广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7565号原告（反诉被告）：杨彦芳，女，1973年11月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曾建新，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄赐龙，广东广信君达（南沙）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市义群福珠宝有限公司，住所地广州市荔湾区下九路****铺。法定代表人：贺荣志，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄婵容，女，1988年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系义群福公司员工。杨彦芳与广州市义群福珠宝有限公司（以下简称义群福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。杨彦芳委托诉讼代理人曾建新、黄赐龙，义群福公司委托诉讼代理人黄婵容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨彦芳向本院起诉请求：1、判令义群福公司继续履行双方于2017年9月7日签订的《广州市房产租赁合同》；2、判令义群福公司向杨彦芳支付2020年2月1日至2020年7月31日的租金8393.292元及违约金21193.0623元(违约金暂计至2020年7月15日)。事实和理由：2017年9月7日，杨彦芳、义群福公司经协商一致签订《广州市房产租赁合同(以下简称“合同”)，约定杨彦芳将位于广州市荔湾区下九路63号名汇大厦二楼2123号商铺租赁给义群福公司使用，铺位面积为12.45平方米，租赁期限自2017年12月7日至2023年12月6日；租金按月计算，由义群福公司在每月的第5日前缴付完毕，租金标准为第一年每月每平方米100元，第二年至第六年的租金标准为在前一年的租金标准上递增6%。同时合同第八条第6款约定：“租赁期间，乙方拖欠甲方租金、水电费、管理费、公摊电费等应付费用均视为违约，逾期每天按照拖欠金额的3%计算违约金支付给甲方。”合同签订后，杨彦芳、义群福公司双方均按合同约定履行自身义务。但自2020年2月1日起至今，义群福公司拒不履行给付租金义务，合计拖欠租金8393.292元。经杨彦芳多次催促和沟通，义群福公司仍不能给付租金，此行为严重损害杨彦芳的合法权益。义群福公司答辩：租金和滞纳金问题，租金在疫情期间要求杨彦芳减免租金，2月免租，3-4月半租，杨彦芳不同意。我方经营困难，要求减免，因杨彦芳不同意，我方提出解除合同。违约金过高，我方希望根据中国人民银行的报价利率每年3.85%计算。因解约，双方应各承担一半责任，我方在4月清空商铺，并通知杨彦芳收铺，但是杨彦芳没有收铺，我方只要求杨彦芳退回一个月的押金，另外1个月的押金作为解约补偿。义群福公司反诉：1、请求确认杨彦芳、义群福公司之间的租赁合同已经解除；2、请求判令杨彦芳返还租赁保证金2490元；3、请求判令杨彦芳承担该案诉讼费。事实和理由：义群福公司与杨彦芳之间在2017年6月12日签订一份《广州市房产租赁合同》，该合同约定由反诉人出租位于广州市荔湾区下九路63号名汇大厦二楼2123号铺的房产，给反诉人使用。反诉人因经营陷入困境，希望被反诉人能够见面疫情期间的房租，但被反诉人拒绝，且于4月7日微信书面催告反诉人催缴，反诉人未交款，2020年4月22日，双方默示合同解除。一、杨彦芳一直未向义群福公司提供租金发票，使得义群福公司管理混乱，影响经营。根据《广州市房屋租赁管理办法》第三十三条，出租人按照合同约定向承租人收取租金。出租人收取租金时，应按规定向承租人开具发票或收据。否则，承租人可以拒付租金。从2019年起，杨彦芳就一直未向义群福公司开具租金发票，虽然不违反合同约定，但违反了相关法规，使得遵纪守法的义群福公司非常为难。二、双方已经达成合同约定解除的情形。根据《租赁合同》第八条第4款规定，“乙方在收到催款通知后，15天内仍不支付，属乙方违约，本合同自动失效，甲方有权无条件收回铺位。保证金不予退还。乙方除应缴清所交租金及相关费用外，还应承担相关违约责任。”杨彦芳作为格式条款的提供方甲方，约定了合同失效的条件，义群福公司作为格式条款的接收方乙方，虽然面对的条款规定苛刻，但乙方同意该条款的约定内容。基于先前与杨彦芳有种种合作的不愉快，加上新冠疫情的发生，使得义群福公司店铺无法经营下去，并且在4月7日杨彦芳多次在微信群催告义群福公司缴纳疫情期间的租金，杨彦芳发微信催告款项后15日后，义群福公司认为疫情停业期间，双方应共同承担损失，所以租金不合理，不予以缴纳。