广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初9702号原告：东莞市湖畔教育咨询有限公司，住所地：广东省东莞市************。法定代表人：林占伦，总经理。委托诉讼代理人：张敏敏，广东必效律师事务所律师。委托诉讼代理人：林卓宜，广东必效律师事务所辅助人员。被告：东莞市凤岗凤舞舞蹈培训中心，住所地：广东省东莞市*************。法定代表人：彭少君，总经理。原告东莞市湖畔教育咨询有限公司（以下简称湖畔教育公司）与被告东莞市凤岗凤舞舞蹈培训中心（以下简称凤舞舞蹈中心）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告湖畔教育公司法定代表人林占伦及委托诉讼代理人张敏敏、被告凤舞舞蹈中心法定代表人彭少君到庭。本案现已审理终结。原告湖畔教育公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付保证金216000元；2.被告向原告支付违约金1000000元；3.被告向原告支付210名学生课时费453600元，210名学生每人每学期36课时，每课时60元；4.被告向原告支付2020年3月1日至11日期间的场地租金98400元，（72000+72000/30天×11天）；5.被告向原告支付2020年1月1日至2020年4月11日期间的水电费1807.5元；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月11日被告找原告协商，要求承接原告艺术培训业务，签订《商铺租赁合同》，约定月租金从72000元渐渐递升到87120元，租期从2017年9月1日至2023年8月31日共计6年。合同第四条约定被告应当于2018年9月1日前缴纳216000元作为履约保证金，第十条约定被告单方终止合同，履约保证金不退。第十一条约定违约方赔偿守约方违约金100万元。同时，合同约定在合同终止时，被告交接给原告的学员数量不少于最初原告交接给被告的学员数量。被告2020年4月8日提出单方终止合同的申请，2020年4月11日办理交接和清场，至今，被告没有向原告交清拖欠的租金和交接210名学员，且拖欠履约保证金。被告凤舞舞蹈中心辩称，1.双方签订的租赁合同无效。原告出租的房屋没有房产证和建设工程规划许可证，属于无效合同。因此原告请求的保证金和违约金不合法。2.合同解除后，原告没有实际损失。被告正常交接房屋，屋内设施设备装修均完好，原告不存在实际损失。3.学员交接问题。2017年9月原告向被告交接了235名学员，原告实际收取学员35万元课时费，按收取学员学费的60%向被告支付课时费，即原告实际向被告交付的课时费为21万元，但学员存在正常的转学、搬家、更换培训机构等情况，以及《民办培训机构的设置标准》《营利性民办培训机构的监督管理办法》的出台，导致该批学员2017年7月11日至2020年4月11日期间大量流失，该情况是双方签订合同时无法预见的。同时因为原告方是塘厦舞协的会长，在将房屋租给被告用作艺术培训后，原告在塘厦其他地区开设舞蹈培训班，带走了原就在原告处工作的3名爵士舞老师，同时还带走了3名老师所带的几个班级的近百名学员，被告就此事与原告交涉，原告回复学员和老师都有选择的权利。2020年4月被告准备撤离场地时，被告已通知现有的100余名学员（已有大量学员退费）：“可以转至原告处上课，无需缴纳额外费用，上课的场他不变，老师则由甲方安排。”但因疫情或其他原因，家长纷纷表示不愿意转至原告处上课，要求立刻退费，被告只能向家长退费，疫情期间很多家长因为经济紧张，要求退费，但实际上因为距离原因，很多家长在疫情过后，仍然会选择回到该场地交费培训。合同虽约定了被告在合同终止时应向原告交接学员，但是客观情况是：学员并不是物品，学员的意志并不随被告或原告的意志而转移，大量学员坚持要求被告退费，被告只能做到尽量配合原告游说家长，有十余名学员同意转至原告处上课，被告在办理好交接手续后，也将该批学员的费用转账到原告账户。被告也向原告提供345名学员的名单，实际上将所有可以交接的学员全部交回给了原告。原租赁合同并没有对交接学员的问题约定责任承担，原告要求课时费的请求，既无约定，更无法定，是无理要求。4.