山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初4896号原告：赵某某，男，1953年12月17日出生，汉族，住泰安市泰山区。原告：杨某某，女，1952年7月11日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：刘士强，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵焕，女，1982年5月26日出生，汉族，住泰安市泰山区，系两原告之女。被告：毛某，女，1968年8月25日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：孟燕，山东儒商律师事务所律师。原告赵某某、杨某某与被告毛某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某、杨某某的委托诉讼代理人刘士强、赵焕，被告毛某的委托诉讼代理人孟燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某某、杨某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认两原告与被告2008年9月4日签订的《购房合同》无效；2、返还泰山房私字(2000)第A695号房产一套；3、案件受理费由被告负担。庭审后要求变更诉讼请求第二项为返还泰房权证泰字第**房产一套。事实与理由：2008年9月4日被告毛某与两原告签订了《购房合同》，约定：被告购买原告杨某某名下二层楼房一套，位置是泰山区上高街道办事处内，成交价50万元，建筑面积和附属物面积共计316.96平方米，同时约定原告于同年阴历春节前搬出此院。原告将院落交付后，原告经催要款项未付，被告至今仍占用并租赁给他人使用，给原告造成了经济损失。另该房产属自建，无审批和开发手续，且被告非民，鉴于以上事实和被告违约情况，请求依法确认2008年9月4日原被告双方签订《购房合同》无效，返还房产。毛某辩称，一、2008年9月4日原被告签订“购房合同”是事实，但签订“购房合同”的前提是因赵某某欠毛某夫妇借钱，因没钱偿还，双方协商一致将赵某某之妻杨某某名下的位于泰山区小楼的房产一套，建筑面积和其他地上附属物面积共计316.96平方米，作价50万元抵账给毛某，并在见证人杨某的见证下签订购房合同一份。后赵某某夫妇将房屋交付给毛某，后毛某将涉案房屋出租给他人使用至今。二、涉案房屋的房款被告虽没有直接交付给原告，是因该房款已用原来的欠款抵顶，相关欠条也已由被告交付给原告，除本金外还包括利息，对此在原被告的通话录音中原告是明确认可的。退一步讲，若被告没有支付房款，原告会将房屋交付给被告，并且让被告占有房屋这么多年吗？答案不言而喻。三、涉案房产有相应的手续，已由房产部门办理了房屋所有权证，且发证时间也早于涉案购房合同签订之前，之所以未办理产权变更手续，是因对方一拖再拖，为此被告提出反诉，要求原告协助被告办理房屋产权变更登记手续。综上，双方签订的购房合同是真实的，房款已由原来的欠款抵顶，且房屋已交付被告使用多年，合同早已成立且生效。请法院依法查明案件事实，驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月4日，原被告双方签订《购房合同》一份，约定：甲方：杨某某乙方：毛某，一、甲乙双方通过协商，制定购房合同，望共同遵守。二、甲方将上高办事处杨某某二层小楼房屋一套，建筑面积293.44㎡及地上附属物共计316.96㎡，东面道路，西面张传茂，地上所有附属物转卖给毛某，地皮下属杨某某所有，总价值伍拾万元（计500000元）。杨某某于阴历春节前搬出此院，搬出后保证房内完好。三、房屋所有权证因无法过户，这属于村政策原因，与甲乙双方无关，如将来综合开发，毛某将根据村的有关规定，无条件服从。四、本合同从签订之日后生效。五、本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成，可向人民法院起诉。甲方：杨某某赵某某乙方：毛某。日期：2008.9.4日证明人：杨某。庭审时，原告提交泰山区房产交易所出具的证明一份，载明：杨某某，身份证号码：。坐落于，于2000年9月在泰山区房产交易所办理房产登记手续，证号是泰山房私字（2000）第A695号，特此证明。2019年6月18日。被告对上述合同的真实性无异议，但认为签订该合同是为了抵顶双方之间的债务，该合同中第二条约定的房款数额也是双方对账后确定的数额，且该房屋在购房合同签订后不久就由原告交付给了被告，被告购买的涉案房屋的确是地上附属物，但土地属于原告所有仅是原告单方认为，土地应属国家或集体所有。被告对上述证明也有异议，该证据仅能证实被告杨某某名下有坐落于的房子，但未指明具体位置，无法判断该房屋就是涉案合同中的房屋，况且根据我方持有的房产证记载的产权证号和该证明中记载的证号不一致，在出现争议时应以房产部门颁发的相关证件为准，市房管局出具的房产证的证明力大于泰山区房产交易所出具该证明的证明力。庭审时，被告提交房屋产权人杨某某的房屋所有权证书一份，房产证号为泰房权证泰字第**，证实涉案房屋的产权人虽系杨某某，但房屋所有权证书的持有人却是毛某，进一步证实双方有以房抵债的意思表示。原告对该房产证的真实性予以确认，认可泰山房私字（2000）第A695号房产即为泰房房权证泰字第**房。庭审时，原告还提交2020年6月5日泰安泰山诚志法律服务所出具的告知函及回执各一份，证实因被告多年来经多次催要，款项未付，为此两原告委托泰安泰山诚志法律服务所向被告发出告知函，要求其三日内支付房款，否则应返还房屋并赔偿损失，因涉及诉讼产生的各项费用由被告负担。被告对告知函的真实性有异议，称并没有收到该告知函，且异议中相关内容也不属实，被告不存在未支付购房款的情况。另查明，原告赵某某与被告毛某的前夫孙强系朋友关系，毛某称其与孙强曾将共同拥有的一套房屋卖掉后将卖房款出借给了赵某某，后赵某某无力还款，才将涉案房屋抵顶借款，抵顶数额为50万元。因当时两原告称房产是集体所有，办不了过户手续，而且当时与原告是朋友关系，不想把关系弄差，所以当时两原告交付房产后，只交付房产证，并未办理房屋过户手续。被告毛某还称借款的欠条在签订上述购房合同后，就全部交给了赵某某。两原告对被告毛某所述均不予认可。还查明，现案涉房屋由被告毛某实际占有并对外出租。本院认为，农村集体土地属农民集体所有，使用权的主体仅限于本集体经济组织成员。向本集体经济组织以外的非农业人口转让农村住房，不利于保护农民利益、保持农村稳定，损害了社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益。”由于农村房屋的转让必然导致农村集体土地使用权的转移，因此农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。因杨某某、赵某某与毛某签订的《购房合同》中所涉房屋其土地性质系泰安市泰山区上高办事处集体土地，而购买方毛某非泰安市泰山区上高办事处集体经济组织成员，故双方签订的《购房合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”因原告认可被告庭审时提交的泰房房房权证泰字第**所有权证书即系案涉房产的房屋所有权证书，因此，现原告要求被告返还上述泰房房房权证泰字第**，于法有据，本院依法予以支持。综上所述，原被告双方签订的《购房合同》无效；被告应返还原告泰房房权房权证泰字第**依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、原告杨某某、赵某某与被告毛某于2008年9月4日签订的《购房合同》无效；二、被告毛某于本判决生效之日起十日内，返还原告杨某某、赵某某泰房房权证房权证泰字第**/div>案件受理费4400元，由被告毛某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  韩晔二〇二〇年十月二十六日书记员  王静