湖南省花垣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3124民初950号 原告：花垣伴碧物业管理有限责任公司，住所地：花垣县花垣镇建设中路**。 法定代表人：彭峰，任董事长职务。 委托诉讼代理人：黄金香，女，1962年8月7日出生，汉族，湖南省花垣县人，住伴碧江山。 被告：花垣县世纪华联超市有限公司，，住所地：花垣县建设中路**伴碧江山**和负** 法定代表人：钟文明，任董事长职务。 委托诉讼代理人：杨涛，湖南四维律师事务所律师。 原告花垣伴碧物业管理有限责任公司与被告花垣县世纪华联超市有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2020年8月17日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告花垣伴碧物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人黄金香，被告花垣县世纪华联超市有限公司的法定代表人钟文明及委托诉讼代理人杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告花垣伴碧物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求:1、责令被告支付所欠付的物业费133184元、电费26825.8元，水费92元，共计160101.8元。2、责令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2014年3月27日钟双军与花垣金宇房地产开发有限责任公司签订了房屋租赁合同，租赁花垣县建设中路72号伴碧江山负一楼房屋。2014年12月5日钟双军成立了花垣县世纪华联超市有限公司，钟双军与花垣金宇房地产开发有限责任公司签订的房屋租赁合同就由被告世纪华联超市有限公司履行，之后花垣金宇房地产开发有限责任公司与被告于2016年5月14日经协商一致另行签订了租赁花垣县建设中路72号伴碧江山负一楼房屋的租赁合同，被告每年应向原告交物业管理费40800元，然而被告欠付物业费133184元，同时被告还欠付电费26825.8元，水费92元，共计160101.8元。故原告为了依法维护自己合法权益，诉至法院。 被告花垣县世纪华联超市有限公司辩称：1、被告没有欠原告的物业管理费用，从原告提交的证据和被告提交的证据来看，从2016年5月至2019年4月30日，原、被告双方签订了物业管理协议，被告已经将合同约定了的物业管理费用足额缴纳了。2019年3月被告的超市被关闭，被告就跟原告的公司解除了租赁合同。2019年5月至今，原、被告没有签订物业管理协议，被告也没有理由要求原告进行物业管理服务，故不应该存在物业管理费用。原告主张从2014年至2016年5月份所欠的物业管理费原告没有证据予以证实，同时该笔物业管理费用已经超过了诉讼时效，不应该得到支持。2、被告没有欠缴水电费用。2019年3月20日花垣消防部门已经将被告超市关闭，所以不存在被告还再用电用水。3、2019年3月被告被消防部门责令关闭后，与原告的母公司，金宇房产公司不存在租赁关系了，同时也与原告没有物业管理关系了。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。 原告花垣伴碧物业管理有限责任公司为支持其诉讼主张,提交如下证据： 证据一、物业管理协议，证明原、被告双方存在物业服务的事实。 证据二、收款收据及、湖南省增值税发票（6份）电费备款单、湖南省增值税发票及钟文明物业费、电费的欠款明细，证明被告已经向原告支付了物业费121816元。 证据三、欠物业费及水电费证据共8份，证明被告尚欠物业费133184元。并且被告尚欠电费26825.80元，水费92元。被告方是先用电后付款的。因为被告一直没有缴纳电费，故原告才将被告的用电拉闸。 被告花垣县世纪华联超市有限公司对原告花垣伴碧物业管理有限责任公司的证据发表质证意见为：对证据一，合同的真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，协议恰恰证明了原、被告在2016年5月到2018年5月所应缴纳的物业管理费81600元，原告提交的证据已证明了被告按照合同的约定将81600元支付给了原告。该份证据不能证明2014年至2016年所要交的物业管理费用，也证明不了2018年至2019年被告需要缴纳的物业管理费用；对证据二，对81600的收据被告是认可的，该证据证明了被告按协议支付了物业管理费用。另外原告提供的收款收据10492票号也证明了被告2018年5月至2019年4月30日的物业管理费用已经全部交清了；对证据三、水电发票的户头新起点超市都没有开户，所以对票据的来源被告方不清楚。并且原告所举证的欠物业费8份被告并未发现。同时物业管理费用的票据写的都是世纪华联超市，而电费写的都是新起点超市。 被告花垣县世纪华联超市有限公司为支持其答辩主张向本院提交如下证据: 证据一、2017年物业管理协议合同一份及银行转账凭证，证明2016年5月至2018年5月的两年的物业管理费用被告已经全部交清。 证据二、2018年物业管理协议合同一份及收据，证明2018年5月至2019年4月30日的物业管理费用被告已经全部交清。 证据三、行政处罚告知书和行政处罚决定书，封条照片，证明被告经营的超市因场地不符合经营超市，被消防部门查封，责令关闭超市。从2019年3月20日开始，被告已经没有再继续经营了。物业管理费用应当从2019年3月20日停止。从合同上看，被告还多缴纳了1个月的物业管理费用。 