陕西省蓝田县人民法院   民事判决书          (2020)陕0122民初1531号        原告：张小梅，女，1971年7月10日出生，汉族，居民，住西安市蓝田县。   被告：蓝田县绿之圣实业有限公司。住所地：蓝田县西侧（县绿之圣农业技术开发有限公司内北二楼东段原电教室）。   法定代表人：马宏建，系该公司董事长。   被告：陕西海之莲商贸有限公司。住所地：西安市新城区。   法定代表人：范荣惠，系该公司董事长。   被告：马宏建，男，1972年4月21日出生，汉族，居民，住西安市新城区。   原告张小梅与被告蓝田县绿之圣实业有限公司（以下至判决主文前简称绿之圣公司）、陕西海之莲商贸有限公司（以下至判决主文前简称海之莲公司）、马宏建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告张小梅到庭参加诉讼，被告绿之圣公司、海之莲公司、马宏建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张小梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告共同支付原告《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》约定的2020年5月1日起到2021年4月30日止，共计1年的租金11981元；2、依法判令被告海之莲公司赔付原告《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》约定的第四年的租金逾期支付违约金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，共计569.1元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月26日，原告与被告绿之圣公司签订《商品房买卖合同》，合同对购买商铺的位置、面积、价款、交房日期等做了约定。原告依照合同约定支付给被告绿之圣公司全部购房款207461元。购房合同补充协议（附件五）第二项约定：出卖人绿之圣公司聘请专门的商业物业管理公司招租和经营管理本商场。2015年6月3日，原告与被告海之莲公司在被告绿之圣公司的协调下签订了《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，原告将购买的绿之圣大厦铺位出租给海之莲公司，并约定了租赁期限、租金标准及支付方式等。合同签订后，海之莲公司未按约支付第一年租金，后经协调，绿之圣公司于2016年6月6日在绿之圣大厦写下承诺书，承诺绿之圣公司于6月28日前向业主支付租金，后支付了第一年的租金。因被告未按约定时间支付2017年5月1日到2020年4月30日的租金，原告多次维权，后被告绿之圣公司的法定代表人马宏建于2018年1月27日在蓝田县信访局就赔偿业主租金损失问题，向业主出具了承诺书，但到了承诺书中约定的给付租金时间后，仍未向原告支付租金。原告在百般无奈的情况下，于2018年、2019年向法院起诉，要求两被告向原告支付2017年5月1日至2020年4月30日的租金，法院依法支持了原告的诉请。现被告应向原告支付第五年的租金，但被告迟迟未付。又因绿之圣公司的股东为马宏建、马挹丰，两人系父子关系，绿之圣公司系父子公司，实属一人公司。绿之圣公司在与部分商品房购买人签订《商品房买卖合同》时，让其将购房款直接转账到被告马宏建个人银行账户上，构成公司与股东财产混同。根据《公司法》六十三条规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任，马宏建应当对公司债务承担无限连带责任。原告诉至本院，请求如前所述。   被告绿之圣公司辩称，部分业主把钱打到马宏建个人账户上，是房地产开发公司普遍存在的问题，因为在房屋销售过程中存在能在银行按揭和不能按揭的客户，为了能区分，就把不能按揭买房的钱打到个人账户，但这个账户是属于公司的管理账户，所收的钱全部用于公司。   被告海之莲公司、马宏建未作答辩。   原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同》、收款收据、增值税发票、《商铺交接确认书》、《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》、承诺书、证明、蓝住建信报字（2018）3号文件、（2018）陕0122民初1741号民事判决书、（2019）陕01民终字5626号民事判决书、（2019）陕0122民初1963号民事判决书、绿之圣公司工商登记及股东信息表、胡建萍个人业务凭证。   被告绿之圣公司、海之莲公司、马宏建未提交证据。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月26日，原告张小梅与被告绿之圣公司签订合同编号为2014-1-2-269的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告绿之圣公司开发的位于XX街道XX路的绿之圣大厦1单元2层2-131号商铺，该商铺建筑面积共12.57平方米，总金额为207461元,被告绿之圣公司应于2014年12月31日前将本合同约定的商铺交付原告使用等。该合同补充协议（附件五）第二条约定：绿之圣公司聘请专门的商业物业管理公司招租和经营管理本商场；第三条约定：原告可委托本商场物业管理公司代为出租该商铺。同日，原告向被告绿之圣公司交付购房款207461元。   