四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0182民初2611号 原告：成都盛世凰巢置业有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道星空路**（公司登记地址：彭州市濛阳镇第二政务服务中心）。 法定代表人：赵磊峰，董事长。 委托诉讼代理人：仲野，1985年2月27日出生，汉族，住四川省成都市双流区。系公司员工。 被告：黄连，女，1989年6月24日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告成都盛世凰巢置业有限公司（以下简称：盛世公司）与被告黄连商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛世公司委托诉讼代理人仲野，被告黄连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛世公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年6月25日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》；2、判令黄连协助盛世公司办理位于彭州市××镇××路××号××幢××单元××楼××号房屋的备案登记（备案号：115679）及预告登记（预告登记号：川［2019］彭州市不动产证明第0019902号）注销事宜；3、判令黄连支付代偿款9464.68元；4、判令黄连支付违约金132043.6元。事实与理由：2019年6月25日，黄连与盛世公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》约定，黄连购买盛世公司开发的位于彭州市××镇××路××号××幢××单元××楼××号××，总价款为660218元，其中460000元由黄连向中国银行股份有限公司彭州支行（以下简称：中行彭州支行）按揭贷款支付。合同签订当日，黄连向盛世公司支付了首期购房款200218元。因黄连未按期归还借款，中行彭州支行宣布借款提前到期，并于2020年3月11日向盛世公司发出《关于履行担保责任的通知函》。盛世公司分别于2020年4月14日、4月16日共计向中行彭州支行代偿借款本息469464.68元。黄连因涉嫌职务侵占罪于2019年12月5日被彭州市公安局执行逮捕，羁押于成都市看守所。盛世公司无法通知、联系黄连，故诉至本院。 被告黄连辩称，未能及时还贷确因客观原因造成，并非恶意拖欠。对盛世公司提出的解除合同、协助办理案涉房屋备案登记及预告登记的注销事宜、支付代偿款9464.68元的诉讼请求，黄连均无意见。违约金应该给，但盛世公司主张的违约金金额过高，请求法院予以调整。 本院经审理认定事实如下： 2019年1月17日，甲方中行彭州支行与乙方盛世公司签订《中国银行股份有限公司四川省分行房屋按揭贷款业务合作协议》。2019年6月25日，黄连与盛世公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》约定，黄连购买盛世公司开发的位于彭州市××镇××路××号××幢××单元××楼××号××，总价款为660218元，其中460000元由黄连向中国银行股份有限公司彭州支行（以下简称：中行彭州支行）按揭贷款支付。出卖人在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。若买受人未按贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），则出卖人所承担的责任（包括但不限于代为支付贷款本息、违约金、滞纳金、复利、赔偿金、及实现债权所产生的全部受理费、律师服务费的费用）均有权向买受人追索。若买受人累计三期未按贷款合同约定向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权通知买受人解除本合同及本补充协议；同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之购房总价款的20%向出卖人支付违约金。 2019年8月9日，借款人黄连与贷款人中行彭州支行、保证人盛世公司签订《中国银行股份有限公司一手住房按揭贷款合同》。《商品房买卖合同摘要》载明，合同签约备案号：115679。出卖人：盛世公司。买受人：黄连。签约备案时间：2019年8月13日。项目名称：佳兆业·金域都荟二期建设项目。房屋地址：濛阳镇飞星路299号11幢1单元1楼101号。国有土地使用证编号：彭国用（2014）地）地**品房预售许可证编号：××。案涉房屋预告登记号：川［2019］彭州市不动产证明第0019902号。 合同签订当日，黄连向盛世公司支付了首期购房款200218元。2019年12月5日，黄连因涉嫌职务侵占罪被彭州市公安局执行逮捕，现羁押于成都市看守所。因黄连未按期归还借款，中行彭州支行宣布借款提前到期，并于2020年3月11日向盛世公司发出《关于履行担保责任的通知函》载明，截止2020年3月10日，借款人已累计拖欠本金3147.51元、利息5794.65元、罚息115.04元，合计9057.2元。盛世公司分别于2020年4月14日、4月16日共计向中行彭州支行代偿全部借款本息469464.68元。 以上事实有当事人当庭一致的陈述及营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《四川省商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》、《中国银行股份有限公司一手住房按揭贷款合同》、《中国银行股份有限公司四川省分行房屋按揭贷款业务合作协议》、《商品房买卖合同摘要》、《关于履行担保责任的通知函》、《销售收据》《电子回单》《逮捕通知书》等证据在卷佐证，经庭审举证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本院认为，盛世公司与黄连签订的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务。