甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1002民初4895号 原告：张志明，男，1952年9月10日出生，庆阳市西峰区人。 被告：张宏晶，男，1985年3月25日出生，庆阳市西峰区人。 被告：张熙楠，女，1990年9月10日出生，庆阳市西峰区人。 原告张志明与被告张宏晶、张煕楠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志明与被告张宏晶、张煕楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张志明向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方之间的房屋租赁合同；2、依法判令被告支付拖欠的原告房屋租金80000元；3、依法判令被告支付合同约定的违约金，每日按全年租金的10%计算自2018年9月15日至实际履行之日止的违约金；4、依法判令被告支付房屋维修费8300元；5、诉讼费由被告全部承担。事实和理由：2015年6月1日原告将自己所有的庆阳市西峰区安定西路85号，面积为1202平方米的房屋出租给张熙楠，张熙楠与其丈夫潘景涛将房屋装修后，用来经营大龙燚火锅店。2017年7月10日，因张熙楠与潘景涛家庭及火锅店经营问题，房屋承租人由张熙楠变更为潘景涛，由潘景涛向原告支付房屋租金，履行租赁合同义务。2018年5月，潘景涛向原告称自己将火锅店转让给被告张宏晶，并将房屋租赁合同权利义务一并转让，同时将自己所欠的170000元房屋租金也转让给被告张宏晶，原告同意后，约定2018年5月作为被告对店面装修升级的期限。2018年5月20日原告与被告张宏晶、案外人潘景涛三人签订了协议，双方对上述事宜进行明确约定。2018年6月1日原告与被告张宏晶签订了一份《房屋租赁合同书》，约定租赁期限为五年，即2018年6月1日至2023年6月1日，房屋租金共计380000元，合同签订当天，被告交付房屋租金150000元，并交纳合同保证金10000元，剩余230000元租金于2018年9月15日一次性付清。若未及时交纳租金，每日收取全年租金10%的违约金。若超出2个月时间，原告有权解除本合同。另外还约定除房屋租金第一年外每年5月5日至5月10日，被告需一次性向原告付清。合同签订后，被告于5月20日向原告支付保证金10000元。2018年5月30日通过公司员工转账支付316000元，现金支付4000元，共计支付320000元。2018年9月15日被告未按合同约定支付下剩的房租，经原告多次催要，被告在同年9月30日转账50000元，10月31日至12月3日共转账100000元，2019年1月2日转账支付10000元。尚欠原告房屋租金80000元。2018年8月21日房屋地下室水管破裂，由于被告的没有及时发现和维修，以致大水久泡，为了维护房屋的安全，原告对房屋的后墙与西侧墙进行了维修，共花费8300元。根据合同第六条约定，被告负有对房屋的检查和修缮义务，修缮费用由被告承担。2019年5月初，被告经营的大龙燚火锅店停止营业，被告口头通知原告不再承租原告的房屋，可是并未向原告腾退、交还房屋，直到2019年6月1日才向原告腾退交还房屋。综上所述，被告在合同履行期间不遵守合同约定，不按时支付原告房租，且不检查和修缮房屋，也未按合同约定提前两个月告知原告退租，造成原告的财产损失，应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，于2019年8月13日向西峰区人民法院提起诉讼。 被告张宏晶辩称：我和原告之间不是简单的租赁合同，而是转让合同，是我和潘景涛之间的转让合同，而且未转让成功，我只承担了义务，没有权利，我承担了170000元的房租，现在大龙燚火锅店的官司保证金也没有退还。房屋维修费不是单由我造成的，而是由于年久失修造成的，因为我们没有及时发现，因为当时火锅店正常营业，我答应承担部分维修费用，如果合同没有转让成功，我认为这是一种欺诈行为。 被告张煕楠辩称：一、答辩人与原告张志明之间并没有签订任何房屋租赁合同，不存在合同关系，不需要承担任何合同义务。原告在诉状中明确说明其于2015年6月1日起将自己位于庆阳市西峰区安定西路西段85号房屋出租给张熙楠，后又于2017年7月10日将该房屋出租给潘景涛。2018年5月，潘景涛将火锅店生意转让给被告张宏晶，同时在原告张志明同意的情形下将房屋租赁合同的权利义务全部转让给张宏晶，并将潘景涛下欠的170000元房屋租金也一并转让给张宏晶，三方就此事签订了协议进行约定。2018年6月1日，原告张志明与被告张宏晶签订《房屋出租合同书》，明确约定了房屋租金、租赁期限等权利义务。根据相关法律规定，被告张宏晶是合同的相对方，应当由其承担合同约定的支付租金的义务。二、原告将答辩人列为被告，属诉讼主体不适格。本案属房屋租赁合同纠纷案件，原告的诉讼请求是要求解除房屋租赁合同、支付房屋租金、承担违约金等请求，但答辩人与原告张志明之间并没有合同关系，故不存在向原告履行房屋租金、违约金、维修金等义务。