江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民初90号原告：郭遂莲，女，1975年12月10日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。委托诉讼代理人：桂开迪，江西文修律师事务所律师。被告：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区福保街道益田路**益田创新科技园****。统一社会信用代码：914403005627980859。法定代表人：周世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：滕野，广东华然律师事务所律师。被告：江西富景房地产开发有限公司，住所地江，住所地江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下**信用代码：91360827568678850N。法定代表人：王满生，该公司执行董事。被告：遂川富景房地产开发有限公司，住所地江，住所地江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下**信用代码：91360827087146319L。法定代表人：王满生，该公司总经理及执行董事。被告：王满生，男，1974年1月15日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下**。被告：林秋莲，女，1975年10月5日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县泉江镇集合村塔得下**。第三人：赣州灵感装饰工程有限公司，住所地江，住所地江西省赣州市章贡区八一四大道**赣贸广场西街**信用代码：913607020971485888（注册号360702210059958）。法定代表人：刘昌峰，该公司总经理。原告郭遂莲与被告红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）、江西富景房地产开发有限公司（以下简称江西富景公司）、遂川富景房地产开发有限公司（以下简称遂川富景公司）、王满生、林秋莲及第三人赣州灵感装饰工程有限公司（以下简称灵感装饰公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告郭遂莲及其委托诉讼代理人桂开迪、被告红岭创投公司的委托诉讼代理人滕野到庭参加诉讼，被告江西富景公司、遂川富景公司、王满生、林秋莲及第三人灵感装饰公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告郭遂莲向本院提出诉讼请求：1、停止执行遂川县富景新天地小区13栋1-1103室房产，停止拍卖并解除对该房产的查封；2、确认郭遂莲与灵感装饰公司签订的《商品房转让合同》、郭遂莲与遂川富景公司签订的《商品房认购协议》合法有效，遂川县富景新天地小区13栋1-1103号房产归郭遂莲所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月25日，吉安市中级人民法院对五被告之间民间借贷纠纷一案作出（2016）赣08民初31号民事判决；2017年1月19日，作出（2017）赣08执9号民事裁定，立案执行；2019年5月23日，作出（2019）赣08执恢16号民事裁定；2019年12月5日，作出（2019）赣08执恢16号之二执行裁定。2020年5月，原告郭遂莲提出书面执行异议，请求停止执行案涉房产。吉安市中级人民法院于2020年7月24日作出（2020）赣08执异46号执行裁定，驳回郭遂莲的异议请求。原告对案涉房产享有的权利可以排除红岭创投公司申请的强制执行，理由如下：一、案涉房产系灵感装饰公司在2015年7月30日之前已经以装修工程款抵购房款的方式取得房屋所有权并且合法占有，灵感装饰公司与遂川富景公司签订了合法有效的合同，上述行为发生在人民法院查封之前。2015年10月2日，原告郭遂莲与第三人灵感装饰公司签订《商品房转让合同》，约定灵感装饰公司将其工程款抵购的房产13栋1-1103室以45万元转让给郭遂莲，郭遂莲于当日向第三人的法定代表人刘昌锋支付现金10万元。2015年10月9日，郭遂莲与遂川富景公司就案涉房产签订了《商品房认购协议》，约定付款方式为一次性工程款抵减。2018年5月6日和9月27日郭遂莲向刘昌锋账户转款10万元和91900元，2018年9月28日郭遂莲的丈夫阮继深向刘昌锋转款168100元，灵感装饰公司出具了两张10万元及一张26万元的收条。2018年9月30日，遂川富景公司将案涉房屋钥匙交给郭遂莲，原告进行了部分装修。