广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初20744号原告：何妙琳，女，1980年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码441************120。委托诉讼代理人：康炫杰，男，1975年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********。系原告丈夫。被告：李某1，女，1989年5月29日出生，汉族，住广东省吴川市**********，公民身份号码440************969。被告：广东云升贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************之三，统一社会信用代码91440604MA53LFYJ68。法定代表人：李某1。原告何妙琳诉被告李某1、广东云升贸易有限公司（下简称云升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的租赁合同；二、两被告向原告交还商铺，注销或迁移以该商铺为注册地址的证照；三、两被告支付2020年6月至实际交还商铺之日止的租金；四、两被告向原告支付应付租金总额0.5%的逾期付款违约金；五、原告没收租赁保证金17793元；六、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月30日签订普君新城华府商铺租赁合同，约定由被告租赁原告位于同济东路33号首层43号商铺，建筑面积32.95平方米，租金及物管费每月结算一次，被告须于每月5日前向原告及物管公司缴交当期租金及物管费，被告逾期支付租金、管理费、水电费等费用的，每逾期一天按应付款总额0.5%计收逾期付款违约金，逾期超15天的，原告除有权追收应付未付款外，还有权解除合同、没收保证金并要求无条件交还商铺。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告李某1答辩称：被告于2019年5月30日租赁原告位于佛山普君新城华府43号商铺。入驻经营后，与周边商家越来越熟悉，经了解，华府北门整条街租户的租金均在100-120元／方且享有免租装修期1-2个月。随着经营，被告发现周边商业相对低端，消费水平不符合品牌定位，再加上相对比例的高租金，经营—直处于亏损状态。被告经测算发现重新找新位置也比现有的铺位更划算，面积还能再大—些，被告主动提前三个月与房东沟通撤场，提出配合招租的良好态度。1月7日，原、被告见面洽谈，被告明确提出毕竟投入了大笔的装修费用，如果降租，被告可以考虑继续风险尝试。原告当时同意降租，让被告先付租金，说回去跟老公商量具体的降租金额。基于信任，被告便同意先续交租金。1月15日，被告追问降租事宜，原告回复每月降租300元，相当于180元／方降为170元／方，这样的降租金额毫无意义，被告已放弃继续经营的意向。1月24日，全国疫情突然大爆发，政府要求停工停产不能外出，各大商场和普君一些商铺已陆续收到减租或免租的通知，被告也问了一下减免事宜，原告却以她租赁的商铺没得到减免、也不会给被告减免为由予以回应。于是被告明确2月开始不租，鉴于疫情严重且中介、搬家公司未恢复上班，被告会尽快在三个月内搬出。原告不同意，最后被告退让，愿意最快15天左右尽快搬出。半个月过去，全国疫情越发严重，迫于无奈，处于解决事情的心态，被告再次主动沟通，提出租金折中150元／方就继续承租，但原告开始把她转租时拆卸原装修的柜子、招牌、空调等损失抱怨到被告头上，还指责被告“不要总站在自己的位置想问题。也想想对方的付出”，这触怒了被告，后面原告提出转给她老公对接。2月17日下午，被告接到原告老公的电话，说同意按租金150元／方重新租给被告，当时被告提出签新合同，原告老公也很爽快同意，说等疫情过了回来跟被告签新合同。考虑后期继续合作，其老公态度礼貌诚恳，于情于理被告也应该同意等疫情过了再来签新合同。当天被告财务就按新确定的150元／方将2月份租金4943元转账给原告。自2月起交付的所有租金，被告一直未收到原告开具的租金收据，追问时原告老公还是说等疫情结束就让原告开。由于重新确认新的租金，也承担了疫情时期不能营业的租金损失，既然后期要继续经营，只能加大投入重新定位货品、订制货柜，努力扭亏为盈。6月中小学都已开始尝试复学，企业也恢复正常营业。