山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初5589号 原告：新华人寿保险股份有限公司山东分公司，住所地济南市历下区经十路**黄金时代广场**。 法定代表人：刘崇松，总经理。 委托诉讼代理人：王传芹，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：杨鹏，山东司杰律师事务所律师。 被告：杨健，女，1986年1月6日出生，汉族，住枣庄市市中区。 被告：枣庄鼎硕教育咨询有限公司，住所，住所地枣庄市市中区光明东路香江城商业楼201div> 法定代表人：杨健，总经理。 二被告委托诉讼代理人：栗可，山东全和律师事务所律师。 原告新华人寿保险股份有限公司山东分公司（以下简称新华保险）诉被告杨健、枣庄鼎硕教育咨询有限公司（以下简称鼎硕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王传芹、杨鹏，被告的委托诉讼代理人栗可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付原告房屋租金自2020年2月20日计算至返还房屋之日及利息，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、依法判令二被告支付违约金230000元；3、依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；4、本案诉讼费、保全费等费用由二被告承担。事实和理由：2019年原告与被告杨健签订房屋租赁合同一份，约定将位于枣庄市市中区香江城商业服务楼二层房屋租赁给二被告使用，租赁期限为5年，自2019年2月20日至2024年2月19日，年租金为人民币230000元。双方还约定被告须在每期租赁期限届满30日前向原告支付下一期租金。依据合同约定，二被告应当于2020年2月20日之前的一个月向原告支付下一期租金。但是，时至今日，原告多次向二被告主张该笔租金后，二被告仍拒不支付租金。原告为此诉至法院，以维护原告合法权益。 二被告辩称，2019年原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告所有的香江城商业楼201房屋，用于教育培训使用。租期5年，年租金为230000元，月租金为19166元。但2020年初，由于新型冠状病毒感染的××疫情，全部学校暂停开课，致使教育行业受到巨大影响。为保障学生安全，为全力打好疫情防控阻击战，维护公共生命安全和身体健康，被告坚决贯彻总书记重要指示精神，按照党中央，国务院和山东省委，省政府部署，周密安排，科学防控，主动响应国家号召暂停了所有学员的上课计划，客观上导致经营收入巨亏。基于上述不能预见，不能避免，不能克服的客观原因，依据我国《××防治法》，《突发事件应对法》，《民法总则》与《合同法》等法律规定及山东省委经济运行应急保障指挥部《关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》第5条，特请求减免租赁合同项下2020年的一、二、三月份的房租；减半四、五、六月份房租。而且应当由原告主动协调被告来进行相关的减免措施。另外该实施细则也明确具体的规定了已经缴纳房租的退还方式，以及公布了相关的不按照该政策履行的举报电话。因此被告严格按照该政策规定在此特殊时期也向原告多次申请减免房租。请求法庭依据法律规定以及现实情况予以认定。根据该文件涉及减免的也涉及到了双方合同规定的未到期的房租即1月份的房租。所以被告不存在违约情况。因不可抗力原因导致未能按时缴纳房租，系轻微甚至无过错的行为，不能导致合同解除。被告刚刚装修完毕，也会继续承租，被告的行为也表示了愿意履行合同，不存在不安抗辩的行为。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、房屋租赁合同一份；2、备忘录一份；3、催收函一份；4、被告签收录像及照片两张；5、微信聊天记录十份；6、工商登记信息一份。二被告提交了以下证据：省委经济运行应急保障指挥部关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则。被告对原告提交的证据真实性无异议，但对证明目的有异议。原告对被告提交的证据约束力有异议。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年原告（甲方）与被告鼎硕公司法定代表人杨健（乙方）签订房屋租赁合同，原告将位于枣庄市市中区香江城商业服务楼二层1022.15平方米的房屋租赁给被告杨健使用。房屋租赁合同内容约定：租赁期限为5年，自2019年2月20日至2024年2月19日；房屋租金每年为23万元，分期支付，每年为一个支付周期，每期租赁期限届满30日前支付下一期租金；乙方未按本协议约定逾期缴纳租金的，每逾期一日，应按应付未付租金的0.3%向甲方支付违约金；逾期超过30日未缴纳租金的，甲方有权解除合同，并乙方向甲方支付本合同总价款20%的违约金。杨健租赁涉案房屋用于被告鼎硕公司经营使用。