广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初11227号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司。住所：珠海市*********海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码：914************894。法定代表人：冯铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭涛，广东德赛律师事务所实习律师。被告：岳晓明，男，汉族，1983年7月12日出生，住珠海市*************8********，身份证号码130************099。原告珠海海湾物业管理有限责任公司与被告岳晓明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖文珍及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费、水电费等共计19393.87元及违约金5444.64元（上述违约金暂计算至2019年10月18日，此后计算至实际清偿之日，详见附件清单）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为珠海唐家湾镇唐淇路********的权属人，该房产建筑面积为165.32平方米。根据原、被告之间的《前期物业管理服务协议》约定，原告向被告提供物业管理服务，每月物业管理费为529.02元。被告应在每月10日前缴纳物业管理费等相关费用，如逾期支付有关费用的，应按所欠费用总额的0.03%按日向原告支付违约金。被告从2015年4月起就欠缴相关费用。原告多次向被告催收相关费用，但被告均未支付。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效。被告作为上述房产的权属人，理应按照该物业服务协议的约定支付物业管理费等相关费用，现被告逾期支付物业管理费及相关费用，已构成违约。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、远大美域新城为珠海远大置业有限公司开发建设的住宅小区，公司于2005年12月通过招投标方式选聘海湾物业公司为小区的物业服务企业，双方于2007年1月签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2007年1月1日起至业主委员会成立日止；根据被告与原告于2014年6月签订的《前期物业管理服务协议》中第三条第一项规定，在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司，本协议继续有效。珠海市高新区远大美域新城第一届业主委员会成立于2016年7月26日，所以在2016年7月26日后原被告的法律关系已经终止。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和民法总则》第一百八十八条对诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。本案中原告是在2019年10月28日起诉的被告，至今已有3年多的时间，即便在此期间被告真的未向原告支付欠款，原告对其所主张的权利也未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效。原告不能按照物业合同以及国家标准提供服务与收费，违约在先。1、原告违规收取物业费。关于新建住宅前期物业服务收费问题。新建住宅属于业主大会成立之前的住宅，根据《广东省物业管理条例》及《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》的有关规定，新住宅前期物业服务收费应实行政府指导价。因此，《珠海市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》第十一条规定：“新建住宅物业销售和交付使用前，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，由建设单位与其选聘的物业服务企业在政府指价范围内确定物业服务收费标准，并签订前期物业服务合同，报所在地区价格主管部门备案”。根据《关于珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（试行）的通知》（珠发改价格【2016】22号）中第一条规定，1、我市实行包干制的住宅（包含自有产权车位、车库）物业服务收费，业主大会成立之前实行政府指导价管理。2、我市住宅物业服务收费政府指导价实行最高收费标准管理。中高层（有电梯）最高收费标准3元／平方米/月，多层（无电梯）高收费标准1.90元／平方米/月；自有产权车位最高收费标准70／车位·月（含公共水电费）。