山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2020）晋09民终1288号上诉人（原审原告）：权某，男，1961年1月8日出生，汉族，原平市人，农民。上诉人（原审原告）：李某，男，1965年1月17日出生，汉族，原平市人，农民。二上诉人共同委托诉讼代理人：张某，山西春雷鑫律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：寇某，原平市法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：原平市新原乡卫生院（原平市医疗集团新原乡卫生院）。住所地：原平市南城街道前进东街永兴支路**。法定代表人：郭某，该院院长。委托诉讼代理人：刘某，男，该卫生院负责人。委托诉讼代理人：王某，山西原源律师事务所律师。上诉人权某、李某因与被上诉人原平市新原乡卫生院（原平市医疗集团新原乡卫生院，以下简称新原乡卫生院）合同纠纷一案，不服山西省原平市人民法院作出的（2020）晋0981民初363号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人权某、李某及其共同委托诉讼代理人张某、寇某，被上诉人新原乡卫生院的委托诉讼代理人刘某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。权某、李某上诉请求：1、依法撤销山西省原平市人民法院（2020）晋0981民初363号民事判决；2、依法改判被上诉人给付上诉人拆迁地上建筑物及地下室补偿款（共计4443137.24元）3、判令被上诉人承担本案的一审、发回重审、二审诉讼费。事实与理由：一、本案诉争拆迁补偿款是对双方投资修建的地上建筑物的补偿，而非土地补偿款，原审判决未对此事实查清。本案中,案涉房产被政府拆迁时,被上诉人从政府手中取得该划拨用地时未按市场价格支付土地使用权出让金,相应地，政府拆迁从被上诉人手中收回该划拨用地亦无需支付对价。因此，本案中诉争的补偿款并不是土地的补偿，而是对双方投资修建的地上建筑物的补偿，但一审并未对此事实予以查明,导致事实不清，认定法律关系错误。二、一审法院认定双方形成垫资建房与房屋租赁合同关系，适用《合同法》第94条、97条实属错误。根据双方签订的《融资建房协议》、实际履行及前期拆迁费的支付,双方之间的法律关系不符合《合同法》第213条，双方形成合作建房法律关系。一审法院认定“根据双方协议约定,权某、李某租赁费给付形式为“乙方出资”;……法律规定租赁期限不得超过20年，双方协议“租赁期限”共计50年,故后续30年约定无效。”属错误理解双方法律关系。其一:从《融资建房协议》中约定的主体、土地性质和内容、目的来看,合同主体分别为个人和事业单位,协议约定内容是依据上级文件双方共同投资合作修建门诊住院综合楼，被上诉人作为事业单位一方投入土地并出资77万元，同时留部分土地自用，上诉人方出资249万元，享有部分土地的占有、使用、收益权。另约定“房屋建成后,产权归甲方所有，乙方不享有产权。”虽产权约定属被上诉人，但实际其对该土地并不具有真正意义的独立、完全的处分权。同时，正因为基于划拨土地的属性约定产权登记在被上诉人名下，才使得双方非擅自改变土地性质的合作建房法律关系更合法有效。同时，《融资建房协议》是由律师起草见证，作为法律人不可能不知道如果双方本意是租赁，租赁期限不能超过20年的规定。事实上，从双方的实际履行、签订合同本意绝非租赁。其二:双方在《融资建房协议》中并没有设定关于租金、租赁物用途、租期等符合租赁关系的合同条款。从实际履行过程来看，也没有涉及租金支付等与租赁合同相关的事宜。相反，在房屋建成后上诉人方又出资铺设了暖气管道、交付了消防费用、修建了锅炉房等。如果简单的认为双方形成租赁关系，那上诉人方作为承租方，为何要承担与租赁关系毫不相干的这些费用和工作的义务呢?更为重要的是,协议第3条约定的内容和第4条约定的内容基本相同，事实上被上诉人已按照《原平市三街棚户区改造评估明细表》将第4条约定中涉及的拆迁补偿款支付给了上诉人。由此可证实,被上诉人在实际履行过程中并不认为双方构成垫资与租赁的法律关系。