山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11130号上诉人（原审原告）：刘云昌，男，1975年7月13日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：刘文霞，山东资通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东长河豪门投资置业有限公司，住所地山东省德州市。法定代表人：朱昌和，总经理。被上诉人（原审被告）：山东长河豪门投资置业有限公司商河又一城分公司，住所地山东省商河县。法定代表人：朱昌和，经理。被上诉人（原审被告）：商河县商基置业有限公司，住所地山东省济南市商河县。法定代表人：牟超，执行董事。被上诉人（原审被告）：商河国有资本投资运营集团有限公司，住所地山东省济南市商河县。法定代表人：潘维静，董事长。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵福勇，山东撼岳律师事务所律师。上诉人刘云昌因与被上诉人山东长河豪门投资置业有限公司（以下简称长河公司）、山东长河豪门投资置业有限公司商河又一城分公司（以下简称又一城分公司）、商河县商基置业有限公司（以下简称商基公司）、商河国有资本投资运营集团有限公司（以下简称国投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省商河县人民法院(2020)鲁0126民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员李静独任审理。本案现已审理终结。刘云昌上诉请求：1.二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，且严重违反法定程序、滥用职权、枉法裁判。一、一审判决认定事实不清或错误，1、一审法院认定对被上诉人住所地认定有误。2、一审判决认定刘云昌2015年3月3日在中国建设银行股份有限公司商河支行办理了按揭贷款错误。上诉人自2015年3月2日开始偿还贷款，已经提交相关证据，不可能出现借款人先偿还借款然后再办理按揭贷款手续的情况。3、一审判决对于双方提交的证据均未予以列明。二、一审法院认定《借款协议》中“自行解除”应为“单方自行解除即可”无需通知对方系认定事实有误。该约定系格式条款、违反了法律禁止性规定而无效。1、一审判决认定“涉案合同的解除系依双方当事人的约定解除”，属于《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定的情形，而按照第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，又一城分公司解除涉案《济南市商品房买卖合同》应当通知对方。一审判决既认定涉案合同解除为约定解除，又否认约定解除应当通知对方，说理自相矛盾。2、一审判决认定上诉人“未就又一城分公司单方自行解除合同提出异议”错误。一审判决支持了又一城分公司可以自行解除《济南市商品房买卖合同》，无需通知对方，则作为合同相对方的上诉人无从了解又一城分公司何时解除《济南市商品房买卖合同》，亦无法提出异议。《合同法》96条规定了约定解除合同需要通知对方，就是从法律程序上保障对方提出异议的权利。3、《借款协议》系又一城分公司提供的格式合同，其中关于自行解除的条款无效。三、一审法院伪造《调查笔录》，并以此作为判决的主要依据，认定上诉人与被上诉人债务相互抵销，属于程序严重违法，且可能涉嫌刑事犯罪。1、一审中的《调查笔录》系一审法院于2020年5月27日11时作出，而被调查人却是于2020年5月29日签名，时隔两天。“调查笔录”并非当场作出，不具有真实性、合法性。2、上诉人就一审法院伪造“调查笔录”一事举报后，一审法院以被调查人笔误为由推卸责任、并让被调查人写《情况说明》掩盖真相。对此，上诉人已逐级举报至县、市、省监察委，此事正在调查处理过程中。3、本案一审中的“调查笔录”，只是被上诉人的陈述意见。4、一审法院于2020年5月29日电话通知上诉人去法院对《调查笔录》进行质证，上诉人认为《调查笔录》无需质证而未去。为达到替被上诉人通知上诉人抵消债务的目的，一审法院将伪造的《调查笔录》拍照，于2020年5月29日晚将照片发送至上诉人代理律师微信上，违反法律规定方式而为无效送达，也起不到被上诉人通知上诉人抵销债务的目的。6、2020年4月30日一审庭审已经结束，一审法院却于2020年5月29日向上诉人代理人微信发送调查笔录，从时间方面也违反案件审理程序。四、一审程序存在违法。1、涉案的“调查笔录”系一审法官助理作出。2、“调查笔录”送达程序违法。五、对于要求商河国有资本投资运营集团有限公司承担责任连带责任的诉讼请求，一审判决中认定事实、理由、法律依据部分均没有涉及。《公司法》第六十三条规定“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，房屋买卖合同纠纷案件同样适用。