广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初12902号原告：陈晓琳，女，1989年9月28日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：喻明凡，北京市京师（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玮，男，1987年12月24日出生，汉族，系原告丈夫。被告：袁帆，女，1978年5月21日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：谭笑，广东钧沐律师事务所律师（已撤销）。委托诉讼代理人：欧阳文婷，广东钧沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：温文俊，广东钧沐律师事务所实习律师。第三人：梁红伟，男，1977年2月7日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陶光杰，广东君孺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李姝琪，广东君孺律师事务所实习律师。原告陈晓琳诉被告袁帆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法追加梁红伟为第三人参加诉讼，并适用普通程序分别于2020年4月9日和2020年7月23日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告的委托诉讼代理人喻明凡，被告袁帆及其委托诉讼代理人谭笑、温文俊到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告的委托诉讼代理人喻明凡、黄玮，被告的委托诉讼代理人欧阳文婷、温文俊，第三人的委托诉讼代理人陶光杰、李姝琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认广东钧沐律师事务所出具的《律师函》[(2020)粤钧律函第148号]对原、被告2020年3月27日签订的《二手房买卖合同》不具有解除的法律效力；2、被告立即将南山区房屋过户登记至原告名下，配合原告办理申请减免交易税费，协助原告办理水、电、燃气、电视、网络设施的过户手续，并将上述房屋交付原告;3、被告支付原告违约金［按照房屋总价款351500元（人民币，下同）日万分之五标准自2020年4月11日起至产权办理至原告名下之日止］；4、本案诉讼费，保全费由被告承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求；明确第二项诉讼请求为继续履行原、被告签订的《二手房买卖合同》，被告过户并交付房屋；撤回要求被告协助原告办理水电、燃气、电视、网络设施过户手续的诉讼请求。事实与理由：2020年3月27日，原、被告签订了《二手房买卖合同》。合同约定被告将名下深圳市南山区房屋出卖原告，房屋总价款为3515000元。同时约定，在原告按照合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且被告己取得房地产证原件之日起三个工作日内，应办理产权过户登记。原告已按照合同约定履行了合同义务。而被告一直拖延，甚至拒绝办理房屋过户手续，原告多次主动找到被告沟通协商，被告仍拒不履行合同义务。原告及家人因房屋购买事宜，反复往返于深圳、江西两地，耗费了大量精力。被告拒绝办理过户的行为严重违返合同约定，严重侵犯了原告合法权益，毫无诚信可言，并且给原告造成重大诉累。原告对被告的所作所为深恶痛觉，为此特提起此诉，请求法院公正审判，维护社会诚信，维护合约秩序，以彰正义！被告辩称：一、被告因客观原因无法及时办理过户手续，并非主观恶意违氧。据相关税收政策，若转让的房屋为家庭唯一住房，且购买满五年卖方可提交家庭资料从而申请免除个人所得税。根据被告与原告、原告丈夫的聊天记录可见，因被告丈夫不同意出售案涉房屋，不配合提供办理申请免除个人所得税的相关资料，且原告方表示不愿意承担被告个人所得税的费用，被告只能多次表示需离婚后才可办理房产过户，原告及其丈夫亦知悉有关情况，并未提出异议。但疫情期间婚姻登记处实行离婚登记预约制度，被告曾多方寻求帮助，仍一号难求，导致被告一直无法办理离婚。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。综上可见，案涉房屋未能及时搬离过户手续，是由各方客观原因造成的，并非被告主观上恶意违约，被告无需就此承担违约责任。二、涉案房产虽登记在被告一人名下，但购房资金来源于被告丈夫，后续还贷资金亦来源于夫妻共同财产，被告丈夫对房产享有财产权益。被告购买涉案房产时，首付款资金来源于其丈夫，后续也是使用夫妻共同财产进行还贷。被告结婚后，其与丈夫、孩子均一直居住在此，涉案房产实为被告与其丈夫为夫妻家庭共同生活而购买的。被告丈夫对房产享有相应的财产权益，因被告丈夫一直不同意出售房屋，导致被告无法进行房产过户。三、原告的违约金计算方式有误。首先，涉案房产无法及时过户，并非被告主观恶意造成。