海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1981号   上诉人（原审被告）：海南红山房地产开发有限公司。   法定代表人：杨某，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：吴某，海南惠海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭某，海南惠海律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：曹某，1973年10月12日生（公民身份号码：×××），住址：河北省承德市××县。   上诉人海南红山房地产开发有限公司(以下简称红山公司)与被上诉人曹某商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初2743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。   红山公司上诉称,上诉请求：撤销三亚市城郊人民法院作出的（2020）琼0271民初2743号民事判决，依法改判，将“海南红山房地产开发有限公司支付违约金72286.53元”改判为“海南红山房地产开发有限公司支付违约金36143元”，即减去36143元。事实和理由：曹某主张的逾期交房违约金标准和数额过高，应当将违约金比例调整为日万分之一的标准计算。红山公司认为曹某主张的违约金计算标准和数额过高，不符合相关法律的规定，应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，违约金在我国《合同法》中强调的是弥补因违约造成的非违约方的实际损失。而本案中，曹某购买房产的目的在于居住或出租，其诉求的违约金为总房款的日万分之二，远远超过其实际损失，亦远超同地段同类商品房的租金价格。红山公司认为，本案违约金标准，应以上述法律为依据，以曹某的实际损失为基础，根据公平原则，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金比例调整为日万分之一的标准计算，更符合法律规定，亦能平衡双方利益。此外，由于受当前海南限购政策的影响，红山公司经营步履维艰，资金压力巨大，现红山公司面对同类近百户业主的索赔，如再承担巨额违约责任，则红山公司将不负重负。故，应根据实际情况，按照日万分之一的标准计算，逾期交房违约金应为36143元（1044603元*0.01%*346天）。综上，请二审法院查明案件事实，依法改判。   曹某未作书面答辩。   曹某向一审法院起诉请求：1.判令红山公司支付逾期交房违约金73331.13元（1044603元×0.02%×351天）；2.红山公司承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：2018年1月5日，曹某与红山公司签订《商品房买卖合同》（预售）及十二份《附件》，购买红山公司开发的三亚市××区房屋，房屋预测建筑面积47.61平方米，总房款1044603元。合同第九条约定商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收合格证明文件、已取得房屋测绘报告等条件；第十条第一款第1项约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；第十一条约定该商品房交付日期为2019年1月1日前；第十二条约定除不可抗力外，逾期交房在30日内按曹某支付的全部房款日万分之一计算违约金，逾期超过30日后按曹某支付的全部房款日万分之二计算违约金；“附件”十一“补充协议”第五条第2款约定“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况及公用事业部门所引起的客观原因。合同签订后，曹某依约付清了房款1044603元。2019年11月15日，涉案项目完成竣工验收备案。因红山公司逾期交房，海棠月色小区业主多次向三亚市信访局信访。在三亚信访局的协调下，红山公司向全体业主发出《关于延期交房的公告》《给业主们一封信》，承诺2019年年底前交房。2019年12月1日，红山公司向曹某发出《交房通知书》，通知曹某2019年12月20日办理交房。曹某在庭审中确认交房时间为2019年12月20日，逾期交房计算天数截至2019年12月19日。另查明，红山公司在另案中，于2019年9月25日向一审法院申请调取：1.2018年至2019年期间三亚市台风记录、2.三亚市海棠区南田片区市政供水、排水关系铺设材料。根据三亚市气候中心出具的台风记录，2018年1月至2019年9月主要影响三亚市的台风共3个合计6日。一审法院于2019年12月6日从海棠区海洋水务局调取的卫星图片显示，涉案项目西北方及东北方两处市政排水管道改造工程仍未接通。红山公司本次庭审中确认项目周边市政给排水管网建设仍未完成施工，现暂时连接南田农场片区的给排水管网，待市政给排水管网建设完工后再连接市政给排水管网。