甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020)甘0102民初6969号原告：兰州柏优思教育培训学校有限公司，住所地：兰州市城关区高新技术开发区飞雁街**陇星总部园区**楼。法定代表人：梁鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：包存奇，甘肃兴正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洋，甘肃兴正义律师事务所律师。被告：王瀚云，女，1984年7月7日出生，汉族，住兰州市城关区高新技术开发区飞雁街**。委托诉讼代理人：陶文甲，浙江近真律师事务所律师。原告兰州柏优思教育培训学校有限公司（以下简称：柏优思公司）与被告王瀚云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人包存奇、吴洋，被告王瀚云委托诉讼代理人陶文甲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告柏优思公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《场地租赁合同》；2、判令被告向原告缴纳截止2020年6月30日拖欠的房屋租金542515元，之后租金计算至房屋退还之日止；3、判令被告应向原告承担违约金121888.8元；4、判令被告缴纳拖欠的物业费15390元、电费1175元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年6月2日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定原告将其所有的位于兰州市城关区××开发区××街××号××号楼××层场地出租给被告使用，场地面积为513平方米，用途为开办体能训练馆，租赁期限为3年，自2018年6月6日起至2021年6月5日。被告承租价格为每平方米55元，每月租金为28215元，每年合计338580元，且每隔6个月交纳租金，第一次交付租金的日期为上次交纳租金到期日前一个月，以此类推。被告应按期向原告交纳租金，如被告未按期足额支付到期租金，应按应缴总额日万分之五向原告支付违约金，超过三十日未支付，原告有权提前解除本合同。合同签订后，原告按约及时向被告交付房屋，并且给予充足的免租装修期，具体计租日自2018年10月1日开始计算。而被告租赁初期仅支付5万元租金，之后房租再未支付。原告多次催促被告支付长期拖延的房屋租金，被告始终不予交付，甚至连部分物业费、电费也拖延不交。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，1、原告起诉被告解除《场地租赁合同》无事实基础。原告在招商时对被告称已有多家机构与原告合作入驻，原告的场地层高、消防、教学资质等条件均能符合被告要求，但事实是，原告对各个机构都是如此说法，实际上并无任何机构与原告签订合同。2018年6月2日，原告提供了一份空白的场地租赁合同，称可以先把被告所看场地预留给被告，但是需要先签个空白合同作为意向合同只是供原告备案用，不正式生效，方便原告对外宣传，此后被告仍可另寻场地。后来被告继续在天庆家园等地又多方寻找场地，但作为意向性合同的空白场地租赁合同未收回。所以，后来原告才会多次催促被告交付押金、签订正式入驻合同、重新完善租赁合同。因此，双方并未签订正式的入驻合同及租赁合同。2、被告占用房屋的费用应从原告办理相关消防备案、教学许可证之后起算。因双方尚无正式的关于场地的使用合同，应当按照原告为被告提供完备的教学环境之日起计算费用，包括场地、教学资质、消防验收，否则，被告的教学活动始终处于非正常状态，不能正常招生、宣传、推广，基本无法正常开展营业活动。3、在产生纠纷的过程中，主要原因是被告不能如约提供所称办学条件，如未通过消防验收、无教学许可证、场地层高不达标，被告不存在违约行为。4、由于原告的严重不作为，不能保证被告正常开展教学活动，被告已将物业费用交至陇星集团物业。5、本案的双方合作履行顺序为，原告具备相应资质、正式通知被告入驻、被告缴纳押金、签订正式租赁合同、入驻合同，否则被告使用场地却仍然不能正常开展业务。纠纷的原因在于原告的刻意隐瞒，虚假宣传，过错不在被告。并且，原告并未做到教育广场的责任，没有及时开展相关的资质审验，未做到有效的宣传推广，未及时处理各类物业保修，根本未做到教育广场的有效运营，但原告收取的费用偏高。按照行业惯例，合作方缴纳的费用40%为教育广场运营成本，60%为场地租赁成本，但原告从本质上只是一个未做有效运营服务的转租人、二房东，因此原告收取的“租赁费用”中应当剔除40%的运营费用；在此基础上，被告应根据实际使用情况，承担扣除运营费用后不超过三分之一的场地租赁成本。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的《场地租赁合同》、物业费、水费、采暖费收据、手机银行转账凭证、银行转账附言，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。庭审后，原告提交竣工消防验收单一份，证明涉案房屋所在的整个大楼于2016年10月27日消防验收合格。被告质证后认为，该份证据未在举证期限内提出，亦不属于新证据种类。本院认为，被告在庭审前并未提交书面答辩状，庭审中提出原告出租的房屋消防验收不合格，庭审后原告针对被告当庭提出涉案房屋消防验收不合格的辩称提交的证据，是为查明本案事实的依据，本院予以采信。