重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民再73号再审申请人（一审被告）：谢荷，女，汉族，1971年3月14日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：梅洪敏，重庆永登律师事务所律师。被申请人（一审原告）：重庆康中王医药有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南坪南坪西路****，统一社会信用代码915001086220388983。法定代表人：万仲华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘天琦，北京市中银（重庆）律师事务所律师。再审申请人谢荷因与被申请人重庆康中王医药有限公司（以下简称康中王公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初6575号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月11日作出（2020）渝05民申83号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人谢荷的委托诉讼代理人梅洪敏，被申请人康中王公司的委托诉讼代理人刘天琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谢荷申请再审称，请求撤销重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初6575号民事判决，依法改判驳回康中王公司的诉讼请求。事实及理由：1、本案一审审理程序违法，一审仅凭康中王公司与案外人的租赁合同，而未通知案外人出庭作证就确定康中王公司转租案涉商铺事实；2、一审判决主要证据未经质证，且确认谢荷欠付租金缺乏依据。康中王公司与谢荷的租赁合同约定先付租金，谢荷先后两次交纳了53100元的租金，按照租金减半的优惠，已经支付了8个月的租金，谢荷在2014年11月26日向康中王公司提出解除租赁合同的申请，其实际承租期间只有7个月；3、康中王公司一审起诉已过诉讼时效。案涉租赁合同解除时间为2014年11月，康中王公司向谢荷邮寄的《函告》不能引起诉讼时效的中断或是中止，康中王公司应当在2016年11月之前起诉。康中王辩称，1、一审法院按照法律规定公告送达，谢荷未参加庭审质证是自身原因，缺席审判符合法定程序，一审审理程序合法；2、康中王公司将案涉商铺转租的事实，一审法院已经查清，且案涉房屋转租是及时止损的经营行为；3、谢荷称其所租商铺的租金减半收取无证据证明；4、康中王公司向谢荷送达《关于要求缴纳房租的函告》是按照合同约定的地址邮寄，具备中断诉讼时效的效力，本案起诉时诉讼时效期间未届满。康中王公司向重庆市渝中区人民法院起诉请求：1、判令双方签订的《房屋租赁合同》于2015年11月30日解除；2、判令谢荷向康中王公司支付所拖欠2014年4月20日至2015年11月30日的租金共计476124元；3、判令谢荷按人民银行同期贷款利率四倍（4.35%×4)向康中王公司支付截止2017年4月20日的滞纳金共计183823.4元；4、判令康中王公司没收谢荷履约保证金26550元；5、请求判令谢荷向康中王公司支付律师费5000元；6、请求公告费用及全部诉讼费用由谢荷承担。一审法院认定事实：2014年3月22日，康中王公司（甲方）与谢荷（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的案涉房屋（即江家巷5号地王广场B1层5－8/E－P轴轴范围内）营业用房（B01商铺），面积约33.78平方米（含公摊面积）。租赁期限从2014年3月23日起至2015年11月30日止，2014年4月20日以前为免计租金装修期，2014年4月20日为起租时间。租金按季支付，于合同生效后计租开始前5日内支付第一季度租金，以后每季的租金乙方须在上一季结束前的5日内支付给甲方。2014年4月20日至2014年11月30日月租金为26550元，2014年12月1日至2015年11月30日月租金为27877元。乙方同意合同生效后2日内一次性向甲方支付相当于1个月租金的履约保证金，合同履行完毕并退房之后，乙方无违约情形之后十日内甲方无息返还乙方。并约定合同生效后，除协商一致外，任何一方不得单方变更，乙方拖欠租金超过30日甲方有权解除合同，立即收回出租房屋。乙方逾期向甲方支付租金、履约保证金，应自逾期之日起按应付未付金额的0.5%向甲方支付滞纳金；逾期超过30天，甲方有权解除本合同，并有权没收乙方已支付的履约保证金，乙方仍应按实际逾期天数向甲方支付滞纳金。如一方违约，违约方须承担守约方由此产生的差旅费、误工费、诉讼费、律师代理费等费用。租赁合同签订后，双方办理了房屋交接。2014年6月18日、10月16日、2015年4月23日、2015年9月22日、2016年4月18日，康中王公司作出《关于要求缴纳房屋租金的函告》5份要求谢荷支付所欠的租金、滞纳金等，并通过全国邮政特快专递以及申通快递向谢荷位于重庆市沙坪坝区堆金村17号3-1的地址寄送。