关于原告要求被告支付一个多月租金的问题。被告2020年2月初至2020年4月11日，受到疫情影响，无法开业经营，颗粒无收，被告向原告提出了免除租金的申请，原告同意免租一个月，原告要求被告支付2020年3月1日至2020年4月11日期间的全部租金，不合理。被告仅需支付11天的租金。本院经审理认定事实如下：东莞市湖畔市场管理有限公司将位于东莞市塘厦镇宏业北八路A2号建盛综合市场三楼（农贸市场上面、不包括进大门主楼）商铺（以下简称案涉建盛市场三楼）出租给原告法定代表人林占伦作培训、办公使用，双方于2013年8月23日签订《商铺租赁合同》，约定租期为十年，自2013年9月1日至2023年8月31日止，租金自2014年1月1日起计算。2017年7月11日原告以东莞市塘厦湖畔艺术培训中心（甲方）的名义将案涉商铺中的**********（以下简称案涉商铺）出租给被告（乙方）作艺术培训使用，双方于2017年7月11日签订《商铺租赁合同》，第一条约定“店铺没有房产证及建设工程规划许可证，甲方在签订合同前已明确告知乙方，乙方知悉该情况后并无异议且愿意承租，并自愿承担因此可能产生的不利的法律后果”，第二条约定“（1）合同期限自2017年9月1日至2023年8月31日止，共计6年，租金自2017年9月1日起计。（2）经营用途：艺术培训。”第三条约定“（1）自2017年9月1日至2019年8月31日为每月72000元/月；自2019年9月1日至2021年8月31日为每月79200元/月；自2021年9月1日至2023年8月31日为每月87120元/月；四楼宿舍租金每月合计人民币2400元整。（2）水电费1.乙方铺位电费另计，并由乙方承担，收费标准1.2元/度/月计收。电费自2017年9月1日起开始缴纳。2.乙方铺位水费另计，并由乙方承担，收费标准4元/方/月计收。电费自2017年9月1日起开始缴纳。”第四条约定“为保证合同的正常履行，自双方签订合同之日至2018年8月31日，乙方在该场地的营业收入由甲方法人林占伦暂为代管，甲方应开设一个独立账户管理代管款项，并且应在每月5日之前将代管款项的收支明细与乙方核对；乙方可要求甲方在每月7日之前，用该款项向乙方支付乙方在该场地经营运作所产生的支出（乙方支出包括教学老师的工资、管理老师的工资、按乙方标准应向乙方总部缴纳的每月管理费5000元、乙方应向甲方缴纳的月租金、办公用品、水电费等合理费用）。甲方应于2018年9月1日把代管款项余款全数还给乙方；同时乙方应于2018年9月1日前缴纳与三个月租金相等的金额（即216000元）给甲方作为本合同的履约保证金。”第六条约定“（2）甲方有代乙方收取2017年9月1日至2018年8月31日营业收入的权利。（3）甲方有向乙方按期收取租金的权利。（9）甲方提供场地、办学许可等相关证件给乙方作正常经营所用，甲方应保证场地、办学许可等应由甲方负责的部分可以正常使用，若因甲方的场地、证件等出现问题导致乙方不能继续正常经营，应视为甲方违约。第十条约定“乙方单方面终止合同的，需提前三个月向甲方提出解除合同申请，经甲方书面同意后方可撤场。因合同未到期中途撤场，所交纳的履行保证金不予退还，并支付违约金，乙方撤场前结清所有欠费，包括学员学费，方可撤离店内物品。因甲方将场地交接给乙方时，将自带学员也交接给乙方，因此乙方在合同终止时，也应将在该场地的学员交接给甲方，合同终止时，乙方交接给甲方的学员数量应不少于最初甲方交接给乙方的学员数量（以双方交接的学员交接表为准）。乙方不可擅自利用甲方的营业牌照做其他用途或在其他地方开设培训班。”第十一条约定“甲乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并按合同规定严格执行。如因一方行为导致本合同无法正常履行，违约方应按本合同约定向守约方赔偿违约金合计1000000元整。”合同附件包括附件1租赁场地图纸，附件3法定代表人身份证复印件、办学许可证复印件，附件5学员交接表、学员课时交接表（于2017年9月1日正式交接），附件6甲方原租赁合同。对于案涉商铺没有建设规划许可证、房产证的事实，被告确认原告在签订租赁合同时已告知被告。