广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4180号上诉人（原审原告）：东莞市金山电脑印刷纸品有限公司。住所地：广东省东莞市***********，统一社会信用代码：914************328。法定代表人：陆柳开，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟广文，广东众坚律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶少芸，广东众坚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市迦南家具有限公司。住所地：广东省东莞市***************，统一社会信用代码：914**********184XN。法定代表人：吕某1。委托诉讼代理人：林玉莲，广东颂方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄春苗，广东颂方律师事务所律师。。上诉人东莞市金山电脑印刷纸品有限公司（以下简称金山公司）、东莞市迦南家具有限公司（以下简称迦南公司）因土地租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初19845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：确认案涉《土地租赁合同》（由金山公司与案外人东莞市达城实业发展有限公司于2011年1月1日所签订，由迦南公司于2015年11月27日概括受让东莞市达城实业发展有限公司的合同权利义务）中约定的2011年1月1日至2030年12月31日的租赁期间有效，2031年1月1日至2045年1月31日的租赁期间无效。本案一审受理费214006元（已由金山公司预交），由迦南公司负担。金山公司上诉请求：一、维持原审判决结果，请求依法纠正原判为“案涉《土地租赁合同》中约定甲乙双方20年后依法重新签订剩余15年租赁合同，依照本合同条件履行，该约定不属于一种预约合同，在二十年租赁期限届满时，金山公司没有义务按照原合同条件继续与迦南公司签订一份使用年限为十五年的租赁合同；二、本案受理费由迦南公司承担。事实和理由：一、原审判决认定本约与预约在同一份合同中并存的判定，存在逻辑错误。（一）根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条进行法律适用分析可知，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。按原审判决2030年1月1日到2045年1月31日期间的合同部分无效，则必然因为该无效部分的期间属于本约规范的期间范围，否则就不能适用超过20年超过部分无效的法律规定。只有本案本约35年租赁期间成立，才产生原审判决认定租赁期限违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的法律适用。但原审却赋予了被判决无效预约强制履行的法律效力，产生这一法律适用逻辑错误的原因是原审判决没有区分本约与预约的目的和构成条件。理由分析如下：当前预约得以明确的法律渊源源于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，该条只规定预约合同的概念及范围，但没有规定预约与本约合同判断标准。最高人民法院将（2013）民提字第90民事判决书作为公报案例发布，在该案例中对于预约和本约的区别标准做了特别说明。预约是以将来订立一个新的合同关系为目的，最终双方之间形成了一个法律关系的具体内容。根据当前国内预约法律理论，预约仅属于一种债权合同，以订立本约为其债务的内容，它的标的就是要在将来达成本约，而预约必须以当事人意思明示选择未认定标准，而不能通过法律推定、认为判定为预约。被原审法院视为预约合同部分，是存在于一份期间已经明确约定为35年的《土地租赁合同》中，被原审法院视为预约合同的是该合同第五条第5款，该款约定本合同履行到20年后重新签订15年。其设立目的就为了突破该合同第二条第一款已经明确约定的35年租期，意图对抗《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的租赁合同超过20年效力强制性规定、突破本约约定的违法合同期限，而并非期待未来签订新的合同、以确定新法律关系的预约合同。故此，该合同条款不符合司法解释关于预约的定义条件，而且也违反《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款的规定。