福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2450号 原告：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县城关东大街**。 法定代表人：林小明，执行董事。 委托诉讼代理人：高金福，男，公司职员。 委托诉讼代理人：林如强，男，公司职员。 被告：林香琴，男，1966年11月13日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：林金彩，女，1969年4月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 第三人：中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，，住所地福建省平潭县潭城镇海坛中路** 负责人：刘滨涛。 原告福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（以下简称隆江公司）与被告林香琴、林金彩、第三人中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称工商银行平潭分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告隆江公司的诉讼代理人林如强、被告林香琴到庭参加诉讼，被告林金彩、第三人工商银行平潭分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 隆江公司向本院提出诉讼请求:1.解除隆江公司与林香琴订立的编号为2012XXXX的《商品房买卖合同》；2.判令林香琴协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，协助办理合同项下坐落于平潭县房屋的预告登记注销手续；3.判令确认合同项下坐落于平潭县房屋为隆江公司所有；4.判令林香琴向隆江公司偿还代垫的银行按揭贷款40851.01元，并自2019年10月1日起按银行同期贷款利率四倍支付利息至款项偿清之日止；5.判令林香琴向隆江公司支付合同解除违约金127075.6元；6.判令林金彩对林香琴的上述债务承担共同还款责任；7.诉讼费用由林香琴、林金彩共同承担。事实和理由：隆江公司系福建省平潭县潭城镇万宝路南侧万宝城的开发单位，2012年6月6日取得（2012）岚综实房许字第XXX号《商品房预售许可证》。2012年11月29日，隆江公司与林香琴订立编号为2012XXXX的《商品房买卖合同》（以下简称案涉购房合同）。合同约定：隆江公司将坐落于平潭县X幢XXX室的房屋（以下简称案涉房屋）以1270756元的价格出售给林香琴，其中首付款390756元，其余88万元向工商银行平潭分行按揭贷款。此外，合同还对林香琴的违约责任进行了约定。合同签订后，双方于2013年12月16日办理了合同备案登记手续。2012年12月13日，隆江公司、林香琴、林金彩、工商银行平潭分行签订编号为［闽］字［营业部］行［平潭］支行［2012］年［一手ＷＸ0009］号《个人购房借款／担保合同》（以下简称案涉借款合同），约定林香琴向工商银行平潭分行贷款88万元，隆江公司提供阶段性担保，林金彩作为抵押物共有人签字。但林香琴自2019年9月起未按约定清偿按揭贷款，隆江公司作为保证人，截至2020年4月30日共代林香琴清偿按揭贷款40851.01元。林香琴未按约定偿付银行按揭贷款，应当承担相应违约责任，林金彩作为林香琴的配偶，应对林香琴的债务承担共同还款责任。 林香琴辩称，对隆江公司主张的事实无异议，但不同意解除案涉购房合同，希望隆江公司给予宽限期。 林金彩未作答辩。 工商银行平潭分行未作陈述。 隆江公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林香琴对隆江公司提交的证据均无异议，林金彩、工商银行平潭分行经合法传唤未到庭，视为放弃举证和到庭质证的诉讼权利，故对隆江公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林香琴与林金彩系夫妻关系。2012年11月29日，隆江公司与林香琴共同签订案涉购房合同，合同主要内容约定：1.隆江公司将案涉房屋以1270756元的价格出售给林香琴，其中首期购房款390756元，其余88万元办理银行按揭贷款；2.林香琴在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》的约定定期归还贷款本息，若林香琴连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在隆江公司履行担保责任后，其有权向林香琴追偿所欠款项（该款项包括：隆江公司有权要求林香琴支付拖欠代垫款的同期人民银行四倍的贷款利息），隆江公司在发出催告通知的三十日内，林香琴未按期偿还拖欠款项的，隆江公司有权单方解除案涉购房合同，同时，林香琴应按该合同总价款10%支付违约金。合同签订后，林香琴依约向隆江公司支付首期购房款390756元。 2012年12月13日，隆江公司、林香琴、林金彩与工商银行平潭分行共同签订案涉借款合同，合同主要内容约定：林香琴以案涉房屋作为抵押物向工商银行平潭分行贷款88万元，并授权工商银行平潭分行将贷款发放至隆江公司的银行账户，隆江公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任。