文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初3081号原告：秦贵宗，男，1973年11月13日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：李建华，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者，系一般代理。委托诉讼代理人：洪方，亲属关系，系特别授权。被告：邓继国，男，1975年10月25日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：重庆市佳信建设集团有限公司，营业场所重庆市忠县忠州镇巴王路30号附9号，统一社会信用代码91500233207935727D。法定代表人：任勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：周勇，重庆兴忠律师事务所律师，系一般代理。原告秦贵宗诉被告邓继国、重庆市佳信建设集团有限公司（以下简称佳信公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦贵宗的委托诉讼代理人李建华、洪方，被告佳信公司的委托诉讼代理人周勇到庭参加了诉讼。被告邓继国经本院传票传唤，逾期无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告秦贵宗向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告佳信公司新生居民点项目部于2014年2月13日签订的委托联建房合同；2、判令二被告连带退还原告所交购房款172,233.4元，并承担违约金55,760元；3、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告与被告佳信公司新生居民点项目部于2014年2月13日签订的委托联建房合同，合同约定，原告委托被告在忠县某镇建住房一套，房屋户型为××1，建筑面积113.2平方米，其中公摊面积7.047平方米，价格为193,572元，减去国家补贴12,800元及优惠款8978.6元，原告已实交房款172,233.4元，交房时间为2014年11月30日之前逾期92天开始按每日万分之一计算违约金，逾期180天按每日万分之二计算违约金。原告方依照协议履行了付款义务，但是被告方却迟迟不履行交房义务，原告多次催促被告，被告以各种借口推延，因此发生纠纷，于2019年2与15日经忠县新生街道人民调解委员会主持调解，被告邓继国自愿加入参与调解，达成如下协议：由被告邓继国负责在2019年9月30日交付原告秦贵宗所购房屋，如到期无法交付，由邓继国全额退还秦贵宗所交购房款172,233.4元，并按合同约定支付违约金；交房期限到后，被告仍未履行。综上所述，被告佳信公司严重违反合同约定，不按期交房，被告邓继国自愿参加调解，并达成协议，被告邓继国构成债务加入，应当与佳信公司连带退还原告所交购房款，并承担违约责任。据此，原告诉至本院，请求支持其全部诉讼请求。被告邓继国未到庭应诉，也未向本院提交书面的答辩意见。被告佳信公司辩称：涉案工程被告佳信公司只是承担修建责任，至于原告诉称的房屋买卖款与被告佳信公司之间没有直接关系。被告佳信公司不具备开发资质，只是承建单位，也未收取原告的房屋买卖款项，根据合同相对性原理，应由收取款项方对原告承担责任。涉案工程现在的状况是，该项目实际由被告邓继国开发经营，且经县政府主要领导大力支持，目前该房屋正在施工过程中，预计原告在年底应该接到房屋，根据原告自己的意思决定。被告佳信公司只负责承建，主要根据被告邓继国的意思双方能够最大协商，该给房子的就给房子。本院经审理查明，2014年2月13日，甲方重庆佳信建设集团有限公司新生居民点项目部与乙方秦贵宗签订《委托联建房合同》，载明乙方委托甲方修建位于忠县某镇的房屋，房屋户型为××1，建筑面积113.2平方米，其中公摊面积7.047平方米。付款方式及期限为：首付工程款3万；待修建至合同约定联建房楼层时，甲方可以电话或根据本合同中乙方提供的通讯地址通过邮寄方式通知乙方，乙方向甲方支付联建房工程款的70%（含首付工程款3万），乙方应在15日内支付该笔款项；乙方应在甲方交付房屋时，支付剩余的30%联建房工程款。约定的结算方式为：按建筑面积计算，该住房单价为每平方米1710.00元，总金额193,572元整。并约定了乙方逾期付款和甲方逾期交房的违约责任。其中甲方逾期交房的违约责任载明为：甲方应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的住房交付乙方。逾期交房违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该住房总工程款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该住房总工程款万分之一的违约金，自本合同规定的最后交付期限的第91天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该住房总工程款万分之二的违约金，合同继续履行；（3）逾期180日，乙方有权解除合同。该合同甲方处加盖重庆市佳信建设（集团）有限公司新生镇居委新农村建设项目部印章和邓继国的私章，乙方为秦贵宗签名捺印。