云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初901号原告：苏桂琴，女，汉族，1959年12月3日生，居民身份证登记住址：辽宁省沈阳市铁**。委托诉讼代理人：高晶晶，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告:昆明新知集团有限公司统一社会信用代码：915301002166088084法定代表人：李勇住所：云南省昆明市委托诉讼代理人：尧宗梁、李彦波，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明滇池度假区滇声气餐厅统一社会信用代码：92530100MA6P2J8W6M法定代表人：邬能飞住所：云南省昆明市滇池度假区委托诉讼代理人：王义天，系公司员工，特别授权代理。第三人：鄢金军，男，汉族，1979年7月27日生，户籍地址：江西省上饶县。第三人：者美斌，男，傈僳族，1984年4月26日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市五华区。原告苏桂琴诉被告昆明新知集团有限公司（以下简称“新知集团”）、第三人昆明滇池度假区滇声气餐厅（以下简称“滇声气餐厅”）、鄢金军、者美斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告苏桂琴的委托诉讼代理人高晶晶，被告新知集团的委托诉讼代理人尧宗梁，第三人滇声气餐厅的法定代表人邬能飞到庭参加了2020年6月10日的庭审。后本院依职权追加者美斌为本案第三人，并于2020年9月21日公开开庭进行了审理，原告苏桂琴的委托诉讼代理人高晶晶，被告新知集团的委托诉讼代理人尧宗梁、李彦波，第三人滇声气餐厅的委托诉讼代理人王义天，第三人者美斌到庭参加了2020年9月21日的庭审。第三人鄢金军经本院依法公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告苏桂琴向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2013年10月10日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即向原告归还承租房屋；3.被告向原告支付自2016年1月9日起至实际腾房之日止的租金（暂算至起诉之日止为480万元，每年120万元）；4.被告按照房屋租赁合同的约定向原告支付100万元的违约金；5.被告向原告支付律师费20万元；6.本案的诉讼费，保全费、保全担保费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年10月10日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于昆明市房屋租赁给被告使用，租赁年限为15年，每年的房屋租金为120万元。《租赁合同》签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告依约交纳了2014和2015年度的房屋租金共计240万元后。自2016年度开始，被告再未交纳过任何房屋租金给原告，因原告住在外地，只得屡屡通过电话联系被告，询问未交纳租金的原因，但被告总是找各种理由搪塞，原告考虑到被告在经营过程中可能出现资金周转问题，故一而再，再而三的信任被告，后经原告了解被告同他人恶意串通，在原告毫不知情的情况下，私下降低房屋租金，并据为己有（被告与他人之间签订的协议己经由法院的生效法律文书认定为无效），更为恶劣的是被告在拿到法院生效法律文书后，不仅没有向原告支付租金，相反在原告不知情也从未同意的情况下，私自将涉案房屋转租给第三人使用，以期逃避责任。至此被告的行为已严重损害了原告的合法权益。且由于被告长期拖欠租金及非法转租的行为己经导致原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，合同目的无法实现，现原告依据《合同法》《民事诉讼法》等相关法律法规，向贵院提起诉讼，盼贵院持正义之剑，维护原告的合法权益，支持原告的所有诉请，以彰显法律之公平。被告新知集团答辩称：1.2012年6月4日，原告委托鄢金军代为出租其所有的位于昆明市的房屋，委托权限包括代为洽谈和签订合同，代为交付房屋和代为收取房屋租金，委托期限至合同履行完毕止。为此，鄢金军与2013年10月10日与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将其位于昆明市的房屋出租给被告经营使用，租赁期限为15年（2013年10月10日至2029年1月9日），其中2013年10月10日至2014年1月9日为装修免租期，房屋租金为每年120万元。同时该租赁合同第七条第二项约定，原告同意被告将该房屋进行转租或分租，对此，根据《中华人民共和国合同法》第224条的规定“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”被告的转租行为符合合同的约定，不存在原告方所主张的私自转租逃避责任等情形，更不会因此致使合同目的无法实现。该租赁合同依法继续有效，双方均应当继续履行。2.