广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3278号上诉人（原审原告、反诉被告）：江门市纯自然装饰建材发展有限公司，住所地：广东省江门市*****，统一社会信用代码：914***********334K。法定代表人：吴某，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭万宁，广东洛克律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：夏文彪，男，1971年8月10日出生，汉族，住哈尔滨市平房区**************。公民身份号码：230************814。委托诉讼代理人：岑文毅，广东天高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦武，男，1994年9月5日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县*******************。公民身份号码：532************312。上诉人江门市纯自然装饰建材发展有限公司（以下简称“纯自然公司”）因与上诉人夏文彪、被上诉人秦武租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初2632号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纯自然公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令夏文彪立即向纯自然公司支付自2017年8月1日至2019年8月22日止应付的租金、占有使用费及逾期付款利息(租金、占有使用费自2017年8月1日至2018年12月31日期间为每月13020元，自2019年1月1日起至2019年8月22日止为每月13670元，经核算，租金、占有使用费合计326731.29元，逾期付款利息以每月欠款额为基数，自欠款当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止)；3.判令由纯自然公司没收夏文彪支付的合同保证金26000元；4.判令秦武对夏文彪上述第二项债务承担连带清偿责任；5.判令驳回夏文彪的全部反诉请求；6.判令由夏文彪、秦武承担本案全部诉讼费用及鉴定费5063元、鉴定人出庭费用2000元。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效的，当事人应按合同约定的租金标准支付占有使用费，一审法院无视这一法律规定，直接导致判决错误。首先，纯自然公司与五*大学签订租赁合同承租涉案商铺所在聚*楼后，一直由纯自然公司向五*大学交付租金，并由五*大学向纯自然公司出具租赁发票，故此，纯自然公司与五*大学之间的租赁合同关系合法有效，纯自然公司对涉案物业享有的使用权、处分权均有合法依据，即纯自然公司有权向夏文彪转租涉案物业聚*楼中的商铺。基于上述基础租赁合同关系，纯自然公司与夏文彪签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应受合同的约束，故此，在合同已明确约定(涉案合同第十二条第一款第3点)如因五*大学收回涉案商铺合同必须终止、且纯自然公司已通知解除的情况下，夏文彪依法应及时腾退并向纯自然公司交还涉案商铺，在其强行占用拒绝腾退涉案商铺的情况下，其依法应向纯自然公司支付占有使用费，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”如法院认定涉案合同在2017年8月3日解除，自2017年8月4日起合同剩余租期部分的约定归于无效，依法应适用该法律规定。故此，纯自然公司主张夏文彪应按合同约定的租金标准支付2017年8月4日至2019年8月22日期间的占有使用费，具有充分的事实与法律依据。一审法院违反法律规定，直接套用25元/平方米的标准计算占有使用费，明显没有事实与法律依据。二、一审法院在无其他证据证明本案不适用上述法律规定的情况下直接降低占用费支付标准，直接导致夏文彪无合法依据占用涉案租赁物却以低于其租赁合同关系存续期间的租金标准支付占有使用费，变相鼓励当事人主动违约，明显违反立法原则，二审法院依法应予纠正。如前所述，因五*大学需要收回涉案商铺所在聚*楼物业，导致纯自然公司与夏文彪之间的租赁合同因客观原因而无法继续履行，需按合同依法解除，夏文彪在收到纯自然公司的解除通知后，依法应及时腾退涉案商铺并交还给纯自然公司，但夏文彪在收到纯自然公司的通知后，拒不腾退涉案商铺并强行占用，长期占据实际使用涉案商铺的占有利益，造成纯自然公司无法及时交还涉案商铺给五*大学从而产生严重损失。故此，如判令夏文彪在合同终止后强行占有使用涉案商铺期间，反而仅需支付比合同约定租金标准更少金额的占有使用费，明显违反公平原则。三、(2018)粤0703民初1101号民事判决书判决纯自然公司按25元/㎡/月的标准向五*大学支付占有使用费，是基于纯自然公司整体承租涉案商铺所在的聚*楼约1300㎡的物业，按该楼首层、二层整体综合计算的结果，故此，该综合计算的单价并不能单独适用于夏文彪租用的首层临街商铺。首先，纯自然公司向五*大学承租的是包括该物业的首层、二层，租赁合同约定的租金包括建筑物的整体租金，并没有将涉案物业单独区分出来约定租金。其次，在纯自然公司与五*大学就涉案商铺所在的聚*楼租赁合同纠纷一案中[案号：(2018)粤0703民初1101号]，五*大学委托评估测算租赁单价时，是对包括聚*楼首层、二层以及其他研究生楼、黄炳礼楼所有物业在内的整体出租单价进行评估，所得出的评估结果25元/㎡/月是所评估的全部物业的整体租赁单价。而夏文彪承租的商铺为首层临街商铺(217平方米)，而首层临街商铺的租金远比二层楼层及其他物业的租金要高，故纯自然公司主张参照合同约定的租金标准而非按评估单价收取占有使用费是符合常理的。一审法院判决夏文彪按1101号案中评估单价向纯自然公司计付占有使用费，明显缺乏事实与法律依据，并有违公平原则。四、夏文彪与纯自然公司签订租赁合同时，已清楚知悉纯自然公司与五*大学并未续约的情况，并将“五*大学或地方政府收回本栋大楼商铺自用”作为解除合同的条件之一载入合同，故此，纯自然公司在五*大学通知收回涉案商铺所在的聚*楼后依法通知夏文彪解除合同，属于依法行使约定解除权，并不存在任何过错，更不应该因此而承担装修损失赔偿责任。五、由于夏文彪自始没有按合同约定的要求向纯自然公司报备其需要对涉案商铺进行装修，亦没有征得纯自然公司的同意，在没有任何证据证明纯自然公司同意装修的情况下，一审法院仍认为纯自然公司同意夏文彪装修，明显属于认定事实错误，二审法院依法应予纠正。首先，如前所述，夏文彪与纯自然公司签订租赁合同时，已清楚知悉纯自然公司与五*大学并未续约的情况，故此，双方在涉案合同第十二条第一款第3点约定了合同解除事由：“五*大学或地方政府收回本栋大楼商铺自用。”