云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9409号上诉人（原审被告、反诉原告）：李素梅，女，汉族，1968年7月12日出生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：方琼，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓欢五，女，汉族，1949年7月7日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王子达，男，汉族，1983年2月8日出生，住云南省昆明市五华区，系被上诉人邓欢五之子，特别授权代理。上诉人李素梅因与被上诉人邓欢五房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李素梅上诉请求：1、撤销昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初431号民事判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金120000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清且遗漏重要事实。昆明荣城房地产经纪有限公司系上诉人与被上诉人此次交易居间方，负责协助涉案房屋交金额及转移登记，其工作人员王亚丽作为经办人，对双方交易情况较为清楚，一审法院未依法查明并确认其身份，直接否认上诉人提交的录音资料属于遗漏查与案件相关的重要事实。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院已认定房屋没有办理过户的是因被上诉人要求把房子过户到其五儿子名下，被上诉人也明确自认。该情况属于单方面解除合同并新设立另外一个合同关系，被上诉人主观上存在明显过错，客观上导致了案涉房屋至今未过户，已构成违约，依法应承担违约责任。2、因被上诉人违约，加之《补充协议》中已明确的事实，根据合同法第107条之规定，被上诉人应当向上诉人支付违约金120000元。邓欢五辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邓欢五向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行2014年8月3日原告与被告订立的房屋买卖合同；2、判令被告在法院确定的期限内办理房屋所有权转移登记，融城优郡B3幢1309号房屋所有权人为邓欢五；3、判令被告赔偿因滋扰租房客造成的经济损失10000元；4、判令被告承担本案诉讼费。李素梅向一审法院反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付违约金120000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年8月3日，邓欢五（买方、乙方）与李素梅（卖方、甲方）、荣城地产公司（以下简称（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将座落于融城优郡Ｂ3幢1309号房屋出售给乙方，该房屋产权面积为41.1平方米；户籍查证空户证明；房屋成交总价格为320000元，该转让价款不含税费，含配套维修基金；该房屋过户涉及到的税费主要包括：查档费、房屋买卖合同公证费、契税、转让手续费、产权证工本费、印花税、营业税、个人所得税、土地收益金，甲乙双方同意由乙方缴纳，买方支付100%；为保证交易顺利履行，乙方交付甲方购房定金200000元，该定金甲方指定由丙方代收并信用保管，丙方仅为代保管行为；甲乙双方约定在2014年8月20日前办理《房屋所有权证》定金公证，并委托荣城地产公司协助办理；甲乙双方约定于做定金公证当日交房；在产权过户当日，当乙方看到产权部门出具的写有自己姓名的收件收据时，乙方一次性付给甲方购房款320000元；本合同签订完成，丙方向乙方收取佣金6400元；除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的30%作为违约金并支付丙方的中介服务费；乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产的，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日200元，超过7日则视为违约。