河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4889号 上诉人（原审原告）：保定市同安物业服务有限公司，住所地河北省保定市莲池区红阳大街**东方云顶小区。 法定代表人：杜军，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘瑞锦，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：张来义，男，1971年3月18日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 上诉人保定市同安物业服务有限公司（以下简称同安物业公司）因与被上诉人张来义物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院(2020)冀0606民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人同安物业公司的委托诉讼代理人刘瑞锦到庭参加诉讼，被上诉人张来义经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 同安物业公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，并查明事实，判令张来义依法承担物业费3239元，违约金266元；二、一审二审的诉讼费用由张来义承担。事实和理由：同安物业公司与张来义物业服务合同纠纷一案，经一审法院审理，同安物业公司主张张来义支付物业费的诉请一审法院因与本案无直接关联性的临时用电与疫情影响判决减免10%物业费，且对合同明确约定的违约金没有审查直接不予支持，不符合法律规定及案件基本事实。一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、对于临时用电问题，首先同安物业公司从未收取过张来义的电费，价格过高也应向直接交款的供电公司反映解决，再者在2019年1月份供电公司人员已将临时用电变更为正式市政用电，同安物业公司起诉的物业服务费期间为之后的费用（张来义也承认此事，有一审录音录像为证），最后临时用电问题属于前期开发商遗留问题，不属于同安物业公司的物业服务范围之内，与本案不属于同一法律关系，张来义应依据和开发商签订的购房合同另诉解决。2、对于受疫情的影响被上诉人的商铺出租困难，这是张来义自担风险的事项，与同安物业公司的物业服务毫无关系，同安物业公司并无义务帮助张来义出租商铺，商铺出租困难给张来义造成的损失也并非同安物业公司造成的，不能因为张来义有损失而让同安物业公司去承担；且在疫情期间同安物业公司也投入更多的人力和物力，比如小区门口的测温与人员值班，购买消毒设施与药水对商铺门前及小区内的公共区域进行消毒，加强巡逻等，对于不缴费的业主上诉人不但没有中断物业服务反而是在加大物业服务成本；一审判决却以疫情为由减免物业费明显不公。3、一审法院对违约金并无审查直接判决不予支持同安物业公司的违约金的诉请违反了法律规定和诚实信用原则，也违背了合同的契约精神，助长了违约者的气焰，是对其他按时足额缴费业主的不公平，对同安物业公司造成非常不利的影响。二、一审判决适用法律有误。一审法院认定同安物业公司与张来义签订的《东方云顶商铺物业服务协议》经张来义签字确认，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”被上诉人作为合同当事人，接受了上诉人提供的物业服务，被上诉人应当按照规定交纳物业服务费；《东方云顶商铺物业服务协议》第六条第二款已明确约定：业主逾期未交需支付每日千分之二的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”上诉人对违约金只主张了266元（自2020年3月2日至2020年4月12日的违约金），若计算到开庭之日则会产生738元的违约金，上诉人是考虑到各方原因至酌情主张了一部分违约金。而一审法院却没有依据上述合同法规定作出合理判决，判决结果违背法律，适用法律有误。三、一审审理过程违反法定程序。依据《民事诉讼法》第一百三十六条人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参加人。一审法院原定开庭时间为2020年7月9日，在2020年6月23号临时电话通知改为6月28号开庭，上诉人本着诚信原则当天到庭后，一审法院却又将开庭时间改为6月29日下午开庭，期间并未送达传票给双方当事人，一审法院随意变更开庭时间、口头通知、临时通知给上诉人造成交通及人力损失，属于明显违反法定程序的情形。四、一审法院判决明显显失公平。上诉人作为物业服务企业按照合同约定提供了物业服务，被上诉人作为业主应当履行自身按时足额缴纳物业费的义务；一审法院因与本案无直接关联性的临时用电与疫情影响判决减免10%物业费，属于明显显失公平，是对其他按时足额缴费业主与物业公司的不公平。被上诉人无理拒缴物业服务费的行为不仅严重侵害了上诉人的合法权益，并且也侵害了其他正常缴费业主的合法权益，应当足额缴纳物业费且承担违约责任才符合公平正义原则和诚实信用原则。