云南省泸水市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云3321民初931号 原告：李文生，男，1967年11月20日生，云南省泸水市人，小学文化，农民，现住泸水市。 委托诉讼代理人：普共才，云南德星永云律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：普义华，云南德星永云律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告：施维何，男，1956年2月26日生，白族，高中文化，现住泸水市。 委托诉讼代理人：谢鑫，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权代理。 原告李文生与被告施维何租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，于2020年9月16日在本院适用简易程序依法公开开庭进行了审理。原告李文生及其委托诉讼代理人普共才、被告施维何及其委托诉讼代理人谢鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告履行《土地租赁合同》将未到期房屋土地租赁费24万元返还给原告;2.本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由:2015年3月29日，原告与被告签订《土地租赁合同》，合同约定，被告将其位于上江锦鸿山庄的房屋土地出租给原告，该土地租赁期限共10年，前5年合同期限从2015年3月29日至2020年3月29日，期间的房屋土地年租金为人民币600000元（陆万元整）。后5年合同期限从2020年3月29日至2025年3月29日租金由原被告根据市场价格而另行确定。合同签订后原告通过银行转账的方式，向被告次支付了前5年房屋土地租赁费共计30万元。付款完毕后原告在租赁的土地上修建厂房、安装设备投入生产。合同第八条第二点明确约定：因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使原被告双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用年限计算，多退少补。2016年5月原告使用1年后，原被告签订的房屋土地属于保泸高速公路试验段公路征地范围，致使该合同自然终止，被告按合同约定应将已收未到期土地租赁费24万元应返还给原告。原告曾多次要求被告返还已收未到期的土地租赁费未果，故提起诉讼， 被告答辩称：一、本案被答辩人的诉求已超过法定三年诉讼时效,根据2017年10月1日施行的中华人民共和国民法总则第百八十八条对诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的除外。本案中答辩人2015年3月29日与被答辩人签订《房屋租赁合同》。被答辩人在诉状中称：“2016年5月原告使用租赁物一年后，原被告签订的房屋土地属于保泸高速公路试验段公路征地范围，致使原被告签订的租赁合同自然终止。”即说明被答辩人自2016年5月即知道原被告之间合同自然终止，自己的租赁权受到损害，但事发至今已有4年多的时间，在此期间被答辩人未向答辩人要求返还租赁费，被答辩人对其所主张的权利也未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效。同时根据《民法通则》第140条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，依照谁主张谁举证的原则，从被答辩人提交的证据来看，被答辩人未举证证明其主张的诉求在此3年期间中断过。据此，被答辩人的诉求已超诉讼时效。二、双方的合同已经履行完毕，被告无返还租金的义务。2002年，答辩人取得位于泸水市块面积为2025平方的荒坡土地的使用权。答辩人投资250余万元，在该宗土地上投资建盖了集生产生活鱼塘养殖、散养家禽和体闲娱乐为一体的“锦鸿山庄”，因该地靠近河边，为便于经营，答辩人陆续在该宗土地上修建了围墙、鱼塘，还建盖了房屋、钢架大棚，并且硬化了进出山庄的路面和花园院场。到工商部门办理了营业执照，将“锦鸿山庄”登记在答辩人的女儿施红梅名下，一直经营到2015年3月份，李文生找到答辩人商谈租赁事宜。