湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3571号原告：李美姣，女，1975年11月10日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省长沙市。被告：郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区五岭广场青年路**。法定代表人：彭小华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹雅琴，女，1983年11月1日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省长沙市天心区。原告李美姣与被告郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司（以下简称诚意公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李美姣、被告诚意公司委托诉讼代理人曹雅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美姣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》并且立即搬离店内被告所留物品；2、判令被告立即向原告支付租金48000元整（从2019年12月9日起至2020年7月9日止，暂计8个月，每月租金6000元，6000元×8个月=48000元），逾期租金按6000元每月支付完毕止；3、被告承担本案的诉讼费、财产保全费、保全保险费等所有费用。被告诚意公司答辩要点：１、公司没有存在违约，根据合同第三条约定，乙方拖欠甲方租金时，可以从押金中抵扣，我方支付了押金3万元，2019年12月份的租金已经支付了，我公司是从2020年1月份开始没有支付租金，这些欠付的租金可以从押金中抵扣。2、2020年1月9日，原告就把公司的大门锁了，一直到2020年5月底，我公司找开锁的打开门面，六月份我公司才开始营业。我公司向原告已支付六七月份租金。2020年1月9日到2020年5月29日期间的租金我公司不应支付。3、我公司与原告签订的合同第二条约定，如果原告与房东交纳的租金数额变更的情况，房东减免原告的租金，原告也应减免我公司的租金。现在房东给原告享受了免二减三的政策（免收2020年2、3月租金，减半收取4-6月租金），政府的文件可以证实，左右邻居也享受了这个政策，我们的合同也应享受免二减三的政策。4、我公司不同意解除合同。如果原告强行解约，合同中第十一点约定了违约责任。查明的事实当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。一、无异议的事实1、原告与郴州市人民政府办公室东湾院集资门面管理委员会签订了《门面租赁合同》，租赁郴州市青年路2号即市政府机关东湾院临街2间A区9、10号门面，约定月租金4864元。之前合同一般一年一签，2020年半年一签，2020年8月5日签订的合同约定租期自2020年7月1日至2020年12月31日，合同约定承租方不得将门面转租或变相转租给其他人。2、2017年6月8日，原告李美姣（转租方，甲方）将其承租的案涉门面与被告诚意公司（乙方，承租方）签订了《门面转租合同》一份，合同内容为：甲乙双方经友好协商，就甲方承租于郴州市北湖区青年大道市政府临街门面2号公有门面处，面积140平方米的门面转让事宜达成以下协议：1、甲方将案涉门面转租给乙方，租期伍年，自2017年6月8日起至2022年6月8日止。本协议有效期内，甲方确保在转租期内甲方对上述转租给乙方使用的门面享有完整的转租权利，且甲方享有的该项转租权利无任何法律上的瑕疵或权利缺陷。2、租金每月6000元，乙方按半年度向甲方缴付租金，首次缴付日期为2017年6月23日。至半年后的同一日，乙方应缴纳第二个半年度的租金，之后以此类推。（满一年以后，该租金数额视甲方向房东缴纳的租金数额变动情况进行相应调整）。3、本协议签订后，甲方给予乙方15日免租期，即免租期为自2017年6月8日起至2017年6月23日止。租金从免租期满之日开始计算（若租期未满5年，免租期取消）。甲方向乙方收取30000元作为门面押金，本协议签订之日乙方已向甲方付清全部押金。该押金于合同解除之日由甲方一次性退还乙方，不得拖延。本协议有效期内，如乙方拖欠甲方的房租时，上述押金可用于补充乙方所拖欠的租金。4、本协议有效期内，未经甲方同意，乙方不得向第三方转让或转租上述门面。5、甲、乙双方负有保密义务，不得将转租事宜透露给任何第三方知道。对任何第三方均应宣称甲、乙双方为合作伙伴关系。6、本协议有效期内，除协议另有约定外，任何一方单方违反本协议约定内容的，均应向其他守约方承担违约责任。违约方除需赔偿守约方全部直接损失外，还应向守约方支付伍仟元违约金。2、合同签订后，原告按约定将门面交付给了被告，被告诚意公司支付了2019年12月23日前的租金，2020年7月14日，湖南国际旅行社有限公司苏仙营业部负责人胡朝晖代被告诚意公司向原告交纳了案涉门面六七月份的租金共12000元，其余租金经原告催讨，拖欠至今。3、因新冠疫情，郴州市北湖区人民政府出台了《应对新冠肺炎疫情支持中小企业复工复产的十二条政策措施》，其中减免中小企业房租栏规定：对承租国有资产类经营用房的中小企业，实行“免二减三”，即免收2020年2月-3月租金，减半收取2020年4-6月租金。原告出具证据证明2020年1月至2020年6月份原告应交的租金免了两个月。被告则要求参照上述文件，享受免除二个月房租，三个月房租减半收取的政策。4、2019年以来，被告诚意公司将案涉门面给湖南国际旅行社五岭广场营业部使用，工资登记资料显示该营业部2019年5月16日成立，负责人系曹雅琴。被告没有提供证据证明案涉门面给该营业部使用取得了原告同意。5、经查阅数字法院系统，原告于2019年2月20日将被告诉至本院，本院于2019年3月21日作出（2019）湘1002民初字第919号裁定，按原告李美姣撤诉处理。