广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初9492号原告（反诉被告，以下简称原告）：黄泽锋，男，1979年4月6日出生，汉族，住湖南省衡山县************，公民身份号码430************818。委托诉讼代理人：李靖，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢镇标，湖南人和（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：卢永平，男，1982年6月7日出生，汉族，住湖南省隆回县****************，公民身份号码430************536。委托诉讼代理人：刘大军，广东诚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶绮君，广东诚邦律师事务所实习律师。原告黄泽锋与被告卢永平租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序进行审理。在诉讼过程中，被告卢永平提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。本院于2020年9月14日公开开庭对本案进行了审理。原告黄泽锋的委托诉讼代理人李靖、谢镇标，被告卢永平的委托诉讼代理人刘大军、叶绮君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄泽锋向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告卢永平向原告黄泽锋退还厂房押金61,994元及利息（利息以61,994元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计至款项清偿之日止）；2.判令被告卢永平承担本案诉讼费。事实和理由：原告黄泽锋与被告卢永平存在厂房租赁合同关系。2016年12月6日，原告黄泽锋与被告卢永平签订《厂房租赁合同》，承租被告卢永平位于东莞市***************内厂房楼第2层和第3层，宿舍楼第4层和第5层。《厂房租赁合同》第3.1.1条约定：租赁物每月租金总计为39,600元（不含税）;被告卢永平己收到原告黄泽锋之前租赁合同保证金84,000元。合同履行过程中，原告黄泽锋每月按时向被告卢永平交纳厂房租金及水电费用。2018年7月之前，被告卢永平提出解除合同让原告黄泽锋搬走。提前终止合同后，被告卢永平没有如约返还合同租赁押金84,000元，扣除原告黄泽锋欠的电费、水费、卫生费及清理费22,006元外，被告卢永平应当返还原告黄泽锋61,994元。原告黄泽锋曾经通过短信聊天与被告卢永平沟通返还租赁押金事宜，被告卢永平却拒绝作出回应。被告卢永平的不诚信行为己构成违约，给原告黄泽锋的正常经营活动造成了重大影响。为维护自身的合法权益，原告黄泽锋向法院提起诉讼。被告卢永平辩称：并非被告卢永平提出解除合同，是原告黄泽锋在租赁合同到期前的2018年8月下旬自行搬离，原告黄泽锋依约应向被告卢永平支付2018年8月份、9月份租金。被告卢永平向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告黄泽锋向被告卢永平支付2018年8月至2018年9月租金79,200元及利息9,824.25元（以79,200元为本金，从2018年9月1日起，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为利率，计至2019年8月19日利息为5,052.96元；以79,200元为本金，从2019年8月20日起，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的1.5倍为利率，计算至实际清偿之日，暂计至2020年8月11日利息为4,771.30元）；2.判令被告卢永平有权没收履约保证金；3.判令原告黄泽锋向被告卢永平支付2018年7月至2018年9月的保安费、水电费及卫生费合计28,923元及利息3,456.71元（以28,923元为本金，从2018年9月1日起，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为利率，计至2019年8月19日利息为1,714.28元；以28,923为本金，从2019年8月20日起，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的1.5倍为利率，计算至实际清偿之日，暂计至2020年8月11日利息为1,742.43元）；4.判令原告黄泽锋向被告卢永平支付清理费17,450元及利息2,164.57元（以17,450元为本金，从2018年9月1日起，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为利率，计至2019年8月19日利息为1,113.31元；以17,450为本金，从2019年8月20日起，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的1.5倍为利率，计算至实际清偿之日，暂计至2020年8月11日利息为1,051.26元）；5.