湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初806号原告：武汉市世界城物业管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区珞瑜路**世界城广场**。法定代表人：黄涛，总经理。委托诉讼代理人：王珂玥，公司员工。被告：尹长保，男，1985年11月24日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：罗丽，湖北筝辰律师事务所律师。原告武汉市世界城物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告尹长保（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王珂玥，被告及其委托诉讼代理人罗丽到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付欠付的租金128706元、水费5936.8元、物业管理费59337元、商业管理服务费39568元、电费69487.7元，共计303035.5元。2、被告承担逾期付款的违约责任，按照合同约定承担逾期付款违约金至实际清偿之日，暂计至2019年8月30日为201175元。3、被告按照合同约定交还承租商铺、拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内物品，并按照合同约定承担逾期交还商铺期间的房屋占用费至实际交还商铺之日，暂计至2019年11月30日为1292940元。4、被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求的具体计算时间段分别为：租金自2019年3月1日至2019年3月31日以及2019年7月1日至2019年8月30日；物业管理费自2019年1月1日至2019年8月30日，共计59337元；商业管理服务费自2019年1月1日至2019年8月30日，共计39568元；水费自2019年4月1日至2019年10月31日；电费自2019年4月1日至2019年8月31日，共计69487.7元。原告明确其第2项诉讼请求中违约金计算标准为每日未付金额的千分之五，基数为第1项所述请求中的全部未付费用。原告明确被告已经在2020年1月14日交还商铺，其第3项诉讼请求中的房屋占用费自2019年9月1日起计算至2020年1月14日止，按照合同约定的日租金10倍计算。事实与理由：2016年9月5日，原告与案外人张典志就张典志租赁湖北省武汉市光谷世界城F地块6号楼一层F-611、F-613至F-615、F-6121至F-6130签订了《光谷世界城商用物业委托代理租赁合同》（以下简称租赁合同），约定租赁期限为2016年9月26日起至2019年8月30日止，原告于2016年9月26日交付该店铺。2018年8月31日，原被告双方与案外人张典志签订《合同变更协议书》，协议约定将租赁合同中的原承租人即张典志变更为被告，被告同意继续履行租赁合同中张典志作为承租人的全部权利义务，并负责承担自2018年9月1日后租赁合同约定的租金及相关费用。但被告从2019年1月1日起拖欠租金128706元、水费5936.8元、物业管理费59337元、商业管理服务费39568元、电费69487.7元，共计303035.5元。被告的以上行为严重违反了双方租赁合同、严重侵犯了原告的合法权益，原告于2019年7月23日依据合同约定向被告书面送达了费用催缴通知书，由被告签收。通知发出后，被告未有任何反应，仍未缴纳拖欠租金等费用。原被告双方约定的合同租赁期限届满后，被告既未按照合同约定支付欠付的租金及相关费用，也未按照合同约定交还承租店铺。根据原被告租赁合同第四条第2款的约定，租金采用先付后用的原则支付，自装修期届满之次日起计算租金，首次租金缴纳日期为该店铺交付日前10个工作日，被告应于每期15日前一次性支付下期租金给原告。如逾期支付，被告从逾期之日起每日支付原告未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止。根据原被告租赁合同第四条第5款的约定，物业管理费用按6个月为一期结算，自店铺交付之日起计算，首次缴纳物业管理费在合同签订后3日内缴纳给原告；以后物业管理费用缴纳，被告应于每期15日前一次性支付下期物业管理费用，如逾期支付被告应承担逾期付款违约金，责任与第四条第2款相同。根据原被告租赁合同第四条第10款的约定，商业管理服务费用按6个月为一期结算，首次缴纳商业管理服务费在合同签订后3日内缴纳给原告；以后商业管理服务费用的缴纳，被告应于每期15日前一次性支付下期商业管理服务费用，如逾期支付被告应承担逾期付款违约金，责任与第四条第2款相同。