广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初3654号 原告：陆彦，男，1968年7月1日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：梁鹏，广西正大五星律师事务所律师。 被告：广西桂平市华燕房地产开发有限公司，住所地桂平市西山镇凤凰新区，统一社会信用代码：91450881MA5KAWE809。 法定代表人：陈君展，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒙剑，广西仁宽律师事务所律师。 原告陆彦与被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司（下称华燕公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆彦的委托诉讼代理人梁鹏、被告华燕公司的委托诉讼代理人蒙剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆彦向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《中环国际商品房认购协议书》；2.判令被告返还购房款348858元及支付资金占用利息（以348858元为基数，按年利率6%计算，从2012年5月29日起计至本息清偿之日止，暂计至起诉之日为44000元）给原告；3.判令被告双倍返还定金20000元给原告；4.原告对被告开发的涉案房屋以拍卖、变卖或者折价所得的价款享有优先受偿权。事实和理由：2012年5月29日，原、被告签订《中环国际商品房认购协议书》（以下称认购协议），约定：原告认购被告开发的位于桂平市，折后单价3763元／平方米，建筑面积为95.36平方米，房屋总价款为358858元；该物业取得《商品房预售许可证》后，再签订《商品房买卖合同》。合同签订当日，原告向被告支付了定金10000元，2013年8月15日，原告又支付了购房款348858元给被告。原告已按《认购协议》履行义务，但被告因资金链断裂一直未能交付房屋给原告，且被告已取得《商品房预售许可证》，而合同约定的XXX号房屋属于不同的规划，也即是合同根本无法履行。综上所述，原告认为被告应返还购房款及支付资金占用利息给原告，同时，因原告已支付全部购房款给被告，故原告对被告开发的涉案房屋以拍卖、变卖或者折价所得的价款享有优先受偿权。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告华燕公司辩称，原告向被告支付购房款是事实，但原告于2012年5月29日支付的10000元定金，已于2013年8月15日转化为购房款，因此不应适用定金规定，其他由法院认定。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年5月29日签订《认购协议》，约定：原告认购被告开发的位于桂平市，建筑面积为95.36平方米，折后价格为3763元／平方米，总价款为358858元；签订协议之日，原告自愿支付认购金10000元给被告；该物业取得《商品房预售许可证》后，被告通过电话或书面方式通知原告，原告在接到通知后七日内签订《商品房买卖合同》，并缴足首付款（含认购金），选择付款方式支付剩余房款给被告，如果原告逾期未签订《商品房买卖合同》及缴足首付款，则视为原告自动放弃该物业，被告有权另行处理该物业，被告于2个月内将原告所缴交的款项退回给原告；如果原告按本协议约定支付足额认购金时，被告应保留原告对该物业的认购权，否则视为被告违约。认购协议签订当日，原告支付了认购金10000元给被告，被告开具的发票载明为“定金”。2013年8月15日，原告又向被告支付了购房款348858元。 另查明，本院生效的（2019）桂0881民初1642号民事判决书确认，被告于2019年4月19日取得涉案项目的商品房预售许可证。 本院认为，原告与被告签订的《认购协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。被告取得涉案项目商品房预售许可证已达1年多时间，仍未通知原告签订《商品房买卖合同》，且涉案项目改变了规划，导致原告无法获得合同约定的“中环国际”小区XXX号商品房，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，原告主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。 按照涉案合同约定，原告交纳的是“认购金”，并非“定金”，且没有双倍返还“认购金”的约定，故该“认购金”不能认定为法律意义上的定金。原告仅凭被告开具的发票载明为“定金”，就主张其交纳的10000元属于“定金”，没有事实和法律依据，依法不予确认。故对原告要求被告双倍返还定金的请求，不予支持。鉴于认购协议已经解除，原告所交纳的购房款，被告应当返还给原告。 合同虽然未约定有资金占用利息，但被告长期占用原告的购房资金，给原告造成资金占用经济损失，应支付资金占用利息给原告，原告诉请以348858元为基数计算资金占用利息，理由充分，本院予以支持。但原告主张以年利率6%计算没有法律依据，2019年8月19日前的利息，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至被告付清款之日止的利息，按照同期一年期贷款市场报价利率计算。同时，根据原告的付款情况，资金占用利息按以下方式计算：以10000元为基数，从2012年5月29日起；以338858元为基数，从2013年8月15日起，均计至被告付清款之日止。 原告已经支付全部购房款给被告，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，原告诉请对被告开发的涉案项目以拍卖、变卖或者折价所得的价款享有优先受偿权，依法应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司返还购房款358858元给原告陆彦； 二、被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司支付资金占用利息（以10000元为基数，从2012年5月29日起至2019年8月19日止，以338858元为基数，从2013年8月15日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至被告付清款之日止的利息，以本金348858元为基数，按照同期一年期贷款市场报价利率计算）给原告陆彦； 三、原告陆彦对被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司开发的位于桂平市房屋以折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权； 四、驳回原告陆彦的其他诉讼请求。 案件受理费7492元，适用简易程序减半收取3746元（原告已预交），由原告陆彦负担272元，被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司负担3474元。 上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费7492元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐理荣 二〇二〇年十月二十九日 代书记员 黄科华