吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2137号上诉人（一审被告）：吉林省云策人力资源服务有限公司，住所地吉林省长春市高新开发区盛北大街**长春北湖科技园产业****1，2，**。法定代表人：于龙飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈文龙，吉林中证律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：长发人力资源产业投资（长春）有限公司，住所地，住所地吉林省长春市净月开发区天富路诺睿德国际商务广场（**）**2212iv>法定代表人：何凌凌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹黎黎，该公司职员。委托诉讼代理人：吴楠楠，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。上诉人吉林省云策人力资源服务有限公司（以下简称云策公司）因与被上诉人长发人力资源产业投资（长春）有限公司（以下简称长发公司）租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云策公司上诉请求：一、请求就长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1548号《民事判决书》第一项判决事项依法改判，判令云策公司不承担房屋使用费及利息。二、本案的一审及二审的案件受理费由长发公司承担。事实和理由：一、“产业园”由政府诚信背书，不应简单按租赁关系审理云策公司于2017年由长春市人力资源和社会保障局（以下简称人社局）招商引资入驻到中国长春人力资源服务产业园（即长春市净月开发区天富路1567号睿德国际商务广场）。云策公司因满足该产业园的整体布局及经营理念，故入驻之时人社局以口头的形式承诺“三年内免收租金”。该产业园属于政府扶持吉林省人力资源企业的惠民政策，并非简单的租赁关系，“政府诚信”应作为原审法院审判考虑因素。二、长发公司受“买卖不破租赁”条款限制，不享有租金请求权。长发公司取得案涉房屋经营管理权晚于云策公司入驻产业园之时，故而人社局做出的任何承诺对于长发公司具有约束力。“三年内免租金”的口头约定可以通过2017及2018年度云策公司未缴纳任何租金予以证实。虽然双方建立的是不定期租赁合同关系，但该租赁关系终结之前或者双方重新签订新的协议之前，原租赁关系的权利义务对长发公司仍具有拘束力。《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”保障的不仅是承租人的“承租权”，同时也保障承租人其他权益，包括云策公司享有的“三年免租期”的权利。长发公司购买案涉房屋之前，对于标的物内已入驻企业的情况及人社局对入驻企业做出的口头承诺均已知晓，但仍自愿购买，故应自行承担可能存在的商务风险和损失。同时，云策公司与人社局不存在恶意串通的行为，长发公司无权就承租状态下的权利义务单方做出调整和变更。另外，长发公司购买案涉房屋后并未按照《合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”之规定向云策公司发出债权转让书面通知，云策公司要求按照人社局做出的承诺履行合同并未不当。退一步而言，双方之间形成不定期的租赁合同关系，有关物业费及租金的应由双方达成合意，长发公司仅以单方的告知函、会议纪要、文件等形式要求支付租金，明显缺乏合同应有之合意，以合同法角度而言长发公司没有收取租金的合法依据。三、一审法院判令支付房屋使用费及利息认定错误。按照前文所述“买卖不破租赁”的原则，在租赁期间长发公司无权收取租金。长发公司在上诉状自认《关于限时搬离产业园并补缴2018年度物业服务费的告知函》“要求2019年4月14日前搬离产业园”，证明双方租赁关系于从2019年4月14日终止。通过该函件可知，长发公司从2019年4月15日开始才有权主张房屋使用费。收到通知后，云策公司积极履行搬迁义务，但因长发公司多方阻挠的，导致云策公司于2019年4月27日才完成搬离事宜，故云策公司占用案涉房屋12天是被上诉人恶意阻碍所致，长发公司应自行承担该期间的费用。综上，云策公司使用长春市净月开发区天富路1567号睿德国际商务广场房屋是政府产业扶持政策所致，而非为贪图小利霸占案涉房屋。长发公司作为房屋的继受人，更应秉承政府诚信继续服务、扶持义务，不能朝令夕改。云策公司在使用房屋期间受“买卖不破租赁条款”保护，有权拒绝支付租金。云策公司仅凭单方文件就收取租金，明显违背《合同法》平等、自愿原则，在双方未达成双方合意之时，该文件对云策公司不具有约束力，故一审法院判令云策公司支付房屋使用费及利息没有事实依据和法律依据，请求上级人民法院依法予以改判。长发公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。长发公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令云策公司支付房屋占用使用费67314.78元（按45元／平方米／月的标准计算，自2019年1月1日起计算至2019年4月27日止）；2.