江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初3405号原告：周永顺，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。被告：胡志荣，住南京市雨花台区。被告：于锦丽，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：杨俊，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴学渊，江苏刘洪律师事务所实习律师。原告周永顺诉被告胡志荣、于锦丽债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周永顺及其委托诉讼代理人张良柏，被告于锦丽及其委托诉讼代理人杨俊、戴学渊到庭参加诉讼。被告胡志荣经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周永顺向本院提出诉讼请求：1、撤销两被告2019年1月21日签订的《南京市经济适用住房买卖合同》（简称《房屋买卖合同》）；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年1月15日，周永顺诉胡志荣民间借贷案，经雨花台区人民法院审理，周永顺、胡志荣达成和解。根据生效的南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初6270号民事调解书，胡志荣应于2019年1月31日前支付50万元，2019年6月20日前支付50万元，2020年2月15日前支付50万元，2020年6月15日前支付10万元，如胡志荣未按约还款，以未偿还金额为基数，按年利率6%支付逾期付款利息。调解书生效后，胡志荣仅陆续归还了本金100万元，2020年2月15日，第三期欠款归还日期到期后，胡志荣拒不还款，经周永顺多次催要，胡志荣关闭电话，下落不明。2020年2月16日，周永顺向雨花台区人民法院申请执行。原告申请执行后，据雨花台区人民法院调查，2019年1月21日，胡志荣将其名下位南京市鼓楼区甲室房屋转让给于锦丽，合同转让价格仅为1009584元，转让单价仅为1.52万元，而胡志荣、于锦丽转让房屋时，诉争房屋市场单价己达6.50万元。胡志荣、于锦丽在办理离婚后，胡志荣为逃避履行还款义务，将房屋以明显低于市场价格通过虚假交易方式转让于锦丽，该行为应当认定为无效行为并予以撤销。综上，为维护自身合法权利，故诉至法院，请求判如所请。被告胡志荣未作答辩。被告于锦丽辩称，1、其与胡志荣存在房屋买卖的事实，《房屋买卖合同》中虽仅约定价款为1009584元，但从于锦丽买房到过户的整个过程可以看出明确的房屋转让合意，且其为购买案涉房屋实际共支付了价款396万元，包含其前期为偿还案涉房屋抵押贷款支付的本金240万元及利息6万元、按胡志荣要求作为购房款向周永顺支付的100万元、支付胡志荣购房款50万元。2、周永顺无权撤销案涉《房屋买卖合同》，胡志荣与其于2007年8月31日已离婚，胡志荣不存在放弃到期债权，无偿转让财产或以明显不合理低价转让财产的情形，胡志荣转让案涉房屋系基于市场价格等有价转让；案涉房屋转让并未对债权人周永顺造成损害，除偿还案涉房屋抵押权人的款项外，其他案涉房屋转让款按照胡志荣的指示支付给了周永顺，不仅未损害周永顺的利益，实际使周永顺的债权部分得到清偿。3.其与胡志荣虽曾为夫妻，但是因夫妻感情破裂于2007年8月31日离婚，后双方近乎无往来，案涉房屋过户后也由于锦丽居住，不存周永顺所述共同生活的情形。4、2019年1月16日，案涉房屋办理过户时，其将购房款以银行本票的形式实际支付周永顺，周永顺已明知案涉房屋买卖的事实并同意解除案涉房屋的查封状态，周永顺在法定期限内未行使撤销权，撤销权已消灭。原告周永顺围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：一、（2018）苏0114民初6270号民事调解书，证明周永顺与胡志荣之间存在债权债务关系，胡志荣应于2019年1月31日、2019年6月20日、2020年2月15日向原告支付三笔50万元，2020年6月20日向原告支付10万元，共计160万元。