重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2668号 原告：重庆碧海物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区羊角镇鹅岭村河脚组**，统一社会信用代码91500232565602359Y。 法定代表人：曾鸿宇，公司总经理。 委托诉讼代理人：唐静，重庆星空律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：邹兰平，重庆星空律师事务所律师，特别授权代理。 被告：陈琳，女，1986年7月出生，住重庆市武隆区。 被告：向仁琼，女，1963年5月出生，住重庆市武隆区。 第三人：重庆君华物业管理有限公司，，住所地重庆市武隆区凤山街道建设西路**冯家坡**楼4-1统一社会信用代码915002326710014266。 法定代表人：易斌，公司经理。 委托诉讼代理人：贺小菊，女，1976年1月出生，汉族，该公司员工，住重庆市武隆区，特别授权代理。 原告重庆碧海物业管理有限公司（以下简称碧海物业公司）诉被告陈琳、向仁琼债权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员王玉独任审理此案。因重庆君华物业管理有限公司（以下简称君华物业公司）与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本案于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告碧海物业公司的委托诉讼代理人唐静、第三人君华物业公司的委托诉讼代理人贺小菊到庭参加了诉讼。被告陈琳、向仁琼经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告碧海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付所欠物业费、垫付的水费、电梯费、公摊电费等共计1140元，另支付垫付费用的利息与滞纳金73元[2%×17个月×23.7元（17+1）/2]；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告碧海物业公司自愿放弃对垫付费用的利息的诉请。事实及理由：2018年4月26日，被告陈琳、向仁琼向吴泽君购买了位于重庆市武隆区某某街道某某城某某岸X号楼X-1房屋。第三人君华物业公司与吴泽君签订了前期物业服务合同并依约提供了相应的物业服务。2018年7月至2019年11月期间，第三人君华物业依约为该小区提供物业服务，第三人垫付了2018年7月至2019年11月期间共计17个月的水费、电梯费、公摊电费等费用，被告以一些不能成立的抗辩事由经合理催收后仍拒不交费，按约应当承担未交费月9%的滞纳金。2019年10月30日，原告碧海物业公司与第三人君华物业公司签订了《债权转让协议书》，约定第三人将其对武隆区某某街道某某路某某城某某庭、某某岸小区享有的债权转让给原告，债权转让后前述小区的相关物业应收的物管费、水费、燃气费（按实计算）全部由原告负责追收。此后，原告通过律师函的方式向被告进行了催收，被告仍未缴纳前述费用。为了维护原告的合法权益，特提出前述诉讼请求。 被告陈琳、向仁琼未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。 第三人君华物业公司述称，其与原告碧海物业公司在2019年10月30日达成债权转让合意，并签订了《债权转让协议书》，后于2019年12月20日撤场。 经审理查明，2018年4月26日，被告陈琳、向仁琼与吴泽君共同申请办理位于重庆市武隆区某某街道某某路X号X幢X-1（原X号楼）产权变更登记，其后被告陈琳、向仁琼为重庆市武隆区某某街道某某路X号某某城某某岸住宅小区X幢（原X号楼）X-1房屋的业主，该物业的建筑面积为47.59平方米。在此期间第三人君华物业公司对武隆区某某城“某某岸”小区提供物业服务。2012年8月14日，原武隆县发展和改革委员会作出《武隆县发展和改革委员会关于核定某某城“某某岸”物业服务收费标准的批复》武隆发改价[2012]43号文件，其中收费项目及标准批复：1.住宅物业服务费0.50元/平方米·月，其中含公共设施日常维修养护费40%。……3.住宅楼电梯费：每月每户=20元+0.50元·（N-3），N为楼层数。2018年7月至2019年11月被告未交纳物业费、电梯费和公摊费及第三人君华物业公司为其垫付的2018年7月至2018年8月期间产生的水费90元和2018年7月产生的电费168元。 2019年10月30日，原告碧海物业公司与第三人君华物业公司签订《债权转让协议》，约定第三人君华物业公司将其管理的重庆市武隆区某某街道某某路某某城某某庭和某某岸小区的相关物业应收物管费、水费、燃气费（按实计算）全部转让给原告碧海物业公司，由原告全权负责追收。之后，原告碧海物业公司与第三人君华物业公司共同以张贴的形式向被告陈琳、向仁琼发出律师函，对尚欠费用进行催收。