襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（××0××0）鄂0606民初3370号原告：付贵，男，1986年10月19日出生，汉族，个体工商户，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：付道才，男，196××年10月13日出生，汉族，住襄阳市樊城区，系付贵父亲。特别授权代理。委托诉讼代理人：李正启，湖北创佳律师事务所律师，一般授权代理。被告：襄阳威秀商业管理有限公司。法定代表人：王兵辉，该公司总经理。住所地：襄阳市樊城区大庆西路**豪门新天地**××层××**。委托诉讼代理人：郑本学，男，1967年1××月××日出生，汉族，襄阳威秀商业管理有限公司员工，住，住襄阳市别授权代理。委托诉讼代理人：曹辉，男，1983年8月1××日出生，汉族，住，住襄阳市樊城区别授权代理。被告：刘英，女，1974年1月××5日出生，汉族，无固定职业，住，住樊城区/div>被告：向英，女，1975年10月××0日出生，汉族，无固定职业，住，住樊城区/div>被告：李莉，女，1974年6月14日出生，汉族，无固定职业，住，住樊城区/div>被告：曹玉林，男，1985年6月××3日出生，汉族，无固定职业，住，住樊城区/div>被告：洪大国，男，195××年3月××5日出生，汉族，住，住樊城区/div>被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国共同委托诉讼代理人：刘乐华，襄阳市樊城区长宏法律服务所，特别授权代理。原告付贵与被告襄阳威秀商业管理有限公司（以下简称威秀公司）、刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员彭庆伟担任审判长，人民陪审员刘喜东、柴辉凌参加的合议庭，于××0××0年7月8日公开开庭进行了审理。原告付贵及其委托诉讼代理人付道才、李正启，被告威秀公司的委托诉讼代理人郑本学、曹辉，被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国及其共同委托诉讼代理人刘乐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付贵向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告威秀公司、刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国的《房屋租赁合同》。××、判令被告威秀公司支付从××017年1××月××7日至××0××0年5月××7日所欠房屋租金81098元。3、判令被告威秀公司从××0××0年5月××7日至返还房屋为止按照合同约定的标准支付房屋租金。4、判令被告威秀公司支付违约金10000元。5、判令被告威秀公司赔偿原告因诉讼产生的实际损失费用××6000元。6、判令被告威秀公司返还所租赁的房屋，包含装修的墙体、地面、吊顶等固定的房屋附属设施无偿归原告所有。7、一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告拥有位于襄阳市××区××路××号豪门新天地1幢1层10××0号商铺。面积50.56㎡，房产证号70××12号。于××015年6月在被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国的服务下，被告威秀公司租赁原告上述房屋，用于商业服务业。××016年7月1××日原告与被告威秀公司、被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国签订了《房屋租赁合同》。合同第1条租赁物业及期限约定，租赁时间为1××年，××015年6月××8日至××0××7年10月××7日，其中免除4个月的装修期（××015年6月××8日至××015年10月××7日），实际有偿租赁期限自××015年10月××8日至××0××7年10月××7日。第××条租赁用途约定，用于商业服务。第3条租金、押金及付款方式约定，租赁期间房租一层为110元/平米/月，扣除管理费1%，一层实为108.9元/平米/月（注：1%的管理费由被告威秀公司直接支付给刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国，其他年租金以此方法计算。租赁期间，每两年房租递增4%。