河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4103号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱超，男，1991年10月23日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：韦金林，河南申威律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：信阳市泽源物业管理有限责任公司。住所地：河南省信阳市羊山新区新七大道**龙飞山城**楼**。法定代表人：曹振华，该公司总经理。委托诉讼代理人：易承爽、张立（实习），河南善济律师事务所律师。上诉人邱超因与被上诉人信阳市泽源物业管理有限责任公司（以下简称泽源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初3089号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邱超的委托诉讼代理人韦金林、被上诉人泽源物业公司的委托诉讼代理人易承爽、张立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱超上诉请求：一、撤销浉河区人民法院（2020）豫1502民初3089号民事判决，依法改判驳回被上诉人的本诉请求并支持上诉人的反诉请求，或将案件发回重审。二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决程序违法，认定事实不清且存在错误，证据不足。一、被上诉人在没有履行合同义务的前提下，单凭一纸合同获取物业费，没有事实和法律依据。自2014年至2020年期间，被上诉人之所以没有起诉要求上诉人支付物业费，就是因为被上诉人一直不作为，没有按照物业服务合同的约定履行合同义务，针对涉案房屋在2013年出现漏水情形时，被上诉人即应当按照双方签订的物业服务合同约定及时履行维修义务，而不是仅仅只向有关部门反映，待有关部门批准之后才去维修。因此，其抗辩已经向有关部门反映了，但是持续多年没有被审批，自身不存在不作为的说法完全没有道理。被上诉人收取物业费的权利应当与其履行的物业管理职责、服务标准质量、是否达到了合同约定相对等，被上诉人在没有提供证据证实其按照合同约定完全履行了义务，即一味索取物业费是没有合同依据的。二、原审判决应当支持上诉人的房屋漏水维修费。上诉人现居住的房屋在出现屋顶漏水后，及时给被上诉人反映情况，但是被上诉人以住房维修基金没有被审批下来为由，拒不维修，因楼顶漏水造成整栋居民的房屋及室内设施都受到不同程度的损害，给上诉人实际造成了损失，在这种万般无奈之下，上诉人自己雇请维修工人将楼顶修复至不渗水状态。因房屋渗水，为防止损失进一步扩大，上诉人采取自救措施垫付的维修费，被上诉人依法应当承担。三、原审诉讼中应当支持上诉人的司法鉴定请求原审诉讼过程中，针对上诉人提出的房屋持续漏水造成的直接经济损失，在被上诉人不认可的前提下，应当支持上诉人的司法鉴定申请，原审判决不予处理，很明显对上诉人不公平，上诉人的经济损失与被上诉人的不作为有着直接的因果关系。四、原审判决上诉人支付物业费及水费17541.5元，没有事实和法律依据。被上诉人并没有提供其收费的依据和标准。被上诉人早在2014年没有及时履行房屋维修义务，上诉人此后也没有再缴纳物业费，客观上，双方的合同已经自动解除终止。被上诉人先后起诉了小区大多数的业主的事实也说明，被上诉人不是业主认可的物业单位。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依据客观事实作出公正判决。泽源物业公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。泽源物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费25609.2元；2.本案诉讼费由被告承担。邱超向一审法院反诉请求：判令反诉被告支付给反诉原告垫付的房屋维修费8500元；判令反诉被告因未及时修复屋面持续漏水给反诉原告造成的扩大损失10000元；本案本诉、反诉全部诉讼费用由本诉原告、反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年4月16日，原告（反诉被告）泽源物业公司与被告（反诉原告）邱超签订《经典花园物业服务协议》，按照约定，邱超应当向泽源物业支付物业费。但自从2014年4月16日起，邱超一直未缴纳物业费，截止2019年12月31日，被告（反诉原告）邱超累计拖欠物业费19876元、水费5733.2元。另查明，被告邱超房屋漏水是在2013年，此间该房屋仍在开发商保修期间，被告未向开发商主张权利；现原告物业公司正在对维修基金的使用上报相关手续。一审法院认为，原告（反诉被告）泽源物业公司与被告（反诉原告）签订《经典花园物业服务协议》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。泽源物业公司依法进入经典花园小区承揽物业管理服务业务，与经典花园小区业主之间形成了物业管理服务合同关系，并按行政收费标准收取物业管理费，被告邱超（反诉原告）在经典花园小区买房、居住，应当按时向原告（反诉被告）泽源物业公司交纳物业服务费，至于被告（反诉原告）诉称的泽源物业公司服务不到位的情况，可向有关部门反映主张权利，其不能以此对抗拒交物业费，故对原告（反诉被告）的诉讼请求本院部分予以支持。因原告于2019年9月17日向被告催要2014年4月16日至2019年12月31日的物业费19876元及水费5733元，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于诉讼时效中断的规定，其诉讼时效应当从2019年9月17日计算，即被告应当支付从2016年9月17日起至2019年12月31日止的物业费，共计39个月，每平方米每月1.2元，房屋总面积252.32平方米，共计物业费11808.5元。至于被告（反诉原告）辩称其房屋漏水，要求原告赔偿。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……”；第八条规定：“房屋建筑工程保修期凑够工程竣工验收合格之日起计算。”第九条规定：“房屋建筑工程再保修期内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。……”；第十三条规定：“保修费由质量缺陷的责任方承担。”另查明，被告（反诉原告）所有的经典花园9#住宅楼于2011年9月21日验收合格，根据上述规定，其保修期应为2011年9月21日至2016年9月21日，被告（反诉原告）邱超的房屋漏水发生在2014年，尚在开发商的保修期内，被告应当及时向开发商主张权利，其反诉请求属房屋建筑质量问题，与本案物业服务合同关系非同一法律关系，其应当另行向开发商及物业公司共同主张权利。故被告反诉请求理由不成立，该院不予支持，申请房屋质量鉴定，亦无必要，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第八条、第九条、第十三条规定，判决：一、被告（反诉原告）邱超于本判决生效后十日内一次性给付原告（反诉被告）信阳市泽源物业服务有限责任公司2016年9月17日至2019年12月31日的物业管理费17541.5元（包含水费5733元）。二、驳回原告（反诉被告）信阳市泽源物业服务有限责任公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）邱超的反诉请求。本案诉讼费220.11元，由信阳市泽源物业服务有限责任公司承担120.11元，邱超承担100元；反诉费131元，由邱超承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的主要事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点主要是，上诉人邱超有无正当理由拒绝支付泽源物业公司物业费。首先，泽源物业公司与邱超所签订的《经典花园物业服务协议》虽未约定履行期限，但考虑到泽源物业公司至今仍在为经典花园小区提供物业服务，故本院认定泽源物业公司与邱超之间存在事实上的物业服务合同关系，作为物业服务对象的邱超应当按相关规定及参照其他业主交纳费用的标准支付相应的物业费用。其次，《物业管理条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。《经典花园物业服务协议》第二条明确约定了泽源物业公司物业服务的主要内容，其中第7项为：“有义务对小区内的各种公用设施、设备、绿化带进行常规性的管理及维护”。因此，泽源物业公司按照物业服务协议的约定对物业公用设施等的常规性管理和维护义务应在建设单位承担保修义务的范围之外。通过原审查明，邱超的房屋漏水最早发生在2014年，仍在建设单位的保修期内，但邱超未及时向建设单位主张权利，而是以拒交物业费的方式处理不妥。故原审对邱超反诉请求及房屋质量鉴定的请求未予支持，并无不当。综上所述，上诉人邱超的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440.22元，由上诉人邱超负担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二〇年十月二十六日法官助理马征程书记员任有为