重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终6566号上诉人（原审被告）：雍彬，男，1977年9月11日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：顾秉弘，重庆达能律师事务所律师。上诉人（原审被告）：任礼英，女，1980年10月5日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：顾秉弘，重庆达能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐勇谋，男，1986年12月30日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：朱博文，重庆理博律师事务所律师。原审第三人：重庆天科置业代理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街**，统一社会信用代码915001066635632858。法定代表人：曾光，总经理。上诉人雍彬、任礼英因与被上诉人唐勇谋、原审第三人重庆天科置业代理有限公司（以下简称天科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（以下简称一审法院）（2019）渝0106民初272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雍彬及其与任礼英共同委托的诉讼代理人顾秉弘、被上诉人唐勇谋及其委托诉讼代理人朱博文到庭参加诉讼，原审第三人天科公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。雍彬、任礼英上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令本案一审、二审诉讼费用由唐勇谋承担。事实和理由：一审法院关于“《房屋买卖合同》签订后，唐勇谋即要求天科公司在次日找任礼英签字确认其委托，雍彬亦同意了唐勇谋的要求，则唐勇谋、雍彬达成了对《房屋买卖合同》《补充协议》的口头补充约定，即雍彬需要在其交付房屋、唐勇谋支付购房款前通知任礼英确认其委托书的真实性”的认定与客观事实不符，是一审法院错误、主观、武断的推定。事实上，雍彬、唐勇谋和天科公司于2018年5月31日就案涉房屋签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，由雍彬、任礼英将案涉房屋以总房款650000元出售给唐勇谋。根据上述《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，唐勇谋应于2018年5月31日向雍彬、任礼英支付购房定金40000元，应于2018年6月3日向雍彬、任礼英支付购房首付款300000元，雍彬、任礼英应于唐勇谋支付购房首付款当日即2018年6月3日将案涉房屋交付给唐勇谋。《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，唐勇谋仅依约于2018年5月31日向雍彬、任礼英支付了40000元的购房定金，却以要求雍彬、任礼英承担交房后的物管费等种种不合理的借口，至今仍拒不履行其应于2018年6月3日支付购房首付款300000元的义务。同时，根据《房屋买卖合同》《补充协议》的约定及相关交易惯例，只有唐勇谋依约支付购房款后，雍彬、任礼英才有办理房屋交付、过户的义务。故雍彬、任礼英在上述合同的履行过程中没有任何违约行为，唐勇谋才是拒不履行合同主要义务即依约支付购房款，并构成根本违约的违约方。鉴于此，雍彬、任礼英有权解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，并根据定金法则不予退还定金。一审法院完全无视上述事实，对本案事实作出错误认定，并在此错误认定事实的基础上，最终错误适用《中华人民共和国合同法》第六十七条关于合同先履行抗辩权的规定作出错误的判决。唐勇谋辩称，雍彬、任礼英的上诉请求缺乏事实基础和法律依据，请求法院公正裁决。唐勇谋向一审法院起诉请求：1.判令雍彬、任礼英支付唐勇谋因违约导致交易失败的违约金13万元；2.判令雍彬、任礼英支付唐勇谋中介费1万元；3.判令雍彬、任礼英退还唐勇谋定金5万元；4.