四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11936号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：李凡，女，1959年12月4日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：林予生，四川子归律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市锦江区东大街下东大街段****。 负责人：张志宏，经理。 委托诉讼代理人：杨曼，系深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司工作人员。 被上诉人（原审第三人）:深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司，住所地，住所地：四川省成都市锦江区大川巷**锦上花**iv> 负责人：陈兴，职务不详。 上诉人李凡因与被上诉人深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司（以下简称花样年物业成都分公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司（以下简称彩生活物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2019）川0131民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 李凡上诉请求：1.撤销四川省蒲江县人民法院（2019）川0131民初1217号民事判决，依法改判驳回被上诉人本诉请求，支持其反诉请求；2.案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决违反了当事人诉讼权利平等的基本原则，对上诉人主张的事实不予查明和认定，案涉房屋前门道路被占，后门因邻居越界违建也无法正常使用，一审法院错误认定《前期物业服务合同》对其有效，认定花样年物业成都分公司履行了物业服务义务，没有事实依据等，故提起上诉。 花样年物业成都分公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 彩生活物业成都分公司二审中未发表书面陈述意见。 花样年物业成都分公司向一审法院起诉请求：请求判令李凡立即向其支付截止到2019年2月28日已产生的物业服务费20847.44元、滞纳金60029.57元，合计80877.01元，后明确为从2014年10月起即按照《前期物业服务合同（××1期、2期）》（以下简称《前期物业服务合同》）的合同时间点和约定的标准主张物业费、滞纳金。 李凡向一审法院反诉请求：1.请求依法判令花样年物业成都分公司履行物业管理服务职责，将李凡房屋周边（前门）的公共绿地和道路恢复至双方签订物业管理服务合同时的状态；2.请求依法判令花样年物业成都分公司赔偿因其不履行管理职责给李凡造成的损失（按每月800元从2014年1月1日起计算至前门绿地和道路恢复至原状时止）。 一审法院认定事实：李凡系位于蒲江县房屋（蒲房权证监证字第××号，××1.1期）的所有人，面积170.32㎡。根据35栋位置图及房地产平面图显示，案涉房屋属于联排别墅。2011年2月20日，深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司（以下简称花样年物业成都分公司）与李凡签订《前期物业服务协议》，约定花样年物业成都分公司为李凡所购房屋提供物业服务，物业服务费按建筑面积缴纳，1.8元／㎡／月；交费时间为当月10日前，可选择3-12个月不等的一次性缴纳方式；若未按约定的收费标准和时间交费，则从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金；协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签定物业合同生效时止；公共配套设施及公共场所（地）完好无损。协议签订后，花样年物业成都分公司为李凡提供了一定期限的物业服务；2010年5月12日，花样年物业成都分公司更名为彩生活物业成都分公司。后因花样年集团总公司战略调整，彩生活物业成都分公司在2013年（具体时间不详）将案涉房屋小区的物业管理服务移交给了花样年物业成都分公司。另查明，案涉房屋在签订《前期物业服务协议》时交付；案涉房屋所在小区至今未成立业委会；2014年10月27日，深圳市花样年国际物业服务有限公司（以下简称花样年国际）与案涉房屋开发商花样年（成都）生态旅游开发有限公司（以下简称花样年成都开发公司）签订了《前期物业服务合同》，并在蒲江县住房和城乡建设局进行了备案，主要约定：1.花样年成都开发公司委托花样年国际对××1期、2期提供前期物业服务；2.独栋2.3-3元／㎡／月，联排1.8元／㎡／月；3.合同自2014年10月11日24时起至业主大会与物业管理企业或其它管理人签订《物业管理服务合同》生效时终止；4.物业服务费按季缴纳，业主应在每年4月5日、7月5日、10月5日、1月5日前缴纳；4.业主逾期缴纳物业服务费的，违约金从逾期之日起按每天千分之三直至违约方缴纳全部费用止；5.合同自2014年10月11日起生效。花样年物业成都分公司履行了相关物业服务，近年来多次分别向蒲江县鹤山街道办、蒲江县城市管理综合执法大队、蒲江县住房和城乡建设局物管科提交了案涉小区违法建设的上报函；并自行或在鹤山街道办齐心社区居委会的见证下向违建业主发送了整改通知书。李凡称自2013年开始未缴纳物业费；并认可收到了花样年物业成都分公司于2017年9月邮寄的物业费催告函，且2017年前收到过花样年国际成都分公司以电话、短信的形式催收。按照1.8元／㎡／月的标准，以170.32㎡为面积，从2014年10月27日计算至2019年2月28日，物业费共为15942元。一审法院认为，根据查明的案件事实，案涉房屋的开发商花样年成都开发公司在2014年10月27日与花样年国际签订了《前期物业服务合同》，双方主体适格；现彩生活物业成都分公司或其他主体亦未就《前期物业服务合同》的履行提出异议或主张权利，故《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法且至今有效。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有合同权利并承担合同义务。