北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初11573号原告：张立强，男，1981年2月13日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街******。法定代表人：郭辉，总经理。委托诉讼代理人：郭乙峰，男，1993年5月1日出生，汉族，该单位员工。原告张立强与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张立强，被告北京中恒建业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人郭乙峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张立强向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2、要求被告向原告支付解约违约金18600元；3、要求被告支付2020年5月23日至2020年8月22日期间的租金27900元；4、要求被告支付迟延给付租金的滞纳金，以27900元为基数，按每日千分之三的标准自2020年5月12日计算至实际给付之日；5、要求被告赔偿物品损失10260元；6、要求被告支付墙面和厨房恢复原状的费用1万元及恢复原状期间的损失9300元；7、要求被告赔偿门把手、防盗门、洗手间花洒、沙发腿损坏损失1700元；8、要求被告支付水费770元；燃气费487元；9、要求被告支付附属物品、设备设施损坏的违约金18600元；10、要求被告支付交通费、误工费5000元。事实和理由：2019年8月10日，原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于北京市东城区竹杆胡同X号楼房屋委托被告代为出租。委托期限为2019年8月23日至2021年8月22日。委托出租价格9300元/月，租金支付方式为季付，被告迟延支付房租7日以上的，自迟延之日起按当期应付租金的千分之三支付滞纳金，被告因保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒绝赔偿的，原告有权单方解除合同，被告并应按月租金的200%支付违约金，原告可要求被告将房屋恢复原状或赔偿损失。出租代理期内，原、被告需提前终止合同，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。合同履行期间，2020年2月5日，被告告知原告因疫情影响，要求减免2个月租金，原告未予同意，此后被告于2020年2月12日交纳租金27900元。2020年4月23日，被告提出退租，原告要求被告将房屋恢复原状或赔偿损失56000元，并支付月租金200%的违约金。双方未协商一致。原告认为被告上述行为严重侵害了原告合法权益，故成此诉。被告北京中恒建业房地产经纪有限公司辩称：同意解除合同，被告租金交纳至2020年5月22日，押金未交纳。被告于2020年4月24日已经向原告提出解除合同，原告不同意解除，因疫情影响租户无力支付房租，与被告提前解除了合同，故此后房屋空置。被告因不可抗力通知原告解除，但原告不予收房，所以没有交接钥匙，不同意支付违约金及租金及迟延给付租金的滞纳金。原告要求赔偿的物品与被告持有的房屋交割单不一致，不一致的被告不予认可。其他物品均在涉案房屋内，而且原告未证明物品价值，其估算价格过高，不同意赔偿。关于房屋恢复原状，原告并未证明向被告交付房屋时墙面的状况，墙面属于自然损耗，厨房内的橱柜台面在交付被告时就有裂痕，原告主张的恢复原状期间过长，不同意支付恢复原状费用和恢复期损失。被告并不清楚物品损坏情况，即使有损坏，被告仅同意修复，不同意赔偿，亦不同意支付物品损坏的违约金。同意支付2019年8月23日至2020年5月29日期间的燃气费,原告水费计算错误，同意按照实际用量支付水费，原告主张交通费、误工费没有依据，不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市东城区竹杆胡同X号楼房屋（以下简称涉案房屋）系原告张立强所有。2019年8月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将涉案房屋委托被告进行出租代理，委托期限为2019年8月23日至2021年8月22日。租金9300元/月，各期租金支付日期为2019年8月10日、2019年11月12日、2020年2月12日、2020年5月12日、2020年8月12日……乙方应按约定时间交付房租，甲方在乙方迟延交付房租七日内（含七日）负有提醒义务，在甲方提醒下乙方仍迟延交付房租达七日以上的，自迟延之日起按当期应付租金的千分之三标准支付滞纳金，直至交付房屋时止。