天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0112民初7356号原告：韩永辉，女，1971年8月14日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：王军霞，天津致行律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏博，天津致行律师事务所律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津**八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，总经理。委托诉讼代理人：卞小月，女，该公司职员。委托诉讼代理人：阳春艳，女，该公司职员。原告韩永辉与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法由审判员鲁一男适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩永辉之委托诉讼代理人苏博及被告星耀公司之委托诉讼代理人卞小月、阳春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩永辉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金286019.64元（2017年8月19日至2017年9月30日及2018年4月1日至2020年9月16日）。2、依法判令被告按照天津市津南区八里台镇天嘉湖枫情阳光城56号楼竣工图的要求重新安装电梯。3、依法判令被告修复天津市津南区八里台镇枫情阳光城56-1房屋外墙。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：1、2013年11月29日,原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2009-0101993),合同约定原告购买被告出售的坐落于天津市津南区八里台镇天嘉湖枫情阳光城56号楼-1门房屋,价款为4238455元,被告于2014年3月30日前将符合条件的商品房交付原告使用;如被告未按期交付商品房,原告在向被告追究已付款利息的同时,有权要求被告按照约定支付违约金,逾期在30日内的,被告每日向原告支付违约金10元,逾期超过30日的,每日向原告支付违约金20元。合同签订后,原告按合同约定和被告的要求支付了房款,但至今,被告仍未将符合条件的房屋交付给原告。经原告查询相关资料，被告拟交付的房屋与验收报告和竣工图及被告的承诺不符，房屋不符合交付条件。为了减少损失,特诉至法院,望判如所请。星耀公司辩称，请求法院驳回原告部分诉请。关于逾期交房违约金部分。不同意原告主张的逾期期间。合同约定原告应于2013年前交齐房款，而原告于2017年12月份才将房款交齐。根据双方商品房买卖合同补充协议第12条第一款规定，被告有权延长交付时间并不承担逾期交付的责任。被告曾向原告发出交房通知书，通知原告可于2020年7月3日收房，故被告逾期交房截止时间为2020年7月2日，逾期期间是2018年4月1日至2020年7月2日。关于原告要求的违约金计算标准。双方在合同中有明确约定，应该按照合同进行。原告明知合同约定交付房屋时间是2014年3月30日，但直到2017年12月份才将房款交齐，且2018年4月份原告已经获得房产证。说明原告在交房款时明知房屋可以交付。已经是现房状态。但是原告到2020年9月份才起诉，存在放任损失扩大情形，应自行承担部分损失。关于原告要求按照竣工图安装电梯，涉案房屋的交付标准为毛坯。合同约定的交房标准中并不存在电梯等设施。另竣工图中也只是对此类设施的位置进行标准，并不能说明交付标准就存在此类设施。竣工图不能作为交付标准标注。关于原告要求维修外墙，按照完善配套设施的主张，涉案房屋的外墙，原告从未进行过报修，根据合同约定，在质保期内的，按照原告报修记录可以进行维修。本院根据认定的证据并结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2013年11月29日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇天嘉湖枫情阳光城56号楼-1门房屋一套，价款为4238455元，建筑面积652.07平方米。被告应于2014年3月30日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给原告”。双方签订的商品房买卖合同第四条约定：（注：甲方为被告，乙方为原告）双方约定，乙方按下列第2种形式付款，...2、贷款付款的，乙方应于2013年11月29日前一次性存入商品房首付款1278455元，其余价款办理贷款。合同第五条约定甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在0日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3、按照本协议附件六补充协议第10条执行”。该合同附件三约定了毛坯房交房标准，其中未约定房屋内配备电梯。同日，双方还签订了补充合同，补充合同第5条约定，合同第四条乙方付款形式及付款时间补充如下内容：“(1)乙方如采用贷款方式（包括按揭贷款、公积金贷款、组合贷款等）支付房款，则应在下述规定时间内，办理完毕相关手续：乙方申请公积金或组合贷款的，应于合同签署后60日内，保证贷款银行能将乙方所贷款项支付甲方；乙方申请按揭贷款的，应于合同签署后30日内，保证贷款银行能将乙方所贷款项支付甲方。如乙方未在前述规定的时间内办理完毕相关手续，则视同乙方逾期支付房款，乙方需按照合同第六条及本补充协议的相应内容，承担逾期付款的违约责任。”