广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2102号原告：黄德，男，1973年*月15日出生，汉族，住广州市荔湾区*******。原告：梁日红，女，1971年*月3日出生，汉族，住广州市荔湾区*******。两原告共同委托诉讼代理人：陈智斌，广东宜方律师事务所律师。被告：陈巧婵，女，1974年*月8日出生，汉族，住汕头市潮南区******。被告：浈江区房天下地产服务部，住所地：韶关市韶南大道三公里金沙小区*******之三。经营者：陈学成，男，1970年*月22日出生，汉族，住韶关市浈江区*************韶关碧桂园水木春华28街16号。原告黄德、梁日红与被告陈巧婵、浈江区房天下地产服务部（以下简称房天下服务部）合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄德、梁日红及其共同委托诉讼代理人陈智斌、被告陈巧婵、房天下服务部的经营者陈学成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄德、梁日红向本院提出诉讼请求：1.被告陈巧婵立即返还两原告的红木沙发十件套；2.被告陈巧婵将红木沙发十件套恢复原状；3.被告陈巧婵支付两原告违约金3万元；4.被告房天下服务部退还两原告的中介费2万元；5.本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，因陈巧婵在开庭前返还了红木沙发，原告因此撤回第1、2项诉讼请求。事实和理由：2019年8月28日，在房天下服务部的介绍下，两原告与陈巧婵签订《房地产买卖预约(居间)合同》，约定：陈巧婵将其位于韶关市浈江区*****公里金沙小区江畔花园四幢703号房屋出卖给两原告；交易金额为535000元；付款方式为按揭付款，在签订本合同的当天支付定金3万元；合同第十条特别约定：三方约定其他事项：该物业价格包含物品：红木沙发十件套、空调四台、冰箱一台、餐桌一套等。合同签订当天，两原告向陈巧婵支付购房定金3万元，向房天下服务部支付中介费2万元。两原告于2019年11月12日支付了全部购房款及相关税费，并办好了所购房屋的过户手续，办理了不动产权证书。后陈巧婵违反合同第十条的约定，擅自将属于两原告的价值4万元的红木沙发十件套搬走，并造成该沙发损坏，两原告多次要求陈巧婵返还该红木沙发十件套，但陈巧婵以种种理由予以拒绝，根据合同第九条、第十条的约定，两原告有权要求陈巧婵返还红木沙发十件套，并赔偿两原告所交定金的一倍的违约金3万元。房天下服务部没有完全履行其居间义务，导致两原告的红木沙发十件套被陈巧婵搬走，应当退还两原告支付的中介费2万元。两原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告陈巧婵辩称，原告起诉状写的事实和理由属实，但买卖合同的房屋已经交付并过户完毕，只是沙发出了问题，沙发是陈巧婵的儿子搬错了，陈巧婵对此已多次向原告黄德认错道歉，但黄德都不回复，现陈巧婵在法庭上又向原告认错，沙发也已搬回涉案房屋。定金是房屋过户前陈巧婵反悔才应该赔偿给原告，现房屋已经过户，不同意承担3万元违约金。被告房天下服务部辩称，2019年8月28日，在房天下服务部的介绍下，两原告与被告陈巧婵签订《房地产买卖预约（居间）合同》，约定：陈巧婵将其位于韶关市浈江区*****公里金沙小区江畔花园四幢703号房屋出卖给两原告，交易金额为535000元，付款方式为按揭付款，在签订本合同的当天支付定金3万元；合同第十条特别约定：三方约定其他事项：该物业价格包含物品：红木沙发十件套、空调四台、冰箱一台、餐桌一套等。合同签订的当天，两原告向陈巧婵支付了购房定金3万元，向房天下服务部支付评估费、过户税费及中介费共2万元。两原告于2019年11月12日支付了全部购房款及相关税费，并办好所购房屋的过户手续及不动产权证书。后陈巧婵违反合同约定，擅自将属于两原告的红木沙发十件套搬走，经房天下服务部多次反复协商，陈巧婵于2020年8月16日将本案沙发十件套运回涉案房屋，之后房天下服务部多次电话、微信、视频通知两原告回来验收沙发及办理收房手续，至2020年9月13日两原告回来验收了沙发，因原业主陈巧婵当时不在场，所以没有签收交楼表。根据合同约定，房天下服务部已经完全履行其居间义务，应收取原告支付的中介费2万元（其中包括契税8025元、评估费2430元、不动产登记费80元），请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告房天下服务部是个体工商户，登记的经营范围为：服务：房地产中介、工程机械租赁；销售：水果、日用品。