黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2995号上诉人（原审原告）：钱坤，女，2000年12月3日出生，汉族，学生，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：周云鹤，男，1940年7月16日出生，汉族，南岗区商委退休工人，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘淑清，女，1947年5月17日出生，汉族，道外区教育局退休干部，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨君豪置业房地产有限公司，住所地松北新区利民大道**。法定代表人：潘国华，总经理。委托诉讼代理人：唐蕊,黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬雪，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人钱坤因与被上诉人哈尔滨君豪置业房地产有限公司（以下君豪置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初4547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钱坤的委托诉讼代理人周云鹤、刘淑清，被上诉人君豪置业公司的委托诉讼代理人唐蕊、王冬雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱坤上诉请求：撤销一审判决，支持钱坤一审全部诉讼请求。1.判令君豪置业公司提供的格式合同第八条、第十四条免责条款无效；2.判令君豪置业公司格式合同第七条、第九条、第十一条无效；3.判令君豪置业公司、钱坤互相收取（支付）违约金按一万元*6%÷365天*已交房款（万元）*违约条数计算（年息6%），君豪置业赔偿钱坤逾期进户8天违约金877.12元；4.判令格式合同中所有违约金文字都按第三条文字收取（支付）；5.君豪置业公司承担诉讼费。事实及理由：一、君豪置业公司未按合同约定日期交房，违约了，应赔偿。至合同交房日，只干了工程量55%（楼主体完了），基础设施及配套工程都没干，外网、院内网、室内网、电井一根电线没有，管井一根管线没有，燃气、供热管线、电梯、窗、门、预留电视口、通讯接口、室内灯等等都没有，彻底违约，失去任何狡辩和耍赖的事实基础。二、根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第十二条（三）、第十六条三款、第十七条三款、第十八条（二）规定：工程从勘察、设计、施工开始，从地下到地上基础设施建设、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设都是开发商职责范围内的事。这些法律文字证明开发商所谓的市政配套，他无权要求政府给他配套，而是他应当按照政府的城市规划要求把配套、基础设施建设、基础设施和公共设施的建设由开发商按标准完整施工。所以开发商赖不了政府！你更改了格式合同，在第七、第八、第九、第十四条加了免责条款，违反了上述法律。你赖不了别人。查遍开发商开发房地产方面的法律，都找不到合同法第八条、第十四条叙述的赖以免责的基础设施建设、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设，由政府负责的法律文字。说白了，在这些法律条文中都找不到市政配套这四个字，因为政府根本不管开发商为挣钱盖房子需要建设的基础设施和配套基础设施。说白了开发商就是个投资人，建房、销售、挣钱，交了土地出让金，一切的事都是开发商的，业主交了购房款，开发商就得给业主一个标准的、合法的、不侵害业主利益的标的物。今天你拉上政府做免责，明天你再说水泥不标准做免责，后天你再说钢材号不对做免责，法律上能说得出吗？当然，你自己啥都没干，都是发包给别的单位了。比如，君豪置业公司盖楼，你都发包给别的建筑商了。所谓君豪置业公司的“市政配套”你也可以发包给任何有资质的施工企业施工，现在你委托了呼兰区政府代替你找有施工资质的供排水公司、电力公司、燃气公司、供暖公司、路政公司等等公司的施工单位，替你完成你应当做的工作。为什么你委托呼兰区政府：1.不排除呼兰区政府的揽政行为；2.你为了节省勘探、设计、施工中监查、各种材质化验、竣工验收等等程序行为占工程造价20%的费用。但，在这个民事行为中，法律主体是开发商，交房前的一切工程施工都应由开发商完成，开发商可以对承包人、被委托人说话，但是不能拿它作为免责条件来对付业主。因为这个购房的买卖合同法律主体就是就是开发商和业主，你凭哪条法律拟定了严重损害业主利益的格式合同来对抗业主。