济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初1526号 原告：赵荣真，男，1982年1月17日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘斌，山东惠鲁律师事务所律师。 被告：徐东军，男，1969年3月23日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：肖丽（徐东军之妻），女，1972年6月14日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张雪，济南市中明泽法律服务所法律工作者。 原告赵荣真与被告徐东军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，原告赵荣真向本院提出财产保全申请并向本院提供了担保，本院审查后予以准许并裁定采取了相应的保全措施。本院依法适用简易程序于2020年4月30日公开开庭进行了审理，原告赵荣真的委托诉讼代理人刘伟，被告徐东军及其委托诉讼代理人张雪、肖丽到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序独任制后，本院依法于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告赵荣真及其委托诉讼代理人刘伟、被告徐东军及其委托诉讼代理人张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵荣真向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同，被告退还原告房屋首付款195万人民币；2.请求法院判令被告支付原告合同总房价30%的违约金123万元人民币；3.请求法院判令被告双倍返还原告定金10万元人民币； 4、请求法院判令被告赔偿原告因此遭受的经济损失：包括利息 损失(以195万人民币为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年2月22日起计算至首付款195万退还之日止)，原告代被告向济南盛强房地产经纪有限公司支付的佣金1万元人民币，原告因本案向山东保君律师事务所支付的律师代理费6500元人民币，本案诉讼费等。 事实与理由：原被告双方于2018年1月18日签订《房屋买卖合同》，约定：被告将坐落于济南恒大华府3号楼2单元xxx号的房屋出售给原告，出售价款为410万人民币；原告应在买卖合同签订时向被告支付定金5万元人民币，原告应于2018年2月15日前将首付款195万元人民币存入被告指定账户，剩余房款210万元于2019年12月31日前支付，剩余房款支付日期成立在下证之后；双方在签订本合同后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款的千分之三的违约金(或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择)，并赔偿相对方因此遭受的经济损失(包括律师费、诉讼费用、交通费等)；被告不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者原告不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；若原告违约定金不退，若被告违约将双倍返还定金给原告。合同签订后，原告于2018年1月18日支付被告定金5万元，同日代被告向济南盛强房地产经纪有限公司支付佣金1万元，于2018年2月22日支付房款195万元，而至今，被告仍未按合同约定办理房产证。