在租赁期间，被告已经按照约定和第三人鄢金军的指示支付了房屋租金共计1107万元，并非原告所称的自2016年后就未支付房屋租金。按照合同约定，被告已足额支付该房屋租金至2023年2月份，根据相关法律规定，双方签订的房屋租赁合同应当继续履行，原告请求解除合同并返还房屋无事实和法律依据，依法应予驳回。3.原告主张的所谓违约金、律师费、诉讼保全费等诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。4.原告申请的诉讼保全，保全错误，应立即解除，并由原告赔偿给被告造成的全部损失。第三人滇声气餐厅陈述，从被告新知集团处承租位于昆明市的房屋，从2019年9月开始入驻。第三人鄢金军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未陈述意见。第三人者美斌陈述，2013年9月，者美斌从鄢金军承租位于昆明市的房屋，租期是10年。因为房东一直催要房租，要求提前付房租，后与鄢金军协商，从租赁关系中退出，由新知集团来承租，三方签订了协议。者美斌收到的钱已全部转给了鄢金军的配偶。本院认定案件事实如下：一、苏桂琴与鄢金军的关系2012年6月4日，苏桂琴和鄢金军签署《委托书》一份，载明：苏桂琴为滇池路西贡码头第二幢房屋所有权人，现特委托鄢金军代为出租该房屋，委托权限包括代为洽谈和签订该房屋的租赁合同，代为交付房屋和代为收取房屋租金，委托期限至委托书签订之日起到租赁合同履行完毕止。二、苏桂琴与新知集团的房屋租赁合同2013年10月10日，鄢金军代苏桂琴（甲方）与新知集团（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其坐落于云南省昆明市西山区的房屋出租给乙方，租赁期限为15年（自2013年10月10日至2029年1月9日止），甲方按照房屋现状交付给乙方，并给予乙方三个月的免租期（自2013年10月10日起至2014年1月9日止）。合同签订时乙方支付租房押金20万元，房屋租赁费用按整栋出租方式计算，租金为每年120万元，房屋租金本着先支付后使用的原则，第一年的房屋租金在合同签订后3日内一次性支付甲方，此后每年的房屋租金在每年的9月10日一次性支付甲方。甲方同意乙方在经营过程中出于经营需要，可将该租赁房屋进行转租或分租。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.利用承租房屋进行违法活动的；2.装修使用房屋过程中对房屋结构造成实质性破坏的；3.因使用租赁物、在租赁物上经营出现问题而未及时处理，导致甲方承担垫付或赔偿责任的；4.未及时支付物业管理费、水电费等相关使用租赁物而应当支付的费用，且迟延支付超过30日的；5.出现其他甲方可以终止合同的法律规定的情形的。双方约定合同违约金为100万元，任何一方单方面违约造成合同终止的，由违约方赔给守约方违约金及相关损失。三、新知集团陈述的租金支付情况：1.2013年10月11日，李勇从其账号为25×××85的银行账户向者美斌账号为62×××13的银行账户转账220万元。2.2014年5月16日，李勇从其账号为43×××57的银行账户向者美斌账号为62×××58的银行账户转账179万元。3.2015年9月11日，张玉芬从其账号为62×××36的银行账户向鄢全木账号为62×××95的银行账户转账204万元。4.2016年1月29日，李勇从其账号为43×××57的账户向鄢全木账号为62×××95的账户转账100万元。5.2016年1月30日，李勇从其账号为43×××57的账户向鄢全木账号为62×××95的账户转账74万元。6.2016年9月6日，李勇从其账号为43×××57的账户向鄢全木账号为62×××95的账户转账160万元。7.2016年9月9日，李勇从其账号为43×××57的账户向鄢全木账号为62×××95的账户转账70万元。8.2016年9月21日，李勇从其账号为43×××57的账户向鄢全木账号为62×××95的账户转账100万元。上述八笔转账，合计1107万元，新知集团均提交了银行转账记录。2016年1月29日，鄢金军代表苏桂琴与新知集团签订租金支付账户说明，载明：租金支付账号名称：鄢全木，开户银行：建设银行，账号：62×××95。2020年2月16日，新知集团（甲方）与李勇（乙方）签订租金支付确认书，载明：乙方系甲方的董事长（法定代表人），根据甲方与苏桂琴特别授权代理人鄢金军签订的《房屋租赁合同》，甲方与苏桂琴的特别授权代理人鄢金军及第三方者美斌签订的三方协议，以及甲方与苏桂琴的特别授权代理人鄢金军确认的收取租金账户，乙方转账支付给者美斌、鄢全木的所有款项，均是乙方代甲方支付给苏桂琴的甲方租赁苏桂琴位于昆明市房屋的租金（含押金20万元）。当天，新知集团（甲方）与张玉芬（乙方）签订租金支付确认书，载明：乙方系甲方的财务人员，根据甲方与苏桂琴特别授权代理人鄢金军签订的《房屋租赁合同》，苏桂琴的特别授权代理人鄢金军的指示、甲方与苏桂琴的特别授权代理人鄢金军确认的收取租金账户，乙方转账支付给鄢全木的所有款项，均是乙方代甲方支付给苏桂琴的甲方租赁苏桂琴位于昆明市房屋的租金。庭审中，苏桂琴陈述仅收到2014年1月10日至2016年1月9日共计2年的租金240万元，其他款项均没有收到。