贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初12558号原告：文永祥，男，1971年6月30日出生，苗族，户籍地贵州省凯里市，现住凯里市。原告：文雪锋，男，1997年12月13日出生，苗族，户籍地贵州省凯里市，现在四川服兵役。原告：文正你，女，1946年3月4日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：田兴学、潘天智，贵州省凯里市合力法律服务所法律工作者。被告：姚娟，女，1974年10月29日出生，苗族，户籍地贵州省凯里市，现住凯里市。原告文永祥、文雪锋、文正你诉被告姚娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文永祥、文正你及其委托诉讼代理人田兴学、潘天智，被告姚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文永祥、文雪锋、文正你向本院提出诉讼请求：一、判令《房屋转让合同协议》《房屋转让合同》有效；二、判令被告履行《房屋转让合同协议》，将该房屋产权转让过户到原告名下；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2007年12月称要去广西居住，愿意将位于凯里市转让给原告与杨英（杨英原系原告的妻子，因离家出走未归，已经凯里市人民法院于2011年11月判决原告与杨英离婚，法院于2019年5月判决宣告杨英死亡），双方在自愿、平等的基础上进行协商，于2007年12月18日达成《住房转让协议书》。该房屋议定价格为壹拾肆万伍仟元（145000.00元），原告与杨英首付被告房款捌万元（80000.00元）。由于2007年12月18日杨英与被告签订的《住房转让协议书》较简单，信息不详，而且没有原告的基本信息情况，所以，杨英又与被告在2007年12月29日签订了第二份《房屋转让合同》，该合同载明“甲方与乙方经协商一致，现就位于凯里市，编号为凯里房权证城区字第**《房屋所有权证》，建筑面积101.03ｍ2房屋一套”转让给原告，余款于甲方将房屋的全部手续交付乙方之日当日一次性付清。前妻杨英于2007年12月29日又支付该房款陆万元给被告，仅余下5000元待被告办理房产过户手续时给被告付清，原告给以付清房款后，双方完结手续。可原告多次催促被告办理过户手续，但被告不予理睬，没有按照杨英与被告于2007年12月29日签订的《房屋转让合同》第五条“......五年后，乙方如需办理过户手续，甲方有义务配合...”的规定履行。但是2012年12月杨英已经出走，不知去向，经多方联系毫无音信，故造成了延误。为此，原告认为被告已经违反了《中华人民共和国合同法》的规定，请求判令《房屋转让合同协议》《房屋转让合同》有效；判令被告履行《房屋转让合同协议》，将该房屋产权转让过户到原告名下；判令被告承担本案诉讼费用。所以，原告特提出民事诉讼，事实清楚，请人民法院支持原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张成立，向本院提交：1、《居民身份证》复印件三份，拟证明原告的基本信息及诉讼主体资格。2、《居民身份证》复印件一份，拟证明被告的基本信息及诉讼主体资格。3、《住房转让协议书》复印件一份，拟证明被告与杨英签订住房转让协议书的事实。4、《房屋转让合同》复印件一份，拟证明买房的事实。5、《收条》复印件两份，拟证明被告收到杨英支付的购房款14万元。6、《民事判决书》复印件一份，拟证明法院判决原告文正祥与杨英离婚的事实。7、《民事判决书》复印件一份，拟证明法院宣告杨英死亡的事实。8、《民事裁定书》复印件一份，拟证明原告曾起诉后撤诉的事实。被告姚娟辩称：一、原告文永祥在起诉书中提到的被告姚娟不配合房屋过户的理由和证据都是无中生有，原告文永祥前妻杨英于2007年12月18日向被告姚娟购买位于凯里市南侧床单厂Ｂ栋2单元3层302号双方签订住房转让协议，于2007年12月29日签订房屋转让合同，被告于合同签定之日起已按合同规定将房产证等全部手续交于原告文永祥前妻杨英，而杨英当日并没有按购房合同规定在被告姚娟将房产证等全部手续交与原告妻子杨英后将余款全部付清，被告姚娟在不得已无奈的状况下收到原告文永祥妻子杨英于2007年12月29日写下的5000元欠条一张。