其三:在本案中上诉人提供了两份被上诉人出具的证据（见证据目录第5号、第10号），根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第3条这两份证据属当事人自认。也可证明被上诉人曾自认本案涉案地上建筑物属二上诉人所有，被上诉人明确否认双方形成租赁关系。因此，本案中双方之间的法律关系并非垫资建房与房屋租赁合同关系，而是形成合作建房法律关系。三、一审法院判决按照可使用面积计算上诉人应得的拆迁补偿款，同时未将上诉人单方投资修建的地下室计入上诉人应得的拆迁补偿款也属错误。首先:双方并不形成垫资建房与房屋租赁合同关系,一审法院依垫资建房与房屋租赁合同关系，按照面积计算上诉人应得的拆迁补偿款，上诉人不能信服。上诉人在2009年向银行贷巨资与被上诉人融资建房，双方本意绝不是为了租赁，如果是为了租赁，那上诉人不至于贷巨资为被告修建房屋，且在房屋修建成后继续投资修建基础设施,进而供被上诉人免费使用，自己只能是承租人。这样的经济效益。完全不符合正常人的解释。更何况，根据本案诉争土地性质、补偿款的分项、双方签订的《融资建房协议》性质、内容及双方的实际履行、之前拆迁款的归属、被上诉人自认等多方面完全能客观的认定双方法律关系为合作建房。其次:本案争议的地下室补偿款即上诉人提供的原平市德诚房地产估价事务所出具的《原平市三街棚改评估明细表》第一页房屋1栏内的地下室3的补偿款,在明细表中明确备注是龙泽（即本案二上诉人方），被上诉人对备注表中注明的内容也予以认可。同时，在《融资建房协议》中明确写明“被告投资77万元，只够建两层。”从投资款的数额也证明了地下室属二上诉人方投资修建。而一审法院却未对此地下室予以客观判决。综上所述，上诉人认为,原审判决未查清本案事实,适用法律错误,故上诉人依法向忻州市中级人民法院提出上诉,请求二审法院撤销原审判决，依法改判。原平市新原乡卫生院(原平市医疗集团新原乡卫生院)辩称，1、一审判决适用法律错误一审判决依据《合同法》第94条的规定认定双方系因不可抗力导致合同不能实现合同目的,从而解除合同;又依据《合同法》第97条的规定认定答辩人应对二上诉人予以赔偿。显属适用法律错误。《合同法》第94条是关于法定解除合同的规定，其中既包含了因不可抗力致合同目的不能实现解除合同的情形,又包含了因一方违约致合同目的不能实现解除合同的情形。本案系因不可抗力致合同解除。对此，一审判决认定是正确的。《合同法》第97条是关于合同解除后果的规定,其中当然包括不可抗力致合同解除的后果和一方违约致合同解除的后果这两种情形;该条规定的“有权要求赔偿损失”是因“一方违约致合同解除”而产生的后果。《民法典》第566条的规定与《合同法》第97条的规定基本一致,在最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《民法典合同编理解与适用》中对“因不可抗力致合同解除不应承担赔偿责任”作出了明确的解释。且《民法总则》第180条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》第117条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”可见，因不可抗力致合同解除，且该不可抗力因素是合同解除的根本性和唯一性原因的，答辩人不应承担民事赔偿责任。一审判决后，虽然答辩人没有提起上诉，但不能以此作为答辩人应承担赔偿责任的理由。2、关于合同性质。应根据合同内容确定合同性质，而不是简单的以名称确定。且搜索裁判文书网类案,对该类型合同各法院均定性为“垫资建房与租赁合同”法律关系。一审认定的合同性质是正确的，上诉人的上诉理由不能成立。3、二上诉人的其他上诉理由均不能成立。综上，请二审法院依法驳回上诉。权某、李某向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令新原乡卫生院返还权某、李某拆迁主楼及其它设施补偿款3785862.24元;2.请求判令新原乡卫生院返还权某、李某拆迁地下室补偿款657275元，第一、第二项两项合计4443137.24元；3.新原乡卫生院承担本案诉讼费用。2020年4月26日权某、李某变更诉讼请求：1.