广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4773号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海辉，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程志航，男，1985年10月7日出生，汉族，住广东省中山市东区*******水云轩5期11幢2梯1901房。被上诉人（原审原告）：徐倩倩，女，1986年3月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********拱北海关集体宿舍。两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人程志航、徐倩倩商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。合生公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为合生公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，违约金金额不应当超过已付购房款的5%的上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。事实与理由：一审法院对逾期办证事实认定及法律适用错误。1.程志航、徐倩倩阻挠合生公司积极推进办证事宜，是造成逾期办证的原因之一。针对由程志航、徐倩倩原因造成的逾期办证期间，合生公司应当予以免责，免责期限为2019年1月4日至规划验收通过为止。一审庭审过程中，合生公司主张部分业主（包括程志航、徐倩倩在内）阻挠合生公司积极推进办证事宜，并提供了相关证据进行证明。政府主管机关不予行政许可，主要是因为业主反对并怂恿其他业主反对规划方案变更造成，进而造成了逾期办证。因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，合生公司已经在2018年12月24日向中山市城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案。该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，涉案小区规划验收还要征询包括程志航、徐倩倩在内的三分之二的业主的意见后方可办理。但程志航、徐倩倩等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延涉案项目的验收进程，另一方面却利用所拖延的验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额延期办证违约金，从而与合生公司积极推进办证构成明显的利益冲突。因此，即使存在逾期办证的情形，一审法院也应当清楚造成逾期办证的现状，业主也有一定的原因。但是，一审法院并未将业主阻挠合生公司推进办证作为焦点事实进行审查，属于事实认定不清。而且，程志航、徐倩倩已经占有并使用涉案房屋4年多，其主张的违约金已经超过了涉案房屋价格的5%。在高额违约金的刺激下，程志航、徐倩倩肯定会选择这种不需要任何付出，就可以免费住房甚至免费得一套房的维权做法。在此情形下，程志航、徐倩倩必然不会同意规划变更的验收。程志航、徐倩倩的上述行为有违诚信原则，于情于理均不应得到法律支持。在存在如此严重的利益冲突的情形下，法院应当遵循公平、公正原则，免除因程志航、徐倩倩拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣工备案及产权登记迟延期间的违约责任。免除责任期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。2.一审法院对办证期限认定有误，程志航、徐倩倩在2016年4月9日收楼入住，则应当从实际收楼之日起计算550日的办证期间，而不是从约定收楼之日起计算，即办证期限是到2017年10月11日，而不是2017年6月3日。根据双方签订的商品房买卖合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，即应当从实际收楼之日起计算550日的办证期限。程志航、徐倩倩在2016年4月9日收楼入住，因此办证期限应计算到2017年10月11日，但一审法院却仍以约定交楼时间计算办证期限，对此认定有误。3.一审法院一方面认可合同条款关于违约金条款合法有效，另一方面又违反合同约定进行调整违约责任的承担，无事实依据及法律依据。（1）合同约定的逾期办证违约金的承担方式。合同第十四条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。”根据上述合同的约定，如合生公司未能在规定期限内取得房地产权属证书的，每满一年应按已付购房款的1%向程志航、徐倩倩支付违约金。合生公司在合同中已对上述条款的文字以加黑加粗及下划线着重提示，程志航、徐倩倩在阅读合同文本后依旧选择与合生公司签订合同，即该约定是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格依照合同约定主张权利及行使义务。一审法院在判决书中也认定合同及补充协议的上述条款合法有效。因此，程志航、徐倩倩在诉讼请求中主张按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金无事实依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而本案中，双方已在合同中明确约定了逾期办证违约金。