江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初4403号 原告：周云清，女，1977年12月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 被告：淮安中兴网络科技有限公司，住所地淮安市生态新城福地路**山阳湾花园商业商铺**。 法定代表人：何雄，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。 原告周云清诉被告淮安中兴网络科技有限公司（以下简称中兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法由审判员左康红适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告周云清，被告中兴公司的委托诉讼代理人王奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周云清向本院提出诉请：1判令被告支付逾期交房违约金16002.95元、逾期办证违约金84.22元；2、被告承担本案诉讼费用。事实及理由，2017年7月21日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于淮安生态新城兴安华庭九幢2单元1005室房屋，房屋总价款842261元。合同约定于2018年10月30日前交付房屋。合同签订后，原告按约支付全部购房款，被告于2019年2月3日交房，原告于2019年11月29日取得房屋所有权证书，被告依约构成逾期交房、逾期办证违约行为，故诉至法院。 被告中兴公司辩称，原告在被告处购房是事实，2019年1月20日通知交房，2019年5月5日完成产权登记备案，但被告不构成违约。首先，应扣除因天气原因停工时间及政府相关职能部门要求停工时间，房屋交付时间应顺延；其次，原被告签订时间是2017年7月21日，根据合同约定原告申请按揭贷款的时间是2017年7月28日，应当于签订合同后20日内予以放款到帐，但是原告实际放款时间是2017年10月20日，因此原告也应该承担违约，应该与被告的违约时间相互抵充。第三，根据双方签订商品房买卖合同补充协议（一）第3条约定，即使被告存在违约情形，应当顺延两个月计算违约日期；综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2017年7月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于淮安生态新城兴安华庭九幢2单元1005室房屋（建筑面积91.43平方米），房屋总价款842261元；合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2018年10月30日前向原告交付房屋；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的万分之一向买受人支付违约金。原、被告所签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第1条约定，买受人应自行及时按银行要求提供、出具各种证明、文件并承担相关费用，出卖人将协助买受人相关贷款手续的申办，但出卖人就银行最终审批结果不做任何保证或者承诺，亦不承担任何责任；当发生因买受人原因造成不能办理贷款，造成贷款不能全部于本合同签署后20日内存入出卖人新建商品房预售资金监管帐户的，买受人应在本合同签署后45日内一次性自行付清全部房款，逾期视为买受人逾期支付房款，买受人需按照合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。第3条约定，买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或按揭未支付给出卖人的。出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无需另行通知买受人；除本合同第八条规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交接日期后二个月内安排买受人收楼，安排楼期间不视为逾期交楼。如房屋出现下列情形，买受人不追求出卖人逾期交付的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况，（3）执行国家或项目所在地政府有关法律、法规、规章政策的变化引起延误的；（4）因政府相关职能部门自身发证迟延的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为。合同签订后，原告按约支付首付款262261元，并及时办理银行按揭贷款申请银行按揭贷款580000元（银行放款时间为2017年10月20日），共计向被告支付购房款842261元；被告于2019年1月20日通知原告交付房屋，被告实际于2019年2月3日向原告交付房屋。2019年5月5日，被告将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2019年11月29日，原告实际取得涉案房屋不动产权证书。原告就逾期办房屋及办证事宜经与被告交涉未果，遂诉至本院，提出前列诉讼请求。诉讼中，原告更正逾期办证违约金诉讼请求为要求支付2019年1月30日至2019年11月29日之间的逾期办证违约金计23834.26元。 