四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1340号 上诉人（原审被告）：四川湘涵房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市船山区渠河中路**，统一社会信用代码91510903582172282R。 法定代表人：邬绍华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：段建军，男，该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋明武，遂宁市船山区凯旋法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：何光英，女，1969年2月3日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈庄，何光英之女，1993年12月5日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原审被告：四川名策企业营销策划有限公司，，住所地四川省遂宁市船山区蜀秀东街******门面，一社会信用代码915109003144110993。 法定代表人：刘宝安，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：董平，男，该公司员工。 上诉人四川湘涵房地产开发有限公司（以下简称湘涵公司）因与被上诉人何光英及原审被告四川名策企业营销策划有限公司（以下简称名策公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初3918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人湘涵公司上诉请求：1.依法撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初3918号民事判决；2.判令被上诉人与上诉人履行《房屋认购协议》；3.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决未查清案件事实，即未查清“南城雅郡二期”是否就是“南城雅郡A区”的问题；2.一审判决在本院认为称“原告与被告湘涵公司签订的《房屋认购协议》……合法有效”，却判决“解除”；3.一审判决认定的事实表明上诉人不履行认购协议，判决结果却支持违约者的请求。而且在本院认为中载明“双方均不存在违约”矛盾。 被上诉人何光英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.“南城雅郡二期”不是“南城雅郡A区（2#、3#、4#）”，船山区房管局明确告知“无南城雅郡二期”，“南城雅郡A区（2#、3#、4#）”《商品房预售许可证》取得日期是2018年2月2日，而认购协议签订日期为2018年11月28日，在已取得《商品房预售许可证》的情形下仍订立《认购协议》与常理不符；2.上诉人未取得《商品房预售许可证》以认购方式销售商品房违法；3.认购协议有效与解除协议并不矛盾；4.未订立《商品房预售合同》原因在于上诉人，导致购房目的不能实现。 原审被告名策公司述称，同意上诉人的上诉人意见，请求支持上诉人的上诉请求。 何光英向一审法院起诉请求：1.解除何光英与湘涵公司签订的《房屋认购协议》；2.判令湘涵公司向何光英返还已付房款139203元，同时判令湘涵公司支付何光英违约金65880.45元；3.判令名策公司返还何光英已付价款30000元并支付占用期间资金同期银行贷款利息；4.湘涵公司与名策公司对上述应返还何光英款项、利息及违约金等债务相互承担连带责任;5.本案诉讼费用由湘涵公司、名策公司承担。 一审法院认定事实：2018年2月2日，湘涵公司取得了南城雅郡Ａ区2＃、3＃、4＃商品房预售许可证，房屋坐落于遂宁市船山区××乡××街××号。2018年1月25日，湘涵公司（甲方）与名策公司（乙方）签订《“南城雅郡”销售代理合同》，该合同约定：甲方委托乙方代理遂宁“南城雅郡”楼盘项目的全程营销工作；乙方承担甲方开发的“南城雅郡”楼盘项目的全程营销代理工作；佣金标准在甲方批复价格的基础上，甲方同意乙方根据市场行情和客户情况向客户收取费用，额度为1.5万／套-3万／套，该费用作为甲方应支付的销售佣金，该费用用于乙方广告投入、活动执行、案场物料、渠道佣金、人员工资等，并如实告知购房者，费用标准由乙方根据市场行情确定，甲方有权监督；乙方安排专人以招商扶持费或服务费的名义向购房客户收取，不计入购房合同，乙方负责开具所收款项部分的票据；甲方的权利义务：项目进度要求初步确定为2019年12月31日到交房标准，最迟不低于2020年5月31日，甲方对因该项目本身的权属或资格而引致的纠纷由甲方承担全部责任。