重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终6220号上诉人（原审原告）：段海燕，女，汉族，1982年8月26日出生，住重庆市梁平区，公民身份号码5112231982********。委托诉讼代理人：谢灵春，重庆永图律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄灝，重庆永图律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆远友房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附****，统一社会信用代码915001035801662333。法定代表人：张浩，董事长。委托诉讼代理人：杜隆源，女，汉族，1991年10月22日出生，住西藏那曲市，系公司员工。上诉人段海燕因与被上诉人重庆远友房地产开发有限公司（以下简称远友公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初8275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段海燕上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判为由被上诉人向上诉人双倍返还所交付的定金共计40000元，并退还已交房款4000元，合计44000元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人并未签订《重庆市商品房买卖合同》，上诉人在一审中认可签署了《重庆市商品房买卖合同》是因为在签署协议时在被上诉人的要求下上诉人签署了多份内容，做为并不专业的上诉人无法辨别自己签署的内容到底是什么，同时被上诉人也仅仅将《补充协议》及《房屋销售专用收据》交至上诉人持有。如有签署，被上诉人应当出示；2、即使上诉人与被上诉人有签订《重庆市商品房买卖合同》，也不能达到将上诉人交付的定金全额转为购房款的约定。因本案中上诉人购买的车位设定了抵押登记导致该车位无法完成网签，该车位没有达到售卖的条件，故签订的《重庆市商品房买卖合同》系被上诉人的违规操作；3、上诉人认为定金能够转化为购房款必须建立在购房交易行为合法有效并且完成的前提之下，否则本交易行为仍应理解为认购阶段，当被上诉人不能按期履约时应当将上诉人缴纳的定金双倍退还。综上，一审法院认定事实不清，请求二审予以改判。远友公司辩称，根据双方2019年5月25日签订的认购协议书约定在签署认购协议书时，上诉人向被上诉人支付定金2万元，并在签订认购协议书五日内与被上诉人签订商品房买卖合同，上诉人支付的2万元定金将不计息转为商品房买卖合同规定的购房首付款。双方已于2019年5月26日签订了商品房买卖合同，因此2万元定金已经转化为商品房买卖合同项下的首付款，且双方签订的商品房买卖合同没有违反法律强制性规定，且系双方真实意思表示，应属合法有效，因此在签订商品房买卖合同之后，双方已经完成了商品房的认购，进入了实质性交易阶段，不存在上诉人所称的本交易处于认购阶段。同时，双方在合同履行中出现了问题，应依据违约责任的规定进行处理，定金罚则不能适用。段海燕向一审法院起诉请求：1.解除段海燕与远友公司签订的《重庆市商品房买卖合同》以及《补充协议》；2.远友公司双倍返还段海燕定金4万元；3.远友公司返还段海燕首付款4000元；4.本案诉讼费由远友公司承担。一审法院认定事实：2019年5月25日，远友公司（甲方、卖方）与段海燕（乙方、买方）签订《协信星都会认购协议书》，约定，乙方向甲方定购协信星都会项目三期第X号车位，套内面积12.72平方米，总价118000元；乙方在签订本《认购协议书》时向甲方支付定金2万元，并在签订本认购协议书之日起5日内凭本《认购协议书》原件、身份证原件及定金收据原件签署《重庆市商品房买卖合同》（含附件），乙方支付的定金将不计息全额转为该《重庆市商品房买卖合同》规定的购房首期款。该协议还对双方的其他权利和义务进行了约定。2019年5月25日，远友公司向段海燕开具《房屋销售专用收据》一份，载明：项目名称天骄都会北苑（星都会）；客户名称段海燕；房间编号星都会三期第X（人防）CX；收款事由定金2万元。2019年5月26日，远友公司（甲方）与段海燕（乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于2019年5月26日甲乙双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，乙方向甲方购买重庆市北部新区金山大道X号负X号负X(X)号房屋，《重庆市商品房买卖合同》未经网签，甲乙双方经协商同意按本协议的约定就标的房屋签订网签的《重庆市商品房买卖合同》，甲乙双方就网签合同的确定及相关事项达成如下条款：乙方应当于2019年11月15日前，前往协信地产签约中心（重庆市渝北区人和镇和睦路X号）与甲方签订网签合同。如甲方提前完成标的房屋解押工作，则乙方应当在收到甲方通知后3个工作日内与甲方签订网签合同。网签合同条款与《重庆市商品房买卖合同》一致。该《补充协议》还对双方的其他权利和义务进行了约定。2019年5月26日，远友公司向段海燕开具《房屋销售专用收据》一份，载明：项目名称天骄都会北苑（星都会）；客户名称段海燕；房间编号星都会三期第X（人防）X；收款事由首付4000元。