请求判令新原乡卫生院给付权某、李某拆迁门诊住院综合楼及西边拐角楼补偿款3785862.24元；2.请求判令新原乡卫生院给付权某、李某拆迁地下室补偿款657275元；一、二两项合计4443137.24元；3.新原乡卫生院承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2007年7月，权某、李某与新原乡卫生院协商建设新原乡卫生院门诊住院综合楼。2008年11、12月工程全部竣工，并投入使用。权某、李某使用门诊住院综合楼西边拐角一至四层及地下室。新原乡卫生院使用门诊住院综合楼一至四层。2009年1月1日，原平市新原乡卫生院（甲方）与权某、李某（乙方）补签了《融资建房协议》。协议载明：“根据忻发改科教发（2006）474号文件《关于下达2006年农村卫生服务体系建设项目中央预算内资金(国债)投资计划通知》精神，下达新原乡卫生院门诊住院综合楼建设面积1200平方米，投资77万元。因该门诊综合楼位于十字路口，按城市规划的要求，在原建筑物拆除后向内退14米，拟建的迎街门诊住院综合楼必须在四层以上，且外围装饰须用铝塑板，而上级仅投资77万元，只够建两层，资金严重短缺，因此经卫生局局委会(卫生局卫字第（2007)33号文件）决定，采取社会融资的办法，并同意由新原乡新华街村民权某、李某二人与新原乡卫生院融资合建门诊住院综合楼，为此，经甲、乙双方协商，达成如下条款，以便共同遵守:一、甲、乙双方共同投资合建门诊住院综合楼，其中甲方出资人民币柒拾柒万元整;乙方出资人民币壹佰玖拾玖万元。该楼为上下四层及地下室共计五层。二、该工程由甲方组织施工，房屋建成后，产权归甲方所有，乙方不享有产权。三、由于乙方融资的原因，该门诊住院综合楼西边拐角一至四层及地下室共计800平方米，乙方享有30年的使用权、收益权，时间自2009年1月1日至2038年12月31日止。四、该门诊住院综合楼后有空地一块，面积为162平方米，乙方愿出资五十万元由乙方施工建平房及地下室各一层，建筑面积324平方米。建成后由乙方无偿使用30年，时间自2009年1月1日至2038年12月31日止。产权归卫生院所有。五、乙方行使使用权时如需装潢，不得改变房屋结构，不得危害房屋安全，如造成损失由乙方赔偿。六、乙方有30年使用权为无偿使用，期间可出租、继承。七、乙方使用期所需水、暖、电等由甲方提供，费用按表计指数，由乙方承担。八、合同期满，顺延20年，条件不变。九、乙方权某、李某投资比例为各占有1:1。十、未尽事宜双方可另行订立书面协议补充，效力同本协议相同。本协议一式肆份，双方各执壹份。本协议双方签字盖章并经卫生局确认后生效。”落款处甲方位置加盖新原乡卫生院公章，时任院长卫丽英签字；乙方位置二原告签字、捺印；卫生局处加盖原平市卫生局公章；见证律师王满生签字，并加盖山西正原律师事务所公章。2017年3月，原平市三街城中村棚户区改造项目列入国家棚改计划，为我市重点工程项目。2017年4月19日，原平市人民政府印发《原平市关于印发原平市三街城中村棚户区改造项目房屋征收拆迁安置办法（试行）的通知》。2018年3月5日，原平市人民政府发布《关于三街城中村棚户区改造项目征收拆迁的通告》。通告就征收范围、征收内容、征收实施主体、补偿办法、征收时间等进行了告知。原平市新原乡卫生院所在的位置处于拆迁范围。2018年11月25日，原平市新原乡卫生院签订了《原平市三街城中村棚户区改造项目征迁补偿协议书（集体）》共获得征迁房产补偿款共计8660546元。原平市德诚房地产估价事务所出具的《原平市三街棚户区改造评估明细表》载明：主楼（西边拐角地上一至四层）面积782.34平方米，单价2700元，价值2112318元；砖混房2（卫生院门诊楼）面积1165.12平方米，单价2700元，价值3145824元；地下；地下室3（卫生院门诊楼与西边拐角楼对应的地下室486.87平方米，价值657275元；砖混3（院内平房）面积163.08平方米，单价2700元，价值440316元；地下；地下室4（院内平房的地下室163.08平方米，价值220158元。2019年1月30日，权某、李某与新原乡卫生院达成《原平市医疗集团关于新原乡卫生院与新华街村民权某、李某棚改拆迁补偿款分割的初步意见》（以下简称《初步意见》），约定：1.