2019年8月28日，原告黄德、梁日红（买方）与被告陈巧婵（卖方)、房天下服务部（经纪方）签订《房地产买卖预约（居间）合同》，约定：卖方将韶关市浈江区*****公里金沙小区江畔花园四幢703号房屋转让给买方，建筑面积128.64㎡，交易金额为535000元；买卖双方过户所需缴纳的一切税费及手续费由买方支付；本合同在履行过程中，经纪方作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同签定，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用，即使合同的变更、终止等不影响居间费用的收取，经纪方所需收取的房地产咨询、买卖代理服务费按揭服务费由买方支付，详细可见《买卖代理费支付确认书》；付款方式：按揭付款，买方在签订本合同的当天，须向卖方支付购买该物业定金3万元，过户时定金用作房款；购房款205000元于不动产中心网签当天（或过户收件当天）买方支付给卖方；买方购买该物业需贷款，签订本合同的5个工作日内或卖方解押后5个工作日内，买、卖双方必须到银行申请按揭手续，该物业申请贷款30万元由银行直接支付给卖方，如银行批准贷款金额少于买方申请贷款金额，买方须过户当天以现金方式补齐该物业余款；买卖方同意该物业权籍调查、抵押注销及银行同意贷款书办好后10个工作日内，由经纪方安排买卖双方到韶关市*******办理过户手续；为保障买卖双方权益，签订本合同当天卖方预缴水、电、煤气及户口等押金5000元给经纪方托管，待结清一切费用后，再将该押金无息退还给卖方；卖方交付该物业买方使用日期为收齐房款后2020年7月放暑假；卖方在交付该物业前必须付清一切有关该费用（如水电费、煤气费、管理费等），卖方负责将所有户口于过户前迁出该物业。同时，该合同第九条约定：违约责任：买方或卖方违反本合同约定，则视为违约，例如卖方中途不卖，买方中途不买，拒不配合提前还贷，拒不提供银行按揭所需资料，拒不配合办理过户交易等相关手续，逾期交付房产，逾期支付或拒收房款等不履行本合同相关义务，此时守约方有权解除合同；1、如卖方违约，卖方应在违约之日起三天内将所收定金、已收取的购房款退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金，买方所得违约金的50%归经纪方作为房地产咨询、买卖代理服务费，本合同即告解除；2、如买方违约，卖方应在违约之日起三天内将已收买方购房款退回买方，买方所交定金不予退回，违约金的50%归卖方所有，其余50%在违约之日起三天内归经纪方作为房地产咨询、买卖代理服务费，本合同即告解除；第十条，三方约定其他事项：该物业价格包含物品：红木沙发十件套、空调四台、冰箱一台、餐桌一套、厨房三件套、热水器一台、床二张、全部窗帘。陈巧婵在卖方一栏签名捺印，黄德除在买方一栏签名捺印外，还代梁日红签名捺印，房天下服务部在经纪方一栏加盖合同专用章。合同签订当日，原告给付陈巧婵购房定金3万元，给付房天下服务部办证费及中介费2万元，陈巧婵交给房天下服务部押金5000元。2019年11月12日，原告给付陈巧婵房款205000元，随后办理了涉案房屋的产权过户登记手续，不动产权证书记载的权利人为黄德、梁日红。房天下服务部为原告代付房产评估费、契税、不动产登记费及权属证书工本费合计10545元，实际收取原告中介费9455元。2019年12月，原告用现金和涉案房屋贷款向陈巧婵支付房款共26万元，余款4万元于2020年3月10日付清给陈巧婵。原、被告三方经协商，定于2020年6月18日交房。在交房前一天，陈巧婵的前夫告诉原告及房天下服务部，其子误将属原告所有的红木沙发十件套搬走了。6月18日，原告和房天下服务部到涉案房屋看到没有红木沙发，随后陈巧婵通过电话、短信等方式与原告协商沟通，告知是误搬红木沙发，这套沙发是8500元买的二手沙发，十几年了，以前买来时就断了三只脚，如果再运回去的话再有什么损坏其不能保证，希望以8000元价格折价补偿原告。原告表示不同意，并以此拒绝收房。因协商无果，原告提起本案诉讼，并委托广东宜方律师事务所律师代理本案诉讼，为此支付律师代理费5000元。诉讼期间，陈巧婵及其前夫多次通过电话、短信方式与原告黄德沟通，并使用威胁言语要求折价赔偿8000元解决此事，黄德明确表示不同意。经房天下服务部多次沟通协调，陈巧婵于2020年8月16日委托货运公司将红木沙发十件套从外地运回韶关市，房天下服务部支付搬运费将红木沙发搬回涉案房屋后，随即通知原告验收沙发和收房，之后又微信通知原告收房，但原告以其夫妻长期在广州市*住、工作忙为由未予收房。庭审中，因原告在庭审前几日去检查红木沙发后认为没有损坏，故当庭撤回要求陈巧婵立即返还红木沙发十件套，将红木沙发十件套恢复原状这两项诉讼请求。此外，原告在法庭辩论中陈述，陈巧婵在诉讼期间将红木沙发返还，也不能免除其应承担的违约责任，陈巧婵应赔偿原告维权支付的律师代理费、误工费、往返韶关至广州的相关费用。