广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17507号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊建国，男，汉族，1950年11月20日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审被告、反诉原告）：付宝龙，女，汉族，1953年5月16日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：易玉成，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：林若微，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵方明，男，汉族，1981年1月18日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：赵晗，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓春，广东法全律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市大家置业房地产有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道螺岭社区文锦中路**聚龙大厦**1L，统一社会信用代码：91440300MA5EQP2606。法定代表人：朱卫军。上诉人付宝龙、熊建国因与被上诉人赵方明及原审第三人深圳市大家置业房地产有限公司（以下简称置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初6454号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。付宝龙、熊建国上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回赵方明全部诉讼请求；3、撤销赵方明与付宝龙、熊建国签署的《二手房买卖合同》及《房屋委托协议》、《房屋交易服务合同》、《资金托管协议》等与涉案合同相关的协议；4、本案一审本诉、反诉诉讼费、保全费、二审上诉费均由赵方明承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，依法应重新查明案件事实，予以改判。一、一审法院未查明认定置业公司法定代表人朱卫军在提供居间服务时故意欺诈。付宝龙、熊建国提交的证据足以形成证据链条，置业公司在促成涉案房产交易时存在故意欺诈的行为。二、赵方明对朱卫军的欺诈行为知情或者应当知情，其不属于善意购买人。（一）赵方明购买涉案房产用于自住的主张不能成立，涉案房屋不适合自住，其购买涉案房产的目的是为了赚取与市场的差价。（二）赵方明一审主张曾按照房产证上的地址与置业公司一起看过房不能成立，付宝龙、熊建国房地证一直未变更，但门牌号码已改变。（三）涉案纠纷发生后赵方明聘请置业公司律师担任本案诉讼律师有违常理。三、赵方明与代理律师均承认是因本案纠纷相识，在本案纠纷发生后赵方明聘请置业律师作为本案诉讼律师，证明赵方明在购买涉案房产时对成交价格明显低于市场价格是知情的，故其才对置业公司充分信任。后补充事实和理由：一、付宝龙、熊建国与赵方明签署《房屋买卖合同》后，置业公司通过“篡改不懂产权证书、伪装业主身份进行违规服务”将涉案房产另行挂牌销售。二、即使合同有效，赵方明签署涉案合同存在主观过错，付宝龙、熊建国已及时通知赵方明不履行合同，赵方明有及时止损的义务，一审判决违约金过高，请求二审法院予以调整。赵方明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。置业公司辩称，一、涉案房屋交易价格是熊建国自己定的，其尊重业主个人意见定价出售房产并无不妥。二、每一套房业主挂牌价都是他心里最高的预期价格，挂牌价并不能作为市场价参考，而应以周边房子成交价作为参考。三、置业公司未对熊建国女婿伪装成的“曹先生”推销过涉案房产，在双方沟通中唯一关于类似涉案房产的信息都是熊建国女婿自己说的。第四、涉案房产成交价在加以时并没有低于市场价。第五、付宝龙、熊建国在一审中多次说我做ABC单、吃差价、一房二卖等都是不能成立的。六、置业公司与赵方明的代理律师在交易时并不认识，其亦非置业公司的代理律师。赵方明向一审法院起诉请求：1、请求解除赵方明与付宝龙、熊建国签署的《二手房买卖合同》及相关附件；2、请求付宝龙、熊建国退还赵方明剩余押金1万元；3、请求付宝龙、熊建国承担违约责任并向赵方明支付违约金102万元（按照房屋成交价510万元的20%计算）；4、本案诉讼费、保全费由付宝龙、熊建国共同承担。