四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3104号 上诉人（原审原告）：陈文勇，男，1973年1月28日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：何羽鸿，四川伊丽达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾宏波，女，1986年1月4日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：苟桂华，四川源正律师事务所律师。 上诉人陈文勇因与被上诉人曾宏波租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈文勇上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院将上诉人请求的违约损害赔偿金的基本事实认定错误。上诉人主张的违约损害赔偿金，是基于被上诉人未按双方合同约定履行退租提前告知并征得上诉人同意的告知义务，并非一审认定的上诉人以被上诉人未支付租金构成违约而主张违约金。违约金与违约损害赔偿是不同的责任形态，上诉人所主张的损害赔偿是基于被上诉人未履行提前告知义务导致上诉人空租期租金损失，应当得到支持。2、一审法院以上诉人无证据证明案涉房屋原状、损害具体情况和损失金额为由，驳回上诉人主张房屋恢复原状或赔偿损失的请求错误。上诉人虽无直接证据证明案涉房屋原状，但上诉人租赁房屋给被上诉人前，另租给案外人开设民营医院，案外人运营医疗机构必然会进行装饰装潢，基础性装修必然存在。上诉人也提供了房屋现状的照片，充分证明被上诉人对房屋进行了破坏性拆除，上诉人主张5万元的恢复费用合情合理。一审法院应当结合房屋现状进行裁量，而不应直接驳回上诉人的该项请求。 曾宏波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：1、被上诉人在本案中并没有违约行为，反而是上诉人在房屋租赁期限还没到时，在2020年3月15日擅自将房门锁上，其行为表明单方解除合同，疫情期间房租也应当顺延。2、被上诉人交付房屋租金的方式已经进行了变更，被上诉人已经交付了2020年1-3月房租，上诉人也没有任何异议。3、疫情期间，被上诉人因改变经营范围，而将不需要的设施、设备进行出卖，并要按照新的经营范围格局进行装修，这是被上诉人的权利，被上诉人已经提交了需要装修的图纸。4、因为上诉人在3月15日擅自锁门三天，被上诉人才向上诉人发短信告知如果三天之内还不开门就解除合同。上诉人锁门的行为已经告知要解除合同，并且在4月份就对外招租。5、对于恢复原状，在双方签订的租赁合同中，并没有恢复原状的约定，只是说装修材料由上诉人自行处理。并且在3月15日上诉人锁门后，房屋情况是上诉人在自行处理，并已经对外招租。由于上诉人擅自锁门，至今被上诉人的设施还在上诉人处，没有交付，我们将另案提起诉讼。 陈文勇向一审法院起诉请求：1.判令依法解除陈文勇与曾宏波签订的《租赁合同》；2.判令曾宏波支付陈文勇房租5万元；3.判令曾宏波赔偿陈文勇违约赔偿金5万元；4.判令曾宏波交清承租期间水电气等经营费用，并归还水电气卡；5.判令曾宏波将承租房屋恢复原状或赔偿损失；6.诉讼费由曾宏波负担。诉讼中，陈文勇放弃第二项诉讼请求，并称曾宏波不欠租金。 一审法院认定事实如下：2015年7月，陈文勇与李恕泗、四川兴明玻璃制品有限公司、杨春钢民间借贷纠纷一案，经一审法院组织调解，达成由李恕泗偿还陈文勇借款140万元及利息等内容的调解协议。后李恕泗未履行调解协议约定的义务，陈文勇申请强制执行，执行中陈文勇与李恕泗、四川兴明玻璃制品有限公司、杨春钢达成执行和解协议，由李恕泗将南充恒瑞置业有限公司位于阆中市七里新区长安大道8号“天籁之音”项目6幢2单元1楼5号和2楼3号（原博杨医院经营用房）的出租权交给陈文勇，由陈文勇收取租金以抵扣李恕泗在陈文勇处的借款本息。为此，南充恒瑞置业有限公司（甲方）与陈文勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期10年，自2017年2月1日起至2027年1月31日止，前五年半（2017年2月1日至2022年8月31日）的租金用于抵偿甲方所欠乙方的债务220万元；甲方同意乙方有权在租赁期间将所租赁的房屋转租给第三方。