甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14518号原告:王燕林,女,汉族,1962年12月11日出生,住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人:高巍,北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:侯明捷,北京大成（兰州）律师事务所律师。被告:吴宇鑫,男,汉族,1979年8月20日出生,住甘肃省临夏市。委托诉讼代理人:王生辉,甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人:周晓阳,甘肃东方人律师事务所律师。原告王燕林诉被告吴宇鑫返还原物纠纷一案,本院于2019年11月29日立案受理后,依法组成合议庭,于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高巍，被告委托代理人王生辉到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告王燕林向本院提出了诉讼请求:1、请求贵院依法判令被告支付无权占有诉争房屋期间的占用费人民币220500元（2015年10月22日至2019年11月22日期间,月占用费4500元）;2、依法判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由:2015年10月14日,原告与付丽朝签订了房屋买卖合同,双方约定原告王燕林以2000000元的价格购买付丽朝位于兰州市城关区××路××号××单元××层××室的住宅房屋。合同签订后原告依约向付丽朝支付了部分购房款,付丽朝依约将诉争房屋过户至原告名下,原告依法享有诉争房屋的所有权。随后由于付丽朝与其父付登明对外存在大量债务问题,诉争房屋无法正常使用,为保证方资金安全,原告暂停房款的支付。2015年10月22日,付丽朝之父付登明强行将房门打开，通知被告强占诉争房屋至今。在另案诉讼被告已经自认占用房屋。被告占用期间,经原告多次与其协商,要求其返还房屋,被告认为其合法占不予退还,被告的占用行为损害原告的利益,原告为维护自身合法权益,诉至法院。被告吴宇鑫辩称,原告诉请的主张没有事实和法律依据，请求不能成立。被告吴宇鑫与付丽朝签订购买涉案房屋协议首付500000元。因被告吴宇鑫付款尚不足全部购房款,付丽朝便将房屋钥匙、产权证、付丽朝的单身证明及身份证复印件交给被告,让其办理房屋按揭贷款。后付登明将房屋出售给原告,吴宇鑫遂将上述办理银行按揭贷款的资料退还付登明,并将房屋还给付登明。根据《物权法》第三十四条之规定:“无权占有不动产或动产的,权利人可以请求返还原物”,返还原物请求权权利的实现,有两个基本前提,一是原物处于被他人占有状态,是他人的占有属于无权占有。从第一个前提来讲,吴宇鑫在王燕林所诉期间并未实际占有该涉案房屋,所以从客观上来讲便不具备返还的可能。从第二个前提来讲,在2015年8月,售房人付登明、付丽朝父女二人为了早日拿到售房款将涉案房屋的钥匙、产权证以及付丽朝的单身证明及身份证复印件交给吴宇鑫,到2015年10月付登明告知吴宇鑫有其他人愿意购买该房屋,吴宇鑫将办理银行按揭贷款的资料退还付登明,并将房屋钥匙一并还给付登明的两个月之间,吴宇鑫的确占有了该涉案房屋,但这种占有是基于原房屋所有人同意之后的有权占有,并不是返还原物请求权所指向的无权占有,换而言之,在有权占有的情况,物权法并不支持权利人可以享受返还原物请求权。故,王燕林诉请吴宇鑫返还涉案房屋并无任何法律依据。综上所述,吴宇鑫认为王燕林的所有诉请都没有事实与法律依据,请求人民法院查明案件事实,驳回王燕林的诉讼请求。王燕林向本院提交的证据有:证据一、兰房权证（城关区）字第4××7号房屋所有权证，证明目的：1、涉案房屋所有权人为本案原告，房屋证载面积为129.6平米，实际面积为146平米。