江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初1562号原告:郭新峰，男，1980年1月26日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：曹波，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕泓波，江苏乐天律师事务所律师。被告：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地常州市荆川东路**。法定代表人：谢建忠，该公司董事长。诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。负责人：芮春祥，该公司组长。委托诉讼代理人：徐桑，江苏博爱星律师事务所律师。第三人：龙海建设集团有限公司（曾用名江苏龙海建工集团有限公司），住所，住所地溧阳市天目湖镇溪缘东路**div>法定代表人：周瑜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：虞国庆，该公司员工。原告郭新峰诉被告常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）及第三人龙海建设集团有限公司（以下简称龙海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹波、被告万嘉公司委托诉讼代理人徐桑、第三人委托诉讼代理人虞国庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2015年2月4日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告向原告交付上述合同项下房屋（上书房39幢1403号房），并配合办理不动产登记至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。在审理中，原告申请撤回对第一项诉讼请求的主张。事实与理由：原告系江阴市得峰建筑模架设备有限公司（以下简称得峰公司）股东。2013年5月开始，因第三人项目经理虞国庆负责的工地施工需要，得峰公司向其所在工地提供钢管等租赁物。至2015年2月初，第三人拖欠租金达1063088元。双方年终结算时，第三人提出用其在被告处获得的“工抵房”以房抵债给原告。于是在第三人安排下，原告于2015年2月4日与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的上书房39幢1403号房，价款1082312元，一次性付款优惠至874389元。因该房屋系被告抵偿给第三人的“工抵房”，原告以到期租金抵付房款，无需向被告或第三人实际支付款项，被告遂于签订合同当日开具发票给原告，表示收到原告房款，三方抵债行为完成。2015年2月5日，原告与第三人项目经理虞国庆签订《协议书》一份，明确以房抵债的事项。2016年10月17日，常州市钟楼区人民法院受理债权人对被告提出的破产申请，并对被告开始进行清算。原告依法向被告管理人提出购房债权申报，要求确认原告购房人的合法权利。2020年1月2日，被告管理人向原告发出《上书房四期购房业主债权申报初审函》，否认原告申报的购房债权，并解除原被告之间的《商品房买卖合同》。现原告认为，第三人拖欠原告租金在先，三方合意抵房在后，均是各方当事人真实的意思表示，既不违反法律强制性规定，也不侵害其他债权人的利益，当属合法有效。现在被告管理人否认购房行为的有效性，严重侵害原告合法权益。原告现诉至法院，请求判如所请。被告辩称：原、被告双方签订的商品房买卖合同双方均未实际履行，管理人有权依据破产法第十八条解除合同，案涉上书房39幢1403号房屋属于债务人破产财产，继续履行合同交付房屋办理不动产登记将构成个别清偿，违反破产法的相关规定，因此请求驳回原告的诉请。第三人辩称：原告的请求是合法的，是真实的购房，都是有合同发票和网签的，合同签订在破产之前两年，对原告诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、2019年8月14日龙海公司出具的情况说明、民事裁定书、决定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的以下证据有异议：租赁建筑周转材料协议书、租金明细表、2019年10月10日龙海公司出具的情况说明、发货明细单、江阴市得峰建筑模架设备有限公司出具的情况说明，第三人对原告提交的前述证据的真实性均无异议。被告对第三人提交的以下证明有异议：百馨西苑三期钢管租金结算单、收据、（郭新峰与虞国庆）协议书，原告对第三人提交的前述证据的真实性均无异议。本院认证意见：原告和第三人均提供了相应证据原件且相互予以认可，故对前述证据的真实性予以认可。根据双方提交的证据及当事人庭审陈述，本院经审理查明以下事实：江阴市得峰建筑模架设备有限公司（以下简称得峰公司）与第三人龙海公司签订《租赁建筑周转材料协议书》，约定得峰公司向龙海公司出租钢管、扣件等材料。2015年2月5日，第三人龙海公司对账后认可结欠得峰公司租金总金额为1063088元。2015年2月5日，虞国庆与原告签订《协议书》，约定虞国庆将上书房39幢1403号房屋（此房屋为万嘉公司抵偿给虞国庆的工程款）作价874389元抵偿给原告，由万嘉公司直接与原告签订商品房销售合同。2015年2月13日，得峰公司向龙海公司出具收据两张，分别载明“钢管租金824000元收款方式为房子抵款”，“钢管租金80000元收款方式为承兑”。