广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初35574号原告：深圳市深圳河湾流域管理中心（深圳市治理深圳河办公室），住所地深圳市福田区南园街道红岭南路**深圳河鹿丹阁，统一社会信用代码124403004557685693。法定代表人：汪振松，主任。委托诉讼代理人：吴克坚，广东同仁律师事务所律师，执业证号14403199510822360。委托诉讼代理人：陈树深，广东同仁律师事务所律师，执业证号14403202010219205。被告：林益丰（曾用名：林益发），男，汉族，1966年5月8日出生，住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：李汉华，广东硕法律师事务所律师，执业证号14403200410580932。委托诉讼代理人：邓圣一，广东硕法律师事务所实习律师。原告深圳市深圳河湾流域管理中心（深圳市治理深圳河办公室）与被告林益丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市深圳河湾流域管理中心（深圳市治理深圳河办公室）委托诉讼代理人吴克坚、陈树深与被告林益丰及其委托诉讼代理人李汉华、邓圣一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市深圳河湾流域管理中心（深圳市治理深圳河办公室）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的租金398092.5元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金122323.5元（暂计至2019年5月31曰）;前述两项合计520416元；3、判令被告按照逾期金额的日千分之一的标准继续向原告支付拖欠租金的违约金直至租金结清之日止；4、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：本案出租人原深圳市防洪设施管理处（后更名为深圳市河道管理中心）于2015年2月15日与被告签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），合同约定：由出租人将草埔吓屋村防洪综合楼4、5、6层房屋出租给被告使用，租期自2012年4月1日至2018年12月31日，租金标准为2012年4月1日至2015年2月14日，租金合计485000元；2015年2月15日至2018年12月31日，月房屋租金为29250元；被告应在每月10日前向出租人支付当月租金；如被告未按照本合同约定支付到期应付的租金、费用，则被告应向出租人支付逾期付款违约金，逾期付款违约金按逾期金额的日千分之一的标准，乘以实际逾期天数计算。2016年12月20日，深圳市机构编制委员会办公室出具批复（深编办［2016］52号），深圳市防洪设施管理处更名为深圳市河道管理中心。2018年4月19日，深圳市河道管理中心与原告签订了《深圳河湾全流域支流及附属设施移交协议书》，约定涉案租赁房屋移交给原告管理。深圳市河道管理中心于2018年7月17日致函被告，通知涉案租赁房屋已移交原告管理，租赁合同的权利义务自2018年5月10日起也一并移交给原告，并要求被告向原告支付租赁合同项下所拖欠的租金、滞纳金、违约金及相关费用。此后，原告与被告多次沟通被告拖欠租赁合同的房屋租金、滞纳金、违约金及相关费用一事。原告、被告于2019年1月18日在深圳市罗湖区房屋租赁管理所的调解下，签订了《租赁纠纷调解协议书》，约定租赁合同自2019年5月31日解除租赁关系，被告搬离前应交清前述租赁房屋所产生的房租、水、电、燃气、物业管理等相关费用。2019年6月3日，被告将涉案租赁房屋交还给了原告，但并未向原告结清租赁合同项下所拖欠的房屋租金及相关费用，原告多次向被告追讨未果。截至原告起诉之日，被告仍拖欠原告租赁合同项下的租金398092.5元、逾期付款违约金122323.5元（暂计至2019年5月31日）。为维护政府国有资产权益，防止国有资产流失，现原告依法诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告林益丰辩称：一、原告主体不适格。原告系以深圳市深圳河湾流域管理中心名义起诉,其在起诉状中原告名称中备注为深圳市治理深圳河办公室(下称治河办),而本案中,被告原承租的系深圳市防洪设施管理处物业,该单位后更名为深圳市河道管理中心。