湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘11民初1041号 原告：吴紫琪，女，1985年12月20日出生，汉族，住湖南省东安县。 委托诉讼代理人：艾子贵，湖南新星律师事务所律师（特别授权）。 被告：湖南省渝洲房地产实业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路**。 诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，该公司管理人。 负责人：张容，该所主任。 被告：湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司，住，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔**/div> 诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，该公司管理人。 负责人：张容，该所主任。 以上两被告公司委托诉讼代理人：陈炜，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周轶，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 第三人：步步高商业连锁股份有限公司舜德店，住，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔**楼/div> 负责人：周**，该店负责人。 委托诉讼代理人：陈民，男，1973年10月6日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区，系公司员工。 原告吴紫琪诉被告湖南省渝洲房地产实业有限公司（以下简称渝洲公司）、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司（以下简称湘汇公司）、第三人步步高商业连锁股份有限公司舜德店（以下简称步步高公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告吴紫琪的委托诉讼代理人艾子贵，被告湘汇公司及被告渝洲公司的委托诉讼代理人陈炜、周轶、第三人步步高公司的委托诉讼代理人陈民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴紫琪向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告湘汇公司签订的《舜德摩尔商铺委托租赁合同》；2.请求判令解除被告渝洲公司（或被告湘汇公司）与第三人步步高公司签订的租赁合同（或确认该租赁合同无效），并责令第三人步步高公司立即搬离原告所购房屋；3.请求判令第三人步步高公司在搬离原告房屋之前按照原告与被告湘汇公司（或渝洲公司）签订的委托租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占用使用费直至搬离原告房屋之日止。事实及理由：原告吴紫琪签订合同向渝洲公司购买舜德摩尔房屋后，并已付清购房款。原告吴紫琪又与被告湘汇公司以及被告渝洲公司签订了租赁合同，其中约定：被告湘汇公司每年按原告支付的购房总款的10%的标准向原告支付租金，租金每季度支付，每季度首月的10日前支付，如逾期12个月支付租金，原告可提前解除本合同。被告湘汇公司长期拖欠租金，至今已经逾期超过12个月，原告依约有权解除租赁合同。被告湘汇公司（或被告渝洲公司）已将原告所购买的房屋转租给第三人步步高公司。在原告解除与湘汇公司或渝洲公司的租赁合同后，第三人步步高公司作为次承租人的转租合同应予以一并解除。步步高公司的转租合同被解除或被确认无效后，步步高公司应将房屋返还给原告。步步高公司的损失可向渝洲公司或湘汇公司主张赔偿。涉案房屋一直由第三人步步高公司占用使用，步步高公司应支付房屋占用使用费，应按原告与湘汇公司或渝洲公司租赁合同约定的标准支付使用费，直至步步高公司搬离上述房屋之日止。鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告湘汇公司、渝洲公司答辩称，被告公司已经进入破产重整程序，目前确实无力完全履行与原告的租赁合同，原告购房并且办理产权证也是事实。 