江西省上栗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0322民初2076号 原告：江西省萍乡市金水湾房产有限公司，住所地上栗县，统一社会信用代码：91360322xxxxx935J。 法定代表人：吕颖红，执行董事。 委托诉讼代理人：钟鹏程，江西公平律师事务所律师。 被告：张世清，男，1981年9月20日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。 委托诉讼代理人：刘建，系被告张世清之妻。 被告：刘建，女，1983年10月18日出生，汉族，住址同上。 第三人：江西银行股份有限公司萍乡上栗县支行，住所地上栗县，统一社会信用代码：91360322xxxxx7862。 负责人：刘晓磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：王思维，男，汉族，该支行员工，住萍张市。 原告江西省萍乡市金水湾房产有限公司（以下简称：金水湾房产公司）与被告张世清、刘建、第三人江西银行股份有限公司萍乡上栗县支行（以下简称：江西银行上栗支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金水湾房产公司的委托诉讼代理人钟鹏程、被告张世清、刘建、第三人江西银行上栗支行的委托诉讼代理人王思维到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 金水湾房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告于2017年5月8日签订的《萍乡市商品房买卖合同》及其补充协议；2、请求法院判决被告向原告支付解除合同违约金40,006.9元；3、请求法院判决被告协助原告办理位于上栗县金山镇金山村“金水湾”房地产项目4栋1单元801号房屋的预告登记手续和预售合同备案登记撤销手续；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2017年5月8日，原、被告双方签订了《萍乡市商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买位于上栗县金山镇金山村“金水湾”房地产项目4栋1单元801号房，建筑面积为135.25平方米，单价为3,697元每平方米，折后单价为2,958元，总价为50万元，实际成交价为400,069元。付款方式为按揭贷款，被告应于合同签订当日向原告支付首付款100,000元，实际支付69元，向江西银行上栗县支行贷款400,000元，协议签订后，原、被告及江西银行上栗支行签订了《个人购房担保借款合同》，原告向江西银行上栗支行对被告贷款提供担保保证责任。被告并未履行按时还款的义务，于2019年10月开始出现逾期还贷，经贷款银行催告原告履行保证责任，至2020年3月，共为被告偿还按揭款9,291.63元（含被银行从保证金账户划扣部分）。根据《萍乡市商品房买卖合同》补充协议的第八条的约定：“本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全部或部分代偿贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该书面通知后，有权随时解除本合同，收回所卖房产另行出售。因买受人违约而解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按本合同总金额的10%向出卖人支付惩罚性违约金。”现原告已承担了保证责任，部分代偿了贷款本息，依据《商品房买卖合同》补充协议及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定原告有权解除合同，被告必须配合原告办理合同解除相关手续，并支付解除合同违约金。 被告刘建、张世清辩称，对原告起诉的事实和诉讼请求均无异议，也同意解除合同。 第三人江西银行上栗支行辩称，原告已签订了担保合同，但不属于被逼履行保证责任，如果能确保我行的贷款本、息以及复利和罚息的前提下无异议（同意原告的诉讼请求）。 原告向法庭提供如下证据：1、原告的企业信息、法人身份证明及身份证、第三人工商信息，拟证明原告、第三人的主体资格适格。2、《萍乡市商品房买卖合同》一份，拟证明被告购买原告所开发的金水湾房产的事实；合同约定原告的解除权；约定被告的违约责任。3、金水湾购房付款明细一份，拟证明被告所购房屋房价实际为400,069元的事实。4、按揭贷款合同一份，拟证明被告向第三人借款的事实，原告为被告向第三人担保的事实。5、银行扣款凭证，拟证明原告的保证金账户被第三人划扣25,057.67元（其中本金11,148.05元，利息13,909.62元）的事实。6、个人信息系统的打印件，证明尾数055号的这个账户是我公司的。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的营业执照、法人证明、商品房买卖合同及个人借款担保合同、被告借条、扣划凭证等证据，被告和第三人均无异议，经本院审查，原告提交的上述证据本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月8日，原、被告双方签订了《萍乡市商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买原告开发的位于上栗县金山镇金山村“金水湾”房地产项目4栋1单元801号房，建筑面积为135.25平方米，单价为3,697元每平方米，总价为50万元，折后单价为2,958元，实际成交总价为400,069元。