河北省邯郸市峰峰矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0406民初464号 原告（案外人）：赵焕普，男，1953年11月4日出生，汉族，现住河南省安阳市文峰区。 委托诉讼代理人：赵振峰，男，1981年7月4日出生，汉族，现住河南省安阳市文峰区，系赵焕普之子。 委托诉讼代理人：高利，河南瀛睿源律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王耀宇，男，1963年2月10日出生，汉族，现住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：刘国强，邯郸市峰峰矿区光彩法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：韩爱红，女，1972年2月1日出生，汉族，住址河南省安阳市县瓦店乡西曲店村。 第三人（被执行人）：薛长清，男，1970年6月25日出生，汉族，住址河南省安阳县。 委托诉讼代理人：韩爱红，系薛长清之妻。 原告赵焕普与被告王耀宇、第三人韩爱红、薛长清案外人执行异议之诉纠纷一案。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵焕普委托诉讼代理人赵振峰、高利，被告王耀宇及其诉讼代理人，第三人韩爱红，第三人薛长清委托诉讼代理人韩爱红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵焕普向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告赵焕普购买的河南省安阳市文峰区产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认原告赵焕普与第三人韩爱红于2014年6月13日与韩爱红签订的买卖合同合法有效，并确认河南省安阳市文峰区产归原告所有；3、判决第三人韩爱红、薛长清在政策允许后立即协助和配合原告办理产权过户登记；4、本案的案件受理费由被告王耀宇、第三人韩爱红、薛长清分担。事实与理由：2014年6月13日，原告赵焕普与第三人韩爱红就涉案房产签订房屋买卖合同（合同编号0000283），合同约定房屋总价495000元，包括定金10000元。2014年6月16日，原告赵焕普、原告爱人陈凤菊在第三人韩爱红的授意下，分别向第三人卢某工行账户（6220817060********）转款69517元、360000元，原告赵焕普以第三人韩爱红的名义向安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司缴纳房款45483元。见证人有第三人卢某、中介工作人员郭某。第三人韩爱红将涉案房屋的购买手续等交付原告。原告于2015年5月开始装修该房产，并且实际居住至今。该房产因当地政府的政策原因不能办理不动产登记变更手续。2017年5月18日，法院依据被告王耀宇的申请，以（2017）冀0406执保40号执行裁定书查封了登记在第三人韩爱红名下的河南省安阳市文峰区（预售合同编号：ＹＳ00031595）。2017年7月6日，被告王耀宇与第三人韩爱红因民间借贷纠纷一案诉至法院。法院于2017年10月11日作出（2017）冀0406民初871号民事判决书，被告王耀宇于2018年2月7日向法院申请强制执行。2018年4月23日原告赵焕普向法院提出书面执行异议，并提供购房合同、收据、转账凭证、水费收据、电费发票、燃气证明、物业费证明、装修证明等证据，要求中止执行，并解除对安阳市文峰区产的查封。贵院于2018年11月14日以（2018）冀0406执异10号执行裁定书驳回原告赵焕普的执行异议并于2018年11月21日送达原告赵焕普。原告赵焕普与第三人韩爱红于2014年6月13日签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。并且该合同系贵院查封该房产之前签订。同时，原告购买该房产后，非因自己的原因（政策原因）没有办理产权过户登记，原告已依合同支付全部价款并在贵院查封之前已经合法占有该不动产至今。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、民事诉讼法第227条之规定，原告特提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。 被告王耀宇辩称：1、原告赵焕普的起诉不符合起诉条件。依据民诉法第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告2018年收到裁定书。原告逾期未起诉，不得再行起诉。请驳回原告起诉。2、原告赵焕普与第三人韩爱红所签订的合同编号为0000283的房屋买卖合同无效。首先，依据《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其次，该房屋没有办理房屋产权证过户登记手续，即该房屋所有权没有发生转移，仍属于韩爱红所有。3、赵焕普与韩爱红恶意串通损害王耀宇的利益。