福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初2869号 原告：郑远，男，1982年7月1日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告：郑其松，男，1948年10月28日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 上列原告共同委托诉讼代理人：林衡，北京地平线（福州）律师事务所执业律师。 被告：蔡来香，女，1976年7月2日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：蔡来宽，福建名仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐金标，福建名仕律师事务所执业律师。 原告郑远、郑其松与被告蔡来香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑其松及郑远、郑其松的共同委托诉讼代理人林衡与被告蔡来香的委托诉讼代理人徐金标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑远、郑其松向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与蔡来香于2020年3月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令蔡来香向其支付租金至合同解除之日止（暂计至2020年7月1日止拖欠金额为6000元），合同解除之后至实际搬离止，店面占有使用费按5000元／月标准向其支付；3、判令蔡来香立即将坐落于福州市台江区店面腾空，并交还给其；4、判令蔡来香向其支付违约金5000元；5、判令蔡来香按每天100元标准向其支付逾期付款违约金，暂计至2020年7月15日止为7500元，实际应支付至还清租金之日止；6、由蔡来香承担本案的诉讼费及其他费用。诉讼中，郑远、郑其松明确第六项诉请为，由蔡来香承担本案的诉讼费。郑远、郑其松主张的事实和理由：郑远、郑其松系坐落于福州市台江区店面（以下简称“案涉店面”）共同所有人。2020年3月15日，受郑其松委托，郑远与蔡来香签订《房屋租赁合同》，约定郑远、郑其松将案涉店面租赁给蔡来香使用，租赁期限36个月，从2020年4月1日至2023年3月30日止，每月租金5000元，每月1日前支付，先付租金后使用，保证金10000元；若蔡来香拖欠租金累计5天的，其可以终止合同，收回房屋；蔡来香逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每天加付100元，超过10天未交，视为蔡来香自动退租，其收回房屋，房内设施作为遗弃物处理，蔡来香违约赔偿一个月租金；若蔡来香逾期不搬迁，其有权向人民法院起诉和申请执行，其受到的损失由蔡来香负责赔偿；租金由蔡来香转入林颖建行账户。租赁合同还对其他权利义务作出明确约定。2020年4月1日，蔡来香通过支付宝转账15000元，支付了讼争店面的租赁保证金10000元和首月的租金5000元，开始使用案涉店面。2020年5月1日起，蔡来香未按合同约定按时支付第二个月的租金，在其催促下，到2020年5月12日才支付3000元，2020年6月2日支付3000元，2020年7月2日支付3000元。其认为蔡来香在双方未达成变更租金数额的情况下，单方面降低案涉店面的月租金，严重违反了《房屋租赁合同》约定，其有权终止合同，收回案涉店面，并要求蔡来香赔偿损失。为维护其合法权益，依《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 蔡来香辩称，一、案涉《房屋租赁合同》已经郑远、郑其松及蔡来香双方协商一致变更，将每月租金由5000元变更为3000元，双方亦已按照变更后的约定履行。郑远、郑其松以其单方面降低租金构成违约为由，诉请解除合同，要求其向郑远、郑其松承担违约责任，毫无事实和法律依据，应不予支持。1、案涉租赁房屋系店面，其承租案涉租赁房屋作为花店使用。租赁房屋的用途已由案涉《房屋租赁合同》第一条明确约定，郑远、郑其松应系明知。根据《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”郑远、郑其松作为出租人，负有保障租赁房屋满足其经营花店需要的义务。然而，在案涉《房屋租赁合同》签订后、履行过程中，租赁房屋前的祥坂路因工程施工被封，导致其花店经营的人流量骤减，给花店经营造成严重不利影响。郑远、郑其松在与其的微信中称“我们也在组织其他业主上访了。你们可以先租，如果最后政府还是一意孤行封路我们可以解约的”，可以看出，祥坂路被封对包括其花店经营在内的众多店面、居民的影响特别严重。2、在出现祥坂路被封的重大情事后，2020年5月2日，其向郑远、郑其松反映该问题，并与郑远、郑其松协商如何解决。