广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤20民终3711号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路**信联大厦，统一社会信用代码914**********227XD。负责人：陈立新，委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市益泰房地产开发有限公司，，住所地广东省中山市东凤镇东堤路**上水湾**12卡统一社会信用代码914***********916M。法定代表人：管叔阳，该公司经理。委托诉讼代理人：韩跃，该公司法务。被上诉人（原审被告）：苏振勇，男，1985年12月18日出生，汉族，住广西玉林市容县县**********。上诉人中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）与被上诉人中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）、苏振勇案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农行中山分行上诉请求：撤销一审判决，依法驳回益泰公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、益泰公司依据的法律文书生效时间滞后于农行中山分行的查封与执行，益泰公司的诉讼请求得到一审法院支持不符合法律规定。益泰公司与苏振勇信用卡纠纷早在2017年立案（案号为（2017）粤2071民初4117号），农行中山分行在立案后就申请查封。2017年3月17日，中山市第一人民法院根据农行中山分行申请进行第一查封，2018年5月16日农行中山分行申请执行。益泰公司所依据的民事判决书于2018年3月9日作出，2018年8月15日判决生效后益泰公司申请执行，文书生效时间在查封之后，益泰公司执行在农行中山分行执行之后。二、益泰公司所依据的生效判决属于合同纠纷，并非所有权纠纷，益泰公司胜诉只是对苏振勇享有合同债权并不能代表益泰公司对案涉房屋具有所有权，依法不具备排除执行的条件。益泰公司基于与苏振勇签订的买卖合同行使解除权，不能对抗外部善意第三人（即农行中山分行）。三、苏振勇已经支付了首期款并通过银行按揭方式支付剩余房款，房屋已经由其合法占有，法院可以依法对房屋进行执行拍卖。苏振勇已经全部支付了房屋款项，且房屋已经交付，虽然房屋未出证，但实际权属人仍是苏振勇，人民法院可以采取查封、扣押、冻结等执行措施，益泰公司以解除商品房买卖而享有物权不符合法律的规定，其权利不足以排除执行。四、（2017）粤2072民初8490号一案属于合同纠纷，益泰公司虽然以保证人身份代偿了银行房贷，其可以自行要求向苏振勇要求追偿该款项，而无权要求房屋返还，更何况该房屋首期款益泰公司亦未向苏振勇返还，益泰公司依据生效判决认定的合同应当解除，进而判令向其返还执行标的物。此时，益泰公司享有的是返还请求权，但在双务合同解除的情况下，双方互负返还义务，只有在益泰公司已经全部房屋价款返还予苏振勇的情况下，才能排除执行。反之，不能排除执行。益泰公司只是向银行履行了担保义务，但未向苏振勇返还首期款及剩余房款，因此，益泰公司不能据此排除执行。益泰公司辩称，一、案涉房产仅仅办理了销售备案登记，但没有办理产权登记，该房屋从未登记至苏振勇名下，因此根据相关法律规定，法院不能对预查封房产进行处理（拍卖）。二、双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议已被中山市第二人民法院作出（2017）粤2072民初8490号生效民事判决解除，并确认苏振勇向益泰公司支付违约金，苏振勇在益泰公司处的购房款20315元已用于抵扣该案违约金，案涉房产的所有权归属于益泰公司所有。苏振勇在益泰公司处已没有任何购房款，益泰公司享有足以排除执行的民事权益。益泰公司向一审法院起诉请求：解除对中山市*********************的查封、拍卖，确认该房屋归益泰公司所有并恢复登记至益泰公司名下。一审法院认定事实：关于农行中山分行与苏振勇信用卡纠纷一案，一审法院经审理作出（2017）粤2071民初4117号民事判决，判决：“一、苏振勇于本判决发生法律效力之日起七日内向农行中山分行偿还截至2017年2月13日信用卡透支本息、滞纳金、手续费合计41412.74元，以及从2017年2月14日起至实际清偿之日止的利息（利息按日利率万分之五计算，按月计收复利）。