广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初1023号 原告：黄花，女，1984年4月5日出生，壮族，住广西龙州县。 委托诉讼代理人：梁军华，广西诺尔律师事务所执业律师。 被告：广西龙州美时达物业管理有限公司，住所地广西龙州县龙州镇城北路33号恒力·中华城8号楼一层商业。统一社会信用代码：91451423MA5MYMOE6P。 法定代表人：黄丽丽，该公司经理。 原告黄花诉被告广西龙州美时达物业管理有限公司（以下简称美时达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年10月15日公开开庭进行审理。黄花及其委托诉讼代理人梁军华到庭参加诉讼，美时达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄花向本院提出诉讼请求：一、判令黄花与美时达公司于2019年3月7日签订的商铺租赁合同于黄花起诉之日起解除；二、判令美时达公司向黄花返还履约保证金172387元，并支付资金占用利息（按合同解除之日起计算至返还该保证金之日止以172387元为本金按年息6%计算）；三、判令美时达公司向黄花支付从2019年10月1日至合同解除之日的商铺租金，暂计至2020年7月31日为305天，租金为11523.99元，并支付利息691.43元（利息计算方法：按年租金为基数除以 -2- 365日得日租金，日租金乘以拖欠租金日起计至合同解除之日止；利息以拖欠的租金为基数乘以6%计息）。事实及理由：黄花与美时达公司于2019年3月7日签订了《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》，合同约定：一、黄花向美时达公司支付172387元履约保证金后有权租赁并使用美时达公司的“美嘉生活广场”一楼053号（豆制品类）摊铺从2019年1月1日至2053年12月31日共计35年；二、该摊铺由美时达公司进行经营、管理，年限为5年，每年由美时达公司按履约保证金的比例以租金的形式交租给黄花。但截止2020年4月1日，美时达公司已明确表态无法履行该合同，之后美时达公司的“美嘉生活广场”因为欠缴龙州县水利电业有限公司的电费被停电，美嘉生活广场的业主、租户便到县信访局投诉，并且县信访局经过组织双方及其他相关政府部门的负责人进行调解，美时达公司仍然表示无法继续履行合同，龙州县水利电业有限公司也明确表示，美时达公司不交电费，无法为“美嘉生活广场”提供电力，因此建议业主通过诉讼解决。诉讼过程中黄花变更诉讼请求为：一、判令美时达公司继续履行于2019年3月7日签订的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》；二、判令美时达公司向黄花支付2019年10月1日至2020年9月30日共四个季度的租金计13791元；三、判令美时达公司向黄花支付拖欠的2019年第四季度违约金暂计3620元（计算方法：以违约金3448元为基数，从2019年10月1日起至2020年9月15日暂计305天即3448元×3‰×305天＝3620元）；四、判令美时达公司向黄花支付拖欠的2020年第一季度违约金暂计2668元（计算方法：以违约金3448元为基数，从2020年1月1日起至2020年9月15日暂计258天，即3448元×3‰×258天=2668元），最终计算至美时达公司还清该季度租金之日止；五、判令美时达公 -3- 司向黄花支付拖欠的2020年第二季度违约金暂计1727元（计算方法：以违约金3448元为基数，从2020年4月1日起至2020年9月15日暂计167天，即3448元×3‰×167天＝1727元），最终计算至美时达公司还清该季度租金之日止；六、判令美时达公司向黄花支付拖欠的2020年第三季度违约金暂计786元（计算方法：以违约金3448元为基数，从2020年7月1日起至2020年9月15日暂计76天，即3448元×3‰×76天=786元），最终计算至美时达公司还清该季度租金之日止。以上合计：22592元。 美时达公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩和质证的权利。 黄花围绕诉讼请求向本院提交了证据，经审核，黄花提交的证据来源合法，内容真实且待证事实与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院审核认定的证据，本院认定事实如下： 黄花与美时达公司于2019年3月7日签订了一份《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ－8－1－101，以下简称涉案合同），涉案合同主要约定：一、黄花租用美时达公司的“美嘉生活广场”一楼053号（豆制品类）摊铺，履约保证金172387元，租赁期限35年，从2019年1月1日起至2053年12月31日止，履约保证金仅是黄花履行合同约定义务的保证，不是黄花预付的租金、物业管理费或其他费用，自2034年1月1日起，履约保证金自动转为剩余20年租赁期的租金。二、涉案摊位由美时达公司进行经营、管理，年限为5年，每年由美时达公司按履约保证金的比例以租金的形式交付给黄花。三、2019年年度和2020年年度的租金按履约保证金的8%计付即分别支付13 -4- 791元。四、每年度租金按季分四次支付，第一笔租金于当年1月10日前支付，第二笔租金于当年4月10前支付，第三笔租金于当年7月10前支付，第四笔租金于当年10月10日前支付；美时达公司应按时交付租金，如逾期支付当季租金的，自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向黄花支付当季租金千分之三的违约金，合同继续履行。