湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初2011号原告：天门欣泰农贸有限公司，住所地：天门市岳口镇建设北路**。法定代表人：金选清，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁首红，湖北鹰之歌律师事务所律师。被告：姚情飞，男，1980年1月22日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。被告：天门市岳口镇襄江苑酒店，，住所地：天门市岳口镇家家乐购物广场**投资人：姚情飞。原告天门欣泰农贸有限公司（以下简称欣泰公司）与被告姚情飞、天门市岳口镇襄江苑酒店（以下简称襄江苑酒店）排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月11日立案审理后，作出（2019）鄂9006民初1191号民事判决书，被告姚情飞不服该判决，上诉至湖北省汉江中级人民法院。该院认为基本事实认定不清，作出（2020）鄂96民终265号民事裁定书，裁定撤销（2019）鄂9006民初1191号民事判决，本案发回湖北省天门市人民法院重审。本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欣泰公司及其委托诉讼代理人丁首红到庭参加诉讼；被告襄江苑酒店、被告姚情飞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决姚情飞、襄江苑酒店立即腾退房屋，从位于天门市××跃进路属于欣泰公司的房屋内搬出，并按照承租期间每月24000元的标准，从2018年12月3日起支付欣泰公司房屋占用费用；2.本案诉讼费用由姚情飞、襄江苑酒店承担。事实和理由：2009年起，天门市岳口镇粮仓巷村与本村村民共同出资新建岳口农贸大市场，并于2015年12月2日成立欣泰公司。在欣泰公司成立之前，天门市天跃建设工程有限责任公司（岳口农贸大市场的建设单位）、湖北洋昌贸工农股份有限公司（岳口镇粮仓巷村企业）与家家乐商贸集团（香港）有限公司签订房屋租赁合同，将岳口农贸大市场主楼等房屋、设施出租给家家乐商贸集团（香港）有限公司用于开办超市。合同约定，待新公司成立、房产登记在新公司名下后，需以新公司名义作为合同出租方。家家乐商贸集团（香港）有限公司租赁房屋后，成立天门市岳口家家乐购物广场进行超市实际经营。2013年，天门市岳口家家乐购物广场与姚情飞签订房屋转租合同，将岳口农贸大市场二楼转租给姚情飞用于酒店经营，并与出租方天门市天跃建设工程有限责任公司、湖北洋昌贸工农股份有限公司签订补充合同，约定转租时间为2013年8月1日起至2021年12月31日止，如天门市天跃建设工程有限责任公司、湖北洋昌贸工农股份有限公司与天门市岳口家家乐购物广场之间的租赁合同中止，天门市岳口家家乐购物广场与姚情飞签订的合同自行作废，如需继续承租，需在10日内与出租方另行签订租赁合同，否则视为自动放弃续租，由出租方收回房屋。此后，姚情飞成立襄江苑酒店进行餐饮经营。欣泰公司成立后，岳口农贸大市场房屋所有权已变更登记在其名下。欣泰公司与家家乐商贸集团（香港）有限公司、天门市岳口家家乐购物广场及超市的实际经营主王红燕解除租赁关系后，要求姚情飞、襄江苑酒店与欣泰公司重新签订租赁合同并补缴相关费用，否则需腾退房屋，将房屋交还。但姚情飞均以各种理由予以推诿。故欣泰公司诉至人民法院，要求判如所请。姚情飞、襄江苑酒店辩称：1.姚情飞与欣泰公司、天门市岳口家家乐购物广场公司三方存在房屋租赁合同关系，在履行合同过程中发生争议，属房屋租赁合同纠纷，而非排除妨碍纠纷；2.姚情飞登记的酒店字号为“天门市岳口襄江苑酒店”，系个体工商户，欣泰公司起诉主体错误，襄江苑酒店不应成为本案的被告；3.本案遗漏被告，应将湖北洋昌贸工农股份有限公司、家家乐商贸集团（香港）有限公司、天门市岳口家家乐购物广场公司作为被告参加诉讼；4.姚情飞与天门市岳口家家乐购物广场公司履行《房屋租赁合同》过程中，天门市岳口家家乐购物广场公司造成姚情飞经济损失20多万元，应由天门市岳口家家乐购物广场公司赔偿或折抵租金；5.姚情飞与天门市岳口家家乐购物广场公司签订了《房屋租赁合同》是经湖北洋昌贸工农股份有限公司同意的，该合同应继续履行，欣泰公司要求腾退房屋，法院不应予以支持；6.