广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0802民初2858号 原告：广西壮族自治区贵港城区公路养护中心，住所地广西贵港市金港大道**。统一社会信用代码124500004993760499。 法定代表人：钟惠良，该中心主任。 委托诉讼代理人：梁春柱，广西自律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉泉，男，1966年11月10日出生，汉族，系该中心科长,住。 被告：罗剑承，男，1984年12月15日出生，壮族，住广西南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：张智强，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷德玮，广西伟宁律师事务所（实习）律师。 被告：广西南宁巢鸿贸易有限公司，住，住所地广西南宁市良庆区金象大道****一社会信用代码：914501080527460908。 法定代表人：黄**香，该公司执行董事。 原告广西壮族自治区贵港城区公路养护中心与被告罗剑承、广西南宁巢鸿贸易有限公司（以下简称巢鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人梁春柱、陈玉泉，被告罗剑承的委托诉讼代理人张智强、雷德玮到庭参加诉讼，被告巢鸿公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西壮族自治区贵港城区公路养护中心向本院提出诉讼请求：1.确认原广西壮族自治区贵港城区公路管理局（以下简称贵港公路局）与巢鸿公司、罗剑承在2017年9月12日签订的《租赁合同》于2020年5月1日解除；2.两被告向原告支付租金148333元及违约金30万元；3.确认被告交纳的押金44000元归原告所有，以上合计492333元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原贵港公路局与被告巢鸿公司、罗剑承于2017年9月12日签订了《租赁合同》，将位于贵港市间铺面交给被告承租，租赁期限为5年，自2017年10月13日至2022年10月12日止，月租金为5万／月，每半年支付一次，每次支付30万元。被告支付押金44000元，如违约不予返还。如被告违约拖欠租金，贵港公路局有权解除合同，被告应按六个月租金数额计算违约金支付给贵港公路局。合同签订后，该局将上述铺面交付被告承租，被告巢鸿公司支付了2017年10月13日至2019年10月13日的租金共120万元。按照合同约定，2019年10月14日至2020年4月30日的租金应为328333元，但根据《中共广西壮族自治区委员会、广西壮族自治区人民政府关于统筹做好新冠肺炎疫情和经济社会发展工作的意见》的规定，减免2020年2月、3月、4月三个月的租金共15万元，据此，2019年10月14日至2020年4月30日的租金为178333元，减去2020年1月3日、3月20日共支付的3万元，尚欠租金148333元。经原告多次催促，被告至今未支付租金。根据《租赁合同》第十一条第5点约定，乙方拖欠租金达30日以上或未付应付费用的金额达到一万元以上的，甲方有权解除合同，收回租赁的房屋。现被告拖欠租金时间己超过6个月，符合合同约定的解除合同条件。因贵港公路局的名称于2019年11月5日己变更为广西壮族自治区贵港城区公路养护中心，该《租赁合同》的权利义务由原告承受。为此，原告于2020年6月3日向两被告邮寄《解除租赁合同通知书》，内容为：涉案《租赁合同》于2020年5月1日解除，在2020年5月6日前将承租的铺面按现状返还，拖欠的租金148333元及合同约定的违约金应于2020年6月15日前清偿。该《解除租赁合同通知书》已于2020年6月4日送达两被告，但被告仍然不支付租金。综上，本案的房屋租赁合同合法有效，被告不按约支付租金，已构成违约，应承担违约责任。为此，原告遂诉至法院。 被告罗剑承辩称，1.被告与原告所签订的《租赁合同》违反法律的强制性规定，应当认定为无效合同，故合同中违约金条款也应为无效条款，原告主张付违约金没有事实及合同依据。原告出租给巢鸿公司位于贵港市间铺面均未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方所签订的租赁合同系依法应认定为无效，故租赁合同中所述违约条款亦为无效的约定，因此原告主张被告支付的违约金无事实及法律依据；2.即使需要支付违约金，原告主张支付30万元的违约金也没有任何依据。根据原告出具的《广西壮族自治区贵港城区公路养护中心关于罗剑承提前终止合同申请书的回复》，原告明确表示：如“解除合同”，则向被告收取违约金5万元。该回复是具有既定力的，而原告现又主张支付30万元的违约金，其主张不能成立。即使需要支付违约金，原告最多只能收取5万元；3.被告已支付的商铺押金应抵扣房屋使用费，原告主张尚欠房屋使用费148333元不符合客观事实。因被告与原告签订租赁合同无效，原告应向被告返还已缴纳的商铺押金。本案中，被告已缴纳的押金可抵扣房屋使用费，故房屋使用费应在扣减已付的押金后再计算；4.被告不是本案商铺的实际使用人（承租人），应由巢鸿公司承担支付房屋使用费等责任。被告作为巢鸿公司的法定代表人，并受巢鸿公司的委托，代巢鸿公司与与原告签订《租赁合同》，原告为巢鸿公司开具的租赁发票等事实表明，巢鸿公司为上述商铺的实际使用人（承租人），被告只是代巢鸿公司签订《租赁合同》、缴纳租金等相关业务的受托人，故被告不应承担本案的责任，本案所涉支付房屋使用费等责任均应由巢鸿公司承担。