贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初13023号 原告:贵州弘宇房地产开发有限公司（以下简称弘宇房开），统一社会信用代码：91520100770583644K。地址：贵阳市南明区都司路**新天地商住楼****。 法定代表人:张晓军，执行董事。 委托诉讼代理人：张英、肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师，一般授权。 被告：范建银，男，汉族，1984年4月17日生，户籍所在地：贵州省桐梓县。现住址：贵阳市花果园南明区。 第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行，统一社会信用代码：91520100214481647F。地址：贵阳市南明区中华南路**。 法定代表人：戈非。 原告弘宇房开诉被告范建银、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘宇房开的委托代理人肖恒，被告范建银到庭参加诉讼。第三人中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告弘宇房开向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年2月6日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告支付代偿款37419.29元（暂计至2020年7月31日，其后代偿款以判决之日实际发生金额为准，该代偿款从原告返还被告的购房款中扣除）3、判决被告承担不按期偿还银行按揭贷款致原告承担担保责任而解除合同的违约金23913.86元（违约金为房屋总价款1195693元的2%，该违约金从原告返还被告的购房款中扣除）；4、判决被告协助原告办理撤销登记号为Y18016700的《贵阳市商品房预售合同备案登记》并承担办理注销登记的费用；5、判决被告协助原告办理撤销涉案房屋预告登记和抵押权预告登记并承担办理注销登记的费用；6、本案诉讼费、律师费、保全费及保全担保等费用由被告承担。 事实及理由：原告弘宇房开与被告范建银于2018年2月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号：HY201600262），合同约定原告将位于南明区见龙路58号弘宇琉森堡第61号1单元13层2号房出卖给被告，房屋建筑面积142.8平方米，套内面积109.39平方米，总价为1195693元。被告于合同签订当日支付首付款共计245693元，剩余房款95万元以银行按揭方式进行支付。2018年5月2日被告与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》借款95万元，原告作为担保人承担阶段性连带责任。该贷款已于2018年5月2日支付至原告账户。 自2020年1月起，被告未按时向第三人偿还按揭贷款。按照原告与第三人签订的《按揭贷款业务合作协议》，第三人便开始从原告账户扣收了7期共37419.29元。经原告多次与被告协商沟通，被告仍不偿还银行按揭款。 原告认为，被告向第三人按揭贷款购买原告房屋，原告作为阶段性保证人为被告提供担保服务。被告拖欠银行按揭款，长期让原告承担担保责任，并导致原告款项被银行扣划，严重侵害了原告的合法权益。根据原被告双方签订的房屋买卖合同附件十二《补充协议》第一条第二款第二项的规定：“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使按揭的银行要求出卖人履行担保责任的，视作买受人违约。出卖人有权单方面解除本合同，并可对回购的商品房进行销售，销售所得的价款在扣除所有回购、销售的相关费用（包括但不限于代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金及因此产生的律师费、诉讼费和损失）、违约金及使用后剩余部分不计息退回买受人，若销售所得价款不足清偿，出卖人有权另行向买受人追索。”根据前述事实及合同约定，被告已经严重违约，原告依法享有解除权，并可要求被告承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定诉至法院，望判如所请。 被告范建银辩称，是因为弘宇房开涉嫌伪造印章造假，制作虚假的消防验收合格证，实际房屋没有达到交房标准，故拒绝收房，也不应支付银行的按揭款，不构成违约，除原告诉请中的第二项以外的其他诉讼请求均不认可。 第三人中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。 审理中，原告向本院提交了以下几组证据：第一组，营业执照、法定代表人身份证及身份证明、被告身份证、工商银行信息，拟证明原被告及第三人诉讼主体身份适格。该组证据被告均无异议。第二组，商品房买卖合同及补充协议、贵阳市商品房预售合同备案申请表、按揭贷款业务合作协议、个人购房款借款/担保合同、银行按揭到账单。拟证明：1、原被告有商品房买卖合同关系且办理相应的预售合同备案；2、被告与第三人签订个人购房借款/担保合同，采用首付加按揭方式支付房款；3、原告与第三人签订按揭贷款业务合作协议，原告为被告的按揭提供阶段性担保义务；4、《商品房买卖合同》约定了购房人过失导致原告承担担保义务后，原告有合同解除权及要求被告承担赔偿损失的权利。以上证据被告均无异议。第三组，工商银行扣收弘宇公司账户归还不良贷款情况说明、弘宇公司代偿凭证。拟证明1、被告未按时归还银行按揭款至法院开庭审理时已达7期；2、原告因承担阶段性担保责任，已经替代被告偿还了银行款项42753.63元。该组证据被告均无异议。 被告向本院提交了以下几组证据：第一组，筑公消验字【2018】第0392号、第0504号、第0568号、第0712号贵阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书。拟证明公安消防部门出具的【2018】第0392号、第0504号、第0712号三次的验收结果均为不合格，宏宇房开提交的【2018】第0568号消防验收意见书为合格，此意见书载明为第四次验收，验收字号和落款时间却在第三次验收之前，有明显造假嫌疑。第二组证据，筑（2020）第4号政府信息公开告知书。拟证明贵阳市消防救援支队出具的汤巴关城中村改造项目59、61号楼及地下室（土建）【2018】第0392号、第0504号、第0712号建设工程消防验收意见书为真实，加盖了本机构复制章。