广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终402号上诉人（原审被告）：揭阳市泰禾城房地产开发有限公司。住所地：揭阳市榕城区*****以西临江北路以北中建榕江新城S1区19、20铺。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：杜沇，广东榕江律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟东，广东榕江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李俊勤，男，1945年8月10日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区**************。委托诉讼代理人：许文煜，广东大同律师事务所律师。上诉人揭阳市泰禾城房地产开发有限公司（下称泰禾城公司）因与被上诉人李俊勤买卖合同纠纷一案，不服揭阳市榕城区人民法院（2019）粤5202民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰禾城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审，或者在查清事实后改判为确认六份《榕水湾协议书》（编号：榕水湾0001095、0001143、0001144、0001334、0001335、0001336号）合法有效，驳回李俊勤的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由李俊勤负担。事实与理由：泰禾城公司与李俊勤签订的《榕水湾协议书》六份（编号：榕水湾0001095、0001143、0001144、0001334、0001335、0001336号），双方主体适格，且系当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，协议应当继续履行，李俊勤的诉讼请求理由不成立，依法应予驳回。一审法院认定协议无效并判决泰禾城公司退还已支付的购房款2896090元及利息，属认定基本事实错误，适用法律不当，应予撤销。理由如下：一、一审判决以泰禾城公司的行为违反法律法规的规定为由认定六份《榕水湾协议书》无效，不合事实，违背法律。李俊勤向泰禾城公司购买榕水湾第15幢xxxx、第12幢xxxxx、第12幢xxxxx、第12幢xxxxx、第12幢xxxxx、第10幢xxxxx房屋，向泰禾城公司支付购房款2896090元，并在六份《榕水湾协议书》上签名，事实清楚，证据充分，这是双方当事人的真实意思表示。协议第六条明确约定：“甲方在取得预售许可证等相关文书的情况下向乙方发出订立《广东省商品房买卖合同》通知，乙方应于接到通知之日起5日内同甲方签订《广东省商品房买卖合同》……”，可见，对于涉案房产尚未取得预售许可证的情况，双方均是明知的，并同意在涉案房产尚未取得预售许可证的情形下先签订合同。因此，该六份协议不能认定为商品房买卖合同，而是商品房预约合同，是约定履行条件的合同。双方约定的条件是：在泰禾城公司取得预售许可证后才签订正式的《广东省商品房买卖合同》，这一约定符合《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外”的规定。故，应认定六份《榕水湾协议书》合法有效，双方应当继续履行。一审判决认定，“榕水湾二期”建设项目因在未取得商品房预售许可证的情况下销售商品房，于2019年2月22日被揭阳市住房和城乡建设局处罚金2396333.32元，缺乏事实依据。李俊勤向法庭提交的《行政处罚决定书》（揭市建房处罚[2019]1号）是复印件，没有原件予以核对，不能作为认定案件事实的依据。另，2020年1月17日，“榕水湾二期（A区）”项目已取得商品房预售许可证明，有揭阳市住房和城乡建设局颁发的《广东省商品房预售许可证》（编号：揭阳建预字第20200004号）为证，泰禾城公司预售商品房的行为已是合法有效。一审判决认定“六份《榕水湾协议书》虽然是双方意思的真实表示，但因至本案原告起诉时被告尚未取得商品房预售许可证，因此，被告的行为违反了有关法律法规的规定，双方签订的《榕水湾协议书》无效”错误。根据2017年10月1日起施行《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定，协议内容违反强制性规定，并不当然无效，还应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，认定强制性规定的类型。