山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6259号上诉人（原审原告）：李兴强，男，1978年10月16日出生，汉族，住山东省禹城市。委托诉讼代理人：沈程，山东浩尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏，山东浩尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东诚城成商贸有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：柴孝文，总经理。委托诉讼代理人：张亚伟，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭东，山东舜翔律师事务所律师。上诉人李兴强因与被上诉人山东诚城成商贸有限公司（以下简称诚城成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李兴强上诉请求：1.依法撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初288号民事判决书第二项，并依法改判诚城成公司向李兴强返还物业费6290元并支付利息（以6490元为基数，自2018年12月1日起，按照年利率6%计算利息至全部付清之日止）；2.依法判决本案一、二审诉讼费用均由诚城成公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一审法院认定《签约优惠政策》是诚城成公司为与不特定潜在客户签订合同而发出的要约，在李兴强与诚城成公司签订合同时，该要约即成为合同的一部分，对双方均产生约束力，诚城成公司应当按照该优惠政策的承诺履行，李兴强对上述认定的事实予以认可。但一审法院认为李兴强应当根据诚城成公司而后出具的《关于签约优惠政策的实施细则说明》的数额及报销流程进行报销李兴强不予认可。《签约优惠政策》中明确说明诚城成公司根据商户签订合同和缴纳租金的时间来确定所享受的优惠，且优惠是采取退还物业费的形式，该份《签约优惠政策》在双方签订合同时即对双方产生法律约束力，后诚城成公司又出具《关于签约优惠政策的实施细则说明》限制报销额度及报销的流程，明显属于在未经过李兴强同意的情况下擅自修改合同内容，限制李兴强的权利，加重李兴强的义务，虽然诚城成公司后期通过公示的方式出具《关于签约优惠政策的实施细则说明》，但是李兴强对于其中的报销额度限制及报销流程等内容均不认可，一审庭审过程中李兴强提交该份证据仅为证明诚城成公司曾将《签约优惠政策》进行公开公示，并不代表李兴强认可并同意按照其中的内容履行。因此，一审法院存在认定事实不清，作出了损害李兴强权益的判决，请求二审法院在查清事实的基础上，正确适用法律，依法支持李兴强的全部上诉请求。诚城成公司辩称，一、《签约优惠政策》并未对外公布，一审中李兴强称是通过商铺群发获得，其证据来源存在瑕疵。二、一审法院认定该优惠政策，旨在鼓励商户及早签订合同并缴纳租金，是为不特定潜在客户签订合同发出的要约，但李兴强与诚城成公司签订《济南天天淘宝街商场商铺经营权出让协议》的时间是2017年8月14日，并在当日缴纳租金，李兴强提供的《签约优惠政策》和《关于签约优惠政策的实施细则说明》上时间是2017年8月24日和26日，均在出让协议签订后，显然李兴强不属于法院认定的不特定潜在客户，也不存在及早签订合同并缴纳租金的情况，故该优惠政策与李兴强的出让协议没有任何关联。三、即使按照一审法院认定，优惠协议有约束力，李兴强提供的《签约优惠政策》及《关于签约优惠政策的实施细则说明》是在出让协议签订后，内容是对符合签约政策条件的商户给予的纯鼓励和优惠政策，并没有限制商户的任何权利，《签约优惠政策》和《关于签约优惠政策的实施细则说明》是一个整体政策，实施细则说明对签约优惠政策报销范围及步骤做出了明确说明，《关于签约优惠政策的实施细则说明》是由李兴强提供，公布时间是2017年8月26日，李兴强缴纳物业费及电表押金是在2017年9月5日和9月17日，均是在实施细则公布之后，说明李兴强在明知优惠政策细则的情况下并未提出异议，并缴纳了物业费及押金。应当按照优惠政策及细则规定的范围及步骤实施，李兴强的上诉请求仅认可合同中对自己有利部分，而不按照合同约定的范围及步骤实施，于法无据，请求法院依法驳回李兴强的上诉请求。李兴强向一审法院起诉请求：1.