广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初25503号原告：邓业虎，男，1988年6月4日出生，汉族，住湖北省监利县***********，公民身份号码。被告：刘远志，男，1977年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码。原告邓业虎诉被告刘远志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年9月16日公开开庭进行审理。原告及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告10000元保证金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告从2019年10月25日租用被告位于佛山市禅城区格沙童服城E3栋四楼物业地址办公，于2020年1月15日结业。原告已结清全部租金并在2020年1月15日搬出租赁厂房。被告不退还保证金10000元，且无法联系上。特提起诉讼，要求退还保证金。被告辩称：一、被告将涉案物业出租给原告使用，并没有向原告收取合同保证金，原告持伪造的《物业租赁合同》要求被告返还保证金没有事实和法律依据。原、被告素有生意合作，均经营童装设计、加工、销售业务。2019年10月初，原告向被告提出，希望被告能将自用的办公室部分面积出租给原告作为办公室短期过渡使用，被告为支持原告的事业，便同意短期出租部分面积。于是原、被告双方协商一致，口头约定由被告将位于佛山市禅城区格沙童服称E3栋四楼部分面积，大约300平方米出租给原告作为办公室使用，租赁期限为3个月，租金每月10000元，3个月租金合计30000元，原告先交租后使用，原告应一次性向被告支付租金。原、被告就涉案物业租赁事宜谈妥后，原告于2019年10月25日向被告银行账户转账支付租金30000元，被告收到上述租金后，将物业交付给原告使用，由于是短期的租赁，且双方又都在同一地址办公，抬头可见，故基于彼此间的信任，双方没有签订任何书面的租赁合同，被告也没有要求原告支付任何合同保证金，双方均以先前口头约定内容履行合同。合同期间，原告在租赁物业内办公，并使用了被告的服装样版，合同期限届满后，原告搬离，向被告交还物业，但因服装设计样版费用的问题，与被告闹僵，拒不同意向被告支付租赁期间服装样版使用费。本案中，原告为达到其诉求目的，伪造并提交了证据《物业租赁合同》，该合同内容与客观事实不相符，且合同的签名并非被告本人所签，指模也非被告本人所盖，原告据此要求被告返还保证金，没有任何事实依据。另外，鉴于原告伪造，提供虚假证据，藐视法律的行为，依法应予以严惩，恳请法庭查明后，依法追究其相关的法律责任。二、原告向被告支付的款项并不包含保证金，原告单方将其支付的租金备注为押金，事后要求被告退还，缺乏理据。按照以上所述，原、被告双方的租赁关系并不含有保证金内容，虽然原告的转账备注有押金，但纯属原告的单方备注，被告作为收款方，当时并不清楚该笔款项有作此备注，故无法及时提出异议，直至原告起诉后才知道该笔款项有备注押金内容。但若租赁合同内容涉及保证金，且被告收取的款项含有保证金性质，原告付款时应当要求被告出具收据，被告也有义务向原告开具有押金收据。然而本案中，原告不仅无法提供双方有就保证金协商一致的内容，也无法提供押金收据，依法应当承担举证不能的法律后果。据此，可见原告的陈述并不属实，也不符合物业租赁的惯例，对原告主张依法应予驳回。综上，原告伪造证据，虚假陈述，其主张没有任何事实和法律依据，恳请法庭查明后驳回其全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告广东公安人口信息查询资料,证明原、被告的诉讼主体适格。2、《物业租赁合同》,证明原告承租被告的物业，且约定了保证金。3、转账记录查询,证明原告向被告支付了20000元租金和10000元押金。诉讼中，被告提交以下证据：《商铺租赁合同》《物业管理合同》《经营服务合同》,证明被告的公司与涉案物业的出租方分别签订合同，约定被告承租共600多平方米的物业，月租金和物业管理费合计20000多元，后被告出租给原告约300多平方米的物业。经质证，本院对证据认定如下：原告的证据1，系主体材料，本院经审查予以确认；证据2，系原告单方签名，被告不予认可，本院不予采信；证据3，被告确认收到原告该证据上所载30000元，但不认可原告该证据上备注的20000元租金和10000元押金，故本院对该证据的真实性予以确认，至于证明内容，本院待后综合全案事实一并论述。被告的证据，有原件核对，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2019年10月25日至2020年1月15日，被告将位于佛山市禅城区格沙工业区E3栋四楼01、03号部分出租给原告使用。