广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0118执异492号 案外人：陈秋圆，女，1961年10月7日出生，汉族，住广东省英德市。 委托代理人：梁春霞，广东聚方律师事务所律师。 申请执行人：西子西奥电梯有限公司，住所地：广东省广州市增城区新城大道**新城总部中心**楼101。 法定代表人：谢立为。 被执行人：英德市华星房地产开发有限公司，住所，住所地：广东省清远市英德市英城教育路**金华大厦******div> 法定代表人：黄莉萍。 本院在执行申请执行人西子西奥电梯有限公司（以下简称西子西奥公司）申请执行被执行人英德市华星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）买卖合同纠纷一案中，案外人陈秋圆对本院查封登记在华星公司名下的房产提出异议，请求中止对该房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人陈秋圆称，2019年3月8日，法院依据（2018）粤0118执4924号案查封了被执行人所有的位于英德市英红镇××大道东侧####的房产（证书号###）（以下简称涉案房产）。陈秋圆请求裁定中止对涉案房产的执行，理由如下：上述被采取查封执行保全措施的房屋，是异议人早在2010年11月30日就与被执行人签订的商品房买卖合同的标的物。且该商品房买卖合同，也于2010年12月1日在当地住建行政部门办理了商品房鉴证。上述被采取查封执行保全措施的房屋，购房款247000元，异议人已全部付清（2010年11月2日支付10000元；2010年11月16日支付137000元；剩余100000元购房款通过贷款方式支付，也于2019年1月30日全部还清银行贷款利息），连办理产权登记证的契税和费用也缴交完毕。上述被采取查封措施的房屋，被执行人早就在2012年已交付给异议人占有居住使用，但由于被执行人的原因，在该房屋被法院采取查封措施前未办妥产权证。2019年1月17日，异议人向英德市人民法院提起诉讼，要求被执行人将涉案房屋的不动产权证书办理到异议人名下，2019年3月1日英德市人民法院作出民事调解书，确认被执行人在2019年3月31日前将涉案房产的产权变更至异议人名下，并将该房屋产权证交付给异议人。2020年6月24日，异议人向英德市人民法院申请强制执行，英德市人民法院于2020年7月23日作出执行裁定书，并向英德市不动产登记中心发出协助执行通知书。但在办理过户过程中，异议人被告知涉案房产在2019年3月15日被广州市增城区人民法院以（2018）粤0118执4924号案查封，需要解除查封后才能办理过户手续。以上事实，有商品房买卖合同、支付购房款收据、银行按揭评估费收据、合同鉴证费收据、物业专项维修基金票据、契税完税证、商品房合同备案信息、个人借款凭证、贷款合约基本信息、他项权利注销登记表、民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书等证据予以证实。上述事实表明，异议人对涉案房屋享有准物权人的民事权利。该民事权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，能够排除执行。综上，异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出执行异议，并提出上述具体异议请求，请法院依法裁判。 陈秋圆向本院提交下列证据：1、签订于2010年11月30日的《商品房买卖合同》；2、收据六张（NO.1444284、NO.1444291、NO.1111294、NO.1844324、NO.1844322、NO.1844323）（包含支付购房款收据、银行按揭评估费、合同鉴证费及物业专项维修基金等收据）；3、中国农业银行个人借款凭证、业务凭证及他项权利注销登记表；4、契税完税证；5、房产信息查询证明；6、个人及家庭成员名下房产（住宅）登记情况查询证明；7、英德市商品房合同备案信息；8、（2019）粤1881民初424号《民事调解书》；9、（2020）粤1881执3046号《执行裁定书》及《协助执行通知书》；10、英德市不动产登记中心出具的案卷列表打印；11、（2018）粤0118民初803号《民事判决书》。 申请执行人西子西奥公司未提出答辩意见，亦未提交证据。 被执行人华星公司为提出答辩意见，亦未提交证据。 本院查明，申请执行人西子西奥公司申请执行被执行人华星公司买卖合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2018）粤0118民初803号《民事判决书》。该案判决：“一、被告英德市华星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告西子西奥电梯有限公司支付货款1351000元及违约金324240元。二、驳回原告西子西奥电梯有限公司的其他诉讼请求。” 