（二）同一合同法律关系中对同一法律事实的约定，本约与预约不能共存。根据本案租赁合同的履约历史发现，双方之间的土地租赁合同内容全面，符合本约的基本构成要件并已经实际履行多年。经过合同内容分析可以确认，案涉《土地租赁合同》的合同要素均已明确、齐备，合同条款及权利义务等合同的主要条款约定具体、明确，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，已无另行订立合同的必要，故该《土地租赁合同》应为本约。根据有关预约的法学基础理论论述预、本约之间的关系，归纳为预约指以将来订立一定合同的合同，基于该预约而订立的合同称为本约。两种合同类型之间的关系为手段与目的的关系，两者之间不是主从关系。预约的目的在于订立本约，他的标的在于将来达成本约，预约与本约都是独立的合同。故此在本案中对于已在合同中明文约定的35年租赁期间，则不可能在同一份合同中同时被区分为本约和预约所规制的不同法律事实。所以原审判决引用预约合同的法律概念，但没有分清预约与本约的区别，在同一合同法律关系中对同一法律事实设定了两个相互矛盾的认定。二、原审法院扩张性解释合同及滥用司裁量权，不当设定金山公司负担义务不合法。（一）根据原判事实认定所述，认为金山公司的起诉违反诚信原则，但是违反诚信原则的责任并非通过滥用司法裁量权扩张性解释合同的理由，即将所谓预约合同效力扩张性解释为强制履行合同义务，即原判认定为“案涉《土地租赁合同中》约定‘甲乙双方20年后依法重新签订剩余15年租赁合同，依照本合同条件履行’，该约定实质上是一种预约合同，在二十年租赁期限届满时，金山公司有义务按照原合同条件继续与迦南公司签订一份使用年限为十五年的租赁合同”。但在当前国内合同法及法律基础理论语境下，违反诚实信用原则的法律救济采取的信赖利益赔偿规则。即：1.因预约合同属前缔结的合同，双方在此期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任。根据合同法第四十二条规定，违背预约合同的约定不履行签订本约义务的情况下，应当承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，但不包括强制缔结本约的责任。即法律赋予守约方的救济途径和权力是请求赔偿损失，而非将合同责任以预约合同方式对冲无效后果，转换为有效合同，对此东莞市中级人民法院维持东莞市基层人民法院多起案件中均有认定。2.既然原审判决“2031年1月1日至2045年1月31日的租赁期间无效”，可以理解为原审法院判定35年租赁合同本约成立才得以如上判决。对于判决无效的合同，根据《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》第三十二规定及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同不成立、无效或者被撤销的情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。但是本案法律争议发生的原因是由于迦南公司经营困难、多年来逾期支付到期租金呈常态化。有第三方意图收购其资产的情况下，金山公司提出回购或者返租洽谈过程中，迦南公司却要求金山公司以等同于土地和房屋价值的天价回购地上建筑物。同时在协商过程中迦南公司却私下处置给第三人后双方发生矛盾产生本案争议。这本来就不是金山公司单方不诚信行为，而是合法行使自身权益受损后的合法救济权。对此，在原审中金山公司已经告知法院这一事实的情况下，原审法院不经调查就认定金山公司不诚信是不合理的。根据上述会议纪要第36条规定，人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书“本院认为”部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，一审人民法院未予以释明，二审人民法院如认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。原审法院并没有依据《中华人民共和国合同法》第五十八条对合同无效的法律后果作出判决，也没有根据最高人民法院的会议纪要规定告知迦南公司通过另行起诉的方式解决返还财产或者赔偿损失的救济途径。反而在双方当事人没有对本约、预约合同定性存在争议的情况下主动干预当事人的私权选择，违法设定金山公司负担预约合同强制履行义务。故此金山公司认为原审诉讼程序违法、滥用裁量权。