广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初18324号原告（反诉被告，以下统称原告）：刘东洋，男，1988年5月9日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码：440**1*********13X。委托代理人：吴日辉，广东今久律师事务所律师。委托代理人：肖志，广东今久律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：陈卫月，男，1975年10月1日出生，汉族，住湖北省监利县********，公民身份号码：422************298。委托代理人：张玲悦，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托代理人：方映天，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告（反诉第三人，以下统称被告）：东莞市腾辉房地产中介服务有限公司，住所地：广东省东莞市***************。法定代表人：廖樟生，该公司执行董事。委托代理人：赵林军，该公司职员。被告（反诉第三人，以下统称被告）：东莞市腾辉房地产中介服务有限公司晶城分公司，住所地：广东省东莞市*****************商铺39号。负责人：廖樟生，该公司经理。原告刘东洋诉被告陈卫月、东莞市腾辉房地产中介服务有限公司（以下简称“腾辉公司”）、东莞市腾辉房地产中介服务有限公司晶城分公司（以下简称“腾辉公司晶城分公司”），以及被告陈卫月反诉原告刘东洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法由审判员徐轩适用简易程序独任审判，于2020年9月9日公开开庭进行审理。原告刘东洋的委托代理人吴日辉、肖志，被告陈卫月的委托代理人张玲悦、方映天，被告腾辉公司的法定代表人（即腾辉公司晶城分公司的负责人）廖樟生、委托代理人赵林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘东洋诉称，2018年11月18日，原告通过被告腾辉公司、腾辉公司晶城分公司介绍购买了被告陈卫月位于东莞市南城区***************屋一套。同日，三方签订《房地产买卖合同》，合同约定被告陈卫月将上述房屋以350000元出卖给原告，由原告按揭方式支付部分房款，合同约定签订合同当天支付10000元定金给被告陈卫月，另在双方到房管所出具查档证明时再支付定金20000元。原告按照《房地产买卖合同》约定向被告陈卫月支付了定金，也向被告腾辉公司、腾辉公司晶城分公司支付中介费用，双方也到银行办理了贷款手续，但是被告陈卫月在后续履行过程中提出要涨价，否则不再出售案涉房屋，并拒绝履行后续的合同义务，不再出售案涉房屋。根据三方签订的《房地产买卖合同》的相关约定，被告陈卫月无故拒绝履行合同义务，不再出售案涉房屋已构成逾期和根本违约，原告有权要求被告陈卫月支付双倍定金及赔偿损失。被告腾辉公司、腾辉公司晶城分公司没有履行相应的居间服务，收取原告居间费用没有法律依据，依法应当予以退还。为维护原告的合法权益，原告故起诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告陈卫月于2018年11月18日签订的《房地产买卖合同》；2.被告陈卫月向原告双倍返还定金60000元；3.被告陈卫月向原告赔偿房价上涨造成的损失150000元；4.被告腾辉公司、腾辉公司晶城分公司退还原告支付的佣金10500元；5.本案诉讼费用由三被告承担。、被告腾辉公司、腾辉公司晶城分公司共同辩称，原告要求退还中介费不合理，因为被告腾辉公司、腾辉公司晶城分公司已经完成了居间业务，后期的按揭业务与两被告无关，属于原告应自行办理的事项。被告陈卫月答辩及提出反诉称，一、被告陈卫月无需向原告返还定金以及向原告支付房价上涨造成的损失，原告要求被告陈卫月支付房价上涨造成的损失没有合同依据。