济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初9067号原告：香港咕噜岛儿童娱乐事业有限公司，住所地UNIT501-5025/FHANFORDCOMMERCIALCENTRE221B-ENATHANROADJORDANKL。法定代表人：裴菲，唯一董事。委托诉讼代理人：郭洁琼，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李恩庆，山东齐鲁律师事务所实习律师。被告：济南创意广场文化开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：陈箭，总经理。委托诉讼代理人：阚成娟，女，系该单位职工。委托诉讼代理人：陈泽浩，男，系该单位职工。原告香港咕噜岛儿童娱乐事业有限公司（以下简称香港咕噜岛公司）与被告济南创意广场文化开发有限公司(以下简称济南创意广场公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香港咕噜岛公司委托诉讼代理人郭洁琼、李恩庆，被告济南创意广场公司的委托诉讼代理人阚成娟、陈泽浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。香港咕噜岛公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告解除租赁合同行为无效；2、请求依法判令继续履行原被告于2014年1月6日与2017年12月28日签订的编号为（2014.01）JBDCCY-01和（2017-12）JBSG-120的两份《CCPARK艺术生活主题购物中心租赁合同》并立即恢复供电；3、请求依法判令被告赔偿原告2020年5月22日至2020年6月1日停电期间的营业损失40836元；4、本案诉讼费由被告承担。庭前变更诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告赔偿租赁房屋内的物品损失834921.7元；2、请求依法判令被告向原告退还已收取的租金55981.44元、保证金64063元；3、请求依法判令被告向原告赔偿2020年5月22日至2020年6月16日停电期间的营业损失63249元；4、请求依法判令被告向原告赔偿商业信誉损失20万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方分别于2014年1月6日与2017年12月28日签订了编号为（2014.01）JBDCCY-01和（2017-12）JBSG-120的两份《CCPARK艺术生活主题购物中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》），承租CCPARK艺术生活主题购物中心A座三层L3-004、L3-003商铺用于经营咕噜岛品牌儿童乐园，租赁期限至2022年8月31日止。受此次新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响，为配合防疫工作，原告于2020年1月27日在取得被告同意的前提下暂时关闭了开设于涉案房屋内的儿童乐园并停止一切经营活动。停业期间原被告曾就租金支付问题进行沟通，因原告公司所经营的儿童乐园项目为国家明令禁止复工项目，故原告公司一直未复式，被告工作人员亦表示租金可待复工后联系支付。根据2020年5月7日发布的国发明电【2020】14号《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》，原告于2020年5月21日将经营场所内的全部设备设施进行全面消毒后准备次日开业，但被告于2020年5月22日向原告出具了《解约函》，以原告未按时缴纳租金为由单方要求解除双方签订的《租赁合同》，并擅自切断了经营场所的供电。被告依法无权解除双方签订的《租赁合同》，且被告擅自切断租赁房屋供电的行为已经违反了《租赁合同》的约定，其行为已严重侵害了原告的合法权益并造成了巨大的经济损失，严重影响了原告的商誉。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院对本案依法审理并支持原告的诉讼请求，彰显法律的公平与正义。