北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8419号原告：孙淑芬，女，1951年11月29日出生，汉族，住北京市昌平区。原告兼原告孙淑芬委托诉讼代理人：吴丹，女，1977年2月1日出生，汉族，住北京市昌平区，系原告孙淑芬之女。被告：北京弘涛伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙跃苑****楼****102。法定代表人：王东，男，1988年12月4日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区，系该公司经理。原告孙淑芬、吴丹与被告北京弘涛伟业房地产经纪有限公司（以下简称弘涛伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告孙淑芬之委托诉讼代理人吴丹，被告弘涛伟业之法定代表人王东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙淑芬、吴丹向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告支付原告违约期间的房租4000元（2020年4月20日至2020年5月9日，共计20天）；2．依法判决被告返还因合同违约导致损失部分的空置期房租6300元；3依法判决被告返还2020年3月12日无正当理由多扣的1500元房租；4．依法判决被告前去自来水公司交纳截止到2020年5月9日退房之前，拖欠的全部水费280元；5．依法判决被告赔偿原告房屋卫生间损坏的门锁；6．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年10月13日与被告签订房屋租赁合同，于当天进行房屋钥匙交接。该房屋坐落在北京市昌平区×室。合同约定租赁期限从2018年10月20日至2020年10月20日。月租金6300元。按每季度提前依次缴纳下季度的租金，约定每一个完整年才可以把第一个月作为空置期免租。被告合同违约情况如下：1．按照原告、被告签订的合同要求，只有达到完整的一个整年租期，才能在每年的首月给中介公司免租金6300元。第二年免租期刚一过，中介公司就开始出现恶意拖欠房租行为，违反合同约定。导致原告房租受到损失。原告要求被告履行合同约定，公平合理退回违约期的免租期间费用。2．按合同约定2020年1月20日是中介交纳房租的日期，直到2020年3月12日，再次电话催缴房租，被告告知由于疫情期，按住建委要求，以及租户也要求中介公司减租，所以被告要求房东不能按照合同约定，也要给被告减少相应房租。原告想着既然政府有规定，租户有要求，于是积极配合，给被告减少房租1500元。事后为了证实被告所说情况的真实性，经过和周围小区邻居、该房屋内租户，以及去住建委亲自核实确认，一致反映被告所说情况不属实。昌平住建委的有关领导也否认中介的说法和做法。住建委给予的答复意见是按照合同上约定的房租来执行。为此，原告要求被告返还合同约定的1月20日到4月20日期间被无正当理由扣除的1500元房租。3．经该房屋内租户们反映，已经给中介缴纳了水费。被告截止到2020年5月9日退房，一直未去自来水公司补缴水费，水费仍然是欠费状态。（该房屋是2018年8月购买的新楼房，同年10月13日原告和被告签订的租房合同）。5月17日原告再次微信通知被告缴纳水费和维修门锁，被告每次均答应给解决，但就不实际落实。4．按合同约定2020年4月20日是被告交纳房租的日期，被告一直拒不交纳下一季度房租，原告连续多日电话催缴，被告拒不履行合同约定。4月24日无奈下原告向12345热线反映情况，之后原告一直等待被告能履行合同约定。4月30日中介公司王经理电话告知原告，被住建委当日约谈后，同意给原告退还1500元多扣的房租。直到2020年5月9日被告退房时，仍未履行。最后12345市民热线建议到法院起诉，维护合法权益不受损失。为此原告提起诉讼，请依法判决。被告弘涛伟业公司辩称，同意支付水费，同意给原告60元作为卫生间门锁的补偿，不同意原告的其他诉讼请求。退房需要有一个搬家时间，不同意支付2020年4月20日至2020年5月9日期间的房租。一个月的免租期是按照合同约定，我方不是强制违约，是跟对方协商过的。疫情期间小区封闭管理，我方与对方协商，经对方同意后才扣除1500元房租。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月13日，孙淑芬、吴丹（委托人，甲方）弘涛伟业公司（受托人，乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》（以下简称《出租委托合同》），约定：甲方将坐落于北京市昌平区×房屋及其设施，建筑面积为84．78平方米，居室两，全权委托乙方办理房屋出租事项（介绍承租人等）。该房作为居住用途。委托出租期限共24个月，即2018年10月20日至2020年10月20日。甲方委托乙方出租房屋的租金标准为6300元每月。房租的支付方式为按季缴付。具体应付款日期：第一次2018年10月20日，金额12600；第二次2019年1月20日，金额18900；第三次2019年4月20日，金额18900；第四次2019年7月20日，金额18900，以后依此类推。后附手写内容：第五次2019年10月20日，12600；第六次2020年1月20日，18900；第七次2020年4月20日，18900；第八次2020年7月20日，18900。甲方同意给予承租人免租期60日。