在此情况下，双方在合同第五条作出明确约定，如夏文彪承租后需要对涉案房屋进行装修的，必需应得到纯自然公司的同意，并交一份施工图纸给纯自然公司。而实际中，夏文彪从未知会纯自然公司其需要对涉案商铺进行装修，亦从未向纯自然公司提交过任何装修方案，故此，即使夏文彪确实有对涉案商铺进行装修，相应的损失亦应由其自行承担。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条已明确规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”故此，夏文彪向纯自然公司主张赔偿装修损失，根本没有事实与法律依据。另外，尽管双方在涉案合同中约定了免租期，但这仅属于出租方给予承租方的优惠政策，并不代表纯自然公司同意夏文彪擅自对涉案商铺进行装修，否则，双方亦无需在合同的第五条约定“乙方装修需经甲方同意”的条款，一审法院对涉案合同断章取义，明显属于认定事实不清。六、退一步讲，即使法院认为纯自然公司应赔偿装修损失，但一审法院程序违法，将未经质证的证据材料直接移交给鉴定机构进行鉴定，致使鉴定机构据此作出的鉴定意见因程序违法而不具有合法性，一审法院在纯自然公司对鉴定程序提出质疑后，仍采信该鉴定报告的结果作为裁判依据，明显违反法律规定，二审法院依法应予纠正。在本案2020年1月14日开庭审理中，鉴定机构广东诺*房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司当庭确认，《评估价值清单(一)、(二)》中的数量，数据均来源于夏文彪单方在2019年8月30日提交的《名**发艺(美发部)装饰工程预算表》，而鉴定机构以此作为鉴定依据的理由，是其认为“通过法院窗口取得的文书是已经当事人质证后的文书，可用于作为鉴定的依据。”而《司法鉴定程序通则》第十二条亦规定：“委托人委托鉴定的，应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。”由此可以明确，由法院移交给鉴定机构用于鉴定的证据材料，应当是经过双方当事人质证完毕，并且是经法院听取双方质证意见后，已经依法采信的证据，否则不得作为鉴定的材料。但实际上，法院在委托鉴定机构进行鉴定的时候，因程序不合法，使涉案鉴定意见已不存在合法的基础。首先，鉴定机构是在2019年8月22日就已经到涉案现场进行现场勘查的，现场勘查当时鉴定机构并未持有夏文彪在2019年8月30日才提交的工程预算表，故鉴定机构根本无法对该工程预算表中的数据的真实性进行核实，在此情况下，一审法院仍认定鉴定机构在勘探现场已对上述后期提交的预算表进行了核实，在时间顺序上已根本不可能实现。第二，鉴定机构在纯自然公司的多次质疑下，才在2020年1月14日庭审中当庭提交2页内容极简的手写勘查记录，并且均无法显示出鉴定报告结论《评估价值清单(一)、(二)》中所记录数量的数据来源，在此情况下，一审法院却认定纯自然公司在2019年8月22日勘探现场时没有对鉴定机构的勘探数据提出异议，不仅是在空间、时间上的逻辑错误，更是严重的认定事实错误。综上，一审法院的委托程序及鉴定机构的鉴定程序已严重违反了《司法鉴定程序通则》第十二条的规定，即鉴定机构作出的该鉴定报告因程序违法而不具有合法性，同时该鉴定结论也不能反映出涉案商铺的真实装修价值，一审法院仍采信这一鉴定结论作为裁判依据，明显程序违法。七、再退一步讲，自双方签订涉案租赁合同至夏文彪2019年8月22日腾退之日止，距离合同约定的合同期限届满之日仅余不足4个月时间，故此，即使认为纯自然公司应予赔偿装修损失并采信鉴定机构违反程序所作出的鉴定意见，亦应按合同剩余时间的装修残值计算，而不应按原始装修的费用全部纳入计算。纯自然公司与夏文彪签订的租赁合同约定，租赁期限自2016年12月20日起至2019年12月19日止，期限为3年，而租赁合同签订后，夏文彪一直占有使用涉案商铺，直至2019年8月22日才搬离腾退，距合同约定的租赁期限届满之日仅余不足4个月时间。在此情况下，即使法院认为纯自然公司应向夏文彪赔偿装修损失，亦只能计算2019年8月23日至2019年12月19日这期间的装修残值，即纯自然公司最终赔偿的部分不应超过原始装修价值的4/36。八、夏文彪在租赁合同终止后仍强行占用涉案商铺并拒绝腾退，严重违反了合同约定，造成了纯自然公司无法及时交还涉案商铺给五*大学并产生严重的经济损失，故夏文彪依法应向纯自然公司赔偿损失，合同保证金依法应由纯自然公司没收。在五*大学告知纯自然公司要求收回包括涉案商铺在内的聚*楼物业后，纯自然公司已于2017年8月8日通过公证送达的方式向夏文彪寄送了解除合同的通知，告知其合同无法继续履行的原因并要求其及时腾退。但夏文彪在2017年8月11日签收了上述通知后，一直拒绝向纯自然公司交还涉案物业，导致纯自然公司无法及时将涉案物业交还给五*大学而被五*大学起诉，并因此被五*大学没收了合同保证金20000元。根据涉案租赁合同第八条第4款及第十二条第二款的约定，夏文彪应在合同终止后5天内搬迁完毕并将涉案商铺交还给纯自然公司，因此，不管涉案租赁合同因纯自然公司的通知而解除，还是合同到期而终止，夏文彪均应在限定期限内腾退，但其强行占用涉案商铺至2019年8月22日才腾退，已造成纯自然公司严重的经济损失，其依法应承担违约责任，由纯自然公司没收本案合同保证金。九、秦武承诺对夏文彪与纯自然公司签订的租赁合同提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第二款的规定，秦武应对夏文彪上述债务承担连带保证责任。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律错误，导致判决错误，严重损害纯自然公司的合法权益，请求法院依法撤销一审判决，支持纯自然公司的全部诉讼请求，并驳回夏文彪的全部反诉请求。夏文彪辩称，纯自然公司上诉意见及补充上诉意见都是以合同有效为前提，对于合同的有效性，夏文彪不确认，理由与上诉状一致，所以在合同无效的前提下，纯自然公司所有的理由及诉讼请求都是没有法律依据，故不应得到支持，因此请求法院驳回纯自然公司的全部上诉请求。夏文彪上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回纯自然公司的全部上诉请求；3.请支持夏文彪的全部反诉请求；4.本案一审、二审的全部诉讼费用由纯自然公司承担。事实和理由：一、夏文彪与纯自然公司签订的《房屋租赁合同》依法属于无效合同，自始就没有法律约束力，不能作为确定双方权利义务的依据。但是，“一审判决”却错误地认定该合同有效。1.纯自然公司并非涉案房屋的业主。蓬江区迎宾大道中聚*楼的业主是五*大学。2.纯自然公司也不是合法承租人。五*大学作为蓬江区迎宾大道中聚*楼的业主，实际上只是与案外人郑某签订过《房屋租赁合同》，从来没有与纯自然公司签订过任何《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给纯自然公司。