济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初3911号 原告：牛博亚，男，1980年7月28日出生，汉族，户籍所在地山西省清徐县，现住济南市。 委托诉讼代理人：李海宁，山东国曜律师事务所律师。 被告：杨静，女，1987年3月3日出生，回族，户籍所在地山东省德州市，现住济南市。 委托诉讼代理人：宣春明，山东中坛律师事务所律师。 原告牛博亚与被告杨静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案。本案立案前，牛博亚向本院申请诉前财产保全并提供担保，本院审查后作出（2020）鲁0104财保365号民事裁定书，裁定冻结杨静1500000元或查封其相应价值的财产。本院依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告牛博亚及其委托诉讼代理人李海宁，被告杨静及其委托诉讼代理人宣春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛博亚向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令我与杨静于2020年1月5日签订的房屋买卖合同解除；2.依法判令杨静返还购房款100万元、佣金2万元、违约金465000元、律师费1万元、诉讼财产保全险费3000元；3.本案诉讼费、保全费由杨静承担。 事实与理由：我与杨静于2020年1月5日签订房屋买卖合同，约定将杨静所有的位于济南市槐荫区恒大金碧新城A-7地块12号楼2单元xxx室卖给我。合同约定房屋总价款为155万元，采用现金付款方式付款，2020年1月5日前支付90万元，2020年5月1日前支付53万元，房屋权属手续办理完毕后支付剩余房款，8月31日前进行房屋验收交接。我按照合同约定支付了房屋首付款，杨静未按约定将首付款用于办理房屋解押，杨静向我表明，其违反合同约定不再将房屋卖与我，同意将首期购房款退还给我，承诺于2020年5月27日前退还20万元，6月20日前退还80万元。待100万元付清后，再以双方签订的房屋买卖合同为依据支付465000元违约金。现杨静承诺的退还购房款期限已过，其行为已表明其无法完全履行退还购房款的义务。为维护我的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特起诉至法院，望判如所请。 牛博亚在本案庭审中变更第一项诉讼请求为确认其与杨静签订的房屋买卖合同已经解除，变更第二项诉讼请求中返还购房款数额为90万元。 杨静辩称，1.牛博亚不具备购房资格，其购买涉案房屋明显违反了济南市限购政策，房屋无法办理过户。2.牛博亚诉求返还房款100万元数额错误，牛博亚通过银行转账的方式支付给我90万元购房款，并非100万元。3.2020年5月25日，我出具给牛博亚的承诺书是在双方协商解除房屋买卖合同的情况下出具给牛博亚，我不存在违约行为，牛博亚所述与事实不符。虽然承诺书上我认可违约，但该违约是指双方在2020年5月25日协商解除房屋买卖合同，当时我无法偿还牛博亚90万元购房款，牛博亚让我自认违约，我并非是在房屋买卖合同履行中有违约。在2020年5月份，双方就房屋首付款90万元是否用于办理房屋解押产生争议，牛博亚认为我应该将首付款90万元办理解押，我认为牛博亚应按照合同约定于2020年5月1日支付第二期53万元房款后去解押。双方协商无果后双方协议解除房屋买卖合同，当时牛博亚要求我立即偿还90万元房款，但我当时无法立即返还，后牛博亚要求我出具承诺书，以我无法立即偿还90万元为由让我自认违约，因我占用了牛博亚90万元房款5个月，所以牛博亚要求我返还90万元房款，并支付10万元利息。我无奈承诺分两次偿还牛博亚购房款100万元。而牛博亚实际支付我购房款只有90万元，承诺书中的100万元购房款有10万元利息。4.牛博亚要求我支付违约金46.5万元明显过高，我没有违约行为，不应该承担违约金，如果法院认为我存在违约行为，请求法院予以减少。牛博亚的损失应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则及诚信原则予以衡量。