二、胡志荣与于锦丽于2019年1月21日签订的《房屋买卖合同》，证明周永顺与胡志荣达成调解协议后，胡志荣将案涉房屋作价1009584元出卖给于锦丽，付款方式为定金5万元，首付75万元，尾款209584元，该房屋售价远低于市场价格。三、南京市不动产档案管理中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，证明2019年1月21日，案涉房屋已登记过户至于锦丽名下。四、案涉房屋同小区二手房价格查询信息，证明案涉房屋均价已达70719元。被告于锦丽对于原告周永顺提供的证据质证如下：1、对于证据一真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，周永顺与胡志荣的债权债务关系与其无关，周永顺与胡志荣就债务达成调解协议存在恶意串通损害其权益的可能。2、对于证据二真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，因购买案涉房屋，其替胡志荣偿还抵押借款246万元，包括240万元本金和6万元利息；其清偿借款后，按房改办的指导价办理了过户手续，案涉房屋实际价格已达到市场价格。3、对于证据三真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。4、对于证据四不予认可，该价格信息仅为市场报价，不是成交价格，无法证明案涉房屋价格。被告于锦丽围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：一、南京市不动产档案管理中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，证明2018年3月20日，案涉房屋存在240万元抵押贷款，抵押人为胡志荣、抵押权人程某；2018年12月11日，案涉房屋被南京市雨花台区人民法院查封。二、浦发银行交易流水、上海浦东发展银行本票申请书、上海浦东发展银行本票复印件、招商银行转账回单及抵押权人程某手写的收条，证明其已为抵押人胡志荣偿还案外人程某涉案房屋抵押借款246万元，包含本金240万元、利息6万元。三、上海浦东发展银行业务回单、招商银行本票复印件及周永顺出具的收条，证明其已按胡志荣要求将100万元房款交付周永顺，案涉房屋转让实际使周永顺的债权部分得到清偿。四、招商银行转账回单，证明其2019年6月14日向胡志荣支付房款4万元。五、招商银行转账回单，证明其2019年8月28日向胡志荣转账46万元，其实际支付胡志荣的购房款合计396万元，胡志荣未低价向其转让房屋，其与胡志荣未损害原告合法权益。六、案涉房屋同小区二手房价格查询信息，证明案涉房屋同小区转让单价在4-5万元左右，其支付胡志荣购房款高于同小区市场参考价格。七、周永顺解封案涉房产的申请及雨花台区人民法院出具的解除案涉房屋查封措施的（2018）苏0114民初6270号《民事裁定书》，证明2019年1月16日周永顺已知案涉房屋被买卖的事实，周永顺至今未行使撤销权致撤销权已消灭。原告周永顺对于被告于锦丽提供的证据质证如下：1、对于证据一真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，程某、胡志荣和于锦丽之间的债权债务关系与本案房屋转让无关。2、对于证据二中的收条真实性不予认可，案外人程某未到庭确认，无法确定收条真实性；对于证据二中的银行转账记录真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，银行转账记录仅能证明程某、胡志荣和于锦丽之间存在款项往来，无法证明该款项与案涉房屋转让有关。3、对于证据三真实性、合法性、关联性予以认可，但对其证明目的不予认可，其确实收到于锦丽向其交付的100万元，但该款项系于锦丽受胡志荣委托向其交付，与案涉房屋转让无关。4、对于证据四、五真实性予以认可，该证据与本案无关。5、对其证明目的不予认可，该价格信息仅为某个时段市场行情，不是成交价格，更加证明案涉房屋价格远高于《房屋买卖合同》合同价格。6、对于证据七真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，无法证明其申请解封时明确知晓案涉房屋即将转让及转让价格。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院将在裁判说理部分进行综合评判。