家或地方法律法规或政策的变化引起的延误；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；（7）买受人未按合同约定支付房款；（8）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件。”根据上述约定结合在施工期间所遭遇的实际情况，被告在下述期间内可相应顺延交房期限：1、施工期间的中雨天数87天。根据全南县气象局气象证明显示，2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天。2、政府临时发文要求停止施工10天。根据原全南县城乡规划建设局全规建字［2018］26号文件及全南县住房和城乡建设局［2019］13号文件要求，2018年度及2019年度高考、中考停工共计10天。3、县自来水公司停水无法施工期11天。4、供电施工单位等第三方逾期交付工程的90天。被告承建项目用电工程由国家电网下属公司承包施工，根据《电力建设工程施工合同》约定，电力工程应当于被告付款后60天内完成施工，然而施工单位并未如期交付工程，直至2019年12月26日才开始供电，延期超过90天，因此导致涉案建设项目无法如期办理竣工验收，对第三方公用事业单位造成的延期交付期间，应当免责。5、购房业主提出设计变更要求，增加了82天工期。6、全南县城市管理局要求增加亮化工程的20天施工期。7、新冠××疫情发生，致使被告无法开工并及时取得《竣工验收备案表》的90天。此外，被告已在涉案房屋联合验收合格后即及时向住建局提交了竣工验收备案申请，然因本次疫情原因，政府部门未能及时出具备案意见，导致被告延期取得《竣工验收备案表》，此部分延长期限，亦应当属于上述合同约定中的免责情形。基于上述，被告可延长交房的期限，并不存在逾期交房的违约情形。三、被答辩人主张的逾期交房违约金不符合合同约定，答辩人承担逾期交房的违约金总额不超过总房款的1%。涉案商品房买卖合同补充协议第3条的约定，“该商品房的基础设施、公共配套建筑未按合同约定的日期达到使用条件的，买受人同意不退房，自本合同约定的最后期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，违约金每季度支付一次，不够一季度则按月支付（如有），买受人同意违约金总额不超过总房款的1%”。因此，即使认定答辩人逾期交房，出卖人延期交房的违约金责任上限为总房价款的1%。四、涉案房屋不存在质量问题，符合合同约定及相关国家规范，被答辩人主张质量不合格的违约赔偿不具备事实基础及法律依据。勘察、设计、施工、监理等单位亦出具了验收合格的意见，因此，涉案房屋质量符合合同约定，并且不存在被答辩人在诉状中所称的存在“严重质量问题、广告宣传与合同约定存在重大差距或与规划设计图纸不相符”的情况。此外，即使涉案房屋存在质量问题，根据涉案商品房买卖合同第十六条的约定，除地基基础和主体工程外的其他质量问题，出卖人承担的责任为更换、修理，而并不需要承担支付违约金的责任，因此，被答辩人在没有证据证明涉案房屋存在质量问题的情况下，主张违约金的诉请没有合同和法律依据。综上，涉案房屋质量合格，符合合同约定及国家相关规范，可以交付使用，且根据合同约定及相关客观情况，答辩人可顺延至2020年8月20日交房，恳请法院依法审理后驳回被答辩人的所有诉讼请求。庭审时被告口头补充答辩：原告诉请的逾期交房违约金过高，根据合同法第114条规定，可以进行相应的调减，原告既没有提交书面证据证明逾期交房造成的实际损失，且商品房买卖合同补充协议第3条第一款，已经对逾期交房产生的违约金进行了补充约定，即违约金不得超过总房价款的1%，而原告既要求逾期交房的违约金又要求逾期交付公共设施的违约金，显然是重复计算了，根据合同约定房屋主体和公共设施是同时交付，如果重复计算必然导致原告的违约金诉求过高，也不符合合同约定。当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证复印件、被告工商企业信息、赣州市商品房买卖合同、购房款票据，被告均无异议，对原告申请法庭去现场勘察而拍摄的照片，原、被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告对现场图片、公证书、被告公众号截图、延期交房通报函、销售价格表、工程竣工验收报告、竣工验收审核表、竣工验收备案表、气象证明、建设局[2018]26号和[2019]13号文件、自来水公司停水证明、电力工程施工合同及付款凭证和抄表单、网页截图及赣市府办字[2020]10号文件、报规施工图纸及做法、商品房买卖合同（样本）、2020年4月15日全南县住房和城乡建设局出具的证明等证据的真实性均以予认可，对上述证据的合法性、关联性，本院结合现场勘查情况及庭审笔录予以综合认定。原、被告对增设楼梯图片、将二楼共有阳台设计变更照片、设计变更通知单、工程签证单、亮化工程承诺函、保证金支付凭证、施工合同、住建局2019年48号文件回复意见书、微信聊天记录截屏证据的真实性有异议，但本院结合现场勘查情况及庭审笔录对该组证据的真实性予以确认。对被告提交的交付通知书和发送交付通知的快递单据，原告虽有异议，但本院认为该组证据已形成证据链，故本院对该组证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月30日，被告以出让的方式取得坐落于全南县绕城公路员山连接线西侧地块的建设用地使用权，并于2017年8月20日开工建设虔城江山府商住楼楼盘项目。2017年11月26日，被告取得诉争商品房预售许可证。2017年12月，原告陈俊、代想歌作为买受人与被告全南虔城地产开发有限公司作为出卖人签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定买受人以655286元的价款购买出卖人开发的虔城?江山府B栋1-302号房屋，建筑面积113.57平方米。同时约定被告应于2019年8月20日前向原告交付商品房。合同还对商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等条款进行了约定。其中，合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：基础设施和公共配套设施应当在2019年8月20日交付房屋时达到使用条件，未达到交付条件的，双方友好协商处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第十五条设计变更第一款约定：双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。第十六条商品房质量约定：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，符合国家及行业标准，经有资质的房屋质量检测机构检测不合格的，买受人有权解除合同，并按4.35%计算给付利息；该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理，买受人对商品房质量仍存在异议的，可委托合法的、有资质的房屋质量检测机构进行质量检测，如检测结果仍不合格，买受人有权解除合同，并按3%计算给付利息。买受人不解除合同的，由出卖人维修至检测合格。