吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2403民初3008号原告（案外人）：何忠惠，女，1963年7月20日出生，汉族，个体户，住敦化市。委托诉讼代理人：范会丽，女，1982年11月24日出生，汉族，无职业，住敦化市。被告（申请执行人）：王艳梅，女，1963年7月6日出生，汉族，无职业，住敦化市。委托诉讼代理人：赵宗强，男，1957年5月7日出生，汉族，无职业，住敦化市。（系王艳梅的丈夫）第三人（被执行人）：王宪宝，男，1959年2月23日出生，汉族，无职业，住敦化市。第三人：敦化市隆泰房地产开发有限责任公司，住所地敦化市敖东大街**。法定代表人：何忠臣，董事长。委托诉讼代理人：何晶勋，系该公司经理。何忠惠与王艳梅及第三人王宪宝、第三人敦化市隆泰房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，何忠惠、王艳梅及其委托诉讼代理人赵宗强、敦化市隆泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人何晶勋到庭参加诉讼，王宪宝经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何忠惠向本院提出诉讼请求：1、确认敦化市隆泰房地产开发有限责任公司名下位于敦化市××区东侧XXXXXXX、丘地号为XXXX-XXX-XXX-XXX、建筑面积为76.39平方米房屋为何忠惠实际所有；2、依法判令停止对敦化市隆泰房地产开发有限责任公司名下位于敦化市××区东侧XXXXXXX、丘地号为XXXX-XXX-XXX-XXX、建筑面积为76.39平方米房屋的执行，并依法解除对上述房屋的产籍手续的预查封强制措施；3、王艳梅承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年9月21日，敦化市人民法院作出的(2020)吉2403执异65号执行裁定书,认定“案外人何忠惠不是涉案房屋的权利人”的事实,与何忠惠为该房屋的实际所有权人的事实相悖。2020年6月24日，敦化市人民法院作出的(2019)吉2403执恢73号之二执行裁定书,预查封王宪宝所有的位于敦化市××区、丘地号为XXXX-XXX-XXX-XXX、建筑面积为76.39m房屋的产籍手续。因何忠惠系该房屋的实际所有权人(登记于敦化市隆泰房地产开发有限责任公司名下),而非王宪宝所有,前述裁定预查封房屋产籍手续是错误的,无事实及法律依据,应依法予以撤销。理由如下:2008年7月1日，甲方何忠惠与乙方敦化市隆泰房地产开发有限责任公司签订房地产开发协议书一份,约定甲方在敦化市内从事房地产开发,使用乙方敦化市隆泰房地产开发有限责任公司的开发资质和营业执照,不限年限和所有开发项目。所开发项目的利润盈亏均由甲方自己承担,与乙方没有任何关系,乙方的经营也与甲方没有任何关系,各自承担各自的权利与义务。2012年6月12日，何忠惠开发位于敦化市××区的建设项目,相应于2014年4月20日前都交付使用了。期间,王宪宝为何忠惠的该建设项目提供沙子货值为728460元。王宪宝给儿子王阳光购买了何忠惠开发的××区住宅一处,建筑面积82.04m,房款为377219元。前述房款王宪宝以应收何忠惠的沙子货款抵顶首付款117219元,剩余房款26万元由王阳光按揭贷款支付的。因何忠惠、王宪宝和敦化市隆泰房地产开发有限责任公司三方之间存在债权债务关系。2017年6月26日,经三方债权债务转让确认,何忠惠尚欠王宪宝的沙子货款611241元,王宪宝用该货款冲减向敦化市隆泰房地产开发有限责任公司的借款对应数额,敦化市隆泰房地产开发有限责任公司再行以此款冲减与原告的往来款。至此,何忠惠就不欠王宪宝的沙子货款了,双方之间也再无其他债权债务关系,根本不存在“第三人王宪宝名下有顶账房”的法定事实。为此,有敦化市隆泰房地产开发有限责任公司提供的财务原始凭证记载的王宪宝、何忠惠的收据及情况说明为据。因此,隆泰名嘉花园尚未售出的房屋名义上是敦化市隆泰房地产开发有限责任公司的,实际所有权人均为何忠惠,包括被敦化市人民法院预查封的该房屋。