先付后用，详见租金核算支付明细。按季支付，被告威秀公司须每季租金到期前10日内交付（实际约定按月缴费。扣除被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国1%的管理费）。签订正式合同之日，交付押金伍拾万元，转入被告刘英所在的中国建设银行长征路支行账号，（被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国五人共管卡）账户：62×××93。被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国收到被告威秀公司押金后，向被告威秀公司出具收款收据，被告威秀公司定期进行监督。第4条租赁相关费用约定，被告承担租赁期间的一切法律责任及租金、税金、房屋租赁税金、装修费、消防安保费、气费、水费、电费、物业管理费等费用全部由被告威秀公司承担。第6条违约责任约定，被告威秀公司逾期缴纳租金或未按合同约定按时缴纳租金，每日按逾期总额的0.3%向原告支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除本合同，并没收被告威秀公司的租赁押金等。因被告威秀公司违约，原告解除本合同，被告威秀公司租赁金抵作违约金，原告不予返还，被告威秀公司装修等无偿归原告所有。第7条法律诉讼约定，本合同发生争议，由三方协商解决，解决不成由当地人民法院裁决，所产生的诉讼费、律师费等由败诉方承担等。合同履行期间，被告威秀公司应当从××015年10月××8日开始支付房租，但是却在××016年7月××7日支付了前期10个月的房租金55060元。从××017年1月3日至××017年9月××7日每月拖欠租金1××08元，从××017年10月××7日至××019年9月××7日每月拖欠租金14××8元，从××019年10月××7日至××019年1××月××7日每月拖欠租金1657元，从××0××0年1月××7日至5月××7日未支付租金。截止××0××0年5月××7日共计欠租金81098元。本案中，被告威秀公司长期拖欠原告房租，应承担违约责任。原告有权解除合同，有权要求被告威秀公司支付所欠的租金，要求被告威秀公司赔偿原告因诉讼产生的实际费用，返还所租赁的房屋。鉴于合同约定的押金由被告威秀公司交付被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国保管，被告威秀公司缴纳押金低作违约金，无权收回押金，并由被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国直接支付给原告。综上所述，被告威秀公司未按照合同约定向原告支付房租，已构成违约，应当承担违约责任，故诉至法院请求依法判决。被告威秀公司辩称：欠的81098元不知道是怎么计算出来的，对第六条诉讼请求，不知道归还多少面积的房屋，第四条违约金1万元不知道是怎么计算的，还有××.6万元的费用也不知道怎么计算的，不同意解除合同，一楼是一个整体，最开始签合同时不认识原告，也没有和原告谈房租，一楼整体是两千多平方米，原告可能只有五十多平方米，计算的赔偿费用，一楼是110元每平方米，后来经营不善，付了一年租金，后来跟业主代表沟通，一楼租金降为85元每平方米，有记录和照片，从××016年付到××0××0.1是按照85元每平方米付的，业主们也都默认，三年多期间没有拖欠租金，现在因为疫情，导致没有办法付租金，××0××0.1.××3关门到××0××0.5，疫情期间有四个多月没有营业，业主代表跟我们也沟通多次，通过居委会和片区警察、办事处，为免租和降租的事情，开始说的是租金免4个月，减半降租一年，业主代表不同意，后来说的是免租4个月，降租半年减半，但业主代表还是不同意，现在谈的是免租三个半月，支付6个月减半的租金，××0××0.6月份一楼的租金是按照每平方米85元的50%支付的，二楼是按照每平方米35元的50%支付的。七月份一楼按照每平方米85元的75%支付租金，二楼按照每平方米35元的75%支付租金，现在是按照每平方米85元的75%支付租金，二楼按照每平方米35元的75%支付租金在履行。被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国辩称：本案是房屋租赁合同纠纷，原告将业主代表作为被告起诉错误，业主代表不是本案适格被告，原被告签的房屋租赁合同中业主代表没有履行承租人的合同义务的约定；原告诉请的第一项、第六项、第七项没有事实和法律依据，请求驳回对刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国的起诉；本案五十万保证金不是本案原告单独个人的保证金，而是一、二楼整个的房屋押金，原告无权进行保全。