云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初3617号原告：张正林，男，汉族，1972年12月14日生，住云南省昆明市官渡区。原告：付恩翠，女，汉族，1979年10月13日生，住云南省昆明市官渡区。两原告的共同委托诉讼代理人：赵俊宏，系云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。两原告的共同委托诉讼代理人：张建菁，系云南东陆律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南铜业房地产开发有限公司，住所地为云南省昆明市盘龙区华云路**。法定代表人：孙勇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：佘映廷、李秋谕，系建纬（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。被告：昆明尚房房地产经纪有限公司，住所地为云南省昆明市盘龙区金尚俊园******房（12-6）。法定代表人：刘胜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李官平，系云南何国辉律师事务所律师，特别授权代理。原告张正林、付恩翠诉被告云南铜业房地产开发有限公司（以下简称“云铜地产公司”）、昆明尚房房地产经纪有限公司（以下简称“尚房公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告张正林、付恩翠的共同委托诉讼代理人赵俊宏、张建菁，被告云铜地产公司的委托诉讼代理人佘映廷、李秋谕，被告尚房公司的委托诉讼代理人李官平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张正林、付恩翠向本院提出如下诉讼请求一、请求撤销原、被告双方签订的（Ｓ-22号5301012018121900941）《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；二、两被告连带退还、赔偿原告共计4324219.83元，其中包括：1．退还购房款及购房相关费用3464178.26元；（1）购房款3288896元，（2）契税93968.46元，（3）印花税1644.4元；（4）住宅专项维修资金7115.4元；（5）代办产权证费900元，（6）不动产登记费550元，（7）其他费用71104元；2．赔偿利息损失167205.92元（2019年3月7日-2020年4月16日共405天，按同期银行贷款年利息4.35%，以3464178.26元购房总款计）；3．赔偿合同项下违约金692835.65元（《商品房买卖合同补充协议》十、1条，解除合同违约金为购房总款3464178.26元的20%）；三、赔偿自本案立案之日起至全部清偿之日止利息；四、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、本案基本事实。2018年12月18日，原告因购买位于盘龙区，与被告云铜地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议》。1．在购房期间，被告的广告为“云铜，时代之窗，央企入驻，超高性价比，70年产权5.4ｍ层高临街旺铺”；2．《商品房买卖合同（预售）》第一条1．“该地块国有土地使用证号为昆国用（2011）第××号，土地使用权面积为13612平方米，买受人购买的商品房所占用的土地用途为城镇住宅用地，城镇住宅用地土地使用权终止日期为2081年7月11日”；3.2020年1月，原告收到了“云（2019）盘龙区不动产权第xx号”的产权证书，颁证日期是2019年12月6日，其中使用期限是“国有建设用地使用权2011年07月12日起至2051年07月11日止”，只有40年产权，按照实际情况计算只剩下31年的使用期限。二、本案法律根据及理由。两被告系违法虚假宣传、隐瞒房屋重要事实误导买方在先，以格式合同方式实施欺诈销售在后。原告直到2020年1月，收到“云（2019）盘龙区不动产权第xx号”的产权证书，才得知本案被告上述欺诈行为。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条第三款、第五十八条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，被告除应向原告退还已付款之外，还应赔偿原告因被告的欺诈行为产生的全部经济损失。被告云铜地产公司答辩称：一、答辩人在小区项目销售过程中不存在欺诈行为，被答辩人以欺诈为由要求撤销《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》缺乏事实和法律依据。民事欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。1．答辩人从未进行过原告所述的虚假宣传行为。答辩人作为时代之窗小区项目的建设单位，已分别于2017年7月18日、2019年3月3日与尚房公司签订了《昆明时代之窗项目1号地块住宅底商销售代理服务合同》及《昆明时代之窗项目1号地块住宅底商可售物业营销代理服务合同》，约定将包含案涉房屋在内的时代之窗项目1号地块住宅底商物业委托至尚房公司进行销售，同时在合同中明确约定了销售过程中相关的宣传行为由尚房公司负责处理。