安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终3058号 上诉人（原审被告）：滁州协和物业管理有限公司，住所地安徽省滁州市清流西路**（水岸帝景）商业，统一社会信用代码91341102082202289N（1-1）。 法定代表人：金如芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡正武，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴道红，女，出生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：费文文，安徽奇胜律师事务所律师。 上诉人滁州协和物业管理有限公司与被上诉人吴道红房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 滁州协和物业管理有限公司上诉请求：一、撤销一审判决书，依法改判驳回吴道红退还租金9600元的诉讼请求；二、判决吴道红承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定“南湖菜市场系因为内部通风问题等导致经营状态不佳最终于2019年11月关闭，里面的经营户也自行停止了经营”属于认定事实错误。根据一审法院依职权至滁州市琅琊区商务局自然科科长徐从方处制作的调查笔录载明可知，案涉南湖菜市场之前是因为内部通风问题及周边市场关闭、招商运作模式共同导致市场没有运营，上述问题出现的时间在滁州协和物业管理有限公司入场经营前，当时的经营者是夏培成不是滁州协和物业管理有限公司。后夏培成无法经营，滁州协和物业管理有限公司才重新入场接手。吴道红何时自行关闭承租的门面或摊位其未能提供任何证据予以证明，滁州协和物业管理有限公司也不清楚亦未认可其自行关闭时间，一审认定吴道红2019年10月20日停止使用案涉租赁房屋无事实依据。二、吴道红承租经营案涉菜市场摊位系市场行为，其应当自行承担经营风险，自负盈亏。根据一审法院依职权制作调查笔录载明：“（市场）是自行关闭的，政府没让关，承包户也没让关，经营户自行关闭”，吴道红承租的菜市场门面或摊位不再经营的原因是因为各个经营户自行关闭，并不是滁州协和物业管理有限公司关闭。根据双方合同内容，滁州协和物业管理有限公司的义务是向吴道红交付案涉租赁门面或摊位，至于吴道红经营与否、经营状况如何、是否盈利等均取决于吴道红，滁州协和物业管理有限公司无义务也无能力确保吴道红的房屋租赁行为一定能够获利。吴道红不再经营的原因是吴道红的个人行为，滁州协和物业管理有限公司从未关闭过案涉南湖菜市场，吴道红应当承担起因其自身行为而导致的法律后果。三、一审法院酌定滁州协和物业管理有限公司退回吴道红三个月房租的行为无事实与法律依据。一审法院酌定滁州协和物业管理有限公司退回吴道红三个月房租的理由是南湖菜市场的实际经营状况加之受到2020年新冠疫情不可抗力的影响，但是案涉南湖菜市场的承租与经营是市场行为，吴道红在承租时就已经实地考察了解过，双方在平等的基础上自愿签订房屋租赁合同。周边市场关闭且客流量稀少的原因也不是滁州协和物业管理有限公司导致，滁州协和物业管理有限公司也不存在任何的过错。且吴道红自行关闭门面或摊位不再经营的时间也是在2019年11月，当时并未爆发新冠疫情，根据《中共安徽省委办公厅、安徽省人民政府办公厅印发关于加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作统筹推进经济社会发展各项任务的意见的通知》第五款所载，滁州协和物业管理有限公司的案涉南湖菜市场也是通过市场行为从上游私人公司通过支付合理对价合法承租而来，自2019年4月20日试营业，2019年5月4日正式开业，直至今日滁州协和物业管理有限公司依旧在坚持维持着案涉南湖菜市场的开放。滁州协和物业管理有限公司作为一个小微企业在新冠疫情及经营户自行关闭门面或摊位的冲击下本就生存艰难，现在一审法院酌定由滁州协和物业管理有限公司退还吴道红三个月房租，但是滁州协和物业管理有限公司依旧需要按照合同约定向上游私人公司支付全额租金，所以一审法院无论是从法理还是从情理上均不因当判决滁州协和物业管理有限公司退还吴道红任何租金。另案涉合同已经因为租赁期届满而终止，保证金10000元应当扣除相应的水、电、物业费用，就该部分权益滁州协和物业管理有限公司保留起诉的权利。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求贵院依法撤销一审判决，并依法改判支持滁州协和物业管理有限公司的上诉请求。 吴道红辩称，本案因滁州协和物业管理有限公司未招商成功导致菜场经营状况不好于2019年11月主动关门歇业，非吴道红自行停止经营。