四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终664号 上诉人（本诉被告、反诉原告）：杜龙军，男，1974年1月1日出生，汉族，现住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：刘作家，云南千舟律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（本诉原告、反诉被告）:四川飞马建设有限公司,住所地：四川省攀枝花大道中段宁和巷**，统一社会信用代码：9151040020445002XA。 法定代表人：王朝富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋斌，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：××。 原审第三人：攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处，，住所地：四川省攀枝花市**益华路**，一社会信用代码：11510301008324392M。 负责人：李嘉，该办事处主任。 委托诉讼代理人：罗国庆。 上诉人杜龙军因与四川飞马建设有限公司（以下简称飞马公司）、攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处（以下简称大渡口街办）合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭于2020年9月10日公开开庭审理了本案，上诉人杜龙军及其委托诉讼代理人刘作家，被上诉人飞马公司及其委托诉讼代理人蒋斌，原审第三人大渡口街办的委托诉讼代理人罗国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杜龙军的上诉请求：一、撤销一审判决，判令被上诉人向上诉人返还多交购房款310000元（实交700000元-应交390000元），驳回被上诉人要求上诉人支付290000元房款的诉讼请求；二、判令被上诉人支付逾期办证违约金719250元（实交购房款700000元×逾期贷款月利息0.75%×137个月，自2008年5月20日暂计至2019年10月19日共137个月），三、判令被上诉人向上诉人支付上诉人垫付的税金31785元；四、判令一审和二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》的相关规定，未享有案涉房屋所有权的飞马公司无权处分案涉房屋，本案应执行上诉人与大渡口街办签订的《房地产买卖契约》，上诉人不应再向飞马公司支付购房款290000元，飞马公司反而应向上诉人退还购房款310000元；2.本案纠纷系飞马公司长达14年未将房屋产权证向上诉人交付严重违约所致。一审判决在查明事实部分表述“飞马公司在合同约定的两年期限内未办理案涉房屋的产权证”，在本院认为中却表述“杜龙军主张双方约定两年内办理产权证并未提交证据加以证实且未得飞马公司认可，不予采信”，认定事实与说理相互矛盾，明显偏袒飞马公司。飞马公司的违约行为致上诉人不能使用案涉房屋进行贷款，也不能将案涉房屋出售，上诉人由此产生了实际损失，飞马公司应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定向上诉人支付逾期办证违约金；3.上诉人与飞马公司在《协议》中对45号门面约定的总价款为510840元，该约定价款系门面单价12000元×门面面积42.57平方米而来，并未体现租金的数额，因此，双方对该门面的意思表示为买卖，并无不定期租赁的意思表示，该门面至今未购买是因飞马公司逾期办证所致。上诉人合法占有房屋，飞马公司未向上诉人主张房屋占有使用费，一审法院作出的房屋占有使用费的判项审非所诉且显失公平。另外，飞马公司10多年来没有向上诉人主张过任何权利，其关于45号门面的租金的主张超过诉讼时效；4.上诉人缴纳31785元税金的《税收缴款书》上载明的纳税人名称是大渡口街办，即该税收应由房屋出售人缴纳。飞马公司是案涉房屋实际出售主体，其应支付上诉人垫付的该税款。 被上诉人飞马公司辩称：上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回，理由如下：1.上诉人要求退还购房款的上诉请求不能成立。案涉房屋的产权人属于飞马公司。