成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初14058号 原告：信和(福州)物业管理有限公司，住所地福州市五四路**信和广场****。 负责人：田兆源，系公司董事长。 委托诉讼代理人：周磊、李丹，系公司员工，特别授权。 被告：唐昊，男，汉族，1985年2月15日出生，住成都市金牛区。 原告信和(福州)物业管理有限公司（以下简称信和物业公司）与被告唐昊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告信和物业的委托诉讼代理人周磊，被告唐昊到庭参加了诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。 原告信和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付“信和·御龙山”12幢2单元29层05号房拖欠的物业服务费人民币8049.83元（截止于2020年9月30日）；2、请求判令被告向原告支付前述物业服务费的逾期付款违约金(以欠付物业服务费为基数，按每日0.3%标准，自欠付之日起暂计至2020年9月30日的金额为人民币8143.05元，最终计算至实际支付完毕之日止)；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年1月23日与信和置业(成都)有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于成都市成华区御风二路19号的”信和·御龙山”住宅小区**提供**物业服务，物业服务费按房屋的建筑面积收取，住宅的收费标准为4.8元/月·平方米，业主应按月交纳物业服务费，且业主应于每个缴费周期起始日起5日内交费，如未按时、足额交纳，应承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。上述合同签订后，原告安排信和(福州)物业管理有限公司成都分公司具体实施“信和·御龙山”住宅小区**的各项物业服务工作(该分公司住所地为成都市成华区御风二路************)。2015年11月20日，被告与信和置业(成都)有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了“信和·御龙山”12幢2单元29层05号住宅房屋一套。同日，被告还签署了“信和·御龙山”住;住宅小区**的《业主临时管理规约》及关于该规约的《承诺书》诺遵守该规约的规定。2017年10月13日，信和置业(成都)有限公司向被告发出《信和·御龙山二期交房通知书》，通知被告于2017年11月21日收房。其后，被告未按期交纳该房屋的物业服务费，拖欠2018年10月28日至2020年6月30日物业服务费共计人民币7005.71元(4.8元/月·平方米x89.24平方米x20个月，其中0.9元/月·平方米由置业公司补贴)。就上述欠费事宜，原告多次向被告进行催收，2019年12月20日原告又委托北京大成(成都)律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付上述拖欠的物业服务费，但被告至今仍未支付。原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 被告唐昊辩称，我对原告提出的本金和违约金都不认可。1、合同约定原告应当提供5级物业服务，但原告在服务过程中达不到该级别，原告不能按照合同的条款收取物业费。2、物业在2019年1月起在架空层违章搭建，侵犯了业主的权益，在临时规约中有规定。3、原告提出违约金标准过高，我方认为无效。我要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月1日，信和置业(成都)有限公司与信和物业公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由信和物业公司向“信和·御龙山”小区2A-2期业主提供物业管理服务，合同期限自本合同订立生效之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，高层住宅物业服务费4.8元/平方米·月，物业服务费自本合同生效之日起按月缴纳，于每个缴费周期起始日起5日内缴纳物业服务费，未按时、足额缴纳物业费，经信和物业公司书面催告限期缴纳仍未缴纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。 唐昊系“信和·御龙山”12幢2单元29层05号房屋的业主，该房屋建筑面积约89.24平方米。信和物业公司在案涉小区提供物业服务至今。唐昊于2015年10月20日签署《承诺书》，承诺并声明已详细阅读前期物业服务合同及临时管理规约。2018年1月30日，唐昊领取该房屋的钥匙、门禁卡等，并签署了《房屋移交确认书》。由于案涉房屋自2018年10月28日起自2020年9月30日止的物业管理费8049.83元未缴纳，信和物业公司在催收未果后诉至本院。 以上事实由原被告身份信息，前期物业服务合同，承诺书，催费通知书，收据，住宅钥匙、文件签收/房屋移交确认书，以及当事人庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中，唐昊系信和置业(成都)有限公司开发项目“信和·御龙山”小区的业主，故信和物业公司与信和置业(成都)有限公司签订《前期物业管理服务合同》对于唐昊具有约束力，且案涉合同系缔约各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，各方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。故信和物业公司要求唐昊支付欠缴的物业管理费具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于唐昊抗辩的其未缴纳物业费的原因系原告未提供合同约定的5级物业服务、物业违章搭建侵犯业主物权的意见，本院认为，物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。唐昊若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务、侵犯业主权益，且造成其损失的，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务，被告采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许。 对于信和物业要求唐昊支付违约金的主张，《前期物业服务合同》中明确约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金，业主有正当理由的除外。本案中，虽唐昊存在逾期缴纳物业管理费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，考虑到唐昊逾期缴纳物业费的主观恶意较小且有正当理由，并且原告在处理与唐昊之间的物业服务和物业费收取的沟通等方面存在过错，故本院根据双方的主观过错程度、违约事实兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金以欠付物业服务费8049.83元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年10月1日至实际付清为止。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告唐昊于本判决生效之日起五日内向原告信和(福州)物业管理有限公司支付物业服务费共计8049.83元； 二、判令被告唐昊向原告信和(福州)物业管理有限公司支付违约金（以欠付物业服务费8049.83元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年10月1日计算至实际付清为止）； 三、驳回原告信和(福州)物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64元，由被告唐昊承担。 本判决为终审判决。 审判员 徐 佐 二〇二〇年十月二十六日 书记员 范明雪