江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初5641号原告：南京四方建设实业有限公司，统一社会信用代码913201006089346296，住所地南京市秦淮区建康路**。法定代表人：彭毅敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王可新，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘中奇，男，该公司法务。被告：江苏开元众鑫鞋业有限公司，统一社会信用代码91320114552072002Q，住所地南京市雨花台区铁心桥大街**。法定代表人：周再东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李楚炫，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵世琴，女，该公司员工。原告南京四方建设实业有限公司（以下简称四方建设）与被告江苏开元众鑫鞋业有限公司（以下简称开元众鑫）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四方建设的委托诉讼代理人王可新、刘中奇，被告开元众鑫公司的委托诉讼代理人李楚炫、赵世琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四方建设向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付租金等各项费用（租金管理费、促销费、电费、水费、票据报表费、维护费）75580.26元；2.被告向原告支付违约金76608元，支付迟延履行违约金38748.23元；3.被告向原告支付律师费10760元；4.被告承担本案的诉讼费用及保全费用。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：要求被告支付租金等各项费用48363.45元，第2项诉讼请求中的迟延履行违约金变更为：以48363.45元为基数，自起诉之日起按年利率24%的标准计算到实际付款之日止。事实和理由：2019年3月29日，原、被告签订《鹏欣水游城租赁合同》，约定：被告经营原告位于南京水游城的F3-T12店铺（以下简称案涉店铺），面积40平米，用途零售，店铺名称法兰小屋，营业范围玩具制作、销售等，期限自2019年6月1日至2020年5月31日，月最低保证租金按照9元/日/平米×面积×30.4日及抽成租金等内容。被告开业后由于经营业绩不佳，未及时补缴欠缴租金管理费等费用。自2019年7月开始，每月欠缴租金管理费等各项费用75580.26元。被告在2019年11月11日提出提前退店申请，但又不同意承担违约责任，原告于2019年12月7日回函要求其在承担违约责任的前提下才可提前解约。2019年12月21日被告突然擅自撤店停业，2020年1月1日原告发出恢复营业通知书，被告未恢复营业。2020年1月22日原告发出催缴函，要求被告立即支付2019年7－12月欠缴的租金管理费等费用。鉴于被告欠缴费用超过一个月且擅自停业并经催告未恢复营业，其行为已构成根本违约，2020年2月22日原告向被告发出解约通知书，被告除应立即支付租金等费用，根据合同约定，承担违约责任，支付违约金76608元，支付迟延履约违约金38748.23元。根据合同约定，因被告违约，应承担原告支付的律师费等各项费用。故原告诉至法院，请求法院在查明事实的基础上，作出公正判决。被告开元众鑫公司辩称，1.被告不应支付租金。原告计算租金有误，被告实际拖欠的租金只有7、8、12三个月，总计43776元；原告将租赁结算单交给被告普通员工签收，有违常理，其主张按租赁结算单计算，被告不予认可；2019年12月19日，被告与原告工作人员电话联系，其同意被告撤柜，并同意用被告缴纳的保证金抵扣后期租金，且被告尚有5000元装修押金在原告处没有退还，故无需支付租金。2.被告不应支付违约金。被告撤场经原告同意，原告办理了施工单和施工证，否则被告无法撤场；被告于2020年1月2日从原告处撤场，是在与原告协商一致之后，且在原告的强烈要求下，于当日晚上撤场；退一步讲，根据双方签订的租赁合同约定，乙方同意，在放弃营业或者在未征得原告同意而擅自休业三天以上的情况下，不需要甲方另行通知，本合同自动终止，被告于2019年12月19日即休业不再经营，故合同应自2019年12月22日终止，被告无需支付违约金；鉴于被告不欠原告租金，亦无需支付违约金，原告擅自提起诉讼主张的律师费亦不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2019年3月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《鹏欣水游城租赁合同》，约定：甲方将案涉店铺出租给乙方，面积40平方米，租期自2019年6月1日起至2020年5月31日止；乙方应支付甲方的月租金为月最低保证租金和月销售额抽成租金中金额较高者，其中月最低保证租金为10944元，月管理费为3648元，促销费为200元/月，重大节日专项费1000元/年；乙方自本合同签订之日起十日内向甲方支付第一期租金，之后于上期租期届满前第10日支付下期租金；乙方应于2019年6月1日前交纳保证金43776元；乙方应付的租金、管理费、其它费用以及保证金等所欠甲方的债务，未及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收0.5%的迟延履行违约金，如甲方催缴后乙方仍未交付租金、管理费、其它费用以及保证金的，甲方可暂停对该店铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）；营业开始日后，乙方要求解约或因乙方违反合同第14条（第1款第9项除外）的规定使甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于三个月的租金以及相当于保证金数额之总和的违约金，作为本合同解约赔偿金。