上诉人与大渡口街办签订《房地产买卖契约》仅是因为案涉房屋的土地使用权登记在大渡口街办名下。大渡口街办未收取上诉人的购房款，与杜龙军签订的《房地产买卖契约》是无效合同，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋登记人与房屋实际所有人不一致的情况下，以实际所有人为准。飞马公司与上诉人签订《协议》明确约定上诉人购买41、43号2个门面，双方对门面的单价也进行了明确约定，上诉人仅支付了部分款项，现《协议》约定的办证条件已具备，上诉人应支付购房余款；2.上诉人要求支付逾期办证违约金的主张不能成立。飞马公司与上诉人在《协议》中并未约定41、43号门面具体办证的时间，2016年可以办证时飞马公司通知了上诉人，但上诉人基于其个人利益未去办理，逾期办证的违约责任应由其承担。另外，飞马公司不属于房地产开发企业，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认定逾期办证违约金；3.飞马公司与上诉人对45号门面约定的是2年内办下来房产证上诉人就购买，但是该房屋2年内没有办下来房产证，故该门面是附条件出租及购买，一审对该门面的处理正确。上诉人一直占有使用45号门面应当支付租金，即一审判令上诉人支付的房屋占有使用费；4.飞马公司一审提交的证据证明房屋出售方应交的税费已经缴纳，过户需要缴纳多少税费须办证时才能明确，上诉人要求支付其垫付的税金没有事实依据。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人大渡口街办述称：同意飞马公司的答辩意见。 飞马公司向一审法院起诉请求：一、判令杜龙军支付两个门面（位于攀枝花市东区××巷××栋××号××号商铺）欠付的购房款290000元及相关利息226200元（以290000元为基数，按照年利率6%计算13年的利息）；二、判令杜龙军支付租赁45号门面（位于攀枝花市东区××巷××栋××号商铺××13年（2007年至2019年）的房租408672元及租金利息100000元；以上两项合计1024872元；三、判令杜龙军承担本案诉讼费。 杜龙军反诉请求：一、判令飞马公司为杜龙军办理涉诉房屋（位于攀枝花市东区××巷××栋××号××号商铺）的不动产权证，并驳回飞马公司的全部诉讼请求；二、判令飞马公司退还杜龙军多交购房款310000元（实交700000元，应交390000元）；三、判令飞马公司支付杜龙军垫交的应由飞马公司交纳的税金31785元；四、判令飞马公司支付逾期办证违约金719250元（实交购房款700000元×逾期贷款月利息0.75%×137个月，自2008年5月20日暂计至2019年10月19日共137个月）；以上四项合计1061035元；五、判令飞马公司承担本案反诉诉讼费。 一审法院审理查明：2006年5月19日，攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司（甲方）与杜龙军（乙方）签订《协议》，载明：“为了精简机构，下岗分流，经甲乙双方协商，我单位职工杜龙军从2005年10月1日起下岗分流，为考虑职工老有所养，经公司决定，经本人同意杜龙军下岗后，新修的江边街社区办公楼一楼二个门面有偿转让给杜龙军，单价：每平米1.2万元，建筑面积约85.14平方米，总价102.168万元，优惠3.168万元。门面位置：从炳草岗方向到东区方向第一、第二个门面，经甲乙双方协商同意，在交房时杜龙军先交柒拾万元整。其余部分待甲方给乙方办理房产证时一次付清。从炳草岗至东区方向45号门面42.57平方米，由于乙方暂时经济困难，先租用两年，月租2554.2元（贰仟伍佰伍拾肆元贰角整），两年内甲方办房产证时乙方购回，一次性交清房款租赁终止。合计人民币：510840元（伍拾壹万零捌佰肆拾元整）。”合同签订后，杜龙军于2006年9月29日向攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司支付了购房款700000元，攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司即将案涉房屋交付杜龙军使用。双方在合同中未约定如何交纳税费，飞马公司称双方约定各自支付己方应缴纳的税费，杜龙军予以认可。飞马公司在合同约定的两年期限内未办理案涉房屋的产权证。 