江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7533号上诉人（原审原告）：深圳市深华物业集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区北斗路文华花园六角楼**，统一社会信用代码91440300192260949F。法定代表人：沈四光，该公司董事长。委托诉讼代理人：范育金，江苏创策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜粉红，女，1976年7月13日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：仲卫军，男，1976年12月2日出生，汉族，住江苏省常熟市，系被上诉人颜粉红丈夫。上诉人深圳市深华物业集团有限公司（以下简称深华物业公司）因与被上诉人颜粉红物业服务合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。深华物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判颜粉红全额缴纳2016年1月1日至2019年7月31日的物业服务费70648元，违约金37142元，合计107790元，本案二审诉讼费用由颜粉红承担。事实与理由：一、颜粉红未就深华物业公司存在物业服务重大瑕疵事项提起诉讼。一审法院就超出争议的事实和法律适用问题径行裁判，于法无据。深华物业公司根据最高院指导意见及物业服务合同约定提供相应服务，颜粉红应当履行支付物业服务费的义务。如颜粉红认为深华物业公司履约不当致其财产损失可另行起诉，且相关部门并未依职权认定深华物业公司的过错责任，一审法院直接认定各年度的缴费比例没有依据。物业服务综合性较强，仅因部分服务瑕疵或问题即对物业费进行重大调整，逾期付款违约金也不予支持，依据不足。二、颜粉红应当依据合同约定支付物业服务费和违约金。1.案涉房屋面积365.11平方米，属于非普通住宅，不享受《苏州市物业管理条例》关于房屋空置物业费打折的条款。2.颜粉红违约未支付物业服务费，按照合同约定应按每日加收欠交金额千分之三的标准支付违约金。3.建设单位与深华物业公司签订的前期物业服务合同的内容对业主有约束力。三、颜粉红所称因深华物业公司服务不到位于2019年7月被小区业委会罢免与事实不符。深华物业公司与开发商签订的前期物业服务合同约定有效期至业主委员会成立选聘新物业时终止，深华物业公司因此撤场停止提供服务。四、颜粉红关于物业服务的其他陈述均与事实不符，损害了深华物业公司的声誉。1.关于快递问题，门岗面积有限，无法放置业主快递，且容易流失，案涉小区有许多租户从事网络平台销售，快递人员、数量较多，出入频繁，这一情况随着常熟市“三合一”整治才好转。基于安全考虑，深华物业公司要求快递员进出登记、凭证件出入，业主反而不理解。2.关于雨水倒灌，是因为小区的排灌方式、当时特大暴雨洪涝原因以及市政施工截断了小区向外排水的排涝渠综合导致。颜粉红辩称，深华物业公司作为服务企业，应当为业主创造舒适、方便、安全的居家环境，保障业主的人身和财产安全，对小区的治安管理有严格的责任要求，对小区的房屋维修以及排水沟的日常清理有应尽的义务，但深华物业公司在服务管理过程中存在很多失职，多次与业主发生矛盾。颜粉红从2010年小区交房到2015年底，都及时缴纳各项物业费，从未拖欠。从2016年到深华物业公司被全体业主罢免期间的物业费未缴纳，完全是由于深华物业公司不尽职造成。另颜粉红家全部财产损失133532元，包括：一、2015年6月12日，颜粉红家发生第一次被盗，失窃财物包括黄金项链、黄金手链，手提电脑，现金，香烟，直接财产损失52378元（当时报案损失记录）。二、2018年4月28日，颜粉红家发生第二次被盗，失窃财物包括现金，手机，直接财产损失43575元（当时报案损失记录）。三、2015年6月中旬，常熟下大雨，因深华物业公司没有日常清理排水沟，出现雨情不及时打开排水阀，导致雨水反灌颜粉红家中，致使业主家中沙发和家具长期浸泡水里并发霉损坏，直接经济损失37579元（家具维修费用证明）。深华物业公司严重失职，有不可推卸的责任，望法官在审判中酌情考虑。深华物业公司通过各种方式在日常生活中为难颜粉红，请求法院公平公正处理本案。深华物业公司向一审法院起诉请求：1.颜粉红立即支付自2016年1月1日起至2019年7月31日止的物业服务费70648元，违约金37142元，合计107790元。2.本案诉讼费由颜粉红负担。一审中，深华物业公司为支持其诉讼请求提供以下证据：1.尚湖公馆前期物业服务合同1份,以证明物业费收费依据及违约金的计算方式。