广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4430号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*****************。法定代表人：管叔阳，该公司经理。委托诉讼代理人：韩跃，该公司法务代表。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁金文，男，1984年4月1日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。上诉人中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）因与被上诉人梁金文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初10509号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人益泰公司上诉请求：撤销一审判决并改判支持益泰公司的诉讼请求，驳回梁金文的全部诉讼请求。事实与理由：一、双方当事人签订的《物业租赁合同》中已对房屋如存在渗漏相关事宜应如何处理作出明确约定。《物业租赁合同》第十二条明确约定“甲方（益泰公司）按照双方约定的交楼标准向乙方（梁金文）交付该物业时，如物业存在部分墙体开裂、渗漏水但并未严重影响该物业装修、使用的，乙方不因此拒绝收楼或拒绝支付租金、管理费等费用。如使用过程中该物业岀现墙体渗漏情况，乙方应积极进行监控及处理（含及时通知物业管理公司），否则造成的损失由乙方自行承担，且乙方不以存在渗漏或遭受损失为由拒绝支付或要求降低租金、管理费等费用。”由此可见在签订合同时，益泰公司就已经明确告知了物业有可能会存在墙体渗漏的情况，并且双方也约定了产生渗漏的处理方式。该条款不是格式条款，是双方协商一致后签订的，是有效的。且发生渗漏对梁金文的经营活动并未产生重大的实质的影响。二、益泰公司并无违约，严重违约的是梁金文。1.涉案租赁物是经过了相关政府部门的综合验收并取得了《竣工验收备案登记证》，已充分说明了该房屋质量是完全符合标准的，是合格的，并没有严重的质量瑕疵。涉案商铺发生渗漏水的主要位置位于伸缩缝边缘和负一层位置，《鉴定报告》的鉴定结论中也明确了漏水的原因是由于防水涂料老化开裂造成，并非益泰公司房屋质量原因。一审法院却认为是益泰公司提供的房屋有严重的质量瑕疵是严重违背事实的。2.根据现场鉴定勘察情况来看，涉案商铺根本未达到严重影响梁金文使用的情形。益泰公司得知涉案商铺有漏水的情况后，也联合了物业等对涉案商铺进行过多次维修，益泰公司一直在积极履行合同约定的义务，并没有违反合同约定。相反，梁金文租赁商铺后没有积极经营，一直拖欠益泰公司租金、水电费等，是严重违反合同约定的。三、一审法院草率的依据简单的收据就认定了装修损失，并把举证责任强加在益泰公司身上是错误的。一审中，梁金文应对其所提出的装修损失的主张提供证据予以证明，其提供的收据没有盖章，没有相应的发票，也没有相应的装修合同及装修清单等事实依据，故益泰公司对该组证据的真实性、合法性不予确认，该组收据无法证明系涉案商铺渗水产生的损失。一审庭审过程中，法院当庭要求益泰公司确认梁金文的装修金额，如不确认就申请鉴定。按照民事证据的举证责任，谁主张谁举证，既然梁金文没有充分的证据证明其装修的费用金额，就应当承担举证不能的责任，法院不能把梁金文的举证责任强加在益泰公司身上。从另一个方面来说，该案经过现场的实际勘察，现场状况除靠伸缩缝的墙面有部分霉点之外，并未达到严重影响梁金文无法营业的程度。至于地下室，梁金文根本就未装修未使用。本案的真实情况是，梁金文因自身原因经营困难，不想续租，且一直拖欠益泰公司租金，反而将责任强加在益泰公司身上。综上，恳请二审法院依法查明事实后予以改判。被上诉人梁金文答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回益泰公司的上诉请求，维持原判。