广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0781民初1662号原告（反诉被告）：台山市佳顺物业有限公司。住所地：台山市台城环市*********卡。法定代表人：周国，该公司董事。委托诉讼代理人：吕月娥，该公司工作人员。委托诉讼代理人：伍泳仪，该公司工作人员。被告（反诉原告）：邱悦泉，男，1979年12月2日出生，汉族。原告台山市佳顺物业有限公司（以下简称佳顺公司）与被告邱悦泉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。佳顺公司的委托诉讼代理人吕月娥、伍泳仪与邱悦泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳顺公司向本院提出诉讼请求：判令邱悦泉向佳顺公司支付拖欠的物业服务费3887.46元及违约金4617.01元（自2018年1月31日起暂计至2020年3月31日止），合计8504.47元。事实和理由：2016年4月27日，邱悦泉与台山市德祥房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买台山市台城街道环市************房。2017年10月20日，邱悦泉与佳顺公司签订《前期物业服务合同》，约定邱悦泉将其购买的由台山市德祥房地产有限公司开发建设的***********委托佳顺公司进行物业管理；邱悦泉应自收楼之日起开始交纳物业服务费，按建筑面积每月每平方米1元的标准收取物业服务费，该房屋建筑面积为143.98㎡，邱悦泉应在每季度首月的30日前交纳当季度的物业服务费和公共分摊水电费或其他费用；邱悦泉未按约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，佳顺公司有权要求邱悦泉补交，并从逾期之日的第2个月的1日起每日按应付费用的3‰向佳顺公司支付违约金。佳顺公司依约向邱悦泉提供物业服务，但邱悦泉自2018年1月起拒绝支付物业服务费。截至2020年3月，邱悦泉共拖欠物业服务费3887.46元；2018年1月至2020年3月的物业服务费所对应的违约金为4617.01元；合计8504.47元。邱悦泉辩称，其交纳的装修押金2000元和装修材料搬运押金2000元还未要求佳顺公司退还，不存在恶意不支付物业费的情况。因佳顺公司未提供符合质量的物业服务，邱悦泉才采取不交物业费的措施。例如空调位漏水长期不处理、92幢临街商铺后门经常打开无人管理、9幢3梯一侧电梯口长期积水不清理，针对上述服务不到位情况，佳顺公司不应收取违约金。反诉原告邱悦泉向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令佳顺公司向邱悦泉支付名誉损失费5000元和误工费1000元；2.佳顺公司向邱悦泉支付精神损失费1000元；3.佳顺公司立马关闭92座临街商铺所有后门。事实和理由：佳顺公司起诉邱悦泉的行为造成了邱悦泉的名誉损失，应支付给邱悦泉5000元的名誉损失费。且因诉讼原因，造成邱悦泉耽误工作和抚养孩子，佳顺公司应支付1000元误工费。因92座车库电梯口清洁不到位致邱悦泉的妻子摔倒，对其妻子的精神造成损害，应支付1000元精神损失费。92座楼下的临街商铺后门长期不关危害小区业主安全，佳顺公司应立即关闭全部商铺后门。综上，请求支持邱悦泉的反诉诉讼请求。反诉被告佳顺公司辩称，邱悦泉要求的名誉损失费、误工费、精神损失费没有法律依据，佳顺公司不应支付相关费用。佳顺公司曾多次发函给临街商铺，要求其不能打开后门，因佳顺公司不是执法部门，无法强制关闭。部分商铺有消防通道，不能关闭后门。佳顺公司围绕本诉和反诉诉讼请求提交了如下证据：1.《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《东方豪苑业主收楼证明书》、邱悦泉的身份证明，拟证明邱悦泉将其购买的由台山市德祥房地产有限公司开发建设的东方豪苑92号806房委托佳顺公司进行物业管理；2.《欠费金额明细表》，拟证明2018年1月31日至2019年3月31日期间，邱悦泉共拖欠物业服务费3887.46元、违约金4617.01元，合计8504.47元；3.催费登记表、催款通知书及催收短信，拟证明佳顺公司通过多种途径多次向邱悦泉催收物业服务费；4.92-806空调主机位置渗漏维修照片四张，拟证明佳顺公司已对空调位渗水现象进行了维修处理。邱悦泉对上述证据无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。邱悦泉围绕本诉和反诉诉讼请求提交了如下证据：1.台山市佳顺物业有限公司收款单两份，拟证明邱悦泉交纳2000元装修押金和2000元装修材料搬运押金；2.