福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0525民初566号 原告：永春宝龙房地产开发有限公司，住所地福建省永春县桃城镇桃东村留安路口（环城路**建行大厦**）。 法定代表人：许健康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈小丽，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 被告：林双全，男，1988年8月16日出生，汉族，住福建省永春县。 第三人：中国工商银行股份有限公司永春支行，住所地福建省永春823中路**。 负责人：林金桔，该支行行长。 原告永春宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）与被告林双全、第三人中国工商银行股份有限公司永春支行（以下简称永春工行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人陈小丽到庭参加诉讼，被告林双全、第三人永春工行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝龙公司向本院提出的诉讼请求终变更为：1.解除宝龙公司与林双全于2017年5月11日签订的编号为201704260053的《商品房买卖合同》；2.林双全立即向宝龙公司偿还被永春工行划扣的款项46261.26元及违约金13878.38元；3.林双全立即向宝龙公司支付违约金225748.8元（按照总房价款的30%计算）；4.林双全协助宝龙公司办理《商品房买卖合同》备案注销手续及房屋预告登记注销手续；5.解除宝龙公司、林双全及永春工行于2017年6月29日签订的《个人购房借款／担保合同》；6.宝龙公司有权将应退还林双全的购房款优先清偿永春工行的银行贷款本金、利息、罚息、违约金等费用；7.本案诉讼费用由林双全承担。事实和理由：2017年5月11日，宝龙公司与林双全签订了编号为201704260053之《商品房买卖合同》及其补充协议，购买宝龙公司开发的位于永春县××镇××广场××期××＃××室商品房，房屋总价为752496元，林双全支付首付款金额152496元，余款600000元通过向永春工行按揭贷款方式支付给宝龙公司，宝龙公司为林双全上述银行贷款提供阶段性担保。现因林双全逾期偿还按揭贷款，永春工行已从宝龙公司处划扣按揭贷款本息等共计46261.26元。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条约定：“在出卖人为按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行要求或通知可能追究出卖人的担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，合同自出卖人发出通知之日起解除。买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）与其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）30%的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的30%追究买受人违约金：（ｉ）买受人未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；（ｉｉ）出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭款本金的10%。”宝龙公司已委托律师向林双全发送《律师函》，要求林双全于收到律师函之日起10日内向宝龙公司偿还此前被划扣的款项23000.12元及违约金6900元，但林双全未在规定期限偿还划扣款项。根据福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第28条：“……如果担保权人并未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，出卖人返还给买受人的购房款应当包括贷款在内。”因永春工行明确表示不愿在本案中作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求解除《个人购房借款／担保合同》；同时，根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条第3点约定：“买受人因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，出卖人有权选择解除购房合同及相关补充协议，要求买受人按照本条的约定承担违约责任，且买受人同意出卖人将应退房款优先清偿买受人的银行贷款本息、利息、罚息、违约金等费用”，《商品房买卖合同》及《个人购房借款／担保合同》解除后，宝龙公司有权将应退林双全的购房款优先清偿永春工行的银行贷款本金、利息、罚息、违约金等费用。 林双全未作答辩。 永春工行经本院依法告知未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，也未作述称。 宝龙公司围绕诉讼请求依法提交了林双全身份证复印件、永春工行企业登记信息复印件、预售许可证、商品房买卖合同及首付款发票、个人购房借款/担保合同、中国工商银行业务回单、律师函及邮件回执等证据，永春工行于庭前向本院提交了证据不动产登记证明（预告登记）、林双全贷款还款记录，上述证据，经庭审审核，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认。林双全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，对宝龙公司、永春工行的举证又未书面提出异议并提供证据，视为自愿放弃举证、质证等权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月11日，宝龙公司与林双全签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201704260053）及补充协议，约定林双全向宝龙公司购买位于永春县××镇××广场××期××＃××室商品房，房屋总价为752496元。合同就计价方式与价款、付款方式及期限、违约责任等进行了约定。其中合同第七条第三款约定“买受人应当在2017年5月11日前支付首期房价款152496元……余款600000元向中国建设银行／中国银行／中国邮政储蓄银行／中国工商银行等（贷款机构）申请贷款支付”。附件四第五条第一款约定“在出卖人为买受人的按揭贷款提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行要求或通知可能追究出卖人的担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，合同自出卖人发出通知之日起解除。买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）与其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）30%的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的30%追究买受人违约金：（ｉ）买受人未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的……”。