湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2023号上诉人（原审原告）：十堰市保安服务总公司。住所地：湖北省十堰市白浪街办方块村**。法定代表人：陈东科，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文军，湖北陈文军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：十堰市竹山县郧商小额贷款有限责任公司。住所地：湖北省竹山县城关镇振武路**。法定代表人：梁晓军，该公司总经理。委托诉讼代理人：董智勇，该公司员工。委托诉讼代理人：雷明辉，湖北郧和律师事务所律师。原审第三人：十堰市江汉房地产开发有限公司。。住所地：湖北省十堰市民政局**法定代表人：闵国辉，该公司总经理。上诉人十堰市保安服务总公司（以下简称保安公司）因与被上诉人十堰市竹山县郧商小额贷款有限责任公司（以下简称郧商小贷公司）及原审第三人十堰市江汉房地产开发有限公司（以下简称江汉房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省竹山县人民法院（以下简称一审法院）（2019）鄂0323民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。保安公司上诉请求：1.撤销一审法院（2019）鄂0323民初2213号民事判决；2.不得执行保安公司购买江汉房地产公司的位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××都××、××号房屋；3.一、二审案件受理费由郧商小贷公司负担。事实和理由：1.一审法院认定事实存在错误和遗漏。2.一审法院适用法律错误。一审法院不应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，而应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定。根据前述法律规定，保安公司对涉案房屋享有物权期待权足以排除法院的强制执行。郧商小贷公司辩称，1.保安公司主张对涉案房屋享有权属没有法律依据，郧商小贷公司享有对涉案房屋的优先受偿权已经生效法律文书确认。2.本案不应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，而应适用该规定的第二十七条。保安公司基于买卖合同对江汉房地产公司仅享有债权，该债权不优先于郧商小贷公司享有的优先受偿权。请求驳回保安公司的上诉请求。江汉房地产公司未提交书面意见。保安公司向一审法院起诉请求：1.判令不得执行保安公司从江汉房地产公司购买的位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××都××、××号房屋；2.诉讼费用由郧商小贷公司负担。一审法院认定事实：江汉房地产公司开发的朝阳上都楼盘位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××号，该楼盘共24层，其中的1至9层为商业用房，10至24层为住宅用房，10层以上分为2幢。涉案两套房屋在十堰市不动产交易中心登记编号为6-2号。2011年11月20日，保安公司与江汉房地产公司签订两份《十堰市商品房买卖合同》，保安公司从江汉房地产公司购买两套房产，约定总价款为1682760元，房屋用途为住房，房屋编号分别为2-6-G和2-6-H，还约定自合同生效之日起30天内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。事后，江汉房地产公司于2011年12月26日向保安公司出具50万元的收据二张、551860元的收据一张、302920元的收据一张，合计1854780元。保安公司于2011年12月27日通过银行向江汉房地产公司汇款854780元，于2012年5月搬入所购房屋办公至今。一审法院于2015年7月1日受理郧商小贷公司与江汉房地产公司小额借款合同纠纷一案，2015年11月16日作出（2015）鄂竹山民初字第01095号民事判决，判决由江汉房地产公司偿还郧商小贷公司借款本金600万，并按年利率24%支付自2014年10月17日起至本金清偿日止的利息；赔偿实现债权费用损失10万元；郧商小贷公司对江汉房地产公司位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××号1幢5-2和6-2两处商业性质房屋（抵押物建筑面积均为1048.71㎡，套内建筑面积均为874.43㎡）享有优先受偿权。因（2015）鄂竹山民初字第01095号民事判决生效后，江汉房地产公司未履行生效文书确定的义务，郧商小贷公司向一审法院申请执行。一审法院于2016年3月29日作出（2016）鄂0323执213号执行裁定，查封了抵押物，并张贴查封公告。因江汉房地产公司处于歇业状态、采取躲避等方式拒不履行义务，一审法院委托十堰市同德房地产评估经纪有限公司对查封房屋进行了评估鉴定，其中5-2商业用房评估价为588.43万元，6-2商业用房评估价为585.60万元。后委托十堰联正拍卖有限公司拍卖两处房屋，因三次拍卖无人竞买而流拍，流拍底价为950.95万元（其中5-2流拍底价为476.62万元、6-2流拍底价为474.33万元）。郧商小贷公司向一审法院提出书面申请，要求对查封的抵押物按流拍底价抵付其债务，一审法院于2018年4月10日作出（2016）鄂0323执213-4号以物抵债裁定，裁定房屋所有权自裁定送达郧商小贷公司时起转移。同日，一审法院向郧商小贷公司送达该裁定，于2018年6月28日向十堰市不动产登记中心送达协助执行通知书。事后，郧商小贷公司持一审法院（2016）鄂0323执213-4号执行裁定，于2018年8月2日将涉案房产过户到他人名下（其中，5-2过户到张才清名下，6-2过户到湖北浩川水利水电工程有限公司名下）。保安公司于2018年8月16日提出执行异议，一审法院于2018年8月26日作出（2018）鄂0323执异60号执行裁定，驳回其异议。保安公司于2018年9月19日提出案外人执行异议之诉，一审法院于2018年11月7日作出（2018）鄂0323民初2114号民事裁定，认为案外人应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出案外人执行异议之诉，保安公司的起诉不符合执行异议之诉立案条件，裁定驳回其起诉。2019年7月29日，十堰市中级人民法院作出（2019）鄂03民终2114号民事裁定，认为保安公司的起诉符合受理案外人执行异议之诉的立案条件，裁定撤销一审法院（2018）鄂0323民初2114号民事裁定，指令一审法院重新审理。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力，未经登记的，不得对抗善意第三人。江汉房地产公司用其位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××号的商业用房作为借款担保，在十堰市房屋产权交易中心办理了抵押登记，故此，郧商小贷公司作为抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权，能够对抗善意第三人。保安公司与江汉房地产公司签订商品房预售合同后，江汉房地产公司未按合同约定在30日内申请办理不动产备案登记，保安公司在江汉房地产公司已构成违约的情形下仍未积极依法保护自身合法权益，导致案涉房屋被江汉房地产公司登记抵押给郧商小贷公司用于借款担保，故此，郧商小贷公司已依法取得抵押物权，保安公司主张阻却对案涉房屋执行的理由不能成立，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百零六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回保安公司的诉讼请求。案件受理费100元，由保安公司负担。经审理查明，一审判决除“保安公司于2011年12月27日通过银行向江汉房地产公司汇款854780元”一节，与事实不符外，其他认定的事实属实，本院予以确认。另查明，保安公司于2011年12月27日通过银行向江汉房地产公司汇款1000000元，于2012年11月27日通过银行向江汉房地产公司汇款854780元。再查明，江汉房地产公司于2014年1月3日取得位于十堰市××箭区××街办朝阳××路××号1幢5-2和6-2两处商业房屋的产权证书。郧商小贷公司于2014年2月27日取得前述房屋他项权证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的享有优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但其对抗案外人的执行异议也不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院予以支持。而这里的商品房消费者仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者。本案中，案外人保安公司是经营主体并非自然人，其购买涉案两套房屋是用于公司办公而不是消费性居住，保安公司不是商品房消费者，而只是一般的房屋买卖合同的买受人，依据前述法律规定，保安公司的权利并不优先于申请执行人郧商小贷公司享有的抵押权。故，保安公司对本案执行标的不享有足以阻却执行的民事权益，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，保安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人十堰市保安服务总公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年十月二十九日书记员 付 余