广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民再8号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：韦小良，女，1973年11月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区**，公民身份号码：452************122。委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵福龙，男，1963年9月29日出生，汉族，住，住广东省江门市新会区**民身份号码：440************310。系韦小良丈夫。被申请人（一审原告、二审上诉人）：庞向荣，男，1949年9月17日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区**************，公民身份号码：610************711。原审第三人：广东电网有限责任公司珠海供电局，经营场所地址：珠海市*********，统一社会信用代码：914***********497L。负责人：阮绵晖，副总经理。委托诉讼代理人：龚月凤，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晓蓉，女，1983年12月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码：440************105，系该公司员工。再审申请人韦小良因与被申请人庞向荣及原审第三人广东电网有限责任公司珠海供电局（以下珠海供电局）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）粤04民终557号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年11月21日作出（2019）粤民申7765号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人韦小良的委托诉讼代理人缪亚峰及赵福龙、被申请人庞向荣、原审第三人珠海供电局的委托诉讼代理人龚月凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦小良再审请求：1、依法撤销二审法院作出的（2019）粤04民终557号民事判决；2、改判确认韦小良与庞向荣签订的《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》合法有效，依法驳回庞向荣的全部诉讼请求；3、本案一审、二审全部诉讼费由庞向荣承担。事实与理由：一、二审法院将《物权法》第77条规定认定为效力性强制性规定是对法条性质的错误认定，依法应予纠正。关于效力性强制性规定与管理性强制性规定的区分，最高人民法院副院长奚晓明2007年在全国民商事审判工作会议上的讲话《充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》提到：“关于合同无效的认定问题。鼓励交易是合同法的重要精神，要谨慎地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果。首先，人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同无效的依据。如果违反地方性法规或者行政规章将导致损害社会公共利益，则可以根据合同法第五十二条第（四）项的规定，以损害公共利益为由确认合同无效。其次，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法的效力，例如《商业银行法》第三十九条即属于管理性的强制规范。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制规范的，才应当认定合同无效。”最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》【法发[2009]40号】第16条的规定“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某类的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”根据上述最高人民法院的意见，韦小良认为《物权法》第77条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”明显并不属于效力性强制性规定，理由如下：第一，从《物权法》第77条规定的条文内容上看，该条文并没有直接规定违反该条款将导致合同无效，而且，约定“住宅商用”的合同继续有效并不会损害国家利益或者社会公共利益；第二，该规定并未完全禁止“住宅商用”，只要遵守相关法律法规及管理规约并经有利害关系的业主同意也可以住宅商用，该规定旨在管理“住宅商用”行为，并不否定“住宅商用”在民商法上的效力；第三，该规定主要是从建筑物区分所有权和相邻关系出发，对“住宅商用”规定了一定的条件，目的在于保障具有相关利害关系的住宅业主具有良好的居住环境，避免其他相关的住宅业主因经营行为而受到干扰和影响，因此该条款授予有利害关系业主同意权，如果违反该条规定而产生损害，那么损害的是具有利害关系的其他业主的利益，相关利害关系业主可以根据该规定主张排除妨害、损害赔偿，违反该条款并不绝对损害国家利益或者社会公共利益；第四，实践中存在大量约定了“住宅商用”的合同，如果将《物权法》第77条规定定性为效力性规范，那么只要违反该规定就必然导致合同无效，则实践中将有大量的合同应认定为无效合同，将产生阻碍市场交易的后果，这将严重违背合同法关于“鼓励交易、维护市场交易的安全和稳定”的精神，与上述最高人民法院关于合同效力认定的精神严重不符。以上，根据最高人民法院关于区分效力性规范和管理性规范的意见进行分析，《物权法》第77条规定明显不属于效力性规范，而应属于管理性规范。二审法院作出的（2019）粤04民终557号民事判决书在完全没有对管理性规范和效力性规范进行区分的情况下，草率地将《物权法》第77条规定定性为效力性强制性规定，明显是错误的，依法应予纠正。