四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初2925号 原告：刘芸，女，1976年7月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：黄其盛，上海申浩（成都）律师事务所律师。 被告：成都极智未来商贸有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道协和下街****附**。 法定代表人：赵飞，总经理。 委托诉讼代理人：邹蒲，公司员工。 原告刘芸诉被告成都极智未来商贸有限公司（以下简称极智未来公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘芸及委托诉讼代理人黄其盛，被告成都极智未来商贸有限公司的委托诉讼代理人邹蒲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘芸向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签署的《一起派对轰趴连锁加盟协议》以及《补充协议》，被告向原告交还案涉房屋；2.被告支付原告从2020年2月以来欠付的租金共计人民币40000元以及租金利息500元（年息6%，2月租金利息200元，3月租金利息150元，4月租金利息100元，5月租金利息50元，以上租金计算公式为6%／12×月数×10000元），租金时间暂计至2020年5月，利息计算时间暂计至2020年6月，租金支付的截止时间和金额以及利息以法院判决生效时为止；3.被告支付案涉房屋的物管费、垃圾处理费、电费、代收线损等相关物业费用7479.4元（暂时计算截止时间为2020年6月30日，2020年6月30日以后的费用金额以法院判决生效为时间为标准计算）；4.被告向原告支付案涉出租屋内ＶＲ机维修费、电脑维修安装费、ＫＴＶ维修安装费16000元。事实和理由：刘芸个体经营的个体轰趴馆位于成都双流区，该物业产权属于刘芸所有。2019年3月24日，刘芸与极智未来公司签署《一起派对轰趴连锁加盟协议》，约定刘芸就位于成都双流区的个体轰趴馆加盟极智未来公司的连锁品牌，由极智未来公司进行经营管理，同时约定刘芸的物业租金为6667元每月，极智未来公司代运营后优先向刘芸支付，运营收支由极智未来公司统一管理，每月20日前结算上月账务，并将租金和收益支付到刘芸指定账户。2019年8月21日，双方签订补充协议，约定2019年6月至12月租金为6667元每月，2020年1月至2022年4月25日租金为10000元每月，如延迟支付，刘芸有权收回房屋。至起诉时，极智未来公司已经拖欠2020年2月、3月、4月、5月的租金共计40000元，并且损坏了刘芸在案涉物业内的ＶＲ机子。因××影响，刘芸不再主张双方约定的违约金50000元。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。 极智未来公司答辩称：我方于5月份左右与刘芸确认我方要退租，当时物管及我方法人都给刘芸打过电话，虽未办理交接，但刘芸是清楚的。关于维修费，因为没有办理交接，所以维修费从哪里的，刘芸没有通知我方关于维修费的问题，到底是刘芸还是极智未来公司的问题，这个无法核实。关于物管费、垃圾处理费和电费等，我方离开时已经结清，线损费是物管告知我方不用支付，所以我方才未支付。加盟协议去年已经解除，现在原、被告是租赁关系。 本院经审理认定事实如下：刘芸系位于成都双流区不动产的所有权人，2019年3月至8月期间，刘芸与极智未来公司分别签署如下三份协议：①、2019年3月24日，刘芸与极智未来公司签署《一起派对轰趴连锁加盟协议》（以下简称《加盟协议》），约定刘芸就位于成都双流区的个体轰趴馆加盟极智未来公司的连锁品牌，由极智未来公司进行品牌化改造且全权运营。2019年3月26日至4月25日为装修改造期，极智未来公司不支付房租。极智未来公司代运营后刘芸的物业租金为6667元每月。②、2019年8月1日，刘芸与极智未来公司签订《房屋租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定刘芸将房屋租赁给极智未来公司经营，2019年8月至2019年12月租金为6667元每月，2020年1月至2022年4月25日租金为10000元每月，付租方式为月付，每月20日前极智未来公司支付租金给刘芸指定账户。③、2019年8月21日，刘芸与极智未来公司签订《补充协议》，约定2019年6月1日起至2019年12月31日止租金为6667元每月，自2020年1月1起至2022年4月25日租金为10000元每月，若延迟支付租金，刘芸有权解除收回房屋。超出收益盈亏全部由极智未来公司负责，刘芸不承担亏损，也不享受额外收益。 《加盟协议》签订后，极智未来公司于2019年9月20日、11月20日、12月20日向刘芸分别支付了6667元，于2020年1月20日、4月26日向刘芸分别支付了10000元。四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司韩国城物业服务中心出具的韩国城S2、3栋1单元304房间和305房间于2019年4月1日至2020年6月30日期间合计物业费、垃圾费为3886.8元，2020年4月1日至2020年6月30日物业服务费、代收电费、代收线损等费用合计3592.6元。 2020年6月1日，刘芸与成都路鑫所科技有限公司签订了《房屋租赁合同》，于签订当日将案涉房屋以三年租期出租予成都路鑫所科技有限公司。 以上事实，有原、被告身份证明材料、《加盟协议》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、银行交易明细、微信聊天记录、网络截图及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《加盟协议》、《租赁协议》、《补充协议》是双方当事人之间真实的意思表示且不违反法律法规，协议均合法、有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。