成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初3527号 原告：张上虎，男，汉族，1972年1月14日出生，住四川省盐亭县。 原告：何陶均，女，汉族，1973年10月6日出生，住四川省盐亭县。 共同委托诉讼代理人：李霭然，四川发现律师事务所律师，特别授权。 共同委托诉讼代理人：李显跃，四川发现律师事务所律师，特别授权。 被告：四川寰鑫房地产开发有限公司，住所：成都市成华。 法定代表人：韩焕祥。 被告：成都居必兴物业服务有限公司，住所：成都市成华。 法定代表人：何月梦。 原告张上虎、何陶均与被告四川寰鑫房地产开发有限公司（以下简称寰鑫公司）、成都居必兴物业服务有限公司（以下简称居必兴公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告张上虎、何陶均及其共同委托诉讼代理人李霭然、李显跃到庭参加了诉讼。被告寰鑫公司、居必兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告张上虎、何陶均向本院提出诉讼请求：1.判令解除四川寰鑫房地产开发有限公司（以下简称“被告一”）与二原告签订的栖湖铭座公寓《认购书》；2.判令二被告向二原告双倍返还定金400000元；3.判令二被告向二原告支付定金占用期间利息至实际支付之日止，暂计约8968.06元；4.判令二被告向二原告支付律师费20000元；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年1月初，二原告在大唐房屋中介处了解到被告一开发并出售的栖湖铭座公寓楼盘，经房屋中介工作人员介绍后有意购买该楼盘房屋。2019年1月26日，二原告来到栖湖铭座售楼中心与被告一签订了栖湖铭座公寓《认购书》，约定二原告向被告一认购位于成都市成华区八里××号××座公寓××幢××单元××层××号，该商品房建筑面积共61.73平方米，总金额925209元，二原告需支付200000元定金。二原告于2019年1月26日签订《认购书》当日通过中国工商银行的卡用ＰＯＳ机刷卡的方式向被告一指定的被告二账户支付定金200000元，被告一公司工作人员向二原告出具了收到二原告200000元定金的收据，收据载明为购买1幢1单元10层7号房屋的预收款定金，该收据盖有被告一公司财务专用章。《认购书》中约定如甲方拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方应在违约之日起30个工作日内将所收定金返还给乙方，而被告一既未能按约定与二原告签订《商品房买卖合同》，被告一要求退还定金需签《退房申请》，《退房申请》签订后被告一也未退还二原告已付200000元定金。被告二公司法定代表人何月梦在《退房申请》中签字，应与被告一一同承担退款义务。二被告的行为违反了《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，导致无法履约并给原告造成了损失。原告现依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益，维护社会诚实守信的良好风气。 被告寰鑫公司未到庭、未答辩、未举证质证。 被告居必兴公司未到庭、未答辩、未举证质证。 经审理查明，2019年1月26日，张上虎、何陶均（乙方，认购方）与寰鑫公司（甲方，出售方）签订了《认购书》。约定乙方认购甲方位于成都市成华区八里××号××座公寓××幢××单元××层××号××房屋一套，该商品房建筑面积共61.73平方米，总金额925209元。合同中还约定：1.乙方在本协议签订的同时支付定金人民币200000元。2.乙方需在甲方通知乙方办理购房手续之日起3日内到“栖湖铭座销售中心”缴纳总房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件及《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，逾期未办理上述事宜者视为乙方违约，本认购协议书自动解除，甲方可将该物业另行出售，乙方无权要求返还定金。如甲方拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方应在违约之日起30个工作日内将所收定金返还给乙方（不计利息）。同日，何陶均向居必兴公司支付定金20万，寰鑫公司出具了收据，载明收到张上虎、何陶均预收款定金200000元。 2019年8月28日，寰鑫公司单方发布告知书，表明交房时间将从原定的交房时间起相应延后2019年12月31日前，每延后一天，寰鑫公司将按照每日万分之一的违约金进行赔偿，该款项将于交房后10个工作日后于物业办公室进行办理，未网签的客户需成功网签并缴纳应付房款后予以办理违约金赔付手续。2019年8月29日，寰鑫公司向张上虎邮寄了该份告知书。 2019年9月7日，原告张上虎、何陶均向寰鑫公司提交了退房申请，申请退款认购定金200000元。该份申请甲方为寰鑫公司，并盖有公章，总经理处有何月梦签字。