广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9796号上诉人（原审原告）：卢炎球，男，汉族，1955年3月1日出生，住所地：广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：饶莉瑶，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张舒雅，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄金荣，男，1946年8月9日出生。上诉人卢炎球因与被上诉人黄金荣合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢炎球上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，将第二项改判为黄金荣向卢炎球返还人民币810209.5元。2.本案一审、二审诉讼费用由黄金荣承担。事实与理由：一、一审关于《出让协议书》无效，卢炎球与黄金荣各承担50%过错的认定，不符合客观事实，适用法律不当。1.就涉案厂房的买卖事宜，是卢炎球应黄金荣的请求后被动接受，并非卢炎球主动要求购买，卢炎球没有任何违反强制性法律法规的主观故意。2001年10月15日，卢炎球与案外人顺德市容桂街某某村民委员会签订《土地租用合同》，承租3000平方米土地，租期自2002年4月1日起至2032年3月31日；2004年，双方又签订了《土地租用合同》做为上述合同的补充。2005年，卢炎球与黄金荣签订《租地协议》把上述土地中的893平方米转租给黄金荣使用，之后，卢炎球一直没有干涉黄金荣的用地情况。后来，黄金荣在此地块上，自筹资金建设了约3200平方米的厂房，用于自用和出租。直至2015年，黄金荣才又找到卢炎球，称其因资金周转困难，要卖掉该厂房。因考虑到这本是卢炎球承租的土地，若黄金荣把厂房卖给他人，会造成事情的复杂化，于是卢炎球在黄金荣的提议下，同意购买案涉厂房。从主观角度来看，卢炎球并非受市场利益驱动而主动要求购买案涉厂房，其没有违反国家强制性规定、扰乱不动产市场流通价格而获取暴利的主观意图。2.卢炎球是在对案涉房屋被政府没收一事毫不知情的情况下签订《出让协议书》的，黄金荣以欺诈手段订立合同，是导致合同无效的根本原因。2015年，黄金荣在与卢炎球沟通出让厂房一事时，完全没有告知厂房被认定违法且将被没收一事，卢炎球也没有收到过政府的相关法律文件，根本不知道在2007年，案涉厂房已经被佛山市国土资源局作出的《土地违法案件行政处罚决定书》认定为非法占用农用土地建设，将被予以没收，而是直至2018年11月16日，卢炎球收到佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606执恢1870号《公告》，法院对案涉厂房进行查封时，才知道此事。如果卢炎球对行政处罚一事知情，就绝不可能花巨资去购买一个随时会被没收的物业，这于情于理于事实不合。黄金荣隐瞒了重要事实，使卢炎球在受欺骗的情况下签订了《出让协议书》，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效，因此，黄金荣以欺诈手段订立合同，才是导致《出让协议书》无效的根本原因，卢炎球不该对此承担过错责任。对于案涉《出让协议书》被认定无效，卢炎球既没有主观故意，也没有客观过错，卢炎球不应承担任何过错责任。退一步讲，即使法院认为卢炎球仅因为知道其无报建手续就必须要承担一定责任，那也应该是非常次要的责任。一审法院认为双方过错相当，应当各自承担50%的责任，属于事实认定不清，法律适用错误。二、一审判决使《出让协议书》无效的不利后果完全由卢炎球承担，使卢炎球承受巨额损失，而黄金荣违章建房获利多年并且进行出售，非但没有承担任何不利后果，其获利还得到了法院判决的保障，是严重违背民法公平合理原则的。一审法院认定，涉案合同无效的过错归于合同双方，各自应承担50%的责任，最后却逻辑混乱，判决黄金荣只需要支付给卢炎球一万余元，这对于黄金荣的获益是微乎其微的，相当于让黄金荣使用、出租、出售违建房屋的所有获益入袋为安；相反的，卢炎球则承担了购房款200万元的利息、房产的租金和增值收入、以及房屋折价返还等损失，显失公平。卢炎球承受的损失已经远远超过其应当承担的过错责任比例，一审法院虽然认为双方对于合同被认定为无效都存在过错，但判决结果却导致只有卢炎球一人承担巨额损失，而黄金荣却因合同无效而获益，该判决的结果与过错责任的认定比例是相互矛盾的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，最高人民法院也在全国法院民商事审判工作会议上，明确在确定合同无效后的返还责任或者折价补偿范围时，应当结合应予返还的财产性质，根据诚实信用原则的要求，结合双方当事人过错程度，在当事人之间合理分配责任，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。黄金荣通过欺诈手段，与卢炎球订立《出让协议书》，出售违建房获取利益，最终导致合同无效，其本来就应该承担违建房屋被政府没收的结果，卢炎球对违建房屋被罚没之事没有过错，而且还因为黄金荣的欺诈行为蒙受了巨大经济损失。因此，黄金荣因无效合同而收取的房屋转让款200万元应返还给卢炎球，同时，卢炎球也会将因无效合同取得的租金1189790.5元交还给黄金荣，卢炎球和黄金荣两项给付义务相结合，黄金荣应当向卢炎球返还人民币810209.5元。被上诉人黄金荣未发表意见。卢炎球向一审法院起诉请求：1.确认卢炎球与黄金荣于2015年11月12日签订的《出让协议书》无效（合同标的额为2000000元）；2.