判令诚城成公司返还李兴强物业管理费6290元、电表押金200元，并自2018年12月1日起，按照年利率6%计算利息至全部付清之日止；2.本案诉讼费用全部由诚城成公司承担。一审法院认定事实：2017年8月14日，李兴强与诚城成公司签订《济南天天淘宝街商场商铺经营权出让协议》1份，约定诚城成公司将位于天天淘宝街内的E03号商铺经营权出让给李兴强；经营权出让期为一年，自2017年10月1日起至2018年11月30日止；经营权出让期内的出让金为每年45000元，签订合同时李兴强一次性向诚城成公司交清全部当期商铺经营权出让金，李兴强在入场前向诚城成公司交纳5000元质量保证金，作为对履行义务的保证，李兴强在合同期内无违约行为的，合同期满后无息全额退还；诚城成公司向李兴强按规定收取设施物业管理费，李兴强本合同期应承担合计6290元。双方在合同中还约定了各自的权利义务、违约责任等事项。合同签订后，李兴强向诚城成公司交纳了租金，并于2017年9月5日交纳了物业费6290元，于2017年9月27日交纳了电表押金200元，诚城成公司就上述款项向李兴强出具了物业费《收据》和电表押金《收据》。合同到期后，李兴强退场，双方对是否享受退还物业费优惠政策产生争议，形成纠纷。李兴强提交《签约优惠政策》图片打印件1份、《关于20170808公告声明的补充公告》图片打印件1份、《关于的实施细则说明》图片打印件1份、天天淘宝街微信聊天记录截图1份，拟证明诚城成公司于2017年8月24日发布签约优惠政策，在微信群内公示公开，按照该优惠政策2017年8月31日前签约的商户报销14个月的物业管理费。其中，《签约优惠政策》载明：“具体如下：1）2017年8月31日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费和空调使用费的基础上，再优惠2个月，合计14个月的物业费和空调费。2）2017年9月5日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费的基础上，再优惠1个月，合计13个月的物业费和空调费。3）2017年9月10日前签约并交清合同全款，报销12个月物业费，合计12个月的物业费管理费。4）2017年9月10日后，10月1日开业前签约的商户报销8个月的物业管理费。”该《签约优惠政策》落款处加盖山东诚城成商贸公司印章，时间为2017年8月24日。《关于的实施细则说明》载明：“天天淘宝街运营商诚城成公司近期推出了商户签约优惠政策，政策已经于8月24日发到群里。现在对包含内容和具体实施流程做以下具体说明：一、合同费用和包含内容：1、合同包含租金（选铺时已告知）物业费收费标准=1.48元×425天×合同租用面积；冷暖空调使用费=90元×租用面积；财产保险费大约100元左右。2、报销额度以及范围：报销额度按照《签约优惠政策》内容报销应报销的物业费为上限，报销范围为玻璃隔断，商铺门，铺地板，壁纸，吊顶，灯，柜台，展架等一切经营需要的道具。二、具体实施流程：第一步：到财务部门交清合同款和物业费；第二步：拿着合同和物业费收据到工程部接洽装修；第三步：与工程部就装修效果图和装修款确定方案；第四步：施工验收完毕，开具发票到账务部报销。”该《关于的实施细则说明》落款处加盖山东诚城成商贸公司印章，时间为2017年8月26日。后李兴强与济南艺超广告有限公司签订《淘宝街商铺装饰装修合同》对淘宝街E03号商铺进行了装饰装修。对于《签约优惠政策》的形成与取得，李兴强陈述，该《签约优惠政策》独立于合同之外，是诚城成公司为了招商发布的，当时张贴于物业办公室及整个商场内；提交的这份《签约优惠政策》是其他商户拍照取得，并在商铺群内转发，李兴强自商铺群中取得。李兴强主张其交款时间为2017年8月14日，交纳了14个月的物业费，根据优惠政策第1）条的规定，应退还14个月的物业费，即6290元。诚城成公司对此有异议，辩称李兴强提交的是照片优惠政策，对于内容无法核实，对微信截图真实性不予认可，发布人身份和原因无法核实；从截图内容看系B082自行发布，未得到诚城成公司认可，并非诚城成公司发布；诚城成公司现退租商户500多户，从未退还李兴强诉称的物业管理费，之前也未有商户主张过。据悉，近期起诉的业主是个别业主组织的一小撮退租商户的组织行为，系以个别商户在微信群内发布的不实信息为依据提起诉讼，该部分起诉商户的部分人员抱着善良本心和实事求是的态度并未起诉李兴强所谓的物业优惠政策，因此看出李兴强所谓优惠政策不存在。