河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3999号 上诉人（原审被告）：河北宏诺房地产开发有限公司，住所地河北省定州市自来佛南街第五大道**。 法定代表人：王金雷，执行董事。 委托诉讼代理人：陈永，法务。 被上诉人（原审原告）：张恒，男，汉族，1984年10月12日出生，住河北省定州市。 委托诉讼代理人：马辉，河北顺治律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王磊伟，男，汉族，1964年12月18日出生，住河北省定州市西城区。 委托诉讼代理人：高雪松，河北世纪三和律师事务所律师。 上诉人河北宏诺房地产开发有限公司（以下简称宏诺公司）因与被上诉人张恒、王磊伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初5231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人宏诺公司委托诉讼代理人陈永、被上诉人张恒及其委托诉讼代理人马辉、被上诉人王磊伟及其委托诉讼代理人高雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏诺公司上诉请求：1.依法撤销原判，驳回被上诉人张恒的诉讼请求；2.上诉费由被上诉人张恒承担。事实和理由：一、被上诉人张恒与王磊伟签订的《房屋买卖居间服务合同》无 2 效。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房产，不得转让：（五）权属有争议的；（六）未依法登记的领取权属证书的。”一审庭审中，上诉人提交了2004年3月3日赵玉明与赵新志所签订的《庄基转让协议书》、2004年10月10日赵新志与杨伟强、甄坡签订的《房基础转让协议书》、2004年10月10日赵新志11万元收条，以上证据均说明该拆迁宅基原属于赵玉明，2004年3月3日赵玉明转让给赵新志，赵新志以11万元价格卖给杨伟强和甄坡。宏诺公司与被上诉人王磊伟签订拆迁协议后，李文忠、杨伟强、甄坡均向宏诺公司提出安置房归属异议，认为该宅基地没有确定，本案诉争房屋存在争议，属于权属不清，因此不得转让，更不能办理交房手续。被上诉人王磊伟将该尚未办理产权证书的房屋转让给被上诉人张恒，显然违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，因此2017年2月8日签订的《房屋买卖居间服务合同》，应当认定无效。一审法院判决张恒与王磊伟继续履行居间服务合同，是没有事实和法律依据的。二、上诉人没有义务办理房屋相关手续。一审法院判决上诉人向被上诉人张恒交付学府家园5号楼2单元2401室是错误的，应当依法撤销。上诉人与被上诉人王磊伟签订回迁房协议，约定了双方之间的权利和义务，而被上诉人张恒属于合同之外的第三人，不属于该合同的相对人，不能要求上诉人履办理房屋的相关手续。退一步讲，即使被上诉人张恒与王磊伟有任何纠纷，也应当根据二人签订的合同起诉，不应当要求上诉人履行不属于合同当事人的义务。一 3 审法院判决上诉人办理交房，违反了合同的相对性原则，应当依法予以撤销或者改判。 张恒辩称，1.本案所涉拆迁房屋没有权属争议，拆迁房屋归王磊伟所有。与赵玉明、赵新志和杨伟强、甄坡没有任何关系。一审中上诉人所提供的两份桩基转让协议书及收条与本案没有任何关联性，与被上诉人王磊伟也没有关联。这几个人与王磊伟也没有关系。这几个人与王磊伟没有任何身份上的关系。桩基转让协议书内容所表示的地块与本案所涉拆迁房屋没有任何关联性。本案所涉拆迁房屋归属王磊伟所有。2.本案回迁楼房已经达到了交房标准，拆迁楼房已经由被上诉人张恒购买。因王磊伟怠与办理交房手续，直接侵害张恒的利益。如张恒单独起诉也只会徒增诉累。回迁楼房已经具备交房条件，因此法院判决由上诉人直接向张恒交房符合事实和各方当事人利益。请求驳回上诉，维持原判。 王磊伟辩称，同意张恒意见，请求驳回上诉，维持原判。 张恒向一审法院起诉请求：1.依法判令被告王磊伟履行与原告于2017年2月8日签订的《房屋买卖居间服务合同》；2.依法判令被告王磊伟向原告交付中山好旺角5号楼2单元2401室房屋（价值暂定37万元）；3.依法判令被告宏诺公司协助被告王磊伟向原告办理中山好旺角5号楼2单元2401室房屋交付手续；4.诉讼费用由被告王磊伟承担。 一审法院认定事实：2017年2月8日，原告通过河北银点房产经纪有限公司与被告王磊伟签订一份《房屋买卖居间服务合同》，约定被告王磊伟出售位于定州市东区 4 室，总价款37万元，原告先预付部分购房定金27万元，剩余10万元于2018年2月10日之前结清；如2018年2月18日前未完成更名，尾款拒付；如更名完成尾款未结算，被告有权处理该房源，如一方出现违约现象，双倍赔偿对方。协议由原告张恒、被告王磊伟及河北银点房产经纪有限公司工作人员白瑞娜签名并捺印。