云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终4018号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南实实在在投资有限公司，住所地：云南省昆明市五华区教场中路**。法定代表人：赵学良，总经理。委托诉讼代理人：吕常国，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张曦，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南新华印刷五厂有限责任公司（原云南新华印刷五厂），住，住所地：云南省昆明市西山区团结街道办事处和平社区居委会**/div>法定代表人：姚传红，执行董事。委托诉讼代理人：袁志钢，云南标志律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陆祖富，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：云南源玖盛文化传媒有限公司，住所地，住所地：云南省昆明市五华区校场中路********iv>法定代表人：潘静，总经理。上诉人云南实实在在投资有限公司（以下简称实实在在公司）与上诉人云南新华印刷五厂有限责任公司（以下简称新华印刷公司）、原审第三人云南源玖盛文化传媒有限公司（以下简称源玖盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。实实在在公司上诉请求：1、依法撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初3246号民事判决，依法改判支持实实在在公司一审诉讼请求，驳回新华印刷公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由新华印刷公司承担。事实和理由：一、一审法院存在关键事实认定不清及错误情形（一）认定事实不清部分：本案涉案承租物的现状为:涉案土地上新华印刷公司的原有厂房已经被拆除,上面建有第三人建设的未完工的钢结构。一审法院判决实实在在公司承担租金的原因就是上述钢结构在诉讼过程中一直事实上占用新华五厂的土地,参照原租金标准要求给付起诉之日2019年7月1日至判决生效之日的租金。本案合同签订实际情况为:2014年12月26日,实实在在公司与新华五厂签订房屋租赁合同,约定租赁新华五厂所有的位于校场中路××号的房屋及场地,合同期限为2015年7月1日至2018年6月30日。租金为80万一年。同日,双方签订补充协议将租赁期限延长至2027年6月30日。2015年2月10日,实实在在公司与云南经贸民族艺术团签订合作经营协议书,约定实实在在公司出场地,艺术团负责经营组建艺术园。并约定艺术团每年需缴纳实实在在公司管理费195万元。同时约定实实在在公司合同签订后3日内未收到管理费合同无效。合同签订后,实实在在公司法人介绍艺术团法人潘静与新华五厂副厂长陆劲松认识。因涉案房屋在装修时才发现破败不堪无法装修,三方合意以危房改造名义重建,由新华五厂负责手续,潘静负责资金及具体重建,实实在在公司保持合同租赁签约主体继续享受重建后收取艺术团管理费的权利并需要承担按期缴纳租金以保证原租赁合同可以继续顺利履行的义务。因新华五厂系军办企业,合同审核报备相当严格。所以,几方的合意仅能做口头约定而无法签订书面合同（此点亦可以解释同一天签订租赁合同及补充协议的原因）。三方商议后,艺术团对房屋进行重建,同时,经潘静提议,三方合作主体变为云南源玖盛公司。在三方合作期间开始后,因潘静与陆劲松日益熟识,潘静得知实实在在公司与新华五厂合同详细情形,对实实在在公司低价租来场地后高价收取其管理费行为不满,遂产生脱离与实实在在口头约定单独与新华五厂合作的想法。于是潘静多次单独与新华五厂商议施工相关问题。2016年3月9日,实实在在公司感觉无法控制局面,实实在在公司联合源玖盛公司向新华五厂发函,告知其如2016年3月31日如不能缴纳租金,新华五厂可以收回场地。2016年4月28日,潘静向新华五厂发函称实实在在公司存在欺诈行为对项目不利为由,直接要求新华五厂对项目推进工作给予指导帮助,新华五厂直接介入与潘静合作将实实在在公司排除在外。实实在在公司无奈向人民法院起诉解除合同并要求返还租金。一审认定事实部分运用大量篇幅写明合同约定情况,实实在在公司给付租金情况,但对新华五厂合同履行情况没有查明。从现有证据来看,双方明显是在合同签订后对履行情况进行了变更,由原来的租赁房屋变更为实实在在公司（源玖盛公司）拆除原房屋后新建房屋后再进行承租。那么,新的约定是如何约定及履行的呢？在拆除房屋过程中各方究竟是何种法律关系,对现状所导致的后果源玖盛及新华五厂是否有过错,过错比例如何承担？上诉人认为这些问题都应是本案的焦点,虽然各方在法庭上各执一词,但是人民法院应该综合评判证据的效力进行法律事实的归纳,而不是对以上事实不予以查明。