颜粉红质证后认为，房地产商是同德置业有限公司，交房的时候是中奥物业；其第一次交深华物业公司物业费是在2014、2015年。2.备案表1份，以证明物业费收费标准经过备案。颜粉红对此无异议。3.催缴物业费通知书复印件7份，以证明相关通知已向颜粉红送达。2019年的物业费是电话催讨的。颜粉红认为，没有收到催缴物业费的通知，但深华物业公司经常上门催讨。4.照片1份，以证明催款函是粘贴在颜粉红的玻璃窗。颜粉红认为自己没有收到；颜粉红在2017年年底才住进去，电话也没有催讨过，2019年催讨过。5.2015年6月17日、2015年6月18日的常熟日报打印件2页，以证明颜粉红所述的发大水事件是由天灾所致。颜粉红质证后，对报纸没有异议，确实是发大水；因为物业公司不作为导致下水道堵塞回灌到业主家。6.值班记录、考勤记录7页，以证明小区有24小时保安值守，摄像头工作良好。颜粉红质证认为，这是深华物业公司写的，其不知道，物业服务很差。7.摄像头照片打印件1份，以证明颜粉红的房屋周边都在摄像头范围之内。是近期拍摄的，照片中左上方的房屋是颜粉红的房屋，在摄像头范围内。颜粉红质证认为，左上方房子是颜粉红的，但摄像头是2019年年底业主自己安装的。8.房产档案查询单1份，以证明颜粉红系产权人之一，房产的面积为365.11平方米。颜粉红对此无异议。深华物业公司愿意放弃对其他产权人仲卫军、仲驰威承担物业费的责任。一审中，颜粉红为支持其抗辩意见提供以下证据：1.2015年的5179号立案告知单各1份，以证明家里发生盗窃后报案，损失了十多万元，现在案件未侦破。深华物业公司质证后对真实性认可，对证明目的不认可。2.2018年的2727立案告知书1份，以证明其家里发生盗窃后报案，损失了七、八万元。深华物业公司质证后对真实性认可，证明目的不认可；物业严格管理，每个车辆的出入都是有记录的，现在案件未侦破。审理中颜粉红对损失金额未能提供证据。一审法院认定事实如下：颜粉红系江苏省常熟市元和路368号18幢18-2跃房屋的所有权人之一（仲卫军、仲驰威系共有人），建筑面积为住宅102.93平方米，住宅44.9平方米，地下室96.54平方米。2015年5月1日，深华物业公司与开发商江苏同德置业有限公司签订《尚湖公馆·前期物业服务合同》1份，约定常熟市元和路368号“尚湖公馆”小区由深华物业公司管理，低层住宅物业服务费用的标准4.5元/月/平方米；合同约定物业服务费用按每12个月为一周期交纳；业主或物业使用人应在每个周期（每年）起始日后首15日内按时向深华物业公司交纳。2016年1月1日开始，颜粉红未向深华物业公司交纳物业费用；2019年7月31日，深华物业公司终止了在常熟市元和路368号“尚湖公馆”小区的物业服务合同关系。截止2019年7月31日，颜粉红结欠深华物业公司物业费70648元。深华物业公司对颜粉红所欠物业费催讨无果诉至法院。一审另查明，2015年6月12日，常熟市元和路368号“尚湖公馆”18-2号颜粉红（丈夫仲卫军）家被盗窃；2018年4月28日，常熟市元和路368号“尚湖公馆”18-2号颜粉红（丈夫仲卫军）家被盗窃。一审审理中，颜粉红对于从2016年1月1日至2019年7月31日间未支付物业费的事实予以确认。深华物业公司要求按照日万分之五计算颜粉红承担的违约金，针对本案由于颜粉红没有缴纳物业费给深华物业公司造成损失的问题，深华物业公司未提供证据；对于计算违约金从每年的1月1日开始的合法性问题，深华物业公司也未提供依据。颜粉红对于计算违约金及计算标准均不认可，并认为违约金计算过高，要求法院进行减免。颜粉红对于损失的金额未提供证据。一审法院认为，深华物业公司与颜粉红间的物业服务合同关系合法有效，依法予以支持。在2016年1月1日至2019年7月31日期间，深华物业公司为颜粉红所在小区提供物业服务，颜粉红理应支付对应的物业费用。审查双方的证据和陈述，一审法院对于颜粉红结欠深华物业公司2016年1月1日至2019年7月31日的物业管理费70648元的事实予以确认。深华物业公司要求颜粉红支付2016年1月1日至2019年7月31日的物业管理费70648元的诉讼请求，一审法院综合考虑本案的实际情况，因深华物业公司在提供物业服务过程中履行合同时存在重大瑕疵，结合本案的特殊性，对于2016年度物业费的30%为5915元、2017年度物业费的70%为13801元、2018年度物业费的30%为5915元，2019年度（1月-7月）物业费的70%为8051元，小计33682元依法予以支持。