安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1212号 上诉人（原审原告）：徐香兰，女，1965年7月26日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 上诉人（原审原告）：杨贤明，男，1966年1月28日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：许维平，安徽林彬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐寿英，女，1971年4月8日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 被上诉人（原审被告）：刘贵清，男，1969年1月9日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：许斌，江苏新高的律师事务所律师。 上诉人徐香兰、杨贤明因与被上诉人徐寿英、刘贵清房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市博望区人民法院(2020)皖0506民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐香兰、杨贤明上诉请求：撤销原判，依法改判支持我们一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由徐寿英、刘贵清负担。事实和理由：1.一审法院仅凭刘贵春的调查笔录即认定徐寿英、刘贵清在原有村组织的住宅已经出售，事实认定错误。实际上，徐寿英、刘贵清在仍然拥有住宅。2.一审认为案涉《房屋买卖合同书》无效，却判令不予返还，属于适用法律错误。《中华人民共和国定合同法》第五十八条规定，合同无效,因合同取得的财产,应当予以返还。案涉房屋属于福利性分房，我是基于亲情才出售给徐寿英、刘贵清，且成交价格远远低于当时的房屋价值和现在的价格。现徐寿英、刘贵清对我们态度转恶。故无论按照法律规定，还是根据公平原则，徐寿英、刘贵清都应当退还超额的不当得利。 徐寿英、刘贵清辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.案涉房屋的土地使用权不属于徐香兰、杨贤明，其对案涉房屋不享受合法产权。2.我购买房屋后，已经将自己原有的房屋出售，为了保障我的生存权，案涉房屋也不应返还。3.我在该房屋中居住多年，对房屋进行了修缮和添附，财产已经混同，不适合返还。4.徐香兰、杨贤明是在房屋价格大幅上涨的情况下才启动本案诉讼，如果返还，有违诚信原则和公序良俗原则。 徐香兰、杨贤明向一审法院起诉请求：1.确认徐香兰、杨贤明与徐寿英、刘贵清签订的《房屋买卖合同书》无效，徐寿英、刘贵清返还房屋；2.本案诉讼费用由徐寿英、刘贵清承担。 一审法院认定事实：2008年，马鞍山市博望区博望镇东城村民委员会（以下简称东城村委会）将徐香兰、杨贤明家农田征收后，给予徐香兰、杨贤明在村集体土地上建造的安置房2套作为经济补偿。后徐香兰、杨贤明将其中一套安置房以133000元的价格出售给徐寿英、刘贵清。徐寿英、刘贵清于2008年支付购房款10万元，2011年支付购房款23000元，加上徐香兰、杨贤明所欠借款1万元，共支付购房款133000元。2009年，徐寿英、刘贵清对房屋进行装修后即居住至今；期间，因房屋外墙渗漏，又重新进行修缮。2011年9月22日，杨贤明（出卖方）与刘贵清（买受方）补签《房屋买卖合同书》一份，约定：“一、房屋位置，博望镇东城村。二、房屋的性质，住宅用拆迁安置房。三、面积153平方米。四、房屋出卖包含下列设施，主体房屋及水、电等设施。五、房屋成交价133000元，合同签订之日一次性支付。六、甲方保证房屋权属清楚，对房屋拥有全部所有权，若发生产权或债务纠纷由甲方负责并承担相关的民事责任，给乙方造成经济损失甲方负责赔偿。七、合同签订之日，甲方交付房屋，乙方取得该房屋的所有权。八、鉴于该房屋系拆迁安置房，暂没有办理房屋产权证，合同签订之日由甲方将取得的该房屋的拆迁安置协议、住宅质量保证书、使用说明书等相关材料一并交付乙方；合同签订后如该房屋能办理房屋产权证，甲方保证积极协助，相关费用由乙方承担。九、双方均不得单方面终止合同，不得违反合同约定的义务，否则应赔偿对方违约金拾万元，并承担因此给对方造成的一切经济损失。”甲方签字：徐香兰、杨贤明，乙方签字：徐寿英、刘贵清。另查明，徐香兰、杨贤明是夫妻，系博望区博望镇东城村杨家甸自然村村民；徐寿英、刘贵清是夫妻，系博望区博望镇三杨村南旺自然村村民；徐香兰是徐寿英的姑妈。徐寿英、刘贵清原在年出售给刘贵春。庭审中，双方均未能提供案涉房屋相关的用地、规划及产权证书，徐香兰、杨贤明自认案涉房屋现在市价为60万元。经本院释明，徐香兰、杨贤明不同意变更诉讼请求，徐寿英、刘贵清也未提起反诉。 