河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初2560号原告（执行案外人）：李书霞，女，1980年5月30日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：杨文祥，河南兴亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小迪，河南兴亚律师事务所律师。原告（执行案外人）：郭福屯，男，1983年5月8日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：杨文祥，河南兴亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小迪，河南兴亚律师事务所律师。被告（申请执行人）：广发银行股份有限公司安阳分行，住所地安阳市人民大道**。法定代表人：杨克学，该分行行长。委托诉讼代理人：刘嘉，大沧海律师事务所律师。第三人（被执行人）：靳磊磊，男，1980年5月5日出生，汉族，住安阳市殷都区。第三人：左晋，女，1981年5月8日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告李书霞、郭福屯与被告广发银行股份有限公司安阳分行（以下简称广发银行）、第三人靳磊磊、左晋案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李书霞及其委托诉讼代理人杨文祥、王小迪、原告郭福屯的委托诉讼代理人杨文祥、王小迪、被告广发银行的委托诉讼代理人刘嘉、第三人靳磊磊、第三人左晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李书霞、郭福屯向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告申请强制执行的第三人靳磊磊名下位于安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛·××堤××楼××单元××室的房产的所有权归原告所有，并停止对该房产的执行；2.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：一、被告申请执行的房产属于两原告所有，不属于第三人。李书霞、郭福屯夫妇在2017年计划购买房产，后在位于清风街的亿家房屋中介提供的房源中选中了位于安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛·××堤××楼××单元××室的房产。2017年11月1日，左晋持靳磊磊的委托授权书与两原告在亿家房屋中介签订了《房屋买卖合同》，双方约定房屋价款为272000元，两原告按照约定先后支付了242000元购房款，左晋给两原告出具了收到条。其中一部分购房款替左晋和靳磊磊把案涉房屋在银行的贷款15万元及利息、违约金全部清偿，解除了案涉房屋的抵押。然后左晋将钥匙交付两原告，自此，两原告合法占有了案涉房屋，因两原告为孩子上学方便暂时没有在该房屋居住，只是将床、旧家具、炉子、旧衣物等杂物放置其中。剩余购房款3万元按约定将在办理过户手续后支付。故原告已经按照合同约定支付了大部分房款并实际占有该房产，该房产应属于原告所有。二、被告申请执行的房产未过户到原告名下，非原告自身原因。经原告了解，左晋与靳磊磊原系夫妻关系，于2012年7月31日共同购买了该案涉房产。后双方协议离婚，约定该案涉房产归女方即左晋所有，左晋通过亿家房屋中介出售该房产。因为开发商原因案涉房屋所在小区一直未能办理产权证书，导致第三人无法与原告办理过户手续。综上所述，原告具有以下足以排除强制执行的民事权益：1.两原告与第三人签订的《房屋买卖合同》是在双方自愿、协商一致的基础上签订，符合法律法规的规定，符合房屋买卖法律行为的实质要件；2.原告实际占有该案涉房产；3.原告已经按照合同约定支付了绝大部分房款；4.非因原告自身原因未办理过户手续，系因开发商原因不能办理产权登记证书；符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，足以排除强制执行。故案涉房产的所有权归两原告所有，并应停止对该房产的执行。为维护两原告合法权益，特诉至北关法院，请求依法裁判。被告广发银行辩称，请求法院在依法查明事实的情况下，认定原告的诉讼请求是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的四个条件，并根据认定事实依法驳回原告不合理、不合法的诉讼请求。第三人靳磊磊述称，房子不是靳磊磊的，这个房子不该执行。第三人左晋述称，左晋与靳磊磊在2014年6月19日已经离婚，这个房子是左晋的，与靳磊磊没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月31日，左晋、靳磊磊与安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司签订了一份商品房预售合同，购买该公司开发的位于安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛·××堤××楼××单元××室房产，该房预测建筑面积84.48㎡，该房总价款22万元，付款方式为：首付房款7万元，余款15万元通过银行贷款。2014年6月19日，左晋与靳磊磊离婚。