据原告所知，济南恒大华府的业主已于2018年10月份办理了房产证，而被告迟迟拖延办理房产证，根据合同约定，被告下证时间应早于原告剩余房款支付时间2019年12月31日，被告不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者原告不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 诉讼过程中，赵荣真明确其第3项诉讼请求为要求退还定金5万元。 徐东军辩称，原告所诉与事实不符，事实是2018年1月18日被告在盛强房地产经纪有限公司居间下将本案争议房产出卖给原告，合同签订后该房产所有原始单据（包括购房合同、收据、钥匙）都交于原告。房屋也交付原告，由原告一直占用，房屋买卖合同由中介出具并书写，三方签字。买卖合同约定第四条、九条、十三条，结合前后逻辑及时间顺序被告始终认为合同第十三条中的下证是指下开发商大证后买房付尾款，再办理办证解押等手续（过户前办证费用原告承担）。双方就大证后付款还是下小证后付款始终未达成一致，之后被告去办房屋产权证，让原告将办理房产证所需要的单证资料提供给房管局，但被告坚决不予配合，被告无奈通过挂失单证的方式申请办理了房屋产权证申领手续，后来通过中介了解到原告是因为房价下跌且自己手上资金短缺，尾款支付不了，不想继续履行买卖合同，故借由起诉被告解除合同，以逃避承担巨额违约金的责任。事实是原告违约，被告没有违约事由，原告不享有合同约定解除权及法定解除权，请求法院依法驳回原告诉讼请求，由原告继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院依法组织其他当事人进行了证据交换和质证。赵荣真向本院提交了《房屋买卖合同》、《房屋权属信息》、购房款收条及齐鲁银行转账回单、定金收条、委托代理合同及律师费发票、微信聊天记录，徐东军向本院提交《收件回执》、《权属证明保管书》、报纸、《购房发票》、契税发票、电话录音、微信聊天记录。当事人对上述证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，由上述证据、当事人陈述及本院所调阅的本案诉前调解档案材料及（2019）鲁0104民初6006号案件材料，本院对当事人无异议的事实认定如下： 坐落于济南市槐荫区恒大华府A-9地块3号楼2-xxx号房屋（以下简称xxx号房屋），建筑面积为260.23平方米。该房屋系徐东军自济南西实置业有限公司（以下简称西实公司）购买的商品房，该房屋尚未登记在徐东军名下。 2018年1月18日，徐东军作为卖方（甲方），赵荣真作为买方（乙方），济南盛强房地产经纪有限公司（以下简称盛强公司）作为居间人，三方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，甲方将xxx号房屋以410万元的价格卖予乙方。该房屋“有抵押、无租赁”。签订该合同时由乙方向甲方支付定金5万元。合同第四条约定，房款支付方式为一次性付款，乙方于2018年2月15日前将购房款195万元，存入甲方指定账户，剩余房款于2019年12月31日前存入甲方指定账户。第五条约定，甲方承担下证所需契税、维修基金等办证费用（办证前费用），乙方承担过户所产生的契税、增值税、个税等，中介佣金等产生的费用。第九条约定：该房产在农业银行设有房地产权抵押，甲方应当在过户前到有关单位办理解押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为买受人剩余房款。第十一条约定，甲方在收到首付款当日向乙方进行房屋验收交接。第十二条违约责任约定：“1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失。2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款的千分之三的违约金（或违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。”