湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初7015号 原告：李瑞莲，女，1965年1月23日出生，汉族，住长沙市开福区。 被告：勤隆（湖南）房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区国营综合农村翠园别墅**A型。 法定代表人：杨佶。 原告李瑞莲与被告勤隆（湖南）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞莲到庭参加诉讼，被告勤隆（湖南）房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李瑞莲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行合同，为原告所购的房产办理初始登记，并从判决之日起30日内为原告办理不动产权证；2、请求法院判令被告返还原告多交付给被告关于3.08平方米的购房款及代收款共计人民币5440.512元；3、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2000年2月26日签署了《长沙市商品房买卖合同》（明天世纪花园售楼合同书，编号：618、625），约定原告购买被告开发的位于长沙市开福区（原小区名：明天世纪花园，原统编4-Ｈ10号606）商品房一套及4-Ｈ-10栋车库20＃（原统编4-Ｈ10号车库20＃）一间。两份合同约定的总价款为：商品房、车库、代收费等总额为人民币253554.28元（其中商品房209652.58元、车库28620.9元、代收款15280.8元）。同时合同中约定：该商品房及车库应于2001年2月28日竣工交付使用，并在交付使用后八个月内，被告应协助原告办理好房屋产权登记证。在2007年6月18日原告交最后一笔总款时被告对原告减免了人民币3136.73元的购房尾款，故原告实际已付款（含商品房、车库、代收款）总额为人民币250417.55元。前述款项原告在签订合同后已全部支付给被告。此外，2007年7月23日，原告向被告缴纳了契税4499元、房屋维修基金4499元、房产证本费80元及土地证本费120元，所交费用均由被告开具了收据。被告于2007年7月向原告交付了房屋和车库，但是被告至今未协助原告办理房屋产权转移登记手续。2018年，由于被告长期未能给原告办理房屋产权转移登记手续，原告向长沙市开福区人民法院对被告提起民事诉讼，请求判令被告为原告办理不动产权证。法院于2018年11月21日判决“被告为原告办理产权证存在法律上不能履行的障碍，原告可待履行不能的情形消除后另行主张权利”。此后，被告即对原告要求办理产权证之事搁置不管。2020年7月，原告自邻居处得知，原告同楼层邻居陈荣生先生业已办理完毕房屋产权证（产权证编号：湘（2××0）长沙市不动产权第0192253号）。后经原告进一步向长沙市不动产权中心查询，长沙市开福区的栋证号为××。这说明，被告已具备给原告所购房产办理初始登记及不动产权证的条件，不存在法律上不能履行的障碍。随后原告再次要求被告继续为原告办理产权证，但被告始终置之不理。与此同时，原告所购房屋与邻居陈荣生先生所购的御景龙城4-Ｈ-10栋504号房屋为同一楼层，房屋户型及面积完全一致。陈荣生先生的不动产权证显示，该户型实际登记面积为124.26平方米。对比原告购房合同约定的房屋面积127.34平方米，原告所购房屋实际面积比合同约定面积少了3.08平方米．被告应当返还原告购房款及代收款合计5440.512元。同时，按照购房合同第二条第1款约定，房屋最终面积以产权证登记面积为准的规定，则原告实际应付购房款为：商品房124.26（实际面积）×1646.4（单价）＝204581.66-3136.73（减免尾款）＝201444.93（元）。因此计算原告购房所应缴各项税费时，应以此为计算基数。其次，被告在明知原告积极主张办理不动产权证的要求下，在已经具备办理产权证条件时，仍然拒绝为原告所购房屋及车库办理产权登记手续，完全是故意违约，其必须继续承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上所述，原告认为，原告已经充分地履行了合同义务，而被告却故意违约，以各种理由拒绝为原告办理不动产权证，其必须依法承担相应的违约责任。同时，原告所购房屋的实际面积与约定面积存在误差，应当按照合同约定并本着真实、公平的原则予以处理。现原告为维护自身的合法权益，特根据我国《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及我国《民事诉讼法》等法律的相关规定，提起民事诉讼，请求人民法院依法予以支持。 