河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3603号 上诉人（原审被告）：李响，男，1987年2月8日出生，汉族，住河北省保定市容城县。 上诉人（原审被告）：王立影，女，1985年11月9日出生，汉族，住河北省霸州市。 二上诉人委托诉讼代理人：谢洪洲，河北圣鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王钊，男，1978年8月18日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：信艳芳，女，1983年2月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。系王钊之妻。 上诉人李响、王立影因与被上诉人王钊居间合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李响、王立影上诉请求：1、撤销河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初991号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已依约完成了居间服务事项，被上诉人是北京人，找到王立影要在霸州购买廉价房，王立影找到华瑞欣苑1期的9-1-1301房屋，告知此房是期房，并带被上诉人到施工现场查看。被上诉人同意支付中介费50000元、原购买人李金美的购房权120000元、开发商预付款100000元。2017年4月5日，被上诉人到华瑞欣苑售楼处签订认购协议，上诉人将上述款项支付给开发商、李金美、上诉人所在公司，收款方均开具了收据。上诉人已依约完成带被上诉人寻找房源，促成被上诉人与第三方订立购买房屋和转移购买权合同的服务事项。房屋的更名需要由被上诉人和开发商及李金美共同办理，上诉人作为中介不是合同当事人，只是负责协助，后上诉人协助被上诉人完成了更名手续。现楼盘停工不能交付是多种原因导致，不能归责于上诉人。2、被上诉人缔约过错。涉案房屋价格远低于北京此类房屋价格，上诉人已讲明房源基本情况，并带被上诉人实地查看，被上诉人执意购买并与开发商签订认购协议，可见房屋买卖合同未能全部履行，除开发商和政策原因外，被上诉人缔约不慎也是原因之一。3、上诉人的行为是职务行为。被上诉人购房时，霸州市佳帝房地产经纪有限公司（佳帝公司）尚且存在，上诉人是该公司员工，与被上诉人来往均以公司名义，收取的50000元服务费也加盖了公司印章。代为收取费用是当事人一致同意，且已经履行，不能成为认定不是职务行为的依据。4、本案遗漏了当事人。上诉人是职务行为，应由佳帝公司承担责任。后佳帝公司被注销，应追加张顺平为被告。李金美作为本案的利害关系人和知情人，华瑞欣苑开发商作为认购协议的当事人，均应参加诉讼。 王钊辩称，不认可已完成居间服务，我不认识李金美，没有支付给李金美钱，王立影称其已购买同小区房屋，并带我到现场，说很快可以建成。我支付宝的钱直接转给王立影个人账户，刷卡的25万元打入李响的个人账户，后该账户转出了20万元，完全是个人行为。涉案的房屋五证不全，上诉人隐瞒了不可交付的事实，李响控股佳帝公司，我有权向二上诉人主张权利。 王钊向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告170000元居间服务费和逾期利息。2、判令被告承担本案诉讼费用等相关法律费用。 一审法院认定事实：被告李响与被告王立影原为佳帝公司成员。佳帝公司成立于2016年11月21日，地址霸州市金康东道创富金街4A09。企业类型为有限责任公司（自然人独资），营业期限2016年11月1日至2036年11月20日，注册资本为100万元人民币，认缴出资日期2036年11月1日，工商登记号为1310811000066129，组织机构代码MA07XQMP-9HO，统一社会信用代码为91131081MA07XQMP9B，所属行业为房地产业，经营范围：新房销售代理业务、二手房买卖、代办二手房过户；房地产中介及代理；厂房、写字楼、商铺、住宅的租赁与销售代理；市场营销策划（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。佳帝公司自成立后经历了几次股权变更：最初的投资人和法定代表人是被告李响，在2017年11月24日变更为被告王立影，于2018年12月29日变更为张顺平。前后三位投资人认缴出资额均为100万元人民币，均是前者转让全部股权，后者取得全部股权。佳帝公司于2019年9月30日注销，注销原因为：决议解散。工商登记中未记载有经过清算的记录。2017年4月，在被告王立影的介绍下，原告王钊决定购买位于霸州市。2017年4月3日，原告通过支付宝转账的方式向被告王立影支付宝账户支付了20000元定金，后于2017年4月5日签订了启创地产“华瑞欣苑”项目认购书。主要内容为原告王钊自愿购买华瑞欣苑项目9号楼1单元1301号房屋，该房屋建筑面积106.79平方米，单价（人民币）4916元／平方米，总房款524980元。此房号的认购有效期自2017年3月13日至2017年8月30日止，在此期间享受甲方河北启创房地产开发有限公司（以下简称启创公司）的相关优惠，逾期作废。认购人需交纳100000元作为与启创公司签订商品房买卖合同并认购房源的担保。该认购书的落款日期为2017年3月13日。