济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3658号原告：许建国，男，1954年1月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吴志杰，山东杰俊律师事务所律师。被告：许振利，女，1959年6月4日出生，汉族，住济南市。被告：许秀，女，1962年4月15日出生，汉族，住济南市。被告：许惠，女，1965年1月26日出生，汉族，住济南市。以上三被告共同委托诉讼代理人：刘晓敬，山东华剑律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：王艺蓉，山东华剑律师事务所实习律师。原告许建国与被告许振利、被告许秀、被告许惠（以下简称三被告）所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告许建国及其委托诉讼代理人吴志杰，被告许振利及其与被告许秀、被告许惠的共同委托诉讼代理人刘晓敬、王艺蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许建国向本院提出诉讼请求：1.确认位于济南市槐荫区经六路861号卉苑小区7号楼4-xxx号房屋产权归原告所有；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告的父亲许兴茂系济南市园林局退休职工，于1988年9月2日去世，原、被告母亲王淑兰于2020年5月12日去世。2000年园林苗圃集资建房，母亲王淑兰享有购房资格，经与原告、被告商议，三被告均放弃购买，王淑兰同意由原告借其名义出资购买案涉房屋，并认可该房屋所有权归原告所有，但王淑兰在世期间对该房屋享有居住使用权。在后续的购房过程中，集资建房款实际由原告直接向园林局支付、部分购房款收据由原告持有、房屋内的装修及家具等用品均由原告购买。纵观涉案房屋的购买过程，买受人的义务均由原告履行并完成。2005年5月14日王淑兰写下书面“我的话”一份，确认案涉房屋由原告个人出资购买，房屋归原告所有。2008年，被告许振利向原告出具书面声明，确认卉苑小区7号楼4单元xxx室产权归哥哥许建国所有”。2015年11月5日，原告与被告许振利、许秀、许惠及母亲王淑兰签订了《协议书》，共同确认了案涉房屋由许建国出资购买，王淑兰在世期间该房屋由王淑兰居住使用，王淑兰百年后该房产归许建国所有的事实。现原、被告的母亲王淑兰已去世，但被告拒绝配合将案涉房屋的产权人变更登记为原告，根据《物权法》第三十三条之规定，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，许建国明确其本案不要求按照继承纠纷处理涉案房屋，而要求基于其与王淑兰之间存在借名购房合同关系确认涉案房屋归其个人所有。三被告共同辩称，原告主张确认位于济南市槐荫区经六路861号卉苑小区7号楼4-xxx号房屋产权归其所有，缺乏事实及法律依据，应予以驳回其诉讼请求。首先，从集资购房的主体来看，许兴茂系济南市园林局退休职工，许兴茂去世后，王淑兰享有购房主体资格，且王淑兰与济南市园林局签订了房产买卖地契，双方之间形成集资购房合同关系。原告并不是购房主体，因三被告经济压力大，王淑兰故向原告借款交纳集资建房款，以及后续办理房产证时土地出让金、配套费及维修基金，借款共计约12万元。王淑兰与原告之间只存在借款的事实，并不存在原告所主张的借名购房的情况。其次，从产权登记来看，王淑兰已经取得不动产登记权证，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，登记机关依据王淑兰与济南市园林局签订房产买卖契约，将诉争房屋登记至王淑兰名下，并不存在登记错误的情形。涉案房产应属王淑兰所有。综上所述，原告提出诉讼主张确认位于济南市槐荫区经六路861号卉苑小区7号楼4-xxx号房屋产权归其所有，缺乏事实和法律依据，恳请法院查明案件事实，判决驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。许建国向本院提交《居民死亡医学证明书》、《槐荫区医疗救助申请审批表》、《槐荫区医疗救助家庭经济状况核查授权书》、火葬执照存根、《房屋权属状况信息》、《声明》、《协议书》、银行存款业务凭证、《收款收据》、居委会《证明》，三被告提交《职工集资建房协议书》、房产档案查询件、不动产权证书、《卉苑小区住房分配通知单》、《收据》，当事人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。