广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7518号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭伟强，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张峰明，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区桂城街道中区社区新填地股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：邱瑞嫦，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈其展，广东信广律师事务所实习律师上诉人郭伟强因与被上诉人佛山市南海区桂城街道中区社区新填地股份经济合作社（以下简称新填地经济社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初26053号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭伟强上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.驳回新填地经济社一审反诉的全部诉讼请求；3.改判支持郭伟强一审本诉的全部诉讼请求；4.本案诉讼费全部由新填地经济社承担。事实与理由：一、一审认定《土地使用权租赁合同》无效及判决郭伟强返还涉案土地及地上建筑物予新填地经济社属错误，理由如下：（一）一审定性错误。本案双方当事人的法律关系是土地使用权租赁关系，一审却认为双方是房屋租赁关系。一审判决认为：“乙方租赁用途为厂房。即涉案合同虽签订名称为《土地使用权租赁合同》，但实际构成房屋租赁关系”，上述认定毫无依据。（二）关于租赁标的物。租赁标的物是土地，而并非房屋。《土地使用权租赁合同》已经明确租赁标的物是位于佛山市南海区桂城街中区的土地，而并非是房屋。对于地上附着物，合同也已经明确：“作为宗地的配套设施，由乙方无偿使用不计收租金”。由此可见，该地上附着物并非是作为租赁标的物，而只是作为宗地的配套设施。且根据一审所查明的事实，早在2001年4月20日，郭伟强与新填地经济社就已经签订《租用土地合同》，并从该年5月1日开始承租涉案土地。彼时该地块无任何建筑物，现时所有的地上建筑物都是由郭伟强出资建成的。由此可见，租赁标的物一直都只是涉案土地，而并非是地上建设物。（三）一审定性错误，从而导致一审适用法律错误。一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”作出认定。如上所述，本案是土地使用权租赁合同纠纷，而并非是房屋租赁合同纠纷；租赁标的物是土地，而并非是房屋。因此，本案应适用《中华人民共和国土地管理法》及相关法律规定或相关司法解释，而不应该适用城镇房屋租赁的相关法律规定及相关司法解释。（四）退一步讲，即便本案定性为房屋租赁合同纠纷，一审法院在适用上述司法解释时也存在错误，具体如下：上述司法解释第二条除了上述规定之外，还有下列规定：“……但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”但是事实上，涉案土地上的建筑物早已经主管部门批准建设。二、一审诉讼在程序上存在瑕疵，主要表现如下：如上所述，一审判决书认定的理由已经严重偏离了双方当事人的诉争焦点，一审也未就此提前向当事人阐明及沟通，导致郭伟强错过相关证据的举证。结合本案双方当事人的起诉、反诉及答辩，本案的主要争议焦点为：《土地使用权租赁合同》是否违反《中华人民共和国土地管理法》有关规定，合同是否有效；如果有效，原租期是否已届满。因此，郭伟强根本未注意地上建筑物的报建手续问题。而事实上，郭伟强持有大量证据可以证明涉案地上建筑物已经主管部门批准建设。由于上述原因，郭伟强在一审中错过了相关证据的举证，故郭伟强只能在二审就该证据进行举证。三、退一万步讲，即便本案最终认定《土地使用权租赁合同》无效，责任和过错在于新填地经济社一方。新填地经济社应当赔偿郭伟强相关经济损失，郭伟强将保留追索其赔偿的权利。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，应依法驳回新填地经济社一审反诉的全部诉讼请求，支持郭伟强一审本诉的全部诉讼请求。新填地经济社辩称，一审法院判决郭伟强返还涉案土地及地上建筑物予新填地经济社理据充分，理由如下：一、本案租赁合同租赁期限自2017年5月1日起至2019年9月30日止，租赁期限届满后，新填地经济社已明确让郭伟强及时搬迁完毕并将租赁宗地及配套附着物整体返还，双方已无续签租赁合同的可能。二、郭伟强在一审中确认涉案土地上建筑物占地面积与土地面积一致，且租赁用途为厂房，符合一般房屋租赁关系的特征，故一审法院认定本案双方当事人的法律关系实际为房屋租赁关系定性正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。