宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2168号 上诉人（原审被告、反诉原告）：银川市西夏公园，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区怀远西路**。 法定代表人：张敬云，该单位主任。 委托诉讼代理人：冯筱煦，女，1990年1月23日出生，汉族，该单位职工，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：梅亚利，宁夏兴业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘娜，女，1975年12月21日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：季瑞娇，宁夏辅德律师事务所律师。 上诉人银川市西夏公园（以下简称西夏公园）因与被上诉人刘娜合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 西夏公园上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项，判决驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人采暖费的请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。（一）关于采暖费认定事实错误。一审判决没有调查采暖的事实，没有查清涉案宾馆采暖办理流程。上诉人已提交了证据，被上诉人如果没有证据证明其已交付费用，或举证证明其能够独立缴纳，一审认定事实就是错误的。（二）本案是关于租赁合同到期后的装修及附着物的处置问题。一审判决对合同约定的事实认定错漏明显。2010年至2015年的合同已经到期，该份合同的约定不能作为判决案件的依据。2016年至2021年的合同对合同期满后物品处置存在重新约定，一审判决遗漏该合同。合同履行的事实认定不清。（三）一审判决对《情况说明》证据认定错误。纸张不是西夏公园的纸张，使用手写，不符合正常逻辑。虽然加盖公章，但是没有人认可来自单位，系被上诉人单方编造。（四）一审判决所认定的事实没有将双方约定的内容按照时间顺序予以认定。（五）关于合同解除后的宾馆使用费，一审判决忽视了上诉人的权益。（六）关于装修折旧补偿费中有一部分是上诉人于2010年被上诉人首次承包时折旧给被上诉人的，费用为6万多元，但一审判决再次将该部分费用折价为6万余元，经过近10年的使用折旧率不减显然错误。二、一审适用法律错误。（一）一审判决就采暖费、《情况说明》举证责任分配错误。（二）本案系租赁合同纠纷，应当依照合同的约定来判定双方的权利义务。一审判决没有依据约定判定，显然错误。（四）关于宾馆使用费，一审判决认为合同解除后，被上诉人没有经营不存在支付费用，显然错误。 刘娜辩称，一、关于采暖费的问题，上诉人并不是供热公司，其并不具有收取供暖费用的主体资格，且采暖费与本案所涉合同纠纷并非同一法律关系。一审中上诉人并未提供2017年-2018年度采暖费的支付凭证及滞纳金的支付凭证，无法证明其代被上诉人履行了付款义务，应承担举证不能的不利后果，一审法院关于采暖费的认定并无不当。二、关于合同期限届满或解除后装修及附着物的问题，（一）根据双方签订的两份《承包经营合同》及《情况说明》，上诉人对涉案宾馆承包经营期间的所有物品及续租承包期间产生的装修及附着物等以折旧方式对被上诉人进行一次性现金补偿，补偿后宾馆内的所有资产归上诉人所有。双方的约定非常明确，只是就折旧价款未达成一致，并非物品的处置方式未达成一致。就价款问题，双方在一审中委托鉴定，涉案房屋内物品均已经鉴定得出折旧补偿款总额，2010年首次承包时的物品也在本次鉴定范围内，也属于应折旧的物品，一审法院就该部分的事实认定并无不当。（二）《情况说明》确实系上诉人作出，在一审中也经鉴定确认印章为上诉人加盖，上诉人在上诉状中仅靠主观推断，将其单位自身问题用于主观推断否认《情况说明》的真实性及合法性并不具有合理性。该《情况说明》合法有效的，也是一直延续到整个承包经营期间的。四、关于房屋占有使用费的问题。被上诉人并没有拖延返还房屋的主观故意，被上诉人一直积极配合上诉人对屋内物品进行清点并交付房屋，且被上诉人并未实际占有并使用涉案宾馆。上诉人无正当理由故意拖延接收房屋，应自行承担因其自身原因造成的损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 刘娜向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的承包经营合同；2.