山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终10498号上诉人（原审被告）：山东佰邦置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张龙涛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李国艳，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张守邦，山东瀛岱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张振飞，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱国斌，山东保君律师事务所律师。上诉人山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦置业）因与被上诉人张振飞商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员焦玉兴独任审理。本案现已审理终结。佰邦置业上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》合法有效，且不存在解除该合同的情形，合同双方应继续履行该合同。上诉人与被上诉人签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》系双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同是合法有效的。另外，上诉人与被上诉人在签订《鹊华天禧苑商品房定房合同》时，上诉人已明确告知被上诉人等待上诉人通知时办理网签手续，且上诉人此项目工程目前仍在积极筹备，网签手续的办理上诉人亦在积极推进，并未对此有任何懈怠行为，被上诉人对此事情亦是知情的，现被上诉人以此为理由提起诉讼，明显存在恶意，此理由并不能成为双方解除定房合同的法定事由，原审法院认为被上诉人的合同目的没有实现，其过错并不在于上诉人，由上诉人承担不利的法律后果没有事实依据和法律依据。二、被上诉人主张返还购房款及定金及利息没有事实依据和法律依据，上诉人并不存在违约行为，原审法院认定上诉人支付被上诉人上述费用于法无据。本案中，上诉人与被上诉人签订的定房合同系双方真实意思表示，合法有效，且不存在法定或约定的解除情形，故被上诉人主张返还购房款和定金及利息没有事实依据，原审法院在没有事实依据的情况下作出本次判决，属于事实认定错误，于法无据，应依法改判或发回重审。三、本案中关于团购费的事实认定不清，适用法律错误。被上诉人的购房团购费用并非直接交到上诉人处，并且，上诉人通过缴纳团购费用获得了一定的房款优惠，属于其购买房产的正常交易，根据合同相对性原则，其诉讼要求上诉人返还团购费用没有事实与法律依据。综上，原审判决认定事实错误，证据不足。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律证据，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，上诉人所称的事实理由毫无依据，1、2018年上诉人与被上诉人签订定房合同后，上诉人至今未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，时间达两年之久，时至今日，涉案房屋都没有预售许可，上诉人违规违法违约行为，已经构成根本违约，符合被上诉人解除《鹊华天禧苑商品房定房合同》的条件；2、基于上述原因，一审法院依法对上诉人的违约行为予以界定，责任在于上诉人，因上诉人违法违规违约行为导致的包括支付被上诉人利息的法律责任，理应由上诉人承担；3、关于团购费，被上诉人从未与山东优润公司就缴纳团购费事宜进行磋商，签订居间合同，张振飞更是将团购费按照被上诉人处工作人员王静怡的要求在上诉人的财务处进行交纳。上诉人巧立名目，隐瞒、虚构事实，意图侵吞被上诉人财产，已构成违法行为，被上诉人在一审中就请求人民法院对上诉人的行为予以训诫、罚款。另查明山东优润公司在本案发生后已将公司注销，一审法院综合相关事实认定团购费用由上诉人承担并无不当。请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。张振飞向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认张振飞与佰邦置业签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》无效；2.请求法院依法判令佰邦置业返还张振飞缴纳的定金3万元；3.请求法院依法判令佰邦置业返还张振飞已付购房款50150元；4.请求法院依法判令佰邦置业返还张振飞已付购房款310000元；5.请求法院依法判令佰邦置业返还张振飞已付房屋团购费100000元；6.请求法院依法判令佰邦置业给付张振飞上述购房款490150元的利息（该利息自2019年1月8日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；7.请求法院依法判令佰邦置业按张振飞已付购房款一倍的标准赔偿张振飞损失；8.请求法院依法判令本案诉讼费由佰邦置业承担。2020年6月3日，张振飞向本院提出变更诉讼请求的申请，将第一项诉讼请求改为：判令解除张振飞、佰邦置业签订的鹊华天禧苑商品房订房合同。一审法院认定事实：2018年12月23日，张振飞与佰邦置业签订《鹊华天禧苑商品房定房合同》（以下简称“定房合同”）一份，约定：第一条张振飞定购佰邦置业开发的鹊华天禧商务办公楼X商品房，产权属性为商业；第二条建筑面积30.42平方米；第三条签订合同之日起为张振飞保留该房7日，张振飞若办理银行按揭贷款须自行查询银行贷款信用情况，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与指定贷款银行进行充分的了解和沟通，在保留期内张振飞交纳全额购房款或按揭贷款首付款及提交符合要求齐备的按揭资料，按通知时间签订该房屋的《商品房买卖合同》；第四条张振飞签订本合同时须支付购房担保定金3万元，作为双方当事人严格按本合同履约的担保；第五条购房价款为1041885元，张振飞在保留期内交纳首付款521885元，剩于购房款52万元，张振飞办理银行按揭贷款。