该份申请的备注项载明：公司将按照流程办理退房程序，从签订退房手续起不超过约定时间两个月内退款，从2019年9月7日到2019年11月7日前退还订金，如未能退款乙方有权要求甲方承担带来的一切损失。如在办理退房款过程中甲方达到交房标准乙方有权不予退房。 另查明，案涉房屋已于2015年10月27日网签备案至林智华名下，于2015年10月27日被抵押给中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行，于2017年11月10日被成都市高新技术产业开发区人民法院查封。 再查明，张上虎、何陶均因此次诉讼产生律师费20000元。 上述事实，有当事人陈述、《认购书》、收据、银行明细、网签合同信息查询记录、退房申请等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，张上虎、何陶均与寰鑫公司之间签订的《认购书》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效。本案中，寰鑫公司在签订认购书时，案涉房屋已出卖给第三人，且有抵押、查封，双方也一直未签订正式的商品房买卖合同，张上虎、何陶均购买房屋的合同目的无法实现，故本院对张上虎、何陶均主张解除《认购书》这一诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。本案中，寰鑫公司隐瞒案涉房屋已售于他人，在明知案涉房屋存在抵押和查封的情况下将房屋出售给张上虎、何陶均，且未能提供证据证明其将该不利因素告知张上虎、何陶均，双方未能签订正式的商品房买卖合同的原因在于寰鑫公司。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，认购书是寰鑫公司提供的，第二条约定“有乙方需在甲方通知乙方办理购房手续之日起3日内到“栖湖铭座销售中心”缴纳总房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件及《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，逾期未办理上述事宜者视为乙方违约，本认购协议书自动解除，甲方可将该物业另行出售，乙方无权要求返还定金。如甲方拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方应在违约之日起30个工作日内将所收定金返还给乙方（不计利息）”。该条系格式条款，且排除了买受人的按照定金罚则主张双倍返还定金的权利。该条文也未采取合理的方式提请买受方注意，故本院认为，双方对于该条款的约定无效。又，退房申请是原告单方作出，后续双方并未在就定金处理达成一致意见，故本案应当按照法律关于定金的规定来处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金”之规定，寰鑫公司与张上虎、何陶均在《认购协议》中约定以张上虎、何陶均向寰鑫公司支付200000元定金的方式作为订立主合同的担保，且张上虎、何陶均已经实际向寰鑫公司支付了定金200000元，现因寰鑫公司按照约定与张上虎、何陶均订立商品房买卖合同，寰鑫公司应向张上虎、何陶均双倍返还定金。又，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金数额不得超过主合同标的的百分之二十。涉案认购书载明的标的额为925209元，标的额的百分之二十为185041.8元，超出部分无效，不能认定为定金。关于张上虎、何陶均主张由寰鑫公司向其支付资金占用利息的问题，因双方并未约定资金占用利息，且本院支持的双倍返还定金足以弥补原告损失，故本院认为张上虎、何陶均要求寰鑫公司承担资金占用利息缺少事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费用问题，因原告与被告签订的《认购书》及《退房申请》中均未对律师费用进行约定，对于该项诉请，本院不予支持。因寰鑫公司是本案合同相对方，且定金收条上也清楚载明系寰鑫公司收到该笔定金，张上虎、何陶均要求居必兴公司承担连带还款责任无法律和事实依据，本院对于该项诉讼请求不予支持。被告寰鑫公司及居必兴公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张上虎、何陶均与被告四川寰鑫房地产开发有限公司签订的栖湖铭座公寓《认购书》； 二、被告四川寰鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张上虎、何陶均双倍返还定金370083.6元及超出定金限额部分的14958.2元； 三、驳回原告张上虎、何陶均的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3867.5元，由被告四川寰鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱书 二〇二〇年十月九日 书记员  罗楠