广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9005号原告：高志欣，男，1995年6月13日出生，汉族，住广东省丰顺县**********，公民身份号码441************338。委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。被告：谢礼彬，男，1983年12月28日出生，汉族，住四川省隆昌县**********，公民身份号码511************219。第三人：中山市齐家房地产中介有限公司，住所地广东省中山市***********锦绣广场128卡，统—社会信用代码914***********730U。法定代表人：宋某1。原告高志欣与被告谢礼彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依职权追加中山市齐家房地产中介有限公司（以下简称齐家公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高志欣及其委托诉讼代理人张春峰、第三人齐家公司法定代表人宋某1到庭参加诉讼，被告谢礼彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高志欣向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还定金100000元；2.被告向原告返还中介费18000元。诉讼中，原告明确诉讼请求为：解除原、被告于2019年12月23日签订的房地产买卖合同。事实与理由：2019年12月23日，原、被告在第三人居间介绍下就中山市*******************房签订房地产买卖合同，约定购房总价为1290000元，定金为50000元须在签署本合同之时付清，剩余购房款原告以银行按揭付款方式支付；涉案房屋处于抵押状态，被告应于签订本合同90天内办理解除抵押手续；被告须保证对该物业享有完整所有权，能完全支配处理，有关该物业在本次转让前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，被告应在产权转让完成前清理完毕，并保证转让后原告无需负债，否则被告必须赔偿由此引起的一切法律责任；合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向被告支付了定金50000元，被告向原告出具收据。2020年2月19日，招商银行股份有限公司中山分行向被告出具个人二手住房贷款通知书，同意向原告发放按揭款项。后被告要求原告先行支付购房款，推迟几十天办理涉案房屋的过户手续，被告的行为已经构成违约。2020年2月26日，原告及第三人均通过短信及微信群聊方式通知被告，于2020年2月27日到中山市*********办理房屋过户手续，被告已收到通知并在微信群聊中回复，拒绝履行涉案合同并拒绝办理涉案房屋的过户手续及签收首期款。2020年2月27日，被告未按通知的时间及地点履行合同，即被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院予以支持。被告谢礼彬未到庭参加诉讼，也未出具书面的陈述意见及举证。第三人述称，原告一直在积极的履行涉案合同，但被告却一直没有去银行申请还款，招商银行股份有限公司中山分行已向原告出具个人二手住房贷款通知书后，被告一直怠于履行合同义务。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，故本院依据原告提交的证据及其陈述，认定事实如下：2019年12月23日，谢礼彬（卖方）与高志欣（买方）、齐家公司（居间方）签订房地产买卖合同，约定：买方向卖方购入位于中山市********************，购房总价款为1290000元，定金为50000元须在签署本合同之同时付清，卖方需在签署本合同当日内将物业的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用；1240000元第二部分楼款，付款方式买方应于签署本合同后房产过户前付清首期房款以银行同贷书为准（此款为房款总额减去银行承诺贷款金额得出的金额，为初步估算数目），并在交纳定金后开始办理完毕全部银行按揭申请手续，在银行出具贷款同意承诺书之日起7个工作日内，买方须对照第二部楼款减去银行贷款承诺金额的结果多退或少补应付的首期款；买卖双方须于房产过户之前办理完毕相关税费交纳和签署中山市房地产买卖合同，并办理过户递件手续，房产登记中心出具的递件回执由经纪方代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起7个工作日，买卖双方须到国土资源局等相关部门领取房地产证，领取房地产证当日，买方须与经纪方及银行人员同到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；买卖双方自行交付，买方与办理过户递件手续当天将首期款支付给卖方；该物业已办理房地产权证在抵押状态中，卖方应于签署本合同90天内办完解除抵押手续，并将房地产原件托管于经纪方作为办理过户手续之用；买卖双方约定交楼日期为收齐尾款，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费；卖方须保证对该物业享有完整所有权，能完全支配处理，有关该物业在本次转让前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在产权转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无需负债，否则卖方必须赔偿由此引起的一切法律责任；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，唯卖方不再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同；鉴定经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，则买卖双方确认买方须向经纪方支付18000元作为佣金，上述佣金在买卖双方办理该物业房地产权登记过户手续前一次性付清；交房时间为收齐全款10日内交房，解除抵押时间以银行时间为准；合同还约定了其他事项。合同签订当日，高志欣向谢礼彬支付“购房定金”50000元，谢礼彬出具收据予以确认；高志欣向齐家公司支付中介服务费18000元，齐家公司开具收款收据予以确认。