判令原告黄泽锋承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告黄泽锋与被告卢永平存在租赁合同关系，双方于2016年12月6日签署《厂房租赁合同》，约定租期为2016年11月1日起至2018年9月30日止。原告黄泽锋应向被告卢永平按合同约定支付租金至2018年9月。截至被告卢永平提起反诉之日，被告卢永平还未收到原告黄泽锋2018年8月至2018年9月的租金，被告卢永平有权根据《厂房租赁合同》第5.3条的约定，没收原告黄泽锋性质上属于违约金但名为履约保证金的84,000元。除此之外，原告黄泽锋还拖欠被告卢永平为其垫付的2018年7月至9月的保安费、水电费、卫生费28,923元，以及《厂房租赁合同》到期后，清空打扫租赁物的清理费17,450元。被告卢永平为维护自身合法权益，特向法院提起反诉。原告黄泽锋针对反诉辩称：2018年7月，原告黄泽锋已搬离厂房，并将厂房交还给被告卢永平。被告卢永平要求原告黄泽锋支付2018年8月和9月的租金没有事实依据。本案的租赁合同属于无效合同，涉案的租赁物未取得建设工程规划许可证，因此被告卢永平的诉请缺乏事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年2月16日，被告卢永平与原告黄泽锋以及案外人唐海军、何春生签订了一份《租赁合同》。该合同约定：被告卢永平将位于东莞市*****************的房屋（租用面积2,000平方米）出租给原告黄泽锋以及案外人唐海军、何春生作为经营使用，租赁期限为三年，计租时间由2014年2月16日起至2017年2月15日止；租约期满后，在同等条件下原告黄泽锋以及案外人唐海军、何春生优先续租；原告黄泽锋以及案外人唐海军、何春生在装修前先交二个月租金给被告卢永平作为押金，押金在租赁期满后退回；每月租金为30,000元。2016年2月29日，被告卢永平与原告黄泽锋签订了一份《厂房租赁合同》。该合同约定：被告卢永平将位于东莞市***************内宿舍楼第1层和第5层出租给原告黄泽锋使用，租赁期限为八个月，即从2016年3月1日起至2016年10月31日止；原告黄泽锋自2016年3月1日起支付租金给被告卢永平；租赁期限届满前二个月提出，经被告卢永平同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同；在同等承租条件下，原告黄泽锋有优先权；每月租金为12,000元;原告黄泽锋于该合同签订之日需一次性向被告卢永平缴纳相当于二个月租金的履约保证金24,000元。2016年12月6日，被告卢永平与原告黄泽锋签订了一份《厂房租赁合同》。该合同约定：被告卢永平将位于东莞市***************内厂房楼第2层和第3层、宿舍楼第4层和第5层出租给原告黄泽锋使用，租赁期限为一年十一个月，即从2016年11月1日起至2018年9月30日止；原告黄泽锋自2016年11月1日起支付租金给被告卢永平；每月租金为39,600元;被告卢永平已收到之前租赁合同保证金84,000元；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由原告黄泽锋自行承担；租金按月缴交，原告黄泽锋于每月l日将当月租金支付给被告卢永平；原告黄泽锋不按时缴交租金的，被告卢永平有权对原告黄泽锋实行加收欠数额（按每月）5%的滞纳金，并实行停水停电及终止租赁合同，同时原告黄泽锋还要承担合同违约责任；该合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，原告黄泽锋应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还被告卢永平；未经被告卢永平书面同意，原告黄泽锋不得提前终止该合同；如原告黄泽锋确需提前解约，需提前三个月书面通知被告卢永平，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向被告卢永平交回厂房，交清承租期的租金及其他因该合同所产生的费用，原告黄泽锋的履约保证金无偿归被告卢永平所有；原告黄泽锋有以下违约行为之一的，被告卢永平有权随时单方面解除合同，并收回厂房，没收履约保证金，原告黄泽锋已缴交的租金不予退回；如原告黄泽锋未缴清租赁厂房相关费用的，被告卢永平有权留置原告黄泽锋厂房内的财产，并申请拍卖留置的财产用于抵偿原告黄泽锋应支付的全部费用：1.未按时交付租金；2.拖欠被告卢永平超过一个月的租金；3.拖欠工人一个月工资；4.未经被告卢永平书面同意，改动租赁物结构；5.未经被告卢永平书面同意，改动租赁物的经营用途；被告卢永平无正当理由提前解除该合同的，履约保证金退还给原告黄泽锋；原告黄泽锋无正当理由提前解除该合同的，被告卢永平有权收回厂房，没收履约保证金，并另缴交二个月房租的租金做为违约金。