广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初18877号原告：广东新粤物业有限公司，住所地广东省中山市*************之二，统一社会信用代码914***********650K。法定代表人:张伟，职务董事长。委托诉讼代理人：周韶峰、陈俊，系该公司职员。被告：赖华南，男，1983年11月27日出生，汉族，住广东省南雄市************，公民身份号码440************710。原告广东新粤物业有限公司（以下简称新粤公司）与被告赖华南物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告新粤公司委托诉讼代理人陈俊，被告赖华南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新粤公司向本院提出诉讼请求：被告按每月94.56元的标准向原告支付从2018年2月1日起至2020年5月31日止拖欠的物业管理费2647.74元及违约金（违约金按拖欠各月的物业管理费金额94.56元为基数，分别从欠费次月11日起按每日2‰计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月11日为2338.9元）。事实和理由：被告为中山市*****************1*******业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。原告与中山市******花园小区业主委员会（以下简称金红云小区业委会）于2017年**月8日签订《物业服务合同》，就有关原告向业主提供物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，业主或非业主使用人须于每月10日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之二交违约金。关于该小区的物业服务收费标准问题，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米1.3元标准向原告缴付物业管理费，其建筑面积为72.74平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费94.56元；被告拖欠2018年2月1日至2020年5月31日期间物业管理费2647.74元及相应违约金2338.9元，上述费用合计4986.64，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告新粤公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市不动产登记资料查询结果；2.欠费明细表；3.物业服务合同；4.欠费催交函及照片；5.委托书。被告赖华南辩称：一、原告主张的2018年2月至3月期间的物业管理费及违约金不成立，法院应予驳回。原告于2018年4月才入驻金红云花园小区，原告没有权利收取2018年2月至3月期间的物业管理费。二、1.原告主张的2018年4月至2020年5月期间的物业管理费及违约金不成立，法院应予驳回。被告从未收到过原告的催收通知，涉案房屋为毛坯房，被告一直未在中山居住，被告已缴清前物业公司所有费用，证明被告并非恶意拖欠物业管理费，被告有空回来小区就一次性缴清物业费，并得到了前物业公司的认同，直至2020年9月17日，被告才得知小区已更换物业公司并被起诉，被告立马联系物业公司工作人员，表示当场缴清拖欠的物业管理费，但原告的工作人员要求被告必须缴纳相应的违约金。原告未与前物业公司进行业主资料档案交接，原告不能以此为借口掩盖其未尽通知业主的责任，原告应承担相应的责任；2.原告主张的违约金超出银行同期贷款基准利率近20倍，原告应降低违约金至银行同期贷款基准利率以下；3.根据《合同法》第五条约定，关于违约金的约定属于不平等条款，不应被法律所支持，应判定为无效，故原告主张的违约金不成立。三、1.前物业公司撤场，新物业入驻，异地业主不知情，原告自身存在过错，原告应根据实际情况换位思考，接受调解；2.在走访小区期间，发现原告管理存在工作失当的问题，小区每幢楼下门禁大门均是坏的，以前要凭密码进入，现大门长期敞开；地下停车场出入口的自动杆均是坏的，现长期打开；小区休闲的遮阳亭子随时要倒塌，严重威胁业主的生命安全；原告进驻后至今为止，所有消防栓没有水，期间还发生过火灾，幸亏白天及时发现。综上，对于原告主张的2018年2月至2020年5月期间的物业管理费及违约金，原告违约且无权收取。2020年6月至10月31日期间的物业管理费，由于原告工作失当，证据显示的问题仍然没有任何的改进，属于继续违约，期间物业费只能按照50%收取。被告赖华南为其辩解提交如下证据：1.收费专用收据；2.照片6张；3.消防点检表；4.小区无消防水造成严重后果的案例。本院经审理认定事实如下：2017年10月8日，金红云小区业委会作甲方与原告新粤公司作乙方签订《金红云花园小区物业服务合同》约定，甲方将金红云花园小区委托乙方实行物业管理服务，物业管理费收费标准为住宅1.3元/月/平方米，别墅1.6元/月/平方米，商业2元/月/平方米，于每月10日前交纳；业主或业主使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之二交纳违约金；物业服务期限自2017年10月8日起至2021年5月26日止。2020年4月10日，金红云小区业委会向原告出具《委托书》内容为，金红云花园2018年2月-3月物业服务由业委会代管，因部分业主尚拖欠2018年2月-3月期间的物业管理费及水费未缴纳。为维护广大业主的共同利益，经业委会商量决定2018年2月-3月期间管理费、水费由现在物业公司（广东新粤物业有限公司）代收，收取费用除日常必要开销之外，其余作为公共收益。庭审时原告陈述，被告从2018年2月1日起开始拖欠物业管理费，至2020年5月31日共拖欠28个月的物业管理费2647.74元，应付违约金2338.9元，以上费用合计4986.64元。原告称其曾于2020年5月7日向被告发出《欠费催缴函》，要求被告于指定时间前付清拖欠的物业管理费未果，于2020年7月13日向本院起诉，主张前述实体权利。对于原告向被告主张计收物业管理费起计时间问题，原告确认其公司于2018年4月1日起进驻案涉小区履行物业管理服务，2018年2、3月份的物业管理费是接受金红云小区业委会委托收取。由于被告不同意向原告支付2018年2、3月份的物业管理费，原告表示本案的物业管理费同意从2018年4月起计，2018年2、3月份的物业管理费由金红云小区业委会另行向被告主张。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的房产位于中山市************************房，建筑面积为72.74平方米，登记时间为201*年*月8日；按照《物业服务合同》约定，物业管理费住宅按每月1.*元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费94.56*（72.74平方米×1.*元/平方米）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与原告签订物业服务协议，但被告所在的金红云小区业委会与新粤公司签订了物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。新粤公司依据与金红云小区业委会的约定，对金红云花园小区物业进行管理服务,被告系被管理服务的小区业主，双方之间形成物业服务合同关系。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告应依约定期限向原告支付相应费用。本案的争议焦点：一是被告以物业公司服务管理不到位为由拒交物业管理费的抗辩理由是否成立，管理费标准如何确定；二是被告应否向原告支付违约金,违约金标准如何确定。对焦点一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告认为原告服务管理不到位，但被告提交的证据不足以证明其主张，被告以服务管理不到位为由拒交管理费的抗辩理由不成立。关于2018年2、3月份的物业管理费，原告认为可由金红云小区业委会另行向被告主张，表示同意从2018年4月起计本案的物业管理费，故本院对原告主张被告支付从2018年4月1日起计至2020年5月31日的物业管理费予以支持。本院确定物业管理费按94.56元/月标准计至2020年5月31日止共26个月为2458.61元（72.74平方米×1.3元/月×26个月）。对焦点二，《物业服务合同》约定，业主或业主使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之二交纳违约金。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠的物业管理费违约金。由于原告主张按应缴费每日2‰的计算标准过高,且原告未能举证证明其损失数额，故违约金计算标准应由本院确定。结合本案实际情况,违约金标准本院确定调整为按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持，但违约金数额以本院核定为限。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赖华南于本判决生效之日起五日内向原告广东新粤物业有限公司支付从2018年4月1日至2020年5月31日期间的物业管理费2458.61元及违约金（计算方法:违约金以拖欠各月的物业管理费金额94.56元为基数，分别从欠费次月11日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告广东新粤物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告赖华南负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  林炎分人民陪审员  程震冬二〇二〇年十月二十六日书 记 员  洪艺华秦家成