山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终1577号上诉人(原审原告)：闫某，住山西省朔州市。上诉人(原审原告)：李某1，住山西省朔州市。上诉人(原审原告)：李某2，住北京市朝阳区。三上诉人委托诉讼代理人：张某，北京嘉纳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大同市大富翁商厦有限责任公司。法定代表人：翟某。委托诉讼代理人：马某，山西上骏瑛成律师事务所律师。上诉人闫某、李某1、李某2因与被上诉人大同市大富翁商厦有限责任公司（以下简称大富翁公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闫某、李某1，李某2的委托诉讼代理人张某，被上诉人大富翁公司的委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫某、李某1、李某2上诉请求：1、撤销原判第一项中关于违约金的部分，改判被上诉人向上诉人支付违约金124916.13元；2、撤销原判第二项，改判被上诉人支付2018年1月22日至2019年8月16日的房屋占有使用费447726.58元;3、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决违约金数额计算错误。按照合同约定，违约金按人民银行贷款利率计算。而一审判决直接以欠付租金数额乘以一年的银行贷款利率，未考虑被上诉人逾期付款时间，计算方法有误。二、按照合同约定，在上诉人未提出不再续约的情况下，合同自动延续。合同到期后，上诉人未通知被上诉人办理房屋交接手续，且仍继续使用案涉房屋，应视为不定期租赁。大富翁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。闫某、李某1，李某2向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付租金865517.59元,自2015年1月1日至2018年1月21日；2、请求判令被告向原告支付违约金124916.13元,暂计至2019年8月16日；3、请求发判令被告向原告支付房屋占有使用费447726.58元,自2018年1月22日计算至2019年8月16日,按每年9%计算;4、案件受理费由被告承担。以上合计:1438160.3元。一审法院认定事实：2011年7月李金栋从大同市民航房地产开发有限责任公司购买大富翁国际购物广场双子30天蝎13-20号商铺，支付购房款3180000元，并办理了所有权证书。2013年1月24日，李金栋与被告大同市大富翁商厦有限责任公司签订了《商铺租赁合同》，约定李金栋将其所购位于教场街北侧大富翁亚太国际购物广场双子30天蝎13-20号商铺出租给被告用于商业经营，合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日，如遇道路改造、政府征用等情况，租期截止相关部门下达通知之日。租金及支付方式，大富翁公司每年分四个季度向原告支付租金，每季末的第十五日为开始支付租金日。租金计算方法是2015年每季度租金=已付购房款×8.80％／365×本季实际天数；2016年每季度租金=已付购房款×8.90％／365×本季实际天数；2017年每季度租金=已付购房款×9.00％／365×本季实际天数。在领取商铺租金时，应向被告大同市大富翁商厦有限责任公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告将按税务部门要求代扣代缴。被告大同市大富翁商厦有限责任公司若有违约或拖欠租金行为，致损害原告权益，李金栋有权按人民银行贷款利率向被告市大富翁商厦有限责任公司收取逾期违约金。合同签订后，被告支付了2013年度、2014年度租金。被告自2015年1月起至2018年1月21日拖欠原告支付租金849060元，2016年1月27日被告支付李金栋27090元，尚欠2015年1月22日-2018年1月21日租金821970元。合同届满后，被告发信息告知李金栋定于2018年2月1日-2月7日办理商铺收铺确认手续。李金栋于2019年1月10日因病去世，闫某系李金栋妻子，李某2、李某1系李金栋的儿子。一审法院认为，关于租金，被告大富翁公司认可欠原告2015年1月22日至2018年1月21日的租金未付，但不认可原告主张的金额。根据《商铺租赁合同》约定，被告应支付原告2015年度（2015年1月22日至2016年1月21日，共365天）租金（3180000×8.8％÷365×365）279840元，2016年度（2016年1月22日至2017年1月21日，共366天）租金（3180000×8.9％÷365×366）283795元，2017年度（2017年1月22日至2018年1月21日，共365天）租金（3180000×9.0％÷365×365）286200元，合计849835元。因被告支付李金栋27090元，应从租金中扣减，故该27090元应在租金总额中予以扣除，被告大富翁公司仍需向原告支付（849835-27090元）822745元租金。关于违约金，《商铺租赁合同》的约定，未按期支付租金，按人民银行贷款利率逾期违约金，属于当事人处分权利，应予以准许，但原告计算的租金基数有误，故一审法院按照原告的计算方法支持违约金为（822745元×4.75％）39080元。一审法院认为，李金栋与被告大同市大富翁商厦有限责任公司之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。李金栋已按合同约定将被告承租商铺交付被告，被告应按合同约定支付租金。被告未按约定向原告李金栋支付2015年1月22日-2018年1月21日的租金，显然违约，应按照合同约定承担违约责任。因李金栋去世，三原告系李金栋法定第一顺序继承人，有权向被告主张权利。2016年4月开始，大同市陆续开展古城城市改造、建设，影响大同市大富翁商厦有限责任公司正常经营。合同届满，被告大同市大富翁商厦有限责任公司发信息告知李金栋定于2018年2月1日-7日办理商铺收铺确认手续。现原告主张被告向原告支付自2018年1月22日至2019年8月16日的房屋占有使用费一节，缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告大同市大富翁商厦有限责任公司就本案其他所辩，无事实及法律依据，不予采纳。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。一审法院判决：一、被告大同市大富翁商厦有限责任公司于判决生效后十日内，支付原告李某2、闫某、李某12015年1月22日至2018年1月21日的商铺租金822745元、违约金39080元，共计861825元；二、驳回原告李某2、闫某、李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8872元，由原告李某2、闫某、李某1负担3560元，由被告大同市大富翁商厦有限责任公司负担5312元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定的欠付租金数额822745元无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：上诉人主张的违约金124916.13元及2018年1月22日之后的房屋租金447726.58元是否成立？本院认为，本案双方当事人所签商铺租赁合同第六条第一款约定：“乙方若有违约或拖欠租金行为，以致损害甲方权益，甲方有权按人民银行贷款利率向乙方收取逾期违约金。”现双方当事人对拖欠租金数额822745元及起止时间均无异议，故上诉人主张违约金符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。一审法院按照本金数额只计算了一年的违约金明显不当，本院予以纠正。本院根据上诉人的诉讼请求并按合同约定计算核实可予支持的违约金为105853元。关于上诉人主张的2018年1月22日后的房屋租金的问题。本院认为，在案涉租赁合同2018年1月21日到期后，被上诉人欠付上诉人大额租金，在此情况下，上诉人理应找被上诉人核实了解相关情况催要租金并商谈后续租赁事宜，且被上诉人公司因经营不善而对租赁期满的出租方返还租赁物是一种普遍行为，上诉人仅以被上诉人未通知其接收房屋为由主张合同继续履行并由被上诉人支付后续租赁费无事实和法律依据，亦违反民事活动所应遵循的公平原则，本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，闫某、李某1、李某2的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初795号民事判决；二、大同市大富翁商厦有限责任公司于本判决生效后十日内，支付李某2、闫某、李某1商铺租金822745元、违约金105853元，共计928598元；三、驳回李某2、闫某、李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8872元，李某2、闫某、李某1负担3143元，由大同市大富翁商厦有限责任公司负担5729元。二审案件受理费9136元，由李某2、闫某、李某1负担7447元，由大同市大富翁商厦有限责任公司负担1689元。本判决为终审判决。审判长 梁明柱审判员 王艳宏审判员 赵学姑二〇二〇年十月二十六日书记员 樊 璇