安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1276号 上诉人（原审被告）：淮北相湖投资有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山南路帝景翰园****，主要办公地址安徽省淮北市相山南路实验高中南侧翰林学府小区会所。 法定代表人：杨正中，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张龙成，该公司员工。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：单佳，男，1986年5月27日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人：焦金台，安徽润天(上海)律师事务所律师。 上诉人淮北相湖投资有限责任公司（以下简称淮北相湖公司）因与被上诉人单佳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初2833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人淮北相湖公司的委托诉讼代理人张龙成、高立胜，被上诉人单佳及其委托诉讼代理人焦金台到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淮北相湖公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回单佳全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由单佳承担。事实与理由：一、政府“蓝天行动”导致停工，交房时间应当顺延，一审判决未考虑该情形属认定事实错误。二、根据《民法总则》第131条、《住宅专项维修基金管理办法》第13条、第36条等规定，单佳依法缴纳维修基金为交房的必要条件，在单佳未缴纳维修基金的条件下，其无权主张淮北相湖公司交房，更无权主张所谓的逾期交房的违约责任。三、单佳自认2019年7月淮北相湖公司即通知其缴纳维修基金等准备收房，单佳一直未缴纳，甚至在房屋完全具备交付条件后仍未履行相关义务，致交房无法完成。单佳提出本案诉讼的目的不是为了尽快收房，相反是人为制造交房障碍，从而取得所谓逾期交房违约金，单佳的做法不符合合同善意履行原则，根据《民法总则》第146条等规定，单佳相关请求不应支持。四、涉案房屋早已具备交付条件。逾期交房与逾期收房责任应当对等，在单佳拒不履行缴纳维修基金等义务致交房无法完成，单佳应按照与逾期交房的同一标准向淮北相湖公司承担违约责任，逾期交房与逾期收房责任应当相抵。 单佳辩称：一、一审举证期限内及庭审过程中，淮北相湖公司未向法庭提交政府“蓝天行动”导致停工的相关证据，根据法律规定，应当在一审中向法庭提交的证据而不提交的，应当承担不利的法律后果，因此，淮北相湖公司在二审提交的上述证据依法应认定不是新证据，不能作为本案判决的依据。即使“‘蓝天行动’导致停工”的相关证据属于二审新证据，停工原因也不构成不可抗力，防尘施工是淮北相湖公司作为开发商应履行的基本义务。二、淮北相湖公司逾期交房的根本原因是在单佳起诉时，涉案房屋仍未达到竣工综合验收合格且备案的交房条件。根据淮北相湖公司一审提交的综合验收备案合格证明书复印件可知，淮北相湖公司于2020年7月15日对其应当交付的房屋才达到综合验收合格备案，另法律及商品房买卖合同均未约定单佳向淮北相湖公司缴纳维修基金是交房的必备条件。况且，只有在涉案房屋达到综合验收合格备案时单佳才能缴纳维修基金，且单佳可以选择将维修基金缴纳给房屋管理有关部门，也可以选择由淮北相湖公司代缴。据此，淮北相湖公司上诉诉称单佳需先缴纳维修基金，其后淮北相湖公司才能交房的主张没有任何事实和法律依据，依法不能成立，应予以驳回。另外，淮北相湖公司的理由“更无权主张所谓的被上诉人逾期交房的违约责任”不能成立，本案系商品房买卖合同纠纷，按照合同约定，应当由淮北相湖公司交房，而非业主交房。三、淮北相湖公司上诉诉称“被上诉人自认2019年7月上诉人即通知其缴纳维修基金等准备收房，被上诉人一致没有缴纳，是被上诉人人为制造交房障碍，被上诉人相关请求不应支持。”依法不能成立，根据单佳在一审提交的淮北相湖公司于2019年8月28日出具的交房承诺，淮北相湖公司承诺于2020年1月31日前将验收合格的房屋交付业主，延期交付产生的违约金按《商品房买卖合同》约定赔付至开发商通知业主交房之日。因此，因淮北相湖公司是在不符合交房的条件下通知单佳收房，单佳有权拒收及缴纳维修基金，淮北相湖公司的该项诉称因无事实和合同约定及法律依据，依法应认定淮北相湖公司的该项诉称不能成立。另，淮北相湖公司诉称“被上诉人所谓逾期交房为虚假的意思表示，根据《民法总则》第146条等规定，被上诉人相关请求不应支持。”依法不能成立，单佳不是交房一方而是收房一方，不是开发商。四、淮北相湖公司上诉诉称“本案房屋早已具备了交付条件”无任何证据予以证明，至单佳一审起诉之日，淮北相湖公司未向单佳提供房屋综合验收合格备案证明书等符合交房条件的文件材料，淮北相湖公司逾期交房的违约事实清楚，证据确实充分。