原告黄泽锋和被告卢永平确认，原告黄泽锋已经支付了保证金84,000元。被告卢永平已交付案涉租赁物给原告黄泽锋使用。原告黄泽锋主张其于2018年7月中下旬已经搬离租赁物。原告黄泽锋提供的《房屋租赁合同书》显示，被告黄泽锋代表东莞可靠度电子科技有限公司，杨友邦代表东莞市兆邦电子科技有限公司，双方签订了该合同，约定东莞市兆邦电子科技有限公司将位于东莞市塘厦镇平山社区************出租给东莞可靠度电子科技有限公司使用，租赁时间自2018年7月1日至2023年6月30日。原告黄泽锋提供的银行户口历史交易明细表显示，原告黄泽锋于2018年7月9日向杨友邦支付了20,000元，于2018年7月12日向杨友邦支付了10,000元，于2018年8月10日向杨友邦支付了八月厂租23,004元，于2018年9月10日向杨友邦支付了八月份房租23,171元。被告卢永平称原告黄泽锋完全搬离租赁物的时间是2018年8月底。原告黄泽锋主张是被告卢永平通知其提前搬离厂房；被告卢永平则称没有通知原告黄泽锋提前终止合同，双方是协商到期不再续签合同。原告黄泽锋已经支付了2018年7月份之前的租金。关于保安费，双方确认保安费为每月3,000元，原告黄泽锋已经支付至2018年7月份。关于水费、电费、卫生费、清理费，双方确认原告黄泽锋已经支付水费、电费、卫生费至2018年6月份。被告卢永平主张2018年7月份水费为1,209元，电费为11,647元，卫生费为450元；2018年8月份水费为516元，电费为8,651元，卫生费为450元；2018年9月份没有相关费用。被告卢永平主张清理费为17,450元。被告卢永平提供的短信记录显示，被告卢永平于2018年7月31日向原告黄泽锋发送了2018年8月份房租清单，其中8月房租39,600元，8月保安费3,000元,7月二楼电费10,642元，7月四楼宿舍电费819元，7月五楼宿舍电费186元，7月份水费1,209元，7月、8月份卫生费900元，合计56,356元。被告卢永平提供的微信聊天记录显示，被告卢永平向“二楼小段”（被告卢永平主张系原告黄泽锋的员工，原告黄泽锋予以否认）发送了费用表，其中包括房租、保安费、清理费等。原告黄泽锋认为未付水费、电费、卫生费、清理费、保安费等合计22,006元。原告黄泽锋提供的短信记录截屏显示，原告黄泽锋向被告卢永平要求退回房租押金，认为扣除水费、电费、卫生费、清理费合计22,006元，被告卢永平还应退还61,994元。另查，根据被告卢永平的申请，本院向被告卢永平的委托诉讼代理律师发出了律师调查令，向东莞市自然资源局、东莞市塘厦镇人民政府住房规划建设局调取位于东莞市***************建筑物的建设工程规划许可证的办理情况。被告卢永平的委托诉讼代理律师向本院提交了东莞市自然资源局出具的不动产登记信息查询结果，该结果显示位于东莞市*************的房屋权利人为罗杨喜，面积为210平方米，用途为住宅。在庭审中，经本院释明合同效力后，双方当事人均表示不变更诉讼请求。原告黄泽锋于2020年6月22日向本院提起本案诉讼。以上事实，有原告黄泽锋提交的2014年2月16日《租赁合同》、2016年2月29日《厂房租赁合同》、2016年12月6日《厂房租赁合同》、银行户口历史交易明细表、《房屋租赁合同书》国家企业信用信息、民事判决书、短信记录截图，被告卢永平提交的与原告黄泽锋的短信记录及图片、与原告黄泽锋工作人员的微信聊天记录及图片，本院调取的不动产登记信息查询结果，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、双方当事人于2016年12月6日签订的《厂房租赁合同》是否有效；二、被告卢永平应否返还租赁押金并支付利息，以及原告黄泽鑫应否支付2018年8月份、9月份租金以及2018年7月份至9月份保安费、水费、电费、卫生费和清理费及利息。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截至一审法庭辩论终结前，被告卢永平未能提供案涉租赁合同所涉及的房屋的建设工程规划许可证，而本院调取的不动产登记信息查询结果显示位于东莞市*************的房屋面积为210平方米，而从原告黄泽锋提交的2014年2月16日《租赁合同》、2016年2月29日《厂房租赁合同》、2016年12月6日《厂房租赁合同》可以看出，东莞市*****************的房屋租用面积就达到了2,000平方米，可见2016年12月6日《厂房租赁合同》所涉及租赁物的面积远远超出210平方米，现也没有证据证明东莞市*************的210平方米住宅在2016年12月6日《厂房租赁合同》所约定的租赁物范围之内，故不能证明2016年12月6日《厂房租赁合同》所租赁的建筑物全部取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原告黄泽锋与被告卢永平于2016年12月6日签订的《厂房租赁合同》应属于无效合同。