变更事实与理由：申请人与被告济南创意广场文化开发有限公司之间的租赁合同纠纷已由贵院依法受理，2020年6月16日，被告济南创意广场文化开发有限公司在未取得申请人同意的前提下，擅自将申请人租赁房屋内的设备设施强制拆毁后将房屋重新对外出租，给申请人造成了不可挽回的损失，现本案争议的租赁合同已不具备继续履行的条件，故申请人特向贵院提出上述变更诉讼请求的申请，恳请贵院批准！济南创意广场公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月6日，济南创意广场公司授权山东建邦商业管理运营有限公司（甲方）（以下简称山东建邦公司）与香港咕噜岛公司（乙方）签署了编号为（2014.01）JBDCCY-01的《CCPARK艺术生活主题购物中心租赁合同》，约定：山东建邦公司将CCPARK艺术生活主题购物中心（以下简称CCPARK）A座三层L3-004号商铺出租给香港咕噜岛公司，租期为八年，即自2014年9月1日起至2022年8月31日止；该合同第4.2.1条：“提成租金方式为：该房屋的租金按乙方的税前营业额的百分比计付，租赁期限内，每个租约年的租金计付比例如下：第一/二个租约年的收取比率为乙方税前营业额的22%，第三/四/五个租约年的收取比率为乙方税前营业额的24%，第六/七/八个租约年的收取比率为乙方税前营业额的25%；第4.2.2条:租金支付方式为：以一个自然月为一个交租期，当月租金的交纳日期为次月的5号前，香港咕噜岛公司按照当月税前营业额的约定比例向济南创意广场公司支付租金，本合同项下第一期租金的交纳日期为2014年10月5日；第六条:自本合同签署10日内，香港咕噜岛公司应向山东建邦公司支付人民币2万元作为履约保证金；第22.4条：经山东建邦公司书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，山东建邦公司有权单方解除本合同，香港咕噜岛公司应承担导致本合同提前终止的违约责任，如在租赁期限内，香港咕噜岛公司延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），山东建邦公司有权解除本合同，香港咕噜岛公司应承担导致本合同提前终止的违约责任；第22.7：本合同因乙方违约而提前终止的，山东建邦公司有权没收本合同项下之履约保证金，香港咕噜岛公司自行承担合同提前终止产生的全部损失，香港咕噜岛公司的装修装饰物应自接到甲方解除合同通知之日起7日内自行拆除完毕，逾期甲方视为乙方遗弃上述装修装饰物价值，有权对上述装修装饰作任意处置。2014年3月10日香港咕噜岛公司向济南创意广场公司交纳履约金2万元，2016年2月26日交纳质保金5000元。2017年12月28日，济南创意广场公司（甲方）与香港咕噜岛公司（乙方）签署了编号为（2017-12）JBSG-120的《CCPARK艺术生活主题购物中心租赁合同》，约定：甲方将CCPARK艺术生活主题购物中心（以下简称CCPARK）A座三层L3-003号商铺出租给乙方，租期自2018年1月1日起至2022年8月31日止；该合同第3.1.2.1：提成租金标准为按乙方的销售额（含税）的百分比计付，租赁期间内，每个租约年的租金计付比例如下：第一/二个租约年的收取比率为乙方销售额（含税）的24%，第三/四/五个租约年的收取比率为乙方销售额（含税）的25%；第3.1.2.2：租金支付方式为以一个自然月为一个交租期，双方约定，当月租金的交纳日期为次月的10日前，乙方按照当月销售额（含税）的约定比例向甲方支付租金。甲方有权对乙方提供的营业额进行审计，乙方应积极配合，如发现乙方瞒报漏报数据，乙方营业数据将以甲方核定为准。本合同项下第一期租金的交纳日期为2018年3月10日；第3.2.1条：为确保乙方履行本合同期间其提供商品和服务的质量，乙方进场日前5个工作日内向甲方支付人民币5000元作为质量保证金；第3.5条:本合同签署10日内，乙方应当向甲方支付人民币1万元作为履约保证金；第15.2条中规定：经甲方书面催告后15日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；第15.3条：双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次，甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；第15.5条：乙方装饰装修物应自接到甲方解除合同通知之日起7日内自行拆除完毕，逾期甲方视为乙方遗弃上述装修装饰物价值，有权对上述装修装饰作随意处置。