广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1423民初1018号 原告：凌志仁，女，1963年10月30日出生,现住广西龙州县。 委托诉讼代理人：梁军华，广西诺尔律师事务所执业律师。 被告:广西龙州美时达物业管理有限公司,住所地广西龙州县龙州镇城北路33号恒力·中华城8号楼一层。统一社会信用代码:91451423MA5MYMOE6P。 法定代表人:黄丽丽,该公司经理。 原告凌志仁诉被告广西龙州美时达物业管理有限公司（以下简称美时达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开审理，诉讼过程中凌志仁申请财产保全，本院依法裁定查封美时达公司价值相当于231283元的财产。本院于2020年10月16日公开开庭审理本案，凌志仁及其委托诉讼代理人梁军华到庭参加诉讼，美时达公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凌志仁向本院提出诉讼请求:一、判令凌志仁、美时达公司于2018年12月25日签订的商铺租赁合同于凌志仁起诉之日起解除;二、判令美时公司向凌志仁返还履约保证金224959元,并支付该履约保证金的资金占用利息(按合同解除之日起计算至返还该保证金给凌志仁之日止以224959元为本金按年息6%计算);三、判令美时达公司向凌志仁支付从2020年4月1日至合同解除之日的商铺租金暂计至2020年7月31日暂计121天为5966.12元及暂计利息357.96元(租金计算方法:按年租金17997元为基数除以365日得日租金,日租金乘以拖欠租金日起计至合同解除之日止;利息以拖欠的租金为基数乘以6%计息)；四、美时达公司承本案诉讼费用及凌志仁为申请财产保全支付的担保费用元。事实及理由:凌志仁与美时达公司签订了龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同,合同第4条2款2项约定凌志仁向美时达公司支付224959元后有权租赁并使用美时达公司的“美嘉生活广场”一楼248号(水盘类)摊铺从2019年1月1日至2053年12月31日共计35年,合同第6条第2款约定该摊位由美时达公司对该摊位进行经营、管理年限为5年，每年由美时达公司按履约保证金的比例以租金的形式交租给凌志仁,但截止至2020年4月1日后美时达公司已明确表态无法履行该合同,之后美时达公司的“美嘉生活广场”因为欠缴龙州县水利电业有限公司的电费被停电,美嘉生活广场的业主、租户便到县信访局投诉，并且县信访局经过组织双方及其他相关政府部门的负责人进行调解美时达公司仍然表示无法继续按合同履行,龙州县水利电业有限公司也明确表示,美时达公司不交电费,无法为美嘉生活广场提供电力,因此建议业主通过诉讼解决。依据《合同法》第94条之规定和根据美时达公司从2020年4月1日后至今没有按时交付租金给凌志仁、美时达公司的“美嘉生活广场”至今都被龙州县水利电业有限公司停电、在信访局的调解时美时达公司仍然拒绝按照合同履行等事实,凌志仁可请求解除合同；同时依据合同第9条第2款第2目规定因过错方原因提前终止合同,有过错方应赔偿另一方的损失,因此美时达公司应赔偿凌志仁的损失。 美时达公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩和质证的权利。 凌志仁围绕诉讼请求向本院提交了证据，经审核，凌志仁提交的证据来源合法，内容真实且待证事实与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 凌志仁与美时达公司于2018年12月25日签订了一份《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ－8－1－084），合同主要约定：一、凌志仁租用美时达公司的“美嘉生活广场”一楼248(水盘类)摊铺，履约保证金224959元，租赁期限35年，从2019年1月1日起至2053年12月31日止，履约保证金仅是凌志仁履行合同约定义务的保证，不是凌志仁预付的租金、物业管理费或其他费用，自2034年1月1日起，该履约保证金自动转为剩余20年租赁期的租金。二、涉案摊位由美时达公司对该摊位进行经营、管理年限为5年,每年由美时达公司按履约保证金的比例以租金的形式交付给凌志仁。三、租金支付方式：2019年年度和2020年年度的租金按履约保证金的8%计付即分别支付17997元。四、每年度租金按季分四次支付,第一笔租金于当年1月10日前支付，第二笔租金于当年4月10日前支付,第三笔租金于当年7月10日前支付，第四笔租金于当年10月10日前支付；美时达公司应按时交付租金，如逾期支付当季租金的,自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向凌志仁支付当季租金千分之三的违约金,合同继续履行。五、因提前终止合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，凌志仁依约支付了224959元履约保证金，美时达公司也向凌志仁支付了2019年年度租金和2020年第一季度的租金。2020年，美时达公司经营的“美嘉生活广场”因新冠疫情的发生和美时达公司缺乏资金，并因欠电费用被龙州县水利电业公司于2020年6月21日停止供电，“美嘉生活广场”市场无法运营。