贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初3376号 原告：谢友，男，1992年10月8日生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层**。 法定代表人：包永财，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师，特别授权代理。 原告谢友与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢友、被告华联房开的委托诉讼代理人方世长到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 谢友向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年5月31日至2020年4月2日期间的逾期交房违约金27144元;2.请求判令被告向原告支付支付2018年12月31日至2020年4月2日期间的逾期办证违约金17436元;3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由:2017年11月16日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发的×××××号商品房出售给原告，合同约定房屋建筑面积为140.95平方米，总价404527元，交房时间为2018年5月31日前，交房时应符合“已取得建筑工程竣工合格证明文件;有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”。同时约定被告在2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告向被告支付购房首付款81527元，同时通过按揭贷款，向被告支付房款323000元。至此，原告已按照合同约定履行了付款义务。原告多次催促被告将合同约定符合交房条件的相关资料交付给原告，但是被告至今没有提供符合交房条件的相关文件资料。同时根据法律规定及合同约定，自交房之日起90日内被告应当对涉案楼盘办理大产权初始登记。然而被告至今未办理大产权初始登记。被告的行为已违约，给原告带来了较大的经济损失，根据合同约定被告需支付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属登记的违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。 被告华联房开辩称，2017年11月16日，被答辩人与答辩人签订的商品房买卖合同是属实的，合同约定在2018年5月31日前交付商品房，2018年12月9日被答辩人已接房入住，有关建筑工程竣工备案手续正在办理中，尚未取得竣工合格证明文件，有关产权证也在办理中。对被答辩人的第一项诉讼请求即逾期交房违约金，在被答辩人接房入住后，已没有实际损失，对接房后的违约金，不应支持。对被答辩人的第二项诉讼请求即逾期办证违约金，请求人民法院按合同约定依法判决。 本院经审理认定事实如下：2017年11月16日，谢友作为买受人、华联房开作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定谢友购买华联房开开发的×××××号商品房，建筑面积140.95平方米，套内建筑面积112.17平方米，每平方米单价3606.37元，按照套内建筑面积计算，房屋总价款为404527元；采取贷款方式付款，买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款81527元，余款323000元以公积金贷款支付；第十一条约定出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款1的违约金。《商品房买卖合同》签订后，2017年11月28日，谢友向兴义市房地产管理中心支付了住宅专项维修资金8457元；2018年1月17日，谢友作为借款人向贷款人中国建设银行股份有限公司黔西南州分行贷款323000元支付给华联房开；2018年5月14日，谢友向兴义市地方税务局一分局支付了契税6489.62元；2018年12月9日，谢友领取了案涉房屋钥匙，后入住该房屋，并于当日向贵州淞义物业管理有限公司支付了工本费、垃圾处理费共745元。 另查明，2017年1月19日谢友向华联房开支付了81527元，其中定金10000元，首期71527元；2017年11月13日，谢友向华联房开支付了房屋所有权登记费80元；涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记及商品房大产权初始登记。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。华联房开与谢友签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即谢友应按约支付购房款，华联亦应履行按约交付房屋等义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，但华联房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故虽谢友于2018年12月9日到华联房开领取了房屋钥匙，随后入住，但华联房开仍应向谢友承担逾期交房的违约责任。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”即华联房开应从2018年6月1起向谢友计付逾期交房违约金。而根据违约金兼具惩罚性与弥补损失的性质，结合买受人的一般购房目的，在谢友收房入住后，其损失相对降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在交房后的逾期交房违约金本院酌情调减为按照合同约定的逾期交房违约金的30%予以计算。逾期交房违约金应分段计算为：2018年6月1日至2018年12月9日期间（192天）的违约金为404527元×0.0001×192天=7766.92元；2018年12月10日至2020年4月2日期间（480天）的违约金为404527元×0.0001元×30%×480天=5825.19元，共计13592.11元。 关于逾期办证违约金的问题,因双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款1的违约金”，本案中，谢友以已交付房款的日万分之一主张计付逾期办证违约金，华联房开对此也未提出异议，另结合双方签订的《商品房买卖合同》中违约金条款内容及日常商品房买卖中关于逾期办证违约金的约定，双方签订的《商品房买卖合同》载明的“......买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款1的违约金”中的“按日向买受人支付已交付房款1的违约金”应作“按日向买受人支付已交付房款0.01%的违约金”解释为宜，故逾期办证违约金应以付房款的万分之一从2018年12月31日按日计付至2020年4月2日（459天）止，即逾期办证违约金为404527元×0.0001×459天=18567.79元，又因谢友主张该期间的逾期办证违约金为17436元，系其对诉讼权利的处分，本院予以确认，故华联房开应支付谢友的逾期办证违约金为17436元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款、第九十三条第一款第四项之规定，判决如下： 一、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付谢友从2018年6月1日起至2020年4月2日期间的逾期交房违约金13592.11元； 二、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付谢友从2018年12月31日起至2020年4月2日的逾期办证违约金17436元； 三、驳回谢友的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费914元，减半收取457元，由谢友负担157元，贵州华联房地产开发有限公司负担300元（该款由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付谢友）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年十月九日 法官助理 刘明发 书 记 员 邹金虎