2020年6月11日重庆市规划和自然资源局“不动产查询结果”显示：两江新区金山大道X号负X号X号房屋的抵押权人为中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，起始日期2019年1月22日，终止日期2020年12月30日。庭审中，段海燕、远友公司一致确认双方于2019年5月26日签订有一份《重庆市商品房买卖合同》，但均未向法庭举示该份证据。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，段海燕与远友公司远友公司签订的《协信星都会认购协议书》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同当事人应依照合同约定全面履行自己的合同义务。《协信星都会认购协议书》《补充协议》及《重庆市商品房买卖合同》签订后，段海燕依约向远友公司支付了购房定金2万元及首付款4000元，后因远友公司一致未能涤除涉案房屋的抵押权，致双方所签《重庆市商品房买卖合同》无法实现“网签”，远友公司的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。现段海燕起诉要求解除双方所签《重庆市商品房买卖合同》《补充协议》，并要求远友公司返还段海燕首付款4000元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于段海燕要求远友公司双倍返还段海燕定金4万元的诉讼请求，根据《协信星都会认购协议书》中“乙方在签订本《认购协议书》时向甲方支付定金2万元，并在签订本认购协议书之日起5日内凭本《认购协议书》原件、身份证原件及定金收据原件签署《重庆市商品房买卖合同》（含附件），乙方支付的定金将不计息全额转为该《重庆市商品房买卖合同》规定的购房首期款”的约定，结合庭审中双方均确认签订有《重庆市商品房买卖合同》的陈述，一审法院认定段海燕支付的定金2万元已转化为了购房首期款。因此，不应再适用定金法则。故一审法院对段海燕要求远友公司远友公司双倍返还定金的诉讼请求不予支持。远友公司应当于上述合同解除后立即返还段海燕此购房款2万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、段海燕与重庆远友房地产开发有限公司于2019年5月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》《补充协议》于本判决生效后立即解除；二、重庆远友房地产开发有限公司在本判决生效后3日内返还段海燕购房款24000元；三、驳回段海燕的其他诉讼请求。二审中，被上诉人远友公司举示一份《重庆市商品房买卖合同》，拟证明远友公司与段海燕于2019年5月26日已签订了商品房买卖合同，段海燕支付的2万元定金已经按照约定转化为首付款，不存在双倍返还的问题。上诉人段海燕质证认为：对《重庆市商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均无异议，但根据该合同第十一条第2项第（2）点约定：本商品房没有设定抵押权。甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款5%。上诉人支付的2万元定金和首付款4000元，按照合同约定转化为首付款，根据一审查明的事实，本案案涉房屋已经设立有抵押权，上诉人要求被上诉人只支付定金的2倍仍在其违约责任范围内，没有超过双方约定的违约责任，上诉人的上诉请求符合双方合同约定。因双方对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，本案的争议焦点为上诉人交纳的2万元定金是否应当双倍返还。根据已查明事实，上诉人与被上诉人在签订《协信星都会认购协议书》后，上诉人依据约定向被上诉人交纳了购房定金2万元，被上诉人亦出具了收据，2019年5月26日，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，上诉人又支付了首付款4000元，被上诉已出具收据。根据双方签订的《协信星都会认购协议书》第三条中约定“乙方在签订本《认购协议书》时向甲方支付定金人民币贰万元整，并在签订本认购协议书之日起5日内凭本《认购协议书》原件、身份证原件及定金收据原件签署《重庆市商品房买卖合同》（含附件），乙方支付的定金将不计息全额转为该《重庆市商品房买卖合同》规定的购房首期款”。同时在《重庆市商品房买卖合同》中双方约定“乙方于签约当日向甲方支付房款贰万肆仟元整”，由此可见，双方在签订商品房买卖合同后，上诉人支付的定金2万元已经转化为首付款，该2万元与后来上诉人支付的4000元共同构成案涉合同的首付款24000元。虽然上诉人因被上诉人根本违约要求解除双方签订的合同，但上诉人要求被上诉人双倍返还定金的请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，段海燕的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人段海燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓方彬审 判 员 张泽兵审 判 员 江信红二〇二〇年十月二十六日法官助理 李 婷书 记 员 肖 姗