纯自然公司的《民事起诉状》在“事实与理由”的第一句中也明确承认这个事实。3.五*大学作为蓬江区迎宾大道中聚*楼的业主，从来没有委托授权纯自然公司作为代理人出租涉案房屋，更没有与纯自然公司达成不定期租赁协议。4.五*大学作为蓬江区迎宾大道中聚*楼的业主，只是与郑某签订过《房屋租赁合同》。而郑某也没有否认其就是涉案房屋的承租人，而且从来没有说过是受纯自然公司的委托承租涉案房屋。以上事实，除了五*大学在另案的答辩状中明确否认纯自然公司系承租人外，还已经被发生法律效力的江门市中级人民法院(2018)粤07民终3009号民事判决书(详见纯自然公司证据11)依法认定，不容否认。5.纯自然公司是在案外人郑某与业主五*大学签订的《房屋租赁合同》期满后，未经业主同意，擅自强行冒充业主(二房东)与不明真相的承租人签订《房屋租赁合同》，骗取保证金和租金。这种没有法律根据强占他人合法财产出租的强盗行径，不应受到包容和保护。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，纯自然公司既不是涉案房屋的所有权人，亦非所有权人的合法受托方，也不是合法承租人，其租赁涉案房屋给夏文彪的行为从来没有得到五*大学的承认或者追认，其与夏文彪签订《房屋租赁合同》属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”一审判决认定纯自然公司有权出租不属于自己的物业，确认纯自然公司与夏文彪签订《房屋租赁合同》有效，是完全违背上述引用的法律规定的。也是与该院就同一类型案件作出的生效判决[详见（2018）粤0703民初3084号民事判决书]不一致的。二、纯自然公司以虚构事实、隐瞒真相的欺诈手段，欺骗夏文彪与其签订《房屋租赁合同》，过错责任完全在纯自然公司一方。1.五*大学与郑某签订《房屋租赁合同》，至2016年7月30日已经期满。此后郑某本人已经丧失对涉案房屋的合法使用权，根本无权出租(转租)涉案房屋。作为并非合同当事人的纯自然公司，更加没有任何法律权利享有涉案房屋的合法使用权和出租等处分权。2.纯自然公司刻意隐瞒真相，伪造证据，编造其有权转租涉案房屋的假象，骗取夏文彪信任，从而与其签订《房屋租赁合同》，骗取夏文彪押金、租金等财产，同时使夏文彪蒙受装修费和无法正常营业等巨额经济损失。在与夏文彪签订《房屋租赁合同》前，纯自然公司向夏文彪出示一份宣称是五*大学出具的《场地证明》，声称纯自然公司是涉案房屋的合法承租人，且租赁期限为2013年5月1日至2021年4月30日。但是事实上纯自然公司根本就没有与五*大学签订过任何《房屋租赁合同》，更不要说其租赁期限去到2021年4月30日。五*大学在(2018)粤07民终3009号民事判决书中，也明确否认与郑某之间存在不定期租赁关系，且这个主张已经得到法院认定。夏文彪同意与纯自然公司签订《房屋租赁合同》，完全是由于纯自然公司的欺诈行为误导，受骗上当。3.根据五*大学与郑某签订《房屋租赁合同》第八条第1项规定“合同期内乙方需要转租或与他人或合作，必须到本校备案。”合同期内尚且需要到业主处备案，更何况是租赁期满之后而且出租方还不是合同当事人。事实上，从来没人将与夏文彪签订的《房屋租赁合同》拿到五*大学备案。没有备案的租赁合同，违反了五*大学与郑某签订《房屋租赁合同》的约定，没有获得业主的认可，依法也属无效合同。因此，造成涉案《房屋租赁合同》无效，过错责任完全在纯自然公司一方。三、纯自然公司依法无权向夏文彪主张租金、占有使用费和逾期付款利息，无权要求没收夏文彪支付的保证金。1.双方签订的《房屋租赁合同》无效，对夏文彪没有法律约束力，该合同及其条款不能作为签订双方权利义务的根据。2.业主五*大学与郑某签订《房屋租赁合同》的约定，租金标准为每月每平方米人民币8元，而纯自然公司违法转租给夏文彪的租金却是每月每平方米人民币65元(6500元/100平方米)，纯自然公司通过强行转租他人物业能够获得巨大的非法经济收益(租金差价达到每月每平方米人民币57元)。如果纯自然公司这种非法、无效的行为受到法律保护，法院岂不是在保护甚至鼓励违法行为。四、夏文彪因为纯自然公司的过错所受到的经济损失，依法应当由纯自然公司给予赔偿。夏文彪之所以与纯自然公司签订《房屋租赁合同》，是因为相信其有权出租或者转租，而且是在有效期内。但是实际上，纯自然公司既不是业主，也不是承租人，更不是合法受委托人，根本没有任何依据和权利将涉案商铺租赁给夏文彪。更为离谱的是，在与夏文彪签订《房屋租赁合同》时，原来承租人的租赁期限早已届满，夏文彪完全是在受到欺骗的情况下与纯自然公司签订《房屋租赁合同》，并为了能够正常使用商铺，实现租赁商铺的合同目的，投入巨额资金进行装修，配置家具、电器，因为无法正常使用到约定期限，而受到损失，完全是由于纯自然公司的过错造成。对此，依法依理均应由纯自然公司予以合理赔偿。一审判决纯自然公司赔偿夏文彪经济损失是完全合法、有据的。但是，一审判决没有根据评估机构依法作出的评估结果，判决纯自然公司赔偿夏文彪的全部经济损失，只是酌情赔偿45000元装修损失，则是完全错误的，没有事实根据的。五、请求二审法院依法驳回纯自然公司的全部上诉请求。纯自然公司提起起诉和上诉，都是以其与夏文彪签订的《房屋租赁合同》合法、有效，和受到法律保护为前提的。但是，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用是签订合同的前提和基础，通过强占有他人物业违法出租，以欺诈手段与夏文彪签订的合同依法应当认定为无效，不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因此，纯自然公司与夏文彪签订《房屋租赁合同》中相关的租赁条款对双方均没有法律约束力，纯自然公司根本没有任何法律权利对涉案房屋行使处分权，将其出租或者转租给夏文彪，并向夏文彪收取租金、占有使用费和逾期付款利息等费用。纯自然公司根据该无效的《房屋租赁合同》主张房屋占用费和逾期付款利息，完全没有法律依据，依法不应予以支持。因此，一审以双方签订的《房屋租赁合同》有效为前提，判决夏文彪支付所谓“占有使用费”146025元及逾期付款利息给纯自然公司，是毫无法律依据的，是完全错误的。为此，恳请二审法院查明事实，分清责任，准确适用法律，依法驳回纯自然公司的全部上诉请求和诉讼请求，支持夏文彪的反诉请求。另外，补充意见：关于停水电的问题，在2017年8月4日，五*大学强行停水停电，后来夏文彪报警，当时理由是郑某的合同早已过期，所以五*大学强行停水停电，在经过公安的调解后，暂时给水给电。至10月末11月初，五*大学彻底对夏文彪进行断水断电，之后一直无法经营，由于起诉和其他纠纷问题，房子一直处于闲置状态，没有继续经营。纯自然公司辩称，一、涉案租赁合同是双方的真实意思表示，合法生效，在2017年8月3日涉案租赁合同解除前，夏文彪依法应按合同约定向纯自然公司支付租金。（一）纯自然公司委托郑某与五*大学签订原租赁合同并获得涉案商铺的使用权利，故纯自然公司有权向第三方转租涉案商铺。