四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 (2020川13**民初2110号 原告：蒋全友，男，汉族，出生于1986年9月20日，住四川省南充市顺庆区。 原告：田琳静，女，汉族，出生于1989年4月10日，住四川省南充市顺庆区。 以上二原告的委托诉讼代理人：张楠，四川智典律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何畅，四川泰宇律师事务所律师。 原告蒋全友、田琳静与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋全友及二原告的委托诉讼代理人张楠，被告东城置业公司的委托诉讼代理人李雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告已收购房款405207元及利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月1日，二原告与被告南充市东城置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》，约定以分期付款的方式购买南充恒大悦龙台C2幢第一单元9层902号房屋。分六期共计支付房屋总价款1010415元，被告未将《商品房买卖合同》及《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》两份合同给原告。原告前两期按时支付购房款，在支付第三期购房款时，因二原告离婚，原告蒋全友遂找被告协商把购房合同的买受人变更为蒋全友一个人，但被告迟迟不回话。原告第三期只交付102083元购房款。因原、被告无法对购买房屋变更名字达成一致意见，被告在未经原告同意的情况下擅自将该房屋又转售给第三人。原告多次找被告协商退还购房款一事，被告均明确要原告承担购房总价款10%的违约金，仅只同意退还304165.5元购房款。《商品房买卖合同》与《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》对于双方违约责任均由约定，但《商品房买卖合同》明确约定若补充协议加重了买受人的责任，仍然以《商品房买卖合同》约定为准。故被告不按《商品房买卖合同》的约定来履行退款责任，严重侵害了原告的合法权益。故根据相关法律规定起诉至法院，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、原告未按约按期支付购房款，在被告履行催收义务后仍然没有支付购房款，被告才向原告发出解除合同通知，原告也收到解除合同通知，原、被告双方合同的解除符合法律规定；2、原告所要求的调低违约金的理由不成立，被告在原告违约后，被告第二次所售的房屋价格远低于出售给原告时的价格，也算是被告的损失，因此，我们要求法院按照双方合同违约，以已付房款的50%支付违约金是有事实依据的；3、原告要求被告承担违约金是没有事实依据和法律依据的，合同解除后，被告按照合同约定扣除违约金才给予退款，而原告不同意，因此，不退还房款的责任并不在于被告，被告不需承担原告所说的利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年12月1日，原告蒋全友、田琳静（乙方）与被告东城置业公司（甲方）签订格式化《南充恒大悦龙台商品房认购书》，其中主要约定是：乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台C地块2幢1单元902号商品房，该房建筑面积119.14㎡（套内面积97.68㎡），单价8480.9元/㎡（按套内面积单价为10344.13元/㎡），总金额1010415元。1、乙方同意签订本认购书时，支付30000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；2、付款方式：分期付款。乙方须于2017年12月3日前支付首期房款121562元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年6月1日前付清151562元；于2018年12月1日前付清202083元；于2019年6月1日前付清202083元；于2019年12月1日前付清303125元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。3、乙方必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大悦龙台支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。4、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。5、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能安装认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还等。2017年12月15日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，主要约定为：1、商品房基本情况：该商品房为预售许可证（南高）房预售第20170329号下第2幢1单元9层2号，建筑面积119.14㎡（其中套内面积为97.68㎡）。2、抵押情况：该商品房的土地使用权抵押于浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行。3、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价10344.13元/㎡，总价款1010415元。4、付款方式及期限：分期付款。第一期：2017年12月10日付151562元；第二期：2018年6月1日付151562元；第三期：2018年12月1日付202083元；第四期：2019年6月1日付202083元；第五期：2019年12月1日付303125元。5、逾期付款责任：买受人未按合同约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。⑴逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。⑵逾期超过180日（该日期应当与第(1）项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，字约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款（采取分期付款的）指按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。