二、租赁合同是益泰公司制作的格式合同条款，所有的商铺都采用同一个模板，其也起诉了其他商铺，免除自身责任的条款没有强调和提醒梁金文注意，涉案商铺长期漏水经过多次维修不能正常使用，无法实现双方签订合同目的。三、益泰公司不确认梁金文提供的装修证据，也没有要求鉴定，释明举证责任的时候益泰公司拒绝对装修进行评估，梁金文提供的单据可以证明装修造成的损失。益泰公司向一审法院起诉请求：一、判令益泰公司与梁金文所签订的《物业租赁合同》已解除，益泰公司已收取梁金文的保证金不予退还；二、判令梁金文向益泰公司支付租金30400元及违约金（以实欠租金为基数，自2018年12月1日起至清偿之日止，按日利率5‰计付）；三、判令梁金文向益泰公司支付物业管理费7337.64元、水费212.67元、电费1646.05元（暂计至起诉之日，均包含违约金）。梁金文向一审法院反诉请求：一、解除益泰公司与梁金文所签订的《物业租赁合同》；二、判令益泰公司赔偿梁金文租金损失3800元；三、判令益泰公司赔偿梁金文装修损失136244元；四、判令益泰公司向梁金文返还押金7600元。一审法院认定事实如下：2018年1月18日，益泰公司作为甲方与梁金文作为乙方签订《物业租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于中山市**********************的物业出租给乙方使用，乙方经营范围为美容养生，该物业建筑面积94.25平方米，套内建筑面积92.44平方米，甲方按物业现状交付给乙方使用，乙方在签订合同前已了解物业的情况，租赁期限为5年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止，其中2018年3月1日至2018年10月31日为装修期，2018年11月1日为乙方开业日，乙方必须在开业日前开业经营；关于租金支付：2018年3月1日至2018年11月30日合计租金为3800元，2018年12月1日至2020年2月29日每月租金为3800元，2020年3月1日至2021年2月28日每月租金为3990元，2021年3月1日至2022年2月28日每月租金为4189.5元，2022年3月1日至2023年2月28日每月租金为4398.98元，以上租金不含物业管理费，物业管理费部分由物业公司另外向乙方收取，租金不包含公摊水费、电费、停车费等另行收费的项目；租赁期间内，租金于每月10日前支付当月租金，若当月10日为节假日，则顺延至假期届满后一天，乙方逾期支付租金的，须以所欠总金额为基数，按每日5‰的标准支付违约金；乙方于每月10日前向甲方或物管公司支付上月水电费，逾期支付的，另须以所欠总金额为基数，按每日5‰的标准支付违约金；租赁保证金为7600元，租赁期满后，若乙方没有违约情况，则保证金无息退还，若乙方违约，则甲方有权没收保证金；甲方有权根据自身经营策略将该物业委托给有资质的物业公司进行物业管理，乙方承租、使用该物业时应遵守物业管理公司制订的物业管理规约等规章制度；甲方按照双方约定的交楼标准向乙方交付该物业时，如物业存在部分墙体开裂、渗漏水但未严重影响该物业装修、使用的，乙方不因此拒绝收楼或拒绝支付租金、管理费等费用；如使用过程中该物业出现墙体渗漏情况，乙方应积极进行监控及处理（含及时通知物业管理公司），否则造成的损失由乙方自行承担，且乙方不以存在渗漏或遭受损失为由拒绝支付或要求降低租金、管理费等费用；物业管理费按期缴纳，逾期缴纳的，按物管公司相关标准支付违约金；甲方负责直接或聘请物业公司负责管理、维护和保养该物业公共场所、公共设施、设备，并负责建筑工程保修范围内的维修；乙方如因经营需要对该物业进行装修，必须先将方案送甲方和物业管理公司审核，甲方和物业管理公司书面同意及办理相关行政许可后才能施工；乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本合同，甲方除如数退还乙方所支付的租赁保证金外，还须支付与租赁保证金等额数量的赔偿金；在