广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15574号原告（反诉被告）：何冠德，男，1989年8月7日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***********之一，公民身份号码440************61X。委托诉讼代理人：梁嘉俊，广东裕中律师事务所律师。被告（反诉原告）：邱德晓，男，1979年9月22日，汉族，住广东省阳春市*************，公民身份号码440************119。委托诉讼代理人：胡一帆，广东凯行（坦洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑俊培，广东凯行（坦洲）律师事务所律师。原告（反诉被告）何冠德与被告（反诉原告）邱德晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何冠德及其委托诉讼代理人梁嘉俊、被告邱德晓及其委托诉讼代理人胡一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何冠德向本院提出诉讼请求：被告向原告付清场地押金24420元、支付水电费及垃圾费2025.3元、支付2020年5月1日起至搬离之日占有使用费（暂计至2020年5月31日的占有使用费为31110元）、支付律师代理费8000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告付清场地押金24420元；2.被告向原告支付水电费2025.3元(其中2020年4月份水费为198.9元、电费为1826.4元)；3.被告立即腾退所租赁的场地并向原告支付2020年5月1日起至搬离之日占有使用费（暂计至2020年5月31日的占有使用费为28110元）；4.被告向原告支付装修押金10000元；5.被告向原告支付律师代理费6000元。事实和理由：2020年2月1日，被告向原告续租登记在原告名下的位于中山市**********B区卡位B15-20号，共计676.3平方米的场地，租赁期限从2020年2月1日至2023年1月30日，租金每月5号前缴纳，先交租后使用。2020年2月1日至2021年1月30日的年租金为31110元，场地押金为62220元，双方于2020年3月27日完成签约手续。后鉴于疫情及被告经营状况等因素，被告向原告申请租金暂时调整为28110元。被告续租前已缴纳场地租赁押金38800元，尚欠场地租赁押金24420元，被告承诺于2020年5月31日前付清。但被告从2020年4月份未经原告同意提前退场，未与原告办理搬离交接的手续，亦未付清相关费用。根据原、被告签订的场地装修管理规定协议，被告须向原告支付10000元装修押金，待被告履行完毕协议约定内容后再退还，但截止2020年4月份被告仍未付清，亦未按协议约定安装商铺招牌，故原告有权没收装修押金10000元。原告多次要求被告付清场地租赁押金以及解除相关合同，但至今仍无果，故诉至法院解决。被告邱德晓辩称并提出反诉请求，原告向被告返还押金38800元、返还2020年4月租金9370元及支付律师费10000元。事实与理由：原、被告签订的场地租赁合同因违反法律强制性规定，应为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告未提交证据证明涉案租赁物已取得建设工程规划许可，应当认定双方签订的场地租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告应向被告返还已收取的押金38800元，无权要求被告继续支付押金24420元。2020年2月1日，原、被告签订场地租赁与经营管理合同，合同到期后，双方协商续租事宜，在全国疫情形势严峻的情况下，原告提出要增加租金。因维持经营需要，被告只能接受。因押金提高，被告暂未能开工，资金未到位。2020年2月27日，被告向原告提交申请书，申请剩余需交纳押金24420元于2020年5月31日前全部缴清，原告同意了被告的申请，故原告在场地租赁合同上签名确认。