福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4317号 原告：陈芳园，女，汉族，住福建省光泽县，现住福州市长乐区。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360。统一社会信用代码：91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：宋玲婷，女。 原告陈芳园与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈芳园、被告泰禾酒店的委托诉讼代理人宋玲婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈芳园向本院提出诉讼请求：判令1.解除原被告签订的房屋租赁委托合同；2.被告按9045.83元／月的标准，向原告支付自2019年12月1日起至2020年8月31日止的租金81412.47元，并支付自2020年9月起至《房屋租赁委托合同》判决解除之日止的租金；3.被告以1814274元为基数按每日万分之一的标准支付自2020年4月23日起至实际支付完毕上述租金之日止的逾期违约金（计至2020年8月5日违约金为19049.87元）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月21日，原告委托被告代为处理坐落于东二环泰禾城市广场东区ＸＸ房屋租赁事宜，双方为此签订了《房屋租赁委托合同》，合同约定：委托期限自2018年12月1日起至2023年11月30日止，为五年；委托期间被告可将房屋按照市场价格出租给第三方使用，被告保证原告自出租日起第一个租赁年度可获得租金90459元、第二个租赁年度至第四个租赁年度每年可获得租金108550元、第五个租赁年度可获得租金126642元，租金每三个月结算一次，被告在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给原告；逾期支付租金超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未支付自2019年12月1日起至今的租金，应承担偿还拖欠租金并支付逾期违约金的责任。 泰禾酒店承认原告在本案中所主张的事实，同意解除合同，对原告主张的2019年12月1日起至2020年8月31日尚欠的租金81412.47元亦无异议。但认为，违约金以购房款总额作为计算基数，明显过高，应以逾期支付的租金金额作为违约金的计算基数。此外，原告于2020年5月9日才补交了购房款的差价5104元，因此2020年5月9日前的租金应当按照原购房款总价1809170元计算。2020年5月9日之后的租金方可按补交差价之后的总房价款1814274元计算。 本院认为，泰禾酒店承认陈芳园在本案中主张的事实，故对陈芳园主张的事实予以确认。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为委托，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为租赁，订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告自2019年12月起未再支付租金，其行为构成违约，原告请求解除合同，被告亦表示同意解除合同，本院予以准许。根据合同约定，第二个租赁年度(2019年12月1日起至2020年11月30日止)的租金为购房合同总价的6%即108550元(1809170元×6%)，若合同总价变化，上述租金总额相应调整。因房屋面积误差原告于2020年5月9日补缴了购房款差价款5104元，购房总价变更为1814274元，根据合同约定，此后的租金应作相应调整。但原告并未请求按变更后的购房款总额计算租金，仍按原购房款总额的6%即年租金108550元计算，请求支付自2019年12月1日起至2020年8月31日止的租金81412.47元(108550元÷12月×9月)，本院予以支持。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，故原告诉请被告支付逾期付款违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际欠款金额作为计算基数。对此，本院认为,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定，被告应于2020年3月20日前支付2019年12月至2020年2月的租金27137.49元（9045.83元/月×3个月），被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年4月20日起计付违约金直至该部分租金付清之日。同理，被告应于2020年6月19日前支付2020年3月至5月的租金，逾期超过30日仍未支付，应自2020年7月20日起计付违约金直至该部分租金付清之日；被告应于2020年9月21日前支付2020年6月至8月的租金，逾期超过30日仍未支付，应自2020年10月22日起计付违约金直至该部分租金付清之日。 原告请求按每月9045.83元计算支付自2020年9月1日起至合同解除之日止的租金，该金额未超出合同约定标准，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告陈芳园与被告福州泰禾酒店管理有限公司于2017年4月21订立的《房屋租赁委托合同》； 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈芳园支付2019年12月1日至2020年8月31日止的租金81412.47元，并以各期欠付租金为基数按每日万分之五标准（第一期以27137.49元为基数自2020年4月20日起算、第二期以27137.49元为基数自2020年7月20日起算、第三期以27137.49元为基数自2020年10月22日起算）向原告陈芳园支付逾期付款违约金至款项付清之日止； 三、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按月租金9045.83元的标准向原告陈芳园支付自2020年9月1日起至本判决生效之日止的租金； 四、驳回原告陈芳园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8084元，减半收取计4042元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 吴仕红 二〇二〇年十月十四日 法官助理 林 楠 书 记 员 林 熠 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。