湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂2802民初7921号原告陈方江，男，生于1978年9月10日，汉族，湖北省利川市人，农民，住利川市。委托代理人刘伦伟，湖北宏济律师事务所律师，特别授权代理。被告牟益桂（又名牟一桂），女，生于1955年9月6日，土家族，湖北省利川市人，农民，住利川市。被告胡春琼（又名胡春群），女，生于1988年1月30日，汉族，湖北省利川市人，农民，住利川市，被告胡素芬，女，生于1984年6月25日，汉族，湖北省利川市人，农民，住利川市。被告胡亚丽，女，生于1981年9月21日，土家族，湖北省利川市人，农民，住江苏省苏州市虎丘区。被告胡晓艳，女，生于1978年10月22日，土家族，湖北省利川市人，农民，住利川市。被告李承再，男，生于1952年5月25日，汉族，湖北省利川市人，农民，住利川市。六被告委托代理人朱友鑫，湖北硒都律师事务所律师，特别授权代理。原告陈方江诉被告牟益桂、胡春琼、胡素芬、胡亚丽、胡晓艳、李承再确认合同有效纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告陈方江及其委托代理人刘伦伟，被告牟益桂、胡素芬、胡春琼及六被告委托代理人朱友鑫到庭参加了诉讼。因本案案情较为复杂，转为普通程序由审判员程谋文担任审判长，审判员肖峥、人民陪审员黄奎组成的合议庭于2020年8月3日公开开庭进行审理，原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈方江诉称：2010年2月26日，经南坪乡五谷村民委员会同意，我与牟益桂签订了《房屋买卖协议》、《土地及山林转让协议》，牟益桂将家庭修建的房屋和承包经营的田土、山林全部转让给我。协议签订后，我按照约定将房屋、土地、山林转让款支付给了牟益桂，牟益桂同时将房屋、土地、山林交付给我。2019年农村土地重新确权时，六被告借口《土地及山林转让协议》无效，要求收回已转让的土地、山林，被告的行为侵害了我的合法权益，现请求：1、依法确认《房屋买卖协议》、《土地及山林转让协议》有效，判令被告协助办理房屋、土地、山林的变更登记过户手续；2、确认自2010年2月26日后原告对被告所转让的土地、山林享有承包权。经营权，即自2010年2月26日起被告所转让土地、山林的承包权和经营权归原告；3、判令被告将2010年2月26日后所领取转让土地和山林的各项补贴支付给原告。被告牟益桂辩称：我与陈方江签订的《房屋买卖协议》、《土地及山林转让协议》无效。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定农村土地不得买卖，两份协议的实质是对牟益桂所有的房屋、土地、山林进行买卖，违反了法律的禁止性规定，应予撤销，涉案土地应当确权给六被告继续承包经营。被告胡春琼、胡素芬、胡亚丽、胡晓艳辩称：牟益桂与陈方江签订的两份协议无效。我们系诉争房屋的共有权人及山林、土地的共同承包经营权人，我们与牟益桂享有同等的权利，牟益桂个人无权对共有的房屋、山林、土地进行处置，我们也未对牟益桂的行为进行追认。被告李承再辩称：我不是涉案房屋的所有权人，也不是涉案山林、土地的共同承包经营权人，请求法院驳回陈方江对我的起诉。经审理查明:被告胡春琼、胡素芬、胡亚丽、胡晓艳系牟益桂、胡训光夫妇之女，胡训光去世后，牟益桂于1998年与本村六组村民李承再结为夫妻。原告陈方江原系利川市柏杨坝镇瓦窑坪村**村民，2010年3月16日，陈方江以方便小孩读书、投靠亲属为由将本人及妻子曾冬雪、长子陈航、次子陈露的户口迁移至利川市南坪乡五谷村****。2010年2月26日，经五谷村村民谭天爱介绍，陈方江与牟益桂签订《房屋买卖协议》、《土地及山林转让协议》。《房屋买卖协议》约定：“现甲方（牟益桂）有房屋……出售给乙方（陈方江），经甲乙双方协商达成如下房屋买卖协议：1、甲方将现有房屋（平房、瓦房）整体出售给乙方，共计人民币陆万捌仟元整（68000.00元），从交款之日起交乙方长期使用；2、甲方房屋四周空闲地及林木与房屋一并交乙方长期使用；3、房屋四至边界……；4、房屋过户手续费由乙方负责，所有证件由甲方提供；5、付款方式……；6、如其中一方违约后将按房价支付另一方违约金。此协议一式三份，甲乙双方各一份，本村一份。甲方牟益桂、乙方陈方江，见证人王某1、王某2。2010年2月26日”；《土地及山林转让协议》约定：“甲方（牟益桂）由于房屋出售给乙方（陈方江），现将土地及山林长久转让给乙方，双方经协商后达成如下协议：一、田土。1、以土地承包经营权证田快及面积为准，甲方共有五个人责任田地共十二块，其中水田六块（3.86亩）、旱地六块（1.78亩），甲方将其中四个人责任田地长久转让给乙方，甲方只留一个人责任田（田：钟家湾公路边水井湾；土：钟家湾提留田边一块、房屋左边一块）。甲方所留责任田在甲方百年归天后由甲方所管；2、甲方转让给乙方田地所有补贴归乙方所有，同时乙方应承担相应田地相应义务；3甲方将四人责任田长久转让给乙方后，乙方长久获得使用权和所管权及使用权。