二、签订房地产买卖合同后被告陈卫月积极履行合同义务，包括向居间方提供案涉物业购房发票、房地产权证、税费发票、房屋维修资金等材料的原件，用于办理提前还款和房屋后续过户之用，同时被告陈卫月也按照合同约定在60日内向物业贷款的银行申请提前还款手续，并于2018年12月17日自行筹集资金还清案涉物业的贷款本息，且贷款银行向被告陈卫月出具了贷款结清证明，被告还依据合同的约定配合原告到银行办理案涉物业的按揭贷款，但原告最终未能通过银行的按揭手续。经被告陈卫月多次催促，原告仍未能按时履行支付购房款等义务，在多次磋商无果的情况下，导致合同不能履行，无奈只能于2019年4月要求与刘东洋解除案涉房地产买卖合同。原告的行为已构成根本违约，依据合同约定应承担一定的违约责任，故被告陈卫月有权没收原告已支付的定金，请法院驳回原告的诉讼请求。被告陈卫月并向本院提出反诉，请求判令：1.确认陈卫月与刘东洋签订的《房地产买卖合同》（编号：NO.0000757）已解除；2.陈卫月无需返还刘东洋已付定金30000元；3.本案全部诉讼费用由刘东洋承担。庭审中，陈卫月变更第2项诉讼请求为：判令陈卫月有权没收刘东洋已付定金30000元。针对陈卫月的反诉，原告刘东洋辩称，2018年11月18日通过被告腾辉公司签订《房地产买卖合同》，被告陈卫月清楚原告系以案外人黄少如名义购买房子，当时由于黄少如未到场，故以原告的名义支付了购房定金30000元。被告陈卫月与案外人黄少如在2018年12月30日共同到中国建设银行万江支行办理了申请房贷手续，案涉的房子的同贷书是在2019年4月左右作出，由于银行未出具纸质的同意贷款书面资料，当时原告有告知被告陈卫月房贷手续的办理情况，但是陈卫月以购买人不是原告和房价上涨为由不将案涉房屋出售给原告。原告在签订《房地产买卖合同》时已经明确告知原告是代黄少如与被告陈卫月签订合同，所以被告陈卫月在出具同贷书之后不同意出售案涉房产是违反《房地产买卖合同》的约定。由于原告没有违反合同的约定，故被告陈卫月不具有合同解除权，也没有事实和法律依据没收原告已支付的定金30000元。原告请求解除合同，且合同解除的时间应以原告起诉时间2020年7月15日为准。针对被告陈卫月的反诉，被告腾辉公司、腾辉公司晶城分公司述称，确认被告陈卫月的反诉请求。经审理查明，2018年11月18日，原告刘东洋作为买方，与作为卖方的被告陈卫月，以及作为经纪方的腾辉公司晶城分公司共同签订《房地产买卖合同》（编号：0000757），约定如下：一、买、卖双方通过经纪方购入及出售位于东莞市南城区**************单位物业，建筑面积为39.12平方米，房地产权证号或不动产权证书号为：粤房地权证莞字第**00042473号（以上均以产权证或相关法律文书记载为准）。二、该物业产权现状为：该物业房地产权证处于抵押状态。对于处于抵押状态的物业，卖方自行赎楼，卖方应于签署本合同之日起60日内还清贷款；办妥解除抵押登记手续，并将该房地产权证原件托管于经纪方或经纪方指定的担保公司处作为办理手续之用。三、该物业转让成交价为350000元，付款方式：1.定金30000元为第一部分楼款，买方须于签署本合同时交纳；2.320000元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款，买方须于2018年12月30日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。按揭手续由于有关法律、法规，按揭银行等原因或买方提供资料不全或还款能力不足等原因不能通过银行审批或买卖双方及经纪方不能控制的国家政策因素，导致买方不能办理银行按揭贷款手续或公积金贷款手续的，买方应采取其他付款方式，并不得因此追究卖方和经纪方的责任及不能因此取消本次交易。且买方应在接到通知后30天内将余款以现金或转账形式一次性支付给卖方或办理其他的贷款方式，但所有手续必须在30天内完成，否则视为买方违约。