山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1725民初2810号原告：张修增，男，1970年3月23日出生，汉族，吕庄村党支部书记，住郓城县。委托诉讼代理人：陈慧，郓城松柏法律事务所法律工作者。被告：王振勇，男，1982年11月25日出生，汉族，华营村民委员会委员，住郓城县。委托诉讼代理人：张恒，北京市惠城（济南）律师事务所律师。被告：王体战，男，1974年8月28日出生，汉族，农民，住郓城县。第三人：宋国栋，男，1979年9月12日出生，汉族，农民，住郓城县。委托诉讼代理人：李衍杰，山东正翔律师事务所律师。原告张修增与被告王振勇、王体战、第三人宋国栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张修增向本院提出诉讼请求：1、要求解除房屋买卖合同，二被告退还购房款275000元，并赔偿违约金55000元。2、要求二被告及第三人赔偿损失35000元。3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年11月二被告称其拥有位于武安门头房，约定出售给原告。原告于2019年10月至12月期间分4次交给被告275000元房款并签订房屋买卖合同，约定了违约责任。后原告开始装修房屋，第三人多次以该房屋权利不清洁，称房屋为其所有阻挠原告进行装修。因此，无法达到合同目的，为维护原告的合法权益提起诉讼。被告王振勇辩称，1、原告要求返还房款、赔偿损失没有事实和法律依据。被告没有违约情形，原告支付房款，被告交付房屋，合同已履行完毕。2、第三人阻挠原告装修房屋与被告没有关系，原告应诉第三人排除妨害、停止侵权，不能要求被告承担违约责任。房屋产权已经归原告所有，并不存在权利不清的问题。涉案房屋是案外人侯晓磊以30万元的价格出售给王振勇的，双方签订了房屋买卖合同，侯晓磊保证房屋系其所有，并且经侯晓磊所在的村民委员会见证、盖章确认、村主任签字证明。因此，被告依法取得房屋所有权。后与原告签订房屋买卖合同，约定收到房款之日将房屋交付原告，房屋所有权归原告所有，与被告不再有任何关系。原告的损失也不是被告的行为所致，请法庭驳回原告对王振勇、王体战的诉讼请求。被告王体战辩称，被告王体战受王振勇的委托，收取原告的购房款27万元，已转交王振勇，并且原告与王振勇签订了房屋买卖合同。此案与王体战无关。第三人宋国栋述称，1、案涉房屋归第三人所有，二被告无权出售。案涉房屋是建在侯立国使用的集体土地上的四间门头房中的一间。2016年9月23日第三人与侯立国签订建筑工程合同，在其土地上建四间上下三层门头楼房，第三人包工包料，造价每平方870元。楼房建成后，经结算工程款共计689040元，2018年1月11日经协商双方签订门头房转让协议，侯立国将北面两间门头房转让第三人抵偿工程款，由此第三人取得两间门头房，其中一间是案涉的房屋。二被告私自出售第三人的房屋严重侵权。2、二被告没有所有权，与原告签订的房屋买卖合同当然无效，应各自承担相应的责任，原告要求第三人承担赔偿责任没有任何事实和法律依据。3、要求原告尽快将案涉楼房恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交与被告王振勇签订的房屋买卖合同1份及被告王体战出具的房款收据4张，证明原告购买二被告的房屋，交付房款27万元。被告王振勇提出异议，房款收据金额合计27万元，与原告诉请金额不一致，房屋已实际交付原告。第三人认为该买卖合同涉及的房屋所有权归第三人，原被告无权买卖。本院认定，原告与王振勇签订房屋买卖合同，交付房款27万元的事实。2、原告提交装修花费单据10张，合计35401元。被告王振勇对证据的真实性和关联性提出异议，认为不能证明是用于涉案房屋的装修。第三人提出单据均不是正规发票的真实性异议，且原告在第三人房屋内装修，侵犯第三人的合法权益，应当予以清除、恢复原状。经审查该组证据与案件事实缺乏关联性，原告亦未补强证据，本院认为被告王振勇及第三人的异议成立，对该组证据不予确认。3、被告王振勇提交与侯晓磊签订的购房合同及收条各1份，证明以30万元购买房屋，由飞集村民委员会主任范经斋加盖公章、签名，王振勇已取得房屋所有权。原告质证对真实性、合法性和关联性均有异议，该合同与原告与王振勇签订的合同上的房屋地址不一致，王振勇主张房屋所有权不是原始取得，继受取得方式应当以房产证或不动产权证为准。