湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民再285号再审申请人（一审被告暨反诉原告、二审上诉人）：中国农业科学院油料作物研究所，住所地湖北省武汉市武昌区徐东二路**。法定代表人：黄凤洪，该所所长。委托诉讼代理人：杨春，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晶晶，湖北谦顺律师事务所律师。被申请人（一审原告暨反诉被告、二审被上诉人）：武汉金满籯工贸有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区徐东二路**。法定代表人：宋俊芳。委托诉讼代理人：蒋新，武汉市武昌区积玉桥法律服务所法律工作者。再审申请人中国农业科学院油料作物研究所（以下简称油料所）与被申请人武汉金满籯工贸有限公司（以下简称金满籯公司）房屋租赁合同纠纷一案，原由金满籯公司向湖北省武汉市武昌区人民法院提起诉讼，油料所提出反诉。该院于2018年8月1日作出（2018）鄂0106民初10101号民事判决。油料所不服，向湖北省武汉市中级人民法院提出上诉。该院于2018年12月24日作出（2018）鄂01民终9600号民事判决。该判决生效后，油料所不服，向本院申请再审。本院于2019年8月13日作出（2019）鄂民申2694号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月17日开庭审理了本案。再审申请人油料所的委托诉讼代理人杨春、胡晶晶，被申请人金满籯公司的委托诉讼代理人蒋新均到庭参加诉讼。金满籯公司向一审法院起诉请求：1.判令确认金满籯公司与油料所之间关于武汉市武昌区徐东二路二号（现金满籯大酒店）的房屋租赁合同关系合法有效；2.诉讼费用由油料所承担。油料所反诉请求：1.确认《房屋租赁合同》已于2017年6月30日因期限届满而终止；2.判令金满籯公司立即将因上述《房屋租赁合同》而承租的坐落于武汉市武昌区徐东二路2号的房屋腾退并交付给油料所；3.判令金满籯公司按一楼136元/月?平方，二楼71元/月?平方的标准向油料所支付违约占用上述房屋的费用计1227510元（其中徐家棚街办事处借用之前自2017年7月1日至2017年10月17日止占用费按1800平方计算至2017年10月17日，一楼450平方金满籯公司至今仍占用部分自2017年7月1日起应计算至交付之日止，暂计算至2018年7月23日）；4.判令金满籯公司向油料所支付因逾期腾退而应承担的违约金计人民币280811.12元（应付至实际腾退之日，暂计算至2018年7月23日）；5.本案本诉、反诉费用全部由金满籯公司承担。一审法院认定事实：油料所与金满籯公司于2006年12月28日签订《房屋租赁合同》，约定油料所将其所有的位于武汉市武昌区徐东二路二号秦园路产品展示用房二期1、2栋出租给金满籯公司用作餐饮、咖啡、娱乐、休闲经营使用，租赁期限十年，自2007年7月1日起至2017年6月30日止，租赁期满，甲方（油料所）有权收回全部出租房屋，乙方（金满籯公司）应如期交还房屋，如乙方要求续租，则必须在租赁期满前60日向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方如约履行了合同，至合同期限届满之日，双方均无争议。2017年2月5日，油料所向金满籯公司发出“关于《房屋租赁合同》相关事宜的通知函”，主要内容为双方之间签订的《房屋租赁合同》期限即将届满，本所将上述房屋继续出租相关情况告知贵方，本所依据第三方评估价格及市场具体情况决定租金标准，贵方作为原承租人享有同等条件下的优先承租权……。2017年4月26日，油料所再次向金满籯公司出具告知书，明确告知金满籯公司，租赁合同期限届满后，新的房屋租金为一楼136元/月?平方，二楼71元/月?平方，月租金为186300元，并要求金满籯公司在2017年5月5日前以书面形式向油料所明示是否愿意按上述租金标准续签租赁合同，逾期视为放弃优先承租权。2017年5月5日，金满籯公司向油料所发出书面申请，表示愿意履行《告知书》的内容，按新的房屋租金标准与油料所续签租赁合同。当天，油料所基建处工作人员签收了告知书。一审另查明，原合同期限届满后涉诉房屋一直由金满籯公司使用，且未向油料所交纳房屋租金。武汉市武昌区人民政府于2017年12月22日发出武昌征决字[2017]23号房屋征收及公告。其间，武昌区人民政府徐家棚街办事处因办公用房修缮，借用地点办公，在征得金满籯公司同意后，借用金满籯大酒店一楼大厅及两栋二楼整层用于街道办事处办公过渡，并于2017年9月26日向油料所发出“工作联系函”，油料所表示同意。