河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3377号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐芹（又名：徐端琴），女，1975年10月18日生，汉族，光山县孙铁铺镇陈大湾村后徐湾村民组人。被上诉人（原审被告、反诉原告）：虞珍珍，女，1986年2月18日生，汉族，住光山县。上诉人徐芹因与被上诉人虞珍珍房屋租赁纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐芹，被上诉人虞珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐芹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、判决被上诉人支付2019年12月27日至2020年6月27日房屋租金5000元；3、被上诉人支付2020年6月27日至今房屋租赁费；4、支付房屋租赁违约金1000元。事实和理由：双方签订房屋租赁合同约定一年租金为10500元，租赁期满后虞珍珍又两次续租，每次租期半年，租金5000元。虞珍珍自2019年12月27日开始拒绝支付租金，且拒绝将房屋钥匙交还给上诉人，造成上诉人房屋租金损失。虞珍珍辩称，一审法院认定事实正确，被答辩人所述与事实不符，答辩人已将续租房屋的2019年12月27日至2020年6月28日的租金5000元支付给被答辩人，且缴纳了押金2000元。被答辩人在房屋租赁合同签订后，单方面要求增加租金，是被答辩人构成合同违约。答辩人已于2020年5月18日告知被答辩人领取房屋钥匙，但其故意迟迟不领钥匙，拖延时间骗取租金。一审法院综合考虑新冠疫情因素，适用法律正确，判决公平公正，应予以维持。徐芹向一审法院起诉请求：判令被告立即支付租金5000元及所欠电费5元、水费140元和2年的物业费用1000元，诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月27日，原告徐芹（甲方）与被告虞珍珍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于光山县诚信小区的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限一年，租金10500元，租赁期间的水电费、燃气费、物业费等费用由乙方负担，租赁期满后，如乙方继续租赁，须提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复，如同意继续租赁，双方续签租赁合同，任何一方提出终止合同需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同须向另一方支付违约金1000元。合同签订时被告向原告给付了10500元房租，并给付原告押金2000元。第一年租期届满后原被告双方继续按照原租赁合同履行至2019年年底，2019年12月31日被告向原告预交2019年12月27日-2020年6月26日的租金5000元后，原被告双方因租金问题发生争议，原告于当日将5000元租金退还给被告，因欲将房屋租于他人，原告于2020年1月2日通过微信聊天向被告告知要求终止租赁关系，被告表示需要合理时间另行寻找合适的房屋。被告在寻找房屋期间，因疫情原因自2020年1月23日起在其父母房屋内居住，且因疫情防控限制而无法与原告交接房屋。2020年3月16日，双方就租赁事宜再次协商未果，2020年5月18日，被告自租赁房屋内将其个人物品搬离，并告知原告其不再租赁涉案房屋，要求与原告交接房屋钥匙，但原告未予理会，双方未能办理交接事宜。另查明，租赁期间，涉案房屋所在的诚信小区未聘任物业公司进行管理，被告交纳电费至2020年3月7日。光山县疫情防控工作指挥部办公室发布的“光疫防指办﹝2020﹞63号”文件显示，全县各级机关事业单位于2020年3月23日起全面恢复正常办公。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告徐芹与被告虞珍珍签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力，原被告双方均应依据合同行使权利并履行义务。原被告之间的租赁合同于2019年12月26日到期后，被告向原告预付了2019年12月27日至2020年6月28日的房租费用5000元（平均每天租金27.17元），原告收款后向被告出具了收款凭证，原被告之间原签订的租赁合同继续有效，后原告因故将租金退还，并于2020年1月2日时通过微信聊天明确向被告作出要求其搬离的意思表示，按照合同约定，租赁期间一方提出终止合同的应当提前一个月书面通知对方，故被告应于2020年2月2日前在与原告协商后终止合同，协商期间，因新冠肺炎疫情影响，受限于疫情管控措施，被告自2020年1月23日起未能在租赁房屋内实际居住，亦不具备搬离租赁房屋的条件，双方之间的租赁关系持续至2020年5月18日时，被告将其个人物品搬离租赁房屋，并通过微信明确向原告作出交付房屋的意思表示，此时应当视为双方之间租赁合同关系终止，在此期间被告应当向原告支付相应的租赁费用，在被告要求与原告交付房屋后，因原告怠于履行接收房屋的合同义务，故对原告主张的2020年5月18日后的房屋租金不予支持。