2015年3月29日，答辩人与李文生签订《房屋租赁协议》并约定将“锦鸿山庄”所属房屋及其附属设施全部租赁给被答辩人李文生使用，租赁期为10年，前五年合同期限自2015年3月29日至2020年3月29日，租金每年6万、5年共计30万，合同第八条第二款还特别约定“因市政建设需要拆除或改造已赁的房屋，使甲乙双方造成损失互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用年限计算，多退少补。也约定了租赁期满，乙方无法带走的部分，无偿归甲方所有。”赁合同签订后，李文生将“锦鸿山庄”改造为“泸水县上江镇弯桥核桃加工厂”，成立了泸水市振农核桃种植农民专业合作社联合社（以下简称振农合作社）。自双方签订租赁合同后，答辩人一直在使用租赁的房屋土地，截止2020年3月29日双方的合同已经属行完毕。直到今天，被答辩人的物品仍然堆放在答辩人的土地上，根据合同意思自治原则，答辩人与被答辩人的约定“若因此（政府拆迁）导致合同终止的，租金按实际使用年限计算”受法律保护，被答辩人一直在使用租赁物，且合同目的已经实现，租期已满，因此，答辩人所收取的五年租赁费不应退还。三、2017年至2020年7月属于答辩人与拆迁小组协商期间，在协商期间，政府无强制拆迁行为，答辩人也未阻碍被答辩人使用土地，拆迁事宜未谈妥之前，租货物的所有权仍归答辩人所有，不影响答辩人继续使用租赁的房屋土地。,2016年5月，政府虽然发布通告预征用上江片区含答辩人在内的土地，但政府的工作人员一直未与答辩人商谈征收补偿事宜。答辩人当时没有退休，一家人都在六库镇生活，2016年政府准备征收答辩人的土地，被答辩人在第一时间获得消息但并未告诉答辩人，而是将其不属于自己的资产向政府申报，并谎称已支付60万的租金给答辩人，并制作假合同欺骗政府。政府临时组建的建设协调小组在没有核实征收的资产所有权是谁的前提下，片面听信被答辩人片面之词，在答辩人不知情、不在场的情况下，对涉案土地和土地附属物进行了实地丈量和评估，进行补偿。在此过程中，答辩人并不知情，直至补偿结果出来，答辩人才从朋友的口中获悉上述情况。答辩人发现上述情况后，以书面的形式将上述情况写了多份《关于合理解决保沪高速公路建设上江镇锦鸿山庄征地拆迁补偿问题的请求》《情况反映》到泸水市人民政府，2017年建设协调领导小组才找到答辩人商谈征收事宜。2017年3月至2020年8月是属于答辩人与政府拆迁小组商谈的期间，政府也无强制拆迁行为，双方对于行政拆迁补偿的分配方案到7月份才确定如何分配，在房屋、土地、付着物未处分前，财产所有权仍归答辩人，答辩人也未阻碍被答辩人使用租赁物，不影响答辩人继续使用租赁的房屋土地。被答辩人的新厂还未建好，其机器设备仍然在租货土地上堆放，工人也住在职工宿舍里，2019年的年末，被答辩人才陆陆续续搬机器去新厂，答辩人与被答辩人也从未商议过终止合同的意思表示，至今员工宿舍、租赁的土地也还堆放着被答辩人的物品，因此，被答辩人要求答辩人退还24万元的租金与客观事实不符。四、被答辩人李文生以振农合作社的名义与政府签订的《云南省怒江州保沪高速公路建设泸水段厂矿企业搬迁补偿协议》中已经获得了停业停产损失40万元、15万元搬迁费的赔偿，两笔费用包括了被答辩人的租金损失。同时，政府也于2016年安置了被答辩人异地安置建厂，李文生的经济损失已经得到弥补。2016年至2020年7月，原被告与政府的拆迁行政纠纷才有结果，期间原告也一直在使用房屋及土地，原告的起诉毫无事实及依据，敬请法院依法查明事实，作出公正判决。综上所述，原告的起诉超过诉讼时效，原告的起诉无事实依据，答辩人不应退还土地租赁费24万元，肯请人民法院依法驳回原告李文生的诉讼请求，依法维护答辩人的合法权益。 综合原、被告双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.原告支付给被告的租赁费24万元被告是否应当退还给原告？2.原告的诉讼是否已超过诉讼时效？ 原告就其诉讼主张向本院提交了以下证据材料： 1.身份证复印件，证明原告主体适格；2.房屋租赁合同，证明（1）原被告于2015年3月29日签订了《房屋土地租赁合同》的事实；（2）双方权利义务比较明确的事实；（3）这份协议是合法有效的；3.账户交易明细查询结果，证明原告通过银行转账的方式向被告一次性支付了5年的房屋土地租赁费30万元的事实；4.照片6张，证明（1）所建工厂已征用的事实；（2）原告所有的机器设备指令原告继续放在那里的事实。经质证，被告对证据1、2、3无异议。