自2017年10月18日起至2018年3月30日止，上述房屋除450平方米外，其余部分由武昌区人民政府徐家棚街办事处无偿借用。一审法院认为：当事人对合同效力出现分歧时，可以诉至人民法院请求依法予以确认。2017年4月26日，油料所对金满籯公司的《告知书》告知金满籯公司“在原合同期限届满后，房屋租金的标准调整为一楼136元/月?平方，二楼71元/月?平方，月租金为186300元；是否同意按新的租金标准续签租赁合同在2017年5月5日前以书面形式告知”，是以缔结新的房屋租赁合同为目的向金满籯公司提出的合同条件，希望对方接受的意思表示，系要约行为；金满籯公司在2017年5月5日致油料所的《申请》，愿意履行《告知书》的内容系同意要约以成立房屋租赁合同的意思表示，系承诺行为。承诺生效时，合同成立。承租人负支付租金的义务系租赁合同的主给付义务，也是决定合同类型的基本义务，双方经过要约和承诺后订立合同的租金的数额和原合同租金的数额不一致，与原合同不具备同一性，系新产生的房屋租赁合同。该合同自油料所收到金满籯公司承诺即2017年5月5日成立，以上合同未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，依法生效，原房屋租赁合同于2017年6月30日因合同期限届满而终止。金满籯公司主张确认原合同期限届满后，双方之间的房屋租赁合同有效、油料所主张原房屋租赁合同终止，均予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，武汉市武昌区人民政府对涉诉房屋作出征收决定，于2017年12月22日予以公告时发生效力，从该日起导致上述房屋的物权发生变动，油料所丧失了房屋的所有权。原租赁合同终止后双方新的房屋租赁合同有效，因新的房屋租赁合同未约定租赁期限，也未约定租金支付的期限，该合同为不定期的租赁合同。即使没有发生征收而引起合同终止的事实，在合同没有解除或者撤销的情形下，油料所主张金满籯公司支付违约占用上述房屋的费用并无法律依据；基于金满籯公司在诉讼中同意按照新合同的约定支付拖欠的租金，为减少双方的诉累，在本案中，对租金的给付可以予以处理。该合同的租赁期间从2017年7月1日起至2017年12月22日房屋被征收时终止，租赁期间未满一年，金满籯公司应该在合同期限届满时支付租金。油料所收取的房屋租金从2017年7月1日起计算至2017年12月22日止，在此期间经金满籯公司及油料所共同同意，从2017年10月18日起至2018年3月30日交由武昌区人民政府徐家棚街办事处无偿使用1350平方米，借用二栋房屋的整个二楼及一楼大厅，一楼450平方没有借用。借用期间该面积的租金应予扣除，即金满籯公司应向油料所交纳2017年7月1日起至2017年10月18日期间租金，按每月186300元计算共计应交纳664470元[（186300×3）﹢（186300÷30）×17]。2017年10月18日起至2017年12月22日止未借用部分450平方米的租金122400元，总计786870元。对油料所超出前述的房屋租金数额的主张不予支持。房屋征收后，油料所不是涉诉房屋的所有人也不是占有人并且房屋已经被拆除。同时，原合同期限届满后双方重新订立的房屋租赁合同对当事人依法具有约束力，即使没有发生征收的事实，在合同没有解除或者撤销的情形下，金满籯公司也可以依据合同占有涉诉的房屋。油料所主张金满籯公司返还涉诉房屋、支付逾期腾退的违约金没有事实和法律上的依据，不予支持。一审法院判决：一、武汉金满籯工贸有限公司与中国农业科学院油料作物研究所之间于2017年5月5日成立的关于坐落于武汉市武昌区徐东二路2号展示房二期1栋、2栋房屋的房屋租赁合同有效；二、武汉金满籯工贸有限公司与中国农业科学院油料作物研究所在2006年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月30日终止；三、武汉金满籯工贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向中国农业科学院油料作物研究所给付房屋租金786870元；四、驳回中国农业科学院油料作物研究所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元减半收取计50元，由武汉金满籯工贸有限公司负担。反诉案件受理费9188元，由武汉金满籯工贸有限公司、中国农业科学院油料作物研究所各负担4594元（此款中国农业科学院油料作物研究所已垫付，武汉金满籯工贸有限公司承担的连同租金一并支付）。油料所不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项，改判如下：1.油料所与金满籯公司于2017年5月5日未成立关于坐落于武汉市武昌区徐东二路2号展示房二期1栋、2栋房屋新的房屋租赁合同；2.