四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民初193号 原告：桐乡市宏业高速公路投资管理有限公司，住所地桐乡市梧桐街道振东新区振华路**。 法定代表人：姜如洪，执行董事。 委托诉讼代理人：沈枫，北京京大（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。 被告：罗江县弘迅商务服务有限公司，住所地四川省罗江县滨江东路**。 法定代表人：蒲高宏，执行董事。 委托诉讼代理人：向涤非，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：何馨，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 原告桐乡市宏业高速公路投资管理有限公司（以下简称“桐乡市宏业公司”）与被告罗江县弘迅商务服务有限公司（以下简称“罗江县弘迅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桐乡市宏业公司的委托诉讼代理人沈枫、黄长君，被告罗江县弘迅公司的委托诉讼代理人向涤非、何馨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桐乡市宏业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告继续履行双方签订的《G5京昆高速公路成绵段金山综合服务区租赁经营合同》（以下简称“《服务区租赁合同》”）；2.判令本案诉讼费、财产保全费、保函保险费均由被告承担。事实与理由：2017年12月16日，被告与原告就G5京昆高速公路成绵段金山综合服务区由原告承租经营的相关事宜达成一致，双方签署了《服务区租赁合同》。合同约定由原告承租G5京昆高速公路成绵段金山综合服务区内一切非油品经营服务项目。租赁费总额11700万元，前8年的租金计2100万元。之后按300万元/年标准计算租赁费。合同同时约定被告确保于2018年6月1日将服务区整体结构完工并交付给原告。合同签订后，原告依约向被告交付了前8年的租赁费共计人民币2100万元。被告收款后，一直未积极履行合同约定的施工建设义务，直至原告起诉时，被告仍未按约向原告交付服务区主体工程。原告曾多次催告被告履约，被告却提出解除《服务区租赁合同》。原告认为，被告的行为明显违反了合同约定，也给原告造成了巨大的经济损失。现服务区的主体工程基本完工，已经具备交付运营的条件，被告应当按照合同约定向原告交付服务区。故诉至法院，望判如所请。 罗江县弘迅公司答辩称，1.案涉《服务区租赁合同》已由双方协商解除。2017年12月6日，原、被告双方签订《服务区租赁合同》后，原告除预付租赁费2100万元以外，并无实际履行合同的意思。2019年12月中旬，服务区建设已经接近尾声，当被告催促原告提供装修设计方案，以便配合我司对服务区综合楼的整体装修时，原告法定代表人姜如洪告知被告法定代表人蒲高宏，因资金短缺，要求终止租赁合同。2019年12月26日，蒲高宏与姜如洪通过微信明确双方就合同终止、服务区重新出租、重新招商等达成一致后，以同等条件将租赁标的物出租给案外人。后原告通过电话、微信等方式，多次明确双方解除《服务区租赁合同》的意思表示一致。现原告以与被告终止合同为由，强行要求被告补偿其2100万元，甚至要求补偿金3100万元，为达到其目的，原告通过诉讼手段向被告施压。2.《服务区租赁合同》并未对租赁标的物的位置、面积、租赁起止时间、物业管理等合同实质性条款作出约定，该合同无法实际履行。《服务区租赁合同》签订时，服务区尚未进行规划设计，整个服务区包括租赁标的物在内尚未动工修建，因此在合同中，无法对租赁标物的位置、面积、租赁起止时间、物业管理等实质性条款作出约定。事后原被告双方也未签订补充协议，因此《服务区租赁合同》根本无法实际履行。3.在原告的授意下，租赁标的物已经出租给案外人，并由案外人实际装修并占有，《服务区租赁合同》已不具备履行的可能。