广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初2156号原告：清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司，住所地：广东省佛冈县石角镇环城东路**华府上域大厦****，统一社会信用代码：91441821303871938P。负责人：邓本敏。委托诉讼代理人：张银娇，女，行政助理。被告：张**炜，男，1989年5月2日出生，汉族，住广东省佛冈县**************。被告：张亦朝，男，1962年11月15日出生，汉族，住广东省佛冈县**************。原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司与被告张**炜、张亦朝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司的委托诉讼代理人张银娇，被告张**炜、张亦朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告付清物业管理费及违约金（自2019年01月01日起计算至付清全部款项之日止，暂计至起诉之日为5199.23元人民币）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告张**炜、张亦朝在佛冈华府内拥有商品房一套，地址为广东省佛冈县********佛冈华府A区**栋****房，建筑面积108.52平方米。原告是该商品房所在小区佛冈华府的合法物业管理公司，且已为被告提供了相应的物业管理服务。被告张**炜、张亦朝拖欠自2019年01月起至2020年07月止的物业管理费2474.23元，2019年02月起至2020年07月止的违约金2725元，以上合计5199.23元。原告以书面、电话等方式向被告催交上述款项，被告均置若罔闻。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如诉请。被告张**炜、张亦朝辩称：物业服务费过高，不同意支付违约金。理由如下：1.被告的房屋一直存在漏水、渗水问题，被告多次向原告反映要求处理，但原告没有尽到管理义务，在被告亲自督促下才找楼上业主处理，现房屋仍可见渗水迹象；2.原告的资质等级为三级，其提供的服务也未到达相应的标准，按1.2元/平方米收取物业服务费过高；3.原告的服务存在不足，例如：过道窗户没有加装防盗网，存在安全隐患；免费办理的业主IC卡不能到达B区，需要交费办理另一张卡才能去B区；承诺开放的图书馆、健身设施等没有开放；等等。原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件；2.被告身份证复印件；3.《广东省商品房买卖合同》；4.《前期物业服务合同》《临时前期物业服务协议》；5.收楼确认书；6.欠费明细表；7.《清远市物业服务收费备案申请表》。被告张**炜、张亦朝向本院提交了案涉1908房的漏水现场照片3张，微信聊天记录截图2张。原、被告提交的上列证据来源合法，内容真实，与案件相关联，证据之间能相互印证，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月27日，被告张**炜、张亦朝作为买受人与佛冈县凯盈房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购置了案涉佛冈县**********佛冈华府A区**号楼****房，房屋建筑面积108.52平方米。被告于2016年7月1日收楼，并于同日与原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司签订《临时前期物业服务协议》，约定由原告对被告所在的佛冈华府A区实施前期物业管理，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公共环境卫生，车辆停放，安全防范等；物业服务费2016年1月至2017年12月暂定按建筑面积每月1.2元/平方米收取，2018年1月开始按建筑面积1.4元/平方米收取；物业服务费不包含电梯运行电费分摊和公共水费分摊，公用水费及公用电费按照平均分摊的方式分摊[总公用电（水）费/总入住户数]；物业服务费按月缴交，缴费时间为每月1日-15日，逾期交纳的，从逾期之日起按每天5元缴交滞纳金；服务期限自物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。对于物业服务费的收费标准，原告于2015年11月9日向物价管理部门申请了备案，佛冈县发展和改革局于2015年12月1日审核同意了原告的收费标准。合同签订后，原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司依约为案涉佛冈华府A区提供物业服务，但被告自2019年1月开始未依约向原告交纳物业服务费。被告认为是因原告未协调处理好其房屋渗水问题，且其提供的服务质量未达到相关标准因此才拒交物业服务费。对此，原告认为，在被告向其反映房屋渗水问题后，原告已及时与楼上住户进行了协商，因楼上住户未装修入住，尚未完善房屋的防水和排水，雨水从阳台处进入，原告对此已经进行了加高处理，解决了渗水问题；至于被告提出的服务瑕疵问题，因小区A区和B区属于不同开发商，门禁系统不一样，其持有的A区业主卡能进出A区，原告对此并不存在过错；过道窗户是由开发商规划设计，符合相关消防安全标准，为防止意外，原告也贴了禁止攀爬等安全警示；收费标准已经物价管理部门批准，被告应依约交纳费用。庭审中，被告确认原告对案涉房屋的渗水问题已进行过处理，但认为并未真正解决问题，原告应当督促楼上住户处理。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告张**炜、张亦朝与原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司签订的《临时前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司接受被告的委托后，依约为佛冈华府A区提供物业服务。被告已收楼，其作为该小区的业主，享受了原告提供的相应的物业服务，应当依约向原告交纳物业服务费，其未按约定向原告履行交纳物业服务费的义务，已构成违约，应负违约责任。原告要求被告支付2019年1月1日至2020年7月31日的物业服务费，于法有据，本院予以支持。根据双方签订的《临时前期物业服务协议》，被告应按其房屋建筑面积1.4元/平方米/月的标准支付物业服务费给原告，但原告主动调整为按1.2元/平方米/月计算被告在上述期间应付物业服务费为2474.23元，未超过双方约定范围，不违反法律规定，本院予以支持。被告提出的房屋渗水问题，原告对此已进行了处理，其已尽到相应的管理和服务义务，如被告认为渗水问题对其造成损失的，应当依法向相关责任人主张权利，而不应消极地以拒交物业服务费进行对抗。至于被告提出的其他服务瑕疵问题，其未提供相关证据予以佐证，且原告对此也进行了解释和回应，根据现有证据无法证实原告未依约为案涉小区提供物业服务。物业服务费收费标准经佛冈县发展和改革局备案批准，且原、被告自愿签订的《临时前期物业服务协议》对此也进行了约定，被告抗辩认为物业服务质量与收费标准不符、原告收费过高的事实和证据不足，本院不予支持。至于原告主张的违约金，《临时前期物业服务协议》约定自逾期之日起按每天5元计付。该违约金计算标准明显过高，被告提出不应支付视为其对违约金标准过高的异议。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，为避免违约金过高导致双方权利义务失衡，显失公平，本院酌定违约金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付为宜。故被告应自2019年1月16日起以当月应付未付的物业服务费为基数参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准支付违约金给原告。因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布贷款基准利率，授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，因此，自2019年8月20日起的违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告付清拖欠的物业服务费之日止。经核算，暂计至原告起诉之日（2020年8月19日）止，违约金为113.01元，2020年8月20日起的违约金以未付物业服务费为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告付清拖欠的物业服务费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张**炜、张亦朝于本判决生效之日起十五日内支付2019年1月至2020年7月期间的物业服务费2474.23元及违约金113.01元（违约金暂计至2020年8月19日，2020年8月20日起的违约金以未付物业服务费为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清拖欠的物业服务费之日止）给原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司；二、驳回原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告清远市清新区凯居物业管理有限公司佛冈分公司负担12元，被告张**炜、张亦朝负担13元。原告负担的部分在其预交的诉讼费中扣减，剩余部分可在本判决生效后向本院申请退回；被告负担的部分应于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期未履行的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二〇年十月二十二日书记员  黄昭瑜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。