广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18976号上诉人（原审原告）：深圳市金华轩投资有限公司，住所地：深圳市南山区东滨路濠盛商务中心**1601B单位，统一社会信用代码：91440300667084046U。法定代表人：李翠珠，总经理。委托诉讼代理人：乐海平，广东琨珅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙泽君，男，汉族，1972年6月25日出生，，住所地：广东省深圳市南山区委托诉讼代理人：张磊，北京市中银（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市金华轩投资有限公司（以下简称金华轩公司）因与被上诉人孙泽君房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金华轩公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为孙泽君向金华轩公司支付占有使用费511245元；2.本案一、二审诉讼费用由孙泽君承担。事实与理由：一审判决认定金华轩公司对于房屋空置损失承担较大过错责任，属于认定事实错误，适用法律错误，严重损害了金华轩公司的合法权益。一、孙泽君占有涉案房产至2019年11月12日，对房屋空置损失应承担主要责任(即80%的过错责任)。孙泽君在一审中提交的《律师函》说明了如金华轩公司降低租金，孙泽君仍有继续承租涉案房屋的意愿。由于金华轩公司没有答应孙泽君降低租金的要求，孙泽君在租赁期即将到期和经营不佳之际以涉案房屋没有通过消防审批和验收的理由提起诉讼，违背了市场诚信，将其经营风险转移给金华轩公司。孙泽君一直占有涉案房屋至2019年11月12日，在此期间孙泽君可以正常使用涉案房屋，是不存在任何障碍的，孙泽君主动停业关门，责任应自担。孙泽君作为承租人负有交还涉案房产的义务，孙泽君未提交证据证明其告知过金华轩公司搬离事项，停业期间孙泽君也没有就腾退房屋事宜联系金华轩公司，恶意扩大损失。因此，孙泽君对房屋空置造成的损失主观上具有更大的过错。二、2018年2月至2019年11月期间的租金为665430元，金华轩公司基于房屋空置损失和双方过错分担的考虑，主动放弃20%的租金损失，只向孙泽君提出支付占有使用费511245元的诉讼请求，是公平合理的。综上，一审判决在事实认定和适用法律上存在错误，恳请二审法院依法查清事实，并公正裁判。孙泽君未提交书面答辩状。金华轩公司向一审法院起诉请求：1.孙泽君向金华轩公司支付租金511245元；2.诉讼费由孙泽君承担。一审法院认定事实：2014年8月1日，金华轩公司（出租方、甲方）与深圳市兴融合餐饮文化有限公司（承租方、乙方，以下简称兴融合公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区XX工业区12栋101房（涉案房产）出租给乙方使用，房屋建筑面积541平方米；月租金按房屋建筑面积每平方米每月40元计算，租金总额为21640元；乙方应于2014年8月1日前交付首期租金21640元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；及其他内容。同日，甲方与乙方签订《补充协议》，约定：租赁期5年，从2014年8月1日至2014年8月30日为免租期，从2014年9月1日开始计租、计管理费；第一至三年租金单价为40元/平方米/月，第四年租金单价为55元/平方米/月，具体为2014年8月1日至2017年7月30日每月租金为21640元，2017年8月1日至2018年7月30日每月租金为29755元，2018年8月1日至2019年7月30日每月租金为32460元；及其他内容。2015年5月16日，金华轩公司（出租方、甲方）与孙泽君（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，出租面积为541平方米，产权人或合法使用人为深圳市南山荔源实业股份有限公司；租赁用途为商业；租金按出租面积每平方米每月40元计算，月租金总额为21640元；乙方应于2015年5月16日前交付首期租金21640元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；租赁期限自2015年5月16日起至2019年7月30日止；甲方应于2015年5月16日前将房屋交付乙方使用；甲方交付房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即43280元；甲方应确保交付的房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定；甲方违反上述约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章规定的，乙方可就因此造成的损失，向甲方请求损害赔偿和双倍退还租赁保证金；及其他内容。2015年5月29日，金华轩公司办理了房屋租赁合同备案手续，取得《房屋租赁凭证》。涉案房产于2016年11月27日被深圳市公安局南山分局消防大队张贴封条，于2017年1月中旬被解封。孙泽君向金华轩公司支付租金至2018年1月。一审庭审中，金华轩公司与孙泽君确认涉案房产2017年1月至2019年11月期间为空置状态。孙泽君表示其于2019年11月12日搬离。