基于上述观点,一审法院认定新华印刷公司2016年1月25日提交给“五华区城管监察大队”的《申请》及2016年7月5日提交给“五华区城管局执法中队”的《情况说明》内容与其他形成证据链的事实相悖,从而认定该证明系协助办理建设手续的理由予以采纳依据不足。退一步讲,如果按照一审的说法,即便新华五厂是为了配合办理建设手续,那么新华五厂就是向有关行政机关提交了假的书面材料,其对涉案出租房屋被拆除事前是明知且同意的,那么这一事实亦印证了上诉人合同签订后双方对履行情况进行了变更的说法。也验证了上诉人“现状所导致的后果源玖盛及新华五厂是否有过错,过错比例如何承担”等事实应予查明的说法。（二）认定事实错误部分：一审认定上诉人逾期未交付租金系重大违约的事实认定错误,本案中,实实在在公司2016年8月提起诉讼,要求解除合同,新华五厂提起反诉要求给付租金。在实实在在公司起诉之时,实实在在公司并不欠付租金。而合同的解除系形成权,并不需要一定经人民法院判决确认才生效。因此,实实在在公司是否久付租金构成违约应以起诉之日状态来认定,在漫长的诉讼过程中,双方应如何给付租金至今都没有生效判决予以确定,实实在在公司即便想给付新华五厂租金也存在没有标准而无法履行的障碍。一审认为实实在在公司没有给付租金构成违约错误。一审法院认定实实在在公司在诉讼期间占有租赁物的状态一直在延续(注:第三人根据案涉《合作经营协议书》占有租赁物的事实在法律上不改变案涉租赁合同关系中承租人占有租赁物的法律事实),从而判决实实在在公司继续支付租金,系事实认定错误。本案中,实实在在公司与云南经贸民族艺术团签订了《合作经营协议书》,云南经贸民族艺术团和云南源玖盛文化传媒有限公司虽然法定代表人都是潘静,但不是同一法律主体。且实实在在公司与云南经贸民族艺术团签订过合作协议(附生效条件的协议)，也因云南经贸民族艺术团未按约支付管理费而无效。因此,一审法院以一份无效的协议认定该事实，系认定事实错误。同时,一审既然查明本案仅是土地租赁并更改案由,那么原协议中每年80万的标准系土地与房屋共同使用的租金，在已经查明房屋不存在的情形下,那么一审仍参照原房屋租赁合同的租金标准收取土地的租金没有事实依据。二、一审程序上存在重大错误本案系经过原一审、原二审、再审指令重审、发回重审等程序,但是纵观本案被云南省高院指令重审的主要原因为:“案外人潘静主张其系项目的投资人,要求本案双方承担赔偿责任。判决结果对案外人有利害关系。”也正是这个原因,一审法院追加了源玖盛公司为第三人。从本案的法律地位上看,实实在在公司认为,源玖盛公司作为涉案土地实际使用者，在一定程度上应为无独立请求权的第三人。那么，作为无独三不应该因为其在一审中放弃本案双方承担赔偿责任就不对其责任进行审查并判决。同时,实实在在公司认为,基于禁止反言原则,源玖盛公司在再审过程中明确主张对要求本案双方承担赔偿责任,现在就没有权利在一审中再予以变更放弃。三、本案的一审判决脱离了高院再审裁定的指导意见在(2017)云民申867号民事裁定书中论理部分表述为原判在已经查明本案标的已经涉及案外人的权益,且案外人未参加诉讼情况下,直接对本案标的做出处理,违反法定程序为由指令再审。那么纵观本案,一审判决尽管追加了源玖盛公司为第三人,却以第三人没在本案中主张权利义务而对第三人相关的法律事实不做任何处理,这与高院再审的意见是背离的。同时,实实在在公司的原一审与现一审没有本质的区别,仅仅是因为诉讼期间原因给付租金多了几百万，起诉时不久对方租金现在被认定拖欠租金需承担违约金,这份判决对实实在在公司讲极不公平。四、被上诉人存在恶意诉讼。综合本案的整个诉讼过程及现有的证据和事实看,新华印刷公司完全是恶意诉讼。新华印刷公司通过和实实在在公司签订无法实现合同目的的房屋租赁合同,同时积极配合第三人对出租房屋进行翻建,后新华印刷公司与第三人恶意排挤实实在在公司退出,引发本案。本案久拖不结，新华印刷公司是真正的唯一受益者，一方面可以要求实实在在公司支付巨额“租金”，另一方面可以排除实实在在公司后与第三人进行合作。综上，请求二审法院依法改判。新华印刷公司辩称，1、实实在在公司一直延续占用租赁物，租赁物并未返回，一审判决认定事实清楚、适用法律正确；2、新华印刷公司主张实实在在公司支付，是主张合法权益的问题，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回实实在在公司的上诉，维持一审判决第一、三、五项。源玖盛公司的陈述意见与新华印刷公司的意见一致。新华印刷公司上诉请求：1、依法改判（2019）云0102民初3246号民事判决第二项，判决新华印刷公司无需向实实在在公司返还合同保证金；2、依法改判（2019）云0102民初3246号民事判决第四项，判决由实实在在公司按合同总租金的30%向新华印刷公司支付违约金；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对实实在在公司的诸多违约行为未作确认,系案件事实不清。具体如下:（一）实实在在公司未按期支付租金,构成严重违约按照合同约定,实实在在公司应当在2016年6月15日向新华印刷公司支付租金40万元,但实实在在公司于2016年7月26日才向新华印刷公司支付租金13.33万元。延期41天且未足额支付租金的行为已经构成严重违约。