四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2765号 上诉人（原审被告）：沈建辉，女，1969年4月4日出生，汉族，住四川省蓬安县。 上诉人（原审被告）：李治林，男，1968年2月25日出生，汉族，住四川省蓬安县。 共同委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：何翠萍，四川兴恒平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李文良，男，1969年12月12日出生，汉族，住四川省蓬安县，。 委托诉讼代理人：李钢，四川展宇律师事务所律师。 上诉人沈建辉、李治林因与被上诉人李文亮房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2020）川1323民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人沈建辉、李治林上诉请求：1、撤销四川省蓬安县人民法院（2020）川1323民初325号民事判决第二项；2、改判沈建辉返还购房款10万元；3、一、二审案件受理费由李文两负担。事实及理由：1、一审判决以“开发商交房时间”认定沈建辉、李治林随时可交付房屋，上述约定具有不确定，一审法院据此认定明显加重了其责任。2、一审判决以双方签订的房屋买卖合同的预期目的不能实现而确认合同解除，该认定错误。3、双方并无违约行为，一审判令承担违约责任系错误。无论是合同签订还是合同履行，合同标的物即案涉房屋在合同交易时具有不可确定性，双方对此均有预见。沈建辉、李治林最终无法取得案涉房屋，确系其不可预见的情形，但不构成违约。4、一审判决以房屋价值评估报告认定损失，确有不当。5、房屋买卖合同系沈建辉与李文良签订，故一审判定李治林在本案中承担责任，有违合同相对性原则。 李文良辩称，1、沈建辉与李治林系夫妻关系，李文良承租了沈建辉、李治林所有的门面房经营建材。期间，沈建辉、李治林告知李文良其有几套住房要出售，希李文良可购买一套。双方于2010年11月签订了《房屋买卖合同协议》，李治林在该协议中捺印确认，且李文良向沈建辉、李治林交付了10万购房款，沈建辉、李治林承诺三年内交付房屋。2017年，案涉房屋所在的“御江春天”陆续交付房屋，沈建辉、李治林在其要求下仍未履行交付房屋的义务，其行为已构成违约。2、李文良交付购房款已有十年，但沈建辉、李治林一直欺骗李文良，其行为存在过错，其上诉理由无法成立。双方约定“交房日期，开发商交房就交”，但案涉房屋所在的小区自2017年陆续开始交房，现已交付完毕。沈建辉、李治林实质上并无房屋交付，其行为明显违约，双方签订的买卖合同目的无法实现。结合房屋现行价值评估，一审判定134000元尚不足以弥补李文良的损失。3、沈建辉、李治林系夫妻关系，应在本案承担连带赔偿责任。李治林在案涉协议上捺印确认，且购房款也系交付给沈建辉、李治林二人。 李文良一审诉讼请求：1、解除双方于2010年11月9日签订的《房屋买卖协议》；2、判令沈建辉、李治林返还李文良购房款10万元；3、判决沈建辉、李治林支付李文良违约金49,200元并赔偿其经济损失（房屋价值差额）254,000元；4、判决赔偿李文良房屋租金28,000元及律师费7,000元。 一审认定事实如下：沈建辉、李治林系夫妻。2010年11月9日，李文良（合同乙方）与沈建辉（合同甲方）签订了《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将自己私有的房屋出售给乙方，房屋位于蓬安县××小区，乙方已对甲方所出售的房屋作了充分的了解，自愿购买该房产。合同第二条约定房屋单价为每平方米2460元，乙方在2010年11月9日付购房款10万元，合同还约定交房日期为开发商交房则交房，余款付款方式为进门时付清。合同签订当日，李文良支付购房款10万元，沈建辉给李文良出具了收条。 沈建辉与李文良签订上述《房屋买卖协议》是基于其所在原青龙嘴村三组位于拆迁区域，沈建辉与开发商（四川省蓬安县第二建筑公司、姚建军）签订了《拆、建还房合同》，并无现房。2018年5月蓬安县国土资源局公布统拆统建公示榜时，沈建辉不属于统拆统建范围，姚建军拒绝按《拆、建还房合同》约定还房，沈建辉到姚建军工地上阻止施工，双方发生过争议。 后经李文良与沈建辉、李治林多次协商解除房屋买卖协议未果，李文良向本院提起诉讼。 案件审理过程中，李文良向一审法院申请对蓬安县××小区住宅现浇清水房市场价以2020年1月3日为评估时点进行评估。2020年4月16日，一审法院委托的四川义正地产资产评估咨询有限公司作出评估报告，内容为：委估对象蓬安县××小区住宅现浇清水房市场均价为人民币3800元／平方米。评估过程中，李文良支付评估费用8500元。 一审法院认为：1、双方签订的《房屋买卖协议》的效力问题。沈建辉、李治林主张双方签订的《房屋买卖协议》无效，理由是在签订《房屋买卖协议》沈建辉、李治林没有预售许可证，且沈建辉、李治林也没有取得案涉房屋的所有权。