包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初2069号 原告（执行案外人）:李文，男，1984年10月16日出生，住内蒙古自治区包头市青山区赛音道**街坊********。 委托诉讼代理人：刘秉娟，内蒙古恩照律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李凤兰，女，1976年10月23日出生，汉族，无固定职业，，住内蒙古自治区包头市 第三人（被执行人）：李军，男，1968年6月3日出生，汉族，无固定职业，，住内蒙古自治区包头市 被告（被执行人）：王红花，女，1971年1月11日出生，住内蒙古自治区包头市青山区赛音道**街坊****。 原告李文与被告李凤兰、被告李军、被告王红花案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月20日、2020年10月15日公开开庭进行了审理。因被执行人李军对原告李文的诉讼请求无异议，本院释明将李军的地位变更为第三人。原告李文及其委托诉讼代理人刘秉娟，被告李凤兰到庭参加诉讼。第三人李军第一次庭审到庭参加诉讼。第三人李军第二次庭审、被告王红花两次庭审经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李文向本院提出诉讼请求：1.判令解除对位于包头市××区房产的查封；2.判令上述房产归原告所有，并在房产解除查封后由李军协助配合原告办理房产产权过户登记手续；3.案件受理费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求：依法停止对位于包头市××区房产的强制执行。事实和理由：原告通过包头鲁商置业有限公司购买李军位于包头市××区房产，并于2019年9月20日与李军签订《房屋买卖（置换）合同》。合同约定房屋价款74万元，定金3万元。原告交付定金后搬进诉争房产居住。后原告陆续将剩余房款全部付清并开始办理诉争房产的过户手续。原告已经向房屋产权部门递交所有房屋产权变更的手续。在准备领取房产证期间，房屋产权部门通知原告，诉争房产已经被青山区人民法院查封。事后原告才得知，因李军与李凤兰的民间借贷纠纷案件导致诉争房产被查封。对此原告不知情，也无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告李凤兰辩称，答辩人不同意被答辩人的诉讼请求。因第三人欠答辩人的钱，答辩人起诉第三人偿还借款。在该案审理期间，案涉房产还在第三人名下。答辩人于2019年10月20日申请青山区人民法院查封的是第三人的房产，而不是被答辩人的房产。 第三人李军述称，第三人同意原告的诉讼请求，同意在诉争房产解封后协助原告办理诉争房产的产权变更登记。 被告王红花未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据无异议： 1.民事起诉状，载明2019年8月李凤兰向本院提起民事诉讼，请求李军、王红花偿还其借款20万元； 2.2019年10月29日本院作出(2019)内0204民初3204号民事调解书，内容为李军、王红花偿还李凤兰借款及利息20多万元； 3.诉讼保全申请书及（2019）内0204民初3204号民事裁定书。载明2019年10月22日李凤兰向本院申请保全李军、王红花名下价值20万元的财产，同日本院作出查封李军、王红花价值20万元财产的裁定； 4.（2019）内0204民初3204号案件中人民法院协助执行通知书（稿）、回执及财产查封、冻结到期通知书。人民法院协助执行通知书（稿）载明，查封李军位于××区房产，查封期限3年（2019年10月24日至2022年10月23日）。回执上载明的日期是2019年10月24日，并加盖包头市不动产登记中心查（解）封专用章； 5.（2020）内0204执异26号执行裁定书，载明李文对本院查封诉争房产不服，提出执行异议申请。本院经审查于2020年6月24日裁定驳回李文的异议请求。 上述证据及载明的内容，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 李文提交1.《房屋买卖置换合同》及房地产经纪服务事项告知书。合同载明：出卖方（甲方）李军，买受方（乙方）李文，居间方（丙方）包头鲁商置业有限公司财富店；甲方自愿将坐落于××区房产出售给乙方，房屋性质私有，所有权人李军，本房屋已抵押，出卖人应于过户前办理抵押注销登记手续；房屋成交价格74万元，乙方于2019年9月20日前向甲方交付定金3万元，乙方于解抵押前向甲方支付房款47万元，剩余房款24万元由乙方委托丙方向银行办理，代银行放款后交付甲方；甲方承诺于款齐将该房屋交付乙方；乙方按约定交清全款或贷款审批合格后，甲乙双方按丙方要求在3日内办理该房屋的过户手续。李军在甲方处签名捺印、李文在乙方处签名捺印、包头鲁商置业有限公司在丙方处盖章，日期2019年9月20日。拟证明，在法院查封前李军与李文已就诉争房产签订书面买卖合同。 2.客户名李文的中国建设银行个人活期账户交易明细、微信转账记录和收条。账户交易明细载明李文的账户向李军账号转款情况，2019年9月20日2万元、2019年10月11日48万元、2019年10月13日4万元、2019年10月22日15万元。微信转账记录载明，2019年9月20日向“军”转款1万元。2019年10月10日转给“强哥”3笔，每笔1万元。2019年10月18日转给“强哥”0.3万元。定金收条载明，李军将位于××区住房售于李文，收到李文交来购房定金3万元。2019年9月20日，李军。房款收条载明，收到××区房屋款55万元。李军，2019年10月11日。