广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7692号原告：广州喜安居房地产代理有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道**103-2铺。法定代表人：何国辉，职务：总经理。委托代理人：李大宁，广东法导律师事务所律师。被告：李卫兰，女，1957年6月29日出生，汉族，住所：湖南省常德市鼎城区。委托代理人：陈俊雯，是北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈枚花，是北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。原告广州喜安居房地产代理有限公司（以下简称：喜安居公司）诉被告李卫兰居间合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喜安居公司的委托代理人李大宁、被告李卫兰的委托代理人陈俊雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告喜安居公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付违约金123000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年3月14日，原告与被告签订《独家代理委托协议(买卖)》，约定由被告独家委托原告代理出售案涉物业的相关事宜，代理期限为2020年3月14日至2020年6月14日，合同约定了出售价格为4100000元等买卖条件，同时合同还约定了如被告在委托期内提前解除合同或拒绝出售案涉物业，则应向原告支付售价3%的违约金。原告在合同签订之后即安排履行合同事宜，为案涉物业精心制作了视频广告节目，并安排于2020年3月25日至2020年6月24日期间播出，同时原告积极联系意向客户，为意向客户提供介绍、带看等服务。2020年6月初，意向客户黄品辉通过房产频道的电视广告节目关注到案涉物业并与原告联系。经原告提供的服务，该意向客户同意按被告的条件购买案涉物业，并于2020年6月11日与原告签订《承诺书(买)》。在与意向客户签订《承诺书》后，原告立即与被告联系，与被告确定出售及签约事宜，但被告却不断地拖延、推托，甚至于在微信上拉黑原告工作人员，直到2020年6月12日，被告明确向原告表明由于房价上涨，其不再出售案涉物业。原告遂通过微信、电话、发函等方式催促被告，但均无果。原告认为：原告与被告签订的《独家代理委托协议(买卖)》合法、有效，双方均应切实履行，原告在接受被告独家委托后，已付出了大量的人力、物力履行合同，包括制作房屋广告视频、向房产频道投放广告、联系意向客户、协调看房、沟通价格以及与被告进行沟通等，最终以原告的出售条件确定了购买方。被告却在罔顾原告的大量付出，在合同期限内拒绝出售案涉物业，给原告造成巨大的损失，已经构成了根本违约。根据《独家代理委托协议(买卖)》第二条、第五条的约定，被告应向原告支付售价3%的违约金，即123000元。因被告恶意违约，导致原告巨大的损失，且被告拒绝与原告进行协商，为维护原告的合法权益，原告特提起本诉。被告李卫兰辩称：一、原告在代理期限内并未促成交易，且被告并不存在违约行为，无需承担违约责任或支付报酬。（一）原告并未提供证据证明其提供了合格的居间服务，其无权要求支付佣金。根据《独家代理委托协议（买卖）》第三条关于原告需进行工作的约定以及中介行业常规的操作，原告作为房地产代理公司接受委托后应当制作广告视频、投放广告、联系意向客户、对意向客户履约能力进行实质性审查、协调看房、促成交易、协助办理过户、协助交付房屋等等，完成以上一系列工作后才能要求支付佣金。但本案中原告并未促成交易，其所谓的前期工作亦未能提供充分的证据证明实际发生，应当承担举证不能的法律后果。故原告根本无权请求被告支付报酬或从事居间活动支出的必要费用。原告并未对所谓的“意向客户”的身份、履约能力尽基本的审查义务，严重失职，甚至有与案外人串通损害被告合法权益之嫌。首先，根据原告提供与案外人“黄品辉”签订的《承诺书（买）》，黄品辉的身份证号码明显是错误的，经查证，根本无法查询到此人。被告认为，甚至不排除黄品辉故意填写错误的身份证号。合同的主体都不存在，所谓的购买意向显然也是不真实的。另外，原告并未提供相关证据证明黄品辉支付了所谓的“定金”，应当承担举证不能的法律后果。其次，据了解黄品辉为原告的员工，故《承诺书》并不具备真实购房的意向。