江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初6119号原告（反诉被告）：刘秋英，女，1973年9月4日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：肖潇，广州金鹏律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：赣州方圆餐饮文化传播有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区青年路**。统一社会信用代码：91360702744275699Q。法定代表人：蔡运江，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱俊伟，北京市中银（赣州）律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：黄晗琦，北京市中银（赣州）律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。原告（反诉被告）刘秋英与被告（反诉原告）赣州方圆餐饮文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘秋英的委托诉讼代理人肖潇，被告（反诉原告）赣州方圆餐饮文化传播有限公司的委托诉讼代理人朱俊伟、黄晗琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秋英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁协议》；2、判令被告退还已收取的租金及履约保证金26000元；3、判令被告赔偿为店铺开业而投入的资金15133元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《租赁协议》，约定由被告承租位于青年路1号1层6号档口，租赁期一年，月租金6500元，履约保证金19500元。后原告发现，被告提供的案涉租赁物没有经过消防安全检查，违反法律强制性规定，导致原告经营目的不能实现。原告遂诉至法院，要求依法处理。被告赣州方圆餐饮文化传播有限公司辩称，一、答辩人已按合同约定提供适租租赁物，被答辩人主张未经消防检查从而解除合同并要求退还租金及履约保证金等没有事实和法律依据。具体理由如下：首先，根据《消防法》第十五条的规定，档口承租人为租赁场所的使用者，申请消防检查的主体应当为被答辩人，且被答辩人作为餐饮的经营者必须办理工商登记获得营业执照，取得营业执照的前提之一也是要获得消防部门合格的意见。合同中约定的是消防设施由甲方提供，答辩人已经提供了配套的消防水栓、灭火器、应急灯、消防通道等消防设施，故申请消防检查的义务人应当为被答辩人。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人解除合同的，人民法院应予以支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的。”承租人享有合同解除权必须具有前提条件，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。本案中案涉租赁房屋自被答辩人开业以来均一直在正常经营，未收到消防部门任何整改或者停业的通知，被答辩人也未提供任何证据证明因案涉房屋未经消防检查验收而造成其无法正常经营的事实。故被答辩人主张未经消防检查，租赁房屋无法使用导致合同目的无法实现无事实和法律依据，不应当得到支持。再次，退一万步讲，根据《消防法》第15条之规定认为答辩人为申请消防检查的义务人，那么本案中答辩人未申请消防检查也尚未达到租赁房屋无法使用而被答辩人解除合同的程度。答辩人完全可以向消防部门提出消防检查申请，即使检查不符合消防要求，答辩人也可以根据消防部门的要求改进达到标准，弥补过失，且答辩人已给予免租期，一直都可以正常营业，被答辩人未受到任何损失，完全达不到需要解除合同的程度。再次，案涉房屋自2020年6月租赁被答辩人经营美食以来，答辩人已经给予了被答辩人6月份一个月的免租期，被答辩人在6月份试营业期间因自身经营不善，发现生意冷清，便多次联合其他租户一起来要求答辩人降低租金或再给予免租期，并要求被答辩人举办促销活动吸引客流量，双方多次沟通未果，被答辩人便在免租期刚过的7月初便擅自停止了营业，突然提出了解除合同的要求。以上可得知被答辩人解除合同的原因并非未申请消防检查，而是自身投资、经营不善导致，被答辩人意将该风险以未申请消防检查为由转嫁给答辩人，达到提前退租并退回租金，免除违约责任的目的，实在有违客观实际，违背诚实信用原则，不应当得到法院的支持。最后，不得不提一个客观存在的事实，案涉租赁物由答辩人章贡区国有资产投资发展有限公司通过竞租方式取得，答辩人规划成餐饮档口转租给被答辩人经营小吃。