广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初2790号原告：卢美玲，女，1976年5月29日出生，汉族，住罗定市************2*，身份证号码：441************528。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市*************，统一社会信用代码：914************357。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：彭水生，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洁凤，广东定盛律师事务所实习律师。原告卢美玲与被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告卢美玲，被告一方公司的委托诉讼代理人彭水生、郭洁凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢美玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年6月30日起至2020年8月15日的逾期交房违约金25233.15元；2.判令被告出具原告购买案涉房屋产生的购房发票，并交付给原告；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告于2016年4月5日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于罗定市附城街道塔脚村一方御湾商住小区*******。按照合同约定，原告在2016年4月5日通过转账方式向被告支付了购房首付款84700元。2016年4月5日，原告向工商银行偿还最后一期购房贷款254000元，合计共支付购房款338700元，原告对合同项下的义务已履行完毕。根据合同约定，被告应于2018年6月30日前向原告交付案涉的商品房，并向原告开具购买案涉商品房的购房发票，但被告一直怠于履行上述义务，直至2020年8月15日原告才收到被告的收楼通知书。截至2020年8月15日，被告已延期交房745天，按照合同约定，被告应当支付违约金25233.15元，同时应当依约向原告出具购房发票。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼，请求判如所请。被告一方公司辩称：一、被告的确存在逾期交楼的情况，但逾期时长与原告所述的不一致，逾期交房时间应计至2020年8月4日止，且考虑新冠疫情对涉案房屋竣工验收工作的影响，计算违约的时间应减少6个月。二、合同约定的违约金标准过高，基于公平原则应予以调整，被告认为应按应付款年利率2%支付违约金较为合适。本院经审理认定事实如下：被告一方公司是位于罗定市附城街道塔脚村渔湾一方御湾商住小区的房地产开发商。2016年4月5日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）。该合同第三条约定，买受人购买的商品房为一方御湾商住小区XX房，用途为住宅。第六条约定商品房价款为338700元。第七条约定，买受人应当于2016年4月5日前支付首期房价款84700元，余款254000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全额购房款。2016年6月3日，原告签收了首期房款84700元的发票；2018年7月20日，原告签收了剩余购房款254000元的发票。另查明：2020年7月10日，一方御湾商住小区3-8栋及地下室经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》；2020年7月13日，一方御湾商住小区8栋取得房屋面积测绘报告；2020年7月27日，一方御湾商住小区3-8栋及地下室取得《单位（子单位）竣工验收备案表》。2020年8月4日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2020年8月15日前必须前往一方御湾物业服务中心办理收楼手续，原告同意逾期交房违约金计至2020年8月4日止。再查明：对于被告提出受新冠疫情影响，竣工验收工作一拖再拖，计算违约时间应减少6个月的答辩意见，原告表示同意。以上事实，有原告提供原告身份证、被告企业信息、《商品房买卖合同（预售）》、发票、通知书、图片，被告提供的《单位（子单位）竣工验收备案表》及本案的庭审笔录予以证实。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。对于逾期交房违约金问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2018年6月30日前向原告交付涉案商品房，但被告未能按合同约定如期交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任，鉴于原、被告双方一致同意逾期交房违约金从2018年7月1日计至2020年8月4日止，并扣减其中的6个月，本院尊重原、被告双方的意思表示，并予以支持。对于被告提出逾期交房违约金调整为按年利率2%计付的抗辩主张，没有事实和法律依据，本院予以驳回。违约金的计算标准，应按合同约定，由被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金，被告应向原告支付逾期交房违约金19847.82元[338700元×1/10000×（766天-180天）]。对于原告请求被告开具发票的请求，原告在诉讼过程中已致电本院确认于2018年7月20日签收了剩余购房款254000元的发票，故对该项请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决如下：限被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢美玲支付逾期交房违约金19847.82元。二、驳回原告卢美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元（原告已预交），由原告卢美玲负担46元，被告罗定市一方房地产开发有限公司负担169元。本判决为终审判决。审判员  欧惠庆二〇二〇年十月二十七日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。