黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3159号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街**新华联城**商服楼**。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人:张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人:高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：梁茵，女，1982年4月21日出生，汉族，住大庆市高新区。委托诉讼代理人：孙巍，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）与被告梁茵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告梁茵及其委托诉讼代理人孙巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令梁茵支付物业服务费2,4806.4元及自2017年1月1日起至2019年12月31日期间逾期违约金6790.75元，共计3,1597.15元；2.案件受理费由梁茵承担。事实和理由：2016年6月29日，梁茵入住悦豪物业公司管理的xx小镇xx室，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第十五条约定，物业服务费用为24元/平方米/年，如梁茵不能按期缴费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。梁茵入住后，悦豪物业公司为其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽义务。但梁茵未按照物业管理服务协议的约定交纳物业服务费，拖欠悦豪物业公司2017年至2020年的物业服务费24,806.4元及逾期违约金6790.75元，合计3,1597.15元。因梁茵不履行义务,故诉至法院。梁茵辩称，悦豪物业公司不是本案适格主体，无权向其主张物业服务费。梁茵不知道哪家物业公司为其提供服务，无论谁提供服务均没有达到一级物业服务标准，无权要求按照一级标准付费。悦豪物业公司主张的预收物业费的方式,明显存在侵犯梁茵合法权益的可能,并且该条款属于格式条款,在加重梁茵责任前提下,悦豪物业公司应当尽到提示义务，请求驳回悦豪物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1.物业管理服务协议1份（复印件,与原件核对无异），欲证明2016年6月29日，悦豪物业公司与梁茵签订物业管理服务协议，协议第十五条第1项约定“物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费”、第2项约定“物业管理服务费标准为2元/平方米/月”、第3项约定“如梁茵不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金”，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向梁茵收取物业服务费。经质证，梁茵对证据的真实性无异议,对证明问题有异议，认为签协议时，开发商或悦豪物业公司均未向梁茵告知悦豪物业公司为涉案小区提供物业服务，梁茵不知协议的合同主体及相关约定，不是梁茵真实意思表示。前期物业资质为三级物业，对于物业公司资质、物业服务费标准以及服务标准的约定属于协议主要内容，主要内容变更应经双方协商一致；协议中物业服务费的约定及物业服务费的预收方式属于格式条款，加重梁茵的责任，该条款应认定无效；协议约定的全部内容与其他洋房、高层物业管理服务协议内容完全相同，公用设备设施日常运营、保养、维修服务标准中楼内墙面、休闲椅等以及室外设施、供水系统、消防系统、电梯系统等。梁茵入住时不能证明悦豪物业公司已经备案，如悦豪物业公司不能证明则合同应认定无效。2.欠费明细表1份、催缴通知单及律师催收函各1份（打印件），欲证明梁茵自2016年6月29日接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但梁茵自2017年1月1日起至今一直未交纳物业服务费，已严重违反协议约定，应支付物业服务费24,806.4元及逾期缴费违约金6790.75元，合计31,597.15元。经质证，梁茵对该组证据的真实性及证明问题均有异议，认为欠费明细表系悦豪物业公司单方制作，没有梁茵签字确认，对于明细表上的物业单价及违约金标准、欠费总额亦不予认可。且该组证据无法证明悦豪物业公司主体资格，梁茵也没有看到缴费通知单，未收到律师函，不知何时张贴以及贴了多长时间。至今未分清阿斯兰小区内是否为一个服务公司。本院认为以上两组证据与本案有关联，形式符合要求，故本院对悦豪物业公司上述两组证据均予以采信。