中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终489号 上诉人（原审被告、申请执行人）:中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司。住所地，甘肃省兰州市城关区天水南路**。 负责人：南兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张国峰，甘肃金致诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：于梅，女，1962年11月8日出生，汉族，住天津市滨海新区世纪新村**1门**。 原审第三人（被执行人）：甘肃华屹置业有限公司。住。住所地，甘肃省兰州市城关区雁滩路**/div> 法定代表人：洪甘福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张贵龙，北京大成（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李果伟，北京大成（兰州）律师事务所实习律师。 上诉人中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称东方资产公司）因与被上诉人于梅、原审第三人甘肃华屹置业有限公司（以下简称华屹公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2019）甘民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。 东方资产公司上诉请求：一、撤销本案一审判决，改判对永靖县太极镇古城新区“在水一方”5号楼2单元803室的房产予以强制执行；二、由于梅承担本案一、二审案件诉讼费用。主要事实和理由为：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。本案中，于梅在购买涉案房产过程中未将购房款向抵押权人提前清偿也未做提存，抵押权并未消灭。虽然案涉房产已经办理了产权登记，但该买卖抵押房产未取得抵押权人的同意，亦未告知抵押权人，不得对抗在先设定的抵押权，东方资产公司仍可依法行使抵押权。故原审法院适用法律错误，损害东方资产公司的合法权益。 于梅答辩称，一、抵押财产无论是否登记都可以进行转让，华屹公司转让案涉房产时是否经过东方资产公司同意，并非于梅所能控制或知晓。于梅通过合法有效的购房手续购买了案涉房屋，并进行了不动产变更登记，于梅已经合法取得案涉房屋的所有权。二、于梅在购买案涉房产时已经向房屋登记部门进行过查询，并不存在抵押记载。一审法院也向登记部门调取了相关档案，也没有载明存在抵押情况，因此于梅在购买案涉房屋时已经尽到了谨慎审查义务，且与华屹公司之间也不存在恶意串通行为，符合善意取得不动产的条件，于梅已经取得了案涉房产的完整所有权。三、本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十五条规定，东方资产公司的抵押权及行使，不属于案外人执行异议之诉的审理范围。因此于梅已经对案涉房屋享有完全的所有权，东方资产公司的执行不得排除于梅的所有权，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 华屹公司述称，一、在建工程抵押权的登记方法包括在抵押合同上记载和房屋登记簿记载两种方式，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，在权属证书与登记簿不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，应以不动产登记簿为准。本案中，关于案涉房屋的抵押情况，在房屋登记机关的不动产登记簿中并未记载，东方资产公司对案涉房屋不享有抵押权。华屹公司与于梅之间进行了案涉房屋合法买卖，于梅取得了案涉房屋的所有权。二、东方资产公司的债权已经在另案破产程序中进行了申报，破产案件管理人对该债权已经确认，东方资产公司的债权已经得到了保证，华屹公司与东方资产公司之间仅是一般债权债务关系，不得对抗于梅的物权。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 于梅向一审法院提出诉讼请求：1.撤销该院（2019）甘执异6号执行裁定书；2.中止对永靖县太极镇古城新区“在水一方”5号楼2单元803室房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3.确认永靖县太极镇古城新区“在水一方”5号楼2单元803室房屋的所有权属于于梅；4.本案诉讼费用由东方资产公司承担。 一审法院认定的事实：2011年11月4日，华屹公司与中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称华融资产公司）签订《抵押合同》，约定华屹公司以其位于永靖县古城新区“在水一方”住宅小区;住宅小区162080米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米作为抵押物为华融资产公司对其债权进行抵押担保。2011年11月8日，双方在永靖县城镇房屋产权登记发证办公室办理了前述住宅、商铺房他证抵押字第079**他项权证；2011年11月13日，双方在永靖县国土资源局办理了前述土地永他项（2011）第025号土地他项权证。2014年11月27日，华融资产公司以华屹公司等为被告向该院提起诉讼。诉讼中双方确认部分抵押的住宅、商铺解除了抵押，并记载于房房他证抵押字第079**项权证。2015年5月，该院作出（2014）甘民二初字第61号民事判决书，其中判令华融资产公司享有就华屹公司提供的前述住宅、商铺、土地等抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利，并注明以房他房他证抵押字第079**权证、永他项（2011）第025号土地他项权证记载面积为准，已解除抵押的财产除外。华屹公司不服判决提出上诉。最高人民法院于2016年3月25日作出（2016）最高法民终84号民事调解书，其中载明各当事人均确认并接受一审判决认定的全部债权债务金额及各方应当承担的责任义务。因华屹公司等未履行调解书所确定的义务，华融资产公司申请强制执行，该院于2016年7月21日作出（2016）甘执33号执行裁定书，查封了包括涉案房产在内的永靖县太极镇古城新区太极中路的部分房产。2019年1月17日，于梅对前述执行裁定提出书面异议，该院以（2019）甘执异6号执行裁定书驳回。