河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4120号 上诉人（原审被告）：霸州市盛达房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市霸州市益津商贸中心，统一社会信用代码：9113108176814663XN。 法定代表人：李辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：范红月，女，1988年2月20日生，汉族，住天津市北辰区，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘丽，女，1970年3月10日出生，汉族，住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：段建政，男，1970年3月25日生，汉族，住大兴区，现住北京市大兴区，系刘丽之夫。 上诉人霸州市盛达房地产开发有限公司（以下简称盛达公司）因与被上诉人刘丽商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初1977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人霸州市盛达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范红月、被上诉人刘丽的委托诉讼代理人段建政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 霸州市盛达房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销霸州市人民法院作出的（2020）冀1081民初1977号民事判决书，或查明事实后依法改判。2、被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：1、一审法院超出原告的诉讼请求作判决。被上诉人一审的诉讼请求实际为解除合同并赔偿损失，但是一审法院确错误的判决继续履行合同并要求上诉人承担违约责任，一审法院擅自对原告的诉讼请求作出变更。一审庭审过程中，被上诉人并没有提出变更诉讼请求。在庭审过程中也没针继续履行合同进行举证及法庭辩论。一审法院擅自对原告的诉讼请求进行变更。2、错误认定事实、适用法律。被上诉人主张房屋交付时没有通燃气，要求上诉人赔偿物业损失没有依据。首先，上诉人房屋交付时已经竣工验收合格，燃气已经敷设到户，上诉人已经完成合同约定的义务。答辩意见中已经表明没有事实依据，后面陈述意义在于进一说明，假设未完成义务，因上诉人的义务仅在于通知已经完成义务，而不是办妥，交付后办妥开通手续还是被上诉人的义务，故后期不承担任何责任。其次，双方签署的《商品房买卖合同》第十四条约定上诉人的义务仅为达到使用条件，在红线范围内将管道敷设完成与主管道相连，所有的开通手续需要被答辩人完成。《商品房买卖合同》第十四条对违约责任也有相关约定“出卖人采用其他方式保证正常生活之用”。被上诉人要求赔偿物业费无事实和法律依据。 刘丽答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1、关于上诉状所说“一审法院超出原告的诉讼请求作判决”，我们在一审中明确提出了最低请求：如不能解除合同，被告就应尽快为原告办理房产证、赔偿原告己交购房款的2%违约金、赔偿由被告原因造成原告无法入住期间的物业费和承担诉讼费用。2、关于上诉状所说“错误认定事实、适用法律”理由不正确，我方起诉状中已提出“2018年11月10日，我爱人段建政到霸州市胜利顺达燃气有限公司办理管道天然气安全用气事宜，霸州市利顺达燃气有限公司工作人员告知39号楼还未办理相关手续。当日，我爱人将此情况反映给了霸州市盛达房地产开发有限公司在缇香郡的售楼处的工作人员。11日，霸州市盛达房地产开发有限公司相关工作人员电话回复天然气事宜还未办好，可以通气时再通知。此后，从未收到过相关通知。”一审庭审中被告对此没有提出异议。上诉人上诉状所说已将管道与主管道连接，就是完成合同约定，所说不正确。应该有其与天然气公司签订合同（含39#楼的），且业主能办理用气为依据。3、上诉人应按一审判决在30日内为我方办理房产证，上诉人至今仍未办理。 刘丽向一审法院起诉请求：1、退还原告已付房价款人民币1937206元（合同价款1845580元，电商款8万元，维修基金11626元），赔偿买受人损失人民币19372.06元（合同十五条约定逾期不办证，买受人退房的，按已付房价款1%赔偿买受人损失），计1956578.06元。2、赔偿原告贷款利息损失人民币191617.92元（自2017年10月18日至2020年8月18日，原告应为购买该房贷款支付利息191617.92元）。3、赔偿原告装修费用人民币45000元（装修合同价款34400元，购买热水器664元，购买电视机585元，购买冰箱759元，购买空调7196元，购买床铺、柜子花费2000多元）。4、赔偿原告2019年5月10日前物业费人民币2110.31元（被告在2018年8月30日交付房屋后，该房屋没有通燃气，后经原告要求，2019年5月10日才通燃气，所以原告认为2019年5月10日前的物业费用应由被告承担，2019年5月10日后的物业费用原告自行承担，一年的物业费是3905元，3905元减去436元的垃圾处理费，再除以360天，再乘以220天，220天为自2018年10月1日计算物业费之日起至2019年5月10日止共计7个月零10天）。 一审法院认定事实：2017年5月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的霸州提香温泉小镇第39#-2-601号房产一处，总金额为人民币1845580元，首付金额555580元，商业贷款金额129万元。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2018年8月30日，涉案商品房交付使用。