贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初9322号 原告：刘瑛，女，汉族，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：郑兴，贵州乾锋律师事务所律师。 被告：遵义市康吉房地产开发有限公司。 法定代表人：张啟涛，总经理。 委托诉讼代理人：董临燊。 第三人：周子荻，女，汉族，住遵义市红花岗区。 原告刘瑛与被告遵义市康吉房地产开发有限公司（下称康吉公司），第三人周子荻商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘瑛及其委托诉讼代理人郑兴，被告康吉公司委托诉讼代理人董临燊到庭参加了诉讼，第三人周子荻经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理审理。本案现已审理终结。 原告刘瑛向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判决被告修建的位于遵义市红花岗区房屋由原告取得，该房的占有、使用和收益的权利由原告享有；3、判决被告及第三人承担本案诉讼费。事实和理由：2002年1月8日，我以儿子李虓名义向被告康吉公司以25万元的价格认购了被告修建的遵义市红花岗区，并于2010年4月26日支付了2万元首付款。2013年5月22日，经与被告康吉公司协商，将购房款增加至60万元，并签订了《商品房买卖合同》，当日即向被告支付了购房款58万元，全额付清了购房款。被告也向我交付了房屋，我自此实际占有了房屋。2018年12月，我发现房屋被告第三人周子荻侵占。我因此与周子荻产生纠纷至今。周子荻虽与被告康吉公司签订有涉案房屋的《商品房买卖合同》，但该合同是周子荻父亲周振平2015年出任康吉公司总经理期间一手操办的，故意将合同倒签在我2013年5月购买并接收房屋之前，且周子荻拿不出支付购房款的依据。被告康吉公司也表示没有收到周子荻支付的购房款，且未将该房交付给周子荻。为此，特诉至人民法院，请求维护我的合法权益。 被告康吉公司委托诉讼代理人董临燊代表公司辩称，公司档案显示原告最初以其儿子李虓名义向公司购房，价格为25万元。市场房价调整，公司要求提高房价，经多次协商将房价定为60万元。在2013年5月办理的手续，当时公司是包括我本人在内的三个人主持工作。手续完善后，由公司财务总监颜永亮代领原告去银行，原告转了58万元给财务总监颜永亮，最后由颜永亮入账。签合同时间是2013年5月，原告本人要求将合同倒签到2009年3月5日，我们也是同意的。原告还要求把合同名字改成她本人的，我们也同意了。办好手续后，我们将房屋的手续交给了原告。现在涉案房屋周子荻的档案是其父亲周振平主持工作时利用职务之便制造的假材料（假合同、假发票）。 第三人周子荻未到庭参加诉讼，本院当庭通过电话向周子荻释明，其有权申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，周子荻表示不申请，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下： 原告刘瑛向被告康吉公司购买了被告修建的遵义市红花岗区房屋。2018年，原告发现周晓春在涉案房屋安装了防盗门，于2018年12月14日将周晓春诉至法院，要求排除妨害，周晓春辩称系受周子荻委托安装，法院作出（2018）黔0302民初12383号生效判决，判令周晓春拆除安装于涉案房屋的入户花园和房屋防盗门，将房屋腾空返还原告刘瑛。该案执行过程中，原告获知周子荻信息，将周子荻、康吉公司诉至本院，请求判令康吉公司、周子荻拆除防盗门。本院作出（2019）黔0302民初6995号民事判决书，判令周子荻拆除防盗门，腾空返还房屋给原告刘瑛。周子荻不服，提起上诉，周子荻在二审中提交了本院作出的（2016）黔0302民初2417号民事判决书。周子荻在该案中请求确认其与康吉公司签订的商品房买卖合同合法有效，并请求交付房屋、协助过户。本院确认该商品房买卖合同合法有效，但因房屋不具备交付和办证条件，未支持交付房屋和协助过户的请求。