黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终1333号上诉人（原审被告、反诉原告）：韩松，男，1984年2月23日出生，汉族，无固定职业，住五常市。委托诉讼代理人：秦利，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黑龙江常龙房地产开发有限公司，住所地五常市五常镇幸福家园小区。法定代表人：孙玺峻，总经理。委托诉讼代理人：姜广宇，男，1949年10月4日出生，汉族，该公司办公室主任，住五常市。上诉人韩松因与被上诉人哈尔滨常龙房地产开发有限公司（以下简称常龙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2019）黑0184民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩松上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，并依法改判驳回常龙房地产公司的诉讼请求。支持韩松要求解除其与常龙房地产公司间房屋买卖合同关系，由常龙房地产公司返还韩松所缴纳的剩余房款共计1,185,016元，并承担由于常龙房地产公司违约给韩松造成的一切经济损失的诉讼请求。事实及理由：原审法院认定事实不清、采信证据有误、适用法律不当，所作出的判决明显错误，请二审法院依法予以撤销，并支持韩松的上诉请求予以改判。首先，原审法院认定事实不清，没有客观实际查清案件的实质。常龙房地产公司在五常体育路开发《体育场观看台外侧商服楼房》，2014年6月左右，韩松与常龙房地产公司达成协议，购买常龙房地产公司开发的体育场7号和8号商服，韩松交纳房屋首付款97,960元，物业费等其他费用45,356元，每月还房款68,333元，共还6个月。2015年韩松又购买体育场19号、20号、21号、22号、23号和24号商服，韩松交首付款75,960元，物业费等其他费用149,793元，每月还款237,969元，共还3个月。韩松所购商服当时都预计办理房照后进行贷款，常龙房地产公司也承诺会近期为韩松办理贷款，韩松才购买这些商服，但由于常龙房地产公司违约，其开发的商服不能正常办理房照，甚至连正常的房产联机备案手续都无法办理，也始终无法正常办理贷款手续，导致韩松资金紧张，韩松当时购买常龙房地产公司房产就是为了办理贷款手续，但由于常龙房地产公司原因却一直不能正常办理。韩松多次与常龙房地产公司协商此事，但常龙房地产公司始终以种种理由推脱、搪塞，也一直无法办理房照，更无法办理房屋贷款手续，后期常龙房地产公司与韩松商议退房退款事宜，韩松先将19号、20号。21号、22号、24号五个商服退还给常龙房地产公司，将已交款共计1,492,974元转至7号、8号和23号商服款中。2017年年底常龙房地产公司又将7号和8号商服收回，因为当时7号和8号商服韩松已经装修完毕，新购买7号、8号商服的业主退还给韩松装修款20万元，常龙房地产公司要求将退回装修款20万元转给常龙房地产公司充当剩余房款才能退回7号、8号商服，韩松被迫无奈，又以现金形式付给常龙房地产公司20万元，现在还剩23号商服没有退款，当时商服购买价格是每平方米8000元，23号商服是316.15平方米，共计房价2,529.200元，韩松现在已经实付款1,692,974元，但常龙房地产公司作为开发商迟迟不能正常办理房照和贷款手续，早已构成违约。其次，原审法院采信证据有误，没有依法全面采信韩松证据支持韩松的证明目的。在原审过程中，韩松提供的证据二，即2018年12月27日黑龙江省电视台《龙视新闻在线》和《新闻法治在线》专题报道光盘一份。韩松提供该证据有三个证明目的，第二项证明目的就是证明常龙房地产公司副经理（办公室主任）姜广宇采访时，姜经理面对记者的镜头进行了真实、客观的陈述，我们没有向常龙房地产公司解除任何款项，是常龙房地产公司欠税款导致我们无法签订正式商品房买卖合同，更无法办理房屋产权证照。但原审法院片面的认定该组证据，却没有采信韩松的证明目的，没有认定常龙房地产公司违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，常龙房地产公司应当承担不能及时办理房照的过程和责任，并且常龙房地产公司无论任何原因办理不了房照都与购房户无关，该组证据已经实际、客观的证明了常龙房地产公司单方原因不能办理房照的事实，不能办理房照的原因完全是常龙房地产公司的过程所造成的，与原审法院认定的需要韩松交足房款行为无关，况且，常龙房地产公司对此主张也没有提供任何证据，完全是其单方陈述，没有任何证据相支持。