福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0426民初1455号 原告：邓双琼，女，1973年7月18日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告：刘迎权，男，1994年6月12日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告：刘飞凤，女，1995年10月31日出生，汉族，住福建省尤溪县。 以上三原告共同委托诉讼代理人：余洪调、杨巧玲，福建亚嘉律师事务所律师。 被告：郑运敏，男，1955年8月22日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告：周道敏，男，1967年1月4日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告：曾秀球，女，1967年2月2日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告邓双琼、刘迎权、刘飞凤与被告郑运敏、周道敏、曾秀球执行异议之诉一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓双琼、刘迎权及其与刘飞凤的共同委托诉讼代理人余洪调、杨巧玲、被告郑运敏到庭参加诉讼，被告周道敏、曾秀球经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓双琼、刘迎权向本院提出诉讼请求：1.确认邓双琼之夫、刘迎权与刘飞凤之父刘德瑞与周道敏、曾秀球于2007年7月31日签订的《购房协议书》合法有效；2.确认坐落于中尤溪县的产权属邓双琼、刘迎权、刘飞凤所有；3.解除对尤溪县的查封；4.要求周道敏、曾秀球将坐落于尤溪县的产权过户到邓双琼、刘迎权、刘飞凤名下。事实与理由：2005年初，周道敏、曾秀球经批准在尤溪县城西下竹排路304（1-7）、305（1-7）号建起两单元七层楼房一座（后改为12-（1）、（2）），其整座楼房的产权属周道敏、曾秀球所有。2007年7月31日，刘德瑞（邓双琼之夫、刘迎权与刘飞凤之父）与周道敏、曾秀球签订《购房协议书》，将该房201室（面积约120平方米及柴火间7平方米），以188000元的价格转让给刘德瑞，还约定该房产证办完满5年之后，必须无条件将土地、房屋两权证书过户给刘德瑞。《协议》签订后，刘德瑞依约于当年付清了全部房款，并马上花了十几万元进行装修，即于2007年底举家搬进该房居住至今已十二年之久，所有水费、电费、电视等已全部过户至刘德瑞名下执行交费。十二年来，刘德瑞一家曾多次要求周道敏、曾秀球配合办理两证过户手续，周道敏、曾秀球却有意隐瞒其已将房产抵押贷款而无法过户的真相，总是一推再推，直到2019年12月16日，2020年4月7日，原告两次发现人民法院在该房张贴公告，公告要求周道敏、曾秀球在2020年1月2号、5月2日之前，迁出该房进入依法拍卖程序。后经多方了解得知，周道敏、曾秀球是因为向郑运敏以及“华兴公司”借款到期不还而被查封和拍卖。为此，邓双琼、刘迎权、刘飞凤向法院提出执行异议申请却被裁定驳回，但该裁定已查明以上事实，并被告知如主张该房产权，可通过诉讼解决。因此，首先，刘德瑞与周道敏、曾秀球于2007年签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，且无任何违法事由，据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。为维护市场秩序和交易稳定，请求据此认定案涉《购房协议书》合法有效。其次，《购房协议书》签订后，原告已向周道敏、曾秀球交付了全部房款，两被告已将房子交付原告装修、居住使用十二年之久，至此，该房产的物权早已实际转移到原告手上，况且，物权法第20条只规定，“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记…，这里的“可以”并非强制性规定，不是说没有预告登记，就没有物权，再者，即使经过预告登记，只要经过权利人同意，照样可以发生物权转移的效力。据此套入本案，两被告早已同意将该房产权转移给原告，因此，原告的善意取得应当受法律保护，原告与周道敏、曾秀球之间的民事法律行为更应当受到法律保护。