广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初871号原告：肇庆市高要区盛马能源销售有限公司，住所地：肇庆市高要区******X436新线东南侧（康成五金公司路口斜对面），统一社会信用代码：91441283MA4W1F4M51。法定代表人：钟某1。委托代理人：吕灿，广东山丰律师事务所律师。梁燕芬，广东山丰律师事务所实习律师。被告：谭盛秀，男，汉族，1948年4月24日出生，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码：442************714。委托代理人，夏秋雁，女，汉族，1979年10月15日，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码：441************747，村委推荐。被告：谭永超，男，汉族，1979年9月8日出生，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码：441************710。委托代理人：夏彩雁，女，汉族，1982年1月8日生，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码：441************743，系被告妻子。被告：高要区蛟塘镇健和大药店，住所地肇庆市高要区*************卡，统一社会信用代码：92441283MA4X84AU8Q。经营者：谭盛秀，男，汉族，1948年4月24日出生，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码：442************714。委托代理人：委托代理人，夏秋雁，女，汉族，1979年10月15日，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码：441************747。第三人：高要区蛟塘镇信心商行，住所地肇庆市高要区**********（竹围村民委员会商铺首层第10卡），统一社会信用代码：92441283MA4WUN5R2A。经营者：苏凤儿。委托代理人：苏湛文，男，汉族，1978年1月1日生，住广东省肇庆市高要区*************队，公民身份号码441************374，村委推荐。第三人：麦少红，女，汉族，1966年6月5日生，住广东省佛山市高明区************，公民身份号码440************022。第三人：康智豪，男，汉族，1982年1月20日生，住广东省佛山市高明区*****************，公民身份号码440************022。第三人：肇庆市高要区******竹围经济合作社（肇庆市高要区***********）,住所地肇庆市高要区******，机构代码证：粤农集字第128362013002号。法定代表人：蔡永廷，社长。原告肇庆市高要区盛马能源销售有限公司（以下简称高要盛马公司）诉被告谭盛秀、谭永超租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用小额诉讼简易程序，由于追加第三人高要区蛟塘镇健和大药店、高要区蛟塘镇信心商行、肇庆市高要区******竹围经济合作社（以下简称蛟塘镇竹围村竹围经济合作社）、麦少红、康智豪及原告变更诉讼请求，本案依法转为普通程序组成合议庭，于2020年6月29日、2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告肇庆市高要区盛马能源销售有限公司的委托代理人吕灿、梁燕芬、被告谭盛秀、高要区蛟塘镇健和大药店的共同委托代理人夏秋雁、被告谭永超的委托代理人夏彩雁、第三人高要区蛟塘镇信心商行的委托代理人苏湛文到庭参加诉讼，第三人麦少红、康智豪、肇庆市高要区******竹围经济合作社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市高要区盛马能源销售有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除《商铺租赁合同》；2、请求法院依法判令被告立即腾退案涉租赁商铺；3、请求依法令被告自行承担其实际腾退案涉租赁商铺之前所产生的水电费、垃圾费、等其他经营过程中产生的费用；4、请求依法判令被告向原告支付2020年1月1日至4月30日高要市**********旁97-100卡（共4卡）商铺租金11984元，以后发生的租金以每月每卡832元的标准计算至被告实际腾退租赁商铺之日止；5、请求依法判令被告向原告支付5000元违约金；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2020年1月1日起取得上一任承租方（康智豪、麦少红）21卡商铺使用权，原告与原出租方（竹围村委会）负责人员上门通知被告和出示转租各项合同证明，告知被告现有21卡商铺由原告取得使用权，需要续租的请与原告联系。期间原告在3个月时间内多次出具书面通知及电话通知被告。被告至今没有要求续租、退租及缴纳已使用商铺租金，为维护原告的合法权益，因此原告特诉至法院，请求判如所请。