判令被告对缘林宾馆的现有物品和装修折旧补偿398154元；3.本案诉讼费用由被告承担。后撤回本诉第一项诉讼请求。 西夏公园向一审法院反诉请求：1.依法判决被反诉人支付宾馆使用费58630.13元（2019年4月10日暂时计算至2019年7月24日，实际支付使用费计算至实际搬离日期），支付2013-2014年度暖气费29140.93元，滞纳金自2014年3月30日每天按本金的万分之五暂计算至2019年7月24日为28500元，2017-2018年度暖气费25758.43元，滞纳金暂计算至2019年7月24日为6448元，2018-2019年度暖气费26612.59元，滞纳金暂计算至2019年7月24日为1516.92元，以上共计176607元，以上滞纳金最终计算至实际付清之日；2.依法判决被反诉人承担本诉、反诉费用。 一审法院认定事实：被告（反诉原告）系涉案房屋的所有权人，2010年9月30日，原告（反诉被告、乙方）、被告（反诉原告、甲方）签订《承包经营合同》，约定被告（反诉原告）将位于银川市西夏区西夏公园办公楼第二、三层南侧，可供宾客入住的套间3间、标准间22间、迎宾房1间、洗衣房2间、库房2间，建筑面积约991.67平方米发包给原告（反诉被告）经营。双方约定承包期限为5年，自2010年10月1日起至2015年9月30日止；承包费为每年14.2万元。该合同第四条约定：“合同签订后两月内，乙方应及时缴纳宾馆原有财产、实物等折旧费陆万陆仟陆佰捌拾叁元伍角伍分（66683.55元）。”第五条约定：“承包期内的水、电、暖等费用由乙方承担，按国家规定标准足额按时缴纳给甲方。为了便于管理。乙方在签订合同前，应向甲方缴纳风险保证金壹万元整，待合同期满后，乙方不拖欠甲方水电暖费，甲方将如数退还乙方的保证金。”第七条约定：“乙方在承包期间，如需装修，不得随意改变原建筑结构，损坏墙体。不得擅自改变用途，承包的房屋只能作为宾馆服务接待使用，合同到期后，如乙方需要承租，可以优先承租。经营期满，乙方要将甲方的所有不动产交与甲方，其他物品以折旧的方式协商解决。”2010年10月8日，原告（反诉被告）按照上述合同约定向被告（反诉原告）支付1万元保证金及宾馆原有财产、实物等折旧费66683.55元。当日，被告（反诉原告）向原告出具情况说明一份，载明：“西夏公园园（缘）林宾馆，现承包给刘娜经营，宾馆内所有资产以折旧的方式（折旧款为66683.55元）归刘娜所有。现双方约定，刘娜在承包经营期间宾馆的所有物品，以及续租承包期间产生的装修及附着物等，对这些资产，只要承包经营合同终止或解除，我单位同意以折旧方式对刘娜进行一次性现金补偿，补偿后，宾馆内所有资产归我单位所有，特此说明。”在本案审理过程中，被告（反诉原告）认为上述情况说明中其单位印章系伪造，于2020年3月19日向法院申请对该情况说明中印章真伪进行鉴定，双方共同协商选定宁夏证泰司法鉴定所对涉案印章真伪进行鉴定，2020年4月28日，宁夏证泰司法鉴定所出具证泰司鉴所[2020]鉴（文书）字第028号司法鉴定意见书，载明的鉴定意见为：“标注日期2010年10月8日《情况说明》落款处银川市西夏公园印文与样本上的同名印文是同一印章所盖印。”2016年3月5日至2016年5月5日，原告（反诉被告）对涉案宾馆进行装修，装修内容为一楼大厅、二楼房间及过道、三楼房屋及过道楼梯装潢。原告（反诉被告）于2019年3月11日向法院申请对涉案房屋内的装饰、装修及所购买各类设施、设备的价值进行鉴定（不包括原告购置的库存床单、被套等），经银川市中级人民法院委托，宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司于2019年6月12日出具正业通房司评报（2019）第026号涉执房地产处置司法评估报告，对涉案房屋装饰及装修购买各类设施、设备的评估价值共计302230元。2016年11月28日，双方续签《承包经营合同》，约定承包期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止，第三条约定：“承包费每年20万元。分两次缴清，第一次于3月份先行缴纳10万元，第二次于8月初缴纳剩余的10万元（因2016年4月1日至5月1日停业装修，2016年承包费减免一个月），2015-2016年度承包费缴费183334元。”其余条款与双方于2010年9月30日签订的《承包经营合同》一致。当日，双方另行签订《宾馆承包补充协议》，补充如下：“一、承包期限自2015年10月1日起延长至2021年9月30日止；二、承包费每年贰拾万元整（200000元），分两次缴清，第一次于3月份现（先）行缴纳10万元，第二次于8月初缴纳剩余的10万元。”