第三，原审发运适用法律不当，韩松的反诉请求应当得到法律的支持。原审法院片面的认定韩松应当将全部购房款支付完毕后为韩松办理过户手续明显是错误的。在《商品房买卖合同》对于此情况没有任何约定，那么办理房产证的时间和期限就应当以法律规定为准，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市含电池开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，依据法律规定，商品房买卖关系案件中对于办理房屋产权证的时间和期限，在当事人没有约定的情况下，应当参照法律规定期限办理，在韩松的购房合同中，常龙房地产公司为了规避其没有商品房预售。销售手续不能办理房产证的事实，在其事先拟定好的制式的商品房买卖合同中对办理房照事宜只字不提，因此，韩松与常龙房地产公司之间办理房照日期应当参照《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定期限，而不是原审法院主观推断的交付完毕房款之后，原审法院黄片面的对此枉加推断明显适用法律错误。同时，更为关键的是常龙房地产公司在销售商品房期间根本没有获得合法的商品房预售和销售许可证，常龙房地产公司还一直隐瞒其尚未取得商品房预售许可证证明的事实，骗取韩松签订虚假的借款合同，由于常龙房地产公司这些过错，韩松所购买的商品房一致不能办理房屋产权证照，甚至连基本的房产部门的量具备案都办理不了，更无法贷款，当时韩松购买商品房主要是为了能够办理贷款，利用购置商品房从事经营业务，但由于常龙房地产公司处于手续不符合办理房照要件，连最基本的房产联机备案都办理不了，这一切都导致韩松商品房买卖的目的无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”原审法院对于本案的商品房买卖合同纠纷实质要件没有依法调查、核实，也没有进行非法的审理，对于常龙房地产公司不具备商品房预售、销售的资质以及常龙房地产公司过错不能办理商品房房产证的事实没有认定，这些才是本起商品房买卖纠纷设立的实质性要件，但原审法院折本求末，断章取义，没有依法进行客观、公正的审理，请求二审法院依法明察。最后，原审法院违反法定程序，审理明显不公。常龙房地产公司以民间借贷纠纷对韩松提起诉讼，韩松依法答辩、举证证实了常龙房地产公司诉请虚假的借贷关系并不存在，常龙房地产公司对此并无异议，也认可韩松与常龙房地产公司之间不存在民间借贷关系，支持，原审法院应依法驳回常龙房地产公司的诉讼请求，告知常龙房地产公司另行起诉，但原审法院罔顾事实，对本案继续审理，违反民事诉讼“一案一审”的原则。综上，原审法院认定事实不清，采信证据有误、适应不当，请求二审法院依法支持韩松的上诉请求，依法撤销原审判决第一项、第二项、第四项，并依法改判驳回常龙房地产公司的诉讼请求，支持韩松要求解除与常龙房地产公司之间商品房买卖合同关系，由常龙房地产公司返还韩松所交纳的剩余房款共计1,185,016元，并承担由于常龙房地产公司违约给韩松造成的一期经济损失的诉讼请求，以维护当事人的合法权益！庭审中，韩松补充上诉意见：有补充：1.常龙房地产公司未与韩松签订商品房买卖合同，取而代之的是一份借款合同，一审法院未对该借款合同的效力作出认定，但却依据借款合同内容对本案裁判，韩松认为借款合同应属无效合同，一审法院不应以借款合同内容作为裁判依据，主要体现对剩余房款的认定，及逾期偿还借款违约金的适用。2.原审法院以常龙房地产公司行使先履行抗辩权为由，驳回韩松的反诉请求错误。常龙房地产公司出卖给韩松23号商服时，常龙房地产公司开发的楼盘未取得预售许可证，至今仍未取得销售许可证，无法办理产权证书，且自始至终常龙房地产公司未与韩松签订正式的书面房屋买卖合同，致使买卖双方的权利义务不清，韩松作为购房者的权利始终无法保护，原审法院未对上述事实予以查明，韩松未按期给付剩余购房款系行使不安抗辩权，不存在违约，故韩松依法解除双方的房屋买卖合同关系，于法有据。常龙房地产公司辩称：1.常龙房地产公司同意一审判决。2.常龙房地产公司与韩松签订的购买体育场23号门商服借款合同，是在双方结清前期一切往来款项的基础上，自愿签订的，韩松是有独立民事行为能力的，签订23号商铺借款合同时没有胁迫行为。