江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1803号上诉人（原审被告）：江西轩逸房地产置业有限公司，住所地：江西省樟树市府桥路（江南华城）********，统一社会信用代码：91360982069729545E。法定代笔人：熊星，公司执行董事。委托诉讼代理人：肖娟，江西新青年律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢正英，女，1969年8月17日生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市。委托代理人：谢常华，高安市瑞强法律服务所法律工作者。上诉人江西轩逸房地产置业有限公司（以下简称江西轩逸公司）与被上诉人谢正英房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省高安市人民法院（2020）赣0983民初1815号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江西轩逸公司的上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判驳回谢正英支付逾期交房违约金的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、八景镇景和华府小区逾期交房并非江西轩逸公司自身原因导致。江西轩逸公司与谢正英签订的《商品房买卖合同》第八条约定，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期，其中包括遭遇不可抗力和政府的法律、法规导致延误。在本案中，江西轩逸公司在进行景和华府小区项目建设时存在不可抗力、政府政策因素等原因导致工期延误共计238天，交房日期应当顺延至2020年2月28日。导致工期延误的主要情况有：1.2018年11月至2019年7月，高安市的降水比同年往期严重偏多，完全超出了正常工程对降雨导致无法施工的预期，属于合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的条件。据统计，在这期间由于降雨导致无法施工天为117天。2.2017年12月，在施工过程中，工地出现9-11米深岩洞问题，为保障项目工程的质量，江西轩逸公司必须对工程进行设计修改，其中设计方案、提交图审的时间共计15日，进行数据修改的时间为30日，共计导致延误工期45日，属于合同订立时不能预见、不能避免的客观情况，符合不可抗力的条件，理应顺延交房时间。3.景和华府小区项目建设期间，由于政府的政策因素导致延误工期86天。2018年12月，中央环境保护检查组在高安检查期间停工10天；2019年3月，因政府整顿砂砾石供应市场，停止供应砂砾石61天，致使江西轩逸公司无法组织施工；2019年5月，高安市政法委等部门下发文件要求进行“智慧安防小区”建设，为更好的保障业主的安全，江西轩逸公司增加安防、监控、天网系统等工程，增加的工程量需15天工期。4.除此之外，供水、供电、供气公司均存在延期完工的违约行为。江西轩逸公司于2019年6月17日与高安市八景供水有限公司签订《一户一表安装工程》合同，八景供水公司延期11天完工；2018年10月25日与江西瑞德隆电力安装工程有限公司签订《景和华府住宅小区配电工程》，瑞德公司延期30天完工；2019年5月8日与高安华能管道天然气有限公司签订《燃气管道配套工程建设合同》，华能公司延期18天完工。上述第三方原因导致的工期延误致使江西轩逸公司交付房屋的时间延后59日。江西轩逸公司房屋逾期竣工交付使用，不是江西轩逸公司自身原因和主观故意所致，理应认定为属于合同中约定的因特殊原因导致的，可据实延迟交房。即江西轩逸公司不应承担延迟交房的违约责任。二、江西轩逸公司开发的八景镇景和华府小区已经符合交付条件，可以进行交房，至今未办理交接手续是由于谢正英拒不接收。2019年5月6日，景和华府小区已经竣工验收，勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在工程竣工验收报告出具验收意见。2019年5月12日高安市建设工程质量监督站出具了《建设工程质量监督报告》，确认工程质量合格，符合竣工验收备案的条件，未取得工程竣工验收备案表并不影响房屋的正常使用。谢正英以没有竣工验收备案表为由拒不收房，江西轩逸公司不应承担由此导致的违约金的增加。三、一审法院判决的违约金过高，依法应当予以核减。