宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2020）宁0303民初1837号   原告（反诉被告）：贾某，个体户,住宁夏回族自治区吴忠市。   委托诉讼代理人：任某，宁夏马家明律师事务所律师。（特别授权代理）   被告（反诉原告）：王某1，住宁夏回族自治区吴忠市。   委托诉讼代理人：王某2，宁夏善知律师事务所律师（特别授权代理）   委托诉讼代理人：冯某，宁夏善知律师事务所实习律师。（特别授权代理）   原告贾某与被告王某1房屋买卖合同纠纷一案，2020年7月8日立案后，被告王某1于2020年9月9日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾某（反诉被告）委托诉讼代理人任某，被告王某1（反诉原告）及其委托诉讼代理人王某2、冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告贾某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.依法判令原告向被告收取的房屋定金不予退还；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月5日，原告贾某与被告王某1签订房屋买卖合同一份，约定原告将位于罗山花园东门口106号商住房出售给被告，房屋建筑面积为178.94㎡，房屋总价款为58万元。支付方式为签订合同之日被告向原告支付定金50万元，剩余8万元在办理过户手续时被告向原告支付，但被告在签订之日支付了10万元定金，并口头承诺剩余房款于三日内付清。待支付期限之日届满后，被告未按时支付，至今未付。房屋买卖合同第五条违约责任中约定被告不履行本合同约定的付款内容，超过三个月时，原告有权解除本合同。现已超过三个月，原告要求解除本合同并不退还定金10万元。被告的违约行为严重损害了原告的权益，原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院。   被告王某1辩称，1.原告贾某所陈述的事实与基本事实不符，双方所约定的出卖房屋系106号房屋，并非0XXXX号房屋。虽合同载明的系0XXXX号房屋，经被告查询与合同记载的0XXXX号房屋所对应面积一致是原告名下的房产为106号。2.双方并未口头约定房款于3日内付清。被告履行合同义务期间，发现原告名下的106号房屋已被银川市中级人民法院查封。故双方及其他第三方在场的情况下，原告陈述房屋解封大概需要四个月左右的时间，对于合同款项支付已作出变更。即在原告将房屋解封后通知被告并将房屋过户至其名下，被告于三天内一次性将剩余48万元款项支付完毕。故本案应当按照双方协商一致的付款时间节点履行，而不应继续按照合同履行；3.即使法院认定双方对于合同付款节点没有进行变更，但原告贾某存在故意隐瞒涉案房屋已经被查封的基本事实，属于重大欺诈。在此情况下，被告行使不安抗辩权或行使解除权，合理合法，有法可依，故原告现要求解除合同，不向被告退还定金的诉讼请求依法不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。   反诉原告王某1向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告贾某继续履行与反诉原告签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令反诉被告向反诉原告交付坐落于吴忠市××区房屋并协助办理房屋过户登记手续；3.请求依法判令本案全部费用由反诉被告承担。反诉原告当庭变更诉讼请求：1.解除反诉原、被告签订的房屋买卖合同；2.反诉被告向反诉原告返还定金10万元，并自2020年4月6日至实际返还之日止的利息，利率按照每日万分之五计算；3.请求反诉被告向反诉原告双倍返还定金10万元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2020年4月，贾某因资金紧张出售房屋，与王某1签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：1.贾某将产权证号为0XXXX号房屋出售给王某1，面积178.94㎡；2.房屋总价款为58万元，合同签订之日支付50万元，房屋过户登记手续办理完毕之日起三日内支付8万元；3.贾某保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况。保证房屋没有设定担保等任何权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索；4.合同另对交付期限、违约责任等进行约定。合同签订当日，王某1要求贾某出示涉案房屋无查封、无抵押、无设立担保的资料，贾某予以拒绝，并要求王某1先行向贾某支付部分房款，王某1依约向贾某支付房款10万元。因4月6日系清明节放假期间，故王某1于4月7日自行前往吴忠市红寺堡区不动产登记事务中心查询获知：1.贾某名下并不存在产权证号为0XXXX号的房屋；2.其名下存在106号房屋一套，与合同约定的面积一致，王某1随即打电话与贾某进行沟通，贾某表述其明知房产已被查封，解除需几个月的时间，故双方协商待该房屋解封后，贾某配合王某1办理房屋过户登记，王某1于房屋过户登记之日起3日内向贾某支付剩余的房款48万元。综上，贾某在明知涉案房屋被查封的情况下，隐瞒相关事实同王某1达成《房屋买卖合同》，存在欺诈行为。