广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11973号原告（执行案外人）：佛山众创商务服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区************************，统一社会信用代码91440600MA4UKY10XT。法定代表人：张树人，董事长。委托诉讼代理人：邓家益，男，1980年3月10日出生，汉族，住广东省阳西县*************，公民身份号码441************51X。系该公司员工。被告（申请执行人）:中国银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914***********323E。负责人：夏永元，行长。委托诉讼代理人：招伟松，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。第三人（被执行人）:佛山亿能置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码914***********694W。法定代表人：高森，董事长。委托诉讼代理人：郭江**，广东辰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：温静仪，广东辰锦律师事务所律师。第三人（被执行人）：佛山亿能物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码914************536。法定代表人：杨格平，总经理。委托诉讼代理人：郭子豪，男，1991年9月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************之二，公民身份号码440************133。系该公司员工。原告佛山众创商务服务有限公司（以下简称：众创公司）诉被告中国银行股份有限公司佛山分行（以下简称：中国银行佛山分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序审理。诉讼中，本院依法追加佛山亿能置业有限公司（以下简称：亿能置业公司）、佛山亿能物业管理有限公司（以下简称：亿能物业公司）为本案第三人参加诉讼。本案于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告众创公司的委托诉讼代理人邓家益、被告中国银行佛山分行的委托诉讼代理人招伟松、第三人亿能置业公司的委托诉讼代理人郭江**、第三人亿能物业公司的委托诉讼代理人郭子豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众创公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告对登记于亿能置业公司名下的位于佛山市南海区*********************、402、403、404、405、407、408、409房的房产享有租赁权；2.法院在拍卖上述执行标的时应带租约拍卖；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2020年2月得知法院拟对位于佛山市南海区*********************、402、403、404、405、407、408、409房（以下简称：案涉八个商铺）进行不带租约拍卖，并要求案涉八个商铺使用人迁出执行标的。原告作为案涉八个商铺的承租人于2020年3月2日就法院拟不带租约拍卖案涉八个商铺提出书面异议,法院于2020年4月24日作出(2020)粤0604执异127号执行裁定,驳回原告的异议请求。原告认为该执行裁定认定事实错误，适用法律不准确，具体理由如下：一、该执行裁定认定原告“并非租赁”案涉八个商铺属事实认定错误,原告与亿能置业公司签订的《项目合作协议》系免收租金的租赁合同。2015年12月29日，原告与亿能置业公司签订《项目合作协议》,约定亿能置业公司无偿提供案涉八个商铺给原告使用,期限为20年,可见，双方签订合同之时均确认《项目合作协议》为租赁合同,并遵守《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的强制规定。该《项目合作协议》实际是亿能置业公司以0元租金将案涉八个商铺出租给原告的租赁合同,双方是基于友好合作关系而免收租金的租赁关系。认定合同是否为租赁合同,不应从合同字面是否含有“租赁”字眼作为判断标准,也不应以是否存在合理租金对价作为判断标准,租赁关系支付的对价并不尽在同一份租赁合同上体现。