西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020)陕0113民初16492号原告：李亚珍，女，1966年2月11日出生，汉族，住陕西省XX城县。委托诉讼代理人：赵乐环，陕西君璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀菊，陕西云达律师事务所律师。被告：广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司，住所地：西安市雁塔区。负责人：徐文亮，系该公司经理。被告：广东省韶关市第二建筑工程公司，住所地：广东省韶关市武江区。法定代表人：徐文亮，系该公司总经理。共同委托诉讼代理人：赵仁，陕西一元律师事务所律师。原告李亚珍与被告广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司（以下简称“韶关二建工程公司西安分公司”）、广东省韶关市第二建筑工程公司（以下简称“韶关二建工程公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告李亚珍委托诉讼代理人赵乐环，被告韶关二建工程公司西安分公司、韶关二建工程公司共同委托诉讼代理人赵仁均到庭参加了诉讼。原告李亚珍向本院提出诉讼请求：1、二被告向原告支付购房款616875元、补偿金863625元、违约金169221.1元，共计1649721.1元（违约金按每日万分之三自2019年6月30日暂计算至2020年7月15日，2020年7月15日之后的违约金以1480500元为基数按每日万分之三计算至实际清偿之日）；2、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2013年6月25日，原告李亚珍与被告韶关二建工程公司西安分公司在西安市雁塔区XX路XX城XX中心签订《韶雨·地铁城商铺认购协议》，就原告李亚珍购买被告韶关二建工程公司西安分公司开发的位于西安市XX路XX号XX城XX层XX区XX号商铺达成协议，协议约定：“商铺面积为26.25平方米，每平均价为23500元，总金额616875元。合同期限为2012年6月11日至2014年6月11日。合同期满时，甲方未取得预售证与验收合格证，不能为乙方申办相关产权登记手续，本合同自动解除。甲方需无条件退还乙方所交纳的全额款项，并按乙方所交款项每年的20%作为补偿。合同解除后，甲方在十五个工作日内不能足额退还乙方款项，按逾期天数每日万分之三向乙方赔偿违约金。”协议签订后，原告于2012年6月11日一次性向被告韶关二建工程公司西安分公司支付购房款686175元。后因被告迟迟未能办理项目手续，未能按时交房等原因，原被告双方多次签署《延期附加协议》，最后一次于2018年10月29日签订，合同期限延期至2019年6月30日。现合同期限已经届满，被告未能按合同约定向原告交付商铺，也未能向原告退还所交款项、支付补偿金。另被告韶关二建筑工程公司与被告韶关二建工程公司西安分公司系分公司与总公司的关系，故二被告应共同承担对原告的付款义务。综上，为维护原告合法权益，诉至法院。被告韶关二建工程公司西安分公司、韶关二建工程公司共同辩称，1、双方签订的商品房预约合同无效，因该项目无建设审批手续，至今未取得土地权证。2、二被告在确认原告缴款的票据金额后同意返还本金及按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。3、本案属于原、被告双方混合过错，被告方承担过错主要责任，原告方承担过错次要责任。原告要求二被告承担全部责任于法无据，请求依法予以驳回。经审理查明，原告与被告韶关二建工程公司西安分公司于2013年6月25日签订了（合同编号：YT3X-080）《商铺认购协议》，约定原告认购被告韶关二建工程公司西安分公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX号，定名为XX城XX层XX区XX号商铺，建筑面积为26.25平方米，每平方米单价为23500元，该商铺总价为616875元，被告韶关二建工程公司西安分公司于2012年6月11日向原告出具收款收据确认已收到原告交纳购房款616875元。协议约定原告所认购的商铺在验收合格交付使用后，需委托被告进行经营使用。但至今被告韶关二建工程公司西安分公司并未依约履行交房义务，也未与原告签订正式商品房买卖合同，亦未取得商品房预售许可证等建审手续。案件审理过程中，被告确认收到原告交付的616875元购房款，房屋至今不能交付系因未取得该项目的“五证”。庭审中，经释明，原告明确如认定《商铺认购协议》无效，其将补偿金及违约金的诉请变更为主张利息损失（以购房款616875元为基数，按照年利率24%主张自2012年6月11日至实际给付之日）。上述事实有:“韶雨·地铁城”《商铺认购协议书》、收款收据及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告在2013年6月25日签订的《商铺认购协议书》，明确约定了原被告名称及姓名、房屋选定地址为西安市雁塔区XX路XX号，定名为“韶雨·地铁城”三层B1区56号商铺，建筑面积为26.25平方米，每平方米单价为23500元，该商铺总价为616875元等基本信息，符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，并且被告已经按照约定收受原告购房款616875元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原被告签订的《商铺认购协议书》符合商品房预售合同成立的条件。但本案被告至今仍未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，原、被告签订的《商铺认购协议书》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告同意退还原告所交纳的购房款，所以对原告要求被告返还其已缴纳的购房款616875元的诉讼请求，本院依法予以支持。加之，被告同意就所缴纳购房款利息按中国人民银行同期贷款利率计算，符合相关法律规定，本院依法予以照准。原告主张按照年利率24%计算利息，缺乏法律依据，本院依法不予支持。保全费5000元、保全保险费2475元均属于原告主张权利产生的必要费用，故应由被告广东省韶关市第二建筑工程公司、广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司承担。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：一、原告李亚珍与被告广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司于2013年6月25日签订的（合同编号：YT3X-080）《商铺认购协议》无效。二、被告广东省韶关市第二建筑工程公司、广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司于本判决生效之日起十日内退还原告李亚珍已缴纳的购房款616875元。三、被告广东省韶关市第二建筑工程公司、广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李亚珍利息损失（以616875元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2012年6月11日至2019年8月19日；以616875元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日至实际给付之日）。四、被告广东省韶关市第二建筑工程公司、广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司于本判决生效之日起十日内支付原告李亚珍保全费5000元、保全保险费2475元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告李亚珍其余诉讼请求。本案案件受理费19647元，由原告李亚珍承担647元，被告广东省韶关市第二建筑工程公司、广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司承担19000元。因原告李亚珍已预交，故被告广东省韶关市第二建筑工程公司、广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司应将承担的案件受理费19000元连同上述款项一并支付给原告李亚珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  蒲婷婷二〇二〇年十月二十九日书记员  刘 瑜打印：扈艳红校对：李珍珍2020年月日送达1