沈阳市沈北新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0113民初4871号 原告：沈阳市欣美机绣厂，住所地沈阳市沈北新区青州路**。 统一社会信用代码：91210113118110707U。 法定代表人：李伟，系该厂总经理。 委托诉讼代理人：关婷、徐晗，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被告：卢连增，男，汉族，住址沈阳市铁**。 被告：薛斐，女，汉族，住址沈阳市铁**。 原告沈阳市欣美机绣厂与被告卢连增、薛斐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告沈阳市欣美机绣厂委托诉讼代理人关婷、徐晗、被告薛斐到庭参加了诉讼，被告卢连增未出庭应诉，本院依法缺席审理，现本案已审理终结。 原告沈阳市欣美机绣厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令二被告支付欠付租金8万元（自2018年6月1日至2020年5月31日止）；3、判令二被告支付自2020年6月起至合同解除之日止的房屋租金1万元（暂计至起诉之日），并腾出房屋；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年4月21日签订整理车间房屋租赁协议书，将其位于沈北新区主厂区东侧二楼租赁给被告，租期从2016年6月1日至2021年6月1日止，年租金12万元，合同约定被告预先一次性支付当年租金，如不能按时交齐，有权收回场地及房屋使用权。现被告长期拖欠租金，原告多次催要无结果，原告特诉至法院。 被告卢连增未出庭且未答辩。 被告薛斐辩称，不同意解除合同，因防疫情影响无法经营，欠付的租金8万元属实，我方同意给付5万元，剩余3万元是我方与李成品之间的租赁款项。院里我方修的路，因原告原因造成损坏要求原告赔偿。2019年原告没交取暖费造成室内物品冻坏要求原告赔偿。造成预定的婚宴退订损失20多万元应赔偿。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告沈阳市欣美机绣厂与被告卢连增、薛斐于2016年4月21日签订《整理车间房屋租赁协议书》，原告沈阳市欣美机绣厂将位于沈北新区主厂区东侧二楼（面积约700平方米）租赁给被告卢连增、薛斐，租期从2016年6月1日至2021年6月1日止，年租金12万元，暂租5年，合同约定被告卢连增、薛斐预先一次性支付当年租金，如被告不能按时交齐租金，原告有权收回场地及房屋使用权，由于双方之外的特殊原因影响此协议履行的，双方损失均自行承担。该合同签订后，原告依约交付了涉案房产，被告给付了前期的部分租金，尚欠付原告沈阳市欣美机绣厂2020年1月1日前的租金3万元。2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金5万元，被告卢连增、薛斐未给付。2020年5月6日，原告沈阳市欣美机绣厂通知被告卢连增、薛斐终止合同履行，被告卢连增、薛斐当时对此未提出异议。 在诉讼过程中，原告沈阳市欣美机绣厂称因被告卢连增、薛斐未给付租金，且往外拉东西，原告于5月29日对涉案房产加锁管理，并称在被告未付清房租前，拒绝给付涉案房产钥匙。被告薛斐称在2020年5月29日前，原告沈阳市欣美机绣厂同意其开锁取东西，未提供充足证据证明原告沈阳市欣美机绣厂加锁拒绝其使用涉案房产的持续时间、具体事实及直接影响其实际经营、造成的直接必要损失等事实。 在诉讼过程中，双方对涉案房产的取暖费承担产生争议，该合同无明确书面约定，原告沈阳市欣美机绣厂称取暖费应由被告承担，被告卢连增、薛斐认为应由原告承担。在实际履约过程中，2019年以前，由原告沈阳市欣美机绣厂为被告解决取暖问题，针对涉案房产，被告卢连增、薛斐未曾支付过取暖费。 另查，沈阳市三环机绣厂原为中国共产党沈阳市新城子区委员会党校所属企业。2004年8月5日，沈阳市三环机绣厂的企业名称工商变更为原告沈阳市欣美机绣厂。 在诉讼过程中，原告沈阳市欣美机绣厂称2000年8月4日，因沈阳市三环机绣厂为区属企业借贷所负债务252万元，相关部门同意用沈阳市三环机绣厂占用的区政府原礼堂楼抵顶该债务（原招待所会议室不在抵顶范围）。2000年10月26日，李生品与中国共产党沈阳市新城子区委员会党校签订整体《买断沈阳市三环机绣厂合同书》，由李生品买断中国共产党沈阳市新城子区委员会党校所属的沈阳市三环机绣厂的全部企业资产并承担债权债务。此后，沈阳市三环机绣厂变更为原告沈阳市欣美机绣厂。被告薛斐对原告沈阳市欣美机绣厂对外租赁涉案房产未提出异议。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩并对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告卢连增经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的证据，结合查证的事实依法裁判。原告沈阳市欣美机绣厂与被告卢连增、薛斐签订的《整理车间房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的效力性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。 