湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初316号原告刘宇，男，1971年3月17日出生，汉族，住武汉市江汉区，原告秦利，女，汉族，1972年10月25日出生，汉族，居住地武汉市江夏区，委托诉讼代理人：刘春燕，湖北妍君律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告湖北金凯达置业有限公司，住所地：鄂州市庙岭镇大熊村**。法定代表人：蔡风佳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：万庆，该公司员工，代理权限为一般授权。被告湖北中原地产营销策划有限公司，住所地：武汉市汉口建设大道**新世界国贸大厦******。法定代表人：赖国强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡思思，该公司员工，代理权限特别授权原告刘宇、秦利诉被告湖北金凯达置业有限公司(以下简称“金凯达公司”)、被告湖北中原地产营销策划有限公司（以下简称“中原地产营销公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理。本案依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘宇、秦利委托代理人刘春燕，被告金凯达公司委托代理人万庆，被告中原地产营销公司委托代理人蔡思思。本案审理终结。原告向本院诉讼请求：1.判令解除原告与被告一签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.判令被告一返还原告购房款1730000元及资金占用费116365.54元(其中52万元按同期银行贷款利率从2018年11月8日计算至2019年8月20日，121万元按同期银行贷款利率从2018年11月24日计算至2019年8月20日，173万元按照LPR计算至2020年6月20日，并计算至实际履行日)；3.判令被告一支付原告逾期交房违约金309670元（从2019年6月28日计算至2020年6月20日共计358天，并计算至实际给付日）；4.判令被告二与被告一对原告违约造成的实际损失包括资金占用费、延迟交房违约金的赔付承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费、律师费及实际支出费用由二被告承担。事实与理由：原告于2018年7月28日前往被告一开发的悦湖四季楼盘的售楼部了解相关信息，被告二售楼员对楼盘的情况做了详细介绍，并口头承诺因开发的项目系联排别墅，属于高端小区，为了配合房屋销售开发商特别赠送了前七后三的绿地面积，同时赠送庭园前1个停车位，被告带领原告参观了样板间，并告知原告当天预订交3万元定金可以为原告保留房源。被告一在宣传资料上以合景泰富的名义对外宣传，故意隐瞒自己作为开发商的真实身份，冒充合景泰富集团的名义销售合景悦湖四季项目，原告基于对合景泰富集团作为港股上市公司的信任，当即交纳3万元定金，并于当日签订项目认购书。2018年7月31日向被告支付首期购房款520000元（含定金3万元），后因贷款审批迟迟没有下来，经双方协商后，被告二销售人员同意原告采取一次性付款方式购买房屋。2018年11月24日，原告将尾款1210000元支付给被告一，原告己将购房款全部支付给被告一。原告支付完首期购房款后，同时配合被告办理了商品房预售合同的签订与备案。在合同签订时，被告一将合同签订时间故意提前打印成2018年8月2日，同时在合同签订时，被告以房产局统一格式合同文本为由根本对合同条款未作任何解释和说明，仅仅只是让原告在签名处署名，根本不给时间让原告详细了解合同内容。直到2019年6月交房期临近，原告才从其他业主了解到被告一交付的房屋与当初销售承诺的样板房不一致，被告一擅自将承诺的花园绿地改成停车位，原告遂前往项目地发现被告一确实将最初购房时作出的承诺作出了根本性改变，现房户型结构与样板房也不一致。原告是基于该别墅赠送有相当面积的绿地的合同目的才决定购买房屋，而现在合同目的己无法实现。且该《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，属于典型的霸王合同，合同中对应当明确的例如标明详细尺寸的商品房的平面图、供水供电、燃气、通讯、道路绿化等配套基础设施的承诺与约定内容都没有进行明确约定，涉及到法律规定必须要在合同中明确的重要组成部分均用XX代替。