广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1519号上诉人（原审被告）：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文策生，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄芳芳，女,1974年9月4日出生,汉族,住广东省珠海市香洲区****************603。委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所实习律师。上诉人中山市联创房地产有限公司(以下简称联创公司)因与被上诉人黄芳芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初13464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。联创公司上诉请求：撤销一审判决，驳回黄芳芳的全部诉讼请求。事实与理由：一、联创公司与黄芳芳签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，为有效合同，双方应依约履行。该合同中并无免费送一车位的约定，合同中的商品房总价也仅指该房屋的所含套内建筑面积价款，不包含车位价款，故黄芳芳要求联创公司提供一个车位的永久使用权，缺乏依据。二、涉案的宣传资料并无买房即拥有车位使用权的意思表示，宣传资料仅为邀约邀请。而双方签订的《商品房买卖合同》也并未约定赠送车位。补充协议第二条第3款亦明确约定商品房的建筑面积未包括地下车库面积，黄芳芳的请求已然超越合同约定。三、黄芳芳的户型鉴赏宣传资料中有关买卖合同标的物、价款的主要内容并不明确具体，其实际购买时均需对户型、价格等作出明确具体的选择，故该宣传内容属于要约邀请。双方最终签订的合同附件六补充条款第九条第8项中明确排除了推广宣传及广告只供买受人参考，不作为出卖人对买受人的交楼标准、交楼设施及环境的承诺，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，亦不构成相应商品房买卖合同的组成部分，有关内容均以商品房买卖合同及本补充协议为准。同时在第六条第1项进一步明确地下车位的权属（所有权、使用权等）属于出卖人。而针对个别车位赠送是有特定的宣传单张的。四、黄芳芳最终选定涉案房屋并签订合同，是经过深思熟虑的结果，以上关于车位的约定足以证明双方最终协商一致确定的买卖合同中出卖人应交付的标的物中并无“赠送一个车位使用权”的内容，故联创公司并无向黄芳芳提供一个免费车位使用的义务。黄芳芳辩称：一、车位属于涉案房屋功能配套附属部分，使用权从属于商品房。（一）从联创公司已确认真实性的宣传单张可知，涉案车位属于房屋配套，为房屋不可分割的一部分，也是业主置业考虑的重要原因。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，涉案车位的配套属于要约，对联创公司有约束力。（二）从《认购书》标准盖章部分看，双方已明确车位使用编号。即使无法辨认先有字体还是先盖章，但结合本案证据及众多业主情况，可确认该车位分配的真实性。（三）从商品房买卖合同附件六补充协议第二条第3款可知，涉案车位处置权从属于商品房，为商品房不可分割的组成部分。（四）从双方履行情况看，从房屋交付使用起，配套车位就由业主按40元/月/个标准交付管理费。（五）从要约、认购书、买卖合同、使用情况，可知涉案车位从属于商品房归业主使用、处置乃双方真实意思表示。（六）从楼盘车位分配使用情况看，涉案车位基本已分配完毕，由各业主使用。（七）联排别墅一般均予以配套车位，涉案楼盘一期三期，各业主也配套有车位。二、对于联创公司提及的补充条款。（一）《合同补充协议》第六条第1款属于排除业主权利，免除联创公司责任的格式条款，依法应无效。即使有效有歧义也应作出不利格式合同提供方的理解。该条款与该补充协议第二条第3款结合可知，除约定的从属于商品房的地下车库外的其他车位使用权权属归联创公司。（二）《合同补充协议》第九条第八款属于格式条款，免除了联创公司的责任，排除业主的权利，且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条相悖，故该条款属于无效条款。黄芳芳向一审法院起诉请求：1.判决联创公司于判决生效之日起七日内持办理中山市************龙山御景花园2期20幢107房不动产权证需由联创公司提交的材料到产权登记机关备案，协助黄芳芳办理上述房产不动产权证；2.判决联创公司停止对黄芳芳位于中山市************龙山御景花园2期编号为021、130号车位权益的侵害，排除黄芳芳对上述车位使用的妨害；3.