江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8630号上诉人（原审被告）：陈建山，男，1985年1月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被上诉人（原审原告）：黄志东，男，1964年1月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：黄洁，女，1987年2月23日出生，汉族，住江苏省昆山市，系被上诉人黄志东女儿。上诉人陈建山因与被上诉人黄志东房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初7066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。陈建山上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄志东的诉讼请求，黄志东承担本案一审、二审费用。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律均有误。一、陈建山通过装修房屋、支付租金，意在长期租赁实现合同目的。一审法院认定双方之间的合同目的已经实现，可以推定一审法院默认双方在继续履行原租赁合同，按照合同法相关规定，双方之间形成不定期租赁合同关系。二、一审法院没有明确双方租赁合同终止适用的情形，损害了陈建山的利益。案涉合同至2019年12月9日期满，之后黄志东没有要求返还房屋，陈建山也没有表示不续租，双方仍在积极履行原租赁合同，只是对合同形式存在不同意见，并不影响原合同继续履行，一审法院根据合同法第九十一条第一款认定合同终止错误。三、黄志东的诉讼请求是判令案涉租赁合同解除，一审法院却判决合同终止，这是不同的法律概念，一审法院违反不告不理原则。黄志东辩称，一审判决认定事实及适用法律正确，请求驳回陈建山的上诉请求，维持原判，并由陈建山承担本案一审、二审诉讼费用。黄志东向一审法院起诉请求：1.黄志东与陈建山2018年11月23日签订的《房屋租赁协议》于2019年12月9日解除；2.陈建山将座落于昆山市最北面上下两层房屋腾房迁让，归还黄志东；3.陈建山向黄志东支付占有使用费暂计30000元（自2019年12月10日起至实际腾房迁让之日止，按同期二倍租金计算，现暂算至2020年3月9日)；4.本案诉讼费由陈建山承担。一审法院认定事实：2018年11月23日，黄志东（出租方，甲方）与陈建山（承租方，乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将位于昆山市的房屋出租给乙方，租赁期限自2018年12月10日至2019年12月9日，租赁期满，乙方如要求续租：应提前两个月向甲方提出续租要求，经甲方同意后，双方重新签订房屋租赁合同；租金每年60000元，租金先付后租，每年提前两个月一次性付清全年租金；由乙方承租后因经营需要进行装修，必须征得甲方同意，并且在不改变房屋结构的前提下负责装修，费用由乙方承担。租用期满后装修现状（包括装修设施、物品）归甲方所有，乙方不得拆除、损坏房屋设施，也不得折价给甲方。租用期满后如有损坏乙方必须负责修理或赔偿。如因国家建设（包括拆迁等）、改造己租赁的房屋或不可抗力因素等，甲方必须终止协议时，一般应提前通知乙方，甲方只须向乙方退还剩余租金，乙方的经济损失甲方不予补偿。本协议终止或解除后，乙方应当在三日内接照本协议约定交还租赁房屋，否则乙方应当按照本协议租金标准的两倍支付逾期占用使用费，直至交还房屋，同时甲方有权采取停水停电等措施，造成的一切损失由乙方承担。该协议由陈建山的妻子代陈建山与黄志东签订。2019年12月14日黄志东与陈建山妻子微信联系，其中黄志东称后期续租房租不低于5000元每月，且要签订书面协议；陈建山妻子回复每月10日支付租金，但不签协议，并于当日向黄志东微信转账5000元；对此黄志东不同意，并将微信转账退回；后黄志东再次联系陈建山妻子，要求签订协议，陈建山妻子于2019年12月27日转账5000元，黄志东再次明确补签协议不收款；后陈建山妻子于2020年1月10日再次转账5000元，黄志东予以退回。另庭审中，黄志东、陈建山双方确认涉案房屋现由陈建山占有控制。2019年12月31日，黄志东向陈建山邮寄通知书，载明：2018年11月23日我与你方签订《房屋租赁协议》，根据协议约定租赁期限自2018年12月10日起至2019年12月9日止，现双方的租赁关系已于2019年12月9日到期终止。