本案中牛博亚支付了房屋首付款90万元后，并没有按照双方签订的房屋买卖合同的约定在2020年5月1日支付53万元购房款用于我房屋解押，牛博亚没有购房资格，明显存在过错，且双方在2020年5月25日协商解除了房屋买卖合同，合同未继续履行，损失并未扩大，我没有违约不应承担违约责任，即使有违约行为，牛博亚主张的违约金过高，法院应予以调整减少。5.对于牛博亚主张的1万元律师费，该费用基于牛博亚自行选择产生，不属于牛博亚因我违约行为而蒙受损失的范畴，且应涵盖在双方约定的违约金范围内，故牛博亚要求我承担该费用欠缺事实和法律依据。综上所述，本案购房款数额是90万元，牛博亚存在明显过错，请法院依法公正判决。 牛博亚围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《房屋买卖合同》、《中国银行交易流水明细清单》、《收据》、《房屋权属状况信息》、《承诺书》、《个人承诺》、《承诺》、《委托代理合同》、《山东增值税普通发票》、《委托担保合同》、录音、视频，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对上述证据的真实性均予以认可，本院对相关证据的真实性予以确认并在卷佐证。 本院依以上证据并结合当事人陈述，认定事实如下： 2016年3月1日，济南西开置业有限公司作为出卖人，杨静作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，杨静购买恒大金碧新城12号楼2单元xxx号房屋（以下简称xxx号房屋），合同总价款1095922元。合同还对其他事项进行了约定。 2020年1月5日，杨静作为出卖人（甲方），牛博亚作为买受人（乙方），山东利泽房地产经纪有限公司（以下简称利泽公司）作为居间人（丙方），三方签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲方自愿出售xxx号房屋给乙方，房屋所有权人为杨静，附属设施包含固定精装修、家具、空调、电视，房屋有抵押、有居住。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为155万元，乙方于2020年1月5日将人民币90万元存入甲方建设银行账户，剩余房款于2020年5月1日将53万元存入农业银行账户，待该房屋权属过户手续办理完毕后当日，乙方向甲方结清全部房款。第九条约定，该房产在农业银行济南分行设有房地产权抵押，甲方应当在2020年4月10日前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方购房款，甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。第十二条违约责任约定：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同……第十三条补充付款条款约定，首付90万元，2020年5月1日追加53万元用于甲方解押，剩余12万元过户当日结清。乙方限购已与甲方风险告知，并同意购买。第十四条约定，如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致，以第十三条约定的内容为准。合同还对其他事项进行了约定。同日，牛博亚向杨静支付购房款90万元，向利泽公司支付佣金2万元。 2020年4月16日，杨静向中国农业银行济南历城支行申请提前结清全部借款本息，并将《个人信贷业务要素变更申请表》照片通过微信发送给牛博亚。但杨静并未提前结清全部借款本息。 2020年5月25日，杨静出具《承诺》一份，载明：本人杨静关于恒大金碧新城二期12-2-xxx购房款一事，由于房主杨静违约，需将购房款退回买主牛博亚，承诺分两次返还，第一次返还时间为2020年5月27日，金额为贰拾万圆整，第二次返还时间为2020年6月20日，金额为捌拾万圆整。如未按约定返还购房款，杨静将腾空房屋，房屋钥匙与所有此房手续交由买主牛博亚。违约金肆拾陆万伍仟圆待壹佰万付清再进行商定。 2020年6月2日，杨静出具《个人承诺》一份，载明：由于2020年5月27日约定的20万未给，本应该腾房，牛博亚一再给杨静机会，这次我杨静承诺2020年6月20日将100万，如不能支付给牛博亚，我杨静及父母孩子自愿腾空所售房产，位于恒大金碧新城**12-2-xxx,2020年6月21日移交所有物业手续。 