福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民初1397号 原告（执行案外人）：吴艳萍，女，1970年12月13日出生，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄文进，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈仕鹏，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：泰安恒大滨湖新城置业有限公司，住所地山东省泰安市青云街道新安社区新安路东段，统一社会信用代码91370982MA3DLY7N4H。 法定代表人：廖嘉宁。 委托诉讼代理人：吴杰，北京德和恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘辉，北京德和恒（福州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：利嘉（福建）国际商贸有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道桔园三路**中天金海岸领秀苑场馆**001，统一社会信用代码913500000561443374。 法定代表人：卢圣敬。 原告吴艳萍因与被告泰安恒大滨湖新城置业有限公司（以下简称“恒大公司”）、利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称“利嘉公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2020年7月27日向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用普通程序，于2020年9月27日进行了公开开庭审理。原告吴艳萍的委托诉讼代理人黄文进、陈仕鹏，被告恒大公司的委托诉讼代理人吴杰、刘辉到庭参加诉讼，利嘉公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 吴艳萍向本院提出诉讼请求：1.依法确认坐落于福州市仓山区北侧）利嘉海峡商业城（二区）6Ｂ馆3Ｆ层75号商铺房产归吴艳萍所有；2.判决停止执行吴艳萍所有的福州市仓山区北侧）利嘉海峡商业城（二区）6Ｂ馆3Ｆ层75号商铺房产，并解除上述商铺的查封措施；3.判决恒大公司、利嘉公司于人民法院解除案涉商铺的查封措施后立即配合原告办理案涉商铺的产权过户登记手续；4.本案的诉讼费用由恒大公司、利嘉公司负担。 事实与理由：（2020）闽01执异131号执行裁定书在认定事实方面存在以下错误：1、原告早于2012年8月15日就和利嘉公司签订一份《预约协议》，预约购买其正在开发的位于福州市仓山区北侧利嘉·国际商贸城的商铺，并支付了111263元定金，该定金后来抵作购房款。该份《预约协议》签订的时间早于2017年12月13日案涉商铺的抵押时间、更早于人民法院2019年12月10日查封的时间。2、利嘉公司在取得商品房预售许可证后，通知原告于2017年12月26日签订《商品方买卖合同》，并要求原告履行付款义务。原告在合同上签字后，利嘉公司即将合同原件收回，该份《商品房买卖合同》的签订时间系在人民法院对该商铺查封之前。3、双方均按商品房买卖合同履行了合同义务，具体为：签订合同当天，原告就全额支付了剩余购房款1039383元，2012年8月15日支付的111263元定金抵作购房款。利嘉公司向原告出具了两张合计金额为1150646元的增值税发票。签订合同当日，原告即向福建利嘉商业管理控股集团有限公司支付了物业管理费4543元、装修垃圾清理费841元、水电费1682.6元。福建利嘉商业管理控股集团有限公司出具了增值税发票。签订合同当日，利嘉公司向原告交付了案涉商铺，并签署了“利嘉海峡商业城商铺移交确认书”。可见，本案商品方买卖合同的双方均按照《预约协议》及《商品房买卖合同》约定的内容履行了合同义务。综上，原告通过签订《预约协议》《商品方买卖合同》、全额支付购房款、交付物业费、垃圾清理费及水电费等费用、合法有权占有商铺、积极要求利嘉公司办理房屋产权过户登记等一系列合法程序，原告已从房屋买受人转变为案涉商铺的业主，已经实际取得物权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告享有物权期待权足以排除人民法院的强制执行。 被告恒大公司辩称：案涉商铺属于先抵押后买卖，恒大公司的抵押权设立在前，原告的合同签订在后，原告与利嘉公司之间的商铺买卖行为既未通知恒大公司也未取得同意，该行为违反法律的相关规定，所签订的合同无效。根据《担保法》第49条关于“抵押期间，抵押人转让已办理抵押物登记的，应通知抵押权人并告知受让人抵押物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”的规定，原告与利嘉公司的案涉商铺买卖行为无效。