受托的政府也得按法律规定给你找有资质的施工单位。政府也不能越俎代包把开发商应当负责的工程它全包下了，也得依法行政。《中华人民共和国建筑法》第二十三条规定：政府及其所属部门不得滥用行政权力，限定发包单位将招标发包的建筑工程发包给指定的承包单位，包给谁是你的权力。你对钱坤违约这个事，根据《合同法》第一百二十一条，开发商应先赔偿业主，开发商再向被委托人或施工的企业追偿。追不追偿是你的权力，但必须先赔偿钱坤。三、中共中央办公厅、国务院办公厅中办发[1992]5号《关于党政机关兴办经济实体和党政机关干部从事经营活动问题的通知》中明确说“必须坚持政企分开的原则”、“严格划清党政机关管理职权与经济实体经营权的界限。”《全面推进依法行政实施纲要》（2004年3月22日，国发[2004]10号）二、全面推进依法行政的指导思想和目标。3.全面推进依法行政的目标。---政企分开、政事分开，政府与市场、政府与社会的关系基本到位。三、依法行政的基本原则和基本要求。5.依法行政的基本要求。---合法行政。行政机关实施行政管理，应当依照法律、法规、规章的规定进行，没有法律、法规、规章的规定，行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定。---合理行政。行政机关实施行政管理，应当遵循公平、公正的原则。要平等对待行政管理相对人，不偏私、不歧视。行使自由裁量权应当符合法律目的，排除不相关因素的干扰；所采取的措施和手段应当必要、适当；行政机关实施行政管理可以采取多种方式实现行政目的的，应当避免采取损害当事人权益的方式。一审，开发商出示了一些政府提供的说明、承诺、打印文字，这是行政行为，根据上述两个法规，呼兰区政府政企不分，违法了，呼兰区政府没有法律依据出这些行政行为的文字。地。地方政府和私企搅合在一起私企挡枪，这些文字影响了钱坤对开发商不能按合同约定交房的违约诉求，法不禁止即为可。反之，禁止即为不可。上述两个法规，禁止政企不分，所以呼兰区政府出具的这些文字不具有法律效力，违反了上述两个法规。四、合同违反了《民法总则》第四条和第六条，合同中民事主体的权利不对等。开发商为躲交取暖费，都在九月份交房，交到业主手里，业主啥也不能干。如根据合同权利对等的话，业主也应当免责180天，这样当年的取暖费就应由开发商交了，这个对等开发商干吗？你不干！那你为什么要免责180天？五、合同第七条和第九条，君豪置业公司收钱坤的违约金和君豪置业公司给钱坤的违约金2000:1倍，同样违反了《民法总则》。或者君豪置业公司出示2000:1倍的法律依据。合同法第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额，是对违约金高和低的界定的法律依据。六、开发商违反了《城市商品房预售管理办法》第七条四款，第九条一款，未向钱坤出示相关的文件和证明，违反了《合同法》第三十九条，没把这份格式合同内容、说明、责任，向钱坤作任何解释，符合了第四十条。同时违法将第三方（政府）拉入合同，作免责挡箭牌，免除自己责任，加重对方责任。请君豪置业公司出示这方面的法律条文。七、先设圈套让钱坤签一份购房协议书，第三条规定，七天内必签合同，不签，不退定金，钱坤多次催君豪置业公司，但君豪置业公司始终不出示合同，直至交完钱，君豪置业公司才拿出合同让签字，不签字也不退款，软硬兼施，并告诉钱坤一个字也不能改，钱坤说要加几条补充条款，君豪置业公司不允许。八、合同书用的是建设部《商品房买卖合同》范文，具有规章等级的法律效力，范文里留有空白处，是给签约双方作补充说明用的，原文的文字是不能改的，因为它是法律，君豪置业公司为一己私利，随意改动原文。尤其改动了合同中第七、八、九、十一、十四条，违反了《合同法》第五十三条、第五十四条，设了免责条款，免除自己的责任，加重对方的责任，典型的更改法律的违法行为。九、君豪置业公司说，合同签字就得承认，这种说法违反《合同法》第三十九条、第四十条、第四十二条、第五十二条、第五十三条、第五十四条，所以君豪置业公司这种说法是完全违法的。君豪置业公司辩称：钱坤的上诉请求缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回钱坤的全部上诉请求，依法维持原判。1.涉案商品房买卖合同不存在格式条款、更不存在无效的合同条款，钱坤无权要求确认合同部分条款无效、也无权超越合同约定单方确定“互相收取（支付）违约金”的标准。涉案商品房买卖合同系双方当事人双方自愿签订的，为双方的真实意思表示，双方均应受合同内容约束。该合同不存在格式条款，该合同内容为在房产住宅局联机备案登记系统中输出的建设部提供的制式合同，君豪置业公司并未更改其内容，横线部分内容为允许开发商与业主自行商定的内容，并不存在钱坤所谓的君豪置业公司随意更改原文一事。