租赁合同关系双方完全可基于双方合作关系和友好程度,而采取低标准租金或免收租金,故不应以低标准租金或免收租金而否定存在租赁合同关系。我国法律也无明确规定“零元”租金或免收租金的租赁合同并非租赁合同，故原告与亿能置业公司签订的《项目合作协议》应认定为租赁合同,应认定原告为案涉八个商铺的合法承租人。二、如上所述,原告与亿能置业公司签订的《项目合作协议》为免收租金的租赁合同,原告实际承租并占有使用案涉八个商铺,法院拍卖案涉八个商铺时应依法适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，适用买卖不破租赁原则,对案涉八个商铺带租约拍卖,以维护原告作为案涉八个商铺承租人的合法权益。三、即使无法准确认定原告与亿能置业公司签订的《项目合作协议》是否为租赁合同,无法确定原告是否承租案涉八个商铺,也应适用“目的解释法”的法律解释方法考究“买卖不破租赁原则”有关法律条文规定的立法本意和目的,以判断是否应带租约拍卖案涉八个商铺,而不应限于文义解释。实际上，立法者设置“买卖不破租赁原则”的主要目的,是为了保护交易安全和实现物尽其用,维护社会经济秩序的稳定,原告对案涉八个商铺使用权益亟需“买卖不破租赁原则”予以保护。原告与亿能置业公司签订《项目合作协议》由来已久,合同签订后,原告已就案涉八个商铺与多个案外人展开了诸多合作,已与多个案外人发生千丝万缕的法律和经济关系,如法院不适用“买卖不破租赁原则”而对案涉八个商铺进行不带租约拍卖,将会对原告和多个案外人利益造成崩塌性的损害,交易安全保护无从谈起,这是违背立法本意的,法院应遵循立法本意适用“买卖不破租赁原则”对案涉八个商铺予以带租约拍卖,以保护更多经济主体利益,保护公众交易安全,维护经济社会稳定。综上,原告与亿能置业公司签订《项目合作协议》为零元租金的租赁合同,原告对案涉八个商铺的租赁权益应依法得到保护,法院拍卖案涉八个商铺时应适用“目的解释法”的法律解释方法解释“买卖不破租赁原则”有关法律条文规定,遵循立法本意，对案涉八个商铺进行带租约拍卖,维护包括原告在内的诸多经济主体的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告中国银行佛山分行辩称，被告认为原告对亿能置业公司的案涉八个商铺不享有租赁权,法院应继续不带租约拍卖,具体理由如下:第一,原告与亿能置业公司签订的协议并非法律规定的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》及即将施行的《中华人民共和国民法典》的规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。由此可知,租赁行为的两个组成要素是承租人使用租赁物且支付租金,若缺少其中一个,租赁行为不成立。本案中,原告与亿能置业公司签订的《项目合作协议》约定原告无需支付租金,该协议的约定并不符合租赁合同的规定,不属于法律上的租赁合同,只是协议双方的一种项目合作协议。第二,原告与亿能置业公司存在恶意串通且以不合理低价承租案涉八个商铺的可能性。首先,原告与亿能置业公司签订的合作协议指向的项目属于在线教育机构及社会实践基地,这类项目的合作期不同于一般的企业生产,合作期间一般以短期为主,但案涉八个商铺涉及的约定期间为20年,并不符合市场习惯。其次,案涉八个商铺所在地段为佛山市南海区重点发展地段，该地段的租金至少为每月每平方米50元，而案涉八个商铺的面积为1704.86平方米，可见，亿能置业公司放弃的租金收入至少为每年1020000元。根据亿能置业公司的工商登记可知，该公司的主营业务之一是经营商业营业用房，其放弃20年至少达2000万元的租金，明显不合常理。第三人亿能置业公司陈述，亿能置业公司与原告基于友好合作关系,确曾于2015年12月29日就将案涉八个商铺免费出租给原告使用事宜达成共识,并依法签订了租期为20年的《项目合作协议》。签订合同后,原告对案涉八个商铺进行装修并使用至今,亿能置业公司认为法院将原告承租的案涉八个商铺拟不带租约拍卖不合理、不合法,将损害原告的合法租赁权益。法院应确认原告对案涉八个商铺的租赁权益,支持原告的全部诉讼请求,维护原告的合法权益。第三人亿能物业公司陈述，原告系合法承租、使用案涉八个商铺,法院将原告承租的案涉八个商铺拟不带租约拍卖,将会损害原告的合法租赁权益。法院应支持原告的诉讼请求,维护原告对案涉八个商铺的合法租赁权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：中国银行佛山分行诉亿能置业公司、江再康等金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月24日出具（2017）粤0604民初13943号民事调解书，确认亿能置业公司于2017年11月28日（含本日）前向中国银行佛山分行偿还贷款本金5400万元及相应利息、罚息、复利，以及一并支付案件受理费155900元、财产保全费5000元；亿能物业公司自愿对亿能置业公司的案涉债务承担连带保证责任等。