四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终1595号 上诉人（原审原告）：林忠良，男，生于1962年6月20日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：胡耀平，四川酒城律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李学友，女，生于1963年12月25日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：胡耀平，四川酒城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张光英，女，生于1965年8月24日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：李川敏，泸州市纳溪区方圆法律服务所法律工作者。 上诉人林忠良、李学友因与被上诉人张光英房屋买卖合同纠纷一案，不服泸州市纳溪区人民法院（2020）川0503民初1271号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人林忠良、李学友上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人张光英承担。主要事实和理由：双方于2007年3月23日签订《房屋买卖协议》，上诉人林忠良、李学友将房屋卖给被上诉人张光英，被上诉人张光英尚有122800元房款未支付，被上诉人张光英没有证据证明已经支付清房款。被上诉人张光英未按约定支付房款，已经构成违约，应当支付违约金。一审法院驳回林忠良、李学友诉讼请求，明显不当。 被上诉人张光英辩称：被上诉人张光英与上诉人林忠良、李学友签订的房屋买卖协议后，已经分多次付清了购房款。2019年3月7日，被上诉人张光英起诉上诉人林忠良、李学友的案件中已经说明按约付清了购房款，而上诉人林忠良、李学友在该案审理过程中，2019年6月5日向人民法院提交的《情况说明》，已进一步说明张光珍购房款分几次已经付清。上诉人林忠良、李学友收清了被上诉人张光英的购房款后，于2014年将所购房屋交付给被上诉人张光英管理并使用，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 林忠良、李学友向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认林忠良、李学友于2007年3月23日与张光英之间签订的《房屋买卖协议》合法有效，并责令张光英立即将协议的余款122800元给付林忠良、李学友；2、责令张光英承担违约责任，并支付违约金20000元给林忠良、李学友。 一审法院认定事实：张光英，又名张光珍。2001年，林忠良、李学友以个人名义在泸州市纳溪区××镇修建房屋。2007年3月23日，林忠良作为甲方、张光英作为乙方，双方签订《房屋买卖协议》一份，该协议主要内容为：“……；五、通过甲、乙双方共同协商，甲方将两个门市和三楼套房卖给乙方合人民币贰拾贰万贰仟捌佰元整。卖给乙方。小写：（222800.00元）。……八、从协议之日起甲、乙双方签字后，任何一方违约，协议处违约金贰万元。九、从协议之日起付清买房资金，甲方将房屋交给乙方，由乙方负责安排使用。甲方无权干涉。……”，李学友在该《房屋买卖协议》上签字。双方签订该协议后，张光英于2007年9月在福建惠安县东岭镇通过中国邮政储蓄银行向林忠良位于中国邮政储蓄银行的账户（账号：×××66）实时汇款30000元、2008年7月29日通过案外人张光友向林忠良支付购房款27000元、2009年7月7日向林忠良支付购房款20000元、2009年7月24日通过案外人刘敬刚向林忠良位于中国邮政储蓄银行的账户（账号：×××66）实时汇款23000元。 另查明，林忠良、李学友向张光英出卖的门市两间、房屋一套于2011年8月1日办理房权证，房权证编号分别为：泸房权证纳溪字第2××1号、泸房权证纳溪字第2××2号，泸房权证纳溪字第2××1号、泸房权证纳溪字第2××2号，泸房权证纳溪字第2××1号、泸房权证纳溪字第2××2号。涉及上述产权的门市二间、住房一套林忠良、李学友已于2014年交张光英管理、使用。 还查明，2019年6月5日，一审法院受理（2019）川0503民初687号民事案件，张光英起诉要求林忠良履行涉及本案的门市二间、房屋一套的过户义务，后张光英于2019年6月13日向一审法院提出撤诉申请，撤回对林忠良的起诉。一审法院在审理该案过程中，林忠良向人民法院提交《情况说明》一份，该《情况说明》第一页第20行载明：“于2010年：张光珍的购房款已付完……”。庭审中，经法官询问林忠良，林忠良在法庭上陈述张光英的购房款已于2009年分期付清。 一审法院认为，本案双方争议的焦点有：一、张光英应给付林忠良、李学友的购房款222800元是否已经支付完毕。二、张光英是否应给付林忠良、李学友违约金20000元。一审法院针对上述问题综合评议如下： （一）张光英应给付林忠良、李学友的购房款222800元是否已经支付完毕。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。