湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1128号上诉人（原审原告）:周倩，女，汉族，1983年2月17日出生，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：朱新柳，湖北三鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙杰印，男，汉族，1966年5月5日出生，住荆州市荆州区，系周倩之父。上诉人（原审被告）：荆州市强磊摩托车销售有限公司，住所地：荆州市城南开发区梅村**。法定代表人：罗贵阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭光武，湖北荆楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海，湖北荆楚律师事务所律师。上诉人周倩与上诉人荆州市强磊摩托车销售有限公司（以下简称“强磊公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，荆州市荆州区人民法院于2018年4月16日作出（2018）鄂1003民初113号民事判决书，因强磊公司不服该判决，上诉于本院，本院于2018年9月20日作出（2018）鄂10民终893号民事判决书；强磊公司不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2018年12月12日作出（2018）鄂民申4274号民事裁定书，指令本院再审本案；本院于2019年9月2日作出（2018）鄂10民再9号民事裁定书，撤销本院（2018）鄂10民终893号民事判决书及荆州市荆州区人民法院（2018）鄂1003民初113号民事判决书，发回荆州市荆州区人民法院重审。本案重审后，周倩、强磊公司均不服荆州市荆州区人民法院（2019）鄂1003民初2281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周倩及其委托诉讼代理人朱新柳、孙杰印，上诉人强磊公司的委托诉讼代理人谭光武、吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周倩上诉请求：1、依法撤销荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初2281号民事判决,并改判强磊公司向周倩支付赔偿款共计1729168元;2、本案一、二审诉讼费由强磊公司承担。事实与理由:原审判决对装饰装修补偿款、地面附属物补偿款、树木补偿款、创意园附属工程补偿款、创意园房屋加固改建开发利润、搬迁费、设备迁移费、搬迁奖励、停产停业损失等9项赔偿项目共计1219955元认定事实清楚,适用法律正确,但是对上诉人所主张的经营损失补助费584590元及租金10万元认定的事实不清,现上诉人特对此部分提起上诉。1、强磊公司与周倩所签订的房屋租赁合同是无效合同,强磊公司应负全部责任,因该合同取得的10万元租金应当返还给周倩,并赔偿由此给周倩造成的各项损失1629168元,共计1729168元,除强磊公司按一审判决支付给周倩赔偿款(补偿款)外,强磊公司还应赔偿、支付补偿款共509213元(含后述经营损失补助费584590元)。依照一审判决书中第5页第二段:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”,本案中上诉人与强磊公司就未取得房屋所有权证及建设工程规划许可证的房屋所签订的《土地使用权及地上建筑物租赁协议》因违反法律法规的强制性规定而无效。且根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无救或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以退还”。上诉人对该认定予以确认和认可。但是根据《合同法》第五十八条明确规定,因该合同取得的财产应当予以退还,但是上诉人于签订租赁协议当日向强磊公司支付的房屋租金10万元也应作为返还标的。强磊公司用于出租的房屋确实无相关的规划许可,也意味着其没有权力将涉案房屋出租给他人使用,上诉人作为承租人法律意识淡薄但其已经对形式进行了审查,因此强磊公司收取的10万元租金应当作为合同无效返还给上诉人。2、强磊公司提交的《情况说明》不满足证据的形式要件,不应作为本案参考的依据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定:“单位向人民法院提出的证明材料,应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章,并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料,可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时,可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实,或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的,该证明材料不得作为认定案件事实的根据。”