重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初17653号 原告：重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司，住所地重庆市沙坪坝区清溪路**，统一社会信用代码91500106696555126Y。 法定代表人：黄威林，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司总经理。 委托诉讼代理人：杨勋丽，女，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司员工。 被告：罗洪，男，1981年6月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司与被告罗洪物业服务合同纠纷纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司的委托诉讼代理人杨勋丽、被告罗洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付2018年1月1日至2020年7月31日的物业服务费5193.74元，2017年9月1日至2020年6月20日的公摊费154.27元，合计5348.01元；2.依法判令被告以欠费金额为基数，自欠费当月第16日起，按日千分之三的标准支付违约金自被告完清欠费之日止（逾期违约暂计算至2020年7月31日的违约金4279.14元），总计金额9627.15元；3.判令被告承担诉讼费。庭审中，原告自愿将违约金的计算标准变更为：违约金以物业服务费每月欠缴金额为基数，按照年利率3.85%计算至付清为止。事实和理由：被告系融汇泉景XXXX房屋的实际居住人，房屋建筑面积为83.77平方米。原告为该物业所在小区物业服务单位，根据《融汇泉景C区临时管理规约》的约定，被告应按照2元/平方米/月的标准，按照建筑面积向原告支付物业服务费，并据实承担公共能源公摊费。但被告自2018年1月1日期开始拖欠物业服务费5139.74元，公摊费用154.27元，截至2020年7月31日已产生违约金4279.14元，经原告多次催收，被告至今未交。为维护原告的合法权益，特起诉来院，要求判如诉请。 被告罗洪辩称，涉案房屋的登记产权人为答辩人的前妻邓承君及二人共同的女儿罗若菡，答辩人与邓承君于2015年12月1日办理离婚手续，约定涉案房屋归答辩人及女儿罗若菡所有，因尚欠银行按揭，故没有变更产权登记。离婚之后，一直是由答辩人在涉案房屋中居住；答辩人认可涉案房屋所产生的物业服务费及公摊费应由其承担，对物业服务费和公摊费的计算标准也无异议，具体欠费期间需要庭后核实；答辩人不缴纳相关费用的理由是涉案房屋装修时外墙漏水导致房屋受损，酒店空调外机安装在公共区域影响答辩人的生活，且小区公告收益没有公示，物业服务不到位，所以不应该支付违约金。 本院认定事实如下： 2014年11月21日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《融汇泉景C区前期物业服务合同》和《补充协议》各一份，物业服务合同约定甲方选聘乙方对融汇泉景C区实施前期物业管理服务；第三条物业服务事项包含物业共用部位、共用设施、市政共用设施和附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理等。物业服务费用或者物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。第六条物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：2.00元/月•平方米（含电梯费）；（2）商场：5.00元/月•平方米（不含中央空调运行费，中央空调运行费据实分摊）；（3）住宅改变用途：4.00元/月•平方米（含电梯费）。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条物业管理费收取起始日期以《交房通知书》确定的交房日期为准，并按此计收物业服务费用或物业服务资金。 合同在第八章第二十二、二十三条还约定物业服务期限为三年，自2014年11月21日起至2017年11月20日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重修签订前期物业服务合同。第二十九条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。 《补充协议》约定，前期物业服务合同第八章第二十二条、第二十三条变更为本合同自签订之日起至业主委员会成立后另行与物业服务企业签订物业服务协议生效之日止。 建设单位重庆融汇投资有限公司制定的《融汇泉景C区业主临时管理规约》载明，建设单位在物业销售前将本临时管理规约提供给物业买受人，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本临时管理规约予以书面承诺，表示认可并愿意遵守本临时管理规约及前期物业管理合同的内容。 合同签订后，原告重庆融汇物业管理有限公司为重庆市沙坪坝区融汇国际温泉城C区提供了物业服务。 2020年7月，原告重庆融汇物业管理有限公司向房屋产权人邓承君、罗若菡发出《催缴物业及公摊费的通知》，要求其支付从2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费5193.74元，从2017年9月1日至2020年6月30日期间的水电公摊费154.27元。 另查明，案外人邓承君、罗若菡为重庆市沙坪坝区融汇泉景C区业主，其房屋坐落于重庆市沙坪坝区XXXX，建筑面积为83.77平方米。被告罗洪与邓承君曾系夫妻关系，罗若菡系两人共同孕育的女儿。罗洪与邓承君于2015年12月1日办理离婚登记手续，并签订离婚协议约定位于重庆市沙坪坝区XXXX的房屋产权归罗洪及罗若菡所有。离婚后至今，涉案房屋一直由被告罗洪实际居住。 