广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1517号上诉人（原审原告）：彭波，女，1976年9月16日出生,汉族,住广东省珠海市香洲区****************。委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文策生，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。上诉人彭波因与上诉人中山市联创房地产有限公司(以下简称联创公司)商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初13462号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彭波上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为中山市************龙山御景花园2期编号为054号车位（不动产权证号为：粤（2019）中山市不动产权第0017212号）使用权归上诉人所有。事实与理由：一审法院对彭波不享有054号车位使用权这一事实认定错误。一、关于认购书中“25幢105业主彭波车位035、036由原车位035、036，现改车位038号车位”为双方对认购书作出的补充约定，对双方具有约束力，联创公司应配备基本车位给彭波。双方于2018年协商变更其中一个车位为054号。双方在认购书中约定，将原有035、036号两个车位变更为038一个车位，若不是联创公司允诺将补送另一车位给彭波，在认购书中彭波同意将原有两个车位变更为一个车位明显不符合常理。二、根据配套车位证明：“2018年12月开始开发商同意加送编号为054号的小车位”。云山雅墅物业管理处作为联创公司聘请的物业管理公司，其受联创公司委托，对物业进行管理。物业管理处正是在联创公司同意的情况下，向彭波发布配套车位证明并说明开发商已加送车位，并自2018年12月开始收取054号车位管理费用。三、自2018年12月以来，彭波一直实际占有并使用054号车位，向物业管理处缴纳车位管理费用。对此，联创公司未提出任何异议。四、物业公司与联创公司存在利害关系，物业公司实际由联创公司管理，在案件笔录中，联创公司亦有相关陈述，物业公司出具的该车位配套使用证明应具有证明效力。联创公司辩称，彭波的上诉没有法律依据与事实基础，请求二审法院予以驳回。联创公司上诉请求：撤销一审判决，驳回彭波的全部诉讼请求。事实与理由：一、联创公司与彭波签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，为有效合同，双方应依约履行。该合同中并无免费送一车位的约定，合同中的商品房总价也仅指该房屋的所含套内建筑面积价款，不包含车位价款，故彭波要求联创公司提供一个车位的永久使用权，缺乏依据。二、涉案的宣传资料并无买房即拥有车位使用权的意思表示，宣传资料仅为邀约邀请。而双方签订的《商品房买卖合同》也并未约定赠送车位。补充协议第二条第3款亦明确约定商品房的建筑面积未包括地下车库面积，彭波的请求已然超越合同约定。三、彭波的户型鉴赏宣传资料中有关买卖合同标的物、价款的主要内容并不明确具体，其实际购买时均需对户型、价格等作出明确具体的选择，故该宣传内容属于要约邀请。双方最终签订的合同附件六补充条款第九条第8项中明确排除了推广宣传及广告只供买受人参考，不作为出卖人对买受人的交楼标准、交楼设施及环境的承诺，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，亦不构成相应商品房买卖合同的组成部分，有关内容均以商品房买卖合同及本补充协议为准。同时在第六条第1项进一步明确地下车位的权属（所有权、使用权等）属于出卖人。而针对个别车位赠送是有特定的宣传单张的。四、彭波最终选定涉案房屋并签订合同，是经过深思熟虑的结果，以上关于车位的约定足以证明双方最终协商一致确定的买卖合同中出卖人应交付的标的物中并无“赠送一个车位使用权”的内容，故联创公司并无向彭波提供一个免费车位使用的义务。彭波辩称：一、车位属于涉案房屋功能配套附属部分，使用权从属于商品房。（一）从联创公司已确认真实性的宣传单张可知，涉案车位属于房屋配套，为房屋不可分割的一部分，也是业主置业考虑的重要原因。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，涉案车位的配套属于要约，对联创公司有约束力。