广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0224民初308号原告：肇庆南国投资开发有限公司，住所地：肇庆市火车站西侧下外坑。法定代表人：吴海伦，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈尤新，广东途龙律师事务所律师。被告：韶关市善乐园食品有限公司，住所地：韶关市仁化县丹霞大道**。法定代表人：袁文东。原告肇庆南国投资开发有限公司（以下简称南国公司）与被告韶关市善乐园食品有限公司（以下简称善乐园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案，于2019年5月14日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告南国公司的委托诉讼代理人陈尤新、被告善乐园公司的法定代表人袁文东到庭参加诉讼。后于2019年6月19日裁定本案中止诉讼，于2020年10月9日恢复本案审理，并于2020年10月16日依法适用简易程序对本案进行第二次公开开庭审理，原告南国公司的委托诉讼代理人陈尤新、被告善乐园公司的法定代表人袁文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南国公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认被告单方强行独占共用场地的行为属于严重违约行为，并判令被告立即拆除围闭的砖墙、电动门栏等设施，将其单方强行独占的共用空旷场地、停车场交由原告使用；二、判令被告依照《房屋租赁合同》第九条规定赔偿原告损失229429元（按原告所支付2018年4月至2019年3月共一年租金637302.83×1%每日×360日）；三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月23日，原告（乙方）与被告（甲方）协商签订《房屋租赁合同》，由被告将其位于韶关市仁化县丹霞大道228号的综合楼及附属空旷场地、停车场出租给原告，该合同第一条第（四）项约定：“甲方出租范围按甲方的仁国用（2010）第0100094号土地使用权证内所有的楼房及空旷场地（具体甲方留用范围内由甲乙双方协商划定）”合同第一条第（六）项第5点还明确约定：“停车场建设及管理则归甲乙双方共同管理营运，但甲乙双方不得擅自搭建车棚、临建房屋、乱摆放车辆、货物，原则上甲乙双方应各自在划定方位、范围、面积使用停车场。”合同签订后，原告依约履行合同约定的义务与责任，但是被告却屡屡违反合同的约定，不但拒绝协商划定空旷场地、停车场的各自使用范围，而且采取堵塞综合楼电梯出入口及通道、用砖砌建隔离墙、破坏停车场等方式手段将共用场地、停车场相互连接的通道进行隔离，并强行将综合楼（负一层）背后空旷场地及停车场独占使用，恶意挤压原告的经营场地空间，造成原告经营不便。原告认为，原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定，被告的出租范围包括仁国用（2010）第0100094号土地使用权证内的楼房及空旷场地，而且明确约定空旷场地、停车场的建设与管理归属原、被告双方共同管理，共用使用，被告留用的空旷场地则须由原告与被告协商划定。但是被告不经协商，便强行将该仁国用（2010）第0100094号内所载65%以上大部分的空旷场地、停车场强行独占使用，严重违反合同约定。自2018年4月至今，被告强行独占空旷场地、停车场己达一年之久，致原告的客人往来、车辆出入严重不便，给原告经营造成巨大损失，对此，被告应当依照合同第九条约定承担违约责任，赔偿原告的损失。特此，原告依法提起诉讼，请求人民法院作出判决。被告善乐园公司辩称，一、原告违背诚实信用原则；恶意诽谤无理缠诉、重诉。1、原告从开业至今主楼前面的空旷场地（停车场）完全由原告单独占有支配使用，主楼和副楼后面的场地大部份是车辆行使通道和被告在未出租前所搭建的停车棚、绿化场地和被告的生产车间主要门口安全出入的场所，况且主楼和副楼后面所有房产都是被告自用未出租范围，证据7、8可以证明此事实。因此被告并没有将空旷场地据为己用随意搭建停车棚，相反自原告开业至今经常乱停、摆放车辆造成进入被告的进出道路堵塞，严重影响被告车辆及人员安全出入，证据9可以证明此事实。2、既然原告单方自愿搬出不再使用副楼，被告就有权独用或出租给第三方使用副楼及副楼所属的应有范围，原告己经不再使用副楼，又要求使用副楼所属的范围，这分明是蛮横无理。3、2018年2月2日被告也向原告发《告知通知书》，证明原告收到此告知通知书没有作出任何不同意意见，直到现在才不同意没有法律依据，视作已经生效。而且属于被告未出租的合法财产，被告有权行使处置该物产的权利，其中包括修建改建等，以及有权管理属于被告独立进出的大门门锁及限制非被告公司人员出入。原告无理取闹，非法干预被告正常的生产生活以及修改本属于被告未出租的合法财产。二、原告无中生有，完全没有依据。