广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2703号上诉人（原审原告）：叶燕欢，女，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：王勋，广东人民时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓卫华，广东人民时代律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市润丰置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。上诉人叶燕欢因与被上诉人佛山市润丰置业有限公司（以下简称润丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初34951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶燕欢上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持叶燕欢的诉讼请求，或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由润丰公司承担。事实和理由：事实和理由：一、润丰公司将备案称为“商品住宅”的房屋基于销售目的出让给叶燕欢，一审法院将房屋买卖认定为房屋租赁，基本事实认定错误，本案应为房屋买卖纠纷，并非房屋租赁合同纠纷。（一）叶燕欢与润丰公司签订出让合同的目的是取得涉案房屋所有权而非仅为使用权，润丰公司的行为是销售行为而非出租行为，叶燕欢是涉案房屋的买受人而非承租人。(二）润丰公司基于出售的目的销售房屋，其在销售涉案物业过程中，在涉案项目旁设立了绿岛广场销售中心，在现场公开展示房屋的销售价格表，并在网易、腾讯、搜房等各大门户网站上明码标价进行发售，且声称销售许可证待上传等信息，使得包括叶燕欢在内的诸多购房者确信与润丰公司进行的是商品房交易，而非房屋租赁。(三）润丰公司称涉案物业系“商品住宅”，其提交的项目竣工验收备案表中备案文件目录第8项商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也进一步证实涉案物业的商品住宅属性，润丰公司的行为显然属于商品房销售行为，而非房屋租赁。(四）润丰公司在销售房屋过程中，其销售人员承诺可以进行按揭贷款，叶燕欢买卖涉案房屋符合商品房屋买卖按揭贷款支付交易习惯。但因润丰公司欺骗、隐瞒其销售房屋的性质而没有实现按揭贷款买房的目的。(五）润丰公司将土地使用权期限超过二十年的房屋，一次性出让给包括叶燕欢在内的其他“购房者”，是典型的销售房屋行为。(六）润丰公司在其提供的格式合同中，约定“买房人”将房屋所涉及的作为业主享有的公共部分权益转让给润丰公司，是基于商品房屋买卖作出的约定，润丰公司的行为是商品房买卖行为，而非房屋租赁行为。二、润丰公司通过虚假广告、采取虚假承诺，欺骗包括叶燕欢在内的“购房者”，以《物业使用权出让合同》形式销售法律禁止作为商品房销售的涉案房屋，其行为违反《中华人民共和国土地管理法》《城市商品房预售管理办法》及相关强制性政策，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《物业使用权出让合同》违法无效，且至今润丰公司也没有将该合同文本给叶燕欢。(一）根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且根据润丰公司提交的《建设用地规划许可证》（地字第440********0002号），用地性质为商业服务设施用地，不兼容居住用地。润丰公司以《物业使用权出让合同》形式公开销售利用集体土地开发的涉案房屋谋取非法利益，严重违反《中华人民共和国土地管理法》等规定，故《物业使用权出让合同》违法无效。(二）润丰公司将涉案房屋备案为商品住宅，并宣称“待传”销售许可证，违规将涉案房屋作为商品房进行销售。根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，润丰公司在未能取得《商品房预售许可证》的前提下，却将涉案房屋作为商品房向社会公开发售，其与包括叶燕欢在内的“购房者”签订的《物业使用权出让合同》，因违反《城市商品房预售管理办法》之规定而无效。(三）润丰公司将涉案房屋作为商品房进行销售，同时违反国家商品房销售的限购政策，双方的《物业使用权出让合同》也因违反国家强制性规定应归于无效。(四）润丰公司收取款项的方式并非房屋租赁惯常的收取部分押金和部分租金，而是一次性收取“租金”达二十二年之久，此外还要收取高额的公共设施分摊费及综合管理费，显然是将房屋销售合同进行变通，实质则是以租代售、变相销售房屋使用权的违法行为。