云南省维西傈僳族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云3423民初362号原告：中国农业银行股份有限公司维西傈僳族自治县支行，住所地云南省迪庆州维西县保和镇顺城南路**，统一社会信用代码915334232194600012。负责人：王龙，系该行行长。委托诉讼代理人：张赵志，云南迪志律师事务所律师，特别授权代理。被告：寸金菊，女，1969年12月27日出生，白族，住云南省迪庆州香格里拉市。委托诉讼代理人：张胜坤，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。被告：余禄江，男，1971年8月2日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：周宇，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司维西傈僳族自治县支行（以下简称农行）与被告寸金菊、余禄江所有权纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告农行委托诉讼代理人张赵志、被告寸金菊委托诉讼代理人张胜坤、被告余禄江及其委托诉讼代理人周宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令二位被告在判决生效三日内将位于维西县大湾坝傈水融成第7幢1-30号房产（土地使用证号为维国用［2014］第173号，房产证号为维西县房权证保和镇字第**）腾房后将前述房产交付给原告；2.请求人民法院依法判令二位被告支付原告从2018年7月27日起至交房之日止房屋占用费（按照二位被告签订的租赁合同约定的租金12万元／年计算，如被告余禄江已足额支付给被告寸金菊租金，则不承担该项付款义务，由被告寸金菊承担付款义务，如余禄江未足额支付则由其负责补足末交的租金。从2018年7月27日计算至2020年7月26日2年为24万元，具体金额以法院判决为准）3.本案诉讼费、律师代理费、执行费等费用由二位被告承担。事实与理由：2014年8月7日，维西成飞商贸有限公司（以下简称成飞公司）向原告申请借款，2014年9月25日，双方签订《流动资金借款合同》，借款金额1400万元，借款期限3年。被告寸经琨以其位于维西县大湾坝傈水融城的房地产为该笔贷款设定抵押，并与原告签订了《抵押合同》后办理了抵押登记。原告于2014年9月26日向维西成飞商贸有限公司发放贷款ｌ400万元。2015年6月30日，成飞公司再次向原告申请借款，2015年7月14日双方签订了《流动资金借款合同》，借款金额600万元，借款期限3年。寸金菊以其位于维西县大湾坝傈水融城的房地产为该笔贷款设定抵押，并与原告签订了《抵押合同》后办理抵押登记。原告于2015年7月16日向成飞公司发放贷款600万元。之后，被告寸金菊与被告余禄江签订了房屋租赁合同，将本案抵债房产用于租赁收益。租期14年零9个月，为2015年8月28日至2030年5月27日，年租金120000元。2017年1月16日，因成飞公司未按期还款，原告起诉至迪庆州中级人民法院。2017年3月8日，经迪庆州中级人民法院调解后下达（2017）云34民初3号民事调解书。该调解书确定原告对被告寸金菊、寸金菊的抵押房屋享有优先受偿权。2017年4月5日，原告向迪庆州中级人民法院申请了强制执行。迪庆州中级人民法院在执行过程中对被告寸经琨、寸金菊提供的抵押房屋进行了拍卖及变卖。因一拍、二拍及变卖均流拍，根据原告的申请，迪庆州中级人民法院于2018年7月27日作出（2017）云34执15号之三《执行裁定书》，裁定将被执行人寸金菊、寸金菊名下房屋及土地使用权交付原告抵偿被执行人成飞公司所借贷款本金及利息、罚息、复利。上述房屋所有权及土地使用权自本裁定送达申请执行人时起转移。申请执行人可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。其后，原告一直要求二被告腾房并交付抵债房产，但二被告拒不履行。根据相关法律规定，2018年7月27日原告收到迪庆州中院作出的以物抵债裁定时，被告寸经琨、寸金菊名下抵债房屋归属原告，原告对抵债房屋依法享有相关物权，其中租赁在前抵押在后的享有收益、处分权，抵押在前租赁在后的享有占有、使用、收益、处分的权利。