经答辩人核实，在案涉房屋销售过程中，答辩人从未进行过原告所述的“云铜，时代之窗，央企入住，超高性价比，70年产权，5.4m层高临街旺铺”的宣传，也未授权过尚房公司就70年产权商铺事宜进行过宣传，故答辩人无实施被答辩人所述的民事欺诈的故意及行为。2．被答辩人主张《商品房买卖合同（预售）》第一条的内容构成欺诈行为的说法不成立。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第一条“项目建设依据”是对于整个开发项目的相关信息进行明确，是答辩人对案涉房屋所占土地使用权的具体状况的告知，而非案涉房屋产权年限的承诺，其内容是由行政机关商品房网签系统根据答辩人实际取得的《国有土地使用证》上载明的信息自动抓取生成，不是可以由合同当事人自行协商设定或者变更的权利义务。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地土地使用权出让最高年限为40年。该条例作为具有普通约束力的行政法规，被答辩人完全能够知道且应当知道。被答辩人购买的房屋使用年限根据房产的类型由法律规定并非可以由双方约定，答辩人销售期间已释明被答辩人购买的房屋为商铺，并在《商品房买卖合同（预售）》第三条对所有房屋规划用途明确约定为商铺，答辩人在签署合同时对此是知情并签字认可的，被答辩人在应当知道其所购买的商铺的土地使用权的最高年限为40年。3．被答辩人不存在因答辩人行为陷入错误认识的可能性。4．被答辩人即使存在错误认识，也与答辩人行为无因果关系。被答辩人所述的广告、宣传行为并非答辩人制作或许可其他人制作，且答辩人为避免第三人允诺给购房者造成不当误解，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条特别对广告效力进行了约定：“甲方以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网络、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为要约邀请，不视为甲方对乙方的要约（或承诺），或双方确定各自权利义务的依据。双方的权利义务以主合同及其补充协议的约定为准。相关广告宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成的交付现状可能会有差别，或局部调整，双方同意以实际交付现状为准。甲方无需就该调整通知乙方，无需就此对乙方承担责任。”答辩人已经尽到合理提示义务，被答辩人在签署合同时对此条款知悉并签字认可，其即使存在错误认识也与答辩人无因果关系。二、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行义务。综上，请驳回原告的诉讼请求。被告尚房公司答辩称：一、我方在代理销售的过程中不存在欺诈行为，原告提供的广告投放照片是虚假的，要求撤销合同没有事实依据。二、原告诉请自相矛盾。根据合同法第五十六条、五十八条规定，被撤销的合同自始无效，但原告诉请要求支付违约金，主张违约金的前提是合同合法有效。因此原告的诉请自相矛盾。综上，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、两原告提交的购房期间（2018年12月18日前后）被告的销售广告照片、2020年4月9日被告销售处照片、2020年4月9日本案争议房屋照片，因上述照片无拍摄时间，无法达到原告的证明目的，本院不予采信；二、两原告提交的2018年12月19日《云铜·昆明时代之窗认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、相关费用票据、《不动产权证》以及被告云铜地产公司提交的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《房屋建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，本院对上述证据的真实性予以确认，是否能达到双方各自的证明目的，本院将在文后进行综合评判；三、被告云铜地产公司提交的《商品房购销合同》、《时代之窗23号商铺房屋租赁合同》及租金支付凭证、《时代之窗前期物业服务合同》及物业费用支付凭证、《装饰装修施工合同》及其附件、《工作联系函》，本院认为上述证据与本案无关联性，本院不予采信。根据上述经审查认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：被告云铜地产公司于2011年8月17日取得《国有土地权证》［昆国用（2011）第××号］，该《国有土地权证》载明被告云铜地产公司系坐落于昆明市盘龙区居民委员会土地的使用者，该土地用途为城镇住宅用地，土地使用权的终止时间为2081年7月11日。2011年11月2日，被告云铜地产公司取得《建设用地规划许可证》，用地项目名称为时代之窗（1号地块），用地性质为Ｒ-二类居住用地。2013年3月20日，被告云铜地产公司取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为时代之窗（1号地块）。2015年3月10日，被告云铜地产公司取得《房屋建筑工程施工许可证》，工程名称为时代之窗—1号地块、2号地块。2016年9月9日，被告云铜地产公司的时代之窗小区（1号地块）Ш取得《商品房预售许可证明》，该《商品房预售许可证明》备注栏载明“本期销售2幢（用途为住宅、商业用房）”。因规划调整，2018年2月13日，被告云铜地产公司取得《建设工程规划许可证》。