安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0523民初3357号 原告：和县龙潭物业管理有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇镇淮商业街**楼**，统一社会信用代码91340523743061285F。 法定代表人：彭可跃，总经理。 委托诉讼代理人：彭可洪，该公司员工。 委托诉讼代理人：章吉根，该公司员工。 被告：范志红，女，汉族，1967年10月8日出生，住安徽省马鞍山市和县。 原告和县龙潭物业管理有限责任公司（以下简称龙潭物业公司）诉被告范志红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告和县龙潭物业管理有限责任公司委托诉讼代理人彭可洪、章吉根，被告范志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙潭物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即补交所欠物业服务费及水电公摊费7692元。2.要求被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：被告购买的和县富贵苑北1栋二单元603室,面积144.91平方米。2008年5月28日办理入住手续时,被告与原和县晶禾物业管理有限公司签订了《富贵苑小区前期物业管理服务协议》。由于该小区没有成立业主委员会,2008年9月20日,和县佳宁房地产开发有限公司选聘原告为富贵苑小区提供前期物业管理服务工作,并签订了《和县富贵苑小区前期物业管理服务合同书》。原告已按协议为业主提供了相关服务,而被告却不按协议约定履行缴纳物业管理费用义务。自2009年1月1日至2020年12月31日共欠物业服务费及水电公摊费7692元(144.91×0.31×96+50×5+144.91×0.45×48=7692)。原告曾多次催要此款,但被告一直以各种理由拒不缴纳。2018年10月,原、被告经和县物业纠纷人民调解委员会调解,双方未能达成一致。为维护原告合法权益,特具状,请求贵院支持原告诉求。 范志红辩称，物业失职给我造成损失，房子2012年之前就漏水，当时我不在家，在2012年时我找物业反映情况，物业说让我先登记，到时通知我，但是一直没有给我解决。因为房子每年都漏水，我一直找他们，2015年的时候答复我不归物业管了。2019年，房管局同意动用公共维修基金帮我修理。修理后，还有些漏水，但比之前稍微好一点。这次维修花了大概2600元。 龙潭物业公司围绕其诉讼请求，举证如下： 证据一、富贵苑小区前期物业管理服务协议，证明当时的物业公司与业主签订了物业服务合同； 证据二、和县富贵苑小区前期物业管理服务合同书，是开发商和我公司签订的协议，证明开发商选聘我公司为和县富贵苑小区提供物业管理服务； 证据三、富贵苑小区物业服务合同，是我公司与社区签订的，证明2017年3月开始提高了物业的收费标准。 范志红针对龙潭物业公司提交的证据及证明的内容质证如下： 物业费涨价，物业公司没有通知到我。我对收费标准并不清楚。 范志红未向法庭提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 范志红系和县历阳镇富贵苑北1栋2单元603室的房屋的业主，房屋面积为144.91平方米。 2008年5月28日，被告范志红与和县晶禾物业管理有限公司签订了《富贵苑小区前期物业管理服务协议》，合同有效期至本小区业主委员会选聘新的物业管理公司签订物业服务合同时止。由于该小区没有成立业主委员会,2008年9月20日,和县佳宁房地产开发有限公司选聘原告为富贵苑小区提供前期物业管理服务工作,并签订了《和县富贵苑小区前期物业管理服务合同书》。该合同约定，由原告为被告所居住的“富贵苑”小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，收费标准为住宅房屋0.31元/平方米/月。 2017年3月1日，和县历阳镇共义社区居民委员会与龙潭物业公司签订了《富贵苑小区物业服务合同》。该合同约定由原告为被告所居住的“富贵苑”小区提供物业管理服务，合同期限为2017年3月1日至2022年2月28日。物业服务费用自2017年3月1日起，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，收费标准为住宅房屋0.45元/平方米/月。该收费标准，已经小区过半数以上的业主签字同意，并在小区公示。该标准已报和县房地产管理局备案。 另查明，和县物价局2017年9月27日和价字〔2017〕32号文件载明了和县普通住宅物业综合服务等级的收费标准，其中无电梯基准价四级为0.3元/平方米/月、三级为0.4元/平方米/月、二级为0.5元/平方米/月、一级为0.7元/平方米/月，上下浮动不超过20%。 范志红自2009年以来，以房屋漏水为由，物业费一直拖欠未交。 2020年10月23日，龙潭物业公司向本院提出申请，放弃要求范志红给付公摊水电费250元的诉讼请求。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，龙潭物业公司与和县佳宁房地产开发有限公司于2008年10月19日签订的《和县富贵苑小区前期物业管理合同》符合法律规定，该合同合法有效。范志红系和县富贵苑小区业主，龙潭物业公司已依约为富贵苑小区提供了相应的物业服务，范志红作为富贵苑小区的一名业主亦应履行交纳相应物业服务费的义务。2017年3月1日签订的《富贵苑小区物业服务合同》中关于物业收费标准提升至住宅房屋0.45元/月/平方米是经过小区过半数以上的业主签字同意、公示并报和县房屋管理局备案的，因此自2017年3月起富贵苑小区的物业收费标准为0.45元/月/平方米。《和县富贵苑小区前期物业管理合同》中未对物业费缴费期限进行明确约定，但依据交易习惯，物业费可按年度缴纳。龙潭物业公司在未向本院提交证据证明其向范志红进行书面催缴，且2020年11月、12月的物业费尚未产生的情况下，要求范志红支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业费的诉讼请求，不予支持。关于起诉欠付物业费的计算期间应截至2019年12月31日为宜。原告龙潭物业公司收取业主物业费的标准应为：2009年1月1日至2017年2月28日为0.31元/平方米/月；2017年3月1日至2019年12月31日为0.45元/平方米/月。该标准既符合《和县富贵苑小区前期物业管理服务合同书》、《富贵苑小区物业服务合同》的约定，同时也符合当地县政府物价部门核准的标准，故被告范志红应给付2009年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6619.5元（144.91平方米×0.31元/平方米/月×98个月+144.91平方米×0.45元/平方米/月×34个月）。龙潭物业公司放弃要求范志红给付公摊水电费250元的诉讼请求，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，应当予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告范志红应于本判决生效之日起三日内给付原告和县龙潭物业管理有限责任公司物业管理费6619.5元（144.91平方米×0.31元/平方米/月×98个月+144.91平方米×0.45元/平方米/月×34个月） 二、驳回原告和县龙潭物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告范志红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  王宏春 二〇二〇年十月二十八日 法官助理汪佩璇 书记员彭龙梅 附：本案所适用的相关法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。