金满籯公司向油料所支付因预期腾退而应承担的违约金288048.52元（计算至实际拆除前一日即2018年8月2日）；3.金满籯公司按一楼136元/月?平方，二楼71元/月?平方的标准向油料所支付违约占用上述房屋的费用计1247910元（其中徐家棚街办事处借用之前自2017年7月1日至2017年10月17日止占用费按1800平方计算至2017年10月17日，一楼450平方金满籯公司至今仍占用部分自2017年7月1日起应计算至交付之日止，暂计算至2018年8月2日）；4.本案本诉、反诉全部费用由金满籯公司承担。二审法院认定事实：一审查明事实属实。二审法院认为：关于金满籯公司与油料所是否成立新的房屋租赁合同的问题。首先，油料所于2017年4月26日对金满籯公司的《告知书》明确了租金标准，并通知金满籯公司在2017年5月5日前以书面形式明示是否愿意按该租金标准续签租赁合同，而金满籯公司于2017年5月5日致油料所的《申请》，表示愿意履行《告知书》的内容。一审法院认定《告知书》构成要约，《申请》构成承诺，符合该两份文件的文义，是正确的；其次，油料所虽然曾于2017年2月15日向金满籯公司发函、2017年3月14日发出公告，但该函及公告中油料所交还房屋的前提均是金满籯公司未能以新的租金标准获得案涉租赁房屋的承租人资格，与之后发生的《告知书》《申请》并不相悖，也不能以此认定油料所不同意继续发租，且油料所在之后长达一年多的时间，即便发生徐家棚街办事处借用房屋的情形，亦未通知金满籯公司腾退，直至一审受理后的2018年7月17日才向金满籯公司发出腾退通知。综上，油料所与金满籯公司于2017年5月5日就案涉租赁房屋已成立不定期的房屋租赁合同。油料所主张金满籯公司支付逾期腾退违约金及按照其所称的市场价格支付逾期占用费，因前述认定，不予支持。关于金满籯公司是否应向油料所支付2017年12月22日之后的租金或占用费的问题。武昌区人民政府于2017年12月22日作出房屋征收决定并于同日公告。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，认定油料所至该日起丧失了案涉租赁房屋的所有权，适用法律并无不当。油料所系基于其房屋所有权人的身份出租案涉租赁房屋，在征收人取得了案涉租赁房屋的所有权，而油料所丧失所有权后，油料所继续主张租金或占用费，缺乏事实依据，一审法院不予支持，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9188元，由中国农业科学院油料作物研究所负担。油料所再审请求，1.撤销湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终9600号民事判决和湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初10101号民事判决第一、三、四项判决，依法改判或发回重审；2.改判支持油料所一审全部诉讼请求，驳回金满籯公司一审诉讼请求；3.本案诉讼费用由双方当事人按比例分摊。事实和理由如下：（一）原判决认定双方于2017年5月5日成立不定期租赁关系的事实缺乏证据证明。一、二审法院认定双方于2017年5月5日就涉案房屋成立不定期租赁合同关系的依据为金满籯公司在一审提交的《申请》，该证据上仅有“已签收，油料所基建处，2017.5.5”字样，既没有申请人盖章，也没有任何工作人员签字，该证据的真实性存疑，不应单独作为定案依据。事实上，申请人从2017年2月5日起多次向金满籯公司催告是否继续承租，金满籯公司迟迟未予正面答复。因此，申请人决定不再将案涉房屋出租给金满籯公司使用，并通过拒收租金、发布招租公告以及无偿借用房屋、要求腾退等行为表达意思表示。故，双方当事人的租赁关系已于原签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满（即2017年6月30日）而终止，金满籯公司应返还房屋，并支付迟延返还的占用费及违约金。（二）原判决适用《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二十八条的规定系适用法律错误。1.物权法第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”根据我国所有权与使用权分离原则，人民政府的征收决定仅使申请人丧失对案涉房屋的处分权，且征收决定仅完成物权转移，并未约定物的转让发生的时间，该房屋物权的转移并不发生占有转移的法律效力，申请人仍享有对该房屋占有、使用、收益的权利。