2017年11月1日，案外人李书霞、郭福屯（乙方）与左晋、靳磊磊（甲方）通过亿家房屋中介签订了一份房屋买卖合同，靳磊磊出具授权委托书，委托左晋全权代为办理案涉房产的相关手续。合同约定：甲方自愿将自有房屋有偿转让给乙方；房屋成交价格为272000元；付款方式为：乙方应在签订本合同当天，向甲方支付1万元作为定金。甲方名下此房产处于抵押状态，所剩贷款由乙方出资解押，解押后乙方把除尾款3万元（办理过户后乙方付给甲方）外的房款部分付给甲方，甲方把钥匙交与乙方；……。同日，郭福屯向亿家房屋中介交纳4080元中介费，左晋收到郭福屯定金1万元，并为郭福屯出具了收据。2017年12月11日，李书霞通过中国工商银行向左晋转款112000元，左晋出具了收到房款114750元的收据。（该款系李书霞代左晋向贷款银行支付房贷112000元和直接通过柜面支付贷款银行提前付款的违约金和费用2750元）2018年1月10日，李书霞通过中国工商银行向左晋转款117250元，左晋出具了收到房款117250元的收据。不动产登记申请表显示：中国工商银行股份有限公司安阳分行于2018年1月10日因贷款结清进行涉案房产抵押权注销登记。河南增值税普通发票显示：左晋于2019年10月22日补开涉案房产营业税发票。安阳市不动产档案馆出具的预告登记情况记载表显示：安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东50米路南鼎盛·帕堤欧C3号楼1单元17层1××2号房产预告登记证号为安阳市房建安阳房管字第00060650号，权利人登记为左晋，共有人登记为靳磊磊。该记载表未显示涉案房产有抵押权登记。广发银行与靳磊磊金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月23日作出（2018）豫0503民初1159号民事判决，判决：靳磊磊于判决生效后三个月内偿还广发银行借款本金189221.36元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2017年4月5日起按照合同的约定计算至实际受偿日）。判决生效后，靳磊磊未按判决履行，广发银行向本院申请执行。执行过程中，本院作出（2020）豫0503执1019号执行裁定，并发出协助执行通知书，于2020年6月28日查封了被执行人靳磊磊名下位于安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛·××堤××楼××单元××室的房产。案外人李书霞、郭福屯在得知涉案房产被査封后，向本院提出了书面异议，请求中止对涉案房产的执行。2020年8月14日，本院作出(2020)豫0503执异83号执行裁定，裁定驳回案外人李书霞、郭福屯的异议请求。上述事实，有原告李书霞、郭福屯提供的商品房预售合同、房屋买卖合同、授权委托书、中介费收据、左晋出具的3份收据、借记卡账户历史明细清单、10张照片，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，经法院审查作出裁定后，案外人对裁定不服可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，向人民法院提起案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行。案涉房产系登记在左晋和靳磊磊名下的不动产，李书霞、郭福屯与左晋签订房屋买卖合同时，虽然靳磊磊未到场，但靳磊磊出具了授权委托书，委托左晋全权代为办理案涉房产的相关手续，故能够认定在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。左晋通过亿家房屋中介将案涉房屋的钥匙交给李书霞、郭福屯，从李书霞、郭福屯提供的照片上也可以看出，在本院查封之前李书霞、郭福屯已合法占有案涉房产。除办理过户后李书霞、郭福屯应当支付左晋的尾款3万元外，李书霞、郭福屯已按房屋买卖合同约定支付左晋其他房款，且代左晋清偿了抵押贷款，消灭了案涉房产上的抵押权，并同意将尾款按照本院要求交付执行，故能够认定李书霞、郭福屯履行了支付案涉房款的义务。因开发商安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司的原因，鼎盛·帕堤欧小区至今不能办理不动产证，不是李书霞、郭福屯自身原因未办理过户登记，故李书霞、郭福屯对不能办理过户登记不存在过错。广发银行辩称案涉房屋的交易价格明显低于市场行情，但未能提供证据证明其主张，故本院不予采信。综上所述，案外人李书霞、郭福屯对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：一、不得执行位于安阳市龙安区安彩大道与中州路交叉口向东50米路南鼎盛·帕堤欧C3号楼1单元17层1702室房屋；二、确认位于安阳市龙安区安彩大道与中州路交叉口向东50米路南鼎盛·帕堤欧C3号楼1单元17层1702室房屋归原告李书霞、郭福屯所有。案件受理费5680元，由被告广发银行股份有限公司安阳分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。本院(2020)豫0503执异83号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  郭振平人民陪审员  曹香勋人民陪审员  王永革二〇二〇年十月十三日书 记 员  刘 玫