甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2963号上诉人（原审原告）：高小青，女，汉族，1978年5月6日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人:田国平，甘肃致中律师事务所师。委托诉讼代理人:张姣婷，甘肃致中律师事务所师。上诉人（原审被告）:兰州昊业房地产开发有限公司，住所地：兰州市城关区箭道巷**伊河园**2506。法定代表人:兰雁，系公司总经理。委托诉讼代理人:杜博伟，甘肃同心律师事务所师。委托诉讼代理人:杨燕，甘肃同心律师事务所师。上诉人高小青与上诉人兰州昊业房地产开发有限公司（简称昊业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初8341号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高小青提出上诉请求：1、请求依法改判原一审法院的第二项判决为被上诉人兰州昊业房地产开发有限公司立即为上诉人高小青办理甘肃省兰州市城关区××道巷××号××单元××楼××号房屋所有权证（不动产登记证），并维持原一审法院的第一项判决。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人高小青与被上诉人兰州昊业房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，上诉人认为一审判决书认定事实基本正确，一审判决确认上诉人高小青与被上诉人兰州昊业房地产开发有限公司存在房屋买卖法律关系，位于甘肃省兰州市城关区××道巷××号××单元××楼××号房屋归上诉人高小青所有，该项判决正确。但是上诉人认为一审法院漏判了上诉人的第二项诉讼请求，第二项诉讼请求为判决被上诉人兰州昊业房地产开发有限公司立即为上诉人办理涉案房屋所有权证（不动产登记证），一审法院的漏判，损害了上诉人的合法权益，对上诉人的后续办理房产过户登记手续产生了不利影响。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。上诉人昊业公司提出上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审判决将位于甘肃省兰州市城关区××道巷××号××单元××号楼××号房归高小青所有，该项判决错误。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系已经解除。一、被上诉人高小青违约在先。高小青于2013年12月3日购买上诉人的涉案房屋。距今已逾六年的时间，在此期间，上诉人一直与高小青（代积文）进行沟通，要求付款人代积文支付剩余款项337362．88元，其中剩余房款295524．56元，物业费和维修基金41838．32元（截止2016年6月7日），但高小青一致以各种理由推脱，不缴纳剩余房款，才导致如今的局面。高小青的违约行为是导致双方无法继续履行约定的根本原因。二、上诉人已充分给予高小青合理的履行期限。按照双方约定，高小青应在办理入住手续时缴清剩余款项。而被上诉人从2014年起，一直告知高小青（代积文）交纳剩余房款直至2019年，长达五年的时间。三、上诉人与被上诉人高小青的房屋买卖关系已经解除。合同解除权的性质属形成权。所谓形成权，是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。上诉人于2019年7月17日发的告知已经明确说明，高小青（代积文）三日内不缴清剩余房款，解除房屋买卖关系。因此，双方之间的房屋买卖关系已经解除。综上，上诉人请求二审法院支持上述诉讼请求。上诉人高小青的答辩意见与其上诉理由一致。上诉人昊业公司的答辩意见与其上诉理由一致。高小青向一审法院提出诉讼请求：1、判本案争议的位于兰州市城关区××道巷××号××单元××楼××号房屋的房屋所有权归原告所有。2、判被告立即为原告办理兰州市城关区××道巷××号××单元××楼××号房屋所有权证（不动产登记证）。3、判被告承担本案的诉讼费、诉讼保全费、担保费及原告律师费144000元。一审法院认定的事实：2013年12月3日,原告通过案外人代积文的银行卡向被告现场刷卡100万元用于购买兰州市城关区××道巷××号××单元××楼××号房屋。被告向原告出具收款收据。2013年12月27日，被告向原告发出入住通知书、缴纳费用通知、房屋交接书、住户交付房款通知书，为原告办理了入住手续，并通知原告支付剩余房款。原告收房后，又与兰州勤力物业服务有限公司签订物业服务合同及装修管理服务协议，并对房屋进行装修后于2014年5月入住。由于原告未能支付剩余房款255600元，导致被告要求与原告解除房屋买卖合同关系，双方发生矛盾，酿成纠纷。另查明，被告已经将案涉位于兰州市城关区××路街道××道巷××号××单元××层××室房屋的登记在其名下，房屋状态为保全查封冻结。一审法院认为，本案中原告高小青与被告兰州昊业房地产开发有限公司因房屋买卖而产生的争议焦点为：1、原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系？2、涉案房屋是否归原告所有，被告是否应配合办理产权变更手续？关于原、被告之间是否存在事实上的房屋买卖合同关系的问题，原告起诉时向本院提交了付款凭证及被告向原告发出的入住通知书、缴纳费用通知、房屋交接书、住户交付房款通知书等证据，用以证明原告已经向被告发出购买房屋的意思表示，且支付大部分房款。