“美嘉生活广场”停止运营后，与美时达公司签订租后返租或租后自用的业主向政府相关部门反映情况，要求解决问题，在政府相关部门多次协调过程中，美时达公司承认资金链已断裂，已无法进行经营，需转让或外部投入资金方可运营。凌志仁起诉后，本院将起诉状副本于2020年9月15日送达美时公司。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案双方当事人签订的租赁合同约定租赁期限为三十五年，约定超过二十年的部分无效，本院予以确认。双方约定租赁期限不超过二十年的部分，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同法第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故双方约定租赁期限不超过二十年的部分是合法有效的，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。对于凌志仁提出的诉讼请求，本院评判如下： 一、关于解除合同和返还履约保证金的问题。美时达公司因未按合同约定支付租金，已构成违约，本院予以确认。现美时达公司资金链已断裂，无法进行经营，违约后至今未着手改善经营状况，也没迹象着手引入外部资金，其行为表明其已不履行主要债务，凌志仁已无法达成合同目的，根据合同法第九十四条的规定，现凌志仁提出解除双方于2018年12月25日签订的涉案合同合法的部分，合理合法，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据本案合同性质，合同解除后，凌志仁向美时公司交付的履约保证金就是其损失，现凌志仁请求美时达公司返还履约保证金224959元，合理合法，本院予以支持。涉案合同解除之日以本院将本案起诉状副本送达美时达公司之日即2020年9月15日起解除，本院予以确认。 二、关于支付从2020年4月1日起至合同解除之日止的租金及租金利息和支付履约保证金资金占用利息的问题。（一）支付租金问题。双方约定2020年第二季度租金支付的时间为4月10日前，第三季度租金支付时间为7月10日前，现美时达公司未按时支付，根据合同法第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定和双方合同的约定，凌志仁现请求美时达公司支付从2020年4月1日起至合同解除之日的租金本院予以支持。双方约定2020年年度租金17997元，折合日租金49.30元即17997元/365天＝49.30元/天，凌志仁应得的租金为8233.10元即167天*49.30元/天＝8233.10元。（二）支付租金利息和支付履约保证金占用利息的问题。1、支付租金利息问题。本案因美时达公司违约，未按时履行支付租金，根据双方的约定和前述合同法第一百零七条的规定，可请求美时达公司自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向凌志仁支付当季租金千分之三的违约金，或可请求美时达公司承担低于约定的违约责任。但本案美时达公司违约，亦有新冠肺炎疫情期间发生疫情或者疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少的因素造成，新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，如由美时达公司承担支付利息责任对其明显不公平，根据前述《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条规定的精神，并结合本案实际情况，凌志仁现请求美时达公司支付逾期租金利息不符合公平原则，本院不予支持。2、支付履约保证金占用利息的问题。双方当事人对支付履约保证金占用利息没有约定，凌志仁请求美时达公司支付资金占用利息无事实依据，且根据前述合同法第一百一十七条和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条规定的精神，亦不符合公平原则，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、广西龙州美时达物业管理有限公司和凌志仁于2018年12月25日签订的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ-8-1-084）有效的部分于2020年9月15日起解除； 二、广西龙州美时达物业管理有限公司向凌志仁返还履约保证金224959元； 三、广西龙州美时达物业管理有限公司向凌志仁支付从2020年4月1日起至2020年9月15日止的租金8233.10元； 四、驳回凌志仁的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费4769元，减半收取2384.50元，由凌志仁负担25元，由广西龙州美时达物业管理有限公司负担2359.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年十月二十一日 书记员  闫 媚 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。