湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初3489号原告（反诉被告）：钟晓晨，女，1985年9月24日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：祁巧，湖北中武律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：武汉市万全嘉有商业运营管理有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊街江夏大道与北华街交汇处九全嘉购物广场**楼**。法定代表人：赵星宇。委托诉讼代理人：胡素珍，女，1974年3月14日出生，汉族，该公司员工，住武汉市江夏区，特别授权。委托诉讼代理人：李厚轩，湖北得伟君尚律师事务所律师。特别授权。原告（反诉被告）钟晓晨诉被告（反诉原告）武汉市万全嘉有商业运营管理有限公司（以下简称“万全嘉有公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序进行了审理，原告（反诉被告）钟晓晨及其委托诉讼代理人祁巧，被告（反诉原告）万全嘉有公司委托诉讼代理人胡素珍、李厚轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟晓晨向本院提出诉讼请求：1、判令万全嘉有公司双倍返还钟晓晨履约保证金60076元，返还质量保证金2000元，扣除钟晓晨应支付的租金2774.38元，万全嘉有公司退还总数是59301.62元；2、判令万全嘉有公司赔偿原告装修损失40000元；3、本案诉讼费由万全嘉有公司承担。事实和理由：根据2019年6月30日双方签订的《租赁合同》约定，钟晓晨对租赁房屋九全嘉购物广场3栋2层220号商铺进行装修后用于儿童游泳馆、尿不湿等相关经营，并将该房屋租金、保证金、物业费、水电费等相关费用按合同约定已向万全嘉有公司全额支付，履行了合同约定的义务。2019年底武汉市发生新冠××病毒防疫之不可抗力事件，2020年1月23日致使双方停业。至今未接到当地防疫指挥部门恢复营业的通知。2020年6月15日，万全嘉有公司口头通知钟晓晨可以营业但并不享受减免政策，钟晓晨请求社区及市场热线相关部门协调未果，万全嘉有公司要求钟晓晨撤场协商解除合同，钟晓晨为维护其权益，诉至本院，请求判如所请。万全嘉有公司辩称，第一，钟晓晨所称的双方的租赁合同属实，且答辩人已经按约交付给钟晓晨使用。第二，双方从未有协商解除合同的事实。第三，关于疫情期间减免租金的事情，答辩人告知钟晓晨减免2个月的租金，钟晓晨因已经交付至2020年3月份的租金，同意4、5月份租金减免。但因钟晓晨不同意致使双方没有对租金达成一致意见。请求法院查清事实，驳回钟晓晨的诉讼请求。万全嘉有公司反诉向本院提出诉讼请求：1、判令钟晓晨支付2020年6月1日起至2020年9月30日的房屋租金32541.6元；2、本案诉讼费由钟晓晨承担。事实与理由：2019年6月20日，双方签订《租赁合同》，约定万全嘉有公司将九全嘉购物广场3栋2层220号商铺（套内建筑面积83.44平方米）出租给钟晓晨作为儿童游泳馆（尿不湿）使用。租赁期限27个月，自2019年7月1日起至2021年9月30日止。合同第4.1条约定租金为：2019年7月1日至2019年9月30日每月每平方米95元；2019年10月1日至2020年8月31日每月每平方米105元。合同第4.2条约定租金支付方式：以一个季度（三个月）为一个缴费期，除第一期租赁费用外，其他租赁费用均按自然季度缴纳，钟晓晨应在每个缴费期最后一个月的20日前向万全嘉有公司支付下个缴费期租金，若最后租期不足一个缴费期的，剩余租期于上次交租期最后一个月20日前交租赁费用。《租赁合同》签订后，万全嘉有公司按约交付房屋，钟晓晨已付清2020年3月31日前的全部房屋租金。按合同约定，钟晓晨应于2020年3月20日前缴纳2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金，于2020年6月20日前缴纳2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金。由于新冠疫情的影响，为了响应政府号召，支付恢复营业，万全嘉有公司同意免收钟晓晨2个月（4、5月）房屋租金。万全嘉有公司多次告知钟晓晨恢复营业，但其迟迟未恢复营业。截止2020年8月10日，钟晓晨应付2020年6月1日至2020年9月30日的房屋租金共计32541.6元，虽经多次催讨无果，遂向本院提起反诉。