中华人民共和国广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1389号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘恩良，男，1973年8月27日出生，汉族，住中华人民共和国广东省中山市西区************。委托诉讼代理人：李玉琴，广东宇之律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林志亮（LIMCHEELIANG），男，1965年4月25日出生，马来西亚国籍，现住马来西亚。委托诉讼代理人：王李朋，广东广中律师事务所律师。上诉人刘恩良因与被上诉人林志亮（LIMCHEELIANG）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初10418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘恩良上诉请求：撤销一审判决第二、第三、第四项，改判支持刘恩良的全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.林志亮一审提交的录音证据并不完整，林志亮仅截取了5小段。录音证据中聊天主体是刘恩良与案外人林志平，而林志平未出具相关授权证明其可以代表林志亮与刘恩良进行协商，且双方亦仅仅是在闲谈，该录音证据与本案不具有关联性，该份证据不能作为定案依据。2.因林志亮要求刘恩良直接将首付款转到其名下，增加了刘恩良的资金交易风险，刘恩良才会要求降价，但该部分的内容并未在录音中显示。刘恩良已明确林志亮违反了有关资金监管的约定并要求林志亮回应，但林志亮未作回应，导致资金监管手续无法办理。刘恩良首付款无法支付到监管账户，交易无法继续，均是林志亮的违约行为导致，故刘恩良有权提出解除合同并要求林志亮双倍返还定金和赔偿损失。3.涉案《致函》以及《律师函》未能显示发送者取得了林志亮的授权，且《致函》中没有林志亮的签名，该两份函件均违反双方合同有关资金监管的约定。二、一审判决对合同条款的理解存在偏差，导致作出资金监管需由刘恩良提出的错误认定，且刘恩良不存在违约行为。1.资金监管手续的约定是林志亮无条件配合签署银行资金监管协议，该目的在于防止林志亮提出不合理的要求，导致无法实现资金监管，增加交易风险。据此无法得出资金监管需要由刘恩良提出要求才能进行的结论，且《二手房买卖及居间服务合同》明确约定需进行资金监管，凡合同主体均须履行合同之约定，主动办理资金监管手续，这并非刘恩良一方的义务。2.刘恩良已按合同约定提出资金监管要求，刘恩良不存在违约行为。三、林志亮的行为已构成根本违约，刘恩良的反诉请求应依法予以支持。林志亮除可能存在语言障碍，还可能存在影响其民事行为能力的问题，若因此影响《二手房买卖及居间服务合同》的效力，应适用《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定解决本案纠纷。林志亮辩称，一、一审判决认定事实清楚，刘恩良构成违约。1.录音中双方协商的时间是提前确定好的，并非普通闲谈，但由于刘恩良明确要求降价10000元才能交易，导致双方协商失败。因林志亮汉语表达不流利，故由其哥哥林志平代为陈述，因林志亮当场对林志平的陈述内容予以确认，故无需书面授权。且刘恩良已经确认录音证据中要求降价就是其本人。2.刘恩良提出降价前未向林志亮提出过办理资金监管手续，林志亮一直积极配合刘恩良办理房屋交易，刘恩良也同意直接支付定金给林志亮，刘恩良称要求降价是因林志亮违反了资金监管的约定，与事实不符；3.刘恩良称宋晓英在微信上发送《致函》未出示林志亮的授权，事实上刘恩良主动添加宋晓英的微信就是为了方便双方沟通办理房屋买卖等问题，因此宋晓英有权代林志亮向刘恩良发函通知；而《律师函》的发出亦符合相关规定。二、2019年3月19日因刘恩良坚持降价的要求才导致交易中断，此前其未提出过办理资金监管手续，林志亮于2019年3月22日向刘恩良发出《致函》后，刘恩良才于2019年3月29日向中介公司发出信函“要求将定金交由居间方托管，并签署托管协议”，但2018年11月9日刘恩良向林志亮交付定金100000元时并未提出该要求，且其当场同意将定金直接支付给林志亮，其应视为其认同双方改变了定金支付的方式。因此，若定金交付存在争议，刘恩良应在交付定金时提出，或在交付定金后合理时间内提出，而不是在其违约后提出。三、《二手房买卖及居间服务合同》合法有效，该合同是三方在场并对合同内容确认后签订的，林志亮只是对汉语生疏，并不存在影响合同效力的情形。