苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初194号 原告：苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会，住所地江苏省苏州市友新路西侧。 负责人：吴建林，任主任。 委托诉讼代理人：高重荣，江苏省苏州市姑苏区虎丘法律服务所法律服务工作者。 被告：姑苏区轩宏餐厅，住所地江苏省苏州市姑苏区友新路**。 经营者：张汝亮。 委托诉讼代理人：李旭民，江苏渊默律师事务所师。 第三人：袁国祥，男，1976年10月16日出生，汉族，户籍地江苏省大丰市。 第三人：李喆，女，1979年7月10日出生，汉族，户籍地江苏省大丰市。 委托诉讼代理人：宗永林，江苏煜衡律师事务所律师（系袁国祥和李喆二人共同委托）。 委托诉讼代理人：陈颖，江苏煜衡律师事务所律师（系袁国祥和李喆共同委托）。 第三人：徐素军，男，1979年4月4日出生，汉族，户籍地江苏省大丰市，现羁押于江苏省苏州市昆山看守所。 委托诉讼代理人：郭欢，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘迪，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 原告苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会（以下简称新郭村委会）与被告姑苏区轩宏餐厅（以下简称轩宏餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案，依法适用简易程序公开进行审理。审理中，依轩宏餐厅的申请，依法追加袁国祥、李喆、徐素军为第三人参加诉讼。2020年10月14日，本院公开开庭进行了审理，原告新郭村委会的委托诉讼代理人高重荣、轩宏餐厅的委托诉讼代理人李旭民、第三人徐素军的委托诉讼代理人郭欢到庭参加诉讼，第三人袁国祥和李喆经本院依法通知未到庭。本案现已审理终结。 原告新郭村委会向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间解除房屋租赁合同；2、判令被告归还承租的房屋，并按每日租金2022元支付自2020年1月1日起计算至房屋归还之日止的房屋占有使用费；3、判令被告支付2019年10月至2019年12月期间3个月的房屋租金18.45万元。审理中，原告以被告已于2020年3月31日将房屋腾退交还为由将第2项诉讼请求变更为判令被告按原租金标准支付自2020年1月1日起计算至2020年3月31日止的房屋占有使用费18.45万元。事实与理由：2017年7月，原、被告签订新郭创业大厦租赁合同，约定原告将产权所有的位于苏州市姑苏区房屋(建筑面积1230平方米)出租给被告使用。租期三年，自2017年7月1日至2020年6月30日，先付后租，三个月为一个付款周期。合同签订后，原告按约定将出租房屋交付给被告，被告开始尚能按约定支付房租。但自2019年9月份始拖欠一个付款周期房租18.45万元(2019年10月至2019年12月期间房租)。原告多次及书面催款，但被告均以各种理由拖延未付，已构成违约。原告依租赁合同约定，书面通知被告解除租赁合同，并归还承租的房屋。故诉至法院。 被告轩宏餐厅辩称：轩宏餐厅实际经营期间一直按约向原告支付租金。2018年10月张汝亮与第三人徐素军签订饭店承包协议，将轩宏餐厅交由徐素军实际承包经营，承包经营期间产生的房屋租金由徐素军承担，因欠付的租金产生在承包经营后，故应由徐素军支付。同时，被告轩宏餐厅并不实际占有使用案涉房屋，不负有腾房义务，原告无权要求被告支付占有使用费。 第三人徐素军述称：从被告轩宏餐厅承包经营来后我方并未实际经营，将饭店进行装修并配备设备后将饭店承包给了袁国祥，并签订了合同。袁国祥承包后也与被告轩宏餐厅签订了房屋租赁协议，且经过原告同意转租，支付房屋租金的义务与我方无关。我方均是按照合同约定履行与被告之间的承包费用支付。涉案房屋内的设备与我方无关。 第三人袁国祥与李喆述称：1、已按约定直接支付租金给原告。2018年12月4日，我们同徐素军及轩宏餐厅签订转让合同，租金一直交到2019年10月15日，共计553500元。根据约定，我们承担租金的一半，我们缴纳的租金553500元正好是2019年1月1日-2020年6月30日期间租金总额的一半，剩下的租金应由被告轩宏餐厅和第三人徐素军缴纳。2、在2020年1月28日前，没有任何人向我方主张租金，直到收诉状副本后才看到解除通知和催缴通知，催缴的时间不合理，解除通知是无效的。3、根据我方和徐素军、原告物业经理顾忠良的约定，自2020年7月1日起由我方直接与原告签订租赁合同形成租赁关系，所以我方投资了近200万元，并且将轩宏餐厅通过重新装修，挂牌为味庄。在2020年3月24日上午，疫情复工复产时，原告突然将经营的餐厅大门用铁链锁住不让经营，导致前两天准备复工的食材全部腐烂，产生了巨大的损失，我方已经提起反诉要求赔偿。4、另外根据国家及江苏省、苏州市的规定，疫情期间房租应当免一个月，减半两个月。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交房屋租赁合同、催款通知书、关于解除新郭创业大厦租赁合同的通知、通告、房屋权属证明、饭店承包经营协议、新郭创业大厦租赁合同复印件一份，苏州袁掌柜餐饮管理有限公司登记简档、证明、农商行的账户明细查询、结算凭证、水电费收据、餐厅转让协议书等证据，第三人袁国祥申请了证人潘某到庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、苏州市友新路×号房产(建筑面积27740.57平方米)系原告新郭村委会单独所有。 2017年7月5日，原告新郭村委会（甲方、出租方）与被告轩宏餐厅（乙方、承租方）签订新郭创业大厦租赁合同，约定甲方将友新路1088号新郭创业大厦×号楼×室面积1230平方米出租给乙方使用（房屋性质为一类综合楼餐饮），租期三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日，其中1个月半免租期，三年租金分别为645750元、738000元、738000元；租金每3个月一付，先付后租。