广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2836号 上诉人（原审被告）：桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司，住所地：广西壮族自治区灵川县灵川路镇中路口（镇财政所）。统一社会信用代码91450323591339048B。 法定代表人：曹艳平，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：桂林恒桂房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区灵川县桂黄公路市车辆管理所北面。统一社会信用代码91450323584309254L。 法定代表人：陈近东。 二上诉人的共同委托代理人：莫浩瀚，广西桂安泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廖政，男，1988年1月4日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：陈文，广西齐兴律师事务所律师。 上诉人桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司（以下简称瑞锦公司）、桂林恒桂房地产开发有限责任公司（以下简称恒桂公司）与被上诉人廖政商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2020）桂0323民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 瑞锦公司、恒桂公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2 -2- 020）桂0323民初992号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：本案一审法院认定事实错误，适用法律错误。双方签订了合法有效的房屋买卖合同，合同约定“先款后房“的交易原则，是双方订立合同的真实意思表示，双方应本着诚信的原则予以履行。在合同已经明确约定了被上诉人先合同义务的前提下，被上诉人违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情形下不享有合同解除权。 廖政辩称，一、一审法院未查明涉案房屋是否取得预售证，如果在起诉前取得，且取得单位是瑞锦公司则一审判决是正确的。二、上诉人与被上诉人签订的《购房合同分期付款补充协议》和《商品房买卖合同》都对付款时间和交房时间作出了明确的约定，瑞锦公司违约解除合同的判决是正确的，违约金的起算时间没有依据。三、一审判决遗漏了保全费。 廖政向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告瑞锦公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告瑞锦公司和恒桂公司连带退还原告购房款人民币368097元（其中，电商服务费45000元、定金5000元、首付款308888元、公共维修金5909元、办证费3300元)；3、被告瑞锦公司和恒桂公司连带向原告支付违约金154444元（首付款的50%，即308888元×50%)；4、被告瑞锦公司和恒桂公司连带支付原告违约金10635.2元【以已付房价款368097元为基数，按照已交付房价款每日万分之一承担违约责任，从应当交房最后期限2019年6月1日计算至实际退款完毕之日止。暂从2019年6月1日暂计算至2020年3月15日，合计289天（己付房价款368097元×万分之一每天×289天)】；5、被告瑞锦公司和恒桂公司向原告连带支付双倍返还定金的差额5000元。 一审法院认定事实：2018年8月18日原告的母亲胡萍代原告廖政用胡萍在 -3- 中国光大银行的卡号尾数为7345信用卡以刷卡方式支付定金5000元。2018年8月21日，原告与被告瑞锦公司在瑞锦公司的售楼部内签订《瑞锦国际商贸城定房协议》，该协议约定：定房房号为17#05，建筑面积为118.17平方米，购房总价为658888元，定金为5000元，定金在签订购房合同时抵扣房款。协议效力自签订之日起至买卖双方签订《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》为止。签订定房协议后，原告的母亲胡萍代原告廖政用胡萍在中国农业银行卡号尾数为4278以刷卡方式再次给付45000元。被告瑞锦公司向原告出具《收据》，收据上载明：今收到廖政购买瑞锦国际17#05号房源电商服务费。 2018年8月22日，原告与被告瑞锦公司签订了《购房合同分期付款补充协议》，该协议约定：原告购买17号楼05号商铺，面积为118.17平方米，优惠后价格单价为5152.64元/平方米，总房价为608888元，原告分期付款期限从2018年8月22日起至2020年2月22日止，共计2期，2018年8月22日前签订《商品房买卖合同》；原告于2018年8月22日前向瑞锦公司支付首付款308888元，于2020年2月22日前向瑞锦公司支付剩余房款300000元。签订协议后，原告向被告瑞锦公司支付了首付款308888元，公共维修基金5909元，办证费3300元。 2018年11月29日，原告与被告瑞锦公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买由瑞锦公司开发的位于桂柳高速以南、灵川大道以西（51#D3）桂林瑞锦国际商贸城（三期）17幢1-4层1-（1至4复式）-5号房，建筑面积为118.17平方米，总房价为608888元，原告于2018年8月22日支付首付款308888元，剩余房款300000元于2020年2月22日前支付。被告瑞锦公司应当在2019年6月1日前，将本合同约定的商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验 -4- 收合格后交付原告使用。该合同附件《合同补充协议》第五条第2项约定：在约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部价款，付清或缴清的费用、税收、维修基金等，付清已经发生的违约金（如有），否则，该商品房交付日期相应顺延至全部交付义务完成之次日起7天内。且出卖人对此不承担违约责任。买受人合同签订后，原告尚欠购房款300000元未支付。 另查明，至法庭辩论终结前，本案涉案商品房仍未达到交付条件。 一审法院认为，原告与瑞锦公司先后签订的《瑞锦国际商贸城定房协议》、《购房合同分期付款补充协议》、《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。 一、关于原告诉请解除与瑞锦公司于2018年11月29日签订的《商品房买卖合同》的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，瑞锦公司应当在2019年6月1日前将商品房交付原告使用，但截至目前，本案涉案商品房仍未达到交付条件，结合在庭审中被告诉讼代理人陈述，被告在催原告给付剩余房款时原告有向被告主张要求交房以及涉案商品房预计2020年8月底才能办理好验收手续的事实，该院认为原告与被告瑞锦公司对涉案房屋的交付时间做出了明确的约定，但在原告起诉后至今涉案房屋仍不具备交房条件的事实清楚，故对原告请求解除该商品房买卖合同的诉请，该院予以支持。