山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10913号上诉人（原审原告）：吕峰，男，1979年12月28日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：杨凯，山东尽善律师事务所律师。委托诉讼代理人：王树能，山东怀法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：任伍国，男，1979年6月18日出生，汉族，住山东省莘县。委托诉讼代理人：张**山，山东鹏飞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南鲁岳汽车服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔华，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：董洪林，男，1972年5月26日出生，汉族，住山东省济南市。被上诉人（原审被告）：郗爱玲，女，1972年7月1日出生，汉族，住山东省济南市。上诉人吕峰、任伍国因与被上诉人董洪林、郗爱玲、济南鲁岳汽车服务有限公司（以下简称鲁岳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初11132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。任伍国向本院提出上诉请求：1.依法撤销原判决，发回市中区人民法院重审。2.一、二审诉讼费等费用全部由吕峰承担。事实与理由：原判决违反诉讼程序，认定事实错误，足以影响公正判决，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（四）项原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审的情形，依法应撤销原判决，发回市中区人民法院重审。具体事实和理由如下:原判决判令任伍国于判决生效之日起十日内，腾空济南市市中区玉函北区综合楼附楼90-4#南楼全部;北楼一层全部房屋;北楼一楼楼梯间内小房间达交付条件，交还吕峰，并将涉案房屋水、电费用结清;于判决生效之日起十日内，向吕峰支付房屋使用费用，自2018年10月9日起至判决生效之日止，按每月25000元计算。该判决认定的基本事实缺乏证据证明，且该判决认定事实的主要证据未经质证。首先任伍国并没有使用涉案房屋，在涉案房屋中生产经营的是鲁岳公司，判决任伍国腾空涉案房屋的前提是其占有使用房屋，但是纵观本案并没有任伍国占用使用涉案房屋的证据。任伍国没有和吕峰发生租赁关系，所以腾空房屋结清使用费之说不成立。吕峰主张任伍国腾空涉案房屋结算房屋使用费，但是其既不是涉案房屋所有权人，也没有提交其与房屋所有权人的房屋租赁合同，庭审笔录及同步录音录像均可以证明这一事实，但是在原判决中却出现了“吕峰与鲁岳公司自2011年起即签订租赁合同，鲁岳公司亦自吕峰处承租该房屋，并存在该公司法定代表人向吕峰支付房租的记录，”这些内容既没有在法庭调查中记载，也没有吕峰举证或者法院依职权调取证据的过程和任伍国及其他人的质证。而且“本院向济南昌隆物业管理有限公司发出协助调查函，要求该公司核对前述委托书内容是否属实，公章是否属实，涉案房屋是否由吕峰承租，是否与你公司签订租赁协议。该公司向本院复函，载明"济南昌隆物业管理有限公司对玉兴路38号36号房产进行出租及管理属实，公章真实"，并向本院附交济南昌隆物业管理有限公司与吕峰之间签订的房屋租赁合同，该合同载明使用面积为474平方米，租用期限自2018年7月1日至2021年6月30日。