通过多次协商沟通，2020年5月12日，双方对案涉《房屋租赁合同》的内容进行了变更，同意在祥坂路被封期间将每月租金5000元变更为3000元。郑远、郑其松通过微信向其表示“既然我们已经商量好了，麻烦今天就把房租打给我哈。”告知其向郑远、郑其松支付变更后的5月份租金。其当天按照约定的每月3000元标准向郑远、郑其松支付了租金。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后，当事人应受变更后的合同的约束，以变更后的合同作为履行的依据，双方应按照变更后的合同履行。3、郑远、郑其松称案涉《房屋租赁合同》没有变更，与事实不符：第一，如上所述，2020年5月12日，郑远、郑其松向其发微信告知“既然我们已经商量好了，麻烦今天就把房租打给我哈”，应足以证明双方对案涉租赁房屋前的祥坂路被封，导致被告花店经营受到严重不利影响，经协商，已对变更合同内容达成一致意见。当天，其按照约定向郑远、郑其松支付了租金3000元，若双方就变更合同内容没有达成一致，郑远、郑其松不可能称双方已经商量好了，让其支付5月份租金，其也不可能按照每月3000元租金标准向郑远、郑其松支付租金。而且，其若系单方面降低租金，郑远、郑其松在收到租金时应向其提出异议，而不是在其按照变更后的每月租金3000元的标准向郑远、郑其松支付多期租金的情况下，郑远、郑其松在起诉前均未提出任何异议。第二，林颖系郑远的配偶、郑其松的儿媳妇，与郑远、郑其松系一家人，且在案涉《房屋租赁合同》签订时均有在场，并与其进行对接，亦系租金的收取人，林颖应属于出租方的身份，这从郑远、郑其松在提交证据的证明对象中称林颖与其的协商为“双方不是就租金达成协议”，可证，郑远、郑其松已认可和确认林颖系郑远、郑其松的一方，林颖的意思表示应为郑远、郑其松的意思表示。林颖在微信中确认双方已协商一致，告知其当天支付变更后的每月3000元租金，足以证明双方已就合同变更事宜达成一致。第三，在案涉房屋租赁合同履行过程中，出现重大情事，双方变更租赁合同的内容，虽未签订补充协议，但根据法律规定，只要双方意思表示完成，合同即成立并生效。另，根据《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，不以书面为必须。双方达成变更合同内容的口头协议，完全符合法律规定，显属合法有效。第四，即使从合同的实际履行上看，参考《合同法》第三十七条关于“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，其按照双方协商一致变更后的合同内容履行，按照每月3000元的租金标准向郑远、郑其松支付了多期租金，郑远、郑其松均无异议，应认定变更的合同已经成立并生效。第五，在案证据已充分证明案涉《房屋租赁合同》已经双方协商一致变更，即使无视该事实，但从优势证据规则角度进行比较，其提供的现场照片及视频、微信聊天记录、租金支付的银行交易明细等证据明显优于郑远、郑其松的证据。事实上，郑远、郑其松并没有证据证明双方未对租赁合同进行变更，且提供的银行交易明细反而能够证明双方已对租赁合同进行了变更。即使从优势证据规则的角度出发，案涉房屋租赁合同应已由双方协商进行了变更。综上，案涉《房屋租赁合同》已经郑远、郑其松及蔡来香双方协商一致变更，将每月租金5000元变更为3000元，其按照变更后的约定履行，符合法律规定，不构成违约。二、如上所述，其不存在违约，郑远、郑其松诉请单方解除合同，其腾空搬离租赁房屋，支付违约金等，不符合合同约定和法律规定。案涉房屋租赁合同已经双方协商一致变更，其不存在拖欠租金的情形，郑远、郑其松要求其支付所谓的拖欠的租金，毫无事实和法律依据。另，郑远、郑其松同时主张违约金和逾期付款违约金，不符合法律规定，应不予支持。三、从签订房屋租赁合同到租赁房屋前的祥坂路被封，仅时隔月余，郑远、郑其松作为租赁房屋的所有权人，存在隐瞒案涉租赁房屋前的祥坂路将被封闭的事实，仍与其签订租赁合同，在祥坂路被封后，郑远、郑其松口头上同意变更合同，将每月租金从5000元变更为3000元，但在双方按照变更后的合同履行多期后，郑远、郑其松却以其单方降低租金构成违约为由，要求解除合同，由其承担违约责任。郑远、郑其松的做法应属于欺诈行为。同时，针对郑远、郑其松罔顾事实，在双方已对合同内容进行变更的情况下，起诉解除案涉房屋租赁合同的行为构成违约，其保留追究其违约责任的权利。综上，郑远、郑其松的诉请毫无事实和法律依据，应予以驳回。