内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终1107号上诉人（原审被告）：蒙商银行股份有限公司兴安盟分行（原包商银行股份有限公司兴安盟分行）。法定代表人：于某，行长。委托诉讼代理人：巩某，住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：刘某1，内蒙古圣泉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭某，住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：罗某，内蒙古圣泉（科右前旗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乌兰浩特市爱国街办事处。法定代表人：陆某，主任。委托诉讼代理人：董某，1976年5月13日出生，乌兰浩特市爱国街办事处法务，住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：刘某2，内蒙古匡维律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李某，其他身份不祥。被上诉人（原审第三人）：乌兰浩特华城房地产开发有限公司。法定代表人：许某。上诉人蒙商银行股份有限公司兴安盟分行、郭某因与被上诉人乌兰浩特市爱国街办事处、李某、乌兰浩特华城房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2020）内2201民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒙商银行股份有限公司兴安盟分行上诉请求：1.请求二审法院依法撤销内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2020）内2201民初825号民事判决，并依法改判；2.由乌兰浩特市爱国街办事处、郭某、李某、乌兰浩特华城房地产开发有限公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：乌兰浩特市爱国街办事处就涉案房屋所享有的债权无法排除蒙商银行股份有限公司兴安盟分行对涉案房屋抵押权的执行。蒙商银行股份有限公司兴安盟分行作为申请执行人，依法享有对涉案房屋的优先受偿权即担保物权。请求二审法院依法裁判。乌兰浩特市爱国街办事处辩称，不同意蒙商银行股份有限公司兴安盟分行的上诉请求，乌兰浩特市爱国街办事处对涉案房屋享有所有权，是经过政府会议决定的，表现形式是买卖合同，但其实是委托代建。郭某辩称，同意蒙商银行股份有限公司兴安盟分行的上诉请求，郭某认为符合事实，依据相应法律正确。李某未提交答辩意见。乌兰浩特华城房地产开发有限公司未提交答辩意见。郭某上诉请求：1.请求二审法院依法撤销内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2020）内2201民初825号民事判决，并改判驳回乌兰浩特市爱国街办事处的诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由乌兰浩特市爱国街办事处承担。事实和理由：郭某于2013年7月8日与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同、网签合同，已经向乌兰浩特华城房地产开发有限公司支付了300万元购房款且网签合同已经在房产部门进行登记。以上行为均在乌兰浩特市爱国街办事处之前完成，故应认定郭某与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效。因涉案房屋已经进行抵押，乌兰浩特市爱国街办事处与乌兰浩特华城房地产开发有限公司于2013年7月15日签订的房屋买卖合同应属无效合同。请求二审法院依法裁判。乌兰浩特市爱国街办事处辩称，不同意郭某的上诉请求，郭某主张其已购买了涉案房屋，但除了网签合同和预告登记以外郭某并未提供任何买卖合同收据。蒙商银行股份有限公司兴安盟分行述称，蒙商银行股份有限公司兴安盟分行认为郭某与乌兰浩特华城房地产开发有限公司的买卖关系是有效的。李某未提交陈述意见。乌兰浩特华城房地产开发有限公司未提交陈述意见。乌兰浩特市爱国街办事处向一审法院起诉请求：1.判决确认郭某与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效；2.判决确认乌兰浩特市爱国街办事处与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；3.判决确认圣地亚哥园林景观住宅小区0-商业-1（1-22-258-1）办公楼为乌兰浩特市爱国街办事处所有，并停止对该财产的执行；4.案件受理费由蒙商银行股份有限公司兴安盟分行、郭某承担。一审法院认定事实：2013年7月8日，郭某（郭某、李某系夫妻关系）与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号2013-0002700，约定郭某购买位于圣地亚哥园林景观住宅小区0号商业楼-1-01011，设计用途为办公，共四层，建筑面积989.71平方米，销售价格600万元。2013年7月30日，郭某办理乌兰浩特市爱国街圣地亚哥园林景观住宅小区商业楼-1-01011房屋预告登记证明。2013年7月30日，郭某与蒙商银行股份有限公司兴安盟分行签订个人借款合同，保证人乌兰浩特华城房地产开发有限公司，抵押物共有人李某，共同借款人李某，贷款用郭某购买合同编号为2013-0002700商品买卖合同中指定的房屋，贷款金额300万元。同日，郭某以涉案房屋与蒙商银行股份有限公司兴安盟分行签订预购商品房抵押合同，担保债务300万元，办理预购商品房抵押权预告登记，并在乌兰浩特市公证处办理公证书。2013年7月15日，乌兰浩特市爱国街办事处与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号2013-0002700，约定乌兰浩特市爱国街办事处购买位于××街地块的土地使用权，圣地亚哥小区1期第0号楼（1-22-258-1），该房用途为办公，共四层，建筑面积989.71平方米，销售价格300万元。2013年7月17日，乌兰浩特市爱国街办事处向乌兰浩特华城房地产开发有限公司分别支付40万元、40万元、120万元，2014年8月1日支付80万元，以上合计280万元。该房屋现由乌兰浩特市爱国街办事处占有使用。另查明，郭某、李某未按时偿还案涉300万元贷款，2017年1月7日，该院受理申请执行人蒙商银行股份有限公司兴安盟分行与被执行人郭某、李某、乌兰浩特华城房地产开发有限公司公证债权纠纷。