重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初17527号 原告：雷姗，女，1989年9月18日出生，汉族，住重庆市忠县，公民身份号码。 委托诉讼代理人：黄太春，重庆中钦国彦律师事务所律师。 被告：朱杰，男，1987年6月4日出生，汉族，住广西钦州市钦**，公民身份号码。 委托诉讼代理人：冉琴，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王来香，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 第三人：重庆志由房地产经纪有限公司天星桥分公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥岩口方园小区**，统一社会信用代码91500106MA5U6JFDXM。 法定代表人:代约友，重庆志由房地产经纪有限公司天星桥分公司总经理。 原告雷姗与被告朱杰及第三人重庆志由房地产经纪有限公司天星桥分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，被告朱杰在答辩期内向本院提交管辖权异议申请，申请将本案移送至重庆市北碚区人民法院进行审理。经审理后，本院作出（2019）渝0106民初17527号民事裁定书，裁定驳回被告朱杰对本案管辖权提出的异议。被告朱杰不服该裁定，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民辖终1642号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员向容独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷姗及委托诉讼代理人黄太春，被告朱杰的委托诉讼代理人王来香，第三人重庆志由房地产经纪有限公司天星桥分公司的法定代表人代约友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷姗向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告于2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分；2、请求人民法院依法判令被告腾空并返还位于重庆市沙坪坝区某房屋；3、请求人民法院依法判令被告支付原告房屋占用损失费，该损失以1100元/月的标准，从2018年8月11日支付至2019年7月10日止；4、请求人民法院依法判令被告支付原告因本案所产生的律师费30000元；5、诉讼费由被告承担。因被告在第一次庭审中表示愿意继续履行合同，2020年4月27日，原告将诉讼请求变更为：1、请求法院判令被告向原告支付房款540000元；2、请求法院判令被告支付原告逾期支付房款的违约金，该违约金以540000元为基数，从2019年3月15日起按照每日1‰计算至房款付清之日止。3、请求法院判令被告支付原告产生的律师费30000元；4、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告又将诉讼请求变更为：1、请求人民法院判令原被告之间2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分于2020年6月5日解除；2、请求人民法院判令被告立即腾空并返还原告位于重庆市沙坪坝区某房屋；3、请求人民法院判令被告赔偿原告违约金120000元；4、请求人民法院判令被告支付原告委托律师产生的律师费30000元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月8日，在第三人重庆志由房地产经纪有限公司天星桥分公司（以下简称志由经纪公司）的居间介绍下，被告购买原告位于重庆市沙坪坝区某房屋（以下简称涉案房屋），双方签订了《房屋买卖合同》，房屋价款600000元，合同签订当日支付定金60000元，房款按揭支付，除按揭金额之外的款项过户当天支付。合同签订后被告支付了原告60000元定金，原告将房屋交付给了被告，被告应当尽快办理按揭并支付房款，后原告多次催告，要求被告履行合同，但被告都不予履行。