湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初1749号原告：于乃辛，男，1959年12月16日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区，原告：张发珍，女，1960年7月17日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区，二原告共同委托诉讼代理人：杨定德，湖北至成律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：石秋生，湖北至成律师事务所律师。被告：宜昌市城市建设投资开发有限公司，住所地湖北省宜昌市沿江大道**。统一社会信用代码914205007446320786。法定代表人：胡杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏春华，湖北诚业律师事务所律师。原告于乃辛、张发珍与被告宜昌市城市建设投资开发有限公司（以下简称“城投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告于乃辛、张发珍共同的委托诉讼代理人石秋生，被告城投公司的委托诉讼代理人夏春华均到庭参加了诉讼。现已审理终结。于乃辛、张发珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期办证违约金4633元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月13日，原告与城投公司签订一份《宜昌市安置房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：由原告购买城投公司建设的东辰心语小区安置房一套，建筑面积114.1平方米，房屋总价505390元。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部房款。城投公司于2017年2月21日将约定房屋交付原告使用。按照合同第二十条约定，城投公司应于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，但城投公司迟至2018年11月26日才为原告办理不动产转移登记，被告的行为违反了合同约定，损害了原告利益，依据合同第20条的约定，被告应向原告支付违约金4633元（500元/月÷30天/月×278天）。城投公司辩称，1.原告与城投公司双方通过补充协议已经对办证义务和违约责任进行了重新约定；原告没有按约定时间递交办证材料、支付房款致使城投公司办证迟延；原告根本没有产生实际损失，依法应当驳回原告的诉讼请求。2.核税及办证时间不是城投公司能够掌握的，即使要计算违约金，也应将核税时间至房产证登记这段时间扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月21日，伍家岗区房屋征收与补偿办公室（以下简称“区征收办”）（甲方）与于乃辛、张发珍（乙方）签订了《房屋征收补偿协议》，该协议约定：乙方房屋位于伍家岗区××路××号，实际建筑面积82.34㎡，补偿款等费用合计603980元；乙方在签订本协议后7日内，将房屋产权证书及土地使用证原件等交甲方办理注销手续。2017年2月13日，城投公司（出卖人）与于乃辛、张发珍（买受人）签订了《宜昌市安置房买卖合同》，该合同约定：出卖的安置房为东辰心语Ａ1号楼2单元31层023101号房，约定建筑面积114.1平方米，总房款为505390元。第六条，出卖人不再向买受人收取该安置房价款外的费用，办证费用除外。出卖人代办房屋权属证书的，应由买受人承担的房屋专项维修资金及税、费，买卖双方约定由出卖人代收，并委托出卖人代为交纳，据实结算。第七条，买受人采取一次性付款，合同签订时，买受人向出卖人支付房屋价款（不含代收费用）的100%，计505390元（附件四）。第十一条，出卖人应当在2017年1月10日前向买受人交付该安置房。第二十条：（二）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该安置房的房屋所有权转移登记。（三）因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内（缴纳房屋交易税费的时间不计算在内）不能办理房屋所有权转移登记的，双方同意按下列第2项处理。2.出卖人于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，合同继续履行，逾期出卖人按500元/月的标准赔付给买受人。（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成安置房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第二十九条：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议的附件十一约定：一、对合同第二十条关于房屋登记作如下补充约定：3.买受人承担不动产登记的主要办证义务，出卖人仅承担提供不动产权办理需由开发商提供的资料的协助办证义务。4.出卖人可根据实际情况分批次协助办理不动产证。因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理，出卖人不承担延期办理责任。2017年2月13日，城投公司向于乃辛、张发珍开具了购买安置房价税合计为503482元的湖北增值税普通发票（备注：“确权面积113.74平方米，确权总价503482元”）。同日，城投公司向于乃辛、张发珍开具了涉案安置房11929的办证费收据。2017年2月21日，城投物业公司向于乃辛、张发珍开具了2047元的物业费交费发票。