广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2705号上诉人（原审原告）：梁常耀，男，汉族，住清远市清新区***************。委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振豪，广东劲龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东中恒房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇。法定代表人：何卫红，执行董事。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭庚键，广东大观律师事务所实习律师。上诉人梁常耀因与被上诉人广东中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。梁常耀上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人返还房屋装修装饰差额67162元；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人公示《清远市商品住房销售价格备案表》的行为应当属于要约，一审法院认定该行为是要约邀请不符合合同法及相关司法解释的规定，应予纠正。被上诉人公示的备案表备注了装修价格为1500元/㎡是具体确定的，同时，被上诉人在其销售场所也公示了价格承诺书，明确向购房者进行了价格承诺。上述公示和承诺完全符合合同法规定的要约构成要件。此外，根据相关司法解释，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就房屋及相关设施所做的说明具体确定，并对合同的订立和房价确定有重大影响的，应当视为要约，当事人违反的，应当承担违约责任。故即使备案表的装修价格没有载入合同，亦应当视为合同内容。二、涉案合同是由被上诉人统一制定的，其中关于装修标准也是模糊不确定的，上诉人作为普通消费者在购房时，只能根据公示的备案表中的装修价格去确定是否购买涉案房屋。三、经过备案和公示的备案表、价格承诺书应当对涉案双方产生约束力，否则，有违民事交易的诚实信用原则。中恒公司答辩称：一、涉案合同及补充协议约定的计价方式为按套计价，并没有执行备案表中记录的按面积计价，上诉人以备案表否定合同约定计价方式，理由不成立。二、答辩人根据政府行政管理要求如实在备案表中描述装饰装修工程的发包价，不构成对买受人的要约。三、答辩人与装修承包单位签订的合同属另一法律关系，不构成商品房买卖合同中的权利义务，承包单位有权提供盈利性的装修服务。备案表中的价格是答辩人与装修公司约定的承包价，可以证明答辩人已将装修价格如实申报。但发包价不等于成本价，承包方有权获得盈利，故上诉人以评估价低于发包价为由，要求赔偿损失，没有依据。四、答辩人已经按照商品房买卖合同中约定装修标准交付房屋，不存在质量违约行为。五、上诉人以约定的商品房不符合装修质量标准为由要求返还装修差额，没有合同依据。根据合同约定，装修不符合标准的，由答辩人更换修理。六、上诉人委托的评估机构不具备建筑装修工程造价咨询资质，评估报告所采用的计价方法也不符合装修承包合同的约定，且商品房买卖合同已经明确约定不认可单方委托的鉴定，故对上诉人提交的评估报告应不予采信。七、广东省高级人民法院和广州中院的同类案件已经作出生效判决，认定装修款属于购房款的一部分。梁常耀向一审法院起诉请求：1.判令中恒公司返还装修装饰购房款的差额67162元；2.本案诉讼费由中恒公司承担。一审法院认定的事实：2017年6月8日，清远市住房和城乡建设管理局、清远市发展和改革局发布《关于进一步加强我市房地产市场监督工作的通知》，规定对清远市区范围内新建商品住房项目实施商品住房销售价格备案及信息公开制度，房地产开发企业办理预售许可证（或现售备案证书）前，需先到价格主管部门（发展改革局）办理销售价格备案。2017年7月5日，中恒公司向清远市清新区发展和改革局提出申请中恒公园大地花园六期30、31号楼新建商品住房销售价格备案，《清远市新建商品住房销售价格备案信息表》中备注“此总价为含装修价格，其中装修价格为1500元/平方米”。在取得价格备案和预售许可证后，中恒公司将上述资料等张贴在商品房销售场所进行公示。2017年7月27日，梁常耀作为买受人与出卖人中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定梁常耀购买中恒公司开发的位于清远市清新区**********号房屋，建筑面积共77.36平方米。第六条约定计价方式为按套计算，该商品房总价款730950元。