证据二、已生效的兰州市城关区人民法院民事判决书【（2015）城民一初974号】，证明目的：被告于2015年10月22日占用原告房屋至今的事实。证据三、兰州市城关区人民法院【（2017）甘0102民初5184号】民事判决书，证明目的：被告占用房屋费每月为4500元。证据四、照片，证明目的：被告占用房屋内原有的物品，房屋内的所有物品均已被被告搬离。证据五、物业费证明，证明目的：案涉房屋拖欠物业费25787元。吴宇鑫庭审质证：对证据一无异议。对证据二真实性无异议，该份证据无法证明被告将涉案房屋占用至今，判决中被告只是旁听者，不是被告也不是证人。原告付款70万元，是付丽朝将房屋钥匙交给被告，在没有其他证据的情况下，不能证明被告占用房屋。证据四：对该证据有异议，该证据不能证明是涉案房屋。对证据五，该证据与被告无关。吴宇鑫提供的证据有：物业公司证明，证明目的：2016年10月至2019年房屋无人居住。王燕林庭审质证：对该份证据的真实性有异议，物业公司对房屋是否使用没有证明能力，仅能证明是否产生费用。物业公司在原告交纳费用后出具了交费凭证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，合议庭经评议后作出认定。本院查明事实如下:2017年4月18日本院作出了（2015）城民一初974号民事判决书，该判决书认定事实:2015年8月16日,付登明以总价款1950000元将涉案房屋出卖给吴宇鑫、徐建惠。双方签订了书面售房协议,在该协议上出卖人处写有“付登明代付丽朝”的字样,并约定购房款付至实际由付登明使用但户名为付丽朝在中行省分行的账户,该协议成立后,徐建惠分数次支付了部分首付款,也占有了该房屋。之后,付登明对吴宇鑫称因另有朋友拟购买该房屋并愿支付首付款1600000元,待其收到该款项后向吴宇鑫多退几万元。吴宇鑫同意付登明的意见,将房屋及办理按揭贷款的付丽朝的单身证明及身份证复印件等相关资料一并返还给付登明。同年10月14日,付丽朝作为出卖人（甲方）、王燕林（乙方）签订了房屋买卖合同。双方约定乙方购买涉案房屋,房屋总价款为2000000元。付款方式为:合同签订之日,由乙方向甲方支付750000元,该笔款项用于偿还中行省分行的贷款,以办理房屋他项权证的注销登记…。后王燕林以转账形式向付丽朝在中行省分行的账户付款750000元,案涉房屋原有抵押登记涂销。10月19日,该房屋产权转移登记至王燕林名下,产权证为兰房权证（城关区）字第4××7号。之后。案外人李冬梅以案涉房屋系付登明所有,而付登明拖欠其购买款为由,请求王燕林停止将剩余购买款1250000元向付登明或付丽朝付款,王燕林遂以此为由拒绝付款。10月22日,付登明、付丽朝父女在无法取得购房款的情况下,遂将已付王燕林的涉案房屋门锁强行打开,把房屋交给吴宇鑫占有。10月26日付丽朝以王燕林拒绝支付房款起诉至法院，吴宇鑫到庭旁听，并在开庭庭审发问环节认可占用房屋。现王燕林要求吴宇鑫腾交案涉房屋为由,诉至法院。另查明，王燕林于2020年7月24日向本院撤回请求腾房的诉讼请求。本院认为，根据原、被告提供的证据和庭审陈述，结合本院查明的事实，本案争议的焦点为：吴宇鑫是否占用涉案房屋及占用房屋的期限。关于吴宇鑫是否占用涉案房屋的问题。2015年10月26日，付丽朝向本院起诉王燕林支付剩余房款，2015年12月15日，吴宇鑫旁听该案件审理，案件审理承办人向付登明、付丽朝发问房屋现状时，付登明、付丽朝表示房屋交付吴宇鑫占用，同时表示吴宇鑫正在旁听案件。承办人为落实该情况，向正在旁听的吴宇鑫落实，吴宇鑫表示涉案房屋在2015年10月22日由付登明、付丽朝交付给其本人，并由其占有。因此，该案查明事实部分作出认定，涉案房屋由吴宇鑫占有。法庭审理过程是对案件庭审全程的真实记录，庭审内容主要记载了原、被告在案件审理过程的陈述以及主审主持庭审的程序记录。吴宇鑫在旁听时被承办人发问的过程也属于庭审记录过程中发生内容，书记员对于庭审现场发生的发问环节如实进行记录并不违反法庭庭审规程要求。