江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1290号原告：九江市新长江建材大市场有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区港口街镇富塘村，统一社会信用代码：913604215761001787。法定代表人：吴尊评，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：闵彩云，女，1979年2月9日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区，系该公司副总经理，特别授权。被告：张爱军，男，1978年9月4日出生，汉族，住江苏省宿迁市经济开发区。委托诉讼代理人：李帅，江苏开禧律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：马雷，江苏开禧律师事务所律师，特别授权。原告九江市新长江建材大市场有限公司（以下简称“长江建材市场”）与被告张爱军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长江建材市场的诉讼代理人闵彩云、被告张爱军的诉讼代理人李帅、马雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长江建材市场向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退所占有的租赁房屋，如自起诉之日起一周内未腾退完毕，视为被告自愿放弃该财产的所有权，原告有权自行处置，处置产生的费用由被告承担；2.判令被告向原告支付拖欠的租金63000元，并自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息至被告实际支付；3.判令被告按每月9000元租金标准支付租赁期满后房屋占有使用费直至搬离租赁房屋；4.判令被告依约以每日5‰标准向原告支付违约金直至付清全部拖欠租金时止（自2019年4月1日至2020年8月5日已产生违约金154980元）；5.判令被告已交付原告的20000元保证金归原告所有，无需返还给被告；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月10日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定由被告承租原告位于九江新长江建材大市场Ｂ区仓库，租期2年，自2018年5月1日起至2020年7月31日止，租金216000元。双方约定租金分两期支付，签订本合同时交付第一期租金108000元，第二期租金108000元。双方在合同中还就逾期支付租金产生的违约金标准、保证金没收等事宜做了相关约定。签订协议后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告在使用过程中长期拖欠租金未支付。截止2020年7月31日欠租金63000元。原告多次催收，被告一直拒不支付拖欠租金、拒不搬离租赁房屋。据此，原告特诉至法院。被告张爱军辩称，被告张爱军是由宿迁市聚成投资管理有限公司（以下简称“宿迁聚成公司”）委托至九江市处理公司的相关事务，其中包括与原告租赁仓库，所以被告认为涉及该事务产生的法律效力、法律责任应当由被代理人宿迁聚成公司承担，不应由被告承担，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件,本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.租赁合同一份，原告拟证明原、被告签订了租赁合同。被告对该证据的真实性没有异议，但认为在合同第一页承租方为宿迁聚成公司，被告仅是以括号备注的方式记载在合同中，被告是以代理人的身份与原告签订的案涉租赁合同。本院认为，被告对租赁合同的真实性没有异议，故本院对租赁合同的真实性予以认定；2.律师函一份，原告拟证明原告已告知被告拖欠租金的事实。被告对律师函的真实性不予认可，认为不是原件。本院认为，律师函真实、合法，与本案具有关联性，故本院对律师函予以认定；3.收款收据两份，被告拟证明收款单位一栏明确记载为宿迁聚成公司，租赁是由被告以代理人的名义实施的民事法律行为，证明原告明知被告为代理人。原告对该组证据的真实性没有异议，但认为收据中记载的缴款单位是宿迁聚成公司（张爱军），但签订合同时张爱军未提供该公司的营业执照及授权委托书，所以我公司认为根据合同，实际上的承租方是张爱军。本院认为，原告对收款收据的真实性没有异议，故本院对收款收据的真实性予以认定；4.中国农业银行银行卡交易明细清单一份，被告拟证明2018年4月10日由被告张爱军刷卡支付给原告的租金及20000元押金是由委托人宿迁聚成公司转账给被告的，也能证明被告的代理行为是在委托人的授权范围之内。原告对该证据的真实性没有异议，但认为该证据无法证明被告张爱军支付给原告的租金是由宿迁聚成公司支付的。本院认为，原告对该证据的真实性没有异议，故本院对中国农业银行银行卡交易明细清单的真实性予以认定，但无法达到被告是宿迁聚成公司的代理人的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月10日，甲方长江建材市场与乙方宿迁聚成公司（张爱军）（身份证号码：3213211978********）签订《新长江建材大市场租赁合同》（合同编号：ＸＣＪ2018Ｂ03005）。合同约定：合同期为贰年，即从2018年5月1日起至2020年7月31日止。承租仓库：位于市场******，面积为1296㎡。租金10元／㎡·月，租金优惠后合计216000元；租金分两期支付，签订合同时交第一期租金108000元，第二期的租金在2019年4月1日前支付108000元。入市经营保证金：乙方应向甲方缴纳入市经营保证金20000元，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。该保证金作为乙方履行本合同约定内容和商品服务质量的担保，其担保范围包括但不限于商铺、仓库、经营用地、违约金、损害赔偿金及消费者权益保障等。违约责任和违约金：若乙方拖欠租金十五天以上，视为乙方违约，按乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间的租金的5‰作为违约金支付给甲方，情节严重的，甲方有权终止合同。若乙方逾期支付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每逾期一日，则乙方须按租金的5‰进行支付。