广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16171号原告：周家磐，男，1974年12月11日出生，汉族，住佛山市南海区***************。委托诉讼代理人：陈阳军，广东荆紫律师事务所律师。被告：梁兆辉，男，1971年8月12日出生，汉族，住佛山市南海区*************。委托诉讼代理人：郭丽芬，1973年6月21日出生，汉族，住佛山市南海区*************。原告周家磐与被告梁兆辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易，于2020年8月26日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人陈阳军，被告梁兆辉及其委托诉讼代理人郭丽芬，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告在2020年3月19日签订的《租用合同》于2020年5月18日解除；2.被告腾空及交还租赁厂房、设备给原告；3.被告支付拖欠的2020年4月1日至2020年5月31日的租金26000元，租金按13000元/月标准计算至实际交还租赁厂房、设备之日止；4.被告支付拖欠的水电费10600元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2007年10月向佛山市南海区****夏东五房沙股份经济合作社承包位于河东工业开发区的土地用于经营，承包期限自2007年10月1日起至2027年12月31日止。原被告于2020年3月19日签订《租用合同》（以下简称2020年合同），约定由被告承租原告位于*****（以下简称涉讼厂房）及设备（以下简称涉讼设备），租赁期限自2020年4月1日至2024年4月30日止，租金为每月13000元，每月1-5号交纳当月租金，签订合同时被告应当一次性交纳押金39000元，如果被告拖欠租金，原告有权解除合同并收回厂房及设备。合同签订后，被告没有按时交纳押金，也没有按时支付2020年4、5月租金，已构成违约。原告多次要求被告支付拖欠的租金及水电费，但被告不予理睬，目前被告已经停业。原告于2020年5月18日向被告发送短信及函件，提出解除租赁合同，并要求被告交还厂房及设备、结清水电费，但被告置之不理。被告辩称：1、同意解除2020年合同。2、同意腾空及交还厂房。被告于2008年承租涉讼厂房，在厂房内购置了设备；2018年因租赁期满，双方再签订合同续租6年；2020年3月因被告拖欠原告租金，经核算金额为50000元，原告提议双方再签订新的租用合同，将租赁标的改为涉讼厂房及厂房内的设备（即涉讼设备），并口头约定该50000元算被告向原告的借款，若被告可偿还该50000元借款的，原告则将设备归还予被告，原告就上述50000元未书写欠条，被告现未偿还该欠款，原告也没有催促过被告。3、被告确认原告诉请的租金及水电费金额，但因疫情影响，被告的员工不愿意回来工作或者回来不久后就离职，且原告于2020年3月底已对厂房进行停电，现被告无力也不同意支付租金、水电费。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告的举证的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合原被告的陈述及本院采信的证据，认定以下事实：2018年5月1日，原告与被告签订《租用合同》（以下简称2018年合同），约定：原告将位于*****（即涉讼厂房）租给被告使用，面积约698平方，租金为每月13000元；被告需一次性交纳厂房押金39000元给原告；租期由2018年5月1日至2024年4月30日止。诉讼中，原被告确认被告已交纳上述厂房押金39000元。2020年3月19日，原被告签订《设备转让协议》，约定：被告将机床设备一批（即涉讼设备）转让给原告，作价55000元，包括玉环鑫龙数控机床4台、万能外圆磨头7台、万能升降台铣床3台、PD-480Q工具磨床1台、钻铣床1台、台式钻床1台、车六角机1台、钻床1台、立式升降台铣床1台、冲床2台、钻床1台、沙轮机5台；机器设备转让款转入莫绮芳账户。诉讼中，原告确认莫绮芳系其财务人员。同日，原被告签订《租用合同》（即2020年合同），约定：原告将涉讼厂房及涉讼设备租给被告使用，租金为每月13000元；被告需一次性交纳厂房押金39000元给原告；租期由2020年4月1日至2024年4月30日止。2020年3月29日，原被告签订《解除合同》，约定：原被告同意2018年合同已解除，原告将租用押金已退清给被告。原告于2020年3月14日向被告发送短信催要租金费用，内容：2019年欠厂租及水电费94898元，2020年1月份厂租13000,1月份水电费无抄表，2月厂租13000元，2月水电费948元，合计121846元，请3月25日前存入莫绮芳账户。原告于2020年5月9日向被告发送短信催要租金费用，内容：2019年尚欠电费8864元，2020年1月份厂租13000,1月份水电费无抄表，2月厂租13000元，1、2月水电费948元，3月份厂租13000元，3月份水电费788元，4月份厂租13000元，4月份无抄水电表，合计62600元，请5月10日前存入莫绮芳账户。诉讼中，原告陈述：原告已将2018年合同项下押金39000元退还予被告，退还方式为直接抵扣2020年1-3月的租金。本院认为：原告确认涉讼厂房的建造未取得规划许可证、未经行政管理部门批准建设，原被告签订的2020年合同因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定而无效。合同无效，自始无效，原告请求被告返还涉讼厂房，本院予以支持。原告请求解除2020年合同，本院不予支持。原告主张被告按13000元/月的标准支付涉讼厂房自2020年4月起至实际返还之日止的使用费，并支付水电费10600元，被告无异议，本院予以支持，其中2020年4-8月的使用费共65000元（13000元/月×5个月）。至于原告关于返还涉讼设备的请求。根据原被告签订的《设备转让协议》、《解除合同》以及2018年合同和2020年合同的内容，结合原被告的诉辩意见，双方签订《设备转让协议》约定由被告将涉讼设备转让给原告，又在同一天签订2020年合同约定原告将涉讼设备出租予被告使用，且涉讼厂房及涉讼设备的整体租金与2018年合同约定的厂房租金标准一致，可见，双方真实目的是为被告支付2018年合同项下的厂房使用费作担保，原被告关于转让涉讼设备的约定因违反了《中华人民共和国物权法》第二百一十一条“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行债务时质押财产归债权人所有”、《中华人民共和国担保法》第六十六条“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有”的规定，属于无效条款，原告请求被告返还涉讼设备，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁兆辉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2020年3月19日《租用合同》项下位于佛山市南海区****（面积约698平方米）予原告周家磐；二、被告梁兆辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年4-8月使用费65000元予原告周家磐，并按13000元/月的标准支付从2020年9月1日起至上述第一项判决履行之日止计算的场地使用费予原告周家磐；三、被告梁兆辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费10600元予原告周家磐；四、驳回原告周家磐的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计5138元（原告已预交），由原告负担2538元，被告负担2600元并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。原告已预交的2600元，在本判决生效后十日内经原告书面申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十月十六日书记员  程学斌