2019年12月26日，原告与被告协商终止《服务区租赁合同》后，2019年12月27日，被告与案外人浙江驿顺实业有限公司（以下简称“浙江驿顺公司”）就案涉服务区签订了《综合楼商业租赁合同》，租期20年，每年租金300万元。现案外人已经进场装修，并对租赁物实际占有，《服务区租赁合同》已经无实际履行的可能。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《服务区租赁合同》、工商银行转账凭证、微信聊天记录等证据，本院组织当事人对证据进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院将结合全案事实及证据综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月16日，原告与被告签订《服务区租赁合同》，合同约定，原告租赁被告位于G5京昆高速公路成绵段金山综合服务区，用于经营餐饮、超市等一切非油品经营服务项目。第2条租赁期限40年，合同中未载明租赁起止时间。第3条租赁费总计11700万元，其中前8年租赁费合计2100万元，分两次支付，第一次于签订合同后15个工作日内支付给被告1600万元，第二次于2018年3月2日前支付给被告剩余500万元；第9年至第40年租赁费为每年300万元，租赁费按年支付，原告在每个租赁期开始前15个工作日内支付本年度租赁费。第4.4条被告初步确保服务区于2018年6月1日整体结构完工并交付给原告（具体以施工完成时间为准），且被告负责服务区初步装修。第6.1条原、被告双方应严格遵守合同，如一方违约导致合同终止，违约方应赔偿守约方一切损失并支付违约金。第8.1条合同到期前，原、被告双方均无权利单方面解除合同。第10.1条由于服务区还未开建，服务区具体租赁期限（起止日期）无法确定，因此服务区具体租赁期限（起止日期）待服务区建成完工交付原告后，双方协商签订补充合同。合同还对租赁相关的其他事项进行了约定。 合同签订后，原告在2017年11月29日至2018年3月1日期间陆续向被告支付租赁费，合计2100万元。 后原、被告双方法定代表人就案涉服务区租赁事宜多次通过微信沟通。其中2019年12月26日18时46分，被告法定代表人蒲高宏向原告法定代表人姜如洪发送如下文字“姜总，给您汇报一下工作情况：我们之前电话沟通过的，您同意我G5京昆高速成绵段金山综合服务区所有商业对外整体出让或出租，目前与潜在客户洽谈结果顺利，资金应在2020年3月30日前能一次性全额到位，我会按我们约定一次性返还您已转账支付我的2100万元资金，另同时支付您2100万元的补偿费，该款转账支付到位后，我们间原合同权利义务终止。我具体合同达成前，会再次及时与您沟通确认。” 同日18时53分，姜如洪向蒲高宏发送如下文字“可能公司要点费用其他没意见，可以”。2019年6月4日16时39分姜如洪向蒲高宏发送如下文字“蒲总你的款什么时候能弄好，你这样拖着肯定要有个交待。你与中化到底怎么样了，你说了快一年了。”蒲高宏回复“已好了，下周可结算，等您电话”。至此双方再无沟通，直至2020年6月12日10时36分姜如洪向蒲高宏发送第一份《协议书》（以下简称“《协议书（一）》”），协议书中载明甲方系罗江县弘迅公司，乙方系桐乡市宏业公司，丙方（保证人）系蒲高宏。协议书主要内容如下：鉴于甲、乙双方于2017年12月16日签署《服务区租赁合同》一份，甲方在前述合同签署后又与其他第三方签署了租赁合作协议，甲方主动提出要求解除与乙方前述《服务区租赁合同》，终止双方租赁经营合同关系，经甲乙双方友好协商，就甲方对乙方前期投资进行退还与赔偿、终止双方签署的《服务区租赁合同》之事宜达成以下协议，以资双方信守：第1条双方共同确认以下事实：截止本协议签署时，乙方共计支付各项费用2100万元，《服务区租赁合同》继续履行后，乙方可获得预期利润近亿元；因甲方与第三方达成合作协议，甲方单方面要求解除与乙方签署的《服务区租赁合同》。第2条经甲方要求，双方协商一致，同意按以下方式与程序逐步解除双方签署的《服务区租赁合同》。