四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1049号 上诉人（原审原告）：云廷芳，女，1973年1月14日出生，汉族，住四川省大英县。 上诉人（原审原告）：潘才富，男，1997年8月16日出生，汉族，住四川省大英县。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：黄嘉珍，广东正帆律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：欧阳祖耿，广东正帆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：遂宁永鸿房地产开发有限公司，住所地四川省大英县新城区金泉街，统一社会信用代码915109236653687587。 法定代表人：夏辉武，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨明亮，四川斗城律师事务所律师。 上诉人云廷芳、潘才富因与被上诉人遂宁永鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2020）川0923民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 云廷芳、潘才富上诉请求：1.依法撤销（2020）川0923民初620号民事判决，改判支持两上诉人一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实部分遗漏部分关键事实。一审判决未查明被上诉人在上诉人看房时是否有按照规定出示《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证，无法证实两上诉人对案涉房屋的规划用途有明确认知。一审法院对《商品房买卖合同》中附件六及补充协议的内容未予以认定，该部分内容结合双方的交易行为，应当认定双方的意思表示为买卖土地使用权为70年期限的住宅用途房屋。二、一审判决认定事实存在错误。1.上诉人并未与被上诉人达成《商品房买卖补充合同》，两上诉人仅是委托蒋某领取补偿款，并非是对补充合同内容的认可；2.房屋使用性质的重大变化，必将影响房屋的功能质量，上诉人购买住宅是为了长期稳定居住，商业用房40年土地使用年限远远无法满足两上诉人长期居住的需求；3.被上诉人将商业用房变更为住宅未取得行政规划主管部门批准，涉案房产应当认定为违章建筑，随时面临行政执法部门责令恢复原状的可能。三、一审判决适用法律错误。1.被上诉人擅自将商业用房改造为住宅的行为明显违反了《城乡规划法》第四十三条的规定和公序良俗，其行为按照《民法总则》第一百五十三条的规定，应当认定无效。2.土地使用权到期后应该由行政规划主管部门考虑，民商事主体不能凭双方约定即可办理土地使用权续期事宜。物权法第一百四十九条关于建设用地使用权期限届满续期仅针对住宅建设用地自动续期，目前尚无明确的法律对非住宅建设用地使用权届满续期事宜作出具体规定。3.即便双方签订的合同有效，根据《城乡规划法》、《物业管理条例》及《消防法》的相关规定，案涉房屋存在被拆除之虞，被上诉人的交付属于不完全履行，无法实现双方订立住宅买卖合同的目的。四、上诉人的一审诉讼请求应予支持。被上诉人构成重大违约，上诉人有权退房，解除合同。 遂宁永鸿房地产开发有限公司辩称，上诉人的请求是反言行为，是不诚信的，应当予以否定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。 云廷芳、潘才富向一审法院起诉请求：1.判令解除云廷芳、潘才富与遂宁永鸿房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》；2.判令遂宁永鸿房地产开发有限公司向云廷芳、潘才富返还已支付购房款合计560000元及自2018年5月28日起至全额返还购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算之利息；3.判令遂宁永鸿房地产开发有限公司赔偿云廷芳、潘才富因购买案涉房屋产生的手续费20元、预付电费200元、维修基金3999元、办证费800元、社区管理费70元及物业管理费2398元，合计7487元及自起诉之日至全额赔偿损失之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算之利息；4.判令遂宁永鸿房地产开发有限公司向云廷芳、潘才富支付违约金11200元及自起诉之日起至全额支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算之利息。前述请求2、3及4金额暂合计578687元；5.本案诉讼费用由遂宁永鸿房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：遂宁永鸿房地产开发有限公司在大英县××镇××街××广场商住楼，规划地下1层，地上**，2014年12月1日取得《建设工程规划许可证》，该商住楼设计地上一至四层为商业，五层及以上为住宅。