付宝龙、熊建国向一审法院反诉请求：1、撤销赵方明与付宝龙、熊建国签署的《二手房买卖合同》及《房屋委托协议》、《房屋交易服务合同》、《资金托管协议》等与涉案合同相关的协议；2、本案本、反诉诉讼费、保全费由赵方明承担。一审法院认定事实：1、位于深圳市罗湖区房产（以下简称“涉案房产”），房屋用途为住宅，房屋建筑面积86.85平方米，房屋产权登记在付宝龙、熊建国名下，双方各占50%的产权。2、2019年12月19日，经置业公司居间，赵方明作为买受人（乙方），付宝龙、熊建国作为出售人（甲方），置业公司作为居间人（丙方），三方签订《房屋买卖合同》，约定赵方明向付宝龙、熊建国购买涉案房产，房屋成交价为510万元，定金为20万元。合同第五条约定，买卖双方同意预留1万元定金作为交房保证金。合同第六条约定，买卖双方于2020年2月5日办理首期购房款261万元的资金监管。合同第十一条约定，居间方应提供房屋买卖市场行情咨询。合同第十二条“违约责任”条款约定，任何一方不按合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任，延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：[1和2不同时适用]1、逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一自然日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价的百分之二十支付违约金；守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求乙方按本合同约定的房屋成交价百分之二十支付违约金。如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的房屋成交价的万分之五每日支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。上述《房屋买卖合同》签订当日及次日，赵方明依约向付宝龙、熊建国支付了定金20万元。付宝龙、熊建国向赵方明出具收款收据，表明收到赵方明的定金20万元。《房屋买卖合同》签订当日，各方签订了资金托管协议，约定将交楼保证金1万元托管在置业公司处。3、上述《房屋买卖合同》签订后，付宝龙、熊建国以受到置业公司的法定代表人朱卫军的欺诈为由，不愿继续履行《房屋买卖合同》，未依约办理首期购房款的资金监管手续，并于2020年2月17日向赵方明发出书面的《律师函》，要求撤销双方的《房屋买卖合同》。赵方明在一审庭审中确认，其于2020年2月19日收到该《律师函》。双方因此产生了纠纷，赵方明为此提起本案诉讼。4、一审庭审中，付宝龙、熊建国称其是受到置业公司的欺诈，且不了解市场行情的情况下，才以500万元放盘，并以510万元的价格与赵方明签订《房屋买卖合同》。付宝龙、熊建国称，赵方明没有看房，与置业公司的法定代表人朱卫军相识，赵方明不属于善意的购买人。赵方明与置业公司则称，赵方明与朱卫军是于2019年12月中旬左右才相识的，之前并不认识，且赵方明购买涉案房产时于2019年12月18日中午去看过涉案房产，并非没有看房。赵方明称，其购房的目的是用于自住，其名下没有其他房产，且赵方明也知道涉案房产可能会面临拆迁，具有一定的投资价值。付宝龙、熊建国认为，置业公司的法定代表人朱卫军在具体办理涉案房产的居间业务过程中，违反居间规定，存在“ABC单”吃差价的行为，且赵方明与付宝龙、熊建国之间的《房屋买卖合同》签订之后，置业公司又将涉案房产对外出售。付宝龙、熊建国称，根据置业公司提交的部分微信聊天记录，以及置业公司以涉案房产的房产证为基础虚构相邻的202房产出售的信息，可以认定涉案房产由置业公司再次出售。赵方明与置业公司均称，赵方明没有在《房屋买卖合同》签订后再次委托置业公司出售涉案房产。赵方明称，根据深圳现有的房屋政策，其购买涉案房产之后三年内也不可能再出售涉案房产。置业公司法定代表人朱卫军称，其之所以以涉案房产作为基础虚构相邻的202房产出售的信息，是因为其在接洽付宝龙、熊建国的女婿冒充的“曹先生”购买房产时，初步判断该购房人“曹先生”不是真实的买家，为了保护其它放盘的房产的信息，故而虚构了该出售房的房源。2020年1月13日，朱卫军、杨超因虚构房源被深圳市房地产中介协会自律专业委员会作出终身禁业的处分，并吊销其星级，该协会同时认定“大家置业‘吃差价’证据不足”。5、2020年2月17日，付宝龙、熊建国单方以银行转帐的方式向赵方明退回了定金19万元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。赵方明与付宝龙、熊建国及置业公司签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。