河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9727号 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北华邦科技有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路**乐汇城**商铺。 法定代表人：李之辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：樊爱军,河北齐心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜鹏志,河北齐心律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：河北博雅工艺美术有限公司，住所地石家庄市，住所地石家庄市中山东路**** 法定代表人：白建惠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩拥政，河北和融兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：河北中域网讯科技有限公司，住所地石家庄市长，住所地石家庄市长安区中山东路**开元大厦写字楼1602div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：张玉聪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李彬，河北齐心律师事务所律师。 上诉人河北华邦科技有限公司（以下简称华邦公司）因与被上诉人河北博雅工艺美术有限公司（以下简称博雅公司）、原审被告河北中域网讯科技有限公司（以下简称中域公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初9229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人华邦公司的委托诉讼代理人樊爱军、杜鹏志、被上诉人博雅公司的委托诉讼代理人韩拥政、原审被告中域公司的委托诉讼代理人李彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华邦公司上诉请求：一、撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初9229号民事判决，改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决错误解除诉争合同，诉争租赁合同关系已于2019年3月28日解除，双方合同义务终止，被上诉人应当返还上诉人多付租金。《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据该规定，华邦科技公司向博雅公司邮寄送达了“终止合同告知函”，函中载明了解除双方之间租赁合同的意思表示，博雅公司于2019年3月28日签收该告知函，双方之间的租赁合同已于当日依法解除。博雅公司当庭对该函没有提出异议，而且也没有在法定期限内向人民法院或者仲裁机构提出确认解除合同的效力的诉请，更是在本次诉讼过程中，在2019年12月份将案涉房屋重新出租给他人使用，博雅公司已经用上述实际行动表明其已经认可并接受了合同解除的事实，那么既然合同已经解除，解除的时间就是需要本案调查清楚的案件事实。对于该事实，当然应当依法认定解除合同通知到达之日即为合同解除之时，因此在2019年3月28日博雅公司签收该告知函后，双方之间的租赁合同关系已经解除。根据《合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，博雅公司诉求华邦科技公司支付合同解除之后的3个月租金，显然违反了法律规定，而华邦科技公司索要解除合同后多付的4、5月份的租金则法律依据充分，应得到法院的支持。二、因租赁的房屋已纳入政府征收范围，其合同目的不能实现，华邦科技公司解除合同并无不当。原审判决认为华邦公司以工艺美术区域征收公告内容为由要求解除《房屋租赁合同》，但该公告并未导致案涉房屋无法使用，一审法院不予认可。一审法院据此判决解除合同，并驳回华邦公司关于退还押金的反诉请求，华邦公司认为一审法院该认定明显属于案件事实认定错误。华邦科技公司承租案涉房屋用于华为手机等设备销售及维修的网点近四年时间，销售量已经开始出现下降，出现亏损，按照华为公司的要求，华邦科技公司必须对现有房屋进行重新装修和升级改造，才能满足销售需求，但案涉房屋所在地长安区人民政府在2018年9月18日发布了“关于工艺美术区域项目房屋征收范围的公告”，该公告将案涉房屋纳入房屋征收范围，并明文禁止房屋征收范围内的单位和个人不得实施非住宅房屋租赁等行为，这些禁止行为绝不是博雅公司所谓仅禁止增设的租赁行为，而是禁止一切非住宅房屋租赁行为，否则相应的损失将得不到补偿；也正是因该公告，才导致华邦公司不能对房屋进行装修升级，无法实现销售盈利的合同目的。但博雅公司却隐瞒了该公告的情况，直至2019年3月华邦科技公司才自己发现。在此情况下，如果华邦科技公司再就房屋进行装修升级，则相应的投入在拆迁过程中将得不到任何补偿，因此迫于该无奈之现实，华邦科技公司只能发函解除双方之间的租赁合同，博雅公司应当退还租赁押金。三、博雅公司怠于行使权利所造成的损失不应当由华邦科技公司承担全部责任。