湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0527民初630号原告钟连生，男，1964年9月30日出生，汉族，住绥宁县。委托诉讼代理人：张友娥，女，1974年3月12日出生，侗族，住绥宁县，系原告之妻。委托诉讼代理人周继东，湖南三行律师事务所律师。被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司，住绥宁县长铺镇长征路居委会杉木坳。法定代表人：叶瀚，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）汤文，男，1989年12月25日出生，土家族，住湖南省石门县。原告钟连生与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告钟连生的委托诉讼代理人周继东、张友娥，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人汤文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟连生向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告间签订的编号为20170012120的商品房买卖合同；2、被告退还原告的购房款及已预交的各项费用528447元及利息，利息按照银行同期贷款利率计算，从合同签订之日起计算至实际退还全部款项之日止。3、判令被告按合同约定支付原告已付购房款15%的违约金78504.45元；事实与理由：2017年7月29日，原告与被告签订了合同编号为20170012120的商品房买卖合同，原告购买被告开发的8栋1单元120号商业门面房，总计价款为1043363元。合同对交付条件、交付期限、付款方式、违约责任等都进行了明确约定。合同签订后，原告按合同约定全面履行了义务，已支付购房款523363元，预交登记费、维修基金等5084元，剩余房款按银行按揭方式办理。由于被告当时未能通过有关部门验收合格，同时没有为原告办理好有关按揭手续，致使合同无法履行。合同约定的最后交房日为2019年1月30日，但被告至今不能将原告所购门面交付给原告使用，给原告造成了极大的经济损失。原告曾多次找被告交涉要求解除合同，但被告至今没有处理。为维护自身合法权益免受侵害，特依据合同法及其他相关法律的规定及民事诉讼法的有关规定提起诉讼，请求判如所请。被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、涉诉商品房在合同约定的交付日时已达到约定的交付条件（向政府主管部门递交了竣工验收备案所需的全部材料）；二、原告的贷款按揭手续未办理，未对原告合同权利造成任何影响，根本未导致合同无法履行；1、答辩人并未因为未办理按揭贷款而拒绝向原告交付商品房，原告合同权利未收到任何影响；2、按揭手续未办理影响的是答辩人的权利而不是原告的权利，答辩人是债权人，原告是债务人，且金钱债务的履行本身并不存在“无法履行”的状态。三、原告并不享有解除合同的权利；1、答辩人不存在根本违约的行为，未导致原告的合同目的无法实现；2、原告要求解除合同，也无合同依据，根据双方签订的商品房买卖合同，原告在两种情形下可以提出解除合同：（1）答辩人逾期交房超过90天的，原告有权根据合同第九条约定，在15日内书面通知答辩人解除合同，逾期未提出的，视为同意继续履行合同；（2）涉诉商品房已经经过竣工验收合格，证明其不存在地基基础和主体结构质量问题，或严重影响正常使用的质量问题。四、即便是最终原告有权解除合同，答辩人认为原告主张的违约金过高，远超过其实际损失，依法应予以调整。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经本院审理查明，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司是经依法登记、成立的具有房地产开发经营资质的企业；案涉商品房开发项目具有土地使用权，并办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。原告与被告于2017年7月29日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同载明：1、原告购买被告开发项目中建造的第8幢1单元120号商业房；建筑面积64.20平方米（套内建筑面积61.37平方米、公摊建筑面积2.83平方米）；按建筑面积每平方米单价16251.76元，总房款为1043363元；2、原告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的50.16%给被告（即523363元）；原告须在2017年8月31日前付该商品房总房价款的49.84%（银行按揭款项）给被告（即520000元），并向银行办理按揭贷款申请手续；3、被告于2019年1月30日前将经验收合格的符合约定的商品房交付原告使用；被告逾期90日之内，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已购房款万分之三的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知被告，否则视为原告选择继续履行合同，被告应自原告解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向原告支付违约金，原告不解除合同，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过原告已付购房款的15%；被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案……。