林志亮向一审法院请求：1.解除林志亮与刘恩良于2018年11月9日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.刘恩良支付给林志亮的定金100000元不予退回；3.刘恩良向林志亮支付律师费12000元。刘恩良向一审法院反诉请求：1.解除刘恩良与林志亮于2018年11月9日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.林志亮双倍返还定金200000元；3.林志亮赔偿刘恩良支付居间方的费用13000元、支付银行的5000元。一审法院认定事实如下：1.2018年11月9日，林志亮（卖方）、刘恩良（买方）及中山市君享地产有限公司（居间方）共同签订《二手房买卖及居间服务合同》一份，约定：刘恩良以1180000元购买林志亮位于中山市********房的房产；合同第三条（交易定金）约定：该房产交易定金共计人民币壹拾万元整（小写：100000元）。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金人民币伍万元整（小写：50000元）；本合同签订后三个工作日内再向卖方支付人民币伍万元整（小写：50000元）。买卖双方一致同意将上述定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；合同第四条（付款方式）约定：买卖双方协商一致由买方按下列第2项约定支付房款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续：1.一次性付款：买方须于（空白）年（空白）月（空白）日之前将房款（不含定金）人民币（空白）元整[小写：（空白）元]支付至买卖双方约定的银行监管帐户。2.按揭付款：（１）买方意向贷款金额为人民币以银行承诺为准元整[小写：（空白）元]（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年11月18日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足：如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。本条款约定的首期金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。（2）买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起七个工作日内支付首期（不含定金）人民币元整[小写：（空白）元]至买卖双方约定的银行监管账户。”；合同第九条约定：买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留人民币壹万元整作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付房产后五个工作日内结算；合同第十二条约定：1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。此外，该合同还就其他相关事项进行了约定。签订合同当时，刘恩良当场向林志亮支付了定金100000元，并由中山市君享地产有限公司开具了相应金额的定金收款收据交由刘恩良收执。中山市君享地产有限公司当场扣除10000元交房保证金后，将剩余90000元交付给了林志亮。当日，刘恩良与林志亮的嫂子宋晓英相互添加为微信好友。2019年1月16日，中山农村商业银行股份有限公司东区支行作出《个人二手房贷款初审结果（同贷书）》一份，通知刘恩良，在刘恩良与林志亮的本案房屋买卖按揭贷款中，其将按照《购房按揭贷款合同（二手楼）》的约定向刘恩良发放贷款344000元用于购房款。为办理按揭手续，刘恩良向华安财产保险股份有限公司广东分公司中山中心支公司支出5000元。2019年3月19日，林志亮在哥哥林志平、嫂子宋晓英的陪同下，在中山市君享地产有限公司在场的情况下就本案房屋买卖履行问题与刘恩良进行协商。期间，刘恩良与林志平的部分对话内容如下：第一段对话：刘（刘恩良，下同）：例子，他们也是年前签了合同，他们说是九十万，那房子它刷刷的涨了是吧……那有什么办法呢……林（林志平，下同）：价格下降你让我补偿一万块是不是？