安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2833号 上诉人（原审原告）：宿州绿地置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇芒砀南路宴嬉台大酒店，统一社会信用代码91341321675857280L（1-1）。 法定代表人：董祥皊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜庆珠，江苏淮海正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞新新，江苏淮海正大律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：砀山县人民政府，住所地安徽省砀山县政务新区，统一社会信用代码11341321752950906K。 法定代表人：陶广宏，该县县长。 委托诉讼代理人：李松，县政府工作人员。 委托诉讼代理人：卢玉振，安徽胡铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：砀山县自然资源和规划局，住所地安徽省砀山县人民东路商业街，统一社会信用代码113413210031941976。 法定代表人：李军，该局局长。 委托诉讼代理人：吕永方，该局工作人员。 委托诉讼代理人：王春雷，安徽序力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：砀山县土地储备发展中心，住所地安徽省砀山县东关人民东路北侧国土局**，统一社会信用代码12341321783084086Y。 法定代表人：罗祥春，该中心主任。 委托诉讼代理人：陈秀芝，该中心工作人员。 委托诉讼代理人：王春雷，安徽序力律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：砀山县征迁服务中心，住所地安徽省砀山县桃源居西侧，统一社会信用代码1234132148603500XY。 法定代表人：从平，该中心主任。 委托诉讼代理人：杜正立，安徽梨苑律师事务所律师。 宿州绿地置业有限公司因与砀山县人民政府、砀山县自然资源和规划局、砀山县土地储备发展中心、砀山县征迁服务中心房屋买卖合同纠纷（二审案由纠正为建设用地出让合同纠纷）一案，安徽省灵璧县人民法院作出（2019）皖1223民初16号民事判决，宿州绿地置业有限公司、砀山县人民政府不服提出上诉，本院作出（2019）皖13民终1151号民事裁定，撤销原判，发回重审。安徽省灵璧县人民法院作出（2020）皖1323民初882号民事判决，宿州绿地置业有限公司、砀山县人民政府不服提出上诉，向本院提出上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。宿州绿地置业有限公司的法定代表人董祥皊及其委托诉讼代理人杜庆珠、庞新新，砀山县人民政府的委托诉讼代理人李松、卢玉振，砀山县自然资源和规划局的委托诉讼代理人吕永方、王春雷，砀山县土地储备发展中心的委托诉讼代理人陈秀芝、王春雷，砀山县征迁服务中心的委托诉讼代理人杜正立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宿州绿地置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判砀山县人民政府、砀山县自然资源和规划局、砀山县土地储备发展中心、砀山县征迁服务中心共同给付商品房价款3,865,035.92元及利息（自2012年8月13日起按银行同期贷款利率的1.5被计算至付清日止）。事实与理由：1、砀山县土地储备发展中心系受政府委托作为涉案土地的拆迁人，砀山县储备发展中心是砀山县自然资源和规划局下属的二级单位，砀山县征迁服务中心（原砀山县房屋征收安置办公室）向其出具承诺自愿承担债务系债务加入行为，故砀山县人民政府、砀山县自然资源和规划局、砀山县储备发展中心、砀山县房屋征收安置办公室应共同承担偿还责任。2、虽然双方未约定购房款何时支付，但应当在接收房屋的同时支付全部房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，一审未予支持逾期利息不当。 