广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初2610号 原告：陈明，男，1970年4月5日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：杨灵基，广西桂联律师事务所律师。 被告：广西平南松宇置业投资有限公司，住所地广西平南县平南街道龚州大道（盛世豪庭小区**楼）**。统一社会信用代码：91450821697617640U。 法定代表人：陈丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏建荣，北京大成（南宁）律师事务所律师。 原告陈明与被告广西平南松宇置业投资有限公司（以下简称松宇置业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈明及其委托诉讼代理人杨灵基、被告松宇置业公司委托诉讼代理人苏建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈明向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告陈明与被告松宇置业公司2019年8月24日和2019年12月21日签订的《盛世学府商品房认筹书》无效；2.判决被告松宇置业公司返还认筹金50000元，并支付从2019年8月24日起至还清之日止按年利率6%计算的利息给原告陈明；3.本案受理费由被告松宇置业公司承担。事实和理由：2019年8月24日，被告松宇置业公司在所投资不足总投资额25%且未取得《商品房预售许可证》（2019年12月17日取得）的情况下，向原告陈明销售“盛世学府”的5栋2单元021402号商品房。当日双方签订了一份《盛世学府商品房认筹书》，明确了该商品房面积为91.73平方米，户型为2+1房2左2卫。当日原告陈明发现其户型、面积与认购书不相符，遂提出退房并要求被告松宇置业公司返还认筹金5万元，被告松宇置业公司不同意并要求原告陈明另选其他商品房。在被告松宇置业公司不同意退回认筹金的情况下，原告陈明被迫于2019年12月21日再次与被告松宇置业公司签订一份《盛世学府商品房认筹书》，认购了5栋2单元02303号商品房，但该商品房仍不符合原告陈明的要求，也不符合合同约定，原告陈明多次要求被告松宇置业公司返还认筹金未果。原告陈明认为，被告松宇置业公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下向原告陈明销售商品房，违反国家法律和行政法规的相关规定，且被告松宇置业公司法定代表人陈丽也没有在认购书上签名或盖章，认购书中出售的商品房与实际的商品房不符，因此双方签订的两份《盛世学府商品房认筹书》无效，依照合同无效的处理原则，被告松宇置业公司理应将认筹金退回给原告陈明，并赔偿资金占用期间的利息损失。 被告松宇置业公司辩称，一、被告松宇置业公司与原告陈明于2019年8月24日签订的《盛世学府商品房认筹书》经双方协商一致已经解除。因原告陈明想购买面积更大的房屋，故改签换购为预测面积为117.75㎡的5栋2单元020303号房，双方当事人已实际就认购盛世学府5栋2单元021402号房所签订的《盛世学府商品房认筹书》达成一致的合同解除协议。二、被告松宇置业公司与原告陈明于2019年12月21日签订的《盛世学府商品房认筹书》合法有效，依法应当继续履行。2019年12月21日被告松宇置业公司已经获得了盛世学府5-1#、5-2#楼的《商品房预售许可证》，原告陈明所诉称的被迫、不情愿以及被告松宇置业公司的法定代表人陈丽没有在认筹书上签名或盖章等情形均不属于合同无效的法定事由。三、原告陈明存在拒绝与被告松宇置业公司签订《商品房预售合同》的违约行为，其无权要求退回认筹金。被告松宇置业公司曾在2020年上半年期间两次以邮寄方式通知原告陈明签订商品房预售合同，原告陈明拒收快递，拒绝与被告松宇置业公司协商签约。原告陈明现提起本案诉讼亦表明其无意于继续履行《盛世学府商品房认筹书》所约定的合同义务，根据认筹书第四条第（4）项的约定，被告松宇置业公司有权不退回认筹金给原告陈明。综上，请求法院驳回原告陈明的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年8月24日，被告松宇置业公司（甲方）与原告陈明（乙方）签订一份《广西平南松宇置业投资有限公司盛世学府商品房认筹书》，该认筹书主要内容为：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上对该房屋预定事宜，在签署正式《商品房预售合同》之前达成如下协议：一、认筹物业的基本情况：乙方自愿认筹甲方开发的位于平南县住宅：5栋2单元021402号房，预测建筑面积91.73㎡（该建筑最终面积以《房地产权证书》登记的面积为准），户型2＋1房2厅2卫。