广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初2702号 原告：李桂花，女，1988年8月25日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：杨竞，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 被告：广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司，住所地：桂平市桂江西路凤凰城，统一社会信用代码：91450881MA5KBHMB0C。 法定代表人：王捷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢天，广西五针松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁日彰，广西五针松律师事务所律师。 原告李桂花与被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司（以下简称凤凰矿业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨竞，被告的委托诉讼代理人谢天、梁日彰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金7789元给原告。二、判令被告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金给原告(以385570元为基数，从2018年9月1日起按每日万分之一计算至被告将桂平市西山镇新岗村鑫炎-凤凰城5#-2-2605套房所有权转移登记至原告名下为止，暂计至2019年9月1日的逾期违约金是14073元)。 事实和理由：原告与被告于2015年10月14日签订《商品房预售合同》，约定被告将其桂平市西山镇新岗村鑫炎-凤凰城在建的5#-2-2605套房卖给原告，并于2016年5月31日前交房。原告依约交清房款385570元给被告。被告于2016年9月10日交房给原告，被告从约定交房日(2016年5月31日)的次日至实际交房日(2016年9月10日)共逾期交房101日。按合同第13条约定每逾期一日被告按房价总款万分之2计算违约金给原告，被告应支付逾期交房违约金7789元(385570元×0.0002/日×101日=7789元)给原告。按合同第19条约定，因出卖人(被告)的责任，买受人(原告)未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记，买受人不退房，每逾期一日出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金;被告于2016年9月10日交房至720日后的次日即2018年9月1日，从该日起截止至2019年9月1日，被告逾期办理房屋所有权转移登记共365日，被告应支付逾期房屋所有权转移登记违约金14703元(385570元×O.OOOl/日×365日=14856元)给原告。原告为了维护自身合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告凤凰矿业公司辩称，被告就原告李桂花诉其商品房预售合同纠纷一案，依据事实和法律提出答辩如下:1、原告的起诉己超诉讼时效，被告与原告签订的商品房预售合同约定的交房时间为2016年5月31日前交房，被告通知原告交房时间为2016年8月15日，原告实际收房时间为2016年9月10日，原告于2020年7月14日向法院起诉，无论是从被告通知交房日还是从原告实际收房日起至原告起诉日止，均明显己超《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，据此，其诉请逾期交房违约金不应得以支持，请求法院依法驳回其诉请。2、合同约定的逾期交房违约金日万分之二过高，与同期同地段的房屋租赁价格相比明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第114条第二项之规定，请求法院将其违约金减少至日万分之一较为符合客观实际。3、逾期交房违约日期计算应从合同约定交房日的次日起至被告通知交房之日截止计付，被告通知原告交房的时间为2016年8月15日，且通知交房日前的逾期天数应根据合同第十条第二项最后第3点、第6点约定的因雨水、台风天气、政府及相关部门的行为因素、中考、高考、停水停电等客观原因导致停止施工的，停工天数予以扣减逾期交房天数。本案应扣减逾期交房天数为92天。4、逾期办证计算的违约金截止日期应为实际交房720日后至被告通知原告交办证材料之日，5#楼被告通知原告可办证的时间为2018年3月18日，并且该栋楼的部分业主己于2018年9月19日开始办证，详见业主办证信息明细，该明细说明被告已具备和取得办证条件和资格，统一通知了原告楼栋业主，并早已将办证材料报送至产权登记机关备案。无论是从被告通知原告办证时间还是从被告将办证材料报送产权登记机关备案时间，均在合同约定的交房后720日内，不存在逾期办证事实，请法院驳回原告的该项诉请。5、逾期办证约定的日万分之一违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项之规定，应调低至年利率百分之三计算较为公平合理。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院认为，一、原、被告订立的《商品房预售合同》，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 二、关于原告的起诉是否超过诉讼时效。 原、被告约定的交房期限是2016年5月31日,被告通知原告交房时间为2016年8月15日，原告实际收房时间为2016年9月10日。虽然原告主张房屋不符合交房条件，但未能提供充分证据证明其主张，本院不予采纳。本案逾期交房违约金的诉讼时效应当从被告实际交房给原告之日（即2016年9月10日）开始计算。本案于2020年7月14日立案，原告的起诉已超过三年诉讼时效，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 原、被告约定自商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记。被告于2016年9月10日交付房屋给原告，原告于商品房交付之日起720日内即2018年9月1日前未能取得涉案商品房产权证书，故原告向被告主张逾期办证违约金的时效应从2018年9月2日起算三年,原告于2020年7月14日向本院起诉要求被告支付逾期办证违约金,未超过三年诉讼时效。 二、关于逾期办理不动产权证的违约金如何计算。 参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及本案合同的约定，涉案房屋是预售商品房，被告除交付商品房给原告使用外，还负有转移标的物所有权的义务。原、被告约定自商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记，双方应依约履行。被告于2016年9月10日交付房屋给原告，原告于商品房交付之日起720日内即2018年9月1日前未能取得涉案商品房产权证书，被告应当承担逾期办证的违约责任。原、被告在合同中约定逾期办证违约金为日万分之一，根据本地实际，该违约金约定并未过高，被告要求调低，本院不予支持。原告起诉请求逾期办证违约金计算至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止，符合合同约定，本院予以支持。经查明案涉商品房于2019年10月30日已办理了不动产权证。综上，被告应以购房款总额385570元为基数，从2018年9月2日起至被告将案涉商品房产权证书办理至原告名下之日（2019年10月30日）止（合计423天），按日万分之一计算逾期办证违约金给原告。即被告应支付逾期办证违约金16309.60元（385570元×0.0001×423天）给原告。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司应支付逾期办证违约金16309.60元给原告李桂花； 三、驳回原告李桂花的其他诉讼请求。 案件受理费173元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告李桂花负担43元，由被告广西桂平凤凰矿业开发有限责任公司负担130元。 上述款项，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  梁海莉 二〇二〇年十月十日 书记员  陈 欢