广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初2652号原告（反诉被告）：傅云冯，男，汉族，1990年7月10日生，身份证住址：广东省陆丰市。原告（反诉被告）：傅锦庭，男，汉族，1959年6月18日生，身份证住址：广东省陆丰市。委托诉讼代理人：林亚桂，男，汉族，1952年5月12日生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，系陆丰市陂洋镇龙潭居委会推荐。被告（反诉原告）：陈壮杰，男，汉族，1970年1月28日生，身份证住址：广东省陆丰市。委托诉讼代理人：丁振赣，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯苏，广东广和律师事务所实习律师。原告傅云冯、傅锦庭诉被告陈壮杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案。被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告傅云冯、傅锦庭及委托诉讼代理人林亚桂，被告委托诉讼代理人丁振赣、冯苏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令双方于2019年7月18日签订的《房屋租赁合同书》为无效的合同；2.判令被告立即返还原告转让费300000元，退回押金140000，水电费押金40000元；3.判令被告退回租金102000元；4.判令被告赔偿骗取原告投入装修费用521914元。以上合计：1103914元；5.本案的诉讼费全部由被告承担。被告向本院提出如下反诉请求：1.确认《房屋租赁合同书》终止日期为2020年5月31日；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付房屋租赁期间未缴纳的占有使用费（房租费）476000元、管理费28000元、电梯费14000元、水费37229元、滞纳金43923元（暂计至2020年5月31日）；3.依法判令反诉被告向反诉原告支付自2020年6月1日起，以561708元为基数，按月利率2%计算的滞纳金、直至清偿全部款项之日止；4.依法判令案件受理费等相关费用由反诉被告承担。以上金额合计605631元。本案相关事实涉案房屋位于深圳市龙华区。原被告均未能提供涉案房屋建设规划许可证或其他合法报建手续。涉案房屋系深圳市马坜五鑫物业管理有限公司委托被告出租，委托时间为2014年11月30日至2023年4月30日。2019年7月18日，原告傅云冯与被告签订《房屋租赁意向书》，约定第3、4、5、6楼装修及电器一次性补偿款付30万元且不开单据，免租期自2019年7月18日至2019年9月15日，签订交付《房屋租赁合同书》之时，原告付云冯需带回意向书。同日，二原告及钟桂洲作为承租方（乙方），被告作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：1.涉案房屋没有房产证和不动产权证等证件，双方对此确认，均不得因此主张合同无效或解除；2.租期四年，自2019年7月18日至2023年4月30日，前两年每月租金6.8万元；3.免租期自2019年7月18日至2019年9月15日，乙方应在每月3日前缴纳当月租金、水电费、管理费4000元、物业费、服务费、电梯租用费2000元等，逾期超过当月8日即按每天收取2%违约金；4.乙方交付房屋押金14万元，1.5个月租金10.2万元，水电费押金4万元；5.乙方每月应用终端水电费用由甲方先缴付给水电部门，考虑到甲方对物业各项投入成本较大，乙方自愿按周边市场价格向甲方缴终端供水费9.6元/立方、终端供电费1.4元/度；6.甲方提供涉案房屋仅有的房屋基本资料及产权相关资料等的复印件，乙方已经收到且充分确认并无任何异议，交由乙方办理所需各证照，如乙方因此不能办理，甲方不负责。同日，原告傅云冯（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》（附件），明确乙方已收到承租龙华区观澜大道*层楼的开门钥匙、电梯及电梯资料、以前银河休闲会所营业执照正副本原件、二次消防原件等；甲方将承租场地、相关资料全交付予乙方；甲方将7楼部分临时建筑及原木龙纹沙发一套八件借给乙方使用。原告以涉案房屋为经营场所，于2019年7月23日成立个体工商户深圳市龙华区金湖湾养生馆，并办理营业执照。之后原告再次以涉案房屋为经营场所，于2019年8月22日成立个体工商户深圳市龙华区悦青年公寓。庭审中原告主张公安机关不允许其在涉案房屋经营会所，才转型做公寓。2019年11月3日，被告向原告发出3份《催缴款通知》，用水电期间为2019年7月18日至2019年9月30日，7月水电费合计1777元，8月水电费合计7224元，9月水电费合计13368元，收到通知后原告已缴纳2019年9月30日前的水电费。被告后续制作的《催缴款通知》载明，2019年10月水电费合计15411元，11月水电费合计10121元，12月水电费合计11137元，2020年1月1日至3月31日水电费合计7039元。原告已向被告支付房屋押金14万元、租金10.2万元、水电费押金4万元以及30万元。2019年12月，被告向原告傅云冯发出《律师函》，指出原告未按约定支付房租、水电费等款项，要求收到函后五日内处理。2020年1月15日，原告傅锦庭在与被告的微信聊天记录中说“我已向法院起诉，场所不做了，为了安全，请将水电停掉”。2020年6月22日庭审中，原告确认涉案房屋内除墙壁上的相关证照其还需要之外，其他物品不要。原告对涉案房屋已进行装修。