安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初3716号 原告：淮南民生新城物业服务有限公司,住所地安徽省淮南市潘集区田集街道珠江丽景******，办公地安徽省淮南市田家庵区广场北路民生淮河新城****,统一社会信用代码91340400670917686X(1-1)。 法定代表人:汪浩,该公司董事长。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 被告:李元妹,女,1974年11月10日出生,汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南民生新城物业服务有限公司(以下简称：民生物业公司)与被告李元妹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民生物业公司的委托诉讼代理人周宗辉到庭参加诉讼，被告李元妹经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民生物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费6068.8元(1.2元/月/平米×59个月零12天×85.03平米=6068.8元,自2016年1月20日起至2020年12月31日止)并支付逾期违约金3635.5元(附违约金计算明细),合计9704.3元。2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年9月1日,原告通过合法招投标程序成为被告居住小区的合法物业服务单位,其后原告实际进行物业管理,全面履行了被告居住小区物业管理服务的义务,并多次荣获市、区优秀小区称号,但被告作为业主至今未履行缴纳物业费的义务。被告拖欠2016年1月20日至2020年12月31日共59个月零12天,建筑面积85.03m,物业服务费标准1.2元/㎡/月,物业服务费合计6068.8元,根据《前期物业服务合同》第十二条之规定,被告应赔偿原告违约金3635.5元。原告认为:原告提供了优质物业服务,被告未履行缴费义务,应当及时足额支付欠付物业服务费用,同时被告应承担违约责任,现原告为维护自身合法权益,依法为此诉至法院，请求判如所请。 李元妹未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《民生淮河新城四期前期物业服务合同》、淮南市商品房网上备案确认单、业主临时管理规约承诺书、催费交款通知书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李元妹系安徽省淮南市田家庵区室房屋业主，该房屋建筑面积85.03平方米。淮南民生置业有限公司与淮南民生新城物业服务有限公司签订了《民生·淮河新城（四期）前期物业服务合同》一份，约定：“淮南民生新城物业服务有限公司提供淮河新城四期小区前期物业管理服务，物业服务管理费高层住宅为1.2元∕月∕平方米。合同第十二条约定物业服务费按半年交纳，业主应在半年（月、季度、半年）履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金。”合同生效后，淮南民生新城物业服务有限公司对淮河新城四期小区提供了前期物业管理服务。2014年1月16日签订业主临时管理规约承诺书，承诺“按规定向物业交纳物业服务费，同意遵守规约内的一切条款，如有违约愿意承担相应的违约责任。”被告李元妹自2016年1月20日起李元妹未按时交纳物业管理服务费，遂成讼。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但自原告与淮南民生置业有限公司签订《民生·淮河新城（四期）前期物业服务合同》后，原告对民生·淮河新城（四期）小区提供了前期物业管理服务。被告李元妹作为业主在2016年之前一直缴纳物业费用，应视为双方之间成立物业服务合同关系。本案中，原告要求被告支付2016年1月20日至2020年12月31日拖欠的物业费6068.8元，违约金3635.5元，合计9704.3元。本院认为，民生物业公司主张按照每月每平方米1.2元的标准计收物业费也未超过服务价格登记证的约定，故民生物业公司要求李元妹支付自2016年1月20日至2020年12月31日物业服务费6068.8元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告李元妹支付违约金3635.5元的诉讼请求，本院认为，原告虽然给小区有保安、保洁等基本配备，但参照李元妹同小区业主在同类案件中提供的证据看，民生物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故本院对该项诉讼请求不予支持。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。本院需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告民生物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告李元妹于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南民生新城物业服务有限公司2016年1月20日至2020年12月31日期间的物业服务费6068.8元。 二、驳回原告淮南民生新城物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告淮南民生新城物业服务有限公司负担9元，被告李元妹负担16元（于本判决书生效之日起十日内一次性交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  崔化冰 二〇二〇年十月二十一日 法官助理王丽梦 书记员陶梦梦 附１：本案证据目录 一、淮南民生新城物业服务有限公司提交证据： 1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。证明原告诉讼主体资格； 2、被告身份证复印件。证明被告诉讼主体资格； 3、《民生淮河新城二期前期物业服务合同》。证明原告系涉案小区合法物业服务企业； 4、淮南市商品房网上备案确认单。证明被告是淮河新城四期六号楼1805房屋业主； 5、业主临时管理规约承诺书。证明被告同意原告作为小区物业企业并提供物业服务； 6、催费交款通知书。证明被告自2016.1.20日起拖欠原告物业费事实。 二、李元妹无证据提交。 附２：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。