云南省普洱市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)云08民申40号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李明良，男，1968年5月29日出生，汉族，四川省安岳县人，初中文化，住云南省普洱市思茅区委托诉讼代理人：赵文寿，云南震南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘大兵，男，1975年11月26日生，汉族，云南省曲靖市富源县人，高中文化，个体工商户，住云南省普洱市思茅区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：张小红，女，1982年8月15日生，汉族，云南省曲靖市富源县人，高中文化，个体工商户，住云南省普洱市思茅区。二被申请人共同委托诉讼代理人：祁春涛，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘仁青，女，1982年11月27日出生，汉族，湖北省郧西县人，住湖北省郧西县。再审申请人李明良因与被申请人刘大兵、张小红、刘仁青排除妨害纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2018）云0802民初717号民事判决和云南省普洱市中级人民法院（2019）云08民终872号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了查审，现已审查终结。李明良申请再审称，一、二审判决认定事实、适用法律和审判程序错误。理由：1.刘仁青将金岛花园14幢1单元1102室的第11层房屋一房二卖，先已卖给李明良，又与刘大兵、张小红恶意串通，将房屋卖给刘大兵、张小红。李明良在前通过买卖的方式取得了该房屋的所有权，已向刘仁青支付25万元购房款，虽然没有办理产权证，但该房屋的所有权应当属于李明良，不应该判给刘大兵、张小红。2.14幢1单元1102室的第11层房屋已出售给李明良，第12层房屋已抵债抵给韩飞，刘仁青实际已经对房屋丧失了所有权，无权出售房屋，应判决刘仁青与刘大兵、张小红签订的房屋买卖合同无效。3.本案应查清刘仁青与刘大兵、张小红违法办理房屋过户登记的事实，还应追加刘仁青的丈夫谢日平为当事人。李明良要求：1.撤销（2018）云0802民初717号、（2019）民终872号民事判决；2.对本案再审，驳回刘大兵、张小红要求李明良搬出涉案房屋的诉讼请求。李明良依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条的规定申请再审。刘大兵、张小红提交意见称，经过法庭审理查证属实的一系列证据能够证明：1.刘大兵、张小红与代理刘仁青卖房的房屋中介公司工作人员贺伟签订房屋买卖合同，购买金岛花园14幢1单元11-12层1102号房屋，按合同约定付清了全部购房款86万元，已办理房屋产权登记变更，取得了房屋的不动产权证书，依照法律规定已经对该房屋拥有所有权。2.李明良与刘仁青达成房屋买卖的合意，占有使用1102号房的第11层房屋，但尚有12万元购房款未支付，未办理房屋产权登记变更，没有发生不动产物权转让的效力，故，李明良对第11层房屋没有所有权。刘仁青将1102号房的12层房屋抵债给韩飞后，韩飞、刘仁青达成以刘仁青的名义将房子出售，房款交给韩飞和第11层的实际使用人的协议。刘大兵、张小红与代理刘仁青卖房的贺伟签订房屋买卖合同，不存在恶意串通，不违反法律规定，故，房屋买卖合同有效。3.即便是刘仁青有一房二卖的行为，刘大兵、张小红也不知情，刘大兵、张小红取得1102号房屋是法律规定的善意取得，刘大兵、张小红是已经合法取得房屋所有权的所有人。李明良因刘仁青的原因未取得第11层房屋的所有权，又未收回已支付的那一部分购房款，应当向刘仁青主张权利，不应当占据刘大兵、张小红购买的房屋。综上，李明良提出的事由在一、二审的过程中已经作过陈述，一、二审判决对此已经依据事实和法律释法析理作出了评判，其主张不成立。本案一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法。李明良提出的再审申请没有事实和法律依据，应予驳回。本院经审查认为，1.关于房屋所有权的认定问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，刘仁青与刘大兵、张小红夫妇、李明良均签订有房屋买卖合同，两份房屋买卖合同同时具有法律效力，但仅有依法登记的房屋买卖合同发生物权变动的效力。刘大兵、张小红购买刘仁青的房屋，合同完全履行，依法进行了所有权变更登记，取得了房屋的不动产权证书。故，判决认定刘大兵、张小红现系普洱市思茅区茶城大道71号金岛花园14幢1单元11-12层1102号房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。对刘大兵、张小红要求李明良搬出普洱市思茅区茶城大道71号金岛花园14幢1单元11-12层1102号房屋的诉讼请求法院予以支持。2.关于刘大兵、张小红与房屋出卖人刘仁青委托的中介机构工作人员贺伟签订的《房屋买卖合同》的效力认定问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院认为，首先、贺伟能否代表刘仁青签订合同的问题。根据合同的相对性，李明良并非委托合同的当事人，该委托合同对其不产生权利亦不产生义务。刘仁青作为委托方，对贺伟代其签订《房屋买卖合同》的行为未提出异议，且按合同约定履行了合同义务，并将房屋过户到刘大兵、张小红名下。故，中介公司工作人员贺伟有权与刘大兵、张小红签订《房屋买卖合同》。其次、李明良与案外人的通话记录均不能证明刘大兵、张小红在购买房屋时存在恶意，李明良关于有恶意串通的主张不成立。第三、刘仁青与刘大兵、张小红对《房屋买卖合同》内容的约定、合同的签订时间、办理产权时间等均属于合同双方的意思表示，法律并未有强制性规定，且即使合同约定内容不完善，亦不直接产生合同无效的法律后果。最后，对于房屋价格过低，因刘仁青未能向法院提供证据证明其主张，法院不予支持。综上，本院认为，刘大兵、张小红在房屋买卖过程中不存在过错，并按合同约定付清了房款和办理了过户，其购买价格亦符合合同地段房屋的一般市场价，应属善意取得，依法应以保护。3.关于查明刘仁青与刘大兵、张小红办理房屋登记的事实和谢日平是否应作为当事人的问题。经过法庭审理查证属实的刘仁青对金岛花园14幢1单元11-12层1102号房屋单独所有的房权证、刘仁青委托贺伟售房的委托书和公证书、贺伟代理刘仁青与刘大兵、张小红签订的房屋买卖合同、普洱市房地产交易中心的存量房买卖合同备案表、刘仁青收到贺伟转交售房款的收条和银行账户交易明细、对刘仁青的房权证变更登记后刘大兵、张小红持有的不动产权证书，能客观证实房屋买卖和产权证变更的事实，并与刘大兵的陈述相符，故买房、过户的事实清楚。刘仁青对1102号房屋是单独所有，刘仁青与李明良签订的房屋买卖居间合同和贺伟代理刘仁青与刘大兵、张小红签订的买卖合同均未涉及谢日平，故李明良提出应追加谢日平为当事人的主张没有事实和法律依据。综上所述，本案一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法。李明良提出的再审申请事由不成立，本院不予采纳。李明良的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百五十九条第二款规定，裁定如下：驳回李明良的再审申请。审判长 杨 勇审判员 邹春林审判员 李国权二〇二〇年十月十三日书记员 杨红娟