河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7739号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王某钧，男，1975年7月出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：王国建，河北决策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高联公司，住所地石家庄市长安区。 法定代表人：刘某志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶江**，河北双烨律师事务所律师。 上诉人王某钧因与被上诉人高联公司租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王某钧上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项、第五项，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求，改判支持上诉人在一审的全部反诉请求；原审案件受理费、保全费、反诉费和二审上诉费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审采纳被上诉人逾期提供的证据，违反《证据规定》。原审判决因被上诉人的非法行为造成上诉人的经济损失未予赔偿，显然是错误的。原审判决认定协议有效错误。二、原审判决适用法律错误。在一审庭审时，被上诉人逾期提供《土地使用权证》，该证据未经质证，依法不能作为认定案件事实的依据。涉案空地出租，违反法律、行政法规的强制性规定。三、原审判决解除协议书，判决上诉人给付被上诉人8万元于法相悖。四、原审判决对上诉人要求返还2万元的管理费不予支持错误，对诉讼费用的分担显示公正。 高联公司辩称：原审认定事实清楚，判决合理合法，请求：驳回上诉，维持原判。高联公司在起诉时已经提交证据，并未逾期，一审庭审时，高联公司虽未在庭审前将土地证原件交至法庭，但赶在庭审结束前将原件送至法庭，一审为减少当事人诉累予以释明，上诉人及代理人表示放弃。休庭后一审对土地证原件和原先提交的复印件进行了比对，确认一致。根据《物权法》第52条，电表等电力措施属于国家所有，电表改名只是变更用户名称，换由高联公司交电费而已，不构成对王某钧侵权。菜市场的临时建筑是商户自行拆除改制，与高联公司无关。根据长安国用（2008）第00019号国有土地使用证，高联公司对菜市场地块的使用期限至2044年3月3日，高联公司是该地块的合法土地使用权人，根据石家庄市建设局编制的房地产开发项目跟踪服务手册，谈中街菜市场项目得到石家庄市建设局项目开发建设许可且每年得到该局的批准和备案。 高联公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告2017年1月1日签订的《协议书》；2、判决被告支付原告从2019年7月至2019年10月的租金（管理费）8万元；3、判决被告支付原告从2019年11月起至实际腾退日止的租金（管理费），（以每月2万元为标准，按日计算）；4、判决被告立即腾退谈北路与谈中街交叉路口南的空地（便民菜市场）；5、判决被告承担本案的诉讼费用。 王某钧向一审法院提出反诉请求：1、依法确认原、被告于2017年1月1日签订的《协议书》无效；2、判令原告返还2019年1月的管理费2万元整；3、判令原告赔偿被告的经济损失10万元；4、判令原告返还被告交纳的保证金1万元；5、本案诉讼费全部由原告承担。 一审查明的事实：一、被告自2012年开始至2016年12月31日止与石家庄市长安区青园工贸中心（以下简称“青园工贸”）多次签订《协议书》，约定由被告占用谈××路路南空地经营便民菜市场，被告向青园工贸缴纳场地占用费。被告提供青园工贸于2016年7月25日出具的《证明》复印件，载明：“我辖区谈中街与健康路交口西南角便民市场为闲置空地，无房产证，同意以王某钧的名字装电表、立户。”被告提供2016年8月3日被告与国网河北省电力公司石家庄供电分公司签订的《低压供用电合同》复印件，显示电力工程预算书载明该工程造价为12536元。原告称被告租用的地块系原告所有，青园工贸系接受原告的委托对该租用地块进行管理，原告与青园工贸之间没有合同约定，托管不产生任何费用，被告将管理费交给青园工贸，青园工贸不给原告交钱；2017年政策收紧，青园工贸作为政府机关不再适合管理，所以由原告收回管理权。被告称不清楚原告所说的情况。2017年1月1日原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：“甲方：高联公司……乙方：王某钧……第一条：甲方同意乙方占用谈××路路南空地经营便民菜市场，乙方独立承担法律责任。第二条：甲乙双方约定该空地用途为便民市场，除双方另有约定外，乙方不得任意改变用途。