而合同及补充协议通篇的约定均是免除开发商自身责任，加重买受人责任，排除买受人权利的条款，甚至连违约责任的约定都明显不对等，相差达到十倍之多，有些条款约定甚至违反法律规定，比如将办证时间任意延长到交付期限届满起750日内而法律规定的是90天内；擅自提高物业费收费标准，物业费按每平方米4.6元收取，远远高于物价部门的最高不得超过每平方米1.4元的规定，此时原告才发现被告一作为合同相对方与合景泰富没有任何关系。2019年6月底，被告一向原告邮寄送达了交房通知，并在交房通知里告知原告在收房时必须强制交纳0.86万元的物业费才能收房，却未依照法律规定将交付时应该出具的《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《建筑竣工验收备案表》以及房屋测绘报告等证明文件向原告出示。而原告在收到交房通知后前往项目地发现房屋根本不符合交房条件，水、电、天然气均不通，绿化率也不达标，房屋存在多处空鼓的现象，质量明显不达标，原告遂拒绝办理收房手续并委托律师事务所出具了律师函向其告知拒绝收房。原告认为，被告一作为房地产开发商，违背诚实信用原则，冒用合景泰富集团的名义对外销售和宣传房屋，被告二明知被告一所售房屋没有附带绿地面积，却仍然对外作出虚假承诺，二被告的行为对消费都构成严重销售欺诈；违反《房地产广告发布规定》对消费者进行虚假宣传，致使原告相信所购房屋具有相当面积的绿地，从而购买该房屋；违背公平原则，利用开发商的强势地位在提前收取购房款的前提下胁迫购买人签订权利义务极不对等的购房合同，合同内容显失公平，实际履行与对外承诺明显不符，导致合同目的不能实现。原告作为消费者为维护自身合法权益，依据相关法律法规的规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、1.原告身份证复印件、原告结婚证复印件；2.企业信用信息公示报告（来源于企查查网站）；拟证明原被告的身份信息。证据二、1.合景泰富红莲湖项目售楼部宣传资料及户型平面图；2.湖北金凯达企业信息报告（来源于企查查网站）；3.合景泰富集团企业信息（来源于企查查网站）；4.视频资料（合景泰富现场拍摄）5.样板房照片（合景泰富现场拍摄）；6.合景泰富红莲湖项目平面规划图（鄂州市城市档案馆）；7.销售人员通话录音；8.销售人员聊天记录；9.房屋现状照片一组；10.12315平台投诉信息；拟证明被告一并非合景泰富集团的子公司或者分公司，被告一与合景泰富集团均系独立承担民事责任的法人，被告一冒用合景泰富集团系港股上市公司的名义销售房屋，骗取消费者的信任，达成加速销售的目的，其行为构成欺诈销售；二被告隐瞒真实情况，对消费者进行虚假宣传，作出购买别墅可获赠前七后三的绿地花园的承诺，该虚假宣传对消费者决定购买别墅及别墅的价格起着决定性作用；被告二销售人员明知被告一虚假宣传仍为其售卖房屋进行营销策划，应对原告的损失承担连带赔偿责任。被告在水、电、气都没有接通入户，房屋多处存在明显质量问题，墙壁多处空鼓、开裂，地面多处明显裂缝，屋顶肉，地面多处明显裂缝不符合交房条件。被告一开发的合景悦湖四季别墅涉嫌质量差、霸王合同、合同欺诈等问题，已经在华容区市场监督管理局决定受理（来源于12315全国投诉平台）。证据三、项目认购书，拟证明1.原告与被告一存在房屋买卖合同关系；2.因被告一提供的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》显失公平，原告不愿意受其胁迫与其签订不平的合同，原告才拒绝与其签订合同，故合同至今未签订，但房款全部付清。证据四、1.购房发票。拟证明原告已向被告一支付了全额购房款。证据五、1.收楼通知书；2.通知。拟证明被告一收取的物业费畸高，已远远超过鄂州市物价局对物业费的最高等级的收费标准；被告在没有出示《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工验收备案表》以及房屋测绘报告等证明文件的前提下，仅凭一纸收楼通知书，就视为履行了交房义务，明显不符合交房条件，与约定的交房日期逾期近一年，构成严重违约，应承当逾期交房的违约责任（来源于鄂州市物价局关于物业费的收费标准）。证据六、1.快递寄送单号；2.律师函。