江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初1757号原告：蔡金东，男，1979年3月13日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：乔晓峰，男，1974年10月28日出生，汉族，住盐城市大丰区。原告蔡金东与被告乔晓峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡金东、被告乔晓峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蔡金东向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告已付购房款35万元，并承担以35万元为基数自2019年6月28日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息，自2019年8月21日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。2.判令被告向原告支付违约金700000元×5/10000×271天=94850元。3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年6月25日，原、被告签订《二手房产买卖合同》，约定被告将其所有的位于盐城市大丰区出售给原告，于合同签订后一个月内办理产权过户手续。合同总价款为70万元，被告于2019年6月27日收到原告支付的购房款35万元。后，原告欲办理过户登记时被告知该房屋已经被盐城市大丰区人民法院查封，无法办理过户登记手续。被告在隐瞒房屋查封的情况下与原告签订该份合同，现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告乔晓峰辩称，我与原告签订《二手房产买卖合同》是事实，原告蔡金东向我支付购房款35万元亦属实，签订房屋买卖合同的时候我并不知道房屋被法院查封。现希望原告能够给予我一段时间，让我处理涉案房屋被查封的相关事宜，如果能够解决，房屋买卖合同仍继续履行，同意还将房屋卖给原告；如果解决不了，同意返还35万元购房款及按照银行贷款利率计算的利息，但是原告主张的违约金有点高了，我没有能力给付，我房子已经交给原告居住使用了，违约金同意适当承担。原告围绕诉讼请求依法提交了二手房产买卖合同、收条等证据，被告乔晓峰对此均无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月25日，原告蔡金东作为买方与被告乔晓峰作为卖方签订《二手房产买卖合同》，双方在合同中约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：第一条[转让标的]，卖方所转让房地产（下称该房产）坐落于市区，土地使用权证号国用××××第××××号，房产权证号大中字第**，登记建筑面积为58.03平方米。套内建筑面积为49.71平方米。该房地产土地使用年限至2077年8月28日止。该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双方现场确认，均无异议。第二条[房地产产权现状]，该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。第二条[定金支付]，乙方在房产正式交易前支付给甲方定金伍仟元（小写）￥5000元。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款，甲方收到定金后中途不得借故中止售房给乙方，否则赔偿三倍定金给乙方，乙方未能如期付清房款，则支付给甲方的定金不予退还。第三条[转让价款]，该房地产转让总价款为（大写）柒拾万整，（小写）￥700000。第四条[税费承担]，双方约定，由买方承担办理相关过户手续双方按规定应缴纳的一切可能产生的税、费。买方不按约定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，买方不得因此解除合同，本合同应继续履行，但违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失。第五条[付款方式]，买方于2019年6月30日前一次性付清房款（非贷款部分）。第六条[买方逾期付款的违约责任]，买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行。第七条[房地产交付]，卖方应当于2019年8月将该房地产交付买方，并履行下列手续：1.买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2.交付该房地产钥匙。第八条[延迟交房的违约责任]，除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。第九条[附随债务的处理]，卖方在交付该房地产时，应将附随的水电、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。第十条[产权转移登记]，买卖双方须在签订本合同30日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助。在收文回执载明的回复日期届满之日起7日内，买方须按本约定办理交纳税费的手续。第十一条[不可抗力]，因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起15日内向另一方提供证明。第十二条[本合同与其他文件的冲突解决]，买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。第十三条[合同附件]，本合同共有附件2份，合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。第十四条[法律适用与纠纷解决]因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取下列第2种方式解决：1.向大丰市仲裁委申请仲裁；2.向房产所在地人民法院起诉。第十五条[合同数量及持有]，本合同一式2份，卖方1份，买方1份具同等法律效力。第二十条[合同生效]，本合同自买卖双方签署后立即生效。”2019年7月24日，被告乔晓峰向原告蔡金东出具收条一份，载明收到原告购房款350000元。后因案涉房屋被盐城市大丰区人民法院查封，未能办理产权登记过户手续。原告遂于2020年4月22日向本院提起诉讼。审理中，原、被告双方均认可被告乔晓峰已于2019年9月底将案涉房屋交付给原告蔡金东。本院认为,原告蔡金东与被告乔晓峰于2019年6月25日签订的《二手房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律行政法规的强制性规定,依法成立并生效。但合同履行过程中,涉案房屋被人民法院依法查封,目前尚处于查封状态，直接阻却了被告乔晓峰协助履行过户的义务。在此情况下,被告乔晓峰继续取得出售房屋价款的合同目的以及原告蔡金东取得房屋所有权的合同目的在可预见的期限内均不能实现,形成了《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或者事实上不能履行”情形。庭审中，原、被告双方均同意解除讼争房屋的买卖合同，对此本院予以确认。合同解除后，被告乔晓峰收取原告的购房款35万元依法应予返还。鉴于案涉房屋已实际交付使用，经本院释明，被告乔晓峰对房屋提出返还请求，为避免诉累，本案一并处理，由原告蔡金东向被告予以交还。被告乔晓峰未能按照合同约定向原告完成房屋的权利交付，其违约行为导致原告购房资金利息及房屋增值等可得利益损失，应承担相应的违约责任。关于原告蔡金东同时主张已付购房款的利息及违约损失赔偿，本院认为，本案原告所主张的购房款利息属于利息损失，应适用债法上的损害赔偿规则，其与违约金赔偿均是基于被告乔晓峰未能按照合同约定完成办证过户这一违约行为，二者在性质上、功能上相当，都具补偿性，经核算至本院作出判决之日止利息损失远低于违约金，故本案中适用违约金条款。双方对解除合同后造成的损失赔偿计算标准未明确约定，原告主张参照合同约定的违约条款支付违约损失94850元，综合本案实际，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告乔晓峰于判决生效之日起10日内返还原告蔡金东购房款35万元，并支付原告蔡金东违约金94850元。二、原告蔡金东于判决生效之日起10日内将坐落于市区房屋返还给被告乔晓峰。三、驳回原告原告蔡金东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8148元，保全费2770元，合计10918元，由被告乔晓峰负担，并于本判决生效之日起15日内汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××81。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  茅小红人民陪审员  葛中成人民陪审员  鲁冀平二〇二〇年十月二十二日法官 助理  吕 杨书 记 员  张荔荔附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。