云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初9417号原告：自怡霖，女，白族，1974年6月16日生，住云南省昆明市官渡区。被告：昆明航汇投资有限公司。住所：云南省昆明市官渡区官渡街道办事处秀英村**。法定代表人：周渝，职务：总经理。委托代理人：向均，该公司员工，特别授权代理。原告自怡霖诉被告昆明航汇投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案独任审理。原告自怡霖、被告的委托代理人向均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2017年3月签订了房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于昆明市官渡区房屋一套，房屋总价款为102.8万。被告应于2017年12月31日交付房屋，原告己经依约交付了房款，并办理相关房贷手续，但是被告与恒大地产收购云玺城市花园为由，推迟给合同盖章，导致银行不能按正常时间办理房贷业务，被告直到2018年5月10日才交付房屋，根据房屋买卖合同的约定，被告应承担延期交房违约金。违约金计算的法律依据为房屋总价款102.8万，逾期天数共计130天。据此，原告依据我国民事诉讼法108条之规定，诉请贵院，判如所请。附加事实和理由诉求：1.要求被告赔偿按合同约定的交房期从2017年12月31日截止至给业主合格交房后，交房延期期间，导致原告增加租房费用，租金每月2500元，共计1万元。2.要求被告赔偿按合同约定的交房期从2017年12月31日截止至给业主合格交房后，交房延期违约期间，银行贷款利率上调，给业主带来的损失2万元。以上诉求请法院以事实为依据，以法律为准，公开公正公平的判决。请求：一、依法判决被告支付延期交房违约金39000元；二、判令被告承担本案诉讼费用。被告答辩称：一、被答辩人于2017年3月18日与答辩人签署了《商品房买卖合同（预售）》，《商品房买卖合同（预售）》约定了被答辩人付款方式为首付加按揭方式，被答辩人是清楚和知晓的，且办理银行按揭购房事宜手续复杂，被答辩人作为完全民事行为能力人及购房人应当是有充分预见的，且原告自2017年12月31日才办理按揭贷款，该时间距双方签署《商品房买卖合同（预售）》已过去近9个月时间，而答辩人收购云玺城市花园项目时间在2018年下半年，因此，答辩人不存在被答辩人主张的因答辩人原告导致被答辩人不能及时办理贷款的情况，相反，不能及时办理贷款是被答辩人自身怠于履行贷款义务导致的。二、被答辩人房屋延迟交付是因被答辩人未及时完整履行房屋交付前义务导致的，与答辩人无关。三、关于延期交房违约金，根据商品房买卖合同第11条、第12条及补充协议第四条第二款的约定，结合被答辩人自2018年4月24日才完成按揭放款的事实，答辩人不应当承担逾期交房违约责任，也不应当支付延期交房违约金。原告举证如下：1、公证书，证明：在银行办理按揭贷款的时间。2、转账凭证、收款收据、个人贷款支付凭证，证明：原告向被告缴纳了购房款80万，2018年4月23日，用22万银行贷款用于购买房屋。3、增值税普通发票，证明：用去公证费220元。4、商品房买卖合同、商品房买卖备案登记表。证明：向被告购买房屋。5、贷款还款计划。被告质证称：1、真实性合法性认可，关联性不认可，公证书仅仅是购房人作为贷款人向银行办理贷款手续的手续之一，并不是正式的贷款合同，不能证明贷款的金额、时间及贷款人的主体情况，我方认为与本案无关联性。2、三性认可。3、三性认可。4、三性认可。5、真实性合法性认可，关联性不认可。被告举证如下：1、银行按揭贷款收款收据。2、商品房买卖合同（预售）及补充协议。原告质证称：1、认可。2、是真实的，按合同约定2017年12月31日交房，但是被告到2018年4月25日才交房，违约金应该由被告承担。本院认为，原被告双方提交的证据真实、来源形式合法，对与本案有关联性的部分予以采证。综上，本院依法认定以下案件事实：原告与被告于2017年3月18日签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于云南省昆明市官渡区地块）3幢707号房，同年3月25日进行合同登记备案。合同约定该房套内建筑面积为84.22平方米，房屋总价为1028004元。该房屋购房首付款208004元，余款82万元贷款支付。出卖人应于2017年12月31日前向买受人交付合同约定的房屋。合同第十二条约定：出卖人未按约定时间交房，逾期在90天内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同补充协议第四条第2条约定：出卖人履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人）前，买受人应履行买卖合同及本协议约定的所有义务（包括但不限于买卖合同、本协议约定的房款、面积补差款、逾期付款的违约金、税费等所有款项；提交齐全买卖合同及本协议约定的所有办理产权的资料等），否则，出卖人可按照买卖合同、本协议要求买受人承担相应责任，并有权不事先催告买受人履约而相应迟延交房日期或房屋所有权登记办理日期，且不承担违约责任。2017年3月12日，原告向被告交付购房定金2万元，2017年3月18日，原告向被告交付首付款188004元，2017年6月28日，原告向被告交付购房款32万元，2017年8月16日，原告向被告交付购房款16万元，2017年11月2日，原告向被告交付购房款12万元。2017年11月6日，原告向中国建设银行股份有限公司云南省分行（以下简称“建设银行”）申请借款22万元，并签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告于同日在借款合同上以保证人身份盖章，建设银行于2018年4月23日在借款合同上盖章。原告、被告、建设银行三方就借款合同向昆明市明信公证处申请公证，公证书载明借款人（抵押人）自怡霖与彭静、保证人昆明航汇投资有限公司的法定代表人石正林，于2017年11月6日在《个人住房（商业用房）借款合同》上签字、捺印、盖章，贷款人（抵押权人）建设银行的负责人（授权代理人）刘坤，于2018年4月28日在《个人住房（商业用房）借款合同》上签字、盖章。原告为此支付220元公证费。2018年4月24日，被告收到原告的按揭贷款22万元。2018年5月10日，被告向原告交付上述房屋。现原告方以被告未按合同约定时间交付房屋主张逾期交房违约金，被告方以原告付款时间迟延进行抗辩。综上，本案争议焦点是：一、原告2017年11月6日办理的贷款直至2018年4月23日获批是否系被告原因？二、被告延期交房是否违约？关于争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告提出贷款迟迟未获得审批系被告未配合银行办理贷款，但根据原告提交的公证书及《个人住房（商业用房）借款合同》载明，被告及被告法定代表人于2017年11月6日已经在借款合同上以保证人身份盖章，而原告并无其他证据可以证实一直未获得银行贷款审批系被告原因，因此，本院认为，就本案证据而言，不能将原告一直未获得银行贷款审批的原因归咎于被告。关于争议焦点二：本院认为，原告与被告于2017年3月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。合同补充协议中已经明确约定，在被告履行交房义务前，原告应当履行合同及合同补充协议约定的所有义务，否则，被告有权延迟交房或者延迟办证，且不承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在原告未完全支付购房款包括按揭贷款前，被告有权拒绝履行交房等义务，因此，本院认为，在2018年4月24日，被告收到全部购房款前，原告不能主张被告延期交房违约金。2018年4月24日后，因原告未提交证据证明在2018年5月10日前曾向被告主张办理交房手续，以及是否被被告拒绝，因此，本院无法支持原告在2018年4月25日到2018年5月10日间的逾期交房违约金。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由原告自怡霖自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审判员  吴云益二〇二〇年十月二十一日书记员  温梦亭