拟证明原告于2019年7月30日以特快专递的方式书面通知被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》已解除，并告知对方在收到律师函后30日内退还已收购房款并承担相应的违约责任。被告金凯达公司辩称：原告与被告之间签订的商品房买卖合同合法有效应当遵守，被告一已经按照合同约定交付了符合合同约定交付条件的房屋，履行了出卖人的义务，原告要求解除合同没有法律依据和事实依据。相应的损失也没有法律依据和合同依据。被告中原地产营销公司辩称：1、原告提出被告二对其损失承担连带责任无事实依据；2、原告提出被告二对其损失承担连带责任无法律依据。请求驳回被答辩人对中原地产营销公司的全部诉讼请求。被告金凯达公司为支持其辩称意见，提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》，证明原告与被告之间就合景泰富红莲湖项目达成房屋买卖协议，并约定了具体的权利义务。证据二、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明被告所售房屋验收通过，达到交付条件。证据三、交付通知书EMS快递单，证明被告按合同约定方式完成交付义务。被告中原地产营销公司为支持其辩称意见，提交如下证据：证据一、策划销售代理合同、终止协议、交接单明细。拟证明中原地产已于2018年3月26日撤离销售涉案的售楼部，并与被告移交接完毕。经庭审举证质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二，对于被告的宣传资料、被告金凯达企业信息、合景泰富集团企业信息、视频资料因被告金凯达公司无异议，本院予以确认，但金凯达公司与合景泰富集团系两个独立的企业法人，被告金凯达公司未提供其与合景泰富集团是关联公司的证据，不能证实其是合景泰富集团的子公司；户型平面图系被告宣传资料的内容之一，本院予以确认；样板房系被告专供购房人提供，以便购房时按照样板房户型参考购买，本院予以确认；照片反映了小区真实情况，本院予以确认；平面规划图，有审批机关负责人审批时的签字，真实可信，本院予以确认；通话录音、聊天记录，且出示了原始存储介质，系当事人及委托的律师与被告销售人员的通话、聊天记录，虽然该销售人员己离职，但不能否认其在职时与原告等人的通话、聊天是履行职务行为的事实，本院予以确认；12315平台投诉信息，系消费者协会对外公开的信息，本院予以确认。原告提交的证据三，对认购书真实性本院予以确认，但之后原告与被告金凯达签订了《商品房买卖合同》，且有原告签字，即使该签字不是原告所签，但之后原告向被告交纳了购房款，双方也存在事实合同关系。原告提交的证据四，购房发票系被告金凯达公司开具，本院予以确认。原告提交的证据五，对《收楼通知书》、《通知》真实性因被告金凯达公司无异议，本院予以确认，但交纳物业费通知系被告金凯达公司向原告等业主出具，被告金凯达公司针对其反驳意见未提供证明，本院认定物业费由被告金凯达公司收取，对该证据的证明目的，本院予以确认。原告提交的证据六，原告未提供快递单，不能证实其邮寄的是《律师函》，且被告金凯达公司不予认可，对该证据，本院不予确认。被告金凯达公司提交的证据一，对《商品房买卖合同》的真实性本院予以确认，但合同对双方权利、义务的约定存在显失公平之处。被告金凯达公司提交的证据二，对其真实性因原告无异议，本院予以确认，但根据《商品房买卖合同》第九条约定，交付商品房应当符合下列条件：1、该商品房己取得建筑工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房己取得房屋测绘报告，3、商品房为住宅的出卖人不需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；被告金凯达公司只提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不符合约定的交付房屋条件，对其证明目的，本院不予确认。被告金凯达公司提交的证据三，对其真实性因原告无异议，本院予以确认，但交付房屋必须出示法定和约定的相关文件，被告金凯达公司未出示，不能证明其符合交付条件。被告中原地产营销公司提交的证据一，因被告金凯达公司无异议，本院予以确认。第三人提交的证据一，对其真实性、合法性、关联性因原告、被告金凯达公司均无异议，本院予以确认。