广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初19407号原告：中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司，住所地广东省中山市石岐区*****利和豪庭裙楼商铺二层，统一社会信用代码91442000MA4UMNJ48X。法定代表人：陈剑辉，总经理。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。被告：邹春堂，男，1970年12月28日出生，汉族，住广东省中山市***********，公民身份号码420************810。原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司（以下简称利和豪庭分公司）与被告邹春堂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告利和豪庭分公司委托诉讼代理人许艾玲，被告邹春堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和豪庭分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费及违约金（物业管理费按每月332.11元的标准，自2018年9月16日开始计算，暂计至2020年5月15日共计6642.2元；滞纳金以当月欠款金额为基数，按每日3‰的标准自每月6日前计算至实际支付之日止，暂计至2020年5月20日为6374.88元）；2、被告向原告支付原告为实现债权而支出的律师费800元。事实和理由：被告邹春堂拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2018年6月26日原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司与被告邹春堂签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）。合同期限：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）的第十三条约定，从物业交付使用之日起至业主委员会与物业管理企业签订新的前期物业服务协议时止。物业坐落：中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区*******，权属人：邹春堂，建筑面积：114.52平方米。交楼时间：2018年6月26日。物业费计收标准：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十条约定，住宅按2.9元/平方米/月收取。付费期限：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）第十一条约定，从收楼手续后的次日开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5日。违约金依据：根据中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）十三条约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交金额的千分之三按日交纳违约金。欠费期间：2018年9月16日至今。欠费金额：物业管理费每月332.11元，截至2020年5月15日，共欠物业管理费6642.2元。催收方式：已寄律师函进行催收。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告邹春堂辩称，1.原告不准被告收楼，没提供服务，怎么会有费用。2019年12月16日下午，原告前往被告二期收楼，据验楼情况，要求在原告提供的收楼确认书上添加“房屋天花板均有开裂，有维修过痕迹，厨房多出渗漏维修过，主人房后墙同一处维修多次仍开裂”等备注，原告以不准添加任何字眼为由，不给房屋钥匙，拒绝被告收楼。被告因此报警，警察到场处理未果，建议被告走法律程序。后经多次向政府部门求助，于2020年4月11日再次强烈要求，才收回涉案物业。原告起诉的收费根据是中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（第二期）的第十三条约定，从物业交付使用之日起至业主委员会与物业管理企业签订新的前期物业服务协议时止，故服务费也应该从2020年4月11日开始计算；2.被告在2018年6月26日之前，已经与银行签订协议，授权中国工商银行按时定期扣款涉案物业的物业服务费，授权卡一直正常使用且都有足额现金，原告要求每月定时交物业服务费的话，原告却不收；3.被告在同一小区的物业服务收费价格前后不一，购房时承诺的物业服务费不超过2.6元每平方，对外公示收费2.6元每平方，为何要巧取豪夺至2.9元每平方，原告按协议标准提供了服务费的话，应该按2.6元交服务费，而非2.9元；4.原告屡次违反中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（第二期）在先，没有按照服务标准为被告提供服务，让被告没有享受到价有所值的物业服务，原告允许餐饮店进驻（烧烤店）、不准业主临时进车库上下、安全门经常打开等等，没有达到所签订的服务标准，服务打折，服务费也应该打折；5.原告收费所谓律师函（2019年9月22日）和物业公司（2019年8月10日）的催款单（两者都是原告提供），金额不等，收费有异，没有可信度。