福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初1676号 原告：泉州市鑫龙房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳经济开发区B-04-04-01地**店。 法定代表人：钱亚娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘丽瑜，福建凯泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶茗发，福建凯泉律师事务所律师。 被告：郑丽萍，女，1975年7月24日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：林建芬（系郑丽萍丈夫），住福建省泉州市洛江区。 第三人：中国银行股份有限公司泉州鲤城支行，住，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街建行大厦/div> 负责人：杜德立，该行行长。 原告泉州市鑫龙房地产发展有限公司（以下简称鑫龙公司）与被告郑丽萍、第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称中行鲤城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告鑫龙公司的委托诉讼代理人刘丽瑜，被告郑丽萍的委托诉讼代理人林建芬到庭参加诉讼，第三人中行鲤城支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫龙公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除鑫龙公司与郑丽萍于2011年8月2日就址在泉州市洛江区双阳街道新阳社区双滨街阳江××＃××房产签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20110802XXX）及附件（合同标的310238元）；2．判令郑丽萍在判决生效之日起十日内协助鑫龙公司办理址在泉州市洛江区双阳街道新阳社区双滨街阳江××＃××房产签订的《商品房买卖合同》及相关附件的登记备案及预告登记注销等手续；3．判令郑丽萍在判决生效后十日内将址在泉州市洛江区双阳街道新阳社区双滨街阳江××＃××房产腾空后返还给鑫龙公司；4．判令郑丽萍按总房价款的15%向鑫龙公司支付违约金46535.7元；5．判令郑丽萍支付鑫龙公司代其向中行鲤城支行偿还的贷款本息58944.31元及并以155000元为基数从2020年5月29日至郑丽萍还清代偿款之日按日万分之三计付违约金；6．判令郑丽萍偿付鑫龙公司因本案诉讼支付的律师代理费8000元；7．判令以上4-6项诉讼请求所列款项，由鑫龙公司从郑丽萍已付的购房款310238元中直接扣除；8．判令中行鲤城支行配合鑫龙公司向房屋登记管理机关办理上述房屋预购商品房抵押权预告登记注销手续；9．本案诉讼费用由郑丽萍承担。事实和理由：鑫龙公司与郑丽萍于2011年8月2日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20110802XXXX）及其附件，合同约定郑丽萍向鑫龙公司购买其开发的址在泉州市洛江区双阳街道新阳社区双滨街阳江××＃××号房产（以下简称诉争房产），购房款为310238元，付款方式为：签订合同时郑丽萍支付购房款1552338元，余款155000元向银行申请按揭贷款。同时，双方于合同附件六《合同补充协议》第二条第（3）款约定：“在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（诉讼费、律师费等）及损失”；第二条第（2）款约定：“在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款之日止，买受人应按揭款总额的日万分之三向出卖人支付违约金”。2011年9月6日，郑丽萍与中行鲤城支行及鑫龙公司签订《个人一手住房借款合同》，约定郑丽萍向中行鲤城支行贷款支付诉争房产购房款余款155000元，鑫龙公司作为保证人为郑丽萍的贷款承担阶段性连带保证责任。鑫龙公司现总共代郑丽萍向中行鲤城支行偿还58944.31元，郑丽萍欠中行鲤城支行按揭贷款已全部由鑫龙公司代为结清，郑丽萍与中行鲤城支行间的贷款合同已履行完毕，中行鲤城支行应配合鑫龙公司向房屋登记管理机关办理诉争房产预购商品房抵押权预告登记注销手续。据此，鑫龙公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 郑丽萍辩称，郑丽萍除了购买鑫龙公司开发的该套房外，还购买了鑫龙公司开发的开放式店面，后因店面被擅改为封闭式等问题，致使郑丽萍蒙受惨重经济损失。至于所诉内容，郑丽萍曾多次找开发商协调无果。因鑫龙公司违约在先，郑丽萍主张按原价退房并要求鑫龙公司支付9年利息，以妥善处理本案纠纷。 中行鲤城支行未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2011年8月2日，郑丽萍与鑫龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20110802XXXX）及附件，约定由郑丽萍购买鑫龙公司开发的址在泉州市洛江区新阳社区双滨街阳江××号楼××商品房，建筑面积47.02㎡，用途为店面，成交金额为310238元，交房时间为2011年11月30日前。双方签订的附件六合同补充协议第一条约定签订合同时买受人郑丽萍应向出卖人鑫龙公司支付购房款155238元，其余房款155000元由买受人向银行申请按揭贷款支付；第二条约定在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款之日止，买受人应按揭款总额的日万分之三向出卖人支付违约金；在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（诉讼费、律师费等）及损失。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息返还买受人。 2011年9月6日，郑丽萍与中行鲤城支行、鑫龙公司三方签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件，约定由郑丽萍向中行鲤城支行贷款155000元用于支付尚欠鑫龙公司的购房款，贷款期限为120个月（自2011年9月6日止2021年9月6日）。