广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0122民初1449号 原告：邓子琪，男，1974年11月10日出生，壮族，现住南宁市武鸣区。 原告：张秀红，女，1977年12月24日出生，壮族，现住南宁市武鸣区。 被告：广西大世界房地产开发有限公司，住所：南宁市武鸣区城厢镇标营社区定罗路**新城花园****。统一社会信用代码：91450100773870163Q。 法定代表人：黄万**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄保群，广西涌流律师事务所律师。 原告邓子琪、张秀红与被告广西大世界房地产开发有限公司（以下简称大世界公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告邓子琪、张秀红、被告大世界公司的委托诉讼代理人黄保群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓子琪、张秀红向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告因逾期办理房地产权属证书违约金74066元(以总房价411482元为基数，按年利率6%计算，自2017年3月29日起暂计至2020年3月29日，被告还需支付2020年3月30日至被告将房屋产权登记证书交付给原告之日止）；2.由被告向原告出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及该楼的《竣工合格证》，并在一个月内把办房产证的相关材料交付给办理房产证的相关部门；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更其第二项诉讼请求为：由被告向原告出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。事实和理由：2014年1月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》合同明确约定了以下内容:1.合同第九条约定，被告应将取得规划验收批准文件，建筑工程竣工合格证明文件的商品房于2014年6月30日前交付原告使用；2.合同第九条约定：交房时，被告除应出示原告所购商品房经验收合格等证明材料外，还需提供《住房质量保证书》和《住房使用说明书》；3.合同第十七条第3条约定：被告应当在房屋交付使用后1000日内办理产权登记，并将产权证交付给原告。但至今被告仍未履行上述约定，构成了违约。故起诉，请求法院判决被告继续履行合同的上述约定，并支付相应的违约金给原告。 被告大世界公司辩称：1.产权证因为规划不合理而办不下来，一直到去年底、今年初改变绿化率、竣工验收合格后才开始办证，逾期办证不完全是开发商的过错，负责审批的规划部门也有过错，应减轻或者免除开发商的过错；2.原、被告提交的商品房买卖合同不一致，应视为逾期办证违约金计算标准约定不一致，逾期办证应按购房总价1%处理，而不是没有约定；3.按照合同约定，原告委托被告办理房产证应出具委托书，原告至今未提交委托书，原告也有过错；4.竣工合格证不是由我方提供的，《保证书》、《说明书》已经在每户业主家门口张贴公告要业主去领取了，原告随时可以去领取。综上，违约金应按照购房总价的1%计算，其他诉讼请求应驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告邓子琪、张秀红为证实其主张，向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明被告违约；2.楼宇交接书，拟证明交房日期；3.工商电脑咨询单，拟证明被告身份；4.销售不动产统一发票，拟证明原告交付房款；5.收据，拟证明原告已交办证费；6.借款凭证，拟证明按银行利率赔付。被告大世界公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1.《南宁市商品房买卖合同》，拟证明合同约定以总房款的1%计付违约金；2.电力佳苑总平规划图，拟证明经规划主管部门审批的总平规划图不合理，平面全部绿化也无法达到数字要求的30%绿地率；3.《南宁市武鸣区自然资源局关于解决电力佳苑小区绿地率问题的意见》，拟证明总平规划不合理是长期无法完成竣工验收逾期办理产权证的主要原因；4.《项目规划总平修改公示》，拟证明总平规划不合理是长期无法完成竣工验收逾期办理产权证的主要原因；5.《南宁市武鸣区自然资源局关于电力佳苑小区绿地率的复函》，拟证明把30%绿地率修改绿地率为21.82%后，竣工验收合格；6.《建设工程竣工规划条件核实合格单（全面）》，拟证明把30%绿地率修改绿地率为21.82%后，竣工验收合格；7.《电力佳苑9号楼销售方案》，拟证明逾期办证违约金按房款的1%计算是我方的真实意思表示并已经告知购房人；8.《电力佳苑9号楼逾期办证违约金为总房款1%的客户统计表》，拟证明逾期办证违约金按房款的1%计算是我方的真实意思表示并已经告知购房人，已经据此签订买卖合同；9.《商品房买卖合同》，拟证明逾期办证违约金按房款的1%计算是我方的真实意思表示并已经告知购房人，已经据此签订买卖合同；10.《协议书》，拟证明部分使用新版合同的业主认可逾期办证违约金按总房款1%计算是双方真实意思表示。 本院经审理认定事实如下：2014年1月21日，邓子琪、张秀红（买受人）与大世界公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：邓子琪、张秀红购买大世界公司开发的位于南宁市武鸣区；房屋的建筑面积为124.78平方米，单价为每平方米3297.66元，总金额411482元；合同第九条约定，大世界公司应于2014年6月30日前将已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工合格证明文件的房屋交付邓子琪、张秀红。