由上述证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：许兴茂与王淑兰系夫妻关系，双方婚后育有子女四人，即长子许建国、次子许振利，长女许秀，次女许惠。许兴茂系济南市园林管理局（以下简称园林局）退休职工，王淑兰无业。许兴茂于1988年9月2日去世，王淑兰于2020年5月12日去世。2001年2月15日，王淑兰与园林局下属济南市园林苗圃签订《职工集资建房协议书》一份，内容为：“根据园林局职工集资建房实施意见和工作进程，为保证工程的顺利进行，决定暂按申请分配给你住房壹套77.35平方。暂按每平方米810元收取集资款，陆万叁仟元正。限二〇〇一年二月廿日前交齐。逾期未交者视为自动放弃集资建房资格（余款、煤气费根据工程进展情况再定，附加工程每平方米150元另交）。房屋竣工后，验收合格交付使用同时必须交回原住房，并为职工集中办理住房确权发证手续。”2020年9月16日，园林局向王淑兰以许兴茂之名发放《卉苑小区住房分配通知单》一份，内容为：“许兴茂同志：恭喜您分得卉苑小区七栋四单元xxx室。请您接到通知后携带原住房房产证，应补交房款金额2392元，来单位签订分房协议书。”收到该通知后，园林局作为卖方，王淑兰作为买方，双方签订《房产买卖契约》一份，约定园林局将套内建筑面积73.82平方米，坐落于济南市槐荫区经六路**卉苑小区**楼****房屋（以下简称xxx室房屋），以76648元的价格卖予王淑兰。王淑兰承买后，应遵守房改售房各项政策规定，并不得任意拆改房屋的结构。该协议还约定了其他内容。购买上述房屋过程中，许建国实际于2001年2月18将自有资金63000元转入王淑兰银行账户，由该账户交纳购房款63000元，园林局向王淑兰出具了该63000元集资建房定金收据。2001年5月11日，王淑兰又向园林局补交购房款112560元，园林局亦向王淑兰出具了收据。2002年9月19日，园林局出具交款单位为许兴茂的收据一份，载明交房款2392元。2002年9月后，园林局将xxx室房屋交付王淑兰居住使用。因该房屋建设手续存在问题，该房屋一直未能进行所有权登记。2016年9月，2017年5月，许建国分别代王淑兰向园林局下属济南森林公园管理处交纳“代收土地出让金”24752元，交纳“代收配套费”15651.20元。2017年6月，济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公室在《济南市房改后建购职工住房审计问题整改项目确权发证审批表》中审批同意为xxx室房屋所在小区购房人办理不动产登记审批，该表并载明后附土地房屋用途。2018年2月14日，xxx室房屋所有权登记在王淑兰名下，权属取得方式记载为“房改购房”土地性质为划拨。现当事人均认可，在购买xxx室房屋过程中所交纳的各种款项、税费均来源于许建国，合计12万元左右。2008年2月20日，许振利出具《声明》一份，内容为xxx室房屋“归哥哥许建国所有。”2015年11月5日，王淑兰、许建国、许振利、许秀及许惠签订《协议书》一份，内容为：1.许建国、许振利、许秀、许惠每人每月支付王淑兰200元生活费，每月月底前支付当月生活费；每年支付600元取暖费，于每年十一月底前支付。王淑兰的抚恤金和每月八百元的生活费及存单由王淑兰自己保管支配使用。王淑兰的水、电、气、物业费与日常生活开支以及日常医疗费用从其抚恤金和每月八百元生活费中支出，不足部分有（由）子女四人共同平均承担。2.如王淑兰住院或生活不能自理时，住院费用有子女四人平均承担，四人轮流护理、照顾或按同等护理费水平支付护理费用。3.王淑兰名下的位于卉苑小区7号楼4单元xxx室，由许建国出资购买。许建国保证其儿子许起发、儿媳张宗媛一家于签订本协议三日内搬出本房屋，其家具等物品暂时存放在该房屋内。王淑兰在世期间该房屋由王淑兰居住使用，王淑兰百年后该房产归许建国所有。4.立协议人以后本着家庭和睦、兄弟姊妹团结的原则处理家庭事务，保证按本协议履行，子女四人保证履行赡养义务。如有人不按本协议履行或不尽赡养义务，自愿承担法律后果，并放弃对于上述房产的权力，由王淑兰或其他子女重新处置。