四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16514号 上诉人（原审原告）：杨莉娜，女，1991年4月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都龙湖锦铭置业有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道方元路**大丰文化中心**208。 法定代表人：陈序平，总经理。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 上诉人杨莉娜、成都龙湖锦铭置业有限公司（以下简称龙湖锦铭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨莉娜上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判支持杨莉娜的一审诉讼请求；2.本案的诉讼费、上诉费由龙湖锦铭公司承担。 事实和理由：一、原判决认定事实错误。双方签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议并非是杨莉娜对建筑区划内重大事项表决权的预先处分，任何人无权不经过法定程序对建筑区划内重大事项直接进行处分。物权法第七十六条第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。龙湖锦铭公司处分业主的共有部分，应召集业主召开业主大会进行公开表决，根据表决的结果来决定共有部分的使用和收益问题。龙湖锦铭公司以格式条款的形式让业主声明放弃对共有部分的占有、使用和收益分配的权利，与物权法、物业管理条例的规定不符，损害了杨莉娜的权利，依照最高人民法院《关于审理建筑物区划所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条的规定，该条款无效。原判决认为，案涉合同是双方对建筑物区划内重大事项表决的预先处分，该事实的认定系根本事实认定错误。在物权法定的原则下，不允许任何人对此进行创设、增加法律规定以外的权益，物权不仅仅是所有权，而是应当包含占有、使用收益、处分等权益。违反物权法以及合同法第五十二条的规定，应当属于无效。龙湖锦铭公司在全体业主共有部分创设了部分业主的专用使用权、龙湖锦铭公司的经营权和收益权，侵犯了包括杨莉娜在内的全体业主的物权。杨莉娜的居住权受到了严重影响。 二、原判决适用合同法、物权法的相关规定错误。龙湖锦铭公司辩称，全体业主有权共同决定案涉权利的处分，在全体业主已做出处分意见的情况下，杨莉娜想改变已经存在的约定，应由杨莉娜举证其诉请的条款，获得三分之二以上业主同意改变。即使按照杨莉娜主张的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条，也不必须是仅仅通过业主大会的方式，对尚未成立业主大会的阶段，当然可以通过全体业主分别同意的方式达到100%、达到三分之二。且该解释的第7条是否有权处分的问题。所有土地建筑物是开发商原始取得，其有权作出第一步处分。只有在分散出售后，才存在共有的概念。在开始形成共有的阶段，开发商有权与每个专有部分业主，对开发商原始取得的所有权作出约定安排。即使开发商没有证据证明三分之二以上业主的同意，也是无权处分的问题，并不等于合同条款无效。杨莉娜诉请的条款应分为两类。一类是权利约定归开发商，一类是权利约定为归部分特定业主。对于归开发商的，成都市中级人民法院有生效判决支持其有效性。对于归部分特定业主的，并没有排斥业主的主要权利。对于房屋买卖，主要权利显然是其专有部门，而不是公共部分。该类约定并不是把权利给开发商了，而是在业主之间的转移。杨莉娜所称的居住权，是其法律运用错误。合同无效确认之诉，不是侵权之诉。 龙湖锦铭公司上诉请求，1.撤销原判决第一项，改判驳回杨莉娜的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由杨莉娜承担。 事实和理由：一、原判决内容无明确的法律依据。原判决认为并不主张任何权利，不可撤销地放弃对其他特定买受人附带享有地出卖人指定上述部位的所有权利（包括但不专有、使用、收益、处分）无效的理由是存在不当。