《补充协议》第三条约定：该商品房的交付以本款约定为准，该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，该商品房的房屋测绘被告不作为交付条件。原告自2017年7月29日向被告支付购房款523363元和物业维修基金及预告登记费5084元。被告于2018年12月31日向原告邮寄“期楼收楼通知书”，并告知原告在2019年1月30日交付房屋。原告收到通知后一直未办理房屋交接手续。2019年1月10日，被告组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位对被告修建的1期8栋、10栋、11栋的房屋进行竣工验收，当日通过相关部门确定为竣工验收合格。2019年1月29日，被告向绥宁县住房和城乡建设局递交竣工备案资料，绥宁县住房和城乡建设局作出“关于绥宁碧桂园1-11#竣工验收备案的说明”，证实其已收到相关资料并正在办理备案登记手续，因临近春节及其他工作安排，预计在2019年3月底左右完成竣工备案。2019年3月18日，绥宁县住房和城乡建设局通过了对绥宁碧桂园1期8#栋项目竣工验收备案审查登记，在该登记表中相关验收部门对工程竣工签署意见后落款时间为2019年3月5日，并对备案文件收讫注明的时间为2019年3月18日。2019年1月8日，被告向原告发出《期楼收楼通知书》该通知书大意为：原告购买的涉案房屋已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于2019年1月30日交付给原告，鉴于原告申请的按揭银行贷款尚未发放，被告有权拒绝交付该房屋而不需承担任何违约责任。原、被告对涉案房屋按揭贷款按合同约定在2017年8月31前办理好，原告在购房时被告的业务员告知按揭贷款的银行系中国农业银行绥宁县支行，具体办理按揭贷款的时间由被告通知原告带好资料并办理面签贷款手续。2020年7月2日，中国农业银行绥宁县支行对涉案房屋按揭情况作出说明，绥宁县碧桂园房地产开发有限公司于2017年8月11日在该行办理商铺按揭意向准入手续，合作期限为二年，截止日期为2019年8月10日；该行至今未给予原告发放按揭贷款，造成未能发放按揭贷款的原因系被告必须提供的资料即竣工验收备案表是在临近合作期限届满才提供，导致银行无法在规定时间内进行审核办理按揭贷款。2019年6月18日，被告向原告送达了《办理按揭贷款手续通知书》，要求原告于2017年8月3日前前往按揭银行办理贷款申请手续。原告在接到该通知书的时候已经超过了通知书规定办理按揭贷款的时间，原告找被告的工作人员对此进行解释和说明，但一直未接到被告的通知。2020年7月21日，中国邮政储蓄银行绥宁县支行作出情况说明，证明该行与绥宁县碧桂园房地产开发有限公司于2019年1月11日开始合作，其中绥宁县碧桂园一期8栋可以按揭贷款，因涉案房屋已向其他银行递交了按揭贷款资料，该行不能为涉案房屋办理按揭贷款。被告未能在2017年8月31前向银行递交按揭贷款必须需要的资料，被告没有证据证明其通知原告在何时向何家银行办理按揭贷款手续，被告至今未将标的物交付给原告。2020年6月3日，原告以涉案房屋未能达到交付条件、合同无法履行为由，向被告发出书面《解除商品房买卖合同的通知》，要求解除合同并赔偿违约金和经济损失。纠纷酿成后，原告诉至法院，在庭审中原告主张解除合同的主要理由是涉案房屋未在约定期限内提供验收合格，造成房屋至今未能交付；被告未能办理按揭贷款导致合同无法履行。另查明，原告购买的房屋并非住房，实际是作为经营的商铺。涉案房屋的预售许可证和所在8栋的不动产权证颁证时间分别2017年7月27日和2019年12月25日。被告在本案审理期间向中国农业银行绥宁县支行重新办理涉案房屋的按揭贷款准入手续，中国农业银行绥宁县支行确定对涉案房屋按揭贷款的准入时间为2020年9月8日，期限为二年。上述事实有原告提供的原、被告的身份信息、《商品房买卖合同》及付款票据、竣工验收备案资料、农业银行绥宁县支行按揭情况说明、解除合同通知书及邮单、期楼收楼通知书、办理按揭贷款手续通知书，被告提供的《商品房买卖合同》及附件、竣工验收会议纪要、竣工验收意见表、竣工验收评估报告、住建局证明、竣工验收备案表、收楼通知书及挂号信回执、邮政银行绥宁县支行的按揭情况证明，本院依职权收集的涉案房屋的不动产证和预售许可证、对中国农业银行绥宁县支行工作人员关于按揭贷款事项的调查笔录、对邮政银行绥宁县支行工作人员关于按揭贷款事项的调查笔录等合法有效证据，予以证实，本院予以认定有效。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。被告具有商品房建设开发资质，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关的法律法规，应属有效合同。本案的争执焦点为：1、原告主张解除合同是否符合达到双方合同约定解除条件；2、原告主张法定解除合同条件是否存在，能否依法行使法定解除权和违约金应否支付。（一）关于原告主张解除合同是否符合达到双方合同约定解除条件的问题；原告主张解除合同理由之一涉案房屋未在约定期限内提供验收合格，造成房屋至今未能交付。