另查明，济南昌隆物业管理有限公司成立于2002年12月17日，股东为两位法人股东，分别系济南市市中区房地产开发（集团）总公司，济南市市中区房地产开发（集团）总公司建筑装修公司，其中济南市市中区房地产开发（集团）总公司持股66.67%，济南市市中区房地产开发（集团）总公司建筑装修公司持股33.33%。”以上内容都是在庭审以后进行的，没有经过质证，任伍国称直到拿到判决书才知晓这些内容。特别需要说明的是，在法庭调查阶段吕峰提供的房产证明一份，该证明盖有济南市市中区房地产开发（集团）总公司印章，载明"承租人吕峰同志，租赁玉兴路38号36号，房产归属济南市市中区房地产开发（集团）总公司。"对这份证明，任伍国代理人当庭提出不符合法人证言的形式要求，并提交了书面质证意见，并对证明上的公章提出鉴定申请，该申请送到法院一份，通过EMS邮寄一份，但是原判决对该质证意见没有任何评价，对鉴定申请也没有在判决书中披露。综上请求法院依法撤销原判决，发回市中区人民法院审理。针对任伍国的上诉，吕峰辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，二审法院应依法驳回任伍国的上诉，维持原判。一、本次案件，只有任伍国对一审法院的判决提出上诉，鲁岳公司并没有上诉，其对一审的判决结果已予以认可。二、任伍国提出“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决”，在一审法院的审判程序中并不存在。吕峰在一审时起诉了鲁岳公司、任伍国、董洪林、郗爱玲4位，张**山律师作为上述4位的律师，依法开庭参加了庭审并参加了法庭辩论，一审法院审判程序合法，并依法保障了四人的权利，没有任伍国提出的以上问题。三、一审法院依法判决任伍国承担民事责任完全正确。任伍国曾经分别与吕峰签订了承租期限自2017年10月11日至2018年10月10日综合楼附楼90-4号南楼全部北楼一层全部（以下简称大合同），2017年6月1日至2018年5月30日的小房间和二楼的租赁合同（以下简称小合同），小合同于2018年6月20日双方协议解除，但任伍国和鲁岳公司、董洪林、郗爱玲一直占用着楼梯间的小房间至今未返还。在大合同到期后，任伍国和鲁岳公司、董洪林、郗爱玲一直在使用涉案房屋，并由任伍国向吕峰交纳租金至2019年底。足以证明任伍国应当承担民事责任，一审法院在判决书第10页（二）中和第11页（四）中也对任伍国承担责任理由进行了说明。同时，任伍国一方在一审答辩中已经认可涉案房屋进行经营的是鲁岳公司，一审法院判决鲁岳公司承担责任完全正确。四、任伍国提出“原判决中出现了吕峰与鲁岳公司自2011年起即签订租赁合同……，这些内容没有在法庭调查中记载”，只是任伍国没有搞明白事实。吕峰在一审庭审时就已经向一审法院提交鲁岳公司的工商登记信息，根据工商登记信息记载，鲁岳公司变更名称前是济南强达汽车服务有限公司（以下简称强达公司），强达公司执行董事兼总经理是陈芝强，陈芝强从吕峰处租赁了涉案房屋，吕峰也提交了与陈芝强的租赁合同。2013年强达公司名称变更为鲁岳公司，在鲁岳公司变更名称前，强达公司就已经使用涉案房屋，变更为鲁岳公司后继续使用该房屋。仅仅因为公司名称变更，不能否认鲁岳公司在2011年就已经租赁吕峰的房屋这一事实，一审法院认定的事实完全正确。五、本案为房屋租赁合同纠纷，吕峰除了向一审法院提交与任伍国一方租赁合同等材料外，还向一审法院提交了对涉案房屋具有使用权，并有权对外出租的证据，提交了盖有济南市市中区房地产开发（集团）总公司印章的“房产证明”一份及由济南市昌隆物业管理有限公司委托书一份，一审法院为了核实委托书的真伪和公章是否属实及涉案房屋是否由吕峰承租，向济南市昌隆物业管理有限公司发出协助调查函，济南市昌隆物业管理有限公司回函认可以上事实，该事实是无可争辩的。既然吕峰租赁的事实已经查清楚，没必要再进行无用的鉴定公章，公章的真伪不能改变吕峰作为租赁该涉案房屋的主体并享有对外承租的权利这一事实。