陕西省西安市碑林区人民法院陕西省西安市碑林区人民法院   民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初4987号原告：樊君萍，女，1972年8月21日出生，汉族，住西安市灞桥区港务区。原告：卢军虎，男，1972年12月16日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区港务区。被告：王云芳，女，1971年11月8日出生，汉族，无业，住陕西省XX城县。被告：曹力，男，1995年7月20日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：李西亭，（系曹力之母），女，1970年12月18日出生，汉族，无业，住址同上。委托诉讼代理人：李通，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被告：西安金诺居房地产营销策划有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：苟永祥，该公司总经理。原告樊君萍、卢军虎与被告王云芳、曹力、西安金诺居房地产营销策划有限公司（以下简称西安金诺居公司）物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊君萍、卢军虎，被告曹力之委托诉讼代理人李西亭、李通，西安金诺居公司之法定代表人苟永祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告樊君萍、卢军虎向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认三被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求依法确认西安市碑林区XX路XX号XX城XX栋XX单元XX层XX号建筑面积81.05平方米房屋所有权归原告所有，协助办理房屋产权过户；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月1日，被告王云芳从案外人陕西博胜投资有限责任公司购买涉案房产（位于西安市碑林区XX路XX号XX城XX室，建筑面积81.05平方米），付款方式为按揭，其中首付款为169712元，按揭款为37万元（中国建设银行陕西分行），贷款期限240个月（自2013年1月1日起，至2031年1月6日止）。当日，原告与被告王云芳签订《房产代持协议》，其中第2.2款约定“上述房产所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利属于甲方，乙方仅代甲方持有该房产的任何权利。”即原告为涉案房产的实际所有权人，被告王云芳系名义所有人。2018年6月，在原告不知情的情况下，被告王云芳与被告曹力恶意串通，通过被告西安金诺居公司进行上述房产买卖，交易价格为81万元整，先后完成涉案房屋的买卖合同签订、产权变更登记等事项。综上所述，原告为维护自身合法权益不受侵犯，现诉至贵院，望判如所请。被告王云芳辩称，不同意原告诉请。1、涉案房屋确属樊君萍，出资在我名下购买，因为其用我名字办理贷款20多万元，至今未偿还；2、2018年5月5日买方曹某某拿着还款计划找我称原告欠其款项未还，让我将房屋卖给他。3、原告同意将房屋卖给我后，签订协议，我也告知其涉案房屋内住着第三方，卖房时曹某某告知我要经过中介，因我不懂，就找了金诺居房地产公司。被曹力辩称，不同意原告诉请，2018年我们通过金诺居与王云芳签订房屋买卖合同，经核实，该房屋未作任何抵押和担保， 2018年8月14日已拿到房产证，请求驳回原告的诉讼请求。被告西安金诺居公司辩称，不同意原告诉请，经我们审查，买方、卖房身份、手续符合法律规定，合同是有效的。我方当时对王云芳是否为产权人，对房屋是否有手续进行过了解，王云芳为涉案房屋的所有权人，我们在房管局也查过，房屋也没有别人的名字，我们也通过房管局将涉案房屋过户到曹力名下，合同有效。至于原告诉请称有抵押，我不知情。本院经审理认定事实如下：2012年11月1日，原告樊君萍与被告王云芳签订《房产代持协议》，约定原告樊君萍于2012年11月1日向陕西博胜投资有限责任公司购买位于西安市碑林区XX路XX号XX城（西区）5幢1单元16层1607号，产权面积81.05平方米的房屋一套，被告王云芳同意代原告樊君萍持有该房产，樊君萍为该房产的实际所有权人。原告樊君萍已支付上述房产的首付款并办理了银行按揭贷款，待交房时双方共同将房产证、土地使用权证等办理在被告王云芳名下，原告樊君萍支付交房所需的各项税费。上述房产所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利属于原告樊君萍，被告王云芳仅代原告樊君萍持有该房产不享有房产的任何权利。未经原告樊君萍同意，被告王云芳不得将该房产对外出租、出售，也不得以该房产对外设定抵押、质押。同日，原告樊君萍以被告王云芳名义支付购房首付款169712元并以被告王云芳名义在中国建设银行陕西省分行就剩余房款37万元办理按揭贷款，签订抵押合同。2013年2月原告樊君萍以被告王云芳名义缴纳了房屋大修基金、契税。被告曹力的父亲曹某某与原告樊君萍、卢军虎存在债务纠纷，被告王云芳与原告樊君萍存在信用卡欠款纠纷。