原告的买卖合同未登记备案且未办理过户登记手续，原告取得的是债权权利，不能对抗恒大公司的担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”的规定，原告的债权不能对抗合法设立的担保物权。预约协议的付款凭证原告并未提交，且原告向利嘉公司主张权利的过程并未提供证据。 被告利嘉公司未作答辩。 原告吴艳萍围绕其诉讼请求向本院提交以下证明资料：1.居民身份证；2.福州市中级人民法院（2020）闽01执异131号执行裁定书；3.《预约协议》；4.《利嘉·国际商贸城确认单》；5.《商品房买卖合同》；6.福建增值税普通发票、签购单；7.利嘉海峡商业城商铺移交确认书；8.福建增值税普通发票、收款收据。 被告恒大公司及利嘉公司未向本院提交证据。 经质证，本院认定，原告证据1、2、6、7、8有原件以供核对，本院予以采纳。原告证据3、4、5虽无原件，但可与证据6相印证，本院亦予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 申请执行人恒大公司与被执行人利嘉公司、利嘉实业（福建）集团有限公司、陈隆基、王华玉信托贷款合同纠纷一案，北京市方圆公证处作出的（2019）京方圆执字第00327号公证执行证书已发生法律效力，因被执行人未履行还款义务，本院根据申请执行人恒大公司的申请，于2019年12月16日依法立案执行，申请执行标的为贷款本金人民币520000000元及利息等。此外，案涉店面于2017年12月13日办理了抵押权登记，（2019）京方圆执字第00327号公证执行证书已确认恒大公司对案涉店面享有抵押权。 2019年12月10日，本院依法查封了包括讼争店面在内的被执行人利嘉公司名下位于福州市仓山区北侧）利嘉海峡商业城（二区）的655个单位店面。案外人吴艳萍以案涉店面已由其买受为由提出执行异议，本院于2020年7月13日作出（2020）闽01执异131号执行裁定书，驳回其异议请求，原告遂提起本案诉讼。 另查明：吴艳萍于2012年8月15日与利嘉公司签订一份案涉商铺《预约协议》，内容包括：双方同意预约订立甲方（利嘉公司）正在开发建设的位于福州市仓山区北侧6号馆地上三层编号324号建筑面积约78.91平方米的商铺的《商品房买卖合同》。预约商铺销售单价14100元／平方米，销售总价约（人民币）壹佰壹拾壹万贰仟陆佰叁拾壹元整。预约商铺的首付款为销售总价的50%（立约定金可转为首付款），其余50%购房款由乙方自行向银行申请按揭贷款支付或一次性付款结付等。2017年12月26日，双方签订就案涉商铺签订《商品房买卖合同》，主要内容为：买卖标的为6Ｂ馆地上3层075店面号房，该商品房合同约定建筑面积共84.13平方米，总价为壹佰壹拾伍万零陆佰肆拾陆元整。同日，吴艳萍支付1039383元，利嘉公司向其开具了金额为1150646元的增值税发票。 本院认为：被告恒大公司对案涉店面享有抵押权已经得（2019）京方圆执字第00327号公证执行证书的确认，该公证执行证书已发生法律效力，在该执行证书未经法定程序予以撤销或变更的情况下，原告吴艳萍无权在本案执行异议之诉纠纷中对恒大公司的抵押权提出异议，故其在庭审中提出的恒大公司抵押无效的诉讼理由不属于本案审查范畴，本院不予审查。若其对恒大公司抵押权的合法性持有异议，其可另行依法解决。 被告恒大公司就案涉店面的抵押权设立于2017年12月13日，而原告吴艳萍与被告利嘉公司签订《商品房买卖合同》以及支付购房款的时间为2017年12月26日，晚于抵押权设立时间，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，该《商品房买卖合同》不能对抗被告恒大公司依法取得在先的抵押权，原告关于案涉店面应归其所有并以此排除执行的诉讼请求不能成立。 此外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条规定已支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的权益优先于抵押权，该条款是针对实践中存在的商品房销售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，但案涉房屋性质为店面，并非住宅，原告并不属于该批复中的“商品房消费者”，故无论原告是否已付清全部购房款或是否已实际占有案涉店面，其对案涉店面均不享有优先于抵押权人的权利，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用情形，原告依据该条款认为其有权排除执行的主张不能成立。 综上所述，原告吴艳萍的诉请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告吴艳萍的诉讼请求。 案件受理费15156元，由原告吴艳萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  雷晓琴 审 判 员  薛闳引 人民陪审员  张庆河 二〇二〇年十月三十日 法官 助理  陈金垚 书 记 员  陈 林