砀山县人民政府答辩称：本案为建设用地使用权纠纷不是房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，合同主体是砀山县自然资源和规划局与宿州绿地置业有限公司。砀山县自然资源和规划局有独立的资格，责任不应由砀山县人民政府承担。 砀山县自然资源和规划局答辩称：本案为建设用地使用权纠纷不是房屋买卖合同纠纷，根据双方合同约定，拆迁安置费用应当由宿州绿地置业有限公司兜底，收取的土地出让金也返还给宿州绿地置业有限公司，其要求给付买房款不能成立。 砀山县土地储备发展中心、砀山县征迁服务中心同意砀山县自然资源和规划局的答辩意见。 砀山县人民政府上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回宿州绿地置业有限公司一审诉讼请求，并由宿州绿地置业有限公司负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：其用于安置拆迁户的房屋系拆迁安置的重要内容，该项费用应当由宿州绿地置业有限公司自行承担。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，出让成交后采用收支平衡的原则，将该宗地的成交价款全部用于该地块的拆迁安置补偿，超出部分由宿州绿地置业有限公司自行承担。所有的安置户均选择了房屋安置的方式，宿州绿地置业有限公司收取了安置户的超面积价款，若认定政府购买用于安置，则宿州绿地置业有限公司无权收取差价款。其将土地款350万元返还给宿州绿地置业有限公司并不是支付购房款，而是根据合同约定将该笔款用于拆迁安置工作，且一审按照市场价格计算房屋价格亦无依据。 宿州绿地置业有限公司答辩称：砀山县政府的上诉理由没有事实与法律依据，根据土地出让文件、出让合同等，均证明砀山县人民政府负责拆迁安置与补偿工作。砀山县人民政府委托砀山县土地储备发展中心作为拆迁人，其公司并不是拆迁人，不承担拆迁安置与补偿责任。原砀山县房屋征收安置办公室出具了授权委托书和承诺书，足以证明砀山县房屋征收安置办公室是受政府的委托，代表政府承诺回商品房用于拆迁安置，并对拆迁安置补偿的过程中借支费用承担连带返还责任。砀山县人民政府作为实际的拆迁人应当承担拆迁安置的相关责任。 砀山县自然资源和规划局、砀山县土地储备发展中心、砀山县征迁服务中心同意砀山县人民政府的上诉意见。 宿州绿地置业有限公司向一审法院起诉请求：判令砀山县人民政府、砀山县自然资源和规划局、砀山县土地储备发展中心给付购商品房差价款3,865,035.92元并赔偿经济损失(自2012年8月13日起按银行同期货款利率1.5倍计算至付清日止)；本案诉讼费用由砀山县人民政府、砀山县自然资源和规划局、砀山县土地储备发展中心、砀山县征迁服务中心负担。 一审法院认定事实：2008年9月28日，经砀山县人民政府批准，砀山县国土资源局发布砀国土资［2008］77号“安徽省砀山县国土资源局公开出让国有建设用地使用权的公告”，公开出让砀GT2008-04-01号宗地。同年10月8日，“国有建设用地使用权拍卖出让须知”第三条第十二项（其他）：1、砀GT2008-04-01号宗地实行现状出让，净地交付。出让成交后，由县储备中心委托拆迁事务所办理拆迁事宜，相关费用以及地上附着物的拆迁安置补偿从该宗地的成交价款中支付，拆迁安置补偿费用超过成交价款的部分，由竞得人承担。自出让成交之日起二个月内交付净地。3、该宗地的拆迁安置为货币补偿与建筑物还原补偿方式相结合，由被拆迁人选择。（1）政府在04号宗地上新建的一号楼与二号楼按市场价回购住房约1500平方米，用于安置A、B地块的住房；按市场价在04号宗地上新建的北面一号楼回购一层门面房约300平方米，用于安置A地块的商业门面房。被拆迁安置户要根据政府回购价，按照“拆一还一，找补差价”的原则接受安置。……第九条（一）拍卖成交价为政府的土地毛收益，全额用于该宗地的拆迁安置补偿，剩余部分作为政府的净收益，不足部分由竞得人承担。同年10月19日，砀山县政务中心收到宿州绿地置业有限公司交付的案涉宗地的竞买保证金700,000元。 2008年11月4日，宿州绿地置业有限公司（受让人）与砀山县国土资源局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，砀山县国土资源局将合同项下位于砀山县宗地（出让面积约1440.7平方米）出让给宿州绿地置业有限公司使用，合同约定：出让人同意在2009年1月20日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第一项规定的土地条件：土地达到“三通一平”，地面附着物、建筑物由县政府组织拆迁、安置和补偿，实行净地交付。