湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初2899号原告：李玉阳，女，1986年6月18日出生，汉族，住邵东市。原告：谢绪林，男，1985年10月25日出生，汉族，住邵东市两市。两原告的委托诉讼代理人：罗庆祺，邵东市金盾法律服务所法律工作者。被告：湖南金超实业有限公司，住所地为邵东市两市塘街道办事处人民路**。法定代表人：张国喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘海成，湖南宏彦律师事务所律师。原告李玉阳、谢绪林与被告湖南金超实业有限公司（以下至判决主文前简称“金超公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法由审判员谢军健适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告李玉阳及原告李玉阳、谢绪林的委托诉讼代理人罗庆祺，被告金超公司的委托诉讼代理人刘海成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉阳、谢绪林向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定并交付原告房屋的不动产权证；2、判令被告支付因迟延交付房屋所产生的违约金16415元（以总购房款为基数按日万分之五自2016年12月31日计算至2017年3月1日止）；3、判令被告支付因未交付房屋的不动产权证所产生的违约金（以总购房款为基数按日万分之五自2017年3月1日计算至2020年6月1日止为213402元，其后照计至办理不动产权证止）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2015年2月14日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告所开发的位于邵东市××路××号××栋××号房屋，双方在合同中对权利、义务进行了详细约定。原告于当天一次性付清房款364791元。根据合同第七条约定，出卖人应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府有关规定将商品房交付给买受人使用。同时合同第十七条约定“因出卖人原因，造成商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人在交付使用60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关办理栋产权证。取得栋产权证后360个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证和土地使用证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意买受人不解除合同，则自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。”但被告未在约定时间内合法交付房屋，也未在约定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书，已严重违约。被告金超公司辩称：1、双方约定的案涉房屋的交房时间是2016年12月31日,被告通知原告于2016年12月31日至2017年1月5日办理案涉房屋交接手续。原告因欠交水、电开户费等自身原因于2017年2月13日与被告协商好后办理了案涉房屋交接手续,其后原告对该房屋进行了装修并入住；2、由于雨天过多和2016年邵东市人民路西段道路升级改造、四新桥老桥重建，导致施工工期延误，被告延期交房。上述事由属于不可抗力，依约被告也可以免责；3、办好案涉房屋产权证的逾期起算日是交房后60天加360个工作日；4、如果法院认为被告违约，因原被告约定的违约金明显偏高，被告请求予以调低。经审理查明，原告李玉阳与原告谢绪林是夫妻。2015年2月14日，原告李玉阳、谢绪林与被告金超公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。该商品房买卖合同第三条、第四条约定：原告购买由被告开发并预售的“江南明珠”第4栋503号商品房，该商品房的建筑面积为167.72平方米，总价款为364791元。该商品房买卖合同第十条对有关商品房的交付条件和期限约定“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、至约定交付之日，买受人应付房款或契税、维修基金等相关费用仍未交清的。”该商品房买卖合同第十一条对房屋交接和出卖人逾期交房的违约责任约定“商品房达到交付使用条件后，错错错出卖人应当舒敏通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收把那个与出卖人办理交接手续……由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。”该商品房买卖合同第十七条对有关商品房产权登记约定“因出卖人原因，造成商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。……出卖人在交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关办理栋产权证。取得栋产权证后360个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证和土地使用证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1或第2向处理。……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。”该商品房买卖合同附件三约定：水、电、燃气开户费用住户自理，按政府当时收费标准收取。《商品房买卖合同补充协议》第三条约定“分户权证（含土地使用证和房屋所有权证）办理过程中，买受人应按出卖人通知的时间提供办理产权所需资料或证明文件，并缴纳办理产权所需的相关费用（包括但不限于契税、维修基金等）。……”该补充协议第四条约定：《买卖合同》及本补充协议履行中，双方所发出的通知等文件均应以书面形式通知，可以挂号信、特快专递、报纸公告等方式传达，通知日期以通知发出的邮戳日期或公告日期为准，收件地址以《买卖合同》中所列地址为准，双方应确保提供的地址真实有效，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同签订后，原告当即一次性支付了全部购房款364791元。2016年12月23日被告邮寄了入伙通知书给原告，通知原告交房时间安排在2016年12月31日至2017年1月5日。2017年2月13日原告李玉阳向被告出具了一张欠水电立户费3000元的欠条，同日原告李玉阳对案涉商品房进行了验收，领取了房屋钥匙。现原告李玉阳已实际入住案涉商品房，被告至今尚未能办理好该房屋所在第4栋的栋产权证。以上事实，有原告身份证、结婚证、公示的被告企业信用信息、《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、物业管理费收据、契税发票、商品房预售许可证、邵东市气象局的证明、邵东市人民政府常务会议纪要、邵东市发展和改革局的文件、欠条、装修进场前检查表、业主基本情况登记表、消防安全责任书、物业公司的电梯使用管理规定、装修管理规定和治安、消防、交通管理规定、业主临时管理规约、江南明珠前期物业管理服务协议、入伙通知书、邮政特款专递寄件人联、转账汇款电子回单、邮政特款专递费发票、（2019）湘0521民初2016号民事判决书及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实，可以认定。本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。原被告均应依合同约定，全面履行自己的义务。本案双方约定交房时间为2016年12月31日，被告依《商品房补充协议》第四条按原告签订合同时确定的联系地址于2016年12月23日向原告邮寄了相关收房通知书，通知原告于2016年12月31日至2017年1月5日收房，但原告于2017年2月13日才收房，且未就迟延收房提交相关证据证明是被告的过错所致，故对原告主张被告违约逾期交房，要求被告按约定标准支付逾期交房违约金16415元的诉讼请求，本院不予支持。本案原告已履行了付款义务，被告也依约交付了案涉房屋，依合同约定被告还负有协助原告办理好案涉房屋产权证书等义务，但被告至今未协助原告办理好该房屋产权证书，且被告未能举证证明该房屋产权证书是因原告过错导致被告至今未能协助原告办理好，因此被告在协助办理案涉房屋产权证书时存在违约，现原告要求被告继续履行合同，本院予以支持，被告应协助原告办理好该房屋产权证书，并承担相应违约责任。原被告在合同中约定了逾期办证的违约金按已付房款日万分之五计算，但被告辩称逾期办证违约金约定过高，请求下调。鉴于本案被告已交付案涉房屋，原告也已装修并实际使用该房屋，且原告未提交证据证明因被告履行协助办证义务违约给原告造成了实际损失，本院认为宜酌情调整违约金为2000元。至于原告要求被告交付案涉房屋产权证书，因原被告之间的合同约定的是被告协助原告办理好该房屋产权证书，且被告也未实际取得登记在原告名下的案涉房屋产权证书，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告湖南金超实业有限公司继续履行原告李玉阳、谢绪林与其在2015年2月14日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，协助原告李玉阳、谢绪林办理好“江南明珠”第4栋503号房屋产权证书；二、限被告湖南金超实业有限公司在本判决书生效之日起15日内支付给原告李玉阳、谢绪林逾期办理房屋产权证书的违约金2000元；驳回原告李玉阳、谢绪林的其他诉讼请求。如义务人未在生效判决书所确定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2374元，由原告李玉阳、谢绪林承担2274元，被告湖南金超实业有限公司100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行，逾期视为放弃申请执行权利。审 判 员  谢军健二〇二〇年十月九日法官助理蒋飞翔代理书记员  张凯元附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。