因双方已协议变更合同内容，故应当依照双方另行商议的约定履行，王某1承诺在涉案房屋办理过户之日起3日内向贾某支付剩余48万元购房款或将48万元先行支付至法院，待涉案房屋办理过户后，由法院支付至贾某。   反诉被告贾某辩称,1.同意反诉原告的第一项诉讼请求，因为反诉被告的诉讼请求与反诉原告的第一项诉讼请求一致。2.反诉被告不同意向反诉原告返还10万元，并不同意支付利息也不同意双倍返还10万元。因为，反诉原告违约在先，合同约定，反诉原告应当于合同签订之日支付反诉被告房屋定金50万元。但反诉原告于合同签订当日只支付了反诉被告10万元。反诉被告在收到10万元后，明确表示要求反诉原告支付剩余40万元。反诉原告多次推脱，拒不支付。定金合同是房屋买卖合同中的从合同，反诉原告应当按照从合同的约定依约向反诉被告支付50万元定金。其少支付40万就是严重的违约行为。另外依据担保法第91条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第119条实际交付的定金数额，多余或者少于约定的数额视为变更定金合同。收受定金一方提出疑义并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案中，贾某在收到王某1的10万元后，在短信中和王某1提交的录音证据中，明确的表示如果其不支付剩余40万元就要求解除合同，退还王某1已交付的10万元。退一步讲，如果按照上述司法解释的规定，担保合同未生效。贾某不应当双倍返还王某1的10万元。不同意支付利息，是因为在王某1不支付剩余40万元时贾某就明确提出当时退还10万元，只是王某1本人不接受，过错在于王某1本人，利息不应当计算在反诉被告身上。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本诉与反诉的证据一致，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即被告王某1提交的查解封登记信息、不动产登记信息查询结果证明、银川市中级人民法院协助执行通知书（复印件）各1份，本院予以确认并在卷佐证。   对当事人有异议的证据，经本院审查后认定如下：原告贾某提交的1.房屋所有权证书1本，该份证据来源合法，内容客观真实，能够证明本案涉及的房屋为坐落于吴忠市××区房屋且登记在原告贾某名下的事实，予以确认；2.房屋买卖合同一份，原告与被告均予以提交，该份证据内容客观真实，能够证明原、被告就吴忠市红寺堡区银川路西侧文化街南侧罗山花园二号商住楼106号房屋签订房屋买卖合同的事实，予以确认；3.银川市中级人民法院执行裁定书（2020）宁01执异41号裁定书一份，该份证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定；4.短信截屏一份、授权委托书一份、律师证复印件一份，该组证据中无律师事务所出具的函件，不能证明原告与代理人于2020年4月9日形成代理关系，对该证据的合法性不予认定。5.短信截屏一份，在庭审过程中，法庭就短信内容与被告王某1手机短信内容进行核实，能够证明2020年4月9日原告贾某向被告王某1索要购房款的事实，但是原、被告合同约定解除的条件是被告不履行支付房款义务，逾期三个月，原告享有解除权，故对原告主张于2020年4月9日解除合同的证明目的不予认定。   被告王某1提交的1.录音证据一份，该份证据经本院当庭核实内容完整，能够证明2020年4月7日被告因涉案房屋土地被查封与原告进行协商的事实，予以认定；2.证人王某3出庭证言，证人王某3虽系被告胞弟，但其证言与被告提交的录音证据能够相互印证，对其于2020年4月7日参与原被告协商的事实予以认定；3.通话录音两段，被告与案外人韩某之间的通话录音，因案外人未出庭，无法核实其真实性，不予认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月5日，原告贾某将其所有的位于吴忠市××区房屋（房屋面积为178.94㎡）出售给被告王某1。当日，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告保证向被告如实陈述房屋权属状况和其他具体状况，保证所售房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷，不受他人合法追索。房屋售价为58万元，被告在合同签订之日起向原告支付50万元，该50万元作为购买原告房屋的定金，下剩8万元购房款在房屋产权证、土地使用权证等相关手续办理完毕之日起3日内一次性支付。交付期限为原、被告于合同签订生效且被告交付定金之日起3日内到房地产主管部门办理过户手续，手续办理完毕后且被告全额支付房款的次日交付房屋。违约责任为原告不按合同的日期办理房产过户及交付房屋，每逾期1天按房价的3‰计算违约金给予被告，逾期超过3个月时，被告有权解除合同，原告除应按约定支付的违约金外，需双倍返还定金及返还被告支付的所有购房款；被告全部或一部分不履行合同约定的日期给付购房款时，其逾期部分，被告应加付按日的违约金给予原告，逾期超过3个月时，原告有权解除合同。合同还就房屋基本情况、其他条款进行约定。   2020年4月5日，被告王某1向原告贾某支付购房款10万元，原告贾某向被告王某1交付涉案房屋钥匙。4月7日，被告的妻子通过不动产登记部门了解到本案涉案房屋对应的土地被宁夏回族自治区银川市中级人民法院查封，当日，被告与证人王某3找到原告与其进行协商，原告向被告告知涉案房屋所占土地被查封的事实，但是双方就如何处理未商议出结果。4月9日，原告以发短信、打电话的方式向被告催要购房款，被告未支付，当晚，原告更换涉案房屋门锁。现涉案房屋由原告占有。   