二、建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，故第三人的装修工程款优先受偿权优于抵押权。遂川富景公司与灵感装饰公司已经协议将该工程中的部分房屋折价给灵感装饰公司，第三人的装修工程款享有优先受偿权，可以处置遂川富景公司抵给其的房屋。红岭创投公司的抵押权对第三人不发生效力，不能申请拍卖案涉房屋。三、第三人在查封之前以工程款完成了购房款抵付，此后再转让给原告的房屋，原告已经付清了购房款且实际占有该房屋，案涉房产应归属于原告。被告红岭创投公司辩称，原告不能排除被告对案涉房屋申请的强制执行。首先，原告与遂川富景公司并未签订合法有效的房屋买卖合同，虽然原告与遂川富景公司签订了《商品房认购协议》，但是在认购协议书中并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房买卖合同应符合商品房销售管理办法第十六条中规定的主要内容，该认购协议书不符合上述规定的形式要件，只能认为其是预约性质，无法认定为商品房买卖合同。另外，在案涉《商品房认购协议》中，双方也明确了该认购协议的性质为预约合同。第二，关于付款的问题。在原告提交的证据中，其付款均是付给了灵感装饰公司的法定代表人，无法认定其付款的真实性，因遂川富景公司和灵感装饰公司之间的关系无法查明。另外，根据原告提供的证据来看，灵感装饰公司在商品房销售的过程中担当的只是一个收款的角色，本案实际发生商品房买卖关系的还是在郭遂莲与遂川富景公司之间，原告主张的优先受偿权与本案没有关联。第三，原告在购买案涉房屋时，已经明确知道该房屋上设有抵押权，其对该房屋不能过户登记存在过错，红岭创投公司于2015年7月1日对案涉房产办理了抵押登记，在原告提供的商品房认购协议的末尾处也注明该房屋上存在抵押权，原告在明知房屋设有抵押权的情况下，仍与被告签订《商品房认购协议》，其应当承担房屋不能过户的不利后果。被告江西富景公司、遂川富景公司、王满生、林秋莲未作答辩。第三人灵感装饰公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供了以下证据：1、2015年7月24日遂川富景公司与灵感装饰公司签订的《富景大酒店装修合同》、2015年7月30日遂川富景公司与灵感装饰公司签订的《遂川县富景房地产开发有限公司用于抵给赣州灵感装饰工程有限公司装修遂川县富景大酒店工程款的房号及单价、总金额详单》，证明遂川富景公司用包括案涉房屋在内的遂川富景新天地小区的部分商品套房及公寓抵灵感装饰公司的全部装修工程款，案涉房产在详单列示的房产范围内；2、2015年10月2日，郭遂莲与灵感装饰公司签订的《商品房转让合同》，证明灵感装饰公司将其工程款抵购的案涉房产以45万元转让给郭遂莲；3、2015年10月9日，郭遂莲与遂川富景公司签订的《商品房认购协议》，证明郭遂莲认购案涉房产，付款方式为一次性工程款抵减；4、收条三张、江西省农村信用社回单一份、遂川县农村信用社交易明细、工商银行回单，证明原告总共支付了46万元购房款；5、遂川县人民法院（2020）赣0827民初358号判决书，证明遂川县法院生效判决认定同样的案例中认购协议为有效。被告红岭创投公司质证认为，对证据1、2、4不予认可，因红岭创投公司无法查明他们三者之间的关系，无法确认上述证据的真实性；对证据3的真实性认可，但该证据只是预约性质的合同，并非商品房买卖合同；对证据5的真实性认可，但与本案不具有关联性。被告江西富景公司、遂川富景公司、王满生、林秋莲及第三人灵感装饰公司未予质证。本院认证，被告红岭创投公司对原告提交的证据3、5真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认，关联性将结合本案其他事实予以综合认定；原告提交的证据1已被遂川县人民法院（2020）赣0827民初358号民事判决所确认，本院予以认可；证据2有双方当事人的签字、盖章，本院予以认可；证据4收条均有第三人的法定代表人刘昌锋签字确认或加盖第三人公司公章，且收款时间及金额与银行转账凭证能够相互印证，本院对该证据予以认可。综合以上证据的分析与认定并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：红岭创投公司与遂川富景公司、江西富景公司、王满生、林秋莲、广东南粤银行股份有限公司深圳分行民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月25日作出（2016）赣08民初31号民事判决，判令遂川富景公司偿还红岭创投公司借款本金人民币5000万元及其利息、逾期利息，红岭创投公司对拍卖、变卖遂川富景公司提供抵押的在建工程及国有土地使用权的价款享有优先受偿权〔在建工程以编号为遂房建泉江镇字第××号的《在建工程抵押登记证明》登记范围及所附抵押物清单为准；国有土地使用权证号分别为遂国用（2014）字第Ｄ020号、遂国用（2014）字第Ｄ021号〕。