广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0312民初3258号 原告：桂林某某房地产投资有限责任公司，住广西桂林市临桂区，统一社会信用代码：914503227852*。 法定代表人：蒋某某，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李兰娟，广西迈泰律师事务所律师。 被告：崔某某，男，汉族，1983年4月2日生，住北京市通州区。 原告桂林某某房地产投资有限责任公司与被告崔某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员文威于2020年9月22日公开开庭进行了独任审理，书记员石蓝担任法庭记录。原告桂林某某房地产投资有限责任公司的委托诉讼代理人李兰娟到庭参加诉讼。被告崔某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告桂林某某房地产投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令向原告支付逾期购房款250,000元、违约金19,186元（以逾期应付款为基数，按每日万分之二计算，从被告逾期之日暂计至2020年6月30日，之后违约金计至实际付清之日止）；2、判决被告赔偿原告律师代理费损失8,000元；上述1、2项金额合计人民币277,186元。 事实与理由：2018年5月23日，原被告双方在桂林市临桂区份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告所开发的位于桂林市临桂区 临桂镇*层02号房（商品房预售许可证号为临房预售字,2018-036号）出售给被告，约定合同总价款为人民币359842元，买受人即被告选择按揭付款的方式支付购房款，于签订本合同时支付总房款的20%以上人民币74,842元，余款285,000元于签订合同之日起30日内以银行贷款方式支付。合同第七条逾期付款责任约定：如买受人未按约定时间付款，逾期在90日内，应按日计算支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同并经出卖人同意的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止按日万分之二向出卖人支付违约金；补充协议第九条关于合同解除或终止第8款约定：若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等）均由买受人承担。该补充协议还约定，补充协议与《商品房买卖合同》约定有冲突的，以补充协议为准。 上述商品房买卖合同及补充协议签订后，被告于合同签订当日支付了74,842元首付款，余款285,000元由被告向银行申请按揭贷款。按约定，被告最迟应于2018年7月2日前以银行贷款支付给原告，但因被告本人原因无法获得银行贷款，须按约定的期限一次性付清剩余购房款，但被告未能一次性付清剩余房款。2018年11月28日被告支付了35,000元，仍有剩余逾期房款250,000元未付，截至2020年6月30日已逾期未付达363天，期间，虽经原告多次催促并告知违约后果，但对方均未能付清剩余房款。 原告认为，原被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，被告的逾期不付款行为已构成了违约，原告为了维护自身的合法权益，现起诉至 人民法院，请求判令被告向原告支付逾期购房款250,000元、违约金19,186元（以逾期应付款为基数，按每日万分之二计算，从被告逾期之日暂计至2020年6月30日，之后违约金计至实际付清之日止）和赔偿原告律师代理费损失8,000元共计人民币277,186元，恳请人民法院支持原告的上述请求。 被告崔某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其未向本院提供任何证据材料，于2020年9月22日向本院提交书面答辩状辩称：一、原告提出的事实和理由不符实际情形，被告愿意继续履行合同，但不同意承担违约金及律师费，理由如下：被告经朋友介绍，于2018年去原告开发的彰泰滟澜山项目及售楼处了解情况。因综合考虑被告的实际经济状况，再三向售楼处咨询桂林市银行的按揭政策。售楼处当时负责接待被告的置业顾问申美玲见被告有购买意愿，经过核实被告征信、资产现状及负债比后，多次向被告确认能够顺利通过银行按揭面签并放款。在此前提下，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，随后被告即回北京按售楼处提供的清单准备各项按揭材料。但是当被告于2018年5月与售楼处介绍的合作银行（柳州银行）接洽过程中，被柳州银行告知不符合本行按揭条件，建议到其他银行办理。被告告知置业顾问后，其又推荐了另一个合作银行（建设银行），经过一番交涉后继续被拒贷，如此往返数家银行。最后更换了一个新置业顾问陆丽丽，推荐的桂林银行。桂林银行表示按现行政策，楼市调控力度加大并有银行自身风控需要，建议被告补交一成首付款，即人民币35,000元，在银行和开发商置业顾问双重建议下，被告于2018年11月28日补充首付款人民币35,000元，至此被告已经实际支付总房款30%。但是后来依然是贷款申请未通过。被告认为：依法成立的合同受法律保护，合同条款对当事人双方均有约束力。