四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7974号 原告：张红军，男，1972年2月9日出生，汉族，住河北省邯郸市大名县。 委托诉讼代理人：江发云，四川蜀都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫雷，四川蜀都律师事务所律师。 被告：张馨月，女，1994年8月18日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：喻言，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晗，四川发现律师事务所律师。 原告张红军与被告张馨月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，张红军及其委托诉讼代理人江发云，张馨月的委托诉讼代理人喻言、朱晗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张红军向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认张馨月与张红军的房屋租赁合同于2020年4月14日解除；2.判令张馨月赔偿张红军损失200万元，退还保证金10万元；3.诉讼费用由张馨月承担。事实与理由：张红军为了开立酒店，与张馨月于2014年9月28日签订《房屋租赁合同》，主要约定了房屋的位置、租赁面积、租赁期限、租金等内容。后张红军为开设酒店对张馨月的清水房进行了装饰装修，之后又购置了大量设施设备及酒店用品，共计花费了3340904元。今年1月开始新冠肺炎病毒大肆流行，国家启动流行病防治应急预案，张红军用作酒店的租赁房屋也于2020年1月20日停止使用，故张红军与张馨月协商减免租金，但张馨月同意后又推翻承诺，并于2020年3月23日带领几十名社会闲散人员到酒店威胁催收租金，导致员工和客人惶惶不安，后张馨月又于2020年4月1日将酒店的水电网全部停掉长达7天之久，导致租用的房屋根本无法使用，故张红军于2020年4月13日向被告发出解除房屋租赁合同通知书，房屋租赁合同于次日解除，故提起以上诉请。 张馨月辩称，张红军作为租赁合同的违约方没有解除权，张红军诉请张馨月赔偿损失、退还保证金、承担诉讼费用的诉讼请求均不应得到支持。理由如下：1.张红军仅支付了2020年2月14日的租金，疫情发生后，张红军就拒付租金，张馨月面临银行的还贷压力，多次向张红军催缴，张红军一直强制要求张馨月按照成都市防疫20条的规定要求张馨月按照国企作为出租方的标准对张红军减免租金，张馨月考虑到张红军确实也有疫情造成的经营困难，经协商，同意给张红军减免一个月的租金，但张红军仍不满足，强制要求张馨月减免未果仍拒付租金。2.张红军于2020年3月已恢复经营，之后仍拒付租金，张红军在诉状中所主张的张馨月暴力收租与事实不符，与张馨月按照张红军的补充协议约定在张红军拖欠租金长达3、4个月的情况下，对其采取了断水断电七天的催收手段，与张红军主张的导致合同目的无法实现没有直接因果关系，本案张红军作为租赁合同的出租人拒缴租金已构成根本违约，其作为违约方没有解除权，请求法庭驳回其诉请。同时，2020年5月28日，张馨月向张红军发出了解除通知，张红军于2020年6月2日收到该通知，故合同已于2020年6月2日解除，但租赁合同的标的物房屋至今仍由张红军占有使用未予腾退。3.张红军未证明自身实际损失金额，且相关损失并非张馨月造成，张馨月无需就损失承担责任。张红军先行违约，张馨月按约催收租金并无不当，不应为此负责。张红军提供的数份合同不能证明所购置的物品用于房屋装饰装修，亦未提供相应的发票。该酒店也经营数年，相关装饰装修价值已折旧殆尽，相关残值不仅不能为案涉房屋增值，张馨月拆除相关装饰装修还要花费高昂人工成本，张红军应将相关装饰装修拆除后原状返还，张馨月不承担任何损失赔偿。4.张红军自2020年1月以来一直拖欠租金达7个月之久，已构成根本违约，保证金应予以没收。 （2020）川0193民初7711号原告张馨月与被告张红军房屋租赁合同纠纷一案与本案系关联案件，张馨月与张红军均认可在（2020）川0193民初7711号案件庭审中陈述的事实与意见作为本案的意见。本院经审理认定事实如下：2014年9月28日，张馨月（甲方）作为出租方，张红军（乙方）作为承租方，签订《房屋租赁合同》，主要约定：房屋坐落于成都市高新区天府大道XXX号东方希望天祥广场，建筑面积1446.31平方米，租赁期限自2015年7月1日至2025年6月30日，租金标准为第一年、第二年55元/平方米/月，租金每两年递增8%。因清水房租赁期满装饰装修残值按照行业惯例进行处置（不能移动的装饰装修不能拆除和故意损坏，其他可移动的设备物品乙方可进行搬迁，或其他的协商处理）。