由于华星公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，西子西奥公司向法院申请强制执行。本院立案受理，案号为：（2018）粤0118执4924号。在该案执行过程中，本院于2019年3月8日作出(2018)粤0118执4924号《执行裁定书》，裁定查封包括涉案房产在内登记在被执行人西子西奥公司名下的15项财产，其中第十四项裁决：查封被执行人英德市华星房地产开发有限公司位于英德市华星房地产开发有限公司位于英德市英红镇××大道####的房屋（证书号###。陈秋圆不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明，陈秋圆举证的《商品房买卖合同》、收据、个人借款凭证、契税完税证、房产信息查询证明等显示：陈秋圆与华星公司于2010年11月30日签订《商品房买卖合同》，约定陈秋圆买受涉案房产，总金额247000元，付款方式为首期147000元于2010年11月16日付清，余款10万元办理个人购房按揭贷款。交付期限为2011年3月31日前，出卖人华星公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用；上述合同在英德市住房和城乡建设局进行了商品房合同登记备案；上述合同签订后，陈秋圆按约定期限向华星公司共支付了购房款247000元元，并支付了合同鉴证费、按揭评估费、物业专项维修基金等费用，于2010年12月20日向英德市财政局交纳了契税。 再查明，《英德市不动产权信息查询证明》显示：英德市英红镇####产权证号为####，不动产权属人为华星公司，用途为住宅。英德市不动产登记中心出具《个人及家庭成员名下房产（住宅）登记情况查询证明》显示，陈秋圆名下无房产查询结果。 又查明，因涉案房产预售合同纠纷，陈秋圆起诉至英德市人民法院，请求将涉案房产不动产权证书办理到陈秋圆名下，英德市人民法院于2019年3月1日作出（2019）粤1881民初424号《民事调解书》，该调解书确定华星公司在2019年3月31日前为陈秋圆办理涉案房产的产权变更至陈秋圆名下，并将该房屋产权证交付给陈秋圆。因华星公司未履行上述生效调解书确定义务，陈秋圆申请强制执行，英德市人民法院以（2020）粤1881执3046号立案受理，并于2020年7月23日作出（2020）粤1881执3046号《执行裁定书》,裁定将涉案房产的产权变更至陈秋圆名下。 本院认为：陈秋圆对涉案房屋主张所有权，请求本院中止对该房屋的执行，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于陈秋圆的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被执行人华星公司是房地产开发企业，其依照（2018）粤0118民初803号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，本院在2019年3月8日查封涉案房屋，华星公司与陈秋圆在2010年11月30日签订《商品房买卖合同》，可以认定双方在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，约定将需要办理过户登记的房产出卖给陈秋圆；其次，涉案房产用途为住宅，英德市不动产登记中心出具查询结果证明陈秋圆名下无其他用于居住的房屋；最后，根据陈秋圆举证的支付房款的收据、个人借款凭证、契税完税证等可以证明陈秋圆已支付了合同约定的购买涉案房产的全部价款。按常理分析，陈秋圆作为买受人，理应希望尽快将涉案房产的权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。由于华星公司一直未将涉案房产过户至陈秋圆名下，陈秋圆起诉至英德市人民法院请求办理过户登记，英德市人民法院作出《民事调解书》确定华星公司为陈秋圆办理涉案房产的产权变更登记至陈秋圆名下，又因华星公司逾期未履行生效民事调解书确定义务，陈秋圆向英德市人民法院申请强制执行。据此可以认定陈秋圆对涉案房产未办理过户登记手续并无过错。综合以上事实，本院认为陈秋圆与华星公司之间签订及履行商品房买卖合同的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故陈秋圆的异议理由成立。 综上所述，陈秋圆的异议理由成立，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，故本院对其异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，本院裁定如下： 中止广东省广州市增城区人民法院作出的(2018)粤0118执4924号《执行裁定书》第十四项裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 （本页无正文） 审 判 长  马桂容 人民陪审员  周伟权 人民陪审员  杨秀珍 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  陈月玲