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面终止本合同，乙方应按非装修期标准向甲方补足装修期减免的租费，甲方及物业管理公司有权不予返还乙方所支付的租赁保证金等保证金外，乙方还需向甲方支付相当于2个月租费的违约金，并该物业内的固定设备、设施及装修全部无偿已交甲方所有，乙方不得进行拆卸、破坏或者迁移；乙方逾期支付租费及违约金、其他费用超过30天的，或者逾期支付水电费等费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下即时停止水电供应并单方解除合同，收回该物业重新出租；甲方单方面解除《物业租赁合同》乙方应按非装修期标准向甲方补足装修期减免的租费，甲方及物业管理公司除不予返还乙方所支付的租赁保证金等保证金、公用水电周转金外，还有权要求乙方支付相当于当期2个月租费的违约金；合同还对其他相关问题作了约定。益泰公司于2019年7月11日邮寄梁金文《合同解除通知书》，函告梁金文自2019年7月14日正式解除双方签订的《房屋租赁合同》，截至2019年7月14日尚欠租金30400元，并限梁金文自收到通知书3日内缴清拖欠的租金及违约金，5日内配合益泰公司进行交房验收。EMS邮政特快专递查询网页信息显示上述《合同解除通知书》已于2019年7月12日被梁金文本人签收。益泰公司另提交广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司上水湾住户服务中心出具的《关于上水湾花园商铺租户梁金文的欠费说明》有上水湾物业服务中心办证专用章，该说明称梁金文拖欠其公司2018年6月1日-2019年7月19日物业管理费本金4524元、违约金2813.64元、2018年6月1日-2019年6月30日电费本金914.77元及违约金731.28元、2018年6月1日-2019年6月30日水费（含污水、垃圾处理费）本金138.6元及违约金74.07元。梁金文提交盖有益泰公司公章的《收款收据》4份、《送货单》1份、《收款收据》或《收据》6份、微信账单截图2张、图片若干张、视频光盘、《商品房认购书》（复印件）1份、《收款收据》1份、《购铺退款经过》1份在案佐证。盖有益泰公司公章的《收款收据》显示益泰公司收据梁金文租赁保证金3800元、1000元、2800元、租金3800元；《送货单》显示客户名称为艾蒂美容，货品为广告牌、墙贴等合计6654元；2018年9月10日《收款收据》显示客户名称艾帝美容水电安装、人工材料合计36000元，收款单位处有草签字体；2018年6月24日《收款收据》显示客户名称艾蒂美容，装修费用、包人工、包材料合计38000元，收款人罗某；2018年4月4日《收据》显示玻璃门330/套×3套，合计990元，经手人处有草签字体；2018年6月10日《收款收据》显示装修费、材料、沙石砖水泥合计47000元，收款单位处签吴培昌；2018年6月9日《收据》显示12厘玻璃门配件合计2600元，收款单位处有中山市东凤镇永强玻璃部盖章；2018年7月15日《收款收据》显示广告费用3680元，经手人处盖有立佳摄影广告印刷的公章及签名。微信账单截图显示梁金文使用微信号于2018年7月14日、26日分别转账给“公共场所检测徐小姐”700元、700元，备注转账用途为空气检测费用。图片若干显示墙角、地板处有水渍及霉点，视频光盘内有多段视频，反映某建筑内漏水，天花、墙体、地面出现水渍的情况。《商品房认购书》（复印件）、《收款收据》显示2018年12月4日谭某2认购涉案商铺并交付定金30000元。《购铺退款经过》记载内容为：“本人谭某1（440************010），以我儿子谭某2名义于2018年12月4日向中山市益泰房地产开发有限公司交定金购买益泰房地产公司位于中山市**********山上水湾项目一期商铺11座7卡商铺（详细地址为：中山市********************）并签下《商品房认购书》。