广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初23901号原告：李艺燕，女，1975年3月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区********，公民身份号码442************78X。委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕强，广东启源律师事务所实习律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告李艺燕与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艺燕的委托诉讼代理人宋俊民，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艺燕向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付以购房款260000元为基数按每日万分之一从2016年11月1日起至综合验收备案并实际交付之日的逾期交房违约金。事实和理由：2014年9月14日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买民众镇浪网村阳光大道皓玥花园1期4幢1302房预售商品房，该商品房总价款为260000元，出卖人应当在2016年10月31日前办理工程竣工验收备案手续，将合同约定的商品房交付给买受人使用。买卖合同签订后，原告已依约向被告付清全部房款，然而，由于被告的原因至今并未按照合同约定向原告交付房屋，被告延迟交房的行为已经构成违约，应当向原告承担违约责任。出卖人提供的格式文本商品房买卖合同补充协议第2.2条、第3.2条、第3.3条、第3.4条对于因买受人违约、延迟付款责任规定按照欠付款基数每日万分之六向出卖人承担违约金，没有最高金额限制。而买卖合同约定的出卖人延迟交房时则按已付房款每日万分之一承担违约金，并且违约金最高不超过已付房款的3%。原告认为，被告提供的商品房买卖合同格式文本中第九条、补充协议第四条等有关出卖人违约责任格式条款明显有违公平原则、不符合责任对等原则，免除自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利，该条款应属无效。因商品房买卖合同约定的延迟交房违约金明显低于银行逾期贷款利息、明显低于同地段同类房屋租金，明显低于给原告造成的损失，原告请求增加被告应承担的违约金，依法调整为出卖人、买受人对等的违约责任。被告棕榈公司辩称，一、原告提起本案诉讼的时间距离合同约定的交房期限已经超过三年，因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。二、涉案商品房已经取得竣工验收备案登记证，并且原告已于2020年7月12日收楼，不存在被告持续违约的情形，故合同约定的逾期交楼违约金上限对双方均具有约束力。三、涉案商品房买卖合同及补充协议明确约定逾期交房违约金最高不超过两原告已付房款的3%，两原告主张的逾期交房违约金计算方式违背了合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年9月14日，李艺燕以260000元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园1期4幢1302房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。同日，李艺燕和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；第3.1条约定,现双方一致同意将原买卖合同第十四条第二款约定的产权登记期限变更为:出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，李艺燕付清了全部房价款。2020年5月14日，棕榈公司开发的皓玥花园一期工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2020年7月12日，棕榈公司向李艺燕交付涉案房屋。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李艺燕与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用。棕榈公司于2020年7月12日才交付涉案房屋，已构成违约，应支付至2020年7月12日止的逾期交房违约金。依照2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，本案债权应适用三年诉讼时效期间，李艺燕于2020年8月21日提起本案诉讼，其上述债权中早于2017年8月20日的部分已超过三年的诉讼时效期间，棕榈公司抗辩部分有效，李艺燕该部分债权依法丧失胜诉权，本院对其诉请的该部分逾期交房违约金不予支持。棕榈公司仅需承担2017年8月21日至2020年7月12日期间的违约金。棕榈公司抗辩根据中山市商品房买卖合同第九条和补充协议第4.1条约定，违约金计算方式为按已交房款的日万分之一支付，以已付房款的3%作为上限。李艺燕以违约金过低不足以弥补损失为由，主张按合同对等原则调整违约金的计算标准为不受3%上限限制持续计算至实际交付之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。对此，本院认为，棕榈公司逾期交房天数超过三年，迟延履行交房义务致使买受人李艺燕无法占有、使用、收益、处分商品房，损失确实难以估量，本院认为双方约定逾期交房违约金按已付房价款3%为上限支付，标准过低。因双方均无充分证据证明逾期交房造成的实际损失，基于合同对等原则，本院对李艺燕增加违约金的诉讼请求予以支持。根据上述计算方式，棕榈公司应支付的逾期交房违约金为27482元（260000元×1057日×0.0001）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李艺燕支付逾期交房违约金27482元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费670元，减半收取335元，由原告李艺燕负担70元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担265元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年十月二十七日书记员 詹绮婷王静