再查明，乌兰浩特市爱国街办事处向该院提出执行异议申请，认为2013年7月15日，其向乌兰浩特华城房地产开发有限公司购买了圣地亚哥园林景观住宅小区0-商业-1房屋作为办公用房，已经支付了购房款，现乌兰浩特市人民法院在执行过程中将该房屋查封，申请中止执行。2019年12月3日，该院作出（2019）内2201执异91号执行裁定书，裁定驳回乌兰浩特市爱国街办事处的异议。之后，乌兰浩特市爱国街办事处提起诉讼。一审法院认为，乌兰浩特市爱国街办事处与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同购买的房屋及郭某与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订的买卖合同购买的房屋均未进行物权登记，不具有物权效力。郭某与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定购房价款为600万元，庭审中称其与他人在乌兰浩特华城房地产开发有限公司购买40个车库，因车库未交付，所以抵顶部分涉案房屋购房款，但庭审中未提交相应的证据予以证明。郭某2013年7月8日与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同之后，未对乌兰浩特华城房地产开发有限公司及涉案房屋实际占有人乌兰浩特市爱国街办事处积极主张交付房屋的权利，应认定郭某与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并非真实购房的意思表示，故乌兰浩特市爱国街办事处主张确认郭某与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，该院予以维护；乌兰浩特市爱国街办事处2013年7月15日与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同之后，交付了约定的大部分购房款，实际占有使用至今，应确认其签订的商品房买卖合同系真实意思表示，应为有效合同；关于乌兰浩特市爱国街办事处对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，郭某办理房屋预告登记，向蒙商银行股份有限公司兴安盟分行贷款并以涉案房屋作为抵押物，并办理预告登记他权证。郭某未按约定偿还借款，蒙商银行股份有限公司兴安盟分行对涉案房屋享有抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已支付全部或者大部分购房款的消费者，故已经支付全部或者大部分购房款的购房消费者与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。本案中蒙商银行股份有限公司兴安盟分行对涉案房屋具有的抵押权，不能对抗对涉案房屋已经支付大部分购房款的购房消费者即本案原告乌兰浩特市爱国街办事处的权利，故乌兰浩特市爱国街办事处要求确认圣地亚哥园林景观住宅小区0-商业-1（1-22-258-1）办公楼为乌兰浩特市爱国街办事处所有，并停止对该财产的执行的诉讼请求，该院予以维护。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条之规定，判决：一、确认郭某与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效；二、确认乌兰浩特市爱国街办事处与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；三、确认圣地亚哥园林景观住宅小区0-商业-1（1-22-258-1）办公楼为乌兰浩特市爱国街办事处所有，并停止对该财产的执行。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，乌兰浩特市爱国街办事处与乌兰浩特华城房地产开发有限公司于2013年7月15日签订商品房买卖合同约定由乌兰浩特市爱国街办事处购买涉案房屋，销售价格为300万元。后乌兰浩特市爱国街办事处向乌兰浩特华城房地产开发有限公司于2013年7月17日分别支付40万元、40万元、120万元，2014年8月1日支付80万元，以上合计280万元。涉案房屋现由乌兰浩特市爱国街办事处占有使用至今。郭某上诉称，其与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同成立在先。因涉案房屋已在蒙商银行股份有限公司兴安盟分行办理抵押贷款，乌兰浩特市爱国街办事处与乌兰浩特华城房地产开发有限公司于2013年7月15日签订的房屋买卖合同应属无效合同。经查，郭某在一审、二审期间中均称其与他人在乌兰浩特华城房地产开发有限公司购买40个车库，因乌兰浩特华城房地产开发有限公司违约未交付车库，抵顶了部分涉案房屋购房款，但郭某对此未能提交相应的证据予以证明，郭某亦无其他购买涉案房屋的交款证据，且乌兰浩特市爱国街办事处实际占有、使用涉案房屋后，郭某并未向乌兰浩特华城房地产开发有限公司及乌兰浩特市爱国街办事处积极主张交付涉案房屋，故郭某虽与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，但双方无涉案房屋买卖的真实意思表示。一审确认郭某与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效、乌兰浩特市爱国街办事处与乌兰浩特华城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效并无不当，郭某的上诉理由不成立，本院不予支持。另外，蒙商银行股份有限公司兴安盟分行上诉称，乌兰浩特市爱国街办事处就涉案房屋所享有的债权无法排除蒙商银行股份有限公司兴安盟分行对涉案房屋抵押权的执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，建设工程价款优先受偿权不能对抗已支付全部或者大部分购房款的消费者，故乌兰浩特市爱国街办事处作为已经支付大部分购房款的购房消费者其与蒙商银行股份有限公司兴安盟分行享有的抵押权产生冲突时，应优先保护乌兰浩特市爱国街办事处的权利。一审确认圣地亚哥园林景观住宅小区0-商业-1（1-22-258-1）办公楼为乌兰浩特市爱国街办事处所有，并停止对该财产的执行并无不当。综上所述，蒙商银行股份有限公司兴安盟分行、郭某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人蒙商银行股份有限公司兴安盟分行负担100元，上诉人郭某负担100元。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英二〇二〇年十月十三日法官助理 胡延斌书记员 蒋 雪