广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5003号上诉人（原审被告）：东莞中惠鸿福山庄商住开发有限公司。住所地：广东省东莞市樟木头镇蚌湖。统一社会信用代码为914***********174C。法定代表人：余丹云，总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，该公司员工。委托诉讼代理人：邱金丽，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张锐，男，汉族，1966年8月10日出生，身份证住址为广东省深圳市福田区********宏浩花园B2101房，公民身份号码为510************212。被上诉人（原审原告）：张益，女，2008年1月20日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证件号码为S187394（8）。法定代理人：张锐，身份信息同上，系张益父亲。两被上诉人共同委托诉讼代理人：贺志忠，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马驰，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。上诉人东莞中惠鸿福山庄商住开发有限公司（以下简称鸿福公司）因与被上诉人张锐、张益商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初5231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张锐、张益向一审法院起诉请求：1.鸿福公司支付因延期交房违约金19320元；2.鸿福公司支付因房屋层高不足赔偿款942766元及利息6766.22元（利息以55200元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2016年7月16日起计至实际付清之日止）；3.鸿福公司支付物业管理费4669.60元；4.本案全部诉讼费由鸿福公司负担（包括但不限于受理费、保全费、鉴定费）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、鸿福公司应于判决发生法律效力之日起十日内向张锐、张益支付逾期交房违约金7789.33元；二、鸿福公司应于判决发生法律效力之日起十日内向张锐、张益赔偿损失447706元；三、驳回张锐、张益的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13536元，保全费5000元，合计18536元，由鸿福公司负担8672.70元，张锐、张益负担9863.30元；鉴定费26500元，由鸿福公司负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初5231号民事判决。鸿福公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张锐、张益全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由张锐、张益负担。事实与理由：（一）张锐、张益购买商铺时已经前往现场实地查看，知悉案涉商铺为可以随时交付的现房，其未积极要求交房，由此产生的责任应自行承担，鸿福公司无需承担逾期交房的违约责任。案涉商铺于2015年5月7日通过竣工验收备案，张锐、张益在2016年7月16日签订《商品房买卖合同》时，已经知悉案涉商铺为现房，并非预售房屋。（二）根据建设规划设计图，涉案商铺的建筑规划层高为4.49米，合同约定的5.9米系销售人员笔误，属于意思表示瑕疵。1.合同约定的层高5.9米为签订《商品房买卖合同》时销售人员直接将其他项目的商铺买卖合同拿来使用，遗忘修改合同中的层高，系销售人员笔误，属于意思表示瑕疵，并非鸿福公司故意隐瞒层高所为。上述情形与房屋原本设计层高为5.9米，而鸿福公司在建造过程中故意建设成4.49米明显不同，一审法院未考虑鸿福公司并非故意所为，而直接采纳第三方并不合理的鉴定报告进行判决，没有充分考虑本案的实际情况，明显加重了鸿福公司的责任。2.与张锐、张益所购商铺同楼盘同楼层的其他房屋层高均为4.49米，并非5.9米。鸿福公司出售同栋住宅用房的时间为2013年至2015年间，房屋单价约12000元/平方米，而涉案的104房为商铺，是2016年7月16日签订《商品房买卖合同》，单价为13320.78元/平方米，该出售价格较同栋住宅的售价仅多约1300元/平方米，因此案涉商铺的出售价格属于合理的上涨。由此可见，若确如合同约定的层高为5.9米，且考虑到案涉商铺为商铺，则该商铺出售单价应比同栋住宅出售价格高出较多，这样才符合商品房销售常规做法。3.张锐、张益购房时，涉案商铺已经建设完工并通过验收。张锐、张益购房时现场查看过，应对涉案商铺的位置、大小、实际层高等情况进行过查看，其是按商铺的实际现状购买的，也理应是接受房屋的实际层高及现状才购买的。4.层高并未影响张锐、张益使用，也并未给张锐、张益造成任何实际损失。张锐、张益在收房后，涉案商铺就一直在对外出租，张锐、张益并未提供任何证据证明因存在层高问题而影响其对外出租收益。5.张锐、张益购买涉案商铺，考虑的主要因素是商铺的位置、价格、面积等，层高并非张锐、张益购买涉案商铺的决定因素，并未影响张锐、张益的购买行为。（三）一审审理中，张锐、张益申请第三方鉴定机构进行鉴定，第三方鉴定机构以5.9米层高与4.49米层高商铺租金差异来评估两者之间的价值差异，作为确定张锐、张益的损失依据，明显加重了鸿福公司的责任，也与事实完全不符。1.