苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初9210号原告霍吴超，男，1988年8月7日出生，汉族，住江苏省东海县。被告宋功政，男，1985年3月28日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托代理人周胜，北京天驰君泰（苏州）律师事务所律师。委托代理人黄丹丹，北京天驰君泰（苏州）律师事务所实习律师。原告霍吴超与被告宋功政房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月3日立案受理后依法适用简易程序于2020年9月4日公开开庭进行审理。原告霍吴超，被告宋功政及其委托代理人周胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍吴超诉称：2019年7月22日，被告通过苏州优品屋房产经纪有限公司(居间方)与原告签订《房屋买卖合同》(合同编号1907684)，约定原告将位于吴江区房屋出售给被告，成交价格为191万元。合同约定原被告双方需积极配合居间方办理房产交易手续。2019年8月3日，被告向居间方提供购房资格审核所需的相关资料。2019年8月12日，挂牌和资格审核通过后，居间方便及时联系被告办理资金托管和购房贷款。被告多次承诺办理，屡次失信，均未予办理。对于居间方的多次询问和催告，被告以首付资金不足等为由，拒不办理资金托管和购房贷款，肆意拖延。原告于2019年9月15日向被告寄送催告函，给予其合理期限，要求被告于2019年9月28日前办理资金托管和购房贷款。被告签收后，于2019年9月24日回复短信，将此次交易行为的耽误和其拒不履约的责任完全推卸给居间方，并称其需要更多的时间和居间方沟通利率的事情，继续恶意拖延，拒绝履行合同。2019年10月22日，原告见与被告沟通无门、商谈无望，无奈之下，委托律师向被告发送律师函，要求被告于2019年10月28日前办理资金托管和购房贷款。2019年11月3日，原被告双方见面协商，被告毫不顾及原告的正当权益，拒绝给出具体的履约日期，企图继续拖延，原告明确拒绝。被告最后承诺，其最晚不迟于2020年1月23日办理资金托管和购房贷款，但被告再次失信，并未于承诺期限内办理。2020年3月18日，被告迫于压力，表示将重新办理涉案房屋的交易手续。2020年4月7日，第二次挂牌和资格审核通过。2020年4月13日，被告办理资金托管和购房贷款。2020年5月8日，原被告双方办理产权变更登记手续。综上，被告在2019年8月12日第一次资格审核通过以后，拖延办理资金托管手续和贷款手续，肆意迟延履行合同主要义务，累计迟延时间长达230余日，属于恶意违约。故原告提起诉讼，请求判令被告支付违约金213650元，本案诉讼费由被告承担。被告宋功政辩称：原被告已于2020年3月20日就房屋买卖合同签订了《补充协议》，达成了新的合意，《补充协议》约定被告支付原告1万元作为未能过户的违约金，现房屋已于2020年5月9日过户给被告，1万元违约金分别于2020年3月30日、4月30日、7月17日支付给原告；被告系使用其岳父母出售房屋的款项购买原告的房屋，原被告签订房屋买卖合同时，因被告未取得其岳父母出售房屋的款项，故并未在合同中约定具体的过户时间；被告未能尽早办理交易手续也是有客观原因的，被告自始至终没有违约的恶意，原告也未遭受损失，其主张的违约金数额明显过高，应予调整。经审理查明：2019年7月22日，霍吴超作为售房人（甲方）与宋功政作为购房人（乙方）、苏州优品屋房产经纪有限公司（以下简称优品公司）作为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将其位于苏州市吴江区的房屋转让给乙方，建筑面积100.44平方米，转让价款为191万元；乙方于2019年7月22日交付购房定金4万元；乙方需向丙方支付中介费38200元；甲方承诺款清交房；丙方为甲乙双方提供交易机会，应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方存留支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金。2019年7月24日，宋功政在微信聊天中询问居间方员工李治圈“我的首付款大概什么时候需要”，李治圈回复称“网签的时候就需要首付款”。2019年8月12日，买卖双方通过不动产交易管理中心的交易审核和购房资格审核。2019年8月13日，宋功政告知李治圈“下个星期晚两天办手续，我需要多一点时间筹款”。2019年8月26日，李治圈询问宋功政“你这边钱差不多了吧，你看这两天能不能去办”，宋功政回复“今天周一，有总部老板过来，这两天会议特别满，过来一直在忙，不仅是首付的问题，而且贷款也有问题”。2019年9月24日，李治圈告知宋功政“你买的这套房子你们现在是怎么商量的，你这样拖着不是办法”。