广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5465号上诉人（原审原告）：周某1，女，1987年9月21日出生，汉族，住广东省东莞市****************************，公民身份号码为430************940。委托诉讼代理人：翁丰云，广东商达（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市*****************************，统一社会信用代码为914***********298D。法定代表人：王某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：周家慧，女，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。委托诉讼代理人：叶晓君，女，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。被上诉人（原审被告）：惠州商祺实业有限公司，住所地：广东省惠州市*************，统一社会信用代码为91441302*************。法定代表人：胡某1，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：惠州市友房房地产经纪有限公司，住所地：广东省惠州市*********************商场，统一社会信用代码为914***********048X。法定代表人：张某1，该公司总经理。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：欧霭琳，广东彰晨律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：东莞市百富物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市**********，统一社会信用代码为914***********930M。法定代表人：黄某1。上诉人周某1因与被上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称为景宏名苑公司）、惠州商祺实业有限公司（以下简称为商祺公司）、惠州市友房房地产经纪有限公司（以下简称为友房公司）、东莞市百富物业管理有限公司（以下简称为百富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2020年1月2日，周某1向一审法院提起诉讼，请求判令：1.景宏名苑公司向周某1返还购房费70,000元，商祺公司、友房公司承担连带责任；2.景宏名苑公司向周某1返还购房款129,717元，百富公司承担连带责任；3.诉讼费由景宏名苑公司、商祺公司、友房公司、百富公司共同承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回周某1的全部诉讼请求。本案受理费2,147元，周某1已预交，由周某1负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初75号民事判决。上诉人周某1不服一审判决，向本院提起上诉称：一、景宏名苑公司、商祺公司、友房公司、百富公司无法提供《富盈商业中心认购书》原件，无法核实其真实性；其次根据《富盈商业中心认购书》第三条第7款“双方同意在未签订商品房买卖合同前，按认购书执行，在双方签订的商品房买卖合同生效后，此认购书效力将被商品房买卖合同所代替”可明确《富盈商业中心认购书》不应作为认定案涉房产价格的依据。二、一审法院认为，周某1应理清其需要支付的数额，周某1超额支付房价款不符合社会生活经验，缺乏正当理由，可以印证70,000元商品服务费及129,717元三年租金不应从382,865元的房价款中折除的事实。周某1认为这样推断缺乏事实根据，其实质还是以《富盈商业中心认购书》作为依据：首先，支付的费用70,000元是2018年5月8日在签订商品房买卖合同时支付的，周某1是根据该合同支付房款，不是根据《富盈商业中心认购书》。其次,作为商铺回收的租金应该是周某1的出租收益，而不是周某1实际支付的房款，故周某1实际支付的房款是452,865元，扣除需要返还的70,000元，正是合同金额382,865元。再次，周某1之所以支付房款超过合同价款，是为了避免引起付款纷争以及影响产权办理不得已而为之。最后，以社会生活经验看房产价格，以一审法院的认定总价来看案涉房产总价为582,582元，每平方米单价67,742.09元的天价，在当时大朗镇该区域是不可想象的。且开具的发票只有382,865元，一审法院主张的金额显然无法成立。三、周某1仅与景宏名苑公司发生买卖关系，但被上诉人商祺公司、友房公司作为景宏名苑公司牟利的渠道，应当承担70,000元的连带责任。而被上诉人百富公司作为案涉房产的承租方，其实际租金并未抵扣到周某1的购房款，故应当承担景宏名苑公司未返还折扣购房款的129,717元时的连带责任。综上，周某1请求判令：1.撤销广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初75号民事判决，对本案予以改判，判决景宏名苑公司返还购房款199,717元，商祺公司、友房公司承担返还70,000元的连带责任，百富公司承担返还129,717元的连带责任。2.二审案件诉讼费用由景宏名苑公司、商祺公司、友房公司、百富公司承担。被上诉人景宏名苑公司二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人商祺公司、友房公司二审答辩称：双方按照合同、法律进行交易的。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人百富公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人周某1上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审阶段的争议焦点为：周某1是否存在多付购房款的事实。本院对此分析认定如下：首先，周某1主张其多付房款，按照其主张，如果周某1支付的70,000元商铺服务费及约定的三年租金129,717元应当于购房款382,865元中扣减，则周某1仅需再支付183,148元，但周某1仍支付了全部382,865元。对此，周某1未能给出任何合理解释。在一般日常生活，商品房买卖合同中，房价款数额是购房者关注的重点问题之一，周某1理应清楚其应当支付的款项金额为多少，其主张某1额支付购房款，不符合日常生活常理。其次，虽然景宏名苑公司未能提交《富盈商业中心认购书》原件，但从该认购书复印件载明内容可见，约定的原价为690,488元，成交价为382,865元。同时，景宏名苑公司及商祺公司能够对原价如何折算为成交价进行合理解释（原价690,488元减去支付70,000元折抵的150,000元，再减去三年租金129,717元后，再按7个99折计算，即为382,865元）。因此，虽然案涉认购书没有原件，但该复印件的真实性具有高度盖然性。最后，从一般商品房交易来说，签订认购书符合正常交易习惯。而与本案案情相似的多个关联案件来看，多数交易均由认购书原件，亦可从侧面印证案涉认购书为真实文书。由于周某1主张其多付购房款不符合一般生活常理，且周某1不能对其不符合生活常理的行为作出合理解释，结合商祺公司为景宏名苑公司的销售代理商、周某1向商祺公司支付商铺服务费70,000元以及案涉认购书明确载明成交价为382,865元的事实，原审法院认定周某1不存在多付房款的事实并依法驳回周某1的全部诉讼请求，事实认定清楚，适用法律正确，本院对此予以维持。综上所述，上诉人周某1的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,294.94元，由上诉人周某1负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  苗卉卉审判员  毛宇翔审判员  陈锦波二〇二〇年九月十八日书记员  李 枫