原告与被告在2014年6月签的是《前期物业管理服务协议》，该协议签订前业主大会并未成立，但原告并没有按照政府指导价进行收费管理，所以原告收取3.2元／平方米/月的物业费违规在先，被告有权驳回原告不法不合理的请求。2、原告存在服务与收费不对等的不合理行为。根据《关于珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（试行）的通知》（珠发改价格[2016]22号）中第二条珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）规定，住宅物业服务细分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，根据服务内容、要求分为五个服务等级，并对应收费参考标准。业主和物业服务企业要根据物业服务内容对应的收费参考标准，以菜单式组合确定具体收费标准。原告服务等级并未区分，存在同小区同服务不同收费的行为，物业服务存诸多缺项及瑕疵，甚至达不到三级物业服务的标准但却按一级物业收费标准来收取物业费，所以被告有权驳回原告不合法的请求。3、被告并未收到原告任何催缴通知，虽然原告出示律师事务所的律师函以及快递单，但是从快递单上可以看到都没有签收，寄送的地址是错误的，所以原告的请求应被驳回。4、根据案号(2019)粤04民终1223号判决书，海湾物业公司在管理远大美域新城物业小区期间缺失而未能全面履行合同约定的义务，尤其在安排业主的房屋维修方面，建设单位出具的《住宅质量保证书》已明确保修由海湾物业公司统一安排。但海湾物业公司提供服务有限，在业主提出解决房屋质量问题时，海湾物业公司也未能负责与建设单位进行沟通协调，物业存在瑕疵。根据《中华人民共和合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法六十一条的规定仍不能明确的，受损害方根据标的性质以及损失大小，可以合理选择要求对方承担修理，更换、重做、退货减少价款或者报酬等违约责任”的规定。海湾物业公司与远大置业公司系中国远大集团有限责任公司旗下控股的公司，同属远大集团置业模块的下属公司。在2015年入住远大美域新城期间，其楼房外立面瓷砖多出现脱落掉落事件，虽然没有因此伤人，但是在多次跟物业沟通期物业均是以开发商房屋质量为原因不予修复。在收楼流程确认书中，原告并未签字盖章，所以原告的请求应被驳回。5、不履行维护公用设施的义务。被告与原告于2014年6月签订的《前期物业管理服务协议》第一条第1项和第二条第2项，明确约定了原告负有维护、服务和管理公共设施以及公用设施设备运行的维护和管理义务。但是，原告并没有按照协议约定履行维护义务。1、地下车库以及大楼防盗门出现故障后，原告不维修。过去居民都是刷卡进门，读卡器、防盗门出现故障后，原告不修复，致使防盗门形同虚设，给整个大楼的安全造成了威胁；2、小区内喷泉设施一直没有运行；3、2017年台风天鸽登录后，小区58栋及59栋周围因台风刮到的大树及垃圾是由五期业主共同清理运走的，原告没有对五期周边进行任何善后的工作；4、被告的地下车位在入住并确认车牌号后原告一直没有在车位上进行贴车牌号，导致被告的车位屡屡被人占用，造成非常大的不便。原告缺失而未能全面履行合同约定的义务，不应全额收取物业管理费，所以原告的请求应被驳回；6、不编制公开物业管理服务细则及财务年度计划，珠海海湾物业管理有限责任公司与原告于2014年6月签订的《前期物业管理服务协议》一条第l项，明确约定了原告负有编制物业管理服务及财务年度计划的义务。但是，原告并没有按照协议约定履行义务；7、原告并未按照合同约定每年向乙方及全体业主公布每半年一次管理费用收支情况，且电梯广告等收费都应属于业主共同所有，原告从来没有将此收费公开；8、原告由于服务不达标等诸多因素已经被远大美域新城业委会罢免了服务资格，远大美域新城小区已经重新聘请了新的物业公司，如果员工的服务是达标的为何会被罢免服务资格，由此可见，原告并没有完整的履行协议的义务，故原告的诉求应被驳回。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。根据《合同法》第67条有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。本院查明，原告自2007年开始为珠海市香洲区************（远大美域新城）提供物业管理服务。2014年6月，被告向珠海远大置业有限公司购买了位于珠海市香洲区************（远大美域新城）58栋2单元202房的房屋，房屋建筑面积165.32平方米。2015年1月2日被告签署《收楼流程确认书》，确认收楼。2015年11月，被告办理了房屋的权属证明书，不动产权登记表记载房屋的建筑面积为165.26平方米。2014年6月16日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定，1、甲方为远大美域新城提供物业管理服务，乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计算，若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书所载收楼日期起计收管理费，乙方按照有关规定交纳物业管理费及公摊费用；2、乙方房屋建筑面积165.32平方米（合同约定），物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米3.2元计算，计算不含公用水电费用，智能化维护费用每月每户10元计算，乙方于每月1日至10日交费；3、乙方不按时交费，从逾期之日起每天按欠费总额的万分之三支付违约金。