安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1806号 上诉人（原审原告）：凤晓云，女，1969年11月21日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：邹冠群，江苏衡鼎（安庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽盛晟投资开发(集团)有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区华中西路**。 法定代表人:盛志明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘建平，安徽中天人律师事务所律师。 上诉人凤晓云因与被上诉人安徽盛晟投资开发(集团)有限公司（以下简称盛晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2020）皖0802民初696号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凤晓云及其委托诉讼代理人邹冠群，被上诉人盛晟公司委托诉讼代理人潘建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤晓云上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1、盛晟公司隐瞒涉案房屋房产权属存在争议的事实，使凤晓云在违背真实意思情况下订立的合同，凤晓云有权要求解除；2、凤晓云提前装修并向盛晟公司出具了《承诺函》，不要求盛晟公司承担装修损失的前提是如凤晓云自身原因导致无法办理房屋按揭贷款，而本案中不能办理贷款的原因系盛晟公司与安庆市土地收购储备中心就案涉房屋产权存在争议；3、盛晟公司违约，凤晓云请求解除合同后，盛晟公司依法应当返还首付款404052元、双倍返还定金即10万元、赔偿装修损失并按照已付购房款404052元计算相应利息损失。 盛晟公司辩称，1、盛晟公司与凤晓云签订的《认购书》系预约合同，作为双方签订正式《商品房买卖合同》的担保，且《认购书》中并未约定办证期限，凤晓云要求解除合同缺乏事实和法律依据；2、盛晟公司有权对外公开销售涉案房屋，且凤晓云在签订《认购书》时已知晓房屋暂时不能签订正式的《商品房买卖合同》及办理网签手续，凤晓云主张盛晟公司故意隐瞒房屋权属争议事实不成立；3、凤晓云在未签订正式《商品房买卖合同》的情况下，单方面要求入住房屋并装修，同时向盛晟公司出具了《承诺函》，承诺由此引起的经济纠纷及责任由其自行承担，其主张装修损失、双倍返还定金、已付购房款利息无事实法律依据；4、凤晓云仅向盛晟公司支付了购房款301470元，一审认定其已支付购房款404052元与事实不符。 凤晓云向一审法院起诉请求：1、判令解除双方房屋买卖合同关系；2、判令盛晟公司向凤晓云双倍返还定金10万元(已付定金5万元)；3、判令盛晟公司向凤晓云返还购房首付款354052元及利息(利息以凤晓云含定金在内已付购房款总额404052元为基数，自2019年8月9日至2019年8月19日止,按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4、判令盛晟公司向凤晓云赔偿房屋装饰装修等损失共计154577元；5、判令盛晟公司承担本案的诉讼费。 一审法院经审理查明：2019年7月21日，凤晓云与盛晟公司就凤晓云购买盛晟公司开发的“盛晟阳光城”澜庭区3-1-701室房屋签订《认购书》一份，该认购书约定了涉案房屋的认购单价为9300元/平方米，总价1094052元，并约定《认购书》为预约合同，作为双方订立正式《商品房买卖合同》的担保，凤晓云向盛晟公司支付5万元作为定金，该定金在双方签订合同时转为购房款。该认购书的出售方系吴頔签名，加盖有盛晟公司房屋销售合同专用章。后凤晓云依约支付了定金50000元。《认购书》签订后，凤晓云因自身原因向盛晟公司要求提前进驻房屋。2019年8月8日，凤晓云出具《承诺函》一份，记载：本人凤晓云，身份证号（340803196911212361）于2019年8月1日预定了安徽盛晟投资开发（集团）有限公司开发的盛晟·阳光城澜庭区3栋1单元701室，本人知悉该房屋暂且不能办理网上签约手续，暂时也不能签订《商品房买卖合同》。本人自愿申请提前接房装修，并承诺：1、向甲方支付按揭首付款，配合甲方先行提交办理银行按揭相关资料。2、该房屋正式签约后，若因本人个人原因导致无法办理银行按揭以及银行无法放款的，本人愿意在接到安徽盛晟投资开发（集团）有限公司通知的15日内一次性支付全部房款，若无法一次性支付房款，安徽盛晟投资开发（集团）有限公司有权收回房屋、无息退还本人前期支付的首付款，且不承担本人提前接房装修的任何费用和损失。