甲方所提留出的钟家湾公路边水井田不能佐调和出卖给其他任何人。二、山林：以林权证为准，甲方将长久转让给乙方，使用权和使用权归乙方所有，包括以后国家的所有补贴归乙方所有。以上所述田地、山林在房屋交付后此协议生效，如一方违约后将按房价支付另一方违约金。此协议一式三份，甲乙双方各一份，本村一份。甲方牟益桂、乙方陈方江，见证人王某3、王某2。2010年2月26日”。两协议见证人王某1系时任五谷村委会书记、王某2系时任五谷村二十组组长，其中《土地及山林转让协议》加盖了利川市南坪乡五谷村民委员会公章。同日，牟益桂、李承再出具卖房申请书一份，载明：“申请人系夫妻关系，因长居利川从事生意经营，其位于五谷××组老住房空闲无用，加之子女全部出嫁，无人利用，经夫妻双方商议并征得四个女儿同意，将房屋作价卖给柏杨坝镇瓦窑坪村三组人陈方江，请各相关部门给予办理一切过户手续。”协议签订后，陈方江向牟益桂支付了房屋、土地、山林转让费68000元，牟益桂同时将土地使用证、农村土地承包经营权证、林权证交付给了陈方江。嗣后，陈方江及其家人迁居南坪乡五谷村二十组，管理、经营涉案田土、山林至今。2019年，国家对农村土地进行确权登记时，原、被告均要求将涉案土地确权在自己名下，为此双方发生矛盾。经牟益桂申请，利川市农村土地承包仲裁委员会于2019年11月12日作出《仲裁裁决书》，裁定牟益桂为目前争议地块实际承包人，不存在失去争议土地的承包权，驳回申请人的仲裁请求。2019年12月2日，原告起诉来院，请求判如所求。另查明，牟益桂与陈方江签订《房屋买卖协议》、《土地及山林转让协议》时，胡春琼、胡素芬、胡亚丽、胡晓艳均已出嫁。农村土地承包经营权证载明承包方代表为牟一桂，承包期限为1998年10月1日至2028年12月31日止，承包经营权共有权人为胡春群；《林权证》载明权利人为牟益桂，林地使用期为70年，终止日期为2078年11月4日。上述事实，有原告提交的《房屋买卖协议》、《土地及山林转让协议》、常住人口登记卡、农村土地承包经营权证、林权证、《仲裁裁决书》、土地使用证，被告提交的《农村土地承包合同》、《房屋买卖协议》、《土地及山林转让协议》、户籍户籍证明、存折、情况说明、证明等证据及原、被告陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：本案焦点在于《房屋买卖协议》、《土地及山林转让协议》是否有效。《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，但流转的期限不得超过承包期的剩余期限。原告陈方江与被告牟益桂签订《房屋买卖协议》、《土地及山林转让协议》时，时任五谷村民委员会书记、五谷村二十组组长参加并签字确认，《土地及山林转让协议》加盖了五谷村民委员会公章，足以说明五谷村民委员会同意陈方江、牟益桂之间的房屋买卖、土地流转行为；协议签订后，陈方江即将户口户口迁入南坪乡五谷村**，了同村村民资格，土地流转条件成就。陈方江、牟益桂的房屋买卖行为，宅基地上的房屋属于牟益桂所有，牟益桂有权对房屋进行处分，根据“地随房走”的原则，宅基地使用权随之发生转移，但其所有权仍属于村集体所有，《房屋买卖协议》没有违反法律的禁止性规定，具有法律效力；牟益桂以“卖房搭地”的形式将家庭承包经营的田土、山林流转给陈方江，根据《土地及山林转让协议》的内容，可以明确双方约定的流转方式为转让，转让期限为“长久”，期限约定不明。依照“流转期限不得超过承包期的剩余期限”的法律规定及交易习惯，牟益桂流转给陈方江的田土期限应为2028年12月31日、山林期限应为2078年11月4日，超过该期限则无效。集体土地建设用地使用证、农村土地承包经营权证、林权证上的权利人均为牟益桂，牟益桂作为户主处分家庭财产，陈方江有理由相信其具有代理权。被告胡春琼、胡素芬、胡亚丽、胡晓艳作为完全民事行为能力人，《房屋买卖协议》、《土地及山林转让协议》实际履行已达十年之久，四被告应当知道牟益桂买卖房屋、流转土地的事实，其辩称多年后才知情不符合客观实际，其辩称意见本院不予采纳。被告李承再不是涉案房屋、土地的权利人，亦不是合同的相对方，本案中没有法律责任。庭审时，原告明确诉讼请求为确认合同有效，放弃其他诉讼请求，系在法律规定范围内处分自己的民事权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第三十二条、第三十三条、第三十七条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条、第十五条之规定，判决如下：一、陈方江与牟益桂20**年2月26日签订的《房屋买卖协议》有效；二、陈方江与牟益桂20**年2月26日签订的《土地及山林转让协议》，其中田土流转期限在2028年12月31日内有效、山林流转期限在2078年11月4日内有效。案件受理费40元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程谋文审 判 员  肖 峥人民陪审员  黄 奎二〇二〇年十月十三日书 记 员  刘 亚