广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1130号上诉人（原审被告、反诉原告）：仇荫良，男，1973年8月22日出生，香港特别行政区居民，香港特别行政区居民身份证号码：**。委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭颖诗，广东骏和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李景，男，汉族1985年1月30日出生，住所地：广东省吴川市，公民身份号码**。上诉人仇荫良因与被上诉人李景租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人仇荫良上诉请求：1.撤销一审判决判项第一项，依法改判仇荫良不需要向李景返还保证金12000元；2.撤销佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15801号民事判决主文第二项;3.一、二审诉讼费用由李景承担。事实和理由：一审法院未能认真审查仇荫良提交的证据，导致部分案件事实未能查清，具体如下：一、李景未按约定时间交还租赁厂房予仇荫良，导致仇荫良未能及时向佛山市南海区**前股份合作经济社（以下简称铺前经济社）交还其所租赁的厂房，李景应向仇荫良赔偿因此产生的损失。1.仇荫良向铺前经济社租赁土地后加建厂房用于出租，李景所租赁的2000平方米厂房的前一手租户的租金单价为12元每平方米，前一手租户因考虑到厂房拆迁的问题于2018年3月底搬离涉案厂房，其后李景于2018年5月起租赁涉案厂房，考虑到涉案厂房于2018年12月31日租赁期限届满，故双方商定的租金单价为6元每平方米。至2018年12月中旬，仇荫良询问李景是否愿意续租，如需续租的，仇荫良愿意与铺前经济社商谈续租事宜，李景不同意续租，故仇荫良提醒李景须于2018年12月31日前交还厂房，但至2019年1月初，李景仍未搬离涉案厂房，仇荫良反复催促无果，李景则主动提出按原有12000元每月继续租赁厂房，并承诺在2019年2月搬离。其后，仇荫良了解到李景试图与铺前经济社协商直接向铺前经济社租赁涉案的厂房，但铺前经济社认为李景仅租赁其现承租的2000平方米，尚余3000多平方米的厂房无人承租，且该厂房属于到期后收回的厂房，如需继续出租则需要通过资产交易平台进行公开招标，故不同意将厂房租赁予李景。至2019年3月，李景仍未搬离，铺前经济社认为仇荫良未按约定时间交还厂房，要求仇荫良一次性交纳2019年1-3月的租金。至2011年4月，涉案厂房因李景的原因未能交还予铺前经济社，仇荫良继续交纳了4月的租金。即李景未按约定时间交还租赁厂房予仇荫良，导致仇荫良未能及时向铺前经济社交还其所租赁的厂房，铺前经济社出具《情况说明》足以证明因为李景的原因导致仇荫良未能按约定向铺前经济社交还包括涉案厂房在内的厂房。2.仇荫良于2019年4月下旬报停了用电，因涉案厂房没有办理房产证或者报建手续，用电一旦取消，则不能再次申报，李景因无电可用无法生产，且在仇荫良向铺前经济社表示确实无能力收回李景所租赁的厂房，铺前经济社也多次派人上门责令李景搬离，涉案厂房遂于2019年5月由铺前经济社收回。由始至终，李景均未主动搬离涉案厂房，因李景的原因导致仇荫良多支出租金96998元，该支出的租金属于仇荫良的实际损失，李景应承担赔偿责任。二、李景无权要求仇荫良退还12000元。李景与铺前经济社协商续租期间，向仇荫良表示需要用电，涉案厂房内的电线继续保留给李景方便其用电，并同意将12000元的押金作为厂房电线、电表等的对价，后来得知无法续租也无法将电表转登记至己方名下之后，反悔要求仇荫良退还12000元，仇荫良不同意，李景则将涉案厂房内的所有电线剪断、电表拆走，即李景愿意以12000元作为电线、电表等的对价，其后将电线剪断、电表拆走的行为表明其对该对价的认可，故李景无权要求仇荫良退还12000元。三、李景诉称仇荫良同意其续租，不符合常理。李景主张其向仇荫良支付了2019年1-4月的租金共计60000元（12000+12000+18000+18000=60000)，而仇荫良向铺前经济社支付的2019年1-4月的租金共计96998元，两者的差额为36998元，即仇荫良在李景支付的租金基础上还要额外支出36998元的租金，并不符合仇荫良作为出租方利用租赁行为赚取利润的商业目的，进一步证明如非因李景迟迟未能够还厂房的事实。综上，仇荫良认为李景因己方无法达到直接向铺前经济社租赁涉案厂房的目的而反悔之前作出的承诺，违反诚信原则，且由于李景为达到己方租赁目的而迟迟拒绝交还涉案厂房导致仇荫良因此支出96998元的租金，李景应承担赔偿责任。被上诉人李景辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回仇荫良的上诉请求，维持一审判决。李景向一审法院起诉请求：1.仇荫良返还李景租厂房按金12000元；2.一审诉讼费由仇荫良承担。仇荫良向一审法院反诉请求：1.李景赔偿仇荫良损失96998元及暂计至2019年8月31日逾期利息1552.63元（以57326元为本金，按银行同期贷款利率4.75%，自2019年5月1日起计至实际清偿日止）；2.一审案件诉讼费由李景承担。一审法院认定事实：铺前经济社作为甲方与名为“邝某”的承租人作为乙方签订《承包土地合同》，约定：乙方承包甲方土地5200平方米，租赁期限2003年1月1日至2018年12月31日共十五年。并约定了其他权利义务等事项。2018年4月19日，李景与仇荫良签订《租赁合同》，约定：仇荫良将位于大沥区**厂房租与李景作生产之用，该厂房面积为2000平方米，租期八个月，从2018年5月1日至2018年12月30日止，月租金12000元。李景在签定合同后需即时向仇荫良交付一个月的租金作为按金。铺前经济社分别于2019年3月13日、4月30日出具南海区大沥镇集体组织收据一张予仇荫良、邝某，确认收租共计96998元。