付宝龙、熊建国抗辩称，《房屋买卖合同》是受置业公司法定代表人朱卫军欺诈的情况下签订的，赵方明知道或者应当知道该欺诈行为，故《房屋买卖合同》应当予以撤销。一审法院认为，付宝龙、熊建国具备完全行为能力，在没有证据证明其是受胁迫、受欺骗等因素的影响下签订的合同，对其具有约束力。付宝龙、熊建国向一审法院提交的《第一现场》栏目视频等证据不足以认定《房屋买卖合同》签订时付宝龙、熊建国存在受胁迫、受欺骗等情况；置业公司的法定代表人朱卫军因虚构房源被深圳市房地产中介协会自律专业委员会作出终身禁业的处分，但该协会同时认定“大家置业‘吃差价’证据不足”，本案付宝龙、熊建国关于赵方明与朱卫军串通锁定涉案房源并再次出售的诉讼主张证据不足，付宝龙、熊建国应承担举证不能的法律后果。因此，付宝龙、熊建国要求撤销《房屋买卖合同》及相关协议的反诉请求，依据不充分，一审法院不予以支持。《房屋买卖合同》未能履行的过错在于付宝龙、熊建国，付宝龙、熊建国应承担相应的违约责任。赵方明要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。赵方明要求付宝龙、熊建国退还剩余定金1万元的诉讼请求，一审法院予以支持。该定金1万元目前托管在置业公司处，应由置业公司迳付赵方明。《房屋买卖合同》明确约定“守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价的百分之二十支付违约金”，该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但鉴于《房屋买卖合同》尚处于履行初期，一审法院结合双方的举证情况，并根据我国《合同法》的相关规定，参照定金罚则酌定付宝龙、熊建国向赵方明支付违约金20万元；本案的诉讼费用全部由付宝龙、熊建国承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除赵方明与付宝龙、熊建国及置业公司签订的《房屋买卖合同》；二、付宝龙、熊建国应于判决生效之日起十日内向赵方明退还剩余购房定金1万元（该定金目前托管在置业公司处，应由置业公司迳付赵方明）；三、付宝龙、熊建国应于判决生效之日起十日内向赵方明支付违约金20万元；四、驳回赵方明的其他诉讼请求；五、驳回付宝龙、熊建国的全部反诉请求。本案本诉受理费7035元、保全费5000元，由付宝龙、熊建国承担。赵方明已预交的本诉受理费7035元、保全费5000元，待判决生效之后由一审法院予以退回。付宝龙、熊建国应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳本诉受理费7035元、保全费5000元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本案反诉受理费50元，由付宝龙、熊建国承担。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为：付宝龙、熊建国是否需支付违约金及其具体金额。付宝龙、熊建国上诉主张《房屋买卖合同》是在受置业公司法定代表人朱卫军欺诈的情况下签订的，赵方明知道或者应当知道该欺诈行为，故《房屋买卖合同》应当予以撤销。但其未能提供充足的证据证明其是在受胁迫、受欺骗等因素的影响下签订的合同，故付宝龙、熊建国应承担举证不能的法律后果。因此，付宝龙、熊建国的该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。赵方明与付宝龙、熊建国及置业公司签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行责任承担义务。《房屋买卖合同》约定“守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价的百分之二十支付违约金”，本案中，赵方明系守约方，在付宝龙、熊建国未履约的情况下，赵方明有权按照合同约定要求付宝龙、熊建国双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价的百分之二十支付违约金，故一审法院酌定付宝龙、熊建国支付违约金20万元，处理正确，本院予以维持。综上，付宝龙、熊建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由付宝龙、熊建国负担。付宝龙、熊建国已经预交二审案件受理费14070元，其多预交的二审案件受理费9620元由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年十月十日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。