安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2209号上诉人（原审原告，原审反诉被告）：芜湖市江南标牌制造有限公司，住所地安徽省芜湖市胜利西路中段。法定代表人：魏开衡，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷良云，安徽君宏律师事务所律师。上诉人（原审被告，原审反诉原告）：孙慧兰，女，1948年10月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。上诉人芜湖市江南标牌制造有限公司（以下简称“江南标牌公司”）因与上诉人孙慧兰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院作出的（2018）皖0202民初6144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江南标牌公司的委托诉讼代理人谷良云，上诉人孙慧兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江南标牌公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，发回重审或依法改判驳回孙慧兰的全部反诉请求；2、判决孙慧兰承担本案公章鉴定费2000元；3、由孙慧兰承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定“双方在签订合同时考虑到孙慧兰装潢方面的投资问题，涉案房屋所在地尚未面临拆迁，此时江南标牌公司要求收回房屋必然导致孙慧兰与拆迁主管单位协商装潢损失的合同目的落空，故江南标牌公司应当对孙慧兰的装潢损失进行补偿，待拆迁时由拆迁主管单位另行补偿给江南标牌公司”，系事实认定错误。双方合同明确约定租期为一年，截至2016年11月17日，后双方形成不定期租赁合同，且未约定如遇拆迁由孙慧兰享有投资装潢损失。即便在租赁期内，案涉房屋遇到拆迁，该装潢损失补偿的主体也是拆迁主办单位，并非江南标牌公司，从而更佐证了江南标牌公司签订合同时即已明确其不承担投资装潢损失。即便房屋拆迁时由江南标牌公司享受装潢损失，但该约定系附条件的约定，现房屋并未涉及拆迁，故约定条件不成就。评估单位仅听信孙慧兰一方意见，认为其加装了木门、维修了地面，评估报告未经庭审质证，鉴定人员未出庭接受质询，不应作为证据使用。二、一审法院适用法律错误。根据相关法律规定，租赁期满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、一审适用简易程序审理本案程序错误。四、一审对印章鉴定费未认定系漏判。经鉴定，孙慧兰提供的合同上的印章与江南标牌公司的印章不属于同一枚印章，依法应由孙慧兰承担该鉴定费。孙慧兰辩称：一、评估前江南标牌公司法定代表人的妻子到场进行了确认并签字，江南标牌公司未认定的均未予评估。二、2001年签订的合同约定了要回房子时要给予经济补偿。三、江南标牌公司法定代表人2015年后与孙慧兰签订的是一份阴阳合同。15年租期到期后，孙慧兰因经营状况不好，一直和江南标牌公司法定代表人协商退租并让其退部分损失费，江南标牌公司始终不同意。2018年5月18日孙慧兰交房租时，江南标牌公司法定代表人不收租金，并通知孙慧兰腾空房屋，浴室有关设备水箱等，立即搬离不现实，其应提前通知。四、2015年孙慧兰重新装潢，江南标牌公司法定代表人妻子找到孙慧兰让其重新签订新的合同，说是可以多得一些拆迁补偿款。孙慧兰去签合同时，江南标牌公司已将合同打印好，孙慧兰没仔细看就签了。评估结论已经经过了质证，一审鉴定人确实未出庭。孙慧兰上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回江南标牌公司全部诉讼请求；2、变更一审判决第三项为：芜湖市江南标牌制造有限公司于判决生效之日起支付孙慧兰装修损失117970.27元。