根据上述规定，程志航、徐倩倩主张违约金低于实际损失要求增加的，应举证证明因合生公司原因逾期办证给其造成的实际损失的数额，但是程志航、徐倩倩未提交任何证据证明相关的事实，因此应承担举证不能的不利后果，即合生公司仍然应当按照合同约定的按照已付购房款的1%每年向程志航、徐倩倩支付逾期办证违约金。但是一审法院在未查明程志航、徐倩倩因逾期办证造成的实际损失，也未查明逾期办证也有程志航、徐倩倩自身原因造成的情况下，直接在判决书中认定逾期办证违约金按照房价款每年1%的标准有失公允。故一审法院在未查明造成逾期办证的事实及原因、未落实法律规定的应当由程志航、徐倩倩承担的举证责任的情况下，不对造成逾期办证的双方过错进行区分的情况下，擅自将合同约定的已付房价款的1%每年调整为按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期办证违约金，无事实依据及法律依据，极大的加重了合生公司的负担，侵害了合生公司的合法权益。如不予纠正，将对其他尚未进入诉讼程序的业主起到不好的示范作用，使合生公司的损失不断扩大，故依法应当予以纠正。（2）补充协议已经明确约定，双方在合同项下的违约责任上限为已付购房款的5%。合同补充协议一第4条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计不超过总购房价的5%，但本协议另有约定的除外。”但一审法院认为，补充协议第4条虽约定最高不得超过总购房款的5%，但第7条约定因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，买受人支付总房价的20%作为违约金，即补充协议未使得双方违约责任对等，使得程志航、徐倩倩违约责任上限突破了总房价5%。一审法院对此认定有误，补充协议第4条是针对双方违约责任作出的限制，而第7条约定突破了该约定且是对买受人作出的单方限制，即应当认定第7条约定不能适用而应当适用第4条，而不应当用单方加重买受人义务的第7条来认定第4条不适用，退一步而言，加重程志航、徐倩倩义务导致双方违约责任不平等的应当是第7条，因此一审判决不应当突破了补充协议约定的双方的违约责任上限为购房款的5%的约定。（3）一审法院判决合生公司按中国人民银行同期同类贷款利率承担违约金，同时又不适用5%的违约金上限，实质上合生公司承担了“双重惩罚”，极大的加重了合生公司的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”《最高人民法院印发的通知》（法发〔2009〕40号）第6点规定：“……应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。”因此，即使要对合生公司进行“惩罚”，也应当遵循合同约定的已付购房款5%的违约责任上限，而不应当对合生公司实施“双重惩罚”。因此，在程志航、徐倩倩未提供任何证据证明其实际损失的情况下，一审法院突破其认为“合法有效”的商品房买卖合同及其补充协议约定的条款，直接适用该“双重惩罚”，超出法律赋予其的自由裁量权，判决合生公司承担远远超出合同约定的违约责任，加重了合生公司的责任，对合生公司是极其不公平，也超出了合同法规定的“损失补偿原则”，应当依法予以纠正。二审期间，合生公司补充了以下事实和理由：一、因政府职能部门误读了规划验收的前置程序规划变更方案许可申请需要程志航、徐倩倩等三分之二以上的业主签名同意，在合生公司与程志航、徐倩倩存在明显的利益冲突的情况下，程志航、徐倩倩等业主不同意签名通过规划验收，致2018年11月开始规划验收无法推进，进而无法办证，此期间的逾期办证责任应当予以扣除（即从2018年11月至今违约金责任扣除），更不应当以此认定合生公司须超出合同约定标准的5%上限承担惩罚性违约责任。二、目前涉案四期小区已经通过规划验收，近期将取得竣备证并能够为业主办证，退一步，即使业主存有损失，则损失可控，合同约定违约金标准足以弥补其损失，不应当突破原合同约定标准调高至银行贷款利率标准或年利率6%。三、本次新型冠状病毒肺炎疫情的不可抗力因素导致合生公司规划验收进程更加无法推进，此期间的违约责任应当予以扣除（即2020年1月24日起至今）。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，且未充分尊重当事人的意思自治，超出法律赋予的自由裁量权进行裁判，严重侵害了合生公司的合法权益。因此请求依法撤销一审判决，依法进行改判，支持合生公司的上诉请求，以保护合生公司的合法权益。程志航、徐倩倩辩称：一、一审法院判决合生公司承担支付逾期办证违约金责任正确，合生公司关于“一审法院对逾期办证事实认定错误，合生公司据此从2019年1月4日起免责至规划验收通过为止”的上诉理由不成立。1.合生公司提供的证据与程志航、徐倩倩不具有关联性，无法证明程志航、徐倩倩有实施阻挠合生公司办证的行为。2.合生公司向法庭提交的证据证明商品房项目未通过规划验收的原因是项目超容，而且合生公司曾在此前类案提交的上诉状中自认是由于商品房项目容积率问题导致规划验收不通过，该容积率问题是由于合生公司建设过程中没有严格按照原规划设计，因此涉案商品房项目违规建设导致规划验收不通过，责任在合生公司一方，与政府部门和小区业主无关。合生公司应当对造成涉案房屋逾期办证的行为承担违约责任。3.合生公司涉及的帝景苑小区四期之商品房预售合同纠纷为系列案。虽然合生公司向购房人交付商品房的时间不同，但是涉案其中有部分商品房应当交付时间为2014年5月31日【王金锋案，（2018）粤2071民初14272号】，该交付时间意味着合生公司至少应当在2014年5月31日前就商品房项目取得竣工验收备案登记证。合生公司多次以涉案房屋所在建设工程项目原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策为辩解理由，将未过规划验收的责任推给政府部门和小区业主，没有证据证实，更没有法律依据。4.根据城乡规划法第四十三条的规定以及合生公司与程志航、徐倩倩签订的合同约定，合生公司变更商品房项目的规划应书面征得程志航、徐倩倩的同意。