由此可见,(2020)吉2403执异65号执行裁定书确认该房屋所有人系敦化市隆泰房地产开发有限责任公司,直接否定此前贵院作出的(2019)吉2403执恢73号之二执行裁定书认定为第三人王宪宝名下有顶账房的事实。但与该房屋的实际所有权人为何忠惠的法定事实相悖,即将何忠惠的该房屋的产籍手续进行预查封是错误的,严重损害房屋实际所有权者的合法利益。法院预查封涉案房屋之前没有其他法院查封，该房屋。名嘉花园共有五百多户，除本案涉案房屋外，其他房屋大约有69个房屋及车库被查封，剩余房屋没有被查封。王艳梅辩称，2016年我申请执行，涉案房屋已经查封2次了，当时产权都没下来，因为案款的数额小，查封违规，后我又申请查封了王宪宝的沙船，让我随便卖，第二天我发现封条没了。第二次查封在2017年2月份，何忠惠说王宪宝借了何忠臣的钱，何忠臣又借了何忠惠的钱，所以相互都抵账了。何忠惠和何忠臣的财产都已经被法院另案查封了，所以本案中被执行局预查封的房屋不属于何忠惠和何忠臣的周六。何忠惠的诉请没有法律依据。王宪宝未到庭，在庭前与法院工作人员通话时，口头述称，涉案被查封房屋并非王宪宝所有，王宪宝也不知道该房屋的所有权人是谁。敦化市隆泰房地产开发有限责任公司述称：原告于2019年12月30日挂靠隆泰开发资质并付了挂靠费80万元，2012年开发的名嘉花园小区是属于原告的，王宪宝欠隆泰公司的钱现此房屋在隆泰地产公司名下，不属于王宪宝，属于原告所有，请求贵院解除名嘉花园1号楼1单元东侧XXXXXXX、丘地号为XXXX-XXX-XXX-XXX、建筑面积为76.39平方米房屋的预查封。敦化市人民法院预查封涉案房屋之前，没有其他法院查封该房屋。本案争议焦点为1、原告是否为名嘉花园1号楼1单元东侧XXXXXXX、丘地号为0533-023-123-007、建筑面积为76.39平方米房屋的所有权人；2、应否准予执行名嘉花园1号楼1单元东侧XXXXXXX、丘地号为0533-023-123-007、建筑面积为76.39平方米的房屋。经审理查明：2016年7月22日，敦化市人民法院作出（2016）吉2403民初1960号民事调解书，载明（以下为原文）：“本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告王宪宝于2015年10月1日前偿还原告王艳梅借款本金6万元及6万元的利息（利息自2015年11月2日起计算至还款之日止，按月利率1.5%计算）；二、被告王宪宝于2016年12月31日前偿还原告王艳梅借款本金3万元及3万元的利息（利息自2015年11月2日起计算至还款之日止，按月利率1.5%计算）；三、被告王宪宝于2017年6月1日前偿还原告王艳梅借款本金7万元及7万元的利息（利息自2015年11月2日起计算至还款之日止，按月利率1.5%计算）；四、原告王艳梅撤回对被告王跃琴的起诉。”申请执行人王艳梅向敦化市人民法院申请执行（2016）吉2403民初1960号民事调解书，敦化市人民法院予以受理。2020年6月24日，敦化市人民法院作出（2019）吉2403执恢73号之二执行裁定，裁定：“预查封对被执行人王宪宝所有的位于敦化市××区、丘地号为XXXX-XXX-XXX-XXX、建筑面积为76.39平方米房屋的产籍手续。查封期限为三年。”敦化市人民法院在执行过程中到敦化市房屋产权管理中心查询，档案信息显示：坐落于敦化市××区、建筑面积为76.39平方米的房屋，所有权人系敦化市隆泰房地产开发有限责任公司。另查明，2008年7月1日，甲方何忠惠与乙方敦化市隆泰房地产开发有限责任公司签订房地产开发协议书，约定甲方在敦化市内从事房地产开发，使用乙方的开发资质和营业执照，同时约定了资质使用费等相关权利义务。庭审中，何忠惠与敦化市隆泰房地产开发有限责任公司均认可敦化市隆泰名嘉花园小区楼房系何忠惠借用敦化市隆泰房地产开发有限责任公司的资质开发。庭审中，何忠惠、敦化市隆泰房地产开发有限责任公司均认可因何忠惠拖欠王宪宝沙款，曾经将涉案被预查封房屋抵账给王宪宝（未办理产权变更手续），后因何忠惠、王宪宝、敦化市隆泰房地产开发有限责任公司三方债权债务相互抵销，免除了何忠惠对王宪宝的债务，从而导致涉案被执行房屋不再抵账给王宪宝。