庭审中，双方均认可上述合同中北京市昌平区×房屋系北京市昌平区×房屋，自住型商品住房。权利人为孙淑芬，单独所有。双方在《出租委托合同》第七条对乙方责任作如下约定：……4．乙方监督承租人按时向甲方缴纳房租，拖欠房租超过5日以上，甲方自行收回房屋，甲方有权处置房屋内遗留物品，同时本合同自动终止；5．乙方监督承租人履行房屋出租合同，如承租人中途退租，应提前30日书面通知甲方，同时向甲方支付贰个月房屋租金作为违约赔偿金。双方在该《出租委托合同》中还约定了其他事项。2018年10月13日，孙淑芬、吴丹与弘涛伟业公司签订《补充协议》，约定补充协议条款与合同条款发生冲突或矛盾时，以补充协议上的条款为准；合同条款第七条第4项，甲方的房租费均由乙方缴纳，甲方与承租人无任何关系。双方在该《补充协议》中还约定了其他事项。合同签订后，房屋交予弘涛伟业公司，由弘涛伟业公司对外出租。弘涛伟业公司于2018年10月13日支付租金12600元，于2019年1月20日支付租金18900元，于2019年4月20日支付租金18900元，于2019年7月19日支付租金18900元，于2019年10月20日支付租金12600元，于2020年3月12日支付租金17400元。庭审中，孙淑芬、吴丹称按照合同约定，弘涛伟业公司应于2020年1月20日支付第六次租金18900元，此为2020年1月20日至2020年4月19日期间的房租，虽多次催要，但弘涛伟业公司一直拖欠房租至2020年3月12日，并且仅支付了17400元。弘涛伟业公司认可第六次租金系2020年1月20日至2020年4月19日期间的房租，但表示疫情期间小区封闭管理，与原告协商后原告同意租金中扣减1500元。原告对此不予认可，表示同意扣减1500元房租系因弘涛伟业公司骗其说住建委要求减这个钱。2020年4月20日弘涛伟业公司与孙淑芬、吴丹协商房租事宜，双方未达成一致意见，弘涛伟业公司提出退房。后，原告多次催促弘涛伟业公司支付租金。2020年5月9日弘涛伟业公司将涉案房屋内添置的家具拉走，房屋隔断仍留在涉案房屋内。原、被告均认可合同已经解除，双方已经交接完毕，并且不要求在本案中处理隔断问题。经询问，原告所称空置期房租系第二年第一个月免租期的房租。因合同期限是2年，每一整年的第一个月免收房租，但被告从第二年第一个月开始拖欠房租，被告违约，故要求支付免租期的一个月租金。上述事实，有房屋租赁合同及补充协议、不动产权证书、电话录音、微信聊天记录、汇款电子回单及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，孙淑芬、吴丹与弘涛伟业公司签订的《出租委托合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。弘涛伟业公司应当按照合同约定支付租金。关于返还1500元房租一节，根据合同约定，弘涛伟业公司应于2020年1月20日支付租金18900元，实际于2020年3月12日支付租金17400元。弘涛伟业公司虽主张系疫情期间小区封闭管理，与原告协商后，原告同意扣除1500元，但其并未提供证据予以证明，且原告曾多次索要该1500元，故弘涛伟业公司的答辩意见，本院不予采信，弘涛伟业公司应当支付第六次租金差额1500元。关于支付自2020年4月20日至2020年5月9日房租一节，原、被告双方均认可双方于2020年5月9日完成房屋交接，合同已经解除，对此本院不持异议，弘涛伟业公司应当支付自2020年4月20日至2020年5月9日期间的房屋租金，原告主张该期间租金为4000元，本院对此予以认可。关于空置期房租一节，原告表示该空置期系第二年免租期期间的房租。60日免租期系基于合同约定的2年租赁期限，现租赁期限未满2年，基于公平原则，弘涛伟业公司享有但不能完全享有免租期，弘涛伟业公司应对免租期内占有使用房屋予以补偿，结合双方约定的租金标准及租赁期限，本院酌情认定弘涛伟业公司支付空置期房租2800元。关于交纳水费一节，被告同意支付涉案房屋截止至2020年5月9日水费，本院对此不持异议，予以确认。为避免不必要的争议，本院确认被告直接向原告支付双方确认的水费数额280元，由原告自行向水费收取部门交纳。关于赔偿卫生间损坏的门锁一节，原告同意被告支付60元作为补偿，本院对此不持异议，予以确认。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京弘涛伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙淑芬、吴丹2020年4月20日至2020年5月9日期间的房租4000元；二、北京弘涛伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙淑芬、吴丹空置期房租2800元；三、北京弘涛伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙淑芬、吴丹房租差额1500元；四、北京弘涛伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙淑芬、吴丹水费280元；五、北京弘涛伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙淑芬、吴丹卫生间门锁赔偿费60元；六、驳回原告孙淑芬、吴丹的其他诉讼请求。案件受理费52元，由原告孙淑芬、吴丹负担27元（已交纳），由被告北京弘涛伟业房地产经纪有限公司负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇二〇年十月十五日书记员 吕萍萍