江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初6727号原告：江西大世界置业投资发展有限公司。法定代表人：胡小勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈阳升。被告：孙林华。原告江西大世界置业投资发展有限公司（下称原告）与被告孙林华（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈阳升到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告向原告支付违约金19442元；2、判令被告立即支付原告代偿款194424.88元；3、判令被告支付2018年3月23日至2020年8月1日期间利息22139元，自2020年8月2日起以194424.88元为基数、按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息直至款项还清之日止；4、本案诉讼费、保全费等全部由被告承担。事实和理由：原告于2015年2月12日与建行新余市分行签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定建行新余市分行为甲方开发建设并依法销售的新城美都小区商品房发放个人住房贷款，原告为每一购房人借款提供不可撤销的连带责任保证。原、被告于2017年4月10日签订《商品房买卖合同(预售)》并办理备案登记手续，约定由被告以商业贷款方式购买原告所开发的新城美都15栋3601号住宅一套，总价261333元；首付65333元，余款196000元进行商业贷款；原、被告与建行新余市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告向该行申请按揭贷款196000元，原告为其提供连带责任保证。因被告未履行按揭贷款还本付息义务，导致原告作为被告的购房贷款保证人，被建行新余市分行从保证金账户累计划扣了194424.88元，用于清偿被告银行贷款本息。建行新余市分行并于2018年3月23日解除《个人住房贷款合同》，故按照原、被告之间签订的附件十一《补充协议》第二条第2款的规定，原告有权解除合同、被告应向原告承担返还代还款项、支付利息及违约金的义务。原告多次向被告催讨未果，为维护原告合法权益，特具状贵院，请求判如所诉。被告未答辩。经审理查明，原告于2015年2月12日与建行新余市分行签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定建行新余市分行为原告开发建设并依法销售的新城美都小区商品房发放个人住房贷款，原告为每一购房人借款提供不可撤销的连带责任保证。原、被告于2017年4月10日签订《商品房买卖合同(预售)》并办理备案登记手续，约定由被告以商业贷款方式购买原告所开发的新城美都15栋3601号住宅一套，总价261333元，首付65333元，余款196000元进行商业贷款。合同附件十一补充协议第二条第2款约定，原告保证期间内，如因被告原因，导致银行从原告账户中扣款（以银行扣款凭证为准），被告必须在接到原告通知之日起5个工作日内归还原告代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息；如因被告原因，导致银行解除按揭贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，原告有权解除合同，被告应承担总房价10%的违约金。被告向原告支付首付款65333元，余款196000元向建行新余市分行贷款，贷款已支付至原告。因被告未履行按揭贷款还本付息义务，导致原告作为被告的购房贷款保证人，被建行新余市分行从保证金账户累计扣款194424.88元，用于清偿被告银行贷款本息，建行新余市分行并于2018年3月23日解除《个人住房贷款合同》。综上，为维护原告的合法权益，诉至本院并提出前列诉请。另查明，原告向本院申请财产保全，交纳保全费1620元。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：第1704100028号）及相关合同附件、商品房销售贷款合作协议书、建行新余市个贷中心证明、中国建设银行个人贷款对账单、邮政储蓄转账支票、进账单、保全费发票各一份，以及庭审笔录在案佐证。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证的权利，由此产生的不利后果，由其自行承担。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告与被告之间房屋买卖合同，属双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方合同约定“如因被告原因，导致银行解除按揭贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，原告有权解除合同”，由于被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任，按照双方合同约定和上述法律规定，原告有权解除合同。故，原告要求解除原告与被告于2017年4月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。关于原告要求被告支付代偿款的问题。本院认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同（预售）》、原告与建行新余市分行之间的《商品房销售贷款合作协议书》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效，各方当事人均应恪守合同约定。原告向建行新余市分行为被告提供担保以后，建行新余市分行按照与被告之间的借款合同的约定发放了贷款，被告未按合同约定履行义务，逾期不归还建行新余市分行到期贷款本息，原告为被告承担了保证责任，代被告向建行新余市分行偿还贷款本息合计人民币194424.88元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告可向被告追偿。故原告要求被告支付代偿款人民币194424.88元，本院予以支持。关于原告主张的利息问题。原告为被告支付代偿款后，被告未及时和原告进行清算，使得原告产生了利息损失，被告应向原告支付该利息损失。原告要求被告支付2018年3月23日至2020年8月1日期间利息22139元（当年的年利率为4.75%，现在银行同期贷款年利率为3.75%），本院予以支持。对于原告要求被告支付自2020年8月2日起以194424.88元为基数、按年利率3.75%直至款项还清之日止的利息，因被告已支付了首付款，并向银行贷款，原告收到了贷款，原告已收到了所有购房款，在解除商品房买卖合同后，原告应当将购房款返还给被告，原告可在扣除上述款项后，与被告进行结算。若被告不主动来结算，则原告一直计算利息，这对被告不公平。本院认为，双方解除合同后即应进行结算，最终结算日期可按本判决生效后十日，利息也计算至本判决生效后十日，故对原告利息诉请，本院予以部分支持。关于违约金19442元问题。本院认为，因原告已主张利息，原告再主张违约金，属于重复主张，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西大世界置业投资发展有限公司与被告孙林华于2017年4月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告孙林华应于本判决生效之日起十日内，向原告江西大世界置业投资发展有限公司支付代偿款人民币194424.88元、利息22139元，合计216563.88元，并支付以194424.88元为基数、按年利率3.75%、自2020年8月2日起至本判决生效之日起十日内的利息；三、驳回原告江西大世界置业投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2922元、保全费1620元，合计4542元，由被告孙林华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新余市中级人民法院。审判员  陈润根二〇二〇年十月二十二日法官助理廖雨涵书记员郭嘉慧