另淮北相湖公司上诉诉称“在被上诉人拒不履行缴纳维修基金等义务致交房无法完成，被上诉人应按照与逾期交房的同一标准向上诉人承担违约责任，逾期交房与逾期收房责任应当相抵。”既无合同依据，也无法律依据，依法不能成立，况且单佳有权选择将维修基金缴纳给房产管理相关部门，并不是必须向淮北相湖公司缴纳。 单佳向一审法院起诉请求：1、依法判决相湖公司向单佳支付逾期交房违约金57764元（以全部房款679581元为基数按年利率6％自2019年1月1日计算至2020年6月1日），自2020年6月2日起以全部房款679581元按年利率6％计算至相湖公司交房符合法定和约定交房条件时止；2、本案的诉讼费用由相湖公司承担。 一审法院认定事实：2017年10月20日，单佳（买受人）与淮北相湖公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定购买淮北相湖公司开发的位于淮北市相山区翰林学府5幢1902号预售商品房，房屋价款679581元，采用按揭贷款方式付款：买受人应于2017年10月20日前支付全部房款的29％，金额199581元；剩余房款48万元，应于2017年10月27日前申请办理商业贷款，并以按揭方式付款。《商品房买卖合同（预售）》第九条规定商品房交付条件，商品房交付时应当符合下列1、2、3条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、商品房经综合查验备案。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条规定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将相关通知书面送达买受人，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；第十二条规定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之1的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｘ％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之Ｘ（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。 合同签订后，单佳于2017年12月5日向淮北相湖公司支付购房款199581元，当日，淮北相湖公司开具了预收购房款发票。2017年12月12日，中国工商银行股份有限公司淮北分行与单佳签订了个人购房借款担保合同，向单佳发放贷款48万元用以购买位于淮北市相山区翰林学府5幢1902号住房，贷款期限30年。所贷购房款由贷款人一次性划入售房人相湖公司账户。 2018年12月31日，淮北相湖公司未能如期交房。2019年8月28日，淮北相湖公司出具了关于“翰林学府”二期房屋交付的承诺，承诺于2020年1月31日前将验收合格的房屋交付业主，延期交房产生的违约金按《商品房买卖合同》约定赔付至开发商通知业主交房之日。 2020年4月7日，淮北相湖公司出具翰林学府住宅楼工程竣工验收报告，同年5月18日，淮北市建设工程质量监督站在监督验收意见处签章同意通过验收。2020年7月15日，淮北市住房和城乡建设局为淮北相湖公司建设的翰林学府二期工程（含5#住宅楼）颁发淮北建备2020年0371号淮北市建设工程竣工验收备案证书。 上述事实，有单佳提交的身份信息、商品房买卖合同（预售）、安徽增值税普通发票、个人购房借款担保合同、中国工商银行股份有限公司借记卡账户历史明细清单、淮北相湖公司关于“翰林学府”二期房屋交付的承诺书、翰林学府收房短信截图，淮北相湖公司提交的工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、淮北市建设工程竣工验收备案证书及双方当事人、代理人庭审陈述予以证明，一审法院予以认定并在卷佐证。 一审法院认为，单佳与淮北相湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，为有效房屋买卖合同，出卖人应当按合同约定履行向买受人按期交房的合同义务。本案中，单佳已按合同约定交付购房款、办理购房贷款，淮北相湖公司应于2018年12月31日前向买受人交付符合交房条件的商品房，但淮北相湖公司未能按期交房，淮北相湖公司逾期交房的行为构成违约，单佳有权依照合同约定向淮北相湖公司主张违约责任。合同未约定以买受人先行缴纳契税、维修基金为交房条件，且淮北相湖公司未能交房系因其工程未能竣工验收备案，非因单佳没有缴纳契税、维修基金。对于淮北相湖公司因单佳没有缴纳契税、维修基金无权请求交房的抗辩意见，一审法院不予采信。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则予以变更。”