湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初3971号原告：长沙南湖广场置业有限公司，住所地长沙市天心区保利湘府文苑**综合楼**。法定代表人：颜亮。委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南八星房地产开发有限公司，住所地湖南省，住所地湖南省长沙市天心区书院路**保利国际广场**1912法定代表人：蔡烨。被告：北京八星控股有限公司，住所地北京市朝，住所地北京市朝阳区广渠路南侧**［5-2］**楼****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈启忠。原告长沙南湖广场置业有限公司诉被告湖南八星房地产开发有限公司（以下简称湖南八星公司）、北京八星控股有限公司（以下简称北京八星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员雷金菊独任审判，并于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告长沙南湖广场置业有限公司之委托其诉讼代理人苗丽辉到庭参加诉讼。被告湖南八星公司、北京八星公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告长沙南湖广场置业有限公司向本院提出的诉讼请求判令：1、确认原、被告双方就长沙市天心区书院路9号保利国际广场19楼1901-1926号房屋签订的《长沙市保利国家广场项目商业物业租赁合同》于2019年1月28日解除；2.湖南八星公司立即将租赁物恢复原状腾空后交还原告；3.湖南八星公司补交2018年9月15日至2019年1月28日的租金541626.31元；4.湖南八星公司支付租赁合同解除的违约金322090元；5.湖南八星公司自2019年1月29日起支付房屋占用费2464650.93元（暂计算至2019年6月30日，实际计算至被告腾空租赁物并交还至原告之日止）；6.湖南八星公司支付原告为追讨损失产生的律师费66853元；7.北京八星公司对湖南八星公司前述债务承担连带责任；8.被告承担本案诉讼费用。其事实和理由如下：位于长沙市天心区书院路**得保利国际广场**是原告开发得专业性写字楼。2017年12月15日，双方签订《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》，约定了将上述部分房屋租赁给被告湖南八星该公司并约定其他的权利义务。合同签订后，原告如约交付租赁物。合同初期，被告虽有拖欠租金的行为，但基本履行了缴纳租金的义务。2018年9月开始，被告在支付部分租金后，至今未能补缴当季租金差额，后续亦未能再支付任何金额，虽经原告多次催缴，被告均置之不理。原告于2019年1月21日向被告发函，明确告知被告湖南八星公司应当在2019年1月28日前缴清拖欠租金以及滞纳金，否则租赁合同自2019年1月28日解除。被告湖南八星公司在2019年1月21日收到上述函件，但仍未给于任何答复。被告北京八星公司系湖南八星公司独资企业，被告北京八星公司应当对湖南八星公司上述债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告湖南八星公司、北京八星公司未到庭，未答辩，未举证、质证。原告围绕诉讼请求依法提交了《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》、《关于保利国际广场B3栋19F租赁押金缴纳的通知函》、《关于保利国际广场1901-19026房租金缴纳的函》、《关于保利国际广场1901-19026房租金缴纳的通知》、公司名称变更的《工作联系函》、《关于保利国际广场1901-1926房的解约函》、委托代理合同、支付凭证及律师费发票等证据，本院核对原件，予以确认并在卷佐证。根据上述认定的有效证据，结合庭审笔录，本院确认如下案件事实：2017年12月15日，原告（甲方）与湖南省西文庙房地产开发有限公司（乙方）签订26份《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》约定将坐落于保利国际广场项目内B3栋1901室至1926室房屋租赁给乙方办公用。交付时间为2017年12月15日；租期：共5年，从2017年12月15日至2022年12月14日止；租赁物的退还，1.本合同终止后，乙方应在不超过30日的搬迁宽限期内腾退租赁物业，宽限期内乙方按照上月标准支付租金，并据实承担物业管理费等费用，最迟至宽限期到期乙方应将组租赁物业正式退还甲方，否则，每逾期一日，乙方须向甲方支付相当于合同终止前一个月的日租金标准三倍的违约金，逾期期间的物业管理费等由乙方承担。逾期超过30天，甲方有权自行收回租赁物业。5.乙方退还租赁物业，甲方验收完毕后，双方签署书面交接单，乙方将本租赁物业的所有要是交还甲方；租金，1.乙方应当自交付日起按季度向甲方支付租金。