江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1322民初8595号 原告：葛恒录，男，1964年10月16日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 原告：郭红侠，女，1963年8月8日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 二原告共同委托诉讼代理人：崔高楼，江苏铭云律师事务所律师。 被告：朱小青，男，1975年11月28日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 被告：郭红梅，女，1978年6月25日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 原告葛恒录、郭红侠与被告朱小青、郭红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭对本案进行了审理。原告葛恒录、郭红侠及其委托诉讼代理人崔高楼、被告朱小青到庭参加诉讼；被告郭红梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告葛恒录、郭红侠向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年2月14日签订的房屋转让协议；2、二被告返还原告购房款、已归还房贷、房屋增值部分损失等共计1050000元（购房款261700元+偿还房贷111450元+缴纳契税、物业费等20000元+房屋增值部分损失约700000元）。事实和理由：原、被告于2017年2月14日签订房屋转让协议，约定朱小青、郭红梅将其位于沭阳县房屋以261700元的价格出售给二原告，房屋剩余贷款约400000元由二原告负责偿还。合同签订后，二原告支付购房款261700元并接收房屋，截止2020年5月二原告依约归还涉案房屋房贷共计偿还111450元。现因涉案房屋暂未办理产权登记，被告朱小青欠他人债务而导致涉案房屋被沭阳县人民法院查封，原、被告之间的合同事实上已履行不能。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 原告葛恒录、郭红侠为支持其诉讼请求提交了以下证据： 1、二原告结婚证及二被告结婚证图片，证明二原告及二被告均系夫妻关系； 2、房屋买卖合同、发票、房屋转让协议、银行转账记录、民事起诉状以及（2019）苏1322民初16607号民事判决书、葛恒录出具的情况说明，证明被告有权出售房屋及涉案房款261700元款项的构成； 3、归还房贷明细表、归还房贷银行流水、汇款单各一份，证明原告自2017年2月14日起至2020年5月14日为涉案房屋归还房贷金额共计111450元； 4、物业收据三份，证明双方买卖合同的真实性及原告葛恒录交纳物业费的事实； 5、（2018）苏1322执4142号之一执行裁定书、（2020）苏1322执异议120号执行裁定书，证明涉案房屋已被沭阳县人民法院于2020年2月28日查封且原告曾向沭阳县人民法院提出过异议并被驳回，房屋买卖合同实际已经无法履行，原告请求解除合同有事实及法律依据； 6、“58同城”APP打印件及沭阳创盈不动产经纪有限公司、沭阳无忧找房房产经纪有限公司出具的房屋估价说明，证明涉案房屋市场价在15000元每平方米左右。 被告朱小青辩称，对原告的主张及其所陈述事实无异议。 被告郭红梅未作答辩。 被告朱小青对原告提交证据均无异议。 本院对原告提交证据的认证意见：由于被告朱小青对原告提供证据无异议，本院对该六组证据的合法性、真实性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年2月14日，原告葛恒录、郭红侠（乙方）与被告朱小青、郭红梅（甲方）签订房屋转让协议，约定甲方将位于沭阳县房屋出售给乙方。协议约定：一、转让价261700元（其中甲方已还贷14个月计39900元）；二、本协议签订后按揭贷款由乙方偿还，甲方同时将房屋交付给乙方；三、甲方确保转让房屋无其他争议；四、如因产权争议造成转让不成立，甲方双倍退还乙方房款；五、乙方付给甲方房款由甲方出具收据给乙方……。协议签订后，自2017年2月14日至2020年5月14日，原告葛恒录共代二被告向中国建设银行股份有限公司沭阳支行偿还房贷111450元。原告为涉案房屋缴纳契税10085.17元，物业费2570元。 另查明，二原告与二被告均系夫妻关系，且原告郭红侠是被告郭红梅的姐姐。因被告朱小青拖欠他人债务,涉案房屋被本院于2020年2月28日查封，并于2020年5月6日予以公开拍卖。期间被告葛恒录曾向本院提出执行异议，请求中止执行并解除查封，本院于2020年8月31日作出（2020）苏1322执异120号裁定书，驳回葛恒录的异议请求。 本院认为，原告葛恒录与被告郭红侠签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。根据约定，原告葛恒录、郭红侠的主要义务是按约定向二被告支付购房款，被告朱小青、郭红梅的主要义务是向二原告交付房屋并转移所有权。但被告朱小青因欠案外人郭维连债务被起诉，导致涉案房屋被本院查封，并将进行公开拍卖，涉案房屋不能继续办理房屋转移登记手续，原、被告之间的房屋买卖协议事实上已履行不能致使原告合同目的不能实现。据此，二原告有权要求解除与被告朱小青、郭红梅签订的房屋转让协议。另外，原告称已按约定向二被告支付了转让款261700元，结合原告陈述、被告答辩、房屋买卖协议、2017年2月14日出具的收条、汇款单等证据，本院对此予以认定。由于涉案房屋协议应当解除，原告要求被告将上述款项予以返还，本院予以支持。另，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原、被告认可涉案房屋现在价值为1650000元,增值部分大概为100万元。但是，由于原告未向被告支付全部购房款，原告因此而受益，该部分受益应从上述房屋差价中扣除，且原告承认自身也有过错，考虑到涉案房屋总价款、原告未向被告支付购房款数额、时间、等因素，原告主张损失700000元，并无不当，本院予以支持。另，原告为购买涉案房屋缴纳契税10085.17元、物业费2570元，由于合同事实上已经无法履行，被告应予退还。原告另外主张法院扣划的8000元是其向被告归还的房贷，但由于没有其他证据相印证，本院不予认定。综上，被告葛恒录、郭红侠尚需向原告返还购房款、已归还房贷、房屋增值部分损失等共计1085805.17元（购房款261700元+偿还房贷111450元+缴纳契税、物业费12655.17元+房屋增值部分损失700000元）。原告主张二被告给付购房款、已归还房贷、房屋增值部分损失等共计1050000元，是对自己民事权利的处分，本院予以准许。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告葛恒录、郭红侠与被告朱小青、郭红梅于2017年2月14日签订的房屋转让协议； 二、被告朱小青、郭红梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告葛恒录、郭红侠给付购房款、已归还房贷、房屋增值部分损失等共计1050000元。 三、驳回原告葛恒录、郭红侠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14250元，减半收取7125元，由被告朱小青、郭红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费14250元。 审判员  程家亮 二〇二〇年十月十九日 书记员  吕梦月 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××77 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。