黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0129民初542号原告：许为奇，住黑龙江省延寿县。被告：黑龙江省延寿县农业生产资料公司（统一社会信用代码XXXXXX），住所地：黑龙江省延寿县延寿镇西同庆街（县社办公楼）。法定代表人：侯文田，职务经理。被告：冯延新，住黑龙江省延寿县。原告许为奇与被告黑龙江省延寿县农业生产资料公司（以下简称生产资料公司）、被告冯延新财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许为奇及其委托诉讼代理人詹志坚、被告冯延新到庭参加诉讼，被告生产资料公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许为奇向本院提出诉讼请求:1.判令二被告赔偿侵占原告所购之房的租金损失（以司法评估的租金价格为准）；2.判令被告冯延新立即自TED240864、TED240××5、TED240××6、TED240××7、TED240××8号仓房迁出交付给原告；3.诉讼费由被告承担。“诉讼过程中，许为奇变更第一项诉请为：判令二被告赔偿自2009年6月16日至2020年9月16日的损失202500元，计算方法为18000元除以12个月乘以135个月，并按此方法计算至房屋实际交付之日止；许为奇变更第二项诉请为：判令冯延新立即自黑（2018）延寿县不动产权第0003282号中的407平方米房屋迁出，并交付给原告”。事实和理由：2009年6月16日，延寿县人民法院就原告与延寿县农业生产资料公司房屋买卖合同纠纷一案，作出了（2009）延民初字第798号民事判决，判决生产资料公司即判决生效之日起十日内将案涉房交付给原告。判决后，诉讼双方均未上诉，该判决已发生法律效力。但是，在判决的执行阶段，却由于生产资料公司将案涉房屋给原告之后，又与冯延新签订了租赁合同，将案涉房交付给冯延新占有使用而一直未能执行。2016年，冯延新的租期届满，但是，冯延新却仍然无理拒绝迁出。原告认为，生产资料公司应当按法院判决履行交付给诉争房屋义务。冯延新也有义务从该房屋迁出并赔偿损失。为此，故诉至你院,希判准请求事项。生产资料公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，故无辩称。冯延新辩称，不同意迁出及赔偿损失，对原告增加的诉请跟我没有关系，应该起诉生产资料公司。由于我公司租用生产资料公司库房期间，造成货物重大损失，生产资料公司与我签订的续租协议，是用于抵偿我公司的损失。如果合同期满，生产资料公司包赔我公司的损失，我可以迁出。生产资料公司将房屋出售，应取得主管局的同意并征求我公司的意见，公司财产出售时应履行正常手续，交易行为是否违法有待明察，我公司租用的房屋，有双方法人签字，属正常的租用协议，不存在违法行为。原告坚持告我，我可以接受，当时签订的案涉仓房的合同是以我个人名义签的，经销部也是我个人的。在2006年7月10日至2016年7月10日期间，因仓房漏雨，许学志不让维修。所以，原告同意赔偿我的损失，可以立即迁出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告许为奇当庭提交如下证据：证据A1.契约复印件一份（原件在房产部门）。拟证明：2005年6月29日，原告与生产资料公司签订了该契约，约定该公司将案涉5幢有房权证的房屋以560000元的价格出售给原告，并约定于该房租期届满的2006年6月30日交付给原告。被告冯延新质证意见：有异议，契约是假的，县联社和县政府的批文没有，房照是假的，邻居没有签字，国有资产流失，没有正常的手续，应该履行公开招标，仓库的整体价格才560000元，我当初2000000元都没有买下来，我租房屋那么长时间都没有人通知我。证据A2.库房（场地）出租协议书复印件一份（复印于延寿县农业生产资料公司，原件在生产资料公司及冯延新手中）。拟证明：在契约约定的交库期间到来时，生产资料公司不但没有向原告交付5幢房屋，且于2006年7月10日又将案涉5处房屋以年租金18000元的价格出租给冯延新10年。据此，生产资料公司的行为已经构成违约，应当向原告承担违约赔偿责任。