在银行出具贷款承诺书之日（若卖方赎楼的，则在售出房地产权证原件并注销抵押登记之日）起10日内，买卖双方须签署《东莞市房地产买卖合同》并办理递件过户手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定的担保公司代为托管。……五、卖方须在收齐所有楼款时将该物业交给买方使用……七、鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签署本合同时向经纪方支付10500元作为佣金；签署本合同后，若本合同被取消，解除或未被履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该物业，均不影响经纪方上述收取佣金权利的实现。由违约方向经纪方支付10500元整作为佣金。八、违约责任：1.如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让给任何人，唯买方不可再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿。2.如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金给买方作为违约金（违约金需在10日内以转账或现金的方式给买方），唯买方不可进一步要求或逼使卖方履行此合同。……十二、备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：1.银行贷款以银行审批为准；2.签订本合同时支付定金10000元，房管所出具查档证明无问题后补足定金20000元。签订上述合同当天，原告向被告陈卫月支付了定金10000元，被告陈卫月向腾辉公司晶城分公司提交了东莞市南城区**************房的销售不动产统一发票、契税完税证、维修资金专用收据、房地产权证等原件。2018年11月20日，原告刘东洋向被告陈卫月支付了20000元定金。2018年12月25日，中国银行股份有限公司东莞分行出具《贷款结清证明》，载明陈卫月已于2018年12月17日结清在该行办理的个人住房贷款的贷款本息，该行同意撤销抵押登记。庭审中，原、被告均表示同意解除合同。关于解除时间和解除原因。原告主张其事实上系代案外人黄少如与陈卫月进行案涉房屋的交易，在签订案涉《房地产买卖合同》时原告已告知被告实际购房人系黄少如，且当时黄少如有与被告陈卫月及被告腾辉公司晶城分公司的员工宁鹏一起到中国建设银行万江支行办理贷款申请手续，手续系以黄少如的名义办理，黄少如与陈卫月有在申请书签名，但原告在2019年4月份取得银行同意贷款通知后，被告陈卫月却以房价上涨以及申请贷款人非原告为由不同意继续履行合同，故被告陈卫月已构成违约，原告有权解除合同，合同时间以原告起诉之日为准，且被告应向双方返还定金，并赔偿原告因房屋价格上涨造成的损失150000元。对此，原告提交的微信聊天记录予以证明。根据微信聊天记录显示，陈卫月向原告发送了两张房屋中介的网页，原告称“买这里的房子都是我，所以你电话过去问他们，看这些房子挂在这里多久了，他们公司成交3套都是我买的”。原告还认为被告腾辉公司、腾辉公司晶城分公司未尽到居间义务，要求其退还已付的佣金10500元。被告陈卫月则主张其于2018年12月30日左右配合原告到银行办理按揭贷款，但对原告变更以黄少如的名义办理按揭贷款一事不清楚，原告在签订案涉《房地产买卖合同》时并未明示实际购房人为黄少如，若原告主张其系代理黄少如进行交易，则依据法律规定，原告不具备诉讼主体资格；直到2019年4月被告陈卫月仍没有收到银行同意按揭贷款的通知，后据陈卫月了解，原告的按揭贷款申请并未通过，且双方在2019年4月底进行磋商时，原告也未告知贷款申请已通过，当时原告还要求将案涉房屋过户至他人名下，被告陈卫月不同意，故口头告知原告要解除合同；被告陈卫月从未提及需上涨房价，被告陈卫月发送房屋中介网页给原告，只是为了催促原告尽快履行合同义务，而且因为陈卫月是通过借高利贷进行赎楼的，基于原告拖延的时间太长，陈卫月希望原告能给予一点利息补偿；后被告陈卫月于2019年7月向腾辉公司晶城分公司取回案涉房屋的相关资料，并于2020年5月9日将房屋另行转让；因此，案涉《房屋买卖合同》应于2019年4月解除。