云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7146号上诉人（原审被告）：王孟洪，男，1973年9月22日生，汉族，住昆明市官渡区。上诉人（原审被告）：张云莎，女，1975年7月2日生，汉族，住昆明市官渡区。二上诉人共同委托诉讼代理人：裴雷，云南煜扬律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：崔占强，男，1971年5月25日生，汉族，住昆明市呈贡区。被上诉人（原审原告）：朱启霞，女，1972年7月23日生，汉族，住昆明市呈贡区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：潘行建，仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人王孟洪、张云莎因与被上诉人崔占强、朱启霞房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王孟洪、张云莎上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《购房权转让协议》违反了法律的强制性规定，属无效协议，应依法解除。双方也没有签订书面《房屋买卖合同》，一审判决上诉人承担过户义务没有事实和法律依据。2.涉案房屋已经抵押给第三人平安银行股份有限公司昆明分行，房屋所有权发生了分离，上诉人也不具有随意处分的权利，《购房权转让协议》事实上无法继续履行，依法应予解除，一审法院未追加抵押权人为第三人参加诉讼，存在程序违法。3.《购房权转让协议》发生情势变更，继续履行协议将产生明显的利益失衡和不公平，应根据民法的公平原则处理。4.上诉人并未存在具体违约行为，不应承担巨额的违约赔偿，约定的违约金过高，请求二审法院对被上诉人要求上诉人支付10万元违约金的诉讼请求予以驳回。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人崔占强、朱启霞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。崔占强、朱启霞向一审法院起诉请求：1.依法确认昆明市呈贡区房屋（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）的所有权归二原告所有；2.依法确认昆明市呈贡区车位（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）的所有权归二原告所有；3.依法判令二被告协助将位于昆明市呈贡区房屋（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）的权利人变更登记为二原告；4.依法判令二被告协助将位于昆明市呈贡区（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）的权利人变更登记为二原告；5.判令二被告共同支付二原告违约金10万元；6.本案诉讼费、保全费、保全担保费、代理费等所有费用均由二被告承担。一审法院认定事实：原告崔占强与原告朱启霞系夫妻关系，被告王孟洪与被告张云莎系夫妻关系。2013年2月15日，被告王孟洪（甲方）与原告崔占强、朱启霞（乙方）签订《购房权转让协议》，甲方同意将昆明市呈贡区牛头山金盾俊园的购房权（该房屋面积约220平方米）转让给乙方，乙方支付给甲方转让费178000元，同时支付甲方为该房屋已先行垫付的购房确认金250000元，合计428000元，乙方在协议签订后七日内向甲方一次性付清。甲方应当协助乙方办理房屋的选房、交款、更名等必需的购房手续，直到乙方取得该套房屋的全部产权为止。乙方应一次性全额支付所选房屋的购房款，不能以甲方名义办理银行按揭手续。此协议签订后，甲方若不履行协议相关条款，视为违约。甲方应在退还本协议第“一”条款中（即乙方先行支付的428000元）乙方所付款项的基础上，向乙方支付违约金100000元。若乙方不履行协议相关条款，视为违约，乙方向甲方支付违约金100000元，且甲方不退还协议第“一”条款中所付款项。基于甲方在购房权转让价格方面的优惠，乙方自愿向甲方提供100000元的无息贷款，期限为一年。2013年2月20日，原告崔占强向被告张云莎账户转账528000元（款项包含购房权转让费、被告先行垫付的购房确认金、无息贷款）。2013年4月6日、2013年12月23日、2014年3月27日，原告崔占强分别向被告王孟洪账户转账150000元、200000元、147700元。综上，原告共向二被告支付款项1025700元。2014年5月2日，被告王孟洪与云南俊盛房地产开发有限公司签订《金盾俊园二期住宅及车位认购协议书》，确定被告王孟洪认购金盾俊园36地块24栋2单元301号房屋及车位Ａ329号，房屋套内建筑面积204.06㎡，建筑面积221.11㎡，房屋总价701693元、配套费15700元，车位总价118000元，被告在签订该协议时应当支付房价尾款351693元、车位尾款68000元。2017年8月2日，云南俊盛房地产开发有限公司向被告王孟洪开具了支付房款701693元、车位款118000元的发票，2017年8月5日，被告王孟洪支付配套费13200元。2017年8月5日，被告王孟洪分别与云南俊盛房地产开发有限公司签订了房屋及车位的《商品房购销合同》并备案。2018年4月2日，被告王孟洪就该房屋缴纳契税14033.86元，就车位缴纳印花税、契税共计3599元，同时缴纳了房屋及车位的不动产权证代办费共计1470元。2018年7月9日，该房屋（云（2018）呈贡区不动产权第××号）和车位（云（2018）呈贡区不动产权第××号）分别取得了不动产权证。2017年8月5日，原告崔占强支付了该房屋、车位的物业管理费，并已装修入住该房屋。目前，涉案房屋已被被告抵押给平安银行股份有限公司昆明分行。一审法院认为：原告崔占强、朱启霞与被告王孟洪、张云莎签订《购房权转让协议》，约定被告将案涉房屋的购房权转让给原告，后原告借用被告王孟洪的名义购买案涉房屋和车位。根据本案的证据及查明的事实，诉争房屋、车位的购房款及相关税费均由原告支付给被告代为缴纳，且房屋自交房之日起亦为原告实际占有，足以证明原、被告之间形成了事实上的借名买房的法律关系，且书面合同并非借名买房法律关系认定的必要条件。