广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终19137号上诉人（原审被告）：钟冲，男，汉族，1986年2月27日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）：钟燃，女，汉族，1988年1月3日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。上诉人的共同委托诉讼代理人：宋代伟，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭雷，男，汉族，1982年9月1日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：黄月琴，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭平，广东君言律师事务所律师。原审被告：程首平，女，汉族，1964年6月10日出生，身份证住址：深圳市南山区。原审被告：钟清平，男，汉族，1961年6月3日出生，身份证住址：深圳市南山区。原审被告：钟xx，男，汉族，2007年11月29日出生，身份证住址：广东深圳市南山区，系xx的儿子。法定代理人：钟xx，男，汉族，1986年2月27日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。上诉人钟冲、钟燃因与被上诉人谭雷、原审被告程首平、钟清平、钟业栋返还原物纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初18941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钟冲、钟燃上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。钟冲之所以将涉案房屋过户至杨xx名下，是因急需资金向深圳市盛天源投资咨询有限公司借款，按照该公司的要求，将房产过户至杨xx名下，履行让与担保合同义务，不具有出售转让房屋所有权的意思表示。杨xx只是受托代持涉案房屋，其并不拥有房屋的所有权或处分权，其向谭雷出售房屋属于无权处分。在案证据不能证明谭雷对涉案房屋构成善意取得。谭雷仅举证了其购买涉案房屋的成交价格，未举证该价格是否属于合理价格。谭雷举证的成交价明显低于涉案房产合理的市场价格，不能构成善意取得。二、一审判决严重违反法定程序。本案当事人谭雷与案外人杨xx买卖涉案房屋的成交价格是否属于合理价格，双方是否存在恶意串通损害钟冲、钟燃合法权益等问题，属于人民法院审理案件时应当依职权主动调查的事项。一审法院应当依职权委托鉴定机构对涉案房屋的合理价格予以评估鉴定，以正确适用善意取得制度，排除无权处分、房产流押等严重违法、损害社会公共利益的可能性。一审法院未依职权委托房屋价格评估鉴定，径行认定谭雷善意取得涉案房屋所有权，其审理程序违反法律规定。谭雷辩称，一、本案是返还原物纠纷，谭雷已履行举证义务，一审的判决内容和程序都没有任何问题。二、关于上诉状所提及的对价问题，谭雷购买涉案房产时所支付的800万元对价，是当时市场价，甚至高于市场价。上诉状中所述的成交价明显低于涉案房产合理市场价格，与事实严重不符。三、本案根本不存在无权处分问题，谭雷购买涉案房产，是经正常的市场交易行为取得。首先，谭雷在购买涉案房产时，不动产登记中心登记的权利人为杨xx。退一步讲，钟冲与涉案房产有关，其对涉案房产出售给谭雷，也是知情、明确同意且配合的。四、谭雷依合法手续获得涉案房产所有权，其对涉案房产享有的合法权益应受到保护。请求驳回上诉，维持原判。钟首平述称，同意钟冲、钟燃的上诉意见。钟业栋、钟清平未作答辩。谭雷向一审法院起诉请求：一、钟冲、钟燃、程首平、钟业栋、钟清平立即搬离谭雷位于深圳市南山区；二、钟冲、钟燃、程首平、钟业栋、钟清平向谭雷支付自2019年6月10日起至实际搬离之日止的房屋占有费（按每月9000元的标准计算）；暂计至2019年7月11日，暂计9600元。