2018年11月28日，湘涵公司（甲方）与何光英（乙方）签订《房屋认购协议》，协议约定：乙方认购购买“南城雅郡二期”3栋2单元1楼3号房屋；该房屋建筑面积约为91.73平方米，建筑面积的单价为5423.56元／平方米，总价为497503元；乙方选择按揭付款，优惠40000＋4%，优惠后总额439203元，优惠后单价为人民币4787.99元／Ｍ2，乙方须在签定本申购协议后七日内付足总金额的30%：139203元，余款由乙方向银行申请按揭贷款；双方约定，在甲方取得《商品房预售许可证》后，甲方采取公告或者拨打乙方预留电话通知乙方，乙方在甲方公告后七日内或者接到甲方电话通知之日起七日内带上本协议、购房凭据以及身份证明等有效证件到甲方通知的地点与甲方签订《商品房（预售）买卖合同》；如乙方在约定时间内未将房款付足或者未与甲方签订《商品房（预售）买卖合同》的视为违约，甲方有权解除本协议，同时有权将乙方所选购房屋另行处置且不再以任何方式通知，并向乙方收取所选房屋总房款15%的违约金。《房屋认购协议》签订当日，何光英向名策公司支付30000元，名策公司向何光英出具收据一张，载明：“今收到何光英（身份证号5109××××××××××××）购买南城雅郡二期3栋2单元1楼3号房交3万抵4万优惠金额（大写）叁万零仟零佰零拾零元零角零分”。2018年12月12日，何光英及陈庄向湘涵公司支付购房款139203元，湘涵公司出具收据。2019年12月4日，湘涵公司通过短信的方式通知何光英完善《商品房（预售）买卖合同》及向银行办理按揭贷款，但因双方就“南城雅郡二期”是否就是南城雅郡Ａ区的问题未协商一致，至今何光英未与湘涵公司签订《商品房（预售）买卖合同》。 一审法院认为，何光英与湘涵公司签订的《房屋认购协议》系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。根据认购协议约定，何光英认购购买的是湘涵公司开发建设的“南城雅郡二期”3栋2单元1楼3号房屋，并按协议约定履行了付款义务，湘涵公司认为何光英购买的是“南城雅郡二期”实际上就是南城雅郡A区，但未提交证据证明，现何光英不认可“南城雅郡二期”就是南城雅郡A区，双方对认购协议书约定的房屋理解出现分歧，虽经磋商，但仍未达成一致意见，致使《房屋认购协议》的合同目的无法实现，故针对何光英要求解除《房屋认购协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，双方就“南城雅郡二期”是否就是南城雅郡A区的意思表示不一致，致使双方最终未能签订《商品房（预售）买卖合同》，双方均不存在违约。因此，对何光英要求湘涵公司支付违约金的诉讼请求，与查明事实不符，一审法院不予支持。认购协议解除后，湘涵公司应当向何光英返还已收取的购房款。关于何光英要求名策公司对其收取的30000元购房款予以返还的诉讼请求，因湘涵公司与名策公司之间签订了销售代理合同，系委托代理关系，且何光英向名策公司支付30000元系本案何光英基于《房屋认购协议》支付款项，从何光英的购房目的以及名策公司收款的依据来看，该款性质上应当认定为购房款，故该30000元的返还责任应当由委托人即湘涵公司承担，何光英要求名策公司返还30000元，并支付占用期间资金利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，判决：一、解除何光英与四川湘涵房地产开发有限公司于2018年11月28日签订的《房屋认购协议》；二、四川湘涵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向何光英返还购房款169203元；三、驳回何光英的其他诉讼请求。案件受理费4830元，减半收取计2415元，由何光英负担677元，四川湘涵房地产开发有限公司负担1738元。 本院二审期间，上诉人湘涵公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人湘涵公司提交了四川华成辉宇建筑设计有限公司的说明，拟证明被上诉人购买的南城雅郡二期实际就是南城雅郡A区，本院认为该说明在无其他原始设计资料佐证的情况下，不足以证明南城雅郡二期即为南城雅郡A区，故对其证明观点，本院不予采纳。二审经查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为案涉《房屋认购协议》应否解除。从当事人订立的《房屋认购协议》内容可知，该认购协议性质为预约合同，自成立时生效，双方应按照认购协议约定为将来缔约《商品房预售买卖合同》。因双方当事人不能就“南城雅郡A区”即是“南城雅郡二期”达成一致意见，进而双方不能订立《商品房（预售）买卖合同》，一审法院判令支持何光英要求解除《房屋认购协议》并退还预付款的请求并无不当，本院予以维持。综上，湘涵公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人湘涵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3684元，由四川湘涵房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赖力 审判员  郑艳 审判员  梁燕 二〇二〇年十月三十日 书记员  李安