2015年6月3日，被告绿之圣公司（甲方）与被告海之莲公司（乙方）签订《绿之圣大厦商铺租赁合同》，约定绿之圣公司将位于蓝田县XX路XX段XX大厦商业部分及其设施租赁给海之莲公司，租赁面积为20297平方米（含设备用房及公共设施面积），租赁期限为八年，自2016年5月1日至2024年4月30日，年租金为6000000元；第6.3条第1款约定：海之莲公司在本合同约定期限范围内，绿之圣公司要协助海之莲公司与绿之圣公司所销售商铺的业主签订租赁协议（合同），绿之圣公司要配合海之莲公司与各商铺业主进行租金条件的谈判，所签订的租金总额将在海之莲公司付给绿之圣公司的合同总租金中扣除，不足部分由绿之圣公司承担，绿之圣公司必须负责让所有所售各商铺业主与海之莲公司签订商铺租赁合同，并且在2015年11月30日前配合海之莲公司与各商铺业主签完全部合同，满足商业运营需要；第8.1条约定：绿之圣公司于2015年10月1日向海之莲公司交付合同约定的面积及设施。   2015年12月29日，经绿之圣公司协调，原告张小梅（甲方）与被告海之莲公司（乙方）签订《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，原告将其购买的上述商铺租赁给被告海之莲公司，原告保证所出租铺位（含附属设施）均以开发商交付给原告的标准为准，租赁期限为九年，即2016年5月1日至2025年4月30日。在合同有效期内，前三年每年支付租金为商铺实际购房总价乘以5.5%，即11410元，第四年（2019年5月1日至2020年4月30日）在第三年租金的基础上递增5%，即11981元；第五年（2020年5月1日至2021年4月30日）在第三年租金的基础上递增5%，即11981元；支付租金的期限为每年5月1日至同年6月1日，即第五年支付租金期限为2020年5月1日至2020年6月1日。该合同中同时约定，海之莲公司无正当理由逾期向原告支付租金，逾期超30日，年租金翻番。   2018年1月27日，被告绿之圣公司法定代表人马宏建向原告作出《绿之圣实业有限公司承诺书》。该承诺书第一项内容为：马宏建2018年1月27日在蓝田县信访局会议室承诺绿之圣公司承担支付已签运营合同业主2017年5月1日至新的运营商与业主签订租赁合同之前的租金（按原租赁合同执行）。   另查明，被告绿之圣公司已经向原告交付了涉案商铺，原告也已经按照租赁合同的约定将涉案商铺交付给承租方海之莲公司，且原告收取了2016年5月1日至2017年4月30日的租金。原告分别于2018年8月14日、2019年6月4日，起诉被告绿之圣公司与海之莲公司，要求二被告共同支付原告自2017年5月1日起至2020年4月30日止的租金及逾期支付第二年、第三年租金的违约金。法院审理后，判决支持了原告的诉求。2015年11月10日，被告绿之圣公司股东变更为马宏建、马挹丰，马挹丰持公司5%的股份，马宏建持公司95%的股份。   庭审中，原告提供胡建萍个人业务凭证，证明部分业主在购买绿之圣公司商铺房时，将购房款转入被告马宏建账户。                                                                    本院认为，原告与被告海之莲公司签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。依据合同约定被告海之莲公司应于2020年5月1日至2020年6月1日期间向原告支付2020年5月1日至2021年4月30日的租金11981元，现被告海之莲公司未按合同约定支付租金，已构成违约，故原告要求被告海之莲公司继续支付租金，依法应予支持。被告绿之圣公司法定代表人向包括原告在内的业主承诺履行海之莲公司与原告签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，故原告以该承诺书要求被告绿之圣公司支付租金，依法应予支持。综上，被告海之莲公司、绿之圣公司应共同向原告支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金11981元。又因原告与被告海之莲公司签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》中约定：第四年支付租金期限为2019年5月1日至2019年6月1日，被告海之莲公司未按照约定期限向原告支付租金，应承担违约责任，原告与被告海之莲公司约定的违约金（年租金翻番）过高，现原告请求被告海之莲公司支付违约金569.1元，符合法律规定，依法予以支持。被告绿之圣公司股东为马宏建、马挹丰两人，并非一人公司，故不适用《中华人民共和国公司法》六十三条之规定:一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。原告虽举证证明将购房款转入被告马宏建个人账户，但被告绿之圣公司以自己的名义销售房屋，给原告出具了收据及增值税发票，并向原告交付所购房屋，故原告主张被告马宏建与被告绿之圣公司财产混同，证据不足，依法不予采信。对原告要求被告马宏建支付商铺租金的诉讼请求，依法不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第五十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告蓝田县绿之圣实业有限公司、陕西海之莲商贸有限公司于本判决生效后十五日内共同支付原告张小梅2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金11981元；   二、被告陕西海之莲商贸有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张小梅违约金569.1元。   三、驳回原告张小梅要求被告马宏建支付租金的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费113元（原告已预交），由被告蓝田县绿之圣实业有限公司、陕西海之莲商贸有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审 判 员   胡  璞     二〇二〇年十月二十日                             书  记  员   李  依          1