安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初2799号原告:滁州市经济和信息化局离退休人员管理服务中心，住所地安徽省滁州市琅琊东路**,统一社会信用代码12341100557810457B。法定代表人:郭兆斌,该中心主任。委托诉讼代理人：陈铭，男，该中心员工。委托诉讼代理人：林冲，安徽环滁律师事务所律师。被告:范传虎,男,1974年3月19日出生,汉族,住安徽省来安县。原告滁州市经济和信息化局离退休人员管理服务中心（以下简称经信局离退休人员中心）与被告范传虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告经信局离退休人员中心的委托诉讼代理人陈铭、林冲，被告范传虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经信局离退休人员中心向本院提出诉讼请求：一、判令解除经信局离退休人员中心与范传虎签订的房屋租赁合同,范传虎立即将琅琊东路243-6-1号、琅琊东路237-1号两处房屋恢复原状并返还。二、判令范传虎支付自2019年9月至2020年7月拖欠的房屋租金42500元（位于琅琊东路**、琅琊东路237-1号房屋）;三、判令范传虎缴纳违约金30000元,范传虎交纳的两处房屋履约保证金26412元不予退还;四、判令本案诉讼费用及其它费用由范传虎承担。诉讼过程中，经信局离退休人员中心将诉讼请求第二项中的租金数额变更为64912元。事实和理由:2018年1月9日，双方签订两份《滁州市市直行政事业单位房屋租赁合同书》(以下简称《合同书一》、《合同书二》),范传虎分别租赁经信局离退休人员中心位于琅琊东路的243-6-1号、237-1号两处房屋,《合同书一》约定经信局离退休人员中心将位于琅琊东路的243-6-1,面积约为91.96m的房屋出租给范传虎使用,合同期限为3年,即从2018年1月1日起至2020年12月31日止。租金标准为16653元/年,按季度交付。《合同书二》约定经信局离退休人员中心将位于琅琊东路的237-1,面积约为60.61m的房屋出租给范传虎使用,合同期限为3年即从2018年6月1日起至2021年5月31日止。租金标准为89094元/年,按季度交付。两合同均约定范传虎须按照合同约定交纳租金,每迟交一天,经信局离退休人员中心按欠交租金1%向范传虎收取滞纳金,迟交15天经信局离退休人员中心有权解除合同,并从第16天开始,经信局离退休人员中心每天向范传虎收取租赁合同约定租金额200%的房屋占用费,直到范传虎全部搬迁并将房屋交付甲方时结束。因范传虎已长期拖欠经信局离退休人员中心房屋租金,前期租金费用双方达成调解协议,范传虎按约定支付租金105648元,范传虎仍然未履行交纳房租的义务。范传虎辩称：其租赁涉案两处房屋属实。其不同意解除合同，要求继续承租房屋并按时支付租金。其不同意支付违约金，不同意扣除履约保证金，但该保证金可以冲抵房租。同意支付房屋租金64912元，但需要一定时间。本院经审理认定以下事实：对双方无异议的事实，本院予以确认。经信局离退休人员中心（甲方、出租方）与范传虎（乙方、承租方）分别于2018年1月9日、2018年6月1日签订两份《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》，约定甲方将位于琅琊东路的243-6-1铺面、237-1铺面出租给乙方使用。租赁期限均为3年，243-6-1铺面期限为自2018年1月1日起至2020年12月31日止；237-1铺面期限为自2018年6月1日起至2021年5月31日止。租金标准分别为16553元/年、89094元/年，乙方按季度缴纳。乙方分别交纳履约保证金4138元、22274元，租赁期满或合同解除时，若无应扣除保证金的情形，甲方无息退还；乙方有违约情形的，保证金不退。乙方应按时交纳租金，每迟交一天，甲方按欠缴租金1%向乙方收取违约金，迟交15天甲方有权解除合同，并从第16天开始，甲方每天向乙方收取租赁合同约定租金额200%的房屋占用费。乙方违约，甲方有权解除合同，收回合同标的物，已收取的租金及履约保证金不予退还，乙方还应按照本合同年租金总额的20%向甲方支付违约金；若违约金不足以弥补损失，乙方还应赔偿相应损失。乙方于解除合同2日内，将承租房屋及设备完好交还甲方，将自有物、商品全部搬走；乙方逾期未搬走的物品，视为放弃，甲方有权处置，造成的必要费用由乙方承担；乙方添置可移动部分由乙方收回，不可移动部分及乙方装饰、装修部分归甲方，且甲方不予补偿，若甲方不需要，乙方应恢复原状；若乙方违反该规则，则履约保证金不予退还。合同签订后，乙方支付了履约保证金26412元（4138元+22274元）。双方均认可，范传虎尚欠2019年9月1日至2020年7月31日的租金64912元。上述事实有经信局离退休人员中心提供的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》两份、发票复印件3份、（2019）皖1102民初4122号民事调解书复印件及双方在庭审中的陈述在卷证实。本院认为：经信局离退休人员中心与范传虎签订的两份《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》合法有效，双方均应按约履行。范传虎长期拖欠房租，根据合同约定，经信局离退休人员中心有权要求解除上述两份合同，合同约定解除合同后2日内搬出涉案房屋不合情理，范传虎应按合同要求于合同解除后30日内将涉案房屋恢复原状并返还经信局离退休人员中心。范传虎对拖欠的租金64912元无异议，范传虎应积极支付该笔款项。合同约定的履约保证金保证的范围包括解除合同后返还房屋的过程，该条件尚未完成，故本案对履约保证金不予处理。经信局离退休人员中心要求范传虎承担30000元违约金，该标准过高，范传虎应承担的违约金应为19473.6元（拖欠租金64912元×30%）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除滁州市经济和信息化局离退休人员管理服务中心与范传虎于2018年1月9日、2018年6月1日签订的两份《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》；二、被告范传虎于判决生效后三十日内将位于滁州市琅琊东路的243-6-1房屋、237-1房屋返还原告滁州市经济和信息化局离退休人员管理服务中心；三、被告范传虎于判决生效后十日内向原告滁州市经济和信息化局离退休人员管理服务中心支付所欠租金64912元及违约金19473.6元；四、驳回原告滁州市经济和信息化局离退休人员管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2726元，减半收取1363元，由原告滁州市经济和信息化局离退休人员管理服务中心负担94元，由被告范传虎负担1269元，于判决生效之日起十日内直接缴纳本院诉讼费账户（账号见附件二）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  唐慧二〇二〇年十月二十七日法官助理王金敏代理书记员  秦圆附件一：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附件二本院诉讼费账户收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。