江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1462号上诉人（原审被告）：潘慧英，女，1973年1月1日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。被上诉人（原审原告）：黄婷婷，女，1988年7月26日生，汉族，江西省上饶市广信区人，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：余红柳，江西时空律师事务所律师。一审被告：陈丽云，女，1979年4月25日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市。上诉人潘慧英因与被上诉人黄婷婷、一审被告陈丽云房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘慧英上诉请求：1.依法撤销(2019)赣1102民初5699号《民事判决书》第二项、第三项,依法改判上诉人无需向被上诉人支付租金、物业费,被上诉人向上诉人支付停业损失费19400元,装修残值损失19175元,鉴定费2160元；2.依法判决退回押金1350元；3.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、审法院认定上诉人拖欠租金超过15日,符合合同约解除条件,严重违背客观事实。根据上诉人与被上诉人的租赁合同,上诉人支付租金的时间为每季度第一个月的6号,拖欠租金15天,可以解除合同。根据聊天记录可知,上诉人延付租金是得到了被上诉人同意的,何况2019年10月18日,上诉人向被上诉人支付租金被上诉人拒收,两者之间仅延付租金12天,也没有达到合同约定的15天。因此,一审法院认定上诉人累计拖欠租金15天,明显违背客观事实；二、被上诉人存在严重违约行为,上诉人被迫同意解除合同,应由被上诉人承担上诉人的各项经济损失。上诉人经营期间,被上诉人为达到逼迫上诉人搬离的目的,不惜知法犯法,恶意多次撬锁、锁门,直至公安部门介入,才暂时停止违法行为。被上诉人见撬锁、锁门的行为无法逼迫上诉人离开,便向贵院提起诉讼,要求解除合同。1.装饰装修残值损失,应当全额赔偿,且应当承担鉴定费。据前所述,是因被上诉人的过错导致解除合同,作为受害者上诉人在没有达到解除合同的条件下,被迫同意解除合同根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定第1款规定:因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持。因此,上诉人要求被上诉人支付残值损失,合法合理。同时,被上诉人一方面违约,另一方面在上诉人已经向法庭递交了装饰装修花销的相关证据的情况下,拒不同意装修价值,又要求继续使用装修物,因此,装饰装修鉴定费应由违约方和使用方承担,合情合理；2.上诉人无需支付租金和物业费。2019年10月18日,上诉人向被上诉人支付租金,被上诉人拒收。后多次撬锁、锁门,威胁上诉人,在公安调解之后,仍死心不改到法院起诉解除合同。上诉人从被上诉人撬锁、锁门后,双方又存在诉讼,根本不敢在租赁场地办公,也没有实际使用租赁物且被上诉人丈夫已通知物业断电,上诉人根本无法使用租赁物。因此,没有使用期间的租金和物业费不应当由上诉人承担。没有拖欠物业费,是因为上诉人已经全额支付了物业费,因此,一审法院判令上诉人支付物业费,未查明基本事实,在证据缺少的情况下,错误认定；3.被上诉人应当赔偿停业损失费。因受被上诉人的驱赶,上诉人寻找新的场地需要时间,还得重新装修,必然要花费数月的时间,这数月的时间必然无法经营,会生停业损失。而一审法院却仅认定十几日,显然过于偏颇被上诉人；三、被上诉人必须退回押金。因被上诉人违约,在上诉人未达到解除合同的情况下,被上诉人强行解除合同,上诉人不存在没收保证金的情形。本案,上诉人已经提出反诉,要求退回押金。而一审法院在各项费用已经计算清楚,并以判决的形式予以确定支付义务后,又以上诉人未按照合同约定结清有关费用,被上诉人有权拒还押金,与自身判决逻辑相悖。相对于一方面同意上诉人的提起反诉,另一方面又不支持,要求上诉人另案起诉退回押金,让诉讼各方陷入无休止的诉讼。综上恳请二审法院依法改判。被上诉人黄婷婷辩称:1.被答辩人延迟支付租金行为已经构成违约,答辩人有权解除合同并追究被答辩人的违约责任。根据陈丽云于2018年9月4日签订的《租赁合同》第九条第一款第四项的约定,被答辩人拖欠租金累计半个月以上的,答辩人有权解除合同。截至2019年10月15日,被答辩人延迟支付租金的时间已经达到半个月,被答辩人的丈夫也于当日通知被答辩人解除租赁合同。