上述邮件均显示被退回。2017年3月20日，康中王公司与重庆尚亚律师事务所签订《委托律师代理合同》，约定康中王公司与谢荷房屋租赁合同纠纷一案，委托重庆尚亚律师事务所的律师进行代理，律师代理费5000元。后康中王公司向重庆尚亚律师事务所支付律师费5000元。另查明，案涉房屋（建筑面积2531.69平方米）属于重庆百货大楼股份有限公司（以下简称重百公司）所有。重百公司于2013年6月28日与康中王公司签订《房屋租赁合同》将上述房屋出租给康中王公司作商服所用，并同意其转租。审理中，康中王公司确认收到谢荷交付的履约保证金26550元和租金53100元。康中王公司同时举示了2015年8月2日与奚谷云签订的《房屋租赁合同》一份，证明因将涉案商铺于当日租赁给奚谷云使用，康中王公司请求将诉讼请求中租金降低为364616元，滞纳金降低为151486.1元。康中王公司同时申请撤回其第一项诉讼请求，该院依法予以准许。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，康中王公司与谢荷签订的《房屋租赁合同》真实有效，具有法律效力，双方均应按约全面履行自己的义务。因谢荷在支付两月租金后未继续支付租金，康中王公司也对其所欠租金一直进行催收，故该院对康中王请求的截止2015年8月2日的租金364616元依法予以支持。关于滞纳金，双方在合同中约定乙方逾期向甲方支付租金、履约保证金，应自逾期之日起按应付未付金额的0.5%向甲方支付滞纳金，该滞纳金应系违约金。因谢荷存在延迟支付租金的行为，康中王公司自愿要求谢荷按照中国人民银行同期银行贷款基准利率四倍标准支付至2017年4月20日的违约金，该院予以照准。同时，根据双方签订的租赁合同的约定，康中王公司有权要求谢荷支付律师费。关于保证金问题，根据合同约定，承租人如果存在违约情形，出租人可“没收”其交纳的保证金，但鉴于康中王公司已收取谢荷交纳的保证金，该保证金实际已由康中王公司占有和支配，无需再进行判决确认，故该院不在本案中确认保证金的归属。一审法院判决：一、谢荷于本判决生效之日起十五日内向重庆康中王医药有限公司支付2014年6月20日至2015年8月1日的租金共计364616元，并支付以合同约定每季度应交而未交租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍为标准分段计算从2014年6月20日、7月20日、2015年10月20日、11月20日、2015年2月20日、5月20日起分别至2017年4月20日止的违约金;二、谢荷于本判决生效之日起十五日内向重庆康中王医药有限公司支付律师费5000元；三、驳回重庆康中王医药有限公司其他诉讼请求。案件受理费10715元由谢荷承担。再审中，谢荷为证明其主张举示以下证据：1、编号为0010510的《收据》一张。该收据加盖有重庆康中王医药有限公司财务专用章，入账日期为2014年7月28日，收据显示同为B区商铺租赁户程丽的租金是减半收取。拟证明谢荷商铺也是B区也是享受每月减半收取租金的优惠。康中王公司对该证据质证认为，真实性、合法性予以认可，关联性不认可，该收据的交款单位为程丽，与本案不具有关联性，商铺租金是一铺一议，不同商铺之间的租金及优惠不具有商业参考性，类比推理不符合法律逻辑。2、中国光大银行重庆分行客户谢荷账户对账单。根据双方租金预交的合同约定及租金减半的优惠，拟证明谢荷在2014年9月24日转款给叶海蓉53100元，是交纳2014年8月20日至2014年12月19日期间的租金。康中王公司对该证据质证认为，对证据真实性、合法性予以认可，但不能到达证明目的。谢荷主张的租金减半无事实依据，其只向康中王公司交纳过一次53100元的租金，该笔租金是前两月的租金，即2014年4月20日至2014年6月19日。3、重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终8035号、（2018）渝05民终4467号民事判决书及罗苇等七名商户联名的《关于延长商铺半价优惠政策的申请》。拟证明康中王公司在其经营重庆小吃中心正式营业前即2015年1月之前，对所有租户采取每月租金减半收取的优惠。康中王公司对该证据质证认为，两份判决书中的程丽、罗苇并非本案的合同相对人，二份判决所认定的事实与本案不具备关联性，对《关于延长商铺半价优惠政策的申请》的三性不予认可，且这是商铺租赁户自行提出的申请，康中王公司对申请未予答复，不能达到证明目的。4、来源于互联网信息的《重庆小吃中心招商公告》，拟证明案涉商铺所在的重庆小吃中心预定在2015年元月营业。案涉商铺租金纠纷是属于未正式营业期间，商铺正在招租过程中，对商户实施每月半价租金符合逻辑；且招租公告中的《招商须知》明确提出2015年租金优惠优惠，因此，在2014年未正式营业前有半价优惠优惠符合逻辑。此招商公告中的联系人葛女士即为本证据目录中的房屋申请时的提交人葛莎。康中王公司对该证据质证认为，该组证据没有康中王公司或是相应招商单位的公章，对真实性、合法性、关联性均不予认可。