河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8038号原告：海宇豪，男，1999年6月2日出生，回族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：冯永峰，新郑市新建路法律服务所法律工作者。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市郭店镇文化路**，统一社会信用代码914101840794399398。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮，系公司员工。第三人：河南巩义农村商业银行股份有限公司，住所地河南省巩义市紫荆路**，统一社会信用代码91410181683185226X。法定代表人：王建伟，董事长。原告海宇豪与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇）、第三人河南巩义农村商业银行股份有限公司（以下简称巩义农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海宇豪及其委托诉讼代理人冯永峰，被告华商汇的委托诉讼代理人王嘉玮到庭参加诉讼，第三人巩义农商行经本院传票传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告海宇豪向本院提出诉讼请求（变更后）：1、依法解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号190××××****）及解除原告与第三人之间签订的个人购房借款合同（合同编号2019072066）；2、判令被告返还原告购房款、维修基金、公证费、管理费等暂计55551.77元（含11个月按揭房款27747.77元）；3、房屋买卖合同解除之前原告按揭支付的房款，在判决书生效后由被告返还原告，之后的按揭房款由被告向第三人返还；4、判令被告向原告支付资金占用利息（以55551.77元为基数按照年利率6%计算，自起诉之日起至房款及维修基金全部返还之日止）；5、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原告于2019年7月2日与被告在新郑市郭店镇华商汇营销中心签署了商品房买卖合同。合同约定：被告以446309元将位于郭店镇郑新快速路东、北一路南华商汇5号楼5层5472商铺出售给原告，合同第八条约定交房日期为2019年12月31日。合同第九条约定逾期超过90日后买受人有权解除合同。同时，原告也与第三人签订了个人借款合同，贷款22万元，贷款期限120个月，自2019年7月1日起至2029年7月1日。截止起诉之日被告仍然未依照合同履行交房义务，工程现存在停止状态，房子更是遥遥无期，且无法实现合同目的。原告为维护自身合法权益向法院提起诉讼。被告华商汇辩称：1、海宇豪要求解除与华商汇签订的《商品房买卖合同》无事实和法律依据，华商汇不同意解除。2、根据商品房买卖合同约定，截至目前，商品房买卖合同约定的交房日期尚未确定，华商汇不存在逾期交房的行为，更谈不上承担逾期交房的违约责任。根据海宇豪与华商汇签订的商品房买卖合同第六条第3款约定，海宇豪应在2019年7月2日交纳房款226309元，应在2019年12月2日以商业贷款的方式交纳剩余房款220000元。截止本案一审庭审之日，海宇豪第一笔购房款至今未交纳完毕。根据商品房买卖合同第八条约定：买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。商品房买卖合同附件四补充协议第三条第3款约定：买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的、出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无需承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。根据商品房买卖合同的约定，华商汇有权相应顺延交房日期至海宇豪实际交纳完毕房款之日，因海宇豪购房款尚未交纳完毕，交房日期尚未确定，待交房日期确定后方才可以开始计算90天的解除期限，目前，商品房买卖合同约定的解除条件尚未成就。3、海宇豪与华商汇之间系商品房买卖合同关系，海宇豪与巩义农商行之间系借贷关系，两者是不同的法律关系，不能混为一谈。合同的解除，须符合合同约定的解除条件或符合法律相关规定，商品房买卖合同和借贷合同并不是主从合同的关系，两者之间没有附属性，即使有一份合同被解除，也不必然导致另一份合同被解除。海宇豪因购买涉案房屋向巩义农商行进行了借款，海宇豪为借款人，华商汇仅为海宇豪的借款提供了担保。根据相关法律规定，只有在债务人海宇豪无法按时清偿债务时，担保人华商汇才向债权人巩义农商行承担还款责任，在海宇豪自己未履行还款义务的前提下，无权要求华商汇向巩义农商行履行还款义务。华商汇收到的海宇豪的按揭贷款，仅仅是房款，华商汇并未收取任何贷款本金及利息，也没有返还义务，海宇豪要求华商汇返还其已经偿还的月供和欠付巩义农商行的剩余贷款本息，没有事实和法律依据。4、如果法院判决解除华商汇与海宇豪签订的商品房买卖合同，则：（1）华商汇只需退还海宇豪向华商汇交纳的房款及维修基金。海宇豪欠付巩义农商行的贷款本息应由海宇豪偿还（抗辩理由同上述第3条）。