海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1262号   上诉人（原审原告）：乔某，住海南省三亚市吉阳区。   被上诉人（原审被告）：郝某，住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：刘某，住海南省三亚市，系郝某妻子。   委托诉讼代理人：徐某，海南鑫恒律师事务所律师。   上诉人乔某因与被上诉人郝某租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   乔某上诉请求：1.撤销一审判决，作出公正判决；2.本案一审、二审的诉讼费用由郝某承担。事实和理由：一、一审法院认定“其与郝某的《商铺租赁合同》于2018年1月22日解除”的事实证据不足。1.其与郝某均未举证证实解除合同的时间为2018年1月22日;2.郝某在2018年1月22日另案对其提起民事诉讼时，并未诉求终止《商铺租赁合同》;3.郝某也从未向其说明要终止《商铺租赁合同》;4.郝某只是专心于虚假诉讼，造成商铺闲置的责任，完全在于郝某。二、一审判决仅判决郝某承担至2018年1月22日共计22天的租金，对郝某是否应当承担违约责任造成商铺闲置一年的经济损失不管不问且未判令郝某给其违约金，显失公平、公正。   郝某辩称：1.2018年1月1日至2018年12月31日由于乔某的原因，致使郝某根本就没有再使用乔某出租的房屋经营，所以也不应该再向乔某支付96,000元的租金。2017年5月20日，郝某与乔某签订了《铺面租赁合同》,合同第3条约定：2017年5月20日至2017年12月31日租金51,300元，2018年1月1日至2018年12月31日租金96,000元。2018年租金需在一个月前交付。另外双方在《经营执照使用协议》中还约定：郝某经营期间可以使用乔某的营业执照，使用期限自2017年9月19日至2017年12月31日止，期满如郝某需继续使用应提前30日提出申请，若乔某不同意，郝某应无条件将营业执照和食品经营许可交付给乔某。由于乔某不同意再让郝某使用其营业执照经营，营业执照使用期限刚过，乔某于2018年1月2日就在12345政府热线举报郝某无证经营。三亚市食品药品监督管理局接到举报，于2018年1月23日将郝某在租赁房屋中开设的餐馆查封，郝某自此再没有使用乔某出租的房屋进行经营。所以郝某不应该再向乔某支付96,000元的租金。2.由于乔某违约在先，所以郝某不应当承担违约责任。因乔某签订《铺面租赁合同》时存在欺诈行为，致使郝某不能办理经营手续而无法经营。在《商铺租赁合同》中，乔某承诺将产权属于自己的房屋使用权出租给郝某使用，而事实上该房屋不属于乔某所有，而是乔某租赁他人的房屋，致使郝某按照《商铺租赁合同》第七条第二项内容要求乔某提供房产证办理营业执照时，因乔某拿不出房产证而办不了相关手续。以至于郝某无法经营。所以乔某不但违反双方约定，而且还将租赁他人的房屋说成是自己的房屋来骗取郝某的信任。因此郝某没有缴纳2018年的租金符合不安抗辩权的规定，不应当承担违约责任。3.一审法院判决适用法律正确。从“12345”市民服务热线工单信息中反映出2018年1月2日乔某举报郝某的相关信息，事实上乔某自2017年12月份就多次到郝某经营的铺面处进行吵闹，要求郝某提前支付租金。因郝某了解到所租赁的房屋根本不属于乔某所有，也办不了营业执照。如果提前向乔某支付租金，会造成血本无归。所以郝某的经营状况自2018年1月初就一直处于停滞状态。由于2018年1月23日三亚市食品药品监督管理局对郝某的菜馆进行了查封，所以一审法院依据合同法第九十七条的规定作出判决是公平的。综上所述，一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确。请求二审法院驳回乔某的上诉请求，维持原判。   乔某向一审法院起诉请求：1.判令郝某向乔某支付2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租金96,000元，违约金10,000元；2.以郝某欠付的房租96,000元加违约金10,000元为基数，自2017年12月1日起按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际支付之日止；3.本案诉讼费等由郝某承担。   一审法院认定事实：涉案房屋登记在第三人吉宏清名下，产权证号为：河东国用（1992）字第XXXX号。2011年4月22日，吉宏清、吉宏运将涉案房屋转让给第三人三亚华岸地产开发有限公司，双方未办理产权变更登记。2017年1月1日，三亚华岸地产开发有限公司将包含涉案房屋在内的四间房屋出租给乔某，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月30日止。