黑龙江省鸡西市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020）黑03执复42号复议申请人（异议人、被执行人）：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2。法定代表人：李德军，经理。申请执行人：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，住黑龙江省鸡东县。第三人：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇前进街六委。法定代表人：王文俊，经理。委托诉讼代理人：赵亮，该公司法律顾问。复议申请人黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司（以下称鼎利丰公司）不服鸡东县人民法院（以下称鸡东法院）（2020）黑0321执异29号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年10月9日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。鸡东法院在执行卢宏艳申请执行鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案中，委托黑龙江德中诚资产评估有限公司（以下称德中诚评估公司）于2019年12月16日，对鸡东县福缘家居小区（以下称福缘家居小区）213套房屋出具黑德中诚[2019]评司鉴字第131号《司法鉴定意见书》。被执行人鼎利丰公司对此《司法鉴定意见书》不服，向鸡东法院提出执行异议，其异议理由为：一、评估程序违法。选择评估机构和鉴定时，未通知鼎利丰公司到场。二、一是申请执行人享有的是一般债权，不具有优先权，异议人有其他财产可供执行，不能评估拍卖没有完全竣工的房屋，现在房屋的价值不能体现房屋手续齐全后的价值，对异议人不公平，也不能用评估拍卖后的价款给付申请执行人；二是评估机构及人员不具资质，两名鉴定人的名字为一人所签；三是案涉房屋是学区房，普通地类的房屋每平方米的价值达到3000元左右，现已交纳土地出让金并办理了规划许可证，验收合格后可办理房照，不是法律意义上的无照房，不能按照无照房评估，鉴定结论评估的房屋平均每平方米1400元，明显不能作为依据进行拍卖；三、评估房屋的面积系采用图纸估算得出，与房产测绘的实际面积不符。请求重新评估。鸡东法院作出了（2020）黑0321执异16号执行裁定书，鼎利丰公司不服向本院提出复议，本院作出（2020）黑03执复10号执行裁定书撤销鸡东法院（2020）黑0321执异16号执行裁定书并发回重审。鸡东法院查明，卢宏艳与鼎利丰公司、第三人鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下称福缘公司）债权人代位权纠纷一案，黑龙江省鸡西市中级人民法院（以下称鸡西中院）于2018年5月28日作出（2017）黑03民初126号民事判决，判令：一、鼎利丰公司于判决生效后十日内给付卢宏艳欠款2074万元及利息（利息具体数额为2015年7月11日前226万元，2015年7月12日起到实际给付之日16729158元按照中国人民银行同类贷款利息计算为4010841元按照月利率2%计算利息）；二、驳回卢宏艳其他诉讼请求。鼎利丰公司不服一审判决，提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2018年9月19日作出（2018）黑民终504号民事判决：驳回上诉，维护原判。卢宏艳向鸡西中院申请强制执行，鸡西中院于2018年10月11日立案执行。2018年12月17日鸡西中院委托德中诚评估公司对鼎利丰公司已被采取财产保全措施且执行异议审查完毕的福缘家居小区查封房屋中的23套房屋启动了评估、拍卖措施，鼎利丰公司、福缘公司不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终504号民事判决，申请再审，最高人民法院于2018年12月22日作出（2018）最高法民申5978号民事裁定驳回鼎利丰公司、福缘公司的再审申请。鸡西中院作出（2018）黑03执监48号执行裁定，以涉案可供执行标的物在本辖区为由，将该案指定鸡东法院强制执行。