判决中山市************龙山御景花园2期编号为021、130号车位使用权、处置权归黄芳芳所有。诉讼过程中，黄芳芳以联创公司在黄芳芳起诉后已协助其前往产权登记部门提交涉案不动产相关资料、完成登记备案手续为由，变更其诉讼请求为：判决中山市************龙山御景花园2期编号为021、130号车位使用权、处置权归黄芳芳所有，车位价值10万元（单价为5万元）。一审法院认定事实：2013年12月7日，黄芳芳（买受人）与联创公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称为合同），合同约定：买受人购买的商品房位于三乡镇塘敢村悦廷街10号龙山御景花园2期21幢107号，建筑面积259.37㎡，总金额1450000元，合同还约定了付款方式、违约责任等内容。黄芳芳、联创公司在合同落款处签名/盖章确认。上述合同的附件六《合同补充协议》载有：二、关于面积差异处理（对商品房买卖合同第五条第3点的变更）……3、本商品房之建筑面积未包括地下车库面积___㎡，以最终出房产证为准，此部分面积空间处置权从属商品房所有权，业主不得单独处置。但可以随本商品房整体转让而发生权益的变更。本部分产权面积，不受主合同第五条规定之制约……六、关于基础设施、公共配套建筑。1、本项目未计入分摊面积部分的配套建筑，包括会所、本住宅区内经规划部门批准的地下车位、地上停车位权益（包括使用权），其权属（所有权、使用权等）属于出卖人。出卖人享有占有、使用、收益、处理的权利。外墙广告及其配套设施权益为出卖人享有。会所的用途，由出卖人决定，最终的经营内容以出卖人跟经营单位商定为准……九、其他内容补充。8、出卖人为本项目制作的一切推广宣传及广告资料（包括但不限于建筑模型、样板房、照片、图纸、售楼书等），只供买受人参考，不作为出卖人对买受人交楼标准、交楼设施及环境的承诺，不视为出卖人对本项目任何要约及承诺，亦不构成相应商品房买卖合同的组成部分，有关内容均以商品房买卖合同及本补充协议为准；出卖人中山市联创房地产有限公司提请买受人在签订本协议之前仔细阅读本附件的条款并特别注意本附件的条款内容；该补充协议还约定了其他事项。黄芳芳、联创公司在该补充协议落款处签名/盖章确认。联创公司于2019年4月18日向涉案小区全体业主发出《公告》一份，该公告载有：由联创公司开发建设云山雅墅项目二期停车位目前已具备销售条件，现拟对云山雅墅二期产权停车位进行分批出售，并公告：有意购买第一批小车停车位的业主应于2019年4月26日前前往云山雅墅物业管理中心进行预登记。本公告自张贴发布之日起视为已告知全体业主，业主已知晓并认可该公告的全部内容。逾期未申请预登记的，视为放弃优先购买权，联创公司另行对外销售。同日，联创公司向业主/车主发出《通知》，该通知载有：本车位为联创公司产权车位，联创公司拟对该车位进行出售；为不影响销售，自本通知发出之日起，该车位将禁止停放车辆、摆放或设置任何物品，由此引发的责任由业主/车主承担。黄芳芳主张，其在购买涉案房屋时，宣传单张明确车库为赠送使用，销售及认购书明确约定二期车库编号为021、130号车位使用权及处置权归黄芳芳所有。黄芳芳所使用涉案编号为021、130号的车位，不动产单元号为442000114206GB00704F00490174、442000114206GB00704F00490283，不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第0017179、0017288号，产权人为联创公司。另查明：黄芳芳作为认购方（乙方）与作为出售方（甲方）联创公司签订《云山雅墅认购书》一份，该认购书载有认购物业概况、付款方式、认购条件等内容。该认购书落款甲方处盖有“云山雅墅花园销售中心专用章”，黄芳芳在认购书落款认购方处签名并按捺指模确认。该认购书落款处右方还注有“20-107黄芳芳配套车位：130、021号车位”字样，该标注还盖有“云山雅墅花园销售中心专用章”。黄芳芳述称，认购书手写部分及盖章是在开发商旧售楼处，由联创公司的工作人员盖章并写字。联创公司称，在签订认购书时没有该手写部分内容，认购书是针对买卖双方签订的。黄芳芳收楼时在物业处办理收楼手续，至少联创公司没有将该车位的物权赠送给黄芳芳的意思表示。即使是物业手写，也是物业配一个车位给黄芳芳使用，是物业为了管理的需要，因此该手写部分的形成过程对联创公司没有约束力。又查明：黄芳芳向一审法院提交涉案房屋小区“雲山雅墅”宣传单张四份。“联创公司盛情加推特价单位，邀您一起品鉴”的宣传单张载有：23幢102单位，现价1550000元，面积261.48㎡：车库，赠送面积39.93㎡；一层，赠送面积12平方；二层，赠送面积4.8㎡；三层，赠送面积23.41㎡；天面，赠送面积55.04㎡；花园，赠送面积38.2㎡；总使用面积434.86㎡，总使用面积单价3565元。