广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初12025号原告：周廷，男，汉族，1983年8月26日出生，公民身份号码：430************613，住址：湖南省桃江县***********民组。委托代理人：曹扬佳，广东泰伦律师事务所律师。被告：惠州市东信房地产开发有限公司，住所地：惠州市************。法定代表人：陈某1。委托代理人：陈雷，广东邦翰律师事务所律师。委托代理人：陈杰，广东邦翰律师事务所律师。原告周廷诉被告惠州市东信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周廷委托代理人曹扬佳、被告惠州市东信房地产开发有限公司委托代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告周廷诉称，惠州“东信新天华府”项目系由被告开发建设，该项目位于惠州市惠城区***********。2018年5月12日，原被告双方签订了合同编号为“惠州（2018）10014169”《商品房买卖合同》。合同约定原告购买以上项目第6栋16层04号房，该房建筑面积141.24平米，套内面积114.36平米。双方约定的付款方式为原告支付首期款430337元，剩余1,000,000.00元以向银行申请贷款方式支付。同时，双方约定出卖人即被告应当于2018年12月31日前向原告交付该商品房。并在该合同第十二条约定了逾期交房的违约责任。上述合同签订后，原告依照合同约定付清了购房首期款430337元及相关税费，并办理了银行按揭贷款。但是，截至目前为止，被告未依照合同约定交付商品房。综上，被告的行为已然构成违约，严重侵害了原告的权益，应当依照合同以及法律规定承担相应的违约责任。为此，原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：一、依法判令被告继续履行原被告双方签订的合同编号为“惠州（2018）10014169”《商品房买卖合同》。二、依法判令被告配合原告向原告办理完成房屋产权转移登记手续。三、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金74091.46元【按照总房价人民币1430337元，每逾期一天向原告支付全部房价款的万分之一计算；暂计至2020年6月2日，实际计至被告交房之日止】。四、本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）由被告承担。被告惠州市东信房地产开发有限公司辩称，一、答辩人同意继续履行答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》。二、答辩人开发的位于惠州市惠城区************信新天华府第6栋16层04号房的所有人已经变更为被答辩人，答辩人已经配合被答辩人办理完成房屋产权转移登记手续。三、答辩人诉请的违约金过高，请求贵院予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，答辩人认为，《商品房买卖合同》关于答辩人逾期交房违约金的约定过分高于答辩人的损失，请求贵院予以适当减少。四、受新冠肺炎疫情影响，答辩人响应政府的号召，于2020年4月15日才逐渐复工，请求贵院免除答辩人疫情期间的逾期交房的违约责任。2020年初，我国各地爆发新冠肺炎疫情，答辩人为响应国家及政府的号召，号召施工人员居家隔离，自2020年1月30日至2020年4月14日，共75天，项目工地一直处于停工状态，直至2020年4月15日，惠州市惠城区************信新天华府项目工程才逐渐恢复施工。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条以及《合同补充协议》第六条第五款规定，新冠肺炎疫情的爆发是答辩人不能预见、不能避免的，属于不可抗力。答辩人因不可抗力不能履行民事义务的，不应当承担民事责任，结合公平原则，答辩人请求贵院免除答辩人疫情期间的逾期交房的违约责任。综上所述，答辩人恳请贵院充分考虑新冠肺炎疫情对项目工程进度的影响，予以适当减免答辩人的逾期交房违约金，以缓解答辩人疫情期间的困难。本院查明的案件事实经审理查明，2018年5月12日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订编号为惠州（2018）10014169的《商品房买卖合同》（预售）及《合同补充协议》，约定买受人购买位于惠州市惠城区********************1******，建筑面积141.24平米，总价款1430337元。买受人应当于2018年5月12日前支付首期房价款人民币430337元，余款人民币1000000元向银行贷款。合同第十一条中约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条中约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于第1（1）项中的比率）的违约金。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。原告于2018年5月12日付清首期款430337元（含定金20000元），于2018年5月22日支付银行按揭款100万元，截止至本案庭审终结，涉案房屋尚未竣工验收，未交付房屋。原、被告双方均同意合同继续履行。裁判理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）、《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定行使权利，履行义务，原告诉请被告继续履行惠州（2018）10014169的《商品房买卖合同》（预售）有事实和法律依据，本院予以照准。关于涉案房产办理不动产权证的问题。该房产已在惠州市*******登记备案，目前仍未经竣工验收，尚不具备办证条件，被告应当在具备办证条件后协助原告为涉案房产办理出不动产权证，并交给原告。考虑到本地房产办证的实际情况，这一合理期限以60日为宜。依据合同约定，被告应在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。但被告并未如期交房，其逾期交房的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条的约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金，现原告请求继续履行合同，故原告诉请被告自逾期交付房屋之日起支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请违约金计算至交房之日，但房屋是否符合交付条件是较为复杂的事项、存在多变性，故本案违约金应自2019年1月1日起开始暂计至法庭辩论终结之日即2020年9月23日。被告辩称原告所诉请的逾期交房违约金过分高于原告的损失，但该违约金计算标准系由被告提供的格式合同所约定，且该违约金并未超过中国人民银行同期同类贷款利率计算以及2019年8月20日之后全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故对被告的抗辩理由不予支持。被告辩称受新冠肺炎疫情影响，答辩人响应政府的号召，于2020年4月15日才逐渐复工，请求免除答辩人疫情期间的逾期交房的违约责任。虽然新冠肺炎疫情发生之时，被告已经逾期未能交付房屋超过一年的时间，但是新冠疫情作为全人类共同的灾难，抗击疫情的紧急性、重要性已经超过了2020年初国民经济活动，居家隔离是控制新冠疫情肆虐的最有效策略，出于社会责任和家国情怀，公民都应当全身心投入到国家抗击新冠疫情的战斗中，故涉案房屋在此期间无法继续施工有其合理性，本院酌定免除被告30日的违约金。违约金具体计算为：1430337元×0.0001×(631天-30天)=85963元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告周廷与被告惠州市东信房地产开发有限公司应继续履行双方于2018年5月12日签订的合同编号为惠州（2018）10014169的《商品房买卖合同》。二、被告惠州市东信房地产开发有限公司应当在具备办证条件后六十日内协助原告为位于惠州市惠城区***************************的房产办理不动产权证。三、被告惠州市东信房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告周廷支付截至2020年9月23日的逾期交房违约金85963元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费826.15元（原告已预交）,由被告惠州市东信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 陈立灿二〇二〇年十月十日法官助理 刘慧仪书 记 员 梁家瑜