被告催原告老公签新合同，本是改一下租金就可以，但原告却要求见面商量条款并提出签补充协议，而非新合同，被告当时就感觉房东肯定是想变卦，所以被告微信明确要求重签合同，原告老公也同意“见面商定就可出合同，不用改来改去发来发去麻烦”，为了确保自己的损失，被告通知财务暂停交租。原告现场与被告商议新合同细节开始出尔反尔，出补充协议还是签新合同，第—个差异点是租金递增基数不—致，第二个差异点是押金金额不一致，如按新合同原告需退回多出的押金。被告提出上述问题，然后原告老公就带着这两点差异回去整理文件。6月20日，原告老公提出150元／方的租金满—年后，恢复原租金，而不是按150元／方递增。这不是双方沟通的结果，基于此双方一直僵持。为推进进度，被告在起草的文件里注明可根据第二年的市场环境再商议，但原告得寸进尺，僵持期间原告委托了中介与被告沟通，被告表示不会拖欠租金，还有前合同的押金未退回，让她去沟通进度，被告财务在七月一次性转账了6-8月的租金。被告曾于7月13日、7月15日两次主动问原告老公跟中介商议，是原告不愿意解决。疫情最严重的时候如原告拒不同意达成新合同，被告已准备放弃经营及押金，不至于造成今日的严重损失，原告疫情期间故意利用欺骗手段达到挽回自己损失的目的，再出尔反尔，无诚信可言。请公正判决，维护被告的合法权益。被告云升公司答辩称：与被告李某1的答辩意见一致。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告身份证复印件、被告云升公司公示信息打印件。拟证明原、被告诉讼主体资格及两被告间的关系。普君新城华府商铺租赁合同。拟证明原、被告间存在租赁关系，约定了租赁期限、租金金额、租赁面积。3、被告与原告的微信聊天记录，被告与原告代理人的聊天记录。拟证明原告从未同意被告推翻原合同，签订新合同。4、短信截图。拟证明原告只收到2020年5月的租金，被告自2020年6月起未再缴纳租金。5、告知函。拟证明原告通过微信将此函件发给被告李某1，催促被告缴纳租金。6、补充协议2份。拟证明原告仅在疫情期间优惠租金，疫情过后按原合同履行。诉讼中，两被告提交以下证据：1、中国工商银行APP转账记录截图。拟证明被告支付租金至2020年8月。2、电子回单。拟证明原被告于2020年2月17日达成新租金标准为4943元。经质证，本院认证：原告的证据1，两被告无异议，本院予以采信；原告的证据2-4，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告的证据5，两被告确认收到告知函，本院予以确认；原告的证据6，原、被告对各自拟定补充协议的事实无异议，本院对该事实予以确认。两被告的证据，原告确认已收到被告转账的款项，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年5月30日，原告（出租方、甲方）与被告李某1（承租方、乙方）签订《普君新城华府商铺租赁合同》，约定“一、租赁物业情况。1、租赁物业地址：佛山市禅城区**************，建筑面积为32.95平方米……二、租赁期限为5年，自2019年6月1日起至2024年5月31日止……三、物业用途及经营范围。1、乙方使用该商铺作办公室用途，不得利用该商铺进行非法经营，或进行工业生产行业，或经营污染行业。乙方应在接收该商铺后，立即到有关部门办理营业执照、税务登记证及有关经营许可证等相关证件，并将营业执照及有关证件的复印件交给甲方备案。乙方利用承租商铺开办的企业对本合同项下乙方义务承担连带责任……四、租金及有关费用承担和支付时间。1、该商铺租金标准为：自2019年6月1日起至2020年5月31日止，乙方每月向甲方支付5931元。自2020年6月1日起至2021年5月31日止，乙方每月向甲方支付6227.55元。自2021年6月1日起至2022年5月31日止，乙方每月向甲方支付6538.93元……租金缴纳每月缴纳一次，先交费后使用，签约时乙方需缴纳首期租金5931元……3、租金及物业管理费每月结算一次，乙方须在公历每月5日前向甲方物业管理公司缴交当期的租金及管理费……5、因该商铺租赁关系而产生的税金、行政费用等有关费用（包括但不限于物业租赁税）由乙方承担。6、乙方应于本合同签订之时，一次性向甲方支付相当于租赁首年三个月租金金额即17793元作为租赁保证金……六、乙方责任……租赁合同终止或解除，乙方应在15天内注销或迁移以该商铺为注册地址的相关证照……七、违约责任……3、乙方逾期支付租金、管理费、水、电费用等有关费用的，每逾期一天，甲方有权按照应付款总金额0.5%计收逾期付款违约金，逾期超过十五天的，甲方除有权追收应付未付的租金、管理费及逾期付款违约金等费用，有权立即解除本合同，没收租赁保证金，并要求乙方无条件将该商铺交还甲方，甲方无需向乙方承担任何违约和赔偿责任……”。