广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1521号上诉人（原审被告）：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文策生，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁巧玲，女，1977年11月2日，澳门特别行政区居民。被上诉人（原审原告）：黄昭文，女，1970年5月23日，澳门特别行政区居民。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈凤转，国信信扬（江门）律师事务所律师。上诉人中山市联创房地产有限公司(以下简称联创公司)因与梁巧玲、黄昭文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初13583号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。联创公司上诉请求：1.改判一审判决第一项，调整逾期办证违约金计算方式为：以购房总款1550000元为基数，按日万分之0.1，从2018年10月23日起计算至2019年6月6日止。2.撤销一审判决第二项。事实与理由：一、联创公司与梁巧玲、黄昭文签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，为有效合同，双方应依约履行。该合同中并无免费送一车位的约定，合同中的商品房总价也仅指该房屋的所含套内建筑面积价款，不包含车位价款，故梁巧玲、黄昭文要求联创公司提供一个车位的永久使用权，缺乏依据。二、涉案的宣传资料并无买房即拥有车位使用权的意思表示，宣传资料仅为邀约邀请。而双方签订的《商品房买卖合同》也并未约定赠送车位。补充协议第二条第3款亦明确约定商品房的建筑面积未包括地下车库面积，梁巧玲、黄昭文的请求已然超越合同约定。三、梁巧玲、黄昭文的户型鉴赏宣传资料中有关买卖合同标的物、价款的主要内容并不明确具体，其实际购买时均需对户型、价格等作出明确具体的选择，故该宣传内容属于要约邀请。双方最终签订的合同附件六补充条款第九条第8项中明确排除了推广宣传及广告只供买受人参考，不作为出卖人对买受人的交楼标准、交楼设施及环境的承诺，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，亦不构成相应商品房买卖合同的组成部分，有关内容均以商品房买卖合同及本补充协议为准。同时在第六条第1项进一步明确地下车位的权属（所有权、使用权等）属于出卖人。而针对个别车位赠送是有特定的宣传单张的。四、梁巧玲、黄昭文最终选定涉案房屋并签订合同，是经过深思熟虑的结果，以上关于车位的约定足以证明双方最终协商一致确定的买卖合同中出卖人应交付的标的物中并无“赠送一个车位使用权”的内容，故联创公司并无向梁巧玲、黄昭文提供一个免费车位使用的义务。五、一审判决由联创公司承担的违约金明显过高，显失公平。双方对逾期办证违约金在《商品房买卖合同》中第14条中有明确约定，当事人应遵循自愿、公平、诚实信用的基本原则，合理平衡当事人利益。对于约定的方式，如果允许一方随意变更，则不仅有违诚实信用原则，也会导致市场主体无法通过合同制度合理防范，处理正常的商业经营风险。因此，无论一方以何种请求权向对方主张合同明确约定的事项，均不能排除对方依据合同享有的抗辩权，生效合同条款对双方均具有约束力。梁巧玲、黄昭文辩称：一、梁巧玲、黄昭文对涉案012号的配套车位享有使用权。（一）根据合同补充协议第二条第3款的约定，地下车库虽然未计入建筑面积，但是计入使用面积，由梁巧玲、黄昭文处置。（二）联创公司售楼时提供的“经典户型鉴赏（LN户型：20-26栋）”宣传单张载明该户型使用面积含车位约为373-501㎡；负一层使用面积含车位约112.57㎡；图纸显示包括标注C9在内的倒7字车位区域为计不计入建筑面积。关于车位使用权的允诺，与前述合同补充协议的约定一致。（三）梁巧玲、黄昭文自2014年11月25日收楼入住至今，一直免费使用该配套车位，联创公司从未提出异议，也从未要求梁巧玲、黄昭文支付任何款项，还在该车位处贴上梁巧玲、黄昭文的车牌号码，以示车位使用权人。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，联创公司在售房时明确允诺提供配套车位给梁巧玲、黄昭文使用，这对商品房买卖合同的订立及房屋的价格有重大影响，即使未载入合同，也应当视为合同内容。