原告申请对涉案房屋的装饰装修价值进行评估，本院经摇珠后委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，国众联资产评估土地房地产估价有限公司于2020年8月4日与原被告一同进行现场勘查，出具的《资产评估报告》结论为涉案房屋于评估基准日2020年8月4日所表现的室内自行装修装饰（二次装修装饰）市场价值为217716元，购置资产市场价值为96520元。评估费14900元，原告已预缴。上述事实，有《房屋租赁意向书》、《房屋租赁合同书》、《补充协议》、营业执照、律师函、微信聊天记录、《资产评估报告》等证据以及庭审笔录在卷予以证实。裁判理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。各方当事人均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此本案各方签订的《房屋租赁合同书》违反了法律强制性规定，为无效合同。现就本案争议焦点评判如下：第一，被告是否构成欺诈。原告主张原来在涉案房屋经营的休闲会所被公安机关取缔且永久不能经营会所，但未能提供证据证明。本院对原告该项主张不予采信。被告作为出租人，已提供涉案房屋仅有的产权证明，签署《房屋租赁合同书》时亦明确告知原告涉案房屋的产权情况，因此被告并不构成欺诈。第二，原告应付占有使用费金额问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告主张被告签约后同意调减租金，但未能提供证据证明，被告对此亦不予认可，本院对原告该项主张不予采信。故本案承租人应参照《房屋租赁合同书》标准向出租人支付占用房屋期间的占有使用费。即前两年每月租金68000元，电梯费2000元、物业管理费4000元，合计每月74000元。关于占有使用费计算至何时的问题，原告于2020年1月15日向被告提出“场所不做了”并要求停水停电，但未能提供证据证明其已将涉案房屋交还被告，且截至庭审时原告的物品仍放置于涉案房屋中，被告表示其曾要求原告交还房屋，但原告回复被告其已向法院提交评估鉴定申请，需待评估鉴定结束后才能腾空。本院认为，原告作为承租人，对于其何时向出租人返还房屋负有举证责任，虽然原告于2020年1月15日提出“场所不做了”，但未将涉案房屋交还被告，截至2020年6月22日庭审时原告还将其需要的物品放置于涉案房屋，故被告诉请原告支付2020年5月31日前的占有使用费，有法律和事实依据，但考虑受2020年新冠肺炎疫情影响，本院酌定减少1个月占有使用费。因此，被告认可扣除免租期后原告已支付2019年10月31日前的占有使用费，原告还应向被告支付2019年11月1日至2020年5月31日的占有使用费合计（7个月-1个月）*74000元/月=444000元。对被告超出该部分的反诉请求，本院不予支持。第三，原告已支付的30万元能否退还的问题。原告主张该30万元为转让费，被告主张为装修和电器补偿款。本院认为，虽然名目不同，但该笔款项实为转让费。原告实际使用涉案房屋时间不长，原装修和电器均存放于涉案房屋内，原告并未移动，基于公平原则，参照实际使用时间占约定租期的比例，本院酌定被告退还26万元。第四，关于原告诉请的装饰装修费用问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，被告已明确告知原告房屋产权情况，原被告关于合同无效均有过错，本院酌定原被告双方各自承担50%损失，《资产评估报告》结论为涉案房屋于评估基准日2020年8月4日所表现的室内自行装修装饰（二次装修装饰）市场价值为217716元，故被告应分担108858元的损失。至于原告购置的办公用品、家具等资产，未形成附合，原告本可自行搬离，其诉请被告补偿该部分损失，于法无据，本院不予支持。第五，关于原告应付水电费问题。双方合同已明确约定水电费标准，且2019年9月30日前一直是由被告抄表后向原告发出《催缴通知书》，原告据此缴纳水电费。2019年10月1日至2020年5月31日期间的水电费，虽然是由被告单方制作的缴费通知，但原告未能提出反证证明其未实际使用被告主张的数量，故本院采信被告主张，认定原告应付水电费为15411+10121+11137+7039=43708元，被告诉请原告支付37229元，系对其自身权利的处分，本院予以支持。综上，原告已支付房屋押金14万元、租金10.2万元、水电费押金4万元以及30万元，合计582000元。其中30万元被告应退还原告26万元，被告还应分担装修损失108858元。此外，原告承租期间应付被告占有使用费444000元，水电费37229元，合计481229元。最后被告应退还原告169629元（582000-40000+108858-481229），故对于被告关于逾期滞纳金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告傅云冯、傅锦庭与被告陈壮杰于2019年7月18日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、被告陈壮杰应于本判决生效之日起十日内向原告退还转让费260000元、房屋押金140000元以及水电费押金40000元；三、被告陈壮杰应于本判决生效之日起十日内向原告支付装修损失108858元；四、原告傅云冯、傅锦庭应于本判决生效之日起十日内向被告陈壮杰支付占有使用费444000元、水电费37229元；五、驳回原告傅云冯、傅锦庭的其他诉讼请求；六、驳回被告陈壮杰的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3684元，由原告负担1852元，被告负担1832元；反诉受理费4928元，由原告负担3916元，由被告负担1012元。评估费14900元，由原告负担7450元，被告负担7450元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 朱  嘉  蹊二〇二〇年十月三十日书记员 黄  梦  蕾书记员 沈思愉（兼）