第三方鉴定机构的评估报告是以案涉商铺的租金收益进行评估，但是实际上，案涉商铺不管层高为多少，均不能隔断使用，即不能将案涉商铺隔开为多层使用，因此层高对房屋的出租、使用并无实质影响，影响案涉商铺租金收益的应是案涉商铺的面积、坐落位置、用途等，与层高无关。2.层高对案涉商铺的实际使用及价值并无任何影响，也并未对张锐、张益造成任何实际损失。该评估报告以5.9米层高与4.49米层高商铺租金差异来评估两者之间的价值差异，完全与事实不符，第三方鉴定机构评估报告不能作为判断5.9米层高与4.49米层高商铺价值差异的依据。一审法院以评估报告确定的租金差异简单的认定为张锐、张益的损失，明显不合理。3.根据一审判决，鸿福公司需向张锐、张益赔偿层高差异的损失447706元，张锐、张益购房总金额为1840000元，相当于张锐、张益实际上只支付了1392294元购房款（184000元-447706元=1392294元），该商铺单价仅为9690.24元（商铺面积143.68平方米），前述购买价格明显低于正常的市场价格，属于明显不合理，也显失公平。（四）双方未就层高不足应承担的违约责任在《商品房买卖合同》进行约定，张锐、张益也未提供相应的依据来证明其损失事实，一审判决简单认定预期可得租金收益差额作为张锐、张益的实际损失既无合同依据，也无法律依据。（五）一审判决所依据的鉴定报告所述5.9米房屋租金收益，其性质为预期可得利益，但涉案《商品房买卖合同》并未约定预期可得利益，也已超出了张锐、张益的诉讼请求范围，一审判决违反了处分原则。退一万步讲，即使张锐、张益存在预期可得利益损失，但张锐、张益并未在诉讼请求中进行主张，张锐、张益实际的主张为要求鸿福公司按照房屋面积差向其赔偿房屋的空间差异赔偿款。一审法院并未对该诉讼请求作出判决，而是超出张锐、张益的诉讼请求判决支持张锐、张益的预期可得利益损失，显然违反了民事诉讼法的处分原则，依法应当予以驳回。综上，一审判决对事实认定不清，适用法律错误，请求二审予以改判。被上诉人张锐、张益共同辩称，（一）鸿福公司应承担逾期交房的违约责任。1.《商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应该在2016年10月16日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用”，《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”由此可见，交付房屋的义务应由鸿福公司主动履行，而不是由张锐、张益去主张。因此，鸿福公司提出的“张锐、张益未积极主张要求鸿福公司交房”的理由不成立。另外，本案一审审理过程中，鸿福公司也未提交证据证明其向张锐、张益履行了通知及交付案涉房屋的义务。2.案涉房屋2015年5月7日通过竣工验收备案，2016年7月16日双方签订《商品房买卖合同》，并不能免除鸿福公司交付房屋的责任。3.一审法院根据张锐、张益提交的物业方深圳市开元国际物业管理有限公司出具的《收款收据》，以此来认定鸿福公司交付房屋的时间为2017年7月1日，要求鸿福公司自2017年7月1日起承担逾期交房违约金，对双方来说是公平、合理的，且鸿福公司在一审中也是予以认可的。（二）鸿福公司所述合同中约定的案涉房屋层高为5.9米系销售人员笔误的上诉理由不成立，鸿福公司交付的商铺层高不符合合同约定，应承担违约赔偿责任。1.案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。鸿福公司作为房地产开发商，应具备拟定相应合同的能力，其称合同中的层高5.9米仅是笔误，没有提交证据证明，且该解释不符合常理，理由明显不能成立。2.鸿福公司将案涉商铺与同楼盘同楼层的其他房屋层高相比，不具备可比性，没有关联性。首先，鸿福公司提交的三份《商品房买卖合同》中的房屋用途均是住宅，而案涉房屋的用途是商铺，房屋用途不同，房屋层高理应不同，两者不具备可比性；其次，鸿福公司提交的三份《商品房买卖合同》载明的价格与案涉房屋的价格没有任何关联，案涉房屋的价格由买卖双方协商确定，张锐、张益购买案涉房屋时不认识其他业主，不可能知道其他房屋的价格，更不能通过对比房屋价格得知案涉房屋的实际层高；再次，鸿福公司在向张锐、张益交付案涉商铺前，张锐、张益根本无法获知房屋的真实层高，张锐、张益对商铺层高的认识仅基于《商品房买卖合同》中写明的商铺层高5.9米，在签订合同后到实际交房长达2年的时间内，鸿福公司也一直向张锐、张益宣称层高是5.9米。3.层高不足一定会影响到商铺的使用功能和对外出租收益。商铺的使用主要在于空间，案涉商铺楼层高度的降低，必然对该商铺的使用功能造成比较大的影响，实际上，案涉商铺层高的降低确实严重影响了张锐、张益以及租户对案涉商铺的使用。商铺实际层高与合同约定层高相差高达1.41米，误差比高达24%，如此大的差距当然会影响到商铺的使用功能。同时，根据《价格评估结论书》可以看到，层高5.9米的商铺租金与层高4.49米的商铺租金存在显著差别。鸿福公司所述“房屋层高并未影响到张锐、张益的出租收益，也未影响到张锐、张益的购买行为”的上诉理由不能成立。（三）《价格评估结论书》合法有效，价格评估结论应予采纳。本案一审审理过程中，一审法院委托广州领耀评估咨询有限公司作出了案涉房屋层高价值差的价格评估结论书。第三方鉴定机构通过法定程序选定，由法院依法委托，具有鉴定资质。鉴定人依据相关法律法规、法院提供的卷宗资料以及其收集的有关资料，选定了科学的评估方法，明确了其价格评估过程，最终得出的价格评估结论应予以采纳。此外，鸿福公司将447706元直接转换成购房款进行计算，认为显失公平，此逻辑显然错误，此损失是鸿福公司违反合同关于层高的约定后，应承担的违约责任，具有惩罚违约人和补偿无过错方受损的性质，与购房款不是同一性质，不能进行类比。综上所述，恳请法院驳回鸿福公司的上诉请求，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人张益为香港特区行政区居民，故本案为涉港商品房销售合同纠纷。