本案诉讼费由雍彬、任礼英承担。一审法院认定事实：雍彬、任礼英系夫妻关系。2018年4月7日，雍彬、任礼英（甲方、售房方）与案外人康瑜（乙方、购房方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区住宅房屋一套卖给乙方，建筑面积89.88平方米。成交价656000元。乙方应于2018年4月7日支付甲方购房定金1万元等。2018年4月8日，任礼英向康瑜出具《定金收条》一份，载明收到康瑜支付的房屋定金10000元。2018年5月31日，雍彬为甲方、售房方，唐勇谋为乙方、购房方，天科公司为丙方、居间方签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方房屋为坐落于重庆市沙坪坝区住宅房屋一套，建筑面积89.88平方米。该房屋有抵押登记。成交价656000元，乙方于2018年5月31日支付购房定金40000元，于甲方交房当日支付购房首付款300000元。甲乙双方协商办理过户手续，乙方于过户之日支付房款56000元。甲方应于2018年6月3日将房屋交付给乙方。办理房屋产权变更所产生相关费用及所有税费由乙方承担。乙方应支付丙方中介服务费10000元。从签订本合同之日起，如因甲乙双方任何一方的责任导致本合同不能实际履行，则违约方应及时支付给丙方全部的中介服务费15000元，其他已收取的费用丙方亦不退还。甲方应保证该房屋权属真实、合法，无权属纠纷及任何债务纠纷，确保房屋具有合法、完善的权属手续，能正常办理过户手续，并保证产权人及共有人同意出售此房。若因甲方原因导致该房屋不能正常顺利过户，则由甲方负责解决并承担一切法律后果及违约责任。第六条违约责任，约定：甲乙双方从签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定的事项，并按本合同约定履行双方的权利和义务，如有一方未按本合同约定的内容履行，导致该交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额20%的违约金，并承担丙方应收取的相关费用。第八条其他约定，约定：甲方承诺该房屋无继承、赠与、司法查封等造成不能过户，甲方承担乙方损失。乙方2018年5月31日支付40000元定金（自动转为购房款），之前康瑜支付10000元由乙方支付退还，甲方2018年5月31日收到房屋定金50000元。本合同由甲乙双方签字生效（甲方妻子有委托书，知晓该房屋出售）。附：甲方之前与康瑜签订合同无效。雍彬在该合同末尾甲方署名处签字，在甲方委托代理人一栏书写“任礼英（代）”，唐勇谋在乙方署名处签字，天科公司在丙方签章处加盖印章。该合同签订时，任礼英并未到场。雍彬向唐勇谋、天科公司出示了任礼英委托书。唐勇谋对任礼英的委托书真实性持有疑虑，要求天科公司次日找任礼英签字确认。雍彬同意了唐勇谋的要求。同日，唐勇谋支付雍彬定金40000元，支付天科公司中介服务费10000元。此外，唐勇谋还代雍彬退还康瑜定金10000元。一审审理中，雍彬认可收到唐勇谋定金共计50000元。2018年5月31日，雍彬（甲方）、唐勇谋（乙方）还签订《补充协议》一份，约定：经甲乙双方协商达成一致，甲方同意乙方于签订本合同当日交付房屋给乙方，并同意配合乙方进场装修。付款方式如下：乙方于2018年5月31日支付甲方购房款40000元，于2018年6月3日支付购房款300000元。乙方承诺自行与甲方协商办理银行提前还贷、解除抵押登记、买方办理按揭贷款、过户等相关手续。甲方同意乙方将房屋转让给第三方，并配合乙方将房屋过户至乙方指定人员名下等。如甲乙双方在合同履行期间任何一方违约则视为根本性违约，违约方则须向守约方赔偿总房款的20%作为违约金。《补充协议》签订后，唐勇谋、雍彬并未按照《补充协议》约定在当天办理交接房手续。2018年6月2日中午，天科公司凤天路店店长吴培在微信中联系雍彬，确认上门找任礼英签字的时间。雍彬答复其准备出门，来不及等吴培上门签字。2018年6月3日，唐勇谋、雍彬准备办理接房手续。由于任礼英未到场签字，故唐勇谋未支付雍彬购房款300000元。双方为此产生争议。雍彬随即撕毁了任礼英的委托书，并表示不再将涉案房屋出售给唐勇谋。此后，经吴培多次协调，雍彬、任礼英均坚持认为任礼英并没有在《房屋买卖合同》上签字，不同意卖房。一审审理中，雍彬、任礼英于2019年4月23日向唐勇谋发出《解除合同通知书》一份，认为唐勇谋未按约于2018年6月3日支付购房首付款300000元，构成根本性违约，依法通知唐勇谋解除《房屋买卖合同》及《补充协议》。