司法解除规定没有房屋预售许可证签订的房屋买卖合同无效仅针对房屋开发企业，并不针对个人销售房屋，且事实上个人并不可能取得房屋预售许可证。针对没有房屋所有权而签订的买卖协议的效力问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，签订合同时出卖人没有所有权或处分权并不影响合同的效力，故对沈建辉、李治林辩解双方签订的《房屋买卖协议》无效，一审法院未予支持。该《房屋买卖协议》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，该合同合法、有效，对合同双方当事人具有约束力。 2、《房屋买卖协议》约定的交房时间如何认定。《房屋买卖协议》载明“乙方对甲方所出售的房屋作了充分的了解”，庭审中原告也陈述知道被告属拆迁户，有拆迁协议，表明在签订《房屋买卖协议》时李文良明知其所购买的房屋尚未修建，合同标的物是被告因拆迁协议将来能够取得的房屋。在签订房屋买卖协议时双方约定“开发商交房就交房”系李文良基于对沈建辉、李治林的信任相信二人为拆迁户且持有《拆、建还房合同》，但此信任在2018年5月蓬安县国土资源局统拆统建公示榜公布后则发生了变化，现沈建辉不属于统拆统建范围，其与开发商之间的还房协议也产生纠纷，沈建辉能否取得房屋尚存在不确定性。一审法院认为以不存在确定性的“开发商交房时间”作为双方房屋买卖协议的交房时间，该约定不明确。且双方就房屋买卖协议签订至今已有十年之久，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”，李文良可以要求沈建辉、李治林随时交房。 3、李文良请求解除双方签订的《房屋买卖协议》是否应当支持。现沈建辉、李治林不能交付合同约定的房屋，李文良签订房屋买卖合同的目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，对李文良请求解除双方签订的《房屋买卖协议》，一审法院予以支持。 4、关于李文良请求退还购房款、支付违约金、赔偿房屋价差损失、租金损失、律师费损失等请求问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，对李文良请求退还购房款10万元，一审法院予以支持。对于赔偿房屋价差损失请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，房屋的价差损失是双方履行合同后李文良可以获得的利益，故对价差损失一审法院予以支持。双方签订合同约定房屋单价为2,460元/平方米，经评估案涉房屋现单价为3,800元/平方米，房屋单价价差为1,340元/平方米，案涉房屋合同约定建筑面积为100平方米，价差损失为134,000元。对于李文良的违约金请求，民事责任以填补损失为原则，如果违约金不足以弥补损失的，在要求支付违约金后可以继续要求赔偿损失以填补损失，本案中已判决沈建辉、李治林赔偿价差损失，已弥补了李文良的损失，故对李文良的违约金请求，一审法院不予支持。对于李文良主张的租金损失，租金损失应当从合同约定的房屋交付之日起计算，但双方约定的房屋交付时间不明，在2018年5月李文良知道沈建辉、李治林不属于统拆统建范围后双方多次协商退房，并没有要求沈建辉、李治林交付房屋，故对李文良主张的租金损失不予支持。对于李文良请求的律师费，因律师费不属于其必然损失，且双方签订的《房屋买卖协议》并未对律师费损失进行约定，故本院不予支持。 5、关于李治林是否承担责任的问题。李治林虽未在《房屋买卖协议》上签字，但沈建辉、李治林出售的房屋是基于《拆、建还房合同》约定交付人均30平方米的划拨用地及拆除旧房而可能获得的房屋，而旧房系沈建辉、李治林的夫妻共同财产，因《拆、建还房合同》而获得的房屋属于沈建辉、李治林等人的共同财产，沈建辉将共同可能获得的财产出售给李文良，李治林亦是知情的并未提出反对意见，且庭审中李治林也并没提出其不应当承担责任的抗辩意见，故一审认定二被告应当共同承担责任。综上，一审判决：1、解除李文良与沈建辉于2010年11月9日签订的《房屋买卖协议》；2、沈建辉、李治林于判决书生效之日起三十日内返还李文良购房款100,000元、赔偿李文良房屋价差损失134,000元；3、驳回原告李文良的其他诉讼请求。 二审期间，沈建辉、李治林出示了如下证据：1、《蓬安县国土资源局关于规范土地全征社居民建房用地有关问题的请示》（蓬土资【2007】48号）、《蓬安县国土资源局关于土地全征后居民自建自用住宅用地标准的请示》（蓬土资【2006】2号），《蓬安县国土资源局、蓬安县租房和城乡规划建设局、蓬安县相如镇人民政府关于相如镇青龙街社区锦龙路小区有关问题处理方案的请示》拟证明案涉还房区域中368户由政府统一安置、超过368户由开发商还房安置，沈建辉属于前述超出368户由开发商还房安置的范围，沈建辉据此与开发商签订了还房合同，故李文良不能说明沈建辉不能取得安置还房。