重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初4117号原告：杨茜，女，汉族，1993年10月5日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：陈霞，重庆振雄律师事务所律师。被告：保亿置业（重庆）有限公司，住所地重庆市北碚区新茂路**（自贸区），统一社会信用代码91500109565607352Y。法定代表人：董菁，该公司经理。委托诉讼代理人：杨定洁，重庆泰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽山，重庆歌乐律师事务所律师。原告杨茜诉被告保亿置业（重庆）有限公司（以下简称为保亿公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，被告保亿公司在答辩期内对本案的管辖权提出异议。2020年7月1日，本院作出裁定，驳回被告的管辖权异议申请。被告不服，遂上诉至重庆市第一中级人民法院。2020年7月19日，该院作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院遂依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告杨茜向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《xxxx地下室使用权转让协议书》无效；2、判令被告退还原告购房款54万元，并以54万元为基数，自2018年6月5日起按照每日万分之五的标准向原告支付资金占用损失至付清之日为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年6月5日签订了《xxxx地下室使用权转让协议书》，约定原告以54万元的价格购买被告一处地下室的使用权。当日，原告向被告足额缴纳了54万元。被告承诺保证该地下室的使用功能。现有关职能部门己明确告知，该地下室系违章建筑，要求封闭，则原告购买该地下室无法达到购买时的使用功能，合同目的无法实现，且该责任应当由被告承担。为了维护自己的合法权益，原告遂起诉来院，望判如诉请。被告保亿公司辩称，1、原、被告之间签订的转让协议合法有效，系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，原告的该项诉求不成立；2、被告出售的是地下室使用权，地下室具备使用功能，架空层本身不是违法建筑，是因为原告擅自从家中打开地下室进行装修，才可能被职能部门告知存在违法，因此，原告的诉求无事实依据。另外，即使判决该转让协议无效，资金占用损失也应该从合同被确认无效之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，因为转让协议被确认无效前，被告没有占用原告资金的故意或过失，不应当承担合同被确认无效前的资金占用损失。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理后认定事实如下：2018年6月5日，原告杨茜（受让方、乙方）与被告保亿公司（转让方、甲方）签订了《xxxx地下室使用权转让协议书》，约定原告以54万元的价格从被告处购买xxxx一地下室的使用权，转让价款为54万元，乙方应当于本协议签订当日一次性向甲方付清该地下室使用权转让价款。第四条地下室的交付约定：4.1甲方须在乙方付清全款后，于2019年6月30日交付乙方使用。地下室如须缴纳物业维修基金的，在地下室交付时甲方有权按政府部门相关规定向乙方代为收取。4.2地下室的建筑质量以甲方向乙方交付时的状况为标准，对质量问题，乙方应当在地下室接收时书面提出。4.3对交付日后发生的导致乙方无法使用地下室的建筑安全质量问题，甲、乙双方产生争议的，以建筑物所在地质量监督部门出具的书面质量评定意见作为处理争议的依据。第五条地下室权属、使用及管理的约定：5.1地下室的使用权期限为永久，地下室土地使用权限与所购房屋的土地使用权期限一致，50年使用期限到期后的续用按政府规定执行。……5.4地下室没有所有权仅有使用权，若政府今后出台通过补缴地下空间土地出让金等形式获得地下室产权的政策法规，该土地出让金等由乙方承担并自行缴纳。若政府要求甲方向乙方统一收取后代为缴纳的，甲方有权向乙方代为收取。第七条协议书的生效及其他约定：7.1乙方逾期支付转让款的，应向甲方支付每日万分之五的违约金；逾期超过15天的，甲方有权终止本协议，地下室使用甲方另行出售。签订协议当日，原告向被告支付地下室款54万元。另外，2018年6月5日，原告与被告还签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的重庆市北碚区xx大道x号x号楼x-x-x号房屋（暂定名为xxxx二期B区），总成交金额为901800元。庭审中，原告举示了以下证据：1、2020年4月10日重庆市北碚区城市管理局发出的责令停止违法建设通知书（复印件，系针对北碚区xx大道xx号x-x-x业主），载明：你擅自在北碚区xx大道xx号x-x-x房屋修建的地板下架空层内违法建筑未进入规划审批程序，属于《重庆市城乡规划条例》第七十四条规定的违法建设。因你个人正在建设，现根据《重庆市城乡规划条例》第七十五条第二款的规定，责令你立即停止违法建设，并于本通知书送达之日起3日内自行消除在建违法建筑。……2、2020年4月10日重庆市北碚区城市管理局发出的限期接受调查通知书（复印件，系针对北碚区xx大道xx号x-x-x业主），载明：经调查，你在北碚区xx大道xx号x-x-x地板下架空层擅自修建建（构）筑物的行为涉嫌违反《重庆市城乡规划条例》。依据《中华人民共和国行政处罚法》的相关规定，请你于2020年4月15日前到北碚区蔡家岗街道办事处接受调查……原告认为，上述证据明确地下室的架空层涉嫌违法建筑，并要求进行整改，可以证明涉案地下室使用权被告无法取得，且系违规、违章，因此双方就地下室使用权签订的转让协议应当是无效的；3、照片4张（2020年9月16日拍摄于涉案房屋），拟证明涉案地下室的现状，由开发商扩建的两扇窗户即将被封闭，该地下室不能使用。被告质证意见如下：对证据1、2，三性均不认可，该证据即使属实，也与本案无关；对证据3，三性不认可，该证据不能反映系是涉案地下室的实际现状，地下室的照片证明了被告交付的是合法的架空层。庭审中，原告明确表示其要求确认双方签订的转让协议无效的理由如下：双方签订的协议通篇提及的是地下室，但是在交付时原告才发现是架空层。原告认为，地下室和架空层是完全不同的建筑，地下室是完全有可能取得产权，进行合法交易，不会涉及违章建筑，开发商对地下室也有可能取得产权进行转让，而架空层属于全体业主共有，属于公共活动空间或避难处，不能进行买卖，而被告擅自出售架空层，却在协议中使用地下室的字眼已经是欺诈行为，且职能部门已经要求对其进行恢复原状整改，直接导致原告无法进入该所谓的地下室，因此基于欺诈行为及无权出售不具有产权、使用权甚至是全体业主共有的建筑物，所以原告认为此转让协议应当无效。被告对此不予认可，认为原告陈述的合同无效的理由不成立，因为原告陈述的理由如果成立，也是合同可撤销的事由而不是无效的事由。原告陈述架空层属于业主共同所有，于法无据，根据物权法第73条及关于审理建筑物区分所有权的司法解释第2、3条的规定，属于共同共有的是公共道路、绿地等，计入了公共空间的才属于业主共有，而涉案的架空层并不属于以上情形，因此原告陈述被告欺诈及不能进行使用权转让均不成立。本院认为，原、被告签订的《xxxx地下室使用权转让协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，原告要求确认该协议无效，并提出理由如下：欺诈、无权处分、不能实现合同目的。对此，本院评析如下：《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”根据“新的规定优于旧的规定”的法律适用规则，民法总则实施以后，民法通则第五十八条第（三）项中“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效”的规定不再适用，故原告以被告存在欺诈行为为由要求确认合同无效，没有法律依据，故本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，原告主张被告无处分权故转让协议应属无效的意见，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定“因不可抗力不能实现合同目的”、第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。原告以合同目的无法实现为由要求确认转让协议无效，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告杨茜的诉讼请求。案件受理费9200元，由原告杨茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张小会人民陪审员  廖宏利人民陪审员  杨永萍二〇二〇年十月三十一日书 记 员  曾 峥