三、钟清平、钟冲、钟燃、程首平、钟业栋承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年12月7日，谭雷与案外人杨xx签订《二手房买卖合同》，约定谭雷购买杨xx位于深圳市南山区，建筑面积85.55平方米，转让价款为800万元。谭雷向该院提交了《定金收款收据》、《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》、《抵押权登记证明》、《交易税费电子缴款凭证》、中介费《收据》、购房及按揭款银行流水等证据，以证明谭雷系通过中介购买涉案房产，并申请了按揭贷款，谭雷共支付购房款800万元、交易税费50.435253万元、中介费6.2万元，所有款项均已支付完毕。钟冲对上述证据均予以确认。2019年3月20日，双方签订《二手房买卖合同》补充协议，约定卖方杨xx须于2019年6月10日前将诺德假日花园6号楼B-2804物业交付于买方谭雷，卖方房屋腾空后买房验收，卖房须保证买房正常入住该房屋。涉案房屋于2019年3月28日登记在谭雷名下，产权为100%。谭雷提交供（排）水合同、委托银行代收费合同书、管道燃气供用气合同、保险单等证据，证明涉案房屋的水及燃气已过户到谭雷名下。谭雷提交前期物业服务协议、装饰装修管理服务协议，证明谭雷作为涉案房产的业主和物业公司签订了物业服务协议、装饰装修管理服务协议。谭雷提交其与钟冲的短信截图，证明谭雷于购买房屋后交房前，因定制家具等原因需要到涉案房屋内进行尺寸测量，钟冲安排谭雷入屋进行了量房。谭雷提交购销协议、收款收据、ＰＯＳ机签购单、销售单，证明谭雷购买涉案房产后，订购了一大批装修装饰材料及家具等，为装修及入住做准备。钟冲对上述证据均予以确认。谭雷提交房地产租赁合同、收款收据，证明谭雷现和家中老人、两个孩子等家人在外租房居住，租赁合同即将到期。谭雷提交物业管理费及煤气费支出银行流水，证明谭雷、支付了涉案房产的物管费、煤气费等费用。钟冲对上述证据均予以确认。谭雷提交其催促钟冲搬离短信打印件、报警电话记录、收房视频等，证明谭雷去收房时钟冲及家人拒不搬离，谭雷多次短信催促，并报警两次。谭雷还提交钟冲与中介的看房沟通微信、看房照片等证明中介和钟冲通过短信预约看房事宜，钟冲交代要注意卫生，看完房后中介告知钟冲并要归还钥匙。后谭雷去量房时中介给钟冲发信息要求配合量房，钟冲表示会配合。钟冲对上述证据均予以确认。谭雷提交链家Ａｐｐ上的同小区房租价格截图，证明同小区同户型租赁价格大于9000元。钟冲对该证据予以确认。谭雷向该院提交了深圳市南山区南山街道荔湾社区居民委员会于2019年10月15日出具的《居住证明》，载明诺德假日6号楼Ｂ2804居民钟冲、钟燃、钟清平、程首平、钟业栋在此居住一年以上。钟冲对该份证据予以确认。证人何某到庭出具了证人证言如下：我是中介方，谭雷于2018年购买涉案房屋，购房程序是合法的，钟冲也知道该事情。钟冲向该院提交立案告知书、报警回执、服务合同、房产证、离婚协议、离婚证，拟共同证明：钟冲于2010年4月22日取得涉案房屋的产权，后因钟冲在2015年2月急需资金，向深圳市盛天源投资咨询有限公司借钱，深圳市盛天源投资咨询有限公司要求钟冲将涉案房屋过户到杨xx名下，钟冲于3月16日将涉案房屋过户至杨xx名下，由杨xx代深圳市盛天源投资咨询有限公司持有。2018年5月份钟冲想将涉案房屋赎回，深圳市盛天源投资咨询有限公司以钟冲不是深圳户口，且社保断了一个月，涉案房屋无法过户，让钟冲出售。2018年7、8月份，深圳市盛天源投资咨询有限公司以威逼的方式钟冲归还借款或出售涉案房屋，在不得已的情况下同意出售房屋，出售涉案房屋的部分房款抵了借款，但剩余部分的房款未向钟冲归还。现因涉案房屋涉及诈骗，福田公安分局已立案侦查，目前在侦查阶段，2019年12月25日左右福田公安分局的工作人员告知钟冲，让钟冲准备材料，可以提起诉讼。当时钟冲和妻子还是在夫妻关系存续期间，过户时只有钟冲本人去了，不清楚深圳市盛天源投资咨询有限公司是怎么将房屋过户至杨xx名下。