广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初878号 原告：覃征，男，1972年4月3日出生，壮族，个体户，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：曾镜同，广西元胜事务所律师。 被告：郑守娟，女，1971年11月7日出生，汉族，个体户，户籍地：浙江省平阳县）进士村，现住广西武宣县。 委托诉讼代理人：覃炳飞，广西仙城事务所律师。 第三人：范懿菲，女，1954年7月25日出生，汉族，居民，住广西武宣县。 原告覃征与被告郑守娟、第三人范懿菲租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告覃征的委托诉讼代理人曾镜同，被告郑守娟及其委托诉讼代理人覃炳飞，第三人范懿菲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 覃征向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还给原告100000元履约保证金，并以100000元为基数，按年利率6%的标准，支付给原告自2020年2月4日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止的资金占用利息（至原告起诉时止，利息 为1726.03元;2.判令被告赔偿原告的基础装修残值损失77868.56元；3.判令被告赔偿原告的货柜装修残值损失74851.56元；4.本案诉费用由被告负担。事实与理由：2016年6月13日，作为出租方（甲方）的范懿菲与作为承租方（乙方）的被告订立一份租赁合同，约定范懿菲将坐落于武宣县城北路30号、建筑面积为220㎡的房屋租赁给被告；租赁期限自2016年8月1日至2019年7月30日止；年租金为380000元（实际的年租金为330000元）。2017年5月2日，作为出租方（甲方）的被告与作为承租方（乙方）的原告订立一份租赁合同，约定被告将其有使用权的前述房屋出租给原告；租赁期限自2017年5月16日至2019年7月30日（双方约定交付时间为2017年5月15日);合同期满后，被告尽力与业主续签3年，续约后被告无条件租赁给原告，但2019年8月1日往后续签的租金，被告尽力跟业主协商不涨租，如果业主不涨租，则按原租金执行，但如果出现业主必须要涨租的情况，续租期间的租金将根据业主实际涨租幅度来递增，但被告保证，涨租幅度不高于年租金435000元。双方在合同中约定合同期限内租金保持不变，年租金为420000元；租金按每半年结算一次的原则，每半年租金为210000元；续签合同后，同样按每半年结算一次的原则。双方在合同中还约定原告必须在合同签订时向被告交纳履约保证金100000元，合同到期终止时，在原告无违约行为及交清各项应交费用时，被告将保证金于3日内无息退还给原告。2017年5月3日，原告向被告交纳保证金100000元。在租赁合同期间，原告依约履行合同。原告租赁房屋用于服装经营。 在租赁合同期限届满前的2019年6月与7月，原告多次催促被告续签房屋租赁合同。被告称其已与业主范懿菲续订了租赁合同，并提供了一份所谓的其与范懿菲签订的合同（实为假合同），要求涨租至600000元/年，原告表示无法承受巨额租金，要求按双方原租赁合同约定涨租，幅度不高于年租金435000元。经双方多次协商， 但被告不予签订续租合同。在租赁合同期限届满之后，原告继续使用租赁房屋，并按照原租赁合同约定的最高年租金435000元的标准向被告支付了半年即2019年7月30日至2020年1月31日的217500元租金。2020年1月中旬，范懿菲多次到原告所租赁房屋说被告不交租金，她将终止其合同，要求原告方于2020年2月1日撤离。2020年1月31日，范懿菲以“鉴于郑守娟2020年元月份没有按时交付2020年2-4月的租金115000元。按原合同约定甲方自然终止原合同”为由，作出《解除租赁合同协议书》。因范懿菲在房屋张贴招租广告，终止与被告的租赁关系，致使原告所租赁房屋无法继续进行经营，2020年1月30日，原告被迫撤店关门。 原告租赁房屋时与被告签订了2年又2个月加15日的租赁合同，双方在租赁合同中又约定续签3年合同，总合同期限为65.5月，原告以此期限为考虑进行装修，支付基础装修款154557.3元、货柜装修款148569元。原告认为，被告因违约而被范懿菲终止合同，从而导致原告撤店关门无法经营，故其应退还给原告100000元履约保证金并支付利息。另外，因被告没有按双方租赁合同的约定，即履行其与范懿菲续约后无条件租赁给原告之条款，致使原告只使用了32.5个月的房屋就被迫撤店关门，故其应赔偿原告基础装修残值损失154557.3元×(65.5月-32.5月）÷65.5月=77868.56元、货柜装修残值损失148569元×(65.5月-32.5月）÷65.5月=74851.56元。 综上，请人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条等法律之规定，公正审理，依法判决。 