江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7069号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈雪琴，女，1971年4月7日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：吕扬，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，江苏东恒（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：时建勤，女，1976年9月3日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：周祖超,上海申蕴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：余敏华，上海申蕴和律师事务所律师。上诉人陈雪琴因与被上诉人时建勤房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2019）苏0583民初4045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。陈雪琴上诉请求：撤销一审判决第二、三项；依法判决上诉人向被上诉人支付113225元（其中被上诉人应支付上诉人租金及占有使用费13973元，上诉人认可被上诉人装饰装修损失36520元）；依法判决被上诉人承担本案诉讼费及律师费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。第一，原审法院认定上诉人为《房屋租赁合同》的违约方，认定事实错误。其理由是上诉人拒收租金并拒绝提供收款账户，致使合同无法履行。法院依据被上诉人提供的双方通话记录及其诉请要求继续履行合同的履约意愿。该证据仅能证明双方曾进行过19秒的通话，且无具体内容，无法实现被上诉人的证明目的；另被上诉人的履约意愿表现在其发生违约事实之后，不影响上诉人对上述合同的约定解除权。第二，上诉人曾于被上诉人违约后聘请律师向其出具律师函，事后被上诉人仍未履行支付租金的义务，已构成先行根本违约，上诉人并非违约方。二、原审法院适用法律错误。据上述事实可知，被上诉人为违约方，根据《合同法》及其相关司法解释的规定，被上诉人无权要求停产停业等损失赔偿。时建勤未作述辩。时建勤向一审法院起诉请求：一、请求判令陈雪琴继续履行租赁合同(昆山市玉山镇团结村19号楼19-2号店面)。二、本案诉讼费由陈雪琴承担。后时建勤变更诉讼请求：一、解除时建勤与陈雪琴之间的房屋租赁合同；二、判令陈雪琴补偿时建勤转让费35000元、搬迁费2000元、装饰装修补偿36520元、设施设备补偿3216元、停产停业损失费70000元，共计150000元；三、本案诉讼费由陈雪琴承担。陈雪琴向一审法院提出反诉请求：一、请求判令解除双方租赁合同；二、请求判令时建勤支付租金3666.67元(年租金为30000元，自2018年10月25日至2018年12月8日，租赁日期合计44天)，并先期支付非法占用房屋使用费10749.57元(参考年租金30000元标准，自2018年12月9日至2019年4月17日，非法占用时间暂计算129天)，合计14416.24元，剩余非法占用房屋使用费计算至时建勤实际搬离为止。一审法院经审理认定事实如下：陈雪琴系昆山市玉山镇团结村**楼**房屋所有权人。时建勤向陈雪琴承租昆山市玉山镇团结村19号楼19-2号，时建勤向案外人张学军（之前承租人）支付转让费35000元及2014年5月25日至11月25日房租17000元。2014年11月11日，陈雪琴（出租方、甲方）与时建勤（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定“一、租赁期限从2014年11月25日起至2022年11月25日止，二、每年租赁费30000元，三、租金：乙方每壹年向甲方支付一次租金，按规定将下期房租付给甲方，因甲方未收足保证金，故乙方提前30天付租金，四、付款期限每年的10月25日，五、双方各承担的义务，1、乙方租赁此房屋仅限于商业之用，在租凭期内不得改变其结构和用途及转租、转让，乙方如需对房屋进行分隔或装修须征得甲方同意，2、乙方在合规经营的基础上，承担除租赁费外的一切费用，包括物业管理费、水电费、卫生费等费用。3、补充条款：如在租赁期内，乙方因各种原因中途退房，需提前二个月告知甲方，否则视同违约，乙方另支付二个月房租。租赁期满时，如乙方需续用此房屋，应在到期前二个月向甲方提出，同等条件下乙方有优先承租权，4、乙方应及支付租金，延期日超过10天，甲方随时可收回房屋”。时建勤承租后经营昆山市玉山镇飞宇杂货店，其陆续向陈雪琴支付租金，2014年至2017年期间，陈雪琴向时建勤出具四张收条，载明收到2014年11月25日至2018年11月25日的租金每年各30000元。