据此，梁巧玲、黄昭文享有012号配套车位的使用权。二、合同约定的逾期办证违约金标准过低，应调整为按年利率6%计算。（一）合同中关于违约金的格式条款约定明显过低且排除了梁巧玲、黄昭文在联创公司迟延办证时可主张的合理违约责任，应属无效条款。（二）未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使梁巧玲、黄昭文对涉案商品房的处分受到严重限制，损失客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，当事人可以请求人民法院予以增加。（三）参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，可按年利率6%的标准计算违约金。因此，梁巧玲、黄昭文请求对合同约定的逾期办证违约金标准予以调整，有事实和法律依据。梁巧玲、黄昭文向一审法院起诉请求：1.判决联创公司将中山市************龙山御景花园2期24幢102号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；2.判令联创公司支付梁巧玲、黄昭文逾期递件办证违约金（从2016年11月14日起以购房款1550000元按年利率6%计至联创公司递件办证之日止），暂计至2019年5月5日为233016.67元；3.判令确认梁巧玲、黄昭文享有龙山御景花园2期12号车位的使用权。诉讼过程中，梁巧玲、黄昭文以双方已提交相关资料以办理涉案房屋的产权证为由，撤回其第一项诉讼请求，并变更其诉讼请求第二项为：判令联创公司向梁巧玲、黄昭文支付逾期递件办证违约金（从2018年10月23日起以购房款1550000元按年利率6%计至联创公司递件办证之日止，暂计至2019年5月5日为50116.67元）。一审法院认定事实：2014年10月11日，梁巧玲（买受人）、黄昭文（买受人）与联创公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称为合同），合同约定：买受人购买的商品房位于三乡镇塘敢村悦廷街10号龙山御景花园2期24幢102号，建筑面积261.46㎡，总金额1550000元；如买受人为按合同约定时间付款，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2016年10月31日前交付房屋；出卖人应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人未在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金；如因买受人逾期提供办理房地产权属证书所需资料，或因买受人逾期签署办理房地产权属证书所需签署的文件，或因买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过，或因买受人的其他原因，导致不能按期取得房地产权属证书的，则出卖人无需向买受人承担任何违约责任；合同还约定了其他事项。梁巧玲、黄昭文、联创公司在合同落款处签名/盖章确认。上述合同的附件六《合同补充协议》载有：二、关于面积差异处理（对商品房买卖合同第五条第3点的变更）……3、本商品房之建筑面积未包括地下车库面积___㎡，以最终出房产证为准，此部分面积空间处置权从属商品房所有权，业主不得单独处置。但可以随本商品房整体转让而发生权益的变更。本部分产权面积，不受主合同第五条规定之制约……六、关于基础设施、公共配套建筑。1、本项目未计入分摊面积部分的配套建筑，包括会所、本住宅区内经规划部门批准的地下车位、地上停车位权益（包括使用权），其权属（所有权、使用权等）属于出卖人。出卖人享有占有、使用、收益、处理的权利。外墙广告及其配套设施权益为出卖人享有。会所的用途，由出卖人决定，最终的经营内容以出卖人跟经营单位商定为准……九、3、买受人的通讯地址和联系电话已记载在商品房买卖合同中，出卖人或其代理人、按揭银行或其代理人根据该通讯地址所寄出的函件，无论买受人是否收到，均自发出之日起（以邮寄单位的邮戳或回执为准）视为送达。如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人及银行，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担；给出卖人造成损失的，应赔偿损失。