如李兴强所谓优惠政策被支持，所有退出商户将以此为依据向诚城成公司追偿，必然导致诚城成公司破产。李兴强与诚城成公司具有明确合同，应以合同为准；且李兴强在与诚城成公司签订合同并履行完毕的情况下，如真有该物业优惠政策，应当在合同中体现，现该合同没有体现，而是以其他方式体现，与常理不符；诚城成公司认可该优惠政策是商业机密，从未对外公布过，且当时商场签约时实施了优惠房租政策,合同约定租赁期为14个月，李兴强缴纳了一年房租45000元，有3个多月的优惠政策。对于租金是否优惠，李兴强认为，诚城成公司陈述的优惠政策与李兴强主张的优惠不是一回事，淘宝街的合同都是这么签订的，李兴强缴纳了14个月的房租，淘宝街2017年10月1日正式营业，中间是诚城成公司允许的装修日期。一审法院认为，李兴强与诚城成公司之间签订的《济南天天淘宝街商场商铺经营权出让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法、有效。协议到期后，李兴强已退场。本案争议的焦点为涉案《签约优惠政策》对双方有无约束力，李兴强的诉求有无事实及法律依据。对此一审法院认为，李兴强提交的《签约优惠政策》虽系拍摄图片的打印件，但该《签约优惠政策》内容具体明确，根据商户签订合同及交纳租金的时间来确定所享受的优惠，优惠采取退还物业费的形式，旨在鼓励商户及早签订合同并交纳租金。该《签约优惠政策》是诚城成公司为与不特定潜在商户签订合同，而发出的要约。诚城成公司辩称该《签约优惠政策》是公司商业机密，未对外公布过，但该《签约优惠政策》上加盖公司公章，且意思表示明确，众商户对此均知晓，对诚城成公司的该项辩称意见，一审法院不予采信。李兴强于2017年8月14日与诚城成公司签订协议，并于当日交清全款，表明已接受诚城成公司的要约，该优惠对双方有约束力，诚城成公司应按《签约优惠政策》的承诺履行。诚城成公司辩称在租金上已给予李兴强优惠，一审法院认为合同中对于租赁期限及租金数额均明确约定，无法确定是否优惠，且租金是否优惠，对诚城成公司向商户发出的要约并承诺的优惠不产生影响。根据《签约优惠政策》的意思表示，只要在该公司规定的期限内签订合同并交清全款的，即可享受不同程度的优惠政策。故李兴强应当享受该优惠政策，一审法院对于诚城成公司的该项辩称意见，不予采信。根据《关于的实施细则说明》中载明的合同费用、报销额度及范围、具体实施流程，李兴强享受的报销额度以14个月的物业费为上限，报销范围为玻璃隔断，商铺门，铺地板，壁纸，吊顶，灯，柜台，展架等一切经营需要的道具支出的费用。本案中，李兴强未提交证据证实其在玻璃隔断，商铺门，铺地板，壁纸，吊顶，灯，柜台，展架等方面的装饰装修费用支出，亦未按照《关于的实施细则说明》载明的报销流程到诚城成公司财务部门报销，故一审法院对李兴强要求诚城成公司返还14个月物业管理费6290元的诉讼请求，不予支持。李兴强提交电表押金的收据，且诚城成公司认可收到电表押金200元，故协议到期后，诚城成公司应予退还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限山东诚城成商贸有限公司于判决生效之日起十日内返还李兴强电表押金200元；二、驳回李兴强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李兴强负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，李兴强一审提交的《签约优惠政策》拍摄图片打印件中落款时间为2017年8月24日，《关于的实施细则说明》图片打印件中落款时间为2017年8月26日，李兴强于2017年8月14日与诚城成公司签订协议并交清全款。根据现有证据，案涉《签约优惠政策》如何实施实质上并不影响李兴强作出是否签订合同并交纳合同款项的行为。李兴强于2017年9月5日交纳了物业费6290元，其称曾多次到财务要求返还物业费但未提交证据证实。据此，一审法院认为李兴强未提交证据证实其在玻璃隔断，商铺门，铺地板，壁纸，吊顶，灯，柜台，展架等方面的装饰装修费用支出，亦未按照《关于的实施细则说明》载明的报销流程到诚城成公司财务部门报销，不予支持其要求诚城成公司返还14个月物业管理费6290元的诉讼请求并无不当。综上所述，李兴强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李兴强负担。本判决为终审判决。审判员  刘彦亭二〇二〇年十月九日书记员  韩 雪