四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初3485号 原告：吴述国，男，1974年6月4日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告：李云香，女，1976年7月17日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 共同委托诉讼代理人：尹元华，四川兴岳律师事务所专职律师。 被告：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街**。统一社会信用代码91512021708922000M。 法定代表人：杨祖万，董事长。 委托诉讼代理人：方旭东，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。 原告吴述国、李云香与被告四川奥鑫实业有限公司（以下简称“奥鑫公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序。并于2020年10月15日公开开庭进行了审理，原告吴述国、李云香共同的委托诉讼代理人尹元华，被告奥鑫公司法定代表人杨祖万的委托诉讼代理人方旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴述国、李云香向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时向原告交付房屋；2、判令被告及时办理网签备案登记；3、判令被告向原告承担逾期交付房屋违约金3470.1元（以已交款项568870元为基数乘以万分之零点一，并从2020年6月30日起暂定至2020年8月30日止），违约金计算期限至违约事项消除之日；4、请求确认《商品房买卖合同补充协议》无效；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2019年2月7日与被告签订商品房预售合同，购买由被告开发的位于四川省资阳市安岳县××镇××期××幢××单元××层××号商品房（许可证号：**预售证**），合同约定：房屋总价578870元；自合同生效之日起30日内，由出卖人向安岳县房管局申请办理该商品房预售合同登记备案手续；被告在2020年6月30日前向买受人交付该商品房，若逾期交房，违约金计算标准为每日万分之0.1。原告全额支付了合同约定的房款，但被告至今没有办理网签备案登记，也没有按期交付房屋，为维护原告合法权益，特提起诉讼，以达上述请求目的。 奥鑫公司辩称，1、逾期交房系今年疫情原因造成的，不是被告违约；2、按照合同约定，被告若没有履行预售登记义务，原告方可以自己申请预售登记，故没有办理预售登记也不是被告违约；故请求驳回原告诉讼请求。 原告为支持其诉请，向法庭举证如下： 1、原告身份证复印件、被告工商信息公示信息，拟证明原被告身份信息； 2、商品房买卖合同及附件复印件（包括商品房买卖合同补充协议）；拟证明1、原告与被告签订了商品房买卖合同，出卖人为本案被告，买受人为本案原告；2、根据合同第七条约定，应该由被告承担逾期交房的责任；3、在合同第十条约定，出卖人应该在2020年6月30日前向买受人及交付房屋，被告已经逾期交房；4、在合同第十三条约定违约金的承担方式；5、合同第二十九条约定，由出卖人向房管局办理商品房预售登记手续，买受人是可以进行登记，但出卖人的义务是应当必须，同时约定了商品房已经抵押的，由双方共同申请，但原告方至今未收到通知；6、补充协议部分已经违反法律强制规定，被告采用格式文本侵犯消费者的权益，房屋质量保证书中第二条第一款本身就违反法律规定；7、商品房买卖合同的补充协议中第四条第五项，被告应当在验收后交付房屋，不是根据入住率交付房屋，补充协议中第四条第一项约定了登记义务； 3、收据复印件3张，拟证明原告按照约定向被告交纳了购房款定金、维修基金、购房款； 4、房屋抵押备案信息表，拟证明涉案房屋已设定抵押，不能办理产权转移过户登记手续。 被告对原告所举证据质证意见如下：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性无异议，对商品房买卖合同补充协议条款解读有异议，商品房买卖合同补充协议系双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规强制性规定，故商品房买卖合同补充协议有效；对证据4，不同意原告证明目的，涉案房产抵押不影响房产交易和后续办理产权问题。 被告奥鑫公司举证如下：社团贷款合同复印件一份，拟证明奥鑫公司将国有土地使用权及阳光华庭二期建设项目在建工程设定了抵押。 原告对被告所举证据社团贷款合同质证无异议。 本院对原告、被告奥鑫公司所举证据进行了认证。对当事人无争议的证据予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：原告提供的商品房买卖合同补充协议第四条第五项因增加了办证条件、延长了办证期限，故限制了原告要求被告及时办证的权利，该条款应属无效。原告提供房屋抵押备案信息表真实、合法、与本案有关联，能证明涉案房屋已抵押的事实，故予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二原告系夫妻关系。二原告欲购买被告奥鑫公司开发建设的位于四川省安岳县××镇××期××住房。原2019年2月7日二原告与奥鑫公司签订商品房买卖合同，合同主要约定：1、二原告购买奥鑫公司开发建设的位于安岳县××镇××期××幢××单元××层××号××商品房屋。