云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终640号上诉人（原审原告）:于明汉，男，1992年9月11日出生，汉族，中专文化，住黑龙江省密山市，现住云南省丽江市玉龙县。上诉人（原审被告）:子平波，男，1982年10月1日出生，汉族，大专文化，住云南省丽江市永胜县，现住云南省丽江市玉龙县。委托诉讼代理人：和笋萍，云南泰联律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）:康美健康小镇投资（丽江）有限公司。统一社会信用代码：91530721MA6N1X8L75。住所地：云南省丽江市玉龙纳西族自治县黄山镇景誉家园****。法定代表人：马嘉霖，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨宇，男，1980年11月4日出生，汉族，大学文化，住云南省昆，住云南省昆明市官渡区特别授权。上诉人于明汉因与上诉人子平波、被上诉人康美健康小镇投资（丽江）有限公司（以下简称康美小镇）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省玉龙纳西族自治县人民法院（2020）云0721民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人于明汉、上诉人子平波、被上诉人康美小镇的委托诉讼代理人杨宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于明汉上诉请求：1.依法撤销（2020）云0721民初178号民事判决，并改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.案件受理费及其他诉讼费用由子平波负担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，依据公平原则作出的判决明显对上诉人不公平。2019年5月21日，上诉人与子平波签订《房地产转让合同》（以下简称转让合同），曾对上诉人作出承诺转让合同项下房屋为住宅、产权70年的要约，上诉人因此产生初步信赖。根据子平波一审答辩和康美小镇的陈述以及原审法院认定的事实，子平波在签订转让协议××也向××人××了××小镇出具的产权为70年、性质为住宅的承诺书。上诉人基于承诺书，进一步增强了对子平波的信赖，由此才与其签订转让合同。后康美小镇于2020年底取得预售许可证，上诉人才得知转让合同项下房屋产权为40年，性质为商业。上诉人因商业产权相比较于住宅产权存在着首付高出20%、贷款利率高、税费高、配套费用高、土地使用权到期后缴纳土地出让金也偏高等原因，迫于自身无法承受高额费用与康美小镇协商一致解除了双方签订的《康美之家会员权益产品购买协议》（以下简称会员权益购买协议）。子平波因向上诉人转让房屋获益92000元及利息。在上诉人与康美小镇解除权益产品购买协议后，子平波却一直占用获益款获利不返还，上诉人也因此无法购买其他房屋，故原审法院从公平角度判决被上诉人返还46000元，显失公平，子平波理应返还上诉人全部获益。二、原审法院作出判决依据的法律与理应得出的判决不一致。原审判决依据的《中华人民共和国合同法》第六十条规定的是诚信原则。子平波长期占用合同转让款，违背了诚信原则。故原审法院判决返利46000元，于法不合。上诉人为外来人口，家境并不富裕，转让款也系借款得来。故请求支持上诉人的一审全部诉讼请求。子平波上诉请求：1.撤销（2020）云0721民初178号《民事判决书》，依法改判上诉人不用退还转让费；2.依法判令于明汉及康美小镇承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人无过错，却又作出与之相矛盾的判决，明显错误。首先，一审法院想当然地认为转让费的取得是基于产权年限为70年，而忽略了房屋价格、位置等因素。事实上，上诉人提前认购案涉房屋也是一种商业投资行为，系在交纳了会籍费才取得了会员资格，享受了会员折扣和价格，而于明汉之所以受让案涉房屋也是基于上诉人先前所取得的优惠条件（折扣价格）。显然，上诉人系基于先前投资行为而收益。其次，一审法院刻意回避了案涉房屋预售类型变化的原因，完全是由于被上诉人康美小镇先前作出承诺与现客观事实不相符而致。本案发生的根本原因在于被上诉人康美小镇，并非找不到责任方，也并非不可抗力因素，不符合适用公平原则的条件。上诉人与于明汉之间的转让合同履行完毕后，与于明汉及康美小镇均无法律上的关系。