2016年6月15日，杜龙军（乙方）与大渡口街办（甲方）签订了《房地产买卖契约》，主要内容为：甲方自愿将位于攀枝花市东区攀枝花市××道××号的房地产（房屋建筑面积119.88平方米）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；上述房地产成交价格为390000元，乙方2015年12月30日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2016年3月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；上述房产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。合同签订后，杜龙军并未按照上述合同约定向大渡口街办支付相关购房款，但其向税务机关交纳了税费31785元，纳税人名称为：大渡口街办。另外，杜龙军缴纳了税费15795元，纳税人名称为杜龙军。案涉楼栋的其他住房已于2016年8月办理了相关产权证，因杜龙军未办理案涉房屋的产权证，双方酿成纠纷。 同时查明，2004年12月23日，大渡口街办（甲方）与攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司（乙方）签订《协议书》，就大渡口街办江边街社区居委会位于大渡口水厂的办公用房建设事宜协商如下：甲方同意将大渡口街道江边街社区居委会办公用房由乙方投资修建使用；拟建的大渡口街道江边街社区居委会办公用房所占地位于大渡口水厂门口，批准用地面积200平方米；乙方必须承担甲方在该居委会办公用房土地申请办理过程中已投入资金460000元，并在协议签订时先交付履约金200000元给甲方；若乙方按期履行本协议，所交付的履约金可转为应支付款，其余260000元于2005年6月30日前一次性付给甲方；乙方用该办公楼一楼作为抵押，如不能按期履行本协议，该办公楼一楼归甲方所有，乙方所交付的200000元履约金作为甲方的损失赔偿；乙方必须按设计红线图、文件规定使用此地，超出红线范围或者超出规定修建由乙方自行负责；其后续需办理的各种规划、建设、国土、计委、人防、消防及产权等手续和一切费用均由乙方自行办理及支付；甲方提供给乙方相关手续；乙方不得将此宗土地以任何方式转让、出让或者以其它方式给他人。 2010年9月20日，攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司向柳市长的报告《关于恳请协调办理房屋产权证的报告》，主要内容为：我公司2004年与大渡口街办脱钩，大渡口街办将已获立项批准的江边街办公用房项目用地200平方米有偿转给我公司作为改制成本，由我公司自己出资修建，安排职工及解决办公地点。我公司根据市领导的指示精神，将原规划批准的沿公路20米完善修建成26米，即原规划批准的200平方米改变为260平方米进行修建。为了物尽其用，由原设计的7层，修建为8层，由于此建筑从三层保坎进楼，只有五层，不违反强规，因此，我公司于2006年修建竣工投入使用。在修建时，我公司修建了四层住宅，安置了十二户职工，一楼邻公路，修成门面，安置了四户职工。我公司根据相关领导的指示，由大渡口街办打报告，区政府盖章，四年过去，仍未办理相关产权证。由于我公司扩大60平方米面积，改变了使用功能多修建了一层，按照国家相关规范是允许的，不违反强规。所以，恳请统一协调办理产权证。 2010年9月29日，大渡口街办向攀枝花市规划和建设局、攀枝花市国土局出具了《关于我办修建江边街社区办公用房超红线和超一层的情况说明》，攀枝花市东区政府在该文下方注明：“情况属实。请市规划、国土支持为愿”并盖有攀枝花市东区人民政府公章。 2010年11月29日，攀枝花市东区人民政府向攀枝花市市政府发文攀东府〔2010〕100号《攀枝花市东区人民政府关于办理大渡口街道办事处江边街社区办公用房产权手续的请示》，主要内容为：2004年，大渡口街办为支持下属企业攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司改制，将已获立项批准的江边街办公用房项目用地200平方米转让给该企业用于安置职工。为了配合冬旅会的召开，根据市领导的要求，对项目建设指标进行了调整，项目建成后不完全符合原规划要求，存在超面积60平方米、超修一层及改变使用功能等问题，建设业主未能与市相关主管部门进行有效沟通，致使产权手续至今未能办理。该项目系严格按照攀枝花市规划设计院设计的图纸进行施工，施工过程全程接受监理、质监监督，消防验收合格，于2006年竣工并投入使用，至今未出现质量、消防等问题。