广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6320号上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区******牛岭经济合作社，住所：广东省惠州市惠阳区******。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：马瑞权，广东鹏浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢太平（曾用名，卢太强），男，汉族，1979年6月8日出生，住址：广东省惠州市惠城区****************，身份证号码：445************931。上诉人惠州市惠阳区******牛岭经济合作社与被上诉人卢太平因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市惠阳区******牛岭经济合作社上诉请求：一、判决双方于2010年4月15日签订的《租地合同书》；二、判决被上诉人立即归还上诉人的集体用地（《租地合同书》中承租的土地）；三、被告承担本案诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误：一、被上诉人未按照合同的约定交租，上诉人可以依法解除。由于历史原因，上诉人与另一村小组彭屋村民小组在上世纪1979年上半年前是同一生产队性质的农村集体组织，虽然之后形成了独立的农村集体经济组织，但行政管理上未能分开管理，致使集体土地管理上仍然处于共同管理的状态。被上诉人没有向上诉人履行合同义务，虽然罗某1为上诉人的法定代表人，但是其个人账户并不是收涉案租金的账号。二、上诉人拥有独立的法人资格后，多次要求被上诉人重新签订土地租赁合同，被上诉人不予配合，且被上诉人多占上诉人集体土地多达400-500平方米。三、被上诉人向彭屋经济合作社转账的行为不能认为非因本人原因未支付上诉人土地租金。四、涉案合同系两个小组合并是签署的，签署时有瑕疵，上诉人在成为独立的合法个体后，多次要求被上诉人重新签订合同，被上诉人均不予配合。被上诉人卢太平答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审原告惠州市惠阳区******牛岭经济合作社向原审法院起诉请求：一、判决解除原被告于2010年4月15日签订的《租地合同书》；二、判决被告立即归还原告的集体用地（《租地合同书》中承租的土地）；三、被告承担本案诉讼费。原审法院认定事实：原告牛岭合作社经政府登记依法成立，惠州市惠阳区*********民小组的财产均划归牛岭合作社。2010年4月15日，原牛岭村民小组（甲方）与被告卢太平（乙方）签订《租地合同书》，约定：原告牛岭合作社将位于惠州市惠阳区**********口即耀裕厂后面的优惠地（面积380平方米）出租给被告卢太平；租赁期共18年，从2010年6月15日至2028年6月15日止；地皮租金为第一个三年内的月租为人民币400元；第二个三年内的月租为人民币460元；第三个三年内的月租为人民币530元；第四个三年内的月租为人民币600元；第五个三年内的月租为人民币700元；第六个三年内的月租为人民币800元；合同生效后，乙方支付甲方押金5000元，在合同将满时作为地租；乙方必须在每月10号前交清当月租金，乙方超过2个月未付清租金则视为违约；租期内，上述土地如有权属纠纷，由甲方负责；若处理未果，承担乙方搭建的经济损失；在合法经营的前提下由乙方定向或转换经营；甲方无权干涉；但转租则应与甲方磋商；如甲方违约，赔偿乙方为此造成搭建的经济损失和补偿合同剩余年的经济损失计3万元/年；乙方违约，押金不退还，所有建筑物无偿归甲方所有。甲方为东明村委会彭屋牛岭小组，当时牛岭村民小组组长罗健锋、牛岭村民小组出纳罗燕良、牛岭村民小组会计罗育平在合同“村民代表”处签名；因当时的牛岭村民小组没有单独的公章，与东明村彭屋村民小组合用一个公章，故加盖惠州市惠阳区*********民小组印章。以上出租土地，沙田镇城镇建设办公室于1994年8月16日向牛岭村民小组签发《沙田镇建房许可证》（证号：00******）。合同签订后，牛岭村民小组依约将土地移交给被告卢太平使用，被告卢太平向牛岭村民小组支付租金至2019年5月无争议。被告卢太平分别于2016年6月、2017年6月、2018年6月向原告牛岭合作社的法定代表人罗某1尾号为2722农行卡转账支付土地租金5940元、6360元、6363元，租金已支付至2019年5月（2016年6月至2017年5月租金少付420元）。2019年5月10日，被告卢太平两次分别向原告牛岭合作社的法定代表人罗某1尾号为2722农行卡转账支付2019年6月至2020年5月的土地租金7200元、6200元，均因入不了账而被冲正。2019年7月30日，被告卢太平向惠州市惠阳区******彭屋经济合作社尾号为6130的农行卡号支付7200元，并备注“转支寄付牛岭村小组19年6月至20年6月的地租”。