第2.1条本协议签署当日，由甲方一次性支付乙方人民币3000万元，作为返还乙方前期投资款及补偿乙方部分经济收益；第2.2条甲方按约按时履行前述付款义务后，本协议成立；第2.3条甲方承诺：在本协议签署且成立后两个月内，由甲方一次性支付乙方人民币1200万元，作为补偿乙方部分经济收益；第2.4条在甲方按第2.3条约定履行付款义务后，本协议生效；第2.5条甲方承诺：在2021年6月15日前一次性支付乙方人民币1000万元，作为解除双方《服务区租赁合同》的赔偿款；第2.6条在甲方按第2.5条约定履行付款义务后，《服务区租赁合同》正式解除。第3条《服务区租赁合同》的效力中止、恢复及终止。第3.1条甲方有未按前述第2条约定完成全部付款义务、有一期或一次未按本协议第2条约定履行付款义务的情形的，乙方可以单方面要求恢复《服务区租赁合同》效力，甲方已支付给乙方的款项乙方无需退还外，乙方仍有权按《服务区租赁合同》的约定要求甲方继续履行合同义务，甲方不得持有异议。 同日15时13分，蒲高宏回复“《协议书》收到，但《协议书》所载明的基本事实与客观事实严重不符，我方不予认可。按照你我双方先前的商定，《服务区租赁合同》已于2019年12月26日事实上解除并终止履行，我方承诺将返还你方前期借支资金2100万元，同时承诺补偿借支期间的资金占用费2100万元。若你方仍然愿意遵守前述商定……否则，视为你方不愿遵守前述商定，我方原先所作承诺借支期间的资金占用损失补偿2100万元作废，不再履行，我方只愿对资金占用期间的损失进行适当合理补偿。”20时27分，姜如洪向蒲高宏再次发送《协议书》（以下简称“《协议书（二）”），协议主要内容与《协议书（一）》基本一致，删除了《协议书（一）》中的第2.5条，也即第2条中的总计赔付金额由5200万元变更为4200万元。20时45分，蒲高宏回复，认为协议中基本事实部分与实际事实不符。 2020年6月13日10时28分，蒲高宏向姜如洪发送《协议书》（以下简称“《协议书（三）》”），载明，甲方系罗江县弘迅公司，乙方系桐乡市宏业公司，丙方（保证人）蒲高宏。主要内容如下：鉴于甲、乙双方于2019年12月26日就解除《服务区租赁合同》及补偿事宜通过微信协商达成一致。现经甲、乙双方友好协商，就《服务区租赁合同》解除后资金的返还、损失补偿及支付方式等相关事宜达成如下协议，以资双方信守：第1条甲、乙双方再次确认：甲乙双方于2017年12月16日签署的《服务区租赁合同》已于2019年12月26日事实上解除并终止履行。第2条《服务区租赁合同》解除后，甲方除返还乙方支付的2100万元外，甲方另行向乙方补偿2100万元，甲方共计应向乙方支付4200万元。第3条本协议生效后三个工作日内，甲方支付乙方3000万元；本协议生效后两个月内，甲方支付乙方1200万元。6月13日20时38分，姜如洪回复“蒲总，你发过来的协议书，我这里不能接受的。毕竟事实描述的部分还是与真实情况有较大出入的……我们再好好交流一下。” 上述三份协议书均未最终签字。 对于2019年12月26日18时53分，姜如洪向蒲高宏发送文字“可能公司要点费用其他没意见，可以”。2019年6月4日16时39分姜如洪向蒲高宏发送文字“蒲总你的款什么时候能弄好，你这样拖着肯定要有个交待。你与中化到底怎么样了，你说了快一年了。”被告称，上述文字中所涉及的费用系双方解除合同后的相关补偿金额。原告解释文字中所涉及的费用系另外合作项目中的费用，与案涉项目无关。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《服务区租赁合同》的效力问题；二、《服务区租赁合同》是否能够继续履行的问题。 关于《服务区租赁合同》的效力问题。被告认为，《服务区租赁合同》未对租赁标的物的位置、面积、租赁起止时间、物业管理等合同实质性条款作出约定，因此该合同无法实际履行。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。根据《服务区租赁合同》内容显示，原、被告双方约定的租赁物系G5京昆高速公路成绵段金山综合服务区，经营项目系除加油站、充电站、加气站、服务区广告外一切非油品经营服务项目。