广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5642号上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市广汇房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市莞城街道兴塘社区**********，统一社会信用代码：91441900MA4UMTBF31。法定代表人：柳利永，总经理。委托诉讼代理人：张玲悦，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方映天，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李传智，男，1972年11月11日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区*****平3栋22号，公民身份号码：422************010。上诉人东莞市广汇房地产经纪有限公司（以下简称广汇公司）与被上诉人李传智居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初29420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。广汇公司向法院提出诉讼请求：1.李传智支付居间费60000元，并自起诉之日起按照每日千分之五的标准支付违约金直至全部付清之日止；2.本案诉讼费由李传智承担。李传智向法院提出反诉请求：1.李传智无需支付居间费；2.广汇公司赔偿李传智损失200000元；3.本案原审本诉、反诉诉讼费均由广汇公司承担。原审法院判决如下：一、李传智于判决发生法律效力之日起五日内向广汇公司支付居间费20000元及利息（以20000元为本金，从2019年8月15日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回广汇公司的其他诉讼请求；三、驳回李传智的反诉请求。原审案件本诉受理费650元，已由广汇公司预交，由广汇公司负担500元，李传智负担150元；反诉受理费2600元，已由李传智预交，由李传智负担。广汇公司不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判李传智支付居间服务费60000元及违约金（违约金以代理费60000元为基数按照每日千分之五标准，自2019年8月20日起计算至上述代理费付清之日止并以不超过60000元为限）。2.本案一、二审受理费由李传智负担。事实与理由：一、原审认定事实正确，但违背了当事人意思自治原则，本案不能履行的责任为李传智单方违约造成。1.原审认定事实在另案生效判决中均有认定，因李传智在《房地产买卖合同》订立并约定税费由李传智承担后，李传智以税费承担问题为由拒不履行生效合同而造成合同解除。2.李传智应按约定向广汇公司支付代理费60000元并支付违约金。原审法院以《买卖代理费支付承诺书》备注栏约定了是经纪方承诺全程跟进服务本次交易手续，包括过户、交税、申请银行贷款等，并据此认为广汇公司应履行完上述全部义务之后而获得居间报酬属断章取义。《买卖代理费支付承诺书》明确约定居间人促成合同成立，委托人应支付报酬，根据《中华人民共和国合同法》第424条规定，居间人收取报酬的依据是促成合同成立。在《房地产买卖合同》第八条第二、第三款约定，合同履行中，合同的变更、终止等不影响居间费的收取。本案中，广汇公司已促成合同成立并依约定及法律规定完成了居间义务，应有权足额收取代理费。故，原审法院以双方已解除合同无需要再提供后续服务为由，依照公平原则调整代理费有违双方约定。二、违约金的调整没有合同及充足的法律依据。1.根据广汇公司与李传智的约定，即《买卖代理费支付承诺书》及《房地产买卖合同》第八条，逾期支付代理费的应按照代理费总金额的千分之五每日支付违约金，即使依照《中华人民共和国合同法》第114条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人在主张违约金过高的情况下，法院有权依法调整。本案中，李传智未主张违约金过高，原审法院对违约金调整没有依据。2.关于违约金过高标准及举证责任。根据最高人民法院2019年11月14日发布的《全国民商事审判工作会议纪要》违约金过高标准一般以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里损失包括合同履行后可以获得的利益。本案中，违约金不是利息，不适用上述《全国民商事审判工作会议纪要》中明确说明利息部分，即在2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的相关规定。即使依照原则，亦应由李传智举证证明，否则，本案中违约金仍应以千分之五每日计算并以本金为上限。三、同案不同判使司法公信被削弱。在（2019）粤19民终5140号案中，一、二审法院均认定该案买受人应全额支付居间服务费，并按照千分之五每日支付违约金并以本金为限。李传智未在法定期间内向本院提交书面答辩意见。二审审理期间，双方均未提交新的证据。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点为：李传智应支付广汇公司居间费以及违约金的具体数额。对此，本院分析如下：首先，《买卖代理费支付承诺书》显示，广汇公司成功居间促成李传智与卖方签订合同，李传智同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共计60000元。该承诺书备注一栏显示，经纪方承诺全程跟进服务本次交易手续，包括过户、交税、申请贷款、房屋交楼等。从上述约定条款可以看出，案涉居间费用主要指向的是广汇公司促成合同成立，而备注一栏显然是促成交易后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，广汇公司在促成李传智与卖家签订房屋买卖合同时，其已经完成了主要的居间义务。广汇公司所承诺的附随义务因为房屋买卖合同的解除而客观上无法继续履行。因此，原审法院酌定数额为20000元，仅为合同约定居间费用的三分之一，与事实不符，本院予以纠正。本院酌情认定，在广汇公司已经完成主要居间义务的情况下，李传智应支付广汇公司居间费40000元。其次，《买卖代理费支付承诺书》已经明确约定，逾期支付居间费的违约金为每日代理费总金额的千分之五计算。李传智未能按约支付居间费，应承担逾期支付的违约金。在该承诺书已经明确约定违约金起算时间的情况下，原审法院仍然认定自原审起诉之日起计算，显然认定有误，本院予以纠正。因此，本院认定，案涉违约金的计算方式为：以40000元为基数，自2018年9月9日起按每日千分之五计算至实际清偿之日止，违约金总额不超过40000元。综上所述，上诉人广汇公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，不成立部分予以驳回。原审法院查明事实清楚，但部分认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初29420号民事判决第三项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初29420号民事判决第一项、第二项；三、限李传智于本判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市广汇房地产经纪有限公司居间费40000元以及违约金（违约金计算方式：以40000元为基数，自2018年9月9日起按每日千分之五计算至实际清偿之日止，违约金总额不超过40000元）；四、驳回东莞市广汇房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审本诉受理费650元（东莞市广汇房地产经纪有限公司已预交），由李传智负担500元，由东莞市广汇房地产经纪有限公司负担150元；反诉受理费2600元，由李传智负担（已预交）。本案二审受理费800元（东莞市广汇房地产经纪有限公司已预交），由李传智负担600元，由东莞市广汇房地产经纪有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年九月二十一日书记员  吕绮雯