庭审后，原告于当日接收了涉案房屋，并出具《房屋接收证明》给房天下服务部，载明黄德、梁日红于2020年9月18日接收了涉案房屋，已过户到其本人名下，家私家电已按合同约定的收齐，水、电、物业、煤气已结清。上述事实，有原告黄德、梁日红提交的企业工商登记信息、《房地产买卖预约（居间）合同》、收据、发票、税收完税证明、不动产权证书、照片、微信聊天记录、《委托代理合同》、律师代理费发票，被告陈巧婵提交的手机短信聊天记录，被告房天下服务部提交的营业执照、评估费收据、不动产登记费及权属证书工本费票据、税收完税证明、微信聊天记录、《房屋接收证明》，以及法庭笔录、质证笔录等证据予以证实。本院认为，原告黄德、梁日红与被告陈巧婵、房天下服务部签订的《房地产买卖预约（居间）合同》，包含了两个法律关系，一是原告作为买方与被告陈巧婵作为卖方之间的房屋买卖合同关系，二是原告、被告陈巧婵作为委托人与被告房天下服务部作为居间人之间的居间合同关系。本案中，原告是以陈巧婵擅自搬走属于原告的红木沙发十件套这一事实为由，提起本案诉讼，请求陈巧婵、房天下服务部承担违约责任。因此，本案案由应为合同纠纷。涉案合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定的价款向陈巧婵付清购房款，陈巧婵却擅自将连同涉案房屋一起卖给原告的红木沙发十件套搬走，经原告要求其返还，仍拒不返还，因此引起本案纠纷，陈巧婵应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”诉讼期间，经房天下服务部沟通协调，陈巧婵已将红木沙发十件套返还给原告，经原告检查也确认没有损坏。因此，陈巧婵已承担继续履行合同的违约责任。涉案合同第九条违约责任条款约定“买方或卖方违反本合同约定，则视为违约，例如卖方中途不卖，买方中途不买，拒不配合提前还贷，拒不提供银行按揭所需资料，拒不配合办理过户交易等相关手续，逾期交付房产，逾期支付或拒收房款等不履行本合同相关义务，此时守约方有权解除合同；1、如卖方违约，卖方应在违约之日起三天内将所收定金、已收取的购房款退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金，买方所得违约金的50%归经纪方作为房地产咨询、买卖代理服务费，本合同即告解除；……。”该条款显然是对因卖方根本违约导致买方解除合同情形下，卖方应承担的违约责任约定。本案中，原告已付清购房款，涉案房屋的产权也已从陈巧婵名下过户到原告黄德、梁日红名下，并已交付，就房屋买卖合同而言已履行完毕。因此，原告依据该违约责任条款诉请陈巧婵支付违约金3万元，没有合同和法律依据，本院不予支持。至于原告在庭审的法庭辩论中陈述的陈巧婵应赔偿原告维权支付的律师代理费、误工费、往返韶关至广州的相关费用问题。虽然原告提供了《委托代理合同》、律师代理费发票，证明其因本案诉讼支付律师代理费5000元，但涉案合同并没有约定陈巧婵违约应承担原告支付的律师代理费，而且原告仅是作为辩论意见提出陈巧婵违约应赔偿原告维权支付的律师代理费、误工费、往返韶关至广州的相关费用，而不是作为诉讼请求来主张，因此本院对上述费用不予审查处理。陈巧婵提出买卖合同的房屋已经交付并过户完毕，不同意承担3万元违约金的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。房天下服务部作为居间人，已促成原告与被告陈巧婵订立房屋买卖合同，涉案房屋也已过户登记到原告名下，并交付原告，房天下服务部已依约履行完合同义务，依法有权收取原告的中介费。况且，陈巧婵违约擅自搬走属于原告所有的红木沙发，房天下服务部对此是不知情，也无法控制的，在其知悉此事后又积极沟通协调，使得陈巧婵在诉讼期间返还了红木沙发，现原告却以房天下服务部没有完全履行其居间义务，导致原告的红木沙发被陈巧婵搬走为由，诉请房天下服务部承担退还中介费2万元的违约责任，而这2万元中又有10545元是用于为原告代付房产评估费、契税、不动产登记费及权属证书工本费，房天下服务部实际只收取原告中介费9455元。因此，原告该诉请显然没有事实和法律依据，本院不予支持。房天下服务部对此提出的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。本院受理本案时，是按照原告诉讼请求被告陈巧婵支付违约金3万元，房天下服务部退还中介费2万元，合共5万元的诉讼标的金额减半收取案件受理费的，现本院没有支持原告的这两项诉讼请求，那么本案的案件受理费应由原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告黄德、梁日红的诉讼请求。案件受理费减半收取计525元，由原告黄德、梁日红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 胡东霞二〇二〇年十月二十二日法官助理 张丽玲书 记 员 何 静