(五）润丰公司将集体土地建设的房屋作为“商品住宅”备案，通过虚假宣传、欺骗广大“购房者”，其行为违背基本诚信，导致大量纠纷，与维护合同有效性、维护正常交易秩序的目的背道而驰。《物业使用权出让合同》依法应当无效。三、如果《物业使用权出让合同》为租赁合同，但一审法院没有查明涉案房屋是否适合租赁、是否存在租赁合同无效情形、润丰公司是否履行了基本的合同义务、是否构成根本违约等基本事实，适用法律错误，违背司法公正。(一）房屋租赁合同合法有效的前提条件，是润丰公司提供适合租赁的房屋，润丰公司作为“出租人”没有提供证据证明其“出租”的房屋具备消防合法、规划法等适合用于租赁的条件。(二）润丰公司没有履行房屋“出租人”的最基本的交付出租房屋义务，其也没有提供证据证明其已经履行了交付义务。一审法院错误认定润丰公司交付房屋时间。(三)一审法院认定涉案房屋于2016年11月17日办理工程竣工验收备案，继而认定涉案房屋已经建造完成而可以办理收房，该事实认定错误。1.本案办理工程竣工验收为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收表》为房屋建筑工程和市政基础设施验收，而本案润丰公司应交付的房屋为符合合同第五条约定的物业交付标准，即精装修的房屋。根据合同约定，涉案房屋的面积为47.7平方米，但润丰公司至今未有提供涉案项目的竣工测绘报告，用以证明涉案项目已经竣工并具备交付面积符合约定的房屋。润丰公司也未有证据证明涉案房屋的产权情况及涉案房屋的装修情况、是否符合合同约定的精装修交楼标准。2.交付符合约定的房屋是出租人最基本的义务。在润丰公司没有履行其基本合同义务交付适合租赁房屋的情况下，一审法院认定润丰公司已经交付并要求叶燕欢证明润丰公司拒绝办理、配合办理，违反举证责任规则。依据《中华人民共和国消防法》规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的不得投入使用，润丰公司就此没有提供证据证明涉案物业是否符合《中华人民共和国消防法》的相关规定。3.润丰公司逾期交付超过合同约定的期限90天，构成根本违约，《物业使用权出让合同》已经解除。一审法院认定润丰公司于2018年9月30日交付涉案物业违背基本事实，且润丰公司确认从没有通知叶燕欢收房。四、本案不符合适用简易程序审理的规定，一审法院以简易程序审理本案，程序违法。润丰公司辩称，一、本案争议合同标的房屋所属工程项目合法且已竣工验收并取得了竣工验收备案表。双方争议合同标的房产所属项目是在佛山市禅城区南庄镇堤田集团有限公司(以下简称堤田集团)自有的商业建设用地上由润丰公司投资建设的公寓、写字楼、商业结合体即商业物业。润丰公司对该项目具有包括出租、出让在内的经营管理权限，其经营期限至2040年8月31日止。该项目合法具有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，该项目物业已于2016年9月30日竣工验收且取得了竣工验收备案表，故项目合法合规。涉案项目并非商品房、住宅、小产权房。润丰公司租用集体建设用地投资开发商业物业并已取得对该项目包括出租、出让在内的经营管理权限。《广东省集体建设用地流转管理办法》已明确集体建设用地可出让、转让、出租、抵押等流转方式，合同标的房产所属项目合法性。《中华人民共和国土地管理法》明确集体经营性建设用地可以进入商业性市场，故叶燕欢强调涉案项目属于非法用地，没有法律和事实依据。二、《绿岛广场物业使用权出让确认书》《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示，合法有效，不存在欺诈、隐瞒的事实。（一）《绿岛广场物业使用权出让确认书》第一条物业基本情况已将房屋项目基本情况作出明确的描述，即土地性质为集体建设用地、物业为商业用途且不能办理产权证等。（二）《物业使用权出让合同》第一、二、三条，对物业情况也作出了清晰说明，即合同标的房产的土地使用权性质为商服用地，物业用途为商业用途，项目为非商品房项目，物业使用权出让年限截止2040年8月30日。第十条第8点约定物业不能办理不动产权权证。第十二条第1款也明确约定出让方不提供银行按揭和物业返租服务。（三）上述确认书和合同文本，对合同期限均约定为自物业交付之日起二十年，期满后无条件即无偿续期至2040年8月30日止。该约定并未违反《中华人民共和国合同法》关于租赁合同期限不得超出二十年的规定。三、双方签订的合同并未解除且仍完全具备履行的条件，应继续履行。（一）涉案物业的商业性质和商业用途，具有典型的投资、商事属性，叶燕欢签订合同协议的目的是投资营利而非作为生活和居住用途。润丰公司投资开发该项目也是配合佛山地铁二号线的开建和开通，着重未来的商业价值和投资回报。其他投资者取得物业后大部分出租给独立的酒店管理机构用于经营公寓式酒店已经享受投资收益，也有部分用于自营企业。