唐勇谋于2019年4月24日收到该通知书。一审审理中，唐勇谋、雍彬、任礼英陈述，《房屋买卖合同》约定的总房款为656000元，其中406000元由唐勇谋直接支付给雍彬、任礼英。双方约定，剩余购房款部分，以唐勇谋代雍彬、任礼英偿还银行贷款本息的方式支付。贷款结清后，双方再办理过户手续。唐勇谋在一审审理中认可《房屋买卖合同》系其与雍彬、任礼英签订。对雍彬、任礼英发出的《解除合同通知书》，唐勇谋不认可雍彬、任礼英解除合同的理由，认为雍彬、任礼英在违约的情况下违法解除合同，应当依法承担违约责任，但同意雍彬、任礼英解除合同的请求。一审庭审后，唐勇谋放弃了要求雍彬支付中介服务费的诉讼请求。一审法院认为，涉案《房屋买卖合同》抬头处载明，甲方、售房方为雍彬，乙方、购房方为唐勇谋。该合同末尾甲方、乙方署名处也仅有雍彬、唐勇谋签字。雍彬虽代任礼英签字，但该签字系填写在甲方委托代理人一栏，并未作为合同甲方签字。且合同第八条明确约定，任礼英有委托书，知晓该房屋出售。此后，雍彬、唐勇谋签订的《补充协议》载明的甲乙两方也仅有雍彬、唐勇谋两人，也未将任礼英载明为协议的当事人。上述事实足以证明，《房屋买卖合同》、《补充协议》的相对人仅为雍彬、唐勇谋，任礼英并非上述合同的相对人。唐勇谋要求任礼英向其承担合同责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。唐勇谋与雍彬签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《房屋买卖合同》约定，甲方应于2018年6月3日将房屋交付给乙方，乙方于甲方交房当日支付购房首付款300000元。此后双方签订的《补充协议》虽然约定于签订本合同当日交付房屋，但双方并未实际履行此一约定。因此，唐勇谋、雍彬仍应按照《房屋买卖合同》的约定，在2018年6月3日同时完成房屋的交付以及购房款的支付。但《房屋买卖合同》签订后，唐勇谋即要求天科公司在次日找任礼英签字确认其委托，雍彬亦同意了唐勇谋的要求，则唐勇谋、雍彬达成了对《房屋买卖合同》《补充协议》的口头补充约定，即雍彬需要在其交付房屋、唐勇谋支付购房款前通知任礼英确认其委托书的真实性。唐勇谋、雍彬的此一口头约定并非法律、行政法规规定，或者当事人约定采用书面形式的情形，且该约定内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效约定，对唐勇谋、雍彬产生拘束力。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，雍彬在约定交付房屋、支付购房款之日仍未能按照约定通知任礼英确认其委托书真实性，违反了双方的口头约定。由于雍彬未能履行其先履行义务，则唐勇谋拒绝按照合同约定的期间向其支付购房款并未违反法律规定。雍彬因此拒绝继续履行《房屋买卖合同》，违反了合同约定及法律规定，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。雍彬在诉讼过程中，向唐勇谋发出解除合同的书面通知，要求解除合同，并无法律依据。唐勇谋虽不认可其解除合同的理由，但同意雍彬解除合同的要求。由于唐勇谋、雍彬对解除合同达成了一致意见，则双方签订的房屋买卖合同因双方协商一致解除。《房屋买卖合同》《补充协议》约定，如有一方未按本合同约定的内容履行，导致该交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额20%的违约金，并承担丙方应收取的相关费用。现雍彬违约导致合同不能履行，双方合同解除，唐勇谋要求雍彬支付违约金及已产生的中介服务费，符合合同约定及法律规定，一审法院对唐勇谋的此一诉请依法予以支持。一审审理中，雍彬抗辩约定的违约金过分高于唐勇谋产生的损失，唐勇谋未能就其损失举示充分证据予以证明。综合涉案房屋买卖合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，一审法院酌情主张违约金65600元为宜。天科公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃了依法享有的答辩、辩论、举证以及质证的权利，一审法院依法可以缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告雍彬在本判决发生法律效力五日内支付原告唐勇谋违约金65600元，并退还原告唐勇谋定金50000元。