河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0324民初934号原告：崔建设，男，1954年11月13日生，汉族，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：吴晓军，河南钼都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乐伊，河南钼都律师事务所律师。被告：王洪飞，男，1982年5月1日出生,汉族，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：李忠阁，河南鸾州律师事务所律师。委托诉讼代理人：水红柱，河南鸾州律师事务所律师。原告崔建设与被告王洪飞合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔建设及其委托诉讼代理人吴晓军、李乐伊、被告王洪飞及其委托诉讼代理人李忠阁、水红柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔建设向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告2014年11月17日签订的《房屋买卖合同》无效，并判令被告立即从涉案房屋搬离并支付居住期间的相关费用60000元；2、依法判令被告立即支付自2014年12月1日起至起诉前所欠的水电费及卫生费6000元，并承担违约金50000元整；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月17日原被告双方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定原告将位于栾川县栾川乡西河铁炉沟口自建房7楼东单元卖给被告，房屋面积186平方米，价款25万元整，并在合同订立后一次性付清。合同约定在居住期间被告自行承担水电卫生等费用，注意与其他住户和睦相处，不得违约，否则应向对方支付约定房款20%的违约金。被告入住后至起诉之日一直未交纳水电卫生等费用，同时不遵守社会公德和合同中与其他住户和睦相处的约定，使其他住户无法静心生活，纷纷表示如果被告不走他们将集体退房，周围当地居民对其非常反感并多次上门要求被告走人。被告辩称，一、原告两项主诉求之间相互排斥，第一项诉求为确认《房屋买卖合同》无效，第二项诉求为要求答辩人向其支付违约金。第二项诉求应以房屋买卖合同有效为前提。原告两项诉求自相矛盾，应在两项诉讼请求中择一确定。二、原告混淆物权效力和合同效力的概念，本案中双方当事人在2014年11月17日签订的《房屋买卖合同》依照《中华人民共和国物权法》的规定，应为有效合同。1、从签约过程到买卖房产的交付使用过程看，原告同答辩人签订的合同没有违背法律和行政法规的效力性强制规定。原告诉称合同无效的理由不明，造成合同无效的主张无法答辩。2、从合同履行情况看，答辩人不存在违约行为，答辩人对房屋占有属合法占有，依照《物权法》第十五条的规定，该《房屋买卖合同》为有效合同，原告主张的合同无效若因自己无处分权为由将会依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条的规定，不予支持。三、被告不存在拖欠水电费的行为，也不存在影响其他相邻住户相邻权的不道德之举，欠不欠水电费亦同原告无关。相反本案中真正违约方在于原告，原告以诉称合法方式掩盖自己的违约行为和非法目的，其以合同无效为由让被告腾房的真实意图在于借房地产增值进行毁约。原告的做法不利于房屋交易合同秩序的稳定。四、原告隐瞒事实真相，欺骗被告。目前答辩人才得知原告在他人集体土地上搞违法建筑，从事房地产开发并出售给被告。虽然原被告签订的是房地产买卖合同，但原告使用集体土地盖房并出卖，属土地违法案件。土地违法案件依照《土地法管理法》第七十三条的规定，属行政管理范畴，非属人民法院民事案件主管。故原告要求返还房屋的诉求属从违法行为中获取非法利益，应驳回起诉。建议人民法院对原告的诉讼请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告崔建设与被告王洪飞2014年11月17日签订《房屋买卖合同》，原告将位于栾川县栾川乡西河村铁前组铁炉沟口自建房七楼东单元房屋卖给被告，房屋面积186平方米，价款25万元整；合同还约定房顶归被告王洪飞所有，王洪飞可以自行加盖房屋一层，如不能顺利实施，房屋总价款按20万元支付。被告王洪飞于2014年11月17日付房款25万元整，有崔建设出具收到条一张。被告从原告处购买的房屋系在村集体土地上建设的房屋，土地使用权证为栾集用（2013）第075号。另，在诉讼过程中被告王洪飞提交鉴定申请书，本院根据申请委托河南凯业房地产估价咨询有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2020年7月6日作出报告豫凯估字[2020]062948871A号和豫凯估字[2020]062987082A号，对栾川县城关镇西河村铁前组崔建设自建房702号住宅于价值时点市场价值估价总额为558885元,该住宅室内装修于价值时点市场价值估价总额为178591.68元。本院审判委员会讨论认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，并不得违反法律和行政法规强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”及相关法律政策规定，购买集体土地上建设的房产订立的合同，因违反法律、行政法规强制性规定，为无效合同。本案中原被告之间的房屋买卖合同，由于所涉及的房屋系原告崔建设在其弟崔爱武划拨宅基地上所建，系小产权房；被告王洪飞作为非当地集体经济组织成员，与原告之间房屋买卖合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告王洪飞应将涉案房屋保持评估时室内装修状态返还原告，原告应返还被告购房款250000元，并赔偿房屋增值部分价值308885元、赔偿装修部分价值178591.68元，共计737476.68元。原告主张被告支付居住期间的相关费用60000元，证据不足，本院不予支持。原告主张被告支付水电费及卫生费6000元，为证明其主张提供水电费抄费单一张，证据未显示被告签字，也无其它证据相佐证，不能查明被告所欠水电费相关事实，本院不予支持。原告主张被告支付违约金50000元整，违约金应以合同有效为前提，因合同无效本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：一、原告崔建设与被告王洪飞签订的《房屋买卖合同》无效。二、原告崔建设应在本判决生效后十五日内返还被告王洪飞房款250000元、赔偿被告王洪飞房屋增值部分价值308885元、装修部分价值178591.68元，共计737476.68元。三、被告王洪飞应在上述第二项判决内容兑现后十日内将位于栾川县县城橡树公馆西侧铁卢沟口第一栋7楼东单元房屋一套保持评估时室内装修状态返还原告崔建设。四、驳回原告崔建设的其他诉讼请求。原告崔建设如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告王洪飞如果在第二项判决内容兑现后十日内未腾房，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，以737476.68元为基础加倍支付迟延腾房期间的利息。案件受理费650元，鉴定费10000元，共计10650元，由原告崔建设负担5325元，由被告王洪飞负担5325元。（案件受理费原告已垫付，鉴定费被告已垫付，执行时一并返还。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  郭宏舟二〇二〇年十月三十日法官助理陈瑶琪书记员贾鹏渊后附相关法律规定及上诉须知：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。上诉须知当事人如果对本判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：一、应向本院立案庭提交如下材料：1、上诉状副本为被上诉人数另加六份。（若上诉案件中对一审部分当事人无意见，则这部分当事人一审是什么地位，上诉状就列什么地位。如一审原告XXX，但应将其计算在上诉人数范围内，并为其准备上诉状副本）2、加盖送达时间的一审判决书。3、上诉人是公民的，应提交身份证复印件；上诉人是法人或其他组织的，应提交加盖公章的营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。4、若由律师办理上诉，还应提交律所公函、委托书及律师执业资格证复印件；若由其他公民办理上诉，还应提交推荐函、委托书；若由近亲属办理上诉，还应提交委托书、身份关系证明材料。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于7日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。附：上诉材料邮寄地址：河南省洛阳市栾川县兴华中路73号收件人：河南省栾川县人民法院立案庭（收）联系电话：0379-6315****若未按上述程序办理上诉手续，由当事人自行负担不利后果。