2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条有关“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”之规定，申请人未与征收部门签订征收协议并领取补偿款前，依然享有对该房屋占有、使用、收益的权利。在前述拆迁工作完成后（即签协议领取补偿款），才能发生房屋占有转移、交付房屋的效力。3.双方当事人签订的书面租赁合同期满后，不论处于何种法律关系，从2017年12月22日发布拆迁公告后，金满籯公司无权继续占用、使用房屋，应立即将房屋还给申请人。但截止2018年8月3日房屋拆除时，金满籯公司才将其所有的物品从案涉房屋搬离，期间一直违法占有使用，严重侵害了申请人的合法权利，金满籯公司应该支付这一时期的房屋占有使用费。金满籯公司答辩称，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回再审申请人的再审请求。再审期间，油料所未提交新证据。金满籯公司提交三组新证据。证据一：金满籯公司缴税凭证六张，证明双方当事人原租赁期限届满后，金满籯公司仍在案涉房屋继续经营；证据二：小额来账凭证四张，证明双方当事人原租赁期限届满后，金满籯公司仍在案涉房屋继续经营，且油料所在金满籯公司消费，表明油料所认可金满籯公司继续租赁房屋；证据三：油料所收据及缴费单七张，证明原租赁期满后，油料所向金满籯公司收取案涉房屋电费及电表押金，油料所认可金满籯公司继续租赁房屋。上述新证据中，除一张无原件予以核对的缴税凭证复印件外，油料所对金满籯公司提交的新证据的真实性均无异议，对上述证据的证明目的及关联性均提出异议。油料所认为，证据一不能证明相关税费是金满籯公司在案涉房屋经营中产生的费用，金满籯公司在原租赁期满后占用案涉房屋的事实客观存在，但不是合法占有；证据二仅能证明存在个人消费行为，不能证明油料所认可与金满籯公司形成新的租赁合同关系；证据三仅为油料所向金满籯公司收取垫付的电费，并非认可与金满籯公司形成新的租赁合同关系。围绕油料所的再审请求，对上述新证据认定如下：1.金满籯公司提交的第一组新证据，除其中一张缴税凭证外，油料所对该组证据其他六张缴税凭证的真实性均无异议，本院对该组证据中六张缴税凭证的真实性予以认可。因金满籯公司与油料所均对金满籯公司在原租赁合同期满后仍在案涉房屋经营的事实无异议，故可以认定2017年6月30日双方当事人原进了合同期满后，金满籯公司仍占有案涉房屋。至于金满籯公司是否为有权占有，将结合其他证据和事实，一并予以评述；2.金满籯公司提交的第二组新证据，小额来账凭证四张，业务日期分别为2017年8月3日，8月16日，8月21日，8月24日，显示付款人户名为“中国农业科学院油料作物研究所”，收款人户名为“武汉金满籯工贸有限公司”，其上均加盖武汉农村商业银行印章。油料所对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以认可。油料所质证称该组证据显示的是“个人消费行为”，根据上述小额来账凭证显示的内容，所涉“消费行为”的付款账户为油料所账户，并非个人账户，应认定在上述时间，油料所在金满籯公司存在消费行为；3.金满籯公司提交的第三组新证据为原租赁合同期满后，油料所向叶宝明收取电表押金和电费的收据和缴费单。油料所对该组证据的真实性均无异议，本院对该组证据真实性应予以认可，同时能够证明在原租赁合同期满后金满籯公司仍占有案涉房屋。至于金满籯公司是否为有权占有，将结合其他证据和事实，一并予以评述。本院再审查明，原终审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，1.2017年8月3日，8月16日，8月21日，8月24日，油料所曾在金满籯公司消费。2017年8月18日，油料所收取金满籯公司电表押金4000元，并于2017年9月至2018年1月期间向金满籯公司收取电费；2.2017年10月18日起至2018年3月30日，经油料所同意，除一楼450平方米由金满籯公司使用外，武昌区人民政府徐家棚街办事处无偿使用案涉房屋1350平方米；除武昌区人民政府徐家棚街办事处无偿使用案涉房屋1350平方米的期间外，案涉房屋于2018年8月3日被实际拆除，直至拆除前，金满籯公司一直占有该房屋；3.双方当事人对油料所尚未与征收人就案涉房屋达成征收补偿协议，征收人亦未对油料所给予补偿的事实无异议。本院再审认为，根据油料所的再审请求和案涉房屋已被实际拆除的事实，本案争议焦点为：1.金满籯公司与油料所在2017年6月30日后是否成立新的房屋租赁合同关系；2.金满籯公司应否向油料所支付2017年6月30日之后的租金或占有使用费；3.金满籯公司应否向油料所承担逾期腾退的违约金责任。