原告主张，按照《前期物业管理服务协议》约定的物业管理费3.2元/平方米/月计算，被告自2015年5月至2017年10月11日期间未支付物业服务费15529.3元、公摊电费619.67元；未支付代收电费2674.72元（2015年4月至2016年12月期间）、代收水费258.66元（2015年8月至2017年2月期间）、污水处理费119.52元（2015年8月至2017年2月期间）、垃圾处理费192元（市政代收，收费标准为8元/月）。2017年10月12日，原告撤出远大美域新城小区。本院认为，原告自2007年开始为远大美域新城小区提供物业管理服务，被告在2014年购买该小区的房屋后，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，对被告为原告提供的物业服务应支付物业服务费用等条款进行了约定，双方应当遵守协议约定。原告为小区提供物业服务直至2017年10月12日撤离，被告应当按合同约定支付物业服务费。被告主张物业服务费不应超过珠发改价格[2016]22号文和珠发改价格[2019]10号文规定的3元/平方米的标准，但原告与被告签订《前期物业管理服务协议》在先，被告举证的两份文件颁布在后，故被告的主张本院不予采纳。被告主张其入户大门有质量问题，但入户大门不属于小区公共设施，不是原告提供服务的范围，被告不能以此为由拒交物业服务费。被告提交了几张照片主张原告没有履行物业服务义务，原告为小区提供服务十年之久，仅凭被告提供的几张照片不足以证明原告未按合同约定履行物业服务义务，故本院对被告的主张不予采纳。对于被告提出的诉讼时效问题。原告于2019年10月28日向本院递交诉讼资料，在原告未提交证据证明其在向本院递交诉讼资料之前曾以有效方式向被告进行催收的情况下，2016年10月之后的物业服务费尚未超过三年的诉讼时效，原告所主张的2015年5月至2016年9月的物业服务费已超过三年诉讼时效，本院对原告主张的2015年5月至2016年9月期间的物业服务费不予保护，对该期间的物业服务费不予支持。原告要求被告按《前期物业管理服务协议》约定的标准（按每月3.2元/平方米共165.26平方米）支付2016年10月至2017年10月11日期间的物业服务费合计6533.49元，符合合同约定，应予支持。被告未按约定按时支付费用，原告要求被告按协议约定支付每天万分之三的违约金，符合法律的规定，本院亦予支持。协议约定支付物业服务费的时间为每月1日至10日，即被告最迟可于每月10日支付费用，故违约金应从每月11日起算，现原告主张从次月1日起计收违约金，计至2019年10月18日为1783.6元，并不违反合同约定，本院亦予支持。《前期物业管理服务协议》已约定物业服务费不含公用水电费用，原告要求被告支付公摊电费，本院予以支持。原告提交2015年4月至2017年10月止的电费发票，可证明原告已实际支出公摊电费。原告要求被告支付2015年4月至2016年9月期间的公摊电费，已超过诉讼时效，本院对该期间的公摊电费不予支持。原告于2017年10月12日撤出涉案小区，原告要求被告支付2017年11月和12月的公摊电费没有事实依据，本院不予支持。对于2016年10月至2017年10月的公摊电费，原告有证据予以证明，应当予以支持。被告应向原告支付2016年10月至2017年10月11日的公摊电费共226.58元。原告要求被告支付代垫水费、代垫电费、污水处理费及垃圾处理费，但并未提交证据证明其实际代被告支出上述费用，原告要求被告支付上述四项费用并无证据予以证明，本院对此不予支持。综上所述，被告应当向原告支付物业服务费6533.49元及其违约金，并支付公摊电费226.58元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告岳晓明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付物业服务费人民币6533.49元及其违约金（计至2019年10月18日违约金为人民币1783.6元，之后的违约金以6533.49元为本金，按每日万分之三计至物业服务费付清之日止）；二、被告岳晓明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付公摊电费人民币226.58元；三、驳回原告珠海海湾物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币210元，由原告珠海海湾物业管理有限责任公司负担人民币138元，被告岳晓明负担人民币72元。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇二〇年九月二十四日书记员 王心乐