河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初13952号原告：徐建锋，男，1959年2月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：张明军，河南陆达律师事务所律师。委托代理人：侯景艺，河南陆达律师事务所实习律师。被告：河南京味府餐饮管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区黄河南路与熊儿河路交叉口**。法定代表人：李学均，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：乐积，河南致建律师事务所律师。委托代理人：王梦洋，河南致建律师事务所律师。原告徐建锋诉被告河南京味府餐饮管理有限公司（以下简称京味府公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐建锋及其委托代理人张明军、侯景艺，被告京味府公司委托代理人王梦洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告在2019年11月22日签署的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付欠付的租金1.44万元、物业费1330元；3.判令被告向原告支付房屋物件毁损丢失、维修费用2.1万元；4.判令被告向原告支付违约金7200元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2018年11月5日就郑东新区有色地矿局科研楼422的房屋签署了《房屋租赁合同》，月租金为3600元，租金半年支付一次，租赁期限为一年，自2018年11月22日起至2019年11月22日止。租赁合同到期后，被告向原告续租该房屋，并重新签署了《房屋租赁协议》，月租金为3600元，但改成一季度一付，每季度第一个月22日前支付。同时根据租赁合同的约定，被告应当保证承租房屋各项设施设备的完整性及正常使用。被告违反租赁合同的约定，自2020年3月起，至今未再向原告支付租金，且经原告确认，其出租的房屋设施设备存在丢失、损坏情况。原告多次要求被告支付租金，赔偿设施设备的损坏丢失费，被告拒绝向原告支付任何费用。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告京味府公司辩称，1.原被告双方的房屋租赁合同已经解除，答辩人在2019年11月22日与徐建锋续签合同后，按照约定缴纳了一季度，即2019年11月22日至2020年2月22日的房租，在2020年1月底，员工放假回家，房屋空置。春节过完后，本应在2月初开门营业，但是因为新冠肺炎疫情的影响，答辩人迟迟不能开业，员工不能正常上班，租赁房屋不能正常使用。因为新冠肺炎属于不可抗力，根据双方签订的租赁合同第八条第二款的约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。在2020年2月初，双方的租赁关系已经解除。在2020年4月初，答辩人与徐建锋完成交接退房。2.因为新冠肺炎疫情影响，导致房屋自2020年2月初就无法使用，直至4月初退房，因此答辩人不应支付2020年2月份之后的租金、物业费，已经支付的2月份房租应当退还。答辩人并非故意违约不缴纳房屋，而是因为不可抗力导致合同不能履行，答辩人享有法定解除权，同时根据双方合同约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，且答辩人第二次缴纳房租的时间为2020年3月22日前，缴纳时间发生在疫情爆发后，因此答辩人无需缴纳房租，不存在过错，不构成违约，不应当承担违约责任。关于物业费，因物业费为1年缴纳1次，且一般是在过完年后缴纳当年物业费，因租赁房屋不能使用，因此没有缴纳物业费，也不应当缴纳。3.徐建锋主张答辩人支付2.1万元房屋物件毁损丢失及维修费用没有事实及法律依据，不应支持。不存在物件丢失的情况，徐建锋所称的三组衣柜，仅剩一组是不属实的，另外两组仍然存在，系徐建锋自己不愿意接收。另外，根据双方合同约定，在租赁过程中产生的设备故障，房屋维修应当由徐建锋承担维修义务。双方解除合同后，徐建锋不退还答辩人的押金、租金，答辩人保留诉讼的权利。经审理查明，2019年11月22日，原告徐建锋（作为出租人、甲方）与被告京味府公司（作为承租人、乙方）签订《郑州市房屋租赁合同》，其主要内容为：房屋坐落于郑州市郑东新区河南省有色地矿局科研楼422室；租赁期限自2019年11月22日至2020年11月22日；租金标准3600元/月，按季付，每期租金10800元；押金3600元。租赁期内的下列费用由乙方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、其他应由乙方承担的费用。乙方不按时交房租，甲方有权驱逐乙方离开出租房屋，并按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2019年11月25日，被告向原告支付2019年11月22日至2020年2月22日房租10800元。被告并向原告支付押金3600元。河南鑫科物业服务有限公司出具《缴费凭证》，载明：物业服务费，计费开始日期2020年1月1日，计费结束日期2020年12月31日，单价1.32，实收金额1331.2元，收款日期2020年5月13日。被告申请证人吴某出庭作证，证人称，2020年4月初，我与徐建锋沟通，有色422房间退房事宜，4月份，鲜品味复工了，但是京味府还未复工，房间一直空置。原告称，从法庭询问证人可知，被告至少在2020年4月份还在占有使用原告所有房屋；另外，证人属于鲜品味公司财务人员，其没有权利行使，被告所有的权利。