四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初2179号 原告：李臻，女，汉族，生于1994年8月19日，住遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：刘涛，四川斗城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄晓兰，女，汉族，生于1967年11月6日，住遂宁市船山区，系原告母亲。 被告：遂宁众泰房地产开发有限公司，住所地：遂宁市河东新区九宗书院路**。 法定代表人：张明秀。 被告：四川省昌林投资有限公司，住，住所地：遂宁市河东新区栖霞路**奥城花园**/div> 法定代表人：张昌颖。 委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，男，汉族，生于1990年6月19日，住遂宁市船山区。 原告李臻与被告遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）、四川省昌林投资有限公司（以下昌林公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李臻的委托诉讼代理人刘涛及黄晓兰，被告昌林公司的委托诉讼代理人罗妙慧、李杰到庭参加诉讼，被告众泰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李臻向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2015年11月3日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令二被告履行合同义务，立即交房并办理房屋权属转移登记手续；3.判令被告依法承担违约责任，从2016年3月30日起按日计算至房屋交付之日止，每日违约金为原告已付房款的万分之壹，截止2021年4月21日共计违约金18575元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系买卖双方，于2015年11月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定原告以3900元每平方米的价格购买二被告开发的“鼎盛国际”银座公寓写字楼5层4号商业房，建筑面积32.16平方米，总价款为125424元，交房时间为2016年6月30日，逾期交房违约金按日计算，从交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止，每日违约金为原告已付房款的万分之壹。签订合同后，原告履行了付款义务，但二被告无故不履行合同义务拖延至今，原告遂起诉来院。 被告众泰公司未予答辩。 被告昌林公司辩称，鼎盛国际项目虽然因为竣工验收延后，但房屋已达到了居住、使用条件，且被告自2016年开始即登报交房，但原告迟迟未办理接房手续，另外，原告自2018年9月3日起已将其购买的房屋进行了委托管理、收取租金，应认定原告已接房；鼎盛国际项目因开发商被告众泰公司的实际控制人涉嫌刑事犯罪，致使该项目土地被查封，该项目现无法办理初始登记；原告诉请的逾期交房违约金过高，请求予以调整。 本院经审理查明事实如下，2013年2月19日，原告李臻以单价6500元每平方米左右的价格，向被告众泰公司及昌林公司购买了“鼎盛国际”项目银座公寓写字楼5层4号商业房，同日，原告李臻之母黄晓兰通过银行转账向高峰支付了购房款共计213895元。2015年11月3日，原告李臻凭借其前期与二被告前述的购房协议及转款凭证，与被告众泰公司、昌林公司换签了正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定二被告最迟将于2016年3月30日前向原告交付其所购买的房屋。同日，二被告以“原告系向股东购房发票只出具成本价格”为由，仅向原告出具了金额为125424元的购房收款收据。因二被告未能按约在2016年3月30日之前向原告交付所购房屋，双方发生矛盾，直至2018年9月3日，原告李臻与被告众泰公司、昌林公司及案外人成都凯策资产管理有限责任公司签订了《鼎盛国际商业中心委托经营管理协议》，该协议约定，原告李臻将其购买的鼎盛国际银座5楼4号房屋委托给成都凯策资产管理有限责任公司统一进行经营管理，原告李臻将按年收取租金，此外协议还就租赁期限、租金金额等事宜进行了约定。2018年11月1日，原告李臻收到租金1930元。 另查明，“鼎盛国际”楼盘系被告众泰公司、昌林公司联合开发，该项目中的银座公寓写字楼直至2017年5月15日取得了建设工程消防验收合格证，2017年7月12日方才办理了竣工验收备案。 上述事实，有原告的身份证复印件、被告的营业执照复印件、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、鼎盛国际商业中心委托经营管理协议、建设工程消防验收意见书、竣工验收备案书、鼎盛国际商业中心委托经营管理协议、银行转账凭证、当庭陈述等证据在卷为证。 本院认为，原告李臻与被告众泰公司、被告昌林公司所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，故对原告诉请其与二被告签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告立即交房的诉讼请求，本院认为，依据原告李臻与成都凯策资产管理有限责任公司及二被告共同签订《鼎盛国际商业中心委托经营管理协议》，可以认定，原告李臻对其购买的房屋已享有了占有、使用、处分的权利，应认定被告众泰公司、昌林公司已履行了交房义务，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。依照合同约定，被告众泰公司、昌林公司应于2016年3月30日之前向原告交付房屋，被告昌林公司虽出示了交房公告拟证明其尽到了通知交房的义务，但本院认为，报纸登记的交房公告并不能保证各购房户能切实接收到交房信息，且交房公告下亦未附有未接房人员名单，无法认定原告李臻未履行接房义务，故对被告主张“原告拒绝接房”的辩解意见，本院不予采纳。根据审理查明的事实，原告李臻直至2018年9月3日方才对其所购房屋享受到了占有、使用的权利，在此之前，并无证据证明二被告履行了交房义务，故对原告诉请的逾期交房违约金，本院予以支持，但违约金的计算期间应为2016年3月31日起至2018年9月2日。被告昌林公司虽主张违约金过高，但本院认为，首先，《商品房买卖合同》所约定的逾期交房违约金计算标准—每日按已交房款的万分之壹，已低于全国银行间公布的贷款市场利率；其次，原告自愿以125424元为基数计算逾期交房违约金，依据该标准计算出来的违约金金额，已明显低于同地段同类房屋的租金标准，故对被告昌林公司主张逾期交房违约金过高的诉讼请求，本院不予支持。对原告李臻主张的逾期交房违约金，经计算其金额为：125424*0.0001%*887天（2016年3月31日至2018年9月2日）=11124.84元。关于原告李臻诉请的立即办理产权转移登记的诉讼请求，本院认为，鼎盛国际项目因其开发商之一的被告众泰公司刑事犯罪，致使该项目现尚未办理产权初始登记，在未办理初始登记的情况下，产权转移登记的条件并不具备，故对原告李臻诉请产权转移登记的诉讼请求，本院不予支持，原告李臻可待鼎盛国际项目办理了初始登记后，再另行主张办理过户登记的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条之规定，判决如下： 一、原告李臻与被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李臻支付逾期交房违约金11124.84元； 三、驳回原告李臻的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费为人民币264元，由被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  何小宁 人民陪审员  王成义 人民陪审员  韦 芬 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员  蒲春旭