天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民终874号上诉人（原审原告）：天津市津南区咸水沽镇新兴村村民委员会，住所地天津市津**咸水沽镇丰达园**楼1门底商。法定代表人：宋连清，主任。委托诉讼代理人：王义，天津捍正律师事务所律师。委托诉讼代理人：田立伟，天津捍正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河**围堤道**丽晶国际大厦**。负责人：孟凯，行长。委托诉讼代理人：傅维壮，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国秀，该行职员。被上诉人（原审被告）：天津广聚源纸业集团有限公司，住所，住所地天津市津**咸水沽镇鑫达工业园div>法定代表人：李相臣，董事长。委托诉讼代理人：李彬彬，该公司员工。被上诉人（原审被告）：天津君合置业有限公司，住所，住所地天津海河工业区福鑫路**div>法定代表人：李川平，董事长。被上诉人（原审被告）：天津市广川纸业有限公司，住所地，住所地天津市津**咸水沽镇南环路信用社院内）。法定代表人：李相奎，经理。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市怀瑜商贸有限公司，住所地，住所地天津市津**咸水沽镇福鑫路**雷丽休闲家具有限公司院内）。法定代表人：李文涛，经理。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市志多商贸有限公司，住所地天，住所地天津国际金属物流园区****v>法定代表人：郭会荣，经理。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李相臣，男，1963年3月5日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭顺珍，女，1960年6月21日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市予之商贸有限公司，住所地天津市，住所地天津市海河工业园聚兴道**8204法定代表人：杨晓丽，经理。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。上诉人天津市津南区咸水沽镇新兴村村民委员会（以下简称新兴村村委会）因与被上诉人大连银行股份有限公司天津分行（以下简称大连银行天津分行）、天津广聚源纸业集团有限公司（以下简称广聚源公司）、天津君合置业有限公司（以下简称君合公司）、天津市广川纸业有限公司（以下简称广川公司）、天津市怀瑜商贸有限公司（以下简称怀瑜公司）、天津市志多商贸有限公司（以下简称志多公司）、李相臣、郭顺珍、天津市予之商贸有限公司（以下简称予之公司）金融借款合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2019）津02民撤206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新兴村村委会上诉请求：撤销一审判决，支持新兴村村委会原审中的诉讼请求。一二审诉讼费用由大连银行承担。事实及理由：大连银行天津分行与君合公司明知涉案房屋已经出售给新兴村村委会，还进行抵押发放贷款，为恶意串通侵犯新兴村村委会合法权益。本案应当适用《最高人民法院关于建设工程借款优先受偿权问题的批复》，涉案房屋性质属于住宅用房，新兴村村委会购买涉案房屋用于村民还迁安置。涉案房屋是尚未分得安置房屋村民生存权的物质保障，因此适用上述批复。另，本案应当适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第二项，而不是第三项。大连银行天津分行、广聚源公司、君合公司、广川公司、怀瑜公司、志多公司、李相臣、郭顺珍、予之公司均未提交书面答辩意见。新兴村村委会向一审法院提出诉讼请求：1、撤销（2018）津民初303号判决第二项涉及天津市津南区××镇××路南侧君汇名邸2-2-2702的判决内容；2、本案诉讼费用由大连银行天津分行承担。一审法院认定事实如下：（一）2013年以案涉房屋向大连银行天津分行抵押借款的事实2013年12月10日，大连银行天津分行作为授信人（甲方）与案外人受信人（乙方）天津市圣祥龙纸制品销售公司（以下简称圣祥龙公司）签订《综合授信协议》。约定：甲方向乙方提供综合授信额度7000万元，综合授信期限从2013年12月10日至2014年12月9日止，在此期限内，乙方每次使用本授信额度的方式、金额、期限等均由甲、乙双方商定，并签订单项业务合同。同日，大连银行天津分行作为抵押权人与抵押人君合公司签订《最高额抵押合同》。约定：为确保大连银行天津分行债权的实现，君合公司自愿向大连银行天津分行提供抵押担保；担保的主债权为自2013年12月10日至2015年3月9日期间，在7700万元的最高余额内，大连银行天津分行依据与债务人圣祥龙公司签订的借款合同等而享有的对债务人的债权。同时对上述最高余额、抵押担保范围做出明确约定。抵押物为坐落于天津市津南区××镇××路南侧君汇名邸2号楼（原耀华名邸4号楼），抵押明细显示为424套房屋（包含案涉房屋），建设工程规划许可证编号2011津南建证0010、房地产权证房地证津字第1××5号。大连银行天津分行就抵押事项办理了不动产登记。在此抵押担保期间，广聚源公司已向大连银行天津分行结清款项。