广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初2945号 原告：李燕玲，女，1966年6月24日出生，汉族，住桂平市。 原告：陈桂新，男，1968年12月14日出生，汉族，住桂平市。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：杨竞，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 被告：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛嘉园，组织机构代码：687785413。 法定代表人：杨正新，公司总经理。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 原告李燕玲、陈桂新与被告桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李燕玲、陈桂新的委托诉讼代理人杨竞，被告鑫盛公司的委托诉讼代理人郑燕君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李燕玲、陈桂新向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期房屋所有权转移登记违约金给原告（以322778元为基数，按年利率3%从起诉日起往前3年计算至被告将桂平市所有权转移登记至原告名下止，暂计至起诉日的逾期违约金是29050元）；2.判令被告返还办证费2000元给原告。本案审理过程中，原告增加诉讼请求：请求法院对原告与被告于2012年11月9日签订的《商品房买卖合同》第十五条第2点的内容予以撤销或确认无效。事实和理由：2012年11月9日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将其在建的桂平市鑫盛嘉园7A1303房卖给原告；被告于2013年12月20日前交房给原告；被告在交房后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，并应将该房所有权转移登记至原告名下。原告认为双方约定逾期办证的违约金按购房款的0.1%计算的条款明显偏低，显失公平，应按法律规定的银行同期贷款年利率上浮30%即约年利率6%计算。现原告酌情要求被告按购房款的年利率3%计算违约金给原告。签订合同后，原告已交清购房款322778元给被告。原告于2013年12月26日确认收房，按合同约定被告应在交房后365天后即2014年12月26日将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，并应将该房所有权转移登记至原告名下，故被告应支付违约金给原告。被告将办理涉案商品房的不动产权证书交给原告双方的房屋买卖交易才算完成。被告代收的2000元办证费远超办证所需费用，故被告占用原告的资金应予退回给原告。合同的第十五条第2点是格式条款，约定的被告逾期办证须支付给原告的违约金过低，导致被告怠于办证给原告，故该条款应予以撤销或认定无效。 被告鑫盛公司辩称，一、原告所诉没有事实依据及法律依据，理由如下：1、被告已将质量合格的房屋交付给原告，原告亦居住和使用了房屋，原告已实现了合同的根本目的，并未造成原告的任何损失；同时，原告也未提供证据证实原其存在损失，故双方约定逾期办证违约金按购房款的0.1%计算是符合法律规定，并未显失公平。2、本案原告起诉已经超过诉讼时效。被告于2013年交房给原告，办证时限为365日，被告应于2014年前完成办证。但原告于2020年6月才起诉主张违约金，已经超过三年的诉讼时效，法院应驳回原告的诉讼请求。3、被告代收的办证费用，须取得房产证后才能确定金额。如办证费用低于被告代收的费用，被告在扣除实际办证费用后会将多出的费用如数退回给原告。原告以起诉方式要求退费，浪费司法资源。二、原告增加的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应予以驳回。理由如下：1、原告增加的诉讼请求是要求法院撤销或确认《商品房买卖合同》第十五条第2点的内容无效。但是撤销还是确认无效，原告未明确，应属于诉请不明确。2、合同第十五条的条款并非被告专门制作或拟定的格式条款，是属于国家层级的部门制定的，更倾向于保护普通大众。如原告单独主张该条款是格式条款，要求被告做出提示和说明，那整个合同都需要提示和说明，则合同中的扉页签约说明及签订书面合同便丧失意义。3、合同第十五条是选择性条款，有三个可选项，最终双方选择的选项为第2、3项处理，说明原告在签订合同时经过思考、筛选并确认该选项无误。4、原告起诉要求该确认合同条款无效，也超过法律规定的除斥期间、超过了诉讼时效。5、该条款并未免除被告履行办证的资料提交义务，也未排除原告获得房产证的权利，故条款是合法有效的条款。 本院经审理认定事实如下：2012年11月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于桂平市（鑫盛嘉园）的第7幢Ａ单元1303号商品房，总房款322778元。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、……；2、原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。3、本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于原告的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由原告自行承担责任。 签订合同后，原告已依约交付购房款322778元给被告，被告于2013年12月26日将上述商品房交付给原告。但被告至今没有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交至产权登记机关备案。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于双方签订的合同第十五条第2点是否撤销或确认无效问题。合同法第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自已的行为放弃撤销权。原告与被告签订的合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。第2点约定如被告逾期办证，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。本案被告已于2013年12月26日已将商品房交付给原告，但原告于2020年7月才起诉要求撤销双方对逾期办证违约金的约定，已超出法律规定的行使撤销权的除斥期间，故原告的该诉请本院依法不予支持。原告以双方签订的合同是格式条款，合同第十五条第2点的条款被告没有黑体下划线提醒原告为由，要求法院确认合同第十五条第2点无效。根据合同法第四十一条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同法第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。原告请求确认合同条款无效的理由不符合上述法律规定确认无效的情形，故本院依法不予支持。 关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。根据涉案合同第十五条的约定，被告应在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。据此，被告于2013年12月26日将商品房交付给原告，故被告应自交房之日起365天届满即2014年12月26日开始，承担逾期办证违约责任，诉讼时效从履行义务期限届满次日计算，即从2014年12月27日计算，被告于2020年7月才起诉要求被告支付逾期办证的违约金，已超出法律规定的诉讼时效，故原告诉请被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。 关于原告预交的办证费问题。办理产权证书虽需要支出相关费用，但因涉案商品房的产权证书至今未办理至原告名下，故本院认为被告应退回办证费2000元给原告，待涉案商品房的产权证书办理至原告名下后，由双方根据办证的实际支出自行交接。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告桂平市鑫盛投资实业有限公司应退回办证费2000元给原告李燕玲、陈桂新； 二、驳回原告李燕玲、陈桂新的其他诉讼请求。 案件受理费288元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告承担268元，由被告桂平市鑫盛投资实业有限公司负担20元。 上述给付义务，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费576元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，账号：20×××16，开户行：农行贵港分行。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  梁海莉 二〇二〇年十月二十三日 书记员  黄小钊