本合同项下的国有建设用地使用权出让款为人民币3500000元。合同一并约定了其他事项。同年12月9日，砀山县非税收入征收管理局收到宿州绿地置业有限公司交付出让金2815000元，已缴纳保证金抵付出让金。 砀山县土地储备发展中心受砀山县人民政府委托作为案涉宗地的拆迁人，砀山县拓展拆迁事务所受砀山县土地储备发展中心委托实施案涉宗地的拆迁安置补偿工作。该宗地经评估拆迁安置补偿费用为2,640,814.69元。 2008年12月，砀山县拓展拆迁事务所与房屋征收安置办公室出具《砀山县绿地·财富广场商住小区拆迁安置方案》中规定,11号楼市场价一、四楼2498元每平米，二、三楼2,568元每平米、五楼2,338元每平米、六楼2,238元每平米；15号楼市场价三、四楼2,768元每平米，五楼2,598元每平米、六楼2,498元每平米。另“财富广场安置房（住宅）市场价格表”载明为2200元/㎡。砀山县人民政府出具的《关于砀GT2008-04-01号宗地拆迁安置的说明》中，明确了安置商业房的价格按10,000元每平方米计算。3个储藏室价格分别为30,880元、25,880元、1,800元。上述总安置房市场价值为 2012年8月12日，砀山县拓展拆迁事务所与宿州绿地置业有限公司确认接收开发房屋中的12套住宅(建筑面积 后，宿州绿地置业有限公司多次向各砀山县人民政府主张购房款。2018年12月7日，砀山县房屋征收安置办公室向宿州绿地置业有限公司出具承诺书，载明：我单位接替砀山县拓展拆迁事务所继续完成拆迁安置工作，确认砀山县土地储备发展中心是砀**宗地的拆迁人，砀山县拓展拆迁事务所是受委托的唯一拆迁实施单位，砀山县人民政府是回购，砀山县人民政府是回购宿州绿地置业有限公司商品房的购房人。市场价回购宿州绿地置业有限公司建设的商品房，与砀山县人民政府共同负责向其支付结算该商品房回购价款……。 另查明，2019年7月12日，砀山县国土资源局更名为砀山县自然资源和规划局。2019年7月24日，砀山县房屋征收安置办公室更名为砀山县征迁服务中心。 一审法院认为：宿州绿地置业有限公司与砀山县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 国有建设用地使用权拍卖出让须知中砀GT2008-04-1号宗地实行现状出让，净地交付，相关费用以及地上附属物的拆迁安置补偿从该宗地的成交价款中支付，拆迁安置补偿费用超过成交价款的部分，由竞得人承担。本案中，宿州绿地置业有限公司已按合同约定交付了案涉建设用地出让金3,500,000元，而该宗地拆迁安置补偿费用为2,640,814.69元，没有超出土地成交价，依照合同约定宿州绿地置业有限公司不需要承担拆迁安置补偿费用。故，砀山县人民政府使用宿州绿地置业有限公司开发的房屋用于安置，应依约定支付相应购房款。现安置房市场价值为6,465,035.92元，砀山县人民政府已给付房款 砀山县人民政府委托砀山县土地储备发展中心作为案涉国有建设用地的拆迁人，砀山县土地储备发展中心又委托砀山县拓展拆迁事务所实施该宗地的拆迁安置补偿工作，故，砀山县人民政府是案涉建设用地的拆迁主体，应对拆迁安置补偿行为承担责任。对宿州绿地置业有限公司请求判令被告砀山县自然资源和规划局、砀山县土地储备发展中心、砀山县征迁服务中心承担购房款支付义务，不予支持。 宿州绿地置业有限公司主张判令砀山县人民政府自涉案安置房屋交付次日2012年8月13日起按银行同期贷款利率的1.5倍支付损失，双方对此无约定，宿州绿地置业有限公司也未就该主张进行举证证明。综合本案所涉及拆迁土地系砀山县旧县城中心地块，拆迁难度大，砀山县人民政府为此亦付出了巨大人力物力的事实，对宿州绿地置业有限公司该主张不予采信。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、砀山县人民政府应于判决生效后十日内给付宿州绿地置业有限公司购房款3,865,035.92元；二、驳回宿州绿地置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费37,720元，由砀山县人民政府负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实，本院予以确认。 