广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3206号原告：佛山市联润益置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***，统一社会信用代码914***********。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈雄华，广东连通律师事务所律师。被告：蒋友东，男，1971年7月4日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********高明碧桂园翠林春晓六街13号，公民身份号码441************011。被告：梁佩红，女，1966年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************287。原告佛山市联润益置业有限公司诉被告蒋友东、梁佩红租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用普通程序于2020年9月15日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈雄华到庭参加诉讼，两被告经本院公告传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告蒋友东、梁佩红向原告支付租金（含物业管理费）147462元、大堂使用费4181元、放置煤气费1045元、电费89662元、水费9105.3元、广告费2090元；2.被告蒋友东、梁佩红自2020年1月16日起以上述第1项请求的实际欠款金额为本金按月利率2%计算滞纳金予原告，直到被告蒋友东、梁佩红付清欠款之日止；3.原告没收被告蒋友东已交付的租赁保证金126981元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告蒋友东在2018年3月12日签订《物业租赁合同》，被告蒋友东租赁由原告经营管理的并坐落在佛山市南海区*********综合楼二3层、2402单元，租赁物的建筑面积约为2351.48元，被告蒋友东为保证其履行合同，向原告交纳了租赁保证金126981元。《物业租赁合同》第三条第6项及合同附件预定，被告蒋友东支付原告各项费用的标准如下：电费1.15元/度、水费4.2元/吨，2018年11月10日至2020年3月9日期间的租赁租金（含物业管理费）42327元/月、大堂使用费1200元/月、放置煤气费用300元/月。后来，被告蒋友东又租赁原告另外一个广告位并与原告口头约定，自2019年5月1日开始前6个月按300元/月计算广告位使用费（即广告费），以后按600元/月计算广告费。被告蒋友东租赁原告上述物业后成立佛山市南海区西樵**酒楼，被告蒋友东及其妻子梁佩红共同经营该酒楼。由于两被告经营的西樵**酒楼生意惨淡，导致租金及其他费用无法按租赁合同约定时间支付，于是两被告在2019年12月15日向原告出具欠条一份，共同确认拖欠原告2019年10月、11月的租金及其他费用合计147211.1元，并承诺在2019年12月20日前将拖欠的费用全部还清。在2020年1月4日，西樵**酒楼突然停业，拖欠30名工人工资471771.5元。有关部门多次联系两被告未果，两被告涉嫌欠薪逃匿，给社会大局稳定造成了极大影响。为了稳定大局，解决工人工资问题，西樵崇南社区召集相关部门召开了专项工作会议。经过参会人员讨论研究，由原告与30名工人就相关问题达成一致意见，原告向30名工人支付141531.45元了结工人欠薪问题，并取得了优先受偿权。在2020年1月15日，原告以两被告违反《租赁合同》第十条约定及有关法律规定为由，向两被告发出书面的解除租赁合同通知书，租赁关系自2020年1月15日即时解除。至今，两被告拖欠原告的租金及其他费用合计297372.3元。由于两被告违约，原告根据《租赁合同》第十条约定，有权没收被告蒋友东所交付的租赁保证金126981元。由于被告梁佩红与被告蒋友东一起在欠条上签名，视为其自愿加入蒋友东的债务履行中，而且西樵**酒楼是两被告共同经营的，故被告梁佩红应与被告蒋友东共同偿还原告的上述租金及其他费用。两被告没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。两被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃举证质证的权利。原告的证据材料与本案相关联，内容真实，来源合法，两被告没有举证推翻，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：坐落佛山市南海区*********地段的不动产已办理产权登记，其中和鼎广场综合楼二建筑面积5466.8平方米，钢筋混凝土4层。