河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1002民初1035号 原告：娄雪，女，汉族，1990年1月9日生，住廊坊市。 委托诉讼代理人：郭宝梁，男，汉族，1989年11月21日生，住廊坊市。系原告娄雪之夫。 委托诉讼代理人：陈放，廊坊市爱民东道明珠法律服务所法律工作者。 被告：牛永彬，男，汉族，1985年8月3日生，住廊坊市永清县。 委托诉讼代理人：李建华，河北正澄律师事务所律师。 第三人：王晶雨，男，汉族，1988年9月23日生，住廊坊市。 第三人：仇莉莉，女，汉族，1986年10月12日生，住廊坊市。系第三人王晶雨之妻。 原告娄雪与被告牛永彬、第三人王晶雨、第三人仇莉莉执行异议之诉一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告娄雪及其委托诉讼代理人郭宝梁、陈放、被告牛永彬及其委托诉讼代理人李建华、第三人王晶雨到庭参加诉讼，第三人仇莉莉经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。 娄雪向本院提出诉讼请求：1.请贵院判令廊坊市房产（95.74平方米）归原告所有，并停止强制执行及拍卖等执行措施；2.诉讼费用由被告承担。 事实与理由：贵院在执行案号为（2019）冀1002执968号案件过程中，将原告的财产即廊坊市房产进行查封并拍卖。原告因此向贵院提起执行异议，随后贵院做出（2020）冀1002执异20号执行裁定书，裁定驳回原告执行异议申请，因此原告向贵院提起执行异议之诉。理由如下：一、本案争议房产应归原告所有。原告于2019年5月9日通过北京千禧盛世房地产经纪有限公司廊坊分公司与王晶雨签订《房屋买卖合同》。依据合同约定，原告已经向第三人王晶雨交付绝大部分款项，共计105万元，剩余尾款10万元。第三人王晶雨依据合同约定于2019年5月25日前原告交付首期款后将房屋交付给原告。由于该房屋产权证还没有办理下来，因此剩余尾款在房屋过户后交付。原告已经向第三人王晶雨支付绝大部分购房款，而且已经实际占有争议房产，因此标的房屋应当归原告所有。二、贵院应当立即终止执行。根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告在贵院查封前已经与第三人签订合法有效的书面买卖合同，同时在查封前已经合法占有该不动产，并于2019年5月23日前共计支付购房款105万元，由于该房屋没有产权证因此非原告原因导致无法办理过户登记。综上，应当立即停止对该标的房屋的执行。三、（2020）冀1002执异20号执行裁定书认定事实错误、法律适用错误。1.裁定书认定原告无法证明查封前已经实际占有使用房屋的认定错误。原告和第三人王晶雨2019年5月9日签订《房屋买卖合同》，合同约定2019年5月25日前交付首付款并交付房屋。在签订合同当日原告就支付首付款15万元，随后第三人王晶雨将房屋交付给原告。2019年5月10日与5月23日原告共计支付房款90万元。贵院查封标的房屋时间是2019年7月9日，原告与第三人王晶雨的约定交付时间是2019年5月25日前，而且在2019年6月份，原告已经开始缴纳标的房产的各种费用，因此原告对标的房屋已经实际占有。原审法庭认定原告未实际占有的理由是：合同交房时间字迹模糊和原告丈夫郭宝梁的陈述，前者有合同原件作为证据，可以明确看出房屋交付时间是2019年5月25日前，原审法庭未对该重要事实进行原件核对因此认定错误。而原告丈夫郭宝梁陈述搬入时间是2019年11月份，搬入时间与实际占有是两个概念，搬入时间只能说明原告的入住时间而非占有时间。原告依据合同履行了相应义务，因为该房屋没有产权证书，只有原始的买卖合同，所以原告取得原始房屋买卖的所有手续证件时便已经对该房屋享有了控制权，在第三人王晶雨将房屋钥匙交给原告并结清交付前所有费用时，原告便已经实际占有了标的房屋，原审法庭错把搬入时间当作实际占有而做出了错误的事实认定。2.裁定书法律适用错误。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如第三人没有过错，法院不得查封、扣押、冻结。合同明确约定了交付首付款的时间和房屋的交付时间，原告依约支付绝大部分款项，第三人王晶雨交付房屋，原告缴纳房屋各项费用，均符合该规定的法律要素，原告在整个购房过程中没有任何过错不存在任何主观恶意。因此依据第十七条规定，法院不得查封、扣押、冻结标的房屋。裁定书虽然依据第十七条规定做出裁定，但其在法律适用时出现错误，违背了案件的实际情况，并且在裁定书中将法律规定中的“实际占有”换为“实际占有使用”这明显是错误理解两个概念，把占有的法律念进行了限制，从而驳回原告的执行异议申请，实属错误。综上所述，原告已经和第三人签订《房屋买卖合同》，已经支付绝大部分款项，并且至今已经在此房屋内居住将近一年。因此依据《民事诉讼法》、《合同法》、《物权法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律规定，向贵院提出执行异议之诉，请贵院支持原告所有诉求，切实维护原告的合法权益。 牛永彬辩称，原告诉请无事实及法律依据，请法院依法驳回其诉求。我认为（2020）冀1002执异20号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。