浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0482民初3088号 原告:朱峰彬，男，1978年5月18日出生，汉族，住河北省衡水市故城县。 委托诉讼代理人：王晓敏,浙江天卓律师事务所律师。 被告:刘士凯，男，1981年9月16日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。 委托诉讼代理人：陈坚、奚筱岑，浙江金品律师事务所律师。 原告朱峰彬为与被告刘士凯房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月7日向本院提起诉讼，本院同日受理后,依法由审判员张雷平独任审判。并于2020年8月31日公开开庭进行了审理,原告朱峰彬的委托诉讼代理人王晓敏，被告刘士凯的委托诉讼代理人陈坚、奚筱岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱峰彬起诉称，2019年3月17日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定:被告将平湖中国服装城B区3楼南D17号商铺(以下称D17号商铺)出租给原告使用，租赁时间自2019年4月26日至2020年4月25日止，租金120000元、押金1000元、物业费3300元。合同签订后，原告将预付租金及物业费123000元转入被告账户。2019年7月，平湖服装城通知收回D17号商铺，原告得知D17号商铺系被告向平湖服装城租赁后转租给原告，被告与平湖服装城的租赁合同于2019年8月31日到期，转租期限超过租赁期限。2019年9月1日，平湖服装城将D17号商铺出租给了第三人。原告要求被告返还剩余（2019年9月1日至2020年4月25日）租金及物业费，被告置之不理，由此酿成本案纠纷。故请求判令：1、被告返还原告租金78333元、物业费2000元及利息损失（以80333元为基数，从2019年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 被告刘士凯答辩称，被告认为D17号商铺2019年9月1日至2020年4月25日的租金为转让费的性质，从微信聊天看原告同意租金作为转让费；原告主张的物业费为物业公司收取，要求被告返还没有依据；房屋租赁的第三人系原告妻子；请求驳回原告的诉讼请求。 庭审中，原告提供的证据及所要证明的事实有： 证据一、房屋租赁协议1份，证明：原、被告签订房屋租赁协议，原告向被告转租D17号商铺，约定：租赁期限为2019年4月26日至2020年4月25日，租金120000元，物业费3300元。 证据二、建设银行账户交易明细1份，证明：2019年3月17日，原告将预付租金及物业费123000元转入被告账户。 证据三、通知1份，证明：2019年7月24日，平湖中国服装城的管理公司平湖科来华物业服务有限公司(以下称科来华公司)通知收回D17号商铺的续租权。 被告质证意见：证据一为复印件，真实性不发表意见，协议内容无异议。双方确定转让关系后被告已将协议收回，双方就转让费达成一致意见，原告与科来华公司签订了协议；协议没有明确约定如原告提前退回租赁物，被告应返还租赁费；证据二三性均无异议，123000元中包含了租金120000元，物业费3000元，物业费是被告代原告交付的，时间为2019年4月26日至2020年4月25日；证据三真实性无异议，关联性有异议。D17号商铺在科来华公司与被告的租期到期后己统一收回管理，原告能承租D17号商铺是由于被告的原因。 庭审中，被告提供的证据及所要证明的事实有： 证据一、平湖中国服装城租赁合同、平湖中国服装城运营管理协议各1份，证明：D17号商铺目前承租人郑双兰系原告配偶，商铺实际仍由原告租赁使用。 证据二、科来华公司收款收据1份，证明：原告于2020年1月16日交纳了D17号商铺继续承租的租赁费。 证据三、微信聊天记录截图1份7页，证明：原告及其配偶（郑双兰）在与被告聊天内容中明确，多交的几个月（2019年9月至2020年4月25日）租金被告不予退还，作为租赁转让费的事实。 证据四、浙江省建筑装饰工程承包合同、平面图各1份，证明：D17号商铺所在楼层南区25个门面都是被告进行装修的事实。 原告质证意见：证据一，三性均有异议，没有原件。不能证明郑双兰与原告系配偶关系，也不能证明D17号商铺由原告继续租赁使用；证据二，三性均有异议，没有原件，且不能证明原告向科来华公司缴纳了费用；证据三，三性均有异议，不能达到被告的证明目的，该聊天记录不是原、被告的聊天记录，也没有说租金不退回；证据四，无异议，关联性有异议。 原、被告陈述一致的事实有：D17号商铺为被告向科来华公司租赁，租赁期至2019年8月31日；被告向原告收取的123000元中120000元为D17号商铺2019年4月26日至2020年4月25日的租金，3000元为D17号商铺的物业费；原告实际租赁D17号商铺时间为2019年4月26日至2019年8月31日。 本院认证如下：原告提供的证据一，被告对证据内容无异议，本院予以认定；证据二被告无异议，本院予以认定；证据三真实性予以认定；被告提交的证据一、二、三均证明原、被告之间D17号商铺2019年8月31日结束租赁关系，但不能证明2019年9月1日起D17号商铺为原告向科来华公司租赁，也不能证明原、被告结束转租关系后原告预交的租金作为租赁转让费。证据三被告不能证明为原、被告之间的微信聊天记录，对被告以此证据证明转租结束后的预交租金转为了租赁转让费的主张不予采信；证据四与本案无关联性，本院不予认定；对原、被告陈述一致的事实予以采信。 基于原、被告陈述、举证、质证和本院认证，本院查明事实与原告起诉事实基本一致。 本院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。本案中，被告将D17号商铺转租给原告，并收取原告2019年4月26日至2020年4月25日租金120000元和物业费3000元；原告实际租赁时间为2019年4月26日至2019年8月31日的事实清楚，证据充分。本案争议焦点，被告向原告预收的2019年9月1日至2020年4月25日租金和物业费是否转化为租赁转让费，是否应退还原告。本院认为，D17号商铺为被告向科来华公司租赁，租赁期至2019年8月31日，转租期超过租赁期，被告存在过错。2019年9月1日起郑双兰向科来华公司租赁D17号商铺，并交纳了相关费用，不管原告与郑双兰是否为夫妻关系，均不影响原告要求被告返还转租关系结束后被告向原告预收的租金和物业费。原告转租D17号商铺时间为128天，应承担租金为42082.19元(120000元/365天×128天)、物业费为1157.26元(3300元/365天×128天)，扣除后，被告应返还原告79760.55元(123000－42082.19-1157.26)，被告提出物业费为科来华公司收取，原告应向科来华公司请求，由于原、被告之间对D17号商铺为转租关系，与科来华公司之间产生物业服务关系的是被告，原告将物业费交给被告，有权向被告主张收回转租关系结束后的预交物业费。被告提出租金和物业费已转化为租赁转让费的主张，没有证据证明，本院不予采信。本案由于被告与科来华公司关于D17号商铺的租赁期于2019年8月31日结束，产生原、被告之间的转租关系也于同日结束，案涉房屋租赁协议于2019年9月1日实际解除。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告要求被告返还转租关系结束后被告向原告预收租金和物业费的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付利息损失的主张，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告刘士凯于本判决生效后十日内返还原告朱峰彬79760.55元； 二、驳回原告朱峰彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1808元，减半收取904元，由原告朱峰彬负担24元，被告刘士凯负担880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张雷平 二〇二〇年十月二十八日 书记员  陈洪萍