于明汉已取得买方地位，根据合同相对性，其完全有权向被上诉人康美小镇主张缔约过失责任，康美小镇作为开发商应就其违反诚实信用原则的行为承担责任。二、一审法院直接将公平原则作为裁判依据属适用法律错误。1.合同法第五条是关于公平原则的规定，主要是针对合同的内容而言的，是指当事人在设定民事权利和义务、承担民事责任等方面应当公平、合情合理，任何一方不应享有特殊的权利，或者只享有权利而不承担义务。具体到本案中，双方所签订的《房地产转让合同》真实、合法、有效，内容具体、明确，权利义务的设定不存在不公平、不对等、不合理的情形，本案也不存在隐瞒、欺骗或显失公平等侵害他人合法权益的行为，且该合同已全面履行完毕，并未违反《合同法》公平原则的规定。2.公平原则系合同法规定的一般法律原则，由于法律原则内涵高度抽象，外延宽泛，不像法律规则那样对假定条件和行为模式有具体明确的规定，故只有穷尽法律规则，方得适用法律原则。在有具体法律规则可以适用时，不得直接适用法律原则。即使出现了法律规则的例外情况，如果没有非常强的理由，法官不能以一定的原则否定既存的法律规定，只有出现无法律可以适用的情形，法律原则才可以作为弥补“规则漏洞”的手段发挥作用。本案中有明确的合同约定，且于明汉可以向被上诉人康美小镇主张权利，一审法院置法律规则于不顾，直接援用公平原则这一法律原则，影响了法律的确定性和可预测性，有损法律的安定性和权威性。三、一审判决所带来的不利后果和隐患。1.合同法的立法精神是为了维护社会经济秩序，鼓励市场经济行为，促进社会经济发展，保护合法有效的合同正常履行，维护诚实信用的当事人的合法权益。于明汉作为成年人，对于市场经济行为要具备承受风险的能力，其在合同履行完毕之后出尔反尔，违反了诚实信用原则，应承担违约责任。2.相关协议已解除，被上诉人康美小镇退还了认购款和会籍费，收回了案涉房屋的相关权益，在现行房屋市场利好的形势下，该房屋将会以高价被售出，被上诉人康美小镇将由此获取更多的收益，这便造成违反诚实信用原则的责任方不仅没有承担责任，反而获益更多，破坏了全体社会成员所普遍认可、遵循的经济准则，无疑对经济社会秩序在内的公共秩序构成严重的损害，变相鼓励社会市场经济主体通过不断“欺骗”“违约”去获取利益而不遵守诚实守法经营，必定会给社会造成极大的负面影响，带来极其恶劣的社会效果。3.将房屋权益概括转让在丽江市乃至全国都是普遍存在的现象，是一种正常的市场经济行为，各方均应各自承担市场经济所带来的风险，本案的判决无疑给受让方在其投资价值降低或者存在风险的时候提供耍赖的契机，其无需提供合理、合法、充分的理由，即可让转让方为之承担一半的风险，势必会导致大量滥用诉权的纠纷出现，如此所谓出于公平考虑的判决才是真正与公平正义相背离，且违背诚实信用原则，给社会大众树立错误的价值导向，难以服众，有损法律权威，令社会大众对法律丧失信心。综上，一审法院违背客观事实，适用法律错误，直接援用法律原则，滥用自由裁量权，作出的错误判决损害了上诉人的合法权益，请求二审法院厘清本案法律关系，正确适用法律，依法作出公正改判，以维护上诉人的合法权益。康美小镇辩称，一、子平波于2019年1月13日认购玉龙养生坊31幢202号房，累计交款154204元。2019年5月，子平波将房屋认购权益转让给于明汉，并于2019年10月14日申请将其所认购房屋更名为于明汉，并承诺因更名所产生的费用与康美小镇无关。经审批同意更名，康美小镇于2019年10月23日与于明汉就案涉房屋签订了《康美之家会员权益产品购买协议》，将子平波已交认购款154204元收据更名为于明汉，与子平波的认购协议解除。二、康美小镇应子平波的要求，就其认购的房屋予以更名，而子平波与于明汉签订《房地产转让合同》转移房屋认购权益的行为属于其双方行为，根据合同相对性原则，合同仅对合同相对方有拘束力，对合同以外的第三人没有拘束力。且子平波已承诺因更名产生的相关费用与康美小镇无关。因此子平波与于明汉之间的转让行为与康美小镇没有关系，若双方因合同目的无法实现，想撤销《房地产转让合同》，双方应按合同约定或法律规定履行相关权利义务，各自承担相应的责任。三、经于明汉申请，康美小镇已同意退房退款，并已将房款退还。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。于明汉向一审法院起诉请求：1.判令被告立即返还原告购房款差额92,000元；2.判令被告自2019年7月5日起至钱款实际返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告资金占用期间的利息；3.