广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初2287号原告：王玮琦，女，汉族，1990年12月23日出生，住黑龙江省龙江县**********，身份证号码：230************821。委托代理人：刘甜甜，广东为峰律师事务所律师。被告：东莞市志尚房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市石碣镇新城区*******。法定代表人：黄某1。委托代理人：谭亚明，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：张眉月，湖南人和（东莞）律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行，住所地：广东省东莞市南城区*******健升大厦。负责人：李宝生。委托代理人：黄宝玲，该公司员工。委托代理人：任雪，该公司员工。原告王玮琦诉被告东莞市志尚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘甜甜，被告的委托代理人谭亚明、张眉月到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告的委托代理人刘甜甜，被告的委托代理人谭亚明、张眉月到庭参加诉讼。后本院依法追加中国建设银行股份有限公司东莞市分行作为第三人参与诉讼，原告的委托代理人刘甜甜，被告的委托代理人张眉月，第三人的委托代理人黄宝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告之间的买卖合同；2、被告返还原告已付的购房款971621元、专项维修资金等费用16228元；3、被告向原告支付逾期交房违约金，计算时间为自收款之日起至实际返还购房款、专项维修资金等款项之日止；4、被告承担原告律师费60000元；5、被告承担本案的诉讼费、保全费、保函费用。庭审中，原告明确第2项诉讼请求：要求被告返还原告购房款971621元，赔偿原告16228元（其中专项维修基金3360元、契税9254元、借款合同印花税34元、律师费3500元、登记费80元）。明确第3项诉讼请求为要求被告向原告支付购房款及契税等费用的利息：定金20000元从2017年10月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日，首期款271621元从2017年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日，按揭贷款680000元从2018年9月3日起按照5.635%计算至还清之日，契税等费用16228元从2017年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日；要求被告向原告支付逾期交房违约金：定金20000元从2017年10月8日起按中国人民银行同期贷款利率的0.5倍计算至还清之日，首期款271621元从2017年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率的0.5倍计算至还清之日，按揭贷款680000元从2018年9月3日起按照5.635%的0.5倍计算至还清之日，契税等费用16228元从2017年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率的0.5倍计算至还清之日。事实与理由：原告于2017年11月7日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》,购买东莞市石碣镇新城区*******宜安府商业、住宅楼****商品房，并依约支付了全部购房款等费用合计987849元。根据购房合同第十一条约定，被告应在2019年3月30日前向原告交付商品房，但到了约定交楼日，被告并未按时将商品房交付原告。被告于2019年7月30日以公告方式粘贴《关于宜安府项目延迟交楼问题的通知》，承认因自身工作原因导致交楼延误，并预计在2019年11月交楼，但截止至2019年12月31日，被告仍未将商品房交付原告。被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，故原告特诉至法院，请求依法判决。被告辩称，1、原告要求的逾期违约金计算有误。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款（2）约定，被告未按约定交付房屋的，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，同时按全部房价款的1%向原告支付违约金。计至2020年1月15日，违约金为9716.21元、利息68280.12元。2、专项维修金、税费等费用是由律师事务所代收后向国家相关部门缴纳的款项，不是案涉物业价款的构成部分，被告并未实际占用，且未产生收益，应当在办理解除合同手续后由相关部门退回，且被告无需支付利息。3、商品房预售合同纠纷并非法律规定由违约方承担律师费的情形，购房合同也未约定，诉讼担保费用并非原告实现债权所必须支付的费用，被告无需承担。4、被告同意解除双方购房合同，但原告应当配合被告妥善处理交易事宜。第三人陈述称，对原告的诉讼请求没有意见，由法院依法判决。经审理查明，2017年11月7日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件十），合同约定：买受人所购商品房为东莞市**********宜安府商业、住宅、住宅楼**面积83.98平方米，总价款为971621元；合同第七条付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，买受人应于2017年11月7日前支付首期房价款291621元，余款680000元向按揭银行申请贷款支付；合同第八条逾期付款责任，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照总房价的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。买受人未按合同约定的付款方式及期限支付商品房价款逾期超过90日导致出卖人解除合同的，买受人应在解除合同通知送达后向出卖人按约支付总房价款的10%的违约金并承担办理买卖合同终止手续所需的全部费用（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费等）；合同第十一条交付时间，出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条逾期交付责任，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。附件四第5条，出卖人解除合同的，买受人在接到出卖人解除合同的通知后，需按出卖人要求时间配合出卖人到东莞市不动产交易所办理该房屋之《商品房买卖合同》终止手续，并退还出卖人已出具的收款票据，同时买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，并需承担解除合同所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、公证费及律师费）。