内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1436号上诉人（原审原告）：李某，现住内蒙古巴彦淖尔市。被上诉人（原审被告）：赵某，现住内蒙古巴彦淖尔市。被上诉人（原审被告）：王某，现住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古法修律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐某，内蒙古法修律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人赵某、王某确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古巴彦淖尔市临河区人民法院（2020）内0802民初406号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人李某，被上诉人赵某、王某的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：一、请求巴彦淖尔市中级人民法院依法追加案外人郭某为本案第三人。二、请求巴彦淖尔市中级人民法院依法维持巴彦淖尔市临河区人民法院作出的（2020)内0802民初406号民事判决书的第一项判请。三、请求巴彦淖尔市中级人民法院依法改判巴彦淖尔市临河区人民法院作出的（2020)内0802民初406号民事判决书的第二项判请。请求巴彦淖尔市中级人民法院判令被告赵某、王某限期协助原告办理涉案房屋(位于内蒙古巴彦淖尔市××区南墙的房屋**)的过户手续。四、如认定房屋为案外人郭某所有，那么被上诉人赵某、王某的行为构成诈骗罪，请求巴彦淖尔市中级人民法院在查清事实的基础上将被上诉人的犯罪行为移交公安机关处理。五、一、二审诉讼费由被上诉人赵某、王某承担。事实与理由：一、2018年1月29日，李某与赵某、王某在平等自愿的前提下，签订了《房屋买卖协议》（以下简称协议），约定将赵某、王某所有的位于内蒙古巴彦淖尔市××区南墙的房屋**出卖给上诉人，房屋买卖价格为186000元，双方当事人在《房屋买卖协议》上亲自签字捺印，协议签订后，李某当即给付二被告房款186000元，赵某、王某向李某出具收条一支，证明收到李某的全部房款。李某按照约定履行了原告的义务，但赵某、王某未按协议约定协助李某办理房屋的过户手续，李某诉至临河区人民法院，临河区人民法院审理认为，李某与赵某、王某的买卖合同依法有效，这项请求是正确的，请求中院予以支持。二、在一审庭审过程中，被上诉人赵某、王某向法庭提供了证据，证明房屋的登记人为案外人郭某，但在合同签订时，上诉人李某并不知道房屋的登记人为郭某，而且被上诉人赵某、王某在房屋买卖时保证房屋为其所有，且因为上诉人也住在附近，跟周边邻居打听房屋确实为被上诉人赵某、王某所有并且常年居住。被上诉人与郭某系亲戚，存在可能就是涉案房屋确实系被上诉人赵某、王某所有，但是因为税费等原因未办理过户的情形，上诉人李某向一审法院递交过追加申请书，但是一审法院不予接收，其行为严重违背了司法程序，损害了当事人的合法权益，为了查明本案事实，请求中院追加郭某为本案第三人。三、如果查明房屋确实系郭某所有，那么被上诉人赵某、王某的行为就构成了诈骗罪，明知其不享有处分权，却将别人的房屋说成自己的房屋并进行了处分，存在主观故意，有违法性，构成诈骗罪，根据法律相关规定，如在案件审理过程中，如果发现当事人存在犯罪行为的，应当收集好相关证据，将当事人的犯罪行为移交公安机关处理。上诉人李某曾向一审人民法院提交控告书，但是一审法院不予接收，其行为严重违背了司法程序，损害了当事人的合法权益，请求中院将被上诉人的犯罪行为依法移交公安机关处理。四、如查明涉案房屋系被上诉人赵某、王某所有，只是没有办理过户登记，那么根据买卖合同的约定，被上诉人赵某、王某应当将房屋过户给上诉人李某，故请求巴彦淖尔市中级人民法院判令被告赵某、王某限期协助原告办理涉案房屋(位于内蒙古巴彦淖尔市××区南墙的房屋**）的过户手续。综上所述，被上诉人的行为严重侵害了上诉人的合法权益，现依照《中国人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，上诉人上诉至巴彦淖尔市中级人民法院，请求巴彦淖尔市中级人民法院依法支持原告的所有上诉请求。赵某、王某辩称，请求依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。涉案房屋的所有人为案外人郭某，与被上诉人系亲戚关系，被上诉人只是在涉案房屋借住，房屋买卖协议实际是以物抵债，上诉人的债权由金钱之债转变为合同之债，债权并未消失。上诉人可以另案主张合同违约或者债务清偿，被上诉人并没有主动处分涉案房屋，因此不存在上诉状中所述的诈骗行为。李某向一审法院起诉请求：一、确认原告与二被告于2018年1月29日签订的房屋买卖合同有效；二、判令二被告协助原告办理涉案房屋的过户手续。一审法院认定事实：2018年1月29日，原告李某与被告赵某、王某签订了《房屋买卖协议》，协议内容：“甲方（卖方）赵某王某乙方（买方）李某甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下内容：“一、甲方自愿将坐落在闸口巷部队南墙房地产出售给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币拾捌万陆仟元。三、乙方在签订本合同时，一次性付清房款，甲方于3日内迁出住房。