张振飞在保留期内交齐全部首付款并提交符合银行要求的全部按揭资料，按揭资料经银行审核通过后，双方签订《商品房买卖合同》张振飞按约定办理银行按揭贷款；第六条在本合同的保留期内，如因佰邦置业的原因将该商品房另行出售的，佰邦置业双倍返还已收取的购房担保定金，如因张振飞的原因未按约付款及提交按揭材料，视为违约，佰邦置业不退还张振飞所交的担保定金，同时本合同自行解除；第八条张振飞按本合同履行完毕付款义务后与佰邦置业签订《商品房买卖合同》，按《商品房买卖合同》约定全额支付该房屋全部购房款后，定房合同自动终止。当日，张振飞交纳3万元定金，佰邦置业为其出具收据一张；2019年1月8日，张振飞向山东优润商业运营管理有限公司交纳10万元购房团购费，山东优润商业运营管理有限公司向其出具收据一张；2019年1月8日，张振飞向佰邦置业交纳360150元房款，佰邦置业向其出具收据两张。另查明，涉案商务楼层数28层，于2018年1月取得济建许2018021号商品房预售许可证，该预售许可证是大开间分层的预售证，需要在分割的每间商铺重新办理预售证后方可网签。张振飞所购买的商铺位于2层，系虚拟分割式产权商铺，现该楼层在相关部门尚未办理分房分割。双方当事人争议事实如下：张振飞主张双方未能签订商品房买卖合同系佰邦置业根本违约，导致合同目的无法实现，，为证实其主张，张振飞提交：律师函、顺丰快递邮寄回单，拟证明张振飞委托山东保君律师事务所于2020年4月2日向佰邦置业发出《律师函》，告知其预售房屋过程中存在的违法行为，佰邦置业已签收。经质证，佰邦置业对律师函的真实性无异议，对证明目的有异议，佰邦置业并未收到律师函。佰邦置业为证实其辩称提交：济南市城乡建设委员会2018年1月9日发放的《商品房预售许可证》复印件，编号济建预许2018021号，该份商品房预售许可证载明鹊华天禧商务办公楼共28层，其中储藏室181.82平方米两套，商铺112.21平方米2套、商务办公室22735.99平方米759套，商业12279.13平方米5套，小型车位10116.83平方米311套，微型车位362.85平方米15套，拟证明上述涉案房屋已经取得商品房预售许可证，双方签订的定房合同合法有效。经质证，张振飞对该证据的对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，张振飞与佰邦置业签订的合同明确载明所购商品房为“商业”，根据佰邦置业提供的商品房预售许可证可以看出来，其中的“商业”仅有5套，而非指向了张振飞所购的房屋，根据张振飞通过政府信息公开申请调取的相关证据，可以看出佰邦置业仅有5层房屋的规划，而非张振飞所购买房屋的规划，通过该预售证也可以看出，其中预售的内容也不指向张振飞所购买的房屋，根据相关规定，商品房预售指向的是出售给承购人的正在建设中的房屋，张振飞未购置整层房屋，因此该预售证能反映佰邦置业未取得相关强制性许可，将没有预售证的房屋出售给张振飞。关于团购费，张振飞要求佰邦置业返还已支付团购费10万元，退还理由为，团购费的项目提出方是本案被告，而且张振飞是按照佰邦置业工作人员要求的时间、地点缴纳的团购费和其他的费用。由佰邦置业给张振飞提供了收据，而且该团购费是计入购房款的，张振飞从来没有与山东优润商业运营管理有限公司签订过如佰邦置业所称的居间合同。佰邦置业不同意返还，辩称团购费用实际是入了出具团购费用收据公司的账户。其与山东优润商业运营管理有限公司系合作关系，类似于电商团购费，开发商在网络平台上做广告，开发商委托他们做广告，但开发商并不支付他们推广的费用，如果有过来购房的就会交团购费用，开发商就不再支付推广费用了。一审法院认为，张振飞与佰邦置业签订的《鹊华天禧苑定房合同》属商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中双方签订定房合同的目的是为了今后签订《商品房买卖合同》，佰邦置业自认签订定房合同至今，涉案商铺尚未在相关部门办理分房分割手续，导致无法签订《商品房买卖合同》，故可以认定定房合同的目的不能实现，张振飞有权解除定房合同，一审法院对张振飞要求解除与佰邦置业之间于2018年12月23日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》的诉讼请求，依法予以支持。张振飞要求佰邦置业返还定金3万元、购房款360150元的请求，于法有据，一审法院依法予以支持。关于返还10万元团购费的请求，该费用系张振飞因合同解除导致的损失，因佰邦置业违约导致合同解除，故百邦置业应赔偿张振飞该损失。张振飞要求佰邦置业支付利息损失，一审法院部分予以支持并依法调整为：以490150元为基数，自2020年6月4日（解除通知到达佰邦置业次日）起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。张振飞要求佰邦置业按已付购房款一倍的标准赔偿损失，张振飞的该项请求于法无据，一审法院依法不予支持。综上，判决：一、解除张振飞与山东佰邦置业有限公司于2018年12月23日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》。二、限山东佰邦置业有限公司于判决生效之日起十日内返还张振飞定金3万元。三、限山东佰邦置业有限公司于判决生效之日起十日内退还张振飞购房款360150元。四、限山东佰邦置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还张振飞团购费10万元。五、限山东佰邦置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张振飞利息：以490150元为基数，自2020年6月4日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。