上述26套房屋季度租金分别为42105.75元、16534.64元、13387.86元、12473.62元、17162.02元、11243.48元、12473.62元、12472.08元、12472.08元、12473.62元、12473.62元、68164.4元、79583.8元、16562.64元、16560.43元、16560.43元、16558.21元、16555.99元、16553.78元、17397.13元、17394.81元、16549.35元、16549.35元、23203.65元、46621.22元、3570.58元。合计563658.16元；租赁押金，在本合同签署当日，乙方需要向甲方支付租赁押金，（1）租赁押金分别为24060元、9948元、7650元、7128元、9807元、6425元、7128元、7127元、7127元、7128元、7128元、38951元、45476元、9464元、6463元、9463元、9462元、9461元、9459元、9941元、9940元、9457元、9457元、13259元、26641元、2040元共计322090元。第十六条、违约责任，租赁期间，因乙方违约导致守约方解除合同，违约方应支付对方违约金，违约金按本合同约定的租赁押金金额计。违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权另行追索。本合同其他条款对解除合同后的违约方责任另有约定，从其约定。乙方拖欠甲方租金、租金押金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按退钱金额的千分之三给付违约金;拖欠时间超过7天,甲方或物业公司有权停止向乙方提供正常使用该物业有关服务(但不停止向乙方计收租金、物业管理费等)；拖欠达15天（含15天），甲方有权当方面解除本合同，除乙方所交租押金不予退还外，乙方还须付清所退钱的款项及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按合同约定将租赁物业退还甲方。并约定其他相应权利义务。合同签订后，原告按约向被告湖南八星公司、湖南省西文庙房地产开发有限公司交付了租赁房屋。2018年7月4日，湖南省西文庙房地产开发有限公司经工商部门变更名称为湖南八星房地产开发有限公司。2018年9月27日，原告向被告湖南八星公司发送《关于保利国际广场1901-1926房租金缴纳的通知》，主要内容为，截至发函日为止被告湖南八星公司拖欠租金13日，欠缴租金563658.09元，并述明根据合同约定拖欠租金的原告依法享有的权利。被告湖南八星公司于2018年12月10日、18日分别向原告缴纳200000元、100000元，合计300000元租金后未在支付任何租金。2019年1月21日，原告向被告湖南八星公司发送《关于保利国际广场1901-1926房的解约函》，主要内容为，截至1月28日，贵司已拖欠租金150天，欠缴租金827316.32元，欠缴滞纳金287113.66元，合计金额：1114429.98元，根据合同约定已经达到单方面解除合同的条件。截至发函日为止，在本司多次提醒下，贵司仍然、拖欠剩余金额至今。鉴此，本司特此函通知贵司：请贵司于2019年1月28日之前，将拖欠租金及滞纳金额缴款到位，否则本司将依据合同，行驶单方面解除合同的权利，自2019年1月28日起解除合同，除贵司所缴纳履约保证金不予退还外，还将采取法律手段追缴欠款，维护本司合法权益及国有资产不受损失。被告湖南八星公司于当日收到该函件并于尾部盖章予以确认。后被告湖南八星公司未在支付租金。庭审中，原告自认被告湖南八星公司已经缴纳合同约定的租赁押金共计322090元，被告湖南八星公司于2019年6月30日实际搬出租赁房屋，并同意用被告湖南八星公司已经缴纳的租赁押金抵扣违约金。另查明，2019年12月29日，原告（甲方，委托方）与湖南天地人律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》约定，甲方因与湖南八星公司、北京八星公司房屋租赁合同纠纷，委托乙方律师作为代理人，参与一审诉讼。乙方接受甲方的委托，并指派苗丽辉律师办理上述所委托的法律事务。律师服务费合计人民币为66853元。2020年5月11日，原告通过银行转账的方式向湖南天地人律师事务所支付了律师服务费66853元。还查明，被告湖南八星公司系被告北京八星公司独资控股的一人有限责任公司。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告湖南八星公司签订的26份《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行相应的权利与义务。原告履行了交付租赁房屋的义务，被告湖南八星公司仅支付租金至2018年9月15日，拖欠租金长达150天（2018年9月15日至2019年1月28日），根据《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》约定，拖欠达15天，原告享有单方解除合同权利，且原告于2019年1月21日向被告湖南八星公司发函给与支付租金期限到2019年1月28日，被告湖南八星公司仍然未支付租金构成违约，原告主张双方于2017年12月15日签订租赁合同于2019年1月28日解除的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于欠付租金及违约金、房屋占用费问题。