涉案合同还约定了其他权利义务。涉案合同签订后，黄花依约支付了172387元履约保证金，美时达公司也向黄花支付了2019年年度前三季度租金。2020年，美时达公司经营的“美嘉生活广场”因新冠疫情的发生和美时达公司缺乏资金，并因欠电费用被龙州县水利电业公司于2020年6月21日停止供电，“美嘉生活广场”市场无法运营。“美嘉生活广场”停止运营后，与美时达公司签订租后返租或租后自用的业主向政府相关部门反映情况，要求解决问题，在政府相关部门多次协调过程中，美时达公司承认资金链已断裂，已无法进行经营，需转让或外部投入资金方可运营。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案双方当事人签订的租赁合同约定租赁期限为三十五年，约定超过二十年的部分无效，本院予以确认。双方约定租赁期限不超过二十年的部分，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同法第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故双方约定租赁期限不超过二十年的部分是合法有效的，对各方当事人均有法律约束力，本院予以确认。对于黄花提出的诉讼主张，本院评判如下： 一、关于继续履行合同问题。美时达公司因未按合同约定支付租金，已构成违约，本院予以确认。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者 -5- 赔偿损失等违约责任。现黄花请求美时达公司继续履行合同，合理合法，本院予以支持，美时达公司应当继续履行双方签订的涉案合同。 二、关于支付租金的问题。双方约定从2019年和2020年，每年第一笔租金于当年1月10日前支付，第二笔租金于当年4月10前支付，第三笔租金于当年7月10前支付，第四笔租金于当年10月10日前支付；每季度应支付租金3447.75元（即13791元÷4季度＝3447.75元），现美时达公司未按时支付，根据合同法第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定和双方合同的约定，现黄花请求美时达公司支付2019年第四个季度和2020年前三个季度的租金合计13791元，合理合法，本院予以支持。 三、关于支付违约金问题。（一）2019年第四季度的违约金问题。2019年双方约定每季度的租金为3447.75元（即13791元÷4季度＝3447.75元），第四季度支付租金的时间为当年的10月10日前支付，现美时达公司未按时支付，构成违约，根据双方的约定和前述合同法第一百零七条的规定，黄花可请求美时达公司自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向黄花支付当季租金千分之三的违约金，本院予以确认。该部分违约日期应从2019年10月10日起计算至黄花起诉之日止即2020年9月1日止共327天，黄花应得的违约金为3382.24元即3447.75元×3‰×327＝3382.24元，黄花请求超过的部分本院不予支持。2020年9月2日起产生的违约金，黄花可另行起诉。（二）关于2020年前三季度的违约金问题，如前所述，现美时达公司未按时支付各季度租金，构成违约，根据双方的约定和前述合同法第一百零七条的规定，黄花可请求美时达公司自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向黄花支付当季租金千分之三的违约金。但本案美时达公司对2020年未履行支付前三季度租金，亦有新冠肺炎疫情期间发生疫情或者疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少的因素造 -6- 成，如继续按照租赁合同承担违约责任对其明显不公平，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”规定的精神，并结合本案实际情况，黄花请求美时达公司自应付租金之日第二天起至实际交付租金之日止，按日向黄花支付2020年前三季度千分之三的违约金不符合公平原则，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、广西龙州美时达物业管理有限公司和黄花继续履行双方于2019年3月7日签订的《龙州中华城8号楼“美嘉生活广场”商铺租赁合同》（合同编号：MJ－8－1－101）； 二、广西龙州美时达物业管理有限公司向黄花支付2019年第四季度和2020年前三季度租金共13791元； 三、广西龙州美时达物业管理有限公司向黄花支付2019年第四季度截止2020年9月1日产生的违约金3382.24元； 四、驳回黄花的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼 -7- 法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费3992元，减半收取1996元，由黄花负担25元，由广西龙州美时达物业管理有限公司负担1971元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇二〇年十月二十一日 书记员  闫 媚 -8- 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 -9-