于梅遂提起本执行异议之诉案。经核对，解除抵押的住宅中并无涉案房屋。同时，因华融资产公司将生效裁判文书确定的债权全部转让东方资产公司，在案件执行程序和本执行异议之诉案阶段，根据当事人申请，该院裁定将申请执行人（被告）华融资产公司变更为东方资产公司。 2014年5月13日，于梅与华屹公司签订《商品房买卖合同》,约定：于梅购买华屹公司开发的“在水一方”小区5幢2单元803号房，建筑面积167.96平方米，单价3050元，购房款512278元一次性付清。于梅先后于2014年4月28日、5月5日、5月13日三次分别支付购房款1万元、20万元、302278元。2016年3月24日，华屹公司向于梅开具不动产销售发票。2016年4月7日，于梅向永靖县房地产交易所支付测绘费、交易费及房屋登记费等费用，案涉房屋的所有权登记在于梅名下。2016年6月4日，于梅委托赵小兰领取永私房权证转移字第0**6027号房屋所有权证。2014年5月13日以后，于梅与永靖县在水一方物业管理服务公司产生物业服务等业务，缴纳了水、电等费用。 一审法院认为，结合双方当事人的诉辩意见以及本案具体情况，本案的争议焦点是于梅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 2014年5月13日，于梅和华屹公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，支付了全部购房价款，并于2016年4月7日取得永私房权证转移字第0**6027号房屋所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，于梅取得涉案房屋所有权。虽然“在水一方”住宅小区;住宅小区在2011年11月由华屹公司向华融资产公司作了抵押担保并进行了抵押登记公司取得房他证房他证抵押字第079**项权证。但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存……抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，抵押财产无论是否登记都可以转让。至于抵押人华屹公司在转让涉案房屋时是否征得了抵押权人华融资产公司的同意，非于梅所能控制或知晓。关于于梅是否应知晓涉案房屋被抵押的问题，于梅曾出示过其向永靖县房产登记部门查询得到反馈情况的一份证据，其上“已为其他债权设定抵押”栏项下为“无”。虽然该证据因来源不明而未予质证认证，但从该院向永靖县不动产登记中心查询的情况看，其反馈的查档证明中“房屋权利状况”项下抵押情况、查封情况等也均为空白，从生活经验法则出发，要求或推定于梅对抵押情况知晓显属苛求。同时，也没有证据证明于梅和华屹公司之间存在恶意串通行为。此外，从利益平衡角度讲，根据生效裁判文书，申请执行人有多项权利和多种渠道实现其债权；而案涉房屋一旦被执行导致产权变动，将给案外人于梅造成巨大损失。从这一角度讲，东方资产公司的抵押权也不应优先于于梅的不动产物权而受到保护。 另外，虽于梅起诉时将被执行人华屹公司列为被告，但按照华屹公司庭审中表明的态度以及其同意案外人于梅执行异议的意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列为第三人”规定，该院列华屹公司为本案第三人。 综上所述，于梅作为涉案房屋所有权人，其民事权益足以排除强制执行，其要求停止执行的诉讼请求，应予支持。于梅要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国物权法》第三条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决：一、不得执行甘肃省永靖县太极镇古城新区太极中路在水一方5号楼2单元803室房屋；二、驳回于梅其他诉讼请求。案件受理费8923元，由东方资产公司负担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院经审理认为，本案的争议焦点为：于梅对案涉房屋是否享有足以排除东方资产公司强制执行的民事权益。 关于于梅对案涉房屋是否享有足以排除东方资产公司强制执行的民事权益问题。2011年11月，华屹公司就其开发的“在水一方”住宅小区;住宅小区抵押给华融资产公司房屋他项权证，案涉房屋包含在抵押清单中。2014年5月13日，于梅与华屹公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，支付了全部购房价款，并于2016年4月7日取得了案涉房屋的所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，于梅取得了案涉房屋的所有权。东方资产公司认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”于梅购买案涉房屋时，并未经抵押权人同意，也未向抵押权人清偿债务或提存。本院认为，从原审法院查明的事实看，案外人于梅购买案涉房屋时，进行过案涉房屋的抵押登记情况的查询；原审法院在本案诉讼中依法查询案涉房屋的抵押登记情况，也没有相关抵押登记的记载。因此，于梅有理由相信案涉房屋没有设置抵押权负担，其已尽到了审慎审查义务和注意义务。在于梅向华屹公司支付了全部购房价款，并经过户登记取得了案涉房屋所有权证时，其已依法取得案涉房屋所有权,且不存在任何抵押负担。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定：“对案外人的异议，人民法院按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，应当确认于梅系案涉房屋的所有权人，可以排除东方资产公司的强制执行。东方资产公司认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。…”即便案涉房屋已经转让给于梅，东方资产公司仍然享有案涉房屋的抵押权，不影响抵押权的执行。本院认为，东方资产公司虽然根据生效裁判文书申请强制执行，因于梅的房产所有权证上，并无抵押的相关记载，东方资产公司是否对案涉房屋享有抵押权，涉及其实体权利的认定，并非案外人执行异议之诉的审理范畴，东方资产公司应当通过其他诉讼程序解决。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8923元，由中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  王东敏 审判员  杨 卓 审判员  曾朝晖 二〇二〇年十月二十九日 法官助理郝晋琪 书记员张利