强磊公司提交的《情况说明》系荆州区荆职片区项目部出具的,虽然加盖了公章但是该证明材料上无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章,不满足证据的形式要件。且一审法院未释明是否向单位及制作证明材料的人员进行过调查核实,在整个案件审理过程中该单位人员也未出庭证明此事。因此,该份证明材料不得作为认定案件事实的根据。另外，关于《情况说明》提出如下合理怀疑:一是《情况说明》有悖常理。如果是对临时建筑之物的补偿，只能是拆迁之物的价值补偿,而不可能是补偿方案载明的经营补偿,更不可能是确定补偿属性后,再以《情况说明》去界定甚至更改其补偿属性。二是经营补偿的计算方法虽然与临时建筑有关,即584590元经营补助系创意园根据其经营的584.59平方米临时建筑计算得来(每平方米1000元),但不能说该经营补偿就是对临时建筑的补偿,而只能说该补偿是根据其经营的584.59平方米临时建筑以每平方米1000元的标准给予创意园周倩的经营补偿,而不是拆迁标的物的价值补偿。经营是生产者为了实现一定的经济目的所从事的有意义的相关活动,而“临时建筑”是没有这种属性的,经营补偿主要是对经营活动可能产生的效益的补偿,而周倩是该征收标的的经营者,经营不到一年就遇征收拆迁不能经营,理应由其受偿。《情况说明》作为一种证据,其来源不符合相关程序和常理:事关拆迁补偿大事,经拆迁补偿办与相关当事人协商确定的补偿协议由项目部对其专项补偿作说明并变更其补偿性质不妥,宜不可信。3、一审判决该项经营损失补助费归强磊公司所有的证据不足,且缺乏法律依据。且强磊公司提交的《情况说明》有悖常理。“临时建筑”是周倩投资装修改建的,周倩是唯一的实际经营者,没有周倩的投资装修改建与实际经营,就不可能有本案征收中的584590元的拆迁经营补偿,取得该补偿款项完全得益于周倩的投资兴建和对584.59平方米“临时建筑”的实际经营。首先,关于临时建筑的房产补偿,征收部门已经作出补偿,不能也不可能进行重复补偿。强磊公司提交的证据《荆州市强磊摩托车销售有限公司征收补偿方案（17最新》第3项房产(东侧)第3条“创意园584.59㎡临时建筑按残值补偿,东西侧房屋按商业价值评估:308.8911万元”,这就意味临时建筑已经补偿了308.8911万元,58.459万元的经营补助不是对临时建筑房产建筑的补偿，而是对周倩的经营行为所做出的补偿,其补偿对象为上诉人周倩而非强磊公司。从另一个角度讲,强磊公司提交的《荆州市强磊摩托车销售有限公司征收补偿方案》(16最新)总表第15项载明的584590元经营补助系创意园根据其经营的584.59平方米面积和经营的时间计算得来，为200元/月/㎡×584.59㎡×5个月,而五个月的系数是根据周倩的实际经营计算而来的(经营不满2年按5个月计算),即表明该项经营补助是根据实际经营者在此经营的时间予以计算而来,脱离周倩的经营活动和经营行为,根本无法产生该项补偿费,即可认定该项经营补助是征收部门对征收行为造成经营者无法继续经营产生的补偿,虽然在计算过程中以临时建筑的面积作为基数,但不能借此认定系对强磊公司的补偿。参考停产停业损失的计算方式,停产停业也是根据房屋价值的5%予以计算得来,虽借用了房产价值这一概念,但并不改变该笔补偿款的属性,由此可见经营补助系对创意园的经营补偿,系对实际经营者周倩停业损失的补偿;荆职企文(20175)号文件第二条明确载明:“创意园经营补助58.459万元”,同样明确了该项经营补助系对创意园的补助,应全部为周倩所有。强磊公司在前几次庭审过程中一再声称“该补偿是拆迁办借用周倩的名义而实际给予强磊公司的补偿”之说,是经不起半点推敲的谎言,如果“临时建筑”应该得到补偿,那还要借用周倩的名义干什么。征收部门为什么要借用周倩的名义来给强磊公司以补偿。“借用”之说本身就证明拆迁补偿方案中的该补偿是对经营者周倩的补偿。强磊公司以“地上建筑物”为由，通过《情况说明》的证明,将经营补偿款解释、变更为“是对临时建筑的补偿”,“临时建筑”是地上建筑物,依约应由强磊公司受偿,强磊公司不尊重客观事实,逻辑荒唐,显失诚信与公平。4、该项经营损失补助费系征收部门依照其规定的计算标准予以赔付的,上诉人周倩因征收行为导致无法正常经营这一事实已经得以认定,其无需承担经营损失补助费的举证责任。上诉人承租涉案房屋五年,经营只一年便因政府的征收行为导致其停产，由此造成的经营损失显而易见。而经营损失属于预期可得利益，上诉人没有举证责任,并且该项证据收集难度大,应当以征收部门的征收补偿作为依据,在此范围内予以赔付。