甘肃省白银市白银区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0402民初1498号原告：李贤荣，女，汉族，1947年2月20日出生，住甘肃省白银市白银区体育街******。委托诉讼代理人：苏来生，系甘肃文谭律师事务所律师。被告：白银钰海房地产开发有限公司，住所地甘肃省白银市白银区水川路****。法定代表人：王柬力，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马占春，系该公司员工。委托诉讼代理人：彭聚钊，系甘肃开诚律师事务所律师。原告李贤荣与被告白银钰海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李贤荣及其委托诉讼代理人苏来生、被告白银钰海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭聚钊、马占春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李贤荣向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告签订的《楼宇认购书》；二、请求依法判令被告返还购房款303952.9元和利息11292.058元(截止2020年4月30日)，共计421244.958元；三、请求依法判令被告继续按年利率6%支付自2020年5月1日起的利息直至房款付清为止；四、请求依法判令被告承担违约逾期交付房屋期间的租赁费4400元，同时按1200元/月支付租赁费直至房款付清为止；五、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2019年8月25日，原、被告签订《钰海·自由城楼宇认购书》，约定被告将位于钰海·自由城1幢1单元907室以310156元价格出卖给原告，缴纳房款后原告要求被告按协议履行房屋交付义务，被告却迟迟不履行不予交付。经原告了解，该房屋因其他原因无法交房验收，原告为此在外租赁房屋居住，由此给原告带来巨大的不便和损失，故原告的合同目的无法实现，现为维护原告的合法权益，特诉诸贵院，望判如所请！白银钰海房地产开发有限公司辩称，第一、被答辩人诉称购置答辩人开发建设的钰海自由城907号房屋并签署《钰海·自由城楼宇认购书》属实。2019年8月25日，答辩人开发建设的钰海自由城楼盘开盘，被答辩人自愿认购907号房屋并签署认购书，交纳20000元定金。2019年9月17日，被答辩人前往营销中心交付剩余房款，签署交房承诺书及装修风格确认单。第二、答辩人未按交房承诺书交房逾期后双方对于新的交房时间重新进行了约定。2019年11月28日，被答辩人前往答辩人营销中心了解房屋装修进程，经确定在11月30日前无法达到交房条件后经过双方充分协商，被答辩人提出赔偿要求，因被答辩人提出其在外承租房屋居住，要求答辩人承担2019年12月到2020年2月底的房租共计3600元，双方达成一致，答辩人承担不能按期交房致使被答辩人在外承租住房的房屋租金每月1200元。被答辩人收取共计三个月房租3600元，并向答辩人现场出具收据一张。实双方在答辩人逾期交房后对于新的交房时间进行了协商约定并达成一致意见，应当视为对原交房承诺书上的交房时间协商变更了。按照《合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。所以，本案交房时间应当认定为经双方协商变更为2020年3月份。第三、2020年3月份未能交房是因不可抗力因素，应当免责。按照双方变更的交房时间2020年3月份，不论是依法还是依照双方的约定，答辩人都应当履行交房义务，答辩人不按期交房应当视为逾期，构成违约应当承担违约责任。但因2020年新春之际席卷全国的新冠肺炎疫情影响，致使答辩人原定的正月初六（1月30日）上班开工只得往后拖，直到2020年2月22日，按照政府要求才逐渐全面恢复生产生活秩序，答辩人认为因疫情因素企业无法正常开工，造成工期延误等属于不可抗力因素。按照《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。所以，本次答辩人不能按照变更的交房期间交房属于受不可抗力影响，且本次疫情的影响是首先是全国性的后蔓延为全球性的，政府出台了最严的管控措施，所以，应当免除答辩人不能按期交房的违约责任。同时依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。本案被答辩人的诉讼请求人民法院应不予支持。第四、本案需要说明的其他事宜。本案房屋在2020年3月份无法如期向被答辩人交付时，答辩人营销中心工作人员多次和被答辩人沟通协商，被答辩人也主动和答辩人工作人员沟通解决。在答辩人逐步正常复工复产后，确定4月中旬能够满足交房条件后（本案诉讼过程中，被答辩人所购房屋已满足交房条件），答辩人至现场看了房但通知其签订正式的购房合同后交房时，被答辩人拒签正式购房合同并提出其他赔偿要求，随后在4月23日将答辩人诉至法院。综上，答辩人认为按照双方约定的交房时间答辩人未能如期交房确属逾期，应承担违约责任。但是2020年全球化的新冠肺炎疫情属于不可抗力因素，应当免责。同时结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，被答辩人的诉讼请求也不应得到支持，故此答辩人认为本案应驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：《钰海·自由城楼宇认购书》、白银钰海房地产开发有限公司出具的购房款《收据》四份、《装修风格确认单》、《钰海·自由城交房承诺书》、2019年11月28日原告出具的《收条》一份等证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的白银市白银区清香盛源宾馆出具的房费《收据》七份，与2019年11月28日原告向被告出具的《收条》相互印证，能够客观真实的证明因被告逾期交房致使原告在外租住每月产生的房屋租赁费用1200元，对该证据的证明效力本院予以确认；被告提交的《附件三：装饰装修、设备标准》、照片七张，系被告单方所作，无原告的签字确认，不足以证明被告的证明目的，对其证明效力本院不予采信；被告提交的2020年3月27日-30日的手机通话清单一份、视听资料一份、及被告申请出庭作证的证人王**芳证言，能够证明因被告逾期交房，原、被告之间产生纠纷，双方于2020年3月底多次电话沟通协商，对该组证据的证明效力本院予以确认。