最后，由于原告已按合同约定交清房款，且已实际合法占有使用十二年之久，而且此中原告没有任何过错，根据最高院关于《民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第17条规定，“被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人即本案原告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。综上，望判如所请。 郑运敏辩称，第一，刘德瑞一家向周道敏、曾秀球购买房子时应当将手续办理清楚，若手续未办理清楚就不应支付购房款。第二，其对于刘德瑞一家购房及搬家的具体情况并不了解。 周道敏、曾秀球书面辩称，第一，2005年其经政府批准，在尤溪县城西下竹排路建了一座两单元七层楼的房子[现该地号改为西城镇团结村下竹排12-（1）、（2）号]。2007年7月，其曾与刘德瑞订立《购房协议书》，将自建房的201室和柴火间，以188,000元的价格转让给刘德瑞，并约定五年之后办理房产过户手续。刘德瑞确实已经交清了购房款，并于2007年底举家迁居该房。第二，案涉房产未能办理产权过户登记是由于周道敏、曾秀球曾向郑运敏及“华兴公司”借款未能及时偿还，周道敏、曾秀球名下房产被法院查封冻结导致的。第三，其认为案涉房产应由刘德瑞一家所有，应将该房过户至三原告邓双琼、刘迎权、刘飞凤，但按协议约定，过户费用应由邓双琼、刘迎权、刘飞凤承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年7月31日，周道敏、曾秀球作为甲方，刘德瑞、邓双琼作为乙方签订《购房协议书》，约定：甲方在潘山下竹排第三排第五、六单元，申请批地建造住房，占地面积120㎡，各层使用面积120㎡，其中第二层建好转让乙方，并永远居住。一、甲方将第二层壳子房，面积120㎡及后面柴火间7㎡归乙方使用，其转让价为人民币188,000元。二、整个基建工程由甲方负责建好，包括壳子房及外墙装修，楼梯装修，水管到楼顶水塔，电到门口，其费用由甲方负责。三、付款办法：分二期付给甲方，签订协议时付150000元，余款于2008年2月底前付清。四、柴火间建筑如有违反搭建，罚款等一切由甲方负责，并赔偿乙方的损失。五、房产证由甲方负责办妥，其费用由乙方负责（如需转让费由甲方负责）。周道敏、曾秀球在甲方落款处签字，刘德瑞、邓双琼在乙方落款处签字。当日，刘德瑞将案涉房屋首期购房款150,000元通过现金方式支付给了周道敏。2008年2月22日，刘德瑞将案涉房屋购房余款38,000元通过现金方式支付给了周道敏。《购房协议书》签订后，刘德瑞、邓双琼于2007年底搬进上述房屋居住，办理水电开户并自行缴纳水电费用,但至今未办理案涉房屋产权过户登记手续。2017年10月4日，刘德瑞去世。继承开始，刘德瑞的法定第一顺序继承人有：刘德瑞妻子邓双琼，刘德瑞儿子刘迎权、刘德瑞女儿刘飞凤等共计3人。 2018年8月22日，郑运敏与周道敏民间借贷纠纷一案,本院作出（2018）闽0426民初1154号民事判决，判决周道敏应偿还郑运敏借款本金及利息。上述判决生效后，周道敏未按生效判决书所确定的内容履行还款义务，郑运敏于2019年1月2日向本院申请强制执行。2019年1月25日，本院作出（2019）闽0426执274号执行裁定，裁定：一、冻结、划拨、扣留、提取被执行人周道敏的银行存款及其他收入暂计人民币27,000元或查封、扣押、拍卖、变卖其相等价值的财产；二、冻结被执行人周道敏的银行存款及其他资金的期限为一年，查封、扣押动产的期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。2019年6月19日，本院查封了案涉房屋。邓双琼、刘迎权、刘飞凤对本院查封案涉房屋提出书面异议,请求终止对案涉房屋的执行,并解除对该房屋的查封。2020年5月8日，本院裁定驳回邓双琼、刘迎权、刘飞凤的异议请求。 另查明，案涉房屋坐落于尤溪县，为周道敏、曾秀球共同共有，该房建设用地为拆迁安置取得，土地使用权性质为划拨。案涉房屋于2005年开始建造，共建造七层。后周道敏、曾秀球办理了不动产登记，其中房屋所有权证号为尤房权证2006字第2712-××号、尤房权证2006字第2712-××号，土地使用权证号为尤国用2008第0244号。