2019年8月13日，云升公司登记成立，法定代表人为李某1，登记住所为佛山市禅城区************之三。2019年12月5日，李某1向原告发送微信“现在很多商场都减租，你这边租金有没减租”，原告回复“我这边没考虑”。2019年12月17日，李某1向原告发送微信“店铺这边人流和定位还是不太符合我们童装品牌定位。结合现在市场环境影响，很多商场和街铺租金都在大幅度下调，与品牌方商议后，年后不打算继续营业了，现在提前三个月和你说一下”、“下月开始你们可以继续招租，下月租金从押金里扣……也可以抵扣满三个月押金后再撤场”，原告回复“我们签的合同是5年，请看清楚合同”，李某1回复“签合同不是一定要做满5年，是有意向撤场需要提前跟你沟通”，原告回复“这几天约个时间见面聊”。2020年1月6日，原告向李某1发送微信“李小姐，今天6号了”，李某1回复“我上次跟你说了，这个月开始抵扣”，原告回复“我上次没有同意，让你约见面聊，一直等你”。2020年1月7日，原告确认收到被告支付的当月租金5931元。2020年1月15日，李某1向原告发送微信“有没跟你老公商量过，租金能不能降”，原告回复“我们租的铺都没有减，我们是邻居，每个月减300元吧”。2020年1月30日，李某1向原告发送微信“房东，疫情租金有减免吗”，原告回复“兆阳这边也没有给我们减免呢”，李某1回复“那我们2月开始不租了，鉴于这次疫情，很多中介没那么快上班……如房东不退保证金的前提下，我们三个月内搬出就可以”，原告回复“佛山商铺不是这样，请遵守我们的合约”，李某1回复“最快也要15天能搬出”，原告回复“基于我们是邻居，15天内搬出交回铺位是可以的”。2020年2月15日，原告向李某1发送微信“今天已是15号，如果您没有搬出交铺，麻烦把2月的租金给交了”，李某1回复“……当时合同没有详细去看，吃亏了不能退押金也就不勉强了……我们会配合你找到新的租户前搬出……或者大家各退一步，租金你看看能不能降到150一方……”，原告回复“我们没有收1分的转让费用，合约是双方同意签的，铺位贷款银行也没有给我免1-2个月，你才租了半年就说不租，我原有柜子招牌空调全拆了，我的损失谁为我想过”、“150元每方的申请，我会跟我老公沟通。他会在17号前给电话你”。2020年2月17日，被告向原告转账支付4943元。2020年3月5日，被告向原告转账支付4943元。2020年4月8日，原告丈夫康炫杰向李某1发送微信“麻烦跟进一下租金”，被告同日向原告转账4943元。2020年5月6日，被告向原告转账支付4943元。2020年6月1日，李某1向康炫杰发送微信“什么时候可以跟我们签新合同，拖很久了”，康炫杰回复“本周约您”。2020年6月10日，康炫杰向李某1发送微信“下午在普君华府店吗”，李某1回复“不在，你做好合同发给我，可以就签约”，康炫杰回复“这几天回佛山微我，见面商量定好条款，签补充协议”，李某1回复“合同重新签吧，两份保管起来麻烦”，康炫杰回复“见面商定就可出合同，不用改来改去麻烦”。2020年6月22日，李某1向康炫杰发送微信“你发过来的内容和当年谈的完全不一样”、“我们不是因为疫情才调整，是因为租金太高才重新谈的租金”，康炫杰回复“上次见面给多一年优惠，优惠后按4943为基数升还是5943为基数升的问题呀，第三年恢复原价”，李某1回复“一年后根据市场待定，如果升租是按4943的基数升，什么时候说过恢复原价”。2020年6月30日，康炫杰向李某1微信发送告知函，主张被告逾期支付2020年6月租金，根据租赁合同第七条第3点的约定，解除原被告于2019年5月30日签订的商铺租赁合同，限期返还铺位并交清租金。李某1微信回复“不是不交租，谈好再交，原签的合同已失效，因为当时谈过出新合同，你说等疫情过了回来签……我再催了你，你不同意出新合同，改为出补充协议，现在是没谈拢……”，康炫杰回复“我向来没有同意签新合同，可签补充协议，协商不是你单方说的算……”。2020年7月4日，李某1向康炫杰微信发送“这是我根据当面谈的内容整理出来的补充协议，针对第二部分争议内容，你看这样如何，大家取个综合方案”及其拟定的补充协议。次日，康炫杰向李某1发送其拟定的补充协议，李某1回复“你这个协议和当初谈的更加相背离”。2020年7月29日，被告向原告转账支付11865元。原、被告一致确认以涉案商铺为地址注册的证照仅有被告云升公司的营业执照。