为妥善解决历史遗留问题，维护社会和谐稳定，特恳请市政府安排相关部门尽快办理大渡口街道江边街社区办公用房的产权手续。 2013年3月7日，大渡口街办向攀枝花市东区经济体制改革办公室报告攀东大办〔2012〕3号《东区大渡口街道办事处关于对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司解除挂靠关系的报告》，主要内容为：攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司原为街道挂靠集体企业，该公司提出申请解除与大渡口街办挂靠关系，经对该公司进行清产核资，确认该公司已无政府资产和集体资产投入，无集体职工身份人员，未享财政优惠政策，该公司债权、债务关系与大渡口街办无关，由其自行负责。根据攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司转让协议，企业净资产归企业出资人王朝富个人所有，该公司债权、债务处置由其全权负责。为全面做好东区集体企业改制工作，决定解除攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司与大渡口街办挂靠关系。 2013年4月8日，攀枝花市东区经济体制改革办公室作出攀东体改〔2013〕1号《关于对攀枝花市东区大渡口街道办事处〈关于对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司解除挂靠关系的报告〉的批复》，主要内容为：1.同意大渡口街办对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司的产权界定和净资产的确认意见，即该公司已无国有资产和集体资产投入，企业资产归王朝富个人所有；2.同意攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司与大渡口街办解除挂靠关系，解除后企业所涉及的一切债权债务均由脱离挂靠后成立的新公司承担；3.大渡口街办在接此批复后，要根据国家及省、市、区对企业改制的有关要求，结合企业实际积极稳妥地推进该企业经济性质的转变，确保社会稳定与企业的正常经营、发展。 2013年7月29日，攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司出具《证明》，载明：兹证明杜龙军2006年5月19日与我公司签订的门面转让协议中的三间门面的房屋产权登记证在办理当中。 2014年12月8日，大渡口街办出具《产权证明》，载明：兹证明位于攀枝花市××道××巷××号楼，规划名称为大渡口街道办事处江边街社区办公用房，为了下属企业原攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司（现已改制更名为飞马公司）安置职工及办公，此楼由飞马公司投资修建使用，产权归飞马公司所有。 2015年5月28日，大渡口街办向攀枝花市东区地方税务局出具《关于划分江边街社区办公用房产权手续的函》，载明：2004年，我办事处支持下属企业飞马公司（改制更名前：攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司）改制，将已获立项批准的江边街办公用房的土地，用于企业安置职工及飞马公司办公，职工按成本价每平方米1480元筹款进行了修建，一楼门面租金用于下岗职工生活费。土地性质已由原先的划拨转出让，房产证大证已经办理，现要将产权直接办理到职工及建设公司，目前受经济下行影响，企业及职工经济非常困难，请地税局在政策允许范围内税费上予以关照。 2016年8月16日，大渡口街办出具《关于我办盖章办理江边街社区办公用房分户产权的情况说明》，载明：我办2016年6月盖章的江边街社区办公用房房地产买卖契约，只用于我办下属改制企业飞马公司（改制更名前：攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司）办理分户产权证，契约上所载明的房屋单价只用于改制职工在办理产权证时的税费优惠，房屋产权归飞马公司所有，售房价格以飞马公司与职工订立的售房合同价格为准。 另查明，2013年5月21日，攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司经四川省攀枝花市工商行政管理局核准变更登记为飞马公司。经攀枝花市不动产登记中心查询，位于攀枝花市东区××巷××栋××号商铺现均登记在大渡口街办名下。 