原告称，被告在2020年3月未支付此季度的房租，并对房屋及其设施设备未尽到合理使用的义务，甚至存在恶意使用，造成房屋及其设施设备严重毁损，同时丢失部分设施，原告与被告多次交涉，要求其缴纳房租，维修房屋，返还设施设备。2020年5月上旬，原告因为要装修房子，要回在被告手中的钥匙。后原告要求其支付租金、承担房间维修费用，赔偿损失未果，原告向被告发送律师函解除合同，被告于2020年7月21日签收。在4月10日搬离房屋，涉案房屋就一把钥匙，钥匙给了三次，第一次是2020年4月10日被告把钥匙给了原告。隔了几天，因为原告要求被告对损坏的设施，包括床、橱柜、门窗等进行维修，被告答应维修后又向原告要钥匙，原告把钥匙给了被告。又隔了几天，被告把床修了，没修好，门窗、橱柜都没有修好，被告又把钥匙给了原告。4月底，被告副总经理李林又向原告要钥匙，称要继续租房，原告把钥匙给了李林，李林说负责房内设施维修，但是李林是代表鲜品味不是代表被告，李林不承认与原告解除合同，不承认前面的损失。到5月初，原告又把钥匙从李林处要回，因为原告把房屋重新粉刷装修。被告称，被告是在2020年4月5日开始通知原告退房，在4月10日搬离房屋，不再居住，搬离时钥匙就已经退还房东，电话通知房东去拿的钥匙，之后的事情不清楚。我方未恶意损坏房屋、不存在丢失物品。我方认为，根据双方租赁合同的约定，在2020年2月初合同已经解除。原告向本院提交装修发票、收条、《豫之首装饰装修施工合同》各一份，合同约定价款为1.6万元，装饰装修项目表显示包括以下款项：墙面装修6000元，空调2800元，电视机1600元，橱柜整修2000元，灯具600元，卫生间门换锁200元，厨房门更换2000元，门锁200元，卫生打扫400元，安装马桶200元，装修发票显示金额为1.6万元，原告称，证明被告未合理使用所租赁房屋，造成房屋严重毁损，原告为维修房屋产生的经济损失。被告称，首先原告在被告搬离房屋后，对房屋进行装修，购买家具等是其个人行为，与被告无关，被告不应当承担该部分费用，根据装修合同第五条工程付款方式可以看出，原告仅是对房屋墙面进行维修，与装修装饰项目表所列项目不符。另外，该项目表中仅是更换1个门锁就花费200元，明显超出市场价。根据合同签订时间2020年5月6日，也能看出5月之前，被告已经搬离租赁房屋。以上事实有原告提交的《郑州市房屋租赁合同》、物业费缴费凭证、装修发票、收条、豫之首装饰装修施工合同及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《郑州市房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。庭审中原被告均称，涉案合同已经解除。故原告诉请判令解除原告与被告在2019年11月22日签署的《房屋租赁合同》，本院认为，被告已搬离涉案房屋，并把涉案房屋钥匙交付给原告，原告对涉案房屋进行了重新装修，上述合同已经解除，故原告诉请判令解除本院不予支持。关于租金，庭审中被告称，被告缴纳了2019年11月22日至2020年2月22日房租10800元；被告是在2020年4月5日开始通知原告退房，在4月10日搬离房屋，不再居住，搬离时钥匙就已经退还房东。原告称，2019年11月25日，被告向原告支付2019年11月22日至2020年2月22日房租10800元。被告在4月10日搬离房屋，涉案房屋就一把钥匙，钥匙给了三次。根据原被告陈述及房屋租赁的现实情况，本院认定被告未缴纳房租的实际租赁期限为2020年2月23日至2020年4月10日，共计48天。2020年年初突发新型冠状病毒感染肺炎疫情发生突然不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院根据本地的防疫情况酌定免除被告60日的租金。在复工后，被告可继续使用涉案房屋，但其委托他人与原告协商提前解除合同，应当赔偿由此给原告造成的损失，其具体数额本院酌定为60日。但原告在本案中并未要求赔偿该损失，为减少当事人诉累，本院在本案中一并处理，与上述因疫情免除被告60日的租金相抵。综上，被告尚需向原告支付48日的租金，按年租金43200元计算，被告尚需向原告支付租金5681元。故原告诉请判令被告支付欠付租金14400元，本院予以支持5681元。同时，本院认定，至4月10日，因疫情免除被告60日的租金，被告并不欠原告租金，故原告诉请判令被告向原告支付违约金7200元，本院不予支持。原告诉请判令被告向原告支付房屋物件毁损丢失、维修费用2.1万元，合同解除后，原告虽对房屋进行了装修，本院根据更换物品等情况与被告使用房屋状况认定，被告向原告所交3600元押金已可以弥补原告损失，故对原告该项诉请本院不予支持，押金3600元也不再返还被告。《缴费凭证》载明，物业服务费，计费开始日期2020年1月1日，计费结束日期2020年12月31日，单价1.32，实收金额1331.2元。自2020年1月1日至2020年4月10日，共计101天，该期间物业费应为368元。故原告诉请被告支付物业费1330元，本院予以支持368元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南京味府餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐建锋支付租金5681元、物业费368元；二、驳回原告徐建锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，减半收取449元，由原告徐建锋负担424元，被告河南京味府餐饮管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  彭磊二〇二〇年十月三十日书记员  刘伟