2019年1月2日，本案被告（反诉原告）以本案原告（反诉被告）未按双方约定向其支付承包费为由，起诉至法院，请求判令解除双方之间签订的《承包经营合同》，本案原告（反诉被告）支付承包费310134元及相应利息，支付水电费17706.75元。经法院组织调解，双方达成如下协议：“一、解除原告银川市西夏公园与被告刘娜签订的《承包经营合同》；二、被告刘娜支付原告银川市西夏公园承包费228300元，水、电费17700元，共计246000元；于2019年6月10日前支付100000元，于2019年8月10日前支付100000元，于2019年10月10日前支付46000元；如被告刘娜有一笔逾期未足额支付，则原告银川市西夏公园可对剩余全部款项申请强制执行；三、案件受理费5690元，减半收取2845元（实收2845元），由原告银川市西夏公园负担1422.5元，由被告刘娜负担1422.5元。”法院于2019年4月10日作出（2019）宁0105民初266号民事调解书对上述协议予以确认。2019年7月1日，被告（反诉原告）以涉案合同解除后，原告（反诉被告）未交付涉案房屋为由，向法案中提起反诉，要求原告（反诉被告）支付宾馆使用费、2013-2014年度、2017-2018年度、2018-2019年度采暖费及滞纳金。根据被告（反诉原告）提交的相关证据，法院认定2014年5月7日，被告（反诉原告）向案外人宁夏泰鸿丰物业服务有限公司缴纳涉案宾馆2013-2014年度采暖费27270.93元（991.67平方米×5.5元/平方米×5个月），2019年9月20日，被告（反诉原告）向案外人宁夏电投热力有限公司缴纳涉案宾馆2018-2019年度采暖费26612.59元。2020年3月12日，经法院组织双方对涉案宾馆进行现场勘验，双方陈述在2019年5月共同清点了涉案宾馆内的物品，因对涉案宾馆的装修及物品处置事宜争议较大未办理交接手续，被告（反诉原告）认可在2019年6月3日收到涉案宾馆房屋钥匙。自2019年10月起，被告（反诉原告）将二楼中的三间房屋作为员工宿舍、一间房屋作为库房，剩余房屋目前空置；自2020年1月起，被告（反诉原告）与案外人洽谈涉案宾馆的出租事宜，并于2020年1月10日左右对涉案宾馆三楼进行装修。 一审法院认为，综合双方当事人的主张和意见，本案争议的焦点及审查的重点是：一、关于对涉案宾馆现有物品及装修折旧补偿的问题。因2016年11月28日双方续签的《承包经营合同》第六条对涉案宾馆的装修事宜作出明确约定，且被告（反诉原告）出具的情况说明，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。《情况说明》中明确写明在双方《承包经营合同》解除后，被告（反诉原告）对涉案宾馆承包经营期间的所有物品及续租承包期间产生的装修及附着物等以折旧方式对原告（反诉被告）进行一次性现金补偿，补偿后涉案宾馆内所有资产归被告（反诉原告）所有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”故对涉案房屋内的物品及装修折旧补偿事宜应当遵循双方约定，现双方对该事项补偿金额无法协商一致，法院依据宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司出具的正业通房司评报（2019）第026号评估报告的结论，对本诉中原告的第二项诉讼请求，依法支持302230元；二、反诉中关于涉案宾馆占有使用费的问题，其关键在于涉案宾馆的占有及使用的交付。纵观（2019）宁0105民初266号民事案件并结合本案事实，2019年4月10日，双方协商解除涉案合同，仅对涉案宾馆的租赁费问题经调解达成一致意见，2019年5月，双方共同清点了涉案宾馆的物品，因双方对涉案宾馆的装修及物品处置事宜争议较大无法正常交接，且该争议事宜正在本案本诉审理过程中，尚未审结，故原告（反诉被告）不存在拖延交付涉案宾馆的故意行为。另外，被告（反诉原告）认可在2019年6月3日收到涉案宾馆房间钥匙，且随后已实际利用涉案宾馆。原告（反诉被告）在涉案合同解除后，并未继续经营、实际占有、使用涉案宾馆，故对被告主张的涉案宾馆使用费，法院不予支持；三、关于反诉中被告（反诉原告）主张的采暖费及滞纳金的问题。双方在2016年11月28日签订的《承包经营合同》第四条明确约定承包经营期间的采暖费由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）亦认可其对2013-2014年度、2017-2018年度、2018-2019年度采暖费未缴纳，被告（反诉原告）有证据证明其向案外人缴纳了2013-2014年度采暖费27270.93元、2018-2019年度采暖费26612.59元，共计53883.52元，有宁夏电投热力有限公司2018年度用户欠费明细表、记账凭证、转账支付凭单、发票为凭，故法院对被告（反诉原告）主张的采暖费予以支持53883.52元。