因联系方式错误及未书面通知出卖人联系方式变更而引起的一切后果全部由买受人承担。8、出卖人为本项目制作的一切推广宣传及广告资料（包括但不限于建筑模型、样板房、照片、图纸、售楼书等），只供买受人参考，不作为出卖人对买受人交楼标准、交楼设施及环境的承诺，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，亦不构成相应商品房买卖合同的组成部分，有关内容均以商品房买卖合同及本补充协议为准；出卖人中山市联创房地产有限公司提请买受人在签订本协议之前仔细阅读本附件的条款并特别注意本附件的条款内容；该补充协议还约定了其他事项。梁巧玲、黄昭文、联创公司在该补充协议落款处签名/盖章确认。梁巧玲、黄昭文主张，其在购买涉案房屋时，宣传单张明确车库为赠送使用。梁巧玲、黄昭文所使用编号为012号的车位，不动产单元号为442000114206GB00704F00490165，不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第0017170号，产权人为联创公司联创公司。另查明：联创公司向一审法院提交EMS快递回单显示其分别于2019年6月5日、同年7月17日向梁巧玲、黄昭文邮寄“办证通知书、办证须知”及“关于办理不动产权登记手续的复函、不动产登记申请表”，并主张其已通过电话或信函方式通知梁巧玲、黄昭文进行递交资料，但梁巧玲、黄昭文未递交办证材料，导致权属证书无法出具。梁巧玲、黄昭文主张其未收到前述两份信函，其于2019年6月份通过其他业主了解到办证的事情，后梁巧玲、黄昭文于2019年6月10日与联创公司员工黎小姐沟通办证事宜，期间去过税局，但因联创公司未提供确权证书，导致未能办证，同年7月份联创公司又因面积补差问题与梁巧玲、黄昭文产生纠纷，因实际面积比合同约定较小，致使梁巧玲、黄昭文多缴纳了相关税款，故整个7月份双方都在为面积补差的事情沟通，整个办证过程，梁巧玲、黄昭文没有拒绝提供材料，而是联创公司一直拖延。联创公司主张办证所需的资料均由梁巧玲、黄昭文掌握，联创公司已履行了通知义务，梁巧玲、黄昭文不能以其他事由拒绝提供办证资料，事后也证明梁巧玲、黄昭文可以递交办证手续资料。经查，上述快递有单邮戳时间分别为2019年6月6日、2019年7月17日，收件人为梁巧玲、黄昭文，地址为中山市*****乐岚翘F20，电话为153*****116；上述地址及电话均与涉案商品房买卖合同梁巧玲、黄昭文所确认的地址一致。又查明：诉讼过程中，双方确认梁巧玲、黄昭文于2014年11月25日收楼，联创公司已于2019年9月27日向产权登记部门提供了相关的材料备案。梁巧玲、黄昭文主张合同约定的交付涉案房屋的时间为2016年10月31日前，联创公司应办证的日期为2016年11月1日至2018年10月22日期间，故梁巧玲、黄昭文主张违约责任的起算时间为2018年10月23日，并主张合同约定的逾期办证违约金标准过低，故主张按中国人民银行同期同类贷款利率6%计算违约金。联创公司确认其于2018年10月22日前未为涉案房地产办理权属登记，并主张其已于2019年6月5日、7月17日向梁巧玲、黄昭文发函要求梁巧玲、黄昭文配合办证，故梁巧玲、黄昭文主张逾期办证的违约金应截至2019年6月5日，且梁巧玲、黄昭文无权主张违约金计算标准过低。再查明：梁巧玲、黄昭文向一审法院提交涉案房屋小区“雲山雅墅”宣传单张一份。“经典户型鉴赏（LN户型：20-26栋）”的宣传单张载有：建筑面积约170㎡、186-198㎡，使用面积约373-501㎡（含车位）；负一层【E＋多功能室】，建筑面积约70.99㎡，使用面积约112.57㎡（车位）；负一层【E＋多功能室】图纸显示包括标注C9在内的倒7字区域为不计入建筑面积。标注C9的区域为停车位。该宣传单张还载有其他内容。梁巧玲、黄昭文主张其购买的涉案房产为LN户型。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。梁巧玲、黄昭文与联创公司签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。双方诉争焦点为：一、本案逾期办证违约金的计算起始时间及计算标准问题；二、梁巧玲、黄昭文对涉案车位是否有使用权。