河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3780号上诉人（原审原告）：王艳芬，女，1976年10月17日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：段建涛，男，1972年3月1日出生，汉族，住安阳市文峰区，系上诉人丈夫。被上诉人（原审被告）：安阳市鑫海房地产开发有限责任公司，住所地：安阳市北关区盘庚街**。法定代表人：李海法，职务：董事长。委托诉讼代理人：田金魁，河南至尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：马江波，河南至尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市城建房地产开发有限责任公司，，住所地：安阳市北关区永安西街1巷**楼法定代表人：路宝全，职务：董事长。上诉人王艳芬因与被上诉人安阳市鑫海房地产开发有限责任公司（以下简称鑫海房地产公司）、安阳市城建房地产开发有限责任公司（以下简称城建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院作出的（2019）豫0503民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王艳芬上诉请求:1、撤销北关区人民法院（2019）豫0503民初543号民事判决书中不支持违约责任损失的判决部分，依法改判支持违约损失155520元。2、被上诉人承担本案的上诉费用。事实与理由:一审判决适用法律错误。根据合同法第一百一十三条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”而被上诉人违约导致上诉人无法按照约定的房屋价格与他人另行订立购房合同，根据市场行情，现在房屋已经涨价，故赔偿违约损失合理合法，否则违背诚信原则，怂恿违法行为。被上诉人鑫海房地产公司辩称，一审法院判决客观公正，应驳回上诉，维持原判。被上诉人城建房地产公司未答辩。上诉人王艳芬向一审法院起诉请求:1.请求依法确认原、被告于2010年3月26日签订的定购协议书有效；2.请求判令被告履行定购协议，待条件具备时，被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证；3.判令本案的诉讼费、保全申请费用由被告承担。2020年5月26日，原告王艳芬变更诉讼请求为：1.依法判决解除原告与被告于2010年3月26日签订的定购协议书；2.依法判决被告退还首付款106000元,并从2010年3月26日至本息还清为止按年息6%计算利息，双倍返还定金10万元，赔偿原告另行购房损失155520元；3.由被告承担诉讼费、诉前保全费、保险费等。一审法院认定事实：2010年3月26日，原告（买受方）王艳芬与鑫海房地产公司（出售方）签订一份《鑫海花园定购协议书》，协议约定：“一、认购物业名称：鑫海花园，物业楼号6号楼1单元4层西户，物业销售面积160.178平方米。二、价格（人民币）壹拾伍万陆仟元整（小写156000元）（计算说明：160.178㎡×3260元×30%=156000）。三、付款方式：银行按揭贷款：定金50000元须于签署本协议书前付清；贷款首期人民币（小写）106000元须于签定本协议之日起五日内付清。四、协议内容：1.买受方同意于签定本协议书后按出售方指定日期、、地点携带本协议书与出售方签署由河南省工商行政管理局河南省建设厅共同监制，安阳市房管局统一核发的《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行作废。2.买受方如未按本协议规定之付款期限支付房款，或未提交按揭手续致使按揭不能正常办理的，延期超过十天，则视为买受方违约，出售方有权单方面解除本定购协议书，并将物业另行出售，定金不予退回。3.认购物业面积最终以房管局核定面积为准。4.在签订《商品房买卖合同》前，本协议书为买卖双方的正式合约。5.本认购书一式三份，出售方二份，买受方一份，具有同等法律效力。2010年3月22日，鑫海房地产公司给原告出具三联单据一份，内容为“今借到王艳芬伍万元整（50000元），花园6号楼1单元4层西户，160.178㎡”；2010年3月26日，鑫海房地产公司给原告出具三联单据一份，内容为“今借到王艳芬壹拾万零陆仟元整（106000元），6号楼1单元4层西户，160.178㎡”。另查明，2002年4月29日安阳市发展计划委员会批复原则同意市城建房地产开发公司对市砂轮厂（涉案房屋所在地块）开发建设商住楼立项。被告城建房地产公司于2005年12月5日取得该宗地块的土地使用权，2017年12月26日取得鑫海花园6号楼（1-16层、17层为复式）商住楼的商品房预售许可证。原告王艳芬申请诉前保全，本院于2018年12月28日作出（2018）豫0503财保379号民事裁定，查封被申请人安阳市鑫海房地产开发有限责任公司、安阳市城建房地产开发有限责任公司名下价值52万元财产，案件申请费3120元由申请人王艳芬负担。一审法院认为，原告王艳芬与被告鑫海房地产公司签订的定购协议属于双方当事人签订的预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，该协议书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。原告在履行交付购房款义务后，被告鑫海房地产公司一直未取得商品房预售许可证，未与原告签订商品房买卖合同，现被告城建房地产公司取得商品房预售许可证。因被告鑫海房地产公司的原因导致原告的合同目的不能实现，原告请求解除与被告鑫海房地产公司签订的定购协议书，于法有据，本院依法予以支持。根据合同法规定，合同解除后，对已经履行的部分，原告有权要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已交纳购房款156000元，现要求被告鑫海房地产公司返还购房款及给付利息的请求，于法有据，本院予以支持。关于已付房款的利息损失应从2010年3月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项清偿完毕之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。该定购协议书中约定购房价款为总房款的30%即156000元，原告虽于定购协议签订前交纳定金50000元，但该款项在签订预约合同时已抵顶首付款的金额，该50000元应认定为首付款的一部分，而非定金，故原告主张双倍返还定金100000元的主张，于事实不符，本院不予支持。因双方当事人签订的是预约合同，预约合同之本质，仅限于赔偿机会损失，不包括可得利益损失，故原告主张被告鑫海房地产公司赔偿其另行购房损失155520元的请求，于法无据，本院不予支持。被告鑫海房地产公司认为其与原告签订的定购协议实质是借款抵押，不是房屋定购，但被告鑫海房地产公司未提交证据证明原告与其系民间借贷关系，即便双方原为民间借贷关系，后双方通过以房抵债的形式转变为房屋买卖合同关系，因涉案定购协议为预约合同，并非预售合同，鑫海房地产公司以未取得预售许可证为由主张合同无效的理由不能成立。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:一、解除原告王艳芬与被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司于2010年3月26日签订的鑫海花园定购协议书；二、被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内返还原告王艳芬购房款156000元并给付利息（利息以156000元为基数，从2010年3月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项清偿完毕之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告王艳芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6722.8元，由原告王艳芬负担3821.8元，被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司负担2901元；诉前财产保全费3120元，由被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人王艳芬与被上诉人鑫海房地产公司签订的《鑫海花园定购协议书》未对被上诉人鑫海房地产公司的违约责任进行明确约定，且上诉人主张以房屋溢价确定损失数额缺乏依据，同时，一审法院已按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率判决被上诉人支付利息，故对上诉人提出的赔偿另行购房损失155520元的意见，本院不予支持。综上所述，上诉人王艳芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3821.8元，由上诉人王艳芬负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年十月十六日书记员 楚世龙