本案审理过程中，杜龙军陈述其于2018年1月开始未再占有使用攀枝花市东区××巷××栋××号商铺，飞马公司未向其收房，其也未向飞马公司移交该房屋。飞马公司陈述案涉房屋具备办理产权证条件，因为大渡口街办于2016年向其出具了办证委托，故不需要大渡口街办配合即可办理。大渡口街办表示因为案涉土地登记在其名下，但是房屋确属飞马公司所有，如果在办理案涉房屋产权证的过程中需要其配合，其愿意协助办理案涉房屋的产权证。 一审法院认为，本案争议焦点在于杜龙军应履行飞马公司与其于2006年5月19日签订的《协议》还是履行其与大渡口街办于2016年6月15日签订的《房地产买卖契约》。一审法院认为，虽然杜龙军于2016年6月15日与大渡口街办签订了《房地产买卖契约》，但该合同并非双方真实的意思表示且并未实际履行，仅是为了降低交易成本减少缴纳税金，规避纳税义务而拟定，并向房管部门提交用于备案登记，损害了国家税收利益，应认定为无效合同。飞马公司与杜龙军于2006年5月19日经过协商后签订的《协议》是双方真实意思的表示，且双方均按照该《协议》进行了实际履行，该合同真实有效。故本案案涉的房屋买卖是基于2006年5月19日杜龙军与飞马公司签订的《协议》实际履行。 关于本诉部分，一审法院评析如下：一、关于飞马公司提出的要求杜龙军支付购房尾款290000元及相应的利息226200元的诉讼请求。首先，根据双方于2006年5月19日签订《协议》中“其余部分待甲方给乙方产权证时一次付清”的约定，飞马公司应当先办理产权证，杜龙军再支付购房尾款。即飞马公司办理产权证的义务在前，杜龙军支付购房尾款的义务在后。而房屋买卖合同中，办理产权证及支付购房款均是合同的主要义务，两者具有对等关系，在对等关系中，双方互负的债务有先后履行顺序。双方在《协议》中对杜龙军购买的前两个商铺（攀枝花市东区××巷××栋××号××号商铺）的具体办证期间未作明确约定，在飞马公司未办理案涉房屋产权证的情况下，杜龙军享有先履行抗辩权，其并无义务在飞马公司未办理产权证的情况下支付尾款，根据查明事实，案涉房屋已于2016年8月可以办理产权证，在此之前，未办理产权证的主要责任在于飞马公司修建案涉房屋时存在超面积修建及改变使用功能等问题，而在此之后未办理产权证系由于规避纳税义务，杜龙军与大渡口街办签订了无效的《房地产买卖契约》，飞马公司对于案涉房屋至今未办理产权证应负主要责任，杜龙军无义务支付未办理产权证期间购房尾款的相应利息。基于此，在飞马公司配合杜龙军办理完毕案涉房屋不动产所有权证的前提下，一审法院对飞马公司要求支付购房尾款290000元的诉讼请求予以支持；对要求支付购房尾款相应利息226200元的诉讼请求，不予支持。二、关于飞马公司提出的要求杜龙军支付攀枝花市东区××巷××栋××号商铺的租金408672元及租金利息100000元的诉讼请求。飞马公司与杜龙军签订的《协议》虽然合法成立，但是根据双方签订《协议》中“从炳草岗至东区方向45号门面42.57平方米，由于乙方暂时经济困难，先租用两年，月租2554.2元（贰仟伍佰伍拾肆元贰角整），两年内甲方办房产证时乙方购回，一次性交清房款租赁终止。合计人民币：510840元（伍拾壹万零捌佰肆拾元整）”的约定，双方对该房屋的约定是附条件的买卖合同，即飞马公司在两年内办理该房屋的产权证，杜龙军购买该房屋，但飞马公司并未在两年内办理该房屋的产权证，双方约定的购房条件未成就，该部分约定未生效，且双方又未能就该房屋达成新的买卖合同或者租赁合同，在此情况下，飞马公司有收回该商铺的权利，杜龙军有返还该商铺的义务，杜龙军怠于履行腾房义务，一直占有使用该商铺，应当支付相关的费用。杜龙军提出其于2018年1月开始未再占有使用该商铺的抗辩主张，未提交相关证据加以证实，亦未得飞马公司认可，且其自认至今未向飞马公司移交该房屋，因此，一审法院对杜龙军的上述抗辩主张不予支持。由于杜龙军至今仍占有该房屋，该占有使用行为持续存在，一审法院对杜龙军提出的诉讼时效抗辩主张不予采纳，飞马公司主张杜龙军支付13年租金，实际为案涉房屋的占有使用费，该费用计算标准参照双方在《协议》中约定租金标准较为合理，对于飞马公司的该项诉讼请求，一审法院依法核定13年（2007年至2019年）的房屋占有使用费为：2554.2元×12个月×13年＝398455.2元。飞马公司虽然申请证人出庭作证拟证明其在每年年底向有关业主催收过相关款项，但是证人证言仅能证明飞马公司向证人主张过相关权利，不足以证明其向杜龙军主张过相关权利，故飞马公司要求杜龙军支付租金利息100000元的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。 