黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1712号上诉人（原审原告）：李明，男，1977年2月23日出生，汉族，哈尔滨局集团公司绥化车务段站长，住黑龙江省巴彦县。被上诉人（原审被告）：黑龙江省天林房地产开发有限公司，住所地黑龙江省巴彦县兴隆镇。法定代表人：黄树峰，经理。委托诉讼代理人：宁树山，男，1941年10月29日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省巴彦县。被上诉人（原审被告）：宁树山，男，1941年10月29日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省巴彦县。上诉人李明因与被上诉人黑龙江省天林房地产开发有限公司（以下简称天林公司）、宁树山房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2019）黑0126民初4065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。李明上诉请求：撤销一审判决，改判支持李明要求天林公司及宁树山为其办理房屋产权证的诉讼请求。事实和理由：李明于2008年11月购买阳光名苑一处房产，2019年9月20日天林公司发布公告通知可以办理房产证，李明于2019年10月找到天林公司阳光名苑小区开发项目委托代理人宁树山要求出具办理房产证手续时，宁树山以李明拖欠小区物业费及滞纳金为由，拒绝为李明办理房产证。一审以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，因天林公司在起诉前未取得商品房预售许可证为由，认定买卖合同无效，驳回李明的诉讼请求违背事实与法律。1.宁树山在一审对李明举证的房屋买卖合同及其他购房凭证合法性无异议，并承认以物业费为由拒不办理产权证行为不当，应给予办理。2.天林公司出具的兴隆镇阳光名苑以下住户可以办产权证明细表以及通话录音，一审中证人出庭作证与李明一致的购房合同，天林公司给予办理房产证的事实，足以证明天林公司应为李明办理产权证。3.产权证的效力高于商品房预售许可证。司法解释设立的目的，即预售许可制度是规范商品房开发销售秩序、保护购房者的合法权益，预售许可制度仅是手段，最终目的是办理房屋产权证，未取得商品房销售许可但之后开发商取得产权证的，应认定买卖合同有效。4.政府部门为加快解决历史遗留建设项目产权登记办理工作，依据厅字（2017）35号，哈厅字（2017）42号文件要求和县人民政府专题会议纪要，经巴彦县解决国有土地上房产开发项目权属登记问题工作领导小组各相关部门会签，依法合规对阳光名苑小区以及其他小区购房户给予办理权属登记，再次证明天林公司应给李明办理产权证有法律依据。5.商品房预售许可相关规定目的在于保护买受人的合法权益，维护房产市场秩序，天林公司与李明签订购房合同至今，天林公司并没有向李明告知没有取得商品房预售许可证明的事实，李明无过错，一审错误判定合同无效将给李明带来严重经济损失。案涉房屋虽一直未取得商品房预售许可证，但天林公司已经竣工验收并在巴彦县房产部门备案，李明已经住了11年之久，天林公司又可以办理房产证，认定合同有效能够更好的保护买受人的合法权益。6.根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定，当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额时，按照减少后的诉讼请求数额计算。李明在起诉时要求违约金为70,070元，后变更为21,021元，而不是一审判决中所述27,021元，一审应收取诉讼费325.5元，减半收取应为162.75元，一审多收取了613元诉讼费为违规收费。天林公司、宁树山辩称：宁立国开发的案涉小区工程项目没有完成城乡建设规划许可要求，小区无法进行封闭式管理，正式物业公司也没有进入接管，在这种情况下开发人宁立国始终也没有脱离物业管理，工程在没通过会签之前一切事宜无法进行，大多数购房人以此为由不交物业费和取暖费。李明是2009年11月6日通过他姐夫李群山低价购买的B栋3单元401室，面积88.67平方米，每平方米价格为1269.48元，总价为112,565元。通过这种关系购买到的住宅还不交物业费和取暖费，并通过各种理由起诉天林公司要求天林公司办理不动产权证。宁立国是借用天林公司资质开发，和天林公司没有经济连带关系，阳光名苑小区是2009年-2011年建设到现在的模式，已经入住了，但没有完成城乡建设规划许可，2000年通过贷款买房的办理了一批不动产权证，后因房产合并停办了，会签后又开始办理不动产权证200多户，李明共计欠费包括滞纳金在内共计42,627元。李明想借用开发人用天林公司资质的形式得到不动产权证，逃避不交物业费的事实。李明向一审法院起诉请求：1.要求天林公司、宁树山为李明办理房屋产权证；2.天林公司赔偿李明10年经济损失、违约金合计27,021元。一审法院认定事实：2009年11月6日，李明与宁立国代表的天林公司签订《商品房买卖合同书》，李明以112,565元的价格购买位于兴隆镇阳光名苑小区B栋三单元401室房屋。现李明以天林公司及宁树山拒绝为其办理房屋产权证书为由，要求天林公司及宁树山为其办理房屋产权证并赔偿损失。