云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初3427号原告:许锐，男，白族，1984年8月20日生，中专文化，个体户，云南省楚雄市人，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。委托诉讼代理人：蔡晓燕，云南鼎燊律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：伍德军，男，汉族，1973年9月26日生，大学文化，公司职员,云南省楚雄市人，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。被告：岳之元，男，汉族，1973年9月20日生，初中文化，无业,云南省楚雄市人，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。被告：赵明，男，汉族，1978年4月2日生，高中文化，个体户，云南省楚雄市人，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。三被告共同委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告许锐与被告伍德军、岳之元、赵明土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许锐及其委托诉讼代理人蔡晓燕，被告伍德军、岳之元及三被告共同委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许锐向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《土地租赁合同》无效；2.判令三被告共同返还原告已付租金30000元、保证金2000元，合计32000元；3.判令三被告赔偿原告经济损失49796元；4.诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年初，三被告称其与楚雄市东瓜镇永兴社区村民流转承租了位于永兴社区小河头土地若干，欲出租给原告经营鱼塘。2019年3月1日，双方签订《土地租赁合同》，约定：甲方出租给乙方使用的土地面积约为6亩（含两个鱼塘），租金每年30000元，保证金2000元。合同签订后，原告支付租金30000元、保证金2000元给三被告。并投入价值22956元活体鱼苗及搭建房屋产生费用26840余元。2019年3月27日，楚雄市东瓜镇国土资源所、永兴社区等相关部门将原告承租的鱼塘整顿填埋，拆除了原告搭建的附着物。后原告多次联系三被告询问原因，其拒不理会。原告通过信访，经楚雄市委、东瓜镇政府、永兴社区答复，鱼塘被填是因三被告擅自改变耕地用途，执法部门依据《“大棚房”问题专项清理整治行动推进工作会议精神》的要求，开展农地非农化摸排整顿工作，对被告出租的鱼塘进行整顿填埋的行政行为。三被告的行为侵害了原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判决。被告伍德军、岳之元、赵明辩称：1.被告出租给原告的土地包括鱼塘及2.3亩土地，该出租地块未违反法律、行政法规的禁止性规定；本案合同并非全部无效，而是涉及鱼塘的部分无效；2.原、被告双方于2018年3月1日订立合同时，出租的土地为耕地，原告明知其未经土地管理部门批准，擅自改变土地用途，在承租的土地上开挖鱼塘属违法行为，仍然签订土地租赁合同，原告对合同的部分无效负有主要过错责任；3.涉案的鱼塘所占土地，于2019年3月27日填埋，在此之前，原告使用已接近满1年时间，原告要求返还已付租金3万元的诉请，不具有合法性和现实性，该诉请不能成立；4.原告出租的鱼塘，是用于垂钓，而非单纯的养殖经营，在鱼塘填埋前，原告已经把鱼打捞完，没有造成损失；5.原告为经营鱼塘建的房子，属于违法建设，原告应该为违建行为承担责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据：1.原告身份证复印件；2.《土地租赁合同》；3.微信支付记录、《施工合同》、《施工费用明细表》；4.照片4张；5.会议记录；6.录音资料。被告伍德军、岳之元、赵明针对其辩解提交以下证据：1.被告与楚雄市永兴社区王六一组《土地租赁合同》复印件一份；2.楚雄市东瓜社区永兴社区居委会《证明》复印件一份；3.照片打印件6张。经质证，被告对原告提交的证据1、2、4、5、6无异议，原告对被告提交的证据1、2及部分照片无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3，无其他证据印证，本院不予评判；被告提交的照片未提供原件比对，本院不予评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月6日，楚雄市村民小组召开关于平田、小河头土地流转一事一议会议，将该小组部分土地流转租赁给伍德军、岳之元、赵明经营。第二天，楚雄市（甲方）与被告伍德军、岳之元、赵明签订《土地租赁合同》，约定：甲方将本村88.906亩土地以每亩每年1500元的租金标准出租给乙方使用，租赁期限20年，自2016年12月10日起至2036年12月10日止。后三被告在租赁土地上挖了一个3.7亩左右的鱼塘，其余土地用于经营苗圃。2018年3月1日，被告伍德军、岳之元、赵明（甲方）与原告许锐（乙方）签订《土地租赁合同》，甲方将其坐落于楚雄市小河头的鱼塘及鱼塘边部分土地租给乙方经营使用，主要约定：一、甲方出租给乙方使用的土地面积约6亩（含两个鱼塘）；二、租赁期限自2018年4月1日至2028年3月31日；三、租金标准，每年30000元，每三年上浮10%；四、租金支付方式，每年3月25日前的一星期内支付；五、乙方支付甲方10000元定金后，甲方开挖鱼塘，支付第一年租金时乙方支付甲方2000元保证金，租赁期满交清电费，甲方不计息无条件退还乙方；十、租赁期内政府及集体统一规划并征用该土地，乙方须无条件退还，甲方不计息按月退还乙方未使用租期已交的租金不承担任何损失；还约定了其他权利义务及违约责任。原告向被告支付保证金2000元及租金30000元。三被告将租赁的鱼塘及鱼塘边土地交付原告使用，原告搭建了房屋、铺设道路，供人垂钓。2019年1月30日，楚雄市开发区管委会召开会议，传达省州“大棚房”问题专项清理整治行动推进工作会议精神。同年3月20日，永兴社区口头通知原、被告，要求5天内将鱼塘内的鱼打完运走，自行拆除土地上的临时设施，社区将对鱼塘进行填埋处理。3月24日原告对鱼塘的鱼进行打捞处理，拆除了鱼塘周边的附属设施。3月27日，永兴社区对鱼塘进行了填埋。本案通过庭审，双方当事人争议的焦点是：一、原、被告签订的《土地租赁协议》全部无效还是部分无效？二、三被告是否应当全额返还原告租金及赔偿经济损失？针对争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十条的规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。第三十七条规定，禁止占用永久基本农田发展林果和挖塘养鱼。《农村土地经营权流转管理办法》第十二条规定，受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。第二十一条规定，承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包经营管理部门各备案一份。虽然楚雄市与三被告签订的《土地租赁合同》经过村民一事一议会议决定，但未报乡（镇）人民政府农村土地承包经营管理部门备案，违反了相关法律法规的规定。三被告在流转土地上建苗圃、挖鱼塘的行为改变了流转土地的农业用途，且租赁期限超过农村承包土地经营权期限，三被告与原告签订的《土地租赁协议》全部无效。针对争议焦点二，本院认为，虽然双方签订的《土地租赁协议》无效，但原告实际使用了租赁的鱼塘，并由此获得了相关收益，原告已经使用的时间的租金不应退还。三被告应当退还原告2019年3月21日至2019年3月31日未使用的租金904元（30000元÷365天×11天）、保证金2000元。原告搭建的房屋，铺设道路未经相关部门审批，系非法建筑，因政府部门“大棚房”问题专项清理整治行动被拆除，由此造成的经济损失应由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第三十条、第三十七条、《农村土地经营权流转管理办法》第十二条、第二十一条之规定，判决如下：一、原告许锐与被告伍德军、岳之元、赵明于2018年3月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、由被告伍德军、岳之元、赵明于本判决生效之日起三日内退还原告许锐剩余租金904元、保证金2000元；三、驳回原告许锐的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取922元，由原告许锐负担722元（已交），由被告伍德军、岳之元、赵明负担200元（未交，限本判决生效之日起三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  郑云山二〇二〇年十月十四日书记员  贾忠会