第十三条其他约定事项约定手写部分：“①乙方保证在2018年2月15日前将首付款195万元交予甲方，如不能按期支付，截止2019（应为2018）年3月15日支付甲方利息4000元整，如在2018年3月31日还未能支付首付款，则解除此合同。②剩余房款支付日期成立在下证之后。第十四条约定，合同其他条款约定与第十三条约定不一致的，以第十三条为准。上述合同还约定了其他内容。合同甲方落款处由徐东军签名捺印，乙方由赵荣真签名捺印，丙方加盖盛强公司合同专用章并由经办人唐晓签字。 签订上述合同当日，赵荣真向徐东军支付了定金5万元。2018年2月22日，赵荣真向徐东军支付购房款195万元，之后徐东军将xxx号房屋交付赵荣真，赵荣真将该房屋出租使用。双方签订合同后，徐东军还将xxx号房屋的《济南市商品房买卖合同》及购房款收据交予赵荣真保管。 2019年6月13日，西实公司取得xxx号房屋所在楼幢的所有权初始登记。2019年11月13日，西实公司曾通知xxx号房屋所在小区的业主至其单位指定地点领取办理所有权分户登记及抵押材料，领取时间为11月11日至11月15日期间。 涉案房屋具备分户办证条件后，赵荣真与徐东军就房屋分户登记及尾款交付问题意见发生分歧。 2019年12月23日，徐东军之妻肖丽与赵荣真通话，问赵荣真：“你怎么着啊，你看，你要是办哈，这两天让徐哥跟你跑跑，是怎么啊？”赵荣真回复：“我那个意思啊，跟着我跑跑，你这个事，咱不如再找个买家把它卖出去啊，我不愿意过户啊。”肖丽：“你不是找买家卖出去，咱现在是房子，咱不是签的合同不是这个月底就到期了吗，卖房子他不是三天两天就卖出去的，它不是个小东西，你想想。”赵荣真：“我之前就给你说过，小苗啊，没给你沟通，你那个事需要多少钱，咱先堵着这个窟窿，堵住开发商这个窟窿，卖了，卖出去。”肖丽：“可是弟弟，这个月底你给我清不了，违约金你也挺贵啊，一天四千多块钱啊。”肖丽：“他不是说三天两天的，你和过年似的，七八天就散了，无所谓就，卖房子，你半年卖不出去，你这个房子就没了就。”赵荣真：“一会我再想想，我再凑凑钱，好吧。”肖丽：“行，你看你需要，你或者你徐哥跟你一块跑跑，我们就跟你一块跑跑。” 徐东军称，涉案房屋具备办证条件后，该房屋的商品房买卖合同及购房收据均在赵荣真处保管，但赵荣真拒不配合提交材料导致其无法办证，且赵荣真也拒绝在双方约定的期限内向其支付尾款，并明确表示不想再购买涉案房屋，才导致其一直无法办证。上述通话录音即催促赵荣真履约的证据。赵荣真则称，因徐东军逾期偿还按揭贷款，导致开发商为徐东军代偿了部分银行贷款，上述录音中的堵住这个窟窿即是指上述代偿的银行贷款，而录音中的“跑跑”是徐东军、肖丽要求其在2019年12月31日前替徐东军将剩余的银行按揭贷款一次性偿还，并非指配合办理房产证的事。徐东军首次提出办理房产证时在2020年1月14日。 2019年12月25日至12月26日，肖丽拨打赵荣真电话多次，赵荣真未接听，赵荣真并向肖丽发送短信一份：“姐，有什么事咱通过小苗交流吧！让小苗转达。” 赵荣真提交2020年1月14日，其与苗磊之间的一份电话显示，录音中苗磊约赵荣真当日下午带上材料去售楼处办证，赵荣真表示同意。徐东军提交该日另一份徐东军与赵荣真之间的录音则显示，在赵荣真与苗磊已经在一起的情况下，徐东军问苗磊让赵荣真把收据拿去办证，苗磊称赵荣真不给其，其无法拿来。赵荣真则在录音中称要求徐东军“过来啦啦”。徐东军称办证不用赵荣真拿钱，赵荣真把收取拿来看看就行，不拿来其就把有关收据作废了。双方当事人均认可，赵荣真未能在该日与徐东军至开发商处去办理办证手续。 2020年1月15日，赵荣真及徐东军一起至开发商处换取办理所有权登记所需要的购房发票，但因缺少一张收据，开发商未给予换取发票。在开发商的要求下，徐东军将丢失的收据在2020年1月15日的济南时报刊登了作废声明后，开发商于2020年1月16日为徐东军开具了涉案房屋的购房发票。 2020年2月12日，本院立案前，赵荣真的本次起诉先行进行了诉前调解程序，但该程序中未显示徐东军参加了相关调解。