广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1979号原告：黄金兰，女，1972年12月17日出生，汉族，住广东省南雄市****************。身份证号码：440************021。委托诉讼代理人：卢国亮，广东泛邦律师事务所律师。被告：佛冈县昌川物业发展有限公司，住所地：佛冈县*********************，统一社会信用代码：914************931。法定代表人：邬某1。委托诉讼代理人：何奕龙，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁芷灵，广东易之堃律师事务所实习律师。原告黄金兰与被告佛冈县昌川物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日、2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告黄金兰及其委托诉讼代理人卢国亮，被告佛冈县昌川物业发展有限公司的委托诉讼代理人何奕龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄金兰向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201********8761）及补充协议书；2、判决被告立即退回购房价款1239604元给原告；3、判决被告立即退回办证费1475元，赔偿契税37188.12元；4、判决被告按未退回的购房价款为计算基数，从2016年5月31日起按每日万分之二计付违约金至退回全部购房价款时止（暂计至2020年7月31日的违约金为377582.16元）；（以上合计1655831.28元）5、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201********8761）及补充协议书，原告向被告购买位于佛冈县**镇*******9栋104房住宅商品房一套，建筑面积及套内建筑面积均为90.72平方米，价款为1239604元，商品房预售许可证号为：（佛）房预售许字第2014031701号。合同约定，商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》的交房时间为2015年5月30日前；商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，则交楼时间相应顺延壹年。逾期交房，每日按已交房价款的万分之贰计付延期交付违约金。合同签订后，原告按约支付完了全部价款，但时至今日，已逾期多年，被告仍未将房屋交付给原告，已严重违约，也导致原告无法实现合同目的，依据合同法等相关法律规定，原告可以解除合同。为维护自己的合法权益，特具状贵院，请依法判决。被告佛冈县昌川物业发展有限公司辩称，一、答辩人同意解除与原告于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》以及补充协议。案涉房屋所处工程由实际施工人麦亮忠以垫资方式挂靠施工企业承包建设。但是，在楼盘施工过程中，麦亮忠多次制造事端，一直霸占工地不作移交，甚至恶意向法院查封在建工程，导致案涉楼盘被迫停工。现答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，答辩人同意解除合同，同意无息退还购房款给原告。二、原告要求退回办证费1475元以及契税37188.12元无事实和法律依据。原告支出的办证费用1475元并非答辩人收取，而是广州市金本色房地产咨询有限公司收取。依据合同相对性原理，该办证费应当由广州市金本色房地产咨询有限公司予以解决。原告缴纳的契税，也并非答辩人收取，而是税务机关收取，在合同解除后，原告可以向相关税务部门申请退回，不影响原告权益。原告要求答辩人退还依据不足。三、案涉合同属于带租出售的性质，原告因本买卖合同已获答辩人支付的额外租金利益198870元。原告因合同的解除导致的损失已经足以弥补。原告要求以未退回购房价款为基数从2016年5月31日起按照每日万分之二计付违约金至付清之日止没有事实和法律依据。首先，原告与答辩人签订《商品房买卖合同》的当日，另行签订了《**********房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋租赁给答辩人用于酒店经营。虽然答辩人因各种原因未能交付房屋给原告，但同时答辩人也未能取得该房屋的使用收益权。答辩人为弥补原告损失仍然坚持从2015年1月至2018年4月合计支付了198870元给原告。原告的该额外收益足以弥补其损失。其次，原告要求从2016年5月31日起按每日万分之二计算违约金也没有合同依据，根据双方签订的合同协议，双方并无约定答辩人无法交付房屋的违约责任承担的问题。现原告要求解除合同，可参照《补充协议书》第八条之约定，原告在答辩人逾期办证120日后半年内有权解除合同，答辩人应按照该合同总价款1%支付违约金的条款处理。再次，原告与答辩人签订《商品房买卖合同》多年，原告早已知晓该楼盘现状，为防止损失扩大，原告可以及时尽早解除合同。基于公平合理的原则，原告未采取合理措施预防损失，其放任损失扩大部分应当由其自行承担部分责任。最后，鉴于答辩人已支付额外租金收益198870元给原告，如法院经审理认为还需要向原告支付资金占用期间的损失，也应当从合同解除之日起计算。基于上述答辩意见，原告提出的部分请求明显缺乏依据。请贵院依法判决驳回原告不合理的诉讼请求。原告黄金兰围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证；2、企业信用信息公示报告；3、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议书；4、广东省地方税收通用发票（电子）发票联两张；5、税收完税证明；6、收据；7、广东银联持卡人存根；8、不动产登记资料查询结果证明（房产）。被告佛冈县昌川物业发展有限公司为支持其辩称向本院提交了如下证据：《**********房屋租赁合同》、汇款凭证。原、被告对上述证据的真实性合法性关联性均无异议，对当事人没有异议的证据，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：被告佛冈县昌川物业发展有限公司是*******的开发商，于2007年9月4日注册成立。