原告重庆融汇物业管理有限公司主张其履行了物业管理义务，要求被告罗洪支付物业服务费及公摊费，为此其提供了物业服务合同及补充协议、临时管理规约、催缴物业费及公摊费的通知、水电费分摊明细表、不动产登记信息查询、消防设备月保养记录、监控系统保养记录、配电房保养记录、清洁记录、绿化养护记录等作为证据证明；公摊明细表显示2017年9月至2020年6月，南3栋公摊水电费为：7.50元、2.51元、7.42元、0.56元、8.07元、0.33元、9.94元、0.34元、8.25元、8.25元、0.29元、8.00元、0.25元、8.42元、0.26元、7.75元、0.20元、7.11元、0.31元、6.71元、0.29元、7.72元、0.24元、7.58元、0.23元、8.27元、0.62元、9.35元、0.30元、10.90元、0.44元、11.94元、0.35元、11.59元、0.23元；被告罗洪对原告重庆融汇物业管理有限公司提供的上述证据无异议，其认可涉案房屋的物业服务费及公摊费应该由自己交纳，认可物业曾向其催收过相关费用，且对物业服务费的计算标准及每月水电公摊费的金额无异议，并于庭后向法院确认其欠缴的物业服务费期间为2018年1月1日至2020年7月31日，水电公摊费期间为2017年9月1日至2020年6月30日；但被告罗洪抗辩涉案房屋装修时因外墙漏水导致房屋受损，酒店安装空调外机影响其居住的环境等，故要求减免物业服务费，为此，其提供了房屋有水浸泡的照片及视频、酒店安装的空调的照片作为证据。 本院认为，原告重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订的《融汇泉景C区前期物业服务合同》，是重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第十二规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人事实违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务合同纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。因此，前述前期物业服务合同、补充协议和管理规约对被告罗洪具有约束力，被告罗洪接受了物业服务，应当按照《融汇泉景A区前期物业服务合同》的约定给付物业服务费。 原告重庆融汇物业管理有限公司根据合同约定向被告罗洪所居住的小区提供了物业服务，被告罗洪应当给付原告重庆融汇物业管理有限公司物业服务费。根据《融汇泉景C区前期物业服务合同》的约定，2018年1月1日至2020年7月31日期间住宅物业服务费的收费标准为2.0元/月•平方米，被告罗洪的房屋建筑面积为83.77平方米，2018年1月1日至2020年7月31日期间，被告罗洪应向原告重庆融汇物业管理有限公司交纳的物业服务费为5193.74元（2.0元/月•平方米×83.77平方米×31个月）。《融汇泉景C区前期物业服务合同》约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。经被告罗洪认可的每月水电公摊费金额计算涉案房屋2017年9月1日至2020年6月30日产生的水电公摊费为162.52元。故被告罗洪应交纳2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，2017年9月1日至2020年6月30日期间的水电公摊费。现原告重庆融汇物业管理有限公司以5193.74元主张物业服务费、以154.27元主张水电公摊费系对其权利的处分，本院予以支持。 关于被告罗洪以房屋因外墙漏水遭受损失以及酒店空调外机影响其居住环境的辩称，因其举示的证据无法证明涉案房屋受损以及其居住环境受影响与物业管理的具体联系，且以上抗辩属于另外的法律关系，被告罗洪可依法向侵权人主张权利，不得以此理由向原告重庆融汇物业管理有限公司拒交物业服务费和水电公摊费，故被告罗洪的该辩称无法律依据，本院不予支持。 关于违约金，原告重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订《融汇泉景C区前期物业服务合同》明确约定物业服务费的交纳期间以及未交纳物业服务费的违约责任。现被告罗洪从2018年1月1日起一直未交纳物业服务费，除应继续向原告重庆融汇物业管理有限公司支付物业服务费外，还应当依照合同约定向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金。合同约定的违约金标准为每日千分之三，该标准过分高于国家规定的违约金标准，现原告重庆融汇物业管理有限公司主动要求调低该违约金计算比例，按年利率3.85%标准计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。因此，被告罗洪逾期支付物业服务费，应当向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以2018年1月1日至2020年7月31日期间每月拖欠的物业服务费为基数，从当月16日开始，按照年利率3.85%计算至付清之日止。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告罗洪于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费5193.74元、2017年9月1日至2020年6月30日期间的水电公摊费154.27元。 二、由被告罗洪于本判决发生法律效力后三日内向重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以2018年1月1日至2020年7月31日期间每月拖欠的物业服务费为基数，从当月16日开始，按照年利率3.85%计算至付清之日止； 如果被告罗洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告罗洪负担，此款限被告罗洪于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆融汇物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  秦 伟 二〇二〇年十月二十日 法官助理  姜 爽 书 记 员  曲灵红