2018年3月12日，原告（甲方）、被告蒋友东（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将座落佛山市南海区*********综合楼二3层、2402单元（以下简称涉讼物业）出租给乙方使用；租赁期限为2018年3月10日起至2030年3月9日止，免租8个月，从2018年11月10日起计租；乙方承租该物业用于餐饮；在本合同约定起租之日，乙方须向甲方支付首月租金和首月物业管理费42327元，乙方应在每月25日前以现金或银行转账方式缴付下月租金与相关收费给甲方；乙方承租该物业的公用水电费用，由乙方及其他承租人按建筑面积共同分摊，乙方应按甲方的通知进行缴纳；租赁期内，乙方须自行承担该物业使用过程中所产生的所有费用（包括但不限于水费、电费、电线架设及增容费、电话费、有线电视费、网络使用费、环保排污费、所有税费）；甲方现行按电1.15元/度、水费4.2元/吨，代收水电费；在本合同签订之日，乙方向甲方交纳租赁保证金126981元；乙方必须按本合同约定按时交付租金与相关收费及其他应交纳的费用，如逾期交付，由逾期日起计收滞纳金，每逾期一日乙方须按应付款项的5‰向甲方偿付滞纳金；乙方逾期交付租金与相关费用及其他应交纳的费用超过一个月，或拖欠工人工资超过三十日不发放的，甲方有权终止本合同，随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租，而不须支付任何费用予乙方，有权用乙方存在于该物业内的资产以抵偿乙方欠付的费用，资产不足以抵偿乙方欠付费用的，以法律途径追收资产不足以抵扣的费用，并有权没收乙方所交的租金保证金等一切费用。同日，原告（甲方）与被告蒋友东（乙方）签订《装修免租期、计租期约定内容附件》，其中约定：2018年11月10日至2020年3月9日期间的租金42327元/月、大堂使用费1200元/月、放置煤气费用300元/月；甲方承诺提供综合楼二首层大堂（即2101单元）上面的横向广告位及与大堂垂直方位之上的外立面墙身广告位予乙方在合同租赁期内的前五年内免费试用，第六年起根据600元/个/月的收费标准向甲方支付广告位使用费。原告于2019年9月20日出具《2019年9月缴费通知单》，载明：涉讼物业2019年10月1日至10月31日租金及物业管理费42327元、大堂使用费1200元、放置煤气费用300元；电表本月读数271440、上月读数245840，9月15日抄表，电费共29440元；水表本月读数8370，上月读数7690，9月15日抄表，水费2856元；2019年8月15日至2019年9月15日电费（分摊）985.55元、水费（分摊）58.8元；2019年9月1日至9月30日广告费300元；合计77467.35元。原告于2019年10月20日出具《2019年10月缴费通知单》，载明：涉讼物业2019年11月1日至11月30日租金及物业管理费42327元、大堂使用费1200元、放置煤气费用300元；电表本月读数291200、上月读数271440，10月15日抄表，电费共22724元；水表本月读数8841，上月读数8370，10月15日抄表，水费1978.2元；2019年9月15日至2019年10月15日电费（分摊）864.8元、水费（分摊）50.4元；2019年10月1日至10月31日广告费300元；合计69744.4元。原告于2019年11月20日出具《2019年11月缴费通知单》，载明：涉讼物业2019年12月1日至12月31日租金及物业管理费42327元、大堂使用费1200元、放置煤气费用300元；电表本月读数306320、上月读数291200，11月15日抄表，电费共17388元；水表本月读数9350，上月读数8841，11月15日抄表，水费2137.8元；2019年10月15日至2019年11月15日电费（分摊）908.5元、水费（分摊）4.2元；2019年11月1日至11月30日广告费600元；合计64865.5元。2019年12月6日，被告蒋友东向原告出具《承诺保证书》，承诺于12月15日前将10、11月费用合计147211.1元全部结清。2019年12月15日，被告蒋友东、梁佩红共同作为债务人出具《欠条》，确认截止至2019年12月10日拖欠原告147211.1元，包括2019年10月费用77467元、11月费用69744.4元，上述费用含租金、物业费、水电费（含分摊）、广告费、大堂使用费、放置煤气费，两被告必须于2019年12月20日前将拖欠的费用全部还清，每拖延一天，债务人愿意按拖欠费用金额，每日百分之5利息支付给原告。原告于2019年12月20日出具《2019年12月缴费通知单》，载明：涉讼物业2020年1月1日至1月31日租金及物业管理费42327元、大堂使用费1200元、放置煤气费用300元；电表本月读数315520、上月读数306320，12月18日抄表，电费共10580元；水表本月读数9677，上月读数9350，12月18日抄表，水费1373.4元；2019年11月15日至2019年12月15日电费（分摊）772.8元、水费（分摊）46.2元；2019年12月1日至12月31日广告费600元；合计57199.4元。2020年1月14日，经佛山市南海区******人民调解委员会见证，原告与佛山市南海区*酒楼的30名工人签订《债权转让协议》。2020年1月15日，原告通过手机短信向两被告发出《解除租赁合同通知书》，载明：被告拖欠租金长达5个月，现被告经营的西樵**酒楼已经停止营业，并拖欠工人工资及失去联系，已由原告垫付工人工资，全体工人已将全部债权转让给原告，原告根据合同约定及法律约定，向被告提出解除《物业租赁合同》，双方租赁关系自2020年1月15日即时解除，被告所拖欠的租金及水电费计算到2020年1月15日止。