四、者美斌与该案的关系2013年11月26日，鄢金军（甲方）、者美斌（乙方）、新知集团（丙方）签订《三方协议》，载明：甲方同意乙方将位于滇池路西贡的房屋租赁给丙方，租赁时限为2013年10月10日至2024年1月9日，丙方将房屋租金交给乙方。庭审中，经法庭再三询问，者美斌陈述与鄢金军未成立实际的租赁关系，与鄢金军签订合同是因为其配偶当时在鄢金军的公司上班，鄢金军找到者美斌要求者美斌帮忙代收租金；者美斌收到新知集团支付的399万元租金后立马转账给鄢金军及其配偶。五、其他2017年11月15日，苏桂琴向昆明市西山区人民法院起诉鄢金军、新知集团确认合同效力纠纷一案，案号为（2018）云0112民初47号。昆明市西山区人民法院于2018年5月21日作出（2018）云0112民初47号民事判决书，以鄢金军、新知集团具有恶意串通的故意，以明显过低的租金金额签订《补充协议》，严重损害了苏桂琴作为出租人的合法权益为由，认定《补充协议》无效。新知集团不服上述判决结果，上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院于2019年4月11日作出（2018）云01民终7525号民事判决书，判决结果为驳回上诉，维持原判。在2020年6月10日的庭审中，新知集团申请对鄢金军、者美斌、新知集团于2013年11月26日签订《三方协议》以及2016年1月29日租金支付账户说明中的“鄢金军”字样的笔迹是否与2013年10月10日的《房屋租赁合同》上“鄢金军”字样的笔迹是同一人所写进行鉴定。本院委托云南利智司法鉴定所对上述事项进行了鉴定。云南利智司法鉴定所于2020年9月16日作出（云）利司鉴所（2020）鉴字第821号司法鉴定意见书，鉴定意见为上述三份材料中“鄢金军”字样的笔迹均为同一人所写。此次鉴定费用为40000元。原、被告及第三人滇声气餐厅、者美斌对上述鉴定意见均认可。苏桂琴于2020年1月1日与云南天外天律师事务所签订民事委托合同一份，约定的律师费为案件执行回款总金额的10%，代理费用应于苏桂琴收到执行回款3日内全额支付给代理人。苏桂琴因此案产生保全费5000元、保全担保费12000元。庭审中，原告明确表示要求解除合同的依据为：1.被告与第三人恶意串通、损害原告利益，2.被告将房屋恶意转租给第三人滇声气餐厅，3.被告未按时支付租金。以上事实有《委托书》《房屋租赁合同》、转账凭证、租金收取账户说明、租金支付确认书、（2018）云0112民初47号民事判决书、（2018）云01民终7525号民事判决书、《三方协议》、（云）利司鉴所（2020）鉴字第821号司法鉴定意见书、发票、民事委托合同及各方当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：第三人鄢金军接受原告委托，与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行义务。原告已将租赁物交由被告占有使用，被告应当按照合同的约定按期缴纳租金。原告现以被告存在违约行为主张解除租赁合同，本院对此作如下分析：首先，针对被告是否存在未按时支付租金违约行为的认定。本院认为，根据原告与第三人鄢金军签订《委托书》的内容，第三人鄢金军有权代原告收取房屋租金。租赁合同签订后，被告与第三人鄢金军就租金支付方式分别签订了《三方协议》和租金支付账户说明，要求被告将租金支付至第三人者美斌和案外人鄢全木的账户，被告亦按照要求将租金支付至指定的账户中。原告认为第三人鄢金军的该行为系转委托行为，且未经过原告的同意，属无效行为，本院认为，第三人鄢金军仅要求被告将款项支付至指定的账户中，未将原告的委托事项转交由他人完成，该行为不构成转委托，被告基于此的付款行为符合约定，本院予以确认。从庭审查明的事实来看，可以确认被告已经支付的租金金额为1107万元。根据租赁合同的约定，截止原告起诉之日，被告应支付的租金和押金合计740万元，现被告已支付1107万元，原告关于被告存在未按期支付租金违约行为的主张不成立，原告据此要求解除租赁合同的主张亦不能成立。至于原告收到的租金金额与被告支付的金额不符，原告可就其与第三人鄢金军的委托书向鄢金军进行主张。其次，针对被告与第三人鄢金军存在恶意串通行为，原告是否能依此解除租赁合同的认定。在（2018）云0112民初47号民事判决书和（2018）云01民终7525号民事判决书中，对被告和第三人鄢金军针对《补充协议》的恶意串通行为已经进行了认定，但认定两者恶意串通的范围仅限于《补充协议》。就本案而言，现有证据无法认定被告和第三人鄢金军对租赁合同的签订和租金支付方式的约定存在恶意串通行为，原告就此主张解除合同，没有事实依据。再者，租赁合同中已约定被告有权将租赁物进行转租或分租，被告将租赁物转租给第三人滇声气餐厅，未违反合同约定，合法有效。综上，原告主张解除合同没有事实及法律依据，本院不予支持。原告基于合同解除所主张的其他诉讼请求，本院亦不予支持。第三人鄢金军经本院依法送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告苏桂琴的全部诉讼请求。案件受理费53800元（原告已预交），保全费5000元，鉴定费40000元，由原告苏桂琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  周媛媛人民陪审员  张静梅人民陪审员  李 莉二〇二〇年十月二十六日书 记 员  李捷颖徐宏娟