根据邯郸市峰峰矿区人民法院（2017）冀0406民初871号判决书的内容可知：2011年起，薛长清就开始向王耀宇借款人民币300000元，从2013年1月开始，薛长清就未向王耀宇支付利息。而赵焕普与韩爱红签订房屋买卖合同的时间是2014年6月12日，该时间是薛长清无力偿还王耀宇借款本金及利息之后，很显然薛长清和韩爱红是为了逃避债务，恶意与赵焕普串通转移财产，以达到其不想偿还王耀宇借款本金及利息的目的。根据《中华人民共和国民法通则》第58条规定“双方恶意串通，实施民事行为损害国家、集体或者第三人利益的民事法律行为无效”。4、原告赵焕普在本案中未取得阻却执行的权利。原告赵焕普不适用于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，原告的请求依据的事实和理由均不能成立，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告赵焕普与第三人韩爱红、薛长清试图达到其不能偿还被告王耀宇借款本金及利息的目的，其签订转让房屋合同的行为违背法律禁止性规定，依法不具有法律效力。请求法院依法驳回赵焕普的异议请求。 第三人韩爱红、薛长清陈述称，我们与原告订立的房屋买卖合同是事实，也没有欺骗人家。当时我们投资失败，需要资金才卖房的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 原告赵焕普提供证据如下：1、房屋买卖合同一份。证明原告赵焕普于2014年6月13日与韩爱红签订《房屋买卖合同》，约定原告以房屋总价款495000元的价格购买了韩爱红名下位于安阳市文峰区房屋一套。合同签订当天，原告交付10000元定金并约定剩余房款于2014年6月16日给付完毕的事实；2、中国工商银行转账凭证两张、赵焕普户口页复印件、2014年6月16日中国建设银行现金交款单。证明原告赵焕普夫妻按照合同的约定于2014年6月16日向韩爱红指定的第三人卢某银行账户转账合计429517元，以及向安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司交纳45483元房款的事实；3、韩爱红于2014年6月16日向原告出具的收到条两张、韩爱红录像（当庭播放）、手写证明一张。证明韩爱红指定原告将涉案购房款转入第三人卢某银行账户内，且收款当天韩爱红向原告出具房款收到条，证明原告已将涉案房屋购房款全部给付完毕；4、商品房预售合同、契税完税票据、韩爱红购房收据、住房专项维修资金专用票据及安彩嘉园**购房交款明细表各一份。证明原告2014年6月16日给付韩爱红购房款后，韩爱红将涉案房屋预售合同原件、房屋所有票据原件、钥匙均交付给原告；5、2015年5月4日购房合同补充协议及安彩嘉园二期其他费用补款明细表一份、原告配偶陈凤菊建设银行存款凭条一张、2015年5月4日安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司出具的收据一张。证明因涉案房屋实际测量面积增加1.53平方米，原告配偶于2015年5月4日向安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司补交差额面积房款的事实；6、2015年5月4日安彩嘉园二期装修许可证、出入证、收据3张以及装修证明各一份。证明原告于2015年5月4日开始对其购买的涉案房屋进行装修，向小区物业交纳的各项费用票据以及原告委托安阳市北关区尚美怡家装饰工作室对涉案房屋进行装修的事实；7、国网河南省电力公司安阳供电公司电费统一收据及发票33张、国家电网照片两张。证明根据国家电网相关规定开票客户必须提供相应交费依据才可开具增值税发票。原告自2015年9月2日起至今一直居住在涉案房屋并按时缴纳房屋电费；8、中国联通ＣＢＳＳ支撑系统用户资料综合查询照片两张。证明原告儿子赵振峰于2016年10月28日就已经为涉案房屋开通并办理中国联通智慧沃家组合宽带套餐并一直使用至今；9、华润燃气居民用户供用气合同、燃气用户明细、燃气费收据以及安阳华润燃气有限公司居民用户安全检查及隐患整改通知书。证明原告购房涉案房屋其家属于2016年与华润燃气公司签订居民供用气合同以及一直在涉案房屋实际居住生活；10、安阳益和热力有限公司热费微机收据2张。证明原告于2016年11月12日、2017年10月11日分别交纳供热费用的情况，也证明原告方在涉案房屋实际占用居住的事实；11、水费票据4张、物业费票据5张、涉案房屋照片2张。证明原告一直实际占有居住在涉案房屋内；12、人民网地方留言板截图一份，杨辉身份证复印件及证明一份，证明涉案房屋因政府政策原因无法办理房屋不动产登记变更手续；13、（2018）冀0406执异10号执行裁定书，证明原告作为案外人提起执行异议申请，被驳回后提起本案诉讼的缘由和诉权基础。14、证人卢某、郭某出庭作证，证人卢某同时提交了其与韩爱红、薛长青签订的购房合同、收到条和中介费收据及银行转账回单。附卷证据均为复印件。 被告王耀宇的质证意见为：对证据1、合同上没有中介公司的签章，不属于通过中介公司签订的房屋买卖合同。该合同的编号不具有法律效力。