上诉人考虑到强磊公司出租房屋也系经营行为,也因土地、房屋被征收造成了一定的损失。并且上诉人结合剩余租期和双方的过错程度,按照该项经营损失补助费的70%予以主张即409213元。但是需要说明的是，首先,根据湖北省高级人民法院之前的判例,省高院按照剩余租赁期为经营补助的分配依据,周倩实际使用时间为1年,剩余租期为4年,剩余租期占比80%,其应享有经营补助80%；其次，涉案标的出租五年,强磊公司的可得利益为50万元租金,周倩已支付10万元,余下预期可得租金为40万元。征收部门又以终止合同损失补偿19万余元,扣减下来强磊公司出租房屋的经营损失还剩20万左右,上诉人按照70%主张,余下30%即18万余元归强磊公司所有。这样算下来虽然房屋被征收,但是强磊公司已获取了五年的房屋租金。最后,对于经营补助征收部门已经在补偿方案中列明了计算依据,按照每平方米200元计算,经营不满2年按五个月计算。而经营不满2年正是周倩经营的情况，而非强磊公司,强磊公司一审开庭时认可之前该争议标的系职工宿舍,后闲置。而该临时建筑系2008年修建,至征收时已接近十年,如果按照强磊公司的经营行为计算,便不符合经营不满2年这样的条件。而征收部门是根据周倩的经营情况即自2015年10月承租至2016年12月停业,实际经营一年不满两年计算的经营补助,而非强磊公司所提出的该项损失系对临时建筑物的补偿。从此角度来看,经营补助针对的是实际经营者周倩,而非强磊公司。综上所述,为维护上诉人的合法权益,恳请二审法院在查明事实的基础上依法公正判决。强磊公司辩称:答辩意见同上诉状的意见。另补充：1、租赁协议属于有效合同。根据最高人民法院的相关司法解释，若建筑物没有取得建设工程规划许可证，在一审开庭前补办了建设工程规划许可证的，租赁合同有效。租赁合同租赁的标的物没有取得建设规划许可证，但是按照最高人民法院的司法解释，租赁房屋属于违章建筑，补办了建设规划许可证，就属于合法建筑。行政机关认定了租赁物的违法性，人民法院才判决租赁协议无效。依照荆州市相关文件，在2008年8月1日以前建设的无论是否取得建设工程规划许可证，都视为合法。本案中的租赁标的物是合法的，因此合同有效。且在原一、二审和再审中，都是按照有效合同审理的。强磊公司虽没有取得房屋所有权证，但是享有合法的土地使用权，即使合同无效，但在土地方面不存在任何违法。关于过错责任的分配，出租方有义务向承租方提供房屋是否合法，承租方也有义务向承租方询问房屋是否合法，而本案中承租方没有尽到询问房屋是否合法的义务，周倩存在重大过错，不存在强磊公司承担主要责任。假设合同有效，不存在返还租金；假设合同无效，也不应返还租金。承租方已经使用了出租方的房屋，对出租方就造成损失。根据已生效的判决来看，合同约定的租金等于出租方的损失。2、合同是有效的，应按照合同履行，土地上附属物的补偿应归强磊公司所有；即便合同无效，也应按照合同约定进行分配。装修、停产停业的分配问题，按照租赁法律关系，一般是承租人按需装修，前提是得到出租人的同意。如果没有同意，就不存在补偿的问题。由于政府的拆迁导致合同终止，装修损失各承担50%，一审关于装修补偿的认定对强磊公司不公。关于停产停业，双方都有损失，相关判例认为出租方的停产停业损失大于承租方。关于1万元搬迁奖励，从合同相对性来看，拆迁是针对出租方，承租方只能依据租赁合同向出租方主张权利。关于58万余元的经营补助款，根据相关证据和事实，归强磊公司所有。3、关于返还10万元租金问题，周倩在一审中没有提出该项主张，二审中增加诉讼请求违反法律规定。强磊公司上诉请求：1、撤销荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初2281号民事判决；2、改判强磊公司赔偿周倩损失511755元,即(装修补偿640461元+LED招牌灯3575元+铁门2250元+排水沟9000元+安防系统55257元+广告灯箱4752元+房屋加固及改建开发利润149802元+搬迁费10721元+设备迁移费11400元+停产停业损失136292元)×50%＝511755元。3、判令周倩承担一、二审诉讼费用。事实与理由:第一,一审法院认定案涉租赁合同无效错误。荆州市人民政府对未取得建设工程规划许可的被拆迁房屋有明确的政策规定,即以2008年1月1日为界,此前建成的房屋为合法建筑,之后的为违章建筑。本案中,上诉人出租的房屋均为2008年1月1日之前所建。按照荆州市的政策,案涉房屋应为合法的房屋,而且政府征收部门对上诉人的房屋也都是按合法的房屋进行的补偿。一审法院在审理中对于这一政策是清楚的,计算周倩的补偿额时也采纳了征收部门对于2008年1月1日之前按合法建筑补偿的结果,但是在认定合同效力时却又将案涉房屋按违章建筑对待。正是这一相互矛盾的认识,导致一审不能正确分析案件事实,不能准确适用法律规定,作出了合同无效的错误判决。第二,即使房屋租赁部分无效,土地租赁仍是有效的,对承租地上附属物的补偿应按合同约定归上诉人所有。