因黄连未按期归还银行贷款，导致盛世公司承担担保责任，代偿全部贷款本息，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，出卖人有权通知买受人解除本合同及本补充协议。盛世公司向本院起诉要求解除上述合同，本院向黄连送达起诉状副本之日即2020年9月11日，应视为盛世公司通知其解除之日。《四川省商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》解除后，黄连应当协助盛世公司办理案涉房屋的备案登记及预登记注销事宜。 关于黄连已支付的首期购房款的处置。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同签订当日，黄连向盛世公司支付了首期购房款200218元。经本院在庭审中向黄连释明，黄连就合同解除后应返还已付首期购房款提出了同时履行抗辩。合同解除后，盛世公司应当返还黄连已付首期购房款200218元。 关于盛世公司主张黄连支付代偿款9464.68元。 盛世公司分别于2020年4月14日、4月16日共计向中行彭州支行代偿全部借款本息469464.68元。合同解除后，对超过房贷本金460000元的代偿款9464.68元应当由黄连向盛世公司返还。 关于盛世公司主张的违约金是否过高应予以调整的问题。 本案中，借款人黄连于2019年8月签订按揭贷款合同，同年12月因涉嫌职务侵占罪被羁押。截止2020年3月10日，借款人累计拖欠本金、利息、罚息合计9057.2元。合同约定因买受人违约致解除本合同及本补充协议，出卖人有权要求买受人按照合同约定之购房总价款的20%向出卖人支付违约金。盛世公司主张的违约金132043.6元符合合同约定，但过分高于造成的损失，应当予以调整。结合案涉合同履行情况及黄连的具体违约情形，本院酌定支付违约金金额为30000元。 综上，盛世公司应当返还黄连已付首期购房款200218元，与应当由黄连向盛世公司返还的代偿款9464.68元、应支付的违约金30000元进行品跌后，由盛世公司向黄连支付160753.32元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、成都盛世凰巢置业有限公司与黄连于2019年6月25日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》于2020年9月11日解除； 二、黄连于本判决生效之日起十日内协助成都盛世凰巢置业有限公司办理位于彭州市××镇××路××号××幢××单元××楼××号房屋的备案登记（备案号：115679）及预告登记（预告登记号：川［2019］彭州市不动产证明第0019902号）注销事宜； 三、成都盛世凰巢置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄连160753.32元（首付款与代偿款、违约金经品跌后）； 四、驳回成都盛世凰巢置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1565元，由黄连负担393元，成都盛世凰巢置业有限公司负担1172元（该款已由成都盛世凰巢置业有限公司缴纳，黄连应负担的393元于本判决生效之日起十日内支付成都盛世凰巢置业有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  胡剑 二〇二〇年十月十四日 书记员  袁静 彭州市人民法院 履行义务告知书 依照法律规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人有自动履行的义务。当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。进入执行程序后，被执行人若未按执行通知履行法律文书确定的义务，将面临如下法律后果： 1．被限制出境。 2．被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （5）购买非经营必需车辆； （6）旅游、度假； （7）子女就读高收费私立学校； （8）支付高额保费购买保险理财产品； （9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。 3．被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有： （1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。 （2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。 （3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。 （4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。 （5）荣誉或授信限制。 （6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。 4．被强制执行并承担相关费用。 5．支付执行费。 6．被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。 为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。