即使认定是吴道红自行停止经营退出菜场，根据吴道红提供的证据，滁州协和物业管理有限公司于2019年11月初已将菜厂大门上锁关闭，应视为滁州协和物业管理有限公司已经接收房屋，双方租赁合同自接收时解除，接收之后的租金应退还吴道红。滁州协和物业管理有限公司一审并未提出反诉要求吴道红支付物业费、水电费等，也未提供相应证据，该请求不能成立。 吴道红向一审法院起诉请求：1、要求判令吴道红与滁州协和物业管理有限公司房屋租赁合同于2019年10月20日解除；2、判令滁州协和物业管理有限公司退还租金9600元（1600元/月×6个月），并退还保证金金10000元，合计19600元；3、由滁州协和物业管理有限公司负担本案诉讼费用。 一审法院查明：2019年3月29日，吴道红和滁州协和物业管理有限公司签订了《南湖菜场摊位租赁合同》一份，约定滁州协和物业管理有限公司将其承包的南湖菜场中72#、73#、74#、75#号共4个摊位，以每个摊位每月400元的价格租赁给吴道红，用于经营猪肉，租赁期限为一年，以实际开业时间计算租金起止日。另约定滁州协和物业管理有限公司给予吴道红第一年3个月的租金优惠，第一年共收取吴道红9个月租金共14400元，保证金10000元。2019年4月20日，南湖菜市场开始试营业，吴道红开始使用摊位，至2019年10月20日吴道红停止使用租赁南湖菜市场的摊位经营。后吴道红和滁州协和物业管理有限公司未就退还租金及保证金问题达成一致意见，诉至法院。2020年8月14日，一审法院依据当事人的申请，至滁州市琅琊区商务局调查了解相关情况并记录在案。经查，南湖菜市场自试营业以来，因市场改造内部通风问题、周边市场关闭、招商运作模式等导致菜市场经营状态不佳，客流量稀少，最终该市场于2019年11月关闭，里面的经营户也自行关闭了经营。 一审法院认为：吴道红和滁州协和物业管理有限公司签订的《南湖菜场摊位租赁合同》系基于双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法对于合同双方当事人均具有约束力，合同双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。吴道红应当按照合同约定向滁州协和物业管理有限公司缴纳租金及保证金。但是结合南湖菜市场的实际运营状况加之受到2020年新冠疫情不可抗力的影响，该市场周边市场关闭且客流量稀少致使南湖菜市场里的租户不得不在租期未届满时停止经营，因此由租户吴道红承担全部租金确有不妥之处。综上，一审法院依法酌定滁州协和物业管理有限公司退回吴道红三个月租金计4800元（1600元/月×3个月）及保证金10000元，合计14800元。关于吴道红提出系由于滁州协和物业管理有限公司单方面关闭市场导致其无法营业的主张，因其未能向一审法院提供充分证据证实且与一审法院调取材料有所出入，故对其主张不予支持。关于滁州协和物业管理有限公司提出保证金应当扣除相应的租金及水、电、物业费等相关费用后再予以退还的意见，因其未能向一审法院提供证据证明涉案摊位具体相关费用的支出，故一审法院对其意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、滁州协和物业管理有限公司于判决生效后十日退还吴道红租金4800元及保证金10000元；二、驳回吴道红的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由吴道红负担50元，由滁州协和物业管理有限公司负担100元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。双方签订的租赁合同约定租赁期限为一年，以实际开业时间计算租金起止日，滁州协和物业管理有限公司上诉称南湖菜市场于2019年5月4日正式开业，即双方租赁合同于2020年5月4日之后到期。新冠疫情爆发于2020年1月底，即双方合同存续期间的确发生了重大疫情，新冠疫情属于不可抗力的因素，因疫情原因导致社会停工停产对吴道红的生产经营造成较大损失，结合南湖菜市场的实际运营状况，一审法院依法酌定滁州协和物业管理有限公司退回吴道红三个月租金计4800元并无不当。 综上，上诉人滁州协和物业管理有限公司的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费170元，由上诉人滁州协和物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 桑泽祥 审判员 刘 勇 二〇二〇年十月二十七日 法官助理魏雅 书记员岳陈陈 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。