（二）303号判决认定的与本案相关事实2015年12月30日，大连银行天津分行作为授信人（甲方）与受信人（乙方）广聚源公司签订编号为ＤＬＱ津201512160041的《综合授信合同》。约定：甲方向乙方提供综合授信额度2亿元，综合授信期限从2015年12月30日至2016年12月29日止，在此期限内，乙方每次使用本授信额度的方式、金额、期限等均由甲、乙双方商定，并签订单项业务合同。同日，大连银行天津分行作为抵押权人与抵押人君合公司签订《最高额抵押合同》，约定为确保大连银行天津分行债权的实现，君合公司自愿向大连银行天津分行提供抵押担保；担保的主债权为自2015年12月30日至2017年3月29日期间，在2亿元的最高余额内，大连银行天津分行依据与债务人广聚源公司签订的借款合同等而享有的对债务人的债权。抵押物为坐落于天津市津南区××镇××路南侧君汇名邸2号楼（原耀华名邸4号楼），抵押明细显示为431套房屋，建设工程规划许可证编号2011津南建证0010、房地产权证房地证津字第1××5号。大连银行天津分行就该抵押事项办理了不动产登记，天津市国土资源和房屋管理局向大连银行天津分行下发了津（2016）津南区不动产证明第3000218号不动产登记证明。2015年12月30日，大连银行天津分行作为债权人分别与保证人君合公司、广川公司、怀瑜公司、志多公司、李相臣和郭顺珍签订《最高额保证合同》。约定各保证人自愿在2亿元的最高余额内向大连银行天津分行提供连带保证担保。同年12月31日，大连银行天津分行作为贷款人（甲方）与借款人广聚源公司（乙方）签订编号为ＤＬＬ津201512280057的《流动资金借款合同》，约定乙方向甲方申请借款155000000元，借款用途为用于归还广川公司、志多公司、怀瑜公司在大连银行天津分行处的贷款；借款期限为10个月，从2015年12月31日至2016年10月30日，同时约定了借款利率、计息方式及逾期计收罚息和复利等。同日，大连银行天津分行作为债权人与保证人予之公司签订《保证合同》，约定予之公司自愿向大连银行天津分行提供连带保证担保。同日，大连银行天津分行向广聚源公司发放贷款155000000元，广聚源公司于2016年2月14日偿还本金100000元，于2017年1月4日偿还本金474221.83元，并偿还截至2016年10月30日的利息，以及截至2016年12月20日的罚息。大连银行天津分行诉请主债务人、保证人承担连带还款责任，并请求对（2016）津南区不动产证明第3000218号不动产登记项下的抵押物行使抵押权。（三）303号判决裁判理由及结果一审法院认为，案涉《综合授信合同》《流动资金借款合同》《最高额抵押合同》《最高额保证合同》《保证合同》均合法有效。广聚源公司作为借款人未能按照约定的期限偿还全部借款本金，已构成违约。大连银行天津分行要求广聚源公司偿还剩余借款本金154425778.17元，并支付相应罚息的诉讼请求，应予支持。君合公司、广川公司、怀瑜公司、志多公司、李相臣、郭顺珍、予之公司应按对上述债务在保证范围内承担连带保证责任。君合公司自愿以其有权处分的财产作为抵押物，为上述借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，大连银行天津分行有权就（2016）津南区不动产证明第3000218号不动产登记项下的现有抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款在抵押合同约定的抵押担保范围内优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告广聚源公司于本判决生效之日起十日内偿还原告大连银行天津分行借款本金154425778.17元，并按照编号ＤＬＬ津201512280057的《流动资金借款合同》约定的标准给付自2016年12月21日起至实际给付之日止的罚息（计算方式为：以154900000元为基数，从2016年12月21日起计算至2017年1月3日止；以154425778.17元为基数，从2017年1月4日起计算至实际给付之日）；二、原告大连银行天津分行有权以被告君合公司名下坐落于天津市津南区××镇××路南侧君汇名邸2号楼［具体房屋号以《最高额抵押合同》中的抵押明细及津（2016）津南区不动产证明第3000218号不动产登记证明所对应的抵押物及抵押范围为准］，折价或者以拍卖、变卖上述财产所得价款在《最高额抵押合同》约定的范围内优先受偿；三、被告君合公司、广川公司、怀瑜公司、志多公司、李相臣、郭顺珍对上述第一项给付事项在《最高额保证合同》约定的保证范围内承担连带保证责任，被告君合公司、广川公司、怀瑜公司、志多公司、李相臣、郭顺珍在承担保证责任后，有权向被告广聚源公司追偿；四、被告予之公司对上述第一项给付事项在《保证合同》约定的保证范围内承担连带保证责任，被告予之公司在承担保证责任后，有权向被告广聚源公司追偿。案件受理费869354元，保全费5000元，公告费600元，由广聚源公司等共同负担。（四）新兴村村委会购买案涉房屋事实2014年5月26日，新兴村村委会与君合公司签订《购房协议书》，约定新兴村村委会购买包括案涉房屋在内的君汇名邸2号楼中的274套用于村民还迁安置。新兴村村委会以支付部分款项及抵顶部分底商的方式陆续给付了君合公司购房款。君合公司于2015年初交付房屋给村委会。2019年6月，新兴村村委会知悉一审法院303号判决的存在并提起诉讼。（五）案涉房屋登记情况2016年2月25日，君合公司作为所有权人就君汇名邸2号楼抵押明细显示的431套房屋进行了不动产初始登记，该不动产登记上显示431套房屋的抵押权人为大连银行天津分行，抵押权不动产登记证明号仍为津（2016）津南区不动产证明第3××8号。