广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4273号上诉人（原审原告）：黄世主，男，1976年10月21日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县**************。委托诉讼代理人：李浩仪，广东刘志均律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章颖，女，1982年4月22日出生，汉族,住陕西省商南县********8。原审第三人：中山市福满家房地产代理有限公司胜球分店，住所地广东省中山市***********胜球阳光花园3期1层3卡，统一社会信用代码：91442000MA512BRF2Y。主要负责人：孙国雄。委托诉讼代理人：梁奕泰，男，该公司员工。上诉人黄世主因与被上诉人章颖、原审第三人中山市福满家房地产代理有限公司胜球分店（以下简称福满家公司胜球分店）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初13454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄世主上诉请求：撤销一审判决第二项，改判章颖向黄世主返还双倍定金30万元、支付律师费12000元，支持黄世主的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。章颖的行为已构成根本性违约，按照合同约定应当向黄世主双倍返还定金。本次房屋交易过程中，黄世主为达成交易，按照章颖的要求支付了15万元定金，远超过交涉之初的定金金额。黄世主本以为能顺利完成过户，但章颖在约定的过户时间未赴约，在得知房产证丢失后也未第一时间告知黄世主，而是任由黄世主在国土局白白等了好几个小时，过后也没有积极与黄世主沟通，对黄世主的电话、微信一概不理。在此情况下，黄世主对此次交易彻底失去信心，唯有起诉至法院。章颖在一审庭审中称房产证已补办回来，但在一审前均对黄世主的多次联系不予回应，截至本案起诉前也没有通知黄世主可以继续过户，显然没有履约的诚意，属于极不诚信的严重违约行为。涉案合同对过户时间有明确约定，章颖理应按约履行，并应按合同第七条约定保证能随时处理房产并办理过户手续。其在过户之前丢失房产证且补办之后一直未通知黄世主继续完成过户手续，已构成根本性违约，应按合同约定双倍返还定金。黄世主为此付出了沉重损失，错过了买房子的交易机会，一审仅判决章颖承担50800元违约金，显失公平。二、因与章颖多次协商沟通不成，黄世主无奈之下只能通过法律途径处理涉案纠纷，为此支付了相应的律师费，属于黄世主因维权而支出的合理费用，亦是章颖导致黄世主的损失之一。一审不予支持，于理不合。综上，请求依法改判。章颖、福满家公司胜球分店二审期间未提交答辩意见。黄世主向一审法院起诉请求：1.解除黄世主、章颖、福满家公司胜球分店于2019年6月18日签订的中山市福满家房地产买卖合同；2.章颖向黄世主返还双倍定金300000元；3.章颖向黄世主支付中介服务费13000元；4.章颖向黄世主支付律师费12000元。一审法院认定事实：黄世主（买方）、章颖（卖方）与福满家公司胜球分店于2019年6月18日签订了中山市福满家房地产买卖合同，由福满家公司胜球分店提供居间服务，黄世主购买章颖名下的位于中山市********************产，合同约定转让价款为508000元，定金15万元，黄世主在合同签订时付款定金10万元，合同生效7个工作日内再付5万元，余款35.8万元由黄世主通过银行按揭付款。合同签订时房屋处于抵押状态、卖方应于合同签订之日起60个工作日还清贷款，办妥解除抵押登记手续。合同另约定由买方向福满家公司胜球分店支付中介服务费用13000元。另在违约责任条款第二款约定，如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失。签订合同后，黄世主按约向章颖支付了15万元定金、并向福满家公司胜球分店支付了13000元中介服务费。章颖于2019年7月22日还了按揭贷款余额，并在当日提供涉案房产证到上海浦东发展银行股份有限公司中山分行协助黄世主申请按揭贷款，黄世主于2019年8月16日取得上海浦东发展银行股份有限公司中山分行的同意贷款意向书。2019年9月4日，双方及福满家公司胜球分店曾相约到中山市横栏镇房管局办理过户，但事前章颖才发现房产证不见了，黄世主或者福满家公司胜球分店均否认收取过章颖房产证。后章颖与福满家公司胜球分店在9月5日在横栏镇办理补领房产证手续，由中介方代理办证。福满家公司胜球分店确认补办的房产证在2019年10月18日领取。但黄世主已于2019年10月8日向法院起诉，主张前述实体权利。一审庭审中，章颖表示愿意继续履行合同，但黄世主坚持要求解除合同。