贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5681号上诉人（原审被告）：代强，男，1972年8月21日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人（原审被告）：樊小燕，女，1970年3月12日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）:谭美玲，女，1998年6月9日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：谭爱国，男，1976年8月5日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：程凤，女，1980年11月12日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈廷喜，贵州新长征律师事务所律师。上诉人樊小燕、代强因与被上诉人程凤、谭美玲、谭爱国房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初3296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。樊小燕、代强上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清楚，樊小燕与买房人谭美玲未签定买房合同，房屋不属于樊小燕所有。合同法规定未签订合同之人免于起诉。樊小燕受代强委托代收买房款，如果代强与谭美玲未达成合同一致，谭美玲也不会将房款转入樊小燕名下，因而买房款属樊小燕代收。二、资金占用费应该是由合同签定交房日期不能履行之日后计算，而法院定由签定合同之日起计算，与法律不一致。由于被上诉人存在过错，上诉人对资金占用费不同意支付。三、被上诉人要求解除合同，上诉人代强要求被上诉人程凤、谭爱国、谭美玲赔偿合同违约金，买房款总价285000.00元的30%即85000元。程凤、谭美玲、谭爱国辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。谭美玲、谭爱国、程凤向一审法院起诉请求：一、判令解除双方当事人于2018年7月4日签订的《房屋买卖合同》；二、判令樊小燕、代强立即返还购房款28.5万元；三、判令樊小燕、代强立即支付原告资金占用费28500元（以285000元为基数，按年利率6%计算，暂自2018年7月4日起计算至2020年3月4日止，共计20个月）；四、判令樊小燕、代强支付律师费用12000元；五、本案诉讼费用由樊小燕、代强承担。一审法院认定事实：谭爱国、程凤系谭美玲父母。代强与樊小燕系同居关系。2017年10月16日，代强（乙方）与南部新区南关街道办事处（甲方）签订《遵义市南部新区南关南岭片区城市棚户区改造房屋模拟征收补偿协议》，约定：甲方拆除南关南岭片区棚户区改造项目范围内乙方位于南关××心组房屋建筑面积100ｍ2;乙方选择一次性货币补偿，含一次奖励、补助周转费及物业管理费、交通费、搬迁补助费等，甲方应付乙方人民币416000元。2018年6月21日，谭美玲委托其父母办理与代强签订房屋买卖合同及律师见证等相关事宜。2018年7月4日，谭爱国、程凤作为其女谭美玲的委托代理人（乙方）与代强（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定:甲方将坐落于遵义市红花岗区，建筑面积为100平方米，房屋用途为居住的房屋以总金额28.8万元的价格出售给乙方;商定房屋价款于合同签订之日付清，通过银行转账方式付至甲方指定账户：户名为樊小燕，账号为：62×××38的工商银行账户；因该房为还房，预计交房时间为2019年年底……因政府原因导致的延迟交房,不属于甲方违约;其中第四条第2款约定:甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋不受他人合法追索。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨，绝不反悔。如因甲方房屋存在产权瑕疵，如一房多卖等致使乙方购买房屋之根本目的不能实现，则甲方应返还乙方全部房款，并向乙方支付违约金20万元，并承担乙方为维权而产生的费用，包含但不限于律师费、差旅费等。同日，双方均申请贵州宇辉律师事务所对该份《房屋买卖合同》进行了见证。2018年7月4日，谭爱国银行转账68000元至樊小燕个人账户。同日，程凤通过银行转账168000元至樊小燕个人账户，另微信转账32000元，并支付现金17000元给樊小燕，金额合计285000元。翌日，代强向谭美玲出具收到购房款285000元的《收条》。另查，遵义市红花岗区南关街道南岭村村民委员会证实代强系该村常住村民，在全心组有自建房，已签订《南岭棚户区改造模拟拆迁协议》。庭审中，双方对《南岭棚户区改造模拟拆迁协议》中约定拟拆除的房屋现仍未拆除均无异议。谭美玲因本案诉讼支出律师费用12000元。一审法院认为，代强持与南部新区南关街道办事处（甲方）签订《遵义市南部新区南关南岭片区城市棚户区改造房屋模拟征收补偿协议》，与谭美玲达成购买房屋事宜，并指定由樊小燕收取购房款285000元的事实存在。双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。但合同未约定谭美玲购买代强拆迁还房的坐落位置，即合同约定的交易标的物不明确，而代强与南部新区南关街道办事处签订的《遵义市南部新区南关南岭片区城市棚户区改造房屋模拟征收补偿协议》反映代强选择的为货币方式补偿，也无法确认还房坐落位置，为此，代强应履行的合同债务无法明确，该合同于事实上无法继续履行。对此，双方均未尽到签订合同的审慎义务。对于谭美玲等请求解除与代强于2018年7月4日签订的《房屋买卖合同》，由樊小燕、代强立即返还购房款28.5万元及资金占用费28500元（以285000元为基数，按年利率6%计算，暂自2018年7月4日起计算至2020年3月4日止，共计20个月），根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之的规定，双方的合同于事实无法继续履行，应予以解除。代强、樊小燕据此收取的购房款285000元亦应予以退还，由于代强、樊小燕收取的购房款实为谭爱国、程凤所支付，现谭美玲、谭爱国、程凤作为共同权利人主张，予以支持。同时，对于本案交易房屋位置不明的情况，谭美玲虽然知晓，但带有盲目性，而代强、樊小燕在出售房源、交房期限均未签订相关书面合同的情况下，还将其预期权利进行出售，则具有放任合同履行不能这一后果出现的主观故意，故应承担由此给谭美玲造成的损失。对于谭美玲请求代强、樊小燕承担自2018年7月4日起至2020年3月4日止以购房款285000元为基数按照年利率6%计算的资金占用费28500元的请求，予以支持。对于律师费用12000元，因谭美玲自身也存在未尽到审慎义务的过失，故对该项请求不予支持。代强、樊小燕辩解其未履行合同义务系政府原因导致，但未提供相关证据予以佐证，该辩解理由不能成立，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除谭美玲与代强于2018年7月4日签订的《房屋买卖合同》；代强、樊小燕于本判决生效后十日内退还谭美玲、谭爱国、程凤购房款285000元，并承担资金占用费28500元；驳回谭美玲的其他诉讼请求。案件受理费3090元（已减半收取），由谭美玲承担1000元，代强承担2090元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，代强与南部新区南关街道办事处（甲方）签订的《遵义市南部新区南关南岭片区城市棚户区改造房屋模拟征收补偿协议》中约定，代强选择的拆迁补偿安置是一次性货币补偿。其持该协议与谭美玲达成购买还房事宜，因买卖房屋的标的物自始不存在，双方签订的《房屋买卖合同》不可能履行，谭美玲请求解除合同，本院予以支持。樊小燕虽未在《房屋买卖合同》中签字，但其系房款的实际收款人，本院认定其具备卖房人的身份。代强、樊小燕以不存在的标的物与谭美玲签订买卖合同，是违约行为，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，谭美玲主张代强、樊小燕返还房款并支付资金占用费的诉讼请求，于法有据，一审判决支持其诉讼请求正确，本院予以维持。代强、樊小燕的上诉理由不成立，本院不予采信。综上，代强、樊小燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6180元，由代强、樊小燕负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年十月二十九日法官助理张洋书记员瞿春花