承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2644号 原告：许晓燕，女，1963年8月24日出生，蒙古族，现住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：彭宇明，北京市京师律师事务所律师。 被告：承德宏达房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区大石庙镇港湾花园****楼**。统一社会信用代码9113080572339754XQ。 法定代表人：桂建国，职务：总经理。 委托诉讼代理人：牛亮，河北德汇律师事务所律师。 被告：承德双诚购物广场有限公司，住所，住所地河北省承德市双桥区裕华路工贸城商业div> 法定代表人：段惠国，职务：经理。 原告许晓燕与被告承德宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）、被告承德双诚购物广场有限公司（以下简称双诚公司）拆迁安置补偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告许晓燕委托诉讼代理人彭宇明、被告宏达公司委托诉讼代理人牛亮到庭参加诉讼，被告双诚公司虽经本院依法传唤但未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏达公司继续履行2009年1月10日与原告签订的《承德市房屋拆迁产权调换协议书》，将拆迁区域商业楼95平方米面积的产权调换给原告，并为原告办理产权登记手续。2、判令被告宏达公司依照2009年1月10日与原告签订的《意向书》，向原告支付优惠折价款246208元（153.88平米×20000/平×8%）。3、判令二被告共同承担延期交付安置房给原告造成的财产损失8550000元整（2011.11.20—2020.11.19.1万元/平×95平×9年）。4、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2009年1月10日，被告依据“承市拆许字【2006】03号《房屋拆迁许可证》”的批准，与原告签订《承德市房屋拆迁产权调换协议书》及《意向书》，承诺为原告名下被拆迁的双桥区新兴路交通局家属楼3单元305室房屋调换产权，并约定自签约日开始34个月的期间为拆迁安置过渡期。但被告至今仍未履行协议约定的合同义务，给原告造成巨大损失。故此诉至法院，请求依法判如所请，以维护原告的合法权益。 原告提交如下证据：证据一：《承德市房屋拆迁产权调换协议书》证明事项：被告拆除原告名下房屋，采用产权调换方式在拆迁区域安置给原告一套95平米的房屋。证据二：《意向书》证明事项：被告在签署产权调换协议书时承诺在拆迁区域将一套153.88平方米的新建安置房按购房总价格优惠8%的价格售予原告。证据三：《承德市人民政府建设用地批复》承市政发出字【2005】第69号。证据四：《国有土地使用证》承市国用（2005）第0164号。证据五：《建设工程规划许可证》建字第130802201600004号。上述证据共同证明事项：被告宏达公司对向原告承诺的安置区域拥有土地使用权、已完成的裕华路工贸城商业楼部分已经补办了规划许可证。补充证据：证据六：（2006）09建设用地规划许可证。证据七：承发投资核字（2005）53号核准证。 被告宏达公司辩称：一、被告同意对原告进行安置，但因政府改变原裕华工贸城地块用地性质，不允许继续建设民用住宅，属于不可抗力的政府行为，被告无法在原区域对原告进行安置。在回迁过程中，被告履行了相应告知义务，并且实际已经给予原告在温家沟、南小区域预留房屋至今(房屋位置为宏达山庄一期1号楼-1-404，建筑面积137.30平米)，但原告怠于行使权力，始终不予接收，故至今其没有回迁系其自身原因所致，与被告没有关系。如其接收该房其应当另行支付增加面积购置款89700元。二、关于原告与被告签订的意向书。首先该意向书属于磋商性文件，对双方并不产生法律效力；其次双方无法就意向书中的内容签订合同的原因系因政府改变原裕华工贸城地块用地性质，不允许继续建设民用住宅，属于不可抗力的政府行为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案中被告没有收取任何定金，无法履行的事由责任不在被告，故原告请求赔偿损失无事实和法律依据。三、关于原告要求的延期安置房屋的经济损失。对超出34个月过渡期的安置补偿费用，被告愿意承担，具体数额为自2011年11月20日至2014年9月30日共计73034元。而原告要求的近八百余万元的经济损失没有任何依据，应当依法予以驳回。综上，被告一直在履行协议，并为原告安置了回迁房屋，同时给予相应过渡费用。但因原告始终不予接收房屋以及领取过渡费用，属于其自身原因，应由其自行承担责任。故请求人民法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。 被告宏达公司提交如下证据：1、拆许字（2006）第03号房屋拆迁许可证，证实被告获得玫瑰家园项目建设拆迁许可，其中包含住宅。