云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1320号上诉人（原审被告）：云南新洪洋房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市人民西路********。法定代表人：徐孝刚，该公司经理。被上诉人（原审原告）：代彬，男，1988年11月23日出生，汉族，住云南，住云南省永善县善县。原审第三人：徐孝刚，男，1955年2月4日出生，汉族，、经理，住云南，住云南省曲靖市麒麟区iv>原审第三人：任荣萍，女，1967年2月14日出生，汉族，住云南，住云南省昆明市五华区iv>原审第三人：任洪阳，男，1954年10月20日出生，汉族，住云南，住云南省昆明市五华区iv>原审第三人：蔡云秋，男，1970年7月30日出生，汉族，住云南，住云南省昆明市宜良县iv>上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司因与被上诉人代彬、原审第三人徐孝刚、任荣萍、任洪阳、蔡云秋商品房销售合同纠纷一案，不服云南省永善县人民法院（2014）永民初字第824号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月11日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。云南新洪洋房地产开发有限公司上诉请求：改判确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。其主要上诉理由：一、认定事实错误。一审法院审理认定，因上诉人所销售的房屋存在质量问题，于是判决解除代彬与上诉人签订的《商品房购销合同》，并退还购房款等其他款项。上诉人认为，在建设该商品房前，所有手续齐全，合法有效，已经具备了销售条件。商品房出售后，被上诉人已经办理了《房屋产权证》，取得了该房屋的所有权。双方房屋买卖合同关系已经结束。上诉人所销售的商品房是否存在质量问题，有《房屋检验合格证书》《房屋销售许可证书》等证据在案佐证。现上诉人所销售的商品房出现开裂、倾斜的质量问题，完全系地质灾害造成的，与房屋的建筑质量没有法律上的因果关系。一审人民法院对鉴定意见的使用不全，混淆鉴定意见，对鉴定意见书中提出的“房屋建设质量符合规范要求”的鉴定意见只字不提，因此作出错误判决。根据最高人民法院关于商品房销售纠纷相关问题的解释中明确规定，商品房的退房必须具备以下条件，第一，开发商不具有商品房预售许可资格的；第二，开发商交付的房屋主体质量不合格或质量严重影响房屋正常使用的；第三，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，面积误差绝对值超过3%的；第四，擅自改变规划、设计，影响商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的。国家建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条规定，不可抗力地质灾害造成质量缺陷不在保质范围内。一审判决对双方签订的《商品房购销合同》的认定前后矛盾。一审认为，被上诉人与被云南新洪洋房地产开发有限公司告签订商品房购销合同，符合法律规定，应当为有效。根据合同的相对性原则，因房屋出现开裂、倾斜现象严重影响其居住，因此判决解除双方签订的《商品房购销合同》没有法律和事实依据。1.上诉人开发建设的“红阳小区”程序合法，手续完备，经质监部门验收合格，且被上诉人也全程参与了验收，并开具了房屋收据；2.一审中，没有任何事实依据证明上诉人出售的“红阳小区”商品房存在质量问题而达到退房条件。根据一审法院委托科建质量司法鉴定对“红阳小区”地质灾害的鉴定意见是“建设区地块存在地质灾害，土层的蠕动造成房屋的地基不均匀变形，最终导致上部结构、墙体拉裂，出现倾斜”是造成房屋出现问题的主要原因，但与上诉人的房屋建筑质量没有因果关系。二、遗漏法律法规规定。一审法院法律适用中，没有使用住建部关于商品房买卖质量问题的相关规定，属适用法律错误。三、程序违法。一审中，上诉人根据案件事实曾经提出书面申请，要求追加地质勘探、设计单位为本案共同诉讼人参加诉讼，但对上诉人的书面申请，一审法院没有作出允许或不允许的裁定。属程序违法。综上，被上诉人购买上诉人的房屋不存在质量问题，其商品房买卖合同应当依法成立。一审法院一直受到当地党委、政府的司法干预，没有体现司法的公正性。具体体现在，整个“红阳小区”有房屋六幢，因地质灾害出现墙体开裂、倾斜的只有2-3幢。但当地政府适用行政命令的手段，采取断水、断电的方式，强行将小区所有业主全部赶出，不负责任地扩大损失。再者，整个“红阳小区”的房屋是2011年8月交付使用的，2014年5月，该小区2-3幢房屋才出现墙体开裂、倾斜的问题，此期间，永善还发生过5.2级地震。基于上述原因。一审法院认为房屋出现质量问题属认定事实错误，即没有证据证明，也没有说明房屋出现质量问题与开发商之间有必然的因果关系。被上诉人代彬未作二审书面答辩。第三人徐孝刚、蔡云秋答辩意见与上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司一致。第三人任荣萍、任洪阳未作二审答辩。代彬向一审法院起诉请求：1.解除《商品房销售合同》；2.