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于原告黄泽锋与被告卢永平于2016年12月6日签订的《厂房租赁合同》无效，双方当事人应当按照上述规定承担相应的责任。1.关于厂房租赁押金（租赁合同保证金）及利息。原告黄泽锋已经支付了租赁合同保证金84,000元给被告卢永平，由于《厂房租赁合同》无效，被告卢永平收取该厂房租赁押金没有合法依据，故原告黄泽锋要求被告卢永平返还厂房租赁押金61,994元，合法有理，该诉讼请求本院予以支持。被告卢永平要求确认其有权没收履约保证金，没有法律依据，该诉讼请求本院不予支持。原告黄泽锋要求支付利息（利息以61,994元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日即2020年6月22日起计至款项清偿之日止），合法有据，本院予以支持。2.关于占有使用费。原告黄泽锋主张是被告卢永平通知其提前搬离厂房，其于2018年7月中下旬已经搬离租赁物，但原告黄泽锋提供的银行户口历史交易明细表、《房屋租赁合同书》并不足以证明原告黄泽锋该主张，即便原告黄泽锋于2018年租赁了另外的房屋，也不代表是被告卢永平提前解约，而且原告黄泽锋另行租赁房屋到其实际搬离案涉租赁物按照常理而言也需要一定的时间，被告卢永平对原告黄泽锋的主张也不予确认，故本院认定原告黄泽锋于2018年8月搬离案涉租赁物，但无法认定被告卢永平提前解除合同。故原告黄泽锋应参照2016年12月6日签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准支付2018年8月份的占有使用费39,600元及利息（利息应当以39,600元为基数，2018年9月1日起至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算，2019年8月20日起至占有使用费付清之日期间的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）。被告卢永平要求原告黄泽锋支付2018年9月份租金及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3.关于保安费、卫生费、水费、电费、清理费。双方对保安费每月3,000元，7、8月份卫生费合计950元并无异议，本院予以确认。2018年8月份保安费3,000元以及2018年7月份、8月份的卫生费900元原告黄泽锋尚未支付，依法应当予以支付。至于水费、电费、清理费，被告卢永平并无提供证据证明水费、电费、清理费的计算依据，被告卢永平向原告黄泽鑫发送2018年8月份房租清单等文件，只是被告卢永平的单方主张，原告黄泽鑫并没有确认，故对被告卢永平主张的2018年7月份、8月份水费和电费以及清理费本院不予采信。原告黄泽锋自认应付水费、电费、卫生费、清理费、保安费等合计22,006元并在应返还的厂房租赁押金（租赁合同保证金）予以扣除，原告黄泽锋自认的金额已经超过了本院认定的2018年8月份保安费3,000元以及2018年7月份、8月份的卫生费900元，属于对己不利的承认，本院予以采纳。故被告卢永平关于水费、电费、卫生费、清理费、保安费及相应利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告卢永平应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄泽锋返还厂房租赁押金（租赁合同保证金）61,994元及支付利息（利息以61,994元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日即2020年6月22日起计至款项清偿之日止）；二、原告黄泽锋应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告卢永平支付2018年8月份的占有使用费39,600元及利息（利息以39,600元为基数，2018年9月1日起至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算，2019年8月20日起至占有使用费付清之日期间的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；三、驳回被告卢永平的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费674.93元（因适用简易程序结案减半收取），由被告卢永平负担；反诉案件受理费1,560.19元,由原告黄泽锋负担500元，由被告卢永平负担1,060.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 杨潮源二〇二〇年十月二十一日法官助理 周文娟书 记 员 罗丽津附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。