辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初3081号原告：辽宁百特物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路**金科大厦**。法定代表人：姜福德，经理。委托诉讼代理人:王斯，辽宁树家律师事务所律师。被告：关琪，男，汉族，1954年5月1日出生，住辽宁省鞍山市铁**。原告辽宁百特物业管理有限公司（以下简称：“物业公司”）与被告关琪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王斯到庭参加了诉讼，被告关琪经本院依法送达开庭传票，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令关琪给付自2014年9月16日至2019年12月31日的物业费23377元及违约金按日万分之五计算；2.由关琪承担诉讼费用。事实与理由：关琪系欧华小区业主，物业公司为欧华小区住宅提供物业服务，因拖欠物业费将关琪诉至本院。关琪向本院提交答辩状称，一、物业公司未能证明已按《前期物业管理服务协议》的全部约定履行物业服务，因此，物业公司请求本人向其支付物业费的诉讼，没有事实根据，请求法院依法驳回物业公司的诉讼请求。根据《民事诉讼法》第64条规定，当事人对自己的主张有责任提供证据，但物业公司在起诉时向贵院提交的材料中没有当事人与物业公司签署的物业管理协议和当初接房时签署的《前期物业管理服务协议》，也没有提交物业公司已完全履行协议的证据材料。《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第五条第2款：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任的规定，物业公司应该首先履行好服务再收费，而不是因为签订了合同而收费。二、物业公司枉顾事实和诚信原则，非但违约在先，长期敷衍、不作为，已严重侵害了业主的各项正当权益，对此物业公司应承担全部责任，包括物业公司的违约责任、物业公司违约期间对答辩人的物业费减免、答辩人的各项正当权益及本案全部诉讼费用。物业公司并未履行其义务：1.我居住至今，物业公司换了一拨又一拨，起初的两家公司还能打扫一下联体别墅门口的卫生，擦一擦车库门，百特物业公司来了之后，别墅门口公共区域的卫生无人打扫，冬天无人扫雪铲冰，以致于我快90岁的老头，都不敢出自己的家门，生怕在门口一不小心摔死；2.房子夏天漏雨，无人维修；3.入住时，别墅区是单独封闭地带，有保安站岗，现在别墅区门岗全部被拆掉，而且无人巡逻，没有监控设备，我家就是在这样情况下，被小偷进户两次，物业及保安过来，居然没有可供调取的监控影像，最后不了了之；家中虽没有丢失贵重物品，但是就是因为这两次小偷入户行为，将我瘫痪在床的80多岁的老伴吓的半死，结果加剧了老伴的病情，没过多久时间，我老伴因脑血栓病情恶化，驾鹤西游。试问物业公司，在自家安全、业主自身安全都无法保障的情况下，在物业公司没有为业主履行其应尽的义务情况下，你凭什么向我追缴物业费。因为物业公司违约在先，且长期敷衍不作为，已严重侵害了答辩人的各项正当权益，失眠焦虑、腰肌劳损、邻里失和以及后续的安全隐患等等。综上所述，物业公司即未履行好服务，又枉顾事实失信违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范的，维修养护管理和维护义务。业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据《合同法》第67条：对先履行抗辩权作了规定，即当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合规定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本人行使先履行抗辩权，拒交物业费，一切源头皆因物业公司违约在前，失信于后，长期敷衍，不作为所致，是逼于无奈，合理合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因关琪未到庭，未对物业公司提供的证据进行质证，对于物业公司提供的证据经本院审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月16日，物业公司与鞍山市欧华小区业主委员会签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月，连体别墅1.7元/平方米/月，独栋别墅2.2元/平方米/月，电梯费30元/月/户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。另查，物业公司与鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日。物业服务费用由业主按其建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月，连体别墅1.7元/平方米/月，独栋别墅2.2元/平方米/月，电梯费30元/月/户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照日万分之五的标准承担相应的滞纳金。再查，关琪在欧华小区拥有住房一处，建筑面积为216.55平方米，关琪未向物业公司交纳2014年9月16日至2019年12月31日的物业费23377元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2013年业主委员会与物业公司签订的物业服务合同符合上述法律规定，物业公司向关琪所住小区提供物业服务的行为合法有效。根据《辽宁省物业管理条例》第三十条：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责”之规定，因欧华小区业主委员会到期解散后未能及时成立新的业主委员会，鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区临时代行业主委员会职责与物业公司重新签订物业服务合同符合上述法律规定，合法有效。关琪作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，物业公司要求关琪给付物业费23377元的诉讼请求，本院予以支持。关于关琪提出的相关拒交物业费的抗辩理由，关琪提出的相关抗辩理由不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中关琪存在违约行为，应当承担违约责任。关琪主张物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，关琪可通过与物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，关琪向本院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于关琪提出的抗辩理由，本院不予支持。关于物业公司主张要求关琪给付违约金的诉讼请求，根据本案实际情况，物业公司服务过程当中确实存在一定瑕疵，本院对于物业公司要求关琪给付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决如下：一、关琪于本判决生效之日起十日内给付辽宁百特物业管理有限公司2014年9月16日至2019年12月31日的物业费23377元；二、驳回辽宁百特物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元，由关琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  李 洋人民陪审员  耿潘来人民陪审员  金长芹二〇二〇年十月二十三日代理书记员  廉 欣