河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初979号原告：姬家平，男，1991年2月18日出生，汉族，南阳市鼎程装饰工程有限公司法定代表人，住河南省方城县。委托诉讼代理人：郭磊，河南博识律师事务所律师。被告：刘红艳，女，1988年6月10日出生，汉族，无业，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：刘文彬，河南前行律师事务所律师。第三人：平顶山市家天下房地产经纪有限公司，住所地：平顶山市湛河区光明路与南环路交叉口东南角昌盛**楼**底商。统一社会信用代码：91410400095251418C。法定代表人：王艳峰，总经理。委托诉讼代理人：周昆辉，男，1984年12月1日出生，汉族，系该公司员工，住叶县。委托诉讼代理人：刘艳伟，男，1986年3月5日出生，系该公司员工，住平顶山市湛河区。原告姬家平与被告刘红艳、第三人平顶山市家天下房地产经纪有限公司（以下简称家天下经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姬家平及其委托诉讼代理人郭磊、刘红艳的委托诉讼代理人刘文彬、第三人家天下经纪公司的委托诉讼代理人周昆辉、刘艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姬家平向本院提出如下诉讼请求：1.请求判决解除姬家平、刘红艳签订的《房屋买卖合同》；2.判决刘红艳依约向姬家平支付违约金190500元，家天下经纪公司承担连带责任；3.判决刘红艳依约承担姬家平的律师费5700元，家天下经纪公司承担连带责任；4.诉讼费用由刘红艳负担。事实和理由：姬家平、刘红艳经家天下经纪公司介绍，于2019年3月20日签订了《房屋买卖合同》，约定姬家平将自己所有的位于平顶山市湛河区“九龙广场”26号楼1单元8层802号的一套109平方米的房产卖给刘红艳。约定总价款635000元，刘红艳先支付220000元，待姬家平取得房产证在3××个工作日内将房产过户给刘红艳后，支付剩余的款项。并约定，如果由于刘红艳的原因无法办理过户手续时，姬家平可以解除合同，刘红艳应向姬家平支付合同标的的总额百分之三十即190500元的违约金，且姬家平由此产生的律师费、诉讼费也由刘红艳承担。之后，刘红艳也向姬家平支付了220000元。2019年10月12日，姬家平拿到了该房的《不动产权证书》，随即告知刘红艳和家天下经纪公司，要求协助办理过户手续。但是令姬家平意外的是，刘红艳由于征信有问题，无法办理相关手续。为此，姬家平多次催告刘红艳解决，以便完成过户，但是刘红艳却迟迟不予处理。为此，姬家平被迫诉诸法院。另外，由于家天下经纪公司对刘红艳的征信情况疏于了解，工作存在重大失误，故姬家平认为家天下经纪公司也应当承担连带责任，请求依法判决。刘红艳辩称，双方签订的《房屋买卖合同》约定房屋总计款为635000元，刘红艳先支付220000元，待姬家平取得房产证在3××个工作日内将房产过户给刘红艳后，支付剩余的款项，根据该约定，首先应由姬家平在3××个工作日内完成房产过户义务，然后刘红艳才支付剩余房款，该3××个工作日是对姬家平完成房产过户义务的限定，不是对刘红艳付款义务的限定。虽然刘红艳由于征信问题无法办理按揭贷款，经与姬家平多次协商无果后，刘红艳经多方筹措，筹得资金，愿意以现金方式向姬家平支付剩余房款，但姬家平并未在限定时间内完成房产解押和过户义务。现今系姬家平不履行房产过户义务，违反合同约定，非刘红艳原因无法办理过户手续。因此姬家平关于解除合同及违约金的主张不能得到支持。此外该房屋已交付，刘红艳已装修并入住，由于刘红艳对房屋实际占有并使用。若此时解除合同明显损害到刘红艳的利益，会使双方当事人的利益严重失衡，不利于社会稳定，也不符合当事人缔约的初衷和尽量使合同有效的立法目的。因此，当事人不得滥用合同解除权。故请求判令驳回姬家平的诉讼请求。家天下经纪公司辩称，针对姬家平的诉讼请求，家天下经纪公司承担连带责任没有法律依据，合同中也没有约定，家天下经纪公司只是履行合同居间义务，在合同履行过程中，家天下经纪公司已经尽到合同约定的义务，合同在履行过程中是否能按约定履行，并不是家天下经纪公司所能决定的，故姬家平的诉求让家天下经纪公司承担连带责任不符合合同约定，请法院依法驳回姬家平对家天下经纪公司承担连带责任的诉讼请求。