文书内容云阳县人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝0235执异61号案外人：余星涟，女，1979年9月24日出生，汉族，住重庆市云阳县。申请执行人：重庆市云阳县兴农融资担保有限责任公司，住所地：重庆市云阳县青龙街道望江大道**第**，统一社会信用代码91500235668904341L。法定代表人：陈明勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘文术，重庆龙脊律师事务所律师。被执行人：许毅刚，男，1964年11月7日出生，汉族，住重庆市云阳县。被执行人：张银琼，女，1964年10月19日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：许毅刚，男，1964年11月7日出生，汉族，住重庆市云阳县，系张银琼之夫。被执行人：重庆市绿韵柑橘开发有限公司，住，住所地：重庆市云阳县黄石镇黄石村会统一信用代码91500235693938738B。法定代表人：朱铁能，总经理。本院在执行申请执行人重庆市云阳县兴农融资担保有限责任公司（以下简称兴农担保公司）与被执行人许毅刚、张银琼、重庆市绿韵柑橘开发有限公司（以下简称绿韵柑橘）追偿权纠纷一案过程中，案外人余星涟于2020年10月9日对执行标的位于重庆市云阳县五同路榕苑x栋负x号房屋中余星涟所购房屋部分提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人余星涟称，2008年7月22日，案外人余星涟与张银琼就云阳县五同路256号榕苑x栋负x层，榕苑x栋下楼梯左边房屋签订《房屋转让合同》，购买了其中117.61平方米房屋。《房屋转让合同》签订后于同日将房款以现金的方式交给了张银琼。双方约定张银琼于2011年9月27日前按商品住房为余星涟办理房产证，费用由张银琼承担。案外人购买房屋后用于开办滨江幼儿园。2008年7月25日开始装修，2008年9月1日幼儿园正式开课。2008年期间，云阳县青龙街道白鹤社区居委会临时办公室在幼儿园门口办公，可以充分证明整件事情的真实性。2008年9月至今，滨江幼儿园一直在此办学12年。2008年至今，张银琼一直以各种理由推脱，始终未办理房屋过户登记手续。2008年到2020年之间，没有任何抵押银行到实地调查，被执行人也没有告诉案外人该房屋抵押的情况。综上，要求停止对涉案房屋的执行，并解除查封。申请执行人兴农担保公司称，案外人购买房产是否真实由法院审查。涉案房屋的产权登记人为许毅刚，且办理了抵押借款登记，申请执行人的抵押权应优先。法院应驳回案外人的异议请求。被执行人许毅刚、张银琼称，房屋买卖及支付价款的情况属实。张银琼承建滨江花园后，建设方没有款项支付，才用房屋抵的债，整层楼办的一个证。张银琼在卖房子的时候也说了有贷款，把贷款还了再办证。由于企业危机，一直没有把证取出来，才没有办理过户。被执行人绿韵柑橘未参加听证。本院查明，申请执行人兴农担保公司与被执行人许毅刚、张银琼、绿韵柑橘追偿权纠纷一案，本院于2018年11月8日作出（2018）渝0235民初6088号民事判决书，判决：一、绿韵柑橘在本判决生效后十日内支付兴农担保公司代偿资金200万元，并支付从2016年11月28日起至付清时止，以200万元为基数按年利率24%的资金占用费；二、绿韵柑橘在本判决生效后十日内赔偿兴农担保公司律师代理费2万元；三、张银琼、许毅刚对上述一、二项承担连带保证责任；其承担担保责任后有权向绿韵柑橘追偿；四、兴农担保公司有权就许毅刚提供的抵押房屋经拍卖、变卖的价款在本判决第一、二项的债务范围内优先受偿；许毅刚承担保证责任后有权向绿韵柑橘追偿。案件受理费11480.00元，由绿韵柑橘、许毅刚、张银琼负担。该判决发生法律效力后，被执行人未履行支付义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院于2020年8月17日作出（2019）渝0235执1884号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人许毅刚位于云阳县青龙路三巷x幢x号门市、云阳县青龙路三巷x幢号商业、云阳县杏家湾政协机关宿舍x幢x号、云阳县滨江大道880号x号、云阳县青龙路三巷x幢x商业、云阳县青龙路三巷x幢x号商业、云阳县五同路榕苑x幢负x号、云阳县五同路榕苑x幢负x层；二、……。查封期限为三年，查封期间，不得转移、处分被查封财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。涉案房屋系重庆市渝中区人民法院（2016）渝0103财保150号民事裁定书首先查封，且在查封期限届满前以（2018）渝0103执恢257号之二执行裁定书续行查封。2019年4月28日，本院作出（2019）渝0235执3018号商请移送执行函，商请将上述房屋处置权移送至本院。