合同第十七条第3款约定：“双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后1000日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”该条第4款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付款及按利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的%赔偿买受人损失……（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日元计算，向买受人支付违约金……因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。”本案诉讼中，大世界公司提交一份其与邓子琪、张秀红于2014年1月21日签订的《南宁市商品房买卖合同》，该合同第十七条第4款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付款及按利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的1%赔偿买受人损失……（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日1元计算，向买受人支付违约金……因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。”除此内容约定不一致之外，该合同其他内容与邓子琪、张秀红所持合同内容一致。 另查明，2014年6月28日，邓子琪、张秀红受领电力佳苑9-2幢1单元404号房。2016年6月29日，大世界公司给邓子琪、张秀红开具销售不动产统一发票，载明收到邓子琪、张秀红购房款411482元。2020年4月15日，邓子琪、张秀红诉至法院，提出了上述诉讼请求。 又查明，因大世界公司未按约为电力佳苑第九幢包括邓子琪、张秀红在内的200户业主办理房屋产权证，部分业主到武鸣区信访局反映，要求政府协调解决。但大世界公司因建设规划存在问题，至2020年1月17日才完成电力佳苑9号楼的综合验收，但至本案庭审终结前尚未完成涉案房屋产权登记。同时，大世界公司前身为广西武鸣县大世界房地产开发有限公司，于2013年7月22日变更为现名。 本院认为，原告邓子琪、张秀红与被告大世界公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于被告是否应当承担逾期办证违约金及违约金计算标准问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之约定，被告应在房屋交付使用后的1000日内为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付原告。在本案中，被告已于2014年6月28日向原告交付房屋，至迟应于2017年3月24日前向房屋登记机构申请将电力佳苑9-2幢1单元404号房屋所有权登记至原告名下。但被告至今仍未完成涉案房屋产权登记，原告等业主因此未能取得各自房屋的所有权证，对此被告应依法承担违约责任。关于逾期办证违约金计算标准，本案中，原告、被告各提交的商品房买卖合同中关于逾期办证违约金计算标准的约定不一致，应视为本案诉争的逾期办证违约金计算标准约定不明。由于商品房买卖合同系被告制作并提供，在被告没有证据证明原告对双方所持合同内容不一致存在过错的情况下，应以原告所持合同的约定为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”虽然双方签订的《南宁市商品房买卖合同》中约定因出卖人过错，导致迟延办理房屋所有权登记的，出卖人向买受人支付违约金，但因合同未对逾期办证违约金计算标准作出约定，且原告因为逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，对此应参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……”参照上述规定，本院确定逾期办证违约金计算标准调整为按年利率6%计算，被告应当按照总购房款以年利率6%的标准向原告支付自违约之日即2017年3月25日起至不动产权证书交付之日止的逾期办证违约金，但逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%，原告自愿从2017年3月29日起算，系其自愿行为，本院予以支持。被告主张逾期办证违约金按房屋总价款的1%计算，理由不成立，本院不予采信。 关于原告要求被告出示《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十二条约定双方进行房屋验收交接时，被告应当出示商品房经验收合格的文件，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》之约定，原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 一、被告广西大世界房地产开发有限公司向原告邓子琪、张秀红支付逾期办证的违约金（违约金以已付购房款总额411482元为基数，按年利率6%，从2017年3月29日起至房屋所有权证书交付之日止，违约金总额以不超过已付购房款总额的30%为限）； 二、被告广西大世界房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓子琪、张秀红交付南宁市武鸣区的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》； 三、驳回原告邓子琪、张秀红的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8583元，由被告广西大世界房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  方丽冬 人民陪审员  黄若英 人民陪审员  覃爱茂 二〇二〇年十月十日 书 记 员  马冰媛 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。