济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初8560号原告：栗庆臣，男，住济南市。委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：李寅旭，山东鲁公律师事务所律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伊冉，山东康桥律师事务所律师。原告栗庆臣诉被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栗庆臣的委托诉讼代理人韩文远，被告绿鲁置业公司的委托诉讼代理人韩聪、唐伊冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。栗庆臣向本院提出诉讼请求：1.判令解除栗庆臣、绿鲁置业公司签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》，返还已支付购房款项1514750元及资金占用费用（以1514750元为基数，自起诉之日计算至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；2.判令解除栗庆臣、绿鲁置业公司签订的《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》，绿鲁置业返还捆绑销售的车位款项共计10万元及资金占用费（以10万元为基数，自起诉之日计算至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由绿鲁置业公司承担。事实与理由：2018年4月29日，栗庆臣以栗衍刚的名义与绿鲁置业公司签署《绿地山东国际金融中心认购协议书》，栗庆臣以栗衍刚名义购买了山东国际金融中心项目**室，并于当日交纳了认购款1114750元，2018年5月21日交纳40万元。然而，栗衍刚对上述协议并不追认，栗庆臣又没有购房资格，致使栗庆臣购买房屋的合理预期目的不能实现，故栗庆臣有权解除《绿地山东国际金融中心认购协议书》。在签署住房认购协议过程中，绿鲁置业公司捆绑销售B1地块1480号车位，其行为是用恶意提高车位价格的方式来突破政府限价，捆绑销售的价格远超出市场价，显失公平，栗庆臣申请解除主合同，该从合同一并申请解除。现栗庆臣为维护自身合法权益，诉至法院，形成诉讼。绿鲁置业公司辩称，请求法院驳回栗庆臣的诉讼请求。一、栗庆臣主张解除涉案认购协议没有依据。栗庆臣并非合同相对人，根据合同相对性原则，栗庆臣无权解除合同；栗庆臣与栗衍刚系父子关系，两人存在特殊亲属关系、系利益共同体，存在两人为达其悔约退房目的恶意串通的可能，栗庆臣无充分证据证明系其代签，其主张其以栗衍刚名义签署认购协议不能成立，基于两人特殊关系，即便栗庆臣以栗衍刚名义签署认购协议，无论是栗庆臣为父亲购置房产还是代父亲办理，都符合日常生活和习惯；栗衍刚及栗庆臣均在售楼及签约现场，栗衍刚向绿鲁置业公司提交了限购查询申请等材料，栗衍刚对购买房屋、签署涉案协议知情；认购协议系当事人真实意思表示，不存在合同解除情形。二、栗庆臣主张返还已支付购房款及利息没有依据。栗庆臣无权要求解除合同，也无权要求返还已付款项；即便判决解除合同，定金不应返还；栗庆臣要求资金占用费没有法律依据；绿鲁置业公司不存在违约行为，栗庆臣单方解除合同，给绿鲁置业公司造成损失，栗庆臣应承担房屋差价损失；绿鲁置业公司不存在捆绑销售车位等情形，栗庆臣要求解除车位认购协议不成立；涉案认购协议签订时，房价高涨，栗庆臣父子为确保能够购买到房屋积极履约，协议书签署长达两年时间，从未提出任何异议，现房价下跌，突然起诉解约，其意图及行为严重违背诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：栗庆臣提交2018年4月29日《绿地山东国际金融中心认购协议书》一份，绿鲁置业公司对该协议书真实性无异议，该协议书记载，“甲方：绿鲁置业公司……乙方：栗衍刚……第一条认购房屋情况，乙方自愿认购济南市绿地山东国际金融中心项目***室的商品房。第二条认购价格，乙方认购房屋的预测建筑面积为148.59平方米，认购单价为人民币25000元/平方米……第三条定金及买卖合同的签订，1.乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款30%的定金，即1114750元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保……”。栗庆臣提交2018年8月28日《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》一份，绿鲁置业公司对该协议书真实性无异议，该协议书记载，“甲方：绿鲁置业公司……乙方：栗衍刚……第一条车位情况，济南市***号楼，停车位编号为1480。第二条车位价格，乙方认购车位的总价为人民币330000元……第三条定金及车位协议的签订，1.乙方在签订本协议的同时，应当向甲方交纳车位定金100000元，作为乙方如约与甲方签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》的担保……”。栗庆臣提交绿鲁置业公司收据三份，绿鲁置业公司对三份收据真实性无异议，2018年4月29日收据载明：交款单位栗衍刚、金额1114750元、付款内容B1：12-1-401房款等，2018年5月21日收据载明：交款单位栗衍刚、金额400000元、付款内容B1：12-1-401房款等，2018年8月28日收据载明：交款单位栗衍刚、金额100000元、付款内容B1：车位1480等。2019年12月10日，绿鲁置业公司向栗衍刚发出《解除认购协议通知函》，该通知函载明解除2018年4月19日签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》、罚没定金等。庭审中，栗庆臣提交房产证两份，房产证显示栗庆臣名下登记有济南市历下区房屋两套。