河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0481民初2070号原告：王某，男，1989年5月1日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人:李国红,河南广宏律师事务所律师。被告：崔某甲，男，1967年3月10日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：陈朝军，河南首位律师事务所律师。被告:崔某乙,男,汉族,2000年8月5日出生,住舞钢市。委托诉讼代理人：崔某甲，基本信息同上，系崔某乙之父。被告：崔某丙，男，汉族，2010年12月24日出生，住舞钢市。法定代理人：崔某甲，基本信息同上，系崔某丙之父。原告王某与被告崔某甲、崔某乙、崔某丙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案，于2020年8月31日、9月21日依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告王某的委托诉讼代理人李国红，被告崔某甲及其委托代理人陈朝军、被告崔某乙的诉讼代理人崔某甲、被告崔某丙的法定代理人崔某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：要求崔某甲协助办理位于舞钢市××钢城××段西侧锦运酒店住宅楼第二层2××号房产的过户手续。后王某向本院递交增加诉讼请求申请书，要求增加诉讼请求：要求崔某甲支付违约金91400元、支付垫付的保全申请费1520元。后王某又向本院递交追加被告申请书，申请追加崔某乙、崔某丙为被告，并变更诉讼请求为：1、要求三被告协助办理位于舞钢市××港城××段西侧锦运酒店住宅楼第二层2××号房产的过户手续；2、要求三被告支付违约金91400元；3、要求三被告支付垫付的保全申请费1520元。事实和理由：2020年5月20日，原告与被告崔某甲签订房屋买卖合同一份，崔某甲将位于舞钢市××钢城××段西侧锦运酒店住宅楼第二层2××号的房产卖给原告，双方约定原告支付首付购房款147000元后崔某甲办理过户手续，并协助原告办理按揭贷款手续，原告将剩余房款支付给崔某甲。现崔某甲拒不协助原告办理过户手续。根据合同约定崔某甲应当先过户，违约责任是房产总价的20%，但现在崔某甲拒绝过户，因此要求支付违约金，且原告亦并发现该房产还有房屋共有人，故提起诉讼。崔某甲在第一次庭审中辩称，1、被告享有履行抗辩权利，原告在未支付剩余31万房款前，被告有权拒绝协助原告办理过户登记；2、被告一直协助原告办理银行按揭手续，因原告的原因贷款未过审批，所以被告没有违约的情形，原告要求违约金没有法律和合同依据；3、被告的房产系被告和两个儿子共同财产，其中一个儿子已成年，所以原被告双方所签订的合同处分了第三人的财产，原被告双方所签订的合同系效力待定合同。综上，请求依法驳回原告的诉请。9月21日开庭时，崔某甲辩称：1、被告一直同意协助原告履行过户手续，只是双方对合同的理解存在争议，并且原告方也不能申请贷款，也没有获得批准，致使至今没有完成过户，所以被告不存在违约行为。2、原告所要求的违约金过高，按照总房价的20%要求违约金不合理，违约金过高。崔某乙、崔某丙未提交答辩意见。经审理查明：崔某甲系崔某乙、崔某丙的父亲。三人因继承取得位于舞钢市××街道××街坊舞钢锦运大酒店2#员工住宅楼1单元2××号房，但一直未办理过户手续。2020年5月20日，崔某甲作为甲方（卖方）、王某作为乙方（买方）、舞钢市和家房地产经纪服务有限公司（以下简称和家房产经纪公司）作为丙方签订房屋买卖合同一份，约定由王某购买崔某甲所有的上述涉案房产，和家房产服务公司为该房屋买卖合同的房产中介机构。合同中约定的房屋所有权证号为：字第××号。合同约定：甲、乙、丙三方协议同意乙方在2020年5月20日前签订本合同时支付甲方购房定金10000元作为履行本合同的担保……乙方于＿年＿月＿日前向甲方支付首付款147000元,剩余房款310000元，甲乙双方协商后：乙方于该房过户手续完成后一银行贷款的方式支付给甲方。乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方自行筹集剩余房款，并在30日内支付给甲方……乙方办理按揭贷款购买此房屋的，乙方在取得此房屋的不动产证后，该房屋的不动产证又中介服务公司代为保管，指导甲方收到该房屋全款后方可归还。合同第四页规定：1.乙方办理按揭贷款购买此房的，甲方收到收付款后，应无条件协助乙方办理按揭贷款手续，否则构成违约。2.甲方收到全部房价款后，无条件协助乙方办理房产过户手续，否则构成违约。