广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8699号上诉人（原审被告）：陈志雄，男，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区北滘镇群艺家具有限公司，住所地佛山市顺德区。法定代表人：陈志雄,男，住广东省佛山市顺德区。两上诉人共同委托诉讼代理人：梁海玲，广东长航律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：何淑娟，广东长航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：钟永锋，男，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：万信成，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：何韵榆，广东仲马律师事务所实习律师。上诉人陈志雄、佛山市顺德区北滘镇群艺家具有限公司（下称群艺公司）因与被上诉人佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会（下称槎涌居委会）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初995号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈志雄、群艺公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判陈志雄、群艺公司无须向槎涌居委会返还土地并按照双方原签订的《土地有偿使用合同书》继续履行；2.撤销一审判决第二项中“陈志雄、群艺公司须向槎涌居委会支付暂计至2018年12月31日为115040.23元的占有使用费”，改判陈志雄、群艺公司无须向槎涌居委会支付该笔占有使用费；3.本案诉讼费用由槎涌居委会承担。事实和理由：一审法院认为陈志雄、群艺公司与槎涌居委会原签订的《土地有偿使用合同书》违反法律、行政法规的强制性规定而认定该合同书无效从而判决陈志雄、群艺公司须向槎涌居委会返还土地毫无依据，且该土地所有权并非属槎涌居委会，即使要求返还土地，亦不应向槎涌居委会返还。另，一审法院罔顾陈志雄、群艺公司已按原签订的《土地有偿使用合同书》支付占有使用费，现又要求陈志雄、群艺公司重复支付，显失公平。综上，请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人槎涌居委会答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。（一）槎涌居委会（合同中称出租方、甲方）与陈志雄、群艺公司（合同中称承租方、乙方）于2005年12月28日签订一份《土地有偿使用合同书》，约定甲方将位于槎涌工业区面积3920平方米（折合5.88亩）的土地给乙方有偿使用，土地使用年限为十年零一个月，即从2005年12月1日起至2015年12月31日止，租赁期间前五年的租金为每年每亩人民币15000元（即每年租金为人民币88200元），每隔五年调整一次，调整后的土地使用费为上年租金的基础上递增15%，以后以此类推。（二）陈志雄、群艺公司实际占有的土地面积为4741.94平方米（4445.72平方米+296.22平方米），折合7.11亩（4741.94平方米/666.67平方米）。一审法院依槎涌居委会申请委托佛山市测绘地理信息研究所对陈志雄、群艺公司占有的土地面积进行测绘，该所出具《厂房面积测绘成果报告书》，测绘结果为案涉厂房的总建基面积为4445.72平方米，总建筑面积6730.81平方米，空地面积296.22平方米。（三）双方签订以上合同书后，槎涌居委会依约将土地交陈志雄作工业用途使用，合同约定的使用期届满后，槎涌居委会与陈志雄、群艺公司没有签订新的合同，而陈志雄、群艺公司一直没有依约退还占有的土地也没有足额支付土地占有使用费。槎涌居委会于2018年1月25日向陈志雄发出《通知》，通知陈志雄按合同约定可以优先续约，如未能续约时，应在使用期届满之日起三十天内将地上建筑物及附着物处理及搬迁完毕，否则视为违约并承担违约责任，要求陈志雄在2018年3月31日前到槎涌居委会处协商处理。该通知由陈志雄于当天签收。群艺公司于2018年9月26日转账三笔102697.88元款项共计308093.64元给槎涌居委会。二、一审法院判决适用法律正确，陈志雄、群艺公司的上诉理由不能成立。关于陈志雄、群艺公司是否应当返还土地的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，案涉《土地有偿使用合同书》约定由槎涌居委会将集体的土地出租给陈志雄用于非农建设，但该土地未获得政府批准用于非农建设并取得建设用地使用权，故双方由此形成的土地租赁合同关系违反法律的强制性规定，案涉《土地有偿使用合同书》应当被认定为无效合同。因该租赁合同无效，陈志雄、群艺公司请求继续占有使用案涉土地并继续履行《土地有偿使用合同书》没有合法依据。且根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因此陈志雄、群艺公司应当向槎涌居委会返还土地。关于陈志雄、群艺公司是否应当支付占有使用费的问题。