重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初14685号原告:张幸，女，汉族，1986年4月8日出生，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：李婷，重庆百君律师事务所律师。被告:美景酒店管理重庆有限公司，住所地重庆市渝中区长江滨江路**名义层**，统一社会信用代码91500103MA6050X80H。法定代表人:周克滨。委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。委托诉讼代理人：淼鑫，重庆比君律师事务所实习律师。原告张幸与被告美景酒店管理重庆有限公司（以下简称美景酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张幸的委托诉讼代理人李婷、被告美景酒店公司的委托诉讼代理人邢德周、淼鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张幸向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年5月28日拖欠的房屋租金12818.73元；2、请求判令被告向原告支付滞纳金2345.83元(从2020年4月1日起，以未支付的租金12818.73元为基数，按日3‰支付滞纳金至房屋欠付租金支付完毕之日止，暂计至2020年6月1日)；3、判令被告向原告支付违约金46929.6元（剩余4年租期的租金156432元的30%）；4、判令被告保持房屋装修现状并于判决生效之日搬离讼争房屋；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月31日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其自有产权房屋出租给被告用作酒店经营，《房屋租赁合同》中约定了租赁房屋的具体坐落及面积、房屋租赁期限、房屋租金、违约责任以及合同解除的条件。自2020年2月1日起至原告起诉之日止，被告一直拖欠房租未予支付。2020年5月28日，被告向原告发出《合同解除通知》单方要求提前解除与原告签订的《房屋租赁合同》。原告为维护自身权益，特向法院起诉，要求被告支付拖欠的租金、滞纳金等费用，并按《房屋租赁合同》的约定，向原告承担违约责任。被告美景酒店公司辩称，美景酒店公司未支付2020年2月1日至5月28日的租金，美景酒店公司本案也未支付押金，合同未约定押金。1、原被告之间的房屋租赁合同已解除，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知第三条第一款，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。根据合同法第九十四条第一款，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2020年1月受到新冠肺炎疫情影响，酒店接到政府通知关门停业，一直持续至2020年4月底方恢复营业。对于新冠肺炎疫情的爆发以及政府严格的疫情管控政策，美景酒店公司是不能预见、不能避免也不能克服的。又根据合同法第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告于2020年5月28日向全体业主发送了合同解除通知及接房通知。因此，合同在2020年5月28日通知到达之日已经解除。此外，从原告的诉讼请求也可以看出，原告也承认了合同已经解除；2、合同解除的法律后果，根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，合同已经实际履行，但被告并未给原告造成损失。首先房屋租赁合同签订后，被告如约履行了合同义务，自签约之日至2020年1月的租金已经付清。至于2020年2月至4月的租金，根据合同法第一百一十七条的规定，民法总则第一百八十条规定，被告承租原告的房屋是作为酒店客房使用，然而2月至4月期间由于政府的疫情管控政策无法营业，遭遇不可抗力不能实现合同目的，根据法律规定本可以免除民事责任。被告本着社会责任感，基于公平原则提出支付三个月租金作为补偿，但原告一直不同意，因此未能实际支付。此外，根据合同法第一百一十九条，民法通则第一百一十四条规定，2020年5月28日被告通知了原告接房时间，多次提醒原告接房，履行了通知义务，尽力减少原告损失。原告自身拒绝接房，因此扩大的损失不应当由被告承担；3、滞纳金的出现是由于原告方不愿意接受被告承诺的三个月租金，因此产生的滞纳金，不应由被告承担。违约金从法理上讲，是为了弥补损失。本案中，原告并没有损失。即使判决被告承担违约金，原告要求的金额也是畸高的。本案中，当事人约定的违约金是剩余租期租金的百分之三十，案涉租赁合同租期长达十年，目前已经履行了一年左右，剩余租期租金的百分之三十显然是畸高，请求调整。被告早已空出案涉房屋并通知原告接房，是原告自身原因未能接房。