二、二审法院将《物权法》第77条规定中的“同意”缩小解释为“诉讼前书面同意”，属于加重当事人义务，阻碍市场交易，违背立法精神，应予纠正。《物权法》第77条规定中的“应当经有利害关系的业主同意”，该条款授予具有利害关系业主同意权，“同意”的意思表示可以多种多样，该条款并没有要求必须采用书面形式，也没有任何法律法规或司法解释要求该“同意”必须是诉讼前已取得的书面同意，二审法院将该条款中的“同意”限定为“诉讼前书面同意”没有任何法律依据，且其对该条款作出的缩小解释明显是加重“住宅商用”业主的义务，该解释也将导致相关市场交易的成本增加，从而阻碍市场交易。本案中，相关利害关系业主在诉讼中已出具声明表示“一直知晓并同意案涉房产做经营用途”且部分业主已出庭作证的情况下，二审法院不顾“本案房屋租赁是各方当事人自愿发生，且未损害相关利害关系业主利益，更未损害国家利益和社会公共利益”的事实，强行将《物权法》第77条规定的“同意”缩小解释为“诉讼前书面同意”而认定本案转租合同违反《物权法》第77条规定。韦小良认为，相关利害关系业主在本案诉讼中做出的意思表示是对已发生事实的追认，该追认属于其自身的权利处分，不损害他人利益，法院无权以其未在诉讼前书面确认为由对该追认予以否定。因此，该认定不仅没有任何法律依据，更是罔顾事实，以判决形式阻碍市场合法交易，与上述最高人民法院副院长奚晓明2007年讲话中提到的“人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果”的要求严重背离。三、本案《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，不损害任何第三方利益，应当合法有效。韦小良与庞向荣签订的上述合同是由庞向荣充分了解案涉租赁房产状况之后起草的，该转租也已征得业主的同意，上述合同的签订是各方当事人的真实意思表示。上述合同于2008年签订后，庞向荣就案涉租赁房产办理了广龙达酒店的工商营业执照、消防许可、特种行业许可、环评审批等，庞向荣经营的广龙达酒店具备全部合法经营手续，已充分证明案涉租赁房屋“住宅商用”符合相关法律、法规及管理规约。虽然庞向荣就案涉房产经营的广龙达酒店从2012年开始未能正常经营，但现有证据明确表明其未能正常经营的原因是“案涉房产三至六层环保、消防未能通过”，而不是因为“案涉房产三至六层住宅商用违法”，即案涉房产三至六层的住宅性质本身并不影响庞向荣对三至六层的正常使用，也没有损害国家、集体、社会利益，因此，案涉房产三至六层约定“住宅商用”并不违反法律、法规及管理规约。至于案涉房产三至六层“住宅商用”是否征得具有利害关系的业主的同意，如上所述，有利害关系的相关业主在本案诉讼中出具声明并部分业主出庭作证声明“一直知晓并同意案涉房产做经营用途”，属于合法追认，应认定为案涉房产三至六层“住宅商用”已获得有利害关系业主同意。因此，案涉房产“住宅商用”符合《物权法》第77条规定，不存在违反法律法规强制性规定的事实，应当合法有效。若法院坚持认定本案转租合同违反《物权法》第77条规定，如上所述，《物权法》第77条规定并非效力性强制性规定，违反该条款不损害国家、集体、社会利益，不应导致合同无效，若违反该条款对其他有利害关系的业主产生侵权，该条款只是授予有利害关系的业主主张侵权责任的权利，而不应对约定了住宅商用的租赁合同的效力产生影响。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院予以支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”《物权法》第77条规定的正是房屋使用条件，即使违反《物权法》第77条规定导致租赁房屋无法使用，按照上述规定只是享有合同解除权，而不能认定合同无效。因此，二审法院认定本案《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》无效是完全错误的，依法应予纠正。四、二审法院判决认定的庞向荣装修损失与庞向荣经营事实相互矛盾，应予纠正。（2019）粤04民终557号民事判决第32页第二段中认定韦小良应按照50%的过错比例对庞向荣2008年至2012年期间的装修费损失承担106120.63元的赔偿责任，但同页第三段又认定庞向荣实际经营广龙达酒店至2013年，即2008年至2012年期间庞向荣一直在实际经营广龙达酒店，既然实际经营，则装修也已实际使用，既然装修已经实际使用，又何来该期间的装修损失？二审法院认定装修损失赔偿根本与事实不符，严重损害韦小良的合法权益，依法应予纠正。而且，庞向荣在清楚涉案租赁房屋现状的情况下自愿承租并投入酒店装修，这是其自行承担的商业风险，即使造成的损失应由其自行承担。韦小良在合同履行过程中不存在任何过错，不应对庞向荣的损失承担责任。综上所述，二审法院作出的（2019）粤04民终557号民事判决适用法律错误，并因此作出错误认定，严重损害韦小良的合法权益，恳请依法撤销二审判决，维护法律公正权威，维护韦小良的合法权益。庞向荣辩称，同意（2019）粤民申7765号民事裁定意见。1、民事裁定认为合同有效，二审判决与（2015）珠中法民三终字第366号民事判决相矛盾。2、对合同违约情况的认定，双方承担的责任问题并未审理，鉴于原审对于合同履约、违约情况认定，未作出公正判决，庞向荣未申请再审系知道珠海供电局或者韦小良会申请重审。3、两个案件实际为一个纠纷，2014年进入诉讼程序至今，历经三次诉讼，珠海供电局把案件作为两个合同分开，掩盖其让庞向荣经营酒店的事实。却未写明是经营酒店的合同，冒着追诉时效过期的风险，所以庞向荣当时追加韦小良作为第三人参加诉讼，一、二审法院均未同意，庞向荣才起诉韦小良、珠海供电局，当时法官说是无效合同，将供电所改为第三人。4、本案进入再审，庞向荣要求将三灶供电所作为韦小良。珠海供电局述称，一、案涉房屋约定“住宅商用”并没有违反《物权法》第77条规定。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”该规定并没有完全禁止住宅商用，而是要求住宅商用要符合一定的条件，只要遵守法律、法规及管理规约，并取得有利害关系的业主同意，就可将住宅作经营性用房。