黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2474号上诉人（原审被告）：李莹，女，1986年7月8日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：郭俊男，女，1989年10月1日出生，汉族，哈尔滨市香坊区新香坊法律服务所法律工作者，住哈尔滨市平房区。被上诉人（原审原告）：卜庆文，女，1985年10月25日出生，汉族，黑龙江天策土地房地产评估公司职员，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：张垣，黑龙江焦点律师事务所律师。上诉人李莹因与被上诉人卜庆文房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初10570号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。李莹上诉请求：撤销一审判决，判令解除《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，李莹不返还卜庆文任何房款及违约金。事实和理由：1.卜庆文主张交付的购房款数额不对。双方签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》时，卜庆文没有交付8万元购房款，只是交付了3万元定金，李莹给卜庆文出具的14万元收条，是卜庆文与李莹的前夫之间有债务，二人之间有11万元的借条，这11万元借条抵顶的购房款。2.李莹在合同履行中没有违约，不应承担违约责任，更不应赔偿违约金。双方签订合同时约定好，卜庆文代为偿还李莹在银行所欠的贷款，希望等到案涉房产办理产权证后，用该产权证抵押贷款偿还前期的贷款，因为履行这个手续非常复杂，时间很长，大约6个月才能履行完毕，为此双方约定6个月的办理产权证的时限，该合同于2019年7月24日签订，但卜庆文于2019年9月起诉称李莹不配合办理产权证，联系不上，不交付房产存在违约行为。事实上双方约定办理产权证的时间未到，卜庆文没有交付尾欠银行的贷款，李莹没有违约。卜庆文辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李莹的上诉。一、李莹与卜庆文于2019年7月24日在哈尔滨优房房地产经纪有限公司签订了《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，合同约定主要内容：李莹将位于哈尔滨市香坊区东鸿意境小区B-17地块一期9号楼3单元2203室的房屋出售给卜庆文，双方约定房屋总成交价为60万元，卜庆文向李莹支付购房定金6万元，案涉房屋因有贷款，所以双方约定用卜庆文的购房款29万元为案涉房屋退贷赎证；如李莹违约退还卜庆文所支付的购房款，并支付双倍定金的违约金。同日，卜庆文向哈尔滨优房房地产经纪有限公司交付代办费1500元，该公司出具收据一份。李莹向卜庆文出具收条一份，内容为：“今收到卜庆文购买哈尔滨市香坊区东鸿意境小区9号楼3单元2203购房款14万元整，现金支付。”卜庆文与李莹签订的居间服务合同及收据是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合同合法有效。卜庆文按照合同的约定履行其义务，但是李莹没有按照约定履行合同，在签订完合同后不但承诺交付钥匙没有交付，而且在签订完合同后的3天就失去联系，不接卜庆文电话，即使通过第三方代办公司、物业公司也联系不到李莹，李莹以其实际行为违反合同约定致使合同目的不能实现。双方没有约定产权办理需要6个月，即使按照正常的流程办理，产权证也不可能需要6个月，实际办证时间是2019年12月9号交材料，2020年1月初就下来了。一审法院判决解除合同正确。二、关于购房款数额的认定。李莹给卜庆文出具了收条，对于购房款14万元这一事实是认可的。李莹所说14万房款中有11万是其前夫的借条顶抵购房款，卜庆文对此认可，但卜庆文同时又支付了3万元也是购房款，故14万为购房款没有任何错误。李莹违反合同约定，违约在先，故应该返还卜庆文房款14万元，一审判决正确。三、关于违约金。李莹与卜庆文在经纪公司签订合同时，明确约定了定金6万元，如李莹违约则双倍赔偿卜庆文。卜庆文在签订合同后，积极联系李莹，但李莹拒接电话40日之久，严重违背了契约精神，卜庆文有理由相信李莹不想卖房，故李莹违约在先，依据合同约定，卜庆文有理由要求李莹支付违约金，一审判决正确。卜庆文向一审法院起诉请求：1.判令解除卜庆文与李莹签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》；2.判令李莹返还卜庆文预付的购房款及定金共计14万元；3.判令李莹加倍支付卜庆文定金6万元的罚金；4.本案诉讼费、公告费及保全费由李莹承担。