对被告提交的证据5聊天记录截图、漏水情况照片，被告拟证明原告所提供场地漏水情况至今仍未解决。原告认可场地漏水情况，但称在积极维修。本院认为，该证据可以证明原告向被告出租的场地确实存在漏水等情况，对该证据的证明力予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告柏优思公司与被告王瀚云于2018年6月2日签订了《场地租赁合同》，合同约定：原告柏优思公司将其所属的位于兰州市城关区××开发区××街××号××号楼××层××平方米的场地出租给被告王瀚云使用。租赁期为3年，从2018年6月6日起至2021年6月5日止。租金每平方米55元，每月合计28215元，每年合计338580元。合同第四条约定“租金交纳方式为6个月付。第一次支付租金的日期为本合同签订后三日内；第二次支付租金的日期为上次缴纳租金到期日前一个月，以此类推。”“乙方（被告）应按期向甲方（原告）缴纳租金，如乙方未按期足额支付到期租金，应按应缴总额日万分之五向甲方支付违约金；超过三十日未支付，甲方有权提前解除合同。”第五条约定“乙方同意向甲方提供租房保证金，支付标准为三个月租金，……”“如被告未按时缴纳包括但不限于租赁场所租金、物业服务费、水电费、电话费等费用时，甲方有权自保证金中扣除该费用。”第六条“乙方须按月向甲方缴纳物业费。”“租赁场所单独安装的水、电及电话等，其费用由乙方支付。甲方按国家规定标准代收，乙方在收到原告的付款通知后5日内付清。”双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告依约向被告交付场地，被告即对租赁场所进行了装修，至2018年9月装修完毕。原告自2018年10月1日开始向被告计租。被告分别于2018年7月11日、2018年10月31日向原告交纳了保证金50000元、保证金尾款34645元。被告还向原告缴纳了2019年10月1日之前的物业费以及2018年度、2019年度的采暖费。之后，被告再未向原告交纳租金及相关费用，截止2020年6月30日被告已拖欠房屋租金592515元，引起本诉。本院认为：原、被告于2018年6月2日签订的《场地租赁合同》，是双方真实意思表示，且内容不违反法律规定。该合同对租赁场所的位置、租期、租金标准及给付方式等有明确约定，符合合同的构成要件，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已将房屋交付被告使用，但被告未按约定支付房租，其行为已构成根本违约。双方在合同中约定“乙方（被告）应按期向甲方（原告）缴纳租金，如乙方未按期足额支付到期租金，应按应缴总额日万分之五向甲方支付违约金；超过三十日未支付，甲方有权提前解除合同。”现被告自使用房屋以来未向原告缴纳过租金，已达到合同解除的条件，本院对原告请求解除与被告的《场地租赁合同》的诉讼请求予以支持；关于原告主张由被告缴纳截止2020年6月30日拖欠的房屋租金的诉讼请求，因合同法第一百一十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故被告未缴纳房屋租金，应当承担继续履行缴纳租金的义务，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。房屋租金自2018年10月1日至2020年6月30日，共欠付21个月的租金，为592515元，原告起诉时减去被告已交纳的50000元保证金，主张欠付租金为542515元。因合同约定，被告交纳的租房保证金，在被告未按时缴纳租金等费用时，原告有权自保证金中扣除该费用。本院查明被告第二次又交纳了34645元保证金，该费用应当在原告主张的租金中扣除，故被告拖欠原告的租金应为507870元；关于原告主张由被告承担违约金121888.8元的诉讼请求，因原告向被告出租的场地存在漏水等情况，被告违约有客观原因，故对原告主张的违约金不予支持；对于原告要求被告支付拖欠物业费15390元、电费1175元的诉讼请求，原告并未提供其已向相关物业公司、电力部门垫付费用的证据，该费用是否发生不能确定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持；对于被告所述该合同除首页、末页有王瀚云签字外，其余内容均为空白，为意向性合同的辩称，因被告未提供相关证据予以证明，本院不予采信；关于被告辩称占用房屋的费用应从原告办理相关消防备案、教学许可证之后起算，原告已提供证据证明涉案场地于2016年10月27日竣工验收消防备案合格，且在《场地租赁合同》中未约定原告需办理教学许可证，故本院对被告的该辩称理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告兰州柏优思教育培训学校有限公司与被告王瀚云签订的《场地租赁合同》；二、被告王瀚云向原告兰州柏优思教育培训学校有限公司支付拖欠的房屋租金507870元（于判决生效之日起三日内支付）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费5305元(已减半)，由被告王瀚云承担4440元，原告兰州柏优思教育培训学校有限公司承担865元、保全费3925元由被告王瀚云承担（诉讼费及保全费由王瀚云承担的部分于本判决生效之日起三日内由王瀚云向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  梁燕平二〇二〇年十月二十九日书记员  郭桂荣