文书内容江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0521民初1869号原告：新余市人和物业有限责任公司，统一社会信用代码91360500669759879W，住所地江西省新余市渝水区新欣大道**世贸锦江城****物业办公室。法定代表人：蒋冬平，该公司总经理。委托诉讼代理人：万艳，分宜县双林镇法律服务所法律服务工作者。被告：刘海华，男，1976年2月24日出生，汉族，住江西省新余市分宜县，现住江西省新余市分宜县。原告新余市人和物业有限责任公司（以下简称原告）与被告刘海华（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万艳到庭参加诉讼，被告刘海华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新余市人和物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费2565元（2016年1月1日至2020年5月31日）及滞纳金1794.47元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系公园一号小区业主，房屋面积为96.81平方米，被告在享受物业服务的同时，却拒不交纳物业费。2012年8月1日，新余市金华置业有限公司金华公园一号项目部即该小区开发商与原告签订前期物业服务合同，合同约定多层住宅的物业服务费为每月每平方米0.5元，高层住宅（电梯房）的物业费为每平方米1.2元，被告尚欠原告物业服务费即自2016年1月1日至2020年5月31日的物业费2565元（53个月），由于被告迟迟不交纳物业费，故其还应交纳自2016年1月1日至2020年5月31日期间的滞纳金1794.47元。后原告张贴催交公告及工作人员多次催交，被告至今仍拒交物业管理费，其违约行为已严重影响了原告的日常经营管理，为维护自身合法权益，确保小区卫生、安保、设施维护等工作的正常运行，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘海华未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明及身份证、前期物业服务合同、金华.公园1号前期物业管理服务协议、催交通知张贴照片、催交通知、商品房买卖合同、物业内部制作表格等证据。被告刘海华未到庭予以质证。本院认为，上述证据的来源、形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的当庭陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，原告与新余市金华置业有限公司金华公园一号项目部签订《前期物业服务合同》，合同约定多层住宅根据建筑面积按每月0.5元/㎡计算物业服务费。后原、被告签订《金华.公园1号前期物业管理服务协议》，载明被告所购房屋建筑面积95.99㎡，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按季交纳，多层住宅为每月0.5元/㎡；业主应在每季度首月5日前预交本季度物业管理费。延期交付按每日0.3‰交纳滞纳金，至缴足为止；合同期限自物业交付之日起至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止,2019年2月28日，原告从分宜县金华公园1号小区撤出。被告刘海华系分宜县金华公园1号小区13栋1单元602室住房业主，该涉诉房屋建筑面积为95.99㎡。2014年12月1日，涉诉房屋的交房时间为2014年12月1日，被告的物业费交至2016年1月1日，后被告以存在房屋漏水问题为由拒不交纳物业费用。经原告书面催收，被告尚未交纳2016年1月1日至2019年2月28日的物业服务费用。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。该司法解释第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，业主在发现房屋漏水情况时，可以向物业公司反映情况，在房屋质保期内可以要求开发商予以维修，超过房屋质保期的可以申请房屋维修基金，还可以在自行维修后通过提起诉讼的方式向责任方主张维修费用等合法权益，但法律并未规定此种情况下，业主可以物业服务企业违约为由拒不支付物业费用。同时《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物业管理条例》第二条、第七条规定，业主和通过业主选聘的物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。因此，业主支付给物业公司的物业费用，与一般的个人消费性服务费用不同，是业主履行共有设施设备、相关场地、相关区域管理义务的主要方式之一。物业公司收取的物业费用，也不等同于物业公司的收入，还包括物业公司在代业主管理公共事务过程中所需要支付的必要费用,例如公共区域的卫生清扫费、绿化费等。因此，只有在物业公司未按照合同的约定对业主共有部分履行服务义务时，业主方有正当理由拒不支付物业费用或仅支付部分物业费用。据上，本案被告除向原告反映情况外，在多年时间里，并未对房屋漏水问题再采取其他合理、有效的方式来管理好、保护好自己的财物。当原告催收物业费时，被告又以此为由拒不支付物业费用，此种行为既于法不符，又有违公序良俗。故本院认为，被告拒绝交纳物业费的理由并不正当、合法，原告自2014年12月1日开始根据物业服务合同的约定为被告提供物业服务，被告理应按照约定向原告支付物业服务费用。经原告催交，被告仍未履行交纳物业服务费用的义务，已构成违约。经计算，自2016年1月1日起至2019年2月28日止，被告拖欠的物业服务费用为1824元（95.99㎡×0.5元/月×38个月）。故对原告要求被告支付上述期间的物业服务费1824元的诉请，本院予以支持，超过上述部分的物业服务费诉请于法无据，本院不予支持。其次，关于原告主张的违约金（即滞纳金），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告签订的《金华.公园1号前期物业管理服务协议》对违约金进行了约定，业主应在每季度首月5日前预交本季度物业管理费，延期交付按每日0.3‰交纳滞纳金即违约金，该约定不违反法律规定，原告主张被告按每日3‰计算违约金（即滞纳金）不符合法律规定及合同约定，故应按照双方约定的每日0.3‰计算原告主张的自2016年1月1日至2020年5月31日的违约金（即滞纳金）。