湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初8034号原告石晶，女，1975年2月20日出生，汉族，住长沙市天心区。委托代理人王光群，湖南湘正律师事务所律师。被告湖南梦成地产经纪有限公司，住所地：长沙市芙蓉区湘湖街道远大路附****。法定代表人刘迎洁。委托代理人杨子英，湖南鉴庭律师事务所律师。委托代理人贺佐慧，1992年1月5日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被告长沙方略房地产开发有限公司，住，住所地：长沙县星沙街道开元路**（东四路**）方略城市广场****203/div>法定代表人张伟奇。委托代理人陈丹莉，湖南方哲律师事务所律师。原告石晶与被告湖南梦成地产经纪有限公司（以下简称梦成地产经纪公司）、长沙方略房地产开发有限公司（以下简称方略房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告石晶请求判令：1、两被告共同向原告返还购房款（定金）100000元，并按年利率6%的标准支付利息，从2018年5月12起计算至实际履行完毕之日止；2、本案诉讼费及维权的合理开支由两被告承担。被告梦成地产经纪公司答辩要点：1、被告梦成地产经纪公司受被告方略房地产公司委托，包销其名下“方略90公馆”。2018年5月8日，被告梦成地产经纪公司的置业顾问李玲虽然在认购协议表格中定金栏填写了10万元，但此款项并非定金，也不包含在33万元购房款内。被告梦成地产经纪公司以纳税筹划节税的方式为石晶争取优惠和补贴(面积差异补贴和节税补贴)，原告石晶同意并支付了10万元服务费。被告梦成地产经纪公司开具的收费凭证也注明系服务费，能够认定收取10万元服务费的事实是双方磋商的结果。2、定金合同以书面合同订立时成立，交付时生效，系要式，无名、实践合同。石晶提交的认购协议仅为石晶单方的意思表示，没有经过被告方略房地产公司的签名或盖章确认，不符合法定形式，被告梦成地产经纪公司的工作人员署名不能代表被告方略房地产公司的意思表示。原告石晶也没有向被告方略房地产公司交付定金10万元，故《方略90公馆认购协议》不成立，也未生效。3、根据合同相对性原则，原告石晶与被告梦成地产经纪公司之间系居间服务合同法律关系，与被告方略房地产公司之间系商品房买卖合同法律关系。原告石晶主张返还定金依据的是定金合同法律关系，两被告均不是适格被告。综上，被告梦成地产经纪公司为原告石晶如约提供了居间服务，也如约支付了相应的补贴。原告石晶取得了房屋的产权，至今仍正常使用。请求法院驳回原告石晶的诉讼请求。被告方略房地产公司答辩要点：1、根据项目包销合同，两被告系项目包销合作关系。被告方略房地产公司收取涉案房屋房款后，扣除房屋底价后，将剩余部分作为佣金支付给被告梦成地产经纪公司。2、10万元的发票系被告梦成地产经纪公司开具，被告方略房地产公司没有收取，被告方略房地产公司仅按合同约定收取了33万元房款。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、石晶提交的2018年5月8日签订的《方略90公馆认购协议》载明：乙方（石晶）自愿认购由甲方（方略房地产公司）开发的方略90公馆1层133号房（最终以合同约定为准）。总价款601156元，乙方向甲方支付定金100000元，乙方采取一次性付款方式付款，享受优惠，优惠后总价330000元（最终以合同约定为准）。乙方须按约定的时间主动与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，并交付房款。若乙方逾期未签署正式的《商品房买卖合同》，视同乙方已单方终止本协议，甲方有权将乙方认购的房屋另行出售，乙方已付购房定金不再退还。签署正式《商品房买卖合同》后，本认购协议立即自动失效。乙方签订认购协议书后，能在2018年5月23日前（含当日）签订《商品房买卖合同》的可享受房价一口价的优惠。李玲在该协议上甲方销售复核处签字，贺佐慧（签名为贺佐佑）在该协议甲方营销部复核处签字，石晶在该协议乙方处签字捺手印。2、2018年5月8日，石晶通过POS机刷卡方式向梦成地产经纪公司账户支付100000元。梦成地产经纪公司出具收据，该收据载明：兹收到石晶交来方略90公馆1栋133号商铺服务费100000元。2018年6月5日，梦成地产经纪公司开具100000元服务费的发票。3、2018年5月11日，方略房地产公司（出卖人）与石晶（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》。该合同约定，买受人购买的商品房为坐落于方略90公馆第1幢0001层133号房屋，房屋总价为330000元，买受人采取一次性付款方式支付。当天，石晶通过银行转账的方式向方略房地产公司账户支付了上述330000元购房款及契税等费用。方略房地产公司出具了发票。4、梦成地产经纪公司确认李玲、贺佐慧系其公司员工。5、石晶确认收到了梦成地产经纪公司支付的面积差额款1330元和税费补贴4000元。二、双方当事人有争议的事实100000元款项的性质。原告石晶认为，上述款项系购房定金，两被告收取了其购房定金100000元，但未用于抵扣购房款，故两被告应向原告退还购房定金；被告梦成地产经纪公司、方略房地产公司认为，该100000元为居间服务费，两被告无需退还上述费用。本院认为，首先，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。被告梦成地产经纪公司主张原被告之间存在居间服务法律关系，收取的100000元系服务费，但是，被告梦成地产经纪公司没有提供双方签订的居间服务合同，其工作人员李玲向原告出示的名片上注明的身份是被告方略房地产公司的置业顾问，由此可见，被告梦成地产经纪公司在原告石晶交纳100000元之前并没有向其表明自己的真实身份，更没有提供居间服务的意思表示，无法证实该款项系原告石晶交纳的服务费。虽然被告梦成地产经纪公司在收据和发票上均注明了系服务费，但是不能以此认定原被告就居间服务或收费达成了合意。其次，定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《方略90公馆认购协议》中注明了定金为100000元，且协议中多次使用“定金”的概念，优惠后房屋总价为330000元，若原告石晶逾期未签署正式的《商品房买卖合同》，已付购房定金将不予退还。因此，综合本案的证据及当事人的陈述，可以认定原告石晶交纳的款项系购房定金，但由于定金不能超过总房款的20%，故定金应认定为66000元，剩余34000元应认定为购房款。被告梦成地产经纪公司收取100000元后，并未将该款项支付给被告方略房地产公司，故被告梦成地产经纪公司占有该款项没有法律依据，应向原告石晶退还。被告方略房地产公司并非定金的收款方，也未授权被告梦成地产经纪公司收取房款，故在本案中，被告方略房地产公司无需承担退还100000元的责任。两被告因包销协议产生的权利义务不属于本案审查的范围，双方可另行协商解决。判决的理由与结果本院认为，一、原告石晶要求被告梦成地产经纪公司退还100000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。二、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告石晶要求被告梦成地产经纪公司支付利息的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持，但因原被告双方未约定退款期限，本院确定从本案起诉状送达之日起（即2020年9月25日），被告梦成地产经纪公司应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付利息至款项实际清偿之日止。三、原告石晶要求被告方略房地产公司承担责任的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、限被告湖南梦成地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告石晶退还100000元及支付利息（利息以未退还的款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年9月25日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告石晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2459元，减半收取1229.5元，由被告湖南梦成地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  钟文君二〇二〇年十月二十一日书记员  李 毅附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。