成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初6037号 原告：成都市公共住房服务中心，住所地成都市。 法定代表人：伍骏，成都市公共住房服务中心主任。 委托诉讼代理人：彭书洋，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蔷，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：陈才荣，男，1961年3月18日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告成都市公共住房服务中心（以下简称公房中心）与被告陈才荣房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告公房中心的委托诉讼代理人张蔷到庭参加了诉讼。被告陈才荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告公房中心向本院提出以下诉讼请求：1.判令确认原被告双方签署的《房屋租赁合同》（合同编号：ＺＪＢＴ027441号）于2018年1月22日解除；2.判令被告向原告支付欠付的租金，按月租金434.8元计算，自欠付日期2016年12月12日起至2018年1月22日止，金额为人民币6087.2元；3.判令被告向原告支付拖欠租金的违约金,具体金额按照欠付租金的24%计算；4.判令被告承担原告为维护合法权益支付的费用（诉讼费、公告费、保全费等）。事实和理由：2013年12月14日，原告与成都市住房保障中心签署《房屋委托管理合同》，约定由原告代为管理成都市住房保障中心名下房产，其中包括位于成都市成华区××街道××村××组××赖家店场镇（东锦城Ａ区）7栋1单元28楼2801号的案涉房屋。该房屋在2018年9月12日办理首次不动产所有权登记，不动产权证号为：川（2018）成都市不动产权第0××4号。2016年9月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），合同编号：ＺＪＢＴ027441号。合同约定原告将其管理的位于成都市成华区××街道××村××组××赖家店场镇（东锦城Ａ区）7栋1单元28楼2801号的案涉房屋出租给被告使用。合同约定租赁期限为2016年9月12日至2019年9月11日，每月租金为434.80元，租金结算方式为按月结算。房屋租赁合同签订之日，被告应一次性支付三个月租金，以后在每月最后10天内将下月租金足额缴纳给原告。逾期10日以上（含10日）未缴纳租金的，视为逾期未交租金。被告应于每个结算周期开始后10个工作日内支付结算周期的房屋租金。合同提前终止的，租期未满一个结算周期的，应按一个结算周期标准支付租金。合同签订当日，被告办理入住手续，占有并使用该租赁房屋，原告完成租赁房屋交付义务。但是，被告自2017年1月1日起即拖欠房屋租金至今未向原告支付租金，并且被告长期不在案涉房屋居住。被告的欠付租金及连续六个月不在案涉房屋居住的行为均已构成严重违约。原告有权按照合同第十条第（一）款单方解除合同。原告于2018年1月22日向被告邮寄送达解除合同通知，双方合同于2018年1月22日解除。根据合同第十三条第（一）款约定，被告欠付租金的，应补缴租金并自逾期之日起每日按当月应付租金的1%支付违约金。原告参照民间借贷的利率标准，在本次诉讼中同意调整违约金计算方式为：被告以每月欠付的租金总额为基数，自欠付之日起至实际支付之日止，按年利率24%支付违约金。即：2016年12月，以434.8元为基数计算违约金，2017年1月，以（434.8元＊2）为基数计算违约金，2017年2月以（434.8元＊3）为基数计算违约金，以此类推。2018年1月后，以（434.8元＊14）为基数计算违约金暂计至2020年2月29日，违约金总额为4078.4元。故此，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特诉至贵院，请求贵院判如所请。 被告陈才荣未到庭、未答辩、未举证质证。 经审理查明，2016年9月12日，原告成都市公共住房管理中心（甲方，出租方）与被告陈才荣（乙方，承租方）签订《成都市中心城区公共租赁住房租赁合同》（合同编号ＺＪＢＴ027441）载明：甲方将位于成都市成华区××街道××村××组××镇××栋××单元××楼××号房屋出租给乙方做公共租赁住房使用。房屋面积38.27平方米，租赁期限自2016年9月12日起至2019年9月11日止，房屋租金为438.8元／月／套。合同约定租金按月结算，房屋签订之日，乙方一次性支付3个月租金；以后乙方应在每月最后10日内将下月租金足额缴纳给甲方。