双方还补充约定：办理定金公证当天支付房款20%为定金公证，金额为6400元，其余136000元为首付款，共计200000元；甲方李素梅承诺乙方邓欢五这套房产权证办下来后可以办理过户手续并积极的配合乙方办理相关手续，具体办理产权证变更时间再做约定；办理定金公证后收取中介费，等产权证办理好去变更时，丙方荣城地产公司协助相关事宜。2014年8月12日，邓欢五（乙方）与李素梅（甲方）签订《补充协议》，约定：由于乙方邓欢五在荣城地产公司的推荐下购买了甲方融城优郡Ｂ3幢1309号房，现双方协商好，此房为回迁房，产权人并未明确是谁的名字，甲方已明确承诺，此房不管产权人是谁的名字，在国家政策没有影响的情况下，甲方保证可以配合办理过户相关手续，如若双方个人原因，不能办理过户的，必须承担相应违约责任。如甲方违约，甲方支付给乙方Ｂ3幢1309号房的装修款，金额以当时装修的票据为准；如果双方某一方违约，必须支付对方房屋的尾款120000元作为违约金；甲方违约，甲方退还乙方200000元定金；乙方必须在产权证可以办理过户的时间内来办理相关过户手续，如果在5年后的60个工作日后来办理，如国家政策不允许办理过户的情况下，乙方必须承担相应的责任，乙方必须按时支付其尾款120000元；此房为福海乡永联办事处严家地165号回迁的房屋，老产权证号为字200007820号，其中主产权人为李德云，身份证号：5301111931********，其中共有人为李素梅，身份证号：5301111968********，李素平，身份证号：5301111973********，李素琼，身份证号：5301111965********，李刚，身份证号：5301111971********，备注：在甲乙双方支付其尾款的时候，丙方荣城地产公司积极的配合双方办理相关的过户手续或者委托合同公证。李德云、李素琼、李素平、李刚、被告李素梅在该《补充协议》甲方签名处签名并捺手印，原告邓欢五在乙方签名处签名并捺手印。2019年7月8日，邓欢五（乙方）与李素梅（甲方）签订《补充协议》，约定：由于乙方邓欢五在荣城地产公司的推荐下购买了甲方李素梅融城优郡Ｂ3幢1309号房，根据双方于2014年8月12日签订的补充协议，从新协商增加过户时间，现产权证于2019年6月20日已经领到，经双方协商于2019年10月31日以前办理过户手续，如果不来办理，重新协商交易细节。云（2019）西山区不动产权第××号《不动产权证》载明：权利人为李素梅，共有情况为单独所有，房屋坐落于西山区，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让／动迁房，用途为城镇住宅用地／住宅，分摊土地面积：1.66平方米／房屋建筑面积：41.19平方米；权利其他状况：共用宗地面积：18838.24平方米，房屋结构：钢筋混凝土结构，套内建筑面积：34.4平方米，分摊建筑面积：6.79平方米，房屋总层数：28，所在层数：第13层，登记日期为2019年6月20日。中国建设银行《转账凭条》载明：2014年8月13日，王子达通过其银行帐号62×××10向李素梅银行账号62×××12转账200000元。《融城优郡Ｂ3幢1309号房交换清单》载明：1、Ｂ3-1309号的物业管理费收据一张，金额939.12元，2、垃圾清运费、楼道修复费收据一张，金额282.38元，3、首付款收条一张，金额200000元，4、门锁钥匙一套，5、中介费收条一张，金额6400元，甲方交接方：李素梅，乙方接收方：邓欢五，2014年8月13日。2014年8月13日，荣城地产公司工作人员向邓欢五出具《佣金收条》载明：今收到邓欢五（身份证号码：5301111968********）交来租用坐落于昆明市的中介佣金6400元。一审庭审中，原被告双方一致陈述，邓欢五已支付200000元给李素梅，李素梅亦已将案涉房屋交付邓欢五。李素梅还陈述，2019年6月20日案涉房屋产权证办下来后，其立即通知了邓欢五和荣城地产公司工作人员，没有在2019年10月31日为邓欢五办理房屋产权过户手续是因为邓欢五尾款不足及想节省营业税，就一直拖着不去过户。对此，邓欢五认为，没有办理过户的原因是案涉房屋首付款是邓欢五儿子支付的，所以其要求李素梅把案涉房屋产权登记在邓欢五儿子名下，而李素梅没有同意。一审法院认为:原告邓欢五与被告李素梅签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告邓欢五依约向被告李素梅支付了购房定金200000元，李素梅亦依约向邓欢五交付了案涉房屋。关于案涉房屋过户的时间，双方约定李素梅取得案涉房屋的所有权后即可办理过户手续，同时邓欢五向李素梅支付尾款120000元。