云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1248号上诉人（原审被告）：李宁，男，汉族，1991年7月30日生，住云南省弥渡县。委托诉讼代理人：段晓，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨鹤飞，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨稀豪，男，彝族，1983年1月23日生，住云南省大理市。委托诉讼代理人：韩炳华，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：尹丽霞，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李宁因与被上诉人杨稀豪房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宁上诉请求：1.改判维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项，驳回杨稀豪一审的其他诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审关于付款期限的认定错误，《存量房买卖合同》是根据不动产登记中心关于二手房买卖的要求签订的示范合同，其条款均为格式条款，双方为了进一步明确双方间权利义务，签订了《物业买卖合同》作为《存量房买卖合同》的补充协议，其中第三条约定：“待双方办理交易过户手续且乙方取得不动产权证后申请个人住房公积金组合贷款放贷当日，乙方支付2144000元，该费用为最后部分购房款”，第九条约定：“本合同为甲、乙双方签字确认的最终物业买卖合同，在交易过程中若签订其他合同，凡与本合同相悖的，均以本合同为准”，可见关于尾款的付款期限应当适用《物业买卖合同》的约定，一审认定《物业买卖合同》作为《存量房买卖合同》的补充协议真实有效，却又不认可合同主体关于付款期限的补充约定，自相矛盾；2.上诉人不存在逾期付款的行为，不构成违约，且一直在积极履行合同义务，贷款审批流程所花时间较长的过错责任并不在于上诉人，该流程在公积金中心耗时1个月，在银行审批阶段耗时3个月，案涉房屋已被一审法院保全，导致无法完成抵押手续，不能最后放款；3.一审判决关于补充合同约定的违约金的条款适用错误；4.一审未依职权调取公积金中心及弥渡建行在审批贷款流程中所涉及的可以反映审批进度的书面证据，在关键证据缺失的情况下进行了裁判，存在程序错误。杨稀豪辩称，双方签署的房屋买卖合同已实际履行，被上诉人完全履行了权利，由于上诉人没有按约定履行造成了被上诉人的经济损失。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。杨稀豪向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行原被告签订的《存量房买卖合同》和《物业买卖合同》；2.判令被告按合同约定向原告支付购房尾款2144000元；3.判令被告支付购房款20%的违约金536000元，并赔偿因被告不履行合同义务而给原告造成的损失31350元（按10450元/月自2019年12月起暂计算至2020年2月，实际计算至被告购房款清偿完毕之日止）；4.本案保全费用5000元和保全保险费2000元由被告承担；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定以下案件事实：杨稀豪（甲方）与李宁（乙方）于2019年11月1日签订了《存量房买卖合同》及《物业买卖合同》，约定杨稀豪将位于大理市房屋转让给李宁，房屋总价为2680000元，李宁应于2019年11月1日前支付首期房价款536000元，待双方办理交易过户手续且乙方取得不动产权证后申请个人住房公积金组合贷款放贷当日，乙方支付2144000元，该款为最后部分购房款。《存量房买卖合同》附件七补充协议及其他约定为李宁应在2019年12月31日前分2期支付该房屋的全部价款。第九条约定杨稀豪于李宁支付全部购房款之日，将房屋交付给李宁。《物业买卖合同》第五条乙方逾期付款的违约责任约定为乙方未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易费用，并向甲方支付房款的20%违约金。合同约定乙方在签订合同当日支付一期首付款516000元，当日李宁已经将此款支付给杨稀豪，合同还对其他事宜进行了约定。2019年11月5日李宁办理了涉案房屋的不动产权变更登记手续，领取了编号为Ｎｏ53003322626的不动产权证书。