原告花垣伴碧物业管理有限责任公司对被告花垣县世纪华联超市有限公司提交的证据质证意见为：对证据一、二均无异议，对证据三真实性没有异议，但是对被告证明的目的有异议。因为告知书是告知被告并不是告知原告，原告只是向被告收取物业费用。与原告收取物业费、水电费没有任何关系。终止物业费用需要到物业管理部门办理终止服务合同。同时被告经营的时间大概到2019年5月。现在被告的设备设施现在仍然存放在金宇房地产租赁房屋中。现在都还有人在租赁的房屋中取东西。 对原、被告提交的证据，双方没有异议的，本院予以采信。有异议的证据，在本院认为部分进行综合认证。原告、被告提交的证据能否佐证己方的诉、辩主张及对对方的质证意见能否成立，在本院认为部分进行论述。 经审理查明，2017年12月16日原告花垣伴碧物业管理有限责任公司与被告花垣县世纪华联超市有限公司签订《物业管理协议》，就伴碧江山物业费用达成协议，主要约定：物业费3400元/月，合计40800元/年；物业费用于2016年5月至2018年5月，有效期两年，合计86100元/年；本协议最高期限为5年，协议期满后将另签协议，前期协议作废。协议签订后，被告于2017年12月20日向原告交纳了2016年5月14日至2018年5月14日两年物业费共计81600元，原告为其出具了收据一张。合同到期后，原、被告双方于2018年5月1日再次签订《商业物业管理服务协议》，就商业物业管理服务达成协议，并约定合同期限为2018年5月1日至2019年4月30日止。2018年10月7日被告又向原告交纳了2018年5月1日至2019年4月30日一年物业费40216元，原告为其又出具了收据一张，并按被告要求写明系“新起点超市”交纳。2019年3月29日花垣县公安消防大队向花垣县新起点超市下达行政处罚决定书，责令花垣县新起点超市自收到决定书之日起停产停业，并在超市门口张贴封条。原告主张被告仍欠其物业费（2014年5月1日至2016年5月13日的物业管理费82959.96元，2019年5月1日至2020年7月30日的物业费47600元）、电费26825.8元、水费92元。 另查明，被告花垣县世纪华联超市有限公司经营期间，曾以花垣县新起点超市的名义经营。 本院认为，原、被告签订的物业管理合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，合同各方均应按合同履行各自的义务。原告为被告经营期间提供了物业管理服务，被告亦支付了相应的服务费，双方已经履行了合同约定的主要义务。原告主张被告仍欠其2014年5月1日至2016年5月13日的物业管理费82959.96元，因原、被告第一份物业管理协议签订于2017年12月16日，协议对2016年5月14日至2018年5月14日两年的物业管理服务进行了约定，2014年5月1日至2016年5月13日间双方没有签订书面物业管理协议，原告也未提交证据证明双方存在口头协议，不能证明原告确实为被告提供了物业服务，故本院对原告主张的这一部分物业管理费不予支持。原告主张被告仍欠其2019年5月1日至2020年7月30日的物业费47600元，双方第二份物业管理合同明确约定合同期限为2018年5月1日至2019年4月30日止，此后双方未再签订书面物业服务合同。且根据被告提交的证据，2019年3月29日花垣县公安消防大队向花垣县新起点超市下达行政处罚决定书，要求花垣县新起点超市自收到决定书之日起停产停业。故被告实际已经停业，与原告未再续签物业管理协议，原告也未提交证据证明实际提供了相关物业服务，故原告这部分物业管理费的请求无法律和事实依据，本院亦不予支持。 原告主张被告拖欠电费26825.8元，并提交了湖南增值税普通发票予以证明，发票抬头为花垣县新起点超市。庭审中双方均认可被告电费的交纳方式是由物业公司代交，户头由物业公司书写，无论发票抬头写哪个超市，均视为是被告世纪华联超市交纳的费用。原告提交的发票中开票日期2019年4月16日的发票价税合计为15213.8元、开票日期2019年4月24日的发票价税合计为10383.2元、开票日期2019年5月24日的发票价税合计为614.4元、开票日期2019年6月25日的发票价税合计为614.4元。对于为何2019年4月有两次超万元电费发票，原告未给出合理解释，且被告超市已于2019年3月29日停业整顿，2019年4月16日至2019年4月24日短短几日内有超万元电费与常理不符，故对开票日期2019年4月24日的发票价税合计为10383.2元的发票本院不予认可。综上，本院认可被告仍欠原告电费16442.6元（15213.8元+614.4元+614.4元）。 原告主张被告拖欠水费92元，仅提供单方通知单无其他有效票据予以证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告花垣县世纪华联超市有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告花垣伴碧物业管理有限责任公司电费16442.6元； 二、驳回原告花垣伴碧物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费3502元，减半收取1751元，由原告花垣伴碧物业管理有限责任公司负担1391元，被告花垣县世纪华联超市有限公司负担360元。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  徐保学 二〇二〇年十月二十一日 书记员  田仁斌 附相关法条： 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。