原审时常龙房地产公司主张韩松2016年11月1日购买了体育场23号商服，面积是316.15平方米，每平方米售价8000元，房款合计是2,529,200元。韩松于2014年11月购买了体育场19门--24门6个商铺，首付款是75,960元，其余所欠房款是按月还，5年还清，每个月还款237,969元。韩松付了三个月的房款，计713,907元。因韩松退掉的19号、20号、21号、22号、24号5个商铺，只留了一个23号商铺，并重新签订了23号借款合同，并将已交的首付款和3个月还款共计789,867元，作为23号商铺的首付款了，韩松白白占用了5个商铺2年时间，影响了常龙房地产公司的正常销售，但是常龙房地产公司没有计较。23号商铺的价款为2,529,200元，减去首付款789,867元。尚欠房款1,739,333元，由于韩松不能付清全款，同常龙公司签订了借款合同，借款时间为3年，从2016年1月11月1日起到2019年11月1日，借款的利息是1万元年利息为720元，3年的利息合计是375,690元，本息合计是2,115,023元，经双方协议免去零头，定为210万元，于每年的12月25日前还款70万元，分3年还清，韩松用其所购买的23号商铺作为抵押担保财产。但韩松仅于2018年1月30日还了20万元，尚欠190万元，因韩松违约，所以常龙房地产公司起诉要求韩松还清全部欠款190万元。另，按韩松借款合同第五条第一款约定：在借款期间乙方未按合同约定的时间偿还借款的，按逾期天数、逾期借款总额甲方向乙方每日加收万分之三的违约金。一是2017年12月25日前应还70万，韩松只还了20万，每日加收违约金是150元。到2019年3月20日常龙房地产公司起诉时违约390天，应该支付违约金58,500元。二是到2018年12月25日韩松应还借款70万元，到2019年3月20日常龙房地产公司起诉时违约60天，日违约金是210元，产生违约金12,600元，违约金共是71,100元。因此在原审时常龙房地产公司要求还清全部借款190万元及违约金71,100元。两项合计是1,971,100元。3.现常龙房地产公司主张原审法院判决将韩松购买的7号、8号商铺已交的6个月房款409,998元（每月交款是68,333元）和首付款97,960元，合计507,958元退给韩松。常龙房地产公司同意。但是常龙房地产公司还要表述当时的实情：2014年6月19日，由韩松及其母亲孟庆元与常龙房地产公司签订了7、8号商铺借款合同。当时定的是按月还款，5年还清，1万元1年的借款利息是360元，后因韩松违约没能履行还款计划，于2016年11月1日由韩松及其母亲重新签订了两份借款合同，7号、8号各一份，由月还款改为年还款，利息变成了1万元1年利息720元，时间是从2016年11月1日起到2019年11月1日止，3年还清。韩松先期所交付的507,958元，被由月还款变成年还款增加的利息，常龙房地产公司现同意退还这507,958，这样就是韩松白白使用了7、8号商服4年时间，4年房租金最低也得40万，现在常龙公司也放弃这个权利不再计较，就是把这过程说一下。现在重新计算韩松2016年11月1日购买23号商铺借款210万元，减去韩松2018年1月所交的20万元，和韩松所交的7、8号商铺507,958元（于2018年3月12日转入23号商铺），尚欠常龙房地产公司1,392,042元，按照借款合同约定逾期还款每天收取万分之三的违约金，从2018年4月开始计算到2020年8月末共计违约29个月870天，一天的违约金是417.6元，共产生违约金363,312元，欠款和违约金合计是1,755,354元，要求韩松付给。4.韩松所交的物业管理费和供暖费用195,149元，不是常龙房地产公司收取的，与常龙房地产公司无关。5.关于办理房产证问题，一是所有的购房者最关心的就是办理房产证问题，购房人在购房时常龙房地产公司口头明确告诉所有的购房人可以办理房产证，但是在购房款没有结清之前不能办理。现在已有30多户结清房款的购买者已经办理了不动产权证。三是合同上没有约定办理房产证的事宜。6.韩松所购买的7、8号商铺转给了高峰，是韩松与高峰之间的自愿交易行为，7、8号商铺并不是常龙房地产公司收回的，高峰付给韩松20万元的装修费，也是韩松与高峰之间的自愿行为。2018年3月12日上午，是韩松与高峰共同到售楼处办理了更名手续，其它内容没变。高峰的是延续了这份合同。2018年3月12日下午，高峰、林峰丽与林峰云共同到售楼处又将7、8号商服更名到林峰云名下。售楼处按当时日期重新给出了两份合同，这两份合同与韩松没有关。