依据《合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在本案中，即使江西轩逸公司逾期交房，对谢正英造成的损失也是微乎其微，法院应当结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。一审判决按照日万分之2.5计算违约金，相较于对谢正英造成的实际损失，应当是明显过高的；从合同的履行来看，江西轩逸公司对于延误工期确实不存在过错，主要是由于他人的原因导致的。谢正英答辩称，1.本案中江西轩逸公司所列举的种种不可抗力情形均不符合我国民事法律关于不可抗力的相关规定，也不符合双方在合同中关于可以顺延交房日期的约定。2.一审法院判决对双方约定的逾期交房违约金比例作出调整，是根据江西省高级人民法院关于逾期交房的审判指引之规定作出的，在调整幅度上明显偏向于江西轩逸公司，根据指引规定合同双方约定在日万分之一至万分之三的约定是无需作出调整的，也就是说如果双方约定日万分之三是不需要作出调整的，而本案双方约定的是万分之四，如果根据一审判决做出的调整比双方约定的万分之三更不利于保护谢正英的权益，因此我方认为正确的判决应该是在调整在违约金日万分之三是符合法律规定的，虽然一审作出日万分之二点五的判决，为了早点解决矛盾纠纷没有提出上诉，但江西轩逸公司纯粹是为了拖延时间以便恶意转移财产，因此我们认为法庭应该从速判决，维持一审判决或直接将一审判决的日万分之二点五改判为日万分之三。谢正英的一审诉讼请求：1.江西轩逸公司继续履行双方签订的商品房买卖合同；2.江西轩逸公司向谢正英支付截止到2020年2月1日的逾期交房违约金41318.3元，并从2020年2月2日起以414843元为基数按日万分之四计算违约金至交房时止；3.本案诉讼费用由江西轩逸公司承担。一审法院经审理查明：2018年9月26日，谢正英与江西轩逸公司签订《商品房买卖合同》一份，约定江西轩逸公司将其开发的位于高安市商品房出售给谢正英，该套商品房总价为414843元，江西轩逸公司应于2019年5月28日前将该商品房交付谢正英，否则应承担逾期交房的相应违约责任。合同签订后，谢正英依约支付了房款，但江西轩逸公司却违反合同约定，未能按约定将商品房交付给谢正英。截止到2020年2月1日江西轩逸公司已逾期249天。一审法院认为，谢正英与江西轩逸公司之间的合同合法有效，谢正英、江西轩逸公司双方之间系房屋买卖合同关系。谢正英按约向江西轩逸公司支付了房款，而江西轩逸公司未能取得该商品房的【竣工验收备案表】，并按商品房买卖合同约定的交付期限交付该房屋，其行为已构成违约。江西轩逸公司经一审法院依法传唤后未到庭，视为自己主动放弃了当庭质证答辩的权利。按照双方合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中第一款第二项“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”之规定，因江西轩逸公司逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，也有权要求继续履行合同。现谢正英要求继续履行合同，并要求江西轩逸公司向谢正英支付逾期交房违约金，符合双方合同约定，且不违反国家有关法律强制性规定，该院予以支持。关于谢正英要求江西轩逸公司以414843元为基数，按日万分之四计算逾期交房违约金的请求，根据2020年6月9日，江西省高级人民法院制定《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，该指引第三条商品房交付与接收中指出：“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持”，第四条逾期交房违约金的调整中指出：“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，本案中，对江西轩逸公司逾期交房的违约行为，应结合谢正英居住地的经济发展水平、收入状况、生活水准及江西轩逸公司逾期交房的过错程度、时间长短及客观状况等，该院认为，江西轩逸公司承担按日万分之二点五计算的违约金较为妥当。一审法院判决：一、谢正英与江西轩逸房地产置业有限公司签订的GA201809041843号《商品房买卖合同》继续履行；二、江西轩逸房地产置业有限公司于判决生效后十日内支付谢正英截止2020年2月1日逾期交房违约金25824元，并从2020年2月2日起以414843元为基数按日万分之二点五计算违约金至谢正英收房日止（如符合约定的交房条件，谢正英不收房，则计算至符合约定的交房条件之日止）；三、驳回谢正英的其他诉讼请求。