原被告双方确认双方以如下方式合作：原告有办学许可证，及生源、老师，被告在塘厦没有办学许可证，原告因为自身原因无法继续经营，所以把办学许可证、生源、老师、设备全部转让给被告，双方于2017年7月11日签订商铺租赁合同后，原告在前期协助被告稳定学员和老师，并为被告接管营业收入，以便被告步入正轨，被告经营步入正轨后仅需向原告缴纳租金，被告在案涉商铺使用的名称一直是“凤舞湖畔教育”进行招生经营。被告主张由于政策发生变化，《民办培训机构的设置标准》、《营利性民办培训机构的监督管理办法》于2018年6月相继实施，非文化教育类培训机构不再需要办学许可证，凭营业执照即可经营，故案涉《商铺租赁合同》的履行条件发生了客观变化，导致被告最初交接到的学员大量流失，被告严重亏损。对此，被告提交两份广东省教育厅的文件。原告确认该组文件的真实性，但否认关联性，主张案涉《商铺租赁合同》能够继续履行。原告提交微信聊天记录，证明被告于2020年4月8日单方提出解除案涉《商铺租赁合同》，被告对微信聊天记录确认。微信聊天记录显示，被告法定代表人2020年4月8日向原告法定代表人提出“无力支撑下去，……正式通知您，我们倒闭了，你看这几天有没有时间和我们把场地内的设施设备清点交接一下。我们这边也在筹集资金，但确实一时间很困难。”原告法定代表人回复“那赔偿金按合同规定”，被告法定代表人微信提出“近期实在是资金紧张，没有办法承担，租金都付不起了。”2020年4月13日原告法定代表人发微信称“彭少，你好。麻烦你们4月15日前交付租金，按时的话2月3日租金还是会减免半个月的租金的，逾期的话2月3月租金将按原来的租金价格交付，谢谢理解……”。原告同意解除案涉《商铺租赁合同》，但要求被告支付违约金、按约定交接学员等。双方均确认被告已于2020年4月11日撤场。原告提出具体诉请如下：第一，原告主张根据案涉《商铺租赁合同》第四条、第十条，被告中途退场保证金不退，但被告实际并未缴纳保证金，故请求被告支付保证金216000元。原被告双方均确认场地押金即为履约保证金，被告确认未向原告缴纳履约保证金，但主张保证金是保证合同的正常履行，由于合同已解除，故无需再支付保证金。第二，原告主张根据案涉《商铺租赁合同》第十一条约定，被告借用原告的生源及资源，打响自己品牌后抛弃原告，单方宣布倒闭，去其他地方经营，属于恶意违约，故请求被告向其支付违约金100万元。对此，原告提交凤舞管理老师微信朋友圈发出的宣传单、微信聊天记录予以证明。凤舞管理老师微信朋友圈发出的宣传单，显示宣传语为“学跳舞到凤舞开业钜惠”，下方显示地址为“金地分校塘厦镇金地博登湖湖柏街20号（芳华酒家旁二楼）”，微信聊天记录显示备注为“凤舞鲜老师”的人员于2020年5月24日发微信“颖思妈妈，您好！原湖畔中心凤舞培训由于今年疫情原因……凤舞培训湖畔校区将搬到新的校区，因此给家长们带来的不便，敬请谅解……同时也欢迎您带宝贝提前去校区参观……新校区地址：塘厦金地博登湖湖柏街20号（芳华酒家旁二楼）”，之后该人员继续通过微信发送芳华酒家地址链接。被告对该组证据均不确认，主张并非被告发的朋友圈，微信聊天内容也不确定是否被告员工所发。被告庭审陈述称其在案涉商铺倒闭后就退出场地，现在凤岗镇经营，塘厦镇没有再经营。对于塘厦镇区域内对“凤舞”品牌的使用情况，被告庭审陈述称除了原被告双方的案涉合作，没有其他的合作方，被告首创“凤舞”品牌，“凤舞”品牌采用加盟模式。被告还抗辩称案涉《商铺租赁合同》无效，关于违约金的条款依法不应当适用，且其不存在违约行为，无需支付违约金。第三，原告请求被告向其支付210名学员的课时费共计453600元，以每人每学期36课时，每课时60元计算为210名×36课时×60元/课时=453600元。原告主张案涉《商铺租赁合同》第十条有相关约定，被告退场时交接给原告的学员不得少于原告签订《商铺租赁合同》时交接给被告的学员数量。被告对此予以否认，主张案涉《商铺租赁合同》并没有约定退场时被告交接给原告的学员少于被告合作之初交接到的学员时，就需要向原告赔偿课时费，主张原告请求的课时费没有合同依据，被告确认双方在2017年7月11日签订案涉《商铺租赁合同》时已进行学员、课时、设备的交接，签订《商铺租赁合同》时接手的学员有235名，同时确认有收到原告交付的该235名学员的课时费21万元，但该批学员有大量流失。被告还提供一份学员名单，以此主张其向原告交接回348名学员，原告不存在课时费损失。被告提交的学员名单并没有原告签名。