广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19894号原告：广州市德鸿行房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区赤岗北路****。法定代表人：范文学，总经理。委托诉讼代理人：牛洪星、杨笑君，均为原告职工，联系地址广州市海珠区。被告：钟雄健，男，1967年3月22日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州市德鸿行房地产代理有限公司与被告钟雄健居间合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员吴洁苹独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛洪星，被告钟雄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付中介服务费10000元及违约金（自2019年12月4日起计至实际付清之日止，以10000元为基数，按每日万分之五的标准计算，违约金以本金为限）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为房地产中介方，长期为房屋买卖合同双方提供居间服务。2019年12月3日，在原告的协助下，被告（买方）成功与案外人（卖方）签订了《房屋买卖合同》，买卖双方就广州市海珠区××大道××街××房建立了房屋买卖法律关系，并约定涉案房屋价款为436万元。签订合同时，原告告知被告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等，已尽勤勉职责提供中介服务。随后，被告通过《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》确认原告已促成其与卖方签订《房屋买卖合同》，同意于合同签订当天向原告支付中介服务费40000元，否则每日按百分之一的标准计算违约金。上述《房屋买卖合同》签订后，被告还有10000元中介服务费尚未支付，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。故向法院提起本案诉讼。被告辩称：被告对承诺向原告支付中介费40000元、已支付30000元、尚未支付10000元的事实并无异议，但被告并非无理拖欠原告10000元，而是认为原告未尽如实告知义务并造成被告重大损失才拒绝支付10000元的，故不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1、2019年12月2日晚上约7时，被告一家三人与原业主汤艳梅以及原告两名经纪（吴生、任生）在涉案房屋内经友好协商，初步达成涉案房屋买卖意向。当时被告明确告诉原告两名经纪其名下有一套自住的房改房，然后询问吴经纪现购买这套二手房要交付多少税费。吴经纪回答是买方（即被告）须缴纳成交价1.5%的税费（约6.5万元）,被告听后表示可以接受，遂买卖双方签订协议，被告现场交付3万元定金。这是原告两名经纪第一次也是唯一一次告知被告有关购买涉案房屋税费的问题，但很遗憾这却是错误的、不负责的告知，姑且不追究经纪有否为了促成成交赚取中介费而故意隐瞒之责，但告知的内容是严重错误的则是实打实的事实（后被告查看相关规定，才了解有一套房改房再购买商品房属第二套交易，须缴纳成交价3%的税费）。2、根据微信聊天记录反映，签约的第二天（12月3日）吴经纪发来通知，要求被告（买方）提供准备网签的资料，其中第7项是：家庭套数查册表。被告当天去海珠区房管局打印出来，上面明确注明被告名下有一套房改房。被告在12月4日去原告公司网签的同时，这份资料当面交给了吴经纪。也就是说，这个时候原告是收到注明被告已有一套房改房的书面证明的。3、从2019年12月4日至2020年1月3日到海珠区房管局办理过户的这一个月时间里，原告从没有口头、书面告知被告涉案房屋交易产生多少税费的情况，致使被告一直误以为就是6.5万元的税费。直到在办理过户时，税务人员称需要交纳3%的税（13万多元），这个时候被告才知道要交高额的税费，当时被告就叫停交易。问题发生后，原告没有提供任何帮助，被告唯有与原业主磋商。