程志航、徐倩倩作为买受人，对商品房项目规划的调整享有决定权，既可同意调整项目规划，也可以反对项目规划的调整。合生公司要求程志航、徐倩倩配合规划变更实质上是剥夺了合同约定赋予买受人对于商品房项目规划调整的决定权，其要求没有合同和法律依据，其主张从2019年1月4日开始免责没有合同和法律依据，其上诉理由不能成立。5.对于程志航、徐倩倩以外的小区业主通过合理合法方式行使申请、举报权及异议权的行为，该行为与合生公司逾期办证的事实无关，且小区业主提出的异议、诉求和建议等是否被采纳，决定权在相关职能部门，如果合生公司认为职能部门认定不当，可另行主张权利，但以此为由主张免除责任并无法律依据。6.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，在本次新冠疫情前，合生公司已经违约，即使是新冠疫情构成不可抗力，本系列案中也不适用不可抗力的规定免除合生公司的违约责任。而且，即使构成不可抗力，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，合生公司自始至终没有履行书面义务，同样不能适用不可抗力的规定免除不可抗力期间的责任。二、一审法院关于办证期限的认定正确，合生公司关于办证期限的上诉理由不成立。1.合生公司在一审诉讼中提交证据“收楼通知书”并坚持自认其于2015年11月30日向程志航、徐倩倩交楼。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。程志航、徐倩倩以2015年11月30日作为涉案房屋的交付时间计算办证期限，并于一审中诉请合生公司从2017年6月3日起支付逾期办证违约金，因合生公司在一审庭审中同样坚持自认其是在2015年11月30日向程志航、徐倩倩交楼，故合生公司在一审中自始至终未对上述逾期办证违约金的起算时间提出抗辩意见。因此，虽然程志航、徐倩倩于2016年4月9日办理收楼手续，但由于合同双方在一审中均对涉案房屋交楼时间为2015年11月30日达成一致意见，故一审法院对于涉案房屋交付时间的认定以及逾期办证期限认定没有错误。三、涉案补充协议第4条的约定属于无效格式条款。涉案补充协议第4条条款是合生公司为了反复使用而预先拟定，在签订时未与程志航、徐倩倩协商，并没有采取合理的方式提请程志航、徐倩倩注意。虽然该条款看似对双方都是公平的，但合生公司通过“但书”方式使得程志航、徐倩倩的违约责任突破了5%，双方在合同履行过程中承担的违约责任失衡，该条款明显在于减轻合生公司责任，加重程志航、徐倩倩责任，排除程志航、徐倩倩权利，根据合同法第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”以及合同法司法解释（二）第十条“第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，涉案补充协议第4条条款应为无效格式条款。因合生公司逾期办证的违约行为，导致程志航、徐倩倩未能及时取得涉案房屋的完整物权，致使对房屋的处分受到严重限制，程志航、徐倩倩因合生公司违约受到的损失是客观存在的，该损失属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“损失数额难以确定”的情形。如果不论合生公司逾期办证的行为再持续多久，合生公司均只承担已付购房款5%的违约金，显然与合生公司违约行为的严重程度不相符，也与业主支付大数额的购房款却长期无法实现房屋的处分价值构成利益失衡。而且本案中，合生公司的逾期办证行为仍处于持续不确定的状态中，截至庭审之日，合生公司已长达数年时间逾期办证，在该情况下，5%上限条款的违约金金额显然过低，而且该违约金条款应为无效格式条款，其约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则，也不足以弥补程志航、徐倩倩的经济损失，故逾期办证违约金不应设置上限，因此根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、广东省高级人民法院关于房屋买卖合同的指引第三十八条的规定，一审法院在事实认定清楚的基础上对逾期办证违约金进行的调整，适用法律正确，应予以维持。程志航、徐倩倩向一审法院起诉请求：1.合生公司立即持办理位于中山市火炬开发区********************权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案并协助程志航、徐倩倩办理不动产权证书;2.合生公司向程志航、徐倩倩支付逾期办证违约金（以1228065元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年6月3日起计算至合生公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止）；3.合生公司向程志航、徐倩倩支付逾期交房违约金（以1228065元为基数，按每日万分之三，从2015年12月1日起计至合生公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止）。