广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29337号上诉人（原审被告）：朱星熳，女，汉族，1976年1月2日出生，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李亚宾，广东瀚宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：包宗权，执行董事。委托诉讼代理人：黄凯欣，女，该公司员工。原审被告：徐高翔，男，汉族，1974年11月1日出生，住所地广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：李亚宾，广东瀚宇律师事务所律师。上诉人朱星熳因与被上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）、原审被告徐高翔居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初14231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱星熳上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回世华公司的全部诉讼请求；二、世华公司承担本案的全部诉讼费用。世华公司辩称：驳回上诉，维持原判。徐高翔未作答辩。世华公司向一审法院起诉请求：1.判令朱星熳、徐高翔立即向世华公司支付佣金126000元及按揭服务费1000元及逾期违约金（以126000元为基数，按每日千分之一计算自房产过户之日起计算至实际付款之日止）；2.判令朱星熳、徐高翔共同承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月31日，徐高翔与世华公司签订《购买物业独家代理委托书》称，徐高翔决定购买并独家委托世华公司购买福田区××花园××楼××房产（房地产证号30××92，以下简称涉案房产），委托购买价840万元，世华公司接受委托后应积极为徐高翔联系业主，委托期限自2015年3月31日起至2015年9月31日止。2015年3月31日，徐高翔（买方）与案外人雷某（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定雷某将涉案房产出售给徐高翔，转让价款840万元。双方并就涉案房产的其他权利义务关系进行了约定。2015年3月31日，徐高翔作为买方向世华公司出具《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，载明：买方确认世华公司已就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2015年3月31日签订了买卖合同，现买方向世华公司承诺：1、买方自愿在买卖合同签订时向世华公司支付必要费用，必要费用为本承诺书所述的佣金金额的20%，包含在买方应付的佣金或违约金内；2、买方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向世华公司支付佣金126000元及按揭服务费1000元，共计127000元，逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向世华公司支付违约金。2015年3月31日，雷某（卖方）与徐高翔（原买方）、朱星熳（新买方）签订《买方主体变更确认书》，约定：各方协商一致将涉案房产的买卖和居间关系进行变更，新买方明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利义务，原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。在涉案房屋买卖合同履行过程中，因雷某未能依约完成赎楼义务，导致房屋买卖合同履行受阻，徐高翔、朱星熳遂向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求判令确认房屋买卖合同合法有效并继续履行合同以及由雷某承担逾期履行违约金。经审理，一审法院作出（2015）深福法民三初字第1579号民事判决书，判决确认合同合法有效并驳回了徐高翔、朱星熳的诉讼请求。徐高翔、朱星熳不服一审判决，提起上诉。经审理，深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）于2016年12月26日作出（2016）粤03民终8741号民事判决书，其中判令徐高翔、朱星熳继续履行与雷某签订的涉案《房地产买卖合同》。2017年7月1日，一审法院作出（2017）粤0304执3409-1号执行裁定书，依法将雷某名下的涉案房产变更登记至朱星熳名下。《深圳市不动产权资料电脑查询结果表》显示，涉案房产现已登记在朱星熳名下。庭审时，双方确认世华公司在涉案房产的居间活动中为朱星熳、徐高翔提供了“签订房地产买卖合同”及“为买卖双方提供银行按揭贷款”的服务。双方并陈述，在（2016）粤03民终8741号民事判决作出后，朱星熳、徐高翔未再要求世华公司提供后续的居间服务，原因是需要申请法院强制过户，世华公司已经无法提供相应的居间服务。一审法院认为，世华公司与徐高翔之间成立合法有效的居间合同关系，朱星熳承诺继受世华公司与徐高翔之间的居间合同权利义务，其据此应承担涉案居间合同关系项下的合同责任。世华公司促成买方与卖方签订涉案房产买卖合同，并在合同签订后提供了一定的居间服务直至买卖合同履行停滞，之后虽然因卖方未依约履行赎楼义务而导致交易受阻，但在买方提起诉讼并经法院裁判后，涉案房产交易已全部完成，依据买方出具的《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，在完成房产交易的情况下，买方应据此向世华公司支付佣金。关于佣金的金额，从承诺书关于佣金支付时间的约定来看，佣金的支付对价即世华公司提供的居间服务应包括了递件过户之前的整个交易过程，因涉案交易最后系强制执行过户，从而客观上免除了世华公司的协助办理过户手续、协助收房等后续居间服务，双方亦确认在涉案房产买卖合同纠纷作出生效判决后世华公司未再提供居间服务，故，结合考虑佣金是居间服务的对价、世华公司在涉案交易过程中提供的居间服务情况以及买卖双方在交易过程中的履约行为等因素，一审法院酌情将买方应支付的佣金金额调整至承诺金额的60%即75600元，对世华公司主张的超出部分，一审法院不予支持。关于世华公司诉请的逾期支付佣金的违约金，双方约定佣金的支付时间是在买卖双方签订正式的《深圳市二手房买卖合同》即递件过户前，但本案的房产交易在因买卖双方产生争议受阻后经过诉讼方得以继续履行，并因诉讼而部分变更了买方履行方式，且交易最后系经过强制执行完成过户，因此而导致双方约定的佣金支付时间存在无法继续适用的情况，因此，对世华公司要求支付逾期违约金的诉请，一审法院不予支持。对于世华公司主张的按揭服务费1000元，因世华公司已提供银行按揭贷款方面的居间服务，世华公司有权要求买方依承诺予以支付，对该项诉请主张，一审法院予以支持。对于徐高翔，在朱星熳继受涉案居间合同的权利义务时，其作为“原买方”在《买方主体变更确认书》中同时承诺对涉案居间合同关系项下“新买方”即朱星熳的合同义务承担连带保证责任，据此，世华公司有权要求徐高翔就朱星熳的涉案债务承担连带清偿责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、朱星熳应于判决生效之日起10日内向世华公司支付佣金75600元及按揭服务费1000元，徐高翔就此承担连带清偿责任；二、驳回世华公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3591元（已由世华公司预交），由世华公司负担1919元，朱星熳、徐高翔共同负担1672元（世华公司同意由朱星熳、徐高翔向其迳付）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，世华公司与涉案房产买方徐高翔、朱星熳之间成立合法的居间合同关系。买方出具的《佣金及必要费用确认及支付承诺书》是其真实意思表示，应当依法履行其承诺。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据涉案《佣金及必要费用确认及支付承诺书》的内容，徐高翔、朱星熳确认世华公司已就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2015年3月31日签订了买卖合同。则委托人徐高翔、朱星熳即应向世华公司支付相应的居间费用。虽然涉案房屋买卖合同由于卖方违约导致交易受阻，但并非居间方的过错所致，买方不得以此免除其居间合同项下的义务。一审综合考虑涉案居间合同的实际履约情况对居间费用予以酌减，对买方的违约责任作出相应调整，本院予以确认。至于世华公司主张的按揭服务费1000元，因世华公司已提供银行按揭贷款相应的服务，其有权要求买方依承诺予以支付。综上所述，朱星熳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3591元，由上诉人朱星熳负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年十月三十日书记员 陈颖(兼)