王宪宝本人未到庭，亦未此债权债务关系作出陈述或者认可，王宪宝本人陈述涉案被预查封房屋并非王宪宝的房屋。据以认定上述事实的证据有：何忠惠提供的证据1.房地产开发协议书（复印件）及敦化市隆泰房地产开发有限责任公司提供的房地产开发协议书（复印件），何忠惠与敦化市隆泰房地产开发有限责任公司对这些证据均无异议，能够证明双方签订协议书的事实，但本院考虑该协议违反法律规定，故不能作为本院确认何忠惠为涉案房屋所有实际所有权人的依据。何忠惠提供的证据2.收据2张、说明一份、1号楼1单元402室（西侧）82.04平方米贷款手续一份与敦化市隆泰房地产开发有限责任公司提供的公司财务账4页、收据2张、说明一份（复印件）内容一致，能够证明被执行人王宪宝与何忠惠之间，何忠惠与敦化市隆泰房地产开发有限责任公司之间存在债权债务关系，虽然何忠惠与敦化市隆泰房地产开发有限责任公司之间无异议，但王宪宝本人未到庭，本院无法核实相关债权债务抵销情况。王艳梅提供的拉沙子顶账明细拍照照片一份，因无法核实其来源及真实性，故不作为本案认定事实的依据。本院调取的本院执行过程中从房屋产权管理中心调取的房屋档案信息，内容真实，能够证明涉案被预查封房屋登记在敦化市隆泰房地产开发有限责任公司名下，本院予以采信。本院在向王宪宝送达时，与王宪宝及其儿子王阳光的通话录音，能够反映王宪宝及其儿子王阳光与法院通话内容，因王宪宝本人不到庭，本院以其通话内容作为其对本案的陈述内容。本院认为，何忠惠在本案中主张涉案被预查封房屋系何忠惠借用敦化市隆泰房地产开发有限责任公司资质开发的房屋。根据《房地产开发企业资质管理规定》第三条关于“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务”及相关法律、法规之规定，从事房地产开发经营业务必须取得相应资质，禁止个人开发房地产。根据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”及第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，遵循物权公示公信原则，不动产物权属的判断首先应以不动产登记簿的登记为准。涉案被预查封房屋所有权登记在敦化市隆泰房地产开发有限责任公司名下，无论是否为何忠惠个人实际出资开发，本院均不能认定何忠惠为涉案被查封房屋的所有权人。何忠惠与敦化市隆泰房地产开发有限责任公司之间的借用资质合同，属于其双方的内部协议，不能对抗作为申请执行人的第三人。何忠惠明知借用他人资质开发房地产的行为违反法律规定，仍然选择采取此种方式，应由其自身承受相应风险，对于何忠惠以涉案被预查封房屋系其借用资质开发并系实际所有权人为由，提出排除执行的诉讼请求，本院不予支持。关于法院将涉案房屋作为被执行人财产进行预查封是否正当的问题，因该房屋登记所有权人敦化市隆泰房地产开发有限责任公司并未以该公司名义提出执行异议，故本院在本案中对此问题不予评判。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，本案中本院判决确认涉案财产为何忠惠所有，并判决不得执行涉案财产。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《房地产开发企业资质管理规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、驳回何忠惠关于确认敦化市隆泰房地产开发有限责任公司名下位于敦化市××区东侧XXXXXXX、丘地号为XXXX-XXX-XXX-XXX、建筑面积为76.39平方米房屋为何忠惠实际所有的诉讼请求；二、驳回何忠惠关于停止对敦化市隆泰房地产开发有限责任公司名下位于敦化市××区东侧XXXXXXX、丘地号为XXXX-XXX-XXX-XXX、建筑面积为76.39平方米房屋的执行，并依法解除对上述房屋的产籍手续的预查封强制措施的诉讼请求。案件受理费100元，由何忠惠负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  刘 晶人民陪审员  李晓平人民陪审员  郑亚慧二〇二〇年十月二十九日书 记 员  金 兰