文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初11952号原告：重庆高天物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江办事处东门转盘祥和大厦，统一社会信用代码915001167562463505。法定代表人：吕宗俊。委托诉讼代理人：游惠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：池祥梅，女，该公司员工。被告：刘群，女，汉族，住重庆市江津区。被告：何灼伦，男，汉族，住重庆市江津区。原告重庆高天物业管理有限公司（以下简称“高天物业公司”）与被告刘群、何灼伦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告高天物业公司的委托诉讼代理人游惠、池祥梅，被告刘群、何灼伦经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高天物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业管理费4675元（2016年1月1日至2020年7月30日）；2.判决被告支付原告垫付的路灯公摊费248元（2016年9月至2020年7月）；3.判决被告支付原告逾期未缴纳的物业管理服务费和路灯公摊费等违约金1839.79元，从未缴纳物业管理费和电费之日起按万分之五暂计算至付清时止。诉讼中，原告将第三项诉讼请求中的违约金计算标准变更为贷款市场报价利率的130%。事实和理由：被告刘群、何灼伦产权人，于2014年6月接受了原告的物业服务管理，原告根据与该业主签订的物业服务合同的约定，对该小区的物业进行了管理服务，履行了相应的义务；并按合同约定，电梯楼住宅按1.15元/m的标准计算收费，该户业主每月应交纳的物业服务费为85元；被告刘群、何灼伦履行了部分缴费义务，从2016年9月拒交路灯公摊费，2017年1月起至2020年7月拒交物业管理费和路灯公摊费。经多次催收和发律师催收函，被告拒付。被告拒不交纳物业费的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，提出上述诉讼请求。被告刘群、何灼伦未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告高天物业公司在江津区国土资源和房屋管理局进行物业备案登记。被告刘群、何灼伦系重庆市江津区鼎山街道鼎山大道**鼎山丽景****房屋所有权人，该房屋为电梯房，建筑面积106.75㎡。2013年5月25日，原告（乙方）与重庆荣坤房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定鼎山丽景小区由乙方提供前期物业管理服务，合同期限3年，自2013年6月10日起至2016年6月9日止；物业服务收费实行包干制方式，多层住宅0.80元/月·㎡、电梯楼住宅1.15元/月·㎡（含电梯运行费）、商业物业1.0元/月·㎡、多层住改经营物业1.0元/月·㎡；业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主应于合同约定交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日至30日内履行交纳当月物业服务费用的义务；业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。此外，双方还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等内容进行了约定。上述《前期物业服务合同》在重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行了备案。2014年6月29日，被告刘群（甲方）与原告（乙方）签订了《入住物业服务合同》。该合同约定由乙方为甲方所在的鼎山丽景小区提供物业管理服务；物业服务费收取标准为高层住宅按建筑面积多层住宅0.80元/月·㎡、电梯楼住宅1.15元/月·㎡（含电梯运行费）、非住宅1.0元/月·㎡、多层住改非1.0元/月·㎡；共用的专项设备运行的能源消耗、消防、庭院路灯、楼道路灯、监控、二次供水电费、夜间灯饰、发电油料等电费，乙方以甲方安装的独立计量表核算后向业主或物业使用人按入住户数据实分摊计收；甲方应于每月25日前向乙方交纳物业服务费，未按时如数缴纳物业服务费等相关费用的，按所欠费用总金额每日千分之三标准向乙方支付违约金。此外，该协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、维修基金的管理与使用等内容进行了约定。2020年6月3日，原告通过中国邮政向被告刘群邮寄了律师催收函，要求被告支付2016年1月1日至2020年4月30日欠交的物业管理服务费4420元、公摊电费226元。被告至今未缴纳。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《入住物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，原、被告均应依协议履行义务。原告为被告提供了物业服务，被告当按约支付物业服务费。《入住物业服务合同》约定电梯房物业服务费为1.15元/月·㎡（含电梯运行费），被告的房屋为电梯房，原告自愿要求被告按照0.8元/月·㎡支付物业费，即85元/月，从2016年1月1日至2020年4月30日期间物业管理费为85元/月×52月＝4420元，2020年5月1日至2020年7月30日期间的物业管理费，原告未提交证据证明向被告进行了书面催收，故本院不予以支持。按照合同约定，公摊电费由主业或物业使用人支付，故原告主张被告支付2016年至2020年4月30日期间的公摊电费226元，本院予以支持，2020年5月1日至2020年7月30日期间的公摊电费，因原告未提交证据证明向被告进行了书面催收，故本院不予以支持。被告未按约交纳物业服务费，已构成违约，双方约定逾期支付违约金按所欠费用总金额每日千分之三标准计算，审理中，原告自愿按照中国人民银行同期贷款利率130%计算，系对自己权利的处分，本院予以支持，违约金应以每月物业服务费85元为基数从逾期交纳之日起计算，即以85元为基数从2016年1月至2020年4月，从每月26日起，按中国人民银行同期贷款利率标准的130%计算至2019年8月19日止、从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）上浮30%标准计算至该物业费付清为止。原告主张公摊电费的违约金，因合同中未明确约定该项违约金，故本院不予支持。被告刘群、何灼伦拒不到庭应诉，视为自愿放弃抗辩权利。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、繁琐的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求，应认真听取业主意见，及时予以回应，不断提高物业服务水平。物业公司与业主之间，应建立相互理解、相互支持、相互配合，共建和谐的管理与服务关系。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘群、何灼伦于本判决生效后五日内支付原告重庆高天物业管理有限公司2016年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费4420元、2016年9月至2020年4月30日期间路灯公摊费226元；二、被告刘群、何灼伦于本判决生效后五日内支付原告重庆高天物业管理有限公司违约金（以85元为基数，从2016年1月至2020年4月，从每月26日起，按中国人民银行同期贷款利率标准的130%计算至2019年8月19日止、从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）上浮30%标准计算至该物业费付清为止）；三、驳回原告重庆高天物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告刘群、何灼伦未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘群、何灼伦负担。该费原告重庆高天物业管理有限公司已预缴，经其同意，由被告在履行上述款项义务时一并支付原告重庆高天物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员 熊肖敏二〇二〇年十月十日法官助理 陈荣苹书 记 员 胡 茜