广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初3723号原告：唐世荣，男，1940年11月18日出生汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：郭杏珍，广东流溪律师事务所律师。被告：黄达文，男，1964年7月16日出生汉族，住广州市从化区。第三人：从化市建设发展公司（组织机构代码191277773）,住所广州市从化区府前路**。法定代表人：徐忠成。委托诉讼代理人：扶兵奇，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。第三人：广州家化置业有限公司（统一社会信用代码9144018477566948XE），，住所广州市从化区温泉镇环湖路****法定代表人：男航。原告唐世荣与被告黄达文、第三人从化市建设发展公司、第三人广州家化置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法由审判员李秋玲适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告唐世荣的委托诉讼代理人郭杏珍、被告黄达文、第三人从化市建设发展公司的委托诉讼代理人扶兵奇到庭参加诉讼，第三人广州家化置业有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令第三人广州家化置业有限公司立即协助第三人从化市建设发展公司办理广州市从化区温泉镇温泉东路77号2栋房屋之不动产权证并登记到第三人从化市建设发展公司名下，产生的费用由原告承担；二、判令被告黄达文、第三人从化市建设发展公司在第三人从化市建设发展公司取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号2栋房屋的房地产权证后五日内办理广州市从化区温泉镇温泉东路77号2栋房屋之不动产权证并登记到被告黄达文名下，产生的税费由原告承担（由被告黄达文垫付后将相关票据交付给原告时，由原告返还给被告）；三、被告黄达文在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号2栋房屋的房地产权证后五日内协助原告办理该房屋的不动产权证，产生的费用由原告承担；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1993年7月13日，第三人“从化县建设发展公司”与第三人从化中利房地产开发有限公司签订《商品房产买卖合同》，前者向后者购买从化中利房地产开发有限公司开发的位于从化县“温泉山庄”第壹号单位（总建筑面积281.76平方米），并一次性付清了购房款72万元，双方还依约就《商品房产买卖合同》于当日到从化县公证处办理了《公证书》，但一直没有办理房地产权证。后“从化县建设发展公司”更名为“从化市建设发展公司”，其资产由中国信达资产管理公司广州办事处进行处理，并委托广东弘正拍卖有限公司于2003年10月16日进行公开拍卖，被告黄达文以139000元的价格买受，并于2003年11月4日缴清了拍卖价款139000元及手续费6950元。2010年5月29日原告与被告黄达文及其妻子朱英签订了《售房合同》，原告以97万元的价格向两人购买上述房屋，并付清了购房款给被告。原告购买该房产后尝试联系开发商从化中利房地产开发有限公司办理产权证，但因开发商已经倒闭，无法联系上。后原告从广州市从化区国土资源和规划局了解到诉××房屋现公安门牌为温泉镇××栋，涉案楼盘由从化中利房地产开发有限公司开发，后于2005年11月15日由第三人广州家化置业有限公司通过法院拍卖竞得，目前广州家化置业有限公司已经办理涉案房地产的大确权。这意味着，第三人广州家化置业有限公司已经承接了原开发商从化中利房地产开发有限公司的一切权利义务，包括办证义务。因原告已经依约交清了购房款给被告，被告也已经缴清拍卖款及手续费给拍卖公司，现承接原开发商权利义务的第三人广州家化置业有限公司也办理了大确权，故该诉争房屋已经具备办理房地产权证书的法定条件，依据第三人从化市建设发展公司与原开发商所签订的《商品房产买卖合同》第十一条“乙方在交清购房款后，由甲方（即原开发商）发出付清楼款的发票，并代办理房屋产权证和国有土地使用证，即取得居住、出租、抵押、转让、赠与、遗赠等权利。但乙方购置的房屋所占土地属中华人民共和国所有。乙方所购楼宇的建筑面积以从化县政府部门认可的查丈结果为准。”之约定，理应第三人广州家化置业有限公司先为第三人从化市建设发展公司办理房地产权证，然后再为被告办理房地产权证，然后再由被告协助原告办理房地产权证。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法（2017）191号】第二十五条第二款“被告以及第三人不能提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记”之规定，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请法院查明事实，判如所请。被告黄达文辩称：承认原告诉称的事实与理由，也同意原告的诉讼请求。涉案房产是被告在广州拍卖的，被告转卖的时候，原告也知道被告没有房产证，而且当时所有的资料被告也已经提供给原告了。