至于如何认定强制规定的类型，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第15条的规定更是进一步明确：应注意区分效力性强制规定和管理性强制规定，违反法律行政法规的强制性规定，是指违反效力性强制规定，不包括管理性强制规定。可见，违反效力性强制规定的，人民法院应当认定协议无效，违反管理性强制规定的，不应当然认定协议无效，而是根据具体情形认定其效力。至于具体如何区分效力性强制规定和管理性强制规定，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号、下称《会议纪要》）第30条第二款作出列举式的规定，非常直观。本案中，《城市商品房预售管理办法(2004修正)》是部门规章，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，人民法院确认合同无效，不得以地方性法规、行政规章为依据。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条虽然规定：商品房预售，应当是“（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，但是，该条例没有明确擅自预售商品房的行为无效，仅仅是作出相应的管理性规定，与该条例名称包含的字眼“管理”所意指的管理性质相符，属于《会议纪要》第30条中所指的“交易时间等行政管理性质的强制性规定”，显然，该条例属于管理性强制规定，不属于效力性强制规定。对此，诉讼期间，泰禾城公司已于2020年1月17日取得《广东省揭阳市商品房预售许可证》的事实也印证这一观点。经揭阳市住房和城乡建设局批准，泰禾城公司已取得“榕水湾二期（A区）”项目的商品房预售许可证明，现在，泰禾城公司预售商品房的行为已完全符合法律规定，全部预售商品房的协议均合法有效，不存在任何违反法律行政法规的情形，这意味着：《城市房地产开发经营管理条例》是管理性强制性规定，该条例第二十二条作出的强制性规定不导致协议无效。诚然，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同解释》）第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。但，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条对于合同效力的认定已作出不同于合同法的新规定，更何况，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）后于该《商品房买卖合同解释》，也作出不同于《商品房买卖合同解释》的规定，故本案不适用该《商品房买卖合同解释》，而是应当根据《中华人民共和国民法总则》和《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）的规定，认定六份《榕水湾协议书》合法有效。二、六份《榕水湾协议书》合法有效，应当继续履行，李俊勤的诉讼请求理由不成立，应予驳回如前所述，六份协议合法有效，应当继续履行。李俊勤一次性购买六套涉案房产，本意就是为赚取差价而低价买进再待高价时伺机卖出，明显属于炒房行为，并非真正要购买涉案房产。同时，签订《榕水湾协议书》时，李俊勤是一名73周岁的老年人，其在庭审时也称其现在退休无事。一名“退休无事”的老年人，一次性购买六套房屋价值约951万元，支付首付款2896090元，有悖常理，巨额购房款并非一名73周岁的普通老年人所能够支付的。显然，这是他人借李俊勤之名所作的炒房行为。只是，签订协议后，因揭阳房价低迷，房产难以脱手，李俊勤和炒房者反悔，提起诉讼。显然，李俊勤的炒房行为违反了国家住房限购政策，也是对泰禾城公司进行欺诈，其提起诉讼目的是为了掩盖其违法和违约行为。可见，李俊勤签订协议并非真实意思表示，而是欺诈行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，被欺诈一方有撤销合同的权利。在此，泰禾城公司不请求撤销该六份《榕水湾协议书》，而是要求双方继续履行合同。值得一提的是，一审法院判决“按中国人民银行同期借款基准利率计算利息”不当，中国人民银行并未就“借款基准利率”作出规定。总之，六份《榕水湾协议书》合法有效，是双方的真实意思表示，应继续履行，况且，李俊勤的炒房行为违反相关规定，过错在先，其要求返还购房款，违背诚实信用原则，理由不成立，应予驳回。一审法院罔顾事实和法律，认定六份协议无效并判决泰禾城公司付还李俊勤购房款2896090元及利息，处理不公。综上所述，一审判决认定基本事实不清，适用法律不当，请二审法院发回重审，或者在查明事实的基础上依法改判驳回李俊勤的全部诉讼请求。二审庭审中，泰禾城公司增加事实和理由如下：一审法院认定六份《榕水湾协议》无效，没有向泰禾城公司作出释明，程序违法，本案依法应发回重审。