归纳当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、砀山县人民政府是否应当向宿州绿地置业有限公司支付案涉房屋拆迁安置户的房屋安置款项；2、如砀山县人民政府应当给付上述款项，是否应当给付利息；3、砀山县自然资源和规划局、砀山县土地储备发展中心、砀山县征迁服务中心是否应当承担给付责任。 本院认为，判断本案的争议焦点之前，首先应当确定本案案由。民事案件的案由系依据当事人主张的民事法律关系性质来确定。本案双方权利义务及纠纷产生的根源在于双方在履行案涉《国有建设用地使用权出让合同》过程中，对该合同的相关条款理解产生分歧，且双方均认可案涉房屋系用于拆迁安置，双方之间并不形成房屋买卖关系，双方之所以对房屋数量、价格进行确认均是为履行《国有建设用地使用权出让合同》所需，故一审将本案案由确定为房屋买卖合同不当，本案应案由应纠正为国有土地使用权出让合同纠纷。 关于焦点1，砀山县人民政府上诉认为按照宿州绿地置业有限公司与砀山县自然资源和规划局签订的合同约定，案涉宗地成交价款全部用于该地块的拆迁安置补偿,成交价款不足以支付拆迁安置的,超出部分应当由宿州绿地置业有限公司承担。宿州绿地置业有限公司则认为其按合同应承担拆迁安置费用，但对于拆迁安置户的房屋补偿安置应根据拍卖公告和《拆迁管理条例》的规定，不应由其公司承担，上述费用应由政府承担。审理认为，案涉合同于2008年11月4日签订时，合同第六条虽约定该宗地实行净地交付，但在该宗地在拍卖时砀山县人民政府作出的《国有建设用地使用权拍卖出让须知》中要求拆迁补偿安置所需价款从该宗土地成交价款中支付，拆迁安置补偿费用超出成交价款的部分，由竞得人承担。对于拆迁安置户的房屋补偿或调换，应当是拆迁人和被拆迁人之间另行签订协议进行约定，上述房屋安置应当是拆迁人对被拆迁人作出的房屋调换，不应当纳入拆迁安置费用。根据国务院2001年《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁安置费用应当包括过渡期内的安置补助费用、搬迁补助费用及其他和拆迁工作有关的费用等，并不包括补偿或调换给安置户的房屋费用。本案中，砀山县拓展拆迁事务所接受砀山县土地储备中心的委托，对安置房屋的面积及价格进行了确认和公示，上述安置房屋款项不应当由宿州绿地置业有限公司承担，砀山县人民政府关于安置房屋款项应当由宿州绿地置业有限公司自行承担的上诉理由，本院不予支持。根据砀山县拓展拆迁事务所盖章确认的房屋清单和公示的市场价格，砀山县人民政府使用宿州绿地置业有限公司开发的房屋用于安置，应依约定支付相应购房款，安置房市场价值为6,465,035.92元，扣除已返还的2,600,000元，还应支付3,865,035.92元。 关于焦点2，因本案并不是房屋买卖合同，而是双方在拆迁安置过程中因房屋安置费用的承担产生的纠纷，双方对款项的给付期限并未明确约定，且砀山县人民政府、宿州绿地置业有限公司均参与了拆迁安置，一审未支持宿州绿地置业有限公司的利息诉请并无不当，宿州绿地置业有限公司要求给付利息不符合双方约定，也无法律规定，该节上诉请求不予支持。 关于焦点3，砀山县人民政府委托砀，砀山县人民政府委托砀山县土地储备发展中心作为案涉国有建设用地的拆迁人，又委托砀山县拓展拆迁事务所实施该宗地的拆迁安置补偿工作，故砀山县人民政府是案涉建设用地的拆迁主体，应是本案责任的最终承担者，宿州绿地置业有限公司要求砀山县自然资源和规划局、砀山县土地储备发展中心、砀山县征迁服务中心承担责任的上诉请求，不予支持。 关于砀山县人民政府称宿州绿地置业有限公司收取部分拆迁户超面积补偿款项，亦提供的部分证据。本院要求双方在庭审后三个工作日内进行对账处理，但至今双方未能对账处理，对上述费用，砀山县人民政府一审未提出反诉，且上述超面积补偿款项系案外人缴纳，砀山县人民政府如认为宿州绿地置业有限公司不应收取上述费用，可另行解决，本院二审不再予以处理。 综上所述，宿州绿地置业有限公司、砀山县人民政府的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费56,127元，由砀山县人民政府负担。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  朱珊珊 审判员  刘 柳 二〇二〇年十月二十七日 法官助理王志 书记员蔡玲 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。