陈丽云及潘慧英作为本案所涉租赁物的实际承租人未按照《租赁合同》约定期限支付租金的行为显然已经构成违约,答辩人有权解除合同,且要求陈丽云、潘慧英共同承担违约责任；2.本案中被答辩人未经答辩人书面同意擅自转租的行为已构成违约，答辩人有权解除合同并追究被答辩人的违约责任。答辩人在一审提交的两份通话录音等材料足以证明被答辩人存在转租行为，同时，2019年1月9日一审审判长与肖兵婧的谈话笔录也可以印证被答辩人存在转租行为。被答辩人在一审三次的庭审中始终不对逐梦公司招牌一事作出合理解释，答辩人完全有理由怀疑被答辩人显然是故意隐瞒实际将案涉房屋转租的事实。据此，答辩人可以依据《租赁合同》第九条第一款第一项关于承租方擅自转租情形的约定解除合同；3.《租赁合同》中并未约定装饰装修物的处理方式。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2款的规定，即使答辩人同意利用残值，被答辩人也无权要求根据评估结果全额支付装修补偿，答辩人仅仅应在其利用的残值范围内予以适当补偿；4.被答辩人要求答辩人赔偿停业损失19400元的诉求无任何事实及法律依据。被答辩人主张停业损失没有提交证据证明，其从潘慧英与被答辩人丈夫平流在2019年10月15日的微信聊天记录可知，潘慧英也自认房屋处于闲置状态。关于答辩人撬锁问题，答辩人与被答辩人与2019年11月6日的《调解协议书》可知，答辩人已经赔付开锁费。被答辩人不应以答辩人撬锁为由另行主张损失赔偿，何况一审法院已经酌情判决答辩人赔付了答辩人自撬锁之日起至上诉调节协议书作出之日止的利息。综上，被答辩人主张19400元的停业损失没有事实和法律依据；5.被答辩人作为违约方，答辩人依据《租赁合同》第五条第二款的约定，有权拒还押金。另外，案涉房屋装修残值的评估鉴定申请人是被答辩人，由此产生的费用应由被答辩人自行承担；6.被答辩人应当按照213.76元/月的标准向被答辩人支付2018年9月6日至2020年3月13日的物业费。案涉房屋的物业费标准为4元/平方米/月，房屋的面积为53.44平方米，因此案涉房屋的物业费为213.76元/月。关于物业费缴纳的主体问题。从原告被告双方提供的微信聊天记录可以看出，潘慧英每次垫付物业费后，都在租金中予以相应的扣除，因此实际支付物业费的主体是答辩人而非被答辩人。另外答辩人提交的加盖物业公司公章等其他印章的物业缴费单也能够进一步证明物业费最终的缴纳主体一直都是答辩人。被答辩人主张的所谓5000元保证金充低了物业费等并无证据支持，应当承担举证不能的后果。此外，合同虽然约定第一年的物业费由答辩人支付，但双方已于2019年11月28日通过微信联系的方式协商由被答辩人支付第一年的物业费，可视为对合同第五条第一款的规定作出了变更。综上，被答辩人应当按照213.76元/月的标准向答辩人支付自2018年9月6日至2020年3月13日的物业费。黄婷婷向一审法院起诉后变更诉讼请求：1.判令解除原告于被告于2018年9月4日签订的《租赁合同》；2.依法判令被告支付自2019年10月6日至2019年12月6日的房屋租金2700元及物业费428元，此后至法院判决解除《租赁合同》之日止的租金及物业费，按照《租赁合同》约定租金及物业费4元/月/平方米另行计收；3.依法判令由被告赔偿原告自法院判决解除和同之日起至房屋实际出租之日止的租金损失及物业费用，按照《租赁合同》约定的租金及物业服务费4元/月/平方米另行计收；4.依法判令被告支付2018年9月6日起至2019年1月6日的租金5400元，以及2018年9月6日起至2019年10月6日期间物业费用2565.12元，共计7965.12元；5.依法处理3814-3815房屋被擅自转租所获得的租金收益54000元；6.由被告支付此次民事诉讼费用。潘慧英向一审法院反诉后变更诉讼请求：1.依法判决被反诉人黄婷婷赔偿装修残值19715元（53265×36%）和停业损失8100元；2.依法判决被反诉人支付剩余电费151元，退回押金1350元；3.依法判决被上诉人承担鉴定费用：6000×36%=2160元；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。坐落于上饶市信州区是原告黄婷婷与其丈夫平流共同共有的房产,建筑面积53.44平方米。2018年9月4日,原告作为出租方（甲方）与被告陈丽云作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》,被告潘慧英也在签合同现场,合同约定：一、房屋的座落、面积及装修、设施：1-1、甲方将其合法拥有的座落在万达五桂座3815出租给乙方使用;1-2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共53.44平方米。