贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5414号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵传力，男，白族，1980年10月18日出生，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：陈燕，女，彝族，1981年12月10日出生，住贵州省纳雍县。赵传力、陈燕委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师。赵传力、陈燕委托诉讼代理人（一般授权）：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人赵传力、陈燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。被上诉人赵传力、陈燕答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。赵传力、陈燕向一审法院起诉请求：1.判决被告退回各项开户费及交易费3285元及利息（利息以3285元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年9月7日起计算至上述费用全部返还完毕之日止）；2.判令被告支付逾期交房的违约金暂计5000元；3.判令被告支付逾期交付不动产权证期间的违约金2050.69元；4.本案的诉讼费、保全费用等费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节市，房屋建筑面积123.31平方米，套内建筑面积99.89平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米4586.38元计算，总价款为458133元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人应当在2016年9月18日前分期支付房价款。预付款258133元。2016年9月6日付258133元、2016年9月18日付200000元；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为458133元。交纳契税8726.34元、印花税2.50元，被告代收各项开户费3285元。2018年8月1日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案房屋的使用权。2019年4月25日，被告取得了毕节市碧阳大道碧阳国际城中心组团Ｅ36幢商品房交付使用备案证书，具备了商品房转移登记的条件。2019年6月18日，被告通过手机短信通知原告提交资料办理不动产权证书。2019年9月11日，原告向被告提交办证资料并出具委托书委托被告办理不动产权证书。2019年9月12日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同约定，被告应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2017年12月31日前，实际交房时间为2018年8月1日，被告未按合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任，违约金的起算时间为2018年1月1日。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起90日内（即2018年4月1日前）向买受人支付违约金，违约金请求权的诉讼时效期间的起算时间为2018年4月1日，原告于2020年3月11日提起本案诉讼未超过诉讼时效。逾期交房违约金应以原告已付购房款458133元为基数，按日万分之0.5的标准，从2018年1月1日计算至2018年8月1日，为4856.20元（458133元×0.005%/日×212日）。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年8月1日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（即2019年7月27日前）为原告办理商品房转移登记。被告于2019年4月25日取得毕节市碧阳大道碧阳国际城中心组团E36幢商品房交付使用备案证书，具备商品房转移登记的条件后，于2019年6月18日通过手机短信通知原告提交资料办理不动产权证书，已在约定的时期内履行了通知义务，被告并未违约。故对原告的逾期办理不动产权证书的违约金请求，不予支持。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3285元的诉讼请求，予以支持。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵传力、陈燕逾期交房违约金4856.20元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵传力、陈燕电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3285元；三、驳回原告赵传力、陈燕的其他诉讼请求。案件受理费92元，诉讼保全费123元，共计215元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担142元，原告赵传力、陈燕负担73元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方约定，“各项开户费和交易费”系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。对被上诉人主张返还“各项开户费和交易费”的请求，应予以支持。上诉人主张不予退还的理由不成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进