合同法第四十条、第五十二条均没有明确将存在不当作为无效的情形。格式条款并不等于无效条款，龙湖锦铭公司尽到了充分提示义务、做出了必要的解释和说明，也不存在排除对方主要权利导致无效的情形，杨莉娜对案涉条款已正确理解和接受，故不存在格式条款无效的情形。 二、从内容上看，该语句的放弃，其实是让渡、转让。即一部分人通过约定把权利让渡给另一部分人使用，是自然人行使处分权的表现。受让权利的一方并不是龙湖锦铭公司，而是部分业主。且对受有权利的业主享有权利做了限制约定的，没有放任。从实际司法救济看，如出现部分业主乱搭乱建等行为，业主或业主委员会可以依据前期物业服务合同、临时管理规约等主张救济权利。请二审法院支持龙湖锦铭公司的全部上诉请求。 杨莉娜辩称，一、杨莉娜改变现状需要提出证据证明，应当有前提以及现状是根据法律的规定而产生的，在该情况下，杨莉娜想要改变，就需要取得业主三分之二或过半数的同意。本案中，杨莉娜讨论是现状不符合法律的规定，物权法定原则产生的根本性冲突没有任何个人、单位和组织能够在物权的产生、变更内容上进行赋予，并且法律赋予了物权支配权和排他性的，是涉及到第三人的利益，在该情况下，应当讨论的是现状不合法。二、龙湖锦铭公司所称通过全体业主对于该事项的表决可以达到100%，该情形用于物业公司收取物业费的情况下，也应当经过街道办及其他组织等的进入，本案中无论以什么形式，该表决都是无效的，因为其内容违法。三、对于购房的权利问题，不仅仅是专用部分，也包括整个小区共有部分的使用，开发商在没有把商品房出售之前，该权利属于开发商，销售行为开始，专用部分和共有部分及其权利产生，这部分不能随意处分。 另外，业主对于专有部分以外不得以放弃权利不履行义务，杨莉娜对该部分权利是不享有放弃的权利，在最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条建设单位擅自占用处分业主共有部分改变其他功能或者经营型活动，权利人请求排除妨害，恢复原状，确认处分无效，法院应当予以支持。 杨莉娜向一审法院起诉请求：1.确认《商品房买卖合同补充协议》的第十条第3款、第4款、第5款、第7款、第9款、第12款、第13款、第14款无效；2.本案诉讼费由龙湖锦铭公司承担。 一审法院认定事实：经审理查明，杨莉娜与龙湖锦铭公司于2017年6月18日签订了《认购协议书》，约定在签订之时杨莉娜交纳定金30000元，双方还签订有《认购协议》。2017年8月31日双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，杨莉娜以1666060元的价格购买龙湖锦铭公司开发的位于成都市新都区（预售许可证2207）的第房屋，买受人于2017年9月9日前支付首期房价款1006060元，其余房款660000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市高新区支行申请贷款支付。杨莉娜按约支付了购房款。2017年8月31日杨莉娜向龙湖锦铭公司出具了《特别处分声明书》。 成都市新都区规划管理局2018年8月16日作出《关于龙湖锦铭置业有限公司“龙湖听蓝湾一期”政府信息公开告知书》；2018年9月25日作出《关于杨茂国等业主要求恢复小区绿化规划原貌的回复》。 （2017）川成蜀证内经字第138968号《公证书》载明在公证人员监督下申请人对案涉楼盘售楼部内陈设的证件公示展板、听蓝湾项目物业宣传展板、楼盘平面方位户型图和展架上放置的合同文本公示资料等进行拍照留存，并作为公证书附件。 一审法院认定以上事实，有《认购协议书》《认购协议》《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》《特别处分声明书》、（2017）川成蜀证内经字第138968号《公证书》《关于龙湖锦铭置业有限公司“龙湖听蓝湾一期”政府信息公开告知书》《关于杨茂国等业主要求恢复小区绿化规划原貌的回复》等证据及双方当事人的当庭陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，首先杨莉娜提起本案诉讼的主体资格是否适格的问题。因争议的合同条款系杨莉娜与龙湖锦铭公司双方签订，故对该条款的效力，杨莉娜有权提起诉讼，要求予以确认。