广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初2487号原告（反诉被告）：张威，男，汉族，1976年4月13日出生，住辽宁省抚顺市顺城区*************，公民身份号码：210************110。原告（反诉被告）：张静，女，汉族，1970年2月5日出生，住辽宁省抚顺市顺城区*************，公民身份号码：210************525。共同委托诉讼代理人：史启文，包头市文锐法律服务所法律工作者。共同委托诉讼代理人：石陈，内蒙古清林律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市俊鑫房地产开发有限公司，住所：清远市清新区********翰都铭瑜公馆412（仅限办公），统一社会信用代码：914************540。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人：汪思奇，该公司员工。委托诉讼代理人：王智鹏，该公司员工。原告张静、张威诉被告清远市俊鑫房地产开发有限公司（以下简称俊鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，俊鑫公司于2020年8月28日提出反诉，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张静、张威的委托诉讼代理人史启文、石陈，被告俊鑫公司的委托诉讼代理人王智鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静、张威向本院提出的诉讼请求：1、判决被告向原告返还购房款792417.78元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告于2017年8月28日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议(合同编号201********3408)(以下简称合同)，以总价￥1529174元购买了位于广东省清远市清新县龙颈镇恒大****************商品房。原告按照合同约定按期支付了房款共计800422元，后因资金紧张剩余728752元房款未能按时向被告支付。被告于2020年2月24日因原告逾期180天未付房款为由送达了，根据《合同法》第九十六条规定，当被告通知到达原告时合同已解除。被告行使了解除权单方解除了合同，但被告要求原告承担已购房款的50%支付违约金。原告同意双方解除该商品房买卖合同，但对于被告主张的违约金数额因不符合法律规定且《商品房买卖合同》关于附件中逾期付款承担的违约责任非原告的真实意思，应认定无效，故原告对此约定不予认可，应以主合同约定为准。具体事实、理由如下：一、被告针对合同第八条关于逾期支付房款约定按照合同附件四第二条作出变更，属于单方变更，未经原告的同意及认可，且第八条后方也未注明见附件四等字样。附件四的标题为：“关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。”该标题没有突出对关于逾期付款违约责任的变更说明，是由被告单方提供，属于格式条款且通篇未使用特殊文字、符号、加粗加黑字体等特别标识提醒原告注意，极其容易导致原告忽略其内容，况且附件四没有得到原告的亲笔署名及按印，虽本合同侧方已齐封签字但无法证明被告已做到标注、提示风险的责任，因此合同附件四(对合同第八条变更)并非原告的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、《中华人民共和国民法总则》一百四十三条第二款之规定，应当认定附件四第二条款约定无效。因此原告无需承担因办理合同注销手续产生的任何费用。二、附件四虽作为主合同的附件，但附件四第二款载明系对主合同第八条的补充，则附件四应属《商品房买卖合同》补充协议中的内容，则根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十八条第二项：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任。或者不合理的家中买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，附件四作为补充协议且约定严重加重了原告作为买受人的责任，故最终原告支付逾期违约金计算方式应按照主合同第八条约定为准。三、根据前述两观点原告应按照主合同第八条约定支付违约金：“买受人逾期超过180天后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。”因此原告应当支付的违约金为8004.22元〔1529174-744587)*1%=8004.22元〕。故被告扣除违约金以后应当向二原告退还剩余已付房款792417.78元。综上所述，《商品房买卖合同》已经解除，之后经与被告协商退还房款事宜，被告不予认可原告支付违约金的数额，截止目前为止，被告没有退还原告的剩余房款。鉴于以上情况，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请法院查明事实，判决支持原告的诉求。被告俊鑫公司答辩并反诉称，根据《商品房买卖合同》附件四第二条第2款约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议的约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。”该附件与合同作为一个整体交付给原告并现场签署，也未给合同的正常履行加重原告的责任，应当有效。原告诉称该约定属于被告单方变更，并加重原告的责任，没有任何事实和法律依据。截至2020年2月24日，原告逾期付款超过180天，经被告多次催收仍拒绝支付，已经严重违反合同约定。因此，被告有权按照合同约定扣除违约金。故反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付违约金400211元；2.判令被反诉人配合反诉人办理注销《商品房买卖合同》（合同编号：201**********408）网签备案手续、注销预告登记手续等手续，并由被反诉人承担相关的费用；3.由被反诉人承担本案诉讼费。原告张静、张威围绕诉讼请求提交的证据：1.原告身份证、被告企业信息，拟证明原告身份自然情况、被告企业信息情况，曾用名为恒大盛宇（清新）置业有限公司，现名称为清远市俊鑫房地产开发有限公司；2.商品房买卖合同，拟证明原告与被告于2017年8月28日签订合同购买涉案房屋，房屋总价为1529174元，首付款为229376元，2018年2月26日、2018年8月26日前支付305835元、2019年2月26日前支付305835元、2019年8月26日前支付458752元。合同第八条约定逾期超过180天付款出卖人有权解除合同，书面通知买受人，按照累计应支付款的1%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付的全部房款；3.收据，拟证明原告2017年8月28日付款229376元、2018年11月1日付款305835元、2018年12月20日付款10000元、2019年3月24日付款5835元、2019年6月19日付款20000元，共支付800422元，尚欠房款728752元；4.解除合同通知书，拟证明由于原告未支付到期房款728752元，被告于2020年2月24日向原告送达通知书，解除了双方的买卖合同，2020年6月18日被告再次向原告送达通知书；5.