广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4769号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海辉，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓丽英，女，1956年10月18日出生，汉族，住广东省中山市黄圃镇中山糖厂******。被上诉人（原审原告）：李诗颖，女，1981年11月22日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区********宝雅阁（H）20F。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：佘丽霞，女，1975年3月2日出生，苗族，住广东省中山市东区***********。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人邓丽英、李诗颖商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初13957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。合生公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为合生公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，违约金金额不应当超过已付购房款的5%的上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。事实与理由：一审法院对逾期办证事实认定错误。1.邓丽英、李诗颖阻挠合生公司积极推进办证事宜，是造成逾期办证的原因之一。针对由邓丽英、李诗颖原因造成的逾期办证期间，合生公司应当予以免责，免责期限为2019年1月4日至规划验收通过为止。一审庭审过程中，合生公司主张部分业主（包括邓丽英、李诗颖在内）阻挠合生公司积极推进办证事宜，并提供了相关证据进行证明。政府主管机关不予行政许可，主要是因为业主反对并怂恿其他业主反对规划方案变更造成，进而造成了逾期办证。因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，合生公司已经在2018年12月24日向中山市城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案。该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，涉案小区规划验收还要征询包括邓丽英、李诗颖在内的三分之二的业主的意见后方可办理。但邓丽英、李诗颖等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延涉案项目的验收进程，另一方面却利用所拖延的验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额延期办证违约金，从而与合生公司积极推进办证构成明显的利益冲突。因此，即使存在逾期办证的情形，一审法院也应当清楚造成逾期办证的现状，业主也有一定的原因。但是，一审法院并未将业主阻挠合生公司推进办证作为焦点事实进行审查，属于事实认定不清。而且，邓丽英、李诗颖已经占有并使用涉案房屋5年多，其主张的违约金已经超过了涉案房屋价格的5%。在高额违约金的刺激下，邓丽英、李诗颖肯定会选择这种不需要任何付出，就可以免费住房甚至免费得一套房的维权做法。在此情形下，邓丽英、李诗颖必然不会同意规划变更的验收。邓丽英、李诗颖的上述行为有违诚信原则，于情于理均不应得到法律支持。在存在如此严重的利益冲突的情形下，法院应当遵循公平、公正原则，免除因邓丽英、李诗颖拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣工备案及产权登记迟延期间的违约责任。免除责任期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。2.政府变更验收条件导致合生公司需变更规划验收条件，但政府在办理规划变更过程中却又违法增设规划变更许可条件要求三分之二业主签字同意程序，业主为了追逐违约金而不予配合签字致使无法验收，因政府原因导致延期办证、延期交楼等期间责任应予以免除。涉案四期小区在2015-2017年期间，合生公司已经两次申请规划验收，其不能通过规划验收主要是由于建筑设计规范变更等造成建筑面积测量数据、出让合同容积率与实际建设容积率不符等客观历史原因导致。合生公司根据原城乡规划局的要求，已经在2018年11月和2019年6月的两次申请规划变更，但均未获得许可，规划局反馈要求合生公司拿到三分之二业主对变更方案签名同意才能核准通过，但根据城乡规划法第50条及《广东省城乡规划条例》第29、43条等相关规定，对申请建设工程规划许可证的内容及修建性详细规划、建设工程设计方案的总平图的变更，不需要前置取得利害关系人（即业主）同意，只需听取业主意见，不需要前置取得三分之二业主签名同意。现政府单方又增设业主签字程序明显违反前述规定，并且因业主已开始起诉合生公司索要延期交楼和延期办证违约金，在巨大的可得利益面前，合生公司根本不可能拿到业主签字。故此，因政府违法增设业主签字程序导致规划验收无法完成责任不在合生公司，相应的延期办证、延期交楼等期间责任应予以免除。3.合生公司一直积极推动规划验收流程，分别在2018年11月、2019年6月、2019年11月三次启动规划变更程序，但小区业主却以规划之外的额外要求阻挠进程推动，不予配合并有意阻挠规划变更进程，业主故意阻挠导致逾期办证、逾期交楼的期间责任应予免除。