宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3810号 上诉人（原审被告）：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路满城北街天嘉人和里**楼营业房**。 法定代表人：于新，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨虔、温思梦，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴敏，女,1969年10月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司（以下简称骏宁房地产公司）因与被上诉人吴敏商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理，上诉人骏宁房地产公司的委托诉讼代理人杨虔，被上诉人吴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骏宁房地产公司上诉请求：1、依法改判支付逾期交房违约金至实际交房之日即2019年7月4日（不服金额20414.33元）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人已于2019年7月4日向被上诉人交付涉案房屋，支付违约金的截止时间应当为交付房屋之日，上诉人不应当承担交付房屋之后的违约金。一审判决上诉人支付被上诉人自2018年9月30日至判决确定的给付之日无法律依据。 吴敏辩称，根据法律规定，双方当事人有合同约定应按照约定履行。根据合同约定，商品房应当取得备案等文件，但上诉人并不具备上述文件，没有达到交付条件，上诉条件不成立，一审判决认定事实正确。 原告吴敏向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理银川市金凤区天嘉人和里X-X-X房屋的不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金41208元，以房屋总价款758897元为基数，自2018年9月30日起按照每日万分之一暂计算至2020年3月26日止，2020年3月27日之后的逾期交房违约金计算至房屋实际符合交付条件之日止；3、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2018年9月，原告吴敏与被告骏宁房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市××区房屋；预测建筑面积144.7㎡，单价5241元/㎡，总价款758373元；商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；交付时间，被告应当于2018年9月30日前向原告交付该商品房；逾期交房责任，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日；房屋登记，被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，在商品房交付使用后270个工作日内，由于被告原因，未将办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到原告解除合同的书面通知并且在有关政府部门正式解除合同登记备案后的60个工作日内全额退还原告已付房款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至被告收到原告解除合同的书面通知之日止）每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金。原告向被告支付购房款458373元，被告于2018年9月7日出具金额为458373元的购房发票，于2018年10月18日向中国银行银川市兴庆支行办理贷款300000元，2018年10月25日，贷款银行将300000元贷款汇入被告银行账户内。2019年7月4日，涉案房屋经测绘误差为0.1平方米，原告向被告补交房款524元，房屋总价款为758897元。另查明，上述涉案房屋未进行竣工验收备案，原告于2019年7月4日接收房屋。 一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律强制性规定及社会公益，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。合同明确约定被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋在约定期限内交付原告使用，且被告同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，被告已逾期交房。原告虽于2019年7月4日接收房屋，但涉案房屋至今未经竣工验收备案，被告亦未取得约定的证书资料，不符合合同约定的交付条件，即被告该转移占有的行为并不能认定为已经完全履行合同约定的交付义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。同时结合双方关于逾期交房违约金的约定：逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告继续按照原告全部房价款每日万分之一向原告支付违约金，直至被告将该商品房实际交付给原告的前一日。本案中，原告并未要求解除合同，故被告应当以全部房价款的万分之一支付原告自2018年9月30日至2020年3月26日期间的违约金，一审法院计算为：41284元（758897元×0.1‰/日×544天），故对原告主张的违约金41208元，符合法律规定，一审法院予以支持。2020年3月27日以后的违约金，以758897元为基数，利率为每日万分之一（0.1‰/日）计算至一审判决确定的给付之日。原告要求被告协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，因涉案房屋未经竣工验收备案，办理不动产权证书的条件尚未成就，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告宁夏骏宁房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付原告吴敏自2018年9月30日至2020年3月26日期间的逾期交房违约金41208元；2020年3月27日以后的违约金，以758897元为基数，利率为0.1‰/日计算至判决确定的给付之日；二、驳回原告吴敏其他诉讼请求。案件受理费415元（已减半收取），由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。 二审中，双方未提交新证据。 二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，上诉人骏宁房地产公司与吴敏签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》明确约定涉案房屋交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。经审查，涉案房屋至今未竣工验收备案，亦未取得建设工程竣工验收备案证明文件及其他约定的证书资料，故涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，上诉人以房屋的转移占有即视为房屋交付使用，要求改判支付逾期交房违约金计算至2019年7月4日的上诉理由不能成立。 综上，骏宁房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费310元，由上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  任朝霞 二〇二〇年十月二十二日 书记员  李天文 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。