商品房单价为5350元／平方米，总价578870元，交房时间为2020年6月30日；2、同时约定逾期交房责任为除不可抗力原因外，出卖人应向买受人承担违约金，违约金每日按已付房款的万分之0.1计算。合同还约定了出卖人应当在2023年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明及因出卖人原因未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的违约责任，同时对因出卖人的责任买受人未能在商品房交付之日起1460日内取得房屋所有权证书的违约责任也进行了约定；3、自合同生效之日起90日内，由出卖人向安岳县房管局申请办理预售合同备案登记手续，出卖人自本合同生效之日起90日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记；预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。同日，原被告又签订了商品房买卖合同补充协议（以下简称补充协议）一份，其中补充协议第四条第5项约定：如因小区入住率未达到80%，不能取得骏工验收备案表，则在取得后12个月内办理《不动产权证》。合同签订当日，原告向被告交纳购房款568870元、被告向原告出具金额为568870元的阳光华庭专用收据一张。但被告至今未向原告交付涉案房屋，也未办理预售合同登记手续。 本院认为，本案涉及的合同包括原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，本院认定《商品房买卖合同》成立并有效。对《商品房买卖合同补充协议》第四条第5项“如因小区入住率未达到80%，不能取得骏工验收备案表，则在取得后12个月内办理《不动产权证》。”的约定因增加了办证条件、延长了办证期限，故限制了原告要求被告及时办证的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，本院认定该条款应属无效；《商品房买卖合同补充协议》其他条款有效。故对原告要求确认《商品房买卖合同补充协议》无效的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因原被告所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》有效（除无效条款外），故原被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定交纳了购房款、维修基金，原告已履行了付款义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋的义务，但因涉案房屋现未骏工验收，涉案房屋需在骏工验收合格后才能办理交接手续，故在符合交房条件的情况下对原告要求被告交付房屋的诉讼请求应予支持。依据《商品房买卖合同》第十一条第（一）项“出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房”的约定和第十三条“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”的约定和被告至今未交房的事实，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，要求被告向原告承担支付违约金的责任，符合合同约定和法律规定，应予支持；在合同履行过程中，鉴于疫情发生对被告迟延交付房屋造成一定影响，对迟延交付房屋违约金的起算点本院酌定为2020年8月30日。原告诉请被告按照合同约定为原告办理商品房预售合同备案登记，针对该项诉求，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十六条“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”之规定，被告奥鑫公司作为房地产开发企业应当按照法律规定的期限即原被告所签订商品房买卖合同之日起30日内向相关部门申请办理备案登记，办理备案登记系被告公司的法定义务，不能因原被告之间的约定而改变。但因商品房预售合同备案登记行为涉及相关行政部门的行政行为，在民事案件审理及裁判中，司法行为不宜对行政行为进行干预，故本案中对原告的该项诉求不予支持。 综上所述，原告诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十六条之规定，判决如下： 一、限被告四川奥鑫实业有限公司于阳光华庭二期项目骏工综合验收并符合交房条件后六十日内向原告吴述国、李云香交付位于安岳县××镇××期××幢××单元××层××号商品房； 二、由被告四川奥鑫实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告吴述国、李云香支付违约金（违约金从2020年8月30日起至实际交付房屋之日止，每日以568870元为基数乘以万分之零点一为标准进行计算）； 三、驳回原告吴述国、李云香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告四川奥鑫实业有限公司负担50元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 曾荣跃 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 唐 莉 书 记 员 阳 倩