刘：是啊林：那我不愿意给……刘：那你爱走法律程序走法律程序了……那又怎么办呢第二段对话：刘：人和人大家做一个选择对吧，理解也好，理解是相互的，还要说我理解你，是吧，刚才我也说了……赶紧上交，赶紧交钱……林：是你违约，我们来这里谈，价格是大家同意咱们签名的。刘：那是履行完了，那是没有得说的了，但是这个合同没履行，也没有约定。林：那房价上涨我是不是可以不卖给你？刘：那你不卖给我我也没办法的……林：好了，那就不说了。第三段对话：林：现在我问你今天还要不要成交？刘：你听我说，一个东西啊分为两类，如果说我们只有这个协议，只有这个意向是不是啊，如果我们没有成交，价格又下降了，我提出的这个降价要求合不合情理？是不是这样？林：但是我们当时签合同就是这个价格。第四段对话：刘：你这边理解下我的要求，也不是很无理。林：你这么讲我们也是讲不通的，那这个合同已经签的了。刘：是签了，但还没有履行。林：签了合同还可以谈价格，我不知道中国的法律是不是？刘：可以啊。林：我就走法院，让法官给我报这个价钱给我。刘：随你了，我愿意给你谈，我给个诚意，你想怎么做我没有办法。林：那就算了。第五段对话：刘：你听我跟你讲理由啊，第一个这个合约没有约定履行的时间。林：合同没约定你拖多长都可以？刘：我举个反例。林：合同没有约定时间，你拖我多长都可以吗？刘：是啊。当日，林志亮作出《致函》一份，内容如下：2018年11月9日，房屋产权人林志亮与购房人刘恩良签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定购房人刘恩良以1180000元购买林志亮位于中山市*******************地产房产。双方约定款项支付为首付款加银行按揭，首付款为未能全款办理按揭剩余款项。2019年1月16日刘恩良已向银行申请贷款，且获得银行批准。根据合同约定，刘恩良应向林志亮支付完毕首付款后7日内办理过户手续，但现刘恩良仍未向林志亮支付首付款，导致房屋无法交易。现林志亮特向刘恩良发函，刘恩良应收到本函之日起10日内按照《二手房买卖及居间服务合同》的约定将首付款一次性打入指定的银行账户，如收到本函10日内未支付首付款视为违约，林志亮有权解除合同并没有定金。2019年3月20日，林志亮的嫂子宋晓英通过快递方式分别以广东省中山市*****第一中等职业技术学校、广东省中山市西区街道西区************房为收件人地址向刘恩良邮寄上述《致函》。一审庭审中，刘恩良述其未收到该《致函》。2019年3月22日，林志亮的嫂子宋晓英通过微信将上述《致函》发送给刘恩良。2019年3月29日，刘恩良向中山市君享地产有限公司作出信函一份，内容如下：由贵公司做居间方，2018年11月9日，林志亮与刘恩良签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定购房人刘恩良以壹佰壹拾捌万元人民币购买林志亮位于中山市*******************的房产，刘恩良按合同要求当即支付了拾万元人民币定金。买卖双方一致同意交上述定金交由居间方托管，并签署托管协议。但时至今日，林志亮一直没有按合同履行，已经严重违反协议，居间方有责任及时了解情况，保留交涉资料，将沟通情况反馈给刘恩良，刘恩良保留追究林志亮违约责任的权利。鉴于合同纠纷可能上诉法院，请居间方提供林志亮的通讯地址，方便寄送有关文书，刘恩良将有关通知、资料邮寄至此地址即视为收件人已收到。同时请完善林志亮联系方式，包括联系电话，电子邮箱，微信等。有关刘恩良的通讯地址为：中山市沙溪镇，联系电话：186*****707，电子邮箱：15***10qq.com，其他方式均为无效方式。本信函一式二份，一份交由中山市君享地产有限公司，一份由中山市君享地产有限公司签名后交刘恩良保存。一审庭审中，刘恩良述称其已于当日将该信函送交中山市君享地产有限公司,并通过向中山市君享地产有限公司发送信息形式要求该公司向林志亮进行转达。此外，刘恩良还向林志亮的189*****247手机号码发送短信，告知林志亮已违反买卖合同第三款、第四款，并要求林志亮及时回应。2019年4月4日，林志亮委托广东广中律师事务所律师王李朋作出（2019）广中律函字第145号律师函，内容如下：“本律师接受林志亮的委托，就你未按时支付购房款事宜发函，促请你于2019年4月10日前将房屋首付款736000元支付给林志亮。