广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0122民初3304号 原告：林超俭，男，1965年12月12日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 原告：卢梅芳，女，1964年7月10日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：林超俭，男，1965年12月12日出生，系卢梅芳配偶。 被告：广西大世界房地产开发有限公司，住所地南宁市武鸣区城厢镇标营社区定罗路**新城花园****。统一社会信用代码：91450100773870163Q。 法定代表人：黄万**。 原告林超俭、卢梅芳与被告广西大世界房地产开发有限公司（以下简称大世界房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林超俭到庭参加诉讼，被告大世界房地产公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 林超俭、卢梅芳向本院提出诉讼请求：1.判令大世界房地产公司向林超俭、卢梅芳支付逾期办理房屋权属证书违约金86266元（以总房价427267元为基数，自2017年3月24日起，计算至房屋产权登记证书核发之日止期间的违约金，按年利率6%计算，暂计自2017年3月24日至2020年7月18日）；2.本案诉讼费用由大世界房地产公司负担。事实和理由：2014年2月28日，林超俭、卢梅芳与大世界房地产公司签订商品房买卖合同，约定：大世界房地产公司应将取得规划验收批准文件、建筑工程竣工合格证明文件的商品房于2014年6月30日前交付林超俭、卢梅芳使用。根据合同第十七条约定：大世界房地产公司应当在房屋交付使用后1000日内办理产权登记，并将产权证交付林超俭、卢梅芳；因大世界房地产公司的过错，导致产权登记手续延迟办理的需向林超俭、卢梅芳支付违约金。因合同未明确违约金计算标准，林超俭、卢梅芳主张参照相关规定按银行逾期贷款利率计算按年利率6%（化为日利率是万分之1.67）计算。大世界房地产公司应支付给林超俭、卢梅芳自2017年3月24日至2020年7月18日的违约金，共计1209日（总房价427267元为基数，427267×0.000167×1209=86266元）。截止今日，林超俭、卢梅芳仍未取得房地产权属证书，在预期的时间内不能对房屋充分行使占有、收益、处分的权利。（附：国土局信访告知书、住建局信访告知书）。综上所述，大世界房地产公司违反了合同第十七条的相关内容，要求大世界房地产公司履行合同，并按合同约定支付违约金至房屋产权登记证书核发之日。为此，特向法院起诉，请依法判决。 大世界房地产公司未提交书面答辩状，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2014年2月28日，林超俭、卢梅芳与大世界房地产公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定林超俭、卢梅芳向大世界房地产公司购买位于南宁市武鸣区，房屋建筑面积124.51平方米，房款总金额427267元;2014年2月28日已付房款227267元，剩余房款200000元，2014年5月31日前申请银行按揭贷款支付。合同第九条约定，大世界房地产公司应于2014年6月30日前将已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工合格证明文件的房屋交付林超俭、卢梅芳。合同第十七条第3款约定：“双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后1000日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”该条第4款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付款及按利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的%赔偿买受人损失。……（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日元计算，向买受人支付违约金。……因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。” 林超俭、卢梅芳于2013年12月3日向大世界房地产公司缴纳定金10000元，于2014年2月28日向大世界房地产公司缴纳首付款217267元，于2014年2月28日向大世界房地产公司缴纳办证费7200元。银行按揭贷款200000元已支付至大世界房地产公司银行账户。2014年6月28日，林超俭、卢梅芳受领电力佳苑9-2幢1单元903号房。当日，林超俭、卢梅芳在《楼宇交接书》中委托大世界房地产公司办理办证一切事宜。 还查明，因大世界房地产公司未按约为电力佳苑第九幢包括林超俭、卢梅芳在内的第9栋业主办理房屋产权证，部分业主到南宁市武鸣区自然资源局、南宁市武鸣区住房和城乡建设局信访反映，要求政府协调解决。但大世界房地产公司因建设规划存在问题，至今尚未完成电力佳苑第9幢楼的综合验收。截止本判决之日，大世界房地产公司就案涉房屋仍未办理不动产权证书。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《销售不动产发票》、《收据》、楼宇交接书、南宁市武鸣区自然资源局信访事项告知书、南宁市武鸣区住房和城乡建设局信访事项告知书、《个人住房贷款合同》、借款借据等证据材料及庭审笔录予以证实。 本院认为，林超俭、卢梅芳与大世界房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于大世界房地产公司是否应当承担逾期办证违约金及违约金计算标准问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之约定，大世界房地产公司应在房屋交付后的1000日内为林超俭、卢梅芳申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付林超俭、卢梅芳。在本案中，大世界房地产公司已于2014年6月28日向林超俭、卢梅芳交付房屋，最迟应于2017年3月24日前向房屋登记机构申请将电力佳苑9-2幢1单元903号房屋所有权登记至林超俭、卢梅芳名下。但大世界房地产公司至今仍未完成涉案房屋产权登记，林超俭、卢梅芳等业主因此未能取得各自房屋的所有权证，对此大世界房地产公司应依法承担违约责任。关于逾期办证违约金计算标准。本案中，林超俭、卢梅芳提交的商品房买卖合同中关于逾期办证违约金计算标准未明确约定，视为本案诉争的逾期办证违约金计算标准约定不明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”虽然双方签订的《南宁市商品房买卖合同》中约定因出卖人过错，导致迟延办理房屋所有权登记的，出卖人向买受人支付违约金，但因合同未对逾期办证违约金计算标准作出约定，且林超俭、卢梅芳因为逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，对此应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。自2015年10月24日起金融机构人民币贷款基准利率（年利率）：6个月-一年为4.35%，一年—五年为4.75%，五年以上为4.9%。中国人民银行有关于在贷款利率基础上加收30%-50%作为罚息的明确规定，林超俭、卢梅芳主张按照购房款总额自2017年3月24日起至不动产权证书交付之日止年利率6%计算，未超过前述标准，故本院予以支持。但林超俭、卢梅芳在庭审中认可是以交房日之后1000日第二天计算违约金，起算日应为2017年3月25日，本院予以调整。但自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布的贷款市场报价利率，贷款基准利率已取消，相关标准已发生变化。故2019年8月19日之后，违约金按照购房款总额以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准支付不动产权证书交付之日止。但由于大世界房地产公司违约天数多，林超俭、卢梅芳请求的总数额偏高，逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告广西大世界房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告林超俭、卢梅芳支付违约金（1.以已付购房款总额427267元为基数，自2017年3月25日起至2019年8月19日止，按年利率6%计算；2.以已付购房款总额427267元为基数，自2019年8月19日之后至不动产权证书交付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。违约金总额以不超过已付购房款总额的30%为限）。 义务人应按本案生效判决指定的期间履行义务。如果义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1957元，减半收取979元，由被告广西大世界房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费1957元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  黄 斯 二〇二〇年十月二十六日 法官助理  钟小琴 书 记 员  梁晓程 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正） 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。