（二）实实在在公司在未经新华印刷公司同意的情况下非法转租,构成严重违约2016年4月28日,云南经贸民族艺术团法定代表人潘静向新华印刷公司提供一份《情况说明》,告知新华印刷公司其与实实在在公司存在合作关系,与此同时向新华印刷公司提供了实实在在公司与云南经贸民族艺术团的《合作经营协议书》,《合作经营协议书》原件因客观原因存于实实在在公司处,但其拒不提交。该《合作经营协议书》中双方所约定的经营的场地,使用年限甚至双方的权利义务都与被告与原告签订的《房屋租赁合同》一模一样,因此,该《合作经营协议书》名为合作实质是原告非法转租。（三）实实在在公司未按期支付水电费,构成严重违约，按照合同约定,租期内的水、电、卫生费等由乙方(实实在在公司)自行承担。水电费应当按月缴纳,而实实在在公司直至2016年10月18日(案件开庭审理之日),仍然拖欠2016年1-7月份的水电费共计8746.71元。虽然实实在在公司在案件开庭后的2016年10月28日已经将2016年1-7月份的水电费共计8746.71元交清,但是也无法改变实实在在公司已经构成违约的事实。二、一审判决由新华印刷公司向实实在在公司返还合同保证金3万元,系案件事实不清。根据合同约定,履约保证金的退还条件为租赁期限届满,被上诉人无违约行为的,不计利息退还。而一审判决在已经认定实实在在公司存在违约行为的情况下,仍然判决由新华印刷公司向实实在在公司返还合同保证金3万元。综上所述,一审判决中,对案件事实认定不清,判决存在错误,其所作出的判决严重损害了新华印刷公司的合法权益。因此,新华印刷公司特向贵院提起上诉,请求贵院依法支持新华印刷公司的上诉请求,以维护新华印刷公司的合法权益。实实在在公司的答辩意见与其上诉意见一致。源玖盛公司的陈述意见与新华印刷公司的意见一致。实实在在公司向一审法院起诉请求：（一）确认《房屋租赁合同》和《补充协议》无效；（二）判令被告退还履约保证金3万元、租金933,333.33元、水电费9,633.06元，合计972,966.39元，并承担上述资金自实际交付之日起至实际退还之日止按同期银行同类贷款利率计算的资金占用费；（三）本案诉讼费用由被告承担。新华印刷公司向一审法院反诉请求：（一）解除《房屋租赁合同》和《补充协议》；（二）判令反诉被告支付计算至租赁合同解除之日的租金（暂计至2016年9月20日的租金为133,333.33元，按合同约定日租金的3倍计算）；（三）判令反诉被告支付违约金3,264,900元；（四）判令反诉被告将出租房屋恢复至正常使用状态；（五）判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定以下案件事实：2014年12月26日，云南新华印刷五厂（甲方/出租方）与实实在在公司（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，合同约定：（一）乙方向甲方承租云南省昆明市五华区教场中路139号大门院内的房屋及场地作为“文化产业园项目”经营，租期十二年（自2015年7月1日起至2027年6月30日止，其中2015年1月1日至2015年6月30日期间为装修免租期）；（二）租金和支付方式。⑴2015年7月1日至2017年6月30日期间的租金为80万元/年，以后每两年在上年基础上递增5%；⑵前三年租金每半年一付，以后的年租金一年一付；⑶签约时首付半年租金40万元，下一个半年前十五日支付下期租金40万元；（三）租期内因租赁物产生的水、电、卫生等费用，以及经营中所需办理手续及费用和税金等均由乙方承担；（四）保证金。⑴为保证合同履行，乙方向甲方支付履约保证金3万元。租期届满乙方无违约行为不计利息全额退还该保证金；⑵乙方对甲方直接从保证金中支付或者抵扣各项费用（包括但不限于违约金、经济损失、水电费、租金等）不持异议；⑶合同期内乙方不得向甲方提出以保证金抵扣任何款项；（五）甲方应于合同签订并收取保证金之日将“教场中路139号院”交付给乙方，并保证租赁房屋权属清楚、能够从事合同约定的用途，甲方向乙方提供办理营业的相关手续及证件；（六）乙方如因经营需要装修或设置对房屋结构有影响的设备，其设计、规模、范围用料等方案须事先征得甲方的书面同意，装修前乙方须把方案报甲方审查。未经甲方同意，乙方私下整体转租、转让所承租的房屋，甲方有权即时终止合同收回房屋；（七）甲方允许乙方根据经营需要寻求合作伙伴合作经营；（八）乙方保证在教场中路139号院进门左首四层楼房中的第二层楼共八间房屋作为甲方单身职工宿舍之用，并负责安排十个车位供甲方停车使用；（九）合同期满或者解除后，乙方应按房屋正常使用状态交还房屋。合同结束后，乙方在教场中路139号大门院内加盖的所有固定建筑物归甲方所有；（十）合同的解除。⑴乙方有未经同意转租、转借、拆改变动房屋结构及设施，损坏房屋合理期限未修复，逾期交租及其他费用累计达10天等行为的，甲方有权解除合同并收回房屋；⑵甲方存在租赁房屋主体结构存在缺陷危及安全等行为的，乙方有权解除合同；（十一）违约责任。