梁茵向本院提交证据如下：1.大庆市商品住宅质量保证书及大庆市住宅使用说明书各1份（复印件，与原件核对无异），欲证明悦豪物业公司不是开发商向梁茵告知的物业公司，悦豪物业公司主体不适格，且大庆市商品房住宅使用说明书中明确提示提供服务的是大庆悦豪物业管理有限公司，资质为三级，悦豪物业公司与梁茵签订的物业管理协议中对物业服务资质、物业费标准等主要内容变更时应向梁茵告知，悦豪物业公司无权要求梁茵按照一级物业服务标准进行收费。经质证，悦豪物业公司对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，大庆市住宅使用说明书是由开发商提供，但其记载的物业管理公司与经过城管局备案的物业管理公司不一致是打印错误，说明书内体现的服务热线电话等均是悦豪物业公司。说明书中的物业公司资质是由城建主管部门确定的，与物业服务收费无关，大庆本地已取消一级与三级物业区分，以合同约定为准。因悦豪物业公司对该组证据的真实性均无异议，故本院对该组证据的真实性均予以确认。2.《阿斯兰小镇居住项目临时管理规约》1份(复印件，与原件核对无异)，欲证明该形成时间为2016年5月10日,规约第二十五条明确约定物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊,按照前期物业服务合同的约定交纳。第三十二条约定本规约作为物业买卖合同附件,自物业第一买受人签字承诺之日起生效,至新业主大会制定新的管理规约生效之日终止。因此,在该规约尚在有效期内时,悦豪物业公司无权要求梁茵按照一级物业服务标准支付物业费。经质证，悦豪物业公司对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据内已经明确体现出物业服务机构为悦豪物业公司，资质、地址、电话等均与悦豪物业公司信息一致，同时该证据第三十二条已经体现出该证据仅是作为物业买卖合同的附件制定新的管理规约并生效之日该规约终止，因此当梁茵与悦豪物业公司签订了新的物业管理服务协议后应当依据物业管理服务协议内容履行相应的权利义务。物业服务协议及管理规约内约定的标准均符合备案的价格标准。因悦豪物业公司对该组证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。3.2014年大庆高新区城市管理局对大庆新华联房地产开发有限公司作出的大庆市前期物业管理招标或协议方式合同备案通知书复印件1份,欲证明2014年10月22日,开发商在城管局备案的前期物业公司应为北京悦豪物业管理有限公司，此时悦豪物业公司已经成立。如果悦豪物业公司符合法定标准，应该以悦豪物业公司进行备案。梁茵接房时，开发商告知的前期物业公司为大庆悦豪物业管理有限公司。经质证，悦豪物业公司对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为悦豪物业公司系北京悦豪物业管理有限公司下设的分公司，依据总公司指示提供相应服务，该证据已在城管局备案，物业服务费已经明确约定，完全符合悦豪物业公司与不同住宅类型的业主签订的物业服务协议内约定的标准。因悦豪物业公司对该证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。4.物业管理服务协议1份（复印件），欲证明该协议中物业服务公司为大庆悦豪物业管理有限公司，梁茵与该协议中业主同属一区域，依据协议小区内应当只存在一家物业服务企业，现小区内有两家物业公司，不能确认悦豪物业公司就是为梁茵提供服务的物业公司。经质证，悦豪物业公司对该证据真实性及证明问题均有异议，认为无原件核实且与本案无关。5.悦豪物业公司发出的《重要通知》照片打印件1张，欲证明阿斯兰一期、二期属于同一个小区，但现在小区内存在2家物业公司。通知中显示的具体问题包括房屋漏雨、因维修漏雨导致室内装修损害未恢复等情况。经质证，悦豪物业公司对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为悦豪物业公司主体适格，为解决遗留的房屋质量问题积极与房地产开发商协调，通知中存在的问题不在悦豪物业公司服务范围内。另外，悦豪物业公司对业主报修的问题汇总后向房地产开发商反馈协调，已尽到了义务。6.收据2份（复印件，提交原件核对），欲证明同小区业主所交纳的物业费是交纳给大庆悦豪物业管理有限公司的，而不是悦豪物业公司，因此悦豪物业公司主体不适格。经质证，悦豪物业公司对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为与本案无关。7.张桂兰物业费收据4张（复印件），欲证明阿斯兰小区是由大庆悦豪物业管理有限公司收取物业费，梁茵不能确定提供物业服务的具体是哪一家物业公司，对悦豪物业公司主体是否适格存疑。经质证，悦豪物业公司对该证据真实性及证明问题均有异议，收据票据体现业主并非梁茵，与本案无关。8.