该民事调解书于2017年11月24日发生法律效力。因亿能置业公司、亿能物业公司未履行民事调解书确定的金钱给付义务，中国银行佛山分行向本院申请强制执行，本院以（2018）粤0604执333号案立案执行。执行过程中，本院于2019年6月21日作出（2018）粤0604执333号之二执行裁定，裁定拍卖亿能置业公司所有的位于佛山市南海区*********************、402、403、404、405、407、408、409号房产（即案涉八个商铺）等。本院于2019年6月24日作出（2018）粤0604执333号之一公告，告知本院对案涉八个商铺将不带租约拍卖等。众创公司作为案外人对本院不带租约拍卖案涉八个商铺房产提出异议，主张其系案涉八个商铺的合法承租人，要求本院带租约拍卖案涉八个商铺。经审查，本院作出（2020）粤0604执异127号执行裁定，裁定驳回众创公司的异议请求。众创公司因不服该执行裁定，在法定期限内提起本次诉讼。经查明，位于广东省佛山市南海区*********************、402、403、404、405、407、408、409室的案涉八个商铺均登记在亿能置业公司名下，取得方式为自建，登记日期为2015年7月28日，且案涉八个商铺均于2018年4月26日因（2018）粤0604执333号执行案被本院查封，查封期限自2018年4月25日至2021年4月24日。其中：401号商铺的房产证号为**00575999-301，建筑面积为108.98平方米；402号商铺的房产证号为**00575999-315，建筑面积为265.37平方米；403号商铺的房产证号为**00575999-303，建筑面积为171.88平方米；404号商铺的房产证号为**00575999-304，建筑面积为259.07平方米；405号商铺的房产证号为**00575999-305，建筑面积为269.02平方米；407号商铺的房产证号为**00575999-307，建筑面积为153.95平方米；408号商铺的房产证号为**00575999-308，建筑面积为240.37平方米；409号商铺的房产证号为**00575999-309，建筑面积为236.22平方米。另查明，2015年12月29日，亿能置业公司（甲方）与众创公司（乙方）签订了《项目合作协议》，约定：为满足广东金融高新区管委会及佛山市南海区政府给甲方的任务，以及甲方自身发展需要，甲方要求乙方利用自身资源成功将全国最著名的金融教育机构“清华大学五道口金融学院”的在线教育机构及其社会实践基地引入并落户南海入驻亿能国际广场2座4层，并承担南海区发展金融外包服务等产业关联的教育、培训任务；一、合作内容、地点和期限，合作项目为清华五道口社会实践基地，合作地点为佛山市南海区****************，合作期限为20年；二、乙方权利和义务：2.1.乙方承诺于2016年10月30日前按五道口项目要求将装修硬装部分装好，提供安装设备并使用，同时乙方投资安装硬装以外部分（包括：软装、卫浴、家私、灯光、弱电设备及经营设备等）及相应软件；2.2.乙方负责五道口项目的日常管理；2.3.乙方负责协助五道口及其相关机构招募学员；2.4.乙方负责五道口项目的对外宣传及相关费用；2.5.乙方负责五道口项目的营运、工作人员招聘及相关费用及管理工作；2.6.乙方负责五道口项目经营场地的物业管理费、水电费、中央空调使用费等费用，具体协议由乙方与物业管理公司另行签署物业管理协议；2.7.具体运营过程中出现的与运营相关的其他工作；三、甲方权利和义务：3.1.甲方负责提供合作项目的场地，同意将其所有权（使用权）的物业即亿能国际广场2座401、402、403、404、405、407、408、409室，建筑面积约1704.86平方米，无偿提供给乙方使用，作为乙方引入清华五道口社会实践基地并开展南海区发展金融外包服务等产业关联的教育、培训活动的场地，使用期限为20年，即2016年1月1日至2035年12月31日止；3.2.甲方负责利用亿能国际广场现有户外广告位及电子屏幕对本协议项下清华五道口社会实践基地进行为期6个月的免费宣传；五、违约责任：6.1.若因甲方原因造成场地不能交付使用，则须偿还乙方装修成本，并赔偿政府支持引进五道口项目的专项资金，承担对政府专项资金违约的全部法律责任；6.2.甲乙双方任何一方不履行合同约定的，视为违约，违约方应当承担违约责任，并赔偿守约方由此遭受的全部经济损失。