关于花样年物业成都分公司主体是否适格的问题。首先，自《前期物业服务合同》签订后，花样年物业成都分公司作为花样年国际的分支机构有权代为履行合同义务。其次，根据查明的案件事实，虽然彩生活物业成都分公司与李凡签订的《前期物业服务协议》仍未解除，但实际彩生活物业成都分公司早已未开展物业服务，其现对花样年物业成都分公司的诉请也无异议。再次，已经查明花样年物业成都分公司在案涉房屋的小区事实上实施了物业服务，李凡的案涉房屋也在《前期物业服务合同》约定的××1期服务范围内，其作为业主在2017年前也接到了花样年物业成都分公司电话、短信催收并在2017年也收到了书面催收，故李凡对花样年物业成都分公司在提供实际物业服务是知晓的。综上，花样年物业成都分公司根据《前期物业服务合同》的委托对李凡实际提供了物业服务，李凡也接受了花样年国际成都分公司的物业服务，其有义务按照合同的约定交纳物业服务费。李凡所称的部分业主违章搭建侵权的问题，该问题需要由相关主管部门进行认定和处理，花样年物业成都分公司作为物业公司仅仅是为物业的正常使用提供服务，其本身不享有强制执法权，因其他业主的不配合以及超出物业公司自身能力范畴，导致物业管理上存在一定的瑕疵，但不足以认定已经达到减免物业服务费的程度，李凡不能以此拒绝交纳物业服务费。故李凡未在约定支付期限内按时支付相应的物业管理费用，其行为已构成违约，花样年物业成都分公司要求李凡按照《前期物业服务合同》约定的标准支付物业费即按照1.8元／㎡／月的标准，以170.32㎡为面积，从2014年10月27日计算至2019年2月28日，支付物业费共15942元的诉讼请求，符合法律规定及约定，一审法院予以支持。关于违约金的问题，由于李凡长期未支付物业服务费，确已构成违约，理应按照《前期物业服务合同》的约定承担迟延支付的违约责任，但《前期物业服务合同》按日千分之三计算的标准过高，根据公平原则，结合守约方的损失、过错程度以及合同履行情况等综合因素，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对花样年物业成都分公司主张的违约金进行调整，酌情确定为1500元。关于诉讼时效的问题，一方面，物业服务合同属于长期性、继续性合同，依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，同一物业服务合同中约定的物业费应视为整体债务的分期履行。花样年物业成都分公司自2013年起至今仍在案涉小区从事物业服务工作，其与李凡之间的物业服务合同仍处于履行状态，故其拖欠的物业费尚未开始计算诉讼时效期间。另一方面，花样年物业成都分公司现主张的是《前期物业服务合同》签订之日即2014年10月27日起的物业费，根据《前期物业服务合同》的约定，前述物业费中最早的一个季度费用缴纳时间应为2015年1月5日前，故应从2015年1月5日起计算诉讼时效，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”和最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；”之规定，李凡在2017年前接到了花样年物业成都分公司电话、短信催收并在2017年9月也接到了书面催收，故花样年物业成都分公司对李凡提出了要求，诉请的物业费诉讼时效发生了多次中断。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，并结合前面两方面的论述，李凡称花样年物业成都分公司在案件中对物业费的主张已经超过诉讼时效的意见没有事实和法律依据，不予支持。关于李凡的反诉请求。首先，其未提交充足的证据证明诉称的事实与理由客观存在。其次，如前所述，若李凡认为房屋的相关权益受到侵权或者受到违章搭建的影响，可以自行向侵权人主张相关权利或提交相关部门认定处理，而不是直接要求花样年物业成都分公司为侵权人的损害后果承担恢复原状、赔偿损失的责任，花样年物业成都分公司并非李凡诉称事项的侵权人。最后，花样年物业成都分公司提交的证据显示其对小区内的一些建设、装修等行为进行了职责范围内的制止，并向有关部门进行了报告。为此，李凡认为花样年物业成都分公司未尽到物管职责的证据不足，其反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。关于李凡申请追加花样年国际为反诉被告的问题。一审法院认为，花样年物业成都分公司提起本诉主体适格，而李凡是基于本诉提出的反诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。”之规定，在本诉未变更当事人的情况下，李凡追加反诉当事人的申请于法无据，不予支持。另，根据前述已经阐明的理由，花样年物业成都分公司现不需要承担责任，李凡追加花样年国际也没有事实依据，一审法院不予支持。综上，花样年物业成都分公司的诉讼请求部分成立，李凡的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第二百三十三条之规定，判决：一、李凡于判决生效之日起十日内向花样年物业成都分公司支付物业服务费15942元及逾期付款违约金1500元；二、驳回花样年物业成都分公司的其他本诉请求；三、驳回李凡的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费911元、反诉案件受理费601元，合计1512元由李凡负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，花样年国际与案涉房屋开发商签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行，该合同对包含李凡在内的案涉小区业主均具有约束力。本案中，花样年物业成都分公司作为花样年国际的分支机构实际为案涉小区提供物业服务，李凡亦应按合同约定履行交纳物业服务费义务，李凡上诉称其房屋前门道路被占，后门因邻居越界违建也无法正常使用，花样年物业成都分公司未按约履行义务等，但从本案查明事实看，花样年物业成都分公司对案涉小区内的违规建设等行为进行了劝止并向有关部门进行了报告，已履行了相关义务，李凡的上诉请求不能成立，一审法院判决李凡向花样年物业成都分公司交纳欠交物业费并酌情调减支持违约金并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3024元由上诉人李凡负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十月二十二日 书记员  陈 悦