福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2995号 原告：福州世茂嘉年华置业有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南通镇洲头村。 法定代表人：刘新浩，经理。 委托诉讼代理人：熊益彬、肖炳祥，福建闽江律师事务所执业律师。 被告：刘连招，女，1975年4月11日出生，汉族，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：江椿平，福建远见律师事务所执业律师。 原告福州世茂嘉年华置业有限公司（以下简称世茂嘉年华公司）与被告刘连招商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世茂嘉年华公司的委托诉讼代理人熊益彬到庭参加诉讼，被告刘连招及其委托诉讼代理人江椿平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂嘉年华公司向本院提出诉讼请求：1.解除世茂嘉年华公司与刘连招于2018年3月8日签订的《商品房买卖合同》及附件；2.判令刘连招向世茂嘉年华公司支付因解除合同产生的违约金152346元；3.判令刘连招向世茂嘉年华公司返还编号为08269133的购房款发票；4.判令刘连招向世茂嘉年华公司支付律师费6000元；5.判令世茂嘉年华公司有权在刘连招已付的购房款中直接扣除第2、4项诉讼请求中刘连招应承担的金额；6.本案全部诉讼费用由刘连招承担。 审理中，世茂嘉年华公司将诉讼请求变更为：1.判令刘连招向世茂嘉年华公司支付购房款1210000元；2.判令刘连招向世茂嘉年华公司支付逾期付款违约金（以未付款1210000元为基数，按日万分之四标准，自2018年4月9日计算至实际付清购房款之日，暂计至2020年7月21日为403656元）；3.判令刘连招向世茂嘉年华公司支付律师费6000元；4.本案全部诉讼费用由刘连招承担。 事实与理由：2018年3月8日，刘连招与世茂嘉年华公司签订《商品房买卖合同》，购买世茂嘉年华公司开发的位于××镇××号福州世茂南通项目（现世茂璀璨滨江小区）1＃4905单元房屋，总金额为1523460元，其中1210000元由刘连招向银行申请贷款支付。合同签订后，刘连招仅支付首付款313460元，购房余款1210000元迟迟未办理按揭贷款手续，亦未采取其他方式支付。2019年10月18日，世茂嘉年华公司向刘连招发送《催告函》，要求其支付购房款，但其置之不理。2019年12月3日，世茂嘉年华公司再次委托律师向其发送律师函，要求其支付购房款，但其仍未支付。根据合同第八条以及合同附件四第八条、第九条的约定，因刘连招逾期付款的违约行为，刘连招应支付购房款并按逾期应付款日万分之四的标准向世茂嘉年华公司支付逾期付款违约金。此外，根据合同附件十一第十三条第1款的约定，因刘连招的违约行为，世茂嘉年华公司委托律师提起诉讼并因此支付律师费6000元，该律师费也应由刘连招承担。综上所述，刘连招逾期付款的行为已构成违约，世茂嘉年华公司有权要求刘连招支付购房款、违约金及相应费用。 刘连招辩称，1.案涉合同经世茂嘉年华公司起诉要求解除，刘连招答辩同意解除而已经解除，世茂嘉年华公司变更诉讼请求要求继续履行合同已无合同依据。世茂嘉年华公司通过提起诉讼的方式要求解除合同，载有解除请求的起诉状已送达刘连招，刘连招虽未违约，但因双务合同长时间延迟履行导致目前已发生情势变更，刘连招也无继续履行合同的可能及意愿，故刘连招在向法院提出最初答辩意见时已同意解除合同，双方已达成解除合同的合意，现世茂嘉年华公司变更诉讼请求为继续履行，已无合同依据，应予驳回。2.刘连招已依约向世茂嘉年华公司交付办理贷款所需材料，但因世茂嘉年华公司原因，长时间未能办理贷款手续，导致贷款付款长时间未得履行，且世茂嘉年华公司催促刘连招办理时，又因其把刘连招的联系电话登记错误而未通知到，现因“新冠肺炎”疫情影响，刘连招家庭生产经营陷入困境征信记录已不具备贷款条件，已无法与世茂嘉年华公司协商继续履行合同，刘连招无需承担违约责任。3.世茂嘉年华公司收取刘连招购房款共计565897元，后因楼盘群体性装修质量纠纷，退还71084元，现房屋买卖合同已经解除，世茂嘉年华公司应返还剩余款项494813元。4.世茂嘉年华公司主张的违约金没有实际损失发生的事实依据，请求法院予以调整至实际损失法定合理范围内。5.案涉合同未得履行系因世茂嘉年华公司所致，相关合同条款系格式条款，世茂嘉年华公司要求刘连招承担律师代理费没有事实依据。 本院经审理认定事实如下：2018年3月8日，刘连招与世茂嘉年华公司签订《商品房买卖合同》，约定刘连招向世茂嘉年华公司购买由世茂嘉年华公司开发的位于××号福州世茂南通项目（世茂璀璨滨江小区）1＃4905单元房屋，房屋总价款为1523460元，刘连招采取贷款方式付款，刘连招应于2018年3月30日前支付首期房价款313460元，余款1210000元向贷款银行及／或住房公积金管理机构申请贷款支付。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30（含30）日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。