山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11347号上诉人（原审原告）：戴洪尚，男，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：杜静，女，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：颜克平，山东温纳律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈慧，山东温纳律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：山东景和置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕晓强，执行董事。委托诉讼代理人:李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人:于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。上诉人戴洪尚、杜静、山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员焦玉兴独任审理。本案审理过程中景和置业公司未在法定期限内交纳上诉费按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。戴洪尚、杜静上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判景和置业公司支付戴洪尚、杜静违约金53517.37元；2.本案一审、二审诉讼费、保全费由景和置业公司承担。事实和理由：一审法院以实际损失认定违约金金额的计算标准错误，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。一、双方签订的《济南市商品房买卖合同》第九条约定，景和置业公司未按合同约定期限将商品房交付戴洪尚、杜静使用的，景和置业公司按日向戴洪尚、杜静支付已交付房价款万分之一点五的违约金。景和置业公司主张违约金过高，要求予以调整，法院应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、本案中，按照鉴定结论中的租金标准，损失数额为：0.48元/平方米/日×建筑面积131.34平方米×653天(自2017年6月1至2019年3月16日)=41167.21元，41167.21元×1.3=53517.37元。景和置业公司主张的违约金数额超出实际损失的1.3倍，应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减，故景和置业公司应当向戴洪尚、杜静支付的违约金数额为53517.37元。三、一审法院于2019年8月26日做出的(2019)鲁0112民初2418号民事判决书与本案情况一致，该份判决认定“违约金数额超出实际损失的1.3倍，应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减”，景和置业公司上诉后，法院于2019年12月17日作出(2019)鲁01民终11747号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。戴洪尚、杜静认为，法律应当平等的保护每一个人的合法权益。综上所述，一审法院人认定的违约金数额过低，违约金数额应在实际损失的基础上上浮百分之三十。景和置业公司辩称，一审法院按照租金损失支持戴洪尚、杜静的诉讼请求，已经远高于上诉人的实际损失，戴洪尚、杜静在一审中没有提交任何实际损失的证据，景和置业公司认为一审判决没有扣除应该扣除的逾期天数，支持违约金41167.21元，严重损害了景和置业公司的利益，戴洪尚、杜静所提上诉没有任何事实与法律依据。戴洪尚、杜静向一审法院起诉请求：1.请求依法判令景和置业公司支付戴洪尚、杜静逾期交房违约金96,539.32元（按照已付房款的日万分之一点五计算至2019年3月16日，共计653天）；2.判令景和置业公司承担本案诉讼费。案件审理中，杜静、戴洪尚增加诉讼请求：判令保全费985元由景和置业公司负担。一审法院认定事实：杜静、戴洪尚（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2015年11月16日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201522406286）约定：杜静、戴洪尚购买景和置业公司开发的景和山庄X房屋，该商品房建筑面积131.34平方米，合同总价款为985,598元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）如未出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故，买受人应履行收房义务，正常房屋维修不计入逾期交房时间。买受人不得以此为由拒绝接收房屋，由此产生的责任由买受人承担。如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：（3）该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，杜静、戴洪尚按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款，杜静、戴洪尚于2019年3月16日收取涉案房屋。另，涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。双方当事人争议的事实和证据如下。景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？。杜静、戴洪尚主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因、疫情原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延472天，疫情期间时间应予扣除。为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份；2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》1份；3.景和置业公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》，证据1-3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，其就因日气温超过37度需要停工及政府因大型活动重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令；4.政府文件两份，拟证明2016年-2017年，2018年-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天；5.济南市历城区人民政府公告一份，证据来源于济南市历城区人民政府官网，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气需要工地停工的时间为51天；证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工的天数合计472天，其中，因日气温超过37度致使无法正常施工的停工20天；响应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018年供暖季，要求停工120天，2018-2019年供暖季要求停工181天。