江西省金溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1027民初1084号 原告：金溪县佳园物业管理有限公司，住所地江西省抚州市金溪县秀谷镇锦绣华城*栋*号店铺。 法定代表人：谭亮，总经理。 委托诉讼代理人：黄连凤，女，1974年12月28日出生，汉族，系原告职员，代理权为特权代理。 被告：徐文浩，男，1992年7月10日出生，汉族。 委托诉讼代理人：付迎春，女，1968年12月5日出生，系被告的母亲，代理权限为特权代理。 原告金溪县佳园物业管理有限公司（以下简称佳园物业公司）与被告徐文浩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳园物业公司委托诉讼代理人黄连凤、被告徐文浩委托诉讼代理人付迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付金灿豪门*栋*号商铺的物业管理费33940元、违约金3394元合计37334元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为金灿豪门*栋*号商铺的业主。被告与江西上饶哥弟物业有限公司于2011年6月2日签订了《前期物业管理服务合同》。该合同约定江西上饶哥弟物业有限公司为该小区提供物业服务，商业用房物业费单价为0.35元/㎡。2012年7月25日，金溪县物价局金价字（2012）10号文件《关于上饶市哥弟物业管理有限公司物业管理服务收费的批复》载明商业用房物业费按每月每平方米建筑面积1.5元收取。2015年8月27日，原告与金溪县金灿豪门业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，商铺物业费单价为每月每平方米1.5元，被告的建筑面积为269.37平方米。2017年8月6日，原告与金溪县金灿豪门业主委员会继续签订《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，商铺物业费单价为每月每平方米1.5元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2012年9月1日起停止交纳物业管理费，截至2019年8月31日，欠费84个月，被告欠缴物业费33940元。同时，按照约定被告应承担逾期交纳物业费的违约金，但原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金3394元。综上，各项请求金额合计37334元。至今，被告未付分文。 被告徐文浩辩称，万寿房产在交接的时候没有履行房屋面积补给业主的退款，房顶墙侧排水管漏水一直没有得到解决，虽然我们签字收房了，但是我们没有跟物业交接。这些问题没有解决，我们签字，但是没有交接，物业合同本身就是无效的。后续的物业合同（2015年-2019年）我们没有签这个合同也一直没有人通知，也没有参加选举业主委员会等。这个房屋漏水的问题没有解决，从2015年购买起，这个店面从未出租过，在2018年5月起才自用。我们门面上的业主没有享受物业的服务，所以不应该交纳物业费。 原告佳园物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告营业执照，证明原告诉讼主体资格；2、合同书1份、《前期物业服务合同书》1份及金灿豪门《物业服务合同》2份、交接证明1份，证明原、被告的合同关系、原告继承哥弟物业公司权利、原告提供服务的事实。3、江西省高院裁定书、金溪县物价局批文，证明原告调整后的收费是有依据的，以及高院认可原告的收费标准；4、催缴记录、物业费的催缴通告及照片，证明原告于2014年9月29日和2019年8月19日向全体业主发出的物业费催缴通告，同时也证明原告于2018年3月向被告催缴物业费。5、金溪县房管局2016年11月16日所开的证明，证明金溪县物价局批文和《物业服务合同》均进行了公示，业主是知情的，且均没有异议。6、补充协议、公告及照片，证明原告从被告入住开始有权收取违约金，及续签合同也是进行过公示的，业主知情且没有提出异议，原告已经进行了张贴。7、金溪法院判决书，证明同案同判；房管局关于业主委员会备案的公告、社会团体法人登记证书、批复，证明业主委员会成立的合法性。8、物业与金溪环卫所签订的生活垃圾合同以及工人清扫铺前垃圾的照片，证明我公司服务了商铺业主。9、欠费统计表，证明欠款的费用。10、照片一份，证明物业所做的文件全部张贴到小区里了。被告认为原告提交的上述证据和陈述的内容表示不认可、不清楚、与自己无关。 