湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初5019号 原告:怀化众合物业服务有限公司。 委托诉讼代理人：陈有福（特别授权），男，汉族，系公司员工。 被告：杨国花，男，汉族，1975年11月19日出生。 原告怀化众合物业服务有限公司（以下简称“众合物业公司”）诉被告杨国花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众合物业公司的委托诉讼代理人陈有福到庭参加诉讼，被告杨国花经本院依法送达传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告众合物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2017年11月1日至2019年10月11日所拖欠的物业服务费：壹仟柒佰捌拾玖点陆柒（1789.67）元整。 2、支付滞纳金，以物业服务费1789.67元为基数，从2020年8月7日起按每日千分之三的标准计算至物业费付清之日止。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月1日原告与怀化国辉置业顾问有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告对锦绣新苑住宅小区进行前期物业服务，双方对物业服务的内容及收费标准进行了约定，约定小区多层住宅按其所拥有的建筑面积0.65元每月、每平方米的标准收取物业服务费；约定物业服务费实行按年预交制：同时约定预期交纳物业服务费的，从逾期之日起按逾期之日每日千分之三的标准收取滞纳金。原告从2017年11月1日起完起完全履行了合同约定的义务和相关法律法规所规定的义务，而身为该小区1栋3单元606室（其建筑面积 为118平方米）的业主，享受了原告提供的物业服务，经原告多次催促被告按时缴纳物业服务费，被告均以房产证未办理、不需要物业、未直接与原告签订物业服务合同等诸多理由，拒绝交纳物业服务费。物业服务费是物业公司为了维护小区的公共设备、设施、公共区域所产生的物业服务成本，应当由全体业主按其所拥有的建筑面积共同承担。物业服务合同对全体业主都具有约束力，被告拒交物业服务费的理由均不能成立。被告自2017年11月1日至2019年10月11日共拖欠23个月零11天的物业服务费1789.67元整。期间原告多次催要，被告均予拒绝交纳。截止原告诉讼之时，被告仍未支付其所欠的物业服务费。现原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提起诉讼，望依法判决。 被告杨国花未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩意见。 经本院审理查明：怀化国辉置业顾问有限公司是怀化市鹤城区杨村乡长泥坡锦绣新苑小区项目的房地产开发企业。被告杨国花购买了锦绣新苑小区1幢3单元606室房屋，该房屋建筑面积118㎡。2017年11月1日，怀化国辉置业顾问有限公司与原告众合物业公司签订了《前期物业服务合同》，委托众合物业公司为锦绣新苑小区提供物业管理服务，双方就物业管理服务内容、委托管理期限、服务质量、服务费用、双方权利义务、违约责任等事项作了约定，其中约定物业服务费实行按年预交纳制度，收取标准为多层住宅由业主按其拥有的建筑面积按0.65元/月/㎡计算，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金；委托管理期限从2017年8月31日起至2022年8月30日止。合同签订后，众合物业公司即对锦绣新苑小区进行物业服务管理。被告杨国花自2017年11月1日起未交纳物业费，原告众合物业公司向被告杨国花催收后被告杨国花仍拒绝交纳。2019年10月11日，原告众合物业公司撤出锦绣新苑小区。截至原告众合物业公司撤出锦绣新苑小区日止，被告杨国花累计拖欠原告众合物业公司物业服务费1789.67元。 上述事实,经原告当庭举证、辩论，本院确认,有原告营业执照、被告户籍证明、物业服务合同、商品房买卖合同、圆通快递订单号等证据及庭审笔录予以证明。 本院认为，原告众合物业公司与怀化国辉置业顾问有限公司于2017年11月1日签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照该规定，原告众合物业公司与怀化国辉置业顾问有限公司签订的《前期物业服务合同》对锦绣新苑小区的每一位业主包括被告杨国花在内均具有约束力。原告众合物业公司按照《前期物业服务合同》的约定履行了物业服务义务，被告应依法依约向原告交纳物业费用。故对原告要求被告交纳2017年11月1日起至2019年10月11日止的物业费1789.67元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告众合物业公司主张滞纳金的问题。该滞纳金实为违约金性质，虽然原告众合物业公司与怀化国辉置业顾问有限公司在《前期物业服务合同》约定逾期交纳物业费将按日3‰交纳滞纳金，但约定的违约金明显过高，本院依法予以调整为被告杨国花应付物业费总金额的10%计收，即178.96元。被告杨国花经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃庭审抗辩权，不影响本院根据查明的事实依法判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨国花于本判决生效之日起10日内向原告怀化众合物业服务有限公司交纳自2017年11月1日起至2019年10月11日止的物业服务费1789.67元及逾期交纳滞纳金178.96元； 二、驳回原告怀化众合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨国花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  欧 侠 二〇二〇年十月二十八日 代理书记员  曾建波 附判决引用相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。