，故对因疫情及疫情防控期间的迟延交房违约金应酌情予以免除，根据本市疫情及疫情防控情况，一审法院酌定免除3个月的迟延交房违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未按照约定时间交房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之X（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。该“本条第（1）项中的比率”即万分之1，该条款虽未另行约定比率，但根据“该比率应当不低于本条第（1）项中的比率”可以确定该比率不低于万分之1，违约金数额应当按照合同确定的比率计算。故淮北相湖公司应支付单佳逾期交房违约金29086元（679581元×{518-90}日×0.0001/日，自2019年1月1日计算至2020年6月1日，扣除90日），自2020年6月2日起以全部房款679581元为基数按照日万分之一的比率支付违约金至淮北相湖公司交付符合交房条件的房屋时止。单佳主张按照年利率6％支付逾期交房违约金57764元（自2019年1月1日计算至2020年6月1日）及自2020年6月2日起按照年利率6％支付逾期交房违约金至淮北相湖公司交房符法定和约定的交房条件时止，没有合同及法律依据，超出部分不予支持。判决：一、淮北相湖公司于判决生效之日起十五日内支付单佳违约金29086元（自2019年1月1日计算至2020年6月1日），自2020年6月2日起以679581元为基数按照日万分之一的比率支付违约金至淮北相湖公司交付符合交房条件的房屋时止；二、驳回单佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1244元，因适用简易程序审理，减半收取622元，由单佳负担309元，由淮北相湖公司负担313元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。淮北相湖公司提交“蓝天行动”等空气污染防治文件一组共17份，拟证明施工期间因政府“蓝天行动”导致停工294天，交房期限应当顺延。单佳质证认为，该证据属应当在一审审理期间举证的证据，不属于二审新证据，不具有证据的法律效力。即便该证据属于二审新证据，也不具有合法性、真实性、关联性，环保施工是开发房地产公司应履行的职责，不属于不可抗力范围。本院经审查认为，上述文件材料是政府部门就提高空气质量对各单位、各群体作出的普适性文件，系抽象行政行为，没有针对涉案项目的具体停工通知，个别文件对于建筑施工企业提出扬尘防治施工要求，不能体现停工要求以及停工期限，故该证据不能达到淮北相湖公司的证明目的，不予采信。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：淮北相湖公司应否承担合同约定的逾期交房违约责任以及违约责任应如何认定。 单佳与淮北相湖公司作为适格主体在意思表示真实的情况下签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规效力性强制规定，依法有效，双方都应全面遵守履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定淮北相湖公司应于2018年12月31日前向单佳交付涉案商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将相关通知书面送达买受人，专项维修资金由单佳按有关规定缴交，且商品房交付时应当符合竣工验收备案合格等交付条件，并由淮北相湖公司出示满足交付条件的证明文件，淮北相湖公司不出示证明文件或者证明文件不齐全，不能满足交房条件的，单佳有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由淮北相湖公司承担。首先，淮北相湖公司上诉称因政府“蓝天行动”导致工程停工，交房日期应当顺延，由于其提交的证据不足以证明其主张，且即便停工也是施工不符合环保要求所致，属于淮北相湖公司的主观责任，不是客观原因也非不可抗力，故其该项上诉理由不能成立。其次，淮北相湖公司和单佳未在合同中约定以买受人缴纳维修基金为交房必要条件，淮北相湖公司不具有后履行抗辩权，事实上涉案工程直至2020年7月15日才经竣工验收备案合格，在此之前淮北相湖公司要求单佳缴纳专项维修基金，不能等同于送达交房通知，单佳有权拒绝缴纳专项维修资金，继而提起本案诉讼的目的是维护自身合法权益，不存在恶意。最后，淮北相湖公司上诉称本案房屋早已具备交付条件，逾期交房与逾期收房应当相抵，一则在程序方面，淮北相湖公司未就单佳承担逾期收房责任提起反诉，二则在实体方面，本案不存在单佳拒绝接受符合交房条件房屋的情形，故本院对淮北相湖公司的该项上诉理由亦不予支持。 综上所述，淮北相湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1244元，由上诉人淮北相湖投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二〇年十月二十七日 法官助理邱鑫 书记员杨倩倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。