因涉案租赁合同的签订是纯自然公司与夏文彪，根据合同的相对性，纯自然公司有权向夏文彪主张合同权利。涉案商铺所在的聚*楼，是由纯自然公司委托郑某与五*大学签订合同而租赁的，租赁合同签订后，一直是由纯自然公司存履行合同义务，包括由纯自然公司向五*大学支付租金、五*大学向纯自然公司开具发票，即实际的承租人只为纯自然公司。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，五*大学有权直接向纯自然公司主张权利，亦有权向作为代理人的郑某主张权利，在五*大学选择了郑某作为权利对象的情况下，并不影响纯自然公司行使郑某在该租赁合同中所享有的权利，故此，纯自然公司依法有权向夏文彪出租涉案商铺，并有权依据涉案租赁合同向夏文彪主张合同权利，要求夏文彪按合同约定支付租金。（二）夏文彪承租涉案商铺后由五*大学直接向其供应水电并开具水电费票据，即五*大学知道纯自然公司向夏文彪转租涉案商铺，但对此从未提出异议，故纯自然公司与夏文彪的转租合同不会因五*大学的反对而无效，夏文彪提出未经出租人同意转租而合同无效的主张不应得到法院的支持。自夏文彪在2016年11月14日签订涉案合同合同并随即搬进涉案商铺，至2019年8月22日腾退之日止，五*大学从未提出异议并直接向夏文彪供应水电。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，涉案合同至2017年8月3日五*大学解除不定期租赁关系时，已成立生效并履行超过六个月，而五*大学在此期间从未提出异议，故此，涉案合同在2017年8月3日前依法有效，夏文彪依法应按合同约定向纯自然公司支付租金。（三）夏文彪与纯自然公司签订租赁合同时，已清楚知悉纯自然公司与五*大学并未续约的情况，同时，双方已在合同明确约定五*大学在合同期内收回涉案商铺属于合同约定解除事由，故此，夏文彪主张纯自然公司欺诈其签订合同不应得到法院的支持。纯自然公司与五*大学原租赁期限届满后并未续约，双方处于不定期租赁关系，五*大学有权随时提出解除租赁关系并收回涉案商铺，而夏文彪是清楚知悉纯自然公司未与五*大学续约这一情况的，故双方签订租赁合同时在合同第十二条第1款及第十三条约定，如五*大学或地方政府收回本栋大楼商铺自用或征收本栋大楼土地另作他用，则本租赁合同终止，纯自然公司提前3个月通知夏文彪，则纯自然公司不负违约责任。由于五*大学需要收回涉案商铺，故纯自然公司在收到五*大学的通知后，及时通过公证送达的方式向夏文彪寄送解除合同的通知，行使合同约定解除权，故合同依法终止，而并非由于纯自然公司的主观因素才导致合同终止。由此可见，在纯自然公司已尽到通知义务的情况下，纯自然公司对涉案租赁合同的终止不存在任何过错。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效的，当事人应按合同约定的租金标准支付占有使用费，如法院认定涉案合同在2017年8月3日解除，亦同样适用该法律规定。首先，如前所述，纯自然公司与夏文彪签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应受合同的约束，在合同因五*大学收回涉案商铺而解除的情况下，夏文彪依法应及时腾退并向纯自然公司交还涉案商铺，在其强行占用拒绝腾退涉案商铺的情况下，其依法应向纯自然公司支付占有使用费，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问颢的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”如法院认定涉案合同在2017年8月3日解除，亦同样适用该法律规定，故此，纯自然公司主张夏文彪应按合同约定的租金标准支付2017年8月4日至2019年8月22日期间的占有使用费，具有充分的事实与法律依据。需要强调的是，如夏文彪在合同终止后强行占有使用涉案商铺，反而仅需支付比合同约定租金标准更少金额的占有使用费，即变相鼓励合同各方当事人不需要按合同约定履行义务，此举明显违背立法原则，不应得到支持。其次，在与本案为同类型系列案的(2018)粤0703民初4751号、(2018)粤0703民初5878号案中，生效判决均认定案件应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，即各次承租人应按照双方之间的租赁合同约定的租金标准，向纯自然公司、吴某支付占有使用费。根据《最高人民法院关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》（法发[2019]23号）的规定，上述两个案件的生效判决对本案具有参照适用的意义。三、由于夏文彪自始没有按合同约定的要求向纯自然公司报备其需要对涉案商铺进行装修，亦没有征得纯自然公司的同意，故其主张赔偿装修损失，没有事实与法律依据。如前第一点第三款所述，双方在知悉涉案商铺的租赁状况情况下，在合同第五条作出明确约定，如夏文彪承租后需要对涉案房屋进行装修的，必需应得到纯自然公司的同意，并交一份施工图纸给纯自然公司。而实际中，夏文彪从未知会纯自然公司其需要对涉案商铺进行装修，亦从未向纯自然公司提交过任何装修方案，故此，即使夏文彪确实有对涉案商铺进行装修，相应的损失亦应由其自行承担。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条已明确规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”故此，夏文彪向纯自然公司主张赔偿装修损失，根本没有事实与法律依据。另外，补充意见：关于供水供电的问题，在纯自然公司一审提交的证据8可证明五*大学至少在2017年年底仍向夏文彪供应水电，这与夏文彪自称的其在2017年10月末11月初彻底停水停电的主张明显与事实不符；五*大学在2018年1月提起（2018）粤0703民初1101号民事诉讼，还向纯自然公司主张2017年12月已产生的水电费，由此证明五*大学也认为并没有停止供应水电。针对纯自然公司和夏文彪的上诉，秦武均没有答辩意见。纯自然公司向一审法院起诉请求：1.判令夏文彪立即腾退《房屋租赁合同》项下位于五*大学聚*楼首层7—11卡的商铺给纯自然公司；2.判令夏文彪立即向纯自然公司支付自2017年8月1日至腾退之日止应付的租金、占有使用费及逾期付款利息（租金、占有使用费自2017年8月1日至2018年12月31日期间每月为13020元，自2019年1月1日起至腾退之日止每月为13670元，暂计至2019年2月28日租金、占有使用费为248680元，逾期付款利息以拖欠租金及占有使用费为本金，自2017年8月6日起计至实际清偿之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2019年2月28日为9269.69元）；3.判令由纯自然公司没收夏文彪支付的合同保证金26000元；4.判令秦武对夏文彪上述第二项债务承担连带清偿责任；5.判令夏文彪、秦武承担本案诉讼费用及其他相关费用。