四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初2687号 原告:胡太康，男，1942年9月25日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：郑鹏，四川国炯律师事务所律师。 被告：成都紫杰投资管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区小科甲巷**********。 法定代表人：袁海忠，董事长。 委托诉讼代理人：刘显海，四川拓泰律师事务所律师。 第三人：孙某1，女，2012年11月2日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 法定代理人：孙某2，男，1985年5月21日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 法定代理人：马某，女，1982年3月10日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 第三人：宁波市银都房地产开发有限公司，住所地浙江省慈溪市浒山孙塘南路**。 法定代表人：孙建生，总经理。 第三人：大邑银都房地产开发有限公司，住，住所地四川省成都市大邑县晋原镇大邑大道**/div> 法定代表人：孙建生，执行董事兼总经理。 第三人：孙建生，男，1956年3月13日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 第三人：徐兰珍，女，1956年8月1日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 第三人：孙某2，男，1985年5月21日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 第三人：马某，女，1982年3月10日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 原告胡太康与被告成都紫杰投资管理有限公司（以下简称紫杰投资公司），第三人宁波银都房地产开发有限公司（以下简称宁波银都公司）、大邑银都房地产开发有限公司（以下简称大邑银都公司）、孙某1、孙建生、徐兰珍、孙某2、马某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告胡太康的委托诉讼代理人郑鹏，被告紫杰投资管理有限公司的委托诉讼代理人刘显海到庭参加诉讼，第三人孙某1、宁波银都房地产开发有限公司、大邑银都房地产开发有限公司、孙建生、徐兰珍、孙某2、马某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 胡太康向本院提出诉讼请求：1.停止执行成都市大邑县房屋；2.本案诉讼费由紫杰投资公司负担。事实和理由：2016年4月29日，孙某1的父母代孙某1与大邑银都公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉位于成都市大邑县房屋，房屋面积273.16㎡，总价819480元。孙某1于2016年5月24日一次性支付向大邑银都公司支付购房款819480元，但因大邑银都公司与税务机关发生税务纠纷，导致案涉房屋一直没有办理过户。2016年8月，孙某1的父母代其将案涉房屋出卖给原告，原告的女儿于2016年8月18日代为支付购房款898000元，余款10万元约定在过户后支付。因大邑银都公司与税务机关的纠纷导致房屋无法办理过户，并非原告的过错。孙某1、孙某2、马某及时向胡太康交付了房屋。胡太康占有房屋后至2018年12月31日共计缴纳物管费6742元。2018年5月21日，成都市中级人民法院作出（2018）川01执保160号对大邑银都公司所有的位于大邑县巷的房屋、车库进行了查封，原告购买的房屋在查封范围内。原告于2019年1月4日向成都市中级人民法院提出书面异议，成都市中级人民法院于2020年4月13日作出（2020）川01执异254号裁定，驳回原告的异议请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或第29条规定，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，请求支持其全部诉讼请求。 紫杰投资公司辩称，1.孙某1出生于2012年，是未成年人，系案涉被执行人孙某2之女，案涉房屋的实际权利人是孙某2，孙某2涉嫌转移财产逃避执行；2.原告与孙某1之间的合同是债权合同。根据合同相对性原则，原告与孙某1的房屋买卖合同对紫杰投资公司和案涉房屋的产权登记人大邑银都公司没有约束力，与被执行人大邑银都公司签订房屋买卖合同的相对人为孙某1，孙某1才是适格主体，但孙某1并未提起执行异议；3.原告与孙某1之间的合同是不合法的合同，合同的甲方是大邑银都公司代，签字是王辉代，加盖的是大邑银都公司公章；4.原告与孙某1签订的房屋买卖合同不合法，根据《房地产管理法》第38条之规定，未取得权属登记的房地产不得转让，而孙某1与原告签订合同时尚未取得案涉房屋的权属登记。孙某1对案涉房屋不具备合法占有的条件；5.原告购买未进行网签合同备案的房屋，且明知二手房转让需待孙某1取得权属证书两年后才能进行，应当预见到案涉房屋办理产权登记存在障碍，具有过错，为其自身原因未办理过户登记。综上，原告对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，请求驳回原告诉讼请求。 孙某1的法定代理人孙某2、马某提交书面意见如下：2016年8月，孙某2、马某将孙某1购买的大邑银都公司邑都上城13栋1单元3楼3号房屋委托大邑银都公司出让，大邑银都公司于2016年8月将房屋转让给胡太康，并在收到房款后于2016年8月18日将房屋交付胡太康。胡太康多次要求办理房屋过户手续，但因大邑银都公司与税务局清税原因，房屋未过户到孙某1名下，故而无法为胡太康办理房屋过户手续。 大邑银都公司述称，2016年8月，孙某1的父母孙某2、马某委托大邑银都公司出售孙某1购买的案涉房屋，大邑银都公司于2016年8月将该房屋出售与胡太康，房款由胡太康女儿胡继和支付给孙某2。