第十一条约定，2019年7月7日前，中恒公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第十六条约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。附件六约定商品房带装修，双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙，外墙砖；2.起居室，内墙客厅、卧室内墙刷乳胶漆，客厅天花刷乳胶漆，卧室天花刷乳胶漆；3.厨房地面铺地砖，墙面贴瓷片，顶棚天花吊顶，厨具麻石框架地柜及木质吊柜，地柜配洗菜盆连热水龙头一个，抽油烟机、燃气炉及消毒碗柜各一台；卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷片，顶棚天花吊顶，卫生器具主卫配座厕、淋浴间及花洒，浴室柜一套，公卫配蹲厕及花洒，浴室柜一套，预埋冷热水管；5.出阳台为铝合金玻璃窗门，天花刷乳胶漆，设地漏，……等其他内容。附件十一《补充协议》第十八条约定，出卖人与买受人双方一致认可涉及“中恒公园大地花园”项目的所有的各类型广告、宣传资料、楼宇模型、示范单位等均属于要约邀请，而不是要约，双方间的权利义务以《商品房买卖合同》和本补充协议的约定为准。合同签订后，梁常耀依约支付全部购房款，中恒公司于2019年6月16日向梁常耀发出《商品房交付使用通知书》，通知其于2019年7月7日办理收楼手续。梁常耀在办理验收房屋过程中，感觉房屋装修装饰未达到中恒公司展示的样板房标准，也没有达到1500元/平方米标准，因此拒绝签收房屋。当日，梁常耀委托广州市安衡价格事务所有限公司对案涉房屋室内装修部分进行价格评估。2019年9月30日，该公司作出《关于清远市清新区**********房的室内装修价值的价格评估结论书》，评定案涉房屋的室内装修价值为48878元。梁常耀认为房屋装修实际价值远低于1500元/平方米，因此起诉要求中恒公司退还差额。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是：中恒公司公示《清远市新建商品住房销售价格备案信息表》的行为是属于合同要约还是要约邀请。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，梁常耀、中恒公司双方签订的商品房买卖合同《补充协议》第十八条约定：“出卖人与买受人双方一致认可涉及“中恒公园大地花园”项目的所有的各类型广告、宣传资料、楼宇模型、示范单位等均属于要约邀请，而不是要约，双方间的权利义务以《商品房买卖合同》和本补充协议的约定为准。”中恒公司虽然在其楼盘销售场所公示《清远市新建商品住房销售价格备案信息表》，并附注“此总价为含装修价格，其中装修价格为1500元/平方米”的内容，但双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》并未有该约定，而且双方约定涉及“中恒公园大地花园”项目的所有的各类型广告、宣传资料、楼宇模型、示范单位等均属于要约邀请，而不是要约。因此，中恒公司公示《清远市新建商品住房销售价格备案信息表》的行为属于要约邀请，梁常耀主张《清远市新建商品住房销售价格备案信息表》是对梁常耀发出的合同要约，属于双方合同内容之一，与事实不符，一审法院不予采信。现梁常耀以案涉房屋室内装修价值达不到1500元/平方米标准为由，要求中恒公司返还装修差价购房款67162元，依据不足，一审法院不予支持。判决：驳回梁常耀的诉讼请求。案件受理费740元，由梁常耀负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：梁常耀要求中恒公司返还装修款差额，理由是否成立。涉案的商品房为带装修出售，合同约定的计价方式为按套计算，合同同时对装修标准进行了约定，但并未明确约定装修的价值。梁常耀根据中恒公司备案的价格认为涉案房屋的装修价格应当达到1500元/㎡，并据此要求中恒公司返还差额。本院认为，首先，中恒公司备案时依据的装修价格是其与装修公司签订合同中的价格，而梁常耀提出的价格依据是其委托评估机构作出的评估价格。装修价格并非政府指导价，而是受市场、当事人意思表示等因素的影响，故不能仅以单方委托的评估价作为认定涉案房屋装修价值的依据。其次，涉案合同约定按套出售，是建立在买卖双方对商品房价值认可的基础上达成的一致意见，中恒公司备案的装修价格实际上只是购房价款的一部分，并非真实的装修成本，故梁常耀以此为由要求中恒公司返还装修款差额，理由不成立。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1480元，由上诉人梁常耀负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十月二十日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。