广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7534号上诉人（原审原告）：佛山雅展房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********，统一社会信用代码914*********T5Y。法定代表人：杨林森，该公司经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司员工。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁曼玲，女，汉族，1990年6月4日出生，住广西壮族自治区容县************，公民身份号码450************860。委托诉讼代理人：孙夷则，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆美柳，男，壮族，1986年8月7日出生，住广西壮族自治区来宾市兴宾区**************，公民身份号码452************078。委托诉讼代理人：孙夷则，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人佛山雅展房地产开发有限公司（以下简称雅展公司）因与被上诉人梁曼玲、陆美柳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雅展公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判梁曼玲、陆美柳向雅展公司支付逾期付款违约金，以73232元为基数自2018年3月24日起每日按照万分之二的标准计算至2018年6月23日；以150657元为基数自2018年6月24日起每日按万分之二的标准计算至付清之日止（计至起诉之日为16955.5元）；2.梁曼玲、陆美柳承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.涉案《装修合同》应有效。梁曼玲、陆美柳购买带装修的商品房是双方的真实意思表示，只是在毛坯价款和装修价款的分配上，为了规避限价政策，出现了毛坯价款和装修款均不是真实意思表示、部分毛坯价款并入了装修价款中的情况。涉案商品房买卖合同与《装修合同》均应有效，共同构成双方的真实意思表示。2.一审法院一方面认为雅展公司诉请支付的装修款性质是房款，另一方面又不认可其作为房款应当适用违约责任条款，该认定前后矛盾。3.权利义务不对等。一审法院认为涉案装修款属于房款的一部分，可以预见，如果雅展公司逾期交付或者逾期办证，支付违约金时必将按照房屋买卖合同的约定支付违约金。既然确定了装修款系购房款的一部分，无论对雅展公司的违约责任还是对购房者违约责任的认定，均应当将涉案款项视同房款来承担违约责任，才能体现公平。二审中，雅展公司补充上诉意见称：1.涉案《装修合同》不是单纯的装修协议，其中包括了取得房产应支付的价款以及房产交付等诸多内容，若认定《装修合同》整体、全部无效，属于过于简单化处理，不符合各方的真实意思表示和交易实质。2.《装修合同》中关于装修款的意思表示虚假，但款项的性质问题毕竟只在其中占极小的比重，并不影响款项支付时间、支付方式、房产交付、违约责任等核心条款的效力和履行。如果认定《装修合同》所有条款无效，意味着房产的交付时间亦无效，如此不仅会破坏先付款再交楼的交易惯例，而且导致日后交楼时间不确定，整个房产交易无规则可循。3.退一步讲，即便坚持《装修合同》无效，自起诉之日计算违约金，由于雅展公司于2019年11月25日网上申请立案，基于法院必须先网上立案的要求，应将网上申请之日作为提起诉讼之日以计付违约金。梁曼玲、陆美柳辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。雅展公司在签订合同时故意将房屋总价款拆分在买卖合同和装修合同中，用来规避国家相关税费政策。梁曼玲、陆美柳在没有选择的情况下，必须与雅展公司签订两份合同才能购买涉案房屋。涉案《装修合同》不是梁曼玲、陆美柳的真实意思表示，二人也没有委托雅展公司进行装修。雅展公司从未告知梁曼玲、陆美柳涉案房屋装修的进展以及装修物料的价格情况。所以《装修合同》中的款项是房屋总价款的一部分，《装修合同》属于无效合同。梁曼玲、陆美柳同意支付剩余房款150657元，但由于装修合同无效，故不存在支付违约金的问题。雅展公司向一审法院起诉请求：1.判令梁曼玲、陆美柳立即向雅展公司支付拖欠的合同款150657元；2.判令梁曼玲、陆美柳立即向雅展公司支付逾期付款违约金（以73232元为基数，自2018年3月24日起每日按照万分之二的标准计算至2018年6月23日的违约金为1347.5元；以150657元为基数，自2018年6月24日起每日按照万分之二的标准计算至该款项完全清偿之日止，暂计至起诉之日为15608元）；3.本案的诉讼费用由梁曼玲、陆美柳共同承担。