诉讼过程中，纯自然公司撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：判令夏文彪立即向纯自然公司支付自2017年8月1日至2019年8月22日期间应付的租金、占有使用费及逾期付款利息（租金、占有使用费自2017年8月1日至2018年12月31日期间为每月13020元，自2019年1月1日起至2019年8月22日止为每月13670元，即租金、占有使用费合计326731.29元，逾期付款利息以当期拖欠的租金及占用使用费为本金，自2017年8月6日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。夏文彪向一审法院反诉请求：1.判令纯自然公司立即退还租赁保证金26040元给夏文彪；2.判令纯自然公司立即赔偿下列经济损失：装修前场地清理费25000元、设计费损失35000元、装修费损失525000元、家具损失25020元、家电损失31598元、空气能热水器损失11000元、水塔损失3500元、高压泵损失1360元、LED广告字招牌7000元、木制浴盆2600元，合计667078元给夏文彪；3.由纯自然公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月14日，纯自然公司（甲方）与夏文彪（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于江门市***五*大学聚*楼首层***卡，面积217平方米，用于进行办公、商业展示、美容等商业用途，租赁期限自2016年12月20日至2019年12月19日；2017年1月20日至2018年12月31日每月租金为13020元，2019年1月1日至12月19日每月租金为13670元，2016年12月21日至2017年1月31日为免租装修期；自合同签订之日乙方支付第一个月租金2017年2月租金13020元，第二个月起于每月5号支付当月租金；自合同签订之日，乙方支付相当于二个月租金的保证金26040元给甲方，保证金不计利息，不作租金抵扣，在合同租赁期满后退还给乙方；并约定了违约责任等内容。上述合同签订后，双方按约定履行至2017年7月。2017年3月17日，秦武出具《承诺函》，载明：本人秦武用夏文彪租赁吴某的商铺（聚*楼首层07/08/09/10/11卡）所注册的工商登记单位，对夏文彪与吴某所签订的租赁合同担保，到营业执照办理完毕，单位出具具体担保函担保夏文彪对合同责任义务的履行。蓬江区名**美发美容店（下称名**美发美容店）是个体工商户，于2017年3月30日登记成立，2018年11月26日注销，经营者为秦武，经营场所是江门市***五*大学聚*楼首层***卡。2017年8月4日，纯自然公司向名**美发美容店夏文彪发出《关于终止〈物业租赁合同〉的通知》，称五*大学2017年7月通知收回所有商铺，导致2016年11月14日签订的租赁合同无法履行，该合同于2017年11月4日解除，保证金可抵用租金，并要求夏文彪2017年11月4日前搬迁移交租赁场地。同月8日，纯自然公司向夏文彪发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，称因五*大学要收回租赁物，故自通知发出之日起满三个月，即自2017年11月8日起，解除涉案房屋租赁合同，并要求夏文彪于2017年11月8日将涉案租赁物交还给纯自然公司。同年11月23日，纯自然公司再次向夏文彪发出《通知书》，要求夏文彪立即腾退涉案租赁物，支付2017年8月1日至2017年11月7日的租金共42098元，减去保证金26000元后，仍应支付16098元，并自2017年11月8日起按合同约定的租金标准支付场地占有使用费至实际腾退之日止。2017年8月8日及11月23日邮寄通知均于江门市江门公证处办理了公证。2019年8月22日，在一审法院（2019）粤0703执1078号执行案件中，被执行人郑某将五*大学北区商住楼首、二层（聚*楼）311.45平方米房屋交还给申请执行人五*大学，夏文彪称“上述房产由我租赁并实际使用，今日可视为我已将房产交还五*大学，我保证在2019年8月26日前清空上述房产，同时将房产钥匙交还五*大学”，夏文彪在该执行笔录上签名捺印。在诉讼过程中，经一审法院委托，广东诺*房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司于2019年11月5日作出广诺价鉴【2019】第0907号《价格评估报告》，载明：于评估基准日2017年2月16日，江门市蓬江区*****聚*楼首层***卡铺位装修及商铺内物品的价值为525162元。另，根据已发生法律效力的（2018）粤07民终3009号民事判决书查明，2004年8月1日，五*大学与郑某签订《房屋租赁合同》，约定：五*大学将五*大学北区商住楼首、二层的房屋合计建筑面积1287.60平方米出租给郑某使用，租赁期限自2004年8月1日至2016年7月30日止，共12年。合同签订后，双方按合同约定履行至合同期限届满。郑某交纳租金至2017年8月31日。合同履行期限届满后，五*大学曾于2016年8月4日、2016年12月20日、2017年5月24日、2017年8月3日多次书面通知郑某，要求其限期完成清场并办妥商铺归还交接手续，但郑某均没有按通知要求腾退房屋给五*大学。该民事判决书认定，郑某与五*大学于2004年8月1日签订的《房屋租赁合同》到期后，双方存在不定期租赁关系，该租赁关系于2017年8月3日解除。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。综合双方当事人的举证及陈述，本案的争议焦点是：一、涉案租赁合同的效力问题；二、纯自然公司的诉讼请求应否予以支持；三、夏文彪的反诉请求应否予以支持。一、关于第一个争议焦点。首先，虽然五*大学聚*楼首、二层房屋是郑某向五*大学承租，但根据纯自然公司提交的银行转账回单及五*大学开具的租金发票均可证实，租赁期间由纯自然公司支付聚*楼的租金，另郑某出具的《情况说明》中称其受纯自然公司委托而与五*大学签订房屋租赁合同，其确认纯自然公司与夏文彪签订的房屋租赁合同的权利义务均由纯自然公司享有和承担，故无论是纯自然公司与郑某构成并存的租赁关系还是郑某受纯自然公司委托向五*大学承租聚*楼物业，纯自然公司对涉案物业的使用权均有合法依据。至于五*大学诉请郑某支付租金，是其基于合同相对性原则对义务人的选择，并不能以此否定纯自然公司对涉案物业享有的权益。其次，夏文彪称2017年8月前每月水电费通过微信或现金方式支付给纯自然公司，纯自然公司则主张由五*大学直接向夏文彪供应水电并开具水电费票据，因夏文彪提交的水电费通知单不能证实是纯自然公司发出，且纯自然公司的陈述与涉案《房屋租赁合同》第六条约定“用水、用电由乙方自行在五*大学水电管理部门购买后使用”能相互印证，故一审法院予以采信。据此，五*大学知道或应当知道纯自然公司转租给夏文彪，但未在法定六个月期限内向郑某或纯自然公司提出异议，应视为五*大学同意转租。