河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终2950号上诉人（原审被告）：梁光煜，男，汉族，1976年6月13日出生，住河南省固始县。上诉人（原审被告）：郭建，男，汉族，1968年11月13日出生，住河南省淮滨县。上诉人（原审被告）：石磊，男，汉族，1968年10月12日出生，身份证住址河南省信阳市浉河区，常住地河南省信阳市浉河区。三上诉人共同委托诉讼代理人：祝健，河南蓼阳律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：信阳市财政干部学校，住所河南省信阳市民权路**。法定代表人：陈刚，系该校校长。委托诉讼代理人：刘宗明，系该校行管科科长。特别授权。委托诉讼代理人：吴海燕，信阳市浉河区金牛法律服务所法律工作者。一般代理。上诉人梁光煜、郭建、石磊因与被上诉人信阳市财政干部学校房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初7794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁光煜及与上诉人郭建、石磊共同委托的诉讼代理人祝健和被上诉人信阳市财政干部学校的委托诉讼代理人刘宗明、吴海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁光煜、郭建、石磊的上诉请求：撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初7794号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、上诉人未按被上诉人的要求整改理由正当。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》及二份补充协议后，投入巨资对综合楼进行改造加固及增加附属设施，包括转租在内，并非偷偷摸摸完成的。被上诉人上至领导干部及下属员工无人不知、无人不晓，但从无一人出面制止，而且改造完成又经营了五年之久后，由于审计部门的《审计决定书》影响，被上诉人不惜牺牲上诉人的利益，要求上诉人进行整改。上诉人因投入资金过多、深陷其中，迫于无奈，接受了被上诉人的整改要求。由此可见，上诉人对综合楼的初期整改及转租，被上诉人是默认和许可的，其实质是对合同转租条款的修订。如上诉人按被上诉人要求整改势必造成上诉人二次投资，给上诉人造成不必要的损失。致上诉人的损失进一步扩大，这个后果不应有上诉人单方承担。二、上诉人在履行合同期间，基本履行了自己的主要义务。上诉人与被上诉人合同生效后，始终恪守信用，每年按时足额交纳了房屋租金。仅拖欠2019年8月19日2020年8月18日一年的租金。上诉人拖欠租金是有正当理由的，主要原因是他人拖欠上诉人的房屋租金及疫情的影响，导致上诉人资金周转出现困难，但上诉人并没有表示不支付，且在积极筹款并追索他人欠款。上诉人不是消极而是积极的和被上诉人保持沟通和联系，在不解除合同的前提下，妥善解决纠纷。三、一审判决解除合同及支付租金，而对于上诉人对综合楼房屋改造所投入的未予表述和判决是不公平的。上诉人和被上诉人所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》生效后，上诉人投入660余万元，对综合楼房屋进行改造(改造清单附后)。那么，被上诉人坚持要解除合同的同时，应将上诉人对综合楼房屋改造所投入的部分一并解决才是公平合理的。综上所述，一审判决有失公平、公正，上诉人请求继续履行合同。如合同确不能履行，要求被上诉人对综合楼由上诉人投资改造的部分予以合理赔偿。被上诉人信阳市财政干部学校答辩称：1、关于房屋转租，属未经其单位书面同意擅自转租。合同第四条第7项有明确约定，合同法第二百二十四条规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2、上诉人属无正当理由拒绝整改才导致第一次诉讼，最后达成调解。3、未按时支付租金与疫情无关。因为按约定，上诉人应交租金时间是2019年8月19日前，同年9月其单位还向上诉人下达有《催款通知》，本案起诉时间在2019年11月，上诉人仍未交租金。而疫情发生的时间最早也是2020年1月底。4、上诉人一直强调投入有资金，对承租房进行改造加固增加附属设施。