另被告向原告发送通知等文件也说明被告将购买房屋后续对接工作指向原告。被告辩称原告不是房款的实际支付人，房款由案外人支付，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。现实生活中，房屋的买受人与房款的支付人不是同一主体是常态。房屋买卖合同关系成立的前提是买受人与出卖人之间存在房屋买卖的合意，如房款支付人没有购买房屋的真实意思表示，虽然其实际支付房款，但仍然不能认定其为房屋的买受人。经庭审调查，案外人代积文明确表示自己没有购买涉案房屋的意思表示，其支付房款的行为只是代原告支付。故本院对被告辩称原告不是房屋的买受人，案外人代积文才是涉案房屋的买受人的观点不予采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。由于原告存在购买房屋的意思表示，且支付大部分房款，被告为原告办理购房手续及入住，并通知原告支付剩余房款等证据的证明力较高。故本院确认原、被告之间形成事实上的房屋买卖合同法律关系，并合法有效。关于原告请求确认涉案房屋所有权归原告所有的问题，根据《物权法》的规定，买卖行为是引起物权取得的民事法律行为，物权取得的前提是买卖合同法律关系合法成立且有效。基于原、被告之间已经形成了有效的房屋买卖合同关系，且原告实际装修入住至今，故原告请求确认涉案房屋归其所有的请求本院予以支持。关于原告请求被告为其办理涉案房屋产权的问题。根据《物权法》的规定，物权变动的行为受到原因行为影响，在完成物权登记后才能发生物权变动的效力。案涉位于兰州市城关区××路街道××道巷××号××单元××层××室房屋已经登记在被告名下，原告应当请求被告进行变更登记。另外原告于2013年12月27日接收房屋后，被告已经发通知要求其支付剩余房款和维修基金，但截止本案开庭辩论终结前原告仍没有将上述款项支付完毕，且原告逾期不支付剩余房款没有合法理由，被告在未收到剩余房款及维修基金前有权拒绝向原告办理房屋登记，故本院对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告高小青与被告兰州昊业房地产开发有限公司之间存在房屋买卖法律关系。位于甘肃省兰州市城关区××道巷××号××单元××楼××号房屋归原告高小青所有；二、驳回原告高小青的其他诉讼请求。案件受理费1590元，保全费5000元，由原告高小青负担6000元，被告兰州昊业房地产开发有限公司承担590元。经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，本院予以确认,但本案争讼房屋的坐落位置应为兰州市城关区箭道巷114号1单元11层1103室，一审法院误表述为兰州市城关区箭道巷112号1单元11层1103室，本院对此予以纠正。本案在二审审理过程中另查明，高小青在一审宣判之后向昊业公司缴纳房款255600元,昊业公司并未收取，且昊业公司就剩余房款已经向法院另案起诉。本院认为，本案的争议焦点为昊业公司是否享有合同解除权以及昊业公司是否应协助高小青办理涉案房屋的产权证。对于第1个争议焦点，因双方并未约定合同解除的条件，关于法定解除合同的条件，《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中因高小青已经交付房款100万元，履行了合同的主要义务，其愿意交付余款且迟延交付余款并未导致合同目的不能实现，法定解除合同的情形并未出现，故昊业公司作为合同一方当事人并不享有合同解除权，其要求解除涉案房屋买卖合同的上诉理由不成立。对于第二个争议焦点，因双方间的房屋买卖合同关系合法有效，且合同解除的条件不具备，故双方应继续履行。但因双方未签订书面合同，未对何时办理产权证等合同的具体义务未进行明确约定，故在涉案房产客观上具备办理产权手续的情形下，高小青可随时要求昊业公司协助其办理产权证，将涉案房屋过户至高小青名下，故一审判决对高小青的该上诉请求不予支持存在不当，本院予以纠正。对于高小青未交清的剩余房款，因昊业公司并未提出反诉请求，且高小青在一审程序结束后向昊业公司支付，昊业公司拒绝接收并已另案起诉，故本案中不予处理，双方可另案解决。此外，对于高小青要求将涉案房屋判令归其所有的诉讼请求，因本案的房屋买卖合同关系为债权领域法律关系，债权行为系物权变动的原因行为，在债务行为尚未完成的情形下，不应直接确认物权归属。故一审法院直接判令涉案房屋归高小青所有，存在不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人昊业公司的上诉请求不成立，上诉人高小青的上讼请求部分不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初8341号民事判决第二项；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初8341号民事判决第一项；三、兰州昊业房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助高小青办理兰州市城关区箭道巷114号1单元11层1103室的房屋产权手续。一审案件受理费1590元，保全费5000元，由高小青负担6000元，兰州昊业房地产开发有限公司承担590元；高小青预交的二审案件受理费100元，由高小青负担，兰州昊业房地产开发有限公司预交的二审案件受理费3180元，由兰州昊业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周瑞芹审判员  冯 诚审判员  邵云翮二〇二〇年十月十九日书记员  卢淑娟