欣泰公司与天门市岳口家家乐购物广场公司解除租赁关系，没有通知姚情飞，剥夺了姚情飞的优先续租权等正当权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对欣泰公司提交的其营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、企业信息查询表、隶属关系说明、房屋转让协议、不动产权登记证、两份《租赁合同》、《三方补充合同》、《协议书》及照片一张，合法有效，本院依法予以采信。经审理查明，2011年11月8日，程正国代表天门市天跃建设工程有限公司（大市场建设方）、邓彩云代表湖北洋昌贸工农股份有限公司（大市场土地使用权人）与王红燕代表家家乐商贸集团（香港）有限公司签订《租赁合同》，约定：将位于岳口镇的大市场主楼等租与家家乐商贸集团（香港）有限公司，用于日用百货超市及进行其他经营，租赁期限为十年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止；并特别约定天门市天跃建设工程有限公司、湖北洋昌贸工农股份有限公司拟成立新公司，租赁房产将过户至新公司，负责管理所租赁房产及财产；家家乐商贸集团（香港）有限公司主营业务为超市，一楼主营不得改变经营日用型的约定，并且超市名称应以香港家家乐超市在天门市工商局实际注册名为准。程正国、邓彩云、王红燕在合同上签名并加盖所属公司公章。2011年12月23日，王红燕注册成立天门市岳口家家乐购物广场，类型为个体工商户，经营者为王红燕，经营场所为天门市岳口镇建设北路**。尔后，王红燕以天门市岳口家家乐购物广场的名义，在上述租赁物处对外经营超市。2013年6月15日，王红燕代表天门市岳口家家乐购物广场与姚情飞签订《房屋租赁合同》，约定将大市场二楼及副楼二层整体转租给姚情飞，用于经营酒店餐饮。租赁时间为八年零五个月，从2013年8月1日至2021年12月31日。前五年每年房租250000元不变，第六年起每年租金按每年上涨15%计算。2013年7月19日，湖北洋昌贸工农股份有限公司、天门市岳口家家乐购物广场以及姚情飞签订《三方补充合同》，同意天门市岳口家家乐购物广场将大市场部分房屋转租给姚情飞，并约定如天门市岳口家家乐购物广场与天门市天跃建设工程有限公司、湖北洋昌贸工农股份有限公司提前中止《租赁合同》，天门市岳口家家乐购物广场与任何租赁户所签订的合同均自行作废；如姚情飞愿意续租，需另行签订租赁合同，在同等条件下姚情飞有优先续租权；如10日内不能签订续租合同，视为姚情飞自动放弃续租，天门市天跃建设工程有限公司、湖北洋昌贸工农股份有限公司有权收回房屋，所造成的损失由姚情飞自行承担；合同期满和合同提前中止，姚情飞投资的可移动设施、设备在届满或合同中止后三日内搬走。2013年9月9日，姚情飞办理了个体工商户登记，字号为“天门市岳口襄江苑酒店”，，经营场所为天门市××跃进路2013年12月27日，姚情飞又设立个人独资企业，登记企业名称为“天门市岳口镇襄江苑酒店”，住所为天门市岳口镇家家乐购物广场**。此后，姚情飞在所租赁的岳口镇大市场二楼，以“襄江苑酒店”对外经营餐饮。2015年12月12日，天门欣泰农贸有限公司作为2011年11月8日天门市天跃建设工程有限公司、湖北洋昌贸工农股份有限公司、家家乐商贸集团（香港）有限公司签订的《租赁合同》中的新公司登记成立。2015年12月20日，湖北洋昌贸工农股份有限公司与欣泰公司签订《房屋转让协议》，将大市场房屋转让至欣泰公司。2018年6月8日，欣泰公司就上述房屋所有权及附着国有建设用地使用权进行了不动产权登记，权利人为欣泰公司，不动产权号为鄂（2018）天门市不动产权第0008963号。2017年4月13日，天门市岳口家家乐购物广场登记注销。2018年11月23日，湖北洋昌贸工农股份有限公司与王红燕签订《协议书》，载明双方作为2011年11月8日签订《租赁合同》的实际权利义务主体，经协商后达成一致：双方签订协议之日起，解除《租赁合同》；合同解除后，王红燕与其他租赁户签订的租赁合同同时解除。合同签订后，天门市岳口家家乐购物广场搬出租赁房屋。此后，姚情飞未与欣泰公司签订续租协议，也未搬出案涉房屋，姚情飞及其设立的经营实体占用案涉房屋经营餐饮至今，故欣泰公司诉至本院。本院认为，本案系一起排除妨害纠纷。天门市天跃建设工程有限公司、湖北洋昌贸工农股份有限公司与家家乐商贸集团（香港）有限公司签订《租赁合同》，将位于岳口镇的大市场主楼等租与家家乐商贸集团（香港）有限公司使用。