文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0119民初4219号原告：唐长福，男，1966年5月23日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：王忠汉，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。被告：马必胜，女，1968年6月24日出生，汉族，住重庆市南川区。原告唐长福与被告马必胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法由审判员邱广适用简易程序于2020年9月4日进行了公开开庭审理。原告唐长福及其委托诉讼代理人王忠汉、被告马必胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐长福向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告立即履行合同义务，将出卖给原告的(登记在被告名下)位于重庆市南川区XX门市（现重庆市南川区XXX），房屋产权号渝房权证304字第0**XXX号，国有土地使用证号南川区市国用（2003）字第XXX号过户登记给原告；2、请求人民法院依法判决被告向原告支付违约金5000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，被告于2004年3月22日将登记在名下的位于重庆市南川区XX门市（现重庆市南川区XXX）门市一间，建筑面积为82.61㎡，房屋产权号渝房权证304字第0**XXX号，国有土地使用证号南川区市国用（2003）字第XXX号出卖给原告，并签订了书面的《门面买卖协议》，在协议的第二条中约定，该门市的售价为40000元，公证后一次性付清。在协议的第四条约定，甲方应无偿交付给乙方水、电专户的所有权，积极配合乙方完善其过户手续。第五条约定了违约责任，如一方违约就支付给守约方违约金5000元，并支付相应的直接的经济损失。协议签订后于当日在南川市公证处办理了《房屋买卖合同》公证。于2004年3月23日原告按照协议约定向被告支付了购房款40000元，被告收到原告交付的购房款后也向原告出具了书面的收条一张，同时将房产证、国有土地使用证、被告身份证复印件以及重庆市南川区XX门市（现重庆市南川区XXX）交付给了原告使用及所有。之后，原告要求被告配合将出卖给原告的房屋产权登记给原告，但被告拒不配合。其行为属于严重的违约行为，应当依法承担违约责任。庭审中，原告方增加一项诉求为确认案涉《门面买卖协议》有效。被告马必胜辩称，1、马必胜和唐长福双方系买卖关系，至今为止没有发生过什么矛盾所以房屋买卖马必胜不存在其他争议；2、自2004年3月22日双方签订买卖合同协议后，马必胜交付房屋给买方唐长福使用至今约十七年，在此期间卖方马必胜一直遵守协议，并且多次追促买方早日对房产过户。但唐长福为了逃避过户税收。途中唐长福要求“马必胜以欠唐长福资金的理由”的形式起诉，让法院判决给唐长福来节省过户费用，被马必胜拒绝。前几年马必胜还专门为唐长福提供身份证复印件用于过户使用。而且马必胜多次给唐长福打电话时：“你一直拖延不去过户，是打算要我收回该门市吗？”。唐长福一次次以过户费用太高为由推诿。一直拖延至今。今年7月30日唐长福才主动联系，并要求马必胜去协助过户一事。记得30日早上去门市，对我说：“不晓得过户费越拖越贵”，并要求马上跟他一起去过户。由于马必胜早上门市事情多，又要去德隆谈业务。便匆忙的办事去了。此后几天便收到法院传票。因此十七年来属唐长福未履行合同义务。根据“公证书(2004)渝南川证字第XXX号载明：本协议项下的权属转移自登记之日起生效。”由此可见，房产权属归马必胜所有。唐长福十七年的房屋使用期应给马必胜门面租金（门市面积82.61X每平方月租金20元X197个月）325483.4元。唐长福是利用四万元资金来套住此门市，为自己谋取利益。给马必胜造成了巨大的门面租金损失及其他的间接损失。马必胜愿意付对方资金的两倍利息偿还合同终止并废除。3、原告唐长福诉求被告马必胜支付违约金5000元一诉求。“《门面买卖协议》第5条违约责任载明：由违约方支付守约方违约金5000元，并支付相应的直接经济损失。”由于唐长福过户一直拖延约十七年时间，属于严重违约，理应支付违约金给马必胜5000元。还应支付房屋租金以外的其他损失20万元。（简单列举如后：女儿韦露上学贫困助学金【成绩优秀的每年可以享受学校助学金4000元X5年=20000元】；2012年生意上急需资金周转，申请农村商业银行无息贷款【贷款30万元的每季度利息当年是约8000元X3年免息（12季度）=96000元】；二次购房【国家税收可减免两万多、首付款也少付十多万】……等等。十七年间数不胜数。