一审法院认定事实不清，适用法律有误，违反法定程序，判决结果显失公平，故上诉人不符，依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法予以纠正。 同安物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令张来义向同安物业公司支付物业服务费3239元、违约金266元，合计3505元；2.本案诉讼费由张来义承担。 一审法院认定事实：张来义系保定市莲池区东方云顶小区商铺24号业主，房屋面积107.96平方米。2017年12月21日，河北金航房地产开发有限公司作为甲方与同安物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，合同约定：同安物业公司为东方云顶小区全体业主和使用人提供物业服务，东方云顶小区内的全体业主和使用人均应履行本合同，享有相应权利，履行相应义务;期限自2017年12月份起至第一届业主委员会成立并于物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；甲方与乙方进行承接查验前，必须确保物业供水、排水、供电、供气等市政公用设施设备按规划设计要求建成；商业物业服务费2.5元/月/平方米；物业服务费首次预交一年，以后年度每年集中预交一次，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之二作为违约金，物业使用人怠于交纳物业服务费的，业主（即产权人）负有连带责任。2018年1月3日，同安物业公司作为甲方与张来义作为乙方签订《东方云顶商铺物业服务协议》，协议约定：甲方负责乙方外围的日常保洁卫生工作；维护商铺公共区域内环境卫生；物业收费标准为2.5元/月/平方米，缴费方式为每12个月缴纳一次，每12个月第一个月上旬交纳物业费；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交欠款，并支付每日千分之二的违约金。同日，张来义在《东方云顶领房手续单》中签字确认，2018年3月1日至2019年2月28日的物业费3239元从开发商应给付张来义的房屋面积差价款中扣除。商铺交付给同安物业公司时安装的为临时电，直至2019年1月才变更为正式用电。之后张来义未交纳过物业费，同安物业公司多次主张未果，故同安物业公司诉至本院。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中同安物业公司与河北金航房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对包括张来义在内的东方云顶小区全体业主均具有法律约束力。张来义作为东方云顶商铺的业主，在《东方云顶商铺物业服务协议》中签字确认，接受了同安物业公司提供的服务，应按规定交纳物业服务费， 但考虑商铺交付时所接电为临时用电，价格较高，且受疫情的影响，商铺出租困难，故2019年3月1日至2020年2月29日的物业费3239元，酌减10%，应为2915元，对同安物业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：“一、被告张来义于判决生效后七日内给付原告保定市同安物业服务有限公司物业费2915元；二、驳回原告保定市同安物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告保定市同安物业服务有限公司负担4元，被告张来义负担21元。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2017年12月21日，河北金航房地产开发有限公司作为甲方与同安物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，同安物业公司为东方云顶小区全体业主和使用人提供物业服务。张来义作为东方云顶小区的业主，接受了同安物业公司提供的物业服务是事实，但商铺交付给同安物业公司时安装的为临时电，直至2019年1月才变更为正式用电。2018年3月1日到2019年2月28日张来义的物业费由河北金航房地产开发有限公司直接扣缴后由同安物业公司收取，使张来义丧失了以临时电的电价过高为由抗辩的权利，故一审法院以临时用电为由，酌减违约金和10%物业费并且不支持同安物业公司所主张的违约金，判决张来义给付同安物业公司物业费2915元，并无不当。 经查阅一审卷宗，一审法院于2020年6月24日下午开庭审理本案，同安物业公司的委托诉讼代理人到庭参加了一审庭审，并在庭审笔录中签字确认，其并未对一审开庭时间、程序提出异议。现同安物业公司主张一审审理过程违反法定程序，对此上诉理由本院不予采信。 综上所述，同安物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由保定市同安物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李舒淼 审 判 员 王洪月 审 判 员 郭 潇 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 周仪娟 书 记 员 于 惠