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条第二款规定：“一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产，人民法院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的，应当向被告释明反诉请求返还财产，避免判决单方返还财产造成当事人利益失衡。”根据上述规定，一审法院认定六份《榕水湾协议》无效，应当向泰禾城公司（被告）释明可以提出反诉请求，一审法院却没有向泰禾城公司作出释明，致使泰禾城公司无法行使请求李俊勤返还财产和赔偿损失的权利，造成当事人利益失衡，违反上述规定，程序违法，本案依法应发回重审。李俊勤辩称，一、案涉六份《榕水湾协议书》（以下简称“协议”）中有关预售许可证的相关条款为无效条款。泰禾城公司在2018年就案涉“榕水湾”楼盘在各种媒体渠道大肆投放广告进行宣传，并打出“仅放出200套房源”的饥饿营销策略。因李俊勤当时有为子孙购房的需求，加之泰禾城公司大肆投放广告的行为及泰禾城公司在当地也有一定的知名度，李俊勤便认可了泰禾城公司的综合实力，相信泰禾城公司应当是已取得相应的开盘售楼手续的，也相信案涉楼房会出现“一房难求”的情况，预购从速，于是在案涉楼盘开盘当天赶往案涉楼盘销售中心签订案涉协议。签订协议时案涉楼盘销售现场人潮涌动，购房者们大有哄抢之势，售楼人员催促李俊勤迅速签订协议离开，并没有提醒李俊勤注意协议中的重要条款，也没有将泰禾城公司尚未取得案涉房屋预售许可证的情况告知李俊勤，李俊勤是通过市住建局对泰禾城公司作出的处罚决定才知道泰禾城公司开盘售楼的行为是违法预售。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条之规定，提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，否则该条款无效。案涉协议字体细小密集，协议第六条、第十五条的约定不仅关乎协议有效与否、协议根本目的能否实现，而且证明了泰禾城公司存在违法预售房屋的行为，但如此关键的条款并没有通过放大字体、改变字体颜色、字体加粗等显眼的方式呈现，销售人员也没有对此尽到提醒义务，因此协议第六条、第十五条应认定为无效条款，也即是说不能根据该条款认为李俊勤在签订协议时对泰禾城公司违法预售的行为是知情的。进一步讲，李俊勤虽有购房的意思表示，但泰禾城公司存在故意隐瞒其未取得预售许可证的情节，故签订案涉协议并非李俊勤的真实意思表示。二、泰禾城公司违反诚实信用原则，明知其预售行为违法而故意为之，还企图否认受处罚的事实，存在主观上的欺诈恶意。泰禾城公司是揭阳市房地产开发企业，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，但泰禾城公司却公然无视国家法律，在明知案涉楼盘未取得预售许可证明的情况下，仍于2018年2月份期间欺骗广大消费者，大肆投放广告，向社会公众违法预售案涉房屋，数量达几百套之多。泰禾城公司不单是违反了《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等规章条例，而且是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房买卖合同司法解释》等法律法规，其行为不仅违规，而且违法。2019年2月22日，揭阳市住建局认定泰禾城公司构成违法预售并对其作出行政处罚（详见揭市建房处罚[2019]1号《行政处罚决定书》），遗憾的是泰禾城公司对此毫无悔改之意，在本案一审庭审过程中当庭否认该行政处罚决定书，否认其因违法预售受到行政处罚的事实，从其公然藐视法律的行为可见其自始便存在违法预售和欺诈购房人的主观恶意，这才是赤裸裸的违反诚实信用原则。三、泰禾城公司商业道德败坏，污蔑李俊勤购买行为为炒房。李俊勤从事运输企业几十年，现任揭阳市物流行业协会名誉会长，具有一定的经济实力，膝下有二男二女和孙辈共7户27人，购买6套房的目的是为了自住和分给子孙居住，并非泰禾城公司所说的炒房者。第二点已指出泰禾城公司自始便严重违反诚实信用原则，而其反过来污蔑李俊勤是炒房者的行为更表明其不仅商业诚信缺失，且商业道德败坏。四、泰禾城公司违法预售致案涉协议无效已成事实，案涉协议并不会因泰禾城公司在被起诉后取得预售许可证而转变为有效。首先，根据《商品房买卖合同司法解释》第二条的规定，案涉协议为有效协议的条件是泰禾城公司在被起诉前取得案涉房屋的预售许可证，而根据泰禾城公司在本案一审时当庭提交的《广东省揭阳市商品房预售许可证》载明的发证日期以及泰禾城公司当庭的自认，可以明确泰禾城公司是在被起诉后才取得部分案涉房屋的预售许可证。