江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异111号异议人（案外人）：昆山国衡资产管理有限公司，住所昆山市玉山镇人民路水弄****房，统一社会信用代码91320583MA1MHYYT8T。法定代表人：洪鹃。申请执行人：深圳市浚信投资管理有限公司，住所地深圳市福田区金田路与福中三路交汇处安联大厦**，统一社会信用代码914403007813879995。被执行人：许兆然，男，1955年9月3日生，汉族，住广州市。本院在执行申请执行人深圳市浚信投资管理有限公司与被执行人许兆然请求公司收购股份纠纷即(2020)苏0583执2925号执行一案中，案外人昆山国衡资产管理有限公司向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。异议人昆山国衡资产管理有限公司称：1.请求停止执行位于昆山市花桥镇××路××号××园××号楼××室房地产；2.解除对位于昆山市花桥镇××路××号××园××号楼××室房地产采取的查封措施。事实与理由：2017年4月28日，异议人与被执行人签订《不动产买卖合同》，约定被执行人将坐落于昆山市花桥镇××路××号××园××号楼××室房地产(以下称“涉案房屋”)以227.84万元的价格出售给异议人；异议人收到被执行人交付的商品房购销合同、房屋所有权证、土地使用权证等原件后，将转让价款支付至被执行人指定账户；根据房屋所有权证附记的记载以及《昆山市服务转型升级住房保障实施细则(试行)》第9条的规定，涉案房屋属于服务转型升级保障性住房，购买满10年方才能直接上市交易，故合同自双方签字盖章后即具有法律效力，自直接上市交易条件满足之日起7日内，双方共同申请不动产转移登记。同日，异议人与昆山百润科技股份有限公司另行签订《不动产买卖合同》，约定昆山百润科技股份有限公司将坐落于昆山市花桥镇花安路169号房地产以1572.16万元的价格出售给异议人。上述两处房地产的转让价款合计1800万元，用于归还昆山百润科技股份有限公司的银行贷款。2017年5月4日，异议人依约将上述两处房地产的转让价款1800万元支付至被执行人指定账户。同日，异议人与被执行人签订《房屋租赁合同》，约定异议人将涉案房屋出租给被执行人居住使用。2020年4月2日，申请执行人向贵院申请强制执行，贵院查封了涉案房屋。异议人认为，异议人与被执行人在查封涉案房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同，已通过租赁方式合法占有涉案房屋，已支付全部价款，未能办理过户登记是因为涉案房屋属于服务转型升级保障性住房，不是异议人自身原因导致。申请执行人作为昆山百润科技股份有限公司的股东，对被执行人将涉案房屋出售给异议人，转让价款用于偿还昆山百润科技股份有限公司的银行贷款亦是明知的。因此，涉案房屋依法应当排除执行，并解除查封。申请执行人针对本案案外人异议提出如下意见：一、异议人与被执行人之间并不存在真实的房屋买卖法律行为，而是融资担保法律行为，异议人并不是本案执行标的的物权所有人。二、异议人申请的事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的能够排除执行的情形。案涉《不动产买卖合同》、《房屋租赁合同》的订立系基于被执行人、异议人与公司之间的融资担保安排，其性质是融资、担保协议，其目的是提供借款并设立第三方抵押担保，而非真实的房屋买卖。双方签订的上述协议不能体现买卖房屋的真实意思，只是融资担保的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。执行标的现未完成权属登记的变更手续，异议人仅有债权请求权，而非对执行标的的物权，且并不具有优于申请人债权的利益，因而不能阻却申请人基于生效法律文书申请强制执行。故，请求法庭裁定驳回异议人的执行异议申请。经审查查明，深圳市浚信投资管理有限公司与昆山百润科技股份有限公司、许兆然存在请求公司收购股份纠纷案件，本院作出（2019）苏0583民初5482号民事判决：“一、被告许兆然支付原告深圳市浚信投资管理有限公司股权回购款11229500元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告深圳市浚信投资管理有限公司的其他诉讼请求。”许兆然不服判决提起上诉，苏州市中级人民法院作出(2019)苏05民终11193号民事判决，驳回上诉，维持原判。在（2019）苏0583民初5482号案件审理过程中，深圳市浚信投资管理有限公司向本院申请财产保全，本院以（2019）苏0583执保941号财保案号查封了位于昆山市花桥镇××路××号××园××号楼××室房地产，该房屋登记所有权人为许兆然。后许兆然未履行前述生效判决。深圳市浚信投资管理有限公司向本院申请执行即(2020)苏0583执2925号一案。该案执行中，案外人昆山国衡资产管理有限公司提出执行异议。另查明，2017年，案外异议人与被执行人就昆山市花桥镇××路××号××园××号楼××室房地产签署了《房屋买卖合同》，约定由被执行人许兆然将前述房屋以227.84万元价格转让给昆山国衡资产管理有限公司。该房屋系限价商品房，详见《昆山市服务转型升级住房保障实施细则(试行)》，其购买和转让存在一定限制条件。昆山百润科技股份有限公司与昆山国衡资产管理有限公司签署《房屋买卖合同》，共计13套房屋，价款1572.16万元。昆山国衡资产管理有限公司于2017年5月4日将前述购房款合计1800万元支付给了昆山百润科技股份有限公司。2017年4月27日，昆山国衡资产管理有限公司与许兆然签署《房屋租赁合同》，约定：乙方许兆然已将昆山市花桥镇××路××号××园××号楼××室房地产出卖给甲方昆山国衡资产管理有限公司，甲方已全额支付购房款，但由于租赁物属于限售房，2024年6月18日前尚不满足直接上市交易条件，故不动产登记机构暂时无法办理不动产转移登记。由昆山国衡资产管理有限公司将前述购买的昆山市花桥镇××路××号××园××号楼××室房地产出租给许兆然使用，租金2000元/月。租赁期限自2017年5月1日起至2024年6月30日止。前述事实由昆山国衡资产管理有限公司提供的涉案房屋《不动产买卖合同》；花桥镇××路××号《不动产买卖合同》；转让价款支付凭证及收据；涉案房屋《房屋租赁合同》；《房屋所有权证》、《土地使用权证》；《昆山市服务转型升级住房保障实施细则(试行)》可以证实。本院认为，本案立案登记信息记载申请执行人为徐州睿德信股权投资中心（有限合伙）。后经核实，案外异议人系针对深圳市浚信投资管理有限公司与被执行人许兆然请求公司收购股份纠纷即(2020)苏0583执2925号执行案件提出的异议，且涉案异议房屋首封案件为（2019）苏0583执保941号，该案件即为深圳市浚信投资管理有限公司与被执行人许兆然请求公司收购股份纠纷审理案件，后该案进入执行程序，该查封措施自动成为(2020)苏0583执2925号执行查封措施。因此，本案审查的异议应为(2020)苏0583执2925号执行案件中的异议。本院在审查该案异议过程中，亦将该事实告知了深圳市浚信投资管理有限公司。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，桉照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利、有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人昆山国衡资产管理有限公司主张其购买了涉案争议房屋并据此请求排除执行。本院认为以购买房屋为由要求排除执行，应符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。涉案房屋系限售房屋，异议人对涉案房屋不能及时过户是明知的。异议人对未能及时过户是存在过错的，不符合前述规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”要件，不能排除执行。本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人昆山国衡资产管理有限公司异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  欧 平人民陪审员  许家塑人民陪审员  杨剑英二〇二〇年十月三十日书 记 员  杨云凤