……构成违约的，甲方应向乙方支付违约金三万元或者支付房价总价款的20%，具体按照哪一种支付违约金，乙方有权选择。合同签订当日，王某将10000元定金支付给崔某甲。2020年6月22日，王某又将首付款147000元支付给崔某甲。崔某甲向王某出具收条一份，内容为：今收到王某首付款147000元整……王某申请银行贷款支付剩余尾款310000元。王某与崔某甲签订房屋买卖合同后，王某要求先过户，和家房地产经纪公司建议办理二手房按揭贷款手续，王某同意。和家房地产经纪公司带领王某到中原银行咨询办理二手房按揭贷款事宜，因王某自身原因未能审核通过。后双方到邮政储蓄银行咨询，因房屋产权所有人有未成年人而未能审核通过。2020年7月1日，王某认为房子不能过户，联系和家房地产经纪公司工作人员王某称打算退房，王某称她给卖方说一下。后和家房地产经纪公司继续发布卖房信息。2020年7月3日，王某再次问王某：“你问银行，他家的不动产证能过户吗？有小孩？以后会有什么情况”。7月6日，王某与王某又对办理二手房贷款手续进行了沟通。7月14日，王某与崔某甲通电话，崔某甲要求支付剩余房款后过户。8月10日，王某告知王某：“明天卖方去公证一下，你这边等消息，他们弄好了我在领着你去办……”，王某回复“好”。至8月12日，王某与王某仍在沟通办理贷款事宜。8月18日，王某通知王某：“卖方那边银行说好了，你看你啥时间有空，我们一块儿去审批贷款去”，王某回复称其没在家。8月20日，王某多次微信联系王某，未得到回复，王某告知王某：“现在手续也都管走了，你看这房子你是要还是不要了？要的话咱就走手续，先办银行贷款审批，要是不要了，我给卖方说让他们想办法给你退钱，你说个准话”，王某回复称：“房子要，你给我办理过户吧!”王某称明天一起去农商行，王某问：“房子不过户我名下，去银行有什么用？”王某向王某告知二手房贷款与现房抵押的区别，并称“如果你执意先过户，卖方也配合你过户的”，王某回复称“过户可以，我的房屋保全和律师费，你们出”，双方未达成一致意见。另查明，2020年6月3日，崔某甲、崔某乙、崔某丙办理了本案涉案房产的不动产权证，共同取得上述房产，产权号：豫（2020）舞钢市不动产权第0001109号。2020年7月16日，王某向本院申请诉前财产保全，要求查封崔某甲的位于舞钢市××钢城××段西侧（锦运酒店员工2号住宅楼）第2层201房（房权证号：字第**），本院于当日作出（2020）豫0481财保41号民事裁定书，对王某的申请予以准许，王某垫付了申请费1520元。但由于房屋坐落与产权证号不一致，致使未查封成功。2020年8月26日，因崔某乙要到外地求学，崔某乙委托崔某甲到不动产等相关机构办理房屋网签、过户手续等事项，双方就该委托办理了公证。2020年9月22日，王某与崔某甲办理本案所涉的房屋过户事宜，23日，房屋产权已过户到王某名下。9月27日，王某申请放弃对三被告协助其办理房产过户的诉讼请求。以上事实由原、被告当庭陈述及原告提交的房屋买卖合同、收据、收条、民事裁定书、诉讼费票据、录音、微信朋友圈记录及被告提交的不动产权证书、公证书、微信聊天记录、证人王某出庭证言、本院调查笔录为据，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。王某与崔某甲签订房屋买卖合同，双方形成房屋买卖合同关系，双方均应遵守合同的约定。现对王某的诉讼请求，本院一一评析如下。关于王某要求崔某甲、崔某丙、崔某乙协助其办理过户手续的诉讼请求，庭后崔某甲、崔某丙、崔某乙已协助其办理过户手续，王某亦于2020年9月27日向本院申请放弃该项诉讼请求，对王某的该申请，本院予以准许。关于王某要求三被告支付违约金的诉讼请求，原、被告签订的合同中既约定了：“乙方于房屋过户手续完成后以银行贷款的方式支付给甲方”，又约定了“乙方办理按揭贷款购买此房屋后，乙方在取得此房屋不动产证后，该房屋的不动产证由中介服务公司……”。“过户手续完成后以银行贷款的方式支付给甲方”，既可理解为办理二手房贷款后以银行贷款方式支付，又可理解为先办理过户，再进行房屋抵押贷款；“乙方办理按揭贷款购买此房屋”，则说明房屋的付款方式是办理二手房抵押贷款。结合合同第四页“1、乙方办理按揭贷款购买此房的，甲方收到首付款后，应无条件协助乙方办理按揭贷款手续，否则构成违约。2、甲方收到全部房价款后，无条件协助乙方办理房屋过户手续，否则构成违约”的约定，可确认该合同既约定了按揭贷款的付款方式，又约定了先付款后过户的方式。《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案双方签订的房屋买卖合同对先付全部房款还是先过户未作明确约定，可确认双方对先付款还是先过户约定不明。在该合同实际履行过程中，原、被告双方直接联系较少，多通过和家房产经纪公司推进后续事宜。