4.新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致合生公司因不可抗力而无法继续规划验收进程，疫情期间应予免责。在全民抗击疫情的当前，合生公司需配合国家防疫防控政策，导致无法继续推进验收流程，属于不可抗力事件导致，目前疫情仍在持续，由此造成规划验收、竣工备案及产权登记迟延期间的违约责任应予免除。免除责任期间应从2020年1月23日开始计算至新型冠状病毒肺炎疫情消除为止。5.一审法院没有查明本案是因政府原因及小区业主不予配合导致的，错误判决合生公司仍应对此承担违约责任，并超越双方合同约定的违约金标准进行裁判，严重损害合生公司的合法利益。6.一审法院一方面认可合同条款关于违约金条款合法有效，另一方面又违反合同约定进行调整违约责任的承担，无事实依据及法律依据。（1）合同约定的逾期办证违约金的承担方式。合同第十四条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。”根据上述合同的约定，如合生公司未能在规定期限内取得房地产权属证书的，每满一年应按已付购房款的1%向邓丽英、李诗颖支付违约金。合生公司在合同中已对上述条款的文字以加黑加粗及下划线着重提示，邓丽英、李诗颖在阅读合同文本后依旧选择与合生公司签订合同，即该约定是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格依照合同约定主张权利及行使义务。一审法院在判决书中也认定合同及补充协议的上述条款合法有效。因此，邓丽英、李诗颖在诉讼请求中主张按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金无事实依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据上述规定，邓丽英、李诗颖主张违约金低于实际损失要求增加的，应举证证明因合生公司原因逾期办证给其造成的实际损失的数额，但是邓丽英、李诗颖未提交任何证据证明相关的事实，因此应承担举证不能的不利后果，即合生公司仍然应当按照合同约定的按照已付购房款的1%每年向邓丽英、李诗颖支付逾期办证违约金。但是一审法院在未查明邓丽英、李诗颖因逾期办证造成的实际损失，也未查明逾期办证也有邓丽英、李诗颖自身原因造成的情况下，直接在判决书中认定逾期办证违约金按照房价款每年1%的标准有失公允。故一审法院在未查明造成逾期办证的事实及原因、未落实法律规定的应当由邓丽英、李诗颖承担的举证责任的情况下，不对造成逾期办证的双方过错进行区分的情况下，擅自将合同约定的已付房价款的1%每年调整为按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期办证违约金，无事实依据及法律依据，极大的加重了合生公司的负担，侵害了合生公司的合法权益。如不予纠正，将对其他尚未进入诉讼程序的业主起到不好的示范作用，使合生公司的损失不断扩大，故依法应当予以纠正。（2）补充协议已经明确约定，双方在合同项下的违约责任上限为已付购房款的5%。合同补充协议一第4条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计不超过总购房价的5%，但本协议另有约定的除外。”但一审法院认为，补充协议第4条虽约定最高不得超过总购房款的5%，但第7条约定因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，买受人支付总房价的20%作为违约金，即补充协议未使得双方违约责任对等，使得邓丽英、李诗颖违约责任上限突破了总房价5%。一审法院对此认定有误，补充协议第4条是针对双方违约责任作出的限制，而第7条约定突破了该约定且是对买受人作出的单方限制，即应当认定第7条约定不能适用而应当适用第4条，而不应当用单方加重买受人义务的第7条来认定第4条不适用，退一步而言，加重邓丽英、李诗颖义务导致双方违约责任不平等的应当是第7条，因此一审判决不应当突破了补充协议约定的双方的违约责任上限为购房款的5%的约定。（3）一审法院判决合生公司按中国人民银行同期同类贷款利率承担违约金，同时又不适用5%的违约金上限，实质上合生公司承担了“双重惩罚”，极大的加重了合生公司的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”《最高人民法院印发的通知》（法发〔2009〕40号）第6点规定：“……应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。”因此，即使要对合生公司进行“惩罚”，也应当遵循合同约定的已付购房款5%的违约责任上限，而不应当对合生公司实施“双重惩罚”。因此，在邓丽英、李诗颖未提供任何证据证明其实际损失的情况下，一审法院突破其认为“合法有效”的商品房买卖合同及其补充协议约定的条款，直接适用该“双重惩罚”，超出法律赋予其的自由裁量权，判决合生公司承担远远超出合同约定的违约责任，加重了合生公司的责任，对合生公司是极其不公平，也超出了合同法规定的“损失补偿原则”，应当依法予以纠正。二审期间，合生公司补充了以下事实和理由：一、因政府职能部门误读了规划验收的前置程序规划变更方案许可申请需要邓丽英、李诗颖等三分之二以上的业主签名同意，在合生公司与邓丽英、李诗颖存在明显的利益冲突的情况下，邓丽英、李诗颖等业主不同意签名通过规划验收，致2018年11月开始规划验收无法推进，进而无法办证，此期间的逾期办证责任应当予以扣除（即从2018年11月至今违约金责任扣除），更不应当以此认定合生公司须超出合同约定标准的5%上限承担惩罚性违约责任。