广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3691号原告：邓朝晖，男，1979年9月5日出生，汉族，住广州市天河区，原告：黄爱仙，女，1978年9月9日出生，汉族，住广州市南沙区，两原告共同委托诉讼代理人：黄勋有，广东杰海（南沙）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：洪泽铨，广东杰海（南沙）律师事务所实习人员。被告：丁莉辉，女，1971年4月24日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：廖家来，广东领前律师事务所律师。原告邓朝晖、黄爱仙诉被告丁莉辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓朝晖、黄爱仙及其委托诉讼代理人黄勋有、洪泽铨，被告丁莉辉及其委托诉讼代理人廖家来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓朝晖、黄爱仙向本院提出以下诉讼请求：一、丁莉辉向邓朝晖、黄爱仙支付2019年5月1日至2020年4月30日拖欠的租金41400元；二、丁莉辉向邓朝晖、黄爱仙支付2019年9月1日至2020年4月30日期间的水电费、物业费共4432.34元；三、丁莉辉向邓朝晖、黄爱仙支付逾期交纳租金的违约金（以每月欠付金额为本金，每日按千分之三的标准，分别从次月1日起算）；四、本案诉讼费由丁莉辉承担。事实和理由：2016年4月11日，邓朝晖、黄爱仙与丁莉辉签订《租赁合同》，约定由邓朝晖、黄爱仙向丁莉辉出租XX号（以下统称涉案商铺）；租用期限为2016年4月1日至2021年3月31日，每月租金4500元，自第三年5月1日（即2019年5月1日）起毎月租金为4950元；水电费、物业费等费用由丁莉辉自行向有关部门缴纳。合同履行过程中，丁莉辉自2019年5月起不再缴纳水电费与物业费，且未按照《租赁合同》约定向邓朝晖、黄爱仙足额支付租金，并自2019年9月起不再支付租金。邓朝晖、黄爱仙多次通过微信催促丁莉辉支付租金，但其拒不支付，还一直占用涉案商铺。据此，邓朝晖、黄爱仙为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。案件审理过程中，经本院释明，邓朝晖、黄爱仙要求解除与丁莉辉就涉案商铺签订的《租赁合同》，并要求没收9000元保证金。被告丁莉辉辩称：不同意邓朝晖、黄爱仙的全部诉讼请求，理由如下：一、2019年5月9日，邓朝晖、黄爱仙擅自将每月租金涨至5000元，丁莉辉对此表示反对，并称“如果涨租我就不租了”，双方并未就涨租形成合意。实际上，丁莉辉自2019年5月1日起仍按每月4500元的标准承租涉案商铺，邓朝晖、黄爱仙每月实际收取了上述数额的租金，该行为应视为邓朝晖、黄爱仙同意丁莉辉继续按每月4500元的租金标准履行《租赁合同》，即双方已通过实际行动对该月起的租金数额另行达成了合意。二、邓朝晖、黄爱仙在2019年7月连续要求丁莉辉在2019年8月18日前搬走经营设备，又于2019年9月26日明确告知丁莉辉“今晚收不到明天停水电”，而其二人亦实际在2019年9月27日起擅自对涉案商铺采取了停水停电措施，导致丁莉辉一直无法正常经营。邓朝晖、黄爱仙的上述行为均在事实上解除了《租赁合同》。丁莉辉已于2019年10月搬离涉案商铺，并在2019年12月31日明确告知邓朝晖、黄爱仙“停水停电的时候已经没租了，费用从保证金里扣吧”，上述行为表示丁莉辉对邓朝晖、黄爱仙的解除行为予以追认。据此应当认定邓朝晖、黄爱仙已《租赁合同》的约定收回房屋，合同履行到2019年9月27日止。三、2019年9月18日，涉案商铺被南沙区公安分局查封,导致合同目的无法实现。丁莉辉与邓朝晖、黄爱仙自该日起已无法继续履行租赁合同》。根据涉案房屋的水电费结算情况来看，涉案商铺自2019年10月起已不再产生商业用电费、商业用水费，即合同因涉案商铺被查封无法继续履行而终止。据此，丁莉辉取得合同解除权。四、涉案商铺2019年9月的租金4500元，可从丁莉辉已交的9000元保证金中抵扣。