四、甲方如未3日内迁出，对乙方造成的损失，甲方应向乙方支付全款千分之二的违约金／日。五、甲方保证该房产合法、权属清楚。六、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担。七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下”等合同条款。合同签订当日，被告赵某、王某给原告出具了收条，内容为：“今收到李某交来购房款186000元壹拾捌万陆仟圆整收款人王某15080219630712赵某150802196404430202018年1月29日”。庭审中，原告称其交付购房款的方式为：抵顶二被告之子王宇浩借款50000元以及通过转账方式交付王宇浩部分款项。并提供了二被告之子王宇浩于2017年2月24日给其出具的50000元借条一张，中国建设银行个人活期账户交易明细一张。其中建设银行交易明细记录：2017年10月21日转给王宇浩10000元、2017年11月26日转给王宇浩12000元、2017年11月27日转给王宇浩20000元、2018年1月11日转给王宇浩3000元、2018年1月4日转给王宇浩10000元、2018年1月18日转给王宇浩10000元、2018年1月29日转给王宇浩20000元，转款共计85000元。被告对其辩称提供×××房屋权属证书，该证书载明：房屋所有权人郭某，房屋坐落北环办闸口巷西侧住宅36.6平米、附房37.8平米。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据原告诉称、被告辩称及审理查明之事实，可以认定，被告赵某、王某为抵顶其子王宇浩借款而与原告李某签订了房屋买卖协议。根据原告李某提供的证据，可以证明，原告支付房款的方式除抵顶二被告之子王宇浩的借款50000元之外，另转账支付王宇浩85000元，且二被告给原告李某出具了收条，据此收条，可以认定原告李某已经履行了买卖合同中的付款义务。原告与二被告之间的房屋买卖协议不存在法律规定的无效情形，故原告李某与二被告签订的房屋买卖协议合法有效；二被告辩称其是受到威胁签订合同及收条，但未提供任何证据，无法证明该辩称理由成立；二被告辩称其对标的物不享有所有权，所以买卖协议无效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，其中一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故二被告辩称房屋买卖协议无效的理由不能成立。在房屋买卖合同中，房屋所有权能否转移，是出卖人能否按约定履行合同的问题，由于涉案房屋登记所有权人系他人，现无法办理产权变更，另原告与二被告之间买卖合同是债的一种形式，产生债的效力。买卖合同效力的发生并不直接引起物权的变动，房屋所有权转移必须以生效的买卖合同与登记相结合为前提。故原告李某主张要求二被告协助办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，不能得到支持。结合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”这一解释，可以看出出卖他人房屋的合同应当有效，并且应当通过追究合同责任而非认定合同无效进行救济。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告李某与被告赵某、王某对座落于北环办闸口巷西侧住宅36.6平米、附房37.8平米，房产证号**--0000134登记在郭某名下的房屋买卖合同有效；二、驳回原告李某要求二被告协助原告办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求。案件受理费100元，由二被告负担。二审中，上诉人李某提供新证据：与赵某的通话记录一份。举证意图：赵某说明了房子就是她自己的，房屋没有房产证，没有土地使用证。被上诉人赵某、王某质证：证据的真实性及举证意图均不认可。通话中没有详细提到涉案房屋，也无法证明是与赵某的通话，据上诉人所述，其与被上诉人系多年邻居，应该知晓涉案房屋是否可以办理房产证。因涉案房屋属于案外人郭某，因此被上诉人没有房产证也是事实。以上证据不能证明案件全部事实，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为:李某要求赵某、王某协助办理房屋过户手续的请求应否支持，一审程序是否合法。本案是确认合同效力纠纷，上诉人李某与被上诉人赵某、王某签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同成立后，上诉人李某依约履行了买卖合同中的付款义务，被上诉人赵某、王某因不是案涉房屋的实际所有人，未能履行交付义务，现上诉人李某请求判令被上诉人赵某、王某协助办理案涉房屋的过户手续。经查，案涉房屋登记所有权人系他人，虽然被上诉人赵某、王某的无权处分行为损害了上诉人李某的合法权益，但在无权处分行为下签订的合同有效仅为债权意义上的效力，合同有效并不必然导致物权的转移，房屋所有权的转移必须以生效的买卖合同与登记相结合为前提，故案涉房屋的所有权仍为房屋登记所有权人享有，上诉人李某请求被上诉人赵某、王某协助其办理过户手续的请求不能成立。上诉人李某的损失应另行主张。综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 杜 彬审判员 罗一民 二○二○年十月二十日书记员 胡 娜