关于反诉部分：一、关于杜龙军要求飞马公司为其办理攀枝花市东区××巷××栋××号××号商铺的不动产权证的诉讼请求，飞马公司基于双方之间的买卖合同有为杜龙军办理案涉房屋产权证的义务，虽然飞马公司当庭表示可以由其办理案涉房屋的产权证，但是房管部门登记的案涉房屋的登记权利人至今仍为大渡口街办，且大渡口街办明确其愿意配合办理案涉房屋的产权证，因此，对杜龙军的该项反诉请求，一审法院予以支持，同时，在飞马公司不能为杜龙军办理案涉房屋产权证的情况下，大渡口街办有义务协助办理案涉房屋产权证。 二、关于杜龙军提出的其与大渡口街办签订的《房地产买卖契约》系对其与飞马公司签订的《协议》中约定房款价格的变更，进而要求飞马公司退还多交纳的购房款310000元的诉讼请求。由于杜龙军与大渡口街办签订的《房地产买卖契约》无效，且双方并未实际履行该合同，杜龙军亦未向大渡口街办支付过相关房款，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。 三、关于杜龙军提出的要求飞马公司支付其垫交的税费31785元的诉讼请求。虽然其提供了其以大渡口街办名义缴纳税费的凭证，能够证实杜龙军以大渡口街办的名义支付税费31785元的事实，但是该税款是基于大渡口街办与杜龙军签订的《房地产买卖契约》而缴纳，该合同已经被认定无效。交纳交易税费的义务是交易主体应尽的法律义务，飞马公司规避税费未按双方签订的《协议》如实纳税，损害国家税收利益，双方均应当按照《协议》约定的价格条款各自向税务机关补足各自应当交纳的税费。考虑到杜龙军基于无效合同缴纳的税金可能存在退税或者补税的情形，在案涉房屋未办理产权证且双方因案涉房屋过户各自应当承担的税金金额不能明确的情况下，一审法院不宜径行认定相关税金金额，因此，对于杜龙军主张的税金本案中不予处理，待案涉房屋产权证办理完毕且各自应承担的税金明确后，可另行主张相关权利。 四、关于杜龙军提出的要求飞马公司支付逾期办证违约金719250元的诉讼请求。杜龙军主张双方约定两年内办理产权证并未提交证据加以证实且未得飞马公司认可，不予采信。双方在《协议》中并未明确约定办证期限，即杜龙军可随时向飞马公司主张办证的权利，飞马公司亦可随时向杜龙军履行办证的义务。虽然案涉楼栋的其他业主在2016年8月陆续办理房屋产权证，杜龙军也于2015年12月4日缴纳案涉房屋办理产权证的相关税款，但是案涉房屋的产权证至今未办理，且杜龙军未提供有效证据证明其曾经向飞马公司主张过相关权利，故对其该项反诉请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉被告杜龙军在领取位于攀枝花市东区××巷××栋××号××号房屋的不动产权证后三十日内一次性支付本诉原告四川飞马建设有限公司购房款290000元；二、本诉被告杜龙军于本判决生效之日起三十日内一次性支付本诉原告四川飞马建设有限公司位于攀枝花市东区××巷××栋××号房屋的占有使用费398455.2元；三、驳回本诉原告四川飞马建设有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告四川飞马建设有限公司于本判决生效之日起三十日内协助反诉原告杜龙军办理位于攀枝花市东区××巷××栋××号房屋的不动产权证；第三人攀枝花市东区人民政府大渡口街道办事处在该期间内予以协助；五、驳回反诉原告杜龙军的其他诉讼请求。 一审查明事实与本院查明一致，本院予以确认。 同时查明：1.杜龙军一审提交的攀枝花市不动产登记中心出具的《房屋信息摘要》载明案涉三个门面的登记权利人为大渡口街办；2.飞马公司在一审中陈述案涉房屋整栋楼的产权证的取得时间是2016年8月16日。杜龙军称飞马公司2015年12月4日通知其缴税，但没有通知办理产权证，2016年6月15日，在飞马公司的协调下，杜龙军与大渡口街办重新签订了《房地产买卖契约》，重新约定了房屋买卖价格，故杜龙军没有去办理案涉房屋的产权证；3.飞马公司一审申请出庭作证的三位证人的房屋与案涉房屋在同栋楼房，该三人均是与大渡口街办签订了《房地产买卖契约》之后由大渡口街办作为出售方办理的房屋过户。 