广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤19民终770号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵俭桥，男，汉族，1968年10月3日出生，住广东省韶关市浈江区*************，公民身份号码为430************092。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市千合物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市*********************。法定代表人：潘玉坤，该公司总经理。委托书诉讼代理人：许志劲，广东展创律师事务所律师。上诉人赵俭桥因与被上诉人东莞市千合物业管理有限公司（以下简称：千合公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。千合公司向原审法院起诉请求：1.赵俭桥向千合公司支付2018年10月30日前拖欠的租金、水电费87258元及违约滞纳金（按年利率6%从2018年11月10日起计算至清偿之日）；2.赵俭桥向千合公司支付2018年11月1日至12月10日租金、管理费42500元；3.赵俭桥向千合公司支付搬迁费38000元；4.赵俭桥向千合公司支付场地占用费从2018年12月11日起计算至设备搬清之日，按每月17000元计算；5.赵俭桥承担诉讼费。赵俭桥向原审法院反诉请求：1.千合公司向赵俭桥退回保证金60000元；2.千合公司向赵俭桥支付天车轨道转让费63166元；3.千合公司向赵俭桥支付因厂房消防不符合消防法而垫付的6000元罚款；4.千合公司向赵俭桥支付因台风损坏卷闸门而支出的维修费1500元；5.千合公司向赵俭桥支付虚增租赁面积多收的租金122560元；6.千合公司向赵俭桥支付非法查封厂房、停水、停电造成的经济损失266140元；7.确认赵俭桥支付的49900元有效；8.确认赵俭桥应支付的各项费用为10960元；9.千合公司承担诉讼费用、证人出庭等费用。后，赵俭桥变更第2项反诉请求为天车轨道费用90217元。原审法院依据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、赵俭桥于判决发生法律效力之日起五日内支付千合公司占有使用费83329元；二、赵俭桥于判决发生法律效力之日起五日内向千合公司支付滞留机器占有使用费，按200元/月，自2019年1月1日起计至搬离之日止；三、赵俭桥于判决发生法律效力之日起五日内向千合公司支付搬迁费38000元；四、千合公司于判决发生法律效力之日起五日内向赵俭桥支付保证金60000元；五、千合公司于判决发生法律效力之日起五日内向赵俭桥支付天车轨道费用36087元；六、驳回千合公司的其他诉讼请求；七、驳回赵俭桥的其他反诉请求。本案一审案件受理费3664元，由千合公司负担2021元，赵俭桥负担2643元。反诉案件受理费4692元，由千合公司负担780元，赵俭桥负担3912元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12号民事判决书。赵俭桥不服原审判决，向本院上诉请求：1.请求撤销原审第一、三、五、七项判决，并依法改判；2.请求依法判决千合公司因非法侵占天车轨道，按司法鉴定现有价值中除形成附合物的牛腿H型钢外，可拆卸部分支付转让费84917元；3.请求依法判决千合公司支付因厂房建筑不符合消防法规而由赵俭桥垫付的6000元行政罚款；4.请求依法判决千合公司退还因虚增租赁面积而多收的租金122560元；5.请求依法判决千合公司因合同期内非法查封厂房、停水、停电，禁止员工进出工厂，赔偿赵俭桥停工经济损失266140元；6.请求依法判决千合公司退还赵俭桥多交的租金：49900-6960-4000=38940元；7.请求依法判决千合公司承担一审诉讼、一审司法鉴定费、二审诉讼等相关费用并且支付判决后未能准时支付的利息和罚息；8.其他上诉请求维持一审判决结果。