时建勤提供2018年12月11日于昆山市震川路电信营业厅打印的通话记录一份，其上显示，2018年11月5日，时建勤向号码为137××××****的机主致电，通话时间为19秒，时建勤主张：之前一直是陈雪琴当面来收取租金，我方没有其他途径支付租金，2018年11月5日，陈雪琴将我方微信拉黑，我方于2018年11月5日和陈雪琴电话联系支付租金，陈雪琴说不收。陈雪琴对于通话记录真实性不予认可。2018年12月8日，陈雪琴委托律师向时建勤当面送达《律师函》，《律师函》载明要求解除房屋租赁协议、要求时建勤在30天内无条件搬离并移交和付清所付款项，并要协商退房移交事宜。时建勤陈述：当天确实有律师来，但是我方没有看律师函内容，律师说我方违约，我方就让律师走了，我方愿意支付租金。2018年12月11日，时建勤向一审法院递交起诉状要求继续履行合同。2019年4月17日的一审庭审中，陈雪琴表示不同意继续履行合同，时建勤也要求解除合同，因此，为了防止损失扩大，一审法院要求当事人自行进行房屋交接，时建勤向一审法院明确，双方已经于2019年5月15日完成房屋交接。2019年4月17日，时建勤向一审法院表示其有强烈的履约意愿，因为陈雪琴不提供账户，其想将2018年11月26日至2019年11月25日期间租金支付至本院账户。一审另查明，时建勤向一审法院提供照片一组，用以证明租赁房屋内存放了货柜、货架、冰箱及季节性货品。时建勤向一审法院提供《澳之能广告喷绘写真制作合同单》，用以证明制作“飞宇杂货店”发光招牌花费2286元。时建勤向本院提供收据一张，用以证明粉刷墙面、安装固定木架花费共计8500元。时建勤向一审法院提供《昆山市玉山镇尚电颂电脑配件经营部销售单》，用以证明安装室内监控花费2800元。时建勤向一审法院提供《昆山市公用电话承办证》，用以证明租赁房屋内安装有电话、网络设备。一审又查明，2019年2月1日，昆山市住房和城乡建设局（甲方）委托昆山市亭林房屋征收服务事务所有限公司与陈雪琴（乙方）签订《昆山市房屋征收补偿安置协议书》一份，约定“一、被征收房屋情况，乙方房屋座落于玉山镇团结村19幢2号(产权证地址：玉山镇团结村19号楼19-2号)，房屋所有权人陈雪琴，房屋建筑面积73.92平方米，二、乙方自愿选择房屋征收补偿方式(A)类，A类：货币补偿。选择货币补偿的，甲方对乙方不再承担安置责任。三、甲方对乙方的补偿情况，甲方应支付乙方被征收房屋补偿总金额为2821551元(详见附件《房屋征收补偿结算明细表》)。五、搬迁期限约定，乙方同意在甲方书面通知的搬迁期限内搬迁完毕，将空房移交甲方验收。六、费用结算办法，1.甲、乙双方签订本协议生效后，乙方应到相关部门办理原房屋的权证注销登记手续。2.被征收房屋腾地交房前的水、电、气等相关费用，均由乙方负责向相关部门自行缴清。未缴清的，乙方委托甲方从乙方的房屋补偿款中代缴。3.乙方与甲方办毕腾地交房手续的，凭本协议书和本人身份证与甲方结清补偿款。甲方在双方办毕腾地交房手续后5个工作日内将被征收房屋补偿款支付给乙方。4.乙方在办理安置商品房不动产权证书登记的相关契税按有关规定执行。”。附件《房屋征收补偿结算明细表》载明：“1.房屋评估值，商业，底：33.66m²*31720元/m²=1067695元，上：40.26m²*20390元8/m²=820901元，2.装修及附属物评估值36520元，3.无，4.货币补偿奖励，【(33.66m²*31720元/m²)+(40.26m²*20390元/m²)】*0.4=755439元，5.搬迁补偿费，1000元/次*2次=2000元，6.搬迁奖励费30000元，7.无，8.电话(网络宽带)移机费，208元/次*2次=416元，9.有线电视原装费400元，10.水、电增容费780元，11.无，12.空调移机费400元/次*2次*3台=2400元，13.无，14.商业房停产停业补助费70000元/年*1.5年=105000元，合计2821551元”。上述事实，由时建勤提供的张学军出具收条、房屋租赁协议书、陈雪琴出具收条四张、通话记录、营业执照、补偿安置协议书、照片、《澳之能广告喷绘写真制作合同单》、收据、《昆山市玉山镇尚电颂电脑配件经营部销售单》、《昆山市公用电话承办证》，陈雪琴提供的律师函及当事人在一审庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，时建勤与陈雪琴签订的《房屋租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效。时建勤与陈雪琴均向一审法院提出要求解除《房屋租赁协议书》，双方对于合同解除达成合意，2019年4月17日的庭审中，陈雪琴明确表示不同意继续履行合同，时建勤也要求解除合同，一审法院确认《房屋租赁协议书》于2019年4月17日解除。本案的争议焦点为系谁的原因导致租赁合同解除，即违约方的确定。