该合同中没有附录出卖人对房屋享有所有权的证件，韩爱红作为出卖人没有权利出卖该房屋，出卖该房屋需要符合房屋买卖的法律规定，而原告主张的此笔房屋买卖违反相关规定，合同没有法律效力，更无法证明原告对涉案房屋享有所有权，不能阻却人民法院的强制执行。同时合同不能证明原告给付房款的事实。对证据2、对工商银行银行转账凭证的真实性没有异议，但对证明目的有异议，我方认为该凭证与本案没有直接的关联性，合同约定购房款是支付给第三人韩爱红的，原告没有证明其向韩爱红支付了房款。原告所称的是按指定向证人转账是没有文字记录的。对户口页没有异议。对建行的交款单真实性无异议，该款项是证明韩爱红向涉案房屋开发商交付房款，证明房屋属于第三人韩爱红所有，无法证明原告享有房屋所有权。对证据3、对两份收到条上韩爱红的签名我看起来不太一样，但是不要求鉴定。该收条与证人卢某的陈述不一致，不能证明韩爱红实际收到房款，原告需要继续补充证据证明直接付款。对庭审播放的视频和证明，与事实不符。韩爱红说已经收到了全部房款，但是没有赵焕普向韩爱红付款的记录，其他意见同对证人证言的质证意见。此外，证明是在审查执行异议的听证会中提交的证明，不是2014年6月13日至6月16日之间签订协议和收取房款时制作的证明。对证据4、预售合同、完税票真实性认可，证明涉案房屋属于韩爱红所有，但不能证明韩爱红将房屋钥匙交付原告。对证据5、补充协议真实性认可，证明2015年5月4日，房屋属于韩爱红所有。对证据6、真实性认可，均证明房屋所有人是韩爱红。对证据7、真实性认可，证明是韩爱红交的电费，韩爱红在使用该房屋。对证据8、证据9、证据10、证据11、证据12均证明房屋使用人是韩爱红。对证据13认可。对证据14，证人卢某在第一次庭审时说其代收房款是因为韩爱红没有工行卡，这个理由是不能成立的，因为证人也说他给韩爱红也是有转账的，我认为这样交付房款有逃避法院执行的嫌疑，提出现金也有躲避债务的可能。因为证人没有提交其向韩爱红转账的流水凭证，仅凭证人陈述不能证明。我方认为，原告没有完成交付购房款的义务，仅凭收到条和证言、证人收款的记录，不足以证明房屋房款已经全部交付的事实。第二次庭审中，证人卢某提交的证据，我方均已收到，但其证言与第一次庭审证言不一致，不能作为定案依据，证人卢某与第三人韩爱红有房屋买卖关系，没有书面解除合同，不能确定其双方买卖关系已经消灭，卢某是作为证人还是当事人不能确定。证人郭某的证言是以中介公司身份做出，她不能证明她的工作身份，在证言中确定除店长在场外没有其他人员，经审判长询问也陈述相同证言，经原告代理人诱导后郭某陈述还有其他人员在场，证人证言前后矛盾且郭某身份不能确定，加之原告未在法定期限内申请郭某出庭作证，故郭某的证言不能作为定案依据。 第三人韩爱红、薛长清对原告赵焕普的证据均予认可。 被告王耀宇，第三人韩爱红、薛长清均未提交证据。 本院经审理认定事实如下：王耀宇与韩爱红、薛长清民间借贷纠纷一案，本院依据王耀宇的申请，于2017年5月18日以（2017）冀0406执保40号执行裁定查封了登记在韩爱红名下的位于河南省安阳市文峰区（预售合同编号：ＹＳ00031595）。 2017年10月11日本院作出（2017）冀0406民初871号民事判决，判决：“一、韩爱红、薛长清自本判决生效之日十日内偿还王耀宇借款本金300000元及利息（利息自2013年1月1日起至本判决生效时止，利率每月按2分5计算）；二、驳回王耀宇的其他诉讼请求。案件受理费7712元、保全费5000元，共计12713元，由薛长清、韩爱红负担”。判决生效后，韩爱红、薛长清未履行，王耀宇于2018年2月7日向本院申请强制执行。 2018年4月23日，赵焕普向本院提出书面执行异议，要求中止执行，并解除对河南省安阳市文峰区产的查封。本院于2018年11月14日作出（2018）冀0406执异10号执行裁定书，驳回案外人赵焕普的执行异议。赵焕普不服，于2018年11月29日提交网上立案申请，2018年12月5日网上立案审查合格，进入诉前调解程序，因韩爱红，薛长清下落不明，诉前调解无法进行。2020年3月2日该案正式立案，本院依法向韩爱红、薛长清公告送达法律文书，公告期满后，韩爱红、薛长清到庭应诉。 另查明，2011年12月27日，被执行人韩爱红就涉案房屋与安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司签订商品房预售合同（合同编号：YS00031595），房屋总价395483元。2014年6月13日，被执行人韩爱红就涉案房屋与案外人赵焕普签订房屋买卖合同（合同编号0000283），约定房屋总价495000元，包括定金10000元。涉案房屋因政策原因不能办理不动产登记变更手续。 2014年6月16日，赵焕普向卢某工行账户（6220817060********）转款69517元，2014年6月16日陈凤菊（系赵焕普妻子）向卢某工行账户（6220817060********）转款360000元。 2014年6月16日，赵焕普以被执行人韩爱红名义向安阳安彩嘉园房地产开发有限责任公司交纳房款45483元。 自2016年9月4日起至今，河南省安阳市文峰区屋内有人居住。 证人卢某出庭作证，2014年1月14日与韩爱红签订购房合同，购买案涉房屋，总房价是467749元。