姬家平围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.姬家平、刘红艳之间的《房地产买卖定金合同》及《房屋买卖合同》各一份，证明姬家平、刘红艳曾于2018年11月3日签订《房地产买卖定金合同》，于2019年3月10日签订《房屋买卖合同》，姬家平将自己所有的位于平顶山市湛河区“九龙广场”26号楼1单元8层802号的房产出卖给刘红艳，并约定刘红艳先支付22万元房款，将来在姬家平取得房产证3××个工作日内将房产证过户给刘红艳后支付余款。并约定，如果届时由于刘红艳的原因无法办理过户，则姬家平可以解除合同，刘红艳应当向姬家平支付合同总标的额百分之三十即190500元的违约金，姬家平因此产生的律师费、诉讼费也由刘红艳承担。2.编号为（2019）平顶山市不动产权第003××265号《不动产权证书》一份，证明姬家平于2019年10月12日，依法取得了本案房产的《不动产权证书》，姬家平系单独所有人。3.姬家平名下农行卡支付月供的流水清单，证明姬家平在签订《房屋买卖合同》后至取得该房产的《不动产权证书》日止，一直依约准时足额缴纳该房产的分期月供。4.姬家平在购房之前与取得《不动产权证书》后的两份《个人征信报告》，证明姬家平在最初购买此房产至取得《不动产权证书》时止，个人征信情况良好，无法办理过户原因系刘红艳个人征信存在问题。5.姬家平、刘红艳签订的补充协议一份。6.刘红艳的个人信用报告1分，证明刘红艳在整个买房过程中多次逾期，第一次签订定金合同之后违约，之后又数次违约。刘红艳对姬家平提供的证据发表以下质证意见：对证据1真实性无异议，但是在房屋买卖合同中第四条第二款明确约定：由甲方自行办理完毕解押手续，并解决解押所需资金，以及第三条第一款约定：甲方拿到不动产权证书后三十个工作日内进行产权转移，至今为止，甲方即姬家平即未办理解押手续，也未进行产权转移，因此不能认定是刘红艳违约。此外，刘红艳已支付的房款是22万元，双方均约定任何一方违约，都支付总房款3××%的违约金，该约定明显过高。对证据2无异议。对证据3姬家平取得不动产权证书的时间是2019年10月12日，在此之前的分期月供应当由姬家平自行承担。对证据4与本案无关联，不能证明无法办理过户系刘红艳征信问题。对证据5真实性无异议，但和本案房屋买卖合同不具有关联性，该补充协议系原定金合同的补充，双方已经签订了正式的房屋买卖合同，原定金合同及其补充协议已经失效；其次，刘红艳在签订正式合同之前出现的违约，并不能等同于在房屋买卖履行过程中必然出现违约，和本案姬家平主张的刘红艳违约不具有关联性。对证据6真实性有异议，其次该信用报告并不能直接证明刘红艳不能办理按揭贷款的原因，不能证明姬家平的证明目的。家天下经纪公司对姬家平提供的证据发表以下质证意见：对证据1无异议。对证据2无异议。对证据3真实性无异议。对证据4无异议。对证据5、6均无异议根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月3日，姬家平作为甲方（出售方），刘红艳作为乙方（买受方）、家天下经纪公司作为丙方（中介方），三方签订合同编号：0002769的《房地产买卖定金合同》一份，合同载明：“第一条：房屋的具体情况及成交价款。1、甲方自有房屋一套座落于湛河区牛庄村××广场××楼××单元××房，建筑面积109平方米，房产证号（或合同号）：410400201608160004号，经甲乙双方充分协商，甲方决定将该房产转让给乙方，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。双方议定成交价款为人民币大写：陆拾叁万伍仟元整（￥635000元整）。2、经甲乙双方商定，乙方于本合同签订时支付定金人民币大写壹万元整（￥10000元整）。由家天下经纪公司暂管。待交易完毕，佣金、水电气暖、物管等费用结清后，由丙方退还。房屋产权转移日期为：待甲方不动产权证下证60个工作日内进行产权转移。第二条：甲、乙、丙三方的责任与义务。1、甲方保证该房产产权清晰真实，无债权债务纠纷，且100%产权出售给乙方，并确保共有权人对该房产出售无异议。甲方同意配合乙方办理按揭贷款。甲乙双方约定：甲方收到第一笔房款后正式交付该房屋；甲方应在交付该房屋前腾空该房屋，并负责结清：水电气暖、有线、物业管理等费用。