一审法院认定事实：2014年1月28日，程志航、徐倩倩与合生公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1228065元向合生公司购买位于中山市火炬开发区********************，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；合生公司应于2015年11月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；合生公司应当在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由合生公司提供的资料到产权登记机关备案，如因合生公司责任，程志航、徐倩倩不能在规定期限内取得房地产权属证书的，程志航、徐倩倩不退房，合生公司从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向程志航、徐倩倩支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第2条约定：“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位）”，第4条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第7条：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，程志航、徐倩倩依约支付了全部购房款。合生公司于2016年4月9日将涉案商品房交付给程志航、徐倩倩使用。一审庭审中，合生公司确认涉案商品房所在工程至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。另查，2019年6月3日，中山市自然资源局向合生公司发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。程志航、徐倩倩与合生公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、程志航、徐倩倩能否主张自2015年12月1日起至合生公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》期间的逾期交房违约金；二、程志航、徐倩倩能否主张逾期办证违约金。关于焦点一，合同约定，合生公司应当在2015年11月30日前，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付程志航、徐倩倩使用，但其直至2016年4月9日才向程志航、徐倩倩交付商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用期限届满之次日即2015年11月31日起向程志航、徐倩倩支付逾期交房违约金。至于合生公司在未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下向程志航、徐倩倩交付涉案商品房，是否应承担逾期交房的违约责任,一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，程志航、徐倩倩在合生公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2016年4月9日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。程志航、徐倩倩在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受合生公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故合生公司向程志航、徐倩倩承担逾期交房违约金的期间为2015年11月31日至2016年4月9日。又依照2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”本案债权应适用三年诉讼时效期间，程志航、徐倩倩于2019年8月29日起诉，该债权已超过三年的诉讼时效期间，合生公司抗辩有效，程志航、徐倩倩依法丧失胜诉权，一审法院对其该项诉请不予支持。关于焦点二，合同约定：合生公司应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因合生公司的责任导致程志航、徐倩倩不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，合生公司每年按已付房价款的1%向程志航、徐倩倩支付违约金。本案中，合生公司应自2015年11月30日起550日内完成上述协助办证义务，即2017年6月3日前完成协助办证义务。合生公司现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于程志航、徐倩倩等业主反对规划变更导致办证迟延。一审法院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，一审法院对于合生公司此项抗辩主张不予采纳。现由于合生公司原因导致程志航、徐倩倩不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。程志航、徐倩倩要求合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，实际即要求合生公司继续协助程志航、徐倩倩办理案涉房产的不动产权证书的义务，合理合法，一审法院予以支持。但办理权属登记备案手续，协助办证，需在涉案工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之后才能后续办理，因此，合生公司应于取得该登记证后7天内为程志航、徐倩倩履行前述合同义务。关于逾期办证违约金的计算问题。合生公司主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。程志航、徐倩倩请求按中国人民同期同类贷款利率计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因合生公司原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年合生公司按已付购房款的1%向买受人支付违约金；而程志航、徐倩倩如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定并不对等，且相差较大（按日万分之五计则年利率超过15%）。