贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初3401号 原告：尤登松，男，1992年10月2日生，汉族，住贵州省兴义市。 原告：韦治芸，女，1992年11月3日生，布依族，住贵州省兴义市。 被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层**。 法定代表人：包永财，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 原告尤登松、韦治芸与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尤登松、韦治芸及被告华联房开的委托诉讼代理人方世长到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 尤登松、韦治芸向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2017年12月31日至2020年4月2日期间的逾期交房违约金33210元；2.请求判令被告向原告支付2018年12月31日至2020年4月2日期间的逾期办证违约金18450元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月12日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发的××幢××号商品房出售给原告。合同约定房屋建筑面积为140.99平方米，总价412396元，交房时间为2017年12月31日前，交房时应符合“已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实利技术报告书等条件”。同时约定被告在2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告向被告支付购房首付款83396元，同时通过按揭贷款，向被告支付房款余款329000元。至此，原告已按照合同约定履行了付款义务。原告多次催促被告将合同约定符合交房条件的相关资料交付给原告，但是被告至今没有提供符合交房条件的相关文件资料。同时根据法律规定及合同约定，自交房之日起90日内被告应当对涉案楼盘办理大产权初始登记然而被告至今未办理大产权初始登记。被告的行为已违约，给原告带来了较大的经济损失，根据合同约定被告需支付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属登记的违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告华联房开辩称，2017年1月12日，被答辩人与答辩人签订的商品房买卖合同是属实的，合同约定在2017年12月31日前交付商品房，2018年11月23日被答辩人已接房入住，有关建筑工程竣工备案手续在办理中，尚未取得竣工合格证证明文件，有关产权证也在办理中。对被答辩人的第1项诉讼请求逾期交房违约金，在被答辩人接房入住后，没有实际损失，对接房后的违约金不应支持。对被答辩人的第2项诉讼请求逾期办证违约金请求人民法院按合同约定依法判决。 本院经审理认定事实如下：2016年10月20日，尤登松、韦治芸登记结婚。2016年10月21日，尤登松作为乙方（认购方），华联房开作为甲方（出卖方），双方签订了一份《贵州华联城【珑源】商品房认购协议书》，约定乙方认购甲方位于贵州省兴义××号房，该商品房预测建筑面积140.99平方米；该商品房建筑面积单价为2925元／平方米，购房总价款412396元（注：购房优惠在签订合同时直接从总房款中扣除，且总房款不包含契税、大修基金等）；乙方签订本认购协议书时，应向甲方支付定金10000元，甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，该定金就甲乙双方正式签订商品房买卖合同时抵作购房款；该认购协议还对其他认购事项进行了约定。2016年10月23日，华联房开分别开具了两份《贵州华联城房屋销售专用收据》，其中，编号1611的《收据》载明“今收到尤登松、韦治芸交来珑源.房款××-2金额83396元，认购金转1万”；编号1613的《收据》载明“今收到尤登松、韦治芸交来珑源××-2金额240元（房屋所有权80.抵押登记费80.预告登记费80）”；同日，贵州华联物业管理有限公司开具了一份编号为1614的《收据》，载明“今收到尤登松、韦治芸珑源××-2金额4360元（天然气3500元，水600元，有线电视260元）”。 2017年1月12日，尤登松、韦治芸作为买受人，华联房开作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定尤登松、韦治芸购买华联房开开发的××号商品房，建筑面积140.99平方米，套内建筑面积112.17平方米，每平方米单价3676.53元，按照套内建筑面积计算，房屋总价款为412396元；采取贷款方式付款，买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款83396元，余款329000元以公积金贷款支付；第十一条约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1的违约金。 《商品房买卖合同》签订后，尤登松、韦治芸于2017年2月15日向兴义市地方税务局一分局缴纳了契税6185.94元，2017年1月22日向兴义市住房资金管理中心缴纳了××号房维修基金8459元。2017年4月11日，尤登松、韦治芸作为共同借款人，向贷款人中国工商银行股份有限公司兴义分公司贷款329000元支付给华联房开。2018年11月23日，尤登松到案涉房屋物管处签署了《接房确认书》、《业主/住户信息登记表》、《物品领取签收表》后，领取了房屋钥匙，后对房屋进行了装修。 另查明，涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。华联房开与尤登松、韦治芸签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即尤登松、韦治芸应按约支付购房款，华联房开亦应履行按约交付房屋等义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，但华联房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故虽尤登松于2018年11月23日领取了房屋钥匙，收房装修，但华联房开仍应向尤登松、韦治芸承担逾期交房的违约责任。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”即华联房开应从2018年1月1起向尤登松、韦治芸支付逾期交房违约金。而根据违约金兼具惩罚性与弥补损失的性质，结合买受人的一般购房目的，在尤登松、韦治芸收房后，其损失相对降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在交房后的逾期交房违约金本院酌情调减为按照合同约定的逾期交房违约金的30%予以计算。故逾期交房违约金应分段计算为：2018年1月1日至2018年11月23日期间（327天）的逾期交房违约金为412396元×327天×0.0001=13485.35元，2018年11月24日至2020年4月2日期间（496天）的逾期交房违约金为412396元×496天×0.0001×30%=6136.45元，上述合计19621.8元。 关于逾期办证违约金的问题，因双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款1的违约金”，本案中，尤登松、韦治芸以已交付房款的万分之一来主张计付逾期办证违约金，结合双方签订的《商品房买卖合同》中违约金条款内容及日常商品房买卖中关于逾期办证违约金的约定，双方签订的《商品房买卖合同》载明的“......买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款1的违约金”中的“按日向买受人支付已交付房款1的违约金”应作“按日向买受人支付已交付房款0.01%的违约金”解释为宜，故逾期办证违约金应以已付房款的万分之一从2018年12月31日按日计付至2020年4月2日（459天）止，即逾期办证违约金为412396元×0.0001×459天=18928.98元，又因尤登松、韦治芸主张该期间的逾期办证违约金为18450元，系其对诉讼权利的处分，本院予以确认，故华联房开应支付尤登松、韦治芸的逾期办证违约金为18450元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第四项之规定，判决如下： 一、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付尤登松、韦治芸从2018年1月1日起至2020年4月2日期间的逾期交房违约金19621.8元； 二、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付尤登松、韦治芸从2019年1月1日起至2020年4月2日的逾期办证违约金18450元； 三、驳回尤登松、韦治芸的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1092元，减半收取546元，由尤登松、韦治芸负担146元，贵州华联房地产开发有限公司负担400元（该款由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付尤登松、韦治芸）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年十月十九日 法官助理 刘明发 书 记 员 邹金虎