一审法院认为，虽案涉《土地有偿使用合同书》无效，但陈志雄、群艺公司实际占有案涉土地，根据公平原则，判令陈志雄、群艺公司向槎涌居委会支付占有期间的土地占有使用费于法有效。至于是否有重复支付的问题，一审法院根据实际占有的土地面积（4741.94平方米，折合7.11亩），参照《土地有偿使用合同书》中约定的土地使用费计算标准，计算得出陈志雄、群艺公司应向槎涌居委会支付2016年1月1日至2018年12月31日的土地占有使用费总额为423133.87元，扣除陈志雄、群艺公司已支付的308093.64元后，仍应支付115040.23元，并不存在要求重复支付的问题，故上诉理由不成立，陈志雄、群艺公司应当根据一审判决支付至土地实际返还之日止的占有使用费。基于以上的事实与理由，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。陈志雄、群艺公司的上诉理由不能成立，请二审法院驳回陈志雄、群艺公司的诉讼请求，依法维持原判。槎涌居委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈志雄、群艺公司立即向槎涌居委会交还涉案土地；2.判令陈志雄、群艺公司向槎涌居委会支付2016年1月至2018年12月土地占用费415506.36元，利息51112.11元（自2016年1月31日起按银行同期贷款利率计算，暂计算至2018年11月16日，应计算至陈志雄、群艺公司完全履行还款义务之日止），合计466618.47元；3.案件诉讼费用由陈志雄、群艺公司承担。槎涌居委会在诉讼中变更上述第2项诉讼请求：判令陈志雄、群艺公司向槎涌居委会支付2016年1月至2018年12月土地占用费545455.56元（按每亩每年40000元，占地4741.94平方米计算，应计算至陈志雄、群艺公司交还土地之日止），利息59799元（自2016年1月31日起按银行同期贷款利率计算，暂计算至2018年11月16日，并计算至陈志雄、群艺公司实际返还土地之日止），合计605254.56元。一审法院查明：2005年12月28日，槎涌居委会（合同中称出租方、甲方）与陈志雄（合同中称承租方、乙方）与签订一份《土地有偿使用合同书》，约定甲方将位于槎涌工业区面积3920平方米（折合5.88亩）的土地给乙方临时有偿使用，乙方有偿使用土地作工业用途，土地使用年限为十年零一个月，即从2005年12月1日起至2015年12月31日止，租金：头五年即2005年12月1日至2010年11月30日，每年每亩人民币15000元（即每年租金为人民币88200元），租金每隔五年调整一次，调整后的土地使用费为上年租金的基础上递增15%，以后如此类推；每年的租金在当年分两次交纳，1月31日前交一半，余下的一半在7月31日前付清，逾期缴交的应向甲方支付相当于人民银行贷款基率两倍利息的违约金;逾期一年仍未付清租金的，甲方有权解除本合同，由此造成的一切损失由乙方承担；租赁期内，地上建筑物及其附着物的所有权归乙方，乙方如要将它们抵押、转让、赠与或转让给第三方，则须征得甲方的书面同意，并依法办理有关手续，否则该行为无效，由此造成的一切损失由乙方承担；使用期届满，在同等条件下，乙方有优先续约权，如乙方未能续约，乙方应在使用期届满之日起三十天内，将地上建筑物及附着物处理或搬迁完毕，否则视乙方违约，乙方承担违约责任。双方签订上述合同书后，槎涌居委会依约将土地交陈志雄作工业用途使用。上述合同书约定的使用期限届满后，槎涌居委会、陈志雄没有签订新的合同。槎涌居委会于2018年1月25日向陈志雄发出《通知》，通知陈志雄按合同约定可以优先续约，如未能续约时，应在使用期届满之日起三十天内将地上建筑物及附着物处理及搬迁完毕，否则视为违约并应承担违约责任，要求陈志雄在2018年3月31日前到槎涌居委会处协商处理。该通知由陈志雄于当天签收。群艺公司于2018年9月26日转账三笔102697.88元款项给槎涌居委会。因陈志雄拒绝与槎涌居委会续签新合同，也不退还占有的土地，槎涌居委会遂向法院提起诉讼。法院依槎涌居委会申请委托佛山市测绘地理信息研究所对陈志雄、群艺公司占有的土地面积进行测绘，该所出具《厂房面积测绘成果报告书》，测绘结果为涉案厂房的总建基面积为4445.72平方米，总建筑面积6730.81平方米，空地面积296.22平方米。槎涌居委会为此垫付测量费11908元。另查，涉案土地为农业用地。陈志雄将涉案土地作为群艺公司的经营场所。一审法院认为，槎涌居委会与陈志雄签订《土地有偿使用合同书》，由槎涌居委会将集体所有的土地出租给陈志雄用于非农业建设，但槎涌居委会至法庭辩论终结前未能提供证据证实涉案土地已经政府批准用于非农业建设并取得建设用地使用权，故槎涌居委会将涉案土地出租给陈志雄用于非农建设，双方由此形成的土地租赁关系违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案《土地有偿使用合同书》依法无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因槎涌居委会与陈志雄签订的《土地有偿使用合同书》依法无效，故陈志雄、群艺公司依此取得土地应返还给槎涌居委会，槎涌居委会该主张有理，法院予以支持。考虑到群艺公司尚在涉案土地上开展经营活动，故应当给予适当的期限以便于其搬离涉案土地，故法院酌定槎涌居委会于判决发生法律效力之日起六十日内将涉案土地返还给槎涌居委会。关于占用费的计算及支付问题。