江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民初91号原告：郭显洪，男，1986年1月12日出生，汉族，住吉安市遂川县。委托诉讼代理人：郭遂莲（系郭显洪姐姐），女，1975年12月10日出生，汉族，住吉安市遂川县。委托诉讼代理人：李海军，江西文修律师事务所律师。被告：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地深圳市福田区福保街道益田路**益田创新科技园****，统一社会信用代码914403005627980859。法定代表人：周世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：滕野，广东华然律师事务所律师。被告：江西富景房地产开发有限公司，住所地吉，住所地吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下**信用代码91360827568678850N。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被告：遂川富景房地产开发有限公司，住所地吉，住所地吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下**信用代码91360827087146319L。法定代表人：王满生，该公司总经理及执行董事。被告：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下**。被告：林秋莲，女，1975年10月5日出生，汉族，住吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下**。第三人：赣州灵感装饰工程有限公司，住所地赣，住所地赣州市章贡区八一四大道**赣贸广场西街**信用代码913607020971485888（注册号360702210059958）。法定代表人：刘昌锋，该公司总经理。原告郭显洪与被告红岭创投电子商务股份有限公司、江西富景房地产开发有限公司、遂川富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲及第三人赣州灵感装饰工程有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告郭显洪的委托诉讼代理人郭遂莲、李海军、被告红岭创投电子商务股份有限公司的委托诉讼代理人滕野到庭参加诉讼，被告江西富景房地产开发有限公司、遂川富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲及第三人赣州灵感装饰工程有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭显洪向本院提出诉讼请求：1.请求停止执行遂川县富景新天地小区13栋1-1604室房产，停止拍卖并解除对该房产的查封；2.确认郭显洪与赣州灵感装饰工程有限公司签订的《商品房转让合同》、郭显洪与遂川富景房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》合法有效，遂川县富景新天地小区13栋1-1604号房产归郭显洪所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：案涉房产系赣州灵感装饰工程有限公司在2015年7月30日之前已以装修工程款抵购房款的方式取得房屋所有权并且合法占有，赣州灵感装饰工程有限公司与遂川富景房地产开发有限公司签订了合法、有效的书面买卖合同。2015年9月28日，原告委托其姐姐郭遂莲向第三人法定代表人支付现金2万元。2015年10月5日，郭显洪与遂川富景房地产开发有限公司就案涉房产签订了商品房认购协议。2018年6月8日，郭遂莲与第三人签订了商品房转让合同。2018年6月9日和6月30日，郭遂莲向第三人的法定代表人转账10万元和29万元。2018年9月30日，遂川富景房地产开发有限公司将案涉房屋钥匙交给原告，原告进行了部分装修。建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，故第三人的装修工程款优先受偿权优于抵押权。红岭创投电子商务股份有限公司的抵押权不对第三人发生效力，不能申请拍卖案涉房屋。此外，郭显洪名下无其他房产，案涉房产应归属于原告。原告已付款项也超过了合同约定总价款的百分之五十。2016年9月25日，吉安市中级人民法院对五被告之间的民间借贷纠纷一案作出(2016)赣08民初31号民事判决。2017年1月19日，作出（2017）赣08执9号民事裁定，立案执行。2020年5月，郭显洪提出执行异议被驳回，为维护其权益，特起诉。被告红岭创投电子商务股份有限公司辩称，原告不能排除被告对涉案房屋申请的强制执行。首先，原告与遂川富景房地产开发有限公司并未签订合法有效的房屋买卖合同，虽然原告与遂川富景房地产开发有限公司签订了商品房认购协议，但是认购协议书中并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书不符合上述规定的形式要件，且认购协议中也明确了该认购协议的性质为预约合同，无法认定为商品房买卖合同。