再次，纯自然公司与夏文彪签订涉案租赁合同时，郑某与五*大学仍处于不定期租赁关系期间，故纯自然公司对涉案物业有合法使用权、处分权。夏文彪辩称纯自然公司刻意隐瞒真相，伪造证据，欺骗其签订涉案租赁合同，没有提供充分证据予以证明，对此一审法院不予采信。综上，纯自然公司与夏文彪签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，纯自然公司将涉案商铺转租给夏文彪的行为有效。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，本案中，纯自然公司与夏文彪的租赁合同期限至2019年12月19日，因郑某与五*大学于2017年8月3日解除了不定期租赁关系，此后纯自然公司已失去继续转租的权利，故涉案租赁合同自2017年8月4日起的约定应属无效。二、关于第二个争议焦点。关于租金问题。夏文彪承认支付租金至2017年7月，故仍应向纯自然公司支付2017年8月1日至8月3日的租金1260元（13020元÷31天×3天）。关于占有使用费问题。首先，根据生效的（2018）粤07民终3009号民事判决书显示，五*大学作为出租人选择租赁合同关系向承租人郑某主张双方不定期租赁关系解除后的占有使用费，未向次承租人夏文彪主张权利。由于夏文彪未向纯自然公司返还涉案租赁物，故纯自然公司有权向夏文彪主张自2017年8月4日起的占有使用费。其次，根据一审法院（2019）粤0703执1078号执行笔录显示，涉案商铺钥匙至2019年8月22日止仍由夏文彪掌握，现场照片可见涉案商铺内仍存放有美发店大量物品。夏文彪在收到纯自然公司发出的解除合同通知书后，拒不腾退涉案租赁物，应承担由此产生的占有使用费。故夏文彪应支付2017年8月4日至2019年8月22日的占有使用费。再次，占有使用费的计算标准。转租合同部分无效后，次承租人应向承租人返还依无效合同取得的财产，包括占有的租赁物及实际占有房屋所获得的占有利益。占有利益为无形财产，次承租人只能采取折价补偿的方式，即支付占有使用费予以返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，对夏文彪在占用涉案租赁物进行正常经营期间，纯自然公司主张参照涉案租赁合同约定的租金标准计算占有使用费，一审法院予以支持。另，根据纯自然公司提交的五*大学在（2018）粤0703民初1101号案中提交的水电费通知单可知，五*大学仅主张至2017年12月的水电费，无证据显示五*大学在2018年仍有向涉案商铺提供水电，故对2018年1月至2019年8月22日的占有使用费，应根据夏文彪的实际使用状况予以酌定，可参照郑某向五*大学支付的占有使用费每月25元/平方米（每月5425元）的标准计算。综上，夏文彪应支付占有使用费170765元（13020元÷31天×28天+13020元×4月+5425元×19月+5425元÷31天×22天）给纯自然公司。关于逾期付款利息问题。《房屋租赁合同》第四条约定每月5号支付当月租金，故夏文彪应以当月欠款额为基数，自2017年8月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止。关于保证金问题。虽然合同约定保证金为26040元，但夏文彪未提供证据证明其已足额交纳，纯自然公司自认收到26000元，一审法院予以确认。涉案《房屋租赁合同》并无约定可以没收保证金的违约条款，第九条“违约责任”第3点约定，一方不按照合同约定解除合同时，违约方应向守约方支付相当于合同保证金的违约金，针对的是违约提出解除合同的情形，而夏文彪并不存在该情形。故纯自然公司诉请没收保证金26000元，理据不足，一审法院不予支持。夏文彪以合同整体无效为由主张返还保证金理据不足，该保证金可与应支付的租金、占有使用费相互抵扣，经抵扣后，夏文彪应支付租金、占有使用费共146025元。关于秦武应否承担本案责任的问题。首先，从秦武出具《承诺函》的内容可知，秦武的真实意思表示是以涉案租赁物为经营场所设立的主体对夏文彪履行涉案租赁合同义务提供担保，鉴于其时名**美发美容店尚未登记成立，故由秦武出具承诺函。即使名**美发美容店在办理营业执照后未出具担保函，秦武作为名**美发美容店的经营者，其作出承诺的效力亦及于名**美发美容店。即涉案租赁合同的保证人实际应为名**美发美容店。其次，根据《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”，涉案租赁合同自2017年8月4日起的约定无效，且名**美发美容店对此无过错，故此后无需承担保证责任。再次，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”，无证据证明纯自然公司在保证期间有向秦武或名**美发美容店要求承担保证责任。综上，纯自然公司主张秦武对夏文彪的涉案债务承担连带清偿责任，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。三、关于第三个争议焦点。第一，纯自然公司主张夏文彪未经其同意进行装修，虽然无证据证明夏文彪在装修时有按合同约定将施工图纸交给纯自然公司，但合同已明确给予夏文彪装修免租期，即纯自然公司明知道夏文彪需要对租赁物进行装修，纯自然公司亦未对夏文彪装修提出反对，且夏文彪对租赁物的装修符合合同约定用途，属于善意添附。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，故夏文彪有权向纯自然公司主张装修投入的损失。涉案租赁合同因五*大学与郑某解除不定期租赁关系而导致部分合同期限约定无效，纯自然公司应承担主要过错责任。夏文彪在签订转租合同时，对纯自然公司享有的租赁期限未尽必要的谨慎注意义务，亦应承担相应责任。第三，涉案商铺的装修价值认定。纯自然公司称《价格评估报告》中评估价值清单的数据来源于夏文彪单方提交的《名**发艺（美发部）装饰工程预算表》，未经质证，不能作为鉴定材料。一审法院认为，《预算表》由夏文彪制作，在申请评估时提交，并非作为本案证据提交，因此不需由纯自然公司质证，且表中所列项目是夏文彪申请评估的范围，并不属于鉴定材料。是否存在该些项目，应现场予以核实。评估机构于2019年8月22日现场勘察时对项目的数量进行清点、测量，纯自然公司当日亦在场，其未当场对鉴定项目的数量提出异议，应视为其对相关的项目数量予以确认。广东诺*房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司是具有合法资质的评估机构，对于现场经清点核实的装修项目的价值评估，一审法院予以采纳。对电气装饰工程及门面装饰工程部分，虽然电线属隐蔽工程，但电位现场可见，且评估机构是以电位为单位进行评估，故该部分的价值评估，一审法院予以采纳。对泥水装饰工程及给排水工程中的隐蔽工程项目，评估机构表示无法核实工程量，对该部分项目【评估价值清单（一）第一项第1、8、9、10、20、21、22、23，第五项，清单（二）第一项第1、16、17、23，第五项第1-7、9—14】的评估价值共60458.5元，一审法院不予采纳。