一审法院认定事实：2017年12月23日，雅展公司作为甲方与梁曼玲、陆美柳作为乙方签订《**园认购书》，约定梁曼玲、陆美柳认购雅展公司开发的**园****号房屋，建筑面积为108.48平方米，认购书第一条“成交金额及付款约定”内容：该物业标准总价为1203419元，物业认购成交价为1191385元。1.该物业（毛坯）售价为933304元，毛坯房屋于2019年10月1日前交付使用；乙方于签订认购书时支付定金20000元，首期楼款263304元于2017年12月30日前支付，余款650000元办理银行按揭；2.乙方委托雅展公司代为进行毛坯收楼，并在收楼后按乙方意愿进行装修，装修总价为258081元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的7个月，装修标准和装修款的支付方式以最终签订《装修合同》为准。装修款分期付款：第一期77424元于2017年12月30日前支付；第二期103232元于2018年3月23日前支付；第三期77425元于2018年6月23日前支付。认购书还约定甲乙双方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》及补充协议和《装修合同》，《商品房买卖合同》及补充协议和《装修合同》不可分割，其中一份合同终止或解除的，另一份合同同时终止或解除。2017年12月26日，雅展公司与梁曼玲、陆美柳签订《商品房买卖合同（预售）》，约定梁曼玲、陆美柳购买雅展公司开发的位于佛山市三水区***********************屋，建筑面积为108.48平方米，房屋总价为933304元。在签订本合同前，买受人已经向出卖人支付了定金20000元，该定金在交付首付款时抵作商品房价款，在本预售合同网上签订之日起1日内支付283304元，剩余房款650000元应于2017年12月30日前办理银行按揭手续。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件，供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的设施交付标准。合同第十一条约定出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同（预售）》附件六为关于装饰装修及相关设备标准的约定。载明：1.外墙：外墙瓷砖；2.起居室：（1）内墙：砂浆抹面（2）顶棚：水泥浆抹面（3）室内地面：原结构面；3.厨房：（1）地面：原结构面（2）墙面：砂浆抹面（3）顶棚：水泥浆抹面；4.卫生间：（1）地面：砂浆找平（2）墙面：砂浆抹面（3）顶棚：原结构面；5.阳台：地面砂浆找平、顶棚双飞粉、不封闭；6.电梯：（1）品牌：奥的斯电梯；7.管道:符合国家标准；8.窗户：铝合金窗。同日，雅展公司作为甲方与梁曼玲、陆美柳作为乙方签订《装修合同》，约定梁曼玲、陆美柳委托雅展公司对位于佛山市三水区***********************进行装修，合同第二条2.1款约定“乙方自愿委托甲方对该商品房进行装修及改造，乙方允许甲方将装修改造工程全部或部分委托给第三方完成且无需通知乙方，乙方不得以甲方无装修资质对本合同或本装修履行提出任何异议。”第二条2.4款约定：“乙方承诺上述装修改造已经过其他共有人同意，并知悉、同意上述装修改造将产生的变化和后果。若有政府主管部门要求调整，乙方同意按照规定进行调整，且不向甲方主张任何权利，本条为独立条款，不受本合同效力影响。”第三条约定本装修工程总价款258081元，包含装修材料费、人工费、设计费、改建费、管理费、垃圾清理费、运输费等，装修款分期付款：第一期77424元于2017年12月30日前支付；第二期103232元于2018年3月23日前支付；第三期77425元于2018年6月23日前支付。第四条约定：“甲、乙双方确认该商品房预售面积和确权面积有差异时，本装修合同价不进行面积差额退补，但不影响《商品房买卖合同》关于面积补差条款的约定。”第五条5.1约定：“乙方按本合同第十条附件2.1、2.2进行房屋装修验收，其中第十条附件2.2只是装修标准约定，甲方有权以同等材质替换。乙方同意不以装修存在轻微质量瑕疵为由拒绝收楼。”第七条2点约定：“乙方接受甲方交付该商品房或本合同中约定视作甲方已交付装修工程的，乙方即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时甲方应承担的责任。”第八条2点约定：“买卖合同和装修合同不可分割，其中一份合同终止或者解除的，另一份合同同时终止或解除，如因乙方原因，引致《商品房买卖合同》或者《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为乙方同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。乙方分别按照《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同解除的违约责任。”《装修合同》的附件有：1.《装修平面图》；2.《装修标准》载明房屋客厅、餐厅、过道、主卧室、卧室、书房、厨房、卫生间、阳台以及全屋强弱电、给排水、燃气、门窗、照明系统，照明、栏杆、外墙的装修项目和使用的主要材料品牌。