被告还认为，根据微信聊天记录显示，原告已购买3套房，不具备贷款资格，原告应一开始就一次性付款给被告陈卫月。原告陈述，其在微信中陈述“他们公司成交3套都是我买的”只是为了表达案涉小区的房屋销售情况并不如网上反映的那么好，借此降低被告陈卫月的期待值。被告腾辉公司和腾辉公司晶城分公司表示原告从未透露实际购房人系黄少如，因为如有告知，其将会对黄少如的购房资格进行审核，并在合同中备注实际购房人或签订补充协议明确实际购房人；案涉房屋的按揭贷款是由原告和被告陈卫月自行办理，其从未收到银行同意按揭贷款的通知；《房屋买卖合同》的解除时间以原告刘东洋与被告陈卫月达成一致意见的时间为准；由于被告腾辉公司和腾辉公司晶城分公司已完成居间义务，故若法院认定被告陈卫月违约的，原告刘东洋应向陈卫月追偿佣金。根据审理需要，本院庭后向腾辉公司晶城分公司的员工宁鹏核实了相关情况并制作了问话笔录。宁鹏在笔录中陈述，原告从未透露其非实际购房人，当时原告表示若无法办理银行按揭贷款，其可一次性向陈卫月付款；2018年12月左右，宁鹏曾陪同陈卫月到银行办理按揭贷款手续，当时到达银行时刘东洋尚未到，故宁鹏打电话给刘东洋，刘东洋称已委托朋友代为办理；由于在陈卫月签署了相关材料后刘东洋的朋友仍未到场，宁鹏再次致电刘东洋，对方称剩下事宜由其自行处理，故宁鹏与陈卫月就先行离开了银行；对于刘东洋委托的是何人，宁鹏不清楚；在陪同陈卫月签署按揭贷款材料后半个月左右，宁鹏有致电刘东洋询问按揭贷款的进展，但刘东洋称其会自行与陈卫月联系；之后宁鹏还有再次询问进展，具体时间已记不清楚，但原告刘东洋没有告知申请结果，也没有向中介方提交银行同意贷款的通知书；在2019年7月31日前，被告陈卫月就曾要求取回房屋的相关资料，当时宁鹏联系了刘东洋到场进行协调，刘东洋还带了一个同事过来（具体身份不清楚），但协调无果，后陈卫月于2019年7月31日取回了房屋的相关资料；之后宁鹏有致电刘东洋告知资料被陈卫月取回的情况。针对宁鹏的陈述，原告确认其是后来才到银行签署相关贷款文件的，其系在等待银行审批的期间才向陈卫月表示若无法办理贷款，可一次性付款；2019年2月份，银行通过电话告知原告贷款申请已通过，有效期为三个月，原告有告知被告陈卫月去办理过户手续，但陈卫月要求涨价，所以腾辉公司晶城分公司的员工才组织双方进行协调，陈卫月从未告知原告要求解除合同，至于宁鹏是否有将陈卫月取走房屋资料一事告知原告，由于时间太久，已记不清楚。被告陈卫月确认宁鹏的陈述，并认为双方协调未果的原因在于原告要求将案涉房屋过户至他人名下而被告陈卫月不同意。被告腾辉公司和腾辉公司晶城分公司均确认宁鹏的陈述。另查，案涉坐落于东莞市南城区**************的房屋的登记权利人为陈卫月，产权证号为：粤房地权证莞字第**00042473号。根据产权证显示，该房屋存在按揭贷款抵押，抵押权人系中国银行股份有限公司东莞分行，抵押期限至2028年1月22日。根据被告提交的查询日期为2020年5月9日的《不动产登记信息查询结果》显示，案涉房屋的产权状态为无抵押、无查封。腾辉公司晶城分公司系腾辉公司的分公司。上述事实，有房地产买卖合同、房产证、收款收据、转账记录、微信聊天记录、资料及钥匙收据、贷款已还款明细清单、贷款结清证明、不动产登记信息查询及本院庭审笔录、问话笔录附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原、被告签订案涉《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告应依约享有权利和履行义务。原、被告双方均同意解除案涉《房地产买卖合同》，本院予以确认。本案争议焦点为：一、原告的主体资格是否适格；二、导致合同解除的违约方是何人以及合同的解除时间；二、原告已付的定金30000元应如何处理；三、原告主张房屋价格涨价的损失150000元，是否有依据；四、被告腾辉公司、腾辉公司晶城分公司是否需向原告退还佣金10500元。