案涉租赁合同除房屋租赁外,还包括土地使用权的租赁。周倩租赁了上诉人300多平方米的空地用于修建草坪、滑板场、栽种树木等,而上诉人是取得了土地使用权证书的。可见,即使房屋租赁部分无效,土地租赁部分仍合法有效,租赁合同第六条关于“地上建筑物及其附作物和拆迁安置补偿费均归甲方所有”的约定仍然适用该土地租赁。故该租赁空地上的广场草坪及装饰130784元,滑板运动设施8334元,树木151440元,土方工程27229元等补偿应归上诉人所有。第三,即使整个合同无效,周倩也应对其损失承担过错责任。即使按一审法院所认定,双方签订的租赁合同无效,但根据《合同法》第五十八条之规定,“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”故对周倩的补偿,应以其实际损失为基础,并根据其过错分担相应的责任。而一审法院已认定,“原告周倩亦未尽到合理的审查注意义务,也应承担一定的过错责任。”可在一审判决中,关于房屋装修补偿,一审法院虽已查明上诉人进行了一定装修，12间艺术工作室更是由12间农家乐包房所改造,可仍将80%的装修补偿都判给周倩,不仅未考虑上诉人的装修投入,更是未看到周倩所应承担的过错责任。特别是关于地面附属物补偿、搬迁费用、停产停业补偿等更是全部判给周倩,未判决其承担任何的过错责任。可见，一审法院认定的事实与判决结果严重不符,显失公平。第四,周倩在房屋装修及经营上存在重大过错,且上诉人装修损失和停产停业损失更大,对相关补偿款应综合考虑，平均分配。首先,周倩在签订一份租期五年的合同时,特别是在进行房屋改建、装修时,理应弄清该租赁房屋是否具有相应证件和手续。其在没有弄清的情况下,盲目的对租赁房屋进行改建、装修,其自身负有重大过错责任。其次,2016年3月16日荆州区人民政府即发布了征收通告,而根据2018年3月5日的《开庭笔录》,周倩知晓该通告,且在2016年3月份还在装修,4月份试营业。显然,在面对政府即将征收时,周倩没有及时停止装修防止损失扩大,相反还在继续装修营业,意图向政府讨要相关补偿,其存在明显的主观过错。再次,租赁房屋原为上诉人的农庄,上诉人原本就对房屋进行过装修,在分配装修补偿时理应考虑上诉人的装修投入,而对房屋被征收,上诉人损失的是长期的租金,故上诉人的停产停业损失更大。由上,即使要计算双方的过错责任,周倩的过错责任更大,起码也是相同过错,在分配相关补偿款时应平均分配。第五,搬迁奖励不属周倩的损失范围,其无权获得“奖励赔偿”。如上所述,依据《合同法》第五十八条之规定,周倩只能对其所遭受的损失主张赔偿。而搬迁奖励系上诉人在完成一定义务后政府部门所做的额外性支付,其性质不属财产性补偿。可见,周倩不可能遭受“搬迁奖励损失”,故其无权要求该项赔偿。一审法院判决被上诉人“搬迁奖励10000元,虽然数额不高,但在法律适用上严重错误。综上,若按合同有效,周倩只应得到其装修补偿款,至多640461元；若按房屋租赁合同无效,则一审法院判给周倩的广场草坪及装饰130784元,滑板运动设施8334元，树木151440元,土方工程27229元等租赁土地上的补偿,应归上诉人所有；对装修补偿640461元,LED招牌灯3575元,铁门2250元,排水沟9000元,安防系统55237元,广告灯箱4752元,房屋加固及改建开发利润149802元,搬迁费10721元,设备迁移费11400元,停产停业损失136292元,共计1023510元,应综合考虑双方的投入和损失以及各自的过错责任,平均分配该补偿款,即周倩应得511755元。因一审法院事实认定不清,适用法律错误,逻辑关系混乱,判决内容前后矛盾,判决结果严重不公,应依法予以撤销，恳请二审法院支持上诉人的诉讼请求。周倩辩称：1、根据强磊公司在原二审中陈述“订立合同时如遇拆迁，周倩投入多少，强磊公司获得补偿后给周倩补偿多少”。既是双方在合同订立时的约定，也是征收后双方的约定。一审法院认定合同无效，因此不应适用无效合同第六条的约定，而应按照谁投资谁受益的原则确定周倩应获得的补偿范围。2、强磊公司存在重大过错，有恶意隐瞒涉案标的要被拆迁征收的事实。2015年10月13日双方签订租赁协议，2015年11月11日征收部门出具项目征收改造红线图（该证据系强磊公司一审中提交的证据三），2016年3月16日征收部门发布征收公告。上述均是直接对强磊公司发布，未对周倩告知，故周倩在2016年3月仍进行装修。由于强磊公司向周倩隐瞒房屋及土地将要被征收的事实，导致周倩投资损失扩大。此外，强磊公司不仅没有告知征收事宜，且鼓励周倩扩大投资规模、增加投资，周倩的投资改建导致被征收标的升值，使得强磊公司在被征收时获得更大利益，强磊公司的这一行为违背诚实信用原则，从不诚信行为中的获利不应受到法律保护。强磊公司在其上诉状中陈述周倩意图向政府讨要相关赔偿的理由不成立，且本案经过多次庭审，意图向政府讨要补偿的是强磊公司，不是周倩。周倩承租创意园后，其共计投资200余万元，可判决认定的只有100余万元，周倩实为亏损。