其次，双方在补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，合生公司通过补充协议“但书”的方式使得程志航、徐倩倩违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，合生公司逾期办证时间较长。如果按合同约定的逾期办证违约金的结算方法，在达到上限后，合生公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进合生公司履行义务，不利于程志航、徐倩倩实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于程志航、徐倩倩违约可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在合生公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的程志航、徐倩倩以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算较为合理，但2019年8月19日中国人民银行贷款基准利率已取消，故自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于计算违约金的起止时间问题。由于合同约定合生公司应于2017年6月3日前持办理权属登记相关资料到产权登记机关备案，故起止时间应为自2017年6月3日起至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、合生公司于中山市火炬开发区********************所在建设工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》七天内，将办理前述商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助程志航、徐倩倩办理不动产权证书；二、合生公司于判决发生法律效力之日起七日内向程志航、徐倩倩支付逾期办证违约金（以1228065元为基数，自2017年6月3日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回程志航、徐倩倩的其他诉讼请求。如果合生公司未按判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19686元（程志航、徐倩倩已预交），由程志航、徐倩倩负担4738元，由合生公司负担14948元（合生公司于判决生效之日起七日内迳行支付给程志航、徐倩倩）。二审期间，合生公司向本院提交了证据：1.《关于帝景苑四期规划变更处理结果有关规划意见的复函（2020年3月6日）》；2.《致帝景苑四期全体业主关于规划验收与办证事宜协调会召开公告》；以上证据拟证明合生公司一直积极推进规划验收，但因小区业主一直不予配合，导致小区至今无法通过规划验收并办证。3.中山市建设工程报建变更批复书；拟证明合生公司已经在2020年7月6日取得中山市自然资源局作出的报建变更批复书，同意小区增设300㎡的物业管理用房。4.中山市建设工程规划条件核实确认书；拟证明涉案小区四期已经在2020年8月24日取得中山市自然资源局作出的规划条件核实确认书，经审查规划条件核实合格，即涉案小区现已经通过规划验收，并将在近期办理完毕建设工程竣工验收备案登记证。办理涉案房屋建设工程竣工验收备案登记证和房产证的客观障碍已消除，即将可办妥涉案争议房产证，本案业主办证权利得到保障，不存在需要调整违约金以督促开发商履约情形。本案应当遵守合同约定，不应调整合同约定违约金标准。同时，从取得该规划验收的结果上可得出及证明合生公司积极办证及履约态度，不应当适用过错原则加重合生公司的违约赔偿责任。5.《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；拟证明涉案商品房于2020年9月4日已经取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。经质证，程志航、徐倩倩对证据1、3、4真实性确认；对证据5真实性、合法性、关联性确认；对证据2真实性、合法性、关联性均不予确认。一、根据合生公司提交的证据可以证明合生公司将涉案商品房出售给业主后擅自变更项目规划，违反合同约定，侵犯业主利益，后期导致无法通过规划验收的责任由其自行承担，在诉讼中要求业主配合办理规划变更没有合同和法律依据。二、综合合生公司因帝景苑小区涉及的诉讼案件，涉案房屋所在建设工程项目作为一个整体，应当至少在2014年6月前取得竣工验收备案登记证，故其提交的证据无法证明其在为小区业主积极办证的事实。三、小区业主合法合理手段行使法律赋予的权利，该行为已为相关职能部门确认，若合生公司对相关政府职能部门处理决定有异议，应当向其提出意见，其认为相关职能部门处理不当与本案逾期办证事实没有关联性。四、合生公司提供的证据可以证明其存在逾期办证的事实，同时不能证明业主在该过程中存在过错。程志航、徐倩倩在本案中没有提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.涉案商品房于2020年9月4日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2.截止至二审庭审时，涉案商品房尚未办理房产证。3.涉案《中山市商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……。”4.