浙江省绍兴市越城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0602执异102号 案外人余江，男，1985年5月8日出生，汉族，住重庆市北碚区。 申请执行人绍兴银行股份有限公司越城支行，住所地浙江省绍兴市越城区劳动路**。 法定代表人宣文。 委托代理人（特别授权代理）：王笑强、李娜，系公司员工。 被执行人绍兴市中宇金属物资有限公司，，住所地浙江省绍兴市胜利东路**** 法定代表人梁仁中。 被执行人绍兴市中宇房地产开发有限公司，住所地浙江省绍，住所地浙江省绍兴市胜利东路**** 法定代表人梁仁中。 被执行人绍兴市柯桥区中宇房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区，住所地浙江省绍兴市柯桥区平水镇style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人梁仁中。 被执行人绍兴震宇贸易有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区，住所地浙江省绍兴市越城区世禾新村****style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人梁仁中。 被执行人绍兴市宇通塑胶管业有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区人，住所地浙江省绍兴市越城区人民东路**tyle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人梁仁中。 被执行人梁仁中，男，1959年7月13日出生，住浙江省绍兴市越城区。 被执行人陈慧芸，女，1963年5月11日出生，住浙江省绍兴市越城区。 被执行人陈国良，男，1974年11月12日出生，住浙江省绍兴市越城区。 本院在执行申请执行人绍兴银行股份有限公司越城支行（以下简称绍兴银行）与被执行人绍兴市中宇金属物资有限公司（以下简称中宇金属公司）等金融借款合同纠纷案件中，案外人余江提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人余江称，案外人于2020年6月22日收悉贵院（2020）浙0602执1084、1085、1086号公告，贵院拟拍卖被执行人中宇金属公司名下位于重庆市北碚区××路××号××幢××层的房产（具体房地产权证号、房产坐落、面积等详见《房地产执行异议清单》）。案外人于2017年4月25日与中宇公司签订的关于上述房产的《房屋租赁合同》，租期为八年，租赁时间为2017年6月1日至2025年5月31日。案外人认为，该租赁合同是合法有效的，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，贵院要求案外人于（2020）浙0602执1084、1085、1086号执行公告张贴之日起十五日内腾退上述房屋与实际情况不符。综上，案外人提出执行异议，请求贵院中止对案外人停止供电、供水、供气及十五日内腾退上述房屋的强制执行，并确保案外人在租赁期内的合法权益。根据案外人提交的《房地产执行异议清单》，其在本案中提出执行异议的标的为中宇金属公司名下坐落重庆市北碚区康宁路188号7-1-1号至7-1-11号以及7-1-41号至7-1-63号的34处房产（以下简称涉案房产）。 申请执行人绍兴银行称，2017年6月19日，申请执行人就涉案房产在重庆市国土资源局办理了抵押登记，且同时对案涉房产进行了现场查勘，确定为空置房。同日，抵押人中宇金属公司向申请执行人出具了案涉房产无出租的抵押人声明。现案外人提出已于2017年4月25日与中宇金属公司签订了关于涉案房产的房屋租赁合同，但并未在当地登记机关进行租赁备案登记。申请执行人经过实地调查、根据抵押人声明，在无公开登记的租赁备案信息的情况下，就涉案房产办理了抵押登记并发放贷款，并无过错。案外人主张的租赁权不应妨碍申请执行人抵押权的实现。综上，请求驳回案外人的执行异议请求。 本院查明：被执行人中宇金属公司名下登记有坐落重庆市北碚区康宁路188号7-1-1号至7-1-11号以及7-1-41号至7-1-63号的34处房地产。上述房地产均抵押于绍兴银行，并于2017年6月19日办理了抵押登记手续。 因债务人未按约归还借款，绍兴银行向本院提起诉讼，本院分别作出（2019）浙0602民初8788号、8791号民事判决书，对绍兴银行就上述房产所享有的抵押优先受偿权进行了确认。本院另在上述案件诉讼中于2019年9月29日查封了涉案房产。此后，绍兴银行就上述民事判决书向本院申请强制执行，本院于2020年3月12日分别以（2020）浙0602执1086、1084号案件立案执行。执行中，本院于2020年6月22日作出（2020）浙0602执1084、1085、1086号公告，责令被执行人于公告张贴之日起十日内自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对包括涉案房产在内的被执行人名下所查封房产（详见查封清单）进行拍卖，被执行人及其他实际占用人应于本公告张贴之日起十五日内腾退上述房屋或提出执行异议，逾期本院将依法强制执行，因此产生的费用由被执行人承担。