河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5497号原告（反诉被告）：张苗苗，女，汉族，1991年6月7日出生，住河南省义马市。委托诉讼代理人：石田田，河南红达律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：李光涛，男，汉族，1979年11月9日出生，户籍地河南省伊川县，现住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：顾振兴，河南牧真律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：席磊，河南牧真律师事务所实习律师。第三人：洛阳房联行网络科技有限公司，住所地洛阳市洛龙区关林西路**。法定代表人：黄四平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴华（该公司工作人员），男，住洛阳市洛龙区。原告张苗苗与被告李光涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，张苗苗申请追加洛阳房联行网络科技有限公司（以下简称房联行公司）为本案第三人参加诉讼，后李光涛提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。张苗苗的委托诉讼代理人石田田，李光涛及其委托诉讼代理人顾振兴、席磊，房联行公司的委托诉讼代理人张兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张苗苗向本院提出诉讼请求：1.判令解除张苗苗、李光涛之间签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2.判令李光涛双倍返还张苗苗定金20000元；3.判令李光涛支付张苗苗违约金142000元；4.判令李光涛赔偿张苗苗房屋佣金及手续费10537元；5.判令李光涛承担本案的诉讼费用。庭审中，张苗苗增加诉讼请求：判令李光涛赔偿张苗苗购买房屋税费损失3500元。事实和理由：2019年9月21日，张苗苗向李光涛支付购房定金10000元。次日，张苗苗与李光涛签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定张苗苗购买李光涛名下房屋，张苗苗以按揭贷款的方式付款，双方须在本合同签订之日起十五个工作日内签订洛阳市《存量房买卖合同》，并在此后共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续。当日，张苗苗向房联行公司支付佣金7000元，此后又支付3537元房屋评估费。同年9月26日，张苗苗向中国农业银行股份有限公司洛阳中泓支行贷款监管账户转入房屋首付款140000元，并办理了面签手续。此后，张苗苗多次要求李光涛签订正式房屋买卖合同，李光涛无故拖延，表示不再将其房屋卖给张苗苗。张苗苗为维护自身合法权益，特诉至法院。李光涛辩称，1、李光涛没有拖延签订房屋买卖合同；2、房屋买卖合同没有签订的原因为张苗苗违约，张苗苗至今未按约定将首付款220000元支付至贷款银行监管账户，也未收到张苗苗贷款资质是否通过审批的通知，李光涛在房屋买卖过程中没有违反约定，是张苗苗的违约行为造成合同至今没有继续履行，故应依法驳回张苗苗的诉讼请求；3、张苗苗在没有实际损失的情况下主张极高违约金，没有事实和法律依据，即便法院认定李光涛应当承担违约责任，也应对违约金进行调整。房联行公司述称，其已审核了张苗苗、李光涛的身份证、产权证及其他相关证据，尽到了审核义务。李光涛向本院提出反诉请求：1.判令张苗苗继续履行与李光涛于2019年9月22日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2.判令张苗苗向李光涛支付未付的首付款80000元；3.判令张苗苗向李光涛支付违约金142000元；4.判令张苗苗承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：李光涛与张苗苗签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》约定张苗苗购买李光涛名下房屋。合同签订后，张苗苗仅支付首付款140000元，剩余首付款80000元整至今未付，经李光涛多次催促，张苗苗均以各种理由拒绝支付，严重侵害了李光涛的合法权益，应当向李光涛支付房屋转让总价20%的违约金，并应当继续履行合同。张苗苗针对李光涛的反诉辩称，1、张苗苗已通过农业银行的贷款审核，首付款可以按照总房价20%计140000元支付，李光涛当时也在银行，并和张苗苗签订银行备案所需的房屋买卖合同，载明房屋总价700000元，因张苗苗此前已经支付李光涛房屋定金10000元，首付140000元，贷款560000元，说明李光涛同意房屋首付变更为140000元。根据补充说明约定，李光涛需在张苗苗贷款资质审核后5日内向抵押权人申请提前还款，注销抵押，房联行公司于2019年10月11日通知张苗苗贷款审核通过，但李光涛并未办理提前还款和解押手续，且该违约行为已经造成合同根本不能履行，构成根本违约，案涉合同应予解除；2、张苗苗如约到农业银行提交贷款申请，通过贷款审核，办完面签手续，张苗苗不存在违约行为，不应支付违约金。房联行公司针对李光涛的反诉述称，该公司已审核了张苗苗、李光涛的身份证、产权证及其他相关证据，尽到了审核义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月21日，张苗苗向李光涛支付定金10000元。次日，李光涛（卖方）与张苗苗（买方）、房联行公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定李光涛拟转让位于洛阳市××××房产；房屋现处于抵押状态，卖方于2019年9月25日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后15个工作日内还清贷款，办理抵押注销登记手续；房产转让总价款为700000元；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前需确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2019年10月15日前支付首付款220000元至贷款银行监管账户，预计贷款490000元；买卖双方须积极配合于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后十个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；买卖双方任何一方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按延迟天数，以该房产转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金；买方未按照本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；卖方违反本合同约定或因出卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还，过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金，双方过错双方承担，单方过错单方承担。