庭审中，宁树山以：第一、李明称购房之后入住，这一点是不成立的，不入住，不可能交纳取暖费和物业费，2009年至2010年度李明缴纳了取暖费和物业费包括装修报价金，说明了李明购房后实际入住的事实。第二、李明称一年承诺给办理房产证，这句话是无根据的，刚才证人已经证实了这一点。第三、李明称因没有办理产权证致使房屋不能交易，并遭受了损失，这是不成立的，李明也无法证实这一点。在该小区许多业主在没有取得房屋产权证时也同样进行了交易，所以李明受到的损失不存在。第四、天林公司在当时开发阳光名苑小区由于当时的条件和政府的各项制度所致，在09年开始开发小区，当时政府承诺有地皮就可以开发，可以后补办手续，由于政府相关部门官员相互交换审批手续迟迟没有办下来，这是不能办理产权证的原因，并非是开发人主观原因造成的。第五、李明所说的遭受的损失的计算公式，请计算一下数字是多少。所以说李明的诉求并非是天林公司主观原因造成的，房屋产权证在办理时，李明拒不交纳所欠的费用，是致使天林公司不给办理产权证的主要原因。虽然天林公司用这种方式拒不办理产权证虽然行为不当，但是也是天林公司约束李明交清所欠费用的一种方式。因为所有小区管理者都要求业主必须交清费用后方可办理。此行为法律上并没有明文规定不合法。作为房地产开发商这样的要求不为过，符合房地产交易的一般程序。所以李明的诉求无条件办理房产证天林公司可以给办理，但是李明所称因没有办理房产证其所遭受的经济损失和违约金是不存在的抗辩理由，不同意李明的诉讼请求。一审法院认为，本案的焦点问题是：1.如何认定案涉《商品房买卖合同》效力；2.李明诉求是否成立，应否支持。关于如何认定案涉《商品房买卖合同》效力的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，李明、天林公司签订《商品房买卖合同》，李明购买天林公司开发建设的案涉房屋，并按约交纳了购房款项，双方形成商品房买卖合同关系。但因天林公司至起诉前仍未取得商品房预售许可证明，根据上述法律规定，双方的买卖合同关系无效。关于李明诉求是否成立，应否支持的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案，双方之间的《商品房买卖合同》无效，李明可以依据《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定，要求天林公司返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿损失。经法院向李明行使释明权，其明确表示不变更诉求，故李明的请求无法律依据，依法不能支持。综上所述，李明的诉讼请求不成立，不予支持。判决：驳回李明的诉讼请求。二审中，李明提交了巴彦县人民政府官方网站通知公告。拟证明：天林公司为李明办理房产证的有合法依据。天林公司、宁树山质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，因为公示名单中的人员是没有拖欠物业费的。本院认证意见：因天林公司、宁树山对李明提交的证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。本院经审理查明：李明、天林公司、宁树山二审均认可案涉巴彦县兴隆镇阳光名苑小区B栋3单元401室房屋现可通过政府会签的方式办理不动产权证。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，李明与天林公司签订了房屋买卖合同，李明支付了全部购房款并实际入住案涉房屋，履行了合同主要义务，天林公司的合同目的已经实现。天林公司应积极履行其义务，协助李明办理案涉房屋不动产权属证书。虽然天林公司未取得商品房预售许可证，但案涉房屋现已可以通过政府会签的方式办理不动产权属证书，李明购买房屋的合同目的可以实现，一审以天林公司未取得商品房预售许可证为由认为案涉房屋买卖合同无效显属不当，故李明要求天林公司协助办理案涉房屋所有权证的诉讼请求应予支持。宁树山与李明之间无直接合同关系，故李明要求宁树山协助办理产权证于法无据。天林公司、宁树山主张李明欠付物业费，因该纠纷与本案并非同一法律关系，不能构成对李明本案请求权的合理抗辩，对此问题双方可另行解决。关于诉讼费问题。《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定：“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。”李明一审中变更诉讼请求符合法律规定，诉讼费应按其变更后的诉讼请求数额计算。综上所述，李明的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省巴彦县人民法院（2019）黑0126民初4065号民事判决；二、黑龙江省天林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助李明办理巴彦县兴隆镇阳光名苑小区B栋3单元401室房屋的不动产权属证书；三、驳回李明其他诉讼请求。一审案件受理费325.5元，减半收取162.75元，由黑龙江省天林房地产开发有限公司负担50元，由李明负担112.75元；二审案件受理费325.5元，由黑龙江省天林房地产开发有限公司负担100元，由李明负担225.5元。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十月十日书记员  于文娟