广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7703号上诉人（原审原告）：邝建华，男，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇大镇一中村新区。委托诉讼代理人：谢子奇，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱日程，广东群立弘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州金锋汽配有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：夏杏媚，广东派力律师事务所律师。上诉人邝建华因与上诉人广州金锋汽配有限公司（以下简称金锋公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邝建华上诉请求：1.撤销一审判决，改判金锋公司支付邝建华租金179210元；2.一、二审诉讼费用由金锋公司承担。事实和理由：一、一审法院以邝建华收取5000元后到发生火灾将近一个月的时间,未向金锋公司收租亦未与金锋公司签订合同为由，认定涉案租赁物的每月租金标准为5000元是错误的。金锋公司因急需仓库堆放汽车配件，与邝建华商量先支付定金就可使用厂房，后续再商量签订租赁合同事宜。在金锋公司开始使用厂房时，邝建华就有电话联系金锋公司协商签订租赁合同事宜，但金锋公司是将厂房作为仓库使用，邝建华很难找到金锋公司。直至火灾发生，金锋公司都未配合邝建华签订租赁合同。发生火灾后，大厂房一直由金锋公司使用，邝建华就租赁事宜与金锋公司沟通，但其以火灾为由，一直不配合邝建华签订租赁合同，也不支付租金，所以，未签订租赁合同导致未确定厂房租金的责任是金锋公司。在邝建华没有过错的情况下，一审法院以邝建华不收取租金，也不签订租赁合同为由认定涉案厂房每月租金为5000元，没有事实依据和法律依据。二、一审法院对租金认定缺乏法律和事实依据，应当以评估鉴定的租金标准为准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”对于租赁合同无效，一方依合同占有使用租赁物的，应参照合同约定的标准支付占有使用费。法律规定的参照，并不是一定要按约定计算占用费（租金)，况且双方并未签订《租赁合同》，更应对占用费（租金）的标准进行评估鉴定。在邝建华与金锋公司没有签订租赁合同确定租金的情况下，一审法院以5000元作为每月租金缺乏事实依据，也不符合市场行情。邝建华收取金锋公司的5000元是履行租赁合同的定金，并非租金，即使收据上写的5000元租金，但不代表这就是双方签订合同的租金。就本案涉案厂房的所在位置的地段和优势，5000元租赁500平方米的厂房（即10元/㎡)是远远低于附近厂房的租金，不符合当时市场价格。邝建华在立案时就涉案厂房的租金向一审法院申请评估鉴定，但一审法院仅凭5000元的定金作为两个厂房月租金的依据是错误的。大厂房370平方米没有受到火灾影响,小厂房130平方米被烧毁未能使用，即使按照5000元定金作为租金，大厂房每月租金也应为3700元，一审认定大厂房每月3000元错误。金锋公司辩称，邝建华陈述的不是事实，邝建华的诉讼请求没有事实和法律依据。关于承租物，金锋公司承租的是砖房加前后用卷闸门，屋顶用石棉瓦顶覆盖，没有露天的建筑物，总共约500平方米的一个整体的空间，金锋公司承租时该建筑物就已存在，金锋公司没有加建和做任何的隔断，并不是邝建华主张的二间厂房。关于租金和用途，租赁物用于临时存放货物，月租金约定是5000元/月，因租用的时间不长，也没有签订书面租赁合同，并不是邝建华所主张的按每平方18元计算，9000元/月。金锋公司于租赁当天2016年10月22日支付了当月的租金5000元（有收据为证），5000元并不是邝建华所说的定金，租赁不足一个月（2016年11月19日）就发生了火灾。其他答辩意见与其上诉理由一致。金锋公司上诉请求：1.改判金锋公司无需支付占有使用费83870.97元予邝建华；2.一、二审诉讼费均由邝建华承担。事实和理由：首先，涉案场地发生火灾后，现场虽未完全烧毁，但是火灾烧毁了部分屋顶，导致屋顶漏水，且没有紧闭的门能够有效隔断外界，金锋公司无法正常使用厂房继续用于存放货物，租赁物已不能正常使用，合同目的无法实现。其次，金锋公司多次与侵权各方协商未果，于2017年9月21日以起诉方式向侵权方索赔，在审判过程中，需要委托公估公司进行现场勘查评估，公估公司勘查完毕后，金锋公司通过代理律师也曾向法院咨询能否腾空现场，一审法院认为破坏火灾现场将导致无法查明事故损失，影响民事审判而不予允许，一审判决出具后，佛山市南海区*********民小组不服一审判决上诉至佛山市中级人民法院，在案件移送阶段，佛山市南海区*********民小组擅自腾空了现场，并不是金锋公司自行清空，双方在二审阶段达成和解，佛山市南海区*********民小组撤回上诉，该一审判决于2020年1月2日生效。