如甲方没有尽到提醒义务，乙方不承担交纳滞纳金的责任。租赁期内，水费、燃气费等费用由乙方承担。对于出租委托代理期限内房屋及附属物品、设备设施的维修责任，甲方负责自然损坏的维修，乙方负责人为损坏的维修。出租代理期内，甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。乙方因保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。在被告提交的涉案合同中其他约定事项另载明自2019年8月11日至2019年8月22日为免租期，原告不收取被告房租，不按日期支付租金达10日，原告有权收回房屋。庭审中，原告提交涉案合同附件二《房屋交割清单》，显示涉案房屋内物品包括,客厅物品:沙发、沙发巾、茶几、电视柜、书桌、椅子（红色）、电视（43寸）海尔、机顶盒、路由器、台灯、接线板、空调、空调遥控器、餐桌、椅子（棕色）4把、储物柜；主卧物品：床、床垫、床棉垫、衣柜、空调、空调遥控器、窗帘、阳台桌子；次卧物品：床、床垫、床棉垫、空调、空调遥控器、窗帘、衣柜；厨房物品：冰箱、炒勺、热水器；卫生间物品：洗衣机、接线板。该交割单并记载了上述物品的单价及损赔额。被告不予认可，表示与其持有的涉案合同物品交割单不一致，被告提交的《房屋交割清单》显示，房屋内物品有双人床、电视机、空调3台、桌子、椅子4把、冰箱、沙发、茶几、洗衣机。在其他相关费用一栏，记载有水费起计底数117、电费起计底数21.79、燃气费起计底数02092。对此，原告表示交割单中所载内容是原告向被告交付房屋时现场确认的，因当时比较晚，被告表示记录物品是为了保障原告权益，故要求原告自行记载房屋内物品，被告拍了照片，并称随后补上。关于各项费用的表底数，被告表示于次日拍照后告知原告，故原告持有的交割单上未记载各项费用的起计底数。被告对原告陈述不予认可。另查，合同履行期间，被告租金交纳至2020年5月22日，此后租金未交纳。2020年4月23日被告向原告提出解除合同，并于次日向原告发出《解除房屋委托合同通知函》，主要内容为因疫情影响，本市陆续采取延期复工、交通管制、封闭小区等预防控制措施，上述情形属于不可抗力。按照相关法律规定及涉案合同关于不可抗力的约定，通知原告自解除通知送达之日起解除涉案合同，请原告于三日内与被告办理房屋交接手续，逾期交接造成的损失原告自负。原告表示不同意解除合同，并向被告催缴租金。此后，双方未就解除合同及交接房屋一事协商一致，被告未交付房屋。关于原告所述物品损失一节，原告表示系丢失物品损失，赔偿金额按房屋交割单中记载的价格赔付，该价格系原告交付房屋时原告估算的物品价格。原告提交涉案房屋原状照片，并表示系于2019年8月拍摄，证明原告交付涉案房屋时屋内物品情况，经质证，被告不予认可，并表示与房屋交割清单不一致，不清楚照片中物品是否交付被告。原告提交涉案房屋现状照片，原告表示系于2020年4月23日让涉案房屋内租户拍摄后通过微信发给原告的，但是微信记录均清理了，无法提供原件。经质证被告对其真实性认可，但表示被告已经做了保洁，且将原告物品搬回涉案房屋。对此，被告提交其承租涉案房屋时拍摄的照片及涉案房屋现状照片，现状照片中除了被告提交的《房屋交割清单》中载明的物品外，尚有其他物品。经与被告承租房屋时拍摄照片比对，现状照片中缺少一张桌子、一把折叠椅。原告提交其与“唐飞竹杆胡同”的微信聊天记录，显示原告询问“房间内的Wi-Fi密码是多少？”对方告知原告。原告以此证明涉案房屋内有路由器。经质证被告对其真实性不予认可。关于原告要求被告支付墙面和厨房恢复原状费用及恢复原状期间损失一节，原告表示墙面包括主卧、次卧、客厅、厨房不同程度的污染，应由被告赔偿后原告自行修复。原告经询价，一平米墙面30元，原告主张的是全部墙面的价格。另，涉案房屋是原告于2015年购买的二手房，当时厨房中就有橱柜，现橱柜台面损坏，原告将橱柜台面损失及墙面修复损失一并估算为1万元。工期按一个月计算，故主张一个月租金。对于上述主张，原告提交涉案房屋原状、现状照片，原状照片中显示橱柜台面有裂痕，现状照片中显示台面除有裂痕外，还有较重油污，墙面有个别墙皮脱落及污染情况。经质证，被告不予认可，表示已作保洁，是否是现状不清楚。关于原告要求被告赔偿门把手、防盗门、洗手间花洒、沙发腿损坏损失一节，原告表示沙发是原告于2016年购买，价格记不清了，其他物品均为购买涉案房屋时原房自带的。原告要求赔偿的损失系估算。对此，原告提交涉案房屋门把手、防盗门门锁、卫生间花洒、沙发腿照片。经质证，被告认可沙发和卫生间照片是涉案房屋的，对于其他照片不清楚。关于原告要求被告支付水费、燃气费一节，原告表示系按被告提供的表底数计算至2020年4月底，截至4月底水费的表底数为271，被告欠付水费770元；燃气费欠费487元。