辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初990号原告：李洪燕，女，汉族，1957年4月23日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张曙明（系原告丈夫），男，汉族，1956年4月5日出生，住北京市西城区。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路**。法定代表人：黄兴武，系该公司经理。委托诉讼代理人：吴昊，系该公司职员。第三人：中国银行股份有限公司锦州分行，，住所地辽宁省锦州市凌河区解放路五段25甲负责人：孙井泽，该行行长。委托诉讼代理人：侯艳伟、孙永成，辽宁英泰律师事务所律师。原告李洪燕诉被告辽宁东一房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司锦州分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法由本院审判员适用简易程序，于2020年9月24日、10月20日公开开庭审理。原告李洪燕的委托诉讼代理人张曙明，被告辽宁东一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴昊，第三人中国银行股份有限公司锦州分行的委托诉讼代理人侯艳伟到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告李洪燕提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋产权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金242.51元；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2000-0171，双方约定被告将锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾B3幢1单元6号房屋卖给原告，建筑面积99.8平方米，成交总价242,514.00元。该房为预售商品房，原告分别于2010年10月21日和2011年8月29日，预交购房款各15万元，累计预交30万元。2013年4月27日，被告实收购房款242,514.00元，余款退回并开具发票。同日，原告在交付锦州市住宅专项维修基金后，办理了入住手续。该房屋销售，被告聘请了辽宁省锦州市公证处公证。该房屋交付后，原告每年都按规定全额交付物业管理费，但由于被告的原因，原告至今未能取得房屋产权证。自2014年以来，原告代理人张曙明每年都给被告售楼处7911115打电话，督促其办理房屋产权证，但被告为什么不能办？何时能办？至今没给明确答复，只是年复一年地向原告保证明年一定能办，用以拖延时间。2018年8月，原告代理人张曙明到其售楼处，找被告该项目负责人要求办理房屋产权手续，被告说因消防安全检查没通过，还要等一段时间，但保证2019年一定能办，但这一等又是两年时间没有任何消息。由于原告过于相信被告的谎言，致使签订《商品房买卖合同》已8年，至今未能取得房屋产权证。房屋产权证是原告依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。根据《物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定营房登记的，自记载不动产登记薄时发生法律效力”等规定，原告购买房屋只有依法登记产权，才能受国家法律保护。但由于被告未能履行《民法总则》第176条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务承担民事责任。《合同法》第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，以及《城市房地产开发经营管理条例》第32条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”等规定，致使原告至今未能取得房屋产权证，对此其应当承担全部责任。特别是被告以谎言拖延办证时间，让原告苦等8年未果，已严重违反诚实守信法律原则，侵害了原告的知情权，这是对原告的严重欺骗。据此，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，及双方签订的《商品房买卖合同》第15条“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”约定，恳请法庭要求被告说明其逾期未办证原因，并判令被告立即为原告办理房屋产权证；判令被告支付逾期违约金242.51元，并追究其失信违法责任。原告李洪燕向本院提交下列证据材料：证据1、《商品房买卖合同》。证明合同合法有效。证据2、《商品房买卖合同网上备案（存档）表》证明已经备案。证据3、销售不动产统一发票（自开）发票联。证明已经交付房款。证据4、锦州市住宅专项维修基金缴款通知书、辽宁省住宅专项维修基金专用收据（业主使用）。证明维修基金已经交付。证据5、住房批准证、物业费等收款收据。证明物业费已经交付。证据6、辽宁省锦州市公证处公证书。证明该房屋经过公证。被告辽宁东一房地产开发有限公司辩称，对原告的诉讼请求没有意见。我公司因为欠中国银行锦州分行钱款，所以将土地抵押给中国银行锦州分行，我公司没有办法为原告进行办理房屋权属证书，逾期违约金没有异议。被告辽宁东一房地产开发有限公司未向本院提交证据。第三人中国银行股份有限公司锦州分行述称，我行对案涉房屋及坐落的土地一并办理抵押登记，具有合法抵押权，并且经过法院的确认。我行对案涉房屋具有优先受偿权。原告诉求的办理产权证以及违约金均属于房屋买卖的债权请求权，该债权请求权形成我行债权抵押之后，原告无权以后形成的债权请求权对抗我行优先形成的物权请求权。我行在建工程抵押权的实现涉及国有资产安全，请法院维护我行利益。第三人中国银行股份有限公司锦州分行向本院提交下列证据材料：证据1、生效判决（2017辽07民初57号、2018辽民终459号）证据2、抵押合同（2011年4月11日）及补充协议、证据3、在建工程抵押登记证书（2011年12月26日）。证明我行对案涉房屋及坐落的土地一并办理抵押登记，具有合法抵押权，并且经过法院的确认。审理中，经原告申请，本院依职权调取案涉房屋的不动产登记信息，锦州滨海新区不动产登记中心回复：“原告所在B3号楼属于在建工程抵押，该房屋正在验收不能办理房屋手续。”经庭审质证，本院对原告提交的证据材料认定如下：原告提交的证据1-6来源合法，能够证明房屋买卖的经过和缴费情况，本院予以采信。锦州滨海新区不动产登记中心出具的回复来源合法，能够反映原告购买房屋的不动产登记情况，本院予以采信。第三人提交的证据1-3来源合法，能够证明案涉房屋已经办理了抵押登记。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2000-0171，双方约定被告将锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾B3幢1单元6号房屋卖给原告，合同对于建筑面积和房款及违约责任进行了约定，建筑面积99.80㎡，金额为242,514元，其中《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。2013年4月27日，被告实收购房款242,514元并开具发票。同日，原告交付了锦州市住宅专项维修基金，办理了入住手续。另查，被告于2011年4月11日与第三人中国银行股份有限公司锦州分行签订抵押合同，并于2011年12月26日办理了抵押登记。由于原告房屋所在B3号楼被被告以在建工程抵押的方式抵押给中国银行股份有限公司锦州分行，原告至今未能取得房屋产权证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当全面履行。原被告签订《商品房买卖合同》后，原告已交纳全部购房款，且已实际入住案涉房屋，被告应按合同约定及法律规定在条件完备的情况下协助原告办理不动产权利登记。另被告逾期办理涉案房屋权属证书，违反合同的约定，按照合同的违约条款，被告应当按已付房款的0.1%即242.51元（242514＊0.1%）向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司在符合国家法律和行政法规等对于办理房屋产权登记条件的情况下协助原告李洪燕办理锦州市经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾B3幢1单元6号房屋的不动产权证；二、被告辽宁东一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李洪燕逾期办证违约金242.51元。三、驳回原告李洪燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取）由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  王锦鹏二〇二〇年十月二十日书记员  陈 颖