⑴若乙方违约，甲方依约终止合同收回房屋，同时乙方应支付合同总租金30%的违约金，并赔偿甲方全部损失；⑵若甲方违约，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿其违约行为给乙方造成的损失；⑶乙方逾期交纳租金，每逾期一天按原日租金的3倍支付滞纳金作为甲方损失；⑷乙方逾期交纳应由乙方负担费用，逾期一日按费用总额的20%支付滞纳金至实际付清之日止；（十二）租赁期满（或合同提前终止）时，乙方应按时（合同提前终止时以甲方发出书面通知日为基准日）交还该房屋。如乙方逾期或拒不交还，则每天按本合同约定日租金的3倍向甲方支付房屋占用损失至实际交还房屋日止。同时乙方还应承担因逾期交房给甲方造成的其他损失……。合同履行情况（承租人向出租人支付相关费用的情况）：（一）关于保证金：2015年1月29日支付“合同保证金”3万元，支付方式：2015年1月8日付款41万元中的1万元、现金2万元；（二）关于租金：⑴2015年1月8日支付2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金40万元（付款41万元中的40万元）；⑵2015年12月17日支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金40万元；⑶2016年7月26日支付2016年7月1日至2016年8月31日期间的租金133,333.33元；（三）关于水、电费：⑴2016年7月25日支付2015年4月至2015年12月期间的水电费9,633.06元；⑵2016年10月28日支付2016年1月至7月期间的水电费8,746.71元。2016年1月25日，云南新华印刷五厂提交给“五华区城管监察大队”的《申请》载明：我厂前身是部队企业（7217工厂），始建于60年代初，教场中路139号厂房因年久失修，已形成危房，存在很大安全隐患，安全通道无法正常使用，故特申请将部分危房拆除、加固、重新装修，完善安全通道及安全防火设施。2016年7月5日，云南新华印刷五厂提交给“五华区城管局执法中队”的《情况说明》载明：关于云南新华印刷五厂（原7217工厂）驻昆明市五华区教场中路139号原厂房产权如下说明：我厂教场中路139号占地面积6.7亩，原建筑有办公楼一幢四层870平方米，职工住宿楼一幢2层300平方米，厂房4幢2层3600平方米，建于1981年，由于本单位历史原因，单位原属7217工厂，没有经过报规及房屋产权办理登记手续，2004年土地随单位转入地方至今，单位办理土地房权，房产没有办理产权手续，本单位搬迁团结乡。原建厂房，由于年久失修变成危房，现作修缮改造和云南源玖盛文化传媒有限公司共同使用打造一个云南少数民族民俗保护、传承、普及、在现的一个民族文化园，望五华区城管局给予政策支持帮助。2015年2月10日，实实在在公司（甲方/法定代表人赵学良）与云南经贸民族艺术团（乙方/法定代表人潘静）签订《合作经营协议书》，合同约定：（一）甲方将其承租的云南省昆明市五华区教场中路139号大门院内房屋及场地同乙方共同合作开发经营文化创艺产业园项目；（二）合作期限：十二年（2015年7月1日至2027年6月30日）；2015年3月1日至2015年7月1日为乙方装修期；（三）管理费和费用支付方式：⑴管理费每年195万元，以后每满三年第四年在上年基础上递增5%，具体付款时间……；⑵合作期间经营中所产生的所有费用，包括税收及债务均由乙方承担；（四）甲方应于合同签订并收取管理费三日内将“教场中路139号院”交付乙方，并保证该房屋权属清楚、能够从事合同约定的用途，甲方向乙方提供办理营业的相关手续及证件；（五）该场地的租赁费用由甲方承担；（六）乙方保证在教场中路139号院进门左手四层楼房中的第二层楼共8间房屋作为该场地出租房人员单身职工宿舍用，并负责安排10个车位供甲方停车使用……。2016年4月28日，潘静（云南经贸民族艺术团法人）出具给云南新华印刷五厂的《情况说明》载明：我方根据案涉《合作经营协议书》经营实实在在公司从你厂租用的“教场中路139号老厂房”，双方协商决定打造一个综合性的民族文化产业园，对年久失修的老厂房进行投资修缮改造，实实在在公司负责办理手续，我方负责组织申报项目材料那组文化传媒公司，双方寻找资金进行投资，结果我注册了公司并对老厂房进行了修缮改造，投入近千万元，实实在在公司却未办理项目修缮改造手续，还把合作经营协议书原件以引资为由拿走后未归还我方，我方考虑：（一）实实在在公司至今未提供其与你厂签订的租房协议；（二）没有办理文化产业园项目修缮改造手续；（三）未归还我方合作协议原件。我方考虑实实在在公司有欺诈行为，将后会对此项目带来不良后果，以我的法人身份，特向你单位领导报告说明情况，望你单位领导知悉后对此项目推进工作给予指导帮助……。另确认：（一）2004年10月8日，云南省昆明市教场中路139号的土地使用权人登记为云南新华印刷五厂，地类（用途，地类（用途）使用权类型：划拨。（二）2019年3月20日，经工商行政管理部门核准，云南新华印刷五厂名称变更为云南新华印刷五厂有限责任公司。（三）第三人源玖盛公司系2015年11月3日登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），公司股东包括潘静（该公司法定代表人）、赵学良（实实在在公司法定代表人）等九人（自然人），其中潘静和赵学良均为认缴出资（货币）……。