六、一审人民法院依职权查询了济南市昌隆物业管理有限公司工商信息，认定其股东是济南市市中区房地产开发（集团）总公司和济南市市中区房地产开发（集团）总公司建筑装修公司符合诉讼程序规定。以上信息任何人均可以在国家市场监督管理总局开设的企业信用信息公示系统网上查询到，是众所周知的事实，一审法院将以上信息作为参考用以综合认定案件事实不违反程序。一审法院查询该信息既不是吕峰方的证据，也并非任伍国方的证据，只是为了更准确的认定事实，并非其提出的需要质证。综上，请求法院依法驳回任伍国的请求，维持一审法院的判决。吕峰向法院提出上诉请求：1.请求二审法院查清事实后依法改判，支持吕峰的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由鲁岳公司、任伍国、董洪林、郗爱玲承担。事实与理由：一、一审法院认定房屋租赁合同无效，是事实认定错误，应当为有效合同。1.一审时，吕峰申请法院出具调查令，通过调查证据，依法取得了所涉房屋的《国有土地使用证》及政府部门同意建造涉案房屋的规划意见并结合一审法院核实的信息，可以证实涉案房屋具有合法的土地使用权证书、符合济南市规划局建设用地规划，涉案房屋建设经过相关部门同意建设。2.一审中吕峰在济南市城建档案馆调取了涉案房屋的全部施工图纸，涵盖了房屋的水电、消防、楼梯及构造等，如果没有经过相关部门批准建设，涉案房屋的建设施工资料等是不可能在济南市城建档案馆备案。3.涉案房屋的建设于上世纪九十年代，那个年代并不需要《建设工程规划许可证》，建设时的手续不可能像当今要求的如此完善，况且涉案房屋还有政府部门审批的建设工程规划意见予以证实该涉案房屋系合法建造。综上，吕峰通过提交大量证据证实当时建造的涉案房屋是合法建造的，其认为一审法院认定房屋租赁合同无效是错误的，望二审法院在查清事实后依法予以改判。二、一审法院应按照市场价值计算自2018年10月至判决生效之日的租金数额。1.任伍国一方按照2.5万元向吕峰一方支付租金属于其一方意见，双方并未达成一致意见，吕峰认为该租金数额偏低且不符合市场规律。2.吕峰第三项诉讼请求“2018年10月9日至实际交付之日止的房屋损失共计319960元，是其可得利益损失。涉案房屋任伍国一方占用至今，如按照原先标准计算明显不公平。一审法院不应按照每月25000元计算数额，即使不按照市场同地段标准计算，也应当以年租金46万计算，因为最后一次的书面合同到期后，双方协商时商定年租金为46万，证据详见双方电话通话录音中。如果任伍国一方按照每月2.5万向吕峰支付租金具有不合理性。3.合同到期后任伍国一方恶意占有使用涉案房屋，拒不交付涉案房屋，如按照原租赁合同租金继续允许其使用，对吕峰也不公平，应当按同地段市场价值予以计算，一审中其已经就计算方式明确，应以此为依据。三、一审法院对吕峰一审诉讼请求第五项不予支持是错误的；其中第五项诉讼请求为“依法判令济南鲁岳汽车服务有限公司、任伍国、董洪林、郗爱玲支付占用的济南市市中区玉函北区综合楼附楼90-4#北楼一楼楼梯间内小房间自2018年6月20日至实际交付之日止的房屋租金共计20644元；（暂计算至2019年10月25日）”一审法院仅仅支持返还小房间，对于任伍国一方继续占用小房间期间的租金未予支持是错误的，涉案小房间根据解约协议的约定，应当由任伍国一方返还，但其始终未予返还，吕峰要求支付租金是具有合法的基础，一审法院对于小房间的租金损失并没有支持是错误的，请求二审法院查清事实后依法改判。四、一审法院应当判决董洪林和郗爱玲均应承担同鲁岳公司的义务。董洪林与吕峰签订过合同，也是鲁岳公司的股东，同时又是鲁岳公司的实际控制人。吕峰所提交的证据能够证实董洪林应当承担义务。郗爱玲是鲁岳公司的财务人员，与董洪林系夫妻关系，曾任鲁岳公司股东，其银行个人账户和公司的财产混同，录音中也可证实董洪林为实际控制人，因此董洪林和郗爱玲均应当承担义务。