被告卢连增、薛斐未按时给付涉案房产2018年的3个月租金3万元，原告沈阳市欣美机绣厂主张被告卢连增、薛斐给付该3个月租金3万元具有事实及法律依据，本院予以支持。被告卢连增、薛斐房屋租赁合同的相对人为原告沈阳市欣美机绣厂，并非个人，被告卢连增、薛斐抗辩该3万元与原告无关的主张缺少事实及法律依据，本院不予采信。受疫情影响，被告卢连增、薛斐在2020年1月25日至2020年2月22日期间无法正常经营，属不可抗力导致合同目的较难实现，双方当事人应共同努力积极采取措施尽力减少损失，共担损失，共克时艰。疫情形势好转后，被告卢连增、薛斐长期未给付租金构成违约，原告沈阳市欣美机绣厂主张解除租赁合同具有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告沈阳市欣美机绣厂主张给付2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金5万元，在庭审中，被告薛斐同意给付该租金5万元，系其自愿处分权利的意思表示，不违反相关法律规定。原告沈阳市欣美机绣厂在2020年5月29日对涉案房产加锁管理，客观上使涉案房产无法正常、自由使用。原告沈阳市欣美机绣厂对涉案房产加锁管理期间的租金968元（1万元/31天*3天）应由其自行承担，综上，原告沈阳市欣美机绣厂主张被告卢连增、薛斐给付2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金49032元部分于法有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。被告薛斐抗辩在2020年5月29日前，原告沈阳市欣美机绣厂已加锁导致涉案房产无法使用，未提供充足证据证明，本院不予采信。 原告沈阳市欣美机绣厂从2020年5月29日至本案庭审期间，一直对涉案房产加锁、管理，在庭审过程中，经本院释明，原告沈阳市欣美机绣厂亦坚称在被告未付清房租前，拒绝给付房产钥匙。结合实际案情，可证涉案房产从2020年5月29日至今一直在原告沈阳市欣美机绣厂使用管理控制之下，原告沈阳市欣美机绣厂主张被告卢连增、薛斐给付其实际占有管理控制期间的租金损失，缺少事实及法律依据，本院不予支持。如上，原告沈阳市欣美机绣厂占有管理控制涉案房产而拒绝协助、配合，被告卢连增、薛斐亦客观上无法腾空租赁房产。在原告沈阳市欣美机绣厂管理控制涉案房产而拒绝协助、配合情况下，原告沈阳市欣美机绣厂主张被告卢连增、薛斐腾空涉案房产缺少事实及法律依据，本院不予支持。为解决纠纷，原告沈阳市欣美机绣厂应将涉案房产钥匙等涉案房产的使用收益权移交给被告卢连增、薛斐，被告卢连增、薛斐应在接收涉案房产钥匙等涉案房产的使用收益权后合理期限内，腾空涉案房产，并按每年12万元的租金损失标准，给付占用腾空期间（从接收涉案房产钥匙等涉案房产的使用收益权次日至实际腾空之日止）的租金损失。 关于取暖费，被告此前未单独支付过取暖费，原告亦对此未提出异议，结合当事人陈述、证据材料及实际的合同履行情况，可证原告负有支付取暖费的义务。原告称已口头协商由被告先付2万元后原告再交取暖费，未提供充足证据材料证明，本院不予采信。关于原告未交取暖费是否给被告卢连增、薛斐造成实际财产损失，被告卢连增、薛斐未依法提出反诉，本院无法审查处理，被告卢连增、薛斐可依法另行主张权利。 被告卢连增、薛斐称涉案房产院里路面维修赔偿，涉案租赁合同对此无明确约定，被告卢连增、薛斐未能证明赔偿的数额及相关事实、依据，且未提出反诉，本院无法审查处理，被告卢连增、薛斐可依法另行主张权利。被告卢连增、薛斐称造成预定婚宴退订损失20多万元应由原告沈阳市欣美机绣厂赔偿，未能提供充足证据证明相关原因、依据、赔偿数额等事实，且未提出反诉，本院无法审查处理，被告卢连增、薛斐就此可依法另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告沈阳市欣美机绣厂与被告卢连增、薛斐于2016年4月21日签订的《整理车间房屋租赁协议书》已解除； 二、原告沈阳市欣美机绣厂于本判决生效后五日内将位于沈阳市沈北新区青州路30号主厂区东侧二楼房产的房产钥匙移交给被告卢连增、薛斐；被告卢连增、薛斐在接收到该房产的钥匙后二十日内，腾空返还该房产给原告沈阳市欣美机绣厂； 三、被告卢连增、薛斐于本判决生效后二十日内给付原告沈阳市欣美机绣厂房产租金79,032元； 四、被告卢连增、薛斐于本判决生效后二十五日内给付原告沈阳市欣美机绣厂占用房产期间的租金损失（以每年12万元租金为标准，从被告卢连增、薛斐实际接收涉案房产钥匙的次日起至实际腾空返还涉案房产之日止）。 如果给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告沈阳市欣美机绣厂的其它诉讼请求。 案件受理费2050元，减半收取1025元，被告卢连增、薛斐承担888元，原告沈阳市欣美机绣厂承担137元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  肖鲁峰 二〇二〇年十月二十日 法官助理葛德强 书记员徐波 本案涉及的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 申请执行的期限 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。