在周倩所获征收补偿未超过其投资款项时，其不存在主观过错。周倩向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付各项补偿、损失费用共计2003828元（其中房屋装修640861元、树木价值151440元、地面附属物159484元、搬迁费10721元、设备迁移费23400元、停产停业损失136292元、隐蔽工程87238元、房屋加固改建149802元、经营补助584590元、终止合同损失20000元、搬迁奖励20000元、电开户20000元）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月13日，原告周倩（乙方）与被告强磊公司法定代表人罗贵阳（甲方）签订了《土地使用权及地上建筑物租赁协议》，该租赁合同的主要内容为：一、租赁甲乙双方同意并确认，甲方租赁给乙方的土地及地上建筑物位于南环路××组（强磊公司院内），土地面积大概1500平方米。二、租赁期限为5年，自2015年10月13日至2021年1月12日。其中2015年10月至12月底免租金。三、租赁土地及建筑物的费用为100000元/年。协议签订当日，乙方向甲方支付100000元，下次付租日为2017年1月1日前。依此类推。六、1.甲方出租给乙方的租赁土地及建筑物以五年为循环周期，五年内在乙方租赁使用期间，如遇国家征用，甲乙双方同意按照以下方案实施补偿：（1）租赁土地的土地征用费、地上建筑物及其附着物和拆迁安置补偿费归甲方所有，甲方按照乙方实际使用租赁土地及建筑物的期间收取乙方租赁费，向乙方退还剩余租赁费用。（2）有关装修补偿：乙方应诚实守信与征地部门进行协商，尽量不影响征地进程，具体办法待乙方全部装修完毕后，再签订一份装修补偿协议书。租赁协议签订后，原告周倩向被告强磊公司缴纳了2016年度的100000元租金，被告将土地及房屋交付给原告使用，原告对土地及房屋进行了改造，装修后经营“DF文化创意园”。在合同履行期间，因涉诉租赁房屋、土地被纳入了征收搬迁范围，荆州市荆州区城南荆职片区项目部于2016年12月28日张贴通知，主要内容为强磊公司片区即将拆除，请各商户停止一切经营活动，做好搬迁准备。2017年11月19日，被告（乙方）与荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室（甲方）、荆州区城南荆职片区项目部（丙方）签订了《企业预征收补偿协议》，主要内容为：甲方委托丙方根据相关要求，与乙方对位于荆州区学苑路10号荆州市强磊摩托车销售有限公司所使用的两宗土地、房屋及相关附属物进行征收。甲乙双方同意以被委托评估机构出具的评估报告作为征收补偿的主要依据，荆州区房屋征收与补偿办公室与被告强磊公司、荆州区城南荆职片区项目部共同委托黄石市房天房地产估价有限公司进行评估测算，并同意以该评估报告作为征收补偿的主要依据。根据黄石市房天房地产估价有限公司于2017年11月15日出具的《估价结果报告》显示，涉及到创意园相关损失认定：装饰装修640461元、停产停业损失136292元、地面附属物305565元（创意园后面排水沟9000元、创意园广场草坪及装饰130784元、创意园滑板运动设施8334元、创意园LED显示屏3575元、创意园铁门2250元、创意园经济树67600元、园林树83840元）、机械设备搬迁费11400元(创意园大型版画机搬迁费3000元、舞台音响设备搬迁费8400元)、创意园附属工程补偿费82486元（土方工程补偿费27229元、安防工程系统55257元）、搬迁费按建筑面积12元/平方米，创意园房屋加固、改建、开发利润149802元、其他经营损失补偿费（20号餐厅、酒吧，临时建筑584.59平方米）584590元。同时查明，涉诉房屋未取得建设规划许可证。还查明，原告出租给被告的房屋面积共计1000多平方米，其中包括临时建筑584.59平方米，房屋墙面套白、地面为水泥地坪，院内有一棵柚子树、两棵桃树、两棵杏树。被告将涉案房屋原来的12间农家乐的包房改造成了12间艺术工作室，由大学生经营墙绘、美术培训、网络直播，还改建了一间演出大厅、餐厅、艺术咖啡室、酒吧，原来的猪圈改建为厨房，地面铺贴了瓷砖，墙面粉刷了彩绘。院外安装了30个艺术遮雨棚、铺设了近300平方米的草坪及滑板场，水、电、网进行了重新安装，用钢构搭建了近200平方米的二楼，还有一间版画工作室、茶艺室、绿色盆景养殖基地。一审法院认为：本案争议的焦点是关于创意园房屋装修、树木价值、地面附属物、树木补偿、房屋加固改建开发利润、停产停业损失、经营补偿等补偿款的分配问题，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原告周倩与被告强磊公司的法定代表人罗贵阳就未取得房屋所有权证及建设工程规划许可证的房屋所签订的《土地使用权及地上建筑物租赁协议》，因违反了法律法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。