江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初3668号原告：刘留洲，男，1975年4月8日出生，汉族，住江西省瑞金市。原告：宋来娣，女，1977年9月4日出生，汉族，住江西省赣州市会昌县。委托诉讼代理人：刘留洲，男，1975年4月8日出生，汉族，住江西省瑞金市，系原告宋来娣之夫。被告：瑞金市金南台房地产开发有限责任公司，住所地：江西省瑞金市红都大道**，统一社会信用代码：913607817511448816。法定代表人：徐明旺，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：张铁明，男，1961年11月9日出生，汉族，住甘肃省永靖县，系该公司工作人员。原告刘留洲、宋来娣与被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司（以下简称“金南台公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘留洲、被告金南台公司的委托诉讼代理人张铁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘留洲、宋来娣向本院提出诉讼请求：1.判令被告金南台公司向二原告支付延期交房违约金33277.34元（房屋总价款693278元×0.02%×逾期交房时间240天）；2.判决被告履行合同约定，将前期物业管理委托给瑞金市玉龙物业管理有限公司管理，物业费包干制，物业服务费为每平方米1元／月；3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，二原告变更第一项诉讼请求为：判令被告金南台公司向二原告支付延期交房违约金29117.68元（房屋总价款693278元×0.02%×逾期交房时间210天）。事实和理由：2017年4月12日，二原告与被告金南台公司签订房屋买卖合同，约定二原告以693278元的价款向被告购买位于瑞金市，被告应于2019年3月31日将房屋交付给二原告。签订合同后，二原告通过银行转账方式支付了首付款443278元，并且每月按时支付月供1383.77元，被告却未能按照合同约定的2019年3月31日向二原告交房。2019年10月31日，被告才通知二原告交房，但是被告擅自更换合同约定的前期物业管理公司，并且擅自提高物业费收费标准，导致至今未能完成交房手续。关于延期交房所导致的经济损失，原、被告未能协商一致，原告要求被告按照合同第十二条、第二十一条的约定履行义务。原告刘留洲、宋来娣提交的证据有：1.二原告身份证复印件各1份、结婚证复印件1份，证明二原告身份信息；2.赣州市商品房买卖合同、税收完税证明、预收款收据、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同及借款凭证各1份，证明原告按期支付了购房款；3.交房通知书1份，证明案涉房屋于2019年10月31日交房，被告逾期交房。被告金南台公司辩称：1.被告存在免责事由，无须承担逾期交房的违约责任。具体理由如下：（1）被告因存在不可归责于其所能控制的政府行为导致不能按合同约定交房，被告不承担逾期交付的违约责任。被告自2016年开发豪门新城以来至《购房合同》约定的交房日即2019年3月31日期间，仅因环境卫生检查导致被告被迫停工的时间即有137天，而环境卫生检查的内容即是要求被告停运沙石、混凝土等建筑材料，停运时间短则2天、3天，长则17天、22天，且停运频率极高。政府环境卫生检查向被告发出停运沙石、混凝土等建筑材料导致停工系客观事实，且属不可提前调剂之客观存在。（2）被告因存在政府配套设施——配电工程缺失，导致工程未能如期获得《竣工验收备案表》。供电部门向被告出具的《关于豪门新城商住小区一期配电工程建设及电表安装的情况说明》、受电工程送电通知单及继电保护和自动装置定值更改通知单，明确表明因“配电工程线路通道政府部门迟迟未批复，小区无法接入电源，且配套的电能表库存不足，无法为豪门新城小区安装电能表，满足不了小区用电需求”，故直至2019年10月25日被告所建设的包括涉案房屋在内的一期工程才正式供电。而“供电”系《购房合同》约定的房屋交房条件之一，无法供电也属《购房合同》约定的“政府配套设施缺失”被告免责事由。因此，该逾期因素系双方约定的不可归责于被告的免责因素，应予在逾期天数中扣除。（3）降雨是自然现象，但是近两年降雨明显多于往年，远远超出被告的预期，而降雨频繁又必然导致工程无法施工，仅仅2019年1月至7月雨季即有123天，降雨天数的频率达58%，而且绝大部分为中雨、大雨，甚至还遇上了百年难得一遇的“2019年7月14日”特大洪灾事件，破坏力极强，整个瑞金市都为之撼动，这些都远远超出自然现象的范畴，显属自然灾害，而这些自然灾害极大地影响了工程进度，导致一期工程延期交房，而降雨异常频繁也系被告所不能控制的不可抗力因素，故应从逾期天数中予以相应扣除。（4）自2019年开始，瑞金市所有小区都出现了逾期交房的问题，如果仅是被告开发建设的小区存在逾期交付，其他小区都能按期交房，那是被告自身原因所致。然而，现在逾期交房现象普遍，逾期交房的原因如上所述，如果法院未将上述原因纳入抵扣逾期天数，将对瑞金市整个房地产业带来巨大动荡。综上，被告存在不可归责于其的政府停工行为、政府配套用电设施不完善、频繁降雨等因素，导致涉案商铺未能如期取得《竣工验收备案表》，致逾期交房，根据《购房合同》的约定，被告不承担逾期交房的违约责任。二、退一步而言，即使被告存在违约情形，那么根据购房合同的规定，违约金的计算也应分段分别处理，不作累加，即逾期180日以内的，违约金的比例按万分之一来计算，逾期超过180日后，即180日以外的天数违约金才按万分之二来计算。