（二）从《认购书》标准盖章部分看，双方已明确车位使用编号。即使无法辨认先有字体还是先盖章，但结合本案证据及众多业主情况，可确认该车位分配的真实性。（三）从商品房买卖合同附件六补充协议第二条第3款可知，涉案车位处置权从属于商品房，为商品房不可分割的组成部分。（四）从双方履行情况看，从房屋交付使用起，配套车位就由业主按40元/月/个标准交付管理费。（五）从要约、认购书、买卖合同、使用情况，可知涉案车位从属于商品房归业主使用、处置乃双方真实意思表示。（六）从楼盘车位分配使用情况看，涉案车位基本已分配完毕，由各业主使用。（七）联排别墅一般均予以配套车位，涉案楼盘一期三期，各业主也配套有车位。二、对于联创公司提及的补充条款。（一）《合同补充协议》第六条第1款属于排除业主权利，免除联创公司责任的格式条款，依法应无效。即使有效有歧义也应作出不利格式合同提供方的理解。该条款与该补充协议第二条第3款结合可知，除约定的从属于商品房的地下车库外的其他车位使用权权属归联创公司。（二）《合同补充协议》第九条第八款属于格式条款，免除了联创公司的责任，排除业主的权利，且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条相悖，故该条款属于无效条款。彭波向一审法院起诉请求：1.判决联创公司于判决生效之日起七日内持办理中山市************龙山御景花园2期25幢105房不动产权证需由联创公司提交的材料到产权登记机关备案，协助彭波办理上述房产不动产权证；2.判决联创公司停止对彭波位于中山市************龙山御景花园2期编号为038、054号车位权益的侵害，排除彭波对上述车位使用的妨害；3.判决中山市************龙山御景花园2期编号为038、054号车位使用权、处置权归彭波所有。诉讼过程中，彭波以联创公司在彭波起诉后已协助其前往产权登记部门提交涉案不动产相关资料、完成登记备案手续为由，变更其诉讼请求为：判决中山市************龙山御景花园2期编号为038、054号车位使用权、处置权归彭波所有，车位价值10万元（单价为5万元）。一审法院认定事实：2014年3月29日，彭波（买受人）与联创公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称为合同），合同约定：买受人购买的商品房位于三乡镇塘敢村悦廷街10号龙山御景花园2期25幢105号，建筑面积268.16㎡，总金额1690000元，合同还约定了付款方式、违约责任等内容。彭波、联创公司在合同落款处签名/盖章确认。上述合同的附件六《合同补充协议》载有：二、关于面积差异处理（对商品房买卖合同第五条第3点的变更）……3、本商品房之建筑面积未包括地下车库面积___㎡，以最终出房产证为准，此部分面积空间处置权从属商品房所有权，业主不得单独处置。但可以随本商品房整体转让而发生权益的变更。本部分产权面积，不受主合同第五条规定之制约……六、关于基础设施、公共配套建筑。1、本项目未计入分摊面积部分的配套建筑，包括会所、本住宅区内经规划部门批准的地下车位、地上停车位权益（包括使用权），其权属（所有权、使用权等）属于出卖人。出卖人享有占有、使用、收益、处理的权利。外墙广告及其配套设施权益为出卖人享有。会所的用途，由出卖人决定，最终的经营内容以出卖人跟经营单位商定为准……九、其他内容补充。8、出卖人为本项目制作的一切推广宣传及广告资料（包括但不限于建筑模型、样板房、照片、图纸、售楼书等），只供买受人参考，不作为出卖人对买受人交楼标准、交楼设施及环境的承诺，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，亦不构成相应商品房买卖合同的组成部分，有关内容均以商品房买卖合同及本补充协议为准；出卖人中山市联创房地产有限公司提请买受人在签订本协议之前仔细阅读本附件的条款并特别注意本附件的条款内容；该补充协议还约定了其他事项。彭波、联创公司在该补充协议落款处签名/盖章确认。联创公司于2019年4月18日向涉案小区全体业主发出《公告》一份，该公告载有：由联创公司开发建设云山雅墅项目二期停车位目前已具备销售条件，现拟对云山雅墅二期产权停车位进行分批出售，并公告：有意购买第一批小车停车位的业主应于2019年4月26日前前往云山雅墅物业管理中心进行预登记。本公告自张贴发布之日起视为已告知全体业主，业主已知晓并认可该公告的全部内容。