广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6455号上诉人（一审原告）：陈艳艳，女，1983年11月15日出生，汉族，住湖南省新宁县**********，公民身份号码：430************325。委托诉讼代理人:王玲，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人（一审被告）:深圳市特富美贸易有限公司。住所地：深圳市福田区福田街道福安社区*****************。法定代表人：王武兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人:李奔科，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人:肖映玉，广东晟典律师事务所辅助人员。一审第三人:方汉诚，男，1981年10月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区********星河雅居A2402，公民身份号码：445************032。一审第三人:林展钊（曾用名林巧文），男，1990年9月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区振兴路120号赛格工业区**********，公民身份号码：445************975。上诉人陈艳艳因与上诉人深圳市特富美贸易有限公司（以下简称特富美公司）及一审第三人方汉诚、林展钊房屋买卖合同纠纷一案，陈艳艳、特富美公司均不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初8694号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈艳艳向一审法院提起诉讼，请求：1、解除陈艳艳与特富美公司2019年1月9日签订的《二手房买卖合同》及2019年3月21日签订的《购房补充协议》；2、特富美公司退还陈艳艳购房款2565360元及占用期间的利息（以本金2565360元为基数，自2019年1月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并按成交价30%支付违约金769608元，保全担保费9295.3元，律师费20000元；3、本案一审诉讼费、保全费由陈艳艳承担。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除陈艳艳与深圳市特富美贸易有限公司于2019年1月9日签订的《二手房买卖合同》及于2019年3月21日签订的《购房补充协议》；二、深圳市特富美贸易有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内退还陈艳艳已付购房款2565360元；三、深圳市特富美贸易有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付陈艳艳违约金769608元；四、驳回陈艳艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费31661.81元，陈艳艳已预交，由陈艳艳负担531.81元，深圳市特富美贸易有限公司负担31130元；保全费5000元，陈艳艳已预交，由深圳市特富美贸易有限公司负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初8694号民事判决书。上诉人陈艳艳向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第四项，改判特富美公司退还占用陈艳艳购房款2565360元期间的利息（以2565360元为基数，自2019年1月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并支付保全担保费9295.3元、律师费20000元。2、本案一审、二审诉讼费用由特富美公司承担。事实与理由：（一）1.特富美公司诉请的占用购房款期间的利息，是基于合同解除后的恢复原状请求权，而不是损害赔偿请求权。恢复原状，返还购房款及法定孳息，是合同解除有溯及力的法律后果，不考虑当事人对于合同解除是否有过错，不是违约责任。特富美公司违约，还应依据合同约定向陈艳艳承担违约责任。2.