甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初13459号原告:康建伟，男，汉族，1979年6月4日出生，住甘肃省镇原县。委托诉讼代理人：吴鹏，系甘肃太平洋律师事务所律师。被告:兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区青白石街道碱水沟村****楼。法定代表人:渠晨曦，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：范晓璇，女，汉族，1992年3月14日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王海霞，女，汉族，1995年8月7日出售，住兰州市城关区。原告康建伟诉被告兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴鹏，被告委托诉讼代理人范晓璇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告康建伟向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担迟延交付房屋产生的违约金412737元(自2018年5月11日至2019年11月5日共计545天，2524381×545×3÷10000≈412737);2、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由:2015年1月30日，原被告双方在碧桂园兰州新城签订商品房买卖合同，合同约定原告购买兰州碧桂园康桥郡25幢101预售精装商品房屋一套，合同签订后，原告依照合同约定支付了房价款，但被告未按照合同约定交付合格房屋(地(地暖严重漏水导致原告无法入住。2016年11月25日，原被告双方就房屋地暖漏水问题签订了协议，由被告负责对房屋重新安装维修，使房屋达到入住条件，但时至今日被告仍未修复原告也无法入住。原告于2018年5月15日，将被告诉至兰州市城关区人民法院，2018年10月24日兰州市城关区人民法院判决被告向原告支付逾期交房违约金351393.8元(2017年1月30日至2018年5月10日)。后被告上诉，兰州市中级人民法院驳回上诉，维持原判。但被告至今未对涉案房屋进行维修，原告无奈诉至法院。被告碧桂园公司辩称，一、关于本案交付需明确的是存在两个交付期限、两个交付标准。具体为:一是商品房毛坯交付期限和交付标准；关于商品房毛坯交付被告已履行并完成了交付义务。合同约定被告应当于2015年8月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件的商品房交付原告使用。2015年6月25日，被告已经取得住建部门核发的本案涉案房屋的竣工验收备案表，因此本案涉案房屋已于2015年6月25日达到了约定的交付条件。2015年10月27日，在原告长期拒不办理收楼手续的情况下，被告再次以书面形式邮寄送达了收楼通知书，催促原告尽快办理收楼手续。截止目前，原告仍拒不办理收楼手续。综上，被告作为出卖人已经按照双方合同约定如期履行了交付商品房的义务。关于装饰装修后商品房的交付被告已履行并完成了交付义务。双方签订的补充协议约定，原告应于合同约定的交付期限届满之日起5天内前往被告处办理收楼手续，同时将该房屋交付给装修公司装修，装修工期为61天，原告应于装修期限届满之日起5日内前往验收和接受该房屋的装修，被告无需再另行书面通知原告。由此可知，只有被告向原告交付房屋后，该房屋才能移交装修公司进行装修，装饰装修后的商品房交付期限为2015年11月9日（5天+61天+5天）。合同约定原告应该按照该补充协议的约定与被告办理收房手续，任何装修质量问题不得作为原告拒绝、迟延收房的理由。且《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日起自行到被告销售中心联系并办理交接房屋使用手续。原告如逾期办理交房手续，则视为被告按期交房。因此，被告已经按照合同约定完成了装饰装修后商品房的交付行为，不存在违约事实。二、被告已完成毛坯房的交付，不存在违约行为，不应当承担违约责任。被告已完成装饰装修后商品房的交付，不存在违约行为，不应当承担违约责任。原被告双方虽然对涉案房屋装饰装修完成后的交付期限进行约定，但对于逾期交付的违约责任并未进行任何约定。原告主张违约责任并要求被告支付违约金缺乏事实根据及法律依据。三、原告至今未办理收楼手续的过错在于其自身，按照约定视为被告已完成交付义务，由此导致的所有后果应当由原告自行承担。四、关于原告所主张的逾期交付违约金，已经人民法院判决并处理完毕，原告不应当就同一问题重复向被告主张权利。本案涉案房屋总房价款为2524381元，此前法院已判决被告支付原告351393.8元违约金，违约金的赔偿标准已达到房款总标的的13.92%。《商品房买卖合同》约定，因违约导致解除合同的违约金按照累计应付款的10%计算。根据本条约定，因违约导致的最高违约金为累计应付款的10%，本案中被告支付原告的逾期违约金数额已远超过合同约定的最高标准，原告不应继续主张违约责任，要求被告支付违约金。五、原告不应当以被告交付的房屋不满意为由而拒绝收楼，按照约定被告已完成交付义务。原告陈述的情况均属于质保范围，并且被告已经履行了保修责任。综上，原告的主张缺乏事实根据和法律依据，且已经人民法院判决并处理完毕，原告恶意拒不收楼并向被告重复主张赔偿的行为不应得到支持，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证与质证。原告提供的证据：房屋买卖合同及附件、补充协议、（2018）甘0102民初4175号民事判决书、（2018）甘01民终4095号民事判决书、请求交房催告函。被告未提供的证据。经本院审查，对于原被告均认可的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性以及与本案待证事实关联性，综合予以认定。