广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初23027号原告徐艳芳，女，汉族，1980年1月12日出生，户籍所在地江西省鹰潭市。委托代理人李江昊，广东普罗米修（佛山）律师事务所律师。被告黄灿洪，男，汉族，1985年2月15日出生，户籍所在地广东省深圳市。委托代理人林家声，广东林德律师事务所律师。委托代理人蔡志明，广东林德律师事务所律师。原告徐艳芳与被告黄灿洪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告、原告委托代理人及被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年开始，被告开始租赁原告管理的深圳市宝安区松岗街道洪桥头社区松岗公园的物业，用于经营公司，至2016年6月，被告承租并使用原告的松岗公园后门厂房C区和宿舍8．2、C．2，F一3，F．4等房屋，并累计拖欠原告租金及水电费用347944元。2016年7月12日，原告与被告协商后解除租赁关系，并就未支付租金水电费用进行结算，被告确认拖欠原告租金水电费折后22万元，并出具欠条一份。另外，被告于2016年4月3日向原告出具欠条一份，确认拖欠原告租金2万元。被告出具以上两欠条以后未向原告支付任何款项，为维护原告合法的民事权益，原告特向法院起诉，请求判如所请。另本案原告于2020年6月16日网上立案，6月22日收到法院符合立案的通知，并进入诉前联调程序，因此本案的起诉未超过诉讼时效的规定。本案被告与李培培租用原告的物业用于共同经营，其内部费用如何承担属于二人之间协商事项，原告对此不知情，就拖欠租金这一事项，被告是与李培培商议后由被告承担，并由被告向原告支付。因此，请求法院判决：1、被告向原告支付拖欠的租金水电费24万元及逾期付款利息(逾期利息按6％每年的标准自2017年8月1日计算至付清欠款之日止，逾期利息暂计至2020年5月31日为40800元)；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告与原告之间不存在租赁关系，无需向原告支付租金、水电等费用。原告提起本案诉讼已超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。一、根据合同的相对性，被告与原告之间不存在租赁关系，且实际上被告也从未向原告租赁过房屋，因此原告起诉被告向其支付租金、水电费等无事实和法律依据。1、原告所提交的《房产租赁合同》的承租方为李培培，并非被告，实际上被告从未向原告租赁过深圳市宝安区松岗街道洪桥头社区松岗公园的物业以及松岗公园后面厂房C区和宿舍8．2、C.2、F．3、F．4等房屋，也从未向原告支付过租金、水电费等与案涉房屋有关的一切费用，案涉房屋的承租方为李培培，与被告无关。2、原告主张深圳市火炎新能源科技有限公司为被告所经营的企业根本不是事实，该公司是李培培所经营，与被告没有任何关系，被告与李培培之间不存在商业合作关系。3、被告所经营的深圳市长有热能科技有限公司所租赁的场所为深圳市宝安区松岗街道塘下涌社区幸福路育兴楼410房，被告与出租方黄金海签订的《租赁合同》上显示的地址以及深圳市长有热能科技有限公司的工商注册地址均为上述地址，与原告所主张出租地址毫不相关。4、原告所提交的《房产租赁合同》的签订日期为2014年11月18日，合同中约定的租赁期限自2014年l0月1日起，而被告所经营的深圳市长有热能科技有限公司成立日期为2011年3月28日，远早于原告所主张的租赁时间，且被告所经营的公司经营场所从未变更，因此，原告称被告承租其房屋用于经营公司根本不符合事实。5、李培培也出具书面证明，证实了实际承租人为李培培，拖欠原告租金及水电费的为李培培，与被告无关。综上，根据《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而原告从未将案涉房屋交付被告使用，被告也从未因案涉租赁物取得收益，被告与原告之间根本不存在租赁关系，原告以房屋租赁合同纠纷的基础法律关系起诉被告向其支付租金、水电费不符合事实和法律，依法应当予以驳回。二、无证据证明原告有权对案涉房屋进行出租，其无权主张租金及水电费。1、原告未提交任何证据证明其为案涉房屋的所有权人，被告认为原告无权对案涉房屋进行出租，而且在原告并非案涉房屋所有权人时，原告收取租金的行为是违法的，原告诉请的租金及水电费没有任何事实和法律依据。2、即便原告为案涉房屋的所有权人，但原告也没有提交建设规划许可、消防验收证明，因此案涉租赁合同是无效的，原告主张租金缺乏事实和法律依据。综上，原告要求被告向其支付租金及水电费是错误的，其起诉主体错误、陈述的事实错误、适用法律错误，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告于2016年4月3日出具欠条，注明欠原告2万元。被告于2016年7月12日出具欠条，注明欠原告洪桥头松岗公园后门2015年12月至2016年6月租金水电厂房租金水电折后22万元，被告承诺7月13日付5万元，剩余17万元分期12个月付清，每月14166元。另查明，原告与案外人李培培于2014年11月18日签订房产租赁合同，约定将松岗洪桥头社区厂房二C区、D区租给案外人作为生物质颗粒使用。以上事实，有经当庭质证的欠条、租金水电明细表、EMS底单、关于催缴房租与调整房租的通知、工商登记信息、房产租赁合同、租赁合同、租金收据、情况说明、银行流水清单、证明、收据等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告以被告拖欠其债务，要求被告予以清偿，双方之间权利义务应适用我国民法调整。关于诉讼时效问题。被告承诺的最后一期付款期限为2017年7月13日，其于2020年6月份申请立案，其诉讼时效并未超过法定诉讼时效期间。被告辩称原告的起诉已经超过诉讼时效的意见，与事实不符，本院不予采信。原告提交的两份欠条，被告签名明确注明欠原告房屋租金水电费用合计24万元。对于案外人李培培与原告签订房屋租赁合同租用原告物业的事实，原告与被告均予以确认，本院确认该事实部分。双方存在的争议焦点在于李培培与原告签订的租赁合同，被告辩称的合同相对方是李培培或其担任法定代表人的深圳市火炎新能源科技有限公司，应由其承担承租人法律责任。本院认为，被告向原告出具欠条，注明拖欠原告涉案标的物租金水电，应属于被告主动承担债务的行为，是被告真实意思表示，其出具欠条的行为是合法有效的民事法律行为，被告在庭审中辩称不承担租金水电费支付责任的意见，无法律与事实依据，本院不予支持。关于原告主张的利息。被告出具的欠条承诺于2018年7月13日之前完成付款，其所主张的逾期付款利息，本院酌定从2017年8月1日起至2019年8月19日止按年利率6%计付，2019年8月20日后的利息按同期全国银行间公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告黄灿洪应于本判决生效之日起三日内支付原告徐艳芳欠款人民币240000元及利息（利息从2017年8月1日至2019年8月19日按照年利率6%计算，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止）。如当事人未按法律文书指定的期限履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付延期律履行期间的利息。本案受理费2756元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 定 宏二〇二〇年十月十日书记员 李博(兼)书记员 陈 颖 欣附法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条【债务的清偿】债务应当清偿。暂时无力偿还的,经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。