江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初2461号原告：南京常发投资有限公司，住所地在南京市玄武区红山路**常发广场**楼。法定代表人：高宇阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李琼，男，江苏常发物业服务有限公司南京分公司员工。委托诉讼代理人：李雪，女，该公司员工。被告：邱玉芳，女，1966年7月18日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张峥伟，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：许焕，江苏君劭律师事务所律师。原告南京常发投资有限公司（以下简称常发公司）与被告邱玉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告常发公司的委托诉讼代理人李琼、李雪，被告邱玉芳的委托诉讼代理人张峥伟、许焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常发公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《常发地产商铺租赁合同》于2019年7月18日解除；2.判令被告支付原告2016年5月28日至2019年7月18日的租金786799.93元；3.判令被告承担自2016年5月28日至2019年7月10日的物业费528903.13元；4.判令被告支付以1315703.06元为基数自案件受理之日起至实际给付之日止的违约金，按年利率6%计算。事实和理由：2016年3月15日原被告签订《常发地产商铺租赁合同》，约定被告租用原告位于南京市玄武区××的房屋经营餐饮。合同签订后，被告未付任何租金，原告多次上门催要未果，遂于2019年7月15日寄送律师函以被告拖欠租金为由要求解除合同。此外，由于被告仅支付了3个月的物业费，导致原告于2019年12月10日向案涉房屋物业服务企业代偿物业费用。综上，原告诉至法院要求判如所请。被告邱玉芳辩称：1.因原告对店铺进行围挡，被告无法经营，已于2019年3月31日前闭店撤场，故合同解除之日应为2019年3月31日。2.原告要求被告交纳租金没有依据。在双方签订租赁合同时，案涉商场未取得竣工验收，导致被告未能按合同约定时间进行营业，被告的合同目的无法实现，被告有权暂不交纳租金，且原告的相关负责人多次承诺被告可以暂不交纳租金。3.原告要求被告交纳物业费没有依据，原告擅自交纳物业费的行为未经被告确认，故对被告没有约束力。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2016年3月，原告常发公司（甲方）与被告邱玉芳（乙方）签订《常发地产商铺租赁合同》，约定：乙方承租坐落于南京市玄武区××，建筑面积为659.99平方米，自2016年5月28日起至2022年5月27日止；租金单价每日每平方米1.93元，自第3年起每3年环比递增5%，合同签订后第一年度以打折形式享受租金优惠，折扣为75折；租金按季支付，先付后用，每个租期起始日提前10天支付；乙方应于本合同签订后3个工作日内向甲方支付履约保证金116232元，乙方在本合同中所产生的因违约而造成的任何费用，甲方有权从履约保证金中予以扣除，乙方应在7日内补足保证金；双方约定进场日为2016年3月18日，乙方应于进场日之前付清本合同项下全部应付费用及应向物业公司缴纳的费用；乙方装修期限为2016年3月18日至2016年5月27日；双方约定房屋的整体开业日为2016年5月28日，乙方的开业时间不得迟于该房屋的整体开业日，但经双方协商一致变更的除外；乙方应同时与甲方委托的物业服务公司签订《物业服务合同》，并从计租日起缴纳物业服务费及公共能耗费，分别按13.14元／平方米／月、26.27元／平方米／月计算，每三个月为一个支付期；如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、物业服务保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金金额的违约金；乙方未按约缴纳租金的，则自拖欠之日起，每日按所欠租金的5‰支付滞纳金，若累计3次迟延缴纳租金或物业服务费等，甲方有权单方解除合同，且无需承担违约责任；若乙方未在规定的时间支付租金或其他费用，且逾期15个工作日的，甲方有权解除合同（自合同解除函发出后三日内生效），乙方应交还租赁房屋，甲方有权要求乙方承担5个月租金（合同解除时的租金标准）的违约金（其中三个月的履约保证金可以抵扣）及为解除合同所产生的律师费、交通费、快递费等，且甲方无需赔偿乙方任何装饰装修费用；合同一方按照约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采取挂号邮寄、特快专递或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄、特快专递方式，在投邮后第三日将被视为已送达另一方等内容。