福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2328号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨建勇，男，1972年3月10日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州市锦鸿房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区北斗工业区金闽路**金源大厦**。 法定代表人：郑存建，总经理。 委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨伟钦，福建中仑律师事务所律师。 上诉人杨建勇因与被上诉人漳州市锦鸿房地产开发有限公司（下称锦鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初3257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨建勇的委托诉讼代理人蓝潮永、被上诉人锦鸿公司的委托诉讼代理人杨伟钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨建勇上诉请求：撤销一审判决，改判锦鸿公司于判决生效之日起十日内支付杨建勇逾期交房违约金78289元。 事实和理由：一、讼争商品房开通燃气管道、有线电视等属《商品房买卖合同》约定交房条件，但锦鸿公司发出交房通知时，讼争商品房还未具备上述条件，故杨建勇有权拒绝收房。一审法院认为杨建勇不能以讼争商品房上述条件未具备作为拒绝收房的理由，明显不当。 二、本案未超过诉讼时效。1.讼争商品房至今还未具备约定交房条件，锦鸿公司违约行为处于持续状态。2.即使认定讼争商品房具备约定交房条件，也应从锦鸿公司自认的2014年5月21日书面通知交房时作为时效起算点。 锦鸿公司辩称：2014年5月21日寄送交房通知时，锦鸿公司已完成交房义务，杨建勇拒绝收房，应自行承担责任；即使如杨建勇所述，锦鸿公司发出交房通知时，讼争商品房存在未通水电等瑕疵，因讼争商品房已通过二个验收，也不存在不能交房的问题。 杨建勇向一审法院起诉请求：锦鸿公司于判决生效后十日内向杨建勇支付逾期交房违约金78289元。 锦鸿公司向一审法院反诉请求：杨建勇向锦鸿公司支付购房款3351元。 一审法院认定事实：2013年4月12日，杨建勇与锦鸿公司签订《商品房买卖合同》，约定：1.杨建勇向锦鸿公司购买位于××路××路××路“锦鸿·西欧御景”01地块23幢303号房产，建筑面积114.34平方米，总价款485061元；2.交付条件与期限：出卖人应在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消费验收合格；该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.商品房买卖合同补充协议对前款约定之补充：房屋交付标志为交付房屋钥匙，房屋交付时，如存在局部位置或装修质量瑕疵（主体结构不合格的情况除外），不影响房屋交付，双方应按约定及时办理房屋交付手续。出卖人应承担保修责任并应承诺在合理期限内完成上述整改工作。如买受人因此不与出卖人办理房屋交付手续，则出卖人无需承担延期交房的责任……原合同第八条所涉“该房屋所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等达到设计要求”指该商品房交付时该基础设施相关管线已按设计要求铺设安装完毕，而该基础设施终端用户的开通使用须由相关运营单位或管理部门在条件具备时，经买受人申请后正式开通使用。非出卖人原因导致上述基础设施无法开通使用的，出卖人无须承担责任；4.出卖人逾期交房违约责任：出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2013年4月18日，杨建勇支付锦鸿公司购房款485061元。2016年5月，锦鸿公司向杨建勇告知讼争商品房已经达到交付条件。同时，杨建勇也查看了讼争商品房，但未在交房通知书上签字。2016年3月15日，近120个“锦鸿.西欧御景”业主在《关于漳州市锦鸿西欧御景开发商迟迟不给业主办房产证、土地证和开通天气的上访信》上签字，请求政府责令锦鸿公司立即给业主办理并交付房产证、土地证和开通天然气。2016年5月23日，漳州市芗城区芝山镇人民政府出具《关于汤顺辉信访事项答复意见书》：房屋两证办理方面，协调小区所在的锦鸿社区工作人员及时跟踪开发商房屋两证的办理进度；环境污染方面建议转由石亭镇协调处理辖区内的环境污染问题。2014年3月，“锦鸿.西欧御景”01地块23幢的房产测绘成果图册完成，讼争商品房测绘建筑面积为115.13平方米，比约定建筑面积超出0.79平方米。 讼争商品房属消防备案工程，且于2014年1月16日通过竣工验收。锦鸿公司于2016年5月21日书面通知杨建勇交付讼争商品房。杨建勇至今未接收讼争商品房。锦鸿公司于2014年3月知悉讼争商品房建筑面积为115.13平方米。杨建勇于2018年10月10日递交起诉材料。 一审法院认为：商品房作为建筑工程，其交付条件首先要符合《中华人民共和国建筑法》规定。根据该法第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，商品房属按国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，交付使用尚需符合《中华人民共和国消防法》相关规定。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，讼争商品房属消防备案的工程，且在2014年1月16日通过竣工验收，应认定已达到法定交付条件。杨建勇主张锦鸿公司通知交房时，讼争商品房未开通燃气管道，且至今未能开通有线电视，有理由拒绝收房。