云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0427民初864号 原告：新平县漠沙镇曼竜社区托竜小组，住所地：云南省玉溪市新平县漠沙镇曼竜社区托竜小组。 法定代表人：胡绍周（组长），男，1969年4月1日生，傣族，住云南省玉溪市新平县。 委托代理人：胡德俊，男，云南法瑞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：丁海仙，女，1966年10月4日生，汉族，住云南省玉溪市新平县。 原告新平县漠沙镇曼竜社区托竜小组诉被告丁海仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新平县漠沙镇曼竜社区托竜小组的法定代表人及其委托诉讼代理人胡德俊，被告丁海仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新平县漠沙镇曼竜社区托竜小组诉讼请求：1.判令解除原告与被告丁海仙签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告丁海仙向原告支付违约金21000元，并责令被告丁海仙限期将承租房屋交还原告；3.判令被告丁海仙从2019年10月1日起按照每天192元的标准向原告支付房屋租金，直到被告丁海仙将房屋实际交还原告之日止（截止2020年5月1日，使用213天，房屋租金为40896元），4.判令被告丁海仙承担本案的诉讼费。事实及理由：2012年10月2日，原告与韩川艳签订《房屋租赁合同》二，将原告所有的漠沙镇客运站对门的一幢（党团活动室）三层房屋租给韩川艳使用。同年韩川艳将房屋的4间铺面租给丁岚，一次性收取了十年租金。2015年韩川艳因涉嫌刑事犯罪，无法继续使用租赁的房屋，将房屋剩余租期转让给被告丁海仙，由韩川艳组织丁海仙与原告再次签订租赁合同，双方权利义务不变，仅更改了承租人信息。2015年原告与被告丁海仙签订《房屋租赁合同》一，将原告所有的漠沙镇客运站对门的一幢（党团活动室）三层房屋租给被告丁海仙。两次合同均约定：租期为2012年10月1日至2022年9月30日。每年租金70000元，自第四年开始，每年十月一日付当年租金，租赁期间，承租人将租赁权转移给第三方时，第三方承担本合同承租人的权利与义务。违约责任为向对方支付十年租金30%的违约金。在合同履行期间，被告丁海仙应当于每年10月1日向原告支付房屋租金，但被告丁海仙长期以各种借口拖欠租金，不按时履行合同义务。2019年4月17日因被告丁海仙拖欠2018年租金，原告诉至法院，要求与丁海仙终止合同，并赔偿违约金。2019年5月30日，经人民法院调解，原告对被告丁海仙予以宽限，双方合同继续履行。2019年10月1日，被告丁海仙应当缴纳2019年至2020年度的租金，但丁海仙至今未按照合同约定履行合同义务。丁海仙三番两次违反合同约定，拒不履行合同义务。严重侵害原告利益，给原告造成了大量损失。特此，原告再次向人民法院提起诉讼，在丁海仙严重违约的基础上，要求解除原告与被告丁海仙签订的《房屋租赁合同》，按照合同约定由丁海仙向原告支付违约金21000元，房租租金自2019年10月1日起按照实际使用期限，向原告支付。判令房屋的实际使用人丁海仙自合同解除之日起，限期将房屋交还原告。 被告丁海仙辩称，2019年至2020年的房租没有交是因为疫情影响，经营不好其要求缓一下补交。在之前签订过补充协议，房屋租期到期后延长一年租期（2022年10月——2023年10月份），其想申请免租一年的租期抵做今年；之前由于小组存在违约行为，因为停车位没有正常使用，如果原告方要求解除合同，其也同意解除，但是要求原告支付被告违约金。房子租的时候是一栋的租给被告，但是使用的时候被告没有全部得使用。有四个门面被告没有使用过。 原告新平县漠沙镇曼竜小组针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 一、一份身份证（复印件），证明原告的主体资格适格； 二、一份房屋租赁合同一（复印件），证明原告与被告丁海仙之间的合同关系及权利义务。