2020年6月20日，杨静出具《承诺》一份，载明：由于杨静违约，买房者牛博亚给予杨静最后一次机会，于2020年6月22日下午3:30前将牛博亚购房款100万转入牛博亚账户。若杨静这次仍未履行承诺，杨静将位于恒大金碧新城二期12-2-xxx房产所有手续交接给牛博亚，杨静腾空房产，买主牛博亚可以直接更换大门钥匙。 2020年6月23日，济南市公安局槐荫区分局张庄派出所出具《关于证明牛博亚报警的函》。该函载明，牛博亚，根据申请，兹证明2020年6月23日10时许牛博亚报警称在恒大金碧新城二期12-2-xxx因买房子合同纠纷，现对方一人把自己家锁换了在此处闹事的警情，经调查了解，牛博亚与杨静签订房屋买卖合同，牛博亚支付杨静90万元购房款并支付给利泽房地产中介中介费用2万元，杨静前夫以该房屋系夫妻共同财产为由拒不交付，牛博亚以房屋买卖合同纠纷将杨静起诉至槐荫区人民法院。 牛博亚在本案诉讼中陈诉，合同约定杨静应于4月10日解押，其应在5月1日追加53万元，其已经将大部分房款给了杨静，其支付的90万元购房款足以让杨静办理解押手续，杨静应在5月1日前让其看到解押手续，其才能将53万元支付给杨静。其一直联系中介公司催促杨静解押，杨静找各种理由推脱。5月20日，中介公司工作人员和杨静一起去银行办理解押手续，杨静告知中介公司工作人员不卖房子了，赔付违约金，中介人员将此事告知其。杨静未办理解押手续是因为不想卖房子了。杨静应该在2020年4月10日前办理解押手续，但杨静逾期申请办理解押手续，后又明确表示拒绝办理解押手续。2020年5月22日，杨静明确表示不将涉案房屋出卖给其。杨静存在违约行为，其有权解除房屋买卖合同并要求杨静承担违约责任，双方已经协商解除了房屋买卖合同。承诺书是杨静自愿出具的，第一个承诺书中100万包括90万元购房款、2万元佣金、8万元违约金，其中8万元违约金只是40余万元违约金的一部分。其在济南有购房资格，其可以将户口迁至济南，取得购房资格，完成涉案房屋的过户手续。 杨静在诉讼中陈述，按合同补充条款约定，2020年5月1日追加53万元用于解押，应该是牛博亚给其53万元后其再去办理解押，是牛博亚违约。5月20日，其和中介一起去的银行办理解押手续，其找牛博亚拿的合同，让牛博亚给其打款，其去银行解押，但是牛博亚没有给其打款，其就没有办理解押手续。因为牛博亚逾期未支付53万元，其决定不卖了，就让中介通知牛博亚。承诺书中载明的违约是指双方解除合同后其无法立即偿还牛博亚90万元购房款的违约行为，牛博亚要求其自认违约，并且加了10万元违约金。其对返还购房款没有异议，同意退还牛博亚购房款，但是现在没有钱。承诺书中30%的违约金是其按牛博亚要求写的，因为不能立即返还购房款90万元，其同意支付2万元佣金和不能立即还款的8万元违约金一次性了结纠纷。其在合同履行过程中没有违约，承担的违约责任应为无法立即偿还90万元购房款的违约。牛博亚没有取得购房资格，在合同履行过程中存在过错。牛博亚去过其家里5次，其生活受到干扰，牛博亚要求其腾房，其受到威胁才出具的最后一份承诺。 牛博亚另提交了三份录音和视频，杨静对录音质证称，其并没有明确告知牛博亚不卖房了，录音不能证实其存在违约行为。视频显示牛博亚在没有支付53万元房款用于解押的情况下擅自闯入其家，牛博亚在合同履行过程中明显存在过错。 牛博亚作为委托人（甲方），山东国曜律师事务所作为受托人（乙方），双方签订《委托代理合同》。合同约定，乙方接受甲方委托，指派李海宁为甲方与杨静房屋买卖合同纠纷的代理律师。甲方于合同签订之日起三日内支付律师费10000元，本案执行完毕之日支付律师费60000元。合同还对其他事项进行了约定。2020年8月20日，山东国曜律师事务所为牛博亚开具《山东增值税普通发票》，开票金额为1万元。 本案立案前，牛博亚为申请诉前财产保全提供担保，购买了安徽途胜诉讼保全担保有限公司财产保全险，花费3000元。 本院认为，《房屋买卖合同》系牛博亚与杨静的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定。合同签订后，牛博亚应按约定支付购房款，杨静应按约定办理涉案房屋的解押手续、办理转移登记手续、交付房屋。 合同签订当日，牛博亚向杨静支付购房款90万元，在合同履行过程中，双方就房款支付及房屋解押产生争议并协商解除了合同。