广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初4221号原告：博罗县四角楼宝石有限公司（简称宝石公司）。住所地：博罗县***********。法定代表人：苏俊荣，总经理。委托诉讼代理人：邓达成、李辉龙（实习），系广东金卓越律师事务所律师。被告：李七湘，男，汉族，1984年2月2日出生，住湖南省平江县**********，。原告宝石公司诉被告李七湘租赁合同纠纷一案，本案受理后，于2020年9月28日依法公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人邓达成、李辉龙到庭参加诉讼，被告李七湘缺席。本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月14日，案外人张正良为经营珠宝系列产品，与原告签订了一份《商铺租赁合同》，承租了原告所有的位于博罗县***************场地，租期自2016年2月1日起至2018年1月31日止；每月租金、公共区域分摊费及管理费合计2000元。案外人张正良应于订立合同后5日内将第一个月租金、公共区域分摊费及管理费2000元交付给原告，以后在每个租期内前5日向原告缴交。如张正良未如期向原告缴清以上费用，原告将按所拖欠金额收取每日1%的违约金。案外人张正良用电所产生的电费按实际用电量加收10%的电损费，在每月10日前交上月电费。为更有利于合同的履行，张正良应向原告交纳履约保证金6000元，在签订本合同时交付。合同期满或双方协议解除合同后，如张正良不存在违约或者赔偿的情形，由原告无息返还给张正良。该合同签订后，原告依约向张正良交付了场地。之后，张正良将上述租赁场地转租给被告，由被告作为承租方继续承租上述场地，并按合同约定向原告支付租金等。上述租赁合同期满后，被告仍继续使用该租赁场地。原告要求与被告重新签订租赁合同，但被告均借故推脱，至今仍未签订书面的租赁合同。被告在使用租赁物期间场均按期向原告支付租金，但从2018年12月份开始拖欠租金，经原告多次催讨，被告一直借故拖延至今。截止2020年3月份，被告共拖欠原告租金13200元。2019年4月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，正式通知被告解除双方之间的租赁合同关系，要求被告向原告支付拖欠的租金、公共区域分摊费、水电费及管理费。原告现场将该份解除通知书送达给被告，并告知其相应权利和义务，被告亦接收该份解除通知书。原告、被告之间存在合法有效的商铺租赁合同关系，被告拖欠原告租金的行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。现原告请求法院依法判决：1、确认原、被告之间商铺租赁合同法律关系已解除，被告将租赁物腾空后返还给原告；2、被告参照租赁合同约定的租金计算标准向原告清偿占用期间的使用费，暂计至2020年5月期间的租金共13200元及违约金（违约金以实际拖欠金额为基数按每月利率2%计算至全部款项还清之日止）；3、被告向原告支付律师费2000元；4、本案全部诉讼费由被告承担。原告在举证期间向本院提交如下证据：1、《营业执照》；2、被告身份证；3、《商铺租赁合同》及身份证；4、缴交租金、管理费、水电费《收据》；5、《解除合同通知书》、《签收单回执》、《图片》；6、《委托代理合同》；7、《收据》3张。被告李七湘经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼和答辩。本院经审理查明，涉案租赁物位于博罗县*****************，系原告在2013年12月4日向博罗县****承租，租赁期限是30年，从2014年1月1日至2043年12月31日止。2015年12月14日，原告与案外人张正良签订《商铺租赁合同》约定：张正良租赁该商铺用于经营珠宝加工销售。租期自2016年2月1日至2018年1月31日止；每月租金、公共区域分摊费及管理费合计2000元。张正良在订立合同后5日内缴纳第一个月租金、公共区域分摊费及管理费，以后在每月的5日前缴交当月租金、公共区域分摊费及管理费。如张正良未按期缴交租金，应支付按拖欠金额每日1%计算的违约金。欠费超过十天，原告可解除合同。另外，张正良租赁期间应在每月10日前向原告支付经营产生的电费，并按实际用电量加收10%的电损费（原告出示电费发票）。签订本合同时，张正良向原告交纳保证金6000元。合同签订后，原告依约向张正良交付租赁物。尔后，张正良于2016年3月份起将上述租赁物转租给被告用于经营珠宝加工销售。被告作为涉案租赁物的实际承租人，参照原告与张正良签订的上述租赁合同约定，每月向原告支付租金和管理费。上述租赁合同到期后，被告仍继续使用涉案租赁物至今，但原告未与被告没有重新签订租赁合同，被告每月向原告支付的租金和管理费变更为各700元，即1400元/月。从2019年10月份起，被告开始拖欠原告租金和管理费。其中2019年10月份欠1200元，从11月份起至今全额拖欠。2019年4月28日，被告收到原告发出的《解除合同通知书》。原告要求被告支付拖欠的租金和管理费，并要求被告在收到通知后5日内返还租赁物。但被告至今未向原告支付租金和返还租赁物。为查明案件事实，本院于2020年3月21日向被告进行调查，被告对其至今一直使用涉案租赁物，以及自2019年10月份起拖欠原告租金的事实没有异议。对原告主张解除合同的请求也无异议，但要求其转租后承担张正良支付给原告的合同保证金6000元，应在所欠租金里抵扣。同时，因疫情原因，原告应按政府的要求免除一个月的租金1400元。本院认为，本案是租赁合同纠纷，虽然原告宝石公司与被告李七湘没有签订书面的租赁合同，但被告对实际租赁使用涉案租赁物没有异议，因此原被告的租赁合同关系已经成立。因双方没有签订书面合同，且原告与张正良签订的合同已到期，故原被告之间为不定期租赁合同关系。被告在2020年4月28日收到原告发出的《解除合同通知书》后，被告与原告的合同关系自2020年5月3日起解除。关于被告提出保证金抵扣租金以及免除一个月租金的问题。因原被告没有重新签订合同，对违约责任等没有明确约定，故被告提出保证金抵扣租金理由充分，本院予以采纳。根据本院对被告的调查，被告自认从2019年10月份起拖欠原告租金，原告确认被告拖欠2019年10月份的租金为1200元，至2020年10月份止，共欠18000元（1400元/月×12个月+1200元）。该款抵扣被告缴纳的合同保证金6000元，仍欠12000元。另外，由于今年“新冠”疫情的原因，对原告的经营确实造成实际影响。根据政府的号召及有关政策规定，被告提出免除一个月的租金1400元，理由充分，本院予以采纳。因此，被告实际应向原告支付的租金为10600元。关于原告主张的违约金问题。本院认为，虽然原告与张正良签订的租赁合同对违约金有明确约定，但该合同已经在2018年1月31日到期。现被告履行的是以每月1400元为标准计算租金的不定期合同，实际变更了原告与张正良原签订的租赁合同的主要内容。且双方对违约金没有重新约定，故原告主张计算违约金没有事实依据，理由不充分，本院予以驳回。关于原告主张的律师费问题。本院认为，原被告没有约定律师费的承担，且原告也没有提交律师费发票，故原告主张由被告支付律师费2000元，理由不充分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：确认原告博罗县四角楼宝石有限公司与被告李七的租赁合同关系自2019年5月3日起解除。二、被告李七湘应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告返还涉案租赁物。三、被告李七湘应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告支付租金和管理费共10600元。四、驳回原告博罗县四角楼宝石有限公司的其他诉讼请求。本案受理费90元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈国新二〇二〇年十月二十八日法官助理 张慧婷书 记 员 陈亮淇