2、乙方按照合同约定支付给甲方房款。甲方双方向房管局申请所有权转移登记时，根据相关规定，其转让需缴纳的相关税费（包含更名费）双方约定是：不动产权转移时产生的过户费由乙方承担（含甲方的个人所得税、契税、评估费）。3、丙方确保公平公正交易，负责完成甲乙双方交易过户手续（包含合同约定的按揭贷款、抵押、公积金贷款等手续），负责甲方得到100%房款，负责乙方得到100%产权。第六条：补充条款：1、该房款包含维修基金、契税；2、乙方以公积金贷款形式支付甲方剩余房款，乙方于2018年11月15日前支付甲方第一笔房款贰拾贰万元整，剩余房款于不动产权证下证后60个工作日内进行产权转移；3、甲方收到第一笔款后，甲方的每个月月供，由乙方代为偿还，所还月供本金抵扣房款。”上述《房地产买卖定金合同》签订后，因刘红艳未在约定的时间向姬家平支付首付款22万元，为此双方协商后，姬家平作为甲方（卖方），刘红艳作为乙方（买方）、家天下经纪公司作为丙方（中介方），三方签订成补充协议一份，协议载明：1、原合同约定于2018年11月15日乙方支付甲方第一笔房款贰拾贰万元，因乙方原因不能实现。现甲乙双方经协商甲方同意乙方于2019年2月28日前乙方支付甲方第一笔房款人民大写贰拾贰万元整，剩余房款于甲方一手不动产权证下证后60个工作日内进行产权转移后交付。2、甲方收到第一笔房款后甲方每月月供由乙方代还，所还本金抵扣房款。3、乙方愿意额外支付甲方壹万元整（￥10000元整）作为补偿。4、违约责任：如乙方在约定期限内未履行甲方第一笔房款，乙方同意终止合同，并将前期支付与甲方的贰万叁仟元整（￥23××00元整）作为补偿，并将定金壹万元整（￥10000元整）补偿给居间方。2019年3月20日，姬家平作为甲方（卖方），刘红艳作为乙方（买方）、家天下经纪公司作为丙方（交易服务方），三方经协商签订编号为：201903200001的《房屋买卖合同》，合同载明：第一条：房屋基本情况。甲方的房屋(以下简称该房屋)位于湛河区牛庄村××广场××楼××单元××房住房出售给乙方，建筑面积109平方米(最终面积以不动产证面积为准)，详见《商品房买卖合同》(合同登记备案编号410400201608160004号)。第二条：成交价格。该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为人民币大写：陆拾叁万伍仟元整（￥635000元整），该价格包含该房屋的房价款、附属配套设施、甲方己交维修基金、契税。第三条：交易方式和付款方式。1、2019年3月20日，甲乙双方签订本合同时，乙方支付第一笔房款人民币贰拾贰万元整（￥220000元整）（含定金壹万元整），甲方收到第一笔房款后开具收据，甲方结清水电气等欠费。将房屋钥匙交付给乙方，同意乙方装修居住。剩余房款待开发商统一办理后15个工作日内甲方无条件配合办理一手不动产证，待甲方拿到一手不动产证后3××个工作日内进行产权转移，乙方以商业贷款方式支付给甲方剩余房款。2、原合同原定乙方于2018年11月15日支付甲方第一笔房款人民币贰拾贰万元整（￥220000元整），因乙方原因未履行，甲方同意乙方今日支付甲方壹万伍仟元整（￥15000元整）作为补偿金赔偿给甲方。第四条：相关税费及费用承担。1、甲方负责该房屋一手不动产证办理和办理过程中产生的所有费用(含工本和配图费用)，产权面积以不动产证面积为准，面积变更造成的房款退补由乙方负责。2、该房地产在交易前已经设定抵押，抵押权人为农业银行平顶山分行。在甲方接到办理产权过户通知之日起15个工作日内甲方自行办理完毕解押手续并解决解押所需资金，解押中产生的费用由甲方承担，在银行提前还款过程中产生的违约金甲乙双方各承担一半。3、甲乙双方办理该房屋所有权过户登记时产生的所有税费(含个人所得税、契税、评估费、担保手续费工本配图等费用)由乙方承担。4、在将上述房屋移交给乙方前甲方应先结清交接之前但不限于已产生的物业管理费、水、电、气等费用。5、交付房屋后，乙方使用该房产过程中产生的物业、水、电、燃气等费用由乙方承担。第五条：房屋附属情况：(一)、户口情况：[]无户口[]有户口，甲方保证在本合同签订后不得将任何户口迁入该房屋并保证在产权转移登记后15个工作日内将户口全部迁出。(二)、附属配套设施情况：水、电[]、管道煤气[]、暖气[]、固定装修[]。