判令黄金荣返还卢炎球厂房出让款1540000元；3.本案诉讼费用由黄金荣承担。一审法院认定事实：2001年10月15日，卢炎球与顺德市容桂镇某某村民委员会签订《土地租用合同》，约定如下内容：卢炎球使用顺德市容桂镇某某村民委员会土地面积3000平方米，位于某某20队闸头至润洪屋边一带围堤，由2001年12月1日交地给卢炎球，使用期为2002年4月1日至2032年3月31日；每亩土地单价为1000元，每三年递增10%；卢炎球必须在五个月内动工基建；若卢炎球期满不再续约，卢炎球所建厂房不作折价，归属村集体所有。2004年3月20日，卢炎球与佛山市顺德区容桂街某某社区*民委员会签订《土地租用合同》，约定如下内容：卢炎球使用土地面积4980平方米，使用期为2002年4月1日至2032年3月31日；从2004年1月1日起按每平方米租金0.3元，建厂后按建厂实用面积每平方0.4元，今后按每五年递增10%，此合同为2001年10月15日合同的补充。2005年11月3日，卢炎球与黄金荣签订了《租地协议》，约定如下：黄金荣租用某某细沙头围边土地面积893平方米，一年租金共24648元，黄金荣使用期为22年，从2006年1月1日至2028年12月31日，租赁期每五年递增15%的租金，减租赁期2个月后再开始计租；在租用时，如遇上级征用土地，地上物有补偿归黄金荣，土地补偿归卢炎球，在协议期满后，厂房等一切不动产归卢炎球所有。2015年11月12日，卢炎球与黄金荣签订了《出让协议书》，约定如下内容：黄金荣将部分厂房出租给李某兴，租期为2014年8月18日至2016年9月5日，每月租金12097元，租赁保证金24194元；黄金荣将部分厂房出租给阳某惠，租期为2015年3月1日至2018年2月30日，每月租金20500元，租赁保证金40000元；双方一致同意解除2005年11月3日签订的《租地协议》；黄金荣将其在租用土地上自筹租金建设的厂房（带租）按现状整体出让给卢炎球，出让价款为200万元（包括租金按金64194元）；双方均确认上述厂房建筑面积约3200平方米，未经报建手续；签订协议当日支付出让款30万元，2016年1月1日前支付出让款1635806元（扣除按金64194元）；从2015年12月开始租金由卢炎球收取。2018年11月16日，佛山市禅城区人民法院出具（2018）粤0606执恢1870号公告，内容如下：佛山市国土资源局作出的佛国土资顺罚[2007]46号土地违法案件行政处罚决定书及该院作出的（2008）顺法行执字第00346号之一行政执行裁定书已经发生法律效力，因被执行人卢炎球拒不履行生效法律文书确定的退还其非法占用的位于佛山市顺德区*********桂机汽车修理厂后面（宗地号：086121-011）的土地，并没收其在非法占用的土地上新建的842.53平方米建筑物和其他设施的义务，为此该院特发出公告如下：没收被执行人卢炎球在非法占用的位于佛山市顺德区*********桂机汽车修理厂后面（宗地号：086121-011）的土地上新建的842.53平方米的建筑物及其他设施，并将该土地及地上建筑物和其他设施交给佛山市顺德区国土城建和水利局管理处置。卢炎球在庭审中确认其实际使用厂房期间为2015年11月11日到2018年11月16日，并确认在实际使用厂房期间每月收取《出让协议书》所涉及的租金12097元及20500元。黄金荣在庭审上确认已收取卢炎球200万元（包含押金）。一审法院认为，该案属于合同纠纷，因黄金荣为香港特别行政区居民，该案属于涉港民事案件。因当事人没有选择合同适用的法律，故适用与该合同有最密切联系的法律即内地法律审理。结合双方的诉辩意见，该案的争议焦点为：《出让协议书》的效力以及案涉转让款是否应予以返还，具体分析如下：一、对于《出让协议书》的效力的问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”卢炎球与黄金荣一致确认《出让协议书》所涉的厂房未取得建设工程规划许可证，《出让协议书》所涉的标的物已违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，破坏了城乡规划秩序，扰乱了国家行政管理秩序。另参考《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该规定认为对于标的物为未取得建设工程规划许可证建设的房屋订立的租赁合同为无效合同，从该规定可得出未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋涉及的合同违反了法律、行政法规的强制性规定。综上分析，《出让协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。二、对于案涉厂房转让款是否应予以返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”卢炎球与黄金荣因《出让协议书》取得的财产主要包括以下：（一）黄金荣在庭审中已明确其收取卢炎球200万元，该款项属于因合同取得的财产，应当予以返还。（二）卢炎球因《出让协议书》取得的租金收益，该款项属于因合同取得的财产，应当予以返还。《出让协议书》中约定从2015年12月开始的租金由卢炎球收取，结合《出让协议书》的约定及卢炎球的自述，卢炎球的租金收益具体金额计算如下：按12097元每月的标准从2015年12月开始计算至2018年11月16日为441540.5元；按20500元每月的标准从2015年12月开始计算至2018年11月16日为748250元，合共1189790.5元。（三）卢炎球因《出让协议书》取得案涉厂房，因该建筑物已被没收，不能返还。对于不能返还的财产，应当折价补偿。