原告确认被告有向其发送该份学员名单，但原告反驳称该学员名单中很多已经退学或者没有联系方式，是无效的学员名单。第四，原告请求被告向缴纳自2020年3月1日至4月11日期间的场地租金98400元。被告确认由于其经营困难自2020年3月开始至今未缴纳租金，2020年2月及其之前的租金已按约定每月72000元的标准支付完毕，原告对此无异议。被告主张原告的租金标准过高，申请按一半的标准49200元向原告支付上述期间的租金。原告反驳称，原告已通知被告如果被告能在2020年4月15日之前向其缴清场地占有费，则可以对被告免去半个月场地占有费，但由于被告未能在2020年4月15日之前缴清，故不同意免收场地占有费。原告对此提交微信聊天记录予以证明，微信聊天记录显示原告法定代表人于2020年4月13日向被告法定代表人发微信“彭少，你好，麻烦你们4月15号前交付租金，按时的话2月3月租金还是会减免半个月的租金的，逾期的话2月3月租金将按原来的租金价格交付……”，被告法定代表人回复“收到”。被告对此微信聊天记录予以确认。第五，被告对于原告诉请的2020年1月1日至2020年4月11日期间的水电费1807.5元不持异议。另，经本院释明，案涉《商铺租赁合同》无效的情况下，原告明确其无需变更诉讼请求。以上事实，有原告提交的138市场承包经营合同、商铺租赁合同（2013年8月23日）、商铺租赁合同（2017年7月11日）、申请缓交湖畔舞蹈项目押金的报告、微信聊天记录、湖畔艺术培训中心缴费通知单、申请减免凤舞湖畔分部舞蹈项目租金、凤舞管理老师微信朋友圈发出的宣传单、微信聊天记录；被告提交的学员名单、广东省教育厅文件两份、《广东省教育厅关于全力防控疫情确保开学安全的通知》、《权威发布！广东省2020年春季学期学生返校时间确定》、（2019）粤1973民初13565号民事判决、（2020）粤19民终2947号民事判决、东莞市凤岗凤舞舞蹈培训中心湖畔分校银行流水、现金收支报表、（2017）最高法民终171号民事判决，以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为合同纠纷。原被告双方于2017年7月11日签订的《商铺租赁合同》兼具租赁合同及合作的双重性质，从租赁合同角度，案涉商铺因无建设工程规划许可证归于无效，从合作角度，被告未取得办学许可证，违反了《中华人民共和国教育法》以及《中华人民共和国民办教育促进法》的相关规定，亦属无效，故案涉《商铺租赁合同》属于无效合同，经本院释明，原告主张其无需变更诉讼请求。被告对于原告诉请的2020年1月1日至2020年4月11日期间的水电费1807.5元不持异议，本院予以确认。依照《最高人民法院》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，案涉《商铺租赁合同》无效，原告仍有权请求被告向其支付场地占有费。归纳本案的争议焦点为：一、被告是否须向原告支付保证金；二、被告是否须向原告支付违约金；三、被告是否须向原告支付课时费损失；四、被告是否须向原告支付2020年3月1日至4月11日期间的场地占有费。焦点一，关于保证金。案涉《商铺租赁合同》属于无效合同，且被告已实际于2020年4月11日撤场，原告请求被告向其支付履约保证金，已无必要，且缺乏依据，本院予以驳回。焦点二，关于违约金。由于案涉《商铺租赁合同》无效，原告明确在合同无效的情况下，其无需变更诉讼请求，故对原告请求的违约金，本院予以驳回。焦点三，关于课时费。原告主张被告已接收其交接的210名学员，由于在双方合作结束时被告向其交接回来的学员少于210名，故请求被告向其赔偿课时费损失453600元。对此，本院分析如下，首先，第一，由于案涉《商铺租赁合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，案涉《商铺租赁合同》因案涉商铺没有建设规划许可证，以及被告未取得办学许可证而归于无效，且对于案涉商铺没有建设规划许可证的事实，被告确认原告在签订租赁合同时已向其明确告知，故案涉《商铺租赁合同》无效，被告在缔约过程中存在明显过错，原告有权请求被告向其赔偿相应的课时费损失。第二，案涉《商铺租赁合同》无效，但双方已产生实际的合作关系，原告主张被告违约。对此，原告提交凤舞管理老师微信朋友圈发出的宣传单、微信聊天记录予以证明。