合同签订后，被告按时支付租金。2020年4月20日左右，原告以被告拖欠押金为由，单方向被告发出通知，要求解除与被告签订的场地租赁合同，并停止水电供应。2020年4月22日，被告在原告工作人员的见证下，搬离了涉案租赁物，将租赁物返还给原告。因此，双方租赁关系已因原告单方无故解除，原告无权要求被告继续支付场地押金及支付2020年5月1日起至搬离之日的占有使用费，并应向被告退还已收取的押金。因被告已实际缴纳2020年4月的租金，但自2020年4月20日起原告无故断水断电，迫使被告搬离涉案租赁物，故原告应向被告返还2020年4月20日至同年4月30日的租金。同时，原、被告之间的租赁关系由于原告单方违约而解除，原告应向被告赔偿全部损失，包括被告因此而支出的律师费。被告不存在任何的违约行为，原告要求被告支付律师代理费，没有依据。原告何冠德对被告的反诉请求辩称，本案纠纷系因被告违约而引起，被告的反诉请求没有事实和法律依据，应不予支持。本院经审理认定事实如下：位于中山市**********的房地产，规划用途为工业，建筑面积为3127.74平方米，权属人为何冠德。2015年2月1日，黄晓文出具收据，记载：今收到廖小欧B10-B16交来租厂房的场地押金37800元，水、电、垃圾费押金1000元，合计38800元。2015年2月2日，何冠德（场地出租方）与邱德晓（场地承租方）签订场地租赁合同，约定出租方将涉案租赁物出租给承租方使用。合同到期后，何冠德（场地出租方）与邱德晓（场地承租方）于2020年2月27日续签场地租赁合同，约定：场地出租方将位于中山市**********B区，卡位B15-20号，计676.3㎡的场地（场地交付后视为确认）有偿出租给场地承租方；合同期限2020年2月1日起至2023年1月30日止；租金标准为合同期内，场地出租方按场地承租方所租用的场地合同面积第一年（2020年2月1日至2023年1月30日）租金每平方米46元/月共计31110元，租金以月为单位，场地承租方于签订本合同之日缴纳第一个月租金，以后每月于每月5号前缴纳本月租金，缴纳日期以租金到账或银行代扣日期为准，上述费用由场地承租方向场地出租方缴纳，若场地承租方超期5号不交租金，场地出租方有权对该场地承租方停水停电，因此造成的损失由场地承租方自行负责，若超期10号不交租金，则场地出租方有权解除本合同；场地租赁水电费、垃圾费，水费按水表底读数按照承租前的度数4元每立方米，电费按电表底度数按照承租前的度数1.2元每度，生活垃圾费每平方米0.3元；水电费和垃圾费以月为单位，场地承租方于签订本合同之日缴纳第一个月水电费和垃圾费，以后每月于每月5号前缴纳本月水电费和垃圾费，缴纳日期以水费和垃圾费到账或银行代扣日期为准，上述费用由场地承租方向场地出租方缴纳，若场地承租方超期5号不交水电费和垃圾费，场地出租方有权对该场地承租方停水停电，因此造成的损失由场地承租方自行负责，若超期10号不交水电费和垃圾费，场地出租方有权解除本合同；场地租赁押金由场地出租方收取，收取标准为二个月总租金即62220元；水电费、垃圾费押金由场地出租方收取即1000元，场地承租方签订本合同时缴纳，该租赁押金及水电费、垃圾费押金在本合同期满终止或提前终止后，且场地承租方履行其全部责任后15个工作日内，由场地出租方无息退还场地承租方，若场地承租方提前单方退场或拖欠租金时，场地出租方有权没收该押金；在合同期内，如场地承租方需要提前解除合同，场地出租方有权没收押金，场地承租方必须提前二个月书面通知场地出租方，场地承租方经场地出租方同意后办好所有退租手续并交足所有费用方可终止经营（退场）；场地承租方未按时清理场地办理退场的，合同解除即日起5天后，场地出租方有权清理该场地并由承租方支付该笔费用，场地出租方有权在押金内予以扣除；合同终止后，场地出租方不承担对场地承租方装修租赁场地内费用的补偿责任，如未形成附合的装饰装修物，可由场地承租方拆除，因拆除造成场地毁损的，场地承租方应当赔偿损失，若装饰装修物已形成附合，则装饰装修物归场地出租方所有，场地承租方不得请求场地出租方补偿相关的装饰装修费用；合同还约定了其他事项。