上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初15490号原告(反诉被告)：上海生熠投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨先锐，总经理。委托诉讼代理人：李某，女。委托诉讼代理人：张某某，男。被告(反诉原告)：王树新，男，1979年12月12日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。委托诉讼代理人：段永恒，上海英恒律师事务所律师。原告上海生熠投资管理有限公司与被告王树新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，被告王树新向本院提起反诉，本院于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告上海生熠投资管理有限公司的委托诉讼代理人李某、张某某，被告王树新的委托诉讼代理人段永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海生熠投资管理有限公司向法院提起诉讼请求：1.判令原、被告之间签署的《房屋租赁合同》于2020年3月15日解除；2.判令被告付清2019年12月15日至2020年3月15日期间所欠租金16,800元；3.判令被告支付逾期支付租金违约金，以16,800元为基数，自2019年12月15日计算至实际支付之日止，按每日千分之五计算；4.判令原告没收被告支付的租赁保证金；5.判令被告承担原告损失8750元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月10日，原、被告就上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋以每月5600元价格出租给被告，租赁期限自2019年6月15日至2021年6月14日，付款方式为季付，若被告逾期未支付租金，需按照未付金额的千分之五每日向原告支付逾期违约金，合同结束后，被告需按照原状返还房屋及附属物品、设施设备。根据合同约定，被告应在2019年12月15日支付下一季度租金，但被告未能支付。经原告多次催讨，被告均拒绝支付租金，并拒绝将系争房屋交还。原告于2020年3月15日将系争房屋进行换锁处理并进入房屋，发现被告严重破坏原告配置的家具家电及设施设备，并将原告配置的部分家具搬走，不予退还，给原告造成巨大损失，故提出如上诉请。王树新辩称，同意解除双方的合同，但是双方租赁合同于2020年1月10日已经解除。被告同意支付2019年12月15日至2020年1月10日期间的租金共计4853.30元。由于1月11日至3月14日期间被告未实际居住在租赁房屋内，而且由于疫情关系被告春节期间回老家，年后无法返回上海客观上存在无法使用房屋的情形。因此根据上海高院的意见，被告认为1月11日至3月14日期间的租金可以减免。对于滞纳金，被告认为日千分之五标准计算过高，请求法院酌情予以调整，另外关于计算基数，被告认为不应当以16,800元为基数，而应当以4853.30元或者法院确定的金额为准。被告不同意原告没收租赁保证金，因为原告业务员更换，导致被告无法与原告协商解除合同事宜，而年后又因为疫情导致被告无法返回上海，无法与原告确认系争房屋的交接情况，因此并非被告原因导致违约，因此不同意原告没收租赁保证金。若法院认为被告需承担违约责任，被告认为没收租赁保证金的违约责任过重，违约金过高，请求法院酌情予以调整。被告1月10日离开系争房屋时，系争房屋内的设施设备与原告交付被告居住时完全一致，不存在损坏的情形，因此不同意承担原告的损失。王树新向本院提起反诉诉讼请求：判令上海生熠投资管理有限公司返还王树新履约保证金5600元。事实与理由：2019年6月10日，反诉原、被告签订《租赁合同》，约定上海生熠投资管理有限公司将系争房屋出租给王树新，租赁期为2年，自2019年6月15日至2021年6月14日，月租金5600元，按季支付，履约保证金为5600元。2020年1月初，王树新因家中有事需回老家处理，无法继续租住系争房屋，故欲与上海生熠投资管理有限公司协商解除租赁合同，但由于上海生熠投资管理有限公司业务员更换，导致一直未能联系上海生熠投资管理有限公司。无奈之下，王树新于2020年1月10日搬出系争房屋，单方解除双方的租赁合同。合同解除后，上海生熠投资管理有限公司拒绝返还履约保证金，故提出如上反诉诉请。上海生熠投资管理有限公司辩称，上海生熠投资管理有限公司在合同履行过程中并没有违约行为，王树新不具备单方解约的权利，从双方的沟通也可以看出上海生熠投资管理有限公司一直不同意王树新解约，故不能以王树新所说的时间作为合同解除的时间。本院经审理认定事实如下：2019年6月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，乙方租赁甲方管理房屋资产出租人位于上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室的房屋，租赁用途为居住。租赁期限自2019年6月15日至2021年6月14日。月租金5600元，租金支付方式为按季支付，履约保证金5600元。甲方已取得房屋资产出租人授权，代收取房屋资产收益(包括但不限于房屋租金)。租赁期满或合同解除后，租赁合同履约保证金在扣除本合同中应由乙方承担的费用(包括但不限于租金、违约金)，剩余部分应如数无息退还。