如真如杨建勇所述，锦鸿公司通知交房时，确实存在交付瑕疵，但该瑕疵也不能成为其拒绝收房的理由。杨建勇以此为由拒绝收房必将造成更大损失，也不符合合同根本目的，且对此，杨建勇完全可通过其他渠道要求锦鸿公司修正瑕疵，减少损失。故应认定锦鸿公司于2014年5月已完成交房义务。关于应否顺延交房。锦鸿公司虽提供气象报告及气象资料分析报告，但缺乏相应施工日志和监理报告相互印证，故锦鸿公司主张顺延交房，证据不足，应不予采纳。关于逾期交房诉讼时效问题。根据合同约定，锦鸿公司应于2014年5月1日之前交付讼争商品房，故杨建勇于2014年5月2日就应知悉锦鸿公司存在逾期交房行为。但杨建勇直到2018年10月10日才递交起诉材料，应认定其起诉请求已超过诉讼时效。锦鸿公司于2014年3月就已知悉讼争商品房实际建筑面积为115.13平方米，但其至2019年5月7日才提起反诉，且锦鸿公司也未能提供证据证明诉讼时效存在中止或中断情形，故应认定锦鸿公司反诉请求已超过诉讼时效。 综上，本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合公平原则，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。杨建勇起诉请求、锦鸿公司反诉请求均已超过诉讼时效，均应不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、驳回杨建勇的诉讼请求；二、驳回锦鸿公司的反诉请求。案件受理费1757元，减半收取878.5元，由杨建勇负担；反诉费25元，由锦鸿公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。对一审法院认定事实，除双方一致确认锦鸿公司交房通知发出时间的认定存在笔误外，其余事实双方均无异议。对该无争议事实。本院予以确认。庭审中双方一致确认锦鸿公司于2014年5月21日发出交房通知，该事实本院亦予确认。二审中，杨建勇还请求补充认定部分事实。但经核对，杨建勇所请求补充认定的事实，一审法院已作出认定，本院无需另行补充认定。 本院认为：根据诉辩主张，本案可以归纳为以下三个争议焦点：一、杨建勇起诉请求是否已超过诉讼时效；二、锦鸿公司发出交房通知时，讼争商品房是否符合约定交付条件；三、本案中锦鸿公司是否构成逾期交房。 一、杨建勇起诉请求是否已超过诉讼时效 从双方约定看，是否超过本案约定交房期限，不仅应根据本案主合同约定，还应结合《补充协议》中关于顺延交房情形约定进行判断,而客观上顺延交房情形具体信息（包括是否存在实际停工等）系掌握在锦鸿公司一方而非杨建勇一方，因至起诉前锦鸿公司均未告知杨建勇上述信息，故本案中杨建勇不知道也不应当知道锦鸿公司何时超过约定交房期限，即本案诉讼时效起算点无法确定;况且，双方对讼争商品房是否符合约定交付条件始终认识不一，说明起诉前双方对该事项持续处于争议状态，该状态非属杨建勇怠于行使权利状态。故综合双方约定和实际情况，应认定本案不存在超过诉讼时效问题。一审法院认定杨建勇于2014年5月2日就已知道锦鸿公司存在逾期交房事实，明显不当，应予纠正。杨建勇主张其起诉请求并未超过诉讼时效，有事实和法律依据，理由可以成立。 二、锦鸿公司发出交房通知时，讼争商品房是否符合约定交付条件 讼争商品房于2014年1月16日已竣工验收合格，而锦鸿公司于2014年5月21日发出交房通知在此之后，故根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国消防法》《建设工程质量管理条例》等相关法律法规，应认定锦鸿公司发出交房通知时，讼争商品房已符合约定交付条件。《商品房买卖合同》第八条虽约定讼争商品房交付时需开通燃气管道、有线电视等，但锦鸿公司未履行该约定义务，仅为交付瑕疵，杨建勇可另行请求锦鸿公司瑕疵补正，该交付瑕疵并非杨建勇拒绝收房的合理理由。杨建勇主张锦鸿公司发出交房通知时，讼争商品房不符合约定交付条件，与事实与法不符，理由不能成立。 本案中锦鸿公司是否构成逾期交房 本案并不存在顺延交房情形，故锦鸿公司应于主合同约定的2014年5月1日前履行讼争商品房交付义务。但锦鸿公司直至2014年5月21日才发出交房通知，应认定其已构成逾期交房，逾期天数共计20日。本案中锦鸿公司逾期交房未超过90日，根据双方约定其应按杨建勇已付款万分之一按日支付逾期交房违约金。经计算，本案逾期交房违约金金额为970.12元（485061元×1?×20日）。杨建勇主张锦鸿公司构成逾期交房，有事实依据，理由可以成立，其所请求逾期交房违约金的合理部分，应予支持。 综上，杨建勇的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律、实体处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初3257号民事判决第二项； 二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初3257号民事判决第一项； 三、漳州市锦鸿房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给杨建勇逾期交房违约金970.12元； 四、驳回杨建勇的其他诉讼请求。 一审案件受理费878.5元，由杨建勇负担800元，漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担78.5元；反诉费25元，由漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1757.23元，由杨建勇负担1650元，漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担107.23元。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  唐志忠 审 判 员  李 凌 二〇二〇年十月十三日 法官助理  杨国栋 书 记 员  卢 杰