云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终1192号上诉人（原审原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市通海县纳古镇**。法定代表人：纳学远，董事长。委托诉讼代理人：杨雄显，云南杨雄显律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：蔡丽，女，1984年9月11日生，汉族，住云南省玉溪市通海县，现住云南省玉溪市通海县。上诉人通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）因与被上诉人蔡丽商品房预售合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2020）云0423民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海纳公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的全部诉讼请求。事实和理由：双方于2014年8月26日签订了《商品房购销合同》约定，被上诉人向上诉人购买通海县，总金额439010元。付款方式为担保贷款（按揭贷款），被上诉人已付首付款139010元，余款300000元系按银行规定提供资料并申请办理贷款，贷款发放到上诉人帐户则视为被上诉人结清房款。同日，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订《合同补充协议》第三条（三）项约定：乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担责任，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有限解除主合同，并不受主合同第十三条第三款约定限制，所涉房屋另行处理。2015年1月8日，上诉人、被上诉人与中国建设银行股份有限公司通海支行（以下简称建行通海支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》借款人为被上诉人，担保人为上诉人，贷款人为建行通海支行；借款金额30万元，借款期限180个月，抵押财产为通海县秀山街道秀山西路111号Ｃ幢1-1204号房屋，担保人为连带责任担保。截止2019年8月15日，被上诉人已偿还本金77742.68元，利息52986.87元，尚欠本金222257.32元，利息（含罚息）8550.82元，拖欠10期借款本金。2019年11月12日，建行通海支行以金融借款合同为由将上诉人、被上诉人起诉至通海县人民法院，通海县人民法院作出云04**民初2665号民事判决书判决：解除2015年1月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；由被上诉人判决生效后十日内清偿借款本金222257.32元，至2019年8月15日止尚欠利息7962.51元、罚息588.31元；上诉人对上述借款本息承担连带责任。判决生效后，因被上诉人未履行以上判决内容，建行通海支行申请强制执行，通海县人民法院查封了上诉人的公共帐户，虽然未划扣帐户里的款项，但双方《合同补充协议》第三条（三）项约定的条件已经成就，双方签订的《商品房购销合同》应依约定解除，一审法院却认为解除条件不成就而驳回上诉人的诉请属认定事实不清，判决不公正，损害了上诉人合法权益。蔡丽辩称，请求驳回上诉，维持原判。海纳公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2014年8月26日签订的《商品房购销合同》；二、判令蔡丽返还坐落于通海县房屋；三、判令蔡丽支付违约金4390元。一审法院认定事实：海纳公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。通海县富润建材厂原系纳学文个人经营的个体工商户，已于2014年12月30日注销登记，纳学文在诉讼中表明其对本案合同所涉权利转由海纳公司行使。2014年8月26日，海纳公司、通海县富润建材厂（甲方）与蔡丽（乙方）签订《商品房购销合同》（合同编号：通ＴＨＹＺ（2013）第523号），合同主要约定“乙方向甲方购买通海县，天湖银座Ｃ幢第1单元第12层04号商品房，该房为预售商品房，按套内建筑面积计价，套内建筑面积为109.01平方米，每平方米4027.25元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额439010元，分摊面积26.69平方米；付款方式为担保贷款（按揭贷款）方式付款，乙方于2014年8月26日前向甲方支付总房价款的30%，即（含定金）139010元作为首付款，剩余70%即余款300000元，乙方按银行规定，在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整、齐全、合法、有效的资料申请并办理完成贷款手续以作支付，贷款发放到甲方账户则视为乙方结清房款。甲方应于2015年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。”同日，海纳公司、通海县富润建材厂（甲方）与蔡丽（乙方）签订《合同补充协议》，主要约定：“乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担责任，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除主合同，并不受主合同第十三条第三款约定限制，所涉房屋另行处理。乙方除应承担主合同约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。本条所涉款项甲方可从乙方的已付款或甲方应向乙方支付的款项中进行扣除。”2015年1月8日，蔡丽、海纳公司与建行通海支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：“借款人蔡丽，贷款人建行通海支行，保证人海纳公司；借款金额30万元，用于购买商品房，借款期限180个月即自2015年1月8日至2030年1月8日止；贷款利率采用浮动利率，罚息利率在贷款利率基础上上浮50%；还款方式为等额本息；担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为借款人蔡丽用坐落于通海县房屋；保证人的保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无异，收执之日止。”2015年1月8日，建行通海支行将贷款30万元交付蔡丽。截止2019年8月15日，蔡丽已偿还本金77742.68元、利息52986.87元，尚欠本金222257.32元、利息（含罚息）8550.82元，拖欠10期借款本息。海纳公司认可蔡丽已经支付全部购房款，并陈述上述房屋已经交付蔡丽。一审法院向通海县不动产登记中心查询，上述房屋尚未办理不动产权证。2019年11月12日，建行通海支行以金融借款合同纠纷将蔡丽、海纳公司诉至一审法院。（2019）云0423民初2665号民事判决书判决如下：“一、解除建行通海支行与蔡丽、海纳公司于2015年1月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、蔡丽于判决生效后十日内清偿建行通海支行借款本金222257.32元及利息（其中，至2019年8月15日止尚欠利息7962.51元、罚息588.31元；自2019年8月16日起至借款清偿之日止的利息按年利率9.225%计算）；三、海纳公司对上述借款本息承担连带清偿责任；海纳公司实际承担责任后，有权向蔡丽追偿。”上述判决生效后，建行通海支行向一审法院申请执行。海纳公司陈述一审法院查封了公司账户，但未扣划账户里的款项，未扣划的原因等待海纳公司与蔡丽协商该笔款项如何在房款里抵扣。一审法院认为，商品房销售合同是指当事人之间达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合同合法、有效。海纳公司以蔡丽违反约定导致其承担责任，故而请求解除合同。海纳公司的请求是否成立，应根据合同约定的解除条件是否具备进行判断。《合同补充协议》约定在蔡丽未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致海纳公司承担责任，海纳公司在承担责任后有权解除主合同。（2019）云0423民初2665号民事判决书虽然判决海纳公司对蔡丽的还款责任承担连带清偿责任，但仅是对海纳公司担保责任的确认，并非担保责任的真正实现。海纳公司亦未举证证明其实际承担了担保责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故海纳公司行使的约定解除权条件不成就，其要求解除合同、返还房屋及支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。蔡丽未到庭，应承担相应法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十六条第一款第（二）项、第一百零五条之规定，遂判决：“驳回原告通海县海纳房地产开发有限公司的诉讼请求。”二审中，双方没有证据提交，且对一审认定的案件事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据双方签订的《合同补充协议》第三条（三）项之约定，因蔡丽未及时履行相关商品房担保贷款合同还款义务，而导致海纳公司承担还款责任时，海纳公司在实际承担还款责任后有权向蔡丽追偿，并有权解除主合同，并不受主合同第十三条第三款约定限制，所涉房屋另行处理。现一审法院作出的（2019）云0423民初2665号民事判决书虽判决海纳公司对蔡丽与建行通海支行之间的债务承担连带清偿责任，但海纳公司并未举证证明其已实际代蔡丽偿还了该笔贷款，故一审认定海纳公司行使约定解除权条件不成就，对其要求解除合同、返还房屋及支付违约金的诉讼请求不予支持正确。综上所述，海纳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7960元，由通海县海纳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴析咛二〇二〇年十月二十日书记员 王航宇