被告湖南八星公司自2018年9月15日至2019年1月28日，仅支付租金300000元，根据涉案26份合同约定季度租金共计为563658.16元，原告提出被告湖南八星公司所有租赁房屋日租金为6177.07元（563658.16元/季×12月/年÷365天/年）的主张，本院予以确认。故被告湖南八星公司欠付原告租金共计为541626.31元（563658.16元/季度×1季度+6177.07元/天×45天-3000000元）。对原告主张被告湖南八星公司向其支付租金541626.31元的诉讼请求，本院予以支持。被告湖南八星公司违约导致合同解除，原告主张违约金为322090元即被告湖南八星公司缴纳的租赁押金，符合涉案合同约定的“违约金按照本合同约定租赁押金金额计”，本院予以支持，因被告湖南八星公司已经支付上述租赁押金322090元，原告亦同意抵扣，故原告无需退还上述租赁押金。涉案合同解除后，被告湖南八星公司应当按照约涉案合同在约定的30日内腾退完毕，并按照租期内租金标准支付房屋占用费，被告湖南八星公司直至2019年6月30日才完全搬离。根据合同约定，腾退宽限期满后，每逾期一日，被告湖南八星公司需要按照日租金的三倍向原告支付房屋占用费，该约定过分高于被告的损失，本院结合实际情况以及原告的损失调整为每逾期一日，被告湖南八星公司按照日租金的130%向原告支付的房屋占用费，故原告主张2019年1月28日至2019年2月27日的房屋占用费即185312.1元（6177.07元/天×30天）以及2019年2月27日至2019年6月30日的房屋占用费987713.49元（6177.07元/天×130%×123天），共计1173025.59元的诉讼请求，符合合同及法律的规定，本院予以支持。对超过部分本院不予支持。关于律师费的问题，根据涉案合同的约定，被告湖南八星公司欠付租金、租金押金或其它款项的，被告湖南八星公司需要支付原告追讨损失赔偿所产生的所有费用，包括但不限于律师费用，现原告已经向本案代理律师事务所支付律师服务费66853元，该费用未超过《湖南省律师服务收费标准》的规定，对原告提出的被告向其支付律师服务费损失66853元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。被告北京八星公司系被告湖南八星公司的独资控股股东，其未到庭参与庭审，亦未提交证据证明被告湖南八星公司财产独立于北京八星公司，根据《中华人民共和国公司法》第五十七条及第六十三条的规定，对原告主张被告北京八星公司对被告湖南八星公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告长沙南湖广场置业有限公司与被告湖南八星房地产开发有限公司于2017年12月15日就位于长沙市天心区××路××号××广场××栋××号的26间房屋签订的26份《长沙市保利国际广场项目商业物业租赁合同》于2019年1月28日解除；二、限被告湖南八星房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告长沙南湖广场置业有限公司支付房屋租金541626.31元；三、限被告湖南八星房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告长沙南湖广场置业有限公司支付违约金322090元（用被告湖南八星房地产开发有限公司支付的押金322090元予以抵扣，原告长沙南湖广场置业有限公司无需退还被告湖南八星房地产开发有限公司租赁押金322090元）；四、限被告湖南八星房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告长沙南湖广场置业有限公司支付房屋占用费1173025.59元；五、限被告湖南八星房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告长沙南湖广场置业有限公司支付律师服务费66853元；如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、被告北京八星控股有限公司对被告湖南八星房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任。七、驳回原告长沙南湖广场置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取16981元，由原告长沙南湖广场置业有限公司负担6000元，由被告湖南八星房地产开发有限公司、北京八星控股有限公司10981元负担。（此款已由原告预交，被告在本判决生效十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  雷金菊二〇二〇年十月十八日法官助理张用之书记员冯莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定;本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。