2015年2月4日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于常州市钟楼区××路××号××房××幢××室房屋，房屋建筑面积122.99平方米，总价款1082312元；并约定付款方式为一次性付款，总金额为874389元，于2015年2月4日前支付；约定被告于2016年10月30日前交付房屋，被告如逾期交房超过60日的，应按日支付已付房价款的万分之三的违约金。上述合同签订后被告对上述《商品房买卖合同》进行了网签备案。被告于2015年2月4日向原告开具了《销售不动产统一发票》，金额为874389元。本院于2016年10月17日裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司诉被申请人万嘉公司破产清算一案，并指定万嘉公司清算组为破产管理人，原告进行了债权申报，万嘉公司于2020年1月2日向原告出具“上书房四期购房业主债权申报初审函”，审查结论为“对申报人申报的债权不予确认，并解除申报人于2015年2月4日与万嘉公司签订的上书房四期39幢1403室《商品房买卖合同》”。2019年8月14日，第三人龙海公司出具《关于上书房四期六套房屋抵工程款用于支付农民工工资的情况说明》，载明“2015年1月份，春节临近，由我公司承建的常州万融置业发展有限公司的南书房1#—5#房及地下室工程，因常州万融置业发展有限公司不能按合同约定支付工程进度款,造成我公司不能及时支付农民工工资。市建管处按照上级要求，积极组织有关单位协商解决农民工工资事宜，以维护社会安定团结，并于2015年1月中旬，召集常州万融置业发展有限公司、常州永红万嘉置业发展有限公司(万融与万嘉有关联债权债务)、江苏龙海建工集团有限公司等单位召开协调会，要求建设单位及时支付工程款或用房屋抵付工程款，用于发放农民工工资”。2019年10月10日第三人龙海公司出具《情况说明》，载明“南书房1-5#房及地下室工程由我公司总承包建设，项目经理为虞国庆，且为实际施工人。由于南书房1-5#房及地下室项目实际工程中，有永红万嘉公司以6套上书房四期的住宅抵付工程款，总价5162576元人民币，该房我公司委托虞国庆处理，虞国庆将收取的转售房款优先用于工程施工。后在2016年6月29日，将购房款500万元以转账友式付至我公司，其余162576元以现金方式付至我公司。该6套房屋分别转售给姚菊青（姚康东）38号3202、吕国宪38号3203、谭敏（尤勇）38号3204、虞国庆（虞强）39号3101、徐斌（陈先胜）39号1003、郭新峰39号1403。这些房款均己付清，我公司确认这些抵售房款己全部收齐”。原告另陈述，原告系得峰公司的股东。得峰公司出具的情况说明载明“2015年2月5日，经结算龙海建设集团有限公司拖欠我司租金款1063088元。双方商定以上书房四期39幢1403室房屋抵偿其中824000元债务。后经我司商议，同意由郭新峰出面签订以房抵债协议”。本院另受理了虞强、姚康东等诉万嘉公司、龙海公司房屋买卖合同系列案件，在上述系列案件审理中众原告和万嘉公司、龙海公司均认可常州万融置业发展有限公司因结欠第三人龙海公司南书房土建及水电安装工程的工程款，将上书房六套商品房抵给第三人龙海公司，抵款金额为5162576元，具体房源为上书房四期38-3202（抵款812353元）、上书房四期38-3203（抵款815652元）、上书房四期38-3204（抵款804147元）、上书房四期39-3101（抵款1006244元）、上书房四期39-1003（抵款849791元）、上书房四期39-1403（抵款874389元）。前述六套房屋均已签订《商品房买卖合同》并办理备案登记。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原告与万嘉公司根据龙海公司与万嘉公司达成的抵房约定而签订，同时，《商品房买卖合同》签订后，原告并未向万嘉公司支付房款。因此，原告与万嘉公司之间的《商品房买卖合同》实为“以物抵债协议”，原告关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。原告无权要求万嘉公司交付房屋，仅能主张债权请求权。一方面，破产法第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另一方面，债权人通过抵债协议取得房屋，物权法上的属性为继受取得不动产。依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权，才享有相应的物上请求权，有权要求债务人交付房屋。因此，即使债权人要求继续履行合同，其请求的性质为债权请求权。一旦允许债权人有权请求继续履行“以房抵债”协议，并基于合同要求管理人交付房屋，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，有违破产程序公平受偿的原则。综上，原告主张被告向原告交付房屋并办理产权登记于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条、第八十四条、第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下:驳回原告郭新峰的诉讼请求。本案案件受理费12544元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包艳波人民陪审员  倪建芬人民陪审员  张建平二〇二〇年十月十三日法官 助理  张春美书 记 员  朱晔雯