关于焦点一，根据双方签订的《补充协议》约定，联创公司按照合同中载明的通讯地址和联系电话向梁巧玲、黄昭文所邮寄的函件，自发出之日起（以邮寄单位的邮戳或回执为准）视为送达。本案中，梁巧玲、黄昭文主张其未收到联创公司邮寄的快递信件，其未拒绝向联创公司提供相关办证材料，且期间其已与联创公司工作人员沟通办证，但未向一审法院提交证据予以证实，梁巧玲、黄昭文应承担举证不能的不利后果，故一审法院对于梁巧玲、黄昭文的该主张不予采信，结合联创公司提交的EMS快递邮单、信函，一审法院认定联创公司已于2019年6月6日履行告知梁巧玲、黄昭文要求提交相关办证材料的义务。另，联创公司确认其于2018年10月22日前未为涉案房产办理权属登记，且双方确认联创公司已于2019年9月27日将涉案房产办理权属登记资料递交至中山市自然资源局，故一审法院认定，本案逾期办证违约金计算起始时间为2018年10月23日至2019年6月6日止，2019年6月7日之后至2019年9月27日期间逾期办证违约金的责任，联创公司不需承担。关于逾期办证违约金的计算标准问题。一审法院认为合同约定的每日万分之0.1的标准确属过低，不足以弥补因联创公司的违约行为给梁巧玲、黄昭文造成的损失，也不足以敦促联创公司积极办理房地产权属证书，而且该违约金标准也与合同约定的梁巧玲、黄昭文逾期付款应支付每日万分之五的违约金标准不对等，故一审法院对双方合同约定的逾期办证的违约金标准予以调整。梁巧玲、黄昭文主张按年利率6%计算，合理有据，一审法院予以支持。故一审法院认定，联创公司逾期办证违约金以1550000元为基数，按年利率6%，从2018年10月23日计算至2019年6月6日止。关于梁巧玲、黄昭文对涉案车位是否有使用权的问题。涉案车位的产权人为联创公司，梁巧玲、黄昭文对此不持异议。根据梁巧玲、黄昭文联创公司双方的诉辩意见，结合本案证据，分析如下：首先，《中山市商品房买卖合同》补充协议第二条第三款约定：“本商品房之建筑面积未包括地下车库面积___㎡，以最终出房产证为准，此部分面积空间处置权从属商品房所有权，业主不得单独处置。但可以随本商品房整体转让而发生权益的变更。本部分产权面积，不受主合同第五条规定之制约”，双方已约定涉案车位可以随商品房整体转让而发生权益的变更，该约定对双方有约束力。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，梁巧玲、黄昭文购买的涉案房产为LN户型。“经典户型鉴赏（LN户型：20-26栋）”的宣传单张载明，20-26栋的LN户型的建筑面积约170㎡、186-198㎡，使用面积包含车位约373-501㎡；负一层建筑面积约70.99㎡，使用面积包含车位约112.57㎡，图纸显示包括标注C9在内的倒7字区域为不计入建筑面积。可知，联创公司在向梁巧玲、黄昭文销售上述户型单位时作出具体明确说明和允诺，即梁巧玲、黄昭文购买上述户型单位，车位作为该户型单位的使用面积，但不计入该户型单位的建筑面积。车位作为小区的配套设施，其重要性不言而喻，车位是否配备给梁巧玲、黄昭文使用，必然会对梁巧玲、黄昭文、联创公司双方商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。该说明和允诺即使未载入梁巧玲、黄昭文联创公司签订的商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。综上所述，结合梁巧玲、黄昭文收楼后一直使用涉案车位，而联创公司未向梁巧玲、黄昭文收取过任何使用费用的事实，一审法院认定梁巧玲、黄昭文对涉案车位享有使用权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、中山市联创房地产有限公司于判决生效之日起七日内向梁巧玲、黄昭文支付逾期办证违约金（以1550000元为基数，按年利率6%，从2018年10月23日计算至2019年6月6日止）；二、梁巧玲、黄昭文对位于中山市************龙山御景花园2期配套一个车位[编号为012号的车位，不动产单元号为442000114206GB00704F00490165，不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第0017170号]享有使用权；三、驳回梁巧玲、黄昭文的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4796元（该款梁巧玲、黄昭文已预交），由联创公司负担（联创公司应于判决生效之日起七日内径付梁巧玲、黄昭文）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明：一、梁巧玲、黄昭文一审中提交了涉案车位的物业管理费收据，以证明其自收楼之日起一直使用涉案车位至今，并向物业公司支付了相应的小车位管理费。