宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4703号原告：宁夏佰仕德物业服务有限公司，统一社会信用代码91641100763243238D。负责人:曹某。委托诉讼代理人：周某，宁夏回族自治区隆德县人，大学本科文化，群众，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某，宁夏回族自治区固原市人，高中文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：张某，甘肃省庄浪县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：柳某，陕西省陇县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏佰仕德物业服务有限公司与被告张某、柳某物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周某、王某及被告张某、柳某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告请求判令：1.判令被告支付原告2016年9月1日至2020年8月31日期间的物业费4281元，违约金1284元，2016年9月1日至2020年8月31日期间的电梯费1680元，共计7245元；2.本案诉讼费由被告承担。被告张某、柳某辩称：本人没有交物业费是因为物业公司服务不达标，达不到二级资质。楼道清扫不达标、草坪绿化不达标、小区人员楼道内充电存在安全隐患、电梯经常出故障威胁业主安全、小区私搭乱建现象严重物业公司不管、车辆乱停乱放、小区业主在草坪种菜等，不是被告不交物业费，是物业公司的服务实在达不到服务标准。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：经审理查明，本院确认如下法律事实：2015年6月30日，原告与贺兰县太阳城E东区业主委员会就该小区的物业服务签订了《太阳城E东区物业服务合同》，合同期限自2015年7月1日至2018年6月30日。2018年5月28日，原告与贺兰县太阳城E东区业主委员会续签了《太阳城E东区物业服务合同》，合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日。上述两份物业服务合同在贺兰县物业管理中心进行了备案登记。上述物业服务期间内，原告为被告所居住的太阳城E东区提供了物业服务，物业费的收费标准为：高层住宅0.7元/㎡/月；业主逾期未缴纳物业服务费，应按欠费总额每日3‰的标准支付违约金。被告系贺兰县太阳城E东区44-301室业主，其住宅面积为127.39㎡，原告按照约定向被告提供了物业服务，被告在享受原告提供的物业服务后，现仍拖欠自2016年9月1日至2020年8月31日期间的物业费、电梯费。原告多次向被告催要，被告一直拒付，故原告提起诉讼，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原告与贺兰县太阳城E东区业主委员会就该小区的物业服务签订了《太阳城E东区物业服务合同》并在贺兰县物业管理中心备案登记，该合同对被告具有约束力。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区44-301室业主，双方之间存在物业服务合同关系，原告按照0.7元/㎡/月收取物业费、35元/月收取电梯费合法有据，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费、电梯费。被告辩称原告物业服务、电梯维护服务有瑕疵，没有达到二级服务标准，并向法庭提交了相关证据，结合庭审后本院对原告所服务的涉诉小区实地进行了走访，该小区物业服务确实存在垃圾清理不及时、老鼠横行、公共秩序管理混乱、电梯时有故障的情形。根据质价相符原则，本院对原告应当收取的物业费、电梯费总额扣减25%。被告拖欠2016年9月1日至2020年8月31日期间的物业费经计算为4280元（127.39㎡×0.7元/月/㎡×48个月）；电梯费经计算为1680元（35元/月×48个月=1680元）。物业费、电梯费总额共计5960元，扣减25%后，本院依法予以支持4470元。关于违约金，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告提供的物业服务虽有瑕疵，但未构成根本违约，被告长期拒缴物业费，使原告经费紧缺无法保障物业服务正常维持运转，致涉案小区的物业服务陷入恶性循环，被告怠于缴纳物业费的行为构成违约，故应当按照合同约定承担违约责任。物业服务合同中约定业主逾期未缴纳物业服务费，应按欠费总额每日3‰的标准支付违约金，原告自愿降低违约金，按照物业费欠费总额的30%主张，本院依法予以支持。被告应当缴纳违约金963元（4280元×75%×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张某、柳某支付原告宁夏佰仕德物业服务有限公司2016年9月1日至2020年8月31日期间的物业费、电梯费共计4470元，违约金963元，合计5433元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏佰仕德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告张某、柳某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏佰仕德物业服务有限公司负担7元，被告张某、柳某负担18元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 毛文亮 二〇二〇年十月二十六日书记员 曹佳贝附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。