2019年10月25日，原告向被告通过电子银行转账支付30000元。原告提供的该款项《转账记录查询》上载转账附言为“押金1万元，租金2万元”。对此，被告于诉讼中主张该30000元为原告一次性支付的租金，不认可系20000元租金和10000元押金。另查明一，2019年5月1日，以被告为法定代表人的佛山市银沣服饰有限公司与佛山市聚荟物业管理有限公司签订租赁合同，由佛山市银沣服饰有限公司承租佛山市禅城区格沙工业区E3栋四楼03号，面积为416.19平方米，其中2019年5月1日至2020年9月14日期间的租金为每月6242.85元，单价为每月15元/平方米。同日，佛山市银沣服饰有限公司委托佛山童服城经营管理有限公司对佛山市禅城区格沙工业区E3栋四楼03号，面积为416.19平方米的物业进行物业管理服务，委托期间为2019年5月1日至2023年9月14日期间，并签订签订《物业管理合同》，约定2019年5月1日至2023年9月14日期间物业管理费为每月4161.90元，单价为每月10元/平方米。同日，佛山市银沣服饰有限公司委托佛山南海区恒和信房地产咨询服务部对佛山市禅城区格沙工业区E3栋四楼03号所在的佛山童服城提供整体策划、宣传、推广等商业运营服务，委托期间为2019年5月1日至2023年9月14日期间，并签订《经营服务合同》，约定2019年5月1日至2023年9月14日期间服务费为每月3329.52元，单价为每月8元/平方米。另查明二，2019年5月1日，以被告为法定代表人的佛山市****服饰有限公司与佛山市聚荟物业管理有限公司签订租赁合同，由佛山市****服饰有限公司承租佛山市禅城区格沙工业区E3栋四楼01号，面积为191.39平方米，其中2019年5月1日至2020年9月14日期间的租金为每月2870.85元，单价为每月15元/平方米。同日，佛山市****服饰有限公司委托佛山童服城经营管理有限公司对佛山市禅城区格沙工业区E3栋四楼01号，面积为191.39平方米的物业进行物业管理服务，委托期间为2019年5月1日至2023年9月14日期间，并签订《物业管理合同》，约定2019年5月1日至2023年9月14日期间物业管理费为每月1913.90元，单价为每月10元/平方米。同日，佛山市****服饰有限公司委托佛山南海区恒和信房地产咨询服务部对佛山市禅城区格沙工业区E3栋四楼01号所在的佛山童服城提供整体策划、宣传、推广等商业运营服务，委托期间为2019年5月1日至2023年9月14日期间，并签订《经营服务合同》，约定2019年5月1日至2023年9月14日期间服务费为每月1531.12元，单价为每月8元/平方米。庭审中，原告陈述：有一份原告与被告关于涉案物业的租赁合同的原件被被告扣下了（该合同是原告与被告在被告办公室签订的，当时有见证人在场）；原告的老板娘通过网银向被告转账30000元。被告陈述：被告从未与原告签订过合同，之前双方为了租赁事宜谈过很多次，最后口头确定承租3个月，一次性给被告3个月共30000元租金，没有约定保证金；最初谈的时间是在2019年10月份，最后谈的时间是2020年1月份，原告在2019年10月25日至2020年1月15日使用涉案物业。被告只确认收到原告一次性支付的30000元，但被告看不到原告的转账备注内容，故当时并没有提出异议。另，被告陈述其出租给原告约300多平方米物业，对此，原告陈述面积多少原告不清楚。庭审中，本院询问：1、涉案物业有无房产证？或有无建筑规划许可？被告：不清楚，因被告向物业的出租方承租的。原告：不清楚。2、原告，当时如何约定租金？原告：总租金20000元，租期是2019年10月25日至2020年1月25日,保证金10000元。3、有无与原告签订过合同？被告：没有，没有签订过任何书面材料，只有口头约定，约定的内容是30000元租金，与原告提交的合同内容不一致。4、约定的过程是？被告：在被告办公室谈的，谈过好几次，一开始被告提出要45000元，原告称只是临时过渡承租是用来设计开发，后被告提出30000元。原告：在被告办公室谈的，谈了约一周，最后约定20000元租金和10000元保证金，后在其办公室签订的合同。5、为何要扣押合同原件？原告：合同的模板是被告公司的文员于2019年10月26日通过微信发电子版给原告。当时签订合同后，被告公司财务不在，被告要过两天开具押金收据，待收据及合同一起给原告。后原告要求其公司员工将合同原件给原告，但没有提供。6、被告收取了30000元款项后为何没有开具收据？被告：原告一次性支付的，且其没有提出要收据，被告想着既然有转账凭证，且场地也给原告使用了。7、原告后续有无向被告要求过开具收据？原告：原告叫被告公司员工在收据开好了就将收据和合同给原告，但原告没有催促。原告通过朋友介绍认识到被告，才没有催。8、有无催促被告开具收据和提供合同的相关举证？