吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初115号原告（申请执行人）：李凤云，女，1970年5月16日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：韩雪锋，吉林明达伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张原硕，吉林乾华律师事务所律师。被告（执行案外人）：陈美香，女，1976年9月20日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：陶银生，吉林勤实律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙靖凯，吉林勤实律师事务所实习律师。被告（被执行人）：田立文，女，1968年5月31日出生，汉族，吉林宏伟医药有限公司经理，住吉林省吉林市丰满区。被告（被执行人）：韩大伟，男，1965年3月11日出生，汉族，吉林松花江实业集团有限公司经理，住吉林省吉林市船营区。被告（被执行人）：吉林松花江实业集团有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：韩大伟，该公司经理。被告（被执行人）：吉林宏伟医药有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：田立文，该公司经理。原告李凤云与被告陈美香、田立文、韩大伟、吉林松花江实业集团有限公司（以下简称松花江公司）、吉林宏伟医药有限公司（以下简称宏伟公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告李凤云及其委托诉讼代理人韩雪锋、张原硕、被告陈美香及其委托诉讼代理人陶银生、孙靖凯到庭参加诉讼。被告田立文、韩大伟、松花江公司、宏伟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李凤云向本院提出诉讼请求：一、判决对案涉房屋继续执行；二、诉讼费用由陈美香负担。事实和理由：王景林并非本案诉争3套房屋的所有权人，其无权自愿将房屋为被执行人田立文、松花江公司抵偿本息。本案诉争的房屋系舒兰市罗兰圣菲小区的开发商以房抵偿其所欠韩大伟的借款本息，因韩大伟系多个执行案件的被执行人，其将上述抵账房屋备案登记在其公司员工王景林的名下，故王景林无权将本不属于其所有的房屋抵账给陈美香。首先，王景林并非本案诉争的3套房屋的所有权人，其与陈美香所签订的以房抵债协议无效；其次，在人民法院查封之前陈美香并没有占有该不动产；再次，陈美香并没有支付房屋全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；最后，该诉争房产因陈美香自身原因未办理过户登记手续。综上所述，王景林并非诉争房屋的所有权人，其无权处分诉争房屋，其处分房屋的行为已经严重侵犯了李凤云的合法权益。同时，陈美香的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求人民法院支持李凤云的全部诉讼请求。陈美香辩称，一、案涉房屋在李凤云申请查封之前，已经在吉林市丰满区人民法院主持下抵债给陈美香，案涉房屋实际所有权人已经是陈美香，而不是韩大伟或王景林。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一项“查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封”的规定，吉林市中级人民法院（2020）吉02执异23号执行裁定书裁定执行查封错误，应当依法解除查封。1.2019年10月30日，陈美香与田立文的丈夫韩大伟及王景林及其委托代理人杨志山在吉林市丰满区人民法院执行法官主持下签订了《房屋转让（抵债）三方协议》，韩大伟、王景林在法院当场向陈美香交付了房屋买卖合同原件。执行法官依法审查了《房屋转让（抵债）三方协议》，并且在当事人各方没有任何异议的情况下，于2019年10月30日当场作出了（2019）吉0211执恢339号结案通知书，执行法官向各方当事人送达了结案通知书。整个过程包括执行法官共有5人在现场，均能够证明以上事实。因此，该案已执行完毕，真实合法有效。2.根据《中华人民共和国物权法》第二十八条及物权法司法解释第七条、第八条规定，结案通知书自送达各方当事人时，物权确认就已经生效，诉争房产自2019年10月30日起应当属于陈美香所有。李凤云于2019年11月29日申请查封案涉房屋是错误的。