山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初4299号原告：济南市天桥区金冠花园业主委员会，住所地济南市。负责人：展建国，主任。原告：济南文成物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：李维臻，总经理。委托诉讼代理人：周肖言，系该公司职工，女，1990年1月5日出生，汉族，住山东省栖霞市。以上两原告共同委托诉讼代理人：徐秀秀，山东圣义事务所律师。被告：中国铁塔股份有限公司济南市分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370103307115363H。法定代表人：王军，总经理。委托诉讼代理人：李成鑫，山东博翰源事务所律师。委托诉讼代理人：吴兰征，山东博翰源事务所律师。原告济南市天桥区金冠花园业主委员会（以下简称金冠花园业委会）、济南文成物业管理有限公司（以下简称文成物业公司）与被告中国铁塔股份有限公司济南市分公司（以下简称铁塔济南分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后金冠花园业委会退出诉讼。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文成物业委托诉讼代理人周肖言、徐秀秀,被告铁塔公司济南分公司委托诉讼代理人李成鑫、吴兰征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。文成物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告自2019年1月1日起与原告存在的租赁关系。2、请求依法判令被告支付原告租金暂计5万元（自2019年1月1日起至本判决生效之日止）。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：济南市天桥区金冠花园小区三号楼13、14层是归金冠花园小区业主所有的共有部位，金冠花园小区前期物业服务企业山东建银物业发展有限公司(以下简称建银物业公司)将金冠花园小区14层约16平方米出租给被告，被告用于存放设备，被告向建银物业公司支付租赁费用。2017年11月15日，金冠花园小区通过业主大会决定解聘建银物业公司，并且选聘原告文成物业公司为金冠花园小区进行服务。因建银物业公司拒绝撤离金冠花园小区，致金冠花园业委会起诉至天桥区人民法院要求前期物业进行撤离，后经天桥区人民法院出具判决，判令建银物业公司撤离金冠花园小区，该判决已生效。原告与建银物业公司于2019年1月1日办理交接完毕。金冠花园小区的物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施已委托原告文成物业公司进行经营管理。2019年1月1日后，两原告多次要求与被告签订租赁合同支付租赁费用，被告于2019年5月27日回函表示同意15日内与原告签订租赁合同，并向原告支付租赁费用，但承诺期限到期后被告拒绝补签合同及支付租赁费用。铁塔济南市分公司辩称，其一、原告金冠花园业委会未经业主大会授权，无权提起诉讼。根据《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：…（七）有关共有和共同管理权利的其它重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《物业管理条例》第十五条规定业委会的职责为：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。本案属于利用共有部分从事经营性活动，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因原告业委会未经业主大会表决通过，也未提交其获得了代表业主签订合同、收取租金的授权，故其无权提起本案诉讼。其二、铁塔济南市分公司与建银物业公司签订的租赁合同合法有效，文成物业公司承继了建银物业公司在合同中的权利义务。铁塔济南市分公司与建银物业公司签订的租赁合同是合法有效的。根据铁塔济南市分公司与建银物业公司所签订的合同第七条第7.4第（2）项之规定，协议期内，场地的所有权人或经营管理权人发生变更的，本合同对新的所有权人或经营管理权人继续有效，新的所有权人或经营管理权人承继本合同甲方（建银物业）的所有权利义务。根据原告在诉状中所述，原告文成物业公司自2019年1月1日起受托对金冠花园小区进行经营管理。故，文成物业公司承继建银物业公司与铁塔济南市分公司之前所签订合同中的权利义务。其三、文成物业公司并非涉案小区的所有权人，其在本案中的主体不适格。其四、铁塔济南市分公司已按合同约定足额支付了租金，原告要求铁塔济南市分公司支付租金没有任何依据。根据答辩人与建银物业公司签订的租赁合同约定,铁塔济南市分公司的租金支付时间为2021年12月，现未到合同约定的租金支付日期。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2018年12月4日，建银物业公司（出租方）与铁塔济南分公司（承租方）签订《金冠花园基站管理服务合同》，约定建银物业公司向铁塔济南分公司提供位于金冠花园临街3号楼楼顶12平米场地作为自建基站。该场地协议期5年，自2018年12月11日-2023年12月10日，合同期内物业管理费总计152975元。付款方式：由建银物业公司开出合法税务企业管理服务性物业管理费发票，乙方通过银行转账方式支付。付款时限：物业管理费结算方式为【3+2】，即2018年12月支付前三年物业管理费共计91785元，2021年12月支付后两年物业管理费61190元。《金冠花园基站管理服务合同》第七条第7.4（2）项约定，协议期内，场地的所有权人或经营管理权人发生变更的，本合同对变更后新的所有权人或经营管理权人继续有效，新的所有权人或经营管理权人承继本合同甲方（建银物业公司）的所有权利义务。建银物业公司应向新的所有权人或经营管理权人如实告知场地使用情况、本合同的签订及履行，并作好交接工作，不得影响铁塔济南分公司的正常使用。2018年12月5日，建银物业公司向铁塔济南分公司出具发票。2018年12月10日，铁塔济南分公司向建银物业公司转账91785元。2018年，金冠花园业委会与文成物业公司以建银物业公司为被告向我院提起诉讼，要求建银物业公司撤离金冠花园小区物业服务区域。我院出具（2018）鲁0105民初504号民事判决书,判决建银物业公司撤离金冠花园小区。建银物业公司不服判决向中级人民法院提起上诉，后2018年12月26日撤回上诉。2018年12月31日,金冠花园业委会发出关于更换物业服务企业的公告，告知全体业主建银物业公司于2018年12月31日前正式结束金冠花园小区物业服务及一切管理业务。自2019年1月1日起，文成物业公司正式开始在金冠花园小区开展物业管理服务。本院认为，本案系租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。本案中，建银物业公司虽经法院判决撤离金冠花园，但在判决生效之前与铁塔济南分公司签订《金冠花园基站管理服务合同》，文成物业公司接管金冠花园小区物业服务后，未要求解除上述合同,并在本案中要求铁塔济南分公司支付租金，应视为文成物业公司同意继续将涉案区域租赁给铁塔济南分公司，同时，铁塔济南分公司自2018年12月至今亦在持续使用涉案场地，故本院对文成物业公司请求确认其与铁塔济南分公司自2019年1月1日起存在租赁关系的诉请予以支持。文成物业公司要求铁塔济南分公司支付租金，因铁塔济南分公司将2018年12月份至2021年11月份的物业管理费（租金）按合同约定交纳给建银物业公司，其已按约履行了支付义务，故本院对文成物业公司该诉请不予支持。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条款、第一百四十二条规定，判决如下：一、济南文成物业管理有限公司与被告中国铁塔股份有限公司济南市分公司自2019年1月1日起存在租赁关系。二、驳回济南文成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计525元，由济南文成物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年十月十二日书记员 孔祥阜