2018年5月25日，经济南市中正荣凯法律服务所见证，王淑兰立遗嘱一份，主要内容为，xxx室房屋系王淑兰经房改购得，购房时借许建国12万元，其没有工作，没有存款，日常生活靠老伴的抚恤金。现因其年事已高，为避免百年之后家人因房产问题发生纠纷，特立遗嘱如下：“一、位于xx、位于**房屋中属于我的全部产权份额后，将上述房屋变卖，变卖后的房屋价款给许建国12万元补偿还借款，剩余房屋价款指定由许建国、许振利、许秀、许惠四人平均继承所得，他人不得干涉，并指定许振利为遗嘱执行人。二、该遗嘱内容系我真实意思表示，立遗嘱过程中不存在欺诈、胁迫等情形，望家人能够遵照执行，这是我的最终遗嘱，经我本人签字捺手印后成立。”该遗嘱还记载了其他内容。许建国称，在2000年园林局集资建房时，王淑兰尚租住在园林局的两间平房内，由于经济能力有限，王淑兰无力购房。因单位要求只能以王淑兰的名义购房，故通过家庭会议，三被告表示放弃购买，一致同意由其以其母亲王淑兰的名义购买。因其当时具有购买能力，且有心改善母亲的居住条件，免去常年承担房租，并同意实际出资购买涉案房屋并对房屋进行了装修购买了家具等用品，让其母亲居住。其与王淑兰之间系借名购房关系，其系涉案房屋的实际出资人，三被告也签订协议同意该房屋归其所有，故应当确认xxx室房屋的所有权归其所有。为证明其主张，其还提交如下证据：证据1.显示2005年5月14日由许兴阳为王淑兰代笔的《我的话》书证复印件一份，主要内容为王淑兰原住在单位平房宿舍，单位集资建房时由许建国出钱为其购买了xxx室房屋，装修、家具及其他用品均由许建国一人支付。为避免家庭纠纷，王淑兰明确：“按道理，房屋财产及用品，是谁出钱买的，就理应归谁，所以，我居住的xxx室房屋，归大儿子许建国所有。”证据2.许兴阳、孙桂莲证人证言视频份。视频中许兴阳称其系许兴茂的弟弟，证据1的《我的话》是其在王淑兰详细向其陈述后其代为书写，其妻子孙桂莲当时也在场。孙桂莲称王淑兰去了，是许兴阳写的，其是见证人。证据3.2015年“有话好好说”电视节目视频资料一份，节目中许建国将《我的话》复印件向王淑兰进行了出示并称原件由王淑兰保管，王淑兰称许建国怀疑其弟弟与其争房，就让许兴阳写了该材料，原件搬家的时候已经没有了，这个材料作废了，其认可当时有该材料。电视节目中当事人承认王淑兰在分得xxx室前居住于单位公租房内。王淑兰在节目中称xxx室房屋系其所有，其要求许建国为其腾房，并称如果当时许建国不拿钱买房，其就不买了。通过该电视节目的调解，王淑兰与本案当事人签订了2015年11月5日的《协议书》。三被告对上述证据质证认为，因证人许兴阳没有出庭接受质证，其对证据1及证据2的真实性均不予认可。其认可证据3的真实性，该节目是王淑兰、许建国及三被告找到该栏目组为解决王淑兰的赡养和xxx室房屋的出资进行的录制。节目中各方签订的《协议书》最后明确约定了如有人不按照本协议履行或不尽赡养义务，自愿成立法律后果，并自愿放弃房产的权利，由王淑兰或其他子女重新处置。王淑兰已经通过见证遗嘱重新处分了xxx室房屋，该房屋不应确认为许建国一人所有。本院认为，人民法院审理民事案件，应当围绕当事人的诉讼请求是否有事实和法律依据进行审理，而不应超越当事人的请求范围主动对当事人未主张处理的事项进行裁判。本案中，许建国向本院明确要求以所有权确认的案由对本案进行处理，而其要求确认xxx室房屋归其所有的理由为其与王淑兰之间存在借名购房的合同关系。故许建国的诉讼请求在本案中是否能够成立，应基于其上述主张是否有事实和法律依据进行判断。所谓借名购房，即借名人借用出名人的名义，由出名人与房屋出卖人签订房屋买卖合同，但实际由借名人出资，在房屋所有权转移登记时登记在出名人名下，在出名人取得所有权登记后，或将所有权择机再转移登记至借名人名下，或继续由出名人作为房屋的登记所有权人，但出名人承诺自我限制其登记的所有权，自愿配合借名人对标的房屋的所有权进行间接支配的协议。上述借名购房关系，实际包含两个法律关系，一是借名人与出名人之间的借名购房合同关系。该法律关系的核心内容为借名人对出名人的行为享有请求权，即，要求出名人将已登记在出名人名下的标的房屋的所有权转移登记至其名下的请求权以及虽暂不要求转移登记，但要求出名人按其特定的要求行使标的房屋所有权的请求权，此请求权在本质上属于对人权的债权范畴。该债权基于当事人间的约定，基于出名人自己的承诺，可以在双方之间限制出名人基于登记而获得的所有权的自由行使。二是出名人与出卖人之间的房屋买卖合同关系，基于该合同关系的履行，出名人获得了标的房屋的登记所有权，导致了物权变动。