二、苏振勇应于本判决发生法律效力之日起七日内向农行中山分行支付律师费800元……”。该案在诉讼过程中，一审根据农行中山分行财产保全的申请，于2017年3月17日查封苏振勇名下的********房[合同编号：HTN201****95]相当于价值44942.29元的产权份额。判决生效后，因被执行人苏振勇未按生效判决履行确定的义务，农行中山分行向本院申请执行，执行案号为（2018）粤2071执7485号。上述诉讼中的查封进入执行程序后转为执行中查封。执行过程中，********为共有房产，暂不处理；而苏振勇名下未有其他财产可以处理，经申请执行人农行中山分行同意终结本次执行，一审于2018年9月11日作出（2018）粤2071执7485号之一执行裁定，裁定（2018）粤2071执7485号案终结本次执行程序。案外人益泰公司遂向一审提出执行异议。一审另查明，涉案房产登记座落：中山市*********************，权利人：苏振勇、何清，备案合同号HTN201****5。一审法院2017年3月17日的查封为第一查封。一审再查明，益泰公司诉苏振勇、何清商品房预售合同纠纷一案，广东省中山市第二人民法院于2018年3月9日作出（2017）粤2072民初8490号民事判决，判决解除益泰公司与苏振勇、何清签订的中山市商品房买卖合同及相应的补充协议；苏振勇、何清向益泰公司支付违约金47231.5元。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”一审对案涉房屋进行查封时，益泰公司与苏振勇签订的《商品房买卖合同》已经办理了商品房预售备案登记手续，故一审法院对案涉房屋的查封符合法律规定。中山市第二人民法院于2018年3月9日作出（2017）粤2072民初8490号判决生效后，益泰公司与苏振勇之间的《中山市商品房买卖合同》已经解除，案涉房屋的商品房销售登记备案表要注销，在此情况下一审法院的查封将失去事实与法律基础。商品房销售登记备案并非物权意义上的登记备案，仅具债权合同公示效力，故益泰公司与苏振勇之间的商品房买卖合同解除后，涉案房屋的权属回归至合同签订前的状态，即益泰公司作为涉案房屋的开发商，其对该房产拥有物权。益泰公司要求对该房产停止执行、解除查封的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。关于益泰公司要求将涉案房屋恢复登记至其名下的诉讼请求，因不动产登记是由不动产所在地的登记机关办理，不属于法院受理范围，故一审法院对益泰公司的该项诉讼请求作驳回起诉处理。苏振勇经一审法院公告传唤，未到庭参加诉讼，不影响一审法院对案件的审理，应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等权利，其应承担相应的法律后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，缺席判决：一、确认中山市*********************的物权归益泰公司所有；二、停止对中山市*********************的执行[执行案号：（2018）粤2071执208号]，并解除对该商品房的查封；三、驳回益泰公司要求将中山市*********************恢复登记至其名下的起诉。案件受理费8385元（益泰公司已预交），由益泰公司负担4385元，苏振勇负担4000元（苏振勇于一审判决生效之日起七日内迳付益泰公司，一审不另收退）。二审期间，当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点为案涉房产的权属应否归益泰公司所有，一审法院应否解除对该房产的查封。案涉房产原由益泰公司与苏振勇签订的《商品房买卖合同》及补充协议并办理了商品房预售备案登记，该登记并不具备物权的效力，该物权尚未发生变动。故此，苏振勇对此具有相应的债权，一审法院对该房产进行查封符合法律规定。一审法院作出的生效民事判决已解除益泰公司与苏振勇双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，苏振勇对案涉房产已不再享有相应的债权，一审法院确认案涉房产归益泰公司所有并解除对其的查封正确，本院予以维持。综上，上诉人农行中山分行的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8385元，由上诉人中国农业银行股份有限公司中山分行负担。本判决为终审判决。审判长  李勇源审判员  葛贻环审判员  杨剑心二〇二〇年九月二十九日书记员  李爱婷梁思斯