之后，双方签订补充协议，将租金起算时间变更为2019年5月25日。原告按约将案涉店铺交付被告经营使用，被告支付保证金43776元及装修押金5000元，支付租金、管理费及其他费用等共计63330.36元。2019年11月11日，被告向原告发出《撤柜申请》，以累计亏损较多、难以维持商铺开销为由，向原告提出撤柜申请，撤柜时间定为2019年11月30日。2019年11月21日，原告向被告发出《回复函》，载明：被告提前解约应在预定解约日的六个月前以书面形式提出，并按约支付违约金，在被告同意支付违约金及恢复原状等费用的情况下，原告同意解除合同。2019年11月19日，被告向原告发出《解租申请》。2019年12月6日，被告再次向原告发出《撤柜申请》，要求原告尽快解约，安排撤柜。2019年12月7日，原告再次回函被告，表明在被告同意支付违约金及恢复原状等费用的情况下，原告同意解约。2019年12月21日，被告停止案涉店铺的经营。2020年1月2日，被告与原告工作人员通过微信联系撤柜事宜，原告工作人员同意被告办理撤柜手续，并要求被告当晚就撤场。2020年1月4日，被告将案涉店铺内的物品清空搬出。2020年1月16日，原告向被告发出《解约通知书》，载明：被告自2019年12月21日起未经原告同意停止营业，至今仍未恢复，属于根本违约，原告自即日起解除双方的租赁合同，要求被告在本函件送达后三日内撤出店铺并恢复原状；截至2019年12月31日，被告应支付而未付的租金、管理费及其他费用共计75580.26元，迟延履行违约金38748.23元；被告应支付原告相当于三个月的租金及相当于保证金数额之总和的违约金作为解约赔偿金，被告已交付的保证金43776元、装修押金5000元不予返还，还应支付违约金32832元。审理中，经双方确认，被告对原告提交的计算表中列明的水电费、促销费、POP费、员工培训费、票据报表费、维护费、重大节日费等费用计算的数据不持异议，但认为上述费用以及租金、管理费被告仅应承担2019年12月19日之前的费用，之后的费用被告不应承担。根据双方确认的事实，本院查明：2019年5月，案涉店铺共产生租金2471.23元、管理费823.74元、促销费45.16元、票据报表费20元。自2019年6月起，除合同约定的租金、物管费外，案涉店铺共产生如下费用：1.电费,2019年6月至12月，分别为239.82元、109.41元、136.71元、116.39元、88.17元、65.04元、50.86元；2.水费，2019年6月至12月，每月20.14元；3.促销费，2019年6月至12月，每月200元；4.POP费，2019年6月为45元；5.员工培训费，2019年7月为200元；6.票据报表费，2019年6月、8月、9月、10月，每月20元；7.维护费，2019年6月至2019年12月，分别为159.3元、72.68元、90.81元、82.56元、62.54元、46.14元、36.08元；8.重大节日费，2019年7月为1000元。本院认为，原、被告签订的《鹏欣水游城租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，双方均应遵照执行。被告在合同履行期间，单方解除合同，应承担相应的违约责任。关于合同解除的时间，被告两次发函要求撤柜，原告均回复在被告支付违约金并恢复原状的情况下同意解除合同；虽然双方未能就违约责任等达成一致意见，但原告工作人员于2020年1月2日同意被告办理撤柜手续，被告并实际于2020年1月4日将店内物品清空，故本院认定双方签订的《鹏欣水游城租赁合同》于2020年1月4日解除，被告应向原告支付租金、管理费等至2020年1月4日。截至2020年1月4日，被告应支付的租金、管理费计107321.81元，另被告还需支付电费、水费、促销费等其他费用计4287.65元，总计应支付111609.46元，扣除被告已支付的63330.36元，被告欠付各项费用为48279.1元。原告同意以被告支付的保证金43776元及装修押金5000元冲抵被告所欠费用，相互冲抵后，原告还应退还被告保证金496.9元。原告诉请要求被告支付欠付的租金等费用及迟延履行违约金的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。关于被告单方解约应承担的违约责任，原告诉请要求被告支付违约金76608元，被告抗辩违约金过高，本院综合考量原告的损失、双方的过错程度、剩余租期等因素，酌定被告应支付的违约金以22000元为宜。另原告诉请要求被告支付律师费，有合同依据，但因原告起诉时诉讼标的计算有误，因其自身原因导致多付律师费，扩大的损失部分应由其自身承担，根据本案实际情况，本院酌定被告应承担原告的律师费损失以6000元为宜。综上，被告应支付原告违约金22000元、律师费6000元，共计28000元，扣除原告应返还的保证金496.9元，被告还应支付27503.1元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏开元众鑫鞋业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京四方建设实业有限公司违约金、律师费共计27503.1元（已扣除原告南京四方建设实业有限公司应退还的保证金和装修押金）；二、驳回原告南京四方建设实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4325元、减半收取计2162.5元，财产保全申请费1570元，共计3732.5元，由原告南京四方建设实业有限公司、被告江苏开元众鑫鞋业有限公司各负担1866.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇二〇年十月十九日见习书记员  陈志扬