云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8947号原告：云南金色之源房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市官渡区矣六街道办事处辖区滇池华府俊园******。法定代表人：刘瑞秀，总经理。委托代理人：和慧莲、梁增辉，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：郑红霞，女，汉族，1971年1月13日生，，住云南省昆明市五华区被告：李祥贵，男，汉族，1962年12月1日生，，住云南省昆明市五华区原告云南金色之源房地产开发有限公司诉被告郑红霞、李祥贵商品房销售纠纷一案,本院于2020年7月9日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案独任审理。原告委托代理人和慧莲、梁增辉到庭参加诉讼，被告郑红霞、李祥贵经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：2018年9月30日，原被告双方就昆明市官渡区地块XX幢XX号的房屋签订了《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“合同”）。依据合同的约定，被告购买原告开发销售的房屋，该套房产的总价为人民币5680380元。合同约定房款为部分首付，部分贷款方式付款，即被告首期支付购房总价款的30.11%，金额1710380元，其余价款3970000元向上海浦东发展银行昆明分行（以下简称“银行”）贷款支付，原告为被告的借款向银行提供阶段性连带保证担保。但鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任，原告遂为被告向银行承担担保责任，原告已为被告代为清偿305472元。依据双方签订的《商品房购销合同》、补充协议的约定及担保法的规定，原告承担保证责任后，有权向被告追偿。依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十七条第1款第（1）项约定：“如买受人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求出卖人承担连带保证责任的（以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），出卖人有权解除合同，同时，买受人应按购房款总额的20%向出卖人支付违约金”。请求：一、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；二、判令《商品房买卖合同》及补充协议解除后7日内，被告返还房屋并无条件配合原告办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时向原告支付1136076元（房屋总价款5680380元×20%）违约金；三、判令被告已支付原告的购房款由被告配合原告完成《商品房买卖合同》解除备案手续且被告向原告返还该套商品房后，原告将被告已经支付的购房款在扣除原告已向银行代偿的款项、应偿还但尚未偿还的银行贷款本息余额、及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算以原告代还款项为基数从原告代被告偿还贷款之日起至被告实际归还原告代偿款之日止的资金占用费之后返还给被告；四、判令被告立即向原告支付原告因承担连带保证责任代被告向上海浦东发展银行昆明分行偿还的代偿款项（截止2020年7月2日的代偿款项为305472元，以实际代偿款项为准），并由被告从原告代偿之日起至被告实际偿还之日止以代偿款项为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告支付资金占用费；五、判令本案的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费、差旅费）等与本案相关的费用由被告承担。被告郑红霞、李祥贵未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：第一组：《商品房买卖合同》及补充协议。第二组：《个人购房担保借款合同》。第三组：关于郑红霞贷款履行担保责任的通知，催收通知、解除通知，个人贷款还款凭证。第四组：诉讼费发票、保全费发票、保险单、保险费发票、诉讼案件委托代理合同。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，本院依法予以确认。经审理，本院认定案件事实如下：2018年9月30日，原告云南金色之源房地产开发有限公司（出卖人）与被告郑红霞（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定由被告郑红霞向原告购买位于昆明市官渡区地块（X期）XX幢X-X层XX号房，房屋套内面积249.93平方米，总价款为5680380元，付款方式为首期支付购房总价款的30.11%即1710380元，剩余房款397000元向银行贷款支付，房屋交付期限为2020年1月31日前。《合同补充协议》第十七条第1条第（1）项约定：“如买受人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求出卖人承担连带保证责任的（以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），出卖人有权解除合同，同时，买受人应按购房款总额的20%向出卖人支付违约金。”上述《商品房买卖合同（预售）》于2018年9月30日备案〔合同登记号。2018年10月18日，原告、被告郑红霞、李祥贵（共同还款人及抵押财产共有人）与上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行（以下简称“浦发银行”）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告郑红霞、李祥贵向银行贷款419万元用于购买昆明市官渡区地块（一期）XX幢X-X层XX号房及昆明市官渡区地块（一期）地下室****车位（已另案起诉），贷款期限为22年，原告向银行提供阶段性连带责任保证担保。2018年11月13日，浦发银行及郑红霞、李祥贵向昆明市国正公证处就上述借款合同申请公证，公证书载明，在签订借款合同时，属于郑红霞与李祥贵的婚姻关系存续期间，上述所购房产属于二人的夫妻共同财产。借款合同签订后，因被告郑红霞、李祥贵未按借款合同约定归还借款，浦发银行向原告发出《关于郑红霞贷款履行担保责任的通知》，要求原告履行连带保证责任，原告于2020年3月20日、2020年6月11日、2020年9月11日共计替被告郑红霞代偿房子及车位贷款426675.38元。原告为实现债权产生保全费5000元，保全担保费11360元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与被告郑红霞于2018年9月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中明确约定如因被告郑红霞未按约定偿还银行贷款导致原告承担责任的，原告有权解除合同并向被告郑红霞追偿因此造成的损失，因被告郑红霞未按借款合同约定多次连续逾期未按约定归还贷款本息，浦发银行向原告发出《关于郑红霞贷款履行担保责任的通知》，原告于2020年3月20日、2020年6月11日、2020年9月11日共计替被告郑红霞代偿426675.38元，在此情况下，合同解除条件已经成就，本院支持原告解除合同的诉讼请求，解除合同后，原告可以与被告郑红霞清算费用，要求被告郑红霞解除登记备案、返还房屋。因上述房屋实际系被告郑红霞、被告李祥贵婚姻关系存续期间购买，属于二人的夫妻共同财产，因此，被告李祥贵也应当配合原告办理相关手续。原告主张的违约金及资金占用费，本院认为，双方当事人解除合同后，原告方可以收回房屋再次进行销售，足够弥补原告方的损失，因此，原告主张的违约金及资金占用费本院不予支持。原告主张的因本案产生的费用，保全费，原告有证据证实，本院予以支持，保全担保费，本院认为，并非原告实现本案债权的必要费用，本院不予支持。律师费、执行费、差旅费，原告未提交相关证据证实已经产生，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南金色之源房地产开发有限公司与被告郑红霞于2018年9月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、由被告郑红霞、李祥贵于本判决生效之日起十五日内协助原告云南金色之源房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案的撤销手续；三、由被告郑红霞、李祥贵于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市官渡区地块（X期）XX幢X-X层XX号房屋腾退给原告云南金色之源房地产开发有限公司，同时原告云南金色之源房地产开发有限公司将扣除代偿费用及由被告郑红霞、李祥贵承担的相关费用后的剩余房款退还被告郑红霞、李祥贵；四、驳回原告云南金色之源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17774元、保全费5000元，由被告郑红霞、李祥贵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审判员  吴云益二〇二〇年十月二十八日书记员  温梦亭