事实和理由：1.2016年8月20日，赵俭桥因生产需要承租了千合公司的东莞市***千*********厂房，双方签订了《租赁合同》。租期为三年，从2016年10月1日至2019年9月30日止。2018年9月7日上午，次承租人福众公司（租赁一半面积）在未和承租人（赵俭桥）协商的情况下，搬离厂区内的部分模具等，想强行退租。9月7日下午，千合公司以赵俭桥擅自转租为由在涉案厂房所有门、窗上非法张贴了封条，主大门上贴了通知，禁止全体员工进入厂房，禁止赵俭桥进出工业园。过了几天，员工见赵俭桥和千合公司和解无望，不能正常上班，担心没有工资来源，陆续要求辞工，即辞即走。但由于赵俭桥没有安排8月份及9月份的即辞即走工资计划，不能及时结算工资，导致部分员工去了劳动站投诉。9月14日，千合公司再次以赵俭桥擅自转租及拖欠工人工资为由，在主大门上更新了通知。9月19目，千合公司以垫付、解决工人工资为诱惑，约赵俭桥全体员工在千合公司办公室协商解决工资问题。赵俭桥碍于工资的敏感性，希望作为房东的千合公司能帮忙垫付解决，平息员工情绪，被迫签订了于赵俭桥可能祸害无穷的承诺书。事情发展至如此地步，必须想法首先解决工资问题。由于货款回收困难、借钱不易，本来想变卖已出租给福众公司但已退租的冲床，足够发放工资，但进出工业园都困难没有可能性。至9月28日止，尚欠工资30000元左右。下午，与未拿齐工资的三名员工约定，晚上23点左右，等房东睡了，没那么快过来，只有工业园保安值班，趁其不注意进工业园，强行把机动叉车从工厂开出来，可以卖20000块钱。但事情被发现，遭到了保安和随后赶来的千合公司假借员工的名义阻拦，理由是：“员工不让卖”。如果员工同意把叉车开出去卖了，则未付清的工资以后不要找他垫付。以此为由欺骗、要挟员工。时间己过了这么久，员工担心卖了叉车后，不够的部分再也要不回来或时间太久，怀着房东会垫付工资的一丝希望，不愿表态。期间，赵俭桥报警，辅警、民警都到场，僵持了4个小时左右才解决，有现场图片J2、3、4和报警记录为证。此事以后，赵俭桥很难再进工业园。由于开叉车等损坏了封条，9月29日，千合公司重新贴了封条和通告。后来，赵俭桥多次主动就查封事情协商未果。2018年10月23日，双方达成了所谓的“合同终止协议”的和解协议。协议约定：乙方（赵俭桥）在2018年11月9日前将所欠甲方租金及水电费87258元付清，本合同协议终止无效。11月6日左右，临近不交费就合同解除的11月9日，在警察以经济纠纷为由不处理非法查封的情况下，赵俭桥考虑到非法查封的事实、公司发展方向、使用面积、不许分租等现实情况，决定协商解决、工厂搬迁。但对非法查封的事实必要保留证据，适时起诉。为了保留证据，第一次去了东莞市东部公证处，寻求对千合公司非法查封的事实做公证，约定11月9日（周五）到现场。由于着急，赵俭桥于9：28联系公证处，回复是公证员忙，要周一。11月12日（周一），中午12:28，公证处来电话说要周三，但11月12日（周，一）下午，千合公司己撕除门窗上的封条，贴了新的通知H20。11月13日（周二）下午，公证处来电话确定周三过来公证的时间，但为时已晚，回绝了。有中国电信出具的通话记录H23为证。11月13日早上，赵俭桥去到千合公司办公室协商工厂搬迁的事，时间只给三天，其他免谈。赵俭桥没有同意，要求半个月，因为人手包括自己也只有两个，需要分类、清理、标记、包扎、拆电等，不需要的还要处理变卖、供应商的货款也要解决等，耗时长。13日、14日、15日，工业园保安可能以为撕了封条，赵俭桥和千合公司已达成和解，没有阻拦赵俭桥和临时工进入工业园和厂房。期间，赵俭桥抓紧时间，优先整理、包扎了贵重的测量工具、刀具、办公设备等，准备搬并不是判决书中的怠于履行义务。有光盘中的11月4日的视频为证，11月16日，千合公司在未经赵俭桥同意的情况下，请来了搬运设备想强行搬迁。但遭到了赵俭桥的报警、随拦。有当时的现场图片I6／I7／I8、报警记录I2／I3/I4／I5、电话录音REC201********313.MP3为证。此后，工业园保安禁止赵俭桥进出工业园、只许赵俭桥的临时工在工厂外巡察。从9月7日开始，停水、停电一直持续着。