被告高要区蛟塘镇健和大药店、谭永超、谭盛秀共同答辩称：1、我方要求续租，降低租金到合理范围，按原有合同支付2020年租金；2、由于本人的商铺租赁合同是与康智豪和麦少红签订，故对于租赁商铺的相关事宜应与其二人协商和更改。原告与康、麦二人签订《合同权利、义务转让协议》并没有通过书面或其他方式通知我方，接管通知书是没有加盖公章的，与实际交给我方的通知是不一致的；3、拒绝支付违约金5000元；4、水电费一直是由我方交纳，与原告无关；5、由于原告的原因致未能向有关职能部门申请换领《药品经营许可证》，令我方造成经济损失，要求原告赔偿损失。6、案涉商铺的权属是村集体，转让需要村民过半数签名才合法，且没有召开村民会议。第三人高要区蛟塘镇信心商行答辩称与被告高要区蛟塘镇健和大药店、谭永超、谭盛秀的意见一致。第三人麦少红、康智豪共同答辩称：1、答辩人均不符合本案第三人的诉讼主体资格。2、2004年6月29日，答辩人与蛟塘镇竹围村竹围经济合作社签订了一份《房屋租赁合同》，约定竹围村将其合共29卡房屋出租给我方，租期从2005年1月1日至2030年12月31日止，答辩人有权转租给第三者，后双方又签订了一份补充协议约定竹围村收回肇江路边的8卡房屋，同时减收8卡房屋的租金。签订合同后我方对出租房进行了必要的装修、装饰，然后将案涉房屋出租给本案被告，本案被告已依约向答辩人付清了租金。3、2019年10月18日，我方与竹围村及本案原告签订了一份《合同权利、义务转让协议》，三方约定我方将与蛟塘镇竹围村竹围经济合作社签订的涉及金龙路21卡房屋的租赁合同中权利、义务转让给原告，合同生效后，答辩人不再享有《房屋租赁合同》的权利，也不承担任何义务。故我方在本案中既不享有权利、也不负有义务，答辩人不具有本案第三人的诉讼主体资格。第三人蛟塘镇竹围村竹围经济合作社经本院向其询问，答辩称：案涉商铺的权属是蛟塘镇竹围村竹围经济合作社，该商铺是出租，2004年6月29日开村民代表会议，村民代表共41人，到会时28人，27人通过同意给康智豪、麦少红租赁。现二人经我社同意将商铺转租给本案原告，转租后租金由本案原告履行。我社没有与本案被告签订合同。经审理查明：第三人蛟塘镇竹围村竹围经济合作社系肇庆市高要区************卡房屋的所有权人及土地使用权人。2004年9月27日，第三人康智豪、麦少红与蛟塘镇竹围村竹围经济合作社签订《房屋租赁合同》，约定康智豪、麦少红租赁蛟塘镇竹围村位于高要区蛟塘镇竹围村金龙一路的21卡房屋，租赁期限为二十五年，自2005年1月1日至2030年12月31日止，房屋二十五年总租金768500元，第一年租金33000元，于2005年1月1日支付，以后每年租金应于当年的6月1日支付，合同约定承租人有权转租给第三者。蛟塘镇竹围村竹围经济合作社对该商铺房屋的处分经过蛟塘镇竹围村竹围经济合作社村民代表会议讨论决定通过。2005年1月22日，第三人康智豪与被告谭永超签订《商铺租赁合同》，约定将金龙一路旁的商铺约112平方米（第7个卡位-第10个卡位）共4个门口出租给谭永超，租赁期限为5年（即2005年1月1日至2009年12月30日），租金第1年至第2年每年租金共5200元，从第三年起每年每卡递增100元，租金按年现金结算，在每承租年开始的第一个月5号前交付租金，租赁期间水电费、垃圾费、治安费、租金税费和各种经营收费等由承租方负责，如任何一方违约应赔偿5000元作损失费用。合同期满后双方并未继续签订书面合同，谭永超按原租赁合同向康智豪、麦少红交纳租金至2019年12月，康智豪、麦少红对此予以确认。康智豪、麦少红提供的租金收据显示2019年每卡商铺租金标准为500元/月。庭审中，被告谭永超陈述承租后第7-9卡商铺由高要区蛟塘镇健和大药店使用，第10卡转租给第三人高要区蛟塘镇信心商行使用，双方没有签订合同。2019年10月18日，原告盛马能源公司与第三人康智豪、麦少红签订《合同权利、义务转让协议》，约定康智豪、麦少红转让其在2004年6月29日签订的《房屋租赁合同》中作为承租方的一切权利义务给盛马能源公司，租赁权转让期限从2020年1月1日至2030年12月31日。同日，原告盛马能源公司与第三人蛟塘镇竹围村竹围经济合作社、第三人康智豪、麦少红三方共同签订《合同权利、义务转让协议》，约定康智豪、麦少红将《房屋租赁合同》中作为承租方的一切权利义务概括转让给盛马能源公司，蛟塘镇竹围村竹围经济合作社作为《房屋租赁合同》的出租方同意康智豪、麦少红将其在该合同中享有的权利、义务转让给盛马能源公司。同日，原告盛马能源公司向第三人康智豪、麦少红支付转让款100万元。原告盛马能源公司提交视频、照片及通知书四份拟证实其向被告履行商铺接管经营、续租、终止续租等通知，认为被告既不续租也不交租金，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。康智豪、麦少红与蛟塘镇竹围村竹围经济合作社经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，应视其为放弃举证质证的权利，不影响本院在查明事实基础上依法缺席判决。