贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5676号上诉人（原审被告）：遵义天时利房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负****。法定代表人：赵冉，总经理。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈隆钰，女，1984年6月2日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆偲，贵州悠南律师事务所实习律师。上诉人遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称“天时利公司”）因与被上诉人陈隆钰商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天时利公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由陈隆钰承担。事实和理由：涉案房屋的装修瑕疵并不影响房屋入住，且交房需要双方配合完成，不能将交房责任全部规责于天时利公司，故天时利公司不应承担逾期交房违约责任。陈隆钰辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。陈隆钰向原审法院起诉请求：1.判令天时利公司按照《商品房买卖合同》约定的交房标准在判决书生效之日起30日内向陈隆钰交付房屋；2.判令天时利公司向陈隆钰承担逾期交房的违约金108279.02元（暂从2018年12月31日计至2020年1月15日，之后按照陈隆钰全部已付款金额的万分之二每日计算违约金直到天时利公司交付合格房屋之日止）；3.本案诉讼费由天时利公司承担。原审法院认定事实：2016年10月22日，陈隆钰（买受人）与天时利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016430372），约定天时利公司将其开发的位于贵州省遵义市红花岗区出售给陈隆钰，房屋建筑面积为253.43平方米，总房款为1424724元，首付294724元，余款采取银行按揭方式支付。其中第十一条“交付时间和条件”约定：“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。”第十三条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）（2）不作累加）：…（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十四条“交接手续”约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件…（二）查验房屋1.买受人应在收到书面通知后10日内，办理该商品房的交接手续。…3.查验该商品房时，买受人对以下出该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准至查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）前面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面结起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）放到及对讲系统失灵。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程资料的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的约起交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后货经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人、出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照15%利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔责任。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。”第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中为约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议详见附件十二），但补充协议中含有不合理或减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”附件六“装饰、设备标准的约定”中约定“交付的商品房的装修部分达不到本附件的装修标准的，卖房人有权要求出卖人就未达到标准部分进行重新装修。”同时对各种户型的装饰装修的标准进行了明确，案涉房屋为“碧桂园遵义1号ＹＪ125户型交付标准（样板房劳斯莱斯）”，该标准中对于结构、外墙、内墙、灯具、地面、户门、卫生设施等的装饰装修标准均进行了明确。以上协议签订后，陈隆钰通过直接付款及银行按揭贷款的方式向天时利公司全额支付了购房款。2018年12月26日，陈隆钰在接房时，发现案涉房屋的装饰装修存在很多问题，达不到双方合同约定的标准，天时利公司于2019年1月6日派人与陈隆钰对案涉房屋存在的问题进行清点，发现室内有27处存在，并将问题记录于《房屋交接单》中；之后，天时利公司将存在的问题报装修单位维修，于2019年2月26日前维修了26个项目，并进行销项处理；2019年3月，天时利公司要求陈隆钰对修复情况进行验收，陈隆钰看后未实际入住，天时利公司亦未将房屋正式交付给陈隆钰；2019年7月，案涉房屋所在的很多楼层出现渗水情况，物管人员于7月17日联系陈隆钰后组织人员对案涉房屋进行现场查看，并分别于2019年9月、11月对室内墙体开裂等12项问题进行了修复。庭审中，天时利公司提交了《商品房买卖合同》的附件十二“补充协议”以及2017年6月26日的“收执书”，均有陈隆钰的签名捺印，陈隆钰对补充协议上的签名捺印均予以认可，但称未收到“补充协议”，收执书中的签名与其本人签名一致，但系拓印上去的；陈隆钰对拓印并未举证证明，经法庭释明后陈隆钰明确表示不申请鉴定。“补充协议”对《商品房买卖合同》中的逾期付款、逾期交房、逾期办证等进行了变更，并明确以“补充协议”为准，其中部分内容为：第五条“合同中关于该商品房交付条件与交接手续，买卖双方一致同意按如下约定履行：1.