审判包括公估在内的时间属于必要的时间成本，金锋公司未及时清空是为了配合公估、审判工作，其本身并没有继续占用承租物的主观故意。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中的火灾为不可归责于承租人的事由，根据民法上由所有权人承担物的毁损、灭失风险的原则，出租人应当对租赁物的毁损、灭失承担相应的风险，该风险包括租金、占用费的损失，金锋公司无需支付占有使用费。即使法院酌定要支付占有使用费，邝建华并未举证证明向一中经济社缴纳了涉案期间的租金，一审法院酌定3000元/月金额明显过高，且并未扣除法院审理所需的必要的时间。根据一审法院（2017)粤0605民初14640号案民事判决书，侵权各方对火灾损失应承担责任的比例，其中金锋公司自担10%的责任，彭奋、一中经济社、邝建华承担责任比例分别为40%、30%、20%，金锋公司仅承担10%，其余的应由侵权各方承担。邝建华辩称，一、发生火灾的只是小厂房，不能使用的是小厂房，和大厂房无关，金锋公司以厂房被烧毁不能使用为由认为不应该支付租金，没有事实依据。二、即使厂房因火灾造成部分厂房不能使用，但因涉案厂房被烧毁责任在于侵权人彭奋而非邝建华，所以金锋公司认为不应交付租金错误，其可以向侵权人主张权利，索赔损失、租金。三、金锋公司在火灾发生后曾有急事使用大厂，故其称没有使用厂房有违事实。佛山市南海区******一*股份社只是强行把火烧过的残余部分清理，而非把全部货物清理，大厂房的货物是金锋公司自行清理、搬走的。邝建华向一审法院提出诉讼请求：1.金锋公司支付邝建华2016年10月22日至2019年3月21日的厂房租金261000元；2.金锋公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年10月22日，金锋公司向邝建华租赁红砖厂房（约370㎡）及该红砖厂房与另一厂房之间约4.2米宽的通道围蔽而成的建筑物（该建筑物前后用卷闸门，屋顶用石棉瓦顶覆盖，面积约130㎡）作仓库使用。金锋公司向邝建华承租租赁物的面积总体约为500㎡。邝建华于当日向金锋公司交付了涉案租赁物并收取了租金5000元。2016年11月19日，涉案租赁物卷闸门场地被烧毁。2017年9月21日，一审法院立案受理金锋公司起诉佛山市南海区********股份合作经济社、彭奋、邝建华要求赔偿因火灾造成的财物损失一案，案号为（2017）粤0605民初14640号。一审法院于2019年8月15日出具（2017）粤0605民初14640号民事判决书认定事实如下：2016年12月14日，佛山市公安消防支队南海区大队出具南公消火认字[2016]第0028号火灾事故认定书，确定起火部分为金锋公司起火仓库内西墙的墙体附近，且距北面卷帘门12.2米的区域，起火原因是彭奋组织周俭、梁振权、韦浩昌、阮振任及外号阿明共五人对与起火仓库一墙之隔的旧厂房进行改造，周俭及阿明在使用电焊机焊接铁架过程中，焊渣溅落在起火仓库内，引燃起火部位处存放的可燃物所致。（2017）粤0605民初14640号民事判决判令邝建华需向金峰公司赔偿81790元。诉讼中，邝建华述称：涉案租赁物未办理规划报建手续。佛山市南海区********股份合作经济社于2019年3月5日张贴通知要求邝建华于2019年3月31日清空厂房，但是邝建华没有清空。邝建华根据通知认定金锋公司于2019年4月初已将涉案租赁物交回佛山市南海区********股份合作经济社。涉案租赁物卷闸门场地被烧毁，但红砖房完好无损。金锋公司在火灾后继续使用红砖房。诉讼中，金锋公司述称：火灾后，金锋公司在（2017）粤0605民初14640号案中诉请的货物损失的货物一直存放于红砖房内，后被佛山市南海区********股份合作经济社强制清空，但具体清空时间不清楚，金锋公司在2019年10月底才知道场地被清空。红砖房内除存放被烧毁的货物外未进行其他货物的存放。火灾烧毁了红砖房内靠近卷闸门场地的办公室、洗手间、办公室与洗手间之间的通道，火灾亦烧毁了红砖房的部分屋顶，导致屋顶会漏水。诉讼中，邝建华、金锋公司均确认：邝建华、金锋公司未就涉案租赁物的租赁事宜签订书面的租赁合同。涉案租赁物已被拆除。另查一，邝建华在（2017）粤0605民初14640号案2019年8月1日的庭审答辩中表明金锋公司拖欠邝建华租金并表示要另案主张。另查二，根据邝建华提供的火灾后现场图片显示，红砖房的围墙未被烧毁。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。邝建华述称涉案租赁物未办理规划报建手续，金锋公司亦未举证证明涉案租赁物办理了规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，邝建华、金锋公司之间就涉案租赁物形成的租赁合同无效。金锋公司未举证证明其返还涉案租赁物的时间，一审法院确认邝建华所述涉案租赁物于2019年4月初被收回。虽然租赁合同无效，但金锋公司在依合同占有使用租赁物期间，应参照合同约定的标准支付占有使用期间所产生的费用予邝建华。