山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初3884号 原告：朱旭峰，男，1971年10月20日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：苗清旺，北京市京大（济南）律师事务所律师。 被告：山东万兴置业有限公司，住所地滨州市黄河十六路渤海一路东南角，统一社会信用代码91371602692023616T。 法定代表人：岳传峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李剑，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兴艳，山东众成清泰（滨州）律师事务所实习律师。 原告朱旭峰与被告山东万兴置业有限公司（以下简称万兴公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱旭峰委托诉讼代理人苗清旺，被告万兴公司委托诉讼代理人李剑、李兴艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱旭峰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告万兴公司所签订的滨州市滨城区黄河十六路以南、渤海二路以西官书院小区27幢105号、21幢105号房房产买卖合同有效，且所有权归原告所有；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月10日、2016年2月5日、2016年5月28日，被告分三次在原告处借款共计400多万元。2016年9月4日，被告还款时原告正有购买房产的需求。因此，原告将借款400多万元购买被告房产之后，双方协议将400多万元转为购房全款，购买了被告10-104号、20-102号、27-105号、21-105号四套房产。被告为原告出具了购房收据并签订了购房合同，交付了上述四套房产的钥匙。其中，10-104号、20-102号两套房产原告已经装修入住。另外27-105号（价值1143813元）、21-105号（价值1343160元）两套房产因暂时无需居住而闲置。根据法律规定，自房屋钥匙交付原告之时，该房屋所有权发生转移，已经归原告所有。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对于房屋的交付，可以领取钥匙、交房通知或者在交房通知上签字为表现形式；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此原告已于2016年9月4日取得该房产的所有权。 诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为：确认原告与被告万兴公司所签订的滨州市滨城区黄河十六路以南、渤海二路以西官书院小区27幢105号、21幢105号房房产买卖合同有效；被告支付2017年3月4日至2020年6月3日逾期办证违约金59189.96元，及自2020年6月4日至实际办理不动产登记证书止按日万分之二计算的违约金。事实与理由：在双方签订的房屋买卖合同中约定逾期办证违约金条款，被告至今未为原告办理不动产登记证书，应当支付。 被告万兴公司辩称，原告与被告房屋买卖合同合法有效，且被告已将涉案房屋依据房屋买卖合同约定交付给原告。原告所诉违约金没有事实及法律依据，请依法驳回该项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据：协议书、商品房买卖合同、收款收据、本院（2016）鲁1602民初3371号民事裁定书、本院（2017）鲁1602行保复4号民事裁定书、本院（2017）鲁1602民初1532号民事裁定书、本院（2019）鲁1602执异151号民事裁定、本院（2019）鲁1602民初4683号民事裁定书、滨州市中级人民法院（2020）鲁16民初1110号民事裁定书、本院（2016）鲁1602民初3410号民事裁定书、本院（2017）鲁1602行保复5号民事裁定书、本院（2017）鲁1602民初1531号民事裁定书、本院（2019）鲁1602执异262号民事裁定书、滨州市发展和改革委员会《关于山东万兴置业有限公司滨州市老年公寓项目申请报告的批复》、滨州市规划局《关于万兴公司老年公寓项目规划定点的批复》滨规字（2012）32号文件、滨州市规划局《关于（优化方案）的批复》滨规字（2012）37号文件及滨州市老年公寓规划设计方案、滨州市滨城区人民政府常务会议纪要第4号纪要，本院认定事实如下： 2014年至2016年间，原告朱旭峰与被告万兴公司之间发生多次借贷。双方结算并于2016年9月4日签订协议书，约定，双方于2016年9月4日签订商品房销售合同四份，朱旭峰（乙方）向万兴公司（甲方）购买官书院房屋4套（房号分别为10-104号、20-102号、27-105号、21-105号）。现本着平等自愿原则，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1.乙方应交上述房屋的房款在甲方应偿还乙方的借款中扣减，乙方不需另交纳房款。2.