逾期未申请预登记的，视为放弃优先购买权，联创公司另行对外销售。同日，联创公司向业主/车主发出《通知》，该通知载有：本车位为联创公司产权车位，联创公司拟对该车位进行出售；为不影响销售，自本通知发出之日起，该车位将禁止停放车辆、摆放或设置任何物品，由此引发的责任由业主/车主承担。彭波主张，其在购买涉案房屋时，宣传单张明确车库为赠送使用，销售及认购书明确约定二期车库编号为038、054号车位使用权及处置权归彭波所有。彭波所使用涉案编号为038、054号的车位，不动产单元号为442000114206GB00704F00490191、442000114206GB00704F00490207，不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第0017196、0017212号，产权人为联创公司。另查明：彭波作为认购方（乙方）与作为出售方（甲方）联创公司签订《云山雅墅认购书》一份，该认购书载有认购物业概况、付款方式、认购条件等内容。该认购书落款甲方处盖有“云山雅墅花园销售中心专用章”，彭波在认购书落款认购方处签名并按捺指模确认。该认购书落款处左方还注有“25幢105业主彭波车位：035、036由原车位035、036，现改车位：038号车位。2015.2.4”字样，该标注还盖有“云山雅墅花园销售中心专用章”，认购书还注有“注：赠送的车位使用权跟随房子的使用年限。25与26座间的花园不是过道（即人行通道），有花园赠送”、“附：赠送1年物业管理费”，该标注仅有彭波签名及指模。彭波述称，认购书手写部分及盖章是在开发商旧售楼处，由联创公司的工作人员盖章并写字，彭波的认购书注明了一开始分配的是035、036号车位，因为该车位存在设计缺陷，因此认购书变更为038号车位，另一个车位经双方一致协商，于2018年才确定为054号车位。经查，彭波未对双方协商确认变更为054号车位的主张提交证据证实。联创公司称，在签订认购书时没有该手写部分内容，认购书是针对买卖双方签订的。彭波收楼时在物业处办理收楼手续，至少联创公司没有将该车位的物权赠送给彭波的意思表示。即使是物业手写，也是物业配一个车位给彭波使用，是物业为了管理的需要，因此该手写部分的形成过程对联创公司没有约束力。又查明：彭波向一审法院提交涉案房屋小区“雲山雅墅”宣传单张四份。“联创公司盛情加推特价单位，邀您一起品鉴”的宣传单张载有：23幢102单位，现价1550000元，面积261.48㎡：车库，赠送面积39.93㎡；一层，赠送面积12平方；二层，赠送面积4.8㎡；三层，赠送面积23.41㎡；天面，赠送面积55.04㎡；花园，赠送面积38.2㎡；总使用面积434.86㎡，总使用面积单价3565元。25幢102单位，面积267.82㎡：原价2001262元，现价1560000元，让利总价441262元，现单价5825元。25幢103单位，面积267.82㎡：原价2004558元，现价1560000元，让利总价444558元，现单价5825元。25幢104单位，面积267.82㎡：原价2003802元，现价1560000元，让利总价443802元，现单价5825元。“经典户型鉴赏（LN户型：20-26栋）”的宣传单张载有：建筑面积约170㎡、186-198㎡，使用面积约373-501㎡（含车位）；负一层【E＋多功能室】，建筑面积约70.99㎡，使用面积约112.57㎡（车位）；负一层【E＋多功能室】图纸显示包括标注C9在内的倒7字区域为不计入建筑面积。标注C9的区域为停车位。该宣传单张还载有其他内容。“经典户型鉴赏（Ls户型：20-26栋）”的宣传单张载有：建筑面积约170㎡、186-198㎡，使用面积约373-501㎡（含车位）；负一层【E＋多功能室】，建筑面积约65.45㎡，使用面积约92.57㎡（车位）；负一层【E＋多功能室】图纸显示包括标注C8在内的区域为不计入建筑面积。标注C9（应为C8）的区域为停车位。该宣传单张还载有其他内容。彭波购买的涉案房产为LN户型。再查明：彭波提交的龙山御景二期车库实测平面图中注有“现配送二期地下车位（编号……）使用权给业主……使用”字样。彭波称该证据是其他业主提供的，清楚标注了车位的分配。联创公司对此不予确认，主张彭波提交的该证据不能证明其证明目的。彭波还提交了由广东国安物业经营服务有限公司出具的《收据》一张，拟证明其自收楼之日起，涉案车位使用权、处置权从属于涉案房屋，多年来由彭波使用，彭波也按前期物业规定缴纳物业管理费。