现本人书面通知，请你方于2020年1月10日前与本人续签《房屋租赁协议》，否则本人有权依据《房屋租赁协议》第十二条约定，要求你方交还租赁房屋并按租金标准的两倍支付逾期占用使用费。另黄志东提供物流单，显示陈建山于2020年1月1日本人签收。对此，陈建山否认收到该通知书。上述事实，有房屋租赁协议、微信截图、通知书、物流单及物流查询信息以及当事人陈述予以证实。一审法院认为，黄志东与陈建山之间签订的租赁协议，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。对于陈建山辩称涉案房屋系民房不可以对外出租，并主张其存在装修、转让费等损失，首先陈建山并未提供相关证据予以印证，其次，根据庭审当事人的陈述，涉案房屋也由陈建山占有使用至今，陈建山也支付了租赁期限内的租金，并在租赁期限届满后，陈建山多次向黄志东支付之后的房屋使用费用，故房屋租赁的合同目的也已实现，陈建山主张的上述损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据协议约定，房屋租赁期限截至2019年12月9日，现租赁期限届满，后期双方就续租事宜未能达成一致意见，故黄志东、陈建山房屋租赁合同关系已于2019年12月9日终止。陈建山应当向黄志东返还涉案房屋，并支付占有使用期间的费用。关于占有使用费，一审法院根据双方往来微信的聊天记录以及原租赁协议约定的房租，认定以5000元每月的标准自2019年12月10日计算至陈建山实际腾空并返还房屋之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、黄志东于2018年11月23日与陈建山签订的房屋租赁协议下的权利义务于2019年12月9日终止；二、陈建山于判决生效后十日内将位于江苏省昆山市的房屋腾空并返还给黄志东；三、陈建山于判决生效后十日内支付黄志东占有使用费（计算方式：以5000元每月自2019年12月10日计算至陈建山实际腾空并返还房屋之日止）。案件受理费550元，减半收取275元，由陈建山负担，此款黄志东已预缴，陈建山在履行上述判决时直接支付给黄志东。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，陈建山认为案涉房屋已被纳入拆迁范围，政府部门认为案涉房屋属于民房，不能作为门面房经营，不允许在门头悬挂招牌，如果让其搬走，出租人应当补偿转让费、装修费。双方二审中确认陈建山承租黄志东案涉房屋已经多年，双方之前租赁合同一直是一年一签。本院认为：黄志东与陈建山签订房屋租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。双方约定的租期至2019年12月9日届满，之后双方虽然就房屋租金进行了磋商，但就是否签订书面合同未形成一致意见。根据双方陈述，双方每年均签订一年租期的合同，黄志东在微信中强调要签订租赁合同符合双方以往惯例，现陈建山拒绝签订书面租赁合同，黄志东因此拒绝接受陈建山支付的租金，故双方之间并未就续租达成一致，一审法院认定双方之间就房屋租赁产生的权利义务关系自2019年12月9日合同到期时终止，于法有据，并无不当。黄志东拒绝接受陈建山支付的租金，且提供微信聊天记录、书面通知、物流单等证据证明其对陈建山不签订合同又不返还房屋的行为提出过异议，陈建山认为双方之间形成不定期租赁合同关系不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，该主张于法无据，本院不予支持。黄志东诉请主张确认双方租赁合同于2019年12月9日解除含有确认双方权利义务终止的意思，一审法院根据合同实际履行情况依法认定，并未超过黄志东的诉讼请求，程序上并无不当。双方之间房屋租赁合同关系终止，无论按照合同约定还是法律规定，陈建山均应及时返还房屋，逾期返还的，应承担房屋占用期间的占有使用费。陈建山主张案涉房屋不能用于经营，并未提供证据证明，而且如果房屋不能用于正常经营，陈建山仍占用房屋不予返还也不符合常理，故对该主张本院不予采信。至于陈建山主张黄志东对装修费、转让费予以补偿，一方面，陈建生未提起反诉，也未提供证据佐证；另一方面，双方之间的合同已经到期，合同期间的权利义务均已履行完毕，陈建山主张补偿装修费、转让费没有合同和法律依据。综上，上诉人陈建山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人陈建山负担。本判决为终审判决。审判员 郭 锐二〇二〇年十月二十七日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。