山东省泗水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0831民初1760号 原告：中国农业银行股份有限公司泗水县支行，住所地：泗水县济河办光明路**，统一社会信用代码：913708318663989530。 负责人：屈振，行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：韩庆明，男，中国农业银行股份有限公司泗水县支行职工，住泗水县。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡岩，男，中国农业银行股份有限公司泗水县支行职工，住泗水县。 被告：刘伟，男，1986年2月1日出生，汉族，农民，住泗水县。 被告：程之芳，女，1989年11月11日出生，汉族，农民，住泗水县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李文兵，山东亚联律师事务所律师。 被告：泗水福临房地产开发有限公司，住，住所地：泗水县经济开发区圣哲路一社会信用代码：913708315552018421。 法定代表人：许国荣，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王霞，山东品誉律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行诉被告刘伟、程之芳、泗水福临房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩庆明、胡岩，被告程之芳的委托诉讼代理人李文兵及被告泗水福临房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王霞到庭参加诉讼，被告刘伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行与被告刘伟、程之芳签订的借款合同；2.被告刘伟、程之芳偿还原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行贷款本金273660.88元，及暂计至2020年6月3日利息4460.61元，自2020年6月3日起的利息、复利及罚息按照合同约定计算至被告实际还清全部借款本息之日止；3.被告泗水福临房地产开发有限公司承担连带清偿责任；4.确认原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行有权就被告刘伟、程之芳所有的抵押房屋(福临城第22幢1单元302号房产)拍卖、变卖所得价款优先受偿；5.诉讼费、保全费等一切相关费用均由被告人承担。事实和理由：2015年8月17日，原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行与被告签定个人购房担保借款合同，被告刘伟、程之芳于2015年8月17日在我行取得贷款320000元，该笔贷款期限为20年，采用以刘伟、程之芳其房产抵押担保方式放款，泗水福临房地产开发有限公司为该笔借款提供阶段性保证。截止至2020年6月3日，共欠贷款本金273660.88元及利息4460.61元。被告刘伟、程之芳不能按时偿还贷款本息，未按合同要求偿还我行贷款本息，严重违反了借款合同的约定。根据合同法相关法律规定和借款合同约定，原告现决定解除与被告刘伟、程之芳签订的借款合同，随本诉状进行通知。为维护原告合法权益，提起本诉讼，请贵院查明事实，支持原告诉求。 被告程之芳辩称，购买房屋的事实认可，贷款属实，作为借款人应该偿还借款，也愿意进行偿还，但因家庭经济困难，受疫情影响，目前无力偿还，请求法庭及原告予以宽限偿还时间，并适当降低利息。原告主张的复利、罚息不应当予以支持。 被告泗水福临房地产开发有限公司辩称，对于被告刘伟、程之芳贷款所拖欠的数额答辩人并不知情，答辩人福临公司是否应承担连带清偿责任，待原告提交证据原件，经过核实的情况下答辩人根据证据的三性原则，对证据进行质证，具体责任是否承担，请法庭公断。 被告刘伟未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告刘伟与被告程之芳系夫妻关系，于2009年12月2日登记结婚。2015年8月17日，被告刘伟因需向原告申请购房贷款320000元，并于当日与原告签订《个人购房担保借款合同》，原告及被告刘伟（借款人）、泗水福临房地产开发有限公司（保证人）在合同上签字、捺印、加盖公章。原告与被告刘伟在《个人购房担保借款合同》中约定：借款金额：320000元。借款用途：购买房产。借款人所购买的房产位于泗水县。借款期限自2015年8月17日起至2035年7月16日止。借款利率：执行年利率5.4%。划款方式：合同约定采用以下方式划拨：借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名泗水福临房地产开发有限公司，开户行中国农业银行泗水县支行，账号15×××85）。还款方式：等额本息还款。借款人以每壹个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每月借款对应日（17日）为还款日。担保方式：阶段性保证担保＋抵押：保证人泗水福临房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。违约责任：对逾期借款从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在借款合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。