在租赁期限内，天门市岳口家家乐购物广场与姚情飞就大市场部分房屋转租达成协议，并签订《租赁合同》，其后，湖北洋昌贸工农股份有限公司、天门市岳口家家乐购物广场、姚情飞签订《三方补充合同》，就大市场房屋的租赁、转租达成一致意见，上述转租行为符合法律的规定，应予保护。《三方补充合同》约定了房屋租赁合同解除、转租合同的失效及后续续租方案等，系合同各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。2018年11月23日，湖北洋昌贸工农股份有限公司与王红燕作为大市场房屋《租赁合同》的实际权利义务主体签订《协议书》，确定双方签订协议之日起，解除《租赁合同》。关于该《协议书》的效力，王红燕注册天门市岳口家家乐购物广场后，与姚情飞签订《房屋租赁合同》、与湖北洋昌贸工农股份有限公司、姚情飞签订《三方补充合同》，天门市岳口家家乐购物广场系租赁房屋的实际经营主体，在登记注销后，王红燕作为经营者与湖北洋昌贸工农股份有限公司签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且合同签订后王红燕将天门市岳口家家乐购物广场搬出租赁房屋，合同已实际履行。故依照《三方补充合同》的约定，上述《租赁合同》解除后，天门市岳口家家乐购物广场与姚情飞之间的《房屋租赁合同》的权利义务终止，姚情飞未按照约定签订续租合同或搬走其投资的可移动设施、设备。欣泰公司取得案涉房屋的产权证书，对该房屋享有所有权和用益物权，依法对该房屋有直接支配和排他的权利。姚情飞及其设立的经营实体无法律依据和合同依据，占用案涉房屋开展经营活动，侵犯了欣泰公司合法权利，依法应当承担相应的民事责任。故对欣泰公司的诉讼请求，本院在合法的范围内予以支持。欣泰公司要求姚情飞、襄江苑酒店腾退房屋，从属于欣泰公司所有的房屋内搬出，本院予以支持；欣泰公司要求姚情飞、襄江苑酒店支付从2018年12月3日起的房屋占用费用，姚情飞及其设立的经营实体占用案涉房屋，造成了欣泰公司的损失，应当支付占用费用。同时，襄江苑酒店系姚情飞设立的个人独资企业，对于襄江苑酒店应当支付的占用费用，姚情飞依法应当以其个人财产承担无限责任。关于占用费用的支付标准，欣泰公司主张按照租赁期间每月租赁费用24000元计算，其采用的标准源自天门市岳口家家乐购物广场与姚情飞签订《房屋租赁合同》中的租金约定，即在2013年8月1日至2018年7月31日每年租金250000元的基础上上涨15%计算而来，但上述《房屋租赁合同》已于2018年11月23日失效，故对占用期间的费用，本院酌情调整，参照《房屋租赁合同》中2013年8月1日至2018年7月31日的租金标准，以每年250000元为标准进行计算。诉讼中，姚情飞、襄江苑酒店辩称本案应为房屋租赁合同纠纷，湖北洋昌贸工农股份有限公司、家家乐商贸集团（香港）有限公司、天门市岳口家家乐购物广场公司应作为本案的被告参加诉讼，天门市岳口家家乐购物广场公司造成姚情飞经济损失，应由天门市岳口家家乐购物广场公司赔偿或折抵租金，其抗辩理由不属于本案审理的范围，本院不予采纳，姚情飞可另行主张权利；姚情飞、襄江苑酒店辩称襄江苑酒店不应成为本案的被告，但根据本院查明的事实，襄江苑酒店的登记住所为天门市岳口镇家家乐购物广场**，该住所即为欣泰公司所有房屋的一部分，故姚情飞、襄江苑酒店的抗辩理由不能成立，本院不予采纳；姚情飞辩称欣泰公司与天门市岳口家家乐购物广场公司解除租赁关系，没有履行通知义务，剥夺了其优先续租权等正当权利，但未提交影响其优先续租权的证据，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚情飞、天门市岳口镇襄江苑酒店在本判决生效之日起十五日内腾退房屋，从原告天门欣泰农贸有限公司所有的位于天门市跃进路的房屋[不动产权号：鄂（2018）天门市不动产权第0008963号]搬出；二、被告姚情飞、天门市岳口镇襄江苑酒店在本判决生效之日起十五日给付原告天门欣泰农贸有限公司房屋占用费（以每年250000元为标准，从2018年12月3日计算至搬出之日）；三、驳回原告天门欣泰农贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告天门欣泰农贸有限公司负担475元（已交纳），被告姚情飞、天门市岳口镇襄江苑酒店负担4425元（此款原告已垫付2225元，不予退还，执行时由被告一并支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  杨 梅人民陪审员  张旭耀人民陪审员  江 慧二〇二〇年十月十日法官助理刘超书记员谭岗