广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初2477号 原告：中国建设银行股份有限公司平南支行，住所地广西平南县平南镇朝阳路**。统一社会信用代码91450821X19742231X。 负责人：李伟坚，支行行长。 委托诉讼代理人：李庆标，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄国，广西万益（贵港）律师事务所律师。 被告：谢津津，女，1991年1月26日出生，汉族，居民，住广西桂平市。 被告：广西平南县祥和房地产开发有限公司，住，住所地广西平南县平南镇环城路中段将转盘旁）。统一社会信用代码91450821667030582P。 法定代表人：钟得坤，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：廖瀚蔚，女，该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司平南支行（以下简称建行平南支行）与被告谢津津、广西平南县祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告建行平南支行的委托诉讼代理人黄国及被告祥和房地产公司的委托诉讼代理人廖瀚蔚到庭参加诉讼，被告谢津津经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行平南支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告谢津津签订 2 的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、判令被告谢津津偿还借款本金209730.22元及利息给原告（利息计算方法：以本金209730.22元为基数，按合同约定的贷款利率计算至实际清偿之日止）；三、判令被告谢津津支付律师代理费10146元给原告；四、判令被告祥和房地产公司对上述第二项、第三项债务承担连带保证责任；五、请求法院确认原告对被告谢津津名下用以抵押的位于广西平南县房屋在拍卖或变卖时所得款项享有优先受偿权；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2014年11月20日，被告祥和房地产公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告祥和房地产公司就因购置其销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带责任，保证责任包括由债务产生的利息、违约金及原告为实现债权与担保权所发生的包括不限于诉讼费、财产保全费、律师费等费用。被告谢津津因购买位于广西平南县房屋向原告借款，双方于2017年9月19日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告谢津津贷款金额217000元，贷款期限360个月，及贷款利率等有关事项。2017年10月12日起至2047年10月12日止。被告谢津津以所购买的位于广西平南县为贷款提供抵押担保，原告与被告于2018年3月6日在平南县国土资源局依法办理了抵押登记手续［他项权证：桂（2018）平南县不动产证明第0002251号］。据此，原告依法对上述房产享有抵押优先受偿权。贷款发放后，被告多次未按借款合同约定按时足额偿还贷款本息，拖欠原告贷款本息。截至2020年4月12日，拖欠贷款本息合计4642.91元，经原告多次催收，被告谢津津仍不按借款合同约定向原告偿还贷款本息。被告谢津津拖欠贷款本息的行为根据借款合同约定已经构成了违约，原告有权解除借款合同，要求被告谢津津提前清偿贷款本息、承担实现债权所产生的律师费、诉讼费等费用，原告对上述抵押房屋享有优先受偿权。被告祥和房地产公司对上述债务承担连 3 带清偿责任。 被告祥和房地产公司辩称，对原告起诉没有异议。 被告谢津津未作答辩。 本院认定事实如下：2014年11月20日，被告祥和房地产公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定合同中约定因购置祥和房地产公司依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带责任，保证责任包括由债务产生的利息、违约金及原告为实现债权与担保权所发生的包括不限于诉讼费、财产保全费、律师费等费用，担保期限自上述贷款发放之日起至该合同项下的抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止。2017年9月19日，原告与被告谢津津签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定由被告谢津津向原告申请贷款金额217000元，用于购买位于广西平南县房屋，贷款期限360个月，及贷款利率等有关事项。被告谢津津以所购买的位于广西平南县房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续。2017年10月12日，原告按约定将贷款发放至被告谢津津指定的被告祥和房地产公司的账户。合同履行期间，被告谢津津未能按合同约定按期还款，存在多次逾期还款情形。截至2020年4月12日止，被告谢津津尚欠的贷款本金为209730.22元，利息为3454.53元。原告为本案诉讼聘请律师，支付了律师费10146元。 本院认为，原告建行平南支行与被告谢津津签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告谢津津却没有按照合同的约定偿还借款本息，已构成违约，依法应承担违约责任。现原告请求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告谢津津归还欠原告的借款本金及按合 4 同约定支付利息，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于律师费问题。原告委托律师代理而支出的律师费10146元，符合原告与谢津津签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，且未超过《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，故应由谢津津负担。 关于被告祥和房地产公司应否对被告谢津津《个人住房（商业用房）借款合同》的上述债务承担连带保证责任问题。原告与被告祥和房地产公司在合同中约定因购置祥和房地产公司依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带责任，担保期限自上述贷款发放之日起至该合同项下的抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交原告之日止，现被告《个人住房（商业用房）借款合同》提供抵押的房屋尚未办理房屋抵押手续，按照合同约定，被告祥和房地产公司的保证期限尚未届满，仍需承担保证责任；故被告祥和房地产公司应对被告谢津津的上述债务承担连带保证责任，被告祥和房地产公司承担保证责任后有权向被告谢津津追偿。 关于原告对被告谢津津提供抵押的房屋拍卖或变卖所得款项是否享有优先受偿权问题。被告谢津津自愿以其名下的位于广西平南县房屋为其贷款提供抵押担保，但仅办理了预购商品房抵押，未办理正式抵押登记，根据物权法定原则，预购商品房抵押无法导致不动产物权的设立或变动，不产生优先受偿的效力，故原告对被告谢津津提供抵押的房屋拍卖或变卖所得款项不享有优先受偿权。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司平南支行与被告谢津津签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告谢津津归还借款本金209730.22元及利息给原告中国建设银行股 5 份有限公司平南支行（利息计算方法：截至2020年4月12日止的利息为3454.53元，从2020年4月13日起的利息按借款合同约定的利率计算至实际清偿之日止）； 三、被告谢津津支付律师费10146元给原告中国建设银行股份有限公司平南支行； 四、被告广西平南县祥和房地产开发有限公司对被告谢津津的上述第二、第三项债务承担连带保证责任，被告广西平南县祥和房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告谢津津追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司平南支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4650元，减半收取计2325元（原告已预交），由被告广西平南县祥和房地产开发有限公司、谢津津负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费4650元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；账号：20×××16；开户行：农行贵港分行）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  梁立欣 6 二〇二〇年九月二十九日 书记员  李涓涓