该条款并没有要求住宅作经营用途时必须先经主管部门批准变更房屋用途，（2019）粤04民终557号民事判决以“没有证据证明案涉供电大楼三至六层住宅已经有关部门批准变更了用途”为由认定案涉合同约定住宅商用违法，是对《物权法》第77条规定的错误理解：住宅性质的房屋如果经主管部门批准变更用途为商用，则变更后不再是住宅，此时就不会有“住宅商用”的情形，所以如果将“住宅需经主管部门批准变更用途后才能作为经营性用房”理解为《物权法》第77条规定中“遵守法律、法规及管理规约”要求的一部分，即只有主管部门批准为商业用途的房屋才能商用，其他性质的房屋只要未被批准变更为商业用途就不能做商用，相当于《物权法》第77条规定是完全禁止了“住宅商用”，这与《物权法》第77条中未完全禁止住宅商用的内容“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”明显相互矛盾。因此，（2019）粤04民终557号《民事判决书》以案涉房屋未经有关部门批准变更用途为由认定案涉合同违反《物权法》第77条是错误的，依法应予纠正。本案中，庞向荣承租后以案涉房屋作为经营地址成功办理了工商营业执照、消防许可、特种行业许可、环评审批等全部合法经营手续，这是多个相关政府部门对案涉房屋可以作为酒店经营的审查结果，已充分说明案涉房屋作酒店经营是“遵守法律、法规及管理规约”的。而其他相关业主也由始至终从未反对案涉房屋作酒店经营，二审中有利害关系的相关业主也对此作出了确认。案涉房屋作酒店用途并没有违反《物权法》第77条规定。庞向荣从2008年承租案涉房屋后一直合法正常经营酒店至2012年，根据庞向荣的陈述及其提供的证据显示，庞向荣从2013年1月起不能正常经营的原因是“消防未能通过检验”，很明显这是庞向荣不愿意投入成本对老旧的消防设施进行升级改造导致案涉房屋的消防设施不能满足新的消防检验要求，从而被责令停业，这是其自身经营造成的，与案涉房屋本身的住宅性质无关，如果造成损失应当由庞向荣自行承担。二、二审法院认定案涉合同无效，与广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第5条的规定不符。如韦小良所述，《物权法》第77条规定不属于效力性规定，以该条款认定合同无效也不符合法律精神、不符合市场现状、不符合公平原则。即使二审法院坚持认为案涉合同违反《物权法》第77条规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，违反《物权法》第77条规定也只是属于合同解除权事由，而不属于合同无效事由。而且，广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》【粤高法[2012]240号】第5条规定：“出租人未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与承租人订立租赁合同，当事人请求确认租赁合同无效的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，人民法院不予支持。当事人要求解除合同的，应予支持”，（2019）粤04民终557号《民事判决书》以案涉合同约定住宅商用违反房屋用途为由认定案涉合同无效，显然与上述规定不符，明显是错误的，依法应予纠正。综上，（2019）粤04民终557号民事判决认定案涉合同无效明显适用法律错误，依法应予纠正，以维护法律法规以及法院裁判的权威性、公正性。庞向荣向一审法院起诉请求：1、韦小良及珠海供电局返还转让费16万元；2、韦小良及珠海供电局向庞向荣赔偿酒店装修损失753198.2元；3、韦小良及珠海供电局赔偿租金损失983558元；4、诉讼费用、装修评估费用由韦小良及珠海供电局负担。一审庭审过程中，经一审法院释明后，庞向荣明确以合同纠纷而非侵权纠纷主张权利，并撤回对珠海供电局的起诉，申请将其列为第三人。同时，庞向荣增加诉讼请求：确认庞向荣与韦小良所签订的转让合同、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、转让合同协议无效。一审法院查明：2008年3月13日，庞向荣与韦小良签订《转让合同》一份，约定：甲方（韦小良）向乙方（庞向荣）转让原聚兴酒店32间客房及附属设施设备、用品用具，转让价格为8万元，转租房屋租金为每月9030元，从2008年10月25日开始租金按每年5%递增；租期4年7个月，从2008年3月25日起至2012年10月25日止，转租合同到期，甲方有义务协助乙方求得业主同意，在同等条件下优先租赁给乙方；乙方付给甲方定金2万元，双方即开始办理转让手续；甲方协助乙方持房屋租赁合同及相关证件办理消防、卫生及特种行业许可等有关手续；甲方协助乙方办理营业执照，酒店更名为珠海市金湾区广龙达酒店。关于付款方式，合同约定：转让定金为2万元，乙方付给甲方后立即签订本合同；甲方协助乙方办理卫生、消防及特种行业许可等手续后，乙方付给甲方2万元；3月25日当日，双方开始清算移交，乙方再付甲方2万元；余款2万元在2008年5月25日付清。2008年3月25日，庞向荣与韦小良签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方（庞向荣）租用甲方（韦小良）坐落在珠海市*******聚兴酒店（原供电大楼供电酒店、三层至六层及一楼酒店大堂），租赁期限自2008年3月25日至2012年10月25日，押金金额为10,000元，由甲乙双方在签订本合同当日支付；租赁期满，甲方返还上述押金；第一年2008年3月25日至2008年10月25日每月租金为9030元，从2008年10月25日起每年按年递增5%，由乙方每月在10号之前将每月租金存入甲方指定的银行账号或支付现金给甲方；租期内酒店由乙方使用管理，其内装修由乙方自行完成，该铺位的水电、修缮费以及小区费用由乙方承担；未经甲方许可，乙方不得擅自改变酒店内部结构，另注：该物业内现有电器物品“空调一匹机30台，大堂五匹机1台、电视28台、电热水器28台”设施全部供乙方无偿使用。2018年3月25日，庞向荣出具保证书“经与有关单位协商（附转让协议、租房协议），珠海市*******聚兴酒店（原供电大楼供电酒店、三层至六层及一楼酒店大堂）现更名为珠海市金湾区广龙达酒店，地址不变，原消防设施不变。如有变动交消防变动有关资料给工商所备巡查。