被告提议暂停交易，等将名下的房改房过户给女儿后再交易，原业主则提出暂停交易也可以，但要被告马上支付400万元给她，因她已签约购买新房，那边正等着支付房款，但被告手头没有400万元。最后磋商不成，被告被迫在2020年1月7日按交13万元税费的方式继续交易。被告去到原告的营业点明确表明态度，只是为了不引发其他更多的麻烦，被告被迫继续交易，但并不代表认同原告的做法，同时保留追究原告责任的权利。4、因为原告的故意隐瞒、极不负责任、极不专业的做法，致使被告在没有选择余地的情况下，被迫交纳高额税款。本来只要原告稍微负责任一点，在交易前认真搞清被告的房产情况；或者在收到被告书面的查册报告长达一个月的时间里，负责任的提前告知被告要交高额的税费，被告都可以通过将房改房过户给女儿、或者出售给他人等方式，避免是二套房交易，节省6.5万元的巨额费用。但很遗憾，原告作为一家广州有名气的房地产中介公司，其服务竟是如此的不负责任，根本体现不出为买卖双方提供专业服务、规避风险、利益最大化的服务宗旨。5、房地中介公司作为提供房屋买卖中介服务的机构，对交易过程中的各个环节都更为了解，在居间服务中负有更高的注意义务，并且有能力采取更加规范和严谨的履行方式。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》{穗府办[2017]65号}第四条第二项的规定，房地产中介机构在房屋交易前，应当书面告知当事人房地产调控政策并签名确认。而购买第二套房产需缴纳3%的契税，正是调控政策的重要内容之一，但原告在本次中介服务中的表现却是误导隐瞒、不负责任、不专业的做法，没有就买房涉及具体税费、相关风险向买房人进行书面告知。税费的多少是影响房产交易的重要因素之一，原告根本未尽应尽告知义务，误导被告在不知情的情况下签订买卖合同，最后在没有选择余地的情况下，被迫交纳高额税款，比常规交易多付出6.5万元的交易成本，造成了被告的重大经济损失。经审理查明：郑志明、汤艳梅原是广州市海珠区××大道××街××房（以下简称为涉案房屋）的共有权人，该房屋建筑面积115.8317平方米。2019年12月3日，被告（购房者）和郑志明、汤艳梅（出售房屋者）在一份原告提供的《中介方告知客户的国家购房政策告知书》上签名。2019年12月3日，郑志明、汤艳梅（共为甲方、业主）与被告（乙方、客户）及原告（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖涉案房屋提供中介服务事宜达成本协议；一、丙方告知且三方确认如下事项：1、该物业的【买卖】拟订价4360000元，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准；4、买卖交易税费包括但不限于：营业税、个人所得税、印花税、契税、交易管理费、土地增值税、土地出让金及房改房公用分摊面积费用（如有）等，税费最终数额以政府部门出具的税单为准，请按照政府规定缴纳税费；7、中介服务内容及收费标准：丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准；如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付；8、如丙方与甲方或乙方就经纪代理服务费及咨询服务费产生争议的，应友好协商解决，协商不成的，双方均同意向物业所在地人民法院提起诉讼；五、丙方权利和义务：1、公开资讯，公平交易；2、促进交易双方达成签署合同；3、提供房地产交易方面的咨询；4、丙方应当勤勉尽责为甲乙双方提供中介服务；6、基于丙方己提供中介服务并已促成甲乙双方签订本协议，协助甲乙双方签署合同建立法律关系，甲乙双方同意于本协议签订之日向中介方支付经纪代理服务费及咨询服务费；甲方或乙方逾期支付经纪代理服务费及咨询服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限；等。同日，郑志明、汤艳梅（共为甲方、卖方）与被告（乙方、买方）在原告促成下，就买卖涉案房屋达成一致协议、签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋的成交价为4360000元；等。