第三人步步高公司辩称：第三人与被告公司于2008年签订的租赁合同，而原告购买商铺的时间为2011年至2013年。此时第三人与被告公司的租赁合同一直处于正常履行状态，按照买卖不破租赁的原则，原告无权要求第三人变更合同以及在合同履行期内搬离房屋。 原告吴紫琪在向本院提交了以下证据：证据一、原、被告身份信息，拟证实原、被告的主体资格；证据二、《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》、不动产权证（房权证与国有土地使用权证）付款凭证、完税凭证、销售不动产统一发票、维修基金收据等，拟证实原被告商品房买卖合同已经实际履行完毕，案涉房屋的业主为原告的事实；证据三、《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》、收取租金的流水记录，拟证实1、被告渝洲公司、湘汇公司与原告签订了租赁合同，双方形成了实质的租赁关系，被告渝洲公司、湘汇公司之前一直依约按期支付租金给原告的事实；2、被告渝洲公司、湘汇公司已经拖欠原告租金超过12个月上，构成严重违约，原告有权提前解除合同的事实；3、被告渝洲公司、湘汇公司并非真正的业主，被告步步高商业连锁股份有限公司是从被告渝洲公司、湘汇公司手中转租原告所有的房屋，是次承租人的事实；4、基于原租赁合同的解除，被告步步高商业连锁股份有限公司作为次承租人在未代承租人缴纳应付租金的情况下，原告有权收回自己房屋的事实；证据四、道县步步高超市的《三方协议》、租金支付表，拟证实被告步步高商业连锁股份有限公司的道县店由次承租人转接承租人的义务，其给付的租金年返点为购铺金额12%并两年递增一次，而涉涉高公司的租金仅为3%，明显低于市场价格显失公平，并且双方约定租金20年不变完全不符合市场行情与租赁行业交易习惯的事实；证据五、铺面出售时的广告，拟证实步步高公司在商铺铺天盖地营销手段推销的情况下，在明知案涉房屋已经出售给原告的情形下，还租赁原告已购房屋，怠于行使次承租人的优先购买权，明显存在过错，原告有权收回自己房屋的事实；证据六、承诺书，拟证实被告湘汇公司、渝洲公司多次向原告承诺给付租金、解除与步步高公司租赁合同返还商铺给业主的事实；证据七、业主集体给政府的上访资料，拟证实政府要求被告湘汇公司、渝洲公司、步步高公司处理好租金的事实。 被告渝洲公司、湘汇公司对上述证据进行质证：对证据的真实性没有异议，对证据的目的，尊重法院的认定。 第三人步步高公司对上述证据进行质证：1，证据四与本案无关，步步高公司全国有三百多家，每家的租金收取都不一样，不能仅用道县步步高的租金来衡量本案；2，对其他六份证据无异议。 第三人步步高公司向本院提交下列证据：租赁合同，拟证实1、第三人租赁行为合法有效；2、第三人租赁在前，原告方买卖在后。 原告吴紫琪对上述证据进行质证：该租赁合同无效，租金金额与永州同地段门面租金相差过大，且十年不变，与常理不符。据说，步步高公司无息借款给渝洲公司、湘汇公司，有可能存在损害原告方利益，合同是真实的，但租赁合同实际上是次承租合同。 被告湘汇公司、渝洲公司对第三人提交的证据无异议。 被告湘汇公司、渝洲公司未提交证据。 本院对上述证据进行认证：针对原告方提交的证据：证据四、该证据所反映的单位与本案第三人单位不一致，租赁面积不一致，金额不一致，地，地域不同具备参考价值，该证据本院不予采信。其他证据被告及第三人均无异议，本院予以采信。针对被告方提交的证据：该证据与客观事实一致，本院予以采信。 本院查明如下事实：2008年5月13日，第三人步步高公司与被告渝洲公司签订房屋租赁合同，第三人租赁被告渝洲公司名下位于湖南省永州市冷水滩区××广场××号栋××货经营。被告渝洲公司为回笼资金，从2011年7月开始陆续将租赁给第三人步步高公司的房产进行出售，1-3层共计销售铺面1140个，原告购买了位于永州市冷水滩区××广场××栋××层××商铺，给付全部购房款255780元，并办理了不动产权证。被告渝洲公司在与原告吴紫琪签订商铺购买合同的同时，被告湘汇公司与原告签订了一份返租协议，约定由被告湘汇公司租赁原告购买的商铺，并约定每年按商铺购买价格的10%支付租金，租赁期限截止2029年12月31日。2018年始，被告湘汇公司陷入债务危机，无力按租赁合同继续向原告支付租金。2019年8月1日，经本院裁定，受理被告渝洲公司及湘汇公司的破产重整申请，并指定湖南人和人（律师）事务所担任两被告公司管理人。原告因被告湘汇公司无法继续支付租金，认为被告湘汇公司已经根本性违约，遂起诉解除合同及收回租赁物。 