河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0681民初3590号 原告：张学义，男，汉族，1954年10月5日出生，住涿州市双塔区。 委托代理人：刘国军，涿州市清华法律服务所法律工作者。 被告1：魏学文，男，汉族，1960年6月1日出生，住涿州市双塔区，现住涿州市。 被告2：魏全民，男，汉族，1960年11月10日出生，户籍河南省唐河县，现住涿州市双塔区。 委托代理人：王鹏，河北博典律师事务所律师。 委托代理人：魏刘柱，男，汉族，1989年3月25日出生，住涿州市，系魏全民儿子。 原告张学义诉被告魏学文、魏全民农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张学义鹤及委托代理人刘国军与被告魏学文、魏全民的委托代理人王鹏、魏刘柱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告于2006年9月11日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判令被告将房屋及宅基地使用权返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年9月11日，原告与被告签订房屋买卖协议书，约定原告将位于涿州市双塔区产以75000元的价格转让给被告魏学文，后魏学文又将该房产转让给魏全民，因魏学文、魏全民均不是本集体经济组织内 -2- 部规定的成员，违反法律禁止性规定，故无权购买该房产。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告魏学文辩称：我买完原告的房子就直接转给我哥魏全民了，买房是通过中介认识的原告，现在房子已转给魏全民，这事和我无关了。我不同意原告的诉讼请求。 被告魏全民辩称：一、原告张学义诉称的大部分内容，与事实严重不符。原告自签订协议时即知晓与魏学文签订房屋买卖协议的事实，魏学文系通过中介介绍有偿购买的方式取得原告的房屋。2006年9月11日，通过中介杨海介绍，原告与魏学文签订了《房产买卖协议书》，协议约定原告将北房四间和一间小平房及该房配套的设施总价为七万五仟元，出售给魏学文，土地使用权和两米走道的使用权随房产转让给魏学文永久使用。签订协议的在场人为原告、魏学文、杨海，该协议也经过了上念头村委会的同意并签章。协议签订后，魏学文依约支付了价款和中介费，原告亦按期交付了房屋及宅院。2007年2月13日，魏学文以七万六仟元的价格将该房产转让给了答辩人，答辩人对房屋进行了修缮后，入住房屋，此后答辩人及家人一直居住在购买的房屋内。答辩人与家庭成员，在该房屋内居住至今近13年。原告将房屋出售直至其2019年向法院提起诉讼，在这十几年以来，原告从未向答辩人主张过任何权利。原告与被告所签订协议系房产买卖协议，不涉及宅基地买卖，原告所出售的房产具有合法权属登记，依据《物权法》第六十四条的规定原告对该房屋享有处分权。因此该房产买卖不违法法律强制性规定，且协议系双方真实意思表示并已实际履行完毕，应认定为有效。二、双方签订的房屋买卖协议，合法有效，依法受法律保护。1、协议双方均为平等的合格的民事主体。（1）订立协议时，原告本人具有相应的民事行为能力（2）作为买房人的魏学文和答辩人系成年人，具有相应的民事行为能力。2、答辩人也是农民，购买该房产经过了村委会的同意和认可，后期为答辩人办理了电表过户登记和天然气接口补助等相关事宜。3、本协议系双方当事人的真实意思表示。买卖房屋的过程，包括订立协议、履行协议，双方均认可协议内容 -3- 并依约履行，均未提出任何异议，并不存在胁迫、欺诈的情形，系双方当事人的真实意思表示。4、答辩人购买房屋并未违反“一户一宅”的原则。（1）根据《土地管理法》第62条第1款和第4款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，“一户一宅”的目的在于限制农村村民一户在已经拥有一处宅基地的情况下申请第二处宅基地，该条款也并未限制农民转让住房，而是限制农民在转让自己的房屋后不得再申请宅基地。（2）本案的实际情况是，答辩人只有此处一个住宅。5、双方买卖房屋并不违反法律的禁止性规定，本案不存在《合同法》第52条关于认定“合同无效”的任何情形。新的《土地管理法》现已生效，该法第六十三条的规定已允许对集体经营性建设用地对外进行出让和转让，该条款对本案具有相应的参考性。三、原告提出本次诉讼属于无理缠讼。在房屋买卖协议已经履行完毕13年后，原告违反诚实信用原则，提起诉讼，仅因土地增值以及土地可能被征用、房屋可能被拆迁，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，原告受利益驱动而致，想通过诉讼的方式达到其不法的目的，违背最基本的诚实信用原则，浪费司法资源，纯属恶意诉讼。综上所述，依法成立的合同，受法律保护。原告要求确认房屋买卖协议无效的请求，无事实依据和法律根据，请求人民法院以事实为依据、以法律为准绳，坚持“尊重历史、照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”“综合权衡买卖双方的利益”之原则，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告对其主张提供证据有：证据1、2006年9月11日《房产买卖协议书》，证明原告与第一被告签订协议，约定价格为75000元，宅基上有北房四间和一间小平房的基本情况。