云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0622民初1276号原告：汪国芝，女，出生于1965年3月4日，云南省巧家县人，住云南省昭通市巧家县。委托诉讼代理人：姜兴福。被告：胡成秀，女，出生于1973年6月11日，云南省巧家县人，住云南省昭通市巧家县。被告：张于富，男，出生于1984年3月17日，云南省巧家县人，住云南省昭通市巧家县。被告：喻某某，男，出生于1960年3月17日，云南省巧家县人，住云南省昭通市巧家县。原告汪国芝诉被告胡成秀、张于富及被告喻某某物权保护纠纷一案。本院受理后，依法由何有财担任审判员，适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭审理了本案。原告汪国芝及其委托代理人姜兴福，被告胡成秀、张于富及被告喻某某到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告汪国芝诉称：1997年，其再婚后和其母张某某（又名张某X）从××镇××村××社搬至巧家县××乡××村居住，将其家庭承包的共4.25亩土地出租给××村××社的张某1及胡成秀夫妇长期管理耕种，每年租金约定为200元，截止到2019年，张某1与胡成秀累计拖欠原告××土地租金共4600元。被告胡成秀在耕种期间未经原告许可，擅自将位于××处的承包地非法转让给张于富和喻某某，擅自在原告的承包地上修建了五间房屋。其母亲张某X已于2000年去世，被告胡成秀的丈夫张某1已于2010年去世。被告的行为侵犯了原告的权益。现原告诉至法院要求被告:1.退还其位于××村××社名为××水、××包及××处的土地共4.25亩；2.要求被告支付所欠土地租金4600元；3.被告张于富和喻某某拆除非法修建在其承包地上的房屋，归还土地使用权，并承担本案的案件受理费。庭审中原告将第3个诉讼请求变更为：要求被告张于富赔偿0.436亩土地占用金22197.6元，被告喻某某赔偿0.375亩土地占用金19092元（计算标准参照白鹤滩水电站征用耕地补偿标准每亩50192元）。被告胡成秀辩称：大概1990年左右，原告与其丈夫蒋某某离婚后便嫁到××乡生活，其前夫蒋某某也未在××社生活。原告母亲张某X与张某1（被告胡成秀前夫，已故）约定将原告母亲修建的茅草房六间及承包的菜地以600元价格出卖给张某1，当时在场的人有张某X、张某（张某1的兄长，健在）、张某1（已故）、原告及其公公罗某，但现在三人均已过世，当时达成买卖合同的时，并未签订书面合同。过了两三年之后，其将购买的六间草房卖给了张某，搭上了房屋周围名为××的土地，其他的土地依然是属于其自己耕种。至今，房屋已经出售给其20多年了，且当时达成买卖协议时在场的人大部分已去世，原告现在要求其归还土地，其不予认可，故请求驳回原告的诉讼请求。被告张于富辩称：其修房屋的地基是其父亲张某向胡成秀购买的，具体搭的承包地是哪里其不清楚，因其结婚无地基修建婚房，其父亲张某便将向胡成秀购买的土地面积中的100平米左右赠与其修建房屋，房屋及院坝100平方米左右，没有建房手续，修建房屋时，汪国芝与其前夫已经离婚，原告之子也在帮其修建房屋，但并未听其提及退还土地一事，所以其不愿意作任何赔偿，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告喻某某辩称：其是以526元的价格向张某购买的房屋，其在该房屋居住了一年左右，因房屋老旧，后来国家安居工程扶贫政策，其翻修了现在的房屋，新建房屋地基是当时购买草房时搭的名为××的土地，之前的老房屋地基被其恢复作耕地，所以其不愿意作任何赔偿，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告为证实其主张，向本院提交下列证据：1.