第六条：房屋交接及提前入住的约定。1、甲方收到第一笔房款当日把钥匙交给乙方。2、甲乙双方协商同意，在签署本协议后共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费、水费、电费等。乙方通过验收后，甲方收到第一笔房款并把房屋钥匙给交付乙方后，视为甲方完成交付手续。房屋交付后所发生的房屋风险责任由乙方承担。3、乙方承诺，在其入住后至产权转移之日，乙方不得对房屋承重主体结构进行改动，如乙方擅自进行上述行为而造成房屋的毁坏，乙方须承担全部责任，按毁坏程度进行维修赔偿。赔偿金额以实际损坏程度决定。第七条：甲、乙、居间方三方的权利与义务。1、甲方保证该房产产权清晰真实，无债权债务纠纷，且100%产权出售给乙方，并确保该房屋共有权人对该房屋出售无异议，因共有权人原因造成合同无法履行甲方负全责。2、甲方收到第一笔房款甲方把该房屋交付给乙方后，在该房产产权转移前装修、物业、水、电、燃气等需要甲方出面协调的，甲方须积极配合。3、甲乙双方约定在甲方可以办理名下一手不动产证时15工作日内办理完毕房屋产权转移登记手续。4.在不动产转移登记时成交价格以双方约定为准，甲乙双方不得以任何原因变更成交价格。在不动产转移登记前因甲方自身经济债务纠纷而导致上述房产不能办理转移登记手续视为甲方违约，甲方应承担一切法律责任，并赔偿乙方的所有损失。5、居间方在接到通知办理不动产转移登记后3日内安排工作人员协助办理相关产权转移登记手续。6、乙方有权指定任意一人为上述房产的新产权人。7、甲方在收到第一笔房款将上述房产交付乙方使用后，在使用过程中的安全、守法、守规等责任由乙方自行负责承担。产权转移手续办理后乙方与该房屋相关所有问题与甲方无关。第八条：履约保证。1、现甲方该房屋权属材料(包括但不限于该房屋的相关证件、票据及相关合同、协议等，下同)甲方承诺除因房屋交易需要将该房权属材料原件提交至相关银行、行政管理机关的期间外，甲方收到第一笔房款后，甲方房屋权属材料由甲方保管，因保管不当所造成的损失由甲方负责。2、甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约甲乙双方各自保证其本人及配偶积极配合对方、交易服务人办理该房屋交易所需的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约。第九条：违约责任。1、房屋所有权转移登记前的违约责任。1-1、甲方原因违约，乙方有权解除合同。甲方应自解除合同通知送达之日起三个工作日返还乙方全部己付房款及利息(按月利率2%计算)，并按照总房款的3××%(即人民币壹拾玖万零伍佰元整)支付违约金，乙方装修损失甲方按照装修相关票据全额赔偿给乙方，同时乙方有权要求甲方支付因甲方违约甲乙双方所产生的律师代理费、保权费、诉讼费等诉讼支出费用。1-2、因乙方原因违约，导致合同目的不能实现的，甲方有权解除买卖合同，乙方按照总房款的3××%(即人民币壹拾玖万零伍佰元整)支付违约金赔偿甲方，乙方己付房款不足以支付甲方违约赔偿的情况下乙方另行支付，乙方不得损坏室内的固定装修，在保持室内固定装修不变的情况下交还给甲方，同时甲方有权要求乙方支付因乙方违约甲乙双方所产生的律师代理费、诉讼费等诉讼支出费用。2、房屋所有权转移登记后的违约责任。自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时，守约方有权要求违约方承担因主张该违约责任所产生的律师代理费、诉讼费，甲乙双方另行约定的除外。3、其他赔偿责任。……。另查明，2019年3月1日，刘红艳通过其尾号为6592的银行卡向姬家平转账支付20万元。庭审中，姬家平认可已收到刘红艳向其支付的第一笔房款22万元及房屋买卖合同第三条第2款约定的1.5万元。姬家平于2019年10月12日取得案渉房屋的不动产权证，房屋不动产权证号：豫（2019）平顶山市不动产权第003××265号，该不动产权证附记第3条载明：本不动产于2019年10月12日通过[抵押登记]抵押给[中国农业银行股份有限公司平顶山分行]，抵押面积[108.87]平方米，土地抵押面积[3.59]平方米，金额[380000]元，期限从[2016年8月28日]到[2046年8月29日]。之后，姬家平以刘红艳征信有问题而未依合同约定自行办理案涉房屋解押手续至今。