约定“承租人每年十月一日付当年租金”“租赁期间，承租人将租赁权转移给第三方时，第三方承担本合同承租人的权利与义务”“违约金为十年租金的30%，造成损失的还要赔偿损失费”； 三、一份房屋租赁合同二（复印件），证明被告丁海仙与原告之间的《房屋租赁合同》系对原告与韩川艳之间的合同的承接，合同仅修改了承租方名称，实际签订时间是2015年； 四、一份曼竜社区居民委员会托竜小组一事一议会议纪要（复印件），证明本次诉讼已按照法律程序召开会议，形成合法的决议； 五、一份国有土地使用证、一份建设用地规划许可证、建设项目选址意见书（复印件）；证明本案诉争的房屋系原告所有的合法资产； 六、一份房屋租赁合同三（复印件），证明本案租赁房屋目前的使用状况； 七、一份民事调解书（复印件），证明本案的房屋租赁合同纠纷，去年因被告违约就起诉过一次，经过调解原告对被告予以宽限，但被告不思悔改，拒不履行合同义务，严重违约； 八、证人刀俊忠出庭作证的证言，欲证明2019年10月份催房屋租金的事实。 经质证，被告对原告提交的证据没有意见，提出在调解后说要由小组在停车场划停车位线，并与租户签订补充协议，在调解以后，小组已在停车场划线了，但是没有与被告签订补充协议。 本院对原告提交的证据因被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认。 被告丁海仙针对其辩解，向本院提交了以下证据： 一、一份漠沙镇曼竜社区小组党团活动室租期延长补充协议书（复印件），证明小组答应延长租期一年； 二、一份韩川艳写给丁岚的信，证明之前韩川艳与小组上签订房屋租赁合同时对停车位如何使用的一个情况说明。 经质证，原告对被告提交的证据1的三性没有意见，但需说明一点协议的要求是租赁合同满十年后多给一年，而不是提前给一年；对证据2的三性没有意见，但是对证明目的有意见，提出原告与被告丁海仙的房屋租赁合同没有约定过停车场的事情，在去年原告起诉被告案件中，法院组织调解后，协调了丁岚与丁海仙的关于停车场的纠纷，原告将剩余的停车位全部免费给丁海仙使用，关于停车场事宜不在合同处理范围，原告无任何违约情形。 本院对被告提交的证据1，因原告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对被告的证明目的不认可，本院对证据真实性、合法性、关联性予以确认，因双方协议书约定在房屋租赁期到，即到2022年9月30日，经双方协商同意可延长租期一年（该年免收租金），因现在房屋的租赁期限未，被告要求适用这个条件未达到，故对被告的证明目的本院不予认可；对证据2，因原、被告双方在房屋租赁合同中没有关于停车场使用的约定，该证据与本案无关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2012年10月2日，原告与韩川艳签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于漠沙镇客运站对门的一幢三层房屋租给韩川艳，租期十年，即自2012年10月1日起至2022年9月30日，租金每年70000元。先支付三年（自2012年10月1日起至2015年9月30日止）租金210000元，从第四年开始每年十月一日付当年租金。十年合同期满时，承租方投入房屋装修装饰部份含卫生间、水电设施、吊顶、隔墙等无偿归出租方所有，其余属承租金方投资的设备由承租方带走，房屋如有损坏，承租方应修复原样。租赁期间，承租方如将房屋租赁权转移给第三方，未征得出租方同意，应通知出租方，房屋租赁权转移给第三方后，第三方即成为合同的承租方，享有承租方的权利，承担原承租人的义务。违约责任约定为，合同双方一经签订必须履行，任何一方不得无故提出变更或无故解除合同，任何一方提出变更或者解除合同都要向对方支付十年租金30%的违约定金，造成损失的还要赔偿损失费。韩川艳与原告方签订房屋租赁合同后，对承租房屋进行了装修，装修完工后承租房屋主要用于经营酒店，把承租房屋第二楼的四个门面在其租期内转租给丁兰并一次性收取了全部租金。2013年7月22日，原告与韩川艳签订了《漠沙镇曼竜社区托竜小组党团活动室租期延长的补充协议书》，协议书约定：房屋租赁合同自2012年10月1日至2022年9月30日为期十年，因房屋出现有裂缝和多处漏雨，给承租方带来经营不便和各种房屋内设施部分损坏，经双方协商同意延长租期一年，（该年免收租金），自2022年10月1日至2023年9月30日为止，以便以后的管理。韩川艳承租房屋经营酒店期间，雇请被告丁海仙为酒店服务员，并多次向被告丁海仙借款几十万元。2015年，因韩川艳刑事犯罪被判刑入狱服刑无法继续经营酒店，经韩川艳与原告托竜小组、被告丁海仙商量，将韩川艳承租的房屋转租给被告丁海仙继续经营。原告新平县漠沙镇曼竜社区托竜小组与被告丁海仙签订《房屋租赁合同》，合同内容和原告与韩川艳签订的《房屋租赁合同》一致，更换承租方为丁海仙。