原告及其母张某X身份证复印件各一份，证明原告及原告之母的身份信息。2.《巧家县土地承包合同证书登记卡》、《巧家县2008年换发农村土地承包经营权证基本情况汇总表》、《巧家县2006年种种粮农民生产资料增支综合补贴资金发放花名册》复印件各一份，证明1999年农村土地延包时，原告一户以原告之母张某X向××村××社承包了位于××水、××包、××处的旱地共4.25亩的事实；原告之母2008年换发农村土地承包经营权证时登记的名字是张某某，2006年××财政所下发种粮补贴时登记的户主名字是张某X，证明了张某某又名张某X的事实。3.原告申请证人徐某当庭陈述的证人证言称：“当时我们来接原告之母，时间我记不得了，地点在张某某家里面，当时人很多，但现在在家的只有我，当时说到土地和粮食的问题，粮食全卖了，有个叫干某某的跟张某某说他家六间房屋和土地卖给他，土地具体是哪些我不知道，据现在应该有20多年了，那个房屋还行，说的是100元一间拆房屋上面的草和木杆”。被告胡成秀对原告提交的第1组证据无异议；对第2组证据有异议，因当时卖房屋给其时，便约定搭上××包与院子及××水这几块地，并且名为××水的地块其家的土地承包经营权证书上面也有记载；对第3组证据证人徐某当庭陈述的内容有异议，因原告以前未主张权利，现在原告无权主张，因为土地及房屋都是属于其。被告张于富及喻某某对上述原告提交的3组证据均无异议。被告胡成秀为证实其主张，向本院提交下列证据：1.农村土地承包合同证书复印件一份，证明原告所诉地名为××水的地块，被告土地承包经营证书上也有记载。2.××镇××村民委员会出具的情况说明原件一份，载明：“胡成秀现种耕地在张于富房屋后，该土地多年来一直属于胡成秀管理使用”，证明该争议土地系被告胡成秀所有。3.证人张某当庭陈述的证人证言称：“大概二三十年前，我姑妈说她无依无靠，就把草房卖给张某1家，大概六百几我不记得了，土地让张某1家耕种，但没有写任何合同，具体没有说赠送还是买卖，只说她没有人享受了，就把土地搭给他家耕种。院子地的是搭在草房里卖的，其他地方没有包含在600元内。过了两三年，张某1说他家太远了就把购买的草房以600元卖给我，将院子（又名××）一并卖给我。后来我又以526元的价格卖给喻某某，搭了部分××子地，余下部分我留着。国家安居工程后，喻某某家重新在我卖给他的××子地修建房屋，之前的老屋基恢复作耕地”。被告张于富及被告喻某某均未向本院提交证据。经质证：原告汪国芝对被告胡成秀出示的第1组证据真实性无异议，但对关联性有异议；对第2组证据不予认可，与本案无关联性；对张某当庭陈述的证人证言有异议，因为证人与两被告均有亲戚关系，且证人系本案中直接关系人。为进一步查明案件事实，本院依职权调取了下列证据：1.2020年7月23日勘验笔录及现场图片一份，证明2020年7月23日本院工作人员到争议现场勘验的情况。2.巧家县人民政府文件一份，证明相关土地的征地参照标准。3.本院于2020年8月31日通过电话询问方式向巧家县××镇××村主任陈某某及××村××社社长喻某某分别调取了一份询问笔录，陈某某称：“我是××镇××村的村主任，汪国芝与胡成秀他们这个事情曾申请村上进行调解，具体情况我也听了一些，也向××社那些年纪大一点清楚情况的人了解过情况。大概在二十多年前，汪国芝母亲膝下无子，仅有汪国芝及其姐姐两姐妹，后来汪国芝与蒋某某结婚，蒋某某上门到汪国芝家生活，生活了一段时间因家庭矛盾，两人便离婚了。后来汪国芝的母亲考虑到自己养老的问题便将位于××××××茅草房6间及周围的土地（名为××子）一起卖给其侄儿张某1（已故）及胡成秀夫妇，希望其能帮助养老送终。