2014年5月20日，原告黄金兰（买受人）与被告佛冈县昌川物业发展有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，约定“1、出卖人将位于佛冈县********栋***房（面积90.72平方米）以1239604元卖给买受人，以一次性付款方式支付房款，于2014年8月20日前付清；2、出卖人应当在2015年5月31日前将符合交付条件的房屋交付给买受人；3、补充协议第三条第5点约定：逾期未取得《工程竣工验收登记备案表》超过60日，自期限届满之日起至实际取得《工程竣工验收登记备案表》及实际交付之日止，出卖人每日按买受人已交付房款的万分之2计付延期交付违约金，合同继续履行；第八条第3点约定：逾期办理产权证超过120日的，买受人有权自该120日届满之日起半年内解除本合同，出卖人应当按照该商品房总价款的1%支付违约金......”。同日，即2014年5月20日，原、被告又签订了《*******·***房屋租赁合同》，该合同约定原告将预购的房屋出租给被告作商住用途，租赁期限6年，自2015年11月1日起至2021年10月31日止，共72个月，每月租金5682元，其中2015年1月1日至2015年10月31日为酒店筹备期间，该期间的租金按合同约定月租金的50%计算，即每月2841元。合同签订后，原告于2014年9月23日支付了购房款共1239604元给被告，于2014年6月24日交纳税费37188.12元给佛冈县地方税务局汤塘税务分局，于2014年5月20日交纳办理产权证等相关费用1475元给广州市金本色房地产咨询有限公司。合同约定的房屋交付期限届满后，被告未能按期交房，该建筑工程现已停工，无法再交付房屋。被告于2015年1月至2018年4月共支付了房屋租金共198870元给原告。2020年7月29日，原告起诉要求被告既赔偿实际损失，又赔偿违约金，庭审中才明确表示变更为只要求被告承担合同无法履行赔偿损失的违约责任，具体诉讼请求是：解除合同；退回全部购房款；赔偿已支付的办证费和税金；赔偿因无法交付房屋造成的租金损失。被告提交的2020年9月7日的《民事答辩状》表明同意解除原、被告于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。本院认为，本案是商品预售合同纠纷，合同是调整当事人之间权利义务关系的依据。原告黄金兰与被告佛冈县昌川物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议书和《*******·***房屋租赁合同》，是当事人真实意思的表示，合同合法有效，受法律保护，本院予以确认。对于具有法律效力的合同，各方当事人均应当诚信履行，否则，应依合同约定承担违约责任。合同约定的交房期限届满后，被告没有将符合交付条件的房屋交付给原告，显属违约，依法应当承担违约责任。原告要求解除双方于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》及合同的补充协议并退回购房款1239604元，事实依据充分，本院予以支持；因被告未按照合同的约定交付房屋给原告，造成合同不能履行，责任在被告，原告为履行合同而支出的办证费1475元、税费37188.12元，合计38663.12元，属于合同无法履行造成的损失，违约方即被告应赔偿给原告；原告与被告在签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》及《*******·***房屋租赁合同》时已经预见并确认如果如期交付房屋使用后，将获得每月租金5682元的预期收益，现因被告的违约，导致原告的预期收益无法实现，这项损失属于合同无法履行造成的损失，被告亦应当赔偿。被告收到原告要求解除合同的起诉状后，在2020年9月7日的答辩状中回复同意解除合同，原、被告就合同是否解除已作出明确的意思表示，本院依法确认合同于2020年9月7日解除；原、被告双方虽然未对《*******·***房屋租赁合同》作出解除的意思表示，但因房屋买卖合同已因无法交房而解除了，房屋租赁的客观事实已不存在，因此，房屋租金也应计付至上述合同解除之日截止为宜；原告在庭审中变更诉讼请求选择要求被告赔偿实际损失、放弃违约金赔偿请求，本院予以准许，对其赔偿实际损失的请求予以支持。对于原告租金损失起止时间的计算即具体数额的确定问题，本院评析如下：1、根据《*******·***房屋租赁合同》的约定，2015年1月1日至2015年10月31日为酒店筹备期间，这筹备期间的房屋租金每月2841元，合计28410元，2015年11月1日起的租金按每月5682元计算至2020年9月7日合同解除之日止，经核实，2015年11月1日至2020年9月7日为4年10个月零6日，房屋租金为330692.40元【5682元/月×（4年×12个月+10个月+6天/30）】，全部房屋租金共359102.40元（330692.40元+28410元）；2、被告已支付了的租金198870元，应当视为其已履行了部分支付租金的义务，应在总赔偿租金限额内扣减，尚需支付的租金为160232.40元（359102.40元-198870元），本院予以确认；3、被告提出涉案房屋尚未建成交付使用，赔偿房屋租金无事实依据的抗辩意见，于本案原、被告签订的合同及被告已支付了部分房屋租金的事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、确认原告黄金兰与被告佛冈县昌川物业发展有限公司于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201********8761）及《商品房买卖合同补充协议书》于2020年9月7日解除；二、被告佛冈县昌川物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内，退回购房款1239604元给原告黄金兰；三、被告佛冈县昌川物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿办证损失费1475元、税金损失费37188.12元，合计38663.12元给原告黄金兰；四、被告佛冈县昌川物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内，赔偿房屋租金160232.40元给原告黄金兰。案件受理费减半收取计9851元，由原告黄金兰负担1293元，被告佛冈县昌川物业发展有限公司负担8558元，原告负担的部分在其预交的诉讼费中扣减，剩余部分可在本判决生效后向本院申请退回；被告负担的部分应于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝茂荣二〇二〇年十月二十二日书记员  朱嘉桢申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。