浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初162号 原告（反诉被告）：吴爱明，男，1960年7月2日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：应伦，浙江星汇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林建光，男，1953年5月6日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：黄中魁，浙江法校（玉环）律师事务所律师。 被告：沈春莲，女，1955年6月6日出生，汉族，住玉环市。 第三人：叶莲妹，女，1963年1月31日出生，汉族，住玉环市。 原告（反诉被告）吴爱明与被告（反诉原告）林建光、沈春莲、第三人叶莲妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，于2020年1月23日作出中止诉讼裁定。2020年6月29日恢复诉讼后，本院于2020年7月7日、9月10日适用简易程序公开开庭进行了审理。后转为普通程序于2020年9月29日进行公开庭审理。原告（反诉被告，下文以本诉称谓）吴爱明及其委托诉讼代理人应伦，被告林建光（反诉原告，下文以本诉称谓）及其委托诉讼代理人黄中魁、被告沈春莲、第三人叶莲妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴爱明向本院提出诉讼请求：一、依法判令确认原告吴爱明与两被告之间对于坐落在大麦屿街道××路××号的房屋买卖合同有效；二、依法判令两被告协助原告办理坐落于大麦屿街道××路××号的房屋土地使用权过户登记手续。事实与理由：被告林建光、沈春莲系夫妻关系。2001年12月20日，原告与两被告在见证人董某的代书下签订了《卖房契约》，约定：因被告林建光在外发展，由被告林建光将其位于××路××号的房产出售给原告吴爱明，房屋转让费为8200元（实际作价为15800元），该房屋所有权以及土地使用权在合同签订后，由原告所有。因被告林建光在外地工作，回来不便，该合同由被告林建光妻子即被告沈春莲代为确认并盖有被告林建光私章。后原告依约支付了购房款，并搬入居住至今。2003年8月19日，为协助原告办理该房屋的产权登记，原告与两被告补充签订了《房屋买卖契约》一份，约定两被告将共有的大麦屿街道××路××号房屋转让给原告以及妻子叶莲妹共有所有，转让费为8200元，由两被告协助原告办理过户手续。2003年8月29日，原告取得了大麦屿街道××路××号的房屋权属证书，其中载明该房产由原告以及妻子叶莲妹共有。后因原告与叶莲妹于2010年1月27日登记离婚，原告于2015年7月1日将该房产权属改由原告单独所有。现原告欲办理该房产土地使用权变更登记，两被告拒不协助原告办理，致使原告无法办理该房产的土地使用权转移登记。 被告林建光辩称并反诉称:原告方两次与被告沈春莲订立房屋买卖合同，被告林建光均不在场。《卖房契约》上“林建光”的私章也非林建光所有，《房屋买卖契约》上的“林建光”也非林建光本人签字。2000年初，有人出价30000元要求受让诉争的两间房屋，被告林建光因故未予同意。被告林建光取得该两间房屋时有经过法院1989年的判决处理，法院判决认定该两间房屋的价值为13978.80元。被告沈春莲于2001年作价15800元将房屋转让给原告方价格明显过低，被告林建光肯定不会同意。被告沈春莲将被告林建光名下的房屋出售给原告系无权处分，现林建光对沈春莲的出卖行为不予追认，故该房屋买卖合同无效。因房屋产权证上明确载明的所有权人为林建光，原告受让该房屋时应当明知被告沈春莲系无权处分行为，故原告取得该房屋时非善意，本案不构成善意取得。被告林建光请求法院驳回原告方的诉讼请求。同时，被告林建光提出反诉，请求：一、依法判令确认原、被告于2001年12月20签订的《卖房契约》、,2003年8月19日签订的《房屋买卖契约》无效；二、判令原告吴爱明返还坐落于玉环市房屋，并将房屋过户至林建光名下。 针对被告林建光的反诉，原告吴爱明辩称：原、被告之间的房屋买卖有效，并已经办理房屋所有权的过户登记手续。现被告林建光反诉请求房屋买卖合同无效，并要求返还房屋，无法律依据，请求法院驳回被告林建光的反诉请求。 被告沈春莲辩称：其系林建光的妻子。坐落于玉环市房屋，被告林建光在2000年时有说过要以30000元价款出卖给人家，后来因故没有交易成功。原告系被告林建光、沈春莲女婿的姨父。被告林建光当时一直在西安做生意。被告沈春莲没有明确告知林建光的情况下将房屋作价15800元出卖给原告与第三人叶莲妹。后来被告沈春莲有将房屋出卖的情况告知被告林建光。