江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初1438号原告：抚州诺贝尔物业管理有限公司，住所地：江西省抚州市临川区才都大道诺贝尔国际**楼，统一社会信用代码91361002083911917W。法定代表人：王淑娟，执行董事。委托诉讼代理人：付博纬，江西澍正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：周某1，男，2014年12月30日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。法定代理人：周某2（系周某1之父），男，1974年8月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告抚州诺贝尔物业管理有限公司诉被告周某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序。后因被告周某1及其法定代理人周某2下落不明，依法裁定转换成普通程序。因合议庭成员工作变动，变更合议庭成员，并于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告抚州诺贝尔物业管理有限公司的委托诉讼代理人付博纬到庭参加诉讼，被告周某1及其法定代理人周某2经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚州诺贝尔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2016年3月1日至一审判决之日止的物业管理服务费（截止到2020年度的物业管理服务费为7175元）；2、请求判令被告向原告支付滞纳金直至物业管理服务费交清为止（按每日千分之三计算，截止到2020年度的滞纳金为15691元）；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告系依法成立的物业管理公司，2013年11月，原告与江西鑫福置业有限公司就其开发的诺贝尔国际花园（一、二、三期）提供前期物业管理服务事宜签订《抚州市临川区诺贝尔国际花园前期物业服务合同》。被告系诺贝尔国际10栋2单元404号商品房的业主，房屋面积为119.44平方米。2016年4月23日，原被告双方签订了《诺贝尔国际物业管理手册》，其中约定：“住宅按1元/㎡/月计算，第一年物业服务费于交房时收取，之后每一年收取一次，付款时间为一年度第一月上旬。物业买受人应承担上述物业管理服务费用，并按时缴纳，逾期缴费依据《江西省城市居住小区物业管理条例》规定收取，每日收取千分之三的滞纳金。”根据合同约定，被告每年应缴纳的物业管理服务费为1435元，应缴时间从2016年3月1日开始，而被告从2017年3月1日开始以各种理由拒付物业费，截止到2020年3月1日，共拖欠物业费7175元。综上所述，被告的行为已严重影响到原告的物业管理秩序并损害了原告的合法权益。现原告依据法律规定，特诉至贵院，望贵院查明事实，依法准如所请，秉公判决。被告周某1未到庭亦未答辩。原告抚州诺贝尔物业管理有限公司向本院提供的证据材料有：一、原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件，被告的常住人口信息查询表，被告法定代理人周某2的身份证复印件，拟证明：原被告的诉讼主体资格。二、商品房买卖合同复印件一份，拟证明：被告所有的房屋位于原告物业管辖范围，房屋面积为119.44平方米。三、入伙手续、办理会签单、业主用户资料登记表、物品移交书复印件各一份，拟证明：被告于2016年4月23日收房的事实。四、前期物业服务合同复印件一份，物业管理手册复印件一份，业主临时公约复印件一份，拟证明：案涉房屋的物业费按照每平方米每月1元的单价计收，缴费时间为每年度第一个月上旬，按年缴纳，逾期缴纳按日千分之三加收滞纳金。被告周某1未向本院提供证据材料。经庭审，本院认证如下：对于原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性、合法性、关联性，因被告经本院合法传唤未到庭，本院视为其放弃质证的权利，故对原告提供的上述证据，本院认为形式合法，内容客观真实，可作为定案依据。依据上述有效证据及原告的当庭陈述，可认定以下案件事实：2013年11月，原告抚州诺贝尔物业管理有限公司与江西鑫福置业有限公司签订《抚州市临川区诺贝尔国际花园前期物业服务合同》，约定原告为诺贝尔国际花园（一、二、三期）提供前期物业管理服务。被告周某1系该小区10栋404室业主，房屋面积为119.44平方米。2016年4月23日，被告周某1的法定代理人周某2与原告抚州诺贝尔物业管理有限公司签订《“诺贝尔国际”物业服务协议》，约定物业管理服务费用为住宅按1元/㎡/月计算，第一年物业服务费于交房时收取，之后每一年收取一次，付款时间为一年度第一月上旬，逾期缴费，每日收取千分之三的滞纳金。关于物业费缴纳情况，原告陈述“周某1于2016年3月1日开始缴纳物业费，入住后缴纳了一年的物业费即1435元，从2017年3月1日开始未向抚州诺贝尔物业管理有限公司缴纳物业费，由于诺贝尔国际小区的全体业主系按年度缴纳方式缴纳物业费，每年度1月缴纳当年物业费。因此，截止到目前为止，周某1应缴纳的物业费时间应到2020年12月31日，尚欠3年零10个月的物业费未缴纳，合计金额为5500.83元。”关于被告不缴纳物业费的原因，原告陈述“庭审前，我司委托律师通过电话方式与周某1取得联系，周某1以其车库卷帘门被人损坏但没有找到侵权人为由拒缴物业费。当时事件发生时，我司工作人员积极调取监控并向公安报案，但公安机关以证据不足未作出任何书面记录。”本院认为，原告抚州诺贝尔物业管理有限公司与江西鑫福置业有限公司签订的《抚州市临川区诺贝尔国际花园前期物业服务合同》，系当事人之间真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定为合法有效，对诺贝尔国际花园小区业主具有法律约束力。原告抚州诺贝尔物业管理有限公司为包括被告周某1在内的该小区业主提供了物业服务，被告周某1应按约交纳物业服务费。对于被告交纳的第一年物业费1435元，因被告的房屋实际面积为119.44㎡，故其第一年物业费应为119.44㎡×1元/㎡/月×12月=1433.28元，其多交的1.72元应在之后应交纳的物业费中予以扣减。现其自2017年4月22日之后未交纳物业费，故截至2020年12月23日，共计44个月的物业费5255.36元（119.44㎡×1元/㎡/月×44月=5255.36元），扣减多交纳的1.72元，被告应支付拖欠原告的物业费为5253.64元。关于滞纳金问题，原告要求按合同约定的每日千分之三计算，但该约定标准过高，本院酌情调整为以实欠物业管理服务费为计算基数，从2017年4月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清款项之日止。另，因本案被告周某1系未成年人，故其应当承担的责任应由其法定代理人周某2承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周某1的法定代理人周某2于本判决生效之日起十日内向原告抚州诺贝尔物业管理有限公司支付2017年4月22日至2020年12月23日的物业管理服务费5253.64元及滞纳金(滞纳金计算方式：以实欠物业管理服务费为计算基数，从2017年4月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清款项之日止)。二、驳回原告抚州诺贝尔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，由被告周某1的法定代理人周某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州高新支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长 张耀人民陪审员周晓秀人民陪审员 陈    君    梅二〇二〇年十月十三日书 记 员 许    紫    宸