贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0522民初5105号 原告：贵州同心义乌市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县黔龙新城**楼****，统一社会信用代码：91520522082762411R。 法定代表人：龚郎平，该公司执行董事。 委托代理人：黄训刚，男，1990年11月15日出生，汉族，贵州省水城县人，住贵州省贵阳市白云区。委托权限为特别授权。 委托代理人：刘洋，男，1994年10月3日出生，穿青人，贵州省织金县人，住贵州省织金县。 被告：王骁，男，1986年12月18日出生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省贵阳市云岩区。 委托代理人：熊杰，贵州黔西县律师事务所律师，执业证号：15205202010209081。 原告贵州同心义乌市场管理有限公司（以下至判决主文前简称“同心公司”）诉被告王骁租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法由审判员樊莹适用简易程序于2020年9月22日、10月29日公开开庭进行了审理。原告同心公司的委托代理人黄训刚、刘洋，被告王骁及其委托代理人熊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告同心公司诉称：原、被告于2016年3月5日签订《同心商贸城项目租赁合同书》约定被告租赁原告同心商贸城A区第10幢A10-1-1-1～4共四间商铺，租赁面积为147㎡，租赁期限为5年，即从2015年4月1日起至2020年3月31日止。租赁期间原告给与被告33个月免租期，免租期从2015年4月1日至2017年12月31日，免租期满后从2018年1月1日开始计算租金，租金为26元/㎡/月，年租金金额为45864元。根据合同租金递增标准约定，从正式计租之日的第二年起，每年租金在上一年度租金的基础上按7%的增幅递增，即从2018年1月1日-2018年12月31日，被告应支付原告租金45864元；2019年1月1日-2019年12月31日，被告应支付原告租金49075元；2010年1月1日-2020年3月31日，被告应支付原告租金13127元。共计108066元，截止至起诉之日被告尚未支付原告任何费用。合同第九条约定乙方逾期交付租金和物业管理费属违约行为，除应及时如数补交外，每拖欠一日还应支付拖欠总额1%作为违约金。原告多次催缴无果，诉至法院请求判决被告支付原告自2018年1月1日至2020年3月31日租金108066元及违约金108066元，共计216132元并承担本案诉讼费。 原告同心公司为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提交了下列证据： 1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件及被告身份证复印件，用以证明原、被告诉讼主体适格； 2、租赁合同，用以证明原、被告之间存在租赁关系以及约定的其他信息； 3、同心商贸城商铺入场须知、同心商贸城商铺装饰装修协议、市场消防安全责任书、商品质量安全责任书，用以证明被告使用原告商铺，原告告知被告相应的管理义务； 4、收据2张，用以证明被告截止2019年6月10日尚在使用原告提供的商铺。 被告王骁辩称：1、原、被告是2016年3月5日签订的租赁合同，同年8月17日被告才拿到钥匙装修使用，之前原告临时租给他人作库房使用，被告并未使用，被告实际使用期限为2016年8月17日到2019年6月19日，被告离开后原告随即于2019年6月底将被告所租商铺重新转租给他人使用，扣除免租期后，被告并不欠原告租金，即便从签订合同起算即2016年3月6日至2019年6月19日，扣除免租期33个月加4个月即37个月，被告也只欠原告租金两个月零十四天；2、被告并未违约，因被告严重亏损，被告在离开时是经过原告同意的，因此不应承担违约责任，即便承担也只能在合理合法范围内承担，应以原告实际损失计算或不应超过所欠租金的30%，原告违约金诉请过高；3、因被告仅欠原告两个月零十四天的租金，要承担本案的诉讼费也只能在合理合法的范围内承担；4、其余意见在质证阶段发表。 被告王骁为支持其抗辩主张，在举证期内向本院提交了下列证据： 1、被告身份证，用以证明被告自然人身份信息及主体适格； 2、同心商贸城入户须知，用以证明被告是2016年8月17日拿到钥匙入驻，租金计算时间应从入驻时计算； 3、押金收据，用以证明原、被告签订租赁合同时交纳押金15000元； 4、同心商贸城装修协议、市场消防安全责任书，用以证明被告是2016年8月18日才开始装修使用该商铺，租金的计算时间应从入驻时计算； 5、贵州同心义乌市场管理有限公司公告，用以证明其他商户均延长免租期，被告同样也享有免租期； 6、《退铺申请书》，用以证明被告不存在违约行为，其退铺告知过原告，且经原告同意。 经质证，原告提交的上述证据，被告对第1、3组无异议，对第2、4组证据的证明目的有异议。被告提交的上述证据，原告对1组证据无异议，对第2组证据的真实性、合法性无异议，认为不能证明被告于2016年8月17日拿到钥匙，达不到被告的证明目的，对第3组证据的真实性、合法性无异议，认为与本案无关，对第4组证据的真实性、合法性无异议，认为不能证明被告于2016年8月18日才入驻，对第5组证据的真实性、合法性无异议，认为恰好证明被告不在优惠政策里，达不到被告的证明目的，对第6组证据有异议，认为申请上并未标注时间，达不到被告的证明目的。 经认定，原、被告提交的上述证据客观真实，来源合法，与本案的客观事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信。 