广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初1604号 原告范俞希，女，1994年8月1日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。 被告北海市金昌房地产开发有限公司，住所地北海市金海岸大道森海豪庭小区办公大楼，现址北海市金海岸大道与上海路交汇处皇永海湾公馆售楼部二楼客服部。统一社会信用代码：91450500763051260T。 法定代表人潘亚敏，董事长。 委托诉讼代理人刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘昆俊，广西宇盛律师事务所实习人员。 案由商品房预约合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年7月29日 开庭日期2020年9月22日 原告诉讼请求1.解除原告与被告于2017年7月1日签订的《金昌.北海森海豪庭认购书》；2.被告返还定金10万元给原告。事实和理由：2017年7月1日，原、被告签订了《金昌.北海森海豪庭认购书》，约定原告购买被告开发的位于北海市金海岸大道森海豪庭御景湾119栋房，定金10万元，付款方式为银行按揭贷款。协议签订当天原告向被告支付了定金10万元。2017年7月21日，被告向原告发函要求原告在7月30日前到被告处签署《商品房买卖合同》。2017年7月28日，原告依约前去被告处欲与被告签订《商品房买卖合同》并支付购房款，但发现被告向原告提供的《商品房买卖合同（附件五）》里面约定的内容与原双方签订的认购书约定不一致，且《商品房买卖合同（附件五）》约定的内容超出国家《商品房买卖合同》标准格式的规定，显失公平，遂与被告进行协商，但双方协商未果。2017年7月30日，原告向被告发《通知》要求解除双方签订的认购书并要求退还已经支付10万元定金。原告认为双方签订的《金昌.北海森海豪庭认购书》明确约定了购房面积、价格、付款方式及双方的责任等内容，被告提供的《商品房买卖合同》应当与双方签订的《金昌.北海森海豪庭认购书》约定内容一致。而由于被告提供的《商品房买卖合同（附件五）》约定的内容超出国家《商品房买卖合同》标准格式的规定，且与双方签订的《金昌.北海森海豪庭认购书》约定不一致，双方仅协商后无法达成一致，双方签订的《金昌.北海森海豪庭认购书》应当予以解除，被告应当向原告退还购房定金10万元，但被告至今拒不退还。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告答辩意见1.原告单方解除《认购书》、不按约定签订《商品房买卖合同》的理由与事实不符，强词夺理。2.原告证据《通知》中陈述附件五增加了“买受人申请贷款无论何种原因未获得批准的应当在15日内付清全部购房款，逾期按每日按购房总额收取万分之五的违约金，逾期超过30天，出卖人有权单方面解除合同并总价款收取20%的违约金”的条款，但该陈述与原告证据附件条款以及被告证据《商品房买卖合同》附件五的条款均不一致，纯属原告杜撰出来的条款，与事实不符。3.本案不具备返还定金的法定条件。 查明事实2017年7月1日，原告范俞希（乙方）与被告北海市金昌房地产开发有限公司（甲方）签订了《金昌.北海森海豪庭认购书》，其中约定：乙方自愿向甲方认购金昌.北海森海豪庭御景湾119栋房，商品房总金额为485万元；乙方同意签署认购书时，支付10万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款）；乙方须在2017年7月30日前支付房款1455000元（含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款339.5万元由银行按揭贷款；乙方需在2017年7月30日前办理完毕银行按揭所需资料，逾期20天以上视为乙方向甲方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋；乙方必须在约定的付款方式和期限到金昌.北海森海豪庭销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付定金不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋；乙方已阅读并理解、同意甲方在金昌.北海森海豪庭销售中心公示的各项文件、证书、重要提示，如《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，并同意完全按照样板条款签署上述合同等。同日，原告向被告支付定金10万元。同年7月24日，原告收到被告邮寄的《函》，通知其于2017年7月30日前将到期房款1355000元划付到被告指定账户及签订《商品房买卖合同》。同年7月30日，原告向被告发出《通知》，载明：本人于本月28日依约向贵公司付款时，发现贵公司《商品房买卖合同（附件五）》与原认购书约定的付款方式不一致，前者增加了《买受人申请贷款无论何种原因未获批准的应当在15日内付清全部购房款，逾期每日按购房总额收取万分之五的违约金，逾期超过30天，出卖人有权单方面解除合同并按总价款收取20%的违约》，后者的条款没有该约定，因此本人认为前者（附件五）约定的条款超出《商品房买卖合同》标准格式的规定，明显有失公平，经协商未果，现本人特请求解除该购房认购书同时请求退还已付款项。同年8月1日，被告再次向原告发《函》，告知其务必于2017年8月5日前将逾期款1355000元全额划付到金昌公司的指定账户，否则将采取挞定处理，所付定金不予退还。 另查明，2012年3月26日，被告获得了涉案房产的《北海市商品房预售许可证》。2014年12月17日，案涉房屋办理了《房屋所有权证》[所有权证号：北房权证（2014）字第0767**]，共有情况为被告单独所有。 再查明，被告已于2020年7月15日与案外人王国通签订《商品房买卖合同》（合同编号：YJW-119），将涉案房屋另行销售给案外人王国通。 本院意见综合双方当事人的诉辩意见，本院认为，原、被告双方于2017年7月1日所签订的《金昌.北海森海豪庭认购书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效。该《金昌.北海森海豪庭认购书》是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款直至合同订立。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立合同，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原告因不能接受《商品房买卖合同》附件五“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”，导致不与被告签订《商品房买卖合同》，这属于不可归责于双方当事人的原因，被告应返还定金给原告。同时，无论是《金昌.北海森海豪庭认购书》还是《商品房买卖合同》，都是被告提供的格式合同，当双方磋商达不成一致意见时，势必将买受方置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房格式合同的境地，出售方则可以籍此获利。双方在订立合同时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则，与法律相违背。被告抗辩原告在签订《金昌.北海森海豪庭认购书》时已查阅过的《商品房买卖合同》，《金昌.北海森海豪庭认购书》第八条亦明确写明“原告已阅读并理解、同意被告公示的各项文件、证书、重要提示”，且原告在签订认购书后未曾到过被告处商量签订《商品房买卖合同》事宜，但被告所提供的2017年7月31日作出的《函》中已明确表明收到原告所邮寄的函件，可知被告对原告未与被告签订《商品房买卖合同》的原因是知晓的，而被告对其他所抗辩内容未能提供相关证据予以证实，其应承担举证不能的后果。况且如果原告与被告在签订《金昌.北海森海豪庭认购书》时，查阅过《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等，可立即与被告签订《商品房买卖合同》，无需先签订《金昌.北海森海豪庭认购书》。双方当事人没有达成本合同，不能归咎于一方当事人，预约合同解除，收取定金的一方当事人应当返还定金给对方。综上所述，原告诉请解除《金昌.北海森海豪庭认购书》，并要求被告返还100000元定金，理据充分，本院予以支持。 判决主文一、解除原告范俞希与被告北海市金昌房地产开发有限公司于2017年7月1日所签订的《金昌.北海森海豪庭认购书》； 二、被告北海市金昌房地产开发有限公司退还原告范俞希购房定金100000元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十第九十四条第（一）项、《最高人民法院关于审理商品房买买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。 诉讼费本案受理费减半收取1150元，由被告北海市金昌房地产开发有限公司负担。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  张 婷 二〇二〇年十月二十二日 法官助理  黄青梅 书 记 员  庞云云 第6页共6页 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。