2013年1月1日，工商银行平潭分行依约向隆江公司的银行账户发放贷款88万元。 嗣后，因林香琴未按期偿还银行贷款，隆江公司代其向工商银行平潭分行偿还部分贷款，截至2020年4月30日，隆江公司代林香琴还款共计40851.01元，其中分别于2019年9月30日代偿5715.04元，于2019年10月31日代偿5851.08元，于2019年12月26日代偿11726.08元，于2020年1月30日代偿5849.89元，于2020年3月30日代偿11708.92元。 另查明，目前案涉购房合同已办理备案登记手续，案涉房屋亦已办理预告登记手续。 本院认为，案涉购房合同系隆江公司与林香琴真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，但林香琴无正当理由，未按案涉借款合同的约定还款，致使隆江公司为其垫付了尚欠的按揭贷款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据案涉购房合同约定，若林香琴连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款，导致隆江公司承担了相应的保证责任，且在隆江公司发出催告通知后的三十日内，仍未偿还拖欠款项，隆江公司有权单方解除案涉购房合同，现林香琴已连续三期未按期偿还银行按揭贷款，导致隆江公司代其偿还部分按揭贷款，虽然隆江公司未举证证明其曾向林香琴发出催告通知，但其向本院起诉的行为亦可视为其向林香琴发出主张权利的通知，因此，本案符合约定的出卖人有权单方解除合同的条件，隆江公司据此主张解除案涉购房合同并诉请林香琴偿还垫付的贷款本息，于法有据，予以支持。隆江公司主张的合同解除违约金按购房总价款10%计付即127075.6元（1270756元×10%），亦符合上述合同约定，予以支持。隆江公司尚主张林香琴按银行同期同类贷款利率四倍的标准计付逾期付款利息，该标准过高，本院调整为以隆江公司代垫的银行按揭贷款为基数，自隆江公司代偿款项的次日（即2019年10月1日、2019年11月1日、2019年12月27日、2020年1月31日、2020年3月31日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计付逾期付款利息，对隆江公司诉请中超出的部分，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。合同解除，双方互负返还责任，隆江公司要求林香琴协助办理案涉购房合同备案登记，及案涉房屋预告登记注销手续的同时，亦应当履行退还购房款的义务，基于公平原则以及减少当事人诉累，本院一并予以处理，林香琴应协助隆江公司办理案涉购房合同备案登记，及案涉房屋预告登记的注销手续，而隆江公司亦应向林香琴返还已付购房款。对于隆江公司要求林金彩与林香琴承担共同还款责任的主张，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”本案中，林香琴借款、购房均系用于其与林金彩的夫妻共同生活，且林金彩亦在案涉借款合同中以抵押物共有人的身份签字、捺印，足以证明林香琴所负债务系基于其与林金彩的共同意思表示，因此，林金彩应负共同还款的责任。隆江公司尚主张本院确认其享有案涉房屋的所有权，但其未提交相应不动产权属证明佐证，本院不予支持。林金彩、工商银行平潭分行经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建省平潭县隆江房地产开发有限公司与林香琴签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2012XXXX）； 二、林香琴应于本判决生效之日起十日内协助福建省平潭县隆江房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：2012XXXX）备案登记及坐落于福建省平潭县4幢502室房屋预告登记的注销手续； 三、林香琴、林金彩应于本判决生效之日起十日内共同向福建省平潭县隆江房地产开发有限公司支付合同解除违约金127075.6元； 四、林香琴、林金彩应于本判决生效之日起十日内共同支付福建省平潭县隆江房地产开发有限公司代垫款40851.01元及相应逾期付款利息（其中5715.04元自2019年10月1日起计息，5851.08元自2019年11月1日起计息，11726.08元自2019年12月27日起计息，5849.89元自2020年1月31日起计息，11708.92元自2020年3月31日起计息，均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至款项付清之日止）； 五、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于林香琴履行本判决确定的第一、二项义务后退还林香琴购房款390756元； 六、驳回福建省平潭县隆江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16236元，由林香琴、林金彩共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 杨航光 二〇二〇年十月十五日 法官助理 潘 欣 书 记 员 丁炎珠