案涉租赁物始建于上世纪九十年，距今已经过去近三十年的时间，《中华人民共和国消防法》于1998年10月实施并于2019年最新修订，法不溯及既往，不可能让30年前建造的房屋消防要求达到最新的消防法规定的标准。正是基于此种客观事实，历史因素的存在，赣州老城区经营餐饮的小吃场所（类似渔湾里、钓鱼台）很多都是未经消防验收，但只要具备基本的消防配套设施，消防部门都不会进行处罚，都能允许正常营业。这也是不能无视的客观事实。综上，答辩人已按合同约定提供适租租赁物，申请小吃档口开业消防检查的义务人应当为被答辩人，即使尚未申请也可以提出申请进行弥补，从保护市场交易、维护经济秩序的角度也尚不能达到解除合同的程度，故被答辩人主张未经消防检查解除合同，要求退还租赁及履约保证金无事实及法律依据，法院应当驳回被答辩人的全部诉请。二、答辩人不存在任何违约行为，无需对被答辩人为店铺开业而投入的资金承担任何赔偿责任。首先，答辩人已提供适租租赁物，不存在任何违约行为，提前解除合同的真正原因是被答辩人自身经营不善，系被答辩人违约，故不存在需要赔偿被答辩人为店铺开业而投入的资金一说。其次，被答辩人未对商铺进行装修，未形成任何附合部分，即使有存在附合部分，根据《租赁协议》第七条约定因被答辩人违约也是归甲方所有，由甲方处置。被答辩人主张的投入资金损失均为餐具、厨具等可移动物品，上述物品不属于案涉档口的装修装饰物，未与租赁房屋形成附合，完全可以自行处理，不影响上述物品的使用价值，不属于损失。此外，被答辩人主张投入资金损失的证据中，有食材、调味品、员工工资等花费，该部分均为被答辩人营业期间的必须成本及消耗，从购买时间看也是5月份，且已经用于开业后的经营，不属于损失。综上两点，被答辩人主张答辩人对其为开业经营投入的损失承担赔偿责任无任何事实及法律依据。综上所述，答辩人按照合同约定提供租赁房屋，被答辩人因自身投资经营不善进而提前要求解除合同，其行为已经构成违约，被答辩人主张未经消防检查解除合同将违约责任转嫁答辩人，要求退还租金及履约保证金无事实及法律依据，应当驳回其全部诉请。反诉原告赣州方圆餐饮文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付2020年8月租金6500元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金19500元并没收履约保证金19500元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2020年5月14日签订《租赁协议》，约定反诉原告将位于青年路1号1层5号档口出租给反诉被告经营小吃餐饮，租赁期限为一年，即自2020年6月1日起至2021年5月31日，租金每月6500元。合同签订后，因反诉被告自身经营不善，在未经反诉原告同意的情况下，擅自停止营业并起诉要求解除合同，该行为对反诉原告造成重大经济损失，应承担违约责任。反诉原告遂提出反诉请求，要求依法处理。反诉被告刘秋英辩称，1、被答辩人提起反诉超过举证期限，诉讼突袭不符合规定，且违反了诚实信用原则，增加了答辩人及司法机关诉讼成本。2、根据双方合同约定，被答辩人应提供公共配套设施、公共照明、消防设施等，因其违约在先，未能提供消防设施，未通过消防验收，未依法报请消防验收和备案，未获得消防救援机构的消防验收合格意见。根据相关规定，被答辩人对外出租招商的经营场所是美食城，是公共聚集场所，被答辩人未按法律规定申请消防检查，被答辩人作为应先履行义务一方未履行先履行义务，答辩人作为后履约方，根据相关法律规定，答辩人有权拒绝其相应的履行请求。经美食城各位商家与被答辩人沟通协商，被答辩人一直未依法申请消防验收备案，未获得消防救援机构的消防验收合格意见，因此答辩人拒绝支付租金是合理合法的。原告（反诉被告）刘秋英为支持其诉请及针对反诉部分，共同向本院提交以下证据：证据1、租赁协议，证明原告向被告承租的事实；证据2、转账记录、押金收据，证明原告已支付第一期租金及履约保证金；证据3、为店铺开业投入的资金凭证，证明已投入资金15133元。被告（反诉原告）赣州方圆餐饮文化传播有限公司为支持其抗辩理由及反诉请求，共同向本院提交以下证据：证据1、赣江办事处赣江贸易服务公司施工设计图纸材料复印件，证明案涉租赁房屋建造时间为上世纪九十年代，距今年年代久远的事实；证据2、案涉租赁物实地配套消防设施照片，证明案涉租赁房屋已按照消防要求提供配套消防设施。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月14日，被告（反诉原告）赣州方圆餐饮文化传播有限公司（甲方）与原告（反诉被告）刘秋英（乙方）签订《租赁协议》，约定乙方承租甲方位于青年路1号1层6号档口经营小吃餐饮，档口编号006，乙方自行办理经营所需的相关证照并承担一切费用，租赁期限自2020年6月1日至2021年5月31日；租赁期间双方提出中途解除合同的，需提前一个月通知另一方，并给予另一方三个月租金作为违约金，该违约金包括乙方的停业损失、装修费、拆迁等一切损失费用。