河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初2235号 原告（反诉被告）：固安县安家物业服务有限公司，住所地河北省廊坊市固安县京开路西侧（万汇广场南侧），统一社会信用代码：91131022319897008G。 法定代表人：汤文平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈宏伟，该公司职员。 委托诉讼代理人：郭倩，该公司法律顾问。 被告（反诉原告）：刘旺霞，女，1974年2月14日出生，汉族,山西省繁峙县人，现住河北省廊坊市固安县。 委托诉讼代理人：张鲁，男，1979年6月21日出生，汉族，辽宁省昌图县人，现住河北省廊坊市固安县，系刘旺霞丈夫。 原告（反诉被告）固安县安家物业服务有限公司（以下简称安家公司）与被告（反诉原告）刘旺霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安家公司的委托诉讼代理人陈宏伟、郭倩，被告刘旺霞的委托诉讼代理人张鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 —2— 安家公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费9615元，至实际支付日的逾期违约金（截止起诉日为1413元）；二、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告自为固安县太阳公园一期提供物业管理服务以来，原告按业主房产建筑面积每月每平米1.8元向业主或物业使用人收取物业管理服务费。被告系该小区4-1-1801的业主，物业面积111.28平方米，应该向原告交付从2015年10月31日至2019年10月30日的物业费9615元。被告一直拒绝交费，产生逾期违约金1413元。合同履行至今，原告为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却不履行自己的交付义务，原告多次催收，至今未果。现只得诉至法院，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。 刘旺霞辩称，物业费属于一般性债务，诉讼时效为3年，安家物业起诉答辩人所欠的物业费2017年6月1日至2019年10月30日的物业费6007.5元在法律时效内，2015年10月31日至2017年5月30日的物业费已超过法律时效的范围；答辩人未与安家公司签订过物业服务合同，曾与悦达物业公司签订过，安家公司不是合同的当事人；答辩人拒交物业费，是因为安家公司没有按约定提供服务，安家公司违约如下：不能及时修复房屋漏雨问题，造成答辩人损失；安家公司盗窃答辩人木材、电线、油烟机和电机配件等财物；限制答辩人买电；限制答辩人的汽车免费出入小区；安家公司扣押答辩人装修押金和出入证押金1600元；安家公司破坏业主自行车锁具，盗窃自行 —3— 车；不能及时修理损坏的公共设施，不能及时清运垃圾；损坏公共设施，以卖树干和树枝为目的，修减树干；安家公司应将公共面积所得的收入费用公布，收益应该为全体业主共有，其行为侵害了全体业主的权利；威胁业主打砸业委会选举会场，侵害全体业主的权利；安家公司偷税漏税，业主缴纳物业费拒绝开发票。由于安家公司违约，应打五折支付物业费3003.75元。另应驳回安家公司逾期违约金的请求。 反诉原告刘旺霞向本院提出诉讼请求：一、赔偿反诉原告因房屋漏雨所造成墙面装修受损的经济损失3000元；二、判令反诉被告退还反诉原告办理装修手续时交于物业公司的装修押金和出入证押金1600元；三、判令反诉被告归还2018年5月19日盗窃反诉原告的木材、电线、油烟机燃气灶和电机配件等财物或赔偿损失共计18000元；四、判令反诉被告归还2020年3月9日盗窃反诉原告的的纸板300元、铝合金门窗材料300元、格兰仕燃气灶500元，共计1100元；五、判令反诉被告赔偿因限制反诉原告买电，造成被告大量时间的误工损失，自2019年1月8日至2020年2月8日，每天按20元补偿反诉原告误工损失，共386天，误工费合计7720元、精神损失费1000元；六、诉讼费由反诉被告全部承担。 事实与理由：反诉原告所购房屋自交房以来就存在漏雨问题，因安家公司不能及时修复，导致屋内墙纸脱落、变色。2018年5月19日，反诉被告盗窃反诉原告木材、电线、油烟机、电机配件等财物，合计价值18000元。2020年3月9日， —4— 反诉被告盗窃反诉原告纸板、铝合金门窗材料、格兰仕燃气灶，合计价值1100元。反诉被告限制反诉原告买电，给反诉原告造成误工损失和精神损害。反诉被告扣押反诉原告装修押金和出入证押金1600元。反诉被告侵害反诉原告合法权益，故此提起反诉，请求法院依法裁判。 反诉被告安家公司辩称，关于房屋漏水维修损失，不是我公司义务，是房屋质量问题；关于退还押金的请求，反诉原告交付给悦达物业公司的押金与我方无关；关于盗窃物品造成损失不是事实，我公司只是履行物业公司正常职责，清理杂物，维持秩序；关于买电损失问题，我公司有证据显示，被告一次性购买300元的电，故其所述不是事实，即便是事实，反诉原告的赔偿要求并无法律依据；关于物业费打五折支付，没有任何法律依据，我公司不予认可。 本院经审理认定事实如下：固安县金海房地产开发有限公司（以下简称金海公司）与原告安家公司签订太阳公园一期项目“前期物业服务合同”，金海公司委托原告安家公司对其开发建设的固安县太阳公园一期住宅小区实行物业管理服务，总建筑面积142000平方米。委托管理服务期限自2016年8月1日至业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行，设施设备保修期如下：监控智能化设备24月…屋顶防水60月。物业专有部分保修责任内，由金海公司负 —5— 责返修，超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求安家公司提供服务的，安家公司可以接受委托并合理收费。在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按年计收。安家公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅1.8元/月/平方米。