根据林志亮提供的《二手房买卖及居间服务合同》、《个人二手房贷款初审结果》、《致函》等资料显示：1.2018年11月9日，你与林志亮及居间方签订了《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定你以1180000元购买林志亮位于中山市********房的房产，付款方式按揭付款，具体约定：‘若银行承诺发放贷款金额加上购买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足……’；2.2019年1月16日中国农村商业银行股份有限公司东区支行向你出具了《个人二手房贷款初审结果》，同意向你发放贷款人民币344000元；3.2019年3月19日因你未按时支付首付款林志亮向你发函。本律师认为：你与林志亮之间已经建立房屋买卖法律关系，且并不违反法律的禁止性规定，受法律约束。根据《二手房买卖及居间服务合同》约定，在你收到《个人二手房贷款初审结果》后三个工作日内应当将首付款736000元（购房款－定金－同贷金额）支付给林志亮。2019年1月16日你取得同贷书，你应当于2019年1月19日前支付首付款，但截止目前你仍未向林志亮支付首付款已构成违约。另根据林志亮提供的录音显示：2019年3月19日，林志亮与你在中介公司网页商量前往国土部门办理过户手续时，你以市场房价下降，要求林志亮减免一万元房款才同意支付首付款及办理过户为要挟，在林志亮未同意减免一万元的情况下你拒绝交易，因此给林志亮造成了巨大财产损失。据此，你未按时支付首付款和降价要挟已构成违约，林志亮有权解除合同及没收定金。因此，本律师郑重致函，请你收到本函后于2019年4月10日前将房屋首付款736000元支付给林志亮，否则，本律师将协助林志亮循法律途径解决，如由此给林志亮造成其他损失的，你仍应有赔偿责任，请你接函后慎重考虑，以免讼累!”该函已由王李朋律师于2019年4月4日以中山市*****************、广东省中山市西区************房为地址向刘恩良寄送。刘恩良收函后，仍未向林志亮支付首付款。2019年4月18日，林志亮将刘恩良诉至一审法院，以其诉称之事实和理由主张实体权利如上。刘恩良则提出上述答辩意见，并提出反诉请求如上。在一审庭审中，一审法院经主持调解，双方未能达成调解协议。2.林志亮因本案支付律师费12000元。一审法院认为，本案属于涉外民事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二条第（一）项的规定，本案刘恩良的住所地在一审法院辖区，故一审法院作为有涉外案件管辖权的法院，有权对本案行使司法管辖权。由于刘恩良的住所地在中国内地，双方未约定解决民事争议所适用的法律，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款关于“最密切联系原则”的规定，中国内地的法律与本案民事纠纷有最密切联系，故本案应适用中华人民共和国法律作为准据法进行裁决。本案为房屋买卖合同纠纷。2018年11月9日，林志亮（卖方）、刘恩良（买方）以及中山市君享地产有限公司（居间方）共同签订《二手房买卖及居间服务合同》，其内容涉及房屋买卖关系及居间关系，本案仅对林志亮与刘恩良之间的房屋买卖关系进行处理。上述合同系林志亮与刘恩良在平等自愿的原则上签订的，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且未损害国家、集体以及他人的合法权益，内容合法有效，房屋买卖双方应当恪守履行。合同签订当日，刘恩良已经当场向林志亮交付了定金100000元，并收取了居间方中山市君享地产有限公司开具的相应金额的定金收款收据，该定金支付方式虽与合同约定的履行方式不同，但房屋买卖双方及居间方均未提出异议，应视双方就定金履行方式进行的变更。此后，双方仍应按合同约定继续履行其他义务。在刘恩良收取银行同贷书后，应当按合同约定向林志亮支付736000元（购房款－定金－同贷金额）。为此，林志亮在其哥林志平及其嫂宋晓英的陪同下，于2019年3月19日在居间方中山市君享地产有限公司在场的情况下与刘恩良进行协商。当日，刘恩良即以房价下降为由要求林志亮降价10000元，在其要求未得到林志亮的同意之下明确表示拒绝继续履行合同。此后，林志亮通过其嫂宋晓英以微信形式向刘恩良发送《致函》、委托律师发律师函形式要求刘恩良继续履行支付首付款的义务，均未果。刘恩良的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，林志亮要求解除与刘恩良之间的上述合同以及依约没收刘恩良支付的定金100000元、要求刘恩良支付律师费12000元，理据充分，予以支持。同上所述，刘恩良向林志亮支付定金的义务已经实际履行完毕，且双方未对实际履行方式提出异议，应视为双方在实际履行中就履行方式进行了变更。