三、原审判决的事实认定违法设定金山公司的合同义务，故金山公司有权提起上诉。原审判决第11页第一段倒数第五行认定“案涉《土地租赁合同》中约定甲乙双方20年后依法重新签订剩余15年租赁合同，依照本合同条件履行，该约定实质上是一种预约合同，在二十年租赁期限届满时，金山公司有义务按照原合同条件继续与迦南公司签订一份使用年限为十五年的租赁合同”。根据民事诉讼法的司法解释第九十三条的规定，已为人民法院法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。由于上述判决书认定事实部分避开判决结果设定了金山公司的负担义务，将所谓的预约赋予了强制履行的法律效力和责任，而原判判决结果已然判定“2031年1月1日至2045年1月31日的租赁期间无效”的情况下，却认定在若干年后将已经判决无效的合同重新签订为有效的合同。针对金山公司的上诉请求，迦南公司答辩称：一、金山公司没有上诉利益，应裁定不予受理或驳回其上诉。上诉利益的判断标准，是将一审裁判的结果与上诉人在一审期间的诉辩主张相比较，当事人一审的诉辩主张已在裁判中得到满足的，则该当事人对该裁判不具有上诉利益。当事人上诉缺乏上诉利益等上诉要件时，人民法院不予受理。本案中，金山公司的起诉请求已经全部获得一审判决支持，其诉求已被满足，金山公司不存在上诉利益。因此，二审法院应当裁定不予受理或驳回其上诉。二、《土地租赁合同》名为租赁，实际是以双方合作建设并先后享有建筑物所有权为前提和基础，以土地租赁及预约租赁为配套条件的复合性合同。（一）《土地租赁合同》背景为金山公司早于2004和2005年获得案涉地块土地使用权及建设规划许可，依法最迟应在取得土地后2年内建设开发，否则应支付土地闲置费用甚至被收回土地。由于金山公司当时没有资金投入开发，为了让案外人东莞市达城实业发展有限公司（以下简称达城公司）同意投资开发建设，须保证达城公司合理的投资收益，在双方衡量成本与收益后，金山公司（甲方）与达城公司（乙方）签订《土地租赁合同》，形成以达城公司出资建设并享有建筑物35年内的所有权为前提和基础的整体合作方案。（二）《土地租赁合同》名为租赁，实系由三个合同关系组成整体合作协议合同以租赁关系为名，内容则由三种不同性质的合同复合而成。1.合作建房及所有权确认，甲方提供土地和负责报建，乙方按甲方指定的期限、位置、朝向、楼层等标准出资建设。乙方享有前35年的建筑物所有权，甲方取得35年后的建筑物所有权。2.租赁合同关系，乙方向甲方支付20年土地使用权租金。3.预约合同关系，双方在20年租约期满后，负有续签15年土地租赁合同之本约的权利义务。上述第1、3项的租赁合同及预约合同，是为了实现第1项的合作期限和双方合作建设，以35年为界先后享有建筑物所有权的目的，作出的配套权利义务安排。《土地租赁合同》虽名为租赁，但实际内容并非单一的租赁关系。（三）《土地租赁合同》中双方约定乙方出资建设，区别于单方添附行为。签订《土地租赁合同》前，案涉地块上没有任何建筑物。作为一块工业用地，地上没有建筑物就不具备出租经营使用的条件。甲方无力投资开发建设，合作建设是甲方盘活该土地资产，规避逾期未开发风险的选择。因此，双方约定甲方仅提供地块使用权，同时必须由乙方出资建设并取得35年内的建筑物所有权。由乙方建设，是甲方自身的要求，是双方达成协议的前提条件，而非《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定的情形。该项建设安排，从根本上区别于民法理论中的“添附”。三、金山公司承诺35年合作期限、建筑物权属及协助报建义务等内容均不变，迦南公司才同意出资受让合同权利义务并继续投资建设。《土地租赁合同》系双方协商一致的整体合作方案。如果没有35年合作期限，乙方不能正常实现35年建筑物的使用权等权能的，就不会同意订立合同，更不会按金山公司指定要求，按照35年规划预期，投入巨资建设。同样如非金山公司承诺《土地租赁合同》的合作内容和期限不变，迦南公司就不会受让该合同权利义务，不会因此而放弃其它土地或厂房交易机会，更不会有后期持续投入巨资建设、经营。金山公司承诺“必须提供合法土地给乙方经营使用，协助乙方做好报建、营业执照、供水、供电、通讯报装等相关手续，费用由乙方承担。”基于这一承诺，除受让《土地租赁合同》时已建设（但未完工）的建筑物外，迦南公司又投资建设新的厂房使用。除零星临建之外，该些建筑均得到金山公司协助报建，并取得当地镇政府规划建设办出具的报建《证明》。迦南公司按照《协议书》第2点的约定，每年向金山公司支付土地使用税，由金山公司去缴纳；同时，迦南公司每年向税务部门缴交房产税，均保留有纳税记录。