河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初5080号原告：刘娟芳，女，汉族，1973年3月28日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李国强，男，汉族，1971年5月1日生，住河南省义马市。系刘娟芳丈夫，特别授权。被告：洛阳顺驰房地产开发有限公司，住所地：中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新技术开发区华夏西路18号2幢路劲御城一期2#楼2层东北侧。统一社会信用代码：91410300763118242A。法定代表人：何定丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：赵钦，河南中冶律师事务所律师，特别授权。原告刘娟芳与被告洛阳顺驰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘娟芳及其委托诉讼代理人李国强，被告洛阳顺驰房地产开发有限公司委托诉讼代理人付景新、赵钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娟芳向本院提出诉讼请求：1、依法确认合同编号为YS0130206的《商品房预售合同》中第十五条第2项的格式条款无效；2、被告承担违约责任，向原告支付违约金7万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月27日，原告刘娟芳与开发商洛阳顺驰房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，购买了位于洛阳新区××街与××交叉口东北角××小区××单元××号商品房，原告按照合同约定已全额支付购房款658910元。为办理房产证，原告于2012年9月1日缴纳了契税13178.20元，并自2012年10月1日交房之日开始交物业费，2014年9月5日到被告处开具正式购房发票，并要求办理房产证，被告工作人员答复正在办理中。此后每年都向被告主张权利，并向相关部门反映问题。2019年4月6人，双方签订补充协议，原告缴纳调整面积款3478元。并于2019年4月12日办理房产证。根据《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告因擅自改变容积率致使3号楼无法通过验收，是造成原告房子不能办证的主要原因，应当承担违约责任。根据《商品房预售合同》第十五条第2项“买受人不退房，出卖人按已支付房价款的0.05%向买受人支付违约金”的规定，被告因延迟办理房屋产权登记手续只需支付原告329.5元的违约金，该格式条款与被告制定的关于原告违约应承担的违约责任，加重了原告的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该格式条款应依法认定为无效条款。鉴于被告的行为已经构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，请求贵院依法支持原告诉求。被告辩称：一、被告一直在努力的协调政府加快进度，但导致之前未能办证的根本原因不在被告。1、按照房管登记规定，在办理产权登记之前，需要办理规划核实。2012年工程竣工验收合格后，被告就向政府规划局报送了规划核实材料，规划局经过核实，核发规划合格证书。但在办理竣工验收备案前，2013年住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局发布了建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013），对建筑工程建筑面积的计算方式进行了调整，按照新的计算规则，世府名邸小区容积率超过了原土地使用时规划要点核定标准。于是规划局要求收回规划核实证书，重新进行核算，并要求补缴土地出让金。2、对于规划局的要求，被告仍然表示同意补缴。但是规划部门迟迟未能核算出补缴金额。后来由于规划局人事发生重大变化和政府部门改革，原负责规划的部门撤销，而新的规划部门未办理交接，导致世府名邸小区原告所在楼栋迟迟不能办理规划核实。被告持续不断地向政府提出要求，要求解决问题，但未能解决，被告实属无奈。在此情况下，有部分有实力和能力的业主协助被告共同向市委、市政府请愿，在2018年终于得到市委市政府的重视，经市政府召开专题会议，组织各部门联合解决世府名邸的办证问题。规划部门也很快通知被告办理规划核实，被告在第一时间内根据要求补缴土地出让金，本案涉案世府名邸3号楼终于在2019年3月取得不动产权利证书，具备办理房屋产权证的条件，原告也已经取得不动产权证书。3、而在上述过程中，被告是按照政府批准的规划图纸施工，规划局也向被告颁发了规划许可证，被告五证齐全。是由于国家政策的变化、规划局人事调整和政府部门撤销导致规划核实迟迟未能办理，被告自身没有过错，而且被告自身更没有为办证设置任何障碍，希望业主能够理解。二、《商品房预售合同》是河南省工商行政管理局和河南省建设厅制定，并且在洛阳市范围内同一时期用的是同一个版本。而且在合同第22页明确载明买受人在签署合同及补充协议前，已经认真全面阅读全部条款，并于出卖人进行积极友好的磋商，对约定的内容均无异议。在公平自愿的基础上签订合同，和本补充协议该字体以黑色和斜体明示。不存在被告制定格式条款的问题，更不存在《中华人民共和国合同法》52条规定的合同无效的法定情形，原告要求认定合同条款无效，缺乏法律依据，是不诚信的表现。三、被告已经按照约定将房屋交付原告，对于所有权登记问题，没有任何人否认房屋归原告所有。而原告购买的房屋，价值已经翻倍的在上涨。因此原告没有损失。在此情况下，原告仍然提出171069元损失没有合同依据，也没有法律依据。四、自2013年至今，经过5年多时间，原告损失的主张也超过了诉讼时效。综上，被告在办证问题上没有过错，进度取决于政府部门的办事效率，被告一直努力配合办证，现已具备办证条件，原告也已经取得不动产权证书。被告不应当支付损失。依据原、被告提供证据，经庭审陈述、质证、辩论，本院确认以下事实：2011年10月27日，原告刘娟芳作为买受人与被告作为出卖人签订了合同编号YS0130206的《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告位于洛阳新区××街与××交叉口东北角××小区××单元××号房屋，房屋代码为446922，房屋总价款为人民币658910元整；原告于2011年10月27日前以现金方式付清首付款人民币358910元，剩余房款人民币300000元办理按揭贷款；出卖人在2012年9月30日前将商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同签订后原告依约向被告缴纳了购房款；被告于2012年9月29日向原告交付房屋，但未在交付使用后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原因是该小区容积率超出核定标准，导致原告未能在约定的时间内取得房地产权属证书。因涉案房产未能在合同约定期限内办理产权登记，原告一直要求开发商办理产权证并向相关部门反映。2018年9月12日被告补缴了土地出让金后，于2019年3月4日完成包括本案房屋在内的产权初始登记后通知业主办理产权证。2019年4月6日，原告刘娟芳与被告签订补充协议，向被告补交了涉案房屋面积的差价款3478元，并办理了涉案房产的不动产权利证书。上述事实，由原告提交的《商品房预售合同》、《房款专用收据、发票》、《中华人民共和国契税完税证》、《河南省住房专项维修资金专用票据》、被告提交的住房城乡建设部关于发布国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的公告、市政府办公室《会议备忘》、《不动产权利证书》、《土地出让金专用票据》等在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，合同签订后，原告依约向被告支付了购房款658910元，被告依约向原告交付了涉案房产。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。因被告未在房屋交付使用后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。因原告一直向有关部门主张权利，故对被告辩称原告起诉超过诉讼时效，本院不予采信。关于原告主张的格式条款是否无效问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因该格式条款是对产权登记被告违约时违约金计算方式的约定，故原告主张该格式条款无效，没有法律依据，本院不予支持。原告未提供证据证明被告迟延办理备案工作给其造成的损失，故原告主张的违约金，应按合同约定的违约金计算即392.5元，对原告主张的违约金超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳顺驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘娟芳支付违约金392.5元；二、驳回原告刘娟芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元（已减半），由原告刘娟芳承担800元，被告洛阳顺驰房地产开发有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赵拥军二〇二〇年十月十日书记员  杨毅娜