云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初6773号原告：张涛，女，汉族，1977年9月3日生，住云南省昭通市镇雄县。委托代理人：王峰，国浩律师（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：李志，男，汉族，1987年7月22日生，住云南省玉溪市红塔区。委托代理人：付明世，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。原告张涛诉被告李志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，对本案独任审判，原告的委托代理人王峰，被告李志及其委托代理人付明世到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉请：一、判决被告继续履行《房屋转让预约合同》，并协助原告将昆明市车位过户至原告名下；二、判令被告向原告支付违约金299960元；三、判令被告向原告支付代替被告偿还的招商银行股份有限公司昆明分行涉案房屋按揭贷款本息合计420000元；四、判决由被告承担本案的诉讼费、保全费等因诉讼产生的其他费用。事实和理由：2014年11月7日被告李志与昆明巨龙房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》2份，购买了位于昆明市车位，并向招商银行申请办理了按揭贷款。上述房屋不动产证于2019年办理完成，不动产权证号为云（2019）官渡区不动产权第××号，云（2019）官渡区不动产权第XXXXXXX号。2019年2月25日，原告与被告签订了《房屋转让预约合同》，约定被告将上述房屋及地下车位以1499800元的价格转让给原告，原告向被告支付了1449800元的购房款，余款50000元待被告协助原告办理产权转移登记手续当日由原告一次性支付被告。双方约定：自被告结清按揭贷款取得不动产权证书原件之日起7个工作日内与原告办理房屋过户手续。如果被告拒不签订正式合同，需向原告支付房屋交易总额20%的违约金，同时，原告有权要求被告继续履行合同，将房屋转让给原告。上述协议经昆明市明信公证处公证，并出具了(2019)云昆明信证民字第XXXX号公证书。同日原告向昆明市明信公证处支付公证费2925元，被告于当日将2份《商品房购销合同》及购房发票、契税发票、专项维修基金收据等票据原件交付给原告。被告出售房屋时已将房屋租赁给他人使用，2019年8月15日租期到期。原告于2019年8月15日从被告手中接手了房屋，后将房屋继续租给被告之前承租人使用至今。期间原告一直以被告的名义缴纳物业费、水电费。2020年4月，原告通过公证处核实才知被告拖欠银行按揭贷款10多个月，现银行已申请公证处出具执行证书。后原告找被告要求归还银行按揭贷款并与原告签订正式房屋买卖合同，配合原告办理过户手续，但被告明确表示拒绝归还银行贷款，也不与原告签订正式买卖合同配合原告办理过户手续，拒不将产权过户给原告的行为已构成违约。原告现已代替被告归还按揭贷款，不存在不能继续履行合同的情形，现提起诉讼。庭审中，原告将第三项诉讼请求本息合计由420000元变更为399824.55元。被告答辩称：原告与被告的房屋买卖合同并不是一个有效的合同，应该是一个无效合同，因为原告与被告签订购房合同是因为原告的母亲因购买六合彩差欠张涛的一个赌债，然后被迫将房屋抵给张涛，并签下了购房合同，所以合同应是无效合同，被告不应承担原告诉请当中的所有内容。针对诉请，原告举证如下：第一组：1、原告身份复印件，2、被告身份复印件，证明：原被告的诉讼主体资格适格。第二组：《商品房购销合同》2份，证明：被告李志与昆明巨龙房地产开发有限公司于2014年11月7日签订了两份《商品房购销合同》，购买了江东逸庭园A栋406号房屋和江东逸庭园地下车位B1280号，并办理了商品房买卖合同登记备案。第三组：1、《房屋买卖合同》，2、《房屋转让预约合同》，3、（2019）云昆明信证民字第XXXX号公证书，4、收据，5、发票，证明：（1）原被告与云南择木房地产经纪有限公司于2019年2月23日签订房屋买卖合同，同日到昆明市明信公证处公证房屋转让预约合同，约定被告将江东逸庭园A栋406号房屋和江东逸庭园地下车位B1280号转让给原告，成交价款为1499800元，签订合同之前，已支付1449800元，余下50000元，原告取得不动产登记受理通知单当日支付；若被告拒不签订正式合同需向原告支付房屋交易总金额20%的违约金，被告应在结清不动产按揭贷款余款后7个工作日内配合原告办理产权变更，（2）原告已于2019年2月23日支付房屋价格1449800元，（3）原被告办理了公证，支出公证费2925元。第四组：1、商品房认购确认书，2、商品房销售结算清单，3、通用业务回单，4、购房发票，5、税收缴款书，6、维修基金收据，7、专用收据，证明：被告于2019年2月23日签订合同当日已将原始购房手续转交给了原告。第五组：1、微信转账凭证，2、微信聊天记录截图，3、收款专用收据，证明：原告已于2019年8月15日接收了房屋及车位，并将房屋租赁给刘建华使用至2020年5月15日，房屋及车位的物管费是原告在缴纳，原告现已收回房屋，自己在居住使用，证实原告已实际占有和使用房屋。第六组：不动产登记信息，证明：被告李志的房屋已办理了产权证，可以变更过户手续。第七组：1、还款通知书，2、债务核实函，证明：李志于2019年8月15日（房屋交付日）还款日起开始不再归还银行贷款本息，银行委托律所向昆明市明信公证处申请出具执行证书，公证处于2020年4月10日上门送债务核实函，核实债务情况。第八组：短信截屏，证明：被告李志在知晓贷款逾期的情况下，原告找其协商相关问题，被告拒不回应，不归还贷款本息，也不配合原告办理过户手续。