二、目前涉案四期小区已经通过规划验收，近期将取得竣备证并能够为业主办证，退一步，即使业主存有损失，则损失可控，合同约定违约金标准足以弥补其损失，不应当突破原合同约定标准调高至银行贷款利率标准或年利率6%。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，且未充分尊重当事人的意思自治，超出法律赋予的自由裁量权进行裁判，严重侵害了合生公司的合法权益。因此请求依法撤销一审判决，依法进行改判，支持合生公司的上诉请求，以保护合生公司的合法权益。邓丽英、李诗颖辩称：一、一审法院对逾期办证事实认定正确，适用法律正确。业主一直积极配合办理案涉地产项目的验收事宜，只因合生公司一直拒绝纠正规划变更方案的违法之处，故而导致规划方案一直不能通过，从而影响验收和办证。1.第一版规划变更方案合生公司于2018年9月12日公示。因为合生公司说只要大家都签名同意了就可以办证，所以就该方案绝大部分业主本已达成通过意向。然而最终因合生公司拒绝用30万元对四期绿化进行提升，及另一部分业主反对拆除大堂，以上两个原因最终导致第一版方案被1/3的业主反对而无效。2.第二版规划变更方案合生公司于2019年1月4日公示，在此之后业主向中山市城乡规划局火炬开发区分局申请公开涉案小区验收不合格的原因。2019年2月19日,中山市城乡规划局火炬开发区分局做出《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》，其中明确了涉案小区规划验收发现问题如下：“①项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积；②地下车库布局有改变，地下车库停车位及地面停车位的布局有调整变化；③在小区绿地率没减少情况下，小区内部道路、绿化布局有调整变化④A-4、A-5、A-6、A-7、A-8、A-9、A-10栋架空层没有布置绿化，B2-7栋首层电房改为架空层。”根据以上《回复》，业主只关心与其切身利益有关的如下两点:①涉案小区超容800平米，即有800平米的公共活动空间被合生公司侵占；②涉案小区的绿化本身就没有达标。合生公司公示的第二版规划变更方案如此解决以上问题：绿化维持原状，仍不按规划恢复；拆商铺以解决800平米的超容，一个商铺内外一分为二进行拆除，但是拆除的竟然是靠市政道路部分的商铺来作为所谓的架空层，而不是拆除靠小区内部的商铺，即合生公司企图将作为业主活动空间的架空层当成商铺的附赠面积买一送一，其实质还是不愿放弃侵占的违法利益。后经专业人士解读才发现了一二版公示规划更隐蔽的违法之处：无法定物业管理用房。这就意味着小区的物管业务将永远被合生公司绑架。业主提出应当配备法定物业管理用房，但是合生公司仍置之不理。接着第二版变更方案又因业主反对而无效。3.第三版规划变更方案合生公司于2019年11月28日公示。该方案变更内容：拆除靠小区内的商铺部分，将架空层真正归还给业主作为活动空间；绿化正在按规划恢复；但是第三版规划变更方案仍不配置法定物业管理用房。4.中山市自然资源局于2020年3月1日做出的《关于中山市合生帝景苑业主反映其商住小区规划设计方案公示有关规划问题的答复》中载明“我局已要求开发商增设物业管理用房，到目前为止，开发商尚未就该物业管理用房问题明确回复我局”。依法配置物业管理用房，是国家法律规定的强制性要求，而且行政主管部门已明确要求合生公司增设物业管理用房，但其仍然置之不理，有违法律的强制性规定。故根据相关法律规定：业主同意方可进行规划变更是其法定权利，合生公司以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，于法无据。5.合生公司提交的《公开信》、《申诉函》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》等体现的是小区业主合法行使申诉、举报权及异议权的表现。业主提出的异议、诉求和建议是否被采纳，决定权在相关职能部门，若合生公司认为相关职能部门接受业主提出的异议或受理业主申诉的行为不当，可另行向相关职能部门提出异议或主张权利，但合生公司不能以此为由主张免除其应承担的逾期办证责任。6.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定。因新冠疫情是在合生公司违约后发生，故合生公司不能以此作为免除其支付相应期间逾期办证违约金的合法理由。所以在业主没有过错的情况下，合生公司的单方过错导致规划验收不能通过，造成逾期办证的违约结果，一审法院对此逾期办证的事实认定正确，并否定“利益冲突”亦属正确适用法律。二、在邓丽英、李诗颖明确提出上调违约金计算标准的诉求下，一审判决调整逾期办证违约金的计算标准，这正是一审法院正确认定事实，正确适用法律的体现。1.违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在敦促合生公司信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定，所以为达到敦促办证之目的，不能将违约金总额设上限。如果设置上限，其产生的结果就是：合生公司只要支付五万多的违约金，就可以不交付取得竣工验收备案登记证的合格房屋，甚至也可以不履行协助办证之义务。显然不能保障业主的合法权益，不足以督促合生公司积极履行办证义务，更不利于业主实现其对涉案房屋享有完整物权，所以违约金不应设置上限。2.合同补充协议一第4条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金额合计不超过总购房价的5%，但本协议另有约定的除外”。该约定因显失公平而当属无效。