西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院民事判决书  （2020）陕0116民初7313号原告（反诉被告）：陈瑜，女，1982年8月17日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。委托代理人：杨雪宁，陕西宽展律师事务所律师。被告（反诉原告）：程卫民，男，1973年8月21日出生，汉族，住西安市长安区。委托代理人：王小平、李博阳，陕西丰东律师事务所律师。被告：党棉叶，女，1951年9月16日出生，汉族，住西安市长安区。被告：程思瑶，女，1975年9月2日出生，汉族，住址同上。原告陈瑜与被告程卫民、党棉叶、程思瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人，被告程卫民委托代理人到庭参加诉讼，本案被告党棉叶、被告程思瑶经本院传票传唤未到庭，本案现已缺席开庭审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告退还房屋租金74000元；3.判令被告返还原告按摩床13张、茶几13张、中央空调1台、洗衣机1台、大床3张、吧台设施1套、电视机1台；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告曾常年租用被告家的房屋经营生意。2017年7月原告与程宏昌签订《房屋租赁协议》，约定西安市沣东新城王寺街办王寺南街12号房屋二层出租给原告使用，租期三年。原告向被告支付三年租金11万元。2018年7月原告与被告程卫民协商租赁事宜，但双方未达成一致意见。2018年7月4日晚11点原告与被告程卫民矛盾激化，被告对原告大打出手，原告就此离开未再经营。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告程卫民辩称，双方确实存在租赁合同关系。原告在租期内每年应向被告支付房屋租金110000元，双方租赁合同已于2018年8月4日解除。被告无需向原告退还租金，且原告应向被告支付房屋租金、水电费及违约金。被告无需向原告返还任何物品。被告党棉叶经本院传票传唤未到庭，无答辩。被告程思瑶经本院传票传唤未到庭，无答辩。反诉原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告租赁费10388元；2.判令反诉被告支付反诉原告水电费3435.2元；3.判令反诉被告支付反诉原告合同违约金22000元；4.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：双方于2017年6月28日签订《房屋租赁合同》，约定将王寺南街12号二层、三层房租出租给反诉被告，租期三年，每年租金110000元等。2018年6月30日租赁合同到期，被告未支付下年租金，直到2018年8月4日向反诉原告出具证明一份，承诺将自有物品拉走，逾期不拉走，次日后反诉原告自行处理，现租赁合同已经解除，反诉被告应向反诉原告支付租金及水电费等。反诉被告辩称，双方约定的租金三年是110000元，租期从2017年7月1日至2020年6月30日。反诉被告已经付清了三年的租金110000元。房屋的位置及面积，也不可能租到每年110000元。反诉被告已经提前交清水电费。反诉被告不存在违约情形，现反诉原告向反诉被告主张房租，反诉被告认为已经交清房租，反诉原告无理取闹，反诉被告为尽早结束纷争，才没有主张违约金的。当事人围绕本案依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的银行流水予以认定，对两份房屋租赁合同及照片的真实性予以认定，对证明目的不予采信。本院对被告提交的不动产权证书、沣东分局的询问笔录、证明、照片、房屋赠与协议及房屋租赁合同予以认定，对电费票据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月案外人王振伟将位于王寺街办王寺南街12号房屋第二层洋州足浴店转给原告陈瑜。同时，原告陈瑜将2015年7月1日王振伟与程宏昌签订的《房屋租赁合同》中承租人改为陈瑜。至此原告陈瑜与程宏昌约定将位于王寺街办王寺南街12号房屋，面积200余平方出租给原告陈瑜，每年租金36000元。原告已向程宏昌支付该年度租金。2017年6月28日原告陈瑜与程宏昌签订《房屋租赁合同》，双方约定：“1.租赁房屋坐落于王寺南街12号二层、三层门面房（建筑面积约480平方米），房屋质量框架，租期叁年；2.租期从2017年7月1日至2020年6月30日止，租金为110000元；3.付款方式：第一年一次性付清全年租金，第二、三年租期（满的前两个月前）一次性付清全年租金，过期交付租金，应符合合同期内20%滞纳金等等”。随后原告陈瑜向被告程卫民支付房屋租金110000元。