新冠肺炎疫情对旅游酒店行业造成的冲击是有目共睹的，被告作为民营企业，尽力承担属于自己的那一份社会责任，全力主动配合政府防控疫情工作，然而自己却未能挺过行业寒冬。希望法院酌情考虑，依法裁判。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年12月31日，张幸（甲方、出租人）与美景酒店公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市渝中区长江滨江路153号6层19号房屋（建筑面积47.18平方米）出租给乙方使用，现处于乙方正在进行装修状态，乙方将用于装修成酒店，并对外营业。租期10年：自2019年1月1日起至2028年12月31日止，租金标准（按照建筑面积计算）第一个五年为3259元/月；第二个五年为3968元/月；前述租金从免租期结束后开始计算，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月的10日前，足额支付上季度全部租金。装修期及试营业免租期为自2018年11月8日起至2019年4月30日。合同履行过程中，如双方因不可抗力，或非双方所能控制或所能预见事件的发生，包括自然灾害、战争、政府行为、社会骚乱等情况而不能履行其业务，本合同可以终止，并双方互不负违约责任。若乙方违反法律或本合同约定解除或终止合同的，视为放弃对酒店的装修投入，酒店全部装修依现状归甲方所有，并承担按照本合同约定的剩余租金的30%向甲方承担违约赔偿责任。若乙方在合同约定时间内未缴纳租金，按超出每天3‰缴纳滞纳金，如超过规定时间2个月以上或合同期内超过5次未按时交纳租金，甲方有权解除合同，同时视为乙方违约并追述其违约责任，酒店全部装修依现状归甲方所有。后美景酒店公司使用案涉房屋，并向张幸缴纳房租至2020年1月31日。2020年5月28日，美景酒店公司向张幸发出《合同解除通知》，该通知载明：“张幸，您好！贵我双方于2018年12月31日签署了《房屋租赁合同》，约定将贵方所有的位于重庆市渝中区长滨路153号6层19号的房屋一间出租给我方用于酒店经营。现由于疫情原因导致酒店基本没有客源，导致酒店无力继续经营。同时，由于部分业主起诉导致公司账户冻结，公司也无法再继续开展经营。为此，经公司股东会决定，宜尚酒店停止营业，我司不再承租贵方所有的所涉房屋，双方签署的《房屋租赁合同》予以解除。请贵方于2020年6月10日之前来我司办理房屋交接手续。若贵方延迟或拒绝前来办理交接手续，视为贵方已收回所涉房屋。特此通知”。张幸确认于2020年5月28日收到该《合同解除通知》。庭审中，双方确认《房屋租赁合同》于2020年5月28日解除，双方目前未办理房屋交接手续。原告认为被告是违约解除，被告认为其是因疫情原因导致合同不能履行解除合同，不是违约解除，且合同解除当日被告通知了原告办理交接手续的时间，原告拒绝与被告办理交接。案件审理中，张幸撤回了本案第4项诉讼请求，本院予以准许。另查明，2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张幸与美景酒店公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致美景酒店公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除其2020年2月、3月的租金。但美景酒店仍应支付2020年4月1日至2020年5月28日的租金6300.73元。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故美景酒店公司以此为由解除租赁合同构成违约行为，应当承担违约责任。原告请求被告支付提前解约违约金46929.6元，被告庭审中认为违约金过高请求调整，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金计算标准调整为五个月租金即16295元。关于原告主张的滞纳金实为逾期付款违约金，被告系在疫情发生后迟延支付相关租金，且本院确认的提前解约违约金足以弥补其相关损失，故对该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告美景酒店管理重庆有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张幸支付2020年4月1日至2020年5月28日的租金6300.73元；二、被告美景酒店管理重庆有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张幸支付违约金16295元；三、驳回原告张幸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取676元，由原告张幸负担476元，由被告美景酒店管理重庆有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  来攀峰二〇二〇年十月二十九日书记员  马 红