宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4558号原告：宁夏达盛行物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122596237569B。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：李某，宁夏言宗律师事务所律师。被告：吴某，宁夏回族自治区石嘴山市人，文化程度及职业不详，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏达盛行物业服务有限公司与被告吴某物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年4月1日至2019年12月31日期间物业服务费人民币2235元，电梯费人民币735元，欠费合计2970元；2.判令被告承担逾期物业费及电梯费所产生的违约金891元（由于合同约定的违约金按日费千分之三计算较多，本公司实际按所欠费额30%计算）；3.本案的诉讼费由被告承担。（1、2合计人民币3861元）。被告吴某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的相关诉讼权利。查明的事实经审理查明，本院确认如下事实：2017年1月10日，宁夏瑞泰房地产开发有限公司与原告就涉案小区的物业服务工作签订了《前期物业服务合同》，约定服务期限为2017年1月1日至2017年12月31日；2017年4月2日，原、被告又签订了《瑞泰·银都蓝湾前期物业服务合同》，由原告为贺兰县瑞泰·银都蓝湾小区提供物业服务，约定住宅物业服务费收费标准为1.5元/月/㎡，商业用房物业服务费收费标准为2元/月/㎡，电梯费收费标准为二层30元/户/月，每增加一层递增5元/户/月，业主未能按期足额交纳物业费、电梯费等费用的，应按每逾期一日按照所欠费用3‰的标准支付违约金，合同到期后由宁夏瑞泰房地产开发有限公司（开发商）与原告协商续签事宜。2018年2月1日，宁夏瑞泰房地产开发有限公司与原告就涉案小区的物业服务工作签订了《前期物业服务合同》，约定服务期限为2018年1月1日至2018年12月31日；2018年12月15日，宁夏瑞泰房地产开发有限公司与原告就涉案小区的物业服务工作续签了《前期物业服务合同》，约定服务期限为2019年1月1日至2020年12月31日。上述《前期物业服务合同》均在贺兰县物业管理中心进行了备案登记并对电梯费另行约定13层以上每三层增加5元/户/月。被告系贺兰县瑞泰·银都蓝湾小区36-2-301室房屋业主，该房屋建筑面积为88.69㎡。虽原、被告合同约定的收费标准为住宅物业服务费收费标准为1.5元/月/㎡，但合同履行过程中原告实际按照1.2元/月/㎡标准进行收费。被告欠缴2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业费、电梯费，经原告以张贴物业费催缴通知单、发送收费通知短信的方式向被告催收后，被告未予缴纳。现原告诉至法院，要求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原、被告之间以及原告与宁夏瑞泰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。原告为涉案小区提供了物业管理服务和电梯运营维护，被告应当按照合同约定支付物业服务费、电梯费，对于原告主张的2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业费、电梯费，按照双方约定，物业费计算为2235元（88.69㎡×1.2元/月/㎡×21个月）；电梯费计算为735元（35元/月×21个月）。故对于原告要求被告支付物业费2970元的诉请，本院依法予以支持。关于违约金，涉案合同约定被告未能按期足额交纳物业费应按每逾期一日按照所欠费用3‰的标准支付违约金，被告未及时交纳物业费的行为已构成违约，现原告自愿降低违约金按照欠费金额的30%计算，符合法律规定，故原告要求被告支付违约金891元的诉请，本院依法予以支持。被告吴某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十三条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：被告吴某向原告宁夏达盛行物业服务有限公司支付2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业费2235元、电梯费735元、违约金891元，共计3861元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告吴某负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 毛文亮 二〇二〇年十月九日书记员 曹佳贝附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十三条人民法院审理小额诉讼案件，本解释没有规定的，适用简易程序的其他规定。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。