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方未经甲方同意逾期交还，视为乙方违约，甲方有权要求乙方按租金的5‰支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。若乙方未按合同约定支付租金，其保证金不予退还。乙方违约，其保证金不予退还。合同的变更与解除：乙方不续租的，应于期满前60日书面告知甲方，并于合同期满前在甲方的指导下，拆除运走杂物，清理场地，将所承租的场地（含设施）恢复到租赁前的可出租状态，否则乙方应赔偿甲方的损失。自合同期满之当日起，乙方留存在原经营地内的经营设施和装修等一切物品，视为乙方自愿放弃该财产的所有权，甲方有权自行处置。乙方逾期支付合同约定的租金及各项费用的，按应付金额每天5‰的标准计算违约金，用于赔偿甲方损失已收取的保证金不予退还，逾期15日以上支付的，甲方有权解除合同。2018年4月10日，被告张爱军通过银行刷卡方式向原告支付租金108000元和保证金20000元共计128000元。2019年8月21日，被告张爱军通过银行刷卡方式向原告支付租金45000元。2020年6月1日，原告长江建材市场委托江西柴桑律师事务所向宿迁聚成公司、张爱军发送律师函，载明“一、依据合同约定解除《租赁合同》，并要求贵公司与阁下在收到本律师函七天内搬离仓库，恢复原状；如逾期未搬离的，则视为遗弃物，委托人有权自行收回仓库，并进行强制清场；二、请贵公司与阁下在收到本律师函后五个工作日内全额付清拖欠的租金63000元；三、请贵公司与阁下在收到本律师函后五个工作日内支付自2019年4月1日至2020年7月31日止的违约金153720元，滞纳金153720元；四、如贵公司与阁下仍未付款的，本律师将在征得委托人授权后，采取一切合法手段追究贵公司与阁下的违约责任”。本院认为，本案的争议焦点是《新长江建材大市场租赁合同》乙方的签订主体是宿迁聚成公司还是被告张爱军。本院认为，1.根据《新长江建材大市场租赁合同》载明的承租方“宿迁市聚成投资管理有限公司（张爱军）（以下简称乙方），身份证号码：3213211978××××××××”可以看出，如果承租方是宿迁聚成公司，就不需要在宿迁聚成公司后面加上被告张爱军的名字及其身份证号码，否则不符合常理；2.被告张爱军提交的两张收款收据同样载明的缴款单位为宿迁聚成公司（张爱军），如果承租方是宿迁聚成公司，也没有必要在公司后面加上张爱军的名字；3.《新长江建材大市场租赁合同》落款乙方签名处为被告张爱军的签名，没有加盖宿迁聚成公司的公章或合同专用章，且被告张爱军没有宿迁聚成公司的相关授权书；4.租金及保证金的支付方式为被告张爱军刷卡支付，虽然在支付租金及保证金的当天，被告张爱军的银行卡由宿迁聚安建材有限公司向其支付了128000元，但其资金的来源与本案并不具有关联性，且被告张爱军没有证据证明宿迁聚安建材有限公司与宿迁聚成公司的关系；5.被告张爱军并非宿迁聚成公司的法定代表人或其工作人员，难以构成表见代理，如果认定宿迁聚成公司为承租方存在风险。综上，《新长江建材大市场租赁合同》乙方的签订主体应认定为被告张爱军。因此，原、被告双方签订的《新长江建材大市场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告均应依约全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约将仓库交付被告使用，已履行了合同义务，被告未按合同约定履行交付租金的义务，构成违约，故对于原告要求被告支付拖欠的租金63000元的诉讼请求，本院予以支持。因双方约定的租赁期于2020年7月31日届满，双方未达成继续租赁的协议，但被告实际占用该仓库，故对于原告要求被告立即腾退所占有的租赁仓库的诉讼请求，本院予以支持。因被告至今一直实际占用所租赁的仓库，造成原告的租金损失，故对于原告要求被告继续支付租金至被告搬离仓库止的诉讼请求，本院予以支持。因合同约定租期为2年，但实际租赁期为27个月（自2018年5月1日至2020年7月31日），租金为216000元，故月租金为216000元÷27月＝8000元／月，租金支付期限从租赁期满的第二日2020年8月1日起开始。对于原告要求被告按日5‰标准向原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，该违约金标准过高，被告要求调整的请求符合法律规定，本院予以调整为从2019年4月2日起至2019年8月19日，以拖欠的租金108000元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.5倍计算，2019年8月20日起至租金付清之日止，以拖欠的租金63000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。对于原告要求判令被告交付的20000元保证金归原告所有的诉讼请求，因双方合同约定“若乙方未按合同约定支付租金，其保证金不予退还”，故原告该诉请于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告张爱军于本判决生效之日起十日内向原告九江市新长江建材大市场有限公司腾退其租赁的九江市新长江建材大市场B区03栋05-10、29-34号仓库；二、由被告张爱军于本判决生效之日起十日内向原告九江市新长江建材大市场有限公司支付租金63000元及违约金（违约金以拖欠的租金108000元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.5倍为标准从2019年4月2日起计算至2019年8月19日，以拖欠的租金63000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准从2019年8月20日起计算至拖欠的租金付清之日止）；三、由被告张爱军从2020年8月1日起以每月8000元的租金标准向原告九江市新长江建材大市场有限公司支付仓库租赁费直至其返还所租赁的仓库时止；四、被告张爱军已交付给原告九江市新长江建材大市场有限公司的保证金20000元归原告九江市新长江建材大市场有限公司所有；五、驳回原告九江市新长江建材大市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4970元，减半收取2485元，由被告张爱军负担1150元，由原告九江市新长江建材大市场有限公司负担1335元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  卢金二〇二〇年十月九日法官助理徐红红书记员陈星汉