本院经审理认定事实如下：邹春堂系中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区*******（建筑面积：114.52平方米）的业主。2018年6月26日，利和豪庭分公司（甲方）与邹春堂（乙方）签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期），约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法律和政策以及乙方与甲方签订的商品房买卖合同内有关物业服务的约定，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议；本物业名称：富元利和豪庭；乙方所购房屋情况：类型商住，座落位置中山市石岐悦来南白石桥侧利和豪庭二期区8栋17座01房，建筑面积114.52平方米；本物业竣工交付使用后，由甲方向乙方提供以下服务内容，并达到相应的服务质量标准。日常服务：包括房屋建筑共用部分的维护和管理；共同设施设备和相关场地的急修、小修、养护、运行和管理；按《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当向最终用户收取有关费用；绿化和建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品；共同环境卫生，包括共用绿地、花木、建筑小区等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运；小区内沟、井及化粪池清洁消毒；共同场所灭虫、灭鼠；交通与车辆停放秩序的管理，包括限速、限重，禁鸣，车辆出入管理、泊位管理，智慧车辆按规定路线行车进出、按车位分类停放；做好车辆停放进出记录；按规定标准收取车位有偿停车费；安全防范工作，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区内实行安防监控与巡逻；本款约定的事项不含业主、非业主使用人的人、财产保险和财产保管责任；房屋装饰装修管理；本协议所称的物业管理服务费用是指按照约定，对房屋公共部位及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共区域环境卫生和秩序，向乙方所收取的费用（不包括房屋共同部位、公用设施设备中修、大修、更新改造的费用及人身财产保险费用）；本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议约定的内容及要求提供服务，住宅按2.9元/平方米/月向乙方或业主使用人收取物业服务费；乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物服务费的时间为每月的5日；甲方在首次收取物业服务费时，乙方同意向甲方预支付三个月物业服务费，乙方预支付的三个月管理费将抵扣收楼后的前三个月管理费用，乙方交费日期依次顺延；无论何种原因导致乙方与房地产开发企业办理收楼手续的时间晚于双方商品房买卖合同约定中的交楼时间，或乙方一直迟延收楼，则物业服务费自商品房买卖合同约定的交楼之日起均由乙方缴交，甲方有权直接向乙方收取；乙方与房地产开发企业之间因未按期办理交楼手续而产生的物业服务费承担问题，则在乙方向甲方缴交后，由乙方与房地产开发企业自行协商处理；物业服务费收取标准在合同期内如有变动以当地物价部门核准的标准为准；乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额千分之三向甲方支付违约金；乙方连续三个月不交物业服务费的，甲方在告知乙方后乙方仍未在甲方要求的期限内交纳的，甲方有权在小区公共宣传栏或公告栏进行公布，乙方连续六个月不交物业服务费，甲方有权向当地人民法院起诉，同时乙方还应支付甲方为追讨上述款项而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、邮寄费、通讯费、查询费、公证费等）；其他有偿服务：机动车、非机动车，统一按公示收费价格进行收取；小区内的露天停车位、路边划线临时停车位实行有偿使用，所得收益纳入小区物业管理使用；室内装修服务费（业主办理装修时需交付的）包含装修保证金3000元/户，装修垃圾清运费6元/平方米（一次性收取）、装修管理费3元/平方米等；乙方应按照本协议约定，按时按标准向甲方缴交物业服务费、专项维修资金等费用及其他费用；前期物业服务协议还约定了其他事项。2019年8月10日，利和豪庭分公司出具物业服务催费通知书，载明：利和豪庭二期第8栋1701单元邹春堂自2018年10月1日至2019年8月31日的物业服务费尚未交纳共计5604.02元（其中物业服务费3653.21元，违约金1950.81元）。2019年9月23日，利和豪庭分公司委托许艾玲律师向邹春堂出具律师函，载明：2018年6月26日，邹春堂与利和豪庭分公司签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期），约定利和豪庭分公司对中山市石岐区*******豪庭*********的物业提供物业管理服务，物业管理费用为每月每平方米2.9元，邹春堂自2018年7月1日起开始拖欠物业服务费，截至2019年8月31日止，已拖欠物业服务费4649.54元，滞纳金3119.51元，共计7769.05元。2020年4月11日，邹春堂签署收楼确认书。邹春堂提交认购须知、利和豪庭物业服务收费一览表公示牌照片，拟证明所购住宅每月物业服务费为2.6元/平方米。利和物业公司提交其在中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号），载明：利和豪庭二期备案的高层住宅物业服务费为2.9元/平方米/月、执行2.9元/平方米/每月，中山市发展和改革局于2017年12月18日盖章同意备案。