庭审中，双方确认交房时间为2017年2月21日。另查明，2018年8月8日，区征收办将包含有涉及本案的补偿款支付给了城投公司（城投公司提交有《代扣明细表》佐证）。2018年9月7日，城投公司将包含有本案的一批安置房资料交给税务局核税。2018年11月9日，城投公司缴清本案涉案房屋的税款。2018年11月26日，本案位于东艳路1号1栋2单元3101室登记至于乃辛、张发珍名下。最后查明，据区征收办工作人员介绍，通常情况，在区征收办与被拆迁户签订《房屋征收补偿协议》之时，被拆迁户将其被征收房屋的土地证及房产证原件交给区征收办，并由区征收办的工作人员专门负责办理被拆迁房屋的注销清册，办理完毕后由区征收办统一保管，随后统一交给城投公司。本院认为，本案应为房屋买卖合同纠纷，本案所争议的焦点为：逾期办证违约金的认定问题。城投公司关于逾期办证的抗辩理由主要为：由于于乃辛、张发珍的迟延付款、迟延递交相关办证材料才导致其取证时间的迟延。根据审理查明：1.城投公司系涉案安置房的建设单位，前述《房屋征收补偿协议》中约定于乃辛、张发珍被征收房屋的补偿款等费用合计603980元，乙方在签订本协议之日，将房屋产权证书及土地使用证原件等交甲方办理注销手续。通过城投公司举证的《代扣明细表》可见区征收办并未将该房屋补偿款直接付到于乃辛、张发珍账户，而是由区征收办代扣并直接向城投公司支付。由此可以认定城投公司与区征收办存在委托收款关系，补偿款未经被拆迁人之手，而由城投公司委托区征收办统一收取，即从被征收对象的拆迁补偿款中直接代扣。至于区征收办何时将代扣的房款支付给城投公司属于城投公司与区征收办之间的委托法律关系范畴，安置房购买人及被征收对象于乃辛、张发珍既无权安排指令区征收办何时向城投公司结算代扣的购房款，也无从知晓区征收办何时与城投公司结算代扣的购房款。2.于乃辛、张发珍与城投公司签订的《宜昌市安置房买卖合同》约定购房款在合同签订时一次性支付，且在签订合同之初城投公司向于乃辛、张发珍出具了全额的购房款发票并随即交付了房屋。城投公司以实际履行行为认可了与区征收办的委托收款法律关系，至于区征收办与城投公司是否结算、何时结算，不能对抗本案中的被征收对象及安置房购买人于乃辛、张发珍。3.办证资料中的一项重要资料——注销清册，由区征收办统一办理、保管，并由区征收办与城投公司直接交接。4.交房之初于乃辛、张发珍就将办证费用一次性交给了城投公司。综上，于乃辛、张发珍已经完成了办证前需要完成的相应义务，而城投公司应按约继续履行办证义务。城投公司的上述抗辩理由不能直接对抗于乃辛、张发珍。同时，城投公司以补充协议附件十一的约定来重新解读对于房屋登记的相关约定，即便该补充协议有效，其约定的“出卖人不承担延期办理责任”的前提是“因同批次中其他买受人延迟递交资料等原因导致办证延期的，买受人可以将已委托的办证资料收回自行办理”，但城投公司并未举证向于乃辛、张发珍告知过同批次中有人延迟递交资料的情况。而根据《宜昌市安置房买卖合同》第二十九条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”则本案应直接适用《宜昌市安置房买卖合同》第二十条的约定：“（三）因出卖人的原因造成买受人在该安置房交付后90日内（缴纳房屋交易税费的时间不计算在内）不能办理房屋所有权转移登记的，出卖人于房屋交付后一年内将办理房屋所有权的相关资料递交至不动产登记部门并办理完毕房屋所有权转移登记，合同继续履行，逾期出卖人按500元/月的标准赔付给买受人。”另，对于城投公司针对该“第二十条”提出的应当扣除缴纳税费时间的抗辩，因本案涉案房屋于2017年2月21日交付，但城投公司2018年9月7日才将涉案房屋资料交予税务局核税缴税，其并未在90日之内提交核税缴税资料，存在逾期办证违约行为，且在涉案房屋交付一年仍未办完产权证，其应按500元/月的标准向于乃辛、张发珍进行延期办证的赔付。故对该抗辩，本院不予支持。经查明，违约期间为2018年2月22日至2018年11月25日，按照500元/月的支付标准，则逾期办证违约金为500元／月÷30天／月×277天≈4616元，对于于乃辛、张发珍诉请城投公司对其支付超出4616元的部分，本院不予支持。城投公司主张违约金标准过高要求调减，但未举证证明，上述合同约定系双方真实意思表示，并未违反我国法律法规的强制性规定，对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。城投公司还认为于乃辛、张发珍没有产生实际损失而不应主张违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条表明，逾期办证违约金的支持并非以买受人产生实际损失为必要前提，有合同约定就按照约定计算相应违约金，没有约定则以法定方式计算。本案涉案房屋虽然是安置房，但同样可以参照上述规定处理，故对于城投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。本案的诉讼标的在湖北省上年度就业人员年平均工资30%以下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，应一审终审。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宜昌市城市建设投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告于乃辛、张发珍支付逾期办证违约金4616元；二、驳回原告于乃辛、张发珍的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告宜昌市城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  金素芳二〇二〇年十月二十六日书记员  杨玉亭