对被告（反诉原告）主张的2017-2018年度采暖费及其主张的滞纳金，因被告（反诉原告）未提交有效证据证明其代原告（反诉被告）履行了付款义务，故对该请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百八十二条、第一百八十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）银川市西夏公园于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）刘娜缘林宾馆物品及装修折旧补偿款302230元；二、原告（反诉被告）刘娜于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）银川市西夏公园2013-2014年度采暖费27270.93元、2018-2019年度采暖费26612.59元，共计53883.52元；三、驳回原告（反诉被告）刘娜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）银川市西夏公园的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费7272元，由被告（反诉原告）银川市西夏公园负担；反诉案件受理费3832元，由原告（反诉被告）刘娜负担1147元，被告（反诉原告）银川市西夏公园负担2685元；本诉鉴定费5000元，反诉鉴定费1600元，由被告（反诉原告）银川市西夏公园负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据上诉人与被上诉人2010年签订的《承包经营合同》的约定，经营期满，被上诉人要将上诉人所有的不动产交与上诉人，其他物品以折旧的方式协商解决。且在签订该《承包经营合同》后，上诉人出具《情况说明》表示对被上诉人承包经营期间宾馆的所有物品以及续租承包期内产生的装修及附着物等，只要承包经营合同终止或解除，上诉人同意以折旧的方式对被上诉人进行一次性现金补偿，补偿后，宾馆内所有资产归上诉人所有。该《情况说明》应当视为对《承包经营合同》中“其他物品以折旧的方式协商解决”的补充和明确。2010年的《承包经营合同》虽于2015年9月30日届满，但被上诉人仍实际承包经营涉案宾馆，且双方后又于2016年11月续签了《承包经营合同》，该合同并未改变前《承包经营合同》及《情况说明》中就经营期满或合同解除后关于装修及附着物等其他物品的处置的约定。故双方解除承包关系后，就宾馆装修及附着物等其他物品的处置仍应适用《情况说明》。上诉人虽对《情况说明》不予认可，但未提交相反证据证实，故该《情况说明》可以作为认定本案事实的依据。上诉人应当对被上诉人承包期内的装修及附着物予以折旧补偿。宁夏正业通房地产土地资产评估公司出具的评估报告合法有效，一审法院依照该评估报告确定上诉人应补偿被上诉人的物品及装修折旧款，事实清楚，证据充分。关于上诉人主张的宾馆使用费，双方经一审法院调解，就欠付的承包费、水电费及解除《承包经营合同》达成调解意见，但并未对合同解除后房屋交付时间明确约定。根据一审法院查明的事实，自合同解除后，双方就涉案宾馆内物品的处置未能达成一致意见，故未能正常交接，被上诉人无继续占有使用涉案房屋的故意和事实，且上诉人已实际经营使用涉案房屋，故一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人支付宾馆占有使用费的诉讼请求，并无不当。关于上诉人主张的采暖费，《承包经营合同》约定采暖费应当由被上诉人承担，但上诉人提交的证据不能证明其已代被上诉人缴纳了2017-2018年度的采暖费，且上诉人不是供热合同关系的主体，无权向上诉人主张滞纳金。一审法院对上诉人主张的滞纳金及2017-2018年度的采暖费未予支持，亦无不当。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11104元，由上诉人银川市西夏公园负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  任朝霞 审判员  宁 丽 二〇二〇年十月十五日 书记员  苏 芮 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。