一审法院认定事实：卜庆文、李莹于2019年7月24日在哈尔滨优房房地产经纪有限公司签订了《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，合同约定主要内容：李莹将位于哈尔滨市香坊区东鸿意境小区B-17地块一期9号楼3单元2203室的房屋出售给卜庆文，双方约定房屋总成交价为600,000元，卜庆文向李莹支付购房定金60,000元；案涉房屋因设立抵押贷款，所以双方约定用卜庆文的购房款贰拾玖万元为案涉房屋退贷赎证；李莹违约退还卜庆文所支付购房款，并支付双倍定金的违约金。同日，卜庆文向哈尔滨优房房地产经纪有限公司交付代办费1500元，该公司向卜庆文出具收据一份。李莹向卜庆文出具收条一张，内容为：“今收到卜庆文购买哈尔滨市香坊区东鸿意境小区9号楼3单元2203购房款壹拾肆万元整，现金支付”。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。卜庆文与李莹签订的居间服务合同及收据系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。双方应当按照合同的约定各自履行合同义务。卜庆文已按合同约定支付购房定金，但李莹未履行其义务，李莹应当承担违约责任。关于卜庆文请求与李莹解除签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》的问题，根据双方所签订的合同约定的违约条款及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使其不能实现合同目的应当依法解除，故卜庆文该项诉请一审法院予以支持；关于卜庆文主张李莹返还卜庆文预付的购房款及定金的问题，根据合同约定，李莹违约应全部返还已交付的购房款，结合卜庆文所提交的李莹出具的收据，卜庆文共向李莹交付了购房款及定金共计140,000元，故卜庆文的此项诉请于法有据，一审法院予以支持。关于卜庆文主张加倍支付定金60,000元罚金的问题，因双方约定了违约金的给付事项，且李莹未到庭对违约金进行抗辩，故卜庆文的此项诉请成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除卜庆文与李莹于2019年7月24日签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》；二、李莹于判决生效之日起十日内返还卜庆文购房款及定金140,000元；三、李莹于判决生效之日起十日内支付卜庆文违约金60,000元。二审中，李莹提交了六份证据。因卜庆文对证据一房屋买卖合同、证据二房产证复印件无异议，故本院对该两份证据予以采信。证据三、证人证言，证据四、通话录音。拟证明：卜庆文在签订合同交易时支付给李莹的是30,000元，同时还有110,000元借条冲抵付款，合计140,000元。卜庆文质证认为：对证据三真实性有异议，字迹明显不是一个人写的，对11万元是借款冲抵购房款的事实予以认可，但卜庆文交的3万元也是购房款，所以李莹才打了14万元的房款收条；对证据四的质证意见同证据三。证据五、借条。拟证明：房恒滨曾经欠孙胜玉110,000元，后因购房合同签订冲抵。卜庆文质证认为：对证据的真实性有异议，和卜庆文的借条不一致。证据六、离婚证。拟证明：李莹与房恒滨于2015年7月24日离婚。卜庆文质证认为：该证据与本案无关，不予质证。本院认证意见：对李莹提交的上述证据，因卜庆文有异议，本院将结合相关案件事实进行综合评判。本院经审理查明：卜庆文与李莹签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》当日，因李莹前夫房恒滨欠卜庆文丈夫孙胜玉110,000元，李莹同意将欠款冲抵案涉房屋购房款并取走了借据，卜庆文又向李莹支付了30,000元，故李莹为卜庆文出具了140,000元的购房款收据。签订合同时，案涉房屋未办理产权证。直至2019年12月25日，李莹取得了案涉房屋不动产权属证书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，卜庆文与李莹之间系房屋买卖合同关系，卜庆文交付的购房款虽包含欠款，但因李莹已同意该款项用于抵顶购房款，且相关借据已由李莹取走，双方已经形成了新的合意，即该款项为购房款。卜庆文又给付李莹30,000元，李莹为其出具140,000元购房款收据系其真实意思表示，故应认定卜庆文已付款项合计为140,000元。双方合同明确约定定金为60,000元，故卜庆文已付款140,000元中包含定金。因双方在签订合同时，李莹未取得案涉房屋不动产权属证书，而该事实对合同履行有重大的影响。李莹主张双方约定了6个月的办证期间，但其并未举示充分证据予以证实，故对其该主张不予采信。卜庆文主张双方签订合同后，多次联系李莹无果，李莹对此亦未作出合理解释，李莹取得案涉房屋不动产权属证书后亦未与卜庆文联系，故一审认定李莹违约并无不当，卜庆文要求解除合同、李莹返还相关款项并承担违约责任的诉讼请求符合法律规定。综上所述，李莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由李莹负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十月十二日书记员  于文娟