逾期10日以上（含10日）未缴纳租金的，视为逾期未交租金。合同第四条租房保证金：乙方符合本合同第三条第一项第一款租金标准的在本合同签订后，向甲方第一次支付房屋租金之日，应当一并缴纳租房保证金1000元（不计利息），作为乙方遵守本合同项下之条款的履约保证。本合同解除时，乙方无违约行为或无欠缴情况的，甲方退还乙方剩余租金保证金；如乙方有欠缴租金、水、电、气、物业管理费或应当向甲方支付违约、赔偿费用的，甲方有权直接从租房保证金扣除。合同第七条房屋使用义务：（一）租赁期间，乙方及家庭成员不得有下列违规使用行为之一：……3、无正当理由连续6个月以上未在承租的住房居住的。合同第十条合同解除：（一）租赁期间，乙方有下列违规行为之一的，甲方有权单方解除本合同，要求乙方承担第十三条约定的违约责任并限期腾退房屋。4、无正当理由累计拖欠租金6个月以上的。合同第十三条乙方违约责任：（一）乙方逾期支付租金的，应补缴租金，并从逾期之日起每日按当月应付租金的1%支付违约金。 合同签订后，被告陈才荣向原告支付2016年9月12日至2016年12月11日租金共计1304.4元。 2018年1月22日，原告成都市公共住房服务中心向被告发出通知：在合同履行中因你自2016年9月12日起一直未实际居住合同中涉及的出租房屋，已经违反合同第七条之规定。我中心根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及合同第十条之规定，特向你通知如下：由于你自2016年9月12日起一直未实际居住合同中涉及的出租房屋的行为，已构成严重违约，我中心特依《合同法》的有关规定，合同自我中心向你送达本通知之日起予以解除。被告陈才荣于当日办理退房手续。 另查明，2016年5月13日，成都市委机构编制委员会下发通知：整合成都市公共住房管理中心、成都市房地产经营公司，确定设立成都市公共住房服务中心，承担成都五城区公共租赁住房及受委托管理的国有房产管理的辅助工作。 上述事实，有原告的当庭陈述，《成都市中心城区公共租赁住房租赁合同》、收据等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，成都市公共住房管理中心与陈才荣签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依中共成都市委机构编制委员会作出的通知，成都市公共住房管理中心经整合成立公共住房服务中心，该中心有权主张《房屋租赁合同》项下权利义务。 关于合同解除时间点。公房中心于2018年1月22日发出了解除合同通知，陈才荣也于当日办理了退房手续，合同在1月22日之后已无法继续履行，故公房中心要求确认案涉合同于2018年1月22日解除符合双方约定，本院予以确认。 关于租金。陈才荣作为承租人，应依照《成都市中心城区公共租赁住房租赁合同》约定内容支付租金，即每月应按434.8元的标准支付租赁期间2016年9月12日至2018年1月22日的租金。陈才荣自2016年12月12日起未再支付过租金，故尚欠租赁期限内自2016年12月12日至2018年1月22日的租金5797.33元（434.8元/月×13个月+434.8元/月÷30天×10天），本院予以支持。 关于违约金。陈才荣未按期支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。本案中，公共住房服务中心自动降低违约金计算方式，主张按照欠付租金的24%支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持。被告陈才荣经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告成都市公共住房服务中心与被告陈才荣签署的《房屋租赁合同》（合同编号：ZJBT027441）于2018年1月22日解除； 二、被告陈才荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市公共住房服务中心支付租金5797.33元； 三、被告陈才荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市公共住房服务中心支付违约金1391.36元； 四、驳回原告成都市公共住房服务中心的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取54元，公告费600元，共计654元，由被告陈才荣负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱书 二〇二〇年十月二十七日 书记员  梁晨