2018年陈文勇（甲方）将涉案房屋转租给曾宏波等三人（乙方），双方签订《租赁合同》，合同约定：租赁期间为十年（2018年7月1日至2027年1月1日）；年租金20万元，签订合同时支付押金2万元，每年7月1日前支付到房租的50%，1月1日前支付剩余50%的房租；房租每年递增3%；合同期内的水、电、气及物管费由乙方承担；乙方退租需提前三个月通知甲方，并取得甲方同意；乙方必须按时交清房租，逾期三日则违约，乙方有权终止合同；乙方所交押金在乙方退租时，若无遗留债务，则甲方一次性全额退还给乙方。合同签订后，曾宏波向陈文勇支付押金2万元，并装修案涉房屋开设经营“湘味名厨”餐饮店。后曾宏波付清了2019年12月31日前的房租。2020年1月1日，曾宏波通过建设银行柜员机向陈文勇之妻杨洪英转账支付2020年1至3月的房租5万元。2020年3月8日，曾宏波与王**军签订《买卖协议书》，约定将曾宏波经营的“湘味名厨”餐饮店内的所有设备、家具、电器、装修、水电、管网线路、铜、铁、铝等所有移动物品以8万元的价格出卖给王**军；由王**军自行拆除。2020年3月15日，陈文勇发现曾宏波将涉案房屋的主墙打了两个洞后向公安机关报警，公安机关要求双方协商处理，次日，工人再次拆除，陈文勇便将涉案房屋上锁。2020年3月17日，曾宏波给陈文勇发送手机短信息，内容为：2019年12月陈文勇及妻与曾宏波及其丈夫在茶楼协商曾宏波先交3个月房租，4月的房租继续做就交，不做就撤场；曾宏波已锁门两天，请开门。曾宏波回复：等下说，我在忙；昨天曾宏波未经陈文勇同意私自撬锁把东西全部搬出，律师建议不开门。2020年3月18日，曾宏波给陈文勇发送手机短信息要求解除租赁合同，曾宏波回复按合同办。2020年3月29日，曾宏波发送手机短信息给陈文勇要求陈文勇归还曾宏波放在涉案房屋内的东西，并赔偿曾宏波损失。陈文勇回复让法院来算。2020年4月8日，陈文勇在一审法院立案诉前调解，提交起诉状的落款时间为2020年3月20日，后经调解，未能达成一致意见。 诉讼中，陈文勇称曾宏波在2020年3月将涉案房屋内的所有设施设备出卖给第三人，并由第三人进行破坏性拆除的行为给陈文勇的房屋造成了损害，且合同约定退租需提前三个月通知陈文勇、租金是每半年支付一次，曾宏波已经违约；曾宏波抗辩称曾宏波出卖店内设施设备是欲将案涉房屋按照火锅店的标准进行重新装修，并提交一份火锅店装修平面图。 同时查明，2020年4月初，陈文勇在涉案房屋门庭和橱窗张贴房屋出租广告。 一审法院认为，陈文勇与曾宏波签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。诉讼中，陈文勇放弃要求曾宏波支付租金5万元的诉讼请求，系陈文勇自由处分民事诉讼权利，不违反法律法规规定，予以准许。本案争议的焦点为，一、是否应当解除房屋租赁合同；二、曾宏波是否应当赔偿陈文勇违约损害赔偿金5万元；三、曾宏波是否应当将涉案房屋恢复原状或者向陈文勇支付恢复费用5万元；四、曾宏波是否应当交清租赁期间的水电气费用，并向陈文勇交付水电气卡。具体分析如下： 一、是否应当解除房屋租赁合同的问题。2020年4月8日陈文勇在立案诉前调解，第一项请求为解除租赁合同，而审理查明的事实为双方在2020年3月发生争议，陈文勇于2020年3月15日将涉案房屋上锁，并于2020年4月初对外招租，同时曾宏波于2020年3月18日通过手机短信息要求与陈文勇解除租赁合同，一审法院认为双方的上述行为表明双方在2020年三月中下旬解除合同的意愿明确，且在陈文勇锁门后曾宏波未能再使用租赁房屋，合同至此未再履行，合同权利义务终止，故认定双方已于2020年4月1日解除租赁合同。 二、曾宏波是否应当赔偿陈文勇违约损害赔偿金5万元。陈文勇主张的违约损害赔偿金实际为违约金，从上述第一项认定双方于2020年4月1日解除合同，曾宏波已经支付合同解除前的房租费，且2020年3月17日曾宏波在给陈文勇发送的手机短信息中提出双方在2019年12月协商由曾宏波先交2020年前3个月的房租，之后的房租视经营情况再定，陈文勇对该信息未提出异议，故应认为陈文勇未对曾宏波的短信息明确提出异议视为默认信息内容，则此时双方对2020年的房租缴纳方式达成一致协议，变更了合同约定的租金缴纳方式，现陈文勇以曾宏波未按合同约定支付房租构成违约为由，请求支付违约金，于法无据，不予支持。 