（一）关于金满籯公司与油料所在2017年6月30日后是否成立新的房屋租赁合同关系双方当事人对2006年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月30日期满终止无异议。在双方当事人原租赁合同即将期满时，油料所于2017年4月26日向金满籯公司发出《告知书》，内容为：“在原合同期限届满后，房屋租金的标准调整为一楼136元/月?平方，二楼71元/月?平方，月租金为186300元；是否同意按新的租金标准续签租赁合同在2017年5月5日前以书面形式告知”。该《告知书》所涉租金数额、期限均与原合同不同，与原租赁合同不具备同一性，故该《告知书》系以缔结新的房屋租赁合同为目的向金满籯公司发出，希望对方接受，且内容具体明确，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”之规定，该《告知书》应认定为油料所向金满籯公司发出的缔结新的租赁关系的要约。其后，金满籯公司于2017年5月5日出具《申请》，表示愿意履行《告知书》的内容。根据合同法第二十一条有关“承诺是受要约人同意要约的意思表示”之规定，该《申请》的性质实为承诺。尽管油料所否认收到上述《申请》，但油料所在2017年8月18日收取金满籯公司电表押金，并在双方原租赁期间届满后至金满籯公司消费，武昌区人民政府徐家棚街办事处于2018年7月17日出具《情况说明》显示该办事处于2017年10月18日至2018年3月30日借用“金满籯大酒店”相关房屋，结合油料所原租赁合同期满后至2018年7月长达一年多的时间，即便发生徐家棚街办事处借用房屋的情形，均未通知金满籯公司腾退房屋的事实，认定油料所认可金满籯公司在原租赁合同期满后继续使用案涉房屋有事实依据。根据上述事实，可以认定金满籯公司已于2017年5月5日向油料所发出上述《申请》，接受油料所缔结新的租赁关系的要约，且《申请》相关内容已为油料所知晓。合同法第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”同法第二十六条规定：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效……”因此，金满籯公司与油料所于2017年5月5日成立新的租赁合同。因上述要约中仅载明“原合同期限届满后”调整租金，双方当事人没有另行对租赁期限作出约定，根据合同法第二百三十二条的规定，应认定金满籯公司与油料所于2017年5月5日成立新的租赁关系为不定期租赁合同，租赁期限自2017年7月1日起算，至2018年8月3日租赁物灭失而终止。油料所关于双方当事人的租赁关系已于原签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满（即2017年6月30日）而终止，2017年6月30日之后双方当事人之间不存在租赁关系的主张，本院不予支持。（二）关于金满籯公司应否向油料所支付2017年6月30日之后的租金油料所主张，金满籯公司应支付2017年7月1日至2018年8月3日前的占有使用费。金满籯公司则主张其只应支付2017年7月1日至2017年12月22日之前的租金，2017年12月22日之后，因政府征收决定已生效，油料所丧失了案涉房屋物权，金满籯公司不应向油料所支付2017年12月22日之后的租金。1.租金计算期间的确定。本案中，双方当事人的不定期租赁期限自2017年7月1日开始，故相关租金应自2017年7月1日起算。关于该租金的计算截止时间，即双方当事人2017年12月22日武汉市武昌区人民政府发布房屋征收公告后至案涉房屋灭失前，金满籯公司应否向油料所支付租金问题。本院认为，应计算至案涉房屋被拆除前，分析如下：本案中，武汉市武昌区人民政府于2017年12月22日发出武昌征决字[2017]23号房屋征收及公告，对案涉房屋予以征收。根据物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”尽管物权法规定了上述导致物权变动的特别原因，但理论及实务中对上述规定中的“生效”时间存在较大争议。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁……”即在征收人给予补偿前，被征收人可以继续占有、使用被征收房屋，也即行政法规赋予了被征收人在获得征收补偿前继续占有、使用相关房屋的权利。结合上述法律和行政法规的规定，即使认定人民政府的征收决定自向行政相对人公布之日生效，油料所丧失了对案涉房屋的所有权，但根据上述行政法规赋予被征收人有权在获得征收补偿前占有、使用相关房屋的规定，和所有权占有、使用、收益、处分等权能在理论上和实践上均可以分离的情况，可以认定油料所因政府征收决定丧失了对案涉房屋在事实上和法律上的处分权，但该征收决定不产生占有转移的法律效果，油料所因上述行政法规的明确规定而享有对该房屋的占有、使用权利。