河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初2610号 原告：张天荣，女，1969年3月24日出生，汉族，住北京市海淀区。 被告：固安县金海房地产开发有限公司。 住所地：河北省廊坊市固安县牛驼镇牛驼四村。 法定代表人：裴志国，该公司经理。 统一社会信用代码：911310227434463025。 委托代理人：赵俊明，该公司法务。 原告张天荣与被告固安县金海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张天荣、被告固安县金海房地产开发有限公司的委托代理人赵俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张天荣向本院提出诉讼请求： 1、解除与固安县金海房地产开发有限公司签订的购房合同，退还房款4813260元及相关服务费150000元。 2、赔偿自购房之日起至今的理财利息1208932元。 3、诉讼费用由固安县金海房地产开发有限公司支付。 4、由于开发商违约，为维护个人利益，聘请、咨询了有关 —2— 法律专业人士，有关费用支出由固安县金海房地产开发有限公司支付。 5、由于是近期才得知开发商发生违约，房子已经租出（由于房子位置结构较好，租金优于金海自持商业的出租价格）建议自退房之日起房租交固安县金海房地产开发有限公司，以免影响租户利益。 事实和理由：一、2017年3月25日，本人与固安县金海房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买金海太阳公园二期辅14＃01-0109商品房，金额4813260元，并在住建部门备案。合同第一条约定“出卖人以土地出让方式取得位于新源西街××、永康路西侧编号为1-（39）-0030的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为固国用（2011）第01006号。该土地面积为18570.90平方米，规划用途为住宅、商业服务，土地使用年限自2011年1月13日至2080年11月23日。”现咨询固安不动产管理部门，根据国家有关规定，商业性质产权期限为40年，根据该合同我无法取得土地使用期限为（2011年1月13日至2080年11月23日）房产证，开发商夸大房屋使用年限，属于虚假销售，合同无效。所以要求撤销合同，固安县金海房地产开发有限公司退还本人购房款及相关费用：房款48136260元及服务费150000元。 其次，因为这笔资金如果不购买房产，可以进行理财投资，信誉较好的可以参考中信信托的理财产品，并赔付周期理 —3— 财利息1208932元。计算公式：参考（中信信托2017年9月19日的中信融创海棠湾一号信托计划，收益率是8.2%）利息=4813260*8.2%*3+4813260*8.2%/365*23=1208932)。 第三，因为房子已经租出，出租是不了解开发商违约的事实，租金为1.88元/平方米，比固安县金海房地产开发有限公司的物业出租价格略高，所以建议继续我同租户之间的租房合同内容，合同终止时间为2022年12月，自退房之日起，房租交固安县金海房地产开发有限公司。 被告固安县金海房地产开发有限公司辩称，一、案涉商品房买卖合同不存在原告主张的虚假销售、合同无效或者撤销的情形。一方面，案涉商品用房的建设销售中，我公司手续齐全，建设和销售行为合法，不存在任何违法或者法律禁止的行为。另一方面，在案涉商品房买卖合同的行为中我公司也不存在虚假销售的行为。双方签订的《商品房买卖合同》第一条明确规定项目建设依据，包括固国用（2011）第010006号国有土地使用权证、建字第131022320150057号建设工程规划许可证以及131022201510290301号施工许可证，以上描述完全是事实，无任何虚假成分。 二、双方合同第一条讲的是项目建设依据，也就是说讲的是项目建设的法律渊源，是针对整个项目不是特定原告个人。 三、本案中原告主张商业土地使用权期限达到70年，其中法律规定是40年，超过40年的部分是非法的。原告的非法主 —4— 张不应得到法院支持。所以，我公司不同意原告主张的合同无效、撤销或者解除的事由及请求，其关于理财利息的主张也没有法律依据。综合的讲，请依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2011年1月13日被告固安县金海房地产开发有限公司通过出让方式取得座落永康路西侧、新源街南侧，地号为1-（39）-0030城镇住宅用地的使用权，使用权面积为18570.90㎡，终止日期2080年11月23日，土地使用证证号为固国用（2011）第010006号。2013年12月18日被告拟建金海太阳城二期，该项目位于永康路西侧、新源西街南北两侧，宗地面积59831.3平方米，拟在此地块内建设15＃—21＃、辅7＃—辅9＃、辅15＃、25＃—27＃、辅10＃-1、辅10＃-2、辅14＃楼，建筑面积142118.11平方米（其中回迁商业20551.11平方米，住宅121567平方米）。被告于2015年5月29日取得地字第131022201500041号建设用地规划许可证，用地项目名称：金海太阳公园住宅小区二期（21＃、23＃、24＃、辅13＃、辅14＃）项目、用地位置：新源西街××、新源南街北侧，用地性质：商业用地、居住用地，用地面积：3883.87平方米（其中商业建筑面积分摊19.49%，居住建筑面积分摊80.51%）。