郑守娟辩称，一、原告违约。第一，根据被告与原告于2017年5月2日签订的《房屋租赁合同》第三条约定合同签订时原告应向被告交纳履约保证金100000元，据此，原告应按合同约定于同日支付100000元履约保证金，但原告于2017年5月3日才通过覃琪付款80000元，才交够100000元履约保证金，其行为已构成逾期交付履约保证金。第二，被告与原告于2017年5月2日签订的《房屋租赁合同》到期后，经协商，原告继续租赁该房屋，期限自2019年8月1日至2022年9月30日，年租金为460000元，租金第半年结算一次，每半年租金为230000元，先交租金后使用房屋。但原告在撤店前，于2019年8月17日和9月17日分别付款108750元，共付款217500元，在付款数额和付款时间方面均已构成违约。合同期满后，原告与被告在谈续签合同的时候，因租金方面双方未达成协议，被告已经告知原告，可以给原告一个月或三个月或半年找门面或者是处理衣服，短期每个月按5万元租金来算，原告也没有说不可以。后来原告说要租长期的，双方达成了协议，年租金为460000元，按半年结算一次，先交租金后使用房屋，原告一次性给予被告三年240000元铺面经营的分红和报酬。原告也发协议给被告看了，后来被告多次打电话发微信叫原告来签协议，原告以没有时间为由，后来又说股东意见不统一，用各种理由来敷衍被告，一直未和被告续签租赁合同。原因是原告已经在武宣大洋城租有铺面而不告知被告，等2019年12月31日大洋城开业了，原告于2020年1月6日就告诉被告铺面不要了。因此，不续签租赁协议和撤店均是原告单方面的原因造成的，相关责任应由原告承担。二、原告要求被告退还100000元履约保证金及利息的诉讼请求没有事实和法律依据。第一，原告已构成违约，100000元履约保证金应不予退还。第二，根据合同约定，保证金是无息退还，未约定有利息，原告主张利息无依据。三、原告要求被告赔偿基础装修残值损失77868.56元和货柜装修残值损失74851.56元的诉讼请求没有事实和法律依据。第一，根据被告与原告签订的《房屋租赁合同》第六条约定系被告单方面终止合同、收回铺面的，被告才应赔偿原告基础装修、货柜装修等方面的损失，现原告无证据证实系被告单方面终止合同、收回铺面。由于原告未按时足额交付租金，单方撤店，属原告违约行为造成。第二，被告与原告签订的《房屋租赁合同》第二条关于被告保证房屋年租金涨租幅度不高于435000元的约定是无效的。租赁房屋产权不是被告的，被告无权决定房屋租金。并且房屋租赁市场行情起落情况，双方难以预测，原告以年租金460000元的价格和第三人续租的，不可能以年租金435000元的价格和原告续租的。第三，原告绕开被告，直接和第三人协商房屋租赁事宜，抬高房租，给原告和被告的续租问题带来不良影响。被告是以每年460000元的租金和第三人续租。第四，基础装修残值损失和货柜装修残值损失没有经过评估鉴定，原告单方面计算无依据。第五，由于原告的违约，被告交付第三人的100000元保证金也不得退还，被告原先的装修已被原先破坏，也给被告造成了损失。第六，根据民事诉讼法第64条的规定，原先在本案中未能提供相关证据证实前述损失的产生，其请求无事实和法律依据。 综上所述，原先的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原先的诉讼请求。 范懿菲述称，1.原告直接来找第三人协商租赁房屋是事实。第三人的房子是租给郑守娟，而郑守娟又转租给原告的。但原告直接来找第三人谈，要求直接租第三人的房子，不再经过郑守娟转租，房租谈到了每年租金600000元。2.第三人与郑守娟于2016年6月13日签订的《租赁合同书》属实，年租金为380000元。关于原告主张2018年8月、9月、10月三个月的租金为82500元和年租金并非为380000元问题，第三人确实是以年租金为380000元收取，有部分租金是以现金给付，是没有收据的，第三人与郑守娟均予以认可，至今无争议。3.第三人与郑守娟于2019年6月30日签订的《租赁合同书》属实，年租金为540000元。但过后，郑守娟以租金过高为由要求降低租金。经协商，2019年7月20日，双方重新签订《租赁合同书》，年租金为460000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提供了如下证据：租赁合同书、房屋租赁合同、说明、多份转账交易单据、网上银行电子回单、收条、被告与第三人签订的租赁合同书、与第三人的信息和聊天记录、被告与第三人解除租赁合同协议书、有第三人签名的协议书尾页、第三人门面招租广告、用款申请书、营业执照、第三人出具的收据、覃琪和覃国英的身份证复印件、证人陆某的证言等。被告提供的证据有：被告与第三人签订的租赁合同书、原告方与第三人直接接触的相片、原告与被告双方对续租达成合意的聊天记录和铺面合作协议及承诺书、视频和谈话记录、通知等。