山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终9379号上诉人（原审原告）：刘荣富，男，1964年1月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张怀国，山东国鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，山东国鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南市章丘区普集街道办事处，住所地山东省济南市。法定代表人：于业辉，主任。委托诉讼代理人：孙继龙，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白乐平，北京大成（济南）律师事务所律师。原审第三人：齐鲁银行股份有限公司济南开元支行，住所地济南市。负责人：李兴明，行长。委托诉讼代理人：张建刚，男，该单位员工。原审第三人：刘燕，女，1967年5月15日出生，汉族，住济南市。原审第三人：高万刚，男，1967年12月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王义香（系高万刚之妻），女，住济南市。原审第三人：王富河，男，1980年6月27日出生，汉族，住济南市。原审第三人：李持福，男，1971年6月24日出生，汉族，住济南市。原审第三人：程学军，男，1950年1月28日出生，汉族，住济南市。上诉人刘荣富因与被上诉人济南市章丘区普集街道办事处（以下简称普集办事处）、原审第三人齐鲁银行股份有限公司济南开元支行（以下简称开元支行）、刘燕、高万刚、王富河、李持福、程学军房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初7720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘荣富上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或在查清事实后依法支持刘荣富的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由普集办事处承担。事实与理由：一、一审法院未依法对涉案房产进行鉴定。一审法院认定双方1998年12月24日、12月30日签订的两份协议书及原章丘市普集镇村镇建设委员会（以下简称普集建委）于2001年9月20日出具的补充说明无效，但未支持刘荣富的损失请求，未准许刘荣富的鉴定申请，不符合九民会议纪要32、33、34、35、36条的规定，36条明确规定了合同无效时的释明问题：“原告请求确认合同无效，但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的，人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求，尽可能一次性解决纠纷”，刘荣富已明确提出了赔偿请求，即“请求依法判决被告赔偿原告520万元，具体数额以法院委托的评估机构结论为准”，一审以“原告主张的该520万元系涉案房屋的差价损失…此种情况下，原告的鉴定申请已无必要，本院不予准许”，并据此驳回刘荣富请求，没有事实和法律依据。二、刘荣富主张的520万元并不是涉案房产的差价损失，也非刘荣富按有效合同推算的利益损失，而是因合同无效导致的直接损失及信赖利益损失加其他损失的一个大约估量。首先，双方协议被中院（2019）鲁01民终2289号认定无效、无效协议项下的影楼已被拆除，现在只能以影楼附近的相等面积、相等标准的房屋来赔偿或者推算其目前的价格进行赔偿，基于此才提出了对涉案房产进行鉴定评估，理由是影楼加上购房款21万元等于涉案房产的价值，即涉案房产目前的价格减去21万元加相应利息相等于影楼在不拆迁的情况下的价格。其次，该520万元还包含：加建的300平方楼房，历次装修、维护、改建费用，规划费2万元，购房款21万元，房屋差价等损失，一审法院以“该520万元系涉案房屋的差价损失…原告的鉴定申请已无必要”驳回刘荣富的诉讼请求错误。再次，关于合同无效损失的认定，合同法58条及其他相关法律从未明确禁止损失范围不包括房屋差价等信赖利益损失。即使鉴定申请写法有问题，法院应告知修改，刘荣富在限定期间内提交鉴定申请，之后历时七八个月数次开庭,期间从未涉及到返还涉案房产、赔偿损失等问题，更未涉及到520万依据、计算方式等，是直接损失、信赖利益损失、还是履行利益损失均未涉及，最后一次开庭时刘荣富提出尽快鉴定的要求，但法院径行下了判决。三、一审判决适用法律错误。九民会议纪要第33规定“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益”,第35条规定：“合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。”本案受理费高达48200元，是刘荣富家庭几年的收入，一审结案过于草率。影楼已被拆除，法院在认定上述两协议无效的情况下，不给予刘荣富赔偿，不解决无效的法律后果错误。普集办事处辩称，双方之间的说明和补充协议是合法有效的，为避免拖延诉讼，普集办事处认可一审判决，普集办事处不存在过错，不应当承担赔偿责任，刘荣富明知集体土地无法转让，其在前期诉讼中明确认可该事实，普集办事处也为其办理房产证，普集办事处不应当承担赔偿责任，涉案房产存在抵押，并有转让行为，其转让行为也办理了过户，办理过户问题属于行政诉讼范畴，已无法实现返还原物。开元支行述称，请求法院依法判决。刘燕、高万刚、王富河、李持福、程学军未作陈述。刘荣富向一审法院起诉请求：1.请求依法判决普集办事处赔偿刘荣富520万元，具体数额以法院委托的评估机构结论为准；2.涉案费用由普集办事处承担。后增加一项诉讼请求：要求法院确认1998年12月24日、12月30日双方签订的两份协议和补充说明无效。一审法院认定事实：1.刘荣富曾经营“普集镇笑一笑摄影中心”，该摄影中心房产面积约400平方米，该房产未办理土地使用权证及房产证。2.1998年12月24日，普集镇建设人民广场，因广场规划需要，刘荣富的笑一笑摄影中心需要拆除，普集办事处（原章丘市普集镇人民政府）下属职能部门普集建委与刘荣富签订协议书，协议约定普集建委把服务楼（主体部分和东边空闲地）的产权卖给刘荣富，刘荣富用笑一笑摄影中心作抵，刘荣富另付现金21万元，刘荣富在服务楼东空闲地建房时要服从城建规划。