辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0281民初5049号原告：吴美贤，女，1962年12月13日出生，汉族，系瓦房店市第三人民医院退休职工，户籍地瓦房店市，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：张骏声（原告丈夫），现住瓦房店市。被告：大连昌盛房地产开发有限公司，住所地瓦房店市西长春路西段**。统一社会信用代码：912102817260008780。法定代表人：丁长林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王绍学，辽宁金刚石律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙岱，辽宁金刚石律师事务所律师。原告吴美贤与被告大连昌盛房地产开发有限公司（以下简称昌盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴美贤及其委托诉讼代理人张骏声、被告昌盛公司的委托诉讼代理人王绍学、孙岱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴美贤向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间商品房买卖合同有效，并协助办理房产证书；2.赔偿原告违约金776958元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月3日之前，我分三笔向被告昌盛公司交购房款3884790元，购买被告开发建设的昌盛经典二期第16号楼4号公建，行政街号为岗店办事处西长春路西段143-46号。当时房屋已交给我，我进行了装修，并投入使用至今。为尽快取得房产证，我多次找被告，要求办理。2019年2月22日我与被告协商后达成商品房买卖补充合同，约定：一、将收取原告的96195元契税返给原告（已返还）；二、被告于2019年7月份为原告办理不动产登记手续，即办理房产证，逾期办理被告承担房款总额20%的违约金。但被告至今未能协助原告办理产权登记，原告无奈诉至法院。请支持原告诉求，维护原告合法权益。被告昌盛公司辩称，同意原告的第1项诉讼请求，即同意商品房买卖合同有效；关于第2项诉讼请求，被告从来都是诚心诚意地愿意协助办理房产证书，并力求最快时间办理，但现实情况是该房屋被大连市中级人民法院查封，且案涉刑事和民事案件，导致目前无法办理备案登记。被告认可补充合同，但是法院查封房屋是被告意志力以外的情况，所以请求法庭考虑适当减免被告的违约责任，不同意承担赔偿。另外，被告希望原告能够以优先受偿权的条件对查封提出异议，以尽快促成解封，为原告办理产权登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告吴美贤向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同2份，拟证明2017年2月23日原、被告签订案涉房屋买卖合同，但房屋位置表述不正确，将143-46号写成了143-52号，又于2019年2月28日再次签订了正确的；2.商品房买卖补充合同，拟证明原告多次要求被告办理房产证均未果，2019年2月22日双方签订补充合同，被告承诺若2019年7月份仍未能办理房产证，则按房屋全款的20%承担违约金；3.增值税发票，拟证明被告在原告多次要求下，才在2019年11月20日为原告出具全额购房款的增值税发票；4.昌盛经典二期·御花苑认购协议书，拟证明2015年10月16日原、被告签订案涉房屋认购书，原告交付了全部购房款，商品房买卖合同是在买卖完成后补签的；5.专用收款收据3张；拟证明事项同证据4。被告昌盛公司对原告吴美贤提供的证据1、3、4、5均无异议；对证据2的真实性无异议，但认为案涉房屋至令未能办理产权登记，是因为大连市中级人民法院在一起刑事案件中查封了该房屋，并非被告故意拖延办理。被告昌盛公司对原告吴美贤提供的证据的真实性均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月16日，原告吴美贤与被告昌盛公司签订认购协议书，约定：原告吴美贤以3884790元的价格，购买被告昌盛公司开发建设的昌盛经典二期·御花苑16号楼4号公建房屋（行政街号为瓦房店市岗店办事处西长春路西段143-46号）。协议书签订后，原告吴美贤分三次向被告昌盛公司交付全部购房款。2016年6月27日，被告昌盛公司为原告吴美贤办理入住手续并收取其物业费、维修基金、装修保证金、契税款等多项费用，原告吴美贤实际接收案涉房屋并进行了装修，占有使用至今。因为案涉房屋的产权登记事宜，原告吴美贤多次找被告昌盛公司，要求办理所有权登记。被告昌盛公司于2017年2月23日与原告吴美贤签订了案涉房屋的商品房买卖合同，因房屋位置表述不正确，又于2019年2月28日再次签订了关于案涉房屋的商品房买卖合同，该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按相关规定继续协助办理。因被告昌盛公司迟迟未能为原告吴美贤办理案涉房屋的产权登记，在原告吴美贤要求下，原、被告于2019年2月22日签订商品房买卖补充合同一份，约定：被告昌盛公司自本补充协议签订之日起，5个工作日内将96195元契税返还原告吴美贤；被告昌盛公司于2019年7月份为原告吴美贤办理不动产登记手续（即房产执照），逾期办理，被告昌盛公司按房款总额的20%承担违约金。该补充合同由被告昌盛公司的法定代表人丁长林和原告吴美贤签名。上述商品房买卖补充合同签订后，被告昌盛公司向原告吴美贤返还了契税款96195元，但至今未办理房屋产权登记。被告昌盛公司于2019年11月20日为原告吴美贤出具了购房款3884790元的增值税发票。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违反法律，不得违背公序良俗。原、被告签订的房屋认购书和商品房买卖合同，均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方签订的补充合同，亦是对商品房买卖事宜中关于办理产权登记的相关约定，合法有效。该补充合同中被告昌盛公司法定代表人丁长林的签名，是对公司出售房屋事项的约定，且被告昌盛公司此后也按补充合同约定履行了部分内容，所以丁长林签订补充合同系职务行为，应由被告昌盛公司承担该补充合同的义务。被告昌盛公司已经收到原告吴美贤的全部购房款，并将房屋交付原告吴美贤使用，理应按商品房买卖合同约定在交房后180日内为原告吴美贤办理案涉房屋的产权登记，逾期办理侵犯了原告吴美贤的权益，理应承担相应的违约责任。按照原、被告双方签订的补充合同约定，被告昌盛公司未在2019年7月份为原告吴美贤办理房屋所有权登记，即属违约，应承担购房款3884790元的20%的违约金，故原告吴美贤诉请逾期办证违约金776958元，于法有据，应予支持。被告昌盛公司辩称案涉房屋被大连市中级人民法院另案查封，所以未能办理产权登记，但未能提供证据证明该项查封系因原告的原因，并且被告昌盛公司早在2015年就已经与原告吴美贤签订认购协议、在2016年收到全部购房款并实际交房，理应及时为原告吴美贤办理网签备案和产权登记，却在2017年才签订第一份房号错误的商品房买卖合同、2019年2月签订正确的商品房买卖合同、2019年11月才出具购房款增值税发票，其实际出售房屋时间早于被告所述的法院查封时间，所以，即使案涉房屋的确存在法院查封，也是因为被告昌盛公司未能全面、及时地履行出卖人的合同义务所致，不能以此为由拒绝承担逾期办证的违约责任。对被告昌盛公司的此项抗辨，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴美贤与被告大连昌盛房地产开发有限公司关于瓦房店市岗店办事处西长春路西段143-46号房屋的商品房买卖合同有效；二、本判决生效后十五日内，被告大连昌盛房地产开发有限公司协助原告吴美贤办理上述房屋的所有权登记；三、本判决生效后十五日内，被告大连昌盛房地产开发有限公司给付原告吴美贤逾期办证违约金776958元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44094元，由被告大连昌盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  孙淑清人民陪审员  冷 敏二〇二〇年十月二十八日书 记 员  化凌弘