当时该商铺已有商户正在经营美容院，因当时该美容院负责人有事外出要关门，内部情况没细看，后按约定时间去交首款路过再看该铺时发现地面有大滩积水、墙身有几处发霉漏水迹象，于是要求销售人员维修，但告知维修完待下雨后再检查还是有漏水现象。因购买该商铺是投资用途，日后下大雨漏水租客不能正常经营会导致损失，故本人多次向销售人员提出解除双方签订的《商品房认购书》和要求退回定金3万元。经几个月内多次追问销售人员的答复是老板没空为批的情况下，本人向中山消费者协会投诉，最后在消协的调解下，销售人员通知开发商同意解除合同退定金，于2019年5月18日在售楼部把认购书和收据交给销售人员并签申请退款，6月14日收到退款！详述人：谭某12019年8月22日”。益泰公司对梁金文提交的证据除了盖有益泰公司公章的《收款收据》予以确认外，其他证据均不予确认，称《送货单》1份、《收款收据》或《收据》6份、微信账单截图2张只显示购买相关材料的凭证，不能证明是否为梁金文因漏水维修所产生，也未显示购买方的名字，不能证明是否为梁金文购买，也不是正式发票；《购铺退款经过》是谭某1单方作出，虽然该铺益泰公司与谭某1解除了商品房认购书，但退铺原因是由于谭某1单方不愿购买，不能证明是由于房屋漏水放弃购买；图片若干张、视频光盘不能确定其是否为涉案商铺，也没有显示拍摄时间为维修之前还是维修之后。一审庭审中，双方一致确认商铺交付时为毛坯房状态，双方一致同意解除《物业租赁合同》。另外，经梁金文申请，一审法院依法从鉴定机构名录中随机选取广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案商铺是否漏水或渗水，以及漏水或渗水的原因进行鉴定，该鉴定机构于2019年12月25日对涉案商铺进行鉴定并于2020年1月7日作出仲恒鉴字【2019】SW3111号《房屋漏水原因鉴定报告》，该报告鉴定结论为中山市********************房屋渗水现象，其是由于商铺天台屋面板有部分开裂，且排水沟防水涂料有老化、开裂，雨水从屋面板开裂处及排水沟防水开裂、失效处沿墙体渗入楼下所致，建议修缮天台排水沟排水层及伸缩缝混凝土盖板，做好防水措施。上述鉴定费25000元已由梁金文预交。益泰公司质证称从现场及鉴定结论看，涉案商铺有渗水现象，属于房屋正常老化，不属于房屋质量问题，且益泰公司开发建设的房屋均通过相关部门的综合验收，房屋渗水并不影响梁金文使用，且渗水较严重部位是在伸缩缝和负一层，而梁金文使用的商铺主要是在一楼，负一层并未使用，所以益泰公司认为渗水对梁金文使用商铺影响不大。梁金文质证称，认可鉴定报告结果，由于益泰公司出租的租赁物存在严重质量瑕疵，故应当赔偿梁金文造成的相关损失。另外，梁金文称因为鉴定费高昂，且益泰公司不同意鉴定，所以撤回对涉案商铺漏水造成的装修损失进行评估的申请。经一审法院庭审中对举证责任分配作释明，益泰公司亦不申请对涉案商铺装修作鉴定。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。对于双方签订过《物业租赁合同》以及梁金文向益泰公司交付了租赁保证金7600元、租金3800元的事实，双方并无争议，一审法院予以确认。根据鉴定机构广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的仲恒鉴字【2019】SW3111号《房屋漏水原因鉴定报告》可知涉案商铺直至2019年12月25日仍存在漏水现象，且上述报告描述涉案商铺漏水的原因为“商铺天台面板有部分开裂且排水沟防水涂层有老化、开裂，雨水从屋面板开裂处及排水沟防水开裂、失效处沿墙体渗入楼下所致”，可知涉案商铺漏水原因为房屋结构问题造成，并非梁金文租赁后装修原因导致，梁金文向益泰公司反映并由益泰公司维修并未解决上述问题，故一审法院认定益泰公司提供的租赁物存在严重质量瑕疵，不符合双方约定的用途，已构成违约。虽然《物业租赁合同》第十二条约定“如物业存在部分墙体开裂、渗漏水但并未严重影响该物业装修、使用的，乙方不因此拒绝收楼或拒绝支付租金、管理费等费用”，但并不能据此免除益泰公司的违约责任，另，梁金文称自商铺装修完毕后，因为漏水导致多次维修，并不符合经营美容养生服务的条件，所以一直未使用涉案的商铺进行经营，梁金文仅支付了约定的装修期间（2018年3月1日至2018年11月30日）租金3800元亦印证了尚未正式营业即发现商铺漏水双方产生纠纷的说法。