且合同内容并不存在导致合同无效情形、且不存在无效的免责条款，第八条、第十四条之约定均系双方自愿签署的，且其中涉及的政府原因确属因出卖人以外的原因、并不属于“因故意或者重大过失造成对方财产损失的”，市政配套并不是出卖人能够控制和左右的，钱坤无权将此责任转嫁给君豪置业公司承担。君豪置业公司并未要求钱坤承担违约责任，如主张了，钱坤认为违约金标准过高、可申请降低、再由法院酌情确定，但本案并不属于这一情况。钱坤无权臆测并单方要求更改已经依法成立并生效的合同内容；且合同中约定的违约金收取比例并不违反法律规定，钱坤要求的合同中的所有违约金文字都按6%收取无事实和法律依据。另外，钱坤无权在二审中增加诉讼请求“主张合同第十一条无效”。2.涉案商品房未能交房并不是因君豪置业公司导致的，而是发生了合同约定的延期交房情况，即因政府市政配套滞后这一非出卖人原因，君豪置业公司并未违约，钱坤无权要求君豪置业公司承担违约金。原审已经查清涉案商品房未能交房的原因在于政府市政配套未能到位，市政配套导致的延期不仅是双方合同中明确约定的内容，且实际上也是君豪置业公司无力控制的因素，钱坤无权将这一情况要求认定为君豪置业公司的违约行为。且君豪置业公司在近年来多次和政府沟通、向政府发函要求解决市政配套以达到交房条件，目前有一些进展，供暖正在施工中、其他政府道路及配套建设政府正在招投标中。综上，君豪置业公司并不构成违约交房，涉案商品房买卖合同并不属于格式条款、也不属于无效条款，钱坤无权否认自愿签订的合同效力，应受合同内容约束，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回钱坤的全部上诉请求，维持原判。钱坤向一审法院起诉请求：1.判令君豪置业公司提供的格式合同中第十四条免责条款无效；2.判令君豪置业公司格式合同中第七条、第八条、第九条无效；3.判令钱坤、君豪置业公司互相收取违约金按1万元*6%/365天*已交房款数*违约天数计算，违约金877.12元；4.判令格式合同中所有违约金文字都按第三条文字当中6%收取。一审法院认定事实：2018年1月23日，钱坤与君豪公司签订《认购协议》，约定：钱坤以666,960元价款购买位于哈尔滨市利民开发区哈肇公路西、徐州路（原春天大道）北街4栋1单元6层601号房产。双方于2018年2月2日签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》和《附件》。合同第七条约定，买受人逾期付款，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二百（该比率不少于第⑴项中的利率）的违约金。第八条：出卖人应当在2019年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意基础合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买受人付清全部房款（按揭手续未办完）前，出卖人有权拒绝交房；3.因地方政府原因所致的市政供水（满足项目施工的双水源）供电（满足项目使用的双电源）、供暖、通讯、电力、热力、燃气、市政道路、市政排水及雨排水等市政配套设施工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房的，出卖人予以延期。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点壹（该比率应不少于第⑴项中的利率）的违约金。2.逾期不超过180日的，买受人不追究出卖人责任，上述第一项约定的违约金从约定期限推迟180天之次日作为起算时间。君豪置业公司按照《商品房买卖合同》上钱坤所留地址（哈尔滨市道里区机场路7号穆斯林小区2栋1单元302室）向钱坤邮寄告知函，内容为：“原定2019年8月15日交房时间需顺延。新的交房时间以另行发出的书面通知为准。”另查明，君豪置业公司于2019年7月1日向哈尔滨市松北区政府发出《关于哈尔滨君豪义乌小商品城项目市政配套建设工程进展情况咨询函》。2019年10月10日，哈尔滨市住房和城乡建设局作出《关于义乌小商品城供热配套事宜的报告》，哈尔滨市住房和城乡建设局在报告中提出如下建议：一是拟由该供热规划分区主热源第三发电厂负责解决该区域供热配套工作；二是义乌小商品城地处利民开发区已划归哈尔滨新区管辖，建议由新区（松北区）政府具体推进落实上述工作，同时对供热专项规划作出相应的调整。一审法院认为：钱坤与君豪置业公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。钱坤要求确认合同第七条、第八条、第九条、第十四条为无效条款的诉讼请求，一审法院不予支持。