期限自2017年1月1日至2017年12月31日止……第三条：乙方每月向甲方交纳管理费20000元整（大写：贰万元整）。管理费每月结算一次，于第一个月的前五日内交清。乙方向甲方交保证金10000元整（大写：壹万元整），于2017年1月1日前交付。第四条：乙方经营期间如该地段项目开工建设或甲方另有其他用途，甲方需提前通知乙方，乙方在接到通知后十天内必须清场完毕，不得无故拖延，逾期未清理物品视为废弃物，甲方有权自行处理。第五条：乙方需依法经营并服从甲方管理，水、电由乙方负责。……”2017年5月15日原告出具收据，证实收到被告保证金1万元。被告按照合同约定交纳租金至2019年6月。2019年7月1日，被告向原告公司会计刘某缴纳房租，但刘某于2019年7月3日将房租退回。原告称已口头通知被告解除双方的不定期租赁关系，退回租金也是告知被告解除双方的不定期租赁关系，原告曾于2017年7月通知被告限期搬离，但被告不同意，故原告于2019年10月22日向被告发出《通知》，并将《通知》粘贴于菜市场办公室门口，《通知》载明：“承租人王某钧：鉴于您与石家庄市地产开发有限公司签订的关于使用谈××路路南空地的《协议书》，协议已经解除，且租金已达拖欠状态。根据原双方协议约定，我司决定收回该空地，请于本通知日期后十日内将位于谈××路路南空地的所有地上建筑物和构筑物清空、搬离、恢复原状。若您在上述期限内未将位于谈××路路南空地恢复原状并补交所欠租金，我公司将通过一切合法的途径予以解决，并追偿因此造成的一切损失。特此通知。高联公司。2019年10月22日。”被告不认可，称未收到过原告对其发出的《通知》，被告并未拖欠房租，事实是被告向原告缴纳房租，原告自行将房租退回，应构成债的免除；原告于2019年11月11日向商户发出《通知书》，要求商户不再向被告缴纳租金，该《通知书》载明：“……谈中街与谈北路交叉口西南角这块地属于高联公司所有。从2019年7月1日开始，王某钧至今已拖欠6个月的租金12万元整未缴。请各商户不要再给王某钧缴纳租金，避免造成自身损失……市场近期进行将升级改造。”该《通知书》系向商户散布虚假信息，非法干涉被告缴纳租金，给被告造成了巨大的经济损失。原告对该《通知书》的真实性不认可，称《通知书》只盖有办公室公章，未加盖原告的公章且《通知书》内容没有干涉被告正常经营，只是为了保护商户知情权。二、2019年12月11日原告将被告名下电表过户至原告名下。现市场内的彩钢板房已被拆除，2020年4月市场内已经清空变为停车场且已处于原告的控制中。原告主张被告支付自2019年7月至2020年3月每月2万元的租金，并要求被告腾退空地的原因是里面还有被告的办公用房。被告称市场中已无被告物品，且2019年11月14日原告就已占有该空地，故不存在腾退的问题。现原告已收回该场地。三、被告提供视听资料，证明原告自2019年11月14日开始就非法控制菜市场，11月26日开始非法拆除，给被告造成建设菜市场的损失和租金损失；提供不动产权利登记信息及国有土地使用权出让合同，证明原告名下唯一一块建设用地位于青园街西××××南，在原告提供证据后被告查询得知原告名下的长安国有（2008）19号土地使用权证不存在；因原告无证据证实涉案租赁场地归其所有，故双方于2017年1月1日签订的《协议书》应为无效，要求原告返还2019年1月的管理费2万元、赔偿被告经济损失10万元；返还被告交纳的保证金1万元。原告对视听资料的真实性、关联性以及证明目的均不认可，称这些视听资料要么是监控画面，要么是被告工作人员的自说自话，不能证明是原告拆除的彩钢板房；对被告主张的经济损失不认可，被告未提供建设的相关证据，其租金损失来源于菜市场的出租收入，被告已失去权利来源；原告对涉案场地享有使用权，双方签订的合同合法有效，被告提供的土地使用证上的地块属于住宅楼地块，与本案无关，本案地块属于商业用地，不清楚被告为什么查不到原告的土地使用证；提供长安国用（2008）第00019号土地使用权证，载明：位于石家庄市长安区平方米土地（用途：商业）使用权人为原告；提供长安国用（2009）第00244号土地使用权证，载明位于石家庄市长安区平方米土地（用途：城镇住宅用地）使用权人为原告；原告称以上证据证实被告使用的位于谈中街西与谈××路路南的交叉口西南角租赁场地包含在00019号土地使用证中；双方协议约定如因食品安全问题引起居民上访，产生的费用从保证金中扣除，并非用于担保食品安全；提供视听资料一份，证明菜市场商户自行拆除彩钢板房，不是原告拆的；提供商户身份证复印件，证明自行拆除彩钢板房的商户身份信息。被告不认可，称对原告逾期提供的证据不予质证。 一审法院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原、被告于2017年1月1日签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，因被告向原告缴纳租金长达二年多，《协议书》已经实际履行，原告亦提供土地使用证证实对该土地享有使用权，被告虽不认可，但未提供确切证据予以反驳，故对被告主张该《协议书》无效，不予采信，故上述《协议书》应为合法有效，双方均应按该《协议书》享有权利并履行义务。