此外，合同载明刘连招通讯地址为福州市海西佰悦城11＃1504，联系电话为XX××××XX。 合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：九、买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/和公积金贷款）方式支付房价款的特别约定如下：1.……买受人须及时向贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合格有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本合同正文第七条及附件约定的期限支付房价余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第八条的约定承担违约责任。2.买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日后的第31日起按照本合同正文第八条的约定承担违约责任。4.买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务（包括推荐贷款人等），出卖人不对买受人是否获得贷款审批或审批贷款责任承担任何义务或责任后果……十一、买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权自买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。 2019年10月18日，世茂嘉年华公司向刘连招（地址为福州市仓山区海西柏悦城**1504，联系电话X****）发出《催告函》，要求刘连招于收到函件后五日内办理网上签约备案手续，并及时办理贷款手续以支付剩余购房款，否则世茂嘉年华公司将追究相应的违约责任。2019年12月3日，世茂嘉年华公司委托福建闽江律师事务所向刘连招（（地址为福州市仓山区海西柏悦城**1504联系电话XXXX）发出《律师函》，通知刘连招收到《律师函》之日起七日内按合同约定向世茂嘉年华公司缴纳购房余款1210000元及相应的违约金。上述两份邮件均被退回。 2020年7月1日，我院受理本案，世茂嘉年华公司主张的第一项诉讼请求为解除双方于2018年3月8日签订的《商品房买卖合同》及附件。2020年7月15日，刘连招签收本院邮寄的起诉状副本、传票等诉讼材料。2020年7月21日，世茂嘉年华公司申请变更诉讼请求，主张继续履行合同，请求刘连招支付购房款、逾期付款违约金及律师代理费。 另查，刘连招于2018年2月22日至3月3日期间向世茂嘉年华公司转账343460元，于2019年2月25日至3月27日期间向厦门信诚建筑装潢有限公司转账222437元。刘连招主张上述565897元均为向世茂嘉年华公司支付的案涉房屋购房款，世茂嘉年华公司仅认可收到案涉房屋购房款313460元。 本院认为，世茂嘉年华公司与刘连招签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据世茂嘉年华公司与刘连招签订的《商品房买卖合同》附件四第十一条约定，买受人逾期付款的，出卖人有权自买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。刘连招至今未支付全部购房款，故世茂嘉年华公司有权解除合同。解除通知可以由解除权人直接送达对方，也可以通过诉讼的方式行使，世茂嘉年华公司以提起诉讼的方式行使解除权，起诉状就是解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状送达刘连招时，发生合同解除的效力。刘连招于2020年7月15日接收起诉状，本案判决之时虽仍未满《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定的三个月异议期，但其在2020年7月21日向法庭提交的答辩状中以及8月4日的庭审中均表示同意解除合同，故已经产生合同解除的法律效果。现世茂嘉年华公司请求刘连招继续履行合同的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持；本案中世茂嘉年华公司主张刘连招支付逾期付款违约金及律师代理费的诉讼请求以继续履行合同为前提，故本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回福州世茂嘉年华置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费3467元，因适用简易程序，减半收取计1733.5元，由福州世茂嘉年华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈菁菁 二〇二〇年十月九日 法官助理 李 平 书 记 员 陈 桦 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就 时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。