成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初13569号 原告：四川瑞信物业管理有限公司，住所地成都市成华区天祥寺街**。 法定代表人：刘春，执行董事。 委托诉讼代理人：谢东升、陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师，特别授权。 被告：王磊，男，汉族，1978年4月17日出生，住成都市温江区。 被告：吴丽，女，汉族，1977年7月3日出生，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：王磊，男，汉族，系吴丽之夫，特别授权。 原告四川瑞信物业管理有限公司（以下简称瑞信物业公司）与被告王磊、吴丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告瑞信物业公司的委托诉讼代理人谢东升、陈柏霖，被告王磊（暨被告吴丽的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。 原告瑞信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业费2792.25元、生活垃圾费0元、车位管理费0元，违约金自欠费之日起以物业费本金为基数按年利率24%计算至付清之日止；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告是原告服务小区业主，被告购进并居住位于成都市温江区××道××段××号（世纪光华）01-02-07-01号房屋，该房屋面积为109.47㎡，根据《前期物业服务协议》合同约定，被告应按照住宅按单价1元／月／㎡的标准向原告缴纳物业管理服务费。若逾期缴纳物业服务费用的，违约金从逾期之日起按每天3‰向原告支付。自2015年10月1日直至2017年11月15日，被告拒不缴纳物业管理费的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，经原告多次催告，被告均以各类理由推诿拒不缴费，原告为维护自身合法权益，现依照国家相关法律规定，特具状贵院，望贵院依法支持原告诉讼请求。 被告王磊、吴丽辩称，原告陈述的事实不属实。1、我方入住世纪光华小区以来，一直按时缴纳物业费、水电费、垃圾费等，即使是在原告即将离场的情况下，也于2017年11月13日向原告结清了最后的费用。2、本案是物业合同纠纷，但是原告一直依据的是前期物业合同，但是本小区2015年8月已经成立了业主大会，应当重新签订物业服务合同，但直至现在也没有签订物业服务合同。3、本案是物业合同纠纷，是双务合同，原告未提供其全面履行物业服务的相关事实。4、2017年10月29日业主委员会已经通过了决议选定了新的物业公司。5、瑞信物业公司诉请的物业费单价1元与其提供的《前期物业管理服务协议》约定的1.2元不符。请求法院驳回瑞信物业公司全部诉讼请求。 本院经审理认定以下事实： 2008年10月20日，成都蜀信项目开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为成都市温江区××道××段××号“世纪光华”小区提供前期物业服务。合同约定：高层物业服务费按照1.2元／月·平方米计算，物业服务费按季度缴纳，业主应于每季对应月的30前履行缴纳义务；业主逾期缴纳物业服务费的，违约金按照逾期未交物业服务费用的千分之三支付。合同还约定合同期限“从2008年10月20日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时终止。”王磊、吴丽系案涉“世纪光华”小区01-02-07-01号房屋的业主，该房屋面积为109.47㎡。 2017年11月14日，瑞信物业公司与案外人世纪光华小区第一届业主委员会、成都森鸿物业管理有限公司签订《世纪光华小区物业管理交接事宜协议》，约定瑞信物业公司于2017年11月16日9:00时将世纪光华小区移交世纪光华小区第一届业主委员会接手，由世纪光华小区第一届业主委员会委托成都森鸿物业管理有限公司全面负责小区物业管理工作；瑞信物业公司收取小区物业服务费用截止日期为2017年11月15日。 庭审中王磊提交了其2017年11月13日的缴纳票据，主张其所有费用已经结清；提交了照片一张、2016年4月21日的通知，主张小区业主大会于2015年8月13日成立，物业公司与小区已无合同关系，不用缴纳费用；提交了2012年5月3日的收据，主张瑞信物业公司的物业收费标准为1元/月·平方米。瑞信物业公司对2017年11月13日的缴纳票据，票据内容为水费、电费、垃圾费，并没有物业费，被告结清了水费、电费、垃圾费，并不能证明其结清了物业费；对照片一张、2016年4月21日的通知的三性均不予认可；对于2012年5月3日的收据予以认可，确认物业费收费标准为1元/月·平方米。 瑞信物业公司提交了服务记录，主张其按约履行物业服务，为小区业主提供了物业服务，充分履行了合同。王磊对该记录的真实性不予认可。 另查明，王磊、吴丽自2015年10月1日直至2017年11月15日止，未缴纳物业费2792.25元。 以上事实，有当事人身份信息，房屋信息查询记录，《前期物业服务合同》，《世纪光华小区物业管理交接事宜协议》，服务记录，（2018）川0108民初8095号民事判决书，2017年11月13日的缴纳票据，照片，以及双方当事人庭审陈述在案证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案王磊、吴丽系成都蜀信项目开发有限公司开发项目“世纪光华”小区的业主，故瑞信物业公司与成都蜀信项目开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》对于王磊、吴丽具有约束力，且该合同系缔约各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，各方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。故瑞信物业公司要求王磊、吴丽支付欠缴的物业管理费，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。 关于王磊抗辩的小区业主大会已成立，物业公司与小区已无合同关系，不用缴纳费用，以及原告未履行合同约定的服务义务、其已缴纳所有费用等意见。首先，根据《物业管理条例》第二十六条“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定以及《前期物业服务合同》中关于物业服务期限的约定，本案中，“世纪光华”小区虽于2015年成立了业主大会，但该小区业主委员会或业主大会并未及时选聘新的物业服务企业或其他管理人，也未重新签订新的合同，直至2017年11月15日，故《前期物业服务合同》在2017年11月15日之前并未终止。其次，王磊所提交的2017年11月13日的缴纳票据，只能证明其结清了水、电、垃圾费用，不能证明其缴纳了物业费。最后，物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。王磊、吴丽若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务的，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务，被告采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许。综上，本院对王磊的上述抗辩意见不予支持。 对于瑞信物业公司要求王磊、吴丽支付滞纳金的主张，《前期物业服务合同》中明确约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之五交纳滞纳金。该条款实质系对逾期缴纳物业服务费违约金的相关约定。本案中，虽王磊、吴丽存在逾期缴纳物业管理费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，考虑到王磊、吴丽逾期缴纳物业费的主观恶意较小，且原告在处理与王磊、吴丽之间的物业服务和物业费收取的沟通方面亦存在一定过错，故本院根据双方的主观过错程度、违约事实兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金以欠付物业服务费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，自2017年11月16日起至实际付清之日止。综上，王磊、吴丽应向瑞信物业公司支付自2015年10月1日直至2017年11月15日止拖欠的物业管理费2792.25元，违约金以欠付物业服务费2792.25元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2017年11月16日起计算至实际付清之日止。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告王磊、吴丽于本判决生效之日起五日内向原告四川瑞信物业管理有限公司支付物业服务费共计2792.25元及违约金（计算方式：以欠付物业服务费2792.25元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2017年11月16日起计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告四川瑞信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告王磊、吴丽承担。 本判决为终审判决。 审判员 徐 佐 二〇二〇年十月二十七日 书记员 范明雪