其次，李俊勤所购案涉六套房屋分别为第15幢xxxx、第12幢xxxxxx、第12幢xxxxxx、第12幢xxxxxx、第12幢xxxxxx和第10幢xxxxxx，泰禾城公司提交的预售许可证上载明的预售房屋栋号仅仅是第9-10幢、第17-20幢，而且该预售许可证载明发证时各栋已建层数为“主体结构已完成三分之二以上”。也即是说，就算该预售许可证的预售许可范围包含了案涉的第10幢xxxxxx，但案涉其余五套房屋并未包含于预售许可范围内，且截至本案一审辩论终结前，案涉房屋工程仍未竣工，仅仅是主体结构已完成三分之二以上，更谈不上验收合格。因此，泰禾城公司违法预售致案涉协议无效已成事实，案涉协议并不会因泰禾城公司在被起诉后取得预售许可证而转变为有效。五、一审判决适用法律正确，案涉协议的效力应认定为无效。泰禾城公司用了较大篇幅，通过《中华人民共和国民法总则》《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定、内容，绕了一大圈论证了违反《城市商品房预售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）的规定不影响合同效力，这属于明显的混淆视听，是对相关法律法规的错误理解。首先，李俊勤起诉泰禾城公司所依据的法律法规是《商品房买卖合同司法解释》，并未提到《城市商品房预售管理办法》，一审判决的依据之一也是《商品房买卖合同司法解释》，并非《城市商品房预售管理办法》。泰禾城公司销售房屋首先应该遵守的是《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，其次才是有关规章条例，但泰禾城公司自本案一审开庭审理至今一直强调其违反的是《城市商品房预售管理办法》相关规定，要么则充分表明其连最基本的作为房地产开发企业应遵守的法律都不懂，要么就说明其避重就轻，妄图通过混淆视听掩盖其违法预售的行为，有较大的主观恶意。其次，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》及《全国法院民商事审判工作会议纪要》不属于法律渊源，不能作为本案的依据。再次，泰禾城公司引用相关法律法规、会议纪要、指导意见时强调相关司法文件的发布时间，而就同一事项有不同规定时才适用新法优于旧法原则。况且《中华人民共和国民法总则》《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定、内容均旨在对“强制性规定”这一概念进行司法阐明，与《商品房买卖合同司法解释》的相关规定并不产生冲突，并未覆盖《商品房买卖合同司法解释》关于商品房预售合同效力问题的规定，即《商品房买卖合同司法解释》第二条的规定现行有效。最后，管理性的强制性规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定。此类规定旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。此类规定不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。未取得商品房预售许可证的情形下预售合同效力，已由《商品房买卖合同司法解释》第二条作出了明确的规定，一审法院依据该司法解释的规定判决认定涉案商品房买卖合同无效，并无不当。二审庭审中，李俊勤增加答辩理由：泰禾城公司所说的指引在中国法院网上，官方对该指引的类别定义为政策参考，这种指引不属于法律渊源，不能作为裁判依据。其次，民事诉讼法对发回重审的条件是有严格规定的，根据民诉法第一百七十条之规定，存在认定基本事实不清、严重违反法定程序的情形才可以适用发回重审，而对于严重违反法定程序，民诉法及其司法解释亦有严格的界定，其中并不包括人民法院未尽释明义务，因此不能任意扩大发回重审的适用条件。再次，本案所涉的购房款是泰禾城公司通过违法预售得来的，本就应该返还，李俊勤由于泰禾城公司的违法预售行为导致大量资金闲置，相应的利息损失也应该由泰禾城公司承担。泰禾城公司没有任何证据证明其因此遭受损失，且泰禾城公司至今未曾交付也根本不可能交付出房屋给李俊勤，李俊勤不负任何返还义务，所以一审法院释明与否并不影响泰禾城公司承担合同无效的法律责任。最后，李俊勤认为，二审法院对一审法院需要释明的相关内容也可以在二审期间进行释明，泰禾城公司有专业的律师，想要主张损害赔偿在一审直接提出反诉即可，是不需要人提醒的，因此泰禾城公司纠结于释明问题并没有任何意义。李俊勤向一审法院起诉请求：1.确认李俊勤、泰禾城公司签订的6份《榕水湾协议书》（编号分别为0001095号、0001143号、0001144号、0001334号、0001335号、0001336号）无效。二、判令泰禾城公司退还李俊勤已支付的购房款共计人民币2896090元及相应利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2018年2月28日计至泰禾城公司实际清偿之日）。