被相关部门查证，马必胜名下有房产门面一处都未申请成功或被相关部门取消资格没有享受到国家政策的一点优惠）;4、涉及本案的诉讼费用由唐长福全部承担。综上所述，法院可以到各相关部门明查，马必胜十七年来为这一空挂房产带来的不便没有享受到国家政策的福利待遇，造成的种种不利后果，归结于唐长福没有将房产及时过户造成的是唐长福违约在先，马必胜是合法行使法律赋予的先履行抗辩权，且被答辩人唐长福未全面履行合同义务因此，请求贵院依法驳回其诉讼请求，并维护马必胜的合法诉求。经审理查明：本案案涉房屋坐落重庆市南川区XXX(原地址为南川市XX号门市，建筑面积82.61㎡，房屋总层数9，所在层数第1层)，现登记在被告马必胜名下。2004年3月22日原告唐长福（乙方）与被告马必胜（甲方）签订了《门面买卖协议》，该协议中载明“……1、甲方将座落在南川XX号门市，面积为82.61平方米，《房屋所有权证》编号为，渝房地权证304字第0**XXX号，《土地所有权证》编号为南川区市国用（2003）字第XXX号门面出售给乙方，乙方同意购买；2、该门市的售价为肆万元正人民币，公证后一支性付清；……4、甲方应无偿交付给乙方水、电专户的所有权，甲方应积极配合乙方完善其过户手续；5、违约责任，如一方违约就支付给守约方违约金5000并支付相应的直接的经济损失。……甲方：马必胜，乙方：唐长福，二〇〇四年三月二十二日。”该协议落款处有原、被告的签名及捺印。原、被告签订《门面买卖协议》的同日，双方到重庆市南川区（当时为南川市）公证处对《门面买卖协议》进行了公证，公证机关出具了编号为（2004）渝南川证字第XXX号《公证书》。2004年3月23日原告唐长福向被告马必胜支付购房款40000元，被告马必胜向原告唐长福出具了《收条》一份载明“今收到唐长福购房款肆万元人民币。收款人：马必胜，2004.3.23”。原、被告双方在签订完协议并对协议公证，原告支付了购房款40000元后，被告马必胜将案涉门面交给原告占有使用，双方至今未对房屋产权进行变更。2018年4月2日案涉门面因城市规划地址变更为重庆市南川区XXX。庭审时，对于协议的签订和房款的支付等双方均无异议。被告辩称门面之所以没过户，是因为原告之前不愿交过户的税费，怠于办理过户手续，并不是自己不配合，现在过去十几年了，原告怠于过户给自己带来了经济损失。在本院当庭再次询问被告现在是否愿意协助被告办理过户手续后，被告仍坚持予以拒绝。上述事实，有原告的陈述、被告马必胜的答辩，原告提交的《门面买卖协议》、《收条》、《公证书》、婚姻登记情况复印件、《房屋产权证》、《土地使用证》、《证明》等证据在案佐证，并经庭审质证核实，可以作为定案的依据。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否具有协助原告办理房屋过户手续的义务？2、原告所诉5000元违约金能否得到支持？首先，案涉协议签订时系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的合同义务，原告支付了协议中约定的全部购房款，被告就应当协助办理房屋过户手续；其次，对于违约金的问题。主要是看案涉门面未能办理过户手续的原因是原告怠于办理过户手续还是被告拒不履行过户义务。案涉合同签订于2004年3月22日，合同中虽未明确约定办理过户手续的时间，但是在双方各自履行完自己的付款和交房手续后及时办理过户手续是房屋买卖合同的应有之义，在原告诉讼之前的十余年，应当认定是原告怠于办理过户手续，否则在被告拒不协助办理过户手续的情况下，其完全可以在付清房款后立即通过诉讼的方式要求被告履行过户义务。而在本次诉讼之前的临近一段时间及诉讼之后，被告在原告通知其办理过户手续后拒不配合，特别是在本院向其释明其负有协助过户的义务后，其仍然予以拒绝，显然存在过错。故案涉房屋未能及时办理过户手续，双方在不同的时间段分别存在过错，该过错责任相抵，可互不承担违约责任，故对于原告的违约金主张，本院不予支持。至于被告辩称原告之前怠于过户给其带来经济损失的理由，其未提起反诉，也未提供充分证据证明其主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：一、原告唐长福与被告马必胜于2004年3月22日签订的《门面买卖协议》有效；二、限被告马必胜在本判决生效后十日内协助原告唐长福办理坐落重庆市南川区西城街道办事处金佛大道48号附61号(原地址为南川市西城金佛大道48号龙福小区A、B-30号门市，建筑面积82.61㎡，房屋总层数9，所在层数第1层)门市的过户登记手续；三、驳回原告唐长福的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半交纳40元(原告已预交)，由原告唐长福负担20元，被告马必胜负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员  邱 广二〇二〇年十月十三日法官助理  蔡佩鋹书 记 员  黄爱华