综上，一审法院确认的装修价值为445794元。另，因夏文彪申请的是装修物价值评估，并非工程造价鉴定，如其认为存在隐蔽工程投入的损失，可另循法律途径解决。第四，对夏文彪主张的装修前场地清理费、设计费损失，夏文彪仅提供收据，未提供如何支付款项的凭证予以佐证，无法核实收据的真实性；且上述费用是装修前产生，夏文彪已实际完成装修并进行使用，即已享受装修带来的收益，故上述费用的支出不构成夏文彪的损失。对夏文彪主张的家具、家电、木制浴盆的损失，及《价格评估报告》中评估价值清单（三）的项目，因上述物品均为夏文彪可拆除搬走的物品，纯自然公司并无占有使用，故不应由纯自然公司承担相关损失。第五，根据《房屋租赁合同》第十三条约定，五*大学收回商铺，纯自然公司提前3个月通知承租人即不负违约责任，该条款表明夏文彪已预见租赁物可能被提前收回的风险，并愿意承担由此带来的损失。第六，根据《房屋租赁合同》第十二条约定，合同期满后墙面、地面、天花、水电线路开关、照明设施、门禁设施及其他固定装修不得拆除，归甲方所有，即表示如合同期届满，固定装修剩余价值归纯自然公司所有。第七，涉案租赁合同约定的租赁期限为2016年12月20日至2019年12月19日，夏文彪于2019年8月22日腾退租赁物，距合同期限届满尚余4个月。综上，根据双方的过错，结合尚未履行的合同期限，及双方对合同终止后装修物处理的约定予以综合考量，一审法院酌定纯自然公司应向夏文彪赔偿装修损失45000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、夏文彪于判决发生法律效力之日起十日内向纯自然公司支付2017年8月1日至2019年8月22日的租金、占有使用费146025元及逾期付款利息（以每月欠款额为基数，自欠款当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止）；二、纯自然公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿夏文彪装修损失45000元；三、驳回纯自然公司的其他诉讼请求；四、驳回夏文彪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5559.25元，保全费1870元，两项合计7429.25元，由纯自然公司负担3608.65元，夏文彪负担3820.6元。反诉费5365.59元，由纯自然公司负担549.59元，夏文彪负担4816元。鉴定费5063元，由夏文彪负担。鉴定人出庭费用2000元，由纯自然公司负担。二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对纯自然公司、夏文彪的上诉请求范围进行审查，对于各方当事人未提出上诉的问题不予审查。根据各方诉辩陈述与本案的相关证据，分析如下：一、关于涉案合同的主体及效力问题。首先，虽然五*大学聚*楼首、二层房屋是郑某向五*大学承租，但根据纯自然公司提交的银行转账回单及五*大学开具的租金发票均可证实，租赁期间由纯自然公司支付聚*楼的租金，另郑某出具的《情况说明》中称其受纯自然公司委托而与五*大学签订房屋租赁合同，其确认纯自然公司与夏文彪签订的房屋租赁合同及补充协议的权利义务均由纯自然公司享有和承担，故纯自然公司对涉案物业的使用权均有合法依据，况且夏文彪已实际使用了涉案合同的租赁物。其次，现有证据可证实五*大学知道或应当知道纯自然公司转租给夏文彪，但未在法定六个月期限内向郑某或纯自然公司提出异议，应视为五*大学同意转租。再次，纯自然公司与夏文彪签订涉案租赁合同时，郑某与五*大学仍处于不定期租赁关系期间，故纯自然公司对涉案物业有合法使用权、处分权。纯自然公司与夏文彪签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，纯自然公司将涉案商铺转租给夏文彪的行为有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，本案中，纯自然公司与夏文彪的租赁合同期限至2019年12月19日，因郑某与五*大学于2017年8月3日解除了不定期租赁关系，此后纯自然公司已失去继续转租的权利，故涉案租赁合同自2017年8月4日起的约定应属无效。因此，夏文彪认为涉案合同主体不符以及合同无效的抗辩意见，理据不足，本院不予支持。二、关于夏文彪使用涉案商铺的租金、占有使用费问题。前述分析，纯自然公司与夏文彪签订的《房屋租赁合同》自2017年8月4日后的约定无效，2017年8月3日前的约定有效，夏文彪确认已支付2017年7月之前的租金，因此应继续支付2017年8月1日至2017年8月3日的租金1260元（13020元÷31天×3天）给纯自然公司。因《房屋租赁合同》第四条约定每月5号支付当月租金，夏文彪没有如期支付，其应以1260元为基数，利息自2017年8月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至给付之日止给纯自然公司。关于占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”纯自然公司请求夏文彪支付从2017年8月4日起的占有使用费应予支持。对于夏文彪何时退还涉案租赁物的问题，在纯自然公司要求夏文彪退还商铺的通知书中，已分别多次要求夏文彪限期退还租赁物，并已告知夏文彪如拒不退还租赁物，五*大学会对租赁物作停水停电处理，但夏文彪均拒不退还。2019年8月22日，一审法院在执行（2019）粤0703执1078号中，夏文彪该执行笔录确认“上述房产由我租赁并实际使用，今日可视为我已将房产交还五*大学，我保证在2019年8月26日前清空上述房产，同时将房产钥匙交还五*大学，否则五*大学可自行开锁并清空上述房产，屋内物品可交五*大学自行处理，相关法律责任由我承担。”可证明涉案商铺直至2019年8月22日才脱离夏文彪的实际控制。因此，本院确认夏文彪于2019年8月22日才将涉案房屋退还给纯自然公司，夏文彪支付的占有使用费应计至2019年8月22日。对于占有使用费的标准，五*大学在（2018）粤0703民初1101号案件中，仍向郑某主张2017年10月至12月的水电费，由此可推定直至2017年12月五*大学仍未对聚*楼采取停水停电措施，即使之后存在停水停电的情况，也是在纯自然公司催告并事先告知将采取停水停电等的行为的情况下，夏文彪在合理的期限内仍未支付占有使用费和退还商铺，纯自然公司采取的前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，一审判决酌定从2018年1月至2019年8月22日的占有使用费按每月25元/平方米的标准计算不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，夏文彪应按13020元/月的标准支付占有使用费。