被告对该组证据不确认，但未能提交反驳证据。从原告提交的该组证据来看，宣传语显示为“学跳舞到凤舞开业钜惠”，下方显示地址为“金地分校塘厦镇金地博登湖湖柏街20号（芳华酒家旁二楼）”，该宣传单显示的内容与被告庭审陈述其在案涉商铺倒闭后就不在塘厦镇经营，搬去凤岗镇经营，“凤舞”品牌为其首创，“凤舞”品牌采用加盟模式的主张相互矛盾，加之被告未能提供反驳证据，故对原告提交的该组证据，本院予以采纳。可见被告在双方合作期间存在过错。据此，可知被告在双方缔约及实际合作过程中均存在过错，原告请求被告向其赔偿课时费损失，于法有据，本院予以支持。其次，被告提供一份学员名单，以此主张其向原告交接回348名学员原告不存在课时费损失，原告确认被告有向其发送该份学员名单，但原告反驳称该学员名单中很多已经退学或者没有联系方式，是无效的学员名单。由于被告提交的学员名单并没有原告签名，且没有其它证据予以佐证，本院不予采纳。被告未能提供其它充分有效的证据证明其已向原告交接回的学员数量及课时费金额，须承担举证不能的不利后果，再结合被告在答辩状中自认其于2017年7月签订案涉《商铺租赁合同》时接收到原告交接的学员235名，实际收到原告交付的课时费21万元等情形，可知原告主张的课时费损失属实，本院予以支持。被告自认原告向其交付的课时费为21万元，原告又未能进行充分地举证证明其产生的课时费损失具体金额，结合本案的证据及双方的主张，对原告请求的课时费损失，本院酌情支持45万元，对于原告请求超出部分，本院予以驳回。焦点四，关于场地占有费。原告请求被告向其支付2020年3月1日至4月11日期间的场地占有费98400元。被告请求原告向其免收一半的场地占有费49200元，原告反驳称，原告已通知被告如果被告能在2020年4月15日之前向其缴清场地占有费，则可以对被告免去半个月场地占有费，但由于被告未能在2020年4月15日之前缴清，故不同意免收场地占有费。原告对此提交微信聊天记录予以证明，微信聊天记录显示原告法定代表人于2020年4月13日向被告法定代表人发微信“彭少，你好，麻烦你们4月15日前交付租金，按时的话2月3日租金还是会减免半个月的租金的，逾期的话2月3月租金将按原来的租金价格交付……”，被告法定代表人回复“收到”，被告对此微信聊天记录予以确认。可知原告主动提出减免场地占有费的前提是要求被告在限期内向其缴清场地占有费，实际是原告对自身权利的自由处分，但被告却未能按原告提出的期限如期缴纳场地占有费，是被告自身对减免场地占有费优惠的放弃，在此情况下，原告有权收回给予被告的减免优惠，故对原告请求的2020年3月1日至4月11日期间的场地占有费98400元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，本院判决如下：一、限被告东莞市凤岗凤舞舞蹈培训中心于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市湖畔教育咨询有限公司赔偿课时费损失450000元；二、限被告东莞市凤岗凤舞舞蹈培训中心于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市湖畔教育咨询有限公司支付2020年3月1日至2020年4月11日期间的场地占有费98400元；三、限被告东莞市凤岗凤舞舞蹈培训中心于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市湖畔教育咨询有限公司支付拖欠的水电费1807.5元；四、驳回原告东莞市湖畔教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10364.14元（原告已预缴），由原告东莞市湖畔教育咨询有限公司负担7142.08元，由被告东莞市凤岗凤舞舞蹈培训中心负担3222.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张珊珊二〇二〇年十月二十六书记员尧树英谭雪儿附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。1.《最高人民法院》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。