（四）第三人在本案审理过程中表示：我方要求实实在在公司安排我方与新华印刷公司进行继续合作的交接，由我方与新华印刷公司签订租赁合同，继续使用租赁物开展文化产业创业园项目。我方在本案中对原、被告之间的诉讼标的和法律关系不主张权利。如果我方不能与新华印刷公司签订租赁合同开展文化产业创业园项目，则我方保留另案向原、被告双方主张赔偿损失的权利。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，关于案由。本案以房屋租赁合同纠纷立案，原审亦以房屋租赁合同纠纷审理和判决，但结合合同项下租赁物为“教场中路139号大门院内的房屋及场地”的事实，以及案涉租赁合同项下的房屋在合同履行期间拆除重建，当事人实际利用的是租赁物中的土地（用于建设“文化产业园项目”），以及合同约定承租人需从租赁场地中划出十个停车位供出租人使用等事实，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第一款“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”规定，一审法院依法确认案涉合同项下的租赁关系属于土地使用权出租关系，而非房屋租赁关系，案由根据《民事案件案由规定》规定确定为“合同纠纷”项下的“租赁合同纠纷”，应当根据法律、法规对土地使用权出租的规定审理确认合同项下的权利义务关系。其次，关于案涉租赁合同的效力。《划拨土地使用权管理暂行办法》属于已经失效的部门规章，不能作为认定合同无效的根据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定并不属于法律规范中的效力性强制性规定，且现并无法律、法规的效力性强制性规定确定案涉土地使用权出租关系无效，故实实在在公司主张案涉租赁合同无效的理由不能成立，一审法院不予采纳，并对其请求确认案涉租赁合同无效的诉讼请求不予支持。至于案涉租赁合同违反法律、法规或者规章等法律规范性文件的管理性强制性规定等问题，依法应由行政管理部门予以处理，不在本案的审理范围之内。综上理由，一审法院依法确认案涉《房屋租赁合同》和《补充协议》依法成立并生效，受法律保护。第三，关于案涉租赁合同的履行。合同约定的租赁物用途特定（作为文化产业园项目经营），该约定与案涉《合作经营协议书》内容和第三人进场建设“文化产业园项目”的事实吻合，再结合能够形成证据链的证据证明的以下事实：⑴合同约定租赁物于支付保证金之日交付，保证金于2015年1月付清；⑵承租人在合同订立后长达二十个月的时间内数次向承租人支付租金、水、电费；⑶承租人在合同履行过程中（2016年8月）尚与云南新华印刷五厂（出租人）副厂长陆劲松协商变更租金支付方式；⑷作为案涉租赁合同承租人的实实在在公司的法定代表人赵学良本人就是第三人公司股东，其在常理上应当明知第三人进场建设“文化产业园项目”等，一审法院依法对实实在在公司主张其并未接收租赁物，以及第三人进场建设“文化产业园项目”与其无关的理由不予采信，并依法确认实实在在公司已经接收案涉租赁合同项下的租赁物，然后又根据案涉《合作经营协议书》约定将租赁物交付第三人用于建设“文化产业园项目”的事实为案件事实。关于云南新华印刷五厂于2016年1月25日提交给“五华区城管监察大队”的《申请》和2016年7月5日提交给“五华区城管局执法中队”的《情况说明》，由于该《申请》和《情况说明》的内容与其他形成证据链的证据证明的事实相悖，二者不可能共存，以及前述认定案涉租赁合同履行的理由，一审法院依法对新华印刷公司抗辩该《申请》和《情况说明》系为协助实实在在公司或者第三人办理“文化产业园项目”建设手续的理由予以采纳，对实实在在公司根据上述证据主张租赁物中的房屋系危房，其在合同签订时对租赁物中的房屋状况并不知情和该房屋无法使用等理由不予确认。综上理由，一审法院依法确认作为案涉租赁合同项下出租人的云南新华印刷五厂已按约定履行了合同项下义务，将租赁物交付给作为承租人的实实在在公司占有、使用、收益的事实为案件事实，实实在在公司依法应当按照法律规定或者约定履行案涉租赁合同项下的承租人义务。根据“不告不理”的民事诉讼原则，对于第三人进场建设“文化产业园项目”产生的权利义务关系因第三人未在本案中主张，故本案不作审理和评判。第四，关于案涉租赁合同的解除问题。本案实实在在公司于2016年8月提起诉讼，要求解除案涉租赁合同。虽然起诉前的租金已经付清，且在2016年8月至今一直处于诉讼期间（一审、二审、再审、重审），但实实在在公司在诉讼期间占有租赁物的状态一直在延续（注：第三人根据案涉《合作经营协议书》占有租赁物的事实在法律上不改变案涉租赁合同关系中承租人占有租赁物的法律事实），案涉租赁合同项下的权利义务关系并未终止履行，本案亦无法律规定的履行抗辩事由，故实实在在公司依法负有根据诚实信用原则和合同约定支付租金的义务。综上理由，根据法律对合同解除权的规定，结合案涉租赁合同对合同解除条件的约定，一审法院认为实实在在公司自2016年9月至今未按合同约定支付租金的行为构成违约，新华印刷公司根据案涉租赁合同约定享有合同解除权，故一审法院依法对新华印刷公司请求解除案涉租赁合同的反诉请求予以支持。