山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终1312号上诉人(原审被告)：谭某，住大同市。委托诉讼代理人：韩某，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李某1，住大同市。委托诉讼代理人：李某2，住大同市，系李某1儿子。上诉人谭某因与被上诉人李某1房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭某的委托诉讼代理人韩某，被上诉人李某1及其委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭某上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回李某1一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由李某1承担。事实和理由：李某1不是租赁房屋的所有人，作为本案原告主体不适格，其与谭某签订《房屋租赁合同》不具有法律效力。如《房屋租赁合同》无效,谭某即不存在违约的事实。即使该合同有效,谭某存在违约的事实,由于不可抗力的存在,依法也不应当承担违约责任。且李某1已将解除《房屋租赁合同》通知书送达给谭某,《房屋租赁合同》已被解除。一审判决谭某交付解除合同后的租金没有事实和法律依据。谭某实际占用出租房的期间为:2019年10月23日至2020年5月3日共计6个月零13天,合计193天,按每天739.7元计算,应付租金142762.1元,减去已支付的70000元,谭某应支付的租金是72762.1元。一审法院违背“不告不理”的审判原则，对李某1没有主张的利息损失作出判决。李某1辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李某1向一审法院起诉请求：1、判令解除李某1和谭某签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判决谭某支付房屋租金240000元；3、请求依法判决谭某给付李某1支付违约金135000元，支付物业费15669元（包括物业费及电费）；4、本案诉讼费用由谭某承担。一审法院认定事实：2017年10月1日，李某1与谭某签订《房屋租赁合同》一份，合同约定李某1将位于大同市××区商铺出租给谭某，租赁时间自2017年10月22日起至2022年10月21日止，年租金为270000元，租金支付方式为每年交一次，下次租金在上次租期结束的前一个月，一次性全部交完。2019年10月23日至2020年10月22日的房租，现谭某只支付了70000元，至今尚欠租金200000元及物业费9494元、电费5613元、水费562元未付。位于××路商铺房屋所有人为李某2，与李某1系父子关系，其同意李某1享有该房屋的出租权、并收取租金及物业费等权益。庭审后李某1提出申请，要求撤销第一项诉讼请求，另确认谭某已付租金为70000元。一审法院认为，李某1与谭某签订《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以确认。合同履行中，谭某未能按合同约定给付李某1租赁费，显系违约，李某1按合同约定要求谭某支付租赁费200000元的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。李某1要求谭某给付违约金135000元，一审法院认为，谭某未能按约给付租金给李某1造成的损失为利息损失，一审法院支持从2019年10月23日起，按银行同期贷款利率计算的利息损失。李某1要求谭某按合同约定，给付其租赁期间所欠物业费9494元、电费5613元、水费562元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于谭某所辩李某1主体不适格的意见，因有租赁房屋所有人李某2出具的证明，可以证实李某1具有对租赁物的出租权及受益权，所以对谭某该辩解意见不予采信。关于谭某所辩不可抗力的情形的出现即新冠肺炎病的突然爆发，依法不应承担违约责任的辩解意见，一审法院认为，按合同约定，谭某缴纳房租的时间为2019年9月缴纳下年度租金，此期间新冠肺炎病并未爆发，谭某以此理由抗辩违约责任，一审法院不予支持。一审法院判决：谭某在判决生效后十日内给付李某1租赁费200000元及从2019年10月23日起，按银行同期贷款利率计算的利息损失至租赁费全部清偿止；谭某在判决生效后十日内给付李某1物业费9494元、电费5613元、水费562元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3213元，李某1负担1028元，其余2185由谭某负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案在二审中的争议焦点为：1、李某1的诉讼主体资格是否适格,合同是否有效？2、房屋租赁合同是否已经解除？3、谭某是否存在违约，应否支付违约金和房屋租金的数额问题？4、一审认定的利息损失是否超过李某1一审中诉求？关于李某1的诉讼主体资格是否适格,合同是否有效的问题。本院认为，案涉房产登记于李某1之子李某2名下，李某2认可该房产由其父李某1出资购买并享有房产权益，李某1与谭某签订《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，符合法律规定，一审法院此项判决并无不当，本院予以维持。关于房屋租赁合同是否已经解除的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”李某1于2020年5月4日向谭某送达了解除合同《通知书》，谭某对此亦表示认可，故李某1与谭某签订的《房屋租赁合同》于2020年5月4日已解除，本院予以确认。关于谭某是否存在违约，应否支付违约金和房屋租金的数额问题。本院认为，李某1与谭某签订的《房屋租赁合同》明确约定了房屋租金的支付时间和方式，谭某未按合同约定的时间和方式支付租金，显系违约，但合同约定的违约金过分高于造成的损失的，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院酌情确定违约金数额为二个月租金，共44382元（739.7元*60天）。关于房屋租金，因《房屋租赁合同》于2020年5月4日已解除，谭某应支付租金至2020年5月3日，参照国务院和山西省政府相关规定，因新冠疫情不可抗力的影响，可减免租用国有房产租户2月、3月、4月的房屋租金，因案涉房产属于私人财产，新冠疫情不可抗力造成的损失应由双方分担，当事双方应各承担一个半月的损失，谭某应承担的房屋租金应为：2019年10月23日至2020年5月3日，共计193天,按每天739.7元（270000元/365天）计算,应付租金142762.1元（739.7元*193天）,减去已支付的70000元,再减去减免一个半月的租金33286.5（739.7元*45天），谭某应给付李某1房屋租金39475.6元，违约金与租金共83857.6元。关于一审法院认定的利息损失是否超过李某1一审中诉求的问题。本院认为，李某1并未主张利息损失，一审法院对利息损失作出判决不当，应予纠正。关于李某1主张的谭某应按合同约定，给付其租赁期间所欠物业费9494元、电费5613元、水费562元的诉讼请求，因《房屋租赁合同》于2020年5月4日已解除，谭某应支付物业费至合同解除之日，物业费5020.1元（9494元/365天*193天），水、电费为谭某使用，应由谭某承担。综上所述，谭某的上诉请求部分成立，本院其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初1683号民事判决；二、谭某在本判决生效后十日内给付李某1房屋租赁费83857.6元；三、谭某在本判决生效后十日内给付李某1物业费5020.1元、电费5613元、水费562元。四、驳回李某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3213元，李某1负担2431元，由谭某负担782元；二审案件受理费4535元，由李某1负担2536元，由谭某负担1999元。本判决为终审判决。审判长 王艳宏审判员 陈大涵审判员 赵学姑二〇二〇年十月三十日书记员 樊 璇