2、分户估价报告单。3、验收单。2、3号证据证实被告对原告的被拆迁房屋进行评估，并验收，建筑面积80.48平米。4、承德市房屋拆迁产权调换协议书（经公证），证实双方就拆迁房屋安置达成协议，其中扣除各项补助费用，原告要求增加面积至95平米，被告免除其应缴纳购置款；同时约定原告自行过渡，被告不再向其支付过渡费用，过渡期34个月。5、承德市人民政府做出的承市政字【2010】118号《关于适度控制老城区住宅建设促进城市科学发展的决定》，证实文件中规定对裕华路工贸城地块住宅规划进行调整，不再建设住宅。6、承德市规委会主任委员议事会会议纪要，证实根据市政府的决定，裕华路工贸城地块回迁安置户异地安置。7、承德市发展和改革委员会做出的承发改办【2013】31号《关于调整裕华路工贸城商业楼（玫瑰家园小区）建设规模的函》，证实该地块规划用地性质调整为商业金融业用地，项目名称由玫瑰家园小区变更为裕华路工贸城商业楼。上述5、6、7号证据证实被告已经无法对原告进行就地安置，原因是政府改变规划及用地性质，属于政府行为的不可抗力情形。8、被告于2012年8月8日公布的《关于将裕华工贸城拆迁户安置到温家沟、南小地段的情况说明》，证实被告根据政府决定以及实际情况，对拆迁户进行异地安置，同时给予增加安置面积30%以及增加安置补助的补偿。9、2014年9月26日承德日报，证实被告通过公告形式告知拆迁户回迁。 被告双诚公司未提出答辩意见亦未举证。 经审理查明，被告宏达公司因玫瑰家园建设项目于2006年4月取得拆许字（2006）第03号房屋拆迁许可。原告名下的裕华路交通局家属楼3-305房屋位于拆迁区域。2009年1月10日，原告与被告宏达公司签订《承德市房屋拆迁产权调换协议书》，主要约定：“拆除原告在裕华路交通局家属楼3单元305室，建筑面积80.48平米，原告应于2009年1月17日前交房验收。被告将在本拆迁区域安置原告楼房两室型壹套，约95平方米。同时约定原告自行周转过渡，被告不再向其支付过渡费用，过渡期34个月从交房验收之日起算。”2009年1月20日，原告将拆迁房交付被告验收。原告与被告另于2009年1月10日签订《意向书》一份，主要内容为“双方初步商定，玫瑰家园商品房开盘销售时，被告同意将乙栋4单元409室出售给原告，建筑面积约为153.88平米，如开盘时原告一次性付款或贷款，在开盘价的基础上，被告同意原告购房总价款优惠8%。” 另查明，上述区域拆迁后，承德市人民政府及相关行政主管部门先后作出决定对裕华路工贸城地块住宅规划进行了调整，规划用地性质调整为商业金融业用地，不再建设住宅，对拆迁安置户予以异地安置，项目名称由玫瑰家园小区变更为裕华路工贸城商业楼。案涉区域实际已建设为商业用房。该区域拆迁户异地安置到温家沟、南小区域。被告于2014年9月26日在承德日报刊登回迁公告。 本院认为，依照我国民法总则的规定，原、被告双方作为平等的、具有民事行为能力的民事主体，有权遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。同时，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，双方签订的《承德市房屋拆迁产权调换协议书》虽系依法成立的合同，对双方产生法律约束力，但在协议签订后，因政府决定改变规划，原拆迁区域未能建设住宅，导致被告现实不能履行按约定在原拆迁区域安置原告住宅的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行……”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”上述协议约定的安置义务在事实上不能履行，原告又未请求变更或者解除合同，故原告主张继续履行上述协议，将拆迁区域商业楼95平方米面积的产权调换给原告，并为原告办理产权登记手续的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。因原告未就其主张的延期安置财产损失提供相关证据，本院对此无法核定，故不能支持，原告可以另行主张。 关于原告依据《意向书》主张的优惠折价款。首先，该《意向书》是双方针对买卖商品房所签订的磋商性文件，尚不具备法律规定的商品房买卖合同的主要内容，且与本案拆迁安置补偿纠纷不属于同一法律关系，原告不应合并主张权利。其次，该《意向书》的内容同样因规划变更而事实上不能实现。故本院对原告该项诉求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条、第一百一十九条《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 驳回原告许晓燕的诉讼请求。 案件受理费73373元，由原告许晓燕承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  李初啸 人民陪审员  刘 佳 人民陪审员  郝祥均 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  王 媛