江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初6302号原告：王占海，男，1978年3月21日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。被告：连云港维港汇商业管理有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路**国际商务大厦第****。法定代表人：李家路，总经理。委托诉讼代理人：朱永成，公司法律顾问。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。被告：王经学，男，1962年11月24日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：许汉堂，连云港市海州区云台林场法律服务所法律工作者。原告王占海与被告连云港维港汇商业管理有限公司（以下简称维港汇公司）、王经学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序审理。原告王占海的委托诉讼代理人杲先亮，被告维港汇公司的委托诉讼代理人苗红伟，被告王经学及其委托诉讼代理人许汉堂到庭参加诉讼。因审理需要本案中止审理一次，本院依法办理审限暂停手续。本案现已审理终结。原告王占海向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告维港汇公司给付房屋占有使用费531317.76元（2016年4月12日起暂计算至2019年4月12日，自2019年4月14日起至被告腾退商铺之日的损失按此标准计算）；2.判令被告王经学在476060.71元范围内承担给付房屋占有使用费的责任；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告购买海州区通灌北路国际商务大厦A楼102、103、226号商铺三间，2016年4月12日，被告维港汇公司在未经原告同意的情况下擅自占用该商铺整体对外招商经营。被告王经学实际使用102、103号商铺经营钟表。两被告的行为侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告维港汇公司辩称：1.原告不具有主体资格，原告的房产没有交付购房款，也没有产权证，合同上的签字明显与诉状和公证书上的签字不一致，且广盛元公司的公章与备案公章不一致，本案属于虚假诉讼，应当移送公安机关。2.即使原告主体资格适格，涉案商铺是属于产权式商铺，区别于传统商铺，必须要统一招商统一管理，被告是受广盛元公司委托对涉案商铺进行招商管理，并且得到三分之二以上的业主同意，因此，被告是合法使用涉案商铺。原告说是侵占没有事实依据。3.本案和（2018）苏0706民初9591号吉德花案件类似，应参照该案作出判决。4.王经学是从维港汇公司处合法承租，不存在侵占问题。5.原告从被告入住涉案商铺以来从没有和被告联系过，也没有提供任何手续，如果其提供合法手续，被告可以按照百分之九十以上业主与被告达成的付款比例付款给原告。综上，请求驳回原告诉求。被告王经学辩称：被告只是在维港汇公司统一对外招商的时候产生租赁关系，和原告没有任何关系，同时该店铺有特殊格局，没有固定的门牌也无法计算四至范围，现在被告所租住的店铺租用的是谁的房子也不知晓，只是和维港汇产生租赁关系，被告在本案中没有任何过错，依法不承担任何责任，请求驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院综合认定如下：1.原告举证的（2015）连民终字第01074号民事判决拟证明租金支付标准按购房总价8％计算，因约定该标准的合同未实际履行，故对该证据本院不予采纳。2.原告举证的（2018）苏0706民初8302号民事判决书和（2019）苏0706民初3233号民事判决书拟证明该案有合法的物业和业委会故参照合同约定判决，本案不存在合法业委会故不应参照合同判决，本院经审查认为，有无合法业委会对本案不产生影响，因为维港汇公司按合同约定支付租金是客观现实，改变现状应由大多数业主或者业委会行使权利而非个别业主个案诉讼，故该证据不能实现原告证明目的。3.被告维港汇公司举证的（2019）苏07民终4619号民事判决书，因该案与本案具有关联性，本院对该判决书确定的事实和观点予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月8日，原告王占海与连云港广盛元房地产开发有限公司（以下简称广盛元公司）签订《国际商务大厦商铺认购书》三份，约定原告认购广盛元公司开发的国际商务大厦裙楼一层102号（31.12㎡）、103号（29.06㎡）和二层226号（25.55㎡）商铺，原价分别为1321033元、1290076元和301817元，实际价款分别为1003985元、980485元和229381元。合同第五条约定，原告同意由深圳市尖沙咀百货有限公司连云港分公司（以下简称尖沙咀百货）对商业裙楼进行3年统一招商、经营和管理，由该公司使用3年，使用金从原价中抵扣。2013年7月9日、2015年8月7日，原告与广盛元公司签订《商品房买卖合同》三份，约定原告购买的商铺房号、价款、建筑面积等与认购书一致。合同签订后，原告交纳了购房款，广盛元公司出具了购房发票。广盛元公司与尖沙咀百货签订有《香港尖沙咀百货集团进驻连云港国际商务大厦项目协议书》，后该协议因故未履行，尖沙咀百货未进驻。2016年4月1日，广盛元公司（甲方）与维港汇公司（乙方）签订《维港汇百货进驻连云港国际商务大厦项目协议书》，约定甲方委托乙方对外招商，经营期限暂定八年，商场一至三层建筑面积约11849平方米规划采取分割销售，其中一层街铺部分可按自营方式，其余部分由乙方根据招商的实际情况采取前三年统一租赁经营形式，年净租金回报率由乙方根据招商及市场情况与购房户议定。甲方与小业主签订买卖合同的同时，乙方与小业主分别签订自营或统一租赁合同。开业时间暂约定为2017年5月30日。