有停电视频1117/1121/1126/1129/1202/1214为证。11月21日，趁保安不在岗，赵俭桥也溜了进去，出来时被发现，有现场录音REC201811211’72C21.MP3为证。此后，工业园保安看管很严，赵俭桥和临时工一样根本进不了工业园。12月10日，千合公司在未经赵俭桥同意的情况下，再次请来了搬运设备想强行搬迁。但无论赵俭桥如何报警，桥头公安分局和派出所以经济纠纷为由一次也不出警，阻拦失败。12月10日以后，千合公司才开始允许赵俭桥进入工业园，但存放小机器设备的厂房钥匙一直保管在千合公司手中，要进去须千合公司到场，太早不行、太晚也不行，给赵俭桥的搬迁工作构成极大障碍。室外的大型设备陆续拉走，只剩下一台被查封的设备后要求拆除天车轨道，担心新的承租人入驻后不利拆除,但遭到了千合公司的反对而罢休。然后，由于进出厂房不便，至2018年12月底才拉走室内所有物品。以上有12月18日的千合公司办公室对话录音REC201********544.MP3和12月20日与千合公司的通话录音为证。2019年4月底，赵俭桥拉回了室外被查封的设备。至此，租赁关系完全结束，进入诉讼和反诉讼娇段。综上所述事实，完全是千合公司在赵俭桥未拖欠租金的情况下，非法查封厂房、停水、停电，造成成工厂员工集体辞工，工厂完全停产，禁止赵俭桥进出工业园和厂房，阻碍搬迁。最后，非法强行搬迁他人物品得逞。千合公司这样做的目的就是想困死赵俭桥，不给赵俭桥处理、解决问题的机会，达到绝对把赵俭桥赶出厂房的目的，最终目的就是想赚取租金上涨后的更高利润。2.《租赁合同》中第八点第8条约定：合同期满后车间主线、天车、设备所有权归乙方（赵俭桥），乙方可自行处理。该约定说明：a.天车是赵俭桥经过千合公司同意才安装的；b.合同期满后，赵俭桥可以自行拆除所有权归自己的天车。2018年12月10日，在赵俭桥多次报警、阻拦的情况下，千合公司强行搬迂赵俭桥的工厂设备等，故意留下天车轨道部分。2018年12月20日，涉案厂房在新的承租人未进驻的情况下，千合公司以主体安全为由，反对拆卸天车轨道(通话录音为证)。原审庭审中，赵俭桥同意拆除未形成附合的装修物，并且，愿意承担因拆除造成的房屋损失。法庭限期原、赵俭桥处理拆除问题，但此时新的承租人已入驻，千合公司未能提供消防安全场地供赵俭桥拆除，有微信聊天记录为证。综上所述，天车边梁轨道未能拆除的原因不在赵俭桥。天车边梁轨道的组成共11项，其中只有第六项牛腿H型钢焊接固定在厂房钢构立柱上，其他部分与钢没有附合关系，属可拆除部分，证据见华南公司查勘图片，不考虑形成附合物的牛腿外，可拆除部分价值按华南公司评估应为：(109620-3200-3240)×82.3%=84917元（取整后），应退还赵俭桥。3.原审中，千合公司未提供房地产权证、建设工程规划许可证等，此建筑属于违法建筑，未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案，不符合一次消防安全标准。赵俭桥经营的东莞市昭阳五金模具有限公司是一家从事五金模具加工企业，经营范围只包括研发、生产、销售：五金、模具、机械加工；货物及技术进出口。无其他超许可范围生产记录。厂内物品只包括机床和金属为原材料的模具等，不存在易燃、易爆物品，也不属于人口密集型企业，不符合需要进行消防设计备案、竣工验收消防备案的标准。《责令限期改正通知书》明确具体问题为：未进行消防设计备案、未进行消防竣工备案。并不是赵俭桥未办理不需要办理的二次消防验收手续，也不是赵俭桥末办理二八消防。所以，被上泝人应赔偿赵俭桥缴纳的行政罚款6000元。4.原审中，千合公司未能提供房地产权证，案涉房屋租赁合同无效。赵俭桥按国家标准测量的实际建筑面积为58（长）冰36（宽）=2088平方米，共虚增租赁房屋面积412平方米（有现场测量视頻为证）。租赁合同内容：甲方（千合公司）将位于东莞市千合华夏工业区A6栋2500平厂房出租给乙方使用，该租赁房屋面积共2500平方米乙方对承租的上述物业整体现状充分了解并已到现场查验无异议。此内容说明收费租赁物只包括A6栋厂房，没有他物。但是，2500平方米面积明显存在欺骗性和不合理性：a.