2008年4月23日，韦小良向珠海市三灶镇供电所提交《转租申请》一份，主要内容为“本人韦小良于2002年10月25日租赁贵方原供电酒店及一楼商铺，现需将酒店转租给庞向荣先生经营；……租金由庞向荣先生交给本人后交供电所，合同一切条款仍由韦小良履行，请批准”。该申请的下部手写注明“同意转租申请，刘炜”，并盖有“珠海电力工业局三灶供电营业所”的印章。2008年7月30日，庞向荣与韦小良签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：对双方于2008年3月25日签订的房屋租赁合同，取消合同中第一条的“押金金额为10,000元，由甲乙双方在签订本合同当日内支付。租赁期满，甲方返还上述押金”，取消合同第二条中“由乙方每月10号之前将每月租金存入甲方指定银行账号或支付现金给甲方”，修改为“由乙方每月10号之前直接缴付三灶供电所，如不按时交付，影响到甲方，乙方须每月付给甲方一万元罚款”。2009年5月26日，庞向荣与韦小良签订《转让合同协议》一份，约定：甲方（韦小良）将原于2002年10月25日与三灶供电营业厅签下的物业的租赁合同转让给乙方（庞向荣），其中酒店面积约为700平方米，商铺约120平方米，租赁期为10年，从2002年11月25日起至2012年10月25日止；以上物业其中部分（三楼至六楼及酒店一楼大堂）已在2008年3月13日转租给乙方做旅业使用，现甲方愿将楼下约120平方米的商铺于2009年6月1日起一次性转让给乙方使用并全权委托乙方收取各商铺合同到期日的全部租金；甲方同意将与三灶供电营业厅签下的原租赁合同转让给乙方，甲方协助乙方将原合同期限延长至四年以上；转让费为13万元。在韦小良提交的该《转让合同协议》的尾部，庞向荣手写注明“经双方协商，乙方付给甲方转让费84,500元，本协议提前解除”，落款时间为2009年9月30日。庭审中，韦小良确认收取了庞向荣支付转让费8万元和商铺转让费人民币8万元，共计人民币16万元。2009年9月30日，庞向荣与珠海电力工业局三灶供电营业所（下简称“三灶供电所”）签订《租赁合同》一份，约定甲方（三灶供电所）将原供电酒店一层至六层，共约820平方米的物业租赁给庞向荣作经营使用，租期7年，从2009年11月1日起至2016年11月止。上述《租赁合同》还对租金、押金、双方责任等内容进行了约定。后庞向荣与三灶供电所就上述《租赁合同》发生纠纷，三灶供电所的所属单位即第三人珠海供电局于2014年4月1日起诉至本院，请求判令：1.庞向荣向第三人珠海供电局支付租金（计算方法：2012年7月至2012年10月31日期间每月租金人民币10975元，在此基础上类推，2012年11月1日至2014年10月31日期间的租金每年递增6%，2014年11月1日起至2016年10月31日期间的租金每年递增8%，自2012年7月1日起计算至本判决确定的债务履行期限届满之日止；2.解除双方签订的《租赁合同》；3.庞向荣立即腾退位于三灶镇映月新村原供电局酒店一层至六层共约820平方米的物业。庞向荣庞向荣提起反诉称，珠海供电局在合同订立时有欺诈行为，没有协助改变三楼至六楼的功能为由请求珠海供电局履行合同约定、履行协助办理经营酒店所需环保、消防等许可义务，赔偿经济损失人民币280万元。本院作出一审判决判令解除庞向荣与珠海供电局于2009年9月30日签订的《租赁合同》、庞向荣向珠海供电局支付租金及腾退案酒店一层至六层约820平方米的房屋，驳回庞向荣的反诉请求。庞向荣不服一审判决，上诉至珠海市中级人民法院。二审作出（2015）珠中法民三终字第366号民事判决书维持原判决。珠海供电局向本院申请执行，执行案号为（2016）粤044执560号。庞向荣向珠海市人民检察院申请监督，该院作出不支持监督申请决定书。同时，（2015）珠中法民三终字第366号民事判决书查明如下事实：一、1999年10月28日，珠海市公安消防局出具建设工程竣工消防验收意见书，确认位于三灶镇映月新村的18#商住楼（即案涉的供电大厦所在地）符合消防要求，同意投入使用。粤房地证字第19007**房地产权证显示，珠海市***********所有权人为珠海市三灶镇供电所；1999年11月10日，珠海市***********住宅301、302、401、402、501、502、601房已成本价房改。二、2008年4月11日，珠海市金湾区环境保护局向庞向荣发出《关于珠海市金湾区广龙达酒店建设项目环境影响登记表审批意见的函》（珠金环[2008]80号），说明“从环保角度，同意珠海市金湾区广龙达酒店在珠海市金湾区************、二层建设，从事旅业和浴足服务，……”，商事登记簿显示，珠海市金湾区广龙达酒店（以下简称“广龙达酒店”）成立于2008年6月26日，性质为个人经营，经营者为庞向荣。珠海市工商行政管理局金湾分局个体工商户登记档案中收取登记申请材料凭据存根显示，2008年6月26日庞向荣申请工商登记时提交的资料包括如下两项：1.珠海市公安局金湾分局于2002年11月18日作出的《消防安全检查意见书》（[金]公消检监（2002）16号），显示三灶镇供电酒店“场所具备消防安全条件，同意开业”；2.珠海市公安局金湾分局于2002年10月28日出具的《关于珠海市三灶供电营业所招待所自动消防喷淋整改验收合格的意见》，该意见书显示，三灶供电营业所所申报工程消防验收合格。2012年7月，庞向荣被行政部门告知原供电酒店三层至六层属于住宅用房，不能作酒店经营。2012年7月21日，广龙达酒店、庞向荣致函三灶供电所，告知“在三至六楼功能未变更前，我方暂停支付原供电酒店一层至六层的租金”。庞向荣自2012年7月起未再向三灶供电所支付租金。2013年1月25日，珠海市公安局金湾分局防火监督大队向广龙达酒店发出《责令立即改正通知书》，以广龙达酒店存在消防设施、器材，消防安全标志的配置、设置不符合标准，未保持完好有效，以及未能提供安全检查手续等问题为由，要求广龙达酒店进行整改。2013年3月22日广龙达酒店向珠海市金湾区三灶派出所递交了《关于取消旅业的报告》，称“我酒店因经营场地不符消防规范要求，原酒店1-6层经营的旅业服务，现予取消……”。珠海市金湾区广龙达酒店一楼于2016年尚在营业。