但这些因素已经在签合同确定年租金时均已考虑其中了。否则，不可能出现年租金38万元与上诉人转租120万元（按上诉人的说法还不是全部转租)如此之大的差额。造成今天这种局面完全是上诉人缺失诚实守信意识，无视合同的存在所致。5、解除合同的条件是双方在合同中明确约定的，详见租赁合同第四条第6项、第五条第3项。6、合同解除后的损失问题，主合同与补充协议均有约定，违约方的损失自负。7、至于上诉人在上诉状中所附的一份楼房改造清单，被上诉人不可能认可。因为上诉人在原审中并未提出反诉。说明这份清单不在本案的处理范围，对原判决不构成影响。8、上诉人称其“在履行合同期间，基本履行了自己的主要义务”。对上诉人的这种说法，被上诉人认为根本无需辩解，因为被上诉人两次起诉的理由就是上诉人屡屡违约。生效民事调解书及本案一审卷中都有大量证据证明上诉人违约事实。9、上诉人在一审庭审对上诉人的诉求、理由均表示认可，庭审笔录在卷可查。10、需要强调说明一点：现审计部门不再要求限期整改，而是坚决要求按合同执行，必须解除租赁合同收回房屋。综上，一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审依法予维持原判。信阳市财政干部学校向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2011年11月28日签订的《房屋租赁合同》及2012年7月15日、2012年8月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠原告的房屋租金，具体金额从2019年8月19日欠款之日起算，按年租金597400元人民币计算至付清之日止；3、判令被告从欠付租金之日起，按合同约定人民币1000元/天支付违约金，具体金额从2019年8月19日欠款之日起算，按违约天数计算至付清租金之日止；4、本案诉讼费及因诉讼产生的其他合理费用全部由被告承担。事实与理由：2011年11月28日，原告就其位于河区民权路一综合楼（原招待所）租赁事宜与被告梁光煜、郭建、石磊三人签订了《房屋租赁合同》一份；后又分别于2012年8月8日签订了《补充协议》；合同履行过程中，原告依约履行了合同的全部义务，但承租人梁光煜、郭建、石磊在未经原告同意的情况下擅自改变房屋用途，即将一楼13间房屋改为门面，并擅自转租他人经营收益。结果经信阳市审计局调查核实后于2017年8月10日以信审决（2017）36号《审计决定书》，要求限期整改。原告于2017年9月11日向承租人送达了限期60日的《整改通知》，之后在多次进行督促仍未按期整改的情况下，原告不得已才起诉到法院。后在法院主持下于2018年9月14日达成调解（详见河南省信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初1877号民事调解书）。其中调解书第二条约定：年租金在原38万元人民币的基础上增加了20万元人民币，及58万元人民币，此后租金每年递增3%（即2019年的年租金应交金额为597400元人民币）；调解书第三条约定：“凡未经原告书面同意的情况下的房屋转租他人的行为均属无效行为，房屋转租行为按期整改，否则按违约收回房屋”。民事调解书生效后，被告按约定付清了2018年8月19日至2019年8月19日的租金。2019年3月，原告突然接到由浉河区人民法院送达的《起诉书》，即案外人李录平将本案原告及承租人之一梁光煜作为共同被告起诉到法院，要求赔偿损失并承担连带责任。原告在应诉中向法院提供了有力证据反驳了案外人李录平转租的房屋，是承租人之一梁光煜未经房屋所有权人信阳市财政干部学校书面同意的情况下擅自转租，对其转租协议的效力不予认可，并明确拒绝参与李录平与梁光煜之间的任何调解活动。考虑到李录平与被告梁光煜之间存在的纠纷与原告无关，客观上也并不影响被告履行合同，为此，原告于2019年8月21日向三被告的代表梁光煜送达了书面《催收租赁房屋费通知》，并在通知中明确告知：若在2019年9月15日前未付清房租，将起诉收回房屋。但被告梁光煜签收后置若罔闻。无奈，原告为维护自身的合法权益，避免国有资产遭受损失，不得已再次诉诸法律。