千合公司作为专业的房地产中介机构，应当知道房屋的实际面积，有错在先，存在故意欺骗行为；b.作为普通自然人的赵俭桥，无法凭肉眼推定A6栋厂房而积为2500平方米：c.如果双方有现场实际测量查验，则测量错误，不符合实际情况，不符合国家标准；d．两项面积存在较大差距，明显不符合合同约定，属无效合同内容：e.赵俭桥进驻厂房后，曾向千合公司提出过异议；f.按“约定标准”支付租金不代表租金合理、合法。这完全是千合公司在利用自己的市场优势地位和提供的用所谓的“公摊面积”说法来虚增租赁面积，赚取非法利润。租赁合同明确：该租赁房屋面积共2500平方米，厂房及宿舍单价按每月每平方米12元，合计金额每月人民币叁万元整。此足以说明租赁房屋的租金数额与租赁，面积、单价直接相关，租赁面积、价和租金数额是前因后果的关系，并不是约定的租金为固定数额。所以，案涉广租赁厂房并不是双方签定合向认可的特定租赁物。虚增租赁房屋面积412平方米，按400平方米计算。按每月每平方米12元，己实际租赁期限从2016年10月1日开始至2018年11月16日止共25个月零16天。所以，千合公司多收的租金共计400*12*(25+16/30)=122560元（取整后），要求退还赵俭桥。5．千合公司在原审中提供的证据NO.2中的“合同终止协议”是在赵俭桥希望继续租赁现厂房、避免矛盾加剧，不希望造成继续无法生产、主动或可能被动搬迁工厂、装修新工厂等更大损失，然后陷入诉讼而签订的和解协议。根据和解、调解不利豁免原则：当客人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。赵俭桥对于“合同终止协议”中的租金及水电费87258元和实际情况不符不认可。对于千合公司在一审中提供的证据NO.2中的2018年9月2日、10月4日、11月2日、11月25日日的收费清单均未签名确认，不认可。6.2018年9月1日至2018年9月6日，共计6天（合同期内），赵俭桥只能按标准支付租金、管理费和基本电费，共计(30000+2500+2300)／30*6=6960元。7.2018年9月7日至2018年11月9日，共计2个月零3天（合同期内），千合公司非法查封厂房、停水、停电，造成赵俭桥员工集体急辞工，即辞即走，工厂停产，给赵俭桥工厂造成巨大的经济损失和信用损失，应免收租金、管理费、基本电费等，赔偿经济损失。经济损失额按2018年7月和8月（9月和10月分别开具发票）的月平均利润计算。7月劳务加工费67100+52000+93000+45000+2320+12690+6841+52749=331700元（取整后）；8月劳务加工费：74359+62600+27604+99533+10500+79700+1350=355646元（取整后）；7、8月房租、水电费：48554+62430=110984元，7、8月工资总额：107708×2=215416元（合同期内），停工两个月零3天经济损失总额：(331，700+355，646)／1.16-110，984-215，416=266140元（取整后）见证据No.7、No.8，8.2018年11月10日至2018年11月12日，共计3天（合同期满千合公司继续非法查封厂房、停水、停电，赵俭桥无法进出工厂，应免收租金、管理费基本电费等。9.2018年11月13日至2018年11月16日，共计4天（合同期满），千合公司撕去门、窗上的封条，但继续停水、停电，应免收管理费、基本电费，赵俭桥只能按标准支付租金30000/30*4=4000元。10.2018年11月17日至2018年12月10日，共计24天（合同期满），千合公司继续停水、停电，要求工业园保安禁止赵俭桥进出工业园，使赵俭桥无法继续清理货物、包装、拆电等搬迂前期工作；无法安排搬迁工作，应免收租金、管理费、基本电费等。11.2018年12月11日至2018年12月31日（室内物品搬迁完毕），共21天（合同期满），千合公司强行搬迁赵俭桥工厂设备等至另外小厂房，造成设备、办公家具损坏，应赔偿经济损失。小厂房钥匙始终掌控在千合公司手中，搬迂不便，应免收租金。12.