该房从符合转让条件开始，被告与原告一家人相约办理过户手续，结果未见到原告文永祥之妻杨英，被告姚娟被原告文永祥告知其已与杨英离婚并再婚生子，杨英的房产已由法院判给原告文永祥与杨英无关了，被告姚娟当场要求原告拿出法院离婚判决书出来看，结果原告与前妻杨英的离婚判决书上并没有法院关于两人的财产分割判决，被告姚娟当时就斥责原告文永祥人为什么要撒谎欺骗？并立刻打电话咨询了律师，在得到律师给予的在这样的情况下不能过户的肯定回复下，被告姚娟人拒绝了原告文永祥的过户要求。二、此后被告姚娟多次联系原告文永祥要求其把杨英找来及时办理过户手续，并要求其按购房合同规定把拖欠的尾款付清，原告文永祥一直以杨英失踪或是可能死亡为由要求被告姚娟办理过户手续，但原告文永祥从未向被告姚娟提供过任何关于杨英的失踪证明或是死亡证明。以致于原告文永祥前妻杨英未及时办理过户且还违反购房合同拖欠房款达12年之久，给被告人姚娟再次购房经济上带来了困难，原本只需30%的商品房首付却因原告前妻杨英不能及时办理过户造成被告二次购房需要缴纳60%的购房首付款，为此造成被告与其家人长期租房住，被告姚娟更因房子的事经常被丈夫责怪，夫妻间经常呕气发生争吵，没有一个固定的家最终夫妻感情破裂离异。原告文永祥前妻杨英的违约行为给被告姚娟的生活带来了无法弥补的伤痛。三、被告在与原告多次交涉无果后，被告姚娟于2017年4月6日上门通知原告文永祥前妻杨英五个工作日内支付所欠房款并按约定承担违约责任，但原告文永祥在开庭时就被通知一事支支吾吾当庭撒谎，（原告与2019年5月20日就此案在凯里市法院起诉过我）原告文永祥在收到通知的第二天就此事打电话给被告，但在法官询问他时，他先是说收到然后又在他代理人的授意下说没收到，以至于法官重复发问你到底是收到没收到？（这点法院可以调出当时的庭审录像证明）原告当时出具了法院于2019年5月10日生效其前妻的死亡公告，法官在认真听取了双方的证词后当庭驳回原告的诉求，要求原告确定了该房屋的继承人才有权利来要求我过户，不能私下交易无视法律，于是原告于开庭第二日撤诉。四、原告文永祥在申请与前妻杨英离婚案与申请杨英死亡一案中提到杨英于2007年7月离家出走与事实不符，原告前妻杨英前来与被告姚娟协商购房事宜是2007年12月份，签订的购房合同日期为2007年12月29日，何来2007年7月离家出走之说？被告姚娟在原告文永祥及其子文雪峰起诉前，在法院于2019年5月8日判决杨英死亡生效后，被告并未收到原告前妻杨英死亡的通知及协商办理房屋过户事宜。综上所述被告一而再再而三的撒谎诚信何在？由此可见他起诉我的理由根本就不成立。原告一家在没有按约定付清尾款的情况下住着被告名下房子这么多年，被告从来没来找原告闹腾，只是催促原告赶紧把当事人找出来把事情合理合法的解决了，而原告在其前妻下落不明没有任何证明证据不符合法律程序的情况下带着他的再婚妻子多次要求被告将房屋过户给他，在被告个人认为他用心不良。五、被告与原告文永祥前妻签订的购房合同签名只有杨英一人的名字和手印，被告与原告文永祥前妻签订的购房协议、合同日期分别是：2007年12月18日、2007年12月29日，法院在判决原告文永祥与杨英离婚一案和杨英死亡一案中提出的杨英离家出走时间是2007年7月，试问该房屋是否可以认为属于杨英的个人名下。综上所述，被告在没有收到原告文永祥的起诉状之前，在杨英下落不明，原告文永祥在和杨英离婚判决书上没有任何关于该套房产判与文永祥以及出示任何有关杨英失踪证明或是死亡证明的情况下，被告有充分的理由拒绝原告文永祥要求该套房屋的过户到其名下的要求。六、由于原告的原因直接导致该房屋一直不能合法合理的过户，严重影响被告的生活，但如果原告一方确定了合法的继承人后被告愿意配合以上原告将该房屋合理合法的过户，但根据以上的事实和理由，原告已违背诚实信用原则，已构成违约；被告请求法院除了依法判决该份购房合同生效外也请求法院依法判处原告除了付清房屋尾款以外，应按该份生效合同签订的合同条款履行违约责任。被告请求人民法院依法公正的判决，维护被告的合法权益。