四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1190号 上诉人（原审被告）：龙万中，男，1958年1月19日出生，汉族，住四川省通江县。 被上诉人（原审原告）：严涛，男，1988年4月1日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：刘汝贤，通江县法律援助中心律师。 上诉人龙万中因与被上诉人严涛租赁合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2020）川1921民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人龙万中上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回严涛要求确认与龙万中所签订的《门市租赁协议》无效及解除《房屋出租协议》；3.一、二审诉讼费由严涛承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误；2.严涛在一审中请求确认严涛与龙万中于2019年9月10日所签订的《门市租赁合同》无效，未请求解除《门市租赁合同》，一审判决认定《门市租赁合同》有效，但却判决解除《门市租赁合同》；3.一审判决解除《房屋出租协议》，系认定事实不清，适用法律错误；4.一审判决龙万中返还严涛租金3666.67元不当。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回严涛的一审诉讼请求。 被上诉人严涛辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应维持原判；2.上诉理由二确认合同无效，已在一审中明示，变更了诉讼请求，同时在一审判决书中已经表明，上诉理由一与查明的事实不符，一审查明事实清楚正确；3.是否延长租赁期限无证据证明；4.转租与复工复产与本案解除合同没有关系，被上诉人因疫情涉及面广造成的损失很大，导致被上诉人无法继续经营生活，因此选择请求解除租赁合同，符合法律规定；5.通过证据显示门市和住房系同一天即2019年9月10日租赁，涉及下欠租金1万没有支付，在一审判决中已表述，予以抵扣。请求法院驳回上诉，维持原判。 原审原告严涛向一审法院起诉请求：1.依法解除严涛与龙万中于2019年9月10日签订的《门市租赁合同》；2.依法解除严涛与龙万中于2019年9月10日签订的《房屋出租协议》；3.判决龙万中返还2020年2月10日至2020年9月10日的房屋租金13912元和押金3000元；4.案件受理费由龙万中承担。 一审法院审理查明：2019年9月10日，龙万中作为甲方与作为乙方的严涛签订《门市租赁协议》，约定：一、乙方自愿租用甲方在通江县××镇××街社区××路××号××单元××楼××号（原粮果厂职工宿舍楼，现与一完小街平面邮政厅相邻）；二、租用期限自2019年9月10日至2020年9月10日止，租金每年30000元。付款方式一年一交，次年续租必须提前一月交给甲方；三、租赁期内，如因乙方的原因提前终止合同，乙方所付租金不予退换，并在租期前预付水、电费及财产押金3000元，乙方必须按约交纳水、电费……。同日，双方又签订《房屋出租协议》，约定：一、乙方（严涛）自愿租用甲方（龙万中）在通江县××镇××街社区××路××号××单元××楼××号（原糖果厂职工宿舍）；二、租用期限为2019年9月10日至2020年9月10日止，租金11000元……。严涛向龙万中支付房屋租金10000元，门市租金21000元，押金3000元。合同签订后，严涛入场经营至2020年2月停业。诉讼中，双方一致确认，严涛还未向龙万中返还案涉门市、房屋，其经营期间还尚欠水、电等费用未付。 一审法院认为，2019年9月10日，严涛与龙万中分别签订的《门市租赁协议》和《房屋出租协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。严涛主张案涉门市无产权证，无法办理营业执照，导致不能继续经营，未提供证据予以证实，一审法院对此不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……。”2020年1月以来，突入其来的疫情导致其包括餐饮在内的各行业均受到不同程度的影响，严涛租赁案涉门市用于经营餐饮业，疫情发生后，已停业经营至今，导致其合同已不能实现，属于上述法律规定的不可抗力。因此，严涛请求解除《门市租赁协议》和《房屋出租协议》，有法律依据，一审法院予以支持。案涉合同解除后，严涛应向龙万中返还案涉门市、房屋。龙万中应向严涛返还租期尚未届满期间的租金。因案涉门市、房屋尚处于严涛的控制之下，严涛主张龙万中返还2020年2月10日至2020年9月10日期间的租金，一审法院不予支持。但考虑到疫情影响，为合理分配双方之间的权利义务关系，一审法院酌定龙万中返还从本案起诉之日起至2020年9月10日期间的租金13666.67元。因严涛尚欠龙万中租金10000元，抵扣后，龙万中还应返还严涛租金3666.67元。双方签订的《租赁协议》约定严涛在经营期间必须按约交纳水、电费，经双方一致确认，严涛于经营期间还尚欠水、电费。