2018年7月4日原告与被告程卫民因房租问题发生争执，后原告离开。2018年8月4日经派出所民警出警及调解，原告陈瑜书写证明一份，“我叫陈瑜，于2018年8月4日把我租赁于南街12号洋州足浴的可移动物品拉走，不可移动如果损坏照价赔偿，如果当日不拉走，次日房东有自行处理的权利，特此证明”。2020年3月16日程宏昌去世。程宏昌与党棉叶婚后育有一子程卫民，一女程思瑶。2020年8月14日被告程思瑶、被告党棉叶明确表示放弃继承程宏昌的遗产。2020年8月21日被告党棉叶提交房屋赠与协议书一份，将自己所享有的房屋份额赠与程卫民。本院认为，原告与程宏昌于2017年6月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。因该合同已无法实际履行，现原告要求解除合同，本院予以支持。关于原告要求退还房屋租金74000元一节，本院认为，首先，2016年8月份原告承租王寺南街12号房屋的第二层（200余平方米），租金为每年36000元；2017年6月28日原告签订合同承租该房屋第二层、三层（约480平方米），租期3年，租金110000元。现原告主张租用第二、三层房屋其三年租金为110000元，每年租金36666元，但与只租用第二层房屋相比，面积大一倍多，租金数额却相差无几，原告此主张显然与常理不符。其次，在2017年6月28日《房屋租赁合同》中第三条，也明确约定第一年一次性付清全年租金，第二、三年租期（满的前两个月前）一次性付清全年租金，其亦可以推断出原告支付的应为一年的租金；最后，2018年7月5日沣东分局王寺派出所与陈瑜作的询问笔录中，陈瑜陈述到，“2016年9月我从王振伟处转了一个足浴店，当时王振伟把房东叫过来了，当时给房东说好了，一年的房租是110000元，合同改成我的名字。今年刚开年的时候房东他妈和我聊天说以后房租给我降到80000元一年，今年6月30日房租到期了，之前我和房东联系说是110000元的房租我承受不了，房东一直没有回我……6月29日我说要搬东西，房东他妈说给我少5000元，我当时就说不租了，我要搬走……”，从询问笔录中可以看出原告明知其房屋租金为每年110000元的事实。综上，原告主张房屋租金为3年110000元，并要求被告退还房租租金74000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，原告又主张第三层房屋并未实际交付使用，被告辩称已经交付使用，原告就此并未提交证据相佐证，故本院不予支持。原告主张被告应返还按摩床13张、茶几13张、中央空调1台、洗衣机1台、大床3张、吧台设施1套、电视机1台一节， 2018年8月4日经派出所民警出警及调解，原告陈瑜同意将物品拉走，并书写证明一份，“我叫陈瑜，于2018年8月4日把我租赁于南街12号洋州足浴的可移动物品拉走，不可移动如果损坏照价赔偿，如果当日不拉走，次日房东有自行处理的权利，特此证明”。原告认为自己只拉了三张床，剩余物品因被告程卫民阻挡并未拉走。首先，原告就此一节并未提交证据相佐证；其次，原告承诺自己不拉走的物品由房东处理。综上，原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付房租10388元一节，2018年7月1日第一年租期到期，到期后反诉原告与反诉被告因房租问题产生争执，后反诉被告离开。2018年8月4日在派出所民警的调解下，反诉被告同意将物品拉走。现反诉原告要求反诉被告支付逾期租金，符合合同及法律规定，但本院结合双方的过错，反诉原告的实际损失及反诉被告的经营状况，本院酌情认定反诉被告向反诉原告支付逾期房租的70%，即7172.6元。反诉原告要求反诉被告支付房屋水电费3435.2元一节，其提交的证据证明效力不足，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付合同违约金一节，因双方均存在过错，故本院对该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、解除原告陈瑜于2018年6月28日签订的《房屋租赁合同》。二、本判决生效后十五日内，反诉被告陈瑜向反诉原告程卫民支付逾期房租7172.6元。三、驳回原告陈瑜其余诉讼请求。四、驳回反诉原告程卫民其余诉讼请求。如陈瑜未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2580元，原告陈瑜已预交，由原告自行承担。反诉受理费347元，反诉原告程卫民已预交，由反诉原告程卫民承担297元，反诉被告陈瑜承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                    审  判  员   纪胜利 二〇二〇年 十 月 十九 日 书  记  员  何秀丽 1