2018年12月19日，原告张正林、付恩翠（买受人）与被告云铜地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｓ-22），合同约定出卖人以出让方式取得坐落于昆明市盘龙区居民委员会地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为昆国用（2011）第××号，土地使用权面积为13612平方米，买受人购买的商品房所占用的土地用途为城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2081年7月11日；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为时代之窗小区（1号地块）Ш；该商品房的规划用途为商铺，建筑面积为79.06平方米，在时代之窗小区（1号地块）Ш项目2号楼1层商铺22号；总价款按套计价为3288896元，买受人应在2019年3月1日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款为200万元，应于2018年12月19日前支付。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》。2018年11月30日，两原告向被告尚房公司付款71104元。2019年3月1日，两原告按合同约定付清购房款后，被告云铜地产公司向两原告开具了金额为3288896元的发票。2019年12月6日，两原告取得案涉商铺的《不动产权证》［云（2019）盘龙区不动产权第××号］。庭审中，两被告认可双方之间系委托合同关系，即由被告云铜地产公司委托被告尚房公司销售时代之窗小区1号地块住宅底商商品房。本院认为，归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、两被告是否对两原告构成欺诈？二、是否应撤销两原告与被告云铜地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》？三、两被告是否应向两原告返还及赔偿两原告主张的各项费用？针对争议焦点一，两原告主张在购房期间被告宣传广告中宣传商铺的土地使用年限为70年，且其与被告云铜地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中亦载明土地使用年限为70年，但其取得的《不动产权证》中载明的土地使用年限仅为40年，故两被告存在欺诈的行为。对此，本院认为，第一，两原告提交的照片未显示拍摄时间，不能证实系其在房屋销售期间以及房屋销售后所拍摄，无法达到两原告的待证目的。第二，两原告与被告云铜地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第一条载明“出卖人以出让方式取得坐落于昆明市盘龙区居民委员会地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为昆国用（2011）第××号，土地使用权面积为13612平方米，买受人购买的商品房所占用的土地用途为城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2081年7月11日”，该约定内容与被告云铜地产公司取得的《国有土地使用证》所记载的土地使用的相关内容一致，由此表明，被告云铜地产公司已经根据相关法律文件记载的内容，如实的将其为开发建设商品房所取得的国有土地的使用权状况告知了两原告。我国土地使用权的出让和转让所产生的土地使用权状况都有严格的法律制度加以调整，应以国家土地行政管理部门依法颁布的、具有法定公示力的《国有土地使用证》记载的权利状况为法定依据，而两原告与被告云铜地产公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》第一条约定的内容，实际上是对被告云铜地产公司所售商品房占据土地的使用权的合法性和具体状况的一种合同化确认和情况告知，作为合同当事人的两原告和被告云铜地产公司客观上不可能，也不能通过双方协商的方式对上述内容进行设定、变更或撤销等。第三，两原告与被告云铜地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定案涉商品房的用途为“商铺”。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”该行政法规已经对相关土地使用权出让最高年限进行了明确具体的规定，基于法的普遍性和公示性，它的效力对象和公示对象是不特定的社会公众群体，因此，两原告能够知道且应当知道购买的商铺的土地使用权最高年限为40年。综上，两被告向两原告出售案涉商铺时，没有故意向两原告告知虚假情况或隐瞒真实情况的行为，两原告主张两被告构成欺诈，本院不予支持。针对争议焦点二，如前所述，被告云铜地产公司在销售案涉商铺过程中没有欺诈行为，两原告主张撤销双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，无事实和法律依据，本院不予支持。针对争议焦点三，因两原告主张两被告构成欺诈的基础事实不成立，故其要求两被告返还并赔偿各项费用的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告张正林、付恩翠的诉讼请求。案件受理费41394元，由原告张正林、付恩翠负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  龙燕二〇二〇年十月三十日书记员  高健