6、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。7、自本合同生效后，由出卖人及时向南充市房地产管理局申请办理该商品房预售合同网上登记备案手续。出卖人字本合同生效之日起30日未申请预售登记备案的，买受人可以申请合同登记备案。出售的商品房已抵押的，合同的你备案应当由出卖人和买受人双方共同申请。 上述认购书、商品房买卖合同签订后，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》。该协议第四条第二款约定“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付煤气楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由卖方承担。由若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。” 二、合同签订后，二原告于2018年1月11日交纳了151562元房款，2018年5月31日又交纳了151562元房款。2018年11月8日，二原告由于感情不和，在民政局登记离婚，2018年12月4日在被告的催收下，二原告再次交纳102083元房款。由于二原告离婚，无法继续共同履行支付义务，二原告多次找被告要求变更购买人为蒋全友一人，被告均以认购书中约定的不能“增减名”为由，拒不变更购买人的名字，故二原告未再支付余下房款。后被告多次向原告催收余款，因被告拒不支付，2019年9月19日，被告向二原告发出了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，内容为：依据双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同及补充协议，逾期超过180日仍未按约定全额支付的，我司有权单方解除商品房买卖合同及补充协议，您需按已付房款的50%向我司支付违约金。……自本通知到达贵方后，双方于2017年12月15日所签订之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我司有权向他人销售南充恒大悦龙台C地块2号楼1单元902号商品房。请收到本通知后5日内来我司办理合同解除的善后事宜。二原告收到后，对解除合同无异议，但认为不应当支付违约金。经质证，二原告认可双方签订的商品房买卖合同于2019年9月19日解除，因此请求判令被告按应退未退的已交房款从解除之日起支付资金占用利息。三、2020年4月3日，被告将案涉房屋以933019元的总价卖于案外人，但原告在庭审中提供的三套相同类型的房屋售价均为97万多。 三、原被告之间签订的《商品房买卖合同》未在房屋主管部门办理网签备案手续。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、认购书、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、还款提示函、解除商品房买卖合同通知、邮政快递投递详单等证据及庭审记录在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。被告东城置业公司对其开发的“南充恒大悦龙台C地块”项目取得商品房预售许可证后，与原告蒋全友、田琳静签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当有效。在履行过程中，原告支付了部分购房款405207元后，二原告因离婚无法继续共同履行付款义务，而被告不同意变更购房主体名称，导致该合同无法继续履行，被告向原告发出《还款提示函》和《解除商品房买卖合同通知》，原告对解除合同予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，本院确认双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，对于违约金的计算，依据双方签订的认购书、商品房买卖合同、补偿协议、被告发出的解除合同通知，标准明显不同，其中补充协议和解除通知中有关违约责任的约定，明显改变了主合同的约定，根据主合同约定“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”补充协议和解除通知书中关于违约金的约定无效，应以主合同约定的违约金计算标准为准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。”案涉房屋解除后被告以933019元的总价卖于案外人，被告因解除合同所遭受的实际损失为77396元，该损失明显高于主合同约定的“按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，但在庭审中，被告提供的证据显示，同类型的房屋其售价都是97万多，故不排除被告有故意压低价格销售的可能，另原告确是因为离婚无法再共同履行支付义务，在离婚后二原告已将该事由告知被告，请求被告将购房者的名字更改为原告蒋全友个人，但被告拒不配合，本院认为离婚是不可抗力的情形，且原、被告之间的房屋买卖合同并没有在房屋主管部门网签、备案，在合同中增减名字对于被告来说是很简单的，且并不损害被告的利益，被告拒不配合，主观上存在恶意，故违约损失应当由被告承担。但庭审中，原告承诺愿意按照主合同约定按应付房款1%承担违约责任，系其自由处分其权利，本院予以认可，故本院决定以《商品房买卖合同》约定为准，即解除合同之日按照累计应付款的1%支付违约金6052.08元［（1010415元－405207元）×1%］，因此在原告承担违约责任后被告应当退还其已付购房款399154.92元（405207元－6052.08元）。关于原告请求的资金利息，因未约定，本院不予支持。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告南充市东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蒋全友、田琳静已付购房款399154.92元； 二、驳回原告蒋全友、田琳静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3689元，由原告蒋全友、田琳静负担200元，被告南充市东城置业有限公司负担3489元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  罗志 二〇二〇年十月十五日 书记员  青璐