被告杨健已向原告支付2019年2月20日至2020年2月19日租金。2020年6月19日，原告（甲方）与被告杨健（乙方）签订备忘录，双方约定：乙方于2020年7月31日前向甲方支付欠款172500元后，甲方同意减免乙方2020年2月1日至2020年4月31日期间租金57500元；若乙方未按期付款，则不再减免2020年2月1日至2020年4月31日期间租金。2020年8月6日，原告向被告杨健送达告知函，载明根据《备忘录》你应在2020年7月31日支付所有拖欠款项，但你至今仍未缴纳，现我公司再次督促你必须在2020年8月31日前及时、足额履行你方义务，否则请你及时腾空房屋并返还，且我公司将按照合同及相关法律规定依法追究你的违约责任。被告至原告起诉仍未交纳租金。 另查明，被告鼎硕公司系有限责任公司（自然人独资），被告杨健系该公司唯一股东。 本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方之间房屋租赁合同关系成立，且均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于解除合同问题。原告于2020年8月6日通知被告于2020年8月31日前及时、足额履行义务，否则及时腾空房屋并返还，说明原告具有与被告解除房屋租赁合同的意思表示，且该意思表示已送达至被告，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告未在合同约定期限2020年1月20日前支付租金，亦未在双方约定的2020年8月31日前支付租金，原告享有解除房屋租赁关系的权利，因此原告要求解除其与被告的房屋租赁合同，本院予以支持，双方解除租赁关系的时间为2020年8月31日。被告抗辩因新冠疫情未支付租金属于不可抗力，但原告2020年10月10日起诉时教育培训机构已能恢复招生，被告仍未支付租金，对其抗辩本院不予支持。房屋租赁合同解除后，被告应搬离涉案房屋并将涉案房屋返还给原告。 关于租金问题。在2020年8月31日租赁关系解除前，依据《房屋租赁合同》约定，被告应按每年230,000元标准向原告支付租赁期间的租金，被告应支付原告2020年2月20日至2020年8月31日租金122561.64元。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的乙方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担根据不可抗力免责规则，故此本院酌定减免被告四个半月租金86,250元，被告应支付拖欠原告租金36311.64元及利息。 原告与被告签订的备忘录违反国家相关政策，本院不予支持。原告主张被告支付租金至返还房屋之日，2020年8月31日双方解除租赁关系后被告继续使用涉案房屋是一种无权占有行为，其应当向原告支付自解除租赁日之次日至被告实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费，但该费用非租赁费，对原告的该主张本院不予支持。如原告认为被告继续占有使用涉案房屋侵害了原告的合法权益，可另行主张。 关于违约金的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告未举证证明其实际损失情况，同理，被告作为违约方亦未就原告主张的违约金过高进行举证。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定，逾期超过30日未缴纳租金的，甲方有权解除合同，并乙方向甲方支付本合同总价款20%的违约金，本院综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院支持违约金46,000元。 根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。本案中，被告杨健作为鼎硕公司的唯一股东，鼎硕公司应当对其个人债务承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告新华人寿保险股份有限公司山东分公司与被告杨健之间的《房屋租赁合同》； 二、被告杨健于本判决书生效之日起十日内向原告新华人寿保险股份有限公司山东分公司支付房屋租金36311.64元及利息（以36311.64元为基数，自原告起诉之日2020年10月10日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告杨健于本判决书生效之日起十日内向原告新华人寿保险股份有限公司山东分公司支付违约金46,000元； 四、被告枣庄鼎硕教育咨询有限公司对上述给付义务承担连带清偿责任； 五、驳回原告新华人寿保险股份有限公司山东分公司的其他诉讼请求。 案件受理费6,570元，减半收取3,285元，由被告杨健、枣庄鼎硕教育咨询有限公司负担460元，由原告新华人寿保险股份有限公司山东分公司负担2,825元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  周 琦 二〇二〇年十月二十三日 法官助理  甘洋洋 书 记 员  裴宝玉