广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9711号原告：张玲，女，1983年12月20日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码421************145。委托诉讼代理人：肖志锋，广东益诺众承律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秋娜，广东益诺众承律师事务所实习律师。被告：中山市加纳酒店经营管理有限公司，住所地广东省中山市西区****************房，统一社会信用代码9************C。法定代表人：刘旭光，总经理。委托诉讼代理人：张荣，广东永隆律师事务所律师。原告张玲与被告中山市加纳酒店经营管理有限公司（以下简称加纳酒店）物权纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，后转为适用普通程序，公开开庭进行审理。原告张玲委托诉讼代理人肖志锋，被告加纳酒店委托诉讼代理人张荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵占原告位于中山市西区***********的侵害行为并进行腾退；2.判令被告赔偿侵占位于中山市西区***********的损害赔偿86400元（按每年21600元的标准计算，自2016年1月起至实际停止侵害之日止）。事实与理由：2014年12月28日，原告与案外人王海荣签订房地产买卖合同，约定原告向其购买位于中山市西区***********，建筑面积38.31平方米，总售价为45万元。王海荣承诺，该房屋受让后可以立即出租给酒店运营方进行投资收益，并由其负责引进酒店经营管理方与原告签订协议，将房屋委托给酒店经营方进行经营管理。因此，房地产买卖合同第六条约定原告购买房屋后由王海荣直接将房屋移交给经营管理公司即视为交付，原告同意房屋从2016年1月起至2020年12月31日期间的物业管理由经营管理公司统一提供。鉴于此，在签订房地产买卖合同的同一天，王海荣安排原告同时与中山市万豪凯悦酒店管理有限公司（以下简称万豪凯悦酒店）签订委托经营管理合同，约定原告所购房屋交由该公司经营管理，期限自2016年1月1日起至2020年12月31日，万豪凯悦酒店每年保底支付原告经营收益21600元。合同签订后，原告根据约定支付了全部购房款，并于2015年3月2日取得房地产权证书。但房屋交接后，万豪凯悦酒店没有向原告支付任何约定的经营收益，原告经维权无果。2019年12月30日，原告再次到房屋现场查看，并针对1018房办理了入住手续取得发票才发现开票的经营主体是被告。2020年1月1日，原告上门与被告协商经营收益问题，被告的负责人承认1018房自2016年1月1日开始已经被其占有使用。此后，双方对经营收益问题或者占有使用赔偿问题协商无果。被告加纳酒店辩称，1.被告通过租赁合法取得涉案房屋经营使用权，并且签订的租赁合同是在原告取得房产证之前，被告与涉案房屋原业主王海荣通过招商引资进行正式签约投资，与原业主相互独立、并未串通，也绝非一家人；2.被告已投入巨资装修并加盟经营酒店，每家客房保守投入13万元以上；3.根据合同相对性原则，原告应该向王海荣以及中山市富都假日广场房地产开发有限公司、万豪凯悦酒店主张交付房屋及支付投资款，被告认为法院应将上述利害关系人追加为被告参加诉讼，以便查明案情分清责任；4．原告在2020年1月8日通过非法暴力手段对涉案房屋私自上锁，严重影响被告的经营、合法收益及整体形象，被告保留向原告追究相关损失的权利；5.被告一直与原告协调并寻求与原告直接签约，并且目前被告所经营的酒店涉及到22位产权业主，其中有20位业主已经与被告签约成功，并且正当合理履行，被告愿意按照被告与原业主签约的租赁合同的租金标准向原告直接支付租金，只是原告不配合，导致本案的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实，本院认定如下：1.2014年12月28日，王海荣为甲方（转让方）与张玲为乙方（受让方）签订房地产买卖合同，约定乙方购买甲方位于中山市西区***********的房地产，建筑面积为38.31平方米，成交价为450000元，于2016年1月1日前付清房款，乙方所购房地产选择产权式酒店作为运作模式；甲方在2015年12月31日前将房屋交付乙方使用，乙方购买的房地产选择的运作模式是产权式酒店的，乙方授权第三方经营管理公司直接与甲方办理该房地产交接手续，甲方交付给第三方经营管理公司后，视为甲方已按合同向乙方履行了交付义务。合同还作了其他约定。同日，张玲为甲方（委托人）与万豪凯悦酒店为乙方（受托人）签订委托经营管理合同，主要约定，甲方将其所购买的的位于中山市西区***********的房地产委托乙方进行经营管理，委托经营期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；在委托经营期限内，甲方和乙方按经会计师事务所审核的年度可分配利润8：2比例分成，甲方每年税前保底经营收益21600元，如甲方每年税前保底收益少于21600元的，则由乙方补足至21600元。