康智豪、麦少红与蛟塘镇竹围村竹围经济合作社签订的《房屋租赁合同》、与被告谭永超签订的《商铺租赁合同》，与盛马能源公司签订的《合同权利、义务转让协议》，系合同双方当事人的真实意思表示，在法定租赁期限内的约定不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同，合同双方均应受之约束。一、关于盛马能源公司请求解除《商铺租赁合同》的问题。康智豪、麦少红与谭永超签订的《商铺租赁合同》在约定租期届满后并未续签涉案房屋的租赁合同，但双方继续按原租赁合同履行权利义务，双方形成不定期租赁关系。对于康智豪、麦少红与盛马能源公司签订的《合同权利、义务转让协议》，约定康智豪、麦少红将其对包括案涉商铺在内的21卡商铺作为承租方的权利义务概括转让给盛马能源公司，双方并与出租方即蛟塘镇竹围村竹围经济合作社签订三方协议，蛟塘镇竹围村竹围经济合作社同意双方的租赁权转让行为。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”故康智豪、麦少红与盛马能源公司之间的租赁权转让行为，符合法律规定，内容合法且已实际履行，本院予以认可。因发生租赁权的转让，原承租人康智豪、麦少红退出租赁关系，由受让承租权人盛马能源公司直接与出租人蛟塘镇竹围村竹围经济合作社及与次承租人谭永超建立租赁关系并继续履行原租赁合同。本案中，盛马能源公司在取得案涉商铺的承租权后向谭永超发出商铺接管通知书及续租通知书，谭永超没有与盛马能源公司重新订立租赁合同，亦没有按合同约定的交租时间向其交纳租金，已构成违约，盛马能源公司有权主张解除合同。出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人，现盛马能源公司提供通知及照片视频证实其于2020年3月13日向谭永超方发出商铺终止续租通知，通知确定2020年3月30日终止续租合同。谭永超主张没收到该通知，但并未提交相关证据证实，本院对其该抗辩意见不予采信。故双方之间的租赁合同于通知书确定的2020年3月30日起解除。关于盛马能源公司请求谭永超腾退及支付租金、占用费的问题。由于盛马能源公司承接了康智豪、麦少红与谭永超签订的《商铺租赁合同》，而盛马能源公司与谭永超之间的租赁合同关系已在本案中确定于2020年3月30日已解除，故盛马能源公司要求谭永超腾退案涉商铺、支付拖欠的租金及支付占用费，本院予以支持。由于谭盛秀系高要区蛟塘镇健和大药店的经营者，该店属于个体工商户，起字号的工商户应以字号作为诉讼主体，故谭盛秀不应作为本案诉讼主体。故谭永超在承租案涉商铺后将其中第7-9卡商铺由高要区蛟塘镇健和大药店使用及将10卡转租给第三人高要区蛟塘镇信心商行使用，该使用、转租行为只是谭永超与高要区蛟塘镇健和大药店、高要区蛟塘镇信心商行之间的关系，应由谭永超双方自行处理，本案不作处理。因此，谭永超仍应按自行租赁的4卡商铺向盛马能源公司支付2020年1月至3月拖欠的租金合共6000元（500元/月/卡×3个月×4卡）；并腾退案涉的4卡商铺。同时，谭永超还应向盛马能源公司支付自合同关系解除之次日（2020年4月1日）起至实际搬离日止按原约定每卡商铺租金500元/月标准计算的商铺占有使用费。对于盛马能源公司要求按每月每卡832元标准计算谭永超实际腾退商铺前的占用费，由于盛马能源公司发出的商铺终止续租通知并未明确占用费按每月每卡832元标准计算，谭永超亦不予同意，根据公平原则及平等原则，应按原合同约定的租金标准计算占有使用费为宜，故对盛马能源公司该项意见，理据不足，本院不予支持。关于盛马能源公司请求谭永超支付违约金的问题。原《商铺租赁合同》虽设立了违约金条款，但由于双方并未重新续签租赁合同，盛马能源公司在取得租赁权后并未与各承租户对租期、租金数额、交纳方式等进行充分协商，谭永超拖欠本案租金的行为系在发生租赁权转让后对合同履行内容、方式不明确的情形下产生，双方在诉讼前还未确认合同的效力，故盛马能源公司由此以原《商铺租赁合同》的违约金条款要求被告支付违约金，本院不予支持。关于盛马能源公司要求谭永超自行承担其实际腾退前所产生的水电费、垃圾费等经营费用的请求，盛马能源公司未向本院明确谭永超履行的相关情况，亦未提交相关证据，故无法查明谭永超的欠费金额，故本院对该项请求不予支持。对于谭永超方认为因本案租赁合同纠纷致其遭受损失的问题，由于其并未提起反诉，本院不作审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告肇庆市高要区盛马能源销售有限公司与被告谭永超的《商铺租赁合同》。二、被告谭永超应于本判决发生法律效力之次日起三十日内将位于肇庆市高要区******金龙一路的案涉4卡商铺返还给原告肇庆市高要区盛马能源销售有限公司。三、被告谭永超应于本判决发生法律效力之次日起十日内向原告肇庆市高要区盛马能源销售有限公司支付2020年1-3月的租金6000元。四、被告谭永超应于本判决发生法律效力之次日起三十日内向原告肇庆市高要区盛马能源销售有限公司支付自2020年4月1日起至实际腾退商铺日止按每卡500元/月的标准计算的案涉4卡商铺的占有使用费。五、驳回原告肇庆市高要区盛马能源销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由被告谭永超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 陈容坚二〇二〇年十月二十日法官助理 谢宇宁书 记 员 黎丽雯