济南市历下区人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁0102民初8329号原告:济南市历下区假日丽景花园业主委员会，住所地济南市。负责人：刘善平，主任。副主任:王会武，男，1978年11月22日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：宋振明，上海市建纬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵焕增，上海市建纬（济南）律师事务所实习律师。被告：烟台市中泰物业管理有限公司，住所地山东省烟台市，统一社会信用代码91370602749880062Y。法定代表人：黄恒政，执行董事。被告：烟台市中泰物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370105560787665H。负责人:林梅，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：吕雅静，山东谷源律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孙宁，山东谷源律师事务所实习律师。原告济南市历下区假日丽景花园业主委员会与被告烟台市中泰物业管理有限公司、烟台市中泰物业管理有限公司济南分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法进行审理。原告济南市历下区假日丽景花园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付地面停车场租金、小区广告收入、饮水机租金、自动洗车机租金等小区公共部位收益共计1899398元；2、确认原开发商山东某房地产开发有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》已于2019年11月终止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：一、被告已收取的公共部位收益1899398元应予退还。假日丽景花园小区的业主于2009年5月起陆续入住，被告作为小区的前期物业服务公司也同时开始提供物业服务，并开始收取地面停车场租金、小区广告费、饮水机租金、自动洗车机租金。经原告计算，2009年到2012年公共部位收入计576198元，2013年到2018年自动洗车机租金4800元，2019年到2020年公共部位收入计281600元，加上被告提供的2013年到2018年公共部位收入计1036800元，被告已累计收取公共部位收益共计1899398元。假日丽景花园小区内地面车位系非规划车位，是占用公共道路、垃圾堆放区等公共区域设立的，其收益应当归全体业主所有。小区内的广告费收入、饮水机租金、自动洗车机租金亦是利用公共设施设备或占用公共场所的经营所得，也应当归全体业主共有。因此，被告对已收取的上述公共部位收益1899398元应予退还。二、原开发商山东某房地产开发有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》已于2019年11月终止。原告于2019年1月11日设立，同年2月25日在历下区住建局登记备案。2019年9月20日到22日，假日丽景花园小区召开了临时业主大会，决定聘请新物业公司。2019年9月30日，原告向全体业主发出了《关于征求选聘物业公司意见的公告》；2019年10月8日，原告向全体业主发出了《关于成立物业公司选聘评审小组的公告》；2019年10月17日，原告组建了由20名业主组成的选聘物业评审小组，并向全体业主发出了《关于物业选聘评审小组成员的公告》。在业委会及选聘物业评审小组成员的共同努力下，业委会于2019年11月上旬最终选定由山东某物业管理有限公司为本小区进行物业管理，并定于2019年11月12日签订物业管理合同。2019年11月6日，原告向被告发送了《终止中泰物业公司服务合同告知函》，函告于2019年11月20日终止被告与山东某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，通知被告于2019年11月10日前派负责人与原告协商相关事宜，于11月15日、16日进行承接检验交接。2019年11月12日，原告与山东某物业管理有限公司签订了物业管理合同。2019年11月15日，新物业公司工作人员按时到场准备交接，因被告拒不交接未果。2019年11月21日，原告发出《终止烟台市中泰物业管理有限公司济南分公司服务告知函》，再次重申终止被告与山东某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，告知全体业主自2019年11月20日起停缴物业费、车位费。原开发商山东某房地产开发有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》第二十八条约定：“本合同期限自2014年5月21日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据以上合同约定和法律规定，结合2019年11月12日原告与山东某物业管理有限公司签订物业管理合同，以及原告函告被告于2019年11月20日终止被告与山东某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的事实，《前期物业服务合同》已于2019年11月终止，被告再进行物业管理已无合同依据。特将原告原诉讼请求进行以上变更，并对事实理由进行上述补充，请贵院依法裁判。