江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6291号上诉人（原审被告）：刘芳，女，1984年10月16日生，汉族，住所地江苏省仪征市。委托诉讼代理人：刘茂圣，男，1989年12月7日生，汉族，住所地江苏省仪征市。系刘芳弟弟。被上诉人（原审原告）：杜婷婷，女，1990年5月19日生，汉族，住所地江苏省昆山市。原审被告：昆山北区房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇人民南路**楼**，统一社会信用代码91320583690266999Y。上诉人刘芳因与被上诉人杜婷婷、原审被告昆山北区房产咨询有限公司（以下简称北区公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初13897号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇二〇年七月十三日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。刘芳上诉请求：1.一审判决中一审原告描述与事实不符，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费，以及公告费用由杜婷婷负担。事实和理由：。刘芳长期定居国外，无法本人接收法院传票而错过开庭日期。杜婷婷向法官陈述时未将家中损坏如实告知，隐瞒刘芳家中实际损失。杜婷婷入住后又招聘员工，将私人住宅用于商用，将家中房间、厨房和四个卫生间多处毁损。刘芳在退房后查验时均有拍照留证。以上所述均有北区房产的两位店长在场。杜婷婷建议将押金交由**房产作为公证人，由北区房产委派工人来复原，但北区房产两位店长看到了现场后了解到维修清扫成本远超押金，因此他们也不愿意。综上所述，杜婷婷理应赔付15000元相关费用。杜婷婷辩称，租房到期时，提前一个月找了房东，并且找阿姨把整个房子从上到下打扫了一遍，并且拍了视频给房东。然后房东回来以后就以墙面返潮脱落、顶楼三楼漏水、马桶坏了，吹毛求疵。他说楼顶顶楼三楼漏水。并且冰箱坏了，他叫我拿出1500元维修金来修他的冰箱，我也照样拿给他了。我觉得我作为一个租客做得已经挺好了，然后房东就是各种找理由不满意，不肯退我6000元押金，然后我就起诉他了。杜婷婷向一审法院起诉请求：1.判令刘芳退还杜婷婷房屋押金6000元及冰箱维修费1500元；2.判令北区公司退还杜婷婷中介服务费3000元；3.本案诉讼费用由刘芳、北区公司负担。一审法院认定事实：2018年5月30日,杜婷婷作为承租方,刘芳作为出租方,北区樾城店作为中介方,签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋地址为昆山市东方华庭2号楼1101+1201室，租期自2018年6月10日至2019年6月9日，每月租金6000元，出租方、承租方向中介方支付服务费3000元，其中出租方支付3000元，承租方支付3000元；租用期间，水费、电费、物业管理费、有线电视收视费由承租方自理；承租方应2018年6月10日之前对出租房屋设施进行验收，出租方的一切设施在签署设施清单中并经承租方核查后，承租方应向出租方支付6000元押金；本押金除作为承租方的赔偿金，出租方违约时责任价金并包含承租方退房子之时所应缴纳之水电费及管理费用；合同第五条约定了租赁物内使用物品，并约定以上东西如自然损坏，则由出租方负责维修，如果发现是人为损坏则由承租方自行承担维修的费用。当日，杜婷婷通过支付宝转账方式分别向“*茂圣”支付24000元，向“*磊”支付2500元。现杜婷婷、刘芳、北区公司因退房后结算发生纠纷，2019年6月5日，北区公司员工向杜婷婷留言称“卫生打扫好，押金退给您”、“我跟房东说好了……”。此后，杜婷婷为催讨押金，向一审法院起诉而引起纠纷。庭审中，杜婷婷与北区公司一致确认，合同对押金返还没有明确约定，但双方口头约定，如果合同第五项列明的物品没有问题，押金是要返还的。北区公司向本院提交委托书，载明：本人刘芳是房屋东方华庭2号楼1101的产权人，因事务繁忙不能进行该房屋租赁宜事，现委托刘茂圣全权代理出租并代收定金、代签房屋和赁合同，委托价格为8000元；本人承诺不得擅自取消委托权利，一旦成功出租后必须履行合同约定。庭审经询问，杜婷婷解释称，“*茂圣”自称系刘芳的弟弟，合同系由其代签，支付宝账号也是由其提供的；此外，杜婷婷通过支付宝转账方式向刘德江支付房租54000元，刘德江系刘芳的父亲，账户是刘芳通过微信提供的；合计杜婷婷共支付刘芳1年的房租72000元及押金6000元；杜婷婷于2018年6月3日实际入住，早于合同约定时间，差额租金通过现金方式直接交付刘芳弟弟，此后杜婷婷一直居住到2019年5月24日，请人打扫完毕后于2019年5月28日由刘芳弟弟来验收，此后门锁就由刘芳更换了；合同履行期间，屋内冰箱损坏了，杜婷婷为此于2018年11月15日通过微信转账方式支付刘芳弟弟冰箱维修费1500元，双方对该费用没有约定，杜婷婷认为该费用应由刘芳负担；刘芳以墙角脱皮、凳子坐坏了、厨房大理石台面有污渍、房屋没有打扫干净、吸油烟机不干净、三楼的露台积水为由，拒绝退还押金，但杜婷婷认为墙面及凳子的损害结果并非由杜婷婷造成；杜婷婷认为押金无法退回，系中介工作不到位，中介存在不公正情况，故要求中介退回中介服务费，因北区樾城店已经注销，故向北区公司主张权利。北区公司解释称，确认收到杜婷婷支付的中介服务费3000元，关于此后租金支付，北区房产不清楚，其已经作为中间人协调过了，已尽到其合同义务。