被告冯延新质证意见：无异议，原件我手中有。证据A3.（2009）延民初字第798号民事判决书及（2011）延法执字第150-1号执行裁定书各一份。拟证明：自生产资料公司没有依据契约的约定将案涉房屋交付给原告之后，原告要求生产资料公司交付房屋无果的情形之下，于2009年4月16日对生产资料公司提起民事诉讼，请求交付房屋并赔偿损失。2009年6月16日，延寿县人民法院作出了（2009）延民初字第798号民事判决书，判决生产资料公司履行实际交付诉争房屋并赔偿原告经济损失101304元。生产资料公司收到判决后没有上诉，也没有自动履行生效判决确定的交付义务。原告申请强制执行，但是由于案涉房屋由冯延新实际租赁占有并拒绝配合执行，二被告拒不执行的行为造成原告损失扩大。被告冯延新质证意见：原告说的事我不知道。证据A4.延房权证延寿镇字第××、0×**、0××6、0××7、0××8房照5本及黑（2018）延寿县不动产权第0003282号不动产权证书一本。拟证明：2007年原告取得了案涉5幢仓库的产权证，并于2018年更换了不动产权证，将案涉5幢房屋合在一起进行了不动产登记。其中不动产登记的1幢407平方米房屋就是冯延新现在仍然占有之房。被告冯延新质证意见：原告的房照还需要法院的查验，原告的房子购买有违法嫌疑，房照的时间也有异议，房屋有5个差不多，我现在占西边的那个407平米的库房。被告生产资料公司在诉讼过程中，未向本院提交证据。被告冯延新当庭提交如下证据：证据B1.库房（场地）出租协议书原件一份。拟证明：我的租赁合同是正规合法的。原告许为奇质证意见：对真实性无异议，但是该出租协议证明原告买卖在先，被告租赁在后，因此不适用买卖不破租赁的原则及不适用承租人优先购买的原则，同时这份协议对原告不生效。证据B2.库房（场地）续租协议书及损失物品明细表各一份。拟证明：在履行合同的过程中，由于生产资料公司的过错造成我方库存里的货物漏雨造成重大损失，因为在我方承租期间，案外人许学志将院内北部4大间仓库被毁，造成我方原承租的库房减少，生产资料公司存在过错，因为当时生产资料公司经营困难，对我方造成的损失无力偿还，故此续签协议，来补偿我方的部分损失，生产资料公司的租赁位置不变，按每年10000元租赁15年，自2013年11月24日至2028年11月24日租金是124000元，已顶抵损失，我方前期损失1520000元减去124000元，剩余1396000元于合同期满一次性付给我方，并承担违约金，租赁期间由生产资料公司来修缮，租用期间我方有优先购买权，协议有主管部门和生产资料公司的公章及法人签字。原告许为奇质证意见：对真实性没有异议，但是这份协议签订于2013年，而原告已于2007年取得了租赁库房的所有权，有产权证为证，显然该份租赁协议不但对原告无效，且是对原告所有权的侵害。（2009）延民初字798号民事判决书已经生效，且于2011年申请强制执行，在判决生效后生产资料公司与冯延新再行签订续租协议，也涉嫌拒不执行生效判决和裁定罪，同时也证实冯延新确有侵权的故意，应当与生产资料公司承担共同侵权的责任；损失明细表与本案之间没有关联性，租赁协议以及续租协议与本案也没有关联性。证据B3.收据三张（复印件）。拟证明：交付租金的情况，原件在我商店的财会存档。原告许为奇质证意见：对真实性没有异议，该组证据证明被告冯延新是原告与生产资料公司签订的契约生效之后才租赁的房屋，显然契约中所指的租赁合同未届满的承租人不是冯延新。证据B4.2017年7月26日视频一份（我弟弟冯延青录给我的）。拟证明：我方在租房期间房屋漏雨，许为奇的父亲许学志阻止我的经过。原告许为奇质证意见：对真实性没有异议，但是证明被告冯延新早就知道案涉房屋已经出售给原告，且早就知道案涉房屋已经法院判决，显然被告冯延新在主观上是恶意的，应当承担侵权责任。本院当庭出示现场照片5张，原告许为奇及被告冯延新均无异议。因被告生产资料公司经传票传唤未到庭参加诉讼，故对原、被告当庭提交的证据及本院当庭出示的证据均无质证意见，且在诉讼过程中未提供反驳的证据。本院确认：被告生产资料公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃相应的民事诉讼权利。