河北省邯郸市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀04民终4236号 上诉人（原审原告）：邯郸市东海家龙房地产开发有限公司，住所地:邯郸市丛台区人民路**国贸中心**。 法定代表人：王忙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：段克亮，河北奉法律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：韩朝华，男，1987年10月4日出生，汉族，住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：杨利芳，女，1986年11月6日出生，住邯郸市峰峰矿区，系韩朝华之妻。 委托诉讼代理人：陈浩昌，男，邯郸市峰峰矿区光彩法律服务所法律工作者。 上诉人邯郸市东海家龙房地产开发有限公司（以下简称东海家龙房地产公司）与上诉人韩朝华商品房销售合同纠纷一案，不服河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 东海家龙房地产公司上诉请求：1．撤销邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初444号民事判决，改判韩朝华支付购房款280,146元；2．本案所有诉讼费用由韩朝华承担。事实和理由：韩朝华仅有和武慧娟的银行转账流水，没有其他证据相佐证，显属证据不足；原判决仅以《个人住房公积金缴存证明》认定武慧娟系东海家龙房地产公司的职工证据不足，武慧娟的收款行为不是职务行为。补充意见：东海家龙房地产公司在售楼部有专门的会计负责收款，有多种支付方式，不可能是工作人员领着客户亲自到银行去转账，不符合交易常识，也有指定收款账号的情况，指定的收款账号是东海家龙房地产公司的账号，不会指定售楼部人员个人的账号负责收款。 韩朝华辩称，东海家龙房地产公司的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，其上诉状的核心问题是否认武慧娟系自己公司的员工，东海家龙房地产公司一直在给武慧娟发放工资，并为武慧娟缴纳住房公积金，其上诉称与武慧娟没有劳动关系的理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 韩朝华上诉请求：1．维持一审判决第二项，改判韩朝华支付购房款179,772.15元，方式为银行按揭贷款；2．诉讼费用由东海家龙房地产公司承担。事实和理由：在协议履行过程中，东海家龙房地产公司实际是2016年12月10日才交付房屋，其逾期交房违约天数为2012年1月1日－2016年12月10日，违约金应为53,373.85元。原审对此未予考虑，请求二审予以纠正。另外，《房屋认购协议》约定是韩朝华按揭贷款支付房款，剩余未付房款应按约定走按揭贷款的方式支付。 东海家龙房地产公司辩称，韩朝华的上诉理由不符合事实，东海家龙房地产公司没有违约，其上诉请求没有法律依据，其他不同意见同上诉状。 东海家龙房地产公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付购房款280,146元，支付自2013年4月1日起至2019年11月1日违约金74,057元，直至还清为止；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：宾悦国际商住楼由东海家龙房地产公司开发建造。2011年10月11日东海家龙房地产公司通过经办人段凯与韩朝华签订《宾悦国际房屋认购书》，约定：韩朝华认购20层A户型（2-1-1113号）房屋一套，面积139.9平方米，单价4,115元/平方米，总价575,694元；付款方式为分期付款，首付款220,000元2011年10月11日交付，第二次付款75,694元，第三次付款贷款280,000元；交房日期暂定于2011年12月31日前交房。庭审中，双方认可案涉房屋实际面积为144.03平方米，房屋总价款609,973元（包括维修基金）。 东海家龙房地产公司认可韩朝华于2011年9月8日交款20,000元、2011年9月17日交款200,000元、2011年10月29日交款75,694元；2015年7月4日转账向东海家龙房地产公司工作人员赵玉英支付房款34,133元，以上共计329,827元。 另查明，邯郸市住房公积金管理中心峰峰矿区管理部出具《个人住房公积金缴存证明》，载明：单位名称邯郸市东海家龙房地产开发有限公司，职工姓名武慧娟，开户日期2019年2月12日，缴存时段自2019年1月至2019年6月止。 武慧娟银行流水明细显示，自2016年7月11日至2019年6月12日东海家龙房地产公司每月向武慧娟发放工资。 2016年韩朝华去宾悦国际售楼部，由武慧娟负责接待并带领其实地观看案涉房屋。按照武慧娟的要求，同年12月6日韩朝华通过其父亲韩付平向武慧娟转账支付购房款36,000元，次日向武慧娟转账支付购房款11,000元。2016年12月10日韩朝华通过武慧娟交纳综合服务费、电梯维修费、装修服务费共计12,588元。随后韩朝华通过武慧娟领取了案涉房屋钥匙，由武慧娟代为办理了该房的水卡、电卡。