云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1499号上诉人（原审原告）：大理衷忱物业管理有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江片区（原木棕厂）建标华城海琴湾，统一社会信用代码：91532900750698671X。法定代表人：李景华，总经理。委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：尹丽霞，云南崇圣律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈德全，男，1972年11月5日出生，汉族，住云南省大理白族自治州。上诉人大理衷忱物业管理有限公司（以下简称“衷忱物业”）因与被上诉人陈德全物业服务合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月9日会见上诉人衷忱物业的特别授权委托诉讼代理人韩炳辉、被上诉人陈德全，对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。衷忱物业上诉请求：一、依法撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2557号民事判决并予以改判，判决支持衷忱物业的全部诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由陈德全承担。事实及理由：一审法院事实认定错误，适用法律错误，依法应予以改判。一、关于一审法院认定衷忱物业没有对陈德全进行书面催交物业费的问题。首先，根据《物权法》第83条：业主应当遵守法律、法规及管理公约；《物业管理条例》第7条：按时交纳物业服务费用是业主在物业管理活动中应当履行的义务，可知，交纳物业管理费用是业主法定义务。其次，缴纳物业管理费用也是一种合同义务。结合本案，衷忱物业与建标华城业主委员会签订了《大理衷忱物业管理有限公司服务协议》以及业主共同通过业主委员会订立《业主公约》，这是一审已确认并且双方也不存在争议的事实。那么陈德全作为建标华城的业主，理应受到衷忱物业服务协议与业主公约的约束，在陈德全拖欠物业费用时衷忱物业完全可以基于合同请求权要求业主支付物业费。物业公司为业主提供服务，业主就应当支付费用，当业主违反合同约定的付款义务，物业公司有权依照协议起诉业主要求其交纳物业费。第三，一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定认定本案衷忱物业未经书面催交物业费就不支持衷忱物业的诉讼请求，适用法律错误。从该制度的立法目的来看，该“书面催交”程序仅是倡导性规范，并不是强制性前置程序。如果理解为强制前置程序，则就限制了物业公司的诉讼权利若物业公司未进行书面催交，就予以驳回，只有重新书面催交，限期交纳后业主仍不交纳的，物业公司才能通过诉讼途径维护自己的合法权益，这不仅浪费司法资源、降低司法效率，也违背了立法的目的。将“书面催交”作为前置程序有牺牲衷忱物业权益之嫌。二、关于一审法院认定《业主公约》规定侵犯业主利益，不支持衷忱物业律师费用的问题；首先，《业主公约》是业主共同订立，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。系当事人的真实意思表示，具有高度的意思自治，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效约定，并不存在侵犯业主利益的行为，因此《业主公约》对所有全体业主具有约束力。在本案中《业主公约》第十三条明确约定：“逾期两个月仍不缴纳所欠物业费的，物业公司也可以向人民法院起诉，产生的一切费用（包括诉讼费、律师费等）由业主承担”；依此约定，衷忱物业为主张物业费用支出的诉讼费、律师费等费用就应当由陈德全承担。其次，律师服务费的产生是由于陈德全的违约造成的，陈德全自2020年1月起，没有任何免责事由却不向衷忱物业交纳物业管理服务费、电梯使用费等，系违约行为。因此，所产生的律师费用是衷忱物业为维护合法权益且已经实际发生的必要费用理应由陈德全承担。如若按一审法院认定的该业主公约侵犯了业主的利益，陈德全不承担衷忱物业为主张权利所支出的必要费用，显然是违背了民法的公平原则。此外，陈德全拒绝交纳物业费用的行为损害了广大业主的权益和以维护小区管理秩序为基本责任的衷忱物业的合法权益，负面的法律指引作用将破坏目前小区良好的管理秩序。综上，一审法院在认定事实错误、适用法律错误的基础上作出了错误的判决，严重损害了衷忱物业的合法权益。衷忱物业为了维护自身的合法权益，特提出上诉请求，请求二审法院查明事实，依法予以改判支持衷忱物业一、二审的全部诉讼请求。陈德全辩称，1、对案涉的《业主公约》不认可，直至衷忱物业起诉后陈德全才知道有《业主公约》；2.对衷忱物业提高收取停车费及物管费的标准不予认可，提高的收费标准没有批文，也没有进行公示。