2018年2月26日香港咕噜岛公司向济南创意广场公司交纳履约金1万元、质保金5000元。因受到新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响，香港咕噜岛公司为配合防疫工作，于2020年1月27日在取得被告同意前提下，暂时关闭了开设于涉案房屋内的儿童乐园并停止一切经营活动至2020年5月21日。2020年2月10日，济南创意广场公司向原告作出的《关于减免租金及物业费的函》载明：“经公司董事会研究决定，对于CCPARK创意港商场部分商户的租金及物业费给予减免，决定免除2020年1月25日-2020年2月8日的（农历初一至十五）期间的租金及物业费”。2020年4月1日，济南创意广场公司向香港咕噜岛公司出具的《催费函》载明：“香港咕噜岛儿童娱乐事业有限公司：截至2020年3月31日，我司仍未收到贵方应交纳的2020年1月1日至2020年1月31日为止的租金……经我司书面催告，超过合同约定最后期限后，贵方仍未足额交纳欠费，我司有权单方解除租赁合同，贵司应承担导致本合同提前终止的违约责任。请贵方收到催费函后按合同约定并最迟于2020年4月15日之前完成缴费”。该《催费函》由田萌（济南创意广场公司员工）在2020年4月1日下午2：04通过微信将该函的发给了齐燕青（香港咕噜岛公司经理），齐燕青在微信上收到了该《催费函》。2020年5月22日，济南创意广场公司向香港咕噜岛公司出具的《解约函》载明：“贵我双方签订有合同编号分别为（2014.01）JBDCCY-01和（2017-12）JBSG-120的两份《CCPARK艺术生活主题购物中心租赁合同》（以下统称《租赁合同》）。根据《租赁合同》的相关约定，贵司应当按月向我司支付营业额提成租金……且经我司书面催告后贵司未足额缴纳欠费的，我司有权单方面解除合同，贵司应承担导致合同提前终止的违约责任。贵司拖欠我司2020年1月的提成租金，我司于2020年4月1日向贵方发送《催费函》，要求贵司缴纳提成租金，但截至发函之日贵司仍未足额交纳。我司现决定根据《租赁合同》相关约定，依法行使合同解除权，解除《租赁合同》。有鉴于此，我司正式函告贵司：《租赁合同》自2020年5月22日起解除。请贵司于2020年5月28日前回复洽谈并加以配合，否则我司将严格按照《租赁合同》约定及相关法律规定追究贵司的违约责任”。济南创意广场公司在发出《解约函》后停止对原告商铺的供电。2020年5月27日，香港咕噜岛公司对于该《解约函》回函济南创意广场公司，载明：“贵我双方分别于2014年1月6日与2017年12月28日签订了编号为（2014.01）JBDCCY-01和（2017-12）JBSG-120的两份《CCPARK艺术生活主题购物中心租赁合同》（以下统称《租赁合同》），承租CCPARK艺术生活主题购物中心商铺用于经营，租赁期限至2022年8月31日止。但租赁期限内，贵公司于2020年5月22日出具了《解约函》单方要求解除双方签订的《租赁合同》，并擅自切断了经营场所的一切供电，严重侵害了我公司的合法权益。贵公司单方解除《租赁合同》的行为缺乏事实和法律依据，贵公司依法无权单方解除《租赁合同》，且贵公司擅自切断租赁房屋供电的行为已经违反了《租赁合同》的约定，导致门店无法正常经营、商誉受损……现本公司郑重要求贵公司立即停止违约行为并恢复租赁房屋的供电，因疫情导致闭店时段要求合同相应延期”。2020年5月28日，济南创意广场公司向香港咕噜岛公司第一次发送的《告知函》载明：“贵我双方签订有合同编号分别为（2014.01）JBDCCY-01和（2017-12）JBSG-120的两份《CCPARK艺术生活主题购物中心租赁合同》（以下统称《租赁合同》）……故我司已于2020年5月22日向贵司发送《解约函》，告知贵司《租赁合同》自2020年5月22日解除。现我司函告贵司:1、请贵司于2020年5月31日前交清所欠租金、水电费等费用共计9540.51元；2、请贵司于2020年5月31日前清空租赁区域，逾期未清空视为贵司放弃遗留物品权利，我司有权按照合同进行随意处置，由此给我司带来的损失及产生的一切费用由贵司承担”。2020年5月28日香港咕噜岛公司交纳2020年1月份的租金。2019年香港咕噜岛公司交纳租金的情况如下：2019年2月14日交纳2019年1月租金13358.16元、2019年3月21日交纳2019年2月租金15420元、2019年4月15日交纳2019年3月租金13539.84元、2019年6月20日交纳2019年5月租金12432.72元、2019年9月11日交纳2019年8月租金16528.08元、2019年10月13日交纳2019年9月租金9707.04元、2019年12月16日交纳2019年11月租金11678.75元。