广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6734号上诉人（一审被告）：惠州市惠城区达成木材加工厂，住所地：广东省惠州市惠城区******树岭经营者：徐达成，男，汉族，1981年5月14日出生，身份证住址：广东省惠州市惠城区******，公民身份号码：441************718。委托诉讼代理人：姚泳涵，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：江豪，广东江畔律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：惠州乐兰莎经贸有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区************。法定代表人：戴*，总经理。委托诉讼代理人：全昌春，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志宏，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。上诉人惠州市惠城区达成木材加工厂（下称达成木材加工厂）因与被上诉人惠州乐兰莎经贸有限公司（下称乐兰莎公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人达成木材加工厂上诉请求：1.撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18565号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2.判令本案一、二审诉讼费用由乐兰莎公司承担。事实和理由如下：一、一审判决认定达成木材加工厂与乐兰莎公司存在租赁合同关系，与客观事实不符。达成木材加工厂从成立（2000年8月23日）至今，一直向案外人黄锡奎、赖思远、刘广源承租涉案土地，并按时交纳租金。达成木材加工厂与乐兰莎公司之间没有签订任何用于实际履行的租赁合同，不存在事实的租赁关系。另外，乐兰莎公司一审时提供的《租赁合同》，并非达成木材加工厂经营者所签，达成木材加工厂也未委托他人签署《租赁合同》，且未加盖达成木材加工厂公章，不能以此认定双方存在租赁合同关系。二、一审判决认定达成木材加工厂的行为构成违约，是错误的。（一）达成木材加工厂承租涉案土地，不存在任何违约行为。达成木材加工厂从承租涉案土地开始，按时交纳租金。2000年至2017年间，达成木材加工厂向郭广才（上述三案外人共同委托的收租人）交纳租金；2018至2020年，达成木材加工厂向案外人赖思远交纳租金（2018年郭广才不再负责收取租金，其让达成木材加工厂将租金直接交付给案外人赖思远。（二）即便达成木材加工厂与乐兰莎公司之间确实存在事实租赁关系，租金也只应从乐兰莎公司通知达成木材加工厂二审判决结果之日起计算。2016年6月，达成木材加工厂与案外人黄锡奎、赖思远承租涉案档口并交付租金，乐兰莎公司及其原法定代表人刘广源在知情的情况下，未对达成木材加工厂的承租档口提出任何异议。直至2018年，乐兰莎公司因内部股权结构和法定代表人的变更等事项发生后，对涉案土地档口的权属产生了纠纷。2018年，案外人黄锡奎、赖思远起诉乐兰莎公司要求确认土地份额，直至2019年12月31日才作出（2019）粤13民终4182号终审判决。在这期间，达成木材加工厂对交付租金给案外人黄锡奎、赖思远不存在任何过错，理由如下：1.乐兰莎公司与案外人纠纷的结果是未知的，乐兰莎公司与案外人对于涉案土地如何处理未能达成一致意见，达成木材加工厂只能按照原来交付租金的方式履行合同。2.租赁权源于有权占有，而非所有权。乐兰莎公司拥有涉案土地使用权，不能排除达成木材加工厂的合法租赁权。案外人黄锡奎、赖思远与乐兰莎公司的案件中，案外人黄锡奎、赖思远未及时办理变更登记，不能对抗善意第三人，所以该案法院适用了善意取得的制度，支持乐兰莎公司股东已善意取得乐兰莎公司股权及乐兰莎公司名下的土地使用权。法院未否认《合伙合同》《合伙证据》的合同效力，案外人黄锡奎、赖思远依据合同有权占有涉案土地。案外人黄锡奎、赖思远从1993年开始已实际占有使用涉案土地，且《合伙证据》《合伙合同》是案外人黄锡奎、赖思远、刘广源及乐兰莎公司对涉案土地相应的土地份额、处置、转让等内容进行约定，在另案二审判决生效前，案外人黄锡奎、赖思远对涉案土地的占有应属于有权占有，那么案外人黄锡奎、赖思远有权出租涉案土地收取租金。