本案双方争议的合同条款，龙湖锦铭公司主张每位业主在签署合同时已对相关权利作出了安排，故应为重复使用且不得修改的格式条款。格式条款并不当然无效，关于格式条款效力，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第五十三条规定“合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。 案涉条款为出卖人在出售商品房过程中与买受人协商对标的物权益保留一定权利的格式条款，法律、行政法规并未禁止买卖合同双方通过协议约定对不动产所有权中的收益权、使用权等部分权能进行处分，故并未违反效力性强制性规定。案涉条款针对建筑物专有部分以外的共有部分进行约定，对该部分业主依法享有共有和共同管理的权利，权利系通过行使表决权的方式实现，故杨莉娜与龙湖锦铭公司相关约定应视为其在商品房买卖合同中就建筑区划内重大事项表决的预先处分，该处分并不违反法律强制性规定。即使属于无权处分，基于债权行为与物权行为相区分的原则，亦不影响购房人与开发商债权合同效力。 案涉格式条款是否存在排除对方主要权利等导致无效的情形，则要基于合同基本目的来分析，只有存在严重影响到双方商品房买卖合同基本目的实现的情况，才能作出该格式条款无效的严厉否定评价。双方在订购协议中载明乙方（认购人）对案涉合同清楚无异议，并经乙方逐条阅读认可不持异议；在《商品房买卖合同补充协议》最后一条载明“本合同中字体加粗加黑的部分以及买受人签订本合同即视为出卖人已经完全履行本合同即补充协议约定的提示及告知义务”；另通过杨莉娜的特别声明书就有关内容作了进一步明确，龙湖锦铭公司已按照法律规定作出了必要的解释和说明，杨莉娜仍然签署了合同，视为对案涉条款已正确理解和接受。而从具体内容来分析是否存在影响到合同当事人基本义务及主要权利的情况，杨莉娜购买案涉房屋用于居住，对案涉条款所涉及的共有部分的处分尚不至于造成其主要权利被排除；首先不涉及对专有部分权利的限制，其次各购房人将外墙面、部分公共区域经营收益及专有部分联系紧密的庭院、楼顶等专有使用权让渡，龙湖锦铭公司作出了相关合理使用的限制性要求，并明确了对未享有专有使用权空间权利的买受人或享有不同的专有使用权空间权利的买受人在销售定价时已纳入了考虑因素，故不能认为存在排除了购房人的主要权利情况。而在未严重影响公平的情况下，相关约定系当事人自行处分的范畴，购房人也应谨慎判断自身的处分行为对自身利益的影响从而作出恰当的选择。 以上相关条款赋予的公区利用权利及专有使用权应按照相关规定及约定合理行使，即受有权利方必须依法、依约合理行使，不得滥用。《商品房买卖合同补充协议》第十条第七款中“并不主张任何权利，不可撤销地放弃对其他特定买受人附带享有的出卖人指定的上述部位的所有权利（包括但不限于专有、使用、收益、处分）”存在不当，如果享有专有使用权的买受人违反约定或有关规定，对该部分进行不恰当利用，其他业主当然有权依法行使权利要求恢复原状等，故该约定违反法律规定应为无效。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、杨莉娜与成都龙湖锦铭置业有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条第七款中“并不主张任何权利，不可撤销地放弃对其他特定买受人附带享有的出卖人指定的上述部位的所有权利（包括但不限于专有、使用、收益、处分）”无效；二、驳回杨莉娜的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元（已减半收取），由成都龙湖锦铭置业有限公司负担25元，由杨莉娜负担75元。 本院二审期间，杨莉娜、龙湖锦铭公司均提交了新证据。 杨莉娜提交证据：成都市新都区建设工程竣工公告牌；3张小区现状的照片。证明：杨莉娜的共有权及管理权已经受到了实际损害，即龙湖锦铭公司已经排除了杨莉娜主要的权利。 龙湖锦铭公司发表质证意见，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以否认，尤其是关联性。理由如下：杨莉娜作为个体无权就整个小区的规划提起诉讼，本案之所以接受其作为适格主体，是法院考虑合同之诉，对小区的整体规划提起诉讼，杨莉娜不适格；杨莉娜的诉讼请求，是确认条款无效，条款无效是法律评价，其举示证据的内容无论在客观上是否存在，对法律评价产生影响，那些内容是否存在与有效、无效法律评价无关。 