综上，益泰公司请求梁金文支付租金及违约金并没收保证金无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于《物业租赁合同》的解除问题，因益泰公司违约，不具有单方解除合同的权利，且梁金文于2019年7月14日并未表示解除合同，故益泰公司称《物业租赁合同》已于2019年7月14日解除的意见，一审法院不予采纳，现梁金文亦提出解除《物业租赁合同》的反诉请求，双方要求解除合同虽基于不同理由，但均同意解除合同，一审法院予以准许。关于益泰公司请求梁金文支付物业管理费、水费及电费的问题，由益泰公司提交的《关于上水湾花园商铺租户梁金文的欠费说明》可知涉案商铺由广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司进行物业管理，相关的物业管理费、水费、电费益泰公司现并未提交已代为缴费的相关证据，故益泰公司请求梁金文支付物业管理费、水电、电费主体不符，一审法院不予支持。关于梁金文要求益泰公司退还2018年3月1日至2018年11月30日期间的租金3800元并退还押金7600元的问题。现因益泰公司违约，未提供适合经营使用的商铺给梁金文，梁金文亦只进行装修未实际使用涉案的商铺进行经营，故梁金文请求益泰公司退还租金3800元及押金7600元，一审法院予以支持。关于梁金文主张益泰公司赔偿装修费损失136244元的问题。双方一致确认签订《物业租赁合同》时交付的商铺状态为毛坯房，现商铺已进行了装修，双方均不要求对涉案商铺因漏水造成的装修损失进行评估。虽然梁金文提交的《收款收据》或《收据》没有公章或相应的发票，但是收款单位或经手人处均有相关人员的签名确认，上述为装修花费的初步证据，且上述装修仍在涉案商铺现场，若益泰公司认为上述证据所反映的装修花费不能体现实际价值，应提供证据加以反驳，经一审法院释明举证责任承担，益泰公司未就相关装修造价申请鉴定，应承担相应不利法律责任后果，一审法院根据梁金文提交的《送货单》《收款收据》《收据》核算相关的装修费用为131244元，该数额并未过分高于房屋装修的市场价格，对该部分诉求一审法院予以支持。梁金文举证的广告费用3680元《收款收据》印有“立佳（新视界）广告传媒”字样，该标记与《送货单》上标记文字相同，故上述《收款收据》极有可能是上述《送货单》所载项目中的部分费用的收款凭证，梁金文未充分举证两者之间并不重复，该笔款项一审法院不予支持。梁金文举证的1400元空气检测费，梁金文未提供相应空气检测报告，收款人“公共场所检测徐小姐”的身份亦不明确，该笔款项一审法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、益泰公司与梁金文于2018年1月18日签订的《物业租赁合同》解除；二、益泰公司于本判决生效之日起七日内向梁金文返还租金3800元、租赁保证金7600元；三、益泰公司于本判决生效之日起七日内向梁金文赔偿装修费用损失131244元；四、驳回益泰公司的全部诉讼请求；五、驳回梁金文的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，由益泰公司负担；反诉案件受理费1930.44元，由梁金文负担354元，由益泰公司负担1576.44元；鉴定费25000元，由益泰公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，二审期间本院就涉案租赁物的交接事宜组织双方当事人进行协商。双方当事人均同意于2020年8月17日办理交接手续，如果梁金文未在该时间点交付租赁物则视为其放弃租赁物内的物品所有权，益泰公司有权对租赁物内的物品进行处置。