五、一审法院适用法律错误，涉案房屋虽未取得建设工程规划许可证，但是根据吕峰一审中在济南市市中区自然资源规划局调取的材料可以看出，涉案房屋取得规划部门认可，有济南市规划局的建设用地规划意见、有建设部门档案馆出具的完整的施工图纸，可以看出建设房屋在当时取得了相关部门的批准建设，且从该房屋建设至今，无论是房屋所有权人还是吕峰都没有收到关于涉案房屋存在违反规划或是违法建筑的行政处罚。涉案房屋建设年代久远，具有历史因素，建设工程规划许可证是在2008年的《城乡规划法》规定的，不能单纯的按照现行法律对待以前的遗留问题。且涉案房屋土地使用权根据提供的证据是没有争议的。综上，一审法院认定事实部分不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实后依法予以改判。针对吕峰的上诉，任伍国辩称，吕峰并非涉案房屋的所有权人，也没有证据证明其取得了所有权人的授权。因此，吕峰针对涉案房屋主张权利，缺乏事实依据和法律依据。在一审过程中，吕峰自始至终没有提交房屋租赁合同。在庭审结束之后一审法官调取了吕峰与物业公司的租赁合同。对该份证据其只是在判决书中第一次看到，一审并没有组织双方当事人对该证据进行质证，不能作为定案证据。并且对于吕峰提交的书证其在庭审中口头提出鉴定申请，庭后当面向法庭提交了书面鉴定申请，而且通过EMS邮寄了鉴定申请书，对于任伍国一方的鉴定权利，一审判决中没有表述。即便是认为鉴定申请得不到支持，也是一种裁判行为，而一审判决的做法是拒绝裁判直接剥夺了当事人申请鉴定的权利，违反了民事诉讼法的相关规定。因此，一审判决认定事实错误，适用法律不当，违反法律程序，依法应当发回重审。吕峰向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法解除吕峰与鲁岳公司、任伍国、董洪林、郗爱玲所形成的租赁合同；2.依法判令鲁岳公司、任伍国、董洪林、郗爱玲将济南市市中区玉函北区综合楼附楼90-4#南楼全部；北楼一层全部房屋交付给吕峰，腾空房屋达到交付条件并将涉案房屋水、电等费用结清；3.依法判令鲁岳公司、任伍国、董洪林、郗爱玲支付吕峰济南市市中区玉函北区综合楼附楼90-4#南楼全部;北楼一层房屋2018年10月9日至实际交付之日止的房屋损失共计319960元（暂计算至2019年10月25日）；4.依法判令鲁岳公司、任伍国、董洪林、郗爱玲将济南市市中区玉函北区综合楼附楼90-4#北楼一楼楼梯间内小房间交付给吕峰，腾空房屋达到交付条件并将涉案房屋水、电费用等结清；5.依法判令鲁岳公司、任伍国、董洪林、郗爱玲支付占用的济南市市中区玉函北区综合楼附楼90-4#北楼一楼楼梯间内小房间自2018年6月20日至实际交付之日止的房屋租金共计20644元；（暂计算至2019年10月25日）；6.诉讼费用由鲁岳公司、任伍国、董洪林、郗爱玲承担。鲁岳公司、董洪林、郗爱玲未出庭、未举证、未答辩。一审法院认定事实如下：吕峰提交了一份落款时间为2011年10月7日的租赁合同，出租人（甲方）为吕峰，承租人（乙方）为陈芝强，该合同载明下列内容：第一条：租赁房屋坐落在玉涵北区综合楼附楼90－4#、建筑面积南楼全楼北楼壹楼，房屋质量良好。第二条：租赁期限从2011年10月11日至2014年10月10日。第三条：租金月租金壹万壹仟伍佰元整（税后）。第四条：合同签订后，今后每个月壹日交租。第五条：承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视视费、卫生费和物业管理费。第六条：租赁房屋租赁为汽车修理。租赁房屋的维修：因乙方人为原因造成的房屋损坏需维修的，甲方负责维修，费用乙方负担……第十一条：合同解除的条件：……（一）承租人不交付或者不按约定交付租金达壹拾日。