四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7550号 原告：四川天地飘香投资管理有限公司，住所地四川省泸州市纳溪区大渡口镇顺江街。 法定代表人：方翔，执行董事。 委托诉讼代理人：李成军，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖如意，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：何东洋，男，1989年9月22日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：张明军，四川中沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗水仙，四川中沛律师事务所律师。 原告四川天地飘香投资管理有限公司与被告何东洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，四川天地飘香投资管理有限公司（以下简称天地飘香公司）的委托诉讼代理人李成军、肖如意，何东洋及其委托诉讼代理人张明军、罗水仙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 天地飘香公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认天地飘香公司与何东洋签订的《房产租赁合同》于2020年3月26日解除；2.何东洋向天地飘香公司支付租金258794元及逾期付款违约金（以146487元为基数，自2019年10月3日起按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止；以112307元为基数，自2020年1月3日起按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止）；3.何东洋向天地飘香公司支付欠付物业费、水电气费、空调费31886.42元；4.何东洋向天地飘香公司支付逾期腾退的房屋占用费（按照日租金标准1627.63元/日，自合同解除之日起，计算至实际腾退之日止）；5.何东洋向天地飘香公司支付合同解约违约金73243.5元；6.何东洋腾退房屋，恢复原状（清水状态）；7.诉讼费、保全费（如有）由何东洋承担。以上暂合计539851.92元。事实和理由：2019年4月18日，天地飘香公司与何东洋签订《房产租赁合同》，约定由何东洋承租天地飘香公司位于成都市XXX号房屋，租赁期间为2019年4月18日起至2024年4月17日止，合同对租金标准、租金支付时间、房屋占用费、物业费水电气费空调费等承担方式、违约责任有明确约定。合同签订后，何东洋未依约支付2019年10月18日起的租金及物业管理费等。天地飘香公司于2020年3月23日向何东洋发出《关于解除租赁合同并限期离场的告知函》，何东洋签收告知函后于2020年3月26日向天地飘香提交申请，告知认可欠费事实，希望以装修款抵扣拖欠租金及物业费等，双方就此事未达成一致。天地飘香公司为维护自身合法权益，故诉至法院。 何东洋辩称，第一，何东洋经营困难，双方协商于2020年3月26日解除合同，不存在违约责任。天地飘香公司要求何东洋支付违约金没有法律依据且明显过高，解约没有给原告造成实际损失。第二，何东洋欠付的房租，保证金可以折抵两个月房租，仅剩三个月房租未付，加之疫情期间多项政策，何东洋所欠付租金并不多，希望法庭综合所有因素考虑。第三，合同书面解除后，何东洋已将房屋钥匙交还天地飘香公司。何东洋装修及房屋内的财产达100万元，天地飘香公司作为受益人应当对该损失给予补偿。第四，天地飘香公司收取何东洋租赁保证金97658元，应当退还或按合同约定予以抵扣租金。 本院经审理，认定如下事实：2019年4月18日，天地飘香公司与何东洋签订《房产租赁合同》，约定由何东洋承租天地飘香公司位于成都市XXX号房屋，租赁期间为2019年4月18日起至2024年4月17日止，租期5年。主要条款约定如下，3.1租金标准为22元/月/平方米，其中，2019年10月18日至2020年4月17的每月租金为48829元；租金押二付三，乙方需提前15日向甲方交纳当季租金。本合同签订后2日内，乙方应支付2019年4月18日至2019年10月17日租金人民币146487元，以及房屋租赁保证金97658元，共计244145元。