由于该建筑物现已被没收，无法评估其现有价值，故参考《出让协议书》的约定，酌定该建筑物于2015年11月12日的价值为200万元，结合其使用年限，酌定其现有价值为160万元。卢炎球与黄金荣在均明知案涉建筑物未办理建设工程规划许可证的情形，仍签订《出让协议书》，双方均有过错，且过错相当，故各自应当承担50%的责任。结合双方的过错责任，卢炎球应当折价补偿黄金荣80万元（160万元×50%）。结合双方应当返还的款项，黄金荣应当向卢炎球返还10209.5元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、卢炎球与黄金荣于2015年11月12日签订的《出让协议书》无效；二、黄金荣应于判决发生法律效力之日起十日内向卢炎球返还款项10209.5元；三、驳回卢炎球的其他诉讼请求。本案受理费22800元，由卢炎球负担22683.61元，由黄金荣负担116.39元。本案二审期间，各方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是合同纠纷。黄金荣是香港特别行政区居民，故本案具有涉港因素，属于涉港民事纠纷。一审法院适用内地法律审理本案，卢炎球、黄金荣均没有提出异议，本院对此予以确认。综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：《出让协议书》的效力及与此相关的款项处理问题。关于《出让协议书》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”卢炎球、黄金荣在本案中均确认案涉《出让协议书》所涉厂房未取得建设工程规划许可证，且有关标的物因非法占用农用地已被罚没。故此，案涉《出让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同属于无效合同，处理正确，本院予以确认。卢炎球对此认为其在案涉《出让协议书》签订过程中没有过错，不应承担赔偿责任。经查，2004年3月20日，卢炎球与佛山市顺德区容桂街某某社区*民委员会于签订《土地租用合同》后取得该土地使用权。此后，卢炎球与黄金荣于2005年11月3日签订《租地协议》将案涉土地使用权对外出租。卢炎球及黄金荣两人在其时应已知晓案涉土地使用权属于农用地性质。但是，卢炎球明知黄金荣在该地块上新建厂房，在未取得建设工程规划许可证的情况下仍然签订《出让协议书》，并将该新建厂房向案外人李某兴、阳某惠出租。故此，卢炎球、黄金荣对上述违反法律及行政法规的情况均为明知，卢炎球主张黄金荣以欺诈手段与其订立合同，没有事实依据，本院对此不予采信。由此，一审法院确认双方当事人对《出让协议书》的签订具有同等过错，应各自承担50%的过错责任，处理正确，本院予以确认。关于《出让协议书》无效后的相关款项的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《出让协议书》系双务合同，如前所述，该合同已被确定无效。故此，结合上述法律规定，当事人因案涉《出让协议书》取得的财产，应当互相返还，对于无法返还原物则应折价补偿。且相关财产在确定返还时，应充分考虑财产增值或者贬值的因素，以避免一方因合同无效而获益。结合本案情况，一审法院确定相关财产处理如下：1.黄金荣返还卢炎球转让款200万元；2.卢炎球因出租案涉厂房而取得的租金1189790.5元予以返还黄金荣；3.案涉厂房因被罚没而无法返还，一审法院酌定现值为160万元并由卢炎球、黄金荣按过错比例50%各自负担80万元。经核对，本院对上述财产项目“1”“3”的价值确定及处理予以确认。对于财产项目“2”即案涉厂房所产生的租金问题。该租金是案涉厂房于2015年12月开始至2018年11月16日期间所产生，属于案涉厂房产生的孳息。结合一审法院的认定，案涉厂房被酌定现值为160万元（以2015年11月12日酌定为200万元为基础），故该部分租金的性质应属于案涉厂房总价值的一部分（包括填补厂房价值贬损部分和实际增值部分），故案涉厂房的总价值应为2789790.5元（160万元+1189790.5元=2789790.5元），其增值部分为789790.5元。若该增值部分全部由卢炎球返还黄金荣，对卢炎球显失公平。一审法院对该部分款项的处理不当，本院予以纠正。结合本案实际情况，本院确定该部分款项按各方50%的比例进行分配。故此，黄金荣应向卢炎球返还款项394895.25元（789790.5元×50%=394895.25元）。综上所述，卢炎球的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持，对缺乏理据部分，本院予以驳回。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1683号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1683号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1683号民事判决第二项为：被上诉人黄金荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人卢炎球返还款项394895.25元；四、驳回上诉人卢炎球的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元，由上诉人卢炎球负担18298元，由被上诉人黄金荣负担4502元；二审案件受理费11800元，由上诉人卢炎球负担9790元，由被上诉人黄金荣负担2330元。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 梁亦民审 判 员 谢达辉二〇二〇年十月三十日法官助理 蒋 雯书 记 员 任小青