陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终9625号上诉人（原审被告、反诉原告）：张军科，男，1984年5月2日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西天竹置业有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：胡立军，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙士斌，男，1964年3月8日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：胡盼阳，女，1993年4月6日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人张军科因与被上诉人陕西天竹置业有限公司（以下简称天竹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张军科上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.判令天竹公司向张军科返还履约保证金共计51500元；3.上诉费用由天竹公司承担。事实和理由：双方于2015年6月19日、2015年9月24日分别签订了两份《租赁合同》，天竹公司将位于西安市莲湖区明光路与XX街十字东北角天竹综合大厦负一层2300平方米和负一层550平方米的房屋租赁给张军科用于商业经营。天竹公司未按合同约定提供符合承租房屋的《消防验收许可证》等合法证件，致使张军科商铺经营严重受损。一审在双方就水电费、房租等费用还在商议的情况下，依据《欠费清单》作出判决，认定事实不清，且存在重复计费的情况。按照合同约定，天竹公司违约在先，故张军科依照合同约定按时足额向天竹公司支付的履约保证金共计51500元，天竹公司应当返还。天竹公司辩称，根据合同约定，二次消防等相关事宜应由张军科自行办理，天竹公司不存在任何违约情形。房租等费用还在商议的实质是张军科多次要求为其减免，而非拖欠金额存在异议，不存在重复计算。天竹公司并未收取张军科交纳的任何履约保证金，对此张军科也未提供证据证明。天竹公司向一审法院起诉请求：1.判令张军科立即将位于西安市莲湖区XX街XX路XX大厦XX室XX层2850平方米房屋及其附属物腾交给天竹公司；2.判令张军科支付天竹公司房屋租金775460.7元、违约金232638.21元、水电费66651.5元、违约金19995.45元，共计1094745.86元；3.保全费5000元、保险费3600元、公告费300元及诉讼费由张军科负担。张军科向一审法院反诉请求：1.判决天竹公司合同欺诈，商业欺诈，双方签订的合同均为无效的非法合同；2.判决天竹公司立即双倍返还因合同欺诈的合同履约保证金65200元，双倍即130400元；3.判决天竹公司立即返还因合同欺诈收取的房屋租赁费839940元，违约金251982元。(合同中约定应交的总和减去天竹公司所出示的欠款明细中房屋拖欠费用数据，违约金按照房屋租赁合同已交金额的30%计算)；4.判决天竹公司赔偿张军科租赁房屋内所有动产与不动产，装饰，装修，设备设施所备用的经营物品；5.判决天竹公司赔偿张军科精神损害金20000元，XX大厦XX层XX道歉，恢复本人名誉权；6.判决天竹公司立即撤销对张军科的财产保险120万元的财产保全，120万元的财产采取的冻结，查封，扣押措施，并赔偿因此带来的损失；7.诉讼费、保全费由天竹公司承担。一审法院认定事实：天竹公司与张军科分别于2015年6月19日和2015年9月24日签订了两份《租赁合同》，前者《租赁合同》约定“...租赁标的物位于西安市XX街XX路XX大厦房屋及其附属物...，...租赁标的物总建筑面积为2300平方米（含钢构夹层700平方米）。租赁物交付时以现场原状为基础，并以双方签字确认的四至方位图为准。...租赁期限：三年，租赁期限为：自2015年9月1日起至2018年8月31日止，...房屋租赁总费用为36000元/月（含垃圾费及物业管理费）”。该合同第六条约定“1.乙方在本合同签字当日应向甲方交付3.6万元作为履约保证金，交付1万元作为水电费保证金。2.乙方延迟交纳房屋租赁总费等约定费用的，或应当承担违约责任的，甲方有权从履约保证金中直接扣除租金、违约金、水费、电费等约定费用。...”。第七条约定“1.甲方应当自本合同签字之日起五日内交付第一条约定的标的物。因此合同为转签合同，该标的物交付时已由乙方装修并经营数年，该标的物消防系统因装修现已无法与主机联动，由乙方自行办理消防相关事宜。...5.