河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3444号原告：河南振德新能源科技有限公司(曾用名河南振德商贸有限公司)，住所地郑州市金水区。法定代表人:周华明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏汝国，河南仟方律师事务所律师。委托诉讼代理人：田丽，河南仟方律师事务所律师。被告：苏军民，男，汉族，1969年1月12日出生，住郑州市管城回族区。被告：苏现军，男，汉族，1960年2月28日出生，住郑州市管城回族区。二被告的共同委托诉讼代理人：王一丹，河南霁安律师事务所律师。二被告的共同委托诉讼代理人：赵嘉嘉，河南霁安律师事务所实习律师。第三人：河南正商珑水置业有限公司，住所地郑州市管城回族区南曹乡豫五路与环翠路交叉口东北角生态城售楼中心**。法定代表人：刘振强，该公司执行董事兼总经理。原告河南振德新能源科技有限公司（以下简称振德公司）与被告苏军民、苏现军以及第三人河南正商珑水置业有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告振德公司的委托诉讼代理人苏汝国、田丽，被告苏军民、苏现军及其共同委托诉讼代理人王一丹到庭参加诉讼。第三人河南正商珑水置业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。振德公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2015年7月10日签订的《土地租赁合同》以及2015年12月30日签订的《补充协议》；2.判令被告退还租金18万、退还拆迁补偿费15万元；3.判令被告向原告振德公司支付违约金9万元（暂按一年租金一倍计算，且不超过总租金的30%）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月10日，原、被告双方协商一致签订《土地租赁合同》一份，被告将位于郑州市管城回族区南四环与郑新公路东侧，南曹乡苏庄西土地三亩租赁给原告振德公司建设汽车加气站用，租赁期限17年，自2015年7月10日2032年12月6日止，租金每年一交，每亩20000元，共计60000元，由原告振德公司每年7月15日交给被告，每五年递增一次，递增5%；还约定原告振德公司向被告另外支付15万元的拆迁补偿费，且原告振德公司已向被告支付；如被告转租第三方，被告应承担总租金一倍的违约金并退还15万元的拆迁补偿费。因该涉案土地系苏军民和苏现军两兄弟共有，合同虽然仅有苏军民签字，但是截止到2018年12月29日，原告振德公司已向二被告支付四年租金共计24万元，原告振德公司实际使用也就2年时间（实际使用期间从2015年7月10日至2017年7月15日），剩余两年租金二被告应予以退还给原告振德公司。2015年12月30日,原被告双方又签订《补充协议》一份,在原租赁地块向西拓展50米长,60米宽,土地性质为政府征用绿化带用地,该补充协议约定原告振德公司每年向被告支付租金3万元,租金于每年12月30日支付给被告；原告振德公司在使用期间,如遇到政府将该地块征用,原告振德公司停止向被告支付土地租金；如遇到修路或者修绿化带等所占用部分,原告振德公司不付租金。截止到2018年12月29日,原告振德公司已向二被告支付三年的租金共计9万元,原告振德公司实际使用也就一年的时间(使用期间为2015年12月30日至2016年12月30日),另两年的租金二被告应予以退还给原告振德公司。上述协议签订后,原告振德公司按照合同每年定期向被告支付租金,同时也开始在租赁地块上开始加气站的工程建设施工,2016年3月15日,郑州市城乡规划局向原告振德公司的合作方河南蓝天燃气开发技术服务有限公司下达了《停建通知书》、2016年7月又下达了《责令改正通知书》、《罚款处罚决定书》,2016年8月3日,郑州市城乡规划局向郑州市管城回族区政府下达了《拆除决定》,2016年8月6日,郑州市管城回族区政府组织实施了强制拆除,将原告振德公司前期在租赁地块上建的加气站基础设施、临时房等全部进行了拆除。与此同时,从2016年8月份至2018年3月份,原告振德公司及合作方河南蓝天燃气开发技术服务有限公司一直在申请行政复议维权,2018年3月6日,郑州市人民政府作出郑政(行复决)[2016]822号《行政复议决定书》，确认郑州市城乡规划局向原告振德公司的合作方河南蓝天燃气开发技术服务有限公司作出的拆除决定违法。