山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初11999号原告：青岛中润德汽车贸易有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道赵哥庄村308国道东。法定代表人：邓超，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：菅悦，女，系该公司职工。委托诉讼代理人：张晓光，男，系该公司员工。被告：刘晨光，男，1979年8月30日出生，汉族，户籍地山东省宁津县。委托诉讼代理人：刘国建，山东诚功律师事务所律师。原告青岛中润德汽车贸易有限公司与被告刘晨光商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人菅悦、张晓光与被告刘晨光及其委托诉讼代理人刘国建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告所付款项20256元作为违约金不予退还；3、被告支付5000元赔偿款；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月8日，原、被告签订《青岛恒大御澜国际商品房认购书》（编号为0002475），被告认购青岛恒大御澜国际项目147号楼1单元704室，房屋总价款405110元，后双方签订《商品房买卖合同（预售）》。按认购书及商品房预售合同约定，被告应于签订认购书时支付定金20000元，于2019年5月8日前支付首期房款256元（不含定金），于2019年8月6日前付清40511元，于2019年11月6日前付清60767元，于2020年2月6日前付清60767元，于2020年5月6日前付清60767元，于2020年8月6日前付清40511元，于2020年11月6日前付清40511元，于2021年2月6日前付清40511元，于2021年5月6日前付清40509元。被告于2019年5月8日支付首期房款20256元（含定金20000元），但并未按约定支付剩余房款。根据商品房买卖合同约定，被告逾期付款超过180日，原告有权解除商品房买卖合同，被告应按照已付款的50%向原告承担违约责任，但该违约责任的约定不足以弥补原告损失，请求法院予以调整，所付款项不予退还，且因被告购买房屋，原告为此支付的5000元居间费用应由被告赔偿。被告一直占有该房源，但未按约定履行付款义务，导致原告损失严重，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，其不确定是否与原告签订《商品房买卖合同》，其未收到双方签字盖章的《商品房买卖合同》；即便双方签订了《商品房买卖合同》，被告同意解除，但不同意支付违约金与赔偿款。根据2019年5月8日签订的认购书约定，定金20000元已转为房款，后期的款项支付情况应按正式的《商品房买卖合同》约定履行，但被告至今未收到该合同，导致履行期限不明，且原告未明确告知涉案房产紧挨着火葬场，双方签订的买卖合同存在重大误解，属于可撤销合同，被告一直在与原告协商解除合同，故被告不存在违约行为；退一步讲，即便被告违约，按照合同约定，违约金应按已付房款的50%计算，应为10128元，剩余款项应及时向被告退还；原告主张居间费无事实与法律依据。综上，原告诉讼请求依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述及原告提交的证据，本院认定事实如下：1、2019年5月8日，原告青岛中润德汽车贸易有限公司（甲方，出卖人）与被告刘晨光（乙方，买受人）签订《青岛恒大御澜国际商品房认购书》，被告向原告认购青岛恒大御澜国际147号楼1单元704室，房屋总价款为405110元。之后双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告通过出让方式取得坐落于370214003002GB00003地块的建设用地使用权，土地面积为110413平方米，土地用途为商服，原告经批准在该地块上建设的商品房项目核准名称为青岛恒大御澜国际三期，该商品房已由青岛市城阳区房地产管理处批准预售，预售许可证号为青房注字（城18）第06号；被告向原告购买城阳区山河路702号青岛恒大御澜国际三期147号楼1单元704户，预测建筑面积为48.71平方米，单价每平方米8316.77元，总价款405110元。