根据《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”、《房地产经纪管理办法》第二十五条第（八）款“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋”、第三十七条之规定，显然原告未如实向委托人被告如实报告甚至恶意隐瞒了相关情况，再以违约之名起诉被告，迫使其赔偿所谓的“违约金”。同时，原告已违反相关规定，其应承担相应的法律责任，建议法院发函到相关部门反映情况，整治该现象。退一步而言，即使不考虑黄品辉身份及其个人信息问题，其欲购买涉案房屋、履行与被告的买卖合同，也是需要符合法定条件的，如是否具有购房资格。原告至今仍未提供任何证据证明所谓的“意向客户”黄品辉是否具有广州市购房资格，单凭一份存疑的《承诺书》是无法认定原告所主张的已找到了所谓的“合适的购买方”并可以按照合同的条件购买涉案物业。黄品辉无法履行买卖合同，则所谓的“违约”前提也不存在。原告无法证明黄品辉具有广州市购房资格，则应当承担举证不能的法律后果。此外，综合本案的证据，被告有理由怀疑原告与黄品辉签订《承诺书》的动机不纯，如确实存在原告与员工或案外人串通，制作伪证，损害被告的合法权益，涉嫌虚假诉讼等犯罪行为，依法应当追究刑事责任。故此，原告作为专业的房地产代理公司，并未尽基本的审查义务，未提供合格的居间服务，在被告无违约的情况下，其请求被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，不能成立。二、退一步而言，假设被告需要承担违约金，原告主张的违约金过高，应当予以减少。如前所述，被告是不应支付违约金的。退一步而言，即使被告需支付违约金，在本案中，原告仅与不合格的“意向客户”签订了存疑的《承诺书》，并未实际促成交易，亦未提供证据证明因居间活动实际支付的费用，原告主张的123000元违约金明显过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、原告提供的证据证明力度，根据公平原则予以减少。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告的无理诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明，2020年3月14日，被告（委托方，甲方）与原告（受托方，乙方）签订《独家代理委托协议（买卖）》约定：委托方委托广州喜安居房地产代理有限公司独家代理出售荔湾区芳兴路盛彩街5号xxxx房物业，物业建筑面积117.49平方米，售价4100000元，付款方式为按揭或一次性付款均可；独家代理委托期从2020年3月14日起至2020年6月14日。甲方保证并配合乙方提供不少于5次看房或面谈机会，否则视为甲方单方面无故提前解除合同。在委托期间甲方无故提前解除本协议及变更出售条件、自行出售该物业或委托第三方出售该物业，均属于违约行为，甲方应向乙方支付相当于上述售价3%的违约金；乙方指派专门经纪人负责跟踪处理该物业的委托事项；充分利用电视媒体强大的推广能力，制定推广广告宣传、策划，以上工作的费用由乙方垫付；咨询及中介服务费为售价的1%（即41000元），支付时间是甲方与买家签订《房屋买卖合同》或《承诺书（买）》或乙方接受买家定金的3日内；委托期内，若乙方介绍的买家同意按上述出售条件购买该物业，甲方授权乙方代其收取买方承购该物业的定金，在乙方代为收取定金时，即视为甲方收取，并确认乙方收受定金时即视为达成交易，若甲方拒绝出售该物业，甲方承诺同意按照本协议向乙方支付售价3%的违约金；在第八条（备注）第一款约定：甲方的房子未卖出，乙方所发生的一切拍摄费用由乙方承担等等。诉讼期间，原告向本院提供了广东广播电视台房产频道播出清单、房产频道播出内容刻录光盘证据，拟共同证明原告已履行案涉居间合同约定为涉案房屋制作及播出视频广告节目的合同义务；提供承诺书证据，拟证明原告已经根据被告的条件寻找到合适的购买方，可以按合同约定的条件购买被告的物业。提供微信记录证据，拟证明原告积极履行合同，被告却在原告找到合同购买方的情况下拒绝出售案涉物业，构成违约。《告知函》及邮寄凭证，拟证明原告在被告违约后书面联系被告，告知本案事宜。被告对频道播出清单的质证意见为，对该证据的真实性、关联性予以认可，合法性不予认可。对证明内容不认可，协议约定了只有通过原告促成涉案房屋的交易后，原告才能获得中介费。另外，据被告表示，在签订该协议时已表示为格式条款，明显有失公平，但原告以该协议为公司模板，无法更改为由，不予更改。