河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3889号 上诉人（原审原告）：刘晓文，男，1985年8月18日出生，汉族，住内蒙古乌兰察布市。 委托诉讼代理人：刘佳鑫，女，1983年9月28日出生，汉族，住北京市房山区。系刘晓文的姐姐。 委托诉讼代理人：张晓，北京市元甲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中科建（廊坊）房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县韩村镇韩村村，统一社会信用代码911310235604872322。 法定代表人：王雷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：尤婕，河北乾翔律师事务所律师。 上诉人刘晓文因与被上诉人中科建（廊坊）房地产开发有限公司（以下简称中科建公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘晓文上诉请求：1、查清案件基本事实，依法改判支持一审未支持的贷款利息71，093.12元、电商服务费45，000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，适用法律错误。一审认定双方就解除涉案房屋买卖合同达成合意，适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定解除合同，与事实不符。因被上诉人擅自变更规划、设计，构成根本违约，上诉人依据《商品房买卖合同》约定单方行使解除权。上诉人前期为购买涉案房屋所支付的房屋贷款也是上诉人的合理损失，被上诉人应对其违约行为承担赔偿责任。2、一审法院对于《承诺书》的认定不正确，该承诺书内容显失公平。2019年10月22日，被上诉人以为上诉人偿还贷款、退还首付款为由，让上诉人签订书承诺书，承诺书中载明上诉人所产生利息及其他费用由本人承担，另需额外扣除佣金等费用。承诺书中只规定了上诉人未能配合被上诉人办理相关解除、注销手续的违约责任，对被上诉人的付款时间、付款义务等未做规定，权利义务明显不对等。该承诺书属于乘人之危时签署，上诉人与被上诉人沟通退房退款时恰逢父亲病重，急需支付高额的医疗费用。被上诉人在得知该情况后，告知上诉人需签订承诺书后才能退款。上诉人在此背景下签订的承诺书，应依法撤销。《承诺书》签署前，被上诉人承诺在一个月内退还上诉人所有款项，才有《承诺书》记载的扣除利息3，533.71元的表述。承诺书中的条款应理解为附条件的意思表示，截止开庭前，上诉人未收到任何退款，条件未达成，应视为《承诺书》不发生法律效力。且双方就合同解除后的损失未达成合意，《承诺书》中只有上诉人签字，没有被上诉人公司签字盖章，应视为上诉人向被上诉人提出的要约，被上诉人未在承诺书上签字，未按照上诉人邀约办理退款，应视为双方就合同解除后的损失没有形成合意。3、上诉人支付的电商服务费，是本案的合理损失，应当依法得到支持。电商销售公司是被上诉人指定，是购房必经流程。上诉人为订立、履行合同，向销售公司支付了电商服务费。现因被上诉人原因导致合同目的不能实现，解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，上诉人有权要求被上诉人赔偿因此受到的损失。被上诉人指定销售公司收取电商服务费的行为，违反国家强制性法律规定，电商服务费属于上诉人因解除合同的损失范围，被上诉人应返还。4、一审法院根据承诺书认定由上诉人承担贷款利息，属于认定事实与适用法律错误。该承诺书已因被上诉人单方违约，上诉人通过提起本案诉讼的方式单方予以解除，解除时间为被上诉人收到本案一审诉状时。 中科建公司辩称，1、承诺书是当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规禁止性规定，上诉人未提交任何被强迫、威胁、利诱、欺骗等情形的证据，已生效，并不是附生效条件的约定。2、承诺书中明确记载履行由上诉人负担，却起诉要求被上诉人承担，违背诚实信用原则。3、案外人向上诉人提供缔约房源机会，完成了居间服务，电商服务费已支付，不能以此作为对抗我方的依据。请驳回上诉人的上诉请求。 刘晓文向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20170626038）解除。