云南新洪洋房地产开发有限公司退还购房款192,332.80元，赔偿增值部分损失（每平米1800元）190,147.20元，合计382,480.00元。一审法院认定事实：2009年8月，云南新洪洋房地产开发有限公司与永善县人民政府签订永善县红阳小区项目开发建设《合作协议书》，在永善县开发建设。2011年4月28日，代彬与云南新洪洋房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买云南新洪洋房地产开发有限公司建设的红阳××××号房屋。合同约定：房屋套内建筑面积109.28㎡，单价1760.00元／㎡，房屋总价款192332.80元。同日，代彬支付了购房首付款58332.80元。2011年7月11日，代彬向中国建设银行溪洛渡支行按揭贷款134000.00元，支付了云南新洪洋房地产开发有限公司购房款。后云南新洪洋房地产开发有限公司将房屋交付给了代彬。后因红阳小区房屋出现开裂、倾斜。2014年6月18日，经四川三达建设工程质量鉴定有限公司对房屋进行结构安全性鉴定，并出具了鉴定意见，意见为：（1）红阳小区1幢安全等级可评为Ｂｓｕ级，2、3幢安全等级可评为Ｃｓｕ级。即在正常使用条件下，1幢目前是安全的，2、3幢结构安全存在隐患，应采取处理措施。（2）红阳小区4、5、6幢可评为Ｂｓｕ级，即在正常使用条件下，目前是安全的。应对评定为ｃｕ级和裂缝的ｂｕ级构件进行加固和修复处理。2014年8月，永善县人民政府组织红阳小区全体业主撤离了所居住的房屋。在诉讼过程中，代彬向法院申请，要求对红阳小区房屋开裂、倾斜原因进行鉴定，经法院委托云南乾盛司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为：1.红阳小区商品房建筑场地边坡未经过处理，再加之基础持力层选用不合理且未按照规范要求对地基进行处理的情况下进行建造，导致地基不均匀沉降，从而造成建筑物的开裂和倾斜。2.红阳小区地质勘查中的地质承载力、稳定性及地质合理性符合规范要求；房屋在地基与基础的设计上没有针对所选建设场地的实际情况和地勘报告的建议提出对地基进行处理的建议和方案；房屋建设质量符合规范要求。3.红阳小区建设场地除边坡问题外，无其他不良地质作用，只要将边坡处理好后，对建筑物没有影响。4.对房屋状况首先应委托具备相应资质的勘察单位对该建筑场地边坡进行专项勘察、制定专项边坡治理方案，完成边坡治理，在保证建筑场地稳定的前提下，根据建筑物的受损情况制定建筑物纠偏加固方案，对房屋进行纠偏加固处理。云南新洪洋房地产开发有限公司向法院申请要求对红阳小区是否存在地质灾害进行鉴定，经法院委托云南建科建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为：红阳小区建设区块存在地质灾害，成因为Ｈ4老滑坡蠕动变形；建议进行专项治理，在确保区域稳定的前提下，进行加固纠偏处理。另查明，代彬向云南新洪洋房地产开发有限公司购买的房屋已办理《房屋所有权证》。2006年10月23日，第三人任荣萍、任洪阳在成立云南新洪洋房地产开发有限公司时，出资1000万元进行了验资，成立后次日即将股金退还给了任荣萍、任洪阳。第三人徐孝刚、蔡云秋在办理公司股东变更时，并未实际出资。一审法院认为：代彬与云南新洪洋房地产开发有限公司签订的商品房购销合同，符合法律规定，应当为有效。根据合同相对性原则，代彬向云南新洪洋房地产开发有限公司购买了其销售的红阳小区商品房，现房屋出现了开裂、倾斜，说明云南新洪洋房地产开发有限公司销售的商品房存在质量问题，严重影响正常居住使用，且云南新洪洋房地产开发有限公司在进行红阳小区商品房建设时，未按地勘报告的建议，对“建筑物场地边坡进行处理”，以及“基础持力层选用不合理且未按照规范要求对地基进行处理的情况下进行建造”，存在过错。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”据此，对代彬要求解除双方签订的商品房购销合同，退还购房款192,332.80元的请求，予以支持。云南新洪洋房地产开发有限公司、第三人徐孝刚、蔡云秋、任荣萍、任洪阳提出的房屋不存在质量问题，造成房屋开裂、倾斜的原因属地质灾害造成，不应当承担民事责任的抗辩理由，不符合法律规定和本案事实，不予采纳。对代彬要求赔偿房屋增值及装修损失的诉讼请求，因未提供相应的证据予以证明，不予支持。鉴于代彬购买房屋后，因不能正常居住使用，确已造成损失的客观实际，可参照中国人民银行同期同类贷款利率对其损失进行赔偿。对第三人徐孝刚、蔡云秋、任荣萍、任洪阳提出的未抽逃出资的辩解，《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；……。”第二十六条规定：“有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。”第二十八条规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的帐户。”因第三人任荣萍、任洪阳在2006年10月23日注册设立云南新洪洋房地产开发有限公司时履行了出资义务，但次日即将二人各自出资的注册资金抽回，且第三人徐孝刚、蔡云秋亦陈述并未向公司实际出资。