上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58312号原告：上海玥云餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：田玲，总经理。委托诉讼代理人：龚杰，上海聚隆律师事务所律师。被告：上海万松电气设备有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：洪焕松，董事长。委托诉讼代理人：吴枫澄，浙江合一律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪振宇，浙江合一律师事务所律师。原告上海玥云餐饮管理有限公司(以下简称玥云公司)诉被告上海万松电气设备有限公司(以下简称万松公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玥云公司的委托诉讼代理人龚杰，被告万松公司的法定代表人洪焕松及委托诉讼代理人洪振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玥云公司向本院提出诉讼请求：1.被告补偿原告人民币(币种下同)100万元(其中室内装修90万元，弱电工程18万元，天然气管道237,715元，具体以评估为准)；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月28日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定被告将坐落于上海市浦东新区横桥路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租期3年。嗣后，原告出资5万元购买原承租人的装修及相关设施，并经被告许可，原告投入巨资对系争房屋进行装修。同时，因经营所需，原告投资建造了低压供用电、天然气管道、弱电系统等固定设施；原告另行购买了锅炉设备、厨房设备、办公家具、空调等物件。2019年1月，双方协商解除了房屋租赁合同，以及对原告投入的设施补偿事宜进行了沟通。然被告却于2019年6月以原告拖欠租金为由起诉原告。2019年3月8日，原告搬离系争房屋，目前房屋已被案外人承租并重新装修。为维护原告合法权益，要求被告对原告投资的固定设施折价补偿，望判如所请。被告万松公司辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据。系争租赁合同的违约方系原告玥云公司，被告曾因玥云公司拖欠租金起诉要求其支付租金、违约金等，贵院已判决支付我方诉请。被告再次将房屋对外出租时，多次通知玥云公司搬离系争房屋内的物品。之后，玥云公司搬离了其所有的锅炉、厨房设备、天然气等，另外，玥云公司将办公用品一次性以4万元的价格转让给了后续的承租人。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：系争坐落于上海市浦东新区横桥路XXX号1-4幢房屋权利人为万松公司。2018年1月28日，甲方万松公司与乙方玥云公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区横桥路XXX号房屋出租乙方，租期三年，自2018年2月1日起至2021年4月30日止，含3个月免租期。租赁物业面积5936.12㎡，2018年租金为每平方米每天1.2元，年租金260万元。自2019年4月20日起，租金递增10%。付三押一，先付后用，保证金为216,667元。合同第七条装修及维保约定，1.未经甲方事先书面同意，乙方无权以任何方式改变房屋结构和装修。乙方经甲方同意自行安装设备的，由乙方自行负责并承担费用。2.乙方因装修租赁物业而发生的一切费用，包括但不限于设计费、材料费、人工费等均由乙方自行承担，与甲方无关。……合同第9.2条约定，乙方未按约定支付甲方租金、租赁保证金、违约金、损失赔偿金等超过15日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方已支付的所有金额甲方不予退还，且乙方应按累计应付而未付金额的双倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此所遭受的实际损失。合同签订后，被告玥云公司支付了租赁保证金216,667元，付清了截至2018年10月19日的租金，但此后仅支付租金15万元。2019年2月27日，原告、被告玥云公司及案外人上海涵修汽车服务有限公司签署《承诺书》，载明玥云公司、上海涵修汽车服务有限公司决定于2019年3月8日之前无条件搬离系争房屋，并无条件将房屋按原状复原。2019年7月15日，万松公司向本院提出诉讼请求：1.玥云公司向万松公司支付拖欠的房屋租金人民币630,000.37元(已扣除交纳的租赁保证金)；2玥云公司支付违约金1,693,333.34元；3.玥云公司支付万松公司为其垫付的水费2,828.60元、电费7,637.81元，共计10,466.41元；4.陈皖凌对上述房屋租金、违约金、水电费的清偿承担连带责任。审理中，玥云公司口头提出反诉，要求万松公司补偿玥云公司装修费100万元，但玥云公司未在规定期限内缴纳反诉费。玥云公司表示，另案主张装修补偿，不要求在此案中处理。2019年11月13日，本院作出(2019)沪0115民初63438号民事判决，本院认为，万松公司与玥云公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。玥云公司主张合同已于2019年1月6日经双方协商解除，其无需承担违约责任，但并未提供相应证据，本院难以采信。万松公司主张合同由其于2019年1月8日单方解除，但万松公司未能提供《告知函》送达凭证，而且从《告知函》内容来看，亦未见原告单方解除租赁合同的意思表示，本院亦难采纳。现双方均认为《房屋租赁合同》已经解除，万松公司自认玥云公司于2019年3月8日搬离系争房屋，本院以该日作为《房屋租赁合同》解除之日。……关于违约金，因玥云公司提前退租，万松公司再行出租系争房屋时必然产生一定的经济成本，但《房屋租赁合同》约定的违约金标准确实过高，本院以万松公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金标准调整为65万元。判决如下：一、被告上海玥云餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万松电气设备有限公司租金625,250.80元(该金额已扣除被告上海玥云餐饮管理有限公司交纳的租赁保证金216,667元)；二、被告上海玥云餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万松电气设备有限公司违约金650,000元；三、被告上海玥云餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万松电气设备有限公司水电费10,466.41元；四、被告陈皖凌对被告上海玥云餐饮管理有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。该案于2019年12月4日生效。审理中，玥云公司提供工程承包合同、增值税专用发票、237,753元的付款回单、天然气过户协议证明其投资天然气管道花费237,753元；横桥路XXX号弱电项目智能化工程施工合同、18万元的付款回单证明其投资弱电智能工程花费18万元；上海市装饰装修施工合同、报价表、190,500元的付款回单证明其因经营所需投资装修花费90万元；关于租赁物业三方交接事项协议书、1万元的收条、4万元的增值税发票证明其为租赁系争房屋花费转让费5万元。万松公司对此均认为装修未事先征得同意，且原告也搬离了可移动设施，另外，原告所述的装修没有利用价值，系争房屋已被下一任租户重新装修使用，故不同意赔偿。双方一致确认，系争房屋已由案外人承租并重新装修。本院认为，法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。首先，生效判决认为，“玥云公司主张租赁合同已于2019年1月6日经双方协商解除，其无需承担违约责任，但并未提供相应证据，难以采信……判决玥云公司支付租金、违约金等”，可见，系争房屋租赁合同系因玥云公司违约而解除；其次，2019年2月27日原告、被告玥云公司及案外人上海涵修汽车服务有限公司签署的《承诺书》载明，“玥云公司、上海涵修汽车服务有限公司决定于2019年3月8日之前无条件搬离系争房屋，并无条件将房屋按原状复原”；再次，双方一致确认系争房屋已由案外人承租并重新装修；综上，对原告要求被告赔偿装修残值损失本院不予支持。同理，原告要求被告赔偿弱电工程、天然气管道费用，本院亦不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告上海玥云餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13,800元，减半收取计6,900元，由原告上海玥云餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年十月二十三日书记员  袁颖丽附：相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。