应当说明的是，根据云南新华印刷五厂出具的《申请》、《情况说明》和第三人出具的《情况说明》内容，云南新华印刷五厂对于第三人根据案涉《合作经营协议书》进场建设“文化产业园项目”的事实明知并履行了协助义务，故新华印刷公司主张实实在在公司未经其同意转租，以及实实在在公司未经其同意私自拆改、变动房屋结构及设施，损坏房屋，并在合理期限内未予修复的理由与案涉合同履行情况相悖，一审法院不予采纳。第五，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，结合约定和履行情况，以及新华印刷公司在本案中选择根据案涉租赁合同约定向承租人主张合同权利的事实，还有当事人不要求在本案中处理租赁物返还问题的权利处分行为，一审法院对案涉租赁合同解除后的法律后果认定如下：（一）新华印刷公司返还实实在在公司保证金3万元。合同约定保证金在合同终止后承租人无违约行为时不计利息退还，并约定出租人可以保证金抵充欠付的案涉租赁合同项下费用，现因案涉租赁合同一审法院已判决解除，合同终止履行，出租人并未以保证金抵充欠款，故保证金的返还条件成就，应当予以返还；（二）实实在在公司向新华印刷公司支付租金：⑴2016年9月1日至2017年6月30日期间为666,666.67元；⑵2017年7月1日至2019年6月30日期间为168万元；⑶2019年7月1日至案涉租赁合同解除之日（即本判决生效之日）按88.2万元/年计算（该期间截止日超过2021年6月30日的，则按合同约定的“以后每两年在上年基础上递增5%”的标准计算租金）；（三）实实在在公司向新华印刷公司支付违约金：以2016年9月1日至2019年12月31日期间的未付租金2,787,666.67元的20%计算为557,533.33元。应当说明的是，本案中，案涉租赁合同约定了逾期支付租金的违约责任（按三倍租金标准支付滞纳金），又约定了承租人的任意违约行为应承担的违约责任（总租金30%的违约金），而反诉请求中同时包含以上违约责任。对此，一审法院认为，案涉违约行为主要是逾期支付租金行为，而逾期支付租金产生的实际损失在法律上主要是资金占用的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，结合实实在在公司请求减少约定违约金的抗辩，一审法院依法确定应当减少约定违约金，并应以资金占用利息为基础，结合逾期支付租金的原因和过错程度等因素综合确定违约金。同时由于本案涉及合同的解除问题，用以计算违约金的未付租金根据合同约定的租金支付期限和履行情况，结合反诉请求中支付租金的期间，以及本案的实际审理情况确定计算至2019年12月31日止。综上所述，根据法律、法规对土地使用权出租的规定，结合合同约定和合同履行情况，一审法院对本诉原告请求确认案涉租赁合同无效，返还已付租金和水电费，并赔偿已付费用的资金占用费的诉讼请求不予支持。其次，根据法律对合同解除的规定，结合合同性质和履行情况，以及当事人提出的诉讼请求，一审法院确定依法应当解除案涉租赁合同，新华印刷公司将合同保证金返还实实在在公司、实实在在公司按照合同约定向新华印刷公司支付2016年9月1日计算至本判决生效之日止的租金，以及依法减少后的违约金。第三，根据审理确认的出租人同意第三人进场建设“文化产业园项目”并协助其办理相关手续的事实，结合案涉租赁合同约定，一审法院对反诉请求中“判令反诉被告将出租房屋恢复至正常使用状态”的诉求不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、解除2014年12月26日本诉原告（反诉被告）云南实实在在投资有限公司与本诉被告（反诉原告）云南新华印刷五厂有限责任公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；二、本诉被告云南新华印刷五厂有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还本诉原告云南实实在在投资有限公司合同保证金3万元；三、反诉被告云南实实在在投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告云南新华印刷五厂有限责任公司履行以下金钱债务：（一）支付租金2,346,666.67元（2016年9月1日至2019年6月30日期间的租金）；（二）按88.2万元/年的标准支付自2019年7月1日起计算至本判决生效之日止的租金（该期间截止日超过2021年6月30日的，则按合同约定的“以后每两年在上年基础上递增5%”的标准计算租金）；四、由反诉被告云南实实在在投资有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告云南新华印刷五厂有限责任公司支付违约金557,533.33元；五、驳回本诉原告云南实实在在投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告云南新华印刷五厂有限责任公司的其他诉讼请求。