黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终321号上诉人（原审原告）：郑玉杰，女，1963年8月1日出生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：祝欣荣，黑龙江龙汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵凤英，黑龙江新时达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳靓南，女，1981年10月12日出生，汉族，黑龙江工程学院老师，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：宋国凤，女，1958年4月13日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。上述二人共同的委托诉讼代理人：荆长玉，黑龙江运华律师事务所律师。上诉人郑玉杰因与被上诉人柳靓南、宋国凤房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑玉杰及其委托诉讼代理人祝欣荣，被上诉人柳靓南、宋国凤及其共同的委托诉讼代理人荆长玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑玉杰上诉请求：1.撤销黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初2167号民事判决；2.改判支持郑玉杰的一审诉讼请求。主要事实与理由：郑玉杰虽与柳靓南签订购房协议，但2018年11月其发现所预购的房屋及温室、大棚将被拆迁整治，面积将变少，宋国凤及柳靓南隐瞒了上述重大事实，该事实影响了交易价格，于是郑玉杰要求不再购买房屋，返还定金，但对方不予返还。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十二、一百五十条，未支持郑玉杰诉讼请求属于适用法律错误，应予纠正。柳靓南与宋国凤辩称：黑龙江省红旗农场（以下简称红旗农场）就案涉房屋下达整治通知，系在双方签订购房协议之后，柳靓南与宋国凤知道案涉房屋将被整治后第一时间通知了郑玉杰，因此柳靓南与宋国凤并未刻意隐瞒案涉房屋将被整治的事实。同时，红旗农场对案涉房屋部分看护房进行整治时，亦对承包户进行了充分补偿，因此即使案涉房屋经过整治，郑玉杰的利益也不会受到影响，因此双方自愿协商签订的购房协议应当遵守。郑玉杰向一审法院起诉请求：1.柳靓南、宋国凤返还定金50,000.00元；2.诉讼费由柳靓南、宋国凤承担。本案在审理过程中，郑玉杰变更第一项诉讼请求为：柳靓南、宋国凤返还定金50,000.00元，并支付2018年10月2日之后的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算至给付时止，如审判之后一个月，柳靓南、宋国凤不返还给郑玉杰定金，郑玉杰要求利息翻倍计算。一审法院认定事实：2018年10月2日，郑玉杰去黑龙江省北大荒农业园E09区看房，与宋国凤商定购买涉案房屋，同时通过微信交付购房定金10,000.00元，又于同月14日通过微信交付定金10,000.00元。同月26日，郑玉杰与柳靓南签订了购房协议，约定郑玉杰购买柳靓南、宋国凤位于红旗农场望哈作业区E09号的房屋，包括建筑面积80平方米的房屋、温室128平方米、钢骨架大棚2栋1,200平方米，房屋售价750,000.00元；郑玉杰支付50,000.00元给柳靓南、宋国凤作为购房定金，已支付20,000.00元，其余30,000.00元于2018年10月29日前交付，其余房款700,000.00元于2018年12月10日前一次性交付，逾期未付清余款视为郑玉杰放弃购买房屋，柳靓南、宋国凤有权终止合同，定金50,000.00元不予退还，柳靓南、宋国凤违约双倍返还定金。2018年10月29日郑玉杰又向宋国凤支付了30,000.00元定金。2018年12月3日郑玉杰最后一次通知宋国凤，不购买涉案房屋了，同时要求柳靓南、宋国凤返还定金。2019年1月15日，郑玉杰与案外人王维华签订购房协议，购买了柳靓南、宋国凤同一农业园A区副02号房屋。2019年2月15日，黑龙江省红旗农场下发文件即《关于下发的通知》，同月19日又发出《限期搬离通知》。一审法院认为，郑玉杰与柳靓南、宋国凤签订的购房协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，受法律保护，双方均应依约履行各自义务。本案中，当事人在购房协议中明确50,000.00元是“定金”，且明确约定了定金罚则的适用，故本案应适用定金罚则，并依据“定金”的法律规定进行裁判。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。本案中，郑玉杰于2018年10月29日将定金全部交齐，故定金成立并生效。郑玉杰主张所购房屋因80平方米变为30平方米为性质的改变，且承认另购房屋只花了450,000.00元，与购买柳靓南、宋国凤的房屋相比感觉价格合理，故不购买涉案房屋的。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一七条“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同”之规定，郑玉杰是在签订购房协议并支付定金后，向柳靓南、宋国凤提出不购买涉案房屋，其未能举示证据证明不购买涉案房屋具有法定原因，故应承担相应的不利后果。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，本案中主合同约定的房屋总价款为750,000.00元，定金为50,000.00元，并未超出法律规定应为有效，予以支持。判决：驳回郑玉杰的诉讼请求。一审案件受理费1,050.00元，减半收取计525.00元，由郑玉杰负担。二审期间，柳靓南与宋国凤围绕其上诉请求向本院提交了以下二组证据：第一组证据：整改通知2份、微信聊天记录1份。意在证明：整改通知系在双方交易完成之后，柳靓南与宋国凤接到要整改的内容后及时通知郑玉杰不存在隐瞒。郑玉杰的质证意见为：对上述证据真实性无异议，对意在证明问题有异议。上述通知下达当天并未通知郑玉杰，同时能够证实案涉房屋要被整改、拆迁的事实。微信聊天记录能证实柳靓南与宋国凤不仅隐瞒了案涉房屋将被整改拆迁的事实，还引导郑玉杰继续购买诉争房屋。第二组证据：柳靓南与宋国凤与红旗农场达成的补偿协议及补偿款到账明细。意在证明：案涉合同如果得到履行，郑玉杰的合法利益能得到足额补偿，整改和拆迁并不构成影响合同履行的障碍。本院认证意见为：柳靓南与宋国凤所举上述证据，与本案焦点问题不具有关联性，本院不予采信。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为,本案的焦点问题是：柳靓南与宋国凤应否返还案涉定金。郑玉杰与柳靓南签订的购房协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该购房协议约定，郑玉杰向柳靓南交付50,000.00元作为定金，因定金合同系实践性合同，交付时成立并生效，郑玉杰于2018年10月29日将定金全部交齐，本案定金条款亦发生法律效力，已经对双方产生法律约束力。根据双方约定，郑玉杰有义务于2018年12月10日前，将剩余房款700,000.00元一次性交付柳靓南，“逾期未付清余款视为郑玉杰放弃购买房屋，柳靓南有权终止合同，定金50,000.00元不予退还，柳靓南违约双倍返还定金。”从上述约定内容看，双方所约定的定金性质，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一七条有关“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除合同”规定，即为解约定金，也就是说，只要郑玉杰逾期付清案涉房款，合同解除，案涉定金罚则即产生法律效力，不以是否存在法定事由为必要条件，郑玉杰主张其放弃购房，系因柳靓南、宋国凤隐瞒事实，但其并未在法定期限内，以欺诈、胁迫等事由行使撤销权，撤销案涉协议，在该协议并未撤销的情况下，郑玉杰最终并未购买案涉房屋，而是以更低价格购买了案外人王维华的房产，未能按照合同约定如期付清剩余房款，已经满足了双方约定的不予返还定金的条件，因此，郑玉杰主张其未履行合同具有法定事由不能成立，一审法院判令柳靓南与宋国凤不予返还案涉定金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。郑玉杰上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费525.00元,由郑玉杰负担。本判决为终审判决。审判长  王景波审判员  董力源审判员  苏 倡二〇二〇年十月三十日书记员  赵德峥