山东省兰陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1324民初3354号 原告张建，男，1970年2月14日生，汉族，居民，住兰陵县。 委托诉讼代理人:彭浩龙,山东兰郡律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵其艳,山东兰郡律师事务所律师。 被告高晓，女，1985年6月8日生，汉族，居民，住兰陵县。 被告王林孩,男,1983年7月14日生,汉族，居民，住兰陵县，现住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人,杨新亮,山东一品律师事务所律师。 原告张建诉被告高晓、王林孩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理。原告张建于2020年7月21日申请追加王林孩为本案被告。本院于2020年10月30日对本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张建及其委托诉讼代理人彭浩龙、赵其艳、被告王林孩委托诉讼代理人杨新亮到庭参加诉讼,被告高晓经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的《楼房买卖合同》、《兰陵县存量房买卖合同》合法有效；2、请求法院依法确认兰陵县东方××号楼××单元××室房屋所有权归原告所有；3、请求法院依法判令被告履行房屋办证及过户义务，将兰陵县东方××号楼××单元××室房屋过户登记至原告名下；4、本案诉讼费等程序性费用由被告承担。事实及理由：2018年10月12日，原、被告签订《楼房买卖合同》，约定被告将其位于兰陵县东方××号楼××单元××室××2万元的价格出售给原告，房屋交付时间为2018年10月12日。2019年3月8日，原、被告基于上述《楼房买卖合同》的约定，对未尽事宜又签订了《兰陵县存量房屋买卖合同》，约定在房屋能办理不动产权证时，被告应在10个工作日内到相关部门办理，办理出不动产证后应在3个工作日内提供相应手续过户到原告指定人名下。该合同的签订由居间见证人杨某签字见证。以上两份房屋买卖合同签订后，原告按照合同约定于2019年3月8日将房屋全部价款支付给被告。涉案房屋于2020年4月就已具备办理不动产权证的条件，但经原告多次催告，被告迟迟不按合同约定履行办证及过户义务，被告行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特诉请至贵院，望支持原告的诉讼请求。 被告王林孩辩称：不同意原告的诉讼请求，王林孩对原告诉称的买卖事宜不知情，没有向原告出售案涉房屋，没有与原告签署房屋买卖合同，没有收取购房款，不同意向原告出售房屋。 被告高晓未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的《楼房买卖合同》和《兰陵县存量房屋买卖合同》，被告王林孩虽对该合同中被告高晓的签名的真实性提出异议，但明确表示不申请笔记鉴定，故对该两份合同的真实性本院予以确认。对该两份合同的效力，在本院认为中结合其他证据予以认定。 2、原告提交的《中国邮政储蓄银行股份有限公司银行卡交易明细》，《中国建设银行信用卡交易明细》、《微信转账记录》、163000元的《收到条》和520000元的《收到条》，被告王林孩虽对其中两份收到条的真实性有异议，但明确表示不申请笔记鉴定，该五份证据真实、有效、能够相互印证，本院依法予以采信。 3、原告提交的《物业费缴费单据》和《水电费缴费收据》，因单据载明付款户名为“高晓”，原告亦未能提供其他证据对涉案房屋交付使用情况予以证明，故本院对该《物业费缴费单据》和《水电费缴费收据》不予采信。 4、原告提交的东方御景12号楼2单元5层502室的房屋不动产权证，不足以证实涉案房产已具备过户条件，本院不予采信。 5、原告提交的（2019）鲁1324民初2650号判决书，被告王林孩对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。但因该判决书中认定的房屋交付使用情况与本案查明的事实情况不一致，故对原告提出的涉案房屋已交付使用的主张，本院不予采信。 6、被告高晓提交的（2017）鲁1324民初4779号民事判决书及生效证明，合法有效，能够证明被告高晓和被告王林孩的婚姻情况和房屋产权情况，本院依法予以采信。 依据原告的申请，本院依法向兰陵县不动产登记中心调取了涉案房产《商品房预售合同》一份和《预告登记信息》一份。《商品房预售合同》载明：2013年10月24日，二被告与山东东方佳园房地产开发有限公司签订《苍山县商品房买卖合同》一份，约定高晓、王林孩向山东东方佳园房地产开发有限公司购买位于兰陵县城东方御景小区12号楼2单元302室的楼房一套，楼房总价为294876元，首付194876元，余额100000元银行按揭。《预告登记信息》载明：涉案楼房于2013年10月28日办理预售商品房抵押权预告登记，权利人为苍山县农村信用合作联社，义务人为高晓、王林孩，债务履行起始时间：2013年10月28日至2019年10月28日。于2013年11月1日办理预售商品房买卖预告登记，登记权利人为高晓，义务人为山东东方佳园房地产开发有限公司。