涉案小区其他业主的关联案件（2020）粤20民终4760号，该案业主刘登、王萍在一审期间提交的证据中山市城乡规划局火炬开发区分局于2019年2月19日出具的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》（中开规［2019］21号），载明：“经核查，中山市合生宏景房地产有限公司开发的合生帝景苑小区规划验收发现问题如下：一、项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积。二、地下车库布局有改变，地下车库停车位及地面停车位的布局有调整变化。三、在小区绿地率没减少情况下，小区内部道路、绿化布局有调整变化。四、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8、A-9、A-10栋架空层没有布置绿化，B2-7栋首层的电房改为架空层。”5.合生公司在一审期间提交的中山市自然资源局于2019年6月3日出具的《中山市自然资源局不予行政许可通知书》显示，合生公司申请“办理建设工程规划许可证-内容调整及变更报建施工图纸”，不予许可的理由为“我局共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一，按照相关法律法规，不予变更规划许可。”并同时告知合生公司，如不服该决定，可申请行政复议或提起行政诉讼。6.合生公司在一审期间提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》显示，中山市城乡规划局火炬开发区分局于2019年1月4日就合生公司申请该分局变更合生帝景苑商住小区第四期规划设计方案进行公示，并载明“公示期内，该项目的相关利害关系人可以携带身份证、房地产权属证书等资料到火炬开发区规划分局查询相关情况，提交陈述、申辩意见书或者听证申请书。”7.合生公司在一审期间提交的《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑业主的一封公开信》主要载明涉案小区四期的八位业主在2019年5月3日下午与合生公司新来的区域总经理胡道证进行沟通的情况，并在公开信的最后呼吁“每一位业主群策群力，合力而为，共同敦促开发商在不过分损害业主权益的前提下把房产证办下来，让整个小区长治久安，和谐安宁。”8.合生公司在一审期间提交的《信访函》（申诉函）显示涉案小区业主在2019年5月5日向省委第二巡视组及中山市委投诉举报中山市火炬开发区规划局领导及工作人员的工作态度及作风问题以及规划部门违规、违法的问题。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据合生公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有：一审判决确定合生公司应支付的逾期办证违约金是否妥当。对此，本院分析如下：一、关于逾期办证起算时间问题。涉案商品房买卖合同第十四条第二款约定，出卖人应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1％向买受人支付违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1％支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。现双方对于“商品房交付使用”产生不同理解，导致逾期办证起算时间产生争议。合生公司上诉认为“商品房交付使用”应理解为实际交付使用，程志航、徐倩倩于2016年4月9日实际收楼，办证时间应当从2016年4月9日起计算550日，逾期办证的时间应当从2017年10月11日起算。程志航、徐倩倩则认为“商品房交付使用”应理解为按合同约定的交付时间2015年11月30日，办证时间应当从2015年11月30日起计算550日，逾期办证的时间应当从2017年6月3日起算，故一审法院关于办证期限的认定正确。本院认为，双方所争议的条款为合生公司为重复使用而预先拟定的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，在按照不利于提供格式条款一方作出解释之前，应先对条款按照通常理解进行解释，只有在按照通常理解后仍存在两种以上解释时，才适用不利于提供格式条款一方的解释。本案中，对于涉案商品房买卖合同第十四条的理解，应根据文义解释、体系解释、目的解释，结合交易习惯和公平原则进行理解，本院认为“商品房交付使用”按照通常理解是指实际交付使用之日或视为交付使用之日，而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯。因此，合生公司的上诉主张理据充分，本院予以采纳。一审法院认定合生公司逾期办证的时间应当从2015年11月30日起计算550日，并认定逾期办证的时间从2017年6月3日起算，处理结果不当，本院予以纠正。因此，办证时间应当从2016年4月9日起计算550日，逾期办证的时间应当从2017年10月11日起算。二、关于合生公司应支付逾期办证违约金的期限问题。合生公司上诉主张，法院在计算其应向业主支付的逾期办证违约金时，应免除从2019年1月4日起至规划验收通过之日止期间的逾期办证违约金；应免除从2020年1月24日起至新型冠状病毒肺炎疫情消除之日止期间的逾期办证违约金。理由包括：1.规划部门适用新的技术标准进行验收；2.规划部门要求进行规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；3.涉案小区业主不配合签名同意规划变更；4.涉案小区业主要求增设涉案小区物业用房；5.受新型冠状病毒疫情影响，合生公司无法继续推进验收流程。本院认为，合生公司的上述上诉理由均不能成立，理由在于：第一，关于规划部门验收标准调整的问题。虽然合生公司主张涉案商品房所在建设工程项目规划验收因设计规范调整以及政府违规增设变更条件等原因导致不能通过规划验收，但合生公司对此未能提供证据佐证其该主张。