2020年3月9日，赵荣真的本次起诉转为正式立案。2020年3月11日，本院向徐东军送达了起诉状等应诉材料。2020年3月12日，徐东军缴纳了涉案房屋的契税并向济南市不动产登记中心提交了办理xxx号房屋所有权分户登记的材料，该中心受理了其申请。 另，2019年10月17日，西实公司作为原告曾起诉徐东军，提出了要求徐东军偿还其代为垫付的银行贷款22262.87元等诉讼请求。后徐东军偿还了该债务，西实公司于2020年2月20日向本院申请撤诉，本院作出（2019）鲁0104民初6006号民事裁定书，裁定予以西实公司撤诉。 当事人对以下事实存在争议： 赵荣真称，按照双方合同约定，其尾款在徐东军办理自己的房屋所有权登记后支付，且双方约定了尾款支付的届满期限为2019年12月31日，故徐东军应当在2019年12月31日办理xxx号房屋的所有权登记，否则徐东军构成违约。开发商最早在2019年8月即通知了办证，但在开发商通知办证后，徐东军未能在2019年12月31日前办理xxx号房屋的所有权登记，且该房屋其在本次诉讼中发现在其起诉前已被其他法院查封，徐东军逾期履行合同义务已超过30日，按照合同约定其有权解除涉案房屋买卖合同，并要求徐东军向其承担违约责任。为证明其上述主张，其向本院提交如下证据： 证据1.其与徐东军之间的微信聊天记录一份，其中2019年9月21日徐东军向赵荣真发送微信：“哥，抓紧办证丫，你那里进行的慢，我这里也慢。”徐东军未回复。2019年12月25日赵荣真再次发送微信：“哥，到今天你也没办下证来，我有可能没法进一步履行合约丫，实在不行，咱走法律程序吧。”徐东军未回复。2020年5月18日徐东军向赵荣真发送微信：“赵荣真：鉴于你已经严重违约，限你3天之内付清尾款210万元，并按照合同约定给付2019年12月31日以来的违约金，否则将承担一切法律后果！徐东军2020年5月18号。”赵荣真当日回复：“本案已交由法院处理，一切以判决结果为准。” 证据2.其与盛强公司工作人员苗磊之间的微信聊天记录一份，2019年6月27日，徐东军问苗磊：“咱是不是得，带着老徐，去房管局，查一下房调。”“嗯，现在不能光听老徐说了，得摸大实底了，别弄到最后不可挽回的地步。”2019年6月28日又问：“我咨询了一下别的律师，没有下房产证之前，也可以申请保全。你问问老徐，除了开发商起诉他，还有别的的债主起诉他吗？如果到了这一步。没救了。” 证据3.（2020）鲁0105民初113号《民事裁定书》及（2020）鲁0105执保58号《协助执行通知书》及2020年3月31日查询的涉案房屋《房屋权属状况信息》一份。显示因张伟与徐东军之间的民间借贷纠纷，张伟申请济南市天桥区人民法院（以下简称天桥法院）查封徐东军10万元银行存款或查封同等价值的财产，天桥法院实际采取了查封xxx号房屋的保全措施，查封期限为2020年1月13日至2023年1月12日。 证据4.2019年12月26日其与苗磊之间的电话录音一份，通话中苗磊提出赵荣真到中介处商谈，苗磊称徐东军想卖xxx号房屋，但赵荣真得把商品房买卖合同交还徐东军。赵荣真问苗磊店里有没有复印机，苗磊称“有”。赵荣真回复：“那我下去吧，下去吧。” 证据5.2019年12月30日，其与苗磊之间的电话录音一份。苗磊问赵荣真：“你这意思就是这房子你不要了是吧，让他把这个房子卖了是吧，卖多钱你不管？”赵荣真：“我还没想好。”苗磊：“你这边就要200万？”赵荣真：“我还没想好。”苗磊：“你是啥意思到底，你准备把房子过到你名下，还是让人出手，还是怎么着。”赵荣真：“哥，说实在的，我真没想好，我还得问问律师，真没想好，我既想买又不敢买，就这么个意思，他也不说实话，他也不说他外债多少，我害怕再往里投钱压在里面。”苗磊：“徐哥的意思是什么，假如说这个房子你不要了，他再找人买这个房子，然后把钱还给你。”“他以为你这边一过户交这个高税，他怕你多花这个钱，这个意思，他的意思什么，他想把房子卖了之后，他赔点钱，把房子卖了之后，然后还给你200万。”