后来张某1一家搬到此房屋里住了一个月左右，觉得不方便，便将房屋及周围的土地一起卖给了张某（其兄长），张某后来自己将房屋周围的土地拿给其儿子张于富修建房屋，把茅草房卖给了喻某某家，具体买卖的价格是多少我不清楚，张某1现在已经过世了，汪国芝也嫁到××镇，户口都已经迁出去了。××村公路下面叫××包和××水的土地是搭的还是卖的我不清楚情况，当时买卖房屋的过程汪国芝是参与了的。以上这些就是我当时向××村××社那些知晓情况的人了解的情况”。包家场社社长喻某某称：“我是××镇××村××社的社长，汪国芝的母亲是张某某，其生育了两个女儿，分别是汪国芝和汪国英，汪国英（已故）是哑巴，汪国芝与蒋某某结婚后，蒋某某上门到××××社生活，后来因为一些矛盾蒋某某和汪国芝离婚了，汪国芝的母亲考虑到自己的养老问题，将自己的茅草房6间及周围的土地一起卖给了其侄儿张某1及胡成秀夫妇，后来张某1家搬到这个房屋里住了一个月左右，觉得不好住便将该房屋和土地卖给了其哥哥张某，张某家购买后因为付不起钱，将房屋周围的土地拿了一块给其儿子张于富修建房屋使用，将茅草房6间以526元卖给了喻某某家。现在汪国芝嫁到××镇了，户口都已经迁出去了的。××村公路下面叫××包和××水的土地是搭的还是卖的我不清楚情况，只知道房屋及周围的土地是一起卖了的，周围的土地地名为××子（又名××）。以上这些就是我所了解的情况”。经质证：原告对本院依职权调取的3组证据均无异议。被告胡成秀对3组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，当年其丈夫张某1与原告母亲达成买卖合同购买草房，搭土地，现在房屋和土地都是其的，被告无权主张。被告张于富及喻某某对上述3组证据无异议。通过庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据及本院依职权调取的证据综合评判如下：原告提交的证据1系其母亲与其身份证复印件，证明其身份信息，本院予以采信；证据2系《巧家县土地承包合同证书登记卡》、《巧家县2008年换发农村土地承包经营权证基本情况汇总表》、《巧家县2006年种种粮农民生产资料增支综合补贴资金发放花名册》及××村民委员会出具的证明各一份，证明1999年农村土地延包时，原告农户以原告之母张某X向××村××社承包了位于××水、××包、××处的旱地共4.25亩的事实；原告之母2008年换发农村土地承包经营权证时登记的名字是张某某，2006年××财政所下发种粮补贴时登记的户主名字是张某X，张某某与张某X系同一个人的事实，本院予以采信；证据3系原告申请的证人徐某证人证言称：“原告之母确与张某1达成买卖房屋的协议，草房共六间，名为干某某的人以每间100元的价格购买，但买的只是房屋上面的草和木杆”，对其陈述的原告之母确与被告胡成秀前夫张某1达成过买卖房屋的协议内容部分，本院予以采信，但根据房屋买卖规则及结合当时经济状况，对其陈述的当时仅以600元购买房屋上的草和木杆内容部分，本院不予采信。对被告胡成秀提交的证据1系农村土地承包合同证书复印件一份，对比原告提交的土地登记卡上记载的名为××水的四至边界信息，被告胡成秀土地承包经营证书上名为“××水”的地块与原告所诉争议地并非同一块，胡成秀家地埂在公路坎上，原告汪国芝的土地在公路坎下，与本案没有关联，本院不予采信；证据2系××村民委员会出具的情况说明原件一份，证明该争议土地多年来系被告胡成秀管理耕种，本院予以采信，但未证实权属归谁；证据3系证人张某证人证言称：“大概二三十年前，原告之母曾与张某1（被告胡成秀前夫，已故）达成房屋买卖协议，把土地搭给被告胡成秀家耕种，院子地是搭在房屋里卖的，其它地方没有包含在600元内。