安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖05民终1106号 上诉人（原审原告）：谢清和，男，1966年2月22日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：娄立群，男，1961年9月7日出生，汉族，住安徽省含山县，系上诉人所在社区推荐诉讼代理人。 被上诉人（原审被告）：马克兰，女，1974年9月8日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：张明云，安徽铭盛律师事务所律师。 原审第三人：王昌来，男，1962年2月22日出生，汉族，住安徽省含山县。 上诉人谢清和因与被上诉人马克兰、第三人王昌来执行异议之诉一案，不服安徽省含山县人民法院（2020）皖0522民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢清和上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持谢清和一审诉讼请求，解除对皖（2019）巢湖市不动产权5455180号房屋的查封，立即停止对该房屋的强制执行；2.一、二审诉讼费用由马克兰承担。事实及理由：1.谢清和在一审法院查封前已经合法占有案涉房屋。案涉房屋的出卖人王昌来和买受人谢清和均确认，案涉房屋于2019年5月24日完成交付，谢清和已支付全部价款，且已合法占有案涉房屋。谢清和作为案涉房屋新的出租人，依法收取了案涉房屋的租金。一审开庭后,为查明案件事实,谢清和申请一审法院向案涉房屋原承租人何友志调查取证,但未获准许。马克兰没有提供任何证据证明谢清和未合法占有案涉房屋，应当承担举证不能的后果。因此，一审判决认定谢清和未合法占有案涉房屋不能成立。2.上诉人非因自身原因未完成案涉房屋产权过户。王昌来在一审中确认,是其原因导致在法院查封之前没有完成过户登记。谢清和已经申请办理过户登记，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第4款规定，一审判决混同了“未办理过户登记”与“已经申请办理过户登记但没有完成过户登记”两者的区别。谢清和已经向出卖人王昌来提出了办理过户登记的请求,也已向房屋登记机关递交过登记材料，依据最高人民法院《九民会议纪要》相关规定，谢清和向出卖人王昌来提出了办理过户登记的请求等积极行为的,可以认为符合该条件。因此，一审判决认定谢清和“在有条件办理案涉房产变更登记情况下没有办理变更登记”,属于认定事实及适用法律错误。 马克兰辩称，1.谢清和无证据证明在法院查封之前已经占有案涉房屋。民事诉讼法规定谁主张、谁举证，谢清和主张在法院查封之前已经占有案涉房屋，应当提供证据加以证明。一审中谢清和申请的证人郑某系作伪证，因此被一审法院罚款500元，其证明内容不能成立。谢清和现又编造出郑某委托何友志签名一说，企图误导法院。经一审法院调取谢清和与王昌来2018年4月8日之后的银行交易流水，不难发现两者之间资金往来频繁，仅2018年4月8日至2018年9月15日期间，谢清和转了944650元给王昌来，王昌来转了383065元给谢清和，可见两人关系非同一般。且谢清和的代理人与马克兰诉王昌来民间借贷纠纷一案王昌来的代理人系同一人，更加说明王昌来与谢清和之间具有密切的利害关系。故王昌来关于确认案涉房屋已经于2019年5月24日完成交付的陈述不可信。且2018年4月8日谢清和转给王昌来70万元的转账凭证并没有注明系购房款，双方于2018年4月8日签订的房屋买卖协议，很可能是为借款提供担保，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形。否则，谢清和应当让另一位共有权人卫胡萍签字，并且在购房款已经付清的情况下应当立即办理过户手续。同时，谢清和与王昌来所签订的房屋买卖协议约定，总房款按月利率1.5%支付利息，能反映双方系借款关系。2.未办理案涉房产产权过户属于谢清和自身原因。2018年4月8日，谢清和与王昌来就签订了房屋买卖协议，其有充足时间办理过户手续，但是迟迟不办，理应承担相应的法律责任。九民会议纪要不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引，不能据此否定一审判决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求驳回上诉，维持原判。 谢清和向一审法院提出诉讼请求：1、解除对皖（2019）巢湖市不动产权5455180号房屋（位于巢湖市城市之光**楼**，以下简称“115号房”）的查封，立即停止对该房屋的强制执行；2、马克兰承担案件诉讼费。 