常龙房地产公司向一审法院起诉请求：韩松偿还借款190万元及违约金71,100元。韩松向一审法院反诉请求：解除韩松与常龙房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》，常龙房地产公司返还韩松已交纳的购房款1,692,974元，并承担因违约造成的一切经济损失。一审法院认定事实：2014年6月19日，常龙房地产公司与孟庆云（韩松母亲）签订借款合同一份，（孟庆云名字由韩松代签），约定将7、8号商服整体以413万元的价格卖给孟庆云，借款期限为2014年7月1日至2019年7月1日。2016年1?1日，常龙房地产公司与孟庆云（孟庆云名字由韩松代签）就7、8号商服分别重新签订借款合同一份，分别约定以210万元的价格卖给孟庆云（孟庆云名字由韩松代签），借款期限从2016年11月1日至2019年11月1日，其中7、8号商服于2014年7月份交付给韩松（韩松在调查笔录中自认），于2016年11月1日退回常龙房地产公司（两个商服退回时间系常龙房地产公司调查笔录中自认）；2014年11月4日常龙房地产公司与韩松签订了购买19号、20号、21号、22号、23号、24号商品房买卖合同，约定每平方米为8000元，总价款为14,278,000元，后进双方协商一致，韩松将所购7、8号、19号、20号、21号、22号、23号、24号商服退回常龙房地产公司，韩松仅留23号商服，韩松之前购买的19-24号商服，每月付款237,969元，只付三个月计713,907元，加上首付款75,960元，共计付款789,867元，常龙房地产公司与韩松解除了19-24号（除了23号）商服后，将19-24号商服的房款转至23号商服中，23号商服总价款2,529,200元，扣除19-24号已付房款789,867元，剩余1,739,333元，常龙房地产公司与韩松签订了借款合同，合同本金1,739,333元，借款利息375,690元（年还款1万元，月利息60元），本息合计2,115,023元，经双方协商最后借款合同的本息合计210万元，双方签订借款合同，约定借款期限为2016年11月1日至2019年11月1日，每年12月25日前还款70万元，共分三次还清，在借款期限内韩松未按约定偿还借款，逾期一个月以内的，每日加收千分之三的违约金，常龙房地产公司在庭审中主张违约金按照每日万分之三的标准计算。关于23号商服韩松第一次应于2017年12月25日还款。2018年1月3日，韩松与新的购买者达成了房屋装修买卖合同，新的购买者已将7、8号商服的装修款20万元给付韩松，韩松自认如果该20万元不交付，则常龙房地产公司不同意退回7、8号商服。同日，韩松通过案外人陈彦勋向常龙房地产公司账户存入现金20王玉环，该款常龙房地产公司直接冲抵23号商服的房款本金，剩余房款为190万元。常龙房地产公司于2018年6预约20日为韩松出具收条，写明收韩萍（借款合同韩松代签）房款，合同额210万元-20万元=190王玉环，经手人陈彦勋。2018年3月12日，常龙房地产公司同林峰云就7、8号商服签订了两份借款合同，约定将7。8号商服分别以210王玉环的价格出售给林峰云，借款期限仍为2016年11月1日至2019年11月1日。韩萍、孟庆云等本人对购买商服的事情事先并不知情，事后亦未追认。2019年7月3日，韩松提起反诉，要求解除与常龙房地产公司签订的23号商服的名为借款合同，实为房屋买卖合同，退还自己所交付的房款、物业费共计68,333元*6个月+237,969元*3个月+7、8号商服的首付款97,960元+物业费45,356元+23号商服的首付款75,960元+物业费149,793元+200,000元=1,692,974元，并承担因常龙房地产公司违约造成的经济损失。一审法院认为：争议焦点一，常龙房地产公司实际并未向韩松提供借款，所谓的“借款”实际为韩松在常龙房地产公司购买商服时所欠的购房款，根据庭审中查明的事实，韩松的抗辩意见成立，双方不存在借贷关系，本案双方签订的名为借款合同实际为房屋买卖合同，故本案的争议法律关系应调整为房屋买卖合同关系。争议焦点二，关于韩松所欠23号商服的欠款金额。常龙房地产公司主张，借款合同中约定为210万元，且该数额为双方结算的欠款数额，扣除韩松于2018年1月3日通过他人转账支付的20王一帆，还应支付190万元。韩松抗辩称，该数额未经双方结算。