另其在本案中不提起反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年3月15日，以郑远为出租方（甲方），蔡来香为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将自有的坐落在福州市台江区宁化街道祥坂路51＃温馨家园7＃店面的房产，租给乙方作为花店使用，建筑面积48.12平方米；租赁期共36个月，甲方从2020年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2023年3月30日收回；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同收回房屋：……2、拖欠租金累计达5天的；甲乙双方议定月租金为5000元，1个月交一次租金5000元，由乙方在每1个月1日交纳给甲方，先付后用，付款方式为转账支付；起租时承租方一次性付给出租方保证金10000元，期满交接后出租方收回房屋，退还承租方保证金（保证金不计息）；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每天加付滞金100元，超过10天未交房租房东有权认为承租方自动退租，出租方收回房屋，房内设施作为遗弃物处理，承租方违约赔偿一个月租金；提前解约方赔偿对方一个月租金。合同还约定了其他事项，在合同末尾由双方签字确认，另以手写方式记载“出租方存折账号：62×××73，户名林颖，建设银行”。该《房屋租赁合同》签订前，蔡来香就已承租使用案涉店面。2020年4月1日，蔡来香按合同约定向郑远、郑其松支付了保证金10000元以及2020年4月份的租金5000元。自2020年5月起，蔡来香按每月3000元的标准支付了2020年5月、6月、7月、8月、9月的租金，郑远、郑其松认为蔡来香未经其允许擅自降低租金标准的行为已构成违约，诉至本院提出上述诉请。 另查明，案涉店面福州市台江区店面所有权人为郑其松、郑远（榕房权证Ｒ字第××号）。 诉讼中，郑远、郑其松提供一份落款时间为2020年3月10日的《委托书》，证明郑其松委托郑远与蔡来香签订案涉《房屋租赁合同》事宜，该委托书主要内容为：“委托人郑其松全权委托郑远处理坐落于福州市台江区店面与蔡来香租赁合同签订事宜”。蔡来香经质证后，对该《委托书》不持异议。 另，双方确认蔡来香向郑远、郑其松支付了保证金10000元以及2020年4月份的租金5000元，并按3000元/月的标准支付了2020年5月、6月、7月、8月、9月的租金。案涉店面目前仍由蔡来香占有使用。郑远、郑其松同意蔡来香缴纳的保证金10000元用于抵扣蔡来香所欠的租金、占用费及应承担的违约金。 本案争议的焦点在于郑远、郑其松及蔡来香是否就调低租金标准达成一致意见。郑远、郑其松提出其从未同意调低租金标准，蔡来香擅自调低租金标准，按每月3000元标准支付2020年5月、6月、7月的租金的行为已构成违约，其有权要求解除案涉租赁合同。蔡来香提出案涉店面所在的祥坂路因工程施工被封，导致花店经营的人流量骤减，其已与郑远、郑其松达成调低租金的口头约定，约定在祥坂路被封期间按3000元／月支付租金，并提供了其与的案外人林颖即郑远的妻子的微信聊天记录、其丈夫即案外人韦某与郑其松通话语音详单、案涉店面外道路情况的照片视频。蔡来香主张，林颖在2020年5月12日的微信聊天记录中称“既然我们已经商量好了，麻烦今天就把房租打给我哈”，且林颖作为郑远的妻子同时也是案涉合同的指定收租人，可以代表郑远、郑其松处理案涉租赁合同相关事宜，故上述聊天记录足以证明双方对案涉租赁房屋前的祥坂路被封期间调低租金标准达成一致意见。另其申请蔡来香的丈夫韦某出庭作证，韦某陈述其于2020年5月11日通过电话与郑其松达成调低租金的口头约定。郑远、郑其松对蔡来香的上述证据及证人证言经质证后，对蔡来香与林颖的微信聊天记录的真实性不持异议，但提出郑远、郑其松从未委托林颖处理案涉租赁合同的事宜，且蔡来香提交的聊天记录不完整，结合林颖与蔡来香的前期微信聊天记录，林颖所称的“我们已经商量好”是指双方商量好由蔡来香继续承租案涉店面，除此之外双方并未对调整租金标准进行协商；郑远、郑其松从未与蔡来香达成调低租金标准的约定，蔡来香按3000元／月标准支付租金后，其已向蔡来香提出异议，但蔡来香并未予以理会，其无奈之下诉至法院；另结合蔡来香提供的韦某的通话语音详单，2020年5月11日韦某与郑其松的通话时长仅为一分钟零三十三秒，双方不可能在短时间内就调低租金标准达成一致意见，故证人韦某的陈述与事实不一致。郑远、郑其松就上述主张另行提交了蔡来香与林颖之间自2020年5月2日至2020年5月12日的微信聊天记录，记录中体现2020年5月2日双方提及祥坂路封闭施工一事，林颖表示会组织业主向政府反映并称“没关系，你们可以商量下可以不租了”；2020年5月2日双方的最后的聊天内容为林颖问：“这一两天你们家人商量一下还想不向续租”蔡来香回答“好的”；后双方于2020年5月12日通过微信联系，林颖称“你好，既然我们已经商量好了，麻烦今天就把房租打给我哈”。蔡来香对该聊天记录真实性不持异议，但表示林颖系郑远的配偶，郑其松的儿媳妇也是租金的收取人，其意思表示效力上应等同于郑远、郑其松的意思表示，而林颖在聊天记录中称“既然我们已经商量好了，麻烦今天就把房租打给我哈”，能证明双方经协商一致，将祥坂路封路期间的租金标准降低为3000元／月。 本院认为，郑远与蔡来香签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。