案涉房屋本系经营用房，油料所将案涉房屋租赁给金满籯公司系其使用案涉房屋的一种方式。因此，2017年12月22日至案涉房屋被拆除前，金满籯公司应向油料所支付相应租金。综上，本案不定期租赁关系的租金计算时间应为2017年7月1日至2018年8月2日。2.租赁面积的确定。2017年10月18日起至2018年3月30日，经油料所同意，除一楼450平方米外，徐家棚街办事处无偿使用案涉房屋1350平方米；其后，徐家棚街办事处归还了案涉房屋。双方当事人对此无异议。因此，应认定2017年10月18日起至2018年3月30日期间，金满籯公司使用的房屋面积为450平方米；除借用期间外，应认定金满籯公司在不定期租赁合同期间使用了全部房屋面积。油料所关于案涉房屋占用费的诉讼请求为判令金满籯公司按一楼136元/月?平方，二楼71元/月?平方的标准向油料所支付违约占用上述房屋的费用，其中徐家棚街办事处借用之前自2017年7月1日至2017年10月17日止占用费按1800平方计算至2017年10月17日，一楼450平方金满籯公司至今仍占用部分自2017年7月1日起应计算至交付之日止，暂计算至2018年7月23日。根据油料所的诉讼请求，对于徐家棚街办事处借用之前（2017年7月1日至2017年10月17日），金满籯公司应付的租金按照案涉房屋全部面积予以计算；对于徐家棚街办事处借用之后（2017年10月17日后），金满籯公司应付的租金按照一楼450平方米面积予以计算。油料所的诉讼请求系其处分自身权利，本院予以准许。因此，对于金满籯公司应支付的不定期租赁期间租金的计算面积应为：2017年7月1日至2017年10月17日，按照全部房屋面积计算；2017年10月17日后，按照450平方米计算。3.租金总额的确定。根据上述租赁面积、租赁时间的认定，结合双方不定期租赁关系有关“房屋租金的标准调整为一楼136元/月?平方，二楼71元/月?平方，月租金为186300元”的约定，2017年7月1日起至2017年10月17日，金满籯公司应向油料所支付租金，按每月186300元计算，应支付664470元[（186300×3）﹢（186300÷30）×17]；2017年10月18日起至2018年8月2日止，金满籯公司应向油料所支付租金，按每月每平方米136元计算450平方米，应支付581400元[（136×450×9）﹢（136÷30）×450×15]；两项共计1245870元。（三）关于金满籯公司应否向油料所承担逾期腾退的违约责任如前所述，双方当事人在2017年5月5日成立不定期租赁合同关系，不存在金满籯公司在原租赁合同期满后逾期腾退的事实，故金满籯公司不应向油料所承担逾期腾退的违约责任，油料所的此项再审请求，本院不予支持。（四）关于油料所的其他诉讼请求，即腾退房屋的诉讼请求由于案涉房屋已于2018年8月3日拆除，租赁标的物灭失，油料所有关金满籯公司腾退房屋的诉讼请求已客观不能，故对该项诉讼不予支持。综上，油料所的再审请求部分成立，应予以部分支持。原终审判决认定事实正确，但适用法律错误，应依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条、第二十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终9600号民事判决和湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初10101号民事判决；二、武汉金满籯工贸有限公司与中国农业科学院油料作物研究所在2006年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月30日终止；武汉金满籯工贸有限公司与中国农业科学院油料作物研究所于2017年5月5日成立的关于坐落于武汉市武昌区徐东二路2号展示房二期1栋、2栋房屋的房屋租赁合同有效；三、武汉金满籯工贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向中国农业科学院油料作物研究所给付房屋租金1245870元；四、驳回中国农业科学院油料作物研究所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元减半收取计50元，由武汉金满籯工贸有限公司负担。反诉案件受理费9188元，由武汉金满籯工贸有限公司、中国农业科学院油料作物研究所各负担4594元。二审案件受理费9188元，由武汉金满籯工贸有限公司、中国农业科学院油料作物研究所各负担4594元。本判决为终审判决。审判长  龚璟审判员  牛卓审判员  吴琦二〇二〇年十月九日法官助理杨同军书记员唐斐