请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了房屋租赁合同原件1份、协议原件1份、照片10张、维修费领条原件1份、借记卡账户明细清单1份、承诺书1份、证人证言1份。被告张宏晶、张煕楠未向本院提交证据。本院组织原、被告进行了质证认证，根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月1日原告张志明与被告张宏晶签订《房屋出租合同书》，约定将原告所有的位于庆阳市西峰区安定西路85号，面积为1202平方米的房屋出租给被告。租赁期限为5年，自2018年6月1日起至2023年6月1日止，年租金为380000元，第一年的房租分两次付清，合同签订时付租金150000元，并交纳合同保证金10000元，剩余230000元租金于2018年9月15日一次性付清。同时约定被告若未及时交纳租金，则原告每日收取全年租金10%的违约金。若被告超出2个月未交纳租金，原告有权解除合同。同年5月20日原告张志明与被告张宏晶、案外人潘景涛三人还签订了1份协议，协议约定将案外人潘景涛所欠原告张志明的170000元房屋租金转让给被告张宏晶，由被告张宏晶负责向原告偿还。《房屋出租合同书》签订后，被告张宏晶于5月20日向原告转账支付合同保证金10000元，2018年5月30日向原告转账支付316000元，现金支付4000元，2018年9月30日向原告转账支付40000元，2018年10月2日向原告转账支付10000元，2018年10月31日至12月3日共分7次向原告转账支付100000元，2019年1月2日向原告转账支付10000元。截止2019年1月2日被告张宏晶共计向原告支付490000元。另查，2018年8月21日被告张宏晶承租原告的房屋地下室水管破裂，危及房屋安全，原告对房屋的后墙与西侧墙进行了维修，共花费8300元。2019年5月，被告口头通知原告不再承租原告的房屋，并于2019年6月1日向原告腾退交还房屋。原告于2019年8月13日向西峰区人民法院提起诉讼。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告张志明与被告张宏晶在平等自愿原则下签订房屋租赁合同，合同中明确约定了租赁期限、租金的给付方式及时间、及双方的权利义务，双方因租赁合同而产生的债权债务关系明确，合同签订后原告张志明将其位于庆阳市西峰区安定西路85号面积为1202平方米的房屋交付被告张宏晶使用，履行了合同义务，然被告未依约履行给付全部租金的义务，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任；同时被告张宏晶与原告张志明及案外人潘景涛签订协议将案外人潘景涛所欠原告170000元房租转由被告张宏晶承担并偿还系当事人自愿意思表达，被告张宏晶以签订协议是自己的草率决定为答辩理由，本院不予支持，故对原告庆张志明要求被告张宏晶解除合同并支付70000元租金的诉讼请求应予以支持。关于原告主张的房屋维修费8300元，根据双方签订的《房屋出租合同书》第六条明确约定，房屋租赁期间，房屋的正常检查和修缮义务由被告张宏晶负责，若房屋发生渗漏现象，被告应及时进行修缮，维修费用由被告自行承担。故对原告要求被告支付房屋维修费8300元的诉讼请求依法应予支持。关于原告主张每日按全年租金的10%计算自2018年9月15日至实际履行之日止的违约金的诉讼请求，原、被告双方在合同书中既约定了保证金又约定了违约金，且被告已经向原告支付了10000元保证金，且合同中关于违约金的约定明显违背公平原则，故对原告主张违约金的诉讼请求不予支持，但被告支付的10000元保证金，原告也不予退还。关于原告要求被告张煕楠承担合同义务的诉讼请求，由于原告并未与被告张煕楠签订相关合同，且被告张煕楠也未在原告与被告张志明签订的合同书上签字或盖章，原告张志明与被告张煕楠之间不存在合同关系，故对原告主张被告张煕楠支付租金、违约金、维修费的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告张志明与被告张宏晶之间的房屋租赁合同； 二、被告张宏晶支付原告张志明房屋租金70000元，被告支付的合同保证金10000元不予退还； 三、被告张宏晶支付原告张志明房屋维修费8300元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 上述给付内容，限判决生效后三十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2008元，由被告张宏晶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 刘志锋人民陪审员刘晓仁人民陪审员刘娅萍 二〇二〇年十月二十六日 书记员 刘                 洋 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。