陈雪琴主张时建勤逾期支付租金，系违约，陈雪琴享有合同约定的解除权。时建勤主张租赁房屋已纳入市政拆迁范围，陈雪琴于2019年2月1日与房屋征收部门签订拆迁补偿协议，导致租赁合同无法继续履行，系陈雪琴违约，时建勤享有法定解除权。一审法院认为，根据租赁合同约定，时建勤应在2018年10月25日前向陈雪琴支付2018年11月25日至2019年11月25日期间的租金30000元，否则，陈雪琴可于2018年11月5日收回租赁房屋，解除合同。本案中，时建勤未向陈雪琴支付2018年11月25日至2019年11月25日期间租金30000元，时建勤陈述理由为陈雪琴拒收并拒绝提供收款账户，综合时建勤向一审法院提供的通话记录、时建勤在陈雪琴委托的律师表示要求解除合同后立即向一审法院起诉要求继续履行合同的事实及时建勤向一审法院表达的其想支付租金的态度，一审法院认为时建勤具有较强的履约意愿，2014年至2017年期间，陈雪琴向时建勤出具四张收条，载明收到2014年11月25日至2018年11月25日的租金，可以看出，时建勤系以现金方式向陈雪琴支付租金，现无证据证明陈雪琴向时建勤提供过收款账户，在时建勤无其他支付途径的情况下，时建勤确实难以向陈雪琴支付租金。因此，一审法院采信时建勤的陈述，系陈雪琴不配合收取租金导致时建勤无法向其支付租金，时建勤的行为不能认定为违约。根据租赁合同的约定，租期为2014年11月25日起至2022年11月25日，但是，2019年2月1日，昆山市住房和城乡建设局与陈雪琴签订《昆山市房屋征收补偿安置协议书》，本案租赁房屋被征收，因此，陈雪琴无法按照租赁合同约定向时建勤继续提供租赁物，导致租赁合同无法履行至2022年11月25日，时建勤享有合同法定解除权，陈雪琴系违约方，应承担违约责任，赔偿时建勤损失。关于时建勤的损失数额的确定。时建勤主张转让费35000元、搬迁费2000元、装饰装修补偿36520元、设施设备补偿3216元、停产停业损失费70000元。时建勤主张的转让费系其支付给上一承租人案外人张学军，系其为承租房屋支付的费用，时建勤支付转让费时的预期系承租至2022年11月25日，即8年，时建勤于2019年5月15日搬离，转让费应按剩余租赁期限折算后赔偿，剩余租赁期限为1290天，转让费按1290天折算为15462元（35000元*1290天/8年*365天），计算为时建勤的损失。时建勤主张的其他损失的依据系《房屋征收补偿结算明细表》中的“2.装修及附属物评估值36520元，5.搬迁补偿费，1000元/次*2次=2000元，8.电话(网络宽带)移机费，208元/次*2次=416元，9.有线电视原装费400元，12.空调移机费400元/次*2次*3台=2400元，14.商业房停产停业补助费70000元/年*1.5年=105000元”，本院认为系占有、使用租赁房屋所产生的花费及搬迁后产生的损失，应计算在承租人于合同解除后的损失范围内，因此，本院对于时建勤主张的搬迁费2000元、装饰装修补偿36520元、设施设备补偿3216元、停产停业损失费70000元予以支持。上述损失合计127198元。关于陈雪琴主张的租金及占有使用费。根据陈雪琴出具的收条，时建勤的租金支付至2018年11月25日，时建勤于2019年5月15日搬离，2018年11月26日至2019年5月15日期间的租金及占有使用费，按照合同租金标准，计算为13973元（30000元/365天*170天），时建勤应支付陈雪琴。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、时建勤与陈雪琴签订的《房屋租赁协议书》于2019年4月17日解除。二、陈雪琴赔偿时建勤损失127198元。三、时建勤支付陈雪琴租金及占有使用费13973元。上述第二、三项目相互抵扣后，陈雪琴于判决生效后十日内支付时建勤113225元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对给该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。根据时建勤提供的通话记录时点、陈雪琴要求解除合同后时建勤即起诉要求履行合同等事实，一审法院采信时建勤主动交付房租被拒绝的主张，事实依据充分，本院予以确认。陈雪琴认为时建勤构成违约，其有权解除合同的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。一审法院认定陈雪琴构成违约，符合法律规定，本院予以维持。陈雪琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2564.5元，由陈雪琴负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二〇年十月二十九日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。