河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4329号 上诉人（原审被告）：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）**。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司经理。 委托诉讼代理人：张娇，河北言复律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王青茂，男，1974年10月1日出生，汉族，住址保定市。 委托诉讼代理人：卢建华，女，1980年4月24日出生，汉族，住址，与被上诉人系夫妻关系。 上诉人保定市春雨房地产开发有限公司（以下简称春雨公司）因与被上诉人王青茂商品房销售合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保定市春雨房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初172号民事判决书第一项中“赔偿原告王青茂逾期办理产权证书的损失116257.52元”并依法改判；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：第一、一审中被上诉人诉讼请求并不明确。应依法予以驳回；第二、一审法院混淆上诉人是否承担违约责任以及需承担违约责任但违约金约定不明确的基本概念。根据双方《商品房买卖合同》约定本案上诉人无需承担违约责任，并非属于上诉人应当承担违约责任但违约金约定不明确情形；第三、一审法院对本案逾期办证的审理并按民间借贷6%的利息标准严重超越原告主张本身。被上诉人主张逾期办证违约金明确提出的是按“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”（LPR）计算、根据本案判决前全国银行间同业拆借中心公布的最近LPR数据，2020年4月20日贷款市场报价利率1年期LPR为3.85%，5年期以上为4.65%，即便支持被上诉人诉讼请求按其主张也应以3.85%利率进行计算。一审法院按照民间借贷6%利率标准进行判决严重超越本案原告诉讼请求及主张范畴有失公平；第四、一审判决按照民间借贷规定及利率标准明显法律适用错误且于法无据；第五、一审法院对上诉人判定的逾期办证损失明显过高，且超过被上诉人实际损失。应依法予以调整。本案被上诉人以4070元每平方米单价购得房屋。根据《商品房买卖合同》房屋总价款为512332元，而一审法院判定的逾期办证损失为116257.52元，该数额明显过高。该违约责任对上诉人明显过重，且超过被上诉人实际损失。被上诉人的损失范围也仅限于银行存款利息。本案，一审法院判定的违约金明显过高，应依法予以调整；第六、即便存在违约双方合约约定交房实际为2013年11月30日交付。按照交房时间两年后起算时间应为2015年11月30日至2018年11月7日，也并非以2015年6月4日起算；第七、被上诉人对逾期办证的主张的部分期间已超过诉讼时效。根据其起诉时间2019年9月9日。逾期办证损失起算时间应再次提前至2016年9月10日；第八、一审法院就相同案件存在严重同案不同判的情况。一审法院在审理上诉人与张欣房屋买卖合同纠纷案件中，该按判决书（2019冀06**民初3150号）就逾期办证问题，判决按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准进行计算。而在本案中。同一法院且同一审理法官就同一公司同一项目楼盘所涉及的相同问题处理却做出截然不同的判决，明显存在同案不同判，肆意司法。应依法予以纠正。 王青茂答辩称，一审时有明确的追加诉讼请求，并提交法庭。《商品房买卖合同》第十五条约定，产权办理日期为房屋交付两年内。合同没有约定违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人存在逾期办证违约责任。被上诉人全款购买，因延期办证，严重影响了被上诉人的经济利益，逾期办理违约金请求维持原判。此房实际交房日期为2013年6月4日。被上诉人实际发放产权证书日期为2019年9月4日。 王青茂向一审法院起诉请求：1.判令被告返还购房款30077.30元；2.判令被告返还多收的公共维修基金601.55元及房屋产权费用9365.61元；3.判令被告赔付订房合同第八条违约责任规定逾期交房违约金40562.84元；4.判令被告赔付面积误差绝对值超出3%房价款13124.94元；5.判令被告返还不合理收费防盗门款1500元及壁挂炉3800元；6.判令被告返还自2013年6月至2019年12月多收取的物业费用438.97元；7.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告王青茂追加以下诉讼请求：1.判令被告按照已付购房款总额按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2015年6月至2018年11月止的逾期办理产权证书损失；2.判令被告返还不合理收费有线电视初装费420元，天然气费3675元；3.追加诉讼请求1、2为基数按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2010年11月11日至实际返还之日止的利息。 