双方据此在二审中达成（2019）黔03民终6807号民事调解协议，约定涉案房屋保持现状，双方均不得擅自处分房屋；由双方先行解决履行哪份合同及案涉房屋权利归属前置问题，再视情况腾退房屋。2020年1月7日，原告将周子荻、康吉公司诉至本院，请求撤销（2016）黔0302民初2417号民事判决书，该案经三次庭审，庭审中要求周子荻在规定时间内提交支付购房款及接收房屋的证据，周子荻表示无相关依据提交。原告于2020年7月2日撤回起诉。历次诉讼中，周子荻本人均未出庭，委托其母亲盛连丽或律师出庭，2020年8月14日，原告刘瑛第三次诉至本院，提起本案诉讼。 一、关于原告刘瑛与被告康吉公司之间的商品房买卖合同 2010年4月26日，原告刘瑛以儿子李虓名义向被告康吉公司支付了2万元。2013年5月2日，原告刘瑛向颜永亮账户转款58万元。被告康吉公司向原告出具了收到60万元购房款的收款收据，备注内容为收刘瑛购Ａ区81号房款，收款人为颜永亮。双方签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告修建的遵义市红花岗区房屋，总价款60万元。双方将合同签订时间倒签为2009年3月6日。合同签订后，双方签订了《交接住宅凭执》，并向原告交付了质量保证承诺书、住宅使用说明书，被告康吉公司向原告交付了房屋。 根据康吉公司任职通知（遵康任［2012］02号），被告康吉公司于2012年1月28日任命本案委托诉讼代理人董临燊为（主持工作），收取原告58万元购房款的颜永亮为（负责财务工作）。被告康吉公司出具情况说明，载明颜永亮收取的原告刘瑛58万元购房款已转入公司，加盖了公司现任法定代表人张啟涛印章。 二、关于被告康吉公司与第三人周子荻之间的商品房买卖合同 就涉案房屋，另有一份第三人周子荻与被告康吉公司签订的《商品房买卖合同》，合同落款时间是2010年4月21日。原、被告均称周子荻与康吉公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是周子荻父亲周振平主持公司工作时伪造的。本院对关于周子荻与康吉公司之间商品房买卖合同关系的证据认定如下：第一，被告康吉公司加盖的公章编号为5203030000180，但该编号公章是康吉公司于2013年9月24日之后才刻制的，被告康吉公司工商档案显示，公司于2010年份使用的公章编号为5203002200778。第二，康吉公司于2015年任命周子荻父亲周振平为公司总经理主持工作。周子荻持有开具日期为2016年1月26日的购房款发票，系在周子荻父亲主持公司工作时开具的，领导签字和收票人签字栏均为周振平签名。康吉公司曾出具证明，载明周子荻已出资50万元购买，但原收款收据已经销毁，另外出具材料说明公司财务档案中未查询到周子荻支付购房款的记录。周子荻在之前诉讼中也未能举示出实际支付购房款的证据。第三，周子荻在之前的诉讼中举示物管费交款收据，及物管公司和业委会出具的两份证明，拟证明康吉公司已向其交付了房屋。但经（2020）黔0302民撤1号案承办人向水晶碧苑业委会主要负责人方逢源，小区物业服务经理袁根银核实，该二人表示，周振平是在与原告发生纠纷，在法院产生诉讼后的2019年，才到业委会和物管公司要求出具前述材料，基于周子荻父亲周振平本身住在小区，大家比较熟悉，又持有2016年的判决书，和之前也有先出具收款收据，后交款的先例，所以出具了前述材料，但是周子荻并未实际付款。二人表示原告刘瑛和被告周子荻均未入住房屋。基于二人的证人证言，周子荻持有的收款收据和两份证明均不能达到其已实际接收了房屋的证明目的。综上，可认定周子荻与康吉公司之间签订的商品房买卖合同应当是在周振平主持公司工作时签订的，只是将时间倒签在2010年4月21日。合同实际签订时间至少是在2013年9月份以后。周子荻并未实际支付购房款，康吉公司也未将房屋交付给周子荻。 以上事实，有原、被告的陈述，康吉公司工商档案、重新刻制印章申请、商品房买卖合同、收款收据、调查笔录、审判笔录、康吉公司出具的材料、任职通知、工商银行业务凭证、交接住宅凭证、补充协议等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告刘瑛与被告康吉公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对于原告请求确认商品房买卖合同合法有效的诉请，本院予以支持。