“明细表”“其它”（搬迁费、供暖、经营损失等）小计302326元分解：甲方（新原卫生院）应得补偿：46605元，乙方（权某、李某）应得补偿255721元；2.“明细表”“附属设施”小计666635元分解：甲方应得补偿2440元，乙方应得补偿664195元；3.“明细表”中“房屋2”（装修、楼梯间、水箱间、锅炉房等）小计1115694元分解：甲方应得补偿228364元，乙方应得补偿887330元；4.“明细表”中“房屋1”中的“砖混3”和“地下室4”分解：根据“融资建房协议”第四条所述内容全部补偿给乙方，甲方应得补偿0元，乙方应得660474元。未进行分割的补偿款：5915417元。系“明细表”“房屋1”中的“主楼1，砖混2，地下，地下室3”因甲乙双方存在争议搁置。待双方达成共识后，再做分割。若双方不能达成共识，需经法律程序解决时，本次分割中各方得到的补偿款均视为预付款。新原乡卫生院在甲方处盖章；权某、李某在乙方处签字。新原乡卫生院已给付权某、李某上述《初步意见》中约定的2467720元。剩余补偿费的分割产生异议，权某、李某向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为：权某、李某与新原乡卫生院系合资合作建房关系还是房屋租赁关系？本案权某、李某与新原乡卫生院签订的《融资建房协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，予以认定。该协议明确约定，“该工程由甲方（新原乡卫生院）组织施工，房屋建成后，产权归甲方所有，乙方（权某、李某）不享有产权”“该门诊住院综合楼西边拐角一至四层及地下室共计800平方米，乙方享有30年的使用权、收益权，时间自2009年1月1日至2038年12月31日止”“该门诊住院综合楼后……建平房及地下室各一层，……建成后由乙方无偿使用30年……产权归卫生院所有”“合同期满，顺延20年，条件不变”，故权某、李某依据该合同约定对案涉房产不享有产权，实质上只是以租赁形式在一定期限内占有、使用该房屋。故双方并非合资合作建房的关系，双方形成的是垫资建房与房屋租赁合同关系。根据双方协议约定，权某、李某租赁费给付形式为“乙方出资”；租赁房屋的位置为“门诊住院综合楼西边拐角一至四层及地下室共计800平方米”与“综合楼后……平房及地下室各一层，建筑面积324平方米”；租赁期限为“30年，时间自2009年1月1日至2038年12月31日”“合同期满，顺延20年，条件不变”。法律规定租赁期不得超过二十年，双方协议“租赁期限”共计50年，故后续30年约定无效。因2018年案涉房产拆迁改造，致合同无法继续履行，权某、李某“无偿使用”的目的不能实现，故权某、李某对后续10年的占有、使用、收益的权利无法实现。双方在协议中并未约定合同不能履行时应如何返还垫资款项。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力导致协议不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。拆迁改造系政府行为，为不可抗力，故原、被告签订的合同因拆迁而不能继续履行，新原乡卫生院应在房屋拆迁后对原告予以赔偿。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十二条的规定，拆迁补偿款是对所有权人的补偿，权某、李某并非案涉房屋的产权所有人，不应按其垫付的款项比例分得拆迁补偿款。从协议的履行时间及期限，以及权某、李某预先支付的款项数额来看，考虑到物价上涨，以及案涉房屋建设资金来源，仅返还权某、李某剩余租赁费显失公平。一审法院酌情认定按照双方《融资建房协议》约定的权某、李某可使用面积所得拆迁补偿款，计算权某、李某的损失较为合理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，新原乡卫生院因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，应部分或全部免除责任。该协议履行了近10年，故酌情认定新原乡卫生院赔偿权某、李某损失的80%。