（三）叶燕欢未按约定时间支付余款，付款是单方面的履约行为，不需配合也不需催告，未能付款其违约责任在叶燕欢一方。（三）合同标的物业在签约时就已具备交付条件，润丰公司基于诚信原则，并未对物业另行处理，至今物业仍处于等待交付状态。合同交付地应在不动产物业所在地，未接收物业的违约责任在叶燕欢一方。（四）叶燕欢至今未支付余款和前来收取物业，合同约定逾期90天不能交付可解除合同，是以润丰公司违约不能交付为前提。本案违约行为和违约责任均在叶燕欢，其解除权在润丰公司一方，叶燕欢并未取得合同解除权。润丰公司从未主张和同意解除合同，润丰公司有权选择继续履行合同。叶燕欢向一审法院提出诉讼请求：1.润丰公司向叶燕欢返还已经支付的出让款199465元；2.润丰公司支付利息7900元（以199465元为本金，暂时从2019年1月1日起按照年贷款利率4.75%暂计算10个月，要求计算至实际支付之日止）；3.本案全部诉讼费用由润丰公司承担。一审庭审中，叶燕欢变更第二项诉讼请求为：润丰公司支付利息23940元（以199465元为本金，按照日万分之四计算，暂从2019年1月1日起计算10个月，要求计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：涉案绿岛广场项目位于佛山市禅城区*******侧、禅港路东侧。2013年1月7日，佛山市国土资源和城乡规划局核发地字第440********0002号《建设用地规划许可证》，证载用地单位为堤田集团，用地项目为绿岛湖都市产业区B地块，用地性质为商业服务业设施用地、不兼容居住用地。2014年10月10日，佛山市国土资源和城乡规划局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）建设项目核发建字第440********0002号《建设工程规划许可证》。2015年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程核发编号440**********301《建筑工程施工许可证》。2016年9月30日，绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程通过竣工验收，并于2016年11月17日取得竣工验收备案。2016年5月28日，堤田集团、佛山禅高投资开发有限公司（以下简称禅高公司）以及润丰公司共同出具《关于确认佛山市禅城区*********～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）及经营、管理权的证明》，内容为“禅高公司向堤田集团租赁位于季华路以北、瓷海国际陶瓷城对面的土地共337.335亩（租赁期限至2040年8月31日止）。经堤田集团同意，禅高公司将上述地块中位于禅城区南庄镇季华路北侧、禅港路东侧的土地（B2地块）共54666.7平方米（即82亩）转租给投资商润丰公司进行开发、建设。现已经建成建筑物7座（1～7座总建筑面积共约240595.73平方米），经佛山市公安局禅城分局编定门牌为佛山市禅城区********。经协商，堤田集团、禅高公司、润丰公司一致确认，润丰公司在租赁期限内有对佛山市禅城区*********～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）以及经营、管理的权利，并同意润丰公司对该物业再转租或分租，由润丰公司出具上述物业的转租证明，润丰公司对其出让、出租（含转租）、经营、管理行为承担相应的责任”。2018年7月23日，润丰公司（出让方、甲方）与叶燕欢（受让方、乙方）签订《绿岛广场物业使用权出让确认书》，约定“一、物业基本情况。位于佛山市禅城区南庄镇季华西路129号绿岛广场西区*********，……。物业使用权出让期限为：自物业交付日起二十年，期满后无条件续期至2040年8月30日止。物业使用权出让款：389465元，……。二、乙方同意以下方式付款：于2018年7月29日前支付首期款人民币199465元（含定金），于2018年8月5日前付清物业使用权出让款余款190000元。……”2018年7月27日，润丰公司（出让方、甲方）与叶燕欢（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定“甲方合法投资建设的绿岛广场项目，并合法拥有所建物业的经营使用权……就甲方将该项目部分物业的物业使用权出让给乙方的相关事宜，一致同意订立如下合同条款……第一条、物业基本情况。1.项目名称：绿岛湖都市产业区B地块二期（绿岛广场）……3.甲方将该项目西区二座XXXX单元的使用权出让给乙方……5.该项目为非商品房开发项目，土地使用权性质为商服用地，物业使用功能为商业用途。……第三条、出让年限。1.该物业使用权的出让期限从本合同物业交付之日起二十年，期满后无条件续期至2040年8月30止。2.