广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初20780号原告：中山市宝盛物业管理有限公司，住所地广东省中山市**********************办公室，统一社会信用代码914420********3740。法定代表人：淳天任，总经理。委托诉讼代理人：徐金雄，该司员工。被告：肖婷婷，女，1990年11月2日出生，汉族，住湖北省京山县钱场镇畜牧场**，公民身份号码420************521。原告中山市宝盛物业管理有限公司（以下简称宝盛物业公司）与被告肖婷婷物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宝盛物业公司委托诉讼代理人徐金雄，被告肖婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝盛物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告肖婷婷向原告宝盛物业公司支付2018年6月至2020年5月期间共24个月的物业管理费7557.9元及违约金4170.53元（违约金计算方法：以每月物业管理费321.93元为基数，分别从欠费次月1日起按0.3%利率计算至清偿之日止），2017年7月至2020年4月期间共计28个月的水费1475.72元。事实与理由：被告肖婷婷拖欠原告宝盛物业公司的物业管理费、水费未按时支付。被告肖婷婷辩称：1.其于2013年7月购买涉案房产，并于2013年9月交楼，交楼时检查完好，因为是毛坯房，一直闲置没有入住，后来才装修入住;2018年4月，其发现涉案房产主卧室外墙漏水，造成主卧墙面大面积被水浸湿现象，其找物业反映外墙漏水情况，但物业一直迟迟没有人管理，后来其自己请人维修室内墙面，花费了900元;但2019年3月，墙面开始再次大面积进水，墙面大面积被侵蚀，于是其又找之前的装修公司再次维修，支付了600元，但是很快墙面再次大面积进水，装修公司说要处理外墙漏水才能根本解决漏水问题，于是其找原告宝盛物业公司交涉沟通，原告宝盛物业公司在2020年春节前找人修复了外墙漏水的地方，但内墙墙面到现在都没有修复;原告宝盛物业公司一直推脱说不是物业公司的责任，房子质量问题找房地产开发公司;但其收楼的时候检查了也未发现漏水现象，外墙是公共部分，出现问题应该属于物业管理职责之所在，而且其交楼的时候缴纳了维修基金。2.其入住后，发现原告宝盛物业公司管理混乱、电梯、楼梯间经常可见垃圾没人清理。尤其是其在二楼，在主阳台雨棚上各类垃圾不堪入目，每次找原告宝盛物业沟通都没有结果，对其的生活造成很大的困扰。综上所述，其要求原告宝盛物业公司帮忙修复卧室室内墙面，并且赔偿因两次维修而花费的1500元，对于原告宝盛物业主张的滞纳金，其不予确认；鉴于原告宝盛物业公司管理混乱、不作为，严重影响其正常居住和生活，申请减免30%的物业管理费用，至于水费，如果确实属于其，其没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定的事实如下：宝盛物业公司成立于2008年6月23日。经营范围：物业管理，所承接物业管理小区的停车场管理与服务等。2009年8月5日，中山市宝鑫房地产开发有限公司作为甲方，宝盛物业公司作为乙方签订前期物业服务合同约定：甲方按照法律、法规和有关规定采用协议方式选聘乙方对本物业实施前期物业管理；乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理费：多层住宅按建筑面积每月每平米0.8元收取；电梯（多层、小高层）住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取；电梯高层按建筑面积每月每平方米2元收取，商铺物业按建筑面积每月每平米米2.5元收取；每次收缴服务服务费的时间为每月10号前；业主、非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；合同还约定了其他事项。中山市宝鑫房地产开发有限公司、宝盛物业公司分别在甲方、乙方处盖章确认。合同签订后，宝盛物业公司为中山市宝嘉上筑花园小区提供了物业服务，肖婷婷开始能按时交纳物业管理费，但肖婷婷自2018年6月开始拖欠物业管理费至2020年5月24个月共7557.9元、水费1475.72元。后宝盛物业公司经催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市**********************的权利人为肖婷婷，建筑面积为139.97平米，登记时间2014年3月5日。宝盛物业公司称肖婷婷自2018年6月起拖欠物业管理费，至2020年5月，累计拖欠24个月物业管理费未交纳，肖婷婷应缴物业管理费139.97平米×2.3元/平方米×24个月为7557.9元（按宝盛物业公司主张算）及滞纳金（每天按应交物业管理费的3‰计算至清偿之日止计算）。肖婷婷对确认物业费按2.3元/平方米计算，水费计算时间不确认，需要另外核实，不同意支付滞纳金。又查：肖婷婷提交照片拟证明涉案房子的墙面渗水，宝盛物业公司不作为等；宝盛物业公司不予确认，并称修复墙面不属于物业服务的范畴，其按照服务协议履行义务。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。宝盛物业公司与中山市宝鑫房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同合法有效，对肖婷婷具有约束力。宝盛物业公司依照上述合同对涉案物业进行物业管理服务，肖婷婷作为中山市**********************的业主，理应向宝盛物业公司交纳物业管理费。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。肖婷婷未按时交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为139.97平米，宝盛物业公司的主张的物业管理费按每月每平方米2.3元计算，即每月的物业管理费为321.93元，现宝盛物业公司主张肖婷婷应支付2018年6月至2020年5月共24个月的物业费为7557.9元（按宝盛物业公司主张算），符合双方约定，本院予以支持。至于肖婷婷称其墙面渗水、阳台有垃圾等宝盛物业公司并无妥善处理，但宝盛物业公司不予确认，且物业服务是一个动态的过程，不能以某一时间段的物业服务状况来直接认定其他时段的物业服务情况，即便墙面渗水问题确实存在，是否属于质量问题尚无定论，应该在查明渗水原因后寻找相关责任人处理。在此情况下，肖婷婷在实际享受宝盛物业公司提供的物业服务的情况下，理应向宝盛物业公司缴纳上述物业管理费。故对肖婷婷该辩解，本院不予采纳。关于滞纳金问题，宝盛物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质。物业服务合同约定业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三的标准缴纳违约金。宝盛物业公司主张违约金从欠费之日起按每日千分之三的标准计算，本院认为宝盛物业公司所主张的违约金标准明显过高，应予以调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业管理费321.93元为基数，从欠费次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止。关于水费1475.72元的问题。宝盛物业公司主张肖婷婷缴纳自2017年7月至2020年4月的水费1475.72元，肖婷婷不予确认，现有证据无法证明肖婷婷拖欠宝盛物业公司前述费用，故宝盛物业公司该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。宝盛物业公司如有充分证据，可另行主张。综上，宝盛物业公司诉求合理部分，本院予以支持。肖婷婷辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告肖婷婷于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市宝盛物业管理有限公司支付2018年6月至2020年5月期间的物业管理费7557.9元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费321.93元为基数，从欠费的次月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）;二、驳回原告中山市宝盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元（原告中山市宝盛物业管理有限公司已预交），由原告中山市宝盛物业管理有限公司负担15元，被告肖婷婷负担50元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市宝盛物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  廖鑑财二〇二〇年十月二十七日书记员  梁宝兴谭银娣