宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3598号原告（反诉被告）：黄某，陕西省西安市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：周某1，宁夏国信嘉华律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭某，湖南省攸县人，个体户，现住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：冯某，宁夏君元律师事务所律师。被告：周某2，湖南攸县人，现住湖南省攸县。委托诉讼代理人：冯某，宁夏君元律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司银川西城支行，统一社会信用代码91640100H358264980。负责人：陆某。原告（反诉被告）黄某与被告（反诉原告）谭某、周某2以及第三人中国工商银行股份有限公司银川西城支行（以下简称工行银川西城支行）房屋买卖合同纠纷两案，本院于2020年7月13日立案后，原告黄某于2020年7月15日向本院申请财产保全，本院作出（2020）宁0122民初3598号民事裁定书，裁定查封被告谭某名下坐落于××县房屋产权产籍，查封期限二年。本院于2020年9月16日依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告黄某及其委托诉讼代理人周某1、被告谭某及其委托诉讼代理人冯某、被告周某2的委托诉讼代理人冯某均到庭参加了诉讼，第三人工行银川西城支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某请求判令：1.确认原告与被告谭某于2018年12月16日签订的《购房协议》合法有效；2.被告谭某、周某2将位于××县房屋的所有权在第三人处涤除抵押权后转移登记至原告名下；3.原告代替被告谭某、周某2向第三人清偿涉案房屋的剩余贷款303000元，原告清偿贷款后由第三人涤除涉案房屋的抵押权；4.原告清偿涉案房屋的贷款后，被告谭某、周某2向原告返还103000元的超付房款；5.本案诉讼费用由被告谭某、周某2共同承担。被告谭某、周某2答辩要点：一、就事实与理由部分，原告诉状中陈述的内容部分属实，部分不属实，部分陈述不全面。属实的部分是：签订的《购房协议》的内容是属实的，但是并不全面，除了诉状中陈述的内容之外，还约定2021年6月份前要全部付清房款，原告到期不付清房款被告谭某可以把此房收回，造成一切损失由原告负责，包括原告装修的费用也由原告负责，被告谭某不承担任何责任。不属实的部分：《购房协议》签订时间不属实，购房协议落款时间是2018年12月16日，但事实是2018年12月16日被告谭某与原告的男朋友冯学亮签订了针对本案涉案房屋的《购房协议》，房屋首付款于《购房协议》签订后由冯学亮从2018年12月16日至2019年1月13日共分四次向被告谭某支付了190000元，另外有10000元支付给了房屋的介绍人周豆豆，被告谭某认可该10000元应由自己负担，因此被告谭某认可原告已经付清首付款200000元。后来在2019年冯学亮分3次付了30000元后，在2019年6月份冯学亮和原告找到被告谭某要求将《购房协议》中的“乙方”改为原告，重新签订了《购房协议》，该《购房协议》的内容除了被告谭某不协助办理房屋手续的违约责任外其他内容一致，因此原告诉状中陈述签订《购房协议》后，原告向被告支付首付款200000元陈述不准确。原告陈述经过催告后被告谭某才将《银川市商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》交付给原告不属实，被告谭某在与冯学亮签订《购房协议》当天就已经当场将《银川市商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》交付给了冯学亮本人，原告对此事是清楚的，而且当时就已经知道本案的房屋共有人是被告周某2，所以原告诉状中陈述催促被告周某2签字确认不属实，原告一早就知道房屋共有人是被告周某2，而且从未提出要求被告周某2在《购房协议》上签字确认，在签订合同的时候被告谭某也已经告诉原告和冯学亮这一事实，同时被告周某2本人也同意被告谭某处置该套房屋，也愿意协助办理房屋过户手续，因此原告提出行使不安履行抗辩权完全没有道理。原告本身违约事实清楚，按照购房协议的约定原告应当在2020年6月份向被告谭某支付购房款100000元，但事实上经过被告谭某的催告后，原告也没有按照合同约定向被告谭某支付购房款100000元。2020年7月份原告提出将涉案房屋出售给其他人，要求被告谭某协助过户，但是原告并没有将本案所涉及的购房款付清，因此双方协商多次无果。原告与被告谭某签订的《购房协议》约定的付款期限是在2021年6月份前付清余款，原告没有按照期限付清购房款，其要求的涤除抵押权的条件并不成就。二、就诉讼请求部分，原告与被告谭某于2018年12月16日签订的《购房协议》是合法有效的，故对于原告的第一项诉讼请求，二被告予以认可；对原告的第二项、第三项诉讼请求，因其不符合《购房协议》的约定，无事实和法律依据，请求驳回；对原告的第四项诉请，因该事实没有发生，该款项不属于原、被告之间的购房款，与本案不属于同一个法律关系，请求权基础不同，人民法院不能就未发生的事实判决，请求依法驳回；案件受理费，请求依法驳回。第三人工行银川西城支行未到庭，未作答辩。反诉原告谭某请求判令：1.解除反诉原告与反诉被告于2018年12月16日签订的《购房协议》；2.反诉被告立即返还反诉原告位于××县房屋;3.反诉被告支付反诉原告占用房屋期间的使用费9500元（使用费参照贺兰县本地房屋租赁费用，每月1000元，自2018年12月16日至2020年8月3日），后续房屋占用期间的使用费计算至反诉被告实际将房屋交还反诉原告之日止；4.案件反诉费用由反诉被告负担反诉被告黄某答辩要点：根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，反诉被告有要求反诉原告先履行合同义务的权利，反诉被告中止支付剩余20万房款并不构成违约。