江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1122号原告：李想，男，1990年5月28日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：吴美霞，女，1966年1月4日出生，系原告李想母亲，特别授权。被告：王红章，男，1986年11月27日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。原告李想与被告王红章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李想的委托诉讼代理人吴美霞、被告王红章均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李想向本院提出诉讼请求：1．确认初始双方签订的租赁协议于2020年6月18日解除，并判令被告立即搬出原告门面；2．被告向原告支付租金3240元、物业费395.5元、因催缴租金造成的路费1000元、按照国家规定赔偿一定合同违约金2400元与商铺不能正常出租造成的损失2400元，以及从2020年6月18日至2020年8月17日按照每天80元支付侵占费用合计4800元（实际支付时间以被告2020年6月18日至搬出门面日计算）；3．诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告王红章于2018年9月6日签订《店铺租赁合同》，原告将座落于嘉凯中央城7-6商铺租给他们用于个体经营。该合同约定：租赁期为三年，自2018年9月6日至2021年9月5日止；月租金为2400元，按半年一付交纳租金，提前一个月交纳；承租方向出租方交纳押金2400元。合同还约定承租人不按时缴纳租金，拖欠租金，出租人可以终止合同，提出赔偿，收回房屋。在租赁合同履行过程中，被告多次违约，租金总不按时缴纳，水、电、物业费经常欠费。被告第三次缴纳租金的时间应在2020年2月5日，但截至目前总以各种理由拖而不缴齐租金。2020年6月18日双方当面协商约定解除租赁合同，且被告承诺7日内搬离门面，但被告至今仍未按约定搬离门面。原告认为被告总是拖欠的行为，是一种信誉的丧失；原告多次和长期违约也是一种严重的违约行为。故此，原告特提起诉讼，维护自己的合法权益，以避免更大的损失发生。请人民法院支持原告的诉讼请求。被告王红章辩称，我们是2020年6月18日只是达成共识，该拆的拆，该搬的搬，该补偿的物业补偿，但是因为各种原因没有拆成，是因为原告在2020年6月18日当天晚上无故将我的电给停了，三天之后将我的门上锁了。我们租赁合同上第三条约定“该店铺现有装修、装饰、工具、设备（展架、发光字除外），全部无偿归乙方使用，该合同期满后不动产归房东所有，其他归乙方（被告）所有”，因为原告将电停了，导致我拆不了合同上约定的那些东西。因为疫情造成的影响，应该由甲、乙双方共同承担损失。因甲方没有协商的意愿，造成租赁合同不能正常续约。我现在要提起反诉，反诉的请求是：请求甲方赔偿乙方转让金20000元，后期装修费1500元，两个月未能正常营业20000元，返还押金3000元，共计58000元。理由是原告私自将我的店门关了，并且停我的电，疫情期间没有商量余地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告提供的店铺转让协议复印件一份、微信聊天记录打印件五张、商品房买卖合同复印件一份、2020年7月25日、27日及8月12日视频三份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提供的2020年6月18日录音一份，拟证明被告没有将房租交给原告。被告对该证据真实性无异议，但认为是其与原告在2020年6月19日的对话，怀疑录音的合法性，因为没有经过其同意，有心算无心。本院认为，因被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以认定。2．被告提供的营业执照复印件一份、照片打印件两份，拟证明被告店铺还在使用期内，原告就将店门锁了，并出租。原告质证认为其第二天就把门打开了，门一直到现在都没有锁。本院认为，因该组证据既不能证明店铺何时被锁，也不能证明店铺已被出租，故本院对该组证据不予认定。3．被告提供的微信聊天记录截图两张，拟证明原告2020年6月19日晚上将电停了后，被告与原告母亲沟通。原告质证认为被告与原告母亲沟通没有用，应该与原告沟通。本院认为，因原告未对该证据的真实性提出异议，故本院对该证据真实性予以认定。4．对于被告庭审中陈述协议第三条约定的装修还包括大门、门头、滚动显示屏，因原告对此予以否认，且被告并未提供证据予以证明，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月5日，原告李想作为甲方（转让方）、被告王红章作为乙方（受让方），双方签订了一份《店铺转让协议》，约定：“根据《合同法》，就甲方将位于嘉凯中央城7-6的商铺转让给乙方一事，经甲乙双方协商，达成本商铺转让合同：第一条、甲方于2018年9月6日前将位于嘉凯中央城7-6商铺（面积64平方米）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。第二条、该店铺产权为房东，房东与甲方签订了租赁合同，合同到期日期为2021年9月5日，月租为2400元，租金押一付三，付款方式半年一付，房租要提前一个月交。店面交给乙方使用后，乙方同意代替甲方向房东履行租赁合同，每年交纳该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用。第三条、该店铺现有装修、装饰、工具、设备（展架、发光字除外）全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归房东所有，其他归乙方所有。第四条、乙方一次性向甲方支付顶手费人民币大写贰万元整（小写20000元），甲方不得向乙方索取任何其他费用。第五条、乙方接收后，由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关，乙方接手前，该店铺的所欠一切债务及售后等事项由甲方负责，与乙方无关。第六条、商铺转让合同范本一式二份，甲、乙各执一份，具有相同法律效力。租赁附件：第一条、房屋的附属设施及费用的承担。1．承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。收费标准按北京相关标准的执行；2．使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）；3．租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。第二条、租赁期间房屋修缮。1．出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；2．承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与甲方无关。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失。造成后果由双方协商或移交法律部门追究法律责任。第三条、甲方权利和义务。1．