上述房屋已交付乙方，房屋归乙方所有。3.本协议一式两份，双方签字或盖章之日生效。 2016年9月4日，原被告签订商品房买卖合同四份，约定，被告将官书院小区10-104号、20-102号、27-105号、21-105号四套房产出售给原告，被告应当于2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，并应当在小区综合验收后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告向原告出具收款收据四份，载明收到上述房产的房款，并注明借款转房款。 合同签订后，被告向原告交付上述房产。 另查明，2010年4月，滨州市发展和改革委员会作出了《关于山东万兴置业有限公司滨州市老年公寓项目申请报告的批复》，该文件载明，为缓解我市养老服务市场的供需矛盾，同意万兴公司建设滨州市老年公寓项目；项目总建筑面积42576.1平方米，共建设老年公寓313套、其中多层集中老年公寓55套……。涉案两套房产属于该项目建设内容。 2012年3月，滨州市规划局作出《关于万兴公司老年公寓项目规划定点的批复》滨规字（2012）32号文件，该文件载明同意万兴公司征用黄河十六路以南、渤海二路以西的土地，土地净面积13292.69平方米（19.94亩），城市道路占地5062.212平方米（7.57亩）用于该项目建设。 2012年4月，滨州市规划局作出了《关于（优化方案）的批复》滨规字（2012）37号文件，该文件载明，滨州市老年公寓项目位于滨城区××路××路××东，该项目综合经济技术指标为：总用地面积87963.77平方米（其中规划用地面积78803.72平方米）……经审核，该项目的各项经济技术指标符合《滨州市城市总体规划》及《滨州市城市规划管理技术规定》的要求，市规划局同意该土地产权范围内优化规划方案。 关于涉案老年公寓项目的土地，被告万兴置业公司于2013年取得使用面积为4861平方米的国有土地使用证。2016年4月，滨州市国土资源局、滨州市公告资源交易中心国有建设用地使用权网上挂牌出让公告滨国土资告字（2016）1号，公告挂牌出让地块包括黄河十六路以南、渤海二路以西13800平方米。 涉案21-105号房产被本院2016年10月31日作出的（2016）鲁1602民初3371号民事裁定查封。原告朱旭峰提出复议，本院作出（2017）鲁1602行保复4号民事裁定，驳回其复议申请。朱旭峰提出案外人执行异议之诉，案号（2017）鲁1602民初1532号，后又申请撤诉。2019年8月，朱旭峰提出执行异议，但未提交证据材料，本院作出（2019）鲁1602执异151号民事裁定予以驳回。后，朱旭峰提出执行异议之诉，本院作出（2019）鲁1602民初4683号民事裁定，驳回了原告朱旭峰的起诉。朱旭峰不服提出上诉，滨州市中级人民法院于2020年4月7日作出（2020）鲁16民初1110号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。 涉案27-105号房产被本院2016年11月9日作出的（2016）鲁1602民初3410号民事裁定查封。原告朱旭峰提出复议，本院作出（2017）鲁1602行保复5号民事裁定，驳回其复议申请。朱旭峰提出案外人执行异议之诉，案号（2017）鲁1602民初1531号，后又申请撤诉。2019年8月，朱旭峰提出执行异议，但未提交证据材料，本院作出（2019）鲁1602执异262号民事裁定予以驳回。后，朱旭峰提出执行异议之诉，但未交纳案件受理费，按撤回起诉处理。 诉讼过程中，被告万兴公司表示，根据合同约定，被告未逾期办证，不应支付逾期办证违约金。但鉴于目前小区确实无法办理不动产权登记，被告愿意补偿原告2万元。 本院认为，关于涉案合同的效力。首先，原被告签订商品房买卖合同系双方协商的以房抵顶欠款，原告并非一般的商品房买受人，且双方签订商品房买卖合同时，涉案房产系现房；其次，涉案房产属于滨州市老年公寓项目，该项目系经规划部门批复同意；再次，涉案房产被案外查封发生于原被告签订商品房买卖合同之后，涉案商品房买卖合同的签订不存在损害国家利益、社会公共利益及恶意串通损害他人利益等导致合同无效的情形。合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 原告主张逾期办证违约金，虽不符合原被告合同约定，被告自愿补偿原告2万元，不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、原告朱旭峰与被告山东万兴置业有限公司于2016年9月4日签订的关于官书院小区21-105号房产、27-105号房产的两份商品房买卖合同有效； 二、被告山东万兴置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱旭峰补偿金2万元； 三、驳回原告朱旭峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26696元，减半收取13348元，由被告山东万兴置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  张 青 二〇二〇年十月二十七日 法官助理  宋传媛 书 记 员  李 鑫