因此，在双方均未提供具体欠费数额的情况下，本案一并处理其主张的押金3000元，条件尚不具备，严涛可在缴费后依法另行主张。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告严涛与被告龙万中于2019年9月10日签订的《门市租赁协议》；二、解除原告严涛与被告龙万中于2019年9月10日签订的《房屋出租协议》；三、被告龙万中于本判决生效之日起十日内返还原告严涛租金3666.67元；四、原告严涛于本判决生效之日起十日内返还被告龙万中位于通江县××镇××街社区××路××号××单元××楼××号（原粮果厂职工宿舍楼，现与一完小街平面邮政厅相邻的门市）；五、原告严涛于本判决生效之日起十日内返还被告龙万中位于通江县××镇××街社区××路××号××单元××楼××号（原糖果厂职工宿舍处的房屋）；六、驳回原告严涛的其他诉讼请求。案件受理费111元，由被告龙万中负担55.5元；原告严涛负担55.5元。 二审审理查明：二审中双方确认，案涉门市合同约定的年租金为30000.00元，被上诉人严涛已支付20000.00元；下余租金10000元，被上诉人严涛向上诉人龙万中书立欠据约定于2020年1月春节前付清，但至今未支付；同时被上诉人严涛向上诉人龙万中已支付了案涉门市水电及财产押金3000元，案涉住房合同约定的年租金11000元。 二审中，双方当事人都未提交新证据；二审审理查明的其他案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，原判认定上诉人龙万中与被上诉人严涛于2019年9月10日分别签订的《门市租赁协议》和《房屋出租协议》有效，本院予以确认。被上诉人严涛与上诉人龙万中签订《门市租赁协议》，租赁案涉门市从事餐饮经营，协议履行过程中，因2020年1月下旬突发的新冠肺炎疫情影响，停止了经营活动。本次疫情系突发的公共卫生事件，具有不能预见，不能避免并不能克服的特性，属不可抗力的客观情况。包括餐饮业在内的各行业均受到不同程度的影响。被上诉人严涛在2020年5月15日疫情尚未解除期间向原审法院起诉，请求解除《门市租赁协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的法定情形，原判判决解除该协议，于法有据，本院予以确认。案涉《门市租赁协议》解除后，被上诉人严涛应向上诉人龙万中返还案涉门市，上诉人龙万中应向被上诉人严涛返还租期尚未届满的门市租金。原判确定由上诉人龙万中返还自本案起诉之日起至2020年9月10日期间约4个月门市租金10000元，本院予以确认。因被上诉人严涛尚欠上诉人龙万中租金10000元，抵扣后，上诉人龙万中应不再返还该门市租金10000元。关于案涉《房屋出租协议》是否具备法定解除条件，应否予以解除的问题。被上诉人严涛与上诉人龙万中签订《房屋出租协议》，其合同目的是被上诉人严涛租赁案涉住房用于居住生活。但疫情的影响并不妨碍其居住生活使用，不影响其合同目的实现。故该《房屋出租协议》，不具备法定解除条件和双方约定的解除条件，双方应在合同约定的期间履行合同权利义务。原判判决解除该《房屋出租协议》，并由上诉人龙万中返还被上诉人严涛住房租金3666.67元，属认定事实，适用法律有误，应予纠正。但鉴于在该《房屋出租协议》履行过程中，确因疫情的客观情况，本着公平原则，本院酌定调减3个月住房租金计2750元，由上诉人龙万中返还被上诉人严涛。同时鉴于本案在二审期间该《房屋出租协议》约定的履行期间已届满。双方就案涉住房未再达成续租协议和意向，原判判决由被上诉人严涛向上诉人龙万中返还案涉住房，符合本案客观情况，本院予以确认。 综上所述，上诉人龙万中部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省通江县人民法院（2020）川1921民初1473号民事判决第一条：即“解除原告严涛与被告龙万中于2019年9月10日签订的《门市租赁协议》”；第四条：即“原告严涛于本判决生效之日起十日内返还被告龙万中位于通江县××镇××街社区××路××号××单元××楼××号（原粮果厂职工宿舍楼，现与一完小街平面邮政厅相邻的门市）”；第五条：即“原告严涛于本判决生效之日起十日内返还被告龙万中位于通江县××镇××街社区××路××号××单元××楼××号（原糖果厂职工宿舍处的房屋）”；第六条：即“驳回原告严涛的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省通江县人民法院（2020）川1921民初1473号民事判决第二条：即“解除原告严涛与被告龙万中于2019年9月10日签订的《房屋出租协议》”；第三条：即“被告龙万中于本判决生效之日起十日内返还原告严涛租金3666.67元”； 三、上诉人龙万中于本判决生效之日起十日内向被上诉人严涛返还住房租金2750.00元。 一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费111.00元，上诉人龙万中负担55.50元，被上诉人严涛负担55.50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 垚 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇二〇年十月二十八日 法官助理  朱 彬 书 记 员  李金城