本人承诺：由此引起的经济纠纷及法律责任由本人全权承担，与安徽盛晟投资开发（集团）有限公司无关。 2019年8月9日，凤晓云向盛晟公司支付涉案房屋购房款301470元，盛晟公司出具了收据。同日，凤晓云向吴頔交付了102582元，吴頔向凤晓云出具收条一份，记载：今收到凤晓云用于购买阳光城3栋1单元7层01室费用人民币：壹拾万元贰仟伍佰捌拾贰元整（人民币：102582），吴頔还向凤晓云出具《承诺书》一份，记载：承诺于2019年12月15日前办理凤晓云阳光城澜庭3幢1单元7层01室房产证。至此，凤晓云共付出了首付款404052元，此款中，包含5万元定金。凤晓云提前拿到了涉案房屋的钥匙后，对涉案房屋进行了装修，并在其中居住至今。 凤晓云多次要求盛晟公司办理所购房屋的产权证。2020年4月13日，盛晟公司向凤晓云出具《承诺函》一份，记载：关于澜庭701室商议会议于2020年4月13日进行第一次。现承诺于2020年5月13日进行第二次商议办证事宜。 一审另查明，包含涉案房屋在内的迎江区人民东路盛晟阳光城（澜庭）项目已办理《商品房现售备案证》，故对涉案房屋，盛晟公司系有权销售。另外，涉案房屋所在的3幢整栋楼的房产证已经办理。 一审法院认为，本案凤晓云与盛晟公司签订的《认购书》，双方约定系非正式的商品房买卖合同，但经双方协商，实际已由凤晓云支付了首付款，盛晟公司交付了房屋，凤晓云进行了房屋装修并入住，故可认定，双方之间的房屋买卖合同已实际成立，房屋买卖关系已实际形成，双方的主要义务（交付房屋、支付房款）已经实际履行完毕或正在履行。从双方签订的《认购书》可以看出，吴頔作为盛晟公司代表在该《认购书》上签字，并且该《认购书》加盖有盛晟公司房屋销售合同专用章，故吴頔在本案房屋买卖过程中接收房款、出具承诺书等行为系代表盛晟公司，其法律后果应当由盛晟公司承担。本案的起因是盛晟公司不能及时办理涉案房屋的产权证所引起。鉴于双方的房屋买卖合同的实际履行情况，盛晟公司未能及时办证并不能成为解除合同的充分条件；同时考虑到凤晓云的装修费用已经实际产生，凤晓云又向盛晟公司出具了无需其承担装修损失的《承诺函》，若判决解除合同，会产生装修损失，不符合当事人的利益。综上，本案的商品房买卖合同继续履行，更有利于保障双方当事人的利益，故对于凤晓云要求解除与盛晟公司之间的商品房买卖合同及其他相应的诉求，一审法院不予支持。凤晓云可根据盛晟公司不能及时办证的事实，另行向盛晟公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院遂判决：驳回原告凤晓云的诉讼请求。案件受理费9886元，减半收取4943元，由原告凤晓云负担（该款原告已预交）。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 对于一审法院认定的案件事实，二审予以确认。 根据法庭查明的事实、各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：凤晓云要求解除与盛晟公司之间的房屋买卖合同并主张相应损失是否有事实和法律依据。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，凤晓云在与盛晟公司签订房屋《认购书》时，明知该房屋暂时不能办理网上签约手续，双方也无法签订正式的《商品房买卖合同》，后应凤晓云的请求，在凤晓云支付首付款并向盛晟公司出具《承诺书》后，盛晟公司将房屋交付给凤晓云，双方以实际行为履行了房屋买卖合同的主要权利义务，可以认定双方的房屋买卖合同关系已经成立。现凤晓云以盛晟公司订立合同时故意隐瞒房屋无法及时办理产权证书的情况要求解除合同，首先，盛晟公司在双方签订房屋《认购书》时，已经明确表示房屋暂时不能办理网上签约手续，也无法签订正式的《商品房买卖合同》，因此，不存在故意隐瞒房屋无法及时办理产权证书的情况；此外，凤晓云已经提前接收该房屋，对房屋进行了装修并已入住，解除合同对双方的利益均有损害，且目前没有证据证明案涉房屋无法办理产权证书，一审法院据此对凤晓云解除合同并主张相应损失的诉讼请求不予支持，并无不当。盛晟公司在向凤晓云交付房屋后，有义务为其办理房屋产权证书，对于盛晟公司未能及时办理房屋产权证书，凤晓云可另行主张盛晟公司不能办证的违约责任。综上，凤晓云的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4821.26元，由上诉人凤晓云负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 红 审判员 程 顺 审判员 陈世拥 二〇二〇年十月二十七日 法官助理赵红军 书记员朱彤 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。