云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7178号上诉人（原审原告）：昆明城乡土地运营有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新东路**润城第二大道****。法定代表人：倪云丰，董事长。委托诉讼代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：郑成隆，男，1993年6月1日出生，汉族，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：张冬生，云南昌迪律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明城乡土地运营有限公司（以下简称“城乡公司”）因与被上诉人郑成隆房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人城乡公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；2.撤销一审判决第四项，改判被上诉人每逾期腾房一日按日租金的3倍即8099.19元/日为标准，向上诉人支付自2019年12月15日起至实际腾房之日止的违约金，以及上诉人有权不予退还被上诉人缴纳的全部履约保证金246350元，以弥补被上诉人提前解除合同给上诉人造成的损失；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，错误认定合同的解除方式。2019年10月被上诉人向上诉人申请提前解除合同并腾还全部租赁房屋，上诉人经研究后同意被上诉人提前退租的申请，并于2019年11月20日以发送告知函的方式通知被上诉人，双方签订的合同于2019年12月5日解除，请被上诉人在合同解除后十日内将租赁房屋腾还给上诉人。故双方已于2019年12月5日达成解除的合意，合同应于2019年12月5日解除。2.根据合同约定，上诉人有权自2019年12月15日起依照合同最后一个月的租金标准，以每逾期一天交还房屋按照日租金的3倍向被上诉人收取违约金。由于被上诉人提前解除合同的行为给上诉人造成相应的损失，上诉人有权没收被上诉人交纳的全部履约保证金，用于弥补被上诉人给上诉人造成的损失。整个事件中上诉人没有任何过错，被上诉人想提前退租，上诉人就积极配合，且因被上诉人的退租行为产生了重新挂牌招租、评估等费用，被上诉人自提交退租申请后就逾期交房、拖欠租金，该行为严重损害了上诉人的合法权益，一审却无视被上诉人的恶劣行为，认定被上诉人无任何过错。被上诉人郑成隆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。城乡公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年12月5日解除；2.判令被告腾还原告昆明市钱局街83号十间商铺及B区二、三、四层办公楼；3.判令被告支付原告自2019年12月15日起至腾房之日止的租金（以最后一个月的租金为标准）；4.判令被告支付原告违约金（自2019年12月15日起至实际支付之日止，每日按8099.19元计）；5.判令原告有权不予退还被告履约保证金246350元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月23日原、被告签订《租赁合同》，约定原告将本案讼争房昆明市钱局街83号十间商铺及B区二、三、四层办公楼（建筑面积667.20平方米）出租给被告，租赁期限自2018年10月22日至2023年12月5日；装修免租使用期45天即自2018年10月22日至2018年12月5日，该期间的租金，被告无需支付；租金支付方式为先付款后使用，按年度支付，签订合同后五个工作日内支付第一年租金，后续年度租金在上年度期满前提前三个月支付，第一年即2018年12月6日至2019年12月5日的租金985400元于签订合同后五个工作日内一次性支付，第二年即2019年12月6日至2020年12月5日的租金1034670元于2019年9月6日前支付，第三年即2020年12月6日至2021年12月5日的租金1086404元于2020年9月6日前支付，第四年即2021年12月6日至2022年12月5日的租金1140724元于2021年9月6日前支付，第五年即2022年12月6日至2023年12月5日的租金1197760元于2022年9月6日前支付；在本合同签订之日后两日内被告应交纳原告履约保证金246350元；租赁期间届满或本合同提前解除或终止的，被告应当在合同提前解除或终止之日起十日内交还本案讼争房；被告逾期交还本案讼争房，除应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，原告还有权没收被告的履约保证金，同时被告每逾期一天还应按照合同最后一个月日租金的三倍支付原告违约金或一次性要求被告按本合同总金额的20％支付原告违约金，直至被告交还本案讼争房或原告依照本合同的规定收回本案讼争房(上述两种违约金的承担方式原告可任意选择适用，该违约金超出原告实际损失的部分作为被告违反合同的惩罚性违约金）；租赁期限内，被告中途提前解除合同的，被告已付租金不予退还，原告并有权没收全部履约保证金，若履约保证金不足以弥补原告损失的，被告应继续赔偿直至原告全部损失得到清偿为止。被告支付原告至2019年12月5日的租金。被告交付原告履约保证金246350元。庭审中原告陈述如果法院不认定退租申请书的效力，其要求解除合同；被告同意解除合同。一审法院认为，本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。现原、被告就解除租赁合同达成合意，系其权利处分的意思表示，予以认可。故被告应腾还原告本案讼争房，被告应按合同约定的租金标准支付原告自2019年12月15日起至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至腾房之日止的房屋占有使用费。