鸡东法院于2019年2月13日立案执行，并于2019年7月9日将德中诚评估公司作出具的（2019）评司鉴字069号《司法鉴定意见书》向鼎利丰公司、福缘公司送达。福缘公司对评估意见不服，向鸡西中院提出书面执行异议，鸡西中院作出（2019）黑03执异304号执行裁定书，裁定驳回异议人福缘公司的异议请求。鸡东法院依法对已评估完毕的23套房屋启动拍卖措施。因已启动拍卖措施的23套房屋不足以履行全部给付义务，申请执行人卢宏艳向鸡东法院申请继续对已采取保全措施的被执行人鼎利丰房公司所有的福缘家居小区，未启动拍卖措施的213套住宅采取评估拍卖措施。2019年10月28日，鸡东法院询问申请执行人卢宏艳是否能与被执行人自行议价，卢宏艳明确表示由评估公司继续评估。鸡东法院继续委托德中诚评估公司，对鸡西中院采取保全措施的鼎利丰公司所有的213套房屋，继续采取评估措施，并于2019年11月13日向申请执行人卢宏艳、被执行人鼎利丰公司、第三人福缘公司送达通知书，通知评估公司到达现场时间，及评估参与人未到现场所导致的法律后果。并于2019年11月25日德中诚评估公司指派注册资产评估师全景饶、韩春到达案涉标的物现场进行现场勘查，并在现场勘查笔录上签字。在评估过程中，因鼎利丰公司对案涉的213套房屋未进行实际测绘，资产评估公司依据鸡东法院提供的买卖协议书及置业计划书面积出具《评估意见书》，明确表示以房产局实际测绘面积为准，并于2019年12月16日作出德中诚评估公司黑德中诚【2019】评司鉴字131号《司法鉴定意见书》。鸡东法院依法将该鉴定书向当事人送达。鼎利丰公司向鸡东法院提供房产局测绘的福缘家居小区实际面积的《测绘报告》，鸡东法院依法向评估公司发出意见函。德中诚评估公司于2020年4月7日出具补充说明，对案涉213套房屋面积及鉴定结果依法进行补充说明。另查明，德中诚评估公司拥有黑龙江省司法厅颁发的中华人民共和国司法鉴定许可证，有效期限为2017年1月10日至2022年1月9日。德中诚评估公司注册估价师全景饶资质情况如下：颁证机关：黑龙江省司法厅，待业执业资格：注册资产评估师，执业范围：资产评估鉴定，执业证号：230106900X，有效期至2022年1月15日。德中诚公司注册资产估价师韩春资质情况如下：颁证机关：黑龙江省司法厅，专业技术职称：高级会计师，行业执业资格：注册资产估价师，执行证号：230106900X。有效期至2022年1月15日。估价师全景饶、韩春均为黑龙江省司法厅注册备案司法鉴定人，德中诚评估公司作出的黑德中诚【2019】评司鉴字131号司法鉴定意见书中鉴定结论署名的司法鉴定人全景饶、韩春均到达现场，现场录像进行现场查勘。再查明，在执行过程中，被执行人鼎利丰公司向鸡东法院提供证据，证实经鸡东县住房保障办同意，现将福缘家居棚改项目法人由福缘公司变更为鼎利丰公司，法定代表人李德军，该项目建设地点、建设内容、项目总投资仍按原批复执行。并于2019年12月20日交纳国有土地出让金共计281万元，但尚未办理商品房预售许可证。鸡东法院认为，一、关于评估程序问题，鸡西中院在评估过程中通知双方当事人到场，采用随机方式选取的资产评估机构对已采取保全措施的被执行人所有的福缘家居小区的部分房屋采取评估措施。鸡东法院在执行卢宏艳与鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案中，对被执行人所有的采取保全措施的房屋未启动评估拍卖的房屋继续用原评估机构进行评估，异议人没有举出程序违法的有效证据加以证实，该异议理由不成立。向鼎利丰公司送达的2019年11月11日评估通知书和11月13日的到达现场通知书，均有鼎利丰公司股东丁国洋签字。鼎利丰公司的该项请求缺乏事实依据，依法不予支持。二、关于评估资质等问题。德中诚评估公司及估价师全景饶、韩春均属于黑龙江省司法厅注册备案的司法鉴定人在司法鉴定机构名册的管理范围内，具有评估资质。在评估勘查过程中，二人均到达现场并在勘查笔录上签字，异议人的该项请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。三、关于鉴定基准日等问题。评估公司确定鉴定基准日为2019年11月25日，即该日鉴定对象的市场价值。确定鉴定基准日意义在于因为企业自身的生产经营活动和市场环境的不断变化决定了企业资产每日每刻无不处在变化之中，资产的增加及减损也会随时间的变化而变化。