故本院确认吴宇鑫于2015年10月22日占用涉案房屋。吴宇鑫辩称与事实不符，本院对吴宇鑫的辩称不予采信。关于吴宇鑫占用房屋的期限的问题。该问题审查的重点分为占用起算日期和搬离日期的确定，根据本院（2015）城民一初字第974号民事判决书认定事实，吴宇鑫于2015年10月22日占用涉案房屋，且吴宇鑫参加庭审，明确知道涉案房屋的产权归王燕林所有，仍继续占用房屋，2015年10月22日应作为占用起算的日期。吴宇鑫在（2017）甘0102民初5184号判决书中自认2015年8月16日至10月初期间占用房屋。吴宇鑫称在得知付登明将房屋出售给王燕林后就将房屋退还给付登明。王燕林与付丽朝、付登明于2015年10月14日签订合同，并交付房屋。2015年10月19日，房屋就登记在王燕林名下。吴宇鑫辩称其在付丽朝将房屋出售给王燕林前就退还房屋，但与其在庭审审查期间自认2015年10月22日占用房屋的事实，与其辩称并未占用房屋相悖，故本院对吴宇鑫辩称2015年10月22日后未占用房屋不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。吴宇鑫主张其已从涉案房屋搬离，并将房屋交付给付丽朝，但根据上述内容来看，吴宇鑫于2015年10月22日再次占用房屋，且吴宇鑫未能提供再次搬离的证据。依据新证据规则规定，吴宇鑫应当承担搬离房屋的举证责任。因各方均未能提供吴宇鑫搬离房屋的时间证据，占用房屋终止时间以原告向法院主张权利之日较为客观和公平，即2019年11月29日。关于吴宇鑫是否应当承担房屋占用费的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条规定，所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。付丽朝与王燕林已经完成涉案房屋买卖，并办理所有权转移登记，王燕林已经成为房屋权利人，同时接收了涉案房屋，至此，王燕林对涉案房屋享有物权。2015年10月22日，付登明、付丽朝在无法取得购房款的情况下，将已交付给王燕林的涉案房屋门锁强行打开，把房屋交给吴宇鑫占有，吴宇鑫占有涉案房屋。王燕林拖欠付丽朝剩余购房款，双方形成的是债权请求权的法律关系，在涉案房屋所有权转移登记后，付登明、付丽朝强行将房屋门锁打开的行为不因存在债权债务关系而豁免，该行为仍然侵犯王燕林对涉案房屋的权利。吴宇鑫明知房屋权利已归属于王燕林，且付丽朝与王燕林纠纷仍在法院处理中，仍然继续占有使用涉案房屋的行为构成侵权。现王燕林依据物权请求权向吴宇鑫请求房屋占用费，其主张合法有据，吴宇鑫应当就其侵权行为向王燕林承担赔偿责任。关于王燕林请求支付房屋占用费适用标准问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，涉案房屋占用费用可依据日常生活经验法则和已知的事实来确定，当事人无需举证。房屋占用费可以参考涉案房屋所在区域、交通便利度，社区成熟度、配套齐全度、租赁方式、市场供需等因素。本案房屋占用费标准承办人访查涉案房屋周边中介机构得知，与涉案房屋类似的租赁价格在3000元至5000元之间，本院根据公平原则及补偿权利人损失的原则，调整降低王燕林请求的占用费数额，确认房屋占用费为3500元/月。房屋占用费共计171500元（3500元*49个月），对王燕林请求超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：被告吴宇鑫于本判决生效之日起向原告王燕林支付房屋占用费171500元。案件受理费4608元，原告王燕林承担1100元，被告吴宇鑫负担3508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  黄劲松人民陪审员  邹 燕人民陪审员  赵亚兰二〇二〇年十月十二日书 记 员  施璞琰