槎涌居委会与陈志雄签订的《土地有偿使用合同书》依法无效，但陈志雄一直使用涉案土地至今，故陈志雄应向槎涌居委会支付占有使用费给槎涌居委会。根据佛山市测绘地理信息研究所出具《厂房面积测绘成果报告书》，陈志雄、群艺公司占有的土地面积为4741.94平方米（4445.72平方米+296.22平方米），折合7.11亩（4741.94平方米/666.67平方米）。占有使用土地费的计算方法可参照《土地有偿使用合同书》中约定的土地使用费标准计算，双方约定土地使用费前5年（2005年12月1日至2010年11月30日）租金为15000元/亩/年，即每年租金106650元，且每5年调整一次，调整后的租用在上年租金的基础上递增15%，故在2016年1月1日至2018年12月31日的占有使用费计算标准为19837.5元/亩/年(15000元/年×1.15×1.15)。因此陈志雄应向槎涌居委会支付2016年1月1日至2018年12月31日的占有使用费为423133.87元（19837.5元/亩/年×7.11亩×3年），扣减已支付的308093.64元（102697.88元×3），尚应支付115040.23元。自2019年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费按照386.42元/天（19837.5元/亩/年×7.11亩/365天）计算；实际返还之日迟于2020年11月30日，自2020年12月1日起以386.42元/天递增15%即444.38元/天标准计算，且每五年递增15%。槎涌居委会主张占有使用费计算标准超出部分，缺乏理据，法院不予支持。陈志雄为租赁合同的相对方，群艺公司为土地的实际使用人，故陈志雄、群艺公司应对上述占有使用费负共同清偿责任。因涉案合同为无效合同，且槎涌居委会、陈志雄双方对合同无效均有过错，故槎涌居委会因此受到的利息损失应自行承担，法院对槎涌居委会的该主张不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，缺席判决：一、陈志雄、群艺公司于判决发生法律效力之日起六十日内，将位于佛山市顺德区北滘镇槎涌工业区面积4741.94平方米的土地返还给槎涌居委会；二、陈志雄、群艺公司于判决发生法律效力之日起应，一次性向槎涌居委会支付占有使用费（暂计至2018年12月31日为115040.23元，自2019年1月1日起至实际返还土地之日止的占有使用费按照386.42元/天计算；自2020年12月1日起至实际返还土地之日止，以444.38元/天计算，且每五年递增15%）；三、驳回槎涌居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9852.54元，评估费11908元，两项合共21760.54元，由槎涌居委会负担7972.54元，由陈志雄、群艺公司共同负担13788元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为陈志雄、群艺公司应否向槎涌居委会返还案涉土地并支付相应占有使用费。本案中，槎涌居委会并未提供相关证据证明涉讼集体所有的土地已经政府批准用于非农建设或已取得相应建设用地使用权证书，槎涌居委会与陈志雄所签《土地有偿使用合同书》关于将案涉土地出租予陈志雄用于非农建设之约定因违反法律的强制性规定，依法无效，陈志雄、群艺公司继续占有使用案涉土地不具有相应合法依据，依法应向出租人槎涌居委会进行返还，陈志雄、群艺公司要求继续履行案涉《土地有偿使用合同书》的请求，理据不足，本院依法不予采纳。《土地有偿使用合同书》虽然无效，但陈志雄、群艺公司因实际占有使用案涉土地而获得占用利益，对此应支付相应占有使用费。至于该占有使用费的具体数额问题，根据佛山市测绘地理信息研究所出具的《厂房面积测绘成果报告书》关于陈志雄占用案涉土地面积为4741.94平方米，折合7.11亩（4741.94平方米/666.67平方米）的测绘结果，参照《土地有偿使用合同书》关于租金支付标准之约定，一审法院判令陈志雄支付自2016年1月1日至2018年12月31日的占有使用费115040.23元（15000元/亩/年×1.15×1.15×7.11亩×3年-308093.64元），并支付自2019年1月1日起至实际返还土地之日止按386.42元/天（19837.5元/亩/年×7.11亩/365天）计算，自2020年12月1日起至实际返还土地之日止按444.38元/天（386.42元/天×1.15）计算且每五年递增15%的占有使用费予槎涌居委会，合理有据。群艺公司作为案涉土地的实际使用人，对陈志雄所负前述占有使用费依法应承担共同清偿责任。一审法院对陈志雄支付的308093.64元款项已作相应扣减，陈志雄此外并未提供其他证据证明其已向槎涌居委会支付完毕前述案涉土地占有使用费，陈志雄、群艺公司关于一审法院重复计算占有使用费的主张，理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈志雄、群艺公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600.8元，由上诉人陈志雄、佛山市顺德区北滘镇群艺家具有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十月二十九日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