被告一直恶意拖延，不积极履行合同，从起诉至今已经拖延了一年的时间，被告已经严重违约。遂起诉至本院，请求判如所请。 被告朱杰辩称，1、从2019年3月4日被告接到房屋中介的通知，可以办理过户时，因被告不在重庆，已经告知给中介，同时中介也已经告知原告，原告也未拒绝，表示原告也同意延期办理过户，2019年5月10日被告通知中介公司要求原告办理过户，但原告并未及时办理，被告在履行房屋买卖过程中并未存在违约情形，同时按照房屋买卖合同第六条规定，相关手续的时间以丙方通知为准，被告方在办理房屋过户手续中确实按照合同约定履行，不应承担违约责任，原告方要求的解除合同条件不成就，不同意解除合同，且要求我方承担违约责任毫无根据，故不应支持，请法庭予以驳回。2、不同意腾空涉案房屋，因被告非属违约方，合同继续履行已实际交付，被告不应腾空并返还。3、被告不应承担违约责任，其次若最终判定被告承担，该违约金标准过高，恳请法庭予以调整。4、律师费系原告自行支出，不应由被告承担，且原告并无律师费收款明细及发票，更不应予以支持。 第三人志由经纪公司述称，我方了解到是买卖双方签订合同后，没有按照合同约定时间办理手续，需要经办人朱云到庭陈述，遂申请证人朱云出庭作证。 本院经审理认定事实如下： 2016年7月31日，原告（乙方）与重庆同景宏航置地有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于重庆市沙坪坝区某房屋即涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积56.76平方米，套内建筑面积43.82平方米。 2018年8月8日，原告（甲方）与被告（乙方）、第三人志由经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积56.76平方米，套内面积43.82平方米，房屋成交价总额为600000元。在签订本合同当日内，乙方向甲方支付定金60000元。甲乙双方在办理完结以上第2.1项手续时，3日内，甲方向乙方移交房屋，并结清该房的大修基金、水、电、气及物管费等费用。经甲乙双方协商，该房产权过户时，乙方上证的人，以乙方指定为准。甲乙双方有义务按时配合丙方办理交易相关手续，不得拖延，否则，由不配合或不按时一方承担由此造成的全部损失，办理相关手续时间以丙方通知为准。手写备注如下：1、甲方必须配合乙方指定第三方办理银行按揭及过户手续。2、甲方于2018年8月10日前，交房于乙方装修。3、如甲方违约，乙方又装修好该房屋，则甲方赔偿乙方装修费双倍即300000元。4、如乙方指定第三方客户办理按揭购房，则下证后过户当日乙方付清该房除定金外全部首付，剩余贷款由乙方贷款银行一次性支付到甲方账户。甲乙双方任何一方违约，导致本合同不能履行，由违约方按本合同房屋成交总价的3%承担丙方的中介服务费，若购房不成，属于甲方违约的，甲方应向乙方双倍退回所收定金，若首付款或总房款已付清的，则甲方全额退还乙方之前所交全部房款，并按本合同约定总房价的20%赔偿乙方。属于乙方违约的，甲方不退回所收定金，若乙方首付款或总房款已付清的，则甲方按本合同约定总房价的20%，从所收乙方全部房款中扣除，余下房款退回乙方。若乙方未按合同约定时间付款，应自本合同约定应付款限期届满次日起至实际付款之日，乙方按累计应付款的千分之一每日向甲方支付违约金。逾期超过30日，则视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。如需司法部门解决，应由违约方承担非违约方所产生的律师费、诉讼费用、公告费用、执行费用等。合同尾部，原告在甲方处签字捺印，被告在乙方处签字捺印，第三人志由经纪公司在丙方处盖章确认，朱云在经纪人处签字。合同签订当日，被告向原告支付了购房定金60000元。原告将涉案房屋交付被告使用，被告对房屋进行了装修。 2019年1月3日，原告取得坐落于沙坪坝区某房屋即涉案房屋的不动产权证，该房屋目前还设有银行抵押贷款。 2019年5月6日，原告向第三人志由经纪公司邮寄了向被告发出的《合同履行催告函》，载明：因房屋交付被告使用至今已经八个多月，但仍旧未收到房款，要求被告在接到本函后5日内回复是否继续履行合同，如继续履行合同，在收到本函后30日内支付房款520000元并且办理过户手续。