4.3租赁期满或合同解除，乙方搬迁出租赁房屋并经甲方验收合格后，在抵扣由乙方应交未交的租金、其他应付费用以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，甲方将租赁保证金的剩余部分无息返还乙方。9.2乙方义务，租赁期间，房屋水、电、煤气、电话、宽带、物业管理费等一切基于使用产生的费用由乙方承担。10.6乙方逾期30天仍未交清租金的，甲方有权解除合同。10.7.不论本租赁合同因何种原因解除或终止，乙方均应在本合同规定的房屋返还期限内搬离租赁房屋，乙方应将其添置的可移动物品搬离，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。11.4如乙方违约导致合同单方解除、终止本合同的，乙方缴纳的房屋租赁保证金不予退还，乙方同时按照第五季租金的50%承担违约金。 合同签订后，何东洋支付保证金97658元及截至2019年10月17日的租金，未支付自2019年10月18日起的租金。 2020年2月25日至3月20日，何东洋通过微信多次与天地飘香公司工作人员蔡仕银沟通，表示疫情原因加上资金无法周转，希望以重庆一套不动产来抵债并要求减免房租。2020年3月20日，天地飘香公司向何东洋发送《关于解除租赁合同并要求限期离场的告知函》，要求解除合同及腾退房屋。何东洋于3月23日签收。2020年3与26日，双方进行交接，何东洋将案涉房屋返还给天地飘香公司。后双方多次协商欠付费用事宜。2020年3月26日，何东洋手写书面《申请》，称资金断裂无法继续经营，欲以装修款抵扣拖欠的租金及物业费等款项。2020年3月31日，天地飘香工作人员蔡仕银通过微信表示，何东洋需缴纳2019年10月到2020年1月的租金和截至2020年3月的物业费、能源费、水电费。2020年4月1日，天地飘香公司向何东洋发送《律师函》，要求其于2020年4月17日前支付欠付租金292974元及物业管理费、水电空调费31226.42元及相应的违约金。2020年6月3日，天地飘香工作人员蔡仕银通过微信提出，何东洋至少结清搬走前欠付的物业相关费用，留在商铺的东西多少算抵扣些欠付租金是另一回事，会有所考虑，结清物业管理处的费用，就不再追究，如果拒绝，那公司会由律师跟进下一环节的工作。何东洋表示确实没钱，如果非要要求还等经济缓过来或者房子卖点后支付。但此后，何东洋并未支付上述费用。 2020年3月27日，成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司出具《交费通知单》，催缴案涉房屋的物业费及罚款共计11210.8元。2020年5月6日，成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司出具《交费通知单》，催缴案涉房屋2019年4月18日至2020年3月26日的能源服务费共计20015.54元。2020年6月10日，天地飘香公司缴纳660元电费，成都世纪新能源公司出具收款收据。 庭审过程中，双方均认可《房产租赁合同》于2020年3月26日解除。但何东洋主张以其100万余元的装修抵扣欠付租金。 本院认为，天地飘香公司与何东洋签订的《房产租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。案涉合同约定，何东洋逾期超过30天未交清租金的，且欠租行为发生在新冠肺炎疫情之前，天地飘香公司有权解除合同。2020年3月20日，天地飘香公司向何东洋发送《关于解除租赁合同并要求限期离场的告知函》，何东洋于3月23日签收，且双方均认可合同于3月26日解除，故《房产租赁合同》已于2020年3月26日解除。 关于租金的问题。1.关于何东洋主张疫情期间多项减免政策的意见。本院认为，合同签订后，何东洋欠付2019年10月18日至2020年3月26日期间的租金，虽然何东洋辩称其系疫情原因难以支付租金，但2019年10月18日至2020年1月18日的拖延支付并非疫情影响，不予减免其应付租金，考虑到此后，因新冠肺炎疫情影响，何东洋租赁房屋并未开张营业，收入锐减，资金周转困难，本院根据公平原则，酌定免除其缴纳一个月租金的责任，故何东洋需支付2019年10月18日至2020年3月26日期间的租金为209965元（48829元/月×5个月9天-48829元）。2.关于何东洋主张天地飘香公司支付附合装饰装修补偿金予以抵扣欠付租金的意见。何东洋主张双方已达成一致意见即附合装修价值抵扣欠付租金，但微信聊天记录显示，对于合同解除后的欠付费用的金额和支付时间，双方一直处于磋商过程。