买卖双方一致同意合同第十一条第（2）款的全部约定变更如下，及商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。…5.买卖双方一致同意不按合同第十四条第（二）款第3点履行，该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。”第六条“关于逾期交付责任，买卖双方一致同意合同第十三条全部约定变更如下：逾期时间分别处理：2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。”另查明：案涉房屋已经在双方签订合同时已经取得商品房预售许可（许可证号为2016074），且于2018年12月28日竣工验收合格。审理中，陈隆钰称案涉房屋目前还存装修质量问题（如墙体颜色不一致、大理石断裂等），达不到合同约定的交付条件；经原审法院释明后，陈隆钰明确表示要求天时利公司交付房屋，对于装修存在质量问题部分若天时利公司不整改，待接房后自行处理并向天时利公司另案主张。原审法院认为，陈隆钰与天时利公司之间于2016年10月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，案涉房屋已经取得商品房预售许可，该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条的规定，该合同合法有效。天时利公司提交的“补充协议”中有陈隆钰的亲笔签名，对于交付补充协议的收执书，陈隆钰虽然提出异议，但并没有提供证据证明其主张，该补充协议应视为双方自愿签订且天时利公司已经收到，对双方均具有约束力，同时，补充协议的内容在双方签订的《商品房买卖合同》的基础上存在变更，该变更应当符合《商品房买卖合同》第二十九条的约定。陈隆钰要求天时利公司按照《商品房买卖合同》约定的交房标准在判决书生效之日起三十日内向其交付房屋的问题。因天时利公司认为房屋已经修复完毕、符合交付条件、对交付房屋无异议，而陈隆钰认为未修复完毕但明确表示天时利公司不修复的情况下自行修复后另案主张，因此，原审法院对于陈隆钰主张由天时利公司交付案涉房屋予以支持，关于房屋交付后存在的修复费用等问题双方可以另行处理。陈隆钰要求天时利公司承担逾期交房违约金的问题。首先，案涉房屋系装修完毕后移交陈隆钰，陈隆钰接房后即可直接入住，但在交接过程中经双方确认房屋有27处存在问题，虽然这些问题并非房屋主体结构的问题，但这些问题直接影响陈隆钰入住，因此陈隆钰并未实际接房，天时利公司不得以案涉房屋主体不存在问题而拒绝承担逾期交房的违约责任，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，承担逾期交房的违约责任。其次，根据双方《商品房买卖合同》第十四条“交接手续”的约定，天时利公司在修复房屋后应履行正式的交接手续、由陈隆钰验收等，第一次修复后天时利公司未将案涉房屋移交给陈隆钰；案涉房屋于2019年7月因渗水等导致第二次修复，修复后天时利公司亦未将房屋交接给陈隆钰，因此天时利公司应当承担逾期交房的违约责任的时间应为实际交房之日止。第三，关于如何计算违约金的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条及补充协议第六条均约定“合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原审法院对陈隆钰主张逾期交房违约金的计算方式予以支持，天时利公司应当从2018年12月31日起，以陈隆钰已付房款1424724元为基数，按日万分之2向陈隆钰支付违约金至实际交房之日，违约金计算至2020年4月30日共计136488.56元。虽然《补充协议》第五条第5点中约定了每日按照20元进行补偿的情况，但根据《商品房买卖合同》第二十九条关于“补充协议中含有不合理或减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，该约定明显减轻出卖人的责任，与陈隆钰主张不符，原审法院以陈隆钰主张为准。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、由天时利公司于本判决生效后十日内向陈隆钰交付位于贵州省遵义市红花岗区屋。二、天时利公司于本判决生效后向陈隆钰支付计算至2020年4月30日的逾期交房违约金136488.56元；2020年5月1日以后的逾期交房违约金，应以1424724元为基数，按日万分之2计算实际交房之日止。案件受理费（已减半收取）1235元，由天时利公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审期间，经本院释明，天时利公司表示如人民法院不支持其免责抗辩，则请求对合同约定的违约金标准进行调减。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条及附件六中对涉案房屋的装修标准进行了明确的约定，天时利公司应按照合同约定的装修标准向陈隆钰交付房屋，而双方在第一次办理交接过程中，确认涉案房屋的装修有27处存在问题，未达到合同约定的交付标准，原审判决认定天时利公司存在逾期交房的违约行为并无不当，天时利公司关于涉案房屋仅存在装修瑕疵，其不存在逾期交房的上诉理由不能成立。关于违约金的标准问题，经本院释明，天时利公司认为合同约定的违约金标准过高，请求对合同约定的违约金标准进行调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合本地区房地产行业的现状、居民消费水平以及天时利公司的违约程度等因素，本院酌定天时利公司以陈隆钰已付房款1424724元为基数，从2018年12月31日起按日万分之1向陈隆钰支付违约金至实际交房之日，违约金计算至2020年4月30日共计69384.06元。综上所述，天时利公司的上诉请求部分成立，应予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初886号民事判决第一项；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初886号民事判决第二项；三、由遵义天时利房地产开发有限公司于本判决生效后十日向陈隆钰支付计算至2020年4月30日的逾期交房违约金69384.06元；2020年5月1日以后的逾期交房违约金，以1424724元为基数，按日万分之1计算至实际交房之日止；四、驳回陈隆钰的其余诉讼请求。二审案件受理费2470元，由遵义天时利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 佘  异审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年十月二十九日法官助理朱桃书记员田林