二、租赁用途：2-1、乙方向甲方承诺,租赁房屋作为办公、仓库或者培训等其他用途,乙方可根据需要更改房屋用途;2-2、……三、租货期限：3-1、该房屋租货期限共96个月,自2018年9月6日起至2026年9月5日止（其中装修期4个月不计算租金）;……四、租金及支付方式：4-1、该房屋月租金,其中前三年为固定租金,即自2018年9月6日起至2021年9月5日止每月租金1350元。第四年至第五年按前一年度每年递增7%,第六到第八年租金根据市场行情是降租或者增租。若递增,则递增不能超过7%；4-2、该房屋租金支付方式：季度,先付后用,第一期租金签订合同当日支付,以后每期租金按季度的第一个月6日支付。五、其他费用：5-1、乙方在租赁期限内,使用的水、电费、电话、网络使用费、物业管理费、租金税费由乙方按有关规定自行承担。其中甲方赠送乙方物业费一年,即自2018年9月6日起至2019年9月6日止的物业费由甲方承担;5-2、根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币1350元,待租赁期满结清费用后,甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用,甲方有权拒还押金。如乙方结清,甲方得全额退还押金。七、转租的约定：7-1、除甲、乙双方在本合同补充条款中另有约定外,乙方在租赁期限内,须事先征得甲方的书面同意,方可将承租的房屋部分或全部转租给他人；7-2、……八、变更和解除本合同的条件：……九、乙方的责任：9-1、在租赁期内,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止本合同,收回该房屋,由此而造成甲方损失的,乙方应予以赔偿。（1）未经甲方书面同意,擅自将房屋转租、转借他人使用的；……（4）拖欠租金累计半个月以上的。……十、甲方的责任：……10-2、在租赁期限内,甲方因非本合同第九条第1款规定的情况,擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按月租金的三倍向乙方支付违约金,若支付的违约金不足抵付乙方的损失的,甲方应负责赔偿。……十一、其他条款：……11-2、甲、乙双方在签署本合同时,具有完全民事行为能力,对各自的权利、义务、责任清楚明白,并愿按合同规定严格执行。如一方违反合同,另一方有权按本合同规定索赔。在合同落款处出租方（甲方）黄婷婷和承租方（陈丽云）分别签名。2018年9月4日,原告收到被告潘慧英通过支付宝支付案涉房屋的押金1,350元和房租4,050元。2019年4月8日,被告潘慧英与原告约定好由她代缴物业费1,287元,被告潘慧英再在4-6月房租内抵扣。当日,被告潘慧英通过微信转账支付给原告4-6月的房租2,763。2019年7月9日,被告潘慧英通过微信转账给原告79月房租4,050元。2019年10月6日、10月9日,原告丈夫均向被告潘慧英催告要求及时按合同约定时问支付租金。2019年10月10日,案涉房屋的实际承租人到上饶万达的物业开放行条时,由于物业费未缴清,而且物业要求实际承租人要搬走必须经得业主同意。实际承租人说物业费和房租已经一起交给了潘女士,联系不到潘女士,物业就打电话给业主即原告,原告据此现象认为案涉房屋实际已经转租。2019年10月10日,原告丈夫提出解除合同的意思表示,希望被告按时交租。2019年10月18日,被告潘慧英聊到“因为办公室没必要那么大,放着这里浪费,我才想到转租,要不然谁会喜欢这么折腾的是吧”。原告了解被告潘慧英未经其允许已经将案涉房屋转租给他人,通知被告潘慧英她已违约,要按合同规定收回房屋。当日,被告潘慧英向原告微信转账3个月的房租,原告没有收取。2019年10月20日,原告撬开了案涉房屋的门锁,被告潘慧英报警后,原告赔付了开锁费。2019年10月23日,被告潘慧英因案涉房门被原告撬锁又报警,2019年11月6日,经西市派出所调解,原、被告达成调解协议:1、双方就此房子有无继续租或者终止租赁可通过法院进行诉讼;……3、双方现在保持该房子租赁现状,待司法机关裁判后在进行处理。2019年11月12日,原告向本院提起了诉讼。2019年12月20日,被告潘慧英在庭审中表示同意解除合同。2019年12月27日,本院告知被告潘慧英及时交还原告案涉房屋钥匙,避免因房屋空置造成损失扩大,但被告表示拒绝,并表示回去考虑两天。直到2020年3月13日下午,被告才同意交出钥匙。