但是原告置业顾问在充分了解被告实际财务状况及履行能力的情形下：再三明确告知能通过 放贷并推荐被告办理银行按揭，以促成交易行为的完成，隐瞒了桂林相关银行的实际按揭政策，过错在先，使被告一年多次往返异地，造成被告精力、经济重大损失。如果按房产买卖实际交易规则及交易习惯，如果被告承担违约责任而不追究原告虚假告知行为，实属不当并显失公平。其次，被告一直愿意与原告协商合理解决方案，原告与被告联系的置业顾问先后两次通知被告于2019年7月22日及2020年6月30日前补足房款，由此不承担任何责任，并且被告于2018年11月28日又补交了10%房款；第二次即2020年6月30日前，因为众所周知的疫情原因，答辩人筹款能力及收入受到严重影响，亦无法凑齐房款。二、考虑交易秩序及公平原则，被告愿意配合原告实际履行合同。被告提议于2021年4月1日前补足全部购房款，考虑到原告方过错在先及合同救济因素，在2021年4月1日前，双方互不追究违约责任。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告崔某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交相关证据，视为其已放弃举证、质证的权利。原告桂林某某房地产投资有限责任公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2018年5月23日原告桂林某某房地产投资有限责任公司与被告崔某某签订了合同编号为ＬＧ2018009026的《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定被告崔某某购买位于桂林市临桂区商品房，建筑面积共78.05㎡，套内建筑面积为56.77㎡，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6338.59元，总金额 5/8 359,842元。双方当事人约定，买受人的付款方式为按揭付款，即买受人于签订本合同时支付总房款的20%以上计人民币74,842元，余款计285,000元，于签订本合同之日起30日内以银行贷款方式支付。买受人的逾期付款的违约责任:按逾期时间，分别处理（不做累加），即逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。补充协议第九条关于合同解除或终止第8款约定：若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等）均由买受人承担。该补充协议还约定，补充协议与《商品房买卖合同》约定有冲突的，以补充协议为准。合同及其补充协议签订当日，被告崔某某已向原告支付商品房预收款74,842元。2018年7月16日，原告向被告发出《催促履行合同义务的函》，要求被告按约支付剩余款项。2018年11月28日，被告向原告支付了35,000元的房款。至此，被告尚欠原告250,000元房款未付。 另查明，原告为实现对被告的债权，与广西迈泰律师事务所签订《委托代理合同》，针对本案支付律师费8,000元。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原告桂林某某房地产投资有限责任公司与被告崔某某签订的《商品房买卖合同》及附件《商品房买卖合同 补充协议》，是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事人双方均应依法按照约定履行自己的义务。本案中，原告某某房地产投资有限责任公司，已按约定向桂林市临桂区房地产管理所进行了备案，被告也应当按约定履行支付义务，且双方均有意愿继续履行涉案合同。因此，原告要求被告继续履行合同，向原告支付未付房款250,000元的诉请，本院予以支持。 关于违约金和律师代理费的承担的问题。被告未能获得银行按揭贷款后，应按合同的约定于合同签订之日起30日内将房款250,000元交纳给原告，但被告仅分别于2018年5月23日支付了74,842元，于2018年11月28日支付了35,000元，余下的250,000元至今未能支付给原告，因此，按照合同“买受人的逾期付款的违约责任按逾期时间分别处理（不做累加），即逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”的约定，被告应向原告支付违约金。（以250,000元为基数从2018年6月22日起按日利率万分之二计算至付清款项之日止）。因《商品房买卖合同补充协议》约定“因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等）均由买受人承担。”因此，原告为本次诉讼支出的律师费8,000元，应由被告承担。 综上所述，根据综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、判令被告崔某某向原告桂林某某房地产投资有限责任公司支付逾期购房款250,000元； 二、被告崔某某支付违约金（以250,000元为基数从2018年6月22日起按日利率万分之二计算至付清款项之日止）给原告桂林某某房地产投资有限责任公司； 三、被告崔某某支付律师费8,000元给原告桂林某某房地产投资有限责任公司。 案件受理费5,458元，依法减半收取2,729元，由被告崔某某负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5458元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  文威 二〇二〇年十月十三日 书记员  石蓝