一审法院认为：韩松在借款合同上签字的行为系其真实意思表示，韩松在签订合同时未对总价款提出异议，应视为韩松认可常龙房地产公司计算方法及数额，且常龙房地产公司已对该210万元的计算方法做出了合理的明细，故该210万元应视为双方经过确认后的房款总金额，后常龙房地产公司对韩松后续支付的20挖乱同意在本商服的剩余价款中扣减，故关于23号商服剩余房款应为190万元，对此一审法院予以确认。争议焦点三，对于韩松提出的反诉请求是否应予支持。对于韩松韩松常龙房地产公司要求解除双方签订的23号商服买卖合同，由常龙房地产公司退还自己所交的房款1,692,974元并由常龙房地产公司承担因其违约造成的经济损失的诉讼请求。一审法院认为因双方并未明确约定解除合同的事由，韩松主张常龙房地产公司承诺能够办理贷款及房照并未提供证据予以证明，事后双方亦未对此达成一致的意见，故韩松要求解除23号商服合同的反诉请求，一审法院不予支持。本案双方并未在合同中约定办理房屋过户的期间，常龙房地产公司庭审中抗辩称韩松因将全部购房款支付完毕后为其办理过户手续。一审法院认为在双方互负履行义务是，先履行义务一方为履行义务，后履行义务一方可以行使不履行抗辩权，故常龙房地产公司的抗辩意见符合交易习惯的要求，一审法院予以采纳。在韩松未付清23号商服的购房款前，常龙房地产公司未为其办理过户手续的行为不属于违约，韩松亦未提供其他证据证明常龙房地产公司给其造成经济损失的数额，故对韩松要求常龙房地产公司赔偿经济损失的反诉请求，一审法院不予支持。韩松主张关于7、8号商服首付款、六个月的月还款及20万元共计707,958元应予返还。一审法院认为，关于7、8号商服系常龙房地产公司与孟庆云签订的，但孟庆云的名字为韩松代签，且一直由韩松支付两处商服的购房款，在没有得到孟庆云的事先授权及事后追认的情况下，7、8号商服的实际购房人应为韩松，该房屋自2014年7预约份交付韩松（调查笔录中韩松自认），于2016年11月1日收回（调查笔录中常龙房地产公司自认），韩松已实际占有近28个月，因韩松已实际进行了装修，并于2018年1月3日已从新的购房者要回其装修的补偿款20万元。一审法院认为，该20王玉环的装修款系7、8号商服的新房主补偿给韩松的，与常龙房地产公司并无关系，但该20万元自韩松向常龙房地产公司交付后，常龙房地产公司为韩松出具收据中显示已在23号商服（韩萍名下）的总购房款中扣减，且常龙房地产公司对此认可，故该20万元双方已结算完毕不应予以返还。就7、8号商服订立的合同双方已达成了一致的解除意见后，双方的权利义务因恢复至合同未订立时的状态，韩松因返还7、8号商服的同时应支付房屋占有期间的费用（参照同期房租款），但该项宿舍楼常龙房地产公司并未主张，常龙房地产公司收取韩松为支付7、8号商服的首付款及加上六个月的月还款共计507,958元，常龙房地产公司应当予以返还。常龙房地产公司主张7、8号商服合同解除后，以前支付的款项为利息款且已计算完毕，但并未提供双方结算的证据，故对其主张一审法院不予支持。对于韩松主张交付的物业费149,793元、45,356元及入网费61,089有缘分是否应予返还。韩松庭审中自认其将物业费交付给了物业公司，因此该两笔款项的发生均与常龙房地产公司无关，是否返还物业费已并非本案的审理内容，故一审法院对韩松要求常龙房地产公司退还两笔物业费的抗辩意见，一审法院不予采纳。对于韩松所交纳的入网费61,089元，虽然常龙房地产公司自认已收到，但入网费应否返还不是本案的审理内容，韩松应按退还入网费的相关程序另行解决，一审法院不予审理。争议焦点四，对于违约金的计算问题。虽然借款合同中明确约定违约金的计算标准，但庭审中常龙房地产公司主张按照每日万分之三（0.03%）的标准主张，应系常龙房地产公司自由处分诉权，且该标准不违反法律规定，一审法院予以认可。借款合同约定韩松应在借款期限内（2016年11月1日至2019年11月1日）的每年12月25日前还款，因约定的最后一期还款日起超过借款的最后到期日，故借款合同约定的利息期平均应分别为2017年12月25日、2018年12月25日和2019年11月1日，即韩松尚欠常龙房地产公司1,900,000元应于2017年12月25日前给付700,000元，于2018年12月25日前还款500,000元，于2019年11月1日前偿还余款700,000元，韩松未按约定偿还购房款的行为系违约，理应承担违约责任，并支付相应的违约金，即自2017年12月26日-2018年12月25日，韩松应支付的违约金应为700,000元*0.03%*360天=75,600元，自2018年12月26日-2019年3月12日韩松应支付的违约金应为500,000元*0.03%*86天=12,900元，两项合计88,500元，因常龙房地产公司违约金主张为71,000元，不超过法律规定的标准，故一审法院予以支持。