广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5466号上诉人（原审原告）：黎某1，男，1975年9月17日出生，汉族，住福建省长汀县************，公民身份号码为352************537。上诉人（原审原告）：任某1，女，1977年12月12日出生，汉族，住福建省长汀县************，公民身份号码为352************543。两上诉人的共同委托诉讼代理人：林广红，广东蓝沃律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：冯东洋，广东蓝沃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市*************************，统一社会信用代码为914***********298D。法定代表人：王某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：周家慧，女，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。委托诉讼代理人：叶晓君，女，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。被上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市*******，统一社会信用代码为91441********61792。法定代表人：王某1。被上诉人（原审被告）：惠州商祺实业有限公司，住所地：广东省惠州市********，统一社会信用代码为91441302***。法定代表人：胡某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧霭琳，广东彰晨律师事务所辅助人员。原审第三人：东莞市百富物业管理有限公司，住所地：为广东省东莞市*********，统一社会信用代码为914***********930M。法定代表人：黄某1。上诉人黎某1、任某1与被上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称为景宏名苑公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称为富盈公司）、惠州商祺实业有限公司（以下简称为商祺公司）及原审第三人东莞市百富物业管理有限公司（以下简称为百富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2020年1月7日，黎某1、任某1向一审法院提起诉讼，请求判令：1.景宏名苑公司、商祺公司向黎某1、任某1返还多支付的房款167,749元及利息（自2018年9月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为13,503元）；2.富盈公司对案涉债务承担连带责任；3.一审诉讼费由景宏名苑公司、富盈公司、商祺公司共同承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回黎某1、任某1的全部诉讼请求。一审受理费1,963元，黎某1、任某1已预交，由黎某1、任某1负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初799号民事判决。上诉人黎某1、任某1不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定70,000元“团购费”和三年租金收益应当在原价557,284元上进行抵扣，而不是在成交价288,507元上抵扣，属认定事实错误。首先，《认购书》是景宏名苑公司为了重复使用、预先拟定的、不与业主磋商、未经审查备案而制定的格式条款，排除了业主的权利，是无效条款。根据日常购房常识，开发商称“交70,000元可减免150,000元”，购房者的日常理解应当是“双方对成交价达成一致后，交了70,000元，可以在成交价上抵扣150,000元”，而不是景宏名苑公司陈述的，原价557,284元，交了70,000元后，可在原价557,284元上减免150,000元。所谓“优惠”，应当是“给予好处”，如果在开发商指定的原价上抵扣，优惠并没有给到业主，如果在原价上减免，优惠只是景宏名苑公司在合同价外收取购房款的噱头和幌子。其次，景宏名苑公司并没有对案涉条款进行加深提示或者让黎某1、任某1确认，也没有进行任何提示，因此，该价格条款无效。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。对认购书上关于价格条款的解释，应当作出对不利于提供格式条款一方的解释，也即应作出对景宏名苑公司不利的解释，采用日常解释。再次，如景宏名苑公司所述，该《认购书》是为了避税而签订的，属于“恶意串通，损害国家利益”的情况，该《认购书》损害国家税收利益，是无效的。商铺的成交价应当以成立时间在后的《商品房买卖合同》为准，团购费和租金收益应当在合同价中抵扣。最后，一审法院仅以黎某1、任某1多支付购房款不符合日常生活经验、缺乏正当理由驳回黎某1、任某1的请求，属主观臆断。