...第10条约定：合同第五条修改为：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，甲方不需向乙方支付已付款利息，但甲方每日向乙方支付违约金10元；逾期超过30日的，合同继续履行，甲方不需向乙方支付已付款利息，但自30日之次日起，甲方每日向乙方支付违约金20元”。第12条约定：(1)无论乙方选择何种方式支付房款,如乙方未能按合同约定的时间付款,则甲方有权延迟交付房屋,且甲方该行为不视为逾期交付房屋,甲方不承担延迟交付房屋的违约责任。(2)甲方按照合同约定通知乙方交接房屋,乙方应按通知规定到甲方房屋所在地办理房屋验收和交接手续。...(5)乙方在办理房屋交付手续过程中,认为有需要维修的事项,应按《天津市商品住宅质量保证书》中的规定,在房屋交付后书面向甲方主张承担保修责任,但维修事项不能作为乙方拒绝接收房屋并要求甲方承担逾期交房责任的理由。乙方基于房屋需要维修而拒绝接收房屋的,视为甲方按时交付房屋。补充协议第32条加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方（韩永辉）在签署本协议之前应认真、仔细的阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守。”合同签订后，韩永辉于2014年3月24日缴纳购房款1278455元、2017年10月24日缴纳购房款550000元、2017年12月28日缴纳购房款2410000元，共计缴纳购房款4238455元。但星耀公司未按合同约定时间向韩永辉交付诉争房屋。诉争房屋于2010年10月10日取得工程竣工验收报告，该报告中工程观感质量检查记录中电梯抽查质量状况及质量评估均有记载。诉争房屋于2017年9月6日取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。韩永辉于2018年4月17日取得了诉争房屋的不动产权证书。星耀公司于2019年6月30日书面通知催促韩永辉办理诉争房屋的收房手续，韩永辉于2020年7月6日收到该催收函。截止庭审之日，韩永辉未办理诉争房屋的收房手续。为证明以上事实，韩永辉向本院提交了商品房买卖合同、签约信息确认表、发票、维修基金收据、税收缴款书、工程竣工验收报告、竣工图，星耀公司向本院提交了商品房买卖合同及补充合同、EMS快递单及跟踪记录、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。双方对于以上证据的真实性均认可，本院予以确认。庭审后，本院组织双方到诉争房屋现场勘验，双方均确认诉争房屋入户门旁墙体有一块未附着墙砖、向阳部分墙体有两处外墙砖破损；星耀公司已在诉争房屋内放置了未安装的屋内电梯设备，该公司称虽合同中未约定赠送电梯，但该公司同意赠送韩永辉屋内电梯，并为其进行安装。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及该合同补充合同后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告未按照双方合同约定的时间足额支付全部购房款，其虽主张系被告没有工作人员配合其办理相应贷款手续，但未提交相应证据予以证据，同时双方签订的商品房买卖合同补充合同中约定如未按时交纳房款，被告延期交付房屋不承担违约责任。故应自原告缴纳完毕全部房款后再行考量被告逾期交付房屋问题，结合原告主张的逾期期间，被告逾期交房的起算时间应为2018年4月1日。关于被告逾期交房的截止日期，诉争房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后具备了合同约定的交付条件，被告按合同约定送达方式向原告通知收房，其已完成了通知交付的义务，故被告逾期交房的截止日期应为2020年7月5日。对于被告逾期交房的行为，考虑被告按双方约定的违约金计算方式承担逾期交房违约责任，不足以弥补原告的损失，原告调高违约金的主张于法有据，由于被告逾期未交付房屋造成的后果是原告无法使用房屋，故本院认定被告逾期交房给原告造成的损失为租金损失。逾期交房违约金应按照当地的租金标准计算，故被告应支付原告2018年4月1日至2020年7月5日逾期交房违约金248003.96元（按照行政部门公布的同地段高层租金标准计算，2018年至2019年每平米每月14元，房屋面积为652.07平方米）。由于被告认可原告诉请安装诉争房屋的电梯及维修房屋外部损坏部位的主张，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付韩永辉自2018年4月1日至2020年7月5日逾期交房违约金248003.96元。二、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后30日内为天津市津南区八里台镇天嘉湖枫情阳光城56号楼-1门房屋安装屋内电梯。三、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后30日内将天津市津南区八里台镇天嘉湖枫情阳光城56号楼-1门房屋入户门处未附着墙砖部分及房屋向阳部分外墙墙砖破损处维修完毕。四、驳回韩永辉的其他诉讼请求。如天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5590元，减半收取2795元，由天津星耀投资有限公司负担2423元，由韩永辉负担372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇二〇年十月三十日书记员  元 东附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。