3.买卖不破租赁。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租过程中，所有权发生变动都不影响租赁合同的效力。一审法院认为乐兰莎公司法定代表人变更及通知到达达成木材加工厂之日起，达成木材加工厂就应向其交付租金是不合理的。参考“举重以明轻”原则，本案中，之前乐兰莎公司对案外人出租涉案土地一事及达成木材加工厂向案外人交纳租金一事并无异议，现仅仅是乐兰莎公司内部股权结构及法定代表人的变更，不必然导致租金支付对象的变更。若二审法院认为，达成木材加工厂应当向乐兰莎公司交付租金，租金也只应从乐兰莎公司通知达成木材加工厂二审判决结果之日起计算。三、一审法院不同意追加第三人，程序违法。因涉案土地权属存在纠纷，且案外人黄锡奎、赖思远与乐兰莎公司对涉案土地的处理未能达成一致意见。鉴于达成木材加工厂租金是向案外人黄锡奎、赖思远交付，因此，达成木材加工厂向一审法院申请追加黄锡奎、赖思远作为本案第三人参加诉讼，符合法律规定，也有利于妥善解决本案纠纷。一审法院不同意追加第三人，达成木材加工厂认为一审程序违法、适用法律不当。被上诉人乐兰莎公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回达成木材加工厂的上诉请求。一、达成木材加工厂租用乐兰莎公司名下的涉案土地事实清楚，一审判决认定双方存在租赁关系有事实依据。涉案土地使用权自2004年8月2日起一直登记在达成木材加工厂名下，而达成木材加工厂自2000年8月23日至今一直在租用涉案土地，且达成木材加工厂提交的证据四《租赁合同》进一步证明双方存在租赁关系的事实。因此，乐兰莎公司与达成木材加工厂双方存在租赁关系的事实清楚，一审认定有事实依据。二、乐兰莎公司与案外人赖思远、黄锡奎签订的《土地及地上建筑物租赁合同》及相应《收据》是达成木材加工厂与案外人串通伪造的，而且案外人赖思远、黄锡奎也无权代表乐兰莎公司签署合同并收取租金。1.根据乐兰莎公司在一审提交的惠州市公安局惠城区分局经侦大队所作《询问笔录》，足以证明：从2009年至2018年，一直以来都是由乐兰莎公司委托郭广才与达成木材加工厂签订租赁合同，并收取租金、出具相应收据的，根本不存在案外人赖思远、黄锡奎以自己名义与达成木材加工厂签订租赁合同的事实。而且，达成木材加工厂自称每年租金9万元均是现金支付给赖思远和黄锡奎明显违背生活常理。2.2019年2月28日，赖思远、黄锡奎（2018）粤1302民初13612号案中提交给法院的补充证据清单及国土租赁合同一览表中（乐兰莎公司提交的证据九），提及了达成木材加工厂提供的《租赁合同》，在签订主体、签订时间和租赁期限等内容上完全吻合。现达成木材加工厂在本案启动后，突然提交于2015年12月20日与赖思远、黄锡奎提交的《租赁合同》显然与事实不符，属于虚假制作（倒签）的证据材料。3.涉案土地使用权归乐兰莎公司所有，案外人赖思远、黄锡奎并非乐兰莎公司股东，也非乐兰莎公司工作人员，更不存在获得乐兰莎公司的授权等情形，无权签订租赁合同和收取租金。三、涉案土地使用权的权属无争议，达成木材加工厂拖欠租金构成违约的事实清楚。根据上述事实可知，达成木材加工厂对于涉案土地使用权属于乐兰莎公司所有是明知的，且双方于2015年6月22日再次续签《租赁合同》，约定租期五年，年租金为9万元，租赁期间达成木材加工厂也一直通过郭广才向乐兰莎公司支付租金。2018年1月份，因达成木材加工厂逾期支付租金，乐兰莎公司法定代表人多次通过现场催收和书面催告等方式要求达成木材加工厂依约支付租金，但达成木材加工厂却利用乐兰莎公司股东变更后，存在交接混乱等问题，故意以各种理由拖延支付租金，达成木材加工厂的行为明显违背了诚实信用原则，已构成违约，依法应当承担违约责任。被上诉人乐兰莎公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除乐兰莎公司与达成木材加工厂之间的租赁关系；2.达成木材加工厂立即清场并撤出位于惠州市******树岭中的3000㎡土地；3.达成木材加工厂立即向乐兰莎公司支付租金180000元（自2018年1月份开始，按每年租金90000元计算至达成木材加工厂撤出之日止，暂计起诉之日）及支付违约金人民币22500元；4.