上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10642号原告(反诉被告)：上海景玉园艺有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：孟祥书，总经理。委托诉讼代理人：薛丽，上海集善律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海申巧生态园林工程发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：叶甲甲，总经理。委托诉讼代理人：曲燕青，女。委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。原告上海景玉园艺有限公司(以下简称景玉公司)诉被告上海申巧生态园林工程发展有限公司(以下简称“申巧公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理，依法适用简易程序。本案于2020年6月16日第一次公开开庭进行了审理，景玉公司的法定代表人孟祥书及委托诉讼代理人薛丽、申巧公司的委托诉讼代理人马继杰及曲燕青到庭参加诉讼。审理中，被告申巧公司提起反诉，本院予以受理。本案于2020年9月28日第二次公开开庭进行了审理，景玉公司的法定代表人孟祥书及委托诉讼代理人薛丽、申巧公司的委托诉讼代理人马继杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景玉公司向本院提出诉讼请求：1、确认景玉公司与申巧公司签订的《大棚场地租赁合同书》无效；2、申巧公司退还景玉公司租金人民币143,523.80元；3、申巧公司退还景玉预收水电费1,900元；4、申巧公司赔偿景玉公司损失50,905元(花棚材料款及人工费1,700元、水电材料费1,630元、苗木款35,575元、玻璃房12,000元)；5、申巧公司立即修复场地内道路；6、申巧公司承担景玉公司律师费6,000元。审理中，原告撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2019年5月27日，景玉公司与申巧公司签订《大棚和空地租赁经营书》，约定景玉公司向申巧公司承租位于上海市青浦区沈砖公路XXX号靠近青天路口(上海申巧花木城)场内C区面积约512平方米的大棚场地(以下简称“系争大棚”)，经营苗木、盆景、花卉、草花。合同签订当日景玉公司支付了租金和水电费，申巧公司未交付场地。直到2019年6月景玉公司才进行装修，建造了花棚、玻璃房，进行了水电设施施工，购买了苗木、盆景和花卉。2019年8月起，系争大棚道路被挖坏、盖土，导致无法通行，景玉公司无法进出，所有植物全部死亡。经了解，系争大棚土地性质为灌溉水田，不能用于种植苗木经营，申巧公司签订合同时隐瞒了土地性质，导致景玉公司损失巨大，故景玉公司起诉至法院。申巧公司辩称：诉请1，由法院依法认定。诉请2，不同意，系争大棚已交付景玉公司使用，景玉公司应当按照租金标准支付占有使用费。诉请3，景玉公司实际使用电376度，每度1.35元，共计507.60元。使用水23吨，每吨5元，共计115元。预收的1,900元应扣除上述费用后返还。诉请4，不同意，景玉公司所有的装修投入均是其自身经营行为，申巧公司未参与，且申巧公司原本就提供水电。景玉公司租赁的大棚靠近主路，主路从交付至今并未被破坏导致无法通行。申巧公司认为景玉公司欠付租金，故提出如下反诉请求：1、景玉公司支付申巧公司占有使用费(按每年143,523.84元的标准，自2019年6月8日起至搬离之日2020年9月11日止)；2、景玉公司腾退系争大棚。后申巧公司撤回第2项反诉请求。景玉公司针对反诉辩称：系争大棚的土地性质是灌溉水田，不能用于经营种植花木，故双方签订的租赁合同无效。系争大棚交付景玉公司后仅两个月就发生了道路被破坏覆土的情况，导致场地无法正常使用。2019年6月8日至2019年8月24日期间的占有使用费同意支付。2019年8月24日道路被破坏，直至诉讼后申巧公司才将主路恢复，故该期间不同意支付占有使用费。从主路恢复至2020年9月11日搬离期间也同意支付占有使用费。申巧公司主张的占有使用费标准过高，要求法院予以调整。经开庭审理查明，系争大棚所在地块位于青浦区朱家角镇沈砖公路XXX号(近青天路口)，处于朱家角镇新胜村及王金村，所涉土地性质为集体，用途为灌溉水田。2019年5月27日，申巧公司(甲方)与景玉公司(乙方)签订《大棚场地租赁合同书》，约定乙方向甲方承租系争大棚，面积约512平方米；经营类别为苗木、盆景、花卉、草花；租期3年，自2019年5月18日至2022年5月17日；租金单价0.6元/平方米/日，从第二年起每年递增5%；正式交付日期为2019年5月18日；乙方于签订当日支付甲方首年租金143,523.84元。