黎某1、任某1在支付两期购房款后，已经发现被多收取了购房款，也已多次与景宏名苑公司沟通，但其置之不理，且要求黎某1、任某1继续支付第三笔款，否则拒绝办房产证。黎某1、任某1已经支付了两笔购房款，如不支付第三笔款，不仅房产证无法取得，之前给的款项，也全部打水漂，黎某1、任某1无奈支付了第三笔款后诉至法院。二、一审法院认定景宏名苑公司没有多收取上诉人的购房款，属事实认定错误，理由如下：既然一审判决第6页已认定案涉商铺的成交价为288,507元，那么黎某1、任某1按照合同约定，只需支付288,507元的购房款即可获得该商铺所有权。景宏名苑公司收取黎某1、任某1支付的70,000元购房款以及百富公司代付的租金收益97,749元，合计16,779元没有事实和法律依据，应当全部退还。三、景宏名苑公司涉嫌虚假宣传，欺骗业主购买商铺的情况。景宏名苑公司在宣传时声称“富盈世界汇项目是由富盈地产在中国打造的第一个O2O互联网智慧商城，集合了大数据人工智能AI平台+海外优选超市的全新理念的综合型商业体，项目率先导入全新“智慧商业”生态系统、智能WIFI、智能POS终端、大数据服务，打造完美消费体验。届时会有五星级酒店、万达IMAX影院及各类大品牌入驻，负一楼有富盈自营超市开业以及地下车库，商场由万达统一管理”。但事实上，案涉商铺所在的广场并没有导入全新“智慧商业”生态系统、智能WIFI、智能POS终端、大数据服务等，也没有五星级酒店、万达IMAX影院，更没有所谓的各大类品牌入驻。该广场一直处于半停业状态，甚至很多商铺都未装修营业，根本无法带来景宏名苑公司所承诺的商业价值。景宏名苑公司存在虚假宣传的情况，在售完商铺后，根本没有进行任何的经营，致使很多商铺荒废至今，损害了业主的合法权益。综上，黎某1、任某1请求二审法院判令：1.撤销广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初799号民事判决,依法改判景宏名苑公司、商祺公司返还黎某1、任某1多支付的购房款167,749元；2.富盈公司对案涉债务承担连带清偿责任。被上诉人景宏名苑公司二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人富盈公司未发表二审答辩意见。被上诉人商祺公司二审答辩称：双方按照合同、法律进行交易的。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第三人百富公司未到庭参加诉讼，以为提出任何答辩意见。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人黎某1、任某1上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审阶段的争议焦点为：黎某1、任某1是否存在多付购房款的事实。本院对此分析认定如下：黎某1、任某1主张其多付房款，按照其主张，如果其支付的70,000元商铺服务费及约定的三年租金97,749元应当于购房款288,507元中扣减，则黎某1、任某1仅需再支付120,758元，但黎某1、任某1仍支付了全部288,507元。对此，黎某1、任某1未能给出任何合理解释。在一般日常生活，商品房买卖合同中，房价款数额是购房者关注的重点问题之一，黎某1、任某1理应清楚其应当支付的款项金额为多少，其主张超额支付购房款，不符合日常生活常理。黎某1、任某1主张交70,000元可优惠150,000元，该优惠应当为在成交价上再扣减150,000元，但既然称之为成交价，就应当为抵扣之后的最终结果。而事实上，案涉商铺的成交价正是在原价的基础上享受了该150,000元的优惠折扣之后才形成了最终的成交价。因此，对于黎某1、任某1要求在成交价上再享受150,000元优惠的主张，本院不予采纳。案涉《富盈商业中心认购书》中明确载明，约定的原价为557,284元，成交价为288,507元，从原价优惠折扣为成交价的计算公式为交70000元团购费减150,000元，减三年反租，再乘以7个0.99。该计算标准与载明的原价及成交价相印证（原价557,284元减去支付70,000元折抵的150,000元，再减去三年租金97,749元后，再按7个99折计算，即为288,507元），该计算方式为手写载明，并非格式条款。因此，足以认定黎某1、任某1清楚其所交付的70,000元抵作150,000元优惠是从原价中抵扣，亦应清楚三年反租的租金亦是从原价中抵扣。由此，黎某1、任某1主张其多付购房款没有事实和法律依据。原审法院对此事实认定清楚，适用法律正确，处置得当，本院对此予以维持。至于在本次商品房买卖交易中，景宏名苑公司是否存在虚假宣传的问题，与本案涉纠纷无关，本案中本院对此不予处理，黎某1、任某1可另行主张权利。黎某1、任某1另主张景宏名苑公司涉嫌偷漏税。由于税款征收不属于人民法院的受案范围，本院对此不予处理，黎某1、任某1可自行向国家税务管理部门投诉。综上所述，上诉人黎某1、任某1的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,654.98元，由上诉人黎某1、任某1负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  苗卉卉审判员  毛宇翔审判员  陈锦波二〇二〇年九月十八日书记员  李 枫