2020年6月2日，济南创意广场公司向香港咕噜岛公司第二次发送的《告知函》载明：“贵我双方签订有合同编号分别为（2014.01）JBDCCY-01和（2017-12）JBSG-120的两份《CCPARK艺术生活主题购物中心租赁合同》（以下统称《租赁合同》）……现我司再次郑重函告贵司：请贵司于2020年6月5日前清空原租赁区域，逾期未清空视为贵司放弃遗留物品权利，我司有权按照合同进行随意处置，由此给我司带来的损失及产生的一切费用由贵司承担”。2020年6月16日被告拆除了原告涉案房屋内的设备、设施，并将其保管在仓库。现涉案房屋已由他人经营使用。本院认为，原被告签订的两份房屋租赁合同是双方真实意思表示，是合法有效的，应当按照诚实信用原则认真履行。双方在2014年合同中约定的租金交纳日期为次月5日，2017年合同约定的租金交纳日期为次月10日，因此原告应该按照约定的日期足额交纳租金。原告在庭审中所说双方在实际的合同履行中均是根据被告向原告发送的《CCPARK创意港商户缴费单》所记载的数额及要求的日期及时缴纳，但并没有足够的证据支持，应承担举证不能的后果，故本院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，因受到了疫情影响，原告在取得被告的同意下，于2020年1月27日暂停营业，被告也于2020年2月10日向原告发出《减免租金及物业费的函》，免除了2020年1月25日至2020年2月8日期间的租金及物业费。但是1月25号之前原告一直处于正常营业中，并没有因为疫情或者疫情防控中断了收入来源，因此香港咕噜岛公司应当按照合同中约定的提成租金标准支付2020年1月1日-2020年1月24日的租金，但香港咕噜岛公司未按照合同约定的日期缴纳租金；被告于2020年4月1日向原告发送《催费函》，要求原告最迟于2020年4月15日完成缴费，但原告并没有在函中要求的期限内交付租金。被告又于2020年5月22日向原告发送《解约函》，告知原告租赁合同自本日起解除，2020年5月28日香港咕噜岛公司交纳2020年1月份的租金。但香港咕噜岛公司的工作人员在收到济南创意广场公司的催缴函后30日内未缴纳租金，根据双方合同“经山东建邦公司书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，山东建邦公司有权单方解除本合同，香港咕噜岛公司应承担导致本合同提前终止的违约责任”的约定，济南创意广场公司解除合同的行为并无不当。香港咕噜岛公司主张济南创意广场公司存在违约行为，证据不充分，本院不予支持。根据合同约定，“本合同因乙方违约而提前终止的，山东建邦公司有权没收本合同项下之履约保证金，香港咕噜岛公司自行承担合同提前终止产生的全部损失”。因此，对于香港咕噜岛公司请求返还租金、保证金和赔偿停电期间的营业损失的诉求，本院不予支持。关于香港咕噜岛公司主张济南创意广场公司赔偿租赁房屋内的物品损失的诉讼请求。济南创意广场是合法解除租赁合同，不存在违法行为，且合同解除后向香港咕噜岛公司发送两次告知函，已告知原告应在合理期限内清空原租赁区域。根据合同约定“本合同因乙方违约而提前终止的，香港咕噜岛公司的装修装饰物应自接到甲方解除合同通知之日起7日内自行拆除完毕，逾期甲方视为乙方遗弃上述装修装饰物价值，有权对上述装修装饰作任意处置”；另原告提供的涉案房屋物品损失明细、购买记录以及款项支付凭证无法认定举证的内容就是租赁房屋的对应价值，以及用于本店的使用。故对香港咕噜岛公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于香港咕噜岛公司主张济南创意广场赔偿商业信誉损失的诉讼请求。赔偿商业信誉损失是以存在过错为前提，济南创意广场公司在本案中并不存在违法解除租赁合同的行为，行为上并不存在过错。故对香港咕噜岛公司的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告香港咕噜岛儿童娱乐事业有限公司的诉讼请求。案件受理费410元，由原告香港咕噜岛儿童娱乐事业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二〇年十月二十三日书记员  亓瑞