一审法院认定事实：2010年11月11日，原告王青茂作为合同乙方（买方）与被告春雨公司作为甲方（卖方）签订订房合同书，主要约定：乙方购买的商品房坐落于保定市朝阳南路朝阳花园东区，属框架结构，户型为三室两厅两卫，建筑面积139平方米，单价4070元，购房总金额565730元；房屋交付时间2011年5月1日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；甲方保证房屋所有权证书能够办理，产权证书有关税费由乙方负担；乙方在领取商品房钥匙时，应依据保定市房管局规定，交纳公共维修基金，由甲方代收。订房合同书约定：房屋的配套设施电话线、有线电视屋内预留接口，水、电、暖、燃气管道入户；燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；入户门为防火、防盗门，由甲方统一安装，费用由业主预交1500元，交订房款时交清，入住时多退少补。同日，原告王青茂交纳购房款565730元，交纳防盗门款1500元。上述款项均由春雨公司为原告出具收据。购房合同书签订后，原、被告对被告春雨公司于2013年6月4日将涉案商品房交付原告王青茂的事实均无异议。同日，原告王青茂交纳产权费用17400.4元，交纳维修基金11314.6元，壁挂炉款3800元。原告王青茂于2013年7月28日交纳天然气费3675元，交纳有线电视初装费420元。上述费用均由被告春雨公司为原告出具收据。2014年5月22日，原告王青茂与被告春雨公司签订了合同编号为ＧＦ20130210313商品房买卖合同，约定王青茂购买被告开发的朝阳花园第Ｄ区2号一单元2705号房，与原、被告于2010年11月11日签订的订房合同书中约定房屋系同一套商品房。商品房买卖合同主要载明：该商品房建筑面积125.88平方米，单价每平方米4070元，总金额512332元；产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按照房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则；交付期限出卖人应当在2013-11-30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备达到入住使用条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人提供买受人办理房屋确权的相关资料，在房屋交付两年内，协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担。2018年9月30日，税务管理机关收到王青茂交纳房屋买卖契税8034.79元。2018年11月7日，涉案商品房取得不动产登记证书，证书号为冀（2018）保定市不动产权第0058847号，权利人王青茂，坐落朝阳南大街999号Ｄ2号楼1单元2705室，房屋建筑面积131.61㎡。一审法院认为，原告王青茂与被告春雨公司签订的订房合同书、商品房买卖合同等，是双方真实意思表示，且已实际履行，原、被告商品房买卖合同关系成立，一审法院予以确认。原、被告因涉案商品房买卖所签订的两份合同，原、被告均应按照两份合同约定享有合同权利、履行合同义务，再因商品房买卖合同签订在后，两份合同约定不一致处，应以商品房买卖合同约定内容确定双方合同权利义务。关于原告各项诉讼请求，一审法院认定如下。一、原告诉请被告返还购房款30077.30元、房屋产权费用9365.61元，被告没有异议，一审法院予以支持。被告抗辩返还房屋产权费用应扣除工本费和印花税85元，有国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知及合同约定，上述费用应由原告负担，应予以扣除。原告诉请被告给付面积误差绝对值超出3%房价款13124.94元，依据原、被告签订的商品房买卖合同约定：“产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按照房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则。”原告此项诉讼主张没有合同依据，一审法院不予支持。二、原告诉请被告返还多收的公共维修基金，依据原、被告签订的订房合同书约定为被告代收，多收部分应予返还。但涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，一审法院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。三、原告诉请被告返还防盗门款1500元和壁挂炉3800元，依据原、被告签订的订房合同书约定上述款项应由原告负担，且自2013年6月4日涉案商品房交付后，原告已实际使用上述设施，本项诉讼请求一审法院不予支持。四、原告诉请被告返还天然气费3675元，依据原、被告签订的订房合同书约定燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，且《河北省管道燃气配气价格管理办法》于2018年5月1日起实施，原告于2013年7月28日交纳天然气初装费，原告此项主张不符合上述规定，一审法院不予支持。五、原告诉请被告返还有线电视初装费420元，原、被告签订的订房合同书约定此项费用由被告代收，依据2009年3月15日河北省物价局下发并实施的《关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》，取消新装模拟有线电视用户初装费，故原告本项诉讼请求，一审法院予以支持。