广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3054号 上诉人（原审原告）：彭文纵，男，汉族，1963年11月1日出生，户籍地：湖南省永州市零陵区。 委托诉讼代理人：何世丽，广西中纬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵军华，男，汉族，1978年9月26日出生，住广西壮族自治区桂林市象山区。 原审第三人：李世坤，男，汉族，1972年9月6日出生，住广西壮族自治区桂林市。 原审第三人：广西爱晚投资有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区会仙路**新天地小区**门面。 法定代表人：李世坤。 原审第三人：桂林港丰商贸有限公司，住所，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区会仙路**新天地小区**门面div> 法定代表人：李世坤。 原审第三人：叶建明，男，汉族，1966年9月27日出生，住广西壮族自治区桂林市七星区 -2- 1号房。 原审第三人：张亚丽，女，汉族，1978年1月28日出生，住广西壮族自治区桂林市。 原审第三人：石煜，男，汉族，1972年7月3日出生，住广西壮族自治区桂林市临桂县。 上诉人彭文纵与被上诉人赵军华、原审第三人李世坤、广西爱晚投资有限公司（以下简称爱晚公司）、桂林港丰商贸有限公司（以下简称港丰公司）、叶建明、张亚丽、石煜执行异议之诉纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0305民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人彭文纵的委托诉讼代理人何世丽到庭参加诉讼，被上诉人赵军华、原审第三人李世坤、爱晚公司、港丰公司、叶建明、张亚丽、石煜经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 彭文纵上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1301号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、交易时双方未及时办理过户手续并非完全是上诉人原因。上诉人为享受房产满五年后契税优惠政策未办理过户手续并非完全是自身原因，亦出于卖方张亚丽、李冬明降低交易代价达成目的及中介方促成交易收取中介费的原因。二、未办理过户登记的关键原因是原审第三人张亚丽违约。张亚丽主观上有放纵法院查封涉案房屋为其履行（2016）桂0304民初1514号判决确定的连带清偿债务的间接故意，客观上造成上诉人所购房屋无法过户，本案房屋未能及时办理过户登记的关键原因是张亚丽违反合同约定的义务。 -3- 赵军华未作答辩。 李世坤、爱晚公司、港丰公司、叶建明、张亚丽、石煜均未作陈述。 彭文纵向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对临桂县碧园印象桂林24-1-702号房的强制执行，并解除对张亚丽名下位于临桂县碧园印象桂林24幢1单元7层2号房所有的份额的查封。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：该院于2016年12月15日作出的（2016）桂0304民初1514号民事判决书已经发生法律效力，判决李世坤归还赵军华200万元及利息，爱晚公司、港丰公司、叶建明、张亚丽、石煜承担连带清偿责任。本案被告赵军华申请强制执行，该院于2017年11月21日作出（2017）桂0304执1857号之三执行裁定书，查封了被执行人张亚丽和李冬明共有的位于桂林市临桂县碧园印象桂林24幢1单元7层2号房（房权证号：00××15、00××16）属于被执行人张亚丽所有部分。2019年5月8日，案外人彭文纵向该院提出执行异议，请求解除上述房屋的查封。该院于2019年5月20日作出（2019）桂0304执异16号执行裁定书，驳回了异议人彭文纵的执行异议。另查明，2013年10月11日，李冬明、张亚丽（甲方）与原告彭文纵（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同约定甲方将位于桂林市临桂县碧园印象桂林24幢1单元7层2号房以508000元价格卖予乙方，约定甲方收到乙方首付房款时，乙方可以对房屋进行装修、出租等活动，出租所得收益由乙方受益，甲方收到首付款时，应将与上述房产有关的资料房屋所有权证等交付给乙方，甲方配合办理公证委托书给乙方，以作为今后过户之需，公证费由乙方承担。同日，李冬明、张亚丽与彭文纵签订《委托书》，委托彭文纵办理代为出售以上房屋等手续，并将《委托书》在临桂县公证处公证。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问 -4- 题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如果同时符合以上四个要件，原告彭文纵的诉请可以得到支持，反之则应驳回其诉请。本案争议的焦点在以上要件（四），即是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记。该房屋未被查封之前具备过户条件，买卖双方为税费优惠问题，协商产权满5年后再过户，房屋产权未过户完全因为自身原因造成。故未办理过户登记不符合要件（四）的情形。 综上所述，原告的诉请应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决:驳回原告彭文纵的诉讼请求。案件受理费100元、公告费560元，由原告自行承担。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记。 二审期间，围绕争议焦点当事人未提交新证据 经二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，案外人请求停止对涉案标的物执行，应享有足以排除强制执行的民事权益，即需要同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已 -5- 合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实。上诉人已满足的该规定的前三个条件。是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记。这应从上诉人彭文纵与李冬明、张亚丽签订的《商品房买卖合同》的内容看，双方约定的付款方式为两部分组成，一部分为上诉人彭文纵支付281674.85元人民币；一部分(余额部分)由上诉人彭文纵承接李冬明、张亚丽对该房屋的银行贷款债务的还款义务。而对过户约定，在双方保证条款中进行了体现“乙方承诺待甲方该房产契税完税满五年后30日内提前结清银行贷款撤销抵押办理产权过户手续”。上述约定并不违反法律规定，依属有效约定。虽然上诉人彭文纵在合同生效后提前将承接的李冬明、张亚丽购房银行贷款提前还完，但其按原《商品房买卖合同》在甲方(李冬明、张亚丽)该房产契税完税满五年后30日内办理产权过户手续的约定，享受国家制定的房产政策调控的税费制度，依然属于履行合同的约定。因此，不能将上诉人彭文纵依合同约定履行权利归责由上诉人彭文纵，并由其承担因买受人自身原因未办理过户登记的不利结果。故，上诉人彭文纵享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述上诉人彭文纵的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1301号民事判决； 二、不得执行该执行标的。 -6- 一审案件受理费100元、公告费560元，合计660元。由被上诉人赵军华负担。 二审案件受理费100元，由被上诉人赵军华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