吉林市中级人民法院（2020）吉02执异23号执行裁定书认为，案涉3套房屋已经在法院查封前，在吉林市丰满区人民法院主持下抵债给陈美香，故不应对案涉房屋再进行执行，故裁定中止对案涉房屋的执行。二、王景林与陈美香签订的以房抵债协议合法有效，李凤云主张该协议无效是错误的，应予驳回。1.王景林作为诉争房产的买受方并经不动产登记中心对房屋买卖合同进行备案登记，有权与陈美香签订以房抵债合同。根据舒兰龙兴房地产开发有限公司与王景林签订的《舒兰市商品房买卖合同》约定，王景林是案涉房屋的唯一买受人，网签备案登记为王景林的名字，其为法律意义上的购房人、房屋所有权人，有权处置其所有的财产。其与陈美香等签订的以房抵债协议，不违反法律、行政法规的规定，意思表示真实，不存在合同法规定的无效的情形。2.韩大伟在2020年5月7日提交的答辩状中再次认可和解协议已经履行完毕，诉争房屋的所有手续已经交给陈美香。《房屋转让（抵债）三方协议》是李凤云申请查封前，陈美香在吉林市丰满区人民法院主持下签订的，并取得了结案通知书，陈美香当场取得了房屋买卖合同的原件，完成了房屋所有权的转移。以房抵债整个过程真实、合法、有效，虽然没有办理更名过户，但事实上该房屋已经是陈美香的个人财产。李凤云称案涉房屋系韩大伟所有，缺乏法律依据。三、2019年10月30日案涉房屋已经属于陈美香所有，李凤云称陈美香在人民法院查封前并没有合法占有该不动产是错误的，其诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条及物权法司法解释第七条、第八条规定，结案通知书自送达各方当事人就已经生效，即使尚未完成动产交付或者不动产登记，也应当保护陈美香依法取得的物权。《房屋转让（抵债）三方协议》已经全部履行完毕，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第十五条、第三十九条、第六十六条规定，陈美香已经依法办理了入住手续，取得了被执行房产的钥匙，交纳了物业费、垃圾清运费，开始了装修准备，上述事实进一步证明《房屋转让（抵债）三方协议》已经履行完毕，陈美香已经合法占有了自己的房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不应该查封该房产。四、陈美香已经支付了全部购房款，李凤云称陈美香没有支付房屋全部价款是错误的，其诉讼请求应予驳回。根据《房屋转让（抵债）三方协议》和结案通知书，陈美香以借给松花江公司、韩大伟、田立文350万元借款本金及利息折抵价值3,150,247元三套房屋的全部购房款，陈美香已付清案涉房屋全部价款，李凤云所诉事实依据错误。五、案涉房屋因为开发商欠费等问题，暂时无法办理过户登记，非因陈美香自身原因，故李凤云称案涉房屋因陈美香自身原因未办理过户登记手续是错误的，其诉讼请求应予驳回。1.陈美香在2019年10月30日当天到舒兰市不动产登记中心申请变更过户登记，舒兰市不动产登记中心告知只要有结案通知书，就已经是不动产登记中心认可的房屋所有权人，但是因为开发商欠费等原因，导致目前暂时无法办理更名过户。2.之后陈美香曾多次向吉林市丰满区人民法院执行法官请求帮助，商量能否通过补充其法律文书的方式解决更名过户问题，但执行法官一直以各种理由推脱。就在陈美香与各个部门协商过程中，吉林市中级人民法院于11月29日查封了案涉房屋。陈美香从拿到结案通知书到房屋被查封前后不到一个月的时间，陈美香也一直在积极努力协商办理过户登记事宜，因开发商欠税及吉林市丰满区人民法院迟迟不配合补充相关法律文书，导致房屋未能更名，并非陈美香自身原因。综上所述，陈美香与王景林签订的《房屋转让（抵债）三方协议》早已履行完毕，陈美香已经取得了案涉房屋的所有权及相关权利。李凤云诉称案涉财产系韩大伟所有，没有证据支持，也不能仅凭询问笔录就否定案涉房屋备案为王景林所有的事实。陈美香不认识李凤云，也没有经济纠纷，李凤云所有诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回，并解除查封。陈美香保留追究李凤云错误查封给陈美香造成损失的赔偿权利。针对吉林市丰满区人民法院于2020年10月10日作出（2020）吉0211执监1号执行裁定书，撤销结案通知书的问题，陈美香已经申请启动审判监督程序，申请恢复2019年10月30日吉林市丰满区人民法院作出的（2019）吉0211执恢339号结案通知书。韩大伟未到庭，提交书面答辩意见称，王景林、韩大伟与陈美香于2019年10月30日在吉林市丰满区人民法院达成《房屋转让（抵债）三方协议》，故韩大伟和陈美香之间的执行案件（2016）吉0211民初430号民事判决书执行完毕，已经结案。因此，吉林市中级人民法院（2020）吉02执异23号裁定认为案涉房屋已经在本院查封前，由吉林市丰满区人民法院主持抵债给陈美香，故不应该对案涉房屋再进行执行。