王振勇未取得产权与原告签订房屋买卖合同，致使无法达到合同目的，应当解除。第三人认为该证据不能证明侯晓磊拥有房屋所有权，王振勇以该证据证明自己拥有所有权也不成立。因没有侯晓磊具有房屋所有权的证据，该购房合同对证明目的没有证明力，原告及第三人的异议成立，本院对该证据不予确认。4、被告王振勇提交侯晓磊的承诺书复印件1份，证明侯晓磊出售房屋，并保证不存在产权瑕疵。原告对真实性、合法性和关联性均有异议，该承诺书是向王振勇作出的，以此取得房屋所有权不符合法律规定。第三人认为没有关联性和证明力。因王振勇没有提供该证据原件，本院认为，原告及第三人的质证意见成立，该证据不能作为本案证据使用。5、第三人提交侯立国农村土地承包合同1份、第三人与侯立国签订的建筑施工合同及门头房转让协议各1份。证明在侯立国承包的土地上由第三人承建房屋，侯立国将包括案涉房屋在内的两间门头房转让第三人，抵偿建房工程款，第三人原始取得房屋所有权。原告提出真实性和关联性异议，认为土地应当以县级人民政府颁发的土地确权证为准，该承包合同是农业用途，不是建设用地。建筑施工合同及门头房转让协议不能证明第三人取得所有权，即使取得所有权，第三人损毁原告装修也属于侵权。被告王振勇认为承包土地与房屋没有关系，无法证明工程地点与涉案房屋系同一处。经调查核实，第三人的证据具有真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郓城县武安镇后飞集村侯立国在位于武华路东侧的承包土地上建房，工程发包给宋国栋，2016年9月23日双方签订了建筑施工合同，约定包工包料建设四间三层门头楼房。2018年1月双方签订门头房转让协议，约定已建成的四间楼房北面两间转让宋国栋，抵偿工程款。宋国栋将其中南面一间卖给李某经营蛋糕店，北面一间为涉案房屋。2019年8月26日飞集村党支部书记侯晓磊将该房以30万元的价格卖给王振勇，双方签订了购房合同。2019年11月17日王振勇将该房卖给原告张修增，双方签订了房屋买卖合同，约定价格为275000元，由王体战代收房款27万元。2020年5月28日张修增铺设地板砖时，第三人宋国栋进行阻止。经调查，飞集村委会主任范经斋陈述，以前范经斋属于前飞集村，对侯晓磊所在后飞集村的土地房屋情况并不了解，两村合并后侯晓磊为飞集村党支部书记，侯晓磊在卖给王振勇房屋时，说土地是飞集村的，让其在合同上盖村民委员会公章、签名当证明人。王振勇卖给张修增房屋时，张修增让范经斋去盖的村民委员会公章。2020年7月侯晓磊被免职后，不知去向。本院认为，当事人争议的焦点问题是：涉案房屋的所有权归属。被告王振勇应否承担违约责任，第三人宋国栋主张房屋恢复原状是否成立。最初第三人宋国栋承建侯立国的房屋，侯立国以包含涉案房屋的两间房屋作为建筑工程款交付宋国栋，因此，涉案房屋的所有权属于第三人宋国栋。案外人侯晓磊擅自出售宋国栋的房屋给王振勇，属于无处分权人处分他人财产，侵犯第三人的物权。且该房屋建设在农用地上，未取得建设用地使用权，出卖房屋必然导致该房占用的土地使用权一并转移，违反土地管理法第六十三条的规定：农民集体所有的土地使用权不得转让、出租用于非农业建设。因此，该房屋不能买卖、流转，侯晓磊与王振勇签订的购房合同、王振勇与张修增签订的房屋买卖合同均违反国家强制性法律规定，当属无效合同。王振勇主张购买侯晓磊房屋构成善意取得，本院依法不予支持。因为房屋买卖合同无效，王振勇、张修增均有过错，各自承担相应的责任，原告张修增要求被告王振勇退还购房款，本院予以支持。原告的其他请求因证据、依据不足，不予支持。原告张修增应返还第三人房屋，第三人宋国栋要求原告恢复房屋原状，本院予以支持。综上所述。依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十一条第一项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王振勇于本判决发生法律效力后十日内退还原告张修增购房款27万元。二、原告张修增将第三人宋国栋的房屋恢复原状，定于本判决发生法律效力后十日内履行。三、驳回原告张修增的其他诉讼请求。案件受理费5425元，由原告张修增负担2712元，被告王振勇负担2713元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  樊庆国人民陪审员  侯希运人民陪审员  侯仰聚二〇二〇年十月十二日书 记 员  刘兆哲注：本判决生效后，义务人逾期不履行义务，权利人申请人民法院强制执行的期限为二年。