广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初6266号 原告：南宁元晶房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区。 法定代表人：方灿义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦皖子，广西望之辩律师事务所律师。 被告：梁毅君，女，1983年10月14日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：吴祖仕，广西涌流律师事务所律师。 原告南宁元晶房地产开发有限公司诉被告梁毅君房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦皖子，被告的委托诉讼代理人吴祖仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁元晶房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被 —2— 告于2017年8月11日签订的租赁南宁市江南区合同；2.判令被告支付欠缴原告租金115907.5元；3.判令被告支付因被告违反合同约定拖欠原告租金产生的违约金18211.81元；4.判令被告支付原告解除合同违约金8294.2元;5.判令被告支付原告代被告缴付的水电费106.43元、生活垃圾清运费1937.87元、物业服务费6200.74元；6.判令本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告南宁元晶房地产开发有限公司变更第2项诉讼请求为：判令被告支付欠缴原告租金165671.5元（计算至2020年9月30日）。事实和理由：2017年8月11日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于南宁市江南区租给被告用于公司办公，约定租赁期限从2017年9月16日起至2022年9月15日止，月租金为7381.8元，租金在租期届满一年后从次年起每年递增6%，租金按季度缴付，每季度前5个工作日缴纳该季度租金。物业管理费及水电费等费用由被告自行缴纳，被告不能按时交纳租金，每逾期一天，按应付而未付金额的1%向原告支付逾期付款的违约金，同时原告有权通知物业公司对租赁房屋停水停电，由此造成的一切后果由被告自行承担等。被告拖欠租金等费用累计超过1个月或累计有3次拖欠行为的，原告有权解除本合同。被告无故解除合同或因其违约而被原告解除合同时，原告有权没收被告已付的租赁保证金、多付的租金而不予退回，被告在租赁房屋的装修和不可移动的设备设施无偿归原告所有，且原告无须对被告作任何补偿、赔偿，被告还须按一个月租金额向原告支付解除合同的违约金。上述合同签订后，原告向被告交付了租赁商铺，被告交付了保证金及2018年11月16日前的租金，按合同约定被告应在2018年11月16日前5个工作日向原告缴纳2018年11月16日至2019年2月15日共3个月的租金 —3— 合计23474.1元，被告逾期未缴付该期租金，原告遂于2018年12月20日通过邮政快递方式向被告发出书面催缴通知，被告在知晓快递实际内容后以拒收方式退回。后被告以转账方式于2019年1月9日缴付了14764元租金，于2019年3月27日缴付了8700元租金，对上述3个月租金仍未足额缴清（欠10.1元）。但从2019年2月16日起，被告开始无理由一直拖欠不缴纳租金，原告多次书面催告无果，截止2020年4月30日止，被告共欠缴原告租金115907.5元，按合同约定产生违约金18211.81元，欠缴水电费106.43元、生活垃圾清运费1937.87元、物业服务费6200.74元（水电费、生活垃圾清运费、物业服务费原告已代被告缴付）。现被告未按期支付租金，构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告梁毅君辩称：一、同意解除合同，合同的解除时间为2019年4月16日。2019年3月底，原、被告曾签订一份协议书约定，同意被告按月支付租金，被告应于2019年4月16日前交付4月份的租金，但是履行期限尚未届满，原告就于2019年4月16日早上单方面对本案涉案商铺停水停电，剪断被告的锁，更换其自己的锁，并单方面对外招租，因此从2019年4月16日起被告对本案商铺再无实际使用权，原告单方行为已导致租赁合同不可履行；二、对于第二项诉讼请求，我方仅同意支付至2019年4月16日，因自该日起我方对涉案商铺已无实际使用权；三、对于第三、四项诉讼请求，原告在被告履行期限尚未届满前，单方面停水停电、封铺，视为其违约在先，其要求的违约金不应支持，若法院审理认为是被告违约，违约金约定的按日支付应付而未付的金额的1%，该约定过高应依法予以调整；四、第五项诉讼请求，被告只同意支付至2019年4月16日止的水电费、生活垃圾清运费、物业服务费等；五、本案诉讼费用应由原告承担；六、原告单方面停水停电、 —4— 封铺的行为导致被告的经营损失及合同解除后被告在该商铺的装饰装修损失，被告在本案没有反诉，但是被告有权另行起诉追究原告的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实： 