湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0505民初304号原告：湖北合田物业服务有限公司，住所地宜昌市西陵区云集路**，统一社会信用代码91420500744609492P。法定代表人：李郑云，该公司董事长。委托诉讼代理人：余干，宜昌市中信法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：杨青，男，汉族，1980年1月11日出生。原告湖北合田物业服务有限公司（以下简称合田公司）与被告杨青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法由审判员文巧玲适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告合田公司的委托诉讼代理人余干、被告杨青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合田公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告杨青立即支付2017年1月1日至2020年6月30日期间拖欠的物业服务费4596元及违约金1181元；2、杨青承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年11月1日，合田公司与猇亭区盛世天下业主委员会签订《盛世天下物业服务合同》一份，约定由合田公司为盛世天下小区提供物业服务三年，合同到期业委会未选聘新的物业服务企业的合同自动延续1年，至今合田公司仍服务于该小区；合同约定住宅物业服务费为0.9元/㎡/月。杨青从2017年1月1日起一直未缴纳物业服务费，经我公司多次催缴，杨青尚欠2017年1月1日至2020年6月30日止的物业服务费4596元未付。现诉至法院，望判如所请。被告杨青当庭辩称，我对应交物业费无异议，不交物业费是因为：1、合田物业公司服务期间不作为，多处违反物业服务合同的约定，物业费应当按照服务质量折扣收取。表现为（1）违反物业管理条款第二章第三条第三款的规定，小区监控长期处于损坏状态而不及时维修，导致我两次丢失摩托车，因无监控数据存底而不能立案。（2）违反物业服务合同第九条规定，三号门大门2013年损坏2018年才修好；2号楼、3号楼消防管道一直到2019年才接通；5号门闸道无故封闭，无人值守，停车位改造成垃圾场，影响居民生活质量。（3）小区内随处可见建筑垃圾，物业公司未做好清洁服务工作。（4）违反物业服务合同第四条规定，对小区内商户乱搭乱建、3号楼下面商户油烟影响居民正常生活等现象长期未解决。（5）违反物业服务合同第十条规定，电梯的日常维护和管理不到位。（6）违反物业服务合同第十五条规定，从未在小区内设置和公布物业服务监督电话，也未见到任何与物业服务有关的公示。（7）违反物业服务合同第十六条规定，三年内未完成小区三个片区的封闭式管理，巡视也不力，导致小区多次丢失电动车、摩托车。2、物业公司违法在先，我不应当承担违约责任，给付违约金。（1）物业服务合同应截止到2019年11月1日，2019年11月2日至2020年6月的物业费用因为双方未签订物业服务合同，不应支付。（2）物业公司从未与我联系物业费的收取事宜，也未向我进行催收，其贴在门上的律师函电话也打不通。综上，如果物业公司能够协助破案，赔偿我的车辆丢失的损失，并提升物业服务水平，我就按期缴纳物业费；对于违约金，是因为物业违约在先，我不应该承担违约金。经审理查明，2015年11月1日，原告合田公司与猇亭区盛世天下业主委员会签订《盛世天下物业服务合同》一份，约定：由合田公司为盛世天下小区提供物业服务，住宅物业服务费为0.9元/㎡/月，物业管理期限为三年（从2015年11月2日至2018年11月1日止），本合同约定期满时，若猇亭区盛世天下业主委员会未依法选聘新的物业服务企业接管本物业之前，本合同自动延期1年；本合同延期内，合田公司与猇亭区盛世天下业主委员会双方继续执行本合同的约定。合同签订后，杨青从2017年1月1日起一直未交纳物业服务费。同时查明，被告杨青所购房屋面积为125.60㎡。在2020年6月2日的情况说明中，宜昌市猇亭区古老背街道办事处、宜昌市猇亭区古老背街道桐岭社区居民委员会证实因延期后签约期间盛世天下小区业主委员会正处换届阶段，合田公司未收到盛世天下小区业主委员会要求终止物业服务的通知，合田公司至今一直按照原合同约定的相关服务标准为盛世天下小区全体业主提供物业服务。上述事实，有《盛世天下物业服务合同》、情况说明、杨青欠费明细、催收物业费照片、业主基本情况登记表各一份以及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为：原告合田公司与猇亭区盛世天下业主委员会于2015年11月1日签订的《盛世天下物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合同合法有效，对业主具有约束力。物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，服务期限为不定期。现被告杨青拖欠合田公司从2017年1月1日至2020年6月30日止的物业服务费4747元（125.60㎡×0.9元/㎡/月×42个月）未付，杨青应当予以支付，但合田公司起诉仅要求支付4596元不违反法律规定，因此，对于其诉请4596元本院予以支持。关于合田公司主张的违约金问题。一是合田公司与猇亭区盛世天下小区业主委员会签订的《盛世天下物业服务合同》中并未约定逾期缴纳物业服务费需承担违约责任的计算标准；二是在同期本院审理的盛世天下小区物业服务合同纠纷案件中，该小区业主集中反映了合田公司在服务态度、停车管理、门禁管理、设施维护等方面的服务瑕疵；三是杨青提供了部分证据证实盛世天下小区物业管理确有瑕疵，该瑕疵影响了杨青等业主的居住和生活，且合田公司也没有提供证据证明杨青存在恶意。因此，对合田公司请求的违约金不予支持。关于杨青的辩解意见，可以归纳为三个方面，本院逐一评价如下：1、物业管理中的电梯、监控、门禁、卫生、封闭管理、公示等共性问题。上述共性问题的存在说明合田公司在物业服务中确有瑕疵，因此本院予以采信。但是该瑕疵并非法律规定或当事人约定的不缴纳物业服务费或者折扣收取物业服务费的事项，因此，对杨青提出的因服务瑕疵不缴纳物业服务费的辩解意见本院不予采纳；其提出物业服务费用应折扣收取的意见，因双方当事人既无书面也无口头约定，且合田物业不予认可，本院不予处理。2、关于其被盗车辆损失的问题。其在小区内丢失摩托车属实，但是合田物业承担的是安保服务义务，对车辆被盗负有一定的协助破案和提供线索责任，而不是承担被盗车辆损失的赔偿责任，且杨青已当庭表示希望和合田公司协商解决，若协商不了将另行起诉。因此，本院对于杨青要求合田公司赔偿车辆损失的请求不予采纳。3、关于是否承担违约金的问题。本院已对其不予支付违约金的辩解意见予以采纳。同时，本院希望盛世天下小区业主和物业服务公司从以下两个方面加以改善：首先，物业服务合同具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，在现实中物业服务管理情况十分复杂，有时物业公司在提供服务时可能存在瑕疵，或者经过多方努力也未使业主满意。在此种情况下，业主不能以此提出抗辩拒交相关费用，即使提出也不应予以支持。如果业主认为物业公司存在不按照物业服务合同约定履行物业服务事项的情形给其造成了损失，业主可以另行主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其次，物业公司与业主之间系长期服务关系，物业公司应注重提升自身的服务意识与服务品质，在今后的物业服务过程秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，对属于其职责范围内的问题应及时整改并落实到位，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业公司的共赢。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杨青于本判决生效之日起十日内向原告湖北合田物业服务有限公司支付从2017年1月1日至2020年6月30日止的物业服务费4596元。二、驳回原告湖北合田物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费25元，由被告杨青承担。本判决为终审判决。审判员  文巧玲二〇二〇年十月二十六日书记员  冯辈蓓