该合同附件一三方约定房屋成交价为710000元，包含定金10000元。同年9月25日，李光涛与张苗苗签订《关于洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同（LY0024482）的情况说明》，主要内容为关于第二条房产产权现状的更改：“卖方房屋现处于抵押状态，卖方于2019年9月25日前向抵押权人申请提前还款、注销抵押，接到买方贷款资质审批通过后五日内向抵押权人申请提前还款、注销抵押，接到抵押权人还款通知后15个工作日内还清贷款、办理抵押注销手续”更改为“卖方房屋现处于抵押状态，卖方于接到买方贷款资格审批通过后5日内，向抵押权人申请提前还款、注销抵押，接到抵押权人还款通知后10个工作日内还清贷款、办理抵押注销手续。”刘文智在该说明尾部见证人处签字、捺印。同年9月26日，李光涛与张苗苗签订《关于洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同（LY0024482）的补充说明》，主要内容：卖方房屋转让总价为710000元，包含定金10000元，此价位不包含各种税费，所有税费均由买方承担。刘文智在该说明尾部见证人处签字、捺印。同年9月29日，李光涛（甲方）与张苗苗（乙方）签订《洛阳市房屋买卖合同》，约定甲方将位于洛阳市西工区华山北路306号23幢1-2501号房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方；房屋买卖价格为700000元；甲乙双方经协商一致，乙方按分期付款方式支付房款，首付款140000元，贷款560000元；自合同生效之日起50天内，甲、乙双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记手续。张苗苗分别于同年9月22日、10月12日向房联行公司支付服务费7000元、评估费3537元。现张苗苗以其已按合同约定履行义务，而李光涛拒绝卖房为由诉至法院，后李光涛提出反诉，要求张苗苗继续履行合同，并支付未付的首付款和违约金。庭审中，房联行公司称张苗苗于2019年10月11日通过贷款资格审批，店长刘文智、权证部王茜等人随即告知李光涛张苗苗的银行面签已通过，后又多次通知；贷款审批通过后要办理房屋解押手续时，因为解押问题产生纠纷，最终双方协商一致解除合同，但因李光涛不愿退还定金所以最终没能达成一致意见。张苗苗为证明已将140000元首付款转入银行监管账户，提交了银行卡/活期存折交易明细清单，李光涛及房联行公司对该证据无异议，但李光涛认为恰可证明张苗苗未足额支付首付款。本院认为，案涉《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及其情况说明、补充说明、《洛阳市房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的，当事人可以解除合同。张苗苗向李光涛支付定金后双方签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定张苗苗于2019年10月15日前支付首付款220000元至贷款银行监管账户，预计贷款490000元，并到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。后张苗苗通过银行贷款审核，向银行监管账户转入首付款140000元，并与李光涛签订《洛阳市房屋买卖合同》，约定首付款为140000元。此后，李光涛未能依约履行义务，其行为已构成违约，张苗苗据此请求解除双方签订的房屋买卖合同理由充分，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此张苗苗要求李光涛双倍返还定金又要求其承担违约责任没有依据，但李光涛收取的定金应当在双方合同解除后予以返还。关于张苗苗主张的违约金及税费损失，因李光涛不履行合同义务，张苗苗有权要求李光涛承担赔偿损失的违约责任，虽然双方约定了违约金的计算标准，但张苗苗提交的证据不足以证明其实际损失，故应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、公平原则和诚实信用原则依法予以调整，酌定由李光涛支付张苗苗20000元为宜。关于居间服务费及评估费，因李光涛违约导致合同解除，故根据合同约定应当承担评估费用；房联行公司系居间方，案涉房屋买卖合同虽系李光涛违约导致无法履行，但房联行公司尚未履行完毕全部居间义务，为节约诉讼成本，避免诉累，根据本案案情酌定房联行公司向张苗苗退还居间服务费3000元，剩余4000元由李光涛承担，并支付给张苗苗。关于李光涛的反诉主张，与查明事实不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除张苗苗与李光涛、洛阳房联行网络科技有限公司于2019年9月22日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、李光涛于本判决生效之日起十日内向张苗苗返还定金10000元；三、李光涛于本判决生效之日起十日内向张苗苗支付违约金20000元；四、李光涛于本判决生效之日起十日内赔偿张苗苗评估费及居间服务费7537元；五、洛阳房联行网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向张苗苗返还居间服务费3000元；六、驳回张苗苗的其他诉讼请求；七、驳回李光涛的反诉请求。如果李光涛、洛阳房联行网络科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计3611元，反诉受理费减半收取计2315元，保全费1382元，合计7308元，由张苗苗负担2825元，李光涛负担4483元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  殷春昱二〇二〇年十月二十日书记员  陈欢欢