四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终7837号 上诉人（原审原告）：青羊区成都花园首届业主委员会，住所地成都市青羊区青羊大道**。 代表人：郑家瑶，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：王文华，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘吉云，四川海帆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市成都花园开发建设有限公司，住所地成都市青羊区青羊大道**。 法定代表人：漆静涛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐怡，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秋玉，四川亚峰律师事务所律师。 上诉人青羊区成都花园首届业主委员会（以下简称为成都花园业委会）因与被上诉人成都市成都花园开发建设有限公司（以下简称为成都花园建设公司）所有权确认纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。审理中因数次提交新的证据，本院依法组织证据交换和质证，此期限依法不计入本案审限。本案现已审理终结。 成都花园业委会上诉请求：撤销原审判决，改判支持成都花园业委会的全部诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定基本事实不清。1、原审判决对讼争房屋的原始规划设计、实际使用情况等影响权属确定的重大事实未作认定属于认定基本事实不清。成都花园业委会提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建施总平面图、成都市建设工程规划管理验收合格证、房屋信息摘要、成都花园物业管理公司一楼/二楼/三楼分布及消防疏散图、关于成都花园物管大楼相关区域交接的通知的回复等证据，足以证明讼争房屋的原始规划设计用途为物管楼，且自投入使用至今均用于成都花园小区物业服务和业主配套服务。2.原审判决认定业主对讼争房屋未支付对价属于认定基本事实不清。双方对案涉房屋属于小区配套公建项目均无异议，成都花园建设公司提交的证据不能达到“建设成本未计入销售价格”的证明目的，应承担举证不能的法律后果，应当依法认定讼争房屋成本已计入销售价格，即房屋建造成本已在全体业主购房价款中得到回报。二、原判决适用法律错误。原审判决认为本案不适用物业管理条例、物权法等规定，并依据城市房地产管理法第五十九条及六十条认定成都花园建设公司基于建造事实取得讼争房屋的所有权，并办理了产权登记，不动产物权的设立自登记时生效，故成都花园建设公司系所有权人，属于适用法律错误。讼争房屋的建设从立项、规划、报建各个环节均是按物管楼实施，事后初始产权登记亦是物管楼，房屋销售也一直持续到物业管理条例实施之后，实际用途为小区物业服务和业主配套服务等事实状态亦持续至今，物管楼的性质并未发生改变，物管楼的权属就应当依法确定为业主共有，并不存在法不溯及既往的问题。三、成都花园业委会的全部诉讼请求应当获得支持。依照物业管理条例第三十七条和物权法第七十三条规定，讼争房屋原始规划、修建、实际使用等均为物业管理用房，为成都花园小区全体业主共同所有具有事实和法律依据，小区1700多户业主的共有权利不容侵犯。综上，原判决认定基本事实不清、适用法律错误，请求依法改判。 成都花园建设公司辩称，成都花园业委会主张物管楼的土地成本和建造成本已经计入售价，应当承担举证证明责任。案件审理中提供了两种版本的合同，一种是预售合同，一种是买卖合同，买卖合同的补充协议明确约定了物管楼、幼儿园等因成本没有计入售价，所有权属开发商。测绘报告已经明确公摊以栋计算，因物管楼和幼儿园是整栋，所有没有公摊。物管楼作为项目的配套，产权登记在开发商名下是正确的。成都花园建设公司已经按照法律规定无偿提供了总面积不低于千分之二的物管用房给成都花园业委会。物管楼不是全部用于成都花园项目，而是由物业公司接受委托使用。综上，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 成都花园业委会向一审法院起诉请求：1.确认位于成都市青羊区青羊大道8号成都花园小区内的物管楼（权0886176、面积3991.38㎡）为成都花园小区全体业主共同所有；2.成都花园建设公司协助将物管楼房屋所有权过户到成都市青羊区成都花园业主大会名下。 