被告围绕抗辩理由提交如下证据：1、照片6份，证明房屋漏水、渗水，造成店面2018年之前没有使用，在2018年10月份才使用，2018年5月开始装修。2、房产证复印件、交房通知书复印件，证明虽然有签字，但我们没有正式交接，该房已经办下房产证。3、金溪县中心城区管理委员会办公室颁发的门前五包公约牌，证明我们店铺是门前五包，自己要清理卫生；4、视频光盘一份，证明原告未履行相应职责。原告对被告提交的上述证据表示与自己无关，原告是做整体物业服务，视频是被剪辑过。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提供的证据1，由于原告佳园物业公司在继上饶市哥弟物业管理有限公司之后的唯一一家为金溪县金灿豪门小区服务的物业管理公司，截至2019年8月31日前原告仍旧在为该小区提供物业服务。故对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。由于金溪县金灿豪门小区前期由上饶市哥弟物业管理有限公司提供物业服务，之后小区成立了业主委员会，金溪县房管局对其进行了批复及备案，也在金溪县民政局登记为社会团体法人。对于原告佳园物业公司与小区业主委员会签订了《物业服务合同》、并承接了上饶市哥弟物业管理有限公司的前期物业的权利义务、金溪县房管局也出具了证明。之后，原告与小区业主委员会签订了补充协议，约定了违约金事项。故对原告提供的证据2、6的真实性、关联性，本院予以认定。对于物业费的调整，金溪县物价局出具了批文，江西省高院的民事裁定书是生效的裁判文书并也认定了物业费的事项，金溪县房管局也证明了物价局的批复及物业服务合同进行过公示，故对原告提供的证据3、5、的三性，本院予以认定。对于原告提供的其他证据，被告没有提供证据予以反驳，且原告提供的证据能互相印证，故对原告提供的其他证据的三性，本院予以认定。 对于被告提供的证据，原告认为与自己无关，自己做了小区整体物业服务工作，被告提供的视频是被剪辑过的。被告提出自己房屋漏水，面积有误差，与开发商没有谈妥，就没有做好房屋的交接事宜，不认可小区的物业，物业服务合同无效。对于被告主张的房屋漏水及面积有误差没有退差价问题，其可以向开发商主张自己的权利。被告不能因与开发商的问题而否认物业服务合同。况且业主委员会成立事项得到金溪县房管局批文备案、金溪县民政局登记，其成立是合法的，且与物业公司签订的《物业服务合同》没有违反法律强制性规定，是合法有效的。对于被告提供的房产证复印件、交房通知书复印件、门前五包公约牌的真实性，本院予以认定。对于被告提供的视频光盘，因不具备完整性，本院不予认定。 根据原、被告的陈述及提交的并经本院予以确认的证据，本院认定事实如下：原告佳园物业公司是一家从事物业管理、清洁服务、绿化管理、房屋维修、房屋家政中介等业务的有限责任公司（自然人独资）。江西万寿房地产公司开发了金溪县金灿豪门小区。被告徐文浩购买了金灿豪门小区*栋*号商铺，该房屋建筑面积269.37㎡。2009年7月23日，万寿房地产公司与上饶市哥弟物业管理有限公司（以下简称哥弟物业公司）签订了《前期物业管理合同书》。该合同约定的主要内容有：由万寿房产公司委托哥弟物业公司负责金灿豪门小区提供物业管理服务，委托方式是酬金制，因物业服务产生的水电费等费用由万寿房地产公司支付，万寿房地产公司每年支付哥弟物业利润4万元等。服务时间从2009年8月1日至成立业主委员会为止。2011年6月2日，被告徐文浩与上饶市哥弟物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。该合同约定由哥弟物业公司负责金灿豪门物业服务，商铺按建筑面积每月每平方米0.35元交费，如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，有权要求业主补交并从逾期之日起按每月5%交纳违约金。2014年9月，金灿豪门小区成立业主委员会，金溪县房管局予以批复并备案、金溪县民政局予以登记。2015年8月27日，金灿豪门业主委员会聘请佳园物业公司为金灿豪门小区的物业服务公司，并签订了《物业服务合同》。该合同约定由佳园物业公司负责金灿豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2015年9月1日起至2017年8月31日止，物业服务费商铺按每月1.5元/㎡。2015年8月31日，江西万寿房地产开发有限公司出具了一份《关于金灿豪门小区物业费交接证明》，证明在2015年8月31日以前该公司超期收取的物业费、赠送的物业费、装修押金、装修垃圾清运费、物业费抵扣违约金等费用归属该公司，但因此所产生的责任由佳园物业公司承担；同时，在此之前因物业服务所产生的其他应付费用也由佳园物业公司承担；该公司同意在2015年8月31日以前该公司因物业服务未收取的物业费等均由佳园物业公司收取。