判令云策公司支付利息损失2049.73元（利息损失暂从2019年1月1日起计算至2019年9月9日止，实际应计算至费用付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令云策公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年5月，人社部批准成立中国长春人力资源服务产业园（以下简称“产业园”），产业园位于长春市净月开发区天富路1567号诺睿德国际商务广场B9、B10、B11栋。长发公司为产业园运营管理单位，并购买了产业园全部房产。云策公司吉林省云策人力资源服务有限公司于2017年10月入驻产业园区C座（B11栋）12层1212、1213、1215、1216、1217室，开展劳务派遣业务，合计使用面积383.56平方米。根据2017年8月22日《市政府第14次会议纪要》及2018年6月5日长府办发【2018】36号文件的规定，产业园入驻企业需自2019年1月1日起，按照45元/月/平方米的标准，向长发公司交纳房屋租金。因云策公司拖欠2018年度物业管理费并多次违反产业园相关管理规定，长发公司于2019年1月4日向云策公司出具《关于限时搬离产业园并补缴2018年度物业服务费的告知函》，明确2019年度不再向云策公司提供产业园房屋使用，并要求其于2019年1月14日前搬离产业园。但经长发公司多次催告，云策公司至2019年4月27日才搬离产业园，且未向长发公司缴纳任何费用。长发公司认为，云策公司几经长发公司催告后仍不腾房的行为，导致长发公司房屋自2019年1月1日起至云策公司实际腾房之日止未取得收益，给长发公司造成了经济损失。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，长发公司请求云策公司按照45元/月/平方米的产业园现行房屋租金交纳标准，按2019年度云策公司实际占有使用房屋天数，向长发公司支付房屋占有使用费和因逾期付款而产生的利息损失。一审法院认定事实：长发公司系中国长春人力资源服务产业园运营管理单位，2018年10月14日，长发公司购买了净月开发区诺睿德国际商务广场B9、B10、B11号楼1214号房、1215号房、1216号房、1217号房、1218号房作为产业园运营基地，上述房屋建筑面积合计383.56平方米，上述房屋门牌号为1212、1213、1215、1216、1217。云策公司于2017年末入驻上述房屋办公，2019年4月17日，云策公司从上述地点搬离。搬离后，云策公司缴纳了上述房屋2018年全年及2019年1月至4月的物业费用。另查明，长发公司于2019年1月4日向云策公司发出关于限时搬离产业园并补缴2018年度物业服务费的告知函，载明2019年长发公司将不再与云策公司签订房屋租赁协议，自函达之日起10日内（2019年1月14日前），缴清2018年度物业服务费并搬离产业园。当日，云策公司工作人员签收了上述文件。2019年5月13日长发公司再次向云策公司发函，文件名称为关于限期缴费及明确是否继续承租房屋的函，主要内容为询问云策公司是否继续租赁本案所涉房屋及结清相关租赁费和物业服务费。云策公司于2019年5月14日签收了上述函件。2019年5月24日云策公司法定代表人于龙飞通过EMS快递方式给长发公司回函，回函称：云策公司系通过长春市人力资源和社会保障局招商引资的形式进驻园区，根据人社局向社会公开的招商引资政策，对于进驻企业，将享受免交三年的房屋租金的优惠政策。现园区的办公场所不能满足云策公司发展需要，云策公司已于2019年4月27日搬离，截止到云策公司回函之日，人社局承诺的三年期限尚未届满，云策公司并未超期使用办公场所，因此不存在支付租金或者拖欠租金问题。根据云策公司对于《推进中国长春人力资源服务产业园发展实施办法》的理解，该文件中没有任何条款提及或者授权长发公司自2019年1月1日起可以向园区内企业收取租金，相反，云策公司的理解是园区内的企业将连续三年获得45元／月／平方米的标准的房租补贴及其他补贴。《推进中国长春人力资源服务产业园发展实施办法》颁布于2018年6月5日，即在云策公司进驻之后，如果按照该实施办法的内容，云策公司尚有部分补贴没有得到，关于云策公司进驻园区的其他事宜，请长发公司与人社局沟通、核实。又查明，2018年6月5日，长春市人民政府发布《关于印发推进中国长春人力资源服务产业园发展实施办法的通知》，上述实施办法的第二条规定“房租补贴政策。给予产业园运营公司1000万元，用于首年租金补贴。自产业园运营第2年起，经净月区认定后，按照45元／月／平方米的标准，再连续3年给予入驻企业房租补贴”。与该实施办法同时公布的附件即《推进中国长春人力资源服务产业园发展实施办法操作细则》中关于房租补贴政策规定，自产业园运营第二年起，经净月区认定后，按照45元／月／平方米的标准，再连续3年给予入驻企业房租补贴（政策说明：企业房租补贴采取“先缴后补”方式，即：入驻企业应按入驻产业园协议向运营公司缴纳房屋租金后，方可按本细则规定申请企业房租补贴）。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案云策公司入驻产业园，在长发公司购买的房屋内营业，双方虽未签订书面的租赁合同，但形成事实的租赁合同关系，因无书面合同，故长发公司、云策公司之间形成不定期租赁，云策公司使用长发公司房屋进行营业，应向长发公司交纳房租。