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，并且程序严重违法，上诉人无奈上诉至二审法院。长河公司、又一城分公司未作答辩，亦未提交书面答辩意见。商基公司、国投公司辩称，一、刘云昌与又一城分公司签订的《商品房买卖合同》已经解除。刘云昌与又一城分公司签订的《借款协议》第7条明确约定“乙方逾期还款超出40天，视为乙方根本违约，甲方有权自行解除《商品房买卖合同》，收回该商品房并重新出售该商品房。”本案中刘云昌未按照合同约定偿还借款，又一城分公司有权单方自行解除合同。涉案房产买卖合同已经解除，所以不存在一房二卖情形。二、商基公司系善意第三人，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中房地产开发商，不应当承担双倍赔偿责任。2015年4月份，又一城分公司“豪门又一城（三期）”项目停工，项目烂尾接近三年。2017年，商基公司在商河县政府的协调下与又一城分公司签订《项目转让协议》，仅承接部分项目。商基公司并非全部承接又一城公司的全部债权债务，商基公司的业主清单内不包含刘云昌，债权债务清单中也没有刘云昌，且涉案房屋商品房买卖合同亦没有交付给商基公司，且又一城分公司明确告知因刘云昌存在根本违约，该房屋已经收回，并且向商基公司出具商河建设银行的不良贷款客户存款资金扣收通知，所以商基公司属于善意第三人，不应当承担二倍赔偿责任。三、刘云昌并非善意购房者。本案中刘云昌明知双方签订的《借款协议》，明知超过2015年12月30日的40天不偿还借款，又一城公司可以单方解除商品房买卖合同的后果，也明知道其一直未向建行履行按揭贷款还款协议。在项目暂时停工项目交付无望时，明哲保身，以自身行为明确表示不再继续履行合同义务，对又一城公司收回房产的行为未提出任何异议，也从未主张过任何权利。在项目转让协议签订三年后，涉案房产恢复建设之后，又以一房二卖主张双倍赔偿，不属于善意购房者。四、商基公司与股东国投公司系独立的法人，不存在财产混同的情形，不应承担责任。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，刘云昌的上诉请求不合法，申请予以驳回。刘云昌向一审法院起诉请求：1.解除又一城分公司与刘云昌签订的《房屋买卖合同》；2.长河公司、又一城分公司、商基公司、国投公司返还刘云昌已付购房款662445元及利息（以662445元为基数，自2015年3月3日至实际支付之日，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.长河公司、又一城分公司、商基公司、国投公司赔偿刘云昌因其涉案房屋另行出卖给他人的赔偿金662445元；4.长河公司、又一城分公司、商基公司、国投公司赔偿刘云昌租赁房屋、车库的租金损失41400元；5.诉讼费用由长河公司、又一城分公司、商基公司、国投公司承担。在本案审理期间，刘云昌明确第一项诉讼请求为：判决解除又一城分公司与刘云昌签订的《房屋买卖合同》。一审法院认定事实：2015年1月22日，刘云昌与又一城分公司签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）一份，双方约定：刘云昌购买又一城分公司开发的坐落于商河县XXXX号预售商品房一套总房款合计662,445元。付款方式为刘云昌付清首期房款199,445元后，剩余房款463,000元办理按揭贷款手续。合同另约定了买受人逾期付款的违约责任等内容。同日，又一城分公司与刘云昌因购买该涉案房产另签订《借款协议》一份，双方约定：刘云昌在又一城分公司处借款199,445元，刘云昌分四次还清，具体约定为：2015年1月31日前交1万元，2015年7月30日还清6万元，2015年9月30日还清6万元，2015年12月30日前还清79,445元。如发生刘云昌逾期还款，又一城分公司在刘云昌逾期还款超出40天，视为刘云昌根本违约，又一城分公司有权自行解除《商品房买卖合同》，收回该商品房并重新出售该商品房。以上两份合同签订后，又一城分公司为刘云昌出具二张预收款收据，金额共计662,445元。2015年3月3日，刘云昌在中国建设银行股份有限公司商河支行（以下简称建行）办理了按揭贷款，建行为刘云昌放款456,300元，共计交纳购房款463,000元。刘云昌未按借款协议约定的期限偿还又一城分公司借款199,445元，且自2015年3月2日至12月21日，刘云昌向建行偿还按揭贷款本息共计30,215.43元后，刘云昌亦未按期偿还建行尚余按揭贷款，建行于2015年12月31日自商基公司的保证金账户扣除458,525.62元，用于归还刘云昌的该笔逾期按揭贷款本息。另查明，又一城分公司商品房预售许可证号为XXXX号。2017年1月17日，商基公司接收又一城分公司开发的豪门三期烂尾工程，由商基公司承接了又一城分公司收回的涉案房屋。2017年1月17日后，商基公司将涉案房屋另售他人。对于有争议的事实，一审法院认定如下。