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月12日，原告张建与被告高晓签订《楼房买卖合同》一份，主要内容：“……一、甲方（高晓）将坐落在西环路东方御景十二号楼二单元302室的楼房出售给乙方（张建）；二、甲乙双方议定上述楼房的成交价格为人民币520000元（大写”伍拾贰万元包括过户费用），乙方于本合同签订后向甲方预付定金250000元，剩余价款按下列方式付清：1、分期付清：2018年前再付100000元，到2019年五月一号前付清全款；三、双方同意于2018年10月12日由甲方将上述楼房交付给乙方。……七、甲、乙双方在办理上述楼房交易过户手续时所需缴纳的税费，由甲方承担”。基于上述《楼房买卖合同》，对于未尽事宜，原告张建与被告高晓于2019年3月8日补签《兰陵县存量房屋买卖合同》一份，主要内容：“……第一条……（三）该房屋的抵押情况为：2.……2、该房屋已设定抵押……第十五条特殊约定：因该房屋暂时不能办理不动产证，在能办理不动产证时出卖人应在10个工作日内到相关部门办理。办理出不动产证后应在3个工作日内提供相应手续过户到买受人指定人名下。 另查明，原告张建自2018年10月12日起至2019年3月8日分多次通过银行转账、微信转账、信用卡抵账和支付现金的方式向被告高晓支付了购房款，被告高晓于2018年12月21日向原告张建出具收到条一份，载明：“收到条今收到房款（拾陆万叁仟元）（163000）元整收到人高晓2018年12月21日”，于2019年3月8日出具收到条一份，载明：“收到条今收到张建购房款人民币520000元（伍拾贰万元整）高晓2019.3.8号”。 再查明，2013年10月24日，二被告与山东东方佳园房地产开发有限公司签订《苍山县商品房买卖合同》一份，约定高晓、王林孩向山东东方佳园房地产开发有限公司购买位于兰陵县城东方御景小区12号楼2单元302室的楼房一套，楼房总价为294876元，首付194876元，余额100000元银行按揭。合同签订后，该楼房于2013年10月28日办理预售商品房抵押权预告登记，权利人为苍山县农村信用合作联社，义务人为高晓、王林孩，债务履行起始时间：2013年10月28日至2019年10月28日。于2013年11月1日办理预售商品房买卖预告登记，登记权利人为高晓，义务人为山东东方佳园房地产开发有限公司。 还查明，被告高晓与被告王林孩原系夫妻关系，二人于2005年经人介绍后共同生活，于2006年7月22日生育长女王苏惠，于2007年10月11日生育次女王雅妮，于2012年1月4日生育长子王文杰，于2016年8月19日补办结婚登记，于2018年3月12日经本院判决离婚，离婚判决未对涉案房产作出分割。 本院认为，本案争议的焦点为，一、原告张建与被告高晓之间签订的《楼房买卖合同》和《兰陵县存量房屋买卖合同》是否为有效合同；二、原告张建是否享有涉案房产的所有权；三、被告高晓、王林孩应否履行房屋买卖合同约定的过户义务。 关于焦点一，涉案房产购买于被告高晓和被告王林孩婚姻关系存续期间且离婚至今二被告亦未对该财产作分割处理，应认定该房产仍系二被告的共同财产。被告高晓在与原告张建签订涉案合同时未能取得房屋共有权人王林孩的同意，其行为构成无权处分。但根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，买卖合同并不因无权处分而无效”。本案中，涉案房屋《兰陵县不动产登记信息查询证明》和《预告登记信息》均显示房屋登记权利人为被告高晓，被告王林孩亦未能举证证明原告张建在与被告高晓签订合同知晓涉案房屋系而被告共有，故应当认定原告张建在与被告高晓签订《楼房买卖合同》和《兰陵县存量房屋买卖合同》时应是善意的，涉案《楼房买卖合同》和《兰陵县存量房屋买卖合同》应系原告张建与被告高晓的真实意思表示，应为有效合同，本院依法予以确认。 关于焦点二和焦点三，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。本案中，原告张建与被告高晓签订涉案合同时虽系善意，但其提交的证据不足以证实被告高晓已将涉案房产向其交付使用，涉案房产亦未办理产权过户登记手续，故原告对涉案房产不能构成善意取得，对原告请求依法确认兰陵县东方××号楼××单元××室的房屋所有权归原告所有和要求被告履行房屋办证及过户义务，将兰陵县东方××号楼××单元××室东的房屋过户登记至原告名下的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，合理部分，本院依法予以支持。被告高晓经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃庭审抗辩的权利，不影响本院依据查明的事实依法进行裁判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告张建与被告高晓签订《楼房买卖合同》和《兰陵县存量房屋买卖合同》为有效合同。 二、驳回原告张建的其他诉讼请求。 诉讼费900元（案件受理费300元，公告费600元），由被告高晓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  付文明 人民陪审员  王永华 人民陪审员  崔 婷 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  郭 帅