一审法院认定事实：2011年11月28日原告信阳市财政干部学校（甲方）与被告石磊、郭建（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：乙方独立承租甲方所有位于信阳市民权路南段的学校综合楼招待所整楼房（共计六层楼房的所有房间）及院内停车场等，供乙方宾馆、酒店类服务业经营使用，租期为15年，年租金人民币38万元；合同期内乙方合理使用房屋，不得未经甲方同意或违反图纸要求而私自改变房屋主体结构，装修须经有关部门核批，接受甲方正常的监督，如因擅自改变房屋主体结构而发生的损失由乙方负责赔偿；合同期内，乙方拖欠房租不得超过3个月，否则甲方有权解除合同；经甲方书面同意乙方可在必要时转让他人，但必须保证本合同约定的甲方应得租金；甲、乙双方任何一方违约，另一方有权单方解除本合同，并承担对方所有经济损失赔偿责任；如乙方违约，甲方可要求乙方承担年房租金50%的违约金，如乙方未按期交清房租，每超过一天承担1000元滞纳金的责任。2012年7月15日原告信阳市财政干部学校（甲方）与被告梁光煜、郭建、石磊（乙方）签订《房屋租赁合同（补充协议）》一份，约定：甲方与郭建、石磊于2011年11月28日签订的《房屋租赁合同》继续有效，并且乙方再增加一名承租人梁光煜，梁光煜对上述《房屋租赁合同》内容已经充分了解并同意，该合同内容对梁光煜具有约束力，梁光煜与郭建、石磊共同享有该合同条款约定的乙方全部权利，同时承担该合同条款约定的乙方全部义务；原房屋租赁合同中院内停车场由出租变更为提供使用；承包期从2012年8月15日至2027年7月14日。2012年8月8日原告信阳市财政干部学校与被告梁光煜、郭建、石磊再次签订《补充协议》一份，对装修改造项目进行了约定。合同履行过程中，被告梁光煜、郭建、石磊未经原告同意，擅自改变房屋用途，将原综合楼一楼民权路一侧13间房屋改为门面，11间对外转租，2间被告自用。2017年5月信阳市审计局对上述情况调查核实后，认为不符合双方签订的租赁合同的房屋改造、转租事项，原告信阳市财政干部学校未及时制止并采取相应措施，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条的规定，遂于2017年8月10日作出信审决[2017]36号《审计决定书》，责成原告信阳市财政干部学校采取措施对出租综合楼事项进行纠正，规范出租行为，防止国有资产经营收益流失。2017年9月11日原告信阳市财政干部学校向被告梁光煜送达《整改通知》，要求“1、承租方在60天内将综合楼民权路一侧13间房屋全部封死并恢复原状。2、如果承租方不封死恢复原状，在原房租费年叁拾捌万元（38万元）基础上每年房租费增加贰拾伍万元（25万元）（每年房租增长5%）。3、按照双方签订合同规定要求，如有转租行为，请立即终止，否则经查出按照违约条款处理。4、以上条款如果承租方不执行，出租方将根据合同有关规定，起诉至法院，收回房屋。”。之后在多次催促被告仍未整改的情况下，原告信阳市财政干部学校以梁光煜、郭建、石磊为被告诉至本院，请求判令解除合同并要求被告支付违约金。后双方在一审法院的主持下自愿达成一致的调解意见，一审法院于2018年9月14日作出（2018）豫1502民初1877号民事调解书对调解协议予以确认，调解协议约定：“一、原、被告双方同意于2011年11月28日签订的《房屋租赁合同》及2012年7月15日、2012年8月8日签订的《房屋租赁合同(补充协议)》继续履行。二、原、被告双方同意按照合同从2018年8月19日在原租赁合同中约定的年租金38万元的基础上增加2O万元，即58万元，于本调解书生效15日内付清。此后租金每年按3％递增。三、原、被告双方同意，凡未经原告书面同意的情况下的房屋转租他人的行为(包括本案第三人)均属无效行为。房屋转租行为按期整改，否则按违约收回房屋。”。该调解书生效后，被告梁光煜、郭建、石磊按约定付清了2018年8月19日至2019年8月19日的租金。2019年8月21日，因被告梁光煜、郭建、石磊未按时支付租金，原告信阳市财政干部学校向被告的代表梁光煜送达了《催收租赁房屋费通知》，要求被告在2019年9月15日前将2019年8月19日至2020年8月18日的租金597400元缴纳到原告指定账户，否则将起诉至法院，收回房屋。被告梁光煜签收后未按时缴纳租金，原告信阳市财政干部学校遂诉至法院，提出如上诉请。上述事实，有原、被告陈述、调解书、房屋租赁合同和补充合同、房产证、庭审笔录等证据证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告信阳市财政干部学校与被告梁光煜、郭建、石磊签订的房屋租赁合同及两份补充协议是双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，该合同为有效合同，双方均应按照合同履行义务。