乙方必须在每个支付期前30日内付清当期的3个月租金，每逾期一日，乙方除应付租金外，还应支付1日租金为违约金，逾期15日视同解约，甲方有权收回房屋，没收履约保证金同时有权要求乙方补偿直接的经济损失。7.8条约定，租赁期满，或解除合同，乙方应在租期内撤出其全部物件，可拆动的设备及装潢，并恢复原状。 合同签订后，新郭村委会将上述房屋交付轩宏餐厅经营使用。 2019年12月16日，新郭村委会向轩宏餐厅发出书面催款通知，轩宏餐厅的经营者张汝亮当日在该通知下方署名，表示已收到。该通知载明：你餐厅截止2019年12月16日，已结欠我委三个月租金(2019年10月至2019年12月)计18.45万元；2019年12月应付下一付款周期租金三个月(2020年1月至2020年3月)，计18.45万元，二项合计36.9万元。请你在接到本通知后三日内一次性付清上述欠款。 2019年12月21日，新郭村委会向轩宏餐厅发出书面解除通知，内容为：依据双方租赁合同6.2的约定：因你结欠我委2019年10月至2019年12月期间的房租计18.45万元；且经我委多次及书面催款，均以各种理由拖延未付，已构成违约。为此，我委特通知你即日起双方签订的“租赁合同”解除。望你在接到本通知后，十日内按“租赁合同”第7.8的约定，有序撤出承租房屋，并将该房屋归还给我委。逾期不归还，你不但仍需支付房屋使用费，并将承担相应的法律后果。当日，轩宏餐厅的经营者的张汝亮在该通知下方署名，表示已收到。 2020年3月25日，新郭村委会在涉案房屋大门张贴通告，内容为：轩宏餐厅（味庄），你们租金自2019年10月1日始至今未缴纳，已构成违约，依据租赁合同的约定，合同已解除，出租方有权收回房屋。为避免诉累，请经营者十天内有序撤离并腾空所承租的房屋。 审理中，原告新郭村委会与被告轩宏餐厅一致确认租赁合同于2019年12月31日解除，涉案房屋已于2020年3月31日腾退交还，租金交至2019年9月30日。 2、2018年11月1日，被告轩宏餐厅（甲方）与第三人徐素军（乙方）签订的饭店承包经营协议约定：甲方将轩宏餐厅交给乙方承包经营，甲方提供全部的资质证照和餐厅内现有的经营设施设备用于承包经营，地址，地址为友新路**期限自2018年11月1日至2021年10月30日。 3、2018年12月4日，徐素军（甲方）与袁国祥（乙方）就苏州市友新路1088号“味庄”餐厅转让等事宜签订一份餐厅转让协议，约定：甲方将上述“味庄”餐厅经营权和甲方对餐厅投入的设施设备等转让给乙方。 2018年12月5日，原告新郭村委会向苏州市姑苏区工商行政管理局为出具证明一份：我村委出租给姑苏区轩宏餐厅的新郭创业大厦1号楼×室的房屋，同意其房屋1230平方米转租给袁国祥。 2019年1月15日，苏州袁掌柜餐饮管理有限公司经核准登记成立，地址为涉案的友新路1088号新郭创业大厦×号楼×室，法定代表人为李喆。袁国祥陈述2018年12月4日左右接收的涉案餐厅，添置一些设备后，挂牌为味庄加盟店开始经营。 袁国祥向新郭村委会逐月缴纳租金每月61500元，共计553000元，最后一笔支付时间是2019年10月15日，新郭村委会出具的结算凭证载明对应的租期是2019年9月1日至2019年9月30日，交款单位均是轩宏餐厅。 本院认为，原告新郭村委会与被告轩宏餐厅签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，轩宏餐厅作为承租人，应依法按约支付租金；租赁合同解除后，应及时腾退房屋。轩宏餐厅在2019年12月21日收到新郭村委会的书面解除房屋租赁合同的通知，且确认双方的租赁合同已于2019年12月31日解除，却直至2020年3月31日腾退交还房屋。根据合同的相对性，轩宏餐厅与第三人徐素军的承包经营关系不能阻却其向原告交纳租金的义务，故轩宏餐厅关于欠付的租金应由徐素军支付及因不实际占有使用案涉房屋不负有腾房义务的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。经核算，轩宏餐厅应支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金184500元（738000元/年÷12个月×3个月）。关于房屋占有使用费，因双方未对房屋占有使用费的计算标准予以约定，被告在收到租赁合同解除通知后并未就合同的解除提出异议，也未积极腾退交还房屋，现原告主张按原租金标准自2020年1月1日起至被告腾退之日2020年3月31日，三个月共计184500元（738000元/年÷12个月×3个月），并无不当，本院予以支持。另，本案为房屋租赁合同纠纷，第三人袁国祥和李喆并未和原告新郭村委会建立合同关系，故相关损失本案不宜处理，被告轩宏餐厅、第三人徐素军、袁国祥和李喆之间若有争议可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会与被告姑苏区轩宏餐厅就苏州市友新路1088号新郭创业大厦×号楼×房屋签订的租赁合同于2019年12月31日解除。 二、被告姑苏区轩宏餐厅于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会租金18.45万元。 三、被告姑苏区轩宏餐厅于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会房屋占有使用费18.45万元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9335元，减半收取4668元，由被告姑苏区轩宏餐厅负担，于本判决生效之日起十五日内直接向原告苏州市姑苏区友新街道新郭村村民委员会履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  李 尧 二〇二〇年十月二十日 法官助理  宋红霞 书 记 员  陈丽华