江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终184号上诉人（原审被告）：毛美英，女，1972年3月31日出生，汉族，江西省玉山县人，住江西省玉山县。委托诉讼代理人：朱政，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：程唯实，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司，住所地江西省上饶市信州区赣东北大道**，统一社会信用代码91361100683493501E。负责人：唐伟才，该公司经理。委托诉讼代理人：赵建敏，江西帝经律师事务所律师，特别授权。原审第三人：黄龙飞，男，1975年11月19日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。原审第三人：吴彩红，女，1988年4月19日出生，汉族，江西省弋阳县人，住江西省上饶市信州区。上诉人毛美英因与被上诉人江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司、原审第三人黄龙飞、吴彩红确认合同无效纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初723号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。毛美英上诉请求为：1.撤销江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初723号民事判决，依法改判驳回江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司的起诉或者全部诉讼请求；2.本案上诉费由江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公负担。事实与理由：一、毛美英从未向银行申请过房屋按揭贷款，本案据以认定合同无效的主要事实“签订商品房买卖合同的目的是套取银行的按揭贷款资金”没有任何证据，一审判决存在认定事实错误；二、本案善意原审第三人黄龙飞、吴彩红实际支付购房款，且已对诉争房屋进行了装修并已实际入住，其权益应当受到法律保护。一审判决确认《商品房买卖合同》无效，并未兼顾善意第三人与上诉人房屋买卖的法律后果，存在明显错误；三、一审适用合同法五十八条，判决上诉人配合被上诉人办理解除房屋备案登记，属于法律适用错误，且存在同一人民法院后案判决结果否认前案即（2016）赣1102民初2271号民事判决结果的错误；四、本案属于重复起诉，且诉争标的已在前案中解除，江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司的起诉违反“一事不再理”原则，依法应当驳回起诉。江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司辩称：一、上诉人在上诉状所说的唐绍龙向唐伟才支付的11万元不是购房款，数额与合同首付款不吻合，支付的对象也不吻合；二、如果说毛美英支付了购房款的话是应该享有支付凭据的，更何况发票已经开出来了，上诉人所称将房屋转卖给第三人，所得款项不能自动转为项目借款，这个钱都没有进入公司谈何向项目借款；三、上诉人所谓的在房产项目销售过程中都采取先付款后签合同，这种方式没有证据证明；四、上诉人与被上诉人签订的购房合同目的就是为了套取按揭贷款资金，这是由信州区法院的民事判决书对事实的认定，上诉人对该判决并未提出异议；五、黄龙飞、吴彩红是向上诉人支付房款，而非像被上诉人支付房款，上诉人与被上诉人之间的合同和上诉人与黄龙飞、吴彩红之间的合同是两个独立的合同关系，效力也应该做单独的判断，上诉人在上诉状中所称一审判决没有兼顾第三人的利益，我们认为没有资格谈就是上诉人的，上诉人在得到购房款后没有给被上诉人；六、由于被确认为无效合同，是经过行政机关登记备案的，办理合同登记的备案的撤消是合同确认为无效后的当然的附随义务；七、（2016）赣1102民初2771号民事判决，是基于被上诉人以解除合同为请求权基础而做出的，在前案中被上诉人要求的协助解除备案的请求是合同解除的附随义务，与本案合同无效的附随义务并不矛盾；八、关于本案是否重复起诉的问题，有生效的裁定文书予以证明，对此上诉意见我们不再答辩。黄龙飞、吴彩红述称，房子是通过正当途径够买，是合法的，并在付款后我们进行装修入住已有3年多，该房的房产属于我们夫妻，请被上诉人为我们办理房产证等相关事宜。江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司向一审法院提出的诉讼请求为：1.判决确认原、被告签订的编号100349号的《商品房买卖合同》无效；2.判决被告有义务协助原告解除合同登记备案；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：被告毛美英的丈夫唐绍荣与唐伟才合作开发了原告的昱鑫·滨江首座房地产项目。2012年6月27日，原告与被告签订了编号为100349的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买原告开发的昱鑫·滨江首座第7幢1单元702室住宅房，房屋的建筑面积为123.28平方米，每平方米单价为4,168元，房屋总价513,831元；付款方式为被告2012年6月27日支付首付款163,831元，余款350,000元同期办理银行按揭贷款或公积金贷款支付。合同签订后，在房地产管理部门办理备案登记。之后，被告毛美英及其丈夫又与第三人黄龙飞、吴彩红签订了《房屋买卖合同》，以55万元的价格出售案涉房屋，并于2016年8月1日收取了50万元的购房款。现第三人已对案涉房屋进行了装修并实际入住。原告因多次与被告及其丈夫协商解除房屋备案登记未果，特诉至法院，要求处理。