贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2989号 上诉人（原审被告）：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏镇时来农贸市场**，统一社会信用代码9152272206772816XY。 法定代表人：龙元辉，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：杨静，女，1984年12月1日出生，布依族，住江苏省张家港市。 委托诉讼代理人：杨刚，男，1986年8月26日出生，布依族，住贵州省荔波县，与杨静系姐弟关系。 上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫房开公司）因与被上诉人杨静商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省荔波县人民法院（2020）黔2722民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港鑫房开公司上诉请求：1、变更一审判决第一项为:贵州省港鑫房地产开发有限公司于判决生效后30日内支付杨静逾期交房违约金人民币11078元；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决以按日万分之一点五标准计算逾期交房违约金过高,应当下调为按日万分之一计算。因上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失为被上诉人在外租房居住的租金损失,因此,逾期交房违约金应当以涉案房屋所在地区同地段、同类型房屋的租金标准为参考,涉案房屋所在地区的平均租金为1000元/月,但按照一审判决按日万分之一点五标准计算逾期交房违约金,每户高达2000多元/月,已经过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定,逾期交房违约金的计算标准不应超过按日万分之一。 被上诉人杨静二审未作书面答辩。 杨静向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2018年12月31日至2019年11月14日的逾期交房违约金19,141.70元（其中逾期90天内按0.01%计算违约金为3155.20元，逾期90天后按0.02%计算违约金为15,986.50元）；2、判令被告向原告支付2019年3月31日至2019年11月14日逾期办理商品房转让登记有关文书的违约金（以下简称逾期办证违约金）5188.58元（其中逾期90天内按0.1%计算违约金为350.58元，逾期90天后按0.01%计算违约金为4838元）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由其开发建设的位于荔波县，总价款350582元；被告应于2018年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期交房超过90日且原告要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金；被告承诺于2019年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任，约定日期起90日以后且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日计算向原告支付已交付房价款0.01%（即万分之一）的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付全部购房款350582元，被告却未能按约定交房及取得涉案商品房的初始登记。2019年11月12日，原告接收了被告交付的商品房，但到目前为止，被告仍未取得涉案商品房所有权初始登记。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中，原告已按约定向被告支付全部购房款，但被告却未能按其承诺交房及取得涉案商品房初始登记，致使原告不能办理转移登记，其行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。关于原告为证明被告逾期交房给其造成损失而提交的房屋出租协议，因系原告弟弟杨刚与他人签订，不能证明与本案有关联，不予采纳。关于被告辩解原告主张的违约金过高要求进行调整的问题。虽然本案双方在合同中约定了违约金的计算标准，但鉴于原告未能提供证据证明因被告逾期交房和逾期办证给其造成的实际损失，故兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按原告已付房价款计算，由被告按日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金、按日万分之零点五一向原告支付逾期办证违约金。另外，原告在本案中自愿主张逾期交房90天内的违约金按日万分之一计算，是其对自身民事权利的自由处分，从其所愿。据此，本案违约金结合原告的诉讼请求，并根据相关法律规定计算为：逾期交房违约金15,040元[350,582元×0.0001×90天（2019年1月1日至2019年3月31日）+350,582元×0.00015×226天（2017年4月1日至2019年11月12日）≈15,040元]；逾期办证违约金4077元[350,582元×0.000051×228天（2019年4月1日至2019年11月14日）≈4077元]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨静逾期交房违约金15,040元；二、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨静2019年4月1日至2019年11月14日的逾期办证违约金4077元；三、驳回原告杨静的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，减半收取计204元，由被告贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审主要争议焦点为：一审对逾期交房违约金的调整比例是否过高。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房超过90日的逾期交房违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之二的标准计算。一审诉讼中，上诉人认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房违约金酌情调整为按被上诉人已付房价款的日万分之一点五计算，并无不当。二审诉讼中，上诉人主张一审法院调整后的违约金仍过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失，但其并未提供相关证据予以证实。故，上诉人主张应将逾期交房违约金下调为按日万分之一计算的理由不够充分，本院不予支持。 综上所述，上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费77元，由上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  朱代昀 审判员  郑 晔 二〇二〇年十月二十九日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