其中第5条显失公平，对被告来说相当苛刻。对房产证复印件的意见。对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。对证明内容不予认可，该复印件无法证明双方所签合同的效力。对刻录光盘的质证意见为，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。首先，播出证明单形式上仅为原告单方提供的，无法确认该文件真实性；其次，播出证明单内容上并无明确指出播出的具体内容是什么，根本无法确认是否播出了涉案房产的广告。此外，证明单上落款单位与盖章单位不一致，真实性无法确认。关于《承诺书（买）》的质证意见为该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。该承诺书仅为原告与黄品辉签订的，真实性不能确定。其中，所谓的“意向客户”黄品辉的身份证号码是错误的，无法查到有此人。主体不存在，所谓的承诺书是不成立的。另外，对该证据的证明内容不予认可，即使黄品辉为真实的意向客户，也需要其拥有购房资格才能购买涉案房屋，否则原告根本无法促成交易。关于微信聊天记录的质证意见为该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。该证据反映了2020年6月8日所谓的“黄生”未经被告同意、确认，擅自在6月11日收取诚意金签订《承诺书》。且当时被告已发现承诺书中所谓的“意向客户”身份信息不真实，定金金额过低又未实际收取定金，故未同意交易。需要注意的是，原告并未提供证据证明已收取了所谓的定金。且如果原告推荐的所谓“意向客户”无购房资格，根本无法进行房屋买卖交易，原告作为中介公司显然并无履行基本的审查义务，且无法促成交易。关于《告知函》及邮寄凭证的质证意见为对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。据被告反映，并无收到该函件。且根据快递单显示，收件地址为涉案房屋，该房屋早在交予原告放盘前，已清空，无人居住。原告明知该事实仍发函到涉案房屋，显然是故意的。《告知函》没有原件。被告提供原告在网上发布的房源信息（2019年4月5日发布，现场提供被告代理人通过其互联网搜索购买人黄品辉的工作单位），证明P4页显示“喜安居置业顾问黄品辉”，拟证明黄品辉为喜安居公司的员工。原告的质证意见为真实性没有异议，关联性有异议，2019年10月份的广告，当时黄品辉是原告公司员工，但已经离职，何时离职无法确认，虽然黄品辉曾经是原告公司员工，但其也有权购买案涉房屋，不因此而受到影响。黄品辉身份证号码在承诺书上的错误应当属于笔误，黄品辉在想购买涉案房屋时是具有购房资格的，所以被告不认可承诺书的理由不成立，另被告不单止不承认原告根据独家委托合同签订的承诺书，更以房价升的理由不再出售房屋，已经是构成违约。与黄品辉的微信聊天截图，证明从原告提供的《承诺书》中载明电话号码“137××******”，在微信上搜索并添加其为好友。从其朋友圈、聊天对话可见，其为房屋中介；转账界面显示其为“黄品辉”。同时证明并非原告所称无法联系黄品辉本人，也说明黄品辉是中介。原告的质证意见为真实性、合法性没有异议，但不具有关联性。在庭审中，本院要求原告在七日内提供黄品辉是否在本市具有购房资格的证明文件，但原告未能提供。本院认为：原告与被告签订的《独家代理委托协议（买卖）》是双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。该独家代理委托协议其性质为居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案原告以被告拒绝出售涉案物业给买家，给原告造成损失为由提起诉讼。原告虽然举证在2020年6月12日与被告的微信记录，被告存在不出售涉案房屋的意思表示，但原告未能按照本院要求举证证明《承诺书（买）》中买受人在本市范围内具有购买房屋的资格的依据，以证实原、被告签订的《独家代理委托协议（买卖）》是可以履行的事实。被告的抗辩理由成立，原告请求判决被告向原告支付违约金123000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州喜安居房地产代理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1380元，原告广州喜安居房地产代理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十月十九日书记员  谢绮雯黄嘉琪