房屋押金159094元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除依约定抵扣依法应由乙方承担的费用、租金以及乙方依法应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品，设备设施，双方进行验收、结清各自的费用。租赁期间的燃气费、物业费由乙方承担，本合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。应不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。甲方有第六条、第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金。乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按当月月租金标准向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方须提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的300%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。 2015年6月16日，双方签订补充协议，主要约定：交房时间调整为2015年6月20日；免租期3个月，从2015年6月30日起算至2015年9月30日；物业管理费从2015年7月1日起由张红军支付。 2016年4月29日，双方再次签订补充协议，主要约定：租金支付时间按季支付，由原合同提前15天支付变更为提前1天支付；租金标准为第一年、第二年调整为（从2016年4月1日起到2017年6月30日止）48元/平方米/月。其他条件包括递增按原合同执行。（第三年在48元/平方米/月基础上递增）；张红军拖欠租金超过15日，张馨月有权通过停水停电手段催收房屋，张红军拖欠租金超过3个月，张馨月有权立即单方解除合同，收回房屋，对于张红军无需任何补偿。 上述合同签订后，案涉房屋进行了装饰装修用于开设酒店。张红军已支付截至2019年12月31日的租金和保证金100000元。张红军支付2020年一季度的租金情况如下：于2019年12月31日支付了60890元，于2020年1月2日支付了10000元，于2020年1月6日至了10000元，于2020年3月28日支付了40445元。在庭审过程中，张红军称上述款项系支付的2020年1月份租金80890元，3月份的半个月租金40445元。张馨予对上述金额无异议，对支付的租金期间有异议，认为该笔租金是支付的2020年1月1日至2020年2月14日期间的租金。 因受新冠肺炎疫情的影响，在案涉租赁房屋开设的酒店在2020年1月26日至2020年3月27日期间停止营业，后于2020年3月28日复工营业。 2020年2月至4月期间，张馨月的母亲张纯多次通过微信或函件的形式向张红军催收租金。双方的微信记录显示，张馨月的母亲张纯向张红军提出，如果张红军于2020年3月10日前支付了2020年3月份的房租，张馨月可以免收张红军2020年2月份的房租，但双方未达成一致意见，张红军亦未在2020年3月10日前支付2020年3月份的租金。后张红军于2020年3月28日支付了半个月租金。 2020年4月1日至2020年4月6日期间，张馨月对案涉租赁房屋停止水电供应，于2020年4月7日恢复水电供应。 在案涉房屋开设的酒店于2020年4月13日再次停止营业。同日，张红军向张馨月发送了《解除合同通知书》，主要载明：今年1月以来，因新冠肺炎疫情原因，酒店从2020年1月26日至2020年3月27日停止营业，没有任何收入，仍然支付了2020年3月下半个月的房屋，但由于张馨月于2020年3月23日聚集多人到酒店催收房租，且于2020年4月1日擅自拉闸断电断水断网长达7天，导致酒店不能正常营业，员工们纷纷辞职，导致合同目的不能实现，故自通知发出的次日解除《房屋租赁合同》，并在10日内协商酒店的转让等事宜。在庭审中，张馨月称已收到该通知。 2020年5月28日，张馨月向张红军发送律师函，主要载明：张红军从2020年1月起就拒绝支付房租，拖欠租金已超过3个月，已经构成根本违约，在收到本律师函之日，即解除《房屋租赁合同》及其《补充协议》，并应支付至搬离房屋时的租金和物业费、燃气费等相关费用，支付逾期付款的违约金80890元和解除合同的违约金242670元。要求张红军于2020年6月2日腾退房屋，若超期未腾退则张馨月自行收回房屋，对于你方遗留的物品按废弃物处理，处理该事项产生的费用及损失由张红军自身承担。张红军于2020年6月2日收到该函。 2020年5月底，张馨月将案涉酒店的部分财物（前台物品、房间电视机）转移到酒店某一间办公室，并更换锁芯上锁。