双方在本案诉讼中均认可已经通过协商解除了合同，有证据证明的最早双方达成合同解除一致意见的时间为2020年5月25日，故本院确认双方签订的《房屋买卖合同》已于该日解除。牛博亚与杨静已经协商解除了签订的合同，杨静在其出具的《承诺》及本案诉讼中均同意返还牛博亚90万元购房款，牛博亚要求杨静返还购房款90万元，有理有据，本院予以支持。 《房屋买卖合同》第九条约定，该房产在农业银行济南分行设有房地产权抵押，甲方应当在2020年4月10日前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方购房款，甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。但第十三条补充付款条款约定，首付90万元，2020年5月1日追加53万元用于甲方（杨静）解押，剩余12万元过户当日结清。第十四条约定，如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致，以第十三条约定的内容为准。本院认为，合同第九条虽然约定应在2020年4月10日前解押，但合同第十三条补充付款条款对此进行了变更，并在第十四条中明确，约定不一致的以十三条为准。因此，按照合同约定，牛博亚应在2020年5月1日追加53万元用于杨静解押，即牛博亚应先再支付购房款53万元，杨静再实际办理提前清偿贷款解除抵押的手续。牛博亚主张杨静未在2020年4月10日办理解押手续构成违约行为，没有合同依据。因牛博亚未履行支付53万元购房款的先合同义务，杨静之后不再提前清偿银行贷款的行为也不构成违约。杨静书写的承诺书中载明其存在违约行为并约定了违约金，但杨静辩称该承诺系因为其无法立即返还90万元购房款出具的，100万元包括违约金8万元及佣金2万元，违约金为不能立即返还购房款的违约金，并非是认可其在合同履行过程中存在违约行为。因杨静未在2020年4月10日办理解押手续符合合同约定，并且杨静在2020年4月16日向银行申请了提前结清全部借款本息。本案中，牛博亚未说明并举证杨静在合同履行过程中还存在其他违约行为，故本院对杨静的上述答辩意见予以采信，认定上述违约金及佣金负担的约定系针对未能及时还款的违约约定。 牛博亚与杨静协商解除合同后，因杨静不能立即返还牛博亚90万元购房款，杨静先后三次，承诺返还牛博亚100万元。杨静在本案诉讼中说明该100万元包含90万元购房款、未能立即还款的违约金8万元及佣金2万元。杨静在合同解除后因不能立即返还牛博亚90万元购房款作出上述承诺，系其真实意思表示，且在诉讼过程中杨静明确表示其仍自愿承担上述8万元违约金及2万元的佣金。故本院对牛博亚要求杨静支付8万元违约金及2万元佣金的诉讼请求，予以支持，超出该金额的违约金，无事实和法律依据，本院不予以支持。 牛博亚另要求杨静支付律师费1万元和诉讼财产保全费3000元。本院认为，双方房屋买卖合同中约定了由违约方承担律师费用，虽然杨静在合同履行过程中没有违约行为，但杨静在合同解除后不能及时返还购房款的行为确实构成违约，违反了后合同义务，导致了本次诉讼，故本院对牛博亚要求杨静支付律师费1万元的诉讼请求，予以支持。诉讼财产保全保险费系牛博亚为实现债权支出的合理费用，但因其部分诉讼请求未得到支持，本院酌定杨静赔偿其诉讼保全保险费2000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认牛博亚与杨静于2020年1月5日签订的《房屋买卖合同》已经于2020年5月25日解除； 二、杨静于本判决生效之日起十日内返还牛博亚购房款90万元； 三、杨静于本判决生效之日起十日内向牛博亚支付违约金8万元； 四、杨静于本判决生效之日起十日内向牛博亚支付佣金2万元； 五、杨静于本判决生效之日起十日内向牛博亚赔偿律师费10000元； 六、杨静于本判决生效之日起十日内向牛博亚支付诉讼财产保全险费用2000元； 七、驳回牛博亚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18750元，减半收取计9375元，由牛博亚负担3100元，杨静负担6275元；案件保全申请费5000元，由杨静负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇二〇年十月二十七日 书记员  贾栋