内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终340号上诉人（一审原告）：潘毅和，男，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王俊岭，男，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。一审第三人：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人：冯海涛，执行董事。上诉人潘毅和因与被上诉人王俊岭及一审第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞、被上诉人王俊岭的委托诉讼代理人侯文全到庭参加诉讼，一审第三人京和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘毅和上诉请求：1.撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初264号民事判决；2.判令准许对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-4-04-13号车库的执行；3.判令王俊岭承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：王俊岭所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件，且其权利不能够排除执行，理由如下：一、王俊岭与京和公司签订商品房买卖合同的时间（2017年11月12日）晚于车库款收据时间（2017年9月21日、2017年9月24日），明显与交易习惯不符，该商品房买卖合同的真实性存疑。二、王俊岭不能证明其在一审法院查封前，己经占有而且是合法占有不动产。首先，王俊岭提供的电费收据时间为2018年8月13日，已经是潘毅和查封一年之后的事情，王俊岭没有提供正规的交房手续，仅凭物业费收据无法证明其在查封前已经合法占有案涉不动产。其次，一审法院组织的现场勘查，只能说明王俊岭于勘查当日（2019年12月27日）占有案涉不动产，不能说明王俊岭在查封日（2018年7月30日）之前已经占有而且是合法占有案涉不动产。三、王俊岭没有提供转账凭证，仅凭京和公司出具的收据，无法证明其已经交纳全部款项。四、潘毅和提交的一审法院执行局在巴林左旗不动产登记中心的调档材料，显示在一审法院查封案涉车库时，案涉小区至少有39套不动产己经办理正式的不动产登记手续，并己取得不动产权利证书，上述事实证明案涉小区已经具备办理不动产产权手续的条件。案涉商品房买卖合同附件五第九条第三款明确约定，办理产权证、契税、公共维修基金、采暖费等由买受人自理。王俊岭至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉车库未办理过户登记明显存在过错。另外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。王俊岭并未举证其有前述行为，应当认定王俊岭对没有办理过户登记存在过错。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。王俊岭不具有足以排除强制执行的民事权益，请求支持潘毅和的全部上诉请求。王俊岭辩称，一、王俊岭在一审法院查封之前已与京和公司签订正式的商品房买卖合同，根据法律规定合法有效，该合同未被司法机关确认无效或者撤销，因此王俊岭具有物权期待权。二、王俊岭在签订商品房买卖合同后已经实际占有、使用案涉车库，是实际权利人，而且交纳相关物业等费用，一审法院进行的现场勘查亦能证实王俊岭实际占有、使用案涉车库。三、办理产权证书需要京和公司出具相关手续，王俊岭多次要求京和公司办理产权登记，由于京和公司债务缠身，涉及车库被查封等情形，致使至今没有办理产权登记，王俊岭对此并无过错。综上，潘毅和的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。潘毅和向一审法院起诉请求：1.判令恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-4-04-13号车库的执行；2.判令王俊岭及（或）京和公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：潘毅和诉京和公司、冯秀全买卖合同纠纷一案，潘毅和于2018年7月4日提出保全申请，一审法院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。2018年7月30日，一审法院作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司的未作转移登记、预告登记、但已作买卖合同备案登记给他人的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。王俊岭不服一审法院作出的（2018）内04民初90号之一民事裁定，向一审法院提出保全异议。一审法院于2019年8月6日作出（2019）内04执异201号执行裁定，中止对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府地下19-4-04-13号车库的执行。另查明，2017年9月21日、9月24日，京和公司为王俊岭出具车库款收据两枚，金额分别为4万元、52040元，合计92040元，收据中加盖京和公司财务专用章。2017年11月12日，王俊岭与京和公司签订商品房买卖合同，购买了京和王府地下19-4-04-13号车库，建筑面积26.14平方米，单价3521.04元／平方米，总价款92040元。京和公司在甲方处加盖公章并盖有法定代表人冯海涛印章，王俊岭在乙方处签字。2017年11月28日，王俊岭缴纳了2017年11月28日至2018年11月27日的车库物业费。2018年8月13日，王俊岭缴纳了车库电费。诉讼期间，一审法院于2019年12月27日组织当事人到京和王府小区对王俊岭是否已实际占有使用案涉车库情况进行了现场勘验，勘验结果是：车库内安置有酒罐、车辆，已使用。潘毅和对此勘验结果称：对今天占有使用无异议，这只是今天的记录，不能证明查封前合法占有。一审法院认为，王俊岭提交的车库物业费收据、电费收据联结合现场勘验结果，能够认定王俊岭自2017年11月28日至今，已实际占有、使用案涉车库。又查明，案涉车库非因王俊岭的原因不能办理过户登记。再查明，一审法院于2018年11月22日作出（2018）内04民初90号民事判决，判令京和公司、冯秀全偿还潘毅和欠款3939万元及利息（利息自2016年4月1日起至本欠款全部付清之日止，按月息2%计算）。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是王俊岭对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，王俊岭对此应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释的规定，一审法院认为王俊岭购买车库的行为符合上述司法解释规定的情形，王俊岭享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、一审法院对案涉车库的查封行为发生在2018年7月，而王俊岭提交的其与京和公司之间的商品房买卖合同签订于2017年11月12日，形成于查封行为之前，该合同系双方当事人基于平等、自愿的真实意思表示而达成的合意，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。二、根据王俊岭提交的物业费收据、电费收据联及现场勘验结果，可以证明王俊岭自2017年11月28日起即在人民法院查封之前，已合法占有案涉车库至今。三、王俊岭提交的交付车库款的收据，可以证明王俊岭已经按照合同的约定向京和公司交纳了全部购房款。四、王俊岭在已经履行商品房买卖合同义务的情况下，虽尚未取得合同标的物的所有权，但已经享有了类似所有权人的地位，即对案涉车库享有了物权期待权，且案涉车库未能办理不动产过户登记并非王俊岭自身原因造成，故王俊岭对案涉车库享有的物权期待权优先于潘毅和的普通债权，足以排除潘毅和申请法院的强制执行。综上所述，潘毅和的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回潘毅和的诉讼请求。案件受理费100元，由潘毅和负担。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系潘毅和针对王俊岭提起的申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：王俊岭就案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，王俊岭就案涉车库享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：首先，王俊岭与京和公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定案涉商品房买卖合同合法有效并无不当。基于双方当事人的自主安排，无论先签约后付款，还是先付款后签约，均不会影响案涉商品房买卖合同的效力。潘毅和虽主张案涉商品房买卖合同真实性存疑，但并未提供相应证据予以证明，故其本项上诉理由不能成立。其次，赤峰市和裕物业有限公司出具的收款收据、电费收据及一审法院的勘验笔录，可以证明在一审法院查封之前王俊岭已经占有案涉车库。再次，京和公司出具的收款收据，可以证明王俊岭已经交纳车库款项。潘毅和关于王俊岭没有转账凭证，仅凭收款收据，无法证明已经交纳案涉车库全部款项的上诉理由不能成立。最后，案涉车库未办理不动产过户登记手续，本案在案证据不能证明系由王俊岭自身原因造成。综上，潘毅和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由潘毅和负担。本判决为终审判决。审判长 陈立斌审判员 荣如侠审判员 张 琰 二〇二〇年十月十二日书记员 石俊峰