在庭审过程中，张馨月述称，因张红军停止经营人去楼空，整个酒店属于敞开式，任何人员都可以自由进出，为了防止相关财物丢失导致双方产生纠纷，在物管公司的见证下，将酒店的某一间办公室的锁芯更换放入了前台相关物品和房间的电视机，其他房间的物品、钥匙和门锁都没有变动。张红军述称，张馨月更换了酒店办公室的锁芯，其他房间的锁没有更换，接待大厅是敞开式的，但房间是需要钥匙才能进入的，钥匙都在被锁的办公室内，张馨月单方面更换门锁，以实际行动表明双方已经终止了租赁合同并退还了租赁房屋，至于部分动产没有搬离的原因系张馨月更换锁芯的原因导致客观上不能搬离。双方发生争议后，通过报警等方式进行协商，但未达成一致意见，酒店内物品仍然保持现状。 另查明，张纯系张馨月母亲，张馨月授权张纯代为处理案涉房屋租赁的相关事宜。 本院认为，张馨月与张红军签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，各方均应按约履行各自的义务。 关于合同解除的问题。张红军诉称因新冠肺炎疫情原因导致酒店经营困难，且张馨月对酒店采取长达七天的断水断电，导致员工辞职和顾客流失，租赁合同的目的不能实现，于2020年4月13日向张馨月发出了解除合同通知，租赁合同已于2020年4月13日解除。本院认为，首先，新冠肺炎疫情确实给酒店行业带来了冲击，但酒店停止营业的期间为2020年1月20日至2020年3月27日，酒店已于2020年3月28日复工营业，租赁合同的租赁期限长达10年（2025年6月30日到期），疫情影响的期间是短暂的，租赁合同的目的并非不能实现。其次，张馨月对酒店采取断水断电的措施亦是双方约定的催收方式，即使在新冠疫情期间，确实存在情势变更的情形，但在双方协商处理后，已于2020年4月8日起恢复供水供电，此时，租赁合同的目的仍然能够实现。故张红军以不可抗力因素和合同目的不能实现的原因主张解除合同的意见，本院不予支持，张红军没有合同约定和法定的解除权。张红军应当于2019年12月15日支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金242670元。因张红军未于2020年3月10日前支付2020年3月份的房租，故张馨月免除2020年2月份房租的条件没有成就，故张红军支付的121335元系2020年1月1日至2020年2月14日期间的租金。补充协议约定，张红军拖欠租金超过3个月，张馨月有权立即单方解除合同，收回房屋。张红军未按约支付租金超过3个月，且案涉酒店停止营业，张红军亦表示没法缴纳租金，故张馨月有权解除合同，合同解除之日为张红军收到律师函之日，即2020年6月2日。 关于损失赔偿的问题。张红军诉称此损失为案涉租赁房屋上所添附的设施设备，包括装修。租赁合同仅对案涉房屋租赁期满后的装饰装修作了约定，即装饰装修残值按照行业惯例进行处置（不能移动的装饰装修不能拆除和故意损坏，其他可移动的设备物品乙方可进行搬迁，或其他的协商处理）。租赁合同未对合同解除后的设施设备、装修如何处理作约定。本院认为，首先，租赁合同的解除系张红军违约导致，并非张馨月违约，故因此造成的损失，应当由自身承担。其次，酒店已运行数年，装饰装修已折旧，因酒店行业的特殊性，其残余装修对案涉房屋并非一定是增值。同时，租赁合同约定如张红军有合同第七条第四款约定的情形之一的，张馨月可要求张红军将房屋恢复原状。再次，参照租赁合同对租赁期满后装饰装修的约定，对于设施设备部分，张红军也可拆除使用，并非是损失。故该项诉请，本院不予支持。 关于保证金的问题。租赁合同未对保证金进行约定，仅约定了押金在租赁期满或合同解除后，除依约定抵扣应由张红军承担的费用、租金，以及张红军依法应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给张红军。张馨月辩称因张红军违约故保证金全部予以没收，其主张此保证金系违约金性质，本院认为，张馨月已另案诉请要求张红军支付租金、房屋占用费、违约金等，现又主张保证金系违约金予以没收，与另案诉请的违约金系重复计算，故对该意见，本院不予采信。合同解除后，保证金应当予以退还，虽应先抵扣相应欠付费用后再退还，但张馨月已另案起诉主张其全部权利，且张馨月也未主张在本案中抵扣相应费用，故张馨月应当退还保证金100000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、张馨月于本判决生效之日起三日内向张红军退还保证金100000元； 二、驳回张红军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为11800元，由张馨月负担1150元，张红军负担10650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年十月九日 书记员  程悦