广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初29214号原告：林少玲，女，汉族，1973年11月7日出生，住广东省佛山市禅城区**************。公民身份号码441************027。委托诉讼代理人：向敏，广东红棉律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司。住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。原告林少玲诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人向敏到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商铺使用权流转合同》合同期限从2035年2月1日至2055年1月31日的部分无效，被告返还合同无效部分的商铺使用费261326元，并以261326元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年11月11日起至实际清偿完毕之日止支付原告利息损失；2.被告支付委托经营期间的租金110032元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月31日，原告与被告签订《商铺使用权流转合同》，约定被告将“佛山义乌小商品城”第一层1303号商铺提供给原告使用，使用期限为40年（2015年2月1日至2055年1月31日），商铺使用费为522652元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因此，原告请求被告返还超过部分的商铺使用费于法有据。原告与被告于2014年10月31日签订《委托经营协议书》，约定原告委托被告经营涉案商铺，期限为2015年8月31日至2020年8月31日，第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为13754元。合同签订后，被告一直未支付租金，两年合计110032元。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业机读信息，证明原、被告主体资格。2.《商铺使用权流转合同》，证明涉案商铺的租赁期限为40年，根据相关法律规定，超出部分无效，故原告要求被告退还无效部分的使用费。3.《委托经营协议书》，证明被告按协议约定每季度应向原告支付租金。4.发票，证明原告已向被告一次性支付商铺使用费的事实。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0084），主要约定：一、合同标的位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第一层1303号商铺。二、使用期限、经营范围1、甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限合共为40年，即从2015年2月1日至2055年1月31日，商铺使用费总额为522652元。……三、商铺交付期限及交付标准1、甲方交付该商铺给乙方的日期为2015年6月31日，商城的开业时间为2015年8月31日。……十、其他条款……2、本合同第二条第1点所约定的商铺使用费是指自2015年2月1日至2035年1月31日期间的商铺使用费。其中2035年2月1日至2055年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营协议书》，主要约定：一、商铺概况甲方同意将位于佛山市禅城区********交汇佛山义乌小商品城的第一层1303号商铺委托乙方经营管理。二、委托经营用途甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益。三、委托经营期限1、委托经营期限，甲方同意委托乙方经营该商铺期限为五年，自商城正式开业之日起至五年期满之日止。2、甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为5年，自2015年8月31日起至2020年8月30日止（如项目开业时间调整，则该合同的委托期限的起始时间自动调整，与开业时间保持一致，即该协议的委托开始时间以开业时间为准）。……四、委托收益1、委托经营期前三年的收益在乙方的商铺使用费中一次性抵扣，该收益已在乙方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方于2014年10月31日签订的《商铺使用权流转合同》第二条第1点中所约定的商铺使用费总额是已扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前三年商铺委托经营收益。2、第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为13754元，每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日为乙方向甲方支付租金的时间。2014年11月11日，被告向原告开具“义乌小商品城第一层1303号商铺2015年2月-2035年1月商铺使用费”的发票，金额为522652元，备注：一次付清。在相同系列案中另查明以下事实：佛山市禅城区****侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（以下简称“弼唐经联社”）。弼唐经联社与被告于2013年1月8日签订《补充协议》，明确合作开发佛山市禅城区*****东、西两侧，由弼唐经联社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告负责开发、建设、管理、维护等。2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。被告在相同系列案中陈述：涉案商城的主体建筑物大概在2014年11月建成，涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案商铺的使用权，由原告向被告支付一定的商铺使用费，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还被告，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。依据合同的约定，涉案商铺的使用期限为2015年2月1日至2055年1月31日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2035年1月31日的部分无效，使用期限未超过2035年1月31日的部分有效，依法受法律保护。关于原告主张被告返还商铺使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，涉案《商铺使用权流转合同》虽然约定后20年为被告赠送给原告的使用期限，但对作为承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费是建立在使用40年的基础上，即该使用费应为40年的对价。其次，被告作为以营利为目的经营主体，其为涉案商铺提供20年的赠送使用期限违背了市场规律。第三，《委托经营协议书》约定双方在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告根据协议应向原告支付的前三年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。本案中，原告主张被告按照发票金额的50%返还商铺使用费，并未超出上述范围，属其自行处分的权利，本院予以支持，故被告应当向原告返还后20年的商铺使用费261326元（522652元÷2）。至于应返还款项的利息，原告与被告对于《商铺使用权流转合同》部分无效均存在过错，但被告作为出租人过错比例更大。合同无效所导致的损失应为原告资金被占用期间利息的损失。根据上述合同法之规定，被告应当赔偿。利息以应返还的商铺使用费为本金，从该资金被占用之日起计算至返还之日止。因原告未举证证明付款情况，本院酌定从被告开具发票之日即2014年11月11日起计算。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告主张被告支付租金。涉案《委托经营协议》第三条第2点约定，“甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为5年，自2015年8月31日起至2020年8月30日止（如项目开业时间调整，则该合同的委托期限的起始时间自动调整，与开业时间保持一致，即该协议的委托开始时间以开业时间为准）”。经另案查明，佛山义乌小商品贸易中心于2016年10月1日开业，故上述委托经营期应自2016年10月1日起至2021年9月30日止。又，《委托经营协议书》第四条第2点约定，第四、五年租金回报按季度支付。原告主张被告从未按此约定支付租金，被告未到庭对原告主张未付租金予以反驳并提供证据证明，故本院采信原告的陈述，对原告主张被告拖欠租金的事实予以确认。据此，被告应向原告支付自2019年10月1日起的租金。原告主张被告支付第四、五年的租金，其中包含部分未发生的租金，故要求被告提前支付该期间的租金缺乏依据，本院不予支持。至本案判决之日，被告应向原告支付自2019年10月1日至2020年12月31日的租金68770元（13754元/季度×5个季度），对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告林少玲与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2014年10月31日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：0084）合同使用期限超出2035年1月31日的部分无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林少玲返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第一层1303号商铺2035年2月1日至2055年1月31日部分的商铺使用费261326元及利息（利息以261326元为本金，从2014年11月11日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林少玲支付佛山市禅城区“义乌小商品城”第一层1303号商铺租金68770元；四、驳回原告林少玲的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3435元，由原告林少玲负担378元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担3057元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年十月十六日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。