联创公司主张，确认该证据真实性，但与联创公司无关，该收取的收费单位为物业公司，物业公司基于物业管理向彭波收取合理费用，提供车位给彭波使用，并不当然认为彭波使用的车位归彭波所有。联创公司确认未向彭波收取车位使用费用，原因是联创公司近期才取得车位的产权证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。彭波与联创公司签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。涉案车位的产权人为联创公司，彭波对此不持异议。双方诉争焦点为联创公司是否有将涉案车位赠与彭波使用，亦即彭波对涉案车位是否有使用权。根据彭波、联创公司双方的诉辩意见，结合本案证据，分析如下：首先，彭波与联创公司签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。关于认购书中“25幢105业主彭波车位：035、036由原车位035、036，现改车位：038号车位。2015.2.4”手写内容，该手写内容虽然不是彭波、联创公司双方在签订认购书时形成，但该手写内容上盖有“云山雅墅花园销售中心专用章”。因认购书落款甲方处已盖有“云山雅墅花园销售中心专用章”，若不是联创公司对手写内容盖章予以确认，而在认购书落款空白处单独签章就明显不符常理。由此，认购书中手写内容“25幢105业主彭波车位：035、036由原车位035、036，现改车位：038号车位。2015.2.4”应为彭波、联创公司双方对认购书作出的补充约定，对双方有约束力。关于手写内容“25幢105业主彭波车位：035、036由原车位035、036，现改车位：038号车位。2015.2.4”如何理解问题。结合认购书，“25幢105业主彭波车位：035、036由原车位035、036，现改车位：038号车位。2015.2.4”应理解为彭波购买了涉案房产，联创公司应基本配备二期车位（编号038）给彭波。关于彭波主张双方因车位存在缺陷，双方于2018年协商变更其中一个车位为054号，彭波未为其主张向一审法院提交证据证实，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对于彭波的该主张不予采信。联创公司关于该手写内容不是其意思表示，对其没有约束力的主张不能成立，一审法院不予采纳。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，彭波购买的涉案房产为LN户型。“经典户型鉴赏（LN户型：20-26栋）”的宣传单张载明，20-26栋的LN户型的建筑面积约170㎡、186-198㎡，使用面积包含车位约373-501㎡，图纸显示包括标注C9在内的倒7字区域为不计入建筑面积。可知，联创公司在向彭波销售上述户型单位时作出具体明确说明和允诺，即彭波购买上述户型单位，车位作为该户型单位的使用面积，但不计入该户型单位的建筑面积。车位作为小区的配套设施，其重要性不言而喻，车位是否配备给彭波使用，必然会对彭波、联创公司双方商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。该说明和允诺即使未载入彭波、联创公司签订的商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。综上所述，结合彭波收楼后一直使用涉案车位，而联创公司未向彭波收取过任何使用费用的事实，一审法院认定彭波对涉案038号车位享有使用权，对于彭波关于对054号车位享有使用权的主张，依据不足，一审法院不予支持。至于彭波对涉案038号车位所主张的处置权。处置权虽不是物权法明文规定的所有权权能，但按一般理解，处置权与物权法所规定的所有权处分权能无异。处分权作为所有权的核心权能，与所有权密不可分，而彭波并不是涉案车位的产权人，故彭波该诉求于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、彭波对位于中山市************龙山御景花园2期配套一个车位[编号为038号，不动产单元号为442000114206GB00704F00490191，不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第0017196号]享有使用权；二、驳回彭波的其他诉讼请求。