张光英提交的证据可以证明已足额给付林忠良、李学友购房款222800元，理由如下：1、张光英现存转账、收据金额共计100000元；2、按照《房屋买卖协议》第九条的约定，只有张光英将全部购房款交给林忠良、李学友，林忠良、李学友才将涉案的门市二间、房屋一套交给张光英，事实是林忠良、李学友已于2014年将房屋交给张光英；3、根据生活常理，如果张光英没有将222800元购房款分期给付完毕，林忠良、李学友不会将房屋交付张光英管理、使用；即使张光英没有给付完购房款，林忠良、李学友将房屋交付张光英管理使用，林忠良、李学友也应当在房屋交付张光英后向张光英主张122800元的购房款，但房屋交付张光英管理、使用5年内，在张光英要求林忠良、李学友协助办理过户手续前，林忠良、李学友没有向张光英主张支付购房余款，这与生活常理不相符；4、根据交易习惯，即使是分期付款，为体现买房人诚意，往往在签订《房屋买卖协议》前后，买方一般需要向卖方支付一定数额的购房款；购买房屋对于中国的普通百姓来说，是一个家庭在某一阶段的重大事件，往往需要倾其全家的力量才能完成，有的甚至还需负债，购买房屋后家庭大额开支均需全面统筹安排。双方于2007年3月23日签订《房屋买卖协议》，张光英的银行账户于2007年3月29日在泸州市纳溪区××镇营业所发生取现52990元的记录，结合张光英保存最久远的给付转账记录，时间是2007年6月Ｘ日、金额是30000元、转账地点是福建惠安县东岭镇，可得出张光英除给付100000元外，还有其他支付行为的可能性比没有其他支付行为的可能性要大；5、2019年6月5日，泸州市纳溪区人民法院在审理张光英诉林忠良房屋买卖合同纠纷一案中，林忠良向人民法院提交《情况说明》一份，该《情况说明》第一页第20行载明：“于2010年：张光珍的购房款已付完……”。综上，尽管张光英只提交给付100000元购房款的依据，但根据《房屋买卖协议》的约定、生活常理、交易习惯，结合林忠良在另一案件中的《情况说明》及庭审笔录，应当认定张光英已经分期给付林忠良、李学友购房款222800元，林忠良、李学友要求张光英再支付购房款余额122800元的主张，一审法院不予支持。 （二）张光英是否应给付林忠良、李学友违约金20000元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，只有一方不按照合同的约定履行合同义务或履行义务不符合约定，给对方造成损失，对方才可以根据合同约定，结合自己的损失情况，要求对方支付违约金。本案中，根据双方签订的《房屋买卖协议》，张光英应当给付林忠良、李学友购房款222800元，但林忠良在其他案件中认可张光英最迟已于2010年前分期给付完毕，张光英没有违约行为。因此，林忠良、李学友要求张光英给付违约金20000元的主张，一审法院不予支持。 至于林忠良、李学友要求确认于2007年3月23日与张光英签订的《房屋买卖协议》有效。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，合法有效的合同必须是双方的真实意思表示，同时不得损害国家、集体以及第三人的合法利益，不得违反法律的强制性规定。林忠良、李学友将自建的房屋出售给张光英，双方签订《房屋买卖协议》，张光英认可与林忠良、李学友签定了上述协议，后林忠良、李学友又于2011年8月1日取得涉案房屋的所有权。该协议是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体以及第三人的合法利益，也没有违反法律的强制性规定。综上，林忠良、李学友与张光英于2007年3月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、林忠良、李学友与张光英于2007年3月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、驳回林忠良、李学友的其他诉讼请求。案件受理费3156元，减半收取计1578元，由林忠良、李学友负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，在本案诉讼中，林忠良、李学友主张张光英尚未付清房款并构成违约，但在2019年6月5日，一审法院受理（2019）川0503民初687号民事案件中，张光英起诉要求林忠良履行涉及本案的门市二间、房屋一套的过户义务，后张光英于2019年6月13日向一审法院提出撤诉申请，撤回对林忠良的起诉。一审法院在审理该案过程中，林忠良向人民法院提交《情况说明》一份，该《情况说明》第一页第20行载明：“于2010年：张光珍的购房款已付完……”。庭审中，经法官询问林忠良，林忠良在法庭上陈述张光英的购房款已于2009年分期付清。林忠良已经自认张光英的购房款已于2009年分期付清，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”之规定，张光英无需再就付款事宜向人民法院举证。因林忠良已经自认张光英的购房款已于2009年分期付清，林忠良、李学友主张张光英尚未付清房款并构成违约，没有事实和法律依据。其上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人林忠良、李学友的上诉理由不能成立。对其上诉请求，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1578元，由上诉人林忠良、李学友负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年十月十四日 书记员 金 晶