汤巴关城中村改造项目59、61号楼及地下室（土建）建设工程消防验收合格的意见书、汤巴关城中村改造项目60号楼建设工程消防意见书不存在，原因是“在我单位审核验收职能移交之前，建设单位未向我单位申报建设工程竣工消防验收”。第三组证据，2020年6月9日贵州政务服务网答复被告汤巴关城中村改造项目59、61号楼及地下室消防验收不合格的邮件截图以及贵阳市12345热线回复未收到弘宇琉森堡项目向住建部门提交消防验收申请。拟证明原告弘宇房开实际并未通过消防验收，消防验收合格的文书造假。原告对以上证据认为和本案没有关联性，上述证据只与明逾期交房有关联，并补充提交本院（2020）黔0102民初2399号民事判决书一份，拟证明延期交房以及支付违约金已在生效法律文书中体现。 经审理查明：2018年2月6日，原告弘宇房开与被告范建银签订《商品房买卖合同》，约定被告范建银购买原告开发建设的位于贵阳市南明区弘宇琉森堡第59-61号楼（61）1单元13层2号房屋，总价款为1195693元，其中首付款为245693元，余款95万元以银行按揭支付；原告应当在2018年12月31日前向被告交付房屋。合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议件附件十二）……本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”被告范建银在买受人处签名捺印。双方并于同日签订《补充协议》，《补充协议》第1条第（二）项按揭事项补充约定：“买受人不按期偿还银行贷款，导致提供按揭的银行要求出卖人履行保证责任的存在而扣划出卖人款项或书面要求出卖人履行保证责任的，视作买受人违约（违约金为总房价的2%）。出卖人有权单方面解除本合同，并可对回购的商品房进行销售，销售所得的价款在扣除所有回购、销售的相关费用（包括但不限于代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金及因此产生的律师费、诉讼费和损失）、违约金及使用后剩余部分不计息退回买受人，若销售所得价款不足清偿，出卖人有权另行向买受人追索。第8条其他约定：“买受人确认本合同上所填写联系电话、联系地址的内容的真实、准确性，若该地址不准确或买受人变更联系地址未以书面形式告知出卖人的，则买受人承担相关责任，即出卖人按该联系方式发送相应材料后，而不论所发送材料是否被退回、拒收等情形，均视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务。”被告范建银在《商品房买卖合同》及《补充协议》买受人处签名捺印。合同签订后，被告按约向原告支付了首付款245693元。原、被告双方办理了贵阳市商品房预售合同备案登记。后经原告通知，被告一直未收房。同时查明：2013年11月，原告与第三人签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由原告为第三人中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行向案涉房屋项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。原告因被告逾期向第三人支付贷款本息，于2020年3月25日（2020年1-3月逾期本金和利息）、同年4月26日，同年5月26日，同年6月10日，同年7月20日，同年8月10日，被扣划保证金共计42753.63元。 上述事实，有原告及被告的陈述、商品房买卖合同及补充协议、民事判决书、划扣凭证、贵阳市商品房预售合同备案申请表、按揭贷款业务合作协议、个人购房款借款/担保合同、银行按揭到账单等材料在卷佐证，并经庭审核实，可以认定。 本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告向原告支付首付款245693元，余款95万元通过第三人按揭支付，但被告在还款过程有未按约履行还贷义务情况，构成违约，以致原告作为保证人为被告向第三人代偿了欠付的银行贷款本金及利息等，根据双方《补充协议》第1条第（二）项按揭事项补充约定，现原告主张解除合同及《补充协议》并要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告主张合同解除后由被告协助原告办理撤销房屋备案登记，并无不妥，予以支持。办理撤销登记所产生的费用，理应由被告承担，但因该费用现未实际产生，本院不宜判决。待费用产生后，原告可另行向被告主张权利。依照法律规定，合同解除后，当事人因合同取得的财产应当相互返还。因被告在本案中未提出反诉，故被告向原告支付的购房款（含已偿还按揭款），被告可另行向原告主张权利。因被告的违约行为导致原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》解除，符合双方补充协议第第1条第（二）项2的约定，被告应向原告支付违约金即23913.86元。原告诉请律师费，但是未向本院提交相关证据予以佐证该费用的实际发生及金额，本院不予支持。被告仅以怀疑原告消防验收造假为由就不予收房及支付贷款，并无事实依据，本院不予支持。第三人中国工商银行股份有限公司贵阳南明支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，自行放弃其享有的权利，所造成的法律后果其自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告贵州弘宇房地产开发有限公司与被告范建银于2018年2月6日签订的《商品房买卖合同》。 二、判决被告在本判决生效后十日内向原告支付代偿款42753.63元（暂计至2020年8月10日）。 三、判决被告本判决生效后十日内向原告支付承担担保责任而解除合同的违约金23913.86元。 四、判决被告协助原告办理撤销登记号为Y18016700的《贵阳市商品房预售合同备案登记》 五、驳回原告贵州弘宇房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费667元由被告范建银负担（该款原告已预交，被告范建银在支付上述款项时一并支付原告贵州弘宇房地产开发有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 赵  钧 二〇二〇年十月十二日 书记员 欧阳定坤