租赁保证金的目的是为了担保债务履行，即当丁莉辉无法支付租金时，应优先用以抵扣，该款项不具有违约惩罚性质。事实上，尽管丁莉辉存在拖欠2019年9月租金的事实，但9000元保证金也足以弥补邓朝晖、黄爱仙的经济损失。五、2020年1月至2020年4月，几乎所有商服单位受疫情影响均不得营业，而双方签订的《租赁合同》已于2019年9月底终止，邓朝晖、黄爱仙在丁莉辉根本没有继续承租营业的情况下，仍通过诉讼主张权利，毫无诚信公平原则可言，且有缠诉滥诉之嫌。五、邓朝晖、黄爱仙要求丁莉辉支付水电费和物业费，有悖合同约定和法律原则，应予以驳回。租赁合同约定由丁莉辉自行向有关部门交纳物业费和水电费，因此该部分费用属于另一法律关系，并非本案租赁合同法律关系涵盖的范畴。根据物业公司出具的缴费明细可知，物业公司自2019年11月起已不再计收涉案商铺前一个月的商业用水和用电费用，即说明丁莉辉与物业公司之间的关系与邓朝晖、黄爱仙无关。六、邓朝晖、黄爱仙要求丁莉辉支付违约金不符合事实和法律规定。如上所述，《租赁合同》事实上已于2019年9月27日解除或终止，即丁莉辉自2019年10月起无需继续支付租金。邓朝晖、黄爱仙仅有2019年9月一个月的租金损失，丁莉辉交纳的9000元的保证金足以抵扣，故邓朝晖、黄爱仙已无任何经济损失。关于丁莉辉支付的保证金中超出部分的4500元，丁莉辉将另循法律途径要求邓朝晖、黄爱仙返还。另外，每日0.3%的违约金标准过高，按该标准计算的违约金已超过损失的100%。经审理查明：涉案商铺为邓朝晖、黄爱仙名下物业，登记地址分别为XX房。2016年4月1日，邓朝晖、黄爱仙将涉案商铺交给丁莉辉经营洗衣店。2016年4月11日，邓朝晖、黄爱仙（甲方）与丁莉辉（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作为经营场所。租用期间自2016年4月1日至2021年3月31日。甲方2016年4月1日将该物业交与乙方开始装修，使用费每月为4500元，第三年5月1日开始每月租金为4950元。本合同签订之日，乙方一次性支付2016年5月1日至2016年5月30日的租金4500元和保证金9000元。管理费、保洁费、水电费、电话费、宽带费由乙方自行向有关部门交纳。乙方必须每月10号前缴纳租金，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金的0.3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，没收保证金。租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给甲方。己加装阁楼不可拆除，与旁边商铺相通的墙恢复原状。租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通。《租赁合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，丁莉辉向邓朝晖、黄爱仙支付了9000元保证金。合同履行过程中，丁莉辉按《租赁合同》的约定付清了2019年4月30日前的租金。2019年5月9日，邓朝晖通过微信告知丁莉辉，每月租金需涨至5000元。丁莉辉表示如果涨租就不再承租涉案商铺。随后，丁莉辉分别于2019年6月7日、2019年7月11日、2019年7月19日按4500元的标准向邓朝晖支付了涉案商铺2019年5月、2019年6月以及2019年7月的租金。2019年7月19日至2019年7月21日，邓朝晖多次向丁莉辉发送消息称“丁小姐，因为你没按合同履行，麻烦你尽快把放我铺里的物品8月18日前搬走吧”，丁莉辉均未进行回应。2019年7月26日，邓朝晖再次向丁莉辉发送消息“丁小姐，你不回复也不听电话，不解除合同，那么租金还是要照付的”。2019年8月23日，丁莉辉再次按4500元的标准向邓朝晖支付了2019年8月的租金。邓朝晖对此提出异议，表示“按合同金额吧”。丁莉辉未予以回应，且未再向邓朝晖、黄爱仙支付租金。2019年9月26日，因丁莉辉未再支付租金，邓朝晖告知丁莉辉若不支付租金和滞纳金，将对涉案商铺采取停水停电措施，但丁莉辉表示无法按时支付。