该案审理期间，本院作出（2016）赣08民初31号民事裁定及协助执行通知书，于2016年6月13日查封遂川富景公司名下位于遂川县等房产。2017年1月19日，本院作出（2017）赣08执9号民事裁定，该案进入执行程序。因本院查封房产为吉州区人民法院首封，查封期限自2015年9月10日至2018年9月9日，本院无法处置，于2017年12月29日终结本次执行程序。2019年5月23日，本院作出（2019）赣08执恢16号民事裁定恢复执行。2019年12月5日，本院作出（2019）赣08执恢16号之二执行裁定，拍卖遂川富景公司名下位于遂川县，含案涉13栋1-1103室房产。另查明，2015年7月24日，甲方遂川富景公司与乙方灵感装饰公司签订了一份《富景大酒店装修合同》，第十条约定：双方经协商同意甲方用遂川县富景新天地小区的部分商品套房及公寓抵乙方的全部装修工程款，由乙方在甲方开发的富景新天地小区中选择自己所需的商品套房及公寓；抵给乙方的商品房暂时不在房产登记部门登记备案，待乙方销售出去后，甲方必须无条件协助购房者办理房产证、银行按揭等相关手续，但所产生的费用均由乙方承担。同时合同双方对工程概况、工程造价、工程质量、工程验收、工程款支付、违约责任及争议解决的方式等做了明确约定。2015年7月30日，遂川富景公司与灵感装饰公司签订了《遂川县富景房地产开发有限公司用于抵给赣州灵感装饰工程有限公司装修遂川县富景大酒店工程款的房号及单价、总金额详单》，共列示了22套抵款房产。案涉房产13栋1-1103室在上述详单列示的房产范围内。2015年10月2日，郭遂莲与灵感装饰公司签订一份《商品房转让合同》，约定灵感装饰公司将其工程款抵的房产13栋1-1103室以45万元转让给郭遂莲。2015年10月9日，乙方郭遂莲与甲方遂川富景公司签订了一份《商品房认购协议》，约定郭遂莲认购遂川富景公司位于遂川县，房号1-1103，建筑面积125.55㎡，单价为3833.134元／㎡，总价481250元，付款方式为一次性工程款抵减。第十一条约定：1、该房已办理在建工程抵押，解押后签订商品房买卖合同。2、该房为赣州灵感装饰工程公司抵富景大酒店装修工程款。在该工程通过甲方验收后交付使用。2015年10月2日，郭遂莲向灵感装饰公司法定代表人刘昌锋支付10万元，刘昌锋当日出具收条一份，载明：今收到郭遂莲购买富景新天地13栋1103室预付房款壹拾万元整（￥100000元）。2018年5月6日，郭遂莲向灵感装饰公司法定代表人刘昌锋账户存款10万元；2018年9月27日，郭遂莲向刘昌锋转款91900元；2018年9月28日，郭遂莲丈夫阮继深向刘昌锋转款168100元；刘昌锋对上述款项分别出具了10万元的收条一份和26万元的收条一份。本院认为，本案的争议焦点为郭遂莲对案涉房产是否具有排除强制执行的权益。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，郭遂莲与遂川富景公司就案涉房产仅签订了《商品房认购协议》，双方并未订立商品房买卖合同，遂川富景公司也未向郭遂莲出具购房款收据，且该认购协议书系在人民法院查封案涉房产之后签订的，明显不符合上述法律规定排除执行权利的情形。故郭遂莲要求停止执行遂川县富景新天地小区13栋1-1103室房产、停止拍卖并解除对该房产查封的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立自记载于不动产登记簿时发生效力。即使郭遂莲与遂川富景公司签订了认购协议书，但案涉房产至今未变更登记在郭遂莲名下，其诉请确认遂川县富景新天地小区13栋1-1103室房产归其所有于法无据，本院不予支持。案涉房产已于2015年9月10日被法院查封，郭遂莲在商品房转让合同约定的余款支付条件明显不成就的情形下反而提前付清房款，与一般房产交易习惯亦不符，郭遂莲要求确认其与灵感装饰公司2015年10月2日签订的《商品房转让合同》、确认其与遂川富景公司2015年10月9日签订的《商品房认购协议》合法有效缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告江西富景公司、遂川富景公司、王满生、林秋莲及第三人灵感装饰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，原告郭遂莲的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告郭遂莲的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告郭遂莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  李爱平审判员  张才长审判员  龙 蓉二〇二〇年十月二十九日书记员  谭 洋