衷忱物业向一审法院起诉请求：1.判令陈德全支付拖欠衷忱物业的物业服务管理费从2020年1月1日起至2020年5月31日止共计1805.5元。2.判令陈德全支付律师费3000元。3.由陈德全承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月5日，陈德全购买了他人位于大理创新工业园区建标华城海琴湾11幢20-1号房，2018年办理了不动产权证。2018年4月1日，建标华城海琴湾业主委员会出台业主公约，规定业主逾期两个月不交所欠物业费，物业公司可以向法院起诉，产生的一切费用（包括诉讼费、律师费）由业主承担等内容。2019年4月，建标华城小区业主委员会与衷忱物业（原大理建标物业管理有限公司）签订服务协议，对部分物业服务费用进行调整，增加了部分项目和费用。衷忱物业、陈德全双方未约定物业费交纳的时间，除水电费使用后交纳外，其余物业费陈德全每年预交。衷忱物业在提供物业服务的过程中，在设施维护、保洁等方面存在一定瑕疵。2020年，陈德全交纳水电费至3月份，其余物业费未交纳。2020年5月21日，衷忱物业打印陈德全应当交纳物业费的收费通知单，通知单载明陈德全应交纳的各项物业费为1805.5元（2020年4月水电费共计134元，2020年1月至5月物管费、电梯使用费、车位管理服务费、运行费共计1491.5元，2020年全年垃圾处理费、加压费共计180元）。2020年6月3日，衷忱物业诉至一审法院。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，衷忱物业虽诉称多次公示催缴，但庭审中明确表示无证据证实，且陈德全不认可衷忱物业对其进行书面催交。因此，一审法院认定衷忱物业并未对陈德全进行书面催交，衷忱物业要求陈德全支付物业费的诉请不予支持。业主委员会出台的《业主公约》虽规定物业公司起诉业主产生的律师费用由业主承担，但该约定侵犯了业主的利益；结合本案的标的，衷忱物业诉请的律师费一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回大理衷忱物业管理有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由大理衷忱物业管理有限公司负担。二审中，上诉人衷忱物业向本院提交两组证据：1.《情况说明》1页，证实截止2020年10月8日止，小区内缴纳2020年度物业服务费住户情况；2.微信群聊天记录截屏共计14页，证实部分业主想通过拒缴物业费引来的连锁反应以对抗物管公司。经质证，被上诉人陈德全对上诉人衷忱物业提交的两组证据均不予认可。被上诉人陈德全未向本院提交新证据。本院认为，上诉人衷忱物业提交的两组证据，与本案无关联，本院不予采纳。上诉人衷忱物业对一审认定的案件事实有两点异议：1.对一审认定的衷忱物业在提供物业服务的过程中，在设施维护、保洁等方面存在一定瑕疵不认可，衷忱物业提供的物业服务并无瑕疵；2.遗漏认定衷忱物业已支付律师费3000元的事实。被上诉人陈德全对一审认定的其应交纳的物业费1805.5元不认可，认为该费用是以涨价后的标准计算的。上诉人衷忱物业的第1个异议及被上诉人陈德全的异议与在案有效证据证明的案件事实不符，故其异议不成立，本院不予采纳。对上诉人衷忱物业的第2个异议，在本院认为部分中予以阐明。一审认定案件事实清楚，本院予以确认。本案二审的争议焦点为物业服务企业书面催交是否是物业服务企业起诉欠费业主的前提及衷忱物业诉请的律师费应否支持。本院认为，关于物业服务企业书面催交是否是物业服务企业起诉欠费业主的前提的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，作出此规定主要是为了平等保护当事人利益，通过物业服务企业的书面催缴即可以提醒业主，也可以为业主和物业公司提供沟通机会，符合法律的效率价值。书面催交是业主承担欠费责任的前提，且书面催交的形式应具备合理性。但衷忱物业没有提供证据证明其在起诉前履行了对陈德全的书面催收义务，故一审法院驳回衷忱物业的诉讼请求并无不当。关于衷忱物业诉请的律师费应否支持的问题。虽案涉《业主公约》规定物业公司起诉业主产生的律师费用由业主承担，但2020年2月以来全国发生新冠肺炎疫情，陈德全未能及时交纳费用受到影响，衷忱物业的举证亦不能充分证实《业主公约》经业主大会讨论通过或公示，陈德全表示在诉讼后才知《业主公约》的内容，故一审结合本案标的及案件审理情况，未对衷忱物业诉请的律师费予以支持，处理恰当，本院予以维持。综上所述，上诉人衷忱物业的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，二审应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大理衷忱物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓丹审判员  马克辉审判员  苏春平二〇二〇年十月十日法官助理蒲怡书记员杨春