除上述情况外，乙方不得要求以合同履约保证金冲抵房租。合同第六条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：(1)租赁期限内拖欠租金，经甲方催缴仍未支付超5日，或欠缴各项费用总和达到月租金15%的……发生第六条第四款情形，解除合同次日，甲方有权通过强制手段将房屋及设施设备收回，并要求乙方清空自有物品，如乙方留存的任何物品，均视为乙方抛弃，甲方有权进行处理。乙方未按约定时间支付租金的，每逾期一个自然日，应按照当期应付金额的千分之五/日的标准支付逾期违约金。乙方有本合同第六条第四款约定的情形的，应按照月租金的100%向甲方支付服务违约金，并同时赔偿甲方因乙方违约行为而遭受的相应损失。乙方结清应承担的各项费用及乙方应当承担的违约赔偿责任后，甲方应无息退还乙方尚未发生的相应租金及剩余合同履约保证金。未发生租金计算方式=剩余未履约月份数*月租金+日租金*(30日-变更当月已履行天数)，其中日租金=月租金/30。合同自乙方全额支付其首次应付的款项之日生效(包括房屋租金、合同履约保证金)。本合同涉及违约金的计算规则，违约金金额存有小数的，四舍五入，取到整数。合同附件三房屋交割清单显示，交付物品有房门钥匙3把、冰箱、洗衣机、空调2个、餐桌1个、椅子4把、单人床1个、双人床1个、床垫2个、衣柜1个，抽油烟机1个、燃气灶1个、电热水器1个、坐便器1个。合同签订后，被告向原告支付押金以及至2019年12月14日的租金，后被告未向原告支付租金。原告多次催缴未果。被告称其因资金紧张故一开始未付租金，2020年1月10日被告回老家，后因疫情其也未再支付租金，但在回老家之前，被告已经与原告的业务员表示退租，因原告业务员更换，被告未能与原告及时沟通。2020年3月13日，原告通过微信向被告催讨租金以及违约金。被告同住人在微信中回复称：“我们2019年12月后就没居住了，你们一直没人来交接了，我押金都没找你们退。”原告称：“你们12月份没住，但是你们也没说要解约。我们肯定不会主动找你们说解约的呀。”被告同住人回复称：“我不交房租难道你们还允许我们住这么久，谁信?”原告称：“我们之前给您打电话，您是尽快安排。直到3月初我们经理打电话给您，您才说不住了。”2020年3月14日，原告工作人员向被告同住人发微信称：“您出租房里面的东西都搬完了是吗？”被告回复称：“都搬完。”2020年3月15日，原告自行收回房屋。审理中，原告提供系争房屋产权证以及其与产权人王华签署的《委托管理房屋服务合同》，拟证明原告具有出租权，对此被告予以认可。审理中，原告提供照片，拟证明原告在收回房屋时，发现系争房屋内设施被损坏，被告对该证据不予认可，照片无法确认为系争房屋。审理中，原告称，交接单上显示的单人床、双人床、床垫在原告收回时并未在房屋内，原告额外配置的电视机和挂画也未在房内，且被告未返还钥匙。被告确认其未返还钥匙，但认为单人床、双人床、床垫仍在系争房屋内，电视机和挂画原告在交房时也未交付给被告。审理中，本院主持双方进行调解，原告要求被告支付拖欠的租金16,800元，保证金由原告没收且被告支付部分家具损失，被告称只愿意向原告支付10,000元租金,保证金由原告没收，其他均不愿意支付。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对原、被告均有约束力。合同签订后，被告未按约支付租金且申请提前退租，构成根本违约，原告有权行使解除权，现原告已于2020年3月15日收回系争房屋，双方的租赁合同实际已经解除，故原告要求确认双方的租赁合同于2020年3月15日解除，本院予以支持。合同解除后，被告仍需向原告支付欠付的租金，因被告于2020年1月10日离沪时合同并未解除，被告也未向原告返还房屋，且疫情也未影响房屋的居住使用，被告以疫情导致其未能使用房屋为由要求减免租金的抗辩意见，本院不予采信，原告要求被告支付2019年12月15日至2020年3月15日期间的租金，本院予以支持。对于租赁保证金，因被告违约在先，应承担相应的违约责任，原告要求以没收保证金的形式冲抵被告应承担的违约金，有合同依据，本院予以支持，对于违约金金额，被告抗辩过高，要求法院调整,没有依据,本院不予采信。至于逾期支付租金的违约金，因合同已经解除,被告已承担解约违约金,故对原告的该项诉讼请求,本院不予支持。至于原告主张的损失，现原告没有提供充分证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条规定，判决如下：一、上海生熠投资管理有限公司与王树新签订的《房屋租赁合同》于2020年3月15日解除；二、王树新于本判决生效之日十日内支付上海生熠投资管理有限公司2020年12月15日至2020年3月15日期间的房屋租金16,800元；三、王树新支付的保证金5600元由上海生熠投资管理有限公司没收；四、驳回上海生熠投资管理有限公司其余诉讼请求；五、驳回王树新反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计314元，由上海生熠投资管理有限公司负担107元，由王树新负担207元,反诉案件受理费25元,由王树新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵玲婕二〇二〇年十月二十八日法官助理 陆 磊书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。