一审法院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定可以看出，交付全部或者大部分款项的房屋买受人的权利优先于承包人对工程价款的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权。但此种优先保护，仅适用于因实践中商品房预售不规范现象而引起的对消费者生存权予以优先保护的情形。本案中，新兴村村委会对案涉房屋享有的民事权益，不属于对消费者生存权予以优先保护的范畴。因此，对新兴村村委会要求撤销本院（2018）津民初303号判决第二项涉及到其购买房屋部分的请求不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第三项之规定，判决：驳回新兴村村委会天津市津南区咸水沽镇新兴村村民委员会的诉讼请求。案件受理费1550元，由天津市津南区咸水沽镇新兴村村民委员会负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院依据业已生效的（2020）津民终856号判决另查明：2016年4月，大连银行天津分行以抵押人君合公司未经其同意对外销售抵押房屋构成违约为由向一审法院提起另案诉讼，请求判令广聚源公司提前偿还欠款、各担保人承担担保责任，以及对君合公司提供的抵押物拍卖、变卖、折价款优先受偿。该案件开庭笔录记载，大连银行天津分行认可在签订303号案件所涉合同之前通过相关部门的登记备案系统对抵押物的抵押、查封情况进行了查询，但未对抵押房屋进行实地察看。其提交的相关照片证据显示，2016年春节期间部分抵押房屋已经实际入住。广聚源公司及君合公司在该案件中当庭陈述，在签订案涉借款抵押合同之前，已经就房屋出售用于村民拆迁安置的事实告知了大连银行天津分行的三个行长。大连银行天津分行认可广聚源公司法定代表人李相臣与其行长在其发现房屋被出售之后曾经联系过，但大连银行天津分行未提供相关证据。该判决认为大连银行天津分行以抵押物价值减损为由，宣布贷款提前到期的证据不足，判决驳回其诉讼请求。大连银行天津分行在本案庭审后提交的案涉房屋抵押情况书面说明表明，君合公司以君汇名邸2号楼为大连银行天津分行与广聚源公司等多个主体签订多笔借款合同并设定抵押担保，借款合同具体情况为：1.主债务人圣祥龙公司、广聚源公司，借款金额各5000万元，借款期限2010年11月10日至2012年2月9日；2.主债务人圣祥龙公司，借款金额5000万元，借款期限2011年11月16日至2013年2月15日；3.主债务人圣祥龙公司、广聚源公司，借款金额7000万元、6000万元，借款期限2012年12月19日至2014年3月18日；4.主债务人广聚源公司，借款金额6000万元，借款期限2013年11月13日至2014年11月12日；5.主债务人圣祥龙公司，借款金额7000万元，借款期限2013年12月10日至2015年3月9日；6.主债务人广聚源公司，借款金额15500万元，借款期限2015年12月31日至2016年10月30日。上述借款中，第一笔至第四笔借款本息已经还清并注销了抵押登记，第五笔借款本息于2014年11月还清，抵押登记已经注销，本案所涉第六笔借款本息尚未还清，抵押登记亦未注销。2015年3月9日至2016年1月6日期间，大连银行天津分行就案涉房屋不享有抵押权且无抵押登记信息。本院认为，本案的争议焦点为303号判决第二项判决大连银行天津分行有权就抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿是否应当撤销的问题。在案证据表明，2014年5月26日，新兴村村委会与君合公司签订《购房协议书》时，案涉房屋属于大连银行天津分行与君合公司2013年12月签订的最高额抵押合同项下的抵押物，该主债权已经于2014年11月清偿完毕，相应的抵押权亦随之消灭。本案所涉借款合同系2015年12月签订，与前述抵押权的设立存2014年11月-2015年12月空窗期，由此，新兴村村委会与君合公司签订购房协议在先，案涉借款抵押合同在后，在抵押人对案涉抵押物已经出售给新兴村村委会，不享有案涉房屋所有权的前提下，向大连银行天津分行提供抵押担保，违反了《中华人民共和国担保法》第三十四条第一项关于：抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以作为抵押财产的规定，侵害了新兴村村委会财产权利；且大连银行天津分行作为专业金融机构，未对抵押物进行充分的现场调查，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，不能证明其不知晓抵押物已经出售。故，原审法院仅仅从生存权角度认定303号判决第二项，关于大连银行天津分行有权就抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，缺乏事实及法律依据，应予纠正。综上所述，一审判决认定部分事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销天津市第二中级人民法院（2018）津02民初303号民事判决第二项，涉及天津市津南区××镇××路南侧君汇名邸2-2-2702的房屋部分。一、二审案件受理费各1550元，由被上诉人大连银行股份有限公司天津分行负担。本判决为终审判决。审判长  徐志兰审判员  杨立峰审判员  刘云龙二〇二〇年十月三十日书记员  于思源