湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0503民初1385号原告：邵阳市龙祥房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区西外街电业局家属楼****门面。法定代表人：张雪凡，该公司总经理。委托代理人：伍利松，男，湖南森力（邵阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：杨梅坤，男，湖南森力（邵阳）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：邵阳市大祥区火焰山美食城，经营场所为邵阳市大祥区财富路和福佳苑****门面。登记经营者：李某，男，1991年7月29日出生，汉族，住邵阳市大祥区。被告：李某，男，1991年7月29日出生，汉族，住邵阳市大祥区。被告：张某，男，1980年1月20日出生，汉族，住邵阳市双清区。原告邵阳市龙祥房地产开发有限公司（以下称龙祥公司）与被告李某、被告张某、被告邵阳市大祥区火焰山美食城（以下称美食城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵阳市龙祥房地产开发有限公司的委托代理人伍利松到庭参加诉讼，被告美食城的登记经营者李某及实际经营者张某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邵阳市龙祥房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决各被告向原告连带支付截止至2020年5月16日止拖欠的门面租金99504元。自2020年5月17日起至被告将房屋移交给原告时止的租金按178.58元每天计算；2、判决被告向原告连带支付迟延支付租金的违约金40339元（该违约金按欠付金额的3%每月计算至2020年1月16日止，自2020年1月17日起，以欠付金额142960元为基数，按3%每月计算至租金全部付清时止）；3、判决解除原告与被告的商铺租赁合同关系；4、判决被告立即将所承租的位于邵阳市大祥区××路××号栋××楼××号门面腾空并移交给原告管理；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告李某、张某及彭志军等人合伙经营餐饮，2018年1月17日，彭志军与原告签订了商铺租赁合同，租赁原告位于邵阳市大祥区××路××号栋××楼××号门面，建筑面积135.8平方米的商铺，租期10年，自2018年1月17日至2028年4月17日止（已扣除装修期）。根据签署的商铺租赁合同，租金应每年支付一次，合同生效3天内交清一年的租金，前三年租金为每年65184元，逾期则按欠付金额的0.5%每天计收滞纳金（现原告请求按欠付金额3%每月计算），并且合同第3条约定，承租方拖欠租金30天以上出租方有权解除合同。彭志军签订合同后，通过李某登记设立了邵阳市大祥区火焰山美食城。该火焰山美食城实际由李某、张某、彭志军等人合伙经营，现其他合伙人已经退伙，只有张某是实际经营者。但被告仅于2018年1月17日和2019年1月23日分别支付了32592元和20000元的租金，之后未再支付任何费用。截至2020年5月16日，被告累计拖欠租金99504元。2019年8月24日原告通过委托向被告发送律师函，要求支付拖欠的租金，并解除双方签订的商铺租赁合同。被告仍不缴纳租金，也未移交门面。被告严重损害了原告的合法权益，现原告提起诉讼。被告张某及被告美食城均辩称：原告提供的门面没有必要的配套设施，达不到餐饮业排油烟的要求，被告开张不到20天，就被举报并被责令停业整改；被告找原告协商解决，原告置之不理，被告因此拖欠租金。被告不是无故拖欠租金，被告不同意原告解除合同；被告对缴纳租金没有异议，但对原告要求的滞纳金被告不愿意承担。被告李某辩称：不同意原告的诉请，被告李某不应承担本案支付租金等责任；原有租赁合同是2018年3月彭志军签订的，不是李某和美食城签的；火焰山美食城在经营的第三个月李某就已经退股了，后来由张某一人接手经营；因为当时邵阳市搞“蓝天行动”，登记经营者如果变更的话美食城就不能继续做夜宵了，所以营业执照经营者一直没有办理变更手续。经审理查明：彭志军与李某、张某、陈伟国、张伟、陈中华欲合伙经营餐饮服务，2018年1月17日，彭志军（乙方）以个人名义与邵阳市龙祥房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：“甲方将其拥有产权的位于邵阳市大祥区××路××号栋××楼××号门面（建筑面积135.8平方米）出租给乙方，租期10年，自2018年1月17日至2028年4月17日止。3.3承租方拖欠租金30天以上，出租方可以解除合同，收回房屋；4.1租金每年65184元，前三年租金不变，从第四年起租金递增7%。4.3承租方以现金、转账形式支付租金，租金为每年支付一次，本合同生效3天内承租方即交清一年租金，租金收取由甲方开具盖有财务章的收据；承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，无故拖欠，甲方有权向乙方按实欠金额0.5%每天加收滞纳金（甲方以电话或短信形式通知乙方，10日内不计算滞纳金）；4.4承租方正式签约后甲方给予三个月装修免租期。5.1出租方交付房屋后，承租方的装修、修缮，出租方不负责，经营盈亏与出租方无关。5.7出租方保证该建筑物按消防法规定验收合格，或完成备案手续，水电到位，煤气主管到位。承租方负责因经营需要的消防设施设备和安装，并负责消防验收合格。7.2租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须实现向甲方申请，由第三方在本合同书上书面确认，并征得出租方签认，乙方转让的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。7.4该商铺仅作商铺营业，不得进行其他行业经营，如遇特殊情况，须征得出租方认可。合同签订后，彭志军与李某、张某、陈伟国、张伟、陈中华合伙经营餐饮服务，并于2018年3月2日以李某的名义登记注册了邵阳市大祥区火焰山美食城。2018年6月23日，彭志军等人签订了一份《股份转让书》，彭志军、李某等人将其所有的股份都转让给张某。此后，美食城的实际经营者为张某一人。