原告信阳市财政干部学校已将租赁房屋交付被告梁光煜、郭建、石磊，被告应当依约履行合同义务。合同履行过程中，原、被告双方产生纠纷诉至本院，后在本院主持下自愿达成调解协议，于2018年9月14日作出（2018）豫1502民初1877号民事调解书予以确认，故该调解协议对双方均具有约束力。调解协议第二条约定年租金从2018年8月19日在原租赁合同中约定的年租金38万元的基础上增加至58万元，此后租金每年按3％递增，故2019年8月19日至2020年8月19日被告应付年租金为59.74万元。被告梁光煜、郭建、石磊自2019年8月19日起开始拖欠租金，经原告信阳市财政干部学校催告后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告梁光煜、郭建、石磊迟延履行合同主要债务，经原告催告仍未履行，构成根本违约，符合法定解除合同的情形，故原告请求解除合同、要求被告支付拖欠的房屋租金（自2019年8月19日起至付清之日止，按年租金59.74万元计算）的请求成立，予以支持。对于原告要求被告支付从欠付租金之日起的违约金（自2019年8月19日起至付清租金之日止，按合同约定1000元/天计算），根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，本院认为原告请求的违约金数额过高，故酌定被告梁光煜、郭建、石磊按本金59.74万元自2019年8月19日起至付清租金之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息作为违约金，支付给原告信阳市财政干部学校。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、解除原告信阳市财政干部学校与被告梁光煜、郭建、石磊于2011年11月28日签订的《房屋租赁合同》、2012年7月15日签订的《房屋租赁合同（补充协议）》及2012年8月8日签订的《补充协议》；二、被告梁光煜、郭建、石磊于本判决生效之日起十五日内一次性向原告信阳市财政干部学校支付拖欠的房屋租金（按年租金59.74万元自2019年8月19日起至付清租金之日止计算）；三、被告梁光煜、郭建、石磊于本判决生效之日起十五日内一次性向原告信阳市财政干部学校支付违约金（按本金59.74万元自2019年8月19日起至付清租金之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9874元，由被告梁光煜、郭建、石磊承担。二审中，上诉人梁光煜、郭建、石磊和被上诉人信阳市财政干部学校均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审一致，本院予以认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。对于上诉人梁光煜、郭建、石磊的上诉请求和理由，经查：双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（补充协议）》和《补充协议》、调解书对涉案租赁的房屋位置和范围、租赁期限、租金及支付方式、双方的权利和义务、合同的变更、合同的解除或终止条件、租赁房屋的装修改造和转租等主要合同内容均予明确约定。上诉人梁光煜、郭建、石磊违反合同约定，未经被上诉人信阳市财政干部学校书面同意而将租赁的房屋转租他人和拖欠被上诉人房屋租金超过3个，经被上诉人信阳市财政干部学校书面催告整改和支付房屋租赁后仍不予整改和支付租金，被上诉人信阳市财政干部学校依照合同约定行使房屋租赁合同解除权依法有据，应予支持。原判在本院认为部分从本案事实证据及法律依据角度已充分予以阐述，与本院一致；对于上诉人梁光煜、郭建、石磊要求被上诉人信阳市财政干部学校因提前解除房屋租赁合同造成其重大损失问题，因未提出反诉，其可通过另案诉讼予以解决。综上，上诉人梁光煜、郭建、石磊的上诉请求和理由均不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9874元，由上诉人梁光煜、郭建、石磊负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十月十四日法官助理黄涛书记员李青