六、原告诉请被告按照已付购房款总额按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2015年6月至2018年11月止的逾期办理产权证书损失，依据原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告协助原告办理房屋产权证书，是双方合同约定的义务，被告逾期未为原告办理不动产证书，应当承担相应的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原、被告于2013年6月4日办理交房手续，且在原、被告签订的商品房买卖合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人提供买受人办理房屋确权的相关资料，在房屋交付两年内，协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担。”被告应协助原告办理产权证书为2013年6月4日起两年内，即截止至2015年6月4日。一审法院查明涉案商品房于2018年11月7日取得不动产登记证书。逾期办理房本的违约责任，双方未作出约定，故应按法律规定处理。综合以上认定，被告应给付原告自2015年6月4日起至2018年11月7日，按照原告已经交纳的房款总额565730元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。由于中国人民银行不再公布贷款基准利率，考虑买受人支付购房款的基本价值功能，被告应承担占用购房款期间的利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”故原告主张的逾期办理房产证的损失，按年利率6%的标准给付资金占用期间的利息。即565730元×（2015年6月4日至2018年11月7日）×6%＝116257.52元。原告本项诉讼主张，超出一审法院认定范围部分，一审法院不予支持。七、原告诉请被告给付逾期交房的违约金40562.84元，依据原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应予2013年11月30日前交付房屋，原、被告已于2013年6月4日实际办理交房手续，原告此项诉讼请求没有事实和合同依据，一审法院不予支持。八、原告诉请被告返还多收取的物业费，本项诉讼主张与本案不属同一法律关系，本案不予处理。综合以上认定，被告春雨公司应返还原告王青茂购房款30077.30元、房屋产权费用9365.61元、有线电视初装费420元，并扣除被告垫付的应由原告负担的印花税和工本费85元，以上合计39777.91元；被告春雨公司应赔偿原告王青茂逾期办理不动产证书的损失116257.52元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决：一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王青茂购房款等款项39777.91元，赔偿原告王青茂逾期办理产权证书的损失116257.52元；二、驳回原告王青茂其他诉讼请求。案件受理费4542元，减半收取计2271元，原告王青茂负担561元，被告保定市春雨房地产开发有限公司负担1710元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人王青茂一审就逾期办理产权证违约金提交了书面申请并当庭宣读，诉讼请求明确，一审法院作为审理范围并无不当。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条，关于逾期办理房产证的责任仅约定双方友好协商，一审认定双方对违约金约定不明符合法律规定。关于实际交房日期被上诉人一审当庭陈述为2013年6月4日，上诉人明确陈述对交付房屋时间没有异议。一审法院予以认定，并按照交房时间两年后起算逾期办证违约金，并无不当。一审中，上诉人并未提出诉讼时效的抗辩，二审以诉讼时效作为上诉理由，本院不予采纳。关于违约金计算标准，因双方无明确约定，综合本案实际情况，参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率支持为妥。 综上所述，保定市春雨房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初172号民事判决第二项； 二、变更河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初172号民事判决第一项为：被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王青茂购房款等款项39777.91元，赔偿原告王青茂逾期办理产权证书的损失（以565730元为基数，自2015年6月4日至2018年11月7日，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算）； 三、驳回保定市春雨房地产开发有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费4542元，减半收取计2271元，原告王青茂负担681元，被告保定市春雨房地产开发有限公司负担1590元。二审案件受理费4542元，由上诉人保定市春雨房地产开发有限公司负担3180元，被上诉人王青茂负担1362元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  郑 东 审 判 员  陈 萌 二〇二〇年十月二十三日 法官助理  陈 思 书 记 员  孟瑞超