本院又查明，益泰公司对其主张的水电费提交了广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司上水湾住户服务中心2019年9月2日出具的《关于上水湾花园商铺租户梁金文欠费说明》，载明截至2019年6月30日，梁金文拖欠电费本金914.77元、水费138.6元。梁金文质证称对该证据的真实性确认，但辩称该证据对于水电费的度数及单价均未载明，不予确认该金额。益泰公司庭后又提交了《关于上水湾花园商铺租户梁金文欠费说明》一份，但无广州海伦堡物业管理有限公司中山分公司上水湾住户服务中心的盖章，该证据载明截至2019年6月30日，梁金文收费电度数为703.66度，单价为1.3元/度，欠电费本金914.77元；水吨数为42吨，单价为3.3元/吨，欠水费本金138.6元。梁金文对该证据水电费使用数量不予确认，对于水电费单价标准亦不予确认，其承诺庭后7天内核实用电用水数量后回复法院，但并未提交。本院认为，结合双方的诉辩主张，分析如下：关于合同的解除问题，双方当事人要求解除合同虽基于不同理由，但均同意解除合同，故一审法院认定涉案租赁合同解除并无不当，本院予以确认。关于双方当事人是否存在违约行为的认定。首先，根据鉴定机构广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的仲恒鉴字【2019】SW3111号《房屋漏水原因鉴定报告》可知涉案商铺漏水的原因为“商铺天台面板有部分开裂且排水沟防水涂层有老化、开裂，雨水从屋面板开裂处及排水沟防水开裂、失效处沿墙体渗入楼下所致”，即益泰公司提供的租赁物存在漏水情况，有质量瑕疵属客观事实，且双方均确认经益泰公司多次维修仍未解决漏水问题。虽然《物业租赁合同》第十二条约定了“如物业存在部分墙体开裂、渗漏水但并未严重影响该物业装修、使用的，乙方不因此拒绝收楼或拒绝支付租金、管理费等费用”，但该条款约定并不能免除益泰公司作为出租方负有保证提供的房屋满足承租人使用用途的义务的责任，应认定益泰公司存在违约。其次，梁金文提交的证据虽然一定程度上证明涉案租赁物的质量瑕疵影响了其美容院的正常经营，但不能证明如其所主张的完全无法使用。且梁金文在装修完成后即发现涉案租赁物存在漏水的情况下，若其认为租赁物完全无法使用、合同目的完全无法达到，应及时与益泰公司解除合同，交还租赁物，防止损失的扩大，但直至2020年8月17日在本院组织下梁金文才将涉案租赁物返还给益泰公司，且在长达一年多的期间内从未支付任何款项明显与倡导社会成员遵守诚实信用、避免因纠纷导致损失扩大而不作为的价值取向相违背。另，梁金文提交的《购铺退款经过》等证据可证实梁金文客观上有使用涉案租赁物经营美容院，故本院对梁金文所称涉案租赁物因漏水完全无法使用的抗辩理由不予采信，应认为梁金文在占有使用涉案租赁物期间未支付任何款项的行为亦构成违约。关于益泰公司主张的租金及违约金问题。本院综合考虑以下因素：1.双方当事人在合同履行过程中均存在违约行为；2.梁金文提交的图片、视频光盘、《购铺退款经过》等证据证明的漏水情况对于涉案租赁物使用的影响；3.梁金文对于损失的扩大具有一定的责任；4.《物业租赁合同》中有关租金的约定内容；5.双方于2020年8月17日办理涉案租赁物交接手续。本院认定梁金文应按照约定的租金金额40%的标准向益泰公司支付2018年11月1日至2020年8月17日，其余60%的租金实质上为以减少租金的方式由益泰公司承担的违约责任。扣除梁金文已经支付的租金3800元，梁金文应向益泰公司支付租金29375.23元【（3800元+3800元×15个月+3990元×5个月+3990元÷31天×17天）×40%-3800元】。对于逾期支付租金的违约金，鉴于双方均存在违约行为，且本院在酌定租金数额时已将梁金文迟延支付租金的行为纳入考虑因素，故本院不再予以支持。关于益泰公司主张没收保证金的问题。双方产生矛盾的起因是源于涉案租赁物存在质量瑕疵，且如前所述，双方当事人在履行合同过程中均存在违约行为，故本院对于益泰公司主张没收保证金的诉求不予支持，梁金文已经支付的租赁保证金7600元应在尚欠的租金中予以扣除，扣除后，梁金文还应向益泰公司支付租金21775.23元（29375.23元-7600元）。