河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1728民初2093号原告：河南骏安物业管理有限公司，住所地：平县中原建材市场（向东100米水晶城会所）。法定代表人：唐东磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜贺岭，男，住河南省遂平县。系该公司法律顾问。被告：单攀，男，住遂平县。原告河南骏安物业管理有限公司（以下简称骏安物业公司）与被告单攀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏安物业公司委托诉讼代理人杜贺岭，被告单攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业管理服务费2044元（2018年8月31日至2019年8月31日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月16日，原告与被告签订了前期物业服务协议，约定由原告向被告所在的遂平县水晶城小区××楼××单元××号提供物业服务。被告自2018年8月31日起，未按前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，并通过发律师函的方式予以催收，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告单攀辩称：一、河南骏安物业公司收取物业费没有政府物价部门合法的价格审批文件的原件。根据国家相关规定,物业费是根据各地的物业等级由政府指导价格定位的,相关价格主管部门审批的。国家《物业管理条例》规定:物业公司收取物业费没有政府物价部门的审批文件的原件，业主有权拒交物业费。河南骏安物业的行为严重违反了国家规定的收费价格政策。二、河南骏安物业公司没有通过公开透明公平公正的方式签订前期物业服务合同,没有在小区区域显著位置公示物业服务方案、收费项目、收费标准、收费依据、服务标准、投诉电话、公用部分、公共设施设备经营收支账目等相关信息。违反了《河南省物业管理条例》第三十九规定。三、河南骏安物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准。不按规定收取物业服务费,没有做到收费与服务质量相适应,存在质价不符的行为,存在只收费不服务,减少服务项目,降低服务质量的行为。有小区业主的墙体开裂,小区院内公共照明路灯折断至今没有维修和本业主的2017年5月16日物业收费的收据及物业费催缴通知单为证。原告的行为违反了《河南省物业管理条例》第四十八条规定。本业主的2017年5月16日多收的费用491元(垃圾清运费、垃圾处理费、装修许可证工本费、国家都已明令取消收费)至今未退还也未抵扣物业费,物业费催缴通知单多收120元擅自扩大的收费范围,违规提前收费。四、河南骏安物业没有尽到自己依法应承担的赔偿责任和法律责任。河南骏安物业公司于2017年5月1日承接建设单位的物业,该物业未验收合格由遂平县建筑工程竣工规划核实意见书为证。2018年1月24日水晶城××号楼××房南阳台公用排水管坏,造成本业主的南阳台、客厅漫透漏水,导致吊顶损坏,包门渗水发霉、石膏线开裂、内墙砖脱落、电路短路等,严重影响了本业主的使用、处置权益。2018年1月24日水晶城××号楼××房还未装修,本业主当时已向该公司物业经理反映、并去现场检查,该物业公司承认是公用部分损坏造成的,由当时拍照为证,协商解决方案如下:方案一、当时正是严冬无法维修等天气回暖气温升高后墙面晾干后再维修。方案二、物业公司若不维修,业主自行找人维修;费用由物业公司承担或费用抵扣本业主的物业费。2018年5月初找物业公司处理此事,物业公司只口头答应而找各种借口不行动,至今本业主找其物业公司不下20次。其物业公司行为严重违反了《河南省物业管理条例》第四十七条之规定:物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业,因物业公用部分、公用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任。该物业公司依法应当承担赔偿责任和法律责任,赔偿费用等于人工费用加原材料费用之和。五、河南骏安物业收费标准不符合国家、省规定的物业收费硬性标准的规定。前期物业签订的合同中物业服务收费价格是根据各地的物业服务收费等级标准约定,并报经物价局批准,到住建局物管科备案,并在小区区域醒目处公示,接受广大业主的监督。该公司的行为违反了国家《物业服务收费管理办法》第八条之规定。收费硬性指标由《国家物业收费标准》为证,该公司的收费标准与国家规定收费标准相差很大,严重存在质价不符的情况,如:固定活动馆有吗?楼宇可视对讲系统能使用吗?管理用房出租给小卖铺,传达室不让业主放邮件等。综上所诉,答辩人认为原告的诉讼既无法律依据,又无事实依据,请求法院依法查明事实,依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告单攀所购买的商品房位于遂平遂平县水晶城小区××楼××单元××号屋建筑面积为141.96平方米。2017年5月16日，原告骏安物业公司作为甲方与作为乙方的被告单攀签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议第一条为双方的权利和义务；第二条为物业管理服务内容；第三条为物业管理服务质量；第四条为物业服务费用；第五条为物业其它有偿服务费用经营与管理；第六条为专项维修资金和管理与使用；第七条为保险；第八条为违约责任；第九条为其它。其中在第四条约定：“一、乙方缴纳费用时间：物业管理服务费（不包括该房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用，不包括共用设施及绿化维护所使用的水、电等费用）实行预缴制度，自房屋竣工集中交付之日起开始预收一年物业服务费。以后每半年缴纳一次，每次缴纳费用时间：每年的一月份和六月份开始预缴下半年的物业服务费。二、住宅按建筑面积：1.2元/月·平方米。三、非住宅按建筑面积：商铺2.2元/月·平方米。……”。后原告骏安物业公司将物业服务合同在遂平县房地产管理所备案，2017年9月27日，遂平县房地产管理所经审核同意备案，备案的物业服务合同期限为2017年8月1日至2022年7月29日。另查明，被告单攀已将2018年8月份之前的物业费交付给原告。庭审中，原告提交被告单攀的物业费收取清单，将收取物业费的期间变更为2018年8月1日至2020年7月31日，收取数额变更为4088元。上为本案事实。上述事实有原告方的陈述和原告所提交的《前期物业管理服务协议》、备案表、收据、商品房买卖合同（第2页）等相关证据在卷为据，足以认定。本院认为，原告骏安物业公司与被告单攀签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已在遂平县房地产管理所备案，应认定为有效合同。按照原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按其商品房的建筑面积141.96平方米及协议约定的1.2元/月·平方米的标准向原告交纳自2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费2044元（141.96平方米×1.2元/月·平方米×12个月）。对原告要求被告支付上述物业费2044元事实清楚、证据充分，本院予以支持。关于原告变更要求被告承担至2020年7月31日期间的物业费，因原告起诉时请求被告交纳物业费的时间为2019年8月31日（庭审中变更为2019年7月31日），现原告将被告支付物业费的时间延长至2020年7月31日超出了本案审理的范围，属新的诉求，原告可另行主张权利。关于被告辩称原告收取物业费用没有相关价格部门审批的意见，按照《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。现被告与原告已签订了前期物业服务协议，应按照协议约定向原告交纳物业费。关于被告辩称没有公开透明签订物业服务协议、没有在显著位置公示物业服务方案等信息、存在质价不符的行为等相关辩称意见，被告可通过正当途径或通过业主委员会维护其合法权益。关于被告辩称原告物业公司承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因房屋质量、物业共用部分、共用设施设备缺陷给业主造成损害，应当承担相应的赔偿责任的意见，因被告在庭审中仅提供五张拍摄的照片，没有提供相关的维护票据或实际维修费用的证据，被告可等证据充分后另行主张权利。关于被告辩称原告擅自扩大收费范围、违规收费的意见，按照相关法律规定，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持。如被告认为原告擅自扩大收费范围和违规收费要求原告退还，可另行主张权利。关于被告辩称的其他意见，因无相关证据予以印证，本院不予采信。本案经调解未能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告单攀于本判决生效之日起三日内向原告河南骏安物业管理有限公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业费2044元。二、驳回原告河南骏安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告单攀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 李 锋二〇二〇年十月十三日书记员 刘晓君