云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8139号上诉人（原审被告）：严安朴，男，1963年7月27日出生，汉族，住云南省富源县。委托诉讼代理人：虞慧君，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈彦蓉，女，1981年11月2日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张红松，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人:罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，住四川省峨眉山市，特别授权代理。上诉人严安朴因与被上诉人陈彦蓉、原审被告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初11569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。严安朴上诉请求：1、维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第二项，改判驳回陈彦蓉要求严安朴支付违约金的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由陈彦蓉承担；3、案件受理费由陈彦蓉承担。事实和理由：1、严安朴与陈彦蓉、尊园公司于2018年8月6日签订的《房屋买卖暨居间合同》无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》与《中华人民共和国合同法》有关规定，在二手房买卖中，签约时出卖人未取得房产证的，房屋买卖合同无效，双方当事人应互相返还无效合同取得的财产，有过错的当事人应承担缔约过失责任；无效合同约定由定金的，定金性质属于违约金，不能适用定金罚则。因此，在本案中，案涉房屋只是进行了网签备案登记，到目前为止并未办理不动产登记尚未取得房产证。故严安朴与陈彦蓉签订的《房屋买卖暨居间合同》属于无效合同。尊园公司作为居间人，明知严安朴所售房屋没有房产证还让其与陈彦蓉签订《房屋买卖暨居间合同》，存在过错，应承担缔约过失责任。2、即使陈彦蓉与严安朴签订的《房屋买卖暨居间合同》有效，严安朴也不存在违约行为。2018年8月6日，严安朴与陈彦蓉签订合同，陈彦蓉以58万元的价格购买案涉房屋，先付定金2万元，该定金由尊园公司保管，由于陈彦蓉一次性拿不出58万元，双方约定陈彦蓉于2018年9月30日前支付29万元，剩余的29万元由陈彦蓉向银行贷款，根据法律规定，没有房产证，陈彦蓉是不能向银行贷款的。陈彦蓉只能以严安朴的名义贷款，由于严安朴以前购买房屋是按揭贷款购买，每月还向银行偿还贷款，尊园公司表示可让陈彦蓉先支付贷款，但由于严安朴的法律意识不强，没有将该内容写进合同中，故本案双方签订的合同实际上是无法履行的。综上，请求二审法院改判支持严安朴的上诉请求。陈彦蓉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。尊园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈彦蓉向一审法院起诉请求：1、请求判令解除2018年8月6日原、被告签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、请求判令被告双倍返还原告定金共计40000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月6日，被告严安朴（出售方、甲方）、原告陈彦蓉、被告尊园公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：一、甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，该房屋成交价格为580000元，甲乙双方约定于2018年9月30日前办理该房屋权属转移登记等相关手续，甲方交由丙方托管人民币20000元。二、甲方保证拥有该物业完整所有权或处分权，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁等事宜，甲方应在前述本合同前妥善处理，并保证转让后乙方无需负责，否则甲方应赔偿由此导致的乙方的一切损失。三、本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或其他根本违约行为的，守约方珂解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。2018年8月6日，被告严安朴之女严敏向原告出具《收条》，载明：“今收到陈彦蓉购买国福现代城玉兰苑ⅢＡ3-3-2910号房购房定金20000元（大写：贰万元整）”。2018年9月30日，被告严安朴要求原告支付过户前的房屋原贷款，但原告不同意，双方未办理《预约转让合同公证》。一审法院认为：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同成立并生效后，一方当事人明确表示不履行主要义务，可以解除合同，不履行合同义务的一方当事人，应当承担违约责任。原告与被告严安朴签订《房屋买卖暨居间合同》系当事人按照法律规定订立的商品房买卖合同，当事人具备订立合同的行为能力、意思表示真实，且原告已按合同约定支付定金，一审法院确定该合同已经成立且生效。合同签订后，被告严安朴要求原告支付过户之前的房贷，否则不配合办理产权变更手续，其主张超出了双方合同的约定，进而导致合同无法继续履行，亦无法实现合同目的，被告严安朴的行为已构成违约，故原告主张解除上述《房屋买卖暨居间合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，一审法院予以支持。原告要求被告双倍返还定金，未违反合同对违约金部分的约定，且合同签订后房价快速上升，故要求双倍返还定金并未超出合理限度，一审法院综合合同履行情况及当地房地产市场的一般情况，对原告主张双倍返还定金共计40000元的诉讼请求，一审法院予以支持。应当说明的是，其中20000元由被告尊园公司保管，故被告严安朴应限期向原告支付违约金20000元。被告严安朴抗辩认为没有收到定金，但在《房屋买卖暨居间合同》中明确约定购房定金20000元，并交由被告尊园公司托管，庭审中被告尊园公司明确表示已经收到该笔款项，故对被告严安朴的该项抗辩一审法院不予采纳，并确认由被告尊园公司限期向原告返还定金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：“一、解除原告陈彦蓉与被告严安朴、昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年8月6日签订的《房屋买卖暨居间合同》(合同编号：0086001)；二、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内退还原告陈彦蓉定金人民币20000元；三、被告严安朴于本判决生效后三日内支付向原告陈彦蓉违约金人民币20000元。案件受理费800元，减半收取为400元，由被告严安朴负担。”二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，且各方当事人均无异议，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：严安朴是否应向陈彦蓉支付违约金？本院认为：陈彦蓉、严安朴与尊园公司签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应对合同当事人具有约束力，各方当事人均应当按照合同的约定履行义务、享有权利。严安朴主张案涉房屋尚未取得房屋产权证该合同应为无效的上诉请求并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故本院对严安朴的该项上诉主张不予采信。《房屋买卖暨居间合同》第四条明确约定了陈彦蓉于公证机关签订二手房买卖合同时支付首付款290000元，剩余房款通过银行按揭贷款支付。根据本案一、二审查明的事实，严安朴要求陈彦蓉先行偿还案涉房屋已有的银行按揭贷款，系变更了《房屋买卖暨居间合同》的付款方式，陈彦蓉对变更付款方式并不认可，致使双方未能继续履行合同，居间方尊园公司也对该事实予以认可，故本案系严安朴单方变更合同约定导致《房屋买卖暨居间合同》未能继续履行，严安朴应按照合同约定承担相应的违约责任。一审法院判令严安朴向陈彦蓉支付违约金20000元并无不当，本院予以维持。综上所述，严安朴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人严安朴承担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年十月二十日法官助理潘鑫书记员袁艺