昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初4837号原告：吴凯，男，汉族委托诉讼代理人：魏明毅、刘梦婷，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明邦元置业有限公司法定代表人：冯刚。委托诉讼代理人：万晓丽、叶颖，云南上义律师事务所律师，一般授权代理。原告吴凯与被告昆明邦元置业有限公司（以下简称邦元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理，原告吴凯及其委托诉讼代理人魏明毅，被告邦元公司的委托诉讼代理人万晓丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴凯向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付延期交房违约金8448元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于昆明市呈贡区房屋一套。原告按合同约定支付了全部购房款，在接收房屋时，也交纳了合同约定的契税、住宅专项维修基金、物业管理费等合同约定的费用。依据双方签订的合同，被告应于2018年3月30日交付房屋，但被告所建的房屋直到2018年9月30日才符合双方合同约定的交房条件，被告已违约。被告应按合同约定，在原告接收房屋三十日内，支付逾期交房违约金。但时至今日，被告拒不履行支付违约金的义务，经双方协商无果，原告为维护自己的合法权益，只有诉请人民法院，请法院支持原告的诉讼请求。被告邦元公司辩称：第一、原告吴凯属于回迁安置房，其购买案涉房屋是依据我公司与昆明春晖开发建设有限公司签订的《购房协议》，春晖公司根据《购房协议》向我公司支付了部分购房款，原告只是对不足部分进行了补缴，原告并未实际支付全部购房款；第二、我公司与原告签订《商品房买卖合同（预售）》的目的只是为了方便原告办理不动产权证，原告不应享受合同约定的逾期交房违约金；第三、原告自2018年3月至2018年12月一直在领取春晖公司发放的过渡性租房补助款，春晖公司认为该款项系我公司逾期交房而产生的损失，已根据双方签订的《购房协议》向我公司主张赔偿；这样就会导致同一违约事项，我公司要支付两笔违约金，也是不合法的。当事人围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告吴凯提交的第5、6、7项证据，系购买和使用案涉房屋支付的费用凭证，本院对其真实、合法、关联性予以认定。2、被告邦元公司提交的四项证据，涉及另一法律关系，与本案无直接关联，本院对其关联性不予认定。本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：2018年3月1日，原告吴凯（买受人）与被告邦元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发建设的住宅一套，建设面积81.14平方米，房屋总价436533.20元。合同第九条约定：商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第十一条约定：出卖人应在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：逾期交房自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，出卖人按每天30元向买受人支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，出卖人每日按买受人已付购房款的万分之一向买受人承担违约金，并于实际交房之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2018年3月6日，原、被告双方签订了《合同补充协议》，协议第四条第1款约定：双方确认交房条件为：买受人房屋所在楼宇经出卖人及勘查、设计、施工、监理单位共同验收合格，即达到本合同约定的交房条件。合同和协议签订后，原告按约定向被告交纳了全部购房款（其中部分系用原告被拆迁的房屋抵偿，部分为现金交付）。另查明：原告吴凯购买的上述楼盘于2018年9月30日办理竣工验收及备案登记手续。此前，昆明市呈贡区工程质量监督站、昆明市呈贡区住房和城乡建设局发出工程质量整改通知，要求组织验收并经备案方可交付使用。综上所述，本院认为，原告吴凯与被告邦元公司订立的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。同时，合同第九条约定的房屋交付条件之一为取得竣工验收备案文件。而双方于2018年3月6日日签订的《补充协议》第四条第一款则约定，双方确认交房条件为买受人房屋所在楼宇经出卖人及勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格。据此，在房屋的验收标准上，《补充协议》变更了《商品房买卖合同（预售）》约定的交房条件，具体而言，《补充协议》约定的条件低于《商品房买卖合同（预售）》约定的条件，且邦元公司对于降低交房条件的约定并未采取有效方式进行提示、告知，故对于涉案房屋的交付条件，不应适用《补充协议》第四条的约定，而仍应适用《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，即商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件。本案中，邦元公司于2018年9月30日取得《竣工验收备案证明书》，故房屋符合约定的交房条件的时间应为2018年9月30日。综上所述，邦元公司的行为构成逾期交房，应当承担相应违约责任。关于违约金的计算标准，《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款约定，逾期交房自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，出卖人按每天30元向买受人支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，出卖人每日按买受人购房款总额的万分之一向买受人承担违约金，并于实际交房之日起三十日内向买受人支付违约金，本合同继续履行。本案中，双方对于逾期交房30天内的违约金标准均无异议，但邦元公司认为逾期交房30天后的违约金标准过高，请求予以调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，本院结合违约金兼具惩罚性及补偿性的属性，综合呈贡辖区房地产开发现状、邦元公司的违约情形、本案实际情况等因素，将其后的违约金予以调减，按原告已交购房款的日万分之0.5认定。综上，被告应当支付原告2018年3月31日至2018年9月30日期间共计183天的违约金4239.48元（30天×30元+153天×436533.20元×0.00005）。被告认为原告未全额支付购房款，不应享受逾期交房违约金的答辩观点，与本院查明的事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告昆明邦元置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴凯支付逾期交房违约金4239.48元。二、驳回原告吴凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取50元，由原告吴凯负担23元，由被告昆明邦元置业有限公司负担27元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行，申请强制执行的期限是二年。审判员 黄 云二〇二〇年十月十四日书记员 梁娇娇