广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29036号原告：周文钟，男，1963年7月3日出生，澳门特别行政区居民，住澳门广东大马路**百达花园第****，澳门特别行政区居民身份证号码5062932（8）。委托诉讼代理人：梁嘉俊，广东裕中律师事务所律师。被告：张春刚，男，1973年11月8日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区*******，公民身份号码510************150。被告：牛俐敏，女，1973年11月28日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区*******，公民身份号码130************42X。被告：中山市坦洲镇德优房地产中介服务部，住所地广东省中山市坦洲镇环市******龙湾绿洲名园41卡，统一社会信用代码92442000MA51DPWH9G。经营者：苏耀盛，男，1986年9月26日出生，汉族，住广东省中山市*********，公民身份号码442************954。委托诉讼代理人：吴光，该个体户员工。原告周文钟与被告张春刚、牛俐敏、中山市坦洲镇德优房地产中介服务部（以下简称德优服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周文钟的委托诉讼代理人梁嘉俊、被告张春刚，被告德优服务部的委托诉讼代理人吴光到庭参加诉讼，被告牛俐敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周文钟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告周文钟与被告张春刚、牛俐敏、德优服务部于2018年10月22日签订的房地产买卖合同；2.判令被告张春刚、牛俐敏向原告退还购房款460000元以及支付占用资金期间利息（从2018年10月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.35%计算至清偿之日止）；3.判令被告张春刚、牛俐敏向原告支付违约金192000元；4.判令被告张春刚、牛俐敏向原告赔偿房屋装修损失180000元；5.判令被告张春刚、牛俐敏向原告赔偿房地产咨询及买卖代理费14400元；6.判令被告张春刚、牛俐敏向被告赔偿律师费支出30000元。事实和理由：原告经德优服务部介绍认识张春刚、牛俐敏，三方于2018年10月22日签订房地产买卖合同，约定原告购买被告张春刚、牛俐敏名下位于中山市************************，总楼价为960000元，原告于2018年10月30日前向被告支付定金460000元，剩余购房款在办理交易过户当天支付。签订合同后，原告于2018年10月23日向被告张春刚、牛俐敏以转账方式支付460000元定金，由于涉案房地产仍处于出证阶段，因此仍未过户到原告名下。后原告得知涉案房地产可以申领产权证，同时发现被告张春刚、牛俐敏因自身债务问题导致被中山市第一人民法院查封了涉案房地产，现交易无法进行，合同目的无法实现。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告张春刚辩称，1.因经济原因，被告当时以比较便宜的价格出售涉案房地产，当时涉案房地产并无被查封，被告在发现涉案房地产被查封后找过德优服务部、原告协商，但原告坚持按照合同履行。2.关于代理费，被告认为该费用与其无关；关于律师费，原告通过诉讼方式解决本案纠纷系其权利，但被告经济有困难无法承担该些费用。3.被告希望原告给予一定时间让被告处理解除涉案房地产的查封，再过户给原告。被告牛俐敏未到庭参加诉讼，也未出具书面的答辩意见及举证。被告德优服务部辩称，对原告起诉没有意见。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2018年10月22日，周文钟（买方）与张春刚、牛俐敏（卖方）、德优服务部（经纪方）签订一份编号为0010002房地产买卖合同，主要约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市************************，成交总价为960000元;定金460000元作为楼款一部分，买方须在2018年10月22日支付卖方200000元，定金余款260000元买方须在2018年10月30日前支付给卖方；卖方应在签订本合同后出证当天向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起30天内还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还），卖方承担还贷之一切费用；买方应于买卖双方办理交易过户当天直接一次性将购房余款500000元支付给卖方；买