即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从杜静、戴洪尚主张的逾期交房天数中予以扣除；6.（2018）鲁0112民初5386号民事判决书和（2019）鲁01民终5548号案判决书，拟证明同类案件的生效判决认定逾期交房违约金数额按照限额计算，并依法扣除了因政府原因导致的停工天数51天，按照同案同判的原则，至少应该扣除该51天经质证，杜静、戴洪尚对证据1的真实性不予认可，因是复印件，此工程的暂停令不能证实是本案所涉的工程项目。且暂停令中也显示，没有确切的停工日期，不能够证实景和置业公司主张的停工天数。停工令是济南英泰克工程咨询有限公司开具给济南舜联建设集团有限公司和济南建工总承包集团有限公司关于凤凰山西侧地块建设项目，而本案被告是景和置业公司，无法证实此停工令和本案有关，而且停工令中表述只是当天要求在某一天中的某个时间段暂时避高温停工，并不是一整天都责令停工；证据2、3是复印件，对真实性不予认可，而且两份合同所约定的内容与本案无关；对证据4的真实性不予认可，从打印件的内容上看，也只能证实济南市人民政府办公厅对2017年-2018年扬尘处理的实施方案通知，并不是责令景和置业公司停工来进行防尘处理，文件中明确下达了要求是施工工地对围挡、道路硬化、湿法作业、渣土车密闭运输等等作了要求，如果景和置业公司按照文件中的要求进行处理是可以继续进行建设施工的，此证据不能够证实景和置业公司停工472天的主张；对证据5不予认可，因是打印件，不能够证实涉案项目因政府通知而暂停施工，景和置业公司如果因此有停工的损失，应当另行主张行政诉讼，维护权利；对证据6的真实性无异议，但与本案无关，在中院的判决中法院并没有认定景和置业公司存在停工51天并依法扣除的天数。经审查，一审法院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张一审法院不予认可。综上，合同约定的交房时间为2017年5月31日，2017年6月1日至杜静、戴洪尚主张的收房日期2019年3月16日逾期653天。自2017年6月1日至案涉房屋取得竣工验收备案证明2020年1月22日，时间为965天。另，一审法院的同类案件已委托评估涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字〔2019〕第017号房地产租金估价报告，结论为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。一审法院认为，经审查，一审法院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张一审法院不予认可。综上，合同约定的交房时间为2017年5月31日，2017年6月1日至杜静、戴洪尚主张的收房日期2019年3月16日逾期653天。自2017年6月1日至案涉房屋取得竣工验收备案证明2020年1月22日，时间为965天。另，一审法院的同类案件已委托评估涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字〔2019〕第017号房地产租金估价报告，结论为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。一审法院认为，杜静、戴洪尚与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。杜静、戴洪尚已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向杜静、戴洪尚交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。杜静、戴洪尚主张逾期交付房屋违约金96,539.32元（自2017年6月1日计算至2019年3月16日，985598总房款×0.00015×逾期653天）。景和置业公司对杜静、戴洪尚主张的计算标准及依据有异议，要求按照每平方米0.48元的标准予以调整，并扣除472天停工时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，违约金在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方关于出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的逾期交房违约金的约定过高，应予调整，按照评估结论中的租金标准计算的杜静主张的逾期交付期间的损失为41,167.21元（131.34㎡×0.48元/㎡/日×653天），一审法院依据评估租金损失支持杜静、戴洪尚逾期交房违约金41,167.21元。判决：一、限山东景和置业有限公司于判决生效之日起十日内向杜静、戴洪尚支付违约金41,167.21元；二、驳回杜静、戴洪尚的其他诉讼请求。案件受理费1107元、财产保全费985元，均由山东景和置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜静、戴洪尚提交（2019）鲁01民终11736号、（2019）鲁01民终11748号、（2019）鲁01民终11747号民事判决书各一份,欲证明：双方签订的商品房买卖合同中均未约定2%的违约金上限，法院参照上诉人的实际损失上浮30%计算违约金。景和置业公司质证认为对证据的真实性予以认可，对上诉人的证明目的有异议，涉案三份判决所处理的事情与本案事实有关联性，但各案之间具有差异性，三份判决所涉及的违约金数额均为1-2万元，而本案所处理的违约金数额高达4万元，另外，对于生效判决所涉及的在租金损失基础上上浮30%，并非是一贯的，在济南市中级人民法院处理的相关业主申请再审案件，济南市中级人民法院审监庭也明确了不予支持30%的上诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”景和置业公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。景和置业公司主张约定的违约金过高应当予以调减，对此本院认为因迟延交付房屋给购房者造成的损失应以房屋租金为标准进行认定，双方约定的违约金为96539.32元（自2017年6月1日计算至2019年3月16日，985598总房款×0.00015×逾期653天）超出了实际损失的1.3倍53517.37元（131.34㎡×0.48元/㎡/日×653天×1.3），过分高于造成的损失，应当以迟延交付房屋期间租金数额为基础上浮30%对违约金进行调整，即53517.37元。一审法院仅按照租金标准计算逾期交付期间的损失不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人戴洪尚、杜静的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3456号民事判决；二、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杜静、戴洪尚支付违约金53517.37元；三、驳回杜静、戴洪尚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1107元、财产保全费985元，二审案件受理费2214元，均由山东景和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二〇年十月二十二日书记员  李璐瑶