韩松所欠第三期购房款70万元，因最后履行期限为2019年11月1日，至2019年3月22日常龙房地产公司起诉时该笔款项的利息期限尚未到期，韩松不应对此承担违约责任。双方当事人签订借款合同约定分期付款未及时给付购房款1,900,000元，已达到合同金额210万元的90.4%，超过法律规定的未支付到期价款的五分之一，故常龙房地产公司有权要求韩松一次性支付剩余全部房款。综上，对于常龙房地产公司要求韩松给付购房款1,900,000元及违约金71,100元的诉讼请求，一审法院予以支持。诉讼过程中，常龙房地产公司自愿撤回对韩萍的诉讼，系其自由处分诉权的行为，且该行为不违反法律规定，一审法院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、韩松与本判决生效之日起三十日内给付常龙房地产公司购房款1,900,000元；二、韩松于本判决生效之日起三十日内给付常龙房地产公司违约金71,000元；三、常龙房地产公司返还韩松购房款507,958元（7、8号商服的首付款及加上六个月的月还款），此款于本判决生效之日起三十日内给付；四、驳回韩松的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,540元，由韩松负担；反诉费20,037元，由常龙房地产公司负担8800元，韩松负担11,157元。二审庭审中，常龙房地产公司向本院提交了案涉项目的《商品房预售许可证》，有效期为2011年8月28日至2020年8月28日。韩松对该该份商品房预售许可证提出异议。并向本院申请调查令，请求到五常市房产住宅局核实案涉项目是否取得预售许可证。2020年9月10日，五常市房产住宅局出具两份情况说明。第一份内容为：常龙房地产公司开发的体育场周边商服项目未在我局商品房预售许可管理系统办理预售许可手续；第二份内容为：经核查，（五）预售证字第89号商品房预售许可证非我局商品房预售许可管理系统批准颁发。2020年9月17日常龙房地产公司向本院提交五常市房产住宅局信息中心出具的《关于五常市体育场商服楼办理产权登记情况说明》，内容为：截止到2020年9月27日，五常市红旗街体育场商服在我局房屋交易与产权档案管理系统中共办理产权登记32件。庭审后，本院就五常市房产住宅局信息中心出具的《关于五常市体育场商服楼办理产权登记情况说明》进行核实，该局向本院出具了《不动产登记存在的历史遗漏问题会签表》，证明案涉项目是以历史遗漏问题办理的会签手续，案涉体育场商服现已可以办理产权登记。本院认为：关于对韩松与常龙房地产公司签订《借款合同》的性质及效力如何认定问题。韩松系因向常龙房地产公司购买房屋，不能全额支付购房款而与常龙房地产公司签订的《借款合同》，韩松用偿还欠款的方式向常龙房地产支付购房款。故一审法院确认韩松与常龙房地产公司间形成的房屋买卖关系并无不当。韩松与常龙房地产公司签订《借款合同》系双方真实意思表示，并未违法法律、法规强制性规定。且常龙房地产公司已依约交付房屋，已履行合同的主要义务，故韩松应依《借款合同》约定向常龙房地产公司支付尚欠购房款。故一审判决韩松给付剩余购房款，并无不当，本院予以维持。关于韩松主张常龙房地产公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与韩松签订的《借款合同》，不符合办理产权登记要件，导致韩松合同目的无法实现，请求解除双方签订的《借款合同》，并返还已付购房款问题。韩松虽对二审中常龙房地产公司提交的案涉项目《商品房预售许可证》持有异议，但在本院审理期间，五常市房产住宅局已向本院出具的《不动产登记存在的历史遗漏问题会签表》，证实案涉项目已可以通过政府会签方式办理不动产权登记，且已有部分商服已办理了房屋产权登记，购买房屋的合同目的可以实现，故韩松以其合同目的不能实现为由请求解除双方签订的《借款合同》，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，韩松上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,049元，由韩松负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉（）二〇二〇年十月二十九日法官助理申艳楠书记员周小倩