卖双方须在完成按揭申请、提前还贷、注销办理抵押登记及归档手续后10天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请办理过户手续；买卖双方同意涉案房地产交付使用的时间为交齐定金当天，买卖双方应于收楼当天一并到现场查验房屋；如卖方逾期超过十天仍未履行的，则卖方须返还买方双倍定金给买方以弥补买方损失；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括但不限于律师费等；基于经纪方为买卖双方提供中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天买方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费14400元，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；备注：买卖双方均已清楚该房产目前未出不动产权证书件下交易此房产买卖，卖方交付房屋给买方使用时间为买方交齐460000元定金当天，卖方在签订合同当天配合将原一手契税交清，开通水电、天燃气供买方使用，如交易过程中卖方出现违约行为，除双倍赔偿定金外还需赔偿买方的装修款，上限为200000元，如买方中途违约则卖方有权没收定金加该房的装修款。合同还约定了其他事项。同日，周文钟向德优服务部支付了代理费14400元。庭审中，德优服务部确认收到上述代理费。2018年10月22日、10月23日，周文钟向张春刚分别支付定金200000元、260000元，合计460000元。庭审中，张春刚确认收到上述款项。中山市自然资源局于2020年4月3日出具的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房地产尚未出具不动产权证，于2015年11月4日抵押给中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行，于2019年3月21日被案外人查封[（2019）粤2071民初6244号]。张春刚认为其可在两个月内解决法律障碍，并积极为周文钟办理过户手续。周文钟则认为涉案房地产从查封至今已有一年多了，仍未扫除法律障碍，同时张春刚、牛俐敏还要清偿银行贷款，张春刚、牛俐敏已无能力继续履行合同。2018年12月21日，周文钟与中山市铂爵装饰设计工程有限公司（以下简称铂爵公司）签订一份装饰工程施工合同，主要约定周文钟将涉案房地产委托铂爵公司进行工程设计和施工，工程总造价120000元，并对工期、付款方式、验收、违约责任等具体事项进行了约定。周文钟提交的铂爵公司增加项目结算清单（补充合同）显示，增加的项目总价60000元，并对工程项目、单价等具体事项进行了约定。庭审中，周文钟与张春刚确认涉案房地产的交付时间为2018年10月23日，涉案房地产交付后，周文钟有权进行装修使用。周文钟提交的铂爵装饰收据显示，周文钟向铂爵公司共支付了装修费180000元，最后一张收据载明：收到誉峰名门17-1004房周生雅居装修工程三期款、尾款及增加项目（补充合同）75000元。2019年12月3日，周文钟向广东裕中律师事务所转账支付律师费30000元。庭审中，周文钟明确主张解除的系房屋买卖合同部分。其称与张春刚、牛俐敏约定在张春刚、牛俐敏收到房产权证后，周文钟支付剩余购房款用于清偿涉案房地产的贷款，后进行过户。后周文钟到开发商处了解得知涉案房地产已出产权证，但张春刚、牛俐敏并未去领取，周文钟多次催促张春刚、牛俐敏领证并履行合同，但张春刚、牛俐敏因个人债务被案外人查封了涉案房地产，导致合同目的无法实现，而其已依约支付了定金460000元，该资金一直被张春刚、牛俐敏占用，故其主张占用期间的利息，具体计算方式由法院认定。至于违约金，因双方约定的定金过高，周文钟自行调整为总房价的20%。张春刚确认双方约定办理产权证后进行过户，但其不清楚涉案房地产是否已出证，因其个人债务，涉案房地产被他人查封，导致无法办理房产证及过户手续。涉案房地产从交付后一直由周文钟占用使用，周文钟应支付该时间段的占有使用费，其主张占用使用费按每月2000元至2500元计付。周文钟对此不确认，认为合同明确约定涉案房地产交付后其有权装修及使用，现因张春刚、牛俐敏的原因导致合同解除，相应的责任应由其自行承担，且张春刚、牛俐敏并未在本案中提出反诉主张占有使用费，亦未另案主张，本案中不应对该费用进行处理。庭后周文钟提交情况说明，其认为租金或占有使用费无需评估，幅度可按1500元至2500元计付。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。周文钟与张春刚、牛俐敏、德优服务部于2018年10月22日签订的房地产买卖合同包含了两个法律关系，其一系周文钟与张春刚、牛俐敏作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系周文钟、张春刚、牛俐敏各自与德优服务部发生的居间合同关系。