一审法院认定以下事实：成都花园业委会任期为2017年1月22日至2021年1月21日，主任委员郑家瑶，建筑区划座落于青羊区青羊大道8号。2017年2月17日,成都花园业委会通过备案。 建设工程设计方案总平面图记载物管楼（含变电所）属于成都花园小区公建项目，面积为3804.3平方米，物管楼为独栋建筑。2003年11月19日，成都花园建设公司补办成都花园二期物管楼、大会所、复式住宅1-4号的建筑工程施工许可证，备注物管楼面积3991平方米。成都市房屋产权监理处出具的测量报告对包括物管楼在内的小区配套房屋的测量，其中物管楼测量面积为3991.38平方米。物管楼于2003年4月22日登记在成都花园建设公司名下，面积为3991.38平方米，登记事项为商品房新建。 2000年至2001年期间，成都花园建设公司与业主余盛、唐颖、李家庆、刘宝琴签订的商品房买卖（预售）合同及补充合同中未约定物管用房归属。2003年，成都花园建设公司与业主丁国鑫、夏俊华、王伟、陈敏签订的商品房买卖合同及补充协议约定：下列项目成本未计入房屋售价，因此其所有权属于成都花园建设公司：学校、幼儿园……物管大楼等未计为公摊面积的配套建筑。 一审另查明，2018年5月12日，青羊区成都花园业主大会通过决议，授权成都花园业委会代表全体业主就小区确权及相关权益纷争采用协商或司法程序的方式解决。业主王瑾就前述授权内容提起诉讼，一审法院于2019年8月6日作出（2019）川0105民初7165号民事判决，驳回王瑾的诉讼请求。 成都花园业委会陈述其主张的事实依据为建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、规划平面图产权办理及实际使用情况均表明案涉房屋为物业用房；法律依据为《四川省城市住宅物业管理暂行办法》、物业管理条例及物权法，均规定物业用房为小区业主共有。 一审法院认定以上事实，主要采信了成都花园业委会提交的青羊区业主大会设立事项备案记录、临时税务登记证、开户许可证、业主大会临时会议表决票（二）及其附件、业主大会临时会议表决票汇总表、业主大会临时会议表决结果的公告、（2019）川0105民初6540号民事判决书、（2019）川0105民初7165号民事判决书、建设用地规划许可证、建施总平面图、成都市建设工程规划管理验收合格证、成都花园服务中心基本情况、物管楼房屋产权登记信息表、物业管理楼一层、三层平面图、成都花园物业管理公司一楼、二楼、三楼办公分布及消防疏散图、光盘视频、房屋信息摘要、商品房买卖（预售）合同及补充合同，成都花园建设公司提交的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、成都花园一期总平图、成都市建设工程规划管理验收合格证、房屋所有权证、测量报告、商品房买卖合同及补充协议，当事人一致的陈述等证据和庭审笔录。 一审法院认为，业主委员会有权以自己名义就小区物业用房争议提起诉讼。业主大会表决通过“授权成都花园业委会代表全体业主就小区确权及相关权益纷争采用协商或司法程序的方式解决”，已为生效判决确认，成都花园业委会有权提起诉讼。 关于法律适用问题。成都花园业委会称依据《四川省城市住宅物业管理暂行办法》、物权法及相关物业管理条例的规定，案涉房屋应由全体业主所有。成都花园建设公司称根据法不溯及既往原则，物业管理用房共有的规定从2012年7月1日开始实施，案涉房屋属于成都花园建设公司所有。一审法院认为《物业管理条例》于2003年9月1日施行，物权法于2007年10月1日施行，《四川省物业管理条例》于2012年7月1日施行，上述法律法规施行均在成都花园公司产权办理之后。根据实体法不溯及既往的原则，成都花园公司取得产权时，前述法律尚未施行，成都花园业委会援引前述法律法规主张物管用房为其所有，不予支持。 关于所有权问题。成都花园业委会认为物管大楼属于小区公建项目，根据法律规定应由全体业主所有，且开发商根据小区规模等建造小区配套设施，整个配套设施将会在房屋售价中得到实际回报。成都花园建设公司认为案涉房屋所有权归属应按照登记为准。一审法院认为案涉房屋应属成都花园建设公司所有，理由如下：一、物管大楼系独立存在的建筑，并不依附小区内住宅楼栋，测量结果显示物管大楼未计入公摊，业主亦未支付对价，案涉房屋的土地成本、建造成本均由成都花园公司支付，成都花园公司可基于建造的事实取得案涉房屋所有权。成都花园业委会所称开发商建造成本已在购房价格得到回报，并不代表小区业主为案涉房屋支付了对价。二、成都花园业委会主张案涉房屋属全体业主所有无合同依据。