针对第一个争议焦点。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。本案中，原告主张其系代理案外人黄少如与被告陈卫月进行房屋买卖交易，但未能提供任何证据证明存为委托代理关系，且被告均不确认原告在进行交易时有明确告知该情况，即原告无证据证明在进行房屋买卖交易时系以被代理人“黄少如”的名义进行，故本院对原告的上述主张不予采信，本院认定案涉房屋交易的买卖双方为原告刘东洋和被告陈卫月。原告作为房屋买卖合同的当事人提起本案诉讼，主体适格。针对第二个争议焦点。根据《房地产买卖合同》的约定，原告应以银行按揭付款的方式支付剩余房款320000元，且须于2018年12月30日前申请按揭，若无法办理银行按揭的，应采取其他方式付款，在接到通知后30日内将余款一次性支付给陈卫月或办理其他贷款方式。原告在庭审中主张其已依约提交银行按揭贷款申请并已于2019年4月份得到银行同意贷款的通知，庭审后又主张系在2019年2月取得银行的贷款同意，陈述存在矛盾，且未能提供任何证据予以证明；其次，从2019年4月至2019年7月31日被告陈卫月从腾辉公司晶城分公司取回房屋相关资料期间，原告实际上也未付清剩余房款，也无充分证据证明系基于被告陈卫月的原因导致无法继续履行合同。在被告陈卫月已依约履行了赎楼、向腾辉公司晶城分公司提交房产证等资料原件等合同义务的情况下，原告未能按时支付剩余房款的行为已构成违约，被告有权要求解除合同。关于合同解除的时间，因原告系违约方，其主张合同于原告起诉之日解除没有依据，本院不予支持。在腾辉公司晶城分公司的员工组织双方进行协调时，双方就继续履行合同未能达成一致意见。后被告陈卫月于2019年7月31日取走房屋资料，以自身行为表达了不同意继续履行合同的意思表示，腾辉公司晶城分公司的员工主张有将该情况告原告，且被告陈卫月陈述已于2020年5月9日将房屋另行转让，即案涉合同已实际无法继续履行。综上，本院酌情认定案涉《房地产买卖合同》已于2020年5月9日解除。针对第三、四个争议焦点。由于导致合同解除无法继续履行的原因在原告刘东洋一方，根据《房地产买卖合同》关于如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让给任何人，唯买方不可再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿的约定，被告要求没收原告已付定金30000元合理有据，本院予以支持，对原告要求被告双倍返还定金并支付因房价上涨而造成的损失150000元的主张，本院依法予以驳回。针对第五个争议焦点。《房地产买卖合同》明确约定，签署该合同后，若本合同被取消，解除或未被履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该物业，均不影响经纪方上述收取佣金权利的实现。由违约方向经纪方支付10500元整作为佣金。现原告与被告陈卫月已签署了《房地产买卖合同》，即经纪方已完成居间义务，而且原告系违约方，故原告要求腾辉公司和腾辉公司晶城分公司退还佣金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告刘东洋与被告陈卫月、东莞市腾辉房地产中介服务有限公司晶城分公司于2018年11月18日签订的《房地产买卖合同》已于2020年5月9日解除；二、被告陈卫月无需向原告刘东洋退还定金30000元；三、驳回原告刘东洋的其他诉讼请求。本案本诉受理费2303.75元（原告已预交），由原告刘东洋自行负担，反诉受理费275元（被告陈卫月已预交），由原告刘东洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 徐 轩二〇二〇年十月十六日书记员 唐珮琳占惠权附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。