2、（2019）川13民初475号民事判决书，拟证明该判决确认超过368户由开发商负责安置还房，该判决系在国土部门确定还房范围后的判定，故沈建辉、李治林并无违约行为。3、沈建辉住院治疗的病历，拟证明沈建辉出售房屋系因患病，急需用钱，且经济负担重的情况。李文良经质证认为，第1组证据与本案并无关联性，文件形成时间在2009年9月，系买卖合同之前；2、对第1组证据中的第三份文件，时间为2012年9月，与本案并无关联；3、该判决已在一审中提交，并不能作为新证据出示。4、对其提交的住院病历等，与本案并无关联性。 李文良在二审中出示证据1组，共9项录音，拟证明李文良于2018年6月至2019年2月一直向沈建辉、李治林主张房屋交付，但沈建辉、李治林却一直告知有房屋可交付，但至今未履行交付义务。沈建辉、李治林经质证认为，对上述证据的真实性认可，但沈建辉、李治林已在录音中强调房屋应在开发商交付房屋后即可交付，若李文良急需住房，可自愿选择沈建辉、李治林在案涉房屋所在小区“御江春天”对面且为沈建辉、李治林所有的房屋。两处房屋均属于同一地段，沈建辉、李治林积极履行交付义务，但李文良不同意选择上述房屋。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于双方签订的《房屋买卖协议》是否应当解除的问题。沈建辉、李治林上诉主张案涉房屋买卖协议不应被解除，因双方交付房屋的时间为开发商交付即交付，具有交付的可能性。首先，双方于2010年11月9日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律强制性规定，合法且有效，本院予以确认。第二，该《房屋买卖协议》中约定房屋交付时间为“开发商交房就交房”，系双方基于沈建辉承诺因其拆迁安置或将取得安置房屋的情形，而对交付房屋的时间作出的约定，该时间未明确具体日期，但即使以开发商交付房屋的时间确定为交付时间，沈建辉在蓬安县国土资源局2018年5月统拆统建公示榜亦确定其不属于统拆统建房屋，沈建辉与开发商之间的还房协议亦因纠纷尚不明确沈建辉是否能取得安置还房，故协议中约定“开发商交房就交房”为交付时间已因沈建辉能否取得安置还房而不明确。故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，认定李文良可随时向沈建辉主张交付房屋并无不当。第三、沈建辉在蓬安县国土资源局公布的统拆统建的公示榜明确不具有还房资格，其与开发商另行签订的拆迁还房协议亦发生争议纠纷，同时沈建辉在本案中未提供充分证据证明其能取得案涉房屋并向李文良履行交付义务，仅在本案中表示可将其所有的同地段其他房屋向李文良履行交付，但并未与李文良达成一致。因沈建辉、李文良未能证明其能够交付案涉房屋的现实可能，应认定案涉房屋买卖协议无法实现预期目的，符合合同解除的法定情形。 关于赔偿房屋价差的损失金额认定。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不违反合同订立一方合同时预见到或或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，认定房屋价差损失即为案涉合同履行后可期待的利益。案涉房屋约定单价2460元/㎡，建筑面积约100㎡，即房屋总价款原为246000元，但李文良仅就上述房屋价款支付部分款项100000元，故在确定合同履行可期待利益时，应结合李文良已付款项金额的比例进行综合考虑，即案涉合同履行可期待利益应按已支付款项的比例确定房屋价差损失为54472元(54471.54元）。 关于李治林是否就承担共同责任的问题。沈建辉将其可能获得的安置还房出卖给李文良，虽作为夫妻一方的李治林未在房屋买卖协议、收条上签字确认，但自该房屋买卖协议签订后，李文良多次与沈建辉就房屋交付等事宜进行协商，李治林对上述交易应是知情，一审认定认定沈建、李治林就本案承担共同责任，该判定具有事实和法律依据，本院予以确认。 综上，上诉人沈建辉、李治林的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第一款第二项之规定： 一、维持四川省蓬安县人民法院（2020）川1323民初325号民事判决第一项； 二、撤销四川省蓬安县人民法院（2020）川1323民初325号民事判决书第二、三项； 三、沈建辉、李治林于本判决生效之日起三十日内返还李文良购房款100,000元、赔偿李文良房屋价差损失54,472元； 四、驳回李文良的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的金钱给付义务。 一审案件受理费7873元，由李文良负担4484元，沈建辉、李治林负担3389元；二审案件受理费2980元，由李文良负担1818元，沈建辉、李治林负担1162元。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 莉 审 判 员  熊 东 审 判 员  严钲棚 二〇二〇年十月二十二日 法官助理  刘惠娟 书 记 员  杜丝亚