广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初1030号原告：乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司，住所：乳源县乳城镇文昌南路紫荆荷花阁**（限作办公室使用），统一社会信用代码91440232MA51LLLA4W。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林展拥，男，汉族，1980年8月18日出生，住广东省乳源瑶族自治县******1*，系公司员工。被告：黄彩平，女，汉族，1976年3月28日出生，住广东省乳源瑶族自治县*****1******，公民身份号码440************04X。原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司（以下简称“展鸿物业公司”）与被告黄彩平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日受理后，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告展鸿物业公司的委托诉讼代理人林展拥、被告黄彩平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告展鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴交所欠物业费977.9元，按3‰每日支付滞纳金；2、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告展鸿物业公司放弃滞纳金的主张，将第一项诉讼请求变更为：判令被告立即缴交所欠物业费977.9元。事实和理由：原告于2018年5月与乳源瑶族自治县****业主委员会签订物业服务合同，并根据政府相关部门进行了备案。至签订物业服务合同以来，原告根据合同约定的服务事项进行了有效的管理服务，得到广大业主的好评。个别业主以各种无关理由拒缴物业费，导致原告出现一些经济问题，并最终可能导致整个小区出现管理问题。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告黄彩平辩称，其在涉案房屋住了十多年，从未拖欠过物业费，由于原告展鸿物业公司不作为，不能很好的为业主提供物业服务，收取物业费后只给收据不提供增值税发票，未按被告的要求在其家门口安装限速标志、划减速带，未消除被告家门口的安全隐患，故其不愿意缴交物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告向本院提交的证据有：1、营业执照、身份证复印件，证明原告、被告诉讼主体资格；2、法人代表身份证明书，证明原告法定代表人身份；3、福源新村物业服务合同复印件两份，证明原告和乳源瑶族自治县****业主委员会签订物业服务合同，原告为涉案小区提供物业服务；4、房地产买卖合同复印件，证明被告是涉案小区业主。被告黄彩平对原告展鸿物业公司提交的上述证据表示无异议。被告黄彩平向本院提交的证据有：1、照片3张、微信聊天记录3页，证明因被告家门口离马路很近，被告要求原告帮其家门口设立减速带和限速标志，多次和原告沟通后，原告不予理会，因此被告不愿意缴交物业管理费；2、收据6张，证明被告曾缴交了物业费，要求原告开具发票，原告口头答应了会补上但没有开具，其只开具了收据。原告展鸿物业公司对被告黄彩平提交的证据1有异议，其认为被告的要求不属于其跟业委会签订的物业服务合同的服务事项；对证据2没有发表质证意见。经核对原、被告提交的证据，本院对被告黄彩平提交的证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予认可；因被告黄彩平对原告展鸿物业公司提交的证据无异议，本院对原告展鸿物业公司提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是一家2018年4月27日成立的物业服务公司，经营范围为物业服务。被告黄彩平于2010年1月从案外人张雪处购买位于乳源瑶族自治县***********1*****，该房土地使用权面积为130.6平方米，随后装修入住至今。以被告黄彩平所在小区的乳源瑶族自治县****业主委员会为甲方、原告为乙方第一次签订了《福源新村物业服务合同》，约定委托服务期限为2018年5月1日0时起至2020年2月29日24时止；上述合同期满后，以被告黄彩平所在小区的乳源瑶族自治县****业主委员会为甲方、原告为乙方于2020年2月28日第二次签订了《福源新村物业服务合同》。上述两份《福源新村物业服务合同》约定的内容一致，合同均载明了具体的委托服务事项、委托服务期限、双方权利与义务、物业公共服务质量、物业管理服务费用、违约责任等，其中第十八条约定：住：住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0元向乙方缴纳，非住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.8元向乙方缴纳；缴费时间为当月25日至次月10日。第二十六条约定：乙方违反合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。甲、乙双方均在合同落款处盖章确认，甲方业委会主任许志坚、甲方法定代表人林某1亦在合同落款处签名予以确认。合同签订后，原告于2018年5月20日入驻被告所居住小区，为涉案小区提供物业管理服务，于2020年6月退场。被告从2018年5月至2019年6月的物业管理费都能及时足额缴交，后因原告未在被告房屋前安装限速标志、未设立减速带、未向被告开据增值税发票，被告从2020年7月后至原告退场时拒缴物业管理费，故引发该案。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告作为经营范围为物业服务的具有独立法人资格的企业，其与乳源瑶族自治县****业主委员会签订的《福源新村物业服务合同》，系合同双方真实意思表示，内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，上述协议对被告具有约束力，被告应按合同约定向原告及时、足额缴交物业管理费。本案中，原告与涉案小区业主委员会签订《福源新村物业服务合同》后，按合同约定入驻被告所在小区，并向被告提供了物业服务，被告理应按照合同约定向原告交纳物业管理费。庭审中，被告抗辩称其一直如期足额缴交物业管理费，但原告未在其房屋前安装限速标志、未设立减速带和未向原告开据增值税发票，故其未缴交物业管理费。关于被告提出的原告未按其要求在其房屋前安装限速标志、未设立减速带的抗辩，因原告已从涉案小区退场，其可另循途径解决；关于被告未向原告开据增值税发票的抗辩，开据增值税发票并非是合同约定的物业服务事项，该抗辩不能成为其不缴或少缴物业管理费的理由。被告在2019年7月至2020年5月期间未向原告缴交物业管理费，其行为已构成违约。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，结合被告与案外人张雪签订的《房地产买卖合同》中记载的涉案房屋面积为130.6平方米和《福源新村物业服务合同》确认的物业管理费为0.7元/㎡，被告应向原告缴交物业管理费1005.62元（130.6㎡×0.7元/㎡×11个月），现原告主张被告支付2019年7月至2020年5月期间的物业管理费977.9元（127㎡×0.7元/㎡×11个月），系其自行处分自己的民事权利和诉讼权利的行为，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，本院予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：限被告黄彩平于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司物业管理费977.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告黄彩平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 廖聪有二〇二〇年十月十九日法官助理 朱义香书 记 员 王嘉玲