案涉房屋未交付给李宁，现仍由杨稀豪管理。杨稀豪此次诉讼申请诉讼保全支付了保全费5000元，诉讼财产保全责任保险费2000元。一审法院认为，双方签订的《存量房买卖合同》及《物业买卖合同》均是合法有效的合同，《存量房买卖合同》与《物业买卖合同》内容不相悖，因此《物业买卖合同》应认定为是对《存量房买卖合同》的补充约定，《物业买卖合同》中约定李宁应在双方办理房屋过户手续，李宁取得产权证后办理组合贷款，在组合贷款发放当日支付尾款，《存量房买卖合同》中约定李宁应在2019年12月31日前分2期支付该房屋的全部价款，因此认定李宁应在2019年12月31日前应办理完毕组合贷款并向杨稀豪支付购房尾款。李宁在2019年11月5日取得案涉房屋不动产权证书后，未及时办理组合贷款，至今未向杨稀豪支付购房尾款，已违约，应按《物业买卖合同》中关于违约责任的约定向杨稀豪承担违约责任。因此杨稀豪主张李宁继续履行《存量房买卖合同》和《物业买卖合同》并支付购房尾款、承担违约金的诉讼请求，予以支持。但杨稀豪主张由李宁按购房款20%支付违约金过高，且合同约定该计算标准系解除合同情况下的标准，结合本案实际，酌情确定违约金计算标准按购房款10%计算，为此，李宁应向杨稀豪支付违约金268000元（2680000×10%）。关于杨稀豪主张的损失，即杨稀豪购置个人房屋的抵押借款产生的利息损失，因其已主张了违约金得到了相应补偿，属重复主张，不予支持。主张由李宁承担保全保险费2000元于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告李宁与原告杨稀豪签订的《存量房买卖合同》和《物业买卖合同》继续履行；二、由被告李宁于判决发生法律效力之日起十日内向原告杨稀豪支付购房尾款2144000元；三、由被告李宁于判决发生法律效力之日起十日内支付给原告杨稀豪违约金268000元；四、驳回原告杨稀豪的其他诉讼请求。案件受理费28531元，由原告杨稀豪承担5790元，由被告李宁承担22741元并承担保全费5000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。另查明：《物业买卖合同》第九条约定“本合同为甲、乙双方签字确认的最终物业买卖合同，在交易过程中若签订其他合同，凡与本合同相悖的，均以本合同为准。”本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是李宁是否违约，杨稀豪主张根据《存量房买卖合同》第五条第（二）项第2点约定，李宁未在2019年12月31日前付清尾款构成违约，李宁则主张根据《物业买卖合同》第三条第3项约定，其在贷款未放款的情况下未支付尾款不构成违约。本院认为判断是否违约应当以约定为依据，《存量房买卖合同》与《物业买卖合同》均是当事人自愿签订，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，皆为有效合同，该两份合同对支付尾款的约定不一致，且在评价李宁是否构成违约时将导致相反结论，但《物业买卖合同》第九条对合同效力作了特别约定，据此，判断李宁是否违约应以《物业买卖合同》为依据，故李宁在贷款未放款的情况下未支付购房尾款不构成违约，一审对此认定错误，判决李宁承担违约责任错误，本院予以纠正。本案中，杨稀豪、李宁双方都愿意继续履行《存量房买卖合同》和《物业买卖合同》，但标的物已被采取诉讼保全措施，导致李宁无法继续办理贷款手续，阻碍了买卖合同的继续履行，李宁提出的目前不具备尾款支付条件的主张，符合合同约定，本院予以支持。在今后履行合同过程中，杨稀豪、李宁都应当遵循诚实信用原则，根据买卖合同的性质及时履行通知、协助、提供必要的条件等义务，以实现各自的合同目的。综上所述，李宁的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2020）云2901民初930号民事判决第一项，即“被告李宁与原告杨稀豪签订的《存量房买卖合同》和《物业买卖合同》继续履行”；二、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初930号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回杨稀豪的其他诉讼请求。一审案件受理费28531元、保全费5000元，二审案件受理费28531元，由杨稀豪负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年十月十九日法官助理刘国放书记员杨泽