夏文彪认为无需支付占有使用费的主张，理据不足，本院不予支持。综上，夏文彪应支付从2017年8月4日至2019年8月22日的占有使用费320460元（13020×24+13020÷31天×19天）给纯自然公司。因《房屋租赁合同》自2017年8月4日起的约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，纯自然公司主张夏文彪支付逾期付款的利息理据不足，本院不予支持。三、关于纯自然公司是否应赔偿经济损失667078元给夏文彪的问题。涉案的《房屋租赁合同》第五条约定：“乙方承租后自行负责装修，乙方的装修应得到甲方同意并交给甲方装修施工图纸一套，未经甲方同意不得随意拆改房屋结构。乙方装修必须符合国家的行业规范及消防安全标准。”虽然无证据证明夏文彪在装修时有按合同约定将施工图纸交给纯自然公司，但涉案合同已明确纯自然公司明知道夏文彪需要对租赁物进行装修，在夏文彪装修时亦没有提出反对的意见，且夏文彪对租赁物的装修符合合同约定用途，属于善意添附。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，纯自然公司并不同意利用涉案的装饰装修物，故夏文彪有权向纯自然公司主张该现值损失。现值损失，是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，而广东诺*房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司于2019年11月5日作出广诺价鉴【2019】第09*7号《价格评估报告》，载明的是评估基准日2017年2月16日的价值，并不是现存的价值，一审判决据此确认的445794元是装修价值，该445794元并不能作为本案定案的依据。但是，由于涉案的商铺已被五*大学收回重新使用，该装饰装修物已不存在，本案已不存在重新评估的可能。而夏文彪已经占有使用租赁物一段时间，其在此期间已享受了装饰装修的利益，该期间不应列入合同无效的损失范围，鉴于此情况，本院以装修价值445794元为基础，酌定本案的现值损失为178317.6元。涉案租赁合同因五*大学与郑某解除不定期租赁关系而导致部分合同期限约定无效，纯自然公司应承担主要过错责任。夏文彪在签订转租合同时，对纯自然公司享有的租赁期限未尽必要的谨慎注意义务，亦应承担相应责任。因此，本院确认纯自然公司对上述现值损失承担80%的责任，夏文彪承担20%的责任。即是纯自然公司应赔偿142654.08元（178317.6×80%＝142654.08）的装饰装修物的现值损失给夏文彪。对夏文彪主张的装修前场地清理费、设计费、LED广告字招牌等损失，应包含于装饰装修的现存价值项目，夏文彪再次主张，不予支持。对夏文彪主张的家具、家电、木制浴盆、空气能热水器、水塔、高压泵等损失，因上述物品均为夏文彪可拆除搬走的物品，纯自然公司并无占有使用，故不应由纯自然公司承担相关损失。四、关于租赁保证金26040元问题。涉案《房屋租赁合同》并无约定可以没收保证金的违约条款，第九条“违约责任”第3点约定，一方不按照合同约定解除合同时，违约方应向守约方支付相当于合同保证金的违约金，针对的是违约提出解除合同的情形，而夏文彪并不存在该情形。夏文彪要求纯自然公司退还保证金理据充分，本院予以支持。虽然合同约定保证金为26040元，但夏文彪没有证据证明其已足额交纳，而纯自然公司确认收到26000元，因此，纯自然公司应退还租赁保证金26000元给夏文彪。纯自然公司主张没收租赁保证金26000元的上诉意见，理据不足，本院不予支持。五、关于秦武应否承担本案责任的问题。首先，从秦武出具《承诺函》的内容可知，秦武是以涉案租赁物为经营场所设立“名**美发美容店”，设立前由其个人对夏文彪履行涉案租赁合同义务提供担保，设立后由名**美发美容店出具保函担保。而名**美发美容店已于2017年3月30日成立，其后的担保责任应由名**美发美容店出具保函，至于名**美发美容店是否已出具，与秦武个人无关。其次，根据《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”涉案租赁合同自2017年8月4日起的约定无效，且名**美发美容店对此无过错，故此后无需承担保证责任。再次，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”无证据证明纯自然公司在保证期间有向秦武或名**美发美容店要求承担保证责任。因此，一审判决认定秦武对夏文彪的涉案债务无需承担连带清偿责任并无不当，本院予以支持。综上所述，纯自然公司、夏文彪的上诉有理部分，本院予以支持，无理部分，予以驳回。一审法院认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初2632号民事判决；二、夏文彪于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年8月1日至2017年8月3日的租金1260元及利息（利息的计算以1260元为本金，自2017年8月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项给付之日止）给江门市纯自然装饰建材发展有限公司；三、夏文彪于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年8月4日至2019年8月22日的占有使用费320460元给江门市纯自然装饰建材发展有限公司；四、江门市纯自然装饰建材发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金26000元、赔偿损失142654.08元合共168654.08元给夏文彪；五、驳回江门市纯自然装饰建材发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回夏文彪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5559.25元，财产保全费1870元，两项合计7429.25元，由江门市纯自然装饰建材发展有限公司负担555.93元，由夏文彪负担6873.32元。反诉费5365.59元，由江门市纯自然装饰建材发展有限公司负担1356.55元，夏文彪负担4009.04元。鉴定费5063元，由夏文彪负担。鉴定人出庭费用2000元，由江门市纯自然装饰建材发展有限公司负担。二审案件受理费10924.84元，由江门市纯自然装饰建材发展有限公司负担1911.94元，由夏文彪负担9012.9元。江门市纯自然装饰建材发展有限公司已预交5559.25元，由本院退回3647.31元，夏文彪已预交5559.25元，夏文彪向本院交纳3453.65元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年十月二十一日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