维权成功后，原告振德公司又与合作方河南蓝天燃气开发技术服务有限公司又与郑州市城乡规划局商量同意原址重建事宜,但此时,原告振德公司方得知原告振德公司租的两块土地，二被告早在原告振德公司维权过程中已被二被告租给了他人使用,并且原告振德公司当初购买的变压器房未经原同意也被被告拆除,原址复建已无可能,于是郑州市城乡规划局又另行批准原告振德公司另选新址建设加气站。因原告振德公司只顾着维权,也没顾及租地的实时情况,每当租金快到期时被告总催要租金,原告振德公司总按时支付。但没想到二被告背后早已将土地另租给第三人河南正商珑水置业有限公司开发的正商生态城项目建设使用,其行为显然属于严重违约。鉴于目前被告已不可能将土地继续租给原告振德公司,其行为已然构成根本性违约,为依法查清本案重要事实，故列河南正商珑水置业有限公司为第三人。综上，原被告就赔偿事宜协商未果，原告诉至法院。苏军民辩称，一、《土地租赁合同》土地出租方为苏现军,与答辩人苏军民无关联性,被答辩人属于虚假诉讼。1、被答辩人租赁本案涉及的土地建设加气站,位置在郑州市管城回族区南四环与郑新公路东侧,南曹乡苏庄西,面积为3亩,租金为每年6万元,该份土地租赁合同双方为被答辩人和苏现军，这点被答辩人是明知的,且每年租金被答辩人也是实际支付给苏现军的。2、出现两份书写日期和内容完全相同的租赁合同,且同时有两份相同的附属物的收据。同一地块签署两份合同是为了帮助被答辩人加气站好办证，苏现军才让自己的弟弟苏军民帮助其签订合同,因为苏军民手上有其他地方加盖村民小组签订的租赁合同。但根据土地使用人和实际收款人均可说明,本案涉及的地块实际出租人为苏现军。二、答辩人与被答辩人之间的土地租赁协议已于2018年12月29日终止。答辩人与被答辩人于2015年12月30日签订了一份协议,该协议名为《补充协议》,实质上为一份新的土地租赁合同,从合同当事人、土地位置、土地租金等实质性内容都可以得出。该协议为无固定期限租赁合同,被答辩人租金交付至2018年12月29日未再支付,双方之间的协议于2018年12月29日自然终止。三、被答辩人诉求答辩人退还两年租金和15万的拆迁补偿费无事实根据和法律依据。1、被答辩人诉状中称实际使用期间为2015年7月10日至2017年7月15日,但是未在2018年12月29日期间内充足使用土地的原因是被答辩人因为自身原因导致,被答辩人擅自违法建设造成被相关部门强行拆除,根据复议决定书记载的内容明确说明,原告振德公司是因自身未取得建设工程规划许可证擅自建设被罚款被停止建设,完全属于自身因素。这点被答辩人也在诉状中写明。答辩人没有过错,不应退还两年租金。2、首先15万元的拆迁费用答辩人根本就没有收到，只是为了帮助被答辩人审批而写,这点被答辩人也是明知的。其次该拆迁费用已经给土地附属物方,最后双方之间的补充协议并没有约定退还15万元的相关条款，被答辩人要求退还15万元的拆迁费没有任何依据。四、本案第三人河南正商珑水置业有限公司是根据政府文件征用土地，且是在答辩人与被答辩人终止合同之后的行为，答辩人没有违反合同约定。苏现军辩称，《土地租赁合同》土地出租方是其本人，其收到4年租金24万，拆迁款15万。第三人河南正商珑水置业有限公司缺席，未发表陈述意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月6日，被告苏军民（乙方）和南曹乡苏庄村第四村民组代表苏焕军签订《土地承包合同》一份，由南曹乡苏庄村第四村民组向苏军民提供土地（农用耕地）7亩（位置在苏庄西郑新公路东侧）由苏军民经营管理，合同有效期为30年，自2002年12月6日至2032年12月6日。被告苏现军与被告苏军民系兄弟关系。2015年7月10日，原告振德公司（乙方)和被告苏现军(甲方）、苏军民（甲方）分别签署《土地租赁合同》各一份，上述两份合同除“甲方名字和甲方签字”分别为“苏现军”、“苏军民”及“通讯地址一个没填写、一个填写有通讯地址”外，其余内容均一致；该两份合同均主要约定：甲方将位于郑州市管城回族区南四环与郑新公路东侧，苏庄西土地3亩（该地块的具体位置长58米、宽30米/宽32米，形状为梯形）租赁给乙方，乙方租赁土地的用途为建汽车加气站；租赁期限17年，即自2015年7月10日2032年12月6日止；租金每年一交，每亩20000元，共计60000元，由乙方每年7月15日交给甲方，每五年递增一次，递增5%；本合同签订之日起五日内，甲方应把房屋拆迁完毕，完成修理厂、保温厂的拆迁工作，树木挪走，乙方一次性补偿甲方房屋地上附属物和所有拆迁费用15万元；违约责任：合同签订后，甲方保证此地不再出让、租赁给他方，如甲方转租第三方，应向乙方支付总租金一倍的违约金，并退还15万元的拆迁补偿费……；双方还在合同中对各自的权利和义务等进行了约定。