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十四条第二款规定：“公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。”据此，第三人徐孝刚、蔡云秋、任荣萍、任洪阳的辩解，不符合法律规定，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除代彬与云南新洪洋房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》；二、由云南新洪洋房地产开发有限公司退还代彬购房款192,332.80元，并赔偿相应的利息损失（利息从2011年7月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至给付完毕之日止）；由代彬退还向云南新洪洋房地产开发有限公司购买的红阳小区商品住宅1幢601号房屋；限判决生效之日履行；三、由第三人徐孝刚在股权出资金额4,000,000.00元，第三人任荣萍、任洪阳、蔡云秋在股权出资金额各2,000,000.00元内，承担连带清偿责任；四、驳回代彬的其他诉讼请求。缓交的案件受理费8824.80元，由云南新洪洋房地产开发有限公司、第三人徐孝刚、任荣萍、任洪阳、蔡云秋承担。在二审中，当事人未提交新证据。上诉人除对原审认定商品房质量问题产生原因及判决结果提出异议外，对其余事实未提出异议，对双方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，1.关于原审认定商品房质量问题产生原因是否正确的问题。（1）根据云南建科建筑工程质量司法鉴定所出具的《司法鉴定报告》中已经明确永善县“红阳小区”建设场地处于H4滑坡上、处于地质灾害高易发区、处于地质灾害危险性综合分区地质灾害危险性大区I2，与上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司在一审中出具的昆明理工大学地质评估报告中所述红阳小区位于H4古滑坡复活体上相吻合，可以认定上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司修建的“红阳小区”位于存在地质灾害的H4滑坡之上，并且在H4滑坡区域尚未治理前进行了施工建设，上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司在未进行充分地质勘察的情况下，将建筑地质选在有地质灾害的H4滑坡存在过错。（2）根据乾盛司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》中分析认定上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司未按《红阳小区岩土工程勘察报告》的要求，对建筑场地边坡进行治理，同时由于基础持力层②层与③层地基承载力相差较大，应进行地基处理，但竣工资料中未有地基处理资料，能够认定上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司对“红阳小区”商品房建设存在过错。2.关于原审判决结果是否恰当的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”依据上述法律规定，本案中，上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司在修建商品房“红阳小区”时存在过错的行为，导致了小区房屋业主在后续使用过程中存在质量问题，已经达到严重影响正常居住使用的情形，故业主方有权解除合同和请求赔偿损失，一审法院判决结果恰当。针对上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司所述应当适用国家住建部《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条的问题，本院认为上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司修建的“红阳小区”位于H4滑坡之上，上诉人就建筑选址本身存在过错，房屋质量问题也并非由于其他突发自然灾害导致，故本案不参照适用该规定。针对上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司所述存在程序违法的问题，上诉人未提交相关证据证明并且不影响实体判决结果，故本院不予支持。依据上述事实及法律分析，本案中房屋业主属于无过错一方，上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司销售的商品房屋在存在质量问题导致严重影响居住的情况下，上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司基于合同的相对性及公平原则应当解除合同并退还被上诉人购房款项。综上所述，云南新洪洋房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费币8824.80元，由上诉人云南新洪洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  王荣祥审判员  宋明涛审判员  陈贵琼二〇二〇年十月二十一日书记员  马 曌