过了两三年，张某1说他家太远了就把购买的草房以600元卖给其，将院子（又名××）一并售卖。后来其又以526元的价格出售给喻某某，搭了部分的××子地，余下部分的其留着，国家安居工程后，喻某某家重新在其搭给他的××子地修建了房屋，之前的老地基恢复作耕地”。对该组证据能证实房屋及周围××子地系张某X出售给胡成秀家，后又相继转卖予张某、喻某某，但目前张某未占用该地的事实，本院予以采信。本院依职权调取的证据1系争议地现场勘验图：××包（东至路，西至路埂，南至坟场，北至埂子）、××水（（东至埂子，西至公路，南至路边，北至良良）、××（东至喻某某房屋，南至张于富房屋，西至社公路，北至地埂），能证明争议地××包、××水的具体位置为公路坎下，胡成秀家××水的土地在公路坎上，并非同一块土地，且房屋与大石、××水等地相隔较远，本院予以采信作为本案定案证据使用；证据2系巧家县人民政府出具的土地征收补偿标准，与本案实际相关，本院予以采信；证据3系本院向××村主任陈某某与××村××社社长喻某某分别调取的询问笔录，与证人徐某及张某的证人证言相互印证，证明原告母亲将其草房6间出售给张某1及胡成秀夫妇，并搭售周围土地，胡成秀后将房屋及周围土地卖予张某，张某又将房屋及所搭周围××地转卖喻某某，××包、××水两地由胡成秀管理耕种的事实，本院予以采信作定案证据使用。综合庭审查明的情况，本院认为，本案中关键证人张某在庭审中系被告申请作为证人出庭作证，其陈述后得知其曾参与到整个房屋买卖和土地搭送过程，本应将其追加为无独立请求权第三人参与诉讼，但其已优先作为证人出庭作证，且其已不是现有土地及房屋的实际占有人，本着查清案件事实，节约诉讼成本，减少诉累的宗旨，本院认为其作为证人出庭作证与其作为无独立请求权第三人参与诉讼最终目的是一致的，查清案件事实，作出公正判决，因此本院口头裁定允许其优先以证人身份出庭，不将其追加为本案无独立请求权第三人。通过庭审举证、质证，本院确认如下法律事实：大概在二十多年前，汪国芝母亲膝下无子，仅有汪国芝及其姐姐两姐妹，汪国芝姐姐已经去世，汪国芝与蒋某某结婚后，蒋某某上门到汪国芝家生活，生活了一段时间因家庭矛盾，两人便离婚。汪国芝的母亲考虑到自己养老的问题，便与被告胡成秀前夫张某1（已故）达成口头买卖协议，约定将位于××××××茅草房六间及房屋周围的土地（名为××子，又名××）以600元价格卖给其侄儿张某1，该协议合法有效且已履行完毕，被告胡成秀依法取得该房屋及地基，以及房屋周围名为××子土地承包经营权，后张某1一家搬到此房屋里住了一段时间，觉得不方便，便将房屋出售给张某（其兄长），并搭送了周围××子地，张某后来将房屋周围的部分土地赠予其儿子张于富修建房屋，将茅草房卖给了喻某某家，并搭送了××子余下部分土地，喻某某在该××子地上修建房屋，并将草房地基恢复作耕地，上述原告母亲与被告胡成秀前夫张某1的房屋买卖合同及被告胡成秀与张某、张某与喻某某的房屋买卖合同及方便生活管理搭送房屋周围的××子地（又名××）的行为均未违反法律规定，属于有效合同且已经履行完毕。张某1现已经过世，汪国芝嫁到××镇生活，原告土地登记卡上登记的名为××包、××水的土地自原告母亲与张某1达成口头房屋买卖协议时起便一直由胡成秀管理耕种，但未明确系转让、出租，仅为代管理耕种行为。本院认为：合同的形式多种多样，当事人既已达成买卖合同协议，应按照合同约定全面履行自己的义务，在买卖合同中，出卖人应将标的物转移登记或交付，全面诚实履行自己的义务。