商品房买卖合同第九条约定，出卖人无法按时交房，则按日向买受人支付已交付房价款的万分之叁违约金；第七条约定，买受人如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。补充协议一第7条约定，因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用与损失。主合同约定的违约金支付标准已经不对等，补充协议一第7条更加大了这种不对等。而且合生公司通过补充协议一第4条“但书”的方式使得邓丽英、李诗颖违约责任的上限突破了总房价的5%，并且该约定远低于邓丽英、李诗颖违约可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，所以合同补充协议一关于违约金设定上限的条款有失公允当属无效。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案，因合生公司追求利益最大化，主观上故意拖延办证导致邓丽英、李诗颖不能如期拿到产权证，从而给其造成了房屋不能买卖、不能抵押、小孩不能入户读书等众所周知的客观损失。所以一审判决合生公司支付逾期办证违约金，适用法律正确，应维持一审判决。三、政府的规划要求如何变更，合生公司应当找相应的行政主管部门，而不应将该过错责任由业主承担，业主在逾期交房和逾期办证违约事件上没有过错责任。合生公司辩称规划验收不需要三分之二业主同意通过，关于规划验收如何通过业主于2020年6月9日亲自到规划局与吴工程师对接，吴工程师称因合生公司投诉到司法部，司法部从中进行调解，规划变更方案配备300平方米物业用房后不需要三分之二业主签名，故合生公司以此否定前期业主三分之二签名通过为非法，事实错误，这应当是规划局调解业主与合生公司就规划变更方案的折中处理。所以不能以业主的退让作为业主违反相关法律规定和理由。四、合生公司不能对不可抗力扩大解释，法律明确规定违约之后发生的不可抗力不能免责。综上所述，合生公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。邓丽英、李诗颖向一审法院起诉请求：1.合生公司向邓丽英、李诗颖支付自2014年12月31日起至该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的逾期交房违约金（以1200000元为基数，按合同约定每日万分之三计算）；2.合生公司向邓丽英、李诗颖支付自2016年7月5日起至合生公司将为邓丽英、李诗颖办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的逾期违约金（以1200000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审庭审中，邓丽英、李诗颖明确其诉求为：1.逾期交房违约金从合同约定的交房日的次日起计算至作出判决之日，计算标准按合同约定，以约定的每日标准计算；2.逾期办证违约金是从合同约定的交房之日计算合同约定的办证时间截止日的次日起计算至作出判决之日，标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算。一审法院认定事实：2013年9月27日，邓丽英、李川生（已死亡）与合生公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，由邓丽英、李川生以1200000元向合生公司购买位于中山市火炬开发区*********************，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；合生公司应于2014年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；合生公司应当在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由合生公司提供的资料到产权登记机关备案，如因合生公司责任，邓丽英、李川生不能在规定期限内取得房地产权属证书的，邓丽英、李川生不退房，合生公司从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向邓丽英、李川生支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第2条约定：“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位）”，第4条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第7条：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，邓丽英、李川生依约支付了全部购房款。合生公司于2015年6月13日将涉案商品房交付给邓丽英、李川生使用。一审庭审中，合生公司确认涉案商品房所在工程至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。一审法院另查，2019年6月3日，中山市自然资源局向合生公司发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。一审法院另查：李川生于2016年8月6日死亡，其名下涉案商品房的期权份额由李诗颖继承，邓丽英、李诗颖作为涉案商品房买受人的《中山市商品房买卖合同》已办理登记备案。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案的《中山市商品房买卖合同》系邓丽英、李诗颖与合生公司双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、邓丽英、李诗颖能否主张逾期交房违约金；二、邓丽英、李诗颖能否主张逾期办证违约金。