当事人未就涉案租赁物提供已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设的相关材料，新填地经济社与郭伟强之间就涉案租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力。因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。所以，郭伟强应当返还新填地经济社涉案土地及地上建筑物。三、一审法院适用上述司法解释正确，一审诉讼中一审法院就涉案土地性质问题发函询问佛山市自然资源局南海分局，得知涉案土地虽已办理建设用地手续，但因历史批文红线无准确坐标信息，须按规定办理历史批文红线入库后，方可进一步办理土地使用权手续。涉案土地符合出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的情形，因此，新填地经济社与郭伟强之间就涉案租赁物形成的租赁合同无效，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定正确。综上所述，本案租赁合同已违反我国强制性法律规定应为无效，且新填地经济社有权要求郭伟强返还涉案土地及地上厂房。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回郭伟强全部上诉请求。郭伟强向一审法院起诉请求：1.新填地经济社继续履行与郭伟强于2017年3月28日签订的《土地使用权租赁合同》；2.新填地经济社继续将位于佛山市南海区桂城街中区的土地共2220平方米出租给郭伟强使用，租赁期从2019年10月1日起至2021年9月30日止，租金为21978元/月；3.新填地经济社承担本案所有诉讼费用。新填地经济社向一审法院反诉请求：1.郭伟强向新填地经济社返还位于佛山市南海区桂城街中区的租赁土地（面积为2220平方米）和地上建筑物；2.郭伟强向新填地经济社支付场地使用费（自2019年10月1日起至实际返还涉案租赁土地及地上建筑物之日止按1332元/日的标准计付）；3.本案诉讼费用由郭伟强承担。一审法院认定事实：涉案土地位于佛山市南海区桂城中区，土地证号为佛府南集有（2012）第010X**。2001年4月20日，郭伟强（乙方）与南海市平洲区中区村新填地村民小组（甲方）签订《租用土地合同》，约定乙方租用甲方的土地由2001年5月1日至2017年4月30日止，面积2250平方米。甲方协助乙方办理报建手续，期间费用由乙方负责。合同期满乙方所建下的物业无条件归甲方所有，在同等条件下，乙方有续约优先权。2017年3月28日，郭伟强（乙方）与新填地经济社（甲方）签订的《土地使用权租赁合同》，约定乙方将其位于佛山市南海区桂城街中区土地的使用权出租给乙方。宗地租赁面积2220平方米，另外地上附着物（尚未办理权属证照）面积约2220平方米作为宗地的配套设施，由乙方无偿使用不计收租金。租赁期限自2017年5月1日起至2019年9月30日止，从2017年5月1日起正式计收租金。宗地使用权租金为19980元/月。乙方逾期返还租赁宗地（含配套附着物）的，甲方有权从应返还之日起按当时租金标准的两倍向乙方计收租金。本合同期满后，如针对本合同宗地的三旧改造项目尚未实施，可续约签订从2019年10月1日起到2021年9月30日止的合同，续约期的租金在本合同租金的基础上递增10%。2019年7月10日，郭伟强参与涉案土地的竞投，后涉案土地为案外人竞得。2019年9月30日，新填地经济社委托广东信广律师事务所发送律师函，告知郭伟强应按照合同约定在2019年9月30日前搬迁完毕并将租赁宗地及配套附着物整体返还给新填地经济社，现要求郭伟强应在2019年10月15日前搬迁完毕并将租赁物整体返还给新填地经济社。若郭伟强在上述期限内搬迁完毕并将租赁物整体返还给新填地经济社，则新填地经济社同意不再追究违约责任，若郭伟强未能在期限内返还，则将追究郭伟强法律责任。郭伟强另支付了涉案租赁物2019年10月至2020年4月期间的租金，分别为22200元、22200元、22200元、21978元、21978元、21978元、21980元。郭伟强陈述为按照合同约定上浮10%的标准交纳。2019年10月16日，郭伟强向一审法院提起诉讼，诉讼中，新填地经济社提起反诉。诉讼中，一审法院就涉案土地性质问题发函询问，佛山市自然资源局南海分局复函一审法院，涉案土地已办理建设用地手续，因历史批文红线无准确坐标信息，须按规定办理历史批文红线入库后，方可进一步办理土地使用权手续。一审法院认为：涉案合同约定宗地占用面积2220平方，另地上附着物（尚未办理权属证照）面积2220平方米作为配套设施，无偿使用不计收租金，作为承租人的郭伟强也确认涉案土地上建筑物占地面积与土地面积一致，且己方租赁用途为厂房。即涉案合同虽签订名称为《土地使用权租赁合同》，但实际构成房屋租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。