吕锋提交的另一份租赁合同，无落款时间，出租人（甲方）为吕峰，承租人（乙方）任伍国，承租期限自2017年10月11日至2018年10月10日，房屋位于济南市市中区玉函北区综合楼附楼90－4#南楼全部北楼壹层全部，每月租金21000元，每叁月为壹期，每期租金总额为63000元税后实收。吕峰提交再一份房屋租赁合同，出租方（甲方）为吕峰，承租方（乙方）任伍国，租赁期12个月，甲方从2017年6月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年5月30日止。甲、乙双方约定，该房屋从2017年6月1日起至2018年5月30日止每年租金为人民币4万元税后实收。每壹年为壹期，每期租金总额为4万元。吕峰提交和解协议一份，该协议上吕峰为甲方，任伍国为乙方，该协议约定“甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方租赁甲方位于济南市市中区玉函北区综合楼附楼90－4#北楼贰层及北楼壹楼楼梯间内小房间签订的租赁合同达成解约协议，与2018年6月20日终止租赁合同及其它协议，具体内容如下：一、本协议签订后，甲乙双方再无争议，后续甲方因该房屋任何费用与乙方无关；二、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有相同法律效力。”吕峰提交其个人签署姓名的“终止函”，时间为2019年9月26日，载明“任伍国和鲁岳汽修股东及实际经营者：自2018年10月10日贵方和我方签订的关于租赁吕峰济南市市中区玉兴路40号场地的租赁合同到期后，我方多次主动与贵方沟通重新签订新租赁合同相关事宜，贵方提出不再使用我方场地，将会寻找新场地经营，很快搬走，故不再于我方续签租赁合同。但至今已12个月贵方仍然未能撤离甲方场地。因贵方继续占用我方场地没有及时交还所租赁的济南市市中区玉兴路40号场地，严重影响了我方生产经营，给我方造成重大经济损失。我方要求贵方在2019年10月9日前停止我方场地并按原租赁合同规定妥善交还房屋并交齐水电费等相关费用，并补偿我方因为贵方自2018年10月10日至撤出之日内贵方占用我方场地所给我方造成的经济损失”。吕峰提交若干张邮件交寄单，收件人分别为崔华、郗爱玲、董洪林、任伍国，文件内容单据载明为终止租赁合同通知书，邮件地址为济南市市中区玉兴路40号鲁岳汽修服务有限公司。吕峰还提交若干现场照片。根据企业信息载明，鲁岳公司住所地济南市'style='cousor:pointer'>为济南市，成立日期2010年10月19日。2012年9月14日，陈芝强由执行董事兼总经理，陈爽为监事，变更为董洪林为执行董事兼总经理，郗爱玲为监事。2012年9月14日，法定代表人由陈芝强变更为董洪林。2012年11月22日，董洪林、郗爱玲增加注册资本，载明均为实缴。2015年9月15日，执行董事兼经理由董洪林变更为崔华，监事由郗爱玲变更为任伍国。2018年8月23日，股东（发起人）由崔华变更为任伍国。吕峰提交了“证明”一份，该证明载明内容为“济南市市中区玉函北区综合楼及济南市市中区玉函北区综合楼附楼（玉兴路38号）位于济南市市中区玉函**，产权现属于市中房地产开发集团总公司，租赁权和经营权属于济南昌隆物业有限公司。现济南昌隆物业有限公司玉函北区物业处已经将上述房屋承租给吕峰，承租期为2018年7月1日至2021年6月30日。在租赁期内上述房屋发生争议由吕峰自行处理相应纠纷，特此证明。”该证明加盖有“济南昌隆物业管理有限公司玉函北区物业管理处”印章，出具时间载为2019年11月2日。根据吕峰提交的银行流水，2019年9月9日，自任伍国账户向吕峰账户转入75000元，2019年7月9日，自任伍国账户向吕峰账户转入75000元，附言为“跨行转出7－9月房租”，2019年4月9日，自任伍国账户向吕峰账户转入75000元，附言为“跨行转出2019年4－6月房租”，2019年1月10日，自任伍国账户向吕峰账户转账63000元，附言为“1－3月份房租”，2018年10月7日，任伍国向吕峰转账，2018年7月5日，任伍国向吕峰转账63000元，附言为“7－9房费”。