同日，原告亦向被告住所地广西钦州市钦**某街道某社区某村某号邮寄了该《合同履行催告函》，根据物流信息显示邮件系由他人收，被告表示并未收到。 2019年6月27日，原告（甲方）与重庆中钦国彦律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方委托，指派一名或两名律师为甲方因与朱杰房屋买卖合同纠纷一案在一审程序中提供法律服务，担任代理人。甲方向乙方支付律师服务费30000元。 2019年4月2日，第三人志由经纪公司员工朱云向原告发送短信：“刚刚我联系了买家，说要清明节过了才回重庆，我把他电话给你，你也可以自己问哈，1807477****朱老师。”2019年5月10日，朱云向原告发送短信：“雷老师，买方这边约你星期一过我们中介公司来谈房子交易的事情，你这边得行就回个话，谢谢。”2019年8月5日，朱云向原告发送短信：“雷老师，买方朱杰通知我，叫我通知你安排个时间来办房屋过户相关的手续，收到短信请回复，谢谢。”原告回复：“你好，朱老师，刚刚会议中，我这个星期都有时间。”朱云：“那好，我这边联系好买家，我通知你。”原告回复：“期间多次联系你们都不理，现在我起诉了，你们肯定也收到传票，现在要买也可以，要赔偿我损失，损失大家可以商量。”朱云：“雷老师，作为中介，我只是起到协调配合你们办理手续的事，至于你们要怎么协调，我觉得还是我告知下买家后，买家愿意来协商不，你看怎么样。”原告回复：“我通过了一下，申请了的。”2020年3月4日，朱云向原告发送微信短信：“雷老师，疫情现在也有好转马上我们也要复工了，你看房子的事情有没有必要协商，我已经问了买方，说可以协商，看你这边什么意见。”原告：“我一直有诚心和解，你们非要拖我时间。我的方案就是现在买房可以，必须给我把签合同后的按揭付了，还要付违约金。你们这样拖得越久我的损失越大……”。 审理中，第三人志由经纪公司申请其员工朱云作为证人出庭作证，朱云作出如下陈述：证人是涉案房屋买卖的经办人。2019年上半年，原告在房产证下来之后就让被告办理相关过户手续，当时被告不在重庆，办不了过户手续，当时也通知了原告，原告要求被告尽快回来办理手续。第三人在收到原告发出的《合同履行催告函》后便立即通知了被告。2019年下半年，被告通知原告去办房屋过户手续，当时原告已经起诉被告了，原告要求被告按照起诉的条件来赔偿，被告不同意，就一直没有办理手续。朱云还述称在签订房屋买卖合同时被告说是帮亲戚买的涉案房屋，所以在合同约定“甲方必须配合乙方指定第三方办理银行按揭及过户手续”。 另外，2020年5月14日，原告向本院提交了《要求尽快协调先办理手续的说明》，表示愿意配合被告办理按揭手续及过户手续。2020年6月5日，本院组织原被告双方就此进行了调解，被告表示愿意继续履行合同，愿意在7个工作日内向原告支付100000元，但是被告现在经济很困难，希望给予六个月的履行期，被告在6个月内办理完毕房屋过户手续。原告表示不愿意给予被告六个月的履行期，因为原告已经产生了巨大损失。之后，被告又表示愿意在三个月内办理银行贷款手续，1.5个月内支付完首付款和办理过户。原告不同意此项调解意见，要求在14天内到银行面签办理按揭贷款手续。被告表示无法明确办理银行按揭手续的时间，也不能确定是自己还是第三人去办理按揭贷款手续。后由于双方对如何继续履行合同无法形成一致意见，原告当场表示由于被告没有履行的诚意，也不能够确定是否能够履行，不再坚持继续履行合同，要求解除原被告双方的房屋买卖合同关系。 双方分歧较大，调解未成。 上述事实，有原告举示的房屋买卖合同、不动产权证、合同履行催告函、EMS快递回单、委托代理合同、中国农业银行交易明细清单等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原被告双方于2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》系原被告双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同权利义务。 原告的诉讼请求由多项构成，本院分别进行如下论述： 关于判令原被告双方的房屋买卖合同于2020年6月5日解除的诉讼请求。《房屋买卖合同》约定，甲乙双方有义务按时配合丙方办理交易相关手续。原被告在签订《房屋买卖合同》时，原告尚未取得涉案房屋的房地产权证，原告取得房地产权证的时间为2019年1月3日。