湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初2832号 原告：胡五甲，男，1972年1月22日出生，汉族。 委托诉讼代理人：杨洋，湖南宗元律师事务所律师。（特别授权） 被告：永州市零陵祥荣房地产开发有限公司。 法定代表人：曾祥元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐丹艳，湖南正赢律师事务所律师。（特别授权） 被告：唐国钦，男，1939年8月10日出生，汉族。 原告胡五甲与被告永州市零陵祥荣房地产开发有限公司（以下简称祥荣公司）、唐国钦房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡五甲及其诉讼代理人杨洋、被告祥荣公司法定代表人曾祥元及委托代理人唐丹艳到庭参加诉讼。被告唐国钦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告胡五甲向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带返还原告购房款181000元；2.由被告承担本案所有诉讼费用。在诉讼过程中，原告撤回了对永州市中洋房地产开发有限公司的起诉，本院予以准许，另行制作裁定书；增加了“解除被告唐国钦以永州市祥荣房地产开发有限公司金阳小区项目部名义与原告胡五甲签订的《房屋买卖合同》”的诉讼请求。事实和理由：2012年1月3日，原、被告签订了一份《房屋买卖合同》，以总价款16万元购买被告祥荣公司开发的金旺小区7号楼二层的房屋一套。该项目系被告唐国钦挂靠祥荣公司投资开发，被告唐国钦是该项目的实际投资人、收益人。原告于合同签订当天即向唐国钦交纳购房款13万元，又于2012年6月9日交杂物间定金500元，于2016年交纳购房款（含杂物间）40500元，于2016年6月10日交纳购房款1万元。后唐国钦告知原告该项目的房屋已经转由永州市中洋房地产开发有限公司承建，所收的购房款也转入该公司帐下，原告购买的房屋由该公司负责交付。2016年6月10日，被告原告再次交了1万元购房款后，唐国钦出具了承诺书。项目几经波折现终于完工。但原告购买的房屋已经被卖给其他人，原告索房无果，购房款亦无人退还，损失惨重。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告祥荣公司辩称，1、本公司未与原告签订任何房屋买卖合同，也未收取原告的任何钱物；2、涉及房屋及项目不是本公司开发和建设；3、本公司未授权任何人开发涉案项目，也未授权任何人设立项目部，更未授权收取涉案款项。综上，本公司不是本案的当事人，与本案无关联，请求依法对本公司的起诉 被告唐国钦未予答辩。 经审理查明，2012年1月3日，被告唐国钦以“永州市祥荣房地产开发有限公司金旺小区项目部”的名义，与原告胡五甲签订《房屋买卖合同》，将位于零陵区七层坡路7-8号第7栋第二层房屋卖给原告。房屋面积107平方米，总价款16万元，首付13万元，余款3万元在交房时给付。合同约定，合同生效后甲方（唐国钦）应在60日内交房给乙方使用，甲方如不能按时交房给乙方，属甲方违约，甲方应向乙方支付该房屋总价款5%的违约金，并付给乙方交房款的本金和利息，利息按月息3%计算，甲方在20天内退还乙方所付房款，乙方有权终止合同。原告于合同签订当天向被告唐国钦交付购房款13万元，后于2012年6月9日交给被告唐国钦车库、杂物间定金500元，该两笔款项由被告唐国钦经手收取并出具了收据，加盖了“永州市祥荣房地产开发有限公司金旺小区项目部财务专用章”。此后，原告胡五甲通过其岳母张正团分别于2016年3月8日、6月10日两次交给被告唐国钦购房款40500元、10000元，被告唐国钦均出具了白纸收条。至此，原告胡五甲共计付给唐国钦购房款181000元。被告收取原告的购房款后，至今未交房给原告。涉案零陵区七层坡路7-8号第7栋第二层房屋已由他人占有。原告为此多次找到唐国钦要求交付房屋未果，遂诉至本院。 另查明，涉案“永州市祥荣房地产开发有限公司金旺小区项目部”并非被告祥荣公司成立，涉案建设工程亦不是被告祥荣公司开发。 还查明，被告唐国钦以“永州市祥荣房地产开发有限公司金旺小区项目部”名义于2014年7月10日、2015年7月26日，与案外人伍人矿、彭少将、周跃进，胡吉云、蒋大许分别签订了《工程施工承包合同》，将涉案建设工程先后发包给上述案外人施工，分别收取押金100000元和120000元，胡吉云、彭少将、周跃进和胡吉云、蒋大许均未能进场施工，先后要求唐国钦退还押金未果，引起纠纷，分别向本院提起诉讼，同时请求祥荣公司和其他案外人朱屯胜、贺从洋、艾如刚、黄桥仔承担连带清偿责任。本院查明二案事实后，先后依法判决由唐国钦个人承担退还押金，包括祥荣公司在内的其他案外人不承担任何责任。 以上事实，有原被告的陈述，唐国钦与原告签订的《房屋买卖合同》，唐国钦出具的收据、收条，本院已发生法律生效的（2017）湘1102民初499号、1077号民事判决书等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告胡五甲与被告唐国钦以“永州市祥荣房地产开发有限公司金旺小区项目部”名义签订的《房屋买卖合同》是否应当予以解除；2、原告胡五甲所交的购房款由谁退还？以及祥荣公司是否承担连带退还购房款的责任。 关于原告胡五甲与被告唐国钦以“永州市祥荣房地产开发有限公司金旺小区项目部”名义签订的《房屋买卖合同》是否应当予以解除的问题。本院认为，涉案《房屋买卖合同》虽系原告胡五甲和被告唐国钦的真实意思表示，但唐国钦并未实际取得涉案房屋的所有权，其与胡五甲之间的买卖房屋行为未得到房屋实际所有人的追认，胡五甲并未实际取得和占有涉案房屋，故唐国钦与胡五甲之间的房屋买卖行为系无权处分行为，原告据此要求解除其唐国钦之间签订的《房屋买卖合同》于法有据，本院予以支持。 关于原告胡五甲所交的购房款由谁退还？以及祥荣公司是否承担连带退还购房款的责任的问题。本院认为，被告唐国钦依据上述《房屋买卖合同》取得的购房款应当予以退还。故原告请求唐国钦退还购房款的诉请本院予以支持。涉案《房屋买卖合同》中使用的“永州市祥荣房地产开发有限公司金旺小区项目部”的名称和印章与祥荣公司的名称不一致，原告所交付的购买款也未交给祥荣公司，因此，原告提交的证据亦不能证明祥荣公司系涉案房屋的开发商。故，祥荣公司不是《房屋买卖合同》的合同相对方，不应承担由该合同引起的民事责任。 综上所述，原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》及由被告唐国钦退还所交购房款的诉请，于法有据，本院予以支持；原告要求被告祥荣公司承担连带退还责任的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、四十九条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告胡五甲于2012年1月3日与被告唐国钦签订的《房屋买卖合同》; 被告唐国钦于本判决生效后十日内退还原告胡五甲购房款181000元； 驳回原告胡五甲的其他诉讼请求。 案件受理费3920元，减半收取1960元，由被告唐国钦负担。 如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  李卫宗 二〇二〇年十月二十九日 书记员  孙莹倩 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。