2017年8月11日，南宁万昌房地产开发有限公司（出租方，甲方）与被告梁毅君（承租方，乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将其位于南宁市江南区（建筑面积123.03平方米，套内面积120.15平方米，公摊面积2.88平方米），按现状出租给乙方用于公司办公等经营，乙方的租赁期限从2017年9月16日起至2022年9月15日止，从起租日起，每满365日（闰年为366日）为一个租赁年度；甲方应在2017年9月16日前按现状将租赁房屋交付乙方使用，由甲、乙双方办理租赁房屋的交接手续，确认租赁房屋的状况及水、电表底数；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳14763.6元的租赁保证金，该保证金不抵作租金，甲方可从该保证金中扣除乙方因违约而需向甲方交纳的违约金、赔偿金；在租赁终止（含租赁期限届满的终止、合同解除的终止及其他原因导致的租赁终止）及乙方付清各种费用并提出退回申请后5个工作日内，甲方将保证金的余额（不含被扣除的部分）无息退回给乙方；首年度的租金标准为每月每平方米60元（60元／㎡／月）（不含税），免租期为2个月，从第二年起逐年递增百分之六直至租赁期满，即2017年9月16日至2017年11月15日期为免租期（2个月）；2017年11月16日至2018年11月15日期间每月的租金为7381.8元；2018年11月16日至2019年11月15日期间每月的租金为7824. —5— 7元；2019年11月16日至2020年11月15日期间每月的租金为8294.2元；2020年11月16日至2021年11月15日期间每月的租金为8791.9元；2021年11月16日至2022年9月15日期间每月的租金为9319.4元；乙方按每季度（3个月）为一期交纳一次租金，乙方须在2017年9月16日前向甲方交纳首期租金，此后在每季度开始前5个工作日内交纳该季度的租金；乙方在租赁期间应向万昌·邕江明珠商业广场小区的物业管理公司交纳与租赁房屋相关的物业管理服务费、卫生费（垃圾清运费，代收代缴）、自用水电费押金、公用水电周转金、自用水电费、公用水电分摊费，交纳的金额与时间按物业管理公司的通知执行，逾期交纳则按物业管理公司的规定承担违约责任，甲方不承担相关责任；乙方不能按时交纳租金，每逾期一天，按应付而未付金额的百分之一向甲方支付逾期付款的违约金，同时甲方有权通知物业管理公司对租赁房屋停水停电，由此造成的一切后果由乙方自行承担；乙方拖欠租金、物业管理服务费、房屋专项维修资金、水电费（含自用水电费及公用水电分摊费）、卫生费累计超过1个月或累计有3次拖欠行为的，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同、终止乙方的租赁；乙方无故解除合同或因其违约而被甲方解除合同时，甲方有权没收乙方已付的租赁保证金、多付的租金而不予退回，乙方在租赁房屋的装修和不可移动的设备设施无偿归甲方所有，且甲方无须对乙方作任何补偿、赔偿，乙方还须按当期一个月租金额向甲方支付解除合同的违约金。上述合同签订后，被告依约向原告支付了14763.6元的租赁保证金及相应的租金，原告将涉案商铺交付给被告使用。 自2019年3月28日起，被告未再向原告支付租金，亦未再缴纳物业服务费、水电费等费用。2019年10月28日，原告向被告发出《租金催缴通知书》，载明：根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，被告应在2018年11月16日前5 —6— 个工作日向原告缴纳2018年11月16日-2019年2月15日期间租金23474.1元；应在2018年2月16日前5个工作日向原告缴纳2019年2月16日-2019年5月15日期间租金23474.1元；应在2019年5月16日前5个工作日向原告缴纳2019年5月16日-2019年8月15日期间租金23474.1元；应在2019年8月16日前5个工作日向原告缴纳2019年8月16日-2019年11月15日期间租金23474.1元，被告在2019年3月27日前已向原告缴纳2018年11月16日-2019年2月15日期间租金23464元，尚欠该期间租金10.1元及2019年2月16-2019年11月15期间租金70422.3元，被告尚欠租金共计70432.4元，现原告再次通知被告务必在2019年10月31日前缴清上述商铺租金70432.4元；因被告严重违约逾期未缴清租金，原告已对被告所承租的上述商铺进行停水停电并封铺处理，直至被告将商铺租金缴清为止。该《租金催缴通知书》原告通过邮政快递的方式寄至被告户籍地广西桂林市七星区，2019年10月29日由他人代收。庭审中，被告称其并未签收也未代签上述通知书。至本案一审法庭辩论终结止，被告仍未搬离涉案商铺。 2020年5月27日，原告缴纳物业管理服务费6200.74元（其中2017年9月16日至2017年9月30日98.39元，2017年10月1日至2020年4月30日为6102.35元）、生活垃圾清运费1937.87元（其中2017年9月16日至2017年9月30日30.75元，2017年10月1日至2020年4月30日为19 —7— 07.12元）、水电费106.43元（水费自2017年9月16日至2019年11月30日为35.88元，电费自2017年9月16日至2019年11月30日为70.55元）。 另查明，涉案商铺已于2009年12月30日取得《建设工程规划许可证》（建字第×××号）。 