梁曼玲、陆美柳向雅展公司签署《装修确认书》《毛坯收楼、装修改造委托书》，其中《装修确认书》内容为：梁曼玲、陆美柳自愿选择由开发商自行委托第三方施工的方式对该商品房及项目的其他部分进行装修施工，并由本人与开发商签订《装修合同》，并作出声明如下：1.本人确认及知悉该商品房购房价款及装修施工工程价款，认可价格符合该商品房所在区域的市场行情，属公平合理，本人对价格并无异议。除《装修合同》中约定的情形外，上述装修工程价款不因该商品房的实测面积或者市场行情的变化，作出任何变更或调整。若本人违反前述承诺提出装修工程价款变更要求，对《商品房买卖合同》及《装修合同》的履行造成影响的，视为本人违约，相应法律责任后果由本人自行承担，另开发商有权根据《商品房买卖合同》《装修合同》约定，追究本人的违约责任。2.本人自愿签订《装修合同》并同意《装修合同》与《商品房买卖合同》均不得单独变更或者解除。若《商品房买卖合同》或《装修合同》因本人过错未能实际履行或者解除的，视为本人违约，开发商有权解除《商品房买卖合同》《装修合同》，且本人应按照《商品房买卖合同》《装修合同》约定向相对方支付违约金，并自行承担由此导致的一切责任。3.经开发商如实告知及详细说明，本人清楚知悉并接受该商品房的楼层、座向、建筑面积、户型、平面间隔、装修标准、装修价格、用材、设备等。《毛坯收楼、装修改造委托书》主要内容为：梁曼玲、陆美柳委托雅展公司对案涉房屋进行毛坯收楼并对房屋进行改造、优化、设计、装修，改造后样式见《装修合同》附图。另查明，2019年12月13日，雅展公司向一审法院提交起诉材料，一审法院委托佛山市三水区诉前和解中心对本案进行诉前调解，并于2020年2月7日正式受理本案。截止至法庭辩论终结，梁曼玲、陆美柳尚未支付《装修合同》约定的装修款150657元。雅展公司自认并未在2019年10月1日前向梁曼玲、陆美柳交付毛坯房，该案涉房屋正在装修中。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案《装修合同》的效力；二、雅展公司主张梁曼玲、陆美柳支付合同款及违约金有无依据。关于第一个争议焦点。雅展公司、梁曼玲、陆美柳双方通过签订《**园认购书》约定房屋成交金额分为毛坯售价和装修款两部分，在签订《商品房买卖合同(预售)》同时签订《装修合同》，并约定《商品房买卖合同(预售)》和《装修合同》同时终止或解除。从双方当事人订立合同的过程、合同约定的价款和房屋交付的条件、情况等内容判断，雅展公司、梁曼玲、陆美柳在签订上述协议时已经明确雅展公司出售的房屋为带装修交付，交易价款需要分开商品房买卖合同和装修合同两份合同进行约定，故双方当事人签订《商品房买卖合同(预售)》和《装修合同》，实际上人为将带装修房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同(预售)》约定的价款和《装修合同》约定的装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策，《装修合同》并非对房屋进行装修的真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”雅展公司与梁曼玲、陆美柳双方签订《装修合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，《装修合同》应为无效。关于第二个争议焦点。如上所述，双方当事人虚假的意思表示隐藏的真实意思表示是《装修合同》与《商品房买卖合同(预售)》共同构成开发商与购房者签订带装修房屋的商品房买卖合同，案涉房屋交易总价为买卖合同价款和装修合同价款之和，该真实意思表示没有违反法律强制性规定，为有效的民事法律行为。现雅展公司主张的合同款实际为购房款，雅展公司通过诉讼主张梁曼玲、陆美柳支付剩余购房款150657元的诉请具有法律依据，一审法院予以支持。至于雅展公司主张的违约金，雅展公司认为基于《装修合同》与《商品房买卖合同(预售)》，梁曼玲、陆美柳均应按日万分之二的标准向雅展公司支付违约金。一审法院认为，本案诉争的合同款150657元属于《装修合同》项下的款项，雅展公司依《商品房买卖合同(预售)》主张违约金的主张缺乏依据，另外《装修合同》已被认定为无效合同，故雅展公司依《装修合同》主张违约金亦缺乏依据，一审法院不予支持。然而梁曼玲、陆美柳至今未向雅展公司支付购房款，确实给雅展公司造成利息损失，故一审法院酌定梁曼玲、陆美柳应承担自雅展公司起诉之日（2019年12月13日）起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、梁曼玲、陆美柳在判决生效之日起十日内向雅展公司支付购房款150657元及利息损失（自2019年12月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回雅展公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1826元(雅展公司已预交)，由雅展公司负担170元，梁曼玲、陆美柳负担1656元。