上述事实，有黄世主提交的《中山市福满家房地产买卖合同》、支付宝转账电子回单、转账汇款单、收据、同意贷款意向书、微信聊天记录、民事案件委托代理协议，章颖提交的收据、微信聊天记录及黄世主、章颖及福满家公司胜球分店陈述在案为凭，一审法院予以确认。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄世主、章颖与福满家公司胜球分店于2019年6月18日签订的中山市福满家房地产买卖合同是黄世主、章颖的真实意思表示，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”涉案合同约定转让价款为508000元，本案合同约定的定金15万元，违反“不得超过主合同标的额的百分之二十”的法律规定，故其超过主合同标的额的百分之二十部分（48400元）不能认定为定金，其定金应508000元×20%=101600元，定金之外的48400元为应作为预付款。在合同履行过程中，黄世主已按合同的约定支付了定金，但章颖在合同约定的时间内未能将涉案房屋过户给黄世主，已构成了违约。章颖未能将涉案房屋过户给黄世主的原因是章颖在过户前将涉案房屋的房产证丢失，章颖没有证据证明房产证的丢失归责于黄世主或福满家公司胜球分店，故章颖应当承担房产证丢失的责任，即承担依约定过户不能的违约责任。但章颖在知道房产证丢失后，随即办理房产证补办手续，并于2019年10月18日领回房产证，合同可以继续履行。故章颖不是根本性违约，只是迟延履行，如果双方继续履行合同，双方仍可实现合同的目的，不会造成黄世主经济损失。一审庭审中，章颖愿意继续履行合同，但黄世主坚持要求解除合同，对此，一审法院同意黄世主解除合同的诉讼请求；对于黄世主要求章颖返还双倍定金，基于章颖不属于根本性违约，根据公平原则，一审法院判定章颖除返还已收定金101600元外，另支付定金数额50%的违约金（即101600元×50%=50800元）给黄世主；黄世主要求章颖支付中介服务费13000元，由于该费用是因章颖违约而造成黄世主的直接经济损失，故对黄世主的该诉讼请求予以支持；黄世主要求章颖支付律师费12000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除黄世主与章颖于2019年6月18日签订的中山市福满家房地产买卖合同；二、章颖于一审判决生效之日起5日内向黄世主返还定金101600元及预付款48400元，并向黄世主支付违约金50800元；三、章颖于一审判决生效之日起5日内向黄世主支付中介服务费13000元；四、驳回黄世主的其他诉讼请求。如果章颖未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6176元，减半收取3088元，诉讼保全费2145元，共5233元（黄世主已垫付），由黄世主负担1299元，章颖负担3934元（章颖于履行付款义务时迳付黄世主）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同包括了黄世主与章颖之间的房屋买卖合同关系，以及双方与经纪方之间的居间合同关系，一审实际解除的是双方之间的房屋买卖合同关系，故本院对一审判决第一项补强为“解除黄世主与章颖之间的房屋买卖合同关系”。因合同约定的定金数额超过主合同标的额20%，一审认定黄世主已付15万元中101600元为定金、48400元为购房款，于法有据，本院予以确认。黄世主上诉主张定金应认定为15万元的理据不足，不予采纳。关于章颖应承担的责任问题。涉案合同中的定金条款从内容上看，其性质应属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条规定的解约定金而非《中华人民共和国担保法》第八十九条规定的违约定金，适用前提是章颖作为出卖方要求解除合同。本案中，章颖虽因丢失房产证导致未能按期协助黄世主办理过户手续、在约定的过户期限届满前仍未取得房产证，已构成违约，但其已及时办理房产证补领手续，在庭审中明确表示愿意继续履行合同，黄世主亦无证据证明章颖存在拒绝履行合同的行为，一审据此认定章颖不构成根本性违约、前述定金罚则不予适用并无不当，本院予以确认。一审判令解除双方当事人之间的合同关系、章颖按定金数额的50%支付违约金给黄世主，章颖对此未提出上诉，视为没有异议。黄世主亦没有充分证据证明章颖的前述违约行为给其造成的损失，其上诉主张章颖应双倍返还定金、支付律师费的理据不足，本院不予支持，并对当事人未提出上诉的其他部分不作审查。综上，黄世主的上诉不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2280元（黄世主已预交8928元），由上诉人黄世主负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年九月三十日书记员  高 丽