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李贤荣与被告白银钰海房地产开发有限公司经充分协商，于2019年8月25日签订了《钰海·自由城楼宇认购书》，合同约定原告认购被告开发销售的位于钰海·自由城1幢1单元907号房屋。合同签订后，原告如期足额向被告交纳购房款总计303952.9元，被告向原告出具了相应的购房款《收据》。在原告交纳购房款尾款的同时即2019年9月17日，原告签订了《装修风格确认单》，原、被告双方约定原告认购的房屋装修风格为现代简约；同日被告向原告出具了《钰海·自由城交房承诺书》，承诺于2019年11月30日前向原告交付房屋。约定的交房期限届满前，原告要求被告按协议履行房屋交付义务，因被告无法依约交付房屋，于2019年11月28日，原、被告经充分协商后口头约定将被告的交房期限延期至2020年2月底，因被告逾期交房而违约，及原告为购买案涉房屋而暂时在外承租住房，被告向原告给付不能按期交房致使原告在外承租住房所产生的房租费用3600元（自2019年12月至2020年2月底按每月1200元计算的房屋租金），原告向被告出具了《收条》。嗣后，至延期的交房日期届满时，被告依然未能依约向原告交付房屋，遂酿成纠纷，原告因多次与被告交涉无果，故诉至法院。本院认为，原告李贤荣与被告白银钰海房地产开发有限公司签订的《钰海·自由城楼宇认购书》、《装修风格确认单》、《钰海·自由城交房承诺书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方之间房屋买卖合同关系合法有效，并受法律保护，双方应遵循诚实信用的原则，秉持诚实，恪守承诺，按约全面履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案原告依约足额向被告交纳了购房款，被告未能依约履行交房义务，在原告表示谅解并将被告交房期限延期后，被告依然未能依约向原告交付房屋，被告的行为属于单方根本违约，被告应对未履行义务的行为依法承担违约责任。原告无法依约取得购买的房屋，不能实现合同目的，原告作为守约方有权解除合同，现原告要求解除双方就涉案房屋签订的《钰海·自由城楼宇认购书》，符合合同法相关规定，本院予以支持。本案《钰海·自由城楼宇认购书》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告迟迟不能向原告交付符合条件的房屋，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大，故合同解除后，被告应当退还原告已交付的购房款303952.9元，并承担因违约造成的损失。关于原告主张的利息及房屋租金等损失问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案被告怠于依约及时向原告交付房屋的行为不妥，构成对原告已付购房款资金的占用，理应支付资金占用利息，原告按同期银行贷款利率主张被告占用其购房款期间的利息合理，被告应自原告交纳购房款尾款之日即2019年9月17日起至被告向原告退还购房款之日止按年息6％计算，向原告支付购房款占用利息。原告实际承租房屋产生的房屋租金每月为1200元，被告亦在其违约后已按该费用向原告给付了三个月的房屋租金损失，故原告主张实际的损失应相当于自2020年3月起至被告向原告退还购房款之日止按每月1200元计算为宜，对原告的该主张中符合法律规定的部分，本院予以支持。被告辩称构成其违约的原因，是受2020年初全球化的新冠肺炎疫情影响，属于不可抗力因素，应当免责。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。本案原、被告签订的《钰海·自由城交房承诺书》约定的房屋交付期间在2020年初的新冠肺炎疫情发生之前，而新冠肺炎疫情，是发生在原、被告约定的房屋延期交付期间的后期，虽对被告交付房屋有一定的影响，但案涉房屋面积仅52.79平方米，自被告签订《钰海·自由城交房承诺书》时起至新冠肺炎疫情发生，期间长达四个多月，足够被告装修完善符合向原告交付条件的房屋，且自新冠肺炎疫情管控措施结束至原告起诉前，亦已有一月之余，被告依然未能向原告交付符合约定条件的房屋，故被告该辩解理由不足，于法无据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除李贤荣与白银钰海房地产开发有限公司签订的关于钰海·自由城1幢1单元907号房屋的《钰海·自由城楼宇认购书》；二、白银钰海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向李贤荣退还购房款303952.9元、支付自2019年9月17日起至购房款退还之日止按年息6％计算的购房款占用期间的利息、支付自2020年3月起至购房款退还之日止按每月1200元计算的租房费用损失；三、驳回李贤荣的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6090元，减半收取3045元，由白银钰海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员  陈晓娟二〇二〇年十月十二日书记员  徐朝阳