关于焦点一，合同约定，合生公司应当在2014年12月31日前，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付邓丽英、李诗颖使用，但其直至2015年6月13日才向邓丽英、李诗颖交付商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用期限届满之次日即2015年1月1日起向邓丽英、李诗颖支付逾期交房违约金。至于合生公司在未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下向邓丽英、李诗颖交付涉案商品房，是否应承担逾期交房的违约责任,一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，邓丽英、李诗颖在合生公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2015年6月13日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。邓丽英、李诗颖在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受合生公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故合生公司向邓丽英、李诗颖承担逾期交房违约金的期间为2015年1月1日至2015年6月13日。根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，邓丽英、李诗颖于2019年5月27日起诉，其债权已超过二年诉讼时效期间，合生公司抗辩有效，邓丽英、李诗颖依法丧失胜诉权，一审法院对其该项诉请不予支持。关于焦点二，合同约定：合生公司应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因合生公司的责任导致邓丽英、李诗颖不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，合生公司每年按已付房价款的1%向邓丽英、李诗颖支付违约金。本案中，邓丽英、李诗颖于2015年6月13日收楼，合生公司应在2015年6月13日起550日内完成上述协助办证义务，即2016年12月14日前完成协助办证义务。合生公司现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于邓丽英、李诗颖等业主反对规划变更导致办证迟延。一审法院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，一审法院对于合生公司此项抗辩主张不予采纳。现由于合生公司原因导致邓丽英、李诗颖不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。关于违约金计算标准问题。合生公司主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。邓丽英、李诗颖请求按中国人民同期同类贷款利率计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因合生公司原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年合生公司按已付购房款的1%向买受人支付违约金；而邓丽英、李诗颖如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定并不对等，且相差较大（按日万分之五计则年利率超过15%）。其次，双方在补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，合生公司通过补充协议“但书”的方式使得邓丽英、李诗颖违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，合生公司逾期办证时间较长。如果按合同约定的逾期办证违约金的结算方法，在达到上限后，合生公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进合生公司履行义务，不利于邓丽英、李诗颖实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于邓丽英、李诗颖违约可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在合生公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的邓丽英、李诗颖以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算较为合理，但2019年8月19日中国人民银行贷款基准利率已取消，故自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于计算违约金的起止时间问题。由于合同约定合生公司应于2016年12月14日前持办理权属登记相关资料到产权登记机关备案，故起止时间应为自2016年12月14日起至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止。