赵荣真：“我再想想吧，我问问律师吧，下午给你回话。”苗磊：“嗯，下午给我话吧，明天就到期了。” 证据6.xxx号房屋所在单元他人不动产所有权证书及权属状况信息一份，显示该房屋于2019年8月23日取得所有权登记，但该房屋无按揭贷款抵押登记信息。 徐东军对上述证据质证认为：证据1的真实性认可但不能证明其存在违约行为。赵荣真并没有证据证明其有债务未解决。即使存在未结债务，赵荣真也仅能行使不安抗辩权延迟支付尾款，但其并不能举证其存在未结债务的事实。证据2是赵荣真和苗磊之间的臆测，对赵荣真提交该证据的证明目的不清楚，赵荣真不履行合同的义务行为不能免责。证据3的真实性认可，但其已经与保全申请人处理了双方之间的纠纷，相关查封已经于在2020年5月6日解除查封。证据4、5显示的内容是涉案房屋的商品房买卖合同和相关的收据均在赵荣真处存放，但其和中介要求赵荣真配合领取办证材料，但赵荣真不予配合，后赵荣真与其到开发商处后，赵荣真提交的收据缺少一份，导致其登报挂失收据后才换取了购房发票。证据6的真实性认可，其曾听邻居说过八月底可以准备办证材料，后其核实全款买房的办证比较快，该证据中的房屋即全款购房的房屋。其最终看到并保存下来的办证通知是2019年11月份的微信群通知。 徐东军并称，赵荣真在2019年12月份向其表示不再想购买涉案房屋的行为构成违约，之后其未能及时办理不动产登记也非其过错。在其换取购房发票后，2020年3月3日，在接到开发商通知后其才领取了涉案房屋分户平面图，才具备办证条件。因新冠肺炎疫情影响，其在开发商上班的第一天即领取了该办证材料，其行为不构成逾期办证的违约。为证明其该主张，其向本院提交其在售楼处与开发商销售人员的电话录音一份，录音中徐东军向销售人员询问其核实领取的分户平面图，销售人员称在2020年3月3日单位上班第一天，徐东军第一个领取了该材料。 赵荣真对该证据的真实性不予认可，其称其无法播放该录音，即使能够播放也无法确认录音对方为开发商工作人员。据其所知，开发商通知办证的时间是2019年8月，通知办证后徐东军并未积极履行办证义务，而且徐东军曾多次出现因个人原因拖欠到期贷款本息及开发商为此垫付到期贷款的情况。徐东军的债权人张伟还曾于2019年6月找到其，希望其能够帮助解决徐东军所欠债务，因未能解决，张伟申请天桥区人民法院于2020年1月13日查封了涉案房产。除上述债务外，据其了解徐东军还有其他债务一百余万元，其他债权人均有随时起诉查封涉案房产的可能性。 为落实开发商通知徐东军办证及领取分户平面图等办证材料的时间，本院向西实公司发函进行了调查。西实公司回函称，其xxx号房屋所在楼幢能够办理分户登记的最早时间为2019年8月21日，该日也是最早可领取分户平面图的时间。因xxx号房屋为按揭贷款房屋，其需要在业主向其申请办理分户登记后，将抵押登记资料报送贷款银行，贷款银行准备好抵押登记资料后通知其公司，其公司再通知业主领取办证资料。其公司在2020年1月16日将xxx号房屋与其他房屋批量报给贷款银行进行抵押登记。xxx号房屋领取分户平面图的时间为2020年3月3日。因受新冠肺炎疫情影响，其单位售楼处于该日开始营业，在该日之前xxx号房屋尚不符合领取分户平面图的条件。 赵荣真认可上述回函中有关2019年8月21日为最早可办理所有权登记时间的陈述。徐东军在2020年1月14日才首次打电话联系苗磊称要办理房产证。其希望法院查明是否存在开发商未徐东军垫付逾期贷款的情况，涉案房产为何在2020年3月3日前不符合领取分户登记图的条件，2020年1月16日前开发商是否还将其他贷款业主办证材料批量报送贷款银行以及如不存在开发商垫付逾期贷款，开发商可为业主办证分户登记的最早日期。 徐东军对上述回函的内容予以认可。 另查明，2020年5月，在承租涉案房屋的案外人租赁期限到期后，徐东军更换了xxx号房屋的门锁。徐东军对此解释为，在第一次庭审结束后，其催促赵荣真支付尾款被拒绝。