利和物业公司提交其在微信朋友圈发送的部分开展物业服务的简报，证明其为业主提供了卫生消杀清洁、垃圾清运、绿化清理、泳池清理、灯光检查维修、消防检查、装修管理等服务。邹春堂提交的图片、有物业工作人员在内的业主微信群等证据反映，利和物业公司存在公共设施卫生清扫及维修不及时、车辆秩序管理不到位、招商的商铺油烟扰民处理不及时、消杀工作尚未开展却提前签到以及漏开展工作等情形。2018年12月21日，邹春堂以利和公司为被告向本院提起诉讼，主张判令利和公司赔偿：1.延迟交楼的违约金51738元（暂计：从2018年7月1日起至2019年6月30日止）；2……本院于2019年3月21日作出（2018）粤2071民初26954号民事判决，认为涉案房屋于2018年9月28日确定达到交付使用条件，故利和公司应支付邹春堂2018年7月1日至2018年9月28日期间延迟交房违约金8438.86元（937651元×0.1‰/日×90日）……遂作出判决1.利和公司于判决生效之日起七日内向邹春堂支付逾期交房的违约金8438.86元……邹春堂不服该判决提起上诉。中山市中级人民法院于2019年11月15日作出（2019）粤20民终3207号民事判决，驳回上诉，维持原判。又查，邹春堂提交2019年12月26日利和豪庭二期房维修登记表，其中情况反馈写有“暂未发现问题（今天来收楼，流程已走完，因在收楼确认书上备注‘房间天花曾经开裂维修过、厨房曾经渗漏维修过’而物业不予确认收楼”的内容。该登记表中没有任何人签名确认。2020年5月20日，利和豪庭分公司因本案与广东任允律师事务所签订委托代理合同，约定律师费为800元。2020年6月28日，广东任允律师事务所向利和豪庭分公司出具800元律师费发票。以上事实，由中山市不动产登记资料查询结果、中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）、收楼确认书、物业服务催费通知书、律师函、委托代理合同、照片、律师费发票、物业服务收费备案表、微信记录、维修登记表等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本院根据双方当事人陈述意见，分析如下：1.邹春堂主张其于2019年12月26日到利和公司要求收楼而被拒绝，但其所提交的证据仅显示其于当天向利和公司收楼、并要求在收楼确认书上备注内容，不能证明利和公司拒绝其收楼。生效的民事判决已认定涉案物业已于2018年9月28日达到交付使用条件，故本院将收楼时间认定为2018年9月28日。2.邹春堂提交的认购须知、利和豪庭物业服务收费一览表的照片等证据，虽能够证明利和豪庭物业的住宅服务费有过2.6元/平方米/月的情况，但其未能提交证据证明其所签署的商品房买卖合同等原约定其所购涉案住宅物业的物业服务费收费标准为2.6元/平方米/月，应承担举证不能的不利后果。中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号）证明利和豪庭分公司自2017年12月18日起备案的高层住宅物业费为2.9元/平方米/月。邹春堂于2018年6月26日签订的中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）亦明确载明住宅物业服务费为2.9元/平方米。综上，本院以前期物业服务协议（二期）为准，认定涉案住宅物业服务费为2.9元/平方米/月。利和豪庭分公司提交的微信朋友圈记录，以及邹春堂答辩自认的部分内容证明利和豪庭分公司就涉案物业开展了相关的物业服务，故邹春堂应当按约缴纳物业服务费。但，从邹春堂提交的业主微信群记录、物业服务不到位的图片等，足以证明利和豪庭分公司存在物业服务开展不到位即有瑕疵的情况。综上，根据物业管理条例第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，本院酌定调整对邹春堂应缴纳的物业服务费予以减免20%。经核算，邹春堂应支付的2018年9月28日至2020年5月27日间20个月的物业管理费共计为5313元（114.52平方米×2.9元/平方米/月×20个月×80%）。至于逾期缴交物业服务费的违约金，因利和豪庭分公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对利和豪庭分公司关于相应违约金的主张，本院不予以支持。关于律师费的问题。利和豪庭分公司提交了委托代理合同及律师费发票证明其因本案支出律师费800元，邹春堂未按约交纳物业费，应当按约定负担律师费800元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邹春堂于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司支付2018年9月28日至2020年5月27日间20个月的物业管理费共计为5313元；二、被告邹春堂于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司支付律师费800元；三、驳回原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，减半收取73元（原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司负担48元，由被告邹春堂负担25元（被告邹春堂负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司）。本判决为终审判决。审判员  陈立平二〇二〇年十月九日书记员  柯佩烨杨慧娴