本合同终止或解除后，乙方在不破坏租赁房屋整体美观情况下，可对能移动的家具、家电及相关用品自行进行搬离；但对装饰物、装修物、固定结构设施及设备、电梯、中央空调、消防设施等不宜移动的固定设施、设备及装饰、装修物由甲方无偿取得，在房屋移交时，乙方应一并交付甲方”。后者《租赁合同》约定“...租赁标的物位于西安市XX街XX路XX房XX室XX层550平方米...，...租赁标的物总建筑面积550平方米。租赁物交付时以现场原状为基础，并以双方签字确认的四至方位图为准。...租赁期限：一年，租赁期限为：自2015年9月1日至2016年8月31日止，...房屋租赁总费用税后为5500元/月（含垃圾费及物业管理费）”。该合同第六条约定“1.乙方在本合同签字当日应向甲方交付5500元作为履约保证金，2.乙方迟延交纳房屋租赁总费等约定费用的，或应当承担违约责任的，甲方有权从履约保证金中直接扣除租金、违约金、水费、电费等约定费用。...”。第七条约定“1.甲方应当自本合同签字之日起五日内交付第一条约定的标的物。因此合同为转签合同，该标的物交付时已由乙方装修并经营数年，该标的物消防系统因装修已无法与主机联动，由乙方自行办理消防相关事宜。...6.本合同终止或解除后，乙方在不破坏租赁房屋整体美观的情况下，可对能移动的家具、家电及相关用品自行进行搬离；但对装饰物、装修物、固定结构设施及设备、电梯、中央空调、消防设施等不宜移动的固定设施、设备及装饰物由甲方无偿取得，在房屋移交时，乙方应一并交付甲方”。上述二份《租赁合同》签订后，天竹公司依约向张军科交付了租赁标的物，2018年8月10日，天竹公司给出具26租金、水电欠费明细各一张，载明张军科欠租金780960.7元、水电费73402.5元，张军科在两张明细表上分别写有“以上所欠费用根据天竹置业公司物业财务所报，正待商议”。审理中，天竹公司提供26租金欠费明细截止2018年9月3日，核算张军科欠租金775460.7元，欠水电费66651.5元。上述两处房屋，天竹公司已分别于2018年12月、2019年3月出租给案外人。另查，天竹公司向一审法院提供了西安市房权证未央区字第1100112007-16-1-1F101号产权证。2015年6月23日，张军科在天竹公司提供的西安市房产测量事务所平面图上签署姓名，以确认涉诉房屋面积。一审法院在审理过程中，天竹公司于2019年2月28日申请财产保全，请求对张军科价值120万元的财产采取冻结、查封、扣押措施，一审法院作出（2019）陕0104民初1968号民事裁定书，冻结、查封、扣押了被申请人张军科名下价值120万元的财产。一审法院认为，天竹公司与张军科签订两份《租赁合同》，是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，天竹公司、张军科均应按照合同约定履行各自相应的义务。《租赁合同》签订后，天竹公司向张军科交付租赁物后，但张军科未能按照合同约定向天竹公司按时交纳租赁费用，已构成违约，现天竹公司要求支付房屋租金775460.7元和因拖欠房屋租金产生的违约金232638.21元、水电费66651.5元和因拖欠水电费产生违约金19995.45元，于法有据，并予以支持。至于天竹公司要求张军科腾交位于西安市莲湖区XX街XX路XX大厦XX室XX层2850平方米房屋及其附属及支付保险费3600元，合法有据，也予以支持。张军科请求确认因天竹公司未取得消防验收合格证，双方签订的《租赁合同》无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》对于租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，规定可以解除合同，但并未否定合同效力，因此，租赁标的物是否经消防验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，张军科以天竹公司未取得消防验收合格证，双方签订的《租赁合同》无效请求，不予支持。