上述合同签订后，众创公司对案涉八个商铺进行装修，包括：于2016年1月5日与佛山赛宾科技有限公司就安装会议音响系统事宜签订《产品销售合同》；于2016年1月23日与广东荣业消防工程有限公司就消防安装工程签订《消防安装工程承包合同》；于2016年7月25日与佛山市元素空间装饰工程有限公司就会议室及公共空间装修事宜签订《建筑装饰工程施工合同》，约定2016年7月25日开工、2016年9月10日竣工；众创公司还就家具采购等事宜签订了其他合同。诉讼中，原告陈述：案涉八个商铺经装修后，于2017年7月投入使用。原告租赁案涉八个商铺没有支付具体的金钱对价，而是基于原告与亿能置业公司的友好合作关系，在亿能置业公司需要使用会议室时，原告免费提供给其使用。原告使用案涉八个商铺至今，支付的费用包括装修费用、水电费、清洁费，其中已支付的装修费用数额为3771324元（尚有装修费用余款未支付），其他费用的具体数额没有进行统计。本院认为，原告作为（2018）粤0604执333号执行案案外人，主张承租了案涉八个商铺，要求带租约拍卖，其不服相关执行裁定并据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，原告就其主张负有举证责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该“买卖不破租赁“的规定，是突破合同相对性对承租人加强保护，理论上称之为租赁权的物权化，该规则的适用需要有合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产。关于法院在执行不动产中对租赁合同如何审查，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条对此予以明确，该条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，法院对执行不动产租赁权保护的审查标准包括：一、租赁权成立的标准：租赁合同成立，且以占有方式对外公示；二、保护时间的标准：租赁合同签订于查封之前；三、承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行的不动产或虚假交付租金的，不予保护。亦即，租赁合同成立是租赁权保护的前提条件。本案中，原告依据其与被执行人亿能置业公司签订的《项目合作协议》主张其对案涉八个商铺享有租赁权，但该合同所约定的系关于亿能置业公司要求原告将“清华大学五道口金融学院”在线教育机构及其社会实践基地引入并落户佛山市南海区亿能国际广场，亿能置业公司提供案涉八个商铺作为该社会实践基地的场地，原告负责对案涉八个商铺进行装修、对项目进行管理等的合作协议，双方系合作合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案原告与亿能置业公司签订的《项目合作协议》并无租赁不动产的意思表示，亦未约定原告需要支付案涉八个商铺的租金，原告在庭审中亦明确表示其从未向亿能置业公司支付租金，原告使用案涉八个商铺是基于其与亿能置业公司的合作合同关系，其双方并不属于上述法律规定的租赁合同关系。因此，原告主张其与亿能置业公司存在房屋租赁合同关系缺乏法律和事实依据，本院对其主张不予支持。因原告与亿能置业公司并不存在租赁合同关系，原告主张适用“买卖不破租赁”规则要求带租约拍卖案涉八个商铺缺乏依据，本院对其该主张亦不予以支持。关于原告认为其与亿能置业公司签订《项目合作协议》后，已与多个案外人展开合作并发生了相应的法律关系，若法院对案涉八个商铺不带租约拍卖，则会对原告和多个案外人利益造成损害，不利于交易安全的保护问题。本院认为，原告因亿能置业公司未能依照《项目合作协议》的约定将案涉八个商铺交付原告使用20年所产生的损失，可依照合同约定及法律规定向作为合同相对人的亿能置业公司主张相应权利。原告突破合同相对性原则要求案涉八个商铺的未来买受人承担《项目合作协议》约定的将案涉八个商铺免费交付其使用至2035年12月的义务，缺乏相应法律依据。综上，本院对原告主张其与亿能置业公司存在案涉八个商铺的租赁合同关系，并据此主张带租约拍卖案涉八个商铺的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告佛山众创商务服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费收取100元，由原告佛山众创商务服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄小芳人民陪审员  丘锦波人民陪审员  陈惠琼二〇二〇年十月二十三日书 记 员  韦健吉