第三人未向本院提交任何证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人虽有异议但却未能提供相反证据予以推翻的，本院亦予以确认并作为定案参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月13日，本案第三人范懿菲作为出租方（合同甲方）的与作为承租方的被告郑守娟（合同乙方）签订一份《租赁合同书》，合同约定本案甲方将坐落于武宣县武宣镇城北路30号、建筑面积为220㎡的房屋租赁给乙方经营服装;租赁期限自2016年8月1日至2019年7月30日止；年租金为380000元,租金六个月支付一次，押金为100000元;乙方在租期间禁止转租及借出，乙方不征得甲方同意擅自将房屋出租的，乙方的转租行为无效，甲方可立即终止合同收回房屋并扣罚乙方已交押金。合同还作了其他约定。 2017年5月2日，被告作为出租方（合同甲方）的与作为承租方的原告覃征（合同乙方）订立一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方将其有使用权的案涉房屋出租给乙方从事合法商业使用；2.租赁期限自2017年5月16日至2019年7月30日（双方约定交付时间为2017年5月15日，无免装修期)，目前甲方跟业主的实际租期还有2年2个月，合同期满后，甲方尽力与业主续签3年，续约后甲方无条件租赁给乙方，但2019年8月1日往后续签的租金，甲方尽力跟业主协商不涨租，如果业主不涨租，则按原租金执行，但如果出现业主必须要涨租的情况，续租期间的租金将根据业主实际涨租幅度来递增，但甲方保证，涨租幅度不高于年租金435000元;3.合同期限内租金保持不变，年租金为420000元;3.租金按每半年结算一次的原则，每半年租金为210000元，乙方先交租金后使用房屋。即乙方须在结算期末前七日内将下一期的租金转到甲方指定的账户，续签合同后，同样按每半年结算一次的原则;4.乙方必须在合同签订时向甲方交纳履约保证金100000元，合同到期终止时，在乙方无违约行为及交清各项应交费用时，甲方将此保证金于3日内无息退还给乙方;5.租赁期内，甲方不得单方面终止合同、收回铺面，否则视为甲方违约，甲方必须赔偿乙方合同保证金及相关的基础装修、货柜装修、货品等方面的损失（以乙方提供的数据为准）……合同还作了其他约定。2017年4月29日，原告通过案外人覃琪的账户向被告转账支付案涉租赁物的意向定金20000元，于2017年5月3日向被告转账支付298000元。收到该298000元当日，被告向原告覃征出具三张收条，第一张收条载明收到覃征交来的保证金100000元、第二张收条载明收到覃征交来门面租金2017年5月16日至2017年11月15日半年租金210000元、第三张收条载明收到覃征交来空调转让费8000元。2017年11月8日，原告通过覃琪的账户向被告转账支付210000元，转账用途备注为武宣县城北路30号半年租金。2018年5月8日，原告通过覃琪的账户向被告转账支付210000元，交易用途备注为武宣店半年租金（20180516-20181115）。2018年11月7日，原告通过覃琪的账户向被告转账支付210000元，附言备注为：武宣店半年租金（20181116-20190515）。2019年5月4日，原告通过覃琪的账户向被告转账支付87500元。2019年8月17日，原告通过案外人覃国英的账户向被告转账支付108750元。2019年9月7日，原告通过覃国英的账户向被告转账支付108750元。租赁期间，原告对门面进行了装修。 2019年6月30日，被告与第三人针对案涉租赁物续签租赁合同书，合同约定：1.租赁期为2019年8月1日至2022年9月30日；2.年租金为540000元，押金为100000元，租金每六个月支付一次；合同还作了其他约定。2019年7月20日，双方经协商另行签订租赁合同书，该合同书将前述合同的年租金变更为460000元，其余合同约定不变。2020年1月31日，因被告未按时交付2020年2-4月份的租金，双方自愿解除于2019年7月20日签订的租赁合同书。同月，第三人在涉案租赁物的门口张贴招租广告，并要求原告搬离店铺。 2019年5月左右，原告与被告对租赁合同续签问题多次进行沟通，为此原告也曾尝试不通过被告而向第三人直接租赁，但未果。原告与被告签订的租赁合同期满后，双方欲另行签订续租合同，但终因原告认为应按之前的合同约定，年租金不得高于435000元，而被告则认为其与第三人所签订合同的年租金已远远高于该数额其不能接受而协商不下。多次协商后，双方于2019年10月份左右在微信聊天中，陆某向被告发送了一个铺面合作协议，合作协议大致内容为“1.合作经营期限从2019年8月1日至2022年9月30日；2.年租金为460000元，每半年支付230000元；3.原交的履约保证金100000元继续有效……”。由于在年租金数额上双方未达成统一意见，最终未签订该协议。2020年1月28日，原告在涉案租赁物的门口张贴通知，通知内容为“春节放假时间.1月29-3月2日.热烈祝贺花花公子……欢迎新老顾客到大洋城选购！”2020年2月1日，原告从涉案租赁场所撤离。 另查明，原告系武宣县武宣镇鸿著服饰店的实际经营者，所办理的营业执照上的经营者为陆某，该服饰店经营有花花公子服饰。