2、判决被告返还原告支付的首付款276,731元，已经实际支出的贷款还款90,461.59元，公共维修基金5,927元，物业费1,513元；3、判决被告承担原告购房支付的电商服务费45,000元；4、判决被告承担原告因退房产生的误工费5,517.27元，交通费1,600元；5、判决被告向原告支付利息（以原告实际支付款项为基数，自原告付款之日起按照中国人民银行同期活期存款利率计算至实际给付之日止）；6、判决被告承担原告实际支出的律师费30,000元；7、判决被告配合原告办理退房相关手续；8、判决被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年6月26日，中科建公司（出卖人）与刘晓文（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为GF-2000-0171），合同中约定刘晓文购买被告中科建公司承建的永清 县韩村小城镇改造项目一期第0016（0016）座1单元2层0002（1-202）号房，建筑面积74.09平方米，房屋总价款906731元，付款方式为：买受人于2016年11月7日前支付首付款276731元，余款630000元申请银行贷款，出卖人应当在2019年5月31日之前，将经验收合格的该商品房交付买受人使用。刘晓文依约向中科建公司交纳房屋购房款276731元。2017年7月9日，刘晓文与渤海银行股份有限公司廊坊分行（以下简称渤海银行）签订《个人一手房按揭抵押借款合同》，贷款金额630000元，贷款期限自2017年7月9日起至2047年7月9日止，按月还款，每期还款金额为3533.71元。贷款起息日为2017年8月31日，贷款到期日为2047年8月31日，双方在贷款详情第10项约定：在贷款发放后第13个月至36个月（含）全部清偿的，违约金金额为贷款余额的4%。贷款合同签订后，原告自2017年9月15日起每月按时偿还涉案房屋贷款，至2019年10月15日期间向渤海银行偿还贷款本息共计90461.59元，其中贷款本金19368.47元、贷款利息71093.12元。2019年8月4日，原告刘晓文向中科建公司支付公共维修基金5927元，向廊坊勃荣物业服务有限公司交付物业费1513元。2019年9月23日，刘晓文以外立面影响房屋的采光为由向被告提出退房申请，填写了退订申请表，中科建公司相关人员在退订申请表中签字确认。2019年10月22日刘晓文给中科建公司出具了书面承诺。内容为：本人刘晓文，于2017年6月26日购买位于永清县《韩村小城镇改造项目一期》，面积74.09平米，…验收时因外立面遮挡严重，无法解决，故申请退房。本人承诺同意由开发商代还银行贷款，所产生利息及其他费用由本人承担。同意款项按照如下方式扣除：首付款276731元＋公共维修基金5927元＋本人银行还款本金19368.47元-利息3533.71元（约一个月月供）-佣金8160.58元＝290332.18元，具体扣除金额以银行扣除金额为准。在承诺书的最后一段载明：本人承诺及时配合开发商办理银行还款和网签合同撤销备案等相关手续。中科建公司于2019年11月14日代替原告向渤海银行偿还了涉案房屋的剩余贷款613,374.28元，包括贷款本金610,631.53元，贷款利息2,742.75元。 一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原被告于2017年6月26日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示且不违背法律、行政法规的禁止性规定，当属有效合同，依法应予保护。原告在收房过程中以外立面影响采光为由要求退房，2019年9月23日，原告向被告中科建公司提交了中科嘉会城退订申请表，被告中科建公司经过逐级审核后同意原告刘晓文退房。2019年10月22日刘晓文向被告出具了承诺书，承诺书中载明：“…验收时因外立面遮挡严重，无法解决，故申请退房。本人承诺同意由开发商代还银行贷款，所产生利息及其他费用由本人承担。”被告中科建公司收到原告的承诺书后，未提出异议，并于2019年11月14日代替原告向渤海银行偿还了涉案房屋的剩余贷款613,374.28元（包括贷款本金610,631.53元，贷款利息2,742.75元）。通常来讲，客观行为是主观意志的集中体现。从上述过程可以看出，刘晓文与中科建公司就解除案涉房屋买卖合同达成了合意。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。故刘晓文与中科建公司之间的合同于2019年10月22日解除。依据合同法第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘晓文要求中科建公司返还购房款276,731元、公共维修基金5,927元、银行还款本金19,368.47元、物业费1,513元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。