恢复原状是合同解除有溯及力的法律后果。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定的解除，分为溯及既往的解除和不溯及既往的解除。根据《合同法》第97条的规定，本案的房屋买卖合同，是一次性履行合同，其合同解除产生溯及既往的法律效果。3.合同解除恢复原状，溯及到合同成立之前，当事人的权利义务都要恢复到没有形成买卖关系之前的状态，相应的，特富美公司需原数返还己收取的购房款，同时，基于“孳息随原物”的原理，也需要将占有购房款期间的利息一并返还。本案中，因为陈艳艳分几次支付购房款，故部分利息起算日最早可追溯到2019年1月9日，陈艳艳请求一并从付清购房款之日即2019年1月28日起算，放弃了部分利益。4.根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条和《合同法》第98条之规定，违约金是当事人通过约定而预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，属于《合同法》第98条规定的合同中的结算和清理条款，不受合同解除的影响，可以与合同解除并存。（二）因本案完全是因为特富美公司拒不履行合同义务、无视合同无视法律的严重失信行为引起的，且按照一般人的日常生活经验，陈艳艳为维护合法权益委托律师代为诉讼并采取保全措施是不可避免会产生费用，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流化司法资源配置的若干意见》，法院应充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，结合本案实际案情及当事人的过错程度，特富美公司应当承担陈艳艳支出的保全担保费9295.3元、律师费20000元。特富美公司针对陈艳艳的上诉辩称，买卖合同备注条款明确约定了收款账户，陈艳艳仅听从某个人自称系公司老板，便在没有核实该人是否真的是特富美公司股东或者法定代表人的情况下，将大额购房款转至一个未经授权的账户，导致特富美公司至今未收到任何房款，存在过错。陈艳艳陈述的所谓月息2%的利息，仅仅是特富美公司为了挽回损失作出的约定，但是至今未实际收到任何利息。2.对于陈艳艳主张占用购房款的利息损失，特富美公司并未对陈艳艳违约，特富美公司从未收到陈艳艳任何购房款，陈艳艳未按照合同约定将房款支付到指定账户，系其违约，故特富美公司无需承担违约责任，更无需承担资金占用利息及担保费、律师费。上诉人特富美公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，改判特富美公司无须向陈艳艳支付违约金或依法调低违约金。事实与理由：（一）从时间顺序上看已十分明显，陈艳艳向方汉诚支付房款时，对涉及商业秘密的《东莞卓越蔚蓝花园项目合作框架协议书》并不知情，《承诺函》更是尚未形成。一审判决以陈艳艳支付房款时不知情、不存在的证据认定“陈艳艳有理由相信方汉诚有权代表特富美公司收取房款”，属于认定事实不清，适用法律错误。（二）涉案合同备注条款明确约定了指定收款账户，陈艳艳却未按约定将房款支付至合同指定账户。如陈艳艳陈述，其仅凭林展钊所言就相信方汉诚是特富美公司的老板。对此，陈艳艳的注意义务至少应包括在公开渠道查询方汉诚是否属于特富美公司的法定代表人、股东、高管，核实其“老板”身份，或要求方汉诚出示特富美公司的《委托收款书》。陈艳艳在未进行任何核实的情况下，便将200多万元房款支付至一个与卖方无关的个人账户，其本身与交易习惯不符，与生活常识不符。陈艳艳未按约定严格履行合同，轻信林展昭之言将房款支付至方汉诚账户，导致合同未能继续履行。陈艳艳未尽谨慎的注意义务导致特富美公司至今未收到房款，无权要求特富美公司支付违约金。（三）涉案合同签订于2019年1月，至陈艳艳2019年5月提起本案诉讼之时，东莞房价并未明显上涨，陈艳艳的损失应参考银行同期存款利息计算。一笔涉及256万元的房产交易难以产生近77万损失。陈艳艳未对其实际损失进行任何举证，而特富美公司对陈艳艳主张的违约金过高完成了举证。陈艳艳主张的违约金明显高于陈艳艳的实际损失的百分之三十，应依法予以调低。若陈艳艳按合同指定账户支付房款，则涉案纠纷本可避免。即便按陈艳艳一审第二次开庭解释的“合同备注载明的账户仅为收取定金的账户”，若其将定金支付至指定账户，特富美公司也能及时发现这笔交易，纠纷也可避免。陈艳艳未依约将房款支付至指定账户，导致特富美公司资金被侵占且至今未能追回相关款项，给特富美公司造成了巨大损失。