退一步说，根据《二手房买卖合同》的约定根据被告和原告提交的证据，原告于2020年4月3日通过转账将首期款转入监管账户，但被告于2020年4月20日才取得房地产证原件，赎楼时间也并未超过约定期限。即使被告需承担违约责任，违约金起算日也应依据合同第五条的约定，并非原告诉状中所述的4月11日。综上，涉案房产未能及时过户并非被告主观恶意造成，原告及其丈夫亦未对被告需先办理离婚一事提出异议，被告不应承担违约责任。请求贵院判决驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人陈述称：1、第三人不同意被告出卖房屋，被告的房屋买卖行为事先未征得第三人同意。2、涉案房产系被告与第三人的共同财产，被告无权处分。3、根据物权法第106条第3项的规定、婚姻法司法解释三第11条的规定，被告与原告的房屋买卖行为尚未经过变更登记，第三人主张追回该房屋；原告未取得该房屋的所有权，仅仅是原告与被告关于房屋买卖合同的债权及违约行为。4、第三人因被告的擅自处分行为，已向贵院提起诉讼，并因此向合议庭提交本案的中止审理申请书，第三人认为本案的处理应当以第三人与被告的诉讼结果为依据，因此请求中止本案审理，待第三人与被告案件结案后再行恢复。5、涉案房产虽登记在被告名下，但有关该房屋的购买、中介服务、月供还款等均是由第三人实际操办并承担费用，被告曾于购买该房屋时向第三人出具书面承诺书，载明该房屋是双方共同财产。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区（涉案房产），建筑面积40.25平方米，于2009年8月4日核准登记在被告袁帆名下。原告与第三人于2010年1月28日登记结婚。2016年1月27日，原告与第三人办理离婚登记，并签订《离婚协议书》，约定婚姻关系存续期间无其他共同债权、债务，各自名下的债权债务由各自享有和承担等。2017年原告与第三人复婚。2020年3月27日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房产位于深圳市南山区单位，转让价为3515000元；买方同意在合同生效之日起当日向卖方支付定金20万元；买方向银行按揭贷款支付本条约定的楼款，买方须于2020年4月10日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款855000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2020年4月10日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并前述按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；买卖双方约定签署《深圳市二手房买卖合同》、办理递件过户时间以下述（1）、（2）两项中时间先届满者为准：（1）在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内；（2）买方监管除定金、交楼押金之外的楼款（一次性付款时）或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内；该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方搬出贷款承诺函之日起30日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；买方自愿支付买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息和违约金及相关费用、产权查档费、赎楼公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼但保费和短期利息、涉外合同公证费、卖方企业所得税、按揭服务费；卖方应当于收到全款后2020年5月31日前将该物业交付予买方；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。2020年3月27日，原告向被告支付定金20万元，被告向原告出具了收条。2020年4月3日，原告（甲方）与被告（乙方）、中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行（丙方）签订《二手房交易资金监管协议》，约定甲乙双方同意将交易款1215000元委托丙方进行监管。2020年4月3日，原告向资金监管账户支付首期款1215000元。2020年4月8日，中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行向原告出具《按揭贷款确认书》，同意向原告发方金额为210万元的贷款。2020年4月24日，原告委托律师向被告出具《律师函》，内容为：因被告在合同约定的时间内未履行办理房屋过户登记的义务，已属违约，请被告在收到该函之日起2日内办理房屋产权变更登记手续。2020年5月29日，被告委托律师向原告出具《律师函》，内容为：截至目前被告共收到原告支付的定金20万元，但疫情影响远远超出双方的预估，导致本次交易已经没有履行可能，故被告书面致函原告，双方签订的《二手房买卖合同》自2020年5月29日解除；原告已支付的定金20万元被告将无息退还原告等。