黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0225民初1973号原告：杜文荣，女，1959年4月6日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省甘南县。委托代理人：张广玲，女，1981年8月22日出生，汉族，教师，住黑龙江省甘南县。原告：张绍春，男，1960年2月5日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省甘南县。二原告共同委托代理人：常海泉，黑龙江音河律师事务所律师。被告：姚玉杰，女，1958年9月4日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省甘南县。委托代理人：王冬军，黑龙江音河律师事务所律师。第三人：甘南县建达房地产开发有限责任公司，社会统一信用代码91230225663880731J，住所地黑龙江省齐齐哈尔市甘南县立新街。法定代表人：王新，职务经理。原告杜文荣、张绍春与被告姚玉杰、第三人甘南县建达房地产开发有限责任公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告杜文荣及其委托代理人张广玲、原告杜文荣、张绍春委托代理人常海泉、被告姚玉杰及其委托代理人王冬军、第三人甘南县建达房地产开发有限责任公司法定代表人王新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜文荣、张绍春向本院提出诉讼请求：一、要求被告姚玉杰立即搬出二原告所有的位于甘××小区××楼××单元××室住宅楼；二、被告给付二原告侵占该房屋期间的租金，以每年14,000.00元计算，自2020年7月10日始至侵权行为终止时止；三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告购买位于甘××小区××楼××单元××室房屋，并于2020年7月10日取得该房屋所有权。二原告入住诉争房屋时，发现被告姚玉杰在诉争房屋居住，致使二原告无法进入诉争房屋居住。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告姚玉杰辩称，请求驳回原告诉讼请求。2014年第三人甘南县建达房地产开发有限责任公司欲开发甘南县建设街运兴小区。2014年，本案第三人与被告签订《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》及协议书，约定拆迁被告，产权证号00015229，面积63平方米的房屋，用运兴小区7号楼4单元301室房屋及车库一个作为回迁房。房屋建成后被告回迁至诉争房屋，一直居住至今。因该房屋为回迁房屋，在房产管理部门已经登记备案，该房屋需办理灭迹手续才能办理新的房屋产权证。现被告已办理该房屋灭迹手续。原告取得该房屋，应是原告或者本案第三人向行政部门提交了虚假手续，否则原告无法取得该房屋。因该房屋为被告的回迁房屋且一直居住至今，未曾对该房屋进行出卖，故原告主张要求排除妨害不能成立，亦不同意给付租金。第三人甘南县建达房地产开发有限责任公司述称，第一，发生本案争议本案第三人有责任，如被告不同意腾出房屋，本案第三人同意偿还二原告购房款及损失利息。第二，诉争房屋为姚玉杰所有，被告曾口头委托本案第三人出售诉争房屋，出售后购房款归被告所有。案外人李付玲以220,000.00元价款出售诉争房屋后，未将购房款给付给本案第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月2日、7月14日，本案第三人与被告签订《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》及协议书，双方约定，被拆迁房屋房照名张蕊，产权证照编号00015229，建筑面积63平方米，产权调换安置位置为运兴小区7#4单元301室，建筑面积85平方米（进户实际安置房屋建筑面积以产权部门核定为准），及30平方米左右车库一个，甲方由王新签字并盖有甘南县建达房地产开发有限责任公司公章，乙方由姚玉杰代签。2016年2月3日，张蕊为缴款人，向本案第三人缴纳卫生费、取暖费、维修基金。2017年8月2日、2018年10月11日，诉争房屋向黑龙江兴家物业管理有限公司交纳物业费。2019年2月18日，张蕊与姚玉杰办理位于建设街，产权证号00015229，房屋产权转移登记手续，并由姚玉杰（）缴纳房屋买卖契税，姚玉杰办理产权注销登记手续。2020年7月7日，甘南县住房保障服务中心出具《商品房买卖合同网签购房人确认单》，确认诉争房屋网签显示为甘南县建达房地产开发有限责任公司回迁房源。同日，原告张绍春交纳房屋买卖契税。2020年7月10日，二原告取得诉争房屋不动产权证书（黑（2020）甘南县不动产权第0003122号），权利性质为划拨/动迁房。另查明，二原告在办理诉争房屋不动产权登记证时，向甘南县不动产登记中心提供材料中包含：2016年8月9日，本案第三人与张绍春签订《国有土地上房屋征收无证住宅补偿安置协议》，2019年11月3日，本案第三人与二原告签订《房屋回迁安置确认协议书》。2020年6月26日，诉争房屋购房定金收条中显示：卖方李付玲，买方周海龙（系本案二原告姑爷），居间方甘南县宇龙信息庆典中心，收款人李付玲。2020年7月7日。收据中显示：收运兴小区7#楼4单元301室，面积88.76平方米，金额210,000.00元，房款全部结清，收款人李付玲。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案争议焦点：一、关于二原告受让诉争房屋时是否为善意的问题。1.原告自认，诉争房屋登记在本案第三人名下，第三人对诉争房屋享有处分权。二原告在认可本案第三人具有诉争房屋处分权时，将购房款交付案外人李付玲，交易对象不符合交易习惯。2.二原告在申请诉争房屋不动产登记时，向不动产登记中心提交的甘南县房产服务中心《商品房买卖合同网签购房人确认单》中明确写明诉争房屋为回迁房源，其为办理一手房过户手续而与第三人签订《国有土地上房屋征收无证住宅补偿安置协议》及《房屋回迁安置确认协议书》。二原告在自己非回迁安置户的情况下，以上述手续向不动产登记中心申请办理不动产权登记证，存在故意。3.二原告在勘验诉争房屋时，明知有人居住，且居住人并非其缴纳购房款人李付玲亦非第三人的情况下，未对诉争房屋产权问题进行核实，存在过失。综上，本院认定二原告在受让诉争房屋时存在重大过失。不应认定二原告为善意取得。二、诉争房屋是否为被告授权本案第三人出售问题。原告主张本案诉争房屋为被告授权本案第三人出售，二原告购买房屋方式为事实买受人授权买卖。如是授权买卖，原告应将购房款交付本案第三人，而非案外人李付玲。故本院对原告主张不予采纳。三、被告占有诉争不动产问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案第三人作为拆迁人，被告作为被拆迁人，双方签订《私产住宅房屋拆迁安置补偿协议》及协议书，被告用房照名为张蕊、产权证照编号00015229，与本案第三人所有的位于运兴小区7#4单元301室房屋进行产权调换。产权证照编号00015229的房屋产权已过户至被告姚玉杰名下。本案第三人与被告达成以“房屋所有权调换”形式进行拆迁补偿安置的协议，被告已失去了被拆除房屋的所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权。在此种情况下被告对诉争不动产的债权应视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，故被告的债权具有排他性，第三人出卖拆迁补偿安置协议的标的物，即补偿安置房屋给二原告的行为构成侵权，即使二原告办理房屋所有权转移登记，被告也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，二原告的物权变动不得对抗被告的物上请求权。现被告居住在诉争房屋中，其占有诉争不动产为有权占有。四、二原告取得诉争不动产所有权问题。被告对诉争不动产享有优先受偿权，诉争不动产虽登记在二原告名下，但该不动产登记的取得存在瑕疵，从物权角度要求作为实际居住人的被告腾出房屋，依据不足。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告杜文荣、张绍春诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告杜文荣、张绍春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  丛文权二〇二〇年十月十九日书记员  高 媛