2014年2月15日，秦贵宗支付联建房款110,000元，由重庆市佳信建设（集团）有限公司新生镇新生居委集中居民点项目部出具收据一份；2014年3月30日，秦贵宗支付联建房房款61,093元，由重庆市佳信建设（集团）有限公司新生镇新生居委集中居民点项目部出具收据一份。2019年2月15日，当事人秦贵宗、邓继国在忠县新生街道司法调解中心达成《人民调解协议书》，协议书载明纠纷主要事实、争议事项：2014年2月13日秦贵宗与邓继国签订委托联建房屋合同，合同编号：渝佳合××2号，合同标明房屋为新生阳光家园××1房屋一套，因国家政策原因，致使秦贵宗至今未接房。经调解，自愿达成如下协议：由邓继国负责在2019年9月30日前交付秦贵宗所购房屋，如到期无法交付，由邓继国全额退还秦贵宗所交购房款172,233.4元（大写：壹拾柒万贰仟贰佰叁拾叁元肆角），并按合同约定支付违约金。该《人民调解协议书》加盖了忠县新生街道司法调解中心的印章。上述事实，有原告秦贵宗的委托诉讼代理人李建华、洪方，被告佳信公司的委托诉讼代理人周勇的庭审陈述及原告秦贵宗提交的身份证、《委托联建房合同》、收据、《人民调解协议书》等证据在案佐证，足以认定。本院认为，关于涉案《委托联建房合同》的合同当事人的问题，原告认为自己是与被告佳信公司达成的合同，被告佳信公司主张自己仅是涉案工程的建设方而非业主方，而且被告佳信公司并不具备开发资质，故被告佳信公司不是合同的当事人。本院认为，涉案的《委托联建房合同》的甲方虽然为重庆佳信建设集团有限公司新生居民点项目部，但在甲方处加盖私章的是邓继国，原告未提交证据证明邓继国与被告佳信公司之间的关系，也无证据证明邓继国系受被告佳信公司委托以及该项目部与被告佳信公司之间的关系，该项目部并未办理注册登记，故本院认为被告佳信公司并非本案合同的当事人。原告与被告邓继国在达成的人民调解协议中明确了该合同系原告与被告邓继国签订，被告邓继国也同意承担交房、还款的义务，故本院认为涉案合同的当事人双方为原告秦贵宗和被告邓继国，被告佳信公司不是本案合同的当事人。关于原告起诉的第一项即要求解除《委托联建房合同》的诉讼请求，本院认为，根据原告与被告邓继国之间达成的人民调解协议，双方重新约定的交房时间为2019年9月30日，并载明到期无法交付的情况下退还购房款并按照合同约定支付违约金，现被告邓继国并未在2019年9月30日交房，其行为已经违约，被告邓继国同意在未交房的情况下返还购房款，即同意解除双方的合同，且被告邓继国至今没有交房，其行为也已经符合了双方合同中约定的180日不交房即解除合同的条件，故本院认为原告现主张解除合同符合法律的规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，原告主张要求从2016年1月1日起以170,000元为基数按日万分之二计算至2020年7月1日，被告佳信公司认为应当从2019年10月1日开始计算，且不是全部按照日万分之二计算。本院认为，原告与被告邓继国达成的人民调解协议中明确了双方均认可是因为国家政策原因，致使原告秦贵宗至今没有接房，并达成调解协议同意由被告邓继国在2019年9月30日前交付秦贵宗所购房屋，即原告秦贵宗和被告邓继国已经以调解书的形式将合同所约定的交房期间展期至2019年9月30日，且无法交房的原因系因为国家政策，现原告要求从2016年1月1日起计算违约金没有法律依据，本院不予支持。根据原、被告之间达成的人民调解协议书来看，双方重新约定的交房时间为2019年9月30日，即违约金应当从2019年10月1日起算，原告主张以170,000元为基数主张违约金计算至2020年7月1日止系对自身权利的处置，本院予以支持。关于违约金的标准问题，原告秦贵宗与被告邓继国约定违约金的标准按照合同约定来进行，该合同的第六条约定了相应的违约金标准，本院认为应当按照第六条约定，即在90日内按照日万分之一计算，在91日至180日内，按照日万分之二计算。因被告邓继国至今没有交房，原告主张要求按照日万分之二继续计算至2020年7月1日符合法律规定，且并无明显过高，故本院酌情认予以支持。综上所述，原告秦贵宗与被告邓继国签订《委托联建房合同》，后因国家政策未交房，双方重新约定了交房时间为2019年9月30日，现被告邓继国到期未履行交房义务，依法应当承担相应的违约责任。被告邓继国在人民调解协议书中自愿在不交房的情况下退还购房款172,233.4元，视为双方对退还款项的约定，依法有效，本院予以支持。被告邓继国经本院传票传唤，逾期无正当理由未到庭应诉，应当承担不到庭举证质证的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告秦贵宗与被告邓继国于2014年2月13日签订的《委托联建房合同》；二、被告邓继国于本判决生效后七日内退还原告秦贵宗购房款172,233.4元；三、被告邓继国于本判决生效后七日内向原告秦贵宗支付违约金，违约金以170,000元为基数，从2019年10月1日起按照日万分之一计算至12月29日，从2019年12月30日起按日万分之二计算至2020年7月1日止；四、驳回原告秦贵宗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4719.9元，减半收取计2359.95元，由被告邓继国负担1941.19元，原告秦贵宗负担418.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  刘秋菊二〇二〇年十月二十日书记员  黄 芮