因此，刘恩良定金未按合同约定签署监管协议或托管协议为由认为林志亮违约，与事实不符合，不予支持。其次，本案合同约定“买卖双方协商一致由买方按下列第2项约定支付房款（不含定金），卖方（林志亮）须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续……”从上述内容可以反映，办理资金监管手续需要房屋买卖双方共同办理，且林志亮须无条件配合签署。即，前提是刘恩良提出了要求办理资金监管手续，此时林志亮须无条件配合。但是，从现有证据显示，本案刘恩良在2019年3月19日明确拒绝向林志亮支付首付款之前，从未提出要求办理林志亮配合其办进资金监管手续。根据刘恩良通过居间方中山市君享地产有限公司向林志亮发出的信函内容显示，甚至在2019年3月19日之后亦未要求与林志亮办理资金监管手续，而是在信函中强调林志亮已经严重违反协议。可见，本案刘恩良违约的根本并非在于双方未办理资金监管手续。综上，本案合同违约者非林志亮，刘恩良提出的所有反诉请求没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十九条、第一百六十四条、第二百六十九条的规定，判决：一、林志亮与刘恩良于2018年11月9日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（仅限于房屋买卖的关系部分）于一审判决发生法律效力之日解除；二、林志亮无需要向刘恩良返还定金100000元；三、刘恩良于一审判决发生法律效力之日起七日内向林志亮支付律师费12000元；四、驳回刘恩良提出的所有反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2540元，减半收取计1270元林志亮已预交，由刘恩良负担于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付林志亮；反诉案件受理费4570元，减半收取计2285元，由刘恩良负担并向一审法院交纳。二审期间，刘恩良围绕上诉请求提交了以下证据：刘恩良提交微信聊天记录一份，拟证明刘恩良要求中介通知和督促林志亮签订银行资金监管协议。林志亮对上述证据的真实性确认，但认为该微信聊天记录不能证明林志亮存在违约的情形。另查明，林志亮原籍就是马来西亚人。一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系涉外房屋买卖合同纠纷。因当事人一致同意适用内地法律解决本案纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。”的规定，一审法院适用中华人民共和国法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。一审法院认定定金履行方式已进行了变更，刘恩良与林志亮均未提出异议，本院予以维持。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是刘恩良主张林志亮未按合同约定办理资金监管手续应承担违约责任，理据是否充分。经查，刘恩良与林志亮于2018年11月9日签订的《二手房买卖及居间服务合同》内容不违反相关法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。一审法院认定《二手房买卖及居间服务合同》中约定办理资金监管的前提是需要刘恩良提出该要求，并无不妥，本院予以确认。录音中刘恩良明确要求房价下降10000元否则拒绝继续履行合同，林志亮拒绝该要求后向刘恩良发送了《致函》及《律师函》，要求其继续履行合同，诉讼中林志亮确认录音中林志平的陈述及上述两份函件均是其真实意思的表示，而刘恩良在2019年3月19日明确拒绝继续履行合同前，从未提出过办理资金监管的要求。因此，本院认为导致合同无法继续履行的根本原因是刘恩良的要求被拒后其拒绝继续履行合同，故一审法院判决林志亮依约没收刘恩良支付的定金100000元，刘恩良向林志亮支付律师费12000元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人刘恩良主张林志亮未按合同约定办理资金监管手续应承担违约责任的诉讼请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元（上诉人刘恩良已预交），由上诉人刘恩良负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年十月二十九日书记员  杨子岳