广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初8107号 原告：吴健涛。 委托诉讼代理人：邓飞，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩，广西天狮灵动律师事务所实习律师。 被告：广西惠康市场开发有限公司，住所地南宁市新屯路**金凯花园地下室地下****，统一社会信用代码91450100322574752X。 法定代表人：邓乃满。 被告：广西宏湖房地产开发有限责任公司，住所地南，住所地南宁市青秀区厢竹大道**信用代码914500007689106341。 法定代表人：卓振涛，董事长。 委托诉讼代理人：邓燕兵，广西佳丰律师事务所律师。 原告吴健涛与被告广西惠康市场开发有限公司（以下简称惠康公司）、被告广西宏湖房地产开发有限责任公司（以下简称宏湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告吴健涛的委托诉讼代理人邓飞、张浩，被告宏湖公司的委托诉讼代理人邓燕兵到庭参加诉讼。被告惠康公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴健涛向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告吴健涛交付其已购买的位于南宁市江南区×××商铺，商铺合同价款是273875元；二、判令两被告向原告吴健涛支付逾期交铺的违约金162682元（违约金以273875元为基数，按每日万分之四，从2016年7月1日起暂计至2020年7月25日，此后计至被告实际交付商铺之日止）；三、判令两被告向原告赔偿因其延期交付商铺造成原告吴健涛的租金损失5238元（计算方式：以27619元／年为基数，从2018年7月1日起暂计至2020年6月30日，此后计至被告实际交付商铺之日止）；四、本案诉讼费由两被告承担。 事实和理由：2016年1月14日，原告吴健涛与被告惠康公司签订《南宁市商铺买卖合同》，约定原告以总价款为273875元购买被告惠康公司的【惠康市场】项目中的×××号商铺，合同第七条约定“惠康公司应当在2016年6月30日前将具备工程竣工备案完成，并符合本合同约定的商品房交付吴健涛使用”，第八条约定“惠康公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付吴健涛使用，逾期超过90日后，吴健涛有权退房。吴健涛要求继续履行合同的，合同继续履行，惠康公司按日向吴健涛支付已交付房价款万分之四的违约金”。合同签订后，吴健涛向惠康公司支付了购铺款，惠康公司向吴健涛出具了收据。另外，吴健涛与惠康公司签订了《商铺委托租赁合同》，约定吴健涛将购买的南宁市江南区新屯路20号惠康市场3002号商铺委托给惠康公司经营管理。《商铺委托租赁合同》第四条约定，委托期内自2018年7月1日起至2021年6月30日止的商铺年租金为27619元。另，涉案“惠康市场”项目是惠康公司与被告宏湖公司合作建设的项目，在《南宁市商铺买卖合同》约定的最后交付期限即2016年6月30日，惠康公司和宏湖公司并未将商铺交付给原告使用。经原告多次催促，两被告仍未交付。原告认为，原告与被告惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》合法有效，两被告逾期交付商铺，应按合同第八条约定向原告支付违约金。因延迟交付商铺给原告造成的租金损失，两被告亦应予以赔偿。据此，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条等相关法律法规向贵院起诉，请查明事实，判如所请。 被告惠康公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。 被告宏湖公司辩称：一、宏湖公司与原告不存在任何合同法律关系，原告与被告惠康公司之间的纠纷与宏湖公司无关；二、宏湖公司与惠康公司之间属于商品房预售合同关系，原告无权主张宏湖公司承担法律责任；三、案涉商铺在最初的设计图纸上标注有，后来经过消防及办理备案证明时已经拆除，新的商铺编号可能已经没有原告主张的商铺编号，被告宏湖公司庭后补充提交证据证实。 针对到庭被告的答辩及本院释明，原告当庭变更诉讼请求为：一、判决确认原告与被告惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》合法有效；二、判令解除原告与被告惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》；三、判令两被告向原告退还已付购铺款273875元；四、判令两被告向原告吴健涛支付逾期交铺的违约金162682元（违约金以273875元为基数，按日万分之四，从2016年7月1日暂计至2020年7月25日，此后计至被告实际付清之日止）；五、判令两被告向原告赔偿因其迟延交付商铺给原告造成的租金损失55238元（计算方式：以27619元/年为基数，从2018年7月1日暂计至2020年6月30日，此后计至被告实际付清之日止）；六、判令本案诉讼费用由两被告承担。 