重庆市渝中区人民法院于2019年5月6日以（2018）渝0103执恢257号之一移送执行函将上述房屋移送本院执行。案外人余星涟于2020年10月9日向本院提出书面执行异议，要求停止对涉案房屋的执行，并解除查封。另查明，被执行人张银琼与许毅刚于1987年9月14日办理结婚登记，系夫妻关系。2008年7月27日，案外人余星涟与被执行人张银琼签订《房屋转让合同》，约定：经甲乙（甲方张银琼、乙方余星涟）双方达成共同意愿就云阳县新县城五同路榕苑x栋负x层，榕苑x栋下楼梯道左边，毛坯房屋进行转让，转让条件如下：1、单价900元/㎡，面积117.61平方米，总价105849元。2、付款方式，签合同预付房款100849元，交付房屋证后支付余额5000元。3、办证时间2011年9月27日。4、甲方按商品住房的用途办理房产证，所有费用由甲方负责。5、甲方负责乙方水电过户到户。6、违约责任，如2011年11月1日前甲方不负责办理房产证，甲方应退还全房款，及房屋总价20%的违约金。《房屋转让合同》签订后，案外人余星涟于同日支付了购房款，并占有、使用该房屋至今。2015年10月15日，张银琼、余星涟签订《房屋转让说明》。内容为：张银琼、余星涟于2008年7月22日签订的房屋转让合同，位置位于云阳县新县城五同路榕苑x栋负x层榕苑x栋下楼梯左边。桦亿商场（超市）楼下剩余面积以总价18万元转让给余星涟。双方签字后支付17万元，余款1万元办理完房产证后支付。房产证交付时间2016年1月15日前，交房时间2016年10月15日前，原合同有效，不再付任何费用。案外人余星涟于2016年10月15日支付房款17万元，并接受占有、使用该房屋至今。云阳县新县城五同路榕苑x栋负x层（房产证附图为负x层）于2006年9月27日办理了房屋产权登记，该层楼办理的一个总证，权利人为张银琼，房屋建筑面积495.92平方米。2009年10月27日，张银琼将该房屋的所有权进行了变更登记，产权人变更为许毅刚，房屋建筑面积495.92平方米。2008年10月24日，张银琼用涉案房屋在中国农业发展银行云阳县支行抵押借款80万元。2015年6月1日，绿韵柑橘与案外人重庆三峡银行股份有限公司云阳支行签订《流动资金借款合同》，约定绿韵公司向重庆三峡银行股份有限公司云阳支行借款200万元。兴农担保公司为该借款担保，对借款200万元本息承担连带保证责任。同日，许毅刚（抵押人甲方）与兴农担保公司（抵押权人乙方）签订《房地产抵押反担保合同》，许毅刚用位于重庆市云阳县五同路榕苑x栋负x层房屋提供抵押担保，并于2015年6月2日办理了房地产抵押登记。上述事实，有案外人、申请执行人、被执行人的陈述，案外人提供的《房屋转让合同》、《房屋转让说明》、收条、房地产证、照片、银行汇款凭证、白鹤社区证明、餐饮服务许可证、抵押合同，申请执行人提供的抵押权证等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是案外人余星涟作为买受人获得房屋所有权的请求权是否能够对抗申请执行人作为抵押权人的优先受偿权？案外人余星涟提供的证据能够证明在本院查封涉案房屋以前已与被执行人张银琼签订了《房屋转让合同》，按约定支付了房屋价款，并从2008年起占有使用该房屋至今。涉案房屋系房屋产权登记为云阳县五同路榕苑x幢负x层房屋中的一部分（面积117.61平方米），被执行人将该房屋出卖给案外人后仍用该房屋在银行抵押借款，并将该房屋抵押反担保给申请执行人，致该房屋不能办理过户登记的原因在于被执行人，而非案外人自身的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人余星涟的该部分权利能够排除强制执行。案外人购买该部分房屋的时间先于抵押登记的时间，抵押权与购买人的利益相冲突时，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形且权利能够排除执行的，应优先保护购买人的利益，故案外人余星涟要求中止执行该部分房屋的请求成立，本院予以支持。案外人与被执行人张银琼于2015年10月15日签订《房屋转让说明》，购买云阳县新县城五同路榕苑x栋负x层榕苑x栋下楼梯左边，桦亿商场（超市）楼下剩余面积的时间在该房屋办理抵押登记之后，抵押权与购买人的利益相冲突时，应优先保护抵押权人的利益，故案外人余星涟要求中止执行该部分房屋的请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：一、中止对案外人余星涟购买的位于重庆市云阳县五同路256号榕苑x幢负x层房屋中余星涟所购117.61平方米房屋的执行；二、驳回案外人余星涟的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  罗发明审判员  梁迎春审判员  姜 皓二〇二〇年十月二十二日书记员  曾 欢