天地飘香公司表示如果何东洋结清搬离前的物业管理处的费用，则不再追究。但何东洋表示确实没钱，如果非要要求还等经济缓过来或者房子卖点后支付。双方并未对欠付费用的支付的金额（附合装饰装饰是否抵扣欠付租金）及时间达成一致意见，且何东洋未支付上述费用。在庭审中，天地飘香公司也不同意附合装饰装修抵扣欠付租金的意见。其次，租赁合同约定，合同解除后天地飘香公司不予补偿或赔偿何东洋添置的不可移动物品。故本院不予采纳何东洋的意见。 关于逾期支付租金的违约金的问题。合同约定何东洋需提前15天支付当季租金，故第二季度租金支付逾期时间为2019年10月3日，第三季度逾期支付时间为2020年1月3日。天地飘香公司主张违约金按年利率24%的标准计算，何东洋主张违约金标准过高，本院考虑到新冠肺炎疫情对何东洋的影响以及天地飘香公司的损失主要为资金占用利息损失，故酌情调减以146487元为基数，从2019年10月3日起按年利率6%计算至实际付清之日止；以63478元为基数，从2020年1月3日起按年利率6%计算至实际付清之日止。 关于物业费、水电气费以及空调费的问题。合同约定该费用由何东洋负担，天地飘香公司提供了截至2020年3月26日的垫付电费收据共计660元，故何东洋应支付天地飘香公司电费660元。对物业费、水电气费以及空调费天地飘香公司不具有催收和代收合同权利，本院不予支持，天地飘香公司代缴上述费用后可另行主张。 关于腾退房屋及房屋占用费的问题。双方已于2020年3月26日进行了交接，何东洋已向天地飘香公司返还案涉房屋。从微信聊天记录来看，在交接和后续协商费用的过程中，天地飘香公司认可其返还的房屋现状，本院根据诚实信用原则，对该二项诉请，不予支持。 关于恢复原状的问题。租赁合同约定不论本租赁合同因何种原因解除或终止，天地飘香公司可要求何东洋将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由何东洋承担。故该项诉请，本院予以支持。 关于合同解约违约金的问题。合同约定因何东洋违约的，应按第五季度租金的50%承担违约金，即73243.5元，本院予以支持。 关于保证金的抵扣问题。天地飘香公司主张予以没收，何东洋主张抵扣欠付费用。租赁合同约定租赁期满或合同解除，何东洋搬迁出租赁房屋并经天地飘香公司验收合格后，在抵扣由何东洋应交未交的租金、其他应付费用以及何东洋应承担的违约金、赔偿金后，天地飘香公司将租赁保证金的剩余部分无息返还何东洋。如何东洋违约导致合同单方解除、终止本合同的，何东洋缴纳的房屋租赁保证金不予退还，何东洋同时按照第五季租金的50%承担违约金。在本案中，租赁保证金既有担保性质又有违约金性质。本院认为，违约金的主要功能系弥补损失，本院已支持天地飘香公司主张的租金、逾期支付违约金、合同解除违约金等诉请，足以弥补天地飘香公司的主要损失，且考虑到新冠肺炎疫情对何东洋营业的影响，天地飘香公司主张没收保证金的意见，本院不予采纳。故保证金97658元予以抵扣欠付租金209965元后，何东洋还需支付租金112307元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、确认四川天地飘香投资管理有限公司与何东洋签订的《房产租赁合同》于2020年3月26日解除； 二、何东洋应于本判决生效之日起五日内向四川天地飘香投资管理有限公司支付2019年10月18日至2020年3月26日期间的租金为112307元（已抵扣保证金）及违约金（以146487元为基数，从2019年10月3日起按年利率6%计算至实际付清之日止；以63478元为基数，从2020年1月3日起按年利率6%计算至实际付清之日止）； 三、何东洋应于本判决生效之日起五日内向四川天地飘香投资管理有限公司支付垫付电费660元； 四、何东洋应于本判决生效之日起五日内将位于成都市高新区天府大道北段1700号6栋1单元102号房屋恢复原状（将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除）； 五、何东洋应于本判决生效之日起五日内向四川天地飘香投资管理有限公司支付违约金73243.5元； 六、驳回四川天地飘香投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为4599元，何东洋负担2094元，四川天地飘香投资管理有限公司负担2505元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年十月二十一日 书记员  程悦