曹某某于2018年5月29日与被告王云芳签订《协议书》，约定被告王云芳将涉案房屋出售给曹某某，曹某某向被告王云芳先付部分款项，由王云芳归还信用卡欠款及相关费用，并由王云芳出面办理房屋按揭贷款还款、解除房产抵押。2018年6月1日，被告王云芳在原告樊君萍不知情的情况下，与被告曹力的委托代理人曹某某，通过被告西安金诺居公司作为居间方，签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给被告曹力，并办理了产权人为李西亭（被告曹力母亲）、产权证号为（2018）西安市不动产权第1383635号的产权证书。另查，2016年2月1日，原告樊君萍、卢军虎（甲方）与案外人姚某某（乙方）签订《个人住房质押协议书》，约定为确保甲方与乙方签订的借款合同的履行，甲方以其所有的位于西安市碑林区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号的一处按揭房产（面积81.05平方米）及车库，享有的居住及使用权利设定质押。甲方质押担保的借款金额为35万元，自2016年2月1日至甲方不再使用为止，借款利息为月利息5000元。违约超出三个月，按借款总额加三个月违约利息的总额日千分之五支付违约金利息。甲方保证对设定质押权利的房产依法享有所有权，甲方应于2016年2月1日将设定质押权利的房产及车库交付乙方使用。甲方在无违约的情况下，乙方不得以任何理由无故催要借款。本合同生效后，甲方协调配合有关部门，保证乙方享有对该房产居住使用的权利，否则乙方享有单方解除本协议的权利。乙方装修该房产的合理费用届时由甲方承担。乙方居住使用该房产期间发生的水电、物业等费用由乙方实际支付。本合同签订后自甲方将所属房屋交付乙方占有之日起生效。备注：甲方交给乙方房屋是毛墙毛地，装修费用以实际完工结算浮动不超15%为实际总和，原则上多退少不补，原则5万元人民币内。2015年11月，原告樊君萍、卢军虎将涉案房屋交付姚某某，姚某某对涉案房屋进行装修后使用，并偿还部分银行按揭贷款。姚某某于2019年起诉被告王云芳、曹力、西安金诺居公司、第三人樊君萍、卢军虎确认合同无效纠纷一案，经本院（2019）陕0103民初14102号民事裁定书裁定：“……姚某某与樊君萍、卢军虎签订上述协议，约定以涉案房产的居住及使用权利设定质押，并不符合《中华人民共和国物权法》中关于质权的相关规定。原告与第三人未就涉案房产设定抵押办理登记，原告亦不是涉案房产的抵押权人。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者原告利益，合同无效。原告并非涉案房产的权利人，原告作为债权人，原告樊君萍、卢军虎作为债务人，原告可向原告樊君萍、卢军虎行使债权。被告王云芳与被告曹力的委托代理人曹某某，以及被告西安金诺居公司签订的《房屋买卖合同》并未损害原告的利益，故原告与本案并无直接利害关系，裁定驳回原告姚某某之起诉。”再查，李西亭诉姚某某返还财产纠纷一案，经本院（2019）陕0103民初14102号民事判决书判决：“……本案原告李西亭已取得物权证书，在无否定物权证书有效性的情况下，原告李西亭对涉案房屋享有完全的占有、使用权等相关权益。被告姚某某未能提交有效证据证明原告许可其占有房屋，亦无已依法行使撤销权的相关证据，其占用该房屋没有法律依据。原告李西亭诉至法院要求被告姚某某腾交房屋，该诉请于法不悖，本院依法应予支持;对于被告姚某某辩称代还款、及王云芳与原告李西亭买卖合同无效一节，其可依法另行主张。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下:被告姚某某于本判决生效之日起六十日内向原告李西亭腾交产权证号为陕(2018)西安市不动产权第 1383635号位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX室的房屋……”后姚某某不服提起上诉，西安市中级人民法院以（2020）陕01民终6136号民事裁定书裁定：准许姚某某撤回上诉   上述事实，有原、被告在法庭上的陈述、庭审笔录及《协议书》、《房屋买卖合同》、民事判决书、民事裁定书等证据存卷佐证。本院认为，借名买房是基于法律行为而取得物权，且权利标的是房屋所有权，必须严格执行登记生效主义，只要借名购买的房屋没有登记到实际出资人名下。就不能认定实际出资人享有所有权，涉案房屋原登记在王云芳名下，王云芳与曹力、西安金诺居公司签订《房屋买卖合同》并支付了合理的对价，本案涉案房屋已登记在曹力母亲的李西亭名下，李西亭相对原告而言，为善意第三人，故王云芳对涉案房屋处分有效。由此给原告带来的损失，原告可另寻法律途径解决。对于原告提出将涉案房产过户至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、驳回原告樊君萍、卢军虎要求确认三被告签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。二、驳回原告樊君萍、卢军虎要求确认西安市碑林区XX路XX号XX城XX栋XX单元XX层XX号建筑面积81.05平方米房屋所有权归原告所有，协助办理房屋产权过户的诉讼请求。案件受理费7300元减半收取3650元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员      蒲  晖 二Ο二〇年十月十五日      书  记  员       王梦圆，