原告不具有提出异议的资格。原告不是涉案房屋的所有权人，无权提出执行异议。原告提供的证据不足以终止法院的强制执行及拍卖等执行措施。在我方与第三人签订的房屋买卖合同没有解除前，原告就与第三人就案涉房屋签订新的房屋买卖合同，原告非善意。原告占有涉案房屋的时间实在法院查封之后，且原告至今未能支付全部购房款，不能排除法院的强制执行。原告的请求于法无据，请依法驳回。 王晶雨述称没有意见。 仇莉莉未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：牛永彬与王晶雨、仇莉莉房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年9月4日依法作出（2019）冀1002民初1752号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、解除原被告2019年4月19日签订的房屋买卖协议；二、被告王晶雨、仇莉莉于2019年10月4日前给付原告牛永彬10万；2019年11月4日前给付10万；2019年12月4日给付剩余的20万元，共计40万元。若被告不能按照上述约定如期还款，原告可在被告任意一期逾期后，申请执行按照总额45万元计算剩余的全部款项；三、原被告双方无其他争议。本院在审理中于2019年7月4日作出（2019）冀1002民初1752号民事裁定书及（2019）冀1002民初1752号协助执行通知书，查封了王晶雨、仇莉莉名下位于廊坊市房屋一套。后娄雪于2020年5月26日向本院提出书面异议。本院受理后，于2020年6月2日作出了（2020）冀1002执异20号执行裁定书，认为娄雪在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同并支付了部分房款，但其称实际占有该房屋是在2019年6月10日，合同约定的交房时间字迹模糊无法辨认，且本院对郭宝梁的执行笔录中，郭宝梁认可是在2019年11月搬入该房屋，故现有证据无法证实在本院查封前异议人已实际占有使用房屋，故裁定驳回了异议人娄雪的执行异议。后娄雪不服该裁定提起执行异议之诉。 2015年6月16日，王晶雨、仇莉莉与荣盛房地产发展股份有限公司签订《商品房买卖合同》约定王晶雨、仇莉莉购买四季花语小区7-13幢2单元801室房屋。2019年5月9日，娄雪与王晶雨、仇莉莉签订《房屋买卖定金合同》《房屋买卖合同》，约定王晶雨、仇莉莉将上述房屋以115万元的价格出售给娄雪，娄雪于本合同签订之日向王晶雨、仇莉莉支付定金15万元，在本合同签订之日起十日内，向王晶雨、仇莉莉支付首付款90万元，剩余10万元房款过户当日或由银行直接划给王晶雨、仇莉莉。王晶雨、仇莉莉同意在娄雪交付首付款之后，将该房屋的使用权交给娄雪，王晶雨、仇莉莉需要结清所有房屋产生的费用，双方定于2019年5月25日前交清首付款，王晶雨、仇莉莉将房屋交给娄雪。2019年5月9日王晶雨出具娄雪向王晶雨、仇莉莉交付定金15万元的收条，2019年5月10日王晶雨出具娄雪向王晶雨、仇莉莉交付3万元房屋定金的收条。2019年5月23日案外人武健出具北京千禧盛世房地产经纪有限公司廊坊分公司代收娄雪交付给王晶雨、仇莉莉87万房屋首付款的收条。原告提交该87万首付款明细，显示收款方为刘新辉。原告主张刘新辉是中介公司的法定代表人。王晶雨认可收到郭宝梁转来的13万定金，主张由中介公司工作人员武健联系王晶雨并转给其87万首付款。房屋余款10万元未付。原告提交了2019年-2020年部分水费收据、2020年垃圾处置费、物管费等，均显示交款人为王晶雨、仇莉莉。以上事实有（2019）冀1002民初1752号民事调解书、（2020）冀1002执异20号执行裁定书、王晶雨、仇莉莉与荣盛房地产发展股份有限公司签订的《商品房买卖合同》、娄雪与王晶雨、仇莉莉签订的《房屋买卖定金合同》《房屋买卖合同》、王晶雨出具的定金收条、武健出具的首付款收条、荣盛物业公司出具的收据及当事人的当庭陈述可证。 本院认为，本案的争议焦点为：原告娄雪对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中原告提供的收条显示原告共支付房款105万，对此第三人王晶雨予以认可。原告提供的证据可以证明其在本院查封案涉房产之前与第三人王晶雨、仇莉莉签订了房屋买卖合同并支付了绝大部分房款。原告提交的物业公司出具的水费收据，尽管交款人显示为王晶雨、仇莉莉，但该票据由娄雪持有，且房屋买卖合同中约定双方定于2019年5月25日前交清首付款，王晶雨、仇莉莉将房屋交给娄雪，足以证明娄雪在法院查封案涉房屋之前已经实际控制并管理了该房屋，即合法占有了该房屋。综上，本院认为原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、位于廊坊市的房产归原告娄雪所有； 二、不得执行位于廊坊市房产。 案件受理费13300元，由被告牛永彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  高文学 人民陪审员  王德增 人民陪审员  张凤荣 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  王 滢 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。