有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金；2．监督乙方正确使用房屋，并保证房屋内外各类设施在乙方进场时能正常使用；3．甲方不承担乙方的经营风险及责任；4．在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。乙方租赁期间内可以部分面积招租或招商，甲方不得以任何理由干涉；5．与乙方另签订消防安全协议书此合同附件，监督乙方安全使用房屋，针对发现乙方的安全有权要求限期整改；6．在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件；7．在乙方没有违反使用水、电时，甲方应保证商铺正常用水用电。第四条、乙方权利和义务。1．按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方于涉，但乙方不得擅自改造用途；2．确保消防安全，如果因乙方使用房屋或经乙方装修房屋出现并造成人身财产损害时，均由乙方承担全部赔偿责任；3．按照交纳房屋租金及其他费用；4．不擅自拆改房屋构造，不在租赁房屋内从事违法活动；5．甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿。第五条、违约责任和合同终止的赔偿措施。1．若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止；2．若甲乙双方在没有违反本合同的情况下经协商可以转让或转租给第三方，但需三方达成协议，重新拟订合同，确保三方的利益。第六条、争议的解决办法。本合同在履行中如发生其他争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。第七条、本合同如有未尽事宜，按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲、乙双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。第八条、本合同自双方签字盖章后生效，本合同5页，一式两份，甲乙双方各执一份，均有同等法律效力”。其中协议第三条约定的装修包括店里面的灯、地面瓷砖、卫生间的装修、吊顶、厨房的案板、大斜板，装饰包括PVC框架，工具没有，设备没有。协议签订后，原告李想向被告王红章交付了店铺，被告王红章承租该店铺用于卖瓷砖。承租后，被告王红章对店铺进行了改装：所有的灯都换了，后面加了背景墙，厨房的案板由以前的瓷砖改成了大理石，吊顶改装了，增加了推拉板，改装了大斜板，增加了一块隔断墙。原告李想表示上述改装属于被告王红章经营范围内，同意改装。截止到2020年3月6日，被告王红章已付清租金，尚欠物业费395.5元。2020年3月6日之后的租金，被告王红章于2020年5月8日支付5000元，后再未支付。2020年6月18日，经原、被告协商，双方均同意解除协议，被告王红章七天之内搬出店铺。但当天晚上，原告李想将店铺的电停掉，被告王红章以停电无法拆除地面瓷砖、卫生间装修等为由未搬出店铺。庭审中，原告李想表示不同意对装修、装饰、工具、设备进行折价，被告王红章表示不同意继续承租店铺。另查明，被告王红章已向原告李想支付了转让费20000元和押金3000元。本院认为，原、被告双方签订的《店铺转让协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的协议。双方均应当按照协议约定全面履行各自的义务。对于原告要求确认双方签订的协议于2020年6月18日解除的诉讼请求，因2020年6月18日，经原、被告协商，双方均同意解除协议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告搬出店铺的诉讼请求，因双方签订的协议已于2020年6月18日解除，因此被告应向原告返还店铺，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付2020年3月6日至2020年6月18日所欠租金3240元的诉讼请求，因2020年3月6日之后的租金，被告仅于2020年5月8日支付5000元，后再未支付，因此被告欠原告2020年3月6日至2020年6月18日的租金3240元（3月13日×2400元/月-5000元），以被告支付的3000元押金抵扣后，被告尚应向原告支付2020年3月6日至2020年6月18日的租金240元。对于原告要求被告支付物业费395.5元的诉讼请求，因被告承认尚欠截止到2020年3月6日的物业费395.5元，且双方签订的店铺转让协议也约定“店面交给乙方使用后，乙方同意代替甲方向房东履行租赁合同，每年交纳该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用”，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付因催缴租金造成路费1000元的诉讼请求，因原告并未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付合同违约金2400元的诉讼请求，因双方签订的店铺转让协议并未约定违约金具体数额或者计算方法，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付商铺不能正常出租造成损失2400元的诉讼请求，原告主张现正在打官司，店铺不能正常出租，以被告搬出店铺开始计算一个月的租金，因双方签订的店铺转让协议并未对此进行约定，原告的该项诉讼请求亦于法无据，故本院不予支持。对于原告要求被告按照每天80元支付自2020年6月18日起至被告搬出门面之日止侵占费的诉讼请求，虽然双方于2020年6月18日协商解除店铺转让协议，但2020年6月18日当晚原告就将店铺的电停掉，导致被告未能有效拆除相关装修装饰，因此原告应对该项损失承担主要责任即70%；虽然2020年6月18日当晚原告将店铺的电停掉，但这并不必然导致被告无法拆除相关装修装饰，被告仍可通过人工方式进行拆除，因此被告应对该项损失承担次要责任即30%，故被告应按照24元/天（2400元/月÷30日×30%）的标准支付自2020年6月18日起至被告搬出门面之日止的占有费。对于被告第一次庭审时提出的反诉，因被告未在本院指定的时间内交纳反诉费，故本院按撤回反诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《店铺转让协议》于2020年6月18日解除；二、由被告王红章于本判决生效之日起七日内向原告李想返还位于九江市柴桑区嘉凯中央城7-6号的店铺；三、由被告王红章于本判决生效之日起七日内向原告李想支付2020年3月6日至2020年6月18日所欠的租金240元；四、由被告王红章于本判决生效之日起七日内按照24元/天的标准向原告李想支付自2020年6月18日起至返还店铺之日止的占有费；五、由被告王红章于本判决生效之日起七日内向原告李想支付所欠的物业费395.5元；六、驳回原告李想的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，减半收取计78元，由原告李想负担53元，由被告王红章负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  程章汶二〇二〇年十月二十七日法官助理赵晴书记员朱慧芳