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：襄阳市樊城区大庆西路5号豪门新天地1幢一、二楼均为商铺，其面积约为5400㎡，由181位业主分别购买、共计有××30个铺位。该××30个商铺均由威秀公司整体租赁，并对其装修。付贵系坐落于1层10××0室商铺的所有权人。××016年7月1××日，付贵（甲方）与威秀公司（乙方）、刘英、向英、李莉、洪大国、曹玉林（共同作为丙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：一、租赁物业及期限：甲方将座落于襄阳市樊城区大庆路豪门新天地一层、二层（商铺号10××0）（面积为50.56平方，房产证号第7006741××-1、××，土地使用证号3××091××001-××-418），租赁给乙方使用，租赁时间为壹拾贰年，免租装修期为四个月（××015年6月××8日至××015年10月××7日），租赁期限自××015年10月××8日至××0××7年10月××7日；二、租赁用途：乙方租赁甲方商铺用做二层为大型KTV，一层为卖场、餐饮、酒店等合法的商业用途；三、租金、押金及付款方式：1、租赁期间房租一层为110元/㎡/月，扣除管理费1%，实为108.9元/㎡/月，二层房租40元/㎡/月，扣除管理费1%，实为39.6元/㎡/月（注：甲方同意从租金中扣除1%作为管理费，由乙方直接支付给丙方的账户），其它年度租金以此方法计算。××、签订正式合同之日，乙方交付押金伍拾万元，转入丙方刘英账户，丙方收到乙方交付的押金后，向乙方开具收款收据。3、租金按季支付，乙方须于每季租金到期前10日内以银行转账方式将下季度租金（扣除管理费后）支付至甲方指定的付贵的账户。4、以上租金所交房屋租赁税由乙方承担。5、丙方作为甲乙双方租赁关系的协调方，有权收取甲方合同期间的服务管理费用1%，乙方须于每季度到期前10日以银行转账的方式将服务管理费（一层、二层月度总租金的1%的标准），每季度支付至丙方指定的刘英的账户。6、租赁期间，每两年房租递增4%。……六、违约责任：1、乙方逾期缴纳租金或未按本合同约定按时缴纳租金的，每日按逾期总额的0.3%向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除本合同，并没收乙方租赁押金，乙方须三倍租金赔偿甲方，情节严重的还将追究相关法律责任。××、乙方违约解除本合同或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁押金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。……八、其他约定：……3、租赁期内，如遇自然灾害（地震、洪水等）不可抗拒的因素造成的损失，甲、乙、丙三方互不追究。合同还约定了其他事项。付贵、刘英、李莉、向英、洪大国、曹玉林分别在合同签章处签名、捺印，威秀公司在合同签章处盖章。合同签订后，威秀公司按照108.9元/㎡/月的标准，每月向付贵支付租金5506元（50.56平方米×108.9元），直至××016年11月××7日。在此期间，威秀公司于××016年4月××2日向全体业主发了一份《申请书》，其内容为：“尊敬的各位业主：您好！因目前全国经济整体下滑，实体经济受到严重冲击，各行各业都陷入经济低迷期，近两年襄阳地区餐饮行业竞争尤为激烈，加上物价上涨，人均消费水平无法跟上全国经济加快的步伐。V秀美食广场自1××月1××日开始营业以来，日均客流量较少，直接导致V秀美食广场各经营商户经营压力剧增。期间我公司与各位商户也推出了各项优惠活动以及大力促销方案，但经过双方几个月以来的共同努力，在整体经济低迷情况下，经营状况并未得到明显的好转。为了保证各位业主的切身利益，也为了保证V秀美食广场各位经营商户的效益，我公司已对V秀美食广场各商户作出房租减免的扶持政策。在这全国经济萧条的情况下，望各位业主考虑到经营压力的问题，对我公司进行一定的扶持，也是对V秀美食广场各位商户的一个扶持，同时也是对各位业主您自己切身利益的一个保障。我公司特向各位业主申请此季度租金先行按月支付，下季租金支付方式恢复正常，按原合同执行。望各位业务给予支持”。