同时，在双方就终止合同进行协商期间，因疫情管控原因，双方事实上已经不具备解除合同并交接房屋的实际条件，本次疫情的爆发确实属于基于外来因素而发生的，具有突发性、不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力情形，双方应当本着契约精神，按照公平原则对合同的履行进行适当调整并分担因此而产生的损失，结合被告未能在租赁房屋内实际居住的事实，一审法院酌定在疫情管控期间的房租减免50%。关于疫情管控期间的确定，参照“光疫防指办﹝2020﹞63号”文件的通知，该期间确定为2020年1月23日至2020年3月22日，故被告虞珍珍应当全额向原告徐芹支付2019年12月27日至2020年1月22日（共计27天）及2020年3月23日至2020年5月18日（共计57天）期间的租金共计2282.28元（84天×27.17元/天），同时向原告支付2020年1月23日至2020年3月22日（60天）期间租金的50%，即815.1元（60天×27.17元/天×50%），即被告合计应向原告支付租金3097.38元。关于电费，根据原告提供的票据，对其主张的5元电费予以支持；关于水费，原告提交的缴费票据及网络查询记录可以相互印证证实拖欠水费为92.8元，该费用应由被告支付给原告；关于物业费用，庭审中双方均认可涉案房屋所在小区未聘任物业公司进行管理，原告亦无证据证实该小区有其他物业服务提供者，对原告关于物业费的诉讼请求，不予支持。综上，被告虞珍珍应当向原告徐芹支付租金和水电费共计3195.18元。关于反诉，庭审中原被告双方对被告预交租房押金2000元的事实均无异议，一审法院对此予以认可，基于押金的性质，在租赁合同终止后，出租人理应将该款项退还给承租人，故对反诉原告要求反诉被告退还押金2000元的反诉请求，予以支持。关于违约金，因双方在履行合同的过程中均存在一定的过失，对违约金的主张不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十五条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）虞珍珍于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）徐芹租金及水电费共计3195.18元；二、原告（反诉被告）徐芹于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）虞珍珍租房押金2000元；三、上述一、二项相互抵扣后，被告（反诉原告）虞珍珍于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）徐芹剩余款项共计1195.18元；四、驳回原告徐芹的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告虞珍珍的其他反诉请求。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为被上诉人虞珍珍应该支付上诉人徐芹房屋租赁费多少元。本案双方签订房屋租赁合同以及两次续租均是自愿协商，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行。徐芹于2020年1月2日未经协商单方提出终止租赁合同，没有给与虞珍珍合理搬离期限，后因新冠疫情防控措施的加强，双方之间解除房屋租赁合同、虞珍珍搬离该房屋的现实条件已不具备，双方之间合同终止之日应为2020年5月18日虞珍珍同意徐芹解除房屋租赁合同的当日，一审认定事实正确。同时考虑新冠疫情不可抗力的因素，分时段计算虞珍珍应当承担的房租，判决虞珍珍承担疫情期间（2020年1月23日至2020年3月22日）房屋租金的50%，符合公平原则，本院予以支持。2020年5月18日后徐芹的房租损失，系因其自身原因导致的扩大损失，不应由虞珍珍承担。双方在履行续签的房屋租赁合同中均存在一定过失，故一审法院对徐芹要求虞珍珍承担违约责任并支付1000元违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。上诉人徐芹的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人徐芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐芹负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  马 勇审判员  彭 晨二〇二〇年十月十九日法官助理张中尉书记员熊晓梅