第三人从化市建设发展公司辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性，我方可协助被告办理相关手续，但与原告之间没有合同义务；二、涉案房产是由中国信达资产管理公司作为不良资产处置的，本案的证据未见拍卖规则和相关的协议，双方权利义务无法确定；三、第三人从化市建设发展公司目前已经被吊销营业执照，也未从事任何经营，客观上也很难协助原告办理相关手续；四、在尊重事实的基础上，第三人从化市建设发展公司同意按照原告的诉请尽量协助其办理相关的手续，请求法院按照相关事实依据进行裁判。第三人广州家化置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩和证据，视为其放弃答辩和举证、质证权利。经审理查明：1993年7月13日，第三人从化市建设发展公司（原名：从化县建设发展公司）作为购买方（乙方）与从化中利房地产开发有限公司作为出售方（甲方）签订《商品房产买卖合同》，约定：“第二条、甲方向乙方出售从化县“温泉山庄”第壹号单位，总建筑面积281.76平方米，花园面积约140平方米。…….第五条、双方同意上述楼宇售价为72万元。第六条、乙方于收到接纳认购通知书十天内，到指定的公证处缴付百分之百的购楼款，即72万元正一次性付清（扣除定金），并签署房产买卖合约。……第八条、甲方应于1993年12月31日前将乙方所购的楼宇交付乙方使用。……第十一条、乙方在交清购楼款后，由甲方发出付清楼款的发票，并代办理房屋产权证和国有土地使用证，即取得居住、出租、抵押、转让、赠与、遗赠等权利。”等等。同日，广东省从化县公证处出具《公证书》，内容为：“兹证明出售方从化中利房地产开发有限公司的代表人陆伟峰与从化县建设发展公司代表徐忠成于一九九三年七月十三日签署前面的《商品房产买卖合同》。该合同上陆伟峰及徐忠成的签字和印章均属实。”2003年9月26日，中国信达资产管理公司广州办事处同意对从化市建设发展公司购买的上述房产进行公开拍卖的处置方案，要求以不低于评估快速变现价13.86万元的价格，将该房产按现状委托拍卖机构进行拍卖，并委托广东弘正拍卖有限公司于2003年10月16日进行公开拍卖，被告黄达文以139000元的价格买受，并于2003年11月4日缴清了拍卖价款139000元及手续费6950元。2010年5月29日，原告作为买方与被告黄达文及其妻子朱英作为卖方签订《售房合同》，约定：“买、卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就卖方向卖方购买位于从化市温泉山庄1号别墅，达成如下协议：（该房产是黄达文于2003年10月16日在广东弘正拍卖有限公司拍卖所的，按现状转让给唐世荣）第一条卖方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施：1、卖方所售房屋位于从化市温泉山庄1号别墅，为钢筋混凝土结构，按现状转让，无房地产权证；2、卖方所售房屋建筑面积281.76平方米；3、卖方所售房屋附属设施为花园面积约140平方米。第二条房屋价格及其他费用：1、买卖双方协商一致，卖方所售房屋总金额为97万元整；2、买卖双方达成一致意见，双方交易税费全部由买方负担。第三条付款方式双方签订售房合同买方一次性付清房款，卖方在收齐房款时将原拍卖手续交给买方。第四条房屋交付：卖方收齐购房款后该房产从2010年5月29日起归卖方所有。买卖双方约定该房产在2010年8月30日前无条件交付给买方。第五条卖方逾期交房的违约责任：卖方未按合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，买方有权强行收回该房产。第六条交付房屋之后，该房屋的一切债权、债务都有买方所有和承担。第七条……”等等,该合同后附件详细列明收到涉案房产的拍卖手续等相关手续、证明文件。2010年5月29日，被告黄达文及其妻子朱英向原告出具《购房收据》，载明：今收到唐世荣购买从化市温泉山庄1号别墅房款，人民币：玖拾柒万元，970000元（按现状转让给唐世荣，无房地产权证）。根据本院业已生效的（2017）粤0184民初3497号民事判决书显示：由于从化中利房地产开发有限公司在开发“温泉山庄”楼盘过程中经营不善，导致楼盘烂尾。本院在执行从化中利房地产开发有限公司过程中，经委托，2005年11月15日由广东省东华拍卖行、广东德立拍卖行有限公司等六家拍卖行举行联合拍卖会，对从化中利房地产开发有限公司的财产进行拍卖。联合拍卖会说明显示：本次按标的现状进行拍卖，标的物面积约97234平方米【其中自编连体A型别墅单边（以相片为准）及此套别墅占地206.5平方米土地不拍卖，实际拍卖约97027.5平方米】；另已建别墅49幢占地（约21333平方米）只能作为已建别墅占地和公共通道、市政配套用地，不能由买受人实际使用；该项目为闲置土地及停缓建工程（烂尾楼），办理过户时需接受从化市对闲置土地及停缓建工程的处理；买受人使用时需先与农民协商地上附着物的补偿问题、征地补偿问题。再开发必须符合从化市温泉旅游风景区的整体规划要求……。经拍卖，家化公司以17498360元的价格竞得从化市“温泉山庄”的国有土地使用权（面积约97027.5平方米）、烂尾楼（详见拍卖清单）。后家化公司以自己的名义对上述烂尾项目进行了重新开发，但不包括涉案房屋在内的已建好的49幢别墅。