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：被告金凯达公司在庙岭镇××村从事房地产开发，其开发的房地产项目名称为“悦湖四季”，并以合景泰富集团的名义进行对外宣传销售。被告金凯达公司与被告中原地产营销公司签订《策划销售代理合同》，由被告中原地产营销公司负责涉案楼盘的策划销售代理事宜。2018年3月26日，被告中原地产营销公司与被告金凯达公司中止了《策划销售代理合同》，并从售楼部撤离。2018年7月28日，原告根据被告金凯达公司的宣传欲购买涉案房屋，前往被告金凯达公司开发的悦湖四季楼盘售楼部了解相关信息，售楼员向原告介绍了楼盘情况，并口头承诺赠送了前七后三的绿地面积，赠送庭园前一个停车位。原告在销售员的带领下参观了被告金凯达公司为销售宣传专门制作的样板间，销售员告知原告当天预订交3万元定金可以保留房源，购买的房屋与样板房一致。原告基于对合景泰富集团的信任，以样板房为标准，原告于当日向被告金凯达公司交纳3万元定金，并签订了《合景泰富红莲湖项目认购书》。2018年7月31日，原告向被告金凯达公司支付首期购房款520000元（含定金3万元）。因按揭贷款未能办理成功，原告与被告金凯达公司协商由原告一次性支付购房余款。2018年11月24日，原告将购房余款1210000元支付给被告金凯达公司，并签了《商品房买卖合同（预售）》，同时配合被告办理了商品房预售合同的签订与备案。签订《商品房买卖合同（预售）》时，被告金凯达公司将合同签订时间打印成2018年8月2日。商品房买卖合同约定：原告购买由被告金凯达公司开发的位于庙岭镇××村合景泰富52幢1-2层01号房屋；预测建筑面积125.87平方米，单价13744.34元/平方米，房屋总价款1730000元；原告应于2018年7月31日前支付首期房款520000元，余款1210000元向银行贷款支付；被告金凯达公司应于2019年6月28日向原告交付经验收合格的房屋；交付条件：1、该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房己取得房屋测绘报告，3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；出卖人选聘广州市宁骏物业管理有限公司为前期物业服务企业，物业服务费为4.6元/平方米。合同还对其他事项进行了约定。原告支付完首期购房款后，同时配合被告办理了商品房预售合同的备案手续。2019年6月22日，被告金凯达公司向原告邮寄交房通知，定于2019年6月28日向原告交付房屋，并要求原告按照4.6元/平方米的标准交纳提前交纳一年的物业费8600元。临近交房日，原告得知被告金凯达向原告交付的房屋与销售承诺的样板房不一致，也没有承诺的赠送花园绿地，物业费远远超过物价部门规定的最高标准。交房时，被告金凯达公司未向原告出示约定的《建筑工程竣工验收备案证明书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及房屋测绘报告等文件。原告拒绝收房，并要求解除商品房买卖合同，遂引起本案诉争。还查明，被告金凯达公司与合景泰富集团属于两个独立的法人，被告未提供证据证实两法人之间属于关联公司。本案争议焦点：被告金凯达公司是否存在根本违约以及《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除？原告的诉讼请求能否全部支持？被告中原地产营销公司是否承担责任？关于被告金凯达公司是否存在根本违约以及《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除问题。本院认为，其一，房屋是公民生活起居的重要场所，购买房屋是人生的一件大事。原告购买被告开发的商品房，其目的是用于生活居住，在购买涉案房屋前，被告向原告提供了样板房作为参观，并约定赠送花园面积和庭园前一个停车位，原告足以信赖其所购买的房屋与样板房一致，被告金凯达公司作为房地产开发商应当遵守诚实信用原则，应当按照双方的合意以其提供的样板房为蓝本向原告交付约定的房屋。但被告金凯达公司向原告交付的房屋与样板房不一致，也未赠送花园面积与停车位，与原告期望的房屋大相庭径，致使原告与被告金凯达公司签订合同的目的不能实现。其二，依照法律规定，开发商向买受人交付的房屋应当符合居住条件。