首先，是反诉原告拒绝履行其应向反诉被告先履行的合同义务。涉案房屋系反诉原告与被告周某2的夫妻共同共有财产，反诉原告有义务向反诉被告提供反诉原告有独自处置涉案房屋的权利的证明材料或者要求被告周某2在《购房协议》上签字，反诉被告反复要求反诉原告先履行上述合同义务，均遭拒绝。其次，按照《购房协议》的约定，反诉原告应向反诉被告交付《银川市商品房买卖》及《个人购房贷款合同》的原件，但《购房协议》签订后，反诉原告向反诉被告交付的却是复印件，系反诉原告违约在先，且拒绝履行交付原件。综上所述，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2017年10月11日，被告谭某与案外人宁夏派胜房地产开发有限公司签订了《银川市商品房买卖合同》，约定：被告谭某购买案外人宁夏派胜房地产开发有限公司开发建设的的位××县，建筑面积139.29平方米，总价款为605772元；付款方式为商业按揭贷款，被告谭某于2017年10月11日前付清首付款215772元，于2017年11月11日前付清余款390000元。事后，被告谭某、周某2与第三人工行银川西城支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告谭某、周某2向第三人工行银川西城支行借款340000元，贷款期限20年，用于购买涉案房屋，担保方式为一般抵押加保证，抵押物为涉案房屋，抵押物共有人为被告谭某、周某2。2018年12月16日，被告谭某与原告的未婚夫冯学亮签订了《购房协议》，后又与原告签订了《购房协议》，两份《购房协议》的内容基本相同。原告与被告谭某签订的《购房协议》约定：被告谭某将涉案房屋出售给原告，出售价款为50万元；被告谭某将购房买卖合同及个人购房贷款合同交给原告；原告在2018年12月16日给被告支付20万元，剩余30万元分三次给付，分别在2019年-2021年每年6月份每次支付房款10万元，在2021年6月份必须全部结清，到期不付清房款，被告谭某可把此房收回，造成一切损失全部由原告负责，包括原告自己装修房屋的费用也由原告负责，被告谭某不负任何责任；原告在付清房款后，被告谭某必须还清房贷，并无条件给原告办理房屋过户手续，过户手续所有的费用原告与被告谭某各自承担；如被告谭某不给原告过户，造成违约，被告谭某按房价的双倍赔偿给原告，从2018年12月份以后所有的水、电、暖、物业费用由原告承担。另查明，涉案房屋为二被告共有，被告周某2同意被告谭某将涉案房屋出售给原告，二被告认为原告与被告谭某签订的《购房协议》合法有效；原告已经向被告谭某累计支付购房款30万元，被告谭某已经将涉案房屋交付原告居住使用，原告已经对涉案房屋进行了装修并入住；原告愿意一次性代替二被告将所欠第三人的银行贷款一次性结清，并愿意承担提前结清贷款所产生的违约金；2020年5月13日，中卫市沙坡头区人民法院将被告谭某列为被执行人，案号为（2020）宁0502执867号和（2020）宁0502执897号，被告谭某当庭自认该案件尚未履行完毕。判决的理由与结果本院认为，原告与被告谭某签订的《购房协议》中涉及的涉案房屋的共有人为被告周某2，虽然被告周某2未在《购房协议》上签字，但是被告周某2当庭表示同意谭某将涉案房屋出售给原告，可视为对被告谭某出售涉案房屋的追认，且二被告均认为《购房协议》合法有效，故对于原告要求确认与被告谭某于2018年12月16日签订的《购房协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。现原告已经支付了部分购房款，且其同意代替二被告全额支付涉案房屋的贷款，并自愿承担因提前还款而产生的违约金，未损害二被告的利益，第三人作为借款人及抵押权人的合法权益也可以得到充分保障，合同应当继续履行，故对原告要求二被告继续履行合同，办理房屋过户及解除抵押，第三人协助解除抵押手续的诉讼请求，本院予以支持。现二被告欠第三人贷款金额尚未确定，且提前偿还贷款还需向第三人承担违约金，原告代替二被告偿还贷款的金额尚无法确定，也就无法确定原告主张的超付房款的数额，故对于原告要求二被告返还103000元的超付房款，本院不予支持，原告可在代替二被告偿还第三人银行贷款后，另案向二被告主张。关于反诉，按照双方签订的《购房协议》，反诉被告应先履行分期支付购房款的义务，现反诉原告已经被中卫市沙坡头区人民法院列为被执行人，且案件尚未履行完毕，反诉原告存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，反诉被告可以中止履行，并不存在延期支付购房款的违约情形，故对于反诉原告要求解除合同，由反诉被告返还涉案房屋并承担占有使用费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第六十八条、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告黄某与被告谭某于2018年12月16日签订的《购房协议》合法有效；二、原告黄某于本判决生效之日起30日内代替被告谭某、周某2偿还第三人中国工商银行股份有限公司银川西城支行涉案房屋的按揭贷款，并承担提前偿还按揭贷款所产生的违约金（具体数额以银行出具的凭证为准）；三、被告谭某、周某2继续履行《购房协议》约定的合同义务，配合原告黄某办理涉案房屋的解除抵押及所有权过户登记手续，第三人中国工商银行股份有限公司银川西城支行协助办理房屋解除抵押手续；四、驳回原告黄某的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告谭某的全部反诉请求。本诉案件受理费3695元（已减半收取），保全费2550元，由原告黄某负担3122元，由被告谭某、周某2共同负担3123元；反诉案件受理费144元（已减半收取），由反诉原告谭某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘燕军 二〇二〇年十月十一日（法官助理 柯玉平书记员 马泽群附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第七十一条债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。