合同另约定了其他事项。合同签订当天，景玉公司支付申巧公司租金143,523.84元、水电费1,900元。2019年6月8日，申巧公司将系争大棚交付景玉公司。系争大棚在主路边上。2019年8-9月份，申巧公司拆除了申巧花木城中的辅路和部分主路，并在辅路上覆盖渣土，以应对土地管理部门的巡查。本案审理过程中，申巧公司将部分辅路上的渣土移走部分，使该部分辅路路面与主路(水泥路)高度大致持平。2020年9月11日，景玉公司将系争大棚交还申巧公司。大棚中的苗木已搬离，建造在大棚中的玻璃房被拆除。另查明，景玉公司为本案诉讼聘请律师，支付律师费6,000元。审理中，景玉公司和申巧公司一致确认景玉公司用电376度。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，大棚场地租赁合同书、收据、规划和自然资源局回复、现场视频、现场照片、律师费发票、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院核实后予以确认。审理中，景玉公司为证明其装修投入，提供了花棚材料及人工款收据、水电材料收据、苗圃收据、玻璃房收据。申巧公司认为苗圃是可以移动的，无需赔偿。其余投入系景玉公司自身经营行为，申巧公司不清楚，不予认可。景玉公司认为系争大棚主路和辅路均被破坏和覆土，无法正常使用。申巧公司认为主路仅将超标部分拆除，并未覆土，系争大棚在主路边，不影响使用。上海景玉园艺有限公司使用了水电，应当支付水电费。为此，申巧公司提供：水电费发票1组，其中电费峰值电价分别为每度0.894元、0.853元、0.825元，谷值电价分别为每度0.417元、0.423元、0.396元，水费标准每吨5元，以证明申巧公司实付的水电费标准。景玉公司对该组证据不予认可，认为电费单价应按照居民用电计算，景玉公司没有用过申巧公司提供的水，场地上的水表是坏的，景玉公司从自然河道抽水使用。根据庭审查明的事实，本院认为：系争土地性质为灌溉水田，而本案租赁合同中约定的用途为苗木、盆景、花卉、草花，该用途违反土地性质，故本案租赁合同应属无效。双方对合同无效均有过错，其中申巧公司的过错大于景玉公司，应当各自承担相应的责任。关于占有使用费，尽管申巧公司于2019年6月8日交付景玉公司系争大棚，根据当事人的陈述，系争大棚所在场地于2019年8-9月期间进行了道路整治，对实际使用存在一定的影响，本院参考双方过错程度、实际履行情况,租赁大棚的位置、影响程度等因素酌情确认景玉公司应支付申巧公司占有使用费119,603.20元，故申巧公司应退还景玉公司23,920.64元。关于电费，景玉公司认可电表读数，对电费标准不予认可，而申巧公司提供了电费发票，发票上的地址与系争大棚地址一致，故本院参照电费发票上的标准认定景玉公司应支付电费310.20元。关于水费，景玉公司否认用水，申巧公司也未提供证据予以证明，故对申巧公司主张扣除水费的意见不予采信。景玉公司已付水电费1,900元，扣除实际使用的电费310.20元，余款1,589.80元申巧公司理应退还。关于景玉公司主张的损失，景玉公司未提供充足证据予以证明，且苗木属于可移动物品，在实际搬离时景玉公司已将苗木、玻璃房等全部搬离和拆除，故对景玉公司主张的损失不予支持。景玉公司主张的律师费无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条之相关规定，判决如下：一、原告上海景玉园艺有限公司与被告上海申巧生态园林工程发展有限公司于2019年5月27日签订的《大棚场地租赁合同书》无效；二、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海景玉园艺有限公司租金23,920.64元；三、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海景玉园艺有限公司预付水电费1,589.80元；四、驳回原告上海景玉园艺有限公司其余诉讼请求；五、驳回反诉原告上海申巧生态园林工程发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,226.50元，减半收取计2,113.25元，由原告上海景玉园艺有限公司负担1894.25元，由被告上海申巧生态园林工程发展有限公司负担219元；反诉受理费1411.44元，由反诉原告上海申巧生态园林工程发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年十月二十八日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。