河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4217号 上诉人（原审被告）：嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄和平东路**，统一社会信用代码91130000760301359K。 法定代表人：蒋必长，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵俊杰、许淑霞，河北明光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴仕秀，女，1981年5月23日出生，汉族，住保定市竞秀区。 上诉人嘉昌房地产开发有限公司因与被上诉人吴仕秀房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉昌房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销保定市竞秀区人民法院（2020）就0602民初7号民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示。未违反法律、行政法规强制性规定合同合法有效。在合同的第七条第（二）项第3条约定为贷款方式付款，买受人应当于2009年4月19日前支付首期房价款98819.26元，占全部房价款的30.05%、余款230000元，向中国工商银行连池支行申请贷款支付。在原审判决书中表明，在2013年5月19日被上诉人向上诉人出具金额为315291元的购房款发票，因此，判决以全款315291元作为计算违约金的基数。但是，原审法院如此认定并不正确。事实是由于被上诉人向中国工商银行莲池支行贷款230000元后。上诉人按照程序开具的发票。上诉人为被上诉人的贷款承担了连带保证责任。贷款人、借款人、保证人三方签订了《个人购房借款/担保合同》在该合同中，保证人为上诉人嘉昌房地产开发有限公司，保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。并且，上诉人在贷款人中国工商银行莲池支行设立有保证金账户，如果借款人出现不按时还款等违约行为，贷款人便会从上诉人设立的保证金账户划拨款项。因此，上诉人为被上诉人的还款承担着连带责任的风险，所以，即使认定上诉人违约的情况下，也是应当以被上诉人支付的首付款98819.26元为基数计算比较公平。上诉人未能按时办理房产证，确实是历史遗留问题造成的，是由于上诉人为市政府垫付5亿资金，从而导致上诉人没有能力办理房产证。为此，上诉人也在一直与政府沟通，希望能尽快摆脱困境。从而为业主解决房产证的问题，因此，也希望被上诉人与法院能够给予充分理解。综上所述，原审法院认定事实不清，请求二审法院查明事实，依法改判。以维护上诉人合法权益。 吴仕秀答辩称，请法院依法判决。 吴仕秀向一审法院起诉请求：1.判令被告支付办理不动产权违约金45,016.16元（以原告缴纳总房款328,819元与契税6,576元合计335,395元为基数，按年利率4.35%标准计算自2009年4月13日至2019年8月30日间）；2.判令被告承担办案全部诉讼费、保全费、交通费、差旅费。 一审法院认定事实：2009年4月13日，原告吴仕秀作为买受人与被告嘉昌房地产开发有限公司作为出卖人签订商品房购销协议，后2016年9月7日原、被告双方重新签订合同编号为GF20110110136号商品房买卖合同（预售）。合同约定出卖人以出让方式取得坐落于阳光南大街以东，百花路以南地块的建设用地使用权，买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为荣域铂庭9号楼。买受人购买此项目中的9号楼3单元10层1002号房；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3,399元，建筑面积96.74平方米，总金额328,819.26元，付款方式为按揭贷款。2009年4月19日，原告向被告交纳了98,819.26元首付款。其余房款230,000元由被告担保，原告向中国工商银行股份有限公司保定莲池支行贷款。出卖人应当在2013年5月1日前向买受人交付该商品房；该合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照“双方另行约定”处理。2013年5月19日原告向被告交纳确权费6,576元。2017年6月22日被告给原告开具购房款发票一张，金额为315,291元。本案受理立案时间是2020年1月2日。被告直至本案立案之日未给原告办理《房屋所有权证》。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，原、被告均应按约定享有合同权利，履行约定义务。被告未按照合同约定协助办理该房屋的产权证书，属违约，应承担违约责任。被告提交的证据不能证明未办理产权证书的责任是因政府的原因造成的，被告辩解不办理产权证是因为其为市政府垫付了资金，属于不可抗力，自己不构成违约的辩解理由不能成立。依据原、被告签订的商品房买卖合同第二十条：“关于房屋登记的约定：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”以及第十一条：“出卖人应当在2013年5月1日前向买受人交付该商品房。”被告为原告办理房地产权属证书约定期限应截至2013年7月29日。由于原、被告对逾期办理房屋权属证书没有明确的另行约定，应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定的标准计算。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布的贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自2019年8月20日起利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支持原告的诉求。违约金属于债权，债权适用诉讼时效规定，因而被告诉讼时效的抗辩理由成立，一审法院予以采信。被告未按照约定为原告办理房屋所有权登记，原告亦未及时主张权利，超过诉讼时效部分，本院不予支持。原告诉至本院诉讼时效内违约金，应依法得到保护，即2020年1月2日原告诉至一审法院，2017年1月2日后在三年诉讼时效内。由于契税并非房款范畴，故原告主张将契税数额纳入违约金基数的主张，一审法院不予支持。原告主张被告承担保全费、交通费、差旅费等费用，因上述费用原告并未提供证据，在合同中亦未也约定，故其本项诉讼主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。另外，办理产权证书是双方共同协作完成的，需要原告提供相应的材料，原告在接到被告通知后，原告有义务及时配合被告完成办理产权事宜，避免另一方造成的违约损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：一、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告吴仕秀逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款315,291元为基数，自2017年1月2日起，计算直至办理产权证完毕的前一日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告吴仕秀其他诉讼请求。案件受理费926元，减半收取463元，由原告吴仕秀负担232元，由被告嘉昌房地产开发有限公司负担231元，于本判决生效之日起七日内交纳。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，关于违约金计算基数问题，购房者已按照合同约定支付首期房价款98819.26元，余款230000元由被上诉人吴仕秀向中国工商银行莲池支行申请贷款，在《个人购房借款/担保合同》中，上诉人嘉昌房地产开发有限公司是借款保证人，保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。被上诉人并未举证证明已完成全部还贷义务，上诉人仍为被上诉人的贷款承担着连带责任的风险。故以被上诉人支付的首付款98819.26元为基数计算为妥。 综上所述，嘉昌房地产开发有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初7号民事判决第二项； 二、变更河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初7号民事判决第一项为：被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告吴仕秀逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款98819.26元为基数，自2017年1月2日起，计算直至办理产权证完毕的前一日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一审案件受理费926元，减半收取463元，由原告吴仕秀负担263元，由被告嘉昌房地产开发有限公司负担200元，于本判决生效之日起七日内交纳；二审案件受理费926元，由被上诉人吴仕秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  郑 东 审 判 员  陈 萌 二〇二〇年十月十四日 法官助理  陈 思 书 记 员  孟瑞超