根据合同约定，物业费的支付分段计算，本院对被告拖欠原告的物业费及违约金（即滞纳金）经计算附表如下：            刘海华拖欠新余市人和物业有限责任公司物业费及违约金计算清单                  年 份              每年租金计算起止日              月 租 金              季 租 金                  第一年              2016年1月1日              2016年12月31日              48              144                  第二年              2017年1月1日              2017年12月31日              48              144                  第三年              2018年1月1日              2018年12月31日              48              144                  第四年              2019年1月1日              2019年2月28日              48              96                  每季租金计算起止日              季租金              应付日期              暂算日期              天数              日利率              违约金                  2016年1月1日              2016年3月31日              144              2016年1月5日              2020年5月31日              1608              0.3‰              69.47                  2016年4月1日              2016年6月30日              144              2016年4月5日              2020年5月31日              1517              0.3‰              65.53                  2016年7月1日              2016年9月30日              144              2016年7月5日              2020年5月31日              1426              0.3‰              61.60                  2016年10月1日              2016年12月31日              144              2016年10月5日              2020年5月31日              1334              0.3‰              57.63                  2017年1月1日              2017年3月31日              144              2017年1月5日              2020年5月31日              1242              0.3‰              53.65                  2017年4月1日              2017年6月30日              144              2017年4月5日              2020年5月31日              1152              0.3‰              49.77                  2017年7月1日              2017年9月30日              144              2017年7月5日              2020年5月31日              1061              0.3‰              45.84                  2017年10月1日              2017年12月31日              144              2017年10月5日              2020年5月31日              969              0.3‰              41.86                  2018年1月1日              2018年3月31日              144              2018年1月5日              2020年5月31日              877              0.3‰              37.89                  2018年4月1日              2018年6月30日              144              2018年4月5日              2020年5月31日              787              0.3‰              34                  2018年7月1日              2018年9月30日              144              2018年7月5日              2020年5月31日              696              0.3‰              30.07                  2018年10月1日              2018年12月31日              144              2018年10月5日              2020年5月31日              604              0.3‰              26.09                  2019年1月1日              2019年2月28日              96              2019年1月5日              2020年5月31日              512              0.3‰              14.75                  物业费共计              1824元              违约金共计              588.15元                  物业费及违约金合计              2412.15元      故对原告要求被告支付上述期间的违约金（即滞纳金）588.15元的诉请，本院予以支持，超过上述部分的违约金（即滞纳金）诉请于法无据，本院不予支持。被告刘海华无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法对其缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘海华于本判决生效之日起三日内向原告新余市人和物业有限责任公司支付2016年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费1824元及违约金588.15元，共计2412.15元；二、驳回原告新余市人和物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘海华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  简文豪二〇二〇年十月三十日法官助理尤爱民书记员施群红