依据承诺书，被告退还款项中还应扣除中科建公司代替原告偿还的贷款利息2,742.75元，故中科建公司应退还原告的款项为购房款276,731元+公共维修基金5,927元+银行还款本金19,368.47元+物业费1,513元-银行实际扣除的贷款利息2,742.75元=300,796.72元。被告迟延退还上述款项给原告造成了利息损失，原告主张被告按中国人民银行同期活期存款利率向其支付利息符合法律规定，应予支持。因双方协议解除合同，故上述款项的利息应从协议解除之日的第二天即2019年10月23日起计算至实际履行之日止。关于诉争的已还银行贷款利息71,093.12元，原告在承诺书中明确载明“本人承诺同意由开发商代还银行贷款，所产生的利息及其他费用由本人承担”。原告作为完全民事行为能力人，应知晓在承诺书上签字的法律后果。刘晓文主张签订承诺书时中科建公司利用自身优势，并非自己真实意愿所书，属于乘人之危且显失公平，但原告未提交充分证据予以证明，一审法院不予采信。对原告的该项诉求不予支持。关于诉争的电商服务费45,000元，原告刘晓文提供的相关付款凭证及收款收据反映出廊坊市海拓房地产经纪有限公司（以下简称海拓公司）向原告收取了电商服务费45,000元并出具了相应收据，原告主张海拓公司是代中科建公司收取该笔费用，没有任何证据证实，且与原告提供的上述证据反映的事实不符，故该笔费用并非中科建公司收取，亦不属于购房款。原告请求中科建公司予以退还无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告诉求被告承担律师费30,000元，系加重被告的偿还负担，且聘请律师并非原告实现其权益的必须具备的条件，相应的因此发生的律师费亦非必然发生的费用，且该项费用也不在双方约定的范围之内，故原告主张的律师费不予支持。原告主张被告承担因退房产生的交通费1,600元、误工费5,517.27元，因其没有提供充足有效的证据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告刘晓文与被告中科建（廊坊）房地产开发有限公司于2017年6月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号GF-2000-0171）于2019年10月22日解除；二、被告中科建（廊坊）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘晓文购房首付款276,731元、公共维修基金5,927元、银行还款本金19,368.47元、物业费1,513元共计303,539.47元，扣除被告代替原告偿还的贷款利息2,742.75元，中科建（廊坊）房地产开发有限公司应退还原告300,796.72元；三、被告中科建（廊坊）房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内以300,796.72元为基数赔偿原告刘晓文利息损失（自2019年10月23日起至款项付清之日止按中国人民银行同期活期存款利率计算）；四、驳回原告刘晓文的其他诉讼请求。案件受理费，减半收取计4,076.0元，被告中科建（廊坊）房地产开发有限公司承担2,770元，原告刘晓文负担1,306元。 本院二审期间，各当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，2019年9月23日，上诉人向被上诉人提交了中科嘉会城退订申请表，被上诉人经过逐级审核后同意上诉人刘晓文退房。2019年10月22日，上诉人向被上诉人出具了承诺书，承诺书中载明：“…验收时因外立面遮挡严重，无法解决，故申请退房。本人承诺同意由开发商代还银行贷款，所产生利息及其他费用由本人承担。”被上诉人收到承诺书后，未提出异议，于2019年11月14日代替上诉人向渤海银行偿还了涉案房屋的剩余贷款本金及利息。综合上述过程，应认定双方就解除案涉房屋买卖合同达成了合意，双方系协商解除。对于上诉人主张的已还银行贷款利息71，093.12元，上诉人在承诺书中明确载明“本人承诺同意由开发商代还银行贷款，所产生的利息及其他费用由本人承担”，且在同意扣除款项中没有载明由被上诉人承担该费用，本院对该上诉主张不予支持。上诉人刘晓文主张签订承诺书时被上诉人利用自身优势，属于乘人之危，内容显失公平，但未提交充分证据予以证明，一审法院不予采信，并无不当。电商服务费45,000元系廊坊市海拓房地产经纪有限公司收取，上诉人要求被上诉人退还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，刘晓文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2，622元，由刘晓文负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十月二十一日 书记员 周 雪