四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初1985号 原告：杨小平，女，1968年12月29日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：简阳汇利房地产开发有限公司，住所地简阳市简城东风路**，统一社会信用代码91512081066757399F。 法定代表人：刘祥荣，总经理。 委托诉讼代理人：胡德华，简阳市简城法律服务所法律工作者。 原告杨小平与被告简阳汇利房地产开发有限公司(以下简称汇利房产公司)合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理，原告杨小平，被告汇利房产公司的委托诉讼代理人胡德华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨小平向本院提出诉讼请求：1、解除杨小平2015年5月25日与汇利房产公司就园艺市场3124号摊位、315号摊位签订的合同号为2033、2032号的两份租赁协议；2、要求汇利房产公司返还杨小平3124号摊位租金45000元，3125号摊位租金45000元，合计90000元，并支付违约金9万元，共计18万元；3.案件受理费和保全费由被告承担。事实和理由：2015年5月25日原告与被告签订签订了两份《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》，合同编号分别为2032与2033合同约定甲方汇利房产公司将位于简阳东城新区××市场××号摊位，3124号摊位租赁给乙方杨小平使用，租期为30年（2015年5月28日至2045年5月28日），杨小平一次性支付每个摊位租金54000元。同时甲乙双方还约定“在协议期内，甲方有义务保证给乙方经营的摊位的所有原始配套”“乙方违约，甲方不退还剩余租金；甲方违约，双倍返还乙方剩余租金”，现因汇利房产公司已经将园艺综合市场三楼全部重新装修为酒店，不仅经营摊位所需的配套设施没有了，连摊位都已经不复存在，被告的违约行为致使该两份协议已经无法履行。根据《合同法》九十四条第四款之规定，请求法院判令解除双方签订的2032与2033号《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》，并判令被告返还原告租金9万元（杨小平每个摊位实际支付租金54000元，合计支付108000元，租期30年，每个摊位平均每年租金1800元，因此扣除已经租赁的5年期限，被告应返还原告每个摊位租金45000元，两个摊位共计90000元），同时按照合同约定支付原告违约金9万元。 被告汇利房产公司辩称，1.涉及本案的基本事实：原告陈述的签订租赁协议，协议约定内容及租金缴纳是事实。当时基于一个新设市场培育、形成、成熟的时间较长，为降低承租人的风险，被告给以承租人特别优惠的待遇，包括两年期满时可把摊位退还，被告全额退还已缴纳租金并按10%支付资金利息。自2015年5月28日起至2020年5月28日承租人可将摊位返租给被告统一委托经营五年。出租人每年按照原告摊位租金总额的10%向承租人支付返租费5,400元。园艺综合市场三楼设置摊位313个，因地理位置、周边住户购买习惯等因素，经采取种种措施吸引消费者入场，但仍未形成规模市场，致使三楼3400平方米摊位长期闲置。协议约定的两年期限届满后，大部分商户选择退租。原告于2018年3月26日亲笔签名“本人自愿将摊位自2018年5月28日至2020年5月27日交于甲方同意经营。”被告在五年的返租期间，在三楼市场闲置没有收入的情况下，仍然按期足额履行合同义务，每年支付返租费。2017年10月，为减少亏损，被告与第三方反复磋商并给予免租期的优惠条件下，将三楼整体出租给聚兴源酒楼。聚兴源酒楼入住后投入巨资装修于2018年10月开业经营。原告知晓场地整体转租，且在酒店装修期间、开业之际多次前往查看，并接受转租后每年10%的返租租金。返租期限届满后，被告分别于2020年3月25日通知，拟定通过按被告与第三方协议的租金收入，按照摊位面积据实分配与各商户，或者继续委托经营2年且按照6%固定返租，或者按照投资金额60%分期退还租金三种方案供承租人选择，原告因不同意上述方案而提起诉讼。2.原告主张解除合同的请求不应得到支持，原告未在约定和法定的解约期间行使权力，其已丧失了合同解除权。在5年的返租履行中原告的投资回报率为50%，并没有实际损失，即便法院判决解除合同，原告要求支付9万元违约金的请求不应得到支持。 经审理认定事实如下：原、被告于2015年5月25日签订《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》两份，由原告租赁被告位于简阳市东城新区××市场××号摊位，摊位面积均为7.3059平方米，租赁期限为20年送10年，合计30年，期限自2015年5月28日起至2045年5月28日止。协议第十条约定30年租赁期内不得反悔，原告违约，被告不退还剩余租金，被告违约，双倍返还剩余租金。原告按照协议的约定一次性向被告交纳了两个摊位租金108000元。后原告未实际使用该摊位进行经营，由被告将该摊位返租，约定每年返租租金为摊位价格10%，租金按年一年支付一次。后原告分别在两份租赁协议书第二页右上角亲笔注明：“乙方自愿将摊位自2015年5月28日至2018年5月28日交于甲方统一经营。”，后双方于2018年3月26日签订补充协议，约定原告将上述3124、3125号摊位从2018年5月28日至2020年5月27日期间交由甲方统一经营。后被告已按约以10800元／年的租金标准向原告支付了两个摊位五年的租金，即截止至2020年5月28日的租金共54000元。本案所涉摊位现已不存在，被告已将三楼摊位全部拆除，于2017年5月整体出租与案外人用于酒店经营。 以上事实，有原、被告陈述，原告身份信息、被告营业执照，《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》、收款收据，不动产登记证书等证据予以佐证，经庭审质证，符合法律规定，本院予以确认和采信。 本院认为，一、关于合同的效力及法律关系问题。杨小平与汇利房产公司签订的两份《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据该协议的约定和具体的履行情况，杨小平租赁摊位但未实际使用摊位以发挥租赁物的价值，而是将摊位返租与汇利房产公司，从而获取固定的资金回报，其签订租赁合同的根本目的与租赁合同法律关系的构成要件不相符合，本案不属于租赁合同纠纷，故本院依法变更案由为合同纠纷。 二、关于原告请求的解除合同的问题。原告以其与汇利房产公司签订合同租赁摊位，现因摊位已客观不存在，合同根本目的不能实现为由，请求解除合同。汇利房产公司对解除合同无异议，同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原、被告双方对解除合同事宜已协商一致，故本院依法解除该合同。 三、关于原告诉请的返还剩余租金各45,000元，合计90,000元及支付违约金90,000元的问题。第一，关于剩余租金的计算年限和金额问题。原、被告签订的合同现因双方协商一致而解除，故原告有权请求被告退还未履行期限对应的款项。根据合同的约定，租赁期为20年，送10年，其中赠送的租期10年属于附赠，其应当建立在合同期限20年履行完毕的基础上，现该合同因双方协商一致而解除，故以20年期限为基数计算剩余期限更为合理。原告已支付金额为108,000元，被告仅支付了5年（截止2020年5月28日）的返租费用，则剩余期限为15年，由此计算剩余应退金额为81,000元。第二，关于原告请求支付违约金90,000元的问题。根据双方所签订协议第十条的约定，主要是对租赁期内单方解除合同的限制性约定，并约定了不退还剩余期限款项或双倍返还的违约后果。在本案中，双方签订的合同因协商一致而解除，不属于该条约定的违约情形，故对原告主张的支付违约金90,000元的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告杨小平与被告简阳汇利房地产开发有限公司于2015年5月25日签订的两份《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》； 二、被告简阳汇利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨小平返还81,000元； 三、驳回原告杨小平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,950元，由原告杨小平负担1,037.5元，被告简阳汇利房地产开发有限公司负担912.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 颂 二〇二〇年十月二十七日 书记员 饶治华