判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月13日，被告子平波与第三人康美健康小镇投资（丽江）有限公司签订《康美之家会员权益产品购买协议》，认购了第三人开发的玉龙养生坊31幢202号房屋，认购总金额494,204元，含会籍费100,000元。被告子平波累计交款154,204元。2019年5月21日，被告子平波（甲方、转让方）、原告于明汉（乙方、受让方）、案外人丽江房无忧房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）签订《房地产转让合同》，合同第一条约定：甲方将坐落在云南省丽江市玉龙县青龙南路雪峰春天（玉龙养生坊）项目第31幢202号转让给乙方；甲方持有康美之家会员权益产品购买协议，该房产预测建筑面积为92.04㎡。因现还未开发，预售价格以开发商的实际价格为准。乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产，并支付购房定金10,000元。第三条约定：付款方式为分期付款，客户选择于2019年6月5日前支付第一期房款（转让费）92,040元（含已交定金10,000元）；于2019年6月25日前支付第二期房款（认购款）154,204元。交付认购款当日三方约定到该房产开发商处办理产权更名以及办理相关手续，剩余房款待开发商要求交时，由乙方去开发商处交纳相关的费用。第六条约定：该房屋所产生的配套费、维修基金、契税、办证费及开发商要求缴纳相关费用由乙方承担。第九条约定：1.乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，并承担定金的200%作为违约金。2.甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起十日内将定金以及所交的认购款以及转让费退还给乙方，另支付乙方定金的200%作为违约金。3.甲方不能按期配合乙方办理产权更名以及办理相关手续的，每逾期一日，由违约方向对方支付200元的滞纳金，逾期超过十日则视为违约。合同并对服务佣金、丙方的权利义务等作了约定。合同签订当日，原告于明汉向被告子平波支付购房定金10,000元。2019年6月5日、2019年7月5日原告于明汉通过手机银行转账分别向被告子平波支付房屋转让费82,000元及房屋认购款154,200元。2019年10月14日，被告子平波向第三人康美健康小镇投资（丽江）有限公司申请将其认购的玉龙养生坊31幢202号房更名至于明汉名下，同时将其已经签订的康美会员合同、康居物业购买协议及收据更换成于明汉。经康美健康小镇投资（丽江）有限公司审批同意后于2019年10月23日完成了相应的更名手续。2020年2月，原告得知案涉房屋的产权为40年，为此，要求第三人康美健康小镇投资（丽江）有限公司退还房屋认购款154,204元并要求被告子平波返还房屋转让费92,000元，经协商，康美健康小镇投资（丽江）有限公司同意退还原告房屋认购款并收回案涉房屋的认购权，但被告子平波不同意返还房屋转让费。2020年3月11日，原告诉至法院，要求判如所请。另查明，第三人康美健康小镇投资（丽江）有限公司于2020年1月16日取得案涉房屋的预售许可证明，预售类型为商业。康美健康小镇投资（丽江）有限公司于2019年1月13日出具承诺书承诺：康美丽江健康小镇康居物业产品为70年产权的住宅产品，相关证件正在办理中，特此向各位康美健康会员及康居产品客户承诺。庭审中，第三人康美健康小镇投资（丽江）有限公司对其于2019年1月13日出具承诺书承诺康美丽江健康小镇康居物业产品为70年产权的住宅产品的事实无异议。子平波转让案涉房屋认购权时，提供了康美健康小镇投资（丽江）有限公司出具的70年产权承诺书。就案涉房屋的产权年限问题，原告于明汉与案外人丽江房无忧房地产营销策划有限公司曾多次到康美健康小镇投资（丽江）有限公司售楼部进行核实，确认无误之后与被告子平波签订了《房地产转让合同》，并于2019年10月23日完成了相应的更名手续。一审法院认为，被告子平波将其与第三人康美健康小镇投资（丽江）有限公司签订的《康美之家会员权益产品购买协议》项下的权利义务转让给原告，双方在案外人丽江房无忧房地产营销策划有限公司居间下签订的《房地产转让合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方各自履行了自己的权利和义务，即原告向被告子平波支付了转让费92,000元以及被告前期已支付的房屋认购款154,200元，原被告也已在第三人康美健康小镇投资（丽江）有限公司处办理了相应的更名手续，双方关于《康美之家会员权益产品购买协议》项下的权利义务转让已履行完毕。关于被告子平波是否构成隐瞒、欺诈的问题。