对证据4，的真实性无异议，合法性和关联性不认可,认为恰好证明原告继续在使用土地租赁物的事实，在照片的第三页中还可以看到原告的沙发机器还放在上面，原告说建设拆迁小组统一放在那里是无效的行为，在政府没有谈妥迁拆行为时，使用权属于被告，任何人不能剥夺被告施维何的合法权利。 被告为证明自己的答辩主张，向本院提供证据材料如下： 1.(1)泸水县土地管理局征用土地报告、声明、泸水县城乡居民建设征用土地呈报表、土地申请书、证明、声明、泸水县国土资源局建设用地呈报表、(2)锦鸿山庄营业执照、税务登记证、消防餐饮许可证，证明施维何向泸水市上江镇丙贡村委会、泸水市上江镇土地管理所、泸水市土地管理局申请，于2002年10月在泸水县上江镇丙贡村弯桥组一次性取得一块面积为2025平方的荒坡土地使用权，施维何是租赁土地使用权所有人的事实；2.《房屋租赁合同》，证明被告将房屋及土地租赁给原告李文生使用，租赁期为10年，前五年合同期限从2005年3月29日至2020年3月29日，租金每年6万，五年30万。第八条还特别约定“因市政府建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用年限计算，同时也约定了租赁期满，一方无法带走的部分，无偿归甲方所有。”证明双方对租金的结算方式是以实际使用年限计算的事实；3.原告使用租赁物的照片，证明目前原告的物品仍然堆放在被告的土地上，原告至今仍在使用租赁土地的事实。4.《云南省怒江州保泸高速公路建设泸水段厂矿企业搬迁补偿协议》，证明原告已经获得了停业停产损失40万元及15万元搬迁费的赔偿，两笔费用包括了租金损失，同时，政府也于2016年安置了原告异地安置建厂，李文生的经济损失已经得到弥补的事实；5.庭前调解笔录，证明被告直到2020年7月才与政府及原告达成拆迁一致意见，即在此之前被告一直交付租赁物给原告使用，双方合同已履行完毕，被告无退还租金的义务；6.房屋租赁合同、土地租用合同复印件（两份假合同），证明两份合同李文生到政府拆迁小组协商停产停业申报的材料，李文生虚报了支付给被告的租金为60万元，政府根据李文生申报的材料给予李文生40万元、15万元的搬迁费，两笔款包含了租金损失的事实。经质证，原告对证据1的合法性、关联性、证明目的不认可，认为只是一个土地管理部门打了报告的事实。对证据2的对真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，认为恰恰证明租赁物已经被征用，土地补偿费也被被告领取，由于这块地已经被政府使用，原告也作了补偿，政府没有明确对工厂进行安置，允许原告方把物品对堆放在这块土地上。对证据4的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可，认为补偿协议是原告得到了补偿，租金补偿是明确的，州法院的调解笔录中已经名明确作了会议纪要。对证据5的真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，认为州法院与原被告调解的是房屋拆迁补偿的相关费用，原告所签的拆迁协议，原告同意给被告18万元，由于被告的阻挠，土地补偿费用租金一直没有得到解决，与本案没有关联。对证据6认为如果没有原件，我们对三性及证明目的不认可，60万元和30万元，合同中写的比较明确，里面提到的并不全面，政府跟原告签的合同。 本院依职权向泸水市保泸高速公路征地拆迁领导小组调取《情况说明》一份，证明被征收房屋及设施的征收拆迁情况，征收拆迁补偿的兑付时间。经质证，原告对该证据无异议，被告对该证据的真实性认可，合法性、关联性及证明观点不认可，认为没有被告签字同意，原告与怒江州保泸高速公路建设协调领导小组签订《云南省怒江州高速公路建设泸水段厂矿企业搬迁补偿协议》无效。 本院对原被告无异议的证据予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：对原告提供的证据4真实性、合法性、关联性本院予以确认，证明加工厂房屋及设备已被征用的证明目的，本院予以采信。被告提供的证据1能够证明其是租赁房屋的所有权人的事实，对该证据本院予以采信。证据2的真实性、合法性以及关联性，本院予以确认。证据3的真实性、合法性以及关联性本院予以采信，证明目的本院不予采信。证据4的真实性、合法性以及关联性本院予以确认，对于证明目的，因《云南省怒江州保泸高速公路建设泸水段厂矿企业搬迁补偿协议》未载明补偿款中已包括租金损失的内容，本院仅对原告已经获得了停业停产损失40万元及15万元搬迁费补偿款予以采信。