二审开庭前，孙慧兰增加诉讼请求：3、补判一审遗漏的评估费3200元由被上诉人承担；4、由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一审认定孙慧兰支付自2018年5月18日至实际返还房屋之日止的房屋占用费系事实认定不清。2015年11月18日双方续签房屋租赁合同期间由于经常停水、停电导致浴室无法正常经营。江南标牌公司故意对出租标的采取停电措施，导致孙慧兰不能正常使用，无法营业，故孙慧兰无须缴纳2018年5月18日后的租金，2016年11月17日至2018年5月18日已经支付的租金30000元，江南标牌公司亦应退还。二、一审认定孙慧兰的装修损失为70782.16元系事实认定错误。评估报告及补充说明是在考虑到2008年7月29日和2016年2月10日两次装修距今有一段时间的基础上，扣除折旧费50934.59元得出评估价为117970.27元。三、孙慧兰垫付的工程造价咨询费3200元应由江南标牌公司承担。江南标牌公司辩称：孙慧兰的上诉无事实和法律依据。江南标牌公司要求孙慧兰支付房屋占用费有法律依据。江南标牌公司不同意支付任何装修损失。关于3200元评估费，该诉请超过其上诉期限，一审孙慧兰向一审法院提交了两份上诉状，其中一份是2020年7月8日，另一份是2020年7月15日，孙慧兰关于评估费的诉请系在后一份上诉中提出的。其他答辩意见同江南标牌公司的上诉意见。江南标牌公司向一审法院起诉请求：孙慧兰立即返还所租赁的位于芜湖市镜湖区胜利西路中段江南标牌公司院内的房屋（二层车间楼梯东面楼上下），并自2018年5月18日起按年租金2万元的标准支付至实际返还房屋之日止占用房屋期间的租金。孙慧兰向一审法院反诉请求：1、给予孙慧兰各项装饰装修损失补偿190764元；2、承租房屋范围外孙慧兰建设的房屋、锅炉和水箱由孙慧兰与拆迁部门自行协商解决。一审法院认定事实：位于胜利西路中段房屋产权原属芜湖市标华实业公司所有，2000年5月18日，芜湖市标华实业公司进行改制，将公司产权转让给魏开衡个人，魏开衡系江南标牌公司的法定代表人。2000年6月28日，江南标牌公司办理了胜利西路房屋的国有土地使用证，未办理产权登记变更手续，该房屋作为江南标牌公司的经营场所使用。2001年10月11日，江南标牌公司与孙慧兰签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、江南标牌公司将位于江南标牌厂二层车间（楼梯东侧部分楼上下）租赁给孙慧兰使用，租期5年，自2001年11月18日起算，月租金1800元，每年21000元，半年一付，先付后用；2、租赁期内，孙慧兰不得损坏房屋建筑结构进行破坏性装潢，离开时不得拆除，如遇城建规划，此合同自行终止，由城建部门付孙慧兰相应的装潢费补偿。合同签订后，江南标牌公司将房屋交付孙慧兰使用，孙慧兰在该房屋经营浴室。2002年4月10日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定由于孙慧兰经营状况欠佳，双方协商将月租金1750元下调为1650元，年租金19800元，待孙慧兰经营状况好转后再行恢复。合同到期后，双方未续签合同，直至2015年5月18日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、孙慧兰租赁江南标牌公司二层车间东面楼上下经营浴室，租期自2015年11月18日起至2016年11月17日止，年租金20000元，半年一付，先付后租；2、孙慧兰对房屋内外进行装修时应同江南标牌公司协商，经江南标牌公司同意后方可施工，施工时不得损坏房屋建筑结构，离开时不得拆除；3、如遇拆迁，由拆迁主办单位认孙慧兰投资装潢损失费。合同到期后，双方未续签合同，孙慧兰交纳租金至2018年5月17日，目前该房屋未遇拆迁，江南标牌公司要求孙慧兰返还房屋，孙慧兰称对房屋进行了大量装潢投资，需要江南标牌公司进行赔偿，遂成讼。审理中，双方均提交了双方于2015年5月18日签订的《房屋租赁合同》原件，江南标牌公司提交的该份合同第六条内容为：“承租方对房屋内外进行装修时应同出租方协商，经出租方同意后方可施工，施工时不得损坏房屋建筑结构，离开时不得拆除”，而孙慧兰提交的合同中第六条内容为：“承租方对房屋内外进行装修时应同出租方协商，经出租方同意后方可施工，施工时不得损坏房屋建筑结构，如出租方收回房屋，应予以补偿”，其余条款内容一致。