本院经审理认定事实如下：2018年3月20日，胡志荣在案涉房屋南京市鼓楼区甲室房屋上办理了抵押登记，抵押权人程某，被担保主债权数额240万元。2018年12月11日，案涉房屋被南京市雨花台区人民法院查封。2018年12月22日，于锦丽向程某转款3万元，转款备注胡志荣借款利息。2019年1月15日，周永顺诉胡志荣民间借贷案（2018）苏0114民初6270号，经雨花台区人民法院调解，胡志荣与周永顺达成调解协议：胡志荣向周永顺偿还借款本息160万元，其中于2019年1月31日前支付50万元，2019年6月20日前支付50万元，2020年2月15日前支付50万元，2020年6月20日前支付10万元，如胡志荣未按约还款，以未偿还金额为基数，按年利率6%支付逾期付款利息。2019年1月16日，于锦丽向上海浦东发展银行提取50万元，周永顺出具收条一份，载明“今收到胡志荣本票50万元。”。同日，周永顺申请解封案涉房屋。2019年1月17日，雨花台区人民法院出具解除案涉房屋查封措施的（2018）苏0114民初6270号《民事裁定书》。2019年1月21日，于锦丽向程某出具240万元上海浦东发展银行本票，备注还胡志荣借款；转款3万元，转款备注胡志荣借款利息。程某出具收条一份，载明“今收到胡志荣还款240万元，本息已清。”同日，程某与胡志荣签订案涉房屋不动产抵押权消灭的证明。2019年1月21日，胡志荣将其名下位南京市鼓楼区甲室房屋转让给于锦丽，《房屋买卖合同》约定转让价格为1009584元。2019年6月14日，于锦丽向胡志荣转账1万元、3万元，共计4万元，均备注借款。2019年6月18日，周永顺收到于锦丽给付的50万元银行本票，并出具收条一份，载明“今收到胡志荣人民币50万元整（本票）。”2019年8月28日，于锦丽向胡志荣转账46万元，备注垫还周永顺借款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条关于“债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定,就本案而言，结合原、被告诉辩意见及审理查明的事实，争议焦点应为:一、胡志荣是否以明显不合理的低价转让了案涉房屋；二、如具有撤销权，则撤销权是否已消灭。针对第一个争议焦点，根据已查明事实，本院认为周永顺主张认为胡志荣以明显不合理的低价转让了案涉房屋的主张不能成立，理由如下：一、于锦丽与胡志荣虽曾为夫妻关系，但在案涉房屋办理抵押登记时已经离婚，于锦丽与胡志荣签订的《房屋买卖合同》虽载明的购房款为1009584元，结合其代替胡志荣向程某支付246万元抵押借款及利息，同日案涉房屋抵押权涤除的事实，可以看出该246万元应为于锦丽为涤除案涉房屋上的抵押权、取得案涉房屋所有权而支付的房款；二、于锦丽与周永顺不存在债权债务关系，在胡志荣与周永顺的案涉债务达成一致调解协议的次日，于锦丽代替胡志荣向周永顺支付50万元，当日周永顺即申请法院解除案涉房屋的查封措施，结合该事实足以认定该50万元亦应为于锦丽为解除案涉房屋查封措施、取得案涉房屋所有权而支付的房款；同理，于锦丽于2019年6月18日代胡志荣向周永顺支付的50万元，亦应视为于锦丽将案涉房屋部分房款按胡志荣要求交付周永顺。三、2019年6月至8月，于锦丽向被告胡志荣共计支付50万元。综上，仅上述于锦丽为涤除案涉房屋抵押权、解除案涉房屋查封措施所支付的房款已合计为346万元，即使根据周永顺主张的案涉房屋单价6.50万元/平方米核算案涉房屋总价431.73万元，于锦丽支付的346万元已达周永顺主张的案涉房屋总价80.14%，不足以认定于锦丽为取得案涉房屋所有权所支付对价为“明显不合理低价”，亦无其他证据证明该转让行为对其造成损害，故对其主张据此行使撤销权的诉讼请求不予支持。针对第二个争议焦点，因本院未确认周永顺具有撤销权，故对撤销权是否消灭不再赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告周永顺的诉讼请求。案件受理费13886元减半收取6943元，由原告周永顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 郭莉莉二〇二〇年十月二十八日法官助理 顾洪铭书 记 员 朱 驰