对原告许为奇提交的证据A1，系经已生效的延寿县人民法院作出的（2009）延民初字第798号民事判决书确认的证据，故予以确认；证据A2，被告冯延新无异议，故予以确认；证据A3，系延寿县人民法院作出的已生效的（2009）延民初字第798号民事判决书及原告许为奇依据该生效判决申请执行的执行裁定书，故予以确认；证据A4，系不动产登记部门为原告许为奇颁发的产权证书，且被告冯延新及被告生产资料公司未提供反驳的证据加以证实，故予以确认。对被告冯延新当庭提交证据B1，原告许为奇无异议，故予以确认；证据B2及证据B3，系被告冯延新与被告生产资料公司之间的租赁行为，与本案诉争的事实无关联性，故不予确认；证据B4，原告许为奇无异议，故对视频中证实的相关事实予以确认。关于本院当庭出示的证据，因原告许为奇及被告冯延新均无异议，故予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2005年6月29日，原告许为奇与被告生产资料公司签订了包括案涉房屋在内的五处仓房的《契约》，位于延寿县××镇五金综合开发楼后身，五处仓房四至：东至王志文，西至五金公司，南至许学志，北至药材住宅楼，并定于2006年6月30日交付仓房。2007年10月23日，原告许为奇办理了五处仓房的《房屋所有权证》，共计五本，即延房权证延寿镇字第**（建筑面积57.25平方米）、TED240××5（建筑面积504平方米）、TED240××6（建筑面积280平方米）、TED240××7（建筑面积407平方米）、TED240××8（建筑面积660平方米），2018年9月19日，原告许为奇办理了黑（2018）延寿县不动产权第0003282号《不动产权证书》。嗣后，被告生产资料公司未按《契约》约定的期限履行交付义务，且于2006年7月10日将案涉仓房及院落以每年租金18000元租赁给被告冯延新使用，冯延新以个人名义与被告生产资料公司签订了《库房（场地）出租协议》，租赁期限自2006年7月10日起至2016年7月10日止。2009年4月16日，原告许为奇要求被告生产资料公司交付房屋并赔偿损失诉至本院，2009年6月16日，本院作出（2009）延民初字第798号民事判决：1.被告生产资料公司于判决生效之日起十日内履行实际交付诉争房屋义务；2.被告生产资料公司于判决生效之日起十日内赔偿原告许为奇经济损失101304元。上述判决损失计算截止时间为2009年4月16日。2011年6月17日，原告许为奇依据已生效的（2009）延民初字第798号民事判决书向本院申请强制执行，因涉及被告冯延新占用案涉仓房，故本院于2011年10月8日作出（2011）延法执字第150-1号执行裁定书，终结了本案的本次执行程序。2013年11月24日，被告生产资料公司再次与被告冯延新签订了《库房（场地）续租协议》，约定：因生产资料公司过错，造成冯延新仓库货物重大损失，因案外人许学志将北部四大间仓库拆毁，造成库房减少，生产资料公司无力赔偿，故重新签订协议，用以抵偿冯延新的部分损失，原有仓库不变，租赁期限自2013年11月24日起至2028年11月24日止，每年租金10000元，原协议10年的租金，冯延新已全额给付，冯延新实际延长租用时间为12年零4个月，扣除租金124000元，剩余损失于合同期满一次性给付。截止2020年8月份，被告冯延新只使用了位于院落西侧，建筑面积为407平方米的仓房一处。2020年8月14日，原告许为奇要求判准其诉讼请求诉至法院。上述事实，有双方当事人陈述、《契约》、《库房（场地）出租协议》、民事判决书、执行裁定书、《房屋所有权证》5本、《不动产权证书》、《库房（场地）续租协议》、光碟等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：1.冯延新作为被告是否适格；2.原告许为奇的诉讼请求是否支持。首先，从被告冯延新与被告生产资料公司签订的《库房（场地）出租协议》看，被告冯延新是以个人名义签订的，无相关公司的公章，庭审中，被告冯延新也同意原告许为奇向其主张民事权利，同时，原告许为奇对被告冯延新作为本案被告主体亦无异议，所以，被告冯延新是本案适格的被告主体。