广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初8141号 原告：孙俊霞。 委托诉讼代理人：黄一君，广西启宁律师事务所律师。 被告：广西堃成房地产有限公司，住所地南宁市南站大道南侧、那历路东面北欧豪苑**楼**整层，统一社会信用代码91450100MA5KDFWK38。 法定代表人：梁以辉。 被告：南宁市江南区沙井街道智和村村民委员会，住所地南宁市江**五一西路**，统一社会信用代码54450105340277970X。 法定代表人：黄任俊。 原告孙俊霞与被告广西堃成房地产有限公司（以下简称“堃成公司”）、南宁市江南区沙井街道智和村村民委员会（以下简称“智和村委”）合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告孙俊霞及其委托诉讼代理人黄一君到庭参加诉讼。被告堃成公司、智和村委经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告于2017年8月5日签订的《北欧豪苑合作建房合同》无效；2.判令两被告连带返还原告支付的购房款150544元；3.判令两被告从原告起诉之日起，每月以150544元为基数向原告支付二分利息直至还清所有购房款为止；4.判令本案所有诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月5日签订《北欧豪苑合作建房合同》（以下简称合同），约定原告购买被告位于南宁市经济技术开发区×××，建筑面积82.49平方米，单价3650元／平方米，总价款301089元，交款方式为交首付和分期付款。原告于2017年8月5日支付了首付款120436元，于2018年11月29日支付了30108元，被告堃成公司向原告出具了收据。关于签订合同的性质，原告认为，合同虽然名为合作建房合同，但从合同约定的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限及其他合同条款来看，双方的真实意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，该合同并不具备合作开发中共担风险、共享利润的本质特征，根据《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。”，应确认原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向未被拆迁不属于回建农民的不特定的社会公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房屋的性质应定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。被告意图通过以“合作建房”的名义逃避法律规制，变换基础性法律关系以达到出售房屋的目的，明显是以合法形式掩盖非法目的。关于合同效力，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，被告将诉争的房产对外出售，应取得土地利用、开发、建设许可、施工许可等审批手续，在预售房产时应取得商品房预售许可证，现房屋所涉土地使用权性质为农民回建住宅性质，无进行房地产开发和对外销售房屋的法律依据，亦无取得此方面的审批手续。被告在此情况下建设房产并对外销售，违反了前述法律的禁止性规定，损害了正常的房地产交易秩序，根据《合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：.....（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，双方签订的《合同》归于无效。根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；.....”的规定，合同确认无效后，被告应向原告返还购房款，并支付资金占用期间利息。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告堃成公司、智和村委未到庭答辩，亦未提交书面答辩状及证据。 根据原告的起诉，归纳本案的调查重点：1.原告与被告堃成公司、智和村委签订的《北欧豪苑合作建房合同》效力如何？2.原告的各项诉讼请求是否合法有据？ 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告堃成公司、智和村委经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，并当庭出示。经审理本院认证认为，原告当庭出示的证据材料来源合法，内容真实，具有证据的证明效力，可以作为认定本案事实的依据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月5日，原告作为丙方，与作为甲方的被告智和村委、作为乙方的被告堃成公司签订《北欧豪苑合作建房合同》，约定：丙方在签订合同时，已充分了解和知悉该房屋的合作建房关系、合作模式、土地性质和用途，同意按合同约定的合作条件支付合作建房款；乙方以位于南宁经济技术开发区那历路东面的集体土地住宅回建用地与丙方合作建房，项目名称为北欧豪苑，房屋使用年限为70年，甲方负责提供土地不承担合作建房费用，丙方根据出资比例确定其合作建设的房屋为×××号房，建筑面积为82.49平方米，单价按3650元每平方米计算，房屋总价款301089元；丙方于签订合同时交纳首期合作建房总价款的40%即120436元，房屋结构建至15层时交纳合作建房总价款的10%即30108元，房屋结构建至封顶时交纳总价款的30%即90326元，房屋达到交付标准时于接到乙方书面或电话通知之日起七日内交纳合作建房总价款的20%即60219元；乙方应于2018年10月31日前交房；合同还约定了当事人的其他权利义务。同日，双方还签订了《补充协议》。 合同签订当日，原告向被告堃成公司支付首期建房款120436元，2018年11月29日原告又支付了30108元，被告堃成公司均出具收款收据予以确认。2018年9月20日，堃成公司通知原告延期至2019年6月前竣工交房。2019年10月10日，原告向堃成公司提交《退房申请表》，载明于2020年3月10日前全款退房，逾期按总价万分之二年利息付给原告，堃成公司签字盖章予以确认。截至庭审，房屋实际尚未竣工，堃成公司亦未退还任何款项给原告。 另查明，南宁经济技术开发区那历路东面地块于2015年7月22日取得不动产权证【桂（2015）南宁市不动产权第××号】，其权利人为南宁市江南区沙井街道智和村八、九组，土地性质为具有集体使用权的批准拨用宅基地，用途为农村宅基地（含文体娱乐用地）。该地块于2017年12月4日取得建设工程规划许可证（建字第450105201710268号）。 又查明，原告非涉案北欧豪苑项目的回迁安置对象。被告堃成公司未取得涉案北欧豪苑项目的商品房预售许可证。 本院认为，关于本案《北欧豪苑合作建房合同》的性质问题。《北欧豪苑合作建房合同》名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终得到一间房屋，原告的出资除了得到房屋使用权外，双方亦存在办理房屋产权约定，从合同约定看，原告付款得到房屋的目的系最终办理房屋的产权，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得商品房预售许可证，被告堃成公司销售农村集体建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告堃成公司、智和村委三方签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，三方签订的合作建房合同无效，被告堃成公司应向原告退还已收取的款项150544元。故对于原告要求被告返还建房款150544元的诉讼请求，本院予以支持。签订合同时，原告支付的房屋价款明显低于当地商品房的价格，原告应当知道与被告堃成公司、智和村委签订合作建房合同的性质及可能会导致的风险，但其未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任，故原告要求被告堃成公司从2020年7月29日起月利率2%计付利息损失有悖其自身应承担的责任，本院对其主张的利息不予支持。 关于原告主张智和村委退款和支付利息的问题，因案涉合同未约定被告智和村委收取原告款项，且被告智和村委也未实际收取原告款项，故原告要求被告智和村委承担责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、确认原告孙俊霞与被告广西堃成房地产有限公司、南宁市江南区沙井街道智和村村民委员会于2017年8月5日签订的《北欧豪苑合作建房合同》无效； 二、被告广西堃成房地产有限公司向原告孙俊霞返还购房款150544元； 三、驳回原告孙俊霞的其他诉讼请求。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2908元（适用简易程序已减半收取），由原告孙俊霞负担408元，被告广西堃成房地产有限公司负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 包其剑 二〇二〇年十月十六日 法官助理 李晓丹 书 记 员 黄 莹 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。