栗衍刚曾于2020年4月13日以绿鲁置业公司为被告向济南市历下区人民法院提起诉讼，请求解除其与绿鲁置业公司签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》、《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》、返还已付款项等，济南市历下区人民法院作出（2020）鲁0102民初4706号民事判决，该判决载明“本院经审理认定事实如下……1、2018年4月29日栗庆臣以栗衍刚名义与绿鲁公司签订房屋认购协议书及车位认购协议书，认购绿鲁公司开发的位于济南市***房屋一套，认购地下车位一个，编号为**号；2、2018年4月29日栗庆臣缴纳房款1114750元，2018年5月21日栗庆臣缴纳购房款40万元，2018年8月28日栗庆臣缴纳车位款10万元……另查明，栗衍刚与栗庆臣系父子关系，栗衍刚主张《住房认购协议》及《车位认购协议》上其签字均系栗庆臣代签，绿鲁公司未提交反驳的证据，未提交栗衍刚授权栗庆臣签署上述协议的授权手续”“本院认为，在现有证据的情况下，栗庆臣没有代理权而以栗衍刚的名义签订涉案的房屋认购协议书与车位认购协议书，该两份认购协议书属于无权代理人以代理人名义与他人签订的合同，栗衍刚明确表示拒绝追认，根据合同法第四十八条规定，涉案认购协议书对栗衍刚不发生效力，因此产生的责任应由行为人栗庆臣承担，故栗衍刚要求解除房屋认购协议书及车位认购协议书无法律依据，本院不予支持……”。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，在当事人没有相反证据足以推翻的情况下，则该事实应予以确认。济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初4706号民事判决已发生法律效力，对上述判决认定的事实，本院予以采信。本案主要争议焦点：一、涉案《绿地山东国际金融中心认购协议书》、《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》应否解除；二、如涉案《绿地山东国际金融中心认购协议书》、《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》解除，绿鲁置业公司是否应当退还栗庆臣款项1614750元及资金占用费，关于焦点问题一，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，如该债务标的不适宜强制履行的，对方不能要求履行。栗庆臣以栗衍刚名义签订的涉案房屋认购协议及车位认购协议在合同性质上属于预约合同，其主要义务为签订商品房、车位买卖合同，故涉案房屋认购协议及车位认购协议不适宜强制履行。另，栗庆臣在济南市已经拥有两套住房，按照济南现行购房政策，栗庆臣不具备购房资格。综上，栗庆臣起诉主张解除涉案房屋认购协议及车位认购协议，本院予以支持。关于焦点问题二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中，栗庆臣未取得栗衍刚授权便以栗衍刚名义签订涉案房屋认购协议及车位认购协议，事后亦未取得栗衍刚追认，且栗庆臣应知晓其本人并不具备购房资格，因此，对于涉案房屋认购协议及车位认购协议的解除，栗庆臣存在过错；绿鲁公司作为专业的房地产开发、销售公司,未对栗庆臣是否具有授权进行核查，亦未要求提交书面授权材料，未尽到全面审查义务，导致涉案房屋认购协议及车位认购协议未对栗衍刚发生法律效力，而行为人栗庆臣并不具备购房资格，因此，绿鲁置业公司对于涉案房屋认购协议及车位认购协议的解除亦存在过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，栗庆臣、绿鲁置业公司对于买卖合同无法签订均负有一定责任，故本案不适用上述法律规定，即不适用定金罚则，对于绿鲁置业公司提出的应适用定金罚则的主张，本院不予支持。综合考虑双方的过错，本院对栗庆臣要求绿鲁置业公司退还已付房屋、车位款项1614750元的请求予以支持，对栗庆臣要求绿鲁置业公司支付资金占用费的请求不予支持，对绿鲁置业公司提出的应在已付款项中扣除房屋差价损失的主张不予支持。对于绿鲁置业公司提出的申请追加栗衍刚为第三人的请求，因济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初4706号民事判决已认定涉案房屋认购协议及车位认购协议对栗衍刚不发生效力，因此，对于绿鲁置业公司该项申请，本院不予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除原告栗庆臣与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于2018年4月29日签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》；二、解除原告栗庆臣与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于2018年8月28日签订的《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》；三、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告栗庆臣返还购房款项1514750元；四、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告栗庆臣返还车位款项10万元；五、驳回原告栗庆臣的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19532元，减半收取计9766元，由绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 刚二〇二〇年十月二十三日书记员 周晨曦