针对原告当庭变更的诉讼请求，被告宏湖公司除认为《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》合法有效外，无新的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2016年1月14日，原告与被告惠康公司签订《商铺买卖合同》，约定被告惠康公司与被告宏湖公司合作建设惠康市场项目，被告惠康公司通过购买的方式取得巴黎香缇小区5号和8号楼的商业所有权，用于建设经营“惠康市场”项目。原告向被告惠康公司购买的商铺为巴黎香缇小区×××号。商铺面积为6.45平方米，总价款为273875元。合同第三条约定商铺所在建筑物的主体结构为框剪结构，建筑总层数为三十层，其中地上二十七层，地下三层，，地下**，如房号发生改变，不影响该商铺的特定位置，该商铺的平面图见附件一。合同附件一《平面图》显示，案涉×××号铺面位于平面图右侧、左右侧主入口的正中间6个商铺中的一个，主入口处未显示有楼梯。合同第六条约定付款方式为分期付款：2015年10月10日前支付133875元，2015年12月30日前支付140000元。合同第七、八条约定被告惠康公司应当于2016年6月30日前（原告须交完全部房款，如未交完全部房款，交付时间按实际款到之日顺延），按约将工程竣工备案完成的商铺交付给原告，若逾期交付超过90日后，原告有权退房并可以要求被告惠康公司支付已付房款10%的违约金。合同第十三条约定被告惠康公司应按规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，签订合同后涉及规划用途、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，被告惠康公司应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告，惠康公司未在规定期限内通知原告的，原告有权解除合同，原告解除合同后，被告惠康公司应自原告支付购铺款之日起按已付购铺款的同期贷款基准利率计算给付利息。另根据合同附件五补充协议第九条的约定，商铺交付的条件为经建设、施工、监理、勘查单位五方验收合格即可。 同日，原告与被告惠康公司又另行签订《商铺委托租赁合同》，约定原告自愿将该商铺全权委托被告惠康公司经营管理，委托期限自2016年7月1日至2021年6月30日。被告惠康公司拥有该商铺的经营权限包括但不限于：统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理等。被告惠康公司对该商铺享有占有、使用、收益的排他性权利。双方同时约定鉴于市场培育需要，原告自愿放弃前两年即2016年7月1日至2018年6月30日期间的商铺收益权，被告自2018年7月1日起支付租金。另，合同第九条约定，原告出具书面授权委托书，全权委托被告惠康公司与该商铺的开发商直接办理该商铺的交付相关事宜，并代为签署交接文件。 上述合同签订后，原告于当日向被告惠康公司支付了该商铺的购房款273875元，被告惠康公司于同日向原告出具了购铺款收据。同日，原告还向广西华德房地产投资有限公司支付该商铺居间服务费16125元。 另查明，2015年1月23日，被告惠康公司与被告宏湖公司签订《金凯花园项目商铺及车位意向购买合同书》，约定被告惠康公司与被告宏湖公司就被告宏湖公司开发的巴黎香醍项目5号、8号楼负一层的部分商铺及车位达成购买意向。合同第二条约定被告宏湖公司负责项目施工文件的真实、合法有效；配合被告惠康公司负责协调项目销售、策划相关的工作；负责办理与政府部门相关的手续；为申请购买商铺业主代交申请按揭贷款的各项资料；负责完成项目建设和验收手续并于2016年6月30日前交付被告惠康公司进行装修；负责为购买商铺业主办理按揭贷款提供阶段性担保等。合同第三条约定被告惠康公司需按约支付诚意金和购房款，以被告宏湖公司的名义按预售许可证规定对外销售商铺，负责制定广告、公关推广计划及设计方案等，并承担该费用，负责成立经营管理公司对项目范围内商铺的后期进行招商和管理工作等。双方同时约定合同总价款为34950000元，由被告惠康公司分期支付。并在被告惠康公司销售商铺时，由被告宏湖公司指定一个银行账户作为被告惠康公司销售的银行按揭放款账户，银行将按揭款放到该账户，被告惠康公司已支付当期款项后且支付的款项大于被告惠康公司对外销售的房款时，被告宏湖公司应在48小时内将银行按揭款项转到被告惠康公司指定的账户，若被告惠康公司未按时支付当期购房款，被告宏湖公司可以从收到被告惠康公司的按揭款中直接扣款。