三、本案的诉讼费用由泰禾城公司承担。一审法院认定事实：李俊勤分别于2018年2月27日和2018年2月28日与泰禾城公司签订六份《榕水湾协议书》，约定李俊勤购买泰禾城公司开发建设的位于揭阳市榕城区*********以西、江**街西北部分用地“榕水湾”第15幢xxxxxx、第12幢xxxxxx、第12幢xxxxxx、第12幢xxxxxx、第12幢xxxxx和第10幢xxxxxx，李俊勤依约向泰禾城公司支付了上述6套房屋首付款项共计2896090元。李俊勤于2019年7月10日向一审法院起诉。另查明，泰禾城公司开发建设的位于揭阳市榕城区*********以西、江**街西北部分用地“榕水湾二期”建设项目，因未取得商品房预售许可证的情况下销售商品房，于2019年2月22日被揭阳市住房和城乡建设局处罚金2396333.32元。再查明，至本案李俊勤起诉，泰禾城公司尚未取得商品房预售许可证。一审法院认为，李俊勤与泰禾城公司签订的六份《榕水湾协议书》，虽然是双方意思的真实表示，但因泰禾城公司至本案法庭辩论终结尚未取得商品房预售许可证，因此，泰禾城公司的行为违反了有关法律法规的规定，双方签订的《榕水湾协议书》应认定无效，李俊勤要求确认双方签订的《榕水湾协议书》无效，理由依据充分，一审法院予以支持。李俊勤要求泰禾城公司退还已支付的购房款共计2896090元理由依据充分，一审法院予以支持。但李俊勤要求泰禾城公司支付自2018年2月28日起至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算相应利息，理由依据不足，一审法院对李俊勤该项请求不予支持，但可从李俊勤向一审法院起诉之日计至泰禾城公司清偿之日止。泰禾城公司辩称理由不成立，一审法院对其主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、李俊勤与泰禾城公司签订的6份《榕水湾协议书》（编号为：榕水湾0001095号、0001143号、0001144号、0001334号、0001335号、0001336号）无效。二、揭阳市泰禾城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内付还李俊勤购房款2896090元及利息（自2019年7月10日起至还款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。三、驳回李俊勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29969元，由泰禾城公司承担。二审诉讼中，泰禾城公司向本院提交的证据有：1.《广东省揭阳市商品房预售许可证》（编号：揭市建预字第20200004号）；2.《广东省揭阳市商品房预售许可证》（编号：揭市建预字第20200010号），证明“榕水湾二期（A区）”项目已取得商品房预售许可证，李俊勤所购买的房屋均取得商品房预售许可。对此，李俊勤的质证意见是：第20200004号《广东省揭阳市商品房预售许可证》是1月发证，一审提交过，而第20200010号《广东省揭阳市商品房预售许可证》是6月5日发证，才属于新证据。对这两份证据的真实性和合法性没有异议，但对其关联性有异议。首先，两份许可证的发证时间分别为2020年1月17日和2020年6月5日，即两份许可证都是在李俊勤起诉之后才取得，其中的20200010号《广东省揭阳市商品房预售许可证》是在一审判决后、二审泰禾城公司提起上诉后才取得的。其次，两份许可证上发证时各幢已建层数均显示主体结构已完成三分之二以上。即是说本案一审辩论终结前，两份许可证上所涉的房屋均未验收合格、均未竣工。因此，根据商品房买卖合同司法解释的规定，即使泰禾城公司当庭提交了这两份许可证，涉案协议仍然应依法认定为无效协议。李俊勤向本院提交的证据有：涉案楼房的两份宣传册，证明泰禾城公司在预售宣传时并未提醒购房者涉案楼盘仍未取得预售许可证。对此，泰禾城公司的质证意见是：1.李俊勤提交的证据已经超过举证期限。2.该证据也不能证明泰禾城公司没有提醒购房者涉案楼盘仍未取得预售许可证的情况，因为泰禾城公司在榕水湾协议书中明确载明了相关的内容。二审庭审中，审判员问泰禾城公司：你公司主张一审法官没有释明导致你公司没有行使反诉权，如果提起反诉，你方要主张什么权利？泰禾城公司答：一是要求李俊勤赔偿我司办理该笔房屋买卖合同所支出的成本费用和本案购房协议合法有效的预期收益。二是李俊勤的定金不予退还。对此，李俊勤答辩称：一、关于成本费用，我方认为泰禾城公司在本案所涉的房屋及购房协议上所支出的成本其本身也不清楚，更无相关证据证明。二、所谓的预期收益，泰禾城公司没有证据证明其有损失，况且无论其有没有证据，其基于本案的合同提出的预期收益及损害赔偿，这本身就是强盗逻辑，合同无效是由于泰禾城公司的违法预售行为导致的，其违法卖房不成功，这件事本身就是其违法成本之一，又何来收益？