无效的合同自始无效，原告应将取得的房屋返还被告，鉴于涉诉房屋已被拆除，原告有权要求被告赔偿损失，考虑到造成合同无效的原因在于租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故导致合同无效的主要过错在出租方即被告强磊公司，原告周倩亦未尽到合理的审查注意义务，也应承担一定的过错责任。关于创意园装修补偿如何处理的问题，本案原告经被告同意进行了装饰装修，原告与被告之间的房屋租赁虽然和征收部门与被告之间的征收属不同的法律关系，但考虑到涉诉房屋已被拆除，已无重新鉴定的条件，因政府征收部门的征收补偿方案中确定的补偿款项目及金额是经过专业鉴定部门评估测算得出的结果，以此为依据确定原告周倩的损失及补偿金额比较公正合理。被告强磊公司单方委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司所作的鉴定结论不宜作为认定损失的依据。关于创意园装饰装修补偿款640461元，本院综合庭审原、被告的陈述、房屋出租前后照片显示的状况、原告周倩提交的房屋装修证据材料、剩余租期及双方的过错程度，酌定由原告周倩享有该装饰装修款的80%即512369元（640461元×80%）。关于地面附属物补偿款153943元（创意园后面排水沟9000元、广场草坪及装饰130784元、滑板运动设施8334元、创意园LED招牌灯3575元、创意园铁门2250元），因排水沟系周倩在原有排水沟的基础上修建，故关于排水沟的补偿款本院酌情扣减3000元，故地面附属物补偿款150943元归原告周倩所有。关于树木补偿151440元（经济树67600元、园林树83840元），因审理查明被告原有果树五棵，按照拆迁补偿每棵50元的标准，本院予以扣减250元，故树木补偿款151190元归原告周倩所有。关于创意园附属工程补偿款87238元（土方工程27229元、安防工程系统55257元、广告发光灯箱4752元），关于创意园房屋加固、改建开发利润149802元，本院庭审查明系原告在创意园的实际投入，故应该归原告周倩所有。因此，原告周倩实际应得地面附属物补偿款150943元、树木补偿款151190元、创意园附属工程补偿款87238元、创意园房屋加固、改建开发利润149802元，共计539173元。关于搬迁费10721元，按照原告实际经营的面积，建筑面积12元/平方米计算，原告周倩主张于法有据，本院予以支持。关于设备迁移费11400元（大型版画机3000元、舞台音响设备8400元），因补偿方案载明的设备迁移费用为11400元，原告主张23400元没有依据，本院依法支持原告的设备迁移费11400元。关于原告主张搬迁奖励费20000元，因被告共取得搬迁奖励100000元，为平衡房屋所有权人及其他承租人的利益，且搬迁中系原告与被告共同配合才可以享有的奖励，故本院酌情认定原告搬迁奖励10000元。关于创意园停产停业损失136292元，因2016年1月原告才开支装修，2016年12月荆州市荆州区城南荆职片区项目部就张贴了拆迁通知，原告剩余租期近三年多时间，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于其他经营损失补助费584590元，被告在原审提交了荆州区荆职片区项目部出具的《情况说明》，证明补偿方案中其他经营损失补偿的584590元，是用于对被告强磊公司临时建筑的补偿，且加盖了公章，本院认为，原告周倩已经主张了停产停业损失，且未提交其经营实际损失的相关证据材料，原告主张的经济损失应以其实际损失为限，涉诉房屋虽然由原告周倩承租并实际对外经营，但被告强磊公司作为房屋实际房主，其将房屋对外租赁的租金收入亦属于经营行为，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张终止合同损失20000元、电开户费损失20000元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，被告强磊公司应赔偿原告周倩的经济损失为：装饰装修补偿款512369元、地面附属物补偿款150943元、树木补偿款151190元、创意园附属工程补偿款87238元、创意园房屋加固、改建开发利润149802元、搬迁费10721元、设备迁移费11400元、搬迁奖励10000元、停产停业损失136292元，以上共计1219955元。经合议庭评议，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告荆州市强磊摩托车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周倩支付赔偿款共计1219955元。二、驳回原告周倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22830元，由原告周倩负担7051元，被告荆州市强磊摩托车销售有限公司负担15779元。