1、原、被告对房屋验收合格的时间问题；原告认为备案登记表所记载的竣工时间为2019年3月5日，被告认为该房屋已于2019年1月10通过相关部门竣工验收合格。对于这一问题，本院认为被告在2019年1月29日已组织相关部门对房屋进行了竣工验收，验收结果合格，应以该时间作为竣工验收合格时间。而2019年3月5日的时间是在办理备案登记时需要相关部门对工程竣工验收的结果签署意见，该时间是签署意见的时间，不能作为竣工验收合格的时间。2、关于向政府主管部门递交备案资料的时间问题；原告认为被告递交资料的时间应为2019年3月18日，因为该备案登记表中记载了资料收讫的时间为2019年3月18日。被告认为2019年1月29日被告已向绥宁县住房和城乡建设局递交竣工备案资料，应认定该时间已经递交了备案资料。本院认为，从绥宁县住房和城乡建设局的备案完成时间及签署的收讫资料的时间均为2019年3月18日，根据其在2019年1月29日的证据，该局不可能在同一天的时间内收到资料就完成备案登记。故本院认定被告递交备案登记资料的时间为2019年1月29日。从双方合同约定的交付条件和时间来看，被告在合同规定的时间内已达到交付房屋的条件。2019年1月8日，被告向原告发出的《期楼收楼通知书》，该通知书已明确：鉴于原告申请的按揭银行贷款尚未发放，被告有权拒绝交付该房。被告未能在合同规定时间内向银行提交按揭贷款的必须资料，是导致原告不能办理按揭贷款的主要原因，原告在履行完合同主要义务后，被告不得因此理由拒绝交付房屋，被告未将涉案房屋交付给原告，已构成违约。根据原、被告合同约定：被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知被告，否则视为原告选择继续履行合同。根据该约定，原告在被告逾期交房90日之后未按约定行使合同的解除权，故应视为其选择继续履行合同；2020年6月3日，原告虽然向被告发出了解除合同的通知书，但这已超出了双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容，故原告主张按照合同约定解除合同，已不具有约定解除合同的条件，该主张本院不予采信。（二）关于原告主张法定解除合同条件是否存在，能否依法行使法定解除权和违约金应否支付的问题。原告主张解除合同的另一理由是按揭贷款未能办理，该主张属于法定解除合同的审理范畴。原、被告合同约定的交房时间2019年1月30日，原告根据合同的约定已履行了支付购房款和相关义务。而被告因未能及时向银行递交按揭贷款必备资料导致原告购买的商铺暂时不能办理按揭贷款，被告也一直未将该商铺交付给原告，导致双方签订的合同长期未能履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对于合同解除权的期限应在合同解除权发生之日起一年内行使。根据原、被告签订的合同规定，被告在逾期交房90日期满后的15日内原告可以行使解除权，那么也就是原告应在2019年5月15日前行使解除权，而原告向被告发出书面通知行使解除权是2020年6月3日，原告主张解除合同已超出法律规定的一年的期限。况且被告对涉案房屋的按揭贷款手续采取了补救措施，中国农业银行绥宁县支行在2020年9月8日再次为涉案房屋办理了按揭贷款准入手续，按揭贷款在一定期限内不能办理，但现在已经可以办理，合同的履行条件仍然存在，法定解除合同的条件并不存在，故原告要求解除原告与被告间签订的《商品房买卖合同》的主张，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求退还购房款和相关费用以及因此利息损失的诉讼请求是建立在合同解除以后的主张，因该合同不能被解除，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。在本案中，导致银行暂时不能发放按揭贷款系被告未能及时递交按揭贷款的相关资料和逾期后未通知原告具体时间办理按揭贷款，被告在履行合同的过程中存在违约行为，应承担相应的违约责任。故原告要求被告依照合同规定承担已付房屋价款15%违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告主张其在完成竣工验收备案登记以后已通知过原告，但从2019年6月18日的书面通知的内容来看，要求原告在2017年8月3日前备齐资料，这一时间早已超过发放通知的时间，该通知存在重大错误，被告未对这一错误进行补充更正，也未向原告作出合理说明，该通知义务本院不予认可。因原告购买的房屋系商铺是用于商业经营的，具有较高的投资价值，被告以原告主张的违约金过高，应予以核减的理由不能成立，本院不予采信，应按合同约定处理。综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告钟连生违约金78504.45元；二、驳回原告钟连生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7471元，由原告钟连生负担5706元，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司负担1765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  周延光二〇二〇年十月二十一日书记员  彭小磊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。