两种买卖合同版本《商品房买卖（预售）合同》和《商品房买卖合同》，前者未约定物管大楼的权属，而后者明确约定物管大楼所有权属成都花园建设公司，成都花园业委会主张案涉房屋属全体业主所有，无合同依据。三、1999年2月26日施行的《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第三十六条规定“商品房开发建设单位应当按照有关规定，配套修建必需的物业管理用房”，系要求企业开发商品房时应配建物业管理用房，但并不涉及物业管理房的归属，不能据此认定案涉房屋为成都花园全体业主所有。四、根据1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”及第六十条“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，成都花园建设公司基于建造的事实取得案涉房屋的所有权，并办理了产权登记，不动产物权的设立自登记时生效，故成都花园建设公司所有权人。 综上，成都花园业委会主张案涉房屋为成都花园业主大会所有，并办理过户登记，无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：驳回成都花园业委会的全部诉讼请求。案件受理费22800元，由成都花园业委会承担。 根据一审中经质证的规划资料及相关施工图纸及二审中补充质证的规划、建筑图纸等资料和当事人一致的陈述，本院认定以下事实：经批准的总平面图显示成都花园分期建设，一期包括青阳大道西侧的别墅区和东侧的电梯公寓住宅区，二期包括“望郡”和“上城”两部分。案涉物管楼处于东侧的电梯公寓住宅区。案涉物管楼的总平面图显示物管楼包括办公场地、小区网管中心、程控交换机房、一至三期控制中心、小区配线及电源间、值班管理用房、弱电间、卫生间、强电间、新风机房、变配电所、一期总配电房等部分。本次提起诉讼的业主委员会是成都花园一期青羊大道东侧住宅区、二期望郡B区，不包括一期青羊大道西侧别墅区、二期望郡A区、二期上城。本院查明的其他事实和采信的证据与一审法院认定的事实和采信的证据一致。 本院认为，立法法确定了法不溯及既往的原则，但司法中但凡属原则规定的即有例外，理论和司法实践中公认的程序从新是普遍例外，刑法上有从轻例外，民法上有补缺例外、自治例外和从宽例外。小区业主不是一个物权人，而是建筑区分所有权人，物业管理条例施行前我国法律和行政法规并未涉及建筑物区分所有权人，因此对诸如小区中物业服务用房、附属设施设备、道路、车位、车库、绿地等公建配套部分权利归属也未进行规定，属于立法空白，无旧法可从，但人民法院不得拒绝裁判，因此应在坚持民法公平原则的基础上，按照补缺例外参照新法规定处理。就本案而言，讼争的物管楼不光包括物业服务用房，还包括设备室、设备间、变电所等配套于小区的设施设备及其用房。物业管理条例和物权法对此均进行了相应的首次规定，可以参照适用。成都花园业委会对法律适用的上诉理由成立，本院依法予以支持。 不论城市规划法还是城乡规划法，对建设项目的控制性详细规划和修建性详细规划都有要求，房地产开发项目则有公建配套项目的经济技术指标的具体要求。从成都花园小区的规划许可看，案涉物管楼（含变电站）在规划时放在包括二期上城和二期望郡在内的土地红线内，但是否同时配套成都花园二期建设不明。而且规划已经明确的一期青羊大道西侧别墅区部分也属案涉物管楼配套的专有部分区域，但实施过程中，一期青羊大道西侧别墅区和东侧电梯公寓住宅区已经成为两个独立的建筑区划，二期望郡B区又和一期青羊大道东侧电梯公寓住宅区成为一个物业管理区域，二期上城和二期望郡A区又未包括，这涉及规划的经济技术指标是否需要调整的问题，而规划变更不属于人民法院主管事项，成都花园业委会所代表的成都花园一期青羊大道东侧电梯公寓住宅区和二期望郡B区究竟应如何配套建筑物区分所有权人共有的公建配套设施和附属设施设备，应首先由规划行政主管机关确定，成都花园业委会目前提起诉讼要求确认权属不符合起诉条件，不应当受理，已经不当受理的，应当驳回起诉。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初1498号民事判决； 二、驳回青羊区成都花园首届业主委员会的起诉。 一审案件受理费22800元，退还青羊区成都花园首届业主委员会；上诉人青羊区成都花园首届业主委员会的预交的二审案件受理费22800元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  唐健 审判员  郭静 审判员  孙睿 二〇二〇年十月三十日 书记员  朱娅