双方在签订《加盟协议》后，通过签订《租赁协议》以及《补充协议》的形式，明确了极智未来公司租赁刘芸案涉房屋用于经营这一法律事实。关于刘芸提出的解除《加盟协议》以及《补充协议》，极智未来公司交还案涉房屋的主张。本院认为，《加盟协议》约定的租期为2019年4月26日起共三年，后《补充协议》及《租赁协议》虽对租金做了调整，但并未调整租期，故提前解除合同须经当事人协商一致或满足法定解除条件。本案中极智未来公司提出已通知刘芸解除对案涉房屋的租赁，但刘芸并未对极智未来公司的通知予以确认，仅在2020年4月30日答复极智未来公司“所有的东西你们没有跟我办，正式交接之前没有把房租给我付清，之前什么东西都不可能拿去走”，故应认定刘芸并未即时确认解除租赁关系，双方尚未就解除事宜形成合意。刘芸另提交了签署时间为2020年6月1日的《房屋租赁合同》一份，表明刘芸已将案涉房屋以签订合同的形式出租给第三方成都路鑫所科技有限公司。本院认为，刘芸将案涉房屋租赁给第三方的行为，表明其以实际行为终止了与本案极智未来公司就案涉房屋的租赁关系，故本院认定案涉《加盟协议》、《补充协议》于2020年5月31日已经解除。对于请求交还案涉房屋，由于本院审理认定的事实中刘芸已把案涉房屋于2020年6月1日出租给了案外人，以实际控制该物业并已使用，请求事项与认定事实不符，本院不予支持。 关于刘芸提出极智未来公司支付从2020年2月以来欠付的租金共计人民币40000元以及租金利息500元（年息6%，2月租金利息200元，3月租金利息150元，4月租金利息100元，5月租金利息50元，以上租金计算公式为6%/12×月数×10000元），租金时间暂计至2020年5月，利息计算时间暂计至2020年6月，租金支付的截止时间和金额以及利息以法院判决生效时为止的主张。根据查明的事实，极智未来公司在《加盟协议》签订后，于2019年9月20日、11月20日、12月20日向刘芸分别支付了6667元，于2020年1月20日、4月26日向刘芸分别支付了10000元。根据双方补充协议中“自2020年1月1起至2022年4月25日租金为10000元每月”的约定，以及刘芸提供的银行流水，本院认定极智未来公司已支付2020年1月和2月的租金各10000元，尚有2020年3月1日起至2020年5月31日期间的租金未结清。根据双方约定的租金标准，极智未来公司应向刘芸支付的租金共计人民币30000元（10000元/月×3个月)。刘芸另提出按年息6%的标准计算租金利息的主张，本院认为，由于双方并无租金利息的约定，故本院对刘芸该项主张不予支持。 关于刘芸提出极智未来公司支付案涉房屋的物管费、垃圾处理费、电费、代收线损等相关物业费用7479.4元的主张。本院认为双方在《加盟协议》等相关协议文件中均未对此作出约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，双方当事人可以就此达成补充协议，因本案当事人双方并未就此达成一致，故本院依据交易习惯，依法确定案涉房屋承租人即成都极智未来商贸有限公司承担物管费、垃圾处理费、电费、代收线损费用。关于物管费，极智未来公司已缴纳至2020年3月31日，因本院已认定租赁关系解除时间为2020年5月31日，故极智未来公司尚需补缴2个月的物管费（2020年4月1日至5月31日），根据查明的事实，2个月物管费金额为486.24元。关于垃圾处理费。因刘芸提交证据显示代收垃圾费期间为2020年4月1日至6月31日，金额48元，故极智未来公司需补缴2个月的垃圾处理费32元。关于电费，刘芸证据表明四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司代收2019年12月18日至2020年4月18日期间2406.08元，极智未来公司出示的证据证明其缴纳电费至2019年12月18日，该时间点与刘芸所缴纳电费时间节点相互衔接，同时由于极智未来公司搬离案涉房屋后，该处房屋刘芸尚未实际交付他人使用，故极智未来公司应当承担2019年12月18日至2020年4月18日期间电费2406.08元，关于线损费，极智未来公司提出物业告知其不用支付，但并无相应证据，且双方未对此作出明确约定，本院酌定认定极智未来公司承担该笔144.36元的线损费用。上述费用合计3068.68元（486.24元＋32元＋2406.08元＋144.36元）。 关于刘芸提出要求极智未来公司支付案涉出租屋内VR机维修费、电脑维修安装费、KTV维修安装费16000元的主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百二十条规定了租赁物的维修义务人是出租人，承租人正常使用导致租赁物受损的，不承担损害赔偿责任。另一方面，刘芸未举出充分证据证明上述维修事宜是因极智未来公司故意或重大过失所致，故本院对刘芸的该项诉请依法不予支持。 庭审中，极智未来公司提出向刘芸支付了5000元水电押金，刘芸亦认可将该笔费用从极智未来公司欠付费用中予以抵扣。为减少当事人的诉累，本院从极智未来公司应当承担的费用中将该项押金予以扣除。因该笔金额高于极智未来公司需要承担的物管费、垃圾处理费、电费、代收线损费用，故抵扣完毕该部分费用后，剩余费用1931.32元计入极智未来公司欠付租金，抵扣完毕后极智未来公司应支付的租金为28068.68元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十八条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都极智未来商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘芸支付房屋租金28068.68元； 二、驳回原告刘芸的其他诉讼请求。 案件受理费700元，原告刘芸负担393元，被告成都极智未来商贸有限公司负担307元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭海平 二〇二〇年十月二十一日 书记员  王 滢