乙方须在上述出让期限届满（包含续期部分）当日将该物业无偿归还给甲方。第四条、物业使用权出让款及付款方式、付款期限。本物业使用权出让款总金额（由物业使用权转让期内的使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费三部分组成，按套计价）为389465元……乙方支付物业使用权出让款具体约定如下：①本物业使用权出让款的首期款为199465元，乙方须在签订《绿岛广场物业使用权出让确认书》7日内，即2018年7月29日前支付，并同时签署本《物业使用权出让合同》。②物业使用权出让余款190000元，乙方于2018年8月5日前付清。……第五条、物业的交付标准和期限。1.甲方应在2018年9月30日（含当天）前将该物业交付给乙方使用。……第八条、乙方的权利义务。1.按本合同约定的期限和方式向甲方支付该物业使用权出让款。……14.本物业使用权届满时，乙方应将该物业无偿归还给甲方……第九条、违约责任。1.乙方应按照本合同约定的期限和方式支付价款；逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之四的标准向甲方支付违约金。……第十条、不利因素说明。……8）本项目物业使用权出让期间（包含续期部分）不办理不动产权证书。……第十三条、其他条款。1.就本物业使用权出让，出让方不提供银行按揭及物业返租服务项目，如受让方有与第三方签订以上相关项目的合同与出让方无关……”。庭审中，叶燕欢、润丰公司一致确认：1.叶燕欢尚未办理接收涉案房屋的手续；2.叶燕欢已向润丰公司支付出让款199465元，尚欠出让款190000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”叶燕欢、润丰公司签订的《物业使用权出让合同》约定润丰公司将涉案物业使用权出让给叶燕欢一定期限，不改变物权的归属，叶燕欢向润丰公司支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。关于叶燕欢主张的《物业使用权出让合同》无效，一审法院分析如下：据前查明，《绿岛广场物业使用权出让确认书》与《物业使用权出让合同》约定的主要条款内容一致，均明确载明涉案物业所在项目并非商品房开发项目，出让标的为涉案物业的使用权，且受让人须在出让期届满当日无偿归还物业。上述明显区别于商品房买卖的合同约定，内容清晰，不存在任何歧义，叶燕欢主张润丰公司存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的不法行为，无事实根据，一审法院不予采纳。如前认定，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案物业所在的项目已合法取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》并经竣工验收合格，故涉案合同亦不存在违反法律、行政法规的无效情形。因此，一审法院对叶燕欢主张的合同无效不予采纳。关于涉案物业的交付问题。本案中，叶燕欢虽尚未办理收房手续，但《物业使用权出让合同》签订时已经明确约定物业交付日期为2018年9月30日前，结合涉案房屋已于2016年11月17日办理竣工验收备案可知，叶燕欢、润丰公司签订《物业使用权出让合同》时涉案物业已经建造完成，叶燕欢对涉案房屋在签约后可以办理收房手续是知情的，且本案中未有证据证明叶燕欢前往涉案物业办理收房手续而润丰公司拒不配合办理，故叶燕欢主张润丰公司未按合同约定履行物业交付义务，缺乏依据，一审法院对其主张不予采纳，一审法院认定涉案物业的交付日期为2018年9月30日。本案中，《物业使用权出让合同》约定涉案物业使用权的出让期限自交付之日起至2040年8月30日止。也即涉案物业的出租期限为2018年9月30日至2040年8月30日止，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2038年9月29日的部分无效，因叶燕欢至本案庭审时止仅向润丰公司支付出让款合计199645元，故不存在应返还无效期限部分对应的物业使用权出让款的问题，叶燕欢的诉请润丰公司返还已付出让款及利息，缺乏无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回叶燕欢的诉讼请求。一审案件受理费2325.54元，由叶燕欢负担。二审期间，叶燕欢、润丰公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：润丰公司应否返还出让款199465元及支付利息予叶燕欢。其一，《物业使用权出让合同》实为房屋租赁合同。