本案诉讼费用由达成木材加工厂承担。一审庭审期间乐兰莎公司将第二项诉讼请求变更为：达成木材加工厂立即清场并将其承租的位于惠州市******树岭中的3000㎡土地返还给乐兰莎公司。一审法院认定事实：乐兰莎公司是一块位于惠州市惠城区******树岭面积为8862.5㎡的土地使用权人[证号为惠府国用（2004）第130*****059号），其将涉案土地中3000平方米出租给达成木材加工厂。2017年8月30日，乐兰莎公司的法定代表人由刘广源变更为郑晖儒。2018年2月1日，乐兰莎公司的法定代表人由郑晖儒变更为戴鑫。之后，乐兰莎公司告知达成木材加工厂其法定代表人已变更，要求其将租金直接交给乐兰莎公司，但达成木材加工厂未向乐兰莎公司缴交租金。乐兰莎公司遂于2019年11月7日诉至一审法院，请求判如所请。一审庭审时，达成木材加工厂称自2018年起一直是向案外人赖思远缴交租金，从达成木材加工厂提交的有关证据来看，其每年缴交的租金为90000元。一审另查明，案外人赖思远、黄锡奎曾于2018年向一审法院起诉，要求确认对涉案土地享有55%的份额，一审法院经审理后作出（2018）粤1302民初13612号民事判决，驳回了赖思远、黄锡奎的全部诉讼请求。赖思远、黄锡奎不服上诉至本院，本院经审理后作出（2019）粤13民终4182号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。达成木材加工厂承租了乐兰莎公司的部分涉案土地，应当向乐兰莎公司支付租金。虽然在2018年之前，达成木材加工厂将租金支付给案外人赖思远，乐兰莎公司并无异议，但在乐兰莎公司的法定代表人于2018年2月变更后，乐兰莎公司告知达成木材加工厂并要求其向乐兰莎公司支付租金，而达成木材加工厂拒不向乐兰莎公司支付租金，却仍将租金支付给案外人赖思远，因案外人赖思远不是出租人，这并不能免除达成木材加工厂需向乐兰莎公司支付租金的义务，故达成木材加工厂需承担相应的违约责任。乐兰莎公司诉求解除双方之间租赁合同关系，并要求达成木材加工厂返还租赁物及支付拖欠的租金，有事实和法律依据，对其合理部分，予以支持。关于乐兰莎公司诉求违约金的问题，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，一审法院作出如下判决：一、解除乐兰莎公司与达成木材加工厂因位于惠州市惠城区******树岭面积为8862.5平方米的土地[证号为：惠府国用（2004）第130*****059号]中的3000平方米土地所产生的土地租赁合同关系。二、达成木材加工厂应于本判决生效之日起三十日内将位于惠州市惠城区******树岭面积为8862.5平方米的土地[证号为：惠府国用（2004）第130*****059号]中承租的3000平方米土地恢复原状并返还给乐兰莎公司。三、达成木材加工厂应于本判决生效之日起十五日内按每年人民币90000元的标准向乐兰莎公司支付拖欠的租金（自2018年2月1日计至达成木材加工厂向乐兰莎公司返还上述租赁物之日止）。四、驳回乐兰莎公司的其他诉讼请求。案件受理费4338元，由达成木材加工厂负担。本院二审期间，达成木材加工厂向本院提交以下证据材料：刘广源与戴鑫于2018年6月16日签订的《股权转让及回购之补充协议》（复印件），拟证明：1.达成木材加工厂向涉案土地的合作方赖思远、黄锡奎、刘广源等人承租土地，而非向乐兰莎公司承租；2.乐兰莎公司的法定代表人在受让刘广源的股权时清楚土地租赁的情况。达成木材加工厂称该份协议（复印件）来源于案外人刘广元，故其无法提供协议原件。经庭审组织质证，乐兰莎公司对该份证据的真实性、合法性和关联性均有异议。因为没有原件，对协议的真实性无法核对；对于关联性，从协议的内容上看，属于股权转让协议，与租赁合同没有关联性，且协议内容也并未显示与赖思远、黄锡奎有任何的关系。另外，达成木材加工厂向本院提交《中止审理申请书》，申请中止审理本案，理由如下：达成木材加工厂与乐兰莎公司不存在租赁关系，而与案外人赖思远、黄锡奎、刘广源存在租赁关系。基于三人签订的《合伙证据》及《合伙合同》，该三人有权向达成木材加工厂出租涉案土地，达成木材加工厂将租金交给该三人没有过错，更没有违约。现由于涉案土地的合作方赖思远、黄锡奎、刘广源与乐兰莎公司就土地的份额及收益等产生纠纷，该纠纷尚处于诉讼中[案号是（2020）粤民申6714号]，达成木材加工厂尚无法确认涉案土地的合法收租方。