韩大伟认为，《房屋转让（抵债）三方协议》及吉林市中级人民法院执行裁定书合法有效，案涉房屋的所有手续已经交给陈美香，虽然没有办理更名过户，但事实上该房屋已经是陈美香的个人财产。田立文、松花江公司、宏伟公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李凤云与田立文、韩大伟、松花江公司、宏伟公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月30日作出（2015）吉中民一初字第91号民事判决书，判决田立文、韩大伟于判决生效后立即偿还李凤云借款本金6431万元及利息，并由松花江公司及宏伟公司承担连带清偿责任。田立文、韩大伟、松花江公司、宏伟公司共同负担案件受理费及保全费合计391,190元。判决生效后，韩大伟未履行判决所确定的义务，李凤云于2016年2月2日向本院申请执行。执行过程中，本院于2019年11月29日作出（2016）吉02执30号之十五执行裁定书，裁定查封了被执行人韩大伟（房屋合同备案名为王景林）所有的案涉9套房屋（含案涉房屋）。陈美香于2020年3月9日对执行标的向本院提出执行异议。2020年3月12日，本院作出（2020）吉02执异23号执行裁定书，裁定：中止对案涉房屋的执行。李凤云不服，在法定期限内提起本案诉讼。另查明，陈美香与田立文系朋友关系。2014年6月17日，田立文以要购置房屋、土地的名义向陈美香借款350万元，约定在借款期限内按月息1.5分给付利息，柴草市保康大药房、松花江公司担保。借款到期后田立文未偿还借款，柴草市保康大药房、松花江公司也未履行担保责任，陈美香遂提起诉讼。2016年6月3日，吉林市丰满区人民法院作出（2016）吉0211民初430号民事判决书，判决：一、田立文于判决生效后五日内偿还陈美香借款本金350万元及利息（该利息从2015年6月1日起直至该款实际付清为止，利息按年利率18%计算）；二、松花江公司对第一项内容承担连带给付责任；三、宏伟公司柴草市保康大药房不承担连带保证责任；四、驳回陈美香的其他诉讼请求。判决生效后，因田立文、松花江公司未自动履行还款义务，陈美香向吉林市丰满区人民法院申请强制执行。在执行过程中，田立文（甲方）、陈美香（乙方）、王景林（丙方）于2019年10月30日达成《房屋转让（抵债）三方协议》，约定：1.王景林同意将其购买的案涉三套房屋等价转让给陈美香，抵顶田立文欠陈美香款项｛即吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初430号民事判决书所确定的数额｝；2.田立文及王景林应协助陈美香办理网签更名过户手续，将所转让楼房产权变更至陈美香名下，所需费用由陈美香负担；3.本协议签订后，陈美香获取备案更名后，田立文、王景林经吉林市丰满区人民法院调解执行案件所确定的全部债权终结，陈美香应协助田立文办理结案手续并将协助撤销田立文失信名单等强制措施；4.如田立文、王景林不能协助陈美香办理备案登记变更手续致使陈美香未能获取上述房屋产权所导致的后果责任仍由田立文承担；5.在变更备案登记或签订正式商品房买卖合同时，如涉及房地产开发公司协作情形，由田立文予以协调或沟通，陈美香积极配合；6.如此房屋出现其他产权纠纷，由田立文承担违约后果责任，并由田立文负责解决和处理；7.本和解协议为田立文、陈美香双方协商解决债权债务最终协议，任何一方在履行过程中不得反悔直至实现备案登记变更至陈美香名下为止；8.王景林自愿同意将其名下的三套案涉房屋无偿拿出为田立文抵账给陈美香，并同意积极无偿配合过户给陈美香相关手续；9.田立文与王景林之间因无偿转让上述房屋所产生的法律后果责任由双方负全责，所产生的权益由田立文、王景林双方自行协商解决；10.田立文、王景林保证该三套房产之前没有与任何其他第三方人员签订过房屋转让（抵账）和解协议，否则田立文、王景林承担相应法律后果；11.假如房屋执行过程出现问题，陈美香可随时申请法院恢复原执行决定；12.协议经三方签字后生效并履行。后吉林市丰满区人民法院作出（2019）吉0211执恢339号结案通知书，载明：“案外人王景林自愿将自有三套房产1.案涉房屋，单价为4518元/平方米，网签价格为人民币1,120,690元；2.案涉房屋，面积为192.38平方米（最终以测绘面积为准），单价为4918元/平方米，网签价格为人民币946,125元；3.案涉房屋，面积为149.65平方米（实际面积约248平方米，最终以测绘面积为准），单价为4368元/平方米，网签价格为人民币1,083,482元为被执行人田立文、松花江公司折抵本息共计3,150,297元偿还给申请执行人陈美香，其余自愿放弃。