二审中，上诉人周倩向本院提交如下证据：证据1、电费发票，证明目的：创意园电表户名为周倩，电开户费损失2万元为周倩所有。证据2、照片一组，证明目的：临时建筑在承租前为年久失修的厂房，无法从事经营活动；周倩在承租后对临时建筑进行装修和改建；周倩在征收时经营临时建筑的事实；经营损失是基于建筑经营状况而进行的补偿，其补偿应归周倩所有。强磊公司的质证意见：证据1是打印件，真实性无法确认。达不到证明其电开户有20000元损失的证明目的，只能证明2016年7月25日的电费金额。对证据2的真实性无异议，对其形式有异议。照片只是选取部分角落拍摄的，不能反映整个租赁物的全貌；周倩对承租房屋改造时，其原本就对租赁房屋有破坏，无法区分破坏是谁造成的。且结合相关照片，承租房屋的屋顶都有装瓦，没有装瓦的照片恰恰证明是创意园在改造时造成的；通过照片可以清楚看到房屋屋顶和墙面都没有变化，仅仅是在原有的红砖上刷了白色石灰，部分地方做了彩绘，说明周倩在承租房屋后，装修改建的投入很小。本院对上述证据审查后认为：证据1电费发票为打印件，周倩在一、二审中未提交原件进行核对，无法确认其真实性，对此本院不予采信。因强磊公司对证据2照片的真实性无异议，结合一审认定的事实，本院对周倩承租临时建筑后进行装修改建以及经营活动的事实予以确认，对其主张相关经营损失补偿应归其所有的证明目的不予采信，具体理由在下文本院认为部分一并阐述。上诉人强磊公司未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明：2017年10月25日荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室《关于荆州市强磊摩托车有限销售有限公司征收补偿工作专题会议纪要》（以下简称“专题会议纪要”）载明“会议决定：……二、强磊摩托车无房产证，在商业用地上(房)屋经认定为2008年1月1日之前建成，可按商业历史无证房打九折处理；工业用地上房屋按成本价评估。……四、创业园区域，有临时建筑584.59㎡，按不超过500元/㎡给予自拆补助，适当考虑装修。其房屋于2008年1月1日之间建成，考虑其现状为经营，经营性补助按不超过1000元/㎡的标准进行补助。……五、……另依据强磊公司与租户协议，对其合同损失补偿19万元。……七、由于湖北九洲评估公司已逐步退出荆州市场，为推进征收工作进程，湖北九洲评估公司未完结项目全部由黄石市房天房地产估价有限公司完成，并确定强磊公司正式评估报告由黄石市房天房地产估价有限公司出具。”一审法院就强磊公司在本案原审中提交的荆州区荆职片区项目部于2018年3月2日出具的《情况说明》向该项目部的工作人员李胜友（系原项目部主任，亦是上述专题会议的参会人员）进行调查核实，其在调查的《笔录》中陈述该《情况说明》是由我单位出具的，“当时征收办开会包括区领导在内决定‘经营补助’58.459万元是对强磊公司临时建筑的补偿”。二审庭审中，周倩对该《笔录》“真实性无异议”，强磊公司亦未提出异议。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《土地使用权及地上建筑物租赁协议》的效力如何认定，合同无效后双方的过错责任如何分担，以及10万元租金是否应予以返还；二、承租地上附属物的相关补偿是否应按案涉租赁协议第六条的约定由强磊公司享有；三、10000元搬迁奖励是否应由周倩享有；四、房屋装修损失、停产停业损失等是否应由双方平均分配；五、584950元其他经营损失补助费是否应由强磊公司享有。焦点一，根据一审认定及二审庭审查明的事实，强磊公司出租给周倩的案涉被征收房屋虽有国有土地使用权证，但并未举证证明至一审法庭辩论终结前该房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设,一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定出租人强磊公司与承租人周倩于2015年10月13日签订的《土地使用权及地上建筑物租赁协议》为无效合同，符合法律规定。政府征收部门对案涉房屋给予相应的拆迁安置补偿并不能否认其临时建筑的性质，不影响人民法院对该租赁协议效力的认定，强磊公司主张案涉房屋系合法建筑相关租赁合同有效的上诉理由不能成立；周倩是基于对案涉房屋及土地使用权的整体承租以实现其对租赁物的使用、经营目的，强磊公司主张该租赁协议中房屋租赁部分无效但土地租赁部分合法有效的上诉理由亦不能成立，本院均不予采信。强磊公司在出租案涉房屋时未向周倩告知该房屋未取得建设工程规划许可证和房屋产权证明，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定而认定强磊公司对导致合同无效存在主要过错并无不当。