被告辩解商品房买卖合同附件四《合同补充协议》已经明确约定了“先款后房”的交易原则，其不存在逾期交房的情况。该院认为，原告与被告瑞锦公司签订的《购房合同分期付款补充协议》及《商品房买卖合同》 -5- 中，已经明确了付款时间及交房时间，而《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定“约定的商品房交付期限前，买受人应付清全部房价款”系格式条款，排除了被告瑞锦公司按约定期限履行交房的主要义务，明显存在减轻或免除其义务和责任的情形，有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“提供格式条款一方免除其责任，加强对方责任、排除对方主要权利，该条款无效”，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定第五条第2点关于交房的约定无效，故对被告的答辩意见该院不予采信。 二、关于瑞锦公司是否应退还原告购房款368097元（电商服务费45000元、定金5000元、首付款308888元，公共维修基金5909元、办证费3300元）的问题。本案中，涉案商品房系由瑞锦公司开发销售，双方的买卖行为均是在瑞锦公司的售楼部内完成，另外，《瑞锦国际商贸城定房协议》约定购房总价为658888元，在原告支付电商服务费45000元和定金5000元后，《商品房买卖合同》中约购房总价为608888元，相应的减少的50000元，原告有理由相信所有的款项都是由瑞锦公司收取的，因此，《商品房买卖合同》解除后，瑞锦公司应当将所有购房款退还原告。综上，瑞锦公司应退还原告购房款368097元（电商服务费45000元、定金5000元、首付款308888元，公共维修基金5909元、办证费3300元）。 三、关于瑞锦公司是否应向原告支付违约金154444元的问题。原告的该项诉请，因合同没有约定，故对于原告的此项诉请，该院不予支持。 四、关于被告瑞锦公司是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。本案中原告与被告瑞锦公司签订的《商品房买卖合同》虽然只约定了逾期交房90日内的违约责任，未约定超过90日逾期交房的违约责任，但根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、 -6- 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案因被告瑞锦公司逾期交房构成根本违约，现原告主张解除合同后逾期交房的违约责任该院予以支持。关于逾期交房违约责任，原告未提供证据证实起诉前通知被告瑞锦公司解除合同，本案逾期交房违约责任该院酌情确定以368097元为基数从起诉之日起即2020年4月14日起至生效判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 五、关于瑞锦公司是否应向原告支付双倍返还定金的差额5000元的问题。本案原告已与瑞锦公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了相应的购房款，因此，原告与瑞锦公司签订《瑞锦国际商贸城定房协议》已履行完毕，不存在违约行为，故对于原告的此项诉请，与事实不符，该院不予支持。 六、关于被告恒桂公司在本案中对被告瑞锦公司承担责任是否应承担连带责任的问题，因涉案商品房系由瑞锦公司开发销售，《商品房买卖合同》也是由原告与被告瑞锦公司签订，原告无证据证明恒桂公司应承担连带责任的法律事实，根据合同相对性的原则，原告的要求恒桂公司在本案中对被告瑞锦公司承担连带责任无事实和法律依据，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除原告廖政与被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司于2018年11月29日签订的《商品房买卖合同》；二、被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司退还原告廖政购房款368097元；三、被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司支付原告廖政违约金，违约金计算方式为：以368097元为基数从2020年4月14日起至判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告廖政其他诉讼请求。案件受理 -7- 费9182元，由原告廖政负担2361元，被告桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司负担6821元。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：上诉人是否违约。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。被上诉人廖政提交了保全费的单据，本院向其释明一审保全费应在一审时提出，一审未审理和判决该事项，当事人可另行诉讼解决，对于被上诉人在二审中提交的一审诉讼保全费的负担问题，本院不予处理。 经二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人之间因签订《商品房买卖合同》而形成互为权利、义务房屋买卖合同法律关系。当事人应全面履行合同约定的义务。本案上诉人与被上诉人在合同约定，买受人(被上诉人)于2018年8月22日支付房款人民币308888元，余款300000元于2020年2月22日前付清。而被上诉人已按合同约定将308888元给付了上诉人，履行了合同约定的义务。 双方签订的附件四合同补充协议，明确是对原《商品房买卖合同》的补充。其中，二关于《买卖合同》第六条“其他方式”付款，具体方式为下列第1种，买受人于2018年8月22日支付房款人民币308888元，余款300000元于2020年2月22日前付清。而所谓的第一种与原合同约定分期给付时间、金额并无改变。在附件四合同补充协议五、关于《买卖合同》第一条的补充中的第2、在约定的商品房交付限前，买受人应付清全部房价款，......。从两条补充条款看，一条是原对付款方式及限期的补充，一条是对原项目建设依据的补充。两条均是对付款限期进行约定，一条要求余款300000元于2020年2月22日前付清、一条要求在约定的商品房交付限前(2019年6月1日前)付清，两条付款限期相互矛盾。且被上诉人廖政与上诉人桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司签订的单独的《购房合同分期付款补充协议》，在该协议中明 -8- 确“本协议生效后，任何一方无正当理由不得擅自解除本协议”。显然，上诉人在附件四合同补充协议，要求在约定的商品房交付限前(2019年6月1日前)付清余款，违反双方此前的约定，故该格式条款的约定对被上诉人廖政不发生法律效力。 综上所述，上诉人瑞锦公司、恒桂公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9182元，由上诉人桂林瑞锦汽配区投资开发有限公司、桂林恒桂房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 王治斌 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