三、对于物业公司一事，被告已经将物业费调至1元/平方米，另外0.3元/平方米是小区物业维修基金，被告会将该项费用在小区内公示，原告可随时对使用情况进行监督。被告金南台公司提交的证据有：1.瑞金市环境卫生管理局通知38份，证明因瑞金市环境卫生管理局通知环境整治停止运输混凝土、沙石等建筑材料的天数；2.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表1份，证明被告达到交房条件；3.交房通知邮递回执，证明被告通知业主交房。庭审质证时，被告金南台公司对原告刘留洲、宋来娣提交的证据真实性、合法性及与本案的关联性没有异议，二原告对被告提交证据的质证意见为：由法院审查。经本院审查，结合庭审质证，本院对原告刘留洲、宋来娣提交的所有证据的真实性、合法性及与本案的关联性的予以采信。对被告金南台公司提交的证据1，落款时间为2016年12月26日至2019年8月24日期间的34份环境整治通知，本院在审理被告的其他案件中于2020年8月4日向瑞金市环境卫生管理局发出协助调查函一份，证实该34份通知是由瑞金市环境卫生管理局发出并送达给被告的，故本院对被告提供的该34份通知的真实性予以采信；落款时间为2019年11月4日至2020年5月14日的4份通知，本院对其真实性亦予以采信。对被告提交的证据2、3的真实性、合法性及与本案的关联性予以采信。综上，本院认定事实如下：2017年4月12日，原告刘留洲、宋来娣与被告金南台公司签订了《赣州市商品房买卖合同》一份，约定：1.二原告购买被告位于瑞金市西侧豪门新城6＃楼1603号商住房，建筑面积129.98ｍ2，房屋总价为693278元，以贷款方式付款，签订合同后原告支付首付款443278元，剩余250000元申请贷款支付。2.交付条件。（1）商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；（2）商品房相关设施设备已符合相关设施设备交付条件的约定；（3）商品房已取得房屋测绘报告。3.交付时间和手续。（1）交房时间为2019年3月31日，出卖人在该期限届满前需书面通知买受人办理交付手续的时间、地、地点2）若因不可归责于出卖人所能控制的原因（如政府行为，市政配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。4.逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的按逾期时间分别处理，即（1）逾期在180日之内的，自约定交付日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，并应书面通知出卖人配合办理合同解除相关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，二原告支付了房屋首付款443278元，剩余款项250000元通过中国农业银行办理了房屋按揭贷款。原告付清了购房款给被告,被告未按照约定交房，被告于2019年10月31日通知原告可交付房屋。另查明：瑞金市环境卫生管理局通知被告严禁装运各种建筑余土、基建沙石、混凝土等建筑材料的时间和禁运期间为2016年12月26日2天（2016年12月27日至28日）、2017年1月19日22天（2017年1月21日至2月11日）、2017年4月10日2天（2017年4月11日至12日）、2017年5月22日2天（2017年5月23日至24日）、2017年7月11日2天（2017年7月11日至12日）、2017年8月9日2天（2017年8月10日至11日）、2017年8月22日2天（2017年8月23日至24日）、2017年11月16日3天（2017年11月17日至19日）、2017年12月5日3天（2017年12月5日至7日）、2017年12月25日6天（2017年12月26日至2017年12月31日）、2018年1月10日2天（2018年1月11日至12日）、2018年2月8日22天（2018年2月9日至3月2日）、2018年6月14日2天（2018年6月15日至6月16日）、2018年6月23日2天（2018年6月24日至25日）、2018年7月2日1天（2018年7月3日）、2018年10月23日2天（2018年10月24日至25日）、2018年12月15日3天（2018年12月16日至18日）、2018年12月24日13天（2018年12月24日至2019年1月5日）、2019年1月11日2天（2019年1月12日至1月13日）、2019年1月14日3天（2019年1月14日至16日）、2019年1月29日21天（2019年1月30日至2月19日）、2019年3月27日2天（2019年3月27日至28日）、2019年4月5日2天（2019年4月5日至6日）、2019年8月24日3天（2019年8月25日至27日）、2019年11月4日2天（2019年11月5日至6日）、2019年11月15日2天（2019年11月17日至18日）、2020年5月20日2天（2020年5月20日至21日）、2020年5月14日3天（2020年5月14日至16日），以上共计135天。瑞金市环境卫生管理局通知被告严禁装运各种建筑余土的时间和禁运期间为2017年4月25日1天（2017年4月26日）、2017年9月6日2天（2017年9月6日至7日）、2017年9月18日2天（2017年9月18日至19日）、2017年11月21日2天（2017年11月22日至23日）、2017年12月4日2天（2017年12月4日至5日）、2017年12月11日2天（2017年12月11日至12日）、2018年5月12日3天（2018年5月12日至14日）、2018年9月30日7天（2018年10月1日至7日）、2018年11月1日2天（2018年11月1日至2日），以上共计23天；其中2018年12月7日的通知中载明禁运期间自2018年12月7日起，但未载明具体结束时间。