借款人未按约定按期足额偿还贷款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。2015年8月25日，被告刘伟、程之芳以其购买的涉案房产在泗水县房产管理所办理商品房抵押预告登记。自2020年2月起，被告刘伟的贷款出现多次逾期。截至2020年10月13日，被告刘伟尚欠原告贷款本金273660.88元及利息9204.67元未予偿还。 另查明，2015年6月29日，被告程之芳在《共同还款责任承诺书》上签字、捺印，承诺书内容为：“本人与借款人刘伟是夫妻关系，因借款人购买位于泗水县经济开发区圣哲路的福临城楼盘C22号楼1单元302室的房屋，向贵行申请个人购房贷款（大写）叁拾贰万元整。本人作为申请人的共同还款成员，向你行承诺：当借款人不按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。共同还款责任人（签字）程之芳身份证号：2015年6月29日”。 再查明，被告刘伟、程之芳所购涉案房产暂未办理房屋产权证书。 上述事实，主要依据《个人购房担保借款合同》、中国农业银行借款凭证、被告刘伟的贷款合约基本信息及逾期还款信息、《共同还款责任承诺书》、房屋他项权利证明及被告刘伟、程之芳的结婚证复印件予以证实，且均已记录在卷。 本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中借款人与原告签订的借款合同，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、法规的强制性规定，亦没有损害社会共同利益和他人的合法权益，属有效合同。原告履行了向借款人出借钱款的义务，借款人理应履行偿还借款的义务。本案被告刘伟的逾期还款行为已构成根本违约，且符合合同约定的解除情形，原告有权解除与被告刘伟签订的《个人购房担保借款合同》。关于解除合同的时间，虽然原告并未向被告直接送达解除合同通知书，但其在起诉时向本院提交的诉状中明确提出了解除请求，本院于2020年9月23日向被告刘伟送达了诉状副本，故自2020年9月23日起，原告与被告刘伟所签订的《个人购房担保借款合同》即告解除。合同解除后，原告同时有权要求被告刘伟偿还全部剩余借款本息并按合同约定支付罚息及复利。关于借款本息数额的计算问题，原告在庭审过程中向本庭提交被告刘伟的贷款合约基本信息，证明截至2020年10月13日，被告刘伟尚欠原告贷款本金273660.88元及利息9204.67元未予偿还，本庭予以支持。对于2020年10月13日后的正常息、罚息及复利应依据原告与借款人签订的借款合同的约定另行计算。 关于原告方要求就被告刘伟所购抵押房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿的问题。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被告刘伟因需向原告申请购房贷款并以其购买的房屋办理商品房抵押预告登记。抵押权预告登记表明权利人享有了请求办理抵押权本登记的权利，但抵押权并未当然设立。同时预告登记是相对于本登记而言的登记，是属于保障将来债权实现的登记，其本身不能发生物权登记效力。故原告无权就被告刘伟购买的涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。 关于原告要求被告程之芳承担共同还款责任的问题。夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。本案中，被告程之芳向原告作出共同还款承诺书，系对借款行为的追认意思表示，应认定该借款为夫妻共同债务，原告要求被告程之芳承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，原告、借款人、保证人三方签订的借款合同中担保条款，系当事人真实意思的表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，同时也没有损害社会公共利益和他人的合法权益，亦属有效合同，且借款合同中约定保证方式为阶段性担保，阶段性保证时间段自借款合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，本案借款人刘伟至今没有取得房产权利证书，保证人仍在保证期间内，故保证人对借款人的借款本金及正常息、罚息、复利应当承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条,《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行与被告刘伟之间的《个人购房担保借款合同》于2020年9月23日起解除； 二、被告刘伟、程之芳于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行暂计至2020年10月13日的借款本金273660.88元及利息9204.67元，2020年10月13日后的逾期利息按照借款合同约定的利率标准另行计算至本判决所确定的履行期限届满之日止； 三、被告泗水福临房地产开发有限公司对上列第二项承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司泗水县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5405元，保全费1888元，由被告刘伟、程之芳、泗水福临房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  马鹏飞 人民陪审员  朱 华 人民陪审员  郑 磊 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  杜建东