谭雷对上述证据的关联性均不予确认，其认为钟冲提交的离婚协议上的日期是2015年10月12日，但钟冲在庭审中也承认，2015年3月16日房产过户至杨xx名下。钟冲认为被杨xx欺骗了，根据谭雷所提供的证据证明，钟冲在谭雷购买房产的整个过程都是知情的，并且谭雷提交的证据第68、90页都可以显示，钟冲当时配合看房，并且还问了中介“你们那边房屋过户银行什么时候放款”，钟冲是知道出售涉案房屋，并且为了拿到相关的款项，是配合看房、卖房的，在交房的当天也是配合的，当时后来其家人和自己的原因反悔，不管钟冲和杨xx之间有什么样的利益纠葛，谭雷取得涉案房产是完全合法的，是善意取得。一审法院认为，程首平、钟燃、钟清平经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，该院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”谭雷通过正常合法的手续购买涉案房屋并经登记成为涉案房屋的所有权人。钟冲并未提交充分证据证明其系因受骗而将涉案房屋出售，即便其辩称属实，其与案外人的纠纷亦不能对抗善意第三人，故该院对钟冲的抗辩不予采纳。谭雷依合法手续获得涉案房产的所有权，其对涉案房产享有的合法权益应当受到保护。本案钟冲、钟燃、程首平、钟业栋、钟清平对涉案房屋既无所有权亦无合法使用权，却一直占有使用涉案房屋的行为，构成对谭雷合法权益的侵害。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故对于谭雷要求钟冲、钟燃、程首平、钟业栋、钟清平搬离涉案房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于谭雷诉求的房屋占有使用费，涉案房屋于2019年3月28日登记在谭雷名下，谭雷主张自2019年6月10日（谭雷与卖方杨xx约定的交房日期）起计算房屋占有使用费，该院予以照准。谭雷主张以每月9000元的标准计算，并提交链家Ａｐｐ上的同小区房租价格截图予以证明同小区同户型租赁价格大于9000元，因钟冲对此亦予以确认，故该院对谭雷主张的计算标准予以支持，故钟冲、钟燃、程首平、钟业栋、钟清平应从2019年6月10日起按每月9000元的标准计算向谭雷支付房屋占有使用费，付至该院判决确定的钟冲、钟燃、程首平、钟业栋、钟清平搬离房屋之日止。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、钟冲、程首平、钟燃、钟清平、钟业栋应于该判决生效之日起十日内搬离位于深圳市南山区；二、钟冲、程首平、钟燃、钟清平、钟业栋应于该判决生效之日起十日内向谭雷支付房屋占用使用费（按每月9000元的标准，从2019年6月10日起付至该院判决确定的搬离房屋之日止）；三、驳回谭雷的其他诉讼请求。案件受理费50元，由钟冲、程首平、钟燃、钟清平、钟业栋负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，2019年3月28日涉案房产从案外人杨xx过户登记至谭雷名下，谭雷作为涉案房产的所有权人有权要求占有人钟冲、程首平、钟燃、钟清平、钟业栋搬离涉案房产并支付占有使用费。钟冲、钟燃上诉主张谭雷不是善意取得涉案房产，但并未另案提起诉讼主张该交易无效或撤销该交易，本院对其该主张不予支持。钟冲、钟燃在二审中确认钟冲配合安排了看房，且钟冲还催问中介“你们那边房屋过户银行什么时候放款”，由此可认定钟冲配合了本次交易。至于案外人杨xx是否无权处分损害了钟冲的利益，钟冲可另寻途径解决。综上，钟冲、钟燃的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钟冲、钟燃负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年十月二十日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。