关于租金的标准，一审法院分析如下：邝建华、金锋公司未签订书面的租赁合同，邝建华主张双方约定的租金标准为9000元/月，但未能提供相应的证据，而邝建华在2016年10月22日交付涉案租赁物时收取了金锋公司租金5000元后至2016年11月19日发生火灾，将近一个月的时间，邝建华未再向金锋公司收取租金亦未与金锋公司签订租赁合同，基于上述情形，一审法院确认金锋公司所述涉案租赁物的租金标准为5000元/月。金锋公司应向邝建华支付2016年10月22日至2016年11月19日按5000元/月标准计算的占有使用费。2019年11月19日，火灾发生后，涉案租赁物有约130平方米的面积被烧毁，对金锋公司占有使用涉案租赁物确实造成了较大的影响，结合邝建华提交的涉案租赁物被部分烧毁后的现场照片，一审法院酌定2016年11月20日至2019年3月21日的占有使用费按3000元/月计算。经核算，金锋公司应向邝建华支付2016年10月22日至2019年3月21日的占有使用费88870.97元（5000元/月÷31天×29天＋3000元/月÷31×2天＋3000元/月×28个月）。扣减金锋公司已支付的5000元，金锋公司尚需支付83870.97元。邝建华诉请超出部分，一审法院不予支持。关于诉讼时效，邝建华在金锋公司起诉的（2017）粤0605民初14640号案中答辩称金锋公司拖欠邝建华租金并表明另案主张，是邝建华向金锋公司发出催收的意思表示，金锋公司关于诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。另，邝建华的评估申请，一审法院不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金锋公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费83870.97元予邝建华；二、驳回邝建华的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1942.1元，（邝建华已预交），由邝建华负担993.71元，金锋公司负担948.39元，金锋公司负担部分应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予邝建华，一审法院不另收退。二审期间，邝建华向本院提交通知一份，拟证明大沥镇大镇村一中股份合作经济社向邝建华催收租金。金锋公司质证认为，该通知不属于新证据，也与本案无关；该通知要求邝建华交减免后的租金，其未举证证明已按照该通知缴纳了相应的租金。经审核，该通知与本案不具有关联性，本院不予确认。金锋公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：金锋公司应否向邝建华支付占有使用费；若应，应支付租金的数额认定问题。涉案租赁物未办理规划报建手续，邝建华、金锋公司之间就涉案租赁物形成的租赁合同无效，但金锋公司占有使用租赁物期间，应参照合同约定的标准支付占有使用费予邝建华。1.关于2016年10月22日至2016年11月19日期间占有使用费的标准认定问题。邝建华主张双方约定的占有使用费标准为9000元/月，但未能提供证据予以证明。邝建华于2016年10月22日向金锋公司出具收据明确写明收到涉案租赁物“租金”5000元，邝建华诉称该5000元系履行租赁合同的定金而非“租金”缺乏事实依据，本院不予采信。因此一审确认金锋公司应向邝建华支付2016年10月22日至2016年11月19日期间按5000元/月标准计算占有使用费并无不当，本院予以维持。2.关于2016年11月20日至2019年3月31日期间占有使用费的标准认定问题。2019年11月19日发生火灾造成涉案租赁物卷闸门场地约130平方米的面积被烧毁无法正常使用。根据金锋公司一审述称火灾发生后，红砖房仅存放着被烧毁的货物，故本院对其上诉关于涉案租赁物无法正常使用的主张，不予采纳。一审法院根据涉案租赁物毁损情况，参照约定的占有使用费标准，酌定2016年11月20日至2019年3月21日的占有使用费按3000元/月计算并无不当，本院对此予以维持。3.经核算，金锋公司应向邝建华支付2016年10月22日至2019年3月21日期间的占有使用费为88870.97元（5000元/月÷31天×29天＋3000元/月÷31×2天＋3000元/月×28个月），扣减金锋公司已支付的5000元，金锋公司尚需支付83870.97元(88870.97元-5000元）。综上，金锋公司、邝建华的上诉请求均不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4080.25元，由上诉人广州金锋汽配有限公司负担1896.77元，上诉人邝建华负担2183.48元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十月二十六日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力