2018年1月2日，被告卢太平与案外人冷俊杰签订《委托持股协议》，约定，被告卢太平以东明村彭屋牛岭小组自留地十年租金（每月8500元，2018年1月至2028年1月）作为入股股本，持有位于惠州市惠阳区******的惠州市金众达建材有限公司13%的股份，委托冷俊杰为名义持股人。惠州市金众达建材有限公司的唯一自然人股东为冷俊杰。经本庭询问，冷俊杰称卢太平委托他持股惠州市金众达建材有限公司13%的股份，卢太平以涉案土地入股。2018年7月2日，牛岭村民小组召开全体村民会议，决议：解除与被告卢太平的《租地合同书》或宣告无效，要求卢太平搬离，收回该地块。当日，原告向被告卢太平邮寄《通知书》，通知被告卢太平因未与原告协商将涉案土地转租给冷俊杰而解除《租地合同书》。原告牛岭合作社曾于2018年7月诉请撤销与被告卢太平的《租地合同书》，原审法院已于2018年10月8日作出（2018）粤1303民初2561号民事判决书,判决驳回原告牛岭合作社的诉请。该判决已发生法律效力。原审法院认为，牛岭村民小组是行政主体，原告牛岭合作社是经济实体，而牛岭村民小组的全部资产依法转移给原告牛岭合作社持有；虽然与被告卢太平签订合同的主体是牛岭村民小组（因牛岭村小组没有公章，与东明村彭屋村民小组合用一个公章，故加盖惠州市惠阳区*********民小组印章），但在村小组全部资产依法转移给牛岭合作社后，牛岭合作社依法应承继牛岭村民小组的民事权利义务，故牛岭合作社是本案适格的民事主体。原告牛岭村民小组与被告签订的《租地合同书》是原被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，即使原告陈述其出租土地时未经村民会议讨论决定或三分之二的村民同意的事实属实，但被告卢太平从2010年至今租用原告土地，并向原告支付租金，原告一直收取被告支付的租金，原告村民均未提出过异议或干涉、阻止被告使用案涉土地；原被告双方土地租赁合同正常履行9年之久，故应认定原被告双方之间的土地租赁合同合法有效。原被告均应依照合同的约定，全面履行各自的义务。原告以被告在2018年初未经原告村民大会或村民代表大会的通过，也未经三分之二以上的村民同意为由请求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同可解除的情形。原被告合同约定，“在合法经营的前提下由乙方定向或转换经营，甲方无权干涉”，被告卢太平将涉案土地与案外人冷俊杰合作，成立惠州市金众达建材有限公司，没有违反合同约定，也未损害原告的合法权益。原告以被告卢太平转换经营为由请求解除合同，没有合同依据，原审法院不予支持。原告提出因被告拖欠租金符合解除条件的主张,原审法院不予支持,理由如下：2019年5月10日，被告卢太平两次分别向原告牛岭合作社的法定代表人罗某1尾号为2722农行卡转账支付2019年6月至2020年5月的土地租金，均因入不了账而被冲正；而罗某1尾号为2722农行卡账户系被告卢太平2016年至2018年连续三年支付原告土地租金的账户；2019年7月30日，被告卢太平向惠州市惠阳区******彭屋经济合作社尾号为6130的农行卡号支付7200元，并备注“转支寄付牛岭村小组19年6月至20年6月的地租”。以上事实证实被告卢太平通过行为表明其主动将2019年6月后一年的土地租金支付给原告。在支付未果后，被告卢太平将一年的土地租金一次性支付至合同盖章的惠州市惠阳区******彭屋经济合作社。虽然不能认定被告卢太平支付给惠州市惠阳区******彭屋经济合作社的款项即已完成了向原告支付土地租金的义务，但应认定被告卢太平非因本人原因未支付原告土地租金；况且合同未明确约定合同解除事由；原告未提交证据证实其在被告拖欠租金后已依法向被告催告，故原告以被告拖欠租金为由请求解除合同，不符合合同法第九十五条第二款的规定。综上所述，原告请求解除《租地合同书》，事实依据和法律依据不足，原审法院不予支持，应依法驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告惠州市惠阳区******牛岭经济合作社的诉讼请求。案件受理费400元，由原告惠州市惠阳区******牛岭经济合作社负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点系承租人有无履行交租的义务。因双方合同并无约定具体的交租账户，承租人向出租人的法定代表人的账户转账交租，因不能入账后又向涉案合同的盖章主体即惠州市惠阳区******彭屋经济合作社转账交租，故承租人积极履行交租的义务，不存在违约拖欠租金的行为，因此，出租人以承租人欠租为由诉求解除合同无事实依据，不予支持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费400元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十月九日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