《租赁合同》中独立条款（第八点其他条款）第2条约定：若发生不可调解争议，可提请当地人民法院解决。千合公司在遭到赵俭桥的阻拦、报警的情况下，仍坚持非法强行搬迁。非法的搬迁费用应由赵俭桥承担？新搬迁的厂房也未经赵俭桥认可、赵俭桥不应承担房租，这些均是千合公司的单方面行为造成的后果。千合公司提供的证据NO.3中的通知函等均是千合公司中的通知和催告函等均是千合公司的两手准备中的一手，让外界觉得是赵俭桥不搬的错。对此约定，赵俭桥不认可赵俭桥不认可也不接受理，不认可千合公司提供的证据NO.4畸中的搬迁视屏和发票。13.从2018年9月7日开始，千合公司一直采取非法查封厂房、停水、阻碍赵俭桥处理闲置设备变现发放拖支付供应商的货款、全部搬迁等，给赵俭桥解决此房屋租赁纠难度。对千合公司处理纠纷的方法、行为无法理解。千合公司答辩称，赵俭桥的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本案二审程序中仅针对赵俭桥上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕上诉和答辩意见，本案论述如下：一、是否多交租金的问题。赵俭桥对租金、水电费清单真实性确认，故对截至2018年10月的租金、水电费84958元（含水电费19958元）应予确认。对于2018年11月1日至2018年12月10日的租金、管理费按合同约定计算为（30000元+2500元）÷30天×40天=43333元，但千合公司只请求42500元未超出前述金额，系千合公司自由处分其诉讼权利的行为，本院予以支持。对于机器设备搬至小厂房所占厂房、空地的占有使用费。在双方未能对租金价格进一步举证的情况下，原审法院酌情按照双方约定的价格12元/平方米计算小厂房的占有使用费、酌情按8元/平方米计算空地的占有使用费并无不当，本院确认并维持。由此计得小厂房占有使用费为12元/平方米×684平方米÷30天×20天=5472元，空地占有使用费为8元/平方米×56平方米÷30天×20天=299元，合计5771元。赵俭桥至今滞留的机器占有使用费自2019年1月1日起按8元/平方米×25平方米=200元/月计算。承前所述，赵俭桥已经支付的49900元在双方未明确款项性质时，视为支付在先的欠款水电费、占有使用费等，相互抵扣后，赵俭桥尚欠千合公司占有使用费84958元+42500元+5771元-49900元=83329元。二、消防罚款的问题。双方签订合同时对于租赁物的消防问题进行了约定，并明确赵俭桥需进行二次消防验收，故赵俭桥对于租赁物的现状明确知悉，消防罚款系对赵俭桥进行，赵俭桥要求千合公司承担消防罚款无事实和法律依据，本院不予支持。三、天车轨道损失问题。案涉天车轨道系与厂房钢构件焊接在一起，经现场查勘也不具备拆除的条件，应视为形成附合的装饰物。现千合公司不同意利用，而双方签订租赁合同时对于租赁物状况系知悉的，原审考虑本案实际情况及双方提交的证据，酌情认定千合公司对天车轨道的损失承担40%的责任，而赵俭桥自行承担60%的责任合理、恰当，计算此项损失为36087元。四、关于赔偿赵俭桥停工损失的问题。根据双方提交的证据，不足以证明系千叶公司原因导致停止经营，故对该项请求，本院不予支持。五、关于多收租金的问题。案涉租赁厂房是双方签订合同时认可的特定租赁物，约定的租金为固定数额，千合公司依约交付租赁物后，赵俭桥未提交证据证明其曾向千合公司就面积问题提出过异议，反而一直按约定租金标准支付租金，赵俭桥现主张实际面积与约定面积不符，且没有提交确实充分的证据，本院不予支持。至于其他问题，原审亦作了详细论述，本院不再赘述，予以维持。综上，赵俭桥的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8985元，由赵俭桥负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 王 振审判员 王九龙审判员 李达明二〇二〇年十月十二日书记员 汤 锋刘嘉星附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。