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告寸金菊辩称：原告的第2项诉讼请求不明确，若要求被告寸金菊支付租费是不当得利，若要求余禄江支付租费是租赁关系，是两个不同的案由，请求法庭驳回原告的起诉；原告没有权利要求被告返还已收取的租金，案涉房屋是带租评估与带租拍卖，原告同意以物抵债，应自行承担房屋价值上的租赁负担；房屋租赁时间为2015年5月28日，先于抵押登记时间，原告要求腾房基于抵押权是不成立的；案涉房屋实际是寸经琨的房屋，是借用寸金菊的名义登记的，实际收取租金的是寸经琨，抵押也是为寸金坤的债务做的抵押；余禄江承租房子，租金已经交清，根据买卖不破租赁原则，其有权继续使用该房屋并无需再一次交纳房租。被告余禄江辩称：诉讼请求2不明确，应当按照法律规定驳回；在执行案件中房屋是带租评估、带租拍卖，原告接受以物抵债时就应该知道，原告向被告主张租金极不公平；房屋租赁在前，抵押在后，原告没有理由要求被告再次支付租金；依据买卖不破租赁原则，被告余禄江有权继续使用该房屋，房屋为带租拍卖，执行法院未将租赁除去，余禄江有权继续使用，原告无权要求被告腾房；租金已经全部交清，无需再向原告支付；执行裁定书未送达给余禄江，原告也未向余禄江出示产权证明，余禄江无法向原告支付房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告农行提交的借款合同、抵押合同，该组合同系原告农行分别与案外人维西成飞商贸有限公司、被告寸金菊签订，且经迪庆藏族自治州中级人民法院生效裁判文书确认，本院对该组证据予以确认；原告申请我院向迪庆藏族自治州中级人民法院调取房地产估价报告、房屋租赁合同，本院对房地产估价报告的三性予以认可，对于其中特别提示第3项的租赁情况，系评估机构对房产租赁情况的描述，没有其他相应的证据予以印证，本院对该内容不予采信，对房屋租赁合同，本院予以确认；律师费发票、委托代理协议，律师费并非原告为实现权利支出的必要费用，本院对该组证据不予确认。2.对被告寸金菊提交的房屋租赁合同、银行流水，该租赁合同与本院自中院调取的租赁合同为同一份合同，本院予以确认，银行流水并非向合同相对人寸金菊进行支付，本院不予确认；阿里拍卖网拍卖公告，本院对其三性予以确认，对被告主张带租评估影响评估价格的证明目的不予采信。3.对被告余禄江提交的房屋租赁合同，与本院自中院调取的租赁合同为同一份合同，本院予以确认；余明静身份证、委托付款书、收条，该证据与本案无直接的关联性，本院对该组证据不予确认。根据原、被告诉辩和经审查确认的证据，就本案的事实，本院认定如下：2014年9月25日，案外人寸经琨以其所有的房产为原告农行与案外人成飞公司之间的贷款提供抵押担保并办理抵押登记；2015年7月13日，被告寸金菊以其所有的房产（案涉房产）为原告农行与案外人成飞公司之间的第二笔贷款提供抵押担保并办理抵押登记。2017年1月16日，因成飞公司未按期还款，原告起诉至迪庆藏族自治州中级人民法院。2017年3月8日，经中院调解后下达(2017)云34民初3号民事调解书，确定原告对寸经琨被告寸金菊的抵押房屋享有优先受偿权。2017年4月5日，原告申请强制执行，执行过程中对抵押房屋进行的两次拍卖及变卖均流拍，根据原告的申请，中院于2018年7月27日作出(2017)云34执15号之三执行裁定书，裁定将寸经琨、寸金菊名下房屋及土地使用权交付原告抵偿成飞公司所借贷款本金及利息、罚息、复利，裁定书于同日送达双方当事人。被告寸金菊与被告余禄江签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋租赁给被告余禄江使用，租赁期限自2015年5月28日起至2030年5月27日止，共计15年，年租金120000元，乙方一次性支付房租1800000元。中院的执行裁定书生效后，原告农行要求二被告交付案涉房屋的租金，但二被告拒不履行。本院认为：原告农行在2018年7月27日经生效裁判文书确定以房产抵偿债务的方式取得案涉房产的房产所有权及土地使用权，成为案涉房产的所有权人。原告以物权保护纠纷的案由向本院提起诉讼，本院经过审理后认为，占有、使用、收益、处分是所有权的四项基本权能，本案原告系房屋所有权人，其基于依法享有的收益权要求被告支付房租，故本案系所有权纠纷。本案的争议焦点为：一、原告要求被告腾房并交付房产是否于法有据；二、原告的诉讼请求2是否明确；三、案涉房屋的房租是否应当支付给原告；四、房租数额及付款义务人的认定；五、本案律师代理费、执行费是否应当由被告承担。关于原告要求被告腾房并交付房产是否于法有据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。本案中，被告寸金菊与余禄江签订的房屋租赁合同没有明确的合同签订时间，合同中约定租赁期限自2015年5月28日起至2030年5月27日止，根据一般商业习惯，合同签订日期一般早于租期开始时间，该日期早于抵押登记时间2015年7月14日，属于将已出租的财产进行抵押的情况，租赁合同在有效期内对案涉房屋的受让人原告农行继续有效，原告农行要求被告腾房并交付房产的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于原告的诉讼请求2是否明确。