广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初6510号 原告：徐玉芬，女，1972年6月9日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：仇胜平，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江少威，广西甲天下律师事务所律师。 被告：刘涛，男，1972年2月20日出生，汉族，住天津市红桥区。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 原告徐玉芬与被告刘涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告徐玉芬委托诉讼代理人江少威、被告刘涛委托诉讼代理人江森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠原告2020年4月份至2020年9月份的租金共计11771.5元，并补交2019年10月份至2020年3月份之间的租金差额996.05元；二、判令被告支付原告违约金2933.82元,以后的违约金以拖欠的租金为基数，按每日千分之三的标准计付，直至被告结清所有的租金之日止；三、本案诉讼费由被告承担。 原告向本院提出事实和理由：2012年12月14日，原告与被告签订了一份【泰宏·百旺都】租赁协议，协议中约定：原告将自己位于柳州市建筑面积为35.09平方米（本协议约定的房屋租赁面积为商品房买卖合同上注明的面积，实际面积以最终的房产证上确认的面积为准）的房屋租赁给被告用于酒店经营，租赁期限为12年，自2013年4月1日起至2025年3月31日止；首年租金为30元/平方米/月，即每月租金为1052.7元，以后房屋租金逐年递增，递增方式详见补充协议；从房屋交付之日起，原告给予被告6个月的免租期，被告于2013年9月20日以前开始预付首月租金，以后以此类推预付下月租金；被告承诺如果逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠租金额的千分之三向原告支付违约金，逾期三个月未支付租金的，原告可解除本协议。同日，针对租金的递增方式，原告又与被告签订了一份《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充协议，约定租金从2015年4月1日起递增为35元/平方米/月，以后每届满一年，每月每平方米租金递增5元。2013年8月7日，原告再次与被告签订了一份《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充条款，在该补充条款中，双方确认原告出租的房屋的建筑面积为36.22平方米，从2015年7月1日起租金递增至35元/平方米/月，以后每届满一年，每月每平方米租金递增5元，从2019年7月1日起，原告的租金递增至55元/平方米/月。由于被告经营不善，要求业主下调租金，所以2018年6月24日应被告的要求，原告与被告签订了《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充协议二，该协议中双方同意承租方由被告变更为柳州市柳北区昊坤大酒店，双方约定从2019年7月1日起至2021年6月30日止的租金单价统一调整为50元/平方米/月。补充协议签订后，被告每月均按50元/平方米的标准，即每月1811元向原告支付月租金至2019年9月份，但是从2019年10月1日起，被告单方按45元/平方米的标准，计付原告租金至2020年3月15日（2020年3月份拖欠半个月租金），因此自2019年10月至2020年2月产生租金差额996.05元，且被告自2020年4月份起再也没有支付租金给原告，拖欠租金共计11771.5元。原告认为，双方签订的房屋租赁协议是合法、有效的，双方应按协议的约定履行义务。现被告单方要求原告降低租金，拖欠租金，没有任何法律依据，已构成违约，根据双方的约定，被告还应支付违约金2933.82元。另外，根据工商登记信息表明，柳州市柳北区昊坤大酒店于2014年1月17日成立，于2019年10月10日登记注销，而被告为该酒店的经营者。 被告辩称：认可原告诉称的事实，但不同意本案适用小额诉讼程序审理，本案诉请并不是非常清楚，案涉租赁房屋存在漏水等质量问题，原告并没有履行维修义务，由于疫情的影响及房屋质量问题造成经营困难，现在柳州市柳北区昊坤大酒店的投资方已经向银行申请贷款进行周转，酒店已经加盟维也纳，困难只是暂时的；被告在疫情后支付的租金并不是用于支付2、3月份的租金，2、3月份的租金根据法律的相关适用精神在疫情期间应当减免，而且在（2020）桂0205民初1186号案件中已经判决2月至5月的租金应当减半；原告主张的违约金过高，（2020）桂0205民初1186号案件中判决违约金的计算按10%计算；案涉房屋存在质量问题，原告应当承担违约责任。综上所述，请求驳回原告的全部诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据。 根据当事人陈述及举证，本院对原告诉称的事实予以确认。 另查明：2019年7月1日，被告经营的柳州市柳北区昊坤大酒店向原告发出《至昊坤大酒店业主的一封函》，函告昊坤大酒店业主：因酒店行业市场竞争激烈，致使酒店经营处于亏损状态，鉴于此种情况以及房屋存在严重质量问题导致卫生间墙壁和天花板渗水，故提出租金调整方案：1.与各业主重新签订租赁合同，租金按照30元/㎡的标准计算；2．全体业主以各自物业的产权作为投资入股酒店。针对上述函件，原告未回函答复同意函件中提出的租金调整方案，被告亦未提供证据证明案涉租赁房屋存在质量问题。 被告已向原告支付2019年10月至2020年3月的租金共计7334.55元。 2020年1月24日，广西壮族自治区新冠××疫情防控工作领导小组发布通告：广西区范围内于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为三级响应。2020年6月起，广西区范围内的新冠××疫情得到有效控制，各地已复工复产。 本院认为：本案事实清楚，权利义务关系明确，双方当事人对责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧，案件标的额亦在小额诉讼程序规定的限额内，因此本案依法应当适用小额诉讼程序进行审理。 原、被告在平等自愿的基础上签订的《【泰宏·百旺都】租赁协议》及相应的补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的效力性强制性规定，没有违背公序良俗，应当认定为有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然柳州市柳北区昊坤大酒店于2019年7月1日以酒店行业市场竞争激烈致使酒店经营处于亏损状态以及房屋存在严重质量问题导致天花板渗水等为由提出租金调整方案，但原告并未同意其提出的租金调整方案，被告亦无证据证明案涉租赁房屋存在质量问题，故原、被告双方之间的权利义务仍应按照此前的合同约定执行。但鉴于新冠××疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，政府及有关部门采取相应疫情防控措施，疫情最严重期间为全民居家隔离至之后尽量不出门。被告租赁原告的房屋用于经营酒店，在疫情期间，合同目的不能完全实现，营业收入产生重大损失，根据公平原则，疫情期间的租金应按约定标准（50元／平方米／月×36.22平方米＝1811元）酌情减半收取为宜，但新冠××疫情得到有效控制，各地复工复产后，被告仍应按合同约定履行给付租金义务。因此，被告向原告支付的租金应分段计算如下：1.2019年10月至2020年1月租金为：1811元×4个月＝7244元（该期间有8日处于新冠××疫情严峻期，作为其他疫情期间租金减半收取的综合考量依据）；2.2020年2月至5月租金为：1811元×4个月÷2＝3622元；3.2020年6月至9月租金为：1811元×4个月＝7244元，以上三项共计18110元，扣除被告已向原告支付2019年10月至2020年3月期间的租金7334.55元，被告应向原告补齐租金10775.45元，对原告超出上述范围的租金诉请，本院不予支持。 关于原告的违约金主张，本院认为，被告承租原告的房屋系用于经营酒店，在新冠××疫情期间，由于行业的特殊性，被告营业收入产生重大损失，根据公平原则，违约金应酌情减少至被告应向原告支付的租金的10%为宜，即10775.45元×10%＝1077.55元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘涛应向原告徐玉芬支付租金10775.45元、违约金1077.55元； 二、驳回原告徐玉芬其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取为96元（原告徐玉芬已预交），由原告徐玉芬负担24元，由被告刘涛负担72元。 本判决为终审判决。 审 判 员 卓小萍 二〇二〇年十月十二日 法官助理 魏亚引 书 记 员 郑 静