本院随即召集原、被告在法院的主持下双方再次确认同意解除合同,被告当场把钥匙交还给原告,并确保不干涉、影响原告对案涉房屋的使用,同意案涉纠纷等待法院的判决。庭审后,被告潘慧英对其装修案涉房屋的剩余价值进行了鉴定申请,经本院委托江西广发价格评估有限公司司法鉴定,案涉房屋3815房屋和另关联案件3814房屋共同出租给本案被告,3814、3815房屋已形成的附和的装饰装修部分截至到2019年11月12日的残余价格为53,265元,其中案涉房屋3815的面积占比是36%。另查明,被告潘慧英多缴纳了电费151元。以上事实有《租货合同》收条、微信聊天记录、10警情信息和调解协议书、江广价(2020)评字第008号评估报告书、询问笔录和庭审笔录予以佐证。一审法院认为,被告陈丽云与原告黄婷婷签订的《租赁合同》,是双方真实意愿的表示,不违反法律和行政法规强制性规定,合法有效,当事人应当按照约定全面履行自已的义务。根据合同的相对性原则,合同的签订人被告陈丽云应当对相对人即原告负责。被告陈丽云与被告潘慧英均陈述陈丽云是接受潘慧英的授权委托签订的合同,但未提供相应证据佐证。案涉房屋的装修、交纳房租的实际履行人是被告潘慧英,被告潘慧英陈述其与被告陈丽云在案涉房屋共同投资经营上饶市贝优母婴护理有限公司,2019年10月,股东陈丽云退股,约定公司债权债务由被告潘慧英承担,被告陈丽云不承担任何责任。该院认为，这恰恰可以证明二被告共同承租使用案涉房屋。被告潘慧英的行为也可以认定为债务加入,但不能免除原债务人的法律责任,而应当与合同签订人共同承担责任。被告没有按照合同约定按时交纳租金,经原告多次提醒催告累计拖欠租金超过15日,符合合同约定解除条件,被告的行为构成违约。原告要求解除合同,被告亦表示同意,故该请求本院予以支持。原告要求被告支付2019年10月6日至法院判决解除合同之日的租金和物业费,其中2019年10月6日至2020年3月13日期间的租金(1,350元×5个月+1,350元/30天×7天=7,065元)和物业费(4元×53.44平方米×5个月+/30天×7天=1,118.6元)损失,是被告的违约行为导致的,故这期间的费用该院予以支持。但2020年3月14日开始,房屋已经交付原告使用并实际已经出租,故2020年3月14日至今的房租和物业费的诉请,该院不予支持。原告提出要求被告支付合同约定的免除4个月的装修期间的租金以及2018年9月6日起至2019年10月6日期间的物业费用。因为即便原告自己装修使用也会产生几个月的闲置,物业费一年的免除是因为合同签订的期限较长,原告赠送给被告的优惠,但由于被告的违约导致合同无法继续履行,故根据公平、诚实信用的原则,原告要求被告支付2018年9月6日至2019年1月6日的租金5,400元的诉讼请求,该院不予支持。但要求被告支付2018年9月6日至2019年10月6日期间的物业费2,565.12元的诉讼请求,该院予以支持。对于原告提出的依法判令由被告赔偿原告自法院判决解除合同之日起至房屋实际出租之日的租金损失及物业费用,该请求事实已不存在,故该请求该院不予支持。对于原告要求依法处理3814-3815房屋被被告擅自转租所获取的租金收益54,000元,因原告未能提供确凿的证据证明转租的事实,真实性无法确定,故该请求该院不予支持。反诉原告潘慧英对案涉房屋进行了装修,由于反诉原告的违约行为导致合同解除,但反诉被告也同意利用反诉原告的装饰装修,故反诉被告应在利用价值范围内予以适当补偿。反诉原告潘慧英要求反诉被告黄婷婷全额赔偿装修残值19,175元(53,265×36%),本院不予支持。鉴于反诉被告已经将案涉房屋出租他人使用,充分利用了装修残值,故本院根据公平原则,认为反诉被告应当予以补偿反诉原告装修残值的60%(19,175×60%=11,505元)较为合理。反诉被告在2019年10月20日、10月23日两次撬锁直至2019年11月6日派出所调解双方达成协议,尽管反诉原告在此期间案涉房屋是空置的,但反诉被告的行为导致反诉原告不能正常安排使用18天,由此产生的停业损失810元(1,350元/30天×18天)应由反诉被告承担。由于反诉原告的违约导致合同解除,反诉原告要求反诉被告按月租金的标准赔偿其6个月的停业损失8100元,缺乏事实依据和法律依据,故该请求该院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付剩余电费151元,反诉被告不持异议,故该请求该院予以支持。反诉原告未按合同约定结清有关费用,根据合同约定,反诉被告有权拒还押金,故反诉原告要求反诉被告退回押金的诉讼请求,本院不予支持。反诉原告提出其装修剩余价值为23,997元,反诉被告不予认可,要求以司法鉴定部门评估的价格为准或者要求恢复原状。