2020年2月19日，招商银行股份有限公司中山分行出具个人二手住房贷款通知书，载明：谢礼彬就购买二手房（涉案房屋）的贷款申请，银行同意向谢礼彬发放贷款1100000元，贷款直接划至买卖双方确认的收款账户（户名：谢礼彬，账号：621**********069）；银行在审核过户后的房产证记载的有关内容与房地产买卖合同相一致，办妥借款合同签订、抵押登记手续及达到银行所有贷款发放条件的前提下，本贷款通知书生效，并在办妥贷款发放手续后失效。2020年3月2日中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市********************权利人为谢礼彬[不动产权证号：国（2014）易3307243，粤房地产权证中府字第**14046349号]，共有情况单独所有，抵押权人为交通银行股份有限公司中山分行，抵押登记时间为2014年6月11日。另查：为便于房屋买卖双方的联系、沟通，齐家公司组建了微信聊天群，其中成员有：高志欣、谢礼彬、齐家公司员工等人。微信聊天记录显示，2020年2月19日，中介：高志欣银行贷款申请审批通过，贷款审批金额为1100000元，同贷书得稍等几天盖章后再发给各位。2020年2月21日，谢礼彬：付款流程怎么样啦？首付款什么时候付给我，我需要收到首付款才去处理我的银行还清贷款问题。高志欣：你要先去处理好银行还贷问题，弄好后我们再进行付款，当初没说等我们付了首付款再去还清贷款。谢礼彬：你去找中介吧，没收到首付款我是不可能去处理我的银行问题……。2020年2月26日，谢礼彬：合同约定在银行出具贷款同意书之日起7个工作日内须支付该房的首期款，现谢礼彬本人以微信形式通知买方高志欣及中介公司，请按照合同约定时间内支付相应款项，否则视为买方违约，当出现买方违约时，本人有权作出以下决定：1.房源不在卖给高志欣并不退还定金；2.价格须调整为当前市场价，由第三方评估公司评估价值。高志欣：虽然合同约定银行按揭需在银行同贷书出具后七个工作日内支付，但具体支付时间为过户当天，买方申请贷款的事项已经完成，现通知卖方谢礼彬先生于2020年2月27日上午10点，到中山市*********办理房屋过户手续，请卖方准时过来办理房屋手续，买方将按合同约定在收到房屋过户递件凭证的当天向卖方支付首期款，请卖方谢礼彬先生按买方的通知执行，否则视为卖方根本违约。谢礼彬：买卖双方知晓该房产为银行在押产权，具体解押时间以银行时间为主，该时间与买方按照合同支付首付款不相符，一切按合同办事，任何一方违约时按照法律规定处理，如买方逾期未支付首付款时，视为买方无能力支付首付款，卖方有权不予处理解押事宜。高志欣：请卖方明天上午准时来中山市*********办理房屋过户手续，否则视为卖方根本违约……。2020年3月9日，谢礼彬：昨天的方案结论出来没，按昨天谈好的需要补充条款做好，什么时候签。中介：客户在咨询那个银行监管，确定下来就可以。2020年3月10日，高志欣：我去工商银行咨询，银行说需双方先到银行开卡，然后我把钱给到银行监管，卖家过户给买家，双方再一起去银行，出示过户凭证银行再把钱给卖方。谢礼彬：太麻烦了……。2020年3月11日，高志欣：我就搞不懂你现在又开始嫌麻烦，要是你早嫌麻烦，就不会有这么多事了，房子早就解压了，交易都已经结束了。2020年3月11日至3月28日期间的微信聊天记录，显示买卖双方就涉案首付款的支付进行协商，但一直未达成一致意见。高志欣提供的坦洲镇行政服务中心取号凭证记载，高志欣曾于2020年2月27日前往坦洲镇行政服务中心取号预约办理不动产交易登记。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同包含了两个法律关系，其一系高志欣与谢礼彬作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系高志欣与谢礼彬各自与齐家公司发生的居间合同关系。本案处理的仅为高志欣与谢礼彬之间的房屋买卖合同关系。高志欣与谢礼彬、齐家公司的房地产买卖合同系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，本院予以认定。合同签订后，高志欣依约支付了50000元定金，谢礼彬出具收据予以确认，庭审中，齐家公司亦确认高志欣已向谢礼彬支付了定金50000元，谢礼彬未到庭抗辩或提供相反证据予以反驳，本院对此予以确认。根据双方合同约定：高志欣需在银行出具贷款同意承诺书之日起7个工作日内向谢礼彬支付首期款；高志欣需于办理过户递件手续当天将首期款支付给谢礼彬；因涉案房屋存在银行抵押，谢礼彬需在签订房地产买卖合同90天内（即2020年3月27日前）办完解除抵押手续。合同在履行过程中，高志欣于2020年2月19日取得了同贷书，其在2020年2月27日（7个工作日内）要求谢礼彬办理过户递件手续并支付首期款，但办理过户的前提条件需注销涉案房屋的抵押权，而约定解除抵押期限未达。案涉合同存在条款分歧，双方均依据有利于自己的合同条款主张对方履行义务，导致合同履行产生争议，双方就此曾多次进行协商，齐家公司亦积极组织双方进行调解，但因双方缺乏信任，一直未能就合同继续履行达成相关补充约定，合同履行陷入僵局状态。综合来看，高志欣与谢礼彬之间的争议冲突，致使双方已失去继续履行合同的信任基础，且双方亦未能通过其他途径解决合同僵局，导致合同无法继续履行，现高志欣坚持解除合同的条件已经成就，涉案房屋地产买卖合同应予解除。因涉案合同不能履行的原因系双方对首付款的支付期限约定分歧所致，双方均不存在根本违约行为，合同解除后，谢礼彬应向高志欣返还已收定金50000元。至于高志欣主张谢礼彬赔偿一倍定金50000元及返还中介费18000元的诉求，于法无据，本院不予支持。谢礼彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告高志欣与被告谢礼彬于2019年12月23日签订的房地产买卖合同；二、被告谢礼彬于本判决生效之日起七日内向原告高志欣返还定金50000元；三、驳回原告高志欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16410元，由原告高志欣负担865元（原告已预交2660元），被告谢礼彬负担15545元（被告负担部分于本院判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  何泽文人民陪审员  何世俊二〇二〇年九月二十八日书 记 员  陈嘉婷郭乐茹