2019年9月15日，霍吴超向宋功政发送催告函一份，告知内容如下：鉴于阁下（宋功政）已拖延较长时间，且动辄刻意失联，无履约态度，以及阁下首付资金充足、一直没有问题(2019年9月12日，阁下致电本人时，已严正告知本人)，现本人特发此函，请阁下于2019年9月28日(不含)前办理资金托管和购房贷款手续，否则视阁下单方违约。宋功政收到该催告函后，于2019年9月24日向霍吴超发送短信，声称中介做不到之前承诺的利率，并认为本次交易的耽搁完全是因为中介失信导致。2019年9月至2019年10月期间，买卖双方及居间方就办理网签和资金托管事宜持续以电话方式沟通协商，但未达成一致。2019年10月22日，霍吴超委托北京市中银（苏州）律师事务所向宋功政发送律师函一份，主要内容如下：你方（宋功政）屡次拖延办理资金托管、申请购房贷款等交易手续，你方的刻意拖延行为已严重影响我方委托人（霍吴超）按约将房屋交易至你方；2019年9月15日，我方委托人发函催告给你方，并要求你方于2019年9月28日前配合办理资金托管和购房贷款手续，你方收讫后仍拒不办理资金托管、申请购房贷款等交易手续，你方的行为己构成严重失信违约；本律师特此函告你方，在收到本律师函后：继续履行与我方委托人及居间方之间签订的《房屋买卖(居间)合同》，于2019年10月28日前按居间方的要求配合办理房产交易手续；如你方拒不履行上述义务，持续给我方委托人履约造成障碍的，本律师将通过法律途径依法追究你方的所有法律责任。宋功政收到律师函后，于2019年10月27日回复霍吴超，声称银行利率的提升是导致此次交易迟延的主要原因，并称这几天也是煞费苦心的找贷款银行。2019年11月5日，霍吴超通过微信询问宋功政“你的贷款评估的怎么样了”，宋功政回复“这两天等消息”。2020年3月30日，霍吴超作为甲方与宋功政作为乙方签署补充协议一份，约定内容如下：乙方于2020年3月18日追加定金16万元，汇入甲方账号，此定金资金托管当天退还乙方作为首付款；甲乙双方约定1万元作为未能过户的违约金，甲方于2020年3月30日支付5000元，于2020年4月30日起每月30号支付1000元给甲方，如果出现逾期按照原合同约定支付违约金；甲乙双方约定资料审核通过7日之内配合丙方办理资金托管手续和贷款手续，贷款发放之后7日之内办理过户，如果逾期按照原房价万分之五一天的违约金支付。2020年3月30日，宋功政向霍吴超支付违约金5000元。2020年4月30日，宋功政向霍吴超支付违约金1000元。2020年7月17日，宋功政向霍吴超支付违约金4000元。2020年7月18日，霍吴超告知宋功政“我已经对你再无任何信任，为了公正，我们走法律程序”。2020年5月9日，双方交易的天城花园26幢502室房屋办理不动产变更登记，登记权利人为宋功政。以上事实，由原告提交的房屋买卖（居间）合同、查询结果证明、催告函、律师函各一份，宋功政与居间方员工李治圈的微信聊天记录一组，原被告的短信聊天记录一组，原被告之间的微信聊天截屏一组，原被之间的通话录音；被告提交的补充协议、原被告微信截屏、不动产权证各一份，账单三份；以及双方的当庭陈述等证据予以证实。被告提交的其他证据，均与涉案房屋交易无涉，本院对其关联性不予认可。本院认为：原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应遵守并切实履行合同义务。双方于2019年8月12日通过交易审核和购房资格审核后，被告宋功政迟延办理资金托管和申请购房贷款；原告连续两次向被告发函，要求被告在2019年9月28日、2019年10月28日前办理交易手续，已给予被告必要的准备时间，但被告经催告后仍未配合办理资金托管等交易手续，致使双方买卖的房屋于2020年5月方完成不动产权变更登记，已构成违约，应依法承担违约责任。双方于2020年3月30日签署补充协议后，被告未按照补充协议约定按期支付违约金1万元，再次构成违约，原告可以参照房屋买卖合同的约定追究被告违约责任。原告按照合同约定的标准主张的违约金213650元，已过分高于其实际损失，本院依照被告方的抗辩和合同履行情况，将违约金调整为5万元；扣除被告已支付的违约金10000元后，尚需支付40000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告宋功政应于本判决生效之日起十日内向原告霍吴超支付违约金40000元。（该款如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2252元，由原告霍吴超负担1830元；由被告宋功政负担422元，并于本判决生效之日起十日内给付原告。原告已预交的案件受理费，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员 夏 锋二〇二〇年十月二十九日书记员 黄梦姣附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。