湖北省武汉市江夏区人民法院执 行 裁 定 书(2020)鄂0115执异74号异议人（案外人）：郑州华强广场置业有限公司，住所地郑州高新区。法定代表人：陆培康，公司董事长。委托诉讼代理人：谷莉娜，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：马晓雪，大沧海律师事务所郑州分所律师。原案被执行人：司中正，男，1988年10月18日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区长兴路办事处西三环路****楼****。原案被执行人：杜珺玮，男，1989年1月10日出生，汉族，住河南省郑，住河南省郑州市惠济区长兴路办事处南阳村>本院在执行原案被执行人司中正、杜珺玮追缴退赔赃款一案中，异议人（案外人）郑州华强广场置业有限公司（以下简称郑州华强公司）对（2020）鄂0115执408号执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月21日举行了听证。异议人（案外人）郑州华强公司的委托诉讼代理人谷莉娜到庭参加了听证，现已审查终结。郑州华强公司提出如下异议请求：停止执行郑州高新技术产业开发区电厂路70号2号楼20层653号、654号、655号、656号、657号、692号房屋（被查封裁定案号：武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115执408号）。事实与理由：被执行人司中正、杜珺玮诈骗罪责令退赔一案，贵院于2019年9月26日作出的（2018）鄂0115刑初308号刑事判决书已发生法律效力，贵院刑事审判庭于2020年4月1日移送执行。2020年8月18日经申请人查询，贵院作出武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115执408号裁定对被执行人在申请人处购买的郑州高新技术产业开发区电厂路70号2号楼20层653号、654号、655号、656号、657号、692号房屋（下称：案涉房屋）进行了预查封。一、案涉房屋的物权所有权属于异议人，而非被执行人司中正。根据《物权法》第九条、第二十条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来正式登记（本登记）的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，贵院对办理了房屋预告登记的案涉房屋进行查封，系预查封，预查封查封的是被执行人司中正享有的在正式登记完成之前要求申请人履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而贵院对于预查封的房屋能否执行，取决于案涉房屋预告登记能否符合正式登记的条件，只有当案涉房屋完成正式登记（本登记），贵院才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价等用于退赔。二、因被执行人司中正未能也不可能再按期偿还银行贷款本息，导致异议人承担担保责任，异议人根据《商品房买卖合同》的约定，已享有解除案涉房屋《商品房买卖合同》的权利，预告登记将失效，被执行人司中正亦将无法取得案涉房屋的正式登记，故贵院不得执行案涉房屋。2017年6月21日，被执行人司中正与异议人签订《商品房买卖合同》购买异议人名下案涉房屋，合同约定案涉房屋六套共计房款2306199元，其中被执行人司中正已付房款1157199元，商业贷款1149000元。合同附件四第三条第5款（合同第22页）约定：买受人未能按期向银行偿还贷款导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同。2018年1月9日被执行人司中正与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房担保借款合同》，向银行商业贷款共计1149000元用于支付房款。异议人为被执行人司中正借款本息承担阶段性连带责任保证。2020年5月、6月，由于被执行人司中正未按《个人购房担保借款合同》的约定偿还银行贷款本息，导致异议人已为其代偿银行款项，按照《商品房买卖合同》的约定异议人已享有解除房屋买卖合同的权利。由于案涉房屋已被查封，且被执行人司中正因刑事犯罪正在服刑期间，不可能继续偿还银行本息，因此异议人最终需承担剩余全部房款本息的担保责任，按照《商品房买卖合同》的约定，异议人与被执行人司中正间的房屋买卖合同必然解除，预告登记随之失效，被执行人司中正亦将无法取得案涉房屋的正式登记，故贵院不得执行案涉房屋。三、贵院对案涉房屋的查封措施并不影响异议人与被执行人司中正解除《商品房买卖合同》。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使，案涉《商品房买卖合同》约定了申请人享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺申请人的合同解除权。四、《商品房买卖合同》解除后，被执行人司中正按照法律规定享有已付购房款项返还请求权，应返还的款项异议人可协助贵院执行。综上，异议人认为，异议人主张不得执行案涉房屋，事实清楚，于法有据。经审查本院查明，2018年6月27日，武汉市江夏区人民检察院以武夏检刑诉[2018]308号起诉书指控被告人司中正、杜珺玮诈骗罪，向本院提起公诉，本院经审理，于2019年9月26日作出（2018）鄂0115行初308号刑事判决书，判决：一、被告人司中正犯诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金人民币六万元（已缴纳）。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年10月19日起至2025年10月18日止）。二、被告人杜珺玮犯诈骗罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币二万元（已缴纳）。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年9月23日起至2021年3月22日止）。三、暂存本院的被告人司中正退赔的赃款人民币四十四万元、被告人杜珺玮退赔的赃款人民币二十万元，按比例发还本案被害人刘某、许某、陈某1、付某、张某1、范某、陈某2、张某2、李某、施某、江某。四、责令被告人司中正、杜珺玮继续退赔赃款人民币二百五十九万零八百二十九元，按比例发还本案被害人刘某、许某、陈某1、付某、张某1、范某、陈某2、张某2、李某、施某、江某。该判决书生效后，本院刑事审判庭向本院执行局移送执行，本院受理后于2020年4月1日作出（2020）鄂0115执408号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人司中正、杜珺玮银行存款2590829元，或查封、扣押其他等额财产。此后，本院依据该裁定书，对预告权利人司中正名下坐落于郑州市惠济区高新技术开发区电厂路70号2号楼20层653号、654号、655号、656号、657号、692号房屋进行预查封，查封期限为2020年6月19日至2023年6月18日。2020年8月28日，本院在淘宝网司法拍卖平台发出针对上述房屋的竞买公告。郑州华强公司在查询上述情况后认为司中正仅取得涉案房屋的预告登记并非权利人，且依据双方签订的《商品房买卖合同》，因司中正逾期支付贷款，郑州华强公司享有解除合同的权利主张其对涉案房屋享有所有权，并于2020年9月5日向郑州市惠济区人民法院提起民事诉讼，案号为（2020）豫0108民初5220号。同时，案外人郑州华强公司向本院执行局请求停止对涉案房屋的执行。2020年9月18日，本院执行局已在司法拍卖平台撤回对涉案房屋的拍卖行为。本院认为，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款规定，执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。该规定第十六条还规定，人民法院办理刑事裁判涉财产部分执行案件，刑法、刑事诉讼法及有关司法解释没有相应规定的，参照民事执行的有关规定。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。本案中，涉案房屋未办理不动产权登记，被执行人司中正与异议人郑州华强公司签订有《商品房买卖合同》，依据该合同对涉案房屋进行了预登记。该预告登记并不发生物权变动效力，该涉案房屋所有权也未发生变更，权利人仍为房屋开发商郑州华强公司。郑州华强公司向本院提出执行异议，本院已撤回对涉案房屋的司法拍卖行为，故郑州华强公司现提出异议的事实依据已不存在，其请求停止执行涉案房屋异议请求的理由不成立。同时，本院依据生效判决对涉案房屋进行预查封，不违反法律规定。依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定裁定如下：驳回异议人（案外人）郑州华强广场置业有限公司异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省武汉市中级人民法院申请复议。审判长  叶应平审判员  舒腊荣审判员  程莉娜二〇二〇年十月二十三日法官助理周瑶书记员赵佶英