当事人未就涉案租赁物提供已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设的相关材料，郭伟强、新填地经济社之间就涉案租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，郭伟强请求继续履行涉案合同的主张无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。新填地经济社诉请郭伟强返还涉案土地及地上建筑物，理据充分，一审法院予以支持。郭伟强占用涉案土地期间，根据公平原则，应参照合同约定支付占用费予新填地经济社，合同约定如续期，则按原约定租金上浮10%（即21978元）计付2019年10月1日起至2021年9月30日期间的租金，即郭伟强应参照21978元的标准计付占用期间的费用，新填地经济社主张按照合同约定双倍计付占用费，一审法院不予支持。郭伟强已支付涉案租赁物至2020年4月（包含4月）的占用费，因2020年5月1日后的占用情况尚未发生，占用费用尚不明确，新填地经济社诉请2020年5月1日后的占用费，一审法院不予支持，但新填地经济社可在占用费用实际发生后另行主张。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、郭伟强应于判决发生法律效力之日起十日内返还郭伟强与新填地经济社于2017年3月28日签订的《土地使用权租赁合同》项下土地及地上建筑物[土地面积为2220平方米，土土地证号为佛府南集有（2012）第01007**予新填地经济社；二、驳回郭伟强的全部诉讼请求；三、驳回新填地经济社的其他反诉请求。案件适用简易程序审理，本诉案件受理费减半收取计4537.36元，由郭伟强自行负担。反诉案件受理费316.25元，由郭伟强负担。二审期间，郭伟强向本院提交新的证据如下：证据1.临时建设工程规划许可证报批表、三山港区临时建筑工程施工报建申请审批表、施工管理费及市政配套费收费结算凭证、南海市三山港区临时建设工程许可证、三山港区临时建筑工程施工许可证、工程竣工验收记录、南海市公安局建筑工程消防设计审核意见书、南海市镇（区）建设项目环境保护验收意见书，拟证明涉案土地上的建筑物早已经主管部门批准建设，且涉案建筑物已经取得建设工程规划许可证，并严格按照建设工程规划许可证的规定建设，已经通过相关验收手续，可以投入使用。证据2.网上银行交易电子凭证，拟证明郭伟强与新填地经济社于2001年签订租赁合同时，涉案土地是空地，后郭伟强自行出资建造地上建筑物。二审期间，新填地经济社未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对以上新的证据进行证据交换和质证。本院经核查认为，郭伟强的证据1不能证明涉案土地上的建筑物具有建设工程规划许可证。证据2的真实性可以确认。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，南海市三山港区新填地村民小组与郭伟强于2001年4月20日签订的《租用土地合同》约定郭伟强向南海市三山港区新填地村民小组租赁面积为2250平方米的土地，租赁期限从2001年5月1日至2017年4月30日。合同期满郭伟强建的物业无偿归南海市新填地村民小组所有。二审中，新填地经济社和郭伟强确认上述合同所涉土地即为本案土地，地上建筑物为郭伟强建设。新填地经济社称涉案土地原为南海市三山港区新填地村民小组所有，后因当地政府出台政策，土地交新填地经济社管理、收益、分配。地上建筑物因《租用土地合同》履行期限届满而归新填地经济社管理和收益。另查明二，郭伟强于二审期间提供的证据1中的临时建设工程许可证载明使用期限至2003年4月30日届满。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：《土地使用权租赁合同》应否继续履行。《土地使用权租赁合同》约定的租赁物包括土地和地上附着物。根据一审法院向佛山市自然资源局南海分局发函询问的结果，涉案土地已经办理建设用地手续，故《土地使用权租赁合同》关于土地租赁部分有效。而地上建筑物的临时建设工程许可证载明使用期限至2003年4月30日届满，《土地使用权租赁合同》关于地上建筑物的部分无效。2001年4月20日签订的《租用土地合同》约定期满后，地上建筑物归出租方，郭伟强作为承租人无权要求继续占有地上建筑物。新填地经济社与郭伟强约定的租赁期限为自2017年5月1日起至2019年9月30日止。上述期限届满后，涉案土地为案外人竞得。郭伟强诉请继续履行《土地使用权租赁合同》缺乏依据，本院不予支持。郭伟强应向新填地经济社返还《土地使用权租赁合同》项下的土地。综上所述，郭伟强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9707.22元，由上诉人郭伟强负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十月二十日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