收条载明，李文现金0.7万元房款。2019年10月18日，李军。拟证明，在法院查封前李文将诉争房产房款74万元全部支付李军。 3.不动产登记收件收据（领证凭据）、不动产登记费发票，载明李文于2019年10月22日向包头市不动产登记中心申请办理诉争房产的转移登记并交纳不动产登记费。 4.不动产产权情况表，载明坐落于××区人民法查封，查封期限2019年10月24日至2022年10月23日，查封冻结文号（2019）内0204民初3204号。 5.光荣社区居委会证明，载明李文从2019年10月20日至今居住在包头市××区。 6.青山区赛音道4号街坊-5-35号房产水费、电费、卫生费、亮化费交费发票、收据、手机交费截图，及直饮水供水服务合同。该组证据载明的最早交费时间为2019年10月28日。 李凤兰质证，1.2019年其起诉李军、王红花民间借贷纠纷一案开庭后，其知道李军出卖诉争房产。李军告诉其买方已经全款购房，并给其看了2019年10月10日1笔1万元的转款截图，但是李文提交的证据与李军给其看的不一致。此外，其还知道李文向李军转款4万元和15万元。其他转款其不知情。上述款项，李军没有支付其。2.对《房屋买卖置换合同》、不动产登记收件收据、不动产登记费发票、不动产产权情况表、光荣社区居委会证明、青山区赛音道4号街坊-5-35号房产的水费、电费、卫生费、亮化费交费证据，其不发表质证意见，上述证据与其无关。诉争房屋是其保全，其申请查封的是李军的房产。 李军对李文提交的证据（除不动产产权情况表、光荣社区居委会证明、青山区赛音道4号街坊-5-35号房产的卫生费、亮化费和部分电费交费证据）予以认可、无异议，提出诉争房产的房款74万元，73.3万元都有转账记录。2019年10月18日收条中的0.7万元是李文在法院查封后给付，日期倒签。李文交付定金后，其把诉争房产的钥匙交给李文。李文何时入住诉争房产，其不清楚。 李文和李军均陈述，2019年10月22日双方在包头市不动产登记中心申请办理诉争房产的转移登记后，于2019年10月23日接到包头市不动产登记中心电话，告知其诉争房产被法院查封。 李文提交的上述证据真实合法，本院予以采信，对其载明的内容予以认定。 本院认为，本案的争议焦点是李文对诉争房产是否在法律上享有实体权利、该实体权利是否足以排除对该诉争房产的强制执行。已经发生法律效力的（2019）内0204民初3204号民事调解书的主文为李军、王红花偿还李凤兰借款及利息20多万元。该生效法律文书作为强制执行的依据，确定了债务人李军、王红花向债权人李凤兰履行金钱给付为内容的义务，但并未指定李军、王红花以诉争房产清偿债务，即李凤兰作为执行案件中的申请执行人，其请求人民法院强制执行已被查封的、特定的执行标的的行为是为了实现生效裁判文书所确定的债权，并不等同于申请执行人对执行标的享有排他性的权利。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，李文提供证据足以证明其于2019年9月20日与李军就诉争房产订立的买卖合同关系成立并生效；且其支付了全部合同价款；并于2019年10月22日向包头市不动产登记中心申请办理诉争房产的转移登记。李文、李军均认可在定金交付之日交付诉争房产，且光荣社区居委会证明李文从2019年10月20日至今在诉争房产内居住，视为李文以公开的方式占有、使用诉争房产，亦表明李文对诉争房产物权变动的期待已经以一定的方式对外公示。 综上，李文不仅具备了实现订立买卖合同的最终目的即诉争房产的物权变动至其名下的条件，还积极履行物权变动登记；在物权变动等待期内，诉争房产被法院查封。目前，该实体权益在性质上虽仍属债权范畴，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应选择优先保护案外人的权益，这也符合我国民事诉讼法设立案外人执行异议之诉制度的本意，亦有利于维护正常的市场经济秩序。故李文关于排除强制执行的诉讼主张成立，其停止对诉争房产的强制执行，解除对诉争房产查封的诉讼请求，本院予以支持。李凤兰的抗辩意见，本院不予采纳。 另外，李文请求确认位于包头市××区房产归其所有，因买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得诉争房产的物权，应依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定办理物权登记。但直到被人民法院查封时，该房产一直登记在李军名下，意即包头市青山区赛音道4号街坊5-35号房产的物权变动并未完成，李文尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对该房产拥有所有权的诉求，本院不予支持。李文请求李军协助其办理位于包头市××区房产的转移登记，符合双方合同的约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行位于包头市××区房产，并解除对该房产的查封； 第三人李军于判决生效之日起三十日内协助原告李文办理位于包头市××区房产的转移登记； 三、驳回原告李文的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告李凤兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长  马嘉彦 人民陪审员  池月婷 人民陪审员  金 谊 二〇二〇年十月十七日 书 记 员  荆 璐 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被告人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。