深华物业公司要求颜粉红支付违约金的诉讼请求，因深华物业公司对违约金的计算约定、计算方式未能提供充分的证据，考虑到本案的实际状况，为减少业主和物业公司的对立矛盾，一审法院对自2020年2月26日（起诉日）起至实际履行之日止，以33682元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款违约金予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第六条之规定，一审法院判决：颜粉红于判决发生法律效力之日起十日内给付深圳市深华物业集团有限公司物业管理费33682元，及逾期付款违约金[自2020年2月26日（起诉日）起至实际履行之日止，以33682元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]。案件受理费2456元减半收取1228元，由深圳市深华物业集团有限公司负担844元，颜粉红负担384元。二审中，颜粉红向本院提交以下材料：1.小区新物业公司出具的证明两份以及照片，以证明深华物业公司一审所称安装监控为业主服务不是事实，这些监控都属于业主家中安装的私人监控，与深华物业公司无关；还有案涉小区内并没有做网店生意的人，日常快递数量不足百件。2.案涉小区业委会出具的证明三份，以证明案涉小区日常快递单量每日不足百件，颜粉红家中雨水倒灌是深华物业公司失职未开排水阀导致，因为深华物业公司服务质量低下，给业主生活造成不便，被业委会解聘。3.苏州市仲恺家居销售有限公司出具的维修证明书，以证明颜粉红因雨水倒灌导致家具损坏产生的维修费用。深华物业公司对上述证据质证认为，1.对照片真实性没有异议，但是这些监控均安装在公共区域内，是开发商安装，后期损坏的话由深华物业公司维修更换，该监控由深华物业公司使用。小区新物业公司出具的证明不符合证据形式，也不能达到颜粉红的证明目的。2.对于小区业委会出具的证明，首先，无法反映常熟市331整治之前小区的快递量，只能反映目前状况；其次，关于雨水倒灌问题，深华物业公司一审中已经提供相关报道证明是暴雨及小区周边河道修复的原因，属于不可抗力。3.对于颜粉红所称的家具损失，系由不可抗力导致，相关责任不应由深华物业公司承担。二审另查明，深华物业公司（乙方）与开发商（甲方）签订的《尚湖公馆·前期物业服务合同》第三十一条约定，甲方业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条、第九条的约定，逾期未交纳物业服务费用的，应按每日加收欠交金额千分之三的标准向乙方支付违约金。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：深华物业公司与开发商签订的《尚湖公馆·前期物业服务合同》合法有效，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故深华物业公司按约提供物业服务的，小区业主应当按约交纳物业费。现颜粉红未能交纳2016年1月1日至2019年7月31日的物业管理费系事实，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零六条、第一百一十一条的规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，因承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任；质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。物业公司物业服务范围包含对小区雨、污水管道的疏通以及公共秩序、安全防范事项的协助管理，本案中，颜粉红已经提供证据证明其家中发生两次被盗、雨水倒灌的问题，直接影响业主对深华物业公司提供服务质量的认知。一审法院酌情对颜粉红物业费进行调整，与本案实际情况相适应。颜粉红虽然存在逾期支付物业费的情况，但前期物业合同中约定的违约金标准以及深华物业公司诉请主张的违约金标准均过高，深华物业公司也未举证证明自己的损失，考虑到颜粉红因家中安保、排污问题与物业公司产生矛盾才拒付物业费的情况，一审法院将逾期付款违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算在合理范围内。综上，上诉人深华物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2456元，由上诉人深圳市深华物业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 郭 锐二〇二〇年十月三十日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。