江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初1331号原告：信丰县自然资源局，住所地：信丰县嘉定镇府前路**。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：陈德胜，江西灵韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小丽，江西灵韵律师事务所律师。被告：赣州市天荔置业有限公司，住所地：信丰县嘉定镇马鞍山加油站旁法定代表人：梅某，系公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓勇，系江西海融（信丰）律师事务所律师。原告信丰县自然资源局与被告赣州市天荔置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭审理。后依法转为普通程序，于2020年8月14日第二次公开开庭审理。原告委托诉讼代理人张小丽，被告委托诉讼代理人吴晓勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信丰县自然资源局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付国有建设用地使用权出让款342.5万元；2、被告应自2019年12月25日起按日1‰向原告支付违约金至款项付清时止（至起诉之日止为42.81万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月13日，被告通过江西省国土资源交易中心网竞得了信丰县西牛镇西黄路南侧的国有土地使用权，2019年6月26日，原告作为出让人与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》。根据《出让合同》第八条约定，国有建设用地使用权出让价款二期支付，第一期支付时间为2019年7月25日之前，金额为342.5万元，第二期支付时间为2019年12月25日前，金额为342.5万元，如逾期支付，则按日1‰的标准支付违约金。被告按期交纳了第一期342.5万元土地出让价款后，第二期出让价款342.5万元没有按合同约定时间支付。此后，原告通过各种方式多次向被告催缴，被告一直以各种理由推诿。截止2020年4月27日，被告仍欠国有建设用地使用权出让价款342.5万元，违约金42.81万元。故诉至法院，请依法判决。为支持其主张，原告向法庭提供如下证据材料：1、原告统一社会信用代码证书复印件、被告营业执照复印件；2、网上拍卖出让公告、出让须知、国有建设用地使用权呈交确认单、国有建设用地使用权出让合同、被告缴款票据2张、交地确认书（以上证据出示原件并提供复印件，原件质证后予以退回）；3、刘祖梁土地征地款支付凭证复印件、信丰县西牛镇黄泥村村民委员会出具的《证明》原件一份、黄泥村征地丈量表复印件一份、《关于将西牛镇西环路南侧宗地补征土地交付给赣州市天荔置业公司的函》原件一份、EMS中国邮政速递物流信息打印件一份。被告赣州市天荔置业有限公司辩称，原告没有按照合同约定交付建设用地13443.62㎡，被告依法有权拒付剩余转让款342.5万元。1、原告交付被告的建设用地，其中195.29㎡系当地村民的宅基地，该宅基地仍属村集体所有。2、原告在2019年6月12日将本案建设用地网上拍卖时，隐瞒了“信丰县西牛镇总体规划（2018-2035年）黄泥圩土地利用规划图”，将拍卖的本案建设用地3175.96㎡设计为道路，而且，信丰县西牛镇人民政府在2019年10月已实际占用该宗土地，按其规划设计进行修建道路。3、被告将上述情况及时告知原告，要求原告协商解决，但是原告拖而不解。综上，被告认为原告交付的土地，其中有195.29㎡系他人所有，原告无权处分进行网上拍卖，且隐瞒地方政府的总体规划，导致地方政府占用被告竞拍的土地，按其规划设计进行道路建设。被告在原告没有解决上述问题情况下，依法有权拒付土地价款，这是被告合法行使抗辩权，不是违约。为此，被告请求驳回原告诉请。被告赣州市天荔置业有限公司向法庭提供如下证据：1、西牛镇黄泥圩新街口小区平面图、西牛镇黄泥村村民委员会证明、现场照片2张；2、信丰县西牛镇总体规划图（2018-2035年）-黄泥圩土地利用规划图、现场照片4张；3、鉴定测绘发票原件一张。法庭为查明本案事实，于2020年6月29日到西牛镇该宗地实地勘察，勘察实地状况与被告提供的照片情况一致，同时西牛镇人民政府在出让宗地范围内修建道路。本院经审理认定事实如下：被告赣州市天荔置业有限公司，成立于2012年12月4日，办理了工商营业执照，经营范围为房地产开发、销售等。2019年5月20日，原信丰县国土资源局（现更名为信丰县自然资源局，本案原告）经信丰县人民政府批准，在江西省土地使用权和矿业权网上交易系统公开拍卖信丰县西牛镇西黄路南侧宗地（地块编号**）的国有建设用地使用权，并发布了《信丰县国有建设用地使用权网上拍卖出让公告》【赣国土资网交地（2019）BG012号】。2019年6月13日，被告天荔公司竞得了该宗地的国有建设用地使用权。