河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9414号 上诉人（原审被告）：张春生，男，1962年2月17日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：连小四，石家庄市桥西达信法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：石家庄东海物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街栗胜路**，统一社会信用代码：91130102235655095P。 法定代表人：解长兴，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：刘瑞锦，女，1993年8月7日出生，汉族，该公司法务，住河北省邢台市任县。 上诉人张春生因与被上诉人石家庄东海物业服务有限公司（以下简称东海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张春生及其委托诉讼代理人连小四，被上诉人东海物业公司的委托诉讼代理人刘瑞锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 —1— 张春生上诉请求：1、依法撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初4413号民事判决书。2、依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定的事实错误。1、上诉人与被上诉人不存在合同关系，并且上诉人也没有与被上诉人签订过物业合同，本案属主体错误，不适格。2、东海物业公司与东龙花园业主委员会，根据被上诉人提交的合同，于2011年到期终结，东海物业公司没有权力向业主收取物业费。3、上诉人已经向东龙花园缴纳了物业费，被上诉人无权再收取上诉人的物业费。4、一审法院将东海物业和东龙物业混为一个合同错误。请求二审法院明察。二、东龙花园住宅小区物业服务合同，律师函，欠费统计表，都是被上诉人编造于2020年生成的，不具备构成法律要件。三、根据法律规定。合同属双方自愿订立，并且被上诉人自2020年前从未向上诉人索要过物业费，已超诉讼时效。四、物业属于服务部门并不是执法部门，停水停电甚至找社会流氓暴力收费。收费不公开，乱收费、强制收费等均不合法。五、一审法院程序违法。由于一审法院认定上诉人与被上诉人之间属合同关系，而未审查诉讼主体，程序违法。 东海物业公司答辩称，一审法院认定事实正确，适用法律依据无误，上诉人称一审法院认定事实与法律有误，没有任何依据。一、关于合同关系，被上诉人与上诉人签订的《东龙花园前期物业管理服务协议》，上诉人在庭审中自认为是自己在交房时的亲笔签字，系双方当事人的真实意思表示，但上诉人说 —2— 记不清交房的具体时间了，被上诉人是自小区交房之日起就已入住小区，有被上诉人和东龙房地产开发有限公司于2000年7月30日签订的《物业管理服务合同》为证，且案号为冀01民终3354号的石家庄市中级人民法院的判决书，也可以证明涉案小区交房时间早于2005年，所以上诉人应当按照物业合同的约定履行自己作为业主缴纳物业费的义务；针对上诉人提到的被上诉人和东龙花园业主委员会签订的《东龙花园住宅小区物业服务合同》已到期问题，依据《合同法》相关规定，通过上诉人认可的一直在物业缴纳水费的票据可知被上诉人至今仍在小区提供服务，上诉人也一直在接受物业服务，案号为2020冀01民终3354号的石家庄市中级人民法院的判决书也可知该事实，上诉人与被上诉人间已形成法律上的事实合同关系；参考《民法典》第九百四十八条规定，原物业服务合同继续有效。二、关于诉讼时效，被上诉人作为本小区的物业服务企业，合同履行地在本小区，上诉人就住在本小区，被上诉人在公示栏张贴交费通知，到欠费业主家门口上张贴律师函合情合理，符合日常生活经验；依据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第10条的规定，本案并不存在上诉人提出的超过诉讼时效的问题。另，物业服务合同是继续性合同，被上诉人自入驻小区之日起至今物业服务一直处于持续状态，根据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条，诉讼时效应从最后一期物业费届满之日起算。至今被上诉人仍在小区提供物业服务，上诉人支付物业费 —3— 的诉讼时效期间尚未届满。双方之间的物业服务合同关系从未结束，故被上诉人要求上诉人支付物业服务费并未超过诉讼时效。 