2019年9月28日，涉案商铺的物业管理公司深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物业公司）在邓朝晖、黄爱仙的要求下对涉案商铺采取了停水停电措施，停水停电状态持续至2020年4月25日。2019年10月至2019年12月期间，邓朝晖持续向丁莉辉追要租金、水电费以及物业服务费等费用。2019年12月31日，邓朝晖在催要租金等费用时，告知丁莉辉要按照约定将涉案商铺恢复原状，但丁莉辉表示其自涉案商铺停水停电之日起已无再商铺，并表示“费用从押金里扣吧”。丁莉辉除承租涉案商铺外，还承租了隔壁商铺用于经营准家公寓，该公寓于2019年9月被公安机关查封。丁莉辉陈述准家公寓因国庆节期间商服企业不允许营业故被查封，公安机关在查封准家公寓的同时还要求开办在涉案商铺处的洗衣店亦不允许经营。邓朝晖、黄爱仙称其不清楚准家公寓被查封的原因，但洗衣店有独立的出入口，可正常经营。丁莉辉陈述其自2019年10月起陆续将部分物品搬至准家公寓，但将废旧热水器、晾衣架、纸箱等杂物一直留在了商铺内。租赁双方一直未办理涉案商铺的交还手续，丁莉辉表示已将涉案商铺钥匙丢弃，未交还给邓朝晖和黄爱仙。2020年7月9日，本案第一次开庭审理过程中，本院要求丁莉辉尽快将涉案商铺腾空，亦要求邓朝晖、黄爱仙尽快收回商铺以避免损失的扩大。2020年7月9日，丁莉辉前往涉案商铺再次搬离了部分物品，同时对商铺内的墙面进行恢复。丁莉辉自述已于2020年7月12日完成恢复，但并未通知邓朝晖、黄爱仙。邓朝晖、黄仙确认在2020年7月17日查看涉案商铺时墙面已恢复，但表示商铺内仍留存了丁莉辉的物品。丁莉辉认为其可将弃置物品留存在商铺内，由邓朝晖、黄爱仙自行处置。鉴于此，本院在2020年8月3日本案第二次庭审时，再此告知邓朝晖、黄爱仙尽快自行收回商铺以减少损失。另查明，丁莉辉已清缴涉案商铺2019年8月31日前的物业服务费。根据彩生活物业公司出具的《南沙城客户欠费明细单》，涉案商铺于2019年9月1日至2020年4月30日期间，合计应交纳物业服务费和水电费共4432.34元，其中每月物业服务费为399元，每月公摊商业公共电费为64元。上述费用已由邓朝晖、黄爱仙向彩生活物业公司交纳。本院认为：邓朝晖、黄爱仙与丁莉辉签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应切实履行。根据合同的约定，涉案商铺自2019年5月1日起每月租金为4950元，但丁莉辉自该月起每月仅交纳4500元，未足额支付租金，且自2019年9月起未再交缴租金，上述行为均构成违约。虽然邓朝晖、黄爱仙曾要求将月租金调整为5000元，但租赁双方并未就此达成合意，故丁莉辉应该继续按照合同约定的标准足额交纳租金。在丁莉辉未足额交纳每月租金的情况下，邓朝晖、黄爱仙收取部分租金的行为是其二人依约行使收取租金的权利，并非对丁莉辉自行扣减租金行为的认同，丁莉辉以此为由认为双方通过合意变更月租金标准，没有依据，本院对其上述答辩意见不予采纳。合同约定在丁莉辉逾期支付租金超过十五天时，邓朝晖、黄爱仙有权解除合同、收回涉案商铺并没收保证金。如上所述，丁莉辉至今仍欠付2019年5月起的租金，故邓朝晖、黄爱仙要求解除《租赁合同》并没收9000元保证金的主张，符合约定，本院予以支持。虽然邓朝晖、黄爱仙于2019年9月28日对涉案商铺采取了断水断电措施，但丁莉辉并未就《租赁合同》是否继续履行与邓朝晖、黄爱仙协商，并且一直将自有物品存放在商铺内。即使在2019年12月31日丁莉辉向邓朝晖、黄爱仙表示在商铺停水停电时已经没有租赁的情况下，丁莉辉仍然未将商铺腾空交还给邓朝晖和黄爱仙，故丁莉辉主张《租赁合同》已于2019年9月28日解除，依据不足，本院不予确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。如上所述，丁莉辉未足额支付2019年5月1日至2019年8月31日的租金，故丁莉辉应向邓朝晖、黄爱仙补足该期间的租金共1800元，另外还需向其二人支付2019年9月的租金4950元。丁莉辉逾期交纳租金，应当向邓朝晖和黄爱仙支付违约金。