贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5363号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：邓建辉，男，1974年9月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：雷寿敏，女，1972年1月9日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。邓建辉、雷寿敏委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师。邓建辉、雷寿敏委托诉讼代理人（一般授权）：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人邓建辉、雷寿敏与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回邓建辉、雷寿敏要求支付逾期办证违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费由邓建辉、雷寿敏承担。事实及理由：1.根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为邓建辉、雷寿敏办理产权转移登记，需以邓建辉、雷寿敏缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在邓建辉、雷寿敏未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐邓建辉、雷寿敏相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。邓建辉、雷寿敏提交资料起至今并未超过360日，上诉人不应承担违约责任。一审认定邓建辉、雷寿敏于办理入住手续时已提交完毕相关资料无事实依据。2.案涉房屋已交付邓建辉、雷寿敏使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。上诉人邓建辉、雷寿敏上诉请求：撤销一审判决第三项，改判碧阳置业公司退还二上诉人三通费3285元及占用期间的利息暂计623.00元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年2月4日起计算至三通费清偿完毕之日止）；本案一审、二审全部诉讼费用由碧阳置业公司承担。事实及理由：碧阳置业公司向邓建辉、雷寿敏收取各项开户费及交易费3285元无事实和法律依据，应予以退还。同时，因上述费用代收无法律依据，邓建辉、雷寿敏可以基于代收理由不成立随时要求碧阳置业公司返还。且碧阳置业公司代收邓建辉、雷寿敏各项开户费及交易费3285元，双方事实上形成委托合同法律关系，该委托合同法律关系没有约定期限，碧阳置业公司也未明确告知邓建辉、雷寿敏是向何部门代收各项开户费及交易费。邓建辉、雷寿敏是在2018年9月17日才知晓权利受到侵害，邓建辉、雷寿敏要求碧阳置业公司退还代收的各项开户费及交易费的请求，并未超过诉讼时效。邓建辉、雷寿敏向一审法院起诉请求：1.判决被告支付延期交房违约金2460.31元及该违约金实际占用期间的利息暂计116.86元（利息以2460.31元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2.判决被告退还三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年2月4日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止；3.判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款328041.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年10月26日起计算2018年11月16日暂计12629.58元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的碧阳国际城第27栋1单元26-3号房屋，总房款328041.00元，合同约定交房日期为2016年10月30日，如被告逾期交房超过60日，则以原告已付购房款为基数，从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之0.5的标准计算违约金，并于实际交付之日起7日内支付。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。2016年2月4日向原告收取了各项开户费共计3285.00元。被告于2017年3月31日向原告交付涉案房屋。2018年8月13日，被告取得涉案房屋所在幢的商品房备案证明书。2018年11月16日，原告通过张贴通知的方式告知包括原告在内的业主涉案房屋符合办理转移的条件，要求原告提供办理转移登记的有关资料。一审法院认为，一、对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2016年10月30日，实际交房时间为2017年3月31日，逾期交房时间共计152日，被告应支付逾期交房违约金为2493.11元，原告要求被告支付2460.31元，予以支持。对于逾期交房违约金被占用期间的利息损失，不予支持。二、关于原告要求被告支付的逾期办证违约金的请求。按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年3月31日，结合附件十二补充协议：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”之约定，可以视为被告在2017年3月31日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2017年3月31日起360日内，即2018年2月26日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书。被告于2018年8月13日取得涉案房屋商品房备案证明书，已经构成违约，应从2018年2月27日起开始计算被告应当支付原告逾期办证的违约金直至被告履行披露义务之日止即2018年11月16日。故被告应支付原告的逾期办证违约金为：8627.48元，原告诉请的其余部分，不予支持。三、关于原告诉请的三通费。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取，被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施，该条例明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。因此，原告在2016年2月4日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害。现原告于2019年11月29日提起诉讼要求退还三通费，且未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，已经超过诉讼时效，被告提出该项诉请超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告退还三通费及利息的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓建辉、雷寿敏逾期交房违约金2460.31元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓建辉、雷寿敏逾期办证违约金8627.48元；三、驳回原告邓建辉、雷寿敏的其他诉讼请求。案件受理费138.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.碧阳置业公司是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.邓建辉、雷寿敏主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对碧阳置业公司应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，邓建辉、雷寿敏对碧阳置业公司何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于碧阳置业公司先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，碧阳置业公司何时告知邓建辉、雷寿敏提交办证所需资料，何时向邓建辉、雷寿敏出具购房发票（在取得购房发票前，买受人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以买受人提出请求为前提，碧阳置业公司应主动履行。）等事实，仅以邓建辉、雷寿敏交齐办理产权过户手续所需资料至其取得产权证之日是否超过360日作为考量上阳置业公司是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明邓建辉、雷寿敏存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、碧阳置业公司通知邓建辉、雷寿敏提交办证所需资料的时间以及碧阳置业公司向邓建辉、雷寿敏出具购房发票的时间等因素，认定碧阳置业公司应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。碧阳置业公司故意回避其自身应先履行的义务，仅以邓建辉、雷寿敏实际提交完毕办证所需资料之日至碧阳置业公司办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，碧阳置业公司应遵循诚实信用原则履行。碧阳置业公司主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系邓建辉、雷寿敏委托碧阳置业公司向相关部门代为缴纳的费用，碧阳置业公司所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，邓建辉、雷寿敏在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，碧阳置业公司无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。故对邓建辉、雷寿敏主张返还“开户费”的请求，予以支持。一审判决以超过诉讼请求为由不予支持不当，本院予以纠正。因双方并未约定碧阳置业公司持有代收费用期间的利息，邓建辉、雷寿敏主张碧阳置业公司支付利息，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人碧阳置业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。上诉人邓建辉、雷寿敏关于应退还“开户费”的上诉请求成立，予以支持。一审判决未支持“开户费”不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13418号民事判决第一、二项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓建辉、雷寿敏逾期交房违约金2460.31元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓建辉、雷寿敏逾期办证违约金8627.48元；”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13418号民事判决第三项，即：“驳回原告邓建辉、雷寿敏的其他诉讼请求。”三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人邓建辉、雷寿敏各项开户费3285元；四、驳回上诉人邓建辉、雷寿敏的其他上诉请求；五、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。一审案件受理费138元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担100元，上诉人邓建辉、雷寿敏负担38元；二审案件受理费326元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担310元，上诉人邓建辉、雷寿敏负担16元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进