一审法院又查明，2002年9月25日，韦小良（乙方）与广东省广电集团有限公司珠海供电分公司三灶供电营业所（甲方）签订《租赁合同》一份，约定由韦小良承租原供电酒店（三至六层）及一楼部分商铺，面积约820平方米，其中酒店面积约700平方米，商铺约120平方米；租期10年，从2002年10月25日起至2012年10月25日，租金2002年至第三年月租7800元，2005年每年递增5%，房租10,000元。房屋交付使用前，甲方负责安装酒店经营所需的消防设施，甲方提供乙方办理酒店经营许可证所需的相关资料。在该《租赁合同》尾部，手写注明“经双方友好协商同意终止本合同，合同终止期为2009年10月25日，之后本物业由甲方全权负责”，韦小良及刘炜在上述内容后签名，落款时间为2009年9月30日。2002年11月28日，珠海市公安局向三灶供电营业所招待所出具《建筑工程竣工消防验收意见书》，其自动消防喷淋整改验收合格，同意投放使用。同时，上述《租赁合同》签订后，韦小良开始承租合同项下的物业，并以“珠海市金湾区三灶镇聚兴酒店”的名义进行经营，并于2006年3月15日办理了“特种行业许可证”，经营范围为“旅馆”；于2006年办理了“卫生许可证”，许可项目为“旅业”。2008年6月15日，三灶聚兴酒店被注销。2008年4月11日，珠海市金湾区环境保护局出具珠金环[2008]80号《关于珠海市金湾区广龙达酒店建设项目环境影响登记表审批意见的函》，审批意见有“同意珠海市金湾区广龙达酒店在珠海市金湾区************、二层建设，从事旅业和浴足服务，经营面积1002.5平方米”。一审法院另查明，三灶镇映月新村供电大楼的权属人为“珠海市三灶镇供电所”，土地权来源为“出让”，土地权性质为“国有”，层数为6层。其中首层及二楼为非住宅，首层面积为517.67平方米，二楼面积为484.78平方米。三至六楼为住宅，面积为2176.8平方米。同一产权证下中的301、302、401、402、501、502、601房已由珠海供电局转让给其他人。在原审理过程中，庞向荣申请对涉案酒店一楼大厅和三楼至六楼客房的装修工程（2008年至2012年期间）工程造价进行鉴定，一审法院依法委托广州灏天工程顾问有限公司珠海分公司（以下简称“鉴定机构”）对上述鉴定内容进行鉴定，鉴定机构出具了《造价鉴定报告》一份，该鉴定报告记载的酒店一楼大厅和三楼至六楼客房装修工程的造价为443,325.72元。庞向荣对该鉴定结论予以认可。韦小良认为，空调的单价计价不合理，且总造价中应当扣除空调部分的造价，因为空调在移交时已经有了，且是可以拆除搬走的。鉴定机构在听取韦小良意见后，认为空调部分计算有误，并将空调部分的造价由160,501元调整为75,800元，故总造价调整为443,325.72元－（160,501元－75,800元）＝358,624.72元，至于是否扣除空调的造价由法院裁决。在一审审理中，庞向荣、韦小良、珠海供电局均同意以该鉴定结果作为本次审理的依据。一审庭审中，韦小良陈述其向珠海供电局承租涉案房屋时都是用于经营酒店，经营了六年多才转让给庞向荣，并称只协助庞向荣办理相关手续，没有承诺过一定办到。庞向荣称，其对涉案房屋2008年3月进行装修，2008年7月就开始营业，一楼到六楼都有营业。2012年7月开始全部停业，并确认于2016年3月将涉案房屋及设备均交还给珠海供电局。一审法院认为，一、关于本案是否重复起诉的问题。珠海供电局主张庞向荣的本次诉讼为重复起诉，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，后诉与前诉的当事人、诉讼标的、诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实际上否定前诉裁决结果的，构成重复起诉。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。本案的被告、诉讼标的、诉讼请求均与珠海供电局起诉庞向荣房屋租赁合同一案中庞向荣提起的反诉所涉及的被告、诉讼标的、诉讼请求不同，不属于重复起诉，一审法院应予受理。二、关于庞向荣、韦小良之间所签订《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《转让合同协议》的效力问题。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方当事人以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者珠海供电局利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。庞向荣称韦小良在转让供电所酒店给庞向荣时承诺保证庞向荣能够继续酒店经营，并且承诺代为办理工商、消防、行业许可证等一系列酒店经营所需手续，对庞向荣进行了欺诈。虽然2008年3月13日签订的《转让合同》有记载韦小良负有协助“庞向荣持房屋租赁合同及相关证件办理消防、卫生及特种行业许可等有关手续”的内容，但仅表明韦小良仅是“协助”，没有明确韦小良必须保证办理成功，庞向荣未能提供其他证据证明韦小良作出肯定能为庞向荣办理好工商、消防、行业许可证等一系列酒店经营所需手续的承诺，并以此欺骗庞向荣签订上述合同，因此，庞向荣主张韦小良存在欺诈行为，一审法院不予采信。根据《物权法》第七十七条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均签订于《物权法》实施之后。从《转让合同》中“甲方（韦小良）向乙方（庞向荣）转让原聚兴酒店32间客房……”、“甲方协助乙方办理营业执照，酒店更名为珠海市金湾区广龙达酒店……”、《房屋租赁合同》中“乙方（庞向荣）租用甲方（韦小良）坐落在珠海市*******聚兴酒店（原供电大楼供电酒店、三至六层及一楼酒店大堂）”、以及《转让合同协议》中“……以上物业其中部分（三至六楼及酒店一楼大堂）已在2008年3月13日转租给乙方做旅业使用”的内容可看出，庞向荣、韦小良签订上述合同是将涉案供电大楼用于开办酒店。涉案供电大楼三楼至六楼登记的性质为住宅，庞向荣、韦小良的上述合同将住宅改为酒店会产生噪音、污水、异味、过多人员出入、消防安全隐患等问题。虽然供电大楼登记的权属人为珠海市三灶镇供电所，珠海供电局同意涉案房产用作经营性用途，但珠海供电局已将该大楼中的301、302、401、402、501、502、601房已作成本价房改出售给其他人，庞向荣将供电大楼三楼至六楼用作酒店也势必影响该部分业主的利益及安全，庞向荣、韦小良、珠海供电局均未提供证据证明该部分业主也同意将涉案房产用作酒店。