××016年1××月××0日，威秀公司又向所有业主发了一份《邀请函》，其内容为：“尊敬的各位业主：你们好，襄阳威秀商业管理有限公司诚邀各位业主，抽出宝贵的时间，于××016年1××月××5（星期日）14点在长虹大酒店（市供电局旁），主楼九楼会议室商议租金事宜。注：望1××月18日未到的业主，能积极参与，共商事宜！恳请得到各位业主的理解与支持！”。会后双方决定在原合同的基础上，将一楼的租金调整为85元/㎡/月，二楼的房租调整为35元/㎡/月。威秀公司自2017年1月3日起，按照下调过的租金标准，每月以4××98元的标准向付贵支付租金至××0××0年1月××7日。期间，付贵未提出异议。××0××0年，因受新型冠状病毒的影响，威秀公司从同年1月××4日停止营业至同年6月3日。后威秀公司以疫情期间未营业，损失较大为由，向豪门新天地181位业主提出减免疫情期间的租金并再次降低租金的要求，经过反复协商，曹玉林、向英、李莉、洪大国、刘英5位业主代表与威秀公司达成调解意见，并通过微信的方式将调解方案告知了全体业主。其主要内容为：“豪门新天地一、二楼的商铺业主：您们好！受广大业主的信任和委托，由曹玉林、向英、刘英、李莉、洪大国五位业主代表，代为管理的一、二楼商铺租赁相关事宜。因突发的新冠××疫情及防疫措施的强制规定，自疫情以来承租人无法正常经营，导致租金交纳的纠纷。业主代表时刻站在广大业主利益立场着想和工作，多次与承租方进行了交涉，咨询、求助了政府及司法部门，并在多个不同部门主持下进行协调调解，均无果，后经樊城区民商事诉前调解委员会多次协调与调解，就租金交纳和承租人的经营达成初步意见，现将相关情况通过一封信形式告知广大业主。一、出租房屋按协议收取租金天经地义，合情、合理、合法；但经司法部门释明，不可抗力因素所致的停业、停产减免租金也是于法有据，新冠××防疫政府强制要求关门停业确系不可抗力的情形。国有集体房屋出租已要求了租金减免，更是提倡私有房屋出租主动减免租金，支持疫情防控工作。放水养鱼的道理简单易懂，承租人关门停业出现的租金交纳困难，出租人减免部分租金，就是放水养鱼。只有让它存活下去，我们才能继续收取租金，我们商铺的投资才能尽快收回，业主代表和广大业主们时刻都是利益共同体。二、现达成的调解方案：（一）减免三个半月的租金，减免六个月的部分租金，即一楼85元/㎡每月按75%交纳，二楼35元/㎡每月按75%交纳，六个月后，恢复到减免之前的租金交纳状态。（二）若承租人不能按此方案履行，租赁合同解除，一楼二楼经营权及所有设备设施原状态交给出租人作为担保，包括押金。（三）承租人若能履行，之前纠纷全部了解，概不再议。此方案发布于我们新天地业主群，进行公告两天。如果有异议者，请以书面的形式向业主代表提出。二天公告期内业主代表在五楼办公室值班，以提出书面异议为准，公告期满后，业主代表将会根据业主“授权书”授权，尊重大多数业主同意意见与承租方签订补充协议。广大业主们！希望我们能齐心协力，维护好我们这个利益共同体，大家团结一心才能让我们的投资尽早收回，理解尊重少数业主采取其他途径解决问题。我们投资的商铺就是通过收取租金才能回报，若房屋不能像现在一样对外整体出租，将无法保证我们的商铺能正常出租收益，只有大家心齐思想统一，才不会出现人散心散房屋无法租出去的后果（拉美步行街已有九年租不出去的先例）。业主代表：曹玉林、向英、刘英、李莉、洪大国××0××0年6月17日。”后有超过51%的业主与威秀公司签订了补充协议。因原告付贵不同意该调解意见，引起诉讼。另查明，被告威秀公司于××0××0年5月××7日向原告付贵支付租金××149元。本案审理过程中，被告威秀公司于××0××0年8月15日向本院出具书面《处理意见》，同意解除《房屋租赁合同》。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。法律规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人协商一致，可以变更合同。当事人协商一致，可以解除合同。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。今年在世界范围内蔓延的新型冠状病毒疫情，符合不可抗力的属性。本案中，原告付贵、被告威秀公司在协商一致的情况下签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，依法应受法律保护。