原告农行在庭审中请求具体房租费数额以及具体付款义务人的确定以法庭查明的事实为准，二被告答辩称原告的诉讼请求中具体付款义务人不明确，属于诉讼请求不明确。本院认为，结合庭审中原告农行的陈述，原告的诉讼请求2为：请求被告寸金菊、被告余禄江支付自2018年7月27日起至房屋租赁合同约定时间止的房屋租费。本案庭审中出现两份不同的租房合同，对租期、租费、支付方式都有不同的约定，租费的实际履行情况亦需要通过庭审进行确认。证据的采信及事实的认定属于法院的审判职权范围，原告农行的诉讼请求有待于法院对证据以及事实做出判定才能进行具体明确，故，本院认为，原告的诉讼请求2达到明确的标准，二被告的该答辩意见本院不予采纳。关于案涉房屋的房租是否应当支付给原告。二被告在庭审中答辩称，案涉房屋是带租评估与带租拍卖，租赁情况影响了房屋的评估价格及拍卖情况，原告同意以物抵债，应自行承担租金损失。本院认为，房地产估价报告中，估价假设和限制条件第二条第1项载明：“本报告未考虑估价对象的债权债务状况以及租赁、抵押等他项权利限制及查封对其价值的影响”，对二被告的该答辩意见，本院不予采信。房屋所有权人对自己的不动产依法享有收益的权利，租赁房屋的房租属于法定孳息，收取孳息的权利依法由房屋所有权人享有，房屋所有权人变动后，承租人应当将房租支付给新的房屋所有权人，据此，原告农行要求被告向其支付房租于法有据，本院予以支持。关于房租数额及付款义务人的认定。被告寸金菊在庭审中主张，其名下的案涉房产实际所有人为寸经琨，故房租由寸经琨收取，但未提交相应证据予以证明，本院对该主张不予采信。被告余禄江未提交证据证实其已将案涉房屋的租费支付给合同相对人被告寸金菊，故，其应当一次性向原告农行支付自2018年7月27日原告取得所有权之日起至合同约定时间止的房屋租费。依据合同约定，租赁期限自2015年5月28日起至2030年5月27日止，共计15年，计为180个月，租金合计为1800000元，月租金计算为：1800000元÷180个月=10000元。至2018年7月27日原告农行取得所有权，被告余禄江共计使用期限为3年2个月，计为38个月，房租计算为：10000元×38个月=380000元。被告余禄江应支付给原告农行的房租为：1800000元-380000=1420000元。关于本案律师代理费、执行费是否应当由被告承担。律师代理费并非原告为实现权利产生的必要的费用，原告农行应当自行承担相关律师服务产生的费用。本案为民事第一审程序，执行费并非本案审理程序中产生的费用，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告余禄江于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告中国农业银行股份有限公司维西傈僳族自治县支行支付房租1420000元。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司维西傈僳族自治县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17580元，由被告余禄江负担70%计12306元，由原告中国农业银行股份有限公司维西傈僳族自治县支行负担30%计5274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。审 判 长  李吉光审 判 员  和晓霞人民陪审员  李玉昌二〇二〇年十月十六日法官助理马玉梅书记员罗群附1：本案证据目录一、原告农行提交证据和证明目的如下：1.被告寸金菊身份证复印件，欲证明被告的身份信息；2.借款合同、抵押合同、土地他项权证、房屋他项权证、土地证、房产证，欲证明被告寸金菊将案涉房屋提供担保并办理抵押登记的事实；3.（2017）云34民初3号民事调解书、（2017）云34执15号之三执行裁定书，欲证明原被告在金融借款纠纷后，生效裁定将案涉房屋抵债给原告的事实；4.房地产估价报告，欲证明案涉房屋租赁情况；5.原告申请我院向迪庆藏族自治州中级人民法院调取房地产估价报告、房屋租赁合同，欲证明案涉房屋的评估结果及案涉房屋租赁情况；6.律师费发票、委托代理协议，欲证明本案律师费的数额。二、被告寸金菊提交证据和证明目的如下：1.房屋租赁合同、银行流水，欲证明租赁合同的内容及租金支付情况；2.阿里拍卖网拍卖公告，欲证明案涉房屋在执行拍卖时是带租拍卖的；三、被告余禄江提交证据和证明目的如下：1.房屋租赁合同，欲证明案涉房屋租赁情况；2.余明静身份证、委托付款书、收条，欲证明案涉房屋租费支付情况；