根据庭审查明的事实，李素梅已于2019年6月20日取得案涉房屋的产权证，依照《房屋买卖合同》及补充协议约定，双方应于2019年10月31日前办理过户手续。现原告要求被告继续履行《房屋买卖合同》，办理案涉房屋所有权转移登记，将融城优郡B3幢1309号房屋所有权人转移登记为邓欢五，被告亦同意继续履行合同，将案涉房屋产权过户至原告名下，故对原告的上述诉讼请求，一审法院予以支持。另根据双方约定，被告协助原告办理房屋产权过户，原告同时应支付被告案涉房屋尾款120000元。关于原告要求被告赔偿因滋扰租房客造成的经济损失10000元的诉讼请求，因该诉讼请求属侵权赔偿纠纷审理范围，而本案系房屋买卖合同纠纷，故对原告的该项诉讼请求，本案不予处理。关于被告李素梅提出的反诉被告向反诉原告支付违约金120000元的反诉请求。根据《补充协议》记载“在原被告双方支付案涉房屋尾款的时候，荣城地产公司配合双方办理过户手续或委托合同公证”的内容，可见邓欢五的支付尾款义务与李素梅的协助过户义务系同时履行。故在李素梅未协助邓欢五办理案涉房屋过户的情况下，李素梅主张邓欢五不支付尾款构成违约，没有事实和法律依据。此外，关于双方未办理房屋过户的原因，李素梅认为，是由于邓欢五尾款不足及想节省营业税，邓欢五则认为，是其要求李素梅将案涉房屋产权登记在邓欢五儿子名下，而李素梅没有同意。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，李素梅提交的《方琼与荣城地产公司王经理通话录音》虽记载有“邓欢五为省营业税及未筹到房屋尾款支付李素梅而拖延办理案涉房屋过户”的内容，但邓欢五对此通话录音不认可，李素梅亦未提交其他证据证实其主张，故对李素梅的上述主张，一审法院不予采信。综上，李素梅主张邓欢五违约，应支付违约金120000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告（反诉原告）李素梅于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）邓欢五办理位于昆明市的房屋所有权转移登记手续；二、驳回原告（反诉被告）邓欢五的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李素梅的全部诉讼请求。”本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另补充确认，邓欢五、李素梅二审中明确表示同意在过户当天由邓欢五支付购房尾款。综合诉辩双方的主张，本案争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人支付违约金？本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据庭审查明的事实，李素梅于2019年6月20日取得案涉房屋的产权证。双方当事人于2019年7月8日新签订的《补充协议》，约定双方协商于2019年10月31日以前办理过户手续，如果不来办理，重新协商交易细节。之后双方未能办理过户手续，也未另行达成约定，且对未能办理过户的原因也各执一词。李素梅认为，是由于邓欢五尾款不足及减少缴纳营业税，邓欢五则认为，是其要求李素梅将案涉房屋产权登记在邓欢五儿子名下，而李素梅没有同意。对此，李素梅提交了《方琼与荣城地产公司王经理通话录音》，该录音有“邓欢五为省营业税及未筹到房屋尾款支付李素梅而拖延办理案涉房屋过户”的内容，但邓欢五对此通话录音不认可，李素梅亦未提交其他证据证实其主张，上诉人仅凭一份录音证据就主张被上诉人违约无事实依据，本院依法予以驳回。而根据交易习惯以及2014年8月12日双方的《补充协议》记载“在原被告双方支付案涉房屋尾款的时候，荣城地产公司配合双方办理过户手续或委托合同公证”的内容，可见邓欢五的支付尾款义务与李素梅的协助过户义务系同时履行。可见，在双方未能达成新的过户共识以及李素梅不能举证证明邓欢五违约的情况下，邓欢五仅需在过户当天同时支付尾款。二审中，双方也均同意过户当天由邓欢五向李素梅支付尾款。综上，李素梅主张邓欢五违约，应支付违约金120000元的上诉请求，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人李素梅的上诉主张不能成立，本院依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人李素梅负担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  杨 雪审判员  姚 丹二〇二〇年十月二十六日法官助理潘鑫书记员袁艺