《租赁合同》约定丁莉辉应于每月10日前交纳租金，故其应分别从当月11日起，以当月欠付的租金为本金向邓朝晖、黄爱仙计付违约金。《租赁合同》约定每日0.3%的违约金标准，确实过高，本院依法将标准调整为年利率6%。欠付每月租金产生的违约金应以当月欠付的租金为限。关于2019年10月1日至2020年4月30日的租金是否应该支付的问题。邓朝晖、黄爱仙在丁莉辉逾期交纳租金的情况下，未选择正确、恰当的维权手段，而是采取断水断电的措施，导致丁莉辉此后无法正常使用涉案商铺，其二人对合同无法继续履行负有一定过错。另外，在丁莉辉的违约行为达到约定的解除条件时，邓朝晖、黄爱仙没有正确行使解除权，未能及时收回商铺，导致自身损失的不断扩大，其二人对此亦有责任。丁莉辉作为承租人，不仅逾期交纳租金，在其无法使用涉案商铺以及无力继续承租商铺时，亦没有及时腾空并交还涉案商铺。此外，丁莉辉不仅随意弃置物品导致邓朝晖、黄爱仙收回商铺的成本增加，还未能按照合同约定及时恢复涉案商铺的墙面。因此，丁莉辉对于合同的解除亦存在过错。综上所述，本院根据公平原则，在考虑双方过错程度的情况下，酌定丁莉辉减半向邓朝晖、黄爱仙交纳2019年10月1日至2020年4月30期间的租金，即丁莉辉需就上述期间交纳租金17325元。邓朝晖、黄爱仙要求丁莉辉支付逾期交纳该部分租金的违约金，本院不予支持。综上所述，丁莉辉应向邓朝晖、黄爱仙支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金金额为24075元（1800元+4950元+17325元）。关于邓朝晖、黄爱仙主张的物业服务费和水电费。涉案商铺于2019年9月1日至2020年4月30日期间合计应交纳物业服务费和水电费共4432.34元，该费用已由邓朝晖、黄爱仙代为交纳，丁莉辉本应按照合同的约定将上述费用支付给邓朝晖、黄爱仙女。但是，因邓朝晖、黄爱仙和丁莉辉在合同履行过程中均有过错，本院认为2019年10月1日至2020年4月30日期间的物业服务费和公摊商业公共电费应由双方根据自己的过错各负一半责任，即将其中1620.5元[（399元+64元）×7个月／2]的费用从丁莉辉应当支付的费用中扣除，由邓朝晖、黄爱仙自行负担。据此，丁莉辉合计应向邓朝晖、黄爱仙支付2019年9月1日至2020年4月30日期间的物业服务和水电费金额为2811.84元（4432.34元-1620.5元）。邓朝晖、黄爱仙主张的相关费用中超过该金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邓朝晖、黄爱仙与被告丁莉辉在2016年4月11日签订的《租赁合同》；二、被告丁莉辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓朝晖、黄爱仙支付2019年5月1日至2020年4月30期间的租金24075元；三、被告丁莉辉应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邓朝晖、黄爱仙支付逾期交纳2019年5月1日至2019年9月30日租金的违约金（计算方法：2019年5月1日至2019年8月31日，各月均以450元为基数，2019年9月1日至2019年9月30日，以4950元为基数，均按年利率6%的标准，分别从当月11日起计算至被告丁莉辉付清上述款项之日止，欠付每月租金产生的违约金应以当月欠付的租金为限）；四、被告丁莉辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓朝晖、黄爱仙支付2019年9月1日至2020年4月30期间的物业服务费和水电费共2811.84元；五、被告丁莉辉交纳的9000元保证金由原告邓朝晖、黄爱仙没收；六、驳回原告邓朝晖、黄爱仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费650元，由原告邓朝晖、黄爱仙负担356元，由被告丁莉辉负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年十月十二日法官助理谢雨虹书记员梁艺