云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民初11号原告（申请执行人）：富滇银行股份有限公司昆明西山支行。营业场所：云南省昆明市西苑开发区凯苑小区14幢。负责人：张磊，该支行行长。委托诉讼代理人：荣敬华，云南卓承律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：胡云凤，云南卓承律师事务所律师，一般授权代理。被告（案外人）：莫诗国，男，1970年4月5日生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张光敏，云南滇商律师事务所律师，一般授权代理。被告（被执行人）：云南集成广福房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市广福路广福小区广福商业中心。法定代表人：于雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁夙，女，特别授权代理。原告富滇银行股份有限公司昆明西山支行（以下简称富滇银行）与被告莫诗国、云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月30日受理后，依法适用普通程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告富滇银行委托诉讼代理人荣敬华，被告莫诗国的委托诉讼代理人张光敏，被告广福公司委托诉讼代理人丁夙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富滇银行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令继续执行昆明市西山区广福城A11地块3栋13a号写字楼；2.请求法院判令案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月24日，富滇银行收到本院送达的（2020）云执异17号执行裁定。莫诗国享有排除强制执行的权利应当完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，即1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。富滇银行认为，莫诗国的情形不符合上述四个要件的规定，因此不能排除富滇银行的强制执行。另外，富滇银行在查封上述财产时，已经进行了全面的核查，上述财产均是在广福公司的责任财产范围之内，从未备案过给任何人。综上，富滇银行认为莫诗国对上述财产享有物权期待权与事实不符，请求继续执行上述房产，并由莫诗国、广福公司承担本案的诉讼费用。被告莫诗国辩称，富滇银行的请求没有任何的事实和法律依据，首先莫诗国和广福公司之间已经成立了合法有效的商品房买卖关系，该认购协议可以认定为买卖合同，莫诗国方提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。莫诗国与广福公司签订的协议是2016年11月11日，富滇银行申请查封时间是2017年6月28日。在人民法院查封之前，莫诗国已经合法占有不动产，根据交房通知单和物业合同等相关材料证明，莫诗国方于2016年11月11日办理完相关手续后，占领该不动产至今，并且缴纳了物业费、水电费，并且支付了全部价款，莫诗国提交了相应的收据和银行流水。在本案中，广福公司一直没有通知莫诗国方办理网签备案手续，在签订合同交房后，就被法院查封，事实也无法完成网签备案手续。莫诗国在知道该房屋被查封之后，积极向法院提出执行异议，向云南省昆明市西山区人民法院起诉，要求广福公司积极配合莫诗国办理备案和网签手续。请求法院驳回原告富滇银行的诉讼请求，解除查封，终止执行。被告广福公司辩称，同意莫诗国的答辩意见。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告富滇银行提交的：1.富滇银行营业执照复印件、富滇银行负责人身份证明书及身份证复印件、富滇银行金融许可证，2.广福公司企业信用信息公示报告，3.（2020）云执异17执行裁定。因莫诗国、广福公司对证据三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对莫诗国提交的：1.《认购协议》、收据、收款收据，《“广福城”交房通知单》，2.《广福城写字楼临时管理规约》《〈广福城写字楼临时管理规约〉承诺书》《广福城写字楼物业服务合同》《广福城写字楼消防安全责任书》《物业费缴费通知》、物业管理服务费票据1张，3.（2019）云01执181号执行裁定、富滇银行保全财产信息表，4.物业管理服务费票据3张，5.装修管理费等结算票据、收据2张，6.昆明健宇医药有限公司工商登记资料，7.昆明健宇医药有限公司付电费及水利基金费网上银行电子回执，8.涉案房屋现场照片及视频，9.《变更申请》、云南省农村信用社结算业务申请书、收条、交易凭证，10.国内支付业务付款回单、中国农业银行业务凭证、文山东阳建筑工程集团有限公司营业执照、文山东阳建筑工程集团有限公司法定代表人身份证明书，11.中国银行人民币汇款业务回单2张，12.《关于莫诗国与富滇银行西山支行执行异议之诉相关情况的说明》。以上证据皆有原件予以核对。虽富滇银行除第3组证据的三性无异议外，对其他证据均不予认可，但广福公司作为房产销售方，对证据三性及证明目的均予以认可，证据之间亦可相互印证，本院认为可予以确认并在卷佐证。广福公司提交的：1.《“广福城”认购协议》，2.“广福城”A11地块B3栋13a号写字楼交款历史情况表、易坤成方付款票据及付款凭据，3.《变更申请》，4.莫诗国方付款票据及付款凭证，5.“广福城”交房通知单，6.工程竣工验收证明书，7.春城晚报《交房公告》。第1到5组证据广福公司提交了原件予以核对，经审查，本院认为符合证据三性，应予以采信。至于第6、7组证据广福公司未提交原件核对，但因证据所载内容与已提供原件核对的其他证据可相互印证，富滇银行虽不认可，但未提交证据予以推翻，故本院亦予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：2014年9月23日广福公司与案外人易坤成签订《“广福城”认购协议》，约定易坤成购买“广福城”物业A11地块B3栋10层写字楼，合同总价为12343985元。易坤成于同日缴纳了定金200000元，后与广福公司协商变更购买A11地块B3栋13a层写字楼。2015年9月9日、2016年3月31日、2016年7月12日广福公司出具的收据显示收到了易坤成交来的房款依次为1400000元、400000元、319175元，累计易坤成通过POS机刷卡和网银转账的形式支付房款2319175元。2016年11月11日莫诗国通过银行转账形式转给易坤成2431920元，同日，易坤成出具收条显示，莫诗国购买原其名下“广福城”A11地块B3栋13a层写字楼，收到房款2431920元，其中包括房款本金及补贴资金利息。