2019年8月23日，铺前经济社出具情况说明：仇荫良租赁经济社位于南海区大沥镇**厂房约5200平方米，租赁合同于2018年12月31日租期届满，仇荫良应在租期届满后30天内将厂房归还给经济社，但因李景所租赁的约2000平方米的厂房一直未搬离导致仇荫良未能在约定时间内返还厂房予经济社，至2019年5月，经济社强行从李景手中收回厂房，仇荫良于2019年1月至4月共交96998元租金。收据收款方名称“邝某”与仇荫良属于同一承租人。另合同到期后，李景通过微信向仇荫良分别支付了2019年1月租金和电费13069元，2月租金12000元。2019年2月25日仇荫良微信语音李景，语音内容为：如果李景继续承租的话，下个月开始租金以每月18000元收取；2019年4月9日，仇荫良微信语音李景，内容为：如果李景明天转租金的话，仇荫良表示就再跟村经济社谈一下，看能不能续租长点。李景按18000元租金标准支付了2019年3月、4月租金。2019年4月17日，仇荫良微信李景表示“月底到期，要安排搬厂”。同月23日，再次微信语音李景，内容为：李景所承租的厂要尽快搬了，其自己的厂已经搬得差不多，吊完货柜月底就搬完了。如果李景还不搬走，到时不单只停电，还要交完整个厂房6000平方的租金，要求月底一定要搬清。同月24日表示，还有6日搬离，30号会剪线。李景共计支付2019年1-4月租金60000元予仇荫良。另一审庭审中，李景确认其于2019年5月8日撤离涉讼租赁物，并向铺前经济社支付2019年5月1日至8日的租金3733元。一审法院认为，该案系租赁合同纠纷，因仇荫良为香港特别行政区居民，故该案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即该案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。双方当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故该案适用内地法律作为准据法进行裁决。李景与仇荫良之间签订的《租赁合同》，经仇荫良庭后确认涉讼租赁物并未办理产权登记亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院确认涉讼租赁合同无效。李景已经按约定支付涉讼租赁物占用期间的使用费用，并于2019年5月8日腾退撤场，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，李景主张仇荫良返还保证金12000元，一审法院予以支持。仇荫良反诉意见称，因李景不予配合，迟迟未将租赁厂房返还，导致仇荫良未能将租赁土地及厂房返还给铺前经济社。经一审法院庭审查明，结合双方当事人的举证，从李景所提交的微信聊天记录显示，仇荫良一直正常收取李景按双方约定交付的租金至2019年4月，且期间仇荫良调整租金12000元至18000元，共计收取李景交付的2019年1月至4月租金60000元，并于微信聊天记录中做出“李景交付4月租金后，就涉讼厂房能否继续租用愿与经济社沟通”的意思表示。仇荫良举证并未能证明其有向李景进行催促要求撤场的行为，亦未于一审法院指定的举证期限内对李景的举证提出反证，故一审法院认为李景于2018年12月30日到期后，持续占用租赁物的行为已与仇荫良达成新的合意，对仇荫良主张因李景的缘由而未能将租赁厂房返还的事实不予以采信。故而，在李景已按其与仇荫良之间的约定向仇荫良全额支付占用租赁物期间支付相应对价共计60000元，仇荫良向铺前经济社支付2019年1-4月共计96998元的租金为仇荫良所应自行承担的风险，该权利义务受其与铺前经济社之间的法律关系调整，与李景无关。故对仇荫良的反诉请求，一审法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审法院判决如下：一、仇荫良应于判决生效之日起十日内返还保证金12000元予李景；二、驳回仇荫良的全部反诉请求。一审法院适用普通程序结案，一审本诉受理费全额收取100元，由仇荫良负担。一审反诉受理费减半收取1131.89元，由仇荫良自行负担。本案二审期间，各方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。仇荫良是香港特别行政区居民，故本案具有涉港因素，属于涉港民事纠纷。一审法院适用内地法律审理本案，仇荫良、李景均没有异议，本院予以确认。综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为仇荫良应否向李景返还保证金12000元，李景应否向仇荫良赔偿经济损失的问题。首先，关于仇荫良应否向李景返还保证金12000元的问题。仇荫良主张李景未按约定将案涉厂房交还，且李景拆走电表、电线等行为表示同意其作为收缴12000元的对价。经查，李景提交的微信聊天记录已明确“李景交付4月租金后，就涉诉厂房能否继续租用愿与经济社沟通”的意思表示，且该微信记录中仇荫良于2019年4月24日表示：“还有6日；30号会剪线”。上述证据显示，李景于租赁合同约定的租赁期限即2018年12月30日到期后与仇荫良对案涉厂房达成新的租赁合意，且仇荫良提出在2019年4月底李景要搬离案涉厂房，否则将会剪线。仇荫良在本案中未提交证据推翻上述事实，本院对其主张不予采信。一审判决确认仇荫良应向李景返还保证金12000元，处理正确，本院亦予以确认。其次，关于李景应否向仇荫良赔偿经济损失96998元的问题。仇荫良主张该经济损失是来源于李景未按约定时间交还案涉厂房而须向铺前经济社支付的租金。如前所述，李景已按约定向仇荫良支付租金至2019年4月，李景并未违反其与仇荫良之间的约定，且仇荫良在本案中所提证据不足以证实其向铺前经济社支付的租金96998元是因李景的行为所造成的经济损失。故此，本院对其主张不予支持。综上所述，仇荫良的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2363.77元，由上诉人仇荫良负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 梁亦民审 判 员 谢达辉二〇二〇年十月三十日法官助理 蒋 雯书 记 员 陈琼梦