在迦南公司受让合同权利义务时，金山公司从来没有提出案涉土地或房产有任何法律瑕疵。金山公司却在答辩中称迦南公司受让房产未取得合法报建，属于非法资产。四、金山公司要求免除其预约合同义务，阉割既定的合作期限，属于违约主张。（一）乙方已履行出资建设等义务，享有前35年的建筑物所有权全部权能。乙方（原达城公司，现迦南公司）已根据约定对案涉土地进行开发建设。迦南公司享有地上建筑物前35年的所有权，依法有权行使所有权的全部全能，即占有权、使用权、收益权、处分权。金山公司亦应当履行承诺，保证乙方实现建筑物的使用、收益等所有权权能，履行前述租赁合同及预约合同义务，确保乙方在35年内可以使用案涉土地，从而正常行使建筑物所有权。（二）金山公司负有续订租赁合同的义务。最高人民法院认定：当事人基于预约合同而负有“应当缔约”的义务，从而保护善意预约人，促使诚信谈判，保护当事人对缔结预约产生的合理信赖和合理期待；“应当缔约”义务的法律责任更强，以促使当事人谨慎从事缔约行为，加大对恶意预约人的民事制裁，体现预约制度之法律价值。因此，预约双方须依诚实信用原则进行磋商，除不可归责于双方的事由外，应当缔结本约。本案一审法院根据《土地租赁合同》第五条第5点明确的预约条款，在判决书中指出“金山公司有义务按照原合同条件继续与迦南公司签订一份使用年限为十五年的租赁合同”是以双方合同作为事实依据，是准确的法律评价，并无不当。（三）预约合同是案涉复合性合同的组成部分，不可或缺。如前所述，迦南公司基于35年的预期和金山公司的承诺，投入了大量的资金受让案涉地上建筑物，后期也在金山公司协助报建的情况下持续投入大量资金建设。仅建筑投入一项，已经达到7000万元，加上为生产经营添置大量设施设备，花费极大。在迦南公司按照35年合作期限作出的大量投入和经营规划安排后，金山公司却单方要求毁约，拒绝执行预约条款，拒绝完成35年合作期限，是违背合同约定而严重损害迦南公司权益的行为。（四）金山公司的违约主张，企图造成建筑物所有权与土地使用权分离的效果。《土地租赁合同》约定，金山公司应提供20年土地使用权给迦南公司，且预约约定20年后续订15年租约。迦南公司则持续拥有35年建筑物所有权。如果按照金山公司的违约主张提前终止合同，免除其预约合同义务，则建筑物所有权转移的条件将不可能成就，即20年后建筑物所有权仍由迦南公司享有。将产生房屋所有权与土地使用权永久分离，造成双方20年后的权利之争。如支持金山公司的违约主张，将违背定纷止争这一司法为民的价值追求。（五）金山公司要求免除其预约义务，超出本案审查范围。《土地租赁合同》第五条第5点预约续订租赁合同的条款，内容明确无歧义，是双方真实意思表示，对金山公司具有约束力。从法律程序的角度看，金山公司要求免除其预约条款义务，系一项独立的主张，不在本案审查范围之内。五、如果金山公司将来违反缔结本约的义务，应当承担强制缔约的法律责任。金山公司将“应当缔约”的这一法律义务，混淆为“强制缔约”这一法律责任。现行法律并不反对预约条款产生强制缔约的法律责任，预约合同约定将来缔结的本约内容清晰明确的情况下，当然可以产生强制缔约的效果。具体到本案，《土地租赁合同》预约将来的续订15年租赁合同，其租赁范围、租金标准、期限均已明确，完全具备强制缔约的条件。六、金山公司的其它诉辩理由，不合法也不合理。（一）《土地租赁合同》明确预约合同条件，符合预约合同的详尽性要求。《土地租赁合同》第二条明确20年后预约续签租约的租赁范围，租期和程金计算详细标准，使得将来订立的本约核心要件确定，该预约条款的详细程度，符合最高人民法院的倡议，合法有据。届时订立本约（续订租赁合同）不存在任何障碍。（二）协商回购条件，本是行使合同自由的权利，金山公司却将称之为“恶意讹诈”。金山公司在答辩状中承认想回购或返租案涉地上建筑物。回购条件，应当在双方平等、自愿协商的基础上达成。然而，金山公司因为迦南公司不接受其单方提出的低价返租、回购价格，就在上诉状中将迦南公司称为“恶意讹诈”。金山公司在上诉状中承认其回购愿望未能实现，是其提起本诉的原因，本身就证实金山公司既不诚信，为实现其单方利益诉求而恶意起诉。迦南公司享有建筑物的处分权。《土地租赁合同》第五条第6点也约定，迦南公司有权出租或抵押房产，不存在金山公司声称的“私下处置给第三人”问题。（三）金山公司另案起诉迦南公司天价滞纳金，是以诉累为手段向迦南公司施压。金山公司提交的2019年6月17日双方协商对话录音中，双方从未提及迦南公司存在所谓违约行为，而仅仅是协商返租，回购价格。随后，金山公司于2019年7月30日另案起诉迦南公司，提出超过千万元的滞纳金，目的是制造巨大压力，令迦南公司让步。目前，迦南公司没有拖欠金山公司租金。