因我国法律规定了不动产所有权的取得以登记为生效要件，故此时出名人获得的不动产登记具有确定其为法定所有人的对世性，第三人基于善意及对登记的信任而与出名人建立的法律关系应予以保护。但该对世性的所有权在面对借名人时，受到借名购房合同约定的制约。该制约则主要体现在出名人应当按照借名人的意思，行使其所有权，否则将承担违约赔偿责任。借名购房的两个核心要件为：一是借名人出资购房。二是出名人向借名人承诺其对所购房屋在未征得借名人同意的情况下不享有对所购房屋占有、使用、收益、处分的权利。而出名人对其作为显名所有权人权利的自我限制的承诺，又是认定借名购房合同关系存在的最关键性要件。因为出资购房中出资的这一客观事实，存在多种法律事实的可能性。出资可能系借名购房关系中为自己购房支出购房款，也可能系向购房人出借资金，还可能系向购房人赠与资金。出资事实的存在为借名购房关系认定的必要条件，而非充分条件。许建国要证明其与王淑兰之间存在借名购房的合同关系，其必须要证明在其出资购房时，王淑兰对其显名所有权人权利限制的承诺，否则仅凭出资不足以证明借名购房合同关系的存在。其用以证明借名购房合同关系存在的证据主要为《我的话》和《协议书》。本院认为虽然三被告对《我的话》的真实性不予认可，但在三被告及王淑兰均参加的电视节目中，王淑兰认可该份材料的存在，许兴阳也通过视频作证的方式对该证据进行了确认，故本院认定许兴阳确实替王淑兰代书了该证据的内容。但该证据中王淑兰的陈述存有矛盾之处，王淑兰先是陈述“许建国出钱，给我买了新楼房”，后又陈述xxx室房屋“归许建国所有”，此两种表述对于房屋的实际权属未达到具体明确的标准。结合许建国与王淑兰及三被告共同签订的《协议书》的记载，该协议仅是记载了xxx室房屋由许建国出资购买的客观事实，以及在王淑兰去世后该房产才归许建国所有。该协议并在第4条中明确约定如协议各方不履行或不尽赡养义务，王淑兰有权重新处置该房屋。该约定表明王淑兰并未放弃其作为房屋登记的所有权人的权利，而许建国对此系认可的。结合上述两份证据，许建国所称其与王淑兰之间系借名购房合同关系，证据不足，本院不予采信。另，借名购房合同关系的成立及生效还应受到出名人与借名人身份以及标的房屋性质的限制。xxx室房屋虽然在建设时系以单位集资建房的名义建设，但所谓的集资建房并未被不动产登记部门认可，按照该房屋登记的权属取得方式，该房屋系通过房改购房取得所有权。而房改房系售房单位按照一定的优惠政策，面向本单位职工家庭出售的政策性住房，非单位职工家庭成员不具有购房资格。许建国并非园林局所属单位的职工，其出资时已经组建独立的家庭，无权购买xxx室房屋。而王淑兰购买该房屋则要以放弃其已承租的单位公房为前提条件。即除了购房资金的对价外王淑兰在购买该房屋时还要让渡其公房的承租权。许建国如以所谓的借名购房的方式购买xxx室房屋，则其破坏了房改政策的实施，其以非单位职工的身份获得只有本单位职工才可享受的福利性待遇，存在损害其他单位职工合法权益的可能性，其该种购房方式也不应得到支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”上述法律规定即我国不动产所有权归属所确立的登记生效主义的原则。除非有证据证明不动产权属登记确有错误，不动产的归属应以登记为准。xxx室房屋作为许兴茂死亡后，由王淑兰通过与园林局建立房屋买卖关系获得的房改房，购买该房屋的钱款并非来源于许兴茂与王淑兰的共同财产，故该房屋应当按照登记认定为王淑兰个人所有的财产。许建国也未提交证据证明上述登记存在错误，其诉求推翻该不动产登记确认的xxx室房屋的所有权归属，无事实和法律依据。故即使xxx室房屋可作为借名购房的标的物，许建国与王淑兰之间也确实存在借名购房的合同关系，许建国与王淑兰之间所存在的也系基于合同关系而产生的债权债务关系。许建国有权要求王淑兰履行借名购房合同中的合同义务，而非直接以存在合同关系而要求确认xxx室房屋归其所有。基于上述理由，本院认为许建国要求确认xxx室房屋归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第二条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回许建国的诉讼请求。案件受理费12188元，减半收取计6094元，由许建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇二〇年十月十二日书记员  官静