2018年10月12日，江南标牌公司向一审法院申请对孙慧兰提交的该份合同中江南标牌公司的印章真伪进行鉴定，该院依法委托南京东南司法鉴定中心对上述印文的真伪进行鉴定。鉴定过程中，该院至芜湖市镜湖区赭山公共服务中心、芜湖市镜湖区弋矶山公共服务中心调取四份载有江南标牌公司印文的材料作为鉴定样本。2019年3月28日，南京东南司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：据现有鉴定材料，送检标称日期为“2015年5月18日”的《房屋租赁合同》上印文“芜湖市江南标牌制造有限公司”与送检样本印文“芜湖市江南标牌制造有限公司”不是同一印章盖印形成。审理中，经孙慧兰方申请，该院依法委托安徽德瑞工程咨询有限公司对案涉房屋中不能拆除部分的装饰装修添附物价值进行评估。2020年1月6日，安徽德瑞工程咨询有限公司出具工程造价鉴定评估报告，评估意见为评估造价为168904.86元。2020年5月8日，安徽德瑞工程咨询有限公司出具补充说明，载明原报告中未考虑折旧，经计算折旧后造价为117970.27元。一审法院认为，依据鉴定意见，该院认定江南标牌公司提交的双方于2015年5月18日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应自觉履行。案涉房屋租赁期限届满后，双方未续签合同，孙慧兰继续使用房屋并交纳租金至2018年5月17日，双方形成了不定期租赁合同关系，江南标牌公司可以随时解除不定期租赁合同，现江南标牌公司已通过诉讼方式在合理期限内通知了孙慧兰，双方不定期租赁合同关系已经解除。合同解除后，江南标牌公司有权要求孙慧兰返还租赁房屋，亦有权要求孙慧兰按照原租金标准支付自2018年5月18日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，故对江南标牌公司的诉讼请求，该院予以支持。反诉部分，合同虽未约定“如出租方收回房屋，应予以补偿”，但约定了“如遇拆迁，由拆迁主办单位认孙慧兰投资装潢损失费”，说明双方在签订合同时确实考虑到了孙慧兰方在装潢方面的投资问题。现案涉房屋所在地块尚未面临拆迁，此时反诉孙慧兰要求收回房屋必然会导致反诉原告与拆迁主管单位协商装潢损失的合同目的落空，故可由江南标牌公司先行对孙慧兰的装潢损失进行补偿，待拆迁时由拆迁主管单位另行补偿给反诉孙慧兰。依据安徽德瑞工程咨询有限公司出具的评估报告及补充说明，案涉房屋中不能拆除部分的装饰装修添附物经计算折旧后造价为117970.27元，该院酌定江南标牌公司补偿孙慧兰装修损失70782.16元。关于孙慧兰提出的“承租房屋范围外孙慧兰建设的房屋、锅炉和水箱由孙慧兰与拆迁部门自行协商解决”的主张，不属于该院主管范围，该院不予处理。综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、孙慧兰于判决生效后十日内将位于芜湖市镜湖区胜利西路江南标牌公司二层车间（楼梯东侧部分楼上下）腾空并返还给江南标牌公司；二、孙慧兰于判决生效之日起十日内支付江南标牌公司自2018年5月18日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金20000元标准计算）；三、江南标牌公司于判决生效之日起十日内支付孙慧兰装修损失70782.16元；四、驳回孙慧兰的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费减半收取200元，由孙慧兰负担；反诉费2108元，由孙慧兰负担1323元，由江南标牌公司负担785元。本院二审期间，孙慧兰为支持其主张，向本院提供了以下证据：一、2020年5月8日的报告，证明孙慧兰确实没有经营。二、5月2日的补充说明，证明评估单位是应江南标牌公司一再要求才出具折旧报告。三、7月2日的补充说明，证明孙慧兰没有电没有水，未经营。