另查明，第三人步步高公司与被告渝洲公司签订的租赁合同涉及原告购买的商铺部分，月租金平均为26.18元每平米（含物业管理费、设备维修费及代扣税），年租金折合原告购买商铺总价款返租金额约3%。被告渝洲公司销售的商铺（已销售面积不含五层及临街周莲英、朱有情商铺面积）涉及步步高租赁部分为35,457.1平方米，销售金额为39,637万元。 再查明，本案审理过程中，第三人步步高公司向本院出具情况说明，自愿在原合同的基础上，按照2020年的租金标准，将租金平均增加至33.8元每平方米（含物业管理费、设备维修费及代扣税）。但增加部分不享受原合同约定的租金递增。 本院认为，本案审理的焦点为：一、被告公司与原告之间的返租协议是否解除；二、被告公司与第三人步步高公司之间的租赁合同是否解除；三、原告是否有权要求第三人步步高公司限期搬离并按照返租协议支付房屋占用使用费。 关于争执的焦点一，原告在向被告渝洲公司购买商铺时，同时又与被告湘汇公司签订了一份返租协议，协议约定被告湘汇公司每年按商铺购买价格的10%支付租金，租赁原告的商铺。2018年开始，被告湘汇公司已无力按协议约定支付租金，已从根本上违反了协议约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”另外，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人在破产受理后两个月内不提示继续履行合同，该合同视为解除。故原告诉请解除与被告湘汇公司的返租协议，于法有据，本院予以支持。 关于争执的焦点二，根据查明的事实，被告渝洲公司与第三人步步高公司之间的租赁合同于2008年签订，该合同签订时，被告渝洲公司享有租赁物的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告向被告渝洲公司购买涉案商铺时，第三人步步高公司已经租赁该商铺并且已实际经营，尽管租赁物发生了所有权变动，但被告渝洲公司与第三人步步高公司之间的租赁合同依然发生法律效力，只是原告按照其购买的面积部分承继被告渝洲公司在与第三人步步高公司间的租赁合同中的权利与义务。另外，第三人步步高公司在租赁期间内，并无证据证实其存在违约行为，原告无权解除该租赁合同，原告诉请解除第三人步步高公司的租赁合同，于法无据，本院不予支持。 关于争执的焦点三，因原告无权解除第三人步步高公司的租赁合同，那么原告亦无权要求第三人步步高公司限期搬离，也无权要求第三人步步高公司按照被告湘汇公司的返租协议给付房屋占用使用费。因第三人步步高公司与被告渝洲公司签订的租赁合同应继续履行，故第三人步步高公司的租金给付继续按照该合同的约定进行。因原告购买的商铺仅租赁合同中的部分，故其所承继的权利与义务限于其购买的商铺。因第三人步步高公司在租赁时系整体租赁，被告渝洲公司在销售时系将租赁商铺划分多份分别售卖，且销售每个商铺位置、楼层不一，购买价格不一，第三人步步高公司又是按照整体租赁原则统一支付租金，为保证各个业主的租金能公平受偿，按照商铺价格比例收取较为妥当，即第三人步步高公司与被告渝洲公司签订的租赁合同所约定的租金原告按照购买商铺的价格在步步高公司租赁的全部商铺整体销售价格中的占比收取步步高公司支付的租金。在本案审理过程中，第三人步步高公司自愿提高租金支付，属于权利自行处分，且有利于合同相对方，不违反法律及法规的强制性规定，本院予以支持。增加的租金原告亦按照前述比例予以收取。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告吴紫琪与被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司签订的《舜德摩尔商铺委托租赁合同》； 二、第三人步步高商业连锁股份有限公司舜德店自愿增加的租金部分由原告吴紫琪收取金额为每年1936.32元； 三、驳回原告吴紫琪的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司、被告湖南省渝洲房地产实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  郑和生 审 判 员  龚 建 人民陪审员  王成文 二〇二〇年十月二十六日 法官助理曾忞 书记员唐莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。