贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2727民初1486号原告：重庆嘉宝管理顾问有限公司。住所：重庆市巴**花溪街道民主村十社。统一社会信用代码：915001136761384484。法定代表人：崔雅萍，系区域副总裁。委托诉讼代理人：王宗芹，女，1992年9月6日生，布依族，贵州省都匀市人。委托诉讼代理人：姚世杰，男，1995年11月19日生，汉族，四川省绵阳市人。被告：黎泽银，女，1983年7月15日生，汉族，贵州省平塘县人，户籍地：平塘县，现住平塘县。原告重庆嘉宝管理顾问有限公司（以下简称重庆嘉宝公司）诉被告黎泽银物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人姚世杰、被告黎泽银到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业管理费4401.88元及违约金1363.99元（从逾期之日起暂计至6月20日）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与贵州新丰业置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在的中央大街小区提供物业管理服务，被告按约定向原告支付物业管理费用。合同签订后，原告致力于被告小区物业管理服务，但被告未按照约定缴纳物业管理费用，拖欠自2017年9月1日至2020年6月30日的物业管理费用4401.88元，截至2020年6月20日已产生违约金1363.99元（详见欠费明细表）。虽经原告多次催告，被告仍拒不履行缴费义务。为维护原告企业的合法权益，特提起诉讼。被告黎泽银辩称：原告不具有诉讼主体资格，被告与原告公司没有签订任何合同。原告公司收费较高，其收取的物业费与提供的物业服务和管理质量不对等，显失公平，平塘县内其他小区物业公司服务质量比原告好，每平方米收取的物业费却比原告低，每平方米只收1.00元，原告管理的小区值班室经常无人值班值守，外人不登记就可以随意进入小区，不按时对电梯进行维护保养，导致电梯经常出现故障，严重影响小区业主生活和出行，因此请求驳回原告诉讼请求。诉讼中原告向法庭提交以下证据：证据1、原告《营业执照》副本复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件共4页，拟用证明原、被告诉讼资格及身份信息；证据2、《中央大街前期物业服务合同》复印件1份12页、《平塘县物业服务企业备案说明》复印件1份1页，拟用证明原告与贵州新丰业置业有限公司签订前期物业服务合同，并到平塘县房产管理局备案，原告对中央大街小区进行物业管理程序合法；证据3、被告欠物业费本金及违约金明细汇总表1份2页，拟用证明被告从2017年9月1日到2020年6月30日产生物业费4401.88元未支付，产生违约金1363.99元；证据4、《律师函》复印件1份2页、《物业服务费催收函》1份1页、短信催收截图6页，拟用证明原告在诉讼前已经向被告催收过物业费；证据5消防、维护、清洁等工作记录图片复印件30页、《电梯维修保养合同》复印件2份计50页、《值班交接表》复印件30页、《车辆进出登记表》复印件16页、《外来人员登记表》复印件24页、《平塘中央大街项目消防设施设备维保外包服务合同》复印件1份20页，拟用证明原告对平塘中央大街小区进行卫生清洁、公共设施设备维护、管理，原告已经履行了物业服务管理职责。对于原告的举证，被告的质证意见是：对证据1、2、3、4、5都有异议，对证据1不知道原告公司是否真实存在，对证据2认为与原告公司没有签订物业服务合同，不知道原告公司进入小区，对证据3认为与原告公司没有合同关系、原告的服务也达不到1.30元/平方米价值，对证据4被告没有签收催款函，证据5不认可，这些表册是原告自己做的，电梯经常坏影响业主生活出行，消防通道时常被堵，路灯时常坏无人修理，值班室经常无人值班。审理中被告提供以下证据：证据1小区图片复印件18页，拟用证明被告住房飘窗漏雨问题一直得不到处理，小区4栋楼的电梯经常发生故障，消防出口经常被堵，小区经常无人值班，其他小区物业收费只是每平方米1.00元，原告物业公司服务管理不到位；证据2、U盘2个，拟用证明物业公司服务管理质量不到位，电梯经常出现故障，值班室经常无人值班；证据3、《商品房买卖合同》复印件2份共计71页，拟用证明被告与原告并没有签订合同，被告居住的小区与其他小区物业收费不一样，前期物业服务合同没有具体服务内容。对于被告的举证，原告的意见是对被告证据1、2的三性不予认可，物业服务是整体性持续性的，照片只能证明某个时刻的某件事情，不具有代表性，对证据3的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，不同小区的物业服务和收费肯定不一样，该证据与本案争议无关。