此外，合同第六条还约定，双方应当在被告宏湖公司取得预售许可证后七日内签订正式买卖合同。上述合同签订后，被告惠康公司分别于2015年1月29日、2016年5月27日向被告宏湖公司支付商铺及车位购买诚意金1000000元、4000000元。此后，被告惠康公司与被告宏湖公司并未另行签订正式买卖合同。 又查明，2016年3月17日，广西南宁基准测绘有限责任公司向被告出具《商品房预售面积测算成果报告书》，报告书载明该公司根据被告宏湖公司的委托，对座落于南宁市新屯路20号金凯花园地下室一至三层的房屋进行了测绘。该报告书显示测绘时地下一层的商铺编号已从原告纯粹的阿拉伯数字变更为大写母B开头加阿拉伯数字。 再查明，南宁市江南区新屯路20号“惠康项目”第5和8幢所在的项目已于2016年1月29日取得商品房预售许可证，项目名称已经变更为金凯花园，售房公司为本案被告宏湖公司。2020年1月9日，金凯花园取得商品房现售备案证明，开发企业为本案被告宏湖公司。金凯花园备案后的房号编排示意图显示，原案涉《商铺买卖合同》附件一《平面图》显示位于平面图右侧、左右侧主入口的正中间6各商铺中的×××号铺面已不存在，原告与被告宏湖公司在诉讼过程中对这一事实均予以确认。 又查明，南宁市房屋产权交易中心于2020年10月15日向原告的委托诉讼代理人所在的律所出具《关于新屯路20号金凯花园有关情况的复函》，载明原告去函查询的南宁市江南区新屯路20号“惠康项目”第5和8幢所在的项目实为金凯花园项目，金凯花园地下室于2020年1月9日办理了商品房现售备案证明（南房商备字第20200109009），项目所在的地下室曾办理过测绘变更，房屋编排有所调整。 再查明，包含有解除合同意思表示的《民事起诉状》于2020年8月12日送达被告惠康公司。 本院认为，当事人的合法权益，受法律保护。 关于确认原告与被告惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》合法有效问题。原告与被告惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。故对原告要求确认其与被告惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》合法有效的诉请，本院予以支持。 关于原告要求解除其与被告惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》的问题。本案中，案涉商铺在《南宁市商铺买卖合同》附件一《平面图》显示位于平面图右侧、左右侧主入口的正中间6各商铺中的一个，在涉案项目变更为金凯花园并取得商品房预售备案证明及商品房现售备案证明后，房号编排示意图显示案涉3002号铺面已不存在，原告与被告宏湖公司对此事实均无异议。在案涉商铺已经不存在的情况下，被告惠康公司既未按《南宁市商铺买卖合同》第十三条的约定将经城乡规划主管部门批准变更的涉及规划用途、公共服务及其他配套设施等规划许可的内容于变更确立之日起10日内将书面通知送达原告，原告也不能通过继续履行合同来实现自己获得铺面的合同目的，则根据《南宁市商铺买卖合同》第十三条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......；当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告有权解除《南宁市商铺买卖合同》。因《商铺委托租赁合同》的签订系以案涉商铺存在且能于2016年6月30日交付为基础，现商铺已确认不存在，则《商铺委托租赁合同》已不存在履行的基础，故原告诉请解除《商铺委托租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。因享有合同解除权的原告未能提供证据证明其通知被告惠康公司解除合同的时间，而包含有解除合同意思表示的《民事起诉状》于2020年8月12日送达被告惠康公司，则《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》已于2020年8月12日解除。故对原告要求解除其与被告惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》的诉请，本院予以支持。 关于原告诉请被告惠康公司向其退还已付购铺款273875元及赔偿因迟延交付商铺给原告造成的租金损失问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，为《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，为《中华人民共和国合同法》第一百零七条，明文规定。