乔某租赁上述房屋后，将一楼商铺用于经营三亚张一餐馆。2017年5月20日，乔某(甲方)与郝某(乙方)签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于××路全部房屋，共二间出租给乙方，租赁期限自2017年5月20日至2018年12月31日止。2017年5月20日至2017年12月31日止房屋租金为51,300元，2018年1月1日至2018年12月31日止房屋租金为96,000元，2018年租金需在一个月前交付。押金10,000元，合同期满押金自行退回。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约等。《商铺租赁合同》签订后，郝某于同日通过银行转账方式向乔某支付15万元，通过支付宝向乔某支付31,300元，共计支付181,300元。乔某亦将涉案两间商铺交付给郝某，郝某将涉案商铺用于经营卢妈妈卤菜馆。   2017年9月19日，乔某、郝某双方签订一份《经营执照使用协议书》，约定乔某将下洋田一路五巷27号一楼店面的三亚张一餐馆营业执照和食品经营许可证借给郝某使用。使用期限从2017年9月19日起至2017年12月31日止，期满时如郝某需续借使用，则应在借用期满前30日内向乔某提出申请，经乔某同意后方可续借，并重新签订借用协议书。借用期满后，若乔某不同意延长借用，郝某应无条件将所借用的营业执照和食品经营许可证完整归还乔某。此后，乔某将上述营业执照和食品经营许可证交付给郝某使用。在合同履行过程中，因双方发生纠纷，乔某拒绝向郝某出借三亚张一餐馆营业执照和食品经营许可证，并多次向三亚市食品药品监督管理局等部门举报郝某经营的卢妈妈卤菜馆。2018年1月22日，因郝某无证经营餐饮业，三亚市食品药品监督管理局对郝某经营的卢妈妈卤菜馆进行查封，禁止郝某继续经营，郝某随即停止经营。   另查明，2017年12月31日，乔某分别与案外人李某1和李某2签订《烧烤场地租赁合同》和《早餐场地租赁合同》，将涉案房屋分早上和晚上时间租赁给两案外人。经法庭询问，案外人李某1、李某2与乔某均认可上述二份合同未实际履行且已经解除。   还查明，三亚市中级人民法院（2019）琼02民终801号生效判决认定乔某、郝某之间的《商铺租赁合同》于2018年1月22日解除，郝某向乔某支付的183,100元款项不包括2018年的租金96,000元。   一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一、关于乔某主张的租金问题。生效判决认定乔某、郝某之间的《商铺租赁合同》于2018年1月22日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，双方签订涉案租赁合同的实际履行期间为2017年5月20日至2018年1月22日，郝某已经向乔某支付2017年度的租金，郝某继续占用涉案房屋至合同解除期间即2018年1月1日至2018年1月22日的租金尚未支付，郝某每月应支付租金为8,000元，故应向乔某支付实际占用期间的租金5,677.40元(8000元÷31天×22天)，乔某诉求郝某支付2018年1月1日至2018年12月31日的全部租金，无事实根据及法律依据，不予支持。第二、关于违约金的问题。乔某不是涉案房屋的权利人，而出借营业执照属于违法行为，导致郝某租赁涉案房屋后，无法合法经营，郝某以此为由拒绝向乔某支付租金，双方对合同的解除均存在过错。因此，对乔某主张的违约金1万元，不予支持。第三、关于利息问题。郝某在合同解除后未向乔某支付租金5,677.40元，应向乔某支付占用上述资金期间的债务利息，乔某诉求郝某支付相应利息，予以支持。利息应以5,677.40元为本金，自2018年1月23日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项之规定，判决：一、郝某自判决生效之日起十日内向乔某偿还拖欠的租金5,677.40元及利息（利息应以5,677.40元为本金，自2018年1月23日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回乔某的其他诉讼请求。案件受理费1,505元（乔某已预交），由郝某负担80元，由乔某负担1,425元。   二审期间，乔某提交如下新证据：1.其与郝某在2017年5月26日的微信聊天记录，拟证明涉案商铺有钥匙。对方没有退还给其钥匙，一直占用着房屋。2.其与郝某在2017年8月24日的微信聊天记录，拟证明郝某想将涉案商铺转租出去并主动提出在转租涉案商铺之前先借用其营业执照。3.经申请法院调取的接处警登记表，拟证明2018年其去涉案房屋要房屋时，郝某与其妻子刘某打110，房屋没有要回。郝某对该三组证据的质证意见为：1.对2017年5月26日的微信聊天记录的真实性没有异议，但对关联性及证明目的有异议。