《协议书》约定的租赁期限至2017年12月31日，在租赁期满后，被告继续向原告缴纳租金，原告亦继续收取租金，应视为原、被告双方形成不定期租赁关系。原告称已于2019年7月通知被告解除双方的不定期租赁关系并限期搬离，被告虽否认原告曾向其发出限期搬离通知，但原告自2019年7月开始不再收取被告交纳的租金，且被告认可于2019年11月得知原告要求租赁场地内商户限期搬离，原告亦于2019年11月26日清理市场占地，故应视为原告尽到了通知义务，符合解除不定期租赁合同的条件，故对原告要求解除原、被告于2017年1月1日签订的《协议书》，予以支持。原告于2019年10月22日在被告经营的市场张贴通知要求被告腾退市场，应视为原告单方要求解除不定期租赁合同，且原告于2019年11月接手市场并清退市场的商户，故对于原告主张的的租金（管理费），本院支持2019年7月至2019年10月的租金，按每月2万元，共计8万元。因原告在2019年11月接手菜市场，且自2019年11月市场商户已不再向被告缴纳租金并已搬离，因故对于原告主张的被告从2019年11月起至实际腾退日止的租金，理据不足，不予支持。原告主张被告立即腾退谈北路与谈中街交叉路口南的空地（便民菜市场），庭审中，双方均认可该空地已被腾清且由原告控制，故不再处理。对于被告主张因合同无效要求原告返还2019年1月的管理费2万元，理据不足，不予支持。关于被告向原告缴纳的保证金1万元，在合同解除后，原告应予退回。对于被告主张的经济损失，因原告不认可，且被告未提供确切证据证实，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）高联公司与被告（反诉原告）王某钧于2017年1月1日签订的《协议书》；二、被告（反诉原告）王某钧于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）高联公司自2019年7月至2019年10月的租金8万元；三、原告（反诉被告）高联公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王某钧保证金1万元；四、驳回原告（反诉被告）高联公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王某钧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，保全费1420元，由被告（反诉原告）王某钧负担；反诉费1450元，由原告（反诉被告）高联公司负担50元，被告（反诉原告）王某钧负担1400元（案件受理费原告已预交）。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，并经组织质证。本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，自2012年开始，上诉人王某钧占用谈××路路南地块经营便民菜市场并交纳占地费用，后2017年上诉人王某钧与被上诉人高联房地产公司签订《协议书》并实际履行。2019年7月被上诉人高联房地产公司不再接收上诉人王某钧交纳租金并在其后起诉解除双方的不定期租赁关系。被上诉人高联房地产公司提供的土地使用权证书、石家庄市房地产开发项目跟踪服务手册（谈中街菜市场）能够证实被上诉人高联房地产公司对该地块享有使用权，在此情况下，与上诉人王某钧建立起不定期租赁合同关系，并不违反《合同法》第52条规定，一审对《协议书》的合法有效性予以确认，于法不悖。2019年10月被上诉人高联房地产公司发出解除租赁关系通知并于2019年11月实际接管该地块，2019年7月至10月上诉人王某钧实际占用该地块期间产生的租金8万元（2万元×4个月），上诉人王某钧应予支付。自2019年11月起双方的租赁关系已经解除，故上诉人王某钧主张11月、12月的租金损失，不予支持。上诉人王某钧在该地块建菜市场进行投入，系为满足商户经营所需而为，现已拆除并成为平地，符合《协议书》第四条约定的本意。二审中被上诉人王某钧提到，已被拆除的大棚有残值、现水泥地面比当时有增值且被上诉人高联房地产公司使用受益。上诉人王某钧该主张不是一审中上诉人王某钧的反诉范围，本案二审不议，对此之争，上诉人王某钧可另行起诉解决。上诉人王某钧还提到，电表被更名存在侵权及安装费用应当返还，该主张可能涉及电力部门的权利义务，亦可另行起诉解决。一审判决中对诉讼费用所做的分担，基本符合支持数额与诉请数额二者之间的比例，并未显失公正。综上所述，王某钧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3250元，由上诉人王某钧负担。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年十月三十日 书记员  郄张雨