证据5的真实性、合法性以及关联性，本院予以确认，对其证明目的，原告、被告、政府三方于2020年7月7日就部分财产补偿分配达成一致意见，以及原告的部分机器设备仍存放于案涉场地房屋中（被征收的大棚内）的证明目的本院予以采信，其他证明目的本院不予采信。证据6与本案无直接关联，本院不予认证。对泸水市出具的《情况说明》，本院予以确认。 综合当事人的诉辨，举证、质证，本院确认以下法律事实：2015年3月29日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将其位于泸水县房屋（原锦鸿山庄）出租给原告使用，租赁期为10年，前五年合同期限从2015年3月29日至2020年3月29日，租金每年600000元，后5年合同期限从2020年3月29日至2025年3月29日租金由原被告根据市场价格而另行协商。合同签订后原告支付给被告2015年3月29日至2020年3月29日止的前五年租金300000元，付款完毕后原告在租赁的场地上修建厂房、安装设备进行核桃加工，2016年修建保泸高速公路，被告的土地和房屋在保泸高速公路试验段公路征地拆迁范围。2016年7月5日原告与怒江州保泸高速公路建设协调领导小组签订《云南省怒江州高速公路建设泸水段厂矿企业搬迁补偿协议》，原告于2016年8月领取了60％的房屋及附属设施征收补偿款1393367.40元，尚余40％的款项因原被告对被征收的部分财产所有权发生争议而暂时未予以支付。之后征收单位撤除了大部分被征收房屋及附属设施，留下少部分未撤除的大棚用于存放原告的机器设备。被告自认于2019年7月30日与泸水市上江镇政府签订土地补偿协议，并领取了土地补偿款。2020年7月7日原告、被告、政府三方就原被告争议的部分被征收财产补偿分配达成一致意见。至此原被告被征收房屋及附属设施的补偿争议得以解决。对于租金，原被告签订的《房屋租赁合同》第八条约定，“因市政府建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用年限计算，多退少补”。原告认为其实际租用期间为一年，应支付租金60000元，剩余4年租金240000元被告应返还原告，被告则认为，原告的起诉超过诉讼时效，且双方的合同已经履行完毕，不应返还租金240000元，为此双方发生争议，原告提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人和承租人的事由，租赁物被政府征收致使合同不能继续履行，原被告签订的《房屋租赁合同》就此终止。对此双方在合同第八条中有约定。2016年7月5日原告与怒江州保泸高速公路建设协调领导小组签订《云南省怒江州高速公路建设泸水段厂矿企业搬迁补偿协议》，并于2016年8月领取了征收补偿款1393367.40元，领取征收补偿款后，对被征收房屋及设施进行了撤除，之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，之后原被告的《房屋租赁合同》不能继续履行，被征收房屋及设施所有权已归征收单位所有，所有权发生了变更。故、原告请求判令被告返还租金240000元的诉讼请求，依据原被告签订的《房屋租赁合同》第八条约定，“因市政府建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用年限计算，多退少补”，原告对其主张的租金退还起止日期，其未提供证据加以证实实际被征收的确切时间，故应以原告收到补偿款的次月月底为租赁期限的截止日期较为恰当，即原告实际租赁日期自2015年3月29日起至2016年9月29日止，共计一年半，被告应退还原告未实际使用租赁期3年半的租金210000元。被告主张原告的诉讼已超过法定三年诉讼时效以及双方的合同已经履行完毕的答辩，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告施维何于本判决生效之日起十日内返还原告李文生2016年9月30日起至2020年3月29日期间的租金210000元。 二、驳回原告李文生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元，减半收取2450元，被告施维何负担1900元，原告李文生负担550。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审判员 尹 青 二〇二〇年十月九日 书记员 张德馨