被告向本院提交：1、《居民身份证》复印件一份，拟证明被告的基本信息及诉讼主体资格。2、《居民身份证》复印件三份，拟证明原告的基本信息及诉讼主体资格。3、《住房转让协议书》复印件一份、《房屋转让合同》复印件一份，拟证明被告与杨英达成的购房协议合同有效，只有杨英一个人的签字和手印。4、《欠条》复印件一份，拟证明杨英欠房屋尾款5000元未支付。5、《通知》复印件一份，拟证明被告通知杨英及时办理过户手续付清尾款。6、《通知照片》四张，拟证明下发通知时的照片。7、《民事裁定书》复印件一份，拟证明原告起诉理由不成立撤诉。8、《民事判决书》复印件一份，拟证明离婚判决书没有提到财产分割的事情。9、《民事判决书》复印件一份，拟证明杨英是2007年7月离家出走，购房时间是2007年12月，该房屋是否属于杨英个人名下财产。根据原、被告提供的证据材料结合双方在庭审中的陈述，查明案件事实如下：2007年12月18日，被告姚娟与杨英（原告文永祥之妻）签订《住房转让协议书》，被告姚娟将其位于凯里市以145000元的价格转让杨英，协议签订当日杨英向被告支付房款80000元。同年12月29日，被告为甲方，原告文永祥及杨英为乙方，双方重新签订《房屋转让合同》，合同的价款仍为145000元，该合同第三条约定“付款方式：乙方已于2007年12月18日付首付款80000元。余款于甲方将房屋的全部手续交付乙方之日当日一次性付清”。第五条约定“因该房屋系经济适用房，现暂不能过户。五年后，乙方如需办理过户手续，甲方有义务配合。过户所需一切费用由乙方负责”。合同签订当日，杨英向被告支付购房款60000元，同时出具欠房款5000元的欠条给被告。之后被告姚娟将房屋手续交付给杨英，但所欠购房款5000元至今未支付给被告。2011年9月2日，原告文永祥向本院起诉要求与杨英离婚，经公告传唤，杨英未到庭参加诉讼，本院于同年11月17日依法缺席审理，判决准予原告文永祥与杨英离婚。因杨英长期下落不明，2018年5月2日，原告文永祥向本院申请宣告杨英死亡。2019年5月10日，本院作出（2018）黔2601民特54号民事判决，宣告杨英死亡。2019年5月31日，以文永祥、文雪锋为原告，以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉被告姚娟。同年7月12日向本院提出撤诉申请。另查明，杨英签订合同后，因其下落不明，导致所欠购房款5000元迟迟未支付给被告。在杨英下落不明期间，原告文永祥与被告之间，多次就办理房产过户事宜进行沟通，但双方未能达成统一意见。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告姚娟与杨英签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,为有效合同。合同签订后，杨英已共向被告姚娟支付购房款140000元，剩余的5000元购房款，杨英向被告姚娟出具欠条，已变更合同约定的支付方式，实质上也可视为被告姚娟同意杨英不按合同约定方式付款，故被告姚娟以此不配合办理过户手续的理由不能成立。而且该欠条上未约定还款日期，被告姚娟可随时向欠款人杨英主张还款。现杨英被本院依法宣告死亡，对涉该房屋所产生的债务应由原告文永祥、杨英的遗产继承人在继承遗产范围内承担。鉴于该房屋至今未能办理过户手续的主要原因，是由杨英下落不明所造成，不能归责于被告姚娟，故本案的案件受理费不应当由被告姚娟承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条之规定，判决如下：一、杨英与被告姚娟于2007年12月29日签订的《房屋转让合同》合法有效。二、被告姚娟于本判决生效之日起三日内配合原告文永祥、文雪锋、文正你办理过户手续,将位于凯里市，《房屋所有权证》编号为凯里房权证城区字第**的房产过户至原告文永祥、文雪锋、文正你名下。案件受理费已减半收取为1400元，由原告文永祥、文雪锋、文正你负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  林勇军二〇二〇年十月二十九日书记员  文艺薇