经审查，涉案《物业使用权出让合同》约定：润丰公司须在合同约定期限内将物业使用权出让给受让方叶燕欢，叶燕欢须按合同约定的期限及方式支付物业使用权出让款，物业使用权届满时，受让方叶燕欢应将该物业无偿归还给润丰公司；物业使用权出让期眼自物业交付之日起至2040年8月30日止；物业使用权出让期间（包含续期部分）不办理不动产权证书……受让方签定合同时已知悉上述情况且无异议，并仍决定受让该物业使用权。据此可知，出让人润丰公司出让的仅是具有期限的物业使用权利，而非具有占有、使用、收益、处分等具有完全权能的所有权，且出让人润丰公司的义务不包括办理不动产产权证书。故涉案《物业使用权出让合同》属于《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的“租赁合同”，而不属于《中华人民共和国合同法》第一百三十条所规定的出让人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的“买卖合同”。一审法院认定涉案合同为房屋租赁合同并无不当，本院对此予以维持。叶燕欢主张涉案《物业使用权出让合同》实质为房屋买卖合同，但其提交的证据不足以否定涉案合同对双方当事人权利义务的前述约定及违反其真实意思表示，故本院对其该主张不予采纳。其二，《物业使用权出让合同》除超过二十年的租赁期限之外的其他约定合法有效。1.《绿岛广场物业使用权出让确认书》《物业使用权出让合同》均明确载明涉案物业所在项目为非商品房开发项目，土地使用权性质为商服用地，物业使用功能为商业用途；出让标的为涉案物业的使用权，且受让人须在出让期届满当日无偿归还物业；出让人不提供银行按揭服务，不办理不动产权证书。上述合同内容清晰，不存在任何歧义，叶燕欢主张润丰公司存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的等不法行为缺乏事实根据，本院不予采纳。2.涉案物业的建设已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，且涉案项目已取得竣工验收备案表，故叶燕欢诉称涉案物业违反消防法规、规划法规等规定缺乏理据，本院不予采纳。叶燕欢未能提供证据证明涉案物业存在非法出让、出租集体土地用于非农业建设、非法出租等情形，故涉案合同不属于违反法律、行政法规强制性规定的无效合同。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”之规定，《物业使用权出让合同》关于涉案物业自交付之日起二十年的租赁约定合法有效，超出该期间的租赁期间的约定无效。因此，《物业使用权出让合同》除超过二十年的租赁期限之外的其他约定合法有效。其三，涉案物业交付日期为2018年9月30日。叶燕欢诉称润丰公司未按照涉案合同约定的交付日期、交付标准向其交付涉案物业，构成根本违约，涉案合同已解除。经审查，本案中叶燕欢未办理收房手续，但其签订《物业使用权出让合同》时涉案物业已建造完成，对涉案房屋在签约后可以办理收房手续是知情的，且未有证据证明叶燕欢办理收房手续而润丰公司拒不配合办理的情形。此外，叶燕欢亦未提供证据证明涉案物业不符合合同约定的交付标准，故叶燕欢上述主张缺乏理据，本院不予采纳。一审法院根据涉案合同约定的交付日期认定涉案物业的交付日期为2018年9月30日并无不当，本院予以维持。其四，润丰公司无需返还出让款199465元及支付利息予叶燕欢。涉案合同约定润丰公司将涉案物业的使用权出让予叶燕欢使用20年，其后无条件续期至2040年8月30日。无论涉案合同如何表述超过20年的使用期限和叶燕欢支付款项的性质，不改变润丰公司将涉案物业出租给叶燕欢使用至2040年8月30日及叶燕欢支付约定的出让款是取得涉案物业使用权至2040年8月30日的对价的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过20年，超出20年的，超出部分无效。结合涉案物业的出租期限为2018年9月30日至2040年8月30日止，故本案租赁期限超出2038年9月29日的部分无效。经核算，无效期间对应的租金为34059.68元（389465元÷263个月×23个月），润丰公司无权要求叶燕欢支付该无效期间对应的租金34059.68元，故叶燕欢应向润丰公司支付租金为355405.32元（389465元-34059.68元）。叶燕欢本案中仅向润丰公司支付出让款合计199645元，故不存在超出支付问题。如前所述，涉案合同关于涉案物业自交付之日起二十年的租赁约定合法有效，故叶燕欢要求润丰公司返还已付出让款及支付利息于法无据，本院不予支持。综上，叶燕欢上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4651.08元，由上诉人叶燕欢负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十月二十九日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力