钟晓晨针对反诉辩称，第一，双方租赁合同在2020年6月21日已实际解除；第二，万全嘉有公司不是商铺所有权人，是“二手房东”，没有参与实际经营。商铺所有权人考虑疫情原因，积极响应政府号召，对商铺租金进行了减免，该减免应当是针对实际经营者。第三，万全嘉有公司从所有权人处承租商铺再转租，也系承租人。由于疫情不可抗力原因造成的租金损失，应由钟晓晨、万全嘉有公司共同承担。本院经审理认定事实如下：2019年6月30日，钟晓晨（乙方）与万全嘉有公司（甲方）签订《租赁合同》（合同编号：JQJ-310凯尔得乐），合同约定：万全嘉有公司是九全嘉购物广场的合理管理方，同意将购物广场3栋2层220号商铺出租给钟晓晨使用。钟晓晨作为儿童游泳馆、尿不湿业态的经营方，同意承租该房屋。合同第一条约定该房屋的套内建筑面积为83.44平方米；合同第二条约定租赁期限共为27月，自2019年7月1日起至2021年9月30日止；合同第四条约定2019年7月1日至2019年9月30日租金按每月每平方米95元计收。合计租金23780元；2019年10月1日至2020年8月31日按每月每平方米95元计收，合计租金87915元。合同第六条约定，合同签署当日钟晓晨应当向万全嘉有公司支付履约保证金30038元、质量保证金2000元。合同还约定了其他事项。2019年7月3日，钟晓晨依约向万全嘉有公司交付履约保证金30038元、质量保证金2000元。2019年7月15日，万全嘉有公司依约交付商铺给钟晓晨验收。钟晓晨依约交付至2020年3月31日前的租金。因新冠××疫情，钟晓晨于2020年1月23日关闭涉案商铺。万全嘉有公司恢复营业后，与钟晓晨协商减免其2020年2、3月的租金，已缴纳的租金折抵2020年4、5月的租金。钟晓晨以减免租期太短为由不同意该方案。2020年6月底，钟晓晨要求搬离涉案商铺，双方发生分歧，现双方诉至本院。本院认为，钟晓晨与万全嘉有公司签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。本案的争议焦点为钟晓晨是否仍下欠租金及万全嘉有公司是否应退还保证金。关于租金，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案钟晓晨主张解除合同时间为2020年6月21日，因其未能提供有力证据证实，故本院认定合同解除的时间为本案本诉立案之日，即2020年7月24日。双方均认可钟晓晨交付至2020年3月31日前的租金。2020年1月底新冠××疫情爆发，根据法律法规对不可抗力的相关规定及《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关精神，新冠××疫情属于不可抗力因素。新冠××疫情的发生，万全嘉有公司同意减免钟晓晨2020年2、3月的租金，已缴纳的租金折抵2020年4、5月的租金，符合公平原则，故钟晓晨应向万全嘉有公司支付2020年6月1日至2020年7月24日的租金共计14004元（83.44平×95元/平/月÷30天×53天）。关于保证金，因双方签订的是一个长期租赁合同，钟晓晨租赁万全嘉有公司管理的房屋是通过对外经营获取经营利润，且系钟晓晨不同意万全嘉有公司的租金减免期限方案要求解除合同，故基于公平原则，本院酌定履约保证金部分，万全嘉有公司退还70%即21026.6元（30038元×70%）；质量保证金2000元，万全嘉有公司全部退还。关于钟晓晨主张的40000元装修损失，其未能提供有力证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）款之规定、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款之规定，判决如下：一、钟晓晨向武汉市万全嘉有商业运营管理有限公司支付租金14004元；二、武汉市万全嘉有商业运营管理有限公司退还钟晓晨履约保证金21026.6元、质量保证金2000元；三、驳回钟晓晨的其他诉讼请求；四、驳回武汉市万全嘉有商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2960元，减半收取1480元，由钟晓晨负担1069元，由武汉市万全嘉有商业运营管理有限公司负担411元；案件反诉受理费307元，由钟晓晨负担132元，由武汉市万全嘉有商业运营管理有限公司负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  舒腊荣二〇二〇年十月十日法官助理宋药婧书记员宋药婧