（四）金山公司提交第三方案件判决，金山公司既不知情也未参与，与本案无关。金山公司一审提交另案判决，与本案争议无关，不影响本案合同事实和性质。（五）案涉地块的建筑报建手续，是金山公司的合同义务。《土地租赁合同》第四条第2点约定，金山公司必须提供合法土地给乙方经营使用，协助乙方做好报建、营业执照、供水、供电、通讯报装等相关手续，费用由乙方承担。因此，报建手续是金山公司的合同义务，如果报建手续有瑕疵，则属于金山公司的违约责任，应由金山公司完善。在迦南公司受让《土地租赁合同》权利义务时，原合同乙方达城公司就向迦南公司转交了报建《证明》，该报建手续由金山公司协助取得，金山公司现以报建瑕疵为由，是转移法庭对合同效力争议点的注意力，混淆视听。（六）金山公司以报建违法作为诉讼理由，构成欺诈或者违约。如前所述保证合法用地，协助办理报建审批手续是金山公司应尽的合同义务。金山公司在本案中以报建手续瑕疵作为诉讼事由，严重违背诚信。1.金山公司通过《土地租赁合同》，要求达成公司按照其指定的朝向、楼层、施工期限等标准进行建设时，从未提出报建违法的问题。2.金山公司、达城公司与迦南公司约定转让《土地租赁合同》权利义务，由迦南公司斥资购买案涉地块上的建筑物并接收达城公司转交的报建《证明》时，金山公司从来没有提出报建违法的问题。3.截止本案起诉之日前，金山公司都从未提出报建违法的说法。4.本案中，金山公司首次提出案涉地块建筑物未办理合法报建手续的说法。假设该说法成立，则金山公司要么在签订合同当时实施了欺诈，诱骗他人签订合同并投入巨资建设，要么是金山公司违反了合同约定的协助报建义务而构成违约。5.根据合同约定，迦南公司有权要求金山公司保证合法用地，办理报建手续。如果金山公司有违约导致报建手续瑕疵，亦不得以此为借口，否定迦南公司的合法权益。（七）金山公司断章取义，曲解为约定35年租期。如上诉状所述，案涉合同第二条约定的租赁期限及第三条约定租金增长标准，包括了现有租赁合同（前20年）与预约合同（后15年）的租期和租金标准，而非35年租期的租赁合同。因此，双方才会在合同第五条第5点中，特别约定“甲乙双方20年后依法重新签订剩余15年租赁合同，依照本合同条件履行”。该条款也说明，案涉合同约定的租期为20年，同时预约了后15年的租赁合同。综上，金山公司诉请原合同中“超过二十年租赁期限的部分无效”本身就是错误的提法，一审判决认定双方既约定了35年租期，又约定了后15年租赁合同，是自相矛盾的，是对案涉合同内容的误读，请求二审法院全面考虑双方的整体合作方案，准确厘定20年租赁合同的本约，及后15年的预约关系，依法不予受理金山公司上诉或驳回其上诉请求，支持迦南公司的上诉请求。迦南公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判驳回金山公司全部诉讼请求；三、本案一、二审费用由金山公司承担。事实和理由：一、一审法院错误认定《土地租赁合同》租期为35年，应予以纠正。（一）案涉合同约定租期为20年，同时预约期满后重新签订15年租赁合同。案涉《土地租赁合同》第五条是属于预约条款，是双方约定在2031年1月1日前签订本约即新的租赁合同的合意。一审法院认定15年租期需在将来重新签订合同约定，但又将该15年计入目前履行的租赁期限内，属于认定事实有误，应予以纠正。（二）法律允许当事人续订租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条第二款规定，租期期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，双方在《土地租赁合同》中预约20年租期届满后续订租赁合同，合法有据。二、迦南公司拥有35年内的房屋所有权，预约续订租赁合同是对后15年土地使用权的安排。《土地租赁合同》约定达城公司应按照金山公司要求，在其指定区域，按照其指定标准，在其指定期限内建造厂房，金山公司负责协助达城公司做好报建手续，地上建筑物在3年内归属于达城公司所有。《土地租赁合同》是租赁与合作建房关系兼有的复合性合同。金山公司为规避土地逾期未开发而被政府罚款甚至收回的风险，同时取得符合其建设要求的35年后建筑物所有权，而整体设计合同条款。双方分别以货币、土地使用权出资合作建房。但合作建房并非房地产开发，合同没有合作开发房地产的利润分成条款，但建成房屋所有权即收益的一部分。租赁关系及预约条款是合作条件之一。签订《土地租赁合同》后，达城公司在该地块上进行建设。后达成公司将建筑物所有权折价3100万元及《土地租赁合同》权利义务概括转让给迦南公司。2015年11月27日签订三方《协议书》中，金山公司确认迦南公司取得《土地租赁合同》的土地及建筑物的权益。