1.涉案商品房买卖合同是否已经解除。一审法院认为，又一城分公司与刘云昌签订的《借款协议》中约定的“......又一城分公司有权自行解除”，该“自行解除”应为“单方自行解除即可”之意，刘云昌作为完全民事行为能力人在该借款合同中签名，对该借款合同所附的以上解除条件之含义是明知的。涉案合同的解除系依双方当事人的约定解除，合同解除的约定是当事人双方的法律行为，对双方当事人均具有拘束力。刘云昌明知超过2015年12月30日的40天不偿还借款依约导致又一城分公司单方解除合同的后果，但其既未在三个月内向又一城分公司履行还款义务，又未向建行继续履行偿还尚余按揭贷款义务，也未就又一城分公司单方自行解除合同提出异议。又一城分公司依据该合同约定的解除条件成就时单方自行解除合同后收回涉案房屋，由商基公司接收另行出售，既符合合同约定也未损害刘云昌利益。综上，一审法院对刘云昌主张的“又一城分公司未按照合同法第九十六条规定向其送达书面解除通知书，涉案合同未予解除”不予支持，一审法院确认涉案商品房买卖合同于2016年2月10日（借款协议中约定的2015年12月30日前还清最后一笔借款79,445元，逾期还款超出40天之次日）已由又一城分公司依据借款协议之约定单方自行予以解除。2.刘云昌交付购房款的实际数额。对此一审法院认为，刘云昌与又一城分公司签订了借款协议、接收银行按揭贷款放款后，由又一城分公司为其出具数额共计662,445元的收款收据。借款协议中约定的199,445元借款未实际交付于刘云昌，应视为向刘云昌交付该笔借款后，再由刘云昌作为涉案房款的首付款（199,445元）向又一城分公司交付。刘云昌在向建行偿还按揭贷款30,215.43元后尚余按揭贷款未再偿付，由建行在商基公司账户中扣划458,545.62元，履行了保证担保义务代刘云昌向银行予以偿还，应视为又一城分公司已收到刘云昌交付的首付款199,445元、按揭贷款463,000元，刘云昌已交付全部购房款662,445元。一审法院认为，商品房销售合同纠纷是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同产生的纠纷。本案中，涉案商品房买卖合同的标的为预售商品房，故该案立案案由为商品房销售合同纠纷不妥，应更正为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，刘云昌未依借款协议之约定向又一城分公司偿还所借首付款199,445元，其该根本违约行为致使又一城分公司依约已单方自行解除了涉案商品房买卖合同。刘云昌要求判决解除合同的诉讼请求，因一审法院已确认涉案商品房买卖合同已于2016年2月10日解除，其该项诉讼请求已无事实依据，故一审法院不予支持。对于刘云昌要求商基公司、国投公司、长河公司返还已付购房款662,445元的诉讼请求，其中首付款199,445元应由承接了涉案房屋的商基公司向刘云昌予以返还。但因刘云昌在又一城分公司处的同数额的199,445元借款本息刘云昌至今未向又一城分公司（商基公司）偿付，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外”之规定，本案不存在依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的情形，同时商基公司应向刘云昌返还的该笔购房首付款与刘云昌在又一城分公司处所借款项系标的物种类、品质、数额相同，且均属已到期债务，故商基公司主张将其应返还刘云昌购房首付款199,445元的义务与刘云昌应偿付其借款199,445元的义务相抵消，一审法院予以支持。刘云昌虽辩称商基公司就该笔互负到期债务的抵消，商基公司应向其通知，对此一审法院确认自一审法院向其送达“2020年5月27日调查笔录”时商基公司已经一审法院向刘云昌予以通知。刘云昌另关于“该两笔债务并非同类债务”的辩驳主张，与一审法院查明的事实相悖，故对其该辩称一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，一审法院确认又一城分公司接收的按揭贷款463,000元，应先向担保权人商基公司返还458,545.62元后，尚余4454.38元返还刘云昌。关于刘云昌主张商基公司、国投公司、长河公司以662,445元为基数，自2015年3月3日起至实际支付之日，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付其利息损失，一审法院按应向刘云昌返还4454.38元为基数予以支持。刘云昌要求商基公司、国投公司、长河公司赔偿其因将涉案房屋另行出售他人的赔偿金662,445元及赔偿其租赁房屋、车库的租金损失41,400元的诉讼请求，因商基公司将涉案房屋另行出售他人发生在又一城分公司已自行解除涉案合同之后，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，故对刘云昌该两项诉讼请求，一审法院均不予支持。