江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏05执异113号异议人(案外人)：陈文惠，女，1965年11月20日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：胡永华，江苏茂坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小华，江苏茂坤律师事务所实习律师。申请执行人：中国建筑一局(集团)有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路**。法定代表人：罗世威。被执行人：昆山特福隆房地产开发有限公司，，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路**法定代表人：刘国根。本院在执行申请执行人中国建筑一局（集团）有限公司（以下简称中建一局）与被执行人昆山特福隆房地产开发有限公司（以下简称特福隆公司）仲裁裁决执行一案中，于2020年5月22日查封特福隆公司名下位于昆山市花桥镇绿地大道1568号富隆花园2号楼104室的房产。案外人陈文惠对本院查封的案涉房屋提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈文惠针对上述执行标的提出异议请求：请求依法裁定中止对特福隆公司名下案涉房屋的执行并解除查封。事实和理由：陈文惠对诉争房屋享有足以阻却执行的实体权利。2017年3月7日陈文惠与特福隆公司签订了《定金合同》，约定陈文惠认购案涉房屋，其中明确了房屋的面积、单价、双方权利义务等，陈文惠一共支付170万元定金。后特福隆公司一直以各种理由未与陈文惠签订《昆山市商品房购销合同》，之后才获知特福隆公司被执行，涉案房屋已被查封。陈文惠认为，陈文惠与特福隆公司之间签订的《定金合同》虽然作为预约合同，但是在该《定金合同》中已经明确了涉案房屋的面积、总价、单价等房屋买卖的基本情况，并且对于权利义务等也进行了明确约定，该《定金合同》具有同本约合同同样的法律效力。据此，陈文惠认为在其按照《定金合同》履行了自己付款义务的情况下对涉案房屋的物权登记请求权是有期待性的，因此在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，应当优先保护陈文惠的物权期待权。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，陈文惠对涉案房产享有的物权期待权优于申请执行人的普通债权，应予优先保护。中建一局辩称:1、案涉房产登记在被执行人特福隆公司名下，法院有权执行。2、陈文惠与特福隆公司之间系借款关系，非买卖合同关系，对案涉房屋不享有物权期待权。3、即便陈文惠系购房人，其亦未在查封前签订书面的买卖合同，未提交证据证明案涉房屋系用于居住且无其他房屋，且依据担保法的规定，定金数额不得超过主合同标的的20％。综上，请求驳回异议请求。陈文惠为证明其主张，提交如下证据：证据一、借款合同、收据、电子回单，证明特福隆公司向陈文惠借款220万元，特福隆公司向陈文惠还款503300元；证据二、定金合同，证明特福隆公司与陈文惠签订定金合同，约定将案涉房屋出售给特福隆公司，未还款项作为购房定金。中建一局对上述证据真实性认可，但认为借款合同、收据、电子回单不能证明已经支付购房款；《定金合同》无法证明双方之间签订购房合同。本院经审查查明：中建一局与特福隆公司建设工程合同纠纷一案，苏州仲裁委于2020年3月16日作出(2017)苏仲裁字第531号仲裁裁决书：“一、特福隆公司向中建一局支付结欠的工程款36029071.78元及应返还的质量保证金12079516.39元，并承担逾期支付期间的利息(其中结欠工程款的逾期支付利息以36029071.78元为基数，自2017年5月25日起至实际付清之日止按照10%的年利率计算；应返还的质量保证金的逾期支付利息以12079516.39元为基数，自2017年12月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。二、特福隆公司向中建一局支付保理融资利息及费用6191066元、一期临建移交项目结算款2329773.46元，工期延误期间的损失1893201.63元；中建一局向特福隆公司支付工期延误违约金1100000元；上述应付金额相抵后，特福隆公司应向中建一局支付9314041.09元及逾期支付利息(利息以9314041.09元为基数，自2017年5月25日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。三、裁决特福隆公司向中建一局支付逾期支付工程进度款的利息4852824.96元。四、中建一局对特福隆公司位于昆山市花桥集善路福隆花园一期住宅项目由其施工的工程在可予折价或者拍卖所得价款在欠付的工程款余额49450756.66元范围内享有优先受偿权。五、驳回中建一局、特福隆公司的其他仲裁请求及仲裁反请求。”仲裁裁决书生效后，因特福隆公司未履行裁决书确定的义务，中建一局向本院申请执行，本院立案执行后，作出（2020）苏05执280号执行裁定，并于2020年5月22日查封特福隆公司名下案涉房产。另查明：2017年3月7日，陈文惠与特福隆公司就案涉房产签订《定金合同》，依据该合同：一、认购104室的总价为1700178元；二、陈文惠同意在签订本合同时，支付定金1700000元，作为双方当事人签订商品房购销合同的担保，签订商品房购销合同后，定金转为房价款；三、双方商定，陈文惠于2017年3月7日前至售楼处签订《昆山市商品房购销合同》；四、签订本合同后，签订商品房购销合同前，因司法机关依法限制房屋地产权利，陈文惠拒绝签订商品房购销合同的，特福隆公司应全额返还定金。再查明，特福隆公司于2013年8月向陈文惠借款100万元，于2014年2月向陈文惠借款120万元，此后特福隆公司还款503300元。上述事实有借款合同、收据、电子回单、定金合同及仲裁裁决书等证实。本院认为，（2017）苏仲裁字第531号仲裁裁决书明确，中建一局对特福隆公司位于昆山市花桥集善路福隆花园一期住宅项目由其施工的工程在可予折价或者拍卖所得价款在欠付的工程款余额49450756.66元范围内享有优先受偿权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，案外人主张对房屋享有的物权期待权优于申请执行人的建设工程价款优先权，并据此请求停止执行的，应当符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）购买人是消费者权益保护法所调整的消费者；（三）消费者交付了购买商品房的全部或者大部分款项。本案中，首先，《定金合同》约定陈文惠、特福隆公司应当另行签订《昆山市商品房购销合同》，同时约定定金系作为双方当事人签订商品房购销合同的担保，陈文惠主张案涉《定金合同》即为书面房屋买卖合同，依据不足。其次，陈文惠系以其出借款项抵做《定金合同》定金，并非直接支付购房款，在陈文惠未举证证明其名下无其他用于居住房屋的情况下，本院碍难认定陈文惠系用于满足个人生活居住需要的消费者。再次，《定金合同》明确签订商品房购销合同后，定金转为房价款，其主张已经支付全部购房款依据不足。综上，陈文惠作为案外人主张其对案涉房屋享有优于建设工程价款优先权的实体权利依据不足，其要求停止执行的异议主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，裁定如下：驳回陈文惠的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为仲裁裁决书错误的，可依照《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》申请不予执行仲裁裁决；与仲裁裁决书无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 庄敬重审 判 员 丁 兵审 判 员 赵丽丹二〇二〇年十月十日法官助理 刘 钰书 记 员 荣 莉