二审中，雅展公司向本院提交了以下证据：1.（2018）粤0112民初4457号、（2019）粤0117民初5337号、（2020）粤01民终10350号、（2020）粤0606民初4901号民事判决书，拟证明根据权利义务对等的原则，购房者应按照约定的付款时间支付款项及承担违约责任。2.广东法院诉讼服务网截图，拟证明雅展公司于2019年11月25日网上立案主张权利，即便按照起诉时间计算违约金，也应以该日期作为起算点。梁曼玲、陆美柳未提交新证据。经审查，雅展公司提交的证据1与本案无关，本院不予采信。对证据2，本院确认该证据的真实性，具体认定在下文予以论述。经审理，本院对一审法院认定事实中除“2019年12月13日，原告向本院提交起诉材料”以外的事实均予以确认。另查明，涉案《材料清单》显示，一审法院于2019年12月2日签收了雅展公司提交的起诉材料。本院认为，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点为：涉案《装修合同》是否有效以及梁曼玲、陆美柳是否应向雅展公司支付违约金。关于涉案《装修合同》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，由《**园认购书》中双方对涉案房屋标准总价的约定可知，双方在有签约意愿时已经明确涉案出售房屋为带装修房屋。双方虽然签订了《装修合同》，但该合同并未对各类装修项目对应的单价、数量或面积等作出约定，并且还在《装修确认书》《装修合同》中特别约定梁曼玲、陆美柳自愿选择由开发商自行委托第三方施工单位的方式对商品房进行装修；《装修合同》与《商品房买卖合同(预售)》不可分割，同时履行或解除等。由此可见，该装修合同有异于日常装修合同，并非由梁曼玲、陆美柳向雅展公司购买毛坯房后，再由雅展公司另行进行装修，而是雅展公司向梁曼玲、陆美柳出售的是带装修的房屋。因此，一审法院关于该《装修合同》不是双方当事人的真实意思表示，实际上人为将带装修房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同(预售)》约定的价款和《装修合同》约定的装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策；系梁曼玲、陆美柳与雅展公司双方虚假的意思表示实施的民事行为，为无效合同的认定正确，本院予以维持。关于梁曼玲、陆美柳是否应向雅展公司支付违约金的问题。首先，由于涉案《装修合同》因系双方虚假的意思表示实施的法律行为而无效，故雅展公司主张按照《装修合同》的约定计付违约金缺乏理据，此其一。其二，梁曼玲、陆美柳欠付的款项并未在《商品房买卖合同（预售）》中进行约定，不能仅依据欠付款项的性质是房屋成交价的一部分而当然认定逾期支付该款项就应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定计付违约金。由上，雅展公司上诉关于要求梁曼玲、陆美柳支付逾期付款违约金的主张依据不足，本院不予支持。其次，一审法院综合案情考量认定梁曼玲、陆美柳至今未支付购房款确实给雅展公司造成利息损失，梁曼玲、陆美柳应自起诉之日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息损失予雅展公司，处理得当，本院予以维持。就起诉日期的认定问题，雅展公司主张应当以其网上申请立案的时间作为起诉日期。本院认为，雅展公司提交的证据并不能证明其在网上立案申请之时已经提交了全部符合要求的立案材料，故对其该项主张，本院不予支持。一审法院以法院签收雅展公司提交的书面起诉材料的时间作为起诉之日计付违约金合理，本院予以维持。本案材料显示一审法院系于2019年12月2日签收了雅展公司提交的起诉材料，故梁曼玲、陆美柳应自2019年12月2日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息损失予雅展公司。一审法院对利息起算日期认定有误，本院予以纠正。综上所述，雅展公司的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初788号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初788号民事判决第一项为：梁曼玲、陆美柳于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山雅展房地产开发有限公司支付购房款150657元及利息损失（自2019年12月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回佛山雅展房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1826元，由佛山雅展房地产开发有限公司负担170元，由梁曼玲、陆美柳负担1656元。二审案件受理费224元，由佛山雅展房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十月二十一日法官助理 张晓航书 记 员 卢瑶璇