合同签订后，原告支付了2015年7月10日至2019年7月期间四年的租金，每年租金60000元，共计240000元。被告苏现军于2019年7月13日出具“收条”一份，认可其收到原告支付上述四年租金的事实。2015年7月8日，被告苏现军向原告振德公司出具“收条”一份，载明内容：今收到土地附属物和房子补偿款拾伍万元正（150000元）。2015年7月15日，被告苏军民亦向原告振德公司出具“收条”一份，载明内容：今收到（周华明）土地附属物补偿费用拾伍万（150000）元。被告苏军民对该收条解释如下：原告支付了15万元，由被告苏现军收取，被告苏军民出具收条的原因系苏现军当时无合同，而苏军民持有一份正式的土地租赁合同，为了协助原告办理加气站相关手续，也与之前签订的合同相配套，实际情况与被告苏军民无关联。2015年12月30日，被告苏军民（甲方）和原告振德公司的法定代表人周华明（乙方）签订《补充协议》一份，载明内容：一、租赁土地位置面积：在原租赁地块向西拓展50米长，60米宽。二、土地性质：该地块为政府征用绿化带用地。三、甲方租赁给乙方使用期间，乙方每年支付给甲方租金三万元，乙方在使用期间，如遇到政府将该地块征用，乙方停止付甲方土地租金；如遇到修路或修绿化带等所占用部分，乙方不付租金。四、租金交付日期：每年12月30日，乙方付甲方租金叁万元。2016年5月18日，原告公司的法定代表人周华明（甲方）与被告苏军民（乙方）签订《购置合同》，约定甲方因建加气站需要用电线路，意向购买乙方位于苏庄村委会门前向南的高压线路，乙方将第六号线杆和配电房移除掉，甲方支付25000元……。后原告依法向辖区电业管理部门申请了用电许可证，并办理了相关手续。2018年4月2日，被告苏军民出具“收条”一份，载明内容：今收到周华明租地款叁万元整（30000）（前面租地款）。审理中，原告振德公司和被告苏军民均认可该收条租金系2018年度租金，而2016年度和2017年度租金被告苏军民已收取，即原告振德公司将“补充协议”约定的租金支付至2018年12月30日，被告苏军民共收取原告振德公司支付的3年租金，合计9万元。审理中，原告另提交落款日期为2018年7月20日的“收条”一份，载明内容：今收到周华明地租金2018年7.20/2019年7.20日,合计陆万元整（60000）苏现军苏军民。被告苏军民对该签字不予认可，称不是其本人签字；被告苏现军称该收条由原告公司法人周华明书写的，系支付原告与被告苏现军签订的合同租金，苏现军收到款项后签字，其中“苏军民”的签字也系其所书写。被告提交加盖有“郑州市管城回族区南曹乡苏庄村民委员会”公章的“证明”一份，显示内容：兹证明郑州市管城回族区南四环与郑新公路东侧南曹乡苏庄西的三亩土地（该土地具体位置长58米，宽30米，形状为梯形）为苏庄村在2004年补给苏现军的看井地，现使用权一直属苏现军所有。诉讼中，原告称其租赁被告的土地用于建设加气站，实际上系与案外人河南蓝天燃气开发技术服务有限公司合作建设的特许加盟经营加气站，由原告负责加气站的土地租赁及加气站建设事宜，对外冠以蓝天的字号。为此提交原告与河南蓝天燃气开发技术服务有限公司签订的《协议书》。2016年3月15日,郑州市城乡规划局以未经批准擅自建二层砖混结构房一处作为加气站用违反规定为由向河南蓝天燃气开发技术服务有限公司下达了《停建通知书》，2016年7月又下达了《责令改正通知书》、《罚款处罚决定书》,2016年8月6日,郑州市管城回族区政府实施了强制拆除,将原告振德公司前期在租赁地块上建的加气站基础设施、临时房等全部进行了拆除。2018年3月6日,郑州市人民政府作出郑政(行复决)[2016]822号《行政复议决定书》，确认郑州市城乡规划局向河南蓝天燃气开发技术服务有限公司作出的拆除决定违法。根据被告苏军民提交的管城回族区新型城镇化建设和城乡规划建设管理工作领导小组管建规组会纪6号会议纪要，案涉土地已于2017年10月14日列入该会议纪要的规划建设管理之中。