因所租赁房屋没有附属排放油烟的专门通道，张某在经营美食城过程中向下水道排放油烟，引发业主投诉。2018年3月28日美食城被邵阳市大祥区城市和综合执法局责令停止行为，管道排烟建议从下水道改为向天直排；2018年11月7日又因油烟排放问题被邵阳市大祥区城市管理和综合执法局责令停业整改。美食城现仍在经营，但油烟排放问题一直未妥善解决，目前仍采用临时直排方式。被告张某就油烟排放通道问题寻求原告协助解决，原告置之不理，张某遂拖欠租金不予缴纳。原告经多次催收未果，遂提起诉讼，现原告请求被告支付计算至2020年5月16日止尚欠的租金99504元。另，租赁合同签订当日原告已收取租金32592元，张某于2019年1月23日支付了租金20000元。以上事实，有当事人陈述及身份证、企业信用公示报告、法人身份证明、个体工商户登记信息、商铺租赁合同、催款函回执、律师函及快递单物流详情、租金及利息明细、原告就同一地段相邻商铺与其他租房人签订的商铺租赁合同、收款收据、股份转让书、整改通知书等证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为：房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，龙祥公司与彭志军签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。彭志军等合伙人退出合伙后，美食城实际由被告张某经营。张某对彭志军签订的《商铺租赁合同》没有异议，愿意继受该租赁合同的权利和义务，且已实际履行过部分缴纳租金的义务；同时，原告在2018年底就知道彭志军、李某等人退出合伙由张某一人在使用租赁房屋经营美食城的事实，原告也没有异议，原告也不愿将彭志军作为本案当事人参加诉讼，且后来原告均是向张某催收房屋租金，张某亦没有异议；因此原告依据《商铺租赁合同》直接请求美食城的实际经营者张某支付租金符合法律规定。租赁合同中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，彭志军等人本着经营餐饮营业的目的与龙祥公司签订租赁合同，龙祥公司应当保障承租人正常使用涉案商铺外，还负有保障承租人合理利用租赁物的附属设施设备（包括排污设施等在内）保持顺畅经营的义务。根据本案查明的事实，在合同履行期内，龙祥公司提供的商业用房没有专门的排油烟附属设施，亦未能妥善解决，影响了被告的顺畅运营，虽无明显违反合同约定的行为，但影响了被告合同目的的正常实现，对此，龙祥公司负有一定的责任。被告张某未及时给付租金的行为虽构成违约，但系因龙祥公司未能妥善解决排油烟设施的问题所引发。综上，对龙祥公司以被告违约为由要求解除合同的请求以及要求被告腾空并移交门面的请求，本院均不予支持。对龙祥公司主张的租金，因龙祥公司完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故被告张某应当支付租金。原告现请求张某缴纳2020年5月16日前的房屋租金符合《商铺租赁合同》的约定，被告张某应当缴纳。截至2020年5月16日，共计2年零4个月（2018年1月17日至2020年5月16日期间），张某应当缴纳租金152096元（65184元÷12×28个月），减去原已缴纳的52592元，减去已缴纳的52592元（32592元+20000元），被告还应当缴纳99504元。对龙祥公司主张的违约金，合同约定按实欠金额每日千分之五的标准收取，被告虽然要求按实欠金额3%每月收取，但被告据此承担的逾期付款责任明显高于其欠缴租金给原告造成的损失；同时在引发被告拖欠租金的原因上，龙祥公司亦存在一定的不当行为，综合考虑被告的逾期时间、龙祥公司的实际损失等因素，不宜对承租方苛以重责，故对原告要求由被告按实欠金额3%每月支付违约金的请求，本院不予支持。龙祥公司主张的违约金实际上是租金逾期支付产生的利息损失，故本院确定，对该利息损失在2019年8月20日前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（年利率4.35%）计算；2019年8月20日之后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（年利率3.85%）。经计算，截至2020年5月16日被告张某应支付的逾期付款利息为5916元，对原告该项诉讼请求的过高部分，本院不予以支持。另，工商注册资料显示邵阳市大祥区火焰山美食城的营业执照上登记的个体工商户为李某。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条第二款之规定，营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中龙祥公司虽然可以依据上述司法解释将李某和张某列为共同被告，但根据本案查明的事实，美食城原为彭志军、李某、张某等人合伙开办以李某的名义登记注册，2018年6月23日彭志军、李某等人将其所有的股份都转让给张某，美食城已由张某实际经营，李某并未参与经营。龙祥公司要求被告李某承担连带责任缺乏事实依据，故对原告要求李某承担连带责任的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十六条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张某自本判决生效之日起十日内向原告邵阳市龙祥房地产开发有限公司支付截至2020年5月16日的房屋租金99504元及逾期付款利息5916元（该逾期利息计算至2020年5月16日，顺延按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款实际付清之日）；二、驳回原告邵阳市龙祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理1548元，由原告邵阳市龙祥房地产开发有限公司负担548元，被告张某负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 蒋建勇二〇二〇年十月三十日法官助理 王维松书 记 员 尹 思附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条第二款营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。