加上与杨彦芳长期合作不愉快得双方合同都无法继续履行下去，便依照上述条款约定解除租赁关系，并且搬空商铺，随后委托律师发函告知合同解除之事宜。我们认为微信催告属于书面催告的一种，具有书面函件的法律效应，双方自2020年4月22日（4月7日的15日后）双方之间再无房屋租赁关系。三、双方已经达成合同约定解除的情形。根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》的精神与双方租赁合同的第四条约定：甲方应在租赁期满或双方同意解除合同之日，乙方结清所有费用和所有交接事项后5日内，甲方将保证金退回乙方”。故杨彦芳应当将租赁保证金2490元退回给义群福公司。针对义群福公司的反诉，杨彦芳答辩：我方不同意解除合同，该合同尚未到期且目前商场还在正常的经营。经审理查明，广州市荔湾区下九路63号2123号铺（以下简称涉案商铺）建筑面积12.45平方米，共有权人为杨彦芳、冼国辉。2017年9月7日，杨彦芳（出租人、甲方）与义群福公司（承租人、乙方）签订《广州市房产租赁同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作整体经营商务使用，铺位面积12.45平方米。租赁期限为6年，自2017年12月7日至2023年12月6日止。租金按月结算，由乙方在每月第5日前缴付给甲方；租金金额，第一年100元/平方米·月，第二年至第六年，在前一年租金的基础上递增6%。签订本合同时乙方向甲方支付保证金（二月租金金额），甲方应在租赁期满或双方同意解除合同之日，乙方结清所有费用和所有交接事项后5日内，甲方将保证金退回乙方。乙方按合同约定正常使用商铺，负担商铺使用过程中产生的所有税收及相关费用，含物业管理费、营业税、租赁税、房屋税、个人所得税、水电费等一切铺位经营所产生的名义上由甲方负责缴交的税费项目，上述税费不包含在租金内。甲乙双方在合同有效期内，任何一方提出解除合同，属违约行为，守约方有权坚持执行合同到期满，如果守约方愿意考虑对方的要求，可在得到违约方支付赔偿金（6个月租金金额）的前提下解除合同，所有事宜结清后，乙方可以取回出资增建在2楼的相关设备。乙方出现拖欠甲方铺位租金、水电费、管理费、公摊电费、税费等应付费用时，甲方以有法律效力的形式通知乙方后，乙方在收到通知5天内仍未支付，属乙方违约，甲方有权委托物业管理处对商铺进行暂时停电处理，待费用付清再恢复。乙方在收到书面催款通知后，15天内仍不支付，属乙方违约，本合同自动失效，乙方与第三方的租赁协议也一起同时自动失效，甲方有权无条件收回铺位；保证金不予退还，乙方除应缴清所欠租金及相关费用外，还应承担相关违约赔偿责任。租赁期间，乙方拖欠甲方租金、水电费、管理费、公摊电费等应付费用均视为违约，逾期每天按照拖欠金额的3%计算违约金支付给甲方。在租赁期内，如遇战争、天灾、政府行为等不可抗力情况，致使合同无法履行时，责任不在甲乙双方，双方应及时协商处理等。合同签订后，双方当事人按合同约定履行，杨彦芳将涉案商铺交付给义群福公司使用，义群福公司依约向杨彦芳支付押金2490元及租金。自2020年2月开始，义群福公司未向杨彦芳支付涉案商铺租金。2020年5月25日，义群福公司委托广东木棉律师事务所向杨彦芳发出《律师函》，内容包括：2020年3月，在疫情期间义群福公司被居委会通知停业抗疫，经营陷入恶化；义群福公司向杨彦芳请求减免部分租金，但杨彦芳始终置若罔闻。为此，义群福公司为勉强经营，只得解除租赁关系。义群福公司已将商铺腾退空置，交付给杨彦芳，但杨彦芳至今未将保证金退还给义群福公司。义群福公司通知杨彦芳：1.自该函发出之日起，解除双方的租赁关系；2.自该函发出之日起15天内，杨彦芳将两个月租金保证金2490元归还给义群福公司，否则承担迟延履行利息。2020年6月7日，杨彦芳委托广东广信君达（南沙）律师事务所向义群福公司发出《律师函》，内容包括：1、继续履行双方签订的《广州市房屋租赁合同》；2、自收到本函之日起5日内向杨彦芳支付拖欠的租金6994.41元、违约金13219.4元。义群福公司于次日收取该《律师函》。本案于2020年9月2日进行开庭审理。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，本院向杨彦芳释明如果其不同意接收商铺，在法院认定双方当事人解除合同的情况下，其将自行承担不接收涉案商铺的法律后果。杨彦芳表示不同意接收涉案商铺，即使要承担损失也应当是承担义群福公司返还商铺且恢复原状之日后的损失。杨彦芳主张其移交商铺给义群福公司时，是独立的商铺，后被义群福公司拆除之后建成了玻璃柜台，但未提供证据证明，义群福公司亦不予确认。义群福公司陈述涉案商铺在4月20日前已经清空，但未提供证据证明。双方确认涉案商铺处于空置状态。