该《商品房买卖合同》附件五补充协议第3条约定：关于合同第十条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的补充约定：该商品房的基础设施、公共配套建筑未按合同约定的日期达到使用条件的，买受人同意不退房，自本合同约定的最后期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金每季度支付一次，不够一季度则按月支付（如有），买受人同意违约金总额不超过总房款的1%；除本合同第十一条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、台风、水灾和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等）；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）配合国家和地方法律法规或政策的变化引起的延误；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；（7）买受人未按照合同约定支付房款；（8）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件。2017年12月22日，原告陈俊、代想歌向被告支付了房屋首付款135286元，2018年3月20日，通过按揭贷款支付520000元，房款共计655286元。2018年7月，案涉虔城江山府ABCD栋商住楼全面封顶。2020年1月1日，被告发布延期交房通报函，函告业主因消防未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，房屋将相应延期交付。2020年3月6日，该商住楼取得同意验收的工程竣工验收报告，2020年5月2日，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2020年5月8日，被告通过快递方式向合同记载的地址邮寄了交房通知书给原告，告知原告办理房屋交付的时间为2020年5月8日至2020年5月14日。另查，案涉商住楼的Ａ栋、Ｂ栋设计平面图显示电梯口的过道处宽2.1米，该2.1米包括了约0.7米的弱电箱位置，商品房买卖合同中的附件一房屋平面图未标注弱电箱位置。经法院现场勘查，该过道净宽1.05ｍ-1.13ｍ不等。全南县气象局出具的气象证明显示2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天。因新型冠状病毒感染的××疫情爆发，2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于被告可延期交房情形的认定。经查，原、被告双方签订补充协议明确约定“气象部门记录日降雨量达到中雨以上的，出卖人可以延期交房”，且气象部门出具证明载明2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天，故该87天属于可以延期交房的天数，因此，案涉房屋的交房时间可从2019年8月20日顺延至2019年11月15日。对于中高考、停水导致停止施工天数、供电公司电力工程逾期竣工期、设计变更施工期、亮化工程施工期，经查，商品房买卖合同对此未作明确具体的约定，也不符合双方所约定延期交房的情形。且中高考、停水等情形历年存在，亮化工程应属市政设施需要，双方合同约定商品房质量及装饰装修不符合规范标准及双方约定的，买受人有权要求及时更换修理，供电公司电力工程逾期竣工，被告公司可据合同向相对人主张权利，而非由买受人承担该责任。退一步说，被告作为有建设开发资质的房地产开发企业，与原告约定交房期限时，理应考虑了建设过程中可能发生的各种情况而计算合理施工期，且被告发布延期交房通报函时即已明确说明由于消防暂未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，故对上述被告抗辩的延期交房情形，不应予支持。对于新冠××疫情期间是否为合同不可抗力期间，原、被告双方约定交房时限为2019年8月20日，2020年1月24日江西省因新冠××疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据《合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，发生在交房时限之后的新冠××疫情，不能免除被告逾期交房的责任。综上，案涉房屋的交房时间因中雨以上日降雨量情形而顺延至2019年11月15日。案涉商住楼于2020年5月2日取得了竣工验收备案表，被告通知原告可以在2020年5月8日至2020年5月14日办理交房手续，故本院认为，该逾期交房的违约金可计算至2020年5月14日止。经计算，从2019年11月15日起至2020年5月14日止，逾期181日，故被告应支付给原告逾期交房违约金为35582.03元（购房款655286元×181日×日万分之三）。关于房屋质量方面是否存在违约。原、被告双方《赣州市商品房买卖合同》第十六条约定，房屋质量是否存在问题需经有资质的房屋质量检测机构检测才能确定，且案涉房屋已经取得竣工验收备案表，法院现场勘查所测的电梯口过道宽系扣除墙体和弱电箱位置后的净宽，不能仅据此推定房屋质量存在问题或被告改变了设计规划，故原告认为房屋质量不符合约定而要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于小区基础设施、公共配套设备的交付是否应另行计付违约金。经查，双方《赣州市商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付时应当同时符合3项条件，其中第2项为该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；而第十条约定，基础设施和公共配套设施应当在2019年8月20日交付房屋时达到使用条件。可见双方约定商品房交付包含了商品房相关设施设备的交付，故商品房逾期交付责任亦包含了商品房相关设施设备的交付责任。案涉合同补充协议中关于基础设施、公共配套设备逾期交付违约责任的约定，应系对商品房与相关设施设备分别交付的违约情形约定，而不适用于案涉商品房与其设施设备同时交付的情形，因此，在已计付逾期交房违约金的情况下，小区其他设施设备的交付不应另行计付违约金，否则将造成单项违约双重计算违约责任，原告此诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告全南虔城地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈俊、代想歌支付逾期交房违约金35582.03元；二、驳回原告陈俊、代想歌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费593元，保全申请费509元，合计1102元，由原告陈俊、代想歌承担213元，由被告全南虔城地产开发有限公司承担889元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  何荣香二〇二〇年十月十五日书记员  月 欢附处理本案所涉及法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。