同月，被告与江苏常发物业服务有限公司南京分公司（以下简称常发物业南京公司）签订《常发商业物业服务协议》，约定：由常发物业南京公司对被告承租的商铺提供物业服务，期限为2016年5月28日至2022年5月27日；自计租日起物业服务费为13.14元/平方米/月，公共区域能耗费为26.27元/平方米/月，被告于协议签订之日缴纳3个月物业费78030.62元，此后每三个月一付，此外被告还应缴纳装修垃圾清运费3115.15元及装修保证金10000元；被告不按约定缴纳物业服务费，常发物业南京公司有权要求补交补足，并从逾期之日起按每日应收金额的千分之五加收滞纳金，若连续三个月不缴纳有关费用的，常发物业南京公司通过诉讼程序予以追缴，由此产生的一切费用由被告、商户承担等内容。2016年8月11日，双方签订补充协议，约定将预定试营业日期调整为2016年9月28日，正式营业时间为2016年12月18日等内容。2017年3月30日，双方再次签订补充协议，约定预定试营业日期调整为2016年12月18日，正式营业时间为2017年5月1日，合同计租日相应顺延，首期租金交付顺延至2017年5月1日等内容。2018年1月10日，原告向被告发送函件一份，主要内容为：被告店铺于2016年12月18日开业后，未按约支付2017年5月1日至2018年1月31日的租金261522元及2017年3月18日至2018年3月17日的物业费234091.85元（前期已缴纳3个月），现正式通知被告于2018年1月14日17点前缴纳拖欠的租金及物业费，若未按约定缴纳，则自拖欠租金之日每天按所欠租金的5‰支付滞纳金，同时原告将不予退还履约保证金等。2018年1月22日，原告与被告的配偶刘某签订《商铺补充协议》一份，约定：双方同意原约定租赁日期不变，同时因前期工程诸多问题造成商户自行维修及营业损失及红山路管网施工，商场现给予租金及物业管理费优惠政策，被告商铺由计租日2016年5月28日至2018年2月27日应缴纳租金共计111879.93元，2018年2月28日至5月27日的租金116232元的付款时间按新承诺期于2018年7月23日支付，2018年5月28日至2022年5月27日租金计算标准按原合同租金批次执行；2016年5月28日至2018年2月27日应缴物业费共计127128.33元，2018年2月28日至5月27日的物业费78030.62元的付款时间按新承诺期于2018年7月23日支付，物业管理费标准按照租赁合同执行等内容。2018年7月2日，原告向被告发出催缴函，要求被告于2018年7月7日前缴纳租金111879.93元及物业管理费231171.16元，及截止2018年6月30日的滞纳金33189.28元等。另查明，被告于2015年4月22日缴纳的100000元意向金转作履约保证金；被告于2016年7月25日缴纳的107337.77元，原告于同年8月5日将其中91145.77元退还后，余款16232元亦转作履约保证金，被告已实际缴纳履约保证金116232元。被告于2016年8月9日、2018年2月9日分别缴纳物业费91145.77元（包括装修垃圾清理费3115.15元、装修保证金1万元及首期物业费78030.62元）、26006.02元。2019年12月10日，原告代被告向常发物业南京公司支付物业费869956.52元（截止2019年7月10日），常发物业南京公司表示不再向被告主张上述物业费。本案在审理期间，双方均同意将被告缴纳的履约保证金116232元、装修保证金10000元分别抵扣应付的租金、物业费。被告同意在本案中处理原告代垫付的物业费，原告陈述在其主张的物业费中已扣减了被告缴纳的首期物业费78030.62元及2018年2月缴纳的26006.02元。被告抗辩其于2018年1月31日支付租金25000元，并提供其银行流水明细，但该明细中未载明收款账户，原告对此不予认可。双方主要争议的事实为：一、被告主张因案涉商铺存在漏水情况而产生维修费用及营业损失合计509135元，并提供2017年9月至12月期间向原告发送的函件、收据等。经质证，原告不予认可。被告认为原告有义务赔偿该笔费用，经本院释明后被告明确表示在本案中不提起反诉，故对该损失部分不属本案审理查证范围。二、被告主张由于商场内秩序混乱及商场路段施工围挡等原因，造成商场内商户无法正常经营而关门，被告不应支付租金。庭审中被告放弃案涉商铺的建筑物未经竣工验收的抗辩。被告就此主张提供证据有：1.腾讯网的相关网页截图，反映南京楼市微信平台有关常发广场开业2年大批商家关门的报道。2.视频资料，反映在案涉商场有人拉横幅等情形等。经质证，原告对证据1的真实性无法确认，并认为自媒体报道内容与客观事实不符合；对证据2的真实性予以认可，但认为是在2017年部分商家组织人员在商场闹事，且已被有关部门处理。本院依证据规则，对上述证据的真实性予以确认，但对证明目的不予认定。三、双方合同解除时间。原告主张应按其将解除合同通知送达到被告的时间作为合同解除时间。为此，原告提供证据有:1.2019年7月15日的律师函及邮寄签收信息。律师函内容为：因被告拖欠租金的行为已构成根本违约，原告有权单方解除租赁合同，并要求被告承担5个月租金的违约金，特函告双方的租赁合同于被告收到或视为收到律师函之日起解除等。EMS信息显示邮件于2019年7月18日由他人代收。