一审法院根据吕峰申请，开具调查令，调取涉案房产所在地块情况。该地块土地使用权人归属于济南市市中区房地产开发（集团）总公司，使用权类型为划拨，属于商业用地。经庭审调查及向相关部门开具调查令，一审法院未发现涉案房产存在建设工程规划许可。吕峰提交房产证明一份，该证明盖有济南市市中区房地产开发（集团）总公司印章，载明“承租人吕峰同志，租赁玉兴路38号36号，房产归属济南市市中区房地产开发（集团）总公司。”吕峰还提交委托书一份，内容为“现我公司委托济南昌隆物业管理有限公司对玉兴路38号36号房产进行出租，特此证明”。一审法院向济南昌隆物业管理有限公司发出协助调查函，要求该公司核对前述委托书内容是否属实，公章是否属实，涉案房屋是否由吕峰承租，是否与该公司签订租赁协议。该公司向本院复函，载明“济南昌隆物业管理有限公司对玉兴路38号36号房产进行出租及管理属实，公章真实”，并向一审法院附交济南昌隆物业管理有限公司与吕峰之间签订的房屋租赁合同，该合同载明使用面积为474平方米，租用期限自2018年7月1日至2021年6月30日。另查明，济南昌隆物业管理有限公司成立于2002年12月17日，股东为两位法人股东，分别系济南市市中区房地产开发（集团）总公司，济南市市中区房地产开发（集团）总公司建筑装修公司，其中济南市市中区房地产开发（集团）总公司持股66.67%，济南市市中区房地产开发（集团）总公司建筑装修公司持股33.33%。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，主要存在下列焦点问题：一、涉案房屋租赁合同效力问题；二、涉案房屋是否应当予以腾空；三、房屋使用费用的计算方式；四、任伍国、董洪林、郗爱玲是否应当为房屋租赁承担责任。一、双方对合同效力存在一定争议，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”，第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，根据一审法院庭审调查及向有关部门了解情况，未发现涉案房产存在建设工程规划许可证，故合同属于无效合同。但根据吕峰提交的证据，结合庭审诉辩主张，可以证明鲁岳公司实际使用了涉案房屋，应当向吕峰支付房屋使用费用。就任伍国一方共同提出吕峰并非房屋所有权人的主张，根据庭审调查，吕峰系自济南昌隆物业管理有限公司处承租涉案房屋并转租，济南昌隆物业管理有限公司系济南市市中区房地产开发（集团）总公司，济南市市中区房地产开发（集团）总公司建筑装修公司共同设立的子公司。吕峰与鲁岳公司自2011年起即签订租赁合同，鲁岳公司亦自吕峰处承租该房屋，并存在该公司法定代表人向吕峰支付房租的记录，结合上述证据，可以认定吕峰具备出租房屋的资格与条件，可以作为出租人，基于合同无效，要求任伍国方腾空并返还房屋。二、就涉案房屋腾空相关问题，吕峰提交的书面合同均已到期，双方未再签订新的书面协议，结合原协议系由任伍国个人签署，且房屋使用费用系由任伍国个人账户支付，实际由鲁岳公司经营的事实，一审法院认为，鲁岳公司、任伍国均可以确认为涉案房屋的承租人。虽然董洪林、郗爱玲系鲁岳公司股东，即使其可以参与公司经营管理，亦不具备在法律上确认为涉案房屋承租人的理由，故吕峰要求腾空房屋诉讼请求可以予以支持，但腾空义务人应当明确为鲁岳公司、任伍国。三、就房屋使用费用具体数额问题，吕峰提交评估报告，并乘以474平方米计算，任伍国一方对该计算方式不予认可，可以成立。根据吕峰与济南昌隆物业管理有限公司签订的租赁合同，其承租的总面积为474平方米，从吕峰最后提交的书面合同可以看出一季度租金为6.3万元，到了2019年，任伍国向吕峰支付租金是按照每季度75000元支付。