黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8109民初2318号原告：黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司，住所地：黑龙江省双鸭山市友谊县红兴隆管理局局直4委高标准住宅小区**。法定代表人：杨俊国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，女，该公司经理。委托诉讼代理人：高荣梅，女，该公司职员。被告：刘润碧，男，1962年5月6日出生，汉族，黑龙江省八五二农场商业站职工，住黑龙江省宝清县。原告黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业公司）与被告刘润碧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告和顺物业公司的委托诉讼代理人王珊、高荣梅，被告刘润碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘润碧给付2013年11月15日至2019年物业管理费2?515元；2.判令刘润碧自逾期之日起按照日千分之三支付逾期付款违约金7?379元；3.诉讼费由刘润碧负担。事实与理由：2014年4月20日，和顺物业公司与八五二农场场直管理区城北业主委员会签订《物业管理委托协议》，双方约定由和顺物业公司负责包括安康小区在内的白桦林大街以北的物业管理区域的物业管理工作。刘润碧为安康小区3号楼2单元302室的业主，收费面积为98.34平方米，和顺物业公司在服务期间认真履行合同义务，刘润碧无故拖欠物业管理费2?515元，和顺物业公司多次催要，刘润碧至今未交纳，为此诉讼至法院。诉讼中，和顺物业公司放弃违约金的主张。刘润碧辩称，不同意支付物业费及违约金。刘润碧确实欠和顺物业公司物业费，物业费的数额应是2?477.88元，刘润碧入住安康小区时交给开发商物业费1?180元和装修保证金500元，上述费用足以顶抵所欠的物业费，但因为物业服务不达标，刘润碧不同意支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：和顺物业公司提供的证据1.《物业管理委托协议》及《证明》各一份共8页，欲证明：和顺物业公司与八五二农场城北业主委员会签订物业服务合同，和顺物业公司于2013年11月15日入住八五二农场安康小区为其提供服务。刘润碧质证认为，对证据真实性无异议，和顺物业公司入住安康小区时说2013年11月15日至12月底是试用期，不收取费用，从2014年开始收费。本院认为，该证据能够证明和顺物业公司对安康小区提供物业管理服务的合法性，故本院予以采信；虽然刘润碧提出收费应从2014年开始，但未提供反驳证据，故对其辩解不予采信。和顺物业公司提供的证据4.2014年至2019年物业服务收费标准公告、公示、通知共7页，欲证明：和顺物业公司历年的收费标准和服务范围、内容以通知的方式张贴在小区单元门上、将收费公告张贴在公告栏中。刘润碧质证认为，看到过公示和通知，但是公告栏是2020年才有的，和顺物业公司没有按照承诺提供服务，服务不达标。本院认为，该证据系和顺物业公司自行制作，故本院不予采信。和顺物业公司提供的证据6.清理楼道杂物通知、疫情期间通知共4页，欲证明：和顺物业公司督促业主清理楼道内杂物，在疫情期间的注意事项、消毒措施，该疫情通知也张贴在住宅楼的外墙上。刘润碧质证认为，见过这份通知，但是贴了通知没有落实，楼下杂物也没有清理。本院认为，和顺物业公司已经履行通知义务，不以刘润碧是否见到及能否都达到预期效果而认定和顺物业公司是否履行了义务，故本院予以采信。对刘润碧提供的证据2.《收据》一份1页，欲证明：刘润碧已经交纳物业费1?680元，因和顺物业公司与开发商没有沟通导致物业公司不清楚其交费的事情，刘润碧不应再交纳物业费。和顺物业公司质证认为，对真实性有异议，收据中没有公章，且只有一个“孙”字。本院认为，该证据的真实性无法确认，且与本案无关，故本院不予采信。刘润碧提供的证据3.《情况说明》一份1页，欲证明：和顺物业公司在安康小区服务不到位。和顺物业公司质证认为，该证明没有明确说明哪些项目服务不到位，且无人向其反映，如反映会及时处理。本院认为，出具情况说明的机构系和顺物业公司的上级管理部门，其出具的材料能够反映和顺物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，故本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月20日，八五二农场场直管理区城北业主委员会（甲方）与和顺物业公司（乙方）签订《物业管理委托协议》，双方约定：甲方委托乙方为白桦林大街北物业管理区域的小区（包括安置小区、安康小区等）提供物业管理服务；管理事项包括房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，共用设施设备的维护、养护、运行和管理，公共环境卫生等。安康小区物业服务管理费收费标准为：多层住宅每月每平方米0.60元（服务等级三级），乙方按照委托管理期限一次性收取业主和物业使用人全年的物业管理服务费，收费期限以服务开始日计算。另查明，位于安康小区**楼****的房屋原系刘润碧之父刘树权所有，该房屋于2013年10月27日交付给刘树权，刘润碧于2014年入住，本案原为和顺物业公司诉刘树权，因刘树权去世，和顺物业公司变更刘润碧为本案被告。再查明，案涉房屋建筑面积为98.34平方米。和顺物业公司于2013年11月对安康小区进行物业管理服务，和顺物业公司提供物业服务过程中存在瑕疵。刘润碧自2013年11月15日至2019年12月尚欠物业服务管理费2?515元（0.25元/月/平方米×98.34平方米×13.5个月+0.30元/月/平方米×98.34平方米×12个月+0.35元/月/平方米×98.34平方米×12个月+0.40元/月/平方米×98.34平方米×36个月）。再查明，为促进和加强八五二农场物业管理，八五二农场为此支付给和顺物业公司物业管理费补贴，和顺物业公司实际向安康小区业主收取物业服务管理费标准为：2013年、2014年每月每平方米0.25元，2015年每月每平方米0.30元，2016年每月每平方米0.35元，2017年至2019年每月每平方米0.40元。本院认为，刘润碧系安康小区的业主，和顺物业公司与八五二农场场直管理区城北业主委员会签订的《物业管理委托协议》所确定的内容对刘润碧具有约束力。和顺物业公司在对安康小区实施了物业管理服务后，有权依物业管理委托协议的约定收取物业管理费，刘润碧作为小区的业主未交纳物业管理费，属违约行为，应承担违约责任。刘润碧辩解称，2013年11月15日至12月期间是和顺物业公司在安康小区的试用期，承诺不收取物业管理费，物业管理费数额应为2?477.88元，但其未提供反驳证据，故对其辩解意见不予采纳；另外，刘润碧提交《收据》作为证明其物业费已经交纳不应再次交纳的问题，该证据并非和顺物业公司出具对其不具有约束力；对于收取刘润碧费用的问题，刘润碧应另案诉讼。关于刘润碧提出和顺物业公司物业管理服务不到位的问题。物业公司的职责之一是负责共用设施设备的维护、养护、运行和管理，安康小区设施不完善，并不是物业公司的过错行为所致，刘润碧拒付物业管理费的理由不成立，本院不予支持。故对于和顺物业公司要求刘润碧支付物业管理费2?515元的诉讼请求，本院予以支持。同时指出，和顺物业公司在提供物业管理服务过程中确有一定瑕疵，故和顺物业公司应致力于增强服务意识和提高服务水平以获得小区业主的认同。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下：刘润碧于本判决生效之日起10日内给付黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司自2013年11月15日起至2019年12月期间的物业管理费2?515元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘润碧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  李婧婧二〇二〇年十月二十六日书记员  闫鹤龙