截至一审判决作出之日，合生公司尚未履行该义务，故邓丽英、李诗颖主张计算至判决作出之日，于法无悖，一审法院可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、合生公司于判决发生法律效力之日起七日内向邓丽英、李诗颖支付逾期办证违约金（以1200000元为基数，自2016年12月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2020年2月3日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回邓丽英、李诗颖的其他诉讼请求。如果合生公司未按判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11336元（邓丽英、李诗颖已预交），由邓丽英、李诗颖负担7604元，由合生公司负担3732元（合生公司于判决生效之日起七日内迳行支付给邓丽英、李诗颖）。二审期间，合生公司向本院提交了证据：1.《关于帝景苑四期规划变更处理结果有关规划意见的复函（2020年3月6日）》；2.《致帝景苑四期全体业主关于规划验收与办证事宜协调会召开公告》；以上证据拟证明合生公司一直积极推进规划验收，但因小区业主一直不予配合，导致小区至今无法通过规划验收并办证。3.中山市建设工程报建变更批复书；拟证明合生公司已经在2020年7月6日取得中山市自然资源局作出的报建变更批复书，同意小区增设300㎡的物业管理用房。4.中山市建设工程规划条件核实确认书；拟证明涉案小区四期已经在2020年8月24日取得中山市自然资源局作出的规划条件核实确认书，经审查规划条件核实合格，即涉案小区现已经通过规划验收，并将在近期办理完毕建设工程竣工验收备案登记证。办理涉案房屋建设工程竣工验收备案登记证和房产证的客观障碍已消除，即将可办妥涉案争议房产证，本案业主办证权利得到保障，不存在需要调整违约金以督促开发商履约情形。本案应当遵守合同约定，不应调整合同约定违约金标准。同时，从取得该规划验收的结果上可得出及证明合生公司积极办证及履约态度，不应当适用过错原则加重合生公司的违约赔偿责任。5.《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，拟证明涉案商品房于2020年9月4日已经取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。经质证，邓丽英、李诗颖对合生公司提交的证据1至4的真实性、合法性及关联性不确认。其认为以上证据恰好证明合生公司追求利益最大化，没有考虑因其逾期交房、逾期办证行为给业主造成的损失；也证明合生公司一直没有积极履行合同约定办证义务，一直在拖延，因业主合法维权被迫改变；合生公司为过错方，业主维权途径合法合理。对证据5的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。邓丽英、李诗颖在本案中没有提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.涉案商品房于2020年9月4日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2.截止至二审庭审时，涉案商品房尚未办理房产证。3.涉案《中山市商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……。”4.邓丽英、李诗颖在一审期间提交的证据中山市城乡规划局火炬开发区分局于2019年2月19日出具的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》（中开规［2019］21号），载明：“经核查，中山市合生宏景房地产有限公司开发的合生帝景苑小区规划验收发现问题如下：一、项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积。二、地下车库布局有改变，地下车库停车位及地面停车位的布局有调整变化。三、在小区绿地率没减少情况下，小区内部道路、绿化布局有调整变化。四、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8、A-9、A-10栋架空层没有布置绿化，B2-7栋首层的电房改为架空层。”5.合生公司在一审期间提交的中山市自然资源局于2019年6月3日出具的《中山市自然资源局不予行政许可通知书》显示，合生公司申请“办理建设工程规划许可证-内容调整及变更报建施工图纸”，不予许可的理由为“我局共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一，按照相关法律法规，不予变更规划许可。”并同时告知合生公司，如不服该决定，可申请行政复议或提起行政诉讼。6.合生公司在一审期间提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》显示，中山市城乡规划局火炬开发区分局于2019年1月4日就合生公司申请该分局变更合生帝景苑商住小区第四期规划设计方案进行公示，并载明“公示期内，该项目的相关利害关系人可以携带身份证、房地产权属证书等资料到火炬开发区规划分局查询相关情况，提交陈述、申辩意见书或者听证申请书。”7.合生公司在一审期间提交的《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑业主的一封公开信》主要载明涉案小区四期的八位业主在2019年5月3日下午与合生公司新来的区域总经理胡道证进行沟通的情况，并在公开信的最后呼吁“每一位业主群策群力，合力而为，共同敦促开发商在不过分损害业主权益的前提下把房产证办下来，让整个小区长治久安，和谐安宁。”8.合生公司在一审期间提交的《信访函》（申诉函）显示涉案小区业主在2019年5月5日向省委第二巡视组及中山市委投诉举报中山市火炬开发区规划局领导及工作人员的工作态度及作风问题以及规划部门违规、违法的问题。