被告丁海仙续租房屋经营酒店，2019年因被告丁海仙未交纳房屋租金，原告起诉至本院要求支付租金，经本院主持调解双方达成调解协议，被告丁海仙按照调解协议支付了租金并继续租房经营酒店，现因被告丁海仙未交纳2019年10月1日至2020年9月30日的房屋租金，原告再次起诉至本院。 本院认为，房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告新平县漠沙镇曼竜社区托竜小组与被告丁海仙签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应该按照合同约定履行义务，被告丁海仙未按照合同约定缴纳房屋租金，经原告方多次催交，被告丁海仙仍拒绝交纳欠缴的房屋租金，被告丁海仙长期拖欠交纳房屋租金构成违约，故对原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。对被告丁海仙抗辩称，其不是不愿意交纳租金，未交纳租金是因为今年遇到疫情酒店收益不好，因而没有办法交纳租金，按照双方签订的合同约定，2019年10月1日至2020年9月30日的房屋租金应在2019年10月1日先付租金，疫情是在2020年年初才发生，故对被告的该辩解本院不予采信。被告辩解称，按照原告与韩川艳签订的租期延长的补充协议约定，可延长一年的租期免收租金，故要求提前使用延长租期免收租金的条件，按照原告与韩川艳签订的补充协议约定：延长租期系在双方房屋租赁合同期届满后延长一年租期（免收租金），即自2022年10月1日-2023年9月30日，现双方房屋租赁期还未届满，被告要求提前免费使用延长租期的条件未成就，故对被告的该辩解本院不予采信。对被告拖欠租金如何计算，按照双方签订的房屋租赁合同约定，2019年度的租期应自2019年10月1日起计算，故对被告丁海仙欠缴的房屋租金自2019年10月1日起按年租金70000元（192元/天）计算至被告丁海仙把房屋腾还之日止。对被告丁海仙辩解称，其与原告方签订的《房屋租赁合同》与韩川艳与原告方签订的《房屋租赁合同》的合同内容是一致的，其应享受的权利也应该是一样的，但实际上韩川艳把承租的房屋中的四个门面已经转给了丁兰并一次性收取了全部的租金，该四个门面的权利其没有享受，原告方应该对其进行赔偿。因被告丁海仙与原告方签订《房屋租赁合同》之前，韩川艳就已经把四门面转租给了丁兰并收取的全部租金，被告丁海仙在明知的情况下还愿意与原告方签订《房屋租赁合同》承继租赁房屋，表示其愿意接受其承租的房屋不包含四个门面的事实的，故被告丁海仙该辩解本院不予采信。对被告丁海仙辩解称，因韩川艳向其借款未偿还，所以才承接了韩川艳向原告承租的房屋用以抵账，现原告方要解除房屋租赁合同收回酒店，韩川艳向其借款未偿还的损失应该由原告方进行赔偿，韩川艳向被告丁海仙借款与本案不属于同一法律事实，与本案无联性，本院不予审查，被告丁海仙的该辩解无事实和法律依据，本院不予以采信。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定违约责任为：合同双方一经签订必须履行，任何一方不得提出变更或无故解除合同，任何一方提出变更或解除合同都要向对方支付十年租金30%的违约金，造成损失的还要赔偿损失费。现原告方因被告未缴纳房屋租金提出解除合同，原告方系要求解除合同一方，原告方要求被告支付违约金不符合合同约定的情形，故对原告方的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，根据上述法律规定判决如下： 一、解除原告新平县漠沙镇曼竜社区托竜小组与被告丁海仙签订的《房屋租赁合同》； 二、由被告丁海仙自判决生效之日起十日内将其向原告新平县漠沙镇曼竜社区托竜小组承租的房屋腾还原告新平县漠沙镇曼竜社区托竜小组； 三、由被告丁海仙自判决生效之日起十日内支付原告新平县漠沙镇曼竜社区托竜小组租金，租金自2019年10月1日起按年租金70000元（192元/天）计算至被告丁海仙把房屋腾还之日止； 四、驳回原告新平县漠沙镇曼竜社区托竜小组的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1348元，由被告丁海仙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  瞿晓红 人民陪审员  吴顺学 人民陪审员  鲁少忠 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  杨泓铭