原告当庭陈述：原告仅同意2020年2月至5月按4943元/月的标准交租，如被告同意签订原告拟定的补充协议，则原告同意优惠至明年的5月31日，但由于被告未签订该补充协议，原告仅优惠至2020年5月；第3项诉请的租金按每月4943元的标准主张。两被告当庭陈述：由于疫情原因无法腾房，只能与原告协商减少租金，目前商铺由被告占用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告李某1于2019年5月30日签订的《普君新城华府商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。根据租赁合同第四条、第七条的约定，被告李某1应于每月5日前缴纳当月租金，逾期超过15天的，原告有权解除合同。据前查明，被告并未依约按时交纳2020年6月租金，对此原告已于2020年6月30日向被告发送告知函，行使了单方解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，涉案商铺租赁合同已于2020年6月30日解除。被告抗辩双方已达成新协议、原租赁合同已失效，据前聊天记录可知，在被告提出降低租金标准的要求后，原、被告确就此展开磋商，但并无证据证明双方已就变更租金标准达成了合意或已协商一致解除了商铺租赁合同，亦无证据证明原告在磋商过程中存在恶意或过错，在此情况下，被告仍应按照商铺租赁合同的条款全面履行合同义务。因此，被告的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。关于返还铺位。如前认定，商铺租赁合同已解除，两被告继续占用首层43号商铺已无合法依据，原告诉请两被告返还，于法有据，本院予以支持。关于注销或迁移证照的问题。被告李某1承租后将涉案商铺地址作为注册地登记成立了被告云升公司，现商铺赁合同已解除，根据租赁合同第六条的约定，被告李某1作为承租人以及云升公司的法定代表人，负有将云升公司的工商注册地址从涉案商铺迁出或注销的合同义务，亦实际具有履行上述合同义务的能力。根据租赁合同第三条的约定，被告云升公司对此承担连带责任。原告诉请有理，本院予以支持。关于租金。据前查明，至原告起诉时止，两被告拖欠自2020年6月起的租金。原告主张按4943元/月计付租金，属对自身权利的自由处分，不违反法律法规的规定，本院予以确认。至本案庭审当月，两被告应付2020年6月至2020年9月租金、占用费合计19772元（4943×4），扣减被告于诉讼中支付的11865元后，两被告还应向原告支付占用费7907元。因两被告尚未交还铺位，两被告还应按4943元/月的标准向原告支付自2020年10月1日起至实际返还铺位之日止的占用费。关于租赁保证金。涉案租赁合同约定的租赁期限为5年，现因被告的根本违约行为已提前解除，根据租赁合同第七条的约定，原告有权没收租赁保证金。原告诉请有理，本院予以支持。至于原告诉请的逾期付款违约金，前述本院已支持原告没收租赁保证金，在原告未举证证明其因被告违约所受实际损失的情况下，本院认为没收保证金已足以弥补原告的损失，原告再诉请逾期付款违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告何妙琳与被告李某1于2019年5月30日签订的《普君新城华府商铺租赁合同》已于2020年6月30日解除；二、被告李某1、广东云升贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告何妙琳返还佛山市禅城区**************；三、被告李某1、广东云升贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，将广东云升贸易有限公司经营场所登记为佛山市禅城区************之三的事项向工商行政机关申请注销或变更；四、被告李某1已交纳的租赁保证金17793元，归原告何妙琳所有；五、被告李某1、广东云升贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告何妙琳支付占用费（截至2020年9月30日为7907元，自2020年10月1日起，按4943元/月的标准计至实际返还商铺之日止）；六、驳回原告何妙琳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取3035元，由被告李某1、广东云升贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年十月二十日书记员 陈佳颖