原告于2017年4月5日通过ＰＯＳ机刷卡方式支付了250000元，ＰＯＳ机小票显示的收款户名为“廊坊顺达房产”。交易完成后，原告拿到上述认购书以及两张收据。一张收据为启创公司出具，为华瑞欣苑9-1-1301号房款，金额100000元，出具日期为2017年4月5日，收据编号0185426，收款单位盖有启创公司的印章，交款人为原告王钊。另一张收据为9-1-1301华瑞欣苑服务费，金额50000元，收款人处盖有佳帝公司的印章。原告为购买涉案房产共计支付270000元，对此被告李响、被告王立影予以认可。涉案房产为启创公司华瑞欣苑1期项目。经查，该项目楼盘至今未取得相关报批手续，楼盘已经停工。 一审法院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同的特征为：1、居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同当事人。2、居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只是负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居间居中斡旋，传达双方的意思，起到牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。3、居间合同是双务、有偿、诺成合同。在居间合同中，居间人应当对有关合同订立的事项如实向委托人告知，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未能促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案的争议焦点为：第一，原告是否知悉涉案房产为更名房，需要加价的问题。原告最初在民事起诉状中事实与理由部分中写道“王立影和李响向我推销了别人已经购买的华瑞欣苑期房，需要我支付270000元获得该房屋的购买权，其中居间服务费170000元”；后又在庭审中针对被告李响和王立影的答辩称“我们不认识李金美，从来没见过，不知道涉案房产是更名房，需要加价，被告未告知”；最后又在法官提问中回答“我知道需要更名，但不知道需要加价。因为当时没有网签，我以为是免费更名”；被告李响提交的涉案房产的原始认购票据（照片）户名是李金美，落款时间是2016年3月13日，与原告提交的涉案房产认购书落款时间相同，结合原、被告均认可的2016年4月2日交纳定金、2016年4月5日支付250000元，以及认购书中载明“认购有效期自2017年3月13日至2017年8月30日止”可以推断出，涉案房产应当是更名房，前认购人为李金美。涉案房产系期房，当时尚未能签订商品房买卖合同，故被告的居间服务包含为原告找到合适的房源并完成更名。涉案房产的总房款524980元，原告主张170000元均系居间服务费不符合常理。原、被告商定的270000元交易额中，双方无异议的是认购款100000元以及居间服务费50000元。对于另外的120000元费用是加价还是服务费，双方争议较大。被告李响出具的银行转账记录证实其在2017年4月7日转给李金美200000元。被告李响自称其中100000元是退还李金美先前交纳的100000元认购款，100000元是加价，因李金美许诺给被告20000元居间服务费，故在转款时已经扣下。但是被告李响没有提交证据来证实其上述主张。涉案房产的更名系被告全权处理，原告主张没有见过李金美符合情理。本院认为，原、被告双方对120000元的性质主张分歧较大，且都没有提供充分的证据支持己方的主张，该120000元只能视为居间服务中产生的其他费用。第二，本案的居间行为是公司行为还是个人行为。原告主张系被告李响和王立影的个人行为，被告李响和被告王立影主张系公司行为。本院认为，本案涉案房产系更名房，原认购人为李金美。按照居间合同的性质，在被告李响或者王立影将李金美转让房源的订约机会报告给原告后，接下来的事宜应当是原告与李金美完成转让房源的交易，被告李响和被告王立影只要起到居中斡旋的作用即可。通过庭审可以看出，被告李响和被告王立影不只是向原告提供了订约的机会：被告王立影个人收取了原告的定金20000元，为原告找到李金美的房源。被告李响自认涉案房源前认购人李金美系其朋友。原告在被告李响和被告王立影的要求下支付了双方商订的全部270000元费用，而且后支付的250000元所使用的pos机并非佳帝公司的账户。虽然原告没有与佳帝公司签订书面的居间合同，但是收到了盖有佳帝公司印章的服务费收据，金额50000元。原告购房时，佳帝公司尚且存续，被告李响为公司法定代表人、投资人，被告王立影为公司员工。虽然盖有佳帝公司印章的50000元服务费不是直接转入到佳帝公司的账户，但是既然已经加盖了公司印章，则视为公司对二被告收取50000元服务费的追认。从上述房源交易的过程可以看出，被告李响和被告王立影的行为已经超出了居间合同的范围：为原告找到李金美的房源促成更名收取居间服务费属于居间合同的范围，但是未让原告与李金美直接交易，代李金美收取其他费用并用个人账户转交李金美则超出了居间合同应有的范围。第三，原、被告的居间合同的效力问题。原告主张涉案房屋未能签订商品房买卖合同，项目已经停工，被告没有完成居间事项，且期间有隐瞒、欺诈的行为，不应当收取居间费用。