关于涉案房屋及土地情况，本案涉案房屋坐落于吴忠市××区，房屋产权证号为吴忠市房权证红寺堡字第XXXX号，房屋所有权人为贾某，房屋建筑面积为178.94㎡，规划用途为商住。在原告向被告出售房屋时，房屋无其它权利负担。本案涉案房屋所对应的国有土地在银川市中级人民法院受理的宁夏建工集团有限公司申请执行宁夏汇通房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中处于续查封(自2013年10月29日起至2021年5月17日止)状态。经原告贾某提出执行异议，2020年5月12日，银川市中级人民法院审查作出裁定书，裁定解除对本案涉案房屋所对应的国有土地使用权的查封。   本院认为，合法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告贾某向被告王某1出售房屋，被告依约支付购房款，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告的本诉请求与被告的反诉请求均要求解除合同，故解除原告（反诉被告）贾某与被告（反诉原告）王某1签订的房屋买卖合同。   原告贾某与被告王某1在订立合同过程中，未向被告披露涉案房屋所对应的土地被法院查封的事实，虽然被告能够基于合同对房屋进行有权占有，但是在签订合同时房屋对应的土地被法院查封，按照双方合同约定的时间是无法办理不动产登记手续的，不动产登记手续未办理则对外不具有公示性，原告违反告知义务，存在违约行为。原、被告订立合同后，双方的主合同义务为被告向原告支付购房款，原告向被告交付房屋并协助办理房屋过户手续，而变更房屋过户手续是合同的附随义务并必然影响合同的履行，被告未按约定时间支付购房款存在违约行为。依据合同约定，原、被告对定金进行约定，将被告先行支付的购房款50万元作为定金，后被告交付10万元购房款双方均认为是定金，应视为双方对合同定金部分的约定进行了变更，定金是对主合同的订立起到保证作用，双方均存在违约行为，合同解除后，合同权利义务终止，原告应当向被告返还定金10万元，故对于原告要求收取被告的定金不予退还的诉讼请求不予支持，对于被告反诉请求要求原告向其返还定金10万元的诉讼请求予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，原、被告均违反合同约定，应当各自承担相应的责任。故对于被告反诉请求要求原告支付资金占用期间的利息以及双倍返还定金10万元的诉讼请求不予支持。   关于被告王某1主张原告贾某故意隐瞒涉案房屋土地被查封的事实，存在欺诈行为，被告行使不安抗辩权迟延支付购房款的辩解理由。2020年4月7日，原、被告协商时，原告向被告已明确告知了土地登记瑕疵能够消除，同年5月12日，银川市中级人民法院裁定解除对本案涉案房屋所对应的国有土地使用权的查封。同年4月9日，原告向被告以发短信的方式告知其因不支付剩余购房款解除买卖合同，并于当日更换涉案房屋门锁收回房屋，自原告向法院起诉之日，被告亦未向原告支付剩余房款也未主动通知原告行使不安抗辩权中止履行自己的义务更未向法院主张自己的权利，直至原告起诉至法院，虽然在订立合同之初，原告隐瞒了涉案房屋被查封的事实，但土地被查封并不必然导致房屋买卖合同无法履行，故对于被告的辩解理由不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条之规定，判决如下：   一、解除原告贾某与被告王某1签订的《房屋买卖合同》；   二、反诉被告贾某于本判决生效后立即向反诉原告王某1返还购房定金100000元；   三、驳回原告贾某的其他诉讼请求；   四、驳回反诉原告王某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告贾某负担；反诉费2900元，由反诉原告王某1负担1750元，由反诉被告贾某负担1150元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审判员 张唯栋     二〇二〇年十月十日   书记员 毛 旺   附本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：   （一）经营状况严重恶化；   （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；   （三）丧失商业信誉；   （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。   当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。   第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：   （一）债务已经按照约定履行；   （二）合同解除；   （三）债务相互抵销；   （四）债务人依法将标的物提存；   （五）债权人免除债务；   （六）债权债务同归于一人；   （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。   第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。   当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。   第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释》   第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。