因其妻子身患癌症急需医疗费用，在其发现租客已经搬家后，其一时冲动将门锁更换，想以此催促赵荣真付款，该行为系行使不安抗辩权的行为。其更换门锁后，将钥匙存放在一房屋中介，并未对房屋进行占有、使用和出租，没有改变徐东军对该房屋的间接占有的状态，赵荣真无权解除合同。为证明其该主张，其向本院提交青岛田园美丽企业管理服务有限公司济南第一分公司出具的钥匙收条一份，显示该单位2020年5月23日收到xxx号房屋钥匙一把。赵荣真对该证据不予认可，庭审中其称，其要求解除合同系基于徐东军未能在约定的期限内履行办理房产证的义务，且已经超过合同约定的30天，按照合同约定其有权以此要求解除合同。庭后，其更换的委托诉讼代理人又在代理词中称该行为表明徐东军不再同意继续履行合同。 本院认为，赵荣真与徐东军签订的涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现当事人争议的焦点问题为，赵荣真交付尾款与徐东军办理涉案房屋所有权登记的顺序，以及徐东军是否逾期办理所有权登记，赵荣真是否有权基于此解除双方之间的房屋买卖合同关系。 赵荣真称，按照合同第四条约定，其支付尾款210万元的时间为2019年12月31日，另按照合同第十三条的约定，其剩余房款支付日期成立在下证之后，此处的下证即徐东军办理自己的不动产登记证书，结合上述条文的理解，徐东军应当在2019年12月31日前办理完毕其所有权登记，否则构成违约。徐东军则称上述办证系指开发商办理初始登记，而非其办理分户登记。本院认为，除了上述合同条款出现了“下证”用词外，合同第五条有关税费承担的约定中，也出现了“下证”的表述，即甲方承担下证所需契税，维修基金等办证费用。结合该条款的的约定，以及日常房屋买卖方的交易习惯及风险分担，上述“办证”应为分户登记而非初始登记。本院采纳赵荣真的主张，认定应先由徐东军办理分户登记再由赵荣真支付尾款。 关于分户登记办理的期限，双方合同第十三条仅约定了尾款支付再下证之后，而第四条约定了尾款支付期限为2019年12月31日，结合该两条的整体意思，本院采纳赵荣真的解释推定双方约定的办理分户登记时间应当为2019年12月31日之前。如在开发商已经在该日之前取得了初始登记的且通知徐东军办证的，徐东军有义务在2019年12月31日之前办理涉案房屋的分户登记，逾期办理的构成违约。 从当事人的举证及本院向西实公司的调查可知，涉案房屋所在楼幢最早可办理分户登记的时间为2019年8月，也确有业主在该时间取得了所有权登记证书。但同时，因购房者存在贷款付款与一次性付款的区分，贷款购房业主及开发商还需向贷款银行提供资料办理抵押登记，故各业主实际办理的时间存有差异。现有证据可证实，西实公司在2019年11月13日通知了贷款业主应在2019年11月15日前提交资料办理不动产登记。此时，徐东军可在该日前办理该手续。但因其与赵荣真约定的办证时间为2019年12月31日前，即使徐东军未在11月15日前办理该手续，相对于赵荣真其并不构成违约。 徐东军称其实际在2019年12月31日前已经开始办理办证手续，但因涉案房屋商品房买卖合同及收据均由赵荣真持有，导致其无法办理。为此，其提交了2019年12月23日其妻子与赵荣真之间的电话录音。电话中，赵荣真表示其不愿意过户，徐东军之妻则明确告知赵荣真约定双方合同到期。赵荣真称其表示不愿意过户系因徐东军欠付开发商垫付的贷款，导致其不敢向徐东军支付剩余房款再行购买涉案房屋。本院认为，如存在徐东军欠付开发商代付贷款的情况，且欠付金额足以影响交易安全的，赵荣真有权中止履行后续的付款义务，但是因赵荣真保有徐东军办理分户登记所必须的购房资料，其无权基于此拒绝交付相关资料阻碍徐东军办理所有权登记。2019年12月23日的录音中虽然没有完全体现清晰明确的徐东军要求办理所有权登记的意思表示，但即使按照2020年1月14日认定徐东军首次要求赵荣真配合办理分户登记时间，此时仍未到达双方约定的逾期30日解除合同的条件。