天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2658号上诉人（原审被告）：天津金税财务服务外包有限公司，住所地天津市滨海新区中新天津生态城动漫中路**创智大厦1-708。法定代表人：杨晓勇，经理。原审被告：杨晓勇，男，1974年4月21日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：天津同安房地产经纪有限公司，住，住所地天津经济技术开发区第四大街**43门**/div>法定代表人：安承东，经理。委托诉讼代理人：杜亚琪，天津七略律师事务所律师。上诉人天津金税财务服务外包有限公司因与被上诉人天津同安房地产经纪有限公司，原审被告杨晓勇房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初86629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津金税财务服务外包有限公司上诉请求：1.撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初86629号民事判决，认定双方的代理关系，依法改判天津同安房地产经纪有限公司继续履行租房合同，缴纳2009年12月1日至2020年5月31日期间的租金75000元；2.判令天津同安房地产经纪有限公司缴纳欠缴的物业管理费2471元；3.一审、二审诉讼费由天津同安房地产经纪有限公司承担。事实与理由：2017年5月天津同安房地产经纪有限公司由于业务发展需要扩大办公室，向天津金税财务服务外包有限公司提出整租该底商办公，天津金税财务服务外包有限公司因在中新天津生态城有写字楼，也同意该要求。天津金税财务服务外包有限公司提议介绍天津同安房地产经纪有限公司与房主亲自见面商议重新租房事宜，天津同安房地产经纪有限公司总经理安承东认为他们和房主不熟悉，加之房主一般对房地产中介公司收取较高租金，因此恳请天津金税财务服务外包有限公司出面代天津同安房地产经纪有限公司与房主商谈续租（天津金税财务服务外包有限公司与房主合同将于2018年5月31日到期），以避免房主提高租金，天津金税财务服务外包有限公司迫于人情，出面代天津同安房地产经纪有限公司与房主协商续租事宜。由于房主当时不在天津，经电话确认了续租事宜，约定自2017年6月1日至2020年5月31日按150000元/年续租，该续租的《房屋租赁合同》由房主2017年7月返津后出具电子版，天津金税财务服务外包有限公司当即将合同电子版发送给天津同安房地产经纪有限公司总经理安承东进行了确认，安承东确认了该合同条款后，并随同天津金税财务服务外包有限公司会计王莹一同前往房主的代理律师办公室监督签约过程。综上，天津金税财务服务外包有限公司认为，天津同安房地产经纪有限公司、天津金税财务服务外包有限公司之间属于《民法通则》第六十三条规定的代理关系。因此，天津同安房地产经纪有限公司要求退还2019年9、10、11月租金与事实不符，超出了租房合同条款规定，应当按照合同规定继续履行合同，并应该交纳2019年12月1日至2020年5月31日的租金75000元。经与翠亨村物业确认，天津同安房地产经纪有限公司欠缴2009年1月1日至2019年12月31日的物业管理费1744元，并应该补交2020年1月至2020年5月31日期间的物业管理费727元，合计欠缴物业管理费2471元。请求二审法院查明事实，依法改判。天津同安房地产经纪有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决合理，天津金税财务服务外包有限公司主张构成代理关系没有任何依据。请求二审法院驳回天津金税财务服务外包有限公司的上诉请求。维持一审判决。天津同安房地产经纪有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决天津同安房地产经纪有限公司与天津金税财务服务外包有限公司不定期租赁合同于2019年8月31日解除；2、判令天津金税财务服务外包有限公司、杨晓勇退还天津同安房地产经纪有限公司租金37500元（2019年9月、10月、11月租金）；3、判令天津金税财务服务外包有限公司、杨晓勇退还保证金10000元；4、本案诉讼费用由天津金税财务服务外包有限公司、杨晓勇承担。一审法院认定事实：天津金税财务服务外包有限公司与案外人徐晶霞自2012年4月起签订了房屋租赁合同，出租人徐晶霞将位于天津经济技术开发区××村小区××座××号房屋出租给天津金税财务服务外包有限公司使用，租赁期限自2012年6月1日至2017年5月31日止。2016年6月27日，天津同安房地产经纪有限公司与天津金税财务服务外包有限公司签订租赁合同，天津金税财务服务外包有限公司将上述承租的商铺中的75平方米转租给天津同安房地产经纪有限公司，约定：租期自2016年7月1日至2018年5月31日，租赁金额每年72000元，租金半年支付，签订合同之日乙方（天津同安房地产经纪有限公司）向甲方（天津金税财务服务外包有限公司）支付定金10000元，腾房时支付6个月房租共计36000元，定金转为租房保证金。合同第四条第4款约定，甲方应不晚于2016年7月31日前与房主签署补充协议，协议中需明确可以增加从事房地产经纪业务，并提前续租合同，保证乙方可以长期使用；第5款约定，甲方和房主续租合同签署完毕后，甲乙双方重新签订补充协议，续租协议房租将根据房主确定的房租另行确定，并按本合同第三条第二款约定续租。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，双方均依约履行了房屋租赁合同约定的权利义务。