广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初3113号原告：林展群，男，民国72年10月17日出生，台湾地区居民，身份证号码为Q1********。委托诉讼代理人：徐德炎，北京市惠称（昆山）律师事务所律师。被告：东莞市正盈实业投资有限公司，住所地广东省东莞市***********************，统一社会信用代码为914***********388T。法定代表人：袁汝东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈佳杰，广东魁峰律师事务所律师。原告林展群与被告东莞市正盈实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人徐德炎，被告的委托诉讼代理人陈佳杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为2013112201、2013112202的商品房买卖合同；2.被告向原告返还已支付的购房款3871199元并支付违约金（以3871199元为基数，从2013年11月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项付清之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月22日，原告与被告签订了两份商品房买卖合同，合同编号分别为2013112201及2013112202，约定原告购买被告开发的位于东莞市***********************及104室房屋，建筑面积分别为115.62平方米及73.78平方米，交易价格分别为2362694元及1508505元，该两份合同总价为3871199元。上述合同签订后，原告依约向被告支付了房屋全款，被告向原告交付了房屋。后因被告与案外人存在纠纷，上述交易房屋被东莞市第一人民法院查封，并于2019年5月3日被拍卖，致使上述房屋的产权无法登记至原告名下，现原、被告双方签订的合同已无法履行，被告已构成根本违约。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告答辩，1.其同意解除与原告签订的两份涉案房屋买卖合同；2.原告主张的违约金计算标准错误，涉案合同第九条第一款第二项约定买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，违约金应为3871199元的1%，即38711.99元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本案证据，本院认定事实如下：2013年11月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东莞市***********************及104号房屋，合同约定建筑面积分别为115.62平方米及73.78平方米，合同约定交易价格分别为2362694元及1508505元，约定的付款方式为“一次性付款（买受人在签订本合同之日付清全部房款，含已支付的定金）”，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1款第（2）项载明“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”。原告分别于2013年11月11日、同年11月22日通过银行转账方式向被告支付了400000元及3461199元，另外于同年11月22日以现金方式向被告支付了定金10000元，共计3871199元，已支付完毕合同约定的全部购房款。被告依约向原告交付了涉案两套房屋。2019年5月2日，涉案两套房屋经东莞市第一人民法院网上拍卖，并于2019年5月3日拍卖成交。原告主张，因被告与案外人的纠纷导致涉案房屋被东莞市第一人民法院拍卖，其无法办理产权登记手续，合同无法继续履行，被告构成根本违约，其有权解除涉案两份《商品房买卖合同》，被告应向其返还已支付购房款3871199元并支付违约金（以3871199元为基数，从2013年11月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项付清之日止）。被告辩称，原告主张的违约金标准计算错误，应按合同约定从原告通知其解除合同之日起60日后按已付款的1%计算。原告陈述，其未书面通知被告解除涉案合同；其主张的违约金不是依据合同条款，而是因涉案房屋被拍卖，合同无法继续履行，因此其参照银行利率主张。另查明，本院于2020年4月14日向被告送达了起诉状副本。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、交易房屋拍卖公告、竞价成功确认书、民事裁定书、银行交易明细、个人结算业务申请书等证据及当事人的陈述附卷为证。本院认为：因原告为台湾地区居民，故本案为涉台房屋买卖合同纠纷。合同双方没有选择处理合同争议所适用的法律，由于涉案的标的物在内地，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，故应确定中国大陆的法律作为本案的准据法。本案争议的焦点是：一、原告解除合同的效力；二、原告主张的违约金是否合法有据。关于焦点一。原被告双方签订的两份涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》是原被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，对原被告双方均有约束力。根据涉案两份《商品房买卖合同》第十二条的规定，因被告原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。本案中，因被告与他人的债务纠纷导致被告出售给原告的两套房产被人民法院依法拍卖，故被告构成违约。被告的上述违约行为致使原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告有权解除涉案的两份《商品房买卖合同》及《补充协议》。原告以向人民法院提起诉讼的方式通知被告解除涉案两份《商品房买卖合同》，故涉案两份《商品房买卖合同》自被告收到原告的起诉状副本之日（即2020年4月14日）解除。本院确认原告解除涉案两份《商品房买卖合同》的效力。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告双方未在涉案的两份《商品房买卖合同》中约定因被告违约致使原告不能实现合同目的导致原告提出解除合同被告应承担的违约金，被告主张涉案违约金应按涉案两份《商品房买卖合同》第九条第1款第（二）项约定的迟延交付房产导致原告解除合同的违约金计算，缺乏事实依据。原告主张被告支付购房款的利息实质是要求返还原物及法定孳息。被告确认于2013年11月22日累计收到原告支付的购房款3871199元，故本院对原告关于主张判令被告返还购房款3871199元的请求予以支持。原告主张以其已支付的购房款3871199元为本金，从2013年11月22日起计算利息至购房款返还之日止，合法有据，本院予以支持。上述利息应按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算，但由于2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，原告主张的上述利息从2019年8月20日起计算标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原告主张的利息合法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告林展群与被告东莞市正盈实业投资有限公司签订的两份涉案《商品房买卖合同》于2020年4月14日解除；二、限被告东莞市正盈实业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告林展群返还购房款3871199元及利息（以购房款3871199元为基数，从2013年11月22日至2019年8月19日按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算，从2019年8月20日至购房款返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费37770元（已由原告预交），由被告东莞市正盈实业投资有限公司承担。如不服本判决，原告林展群可在判决书送达之日起三十日内，被告东莞市正盈实业投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  欧泽林人民陪审员  杨 琳人民陪审员  卢耀芳二〇二〇年十月二十九日法官 助理  阳 意书 记 员  黄婉欣强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。