而原告与被告金凯达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是被告金凯达公司向原告提供的格式合同，在对房屋交付条件的约定中，对供水、供电、排水管网、电话通信、有线电视、宽带网络等线路敷设，以及小区内绿地率、非市政道路等应当达到的标准，未能按照符合居住条件的要求对出卖人进行约束，也未约定出卖人的违约责任。即使出卖人未达到标准，出卖人也不承担责任，增加了出卖人的权利，减少了出卖人的义务，与买受人的权利、义务不对等，属于显失公平。依照合同约定，出卖人交付房屋时应当向买受人出示《建筑工程竣工验收备案证明书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及房屋测绘报告等文件，但被告金凯达公司所提供的证据不能证实其己在交房时向原告出示了上述文件，故应视为被告金凯达公司向原告交付的房屋不符合交付条件。其三，合景泰富集团是一家在香港上市的公司，虽然该公司也属于房地产开发公司，但与被告金凯达公司分属两个独立的法人，没有关联性，被告金凯达公司也未提供证据证明两公司之间属于母子公司。被告金凯达公司以合景泰富为名，将涉案房屋所在开发项目命名为“合景泰富·悦湖四季”，造成原告误以为该商品房是合景泰富集团开发，原告足以依赖合景泰富集团的信誉而购买涉案房屋。因此，被告金凯达公司在销售商品房时存在欺诈行为。由此可见，被告在履行《商品房买卖合同（预售）》时存在根本违约行为。依法《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”故对于原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告的诉讼请求能否全部支持问题。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告金凯达公司应当返还原告己支持的购房款，并向原告赔偿资金占用期间的利息损失。由于被告金凯达公司己向原告通知交付房屋，原告并未收房，只是要求解除合同，故对原告要求被告金凯达公司向其支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。另外，原告要求被告承担律师费及实际支出的费用，但未提供证据证明，对该诉讼请求，本院亦不予支持。关于被告中原地产营销公司是否承担责任问题。本院认为，被告中原地产营销公司虽然与被告金凯达公司签订了《策划销售代理合同》，但双方己于2018年3月26日中止了合同，被告中原地产营销公司己从被告金凯达公司售楼部撤离。而原告与被告金凯达公司商品房买卖合同关系成立于2018年6月之后。故被告中原地产营销公司在本案中不承担责任。对于原告要求被告中原地产营销公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。对于被告金凯达公司的辩称意见，本院不予采纳。对于被告中原地产营销公司的辩称意见，本院予以采纳。对于第三人述称意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告刘宇、秦利与被告湖北金凯达置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；被告湖北金凯达置业有限公司于本判决生效之日起二十个工作日内到房产登记部门撤销合同备案，原告刘宇、秦利予以协助办理。二、被告湖北金凯达置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘宇、秦利返还购房款1730000元并赔偿资金占用期间利息（利息分段计算：520000元利息按照银行同期贷款利率自2018年7月31日计算至2018年11月23日；1730000元利息分段计算，按照银行同期贷款利率自2018年11月24日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至本判决生效之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告刘宇、秦利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费22170元，由被告湖北金凯达置业有限公司负担21205元，由原告刘宇、秦利负担965元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  谢泉章审 判 员  姚四明人民陪审员  高梦琴二〇二〇年十月十日书 记 员  姜 颖