至此，陈美香向本院申请执行的（2016）吉0211民初430号民事判决书已全部执行完毕，现已结案。”2020年10月10日，吉林市丰满区人民法院作出（2020）吉0211执监1号执行裁定书，查明：“陈美香与田立文、松花江公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月3日作出（2016）吉0211民初430号民事判决，判决主文如下：‘一、田立文于本判决书生效后五日内偿还陈美香借款本金350万元及其利息（该利息从2015年6月1日起直至该款实际付清为止，利息按年利率18%计算）；二、松花江公司对本判决书的第一项内容承担连带给付责任；三、宏伟公司柴草市保康大药房不承担连带担保责任呢；四、驳回陈美香的其他诉讼请求。’判决生效后，陈美香向本院申请执行，本院于2017年10月16日立案，案号为（2017）吉0211执1018号，后本案终结本次执行程序。2019年10月30日，申请执行人陈美香与被执行人田立文、松花江公司自行达成《房屋转让（抵债）三方协议》。2019年11月4日恢复执行，案号为（2019）吉0211执恢339号，本院出具结案通知书。现案外人王景林用于抵账的房屋已被其他法院查封。”吉林市丰满区人民法院认为，根据《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十五条第一款规定“生效法律文书确定的执行内容，经被执行人自动履行、人民法院强制执行，已全部执行完毕，或者是当事人达成执行和解协议，且执行和解协议履行完毕，可以‘执行完毕’方式结案”，虽然陈美香与田立文、松花江公司及案外人王景林达成《房屋转让（抵债）三方协议》，但和解协议并未履行完毕，并且卷宗中没有结案申请，本案不符合执行完毕的结案条件，故（2019）吉0211执恢339号结案通知书没有事实及法律依据，依法应予纠正。故裁定：“一、撤销本院于2019年10月30日作出的（2019）吉0211执恢339号结案通知书；二、撤销本院于2019年11月29日作出的（2019）吉0211执恢339号结案通知书。”再查明，2020年6月17日，陈美香向舒兰市浩吉物业有限公司交纳了案涉三套房屋的物业费及垃圾清运费，并从物业公司处取得案涉三套房屋的钥匙。认定以上事实的证据有（2015）吉中民一初字第91号民事判决书、（2016）吉0211民初430号民事判决书、《房屋转让（抵债）三方协议》、（2019）吉0211执恢339号结案通知书、（2016）吉02执30号之十五执行裁定书、（2020）吉02执异23号执行裁定书、（2020）吉0211执监1号执行裁定书、（2020）吉02执异23号执行裁定书、收据、讯问笔录、询问笔录、舒兰市浩吉物业有限公司资金收支日报表等、照片、庭审笔录等在卷为凭。本院认为，本案争议的焦点问题为陈美香对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定了四项条件，即在查封之前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有、已支付全部购房款及非因买受人自身原因未办理过户登记，案外人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。本院经审核认为，占有系对物进行事实上的控制与支配，被占有的物应处于占有人的管理与影响之下且被占有人进行利用。本案中，案涉房屋于2019年11月29日被本院查封，陈美香主张在本院查封前的2019年11月4日其已经合法占有案涉房屋，主要证据是罗兰圣菲小区的舒兰市浩吉物业有限公司向其开具的9张收款收据，用以证明其于该日交纳了物业费和垃圾清运费，取得案涉三套房屋的钥匙，办理了入住手续。经本院查证，陈美香交纳上述物业费和垃圾清运费及取得房屋钥匙的实际时间为2020年6月17日，晚于本院对案涉房屋的查封时间，据现有证据无法证明陈美香在本院查封之前已合法占有案涉房屋。综上所述，陈美香提交的证据不足以证明其完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。李凤云请求准许执行案涉房屋，于法有据，本院予以支持。综上所述，李凤云的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行案涉房屋。案件受理费32,002元，由陈美香负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异23号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  王 东二〇二〇年十月二十九日书记员  李元生