附件四约定付款方式为分期付款，2019年5月8日支付房款20256元，2019年8月6日支付房款40511元，2019年11月6日支付房款60767元，2020年2月6日支付房款60767元，2020年5月6日支付房款60767元，2020年8月6日支付房款40511元，2020年11月6日支付房款40511元，2021年2月6日支付房款40511元，2021年5月6日支付房款40509元。附件十一补充协议第三条第（二）款第3项关于分期付款的约定，被告必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，被告须按未付款总金额的万分之一计算，向原告支付违约金。被告逾期180天仍未按约定全额支付的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，被告按已付款的50%向原告支付违约金，该房屋归原告所有；附件十一补充协议第十二条第二款第一项约定，被告确认本合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址（城阳区王沙路25号附1号32-2-301）为原告向被告发出书面通知的送达地址，被告不填写地址的，有关书面通知则视被告所提供的身份证地址为通讯地址，且该地址同时为人民法院诉讼的送达地址；原告按照被告所提供的通讯地址寄出信件，即视为原告已经履行了通知义务。被告在《项目设计不利因素告知指引》与《恒大青岛御澜国际项目周边配套示意图》上签字确认，该指引中已标明不利因素有火葬场，可能存在噪音、气味、粉尘等影响，该示意图中已标注殡仪馆位置。2、被告已按期支付购房款20256元，其余房款被告未支付。3、2020年3月13日，原告通过顺丰速运按照《商品房买卖合同（预售）》约定的地址青岛市城阳区王沙路25号附1号32-2-301向被告发出《商品房合同解除函》，载明被告逾期付款，达到合同解除条件，即日起双方签订的商品房买卖合同解除，原告将收回房屋另行出售，并依约从已交房款扣除相应违约金。被告已签收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自义务。该买卖合同对于房款支付方式、期限及违约责任已作出明确约定，但被告仅支付了首期房款20256元，剩余房款至今未再支付，已构成违约，应按照合同中的约定承担违约责任。对于被告辩解称其从未收到该份买卖合同，不清楚付款期限，本院认为被告当庭认可原告出示的《商品房买卖合同（预售）》的真实性，其在合同上签字捺印，应视为被告知晓且认可合同约定的付款期限，故对于该辩解意见，本院不予采纳。对于被告辩解称原告未明确告知涉案房产紧挨着火葬场，双方签订的买卖合同存在重大误解，被告不存在违约行为，本院认为根据原告当庭提交的被告签字确认的《项目设计不利因素告知指引》、《恒大青岛御澜国际项目周边配套示意图》中的内容能够证明在签署《商品房买卖合同（预售）》时原告已经对项目周边有殡仪馆、火葬场的情况进行了告知，且被告已签字确认，被告购买房产时应对房屋及周边情况进行合理的考察，故被告上述辩解意见，本院不予采纳。原告于2020年3月13日向被告邮寄解除合同通知函，符合合同约定的解除条件，亦符合合同约定的通知要求，故本院确认涉案合同于2020年3月13日解除。被告未按约定支付房款导致合同解除，应按照合同约定按已付房款的50%向原告支付违约金，故对于原告要求被告支付20256元违约金的主张，不符合合同约定，被告应按已付房款的50%向原告支付违约金10128元（20256元×50%）。同时合同解除后，被告已支付的房款20256元原告应当返还，在折抵上述违约金后，原告应返还被告购房款10128元（20256元-10128元）。对于原告要求被告支付5000元赔偿款的主张，因其未提交充分证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告青岛中润德汽车贸易有限公司与被告刘晨光签订的《商品房买卖合同（预售）》自2020年3月13日解除；二、被告刘晨光应支付原告青岛中润德汽车贸易有限公司违约金10128元；三、原告青岛中润德汽车贸易有限公司应返还被告刘晨光已付房款20256元；四、上述第二、三项款项折抵后，原告青岛中润德汽车贸易有限公司应于本判决生效后十日内返还被告刘晨光已付房款10128元；五、驳回原告青岛中润德汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取215.5元，由被告刘晨光负担86元，由原告青岛中润德汽车贸易有限公司自上述应返还给被告的款项中直接扣除；由原告青岛中润德汽车贸易有限公司负担129.5元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 张 燕二〇二〇年十月三十日书记员 纪顺尚