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。故原告关于确认昆明市呈贡区房屋（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）、金盾俊园36＃地块1＃地下室-1层车位Ａ329号车位（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）归原告所有及要求被告配合将上述房屋的所有权转移至原告名下的诉请，予以支持；因房屋现已被被告抵押给平安银行股份有限公司昆明分行用于贷款，故被告应先行解除抵押后予以过户；被告故意拖延履行合同，已经违反双方签订的《购房权转让协议》，按照双方的约定被告应向原告支付违约金100000元并不违反法律的规定，故对原告的该项诉请予以支持；至于原告主张的保全担保费、代理费，因无事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认位于昆明市呈贡区房屋（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）、金盾俊园36＃地块1＃地下室-1层车位Ａ329号车位（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）归原告崔占强、朱启霞所有；二、被告王孟洪、张云莎于本判决生效后十日内将位于昆明市呈贡区房屋（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）解除抵押，并协助原告崔占强、朱启霞将位于昆明市呈贡区房屋（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）、金盾俊园36＃地块1＃地下室-1层车位Ａ329号车位（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）产权变更至原告崔占强、朱启霞名下；三、被告王孟洪、张云莎于本判决生效后十日内向原告崔占强、朱启霞支付违约金100000元；四、驳回原告崔占强、朱启霞的其他诉讼请求。二审中，被上诉人向本院提交了以下证据：银行保险违法行为举报告知书、银行保险违法行为举报调查意见书，欲证明上诉人向平安银行贷款时，隐瞒案涉房屋真实情况，欺骗银行骗取贷款。平安银行在贷款中违反程序未对抵押物进行实地查勘，并提供虚假照片，平安银行的抵押权并非善意而产生。经质证，上诉人对证据的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。本院认为，该证据与本案审理并无直接关联，不予采信。对于一审查明的案件事实，被上诉人对“2013年2月15日，被告王孟洪（甲方）与原告崔占强、朱启霞（乙方）签订《购房权转让协议》”提出异议，主张协议是王孟洪、张云莎与崔占强、朱启霞签订的。对此，上诉人予以认可。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。综上，本院二审查明的案件事实，除确认“2013年2月15日，王孟洪、张云莎（甲方）与崔占强、朱启霞（乙方）签订《购房权转让协议》”外，其余查明的案件事实与一审一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的上诉请求是否有事实和法律依据？本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据审理查明事实，上诉人与被上诉人2013年2月15日签订《购房权转让协议》，约定上诉人将案涉房屋及车位的购房权转让给被上诉人，为此被上诉人共计向上诉人支付了款项102.57万元（包含购房权转让费17.8万元）。之后，上诉人王孟洪与云南俊盛房地产开发有限公司签订了《金盾俊园二期住宅及车位认购协议书》、房屋及车位的《商品房购销合同》并备案。2017年8月5日被上诉人崔占强支付了案涉房屋及车位的物业管理费，并已装修入住该房屋。2018年7月9日案涉房屋及车位取得不动产权证。从以上事实可以看出，上诉人与被上诉人之间存在由被上诉人出资、借用上诉人之名购买的借名买房法律关系。本案是购房资格的转让，案涉房屋及车位上诉人均未进行出资，被上诉人实际享有房屋及车位的相关权益。鉴于上诉人在取得案涉房屋不动产权证后将其抵押给银行贷款，一审据此确认案涉房屋及车位归被上诉人所有，上诉人将案涉房屋解除抵押，并协助被上诉人将房屋及车位产权变更至被上诉人名下，有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人关于一审未追加案外人平安银行股份有限公司昆明分行作为第三人参与诉讼存在程序违法的主张，经审查，平安银行股份有限公司昆明分行不属于上述协议的合同相对方，亦非该协议的利害关系人，一审未追加其作为本案第三人参与诉讼不违反法律的相关规定，对上诉人的该主张本院不予支持。上诉人关于《购房权转让协议》发生情势变更，继续履行对其显失公平的主张，经审查，情势变更是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，或者可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除。案涉房屋价格可能出现的上涨和下跌，都是当事人双方可以预见的，属于商业风险，该房屋价格的上涨非战争、经济危机、政策调整、法律变更、灾难等客观事实所引起，不属于情势变更的范畴，故对上诉人的该主张本院不予支持。上诉人主张其不应承担向被上诉人支付10万元违约金的违约责任，根据上述转让协议，被上诉人已经按照约定完全履行了自己的义务，上诉人于2018年7月9日即取得案涉房屋及车位的不动产权证，上诉人在取得房屋和车位的不动产权证后，应按约履行协助被上诉人更名直到被上诉人取得该套房屋及车位的全部产权，但上诉人却将该房屋向银行抵押贷款，明显违反了协议约定，一审据此判决上诉人向被上诉人支付违约金10万元，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王孟洪、张云莎负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年十月十三日法官助理陈志远书记员武雨