四、两张通告照片，拍摄于2018年本案一审诉讼之后，证明2016年江南标牌公司将其水停掉了。五、证人证言，证明2016年没有水后，员工都停工了。孙慧兰申请证人郁某出庭作证，证明2001年签合同对方承诺的和现场情况不一致，水、电、玻璃、灯、自来水都不在了，孙慧兰发现后就不想租了；证人确实看到2015年的合同中有给予孙慧兰补偿的条款；2016年停水后不能正常经营。江南标牌公司质证称：两份补充说明属于证人证言，单位应当出庭作证，同时该证明也超越了评估公司的业务范围。评估当天，一审法官仅要求江南标牌公司方工作人员签字，对江南标牌公司所做的任何关于房屋产权以及装修装潢的现状所做的说明，没有采纳也没有记录在案。评估报告中，无任何现场勘察笔录，或现场丈量相应图表，更无江南标牌公司对丈量后的情况进行签字确认，补偿报告仅能证明江南标牌公司当天派人去了现场。孙慧兰的证据均达不到其证明目的。本院认证意见为：评估报告补偿说明中“未能营业至今无电”的表述是根据孙慧兰口述，属于孙慧兰的陈述，且江南标牌公司对此不予认可，故不能证明孙慧兰2015年装修后没有经营。5月2日补充说明无原件证实，且江南标牌公司对于评估报告提出异议是行使诉讼权利，其行为并无不妥，故本院对此不予认定。照片上的“通知”内容为“浴室因停电，暂停营业，三园浴室2016.元.1”,该通知系孙慧兰在2018年本案一审诉讼后拍摄，通知系孙慧兰自己制作，且孙慧兰二审称当时停水而非停电，故通知内容与实际亦不相符，综上，对于该证据的真实性本院不予认定，即使该通知为真，亦不能证明系江南标牌公司将孙慧兰的水电停掉。7月2日的补充说明能够证明2019年12月10日涉案房屋停电。孙慧兰提供的书面证人证言，因证人未出庭作证，不符合证据形式要件，本院不予认证。关于郁某的证人证言，其不在合同签订现场，且对合同租金、履行期限、拆迁如何补偿等条款均无印象，故对于其证言的真实性本院不予采纳。经庭审及阅卷、本院对于二审双方争议的事实认定如下：一、关于2015年5月18日双方签订的《房屋租赁合同》是否系江南标牌公司制作两份不同的合同让孙慧兰签订，孙慧兰所持有的合同上的印章是否为江南标牌公司所盖的问题。经查，孙慧兰二审庭审中称2015年5月18日合同签订当天，系江南标牌公司法定代表人魏开衡妻子将打印、盖章的两份合同让孙慧兰签字，孙慧兰只看了拿给她的那份合同，并用同一支笔在两份合同上签了字，拿走她看过了那份合同。对于上述事实，江南标牌公司称其将打印好的两份合同交给孙慧兰签字，但两份合同内容完全一致，不存在阴阳合同的问题。经核对，两份合同存在以下多处差异：1、从孙慧兰的签名来看，肉眼可见孙慧兰合同中“孙慧兰”的签名字迹明显较江南标牌公司合同中的签名要粗；2、孙慧兰合同第一条结尾处错误的使用了逗号，而江南标牌公司合同是句号；3、孙慧兰合同第二条错误的将“租赁日期”记载为“租赁目期”，江南标牌公司合同正确；4、孙慧兰合同第五条表述为“双方互相尊重”，江南标牌公司的合同表述为“双方应互相尊重”；5、孙慧兰合同第六条记载“施工时不得损坏房建筑结构”，遗漏了房屋的“屋”字，且比江南标牌公司合同增加了“如出租方收回房屋，应予补偿”字样；6、孙慧兰合同从版式上来看，“乙方签字盖章”字样与日期间的距离明显小于江南标牌公司合同；7、一审对于孙慧兰所持合同上印章的鉴定结论为，孙慧兰合同上的江南标牌公司印章与送检样本上的印章不是同一印章盖章形成。综上，孙慧兰所持有的合同与江南标牌公司所持有的合同无论是排版、文字内容、印章、签名均存在明显差异，孙慧兰所持合同还存在多处错误。如江南标牌公司故意提供两份阴阳合同骗孙慧兰签订，一般会在打印好一份合同后，直接在该合同电子版第六条上增加“如出租方收回房屋，应予补偿”字样后再打印一份即可，据此两份合同除第六条外应当文字、排版一致，才不至于引起孙慧兰怀疑，但实际是两份合同存在诸多差异，明显是两份不同的电子文档打印而成，江南标牌公司如此操作显然于常理不符。此外，双方均认可两份合同是同时签订的，虽然孙慧兰称其只拿了自己看过的那一份，但江南标牌公司在同时提供两份合同给孙慧兰签字时又如何能断定，孙慧兰签字后只拿取其看过的那一份呢。综上，对于孙慧兰的该陈述意见，本院不予采信，一审认定江南标牌公司所持有的合同是双方真实意思表示正确，本院予以确认。