西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0117民初2287号原告:徐学飞，女，汉族，1977年1月11日出生，住西安市，职业：导游。委托诉讼代理人：赵栋奎，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：西安香江环球投资发展有限公司，住所地：西安泾河工业园长庆东路东段。法定代表人：薛科许，该公司董事长。委托诉讼代理人：王**，男，汉族，1987年4月10日出生，住西安市，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨静，女，汉族，1983年11月22日出生，住西安市,系该公司员工。原告徐学飞与被告西安香江环球投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序独任公开开庭进行了审理，原告徐学飞委托代理人赵栋奎与被告西安香江环球投资发展有限公司委托代理人王**、杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐学飞向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，向原告交付符合合同约定条件的房屋，并向原告交付购房合同原件；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金69968.875元（自2017年1月1日暂计算至起诉之日，实际要求支付至交付房屋之日）；3.判令被告向原告支付因供暖未按约定达到使用条件违约金279.876元，共计70248.751元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月8日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同签约备案号GY201502871，购买被告所开发的位于西安市高陵区泾河工业园泾渭东路延伸段泾渭分明·生态半岛玫瑰苑11号楼1单元9层10901室房屋（建筑面积140.23平方米，总价款559751元）。原告已经按照合同预定履行给付全部购房款。合同约定被告至迟应当于2016年12月31日前向原告交付符合约定条件的房屋，但是虽经原告多次沟通未果，导致原告带孩子居无定所三年有余。被告存在供暖未达到适用条件、被告至今未为原告所购房屋办理初始登记等多种违约行为，损害原告利益。被告辩称，被告不认可原告所说的，原告从2018年-2020年断交银行贷款，我们替原告还了17个月款54241元，原告虽偿还了我司垫付的月供54241元，但未向我司支付逾期付款期间的利息。2017年1月1日交房时，公司要求徐学飞偿还公司代偿金额并按约定支付相关费用及总房款10%的违约金，徐学飞一直拒不履行，系徐学飞违约在先，我公司未交房是行使先履行抗辩权；2015年9月29日原告与我司物业公司康居锦湾物业签订了11万元的借款合同用于徐学飞购买我司11-1-901室房屋的首付款，原告首付欠了11万，直到拖到今天一直没有还；根据分期借款协议，违约金174335元，利息109576元，共计283911元；逾期天数1591天；原告购买房屋时间2015年9月29日，第一次还款2016年3月29日，每期应还款30000元；借款合同约定，如借款人逾期，出借方可随时终止，逾期一次我们开发商可以收回原告的房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：原告徐学飞与被告西安香江环球投资发展有限公司于2015年10月8日签订《商品房买卖合同》（合同登记号为GY201502871号），约定原告以总价559751元购买被告开发的泾渭分明·生态半岛（玫瑰苑）第11幢1单元9层10901号商品房。该合同第八条约定出卖人应当于2016年12月31日前向买受人交付房屋，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金；该合同第十四条约定供暖设施于合同约定房屋交付之日即2016年12月31日安装完毕，逾期超过120日仍未具备使用条件，出卖人按买受人已付房款的0.5‰赔偿违约金；补充协议附件六中的3.4条约定，因买受人逾期偿还贷款，致使出卖人承担了连带保证责任的，买受人应及时向出卖人付清代位支付的所有款项，否则，出卖人有权单方面解除合同，出卖人为实现前述债权发生的律师费、诉讼费等一切费用由买受人承担，同时买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金。2015年9月29日原告与案外人西安康居锦湾物业管理有限公司（以下简称康居物业）签订借据、借款合同、授权委托书等，约定原告向康居物业借款110000元用于购买涉案房屋，剩余首付款59751元原告通过银行转账向被告支付，余款390000元原告以银行按揭贷款方式向被告支付。原告未按时向银行偿还2016年8月至2018年1月的银行贷款，被告在收到银行的履行担保责任通知书后代原告偿还上述期间的银行贷款共计54241元。2020年5月27日，原告徐学飞向被告账户转账支付上述期间银行断供款54241元。另查明，2016年12月20日涉案房屋所在的11#楼经建设单位、监理单位等验收合格，并共同出具建设工程竣工验收报告。涉案房屋所在小区内部供暖管网已经铺设到位，外围市政管网现已铺设到泾渭八路，开发商负责人承诺将于2018年10月20日前将完成市政供暖主管道对接。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实、自愿的意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋，被告至今未按合同约定向原告交付房屋构成违约，故原告要求被告交付符合同约定条件的房屋，交付购房合同原件及逾期交房违约的诉讼请求本院予以支持。按合同约定被告应从2017年1月1日起向原告支付已付购房款日万分之一的逾期交房违约金，截止2020年6月4日违约金为69968.875元。涉案房屋未完成市政供暖管网对接，违反双方合同约定的供暖设施于房屋交付之日安装完毕，且逾期超过120日，按照合同约定，出卖人应按买受人已付房价款的0.5‰赔偿违约金，故对原告要求被告支付供暖设施未达到使用条件违约金279.876元之诉请，本院依法予以支持。被告辩称，被告不交房是因为原告一直拒不履行支付银行断供款及首付分期借款费用，系原告违约在先，被告是在行使先履行抗辩权，原告应按照补充协议附件六中的3.4约定，及时归还我公司代偿款项，并支付相关费用及总房价款10%的违约金。根据合同法第六十七条的约定，先履行抗辩权行使的前提是双方因“同一双务合同”互负债务，本案系房屋买卖合同纠纷，原告基于双方签订的商品房买卖合同主张被告履行交房义务，被告抗辩原告未向康居物业按时清偿借款属借款合同法律关系且被告也不能代康居物业主张权利，被告抗辩原告未及时向其支付银行垫付款利息属追偿纠纷，因此被告不能以上述理由来对抗原告的主张，故对被告的抗辩理由本院不予采信，被告可另行主张其损失。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，西安香江环球投资发展有限公司向徐学飞交付位于高陵区泾渭分明·生态半岛（玫瑰苑）第11幢1单元9层10901号商品房，并向原告交付合同登记号为GY201502871号的《商品房买卖合同》原件；二、本判决生效后十日内，西安香江环球投资发展有限公司向徐学飞支付自2017年1月1日起至2020年6月4日止的逾期交房违约金69968.88元并以559751元为基数,按日万分之一支付从2020年6月5日起至实际交房之日止的逾期交房违约金;三、本判决生效后十日内，西安香江环球投资发展有限公司向徐学飞支付因供暖未按约定达到使用条件的违约金279.88元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为780元，由被告西安香江环球投资发展有限公司负担（原告徐学飞已预交780元，被告在履行判决义务时一并支付原告780元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 员 王泽二〇二〇年九月二十八日法官助理 李平书 记 员 任佳