二、驳回原告唐勇谋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半交纳1550元（原告已预交），由被告雍彬承担1306元，此款限于本判决发生法律效力后三日内给付原告唐勇谋。由原告唐勇谋承担244元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。雍彬举示了一页其与天科公司工作人员的微信聊天记录打印件，该证据系雍彬在整个售房过程中的沟通内容，拟证明雍彬与唐勇谋未就剩余购房款支付情况，特别是唐勇谋要求由雍彬承担物管费达成一致意见，唐勇谋据此拒绝支付购房款，最终导致交易未完成。唐勇谋在质证过程中要求查看该微信聊天记录的原始存储载体，雍彬陈述，其目前只有该微信聊天记录的截图图片。鉴于此，唐勇谋对雍彬举示的微信聊天记录的真实性未予以确认。针对雍彬举示的上述证据，本院认证如下：因唐勇谋对该证据的真实性不予确认，且雍彬举示的微信聊天记录系打印件，未能举示相应的原始存储载体予以核对，故本院对该证据的真实性不予确认。本院二审查明：1.在一审法院于2019年6月4日组织的庭审中，雍彬、任礼英辩称，若人民法院认为唐勇谋应当支付违约金，雍彬、任礼英则主张合同约定的违约金计算标准过高，请法院予以调低。2.二审询问中，唐勇谋、雍彬均确认案涉房屋系雍彬与任礼英夫妻的共同财产，登记在雍彬与任礼英名下。3.二审询问中，双方就为何未按照《补充协议》的约定于签订该协议的当日即2018年5月31日办理交接房手续的问题，分别进行了陈述。雍彬称，主合同约定的交房时间是2018年6月3日，唐勇谋未付30万元房款，其不可能交房。唐勇谋称，其当日已准备好房款，同中介公司的工作人员一起到案涉房屋，就是因为其无法认定雍彬提供的任礼英的委托书的真实性，然后就约了另外的时间。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，各方当事人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应按照约定全面履行各自的合同义务。虽然《补充协议》约定雍彬同意唐勇谋于签订该协议当日即2018年5月31日将案涉房屋交付给唐勇谋，但根据已查的事实，双方并未按照该约定在2018年5月31日办理交接房手续，唐勇谋亦对双方另行约定交房时间的事实予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据唐勇谋与雍彬在《房屋买卖合同》中的约定，雍彬应于2018年6月3日将案涉房屋交付给唐勇谋，唐勇谋应于雍彬交房当日向其支付购房首付款300000元，双方协商办理过户手续后，唐勇谋于过户之日支付房款56000元。据此可知，唐勇谋向雍彬支付购房首付款300000元与雍彬向唐勇谋交付案涉房屋，应于同一天进行，在雍彬未能向唐勇谋交付案涉房屋前，唐勇谋有权拒绝向雍彬支付相应的购房首付款。因此，雍彬、任礼英关于唐勇谋未向其支付购房首付款300000元构成违约的陈述，缺乏事实基础，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，雍彬在履行《房屋买卖合同》及《补充协议》过程中单方撕毁任礼英的委托书，且与任礼英均表示不同意将案涉房屋出售给唐勇谋，并在本案一审诉讼中向唐勇谋发出《解除合同通知书》。雍彬的上述行为已构成违约，唐勇谋以雍彬单方毁约，不愿意继续出卖案涉房屋为由，要求雍彬向其承担相应的违约责任及退还其已支付给雍彬的5万元定金，符合双方合同的约定和法律的规定。一审法院根据查明的事实以及雍彬关于请求人民法院调减过高约定违约金的抗辩，综合案涉房屋买卖合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，判决雍彬支付唐勇谋违约金65600元，并退还唐勇谋定金50000元，并无不当。综上所述，雍彬、任礼英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2612元，由雍彬、任礼英负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年十月二十八日法官助理  傅典模书 记 员  李白露