合同另就其它事项进行了约定。原告于2017年10月8日向被告支付了定金20000元，于2017年11月7日向被告支付了首期款271621元，于2017年11月7日向被告指定的广东鼎能律师事务所支付了专项维修基金3360元、契税9254元、借款合同印花税34元、登记费80元、律师费3500元合计16228元。2017年12月29日，原告向第三人申请个人住房借款，第三人于2018年9月3日向原告发放了案涉住房贷款680000元，贷款年利率为5.635%，截至止2020年10月3日，原告已向第三人归还借款本金94444.5元、利息74507.21元，剩余借款本金585555.5元未还。案外人广东鼎能律师事务所向本院出具情况说明，确认其接受原告的委托为原告办理签约、备案、抵押等相关事宜，收取了原告支付的专项维修基金3360元、契税9254元、借款合同印花税34元、登记费80元、律师服务费3500元，共16228元，其中专项维修基金3360元已向相关部门缴纳，同意向原告退还9368元（16228元-3360元-3500元）。被告未按合同约定的时间向原告交付案涉房屋，原、被告双方均同意解除案涉购房合同。双方对合同解除后的违约责任存在争议。原告主张，合同第八条约定买受人逾期付款，买受人应按房屋总价的10%向出卖人支付违约金，合同附件四第5条约定出卖人解除合同的，买受人应按房屋总价的20%向出卖人支付违约金，合同第十二条约定出卖人逾期交楼，出卖人应按房屋总价的1%向买受人支付违约金，合同第八条约定，买受人违约需要支付相关的诉讼费、律师费、保全费等费用，却没有约定出卖人违约，出卖人应向买受人支付相关的诉讼费、律师费、保全费等费用，根据公平原则和诚实守信原则，原告要求被告依据合同对等地承担诉讼费、律师费、保全费等费用。出卖人与买受人的权利义务严重不对等，上述条款的约定明显加重买受人的责任，排除买受人的主要权利，而且被告在上述条款上没有采取合理的方式提示原告注意被告在免除限制其自身的责任，根据合同法第40条的规定，案涉合同第十二条无效，基于上述合同无效，视为合同对逾期交楼违约金没有约定，违约金应该按照买卖合同司法解释第24条的规定计算。被告认为，关于违约条款文字有加粗及加下划线，被告已经尽到了提示义务，案涉合同是双方的真实意思表示，条款合法有效。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、收据、个人贷款支付凭证、关于宜安府项目延迟交楼问题的通知、《民事委托代理合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、解除协议、《委托代理合同》、诉讼保全责任保险投保单、律师费转账凭证，被告提交的商品房预售许可证、竣工验收备案证书、竣工验收备案证（燃气类、供热类）、情况说明、维修资金收据以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照合同的约定履行权利义务。原告主张合同约定的出卖人与买受人的违约责任不对等，案涉合同第十二条应属无效，但该条款的内容并未免除出卖人应承担的违约责任、未加重买受人的责任、未排除买受人的主要权利，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定“提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款无效”的情形，故对于原告的主张，本院不予支持。原、被告双方均同意解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，本院予以确认。案涉购房合同解除是由于被告逾期交付所致，根据合同第十二条约定，被告应向原告退还原告已付全部房款971621元、利息及按全部房价的1%向原告支付违约金9716.21元（971621元×1%），庭审中原告认为合同约定的违约金低于实际损失，故本院酌定被告应按原告实际执行的利率向原告支付利息，其中定金20000元的利息，从2017年10月8日起按中国人民同期贷款基准利率计至2019月8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至返还之日止；首期款271621元的利息，从2017年11月7日起按中国人民同期贷款基准利率计至2019月8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至返还之日止；按揭贷款680000元的利息，按原告实际向第三人支付的利息计算。对于原告超出部分的利息和违约金诉请，本院不予支持。至于原告诉请的专项维修基金3360元、契税9254元、借款合同印花税34元、登记费80元、律师费3500元合计16228元的费用，其中律师费3500元系原告因购买涉案房产支出的费用，属于损失部分，故被告应向原告返还律师费3500元。另外契税、登记费、印花税共计9368元，合同解除后，原告可向广东鼎能律师事务所主张退还。关于住宅专项维修资金，已由广东鼎能律师费事务所向相关部门缴纳，合同解除后，原告可自行根据相关部门的要求申请办理退还手续。原告诉请的因处理本案纠纷支出的律师费60000元、保函费3481.58元缺乏合同依据，退一步说，律师费、保函费损失并非当事人诉讼必然产生，也是根据当事人意愿发生的，故对于原告请求被告承担本案律师费损失60000元、保函费3481.58元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告王玮琦与被告东莞市志尚房地产开发有限公司于2017年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告东莞市志尚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王玮琦返还房款971621元及利息（以20000元为本金，从2017年10月8日起按中国人民同期贷款基准利率计至2019月8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至返还之日止；以271621元为本金，从2017年11月7日起按中国人民同期贷款基准利率计至2019月8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至返还之日止；按揭贷款680000元的利息，按原告实际向第三人支付的利息计算）；三、被告东莞市志尚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王玮琦支付违约金9716.21元、律师费3500元。四、驳回原告王玮琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15244.73元、保全费5000元，合计20244.73元（原告已预交），由原告负担2353.73元，由被告负担17891元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  成 瑶审判员  曾明珠二〇二〇年十月十七日书记员  王思敏