四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1053号 上诉人（原审原告）：蓝世丰，男，1970年12月18日出生，汉族，住四川省大英县。 上诉人（原审原告）：蓝旭，男，1992年12月24日出生，汉族，住四川省大英县。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：黄嘉珍，广东正帆律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：欧阳祖耿，广东正帆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：遂宁永鸿房地产开发有限公司，住所地四川省大英县新城区金泉街，统一社会信用代码915109236653687587。 法定代表人：夏辉武，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨明亮，四川斗城律师事务所律师。 上诉人蓝世丰、蓝旭因与被上诉人遂宁永鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2020）川0923民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝世丰、蓝旭上诉请求：1.依法撤销（2020）川0923民初621号民事判决，改判支持两上诉人一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实部分遗漏部分关键事实。一审判决未查明被上诉人在上诉人看房时是否有按照规定出示《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证，无法证实两上诉人对案涉房屋的规划用途有明确认知。一审法院对《商品房买卖合同》中附件六及补充协议的内容未予以认定，该部分内容结合双方的交易行为，应当认定双方的意思表示为买卖土地使用权为70年期限的住宅用途房屋。被上诉人通过合同表现出来的内容，致使上诉人产生重大误解，认为被上诉人交付的房屋符合住宅规划用途的房屋。二、一审判决认定被上诉人交付的住房具备居住的完备功能错误。案涉商品房系商业用房改建而成，房屋使用性质由商业变更为住宅，未向行政主管部门办理规划变更手续，商业用房土地使用年限过短，不能满足上诉人住宅使用期限的需求，且未查明消防、环保、卫生等功能是否符合住宅需求的情形。三、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定双方签订的合同有效属于适用法律错误。被上诉人将房屋商业用途改变为住宅用途的行为，明显违反了《城乡规划法》第四十三条的规定，其行为按照《民法总则》第一百五十三条的规定，违背公序良俗，应当认定无效。2.一审判决案涉房屋土地使用期限届满后可以依法进行续期属于适用法律错误。物权法第一百四十九条关于建设用地使用权期限届满续期仅针对住宅建设用地自动续期，目前尚无明确的法律对非住宅建设用地使用权届满续期事宜作出具体规定。3.即便双方签订的合同有效，根据《城乡规划法》、《物业管理条例》及《消防法》的相关规定，被上诉人的交付属于不完全履行，无法实现双方订立住宅买卖合同的目的。四、上诉人的一审诉讼请求应予支持。被上诉人构成重大违约，上诉人有权退房，解除合同。 遂宁永鸿房地产开发有限公司辩称，上诉人的请求是反言行为，是不诚信的，应当予以否定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。 蓝世丰、蓝旭向一审法院起诉请求：1.判令解除蓝世丰、蓝旭与遂宁永鸿房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》及《商品房买卖合同》（合同编号：2018002214）；2.判令遂宁永鸿房地产开发有限公司向蓝世丰、蓝旭返还已支付购房款合计534000元及自2019年3月27日起至全额返还购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3.判令遂宁永鸿房地产开发有限公司赔偿蓝世丰、蓝旭因购买案涉房屋产生的维修基金3844元、办证费550元、社区管理费70元，合计4464元及自起诉之日起至全额赔偿损失之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；4.判令遂宁永鸿房地产开发有限公司向蓝世丰、蓝旭支付违约金10680元及自起诉之日起至全额支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；5.本案诉讼费用由遂宁永鸿房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：遂宁永鸿房地产开发有限公司通过出让的方式取得了位于大英县××镇××街××地块的国有土地使用权，经行政部门批准，其在该地块上建设金阳商业广场商住楼，其中1-4层为商业用房，5-27层为住宅用房。