被告还于签订合同当天在一份致“广州市德鸿行房地产代理有限公司”的《经纪代理服务费确认书》的确认人处签名，该确认书的主要内容为：【本人】【本公司】钟雄健现确认贵司提供了中介服务，成功促成本人签署位于海珠区××大道××街××房物业的【租赁合同】【买卖合同】；为此，本人/本公司同意支付40000元予贵司作为经纪代理服务费，该确认书签署之日起生效；等。2019年12月3日下午，原告的经纪人“小吴”通过微信向被告发送办理网签合同手续需提交的资料，即一张“买家”的图片[图片里有手写体的内容：1、身份证原件（夫妻双方），2、户口本原件（配偶也需要），3、结婚证，4、收入证明（月供的两倍），5、流水账，6、供楼存折，7、家庭套数查册表]，并发信息称“那些有的都带上，没有的就后补可以了”。2019年12月4日，被告提供了其家庭套数查册表给原告经纪人，原告经纪人将被告提交的家庭套数查册表拍照上传给房屋交易中心。2020年1月3日，原告经纪人组织买卖双方到房管部门办理交易过户手续，被告得知需要按交易额的3%缴纳契税130800元时表示有异议，认为原告经纪人曾告知其契税是6万多元，故被告马上叫停交易。据填发日期为2020年1月7日的《中华人民共和国税收完税证明》记载：纳税人为被告和何雪娟；实缴金额为130800元；等。2020年1月8日，涉案房屋的产权登记至被告和何雪娟名下。合同签订后，被告只向原告支付了中介代理服务费30000元，余款至今未付，原告遂提起本案诉讼。关于买方的税费应按何标准计算问题。原告表示：关于税费的计算标准，在原告的微信公众号及门店都有公布；在签订合同之前，原告经经纪人也有向被告解释税费的缴纳情形和标准，同时根据《中介服务三方协议》约定，买卖交易税费包括但不限于营业税所得税、契税等等，税费最终数额以政府部门出具的税单为准；根据告知书也可以得知，原告已经就相关税费的政策问题书面通知过被告，原告作为中介方已要求被告出示名下房产情况，而被告没有向原告提供，也没有向原告说明自己名下已经有一套房改房的情况，原告代理人也是在起诉前打电话给被告才知道该情况的；经原告代理人向经纪人详细了解，经纪人表示在房屋买卖合同签订前有询问被告名下有无房产，被告口头表示没有；在计算契税的时候，原告经纪人口头告知被告，如果没有房产的情况下，是按交易价的1.5%计算，如果已经有一套房产，是按交易价的3%计算，但被告表示其名下没有房产，所以经纪人是按被告名下没有房产即按交易价的1.5%来计算税费金额的；经纪人在2019年12月3日询问被告名下有无房产时，被告仍说没有，只说其母亲名下有一套房屋，所以经纪人才告诉被告如果涉案房屋是被告买的第一套房屋，税费就按交易价的1.5%计算；经纪人在2019年12月4日组织买卖双方去办理合同网签手续时，被告才提供了查册表，经纪人就拍照把买卖双方的材料上传给交易中心，拍照的时候，经纪人不知道被告名下有房产；后来在被告缴纳税费的时候，才发现被告名下原来已经有一套房产，税费要按3%来缴纳，被告在2020年1月7日才打印出税收完税证明，此时经纪人才知道被告名下原来有一套房产。被告表示：原告经纪人只是口头告诉其要按国家规定交税，没有告诉其关于按交易价1.5%或3%计算税费的情形；其在2019年12月2日晚上签合同前已明确告知原告经纪人（吴生、任生），其名下有一套自住的房改房，并询问经纪人购买涉案二手房要交多少税费，吴经纪回答是买方须缴纳成交价的1.5%（约6.5万元），其听后表示可以接受，才与卖方签订买卖合同的；吴经纪在2019年12月3日发微信告知其关于网签所要带的资料中就包括了家庭套数查册表；其在2019年12月4日查册后把买方应提供的资料一并交给经纪人办理网签手续，其把名下房产的查册资料递交给经纪人，查册表显示其名下有一套房产，所以经纪人在办理网签合同手续时是知道其名下有一套房产的，但仍然没有告知其税费的计算方法有变，导致其最终被迫继续交易，比常规交易多付出6.5万元的交易成本，造成其重大损失，所以其才拒绝支付剩余的中介代理服务费。被告为证明其抗辩主张还提交了以下证据：1、被告从网上下载的《广州二手房交易税费计算明细（附带限贷政策）》，其中载明：买方承担税费部分，契税a.买方首套，且面积小于90平方米，契税为交易额的1%；b.买方首套，且面积90-144平方米，含非普通住宅，契税为交易额的1.5%；c.买方二套，非住宅，面积144平方米以上，契税为交易额的3%；d.交换购房，契税为房产差额的3%。拟证明一套、二套房税费差别。2、被告与原告经纪人员等四人在“交流群”中的微信聊天记录截屏。