协议约定由权某、李某使用的门诊住院综合楼西边拐角一至四层及地下室800平方米，为216万元（每平方米2700元）；综合楼后平房及地下室324平方米（实际为163.08+163.08=326.16平方米），补偿款为66.0474万元，共计272.0474万元，80%为217.6379万元。《初步意见》中约定“若双方不能达成共识，需经法律程序解决时，本次分割中各方得到的补偿款均视为预付款”。达成该意见时的“房屋1”中的“砖混3”和“地下室4”指的是综合楼后平房及地下室324平方米（实际为163.08+163.08=326.16平方米），故依据《初步意见》权某、李某已得66.0474万元应视为预付款；其他分配属附属设施等拆迁费共计208.4655万元（含新原乡卫生院已给付权某、李某180.7246万元），双方均无争议，本院不作处理。故权某、李某应得217.6379万元，新原乡卫生院按照《初步意见》已给付权某、李某的66.0474万元应予核减，应再给付151.5905万元。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、九十四条、第一百一十七条、二百一十二条之规定，判决为，限本判决生效后三十日内原平市新原乡卫生院（原平市医疗集团新原乡卫生院）给付权某、李某151.5905万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42346元，由权某、李某负担23902元，原平市新原乡卫生院（原平市医疗集团新原乡卫生院）负担18444元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的相关规定人民法院审理案件必须围绕当事人的诉讼请求进行审理，并作出裁决。本案的争议焦点为：1、本案的案由应如何确定；2、原审查明的事实是否清楚、适用法律是否正确。关于本案案由应如何确定的问题。本案中，双方《融资建房协议》虽然约定一方出地、双方共同出资，但所建房屋的所有权归出地方所有，出资人只取得约定期间内建成房屋的占有使用权。这一使用权的取得以其对工程建设的投资作为前提，这样的约定更符合一方交付房屋给对方当事人使用、收益，对方当事人给付租金并于约定使用期限届满后返还房屋的房屋租赁合同特征。故一审法院认定双方并非合资合作建房的关系而是垫资建房与房屋租赁合同关系，并无不当，上诉人权某、李某该项上诉请求于法无据，本院不予支持。关于原审查明的事实是否清楚、适用法律是否正确的问题。根据《原平市三街城中村棚户区改造项目征迁安置补偿协议书（集体）》（顺序号0494）中关于案涉房产货币补偿明细可知（总额为8660546元，其中建（构）物及附属物补偿费8358220元、搬迁费142326元、供暖补偿费20000元、经营损失140000元），本案诉争的补偿款为双方投资修建的地上建筑物的补偿，另结合案涉土地的权属性质及双方投资比例，计算补偿款根据本案查清的事实，本院酌情认定上诉人权某、李某应分补偿款为补偿款总额的60%即5196327.6元更为合理。因被上诉人原平市新原乡卫生院已给付二上诉人2467720元，应予核减，应再给付2728607.6元，据此，一审按照上诉人权某、李某在案涉房产中的可使用面积，酌情认定被上诉人赔偿上诉人损失的80%确属不妥，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果确有错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的第二项之规定，判决如下：一、撤销山西省原平市人民法院（2020）晋0981民初363号民事判决书。二、限本判决生效后三十日内被上诉人原平市新原乡卫生院（原平市医疗集团新原乡卫生院）给付上诉人权某、李某共2728607.6元。三、驳回上诉人权某、李某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费30218元，由被上诉人原平市新原乡卫生院（原平市医疗集团新原乡卫生院）负担18558元，上诉人权某、李某负担11660元、退还上诉人权某、李某18558元。本判决为终审判决。审 判 长 左长军审 判 员 刘 勇审 判 员 曲 攀 二○二○年十月二十七日法官助理 杨文鑫书 记 员 刘晋琦