3.1998年12月30日，普集建委又与刘荣富签订协议书，协议约定普集建委把服务楼（主体部分四层，面积868平方米）的产权卖给刘荣富，总价款45万元。刘荣富在合同签订时，付给普集建委10万元的押金，自签订之日起15日内，普集建委把服务楼的房产证办好并给刘荣富，同时刘荣富给付普集建委25万元的现金，另10万元于1999年2月5日前付清。1999年2月5日，普集建委为刘荣富书具收据，内容是“收到笑一笑摄影中心现金10万元正。注明：截止今日，协议交款全部付清，总计21万元”。2001年5月30日，刘荣富交纳规划费2万元。4.2001年9月20日，普集建委给刘荣富（乙方）出具补充说明，补充说明内容为：一、自签订协议之日起，服务楼（金豪威大酒店）之前的任何债权、债务与乙方无关。二、《协议书》第一条应为甲方把服务楼（主体部分及东边空闲地）以及后院9.5米×7.2米的产权一并卖给乙方。《协议书》第二句应为乙方在楼东空闲地建房时式样要新颖，标准要高，装修要豪华。三、乙方若需要或装修服务楼时，楼北面可以与现基金会取平，其产权（地皮）属乙方所有。5.协议签订后，刘荣富在服务楼的东面和北面各盖了一处二层楼，东面面积200多平米，北面面积100多平方米。服务楼及上述房产所占用的土地系集体建设用地，未办理土地使用权证；原服务楼建筑面积867.19平方米的房产已于1999年1月14日为刘荣富办理了章房权证普字第000**号房产证，其余房产均未办理房产证。6.普集服务楼所占用的土地登记在章丘市普集镇建筑工程队名下，土地权属性质为镇集体，座落于普集街道办事处普中村，面积5658平方米。7.刘荣富将其在服务楼北面加建的建筑物卖给了刘燕，东面加建的建筑卖给了高万刚，后院卖给了王富河。并分别将服务楼一部分卖于李持福、程学军，刘荣富持有的房产证上服务楼面积也由867.19平方米变更为677.07平方米。8.2018年11月30日，一审法院作出（2018）鲁0181民初3981号民事判决书，就刘荣富诉普集办事处，主张“解除原、被告于1998年12月24日、1998年12月30日签订的协议书及2001年9月20日签订的补充说明”一案作出判决，一审法院确认双方所签买卖合同有效，刘荣富以普集办事处未能给其办理土地使用权证、合同目的不能实现为由要求解除双方签订的买卖合同证据不足、理由不当，不予支持。遂驳回刘荣富的诉讼请求。刘荣富不服一审判决，上诉至济南市中级人民法院，中院经审理后认为，双方签订的协议、说明违反了土地管理法第六十三条，应确认为无效协议，一审法院虽对法律关系效力的认定错误，但判决结果正确，遂于2019年6月24日作出（2019）鲁01民终2289号民事判决书，驳回刘荣富的上诉，维持一审判决。一审法院认为，首先，刘荣富、普集办事处所签两份协议、一份补充说明违反了法律效力性强制性规定，应认定为无效，故对刘荣富要求确认双方所签两份协议、一份补充说明无效的诉讼请求予以支持。刘荣富另一项诉讼请求为要求普集办事处赔偿刘荣富520万元，具体数额以法院委托的评估机构结论为准。从刘荣富提交的鉴定申请书来看，其系要求对涉案房产在土地证、房产证手续齐全时的市场价格进行评估。因此，刘荣富主张的该520万元系涉案房屋的差价损失。在当事人的利益分配上，合同无效与有效的法律后果并不相同。在合同无效的情况下，损失一般限定在实际损失的范围之内，即为缔约付出的成本。刘荣富主张的房屋差价损失为履行利益损失，非实际产生的损失，且超出当事人在签订合同时所预见，该损失主张的基础为有效合同，刘荣富在合同无效的情况下主张此项损失缺乏法律依据，故一审法院不予支持。此种情形下，刘荣富的鉴定申请已无必要，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘荣富与原章丘市普集镇村镇建设委员会分别于1998年12月24日、1998年12月30日签订的两份协议书及原章丘市普集镇村镇建设委员会于2001年9月20日给刘荣富出具的补充说明无效；二、驳回刘荣富的其他诉讼请求。案件受理费48200元，由刘荣富负担48100元，济南市章丘区普集街道办事处负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为刘荣富主张的损失应否予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘荣富主张的赔偿款项5200000元，是基于涉案协议无效应当返还的涉案房产及服务楼在土地证和房产证手续齐全时的当前市场价格，或者笑一笑摄影中心未拆除情况下的当前市场价格及刘荣富加盖建筑、装修等损失。本院于2019年6月24日作出的（2019）鲁01民终2289号生效民事判决书已认定刘荣富、普集办事处签订的协议、说明无效，其后续问题应按缔约过失责任的原则予以处理。缔约过失责任中双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身的价款，该损失须与对方当事人即普集办事处的过错行为之间有因果关系，且该损失为信赖利益损失，不包括履行利益损失。本案中，普集镇笑一笑摄影中心未办理土地使用权证及房产证，且已被拆除，刘荣富的损失系摄影中心被拆后的建筑成本等；从时间顺序上分析，摄影中心建造在先，刘荣富与普集办事处签订协议在后，故双方签订的协议、说明对摄影中心被拆的后果并无影响，摄影中心的建造成本以及刘荣富主张的加盖建筑、多次装修、已付购房款21万同期购房损失、出售部分房产但未办理土地过户手续构成违约等均非缔约过失责任应分担赔偿的范围。一审法院在认定刘荣富主张的损失系履行利益损失而非信赖利益损失的基础上，对其鉴定申请不予准许并判决驳回其要求普集办事处赔偿损失的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以确认。综上所述，刘荣富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48200元，由上诉人刘荣富负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇二〇年十月十日法官助理 杨志颖书 记 员 林子煜