后该中心将涉案物业移交给治河办,答辩入与治河办建立合同关系。但原告未予证实其即系治河办。被告未与深圳市深圳河湾流域管理中心建立合同关系,原告不是本案的适格主体。二、被告已缴纳的押金,应在欠缴租金总额中抵扣。被告承租治河办物业多年,已实际缴纳押金合计194590元。该押金在租赁合同终止后应予退还。被告在本案中主张在被告应付租金总额中予以抵扣。三、因出租方原因,部分时段的欠缴租金应予减免。因涉案租赁物业系作为商业经营使用,合同约定出租方须保障电梯的正常使用。但2017年1月13日至2月28日期间,电梯因出租方原因停止使用,对被告众商户的经营造成严重影响,部分商户拒交租金,被告亦无法全额向出租方支付当期租金。2019年1月至5月间,出租方强行关停电梯,禁止各商户使用,致使众商户无法正常营业损失惨重,并以此为由向被告索赔并拒付租金。鉴于上述出租方原因,电梯停用期间的租金应予减免。被告意愿承担该期间的一半租金。四、欠缴租金责任不在被告,原告关于违约金的诉讼请求应不予支持。租赁合同履行过程中,治河办于2018年底借口政府整治河道需清理相关河道附属设施及相关资产,不再对外出租租赁物业,其向被告提出终止涉案租赁合同。治河办并通过街道办、租赁办等单位向被告施压。被告遂不得已于2019年1月18日与之签署协议同意于2019年5月31日解除合同。该合同未涉及租赁期间双方债权债务的清理。其间,被告因垫支租赁物业大额维修费用、电梯长期停用导致各商户抗租及停电损失等事项,与治河办一直在协商处理,在双方确定具体债权债务金额前,被告暂停支付相应期间的租金,是在合理范围内的自助行为,不应视为违约。再者,在合同尚未终止时,治河办在被告办公室无人的情况下破门进入,导致被告部分重要文件资料及三幅贵重艺术画遗失。被告退租后,治河办又将租赁物业出租给第三方。显然,治河办施压并诱使被告与之签署终止合同协议违反了诚实信用原则,也严重侵犯了双方约定的被告的优先承租权。基于上述出租方原因终止合同和本案的履约实际情况,原告的违约金主张理应不予支持。况且,租赁合同约定的日千分之五及千分之一标准的违约金明显畸高,即使应付违约金也应下调,如下调违约金标准,被告主张按中国人民银行同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。五、被告关于水费的诉讼请求,大部分已过诉讼时效,超过诉讼时效的部分应不予支持。未超过的部分,原告未能举证证明被告应予承担的准确金额。原告主张的水费金额高达440181.05元。实际上,2015年12月前的水费已全部结清。其主张的欠费期间为2003年12月至2019年3月,其中2017年6月11日前的关于水费的诉讼请求早已超过三年诉讼时效,应不予支持。况且,涉案租赁物业,由被告、治河办和其他租户共用水表。原告关于水费的诉讼请求系按总表的数据核算,并未列明并举证证明被告应承担的金额。对此原告应承担举证不能的责任。本案租赁合同履行期限长达十数年,在租金、押金、水费等费用缴纳过程中,被告根据出租方要求,经常以现金支付相关款项,亦未取得相应发票,导致相关支付记录缺失。而出租方作为国家事业单位理应有完整的财务制度、保留了完整的财务收支。对此,本着实事求是的态度,和被告在常年履约过程中并未出现恶意履约和违约情形。请求法院依法核算扣减欠缴租金、水费并不予支持原告关于违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告的名称为深圳市深圳河湾流域管理中心（深圳市治理深圳河办公室）。深圳市防洪设施管理处在2016年12月20日经深圳市机构编制委员会办公室批准，更名为深圳市河道管理中心。2018年4月19日，深圳市河道管理中心与深圳市治理深圳河办公室签订《深圳河湾全流域支流及附属设施移交协议书》，将包括涉案房屋在内的由深圳市河道管理中心目前管辖的汇入深圳河湾的所有支流及河道附属设施、相关物业及临聘人员等移交给深圳市治理深圳河办公室管理，自2018年5月10日起所有移交合同的执行由深圳市治理深圳河办公室负责。