根据第三人志由经纪公司的经办人朱云的陈述，原告在取得了房地产权证后便通知了第三人可以前来办理产权过户手续，但因为被告不在重庆，办不了过户手续。2019年5月6日，原告向第三人志由经纪公司邮寄了《合同履行催告函》，要求被告继续履行合同，第三人也告知了被告。2019年下半年，在原告已经起诉后，被告通知原告去办理房屋过户手续，但由于原告要求被告赔偿违约金，双方未能协商一致。本院受理本案后，原告起诉时是要求解除双方的房屋买卖合同，由于被告抗辩表示愿意继续履行合同，原告遂变更诉讼请求要求继续履行合同。在2020年6月5日，法院组织原被告双方进行调解时，原告表示愿意在14天内配合被告前往银行办理按揭贷款手续，但被告要求原告再给予6个月的履行期，且表示不能在14天内去办理银行按揭手续，也不能明确去银行办理按揭手续的主体是被告还是案外其他人，双方未能就如何继续履行合同达成一致意见。原被告双方签订《房屋买卖合同》的目的是被告向原告购买房屋，原告收取购房款。被告目前只向原告支付了购房定金60000元，按照合同约定，被告后续还需要向银行申请按揭贷款，向原告支付首付款及办理过户等。虽然合同中并未明确约定双方前往银行办理按揭、过户等手续的具体时间，但原告在签订合同后便将涉案房屋交付被告使用，被告也已经装修入住，原告已经履行了主要的合同义务，在此情况下，被告作为买方，应当积极履行后续合同义务，将剩余购房款支付给原告。但根据前述系列履行经过来看，被告一直拖延履行合同义务，被告在原告已经取得房地产权证后以不在重庆为由不前来办理手续，在法院组织协调的过程中，仍然要求原告给予长达六个月的履行期限，还不能明确办理按揭贷款的时间及由谁去办理按揭贷款。被告虽然抗辩愿意继续履行合同，但已经超过了合理的履行期限，被告一直迟延履行的行为已经致使不能实现合同目的，被告构成根本违约，原告有权单方解除合同。原告在本院组织调解当日即2020年6月5日向被告提出要求解除合同，原被告双方的房屋买卖合同关系便于2020年6月5日解除。对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。 关于判令被告腾空并返还原告位于重庆市沙坪坝区某房屋的诉讼请求。由于原被告双方的房屋买卖合同关系已经于2020年6月5日解除，被告应当将涉案房屋返还给原告，对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。 关于判令被告赔偿原告违约金120000元的诉讼请求。《房屋买卖合同》约定，“属于乙方违约的，甲方不退回所收定金，若乙方首付款或总房款已付清的，则甲方按本合同约定总房价的20%，从所收乙方全部房款中扣除，余下房款退回乙方。”本案中，被告只是向原告交纳了购房定金60000元，首付款是在过户当日支付，可见，被告尚未付清首付款及总房款，该项违约金的付款条件尚未成就，原告无权据此条款向被告主张总房价款20%的违约金，原告的此项诉讼请求，本院不予支持。至于合同中约定的“属于乙方违约的，甲方不退回所收定金”，原告并未将定金不予退还给被告列为诉讼请求，被告也并未反诉要求原告退还定金，因此，本案中不予处理。 关于判令被告支付原告委托律师产生的律师费30000元的诉讼请求。《房屋买卖合同》约定，“如需通过司法部门解决，应由违约方承担非违约方所发生的律师费用等。”由于被告违约，原告提起本案诉讼，被告应当承担原告产生的律师费用。为了证明其律师费用，原告只是举示了原告与律师事务所签订的《委托代理合同》，并未举示付款凭证、发票等证据佐证其已实际履行，原告仅凭合同本身无法证明原告确系实际产生了律师费30000元，原告应当承担举证不能的法律后果，对于此项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、原告雷姗与被告朱杰于2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分于2020年6月5日解除。 二、限被告朱杰于本判决发生法律效力后十日内腾空并向原告雷姗返还重庆市沙坪坝区某房屋。 三、驳回原告雷姗的其余诉讼请求。 案件受理费9800元，减半收取4900元（原告已预交），由被告朱杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  向容 二〇二〇年十月十三日 书记员  卢静