25幢102单位，面积267.82㎡：原价2001262元，现价1560000元，让利总价441262元，现单价5825元。25幢103单位，面积267.82㎡：原价2004558元，现价1560000元，让利总价444558元，现单价5825元。25幢104单位，面积267.82㎡：原价2003802元，现价1560000元，让利总价443802元，现单价5825元。“经典户型鉴赏（LN户型：20-26栋）”的宣传单张载有：建筑面积约170㎡、186-198㎡，使用面积约373-501㎡（含车位）；负一层【E＋多功能室】，建筑面积约70.99㎡，使用面积约112.57㎡（车位）；负一层【E＋多功能室】图纸显示包括标注C9在内的倒7字区域为不计入建筑面积。标注C9的区域为停车位。该宣传单张还载有其他内容。“经典户型鉴赏（Ls户型：20-26栋）”的宣传单张载有：建筑面积约170㎡、186-198㎡，使用面积约373-501㎡（含车位）；负一层【E＋多功能室】，建筑面积约65.45㎡，使用面积约92.57㎡（车位）；负一层【E＋多功能室】图纸显示包括标注C8在内的区域为不计入建筑面积。标注C8的区域为停车位。该宣传单张还载有其他内容。黄芳芳购买的涉案房产为Ls户型。再查明：黄芳芳提交的龙山御景二期车库实测平面图中注有“现配送二期地下车位（编号……）使用权给业主……使用”字样。黄芳芳称该证据是其他业主提供的，清楚标注了车位的分配。联创公司对此不予确认，主张黄芳芳提交的该证据不能证明其证明目的。黄芳芳还提交了由广东国安物业经营服务有限公司出具的《收据》一张，拟证明其自收楼之日起，涉案车位使用权、处置权从属于涉案房屋，多年来由黄芳芳使用，黄芳芳也按前期物业规定缴纳物业管理费。联创公司主张，确认该证据真实性，但与联创公司无关，该收取的收费单位为物业公司，物业公司基于物业管理向黄芳芳收取合理费用，提供车位给黄芳芳使用，并不当然认为黄芳芳使用的车位归黄芳芳所有。联创公司确认未向黄芳芳收取车位使用费用，原因是联创公司近期才取得车位的产权证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄芳芳与联创公司签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。涉案车位的产权人为联创公司，黄芳芳对此不持异议。双方诉争焦点为联创公司是否有将涉案车位赠与黄芳芳使用，亦即黄芳芳对涉案车位是否有使用权。根据黄芳芳联创公司双方的诉辩意见，结合本案证据，分析如下：首先，黄芳芳与联创公司签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。关于认购书中“20-107黄芳芳配套车位：130、021号车位”手写内容，该手写内容虽然不是黄芳芳联创公司双方在签订认购书时形成，但该手写内容上盖有“云山雅墅花园销售中心专用章”。因认购书落款甲方处已盖有“云山雅墅花园销售中心专用章”，若不是联创公司对手写内容盖章予以确认，而在认购书落款空白处单独签章就明显不符常理。由此，认购书中手写内容“20-107黄芳芳配套车位：130、021号车位”应为黄芳芳联创公司双方对认购书作出的补充约定，对双方有约束力。关于手写内容“20-107黄芳芳配套车位：130、021号车位”如何理解问题。结合认购书，“20-107黄芳芳配套车位：130、021号车位”应理解为黄芳芳购买了涉案房产，联创公司应基本配备二期两个车位（编号021、130）给黄芳芳使用。联创公司关于该手写内容不是其意思表示，对其没有约束力的主张不能成立，一审法院不予采纳。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，黄芳芳购买的涉案房产为Ls户型。“经典户型鉴赏（Ls户型：20-26栋）”的宣传单张载明，20-26栋的Ls户型的建筑面积约170㎡、186-198㎡，使用面积包含车位约373-501㎡，图纸显示包括标注C8即车位在内的区域为不计入建筑面积。可知，联创公司在向黄芳芳销售上述户型单位时作出具体明确说明和允诺，即黄芳芳购买上述户型单位，车位作为该户型单位的使用面积，但不计入该户型单位的建筑面积。车位作为小区的配套设施，其重要性不言而喻，车位是否配备给黄芳芳使用，必然会对黄芳芳联创公司双方商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。该说明和允诺即使未载入黄芳芳联创公司签订的商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。综上所述，结合黄芳芳收楼后一直使用涉案车位，而联创公司未向黄芳芳收取过任何使用费用的事实，一审法院认定黄芳芳对涉案车位享有使用权。至于黄芳芳对涉案车位所主张的处置权。