拟证明2020年1月3日被告叫停交易，1月4日再恢复，同时明确表示对两名经纪做法不认可。3、打印日期为2020年8月7日的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，其中载明：涉案房屋（住宅）的产权人为被告和何雪娟，海珠区工业大道北路97之2号1402房（住宅）的产权人为被告。拟证明被告原已有一套房产。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性不表态，由法院认定，对关联性不确认，与本案无关，具体计算税费的标准，详见开庭陈述；对证据2的真实性、合法性认可，对关联性不认可，该证据形成于房屋买卖合同签订之后，不能证明房屋买卖合同签订前被告如实告知过原告其名下房产的情况，且因契税缴纳数额发生纠纷后各方对交谈内容存在重大分歧；对证据3的真实性、合法性由法院认定，对关联性不予认可，该查册表的查册时间为2020年8月7日，而房屋买卖合同是在2019年12月3日签订的，该证据不能证明被告在房屋买卖合同签订前已经如实告知原告其名下的房产情况。诉讼中，原、被告均确认以下事实：1、何雪娟是被告的妻子；2、原告在涉案房屋交易过程中履行了以下职责：带被告查看涉案房屋，提供市场行情咨询服务，撮合被告与原业主签订房屋买卖合同、建立房屋买卖合同关系，协助买卖双方办理合同网签、按揭贷款、交易递件、过户、房屋交接手续，向被告提供购房政策咨询、税费政策咨询服务。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告已促成被告与涉案房屋的卖方签订了《房屋买卖合同》，故原、被告之间的居间合同关系成立。本案的争议焦点是：原告在促成被告与卖方签订房屋买卖合同前是否有如实向被告报告与订立合同有关的重要事实？被告应否全额向原告支付中介代理服务费？对此，本院分析如下：原告作为专业的房地产中介公司，应当提供必要的房屋交易专业知识辅助房地产交易双方当事人。对于交易双方当事人关注的房屋交易税费等专业性问题，中介公司有义务依照《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定书面告知交易双方，或对此详细说明相关政策、规定及交易风险。被告作为买方，除了房屋交易价格外，房屋交易税费也是影响其是否购买涉案房屋和签订房屋买卖合同的重要因素，因此，被告在签订房屋买卖合同前不可能不考虑税费的金额问题，且被告在明知其名下已有一套房改房的情况下，根本没有必要向原告的经纪人隐瞒该事实。原告表示因被告口头表示其名下没有房产，所以经纪人才告知被告税费按交易价的1.5%计算，但从经纪人在2019年12月3日向被告发送的办理网签合同手续需提供的资料图片可以得知，经纪人要求被告提供的资料中包含了“家庭套数查册表”，而被告在2019年12月4日已将“家庭套数查册表”交给经纪人拍照上传给交易中心，至此，经纪人也理应知道被告名下有房产，但经纪人却没有如实告知被告税费的金额需要增加，没有给被告选择其他处理方法的机会，导致被告为守约而被迫继续履行房屋买卖合同并增加了购房成本。被告基于对专业中介公司的信赖，其陈述更加符合常理和交易习惯，故本院对此予以采信。原告表示经纪人对“家庭套数查册表”进行拍照时不知道被告名下有房产，显然缺乏职业操守。综上，原告的上述行为与其作为专业中介机构需提供的服务不符，由此可认定原告提供的中介服务存在一定瑕疵，故其无权全额收取被告中介代理服务费。鉴于涉案房屋的交易已经完成，被告也确认原告经纪人在交易过程中除没有如实告知其税费的计算标准外，已提供了其他相应的中介服务。综合考虑本案实际情况，本院酌情确定被告应向原告支付的中介代理服务费为30000元。该费用被告已支付给原告，故原告要求被告支付剩余的中介代理服务费10000元和逾期付款违约金的请求，依据不足，本院不予支持。被告的抗辩意见有理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市德鸿行房地产代理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费69元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴洁苹二〇二〇年十月十五日书记员  陆惠敏梁嘉淇