江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终1921号上诉人（原审被告）：唯诺化妆品南通有限公司，住所地南通市港闸区工农北路**金海岸附****。法定代表人：马军泉。上诉人（原审被告）：马军泉，男，1976年9月21日出生，××族，住南通市港闸区。被上诉人（原审原告）：王建兵，男，1969年3月2日出生，××族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：李霞丽，江苏苏通律师事务所律师。上诉人唯诺化妆品南通有限公司（以下简称唯诺公司）、马军泉与被上诉人王建兵房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2020）苏0611民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唯诺公司、马军泉上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回王建兵的诉讼请求。事实和理由：案涉房屋存在重大瑕疵足以影响其正常使用，多次提出也置之不理。双方已经对延期支付租金达成补充约定，其并非恶意拖欠房租不构成违约，王建兵恶意发出解除通知，不应支持。马军泉个人对公司债务不应当承担连带清偿责任。王建兵辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王建兵向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的《房屋租赁协议》已解除；2.判令唯诺公司向王建兵返还位于南通市港闸区房屋；3.判令唯诺公司向王建兵支付房屋租金29498元(计算至2019年12月15日)；4.判令唯诺公司向王建兵支付房屋占有使用费(自2019年12月16日起至唯诺公司实际返还房屋之日止，按301元/日的标准计算)；5.判令唯诺公司支付租赁期间产生的水费266元、电费5394元(均为暂计，要求计算至唯诺公司实际返还房屋之日止)；6.判令唯诺公司支付物业管理费(要求计算至唯诺公司实际返还房屋之日止，物业费至2020年3月12日尚欠4828.56元)；7.判令马军泉对唯诺公司的上述债务承担连带责任；8.本案诉讼费由唯诺公司、马军泉承担。一审法院认定事实如下：2019年7月14日，王建兵（甲方）与唯诺公司（乙方）签订了《房屋租赁协议》一份，约定甲方将坐落于南通市港闸区房屋出租给唯诺公司作为办公使用，租期为2019年5月1日起至2024年4月30日止；租金前两年为110000元/年，第三年为115500元，一年一交，在每年的4月1日前支付至王建兵指定账户；租赁保证金10000元，在本合同签订之日起一次性支付；租赁期间发生用水、用电、税收、房产税、工商、物业管理费以及其他一切费用均由乙方自行负责；乙方拖欠租金累计5日以上的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还。协议还补充约定：因乙方第一年装饰资金紧张，甲方同意乙方第一年租金于2019年9月30日前支付给甲方，以后每年租金按合同约定时间打款。合同签订后，马军泉向王建兵转账支付了50000元。2019年9月、10月，王建兵多次向马军泉催要租金均未果，遂于2019年12月3日向唯诺公司邮寄了《解除合同告知函》一份，告知唯诺公司解除双方签订的《房屋租赁协议》，并于2019年12月15日前返还房屋、支付拖欠的租金及承租期间所产生的水、电、燃气及物业费等费用。马军泉于2019年12月6日签收了该函。另查明，案涉房屋2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业费和公共能耗费为11604.96元、一次性装修垃圾清运费3323.6元，合计14828.56元，唯诺公司已付1万元。又查明，唯诺公司系自然人独资的有限责任公司，股东为马军泉。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。王建兵将案涉房屋交付给唯诺公司使用，唯诺公司亦应按约支付租金，故王建兵要求唯诺公司支付拖欠的租金的诉讼请求于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《房屋租赁协议》明确约定，唯诺公司拖欠租金累计5日以上的，王建兵有权单方终止合同。关于合同解除时间的问题，王建兵于2019年12月3日函告唯诺公司解除协议，唯诺公司于2019年12月6日签收了该函，可以认定《房屋租赁协议》于2019年12月6日解除。关于唯诺公司欠付租金数额的问题，《房屋租赁协议》明确约定前两年的租金为110000元/年，故2019年5月1日至2019年12月6日期间的租金为66301元（110000÷365×220），扣除唯诺公司已付租金40000元，其尚欠付租金26301元。根据《房屋租赁协议》约定，唯诺公司应自行承担租赁期间的物业管理费，唯诺公司尚欠第一年度的物业费4828.56元未付，应承担给付义务。至于水费、电费的问题，合同中虽约定唯诺公司使用的水费、电费由唯诺公司支付，但王建兵并没有提供相应的缴费凭证或者唯诺公司欠付水费、电费凭据，故对该部分诉讼请求不予支持，王建兵如有水费、电费凭据可另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《房屋租赁协议》已依法解除，唯诺公司应于合同解除后将所承租的房屋返还给王建兵，并自2019年12月7日起至房屋实际返还之日止，按301元/天（110000÷365）的标准支付逾期交付房屋期间的占有使用费。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。马军泉作为一人有限责任公司的唯一股东，未能举证证明其个人财产与公司财产相互独立，故其需对唯诺公司欠付的上述债务承担连带清偿责任。唯诺公司、马军泉经一审法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王建兵与唯诺化妆品南通有限公司签订的《房屋租赁协议》于2019年12月6日解除；二、唯诺化妆品南通有限公司于判决生效之日起十日内将位于南通市港闸区房屋返还给王建兵；三、唯诺化妆品南通有限公司于判决生效之日起十日内向王建兵支付租金26301元（截止2019年12月6日）和物业管理费4828.56元，并支付房屋占有使用费（自2019年12月7日起至实际返还之日止，按301元/天的标准支付）；四、马军泉对唯诺化妆品南通有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回王建兵的其他诉讼请求。案件受理费846元，减半收取计423元，由唯诺化妆品南通有限公司、马军泉共同负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审中的主要争议焦点为：1.王建兵主张解除合同条件是否成就。2.马军泉对唯诺公司的债务是否承担连带责任。关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。其中第七条明确约定，唯诺公司拖欠租金累计5日以上，王建兵有权单方终止合同。关于租金缴纳时间和金额，合同约定：前两年为110000元/年，在每年的4月1日前支付至王建兵指定账户。双方在沟通后又达成补充条款：甲方同意乙方第一年租金于2019年9月30日前支付给甲方，如乙方未打款属乙方违约，以后每年租金按合同约定时间打款。合同签订后，马军泉向王建兵转账支付了50000元。至王建兵2019年12月3日通知唯诺公司解除协议时，唯诺公司就剩余租金未能足额支付，符合拖欠租金累计5日以上的情形，双方约定的解除合同条件成就，王建兵有权依据合同行使解除权。唯诺公司、马军泉认为房屋存在重大瑕疵影响正常使用，缺乏事实依据。根据双方补充约定的支付时间，唯诺公司、马军泉仍然存在拖欠租金的情形。本案系租赁合同关系，双方未约定以唯诺公司恶意拖欠为解除条件，故其主张非恶意拖欠与本案认定解除条件是否成就没有直接关联。关于争议焦点2，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。马军泉作为一人有限责任公司的股东，未能举证证明其个人财产与公司财产相互独立，一审法院据此判令马军泉对唯诺公司债务承担连带清偿责任，并无不当。综上，唯诺公司、马军泉的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费846元，由上诉人唯诺化妆品南通有限公司、马军泉负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 杨 谦审判员 卢 丽二〇二〇年十月十九日书记员 何梦玲