2016年4月12日，广盛元公司出具一份《委托书》，约定广盛元公司国际商务大厦裙楼1-3层（面积11849㎡）的招商及运营工作委托给维港汇公司，由维港汇公司与商场的购房户签订“委托经营合同”或“房屋租赁合同”后做好招商及商场运营工作，同时做好与购房户的衔接工作。此后，维港汇公司与吉德花等业主陆续签订商铺租赁合同或者商铺委托租赁管理协议书，约定该公司承租各业主购买的商铺，将国际商务大厦裙楼1-3层商铺整体对外招商，并向业主支付租金。其中，吉德花（乙方）与维港汇公司（甲方）签订的协议书套用了深圳维港汇公司的格式，协议第三章商铺收益部分第一条约定：商场开业时根据甲方同第三方商户的租赁合同约定的租金数额，租金收益中的40%归甲方，60%归乙方，商场整体年租金达到850万（不含850万）以上时，在商场正式开业的第三年起（二年后的开业对应日），租金收益中的30%归甲方，70%归乙方。商场整体年租金达到1000万（不含1000万）以上时，在商场正式开业后第二年起（一年后的开业对应日），租金收益中的30%归甲方，70%归乙方。上述合同签订后，维港汇公司将国际商务大厦裙楼1-3层整体对外招商经营，并按约定向339位业主（商铺总面积8219.29平方米）支付租金。被告王经学租用维港汇公司对外招商的102、103号商铺进行经营。原告未与维港汇公司签订租赁合同，亦未领取过租金。2018年11月起，吉德花等业主向本院起诉维港汇公司，要求排除妨害、赔偿损失。2019年3月27日，本院作出（2018）苏0706民初9591号民事判决书，以案涉产权式商铺整体招租符合法律规定为由驳回吉德花的诉讼请求。连云港市中级人民法院二审经审理认为，吉德花与维港汇公司签订的协议书合法有效，租金支付标准应按此协议确定。案涉商铺一楼租赁价格2019年每平方米为2000元左右，维港汇公司按支付的租金与案涉商铺租赁客观情况基本相符。2020年9月28日，该院作出（2019）苏07民终4619号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案原告王占海以其未签订过租赁协议以及租金标准过低为由诉至本院，要求按购房总价款8％计算年租金或者按市场评估价确定。诉讼中，维港汇公司提供原告应得租金明细表：2017年6月至2018年2月每季度租金8404.90元、2018年6月至2019年5月每季度租金16807.90元、2019年6月至11月每季度租金19809.50元、2019年12月至2020年5月每季度租金26412.60元，共计158477.90元。原告对此不予认可，并拒绝受领。本院认为，原告王占海购买广盛元公司开发的国际商务大厦产权式商铺，其在签约时同意广盛元公司委托商业管理公司将商业裙楼整体出租并统一招商经营，后被告维港汇公司受广盛元公司委托将案涉商铺整体出租，原告虽未与维港汇公司订立相关租赁合同，但双方之间形成事实租赁合同关系。本案争议焦点在于维港汇公司应按何标准支付租金以及原告按购房总价款8％或按市场评估价确定租金的主张是否成立。本院意见如下：第一，根据连云港市中级人民法院（2019）苏07民终4619号民事判决书，吉德花与维港汇公司签订的租赁协议书合法有效，租金标准应以该协议书确定，现有租金标准基本符合客观事实，表明维港汇公司向与其有协议的业主按现有标准支付租金并无不当。第二，虽然原告与维港汇公司没有租赁协议，但并不代表其有权另行确定租金标准并主张过分高于他人的租金标准。因为产权式商铺的特殊性要求体现大多数业主的意志和利益，个别业主的意志和利益应受到一定限制，这种限制当然也包括对租金标准的限制。虽然原告诉称由维港汇公司租赁商铺并非整体意志，但维港汇公司整体租赁商铺并按照或参照协议约定标准支付大部分业主租金是既定事实，且该租金标准未经大部分业主依法定程序改变，故原告作为个别业主的租金标准应与其他业主大致相当。原告按购房总价8％计算则每年每平米为2065元（2213824元×8％÷85.73㎡），远高于吉德花等业主1000元左右的标准。其无论是按8％计算还是按市场价计算，实际上都是要推翻正在实施的已适用于大部分业主的租金标准而要求高于他人的租金，这对其他业主显然是不公平的。第三，根据吉德花案件二审判决，案涉商铺一楼的租赁价格2019年为2000元/平方米左右；而根据被告王经学陈述，其在2019年撤出经营前的租金标准更低。如按原告主张确定租金，意味着维港汇公司需用较高的价格承租后再以较低的价格转租，这显然是不现实的。第四，“购房总价8％的年回报率”源于广盛元公司2008年12月12日与尖沙咀百货的《香港尖沙咀百货集团进驻连云港国际商务大厦项目协议书》，但该协议未实际履行，尖沙咀百货未实际运营，后该项目由维港汇公司接手。故原告主张以该标准支付租金不能成立。综上，在大多数产权式商铺业主按协议约定标准领取租金的情况下，维港汇公司参照大多数业主标准支付原告租金并无不当。因原告主张的租金标准不成立，其又拒绝受领维港汇公司支付的租金，故本院对其诉讼请求不予支持。维港汇公司关于本案应移送公安机关的辩解无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王占海的诉讼请求。案件受理费9113元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按照上诉金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 长  于华天人民陪审员  贺 君人民陪审员  汪素琴二〇二〇年十月二十九日书 记 员  孙凤娟法律条文附录一、法律条文【一】《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。【二】《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。【三】0法信超链：地方法规1篇案例12篇裁判7309篇期刊55篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。