庭审中，被告主张根据补充协议（一）第3条约定，因天气原因停工69天应当扣除；根据淮新经发[2017]14号文件从2017年6月1日至6月17日要求停工应当扣除；根据2016年8月30日淮安生态新城城管局通知要求从2016年8月31日至2016年9月15日停工应当扣除。虽然原、被告签订合同是2017年7月21日，但是原告所购小区建设时间是从2016年开始，因此该两段时间也应当顺延予以扣除。原告不予认可，认为均不属不可抗力，不应扣减。 庭审中，被告主张根据双方签订的商品房买卖合同补充协议（一）第3条约定，即使被告存在违约情形，应当顺延两个月计算违约日期；原告不予认可。 庭审中，被告主张原告逾期付款，其按揭贷款到帐时间超过合同约定，构成违约，原告不予认可，辩称已在五个工作日内去南京银行提交了贷款申请手续，至于银行贷款何时发放与原告无关。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同全面适当履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方均应当按照合同约定行使权利、履行自身义务。 关于逾期交房争议事宜。原、被告双方于2017年7月21日签订《商品房买卖合同》约定于2018年10月30日交付房屋，被告实际于2019年1月20通知原告，被告逾期交房违约构成；对于原告主张因房屋存在质量瑕疵，其实际于2019年2月3日实际领取房屋，逾期交房违约的截止时间应计算至2019年2月3日，被告不予认可，对此本院认为，鉴于被告已于2019年1月20日通知原告接收房屋，在原告未能举证房屋存在重大瑕疵不符合交房条件的情况下，原告应当按期接收房屋，房屋的一般瑕疵，被告只需承担房屋交付后的维修义务，原告延迟接收房屋所产生后果由其自行承担，其该项辩解理由不能成立，本院不予采纳；对于被告主张逾期交房期间应扣减商品房买卖合同附件补充协议（一）第3条约定的相关因素造成的停工工日，经查，被告关于天气因素的抗辩既不属不可抗力，也不符合合同约定，被告关于政府职能部门的两份停工时间要求，均在签订合同之前，不在考虑因素范围之内，被告请求扣减停工工日的理由均不能成立，本院不予采纳。对于被告主张根据商品房买卖合同附件补充协议（一）约定，即使被告存在违约情形，应当顺延两个月计算违约日期，原告不予认可，对此本院认为，商品房买卖合同明确约定房屋交付期限及违约责任，附件补充协议又约定可延期两个月交付房屋不构成违约，该条款免除出卖人的相关责任，应当负有说明提示义务，基于被告提供格式条款合同被告没有证据证明其履行了说明提示义务，对原告不发生约束力，对被告的该项主张，本院亦不予支持。综上，本院认定被告逾期交房违约时间为82天。经计算，被告应付逾期交房违约金为842261×2÷10000×82=13813.08（元）。 关于逾期办证违约争议事宜。《商品房买卖合同》约定商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案被告于2019年1月20日交房，故根据合同约定的90日，被告应当于2019年4月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其实际于2019年5月5日办理备案登记，期间被告构成逾期办证违约。原告主张其实际取得房屋所有权证时间为2019年11月29日，逾期交房违约期限应计算至2019年11月29日，鉴于双方合同约定被告承担的是备案义务，至于原告何时申请办证以及何时取得房屋所有权证书与被告无涉，原告该项主张的超出部分无合同及法律依据，本院不予支持。综上，本院认定被告逾期办证违约时间为15天。经计算，被告应付逾期交房违约金为842261×1÷10000×15=1263.39（元） 关于被告抗辩原告未按期支付购房款亦构成违约及违约金的抵扣问题。本案原告已按合同约定向被告支付购房首付款262261元，本院予以确认；关于按揭贷款，鉴于原、被告形成合议，原告以按揭银行贷款方式支付购房款，原告已积极履行义务，按约向被告指定银行提交按揭贷款申请及相关材料，并最终审批通过，余款580000元通过银行按揭贷款实际支付，对贷款的实际到帐时间，不能为原告所能控制，不可归责于原告，且根据合同约定，当发生因买受人原因造成不能办理贷款，造成贷款不能全部于本合同签署后20日内存入出卖人新建商品房预售资金监管帐户的，买受人应在本合同签署后45日内一次性自行付清全部房款，逾期视为买受人逾期支付房款，在本案原告能够办理贷款的情况下，本院认定原告不构成逾期付款违约，对被告关于原告构成逾期付款违约的主张，本院不予支持。 综上，对原告要求被告支付逾期交房违金、逾期办证违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。原告诉讼请求的超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告淮安中兴网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周云清支付逾期交房违约金13813.08元、逾期办证违约金1263.39元，合计15076.47元； 二、驳回原告周云清的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费796元，由被告淮安中兴有限公司负担177元，原告周云清负担619元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，帐号：62×××03）。 审 判 长  左康红 人民陪审员  陈 乔 人民陪审员  武传飞 二〇二〇年十月二十七日 法官 助理  张 玲 书 记 员  郑 燕