以上事实，由《房屋租赁合同》、付款凭证截图及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杜婷婷、刘芳签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律的规定，一审法院依法予以确认，双方均应恪守。杜婷婷认为合同系刘芳弟弟代签，双方房屋租赁合同应属无效，但就本案现有证据，并不能体现合同签订及履行过程中存在法定无效的情形，且合同已实际履行，故杜婷婷的该项意见，一审法院不予认可。杜婷婷陈述实际租房自2018年6月3日至2019年5月28日，共支付刘芳1年的房租72000元及押金6000元，有聊天记录及支付宝转账记录予以佐证，对此杜婷婷亦能进行合理陈述，且刘芳未予反驳，亦未提供相应证据予以反驳杜婷婷主张，故一审法院予以确认。杜婷婷与北区公司一致确认双方口头约定押金是要返还的，对此亦能与微信聊天记录相互印证，且就本案现有证据，并不能体现本案存在扣减押金的情况，杜婷婷主张要求刘芳归还押金6000元，并无不当，同时刘芳未予反驳，亦未提供相应证据予以反驳杜婷婷主张，故杜婷婷的上述诉请，本院依法予以支持。关于杜婷婷主张冰箱维修费用1500元，杜婷婷主张已支付刘芳弟弟，但未向一审法院提交明确直接的证据证明其主张，亦缺乏证据相互印证；且就本案现有证据，并不足以证明冰箱的维修费用由刘芳负担；同时，杜婷婷自认的付款时间于2018年11月15日，现向一审法院主张冰箱维修费用，与常理不符；综上，杜婷婷的上述诉请，一审法院不予支持。关于杜婷婷主张北区公司退回中介费3000元，北区樾城店作为北区公司的分公司，且已经注销，其民事责任由北区公司承担；北区公司作为合同居间人，促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，杜婷婷与刘芳之间的房屋租赁合同合法有效，且双方已履行合同，北区公司有权收取居间费用，故杜婷婷要求北区公司退回中介费3000元，依据不足，一审法院不予支持。刘芳经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼抗辩权利，并承担由此产生对其不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘芳于本判决生效之日起十日内退还原告杜婷婷房屋押金6000元。二、驳回原告杜婷婷的其他诉讼请求。案件受理费62元，公告费690元，合计752元，由原告杜婷婷负担32元，由被告刘芳负担720元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘芳提交一组照片。刘芳认为，其租给杜婷婷时，所有的墙面都是整洁、完好无损的。因为中介有验收的。照片是我们收房验收的时候是拍的，因为时间有点仓促，从进户开始，实木门、地毯地板、台、地毯地板化妆台、房间的电视柜全部都是有损坏的，包括厨房的石英石台面，全部都是损坏掉的。原本是租给杜婷婷时，跟我们承诺是个人居住，但杜婷婷中途改做商用，做淘宝海外代购，杜婷婷把这些物品全部堆在房间里面，因为是地毯的，因为长期堆放无法通风，所以导致发霉，后期的话，我们只能把它更换成木地板。实木门的话因为费用比较多，我们暂时还没有处理。租户使用过程中，有义务保持整个房间里面的设施的完好。因为我们交付时是好的，最主要是里面墙角损坏，门板实木门的损坏和羊毛地毯的损坏。刘芳还主张，除了房屋押金外，杜婷婷应另外支付15000元的房屋维修费用。杜婷婷质证认为：首先这个照片我也有的，墙是他自己撕坏的，因为当时我搬出去的时候我有拍一张墙的照片，没有坏这么大。然后另外的他说的化妆凳坏了，凳子我住进去的时候就那样，有照片。照片在卷宗里了，凳子就是歪下去的。然后至于他说的地毯，地毯已经十几，地毯已经十几年了时候已经找人去全部都清洗了一遍，我觉得我做的已经够了。他说水槽，然后马桶这些地方脏，因为他交付给我的时候就是这个状态，我都没有检验。而且我们三个人住，不可能每个房间都住，不住的房间我觉得有一点灰尘很正常。然后后续我也说我找阿姨打扫。你觉得不满意的话，你找个阿姨来打扫，打扫到你满意，然后钱我来出，对方也不同意。所以我对他提供的这些我觉得这根本都不是大问题，都是一些小问题。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于涉案租房押金是否应予退还。涉案合同列明租赁房屋内的家具、电器、物品后，约定以上东西如自然损坏则由出租方负责维修，如果发现是人为损坏，则由承租方自行承担维修的费用。涉案房屋退房时，刘芳以墙角脱皮、化妆凳坏了、厨房大理石台面有污渍、吸油烟机堵塞、灶台炉芯进油、地毯发黑、卫、地毯发黑水堵塞、地砖破损、电、地砖破损香烧坏、木门开裂、冰箱有异味为由，拒绝退还押金，但杜婷婷认为化妆凳、水槽，马桶为入住时状态，墙面损害结果并非由杜婷婷造成；地毯已经十几；地毯已经十几年了都清洗一遍。刘芳主张其收房时发现的问题是杜婷婷人为损害结果，杜婷婷主张系正常使用后的损耗。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。刘芳主张杜婷婷未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的依据不足，其请求杜婷婷赔偿租赁物损耗，扣减押金的请求，本院不予支持。综上，上诉人刘芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由上诉人刘芳负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年十月十三日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。