案件受理费833元，由江西轩逸公司承担。二审中，江西轩逸公司与谢正英均未提供新的证据。本院二审除对一审查明的事实予以确认外，另补充查明：江西轩逸公司与谢正英签订的合同第八条约定：“出卖人应当在2019年5月28日前，依照国家或地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府的法律、法规而导致延误”；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“⑴逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。谢正英于2019年12月接到江西轩逸公司收房通知并领取了房屋钥匙。本院认为，本案系商品房买卖合同履行中，江西轩逸公司未依合同约定日期向谢正英交房引起纠纷。双方在合同第八条约定了可以据实延期交房的条件：“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府的法律、法规而导致延误”。江西轩逸公司主张施工受下雨影响、地质结构原因延误工期，均、地质结构原因延误工期抗力，江西轩逸公司也没有将前述事件告知谢正英并取得理解和认可。江西轩逸公司主张因政府环境检查、整顿砂砾石供应市场、建设“智慧安防小区”等政府行为导致延误工期，前述政府相关部门的职能行为不属于因政府颁布新的法律、法规造成合同履行延期，本院对江西轩逸公司的该主张不予支持。江西轩逸公司主张的自来水公司、电力公司、天然气公司迟延完工而导致延误工期，属于与第三人之间的法律关系，与谢正英无关，本院对江西轩逸公司该主张亦不予支持。江西轩逸公司主张谢正英所购房屋已经符合交付条件，可以进行交房，未取得工程竣工验收备案表并不影响房屋的正常使用，谢正英拒绝收房不当。根据双方合同第八条明确约定：“出卖人应当在2019年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，本案诉争商品房未能取得竣工验收备案表，即意味着交付条件不成就，谢正英有权拒绝收房。至于谢正英于2019年12月收房，视为双方对收房条件的变更，本院予以尊重。一审法院判决逾期交房日期截止到2020年2月1日与客观事实不符，应予纠正。江西轩逸公司主张一审法院判决的违约金过高，依法应当予以核减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中，双方合同约定逾期交房的违约金标准是已交付房价款万分之四，折合年利率14.4%，明显高于谢正英因逾期交房所造成的实际损失，一审法院结合谢正英居住地的经济发展水平、收入状况、生活水准及江西轩逸公司逾期交房的过错程度、时间长短及客观状况等，酌定按日万分之二点五计算的违约金并无不当，江西轩逸公司主张按日万分之二点五计算过高依据不充分，本院不予支持。综上，江西轩逸公司的上诉请求部分成立，本院部分支持。一审判决认定主要事实清楚，但部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持（2020）赣0983民初1815号民事判决第一项：“一、谢正英与江西轩逸房地产置业有限公司签订的GA201809041843号《商品房买卖合同》继续履行”；二、变更（2020）赣0983民初1815号民事判决第二项“江西轩逸房地产置业有限公司于本判决生效后十日内支付谢正英截止2020年2月1日逾期交房违约金25824元，并从2020年2月2日起以414843元为基数按日万分之二点五计算违约金至谢正英收房日止（如符合约定的交房条件，谢正英不收房，则计算至符合约定的交房条件之日止）”为“限江西轩逸房地产置业有限公司于判决生效后十日内支付谢正英逾期交房违约金（逾期交房违约金的具体金额以购房款414843元为基数，按日万分之二点五，自2019年5月29日计算至江西轩逸房地产置业有限公司向谢正英交房日止；如该诉争商品房符合约定的交房条件，谢正英不收房，则计算至符合约定的交房条件成就之日止）”；三、撤销（2020）赣0983民初1815号民事判决第三项“驳回谢正英的其他诉讼请求”；四、驳回谢正英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费833元，由江西轩逸房地产置业有限公司负担460元，由谢正英负担373元。二审案件受理费833元，由江西轩逸房地产置业有限公司负担460元，由谢正英负担373元。本判决为终审判决。审判长 贾 莉审判员 易 芳审判员 高胜敏二〇二〇年十月十九日法官助理罗武平书记员周卉