大邑银都公司受孙某2委托向胡太康出具收条，并于2016年8月18日将房屋交付胡太康。胡太康多次要求孙某2、马某为其办理房屋过户手续，但因大邑银都公司与税务局的清税原因，房屋未过户到孙某1名下，故而大邑银都公司无法为胡太康办理房屋过户手续。 第三人宁波银都公司、孙建生、徐兰珍未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。对有争议的证据，本院认证如下： 1.关于胡太康出示的《房产房屋购销合同》、胡继和中国建设银行个人活期账户交易明细、收条和大邑银都公司出具的《情况说明》。本院经审查认为，孙某1与大邑银都公司签订的《商品房买卖合同》未进行网签备案；也无孙某1向大邑银都公司支付购房款的相应银行流水凭证；《房产房屋购销合同》系大邑银都公司以孙某1的名义签订，加盖大邑银都公司印章，又无相关授权委托手续，也无其他证据与合同上载明的中介关系相印证，该《房产房屋购销合同》真实性存疑；虽胡太康之女胡继和向孙某2转购房款89.8万元，但在《房产房屋购销合同》真实性存疑的情况下，结合孙某2收取款项后由大邑银都公司出具收条的行为，胡继和支付款项的用途也不能确定即为案涉房屋的购房款；大邑银都公司、孙某2、马某作为当事人出具的《情况说明》系当事人陈述，不能作为定案依据。 2.关于胡太康提供的华力物业管理有限公司出具的收据，其缴费期间存在重合的情形，与常理不符。水费收据与电费计算清单产生在人民法院查封案涉房屋之后，本院均不予采信。在缺乏胡太康接收房屋手续的情况下，上述不能证明胡太康在案涉房屋查封之前已经实际占有了案涉房屋。 3.关于胡太康提供大邑银都公司、孙某2与马某出具的两份《情况说明》，拟证明无法办理房屋过户手续不能归咎于胡太康。本院经审查认为，大邑银都公司、孙某2和马某作为被执行人，《情况说明》只能作为当事人陈述，不能作为定案依据，故对《情况说明》不予采信。 根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认如下事实： 2018年4月17日，本院受理原告紫杰公司诉被告宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙某2、马某，第三人马鲁栋、孙品谒民间借贷纠纷一案，案件审理过程中，经紫杰公司申请，本院作出（2018）川01执保160号执行裁定书，对宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙某2、马某的财产在价值3076万元范围内采取保全措施，查封了大邑银都公司所有的位于大邑县巷的车库、房屋，查封期限自2018年5月21日起至2021年5月20日止，案涉房屋在查封范围内。本院于2019年4月30日作出（2018）川01民初1521号民事判决书，判决宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙某2、马某向紫杰公司偿还借款本金2304.7万元并支付利息。该判决现已发生法律效力。上述查封的房屋由诉中财产保全转化为案件执行程序。 胡太康对执行案涉房屋不服，提出书面异议，本院于2020年4月13日作出（2020）川01执异254号民事裁定书，以尚未付清案涉房屋的全部价款为由，驳回了胡太康的异议请求，胡太康在规定期限内向本院提起诉讼。 2016年4月29日，孙某1与大邑银都公司签订《商品房买卖合同》，约定以819480元购买案涉房屋，该合同未进行网签备案。 2016年8月18日，胡继和向孙某2转款898000元，备注购房款。胡继和系胡太康之女。 另查明，孙建生与孙某2系父子，马某与孙某2系夫妻，孙某1系孙某2与马某之女。 庭审中，胡太康陈述案涉房屋附赠可办理产权登记的车位一个，案涉房屋尚未进行装修入住。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明、《商品房买卖合同》、本院（2018）川01执保160号执行裁定书、（2018）川01民初1521号民事判决书、（2019）川01执异1824号执行裁定书、银行流水以及当事人庭审陈述等。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：胡太康就诉争房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故胡太康应对其主张享有排除强制执行的实体权益承担举证责任。首先，胡太康于孙某1签订《房屋购销合同》时孙某1尚未取得案涉房屋的所有权登记，孙某1与大邑银都公司签订的《商品房买卖合同》也未进行备案，无孙某1向大邑银都公司支付房款、缴纳房屋契税及维修基金相应凭证，无大邑银都公司向孙某1交付房屋的手续，结合孙某1与被执行人孙建生、徐兰珍、孙某2、马某之间的特殊关系，不能认定胡太康系购买案涉房屋的善意第三人。其次，胡太康未提供孙某1向其交付案涉房屋的相应手续，也无证据能够证明大邑银都公司与孙某1办理了房屋交付手续，结合孙某1自认案涉房屋未实际装修、未入住，仅凭持有房屋钥匙、水卡、电卡和人民法院查封后的购水购电行为，不能证明胡太康已对案涉房屋进行了占有。另外，根据胡太康提交的证据，其并非与大邑银都公司签订房屋买卖合同，而系向孙某1购买案涉房屋，故其要求依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条排除执行的理由亦不能成立。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，胡太康提交的证据不足以证明其享有排除强制执行的民事权益，对此应当承担举证不能的后果。 综上所述，胡太康的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告胡太康的诉讼请求。 案件受理费12780元，由原告胡太康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  唐 健 审 判 员  孙 睿 人民陪审员  杨素群 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  孙 瑛