预约签订后15年的租赁合同，是为了将20年后的土地使用权人与建筑物所有人进行统一而作的预约安排，是当事人经协商后达成一致的合作条件，是当事人真实意思表示。三、金山公司提起本案诉讼，有违诚信。《土地租赁合同》约定由达城公司出资建设，同时承担逾期动工的风险。金山公司则达到了激活土地价值，又避免了政府收取土地闲置费用的风险，并获得了相应的收益。达城公司与迦南公司基于金山公司的承诺，放弃了其他的土地使用权的交易机会，对案涉地块投入了大量资金和人力、物力进行建设、经营。在迦南公司投入尚未取得回报时，在合同履行仅几年后，在该合同并无任何现实履行障碍的情况下，金山公司就因为东莞土地利益增长高于预期，就试图否定合同效力，以获得更多利益，该行为有违诚信，不应该得到法律的鼓励。针对迦南公司的上诉请求，金山公司答辩称：一、对上诉状第一部分的答辩：案涉《土地租赁合同》第二条、第三条对35年的租赁年限约定明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款规定，原审法院认定租赁合同年限35年中超过20年部分无效的判决认定事实清楚，适用法律正确。二、对于上诉状第二部分的答辩：（一）迦南公司提出案涉合同为复合型合同缺乏依据。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条规定，对租赁物进行改善和增设他物、租赁期间届满，对返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的形式使用后的状态给予返还等情形，均受《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同这一有名合同法律规范的规制。对添附的增设物、合同约定的租赁物的性质使用后的状态予以返还均按照合同的约定处置，对应法律规范并没有突破租赁合同这一有名合同的规制范畴，因此迦南公司虚构理由将本属合同法租赁合同规制的法律行为其归于复合性合同是不成立的。因此，对于迦南公司所陈述的投资、利润归属等所谓复合型合同的准立条件，无论是法学理论还是法律规范都不涉及和不符合法律规范的法律行为准立构成，按照合同法的规定属于合同法租赁合同法律关系的构成条件。（二）迦南公司购买达城公司的资产，承继的只是租赁合同关系，并未重新创设一个新的物权转让法律关系到金山公司身上。由于转让的资产并没有合法报建和获得合法许可，资产转让行为是非法资产转让并没有获得物权法意义上的资产权益，而因违法资产转让造成的法律权益损害，依据各方合同约定并不及于金山公司。案涉土地一直没有建设，是因为达城公司的实际控制人从2007年6月2日开始占用了上述土地没有按时建造，违法施工被责令停建等情形延误使用土地，这一事实，金山公司已向一审法院提交判决书，有关案件判决书已判事实可证明案涉土地被占用和实际控制人在租用土地后违法建筑拖延建设的事实毫无争议。（三）迦南公司在上诉状第一部分主张后15年租赁形成预约合同，即不承认存在35年租赁期限，但其在上诉状第二部分又主张35年建筑物合同期间届满物业转移作为投资利润等并列为复合型合同构成要素。迦南公司的主张前后矛盾。案涉《土地租赁合同》为一份完整的35年租期的租赁合同，符合合同法第二百一十三条规定租赁合同应具备的主要条款，应为本约。原审法院也是基于认定《土地租赁合同》为本约，才认定超过20年部分的租期因违反法律规定而无效。双方签订案涉合同后，金山公司仅按约收取迦南公司的租金，没有与迦南公司分享利益、共担风险，不符合合作建房的合同属性和法律构成，而是符合租赁合同关系的合同属性及法律构成，双方应为单纯的租赁合同关系，应受合同法第二百一十四条第一款的规定约束。三、对上诉状第三部分的答辩：迦南公司以经营困难为由多年逾期支付到期租金已常态化，其行为已违反了合同约定，更是不诚信的行为。在金山公司知道迦南公司又想转让资产的情况下，金山公司提出回购或返租。但在洽谈过程中，迦南公司却提出要求金山公司以等同土地和房屋价值的1.8亿元的天价回购地上建筑物，在金山公司提出协商的情况下迦南公司却私下将资产处置给第三人才导致双方发生矛盾。本案争议是迦南公司不诚信行为导致冲突而发生。综上，双方之间是租赁合同关系，《土地租赁合同》为本约，约定租赁期为35年，且超过20年部分的租期因违反法律规定无效，迦南公司常年逾期支付租金，恶意讹诈违反诚信在先，金山公司依法提起本案诉讼符合法律规定，请求二审法院驳回迦南公司的上诉请求，维持原审判决，并依法指正原审判决中将35年租赁期间拆分为本约、预约的错误认定。