云策公司辩称其系租赁人社局的房屋，且人社局领导承诺免收三年房租，但未提供证据予以证明，对其抗辩，不予支持。关于双方不定期租赁合同的效力问题，因云策公司未支付相关费用，长发公司已于2019年1月4日向云策公司发函，明确表明2019年长发公司将不再与云策公司签订房屋租赁协议，当日，云策公司工作人员签收了上述文件，故长发公司已经将解除合同的通知告知云策公司，双方之间的不定期租赁合同已经于2019年1月4日解除。关于长发公司诉请云策公司自2019年1月1日起支付房屋占用使用费的问题，原审法院认为，双方的租赁合同解除后，云策公司仍使用长发公司名下的房屋，长发公司诉请云策公司支付房屋占用使用费用于法有据，原审法院予以支持。关于支付期间，长发公司在2019年1月4日的函中明确称自函达之日起10日内（2019年1月14日前）要求云策公司搬离产业园，根据上述内容，长发公司给予了云策公司10日的搬离时间，该期间应当视为长发公司给予云策公司的搬家的合理期间，故该合理期间不应支付占用使用费。因云策公司于2019年4月27日搬离，故云策公司应自2019年1月15日起至2019年4月27日止向长发公司支付房屋占用费用。关于使用费标准，双方均知悉长春市人民政府发布的《关于印发推进中国长春人力资源服务产业园发展实施办法的通知》，长发公司诉请参照上述文件中的租金标准诉请云策公司支付使用费用，亦无不妥，原审法院予以支持。上述文件规定的租金标准为45元／月／平方米，故云策公司应向长发公司支付的使用费用为383.56平方米×3个月×45元／月／平方米＋383.56平方米×13天×1.5元／天／平方米=59260.02元。云策公司在支付上述使用费后，可以根据政府文件规定，在符合相关规定的条件下，向政府相关部门申请房租补贴。关于长发公司诉请云策公司支付使用费利息的问题，长发公司诉请云策公司支付从2019年1月1日起至付清之日止的利息，原审法院认为，双方未约定使用费的支付期限，自使用期满，云策公司应支付使用费，现云策公司逾期未支付使用费，应自搬离次日起即2019年4月28日至实际支付之日止按照相关规定支付利息。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、云策公司于判决生效之日起十日内给付长发公司房屋使用费59260.02元及利息（利息以59260.02为基数，自2019年4月28日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）；二、驳回长发公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1534元，减半收取为767元，由云策公司承担。本院二审期间，当事人没有提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为：（一）关于云策公司是否可免交其占有使用的产业园房屋租金问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”云策公司对于提出的人社局在其入驻产业园区时人社局口头承诺“三年内免收租金”的事实并未提出证据支持其该项主张，且根据本案现有证据材料，人社局亦无收取或免除产业园房屋租金的权利。因此，云策公司的因人社局承诺三年内免收其产业园房屋租金而不应支付租金的主张不能成立。（二）关于长发公司主张的房屋占有使用费及利息数额。首先，双方租赁关系结束后，云策公司负有向长发公司及时腾退租赁房屋的义务。云策公司在长发公司给予的搬离期间届满后仍未搬离返还租赁房屋。因此，长发公司主张的房屋占有使用费的实质为与云策公司租赁关系结束后云策公司未及时返还租赁房屋而给其造成的损害赔偿损失。长发公司的该项诉请于法有据。其次，虽然双方并未约定合同终止后房屋占有使用费的收取标准，但在《关于推进中国长春人力资源服务产业园发展实施办法的通知》文件中明确规定了案涉房屋的租金标准为45元/月/平方米，云策公司对此文件的内容知晓，长发公司亦按此标准对园区企业签订房屋租赁合同并收取租金。因此，对于一审以长发公司给予云策公司的搬离期限届满次日2019年1月15日至2019年4月27日计算云策公司的房屋占有使用天数，参照《关于推进中国长春人力资源服务产业园发展实施办法的通知》文件中规定的租金标准45元/月/平方米计算云策公司占有使用的393.56平方米计算出的的房屋占有使用费为59260.02元，本院依法予以维持。因云策公司并未支付上述房屋占有使用费，对于长发公司主张利息损失这一损害赔偿主张，一审确定为从云策公司搬离次日起即2019年4月28日至实际支付之日止的支付利息并无不当，对其利率计算标准本院亦依法予以维持。综上所述，上诉人吉林省云策人力资源服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1282元，由上诉人吉林省云策人力资源服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡月皓审判员  张兴冬审判员  张 巍二〇二〇年十月二十七日书记员  杨 雪