至2017年6月，双方口头变更合同租金为年租金150000元，合同期限届满后，双方没有签订新的租赁合同。之后，天津同安房地产经纪有限公司继续使用租赁房屋，并交纳了租金，最后一次向天津金税财务服务外包有限公司交纳租金时间为2019年6月16日，金额为75000元，系2019年6月至2019年11月的租金。2019年9月10日，天津同安房地产经纪有限公司通过微信方式通知杨晓勇，不再承租上述商铺，并要求天津金税财务服务外包有限公司于2019年9月14日前办理交接事项。上述信息杨晓勇已收悉，天津金税财务服务外包有限公司没有与天津同安房地产经纪有限公司办理房屋交接手续。另，天津同安房地产经纪有限公司、天津金税财务服务外包有限公司租赁合同中载明的商铺坐落地址为天津开发区××村××座XX门，该地址为楼栋门牌号，租赁房屋门牌为X座X-X。再，天津同安房地产经纪有限公司陈述及天津金税财务服务外包有限公司书面答辩意见中显示，天津金税财务服务外包有限公司在与天津同安房地产经纪有限公司签订租赁合同时收取了天津同安房地产经纪有限公司10000元保证金，并在2017年6月与房主另行签订了房屋租赁合同。一审法院认为，天津同安房地产经纪有限公司与天津金税财务服务外包有限公司之间通过签订房屋租赁合同，建立了房屋租赁合同关系，之间权利义务已正常履行，租赁合同在2018年5月31日期限届满后，双方没有签订新的房屋租赁合同，天津同安房地产经纪有限公司继续使用承租的房屋，并交纳了租赁费用，天津金税财务服务外包有限公司亦予接受，双方形成了不定期租赁合同，依法双方当事人均可以依法随时解除合同。因此，天津同安房地产经纪有限公司在2019年9月10日提出解除租赁合同的意思表示，并不违反法律规定，应予确认，其超付的租金天津金税财务服务外包有限公司应予返还。至于返还金额，天津同安房地产经纪有限公司提交的证据显示其在2019年9月10日提出的解除意见，综合考虑腾房、正常办理交接等事宜的时间，确定天津金税财务服务外包有限公司返还天津同安房地产经纪有限公司2019年10-11月的租金25000元。至于天津金税财务服务外包有限公司书面答辩意见中主张的其与天津同安房地产经纪有限公司之间属于代理关系，天津同安房地产经纪有限公司应受天津金税财务服务外包有限公司与房主签订的租赁合同条款约束一说，该事实没有相关证据予以证明，且天津同安房地产经纪有限公司、天津金税财务服务外包有限公司之间签订的租赁合同中也约定了天津金税财务服务外包有限公司与房主及时续约的事项，也与天津金税财务服务外包有限公司主张的代理说不符，因此天津金税财务服务外包有限公司上述主张不予采信。关于天津同安房地产经纪有限公司主张的10000元保证金，双方没有异议，天津金税财务服务外包有限公司应予返还。关于杨晓勇，其在履行租赁合同中均属于职务行为，天津同安房地产经纪有限公司仅以其参与履行部分内容要求杨晓勇承担合同责任，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、天津同安房地产经纪有限公司、天津金税财务服务外包有限公司租赁合同于2019年9月10日解除；二、天津金税财务服务外包有限公司于判决生效之日起十日内返还天津同安房地产经纪有限公司2019年10-11月租金25000元，保证金10000元，共计35000元；三、驳回天津同安房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费988元，天津同安房地产经纪有限公司承担260元，天津金税财务服务外包有限公司承担728元。天津金税财务服务外包有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津同安房地产经纪有限公司。二审中，当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人天津金税财务服务外包有限公司与被上诉人天津同安房地产经纪有限公司系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1．天津金税财务服务外包有限公司与天津同安房地产经纪有限公司双方是否存在代理关系；2．天津同安房地产经纪有限公司是否应当缴纳物业管理费2471元。关于焦点1，天津金税财务服务外包有限公司主张的其与天津同安房地产经纪有限公司之间属于代理关系，但天津金税财务服务外包有限公司并未提供相关证据予以证明，且天津同安房地产经纪有限公司、天津金税财务服务外包有限公司之间签订的租赁合同中也约定了天津金税财务服务外包有限公司与房主及时续约的事项，也与天津金税财务服务外包有限公司主张的代理说不符，因此，一审法院对天津金税财务服务外包有限公司的上述主张不予采信是正确的，本院予以确认。天津金税财务服务外包有限公司要求天津同安房地产经纪有限公司继续履行租房合同，缴纳2009年12月1日至2020年5月31日期间的租金75000元无合同和法律依据，本院不予以支持。关于焦点2，天津同安房地产经纪有限公司是否应当缴纳物业管理费不属于本案的诉求范围，天津金税财务服务外包有限公司如主张给付应另行起诉解决。综上所述，上诉人天津金税财务服务外包有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费988元，由上诉人天津金税财务服务外包有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十月十七日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……