同日，易坤成和莫诗国向广福公司提交《变更申请》，请求将A11地块B3栋13a层写字楼购房人姓名变更为莫诗国。同日，广福公司与莫诗国签订《认购协议》，约定莫诗国于2016年7月31日前向广福公司支付第一笔购房款2319175元，于2016年12月31日前向广福公司支付剩余房款2351681元。同日，莫诗国通过刷POS卡的形式支付给广福公司2400000元，其中包含2351681元的房款和48319元的维修基金。广福公司、莫诗国也当庭确认广福公司与莫诗国签订的《认购协议》中约定的第一笔购房款即易坤成之前所支付的全部款项，第二笔购房款即2016年11月11日已经实际支付完成，即到2016年11月11日莫诗国已经全部支付完“广福城”A11地块B3栋13a层写字楼的全部购房款。2016年11月11日广福公司开具《“广福城”交房通知单》，载明莫诗国已就“广福城”A11地块B3栋13a层写字楼办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2017年5月25日，莫诗国与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城写字楼物业服务合同》，约定莫诗国委托昆明皓瑞通物业管理有限公司对广福城写字楼实施物业管理服务。莫诗国向昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳了A11地块B3栋13a层写字楼于2016年11月16日至2020年12月31日期间的物业管理费。本院在审理（2017）云民初91号原告富滇银行诉被告广福公司等人金融借款合同纠纷一案中，本院依富滇银行提出的财产保全申请，于2017年6月28日作出（2017）云民初91号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结广福公司的财产，保全价值以人民币609966512.72元的范围为限。A11地块3栋13a层写字楼在查封范围内。莫诗国遂依据上述事实和理由向本院提出执行异议申请，本院于2020年4月15日作出（2020）云执异17号执行裁定，裁定中止对A11地块3栋13a层写字楼的执行。富滇银行于2020年4月24日收到该裁定书，于2020年4月29日提起本案诉讼。审理中各方当事人对本案争议的写字楼系A11地块3栋13a层或称A11地块B3栋13a层皆无异议。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：莫诗国对A11地块3栋13a层写字楼是否享有足以排除执行的权利？本院认为，莫诗国对A11地块3栋13a层写字楼提出执行异议，本院作出（2020）云执异17号执行裁定，裁定中止对A11地块3栋13a层写字楼的执行。该裁定书于2020年4月24日送达给富滇银行，富滇银行于2020年4月29日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的自裁定送达之日起十五日内起诉的规定，富滇银行起诉合法。本案中，莫诗国系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，诉请排除A11地块3栋13a层写字楼的执行。故莫诗国的抗辩主张若符合上述规定的四个要件，则依法可以排除执行。1.合同订立。2014年9月23日广福公司与案外人易坤成签订《“广福城”认购协议》，2016年11月11日易坤成和莫诗国向广福公司提交《变更申请》，请求将A11地块B3栋13a层写字楼购房人姓名变更为莫诗国。同日，广福公司与莫诗国签订《认购协议》。该《认购协议》的签订系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规效力禁止性规定，合法有效。因《认购协议》的签订日期在人民法院查封涉案房产之前，故莫诗国在查封之前已与广福公司签订了合法有效的商品房买卖合同。2.房产占有。2016年11月11日广福公司开具《“广福城”交房通知单》，载明莫诗国已就“广福城”A11地块B3栋13a层写字楼办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2017年5月25日，莫诗国与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城写字楼物业服务合同》，约定莫诗国委托昆明皓瑞通物业管理有限公司对广福城写字楼实施物业管理服务。莫诗国向昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳了A11地块B3栋13a层写字楼于2016年11月16日至2020年12月31日期间的物业管理费。故莫诗国在查封之前已合法占有了A11地块B3栋13a层写字楼。富滇银行主张涉案房屋没有经过竣工验收认定合格，不能视为合法占用。本院认为，合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态。案涉房屋没有办理竣工验收备案，并非买受人莫诗国自身原因导致。且经查，广福公司已经提交了一份经过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位联合盖章出具的工程竣工验收证明书，且广福公司也登报进行了交房公告。故而富滇银行关于本案涉案房屋非合法占有的主张没有事实及法律依据，不应予以支持。3.价款支付。经查，在《认购协议》载明的签订日期之前，易坤成通过POS机刷卡和网银转账的形式已向广福公司支付房款2319175元。该涉案写字楼更名的当天即2016年11月11日莫诗国通过银行转账形式转给易坤成2431920元，包括易坤成支付的房款本金及补贴资金利息。同日，莫诗国通过刷POS卡的形式支付给广福公司2400000元，其中包含2351681元的房款和48319元的维修基金。广福公司作为房产出售方及款项收取方，对上述款项支付情况及莫诗国已履行完涉案写字楼全部款项支付义务，均予以认可，故莫诗国在涉案写字楼查封之前已经支付完全部价款。4.未办理过户登记原因。因广福公司认可涉案写字楼尚未办理过户登记的责任在于广福公司而非莫诗国，富滇银行亦未举证证实广福公司上述自认内容与事实不符，故涉案房产未办理过户登记的原因不在于莫诗国。综上，莫诗国对涉案写字楼享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，莫诗国就A11地块3栋13a号写字楼享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，富滇银行要求继续执行A11地块3栋13a号写字楼的诉讼请求不能成立，应不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告富滇银行股份有限公司昆明西山支行的诉讼请求。案件受理费44167元，由原告富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 邹 倩审判员 孙少波审判员 郭婷婷二〇二〇年十月二十三日书记员 李扬杰