该条第五款约定“买受人因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，出卖人有权选择解除购房合同及相关补充协议，要求买受人按照本条的约定承担违约责任，且买受人同意出卖人将应退房款优先清偿买受人的银行贷款本金、利息、罚息、违约金等费用”。合同签订后，林双全依约向宝龙公司支付了首期购房款152496元。2017年6月13日，上述《商品房买卖合同》办理了登记备案。 2017年6月29日，林双全作为借款人及抵押人，宝龙公司作为保证人，与永春工行（贷款人暨抵押权人）签订了《个人购房借款／担保合同》（合同编号：01408永春2017一手贷0000221），合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款金额600000元，用于购买坐落于××镇××广场××期××＃××房屋，贷款期限240个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人授权贷款人以将贷款一次性划入宝龙公司账户的方式发放贷款；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，待正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，永春工行于2017年7月3日办理了案涉商品房的抵押权预告登记，后依约于2017年9月1日发放了贷款600000元。 借款后，林双全还款至2019年4月2日，后仅于2019年12月5日还款38.37元。因林双全未能依约偿还永春工行借款本息，宝龙公司多次代林双全向永春工行偿还借款本息，具体如下：2019年6月25日合计代偿11363.99元，2019年9月20日合计代偿11636.13元，2019年12月25日合计代偿11606.11元，2020年3月31日合计代偿11655.03元，截至2020年3月31日代偿本息共计46261.26元。截至2020年7月3日，诉争贷款余额为551778.49元。 另查明，2019年10月16日，宝龙公司按照合同约定的联系地址向林双全发出律师函，要求林双全在收到该函之日起10日内偿还宝龙公司被银行划扣款项总计23000.12元，并向宝龙公司支付等值于被划扣金额30%的违约金6900元，如有逾期，宝龙公司将按照合同约定解除合同并追究林双全的违约责任。该邮件于次日被妥投。 本院认为，宝龙公司与林双全签订的《商品房买卖合同》及补充协议，林双全、宝龙公司与永春工行签订的《个人购房借款/担保合同》，均是合同各方当事人在平等的基础上自愿签订的，主体适格，双方意思表示真实，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法有效，各方当事人均应按合同约定履行相应的义务。林双全因购买案涉商品房向永春工行办理按揭贷款后，未依约如期如数还款，导致永春工行向宝龙公司主张担保责任，现宝龙公司请求解除诉争《商品房买卖合同》，并请求林双全支付其被永春工行划扣的款项46261.26元及违约金13878.38元（46261.26元×30%），符合合同约定，依法应予支持。宝龙公司关于林双全支付违约金225748.8元（按房价款的30%计算）的诉讼请求，虽然林双全在履行合同时构成违约，但就当地的商品房交易市场价格来看，对于宝龙公司来说并未造成房产价格上的损失，因此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及合同主体权利义务的对等原则，对违约金约定过高应予以适当调整，违约金酌定按实际按揭款项600000元的10%进行计算，即为60000元，超出部分的诉讼请求金额本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，诉争《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房的担保借款合同目的无法实现，宝龙公司据此请求解除其与林双全、永春工行签订的《个人购房借款/担保合同》，依法应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，故宝龙公司应返还收受的林双全已付购房款152496元，并返还永春工行购房贷款余额551778.49元，因永春工行经本院依法告知未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，故对于基于诉争《个人购房借款/担保合同》产生的利息、罚息部分，本案不作处理，永春工行应另行主张权利，宝龙公司请求将应退还林双全的购房款优先清偿永春工行的贷款本金、利息、罚息、违约金等费用，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十二条的规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，宝龙公司请求林双全协助其办理诉争《商品房买卖合同》备案注销手续及房屋预告登记注销手续，依法应予支持。林双全、永春工行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除永春宝龙房地产开发有限公司与林双全于2017年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201704260053）； 二、解除永春宝龙房地产开发有限公司与林双全、中国工商银行股份有限公司永春支行于2017年6月29日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：01408永春2017一手贷0000221）； 三、林双全应于本判决生效之日起十日内偿还永春宝龙房地产开发有限公司代偿款46261.26元及违约金13878.38元； 四、林双全应于本判决生效之日起十日内支付永春宝龙房地产开发有限公司违约金60000元； 五、永春宝龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林双全购房款152496元； 六、上述三、四、五项对扣后，永春宝龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林双全购房款32356.36元； 七、永春宝龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司永春支行购房贷款551778.49元； 八、林双全应于本判决生效之日起十日内配合永春宝龙房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：201704260053）备案注销手续及房屋预告登记注销手续； 九、驳回永春宝龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16972元，由林双全负担，应在本判决生效后五日内缴交（永春宝龙房地产开发有限公司预交的16972元予以退回）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈艳虹 人民陪审员  吴长江 人民陪审员  李秀婷 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  郑伟芳 附：一、裁判文书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。