河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异208号 案外人：深圳市特艺达装饰设计工程有限公司，统一社会信用代码：91440300192259171M，住所地深圳市福田区福田保税区万利工业大厦**西厂房**。 法定代表人：陈远尖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田野，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，统一社会信用代码：9111000010228709XY，住所地北京市石景山区石景山路**。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙式军，北京市国振律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宇超。 被执行人：石家庄勒泰房地产开发有限公司，住石家庄市长安区中山东路**。 在本院执行申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与石家庄勒泰房地产开发有限公司（以下简称勒泰房地产公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人深圳市特艺达装饰设计工程有限公司（以下简称特艺达装饰设计公司）对本院查封位于石家庄市长安区产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人特艺达装饰设计公司称，请求依法解除对位于石家庄市长安区产的查封，将房产归还案外人。事实与理由： 由于勒泰房产公司欠案外人工程款未结清，双方签订《补充协议》约定以石家庄市长安区中山东路39号勒泰中心房产冲抵勒泰公司所欠案外人账款，案涉房产勒泰中心便是其中之一。双方又于2017年7月7日依据补充协议签订认购协议，房屋随即交付使用由案外人实际占有。现案外人得知，法院已对该房产进行了查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有的该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。目前，案外人已经支付案涉房屋的全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续，但本人对此无过错，故而，贵院依法不应查封上述房产。 综上，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七之规定，提出异议，请求立即终止对上述财产的执行，并解封上述财产，切实维护案外人的合法权益。 申请执行人中铁公司答辩称，申请执行人因与勒泰房地产公司建设工程合同纠纷执行一案，由石家庄市中级人民法院执行，石家庄市中级人民法院依法作出（2018）冀01执恢149号执行裁定书，裁定查封了包括案外人提出异议的案涉房产在内的88套房产，那么这88套房产是由被执行人勒泰房地产公司提供的。并且勒泰房地产公司也未提出该房产已经出售给本案的案外人。因此，石家庄中院依法作出了查封裁定查封了该房产。那么依据《最高院关于查封、扣押、冻结财产的有关规定》及《最高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，案外人如果想要排除执行的话，须符合28条规定中的四项要求。第一，须是在法院查封之前已签订了书面的买卖合同。第二，在法院查封之前已合法占有该不动产。第三，已全部支付价款或者按照合同约定支付部分价款后将剩余价款按照法院的要求交付执行。第四，非因案外人或者买受人原因，未办理产权过户登记的责任不在买受人。本案所提出异议的房产为商品房，应该适用执行异议和复议案件规定的第29条的规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当符合下列情形才能排除执行。那么同时符合上述四个条件的情况下，才能排除本案的执行。本案案外人申请异议的房屋为商品房，所购商品房按照案外人的陈述已经用于出租，因此该房屋并非用于居住，不符合29条的规定，综上，请求法院驳回案外人的申请。 案外人特艺达装饰设计公司提交如下证据： 证据一、补充协议、房屋认购协议、缴纳房款收据，证明案涉房屋已由案外人购买，签订认购协议并已支付全款，房屋归案外人所有。 证据二、缴纳自2017年7月至2019年10月物业费的银行电子回单、物业费发票、水费发票、电费发票、物业服务协议、租赁合同、租金收据，证明案外人已实际占有该房产。 证据三、短信截图，该短信截图证明案外人一直与勒泰房地产公司联系，希望配合办理房屋过户手续，但勒泰房地产公司一直不配合办理对于未办理。对于未办理过户手续案外人并无过错。 申请执行人中铁公司对案外人提交的证据质证称，案外人所提交的全部证据，均没有申请执行人的签字或盖章，与申请执行人不具有关联性。对所有证据的真实性，无法核实，由法院认定。对于第一组证据中的订购协议，根据订购协议的第二条的约定，本协议仅作为双方买卖之预约，买卖条件最终以双方签订的商品房买卖合同为准。因此，该订购协议不能证明案外人与被执行人勒泰公司已形成商品房买卖合同关系，不能证明该商品房买卖合同已实际履行。 