基准日后2019年12月11日鼎利丰公司与鸡东县自然资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》并于2019年12月20日缴纳了土地出让金，引起213套房屋价值发生变化，执行机构于2020年6月15日向德中诚评估公司发函，该公司于2020年6月19日回函称，该事项发生在鉴定基准日后，不能对房屋现有价值出具补充鉴定，须重新选定鉴定机构作出结论。执行机构已穷尽了可行的办法。因鼎利丰公司以缴纳土地出让金为由对评估拍卖提出的异议，系鉴定基准日后2019年12月20日交纳土地出让金引起价值发生的变化，故其异议理由，依法不予支持。但评估资产的价值因交纳土地出让金的行为可能发生变化，为平衡双方利益，应由执行机构综合全案予以处理。黑龙江省司法鉴定协会答复鸡东法院执行局：本省因条件限制没有人才资源库，无法进行专业技术评审。现阶段专业技术评审客观上已不可能。综上，鼎利丰公司以评估程序违法、不具备评估资质、评估价值过低的异议请求，无事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，鸡东法院作出（2020）黑0321执异29号执行裁定，驳回鼎利丰公司的异议请求。鼎利丰公司不服向本院提出复议，其复议理由除与异议理由一致外，复议另称，评估现场测量时无见证人在场，无法保证测量公正，未对评估房屋的配套设施进行评估。在评估结论作出后，申请人已投入大量资金建设，现房屋价格远超评估时实际价值。申请执行人卢宏艳称，一、鼎利丰公司复议理由不成立：1、评估时有执行法官、书记员、鉴定人员、鼎利丰公司人员、见证人，在现场录像为证；2、评估时案涉房屋为办理土地出让手续，未取得土地使用权，鉴定机构不能对土地使用权进行评估；3、一般债权不能对尚未完成的在建工程进行查封拍卖，没有法律依据；4、德中诚评估公司已于2020年4月7日出具《补充说明》，将房屋面积由15124.97平方米调整为15343.82平方米，并相应调整了资产市场价值；5、鼎利丰公司投资部分，不能证明原鉴定意见错误，其主张现房屋价值超过评估时的实际价值，主张原评估意见不能作为拍卖依据，没有法律依据。二、鼎利丰公司在执行异议申请书中自认“申请人有其他财产可供执行”，应对其处罚。本院查明的事实与执行法院的认定一致。另查明，鼎利丰公司以缴纳土地出让金等为由对评估报告提出异议，执行法院于2020年6月15日向评估公司出具征询意见函，评估公司于2020年6月19日回函称：鉴定意见结论为在鉴定基准日2019年11月25日的市场价值，现鉴定对象福缘家居小区已供热、供水、供电及开发商交付土地出让金各事项，均发生在鉴定基准日之后，我公司无法出具补充鉴定，若要将上述条件考虑到鉴定结论中，须重新选定鉴定机构作出结论。再查明，鼎利丰公司的股东丁国洋听证中称，福缘小区庭院建设从2020年4月开始，包括广场、停车场、绿地、凉亭和长廊等。本院认为，鸡东法院关于评估程序和评估资质的事实认定清楚。根据《最高法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条和第二十三条第二款的规定，鸡东法院先对评估资质和评估程序进行审查，认为鼎利丰公司的该异议理由不成立，驳回鼎利丰公司的异议请求正确。鼎利丰公司复议称评估没有见证人到场的理由，因未在异议申请中提出，不属于复议审查范围。评估公司确定鉴定基准日为2019年11月25日，福缘家居小区项目缴纳国有土地出让金、进行配套设施建设均发生在评估鉴定基准日之后的事实清楚。鸡东法院对评估公司2020年6月19日回函关于该事项发生在鉴定基准日后，不能对房屋现有价值出具补充鉴定，须重新选定鉴定机构作出结论的意见予以确认正确。鉴于鉴定基准日后，福缘家居小区项目缴纳了国有土地出让金，评估资产价格发生变化的实际情况，鸡东法院认为“评估资产的价值因交纳土地出让金的行为可能发生变化，为平衡双方利益，应由执行机构综合全案予以处理”符合事实和法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司的复议申请，维持鸡西市鸡东县人民法院（2020）黑0321执异29号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  尚士波审判员  张卫东审判员  王**刚二〇二〇年十月十九日书记员  秦玉凤