5、谢荷向康中王公司提出的《房屋合同解除申请》。该申请谢荷于2014年11月6日当面交给到康中王公司办公室人员葛莎。拟证明谢荷与康中王公司之间的租赁合同于2014年11月6日解除。康中王公司对该证据质证认为，该份申请书康中王公司并未收到，对《房屋合同解除申请》的真实性、合法性、关联性均不予认可，但从该申请书中可以看到谢荷自认康中王公司未按减半收取租金。6、通过启信宝APP收集的关于“185XXXX****”电话号码的信息。该电话号码是案涉商铺续谢荷之后另一承租人奚谷云在其与康中王公司的租赁合同中所留电话。根据启信宝APP收集的电话信息，使用该电话的有三家公司。拟证明康中王向一审法院提交的与奚谷云之间的租赁合同并非真实，该合同签订与谢荷欠付租金没有关联性，且能更进一步印证，谢荷的租赁合同解除在前，康中王公司才能与奚谷云就案涉商铺签订租赁合同。康中王公司对该证据质证认为，真实性、合法性、关联性均不予认可，康中王公司与奚谷云之间的房屋租赁合同重庆市渝中区人民法院作出了（2019）渝0103民初26308号民事判决，谢荷提交的证据不能达到证明目的。7、水、电缴费通知单二张。证明谢荷离开时已结清应结费用。康中王公司对该证据质证认为，对证据真实性存疑，关联性不认可，即使该证据为真实的，也只证明谢荷缴纳了2014年9月20日至2014年10月20日期间的水电费，且另一张缴费通知单没有显示时间，该证据达不到证明目的。围绕当事人的再审请求，本案对本院有争议的证据和事实认定如下：谢荷举示的《收据》、重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终8035号、（2018）渝05民终4467号民事判决书只能证明其他案外人与康中王公司的租赁合同相关内容关系，与本案不具有关联性，不能达到证明目的，本院不予采纳；罗苇等七名商户联名的《关于延长商铺半价优惠政策的申请》、《重庆小吃中心招商公告》、《水、电缴费通知单》等证据，不能证明康中王公司对谢荷所承租的商铺采取租金减半优惠，本院亦不予采纳。《房屋合同解除申请》系谢荷单方作出，康中王公司否认收到该申请，因此，本院对该证据不予采纳。本院再审查明的事实与一审一致。本院再审认为，谢荷主张其结清了租赁期间的租金，应当为其主张提供证据加以证明。谢荷再审中所提交的证据只能证实康中王公司对其他案外人采取了租金减半的优惠，但不同的商铺之间租赁合同彼此独立，不能由此证明康中王公司对其采取了租金减半的优惠。综合本案的证据，只能认定谢荷向康中王公司交纳了53100元租金及26550元履约保证金，其存在违约行为，根据双方签订的租赁合同约定，康中王公司有权要求谢荷支付律师费。因此，本院对谢荷认为其不存在欠付租金，要求驳回康中王公司诉讼请求的再审主张不予支持。谢荷在再审中提出违约金过高，本院经审查认为，双方在合同中约定承租方逾期向出租方支付租金、履约保证金，应自逾期之日起按应付未付金额的0.5%向甲方支付滞纳金。逾期超过30天，甲方有权解除本合同，并有权没收乙方已支付的履约保证金，乙方仍应按实际逾期天数向甲方支付滞纳金。该约定中的滞纳金以及可以“没收”的履约保证金，法律性质上均属于逾期履行的违约金。康中王公司自愿要求按照中国人民银行同期银行贷款基准利率四倍标准计算违约金，属于约定违约金过高主动降低的行为。该计算标准从司法实务看，虽然合理但明显高于损失，金额已经包含惩罚性违约金。因此，对同一违约行为不应当再次主张履约保证金作为违约金，谢荷预交的履约保证金26550元应当在滞纳金中扣除。根据双方《房屋租赁合同》第五条约定，租金按季支付，于合同生效后计租开始前5日内支付第一季度租金，以后每季的租金须在上一季结束前的5日内支付及起租时间为2014年4月20日的约定，滞纳金应当从租金支付日期的次日开始计算，但本案一审起诉时，康中王公司自愿从2014年6月20日开始计算2014年6月20日至2014年7月20日租金的滞纳金并从每季度租期开始时收取滞纳金，该主张系放弃自身权利，本院予以尊重。康中王公司以4.35%的年利率作为中国人民银行同期贷款利率，经本院查询该利率不损害对方利益，本院予以确认。另，一审判决主文中分段计算违约金的起始时间存在笔误，本院依法予以纠正，经计算谢荷应当承担的租金滞纳金为152052.02元，应支付的违约金为152052.02元-26550元=125502.02元。综上所述，谢荷再审理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初6575号民事判决；二、谢荷于本判决生效之日起十五日内向重庆康中王医药有限公司支付2014年6月20日至2015年8月1日的租金364616元及违约金125502.02元。三、谢荷于本判决生效之日起十五日内向重庆康中王医药有限公司支付律师费5000元；四、驳回重庆康中王医药有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10715元，由谢荷负担；再审案件受理费10715元，由谢荷负担。本判决为终审判决。审 判 长 代贞奎审 判 员 蒲宏斌审 判 员 贾秀春二〇二〇年十月十三日法官助理 徐杭渊书 记 员 罗 理