原告于2020年1月15日出具《2020年1月缴费通知单》，载明：涉讼物业2020年1月1日至1月15日租金及物业管理费20481元、大堂使用费581元、放置煤气费用145元；电表本月读数320160、上月读数315520，1月15日抄表，电费共5336元；水表本月读数9812，上月读数9677，1月15日抄表，水费567元；2019年12月15日至2020年1月15日电费（分摊）662.4元、水费（分摊）33.6元；2020年1月1日至1月15日广告费290元；合计28096元。诉讼中，原告陈述称，通常由原告安排工作人员与被告工作人员一起抄水电表，若被告的工作人员不在场，便由原告抄好并记录在缴费通知单，缴费通知单一般放置在被告办公室，没有被告签收，但原告有告诉被告或者被告的工作人员。本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自权利义务。原告举证反映被告蒋友东自2019年10月起拖欠租金等各项费用，之后停止营业并拖欠工人工资，被告上述行为已构成根本违约，根据合同约定，原告有权解除《物业租赁合同》并没收租赁保证金，故本院确认《物业租赁合同》于原告发送解除通知予被告蒋友东当日即2020年1月15日解除，并对原告诉请没收保证金126981元予以支持。关于涉讼物业尚欠的各项费用，原告主张已向被告发出缴费通知单并据此计付，原告同时提交了缴费通知单、欠条等予以证明，2019年9、10月的缴费通知单与欠条金额一致，其他月份的缴费通知单费用所载费用明细与2019年9月、10月的费用情况相当且合理，蒋友东作为付款义务方，未到庭抗辩并举证反驳，本院采信原告的主张，根据缴费通知单确定欠付的各项费用。被告梁佩红以债务人的身份与蒋友东共同出具欠条，加入欠条所载债务的履行，因此两被告应当共同向原告支付欠款147211.1元，即2019年9、10月缴费通知单所载明的各项费用。至于2019年11月、12月及2020年1月缴费通知单所载的各项费用，原告未举证证明两被告系夫妻关系，亦无证据证明被告梁佩红加入该部分债务的履行，因此该部分费用应由蒋友东支付，原告主张梁佩红与蒋友东共同清偿，缺乏依据，本院不予支持，蒋友东应向原告支付租金及物业管理费62808元（42327+20481）、大堂使用费1781元（1200+581）、放置煤气费用445元（300+145）、电费33304元（17388+10580+5336）、水费4078.2元（2137.8+1373.4+567）、电费（分摊）2343.7元（908.5+772.8+662.4）、水费（分摊）84元（4.2+46.2+33.6）、广告费1490元（600+600+290）。两被告逾期支付上述费用，已构成违约，原告主张从2020年1月16日起计付的滞纳金，实际上系违约金，依法有据，本院予以支持。双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按日万分之二计付，故被告蒋友东、梁佩红应共同以147211.1元为本金，蒋友东应以106333.9元（62808+1781+445+33304+4078.2+2343.7+84+1490）为本金，均从2020年1月16日起至实际清偿日按日万分之二计付违约金予原告，本院对原告主张超出部分的违约金不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蒋友东、梁佩红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠款147211.1元予原告佛山市联润益置业有限公司；二、被告蒋友东应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金及物业管理费62808元、大堂使用费1781元、放置煤气费用445元、电费33304元、水费4078.2元、电费（分摊）2343.7元、水费（分摊）84元、广告费1490元予原告佛山市联润益置业有限公司；三、被告蒋友东、梁佩红应支付以147211.1元为本金自2020年1月16日起按日万分之二计算至实际清偿日止的违约金予原告佛山市联润益置业有限公司，本项随上述第一项清；四、被告蒋友东应支付以106333.9元为本金自2020年1月16日起按日万分之二计算至实际清偿日止的违约金予原告佛山市联润益置业有限公司，本项随上述第二项清；五、被告蒋友东已支付的租赁保证金126981元归原告佛山市联润益置业有限公司所有；六、驳回原告佛山市联润益置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费7007.89元（原告已预交7665.3元），由被告蒋友东负担，被告梁佩红共同负担其中的3244.2元。两被告负担的受理费，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市联润益置业有限公司，本院不另收退。对原告多预交的受理费657.41元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  莫 玲人民陪审员  刘楚娟二〇二〇年九月三十日书 记 员  陈嘉瑜书 记 员  林浩成