同日，邱德晓向何冠德出具申请书，记载：鸿运汽修于2020年2月1日与贵公司续租场地（B15-20），需缴纳场地押金63220元，本公司于2015年2月2日与贵公司签署场地租赁与经营管理合同中，已缴纳场地押金38800元，还需补缴24420元，现因新型冠状病毒疫情的影响，现申请延迟缴纳场地押金，承诺剩余需补缴场地押金于2020年5月31日前全部缴清，若未能按时缴清，贵公司有权向本公司追究责任。中山市******（场地出租方）与邱德晓（场地承租方）签订的场地装修管理规定协议，约定：为加强商铺室内装修管理，保证装饰装修工程和安全，维护公共安全和公众利益，共同营造一个安全、舒服、优良的生活环境，就中山市********装饰装修管理一事，签订如下协议，装修工程施工期限为2020年3月1日至2020年10月1日止，场地承租方须在该事件内装修完毕，过期须办理延期手续；场地承租方在装修前须带齐相关资料及图纸向场地出租方申报装修，所有施工项目必须按照场地出租方审批范围内的内容进行装修，不得虚报假报装修内容，经检查如发现有虚报假报和超审批施工的，必须停工补办申请审批手续，并在得到批准后方可施工，不予批准的项目必须恢复原样，装修申报时场地承租方须交纳10000元装修押金；协议还约定了其他事项。何冠德提交其与邱德晓的短信聊天记录显示，2020年4月5日，何冠德：邱德晓2020年4月租金30676.8元，装修租金10000元。邱德晓：跟老板娘说了，生意不好做呀，9号这样给你租金先，希望体谅一下。2020年4月9日，何冠德：已收到4月租金。邱德晓提供其与昌发李敏的微信聊天记录显示，2020年4月20日，李敏：将解除合同通知书发送给邱德晓。邱德晓：不要乱发，我们租金没有少你的，我们老板在找人把之前押金都想拿回来。李敏：那下午五点停水电怎么弄，我这边还是要去停的，那边要我下来停电了。2020年4月21日，李敏：再次将解除合同通知书发送给邱德晓。2020年4月22日，老板叫我问，你们什么时候办完。庭审中，何冠德确认上述微信聊天记录的真实性。何冠德提交的照片显示，何冠德于2020年4月21日将解除合同通知书粘贴在涉案租赁物处，其中通知书记载：鉴于你（卡号B15-20租户）拖欠押金的事实，现烦请租户，按照合同的相关约定，2020年2月份欠押金金额共计34420元，你未能按时付清以上费用，我方视为单方面违约，将于2020年4月22日下午17:00解除合同，并更换门锁以及有权清理场地内的物品，收回场地另作安排，由此产生的后果和损失由你自行负责。因涉案房屋租赁合同纠纷，何冠德与广东裕中律师事务所签订委托代理合同，并向该律师事务所支付律师费6000元；邱德晓与广东凯行（坦洲）律师事务所签订委托代理合同，并向该律师事务所支付律师费10000元。中山市***********于2010年1月14日成立，法定代表人为廖小欧，经营范围为机动车维修、零售、汽车零配件，2020年5月18日经营场由中山市*****************变更为中山市*********第28卡。庭审中，何冠德、邱德晓确认，双方于2015年2月2日签订场地租赁合同，何冠德已将租赁物交付给邱德晓使用，合同到期后，双方于2020年2月27日续签场地租赁合同；邱德晓已支付2020年4月份的租金30676.8元；2020年5月份的水电费为2025.3元。何冠德述称，因邱德晓未支付装修押金，并与新的出租方签订租赁合同，意图搬到其他地方经营车行，鉴于邱德晓以其行为表明不履行涉案租赁合同，何冠德于2020年4月20日向邱德晓发出通知，要求其提前支付场地押金及装修押金并明确了解除合同的时间，但邱德晓未按通知履行，故涉案租赁合同已于2020年4月22日解除。因邱德晓未与其办理涉案租赁物的交接手续，导致涉案租赁物一直处于空置状态，故邱德晓应从2020年5月1日起向其支付占有使用费。邱德晓辩称因何冠德将涉案租赁物停水停电，其已2020年4月22日搬离，并于2020年4月23日将租赁物的钥匙交付了李敏。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。