原告再次于2020年5月25日将被告诉至本院，本院作出（2020）湘1002民初字第2458号裁定，以“郴州市诚意民间资本服务有限公司”不存在，裁定驳回原告起诉。6、经本院到案涉门面现场查看并询问，了解到，自2020年6月1日以来，湖南国旅国际旅行社有限公司苏仙营业部在案涉门面营业，诚意公司已搬走。二、对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告拖欠租金的认定。被告主张，依据双方合同约定“租金数额视甲方向房东缴纳的租金数额变动情况进行相应调整”，被告也应按政府文件规定享受“减二免三”政策。原告称同意按合同执行，但原告只享受了减两个月租金的优惠，被告也只能享受该优惠，并提供了其租金交纳的证据证实2020年上半年只减了两个月租金，对该证据本院予以认定，足以证实原告2020年上半年只享受了免两个月租金的优惠。被告主张2020年下半年也享受了租金减免优惠，没有证据证实，本院不予采信。因合同还约定“租期未满5年，免租期取消”,因案涉合同至今未满5年，故对原告主张取消15天免租期的主张，本院予以支持。扣除免租期2个月，胡朝晖代交2个月，取消免租期0.5个月，截至2020年9月23日被告应交租金为33000元即（9个月-2个月-2个月＋0.5个）×6000元。2、被告是否构成转租：案涉合同第六条约定“本协议有效期内，未经甲方同意，乙方不得向第三方转让或转租上述门面”。原告主张从2019年12月以后就看到门牌改成了湖南国际旅行社五岭广场营业部，案涉合同承租方是诚意公司，与湖南国际旅行社五岭广场营业部是不同的公司，被告转租未经过原告的同意。被告称诚意公司是在二楼办公，湖南国际旅行社五岭广场营业部是在案涉门面一楼办公，被告委托诉讼代理人曹雅琴系湖南国旅的负责人，湖南国旅是诚意公司全额投资经营，公司的员工工资都是诚意公司在支付，两家公司的员工都是一样的。本院认为，被告所陈述的情况系诚意公司与湖南国际旅行社五岭广场营业部之间的内部关系，没有提供证据证实，工商登记资料显示是两家不同公司，是不同的主体，且现在在案涉门面经营的是湖南国旅国际旅行社有限公司苏仙营业部，诚意公司已不在案涉门面办公，构成转租。3、被告主张原告从2020年1月9日起将案涉门面内被告的工作人员赶出并上锁，直到2020年5月底被告叫开锁公司开锁，才正常开门营业，2020年1月9日至2020年5月的租金应扣除，仅提供了微信聊天记录。该证据不足以证明被告主张的锁门的事实及锁门的时间。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、关于案涉合同效力问题，本案是否符合合同解除条件；二、关于租金问题。关于争议焦点一，关于案涉合同效力问题，本案是否符合合同解除条件。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。虽然原告与出租人的租赁合同约定不得转租，并不当然意味着合同无效，出租人可以解除合同，也可以不解除；即使出租人不同意转租而主张解除合同，只导致转租合同从出租人提出该主张起终止。在出租人解除原租赁合同前，原租赁合同和转租合同均有效，转租合同对转租人和转承租人均具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。参照原被告双方签订的租赁合同的约定计算租金，截至2020年9月23日被告应交租金为33000元即（9个月-2个月-2个月＋0.5个）×6000元。押金30000元抵租金，被告尚欠原告3000元，合同约定被告应于2020年6月23日向原告支付下半年的租金，诉讼中，经本院调解，因双方各执己见，被告至今尚未支付下半年的租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，案涉合同约定“未经甲方同意，乙方不得向第三方转让或转租上述门面”，合同履行期间，被告将案涉门面转租给湖南国际旅行社五岭广场营业部，诉讼中，经现场查看，现在又是湖南国旅国际旅行社有限公司苏仙营业部在案涉门面营业，诚意公司未在案涉门面营业，被告没有提供证据证明已经经过原告同意或得到原告的追认，故对原告要求解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告未与原告解除案涉租赁合同，占用案涉门面至今，参照双方签订的租赁合同约定的租金，截至2020年9月23日被告应交租金及门面占用费为33000元即（9个月-2个月-2个月＋0.5个）×6000元，押金30000元抵租金，被告尚欠原告3000元。被告诚意公司与湖南国际旅行社五岭广场营业部、湖南国旅国际旅行社有限公司苏仙营业部之间属不同的法律关系，应另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李美姣与被告郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司于2017年6月8日签订的《门面转租合同》；二、被告郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司于本判决生效之日起十日内将上述判决第一项所涉的位于郴州市北湖区××号门面腾空、返还给原告李美姣；三、被告郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李美姣租金3000元（已计算至2020年9月23日，后期门面占用费按双方合同约定的6000元/月的标准继续计算至门面返还给原告之日止）；四、驳回原告李美姣其他诉讼请求。如果被告郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案案件受理费减半收取540元，由原告李美姣负担270元，由被告郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  贺丽梅二〇二〇年十月十三日书记员  蔡晓慧附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。