2020年7月2日，广州市公安局从化区分局温泉派出所出具《地址门牌证明书》，证明从化县“温泉山庄”第壹号单位，现地址为广州市从化区温泉镇温泉东路77号2栋。2020年10月12日，本院向广州市规划和自然资源局查询涉案房屋产权登记信息，该局出具的《广州市不动产登记查册表》显示：坐落：广州市从化区温泉镇温泉东路77号2幢，权利人：广州家化置业有限公司，不动产权证书号：粤从证59904号，建筑面积279.72平方米。该不动产没有查封、抵押等记录。庭审中，原告表示愿意承担以下费用：1、涉案房屋自第三人广州家化置业有限公司登记至第三人从化市建设发展公司名下所有的办证费用；2、涉案房屋自第三人从化市建设发展公司登记至被告黄达文名下的所有办证费用；3、愿意承担涉案房屋自被告黄达文变更登记至原告名下的所有办证费用。本院认为：第三人从化市建设发展公司与从化中利房地产开发有限公司于1993年7月13日签订的《商品房产买卖合同》以及原告与被告于2010年5月29日签订的《售房合同》，分别系合同双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告与广东广东弘正拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》依法成立生效，被告并按约定交纳了拍卖款及佣金，被告承继了第三人从化市建设发展公司对涉案房屋的相关权利。关于原告主张第三人广州家化置业有限公司协助第三人从化市建设发展公司办证的问题。首先，涉案房屋所在的“温泉山庄”项目原由从化中利房地产开发有限公司开发，后因项目烂尾，经法院委托拍卖，由第三人广州家化置业有限公司竞得涉案烂尾项目的土地使用权及烂尾楼（但涉案房屋不包括在内）后重新开发。该情形有别于通常的房地产开发商售楼后协助业主办理房地产权证的情况；其次，根据涉案地块的拍卖公告载明，第三人广州家化置业有限公司竞买的标的物中包括涉案房屋在内的49幢别墅只能作为已建别墅占地和公共通道、市政配套用地，不能由买受人实际使用，因而，第三人广州家化置业有限公司作为竞买人应当清楚知悉涉案地块所披露的瑕疵状况，且理应接受并负责解决瑕疵状况的遗留问题；再次，虽涉案房屋并非第三人广州家化置业有限公司所建，但根据《广州市不动产登记查册表》显示，该房屋大确权已登记于第三人广州家化置业有限公司名下，结合第三人广州家化置业有限公司已对涉案地块进行重新整体开发的事实，第三人广州家化置业有限公司实际上已被赋予该房屋开发商的角色，依照广州市办证的相关规定，第三人广州家化置业有限公司应协助办理涉案房屋交易过户的转移登记；第四，如上所述，涉案房屋已办理大确权登记，且没有被查封及抵押等限制权利转让的情形，具备了办理房地产权证的条件，第三人从化市建设发展公司享有向开发商主张其于《商品房产买卖合同》项下的办证权利。被告黄达文基于拍卖成交确认书及交纳了拍卖款项，有权向第三人从化市建设发展公司主张对涉案房屋的过户办证的权利，但被告黄达文和第三人从化市建设发展公司均怠于行使上述办证权利。根据《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款的规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。”第三人从化市建设发展公司对原告主张第三人广州家化置业有限公司对其负有协助办证义务表示无异议，并表示愿意在取得涉案不动产权证后协助过户给被告黄达文。综上，对于原告主张由第三人广州家化置业有限公司协助第三人从化市建设发展公司办理涉案房屋房地产权证，第三人从化市建设发展公司协助被告黄达文办理涉案房屋房地产权证的诉请，本院均予以支持。关于原告主张被告协助其办证的问题。被告在庭审中表示愿意协助，因此对于原告要求被告在取得涉案房屋的房地产权证后5日内协助其办理该房屋的房地产权证的请求，本院予以支持。原告表示愿意承担第三人之间，第三人与被告之间，其与被告之间所有过户办证环节产生的相关税费，本院予以照准。鉴于原告向被告黄达文买受涉案房产时，被告已明确向原告告知买卖不动产的权属登记状况，被告迟延办证不具有主观过错，故本院认为案件受理费由原告自行承担为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第七十三条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条规定，判决如下：第三人广州家化置业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内协助第三人从化市建设发展公司（原名“从化县建设发展公司”）办理位于广州市从化区温泉镇温泉东路77号2幢房屋的房地产权证（产生的税费由原告唐世荣承担）；第三人从化市建设发展公司在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号2幢房屋的房地产权证后十五日内协助被告黄达文办理该房屋的房地产权证（产生的税费由原告唐世荣承担）；被告黄达文在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号2幢房屋的房地产权证后五日内协助原告唐世荣办理该房屋的房地产权证（产生的税费由原告唐世荣承担）。本案受理费6750元，由原告唐世荣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李秋玲二〇二〇年十月二十七日书记员  张惠敏