因此，《转让合同》、《房屋租赁合同》违反了《物权法》第七十七条的强制性规定，应为无效合同。《房屋租赁合同补充协议》是对《房屋租赁合同》中押金金额的变更，是《房屋租赁合同》的组成部分，《房屋租赁合同》的效力应涉及《房屋租赁合同补充协议》。《房屋租赁合同》为无效合同，《房屋租赁合同补充协议》也为无效合同。因此，庞向荣主张《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》无效，一审法院予以支持。另外，虽然《转让合同协议》的内容有涉及到供电大楼，但仅是陈述双方转让的三楼至六楼使用权的经过，供电大楼并非是《转让合同协议》转让的标的，该协议转让的标的仅为一楼的商铺出租权。根据房产登记信息记载，供电大楼一、二楼为非住宅，没有违反《物权法》第七十七条的规定，庞向荣主张《转让合同协议》无效没有依据，一审法院不予支持。三、关于庞向荣、韦小良的过错比例及庞向荣主张的各项损失问题。（一）庞向荣、韦小良的过错比例问题。《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。韦小良在明知三楼至六楼为住宅性质的情况下，还与庞向荣签订上述合同，并约定协助庞向荣办理相关手续，韦小良主观上有过错。庞向荣称其不知供电大楼的性质，韦小良也未告知相关情况，但是庞向荣既然打算经营酒店，其应对开办酒店相关规定有所了解，也应了解用于经营酒店建筑物的性质。供电大楼已在房产登记中心作了相关登记，庞向荣完全可以自行查询或者要求韦小良出示供电大楼登记的相关情况。因此，庞向荣也存在过错。在庞向荣没有证据证明韦小良有隐瞒重要事实及作出过有关承诺的情况下，结合本案的情况，一审法院认为庞向荣、韦小良主现过错程度均等，各自承担50%的责任。（二）关于庞向荣主张的各项损失问题。1、转让费16万元。针对《转让合同》约定转让的原聚兴酒店32间客房及附属设施设备、用品用具，庞向荣向韦小良支付8万元，系上述财产的对价。鉴于庞向荣已使用了该合同所涉及的原聚兴酒店32间客房及附属设施设备、用品用具，并已将涉案房产及设备交还给珠海供电局，无法向韦小良返还上述财产，庞向荣亦应按合同约定的对价款补偿给韦小良。庞向荣、韦小良各自返还的义务相抵后，韦小良无须向庞向荣返还8万元。《转让合同协议》约定的转让费8万元，由于一审法院对庞向荣请求该协议无效不予支持，《转让合同协议》也没有约定韦小良的协助义务及违约责任，庞向荣也没有证据证明韦小良有相关承诺，故无论庞向荣依无效合同还是以韦小良违反约定义务主张返还该转让款8万元，没有依据，一审法院不予支持。2、酒店装修损失753198.2元。根据《造价鉴定报告》显示，庞向荣的装修包括空调在内的造价为358624.72元。综上所述，由于庞向荣已向珠海供电局返还空调等设备，庞向荣已无法向韦小良返还上述协议中约定包括空调在内的设备，一审法院已酌定将转让款作为设备的补偿，涉案空调应为庞向荣对酒店的装修、装饰的投入，故空调的造价不应从总造价中扣除。同时，由于供电大楼一、二楼为非住宅，庞向荣可以用于营业性经营。从庞向荣的装修、装修、装饰明细看，庞向荣在一楼建洗手间、商铺改装成酒吧，酒吧的经营与三至六楼可以独立分开。根据《造价鉴定报告》记载一楼加建洗手间造价为7792.75元、商铺改装成酒吧造价为86879.31元，该部分造价应予以扣除。对于其他装修、装饰的造价，《造价鉴定报告》将一楼及三至六楼合在一起统计未进行区分。庞向荣将涉案酒店返还给珠海供电局多年，由于该部分装修、装饰大多数是均与一楼、三楼至六楼的使用有关联，一审法院酌定按一楼、三楼至六楼产权面积的比例确定一楼装修、装饰部分所占的价格比例，经核算为50711.41元[517.67平方米÷2694.47平方米（一楼与三楼至六楼的总面积）×（358624.72元-7792.75元-86879.31元）],该部分造价应予以扣除。故庞向荣的装修、装饰损失为212241.25元(358624.72元-7792.75元-86879.31元-50711.41元)。3、对于租金损失983558元。虽然庞向荣与韦小良的上述合同约定的期限至2012年10月止，但庞向荣、韦小良协商于2009年9月30日解除协议，庞向荣也于2009年9月30日与珠海供电局签订租赁合同由其直接向珠海供电局承租涉案房产，此后的租金损失应由庞向荣自行负担。同时，2012年7月，庞向荣被行政部门告知原供电酒店三层至六层属于住宅用房，不能作酒店经营后，庞向荣可采取不再租赁该房产来防止租金损失的扩大，庞向荣仍承租该房产多年扩大了租金的损失。此外，在签订上述合同后，韦小良已向庞向荣交付涉案房产，庞向荣已使用涉案房产进行了经营，庞向荣也应支付使用涉案房产的对价。庞向荣主张有租金损失，韦小良亦损失了将上述房产转租给他人而获取相应租金的收益。因此，庞向荣主张韦小良赔偿租金损失，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，庞向荣总损失为212241.25元，根据庞向荣、韦小良的过错比例，韦小良应向庞向荣赔偿106120.63元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七之规定，一审法院作出如下判决：一、确认庞向荣、韦小良于2008年3月13日签订的《转让合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；二、韦小良于判决生效之日起七日内向庞向荣支付酒店装修损失106120.63元；三、驳回庞向荣的其他诉讼请求。一审案件受理费21871元、鉴定费6520元，由庞向荣负担26803元、韦小良负担1588元。韦小良、庞向荣均不服一审判决，向本院提起上诉。韦小良上诉请求：1、撤销（2018）粤0404民初1454号民事判决，改判确认韦小良与庞向荣于2008年3月13日签订的《转让合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》合法有效，并依法驳回庞向荣的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费由庞向荣承担。