2016年11月10日，原告与金灿豪门业主委员会签订了一份《补充协议》，该协议约定业主须按照《物业服务合同》的规定，按时足额缴纳物业管理费；业主不按规定缴纳物业管理费的，物业公司有权要求业主补交全额物业服务费并从违约之日起按每月5%交纳违约金。2017年8月6日，金灿豪门业主委员会继续聘请佳园物业公司为金灿豪门小区的物业服务公司，并签订了《物业服务合同》。该合同约定由佳园物业公司负责金灿豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2017年9月1日起至2019年8月31日止，物业服务费商铺按每月1.5元/㎡。原告于2018年3月27日及下半年、2019年向被告催缴物业管理费。从2019年9月起，原告从金灿豪门小区撤离，不再为金灿豪门小区进行物业服务。经法庭询问原告物业费数额问题，原告明确表示自己向被告徐文浩主张自2012年9月1日起至2019年8月31日的物业管理费。经法院调解，为缓和原、被告矛盾，原告自愿放弃对违约金的主张。截至2019年8月31日，被告徐文浩共结欠佳园物业公司物业管理费33940元。 另查明，2012年7月25日，金溪县物价局对金灿豪门小区物业管理服务收费进行了调整：商业用房按每月每平方米建筑面积1.5元收取。原告自2015年起每年与金溪县环境卫生管理所签订《生活垃圾清运处理合同》，由金溪县环境卫生管理所负责清运垃圾，每年交纳垃圾清运服务费5000元。2019年下半年，金溪县中心城区管理委员会办公室向商铺发放了“门前五包”公约牌。 本院认为，本案的主要争议焦点为一、案涉《物业服务合同》的效力问题；二、被告是否应支付物业管理费及违约金。 一、案涉《物业服务合同》的效力问题？ 原告认为，物业公司一直都在提供物业服务，业主也未提出明确反对，应视为对物业服务合同的默认，故案涉《物业服务合同》合法有效。被告认为，自己的房屋因漏水质量问题及面积有误差与开发商未协商好，故未正式与开发商交接，自己也不知道金灿豪门业主委员会成立事项，自己也没有签订物业服务合同，故《物业服务合同》无效。本院认为，2014年9月3日，经金溪县房地产管理局金房字（2014）08号文件《关于同意成立金溪县金灿豪门小区业主委员会的批复》同意成立金溪县金灿豪门小区业主委员会。2014年9月15日，金溪县金灿豪门小区业主委员会在金溪县民政局进行了社会团体法人登记。因此本案金灿豪门业主委员会是在金溪县房地产主管部门指导下依法成立，并登记备案。2015年8月27日，金灿豪门小区业主委员会与佳园物业公司签订了《物业服务合同》，该合同约定由佳园物业公司负责金灿豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2015年9月1日起至2017年8月31日止。2017年8月6日，双方又续签订了《物业服务合同》，合同期限为2017年9月1日起至2019年8月31日止。根据《物业管理条例》第十九条规定，“业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。被告如认为金灿豪门业主委员会未按照《物权法》和《物业管理条例》的规定选聘物业公司，其可向物业所在地的金溪县房地产行政主管部门申请撤销该决定，在未撤销前，金灿豪门小区业主委员会在职权范围内与佳园物业公司签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力。对于被告主张的房屋漏水及面积有误差没有退差价问题，其可以向开发商主张自己的权利。被告不能因与开发商的问题而否认物业服务合同。故对被告认为《物业服务合同》无效的观点，本院不予支持。 二、被告是否应支付物业管理费及违约金？ 被告在庭审中主张自己并未与物业公司签订《物业服务合同》，自己所购房产是商铺，没有享受过物业服务，不应支付物业费及违约金。根据庭审查明的事实，原告提供照片证明自己聘请的清洁工在清扫商铺前的卫生，以及提供自己每年要向金溪县环境卫生管理所交纳垃圾清运费5000元。虽然被告提供证据证明自己商铺由金溪县中心城区管理委员会办公室颁发的“门前五包”公约牌由自己搞好商铺卫生，但该公约牌是因金溪县要创建卫生城市且在原告不做金灿豪门小区物业公司后颁发的，与原告之前从事的物业服务无关。