在二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。对一审认定的案件事实双方当事人均无异议，实实在在公司要求补充确认：涉案租赁房屋已经被拆除。对此，新华印刷公司、源玖盛公司均无异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。并补充确认：涉案租赁房屋已经被拆除。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、在履行过程中，地上存在第，地上存在第三人的建筑物是否可以解除？2、如果解除，双方当事人是否存在违约责任？3、合同解除后如何处理？本院认为：实实在在公司和新华印刷公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的权利义务予以履行。关于涉案合同是否可以解除的问题，本院认为，新华印刷公司作为出租方已经将涉案的场地和房屋交付给了实实在在公司，新华印刷公司已经履行了合同约定的交付租赁物的义务。实实在在公司在接收到租赁物后，选择以何种方式使用租赁物，是实实在在公司的权利，虽然实实在在公司的法定代表人赵学良以个人名义，用支付租赁物租金的方式入股第三人源玖盛公司，但是赵学良的入股行为应视为代表实实在在公司的公司行为，也是实实在在公司使用租赁物的方式之一。因此实实在在公司辩称未占有、使用租赁物的主张，与客观事实不符，本院依法不予支持。从新华印刷公司出具的《情况说明》中已经明确记载其知道第三人源玖盛公司对租赁房屋进行拆除、改建，故对源玖盛公司对涉案租赁房屋进行拆除、改建行为是明知的。综上所述，源玖盛公司虽然不是新华印刷公司与实实在在公司2014年12月26日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》的一方当事人，源玖盛公司与新华印刷公司、实实在在公司亦没有签订合同，但是源玖盛公司作为地上构筑物的实际投资人、实际施工人是新华印刷公司和实实在在公司均予以同意的。新华印刷公司与实实在在公司对一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》均无异议，本院予以确认。因为源玖盛公司在本案中对诉争标的和法律关系不主张权利，因此新华印刷公司与实实在在公司之间签订的合同依法可以解除，如果源玖盛公司认为其权利受到侵害，可以在新华印刷公司与实实在在公司之间的《房屋租赁合同》和《补充协议》解除后，另案主张权利。关于双方当事人是否存在违约责任的问题，本院认为，实实在在公司认为新华印刷公司违反《房屋租赁合同》第七条第2款第（2）项之约定：租赁房屋主体结构存在缺陷危及安全的构成违约，主要的理由就是新华印刷公司2016年1月25日出具的《申请》和2016年7月5日出具的《情况说明》，在两份文书中均载明涉案房屋系危房，需要拆除、改建。而新华印刷公司认为上述两份文件系为协助实实在在公司或者源玖盛公司办理“文化产业园项目”建设手续而出具的，并不是真实情况。本院认为，新华印刷公司与实实在在公司于2014年12月26日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，2015年1月1日至2015年6月30日为装修免租期，2015年11月3日第三人源玖盛公司成立，新华印刷公司2016年1月25日出具《申请》和2016年7月5日出具《情况说明》，从时间上可以看出，实实在在公司在2014年12月26日签订合同到2016年对涉案房屋进行拆除的期间，一年多的时间里，并未对涉案房屋存在安全隐患提出过异议，并按时缴纳租金，结合2016年4月28日潘静出具的《情况说明》载明的内容以及涉案教场中路139号院进门左首四层楼房中的第二层楼共八间房屋作为新华印刷公司的职工宿舍一直使用至今等情况，本院无法确认涉案房屋主体结构存在缺陷危及安全，故新华印刷公司不存在违约的情况。新华印刷公司认为实实在在公司违反《房屋租赁合同》第七条第1款第（1）（5）项之约定：未经新华印刷公司同意，转租、转借或让它人使用承租房；逾期未交纳房租及各项费累计达10天构成违约。本院认为，首先，实实在在公司是以入股的形式参与到源玖盛公司，他们之间没有转租、转借的合同关系，并且源玖盛公司对涉案房屋进行拆除改建是经过新华印刷公司同意的，故实实在在公司不存在该项违约行为。其次，陆劲松作为新华印刷公司的副厂长，负责与实实在在公司进行业务对接，并在双方签订的房屋租赁合同中作为新华印刷公司的代表签字。陆劲松在2016年8月9日与实实在在公司的沟通过程中同意租金改为两个月一付，其行为系职务行为，后果应由新华印刷公司承担，故实实在在公司租金支付方式从半年一付变更为二个月一付，因此实实在在公司的租金一直支付至2016年8月31日，在2016年8月26日起诉时，实实在在公司并没有欠付租金，故实实在在公司不存在欠付租金违约的情况。最后，双方当事人在房屋租赁合同中并没有约定水电费的支付时间，并且依据通常惯例，均是先使用水电，后支付费用，新华印刷公司也未提交证据证明曾向实实在在公司主张过水电费，在2016年新华印刷公司提出反诉时才主张水电费的具体金额，实实在在公司已经于2016年10月28日将水电费结清，故实实在在公司不存在欠付水电费的违约行为。