根据原被告租赁合同第十二条第1款的约定，除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还该店铺，未经原告同意逾期返还店铺的，每逾期一日，被告应按日租金的10倍向原告支付该店铺占用期间的使用费。若因被告逾期不返还该店铺而造成原告其他损失的，被告还应承担赔偿责任。被告辩称：1、原告在本案租赁合同履行中存在违约行为，被告受原告蒙蔽承租涉案房屋投资近400万，却只实际经营了8个月，被告的损失巨大，原告应当赔偿被告损失；2、被告已于2019年8月30日停止了经营，并在9月7日左右从涉案房屋中腾退，将房屋交还给本案原告，故被告不存在在9月7日后占用房屋的行为，当然不用向原告支付房屋占用费；3、本案原告诉求缺乏相应证据证明，同时违约金及占用费计算标准明显过高，请求法庭依法调减；4、关于原告诉求中的商业服务费，原告并没有依据合同履行相应商业服务，理应退还被告已经缴纳的商业服务费，该费用应当予以从被告应支付的费用中扣除；5、被告只欠付原告7、8月租金，3月租金是因为被告在交1、2月租金时原告因为搞活动送一个月的租金，所以免除了被告3月的租金，庭后被告补充1、2月租金凭条。关于水电费被告不清楚，因为是由原告直接抄表收费，而且被告们记得也只有7、8月的水电费未缴，被告们要求原告提供他向相应第三方水厂、电网缴费的凭证，被告可依据相关凭证对账支付。关于物业管理费，原告曾向被告收取了“运营管理费”8000多元，该项费用应冲抵相应物业管理费。关于商业管理服务费，根据合同第四条第10款确实有相应约定，原告必须履行相应义务被告才应支付相应商业管理服务费，但原告并未实际相应义务，被告自然不用支付相应费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月5日，原告受业主委托将武汉市光谷世界城F地块6号楼一层F-611、F-613至F-615、F-6121至F-6130的商铺出租给案外人张典志，双方签订了委托代理租赁合同，原告为甲方，张典志为乙方，主要内容如下：“1、租赁期限自2016年9月26日起至2019年8月30日，商铺面积495.38平方米，租金每三个月缴纳一次，每期15日前缴纳下期租金；物业管理费、商业管理服务费均按6个月为一期结算，自店铺交付之日起计算，首次在合同签订后3日内缴纳，以后于每期15日前一次性支付下期费用。上述款项逾期支付则需支付每日千分之五的违约金。若乙方未按合同约定如期支付合同约定的租金，拖欠租金、物业管理费、水电燃气费等费用超过十五日的，甲方有权解除合同，没收保证金，乙方的装修投入甲方不予补偿，乙方应当向甲方支付合同解除前的逾期付款违约金，乙方还应支付相当于6个月租金作为对甲方预期利益的补充，并且甲方有权依据相关的法律法规追究乙方其他法律责任。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还该店铺，未经甲方同意逾期返还店铺的，每逾期一日，乙方应按日租金的10倍向甲方支付该店铺占用期间的使用费。若因乙方逾期不返还该店铺而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方还需在合同终止后3日内拆除相关装置，否则视为放弃所有权，甲方有权进行处置，后果和费用由乙方承担。协议附件还约定了相关费用的标准，其中2018年9月26日至2019年8月30日的月租金为43098元；定金111462元，水费4.1元/吨，电费1.2元/度，物业管理费15元/月/平方米，保证金111462元，商业管理服务费10元/月/平方米。”租赁合同签订后，原告于2016年9月26日交付商铺，双方进行了履行。2018年8月31日，原被告与案外人张典志签订《合同变更协议书》，协议约定将租赁合同中的原承租人即张典志变更为被告，被告同意继续履行租赁合同中张典志作为承租人（乙方）的全部权利义务，并负责承担自2018年9月1日后租赁合同约定的租金及相关费用。被告承租后对商铺进行了装修，经营东巴汉子火锅，将物业管理费和商业管理服务费缴纳至2018年12月。2019年1月30日，原告缴纳了2019年1-2月的租金，之后将租金缴纳至2019年6月。2019年3月、5月，被告向原告缴纳了两笔款项，金额分别为5913.6元和2340.66元，共计8254.26元，款项性质为企业管理费*运营管理费，时间段为2019年2月1日至3月12日以及3月13日至3月31日。后，双方欠付费用和续租等问题发生纠纷，双方未协商一致，原告则于2019年8月12日向被告邮寄一份《合同解除通知书》，通知被告因其欠缴租金和其他费用，要求自通知送达被告次日起解除租赁合同，保证金不予退还，装修投入不予补偿，并要求被告在收到通知三日内拆除相关广告招牌和添附装置，撤离物业。快递寄出后最终被退回。2019年8月30日，被告停止营业并搬离，但仍有部分物品和添附装置未拆除。