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中,2009年7月23日，万寿房地产公司与哥弟物业公司签订的《前期物业管理合同书》，万寿房地产公司与前期物业哥弟物业公司是委托服务关系，物业委托方式是酬金制，即由万寿房地产公司支付哥弟物业公司相关服务人员工资、承担水电费等服务费用、支付企业利润。2011年6月2日，哥弟物业公司与被告签订了《前期物业管理服务合同》。合同约定由哥弟物业公司负责金灿豪门物业服务，被告在此期间实际上接受了哥弟物业公司提供的物业服务。2015年8月31日，万寿房地产公司出具了一份《关于金灿豪门小区物业费交接证明》，证明该公司同意在2015年8月31日以前该公司因物业服务未收取的物业费等均由原告佳园物业公司收取。故此，原告取得向被告收取所欠的前期物业管理费的权利。 2015年8月27日，金灿豪门业主委员会聘请原告佳园物业公司为金灿豪门小区的物业服务公司，并签订了《物业服务合同》。该合同约定由原告负责金灿豪门小区的物业管理，物业管理合同期限为二年，从2015年9月1日起至2017年8月31日止。2017年8月6日双方又续签订了《物业服务合同》，合同期限为2017年9月1日起至2019年8月31日止。根据《物业管理条例》第十二条第四款的规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。业主委员会与原告签订的物业服务合同对业主具有约束力，原告作为物业服务企业，其应按照合同约定为业主提供服务，被告作为业主在享受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业费的义务。现原告提供证据证明提供了物业服务并向被告催缴物业管理费，故被告应当向原告交纳物业管理费用。 2011年6月2日，哥弟物业公司与被告签订的《前期物业管理服务合同》中约定，商业商铺按建筑面积每月每平方米0．35元交费。2012年7月25日，金溪县物价局金价字（2012）10号文件《关于上饶市哥弟物业管理有限公司物业管理服务收费的批复》对金灿豪门小区物业管理服务收费批复：商业用房按每月每平方米建筑面积1.5元收取。2015年8月27日及2017年8月6日，金灿豪门业主委员会与佳园物业公司签订的《物业服务合同》约定，商业用房按每月1.5元／㎡收取，被告的建筑面积为269.37㎡。江西省高级人民法院（2017）赣民申941号民事裁定书中载明：2016年11月16日，金溪县房地产管理局出具的《证明》，证明金溪县金灿豪门小区于2012年7月25日对《金溪县物价局文件》金价字（2012）10号文件进行了公示，并按照金溪县物价局批复的价格进行收费。被告应以购房面积269.37㎡为基数，按每月每平方米1.5元的标准交纳物业管理费。 物业公司与业主之间是物业服务合同关系，其提供的物业服务与业主的日常生活息息相关，两者的法律地位是平等的。在遇到问题时双方应加强有效的沟通、交流和理解。当业主需要帮助时，属于物业公司职责范围内的应积极主动解决，超出职责范围内的也应尽量协助业主帮忙解决。作为业主在享受物业服务的同时应当按时交纳物业管理费用，否则不仅损害了其它已交费业主的利益，而且最终损害的是全体业主的共同利益。业主如认为物业服务质量有瑕疵或有意见，可以要求物业公司进行改正，也可以通过业主委员会向物业公司反映，业主委员会负有监督物业公司履行物业服务合同的职责，或者向县级以上房地产行政主管部门反映，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正或作出相应处罚。 经本院调解，原告佳园物业公司考虑到为了缓和双方的矛盾，同意放弃对被告主张违约金的诉请，佳园物业公司该行为系对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，被告应以购房面积269.37㎡为基数，自2012年9月1日至2019年8月31日按每月每平方米1.5元的标准交纳物业管理费总计33940元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》（2018年3月19日修订）第七条第（五）项、第十条、第十二条第一款和第四款、第十五条第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告徐文浩应于本判决生效之日起三十日内给付原告金溪县佳园物业管理有限公司物业管理费33940元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费733元减半收取367元，由被告徐文浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员 王 欢 二〇二〇年十月二十六日 书记员 彭芳芳