治安安全消防协议打印件1份及关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复复印件1份，欲证明小区的治安、消防、安全等问题是由大庆悦豪物业管理有限公司负责，关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复证明市城管委比对该小区内房屋的收费标准暂定为每月每平方米2元至2.5元。经质证，悦豪物业公司对该证据真实性及证明问题均有异议，认为与本案无关，同时梁茵提到的批复没有相关部门盖章，“非保障性住房前期物业服务收费标准”由政府定价。9.光盘1张（内含视频1组、照片1组）、照片复印件1组，欲证明公共问题为垃圾清理不及时，环境卫生不达标；大门栏杆长期处于抬起状态、对外来车辆未登记；有业主家被盗；车辆占道导致上下班拥堵；小区绿化草坪覆盖率低，绿化日常养护服务不达标；水系、电梯等达不到服务标准，附属设施没有检查和维修。另外，梁茵家常年漏雨导致墙壁长毛、壁纸脱落，楼下房梁断裂至今无人维修。经质证，悦豪物业对该组证据真实性及证明问题均有异议，认为梁茵未能提供原始载体，且照片系打印件，只能反映静态事实，不能反映悦豪物业公司服务的连续和持续过程，照片中显示的地址、时间等无法确定真实性。多张照片显示的也不是悦豪物业公司提供的服务范围；悦豪物业公司有专业的垃圾车，按规定及时间进行清理，梁茵提供的连续几天的垃圾未清理图片视频中垃圾属于绿化清理的落叶及枯枝统一堆放的垃圾，最后统一进行绿化垃圾的清理；对于小区主道挖开施工情况属于悦豪物业公司施工的会及时恢复，梁茵提供的照片中施工位置属于热力公司管线施工，具体恢复时间悦豪物业公司只能与热力公司进行沟通追踪，没有权利处置；房屋漏雨及房梁断裂均属于房屋质量问题，应与开发商联系。梁茵出示的证据4-9，未能证实悦豪物业公司提供的相关物业服务未达标，故本院对梁茵出示的证据4-9均不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月29日，梁茵办理了阿斯兰小镇xx地xx室入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订的物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如梁茵不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对梁茵居住的小区实施物业管理服务至今。梁茵拖欠悦豪物业公司2017年至2020的物业服务费24,806.4元，经悦豪物业公司催要，梁茵拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，梁茵所有的房屋建筑面积为258.4平方米。阿斯兰小镇至今没有设立业主大会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务业主支付物业服务费的合同。本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司履行其物业管理服务的相应职责，为梁茵提供物业服务，梁茵应承担交纳物业服务费的义务。故悦豪物业公司要求梁茵支付2017年至2020年的物业服务费24,806.4元的诉请，本院予以支持。关于2017年1月1日至2019年12月31日期间逾期违约金6790.75元的诉请，悦豪物业公司提供的物业管理服务协议中虽然约定了违约金，但违约金具有惩罚性，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉请不予支持。梁茵虽辩称悦豪物业公司不是本案适格原告，无权向其主张物业服务费，但对此梁茵没有提供充分证据，梁茵入住阿斯兰小镇且与悦豪物业公司签订物业管理服务协议，证明为其服务的是悦豪物业公司，且合同对物业收费标准等情况约定明确，不存在不知提供物业服务为何人等情况。梁茵2016年入住阿斯兰小镇时签订的协议中约定的物业服务费符合大庆市物价监督管理局于2015年12月1日作出的《关于阿斯兰小镇前期物业服务收费标准的批复》的规定，双方当事人签订协议第十五条约定了物业服务费2元/平方米/月，具体明确。对于梁茵辩称预收费侵犯其合法权益的辩论意见，亦不足以证明梁茵据交物业费的理由成立。综上，本院对梁茵上述抗辩理由均不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、梁茵于本判决生效之日起十日内给付北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2017年至2020年物业服务费共计24,806.4元；二、驳回北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费295元（已减半），由梁茵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  王庆娟二〇二〇年十月二十一日书记员  常松玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。