同年1月23日，卢某通过中行转账给韩爱红150000元，2月11日通过中行转账给韩爱红100000元，2月24日通过中行转账给韩爱红72266元，加上签合同当天交的定金10000元，共计332266元。后因不能更名，卢某不能办银行贷款，双方商量合同终止执行，该房登记到中介，另找买家。经中介介绍，该房出售给赵焕普并签订买卖合同。2014年6月16日，卢某的工行卡收到赵焕普房款转账两笔共计429517元，当天又给卢某10000元现金，卢某共收到赵焕普439517元。2014年6月16日卢某通过中行转账给韩爱红80000元，两次房屋交易差额27251元，卢某与韩爱红商定该27251元作为卢某贷款利息、中介费等实际损失的补偿。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告赵焕普应对其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行举证证明。 首先，原告赵焕普主张其与韩爱红于2014年6月13日双方签订了房屋买卖合同，2015年5月开始装修并实际居住至今。原告赵焕普提供房屋买卖合同（合同编号0000283），该合同载明：出卖人（甲方）韩爱红，买受人（乙方）赵焕普，房屋位于安阳市文峰区，建筑面积172.7平方米；成交价495000元。合同约定甲方于2014年6月16日前交付该房屋。甲乙双方签字捺印。韩爱红当庭对房屋买卖合同予以认可，被告王耀宇认为该合同不具有法律效力，韩爱红作为出卖人没有权利出卖该房。本院认为韩爱红于2011年12月27日与安阳市安彩嘉园房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，以395483元的价格购买案涉房屋，并已缴纳购房款，韩爱红拥有该房的所有权，有权作为出卖人与赵焕普签订房屋买卖合同。韩爱红与赵焕普签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同依法成立且生效。按照该合同约定，韩爱红向赵焕普交付房屋时间是2014年6月16日，赵焕普自认实际居住时间为2015年5月。据此赵焕普与韩爱红签订房屋买卖合同、赵焕普实际占有案涉房屋均发生在人民法院查封之前。 第二，关于购房款的交付。赵焕普与韩爱红签订购房合同后，赵焕普于2014年6月13日签订合同时交付定金10000元；6月16日赵焕普通过工商银行向卢某账户转款69517元；同日赵焕普之妻陈风菊通过工商银行向卢某转款360000元；同日赵焕普以现金方式向开发商交纳购房款45483元、向韩爱红支付现金10000元，以上共计495000元。韩爱红向赵焕普出具收取购房款收据两张，金额共计495000元。关于赵焕普向卢某转款的情况，证人卢某出庭作证，可以证实卢某曾与韩爱红签订房屋买卖合同并支付房款332266元，后双方终止履行合同，赵焕普直接向卢某支付房款以抵顶先前韩爱红所收卢某的购房款。以上证据形成证据链条可以证实赵焕普、陈风菊夫妇向韩爱红支付购房款495000元的事实。 第三，关于案涉房屋的过户登记。案涉房屋至今未办理房产登记，赵焕普提交2018年10月8日人民网地方领导留言板河南省省长陈润儿关于安阳市产证问题的回复，载明：“基本完成土地分割手续，因营改增延误开具的税票也进入了相关审计工作，2600多户的不动产权证有望2019年初开始办理”，可以证实案涉房屋非因买受人赵焕普自身原因未办理过户登记。 综上所述，赵焕普在本院实施查封案涉房屋之前，与韩爱红签订了合法有效的房屋买卖合同，并完成了房屋交易中给付全部房款的义务，并对案涉房屋实施了管理和支配，未能办理不动产过户登记并非由于赵焕普过错所致。且综合现有在案证据，未发现韩爱红、薛长清与赵焕普存在规避执行或逃避债务、侵害债权人权益的情形，故本院确认赵焕普对案涉房屋享有物权期待权，该权益相对于涉案债权具有优先效力。据此，赵焕普对案涉位于安阳市文峰区房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对于赵焕普关于不得执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。依照及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、停止对原告赵焕普购买的河南省安阳市文峰区产的强制执行； 二、原告赵焕普与第三人韩爱红于2014年6月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效，河南省安阳市文峰区产归原告赵焕普所有，第三人韩爱红、薛长清有义务协助原告赵焕普办理产权过户登记； 三、本院（2018）冀0406执异10号执行裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费500元，由被告王耀宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  李冬梅 审 判 员  李 博 人民陪审员  巩秀梅 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  王琳琦 蒋爽