其次，被告生产资料公司将案涉仓房出售给原告许为奇，该房屋买卖事实已经延寿县人民法院生效判决予以确认，且原告许为奇已办理了案涉仓房的产权登记证书，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”，本案中，案涉仓房的所有权已归原告许为奇所有，被告生产资料公司在案涉仓房已出售给原告许为奇之后，不但未履行交付义务，反而又将案涉仓房有偿租赁给被告冯延新使用，应属违约行为，故原告许为奇诉请有理，应予支持。关于被告冯延新租赁仓房期间货物损失的抗辩主张，因被告冯延新与被告生产资料公司在签订《库房（场地）出租协议》及《库房（场地）续租协议》时，案涉仓房的所有权已归原告许为奇所有，被告生产资料公司无权处分案涉仓房，属侵权行为，所以，被告冯延新的仓库货物损失应向被告生产资料公司主张民事权利，与原告许为奇不存在因果关系。关于原告许为奇诉请损失赔偿，其依据被告冯延新与被告生产资料公司签订《库房（场地）出租协议》中每年18000元进行计算，该租赁费系2006年7月10日至2016年7月10日期间的年租赁费，2013年11月24日至2028年11月24日，被告冯延新与被告生产资料公司重新签订的《库房（场地）续租协议》中约定每年租金10000元，因原、被告双方均未要求启动对租赁费的司法鉴定程序，综合延寿县房屋租赁市场现状，结合本案侵权时间范围及上述租赁价格，而且该租赁价格也是二被告认同的价格，本着客观公正的原则，本院酌定按两次租赁价格的平均价格计算原告许为奇的经济损失，即每年经济损失为14000元，关于损失计算开始时间，本院作出的（2009）延民初字第798号民事判决确定的损失计算截止时间为2009年4月16日，本案原告许为奇以2009年6月16日为起算日期，不违反法律和行政法规的强制性规定，故本院应予准许，故原告许为奇在2009年6月16日至2020年9月16日期间的损失为：14000元/年÷12个月×135个月=157400元，原告许为奇诉请超出部分，本院不予支持。关于原告许为奇要求“按此方法计算至房屋实际交付之日止”的诉请，被告生产资料公司在与被告冯延新签订租赁协议时为五处仓房，自2020年8月份，被告冯延新只使用一处仓房，所以，应扣除四处仓房，按五处仓房整体出租每年租金14000元计算，一处仓房年租金价格酌定为14000元÷5=2800元，故自2020年9月17日起，被告生产资料公司与被告冯延新向原告许为奇支付按年租金2800元计算至上述一处仓房实际交付之日止的损失，故原告许为奇诉请超出部分，本院不予支持。关于被告冯延新庭审中称，案涉仓房在其与被告生产资料公司签订《库房（场地）出租协议》时，就知道有他人在使用部分仓房，故被告冯延新应属同意行为，且对租赁期间减少的仓房，被告冯延新亦未提出异议。关于被告冯延新抗辩不知道案涉仓房已出售，但未提交充分的证据加以证实，故不予采信。综上，被告冯延新与被告生产资料公司存在共同侵权的行为，对造成原告许为奇的经济损失，应承担连带赔偿责任。关于被告冯延新自2009年6月16日以后向被告生产资料公司缴纳的仓房租赁费用，有权向被告生产资料公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省延寿县农业生产资料公司与被告冯延新于本判决生效之日将位于延寿县延寿镇五金综合开发楼后身（建筑面积为407平方米，产权证号为TED240××7）西侧仓房一处实际交付给原告许为奇；二、被告黑龙江省延寿县农业生产资料公司与被告冯延新于本判决生效之日赔偿原告许为奇经济损失157400元（14000元/年÷12个月×135个月=157400元，系2009年6月16日至2020年9月16日期间的损失）；自2020年9月17日起，被告黑龙江省延寿县农业生产资料公司与被告冯延新向原告许为奇支付按年租金2800元计算至上述一处仓房实际交付之日止的损失；三、驳回原告许为奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4338元，减半收取计2169元，由黑龙江省延寿县农业生产资料公司与被告冯延新负担1724元，原告许为奇自负445元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  吴铁军二〇二〇年十月二十九日书记员  赵志永