江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初7098号原告：陈斌，男，1986年2月8日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：陆春捷，江苏环科园律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕霞，女，1986年11月8日生，汉族，住宜兴市。被告：卞小红，女，1977年10月20日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：孙俊峰，江苏云湖律师事务所律师。陈斌与卞小红关于房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年08月05日受理后，依法由审判员王艳独任审判，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告陈斌的委托诉讼代理人陆春捷、吕霞，被告卞小红及其委托诉讼代理人孙俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈斌向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告返还苏宁天氿御城51幢102室房屋2019年10月1日前的物业费（包括物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行维护费）14486.46元，并承担约定的违约金及逾期违约金，共计216000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月17日，原、被告签订房产买卖协议一份，约定购买被告名下坐落于宜兴市苏宁天氿御城51幢102室房屋，原告支付全部购房款并办理了不动产登记手续。同年9月23日，被告将房屋钥匙交付给原告，但一直没有按合同约定结清2019年10月1日前的物业相关费用。被告向原告另出具承诺书，保证10月1日前的物业费由其结算。但原告多次与被告联系催促其交清物业费14486.46元，但被告拒绝交纳，致使原告一直无法办理物业业主变更登记手续，严重影响原告入住该房屋及享受物业相关服务。原告为被告垫付了拖欠的物业相关费用，被告应予返还。被告的行为已构成逾期交房，属严重违约，按约应承担违约金10万元及逾期交房违约金116000元。故诉至法院。被告卞小红辩称，1、14486.46元物业费被告同意支付。2、原告要求被告承担10万元违约金不予认可，被告认为仅拖欠物业公司物业费，并不构成原被告之间合同的根本性违约。3、原告要求被告承担逾期交房的违约金，不予认可。被告按照合同约定交付了房屋，并没有逾期交房。另外，原告已经实际入住该房屋，原告的损失与其诉请的违约金216000元也并不相当。4、原告要求被告承担本案诉讼费用，被告认为应按照双方的胜负比例承担相应的诉讼费。被告同意承担14486.46元部分的诉讼费。经审理查明，2019年8月17日，原告陈斌（乙方）与被告卞小红（甲方）签订《宜兴市房产买卖协议》，约定“一、甲方将名下坐落于苏宁天氿御城51幢102室房屋出售给乙方，面积149.63平方米，房屋成交总价2560000元。……三、甲方应当在2019年10月31日前将房产交付给乙方。……六、若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按规定期限交付房款，每逾期一日，则由违约一方向对方支付500元/日违约金。七、甲、乙双方达成协议后，若乙方违约，应书面告知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金10万元给甲方。若甲方违约，应书面告知乙方，并在3人将已付购房款返还给乙方，同时支付违约金10万元。八、甲方交房结清该房屋已产生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费等各项费用，并将该房屋的钥匙和相关资料交予乙方。……十、其它约定事项：1、甲方结清交房之前所有物业费及水电费、车位管理费。……5、2019年10月30日之前甲方完全搬离。……”等内容。合同签订后，原告陈斌支付了全部购房款，上述房屋已办理产权过户登记手续。2019年9月23日被告卞小红将房屋钥匙交付给原告，但未按合同约定结清物业相关费用。同日，被告卞小红向原告出具承诺书一份，写明“天氿御城51幢128号102室物业费2019年10月1日前的物业费归原房东卞小红结算，2019年10月1日后归陈斌结算”。但被告之后一直未能按承诺支付拖欠的物业费。2020年6月20日，原告陈斌代为支付至2019年10月1日止拖欠的物业费（含公共能耗费、电梯运行维护费）共计14486.46元。审理中，原告陈斌诉称在多次催促后被告一直拒绝支付拖欠的物业费用，导致其一直无法办理业主变更登记手续，严重影响原告入住该房屋及享受物业相关服务，带来诸多不便，主要包括无法扫车牌进入地下车库，只能停放在距离较远的停车场，有时还会产生停车费；人行通道、单元门都不能办理门禁钥匙，只能走到地下车库再进入；房屋整改以及下水道堵塞等都无法得到物业正常服务；小区业主信息名称未变更，小区内的相关信息都无法得到通知；多次被物业公司上门催收费用等。为证实该主张，原告向本院提供了2020年6月13日微信催告记录、物业入住证明、照片等证据。对此，被告卞小红质证表示除物业入住证明外的真实性均无异议，但证明目的有异议，因为之前被告与物业公司就物业费支付数字及物业服务内容有相关的纠纷需要解决，所以当时与原告承诺时无法确定最终需要承担的金额，而原告通过微信发出通知也并没有给予被告合理期限，被告认为已经按约履行交房义务。上述事实，由房产买卖协议、付款凭据、银行汇款凭单、承诺书、微信聊天记录、物业费收据、发票、转账凭条、照片等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是被告卞小红是否应当承担逾期交房的违约责任。根据合同法的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。按双方合同约定及被告卞小红作出的承诺，2019年10月1日前的相关物业费用应由被告卞小红支付，故原告陈斌诉请要求被告卞小红返还其已垫付的14486.46元，于法有据，本院予以支持。关于被告卞小红未支付物业费的行为是否属于逾期交房的违约行为的认定问题。本案中，双方合同中对于交房的主要约定有“三、甲方应当在2019年10月31日前将房产交付给乙方……八、甲方交房结清该房屋已产生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费等各项费用，并将该房屋的钥匙和相关资料交予乙方。……十、其它约定事项：1、甲方结清交房之前所有物业费及水电费、车位管理费”等。依上述约定，最终的交房日期为2019年10月31日，而交房义务既包含有结清该房屋在交房之前的相关费用（已产生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费、车位管理费等），同时还有将该房屋的钥匙和相关资料交予乙方。而双方在履行合同过程中，被告卞小红虽于2019年9月23日已将房屋钥匙交给原告陈斌，但至2019年10月31日被告卞小红仍未能按约结清物业相关费用，直至2020年6月20日原告陈斌代为支付了该费用，被告卞小红的行为应视为未完全履行交房义务，属违约行为，应承担瑕疵交房的违约责任。被告卞小红辩称已将钥匙交给原告，履行完毕交房义务，本院认为该抗辩主张与原、被告间的合同约定并不相符，对该抗辩意见不予采纳。另外被告卞小红还辩称原告已实际入住房屋，其实际损失与违约金216000元的主张并不相符，而被告也不存在根本性违约，故对违约金主张不予认可。对此，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告卞小红的瑕疵交房行为也确实对原告陈斌的入住产生客观影响，给原告陈斌造成了一定损失，但该损失与未能交房造成的根本性违约损失又有所区别，实际原告陈斌已完成产权过户登记手续并已实际入住该房屋，原告主张的违约金100000元与逾期交房违约金116000元合计216000元确实过分高于实际该违约行为造成的损失。据此，本院酌情予以调整为参照双方合同中约定的关于逾期付款及逾期交房的违约金500元/日的标准减半计算该违约金即250元/日*232天（自2019年11月1日起至2020年6月20日止）＝58000元，对原告超出该金额的违约金主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告卞小红于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈斌已垫付的相关物业费用14486.46元。二、被告卞小红于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈斌逾期交房违约金58000元。三、驳回原告陈斌的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2379元，由原告陈斌负担1631元，由被告卞小红负担748元，被告应负担的部分已由原告垫付，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇二〇年十月十日书记员  王静