因此，该案的审理结果将影响本案的认定，故达成木材加工厂根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”之规定，申请中止本案审理。达成木材加工厂还向本院提交《追加第三人申请书》，申请追加黄锡奎、赖思远为本案的第三人，理由如下：达成木材加工厂与黄锡奎、赖思远承租涉案土地，且相应的土地租金已全部支付完毕，乐兰莎公司诉请解除租赁合同以及支付相应的土地租金，本案的审理结果与黄锡奎、赖思远存在利害关系。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，综合双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点有三个：一是乐兰莎公司与达成木材加工厂之间是否存在土地租赁关系；二是达成木材加工厂是否应当向乐兰莎公司交纳租金，如果应当交纳，应从什么时候开始起算；三是本案是否应当追加案外人黄锡奎、赖思远作为第三人参加诉讼。具体分析如下：一、关于乐兰莎公司与达成木材加工厂之间是否存在土地租赁关系的问题土地租赁合同是出租人将土地交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，乐兰莎公司与达成木材加工厂签订的书面租赁合同虽然没有合同原件，但达成木材加工厂承认涉案土地是其从案外人黄锡奎、赖思远和刘广源处承租而来并实际占有使用，而涉案土地自2004年8月2日起一直登记在乐兰莎公司名下，案外人黄锡奎、赖思远对涉案土地使用权不享有份额，已被本院（2019）粤13民终4182号民事判决（已经生效）所确认，刘广源在2017年8月30日前曾担任乐兰莎公司的法定代表人，故可以认定乐兰莎公司与达成木材加工厂之间就涉案土地已形成事实租赁关系。由于达成木材加工厂否认其与乐兰莎公司签订有书面的租赁合同，亦无其他证据证明双方约定了租赁期限，故乐兰莎公司与达成木材加工厂之间应视为不定期租赁，乐兰莎公司可以随时解除租赁合同，一审法院基于乐兰莎公司提出的诉讼请求，判令解除双方之间的土地租赁合同关系，并判令达成木材加工厂返还涉案土地，于法有据，本院予以支持。二、关于达成木材加工厂是否应当向乐兰莎公司交纳租金，如果应当交纳，应从什么时候开始起算的问题交纳租金是承租人使用租赁物应尽的义务，达成木材加工厂事实上占有、使用承租的涉案土地，乐兰莎公司作为涉案土地使用权人，有权要求达成木材加工厂向其交纳租金，达成木材加工厂也有义务向乐兰莎公司交纳租金。由于案外人黄锡奎、赖思远对涉案土地使用权不享有份额，达成木材加工厂主张已向案外人黄锡奎、赖思远支付了租金，其没有义务再向乐兰莎公司支付租金，没有法律依据，本院不予支持。一审法院基于涉案土地的实际租赁情况，判令达成木材加工厂自乐兰莎公司要求其支付租金之日起向其交纳拖欠的租金，理由正当，本院予以支持。三、关于本案是否应当追加案外人黄锡奎、赖思远作为第三人参加诉讼的问题本案涉案土地租赁关系的相对方是乐兰莎公司和达成木材加工厂，案外人黄锡奎、赖思远对涉案土地使用权不享有份额，乐兰莎公司也并未将涉案土地转租给黄锡奎、赖思远，黄锡奎、赖思远无权占有、使用涉案土地，且黄锡奎、赖思远既不是乐兰莎公司的工作人员，也不是公司的股东，其与本案的审理结果没有利害关系，故达成木材加工厂以案外人黄锡奎、赖思远与本案审理结果存在利害关系为由，申请追加案外人黄锡奎、赖思远作为第三人，理由不成立，本院不予支持。本院作出的（2019）粤13民终4182号民事判决已经发生法律效力，该案并非属于尚未审结的案件，且当事人申请再审的，不停止原判决、裁定的执行，故达成木材加工厂以其对该生效民事判决正在申请再审为由，申请中止本案审理，理据不足，本院不予支持。综上所述，达成木材加工厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4338元，由上诉人惠州市惠城区达成木材加工厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟日红审 判 员 陈向科审 判 员 李文贞二〇二〇年十月二十三日法官助理 刘江涛书 记 员 蒋 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。