本院经审查认为，上述证据的真实性无法核实，与本案亦无关联性，不能达到其证明目的。 龙湖锦铭公司出示证据，第一组证据：公证书（2019）川国公证字第127909号、（2019）川国公证字第127910号、（2019）川国公证字第127911号。证明：全体业主已经通过三分之二以至全部的同意，都作出了约定，全体业主已经同意的内容不应被视为法律上的擅自，法庭关心的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条前提也是“擅自”二字，在有约定的情况下处分，不应视为擅自；体现了全体业主已经同意所形成的法律局面，而杨莉娜作为一个业主没有达到相应的作出改变行为的表决，所以法律效果应当是保持已经形成的法律局面即业主已经同意的状态，不应改变。 第二组：龙湖—听蓝湾前期物业服务合同与临时管理规约，证明：一审法院担心的单独享有权利的业主滥用权利不会发生，对该情况作出了规制和限制约定，有相应的法律途径限制和救济。 杨莉娜发表质证意见，第一组证据不属于新证据，新证据应当在一审之后新产生的与本案有关的证据，公证只是固定证据的一种形式，公证的已经存在的证据，三份公证书地点在龙湖××楠××街，该地点是龙湖锦铭公司作为合同的签约地，也印证了公证书138968号所公证的内容，龙湖锦铭公司没有尽到提示义务，法律也规定了不能改变的内容，并非基于所有的改变变成了合法的行为。从本案看，杨莉娜或者整个小区业主权利受损，一旦有该业主权利受损，所有的业主权利都会受损。对真实性、合法性予以认可，关联性不予以认可。 第二组证据不属于新证据，真实性、合法性予以认可，关联性不予以认可。前期物业服务合同对于其创设部分，龙湖锦铭公司提出42页第15条中“对花园……等经甲方指定”，前期物业服务合同明确了该权利是由龙湖锦铭公司指定的，这与物权法有冲突的。 本院经审查认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，能够达到其证明目的。对第二组证据的真实性、合法性予以认可，但不能达到其证明目的。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，《认购协议书》第六条约定：乙方在签订本协议时已经实地前往观察龙湖项目的地理位置和周边环境，并对销售现场已公示的《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》及其附件和补充协议（含填充内容）《前期物业服务合同及临时规约》、不利因素公示、预测面积报告（含住宅公寓分布）、《办理房屋产权证收费依据》均清楚无异议。上述公示的待签合同文本中，除买受人个人信息和具体房源信息、具体付款数据（贷款方式的，乙方同意以按揭银行要求为准）外，其他内容均已填写，并经乙方逐条阅读认可同意不持异议。如乙方提出要求的，甲方均已按照乙方要求作出了详细解释说明。销售现场及公示内容已经公证，公证书于现场展示，经买受人核对确认，本协议签订时之公示现状与之相符。乙方不会再以变更合同条款内容及不知项目事实内容等任何理由拒签合同。 同时查明，《认购协议》第六条约定的内容与《认购协议书》第六条约定的内容一致。 又查明，《特别处分声明书》的主要内容:本人同意并认可贵司将本项目2号地块2栋、3栋、4栋、5栋，3号地块3栋、4栋、12-17栋一层房屋毗邻的绿地指定给特定业主使用……本人不可撤销地放弃对前述区域占有、使用、收益、处分的权利……。本人同意并认可贵司将本项目2号地块中1-8栋、3号地块中3-7栋、12-17栋的屋面指定给特定业主使用……本人不可撤销地放弃对前述区域占有、使用、收益、处分的权利……。 再查明，《商品房买卖合同补充协议》第十条、对建筑物区分所有权及共有共用的补充约定： 第3款：买受人对屋面和外墙面的使用必须符合物业服务公司的管理制度和管理规约的约定。本项目存在商业/办公物业的，所有楼栋屋面以及商业/办公物业建筑体之外墙面出卖人均有权用于经营，所设广告位的收益权和底商广告位的收益权归出卖人享有，由出卖人统一管理、运营，且无需向买受人/业主支付任何费用。 