催款通知书，拟证明被告于2020年6月17日向原告送达催款通知，通知原告缴纳到期房款270000元。6.律师函，拟证明2020年4月份已经向被告公司发过律师函，要求按照累计应支付款的1%向出卖人支付违约金。被告方没有回复，默认为已认可。被告俊鑫公司围绕答辩及反诉请求提交的证据：1.《商品房买卖合同（预售）》，拟证明反诉人与被反诉人于2017年8月28日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被反诉人购买反诉人开发建设的位于清远市清新区恒大****************，合同总价为1529174元。合同签订后，被反诉人分别于2018年3月25日、2018年11月8日合计向反诉人支付了房款800422元（含定金），剩余房款728752元房款经反诉人多次催收至今仍未支付，已严重违反合同约定。根据《商品房买卖合同》附件四第（三）条第2款的约定，反诉人有权要求被反诉人支付违约金；2.《关于解除的通知书》、EMS邮寄单及妥投凭证，拟证明因被反诉人逾期付款超过180天，反诉人按照合同约定单方解除《商品房买卖合同》，并要求被反诉人支付违约金。两原告对被告俊鑫公司以上证据提出如下质证意见：对证据1，真实性无异议，对其证明内容不认可，计算违约金应依据合同第八条规定1%计算；对于证据2真实性无异议，对证明目的不认可，理由同证据1的质证意见。被告俊鑫公司对两原告以上证据提出如下质证意见：对于证据1、2、3，三性无异议；对于证据4，对其真实性有异议，原告说该证据来源于被告，但该证据被告并没有发出，且原告提供的仅是复印件。对2020年2月24日的通知书无异议。对证据5三性无异议；对于证据6的真实性有异议，与本案无关。此证据并未显示任何与被告有关的内容，且此邮件邮寄的内容无法确认为律师函。经审理，本院认定事实如下：恒大盛宇（清新）置业有限公司成立日期为2007年3月25日，经营范围是从事房地产综合开发、经营、销售等，2020年1月5日名称变更为清远市俊鑫房地产开发有限公司。2017年8月28日，被告俊鑫公司为出卖人与原告张静、张威为买受人签订合同编号为201**********408的《商品房买卖合同》，第三条约定，商品房为清远市清新区龙颈镇恒大****************。第六条约定，该商品房价款总价款为1529174元。第七条约定，买受人采取分期方式付款：首期房款229376元于2017年8月28日前支付，二期房款229376元于2018年2月26日前支付，三期房款305835元于2018年8月26日前支付，四期房款305835元于2019年2月26日前支付，余款458752元于2019年8月26日前支付。并约定该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该合同附件四第二条约定，双方同意本合同第八条补充如下：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议的约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。合同签订后，案涉《商品房买卖合同》于2017年9月12日在清远市住房和城乡建设管理局进行了网签备案登记。原告张静、张威分别于2018年3月25日、2018年11月8日等合计向被告俊鑫公司支付了房款800422元。余款728752元至2019年2月26日止均已到期，但原告张静、张威未能按约支付，被告俊鑫公司因此在2020年2月24日向原告发出《关于解除商品房买卖合同的通知》。原告收到该通知后，对合同解除并无异议，但对被告俊鑫公司要求其承担400211元违约金的要求不予接受，因此提起本案诉讼。以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。张静、张威与俊鑫公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按约履行。二、合同解除及违约责任。依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价款总价款为1529174元，首期房款229376元于2017年8月28日前支付，二期房款229376元于2018年2月26日前支付，三期房款305835元于2018年8月26日前支付，四期房款305835元于2019年2月26日前支付，余款458752元于2019年8月26日前支付。合同签订后，两原告没有按照以上约定的时间支付购房款，至2019年2月26日止共欠购房款728752元没有付清给俊鑫公司，构成违约。依照《商品房买卖合同》附件四第二条约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议的约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。”至2020年2月24日，两原告逾期363天未按约定支付购房款，俊鑫公司有权依照合同约定解除《商品房买卖合同》，因此，俊鑫公司在2020年2月24日向两原告发出《关于解除商品房买卖合同的通知》并无不当，应认定该《商品房买卖合同》已经于2020年2月24日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故俊鑫公司反诉要求两原告配合办理注销《商品房买卖合同》的网签备案登记、预告登记并承担相关费用，合法有据，本院予以支持。至于违约金，依照合同附件四的上述约定，两原告应向被告俊鑫公司支付违约金400211元（800422元×50%）。两原告认为合同附件四的补充约定不合理加重了买受人责任，属于无效约定，应以《商品房买卖合同》第八条约定为准，按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金8004.22元。由于合同附件四作为《商品房买卖合同》组成部分，经双签名并盖章确认，也没有加重买受人履行合同的责任，合法有效，因此本院对两原告以上辩解不予支持。另两原告认为合同附件四约定的违约金过高，要求按未付款的10%支付违约金72875.2元。本院认为，合同附件四约定的违约金确实过高，但两原告逾期未付款确实可导致俊鑫公司资金利息损失、商品房销售费用损失、物业管理费用损失等，因此，本院酌情确定违约金100000元。扣除以上违约金，俊鑫公司还应向两原告返还购房款700422元（800422元-100000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张静、张威应于本判决十日内协助清远市俊鑫房地产开发有限公司办理注销合同编号为201**********408的《商品房买卖合同》的网签备案登记、预告登记手续，并承担相关费用；二、清远市俊鑫房地产开发有限公司返还张静、张威购房款700422元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回张静、张威的其他诉讼请求；四、驳回清远市俊鑫房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5862元（已预缴），由张静、张威负担681元，由清远市俊鑫房地产开发有限公司负担5181元。反诉受理费3652元（已预缴），由张静、张威负担913元，由清远市俊鑫房地产开发有限公司负担2739元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇二〇年十月十三日书记员  丘楚瑶附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。