乔某所说的房屋钥匙是房屋里一个杂物间的独立小锁，平时都不用。2018年1月乔某打12345举报电话的同时，乔某的老公就用铁链把商铺大门加锁拦住了。涉案商铺于2018年1月22日被食品监督局查封后，郝某就已经搬空自己的用品，退出涉案商铺。2.对2017年8月24日的微信聊天记录的真实性没有异议，但对证明内容不予认可。3.对接处警登记表的真实性没有异议，反而证明了乔某自2018年1月13日、1月20日、1月21日就开始捣乱不让郝某经营，以至于双方签订的租赁合同无法履行。乔某提交如下新证据：手机截图，拟证明2018年1月21日乔某就用铁链把商铺大门加锁拦住；2018年1月22日三亚市视频药品监督管理局给其下发责令改正通知书并于同年1月23日查封了涉案商铺。乔某对该组证据的质证意见为：1.该照片和出警记录一致都是2018年1月21日，证明其当天上锁后110来了当场就开锁了，房屋没有交还。2.封条上显示是2018年1月23日查封的，而且查封的是涉案商铺卖馒头的邻居李某2的房子，不是卢妈妈卤菜馆，也不是涉案商铺，说明房子还可以继续使用。鉴于乔某和郝某提交的上述证据均能证明本案事实，本院予以采纳。   经审理查明，除涉案商铺被查封时间及“生效判决认定乔某、郝某之间的《商铺租赁合同》于2018年1月22日解除”外，一审查明的事实属实，本院予以确认。   另查明：郝某对外以“张一餐馆卢妈妈卤菜”的招牌经营涉案商铺。2018年1月，因郝某未向乔某缴纳租金并归还营业执照和食品经营许可证，乔某多次到涉案商铺进行交涉，并于2018年1月21日用锁链将涉案商铺大门拦住，后因郝某的妻子刘某报警，民警已到现场进行处理。2018年1月22日，该商铺因未取得有效的《食品经营许可证》从事食品经营活动，被三亚市食品药品监督管理局责令立即停止食品经营活动，待取得有效《食品经营许可证》后方可从事食品经营活动。2018年1月23日，该商铺被三亚市食品药品监督管理局查封。2018年1月25日，郝某向一审法院起诉乔某主张退还2018年租金、押金和转让费以及利息、违约金共计149,100元。我院于2019年12月6日作出（2019)琼02民终801号民事判决书认定双方合同期限已届满，改判乔某向郝某返还押金1万元并支付利息，并驳回郝某的其他诉讼请求。   本院认为，本案的争议焦点为：乔某向郝某主张涉案商铺2018年的租金及违约金是否有事实和法律依据。乔某与郝某签订《商铺租赁合同》的意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效。本案中，导致涉案商铺被查封的原因是郝某未取得有效证件而从事食品经营活动，郝某在取得有效证件后可以继续经营涉案商铺，或者将涉案商铺进行转租，故涉案商铺被查封并不必然导致合同目的无法实现。郝某在2018年1月25日另案起诉乔某时未主张解除涉案租赁合同，生效判决亦未认定涉案租赁合同于2018年1月22日解除，故双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。郝某主张其在商铺被查封后自行撤出涉案商铺，但并未与乔某办理交接手续，也未提交证据证明乔某已收回房屋，应承担举证不能的不利后果。因此乔某有权继续向郝某主张租金。但乔某在涉案商铺已被查封且郝某另案提起诉讼要求返还转让费、租金等费用后，未主动管理房屋避免损失的扩大，而是在2018年3月7日提起本案诉讼要求对方继续支付租金。根据合同法的规定，对于扩大的损失部分应由其自行承担，因此本院酌定郝某向乔某支付2018年1月1日至乔某起诉之日即2018年3月6日的租金，共计17，548.39元（8000元+8000元+8000/元31天×6天），对超出部分，本院不予支持。郝某逾期未支付租金，根据《商铺租赁合同》的约定，已构成违约，应承担违约责任。乔某主张的违约金数额为1万元，与郝某另案主张乔某支付的违约金数额一致，本院予以确认。   综上，乔某的上诉请求部分成立，一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初2765号民事判决；   二、郝某自本判决生效之日起十日内向乔某偿还拖欠的租金17548.39元、违约金10000元及利息（利息应以27548.39元为本金，自2018年3月7日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费1,505元（乔某已预交），由乔某负担1,114元，由郝某负担391元；二审案件受理费3,010元（乔某已预交），由乔某负担2,228元，郝某负担782元。   本判决为终审判决。   审判长 尹合欢   审判员 黎 金   审判员 李新建      二〇二〇年十月十日   书记员 吴妍妍   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。