二、诉讼中，联创公司称梁巧玲、黄昭文提交的宣传单中的LN、Ls户型并非涉案房屋的户型，梁巧玲、黄昭文购买的是L1、L2户型中的L1户型，该户型不涉及车位的宣传。梁巧玲、黄昭文对此不予确认，称其购买的涉案房屋与宣传单中LN户型完全一致，其并不清楚L1、L2户型。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。围绕联创公司的上诉请求，本案二审争议的焦点为：一、梁巧玲、黄昭文是否对涉案车位享有使用权；二、一审对合同约定的逾期办证违约金进行调整是否妥当。关于焦点一。首先，根据双方签订的商品房买卖合同附件六合同补充协议第二条第3点约定，本商品房之建筑面积未包括地下车库面积，此部分面积空间处置权从属于商品房所有权，业主不得单独处置，但可以随本商品房整体转让而发生权益的变更。由此可见，双方约定车位处置权从属于商品房所有权，业主作为商品房的所有权人，依约应当享有车位的权益，而此处的权益，结合本案的实际情况，应当是指车位的使用权益。虽然该补充协议第六条第1点约定停车位权益（包括使用权）属于联创公司，但该条款属于联创公司提供的格式条款，且该部分内容与前述第二条第3点约定相矛盾，排除了业主对车位的使用权益，故该条款中关于车位使用权属于联创公司的约定无效，该约定并不影响业主对车位享有使用权益。其次，梁巧玲、黄昭文称其购买的涉案房产为LN户型，该户型的宣传单张联创公司在另案诉讼中亦予以确认。虽然联创公司主张梁巧玲、黄昭文购买的并非LN户型而是L1户型，但未就此提供充分的证据予以证明，本院不予采信。梁巧玲、黄昭文提交的“经典户型鉴赏（LN户型：20-26栋）”宣传单张载有“使用面积约373-501㎡（含车位）”、“负一层……使用面积：约112.57㎡（车位）”的内容。虽然联创公司主张该宣传内容属于要约邀请，但从上述宣传内容来看，联创公司就该户型单位作出的使用面积已含车位的说明具体确定，而根据生活常理，是否配备车位使用，必然会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，上述关于车位的说明应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。再次，根据梁巧玲、黄昭文提供的物业管理费收据，梁巧玲、黄昭文收楼后一直使用涉案车位并每月交纳车位管理费，而联创公司从未向梁巧玲、黄昭文收取过车位使用费，亦未对梁巧玲、黄昭文使用该车位提出过异议。因此，综合上述分析，一审法院认定梁巧玲、黄昭文对涉案012号车位享有使用权并无不当，本院予以维持。关于焦点二，即逾期办证违约金的调整问题。根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，因联创公司逾期办证的违约行为，梁巧玲、黄昭文未能按时取得涉案房屋的完整物权，致使其对涉案房屋的处分权受到严重限制。而根据生活常理可知，房屋是否具有房产证对该房屋的抵押、转让及子女入学等事宜具有重要影响，因此，梁巧玲、黄昭文因联创公司的违约行为所受到的损失客观存在，而合同约定的按已付房款每日万分之0.1的违约金计算标准显然过低，不足以弥补因联创公司的违约行为给梁巧玲、黄昭文造成的损失，且该违约金标准也与合同约定的梁巧玲、黄昭文逾期付款应承担的违约责任严重不对等，故一审法院将逾期办证违约金调整为以总房款1550000元为基数，按年利率6%计算，并无不当，本院予以维持。综上，联创公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2452元（梁巧玲、黄昭文已预交4796元），由中山市联创房地产有限公司负担（中山市联创房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内径付梁巧玲、黄昭文2452元）；二审案件受理费2452元，由中山市联创房地产有限公司负担（中山市联创房地产有限公司已预交4742元）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十月十六日书记员  韦健淳