福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初3642号 原告：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，营业场所福建省平潭县城关九一六圆盘西侧。 负责人：刘全，该行行长。 委托诉讼代理人：陈琴，女，系该行职工。 委托诉讼代理人：钟秀玲，女，系该行职工。 被告：林平，男，1977年10月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：方玲，女，1983年11月10日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：中海置业（福建）有限责任公司，住所地福州市平潭县潭城镇九一六路建行大厦**。 法定代表人：林彩华。 委托诉讼代理人：吴**，女。 原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（下称建设银行平潭分行）与被告方玲、林平、中海置业（福建）有限责任公司（下称中海置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。建设银行平潭分行的委托代理人钟秀玲及陈琴、被告林平、被告中海置业公司委托代理人吴**到庭参加诉讼，被告方玲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行平潭分行向本院提出诉讼请求：1.方玲、林平偿还所欠建设银行平潭分行借款本金880417.51元及利息（含利息、罚息、复利，依合同约定计算至涉案债务清偿完毕之日）；2.建设银行平潭分行有权以方玲、林平名下位于平潭县××庄××号××座××号××商品房及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款对上述借款本金及利息（含利息、罚息、复利）优先受偿；3.中海置业公司对上述借款承担连带保证责任，直至方玲、林平清偿所欠建设银行平潭分行的所有借款本息及违约金。事实和理由：方玲、林平因购买平潭县××庄××号××座××号××商品房，购房价为1686151元，已付房价506151元，尚缺购房款1180000元，向建设银行平潭分行申请个人住房按揭贷款1180000元。经当事人协商后，建设银行平潭分行与方玲、林平、中海置业公司三方于2012年6月26日签订《个人住房借款合同》，由方玲、林平所购买的平潭县××庄××号××座××号××商品房及其占用范围内的土地使用权作为该笔贷款的抵押。依合同约定，建设银行平潭分行于2012年7月24日向方玲、林平发放贷款1180000元，期限240个月，按月等额本息还款。贷款发放后，方玲、林平在2019年11月份之前都能按时还款，虽偶有拖欠，但也能及时还款，在此之后便开始拖欠应还贷款。经多次电话、信函及上门催收，拒不履行正常还款义务。鉴于方玲、林平已严重违反双方签订的《个人住房借款合同》，该合同第十六条中明确“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”属于借款人违约情形；该合同第十七条同时明确借款人出现违约情形时，贷款人可以行使“宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“行使担保权利”、“解除与借款人的借贷关系”等违约救济措施。方玲、林平的行为已直接影响建设银行平潭分行正常的生产经营，造成恶劣的社会影响，请求依法判如所请。 林平辩称，对建设银行平潭分行的诉讼请求及事实理由无异议，请求宽限还款时间，继续履行借款合同。 中海置业公司辩称，建设银行平潭分行主张的利息过高。案涉房屋已具备办理他项权证的条件，系因方玲、林平自身原因导致至今未能办理，由此产生的责任应由方玲、林平自行承担。中海置业公司已协助建设银行平潭分行办理了案涉房屋的预购抵押登记手续，建设银行平潭分行可直接就该房屋拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权。 方玲未作答辩。 建设银行平潭分行围绕其诉讼请求依法提交身份证、户口簿及婚姻登记证明，个人住房借款申请书、《个人住房借款合同》、收入证明等证据，林平、中海置业公司对上述证据均未提出异议，方玲经合法传唤未到庭质证，视为放弃质证权利，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月20日，方玲、林平因购买平潭县××庄××号××座××号××商品房，向建设银行平潭分行申请个人住房借款。同日，林平签署《共同还款承诺书》，载明“方玲和林平同意在贷款本息未还清期间，对还贷均承担第一还款人责任”。2012年6月26日，以建设银行平潭分行为贷款人，以方玲、林平为借款人，以中海置业公司为保证人共同签订《个人住房借款合同》（编号:2012年建闽潭个房借字××号）。该合同主要约定如下：方玲、林平向建设银行平潭分行借款1180000元，用于购置上述讼争商品房。借款期限为240个月，从2012年7月24日起至2032年7月24日止。还款方式为按月等额本息还款，借款年利率为基准利率。借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。方玲、林平以其所有的位于平潭县××庄××号××座××号××商品房及其占用范围内的土地使用权为上述借款提供抵押担保，并由中海置业公司提供阶段性保证。中海置业公司对方玲、林平的贷款行为承担抵押加保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭分行核对无误、收执之日止。 2012年6月28日，平潭综合实验区房地产交易中心对上述商品房办理了预购商品房贷款抵押登记（岚综实预购房字第×××53号），抵押合同经登记后编号为×××53。2012年7月24日，建设银行平潭分行依约向方玲、林平发放了11800000元贷款。然而，方玲、林平却未能依约按月履行还款义务。截至2020年8月14日，方玲、林平尚欠建设银行平潭分行借款本金880417.51元及利息24486.61元。 庭审中，中海置业公司称诉争房屋已经具备办理不动产权登记条件，对此事实林平予以确认，并自认系其自身原因未去办理不动产权登记手续。 另查明，2015年2月15日，中国建设银行股份有限公司平潭支行更名为中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行。2015年5月22日，中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行升格为中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行。 本院认为，本案各方当事人之间的合同关系依法成立有效，方玲、林平未按合同约定还款，已构成违约，应承担相应的违约责任，方玲、林平应偿还建设银行平潭分行尚欠全部借款本金及相应利息、罚息等。 建设银行平潭分行尚主张应以讼争商品房对上述借款本息及违约金承担抵押担保责任且对该商品房进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。对此依法分析认定如下： 首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 其次，中海置业公司答辩称讼争房产已具备办证条件，林平自认系其自身原因未去办理房屋不动产权登记，根据讼争《个人住房借款合同》方玲、林平应办理案涉商品房不动产权登记及抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，依法确认购房人方玲、林平应在本判决生效之日起三十日内办理不动产权登记并协助办理抵押登记，抵押登记手续办妥后，建设银行平潭分行对讼争商品房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 最后，若购房人方玲、林平逾期未办理不动产权登记并协助办理抵押登记，本质上属于购房人为自己利益而不正当阻止条件成就，应当视为条件已成就，即债权人建设银行平潭分行行使优先权的条件因购房人恶意阻却而依法视为已成就。故在讼争商品房已具备物权登记条件但因购房人方玲、林平原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人建设银行平潭分行对讼争商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。 中海置业公司作为保证人，依约应当对前述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，中海置业公司在承担保证责任后，有权向方玲、林平追偿。方玲经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、方玲、林平应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金880417.51元及利息（利息含罚息、复利，利息按合同约定暂计至2020年8月14日为24486.61元，此后利息根据合同约定计至款项还清之日止）； 二、中海置业（福建）有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。中海置业（福建）有限责任公司承担保证责任后，有权向方玲、林平追偿； 三、方玲、林平应于本判决生效之日起三十日内办理平潭县××庄××号××座××号××商品房不动产登记手续并协助中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行办理上述商品房的抵押登记手续，中海置业（福建）有限责任公司应督促方玲、林平并配合其办理不动产权登记及抵押登记。讼争商品房抵押登记办妥之日，或者方玲、林平逾期仍未办理抵押登记之日，中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行有权以讼争商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一项确认的主债权，随即中海置业（福建）有限责任公司的保证责任终止； 四、驳回中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12849元，减半收取计6424.50元，由方玲、林平、中海置业（福建）有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  高巧萍 二〇二〇年十月二十一日 书记员  林 婷