第三人周子荻的商品房买卖合同也经生效判决确认合法有效。本案争议焦点为应当履行康吉公司与原告刘瑛，还是与周子荻签订的商品房买卖合同。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定“15．审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案证据显示，原告刘瑛的合同虽倒签至2009年3月6日，但其支付购房款的时间是2013年5月2日，原告有证据证明将购房款支付给了康吉公司时任财务总监颜永亮，公司也出具收款收据确认收到了原告的60万元购房款，被告康吉公司与原告刘瑛也办理了房屋交接手续。反之，周子荻的合同实际签订时间最早在2013年9月份以后，在原告之后，也未有证据显示实际支付了购房款，接收了房屋。故在康吉公司与刘瑛、周子荻的商品房买卖合同中，应履行原告刘瑛的商品房买卖合同，原告刘瑛对房屋享有的权益优先于周子荻。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告刘瑛对涉案房屋不享有《中华人民共和国物权法》第三十九条规定的所有权。但原、被告已办理了房屋交接手续，原告接收了房屋，对房屋享有占有、使用和收益的权利。 关于周子荻作为保护顺位在后的买受人，其与康吉公司签订的商品房买卖合同效力已获得法院生效判决确认，原告刘瑛作为保护顺位在先的买受人，存在通过何种途径进行救济的问题。本案证据显示，周子荻与康吉公司签订的商品房买卖合同可能系其父亲利用职务之便操作，合同因此无效。原告刘瑛未请求撤销“确认周子荻的商品房买卖合同合法有效”的生效判决，直接要求确认其与康吉公司签订的商品房买卖合同合法有效，确认对房屋享有占有、使用和收益的权利。本院认为，周子荻诉至本院请求确认合同合法有效时，被告康吉公司并未披露其他买受人，即本案原告的存在，法院根据双方当时的诉辩意见和举示的证据，作出确认周子荻的合同合法有效的判决，并不存在过错。即使原告刘瑛不请求撤销“确认周子荻的商品房买卖合同合法有效”的生效判决，原告刘瑛与周子荻的两份合同均被法院确认合法有效的前提下，仍可对原告刘瑛与周子荻的权利保护顺位进行讨论。在周子荻的商品房买卖合同合法有效情形下，其权利保护顺位都在原告刘瑛之后，举轻以明重，该份合同无效情形下，原告刘瑛的权益更加优先。故原告刘瑛并非必须先请求撤销“确认周子荻的商品房买卖合同合法有效”的生效判决，才可提起本案诉讼。更何况就本案纠纷，自原告刘瑛第一次诉至本院至今，已经历一次执行，接近两年，三次起诉。原告刘瑛已经于今年1月份提起诉讼，请求撤销“确认周子荻的商品房买卖合同合法有效”的生效判决，经过三次庭审，7个月的时间后，撤回起诉。人民法院在追求结案了事的同时，应尽量做到案结事了。裁判本案应当在法律规定范围内，本着案结事了的原则综合分析全案事实进行裁判。本院不能不考虑当事人的诉讼成本，拒绝对本案作出裁判，而是机械地要求原告再经历一次请求撤销“确认周子荻的商品房买卖合同合法有效”的诉讼。综上，尽管有证据显示周子荻的合同可能无效，本院仍然在生效判决确认该合同有效，原告未请求撤销的情形下，从两个买受人的权利保护顺位角度进行裁判。 第三人周子荻经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条的规定，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告刘瑛与被告遵义市康吉房地产开发有限公司签订购买遵义市红花岗区房屋的《商品房买卖合同》合法有效； 二、原告刘瑛对遵义市红花岗区房屋享有占有、使用和收益的权利。 案件受理费2525元（已减半收取），由被告遵义市康吉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。 审判员  孟荣钊 二〇二〇年十月十四日 法官助理王庆 书记员黄远鑫 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。