该商住楼于2014年11月8日开工建设，于2016年8月12日通过竣工验收。因商业不景气的原因，遂宁永鸿房地产开发有限公司将第4层商业用房改成了10套住房进行销售。蓝世丰、蓝旭为父子关系，经他人介绍认识了遂宁永鸿房地产开发有限公司经理曾光华。2018年6月初，在曾光华的引荐下，蓝世丰、蓝旭及家人亲自到位于大英县××镇××街××号××广场××楼××号实地了解案涉房屋。蓝世丰、蓝旭看到案涉房屋为精装修商品房，生活配套设施完备，只需拎包即可入住，蓝世丰、蓝旭及家人非常满意。同年6月12日，蓝世丰、蓝旭向遂宁永鸿房地产开发有限公司支付了购房定金20000元。同年6月14日，蓝世丰、蓝旭与遂宁永鸿房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定：“甲方（卖方）遂宁永鸿房地产开发有限公司营业执照号码：915109236653687587公司地址：大英县××街××号××：0825-787××××乙方：（买方）蓝世丰蓝旭,依照中华人民共和国相关法律法规，乙方已对甲方所出售的房屋作了充分的了解，已知道该房屋的真实情况，在自愿平等的原则下，甲方将一套商住房出售给乙方，经双方协商一致，特订立本合同，望共同遵守。一、房屋地址：大英县××街××广场××楼××号××，面积约95.82㎡，（实际面积以产权证面积为准，并且该房屋整套出售所以最后不做面积找补）。二、房屋现状：精装修带部分家具、家电、水、电、气齐。三、成交金额：房款总计534000元，大写（伍拾叁万肆仟元正）。四、付款方式：本合同签订时乙方支付订金20000元，大写（贰万元正），第二次付款金额214000元，大写（贰拾壹万肆仟元正）于2018年6月30日前来交清，余款300000元，大写（叁拾万元正）待房屋产权过户完善后乙方以（现金、抵押贷款）方式再支付给甲方。五、在办理过户手续时双方必须积极配合对方去相关部门签字完善。过户所产生的各种税、费均由甲方负责。其维修基金、物管费、工本费、社区服务费由乙方自己负责。六、违约责任：甲、乙双方不得以任何理由违约，如任何一方违约，将按照房屋总价2%赔付给另一方。七、其他未尽事宜双方协商解决。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一方（份），具有同等效率（力）。甲方签字（盖章）：遂宁永鸿房地产开发有限公司乙方签字（盖章）：蓝世丰蓝旭2018年6月14日”。同年6月20日，蓝世丰、蓝旭向遂宁永鸿房地产开发有限公司交纳了房款214000元，遂宁永鸿房地产开发有限公司将案涉房屋交付给了蓝世丰、蓝旭使用。同年7月6日，蓝世丰、蓝旭与遂宁永鸿房地产开发有限公司签订了合同编号为2018002214号的《商品房买卖合同》。其中合同约定：出卖人以出让方式取得位于大英县××镇××街××地块的国有土地使用权，该地块的土地用途为商住，土地使用面积为6145.67平方米，建筑层数为27层。买受人购买的商品房为1幢4-3号，该商品房的用途为商业，土地使用年限自2000年12月1日至2040年12月1日止。该商品房的建筑面积共97.82平方米，套内建筑面积83.73平方米，分摊建筑面积14.09平方米。商品房价款按照建筑面积计算，每平方米3599.54元，总价款352107元。买受人采取分期付款的方式付款。2019年3月26日，蓝世丰、蓝旭向遂宁永鸿房地产开发有限公司交纳了房款200000元。同年3月27日，蓝世丰、蓝旭向遂宁永鸿房地产开发有限公司交纳了房屋尾款100000元及维修基金3844元、办证费550元、社区管理费70元。蓝世丰于当日领走了不动产权证书。该不动产权证书载明：编号为川（2019）大英县不动产权第0002976号，权利人为蓝世丰、蓝旭，共有情况为按份共有，坐落为蓬莱镇××街××号××广场××楼××号商业，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让／市场化商品房，用途为批发零售用地／商业服务，共有宗地面积7594.54㎡／房屋建筑面积96.11㎡，使用期限2000年12月22日起2040年12月21日止。蓝世丰、蓝旭取得案涉房屋的《不动产权证书》后，以所购房屋的用途是“批发零售用地／商业服务”、土地使用权为40年，而非“城镇住宅用地／住宅”、土地使用权为70年为由，认为遂宁永鸿房地产开发有限公司交付的房屋根本无法实现签订《房屋买卖合同》的目的，于2019年8月27日向一审法院提起诉讼，因蓝世丰、蓝旭未在规定的时间内交纳诉讼费用，一审法院按撤诉处理。同年10月14日，蓝世丰、蓝旭再次向一审法院起诉，后又申请撤诉。2020年4月27日，因双方协商未果，蓝世丰、蓝旭再次向一审法院起诉，要求解除合同、返还房款及支付违约金等。另查明，该层商住楼10套住房均已售罄。因土地使用年限问题，住户找到遂宁永鸿房地产开发有限公司协商解决，遂宁永鸿房地产开发有限公司对其余9户均作了1万元左右的补偿，本案蓝世丰、蓝旭未予接受。 一审法院认为，本案的争议焦点是双方签订的房屋买卖合同是否有效？是否应予以解除？要求遂宁永鸿房地产开发有限公司返还购房款及支付违约金等的主张是否应得到支持？