该日在徐东军明确提出办理分户登记，要求赵荣真提交办证材料的情况下，赵荣真先是拒绝，后于2020年1月15日随同徐东军共同至开发商处办理提出办证资料的手续。提交资料时，因缺少一份收据，徐东军对相关收据登报挂失后，才自开发商处换取了办证所必须的购房发票。因相关收据由赵荣真保管，上述收据缺失的责任应当由赵荣真承担。在换取发票后，徐东军向开发商提交了办证所需的资料，已经开始履行自己的义务，启动了办理分户登记的手续。按照西实公司的陈述，徐东军提交的办证材料也在2020年1月16日齐备后其一并报往贷款银行准备抵押登记资料。后因疫情影响，西实公司于2020年3月3日向徐东军发放了办证所必须的分户平面图。自此，徐东军方可向不动产登记部门申请办理产权登记。 赵荣真向本院提交诉状，要求解除双方房屋买卖合同的时间为2020年2月12日，正式立案为2020年3月9日。徐东军向不动产登记部门提交办证申请的时间为2020年3月12日，按照该期限核算，徐东军亦未逾期履行办证义务30天。即，在赵荣真向本院提起诉讼时，按其起诉要求解除合同的理由（逾期办证超过合同约定履行期限），尚未达到解除合同的条件。赵荣真要求以逾期未履行办证义务，解除双方之间房屋买卖合同的理由不成立。 赵荣真在庭审中提出了涉案房屋被查封，在庭后提出了徐东军抢占涉案房屋其有权解除合同的主张。关于涉案房屋于2019年1月13日被查封，按照双方合同第十二条第1项的约定，出现查封时应当由徐东军负责解决并按照该条第2项承担损失赔偿责任。首先，出现查封问题，系因徐东军欠付他人债务所致，徐东军的该行为导致涉案房屋被查封，构成违约，徐东军应当承担解决该问题的责任。但是，按照双方合同约定，基于该违约行为，赵荣真有权要求徐东军承担违约赔偿责任，双方并未约定赵荣真可基于此解除双方的房屋买卖合同。现徐东军已经偿还了案外人的债务，于2020年5月解除了上述查封。上述曾经存在的查封，查封标的也仅为10万元。该查封被解除后，涉案房屋办理所有权登记的障碍已经不存在，并未导致双方合同目的不能实现。赵荣真无权基于此以法定解除权解除双方之间的房屋买卖合同。同理，徐东军与西实公司之间的债务纠纷，亦已经解决，也不能成为赵荣真解除合同的理由。 关于徐东军换锁的问题。赵荣真称系徐东军占有涉案房屋，自行表明不再履行合同，涉案合同应当予以解除。徐东军则称其系为了催要尾款而对赵荣真的施压行为，其并没有实际占有该房屋，该房屋仍然为赵荣真间接占有。本院认为，占有是指占有人对物的实际控制。占有的成立，必须具备占有人对物的实际控制力，而控制力则体现在占有意思和占有行为的一致性。本案中，徐东军仅是更换了涉案房屋的门锁，且其明确表示并不剥夺赵荣真对涉案房屋的占有权，其并没有实际占有涉案房屋的意思表示和行为。且其更换门锁的行为发生在其已经解决涉案房屋的查封，涉案房屋已不存在办证权利障碍之后。该行为不应认定为徐东军对涉案房屋的占有，而应认定为对赵荣真占有涉案房屋的一种单纯的阻碍行为。赵荣真有权基于双方的房屋买卖合同中享有的权利更换门锁继续占有支配该房屋。徐东军在诉讼中坚持合同继续履行，该换锁行为也难以认定为其拒绝继续履行合同。且在庭审中审理换锁问题时，赵荣真明确表示其解除合同的理由为徐东军逾期办证，并未基于此要求解除合同，其该意思仅体现在庭后的代理词中。赵荣真无权基于该事实解除双方之间的房屋买卖合同。 综合以上分析，赵荣真无权解除双方之间的房屋买卖合同，其要求解除合同并基于合同解除而要求徐东军承担违约责任的诉讼请求，本院均不予支持。至于房屋买卖合同履行过程中徐东军的其他不足以导致合同解除的违约行为及责任，因赵荣真的本次起诉系基于解除合同所提起，其提出的违约责任也系基于合同解除情况下进行的主张，故本院对上述问题在本案中不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回赵荣真的诉讼请求。 案件受理费39600元，由赵荣真负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇二〇年十月十九日 书记员  官静