空调位渗水照片两张、聊天记录截图十四张，拟空调位渗水问题佳顺公司拖延一年才处理；3.照片五张，拟证明92号楼临街商铺后门不关闭的情况；4.照片两张，拟证明92号楼车库口积水未及时处理的情况。佳顺公司对前三组证据无异议，对第四组证据的真实性不予确认。本院认为，邱悦泉提交的第一组证据与本案无关，不予采纳；其他证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月27日，邱悦泉与台山市德祥房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买台山市台城街道环市*************。2017年10月20日，邱悦泉与佳顺公司签订《前期物业服务合同》，约定邱悦泉将其购买的由台山市德祥房地产有限公司开发建设的东方豪苑92号806房委托佳顺公司进行物业管理；邱悦泉应自收楼之日起（2017年4月30日）开始交纳物业服务费，按建筑面积每月每平方米1元的标准收取物业服务费，该房屋建筑面积为143.98㎡，邱悦泉应在每季度首月的30日前交纳当季度的物业服务费和公共分摊水电费或其他费用。佳顺公司依约向邱悦泉提供物业服务，但邱悦泉自2018年1月起拒绝支付物业服务费。截至2020年3月，邱悦泉共拖欠物业服务费3887.46元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。邱悦泉与台山市佳顺物业有限公司签订的《前期物业服务合同》有效,应受法律保护。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定，邱悦泉作为业主应依照约定全面履行交纳物业服务费用的义务。佳顺公司虽有物业服务上的瑕疵，但并非邱悦泉拒绝缴纳物业服务费的理由。佳顺公司作为被委托的物业管理公司，依约向邱悦泉提供物业服务后，邱悦泉没有按照约定支付物业服务费的行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，以及《前期物业服务合同》的约定，佳顺公司主张自2018年1月起至2020年3月止的违约金有法律依据及合同根据，予以支持。但其主张违约金以每日按应付物业服务费的3‰计算，明显超过延迟支付物业服务费造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，本院酌定自逾期支付当月物业服务费的第2个月的1日起计至2020年3月31日止，分别以每月实际所欠物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准计算违约金。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故自2019年8月20日起，邱悦泉应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向佳顺公司支付违约金。邱悦泉所要求的因诉讼产生的名誉损失费和误工费无法律依据和事实根据，本院不予支持。邱悦泉称其妻子因92号楼车库口积水脚滑摔倒的事实无证据证明，且其要求的精神损失费无合理依据，本院不予支持。佳顺公司作为物业管理公司，应管理好小区安全及秩序，但其无强制关闭小区临街商铺后门的权力。邱悦泉要求佳顺公司立即关闭92号楼临街商铺后门的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邱悦泉应自本判决生效之日起十日内向原告台山市佳顺物业有限公司支付物业管理费3887.46元及逾期违约金（以每月所拖欠物业费为基数，自当月物业费逾期之日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以每月所拖欠物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至2020年3月31日）；二、驳回原告台山市佳顺物业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告邱悦泉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由被告邱悦泉负担；原告台山市佳顺物业有限公司已预交的受理费50元由本院予以退回，被告邱悦泉应向本院补缴受理费50元。反诉受理费25元（反诉原告邱悦泉已预交），由反诉原告邱悦泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  余雄民人民陪审员  苏文城人民陪审员  伍 玲二〇二〇年十月十日法官 助理  代梦颖书 记 员  余智安