一审法院认定事实，2018年4月8日,王昌来将与妻子卫胡萍共有的115号房出售给谢清和,王昌来与谢清和签订了《房屋买卖协议书》。协议书约定主要内容：案涉房屋建筑面积为66.22㎡；成交价格为700000元，一次性付款；出卖人收到全额房款后将房屋交给买受人；出卖人提供产权过户相关证件帮助买受人登记过户，一切费用均由买受人承担。合同签订当日，谢清和将70万元购房款通过银行转账支付给王昌来。2019年3月13日王昌来与卫胡萍离婚，2019年5月13日王昌来将案涉房屋产权变更为个人独有。2019年5月24日王昌来与谢清和到巢湖市不动产登记中心办理产权变更登记，因未实际缴纳契税，未完成变更登记。2019年7月22日一审法院在审理马克兰诉王昌来（2019）皖0522民初1988号民间借贷纠纷一案中,根据马克兰的诉讼保全申请作出诉讼保全裁定,并于2019年7月22日查封了王昌来位于巢湖市城市之光Ｈ15号楼115号房。2020年3月6日,谢清和对马克兰申请查封115号房屋提出执行异议。2020年4月1日,一审法院作出（2020）皖0522执异15号执行裁定书,驳回谢清和的异议请求。 一审审理中，谢清和向法庭举证出示了，2019年6月18日谢清和与郑某签订的《房屋租赁协议》。该协议约定主要内容：115号房继续租给郑某使用；租赁期自2019年6月18日至2021年8月18日；第一年房租18000元，房租一次性付清，第一年房租从2019年8月支付…；本协议一式两份，双方各执一份，经双方签字后生效。2020年8月3日、4日郑某通过微信分别转账10000元、8000元给谢清和。该《房屋租赁协议》，庭后经一审法院查明郑某的签名并非本人所写。 一审法院认为，案涉房产为王昌来所有，谢清和与王昌来签订了《房屋买卖协议书》，并交付了全部购房款，在未完成买受房屋产权变更登记过程中，被法院诉讼保全查封。谢清和与王昌来签订的《房屋买卖协议书》，在王昌来将案涉房屋产权变更为独有之后依法成立，合法有效。合同签订后，谢清和已支付了全部价款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述司法解释，本案争议焦点：1、在一审法院查封前，谢清和是否已合法占有案涉房产；2、未办理案涉房产产权过户，是否谢清和自身原因。关于谢清和是否已合法占有房产问题：谢清和虽然在一审庭审中出示了《房屋租赁协议》，意欲证明已合法占有案涉房产，但经一审法院查明协议非承租人本人签名，也没有证据证明系承租人委托他人代签；《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，故该《房屋租赁协议》依法未成立；一审庭审中，王昌来陈述在办理案涉房屋产权登记申请时，曾打电话告知原承租人房屋已卖给谢清和，但谢清和未能提供相应证据证明王昌来与原承租人解除了租赁关系，并且证明谢清和与原承租人建立了新的租赁关系；综上，在一审法院查封前，谢清和并未合法占有案涉房产。关于未办理案涉房产产权过户，是否谢清和自身原因问题：2018年4月8日谢清和与王昌来签订了《房屋买卖协议书》，2019年5月13日王昌来将案涉房屋产权变更为个人独有，2019年5月24日谢清和与王昌来到巢湖不动产登记（交易）中心办理了产权变更登记网签，只要谢清和按照相关规定及时缴纳契税，便能完成变更登记；直至2019年7月22日一审法院查封案涉房产，谢清和应有充足时间按照《房屋买卖协议书》约定履行交纳契税义务、办理产权变更登记；未办理案涉房产产权过户，应当属于谢清和自身原因。综合上述分析，谢清和虽然与王昌来就案涉房屋买卖签订了协议，同时支付了全部房款，但尚未合法占有案涉房产，在有条件办理案涉房产变更登记情况下没有办理变更登记，依法不具有排除法院执行的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回谢清和的诉讼请求。一审案件受理费10800元，由谢清和负担。 二审中，谢清和为支持其上诉请求，向本院提交如下证据：1.缴水电费微信截图一份，证明自2019年6月开始郑某缴纳了案涉房屋的水费电费，郑某同谢清和依法成立案涉房屋租赁合同关系，法院查封之前，谢清和已经占有案涉房屋；2.工商登记信息资料一份，证明2017年8月4日，何友志在案涉房屋注册成立巢湖市百碗香快餐店城市之光店；3.何友志出庭作证证言，证明2019年5月24日，原房主王昌来和新房主谢清和均明确告知何友志，案涉房屋已经属于谢清和所有，在法院查封之前，谢清和已经合法占有案涉房屋。 马克兰质证认为，1.对缴水电费微信截图的真实性、合法性、关联性均持有异议，认为不能证明是郑某所缴纳的水电费，也不能证明谢清和占有了案涉房屋；2.