再查明，南宁万昌房地产开发有限公司于2020年6月24日更名为南宁元晶房地产开发有限公司。 本院认为，本案的争议焦点是，原、被告签订的商铺租赁合同效力如何；涉案合同解除的时间应如何确定；合同解除是否因被告违约所造成；原告的各项诉讼请求有何依据，原告主张的违约金是否过高。 原、被告于2017年8月11日签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均有拘束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方在《商铺租赁合同》中约定，被告拖欠租金、物业管理服务费、房屋专项维修资金、水电费（含自用水电费及公用水电分摊费）、卫生费累计超过1个月或累计有3次拖欠行为的，原告有权提前解除合同，现被告自2019年3月28日起未再支付租金，至今已逾期超1个月，原告有权解除合同，且被告对于解除合同并无异议，故对原告要求解除其与被告于2017年8月11日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 对于合同解除的时间，被告抗辩称其系因原告于2019年4月16日起单方面对涉案商铺进行停水停电并封铺，致使其对涉案商铺无实际使用权而未支付租金， —8— 合同的解除时间应为2019年4月16日；但被告并未提交证据证明上述主张，且至本案一审法庭辩论终结时止，既未搬离涉案商铺，也未采取任何救济措施解决问题或减少损失，应由被告承担举证不能的不利法律后果，本院对被告主张原告于2019年4月16日停水停电封铺的主张不予采信。结合原告提供的落款时间为2019年10月28日的《租金催缴通知书》中载明的内容，原告自认已对被告承租的涉案商铺进行停水停电并封铺处理，故本院对被告主张的原告实施了停水停电并封铺的行为予以采信，关于原告实施停水停电及封铺的时间，本院确认以《租金催缴通知书》的落款时间2019年10月28日为准。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告向被告发出《租金催缴通知书》后，应在合理期限内收回房屋，减少损失的扩大。本院酌情确定原告自行收回房屋的合理时间为2019年11月15日前，超过该日期原告没有收回商铺造成的租金等费用的扩大损失，原告要求被告支付缺乏依据。对原告要求被告支付2019年11月15日前租金、物业服务费、生活垃圾清运费、水电费的请求本院予以支持。经本院核算，截止2019年11月15日，被告尚欠原告租金70432.4元、物业服务费5314.95元（从2017年9月16日计至2019年11月15日，共计27个月，按每月196.85元计）、生活垃圾清运费1661.04元（从2017年9月16日计至2019年11月15日，共计27个月，按每月61.52元计）、水电费106.43元。对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院依法予以支持70432.4元；对原告要求被告支付物业服务费的请求，本院依法予以支持5314.95元；对原告要求被告支付生活垃圾清运费的请求，本院依法予以支持1661.04元；对原告要求被告支付水电费106.43 —9— 元的请求，本院予以支持；原告请求的上述费用超出上述本院已支持部分的数额，本院不予支持。原告主张合同解除违约金按8294.2元的月租金标准计算缺乏依据，本院根据合同约定按月租金标准7824.7元计算，对于原告主张的合同解除违约金超出7824.7元的部分本院不予支持。对于原告主张的被告逾期支付租金产生的违约金18211.81元及合同解除违约金7824.7元，符合双方的合同约定，亦未超出法律允许的范围，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告南宁元晶房地产开发有限公司与被告梁毅君于2017年8月11日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月15日解除； 二、被告梁毅君向原告南宁元晶房地产开发有限公司支付欠缴租金70432.4元； 三、被告梁毅君向原告南宁元晶房地产开发有限公司支付逾期支付租金违约金18211.81元； 四、被告梁毅君向原告南宁元晶房地产开发有限公司支付解除合同违约金7824.7元； 五、被告梁毅君向原告南宁元晶房地产开发有限公司偿付物业管理服务费5314.95元、生活垃圾清运费1661.04元、水电费106.43元； 六、驳回原告南宁元晶房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债 —10—          务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4306元，由原告南宁元晶房地产开发有限公司负担2081元，由被告梁毅君负担2225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  燕纪飞 人民陪审员  黄文旺 人民陪审员  赵忠群 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  蒋环宇 —11— 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 —12— 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。