本院认为，原告刘留洲、宋来娣与被告金南台公司签订的《赣州市商品房买卖合同》合法有效，该合同第十一条“交付时间和手续”约定，若因不可归责于出卖人所能控制的原因（如政府行为，市政配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。本案中，瑞金市环境卫生管理局向被告发出的环境整治通知中有明确禁止装运建筑材料的规定，发出通知与禁运期间基本相隔1天，被告无法在短时间内另行安排材料运输，因此环境整治对施工还是会有一定的影响，故严禁运输建筑材料期间可以在逾期交房天数中予以扣除。被告提交的环境整治通知中存在不同的情形，本院分别认定如下：1.二原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》的时间是2017年4月12日，在合同签订之前，瑞金市环境卫生管理局向被告发出环境整治工作的通知，被告应当知道可能会影响如期交房，理应在签订合同时告知原告存在的风险，被告未提交充分的证据证明履行了告知义务，因此在合同签订之前因环境整治造成逾期交房的风险应由被告承担，故在合同签订之前，瑞金市环境卫生管理局向被告发出的通知中，禁止运输建筑材料等的天数不应当在逾期天数中抵扣，通知时间和禁运期间为2016年12月26日2天、2017年1月19日22天、2017年4月10日2天，共计26天。2.案涉房屋于2019年10月31日通知交房，在此之后的环境整治天数，不能在逾期天数中扣除，环境整治通知时间和禁运期间为2019年11月4日2天（2019年11月5日至6日）、2019年11月15日2天（2019年11月17日至18日）、2020年5月20日2天（2020年5月20日至21日）、2020年5月14日3天（2020年5月14日至16日），以上共计9天。3.原告提交的环境整治通知中有部分通知中仅要求严禁装运建筑余土，本院认为，严禁装运建筑余土并不必然影响被告的正常施工，且被告也未提交充分的证据证明禁止装运建筑余土影响了其正常的施工，故对该部分通知书本院不予采信，该内容的通知时间和禁运期间为：2017年4月25日1天、2017年9月6日2天、2017年9月18日2天、2017年11月21日2天、2017年12月4日2天、2017年12月11日2天、2018年5月12日3天、2018年9月30日7天、2018年11月1日2天，以上共计23天，同时，2018年12月7日的通知未载明禁运的结束时间，不能在逾期天数中扣除。4.落款时间为2018年2月8日和2019年1月29日的通知中载明禁运天数分别为22天、21天，本院认为，该两张通知中列明的时间都是在春节期间，从传统习俗上来看，一般在此期间建筑工地上开始安排放假，本院认为其中各7天不能扣除，该两份通知中不能扣除的天数共计14天。综上，原告提交的环境整治通知禁运天数共计158天，应当核减26天、9天、23天、14天，核减后为86天，该86天可以在其逾期交房天数中予以扣减。原告主张逾期天数210天，扣除本院认定的应在逾期天数中扣除的环境整治天数86天，被告实际逾期天数124天。本院认为，原告按照合同约定支付了购房款，被告未按照合同约定履行交房义务，显属违约，原告据此要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金，本院予以支持。按照合同约定，逾期交房天数在180日以内的，按照日万分之一以房屋总价款为基数支付违约金，本院认定逾期交房的天数为124天，房屋总价款为693278元，逾期交房的违约金共计为8596.65元。原告主张逾期交房违约金为29117.68元，本院仅支持8596.65元，超出部分，本院不予支持。被告辩称政府配套用电设施不完善、频繁降雨等因素导致被告逾期交房，但是其未提交相应的证据予以证明，对该辩称，本院不予采信。关于原告请求判决被告履行合同约定，将前期物业管理委托给瑞金市玉龙物业管理有限公司管理，本院认为，目前案涉小区的物业服务企业是厦门艾尔美物业管理有限公司瑞金分公司，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第三项规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应由业主共同决定。原告个人要求更换服务企业以及物业服务费按1元/平方米计算，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，判决如下：一、被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司应当于本判决生效之日起三十日内支付给原告刘留洲、宋来娣逾期交房违约金8596.65元；二、驳回原告刘留洲、宋来娣的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由原告刘留洲、宋来娣负担478元，被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司负担50元，该款原告刘留洲、宋来娣已预交，被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司应当于本判决生效之日起三十日内返还50元给原告刘留洲、宋来娣。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  邹 洁人民陪审员  曾水华人民陪审员  张丽萍二〇二〇年十月二十九日书 记 员  罗艳云