一审判决导致博雅公司在诉争的2019年4月至2019年8月这5个月时间里，既获得违约金，又获得房屋空置期间的租金，还获得了华邦科技公司的押金，总额高达50余万元，而博雅公司半年的租金才仅有30余万元，这样的判决结果显失公平。我国违约金制度的设立初衷是为了弥补损失，并不是要一方通过违约金得利，而在案涉合同解除之后，博雅公司有足够的时间去重新出租房屋，该公司未能出租房屋造成的租金损失完全是博雅公司怠于行使权利所造成的，这种损失不能转嫁给华邦科技公司，让华邦科技公司全部承担，因此该30万元违约金不但没有事实依据而且也明显过高。综上所述，华邦科技公司根据政府公告要求解除与博雅公司之间的租赁合同关系并无不当，合同解除后博雅公司不能再收取租金，因此博雅公司对华邦科技公司的起诉没有事实和法律依据，应予驳回；华邦科技公司对博雅公司的反诉理据充分，应予支持。一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，应予撤销。 博雅公司辩称，一、被答辩人上诉状中称其在2019年3月22日制作的，答辩人2019年3月28日签收的《终止合同告知函》与当日依法解除没有任何事实依据及法律依据。首先，违约方没有合同解除权，其次，请上诉人告诉被上诉人，你既然认为合同已经在2019年3月28日解除，那么为什么在2019年3月29日给被上诉人支付了2019年4、5月份的租金131594.67元，这不是自相矛盾自己打自己的脸吗?二、上诉人违反合同约定无正当理由擅自解除合同应当按照合同约定支付违约金。上诉人在撤货闭店后未按照正常程序将房屋移交被上诉人且屋内遗弃大量的家具物品给被上诉人造成了巨大的损失应承担相应的法律责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法予以维持。 中域公司述称，一、对上诉人的上诉没有异议；二、同一审答辩意见。 博雅公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告交纳租金197391元（截止到2019年8月底）缴纳欠缴的水电费640元；2、请求依法判令解除租赁合同；3、请求依法判令被告承担违约责任，支付违约金30万元；4、请求依法判令被告中域公司承担保证责任；5、案件受理费由二被告承担。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）提交证据：一、《房屋租赁合同》，该租赁合同是原告与被告华邦公司在2015年7月9日签订，租期为2015年9月1日至2020年8月31日，证明双方建立了房屋租赁关系；二、终止合同告知函，证明被告华邦公司在2019年3月22日单方终止租赁合同并承诺将支付租金到2019年5月31日；三、工艺美术区域征收公告，公告日期为2018年9月13日，被告华邦公司是以该公告为由要求解除合同的；四、告知函，该函件是原告向被告华邦公司发送的，证明被告华邦公司在2019年6月1日撤货闭店，但未将租赁房屋移交原告，并且自该日起未向原告支付任何房屋租金；五、原告与被告中域公司的《房屋租赁合同》一份；六、2015年12月30日被告中域公司向原告出具的书面材料，写明被告华邦公司为其子公司，并承诺如遇华邦公司不能支付一切费用时，由中域公司承担一切费用及责任。被告华邦公司对证据一租赁合同真实性有异议，该合同上未加盖华邦公司印章，也没有华邦公司股东邢台市华业远通电讯技术有限公司的印章，不能证实双方之间合同关系成立，双方之间并没有签订过正式房屋租赁合同，最初是中域公司找到华邦公司要求华邦公司承租案涉房屋，理由是中域公司和原告订立了租赁合同，但由于中域公司业务发生变更，不想再租赁案涉房屋，原告为了继续出租案涉房屋，要求中域公司帮忙找一家公司继续租赁，在这种情况下中域公司找到了华邦公司，最初押金不是由华邦公司交付的，是华邦公司股东华业远通公司缴纳的，双方之间对于房屋租赁的租金参照了原告和中域之间的合同约定，但未对违约金作出书面合同约定；对于证据二终止合同告知函及复函的真实性无异议；对于证据三征收公告，对该证据的证明目的有异议，该证据可以证实案涉租赁房屋处于征收范围之内，此公告完全可以导致合同不能履行的情形出现，原告对此提出的证明目的显然不成立；对于证据四告知函，对该函真实性无异议，但对关联性有异议，该告知函所载内容均是原告单方面的主张，并没有经过华邦公司的追人和认可，不能证实原告所提出诉求的依据；对证据五《房屋租赁合同》的关联性有异议，该合同缔约双方是原告与被告中域公司，被告华邦公司不是该合同的当事方，该合同中的权利义务不能适用于华邦公司；对证据六的真实性、关联性有异议，华邦公司不是中域公司的子公司，该证据市中域公司对原告的意思表示，与华邦公司无关。被告中域公司对于证据五《房屋租赁合同》的真实性无异议，但我方并未实际履行该合同；对于证据六的真实性无异议，但我方不应承担保证责任，该证据从内容上看属于一般保证，依据《担保法》第17条的规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任，因此在本案中华邦公司不能不能支付房租、水电费前，我方不应承担保证责任，另外，原告起诉的要求赔付违约金并不在该保证函的保证范围内，我方不应承担。被告（反诉原告）提交证据：终止合同告知函和长安区政府发布的征收范围公告，告知函证实被告提出解除合同的原因以及向对方发送解除合同意思表示的内容，公告证明长安区人民政府禁止实施非住宅房屋租赁，这是被告向原告提出解除租赁合同关系的直接原因。转账凭证及发票，证明押金是由我方股东华业远通公司支付的，金额为6万元。