本院经审查，2014年2月20日,被告烟台市中泰物业管理有限公司济南分公司与开发商山东某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由开发商选聘被告烟台市中泰物业管理有限公司济南分公司对济南市历下区假日丽景花园小区提供前期物业服务事宜，合同期限自2014年5月21日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效日止。2019年1月11日，原告济南市历下区假日丽景花园业主委员会成立，并于2019年2月25日在济南市历下区房屋管理服务中心备案,备案通知书载明：“本届业主委员会成立时间为2019年1月11日，是第1届，任期5年。其中：主任：刘善平、副主任：王会武。”原告称，主任刘善平于2019年9月3日向业委会提交《辞职报告》，依据《假日丽景花园业主大会议事规则》第30条的规定：业主委员会委员以书面形式向业主大会、业主委员会或者居民委员会提出辞职的，资格自行终止，同时，可由经首次业主大会会议选举产生的候补委员予以增补，假日丽景花园第一届业委会第二次委员调整于2019年9月10日召开，由王会武接替刘善平担任原告主任，该次调整未向有关部门进行备案。原告称，其于2019年9月5日向小区全体业主发布了《致：假日丽景花园全体业主》的一封公开信，2019年9月17日向小区全体业主发布《关于假日丽景花园召开临时业主大会的公告》，告知全体业主就决议是否同意外聘物业服务或业主自治管理（二选一）、是否同意授权业委会与租赁公共部位及外聘物业公司、小区设施整改施工等单位签订协议、……表决通过假日丽景花园业主监督委员会规约（草案）、表决通过假日丽景花园印章管理规定（草案）、表决通过假日丽景财务管理规定（草案）、表决通过表决票样及公示（草样）等事项于2019年9月20日至9月22日进行投票表决。庭审中，原告提交了其自行制作的《假日丽景花园业主大会表决票》样本，该表决票载明的表决内容包括“是否同意我小区实行自治管理服务或外聘物业服务”、“是否同意授权业委会对外聘物业公司……”、“是否同意授权业委会代表业主，就前期物业公司（烟台市中泰物业）代收本小区公共收益进行清算返还和追缴一切属于全体业主的资产财产和收益及对开发商建设质量诉讼程序”等。庭审中，原告提交了《唱票结果》复印件一份，该复印件载明“总投票数：383票，370票同意外聘物业，12票同意自治，1票作废；同意受权378票，不同意受权4票，弃权1票。参加唱票人：王会武、王某芹、牛某荣、侯某、金某霞、黄某民”。本院认为,作为民事诉讼活动,应首先审查当事人是否是适格主体。原告的任期为五年即2019年1月11日-2024年1月10日,在本案审理过程中,原告的任期尚未届满。依照中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定:业主委员会委员由下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：（一）以书面方式提出辞职请求的；……。国务院《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。”原告未提交关于主任刘善平辞职报告准予与否决定及依照上述《物业管理条例》规定需经小区业主共同决定选举新任主任有关证据佐证，对原告的相关陈述本院不予采信。其次，关于业主委员会的职责,国务院《物业管理条例》第十五条明确规定:业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)、召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)、及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)、监督管理规约的实施;(五)、业主大会赋予的其他职责。以上规定第(五)项明确了业委会的最后一项职责为业主大会赋予的其他职责,其中涵盖了业委会如实施提起诉讼等重大事项,必须有业主大会的授权,这亦是当事人应当依法行使权利的具体体现和必要的前提条件。业主委员会是依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内以业主委员会名义从事法律行为,具备诉讼主体资格。由于业主委员会是由业主大会选举产生,因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会授权,否则,业主委员会不具有原告主体资格,不享有诉讼权利。在本案中，济南市历下区假日丽景花园业主委员会在2019年经业主大会选举产生后,在济南市历下区房屋管理服务中心进行了备案;但从本案现有证据材料审查,原告仅向法庭提供了2019年该小区业委会成立的材料,并未有业主大会形成的书面决议及此后的选举产生新任主任材料;同时,原告虽然提交了证据《唱票结果》欲佐证本次起诉以投票方式获得了假日丽景花园全体业主的有效授权，但该证据系复印件，不符合相关法律规定的有效证据形式，且被告不予认可，故本院对该证据的效力不予采纳；原告也未向法庭提供假日丽景花园业主大会授权假日丽景花园业主委员会要求被告烟台市中泰物业管理有限公司济南分公司支付公共收益而提起诉讼的证明材料。因此,原告提起本次诉讼并未取得业主大会的授权,根据现有证据其执行的显然并非业主大会的意思表示,故原告不具有提起本案诉讼的民事权利,即不是本案适格的原告主体。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十四条，国务院《物业管理条例》第十一条、第十五条第(五)项之规定，裁定如下：驳回原告济南市历下区假日丽景花园业主委员会的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张秀娟二〇二〇年十月二十三日书记员  陈 倩