一审法院认为，本案争议的焦点是徐香兰、杨贤明与徐寿英、刘贵清签订的《房屋买卖合同书》是否有效以及徐香兰、杨贤明主张返还房屋的诉讼请求能否支持。一、关于《房屋买卖合同书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”农民集体所有的土地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相关,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。 本案中徐香兰、杨贤明与徐寿英、刘贵清不属同一农村集体经济组织，双方签订《房屋买卖合同书》买卖的房屋是在农村集体土地上建造的，没有办理相关的用地、规划及产权证书；徐寿英、刘贵清至本案法庭辩论终结前也未能取得徐香兰、杨贤明所属的农村集体组织成员资格。该《房屋买卖合同书》与现行的法律、行政法规相悖，依法应认定为无效。 二、关于徐香兰、杨贤明主张返还房屋的诉讼请求能否支持。 第一、根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。第八条“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”的原则。本案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，徐寿英、刘贵清在签订合同前已支付了全部购房款，徐香兰、杨贤明收受购房款并交付房屋钥匙，合同已履行完毕多年；徐寿英、刘贵清接收房屋后已将原有的住宅出售给他人，对现住房进行了装修、修缮添附，已居住十年之久；徐香兰、杨贤明现在房屋市价大幅上涨且有其他住房的情况下提起本案诉讼，主张徐寿英、刘贵清返还住房有违诚实信用、公序良俗，与社会价值导向和公众认知相悖，该行为不应得到法律的支持。第二、本案房屋买卖合同虽因与现行的法律、行政法规相悖而导致无效，但不能片面地适用《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，而应结合本案的实际情况，从保障公民的居住权考虑，依法不适用返还原物的责任方式。对徐香兰、杨贤明主张返还房屋的诉讼请求不予支持。至于因合同无效导致的其他问题，徐香兰、杨贤明经一审法院释明，不同意变更诉讼请求，徐寿英、刘贵清也未提起反诉，本案不作处理。经一审法院审判委员会讨论，判决：一、徐香兰、杨贤明与徐寿英、刘贵清于2011年9月22日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、驳回徐香兰、杨贤明的其他诉讼请求。一审案件受理费2960元，减半收取计1480元，由徐香兰、杨贤明负担1430元，由徐寿英、刘贵清负担50元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，围绕上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一审法院判决不予返还案涉房屋，有无事实和法律依据。 《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，合同无效后，并不必然发生返还财产的后果。本案属于特殊情形下的农村房屋买卖合同纠纷，是否返还房屋应当结合案件具体情况，兼顾合法性和合理性原则。首先，从尊重历史，照顾现实的角度考虑，案涉房屋属于拆迁安置房。房屋买卖行为系双方的真实意思表示。合同签订后，徐寿英、刘贵清依约支付了房款，徐香兰、杨贤明依约交付了房屋，该合同事实上已经履行完毕。其次，从维护诚实信用原则和规范当事人交易行为的角度考虑。徐香兰、杨贤明较长时间内未对案涉房屋提出异议。现房价上涨，如果判令返还房屋，徐寿英、刘贵清将因合同无效而产生巨大的信赖利益损失，徐香兰、杨贤明将从其导致合同无效的过错行为中获得巨额的利益。最后，从综合权衡双方利益和妥善化解矛盾的角度考虑。目前，徐寿英、刘贵清一家在案涉房屋内居住十年之久，并对该房屋进行了装修、添附。该二人现占有的房屋已满足其居住使用的条件。徐香兰、杨贤明提起诉讼只要求返还房屋。在一审法院释明下，其二人对后续补偿事宜未做处理。徐寿英、刘贵清亦未提起反诉。若判令返还房屋，对双方当事人均不利，有违公平原则。综上，综合考量各种因素，目前返还房屋的条件尚不具备，维持现有使用状态为宜。一审法院判决驳回徐香兰、杨贤明立刻返还房屋的诉请，有事实和法律依据，并无不当。 综上所述，徐香兰、杨贤明的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2960元，由徐香兰、杨贤明负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙长洪 审判员  陈友妹 审判员  范秀媛 二〇二〇年十月二十九日 法官助理陈曼 书记员温芳