物业交付后，安家公司提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：（1）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（金海公司保修期结束后，保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；…（3）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等…业主委托的其他物业管理服务事项。合同另对物业管理服务事项、服务质量、双方权利义务等事宜做了具体约定。 另查明，被告系固安县太阳公园一期4-1-1801室业主，该房产实际建筑面积均为111.28平方米，每月每平方米物业服务费为1.80元，年物业服务费共计为2403.65元（1.80元×111.28平方米×12个月＝2403.65元）。协议签订后，原告依约提供物业管理服务。在原告服务期间，被告欠缴自2015年10月31日至2019年10月30日止的物业服务费共计9615元（2403.65元×4年＝9615元），原告经催缴后无果诉至本院，请求判令被告给付原告物业费用9615元，以及至实际支付日的逾期违约金（截止起诉日为1413元）。在庭审过程中，被告刘旺霞提起反诉，请求赔偿反诉原告因房屋漏雨所造成墙面 —6— 装修受损的经济损失3000元；判令反诉被告退还反诉原告办理装修手续时交于物业公司的装修押金和出入证押金1600元；判令反诉被告归还2018年5月19日盗窃反诉原告的木材、电线、油烟机燃气灶和电机配件等财物或赔偿损失共计18000元；判令反诉被告归还2020年3月9日盗窃反诉原告的的纸板300元、铝合金门窗材料300元、格兰仕燃气灶500元，共计1100元；判令反诉被告赔偿因限制反诉原告买电，造成被告大量时间的误工损失，自2019年1月8日至2020年2月8日，每天按20元补偿反诉原告误工损失，共386天，误工费合计7720元、精神损失费1000元； 上述事实由太阳公园一期项目前期物业服务合同、固公决字（2018）第003号行政复议决定书及原、被告的陈述与辩解等证据予以佐证。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，金海公司就其开发建设的固安县太阳公园一期高层住宅的物业服务的对外委托选聘安家公司，并签订“前期物业服务合同”的行为并不为法律禁止，合同内容亦系双方真实意思表示，合同合法有效，对该住宅小区业主刘旺霞具有约束力。合同履行过程中，原告作为物业管理服务单位，为包括被告在内的全体业主事实提供了电梯维护、保洁、垃圾清运等物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。被告辩称2015年10月31日至2017年5月30日的物业费已超过诉讼时效的意见，因合同约定“物业服务费按年计 —7— 收”不能确定物业服务费约定支付期限，被告持续不支付物业服务费用，原告可要求被告合理期间内履行，故此该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告辩称原告未尽到服务义务，破坏业主自行车锁具，盗窃自行车；不能及时修理损坏的公共设施，不能及时清运垃圾；损坏公共设施，以卖树干和树枝为目的，修减树干；物业费应当减半收取等意见，本院认为倘若原告物业服务质量存在瑕疵，可以根据过错大小，要求继续履行或采取补救措施，甚至减免业主的交纳义务，但本案被告仅笼统的以物业服务质量差为由，拒绝交纳物业服务费，又未提供充分证据证实，理应承担举证不能的不利后果，故该抗辩意见本院均不予采纳。被告自2015年10月31日至2019年10月30日止未交纳物业服务费已构成违约，故对原告要求被告支付此期间物业服务费共计9615元，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金1413元诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。 反诉原告诉称所购房屋自交房以来就存在漏雨问题，因安家公司不能及时修复，导致屋内墙纸脱落、变色，故请求判令反诉被告赔偿其因装修受损的经济损失3000元的诉讼请求，合同约定业主专有部分保修期内，由建设单位负责返修，保修期过后，业主自行承担，故该诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于反诉原告诉称反诉被告盗窃其木材、电线、油烟机、电机配件纸板、铝合金门窗材料、格兰仕燃气灶等财物，故请求反诉被告赔偿其损失19100元（18000元＋1100元＝19100 —8— 元）的诉讼请求，反诉原告未提供充分证据证实损失事实及损失范围，另庭审中，其提供的固安县公安局于2018年7月31日作出的固公决字（2018）第003号行政复议决定书，证实反诉原告的丈夫张鲁在金海城上存放木材、木制家具拆件等物品的行为违反消防法、物权法的规定，在物业公司通知清理未果的情况下，该物业公司清理张鲁物品不存在侵犯个人财务的行为，故此反诉原告该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。反诉原告请求判令反诉被告赔偿误工费7720元、精神损失费1000元的诉讼请求，未提供证据证实，无事实及法律依据，亦不予支持。反诉原告请求判令反诉被告退还其装修押金和出入证押金1600元的诉讼请求，其收取该两笔费用的单位为固安县悦达物业服务有限公司，与本案不具有关联性，故此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下： 一、被告刘旺霞于本判决生效后七日内给付原告固安县安家物业服务有限公司固安县太阳公园一期4-1-1801室自2015年10月31日至2019年10月30日止的物业服务费9615元。 二、驳回原告固安县安家物业服务有限公司其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告刘旺霞全部诉讼请求。 —9— 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费76元，减半收取38元，由原告固安县安家物业服务有限公司负担5元，被告刘旺霞负担33元；反诉案件受理费610元，减半收取305元，由反诉原告刘旺霞负担。（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律文书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 审 判 员 张炳烨 法官助理 顾 雪 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员 谷雪男