2019年6月26日，原告（出让人）与被告（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：1、出让面积13443.62㎡，出让价款685万元，每平方米509.53元；出让人同意在2019年7月11日前将出让宗地交付受让人；受让人分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，第一期342.5万元于2019年7月25日之前支付，第二期342.5万元于2019年12月25日之前支付，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失；对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回，在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿等内容。合同附件包括《西牛镇西黄路南侧用地范围图》、《界址点成果表》、《出让宗地平面界址图》、《政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件--规划条件通知书》。附件《规划条件通知书》中提出“建筑退让用地红线要求”：退让用地红线按《信丰县西牛镇黄泥圩控制性详细规划》（2019-2035），该要求为强制性。同日，双方签订《国有建设用地交地确认书》，确认原告已将该宗地实际交付给被告。被告依约支付了第一期土地出让款342.5万元。后被告以原告交付的土地面积不符合合同约定以及镇政府占用出让土地修建道路为由拒付第二期土地出让金。2020年6月10日信丰县西牛镇黄泥村村民委员会出具《证明》，证明案涉宗地东侧195.29㎡系村民刘祖梁的宅基地，没有征用，该土地仍属村集体所有。被告抗辩刘祖梁的宅基地在出让土地范围内。为此，被告申请对“刘祖梁的土地是否在竞拍土地范围内及面积多少、镇政府的道路建设是否占用竞拍土地及面积多少”进行测绘。本院依法委托江西光兴测绘有限公司进行测绘。2020年8月10日，江西光兴测绘有限公司做出测字2020第0707号《项目测绘报告》，经测绘，刘祖梁宅基地（现状为菜地）面积261.39㎡在竞拍DBG2019036号地块范围内，西牛镇政府依“西牛镇总体规划《2018-2035》-黄泥圩土地利用规划图”中的规划道路在建面积约2516.69㎡在竞拍DBG2019036号地块范围内。被告支付测量费20000元。后原告对未交付的土地进行补征，2020年8月13日，信丰县西牛镇黄泥村村民委员会出具《证明》，证明刘祖梁土地以及周边水沟位置再次进行征收，面积330余平米可提供净地给该公司使用。原告补征土地后通知被告接收补征土地，并向被告发送了《关于将西牛镇西环路南侧地补征土地交付给赣州市天荔置业公司的函》，被告表示把西牛镇政府占用土地修建道路的问题一并解决才接收土地。本院认为，本案系建设用地使用权出让合同纠纷。原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是被告是否违约及违约金如何计算。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据合同约定，原告应在2019年7月11日前交付土地，被告应在2019年12月25日之前支付第二期土地出让金342.5万元。双方履行合同义务具有先后顺序，即原告先交地，被告后付款。截止原告起诉时，原告少交付土地261.39㎡，被告以出让宗地交付面积不符合合同约定为由主张先履行抗辩权，于法有据，被告拒付土地出让金的行为不构成违约。本案审理过程中，原告对未交付的土地积极采取“补征”措施，将少交付土地面积261.39㎡补征到位，并通知被告接收土地。至此，原告完成交付土地的义务，被告应按合同约定支付剩余土地出让金。关于被告提出西牛镇政府占用出让土地修建道路，原告隐瞒信丰县西牛镇总体规划，原告未尽合理告知义务的问题。经查，原告发布的《信丰县国有建设用地使用权网上拍卖出让公告》显示：对拍卖地块的基本情况和规划指标要求，具体以规划部门出具的规划指标为准，详见《规划条件通知书》。《国有建设用地使用权网上拍卖出让须知》显示：在提交宗地竞买申请之前，竞买申请人应当仔细阅读《江西省土地使用权网上交易规则》、《江西省国土资源网上交易应急处置办法》（试行）、网上交易公告、交易须知和其他相关文件。以上内容表明原告在土地拍卖前对出让地块的情况和规划要求已尽到充分告知义务。其次在《国有建设用地使用权出让合同》第十三条约定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3），以及附件3政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件-《规划条件通知书》中明确“建筑退让用地红线按《信丰县西牛镇黄泥圩控制性详细规划》（2019-2035）”该要求为强制性。表明双方对出让土地的规划条件在合同中进行了明确约定。因此对原告提出被告未尽合理告知义务，本院不予采信。关于西牛镇政府占用出让土地修建道路的行为，被告应与责任主体西牛镇人民政府协商解决，协商不成，可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赣州市天荔置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付国有建设用地使用权出让款3425000元给原告信丰县自然资源局；二、若被告赣州市天荔置业有限公司逾期未付上述款项，则自逾期之日起按日1‰支付违约金至款项付清之日止；三、驳回原告信丰县自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37625元，鉴定费20000元，合计57625元，由原告信丰县自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  袁 晴人民陪审员  王日星人民陪审员  何启青二〇二〇年十月九日书 记 员  兰丽珍书 记 员  邹 亮