东海物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业管理费12867元及违约金257元，共计13124元；2、判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告与被告签订《东龙花园前期物业管理服务协议》，约定由原告为该小区提供物业服务，并就物业管理服务费的交费标准、违约责任等内容作了约定，物业管理服务费为0.45元/平方米/月。业主超期缴纳、拖交、拖欠物业管理费的应加付应付款额2%的滞纳金。被告系东龙花园6号楼2单元101室的业主，房产建筑面积为155.40平方米。2006年12月1日，原告与石家庄东龙花园业主委员会签订了《东龙花园住宅小区物业服务合同》。原告依约履行了物业管理服务，被告未按合同约定交纳物业管理服务费。2005年1月1日至2020年4月30日，被告应交纳的物业服务费为12，867元（155.4平方米*0.45元*184个月）。原告通过《律师函》的方式对被告进行了催缴。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，本案中原告与被告签订《东龙花园前期物业管理服务协议》、原告与石家庄东龙花园业主委员会签订《东龙花园住宅小区物业服务合同》均系合同双方真实意思表示，应依约履行。被告接受原告提供的物业服务后，理应交纳物业服务费，被告未按期交 —4— 纳，已构成违约，故原告要求被告给付尚欠物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告支付物业服务费的数额，应按照合同约定的标准计算，被告欠付原告自2005年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费共计12,867元。关于原告请求被告给付的滞纳金，实为迟延缴纳物业服务费的违约金，原、被告签订的《东龙花园前期物业管理服务协议》约定按应付款额的2%支付违约金，该约定未违反法律规定，应予支持。关于被告主张原告对物业服务费的请求已超诉讼时效，自合同签订以来，原告提供物业服务是一个连续的过程，虽然约定物业服务费按月收取，但对物业合同来说，整个合同即为一个整体，应当从物业合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效，故对被告关于诉讼时效抗辩的主张，一审法院不予支持。关于被告提出的其他抗辩主张，未提供相关证据予以证实，一审法院不予采信。判决：被告张春生于判决生效之日起十日内给付原告石家庄东海物业服务有限公司物业服务费12,867元及违约滞纳金257元，共计13,124元。案件受理费128元，减半收取计64元，由被告张春生负担。 本院二审期间，上诉人张春生提交三组照片。证据1、物业只收费，不服务；2、上诉人的垃圾由上诉人处理，被上诉人收费不合理；3、物业只收费不服务，给上诉人造成损失。被上诉人东海物业公司质证如下：对其三性都不认可，证据1、只显示了一个零部件，无法证明上诉人主张的事实；2、对其的真 —5— 实性、关联性不予认可，该照片无法证实具体的拍摄时间、、地点，无法显示产生垃圾是发生在涉案小区3、对其真实性、关联性不予认可，该照片无法真实证明损失是否存在，即使损失存在也与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，本案当事人争议的焦点是：双方是否存在合同关系，上诉人张春生是否应当向被上诉人支付物业费及违约滞纳金。上诉人主张其与被上诉人东海物业公司不存在合同关系，东海物业公司没有实际提供物业服务，东海物业公司要求上诉人张春生支付物业费超过诉讼时效。上诉人与被上诉人签订《东龙花园前期物业管理服务协议》、上诉人与石家庄东龙花园业主委员会签订《东龙花园住宅小区物业服务合同》均系合同双方真实意思表示，当事人均应依约履行。上诉人接受被上诉人提供的物业服务，理应交纳物业服务费，上诉人未按期交纳物业费，已构成违约，一审支持违约滞纳金具有合同依据，亦不违反法律规定。故被上诉人要求上诉人给付尚欠物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持，本院认为并无不当。提供物业服务是一个连续的过程，虽然约定物业服务费按月收取，自合同签订以来，被上诉人应当从物业合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效，故对上诉人关于已超过诉讼时效的主张，一审法院不予支持，本院认为并无不当。二审期间，上诉人提交三组照片，被上诉人对其真实性、关联性均不认 —6— 可，该三组照片不能证明上诉人的主张，本院不予采信。综上所述，张春生的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费128.0元，由上诉人张春生负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立虹 审判员  赵 林 审判员  岳桂恒 二〇二〇年十月二十七日 书记员  郄张雨