原告振德公司在本院起诉被告苏军民租赁合同另案纠纷（案号：（2019）豫0104民初16677号）中，本院于2019年12月2日对现场进行了勘验，勘验笔录显示：1、被告苏军民和原告振德公司签订的土地租赁合同中，位于南四环与郑新公路东侧、苏庄西土地3亩（长58米，宽30米）形状为梯形，该地块为闲置状态；2、被告苏军民和原告振德公司签订的补充协议中，在原租赁地块向西拓展50米长、60米宽，其中靠西的50米长、27米宽的部分由正商生态城售楼部修建临时通道占用。另查明，原告未提交充分证据证明其至今已取得批准建设加气站的相关手续。本院认为，依据原、被告提交的证据及陈述，可认定案涉土地约7亩，原系被告苏军民于2002年和南曹乡苏庄村第四村民组签订《土地承包合同》承包的农用土地；后二被告将上述土地进行了分配，由被告苏现军使用其中的3亩，临西约4亩的土地由被告苏军民使用；2015年7月10日，原告和被告苏现军签订《土地租赁合同》，原告租用该3亩土地用于其与案外人河南蓝天燃气开发技术服务有限公司合作建设加气站，原告向被告苏现军支付四年的土地租金共计240000元，另支付土地附属物拆迁补偿费150000元；后原告因扩大租赁土地，于同年12月30日与被告苏军民另签订《补充协议》一份，在原租赁土地向西拓展长50米、宽60米，原告另行向被告苏军民支付至2018年12月29日共计三年的租金90000元；原告租赁土地后因办理加气站相关手续需要，由被告苏军民与原告补签了一份合同（合同内容与之前原告与被告苏现军签订的合同内容基本一致）及另出具15万元拆迁补偿款收条一份等基本事实。依据上述认定的事实，根据合同相对性，原告与被告苏现军、苏军民之间分别成立租赁合同关系。郑州市管城回族区政府于2016年8月已将原告振德公司前期在租赁地块上建的加气站基础设施、临时房等全部进行了拆除；另根据被告苏军民提交的6号会议纪要，案涉租赁土地已于2017年10月14日列入该会议纪要的规划建设管理之中，导致本案的租赁合同处于能否继续履行的不确定状态；涉案土地至今虽然有部分闲置，但另一部分土地已被正商生态城售楼部修建临时通道占用，造成原告无法完整使用租赁土地；原告至今未取得批准建设加气站的相关手续，且基于上述客观情况不愿继续履行合同；案涉租赁土地性质为农用地，不适合用于建设加气站；基于上述分析，双方合同实际已于2016年8月中止履行，合同目的因上述状况无法实现，故原告振德公司提出解除《土地租赁合同》、《补充协议》的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告退还租金并支付违约金的主张，合同解除后，二被告应承担退还租金的义务；综合考虑到造成合同解除的原因、原告实际使用的期限及损失情况等，结合本案实际情况,本院酌定被告苏现军退还租金12万元、被告苏军民退还租金5万元为宜；对原告主张过高部分不予支持。造成本案合同不能继续履行前期有原告振德公司的原因，后期亦有被告苏军民、苏现军的原因，故本院对原告请求违约金酌定支持3万元，过高部分不予支持。具体分配：由被告苏现军承担2万元，被告苏军民承担1万元。关于原告振德公司要求被告退还拆迁补偿款15万元的主张，该拆迁补偿款15万元已经实际由被告苏现军收取，亦系原告当初的建设投入成本，现合同解除，故被告苏现军应适当予以退还；综合全案，本院酌定被告苏现军退还款项10万元为宜。对原告主张过高部分不予支持。二被告的辩称部分成立，本院予以采信；对于二被告的其他辩称，未提交充分证据，亦与查明事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告河南振德新能源科技有限公司和被告苏现军于2015年7月10日签订的《土地租赁合同》；解除原告河南振德新能源科技有限公司和被告苏军民于2015年12月30日签订的《补充协议》；二、被告苏现军于本判决生效后十日内退还原告河南振德新能源科技有限公司租金120000元、退还拆迁补偿款100000元、并支付违约金20000元，三项合计240000元；三、被告苏军民于本判决生效后十日内退还原告河南振德新能源科技有限公司租金50000元、并支付违约金10000元，合计60000元；四、驳回原告河南振德新能源科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由原告河南振德新能源科技有限公司承担1600元，被告苏现军承担5000元，被告苏军民承担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张健华二〇二〇年十月十二日法官助理魏智斌书记员岳延飞