广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29824号上诉人（原审被告）：陈永建，男，1984年5月17日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市。委托诉讼代理人：陈宽，江西华邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾运强，男，1979年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：李鸿博，广东法迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭胜，广东法迈律师事务所实习律师。上诉人陈永建因与被上诉人曾运强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初6238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈永建上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人曾运强的全部诉讼请求；2.判决被上诉人曾运强返还其扣留在涉案房屋中上诉人的物品；3.一、二审诉讼费用由被上诉人曾运强承担。事实及理由：一、被上诉人在2018年7月早已对案涉房屋断水断电，且上诉人已离开深圳回到江西，没有占用该房屋，房屋一直由被上诉人支配，属于上诉人的屋内设施空调等亦由被上诉人扣留。二、被上诉人未提供任何证据证明水电费金额，要求上诉人承担水电费，无事实依据。曾运强二审答辩称，原审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求维持原判。曾运强向原审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《租赁合同》，并责令被告将房屋退还给原告；2、被告支付拖欠的房屋租金184067元及利息（租金自2018年1月1日开始，暂计算至起诉之日，每月租金22000元，合计184067元）；3、被告支付拖欠的水费4555元、电费21534.3元；4、被告承担本案诉讼费。原审法院查明，2016年1月28日，原告作为甲方即出租人与被告作为乙方即承租人签订《租赁合同》一份，约定原告将“五和大道二楼的铺位”出租给原告使用，面积约300平方米，租赁期限为2016年3月15日至2018年3月14日，每月租金22000元，租赁押金22000元，同时约定了其他条款。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告缴纳租赁押金22000元。庭审中，双方确认被告尚未搬离涉案房屋，被告自2018年1月1日起未能支付租金、水电费。被告主张系原告不准其搬离并强制扣留了其他物品。原告要求被告按照每月租金22000元的标准支付2018年1月1日起至返还房屋止的租金及利息，被告不予认可，主张其只是经营至涉案房屋租赁合同到期之日即2018年3月15日，之后其并未经营。原告不予认可，主张被告并未于2018年3月15日之后停止经营。原告要求被告支付2018年1月1日至2018年9月10日期间的水费4555元、电费21534.3元，被告不予认可，主张只认可2018年3月15日止的水电费，其余水电费不予认可。被告对2018年1月1日至2018年3月15日期间水电费金额表示不清楚。庭审中，双方表示对产生争议之前每月平均水电费的金额不清楚。另查，原被告均未能提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。以上事实，有《租赁合同》、转让合同书、账户交易信息等证据及开庭笔录等在卷佐证。原审法院认为，原告将“五和大道二楼的铺位”出租给被告使用，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告与被告签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。因此，被告应当向原告返还涉案房屋，原告应当向被告退还收取的房屋租赁押金22000元。虽然涉案房屋租赁合同为无效合同，但被告实际使用了涉案房产，故其应向原告支付实际使用期间的房屋占有使用费等费用，房屋占有使用费等可参照双方签订的租赁合同中约定的标准计算。因此，被告应当按照每月22000元的标准、向原告支付2018年1月1日起至返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。由于涉案房屋租赁合同无效，故原告请求利息，缺乏依据，原审法院不予支持。被告主张于2018年3月15日后停止经营，未能举证证明，原审法院不予采信。原告要求被告支付2018年1月1日至2018年9月10日期间的水费4555元、电费21534.3元，被告表示不清楚金额也未能举证予以反驳，原告该主张符合常理，原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、原告曾运强与被告陈永建于2016年1月28日签订的《租赁合同》为无效合同；二、原告曾运强应当于判决生效之日起十日内向被告陈永建退还房屋租赁押金22000元；三、被告陈永建应当于判决生效之日起十日内向原告曾运强返还涉案的“五和大道二楼的铺位”；四、被告陈永建应当于判决生效之日起十日内向原告曾运强支付房屋占有使用费（每月22000元，从2018年1月1日起计至涉案房屋实际返还之日）；五、被告陈永建应当于判决生效之日起十日内向原告曾运强支付2018年1月1日至2018年9月10日期间的水费4555元、电费21534.3元；六、驳回原告曾运强的其他诉讼请求。案件受理费2226元原告已预缴，由被告承担。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案争议的焦点是上诉人是否将房屋交还被上诉人。按照《租赁合同》的约定，租赁期限至2018年3月14日，但上诉人确认至2018年7月仍占用房屋，之后将房屋交还被上诉人。被上诉人自租赁期限到期之日有权收回房屋，但在租赁期满长达四个月的时间未予以收回，怠于行使权利，其主张上诉人一直占用房屋至今，本院不予采信。本院确认上诉人占用房屋至2018年7月，应当支付被上诉人租金及房屋占有使用费154000元。因被上诉人不能提交上诉人占用房屋期间产生的水电费的票据，其主张上诉人支付水电费，本院不予支持。上诉人上诉主张被上诉人返还房屋内物品，但在一审时未提出反诉，二审不作处理。原审法院认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二第、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初6238号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初6238号民事判决第三项、第五项、第六项；三、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初6238号民事判决第四项为:上诉人陈永建于本判决生效之日起十日内支付被上诉人曾运强房屋占有使用费154000元；四、驳回被上诉人曾运强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2226元，由上诉人陈永建负担1400元，被上诉人曾运强负担826元；二审案件受理费4452元，由上诉人陈永建负担2000元，被上诉人曾运强负担2452元。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年十月十二日书记员 魏思禹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。