为方便店铺管理，原告委托陆某实际管理该服饰店的相关事宜，包含与被告洽谈续租事项。 本院认为，一、关于涉案合同效力问题。对此本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并且合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，本案被告系承租人，不是涉案租赁物的所有权人，其超过其权利范围向原告作出年租金不高于435000元的保证，系无权处分，该部分约定无效。除该部分约定无效外，其余合同约定是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，且该部分无效不影响其他部分效力，故其他部分仍然有效，各方当事人均应按有效的合同约定全面履行自己的合同义务。 二、关于被告是否应向原告退还保证金和支付资金占用利息问题。本案中，原、被告双方约定的租赁期于2019年7月30日期满，原告于2020年2月1日撤离租赁场所。根据庭审查明事实可知，期间原告与被告一直在协商租金问题，被告对原告继续使用租赁物未提出异议。据此，依照《合同法》第二百三十六条的规定，原告与被告形成的是不定期租赁，而原租赁合同在此期间继续有效。按原租赁合同的年租金约定，原告在此租赁期间应向被告支付210000元租金，而原告实际上也已足额支付。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，本案中，第三人在与被告解除租赁合同后通知原告搬离租赁场所，原告在第三人通知后亦搬离租赁场所，各方当事人已以自己的实际行为解除合同。原告与被告在原租赁合同中约定，合同到期终止时，在乙方无违约行为及交清各项应交费用时，甲方将此保证金于3日内无息退还给乙方。据此，被告应在原告搬离后3日内将100000元履约保证金退还给原告，其逾期未退还的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于原告与被告在原租赁合同中对该违约责任未作明确约定，故对原告要求被告从2020年2月4日起至2020年5月19日（起诉时）止按年利率6%的标准计算资金占用利息的主张，本院仅支持的是参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，确定被告向原告支付前述期间的资金占用 利息1181.11元，对超出部分的资金占用利息，本院不予支持。被告认为原告有逾期支付履约保证金的违约行为，对此本院认为，原告交付足额保证金的日期仅比合同约定的时间晚了一日，且交付后双方当事人在租赁期内都没有对此提出过异议，现被告在租赁期满后以此抗辩，依据不足，本院不予支持。按原租赁合同对租金的约定，原告所交付的租金已能足额支付双方在租赁期满后的不定期租赁期间的租金，据此，被告以双方未最终达成的协议要求原告按年租金460000元的标准来交付此不定期租赁期间的租金没有事实根据，其认为原告未足额交付租金已构成违约的主张不成立，本院不予支持。 三、关于被告应否向原告赔偿基础装修残值和货柜装修残值损失问题。综合原告与被告在租赁合同中对租期（2017年5月16日至2019年7月30日）、对续签租赁合同（合同期满后，甲方尽力与业主续签3年，续约后甲方无条件租赁给乙方）和对租赁期间甲方违约情形〔在租赁期内，甲方不得单方面终止合同、收回铺面，否则视为甲方违约，甲方必须赔偿乙方合同保证金及相关的基础装修、货柜装修、货品等方面的损失（以乙方提供的数据为准）〕”等约定可知，双方当事人对基础装修和货柜装修等残值损失约定的原意系为了保证原告的装修价值能在明确约定的租赁期间得以实现，而实际上双方约定的租赁期间已届满，被告在此租赁期间并未有“单方面终止合同、收回铺面”等违约行为，故不存在要向原告赔偿基础装修残值和货柜装修残值等损失的问题。再有，双方在租赁期满后形成的是不定期租赁关系，双方在租赁期满后最终未续签租赁合同系因为在租金数额上未达成合意所致，并非系因被告单方原因所致，而且被告在合同期满后也确与第三人续签了租赁合同，只是后面因未缴纳租金才解除租赁合同。综上，原告主张被告向其赔偿基础装修残值和货柜装修残值等损失没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郑守娟于本案判决生效后五日内退还给原告覃征履约保证金100000元； 二、被告郑守娟于本案判决生效后五日内向原告覃征支付资金占用利息1181.11元（2020年5月20日起的资金占用利息参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止)； 三、驳回原告覃征的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5117元，由原告覃征负担3082元，被告郑守娟负担2035元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  陆 杰 审 判 员  卓义林 人民陪审员  黄光照 二〇二〇年十月三十日 法官 助理  覃荣利 书 记 员  何润涛