收房之日，原告交纳了自2018年10月1日起12个月的物业费共计3905元（其中包括生活垃圾处置费36元、二次加压公共照明费120元、装修垃圾清运费436元、物业费3313元）。交房之初，因被告未办理好该楼栋的天然气用气事宜，2019年5月10日，涉案房屋才正式通气。自2018年11月下旬，原告开始联系被告方工作人员办理房地产权属证书事宜，一直未得到答复。至本案开庭之日（2020年6月19日），被告方仍未向房管部门提交办理权属登记的相关资料。被告在辩论意见中陈述其起诉的真正目的是为了找到被告，敦促被告尽快为其办理权属证书，并赔偿其一部分损失。另查明，涉案房屋已装修完毕。原告曾于2019年8月份将装修完毕的涉案房屋出租给他人，租期至2020年5月份，共收取租金13500元。 一审法院认为：原、被告双方在商品房买卖合同中约定了办理产权登记的期限，并约定了迟延办理产权登记的违约责任。被告至今未向房管部门提交相关资料，导致原告至今未取得房屋权属证书。根据双方约定，原告取得了合同解除权。本案所涉及的解除权，其性质上属于形成权。形成权是权利人得以自己一方的意思表示而发生法律变化的权利。法律为求安定，一般对形成权科之以一定的行使期限。这一制度的价值在于，尽快消除形成权带给当事人的法律利益不确定的状态，以稳定民事法律关系，维护社会的正常秩序。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权形式期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”合同解除权作为一种形成权，依解除权人单方意思表示就可以使民事法律变更和消灭，该权利的行使不能毫无限制，应当在合理期限内行使。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖纠纷司法解释》）第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”可见，《商品房买卖纠纷司法解释》第十五条第二款规定了开发商逾期交房或买受人逾期付款情形下，对方当事人行使解除权的合理期限。因商品房交付义务和权属转移义务系商品房买卖合同中开发商负有的两项主要义务，当事人对逾期办证解除权行使期限未约定时，行使解除权的合理期限应参照《商品房买卖纠纷司法解释》第十五条第二款的规定，在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，涉案房屋于2018年8月30日交付，根据合同约定，盛达公司应当在房屋交付使用后180日内，即最迟在2019年2月26日前办理涉案房屋产权登记手续。原告自2019年2月27日起，其依照合同约定享有的逾期办证解除权即合法产生，原告未提供证据证实其在解除权发生之日起一年内向被告主张过合同解除权，故应以原告诉至法院之时确定为其主张行使解除权的时间。原告诉至法院时已过了解除权行使的一年期间，其合同解除权已合法消灭。因原告所列退还购房款、赔偿房价款1%的损失、赔偿利息损失、赔偿装修费用的诉讼请求均应以合同解除为前提，对此不予支持。原告在法庭辩论阶段陈述自己起诉的目的是为了找到被告，敦促被告尽快办理房产证，并赔偿一部分损失，鉴于此，从减少当事人诉累的角度出发，酌定判令被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理涉案房屋的权属登记证书，并按合同约定支付原告已付房价款2%的违约金36911.6元（1845580元×2%）。因被告迟延办理天然气手续，导致涉案房屋在2019年5月10日才正式通气，原告要求被告赔偿2019年5月10日前物业费人民币2110.31元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十五条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告霸州市盛达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告刘丽办理霸州市提香温泉小镇第39#-2-601号房屋权属登记证书。二、被告霸州市盛达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘丽逾期办证违约金36911.6元（1845580×2%）。三、被告霸州市盛达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘丽物业费损失2110.31元。四、驳回原告刘丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24388元，原告承担23613元，被告承担775元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，被上诉人在一审中仅提出要求上诉人解除合同赔偿相关损失，并未提出要求上诉人承担违约金，因此一审法院判决上诉人给付违约金超出了被上诉人的诉讼请求，不当，应予纠正。关于物业费问题。因上诉人未能及时办理案涉房屋项目的天然气手续，导致涉案房屋在2019年5月10日才正式通气，一审法院判决支持被上诉人要求赔偿2019年5月10日前物业费的诉讼请求正确，应予维护。 综上所述，霸州市盛达房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初1977号民事判决第一、三、四项； 二、撤销河北省霸州市人民法院（2020）冀1081民初1977号民事判决第二项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费24388元，被上诉人刘丽承担23613元，上诉人霸州市盛达房地产开发有限公司承担775元。二审案件受理费776元，由上诉人霸州市盛达房地产开发有限公司承担700元，被上诉人刘丽承担76元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  丁德松 审 判 员  汪铁刚 二〇二〇年十月二十六日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——