2、证明一份，时间2018年7月19日，证明原告宅基的基本情况，第一被告不是本村村民，有村主任和书记的签字确认。 被告魏学文质证意见：对房产买卖协议书真实性认可。现在我已将涉案房屋转给魏全民。对证明的真实性认可。 -4- 被魏全民的代理人质证意见：对房产买卖协议书真实性认可，但该协议明确了对房屋的买卖，并不是对宅基的买卖，房屋具有合法权属登记，房屋买卖不违反法律强制性规定，房屋已实际交付，是双方真实意愿表示，该协议应认定有效。该协议是原告与魏学文签订，魏全民不是合同的主体及权利义务人，原告无权要求魏全民承担房屋返还的义务。对证明真实性认可，但与本案无关，原告与魏学文之间是房屋买卖，并未对宅基进行实际的处分，宅基只是随着房屋一同交给了魏学文，符合地随房走的原则。 被告魏全民提交的证据有：1、《房产转让协议》一份，时间2007年2月13日，证明魏全民从魏学文处取得涉案房产，该房产已交付魏全民使用12年，双方签订的是房屋买卖协议，房屋买卖不违反法律强制规定，应认定为有效。2、收据，证明魏全民是有偿取得涉案房屋。3、《房产买卖协议书》一份和一份有村委会鉴证的房产买卖协议书，中介公司收取中介费750元收条一份，张学义向魏学文出据收据一份，房屋所有权证（编号91221），证明魏全民合法有偿取得涉案房产，并支付合理价款，村委会已确认房屋买卖效力。原告与魏学文，魏学文与魏全民签订的协议是合法有效的。4、证明两份，证明魏全民购买宅基符合一户一宅的规定，涉案房产是魏全民的唯一住宅，原告单方违约，会给魏全民造成居无定所的严重后果。5、燃气公司收据一张，壁挂炉安装协议一份，证明魏全民及家庭成员已实际使用该套房产，并在使用中增添了壁挂炉、燃气等相应附属用品，已经使房屋增值。6、照片8张，证明魏全民接受该房屋后对其进行修缮，如解除合同会给魏全民造成重大经济损失。 原告质证意见：对证1、2真实性认可，无证明目的不认可，二被告非本村成员，违反法律禁止性规定，应认定该协议无效。对证3房产协议两份、张学义出据收据、中介费收据、房屋所有权证的真实性认可，同意返还第一被告购房款。对证4不认可，不符合证据规则，与本案无关。该证据可以证明被告魏全民不是上念头村村民，无权购买涉案房屋及宅基。对证5、6无异议。 被魏学文质证意见：与我无关，我不发表质证意见。其中证 -5- 2的收据认可，魏全民是给了我76000元。 另查明，经原告张学义申请，本院委托，河北成翔房地产资产评估有限公司对涉案房屋作出《房地产估价报告书》，评估该房屋及附属物价值190065元。评估费2000元。 被告魏学文的意见：我不同意这个评估鉴定结果。 被告魏全民的意见：对评估报告合法性不认可。 本院认为，原告张学义与被告魏学文签订的《房屋买卖协议》所涉房屋位于位于涿州市双塔区（宅基地使用权证号：01003159；房屋所有权证号：涿房农字第91221），系在张学义名下宅基地上建的房屋，其房屋买卖实质上是宅基地的买卖，虽系双方真实意思表示，但违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应认定为无效。继而，魏学文与魏全民签订的《房屋转让协议》为无效协议。原告的诉讼请求，本院予以支持。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应予返还。该房屋被告魏全民已经居住十余年，并经过装修、改造，其价值也非原来交易的价值，经本院委托，河北成翔房地产资产评估有限公司作出估价报告，该房屋及附属物价值190065元。故被告魏全民应当返还给原告该房产，原告应当支付被告魏全民房产及附属物价值190065元。原告作为出卖方，对协议的无效应当负主要责任，被告魏全民负次要责任，基于自该房屋交易至今商品房交易价格大幅上升，对被告魏全民必然产生损失，该损失应由过错双方承担相应责任，本院酌定由原告赔偿被告魏全民经济损失60000元。以上原告应给付被告魏全民共计250065元。并且由于原告的主要过错责任，其应承担本案的诉讼费和评估费。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告张学义与被告魏学文于2006年9月11日签订的《房产买卖协议书》和被告魏学文与被告魏全民于2007年2月13日《房产转让协议》均无效。 二、被告魏全民于本判决生效后30日内将涉案房屋（宅基地使用权证号：01003159；房屋所有权证号：涿房农字第91221） -6- 腾空退还给原告张学义，同时将该宅基地使用权证和房屋所有权证一并退还。 三、原告张学义于本判决生效后20日内给付被告魏全民房屋价值款及经济损失共计250065元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5051元，鉴定费2000元，由原告张学义负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  张凌涛 审 判 员  赵 芳 人民陪审员  杜海涛 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  单克斯 注：递交上诉状后七日内交纳上诉费，并提交转账凭证（上诉费以转账方式转入账户：河北省保定市中级人民法院、开户行：中国银行保定市西城支行、账号10×××07），逾期视为放弃上诉。