2019年9月3日，原告向被告发送一份《交还店铺催告函》，告知其租赁合同已经解除，被告应当交还商铺、清空物品装置等，否则视为放弃所有权，原告有权进行处理。后，原告要求被告支付租金和其他费用，并要求被告支付房屋占用费，双方协商未果，原告提起本案诉讼。另查明：被告尚欠2019年4-8月的水费5252.1元，2019年4-8的电费69487.7元。以上事实，有委托代理租赁合同、合同变更协议书、支付凭证、发票、合同解除通知书、催告函、EMS投递记录、物业管理费水电费欠费清单和当事人陈述等在卷予以证明。本院认为，原告和被告构成租赁合同关系，双方应当按照约定和法律规定行使权利并履行义务。涉案租赁合同于2019年8月30日到期，双方未进行续签，合同于此时终止。虽然原告主张之前其向被告邮寄过解除合同通知书，但邮件被退回，解除合同不发生法律效力。因被告有逾期支付租金、物业管理费、商业管理服务费等费用的行为，依照合同约定，原告有合同解除权，且原告亦行使了此解除权，只是解除通知没有送达到被告时，合同已经到期终止，但被告的违约行为已经发生，原告有权没收保证金，被告同时应当承担支付逾期付款违约金的法律责任。依照合同约定，被告应当缴纳租金、物业管理费、商业管理费和水电费，被告应当将相关费用缴纳至2019年8月，具体为：2019年3月、7月、8月（计算至8月30日）的租金128706元，2019年4-8月的水费5252.1元，2019年4-8月的电费69487.7元，2019年1-8月的物业管理费59448元（7431元/月×8个月），2019年1-8月的商业管理服务费39632元（4954元/月×8个月）。被告主张原告免除了其2019年3月的租金，其未提供有效证据证明，本院不予采信。原告主张被告逾期不腾退商铺并占用商铺至2020年1月，虽然被告认可商铺未全部清空，但根据合同约定和原告发送的通知，原告有权处置相关物品，原告主张被告恶意阻挠处置，但未提供证据证明，本院不予采信，原告主张的后续房屋占用费，本院不予支持。被告提供了两张收费性质为企业管理费/运营管理费的发票，总金额为8254.26元（5913.6元+2340.66元），收费区间为2019年2-3月，折合每月4127.13元，该费用与合同约定的商业管理费标准（4954元/月）不一致，原告主张是电费管理费，被告不予认可，原告又无法提交收取此费用的合同依据或其他依据，本院不予采信，此费用应当冲抵合同内费用，本院判定此费用冲抵物业管理费，因此，被告还应支付物业管理费51193.74元（59448元－8254.26元）。被告逾期支付租金、物业管理费和商业管理服务费，应当支付逾期付款违约金。合同约定的每日千分之五的标准过高，本院依法调整为每日万分之五，租金的逾期付款违约金自2019年7月16日开始计付，物业管理费和商业管理服务费的逾期付款违约金自2019年1月16日开始计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告尹长保于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城物业管理有限公司支付2019年3月、7月、8月的租金128706元及逾期付款违约金（以未付租金为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年7月16日计付至租金付清之日止）；被告尹长保于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城物业管理有限公司支付2019年1-8月的物业管理费51193.74元和商业管理服务费39632元以及逾期付款违约金（以未付的两项费用为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年1月16日计付至两项费用付清之日止）；被告尹长保于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城物业管理有限公司支付2019年4-8的水费5252.1元；被告尹长保于本判决生效之日起十日内向原告武汉市世界城物业管理有限公司支付2019年4-8的电费69487.7元；驳回原告武汉市世界城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告尹长保未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20974元，适用简易程序减半收取10487元，由原告武汉市世界城物业管理有限公司负担7341元，被告尹长保负担3146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李志涛二〇二〇年十月二十二日书记员  张 晨