被告表示涉案房屋内有两个水表，其中卫生间的水表自被告承租时表底数就是271，该表不走字。厨房的水表被告承租时表底数是117，现在的表底数是227，单价5元。故被告欠付水费为550元，同意交纳550元。燃气费的金额认可，同意交纳。被告提交水表照片，显示表底数为227。经询，原告表示同意按照被告所述表底数主张水费550元。另，原告表示其自行解决腾退问题，不在本案中主张。本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提交证据。证据不足或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案合同虽名为《北京市房屋出租委托代理合同》，但根据涉案合同的内容及履行情况，涉案合同实为房屋租赁合同。原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。根据已查明事实，被告于2020年4月明确向原告提出解除合同，故现原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同约定，原、被告提前终止合同的，应按月租金的200%支付违约金，故原告要求被告支付解约违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告表示违约金标准过高，要求法院考虑疫情因素依法予以酌减，故本院将综合考虑合同履行情况、被告承租涉案房屋用途、被告违约行为、原告实际损失等情况，并考虑疫情因素，按照公平原则依法予以酌定。合同解除前，被告欠付租金应予支付，故原告要求被告支付2020年5月23日至2020年8月22日期间的租金27900元的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。原告主张逾期支付租金的滞纳金，实为逾期支付租金的违约金，原告不应重复主张，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告所称因疫情影响基于不可抗力解除合同的意见，缺乏依据，本院不予采信。关于原告主张的丢失物品损失一节，鉴于原、被告各自持有的房屋交割清单中载明的物品并不一致，被告对原告提交的房屋交割清单及房屋原状照片不予认可，原告亦未提交其他证据予以佐证，应当承担相应不利后果，但根据被告提交的涉案房屋原状、现状照片比对，缺少桌子一张、折抵椅一把，被告应予赔偿。关于损失金额，原告并未提供证据予以佐证，本院根据相关证据予以酌定。关于原告主张墙面和厨房恢复原状费用、恢复原状期间损失及门把手、防盗门、洗手间花洒、沙发腿损坏损失一节，根据现有证据，尚无法证明涉案房屋墙面污损、门把手、防盗门、洗手间花洒、沙发腿系被告承租期间人为损坏，根据原告提交的照片，厨房橱柜在交付被告时就有裂痕，故原告上述诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付附属物品、设备设施损坏的违约金的诉讼请求，亦缺乏依据，本院不予支持。关于被告承租期间的水费、燃气费，原告同意按照被告所述金额主张，被告亦同意支付，本院不持异议。原告要求被告支付交通费、误工费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张立强与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；二、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告张立强支付违约金9300元；三、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告张立强支付2020年5月23日至2020年8月22日期间的租金27900元；四、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告张立强赔偿物品损失300元；五、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告张立强支付水费550元、燃气费487元；六、驳回原告张立强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1460元，由原告张立强负担927元（已交纳），由被告北京中恒建业房地产经纪有限公司负担533元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年十月二十三日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