江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3270号上诉人（原审原告）：罗俊红，男，1986年6月2日生，汉族，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：钟明元，江西至中律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭贲，江西至中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾毓松，男，1977年9月23日生，汉族，住江西省赣州市于都县。原审原告：高伟明，男，1985年11月28日生，汉族，住江西省贛州市于都县。上诉人罗俊红因与被上诉人曾毓松、原审原告高伟明房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省于都县人民法院（2020）赣0731民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗俊红上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判被上诉人向上诉人返还租金、退还保证金、返还装修款、支付搬迁费和赔偿损失共计人民币181070元；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》真实有效，合同中约定了被上诉人违约的责任条款为退还保证金、退装修款、退租金。所以上诉人一审起诉时诉请了返还26000元租金及退还装修花费51270元。厂房租赁合同签订后，被上诉人首先违约，一直未将路面硬化，厂房卫生间等基础设施也未竣工完善。2019年5月上诉人自行与被上诉人调解时，签订的协议中再次约定硬化路面和交付使用卫生间，被上诉人再次违约。此事实一审庭审笔录中已详细记载，为双方都自认的事实。厂房基础设施都没有竣工，达不到使用的条件，被上诉人严重违约，上诉人合法权益受到严重侵害。基于此事实，上诉人参照《厂房租赁合同》中双方约定的违约条款而要求的返还租金、退还装修花费，合同既然是双方自愿签订，按照合同法理应严格履行，上诉人认为诉请被上诉人返还26000元租金和装修厂房基础设施的花费51270元应得到人民法院的支持，而一审法院认定上诉人已使用厂房，再要求返还租金于法无据，由此判定被上诉人不必返还租金和不予退还装修花费有失偏颇。2.上诉人由于未留存充足证据，为了节省司法资源与诉累，已经大幅降低了运营损失的诉请，但一审法院未酌情做出裁判。上诉人作为灯饰工业的企业主，设立公司运营企业，购买设备租赁厂房投入生产，依法经营与被上诉人签订租赁厂房合同，2018年8月至2019年8月小额运营，后2019年8月停水停电生产经营遭受损失。上诉人已举证2019年8月的订单被买家退回的事实，2019年9月以后的订单损失已无法计算。从司法实践和生活经验常理上看，上诉人运营损失已经发生，具体计算存在难度，所以请求法院能酌情裁判。被上诉人曾毓松答辩称：原审判决认定事实清楚，我们也做了几次调解，因为这几千元到中级法院，上诉人提出要5万元，我就答应42000元把这件事情解决。协议上写明按照水、电一人一半，但上诉人一分钱也没有出，厂房租了一年多，原来说两层房子，最后一层都没有交。一审原告罗俊红、高伟明向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告返还租金26000元，退还保证金50000元，返还装修款51270元，支付搬迁费用3800元，赔偿损失50000元，共计人民币181070元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月12日，原告罗俊红、高伟明（乙方）与被告曾毓松（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方租赁给乙方的厂房坐落在于都，租赁范围含厂房西边1号栋一层、二层（约4046平方米）及厂房前硬化路面、门卫室一间、配电房一间。租赁期满三个月，乙方如需继续承租，必须提前90天以上书面形式向甲方提出书面申请。第二条第一款约定租赁期自2018年7月1日起至2023年7月1日止，期限五年，租金为不计税价格，前叁年每月租金为24276元，叁年内不变，第四年在原租金基础上递增10%；第二款约定签订合同后三天内乙方应向甲方支付厂房租赁保证金50000元及首月房租24276元，租赁期满，乙方结清所需担付之费用后，甲方三日内无息退还剩余额保证金给乙方。乙方必须在每月十日前支付租金，租金存入甲方指定账户（持卡人曾毓松，账户62×××38建设银行）。如乙方未按期交付租金，以每天按未付租金1%向甲方支付违约金。