2016年8月12日竣工验收合格，对外销售。根据楼盘的地理位置和开发的具体情况判断，第四层直接用着商业出售市场行情不理想，该公司便根据房屋的具体情况，对第四层商业用房进行装修，改造成住房并进行精装修对外出售。该楼层共装修成10套商住房，其性能可以作为住房使用，也可以根据房主的需要进行商业开发。房屋的土地使用权性质为出让／市场化商品房，权利性质为批发零售用地／商业服务。云廷芳、潘才富云廷芳侄女已经购买遂宁永鸿房地产开发有限公司第27楼住宅，该住宅为清水房，未装修。其侄女知悉第四层系进行装修的房屋，便介绍云廷芳、潘才富及其家人亲自到金阳广场4楼实地了解案涉房屋。云廷芳、潘才富亲眼看到案涉房屋为精装修商品房，主人房、其他卧房、厨房及厕所等包含配套五金件设施装修完备；床、柜、沙发、热水器、天然气及抽油烟机、电视柜等生活配套设施一应俱全，云廷芳、潘才富及家人只需拎包即可入住。云廷芳、潘才富及家人对案涉精装修房非常满意。2018年5月28日，云廷芳、潘才富遂宁永鸿房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同载明：“依照中华人民共和国相关法律规定，乙方（指云廷芳、潘才富）对甲方（指遂宁永鸿房地产开发有限公司）所出售的房屋作了充分的了解，已知道该房屋的真实情况，在自愿平等的原则下，甲方将一套商住房出售给乙方，经双方协商一致，特订立本合同，望共同遵守。”合同约定房号为金阳商业广场4楼10号，面积约97.98平方米，房款总价560000元。同时对付款方式、办理过户手续、违约责任等进行了约定。合同签订后，云廷芳、潘才富于当日付清了房款560000元，遂宁永鸿房地产开发有限公司给云廷芳、潘才富出具收据1张，载明：“收到云廷芳交来购买金阳商场四楼10号全额房款总价560000元。”收到房款后，遂宁永鸿房地产开发有限公司将房屋交付给云廷芳、潘才富，2018年12月10日云廷芳、潘才富正式入住案涉房屋，2018年12月13日，遂宁永鸿房地产开发有限公司向大英电力公司申请，将该房屋的用电户口过户到云廷芳、潘才富潘才富名下。2019年3月15日，大英县不动产登记中心为云廷芳、潘才富办理了《不动产权证书》，证号为：川（2019）大英县不动产权第0002973号。权利人为：云廷芳、潘才富。2019年6月，云廷芳、潘才富收到该不动产权证后，认为不动产权证上记载的该不动产权的土地使用期限自2000年12月22日至2040年12月21日止，期限太短，且该装修房屋存在漏水、排污、间隔等方面的瑕疵，向遂宁永鸿房地产开发有限公司提出意见，要求遂宁永鸿房地产开发有限公司给予解决。经双方协商，于2019年7月27日达成了《商品房买卖补充合同》。云廷芳、潘才富因在广东打工，便委托云廷芳的母亲进行协调，其母亲蒋兴清代理云廷芳、潘才富参与调解，达成了《商品房买卖补充合同》，约定“一、基于善意在房管局网签备案的商品房买卖合同是甲乙双方真实意思表示，合同是有效的。二、乙方所持不动产权证其土地使用权年限到期时间为2040年，是现实的客观原因所致。其房屋使用权是买受人私人财产，受法律保护，享有永久性产权：其土地使用权届满前一年需交费续期，乙方办理之后亦是永久产权......四、为解除乙方顾虑，甲方愿意在签订此合同两天内向乙方按产权面积一次性每平方米补偿100元，作为土地使用权届满时乙方自动续费，以及该房屋装修过程中存在的小瑕疵予以补偿之用。”云廷芳、潘才富的委托代理人签字确认并领取了合同约定的9900元补偿款。2020年4月27日，云廷芳、潘才富起诉来院，要求解除买卖合同并由遂宁永鸿房地产开发有限公司承担各项损失和承担违约金等。 一审法院认为，遂宁永鸿房地产开发有限公司根据市场行情和商业开发的需要将其开发设计的商业用途的第四层房屋经过装修，改做商住用途，没有违反法律和行政法规的强制性规范，且不动产登记机构为云廷芳、潘才富所购房屋办理了不动产权证，其所购房屋能够得到国家法律保护。本案的争议焦点是：第一，遂宁永鸿房地产开发有限公司在出售该房屋时，遂宁永鸿房地产开发有限公司是否对云廷芳、潘才富进行了欺诈，或者云廷芳、潘才富产生了重大误解；第二，遂宁永鸿房地产开发有限公司的装修是否违法，所装修房屋是否应当拆除；第三，云廷芳、潘才富是否能够实现合同目的。关于争议焦点一，云廷芳、潘才富是基于其亲戚购买了该楼盘第27层的住宅，且该27层住宅在购买时系土坯房，未进行装修。经云廷芳、潘才富的亲戚介绍，到实地查看，明确该房屋为精装房，且在第四层。根据该楼盘第四层的结构与五层以上房屋结构能够明显看出不同，双方议定了价格，并明确了对房屋各方面进行了了解。在云廷芳、潘才富获得不动产权证后，主要担心的是房屋土地使用权年限，不能认定遂宁永鸿房地产开发有限公司在出售房屋时隐瞒了该房屋的土地使用权是商业的事实。