处置权虽不是物权法明文规定的所有权权能，但按一般理解，处置权与物权法所规定的所有权处分权能无异。处分权作为所有权的核心权能，与所有权密不可分，而黄芳芳并不是涉案车位的产权人，故黄芳芳该诉求于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、黄芳芳对位于中山市************龙山御景花园2期配套两个车位[编号为021、130号，不动产单元号442000114206GB00704F00490174、442000114206GB00704F00490283，不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第0017179、0017288号]享有使用权；二、驳回黄芳芳的其他诉讼请求。案件受理费2300元（黄芳芳已预交8925元），由黄芳芳负担1150元，联创公司负担1150元（联创公司负担部分应于本判决生效之日起七日内径付黄芳芳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明：一、云山雅墅物业管理处客户服务中心出具证明一份，载明三乡龙山御景花园（云山雅墅）小区130号、021号小车位的使用人为黄芳芳，小车位管理费为40元/月/个；130号、021号车位管理费起计时间为2014年11月1日，截止至2019年7月31日，共使用57个月。二、诉讼中，联创公司称黄芳芳提交的宣传单中的LN、Ls户型并非涉案房屋的户型，黄芳芳购买的是L1、L2户型中的L2户型，该户型不涉及车位的宣传。黄芳芳对此不予确认，称宣传单中只有LN、Ls两个户型，其从未听过L1、L2户型。此外，联创公司诉讼中确认涉案认购书上加盖的“云山雅墅花园销售中心专用章”是该公司的公章。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。围绕联创公司的上诉请求，本案二审争议的焦点为黄芳芳是否对涉案车位享有使用权。对此，本院分析如下：首先，根据双方签订的商品房买卖合同附件六合同补充协议第二条第3点约定，本商品房之建筑面积未包括地下车库面积，此部分面积空间处置权从属于商品房所有权，业主不得单独处置，但可以随本商品房整体转让而发生权益的变更。由此可见，双方约定车位处置权从属于商品房所有权，业主作为商品房的所有权人，依约应当享有车位的权益，而此处的权益，结合本案的实际情况，应当是指车位的使用权益。虽然该补充协议第六条第1点约定停车位权益（包括使用权）属于联创公司，但该条款属于联创公司提供的格式条款，且该部分内容与前述第二条第3点约定相矛盾，排除了业主对车位的使用权益，故该条款中关于车位使用权属于联创公司的约定无效，该约定并不影响业主对车位享有使用权益。其次，黄芳芳与联创公司签订的认购书中载有“20－107黄芳芳配套车位：130、021号车位”的手写内容，该手写内容处盖有“云山雅墅花园销售中心专用章”，联创公司亦确认该专用章是该公司公章。而认购书落款甲方处已盖有“云山雅墅花园销售中心专用章”，若不是联创公司对手写内容予以确认，其在认购书空白处单独盖章显然不符合常理。因此，认购书中的上述手写内容应为黄芳芳与联创公司的补充约定，该约定对双方具有约束力。根据该手写内容，按通常文义理解，可以认定联创公司已配备了021号和130号车位给黄芳芳使用。再次，黄芳芳称其购买的涉案房产为Ls户型，该户型的宣传单张联创公司在诉讼中亦予以确认。虽然联创公司主张黄芳芳购买的并非Ls户型而是L2户型，但未就此提供充分的证据予以证明，本院不予采信。黄芳芳提交的“经典户型鉴赏（Ls户型：20-26栋）”宣传单张载有“使用面积约373-501㎡（含车位）”、“负一层……使用面积：约92.57㎡（车位）”的内容。虽然联创公司主张该宣传内容属于要约邀请，但从上述宣传内容来看，联创公司就该户型单位作出的使用面积已含车位的说明具体确定，而根据生活常理，是否配备车位使用，必然会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，上述关于车位的说明应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。此外，根据云山雅墅物业管理处客户服务中心出具的证明内容及黄芳芳提供的收据，黄芳芳收楼后一直使用涉案车位并每月交纳该车位的管理费，而联创公司从未向黄芳芳收取过车位使用费，亦未对黄芳芳使用该车位提出过异议。因此，综合上述分析，一审法院认定黄芳芳对涉案021、130号车位享有使用权并无不当，本院予以维持。综上，联创公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由中山市联创房地产有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年十月十六日书记员  韦健淳