关于张军科请求天竹公司双倍返还因合同欺诈收取的履约保证金130400元、退还因合同欺诈收取的房屋租赁费839940元、违约金251982元及要求天竹公司赔偿其租赁房屋内所有动产与不动产装饰、装修、设备设施所备用的经营物品和要求天竹公司赔偿其精神损害金20000元、在天竹大厦负一层张贴公开信公开致歉、恢复名誉和要求天竹公司撤销对其120万元的财产保全及赔偿损失的请求，未提供合法有效的相关证据，其请求无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）张军科支付原告（反诉被告）陕西天竹置业有限公司房屋租金775460.7元、违约金232638.21元、水电费66651.5元、违约金19995.45元；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）张军科支付原告（反诉被告）陕西天竹置业有限公司保险费3600元；三、驳回原告（反诉被告）陕西天竹置业有限公司要求被告（反诉原告）张军科将位于西安市莲湖区XX街XX路XX大厦XX室XX层2850平方米房屋及其附属物腾交给原告（反诉被告）陕西天竹置业有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张军科要求确认合同无效的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张军科要求双倍返还合同履约保证金130400元的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张军科要求立即返还合同房屋租赁费839940元，违约金251982元的诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）张军科要求赔偿租赁房屋内所有动产与不动产、装饰、装修、设备设施所备用的经营物品的诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）张军科要求赔偿精神损害金20000元、XX大厦XX层XX道歉、恢复本人名誉权的诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）张军科要求立即撤销对反诉人的财产保险120万元的财产保全，120万元的财产采取的冻结、查封、扣押措施，并赔偿因此带来的损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14653元，反诉案件受理费7991元，保全费5000元，公告费300元，由被告（反诉原告）张军科负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。天竹公司与张军科签订的两份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《租赁合同》签订后，天竹公司向张军科交付了租赁房屋，张军科应向天竹公司支付租赁费及相关费用。但张军科拖欠租赁费及水电费，构成根本违约，张军科应向天竹公司支付租赁费、水电费并承担相应违约责任。张军科应向天竹公司腾交租赁房屋，租赁房屋位于西安市莲湖区XX街与明光路十字东北角，而非位于西安市莲湖区XX街与明光路东南角，天竹公司诉请及一审法院有关认定均系笔误，应予纠正，但因租赁房屋在诉讼中已被天竹公司自行收回并另行出租他人，故天竹公司要求张军科腾房已无事实依据，应予驳回。张军科违约导致天竹公司申请财产保全支付保险费3600元，系张军科违约造成天竹公司的损失，张军科应向天竹公司赔偿。张军科主张天竹公司未向其提供《消防验收许可证》等证件，天竹公司构成违约，给其造成经济损失。《租赁合同》约定，由张军科自行办理消防相关事宜。因此，张军科主张天竹公司违约，不能成立。张军科要求天竹公司双倍返还履约保证金，一天竹公司并未违约，二张军科未提供证据证明其向天竹公司交纳了履约保证金，应不予支持。因张军科根本违约，张军科要求天竹公司返还租赁费并支付违约金，赔偿精神损害金，公开道歉，撤销财产保全及赔偿损失，无事实及法律依据，应不予支持。关于张军科要求天竹公司赔偿租赁房屋内的所有动产与不动产、装饰、装修、设备设施所备用的经营物品，未提供充分有效证据予以证明，应不予支持。 综上所述，张军科的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1968号民事判决第一、二、四、五、六、七、八、九项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1968号民事判决第三项即“驳回原告（反诉被告）陕西天竹置业有限公司要求被告（反诉原告）张军科将位于西安市莲湖区XX街XX路XX大厦XX室XX层2850平方米房屋及其附属物腾交给原告（反诉被告）陕西天竹置业有限公司的诉讼请求”为：驳回陕西天竹置业有限公司要求张军科将位于西安市莲湖区XX街XX路XX大厦XX室XX层2850平方米房屋及其附属物腾交给陕西天竹置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费7991元，由张军科负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年十月二十七日书记员     张佩