广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初6205号原告：张燕城，男，汉族，1956年10月18日出生，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：王景彬，广东谨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锋，广东谨信律师事务所律师。被告一：黄少伟，男，汉族，1966年2月3日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：黄泽锋，男，汉族，1997年与6月28日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，系被告一的儿子。委托诉讼代理人：瞿渊，广东宝城律师事务所律师。被告二：黄仰伟，男，汉族，1975年8月8日出生，住址广东省揭阳市榕城区。被告三：张淑祺，女，汉族，1977年1月21日出生，住址广东省揭阳市榕城区。原告张燕城诉被告黄少伟、黄仰伟、张淑祺案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王景彬,被告黄少伟的委托诉讼代理人黄泽锋、瞿渊到庭参加诉讼，被告黄仰伟、张淑祺经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、请求确认原告系位于揭阳市榕城区房屋（价值40万元）的所有权人；2、判决被告立即停止对原告购买的位于揭阳市榕城区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施；3、判决本案的案件受理费由各被告承担。事实和理由：黄少伟与黄仰伟、张淑祺民间借贷纠纷一案，法院根据黄少伟的申请，以（2018）粤0309执保1516号民事裁定查封登记在被告黄仰伟名下位于揭阳市东山区房屋，但该房屋虽登记在黄仰伟名下但实际系原告所有，且原告与黄少伟不存在任何债权债务关系，为此，原告提起执行异议，但法院以（2019）粤0309执异13号执行裁定驳回原告的异议，原告认为法院依法应当解除对该房屋的查封保全措施，终止对该房屋进行评估拍卖等执行措施，理由如下：一、原告张燕城与黄仰伟在贵院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同。原告与被告黄仰伟于2016年1月便己经对涉案房屋达成转让意见，并于2016年2月18日正式签订《购房合同书》，合同约定：黄仰伟将该房屋以人民币40万的价格出售给原告，由原告支付购房款人民币30万元，同时黄仰伟将房屋交付给原告使用，剩余10万元在房产证过户完成、原告拿到新房产证时再支付给黄仰伟。该合同系原告与黄仰伟的真实意思表示且未违反法律的强制性规定，依法应当认定为合法有效，而且双方当事人也已经实际履行了合同的约定，原告己经支付了合同约定的购房款，黄仰伟也己经将该房屋于2016年1月初实际交付给原告使用。二、涉案房屋在查封之前一直由原告实际占有并使用，且非因原告自身原因未能办理过户登记手续。黄仰伟于2016年1月初将涉案房屋交付给原告之后，原告便开始对涉案房屋进行全面装修，之后一直由原告居住至今并支付与该房屋相关的水电、物业、无线、电话等所有费用，另外因涉案房屋为高层步梯而原告年岁已高，原告还于2017年11月2日与揭阳日升电梯公司签订《设备购销安装合同》，对涉案房屋进行加装电梯。期间原告不断要求黄仰伟协助办理房屋过户登记手续，但黄仰伟一直以各种理由推托，拒不协助原告办理房屋过户登记手续，因此非因原告自身原因未能办理过户登记手续。三、原告愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。涉诉房屋虽仍有部分剩余价款尚未支付，但该剩余价款系为了保障黄仰伟依据合同的约定履行其协助办理过户登记手续的义务而做出的约定，符合交易习惯，原告愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。被告黄少伟辩称，答辩人依法查封被告二名下房产，符合法律规定，应当支持。原告提供的证据存在矛盾，不应当作为其购买案涉房屋的依据。即使《购房合同书》有效，该合同亦不能产生物权变动的效力，且被答辩人并未支付全部购房款，对房屋无法享有物权，仅享有债权，房屋实为被告二的房产。二、被答辩人的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当驳回其诉讼请求。被告黄仰伟、张淑祺未提交答辩意见和证据。本院经审理查明，2016年2月18日，原告张燕城与被告黄仰伟签订《购房合同书》，约定黄仰伟将XX路XX花园X座X幢X房（下称案涉房屋）出售给张燕城，总价40万元。付款方式：在房产证过户完成，原告拿到新房产证时一次性付清房款。补充条款：因黄仰伟的要求，张燕城同意先付给黄仰伟房款30万元。当日，黄仰伟向张燕城出具了30万元的收款收据并交付了房屋，张燕城使用该房屋至今，期间张燕城曾催促黄仰伟办理过户，但黄仰伟拖延至今未办理房屋变更登记手续。2018年，黄少伟与黄仰伟、张淑祺因民间借贷产生纠纷，黄少伟向本院提起诉讼，本院立案受理，案号为（2018）粤0309民初6172号。诉讼中，黄少伟向本院申请财产保全，保全案号为（2018）粤0309执保1516号，本院于2018年11月29日依法查封了登记在黄仰伟名下的案涉房屋。张燕城对此提出异议，申请解除查封。本院对其异议进行了审查，并于2019年4月29日作出（2019）粤0309执异13号执行裁定书，裁定驳回张燕城的异议。张燕城不服，遂提起本案诉讼。诉讼中，原告于2020年10月22日提交书面承诺及银行存款记录，表明已将剩余购房款10万元转入其新开立的账户，原告承诺自愿将该款用于执行。本院认为，本案为案外人执行异议之诉而非物权确认之诉。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产物权的变动应以依法登记为原则。本案案涉房产至今登记于被告黄仰伟名下，并未进行变更登记。原告主张其已就案涉房屋权属问题另行提起诉讼，故关于案涉房屋的物权归属问题不应在本案处理。原告要求确认其为案涉房屋所有权人，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,原告与黄仰伟在法院查封之前已经签订了房屋买卖合同,支付了部分购房款并实际占有和使用房屋至今。由于本案的查封系源于（2018）粤0309民初6172号被告黄仰伟与被告黄少伟、张淑祺民间借贷纠纷一案的财产保全，而（2018）粤0309民初6172号案件尚未进入执行程序，故不宜要求原告将剩余房款交付该案执行，但原告已多次书面明确承诺愿意将剩余房款10万元交付执行，并提供了相应的凭证。本案未办理过户登记的原因系被告黄仰伟不予配合，原告已进行催促，对此并无过错。依据相关规定，原告对案涉房屋享有民事权益，足以排除执行，原告提出排除对案涉房屋的执行的诉讼请求应予支持。诉讼中，被告黄少伟对案涉《购方合同书》中“黄仰伟”的字迹提出异议，申请笔迹鉴定。对此，本院认为，原告提供的《购房合同书》、转账记录、水电费票据、短信记录等，形成了证据链，可以认定其与被告黄仰伟达成房屋转让协议并实际履行的事实。《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》第一条规定，通过法庭调查、勘验等方法可以查明的事实，人民法院不予委托鉴定。因此，对于被告黄少伟的鉴定申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下:一、解除对被告黄仰伟名下位于揭阳市东山区房产（产权证号：粤房地证字第××号）的查封；二、驳回原告张燕城的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告黄仰伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 谢  志  鹏二〇二〇年十月二十六日书记员 卢诗晓（兼）书记员 陈  宝  玲附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。