陈艳艳具有重大过错，理应依法调低违约金。陈艳艳针对特富美公司的上诉辩称，1.陈艳艳是完全有理由相信第三人有权代表特富美公司收取房款的，理由如下：第三人是基于与特富美公司签订的合作框架协议书中方汉诚负责销售的约定销售房屋。在销售过程中，方汉诚以特富美公司老板自居，代表特富美公司，并且持有特富美公司的公章，不仅使陈艳艳相信，也使代理特富美销售的居间方也相信方汉诚是特富美公司的老板。2.陈艳艳将房款支付给方汉诚账户，特富美公司已经以其行为认可收到房款，故陈艳艳不存在过错。合同备注的账户是手写的，合同中没将房款支付给该账户的约定，也没有责任的约定，特富美公司自认陈艳艳签约定金也未汇入手写账户，但是当天，特富美公司当场开具了收款收据，公司财务亦盖上财务专用章予以确认，特富美公司以实际行动表明不是一定要支付给手写账户。方汉诚是有权代表，陈艳艳支付其账户并无过错。3.一审认定的违约金不高，无需调整。购房协议约定的违约金为两倍的成交价，陈艳艳仅仅要求特富美公司按照房款30%支付违约金，远低于约定标准。方汉诚等人已经向特富美公司出具承诺函，承诺自占有陈艳艳购房款之日起，按照2%的利率支付利息，特富美公司也向法院提起了诉讼，陈艳艳购房款被占用至今已经超过19个月，其主张30%违约金，也愿意低于特富美向方汉诚主张的利息。特富美公司至今不承认其违约事实，不承认其有过错，对其违约给陈艳艳造成经济损失和精神损害毫无歉意，陈艳艳一审提出要求特富美公司先返还本金，以减少损失的扩大，也遭到特富美公司拒绝，请二审驳回特富美公司的上诉。一审第三人方汉诚、林展钊未向本院提交书面陈述意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，陈艳艳于2019年1月9日在特富美公司售楼处签订了涉案合同，当时代表特富美公司的是林展钊。陈艳艳在签订合同后，按林展钊指示，把200000元定金汇入了非合同的账户，林展钊向陈艳艳出具了盖有特富美公司财务章的收据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕陈艳艳、特富美公司提起的上诉，本案二审的争议焦点为陈艳艳向方汉诚的付款是否能视为向特富美公司付款。对此，本院分析如下：本院认为，首先，陈艳艳首次接触林展钊是在特富美公司的售楼处，当天陈艳艳是在与特富美公司签订涉案房屋买卖合同，而且林展钊代表特富美公司签订了涉案合同，买卖合同上也盖有特富美公司印章，所以陈艳艳有理由相信林展钊是特富美公司员工，而且是负责此房屋买卖合同业务的经办人。虽然特富美公司陈述林展钊是其合作方的员工，但这一事实特富美公司未在签订合同前后向陈艳艳作出披露。其次，虽然合同末端载有账户，一般也可视为收款账户，但合同条文中未明确约定款项只能向此账户付款，而陈艳艳在售楼处根据林展钊指令向非此账户付200000元定金后，林展钊也向陈艳艳交付了盖有特富美公司财务章的收据，故此，陈艳艳也有理由相信按林展钊要求付款即是向特富美公司付款。陈艳艳在上述一系列购房过程中，并不存在过失且是善意，林展钊在售楼处签订合同交付收据的行为有代表特富美公司的表象，足以让陈艳艳相信其有代表特富美公司的权利，故林展钊通知陈艳艳付款至方汉诚账户的行为构成表见代理，况且陈艳艳付款后，也收到了盖有特富美公司财务专用章的收据，故陈艳艳向方汉诚账户付款视为其向特富美公司付款。承上述，陈艳艳已经按时支付了购房款，而特富美公司却没有依约向陈艳艳交付房屋和办理过户手续，特富美公司存在违约，应支付违约金。陈艳艳与特富美公司在《购房补充协议》约定若特富美公司未按时过户，应赔付两倍成交价，现一审法院认定特富美公司应当向陈艳艳返还全部购房款并按照总房款的30%向陈艳艳支付违约金，远低于购房补充协议》约定的标准，且并不过高，本院依法予以维持。陈艳艳的损失已在违约金中得到弥补，一审驳回陈艳艳要求特富美公司向其支付利息损失的诉请，并无不当，本院依法予以维持。陈艳艳诉请的担保费、律师费损失并无合同约定，亦非必要支出，一审驳回陈艳艳该诉请亦无不当，本院依法予以维持。综上所述，陈艳艳、特富美公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费陈艳艳上诉部分为531.81元，由陈艳艳负担（陈艳艳已预缴），深圳市特富美贸易有限公司上诉部分为11496.08元，由深圳市特富美贸易有限公司（深圳市特富美贸易有限公司已预缴）。本判决为终审判决。审判长  林辉芳审判员  卢健如审判员  胡文轩二〇二〇年十月十二日书记员  徐 珺