综上所述，双方当事人在履行租赁合同过程中均不存在违约行为，均无需承担违约责任。因此，3万元保证金在合同解除后，实实在在公司不存在任何违约行为的情况下，新华印刷公司应当予以退还。关于合同解除后如何处理的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方租赁合同解除后，承租人应当将租赁物返还给出租人，本案中，因为涉案房屋已被拆除，现在的地上构筑物系由第三人源玖盛公司实际投资、施工，故合同解除后，应当由实实在在公司与源玖盛公司向新华印刷公司返还教场中路139号土地及房屋。由于自2016年9月1日起实实在在公司仍然占有租赁场地，但是未给付租金，故实实在在公司应当自2016年9月1日起至本判决生效之日止向新华印刷公司支付租金。在（2016）云0102民初6444号案件中，新华印刷公司和实实在在公司均提出解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，（2016）云0102民初6444号民事判决判决解除新华印刷公司和实实在在公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，（2017）云01民终790号民事判决维持了（2016）云0102民初6444号民事判决，此时，新华印刷公司应当知道双方的租赁合同已经被解除，双方的租赁关系不能再继续履行，基于诚实信用原则，新华印刷公司应当采取必要措施以避免损失的扩大，由于新华印刷公司未及时采取止损措施，导致损失扩大具有过错，并且在整个纠纷过程中，实实在在公司也没有正常按照合同目的使用涉案的租赁场地，故本院酌情支持租金按40万元/年的标准计算。综上，上诉人云南实实在在投资有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，不成立部分予以驳回；上诉人云南新华印刷五厂有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初3246号民事判决第一、二项，即“一、解除2014年12月26日本诉原告（反诉被告）云南实实在在投资有限公司与本诉被告（反诉原告）云南新华印刷五厂有限责任公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；二、本诉被告云南新华印刷五厂有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还本诉原告云南实实在在投资有限公司合同保证金3万元；”二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初3246号民事判决第三、四、五、六项，即“三、反诉被告云南实实在在投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告云南新华印刷五厂有限责任公司履行以下金钱债务：（一）支付租金2,346,666.67元（2016年9月1日至2019年6月30日期间的租金）；（二）按88.2万元/年的标准支付自2019年7月1日起计算至本判决生效之日止的租金（该期间截止日超过2021年6月30日的，则按合同约定的“以后每两年在上年基础上递增5%”的标准计算租金）；四、由反诉被告云南实实在在投资有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告云南新华印刷五厂有限责任公司支付违约金557,533.33元；五、驳回本诉原告云南实实在在投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告云南新华印刷五厂有限责任公司的其他诉讼请求。”三、上诉人云南实实在在投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人云南新华印刷五厂有限责任公司支付自2016年9月1日起至本判决生效之日止按40万元/年的标准计算的租金；四、上诉人云南实实在在投资有限公司和第三人源玖盛文化传媒有限公司于本判决生效后十日内向上诉人云南新华印刷五厂有限责任公司返还租赁的教场中路139号场地；五、驳回上诉人云南实实在在投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上诉人云南新华印刷五厂有限责任公司的其他反诉请求。一审案件本、反诉受理费30461元，由上诉人云南实实在在投资有限公司负担18000元，上诉人云南新华印刷五厂有限责任公司负担12461元；二审案件受理费30461元，由上诉人云南实实在在投资有限公司负担18000元，上诉人云南新华印刷五厂有限责任公司负担12461元。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 王思予审判员 李 蕊二〇二〇年十月十六日书记员 王麒翔