河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1972号 上诉人（原审被告）：邢燕霞，女，1984年4月13日出生，汉族，住张家口市尚义县。 委托诉讼代理人：康炜，河北兴蔚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：艾国瑞，男，1935年12月10日出生，回族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：李剑，河北三霖律师事务所律师。 上诉人邢燕霞因与被上诉人艾国瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2020）冀0703民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢燕霞及其委托诉讼代理人康炜、被上诉人艾国瑞的委托诉讼代理人李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢燕霞上诉请求：撤销河北省张家口市桥西区人民法院（2020）冀0703民初282号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清。本案系房屋买卖合同纠纷，双方在合同中明确约定的房屋款项的交付、房屋的交付以及房屋过户手续的办理。通过一审审理查明，涉案的房屋已经过户到了艾国瑞的儿子艾利明的名下，而艾利明是知道涉案房屋已出卖给邢燕霞，并且认可该双方所签定的合同及买卖行为。因此，如果依据双方所签订的合同，在邢燕霞支付完成购房款后，艾国瑞是无法给邢燕霞办理房屋产权手续的变更，而涉案的房屋目前是办理产权的变更手续。据此，为了保证合同的顺利履行，应当将艾国瑞的儿子艾利明追加为本案的共同被告参加诉讼。双方签定的合同中约定，艾国瑞应当2019年10月31日前将涉案房屋交付给邢燕霞，而艾国瑞直至2020年3月12日才完成了房屋的交付。邢燕霞在艾国瑞没有如期交房的情况下，未支付剩余的21万元，并不构成违约。而在2020年3月12日交房后，由于艾国瑞已无法协助邢燕霞办理涉案房屋的过户手续。邢燕霞也无法将剩余的购房款支付给艾国瑞。因此，邢燕霞不支付的购房的行为并不构成违约，一审法院对于违约的认定是错误的。一审法院判决，遗漏了应当参加诉讼的当事人，且只维护了艾国瑞的合法权益。据此，请二审法院依法予以纠正。 艾国瑞答辩称，邢燕霞的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 艾国瑞向一审法院起诉请求：1.请求依法判决邢燕霞给付房款人民币贰拾壹万元整，并自2020年1月1日起按照房屋总价款万分之五向艾国瑞支付违约金直至按照合同约定给付房款；2.判决邢燕霞承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年8月7日，艾国瑞委托孙子艾魁元在张家口吾家房地产有限公司的居间介绍下，与邢燕霞（吴桂荣代签）签订了《张家口市私有房屋买卖合同》，约定将艾国瑞所有的位于张家口市桥西区0元的价格转让给邢燕霞。合同约定，乙方（邢燕霞）向甲方（艾国瑞）支付定金人民币100000元，已支付的定金视为首付款的一部分；乙方于2019年8月7日将第一笔购房款40000元支付甲方；于2019年8月14日将第二笔购房款160000元支付甲方；于2019年12月31日将第三笔购房款210000元支付甲方。甲乙双方应在房屋交付当日自行办理物业交割手续，居间方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存人民币50000元作为物业交割保证金，该保证金乙方应于办理完不动产登记三个工作日内支付甲方。甲方与乙方双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，邢燕霞向艾国瑞缴付房款共计300000元。涉案房屋以（2019）张家口市不动产权第××号不动产权利证书登记于艾国瑞名下。合同履行过程中，因考虑到艾国瑞年事已高，为便于日后过户，原、被告经协商，认可将涉案房屋过户于其子艾利明名下。2019年12月23日，艾国瑞与其子艾利明签订了赠与合同，约定将坐落于张家口市桥西区房屋属于他的一半产权赠与受赠人艾利明个人所有，受赠人艾利明自愿接受上述赠予。2019年12月24日，（2019）冀张三证民字第1340号公证书对该上述事项进行了确认。同日，张家口市第三公证处（2019）冀张三证民字第1339号公证书写明：“根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条及第二十六条的规定，上述夫妻共有财产的一半为被继承人的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶艾国瑞、长子艾利明、次子艾莉勤、长女艾新萍、次女艾莉红及被继承人的父亲、母亲共同继承。现被继承人的父母均先于其去世，其配偶艾国瑞、次子艾莉勤、长女艾新萍、次女艾莉红均表示自愿放弃对被继承人许淑英的上述遗产的继承权。综上，兹证明被继承人许淑英的上述遗产应由其长子艾利明继承”。2020年1月17日，涉案房屋以编号NO13004832444号不动产登记证书变更登记于艾利明名下，房屋共有情况为：单独所有。 一审法院认为，艾国瑞委托其与孙子艾魁元与邢燕霞母亲吴桂荣签订了《张家口市私有房屋买卖合同》，邢燕霞以其实际付款履行行为追认了该合同的效力，故对该合同予以确认。现该房屋虽已变更于艾国瑞之子艾利明名下，但庭审中艾利明对该处分行为进行了追认，故原、被告均应继续按照原合同的约定履行各自的相应义务，艾国瑞请求依法判决邢燕霞给付艾国瑞房款人民币210000元的诉讼请求于法有据予以确认。对艾国瑞诉请自2020年1月1日起按照房屋总价款万分之五向艾国瑞支付违约金直至按照合同约定给付房款之日止的诉讼请求，因合同约定第三笔房款交付时间为2019年12月31日，故逾期应按照合同约定给付违约金，但因艾国瑞在向邢燕霞出售房屋之始，处分了案外人许淑英的权利份额，自身也具有一定的过错，故依法酌情支持从2020年1月1日起按房屋总价款560000元的万分之五的50%给付违约金直至该笔房款履行完毕之日止。判决：一、邢燕霞于判决生效之日起十日内一次性给付艾国瑞购房款210000元及相应违约金（违约金从2020年1月1日起每日按房屋总价款的万分之五的50%给付至该笔房款履行完毕之日止）。二、驳回艾国瑞的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，对于邢燕霞主张应当追加案外人艾利明为共同被告的上诉理由的认定，案涉《张家口市私有房屋买卖合同》指向的房屋标的，在双方缔约时房屋权属登记在艾国瑞名下，在合同履行过程中应双方对于房屋过户问题考虑，虽变更登记在案外人艾利明名下，但艾利明在一审中已经当庭作证同意将房屋出售并办理过户。艾国瑞依据双方签订的合同要求邢燕霞支付房款并据此承担相应的违约责任，系基于双方之间合同法律关系主张权利，案外人艾利明并非本案的必要共同诉讼当事人，即便系因房屋变更登记处分行为不能按照合同约定办理过户，法律亦规定了救济措施，故对邢燕霞该项上诉理由不予支持。对于邢燕霞是否存在违约行为的认定，依法成立的合同，自成立时生效，双方均应按照合同约定履行权力义务。在双方履约过程中，邢燕霞未按照合同约定期限支付第三笔房款21万元，已经构成违约。邢燕霞主张艾国瑞未依约交付房屋，经房屋中介公司作证，艾国瑞在合同约定的时间将房屋的钥匙交付中介公司，后中介公司与邢燕霞办理了房屋钥匙交接确认手续，邢燕霞以此主张艾国瑞违约的理由不能成立，一审法院结合艾国瑞在双方合同履行中对于房屋处分存在一定过错，酌情由邢燕霞按房屋总价款560000元的万分之五的50%给付违约金并无不当，本院予以支持。 综上所述，邢燕霞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费535元，由上诉人邢燕霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋凯阳 审判员  闫 格 审判员  马瑞云 二〇二〇年十月二十八日 书记员  耿晓虹