贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5670号上诉人（原审被告）：唐洪英，女，1992年12月21日出生，汉族，住贵州省湄潭县。被上诉人（原审原告）：余家芬，女，1970年7月17日出生，汉族，香港居民，住香港特别行政区九龙富荣花园16麻****，公民身份号码015113675358-Ｒ463152（7），现住贵州省遵义市播州区。委托代理人：杨邦畿。被上诉人（原审被告）：罗欣，女，1993年2月9日出生，汉族，，住贵州省遵义市红花岗区委托代理人：刘璐，男，1991年8月29日出生，汉族，，住贵州省遵义市红花岗区系罗欣之夫。原审第三人：遵义市彬彬房地产经纪有限公司，住所地贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区天池大街**，统一社会信用代码91520393MA6HC9HE67。法定代表人：张万吉，执行董事兼总经理。上诉人唐洪英因与被上诉人余家芬、罗欣及原审第三人遵义市彬彬房地产经纪有限公司（以下简称彬彬房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。唐洪英上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由如下：1.一审判决未查清罗欣与唐洪英的房屋买卖合同形成的虚实。罗欣与唐洪英关系较好，罗欣当时欠外债较多无法偿还的情况下，唐洪英向其所上班的遵义市家旺房地产经纪有限公司的公款借了50000.00元给罗欣，罗欣为让公司放心，提出将其住房以348000.00元作抵押，故签订了《房屋买卖合同》，以出售给唐洪英的方式叫遵义市家旺房地产经纪有限公司贴公告将房屋出售，并提出在当月必须再支付其98000.00元钱还债。合同签订后，唐洪英向罗欣支付了98000.00元。在与余家芬签订《房屋买卖合同》时，因罗欣在生育孩子的产期中，其口头委托唐洪英全权以罗欣名义代为出卖。2.一审判决认定唐洪英时卖方主体错误。唐洪英仅系受罗欣委托代办涉案房屋的买卖事宜，罗欣与刘璐在《委托授权书》上签字确认，应予有效，故不应判决由唐洪英返还购房款错误。3.整幢楼房的大产权至今未能办理，违约是不可抗力所致，并非合同的双方不履行。余家芬辩称，唐洪英在上诉状里没有请求解除与余家芬的买卖合同，解除买卖合同非本案审理范围内，其与唐洪英签订的买卖合同，主张唐洪英承担返还购房款的责任，唐洪英认为是罗欣夫妇委托她将案涉房屋转卖给余家芬，其认为罗欣应当承担唐洪英返还购房款的连带责任。罗欣辩称，其是将案涉房屋卖给了唐洪英，双方签订的《房屋买卖合同》第十二条约定了该房屋可以由唐洪英自己决定产权的归属人，其仅是将房屋卖给唐洪英，至于唐洪英要将房屋转卖给其他人是她的自由，其并不干涉，其承诺无条件配合唐洪英出售该房屋时办理房屋过户手续。原审第三人彬彬房产经纪公司未作陈述。余家芬向一审法院起诉请求：1.判决解除其与唐洪英、罗欣及第三人签订的《房产买卖合同》；2.由罗欣、唐洪英共同返还其购房款246000.00元，并支付违约金100000.00元。一审法院认定事实：罗欣因所欠唐洪英债务，罗欣与唐洪英于2018年11月5日签订《房屋买卖合同》，罗欣随后将其办理银行按揭贷款向开发商购买的位于遵义市播州区的住房（建筑面积76.32平方米）交付给唐洪英占有。后，唐洪英联系房屋中介公司拟售卖该套房屋。2019年3月3日，余家芬经第三人彬彬房产经纪公司提供居间服务，提出以396000.00元的价格购买该房屋，由唐洪英以其系罗欣委托代理人为出卖方，与余家芬为购买方订立《房产买卖合同》，该合同约定包括水、电、燃气开户等在内的总价款396000.00元，于合同签订当天支付40000.00元，于2019年5月1日前支付206000.00元，于2020年1月1日前办理房屋产权过户当日支付尾款150000.00元；出卖方保证按装修现状交房，房屋内所有家具、沙发、床、麻将桌、凳子、电视机、电冰箱、饮水机、洗衣机、抽油烟机、热水器及固定物件不得搬走，如有损坏，还需照价赔偿给购买方；在双方约定办理产权过户日期之前，如购买方不愿买房或者出卖方不愿卖房，需在3日内向守约方支付违约金100000.00元。余家芬签订合同后支付唐洪英购房定金40000.00元。