第4款：商业/办公物业建筑体内部公共部分（包括但不限于厅堂、电梯轿厢等）以及本项目建筑红线范围内修建的广场等室外空间的收益权和经营管理权（例如活动设置、占用等）由出卖人享有且无需向买受人/业主支付任何费用。 第5款：出卖人在该商品房所在的楼栋的屋面或外墙面设立本项目标志或标识、灯箱、企业及所属集团标识，买受人对此不持任何异议，出卖人亦无须向全体产权人支付任何费用。 第7款：部分房屋的特定买受人附带享有出卖人指定的底层或顶层绿地、庭院、屋面（包括但不限于楼梯间屋面、电梯间屋面）、露台、地、地下室、阁楼备间、平台、架空层、部分地下车位车道等的专有使用权（前述部分可能是依据建筑形态自然区分而形成或经区隔或约定后形成，具体以出卖人对特定买受人的指定对应区域为准）。购买上述房屋的特定买受人知悉并认可该专有使用部分可能属于共有公用范围，其不享有上述部分的所有权，仅享有使用权，并承诺合理合法使用上述专有使用部分。其他买受人对特定买受人拥有上述部位专有使用权没有任何异议，并不主张任何权利，不可撤销地放弃对其他特定买受人附带享有的出卖人指定的上述部位的所有权利（包括但不限于专有、使用、收益、处分）。 第9款：买受人所购买商品房附带享有出卖人指定的绿地、庭院、屋面、露台、地、地下室、阁楼备间、平台、架空层等的，该等部位自房屋交付使用后所产生的维修、维护及其费用由使用的买受人自行承担，已布置的公共管线、通风口、雨污水检查井等公共设施，买受人不持异议并不得损坏或影响其使用并提供维修方便。购买附带享有出卖人指定的绿地、庭院、屋面、露台、地、地下室、阁楼备间、平台、架空层等的商品房的买受人在使用时不得改变该等附带部位的形状，大小及用途，不得损害任何第三方的利益，不得私搭乱建，不得开挖地下室，不得封闭庭院、屋面、露台、地、地下室、阁楼备间、平台、架空层等，不得放置可能损害建筑物本身的物品，全面遵守物业公司等单位的各项规定，保持房屋交付时原状。买受人不得改变、移动交付时已呈现的隔离墙或绿篱（包括形式、位置和高度等）。买受人不得损坏或移动庭院内外设置或预埋的公共设施，不得私自移动、毁坏庭院内种植的植物，不得侵占小区的公用绿地。买受人违反上述义务的，应当立即恢复原状并赔偿由此造成的损失。任何买受人因使用其享有专有使用权的区域所造成的损害（包括但不限于渗漏、垮塌等），均由买受人自行承担全部责任（包括对第三方造成的责任）。全体买受人知悉和认可对于出卖人指定由特定买受人享有专有使用权的花园、绿地、屋面、露台、平台、架空层、地、地下车位车道等卖人有权进行或由特定买受人进行改造、围合等（包括但不限于加装栏杆、进行实墙围合或封闭、修建门头）等，全体买受人接受具体以实况为准，对此不持异议并不主张出卖人或物业服务企业或特定买受人的任何责任。特定买受人的改造或围合应当符合物业服务公司届时的具体要求，如侵犯第三人权益的，应当由该特定买受人自行承担责任，造成出卖人损失的，应当由该特定买受人承担赔偿责任。 第12款：买受人同意，如本栋楼顶层所有可售房屋系由一个民事主体购买或虽由多个民事主体购买但其系共同购买形成共有权（例如签署于同一份商品房买卖合同中），则本楼栋的屋顶、屋面的使用权由该民事主体享有，其他非顶层房屋买受人自愿放弃对本楼栋屋顶、屋面的使用权。但享有该屋顶、层面使用权的业主，应当合理合法使用，并遵守《临时管理规约》《前期物业服务合同》及物业服务公司的规定，尤其注意不得违反有关城市规划、消防及建筑安全等方面的法律法规，不得影响消防疏散、维修维护等，包括荷载限制等其他各注意事项，以物业服务公司届时告知的具体内容为准，买受人/使用权人已在此承诺予以遵守。如不当使用屋顶、屋面的，由该买受人/使用权人承担责任。 第13款：出卖人对未享有专有使用权空间权利的买受人或享有不同的专有使用权空间权利的买受人，在销售定价时已经纳入考虑因素，其他未享有专有使用权空间权利的买受人或不同的专有使用权空间权利的业主，不得再以任何理由向出卖人或物业服务公司或享有专有使用权的买受人主张补偿、赔偿、利益转移等任何权利主张。 第14款：全体买受人允许出卖人指定的享有特定区域专有使用权的买受人，为实现专有使用该区域或其专有空间可以在下列两种情况下进行改造： （1）在房屋交付前，经出卖人指定的享有特定区域专有使用权的买受人与第三方签订《委托改造协议》后实现改造和利用，具体以交房时实况为准。 （2）在交付房屋后，经物业服务公司同意后进行改造和利用。