2020年8月20日，原告碧海物业公司向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，2012年11月27日，案涉房屋原业主吴泽君与第三人君华物业公司签订了《某某岸前期物业服务合同》，合同约定第三人君华物业公司为某某岸小区提供前期物业服务，服务期限为三年，合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限。该合同第六条约定的物业服务收费标准、电梯运行费标准与《武隆县发展和改革委员会关于核定某某城“某某岸”物业服务收费标准的批复》的标准一致。合同第七条约定，业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。第二十九条约定，甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，第三人君华物业公司一直为该小区提供物业服务。第三人君华物业公司于2019年12月20日撤场，不再为某某岸小区的业主提供物业服务。庭审中，原告碧海物业公司陈述其诉请的滞纳金即《某某岸前期物业服务合同》中约定的违约金。 本院确认的上述事实，有原告及第三人的当庭陈述，原告提交的《债权转让协议》、营业执照、某某岸前期物业服务合同、武隆发改价[2012]43号文件、重庆市新建商品房屋使用说明书、不动产登记申请审批表、律师函、照片、欠费明细表、施工图片、公摊照明分摊表、重庆市武隆区自来水有限责任公司小票、国网重庆市电力公司发票等证据在案为凭。被告未出庭质证，视为对自身质证权利的放弃，上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，2018年7月至2019年11月，被告陈琳、向仁琼作为某某岸住宅小区房屋的业主，第三人君华物业公司为某某城“某某岸”小区提供了物业服务，被告陈琳、向仁琼作为该小区的业主，理应按照“某某岸”物业服务收费标准向第三人君华物业公司缴纳该期间的物业服务费、电梯费及公摊费用。 对于欠付的金额，根据《武隆县发展和改革委员会关于核定某某城“某某岸”物业服务收费标准的批复》的标准计算，被告陈琳、向仁琼每月应支付物业服务费23.80元（47.59㎡×0.5元/㎡/月）和电梯费27元[20元+0.5元×（17-3）]，现原告仅主张按照每月23.70元的标准计算物业服务费，系其对自身权利的合法处分，且尚未违反法律规定，本院予以支持。故此，被告在2018年7月至2019年11月期间应支付的物业服务费为402.9元（23.70元/月×17个月），应支付的电梯费为459元（27元/月×17个月）。对于公摊费问题，业主共用部位、共用设备设施的用电、用水费用依据第三人实际交纳的公摊费进行分摊计算，具有合理性，被告应支付2018年7月至2019年11月的公摊电费共计20.1元。另，第三人君华物业公司垫付了2018年7月至2018年8月期间产生的水费90元和2018年7月产生的电费168元。对于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式，第三人君华物业公司为被告陈琳、向仁琼提供了物业服务，被告陈琳、向仁琼未按照约定交纳物业服务费，应当承担相应的违约责任。合同中明确约定违约金的计算标准，原告碧海物业公司将违约金计算标准降低为每月2%是其对自身权利的合法行使，本院予以确认。截至庭审结束之日，被告陈琳、向仁琼仍未按约交纳物业服务费，故被告陈琳、向仁琼应当支付违约金为72.52元[2%×17个月×23.70元/月×（17+1）÷2]。综上，被告陈琳、向仁琼欠付第三人君华物业公司物业服务费402.9元、电梯费459元、公摊电费20.1元、垫付的水费90元、垫付的电费168元，违约金72.52元，合计1212.52元。 对于原告是否有权主张由被告支付涉案费用问题，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”以及第八十条之规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”经查明，第三人君华物业公司与原告碧海物业公司签订了《债权转让协议》，约定将第三人对被告享有的债权转让给原告，该转让协议不属于不得转让的情形，且系双方当事人的真实意思表示，故该债权转让协议合法有效。协议签订后，原告及第三人已通过张贴律师函的形式通知被告，且原告已向本院提起诉讼，故该债权转让行为对被告陈琳、向仁琼亦产生了法律效力。至此，原告碧海物业公司主张被告陈琳、向仁琼向其支付欠付的物业费、电梯费、水费、电费、公摊费及违约金的诉请成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告陈琳、向仁琼于本判决生效之日起五日内支付原告重庆碧海物业管理有限公司2018年7月至2019年11月期间的物业服务费402.9元、电梯费459元、公摊费20.1元、垫付的水费90元、垫付的电费168元，违约金72.52元，合计1212.52元。 如果被告陈琳、向仁琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告陈琳、向仁琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 王玉 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 陈芮 书 记 员 李月