2019年4月16日，余家芬要求房屋买卖合同备案登记权利人罗欣表示同意出卖房屋才支付第二期购房款206000.00元。唐洪英联系罗欣夫妻二人，在载明“今房主罗欣（身份证号：×××0446）委托唐洪英（身份证号：5221281992********）全权代办位于遵义县正源金港城11栋30-3约76.32平米房屋买卖协议”的《委托授权书》上签名认可属实。余家芬见罗欣夫妻二人及第三人彬彬房产经纪公司工作人员均签字认可，即在当日银行转账支付合同约定第二期购房206000.00元给唐洪英，唐洪英同时向余家芬出具收条一份，载明其收到余家芬支付购房款246000.00元，并注明如2020年1月1日前未办理房屋产权过户手续则视为违约，需双倍退还余家芬所交全部房款。随后，唐洪英将房屋交付给余家芬占有使用。余家芬待合同约定办理产权过户时限届满后，经了解所购案涉房屋不能办理房屋产权证，与唐洪英、罗欣协商解除合同无果，提起诉讼。一审法院认为，余家芬、唐洪英经第三人彬彬房产经纪公司提供房屋中介居间服务而签订《房产买卖合同》，系其双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，予以确认双方签订《房产买卖合同》合法有效。余家芬支付钱款购买房屋不动产，其目的为享有该房屋不动产的所有权，而国家对不动产所有权采用登记制度，占有使用房屋并不当然取得房屋所有权。现余家芬购买房屋在约定期限内不能办理房屋产权过户登记，并且该房屋尚有按揭贷款尚未还清，极有可能存在已抵押担保的情形，故余家芬不能实现享有房屋所有权的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，其请求解除合同，事实清楚，理由充分，于法有据，应予支持。罗欣、唐洪英均主张不应解除合同，理由不充分，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”余家芬已按合同约定履行支付购房款246000.00元的合同义务，其在该合同解除后请求返还所支付购房款246000.00元，事实清楚，理由充分，于法有据，应予支持。关于返还余家芬购房款责任主体，余家芬主张应由罗欣、唐洪英共同承担其购房款的返还责任；罗欣主张其已将房屋出卖给唐洪英，自己现不承担返还责任，唐洪英以其与罗欣之间系委托代理关系为由，主张应由罗欣承担返还责任。唐洪英虽提交由罗欣签名的《委托授权书》主张罗欣、唐洪英之间系委托代理关系，但罗欣不予认可系委托代理关系。结合罗欣、唐洪英于2018年11月5日签订《房屋买卖合同》后，由唐洪英占用使用房屋；罗欣对出卖给余家芬的房屋价款、付款方式、违约责任等主要合同权利义务无关紧要，未置可否；唐洪英收取购房款后而按2018年11月5日签订《房屋买卖合同》约定价款支付罗欣的事实情况，认定罗欣、唐洪英之间不属代理签订合同的委托代理法律关系，而是唐洪英依据《委托授权书》对购房人展现其对合同备案登记购房权利人为罗欣的本案所涉房屋享有处分权的凭据。应认定由唐洪英承担解除合同后的返还购房款责任。同时，根据本案合同履行情况和性质，余家芬因履行合同已占有使用房屋的事实，为及时有效化解矛盾，避免当事人诉累，判决余家芬也应将案涉房屋腾空返还交付给唐洪英。至于罗欣、唐洪英之间因2018年11月5日签订《房屋买卖合同》及所涉债权债务问题，罗欣、唐洪英各自主张不一，法院在本案中不予评价、处理，相应权利人可另案诉讼。余家芬并请求支付违约金100000.00元，因罗欣、唐洪英主张不应解除合同，一直同意按合同履行，并不存在双方合同约定出卖方故意毁约，不再卖房的违约情形，故余家芬请求支付违约金，理由不充分，不予支持。第三人彬彬房产经纪公司经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除余家芬与唐洪英及第三人遵义市彬彬房地产经纪有限公司于2019年3月3日签订的《房产买卖合同》；二、由唐洪英于本判决生效后十日内返还余家芬支付的购房款246000.00元；三、由余家芬于本判决生效后十日内将位于贵州省遵义市播州区的住房腾空返还交付给唐洪英；四、驳回余家芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3245.00元，由余家芬负担1150.00元，唐洪英负担2095.00元。