六、驳回张振飞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4326元，保全费2971元，由山东佰邦置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交证据、山东优润商业运营管理有限公司的工商登记信息、山东济亨商业运营管理有限公司的工商登记信息。证明本案发生诉讼后，通过上诉人的答辩我们调取了上述两家公司的工商登记信息，查明发现两个公司的股东及法定代表人均为一人，其中山东优润公司注册地址在济南市高新区工业南路57号万达广场X室，济亨公司的注册地址为该地址的1310室，首先被上诉人从未到过该地址与该公司及该公司工作人员就团购费进行过磋商、签订过合同。另外优润公司注销后，据我们了解，其他案件由优润公司两名股东成立的济亨公司出具相关收据，作为上诉人在他案件中进行答辩的依据。被上诉人认为两个公司均为上诉人控制和使用的有其他用途的主体，意图在出现纠纷时通过出具假的收据来侵占被上诉人向上诉人支付的款项。在案件一审时，通过山东佰邦置业的答辩，被上诉人向济南市历城区公安局就上诉人所称的优润公司进行报案，但经过12345协调，本案还是应属与佰邦置业的合同纠纷。佰邦置业质证认为，该工商信息系工商局系统打印，上诉人对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，优润公司与济亨公司及佰邦置业均为独立法人，佰邦置业对该二公司的运营情况并不知情，并且被上诉人陈述的对于团购费一事不知情明显与事实不符，被上诉人在购房过程中已经享受到了团购优惠，房屋总价款在其交纳团购费后予以折扣，并且团购费的收据在交纳房款时即已出具，也并不是诉讼后佰邦公司出具的，由此可以证明被上诉人自始至终对团购以及交纳团购费一事都是知晓的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案定房合同能否解除，张振飞主张的款项佰邦置业应否返还。关于定房合同能否解除的问题。涉案定房合同有效是解除定房合同的前提，而涉案定房合同是本约还是预约对效力的认定具有重要影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据上述司法解释，判断定房合同究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看购房人是否缴纳了购房款及《定房合同》是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。一般来说，商品房认购书中不可能完全明确《商品房销售管理办法》第十六条的所有内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、总价或单价、付款时间、方式、交付使用条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，双方签订的《定房合同》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该定房合同时，佰邦置业未取得商品房预售许可证，所以双方对商品房的交付使用条件、时间等直接影响双方权利义务的重要条款在定房合同中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。事实上，双方在该《定房合同》约定的“甲、乙双方同意，甲方自双方签订本合同之日起为乙方保留该商品房7日”、“乙方提交的按揭资料经银行审核通过后，按甲方通知时间与甲方签订该商品房《商品房买卖合同》”、“乙方按本合同履行完毕付款义务后与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方按本合同和《商品房买卖合同》约定全额支付该房屋购房款后，本合同自动终止”等内容，说明双方在签订该《定房合同》时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确的。因此，本院确认双方签订的定房合同是以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。因《定房合同》系预约合同，故其效力不以出卖人是否取得商品房预售许可证明为必要条件，因此，佰邦置业未取得商品房预售许可证明不必然导致涉案定房合同无效。涉案的定房合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。涉案定房合同签订的目的在于签订《商品房买卖合同》，因佰邦置业的原因导致双方未能签订，定房合同的目的未能实现，故一审法院对被上诉人要求解除定房合同的主张予以支持并无不当，本院予以维持。关于张振飞主张的款项佰邦置业应否返还的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照上述法律规定，涉案定房合同被解除，张振飞要求佰邦置业返还购房款及定金，并给付利息于法有据，一审法院判决返还并无不当，本院予以维持。关于张振飞要求佰邦置业返还的10万元款项问题。该笔款项系被上诉人在佰邦置业工作人员王静怡的带领下，在佰邦置业的售楼处支付，佰邦置业未明示该笔款项系团购费，虽然该款项实际收取人是案外人山东优润商业运营管理有限公司，但也系张振飞按照佰邦置业的指示进行的支付行为，该款项应认定为是支付给佰邦置业的款项，至于该款项具体的流向是佰邦置业与案外人山东优润商业运营管理有限公司之间的关系，佰邦置业辩称该款项系案外人山东优润商业运营管理有限公司收取的团购费，但其未提供相应证据证实，本院不予采信，在涉案《定房合同》予以解除的情况下，该款项应当予以返还。综上所述，山东佰邦置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8652元，由上诉人山东佰邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二〇年十月十六日书记员  朱俞颖