在执行过程中，本院将通知相关部门对上述房产停止供电、供水、供气。如对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，自即日起，停止支付租金、房屋占有使用费或其他费用，并须于本公告张贴之日起十五日内向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在处置过程中不予考虑。该公告在涉案房产处张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。 案外人余江经本院传票传唤未到庭参加听证，其为证明主张事实成立，在听证前向本院提交了以下证据： 1、出租人（甲方）为中宇金属公司、承租人（乙方）为案外人、落款日期为2017年4月25日的《房屋租赁合同》1份，其中约定出租房屋坐落北碚区康宁路188号7幢一层，总建筑面积1953.70平方米，用途为商业服务；该房屋租赁期限自2017年6月1日至2025年5月31日，甲方给予乙方装修免租时间5个月，即从2017年6月1日至2017年10月31日，租金起算时间从2017年11月1日至2025年5月31日；租金第一年至第八年的月租金分别为29305元、29305元、33213元、35166元、37120元、39074元、41027元、42981元，以上租金为不含税票价；租金先缴款后租用，半年一缴，每次租金提前十五日之内交纳；合同签订后，十五天内向甲方缴纳半年的租金175830元；在双方签订租赁合同十五日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金87000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、电讯、有线电视、物业管理等所有费用由乙方承担。涉案房产为该租赁合同所约定的租赁房屋的一部分。 2、中宇金属公司于2016年1月1日出具的委托书1份，主要内容为：全权委托裘东军（身份证号码：330623196409××××）代收重庆市北碚区康宁路188号7-1-1至7-1-63商铺租金事项。 3、重庆市橙视家家居有限公司营业执照1份，其中记载公司成立日期为2017年7月3日，法定代表人为余江、住所为重庆市北碚区新茂路1号、经营范围为销售建筑材料及装饰材料等、经营场所为重庆市××路××号××幢××。 4、重庆橙视家家居有限公司于2020年9月出具的工作证明1份，内容为证明陈英在该单位任财务职务。 5、付款人为陈英、收款人为裘东平，并由双方签字捺印的《关于房屋租金结算清单》1份，其中就北碚区康宁路188号7幢一层租金结算如下：1、余江应付租金（2017年6月1日至2020年6月30日）为972934元；2、余江已付租金：2017年5月10日转账付款175830元、2018年5月30日转账付款175830元、2019年3月6日转账付款123471.61元、2019年5月28日转账付款199278元、2019年12月5日转账付款199278元、2020年7月17日转账付款193413元，合计1067100.61元。 6、正蓝公司请款单复印件1份，其中记载请款日期为2017年5月，申请部门为家装及卖场，用途为橙视家体验中心2017年11月-2018年4月房租，申请金额为175830元，收款人为裘东军、农行6228××××3210。 7、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单复印件6份，其中记载交易日期分别为2017年5月10日、2018年5月30日、2019年3月6日、2019年5月28日、2019年12月5日、2020年7月17日，付款人均为陈英、收款人均为裘东军，收款账号均为农行6228××××3210、交易金额分别为175830元、175830元、123471.61元、199278元、199278元、193413元。 申请执行人绍兴银行为反驳案外人的主张，向本院提交了在办理抵押贷款时对涉案房产现场勘验过程中拍摄的照片打印件3张。 本院认为：当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案外人余江提出执行异议要求本院在执行涉案房产时保护其租赁权，依法应提供证据证明其在该房产抵押、查封之前已与被执行人中宇金属公司签订了合法有效的租赁合同、按合同约定支付租金、实际占有涉案房产并使用至今的事实。本案中，首先，案外人提交的租金支付情况与租赁合同约定的付款时间及金额并不完全一致，且案外人也未能作出合理之说明；其次，案外人提供的现有证据也不足以证明其已在抵押之前实际占有涉案房产并使用至今的事实，故对案外人之执行异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人余江的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张 剑 人民陪审员  钱土仙 人民陪审员  梁 燕 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  俞聪聪 本案援引的相关法律和规定 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。