第二，关于付款的问题。根据原告提供的证据来看，赣州灵感装饰工程有限公司在商品房销售的过程中担当的应只是一个收款的角色，本案实际发生的商品房买卖关系应该还是在郭显洪与遂川富景房地产开发有限公司之间，但原告付款均是付给了赣州灵感装饰工程有限公司的法定代表人，无法认定其付款的真实性，因遂川富景房地产开发有限公司和赣州灵感装饰工程有限公司之间的关系无法查明。第三，红岭创投电子商务股份有限公司于2015年7月1日对涉案房产办理了抵押登记，在原告提供的商品房认购协议末尾处也注明该房屋上存在抵押权，原告在明知房屋上设有抵押权的情况下，仍与被告签订商品房认购协议，其对该房屋不能过户登记存在过错，其应当承担房屋不能过户的不利后果。被告江西富景房地产开发有限公司、遂川富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲未予答辩。第三人赣州灵感装饰工程有限公司未予陈述。原告围绕其诉请提供了以下证据：第一组证据为原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格。第二组证据为吉安市中级人民法院（2020）赣08执异47号执行裁定书，拟证明吉安市中级人民法院驳回原告的执行异议请求，原告依法提起执行异议之诉。第三组证据为2015年7月24日遂川县富景房地产开发有限公司与赣州灵感装饰工程有限公司签订的《富景大酒店装修合同》、2015年7月30日遂川县富景房地产开发有限公司与赣州灵感装饰工程有限公司签订的《遂川县富景房地产开发有限公司用于抵给赣州灵感装饰工程有限公司装修遂川县富景大酒店工程款的房号及单价、总金额详单》，拟证明遂川富景公司用包括涉案房屋在内的遂川富景新天地小区的部分商品套房及公寓抵赣州灵感装饰工程有限公司的全部装修工程款、案涉房产在详单列示的房产范围内。第四组证据为2018年6月8日原告与赣州灵感装饰工程有限公司签订的《商品房转让合同》，拟证明赣州灵感装饰工程有限公司将其工程款抵购的房产13栋1-1604室转让给郭显洪。第五组证据为2015年10月5日郭显洪与遂川富景房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》，拟证明郭显洪认购案涉房产、付款方式为一次性工程款抵减。第六组证据为收条和江西省农村信用社回单、遂川县工商银行交易明细、工商银行回单，拟证明原告总共支付了41万元购房款。第七组证据为遂川县人民法院（2020）赣0827民初358号判决书，拟证明遂川县法院生效判决认定同样的案例中认购协议为有效。第八组证据为遂川县不动产登记查询证明，拟证明原告除涉案房产外无其他不动产。第九组证据为户口本及诊疗证明书，拟证明原告的母亲患有癌症，与原告同住，如果原告购买的涉案房产被执行，家庭难以生存。第十组证据为原告委托姐姐郭遂莲代办购房事宜的委托书一份，拟证明原告委托其姐姐代办购房事宜。被告红岭创投电子商务股份有限公司质证认为，对第一、二组证据均认可；对第三组证据的真实性不予认可，因为被告方无法查明其三者之间的关系，而且原告提交的该组证据都没有原件；对第四组证据不予认可，无法确认郭显洪与赣州灵感装饰工程有限公司之间的关系，赣州灵感装饰工程有限公司与遂川富景房地产开发有限公司也没有办法确定的；对第五组证据的真实性认可，但是该证据只是预约性质的合同，并非商品房买卖合同，另外该证据中明确表明原告在购买房屋时已知房屋上设有抵押权；对第六组证据，收条不予认可，无法确认其真实性，且仅凭收条也无法证明其有实际收款，其他的银行回单认可真实性，但无法认可其付款的事实，因为收款人并非遂川富景房地产开发有限公司；对第七组证据的真实性认可，但与本案不具有关联性，另外在判决书中提到的商品房认购协议有效，并不代表商品房认购协议就是商品房买卖合同；对第八组证据的真实性认可；对第九组证据的真实性认可，但是与本案无关；对第十组证据，予以认可。本院认为，被告对原告提交的第一、二、五、八组证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认；原告提交的第三组证据，系复印件，真实性无法确认，不予采信；原告提交的第四组证据，该商品房转让合同签订时间为2018年6月，且合同一方为郭遂莲，其主张代其弟弟郭显洪签约，但付款凭证和收条均无郭显洪之名，故只能证明2018年6月8日郭遂莲与赣州灵感装饰工程有限公司就案涉房产签订了一份《商品房转让合同》，约定甲方（赣州灵感装饰有限公司）于2018年6月8日与遂川县富景房地（产）开发有限公司签订了《富景大酒店装修合同》……；转让商品房位于富景新天地小区，具体为13栋一单元1604室，转让价款为487700元，在签订本合同时由乙方向甲方支付10万元，余款待该商品房所有权已办理在乙方名下后再由乙方支付给甲方；原告提交的第六组证据，关于定金的收条，可以证明2015年9月28日刘昌锋出具收条载明收到郭遂莲支付富景新天地13栋1单元1604号购房款定金2万元，但因原告主张已支付29万元房款与其提交的商品房转让合同的约定相悖，故转账款项的实际用途暂无法确认，只能证明郭遂莲及其丈夫阮继深分别于2018年6月分两次转账给刘昌锋39万元；对第七组证据的真实性予以确认，但与案涉房屋无关联，不予采信；对第九组证据，与本案无关联，不予采信；对第十组证据，虽被告对其真实性无异议，但郭显洪本人未到庭，且除认购协议书外，转让合同、收条、转账凭证均指向郭遂莲及其丈夫，与委托购房的一般交易习惯不符，委托书的真实性暂无法确认，不予采信。