四五月的房租是由我公司支付的，金额为131594.67元，我方向反诉被告发送的终止合同告知函中载明，我方把租金支付到2019年5月31日，但鉴于双方长久以来的谈判破裂，反诉被告向反诉原告提起了诉讼，因此反诉原告主张不再将租金支付到2019年5月31日，而是以实际解除合同时间来支付租金，因此要求退还之前支付的租金。原告博雅公司质证，一、被告提交的终止合同告知函明确显示其认可双方签订的房屋租赁合同，租期至2020年8月31日；二、关于公告，公告发出的日期是2018年9月，其在2019年3月才要终止合同，显然是以假借公告为由；三、公告所述禁止非住宅房屋租赁应当约束的指增量房屋租赁，并不涉及存量，因为原被告双方签订的房屋租赁合同是在公告之前签订的，同时更加明确的是该征收范围公告并不足以导致双方解除合同，也不影响房屋租赁合同履行，事实是被告另寻他处经营，为了躲避承担违约责任，假借公告作为事由，意图免责；四、对于转账凭证及发票的真实性予以认可。以上事实有《房屋租赁合同》两份、终止合同告知函、工艺美术区域征收公告、告知函、担保函、转账凭证及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，当事人对自己的主张应当提交证据加以证明。原告与被告华邦公司在2015年7月9日签订《房屋租赁合同》，租期为2015年9月1日至2020年8月31日，原告按照合同约定将房屋交付给被告华邦公司。因此《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告华邦公司以工艺美术区域征收公告内容为由要求解除《房屋租赁合同》，但该公告并未导致案涉房屋无法使用，一审法院不予认可。原告起诉要求解除《房屋租赁合同》，其原因是被告华邦公司撤货闭店且停止支付房屋租金，根据《合同法》规定已经构成解除合同的条件，一审法院予以认可。对于原告要求被告支付2019年6月1日至2019年8月31日租金197391元及水电费640元，根据原告博雅公司与被告华邦公司签订的《房屋租赁合同》约定，双方签订解约协议后该合同方可解除，被告华邦公司在未与原告签订解约协议的情况下撤货闭店，且未能将案涉房屋交还原告，该合同应当继续履行，一审法院予以认可。原告博雅公司要求被告华邦公司支付违约金30万元，依照双方签订的《房屋租赁合同》，该合同系双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，双方均应严格遵守合同约定，该合同第十二条第3项约定了违约责任及违约金，一审法院予以认可。对于原告博雅公司要求被告中域公司承担连带责任，根据被告中域公司向原告博雅公司出具的保证函内容“……如遇华邦科技公司不能按期支付上述费用时，有我公司承担一切费用及责任。”可以表明被告中域公司虽系自愿为被告华邦公司承担保证责任，但其保证责任应为一般保证，对于原告博雅公司提出要求被告中域公司承担连带责任的请求，一审法院不予认可。对于被告华邦公司提出反诉，要求博雅公司返还押金6万元并退回多付房租131594.67元，结合本案相关证据，被告华邦公司在《房屋租赁合同》尚未正式解除的情况下撤货闭店，且未能将案涉房屋交还原告博雅公司，其行为已经构成违约，一审法院对其反诉主张不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）河北博雅工艺美术有限公司与被告（反诉原告）河北华邦科技有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）河北华邦科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）河北博雅工艺美术有限公司支付房屋租金197391元及水电费640元；三、被告（反诉原告）河北华邦科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）河北博雅工艺美术有限公司支付违约金30万元；四、驳回原告（反诉被告）河北博雅工艺美术有限公司其他的诉讼请求;五、驳回被告（反诉原告）河北华邦科技有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）河北华邦科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8770元，反诉案件受理费2066元，保全费3010元，合计13846元，由被告（反诉原告）河北华邦科技有限公司承担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人华邦公司与被上诉人博雅公司签订的《房屋租赁合同》约定，“在租赁期内，除不可抗力外，甲、乙双方如有一方需提前解除合同的，必须提前一个月书面通知对方，双方签订解约协议后，违约方支付对方三十万违约金后方可搬出，签署解约协议书前本合同继续履行，一切损失由违约方自负”。上诉人于2019年3月11日向被上诉人发出《终止合同告知函》后，双方一直未签订解约协议，且上诉人未将案涉房屋交还被上诉人，双方之间签订的《房屋租赁合同》并未解除，现租金支付至2019年5月31日，上诉人应当向被上诉人支付2019年6月1日至2019年8月31日租金197391元及水电费640元。另，按照合同约定，上诉人应支付违约金30万元。 综上所述，河北华邦科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8770元，由上诉人河北华邦科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年十月二十七日 书记员  史 暹