逾期30天仍未付，甲方无需书面通知即可有权解除合同；第四款约定水、电、税、装修等费用由乙方承担；第三条第一款约定甲方承诺所出租的厂房及宿舍为合法无争议的房产，第二款约定甲方在厂房出租前与乙方共同对所租赁范围内的设施设备进行检查，确保设施设备在交付给乙方时能正常使用，第七款约定乙方在租用厂房生产经营过程中，所发生的所有劳务及劳动工资、供应商货等一切涉及费用，均由乙方自己承担；合同第五条第四款约定厂房因不可抗拒的原因和市政府规划需搬迁而造成本合同无法履行，合同自动终止，双方互不承担责任;第六条第四款约定甲方同意在租赁期内将现有变压器给乙方使用，但必须保证宿舍楼层正常用电，甲方在6月1日前厂房要全部完工，交付乙方使用，装修期一个月，甲方把水电拉到厂房内费用各承担一半，厂门口的水泥路要硬化好。甲方将位于龙源制衣厂内大门口西面第一栋厂房的一楼1938平方米和二楼2108平方米，厂区内有专用变压器，电费按供电所收缴的平谷峰电价计算，收取乙方实际的电费。被告曾毓松在法定代表人及出租方一栏签名，原告罗俊红、高伟明在承租方一栏签名。当日，原告罗俊红向被告支付保证金50000元，被告向原告出具保证金收据。2018年7月，原告将生产设备搬进案涉厂房，原、被告庭审时确认自2019年8月起，原告开始在案涉厂房生产经营灯饰产品，另厂房外面的路面未平整。原告庭审时陈述，因被告厂房设施未完善，原告签订合同后自2019年4月起开始支付租金。2019年4月16日，原告以微信转账方式向被告支付租金8000元，并备注：2019年4月厂房房租；2019年5月18日，原告向被告微信转账租金2000元，并备注“5月房租已清”；2019年6月2日、7月13日，原告陆续各向被告微信转账租金8000元，并备注“6、7月房租已清”。被告庭审时自认：2019年5月租金按2000元缴交是因原告的机器烧坏，双方经协商当月按2000元交租金。被告曾毓松庭审时自认系租金是其个人收取的，卫生间是没有做好，按约定需要装修好卫生间。原、被告当庭确认双方签订租赁合同时，并未出具康跃飞的委托书。查明：原告庭审时自认购买装修材料和支付工资都是为生产经营做准备。原告自认从2018年就开始向被告方交电费，具体金额多少记不清了。2019年8月，因案涉厂房停水停电，原告未再缴付租金给原告，生产设备至今尚未搬离。后双方协商未果成讼，故提出诉请如上。查明：被告曾毓松庭审时表示同意解除合同，关于腾房的问题由原告和公司协商，被告不要求原告腾房。一审法院认为，原、被告签订的合同，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。原、被告庭审时均自认，签订房屋租赁合同时未出具授权委托书，《合同法》第四百零三条规定：受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人，故原告可选择向被告主张权利，双方应依约履行合同义务。根据原、被告签订合同的时间，原告庭审时自认于2018年8月开始在案涉租赁厂房内生产经营，原告仅自2019年4月开始支付租金，根据合同相对性原则，原告主张被告返还已支付的租金26000元于法无据，不予支持。考虑被告在使用近十个月才需交纳租金以及2019年4月后被告减免了原告较多租金，且庭审时原告自认厂房装修及支付工资均为生产经营做准备，现原告主张被告支付装修款及搬迁费，可酌情支持被告承担搬迁费2800元。当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，被告虽未提供完善装修设施的案涉标的物，但原告明知上述情况仍继续生产经营，导致损失扩大，现原告主张被告赔偿损失，未提交证据佐证其主张具有法律依据，故应承担举证不能的法律后果，原告主张被告支付损失于法无据，依法不予支持。因案涉租赁物自2019年8月起已停水停电，无法正常使用，现原告主张解除合同，被告已表示同意，一审法院依法予以准予。原告主张被告退还保证金，因被告违约导致合同目的不能实现，故被告收取的保证金依法应予以返还。因被告已确认不要求原告腾房，故案涉腾房问题在本案中不予处理。判决：一、解除原告罗俊红、高伟明与被告曾毓松于2018年4月12日签订的《厂房租赁合同》；二、被告曾毓松于本判决生效后十日内向原告罗俊红、高伟明退还保证金人民币50000元；三、被告曾毓松于本判决生效后十日内向原告支付搬迁费人民币2800元；四、驳回原告罗俊红、高伟明的其他诉讼请求；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4021元，减半收取2010.5元，由被告曾毓松承担。二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。因上诉人罗俊红提供的证据不足以证明其存在装修款51270元及损失50000元，故其要求被上诉人曾毓松支付上述款项，没有事实依据，本院不予支持。上诉人罗俊红已经使用了所租赁的厂房，其要求被上诉人曾毓松返还已支付的租金26000元，没有法律依据。本案并非被上诉人提前终止合同，上诉人主张被上诉人应按照《厂房租赁合同》第六条第一款的约定进行赔偿，本院不予支持。一审判决对搬迁费所作处理并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4021元，由上诉人罗俊红负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年十月三十日代理书记员  葛颖婷代理书记员  姚冰霞