此房屋的土地使用权系被告林建光享有，具体由林建光处理。 第三人叶莲妹述称：林建光、沈春莲的女婿系其外甥，故第三人叶莲妹、原告吴爱明与两被告家有亲戚关系。被告沈春莲将房屋出售给原告及第三人，已经得被告林建光同意。请求法院支持原告方的诉讼请求，驳回被告方的反诉请求。 经本院审理查明：被告林建光、沈春莲系夫妻关系，两人于1974年结婚。坐落于玉环市两间房屋原系被告林建光及其养母韩香珠、姐林香莲共同所有。1989年11月，经本院判决，上述房屋东首一间归韩香珠所有，西首一间归林建光所有，由林建光给付林香莲补偿款3193.64元，由韩香珠给付林香莲补偿款42.97元。该判决生效后被告林建光履行判决确定的义务。1991年间，本院确定给韩香珠上述的东首一间房屋由被告林建光继承。1991年4月、11月，被告林建光分别向玉环县房地产管理处领取了上述二间房屋的房屋所有权证。1997年8月29日，被告林建光取得上述房屋的《国有土地使用证》，证号为：玉国用（1997）字第1××号。2001年5月1日，被告林建光领取了上述二间房屋的一本房屋所有权证（房产证号为：玉房权证玉环县字第××号）。 原告吴爱明与第三人叶莲妹系夫妻关系，被告林建光、沈春莲的独生女儿系第三人叶莲妹外甥的妻子。2001年12月20日，被告沈春莲以被告林建光名义（当时被告林建光出差在外）与原告吴爱明订立《卖房契约》，书面约定：被告林建光将上述两间房屋及土地使用权作价8200元转让给原告吴爱明。实际上双方口头约定的价款为15800元。被告沈春莲将上述房屋出卖给原告吴爱明时，通过其女儿电话征询过被告林建光的意见，并经林建光同意。上述房屋买卖合同订立后，原告、第三人按口头约定支付购房款15800元，被告沈春莲也将房屋交付于原告吴爱明、第三人叶莲妹居住。被告林建光出差回来后，知晓上述房屋被出卖也未向原告方提出异议。2003年8月19日，因办理上述房屋产权转移登记需要，被告沈春莲以林建光、沈春莲两个人名义（当时林建光也出差在外）与原告吴爱明、第三人叶莲妹订立《房屋买卖契约》。此契约达成后，玉环县人民政府为原告吴爱明颁发了房屋所有权证（房产证号为：玉房权证玉环县字第××号），共有人为第三人叶莲妹。2010年1月22日，原告吴爱明与第三人叶莲妹离婚，双方约定上述两间房屋一人一间。2015年6月29日，原告吴爱明与第三人叶莲妹达成《变更协议书》，双方约定上述二间房屋均归原告吴爱明所有。后原告要求被告林建光协助办理土地使用权变更登记，遭到被告拒绝，遂引起本案诉讼。 上述事实有原告方提供的《卖房契约》、《房屋买卖契约》、《房屋所有权证书》、《国有土地使用证》，被告林建光提供的(1989)玉法陈民字第15号民事判决书等证据材料予证实，且原、被告、第三人陈述基本一致。 本院认为：被告林建光取得坐落于玉环市的二间房屋系在与被告沈春莲婚姻存续期间，故该二间房屋虽登记在被告林建光一人名下，而实际系被告林建光与沈春莲的共同财产。被告沈春莲经被告林建光口头同意后，将房屋出卖于有一定亲戚关系的原告、第三人夫妻，并未损害被告林建光的利益。被告沈春莲的行为并不构成无权处分或无权代理。并且，被告林建光知晓被告沈春莲将共有房屋转让给原告后，多年来未提出异议。故原、被告双方于2001年12月20日、2003年8月19日订立的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，其房屋买卖关系有效。原告请求确认房屋买卖合同有效，本院予以支持，被告反诉请求房屋买卖合同无效，并要求返还房屋，本院不予支持。现在诉争房屋的所有权已经转移登记至原告吴爱明名下，根据原、被告双方于2001年12月20日订立《卖房契约》第三条约定的本宗买卖包括土地使用权，以及我国《物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，原告诉请要求两被告协助原告方办理土地使用权转移登记手续，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、原告吴爱明、第三人叶莲妹与被告林建光、沈春莲之间对于坐落于玉环市两间房屋买卖合同有效； 二、被告林建光、沈春莲在判决生效后十日内协助原告吴爱明办理坐落于玉环市两间房屋占用范围内土地使用权的转移登记至原告吴爱明名下的手续（证号为：玉国用（1997）字第××号）。 三、驳回被告林建光的反诉请求。 案件受理费80元（原告已预交），反诉案件受理费40元（被告林建光已预交）。合计人民币120元，由被告林建光负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  项延永 人民陪审员  颜确林 人民陪审员  颜贻国 二〇二〇年十月十四日 代理书记员  黄 锦 ?