对第一组证据中的购房款收据，不是正式的收款发票，案外人也未提交其向勒泰房地产公司支付全部购房款的有关汇款凭据，不能证明案外人已向被执行人勒泰房地产公司支付了购房款。对第一组证据中的补充协议，对于其关联性不予认可。 对第二组证据，租赁合同能够证明该房屋并非案外人居住使用，应为其经营用房。因此，依据最高法院执行异议、复议规定第29条的规定，案外人的申请不符合法律规定。提请法庭注意的是所有缴纳物业费、水电费所有发票的日期为2019年10月以后，本案涉案房屋的查封时间是2018年9月11日，因此，上述证据可以证实在法院查封涉案房屋时该房屋并没有实际占有使用。因此，即便案外人与第三方签订有租赁合同，也不能证明在法院查封该房屋时其已经占有使用该房屋。 对第三组证据，对于短信截图，需提供经公证的短信内容，因此案外人没有提交经过公证的相应的证据，对其真实性及关联性均不予认可。 被执行人勒泰房地产公司经本院合法传唤未到庭听证。 本院查明，申请人中铁公司与被申请人勒泰房地产公司建设工程合同纠纷一案，北京仲裁委员会于2016年7月21日作出（2016）京仲裁字第0821号裁决书，裁决（一）被申请人向申请人支付欠款407012986元；（二）被申请人向申请人支付上述欠款至实际清偿之日的利息，暂计算至2016年2月1日为16462893.67元（其中400000000元的利息按年息20%计算，自2015年11月20日起计算至实际付清之日，至2016年2月1日为16219178元；7012986元的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年5月6日起计算至实际付清之日，暂计至2016年2月1日为243715.67元）；（三）被申请人向申请人支付申请人因办理案件支出的律师费350000元；（四）本案仲裁费1784503.01元（已由申请人全部预交），由被申请人承担。被申请人应直接向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费1784503.01元。上述裁决各项被申请人应向申请人支付的款项，被申请人应于本裁决书送达之日起十日内支付完毕。逾期支付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该裁决发生法律效力后，申请人中铁公司向法院申请执行。 在执行过程中，本院依据已经发生法律效力的北京仲裁委员会作出（2016）京仲裁字第0821号裁决书，依法对被执行人勒泰房地产公司其名下位于石家庄市长安区中山东路39号勒泰中心（产权证号：石房权证字第××，房号为）房产进行拍卖，二次流拍后，依中铁公司申请，将被执行人勒泰房地产公司其名下位于石家庄市长安区中山东路39号勒泰中心（产权证号：石房权证字第××，房号为）房产作价436250000元抵偿所欠的部分债务。 本院于2018年9月11日作出（2018）冀01执恢149号执行裁定书，裁定查封了包括案外人提出异议的案涉房产在内的88套房产，并于2018年9月20日向石家庄市房产交易中心送达（2018）冀01执恢149号协助执行通知书，予以协助。 另查明，案外人特艺达装饰设计公司（乙方）与被执行人勒泰房地产公司（甲方）于2015年6月19日签订补充协议，鉴于双方签订的《1#楼公共区域室内装修工程深化设计、供应、施工合同》《三层特力屋室内装修工程》《1#楼裙房消防整改工程》《裙房井道封包》等关于勒泰中心项目所有合同及补充协议（原合同），原合同暂定总金额17140917元，协议约定：二、甲方同意以勒泰中心3单元商品房7446890元（详见列表即：商品房单价20345.8元/㎡、面积302.27㎡、价款5903929元；商品房单价23622.14元/㎡、面积68.04㎡、价款1542961元，总计7446890元）冲抵乙方剩余欠款，并由双方另行签订《商品房买卖合同》，房款与甲方所欠乙方工程款差价款22683.8元，由乙方在办理商品房买卖合同时以现金或银行转账形式补齐房款。所抵房产的具体位置、套数、价款等事项以《商品房买卖合同》为准。如原合同提前解除的，视为双方已建立商品房买卖合同关系，乙方应按双方签订的《商品房买卖合同》结清房款。 案外人特艺达装饰设计公司与被执行人勒泰房地产公司于2017年7月7日签订石家庄勒泰中心认购协议，认购房屋，建筑面积67.46平方米，房屋单价23622.14元/㎡，实际成交总价1529808元，一次性付清。2017年7月7日勒泰房地产公司向案外人出具房款1529808元的收据，该房产已交付案外人。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封前已与勒泰房地产公司签订案涉房屋认购协议，并支付全部价款，案外人已合法占有该不动产，且非因案外人自身原因未办理过户登记。故案外人所提异议符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人勒泰房地产公司名下的位于石家庄市长安区产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年十月十四日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