现原告诉至本院，要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告威秀公司在本案审理过程中，于××0××0年8月15日书面同意解除《房屋租赁合同》，故对原告此诉讼请求，本院予以支持；双方在履行合同时，被告威秀公司基于受经济环境的影响，多次与豪门新天地的业主协商，要求降低租金，在无人反对的情况下，将一楼的租金降为85元/㎡/月，二楼的房租调整为35元/㎡/月。并按此标准从××017年1月3日一直支付原告的租金至××0××0年1月××7日。虽然双方在降低租金前后均未签订书面的补充协议，但应视为原告对此行为的默认，故对原告要求被告支付少付租金的诉讼请求，本院不予支持；因受新型冠状病毒疫情的影响，被告威秀公司从××0××0年1月××4日停止营业至同年6月3日。期间威秀公司于××0××0年5月××7日向原告付贵支付租金××149元。同年6月1日，本院受理原告付贵诉被告威秀公司、刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国房屋租赁合同纠纷一案。本院认为，威秀公司因受新型冠状病毒疫情，即不可抗力的影响，依法应免除不能履行合同的责任。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持；关于原告要求被告威秀公司支付未付的租金的问题，因威秀公司已将付贵的租金支付至××0××0年1月××7日，仅有疫情停业期间的租金未付，而威秀公司为了自身和更多业主的利益，已与超过51%的业主达成减免三个半月，降低租金的补充协议，而原告付贵坚持要求威秀公司按原合同执行支付标准，势必影响豪门新天地整体业主利益，也势必增加更多的诉讼，不利于社会的稳定，也扰乱了社会经济秩序，故本院酌定付贵未收取的疫情期间的租金，也与豪门新天地其他51%以上的业主一样，减免三个半月的租期，即减免××0××0年1月××4日至××0××0年5月9日期间的租金，其余租金按一楼租金85元的75%支付，即63.75元/㎡每月的标准支付至其同意解除合同之日止，即××0××0年8月15日止。经计算，威秀公司应支付未付的租金为10314.××4元〔（50.56平方米×63.75元×3个月）+（50.56平方米×63.75元÷30天×6天）〕，威秀公司实际应付付贵103**.××4元，扣减威秀公司已付的××149元，威秀公司实际应付付贵81**.××4元；原告付贵要求被告威秀公司赔偿因诉讼产生的实际损失××6000元，因没有证据证实，本院不予支持；原告付贵要求被告威秀公司返还租赁的房屋以及包含装修的墙体、地面、吊顶等固定的房屋附属设施，因原告付贵没有证据证明其房屋包含装修的墙体、地面、吊顶等固定的房屋附属设施，只能按房屋现状予以返还；原告付贵要求被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国返还租赁的房屋，因被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国作为业主代表在房屋租赁合同签名，并不是承租人，不应承担责任，故对原告要求刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国承担责任没有事实和法律依据，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告付贵与被告襄阳威秀商业管理有限公司、刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国签订的《房屋租赁合同》于××0××0年8月15日解除；二、被告襄阳威秀商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告付贵租金8165.××4元；三、被告襄阳威秀商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告付贵所有的座落于襄阳市樊城区大庆西路5号豪门新天地1幢1层10××0室房屋（建筑面积为50.56㎡，房屋所有权证号：襄樊市房权证樊城区字第**）；四、驳回原告付贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费××64××元，原告付贵负担××500元，被告襄阳威秀商业管理有限公司负担14××元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  彭庆伟人民陪审员  柴辉凌人民陪审员  刘喜东二〇二〇年十月三十日书 记 员  李 晶