合同第八条明确约定君豪置业公司可以据实延期的3种情形，第3条既为市政供水、供暖、电力、燃气等市政配套设施导致不能按期交房的情形，君豪置业公司未按期交房系因出现了合同约定的延期情形，不属于君豪置业公司主观违约，君豪置业公司也未提起反诉要求钱坤给付违约金，钱坤要求判令双方相互收取违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。合同中关于违约金的收取比例，并不违反法律规定，钱坤要求判令合同中所有违约金文字都按6%收取，无法律依据，该项诉讼请求，一审法院不予支持。待市政相关配套设施均完工后，若君豪置业公司因自身原因仍不能交房，钱坤可向君豪置业公司再行主张逾期进户的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：驳回钱坤的诉讼请求。案件受理费100元，由钱坤负担。二审审理期间，钱坤为证实其上诉主张成立，向本院举示如下证据，证据一相关法律规定。拟证明：君豪置业公司给钱坤的违约金过低，按法律调整（士30%）；证据二，相关法律规定。拟证明：法律规定不诉不理，钱坤只诉请君豪置业公司没完工的违约金，没诉别的；证据三，《民事审判指导与参考》。拟证明：一审法院笔录君豪置业公司说契约优先，但前提是契约正义，互相制约；证据四，证人名单。拟证明：小区业主都在受骗（格式合同）；证据五，《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日）：拟证明，基础设施工程应开发商施工；证据六，建设部规章。拟证明，房屋买卖合同范文，君豪置业公司违法随意改成对自己有利的格式合同。犯法，私改规章；证据七：房地产配套规定。拟证明：配套费政府强收走，按法律应按时完工，不完工按合同法第121条，先由君豪置业公司赔偿，再向第三方主张；证据八，网页截屏。拟证明：这块地违不违法？君豪置业公司质证意见为：对证据一到三、五到七统一质证，这些并不属于证据，更不属于二审新证据，无法证明钱坤想要证明的内容。其中证据六不能够证明君豪置业公司违法，其中明确说明合同中的空白行供双方自行约定或补充约定，且涉案的商品房都是在商品房联机备案系统输出的。对这些证据请法庭不应予以采信。对于证据四，该材料中的前三页为钱坤自行制作的，真实性、合法性关联性均有异议，不能够证明其想要证明的内容，对于第四页和第五页，与本案无关，无法证明钱坤想要证明的内容，请法庭不予采信。对证据八，该证据未能出示原始载体，且出处不明，真实性、关联性、合法性均有异议，无法证明钱坤想要证明内容，仅凭这一个来源不清的东西无法证明君豪置业公司违法，无法证明与本案有关联性，请法庭不予采信。君豪置业公司未举示新证据。本院认证意见：钱坤所举示证据一、证据二、证据三为法律条文，对该条文内容的真实性予以确认，但对证明的问题及法律条文的适用应结合本案事实综合评判。证据四系涉案项目业主信息名单，系钱坤自行打印形成，亦未体现其要证明的内容，故本院对该份证据不予采信。证据五《城市房地产开发经营管理条例》。证据六、证据七为法律条文、条例等，对法律条文的真实性予以确认。证据八为网页截屏，无出处，故对该份证据的真实性不予确认。对于前述真实性予以确认的证据，本院综合案件事实及其他证据综合评判。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：关于君豪置业公司是否存在违约，是否应给付钱坤8天逾期进户违约金及双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》部分条款无效的问题。原审判决认定钱坤与君豪置业公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，合法有效正确。该合同书第八条明已确约定君豪置业公司可以据实延期的三种情形，该条款及钱坤诉讼主张的其他条款并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的条件，一审判决对钱坤请求确认前述条款无效的主张未予支持并无不当。现君豪置业公司已举证证明系因政府供水、供电、供暖、燃气等配套设施不到位，导致案涉房屋不能如期交房，该情形与前述合同约定情形相符，不属于君豪置业主观违约，在双方对此期间予以延期已经进行明确约定的情形下，钱坤上诉主张前述条款无效，双方互按6%收取违约金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，钱坤的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由钱坤负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉()二〇二〇年十月二十日法官助理申艳楠