姬家平提起本案诉讼，而引发本案诉争。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约東力，当事人应当按照约定履行自己的义务。姬家平与刘红艳签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，没有违反法律法规的禁止性规定，依法应受到法律保护。双方当事人均应本着诚实信用原则，如实履行合同约定的责任和义务。本案所涉房屋买卖合同中虽然约定刘红艳以商业贷款的方式向姬家平支付剩余购房款，但除了刘红艳因征信问题银行贷款审批不通过，还可能因银行政策等其他原因造成银行贷款审批不通过；况且合同约定的以商业银行贷款支付剩余房款仅是双方约定的一种支付方式，合同并没有约定刘红艳必须使用商业贷款支付剩余房款，而不能使用自有资金将剩余房款一次性支付完毕。在刘红艳发现自己征信有问题，以商业贷款的方式支付剩余购房款无法实现时，刘红艳与姬家平进行了沟通，庭审时姬家平也承认刘红艳与其商量以自有资金将剩余购房款一次性支付完毕，姬家平也予以同意。故，本案刘红艳的征信问题并不必然导致姬家平合同目的不能实现。在本案房屋买卖履行过程中，姬家平与刘红艳先后签订了《房地产买卖定金合同》、《补充协议》及《房屋买卖合同》，可知双方均愿意将本案所涉房屋进行交易并履行完毕。在姬家平与刘红艳签订的定金合同、补充协议、买卖合同中约定了“待甲方（姬家平）不动产证下证后60个工作日内进行产权转移、剩余房款于不动产权证下证后60个工作日内进行产权转移”、“剩余房款于甲方（姬家平）一手不动产权证下证后60个工作日内进行产权转移后交付”、“待甲方（姬家平）拿到一手不动产权证后3××个工作日内进行产权转移，乙方（刘红艳）以商业贷款方式支付给甲方剩余房款”的内容。根据以上合同条款约定，姬家平应首先取得案渉房屋的不动产权证，在取得不动产权证后将房屋转移登记至刘红艳名下后，刘红艳向姬家平支付剩余购房款。结合姬家平在诉状中陈述“约定总价款635000元，被告（刘红艳）先支付220000元，待原告（姬家平）取得房产证在3××个工作日内将房产过户给被告后，支付剩余的款项。”以上事实可以认定姬家平在签订合同时，对合同约定双方的履行义务顺序是清楚明了的，即姬家平应自行办理案涉房屋解押手续，后将房屋产权转移登记至刘红艳名下，刘红艳将剩余房款支付给姬家平。姬家平于2019年10月12日取得案涉房屋的不动产权证书，但姬家平并未在约定的时间内自行办理案涉房屋解押手续、与刘红艳办理产权转移手续。另，根据姬家平取得的案涉房屋不动产权证书载明的权属情况，因姬家平在购买案涉房屋时以商业贷款的方式支付房款，故该房屋已抵押登记在中国农业银行股份有限公司平顶山分行名下，如姬家平对案涉房屋进行转移登记，则必须首先将银行贷款还清并解除抵押，但截至本案辩论终结时，案涉房屋仍未解除抵押登记，故案涉房屋亦无法办理转移登记。案涉房屋在双方签订房屋买卖合同时，刘红艳已将首付款22万元支付给了姬家平，姬家平亦将房屋交付于刘红艳，刘红艳已装修入住，如解除合同势必会造成双方更大的经济损失，且在诉讼过程中，刘红艳多次表示仍愿意履行合同并给予姬家平一定的补偿。本案根据双方签订的房屋买卖合同约定，姬家平应负先履行合同约定的义务即姬家平先将案涉房屋转移登记至刘红艳名下，之后刘红艳方将剩余房款支付给姬家平。而姬家平以刘红艳征信有问题由拒不履行合同约定的先履行义务，即不符《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权，亦不符合房屋买卖合同第九条约定的违约责任。故，姬家平主张解除与刘红艳签订的房屋买卖合同及要求刘红艳承担相应违约责任的诉讼请求，不符合双方合同约定，亦不符合相关法律规定，本院不予支持。姬家平要求家天下经纪公司承担连带责任的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:驳回姬家平的诉讼请求。案件受理费4224元，由姬家平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王 磊审 判 员  焦俊艳人民陪审员  樊 蓉二〇二〇年十月九日书 记 员  张亚甜附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。