原告提出判令被告依照《房屋租赁合同》第九条规定赔偿原告损失229429元完全没有依据，纯属原告自创出来的依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，据此恳请仁化县人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据5被告强行独占共用场地的照片，证明被告强行独占共用场地属于严重违约行为。被告对该证据有异议，认为其没有强占公共场地。本院认定：本院对该证据的真实性予以确认。被告提交的证据：1、证据4道路交通规划图，证明副楼二楼入口道路，证据5绿地系统规划图，证明被告按规范要求绿化。原告对该两份证据均有异议，认为道路绿化规划图的来源不清楚及具体如何规划其不清楚。本院认定：本院对该两份证据的真实性予以确认；2、证据6副楼左侧绿化带照片，证明原副楼左侧按规范要求建设的绿化带，原告未经被告同意擅自破坏拆除，证据7进入被告自用范围负一楼原道路照片，证明被告原已有独立的道路及大门，原告未经被告同意擅自拆除，证据8原告现单方独用停车场照片，证明现有前面的空旷场地（停车场）其实原告单方独用。原告对该三份证据的照片本身无异议，但对该三份证据的证明内容有异议，认为无法证明是否按照规划的内容来建设，及规划的场地，包括大楼的前面及后面都是公共场地，并非原告方单方面使用。本院认定：本院对该三份证据的真实性予以确认；3、证据9原告乱停放车辆及在进入被告的道路搭建房屋的照片，证明原告乱停摆车辆及在进入被告的道路乱搭建房屋，造成进入被告的道路堵塞，严重影响被告车辆及人员安全出入。原告对该证据有异议，原告并没有乱搭建、乱停放。本院认定：本院对该证据的真实性予以确认；4、证据10被告在（2018）粤0224民初285号案中提交的证据清单，证明原告无理取闹，无理缠诉，重复诉讼，证据11原告单方自愿搬出不再使用副楼告知书，证明原告单方自愿搬出不再使用副楼，被告有权出租给第三方使用副楼及所属的范围。原告对该两份证据无异议，但对证明内容有异议。本院认定：本院对该两份证据予以确认，至于原告本次诉讼是否属于重复诉讼，经查看本院（2018）粤0224民初285号案的调解书内容，该案肇庆南国投资开发有限公司的诉求仅有小部分与本案相同，且（2018）粤0224民初285号案并没有对本案原告的诉求进行处理，故本案原告的本次诉讼不属于重复诉讼；5、证据12被告于2018年2月2日发给原告的告知通知书，证明被告现在才对该告知通知书提出不同意的意见，没有法律依据，视为该告知通知书已生效。原告对该证据有异议，是被告单方面出具，原告没有义务和责任对此作出答复。本院认定：该告知通知书没有原告公司的盖章确认，且原告对该告知通知书不予确认，本院对该告知通知书的内容不予确认。庭审时，被告确认其是将该告知通知书粘贴在原告的维以纳酒店大堂门口，原告认为其没有收到也没有看过该告知通知书，退一步来说，即便原告看到该告知通知书时没有提出意见，也不能代表原告认可该告知通知书的内容，故被告辩称该告知通知书已生效的理由不充分，也没有法律依据，本院不予采纳。6、证据13，2018年2月2日被告送达原告告知通知书的视频录像，证明原告称其没有收到也从来没有看过告知通知书不属实。原告对该证据未发表意见。本院认定：本院对该证据的真实性予以确认，但即便原告收到、看到过该告知通知书，也不能代表原告认可该告知通知书的内容。7、证据14车棚搭建承包人证明、证据15当地黄屋村小组村长及知情村民证明，均用于证明被告搭建的车棚是原、被告双方签订合同前2011年10月已经搭建，原来被告已经单独自用的车棚。原告对该两份证据没有发表意见。本院认定：本院将结合本案的事实及其他证据对该两份证据进行认定。本院出示的（2018）粤0224民初285号民事调解书，原、被告双方均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月23日，原告南国公司（乙方、承租方）与被告善乐园公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方出租给乙方的场地及楼房位于广东省韶关市仁化县，主楼面积为5950.54平方米，甲方须建设副楼1900平方米并出租给乙方。租赁期自2015年2月1日至2033年2月底，租金单价为每月8.5元／平方米，租金自2015年2月1日起算。甲方出租范围按甲方的仁国用（2010）第0100094号土地使用证内所有的楼房及空旷场地（具体甲方留用范围内由甲乙双方协商划定）。停车场建设及管理归甲乙双方共同管理营运，但甲乙双方不得擅自搭建车棚、临建房屋、乱摆放车辆、货物，原则上甲乙双方应各自在划定方位、范围、面积使用停车场。合同第九条第2点约定乙方如不能按时向甲方缴交场地租金，时间超过三十天，则每延迟一天按拖欠总金额的1‰每天向甲方缴交滞纳金，若乙方超过六十天不足额支付租金，则视为乙方违约。”原告从2018年8月底开始不再租用涉案副楼。