庞向荣上诉请求：1、撤销（2018）粤0404民初1454号民事判决第二、三项；2、判令韦小良以及珠海供电局赔偿庞向荣酒店装修损失款169793元（212241.25元×80%），即在一审判决第二项赔偿装修损失106120.63元的基础上判令增加赔偿款63672.37元；3、判令韦小良返还庞向荣支付《转让合同》的转让款8万元；4、判令韦小良以及珠海供电局返还或赔偿庞向荣2008年3月25日至2012年10月25期间已付租金的30%损失166075.2元；5、本案一、二审的诉讼费由韦小良以及珠海供电局承担。本院二审查明，珠海供电局二审期间提交的案涉供电大楼房产证复印件，是由庞向荣在注册广龙达酒店时向工商登记部门提供，庞向荣签名确认该复印件由其提供。房产证附栏注明：“该栋住宅301、302、401、402、501、502、601房已成本价房改，1999年11月10日。”广龙达酒店取得了两份特种行业许可证，最后一份有效日期至2012年9月7日。二审调查中，关于一审判决认定“2012年7月，庞向荣被行政部门告知原供电酒店三层至六层属于住宅用房，不能作酒店经营”中的具体通知，庞向荣称是2013年1月25日珠海市公安局金湾分局防火监督大队向广龙达酒店发出《责令立即改正通知书》，广龙达酒店实际经营至该通知书发出时。本院二审对一审法院查明的其他事实属实予以确认。本院二审认为，一、关于庞向荣与韦小良于2008年3月13日签订的《转让合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同》、2008年3月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》的效力问题。案涉供电大楼三至六层为住宅功能，韦小良与庞向荣签订的上述合同约定，韦小良将其承租的该部分房屋转租给庞向荣作为酒店用途使用。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”韦小良与庞向荣在本案中均没有提供证据证明案涉供电大楼三至六层住宅已经有关部门批准变更了用途。韦小良与庞向荣虽然都曾以案涉供电大楼三至六层作为经营地址注册了相关的酒店营业执照，但这并不属于经过主管部门批准的情形，韦小良以曾经能办理酒店营业执照作为上述合同没有违法的理由不能成立，本院二审不予采纳。关于案涉供电大楼三至六层是否经过有利害关系业主同意的问题，韦小良、珠海供电局均主张多年来房改房业主对上述住宅用作酒店用途并未提出反对意见，应认定是同意的，且珠海供电局于二审期间提供了部分业主的声明以及申请其中两位业主出庭作证。对此，本院二审认为，同意应当是一种明示的意思表示，应当采用书面的形式表示同意，韦小良、珠海供电局并没有证据证明在本案诉讼前有利害关系（包括但不限于案涉供电大楼房改房部分）的业主已经书面同意韦小良或庞向荣将案涉供电大楼三至六层用于酒店用途，对韦小良及珠海供电局的该项意见，本院二审不予采纳。综上，本院二审认为，《物权法》第七十七条对房屋用途的管制应属效力性强制性规定，违反该条规定的合同应认定无效。一审法院认定韦小良与庞向荣签订的上述合同因违反了法律的强制性规定而无效，适用法律正确，本院二审予以维持。二、关于各方对合同无效的过错。庞向荣上诉主张韦小良、珠海供电局隐瞒了案涉供电大楼三至六层是住宅的事实，故对合同无效存在重大过错，应承担80%的责任。根据珠海供电局提交的证据来看，庞向荣向工商部门注册广龙达酒店时所提供的案涉供电大楼房产证复印件中已注明了房屋是住宅性质，庞向荣当时是知道案涉供电大楼三至六层为住宅的事实的。故庞向荣主张韦小良及珠海供电局提供的房产证复印件上附记一栏没有任何记载，与事实不符。庞向荣据此主张韦小良在签订转让合同时隐瞒事实应承担80%的过错责任的理由不能成立，本院二审不予支持。至于珠海供电局的责任，本案是因庞向荣与韦小良之间的合同关系所引起的诉讼，根据合同相对性原则，合同无效过错的责任应由合同主体来承担，珠海供电局并未参与韦小良与庞向荣签订的上述合同，庞向荣要求珠海供电局承担本案的责任没有法律依据，本院二审不予支持。关于韦小良上诉主张其无需承担责任的问题，韦小良在明知案涉供电大楼三至六层是住宅的情况下，仍然转让给庞向荣用作经营酒店，对双方签订的合同无效存在一定的过错。合同无效是自始无效，韦小良主张双方的合同已经终止则无需承担因合同无效所产生的责任没有法律依据，不予采纳。韦小良主张庞向荣在承租后可以经营广龙达酒店，其对转租没有过错。如前所述，庞向荣可以办理营业执照不能作为认定合同有效的依据，韦小良以此作为其不承担合同无效的过错责任的理由亦不能成立。综上，一审法院认定庞向荣与韦小良对合同无效各承担50%的责任并无不当，本院二审予以维持。三、关于庞向荣主张的各项损失。1、2008年3月13日《转让合同》约定的转让费80000元应否返还。庞向荣上诉主张《房屋租赁合同》第五条约定了“该物业内的现有电器物品，空调一匹机30台、大堂五匹机1台、电视机28台、电热水器28台设施全部供庞向荣无偿使用”，故原来设施设备已经包含在每个月的租金中，庞向荣无需另外支付转让费，《转让合同》约定的转让费是韦小良转让酒店经营权的对价，在合同无效的情形下韦小良应予返还转让费。对此，本院二审认为，对比《房屋租赁合同》第五条与《转让合同》第一条的约定，《转让合同》约定的转让标的为原聚兴酒店32间客房及附属设施设备、用品用具，而《房屋租赁合同》第五条仅列明了具体的电器，显然前者所指的范围要比后者大，因此，《房屋租赁合同》约定电器可以由庞向荣无偿使用并不能否定《转让合同》约定的转让费是针对原聚兴酒店的设施设备、用品用具的内涵。庞向荣对此的上诉理由不能成立，本院二审不予采纳。一审法院鉴于庞向荣无法向韦小良返还这些财产，将两者互负的返还义务相抵后认定韦小良无需向庞向荣返还转让费80000元并无不当，本院二审予以维持。2、装修损失。各方在本案一审庭审中均明确表示同意以原一审即（2016）粤0404民初76号案的审理过程中对案涉酒店装修所做的《造价鉴定报告》作为审理本案的依据。一审法院根据《造价鉴定报告》对庞向荣所主张的案涉供电大楼三至六层在2008年至2012年期间的装修费进行认定，并无不当。韦小良上诉主张一审法院以《造价鉴定报告》认定的装修费作为庞向荣的装修损失与实际情况不符，但其对此并没有提供证据证明，本院二审不予采纳。一审法院按照庞向荣与韦小良各自的过错比例确定韦小良应向庞向荣赔偿装修损失106120.63元正确，本院二审予以维持。3、租金损失。