三、曾宏波是否应当将涉案房屋恢复原状或者向陈文勇支付恢复费用5万元。诉讼中，陈文勇未能举证证明涉案房屋的原状，以及曾宏波拆除装修给陈文勇房屋造成损害的具体情况和恢复费用5万元的组成项目、各项目的金额，故不能支持陈文勇的此项诉讼请求，陈文勇需要承担举证不能的法律后果。 四、曾宏波是否应当交清租赁期间的水电气费用，并向陈文勇交付水电气卡。租赁合同约定，租赁期间的水电气使用费由曾宏波负担，现合同解除，曾宏波应当缴纳2020年4月1日之前的水电气使用费，并向陈文勇交付水电气卡。但因陈文勇不是水电气的提供人，也没有证据证明陈文勇已代曾宏波缴纳水电气费，故陈文勇没有权利主张曾宏波向其支付租赁期间的水电气使用费，曾宏波需自行向水电气提供人缴纳，并向陈文勇交付水电气卡。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、陈文勇与曾宏波于2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日解除；二、曾宏波在本判决生效后立即向陈文勇交付水电气卡；三、驳回陈文勇的其他诉讼请求。案件受理费1150元（已减半），由陈文勇负担。 二审中，陈文勇提交一份家合物业公司以及杨春钢的证明，拟证明案涉房屋在出租给被上诉人之前，杨春钢租赁该房经营阆中博杨医院，杨春钢经营期间装修装饰的地板、吊顶、隔断等完好无损，未拆除搬走。 曾宏波质证称，物业公司出具的证明上面没有任何证明人的签字，不能确认。杨春钢的证明不能确认，证人应该出庭作证，这也只是杨春钢与上诉人之间的约定，并不能证明上诉人与被上诉人之间也是这样约定的。 二审另查明，陈文勇与曾宏波于2018年3月1日签订的《租赁合同》第五条约定，“承租期内乙方在不影响房屋整体结构安全的前提下，可进行装修装饰；期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理。乙方在装修经营过程中，所有的安全责任由乙方承担，对房屋主体结构造成损坏由乙方修复”；第十二条约定，“租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前3个月书面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退还也必须提前3个月书面通知甲方，并取得甲方同意。如甲方违约，赔偿房租20%的违约金，并赔偿不足部分损失”。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，案涉《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。 本案中，陈文勇与曾宏波签订的《租赁合同》第十二条虽然约定“如乙方需退还也必须提前3个月书面通知甲方，并取得甲方同意”，但该条款并没有乙方未提前3个月书面通知乙方，乙方应承担违约责任的约定，并且，曾宏波称其将餐饮店内的设备设施等进行拆除转卖是因为要重新改装经营火锅，双方也是因为该拆除行为发生纠纷，才协商合同解除事宜，2020年4月，陈文勇即张贴广告对外招租，说明陈文勇对双方提前解除合同是认可的，陈文勇现主张曾宏波支付未提前三月通知其解除合同的违约金没有事实依据，本院不予支持。同时，双方签订的《租赁合同》第五条约定“期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理”，因双方在签订合同时，未对房屋当时的状况及相关设备签订交接清单，二审中，陈文勇提供的证据只是证明曾宏波在案涉房屋租赁前是民营医院在承租，民营医院投入了装饰装修，但也没有说明具体的设备设施状况，陈文勇也不能证明曾宏波拆除的装饰及墙内设施的具体情况及价值。由于曾宏波承租房屋的用途是从事餐饮经营，其对房屋进行装修属于正常的房屋使用过程，即使不再租赁也是按照合同约定自行拆除。据此，一审法院认定陈文勇要求对涉案房屋恢复原状以及赔偿损失的请求不予支持，该认定并无不当，本院予以维持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由陈文勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年十月二十七日 书记员  刘佰燕