综上，被告与原告所签订的租赁合同无效，本案应按照合同无效的法律后果处理相关法律关系及款项，原告请求支付租金及违约金等诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被告巢鸿公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年9月12日，贵港公路局作为出租方（甲方）与罗剑承作为承租人（乙方）共同签订了一份《租赁合同》，其中约定甲方将贵港市江北东路496号旧城区局22间临街铺面按现状出租给乙方，合同期限为5年，即自2017年10月13日起至2022年10月12日止，双方约定自2017年9月13日起至2017年10月12日为免租期，为乙方装修期阶段。乙方应在合同生效之日起三个工作日内向甲方交纳首期（半年）租金300000元，后续租金以半年为一个支付期，在每个支付期前10日内交纳下一周期的租金。乙方应在合同生效之日起三个工作日内缴纳承租押金44000元。乙方拖欠租金、物业费、水电费及其他费用达30日以上（包括30日）或未付应付费用的金额达到一万元以上的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋。乙方擅自解除合同提前退租的，甲方已收取的未租赁期间的租金、承租押金不再返还，同时应向甲方支付等同于当年度六个月的租金数额的违约金，固定装修物归甲方处置等内容。该合同尾部的出租方处有贵港公路局的盖章，承租方处有被告罗剑承的签名及巢鸿公司的盖章。合同签订后，被告罗剑承于2017年9月15日向贵港公路局支付了押金44000元。之后，被告罗剑承、巢鸿公司向贵港公路局支付了2017年10月13日至2019年10月13日的租金共计1200000元。按照合同约定，2019年10月14日至2020年4月30日的租金应为328333元，但因新冠肺炎疫情影响，原告减免了2020年2月、3月、4月三个月的租金共150000元，据此，该期间的租金为178333元，两被告于2020年1月3日、3月20日共支付租金30000元，故尚欠租金为148333元，被告罗剑承对此并无异议。2020年4月30日，原告发出解除租赁合同通知书，其中载明涉案租赁合同于2020年5月1日解除等内容，该通知书已于2020年6月4日送达两被告。之后，原告已将涉案商铺收回。 另查明，贵港公路局于2019年11月5日更名为广西壮族自治区贵港城区公路养护中心。涉案的22间临街铺面均未取得建设工程规划许可证。 2019年12月6日，被告巢鸿公司将其法定代表人由罗剑承变更为黄**香。2017年9月2日，被告巢鸿公司出具了一份授权委托书给被告罗剑承，授权被告罗剑承作为其公司代理人，代表公司与贵港公路局签订租赁合同及代为缴纳租金等事项。但被告罗剑承未能举证证实其在签订涉案租赁合同时已向原告出示该份授权委托书。 以上事实，有当事人的陈述及事业单位法人证书、贵港公路局转发关于调整自治区交通运输厅所属事业单位机构编制事项批复的通知、租赁合同、资金往来结算票据、广西增值税普通发票、解除租赁合同通知书、授权委托书、广西南宁巢鸿贸易有限公司工商登记历史变更信息等证据为证，足以认定。 本院认为，涉案租赁合同首页注明的承租人为被告罗剑承，该合同尾部的承租方处有被告罗剑承的签字及被告巢鸿公司的盖章，被告罗剑承未能举证证实其在签订涉案租赁合同时，向原告表明其是作为被告巢鸿公司的法定代表人签订该合同，或向原告出示被告巢鸿公司出具的授权委托书，且合同签订后，是由两被告共同履行合同义务，故涉案铺面的承租人应为两被告，涉案租赁合同的法律后果应由两被告共同承担。经查明，贵港市江北东路496号旧城区局22间临街铺面均未取得建设工程规划许可证，故原告将上述铺面出租给两被告，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方形成的租赁合同关系依法应认定无效。据此，原告要求解除该合同，于法无据，本院不予支持。根据上述解释第五条规定，租赁合同无效，两被告仍需按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给原告。对于尚欠的房屋占有使用费为148333元，被告罗剑承对此并无异议，故原告要求两被告支付该款项，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金及没收被告所交纳的押金，因涉案租赁合同系无效合同，故原告的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，被告所交纳的押金44000元，应抵扣其所欠的租金，故两被告尚应向原告支付租金104333元（148333元-44000元）。 综上,依照《中华人民共和国合同法》五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广西南宁巢鸿贸易有限公司、罗剑承向原告广西壮族自治区贵港城区公路养护中心支付房屋占有使用费104333元； 二、驳回原告广西壮族自治区贵港城区公路养护中心的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8686元，减半收取计4343元，由原告广西壮族自治区贵港城区公路养护中心负担3431元，被告罗剑承、广西南宁巢鸿贸易有限公司负担912元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8686元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陈拥静 二〇二〇年十月十二日 书记员  黄路瑶