被告李响和王立影则主张双方的居间事项只是为原告办完涉案房产的更名手续，居间事项已经完成，对于房屋实际不能购买的风险不能由被告负责，不应退还居间费用。本院认为原告与被告之间并没有签订书面的居间合同，合同的目的应当以一般大众的普通认知为准。原告的目的是为了购房，即使购买的是需要更名的期房，原告的目的也不是仅限于能够找到一个价格合适的房源，直接目的也是能够成功签订商品房买卖合同。被告李响和被告王立影明知涉案房产在更名时启创公司尚未取得商品房预售许可证，按照法律规定，此时尚不能进行期房买卖。从庭审中双方的争执也可以看出，二被告在交易中有引导原告相信涉案房产能够取得相关报批手续的言行，故二被告在居间行为中具有过错。原、被告之间的居间合同目的也是因为涉案房产未能取得相关报批手续而实际上未能实现。第四，佳帝公司已注销，本案权利义务承受主体的问题。从原告交纳270000元费用以及被告李响转出200000元费用可以看出，佳帝公司在经营中财务制度管理不严格，出现了公司法人人格否认问题。被告李响作为当时的投资人，应当与公司承担连带责任。从佳帝公司投资人认缴出资一项可以看出，该公司股东出资形式为认缴出资，注册资本100万元，认缴出资日期2036年11月1日。故被告李响系在未实际履行100万元出资义务的情形下即将公司股权全部转让给被告王立影。被告王立影当时也在佳帝公司工作，在受让股权后担任佳帝公司的法人，也采用认缴注册资本100万元的方式，能够推断被告王立影对被告李响未实际出资的情形是知情的，且被告李响和被告王立影没有举证说明二人在公司转让时对公司债权债务如何约定，故二人应当对以佳帝公司名义收取的50000元服务费承担连带责任。被告李响作为公司的法定代表人，收取120000元其他费用并以个人名义转给李金美的行为已经超出了公司的业务范围。被告李响代为李金美收取120000元其他费用的性质类似于委托合同，因为被告李响并未促成原告王钊与李金美直接交易，故原告王钊有权直接向被告李响主张权利，被告李响可在承担责任后向李金美追偿。原告王钊明知被告为其办理了更名，却在庭审中有意隐瞒其事前知悉涉案房源是更名房的事实。通过原告陈述以及证人尹某证言也可以看出，原告自己亲自去过涉案楼盘的售楼处。在外地购买一处价值50万元以上的房产，对于一个家庭来说应当是大事，按照常理，原告应是在完全知晓涉案楼盘的情形下决定购买的。从庭审中可以看出，原告有意在霸州购置房产，被告王立影承诺为其找到低于售楼处价格的房源，双方才达成的交易。也就是说，原告应知晓涉案楼盘当时没有商品房预售许可证，但是因被告找到的房源价格合适，也认为该楼盘可以取得相关报批手续的情形下才决议购买，故原告在涉案房源的交易中自身也存在过错，对于170000元产生的扩大损失（含逾期利息），应当自行承担。综上，被告王立影和被告李响为原告找到房源、更名并收取50000元居间服务费的行为应视为佳帝公司的行为，但是由于佳帝公司已经注销，被告李响作为当时的投资人和法定代表人，被告王立影作为后继的投资人和法定代表人，在居间合同目的没有达成且在居间服务中有过错的情形下，应当退还已经收取的原告50000元居间服务费。被告李响作为佳帝公司当时的法定代表人，收取的120000元其他费用超出公司中介服务范围，应当对此承担个人责任。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十八条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条之规定，判决：一、被告李响于本判决生效之日起十日内向原告王钊退还居间服务费50000元，被告王立影对该笔款项承担连带责任。二、被告李响于本判决生效之日起十日内向原告王钊退还其他费用120000元。三、驳回原告王钊的其他诉讼请求。案件受理费1850元，由被告李响负担，于本判决生效之日起十日内交纳。 本院院二审期间，各当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人李响、王立影提出其已完成居间服务事项，不应退还被上诉人费用的上诉主张，双方为居间服务关系，被上诉人的目的是为找到一个价格合适的房源，签订商品房买卖合同，成功购买房屋，二上诉人明知在涉案房屋更名时启创公司尚未取得商品房预售许可证，不能进行期房买卖，仍向上诉人推荐该房屋，后因涉案房屋未取得相关手续致使被上诉人的购房目的不能实现，故不能认定二上诉人的居间服务事项已完成，本院对该上诉主张不予支持。从被上诉人交纳270000元费用以及上诉人李响转出200000元费用可以看出，佳帝公司在经营中财务制度管理不严格，李响作为当时的投资人、法定代表人，应当与公司承担连带责任。佳帝公司为认缴出资，认缴出资日期2036年11月1日，李响在未证实其已实际出资的情形下，将公司股权全部转让给被上诉人王立影，王立影当时在佳帝公司工作，可以推断王立影对李响未实际出资的情形是知情的，二上诉人没有举证说明在公司转让时对公司债权债务如何约定，故二人应当对以佳帝公司名义收取的50000元服务费承担连带责任。李响作为佳帝公司的法定代表人，收取120000元已超出了公司的业务范围，应承担退还责任。二上诉人要求追加当事人的请求，缺乏法律依据。 综上所述，李响、王立影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由李响、王立影负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十月十九日 书记员 周 雪