刘云昌要求商基公司、国投公司、长河公司对其诉讼请求的返还款及利息、赔偿金、租金损失互负连带清偿责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，刘云昌关于要求判决解除又一城分公司与其签订的商品房买卖合同的诉讼请求，无事实依据，故不予支持；刘云昌要求商基公司、国投公司、长河公司返还已付购房款及利息的诉讼请求，一审法院按4454.38元确认由商基公司承担。刘云昌要求商基公司、国投公司、长河公司赔偿赔偿金及租金损失的诉讼请求，无法律根据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告商河县商基置业有限公司于判决生效之日起十日内返还刘云昌已付购房款4454.38元及利息（以4454.38元为基数，自2015年3月3日起至实际给付之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告刘云昌的其他诉讼请求。案件受理费17096元，减半收取8548元，由原告刘云昌负担8523元，由被告商河县商基置业有限公司负担25元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，刘云昌自2015年3月2日开始偿还银行按揭贷款。本院认为，刘云昌与又一城公司签订的《商品房买卖合同》及《借款协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应积极履行合同义务。本案二审争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》何时解除；二、刘云昌主张的购房款应否予以返还；三、刘云昌主张的损失应否予以支持；四、一审程序是否存在违法之处。焦点问题一，关于涉案《商品房买卖合同》的解除问题。刘云昌主张又一城公司未向其发出合同解除通知，不产生合同解除的效力，因房屋已经另行出售，故其主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，刘云昌与又一城公司于2015年1月22日签订的《借款协议》虽约定若刘云昌逾期还款，且逾期还款超出40天，又一城分公司有权自行解除《商品房买卖合同》，但该合同解除权仍为合同约定解除权，根据上述法律规定，又一城公司即使根据合同约定主张合同解除权，但仍应当通知刘云昌。又一城公司并未提交证据证实其曾向刘云昌发出解除合同通知，故一审法院认为又一城公司在合同约定的解除条件成就时单方解除涉案商品房买卖合同不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。涉案房屋已经由商基公司另行出售，又一城公司与刘云昌签订的涉案《商品房买卖合同》已经实际无法履行，故刘云昌在本案中起诉要求解除涉案《商品房买卖合同》符合上述法律规定，本院予以确认。关于涉案《商品房买卖合同》的解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除时点应当是解除通知到达相对方之时。本案中，刘云昌未通知对方，直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，合同应自起诉状副本送达对方时解除。本案中，根据一审法院的送达情况，又一城公司系2020年4月20日收到刘云昌的起诉状副本，故本院确认刘云昌与又一城公司签订的《商品房买卖合同》于2020年4月20日解除。焦点二，关于刘云昌主张的已付购房款问题。刘云昌与又一城公司签订《借款协议》后，又一城公司并未将涉及款项交付刘云昌，而是为刘云昌出具了首付款收据，应视为刘云昌缴纳了房屋首付款。剩余房屋系刘云昌向建设银行贷款缴纳，故一审认定刘云昌已交付全部购房款662,445元，并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案《商品房买卖合同》已经解除，刘云昌并未实际占有涉案房屋，故刘云昌无需向商基公司返还房屋，但刘云昌已经缴纳的购房款，商基公司作为涉案项目的接手方，应当予以返还。关于商基公司向刘云昌返还房屋的具体数额问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者合同性质不得抵消的除外。涉案房屋的首付款系刘云昌与又一城公司签订借款协议形式交付，根据《借款协议》的约定，该借款已经到期，刘云昌已经应予偿还。现双方互负到期债务，一审法院认定双方返还义务抵消并无不当，亦能更好平衡双方权益。对于刘云昌通过办理银行按揭贷款向又一城公司支付的部分房款，因刘云昌仅向银行偿还30,215.43元。银行已将剩余房款自商基公司账户扣除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，又一城分公司收到刘云昌以按揭贷款方式支付的房款，应先向担保权人商基公司返还其被银行扣划的房款后，尚余部分返还刘云昌。