广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16595号上诉人（原审被告）：邓剑滔，男，1989年2月25日生，汉族，住所地深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：杨响坤，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢俊安，广东信科律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：叶春香，女，1969年2月2日生，汉族，住所地广东省龙川县，委托诉讼代理人：蔡桂英，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人邓剑滔因与被上诉人叶春香房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初2911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓剑滔的上诉请求：1、撤销一审民事判决书；2、裁定将本案发回重审或依法改判驳回叶春香的起诉；3、叶春香承担本案的所有诉讼费。事实和理由：1、本案原审法院审理时未依法审查本案当事人是否到庭，判决时遗漏当事人，严重违反法定程序的，依法应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。首先，庭审时未查明广东港仁律师事务所是否到庭。其次，叶春香庭审时明确表示民事起诉状没有变更或补充,本案不存在撤回广东港仁律师事务所的事实。再者，广东港仁律师事务所是必要共同诉讼当事人，应当追加。最后，本案违反专属管辖的规定，应当移送有管辖权的法院。2、本案房屋已经实际交付，叶春香提交的证件只有复印件，没有任何原件，原审法院未经查实，直接认定涉案房屋属于集体所有土地房屋，进而认定合同无效，明显属于认定事实和适用法律错误，且本案房屋未经行政确权，叶春香的起诉应当被驳回。首先，涉案房屋早已实际交付。其次，原审法院认定涉案房屋属于集体所有土地房屋，没有任何证据予以支持。最后，本案房屋合法性未经惠州市行政部门确认，不属于人民法院受理范围，应当依法驳回叶春香的起诉。3、退一步而言，假设本案签订的《转让协议书》无效，邓剑滔也无需返还人民币333000元（以下货币均为人民币），叶春香应当承担合同无效过错责任，同时返还涉案房屋，否则，邓剑滔的权益遭受严重损害。首先，邓剑滔实际收到的款项只有321000元。其次，叶春香应当承担合同无效的过错责任。最后，叶春香应当承担返还房屋的义务。被上诉人叶春香辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求法庭维持原判，驳回邓剑滔全部诉讼请求。叶春香向一审法院起诉请求：1、叶春香与邓剑滔于2017年11月26日签订的《转让协议书》无效；2、邓剑滔、广东港仁律师事务所共同返还叶春香购房款333000元，并以333000元为基数，按照1℅的月利率向叶春香计付利息至偿清之日；3、诉讼费由邓剑滔、广东港仁律师事务所承担。一审庭审中，叶春香增加诉讼请求为由邓剑滔承担律师见证费用1000元。一审法院认定事实：一、争讼房产的位置：位于惠州市××新圩镇产径店背（新）**第****。以价款333000元的价格转让给叶春香。该房屋涉及范围内的土地使用权证号为0011814、宗地编号06-09-02-19。二、具体产权情况：惠阳府集建总字第001814号《集体土地建设用地使用证》，土地使用者：张永新。三、房屋买卖合同的签订情况：2016年7月26日，案外人张永新与案外人刘小辉签订《合作建房协议书》，同日案外人刘小辉与邓剑滔签订《合作建房协议书》。2017年11月26日，叶春香与邓剑滔签订《转让协议书》约定:甲方（邓剑滔）以333000元人价格将涉案房屋转让给乙方（叶春香），乙方拥有房屋所有权，同日双方签订《交房承诺书》约定2018年5月份左右交付给叶春香，如不能按时交付，邓剑滔退还全款给叶春香。四、合同的履行情况：叶春香已支付购房款333000元，2017年10月28日，叶春香女儿钟艺静通过招商银行深圳分行梅林支行个人账户向邓剑滔转账支付购房款10000元、2017年11月26日转账支付购房款323000元。邓剑滔于2017年11月26日出具《收据》一份，载明：“收到叶春香惠阳区新圩镇产径新村店背花园B栋505号房合作建房款333000元”。五、房屋交付情况：叶春香主张邓剑滔未交付涉案房屋，邓剑滔辩称，叶春香已于2018年5月实际入住涉案房屋。六、其他需要说明的情况：邓剑滔当庭申请证人袁某（涉案房屋管理处的员工）到庭作证，以此证实涉案房屋已交付并入住。经当庭询问，证人袁某只能证明2019年8月13日有一名钟姓老板向其缴纳过涉案房屋3000元水电入户费，后于2019年8月27日找物业退了该水电入户费，并不能证明房屋已实际交付，一审法院不予认可。一审法院认为，双方签订的实为房屋买卖合同，合同是否成立生效归结于涉案房屋的性质，涉案房屋取得《集体土地建设用地使用证》，属于集体所有土地房屋，村民的宅基地不得转让给非本村民，双方签订的《转让协议书》无效。合同自始无效，邓剑滔应返还叶春香购房款333000元，关于叶春香主张按照1℅的月利率计算利息，无法律依据，一审法院调整为从2017年11月26日起按中国人民银行同期同类贷款利息计至邓剑滔实际支付之日。叶春香主张的律师见证费1000元，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、叶春香与邓剑滔于2017年11月26日签订的《转让协议书》无效；二、邓剑滔于判决生效之日起五日内向叶春香返还款项333000元及利息（以333000元本金为基数，从2017年11月26日起按中国人民银行同期同类贷款利息计至邓剑滔实际支付之日）；三、驳回叶春香其他诉请请求。一审案件受理费3147.5元（叶春香已预交），由邓剑滔承担。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”的规定，本案不属于专属管辖范围，邓剑滔主张违反专属管辖，不符合法律规定，本院不予采信。另查，一审法院已经出具裁定同意叶春香撤回对广东港仁律师事务所的起诉，是叶春香对自己诉讼权利的处分，邓剑滔主张一审遗漏当事人，无事实依据，本院不予采信。邓剑滔作为涉案房屋的出售方，不能提交涉案房产合法的报建手续，根据民事证据规则，一审法院根据叶春香提交的《转让协议书》、《集体土地建设用地使用证》等证据认定涉案房屋属于集体所有土地房屋，并无不妥，因宅基地不得转让给非本村民，双方签订的违反了法律法规的有关规定，应认定为无效合同，一审法院认定正确，本院予以维持。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，邓剑滔应将收取的购房款予以返还。同理，邓剑滔作为涉案房屋的出售方，交付房屋是其主要义务，因此邓剑滔对房屋交付承担举证责任，但邓剑滔仅提交微信转账截图和证人证言证明完成交付，而证人证言仅能证明收取水电入户费，但该费用也予以退回，根据民事证据规则，邓剑滔的举证不足以证明邓剑滔将涉案房屋交付叶春香，一审法院认定涉案房屋未实际交付，认定正确，本院予以维持。综上所述，邓剑滔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6295元，由邓剑滔负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十月十六日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。