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方自愿签订《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同对双方均有约束力，原、被告应全面履行该合同约定的义务。一、关于原告诉求确认被告单方强行独占共用场地的行为属于严重违约行为，并判令被告立即拆除围闭的砖墙、电动门栏等设施，将其单方强行独占的共用空旷场地、停车场交由原告使用的问题。庭审时，原告确认其主张被告单方独占使用的场地是2020年10月13日第二次现场查看图②中的路面（以下称涉案路面）、图③和④中的绿化带（原告主张该两处绿化带之前是停车场）（以下称涉案绿化带）及图⑤中的停车场（以下称涉案停车场），确认其诉求拆除的砖墙、电动门栏等设施具体是指2020年10月13日第二次现场查看图①中的围墙（以下称涉案围墙）、图③、④中的绿化带及第一次现场查看图③中的电动门（以下称涉案电动门）。原、被告双方确认涉案路面、绿化带及停车场均在被告提交的仁国用（2010）第0100094号土地使用证上的土地范围内。1、关于原告主张被告单方强占涉案空旷场地及停车场的问题。本案中，原告主张涉案停车场，被告原来所建的部分确实是被告自用的，但被告后来加建部分应是双方共用。被告认为其没有加建，该停车场都是其原来已建好的，是其独用的。根据双方的陈述，在原告没有提交证据证实被告有加建涉案停车场的情况下，涉案停车场应是被告自用，由于原告没有提交证据证实被告有加建涉案停车场，故原告主张被告强占该涉案停车场的理由不充分、证据不足，本院不予支持。至于其他的涉案空旷场地（涉案路面及绿化带），原告认为涉案绿化带之前都是停车场，是被告在2018年后改建为绿化带，被告认为涉案绿化带在其将涉案房屋租给原告之前就有的，因原告也没有提交证据证实其主张，本院对原告该主张亦不予支持。至于涉案路面，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》虽然约定被告将仁国用（2010）第0100094号土地使用证内所有的楼房及空旷场地出租给原告使用，但同时也约定该土地范围内被告留用范围由原、被告双方协商划定，而被告留用部分双方至今没有协商划定，且原告也没有提交证据证实被告独占使用涉案空旷场地。综上所述，原告主张被告独占共用涉案空旷场地及停车场严重违约的理由不充分、证据不足，本院不予支持，同理，原告要求被告将涉案空旷场地、停车场交由原告使用及要求被告拆除涉案绿化带的诉求，本院亦不予支持。2、关于原告诉求被告拆除涉案围墙的问题。原告主张该围墙的原貌是小花基，约15㎝高，用于挡土的，其租用涉案副楼后，自己建了路，就拆了原来的小花基。现要求被告拆除该围墙的理由是：涉案副楼前面的空地是公共用地，该围墙影响原告以及客人到涉案副楼前面的空地停车，及该围墙影响美观。被告辩称，该围墙是在原告不租涉案副楼之后建的，在副楼租给原告之前，此处本来就是花基，只是将副楼租给原告后，原告建了路，将花基拆除。本院认为，根据原、被告的上述陈述，涉案围墙处本就是花基，并非路，且原告确认其在2018年8月底就不再租用涉案副楼，即便涉案副楼前的空地是公共用地，该围墙处也不是必经之路，故原告要求被告拆除该围墙的理由不充分，本院不予支持。3、关于原告诉求被告拆除涉案电动门的问题。原告主张拆除该电动门的理由是：该电动门以下所有的空地在2014年8月至2018年8月都共用的，用于双方停车，在2018年8月之后，被告加装该电动门，才不允许原告使用，被告有警示牌警示不能停车，原告方的车进入后就不给出，原告方的客人将车停进去后就被堵过，原告曾经报过案。被告辩称，该电动门所在的位置原来就是有门的，是原告拆除后被告再建的，建该电动门是为安全考虑，车辆是可以进出的，且该电动门不用钥匙，旁边有开关，晚上就关着。本院认为，根据原告的陈述，该电动门的本身并不阻碍原告使用电动门往下的涉案空旷地，只是车辆停进去后会被堵，而原告也没有提交证据证实被告阻止其出入该电动门，故本院对原告该诉求亦不予支持。二、关于原告诉求被告按双方签订的《房屋租赁合同》第九条规定赔偿其损失229429元的问题。原告该诉求的理由是：因被告不与原告协商，将仁国用（2010）第0100094号土地使用证内大部分的空旷场地、停车场强行独占使用，导致其方客人无法停车，被告的行为违反合同约定的空旷用地使用原则及协商划定原则，根据双方签订的合同第九条，被告应赔偿其损失。本院认为，首先，原告没有提交证据证实被告独占使用涉案空旷场地、停车场；其次，庭审时，原告确认其该项诉求的依据是双方签订的《房屋租赁合同》的第九条第2点，而该第九条第2点约定的违约责任是针对原告不能按时向被告缴纳租金的违约责任。因此，原告该诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告肇庆南国投资开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2371元（原告已预交），由原告肇庆南国投资开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  秦艳华二〇二〇年十月二十二日法官助理李文杰书记员肖洁