乙方中途提出终止合同的，向甲方支付三个月租金作为违约金，装修归甲方所有，可移动物品乙方自行处理，还应赔偿造成甲方的其他损失。乙方须在合同终止之日起10天内或甲方单方解除本合同通知送达乙方之日起五日内将场地内属乙方的所有货物、柜台及设施撤出，否则，期限届满后滞留于商铺内的乙方物品视为乙方放弃所有权，其所有权自行转移至甲方，甲方可自行处置而乙方不持任何异议。租金金额为每月6500元，每月支付一次，须提前一个月支付下一期的租金，第一期租金于合同签订之日支付。履约保证金为19500元，于合同签订之日支付，乙方无欠款且无违约行为，甲方于合同期满或解除之日起三个月内不计息返还履约保证金给乙方。如乙方违约致使合同终止或严重违反法律法规，破坏甲方设施设备，则甲方有权没收履约保证金，履约保证金未能弥补甲方损失的，乙方还须补足赔偿。甲方提供商场的公共配套设施，公共照明、电源、消防设施，并负责维修及保养工作，以确保商场正常营业。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告（反诉原告）依约交付了租赁物，原告（反诉被告）支付了租赁保证金19500元及2020年7月份的租金6500元。原告（反诉被告）于2020年6月份进行了试营业，双方约定试营业期间免除租金。原告（反诉被告）于2020年7月初停止营业，后诉至本院，要求依法处理。另查明，1、案涉商铺内安装有消火栓和灭火器。2、原告（反诉被告）尚未撤场。以上事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述及原告（反诉被告）提交并经庭审举证、质证的《租赁协议》、收据等证据，被告（反诉原告）提交并经庭审举证、质证的照片等证据在卷佐证。本院认为，针对原告（反诉被告）要求解除《租赁合同》之诉请，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）提供的案涉租赁物没有经过消防验收，违反法律、行政法规的强制性规定，导致原告（反诉被告）经营目的无法实现，原告（反诉被告）有权依法解除合同。本院认为，本案双方当事人已实际履行了合同，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，《中华人民共和国消防法》中的相关规定，系管理性规定，并不必然导致合同无效。而且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案中，原告（反诉被告）未提供证据证明因涉案房屋未经消防验收而造成其无法正常经营的事实，且在2020年6月份进行了试营业，故原告（反诉被告）主张因案涉租赁物未通过消防检查验收，导致其合同目的不能实现，从而有权依法解除合同，本院不予认定。但被告（反诉原告）亦表示同意解除合同，根据法律规定，当事人协商一致的，可以解除合同，故对解除合同之诉请，本院予以支持。双方协商一致解除合同，原告（反诉被告）有权要求被告（反诉原告）退还保证金，被告（反诉原告）有权要求原告（反诉被告）支付租赁物使用期间的租金。因被告（反诉原告）仅诉请了2020年8月份的租金，后续至腾退之日止的租金本院不予处理。原告（反诉被告）要求退还已付租金及由被告（反诉原告）赔偿开业资金损失以及被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金及没收履约保证金之诉请，因双方系协商一致解除合同，互不承担违约责任，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘秋英与被告（反诉原告）赣州方圆餐饮文化传播有限公司于2020年5月14日签订的《租赁协议》；二、由被告（反诉原告）赣州方圆餐饮文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）刘秋英租赁保证金19500元；三、由原告（反诉被告）刘秋英于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）赣州方圆餐饮文化传播有限公司2020年8月份租金6500元；四、驳回原告（反诉被告）刘秋英的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赣州方圆餐饮文化传播有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1750元；反诉案件受理费469元（已减半收取），合计2219元，由原告（反诉被告）刘秋英负担1109.50元，由被告（反诉原告）赣州方圆餐饮文化传播有限公司负担1109.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  徐章平审判员  喻红峰审判员  吴 璇二〇二〇年十月三十日法官助理陈晓玲书记员刘昌晖