原告母亲与被告胡成秀前夫张某1达成的房屋买卖协议，虽然未签订书面合同，但结合当时的历史情况、经济发展状况以及庭审中当事人、证人的陈述，能证实的确存在房屋买卖协议，结合农村实际生活情况，若被告胡成秀家仅仅购买房屋，不要周围土地，不符合农村生活习惯，原告申请的证人陈述原告之母与被告胡成秀前夫张某1之间存在买卖事实，且搭有房屋周围××子即名为××的土地，胡成秀合法取得该房屋及周围的土地，被告申请的证人以及本院依职权调取的两位证人的证人证言均证实当时存在房屋买卖及搭送周围××子地事实，且后来胡成秀家居住一段时间后觉得不好住便将该房屋及周围土地出售给张某家，张某后来又将房屋周围的部分土地赠予其儿子张于富修建房屋，将房屋及××子余下部分土地卖予喻某某，因此可推测三被告所述属实，房屋买卖协议真实存在，且买卖协议的内容不仅仅只有房屋部分，还包含地基。结合农村生活经验法则，房屋周围名为××子（又名××）的土地在三次房屋买卖中均包含其中，应认定该块土地系原告之母与被告胡成秀前夫张某1达成房屋买卖协议时候一并转让，且该转让合同合法有效，被告张于富及喻某某均是合法占有使用买卖合同中的标的物房屋及搭送的房屋周围土地，因此对于原告要求返还名为××土地或赔偿土地补偿款的请求本院不予支持。原告之母膝下无子，原告汪国芝改嫁到××镇生活，其母为了养老送终，将自己的房屋及周围土地出售给其侄儿张某1使用，根据房屋买卖规则，生活经验及地随房走的原则，张某1及胡成秀夫妇购买的不仅仅是房屋上的草和木杆，而应该包含整个房屋、地基及房屋周围的土地，即原、被告所称名为××子（又名××）的地块，因此针对原告主张的要求被告张于富、喻某某给予其土地补偿及要求被告胡成秀退还房屋周围土地（××）的请求，本院不予支持；原告主张要求归还其名为××包、××水的地块的土地的请求，因该块土地是登记在原告母亲的名下，自原告母亲与张某1及胡成秀夫妇达成房屋买卖协议时起便一直由被告胡成秀家管理耕种至今，但无相关证据证明原告母亲在出售房屋时一并转让了名为××包、××水地名的土地，未明确转让或出租，故无法认定名为××包、××水地块是土地转让行为，应视为该两块土地未进行转让，属于代为耕种行为。因此胡成秀主张争议地××包、××水是属于其所承包的请求，本院不予支持。根据原告提交的土地登记卡，该两块土地登记在原告母亲名下，依照法律规定，原告母亲及原告之姐已故，名为××包、××水地块的承包经营权应属原告，现原告要求返还××包及××水的土地，被告应予以返还，因此，对于原告要求返还××包、××水土地的请求本院予以支持。针对原告主张要求被告胡成秀支付其租金4600元的请求，因无租赁合同，且原告未提供其它证据予以佐证，本院不予支持。针对原告变更要求被告张于富支付其土地补偿金22197.6元、喻某某支付其土地补偿金19092元的请求，因原、被告之间存在买卖合同，合同约定的事项包含房屋及房屋周围名为××的土地的部分，该块土地附属于房屋买卖协议中，属于正常的土地转让，未违反法律规定，应认定为有效，因此其要求被告张于富、喻某某支付补偿款的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国农村承包经营法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告胡成秀于本判决生效之日起三十日内归还原告汪国芝位于巧家县××镇××村××社名为××包（东至路，西至路埂，南至坟场，北至埂子）、××水（东至埂子，西至公路，南至路边，北至良良）的土地。二、驳回原告汪国芝其余诉讼诉求。案件受理费减半收取150元，由原告汪国芝负担75元，被告胡成秀负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判员  何有财二〇二〇年十月十二日书记员  魏华荣