关于梁金文主张赔偿装修损失131244元的问题。《物业租赁合同》已解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因合同解除给承租人造成的装饰、装修费用的损失承担应根据双方对于合同解除的责任来确定。关于装修损失数额的认定，虽然梁金文提交的《收款收据》或《收据》没有公章或相应的发票，但是收款单位或经手人处均有相关人员的签名确认，且双方当事人确认交付时商铺状态为毛坯房，梁金文对商铺进行了装修。根据梁金文提交的《送货单》《收款收据》《收据》核算相关的装修费用为131244元，该数额并未过分高于房屋装修的市场价格，具有合理性。若益泰公司认为不予确认，应提供证据加以反驳，但益泰公司不能提供，故本院对于梁金文提交的相关单据予以采信。综合考虑双方的责任大小比例，本院认定益泰公司应赔偿梁金文装修损失78746.4元（131244元×60%）。关于益泰公司主张的物业管理费、水电费以及违约金的问题。首先，根据双方《物业租赁合同》的约定，物业管理费应由物业公司另行向梁金文收取，而非益泰公司，且益泰公司也没有实际支付或垫付该费用，因此益泰公司要求梁金文支付物业管理费的请求，本院在本案中不予处理。其次，对于水电费，益泰公司已提交了《关于上水湾花园商铺租户梁金文欠费说明》，梁金文不予确认用水电数额及单价，但未向法院提交实际使用的度数。且梁金文实际占有涉案租赁物，益泰公司提交的欠费说明亦具有合理性，故本院对益泰公司主张的水电费予以支持。对于违约金，鉴于益泰公司未举证证明向梁金文送达缴费通知书的时间，且双方约定的违约金标准过高，梁金文不予确认，故本院判令梁金文自益泰公司起诉之日按照年利率6%的标准向益泰公司支付延迟支付水电费的违约金。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当。益泰公司的上诉理由成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初10509号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初10509号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、梁金文应于本判决生效之日起七日内向中山市益泰房地产开发有限公司支付租金21775.23元；四、梁金文应于本判决生效之日起七日内向中山市益泰房地产开发有限公司支付电费914.77元、水费138.6元，并自2019年7月19日起至实际支付之日止以水电费金额为基数，按年利率6%的标准支付违约金；五、中山市益泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向梁金文赔偿装修费用损失78746.4元；六、驳回中山市益泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回梁金文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1260元，由中山市益泰房地产开发有限公司负担756元、梁金文负担504元；反诉案件受理费1930.44元，由梁金文负担772.44元，由中山市益泰房地产开发有限公司负担1158元；鉴定费25000元，由中山市益泰房地产开发有限公司负担15000元、梁金文负担10000元。二审案件受理费1880元，由中山市益泰房地产开发有限公司负担1128元、梁金文负担752元。（一审案件受理费及二审案件受理费已由中山市益泰房地产开发有限公司预交，反诉案件受理费及鉴定费已由梁金文预交，本院及一审法院不作退还，由中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内直接向梁金文支付14902元）本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年十月二十六日书记员  陈静文梁洛希