庞向荣以其不能将案涉供电大楼三至六层用于经营酒店为由，在本案中要求韦小良赔偿2008年3月至2012年10月25日的租金损失，但庞向荣在二审期间又认可其实际经营广龙达酒店至2013年1月25日珠海市公安局金湾分局防火监督大队向广龙达酒店发出《责令立即改正通知书》时。故庞向荣要求租金损失与其认可的事实是互相矛盾的。另外，庞向荣已实际使用了案涉供电大楼三至六层，即使租赁合同被认定无效，庞向荣亦应按合同约定的租金标准支付相应的占用费，庞向荣主张租金标准过高，但没有提供相应的依据，故庞向荣在该期间所支出的租金并不属于因案涉合同无效所产生的损失，其要求韦小良予以赔偿缺乏依据，本院二审不予支持。综上所述，庞向荣、韦小良的上诉理由均不能成立，本院二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。庞向荣上诉部分的二审案件受理费2422元由其自行负担；韦小良上诉部分的二审案件受理费2454元由其自行负担。再审期间，庞向荣向本院提交如下新证据：证据1、2016年9月26日珠海市金湾区法院结案通知书，拟证明由于(2014)珠金法民三初240号、珠中法民三终366号判决书的错判，造成案件已执行完毕，租赁合同漏写的120平米商铺尚遗留在庞向荣手里；证据2、2020年6月3日珠海供电局给庞向荣下达的通知，拟证明珠海供电局在胜诉的情况下，既想要回合同漏写的商铺，又不想正视事实，对案件进行重审。韦小良质证认为，对庞向荣提交的两份证据的真实性无异议，关联性不予认可。珠海供电局质证认为，对庞向荣提交的两份证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可。本院对上述证据认证如下：因韦小良、珠海供电局对上述证据的关联性不予认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。经审理，本院再审对一、二审认定的事实予以确认。本院再审认为，根据申请人韦小良再审请求和被申请人庞向荣、第三人珠海供电局的答辩意见，本案争议主要焦点为：一是庞向荣与韦小良签订的《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的效力问题；二是庞向荣向韦小良、珠海供电局主张的各项损失是否应得到支持的问题。对此，本院再审评判如下：一、庞向荣与韦小良签订的《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的效力问题本院再审认为，将住宅改变为经营性用房的，需要符合两点要求，一是遵守法律、法规以及管理规约，二是应当经有利害关系的业主同意。本案中，涉案房产从2002年开始作酒店使用,从事旅业经营,并办理相关许可证及执照，并未有证据表明违反法律、法规以及管理规约。从2002年开办酒店时起也未有利害关系的业主对此提出异议，且已进行房改的业主在原审一审庭审中提交书面意见、部分业主出庭作证的方式表示同意将案涉房屋作酒店使用，由此可见，将涉案房产作酒店使用并未违反上述“住改商”条件的第二点要求。因此，庞向荣与韦小良签订的《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规以及管理规约，不损害任何第三方利益，合法有效。一、二审法院认定《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》无效不当，本院再审予以纠正。二、庞向荣向韦小良、珠海供电局主张的各项损失是否应得到支持的问题《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》合法有效合同，各方当事人均应依照合同约定履行各自的权利义务。从2008年3月韦小良与庞向荣签订《转让合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》开始至2009年9月30日经双方协商提前解除上述相关转租合同止，韦小良在履行相关转租合同过程中，按合同约定将案涉租赁房屋及相关设施交付庞向荣使用，并协助庞向荣办理广龙达酒店相关许可证及执照，已经履行了合同约定义务，在上述合同履行期间内，广龙达酒店正常营业，不存在合同无法继续履行的情形和事实。2009年9月30日，双方协商解除上述协议，双方的约定的权利义务消灭。2012年7月，庞向荣被行政部门告知原供电酒店三层至六层属于住宅用房，不能作酒店经营，2013年1月25日，珠海市公安局金湾分局防火监督大队向广龙达酒店发出《责令立即改正通知书》，均发生日2009年9月30日珠海供电局、庞向荣双方签订的《租赁合同》履行期间，此时庞向荣、韦小良双方签订的相关转让租赁合同已经终止，权利义务消灭。庞向荣请求韦小良赔偿广龙达酒店装修损失以及返还转让费的依据不足，本院再审不予支持。本案审理过程中，庞向荣请求将珠海供电局列为被告。对此，本院认为，根据合同的相对性原理，合同约定的权利和义务应由合同的当事人承担，珠海供电局不是相关转让租赁合同的当事人,庞向荣请求将珠海供电局列为被告依据不足，原审法院不予支持正确,本院再审予以维持。2009年9月30日庞向荣与珠海供电局就案涉租赁房物签订《租赁合同》发生纠纷后，珠海供电局起诉至一审法院，在该案中庞向荣提起反诉，请求珠海供电局赔偿经济损失,该案本院二审已作出（2015）珠中法民三终字第366号民事判决，已经发生法律效力，本院在本案再审中对庞向荣涉及该事项的主张不予审查。综上所述，韦小良再审请求成立，本院再审予以支持。原二审判决适用法律错误，导致判决结果不当，本院再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销本院（2019）粤04民终557号民事判决；二、撤销广东省珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初76号民事判决；三、驳回庞向荣的全部诉讼请求。本案一审受理费人民币21871元、鉴定费人民币6520元,由庞向荣负担;二审案件庞向荣上诉部分受理费2422元,韦小良上诉部分受理费2454元，均由庞向荣负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 杨卫星审判员 朱文春二〇二〇年十一月十日书记员 曾芷欣