案涉房屋现地址更改为尤溪县。 本院认为，本案的争议焦点为：邓双琼、刘迎权、刘飞凤作为案外人对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，邓双琼、刘迎权、刘飞凤对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需同时符合上述法律规定的四种情形。对此，分析认定如下： 一、关于案涉《购房协议书》是否合法有效问题。2007年7月31日，周道敏、曾秀球与刘德瑞、邓双琼签订了一份《购房协议书》，约定由刘德瑞、邓双琼以188000元价格购买位于尤溪县（包括柴火间），该《购房协议书》的签订时间在本院查封讼争房屋之前，且周道敏出售讼争房屋的价格未明显偏低市场价格，同时，周道敏、曾秀球在答辩中认可该诉争房屋的转让系双方真实意思表示，故《购房协议书》未违反法律规定，合法有效。 二、关于讼争房屋在法院查封之前是否已经由刘德瑞、邓双琼合法占有问题。在法院查封讼争房屋之前，刘德瑞、邓双琼已于2007年底搬进尤溪县入住，该房屋的水、电费均已由其进行缴纳。故本案讼争房屋在法院查封之前已经在刘德瑞、邓双琼的实际控制之下。 三、关于讼争房屋价款是否已经全部支付问题。根据案涉《购房协议书》的约定，案涉房屋第二层及后面柴火间总价款为188,000元，刘德瑞、邓双琼已按约定支付了全部购房款。 四、关于讼争房屋未办理过户登记是否非因刘德瑞、邓双琼自身原因所致问题。本案讼争房屋未办理过户登记系因周道敏、曾秀球曾向郑运敏及“华兴公司”借款未能及时偿还，周道敏、曾秀球名下房产被法院查封冻结导致的，刘德瑞、邓双琼对此并不存在过错，故讼争房屋未办理过户登记非因刘德瑞、邓双琼自身原因所致。 五、关于刘德瑞死亡后的合同权益继承问题。刘德瑞生前与周道敏、曾秀球签订《购房协议书》享有的权益，刘德瑞死亡，继承开始后，按照法定继承办理，由第一顺序继承人继承。邓双琼、刘迎权、刘飞凤作为刘德瑞的第一顺序继承人继承《购房协议书》权益，予以确认。 综上，在法院查封讼争房屋之前，周道敏、曾秀球与刘德瑞、邓双琼于2007年7月31日签订的《购房协议书》，刘德瑞、邓双琼依约支付了全部购房款和合法占有讼争房屋，且讼争房屋未办理过户登记非因刘德瑞、邓双琼自身原因造成，刘德瑞死亡后由其第一顺序继承人继承《购房协议书》权益，因此邓双琼、刘迎权、刘飞凤对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故邓双琼、刘迎权、刘飞凤主张确认坐落于尤溪县的产权属邓双琼、刘迎权、刘飞凤所有，以及停止执行、解除对该房产的查封的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。另，邓双琼、刘迎权、刘飞凤关于要求周道敏、曾秀球协助办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求，实质上是合同履行的问题，并不属于案外人异议之诉的审理范畴，本院不予处理。周道敏、曾秀球经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》十五条、《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、确认坐落于尤溪县（房屋所有权证号为尤房权证2006字第2712-××号、尤房权证2006字第2712-××号；土地使用权证号为尤国用2008第0244号）房屋项下201室的所有权属于邓双琼、刘迎权、刘飞凤所有； 二、停止对尤溪县的执行，解除对尤溪县的查封； 三、驳回邓双琼、刘迎权、刘飞凤的其他诉讼请求。 案件受理费4,060元，公告费560元，合计4,620元，由周道敏、曾秀球负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  陈岳山 人民陪审员  陈世潘 人民陪审员  黄祖溶 二〇二〇年十月二十九日 法官 助理  廖尚流 书 记 员  吴益萍 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国继承法》 第二条继承从被继承人死亡时开始。 第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。