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院经审理查明的事实如下：2015年1月30日，康建伟与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及其附件，康建伟购买了碧桂园公司开发的位于兰州市城关区××街道××道××村××.兰州新城一期Ｊ79001025幢（康桥郡25幢）101号、建筑面积259.71平方米的联体住宅一套，房屋总价款2524381元。对于房屋的交付期限及逾期交房的违约责任，该合同约定：碧桂园公司应当在2015年8月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付康建伟使用，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，碧桂园公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且碧桂园公司在发生之日起告知康建伟的；2、（1）政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；（2）康建伟有任何违约行为；除合同约定的特殊情况外，碧桂园公司如未按照合同规定的期限将该商品房交付康建伟使用，则按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向康建伟支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，康建伟有权解除合同，康建伟解除合同的，碧桂园公司应当自康建伟解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按康建伟累计已付款的10%向康建伟支付违约金；康建伟要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向康建伟支付房价款万分之三的违约金。该合同签订当日，康建伟与碧桂园公司又签订《商品房买卖合同》补充协议（二），对房屋的装修事宜进行了约定：康建伟委托碧桂园公司推荐的具有相应资质的装修公司以包工包料方式对房屋进行装修；装修款为1066670元，该房屋装修款由碧桂园公司包干使用，康建伟无权以任何理由（包括但不限于评估装修费或实际装修费少于该装修款、装修不满意等）要求碧桂园公司退还，且该房屋的装修款与该合同约定的房屋价款共同构成康建伟购买该房屋的对价，由康建伟一并支付给碧桂园公司；根据合同约定，碧桂园公司交付该房屋给康建伟的期限为2015年8月30日前，康建伟应于该期限届满之日起5日内前往碧桂园公司处办理收楼手续，同时将该房屋交给装修公司装修，康建伟未在该约定的期限内办理收楼手续的，则由碧桂园公司于前述约定的康建伟应收楼期限届满之次日将该房屋交给装修公司装修，装修工期为61天，康建伟应于装修工期届满之日起5天内前往验收和接受该房屋的装修，碧桂园公司无需另行书面通知康建伟。上述协议签订后，康建伟向碧桂园公司陆续支付了购房款及房屋装修款，碧桂园公司亦在房屋交付期限届满后直接将房屋交给装修公司进行了装修。该房屋装修完毕后，因康建伟认为房屋装修存在质量问题，一直未与碧桂园公司办理交房手续。2016年11月25日，原告与被告签订协议书，约定因原告房屋地暖严重漏水，被告同意维修，负责将现有地暖管全部拆除重新铺设，新购买的材料需符合国家相关规范要求，并经业主同意认可，施工过程必须保证质量，铺设完成后打压检验合格，由原告现场验收；客厅地暖重新安装后，被告负责水泥地面找平，原告自己负责铺砖。2018年5月15日，原告康建伟将碧桂园公司诉至本院，要求被告承担迟延交付房屋产生的违约金，本院受理后，于2018年10月24日作出（2018）甘0102民初4175号民事判决书，判决被告碧桂园公司于本判决生效后十日内向原告康建伟支付逾期交房违约金351393.8元（2017年1月30日至2018年5月10日）。被告碧桂园公司对该判决不服，提出上诉。兰州市中级人民法院于2019年3月25日作出（2018）甘01民终4095号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告于2019年11月19日再次向本院起诉，要求被告碧桂园公司承担2018年5月10日至2019年11月5日的逾期交房违约金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告与被告签订的商品房买卖合同、附件以及补充合同等系当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,为有效合同。双方都应按照合同约定的权利义务履行合同。关于原告要求被告承担2018年5月10日至2019年11月5日逾期交房违约金的诉讼请求，因被告未提交维修完毕后其向原告实际交付房屋的证据，故关于被告已将涉案房屋交付原告的辩称，本院不予采信。碧桂园公司逾期交房存在违约行为，应当按照双方约定，即若被告逾期交房，原告不解除合同的，被告应当按日向原告交付已交付房价款万分之三的违约金。因2018年5月10日的违约金已在（2018）甘0102民初4175号民事判决中处理，故本案不再重复处理。综上，碧桂园公司应当向康建伟支付的违约金为411222元（2018年5月11日至2019年11月5日，共计543天，2524381×543×3÷10000=411222元），故对原告的诉请，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告康建伟支付逾期交房违约金411222元（2018年5月11日至2019年11月5日）；二、驳回原告康建伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3746元，由原告康建伟负担50元，由被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担3696元，于本判决生效后十日内给付原告康建伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于兰州市中级人民法院。审判员 赵 丹二〇二〇年十月二十六日书记员 王瑞涛