申培文进行了房屋装修，于2017年5月入住至今。 庭审中，韩朝华称曾以现金方式向武慧娟支付房款34,151元。 一审法院认为，商品房销售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。 本案中，东海家龙房地产公司将其开发建造的宾悦国际商住楼2-1-1113号房屋出卖给韩朝华，韩朝华交纳部分房款后，东海家龙房地产公司于2016年将案涉房屋交付给韩朝华，韩朝华对案涉房屋进行了装修，并于2017年5月份实际入住至今，故双方之间系商品房销售合同关系，韩朝华应及时支付房款。 关于房屋价款数额，双方认可案涉房屋面积144.03平方米、单价4,115元/平方米，房屋总价款609,973元（包括维修基金），予以确认。 庭审中，双方认可韩朝华于2011年9月8日交款20,000元、2011年9月17日交款200,000元、2011年10月29日交款75,694元；2015年7月4日转账向东海家龙房地产公司工作人员赵玉英支付房款34,133元，以上共计329,827元，予以确认。 关于向武慧娟转账47,000元（2016年12月6日通过韩朝华父亲韩付平转账36,000元以及2016年12月7日转账11,000元）的认定问题。2016年韩朝华前去宾悦国际售楼部询问案涉房屋后续有关情况，武慧娟负责接待、带领韩朝华看房、向韩朝华交付房屋钥匙，帮助办理案涉房屋的水卡、电卡等一系列的行为，韩朝华文作为一名普通购房者，有理由相信武慧娟系东海家龙房地产公司的职工。韩朝华向武慧娟分两次交款共计47,000元的行为应认定为该款已交给了东海家龙房地产公司，对该事实予以确认。 关于东海家龙房地产公司称其与武慧娟没有法律关系，韩朝华交给武慧娟47,000元系两者之间的个人行为与公司没有关系的意见，通过庭审可知，东海家龙房地产公司称武慧娟是其另一楼盘鼓山豪庭的代理销售人张**的雇佣人员，并非本公司职工，但其否认不了武慧娟接待韩朝华、向韩朝华交付案涉房屋钥匙、办理水卡、电卡等基本事实。从韩朝华2011年购买案涉房屋经办人为段凯至2016年交付房屋，历经六年之久。东海家龙房地产公司不能确定关于韩朝华购买的房屋后续接洽工作具体有哪位业务员来负责，且案涉房屋交付至提起本案诉讼长达两年时间东海家龙公司未对交付房屋提出过异议，故韩朝华将房款交付给武慧娟后，武慧娟是否将房款交给东海家龙房地产公司是其内部的管理行为，与韩朝华无关，韩朝华尽到了基本的谨慎义务，故对东海家龙房地产公司的上述意见不予采信。 庭审中韩朝华辩称以现金方式向武慧娟支付购房款34,151元，因韩朝华未提供相应证据予以证实，且东海家龙房地产公司不予认可，故对韩朝华该项辩称理由，不予采信。 综上，韩朝华已实际交纳购房款376,827元（329,827元＋47,000元），尚欠购房款233,146元（609,973元―376,827元）应予以支付。对东海家龙房地产公司主张超出部分，不予支持。 东海家龙房地产公司主张韩朝华应支付自2013年4月1日起至2019年11月1日违约金74,057元。因双方未签订正式的商品房买卖合同，且双方签订的《宾悦国际房屋认购书》虽约定案涉商品房采取分期付款（共分三期）方式，但仅约定2011年10月11日交首付款220,000元（韩朝华已提前支付），对第二期、第三期付款的时间或期限并未实际约定，同时东海家龙房地产公司未提供其他证据予以证实，故对东海家龙房地产公司主张违约金74,057元的诉求不予支持。 一审法院判决：一、韩朝华自本判决生效之日起十日内向邯郸市东海家龙房地产开发有限公司支付宾悦国际商住楼2-1-1113号房屋购房款233,146元；二、驳回邯郸市东海家龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7,125元，由韩朝华负担4,690元，邯郸市东海家龙房地产开发有限公司负担2,435元。 本院审理查明，2020年3月11日，邯郸市公安局峰峰矿区分局对武慧娟涉嫌职务侵占案立案侦查。其他查明的事实与原审查明事实一致。 本院认为，武慧娟因涉嫌职务侵占被公安机关立案侦查，刑事案件审理的结果，直接影响武慧娟收取韩朝华款项性质的认定。同时，在刑事案件未终结之前，也不能确定韩朝华具体拖欠的购房款数额。因本案涉嫌刑事犯罪，处于侦查阶段，东海家龙房地产公司的起诉应当予以驳回。东海家龙房地产公司应在该刑事案件终结之后再行起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： —8— 一、撤销河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初444号民事判决； 二、驳回邯郸市东海家龙房地产开发有限公司的起诉。 一审案件受理费7,125元，退还邯郸市东海家龙房地产开发有限公司；上诉人邯郸市东海家龙房地产开发有限公司预交的二审案件受理费975元退还邯郸市东海家龙房地产开发有限公司，上诉人韩朝华预交的二审案件受理费1,135元退还韩朝华。 本裁定为终审裁定。 审判长 申 强 审判员 达建华 审判员 郑佳佳 二〇二〇年十月二十七日 书记员 伊子豪 —9— 附相关法律条文 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。