被告提交原、被告之间以及原告丈夫与被告之间、中介工作人员与被告、被告与第三人之间的微信聊天记录以及新网网页截图、婚姻登记网上预约系统截图打印件等，以证明被告多次表示因第三人不同意出售房屋，需办理离婚后再进行过户，原告对此知悉；被告曾多方寻求帮助，但仍无法预约办理离婚登记。原告对前述证据不予认可。第三人提交银联卡存根、POS签购单等以证明涉案房产购买时系由第三人支付定金及中介费。原告表示该付款存根不能证明系第三人支付了购房款，且款项与购房价款相差巨大。庭审中，原、被告确认涉案房产系于2020年4月20日注销抵押登记并取得房产证原件；原告表示其调整违约金起算点为2020年4月20日。另查，2020年7月3日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购二套。本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性、强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。本案中原告已按合同约定支付了定金、首期款并取得了银行的贷款承诺书，而被告并未按照合同约定配合原告办理过户登记手续，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，原告在庭审中已表明愿意依约购买涉案房产，并承诺愿意一次性向被告支付购房款，且原告具备购房资格，故本院认为上述《二手房买卖合同》仍具备继续履行的条件。故原告要求被告继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于第三人提出的涉案房产为被告与第三人的夫妻共同财产，第三人不同意出售涉案房产的主张。本院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定，夫妻一方婚前的财产，为夫妻一方的个人财产。涉案房产系于2009年购买并登记在被告名下，而被告与第三人系于2010年登记结婚，且被告与第三人在2016年签订离婚协议时亦未对涉案房产进行分割，而是约定各自名下的债权由各自享有，故涉案房产系被告婚前取得的财产，系被告的个人财产。至于购房时第三人支付的款项及房屋按揭款系被告与第三人共同偿还的问题，第三人可另行要求被告予以补偿。综上，第三人以涉案房产系夫妻共同财产为由阻却原告继续履行合同的理由不能成立，本院不予采信；而第三人要求中止本案审理的申请，不符合法律规定，本院不予准许。综上，被告应配合原告将涉案房产过户登记至原告名下，并向原告交付涉案房产。对于原告主张的违约金。根据涉案合同的约定，被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求以转让成交价为基数按日万分之五的标准支付违约金。涉案合同约定办理递件过户的时间系原告取得贷款承诺函且被告取得房地产证原件之日起的三个工作日内，本案中原告已于2020年4月8日取得贷款承诺函，被告于2020年4月20日注销抵押登记并取得房产证原件，故双方应于2020年4月23日前办理过户登记手续。现被告逾期办理过户手续，应自2020年4月24日起向原告支付违约金。对于违约金的标准，原告并未举证证明因被告的迟延履行给原告造成的实际损失与其主张的违约金相当，综合各方履行合同的实际情况、购房款的总额及过错程度等情况，本院酌定被告应自2020年4月24日起按涉案房产的转让成交价日万分之三的标准向原告支付违约金，支付至本判决确定的涉案房产交付给原告之日止。原告撤回要求确认《律师函》不具有解除法律效力以及被告协助办理水电、燃气、电视等过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈晓琳和被告袁帆继续履行双方于2020年3月27日签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、原告陈晓琳于本判决生效之日起三十日内一次性向被告袁帆支付除定金以外的剩余购房款3315000元；3、被告袁帆在原告陈晓琳付清购房余款3315000元之日起的三日内配合原告陈晓琳办理位于深圳市南山区产权登记至原告陈晓琳名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由双方按《二手房买卖合同》的约定各自承担；4、被告袁帆于原告陈晓琳付清购房余款3315000元之日起三日内将位于深圳市南山区交付给原告陈晓琳；二、被告袁帆于本判决生效之日起十日内向原告陈晓琳支付违约金（违约金按3515000元的日万分之三的标准，自2020年4月24日起支付至本判决确定的涉案房产交付给原告陈晓琳之日止）；三、驳回原告陈晓琳的其他诉讼请求；当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费22579.51元、保全费5000元，原告已预交，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  曹玲莉人民陪审员  魏双斌二〇二〇年十月十二日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。