黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终670号上诉人（原审原告）：康术臣，男，1973年8月10日出生，汉族，无业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：马晓东，黑龙江龙信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨鸿远房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区嵩山路**。法定代表人：于彤，该公司董事长。委托诉讼代理人：王**，黑龙江张万友律师事务所律师。上诉人康术臣因与被上诉人哈尔滨鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日受理后，依法组成合议庭。因上诉人康术臣未提出新的事实、证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。康术臣上诉请求:一、撤销黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初2063号民事判决，改判支持康术臣一审全部诉讼请求；二、由鸿远公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：一、2012年8月23日，康术臣与鸿远公司签订《商品房买卖合同》,约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得不动产权属证书的，由出卖人继续负责为买受人办理，一年内完成。2015年1月28日，鸿远公司为康术臣办理进户手续。鸿远公司应在2017年1月23日前为康术臣办理不动产权属证书，但直至2019年5月5日，鸿远公司才为康术臣办理完毕。鸿远公司应以办理不动产权属证书完毕之日作为起算点计算违约责任。二、鸿远公司提交的《关于北大荒尚东辉煌城小区办理不动产登记的复函》（以下简称《复函》）及农垦管理局房管处出具的《证明》，因证据出具机关与鸿远公司股东存在隶属关系，不能证实其已经协助买受人办理房屋所有权登记所需的相关材料，依据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第十六条有关“出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房地产行政主管部门，但未告知买受人的，致使买受人未能及时申请办理不动产权属证书的，出卖人应当承担由此产生的逾期办证的违约责任，按日计付违约金的，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算”的规定，鸿远公司应支付自出卖人应当承担违约责任之日起，至买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日止的违约金。康术臣向一审法院起诉请求：1.鸿远公司为康术臣办理房屋产权登记；2.鸿远公司支付违约金（以548,084元为基数，按年利率6%标准计算，自2017年1月23日起至2019年9月2日止，共计85,775元）；3.鸿远公司自2019年9月3日起，以548,084元为基数，按年利率6%标准，计付违约金至实际给付之日止；4.诉讼费由鸿远公司承担。一审法院认定事实：2012年8月23日，康术臣与鸿远公司签订《商品房买卖合同》，约定将鸿远公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区长江路与香坊北路西北角北大荒辉煌小区5号楼01单元18层001号房屋（尚东辉煌城小区5号楼01单元18层001号房屋）出售给康术臣，房屋总价款548,084元。同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，第3项内容为“由出卖人继续为买受人办理，一年内完成，该房在办理产权过程中所产生的一切税费由买受人承担”。此后，康术臣依约交付房款，鸿远公司于2015年1月28日将房屋交付给康术臣。并于2015年1月29日向哈尔滨市顺通凯悦房产信息咨询服务有限公司交纳代办手续费、登记费、交易手续费、维修基金、契税。一审法院还查明：自2017年4月19日起，黑龙江农垦哈尔滨管理局房地产管理处停办房产证，由不动产登记机构核发不动产证。2018年6月11日，黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心香坊分中心出具的《复函》载明：“2018年1月29日鸿远公司向我中心提交北大荒尚东辉煌城小区1-15号楼首次不动产登记申请材料，截止2月11日1-15号楼首次不动产权属证书已全部发放完毕。不动产首次登记不动产权属证书发放之日起，权利人可以正常申请办理不动产登记相关业务；自2017年11月30日黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记历史遗留问题专项整治工作领导小组下发北大荒尚东辉煌城小区会签意见至今……该小区（除18号楼外）不动产登记事宜均能够正常办理。”康术臣所购房屋的不动产权属证书于2019年5月5日办理完毕。一审法院认为：康术臣与鸿远公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。康术臣已依约支付全部购房款，鸿远公司亦将房屋交付康术臣，但协助买受人办理房屋权属登记是出卖人应尽的附随义务，鸿远公司理应协助康术臣办理案涉房屋权属登记。康术臣无法按期取得房屋权属证书，鸿远公司应承担相应的违约责任。因康术臣已于2019年5月5日取得涉案房屋不动产权利证书，故对康术臣要求鸿远公司立即为康术臣办理房屋产权登记的请求不予支持。依《商品房买卖合同》约定，鸿远公司应最迟于2017年1月22日，协助康术臣将房屋权属登记办理完毕。由于国家政策调整，自2017年4月19日起，黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处开始停办房产证。自2018年2月11日尚东辉煌城小区不动产登记开始能够正常办理。此前，鸿远公司已将办理不动产权属证书的材料交至相关机构，这一事实表明其已经积极履行了合同约定的义务，本案不能如期办理权属证书系因国家政策调整导致，故鸿远公司承担逾期办证违约金时间应截止到2018年2月11日。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条有关“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”的规定，康术臣与鸿远公司未约定逾期办证违约责任，违约责任或者损失数额应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款有关“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”规定处理，即以房屋价款548,084元为基数，按年利率6%标准，自2017年1月23日起计付违约金。2017年1月23日至2018年2月11日期间的违约金为35,169元（548,084元×年利率6%÷360日/年×385日），对于超出部分不予支持。判决：一、鸿远公司给付康术臣2017年1月23日至2018年2月11日期间逾期办证违约金35,169元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回康术臣其他诉讼请求。如果鸿远公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,944元，减半收取计972元，由康术臣负担573元，鸿远公司负担399元。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为:本案双方对于逾期办证违约金的起算时间无异议，而对计算违约金的截止时间存在争议,因此本案的焦点问题为：案涉违约金的截止时间如何确定。根据《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，鸿远公司负有向产权登记机关报送相关手续，及通知购房者办理的义务,因鸿远公司未举示证据证明其何时通知购房者办证,故应以鸿远公司将相关手续递交不动产登记部门时间，作为其履行合同义务完毕的时间。根据案涉《复函》可以确定，自2018年2月11日起，案涉小区能够办理不动产权属登记，登记部门办理期间及其他原因导致延误期间，不应归于鸿远公司的违约责任期间，因此一审法院确定该日为计算违约金截止日符合实际。康术臣关于违约金计算截止日应为不动产权属证书办理完毕之日的上诉理由，加重鸿远公司的合同义务,本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。康术臣上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,944元，由上诉人康术臣负担。本判决为终审判决。审判长  周志强审判员  刘宏业审判员  董力源二〇二〇年十月十日书记员  安 迪