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据合生公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有：一审判决确定合生公司应支付的逾期办证违约金是否妥当。对此，本院分析如下：合生公司上诉主张一审判决确定其支付逾期办证违约金的期间及计算标准不当。关于合生公司应支付逾期办证违约金的期限问题。合生公司上诉主张，法院在计算其应向业主支付的逾期办证违约金时，应免除从2019年1月4日起至规划验收通过之日止期间的逾期办证违约金；应免除从2020年1月23日起至新型冠状病毒肺炎疫情消除之日止期间的逾期办证违约金。理由包括：1.规划部门适用新的技术标准进行验收；2.规划部门要求进行规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；3.涉案小区业主不配合签名同意规划变更；4.涉案小区业主要求增设涉案小区物业用房；5.受新型冠状病毒疫情影响，合生公司无法继续推进验收流程。本院认为，合生公司的上述上诉理由均不能成立，理由在于：第一，关于规划部门验收标准调整的问题。虽然合生公司主张涉案商品房所在建设工程项目规划验收因设计规范调整以及政府违规增设变更条件等原因导致不能通过规划验收，但合生公司对此未能提供证据佐证其该主张。同时，根据邓丽英、李诗颖提交的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》的内容可知，涉案小区存在建设项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积，改变地下车库的及地下车库停车位、地面停车位的布局，改变小区内部道路、绿化的布局，栋架空层没有布置绿化以及电房改为架空层等规划变更的问题。此部分问题的显然系合生公司未严格按照规划报建资料进行施工所造成的，相关不利后果亦应由合生公司自行承担。而合生公司提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》亦显示，涉案小区规划的变更系合生公司主动向规划部门提出申请，内容包括变更报建施工图纸、总平面图。所以，从本案现有证据来看，涉案小区规划验收未获通过，系合生公司自身原因所致。此外，即使合生公司所述的上述情况属实，合生公司作为专业的房地产开发商，其应预见到其开发的建设工程项目办理规划验收时标准发生改变的可能性，其以此为由主张免除相应期间的逾期办证责任，理据不足，本院不予支持。第二，关于合生公司所述，涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续的问题。因业主与合生公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要剥夺双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。此外，合生公司一审提交的《公开信》、《申诉函》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》等证据显示涉案小区业主曾与合生公司协商涉案小区规划变更等问题、向相关职能部门举报规划部门不作为、乱作为等问题以及向规划部门表达不同意调整小区规划并要求增设物业用房的意见，此系涉案小区业主行使其申诉、举报权及异议权的表现，业主提出的异议、诉求和建议是否被采纳，决定权在相关职能部门，若合生公司认为相关职能部门接受业主提出的异议或者受理业主申诉的行为不当，可另行向相关职能部门提出异议或主张权利，但合生公司不能以此为由主张免除其应承担的相应期间的逾期办证责任。第三，关于合生公司主张的新型冠状病毒疫情影响导致其因不可抗力而无法继续推进验收流程。如前所述，合生公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生公司违约后发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。关于合生公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。本案中，虽然合生公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生公司的违约行为受到的损失客观存在。及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是合生公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但合生公司逾期办证已超过了三年，且何时能够办证尚不能确定，合生公司逾期办证的违约行为给业主造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益，不足以督促合生公司尽早履行办证义务。在业主已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并结合业主的诉讼请求，将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行分段计算，并无不当，本院予以维持。另，对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，合生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3046元（中山市合生宏景房地产有限公司已预交），由中山市合生宏景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年十月十日书记员 钱绮丽