上述查明的事实有原告提交的营业执照副本复印件、商品房买卖合同复印件、江西省销售不动产收款专用收据复印件二张、（2016）赣1102民初2771号民事判决书、（2016）赣1123民初1998号民事判决书、（2017）赣11民终1324号民事判决书、上饶市公安局信州分局接处警登记表等证据予以证实。一审法院认为，原、被告虽签订了商品房买卖合同，但从双方在合同签订后的行为分析，被告在合同签订后，在长达四年时间里，未支付包括首付款在内的任何购房款，而原告在未收取被告购房首付款的情形下，即为被告办理了备案登记，且在长达四年时间里，未积极向被告主张购房款的支付，反而多次向被告丈夫借资且含较高利息，上述行为均与交易习惯及常理不符，结合被告丈夫唐绍荣与原告负责人唐伟才在原告开发的昱鑫·滨江首座房地产项目中存在合作开发行为这一事实，本院对原告诉称该商品房买卖合同签订的目的为套取银行的按揭贷款资金予以采信。上述事实本院已在（2016）赣1102民初2771号生效民事判决书中作出了认定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…；（三）以合法形式掩盖非法目的；…”，故原、被告于2012年6月27日签订的编号为100349的《商品房买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应予返还；……。故原告昱鑫公司要求确认该合同无效并要求被告毛美英协助办理解除《商品房买卖合同》备案登记的诉请，于法有据，应予支持。本案诉请为确认之诉，而本院审理的(2016)赣1102民初2771号为解除合同的形成权之诉，二者的诉讼标的不同，不构成重复起诉，也未违反“一事不再理原则”。故对被告毛美英提出本案属于重复起诉，违反一事不再理原则的抗辩，不予采纳。两第三人与被告毛美英的纠纷依法可另行主张。本案诉请在解除合同诉请案件审理过程中，经承办人释明后仍未变更诉讼请求，致使再次向人民法院起诉，原告应承担本案全部诉讼费。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司与被告毛美英与2012年6月27日签订的编号为100349的《商品房买卖合同》无效；二、被告毛美英于本判决生效后十日内协助原告江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司办理解除房屋备案登记的相关手续。案件受理费8,938元，由原告江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司负担。二审中，各方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对上诉人毛美英的上诉理由，评析如下：本案争议焦点为：2012年6月27日毛美英与江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司签订的编号为100349的《商品房买同卖合》是否有效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。本案中，案涉《商品房买卖合同》签订的时间为2012年6月27日，毛美英在合同签订后长达四年时间里，未支付包括首付款在内的任何购房款，而江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司在未收取毛美英购房首付款的情形下，即为毛美英办理了备案登记，且未积极向毛美英主张购房款，反而多次向毛美英丈夫借资且含高利，一审法院认定上述行为均与交易习惯及常理不符，并无不当，本院予以支持。结合毛美英与江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司对案涉《商品房买卖合同》的履行情况，江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司称其与毛美英签订买卖合同的真实目的是为套取银行的按揭款资金，即名为商品房买卖实为套取银行按揭款资金，故案涉的《商品房买卖合同》并非毛美英与江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司的真实意思表示，一审法院认定案涉《商品房买卖合同》系无效合同，并无不当，本院予以支持。争议焦点二、本案是否违反了“一事不再理原则”。本案中，江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司向一审法院提出的诉讼请求为：判决确认案涉的《商品房买卖合同》无效。而在江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初2771号案件中，江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司提出的诉讼请求为：解除案涉的《商品房买卖合同》。本次诉请为确认之诉，前次诉请为形成权之诉，二者的诉讼标的不同，不违反“一事不再理原则”。争议焦点三、原审第三人黄龙飞、吴彩红已支付购房款并实际占有案涉商品房的行为是否影响本案《商品房买卖合同》效力的认定。本案审理的是毛美英与江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司之间的《商品房买卖合同》，对该合同的效力认定只限于审查毛美英与江西昱鑫房地产开发有限公司上饶分公司之间的意思表示是否真实，是否具有相应的民事行为能力以及内容是否合法。原审第三人黄龙飞、吴彩红的购买行为在后，且是另一份独立的买卖合同，不能以后一个独立的民事法律行为来肯定前一个民事法律行为的效力。至于原审第三人黄龙飞、吴彩红与毛美英之间的纠纷，原审第三人黄龙飞、吴彩红依法可另行主张权利。综上所述，毛美英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，938元，由上诉人毛美英负担。本判决为终审判决。审判长  夏旭莉审判员  姜一珉审判员  周立峰二〇二〇年十月十九日书记员  程建波