昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初5609号原告：张敏，女，1969年12月20日生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：王敏，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南博鼎房地产开发有限公司，统一社会信用代码:91530121083274022P，住所地：云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心******。法定代表人朱彦。委托诉讼代理人：吕思成、王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告张敏与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称：博鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月10日第一次公开开庭进行了审理，原告张敏的委托诉讼代理人王敏，被告博鼎公司的委托诉讼代理人吕思成、王海娇到庭参加诉讼。庭审结束后，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2020年10月28日第二次公开开庭进行审理，原告张敏的委托诉讼代理人王敏，被告博鼎公司的委托诉讼代理人王海娇到庭参加诉讼。经报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。原告张敏向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付给原告因违反双方签订的《商品房购销合同》相关条款，未如约如期为原告办理产权登记手续的逾期办理违约金23859.8元（2018年9月20日至2019年7月24日292天，292天×278736元×10.7%/365天）；2、被告按照双方签订的《商品房购销合同》条款，立即为原告设置1个可视对讲门机或支付给原告4000元，原告自行安装；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月4日，原告出资278736元购买博鼎上城1-2311号商品房一套，并与被告签订《商品房购销合同》，约定：被告在交房后180个工作日内至产权登记机关提交办理产权登记相关手续；并为原告设置1个可视对讲门机。被告未按时履行上述义务，为此，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告博鼎公司答辩称：愿意设置可视对讲门机，不应承担逾期办证的违约责任。第一、被告已于2017年6月5日已经向产权登记部门递交材料，合同约定的义务已经履行完毕。且原告已委托第三人昆明马赛联合房地产经纪有限责任公司代为办理房屋不动产权证书。被告已经按商品房购销合同约定向产权部门递交了办证所需的相关材料，被告已履行完合同约定的递交材料的义务，不构成违约，不应承担违约责任。第二，原告主张的违约责任不符合合同约定。合同第十二条第四项规定，如果因被告原因未在承诺时间内提交办理产权登记手续逾期超过180个工作日，原告有权解除合同，要求被告退还已付款并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。本案中，按照合同约定，原告要求被告承担违约责任，应当先主张解除合同，要求被告退还已付款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。此外，原告主张的违约金起算点应从原告办理完接房手续即2018年10月25日起开始计算180个工作日。第三，原告主张的违约责任无法律和事实依据，即便原告认为被告构成违约，违约金计算标准过高，原告主张按10.7%的标准承担违约责任没有任何事实和法律依据，请求法庭予以调整。且原告已经实际占有使用本案诉争房屋，原告并无证据证实其遭受何种损失。故请求依法驳回被答辩人的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。各方证据客观真实、本院予以采纳，对其证明目的随后予以阐述。本院依法确认如下法律事实：2018年1月4日，原告张敏（乙方）与被告博鼎公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城Ｉ”第1＃楼幢第23层办公2311号房屋，总价278736元。合同关于交付期限约定：甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。关于甲方逾期交房的违约责任约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。双方关于产权登记约定如下，甲方在乙方接房之日起180个工作日内至产权登记机关提交办理产权登记的相关手续，但前提是乙方已经履行以下义务：1、乙方已按合同约定支付完毕全额房款；2、乙方按政府有关规定交清办理《房屋所有权证》所需的有效资料及相关费用（包括但不限于契税、维修基金、印花税等）；3、乙方已办理完毕按实测面积补差相关手续及接房手续；4、如乙方未在甲方通知的交接期限内办理完毕以上手续，不能提供办证所需资料的，甲方不承担该套房屋《房屋所有权证》逾期办理的违约责任，且自甲方通知的交接期限截止之日起180日后，甲方不再承担为乙方办理《房屋所有权证》的义务。产权登记机关受理产权登记手续后，视同甲方已履行完毕受托办理产权登记之义务，乙方不得以产权登记机关实际颁发证书日期超过本条前述180个工作日约定为由主张甲方违约。若因甲方原因未在承诺时间内提交办理产权登记手续，逾期超过180个工作日的，乙方有权解除合同，要求甲方退还已付款、并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。5、甲方在其所取得的单独土地使用权证划分区块内进行分期开发的，以该块土地最后一期开发房产通知办理交接的最后期限日作为甲方履行本条前述180个工作日提交办理产权登记手续的起始计算日。6、《土地使用权证》由乙方自行办理，甲方配合提供相关资料。原告向被告交纳了全部购房款并于2018年1月31日办理了接房手续。原告于2018年1月30日缴纳契税、印花税、贴花。原告于2018年1月31日缴纳代收不动产证工本费、不动产证测绘费及代办费工本费。2017年6月5日，被告博鼎公司向昆明市房屋交易产权管理处提交办理商品房首次登记的相关材料，昆明市房屋交易产权管理处于当天受理了被告博鼎公司商品房首次登记事项。2019年7月24日，昆明市不动产信息档案管理中心受理诉争房屋的不动产权转移登记手续，并于2019年7月29日办理了不动产权登记手续，不动产权证号：云（2019）呈贡区不动产权第××号。本院认为，首先，关于博鼎公司应否承担逾期办证违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了博鼎公司应在购房者达到合同第十二条载明的条件后由公司在180个工作日内协助购房者将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。根据查明事实，原告在2018年1月31日缴纳完毕办证所需的全部费用，并于2018年1月31日接收了涉案房屋，也按合同约定提交了办证所需的有效资料，原告已经按照合同约定履行了自己的相应义务，被告博鼎公司应当在180个工作日内即2018年10月24日内至产权登记机关提交办理产权登记的相关手续。博鼎公司虽主张于2017年6月5日已经向产权登记部门递交材料，但上述资料系针对不动产新政实施后登记在开发商名下的首次登记资料，而被告在本案中需负担的办证义务系在完成首次初始登记后提交产权转移登记至购房者名下的资料和手续，故对于博鼎公司陈述，其于2017年6月5日已经向产权登记部门递交材料的抗辩主张本院不予支持。其迟延办理转移登记的行为已构成违约，应依据上述法律规定承担相应的违约责任。其次，关于逾期办证违约责任的问题。博鼎公司以购房人并无实际损失、其主张的违约金过高为由，向本院申请调减违约金。经查，购房人并未举证证实其因博鼎公司逾期办证遭受的实际损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本院在综合考虑本案合同履行情况的基础上，根据公平和诚实信用原则，以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法酌情调整违约金标准为每日5元，并支持自2018年10月25日起算至2019年7月24日止的违约金共计272天×5元=1360元。最后，对于原告主张的要求被告安装可视对讲门机的问题，《商品房购销合同》附件二中约定被告应为原告设置1个可视对讲门机，被告至今未安装，庭审中，被告也明确表示同意为原告安装该可视对讲门机，故被告应当按照合同约定进行安装。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告张敏支付逾期办证违约金1365元；二、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告张敏所购“博鼎上城I”第1#楼幢第23层办公2311号房屋设置1个可视对讲门机；三、驳回原告张敏的其他诉讼请求。案件受理费454元，由被告云南博鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  刘春浩人民陪审员  赵健昕人民陪审员  尹荣娣二〇二〇年十月二十九日书 记 员  樊 超