广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终10374号上诉人（原审原告）：谢树娇，女，1990年6月10日出生，汉族，住广东省英德市*******，公民身份号码441************328。委托诉讼代理人：徐志坚，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华文，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区******************，统一社会信用代码914************453。法定代表人：叶伟明。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。上诉人谢树娇因与上诉人佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司（以下简称中盈世纪公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初29116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还场地租赁费229589.18元并以229589.18元为本金从2019年12月2日起至实际履行之日止按年利率4.75%的标准计付利息予原告谢树娇；二、驳回原告谢树娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4861.15元、财产保全费3481.15元，共计8342.3元（原告已预交），由原告负担5005.38元，被告负担3336.92元。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费及财产保全费3336.92元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的案件受理费及财产保全费3336.92元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。”谢树娇不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，改判中盈世纪公司退还租金514286元及利息（以本金264286元为基数，从2018年5月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年11月19日为19191.5元；以本金250000元为基数，从2018年5月28日起，按《个人借款合同》中约定的中国人民银行贷款利率上浮35%计算，至实际清偿之日止）；2.撤销一审判决第二项，改判中盈世纪公司赔偿中介费35000元；3.本案一、二审诉讼费由中盈世纪公司负担。事实和理由：一、一审法院认为谢树娇以合同目的不能实现为由请求解除涉案合同有效部分，不符合双方约定，属于认定事实错误。（一）虽然谢树娇于2019年9月10日签署了收楼确认书，但其是在不知情的情况下签署，中盈世纪公司并未告知谢树娇该租赁物未通过消防验收和工程竣工验收，无法投入使用，中盈世纪公司存在欺诈行为。涉诉租赁物于2020年5月19日才通过消防验收，于2020年6月4日才办理竣工验收备案手续。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，中盈世纪公司于2019年9月10日交付的租赁物不符合法定交付条件，属于禁止投入使用的对象，一审法院认为谢树娇未能提供充分的证据证明其接收涉案租赁物存在使用障碍错误。（二）本案是租赁合同纠纷，根据双方合同约定，中盈世纪公司逾期超过九十日仍未向谢树娇交付涉案租赁物，则谢树娇有权解除合同并要求中盈世纪公司返还谢树娇已支付的总价款。由于中盈世纪公司在2019年9月10日交付的涉案租赁物不符合法定交付条件，至2019年11月15日其消防验收和工程竣工验收仍未通过，导致谢树娇无法正常使用涉案租赁物，合同目的不能实现，故谢树娇有权解除合同，并要求中盈世纪公司退还总价款，同时有权要求中盈世纪公司赔偿中介费35000元。二、谢树娇与中盈世纪公司签订合同的目的是购买涉案房屋，但公司与其签订的是以租代售合同，存在欺诈。三、一审法院未对谢树娇提出的解除合同的请求予以处理。谢树娇提出解除合同的请求时已超过双方合同约定的交房日期三个月，谢树娇的解除请求符合合同约定和法律规定。即使涉案房屋之后通过了消防验收，并不影响谢树娇提出解除合同的请求，一审法院未对此进行论述。四、关于合同履行期间。2019年8月15日至2019年9月10日期间，因谢树娇没有拿到涉案房屋的钥匙，故该段期间的租金应当剔除。即使合同继续履行，在房屋通过消防验收和竣工验收备案之前，因不具备使用条件，也应当剔除相应租金。中盈世纪公司的答辩意见除了与其一审的答辩意见和其上诉意见一致外，另补充，谢树娇没有按照与银行签订的借款合同的约定履行偿还借款本息的义务，中盈世纪公司代谢树娇向银行偿还借款本息681470.37元，中盈世纪公司已向一审法院起诉要求谢树娇偿还相应款项。中盈世纪公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回谢树娇的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由谢树娇负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。涉案租赁合同明确约定租赁使用期限为20年，合同总价款与20年租期对应，租赁期限及租赁费用的约定并未违反法律规定，合法有效。合同约定租赁期满后无条件续期，只是中盈世纪公司的承诺，不应归入租赁期限。退一步讲，即使认定涉案租赁合同中关于无条件续期的约定属于租赁期，但根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，涉案土地位于佛山市南海区试点范围内，土地用途为批发零售用地兼容住宿餐饮用地及商务金融用地，使用权类型为批准拨用商服用地，可作非农业经营性商业性建设使用，涉案合同约定的租赁期并没有超过40年期限，没有违反相关法律规定。谢树娇辩称，不同意中盈世纪公司的上诉请求，理由与其上诉意见一致。谢树娇在一审诉讼时已提出解除合同，也符合解除合同的条件。二审期间，谢树娇向本院提交涉案房屋现场照片若干，拟证明中盈世纪公司交付房屋时隐瞒了房屋未通过消防验收、不具备使用条件的情况，谢树娇收房后才得知房屋无法使用，合同目的无法实现，因此将中盈世纪公司诉至法院要求解除合同。在此期间，房屋一直空置，谢树娇从未使用过该房屋。中盈世纪公司向本院提交进账单、发票各一份，拟证明谢树娇未按约定偿还借款本息，中盈世纪公司代谢树娇向银行偿还借款本息681470.37元，已向南海法院起诉要求谢树娇偿还该款项。本院依法组织当事人进行了质证。本院审查后认为，谢树娇提交的照片未能反映拍摄时间和拍摄地点，本院不予认定；中盈世纪公司提交的证据与本案无关，本院不予认定。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审争议焦点为涉案《物业租赁合同》是否应当解除。首先，关于租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”虽然中盈世纪公司与谢树娇签订的《物业租赁合同》约定涉案物业的租赁使用期限为20年，但同时约定租赁期满后无条件续期十多年，实际租赁期限已超过二十年。因此，一审法院认定上述合同超过二十年部分的约定无效，不予支持谢树娇关于解除该部分合同的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。中盈世纪公司上诉主张涉案租赁合同合法有效，理由不能成立，本院不予接纳。其次，关于应否解除上述合同有效部分的问题。虽然中盈世纪公司于2019年9月10日向谢树娇交付的房屋尚未通过消防验收和工程竣工验收，构成违约，但其之后已补充提交涉案房屋消防验收和工程竣工验收通过的相关资料，双方的合同可以继续履行，不存在谢树娇主张的合同目的不能实现，故一审法院未予支持谢树娇关于解除合同有效部分及要求中盈世纪公司返还全部合同价款及赔偿中介费的请求并无不当，本院依法予以维持。谢树娇如认为中盈世纪公司交付租赁物时不符合法定条件给其造成损失，其可以另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。谢树娇与中盈世纪公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9487.68元，由谢树娇负担4743.84元，由佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司负担4743.84元。本判决为终审判决。审 判 长 陈星星审 判 员 侯 进审 判 员 张雪洁二〇二〇年十月二十一日法官助理 林 梅书 记 员 冼绮林