合同约定租赁期间届满或合同提前解除或终止的，被告应当在合同提前解除或终止之日起十日内交还本案讼争房；被告逾期交还本案讼争房，除应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，原告还有权没收被告的履约保证金，同时被告每逾期一天还应按照合同最后一个月日租金的三倍支付原告违约金或一次性要求被告按合同总金额的20％支付原告违约金，直至被告交还本案讼争房或原告依照合同的规定收回本案讼争房；租赁期限内，被告中途提前解除合同的，被告已付租金不予退还，原告并有权没收全部履约保证金。本案案情不适用上述约定，故对原告主张的违约金、不予退还履约保证金不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：一、解除原告昆明城乡土地运营有限公司与被告郑成隆于2018年10月23日签订的《租赁合同》；二、由被告郑成隆于本判决生效后十日内腾还原告昆明城乡土地运营有限公司昆明市钱局街83号十间商铺及B区二、三、四层办公楼；三、由被告郑成隆于本判决生效后十日内支付原告昆明城乡土地运营有限公司自2019年12月15日起至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至腾房之日止的房屋占有使用费（按每月86222.50元计）；四、驳回原告昆明城乡土地运营有限公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交：与被上诉人的电话录音，欲证明2019年12月20日上诉人的代理律师以电话方式通知被上诉人查收律师函，在通话过程中，被上诉人自认向上诉人提交过退租申请，但在一审庭审中却予否认。经质证，被上诉人对证据三性、证明目的均不认可。本院认为，该电话录音不能达到上诉人的证明目的，被上诉人又不认可，故不予采信。对于一审查明的案件事实，上诉人对“庭审中原告陈述如果法院不认定退租申请书的效力，其要求解除合同”提出异议，主张如果法院不认定退租申请书的效力，上诉人是要求确认解除合同。对此，被上诉人不认可，认为一审认定正确。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，从一审庭审笔录所载内容看，一审对该部分事实所作认定并无不当，故对上诉人所提事实异议不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉《租赁合同》的解除时间如何认定？2.被上诉人应否支付上诉人违约金？如应支付，金额如何认定？3.被上诉人支付的履约保证金如何处理？本院认为，双方当事人对一审判决被上诉人向上诉人腾还案涉房屋并支付自2019年12月15日起至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至腾房之日止的房屋占有使用费（按每月86222.50元计）均无异议，本院予以维持。针对争议焦点1，上诉人、被上诉人签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，被上诉人逾期缴纳租金或物业管理费或其它费用中的任何一项超过20天的，上诉人有权直接解除合同。根据审理查明事实，被上诉人支付上诉人至2019年12月5日的租金，2019年12月6日后的租金至今未支付，被上诉人逾期支付租金的行为已构成违约，上诉人要求解除双方签订的合同，一审据此判决解除双方于2018年10月23日签订的合同于法有据，本院予以维持。针对争议焦点2，合同约定，在租赁期限内，被上诉人逾期交付任何一项合同应付费用的（包括但不限于租金、管理费或其他费用，及补足履约保证金等），每逾期一天，按应付未付金额的0.1%向上诉人支付违约金。如前所述，被上诉人未按合同约定时间足额向上诉人支付租金构成违约，依法应向上诉人承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案查明事实，虽然被上诉人迟延支付租金的违约行为的确给上诉人造成了相应的损失，但因上诉人在本案中并未提举有效证据证明被上诉人的违约行为给其造成的损失大小，加之双方当事人在合同中约定的违约金过高，被上诉人已经明确提出申请调整该违约金，故本院以上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌情对于被上诉人应当承担的违约金作相应调整为10万元。针对争议焦点3，上诉人在二审中明确表示对于被上诉人欠付的租金及违约金，同意用被上诉人向其交纳的履行保证金予以抵扣。被上诉人向上诉人交纳了履约保证金246350元，抵扣被上诉人应向上诉人支付的违约金10万元后，剩余146350元抵扣被上诉人欠付的租金及房屋占有使用费。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初964号民事判决第一、二项，即“一、解除原告昆明城乡土地运营有限公司与被告郑成隆于2018年10月23日签订的《租赁合同》；二、由被告郑成隆于本判决生效后十日内腾还原告昆明城乡土地运营有限公司昆明市钱局街83号十间商铺及B区二、三、四层办公楼”；二、撤销昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初964号民事判决第四项，即“四、驳回原告昆明城乡土地运营有限公司的其他诉讼请求”；三、变更昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初964号民事判决第三项为郑成隆于本判决生效后十日内按照86222.50元/月的标准向昆明城乡土地运营有限公司支付自2019年12月15日起至合同解除之日止的租金、合同解除次日起至腾房之日止的房屋占有使用费（被上诉人交纳的抵扣违约金100000元后剩余的履约保证金146350元从上述欠付款项中予以扣减）；四、驳回昆明城乡土地运营有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13696元，由昆明城乡土地运营有限公司负担5478元，郑成隆负担8218元；二审案件受理费27392元，由昆明城乡土地运营有限公司负担10956元，郑成隆负担16436元。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年十月二十一日法官助理陈志远书记员武雨