具体以其与物业服务公司根据具体情况协商确定为准。 第十五条其他：第16款：本合同中字体加粗加黑的部分以及买受人签订本合同即视为出卖人已经完全履行了本合同及补充协议约定的提示及告知义务。 《商品房买卖合同补充协议》的第十条第3款、第4款、第5款、第7款、第9款、第12款、第13款、第14款；第十五条第16款均为加粗加黑。 本院认为，本案二审的争议焦点为：杨莉娜诉请确认《商品房买卖合同补充协议》的第十条第3款、第4款、第5款、第7款、第9款、第12款、第13款、第14款无效是否成立。本院评判如下： 本院认为，根据本案查明的事实可知，双方在《认购协议书》及《认购协议》中载明：待签合同文本中，除买受人个人信息和具体房源信息、具体付款数据（贷款方式的，杨莉娜同意以按揭银行要求为准）外，其他内容均已填写，并经杨莉娜逐条阅读认可同意不持异议；杨莉娜在《特别处分声明书》中就相关权利的处分作了进一步明确后，双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，在《商品房买卖合同补充协议》中，杨莉娜主张无效的第十条第3款、第4款、第5款、第7款、第9款、第12款、第13款、第14款，字体均加粗加黑，在第十五条第16款载明“本合同中字体加粗加黑的部分以及买受人签订本合同即视为出卖人已经完全履行本合同即补充协议约定的提示及告知义务”；因此，龙湖锦铭公司已按照法律规定作出了必要的解释和说明，杨莉娜仍签署了案涉合同，其对案涉条款已正确理解和接受。 从杨莉娜诉请无效的《商品房买卖合同补充协议》的第十条第3款、第4款、第5款、第7款、第9款、第12款、第13款、第14款的内容来看，除第七款外，其余条款仅涉及杨莉娜对绿地、屋面、外墙、内部公共部分等区域的占有、使用、收益、处分权利的处分；在合同中亦明确了买受人享有上述区域的，自房屋交付使用后所产生的维修、维护及其费用由使用的买受人自行承担；对未享有专有使用权空间权利的买受人，在销售定价时已纳入了考虑因素。在此情况下，可以认定杨莉娜对其享有上述区域的部分权利进行了自行处分，且不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形。 《商品房买卖合同补充协议》的第十条第7款约定：部分房屋的特定买受人附带享有出卖人指定的底层或顶层绿地、庭院、屋面（包括但不限于楼梯间屋面、电梯间屋面）、露台、地、地下室、阁楼备间、平台、架空层、部分地下车位车道等的专有使用权（前述部分可能是依据建筑形态自然区分而形成或经区隔或约定后形成，具体以出卖人对特定买受人的指定对应区域为准）。购买上述房屋的特定买受人知悉并认可该专有使用部分可能属于共有公用范围，其不享有上述部分的所有权，仅享有使用权，并承诺合理合法使用上述专有使用部分。其他买受人对特定买受人拥有上述部位专有使用权没有任何异议，并不主张任何权利，不可撤销地放弃对其他特定买受人附带享有的出卖人指定的上述部位的所有权利（包括但不限于专有、使用、收益、处分）。本院认为，第七款涉及绿地、庭院、地、地下室备间等的专有使用权，其他买受人对特定买受人拥有上述部位专有使用权没有任何异议，但“并不主张任何权利，不可撤销地放弃对其他特定买受人附带享有的出卖人指定的上述部位的所有权利（包括但不限于专有、使用、收益、处分）”，排除了不享有专有使用权的其他买受人已自行处分的权利以外的权利。 综上，一审法院判决：杨莉娜与成都龙湖锦铭置业有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条第七款中“并不主张任何权利，不可撤销地放弃对其他特定买受人附带享有的出卖人指定的上述部位的所有权利（包括但不限于专有、使用、收益、处分）”无效；驳回杨莉娜的其他诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，杨莉娜、龙湖锦铭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 杨莉娜预交的二审案件受理费150元，由杨莉娜负担；成都龙湖锦铭置业有限公司预交的二审案件受理费50元，由成都龙湖锦铭置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇二〇年十月二十八日 书记员  杨珍梅