于2015年7月13日取得建字第131022201500057号建设工程规划许可证，建设项目名称：金海太阳公园住宅小区二期21＃、23＃（不含裙房商业）、24＃（不含裙房商业）、辅13＃、辅14＃楼、地下车库。建设位置：永康路西侧、××南侧，建设 —5— 规模：70631.53平方米。于2015年10月29日取得编号131022201510290301建筑工程施工许可证，工程名称：金海太阳公园住宅小区二期21＃、23＃、24＃、辅13＃、辅14＃楼、一区地下车库主体及桩基础工程，建设地址：永康路西侧、××南侧。于2016年9月7日取得（冀固）房预售证第2016082号商品房预售许可证，项目名称：金海太阳公园住宅小区二期（22-24＃、辅10＃、辅12-14＃楼），预售总建筑面积：23520.6平方米，共136套（其中住宅47套、6040.1平方米；商业89套，17480.5平方米），房屋坐落地点：新源西街××、永康路西侧，房屋用途性质：住宅、商业，销售对象：内销。2017年3月25日，原告张天荣作为买受人与作为出卖人的被告固安县金海房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同于2017年3月31日进行了备案，备案号为：20170325024。合同约定：出卖人以土地出让方式取得位于新源西街南侧，永康路西侧、编号为1-（39）-0030的地块的土地使用权，【土地使用权出让合同号】为固国用（2011）第010006号，该地块土地面积为18570.90平方米，规划用途为住宅、商业服务，土地使用年限自2011年1月13日至2080年11月23日，现定名金海太阳公园住宅小区二期，买受人购买的商品房为第辅14＃【幢】【座】01【单元】1-2【层】0109号房，用途为商业服务。该商品房建筑面积共175.350平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米27449.444元人民币，总金额人民币 —6— 4813260元。买受人一次性付清总房款人民币4813260元。同时约定了面积确认及面积差异处理、违约责任、规划、设计变更的约定、交接等条款。原、被告双方均按合同约定履行了各自的义务，房屋交付后，原告张天荣将案涉房屋对外出租。现原告张天荣以被告固安县金海房地产开发有限公司夸大案涉房屋使用年限，属于虚假销售，其无法取得土地使用期限为（2011年1月13日至2080年11月23日）房产证为由，要求解除双方所签订的购房合同，并退还房款4813260元及相关服务费150000元等诉求，与被告协商未果，双方成讼。 上述事实，有当事人的当庭陈述、被告提交的《土地使用权证》1份、固安县城乡规划局出具的书面证明1份、《建设用地规划许可证》1份、《建设工程规划许可证》1份、《建筑工程施工许可证》1份、《商品房预售许可证》1份、《商品房买卖合同》1份等证据材料在案佐证。 本院认为，被告固安县金海房地产开发有限公司依法取得了案涉房屋所在地块的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，其与原告张天荣所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。被告依建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可及商品房预售许可在取得土地使用权的地块上建设住宅和 —7— 商业服务房并对外出售，不违反相关法律规定。双方所签订的合同明确约定，原告购买的商品房为第辅14#【幢】【座】01【单元】1-2【层】0109号房，用途为商业服务，原告收房后对案涉房屋对外出租，对其所购买的房屋系商业用房系明确知晓的，1990年5月19日发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定土地使用权出让最高年限商业、旅游、娱乐用地四十年，原告要求取得案涉房屋土地使用期限为（2011年1月13日至2080年11月23日）的房产证，既无合同依据、事实依据，亦无法律依据，也违反诚实信用原则。原告主张被告夸大案涉房屋使用年限，属于虚假销售，也未向本院提交相应的证据加以证实，对其主张，本院不予采信。综上，对原告张天荣请求解除与固安县金海房地产开发有限公司签订的购房合同，退还房款4813260元及相关服务费150000元、赔偿自购房之日起至今的理财利息1208932元及为维护个人利益，聘请、咨询了有关法律专业人士，有关费用支出由被告支付以及建议自退房之日起房租交被告，以免影响租户利益的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告张天荣要求解除与被告固安县金海房地产开发有 —8— 限公司签订的购房合同，退还房款4813260元及相关服务费150000元、赔偿自购房之日起至今的理财利息1208932元及为维护个人利益，聘请、咨询了有关法律专业人士，有关费用支出由被告固安县金海房地产开发有限公司支付以及建议自退房之日起房租交被告固安县金海房地产开发有限公司，以免影响租户利益的诉讼请求。 案件受理费27503元，由原告张天荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员  李 珉 二〇二〇年十月十六日 法官助理  安卫玲 书 记 员  李**鹏