何冠德与邱德晓之间的租赁合同系双方在平等自愿的基础上签订，体现了当事人真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生约束力，双方均应恪守履行。何冠德主张因邱德晓未支付装修押金，并与新的出租方签订租赁合同，以其行为表明不履行涉案租赁合同，遂于2020年4月20日向邱德晓发出通知，要求其提前支付场地押金及装修押金，因邱德晓未按通知履行，故涉案租赁合同已于2020年4月22日解除。对此本院分析如下：首先，场地装修管理规定，约定涉案租赁物的装修工程期限为2020年3月1日至2020年10月1日，装修申报时场地承租方即邱德晓应向何冠德交纳10000元装修押金。何冠德并未提供证据证明邱德晓已向其进行装修申报，装修押金的支付条件尚未成就，故本院对何冠德主张邱德晓未按约支付装修押金的主张，不予采纳。其次，根据何冠德提供的申请书，记载邱德晓申请支付场地押金的时间为2020年5月31日，结合何冠德在催收押金的过程并未提及场地押金的事实，本院认定双方就场地押金的支付时间进行变更，场地佣金的支付条件亦未成就。最后，何德冠认为邱德晓已与新的出租方签订租赁合同，以其行为表明不履行涉案租赁合同，故其行使不安抗辩权，要求何邱德晓提前支付场地押金及装修押金。但不安抗辩权是指双方合同成立后,存有先后履行顺序,先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行能力时,在对方没有恢复履行能力或者提供担保之前,有权中止履行合同的权利。何德冠并未提供证据证明邱德晓与新的出租方签订租赁合同，会导致邱德晓的履行能力明显降低或者导致涉案租赁合同无法继续履行，因此在何德冠未能进一步举证证明的情况下，本院对其主张不予采信。综上，现有证据并不能证明邱德晓存在根本违约之行为。在此情况下，何冠德于2020年4月20日向邱晓德发出解除合同通知书的行为无法律依据。但根据当事人提供的证据及法庭陈述，邱德晓已于2020年4月22日将涉案租赁物返还给何冠德，即双方已以实际行为表明不再履行涉案租赁合同，何冠德主张邱德晓支付之后的场地押金及占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于水电费的问题。双方在涉案租赁合同中约定，租赁期间的水电费由承租方承担。在何冠德已实际为邱德晓垫付水电费的前提下，邱德晓应向何冠德支付已垫付的水电费，且双方对水电费的数额没有异议，故何冠德主张邱德晓支付水电费合计2025.3元的诉请，理据充分，本院予以支持。关于邱德晓的反诉请求。如上所述，双方的租赁合同关系已自行终止，何冠德已无合法依据占有场地押金，现邱德晓主张何冠德返还场地押金38800元，理据充分，本院予以支持。关于租金的问题。双方均确认邱德晓已支付2020年4月份的租金30676.8元，本院予以采纳。邱德晓已于2020年4月22日搬离了涉案租赁物，何冠德应返还邱德晓2020年4月22日至4月30日期间的租金9203元。关于律师费的问题。因涉案合同并未对律师费承担进行明确的约定，双方主张对方支付律师费的诉求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邱德晓于本院发生法律效力之日起七日内向原告何冠德支付水电费2025.3元；二、反诉被告何冠德于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告邱德晓退还押金38800元、租金9203元；三、驳回原告何冠德的其他诉讼请求；四、驳回被告邱德晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1563元、减半收取计782元（原告已预交），由原告何冠德负担760元，被告邱德晓负担22元。反诉费627元（反诉原告已预交），反诉原告邱德晓负担110元，反诉被告何冠德负担517元（双方负担部分于本判决生效之日起七日内迳付给对方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年十月二十一日书记员  陈嘉婷郭乐茹