合同第十八条约定鑫龙公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，并签署相应的保证合同；合同附件一《个人住房贷款合同通用条款》第四条约定如果郑丽萍在任何正常还款日或提前还款日未按约定向中行鲤城支行进行清偿，中行鲤城支行有权要求鑫龙公司履行保证责任。自2018年5月10日起，郑丽萍未按时还款，中行鲤城支行要求鑫龙公司履行连带保证责任，鑫龙公司予以代偿，分别为：2019年6月18日代偿欠款22143.82元（其中本金17906.62元、利息3056.97元、罚息1180.23元）；2019年12月24日代偿欠款8771.51元（其中本金7650.02元、利息930.39元、罚息191.1元）；2020年5月29日代偿欠款7197.27元（其中本金6458.35元、利息601.25元、罚息137.67元），并于同日将该笔贷款结清，代偿20831.71元（其中剩余本金20666.32元、利息64.13元、提前还款违约金101.26元），上述代偿金额合计58944.31元。2020年5月29日，中行鲤城支行出具关于郑丽萍的《贷款结清通知书》。 在庭审过程中，鑫龙公司确认郑丽萍已支付购房款310238元，其已将诉争房屋交付郑丽萍。郑丽萍确认鑫龙公司代偿金额为58944.31元，并同意解除购房合同。 另查明，诉争房屋办理了商品房抵押权预告登记，尚未办理产权证。鑫龙公司因本案诉讼而支付的律师代理费为8000元。 上述事实有当事人在庭审上的陈述、鑫龙公司提交的营业执照副本、企业公示信息表、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》及附件、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件、中国银行暂收销账审批单、《中国银行贷款结清通知书》、中行鲤城支行出具的《郑丽萍金融借款逾期情况说明》、委托代理合同、增值税普通发票、中行鲤城支行的内资企业登记基本情况表、郑丽萍户籍信息以及本院依职权调取的房屋预告登记证明等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，鑫龙公司与郑丽萍签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”的规定，当事人应依约履行义务。根据双方的合同约定，郑丽萍多次逾期偿还按揭贷款本息，致鑫龙公司承担连带保证责任，代为偿还部分按揭款项且结清贷款，则鑫龙公司有权单方面解除购房合同，且郑丽萍同意解除购房合同。现鑫龙公司请求解除《商品房买卖合同》及附件，予以支持。由于鑫龙公司已代郑丽萍结清贷款，预告登记权利人中行鲤城支行未出庭，鑫龙公司庭审表示该行未办理抵押权预告登记注销手续，现鑫龙公司要求郑丽萍协助办理合同登记备案及预告登记的注销手续，要求中行鲤城支行配合办理抵押权预告登记注销手续，理由充分，予以支持。合同解除后，鑫龙公司有权收回诉争房屋，现鑫龙公司主张郑丽萍在判决生效后将诉争房屋腾空后返还给鑫龙公司，予以支持。同时，根据双方的约定，因郑丽萍的原因解除合同的，郑丽萍应按商品房总价款的15%向鑫龙公司支付违约金，故鑫龙公司请求郑丽萍支付违约金46535.7元（310238元×15%），予以支持。因郑丽萍逾期偿还贷款，致鑫龙公司代垫58944.31元，现鑫龙公司主张郑丽萍应支付代垫贷款本息58944.31元，予以照准。此外，鑫龙公司主张郑丽萍以155000元为基数从2020年5月29日至还清代偿款之日止按日万分之三计付违约金，基数应以代偿的金额58944.31元为准较为合理。合同因郑丽萍的原因解除，鑫龙公司请求郑丽萍支付本案诉讼律师代理费8000元，符合双方的合同约定，予以支持。对于郑丽萍应承担的违约责任等款项费用，鑫龙公司主张有权从郑丽萍已支付的购房款310238元中直接扣除，因鑫龙公司并未提供证据证明其享有优先受偿权，故该主张不予支持。郑丽萍抗辩其另行购买鑫龙公司开发的开放式店面，因店面被鑫龙公司擅改为封闭式致使其蒙受惨重经济损失，该抗辩理由没有事实依据，且与本案无关，不予采纳。郑丽萍抗辩鑫龙公司违约在先，主张按原价退房且要求鑫龙公司支付9年利息，因双方均同意解除合同，鑫龙公司应当返还郑丽萍购房款310238元，关于郑丽萍要求鑫龙公司支付9年的利息，没有事实依据，不予采纳。 综上所述，鑫龙公司的诉讼请求合理合法的部分，本院予以支持。郑丽萍的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、解除泉州市鑫龙房地产发展有限公司与郑丽萍于2011年8月2日址在泉州市洛江区新阳社区双滨街阳江××号楼××商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20110802XXXX）及其附件； 二、郑丽萍应于本判决生效之日起十日内协助泉州市鑫龙房地产发展有限公司办理址在泉州市洛江区新阳社区双滨街阳江××号楼××商品房《商品房买卖合同》及其附件的登记备案及预告登记注销手续； 三、郑丽萍应于本判决生效之日起十日内将址在泉州市洛江区新阳社区双滨街阳江××号楼××商品房腾空返还给泉州市鑫龙房地产发展有限公司； 四、郑丽萍应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鑫龙房地产发展有限公司违约金46535.7元； 五、郑丽萍应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鑫龙房地产发展有限公司代其向中国银行股份有限公司泉州鲤城支行偿还的按揭贷款本息58944.31元及代偿违约金（以58944.31元为基数，自2020年5月29日起至实际还清款项之日止按日万分之三计算）； 六、郑丽萍应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鑫龙房地产发展有限公司因本案诉讼而支付的律师代理费8000元； 七、泉州市鑫龙房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还郑丽萍购房款310238元； 八、中国银行股份有限公司泉州鲤城支行于本判决生效之日起十日内配合泉州市鑫龙房地产发展有限公司办理预购泉州市洛江区新阳社区双滨街阳江××号楼××商品房抵押权预告登记注销手续； 九、驳回泉州市鑫龙房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5954元，减半收取计2977元，由郑丽萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 谭海燕 二〇二〇年十月十二日 法官助理 傅萍萍 书 记 员 黄书卿 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。