此后原告张恒给付被告王磊伟27万元。又查明，2014年6月21日二被告签订《南城区四家庄社区新华中学东侧居住区旧城改造项目居民回迁房选定协议》，约定王磊伟选定5号楼2单元倒四层01室，即本案争议房产位于定州市东区，现名学府家园5号楼2单元2401室，由被告宏诺公司开发建设。庭审中，被告宏诺公司称目前该项目五证不全，但已竣工。审理中，原告张恒表示自愿增加购房款5万元给付被告王磊伟。 一审法院认为，原告与被告王磊伟签订的《房屋买卖居间服务合同》以及被告王磊伟与宏诺公司签订的《南城区四家庄社区新华中学东侧居住区旧城改造项目居民回迁房选定协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，予以确认，故合同双方应当全面履行合同义务。被告王磊伟将涉案回迁房出售给原告，原告亦按照约定支付了大部分购房款，并要求继续履行合同，同意支付剩余购房款，被告王磊伟则负有协助原告在宏诺公司办理交房和更名手续的义务。审理中原告自愿增加5万元购房款，是原告对自身财产权利的处分，与法不悖，应予准许。被告宏诺公司虽然与原告不存在合同关系，但案涉房屋已由原告购买，如被告王磊伟怠于到宏诺公司办理交房手续，原告的合法 5 利益必将受到损害，且增加诉累，目前争议房产已竣工，基本具备交房条件，故被告宏诺公司应当直接向原告交付房产。审理中，宏诺公司提称有案外人李文忠、杨伟强、甄坡对涉案房产所有权提出异议，但王磊伟与宏诺公司签订的《南城区四家庄社区新华中学东侧居住区旧城改造项目居民回迁房选定协议》，已将涉案房产安置给被告王磊伟，是双方真实意思的表示，合法有效。至于宏诺公司与其他案外人之间的争议，与本案原、被告之间的争议缺乏关联性，本案不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：一、原告张恒与被告王磊伟继续履行2017年2月8日签订的《房屋买卖居间服务合同》，原告张恒给付被告王磊伟剩余购房款15万元；二、被告王磊伟和被告河北宏诺房地产开发有限公司向原告张恒交付学府家园5号楼2单元2401室；上述一、二项限二被告于判决书生效后十日内履行完毕。案件受理费6,850元，由原、被告各负担3,425元。 二审中，当事人围绕上诉提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换及质证。被上诉人王磊伟提交如下证据：1.拆迁安置协议书；2.拆迁安置附加协议，证明王磊伟与上诉人宏诺公司签订的拆迁安置协议；3.证明5份，在与上诉人宏诺公司签订协议的时候提交给了上诉人宏诺公司。证明双方之间是的签订是合理合法的，且被拆迁的房屋属于被上诉人王磊伟。 上诉人宏诺公司质证称，签订的协议没有异议。对附加协议有异议，其载明的是空地，没有房屋。被上诉人张恒质证称，对证据的真实性没有异议。安置协议和附加协议实际是2013年10 6 月12日，回迁房选定协议是2014年6月21日。假如涉案桩基有问题，上诉人不可能让王磊伟进行选房。 对于被上诉人王磊伟提交的证据1，当事人均认可，本院予以确认。被上诉人王磊伟提交的证据2中有上诉人河北宏诺房地产开发有限公司的公章及法定代表人的印章，本院对该证据的真实性予以确认。被上诉人王磊伟提交的证据3，因证人均未出庭接受质询，本院不予采纳。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，被上诉人张恒与被上诉人王磊伟签订的《房屋买卖居间服务合同》，系当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效，于法有据。上诉人宏诺公司主张该合同无效，无合理依据，本院不予支持。因上诉人宏诺公司已将涉案房产安置给被上诉人王磊伟，被上诉人王磊伟已提交证据证实，且是双方真实意思的表示，应当合法有效。案外人李文忠、杨伟强、甄坡对涉案房产所有权提出异议，与本案争议缺乏关联性，一审法院未做处理，并无不当。虽然涉案回迁房协议系由上诉人宏诺公司与被上诉人王磊伟所签，合同相对人不包括被上诉人张恒，但因被上诉人王磊伟已将涉案房屋出卖给被上诉人张恒，故一审法院认定在具备交房的基本前提下，上诉人宏诺公司应直接将涉案房屋交付给被上诉人张恒，不仅保护了被上诉人张恒的合法权益，亦减轻了当事人的诉累。上诉人宏诺公司主张应依法撤销该项判决，无合理依据，本院不予支持。 综上所述，宏诺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民 7 共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,850元，由上诉人河北宏诺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵鹏壮 审 判 员 于纪芳 审 判 员 张 力 二〇二〇年十月十九日 法官助理 庞晓兰 书 记 员 沈士博