被告勤隆（湖南）房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2000年2月26日签订《商品房购销合同书》，约定原告购买被告开发的明天世纪花园（统编4-H10号）606房；房屋建筑面积为127.34平方米，单价为1,646.4元/平方米，总价为209,652.58元（最终面积以产权证面积为准，赠送对应天台），代收水电煤气增容费用每平方米60元，共计7,640.4元，小区配套费每平方米60元，共计7,640.4元，此二项代收款于原告支付首期款时一并收取，购楼总金额合计224,933.38元；2000年2月26日付款10,200元，2000年2月28日付款67,976.58元，2000年6月20日付款41,930.52元，2000年9月20日付款41,930.52元，2000年12月20日付款41,930.52元，交付时付款20,965.26元，被告应于2001年2月28日将竣工楼宇交付使用；被告将房屋交付原告使用后8个月内协助原告办理好房屋产权登记证；被告必须按期交房，逾期按月息2%向原告赔偿违约金，因国家政策影响或人力不可抗拒的因素影响造成的延期除外。当日，原、被告签订另一份《商品房购销合同书》，约定原告购买被告开发的明天世纪花园（统编4-H10号）车库20#；车库建筑面积为17.7平方米，单价为1,617元/平方米，总价为28,620.9元（最终面积以产权证面积为准）；2000年2月26日付款8,586.27元，2000年6月20日付款5,724.18元，2000年9月20日付款5,724.18元，2000年12月20日付款5,724.18元，交付时付款2,862.08元，被告应于2001年2月28日将竣工楼宇交付使用；被告将房屋交付原告使用后8个月内协助原告办理好房屋产权登记证；被告必须按期交房，逾期按月息2%向原告赔偿违约金，因国家政策影响或人力不可抗拒的因素影响造成的延期除外。上述协议签订后，原告按约支付全部购房款（经减免，实际交款250,417.55元）及相关费用，被告亦于2007年7月向原告交付了房屋。2018年，由于被告长期未能给原告办理房屋产权转移登记手续，原告向长沙市开福区人民法院对被告提起民事诉讼，请求判令被告为原告办理不动产权证并支付违约金。因被告为原告办理产权证存在法律上不能履行的障碍，法院对办理产权证暂未支持，判决被告向原告支付违约金5,008元。现原告认为办理产权证条件已成熟，故诉至本院，请求判如所请。 另查明，案涉房屋原属“明天世纪花园”现更名为御景龙城；案涉房屋原房号4-H10号606号，现实测房号为4-H-10栋503，购房人为原告李瑞莲。该房已办理不动产登记情况表，权利人登记为勤隆（湖南）房地产开发有限公司，其不动产登记情况表就案涉房屋坐落描述为洪山路253号御景龙城4-H-10栋503；案涉房屋原房号4-H10号车库20#，现实测房号为4-H-10底层20，购房人为李瑞莲。该房已办理不动产登记情况表，权利人登记为勤隆（湖南）房地产开发有限公司，其不动产登记情况表就案涉房屋坐落描述为洪山路253号御景龙城4-H-10栋底层20； 本案在审理过程中，原告撤回向本院提出的第二项诉求。 上述事实，有书证、不动产登记情况表、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，一、原、被告签订的售楼合同书，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现原告已按约向被告支付购房款及相关费用，亦使用房屋至今，根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后8个月内协助原告办理好房屋产权登记证，但至今被告未为原告办理房屋产权转移，故原告要求被告办理不动产权证的诉请符合法律的规定及合同约定，本院予以支持。二、被告勤隆公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应当承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 被告勤隆（湖南）房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李瑞莲将长沙市开福区洪山路御景龙城4-H-10栋503房以及洪山路253号御景龙城4-H-10栋底层20的全部房屋产权转移登记至原告李瑞莲名下。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告勤隆（湖南）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  吴晓君 二〇二〇年十月三十日 代理书记员  任 友