反诉原告对其装修残值的价格负有提出证据的义务。鉴定结果案涉房屋的残值为19,175元,与反诉原告诉请的事实不符,由此产生的费用应由反诉原告自行承担。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,一审法院判决：一、解除原告(反诉被告)黄婷婷与被告陈丽云、被告(反诉原告)潘慧英的《租货合同》；二、被告陈丽云、被告(反诉原告)潘慧英支付原告(反诉被告)黄婷婷租金7,065元和物业费3,683.72元；三、原告(反诉被告)黄婷婷支付被告陈丽云、被告(反诉原告)潘慧英停业损失810元、电费151元及装修残值补偿11,505元；四、驳回原告(反诉被告)黄婷婷与被告(反诉原告)潘慧英的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审双方当事人争议的焦点是：一、案涉合同是因潘慧英违约还是黄婷婷违约而导致合同解除；二、被上诉人是否应当承担上诉人列明的各项经济损失并退回押金；三、上诉人是否应当向被上诉人支付租金和物业费。现分析评判如下：关于争议焦点一。潘慧英上诉提出，“一审法院认定上诉人拖欠租金超过15日符合合同约定的解除条件，严重违背客观事实。”对此本院认为，潘慧英本应于2019年10月6日交下一个季度的房租，但其到10月18日才向黄婷婷转账交租，其间间隔12天，并未达到双方合同约定的15天，故一审法院以潘慧英交租迟延为由判决解除合同的理由并不充分。但是本院注意到，黄婷婷在一审主张解除合同的理由除了房租迟延之外，其还主张潘慧英未经其同意，将房屋向外转租。对此本院认为，2019年10月18日的微信聊天记录中，潘慧英承认了其在之前已将房屋转租给他人。因该转租行为未经房东黄婷婷同意，违反了双方签订的《租赁合同》7－1条的约定，黄婷婷可以据此事由主张解除合同。故一审法院判决解除合同虽论理上存在不妥之处，但其处理结果正确，本院予以维持。关于争议焦点二。上诉人提出的各项经济损失包括上诉人的停业损失、申请鉴定的鉴定费用以及装饰装修的残值损失。关于上诉人请求的停业损失。本院认为，本案中，上诉人存在违约行为并导致合同解除，上诉人系违约方，被上诉人是守约方，被上诉人要求上诉人赔偿停业损失没有法律依据，对上诉人主张的停业损失本院不予支持。关于鉴定费用。本院认为，鉴定费用的申请人是上诉人，且鉴定的目的是上诉人为证明装饰装修的残值。根据民事诉讼中“谁主张，谁举证”的原则，鉴定费用应当由负举证责任的上诉人承担，故上诉人要求被上诉人承担鉴定费用，本院亦不予支持。关于装饰装修的残值。本院认为，本案因上诉人的违约导致合同解除，关于装饰装修的残值应当适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定而非第一项的规定，因此上诉人请求依照该解释第一项的规定判决被上诉人赔偿装饰装修物的全部价值，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于押金。本院认为，《租赁合同》明确约定了双方当事人的违约责任，即任何一方违约应当向守约方支付租金三倍的违约金，被上诉人扣留押金没有超过合同约定违约金的数额，故上诉人要求被上诉返还押金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。双方存在争议的房租是2019年10月6日至2020年3月13日的房租，存在争议的物业费是自本案合同订立之日起至上诉人交还房屋之日的全部物业费。对于双方争议的租金。本院认为，被上诉人自2019年10月6日至2020年3月13日一直占有案涉房屋，应当向被上诉人支付占有使用案涉房屋的租金，一审关于租金的判决正确，本院予以维持。关于物业费问题。本院认为，被上诉人提供的证据能够证明其缴纳了物业费用，如有上诉人预先支付的物业费均已在租金内扣除。上诉人主张支付了5000元装修保证金充抵了物业费没有相关证据予以证明，本院对于上诉人该主张不予支持。虽然案涉房屋租赁合同约定了被上诉人免除上诉人一年的物业费，但合同已因上诉人的违约行为导致被解除。案涉租赁合同约定的履行期限是8年，现因上诉人的违约行为，导致该合同只履行了一年多即被解除，被上诉人的缔约目的因上诉人的违约行为而未能实现，故一审法院未予支持免除一年物业费的处理结果正确，本院予以维持。综上所述，上诉人潘慧英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由上诉人潘慧英负担。本判决为终审判决。审判长  徐志锋审判员  付 强审判员  万利剑二〇二〇年十月二十一日书记员  王 浩