本院认为，本案二审的争议焦点是：一、案涉房屋的产权主体是谁，本案实际履行的是飞马公司与杜龙军签订的《协议》还是杜龙军与大渡口街办签订的《房地产买卖契约》，飞马公司是否应退还杜龙军310000元购房款或杜龙军是否应向飞马公司支付欠付的购房款290000元；二、如本案实际履行的是飞马公司与杜龙军签订的《协议》，案涉41、43号门面双方是否约定办证时间，如约定，飞马公司是否应支付逾期办证违约金；三、如本案实际履行的是飞马公司与杜龙军签订的《协议》，飞马公司与杜龙军在《协议》中对案涉45号门面约定的是买卖还是租赁，杜龙军是否应支付该门面的房屋占有使用费；四、杜龙军已支付的纳税人名称为大渡口街办的税费31785元是否应由飞马公司承担。 关于案涉房屋的产权主体是谁，本案实际履行的是飞马公司与杜龙军签订的《协议》还是杜龙军与大渡口街办签订的《房地产买卖契约》，飞马公司是否应退还杜龙军310000元购房款或杜龙军是否应向飞马公司支付欠付的购房款290000元的问题。根据飞马公司在诉讼中举示的杜龙军对真实性无异议的攀枝花市东区人民政府向攀枝花市市政府发文攀东府〔2010〕100号《攀枝花市东区人民政府关于办理大渡口街道办事处江边街社区办公用房产权手续的请示》、大渡口街办向攀枝花市东区经济体制改革办公室报告攀东大办〔2012〕3号《东区大渡口街道办事处关于对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司解除挂靠关系的报告》、攀枝花市东区经济体制改革办公室作出攀东体改〔2013〕1号《关于对攀枝花市东区大渡口街道办事处〈关于对攀枝花市东区大渡口建筑建材总公司解除挂靠关系的报告〉的批复》、大渡口街办出具的《产权证明》，案涉房屋属于飞马公司企业改制的房屋，该房屋虽产权登记在大渡口街办名下，但实际产权人系飞马公司。飞马公司与杜龙军签订的《协议》属合法有效的合同，合同双方均应严格依照《协议》执行。本案中，杜龙军已按照其与飞马公司签订的《协议》向飞马公司缴纳了购房款70万元，飞马公司也将案涉门面向杜龙军交付杜龙军使用至今，因此，杜龙军实际履行的是其与飞马公司签订的《协议》，并不是其与大渡口街办签订的《房地产买卖契约》，杜龙军应按照《协议》的约定向飞马公司支付案涉41、43号门面的购房尾款290000元。其提出的飞马公司应退还其310000元购房款的主张与本案事实不符，本院不予支持。 关于41、43号门面飞马公司与杜龙军是否约定办证时间，如约定，飞马公司是否应支付逾期办证违约金的问题。根据飞马公司与杜龙军签订的《协议》中约定的“经甲乙双方协商同意，在交房时杜龙军先交柒拾万元整。其余部分待甲方给乙方办理房产证时一次付清”的字面意思，双方对41、43号两个门面的办证时间并未进行约定，杜龙军上诉称该两个门面的办证时间为“两年”没有事实证据，其主张逾期办证违约金的请求诉讼本院不予支持。 关于飞马公司与杜龙军在《协议》中对案涉45号门面约定的是买卖还是租赁，杜龙军是否应支付该门面的房屋占有使用费的问题。根据飞马公司与杜龙军在《协议》中对45号门面的约定内容，该门面双方之间形成的是附条件的买卖法律关系，但是，《协议》中“两年内甲方办房产证时乙方购回”的买卖条件未成就，双方之间的买卖关系即未成立。基于杜龙军一直占有使用该门面至今的事实以及双方在《协议》中作出的“一次性交清房款租赁终止”的约定，杜龙军在两年期满后对该门面的占有应视为不定期租赁，杜龙军应参照《协议》支付该门面的租金，一审对此认定为占有使用费仅为表述不当，两个词语在本案中并无实质性区别，杜龙军上诉称一审对此判非所诉的上诉理由不能成立。另，杜龙军上诉认为飞马公司主张45号门面的租金的诉求已过诉讼时效，由于双方在《协议》中并未约定“两年内甲方办房产证时乙方购回”的条件未成就时该房屋的处理方式，且杜龙军与飞马公司在该门面交付使用至今均未提出返还或收回的主张，故该门面的使用处于持续性状态，飞马公司随时可主张其对该门面的权利，杜龙军该上诉理由不能成立。 关于杜龙军已支付的纳税人名称为大渡口街办的税费31785元是否应由飞马公司承担的问题。由于该税费是杜龙军根据其与大渡口街办签订的《房地产买卖契约》而缴纳，且针对的是三个门面的买卖，而本案实际履行的是杜龙军与飞马公司签订的《协议》，45号门面的买卖关系并未成就，杜龙军缴纳的该税费中多少金额属于41、43号门面的费用现无法区分，故本案不予处理，杜龙军可待证据充分后另行主张。 综上所述，杜龙军的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20545元，由杜龙军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  鲜 林 审 判 员  冯明钢 审 判 员  刘 立 二〇二〇年十月二十六日 法官助理  许 那 书 记 员  倪林蓉