诉讼中，关于疫情期间涉案商铺所在商场开放经营问题，义群福公司陈述商铺所在的名汇大厦在3月1日复市，涉案商铺在3月中复工启市。杨彦芳表示，涉案商场在2月中旬可以正常经营。本院认为，杨彦芳与义群福公司之间签订的《广州市房产租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。结合当事人的主张，确定本案争议焦点为：一、租赁合同是否解除；二、杨彦芳主张2020年2月至7月的租金及违约金是否成立。本院分析如下：关于租赁合同是否解除问题。虽然义群福公司未在合同约定的期限内向杨彦芳支付涉案商铺租金，但杨彦芳并没有就双方解除合同提出主张。义群福公司于5月25日向杨彦芳发出律师函表示于当日解除双方租赁关系，仅是其单方意思表示，并不符合法律规定或合同约定的解除条件，不能达成合同解除的目的。义群福公司关于疫情等原因导致其无法经营下去，其未在15日内交租，合同终止的意见，缺乏依据，本院不予采信。本案中义群福公司提出反诉要求确认合同解除，其以实际行为表示不愿履行合同，结合该情形，合同不宜继续履行，应予解除。本院确定解除时间为本案开庭之日，即2020年9月2日。涉案商铺现为玻璃柜台，杨彦芳主张是以独立的商铺交付，但未提供证据证明，本院对此不予采信，现商铺处于空置状态，杨彦芳应在合同解除后尽快收回商铺，否则将自行承担合同解除后的损失。关于杨彦芳主张的租金及违约金问题。支付租金是承租人的合同义务，义群福公司未按合同约定向杨彦芳支付租金，应承担继续履行支付租金的义务。鉴于疫情对商业经营的影响以及涉案商铺所在商场须受政府疫情管控的实际，义群福公司未按时交纳租金不能，不能完全归责于义群福公司，杨彦芳主张逾期租金违约金，本院不予支持。基于同样的原因，义群福公司主张予以租金减免，一则疫情发生后政府鼓励租赁行业进行租金减免，二则由于疫情原因经营受到限制，经济遭受损失，在此情形下义群福公司向杨彦芳提出减免疫情期间的涉案商铺租金，符合情理。政府于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从实际情况看，一级响应期间社会生活和经营均受较大影响，二级响应开始后商业经营开始逐步恢复，三级响应后社会秩序基本正常。因当事人无法证实涉案商铺所在商场疫情期间的开放经营时间，故本院结合前述疫情响应级别的调整，依公平原则对义群福公司前述疫情期间的场地租金减免予以支持并酌定如下：2020年2月1日至2月23日期间的租金，义群福公司按照合同租金标准的30%支付，即332.84元〔1398.88元×23/29×0.3〕；2020年2月24日至5月8日期间的租金按合同租金标准的70%支付，即2413.73元〔1398.88元×（6/29+2+8/31）×0.7〕；2020年5月9日至7月31日期间的租金按合同约定标准支付，即3835.64元〔1398.88元×（23/31+2）〕。杨彦芳有关租金的诉讼请求，部分成立，本院相应予以支持。押金是否需退还问题。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形，因合同承包期从2017年11月11日至2023年11月10日止，即使疫情经营有影响，义群福公司可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应单方要求解除合同。因义群福公司在租赁合同可继续履行的情况下坚持要求解除合同并且拒付租金，故可认定义群福公司为违约方。鉴于疫情对杨彦芳、义群福公司双方经营均有影响，故依据公平原则酌定杨彦芳需退还的押金为义群福公司已付押金总额的50%即1245元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、判决杨彦芳与广州市义群福珠宝有限公司签订的《广州市房产租赁合同》于2020年9月2日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市义群福珠宝有限公司向杨彦芳支付2020年2月1日至7月31日租金6582.21元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，杨彦芳向广州市义群福珠宝有限公司退回押金1245元；四、驳回杨彦芳的其他诉讼请求。五、驳回广州市义群福珠宝有限公司的其他诉讼请求。如果义群福公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费270元，由杨彦芳负担210元，广州市义群福珠宝有限公司负担60元；反诉受理费50元，由杨彦芳负担25元，广州市义群福珠宝有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 付 瑾二〇二〇年十月三十日书记员 雷启鸿曾芳