本院二审期间，唐洪英提交《承诺书》及《通知》各一份，证明案涉房屋在2020年10月30日前时可以办理房屋大产权，随后启动分户产权办理。经质证，罗欣认为该证据真实、合法，但与本案无关；余家芬认为该《通知》是真实的，但并不能证明案涉房屋就能办理房屋产权过户手续，该证据只是房开商通知各业主缴纳契税，与本案是否能办理产权无关联性，《承诺书》同样不能证明案涉房屋可以办理产权过户手续。因《通知》内容为公司办理房产证前期资料，需业主配合缴纳资料的内容，《承诺书》的内容为大产权办理在2020年10月30日完成，启动分户产权办理，该两份证据均未证明涉案房屋已可以办理房产证，与本案缺乏关联性，不予认定。本院认定事实如下：1.罗欣与唐洪英在签订《房屋买卖合同》前并无债务往来；2.涉案房屋2015年5月28日经商品房预售登记购房人为罗欣；3.罗欣与唐洪英签订的《房屋买卖合同》约定房屋总价为348000.00元，罗欣无条件配合办理按揭相关手续，否则视为违约，以及双方要配合房屋中介办理过户相关手续等内容。罗欣于2018年11月5日，11月29日，2019年4月16日向唐洪英出具收条，载明其收到唐洪英交来的购房买涉案房屋的定金50000.00元、首付款98000.00元、购房款50000.00元等内容；4.唐洪英在收到余家芬交付的246000.00元购房款后，将50000.00元支付给罗欣；5.其他事实同原判认定。本院认为，余家芬经第三人彬彬房产经纪公司提供居间服务于2019年3月3日签订的《房产买卖合同》文本前面部分虽然载明案涉房屋的出卖人为罗欣，唐洪英在该文本出卖方委托人栏署名，且罗欣在事后向唐洪英出具了委托唐洪英全权代办案涉房屋买卖的委托授权书，但：1.该合同文本的末尾并无罗欣署名；2.唐洪英与余家芬签订该文本前与罗欣签订《房屋买卖合同》，约定的房屋总价为348000.00元，且其分别于2018年11月5日、11月29日、2019年4月16日向罗欣支付了房款并占有了房屋；3.唐洪英与余家芬签订的《房产买卖合同》约定的房屋价款高于唐洪英与罗欣约定的房屋价款。由此，足以认定唐洪英与罗欣就该房屋签订的房屋买卖合同属双方真实意思一致的表示，具有买卖关系的法律属性。余家芬就该房屋所持有的买卖合同文本前面部分载明的出卖人为罗欣，但罗欣并未在该文本上署名，罗欣也不认可与余家芬之间存在房屋买卖合同关系，且该合同文本形成后，余家芬也是向唐洪英支付相应的购房款，由唐洪英向其交付该房屋。罗欣事后虽然向唐洪英出具处理该房屋委托书，但其并不认可，且该房屋预售备案仍登记在其名下，其与唐洪英签订的房屋买卖合同约定有协助配合办理过户义务，另因唐洪英就该房屋与余家芬形成的买卖合同文本其为出卖人，在其协助配合过户的情况下能够减少相应的税费担当，故应认定仅为罗欣履行其与唐洪英的房屋买卖合同义务，方便唐洪英就所购房屋处理，而向唐洪英出具，并不能改变唐洪英与余家芬之间就该房屋成立买卖关系的事实。因此，原判关于唐洪英与余家芬就该房屋建立了房屋买卖合同关系的认定，理由充分，本院予以采信。唐洪英关于其仅为罗欣委托人的上诉理由不充分，本院不予采纳。余家芬就涉案房屋与唐洪英形成房屋买卖合同关系后，唐洪英至今未取得该房屋所有权登记手续，其虽然基于该合同占有该房屋，但超出该合同约定期限至今无法取得该房屋的过户登记，故原判依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，判决解除余家芬与唐洪英及第三人彬彬房地产经纪有限公司于2019年3月3日签订的《房产买卖合同》并无不当，本院予以维持。该合同解除后，余家芬基于该买卖合同关系占有该房屋，向唐洪英支付房款246000.00元，依法应各自返还，故原判由唐洪英返还余家芬交付的购房款246000.00元，及余家芬将住房返还唐洪英并无不当，本院予以维持。唐洪英基于就该房屋买卖仅系罗欣委托人，只应承担差额部分返还责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，唐洪英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6490元，由唐洪英负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年十月二十七日法官助理杨颜穗书记员罗然