虽然合同并未约定租赁物的面积，但租赁标的物、租赁范围以及租金支付等均较为明确。并且《服务区租赁合同》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，本院认为，《服务区租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。 关于《服务区租赁合同》能否继续履行的问题。被告认为，案涉合同已由双方协商解除。原告认为，双方并未就案涉合同的解除达成一致意见，仅在协商沟通的过程中。本院认为，双方对于案涉合同是否已经解除这一问题的分歧在于对原告法定代表人姜如洪与被告法定代表人蒲高宏之间沟通内容的理解差异。本院认为，首先，2019年12月26日蒲高宏向姜如洪发送文字“我们之前电话沟通过的，您同意我G5京昆高速成绵段金山综合服务区所有商业对外整体出让或出租，目前与潜在客户洽谈结果顺利……”后姜如洪回复“可能公司要点费用其他没意见，可以”“你的款什么时候能弄好，你这样拖着肯定要有个交待”虽然原告称姜如洪的回答中所称费用系针对其他合作项目的回复而非对案涉项目。但从上述文字内容能看出，至迟此时被告已经向原告提出了关于解除《服务区租赁合同》的问题。第二，双方在上述对话后，从微信记录反映原、被告双方未对蒲高宏2019年12月26日所说的解除《服务区租赁合同》以及对原告的补偿方案作进一步沟通，但半年后的2020年6月12日，姜如洪向蒲高宏陆续发送了《协议书（一）》《协议书（二）》。上述两份协议书中均载有“鉴于甲、乙双方于2017年12月16日签署《服务区租赁合同》一份，甲方在前述合同签署后又与其他第三方签署了租赁合作协议，甲方主动提出要求解除与乙方前述《服务区租赁合同》，终止双方租赁经营合同关系，经甲乙双方友好协商，就甲方对乙方前期投资进行退还与赔偿、终止双方签署的《服务区租赁合同》之事宜达成以下协议”。从上述内容可以看出,原告在拟定两份协议时其前提均是《服务区租赁合同》的解除，《协议书（二）》与《协议书（一）》相比较只对《服务区租赁合同》解除后的赔偿金额作了调整。第三，从《协议书（一）》《协议书（二）》内容来看，协议书第3条、第4条的内容中包含了《服务区租赁合同》效力恢复问题，载明在被告未按协议书约定向原告支付赔偿金时，原告可以要求继续履行《服务区租赁合同》。结合整个协议书内容可以看出，原告要求继续履行《服务区租赁合同》的目的仅在于保证被告向其支付解除《服务区租赁合同》后的赔偿金，而非单纯要求与被告继续履行《服务区租赁合同》。第四，被告向本院提交了与案外人浙江驿顺公司就案涉服务区签订的《G5京昆高速成绵段金山服务区综合楼商业租赁合同》以及与案外人浙江驿顺公司交付案涉服务区时签订的《金山服务区商业场地交接》，原告虽对上述两证据的合法性、真实性、关联性均不予认可，但是结合姜如洪向蒲高宏发送的《协议书（一）》、《协议书（二）》均能反映原告对被告与案外人签订租赁合同一事是知晓的，并且未提出异议。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方法定代表人在沟通过程中均有不再履行《服务区租赁合同》的意思表示，因此可以认定《服务区租赁合同》系双方自愿解除，解除时间为姜如洪第一次向蒲高宏发送《协议书（一）》的2020年6月12日。 综上所述，桐乡市宏业公司的诉讼请求应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告桐乡市宏业高速公路投资管理有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费626800元，保全费5000元，由桐乡市宏业高速公路投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 赵大杰 审 判 员 毛文婷 审 判 员 吴 剑 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 杨婧乎 书 记 员 张 晶