同时，根据《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》的内容可知，涉案小区存在建设项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积，改变地下车库的及地下车库停车位、地面停车位的布局，改变小区内部道路、绿化的布局，栋架空层没有布置绿化以及电房改为架空层等规划变更的问题。此部分问题的显然系合生公司未严格按照规划报建资料进行施工所造成的，相关不利后果亦应由合生公司自行承担。而合生公司提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》亦显示，涉案小区规划的变更系合生公司主动向规划部门提出申请，内容包括变更报建施工图纸、总平面图。所以，从本案现有证据来看，涉案小区规划验收未获通过，系合生公司自身原因所致。此外，即使合生公司所述的上述情况属实，合生公司作为专业的房地产开发商，其应预见到其开发的建设工程项目办理规划验收时标准发生改变的可能性，其以此为由主张免除相应期间的逾期办证责任，理据不足，本院不予支持。第二，关于合生公司所述，涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续的问题。因业主与合生公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要剥夺双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。此外，合生公司一审提交的《公开信》、《申诉函》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》等证据显示涉案小区业主曾与合生公司协商涉案小区规划变更等问题、向相关职能部门举报规划部门不作为、乱作为等问题以及向规划部门表达不同意调整小区规划并要求增设物业用房的意见，此系涉案小区业主行使其申诉、举报权及异议权的表现，业主提出的异议、诉求和建议是否被采纳，决定权在相关职能部门，若合生公司认为相关职能部门接受业主提出的异议或者受理业主申诉的行为不当，可另行向相关职能部门提出异议或主张权利，但合生公司不能以此为由主张免除其应承担的相应期间的逾期办证责任。第三，关于合生公司主张的新型冠状病毒疫情影响导致其因不可抗力而无法继续推进验收流程。如前所述，合生公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生公司违约后发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。三、关于合生公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。本案中，虽然合生公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生公司的违约行为受到的损失客观存在。及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是合生公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但合生公司逾期办证已超过了两年，且何时能够办证尚不能确定，合生公司逾期办证的违约行为给业主造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益，不足以督促合生公司尽早履行办证义务。在业主已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并结合业主的诉讼请求，将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行分段计算，并无不当，本院予以维持。另，对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，合生公司的上诉请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22819号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22819号民事判决第三项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22819号民事判决第二项为：中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向程志航、徐倩倩支付逾期办证违约金（以1228065元为基数，自2017年10月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至中山市合生宏景房地产有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回程志航、徐倩倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19686元（程志航、徐倩倩已预交），由程志航、徐倩倩负担6266元，中山市合生宏景房地产有限公司负担13430元（中山市合生宏景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付程志航、徐倩倩）；二审案件受理费1410元（中山市合生宏景房地产有限公司已预交），由程志航、徐倩倩负担449元（程志航、徐倩倩于本判决生效之日起七日内迳付中山市合生宏景房地产有限公司），中山市合生宏景房地产有限公司负担961元。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年九月二十九日书记员 钱绮丽