二审期间，金山公司提交如下新证据：一、刻录光盘、录音文字档，拟证明本案争议是迦南公司要求金山公司以等同于土地和房屋价值的天价回购土地上建筑物，迦南公司恶意讹诈违反诚信在先；二、警情通报、图片、火宅事故视频，拟证明迦南公司主张其享有所有权的建筑物已于2020年4月27日被大部分烧毁而灭失。三、东莞市自然资源局出具的《关于政府信息公开申请的答复》，拟证明案涉地上建筑物因没有办理建设工程规划许可证，依法是无法申请领取施工许可证的。四、东莞市住房和城乡建设局出具的《关于政府信息公开申请的答复》，拟证明案涉地上建筑物并没有完成合法的施工报建手续，属于违法建筑。迦南公司的对此发表质证意见如下：一、对证据一真实性确认，关联性、合法性不确认，金山公司在录音中有承认，想通过回购或返租的形式取得地上建筑物，但是该回购及返租的内容属于双方另行交易的范畴，本应在平等自愿协商的基础上达成，在协商中，迦南公司不接受金山公司单方提出的低价返租回购价格，却被金山公司认为是恶意讹诈，由此可见，金山公司回购返租的愿望没有实现，便提起本案诉讼，这本身证实金山公司自身不诚信，为实现其单方的利益的目的而起诉；二、对证据二的真实性、合法性确认，关联性不确认，视频和图片中被损坏的建筑面积为18000平方米，另一部分3550平方米的建筑物并未受损，案涉地上建筑物，部分是经过金山公司同意，由迦南公司从达城公司处出资受让过来的，部分是迦南公司出资建设的，由迦南公司拥有所有权，这是各方在案涉合同中确认的事实，虽然未办理产权登记，这并不影响双方对产权的确认；三、对于证据三和证据四的真实性、合法性确认，关联性不确认，案涉地上建筑物报建手续是否完善与预约合同的效力无关，且没有任何行政主管部门认定案涉地上建筑物违法。金山公司与达城公司共同配合，取得了案涉地上建筑物的报建手续。目前的建筑物所有人与土地使用人不一致，为了让迦南公司继续投资建设，并在35年后取得建筑物的所有权，进而直接将不动产权证办到金山公司名下，金山公司自始认可并协助取得现有的报建手续，不存在迦南公司不同意或不愿意依法办理报建手续的事实。迦南公司提交如下新证据：一、协议书、仓库工程合同书、设备安装工程合同、设备安装工程合同、绿化工程施工合同，拟证明迦南公司投入合作的部分费用，迦南公司以双方合作期限为35年的预期投巨额建设资金；二、2011年12月19日的证明、2014年4月10日的证明，拟证明迦南公司建设的厂房在金山公司协助下办理了报建手续，迦南公司建设厂房是取得金山公司的同意的，迦南公司出资建设厂房，是双方合作的重要内容，也是金山公司积极主张要求的结果；三、照片，拟证明迦南公司在案涉土地上建造的建筑物并未灭失，仍有多达一万平方米以上的建筑物存在。金山公司对此发表质证意见如下：一、《协议书》的真实性由法院依法确认，合法性不确认，关联性确认，因案涉建筑物没有完成合法报建手续，故案涉建筑物属于违法建筑、依法不能进行交易，迦南公司主张购买了案涉建筑物的所有权并不合法，因此迦南公司诉称对该建筑物享有所有权没有任何法律依据。迦南公司与达城公司于2013年3月16日已经签订的《协议书》，即在2015年11月27日金山公司签订《协议书》两年前，未通过金山公司同意已经进行了交易。因此迦南公司并非是基于金山公司“先合同义务”所给予的、先对其承诺继续给予35年合作期、建筑物权属及协助报建义务等内容均不变、才同意出资受让合同权利义务；《仓库工程合同书》、《设备安装工程合同》、《绿化工程施工合同》的合法性由法院依法认定，真实性、关联性不予确认，因金山公司非合同当事人、不清楚也不参与该些工程，与迦南公司仅有土地租赁合同关系，没有合作建房关系，未参与投资，不承担合同义务和风险，该些合同与其待证事实无关，并不能达到证明其证据目的。二、对2011年12月19日的证明、2014年4月10日的证明的真实性确认，合法性、关联性不确认。根据《中华人民共和国建筑法》第七条的规定，应当向县级以上的部门办理报建手续，东莞市大岭山镇城建办没有受理报建的资格和出具报建证明的权力。因此，东莞市大岭山镇人民政府规划建设办无权出具《证明》资料来证明案涉建筑物为合法建筑。协助土地承租人报建是《土地租赁合同》的合同义务，金山公司已经按合同约定履行了报建所需的文件提供和盖章义务，但是这些都是合同履约配合责任，但不能以此认定金山公司与迦南公司是合作建房关系。三、对照片的真实性确认，合法性、关联性不确认。即便另一部分建筑物没有烧毁，因为迦南公司没有办理合法的报建手续，该建筑物是违法建筑物，迦南公司也没有依法获得该建筑物的所有权，金山公司根据合同只是协助报建，因此只需要提供报建手续文件及配合盖章即完成协助义务，具体报建手续由迦南公司自行处理，其承担相应的法律后果。