一审法院于2018年4月20日立案受理了孙泽君诉金华轩公司房屋租赁合同纠纷一案，孙泽君起诉要求判令租赁合同自孙泽君起诉之日解除，金华轩公司向其赔偿因消防查封导致停业的2个月租金、额外费用、装修及设备损失，以及双倍退还租赁保证金、用电保证金等，一审法院依法予以受理。该案中，一审法院查明：1.2015年4月1日，兴融合公司（转让方、甲方）与孙泽君（受让方、乙方）签订《转让协议》，约定：甲方转让涉案房产（榕和餐厅），原甲方所签门面租赁合同的权利与义务转由乙方享有和履行；甲方所属财产，包括但不限于餐厅经营所属装修设施、运营设备、办公设备、家具等全部交付于乙方；甲方所付各类押金、保证金无偿转交于乙方；交接时间自2015年4月1日起至2015年5月31日止，甲方协助乙方办理相关变更手续，交付物品由双方委派人员进行现场清点，登记交付清单；及其他内容。2.涉案房产已进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。一审法院依法于2019年10月10日作出（2018）粤0305民初9857号民事判决，判决确认金华轩公司与孙泽君签订的《房屋租赁合同》无效，金华轩公司向孙泽君返还租赁保证金、用电保证金，退还停业期间的占有使用费以及赔偿装修、设备损失等。该案尚在二审审理过程中。金华轩公司提交了《2019年收费通知单》用于证明其诉求主张的租金明细，具体包括2017年8月租金差额8115元（应为29755元，孙泽君只支付了21640元），及2018年2月至2019年5月期间的租金503130元（2018年7月之前每月为29755元，2018年8月之后每月为32460元），以上合计511245元。孙泽君确认2017年8月未支付租金差额8115元,但表示,金华轩公司提交的涉案房产不具备使用功能，且金华轩公司拒不让孙泽君搬离，故金华轩公司无权收取租金。孙泽君提交了落款日期为2017年12月27日的《律师函》等用于证明其因无法正常经营，多次与金华轩公司协商，金华轩公司置之不理；金华轩公司表示孙泽君没有证据证明金华轩公司阻止孙泽君搬离涉案房产及孙泽君在金华轩公司主张的租金期间已腾空并向金华轩公司交还涉案房产。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案房产未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，金华轩公司、孙泽君签订的《房屋租赁合同》无效。合同虽然无效,但孙泽君应按照合同约定的租金标准向金华轩公司支付占有使用期间的占有使用费。对于2017年8月占用费差额8115元,孙泽君确认未予支付，孙泽君应予支付。关于金华轩公司主张的2018年2月至2019年5月期间的租金503130元。本案中，孙泽君自2018年2月起停止支付占有使用费且已于2018年4月20日起诉要求解除双方的租赁合同，在此情况下，金华轩公司作为涉案房产的管理者应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大；同时，孙泽君在（2018）粤0305民初9857号案件中申请对装修设施等进行评估，亦会妨碍金华轩公司将涉案房产收回并另行出租，故综合合同履行情况及双方过错程度，一审法院酌情判令孙泽君向金华轩公司支付占有使用费至2018年10月，综上，孙泽君应向金华轩公司支付占有使用费284025元（8115+29755×6+32460×3）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、孙泽君于判决生效之日起十日内向金华轩公司支付占有使用费284025元；二、驳回金华轩公司的其他诉讼请求。案件受理费4456.23元，由金华轩公司负担1980.55元，孙泽君负担2475.68元。本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据金华轩公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：孙泽君应向金华轩公司支付占有使用费的金额。金华轩公司主张孙泽君占有涉案房产至2019年11月12日，对房屋空置损失应承担主要责任。对此，本院认为，孙泽君自2018年2月起已经停止支付占有使用费且已于2018年4月20日起诉要求解除双方的租赁合同，在此情况下，金华轩公司作为涉案房产的管理者应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，但金华轩公司未及时收回房屋，应对扩大的损失承担责任。同时，孙泽君在（2018）粤0305民初9857号案件中申请对装修设施等进行评估，客观上亦会妨碍金华轩公司将涉案房产收回并另行出租，故应减轻金华轩公司的上述责任，由孙泽君承担部分责任。综上，金华轩公司未及时收回房屋是造成损失扩大的主要原因，过错主要在金华轩公司一方，故金华轩公司应承担主要责任。原审综合合同履行情况及双方过错程度，酌情判令孙泽君向金华轩公司支付占有使用费至2018年10月即284025元，处理并无不当，本院予以确认。综上所述，金华轩公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8912.45元，由深圳市金华轩投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年十月二十九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。