对工商登记信息的真实性、合法性、关联性均持有异议，认为该工商登记信息并不是有权机关出具，没有加盖市场监督管理部门的印章，该快餐店的注销时间与本案没有关联性；3.对何友志证言不予认可，认为从举证期限上来说谢清和应当在一审时就应申请何友志出庭作证，且何友志的证言存在着许多矛盾和不清楚的地方，何友志的证言与郑某的一审证言互相矛盾，何友志的证言不应被采信。 王昌来质证认为，对谢清和提交的三组证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。 二审中，马克兰没有向本院提交新证据。 本院认证意见如下：1.对缴水电费微信截图的真实性不予认定；2.对工商登记信息的真实性予以认可，能够证明2017年8月4日，何友志在案涉房屋注册成立巢湖市百碗香快餐店城市之光店的事实；3.对何友志证言将结合本案其他证据及事实予以综合认定。 二审查明的事实除与一审相同外，另查明：1.2017年8月4日，何友志在位于合肥巢湖市城市之光Ｈ15幢115号案涉房屋注册成立巢湖市百碗香快餐店城市之光店，从事餐饮服务，后该店被注销。2.2018年4月8日至9月15日，谢清和与王昌来之间资金来往频繁，谢清和汇入王昌来账户944650元，王昌来汇入谢清和账户383065元。3.2019年5月24日，《巢湖市存量商品房买卖合同》载明案涉房屋交易价格为30万元。 根据本案双方当事人诉辩意见，归纳本案争议焦点为：谢清和执行异议之诉能否得到支持。 本院认为，人民法院办理执行异议之诉案件，应当严格按照法律及司法解释规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，1.关于买卖合同签订及价款支付问题。根据本案已查明的事实，2018年4月8日，谢清和与王昌来签订了《房屋买卖协议书》，约定将案涉房屋以70万元价格出售，同日，谢清和支付了70万元款项。2019年5月24日，《巢湖市存量商品房买卖合同》显示涉案房屋价格为30万元。同时，本案事实反映出，王昌来与谢清和签订《房屋买卖协议书》时，另一位产权共有人卫胡萍未签字；2018年4月8日至2018年9月15日，谢清和与王昌来之间资金来往频繁，谢清和汇入王昌来账户944650元，王昌来汇入谢清和账户383065元。针对上述事实，被上诉人马克兰虽未能举证证明谢清和与王昌来的房屋买卖关系存在恶意串通或其他不合法情形，但亦能够反映出谢清和与王昌来的房屋买卖合同价款变更及履行的随意性。2.关于在一审法院查封前谢清和是否已合法占有案涉房产问题。根据王昌来及谢清和陈述，案涉房屋先由何友志承租，后何友志转让给郑某承租。2019年6月18日谢清和与郑某重新签订了房屋租赁协议，谢清和在本案一、二审期间先后提供了其与郑某的房屋租赁协议，郑某交纳水电费微信截图等证据，并申请了郑某与何友志出庭作证，经本院查明，郑某因在一审庭审中虚假陈述合同签字系其本人所签，而被一审法院予以相应民事制裁。郑某的违背诚实信用行为，使其证人证言无法被法院采信。何友志的证人证言系孤证，无其他证据佐证，亦不予采信。事实上，王昌来与谢清和常年从事经营活动，具有基本的法律常识。如果要证明谢清和已合法占有房屋并享有出租收益，应当提供王昌来原始出租合同、案涉房屋转租合同，王昌来与承租人解除合同、谢清和与现承租人签订协议等关联性证据，而谢清和仅提供了其与郑某的租赁合同，并且该合同非郑某亲笔签名，又无其他委托手续，谢清和以此主张已合法占有案涉房产，事实与法律依据均不充分。3.关于未办理案涉房屋产权过户是否系谢清和自身原因问题。2018年4月8日谢清和与王昌来签订了《房屋买卖协议书》，2019年5月13日王昌来将案涉房屋产权变更为个人独有，同年5月24日双方办理了产权变更登记网签。只要谢清和按相关规定及时缴纳契税，便能完成变更登记，与王昌来有没有房屋发票无必然关联性。在2019年5月13日网签登记与一审法院7月22日查封期间的近两个月时间里，谢清和应有充足的时间办理产权变更登记手续。未能办理房产产权过户，系谢清和怠于行使权利所致，不能归责于他人或司法查封行为。通过上述分析可以明确，谢清和虽提出执行异议之诉，但其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当判决驳回其诉讼请求。 综上，谢清和上诉请求依法不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由谢清和负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 源 审判员 赵丽萍 审判员 王红伟 二〇二〇年十月二十六日 法官助理陈刚 书记员易莉