本案中，案涉《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》已于2020年8月12日解除，则被告惠康公司应将收取的购铺款273875元退还给原告，并按《南宁市商铺买卖合同》第十三条的约定向原告承担违约责任，即被告惠康公司应按已付购铺款的同期贷款基准利率向原告计付利息：以273875元为基数，自2016年1月14日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率向原告支付利息至2019年8月19日止，并以273875元为基数，自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）向原告支付利息至已付购铺款实际退还完毕之日止。原告主张的迟延交铺导致的违约金和租金损失，系以案涉铺面实际存在且被告惠康公司未按约定的时间交付为前提，现已查明案涉商铺并未实际存在，则双方应按《南宁市商铺买卖合同》第十三条的约定明确违约责任，故原告主张的逾期交房违约金和租金损失于法无据，本院不予支持。 关于被告宏湖公司应否承担本案民事责任的问题。商品房预售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。而商品房委托代理销售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把开发的商品房委托于中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同产生的纠纷。本案中，根据被告惠康公司与被告宏湖公司《金凯花园项目商铺及车位意向购买合同书》的相关约定，被告宏湖公司作为开发商，应负责项目施工文件的真实、合法有效；配合被告惠康公司负责协调项目销售、策划相关的工作；负责办理与政府部门相关的手续；为申请购买商铺业主代交申请按揭贷款的各项资料；负责完成项目建设和验收手续并于2016年6月30日前交付被告进行装修；负责为购买商铺业主办理按揭贷款提供阶段性担保等。而被告惠康公司仅负责按约支付诚意金和购房款；以被告宏湖公司名义对外销售商铺；负责指定广告、公关推广计划及设计方案等，并承担该费用；负责成立经营管理公司对项目范围内商铺的后期进行招商和管理工作等。且从意购书之后的履行情况看，被告惠康公司仅向被告宏湖公司支付了诚意金5000000元，剩余购房款并未由其支付，而是将买受人所交房款另行转付给被告宏湖公司，甚至涉案商铺办理银行按揭所得款项均需转入被告宏湖公司名下账户，被告惠康公司仅取得其与被告宏湖公司约定的商铺价格与销售价格之间的差价，并不符合实际出卖人享有购房款的事实。此外，被告惠康公司及被告宏湖公司并未按约在被告宏湖公司取得预售许可证后签订正式的买卖合同。上述事实可以证实，被告惠康公司与被告宏湖公司所签订名为《金凯花园项目商铺及车位意向购买合同书》的商品房买卖预约合同，实为商品房委托代理销售合同。被告惠康公司并未以实际取得商铺所有权为目的，仅以实际占有、使用和管理为目标，从涉案项目销售价格与意向书约定价格之间的差价，以及在商铺的实际经营管理过程中取得相应的收益。根据被告惠康公司与被告宏湖公司签订意向书的约定内容以及实际履行情况，该意向购买合同书符合商品房委托代理销售合同的实质。因惠康公司系以自己的名义对外进行铺面销售，并与原告就案涉铺面签订了《南宁市商铺买卖合同》，《南宁市商铺买卖合同》的相对方即惠康公司与原告吴健涛，被告宏湖公司并非《南宁市商铺买卖合同》的合同向对方，且系被告惠康公司实际收取原告的购铺款，故被告宏湖公司无需承担本案民事责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告吴健涛与被告广西惠康市场开发有限公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》合法有效，且已于2020年8月12日解除； 二、被告广西惠康市场开发有限公司向原告吴健涛返还已付购铺款273875元； 三、被告广西惠康市场开发有限公司向原告吴健涛支付已付购铺款的利息（计算方式：1.以273875元为基数，自2016年1月14日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日止；2.以273875元为基数，自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）计至已付购铺款实际退还完毕之日止）； 四、驳回原告吴健涛的其他诉讼请求。 上述应付款项，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4684元（适用简易程序已减半收取），由被告广西惠康市场开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  包其剑 二〇二〇年十月二十六日 书记员  李晓丹