当事人未约定管辖及法律适用，因案涉《商品房买卖合同》的签订地、履行地均在内地，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条的规定，本案应适用最密切联系地内地的法律作为准据法。一审法院对本案行使管辖权及适用内地法律处理涉案争议，符合法律规定，双方当事人亦无异议，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对鸿福公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、鸿福公司应否承担逾期交房的违约责任；二、鸿福公司应否赔偿张锐、张益因层高不足的损失及其数额应如何认定。关于焦点一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鸿福公司与张锐、张益于2016年7月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应予以恪守。双方约定鸿福公司应在2016年10月16日前交付案涉商品房给张锐、张益使用。商品房达到交付使用条件后，鸿福公司应当书面通知张锐、张益办理交付手续。因此，鸿福公司应对案涉商品房是否交付承担举证责任，而鸿福公司未提交证据证明其已按照合同的约定书面通知张锐、张益办理房屋交付手续，应承担举证不能的法律后果。房屋买受人在收房后需缴纳物业管理费，而张锐、张益于2018年7月31日缴纳了2017年7月1至2018年7月31日的物业管理费，故一审法院认定双方于2017年7月1日前完成了案涉房屋的交付并无不当，本院依法予以确认。鸿福公司主张因张锐、张益未积极主张要求鸿福公司交房，其应自行承担逾期收房的责任缺乏依据，本院不予采纳。一审法院依照鸿福公司逾期交房的时间，以及合同约定的违约金支付标准，计算出鸿福公司应支付的逾期交房违约金为7789.33元，经本院核对，计算金额正确，本院予以维持。关于焦点二。鸿福公司作为房地产开发商和商品房出卖方，其交付的房屋应当符合约定条件，否则属于不适当履行，出卖人应根据瑕疵履行行为给买受人造成的合理损失承担违约赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，鸿福公司交付房屋的实际层高为4.49米，与合同约定层高5.9米不符，根据建筑业相关规范，尽管二者之间可以存在一定误差，但本案中约定和实际层高差距明显超出合理误差范围，可以认定鸿福公司存在违反约定的履行行为。在此情况下，虽购房合同中无对该项违约行为约定具体的违约责任，购房人仍有权要求其承担违约责任。如前所述，因双方在合同中未约定层高不足的违约责任，为了确定案涉房屋的层高价值差，一审法院根据张锐、张益的鉴定申请，通过摇珠的方式选定了广州领耀评估咨询有限公司进行鉴定。广州领耀评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》载明，由于评估标的为商业用途，属于收益性物业，且评估标的所在区域类似物业的出租成交较活跃，可以获取市场交易案例采用收益法进行评估测算的条件。经过测算，案涉商铺的层高价值差为447706元，一审法院根据《价格评估结论书》确定的金额认定张锐、张益的损失并无不当，本院予以确认。鸿福公司应向张锐、张益赔偿损失447706元。《价格评估结论书》采用的是市场法和收益法计算约定交付层高房产与实际交付层高的价值差进行评估，故鸿福公司主张鉴定机构仅以商铺租金差异来评估两者之间的价值差异缺乏依据，本院不予采纳。张锐、张益在一审时的诉讼请求为要求鸿福公司支付其因层高不足的赔偿款，而一审法院认定鸿福公司向张锐、张益赔偿损失447706元，该损失赔偿款即为鸿福公司因层高不足的违约所造成的损失，一审判决并未超出张锐、张益的诉讼请求，鸿福公司的该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于鸿福公司主张案涉购房合同层高存在笔误，故其无需承担赔偿责任的问题。鸿福公司主张案涉购房合同层高存在笔误，并提交了案涉房屋同楼盘同楼层的其他合同予以为证。但鸿福公司提交的其他合同的房屋性质为住宅，而案涉房屋为商铺，两者房屋性质不一样，不能直接推定案涉房屋与其他房屋层高一致，故对于鸿福公司有关层高笔误的抗辩意见本院不予采纳。退一步讲，张锐、张益作为购房者，在签订买卖合同时对于房屋层高的确认一般只能依赖于合同的约定，当发现现状与合同约定不符时，确会给购房者带来一定的心理落差，从实际状况考虑，层高5.9米与层高4.49米也会对商铺的实际价值存在一定的影响，故无论案涉层高是否属于笔误，均不能成为鸿福公司的免责事由，仍应对此承担赔偿责任。综上所述，鸿福公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条及上述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8132元，由上诉人东莞中惠鸿福山庄商住开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年十月二十日书记员  卢淑霞附录相关法律：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百二十六条涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。在中华人民共和国境内履行的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同，适用中华人民共和国法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。