被告围绕其辩称提交了遂房建泉江镇字第××号他项权证，在（2016）赣08民初31号案件中已交过原件，拟证明红岭创投电子商务股份有限公司和广东南粤银行股份有限公司深圳分行以及遂川富景房地产开发有限公司为委托借款合同关系，所以抵押登记是登记在广东南粤银行，但是实际的抵押权人是红岭创投电子商务股份有限公司，以及2015年7月1日红岭创投电子商务股份有限公司已经对涉案房屋办理了抵押登记。原告质证认为，非原件，且抵押登记的房屋中是否包括涉案也不确定，抵押之后仍然可以买卖。被告江西富景房地产开发有限公司、遂川富景房地产开发有限公司、王满生、林秋莲及第三人赣州灵感装饰工程有限公司均未予质证。本院认为，（2016）赣08民初31号民事判决对相应事实已经作出认定，可以证明2015年7月1日抵押权人为广东南粤银行股份有限公司深圳分行、抵押人为遂川富景房地产开发有限公司、国有土地使用证遂国用（2014）字第D020号、第D021号一并抵押。综合以上证据的分析与认定并结合当事人的陈述，本院确认本案的法律事实如下：2015年9月28日，刘昌锋出具收条载明收到郭遂莲支付富景新天地13栋1单元1604号购房款定金2万元。2015年10月5日，郭显洪与遂川富景房地产开发有限公司就案涉房产签订了编号为0001255的商品房认购协议。该协议约定认购商品房为13栋1-1604，建筑面积135.48平方米，单价4078.41元，总价552543元，付款方式为一次性（工程款抵减），第十一条备注该房已办理在建工程抵押，解押后签订商品房买卖合同；该房为赣州灵感装饰工程有限公司抵富景大酒店装修工程款，至该工程通过甲方验收后交付使用。2018年6月8日，郭遂莲作为乙方与赣州灵感装饰工程有限公司作为甲方就案涉房产签订了一份《商品房转让合同》，合同载明：甲方于2018年6月8日与遂川县富景房地（产）开发有限公司签订了《富景大酒店装修合同》……；转让商品房位于富景新天地小区，具体为13栋一单元1604室，转让价款为487700元，在签订本合同时由乙方向甲方支付10万元，余款待该商品房所有权已办理在乙方名下后再由乙方支付给甲方。吉安市中级人民法院（2016）赣08民初31号民事判决于2019年9月25日作出，判令遂川富景房地产开发有限公司偿还红岭创投电子商务股份有限公司借款本金5000万元及其利息、逾期利息，红岭创投电子商务股份有限公司对拍卖、变卖遂川富景房地产开发有限公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款在上述债权范围内享有优先受偿权，在建工程以编号为遂房建泉江镇字第××号在建工程抵押登记证明登记范围及所附抵押物清单为准，国有土地使用权证号为遂国用（2014）字第Ｄ020号、第Ｄ021号。2017年1月19日，依据上述判决，作出（2017）赣08执9号民事裁定，进入执行程序。2020年7月24日，本院作出（2020）赣08执异47号执行裁定书对郭显洪提出的执行异议予以驳回，该执行裁定书载明案涉房产为吉安市吉州区人民法院首封，查封期限为2015年9月10日至2018年9月9日。另查明，郭遂莲于2018年6月9日转账给刘昌锋10万元，2018年6月30日转账给刘昌锋29万元。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，郭显洪与遂川富景房地产开发有限公司就案涉房屋仅签订了认购协议书，明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，郭显洪要求停止执行遂川县富景新天地小区13栋1-1604室房产、停止拍卖并解除对该房产的查封的诉请缺乏事实和法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，不动产物权的设立自记载于不动产登记簿时发生效力，即使是合法有效的认购协议书，认购协议书也非商品房买卖合同，故郭显洪主张确认遂川县富景新天地小区13栋1-1604号房产归其所有缺乏事实和法律依据，对该诉请，不予支持。案涉房屋已于2015年9月10日被法院查封，郭显洪要求确认其与遂川富景房地产开发有限公司于2015年10月5日签订的《商品房认购协议》合法有效缺乏法律依据，不予支持。至于《商品房转让合同》，系郭遂莲与赣州灵感装饰工程有限公司于2018年6月签订，郭显洪非该合同的适格主体，且该合同中关于赣州灵感装饰有限公司与遂川县富景房地产开发有限公司签订装修合同的时间与郭显洪诉请所主张的明显不一致，合同相对人郭遂莲在合同约定的余款支付条件明显不成就的情形下反而提前支付大额款项，与一般房产交易习惯亦不符，故对郭显洪要求确认该转让合同合法有效的诉请，也不予支持。综上所述，原告郭显洪的诉讼请求均不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告郭显洪的诉讼请求。案件受理费8616元，由原告郭显洪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长 陈 晨审判员 陈治美审判员 杨思铭二〇二〇年十月二十六日书记员 戴 锦