根据该事实，就不能认定遂宁永鸿房地产开发有限公司在出售房屋时有欺诈行为；再者，该房的土地使用权年限，在双方签订的备案合同上有明确标注，云廷芳、潘才富在庭审中陈述，其因为文化程度等原因，对该房屋状况产生了重大误解，但是什么样的重大误解，也没有阐明，因此，根据云廷芳、潘才富的证据和庭审查明的事实，无法认定遂宁永鸿房地产开发有限公司有欺诈行为，也无法认定云廷芳、潘才富对合同事项有重大误解。关于争议焦点二，云廷芳、潘才富在诉讼过程中一直强调，遂宁永鸿房地产开发有限公司将作为商业用途的房产经过装修作为商住进行出售，违反了相关法律法规的规定，且表示，该房屋随时有被责令拆除的可能，均没有证据证明该装修违反了相关法律规定，也没有相关职能部门对该房屋装修的违法性进行认定。相反，不动产登记部门对该房屋颁发了不动产权证，是对该房屋合法性的认定，也是该房屋所有权受国家法律保护的有力凭证。关于争议焦点三，根据云廷芳、潘才富的诉状陈述，该房屋主人房、其他卧室、厨房及厕所灯包含配套五金件设施装修完备，床、柜、沙发、热水器、天然气及抽油烟机、电视柜等生活配套设施一应俱全。生活用水、电、气等均与五层及以上住户无差异。云廷芳、潘才富担心的2040年土地使用权年限到期后会被拆除。根据云廷芳、潘才富遂宁永鸿房地产开发有限公司达成的补偿协议可以看出，该房屋土地使用权到期后是可以续期的，且续期时间是土地使用权届满前一年需缴费续期，续期所需费用双方也咨询过相关部门，对费用也进行了预算。因此，到期不能继续使用的顾虑应当得到解决。即使该房屋没有续期，其房屋是在整栋楼层中，也不可能单独将该房屋拆除。综上，云廷芳、潘才富没有证据证明该房屋装修违法，也没有证据证明该房屋会被拆除，更没有证据证明该房屋不能作为民用房屋使用，不能实现其购房房屋进行居住的合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回云廷芳、潘才富的诉讼请求。案件受理费9587元，减半收取计4793.5元，由云廷芳、潘才富负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，依据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋买卖合同的效力及是否符合解除条件，上诉人主张的退还购房款及利息、赔偿损失、支付违约金的请求是否能够得到支持。 首先，根据已经查明的事实，双方签订的备案合同中明确注明了案涉房屋的用途为“商业”，土地使用年限为40年。二上诉人作为具有完全民事行为能力的自然人，具备相应的阅读和理解能力，房屋用途是购买房屋的关键因素，二上诉人在了解、协商、认购的过程中不应当忽略房屋的用途及包括土地使用年限在内的相关重要信息，理应尽到审慎阅读合同内容的义务。案涉楼盘第27层住宅在购买时系土坯房，未进行装修，而第4层为精装修房屋且结构与五层以上房屋结构存在明显不同，二上诉人应当及时认识到其欲购买房屋的具体性质情形，但其仍选择与被上诉人签订案涉商品房买卖合同，故应认定上诉人对于案涉房屋属于批发零售用地/商业服务是知道或应当知道的。同时，双方因土地使用期限等产生争议时，双方再次对土地现状予以了说明，上诉人云廷芳的母亲蒋兴清代表上诉人签订了补充协议，并领取了补偿款。现有证据无法证明二上诉人对合同内容存在重大误解或被上诉人存在欺诈，故上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同属于其真实意思表示，案涉商品房买卖合同合法有效。 其次，关于双方当事人对涉案房屋的土地使用权能否续期的争议问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。该条不仅规定了住宅建设用地使用权续期的情形，同时也规定了非住宅建设用地使用权期间届满后按照法律规定进行续期，并未对商住用地的续期形成法律上的障碍。因此，上诉人主张本案土地使用权不能正常续期导致物权没有法律保障的理由，不能成立。 再次，被上诉人根据市场行情和商业开发的需要将其开发设计的本用作商业用途的第四层经过装修，改做商住用途，并未违反法律和行政法规的强制性规定。案涉房屋已经完成交付并办理不动产权证，说明案涉房屋的交易并不存在法律法规上的障碍。上诉人虽主张案涉房屋改建违法，随时有可能被行政机关责令恢复原状，却未提交相应的证据予以证明。上诉人购买的房屋已作为住宅并已入住，满足正常使用功能，现有证据亦无法证明被上诉人交付的房屋不能作为住宅房屋使用，双方合同已经履行完毕，即被上诉人存在违约致使合同目的无法实现的情形。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，上诉人要求解除合同，退还购房款的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人云廷芳、潘才富的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9587元，由上诉人云廷芳、潘才富负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十月二十九日 书记员  周斯云