蓝世丰、蓝旭认为遂宁永鸿房地产开发有限公司将批发零售用地/商业服务的商业用房改为住宅出售，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准……”的规定。一审法院认为遂宁永鸿房地产开发有限公司取得了相关部门的建设工程规划许可证，工程竣工经验收合格，并未变更规划而违反该条规定，最多为变更了部分设计。建设部出台的《商品房销售管理办法》第二十四条第一款规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”，该办法为部门规章，合同效力的判定应依据法律法规，目前国家相关的法律法规对此没有明确的禁止性规定。《中华人民共和国物权法》第七十七条也仅对住宅改变为经营性用房作了明确的规定，而未对经营性用房改变为住宅作明确规定。同时，相关行政部门也为蓝世丰、蓝旭方办理了不动产权证书，对其享有的物权予以了确认。至于行政机关对遂宁永鸿房地产开发有限公司将商业用房改为住宅使用作如何处理，则系行政机关的职权范围，一审法院不予过问。双方签订的合同系其真实意思表示，也不存在无效合同的情形，该合同合法有效。蓝世丰、蓝旭亲自对案涉房屋进行了实地查看，签订的《房屋买卖合同》中也明确载明了“乙方已对甲方所出售的房屋作了充分的了解，已知道该房屋的真实情况”。同时结合双方之后签订的备案《商品房买卖合同》中载明的“该商品房的用途为商业，土地使用年限自2000年12月1日至2040年12月1日止”，蓝世丰、蓝旭应当知道该住房系由商业用房改装而成的，对土地使用年限也是明知的。该住房的土地使用权虽仅有40年，但具备居住的完备功能。根据相关法律规定，土地使用年限届满后可以依法进行续期。况且，房屋买卖合同已经履行完毕，蓝世丰、蓝旭以案涉房屋不能满足居住条件、无法实现合同的根本目的的理由不成立，一审法院对其要求解除合同、返还房款及支付违约金等的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条和第六十条规定，判决：驳回蓝世丰、蓝旭的诉讼请求。案件受理费9291元，减半收取4645.50元，由蓝世丰、蓝旭共同负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，依据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋买卖合同的效力及是否符合解除条件，上诉人主张的退还购房款及利息、赔偿损失、支付违约金的请求是否能够得到支持。 首先，根据已经查明的事实，双方签订的备案合同中明确注明了案涉房屋的用途为“商业”，土地使用年限为40年。二上诉人作为具有完全民事行为能力的自然人，具备相应的阅读和理解能力，房屋用途是购买房屋的关键因素，二上诉人在了解、协商、认购的过程中不应当忽略房屋的用途及包括土地使用年限在内的相关重要信息，理应尽到审慎阅读合同内容的义务。案涉楼盘第27层住宅在购买时系土坯房，未进行装修，而第4层为精装修房屋且结构与五层以上房屋结构存在明显不同，二上诉人应当及时认识到其欲购买房屋的具体性质情形，但其仍选择与被上诉人签订案涉商品房买卖合同，故应认定上诉人对于案涉房屋属于批发零售用地/商业服务是知道或应当知道的。现有证据无法证明二上诉人对合同内容存在重大误解或被上诉人存在欺诈，故上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同属于其真实意思表示，案涉商品房买卖合同合法有效。 其次，关于双方当事人对涉案房屋的土地使用权能否续期的争议问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。该条不仅规定了住宅建设用地使用权续期的情形，同时也规定了非住宅建设用地使用权期间届满后按照法律规定进行续期，并未对商住用地的续期形成法律上的障碍。因此，上诉人主张本案土地使用权不能正常续期导致物权没有法律保障的理由，不能成立。 再次，被上诉人根据市场行情和商业开发的需要将其开发设计的本用作商业用途的第四层经过装修，改做商住用途，并未违反法律和行政法规的强制性规定。案涉房屋已经完成交付并办理不动产权证，说明案涉房屋的交易并不存在法律法规上的障碍。上诉人虽主张案涉房屋改建违法，随时有可能被行政机关责令恢复原状，却未提交相应的证据予以证明。上诉人购买的房屋已作为住宅并已入住，满足正常使用功能，现有证据亦无法证明被上诉人交付的房屋不能作为住宅房屋使用，双方的合同已经履行完毕，即被上诉人存在违约致使合同目的无法实现的情形。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，上诉人要求解除合同，退还购房款的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人蓝世丰、蓝旭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9291元，由上诉人蓝世丰、蓝旭负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十月二十九日 书记员  周斯云