2015年2月15日，深圳市防洪设施管理处作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于深圳市罗湖区的房屋，建筑面积1950平方米出租给乙方使用，租赁期限从2012年4月1日起至2018年12月31日止;2012年4月1日至2015年2月14日租金合计485000元；2015年2月15日至2018年12月31日，每月租金为29250元,乙方应当在每月10日前交付当月租金；乙方未按照合同约定支付到期应付的租金、费用，则乙方应当按逾期金额1‰的标准乘以实际逾期天数向甲方支付逾期付款违约金；乙方向甲方交纳租赁押金58500元，甲方应在收讫押金后向乙方开具收据；租赁期间乙方使用房屋发生的费用包括且不限于物业管理费用以及水、电、燃气、通讯有线电视等公用事业设施系统所产生的费用由乙方承担；甲方在不迟于2012年4月1日前向乙方交付房屋；本合同有效期届满时，甲方将不再续租，乙方须提前做好各项准备，无条件在合同届满之日起5日内清理并搬出房屋，同时结清应当由乙方承担的各项费用；双方还对其他事项进行了约定。原告按约定将房屋交付被告使用，被告也依约支付了部分租金。2018年7月17日，深圳市河道管理中心向被告发出《深圳市河道管理中心关于罗湖区房屋等物业租赁有关问题的通知》，称被告对涉案房屋的租金仅交纳至2017年12月31日，且被告自2017年1月13日起拒付到期租金共计49625元，截至目前被告拖欠涉案房屋的租金为204750元（逾期7个月），加上另外拖欠的到期租金49625元，共计254375元，要求被告尽快将上述到期租金直接支付给原告，否则将由原告直接追究被告的相关法律责任；并通知被告其与被告签订的《房屋租赁合同》中约定的由其享有或履行的全部权利义务自5月10日起一并转移给原告，在租赁合同有效期内，被告仍应按原合同约定于每月10日前向原告支付每月租金。上述房屋租赁合同在2018年12月31日到期后，被告未按照约定按时搬离该房屋。2019年1月18日，在深圳市罗湖区房屋租赁管理所的调解下，原告与被告签订《租赁纠纷调解协议书》，约定，原、被告双方自2019年5月31日解除该房屋的租赁关系；被告于2019年5月31日前将该房屋搬空，如被告未在该日清空该房交付给原告，原告可自行处理该房内的任何物品，且不负任何法律责任；原告保证2019年5月31日前该房屋的水、电等设备的正常使用；搬离前被告交清该房产生的房租、水、电、燃气、物业管理等相关费用；本协议为一次性终结处理协议。被告在2019年6月3日搬离涉案房屋。庭审中，原告称被告拖欠2018年1月至7月、2018年11月、2019年1月至5月的租金；被告对2018年1月的租金有异议，称该月租金已经以现金方式实际缴纳，对于其他月份的拖欠时间没有异议，金额有异议，但被告没有提交2018年1月以现金交纳租金的证据材料。本院认为，深圳市河道管理中心与被告签订的《房屋租赁合同》及原告与被告签订的《租赁纠纷调解协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应严格依约履行。原告从2018年5月10日开始代替深圳市河道管理中心作为出租方，履行与被告签订《房屋租赁合同》，原告即享有上述合同约定的出租方的全部权利义务，有权向原告收取租金，原告是本案的适格主体，被告的该项抗辩理由不能成立。被告租用房屋应当支付使用期间的租金，被告长期拖欠租金已构成违约，应当承担相应的违约责任，因此原告有权要求被告支付拖欠的租金及逾期付款违约金，故原告的上述诉讼请求，本院予以支持。但原告要求被告支付拖欠租金的逾期付款违约金按每日千分之一的标准计算，其约定已经远远高于相关法律法规的规定，本院依照公平原则,依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林益丰应于本判决书生效之日起十日内向原告深圳市深圳河湾流域管理中心（深圳市治理深圳河办公室）支付租金人民币380250元；二、被告林益丰应于本判决书生效之日起十日内向原告深圳市深圳河湾流域管理中心（深圳市治理深圳河办公室）支付拖欠租金的逾期付款违约金（该违约金按照每月拖欠的租金数额，从每月11日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至款项还清之日止）；三、驳回原告深圳市深圳河湾流域管理中心（深圳市治理深圳河办公室）的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9004元，由被告负担，原告已经预交的受理费人民币9004元，本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币9004元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  葛淑汧审判员  李 乾审判员  林晓婷二〇二〇年十月二十日孙莹书记员     柏榕楠