案件受理费2300元（彭波已预交10005元），由彭波负担1150元，联创公司负担1150元（联创公司负担部分应于判决生效之日起七日内径付彭波）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明：一、云山雅墅物业管理处客户服务中心出具证明一份，载明：“兹有三乡龙山御景花园小区25－105业主彭波车位编号为038号，小车位管理费为40元/月/个，缴费起始时间为2014.10.1，截止至2019.4.30，共交55个月，合计金额为2200元。另，2018年12月开始开发商同意加送编号为054号的小车位，由2018年12月开始计费，054编号小车位费用截止2019.4.30，共交5个月，200元整，编号038小车位和编号054小车位管理费合计2400元”。二、诉讼中，联创公司称彭波提交的宣传单中的LN、Ls户型并非涉案房屋的户型，彭波购买的是L1、L2户型中的L1户型，该户型不涉及车位的宣传。彭波对此不予确认，称宣传单中只有LN、Ls两个户型，其从未听过L1、L2户型。此外，联创公司诉讼中确认涉案认购书上加盖的“云山雅墅花园销售中心专用章”是该公司的公章。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。围绕双方的上诉请求，本案二审争议的焦点为彭波是否对涉案编号038号和054号的车位享有使用权。对此，本院分析如下：首先，根据双方签订的商品房买卖合同附件六合同补充协议第二条第3点约定，本商品房之建筑面积未包括地下车库面积，此部分面积空间处置权从属于商品房所有权，业主不得单独处置，但可以随本商品房整体转让而发生权益的变更。由此可见，双方约定车位处置权从属于商品房所有权，业主作为商品房的所有权人，依约应当享有车位的权益，而此处的权益，结合本案的实际情况，应当是指车位的使用权益。虽然该补充协议第六条第1点约定停车位权益（包括使用权）属于联创公司，但该条款属于联创公司提供的格式条款，且该部分内容与前述第二条第3点约定相矛盾，排除了业主对车位的使用权益，故该条款中关于车位使用权属于联创公司的约定无效，该约定并不影响业主对车位享有使用权益。其次，彭波与联创公司签订的认购书中载有“25幢105业主彭波车位：035、036由原车位035、036，现改车位：038号车位。2015.2.4”的手写内容，该手写内容处盖有“云山雅墅花园销售中心专用章”，联创公司亦确认该专用章是该公司公章。而认购书落款甲方处已盖有“云山雅墅花园销售中心专用章”，若不是联创公司对手写内容予以确认，其在认购书空白处单独盖章显然不符合常理。因此，认购书中的上述手写内容应为彭波与联创公司的补充约定，该约定对双方具有约束力。根据该手写内容，按通常文义理解，可以认定联创公司已配备了038号的车位给彭波使用。再次，彭波称其购买的涉案房产为LN户型，该户型的宣传单张联创公司在诉讼中亦予以确认。虽然联创公司主张彭波购买的并非LN户型而是L1户型，但未就此提供充分的证据予以证明，本院不予采信。彭波提交的“经典户型鉴赏（LN户型：20-26栋）”宣传单张载有“使用面积约373-501㎡（含车位）”、“负一层……使用面积：约112.57㎡（车位）”的内容。虽然联创公司主张该宣传内容属于要约邀请，但从上述宣传内容来看，联创公司就该户型单位作出的使用面积已含车位的说明具体确定，而根据生活常理，是否配备车位使用，必然会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，上述关于车位的说明应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。此外，根据云山雅墅物业管理处客户服务中心出具的证明内容及彭波提供的收据，彭波收楼后一直使用涉案038号车位并每月交纳该车位的管理费，而联创公司从未向彭波收取过车位使用费，亦未对彭波使用该车位提出过异议。因此，综合上述分析，一审法院认定彭波对涉案038号车位享有使用权并无不当，本院予以维持。至于彭波上诉主张其对054号车位享有使用权的问题，涉案认购书上并未载明054号车位的信息，而仅凭云山雅墅物业管理处客户服务中心出具的证明亦不足以证明彭波对该车位享有使用权，故彭波的上诉主张依据不足，本院不予支持。综上，上诉人彭波及联创公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由彭波负担1150元（已预交），中山市联创房地产有限公司负担1150元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十月十六日书记员  韦健淳