据此，一审法院认为双方因购房事宜产生互负债务，两相抵消，判决商基公司返还刘云昌购房款4454.38元，并无不当，本院予以维持。焦点三，关于刘云昌主张的因涉案房屋另行出售的赔偿金662445元应否予以支持问题。刘云昌主张又一城公司与商基公司另行将涉案房屋出售，应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任及其租金损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述司法解释系对出卖人恶意违约行为的惩罚性赔偿责任的规定。惩罚性赔偿以补偿性赔偿的存在为前提条件，目的在于惩罚和制裁严重过错行为，适用中应当考虑出卖人的主观过错程度、动机、赔偿能力等多种因素。本案中，刘云昌、又一城公司及商基公司对涉案《商品房买卖合同》解除均存在过错。理由如下：1、刘云昌与又一城公司于2015年1月22日签订《借款协议》后，未按照《借款协议》的约定偿还借款，亦未按期偿还银行按揭贷款，存在违约行为。又一城公司虽根据《借款协议》拥有了合同解除权，但其未履行通知义务，自行解除合同亦不当。2、涉案商品房所在房产项目因又一城公司的经营问题，2017年由商基公司接盘。商基公司主张在与又一城公司交接过程中，又一城公司未将刘云昌签订的《商品房买卖合同》进行交接，故其对于涉案合同的存在并不知情，将涉案房屋另行出售。本院认为，又一城公司作为涉案房屋所在项目的开发商，在与接盘公司交接时未告知与刘云昌签订的合同存在过错。商基公司作为涉案项目的接盘公司，应当尽到仔细、谨慎的审查义务，特别是涉案房屋还存在尚未偿还的银行按揭贷款，并未核实涉案房屋的出售情况，亦存在过错。3、刘云昌作为涉案房屋的买受人，在2015年签订商品房买卖合同后，一直未向又一城公司主张权利，在合同约定的交房期限届满后，仍未主张权利。特别是又一城公司因经营不善，导致涉案项目烂尾。刘云昌明知为解决后续问题，涉案项目由商基公司接盘情况下，未向商基公司主张过权利，对于涉案商品房买卖合同不能继续履行亦存在过错。综合上述各方在合同履行过程中的过错程度、动机等，本院认为又一城公司、商基公司均不存在恶意违约或欺诈，致使刘云昌无法取得涉案房屋的情形，故不适用上述法律规定，刘云昌要求赔偿因涉案房屋另行出售的赔偿金662445元无事实和法律依据，本院不予支持。关于刘云昌主张的房屋及车位租金损失问题。刘云昌主张因涉案房屋及车位未按约定交付，致使刘云昌在外租房，又一城公司应当承担租金损失。本院认为，租金损失是指在房屋买卖合同继续履行情况下，因出卖人延期交房给买受人造成的损失，是迟延履行责任的一种。本案中，因涉案《商品房买卖合同》的目的已经无法实现，导致合同解除，故不属于迟延履行的情况，刘云昌主张迟延履行责任与本案事实情况不符，本院不予支持。但因又一城公司未向刘云昌送达合同解除通知，其与商基公司交接中亦存在过错等行为，导致刘云昌自2015年签订涉案《商品房买卖合同》后一直未收到房屋，给刘云昌造成了一定损失，本院结合各方在合同履行过程的履行情况、各自的过错，酌定又一城公司赔偿刘云昌损失3万元。商基公司全面接手又一城公司在涉案项目中的全部资产和权益，根据权利义务对等原则，商基公司接手豪门又一城公司在涉案项目中的全部资产和权益后，对于豪门又一城公司因涉案项目发生的负债亦应承担清偿责任，故该3万元损失应由商基公司承担。国投公司与商基公司系独立的法人单位，刘云昌主张国投公司承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。焦点问题四，关于一审程序问题。刘云昌主张一审法院审理程序存在问题。经审查，一审法院审理正当合法，并无不当之处。刘云昌该项主张不能成立，本院不予支持。综上所述，刘云昌的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持山东省商河县人民法院（2020）鲁0126民初984号民事判决第一项；二、撤销山东省商河县人民法院（2020）鲁0126民初984号民事判决第二项及案件受理费的负担；三、确认刘云昌与山东长河豪门投资置业有限公司商河又一城分公司于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月20日解除；四、被上诉人商河县商基置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘云昌损失3万元。五、驳回上诉人刘云昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8548元，由上诉人刘云昌负担7000元，由被上诉人商河县商基置业有限公司负担1548元；二审案件受理费17097元，由上诉人刘云昌负担14000元，由被上诉人商河县商基置业有限公司负担3097元。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年十月三十日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