合同还作了其他约定。上述合同签订后，张玲付清房款并于2015年3月2日取得上述房地产的产权证（证号：粤房地权证中府字第**）。2.2015年1月10日，王海荣（出租方、甲方）与李国宁（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，主要约定，甲方同意将自己的产权楼宇出租给乙方，用于经营7天连锁酒店品牌丽枫酒店；甲方出租的楼宇坐落于中山市西区*********靠电梯口的200平方米（做酒店大堂，按150元/方/月计租）及7F-12F共六层（建筑面积5220平方米，按30元/方/月计租，此面积包含部分已销售的22间房（包括8F的……10F的……1008……），以上22间房只出租乙方5年，到期后由所有权人自行处理。租期限为15年，自2015年6月1日起至2030年5月30日止（2015年6月1日前的5个月为装修期。合同还作了其他约定。加纳酒店为有限责任公司，于2015年8月28日核准登记成立，登记的住所地为中山市西区*********房，股东为李国宁（持股比例60%）、张向宇（持股比例40%）。3.庭审中，张玲称其因没有收到委托经营管理合同所约定收益，遂于2016年4、5月份到涉案房屋现场查看，发现加纳酒店在实际经营，双方曾协商无果，其于2020年1月8日将涉案房屋更换大门并上锁，之后向本院提起诉讼，主张前述实体权利。加纳酒店称在经营期间，其是向王海荣支付租金，后来对于租赁合同中涉及产权人的房产，现在已与其中20位产权人签订租赁合同并向产权人支付相应租金，租金标准是按30元/米/月支付。4.诉讼过程中，因张玲与加纳酒店对涉案房产的租金标准不能达成一致意见。张玲于2020年9月30日出具声明书，称其不就涉案房屋租屋租金标准进行评估。本院认为，本案系物权纠纷。本案争议焦点为：1.加纳酒店是否属于合法占有使用案涉房屋；2.加纳酒店应否赔偿及标准如何认定。关于焦点一。根据前述查明事实，案涉房屋所有权为张玲所有，加纳酒店基于案外人其股东李国宁与王海荣签订的房屋租赁合同在案涉房屋开展酒店经营业务，即加纳酒店存在事实上的对案涉房屋的占有行为。加纳酒店作为该房屋的非所有权人，其可依据法律规定或者所有权人的意思表示而对所有权人的财产予以占有，张玲作为案涉房屋的所有权人对案涉房屋其享有直接支配和排他权利，有权随时中止占有关系。涉案房屋在王海荣与李国宁签订房屋租赁合同前，王海荣已转让他人（张玲），该事实在加纳酒店提供的房屋租赁合同中已载明，即李国宁是清楚并知晓的，不属于善意取得。现涉案房屋产权人张玲不予追认王海荣的出租行为，即加纳酒店合法占有关系存续的基础不再存在，故本院认定加纳酒店没有合法依据占用使用涉案房屋。但是，张玲已在2020年1月8日对涉案房屋更换了大门并上锁，即涉案房屋已在其控制下，已取回涉案房屋，故张玲主张加纳酒店停止侵占并腾退，缺乏事实与理据，本院不予支持。关于焦点二。如前所述，本院已认定加纳酒店没有合法依据占有使用案涉房屋，该行为造成了张玲无法使用案涉房屋的损失，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，加纳酒店应当向张玲支付非法占用期间的占有使用费，而张玲所主张的损害赔偿的性质实为占有使用费，故本院对张玲主张加纳酒店应支付自2016年1月起至返还房屋之日即2020年1月8日期间的占有使用费予以支持。关于占有使用费标准问题。张玲主张按其委托经营管理合同的标准即1800元/月计算，约47元/平方米/月；加纳酒店辩解应按其房屋租赁合同的标准即30元/平方米/月计算，并认为张玲主张的标准过高，但未提供相关证据证明，应承担举证不能的不利后果。另外，加纳酒店主张的标准是针对整个租赁的面积而言，包括了公共的走廓、通道等，且张玲主张的1800元/月是其因涉案房屋取得收益，亦属于其损失，因此，本院认定涉案房屋占有使用费的标准按1800元/月的标准计算，即加纳酒店应向张玲支付2016年1月至2020年1月8日期间（48个月零8天）的占有使用费86864.52元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市加纳酒店经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张玲支付2016年1月1日起至2020年1月8日止的房屋占有使用费86864.52元；二、驳回原告张玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960元，诉讼保全费884元，合计2844元（原告张玲已预付），由原告张玲、被告中山市加纳酒店经营管理有限公司各负担1422元，被告中山市加纳酒店经营管理有限公司负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告张玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘敏娟人民陪审员  吴少华人民陪审员  刘 波二〇二〇年十月十日书 记 员  罗李力谭嘉怡