因为其取得所谓的收益的手段本身是不受法律保护，甚至是受法律打击的，其就不配也不该拥有这些收益。三、关于定金，首先提醒泰禾城公司看一下自身开的合同及收据，本案涉及6套房屋及6份协议，就以000109号榕水湾协议书为例，第二条第四款明确载明“该定金转作本次应交部分房款”，第三条第二款约定“首付款612925元”，本协议所涉的收据显示李俊勤支付5万元定金，另一张收据显示李俊勤支付首付房款562925元。这两笔款项加起来就是协议书载明的首付款612925元。也即是说5万元的性质此时已由定金转化为购房款了，其他5份协议同理可证。因此该5万元定金包含在首付购房款中，已转化为购房款的一部分，现在已不存在什么定金了。退一步讲，泰禾城公司主张定金不能返还，但是其请求权的基础是涉案协议合法有效，但是本案的协议依法应属无效协议，其主张当然不成立。经本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属买卖合同纠纷。二审围绕上诉争议的问题进行审理。本案争议的焦点是李俊勤与泰禾城公司签订的六份《榕水湾协议书》是否有效。李俊勤分别于2018年2月27日和2018年2月28日与泰禾城公司签订的六份《榕水湾协议书》中，虽然表述为“认购”，但协议已明确在将来一定期限内签订房屋买卖合同，协议内容已经具备房屋买卖合同主要条款，且约定李俊勤负有支付房屋价款及泰禾城公司负有交付房屋的义务，该协议应当认定为房屋买卖合同。关于李俊勤与泰禾城公司签订的六份《榕水湾协议书》是否有效问题。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中泰禾城公司二审出示的涉及本案房屋的揭市建预字第20200004号和揭市建预字第20200010号《广东省揭阳市商品房预售许可证》的发证时间分别为2020年1月17日和2020年6月5日，即两份许可证都是在李俊勤2019年7月10日起诉之后才取得，李俊勤与泰禾城公司签订的六份《榕水湾协议书》违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。但鉴于李俊勤在与泰禾城公司签订六份《榕水湾协议书》时已知道涉案房屋尚未取得《广东省揭阳市商品房预售许可证》而仍然与其设立购房合同关系，对引起本案合同无效也存在一定过错，一审判决对李俊勤要求泰禾城公司支付自购房首付款之日起至本案起诉前的利息已不予支持，故一审判决由泰禾城公司负担李俊勤购房首付款自起诉之日起至还清之日止的利息基本合理，本院不作调整，但因本案一审判决时间发生在2019年8月20日之后，按照相关规定，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算相应利息。一审判决按中国人民银行同期贷款基准利率计算相应利息不当，本院予以纠正。至于泰禾城公司上诉提出一审没有向泰禾城公司释明可以提出反诉请求，致使泰禾城公司无法行使请求李俊勤返还财产和赔偿损失的权利，程序违法，请求将本案依法应发回重审的问题。因泰禾城公司在诉讼中未能提供充分证据证明其存在财产损失，且如确实存在财产损失也可通过另案起诉主张权利，故其主张将本案发回重审的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律处理正确，程序合法，本院予以维持。泰禾城公司上诉理由成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持揭阳市榕城区人民法院（2019）粤5202民初1490号民事判决第一项。二、撤销揭阳市榕城区人民法院（2019）粤5202民初1490号民事判决第三项。三、变更揭阳市榕城区人民法院（2019）粤5202民初1490号民事判决第二项为：揭阳市泰禾城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内付还李俊勤购房款2896090元及利息（自2019年7月10日起至还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回李俊勤的其他诉讼请求。五、驳回揭阳市泰禾城房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29969元，由揭阳市泰禾城房地产开发有限公司承担29000元，李俊勤负担969元。二审案件受理费29969元，由揭阳市泰禾城房地产开发有限公司承担29000元，李俊勤负担969元。本判决为终审判决。审 判 长 黄志成审 判 员 卢树君审 判 员 洪如玉二〇二〇年十月二十一日法官助理 黄小贺书 记 员 叶 帆附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。