王某亦认可同意和家房产经纪公司办理二手房贷款的意见（2020年9月22日调查笔录中有显示），但因各种原因未能成功，直到2020年8月18日和家房产经纪公司仍在与王某沟通贷款审批事宜，王某称其“没在家，……等活干完吧”。2020年8月20日经和家房产服务公司询问，王某要求过户，和家房产称如王某执意先过户，卖方也配合，可确认至2020年8月20日经和家房产经纪公司协调，崔某甲愿意配合王某先过户，但又因王某要求和家房产经纪公司支付保全费和律师费而未成功。至2020年8月31日首次庭审，崔某甲要求先支付剩余房款，且被告一直协助原告办理银行按揭，不存在违约情况；至2020年9月22日崔某甲、崔某丙、崔某乙与王某办理了房屋过户手续，本案。因双方签订的合同中对先付款还是先过户均有约定，系对先付款还是先过户约定不明，实际履行过程中双方通过和家房产经纪公司多次沟通，双方形成了多种解决方案，但崔某甲从未拒绝将房屋过户给王某，仅对先过户还是先付款存在争议并积极寻找解决办法（办理二手房贷款，房屋产权人一方外出时办理委托公证等）。王某要求崔某甲支付违约金，但双方签订的合同第四页规定该违约金的支付条件为:1.乙方办理按揭贷款购买此房的，甲方收到收付款后，应无条件协助乙方办理按揭贷款手续，否则构成违约。2.甲方收到全部房价款后，无条件协助乙方办理房产过户手续，否则构成违约。……构成违约的，甲方应向乙方支付违约金三万元或者支付房价总价款的20%，具体按照哪一种支付违约金，乙方有权选择。”现王某未提供证据证明崔某甲不协助其办理按揭贷款手续，或收到全部房款后不办理过户，也未证明崔某甲涨价或反悔不卖，因此，对王某要求崔某甲支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于王某要求被告支付保全费的诉讼请求，崔某甲不同意。王某称由于被告不履行房产证13××54的过户手续，又变更房产证号，导致未查封成功。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定.“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全……”王某于2020年7月16日申请对崔某甲位于舞钢市××钢城××段西侧锦运酒店员工2号楼1栋2层201房（房房权证号：字第**）行查封，本院实施查封时，房屋登记的不是王某提供的不动产证号，导致未查封成功。一、申请房产保全需明确保全事项，王某向本院申请诉前财产保全，其提供的房屋住址、房屋产权人与申请的房产产权证号不一致，系其自身申请错误，非崔某甲原因导致无法保全；二、王某与崔某甲签订的合同中虽约定产权证号为13××54，但签订合同时王某对房屋登记的所有权人应当尽到注意义务（当时登记的是崔某甲已故妻子张丽敏的名字），且2020年6月30日，和家房产经纪公司向王某发送房地产预评报告中已显示该房产所有人为崔某甲、崔某丙、崔某乙，不动产权证号为产权（2020）舞钢市不动产权第0001109号，王某申请保全时已明知该房屋已变更所有权人及房产证号，但其仍按其与崔某甲签订的合同中约定的所有人、房屋位置、产权证号进行申请，系其自身明知准确的财产线索，但未尽到相应注意义务未向本院提供准确财产线索和保全财产，导致无法保全；三、该房屋原登记的所有人为张丽敏，崔某甲、崔某乙、崔某丙通过继承取得房屋所有权，其将房屋转卖他人并过户前必须先将产权证变更为自己的名字，也即崔某甲出卖房屋必须先将房屋产权变更为张丽敏的继承人的名字，变更产权人的名字必须变更房屋产权证号，因此即使崔某甲未通知王某对房屋所有人进行了变更，但该变更是崔某甲履行合同义务的必然要求。且王某购买房屋前就应对房屋产权手续进行了解，其未对房屋产权等问题进行充分的了解，系王某自身未尽到自身的注意义务；其也未要求崔某甲在变更房屋产权人、产权证号后向其进行通知，崔某甲变更房产手续系其履行合同义务的前提条件，且至迟至2020年6月30日王某已明知变更后的房屋产权人及不动产证号，其未保全成功并非崔某甲的原因，而是自身未尽到的相应义务，未提供准确的财产线索，因此，对王某诉讼请求中要求崔某甲支付诉前保全申请费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一百四十四条之规定，判决如下：驳回王某的诉讼请求。诉讼费3693元（其中案件受理费2173元，诉前保全申请费1520元），由王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  陈艳艳人民陪审员  王素芳人民陪审员  杨静霞二〇二〇年十月十二日书 记 员  施兰波附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。