一审法院认为的争议焦点为：1.红山公司逾期交房是否存在不可抗力免责事由；2.违约金计算标准。围绕焦点问题，分析评判如下：一、不可抗力及其影响。双方签订《商品房买卖合同》（预售）及其《附件》的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，依法应确认为有效合同，双方对合同的有效性亦均不持异议，应遵循诚实信用原则恪守履行义务。《商品房买卖合同》（预售）及其《附件》文本内容预先拟定且由红山公司提供，在对格式条款的理解发生争议的情形下，应当按照通常理解予以解释。《附件十一补充协议》第五条第2项约定不可抗力的范围包括不可克服的异常天气、地质状况及公用事业部门所引起的客观原因，双方当事人对台风、市政给排水管网及国家机关临时性管制措施是否应列入该条款约定范围存在争议，对此首先应按《中华人民共和国合同法》第一百一十七条定义的不可抗力作通常理解。其中，台风是海南地区众所周知的常见自然灾害性气候现象，通过日常生活经验法则即可知悉台风对正常生产、生活产生的巨大负面影响，符合前述合同条款中“不可克服的异常天气”情形，应列入影响合同履行的不可抗力因素范围。至于市政给排水管网及国家机关临时管制措施，在前述合同条款中并无具体、确切的对应解释内容，红山公司作为房地产开发企业，应对项目开发建设中包括资金筹集、成本投入、生产进度以及生活配套设施等作出充分和必要的评估，其公司应对该两项因素具备不能预见、不能避免并不能克服的客观情况进行举证。涉案房屋在市政给排水管网建设未完工的情形下已办理了交房手续，故该项因素并不构成阻碍交房的不可抗力因素。综上，红山公司主张扣除环保督察组入驻海南省期间的3个月，以及市政给排水管网未完成施工存在不能交房的不可抗力事由缺乏事实根据，一审法院不予采纳。由此，涉案不可抗力导致交房逾期因素仅有台风一项，根据气象记录，确定台风影响时长累计为6日。双方确认涉案房屋交付时间为2019年12月20日，故红山公司逾期交房的期间为2019年1月2日至12月19日，扣除台风影响6日，逾期天数为346天。二、违约金计算标准。如前所述，红山公司逾期交房满足《商品房买卖合同》（预售）第十二条第1（2）项约定的逾期超过30日不解除合同时按曹某已付购房款日万分之二支付违约金的条件。该格式合同条款并未约定逾期交房超过30日的情形下，对已逾期的30日仍应以日万分之一标准计算违约金，按照通常理解予以解释并不存在歧义。即便如红山公司主张存在理解争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”规定，作出不利于红山公司的解释。红山公司提出的该项上述主张根据没有事实根据和法律依据，一审法院不予采纳。合同签订至房屋交付前曹某向红山公司支付了购房款1044603元，故逾期交房违约金应以购房款1044603元作为基数计算违约金。综上所述，红山公司应支付曹某逾期交房违约金72286.53元（1044603元×0.02%×346天）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条规定，判决：海南红山房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向曹某支付逾期交房违约金72286.53元。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：曹某主张的逾期交房违约金标准是否过高，是否应予调整。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项明确约定“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同续继履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”，该条款系红山公司提供的格式合同中的合同条款，为双方签字确认，未违反法律规定，为合法有效的条款。本案中，红山公司逾期交房的时间已超过30日，应按此约定计算违约金。双方约定的“日万分之二的违约金”，折算成年利率为7.3%，该利率标准仅略高于正常商业银行的贷款利率，远低于民间借款可保护的最高利率标准，不属于合同法及其解释规定的“约定的违约金过高”的情形，不应适用合同法规定的调整规则。一审法院依据双方约定的违约金标准计算违约金，认定事实清楚，适用法律正确。红山公司上诉主张违约金过高应予调整，没有事实与法律依据。   综上所述，红山公司的上诉请求理由不充分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费703元（红山公司已预缴），由红山公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 王 娜   审判员 左家锋   审判员 陈太洪      二〇二〇年十月二十九日   书记员 陈为贵   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。