二、该物业的认筹价格：按照建筑面积计价，折后成交单价为4821.57元／㎡，折后成交房款总价为442283元。三、付款方式：乙方须于签署本认筹书时支付签约认筹金人民币5万元，乙方须于交齐认筹金并签署本认筹书后，在接到甲方通知可签订《商品房预售合同》的七日内到甲方售楼处签订《商品房预售合同》并按第2种方式支付购房款：1.…；2.办理银行按揭付款或住房公积金按揭付款，…如乙方提出退房，甲方有权没收认筹金，余下乙方已付的房款无息退回，并有权将该物业另行出售。四、甲乙双方共同约定的其他条款：（1）…；（2）若乙方未按规定的时间付款及办理相关手续，视为乙方违约，本认筹书自动终止，甲方有权对认筹单元／房号另行处理而无需知会乙方，认筹金不予退还；（3）…；（4）在接到甲方通知可签订《商品房预售合同》的七日内到平南县平南镇龚州中学旁盛世学府销售中心与甲方签署《商品房预售合同》，并按本认筹书第三条约定支付购房款。逾期则本认筹书自动解除，甲方有权将该物业转售他 人，无需另行通知，并不予退还所交认筹金。五、本认筹书一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，具有同等法律效力，双方签字盖章之日起生效，甲乙双方签订的《商品房预售合同》生效后，本认筹书自动终止。当日，原告陈明支付5万元认筹金给被告松宇置业公司。2019年12月21日，双方再次签订一份《广西平南松宇置业投资有限公司盛世学府商品房认筹书》，该认筹书主要内容为：一、认筹物业的基本情况：乙方自愿认筹甲方开发的位于平南县住宅：5栋2单元020303号房，预测建筑面积117.75㎡（该建筑最终面积以《房地产权证书》登记的面积为准），户型3＋1房2厅2卫。二、该物业的认筹价格：按照建筑面积计价，折后成交单价为4648.42元／㎡，折后成交房款总价为547352元。其他内容与2020年8月24签订的认筹书内容基本一致。同日，被告松宇置业公司开具落款日期为2019年8月24日的《收据》一张，确认其收到020303号房的认筹金。2019年12月17日，被告松宇置业公司获得盛世学府5-1＃、5-2＃楼的《商品房预售许可证》。2020年4月28日，被告松宇置业公司向原告陈明邮寄《签订的通知书》，告知原告陈明盛世学府项目已于2019年12月17日取得商品房预售许可证并再次正式通知其于2020年6月7日上午九时签订《商品房预售合同》。 另查明，2019年11月至2020年3月28日期间，原告陈明与被告松宇置业公司的工作人员通过微信协商换房事宜。 本院认为，一、关于2019年8月24日和2019年12月21日双方签订的两份《广西平南松宇置业投资有限公司盛世学府商品房认筹书》效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效；第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，案涉两份认筹书的性质为预订合同，松宇置业公司在陈明提起诉讼前已取得商品房预售许可证，没有违反法律强制性规定，应当认定陈明与松宇置业公司于2019年8月24日和2019年12月21日签订的两份《广西平南松宇置业投资有限公司盛世学府商品房认筹书》均为合法有效。陈明诉称案涉合同是被迫签订，并非其真实意思表示，但并未提供证据证明，本院依法不予采信。二、关于应否返还认筹金5万元并支付利息的问题。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行义务。陈明与松宇置业公司签订的两份《广西平南松宇置业投资有限公司盛世学府商品房认筹书》依法成立，对双方当事人均具有法律约束力，陈明以涉案两份认筹书无效为由诉请松宇置业公司返还认筹金5万元并支付利息于法无据，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告陈明的全部诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取计525元（原告已预交），由原告陈明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1050元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 龙庆成 二〇二〇年十月十五日 法官助理 赵 珍 书 记 员 冯 捷