第九组：1、个人贷款结清证明书，2、转账凭证，3、委托付款协议，证明：原告替被告偿还银行贷款本息399824.55元，现贷款已结清，银行证实在办理解除抵押手续，房屋已具备办理过户的条件。被告对原告提交的第一组证据，三性予以认可，第二组证据，三性予以认可，第三组证据，合法性不予认可，第四组证据，三性予以认可，第五组证据，关联性不予认可，与本案无关，第六组证据，三性予以认可，但是被告不清楚房屋可以办理产权证，第七组证据，三性予以认可，但是被告不在昆明，今年一直在玉溪参加扶贫工作，对这些不太了解，第八组证据，房屋买卖本来就不合法，不是被告拒不回应，第九组证据，第一项个人贷款结清证明书，三性予以认可，第二项陈世军这个部分，等待原告向法院提交相关的材料后，被告再来发表质证意见，但是原告的证明内容被告对这个确实不太了解。被告当庭举证如下：1、现场录音，2、通话录音，证明：李志与张涛签订的房屋买卖合同系李志母亲黎斌菊因购买六合彩差欠张涛的赌债，李志被迫将房屋抵给张涛并与其签订买卖合同，合同应是无效合同，李志至今未收到张涛任何购买房屋的款项。原告对被告提交的证据三性均不予认可，并认为：第一，对方提交的证据不符合录音证据的法定形式。主要是他没有提交原始载体。第二，即便根据他所打印的通话录音上面，并没有证实以上人员的特别是原告的身份，这里面的称呼都是什么小八、六姐这些东西，无法证实里面通话人具体是谁。因此对其三性不予认可，对其证明内容更不予认可。那么它证明该合同是无效合同，我们认为对方提供的证据没有证据证明这一笔款是赌债。没有证据证明它符合合同无效的情形，无法证明李志存在被迫将房屋抵账。被告申请证人黎某出庭作证证实：证人与被告李志之母黎斌菊系姐妹关系，黎斌菊因买六合彩欠张涛的钱，所以张涛逼李志签订了《房屋买卖合同》。原告认为黎某不符合证人证言的法定情形，三性不予认可。原告提交的第一、二组证据被告予以认可，本院予以采信，第三组中的第1项《商品房购销合同》系被告李志与昆明巨龙房地产开发有限公司签订的合同，客观、真实本院予以采信，第2项证据实为原被告及经办方云南择木房地产经纪有限公司于2019年2月23日签订《房屋买卖合同》，约定被告以1499800元的价格出售昆明市东逸庭园圣世一品X座XXX号房附随房屋一并转让的设备、设施包括相关配套，当日原告向被告支付1449800元定金，剩余50000元在房产证办理后原告向被告支付，产权当日过户及公证书，其中包括原被告于2019年2月23日在云南省昆明市明信公证处签订的《房屋转让预约合同》是客观存在的，本院予以采信，第四组证据收据不能证明原告张涛已支付定金1449800元，本院不予采信，第5项证据客观、真实，本院予以采信，第四组证据被告予以认可，本院予以采信，第五组证据并不能证明涉案房屋的所有权是原告，第六、七组证据被告予以认可，本院予以采信，第八、九组证据客观存在，本院予以确认。被告提交的证据1、2并不能证明原告逼被告签订涉案的买卖合同，虽然被告申请证人出庭，但证人系被告之母黎斌菊之妹，黎斌菊与原告的是否有债权债务关系，应由黎斌菊出庭作证。故证人的证言，本院不予采信。本院经庭审质证，确认以下事实：2014年11月7日，被告李志向昆明巨龙房地产开发有限公司购买了东站菊花立交桥旁江东逸庭园X栋XXX号房屋及地下车位，并办理的备案登记，2019年2月23日，原被告及第三方云南择木房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告以1499800元的价格出售昆明市东逸庭园圣世一品Ａ座406号房附随房屋一并转让的设备、设施包括相关配套，合同签订之日原告向被告支付1449800元定金，剩余50000元在房产证办理后原告向被告支付，因房屋未取得产权证，同日，原被告在云南省明信公证处签订《房屋转让预约合同》约定被告将东站菊花立交桥旁江东逸庭园X栋XXX号房屋及地下车位以1499800元的价格转让给原告。其中第四条载明：签订合同之前，原告已支付被告预付款1449800元定金，剩余50000元在房产证办理后原告向被告支付，并办理了公证，同日云南择木房地产经纪有限公司开发中心出据收到原告支付购买昆明市0元。2020年7月15日招商银行昆明分行贷后服务中心出据《个人贷款结清证明书》证实李志贷款所购涉案房屋贷款已结清。本院认为：本案系原告张涛认为被告李志没有履行双方签订的《房屋转让预约合同》而提起的诉讼，实为房屋买卖的法律关系。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人支付标的物并转移标的物所有权的义务，买受人应当按照约定的数额支付价款。被告在庭审否认收到原告支付的购房款，原告提交《房屋买卖合同》约定原告支付价款的时间为签订合同之日，因房屋未取得产权证，同日，原被告在云南省明信公证处签订《房屋转让预约合同》，其中第四条载明：签订合同之前，原告已支付被告预付款1449800元定金，而收据上收到原告支付定金的时间又为签订合同的当日，即2019年2月23日，三份证据在相互矛盾，不足以证明原告向被告支付过购房款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以反驳，没有证据或者证据不足以证明当事实的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告没有提交足以证明向被告支付过购房款的证据，应当承担举证不能的法律后果。原告为被告代偿的银行借款，属于另外的法律关系，依法不应并案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张涛的诉讼请求。案件受理费11000元，由原告张涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  吴云益二〇二〇年十月二十六日书记员  温梦亭