根据华商汇与海宇豪签订的商品买卖合同附件四补充协议第二条第6款、第七条第6款的约定，在华商汇退款前，海宇豪应配合华商汇办理房屋合同备案撤销及解除预告登记、解除房屋预抵押登记的相关手续，否则华商汇有权拒绝退款。（2）公证等费用是海宇豪购买涉案房屋的合理支出，不应由华商汇承担退款责任。（3）海宇豪要求华商汇支付资金占用利息无事实和法律依据，依法不应予以支持（抗辩理由同上述第2条）。（4）华商汇在海宇豪与巩义农商行签订的个人购房抵押（保证）借款合同中，作为保证人提供了担保。如该合同解除，则华商汇的担保责任应同时解除。综上，根据商品房买卖合同相关约定，华商汇有权顺延交房时间至海宇豪交纳完毕房款全部房款之日，根据本案案情，截止目前交房时间尚未确定，华商汇不存在违约事实，海宇豪诉请无事实和法律依据，请求依法驳回海宇豪的全部诉请。第三人巩义农商行未到庭，提交的书面材料述称，一、本案仅应处理商品房买卖合同纠纷。原告解除《商品房买卖合同》与解除《个人购房借款（综合）合同》两个诉讼请求应为两个独立之诉，不应当合并审理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。巩义农商行作为有独立请求权的第三人并未就借款合同提出诉讼请求。因此，本案仅应审理商品房买卖合同纠纷，不应对原告与农商行之间的借款合同作出司法裁判。二、若《商品房买卖合同》、《借款合同》解除，第三人有权要求原告与被告共同偿还借款本息。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据此规定，若上述两合同解除，被告应当偿还第三人剩余借款本息。另外，原告与第三人签订《个人购房借款（综合）合同》约定，贷款发放后原告与被告就房屋质量、条件、权属等问题发生的任何纠纷，均与第三人无关，原告须按《借款合同》约定的履行还款义务。且根据合同相对性原理，原告系《借款合同》的借款人，应当履行偿还借款义务。从法律关系上来说，即使出卖人需向银行归还贷款本息，其所还款项也是购房者的还款，借款合同中的还款义务仍应当是《借款合同》当事人。最高人民法院作出的相关判例在买卖合同与借款合同解除的情况下驳回了购房者免除还款义务的诉讼请求，也对第三人上述观点相印证。综上，原告对第三人的诉求不能成立，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月2日，海宇豪与华商汇签订《商品房买卖合同》（编号：190××××****）及附件一至附件四，约定海宇豪购买华商汇开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××号，户型为其它，房屋总价款446309元，约定金额226309元，付款时间为2019-7-2，以商业贷款支付220000元，付款时间为2019-12-02；合同第八条交付期限出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条买受人逾期付款的违约责任3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接4、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；（4）买受人未能按时付款、或因买受人原因未办理房屋交付手续，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。合同签订后，海宇豪依约向华商汇支付定金10048元、维修基金1426元。海宇豪、华商汇及巩义农商行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定海宇豪向巩义农商行贷款220000元用于支付房款，华商汇为该贷款提供阶段性连带责任保证。2019年8月30日，巩义农商行将220000元支付给海宇豪，华商汇认可收到该笔购房款220000元。海宇豪自2019年9月21日起按月偿还贷款本金及利息。庭审中，华商汇陈述涉案房屋因受疫情及政府环境治理等影响，房屋已经是现房，但竣工手续不齐全无法确定具体交房时间，不同意解除《商品房买卖合同》。以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，《个人购房借款（综合）合同》，汇款凭证，收据，银行流水及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。海宇豪与华商汇签订的《商品房买卖合同》及附件，海宇豪、华商汇与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。根据《商品房买卖合同》约定的内容可知，在海宇豪未付清首付款的情况下，华商汇有权顺延相应的交房日期，即海宇豪请求解除该合同的条件目前暂不成就。同时，华商汇不同意解除《商品房买卖合同》，巩义农商行提交书面意见也不同意解除《个人购房借款（综合）合同》。另外，上述两份合同的内容，双方已经大部分履行。因此，海宇豪与华商汇签订的《商品房买卖合同》、与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》均应当继续履行。相应地，本院对海宇豪在本案中提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告海宇豪的诉讼请求。案件受理费1189元，减半收取594元，由原告海宇豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  郭磊二〇二〇年十月三十日代理书记员  聂颖