本案处理的仅为周文钟与张春刚、牛俐敏之间的房屋买卖合同关系。关于合同解除。本案所涉房地产买卖是周文钟与张春刚、牛俐敏在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均产生约束力。庭审中，双方对已支付460000元定金不存异议，本院予以确认。虽所涉房地产约定的过户条件未至，但张春刚、牛俐敏的另案纠纷导致涉案房地产被案外人查封，张春刚对此确认，但认为其可在两个月内解除查封，完成过户手续，希望法院给予时间。本院认为，张春刚、牛俐敏在2019年3月21日被查封之日起至本案审理期间仍未能及时清除法律障碍，致使双方的权利义务一直处于不确定的状态，且查封期间至今长达一年多，已超过了一般民众可预见、可承受的范围，周文钟购买房屋的合同目的迟迟不能实现，张春刚、牛俐敏的行为已构成违约，故周文钟主张解除双方之间的房屋买卖合同以及退还购房款460000元，理据充分，本院予以支持。庭审中，双方确认已实际交接了涉案房地产，合同解除后，周文钟已无合理理由继续占用涉案房地产，理应向张春刚、牛俐敏返还涉案房地产。关于占用资金期间利息、违约金。根据合同约定，张春刚、牛俐敏违约，则需向周文钟双倍返还定金，因双方约定的定金460000元已超过合同标的额的20%，现周文钟主张违约金按总房价960000元的20%计付一倍定金，即192000元，并未超出法律规定的限度，本院予以支持。关于占用资金期间利息问题，根据前述，周文钟主张违约金的诉求已得到本院支持，而其提供证据的证明力并不足以证明本案纠纷产生的实际损失已超过定金数额，故该项诉求，理据不足，本院不予支持。关于装修费的问题。庭审中，张春刚、牛俐敏确认涉案房地产交付后，周文钟有权进行装修使用，且合同约定如张春刚、牛俐敏违约，须向周文钟赔偿装修费，上限金额为200000元，双方对周文钟已实际装修使用涉案房地产不存异议。现周文钟提交了装饰工程施工合同、铂爵装饰收据予以佐证，收据上记载金额合计为180000元，故本院认定装修费为180000元。涉案合同解除后，周文钟向张春刚、牛俐敏返还涉案房地产，周文钟为涉案房地产花费的装修费应由张春刚、牛俐敏承担，故张春刚、牛俐敏应向周文钟返还装修费180000元。关于代理费、律师费。合同约定，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括但不限于律师费等；违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。庭审中，德优服务部确认已收到周文钟支付的代理费14400元，周文钟亦提交了律师费发票佐证，周文钟主张张春刚、牛俐敏支付代理费14400元、律师费30000元，符合双方的约定且没有超出法律规定范畴，本院予以支持。关于占有使用费。因本院上述认定涉案合同解除，双方相互返还的义务仍然构成对待给付，张春刚经法院释明后提出同时履行抗辩，主张周文钟支付占有期间的占有使用费。周文钟则确认从2018年12月23日起开始实际占有使用涉案房屋，故周文钟应支付占有期间的占有使用费。诉讼中，张春刚认为占有使用费按每月2000元至2500元计付，周文钟则认为按每月1500元至2500元计付。本院综合案情、同类物业市场租金价格等因素予以衡量，酌情认定占用使用费按每月2500元计付，自2018年12月23日起计至实际腾退涉案房地产之日止。牛俐敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告周文钟与被告张春刚、牛俐敏于2018年10月22日签订的房地产买卖合同中房屋买卖合同部分；二、被告张春刚、牛俐敏于本判决生效之日起七日内向原告周文钟返还购房款460000元及装修款180000元，两项合计640000元；三、被告张春刚、牛俐敏于本判决生效之日起七日内向原告周文钟支付违约金192000元；四、被告张春刚、牛俐敏于本判决生效之日起七日内向原告周文钟支付代理费14400元、律师费30000元，两项合计44400元；五、原告周文钟于本判决生效之日起七日内向被告张春刚、牛俐敏返还位于中山市************************房地产；六、原告周文钟于本判决生效之日起七日内向被告张春刚、牛俐敏支付房地产占有使用费（自2018年10月23日起按每月2500元的标准计至房地产实际腾退之日止）；七、驳回原告周文钟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12797.46元（已原告周文钟已预交），由原告周文钟负担332.46元，被告张春刚、牛俐敏负担12465元，并直接向原告周文钟支付。如不服本判决，原告周文钟可以在判决书送达之日起三十日内，被告张春刚、牛俐敏、中山市坦洲镇德优房地产中介服务部可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 匡 勇审判员 张剑峰审判员 黄 肃二〇二〇年十月二十九日书记员 陈嘉婷李晓童