本院认为：一、关于孙慧兰是否应支付房屋占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案江南标牌公司与孙慧兰2015年5月18日签订租赁合同的履行期限自2015年11月18日起至2016年11月17日止，后双方未续签合同，故孙慧兰与江南标牌公司之间构成不定期租赁合同关系，江南标牌公司和孙慧兰均享有随时解除权，故即使2018年5月系江南标牌公司不同意接受孙慧兰的租金，应视为其以实际行动告知孙慧兰解除合同，亦不违反合同约定。关于孙慧兰主张江南标牌公司断水、断电导致其不能经营，故其不应支付占用费的问题，因孙慧兰并未提供充分证据证明，本院不予支持。此外，2018年5月17日之前，孙慧兰一直照常支付租金，且其一审亦未提出诉请要求江南标牌公司对该部分租金予以返还，故其二审提出返还超出了其一审诉请范围，本院依法不予处理。另，江南标牌公司起诉孙慧兰腾让房屋，孙慧兰自2018年5月18日起亦未再交纳房租，依据不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同之规定，2018年5月18日之后双方就合同继续履行已无法达成一致意见，应视为解除，故江南标牌公司自此不再负有确保租赁标的符合孙慧兰经营需要之义务，其即使存在对涉案房屋停水停电之行为亦不构成违约。综上，因孙慧兰一直未交付涉案房屋，故一审认定其支付江南标牌公司自2018年5月18日起至实际搬离之日止的房屋占用费并无不妥，本院予以确认。二、关于江南标牌公司是否应对孙慧兰的装饰装修费予以补偿的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”具体到本案中，孙慧兰与江南标牌公司签订的租赁合同于2016年5月17日期满，双方亦未约定江南标牌公司需在合同期满后对孙慧兰的装饰装修费用予以补偿；至于合同第十二条约定拆迁时由拆迁部门对孙慧兰的损失予以补偿，因租赁期间拆迁事项尚未发生，且即使发生，依据合同约定也是拆迁单位对孙慧兰的损失予以补偿，而非江南标牌公司；综上，一审认定江南标牌公司补偿孙慧兰装饰装修费用无事实和法律依据，本院予以纠正。三、关于鉴定费的承担，双方上诉所提及的评估费和印章鉴定费均发生在诉讼期间，属于诉讼费范畴，依法应由败诉方承担，因孙慧兰关于评估费的诉请不成立，且孙慧兰所持有的合同文本中的印章被鉴定与检材中的江南标牌公司印章不符，故上述两笔鉴定费共计5200元（3200+2000）应由孙慧兰承担。关于江南标牌公司上诉称一审违法法定程序的问题，本院认为一审已就评估报告组织双方进行质证，一审适用简易程序审理本案亦无不妥，故对于其该项诉请本院予以驳回。关于江南标牌公司认为孙慧兰增加诉讼请求违反法律程序的问题，因孙慧兰增加诉讼请求系在二审开庭前，且其增加的诉请系关于诉讼费、鉴定费承担的问题，上述费用的承担法院应在裁判文书中予以载明，一审判决遗漏的诉讼费的承担，而非诉讼请求，故二审可直接依法予以调整，江南标牌公司的该项辩解亦不能成立，本院不予支持。综上所述，江南标牌公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；孙慧兰的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初6144号民事判决第一项、第二项；二、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初6144号民事判决第三项、第四项；三、驳回孙慧兰的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费减半收取200元，反诉受理费2108元，鉴定费5200元均由孙慧兰负担；二审案件受理费2900元，由孙慧兰负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年十月三十日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。