济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初8275号原告：曾强，男，1963年8月29日出生，汉族，住济南市。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：张太亮，男，该公司工作人员。原告曾强与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾强，被告圣凯置业的委托诉讼代理人张太亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾强向本院提出诉讼请求：1.判令圣凯置业支付曾强委托经营租金270303.14元及逾期利息16218.19元（自2017年9月1日至2019年3月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）及自2019年3月16日起至履行完毕之日的逾期利息；2.判令圣凯置业承担本案诉讼费用、律师费用及保全费用等与本案相关的全部费用。事实与理由：2010年9月1日，曾强与圣凯置业签订了三份《委托经营管理协议》，将曾强购买的位于济南市泺源大街29号的圣凯财富广场商业广场商铺委托给圣凯置业经营管理，委托经营期限为十年，即2010年9月1日至2020年8月30日止。根据双方签订《委托经营管理协议》中的第二条：双方同意每年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年至第四年为6%，第五年至第八年为7%，第九年至第十二年为8%，第十三年至第十六年为9%，第十七年至第二十年为10%。租金每年支付一次，每年租金支付时间为每年十月份。该协议还约定，因本协议发生，可向协议当地人民法院提起诉讼。败诉方还应承担对方的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。根据协议约定，圣凯置业应于2018年10月份支付2017年9月1日至2018年8月31日的委托经营租金127908.02元；2018年9月1日至2019年3月15日的委托经营租金81541.18元；另外圣凯置业还欠曾强设备材料款60853.94元；圣凯置业共计欠曾强委托经营租金270303.14元，经曾强多次催要，圣凯置业均以种种理由拒绝支付。圣凯置业辩称，首先，曾强主张的租金数额有异议，曾强主张的租金未扣除委托协议约定由圣凯置业代扣代缴的楼宇保险费和维修基金。委托协议中有明确的租金支付标准，材料款不应予以支持。初步查实有关材料款的约定应当是圣凯置业当年为保持统一经营模式，不得已给部分业主出具，并非实际材料款的情况，结合近年经营实际情况，圣凯置业已没有能力承担委托协议之外的款项。其次，曾强主张由圣凯置业承担全部诉讼费、律师费等问题。委托协议约定由败诉方承担合理部分，而非全部承担。最后，关于利息问题，双方就此没有明确约定，鉴于实际租赁的租金水平远低于委托协议约定的租金标准，该委托协议有失公平且类似案件累积较多，现阶段，圣凯置业已采取积极的措施解决类似问题，引进资金结算欠付租金、协商新型的委托经营模式，且曾强在解除委托协议中，表示根据实际情况在租金结算中适当让步，这说明曾强已了解涉案项目的实际情况。该项目已多年经营亏损，实际租金收益根本达不到委托协议约定的租金标准，委托协议本身已有失公平，圣凯置业申请法院以实际租金为参照变更或终止委托经营管理协议，请求法院综合考量，合理判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月30日，曾强(曾用名曾宪忠，甲方)与圣凯置业(乙方)签订《委托经营管理协议》一份，协议约定：甲方同意将其购买的位于济南市泺源大街29号的圣凯财富广场商业广场商铺委托给乙方经营管理，委托经营管理期限为2010年9月1日至2020年8月30日止。双方同意每年年委托经营租金按商铺总楼款为基数，第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到第十二年为8%，第十三年到第十六年为9%，第十七年到第二十年为10%。租金每一年支付一次，每次租金支付时间为每年十月份。案涉商铺总楼款为2541543元。公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除。委托经营管理期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。败诉方还应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。租赁合同签订后，案涉商铺由圣凯置业对外出租。圣凯置业已支付2017年9月1日前的租金，尚欠2017年9月1日至2019年3月15日期间的租金。2011年3月30日，圣凯置业出具欠条，载明：因曾强给圣凯置业配送设备材料，圣凯置业欠曾强材料款328726.17元，双方约定该材料费以每一年期限进行偿还，每年还付时间在十月份。届时需提供相应的费用税务发票，编号：SKCF3-128,同时报销所欠款项。（同时圣凯置业根据国家税务标准调整欠款金额），第一年到第四年每年还付28968.84元，第五年至第八年每年还付33848.6元，第九年至第十年每年还付38728.36元。下方备注2010年9月1日至2014年8月31日款项已付清。2018年4月27日，圣凯置业（甲方）、济南生活家装饰工程有限公司（乙方）与圣凯业主（丙方）签订《租金代付协议》，主要载明：经三方协商，同意乙方代甲方向丙方支付2018年6月1日至2018年11月30日的租金至甲方指定账户，丙方中包括曾强，且曾强在丙方授权代表处签字。2018年9月19日，曾强出具借款单，主要载明：今借到圣凯置业5万元，因曾强名下位于济南市泺源大街29号的圣凯财富广场商业广场商铺现由圣凯置业委托出租，该借款单所借款项可与圣凯置业就该商铺委托期间应支付给其的租金予以据实冲抵，该借款单款项以达到其指定的银行账户有效。2018年9月26日，济南邦泰传媒广告有限公司将5万元转账至曾强指定账号。2019年3月15日，曾强（甲方）与圣凯置业（乙方）签订《收房协议书》，载明：一、乙方拖欠甲方至2019年3月15日（该日期为商铺交接日）止的租金尚未支付，乙方承诺最迟于2019年6月30日前予以支付。鉴于乙方实际经营情况，甲方同意上述欠款结算时予以适当让步和协商空间，二、乙方负责甲方房屋产权证记载面积及《房屋买卖合同》的相关约定对该商铺进行分割，分割完毕甲方应第一时间接受房屋，不及时收房造成的损失由甲方自行承担。三、自乙方履行完本协议第一条约定的欠款支付义务后，双方原签订的《委托经营管理协议》自动废止，同时双方不再存在有其他任何争议和纠纷（包括但不限于经济纠纷）。本院认为，曾强与圣凯置业签订的《委托经营管理协议》、《收房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。虽按照约定应扣除楼宇保险费和维修基金，因双方约定维修基金分期、楼宇保险费分摊承担，且圣凯置业并未提交相关的数额，故本院无法确认具体数额。2018年9月19日，曾强向圣凯置业借款，约定该笔借款可在租金中据实冲抵，双方均同意抵扣，故应在圣凯置业未支付租金中扣除。曾强此次一同主张圣凯置业支付其设备材料款，因该纠纷与本案非同一法律关系，曾强可另行主张。圣凯置业应支付2017年9月1日至2019年3月15日的租金共计210549.2元（177908.02元+81541.18元-50000元）。关于利息问题。因圣凯置业未按约定期限支付租金，给曾强造成了一定的经济损失，圣凯置业应向曾强支付相应的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾强支付2017年9月1日至2019年3月15日期间的租金共计210549.2元；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾强支付欠付租金利息（以127908.02元为基数,自2017年11月1日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行贷款基准利率计算；以81541.18元为基数，自2018年11月1日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行贷款基准利率计算；以210549.2为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告曾强的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5354元，减半收取2677元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曹凤玲二〇二〇年十月十三日书记员  韩 雪