在双方无其他协议及相关证据的情况下，一审法院按照每季度75000元认定房屋使用费用。虽然吕峰主张房屋使用费用应当计算至实际交付之日，但由于尚不能确定实际交付之日，故仅计算至判决生效之日止。四、就任伍国、董洪林、郗爱玲是否应当承担房屋使用费用的问题。任伍国作为承租人签署合同，支付租金，应当承担房屋使用费用。董洪林、郗爱玲虽然系股东，但没有证据证明公司与个人财产存在财产混同，即使二人是公司的实际控制人，亦不足以突破公司法人人格独立的基本原则，故董洪林、郗爱玲不承担房屋使用费用。综上所述，对吕峰诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、鲁岳公司、任伍国于判决生效之日起十日内，腾空济南市市中区玉函北区综合楼附楼90-4#南楼全部；北楼一层全部房屋；北楼一楼楼梯间内小房间达交付条件，交还吕峰，并将涉案房屋水、电费用结清；二、鲁岳公司、任伍国于判决生效之日起十日内，向吕峰支付房屋使用费用，自2018年10月9日起至判决生效之日止，按每月25000元计算；三、驳回吕峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6410元，由鲁岳公司、任伍国共同负担。本院二审期间，任伍国提交以下证据：提交EMS邮寄文件证明一份，以证明任伍国在6月18日通过EMS向一审法院邮寄了鉴定申请书，该邮件已经签收。吕峰对证据真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该证据也无法证明邮寄的具体内容，即使存在任伍国所说的邮寄的是鉴定申请，吕峰认为一审法院的处理也是正确的，一审法院已经就任伍国的鉴定申请事项进行了核实，再次申请鉴定已无必要，也属于浪费司法资源。本院对上述证据真实性予以确认。经本院审理认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”，一审法院经调查已经查明，涉案房产不存在建设工程规划许可证，一审法院认定房屋租赁合同无效，符合上述法律规定。吕峰主张应当按照市场价值或年租金46万元对房屋使用费具体数额进行计算，但未提供相应的证据，一审判决以2019年任伍国向吕峰所支付的租金数额为计算标准有合同依据。吕峰提出任伍国一方未支付占用小房间期间的租金，但其在庭审调查过程中对该小房间是否包含在其承租面积内这一问题，前后陈述矛盾，且未能提供相应的证据，本院不予支持。董洪林、郗爱玲不是涉案房屋租赁合同上的签字承租方，也不是涉案房屋的使用方，吕峰也未证明该二人存在应对鲁岳公司债务承担责任的情形，故吕峰要求上述二人承担责任的上诉主张不成立，一审法院未予支持，符合法律规定。案涉房屋租赁合同为任伍国与吕峰所签，由任伍国个人账户向吕峰缴纳租金至2019年底，由鲁岳公司使用涉案房屋，一审判决认定任伍国、鲁岳公司为腾空房屋并支付房屋使用费用义务人并无不当。涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且已实际履行，故关于吕峰是否违反与济南市市中区房地产开发（集团）总公司的合同约定，对房屋非法进行转租，系吕峰与该公司之间的关系，与本案审理无关，对任伍国的调查取证申请，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，吕峰、任伍国的上诉请求不成立，应当被驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共12820元，由吕峰负担6410元，任伍国负担6410元。本判决为终审判决。审 判 长 刘继英审 判 员 刘彦亭审 判 员 赵 雯二〇二〇年十月二十九日法官助理 刘丹丹书 记 员 韩 笑