对于双方是否达成调低租金标准的约定，本院认为，郑远、郑其松否认除指定收取租金外授权林颖处理案涉房屋租赁合同事宜，现蔡来香未提供相反证据推翻该主张，故对于蔡来香称林颖作为案涉租赁合同指定收租人理应有权处理案涉租赁合同相关事宜的主张本院不予采信；另蔡来香与案外人林颖的微信聊天记录亦未体现合同双方已就调低租金达成一致意见；蔡来香提供的韦某与郑其松的通话语音详单只体现通话对象与时长，无法证明双方具体的通话内容，而郑其松对证人韦某的陈述的真实性不予确认，提出双方并未就调低租金达成一致意见，故对于蔡来香称其与郑远、郑其松之间已达成祥坂路被封期间按3000元／月支付案涉店面租金的主张本院不予采信。郑远、郑其松在蔡来香按3000元／月的标准支付2020年5月、6月、7月租金后于2020年7月16日向本院提出上述诉请，故对于蔡来香主张的郑远、郑其松在起诉前并未提出异议视为同意变更租金标准的辩解，本院不予采信。蔡来香按3000元／月标准支付2020年5月、6月、7月、8月、9月的租金的行为已违反了案涉租赁合同的约定，构成违约。现郑远、郑其松根据案涉《房屋租赁合同》第五条“承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每天加付滞金100元，超过10天未交房租房东有权认为承租方自动退租，出租方收回房屋，房内设施作为遗弃物处理，承租方违约赔偿一个月租金”的约定，要求解除其与蔡来香之间的《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”郑远、郑其松于2020年7月16日起诉至本院要求解除其与蔡来香双方之间的《房屋租赁合同》，蔡来香于2020年7月22日领取了含起诉状在内的应诉材料，故双方之间的《房屋租赁合同》应于2020年7月22日解除。郑远、郑其松要求蔡来香将坐落于福州市台江区宁化街道祥坂路51号温馨家园13＃楼07店面腾空，并交还给其的诉请，本院予以支持。因双方约定每月1日为付租日，先付租后使用，故蔡来香应按合同约定的5000元／月的租金标准支付2020年5月1日至2020年7月22日的租金以及2020年7月23日起至实际腾空搬离返还案涉店面之日止的占用费，现蔡来香已按3000元／月支付了2020年5月、6月、7月、8月、9月的租金、占用费合计15000元，故蔡来香还应向郑远、郑其松支付2020年5月1日至2020年7月22日的租金以及2020年7月23日至2020年9月30日的占用费合计10000元【（5000元／月-3000元／月）×5月】，并按5000元／月标准自2020年10月起向郑远、郑其松支付案涉店面占有使用费直至实际搬离之日止。蔡来香未足额支付租金的行为已构成违约，现郑远、郑其松根据案涉《房屋租赁合同》约定，要求蔡来香支付违约金5000元的诉请，本院予以支持。关于郑远、郑其松要求蔡来香按每天100元标准支付逾期付款违约金的诉请，本院认为，案涉《房屋租赁合同》第五条中的滞金具有违约金性质，在蔡来香未足额支付租金的情况下，郑远、郑其松要求蔡来香在承担5000元违约金基础上再按100元／天的标准支付逾期付款违约金的约定显属过高，且郑远、郑其松并未对其实际损失予以举证证明，根据公平原则，本院对于郑远、郑其松的该项诉请不予支持。诉讼中，郑远、郑其松提出同意将蔡来香支付的保证金10000元用于抵扣蔡来香所欠的租金、占用费及应承担的违约金，本院予以照准，截至2020年9月30日蔡来香尚欠郑远、郑其松租金、占用费差额款10000元，该部分差额款从保证金10000元中予以抵扣。 综上，郑远、郑其松诉请超出本院确认的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、郑远、郑其松与蔡来香于2020年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月22日解除； 二、蔡来香应于本判决生效之日起十日内腾空搬离福州市台江区店面，并将该店面返还给郑远、郑其松； 三、蔡来香应向郑远、郑其松支付2020年5月至2020年9月的租金及占用费的差额款合计10000元，该款项由蔡来香向郑远、郑其松支付的保证金10000元予以抵扣； 四、蔡来香应于实际腾空搬离并将福州市台江区店面返还给郑远、郑其松之日按5000元／月标准向郑远、郑其松支付2020年10月1日起至实际腾空搬离并返还该店面之日止的占有使用费； 五、蔡来香应于本判决生效之日起十日内向郑远、郑其松支付违约金5000元； 六、驳回郑远、郑其松的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，减半收取计1950元，由郑远、郑其松负担25元，蔡来香负担1925元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 曾 琦 二〇二〇年十月九日 书记员 郭楚楚 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。