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。本案中，首先，被告子平波转让案涉房屋认购权时，提供了康美健康小镇投资（丽江）有限公司出具的70年产权承诺书。对该承诺书的真实性，康美健康小镇投资（丽江）有限公司明确表示无异议并在庭审中陈述原被告及案外人丽江房无忧房地产营销策划有限公司三方确实到其售楼部核实过承诺书的真伪，得到肯定答复后办理的更名手续。其次，原告对其提出的被告子平波在案涉房屋交易之初即知房屋的实际产权为40年，但是却隐瞒、欺诈原告的诉讼主张并未提交相关证据予以证实，综上，被告子平波并不构成隐瞒、欺诈。原告以被告子平波存在隐瞒、欺诈为由，要求被告返还转让费92,000元无事实及法律依据。鉴于被告子平波是基于其所转让房屋为70年产权受益而收取了原告的转让费92,000元，后因该房屋的预售类型为商业性质而导致本案纠纷的发生，虽然子平波无过错，但从公平的角度考虑，一审法院酌情认定由被告子平波向原告于明汉返还转让费46,000元。由于子平波无过错，因此，对于原告于明汉要求被告子平波支付资金占用利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告子平波于本判决生效之日起十日内返还原告于明汉转让费46,000元（肆万陆仟圆）；二、驳回原告于明汉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,100元，由原告于明汉负担1,050元，被告子平波负担1,050元。本院二审期间，于明汉与子平波未提交新证据。康美小镇针对其答辩意见向本院提交了如下证据材料：项目退会籍申请表、收款收据、银行电子回执、利息计算明细，拟证明康美小镇已将于明汉所交款项及利息退还至于明汉指定账户，对二上诉人不存在任何给付责任。经质证，于明汉对上述证据真实性认可。子平波对证据的三性予以认可，并认为该组证据证实了子平波已将房屋转让给于明汉，已履行完房屋转让义务。经审查，康美小镇提交的证据来源合法、客观真实，本院予以采信。一审根据各方当事人举证、质证认定的事实清楚，本院予以确认。本案二审争议焦点是：一、子平波应否退还于明汉房屋转让费92,000元。二、本案是否适用公平原则。本院认为，本案中，子平波将其从康美小镇认购的房屋转让给于明汉，双方形成房屋买卖关系，因此达成合意签订的《房地产转让合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，于明汉向子平波支付了房屋转让费92000和购房首付款，子平波协助于明汉与康美小镇办理了更名手续，即双方已全面履行了合同约定的权利义务，该转让合同因合同权利义务的履行完毕而自然终止。现于明汉以其转让房屋的原因是子平波告知案涉房屋的产权有70年，而转让后经向开发商沟通才得知房屋产权才有40年，子平波存在隐瞒、欺诈的过错，故要求子平波退还其转让费。经查，2019年1月13日，子平波向康美小镇认购案涉房屋时，康美小镇向其出具了“康美丽江健康小镇康居物业产品为70年产权的住宅产品，相关证件正在办理中，特此向各位康美健康会员及康居产品客户承诺”的承诺书。于明汉也是基于该承诺书的承诺及在与子平波签订《房地产转让合同》前康美小镇售楼部对其就该产权年限的肯定答复，才与子平波达成案涉房屋的买卖合议，并向子平波支付转让费。故本案中，子平波在与于明汉签订《房地产转让合同》的过程中不存在《中华人民共和国合同法》第四十二条规定的情形，也不存在第五十二条规定的情形。子平波向于明汉收取案涉房屋的转让费属合法取得，于明汉要求其退还转让费无事实和法律依据，本院不予支持。而于明汉向子平波购买房屋和××转让费××小镇的虚假承诺导致，其就不能实现购买70年产权的住宅房屋造成的相应损失，可与康美小镇协商解决或另案主张。一审判决适用公平原则对本案作出判决，属适用法律错误。于明汉要求子平波退还转让费的上诉请求不能成立，本院不予支持，但其关于一审判决适用公平原则错误的上诉理由成立，本院予以采纳。子平波提出其无过错，一审判决适用公平原则进行判决错误的上诉理由及要求改判其不退还转让费的上诉请求成立，本院予以采纳。康美小镇的答辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省玉龙纳西族自治县人民法院（2020）云0721民初178号民事判决；二、驳回上诉人于明汉的诉讼请求。一审案件受理费2,100元，二审案件受理费2,100元，均由上诉人于明汉负担。本判决为终审判决。审判长  普丽仙审判员  胡强胜审判员  高精红二〇二〇年十月二十六日书记员  郭彦岚