新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初6657号原告：朱瑞华，男，1977年11月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：孙琦，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**荒山绿化指挥部******。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，新疆胜天房地产开发有限公司法务专员。原告朱瑞华与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称：胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告朱瑞华的委托诉讼代理人孙琦，被告胜天房产公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱瑞华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付截至2020年3月20日之前的逾期办理产权证书违约金44,599.98元（自2017年10月2日至2019年8月19日，计686天，按照年利率4.75%计算；自2019年8月20日至2020年3月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年3月2日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市××区房屋，建筑面积110.64㎡，总房款393,878.4元。合同签订后，原告依约支付了全部房款及交清了契税等相关费用，按照合同约定被告应在房屋交付使用后180日内给原告办理房屋权属证书，但时至今日，被告至今未给原告办理房屋权属证书，现诉至法院，请求法院判如所请。被告胜天房产公司辩称，原告要求支付违约金的主张适用法律错误，应驳回原告诉讼请求。理由：1、双方签订《商品房预售合同》“说明”部分第五条约定：“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”，也即在合同文本中的“空格部位打×”即原被告约定排除适用此条内容。同时，双方在《商品房预售合同》中就“产权登记”做出了特殊约定，合同约定：买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买卖双方不作约定：即原被告双方约定排除适用此条违约金计付内容。具体逻辑递进分述如下：《商品房预售合同》中第十五条选择特殊约定“关于产权登记的约定”规定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；”，其中第二项规定：“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，第二项规定中用“×”标记在空格处，即原被告特别约定，双方共同约定排除适用此项规定，也就是排除适用违约金。进一步递进理解为：“双方同意按下列第2、3项处理”的规定，即为：“买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人（被告）不承担支付违约金的责任。因此，原告主张逾期办证违约金并无合同约定。其次，基于上述对合同条款的理解，原被告已经在合同中针对“因出卖人的原因，导致买卖人期限届满未能取得房屋权属证书”的情形进行了特殊约定：即，双方约定排除适用此条违约金计付内容，故原告请求被告支付逾期办证违约金的主张无法律依据，因此本案也不再适用《商品房买卖合同解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任”。2、被告已经履行房屋买卖合同的主合同义务，只因案外人一建公司拒绝移交竣工资料而无法为原告办理房屋产权证书。房屋的价值主要体现于其居住使用，原告已实际占有使用涉案房屋，获得了房屋的占有、使用及收益的权能，已经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。而且，房屋权属登记的延迟办理只影响原告对于房屋的处分权能，并未损害被告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者预期利益的损失，原告也未就该损失提出证据证明。3、我方认为原告主张的逾期办证违约金明显过高。本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证做出了特别约定，即双方共同约定排除适用违约金，出卖人不承担支付违约金的责任。且现原告所在小区房价涨价幅度超过60%，原告并未受有实际损失。原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高。关于诉讼费用请求法庭依法裁判。本院经审理认定事实如下：2013年3月2日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0275231，房屋代码：1201702，合同约定原告购买被告开发的乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积110.64㎡，总房款393,878.4元。关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。另，《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内同进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订后，原告按照合同约定交清了全部房款406,151.2元及契税等相关费用。被告于2016年6月1日以登报发公告方式通知原告入住。双方已办理了商品房交付使用手续。被告至今未给原告办理房屋权属证书。另查明，因被告单方逾期交房和逾期办证的违约行为，原告向本院提起诉讼，经本院审理于2018年5月25日依法作出（2018）新0103民初4791号民事判决书，判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金2,521元；二、被告向原告支付逾期办证违约金15,590元（截至2017年10月1日止），该判决已生效。再查明，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的条件。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张逾期办理房屋产权证书违约金44,599.98元的问题，本院认为，双方签订的《商品房预售合同》中第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。根据此约定内容，被告认为双方在产权登记已作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买卖双方不作约定，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，也就是排除适用违约金，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付的违约金无合同约定；另，被告未能按期办理房屋权属证书的直接原因是因为中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司侵害原、被告本案合同债权，未按时提供竣工资料，导致无法环评验收，无法办理权属证书。针对被告的上述辩称意见，本院认为，违约金和违约金的计算方式在理解上完全不同，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，该条款仅是违约金计算方式的约定，被告庭审中亦认可仅是删除了违约金的计算方式，是对违约金的计算方式不作约定。《商品房预售合同》首页说明条款约定“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”因此，“×%”删除的仅仅是百分比的数额，以示明对违约金的计算方式无约定，而非买受人自愿主动放弃违约金主张的权利，另外，《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。依据民事活动应当遵循公平和诚实信用原则，对第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，被告至今未完成办理房屋权属的转移登记的义务，假如将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金的适用的“特殊约定”，显然与公平和诚实信用原则相悖，更不符合《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的条文精神，即：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”的约定，应视为双方对违约金计算方式未进行明确约定，而非原告进行承诺放弃违约金适用和原告与被告作出违约金的“特殊约定”，以此排除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用。被告又辩称，基于涉案房屋承建方一建公司未提交竣工资料，造成至今无法为原告办理不动产权属证书，承建方的违约侵害了原告与被告的合同之债，本院认为，合同具有相对性，合同履行应采取无过错原则，免责事由仅限于不可抗力及双方均有过错的减损原则，第三方的违约侵权合同之债我国法律并未进行规定，被告与承建方一建公司的建设工程施工合同履行与本案不存在关联性，被告的辩称意见，本院亦不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，被告至今未给原告办理房屋产权证书登记，已构成违约，理应向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金。再根据双方司法确认原告保留自2017年10月2日之后逾期办理产权证书违约金的诉权的约定。故原告在本案中主张的逾期办理产权证书违约金，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，为此，原告违约金的具体计算公式，符合法律规定，本院亦予以支持，即：2017年10月2日至2019年8月19日期间的违约金按照年利率4.75%予以计算；2019年8月20日至2020年3月20日期间的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告朱瑞华支付逾期办理产权证书违约金35,163.09元［393,878.4元×年利率4.75%÷365×686天（2017年10月2日至2019年8月19日期间）］；二、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告朱瑞华支付自2019年8月20日至2020年3月20日期间的逾期办理产权证书违约金，以393,878.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。本案案件受理费457.5元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担（被告连同上述款项一并给付原告）。以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 李 强二〇二〇年十月二十八日书记员 阮文婷