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然双方的租赁协议无效，但强磊公司自该协议签订后已将案涉房屋及土地交付于周倩使用，其实际经营至2016年12月，依法应参照约定的年租金标准向强磊公司支付2016年度的占有使用费，故其上诉主张强磊公司应予返还10万元租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。焦点二，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，被征收与补偿对象虽是房屋所有权人，但强磊公司将案涉房屋出租给周倩作经营使用，约定租赁期5年，租期未满房屋即被征收，周倩对租赁物的使用权继而丧失，其利益必然遭受损失。周倩作为承租人诉请强磊公司在获得的拆迁补偿范围内对其相应损失予以补偿具有事实依据。一审鉴于案涉房屋已被拆除亦无重新鉴定的条件，以专业鉴定机构黄石市房天房地产估价有限公司出具的《估价结果报告》及经政府征收部门的征收补偿方案确定的补偿款项目及金额，作为认定周倩相关损失及补偿金额的依据，符合客观事实。对于强磊公司上诉主张的承租地上附属物的补偿（其中：地面附属物补偿款中广场草坪及装饰130784元、滑板运动设施8334元，树木补偿151440元，附属工程补偿款中土方工程27229元），因双方签订的《土地使用权及地上建筑物租赁协议》系无效合同，故对其主张上述补偿应按照该租赁协议中第六条的约定处理并由其享有的上诉理由,本院不予采纳。上述承租地上附属物均为周倩的实际投入，一审认定该承租地上附属物的补偿在扣除强磊公司出租前原有5棵果树及排水沟的相应款项后，由周倩享有并无不当。焦点三、四，1、关于搬迁费、设备迁移费、搬迁奖励。周倩因政府征收无法继续使用租赁物,则必然要对承租房屋及土地上其所有的财产(包括设备)进行搬迁、腾空；在本案原二审（2018）鄂10民终893号的庭审中，强磊公司陈述其对搬迁费、设备迁移费没有争议，两项应该归周倩所有，且对搬迁奖励也没有争议。上述强磊公司庭审自认的事实对其具有约束力，故其主张搬迁费、设备迁移费应由双方平均分配及搬迁奖励不应由周倩享有的上诉理由不能成立，本院不予采信。2、关于停产停业损失。因案涉房屋的征收发生在租赁期间,承租人周倩的停产停业损失客观存在。鉴于周倩剩余租赁期三年多，而强磊公司因房屋被征收已获取终止合同损失等拆迁补偿,故一审认定停产停业损失136292元为周倩享有并无不当。3、关于装饰装修补偿、LED招牌灯、铁门、排水沟、安防系统工程、广告发光灯箱、房屋加固改建开发利润补偿款。强磊公司上诉认为周倩存在重大过错，对上述补偿款应予平均分配，但其并未否认上述补偿项目均为周倩承租后实际投入的事实。一审对于上述补偿款是在综合考虑庭审双方的陈述、租赁物出租前后照片显示的状况、周倩提交的装修证据材料、剩余租期及双方过错程度等因素，并酌定扣减强磊公司出租前原有装修、设施的款项后作出的认定，其平衡了双方的利益，此处理并无不妥。对强磊公司的该上诉理由，本院不予支持。焦点五，584950元其他经营损失补助费是否应由强磊公司享有。周倩上诉认为应以《荆州市强磊摩托车销售有限公司征收补偿方案》（17最新）以及为确定该补偿方案而产生的《专题会议纪要》作为判断的原始依据，而该项补偿是根据周倩的承租经营状况、实际经营的面积和时间计算得来，即200元/月/㎡×584.59㎡×5个月=584950元（按每平方米200元计算，经营不满2年按5个月计算），应当由其享有。本案中，《荆州市强磊摩托车销售有限公司征收补偿方案》（17最新）涉及经营性损失类的拆迁补偿有三项：终止合同损失19万元、停产停业损失136292元、其他经营损失补助费584590元。根据该《专题会议纪要》的相关内容，终止合同损失系政府征收部门依据强磊公司与租户协议对其作出的补偿，应由强磊公司享有；其他经营损失补助费是鉴于创意园内584.59㎡临时建筑于2008年1月1日之前建成，考虑其经营现状进行的补助。荆州区荆职片区项目部就该项经营性补助于2018年3月2日出具《情况说明》，“经营补助”584590元是用于对强磊公司临时建筑的补偿。一审法院对此向该项目部进行调查核实，其在《笔录》中亦予以确认，而周倩在二审庭审中对该《笔录》的真实性并无异议。另结合停产停业损失136292元已由周倩享有，而强磊公司对案涉房屋的出租行为也是经营行为，房屋被征收后其丧失了后期的使用、出租等利益，亦存在实际经营损失。故一审认定584590元其他经营损失补助费由强磊公司享有并无不当，周倩主张该项补偿应归其享有的上诉理由依据不足，本院不予采信。综上所述,周倩、强磊公司的上诉请求均不能成立,本院不予支持;一审认定事实和适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8892元、10882元，由周倩、荆州市强磊摩托车销售有限公司各自负担。本判决为终审判决。审判长 梁 瑜审判员 郭元亮审判员 陶齐学二〇二〇年十月二十二日法官助理江媛书记员邱爽