付款方式为首附加按揭贷款，被告应于合同签订当日向原告支付首付款100,069元，向江西银行股份有限公司上栗县支行贷款400,000元。合同约定：本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，《萍乡市商品房买卖合同》第七条，买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人所付房款不退还，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日支付万分之零点一的违约金，双方还对其他事项进行约定。同日，原、被告双方签订补充协议，补充协议第五条第三款第三项约定：买受人逾期超过60日，且买受人也未以其他方式付清全部房款的，出卖人有权解除合同，买受人除按前述约定承担违约责任外，还应按合同总金额的10%向出卖人支付违约责任，出卖人有权将买受人的购买的房出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除应付的违约金，剩余房款不计利息退还。2017年6月26日，原、被告及第三人签订《个人房产借款及抵押合同》，原告向江西银行股份有限公司萍乡上栗支行对被告贷款提供保证担保。合同约定借款400,000元，借款期限为240个月，自2017年6月26日至2037年6月26日，每月按等额等息还款方式，每期归还本息2,617.78元，《个人房产借款及抵押合同》第十九条第一款第二项的担保期限为：主合同项下的债务履行期限届满之日起两年，债务分期履行的，保证期限为主合同项下的最后一期到期之日起两年；第二款第一项：保证人在保证范围内承担连带保证责任。被告于合同签订当日仅向原告支付了69元首付款，此后，被告自2017年6月26日起至2019年9月按期向银行支付了按揭购房款本息，自2019年10月开始，被告未按期还款，被告共向第三人还款25期，还款本、息计65,444.5元（2,617.78元×25个月），共付购房款65,513.5元，自2019年10月开始，被告再未还银行借款，第三人催告原告按担保借款合同约定履行保证责任，至2020年7月21日，原告共为被告偿还按揭款25,057.67元。另查明，原告向被告购买的商品房实际价格为400,069元。 本院认为，原、被告双方2017年5月8日签订的《萍乡市商品房买卖合同》和补充协议，及原、被告、第三人于2017年6月26日签订的《个人房产借款及抵押合同》，合同内容均是各方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效合同，原、被告均应按约履行合同义务。被告没有按照《个人房产借款及抵押合同》合同的约定按期偿还贷款给第三人江西银行股份有限公司萍乡上栗县支行，导致原告作为保证人履行保证责任，向第三人代偿了贷款，被告未能向原告支付上述款项，原告根据合同约定要求解除与被告签订的《萍乡市商品房买卖合同》及补充协议并支付违约金，协助原告办理涉案商品房预告登记注销手续和预售合同备案登记手续，符合法律规定，本院依法予以支持。但原告要求被告支付45,525.1元的违约金没有根据，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的补充条款和五条第三款第三项规定，且实际购房价格是400,069元，违约金为40,006.9元。原告应退还被告已交纳的房款65,513.5元，品除后，原告还应退还被告房款25,506.6元。原告要求被告支付律师费没有提供相应证据，本院不予支持。被告交付的购房款原告应予以退还。关于原、被告及第三人签订的《个人房产借款及抵押合同》，由于原告在诉状中把他归于补充协议中，本院认为不妥，但第三人答辩时提出原告履保证责任的前提下，对原告的诉讼无异议，应认定为第三人同意解除《个人房产借款及抵押合同》，本院认为，被告尚欠第三人江西银行股份有限公司萍乡上栗支行购房贷款随合同解除，被告不再承担还款责任，由原告承担被告尚未履行剩余借款本、息的保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第十八条、第二十一条的规定，判决如下： 一、解除原告江西省萍乡市金水湾房产有限公司与被告张世清、刘建签订的《萍乡市商品房买卖合同》及补充协议【含原、被告与第三人签订的《个人房产借款及抵押合同》】。 二、被告张世清、刘建赔偿原告江西省萍乡市金水湾房产有限公司的违约金40,006.9元（从被告张世清、刘建已交付的房款中扣除）。 三、被告张世清、刘建于本判决生效之日起十日内协助原告江西省萍乡市金水湾房产有限公司办理位于上栗县金山镇金山村“金水湾”房地产项目4栋1单元801号房屋的预告登记手续和预售合同备案登记撤销手续。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,000元，由被告张世清、刘建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行期限为二年。 审 判 员 刘金良 二〇二〇年十月三十日 代书记员 张开桃