原告：直到2020年1月份，被告称很快将押金退还给原告。9、原告当庭拨打139*****118,原告就其与被告缔约时机主是否在现场要求机主进行表态，机主回答是不在场（法庭查看了原告的通话记录）。是否确认该内容？原告：确认。被告：确认。10、缔约时是否有其他人在场？被告：没有其他人，只有原告与被告谈。原告：被告所述的不属实，每次协商在场人员均有3、4个人。11、缔约当天被告公司财务在哪？被告：在隔壁办公室，财务叫陈莉莉。12、原告所说的签订合同，当时在场人员一共有多少？原告：原告、被告、钱绍元、电话号码为186*****076的机主余明。13、当庭通过原告的手机拨打186*****076,向机主询问是否有参与洽谈过程、原告与被告有无签订合同，机主回答是听说双方有租赁物业的洽谈，签订合同时其不在场，在2019年10月25日前听说双方关于押金和租金的事宜的协商。其拒绝向法院提供身份信息，是否确认该内容？原告：确认。被告：确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。综合全案事实及当事人陈述，双方就涉案物业并未签订书面租赁合同，但通过口头约定由被告将位于佛山市禅城区格沙工业区E3栋四楼01、03号部分面积出租给原告使用，租赁期限2019年10月25日至2020年1月15日。对于原告向被告支付的30000元，原告主张系押金10000元和租金20000元，且上述租赁期限约定的总租金为20000元，并据此主张被告应向原告退还押金10000元。被告主张上述租赁期限约定的总租金为30000元，双方并未约定押金10000元，原告无权要求退还10000元。对此，本院认为，第一，根据一般民法理论，行为人的单方意思表示不得科以他人不利益。原告于2019年10月25日向被告通过电子银行转账支付30000元，其在转账附言上备注“押金1万元，租金2万元”，此系其单方行为，并无证据证明作为收款方的被告已对此知悉并予以认可，故原告的上述单方意思不能作为确定讼争30000元款项性质的依据。第二，原告关于双方于2019年10月25日缔约时有他人在场见证双方签订书合同并书面约定押金10000元和租金20000元的陈述，根据庭审查明，原告提供的所谓在签约现场的人员，于庭审的电话联系核实中均否认在现场，足以认定原告就重大关键细节在法庭作出虚假陈述，对其上述关于缔约情况的陈述，本院实无采信之理由。第三，被告陈述其出租给原告的物业面积约为300平方米，原告称面积不清楚，本院认为，作为当事一方的原告，具体面积不清楚尚属合理解释，但大概面积如何通常应可估计，而其对被告所述约300平方米也并无明确异议，本院对被告陈述予以采信，确认租赁面积为300平方米。据此，结合被告自他人处承租而来的相关物业租赁情况——面积合计为607.58平方米，合计2019年5月1日至2020年9月14日期间的租金为每月9113.70元（6242.85元+2870.85元），物业管理费为每月6075.80元（4161.90元+1913.90元），商业运营服务费为每月4860.64（3329.52元+1531.12元），总计每月20050.14元，单价每月为33元/平方米——被告就原、被告双方之租赁标的的租金单价与被告获取租赁标的成本单价具有相当性，被告以其主张的30000元租金价格出租给原告也正常合理。综上所述，本院认为，被告主张上述双方就租赁标的的租赁期限约定的总租金为30000元且双方并未约定押金10000元的陈述符合常理与事实，本院予以采信。如上分析，双方就租赁标的达成租赁期限2019年10月25日至2020年1月15日、租金总价为30000元的口头租赁协议。但本案中，租赁标的系房屋，因双方并未就涉案房屋是否取得建筑规划许可等报批报建手续举证，本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，是否取得建筑规划许可等报批报建手续，对双方上述约定之效力虽有影响，但无论如何，确均已实际履行完毕，如口头协议有效，被告依有效约定当可取得租赁标的物之出租的对价租金即讼争30000元，自不必过多论述；即使合同无效，依据上述司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，被告亦有权继续保有讼争30000元。因此，本院实无必要就合同效力问题再予审查，迳可确定原告主张被告返还10000元之诉讼请求没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告邓业虎的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告邓业虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年九月二十一日书记员  罗凤华