结合原、被告的陈述、举证、质证意见，可以确认案件法律事实如下：2016年3月16日被告与贵州新丰业置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买平塘中央大街项目4栋10层3号房（面积99.58㎡）成为平塘中央大街业主。2017年12月27日原告与贵州新丰业置业有限公司签订《中央大街前期物业服务合同》对中央大街小区进行物业服务管理，期限自合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止，被告所购买的商品房在原告物业公司服务管理范围内，目前平塘中央大街业主委员会未成立。关于物业费用的收取，《前期物业服务合同》第九条：“约定物业服务费按月收取，收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅部分1.30元/平方米/月；（2）商业部分2.50元/平方米/月；…。”合同第十六条约定未能按时如数交纳物业服务费，每逾期一日按总额3‰标准计算支付违约金。因被告从2017年9月1日以来没有交纳物业服务费，故原告提起本案诉讼并提出前述诉讼请求。本案双方当事人争议焦点是原告要求被告支付物业服务费及承担违约金是否有事实和法律依据？被告不予交纳的辩称是否成立？本院认为，被告因为签订《商品房买卖合同》购买平××中央大街项目××商品房××为平塘××小区业主。原告依据《中央大街前期物业服务合同》为该小区提供物业服务和管理，因此原告有权按照合同约定向被告收取相应的物业服务费。被告购买的4-10-3号商品房建筑面积99.58平方米，属于住宅用房，依据《中央大街前期物业服务合同》约定，住宅物业服务费每月每平方米1.30元，该住宅每月物业服务费为99.58×1.30＝129.45元，被告自2017年9月1日起没有交纳物业服务费，至2020年6月30日原告诉讼时，有34个月的物业服务费没有交纳，合计为：34×129.45＝4401.30元。因此，依照《中央大街前期物业服务合同》约定，被告应当承担交纳4-10-3号住宅物业服务费4401.30元的责任。原告请求被告交纳4-10-3号住宅物业服务费4401.88元计算有误，超出4401.30元部分不能支持。关于原告要求被告承担违约金1363.99元的请求，虽然《中央大街前期物业服务合同》中有未按时如数交纳物业费需要支付违约金的约定，但是该约定的违约金与被告违约未按时足额交纳物业费给原告造成的损失差距较大，被告不愿意承担，且因对前期物业费收费标准及原告物业管理服务质量被告有异议，因此本案从平衡原、被告利益考虑原告该项请求暂时不予支持。关于被告提出与原告没有合同关系，不承担交纳物业服务费的辩称，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此被告的辩称不能成立。关于被告提出原告住宅每平方米收费1.30元不合理，应参考其他小区每平方米收1.00元的辩称，因为小区物业收费标准是由小区业主委员会与选聘的物业公司协商议定，不属于人民法院调整范围。对于被告提出的房屋飘窗漏雨一直没有得到解决的问题，该问题可以通过合法途径进行维权，若属于原告物业管理瑕疵造成的损失可请求原告进行赔偿，本案被告的举证不能证明该问题与原告的物业管理服务有必然关联，故被告以此拒绝交纳物业服务费本院不能支持。对于被告提出原告物业管理服务有不作为、不及时和不到位的问题，被告有维护自己合法权益的权利，但是对于物业服务方面存在的物业服务质量问题，应当由各业主（业主代表）或业主委员会及时与原告公司进行沟通、协商，要求其改进服务质量，各业主不能因为对服务质量有意见便单个拒交物业服务费用，如此对其他已经依约定交纳物业服务费的业主也不公平，被告主张原告提供的物业服务不到位，其提交的证据尚不足以证明原告的服务瑕疵已经达到免除物业费的程度，因此被告不交物业服务费的辩称不能支持。原告作为物业服务企业，应当加强与小区业主交流、沟通，听取业主的意见和建议，正视自身的不足，提高物业管理水平，以为小区全体业主提供更好的服务为工作宗旨。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告黎泽银于本判决书生效后二十日内给付原告重庆嘉宝管理顾问有限公司物业费肆仟肆佰零壹元叁角（￥4401.30元）；二、驳回原告重庆嘉宝管理顾问有限公司其他诉讼请求。如未按法律文书指定期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告黎泽银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决即发生法律效力。被告在期限内未自动履行义务，原告可在期限届满之日起2年内有权向本院申请强制执行。审判员  张万忠二〇二〇年十月二十二日法官助理杨秋雲书记员杨荣易