经审理查明：2016年3月5日，原告同心公司作为甲方与作为乙方的被告王骁签订《“同心商贸城”项目家居建材市场商铺租赁合同书》（以下简称“租赁合同书”）（合同编号：Ａ20160305002），《租赁合同书》中约定：原告将其位于黔西县间租赁给被告用于经营地板、墙纸，租赁面积为147平方米，租赁期限为5年，即从2015年4月1日起至2020年3月31日止，免租期届满后商铺的的单位租金标准为26元／平方米／月，年租金总额共计为45864元，商铺的租金在免租期满后开始正式计算，由正式计租之日的第二年起，每年的租金在上一年度租金的基础上按7%的增幅递增，免租期由2015年4月1日至2017年12月31日。《租赁合同书》第五条载明“合同签订7日内，被告需向原告支付15000元商铺押金。”。同时，《租赁合同书》第七条载明“甲方应于2016年3月5日前，将商铺交付给乙方装修和使用，乙方需书面签收。”，《租赁合同书》中亦对其他费用、装修、违约责任进行了约定。原、被告双方在上述《租赁合同书》上签名盖章。同日，被告向原告交纳商铺押金15000元。2016年8月17日，原、被告签订《同心商贸城商户入驻须知》、《同心商贸城商户管理公约》、《同心商贸城商铺装修装饰协议》、《市场消防安全责任书》、《商品质量安全承诺书》，对被告承租原告的商铺装修施工限进行了约定，期限为60天，自2016年8月18日至2016年10月17日止以及被告使用商铺后相关事项进行约定，被告按照双方签订的《同心商贸城商户入驻须知》的约定向原告交纳了装修保证金1000元。2018年8月6日，原告同心公司发出公告，公告上载明“同心商贸城Ａ区商户：根据2018年8月5日召开的“关于Ａ区租金收取座谈会”会议决定，将租金收取起始时间定为以下时间：情况一：合同签订日期为2015年9月1日前的商户，享有2015年4月1日至2015年8月31日的优惠免租期，……租金收取日期从2017年9月1日至2018年8月31日。……情况二：合同签订日期为2015年9月1日后的商户，不享受上述优惠政策。……”。2019年6月10日被告向原告交纳电费、服务费共计50元。被告于2019年6月搬离商铺，其就退铺事宜向原告提交《退铺申请书》。 本案的争议焦点：1、被告是否应向原告支付租金，若支付，应支付多少；2、被告是否应承担违约责任，若承担，应如何承担。 本院认为，本案系因租赁合同引起的纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的调整。原、被告于2016年3月5日签订的《“同心商贸城”项目家居建材市场商铺租赁合同书》中就租赁期限、免租期进行了约定，租赁期限以及免租期开始时间均为2015年4月1日，早于双方签订的《“同心商贸城”项目家居建材市场商铺租赁合同书》时间，即2016年3月5日，明显显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。……”，在本案审理过程中，被告未就上述问题向本院提出变更或者撤销的请求，经庭审询问，在与原告签订上述合同时，被告未就租赁期限以及免租期开始时间提出异议，且《租赁合同书》系其本人签署，由此可见与原告签订《“同心商贸城”项目家居建材市场商铺租赁合同书》是被告的真实意思表示，故《“同心商贸城”项目家居建材市场商铺租赁合同书》对原、被告双方均具有约束力，合同中原、被告就免租时间进行了明确约定，故被告关于从实际使用商铺开始计算免租期33个月的抗辩本院不予支持。被告关于延长免租期4个月的抗辩本院不予支持，理由为：原、被告签订合同的时间为2016年3月5日，原告于2018年8月6日发出对合同签订日期为2015年9月1日前的商户免租期延长4个月的公告，被告明显不符合该条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告提交的第4组证据，仅能证明被告在2019年6月使用涉案商铺的情况，不能证明2019年7月被告尚在使用涉案商铺，同时被告未提交合法有效的证据证明其于2019年6月19日搬离店铺，故租金计算时间应截止至2019年6月30日。根据《中华人民共和国合同法》第六十条以及第二百一十二条的规定，原、被告双方就免租期间以及租金的支付方式进行了约定，应全面按照约定履行自己的义务，被告应向原告支付租金情况计算如下：自2018年1月1日起至2019年6月30日系被告交纳租金期间，2018年1月1日至2018年12月31日为45864元，2019年1月1日至2019年6月30日的租金为24537.24元（（45864元+（45864元×7%））÷2），合计为70401.24元，扣除被告已向其交纳的保证金16000元（商铺保证金15000元、装修保证金1000元），被告尚欠原告租金为54401.24元（70401.24元-15000元-1000元）。关于原告主张的违约金本院不予支持，理由为：1、原、被告双方签订的《“同心商贸城”项目家居建材市场商铺租赁合同书》中约定的交房时间为合同签订当日，即2016年3月5日，经庭审询问，原告特别授权的代理人（公司员工）不清楚其方将商铺交付给被告使用的时间，亦明确表示不是上述合同中约定的2016年3月5日，从原、被告提交的《同心商贸城商户入驻须知》、《同心商贸城商户管理公约》、《同心商贸城商铺装修装饰协议》、《市场消防安全责任书》、《商品质量安全承诺书》中可以看出，被告开始使用商铺的时间为2016年8月17日，那么2016年8月17日应视为原告将涉案商铺交付给被告使用的时间，原告晚于约定时间交付房屋给被告使用，属违约在先；2、违约金具有补偿性，适用的前提是当事人存在违约行为并造成了损失，原告未举证证明其损失情况。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王骁于本判决生效之日起十五日内向原告贵州同心义乌市场管理有限公司支付租赁费54401.24元； 二、驳回原告贵州同心义乌市场管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2271元（已减半收取），由原告贵州同心义乌市场管理有限公司负担1699元，由被告王骁负担572元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子光盘），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内，向本院申请强制执行。 审判员  樊莹 二〇二〇年十月二十九日 书记员  龚倩