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审另查明：金山公司二审向本院提交《调查取证申请书》，申请本院到东莞市大岭山镇消防支队调取迦南公司火灾事故调查报告及损失报告。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对金山公司、迦南公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：一、案涉《土地租赁合同》的合同性质；二、案涉《土地租赁合同》约定的租赁期限；三、金山公司的上诉请求应如何处理。对此，本院分析如下：对于焦点一。首先，案涉《土地租赁合同》约定金山公司将位于大岭山的两块土地租赁给迦南公司使用，并收取该土地的租金。由此可以反映金山公司的合同目的是通过对案涉土地的使用权出租以达到获取租金收益的目的。其次，案涉《土地租赁合同》约定了租赁物的名称、数量、租赁期限、租金及其支付期限和方式等内容，这些都是租赁合同的主要条款。双方的权利义务完全符合租赁合同的法律特征。再者，合作建房合同的法律特征是“共享利润、共担风险”，但案涉《土地租赁合同》并未涉及任何合作建房利润收益分配或风险成本分担的约定。迦南公司主张案涉《土地租赁合同》是复合合同，双方分别以货币、土地使用权出资合作建房，依据不足，本院不予采纳。最后，合同中关于“乙方必须在红线内第一排建三层以上的楼房”及“合同届满乙方应无偿地将地面上一切不动产的产权完整无损归甲方所有”的条款，都是双方对于租赁物使用、归属等进行约定，该约定并不影响案涉合同的性质认定。综上，原审法院认定双方之间是土地使用权的租赁关系，而非合作建房关系，并无不当。对于焦点二。案涉《土地租赁合同》第二条明确约定租赁期限为35年，从2011年1月1日至2045年1月31日。第三条租赁费及付款方法约定土地租赁费分五次递增，最后一次递增是从2042年6月1日至2045年5月30日。故原审法院认定案涉《土地租赁合同》约定的租赁期为35年，并无不当。案涉《土地租赁合同》第五条第五款有关“甲乙双方20年后依法重新签订剩余15年租赁合同，依照本合同条件履行”的约定不影响前述租赁期的认定，迦南公司据此上诉主张租赁期限为现有租赁合同约定的20年和预约租赁合同的15年，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，金山公司诉请超过二十年的部分无效，原审法院对此予以支持，亦无不当。关于争议焦点三。首先，一审法院认定金山公司有义务按照原合同条件继续与迦南公司签订一份使用期限为十五年的租赁合同，金山公司对此具有上诉利益，故本院应对金山公司的上诉请求进行审查。其次，一审法院应当围绕双方当事人诉讼请求进行审查及评析。金山公司的一审诉讼请求中并未涉及案涉《土地租赁合同》第五条第五款有关“甲乙双方20年后依法重新签订剩余15年租赁合同，依照本合同条件履行”条款，原审判决认定“案涉《土地租赁合同》中约定甲乙双方20年后依法重新签订剩余15年租赁合同，依照本合同条件履行，该约定实质是一种预约合同，在二十年租赁期限届满时，金山公司有义务按照原合同条件继续与迦南公司签订一份使用年限十年的租赁合同”，超出了金山公司的一审诉讼请求范围，实属不当。最后，金山公司上诉请求纠正原审判决为“案涉《土地租赁合同》中约定‘甲乙双方20年后依法重新签订剩余15年租赁合同，依照本合同条件履行’，该约定不属于一种预约合同，在二十年租赁期限届满时，金山公司没有义务按照原合同条件继续与迦南公司签订一份使用年限的租赁合同”，同样超出了其一审诉讼请求范围，该合同条款是否属于预约合同及金山公司是否有义务按照原合同条件继续与迦南公司签订一份使用期限为15年的租赁合同不属于本案审查范围，故本院对金山公司的上诉请求不予支持。此外，金山公司二审期间申请调查取证的事项与本案判决结果无关，故本院对金山公司该项调查取证申请不予准许。金山公司和迦南公司在二审提交的新证据，均不能推翻本院前述认定，故本院对该些证据材料均不予采纳。综上所述，金山公司、迦南公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214106元，由东莞市金山电脑印刷纸品有限公司负担100元，东莞市迦南家具有限公司负担214006元。东莞市金山电脑印刷纸品有限公司已向本院预交二审受理费214006元，本院依法向东莞市金山电脑印刷纸品有限公司退回213906元。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二〇年十月二十日书记员 王兆东