大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初5865号原告：大连鼎润物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区张前路********，统一社会信用代码：91210211MA0Y1MTT5B。法定代表人：杨宇飞，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：宗宇，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘泓德，辽宁东亚律师事务所实习律师。被告：李金波，男，1972年10月12日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告大连鼎润物业服务有限公司与被告李金波物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鼎润物业服务有限公司的委托诉讼代理人宗宇、刘泓德、被告李金波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连鼎润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付2019年度物业管理服务费2793.96元及违约金（截至2020年4月10日的违约金31.5元，自2020年4月11日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。事实和理由：2019年1月18日，原告与大连市沙河口区星海甲天下住宅小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由原告为星海甲天下小区提供物业服务，住宅房屋和非住宅房屋物业费均按建筑面积每月每平米1.5元收取。被告系大连市沙河口区物业的业主，建筑面积155.22平方米，每年应交物业管理服务费为2793.96元。但被告并未按照合同约定支付2019年度物业管理服务费，已构成违约，故诉至法院。被告李金波辩称，不同意原告的诉讼请求。我没有和物业签订任何服务合同，业委会代表业主，但没有召开过半数以上的业委会，物业法第12条规定，要求必须由一半业主以上召开业委会，物业和业委会签订的合同我不认可。物业费原来是1元，后来涨价1.5元，没有经过业主大会的同意，私自涨价，也没有任何物价局审批文件。小区公共房屋租金、停车费、广告收入应归全体业主共有，物业提供的票据没有明细和具体的发票，至今没有任何账目明细，公共收益去向不明。维修基金使用没有明细和发票。房屋透寒也没有及时维修。楼上有违建，物业没有及时纠正，房屋具有安全隐患。物业张贴的全国物业服务行业甲级企业牌匾及其他单位的牌匾宣称物业品质，但经网上查询，这些单位没有资格发放资质，原告有欺骗业主的导向，业主无法信任，对其服务质量有异议。我家楼梯口的大理石已经掉了两三年，我曾去物业办公室反映过，但至今没有维修。经审理查明，2019年1月18日，大连市沙河口区星海甲天下住宅小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将星海甲天下小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限为4年，自2019年1月1日至2022年12月31日止；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用环境卫生的清洁卫生及垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取物业管理服务费；业主和物业使用人无正当理由不交物业费超过一年的，乙方有权诉诸法院，并要求欠费者承担诉讼费和违约金。合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积155.22平方米，该房屋产权人系被告。被告未交纳该房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2793.96元（155.22平方米×1.5元/平方米/月×12个月）。另查，2020年6月本案被告曾起诉大连市沙河口区星海甲天下住宅小区业主委员会业主知情权纠纷，2020年7月27日本院作出（2020）辽0204民初3792号民事判决书，判决大连市沙河口区星海甲天下住宅小区业主委员会向本案被告出示案涉小区公共维修资基金的筹集和使用情况、聘请大连鼎润物业服务有限公司的业主大会决定和会议记录、案涉小区公共部分的使用和收益情况、案涉小区建筑区划内公共面积中用于停放汽车等车位、车库等处分情况、案涉小区业委会成员选聘文件。上述事实，有原告提交的起诉状、《物业管理委托合同》、房屋权属初始登记审批表、被告提供的本院（2020）辽0204民初3792号民事判决书及原、被告双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予以采信。本院认为，大连市沙河口区星海甲天下住宅小区业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力，被告作为小区业主，应按合同约定履行交费义务。现被告尚欠自2019年1月1日至2019年12月31日的物业费2793.96元，原告主张其交纳的诉讼请求合理，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于被告提出的抗辩，被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李金波于本判决生效之日起十日内给付原告大连鼎润物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2793.96元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇二〇年十月九日书记员  赵家艺附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。