2.围挡照片及电脑截图，电脑截图反映围挡照片形成时间为2019年5月11日，证明案涉商铺围挡时间在4月底5月初。经质证，被告对上述证据不予认可，认为证据1中的律师函并未收到，证据2中的照片仅能反映围挡事实，虽然该照片在电脑中的创建时间为2019年5月11日，但无法证明围挡发生的具体时间。被告抗辩其经原告同意后于2019年3月31日前闭店撤场，原告在被告搬离后对案涉商铺进行了围挡，并已重新出租，故主张合同解除之日应为2019年3月31日。对此，原告陈述被告在其许可下于2019年4月底搬离，但被告未向原告办理交接，且被告亦无证据证明其实际撤场时间，故对被告主张的合同解除时间不予认可。本院依证据规则，对原告提供的证据的真实性予以认定，结合被告的抗辩及原告对商铺管理职责等综合因素，认定被告经原告许可后于2019年3月底撤场；关于双方争议的合同解除时间，待结合其他证据和事实予以综合认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2016年3月签订的商铺租赁合同合法有效，应受法律保护。双方在履行合同过程中，先后就开业时间、租金计租日起算时间、租金金额及支付时间等进行协商并签订补充协议，双方均应依约履行，但被告未能按补充协议约定的期限支付租金等费用，其行为构成违约，依法应承担相应民事责任。被告抗辩其不应支付租金等，证据不足，本院不予采纳。被告在履行合同过程中，于2019年3月底从承租的商铺撤场搬离，虽然未办理交接手续，但被告的撤场行为是原告经许可的，原告作为商铺的出租方及商场的管理者，知晓被告已搬离案涉商铺，且也完全具备对案涉商铺控制能力，故应认定双方在2019年3月底实际解除合同。由于被告无证据证明双方系协商解除合同，也无证据证明系因原告违约而解除合同，故被告提前解除合同的行为构成违约，应承担相应违约责任。原告主张双方的合同解除时间为2019年7月18日，法律依据不足，本院不予支持。原告主张被告支付所欠付的租金，于法有据，本院应予支持。原告主张被告支付物业管理费，虽然原告与被告之间不存在物业合同关系，但原告已实际为被告垫付了物业管理费，被告亦同意在本案中予以处理，故本院亦予准许。关于原告主张租金及物业管理费的具体金额，在2018年1月22日补充协议中已明确约定2018年5月28日前的租金和物业管理费分别为228111.93元、205158.95元（已扣除被告缴纳的首期物业费），此后至本院认定的双方合同解除之日即2019年3月31日期间的租金和物业管理费应依合同约定标准计算，在扣被告2018年2月9日缴纳的物业费26006.62元后，被告应支付租金总计641062.15元、物业管理费总计468729.05元；双方均同意将被告缴纳的租赁保证金116232元、装修保证金10000元分别冲抵被告应支付的租金和物业管理费，本院亦予准许。原告主张以被告未支付租金为基数，按年利率6%的标准支付自起诉之日起至实际付清租金时止的违约金，因被告存在逾期支付租金的违约行为，而原告的此项主张在双方合同约定违约责任的范围之内，且合法合理，故本院应予支持；但原告就被告未支付物业管理费主张违约金，因双方并无物业合同关系，故对该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京常发投资有限公司与被告邱玉芳签订的《常发地产商铺租赁合同》于2019年3月31日解除；二、被告邱玉芳于本判决生效之日起十日内支付原告南京常发投资有限公司房屋租金524830.15元（已扣除被告邱玉芳租赁保证金116232元）;三、被告邱玉芳于本判决生效之日起十日内支付原告南京常发投资有限公司物业管理费458729.05元（已扣除被告邱玉芳装修保证金10000元）；四、被告邱玉芳于本判决生效之日起十日内向原告南京常发投资有限公司支付自2020年5月9日至实际清偿之日止的违约金（以524830.15元为基数，按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16642元，由原告南京常发投资有限公司负担4160元，被告邱玉芳负担12482元；保全费5000元，由被告邱玉芳负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 时 超人民陪审员 陶 萍人民陪审员 周 俊二〇二〇年十月二十九日法官 助理 王 典书 记 员 鲁天琳应付租金（元）应付物业费（元）2018.5.28之前228111.93205158.952018.5.28-2018.8.2712225578030.622018.8.28-2018.11.2712225578030.622018.11.28-2019.2.2712225578030.622019.2.28-2019.3.2740751.6626010.212019.3.28-3.315433.563468.03总计641062.15468729.05建筑面积659.99平方米，租金单价1.93元/平方米物业费13.14+26.27=39.41元/月/平方米1.月租金：122255元/季÷3个月=40751.66元/月2.日租金：40751.66元/月÷30天=1358.39元/天