贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5918号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡义，男，汉族，1986年5月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：曾云，女，汉族，1987年4月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。胡义、曾云委托诉讼代理人（特别授权）：陈广，贵州伍尊律师事务所律师。胡义、曾云委托诉讼代理人（一般授权）：张涛，贵州伍尊律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）与被上诉人胡义、曾云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。被上诉人提交资料起至今并未超过360日，上诉人不应承担违约责任。一审认定被上诉人于办理入住手续时已提交完毕相关资料无事实依据。另，上诉人已于2018年11月18日在涉案楼栋电梯口张贴公告通知被上诉人提交办证所需资料为其办证，故即使认定上诉人违约，违约金的截止时间应为2018年11月18日。2.涉案房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。被上诉人胡义、曾云答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。胡义、曾云向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金35936元（违约金计算方式为：以已付购房款406059.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月1日起计算至2019年9月2日，2019年9月2日之后的违约金以上述标准计算至被告为原告办妥房屋不动产权书之日止）;2.判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计100元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年10月18日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）;3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告位于贵州省毕节市碧阳国际城房屋，总价款406059.00元。附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2017年5月2日，被告向原告交付涉案房屋。2018年8月12日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2019年3月8日，被告通过企业信使运营管理平台向原告发送信息，要求原告提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。另查明，被告已收取原告三通费3285.00元。一审法院认为，附件十二补充协议约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年5月2日，结合附件十二补充协议：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”之约定，可视为被告在2017年5月2日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2017年5月2日起360日内，即2018年4月27日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书。被告取得涉案房屋商品房备案证明书的时间为2018年8月12日，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因涉案房屋现已具备办理转移登记的条件，且被告已于2019年3月8日通过企业信使运营管理平台发送短信的方式告知原告涉案房屋符合办理转移登记的条件，故计算违约金的截止时间为2019年3月8日。综上所述，被告应支付的违约金为：406059.00元×0.001%×315日=12790.86元。对于原告诉请的其余部分违约金，不予支持。本案中，原告向被告缴纳的“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告不须再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。故对原告要求被告退还三通费的请求，予以支持。因原被告并未约定被告持有该费用期间应向原告支付利息，也无相关法律规定该种情形应支付利息，故对原告要求被告支付利息的请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡义、曾云逾期办证违约金12790.86元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告胡义、曾云三通费3285.00元；三、驳回原告胡义、曾云的其他诉讼请求。案件受理费392.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋具备办证转移登记条件的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。同时，《补充协议》第8.3条约定碧阳置业公司承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。此处约定的“产权过户相关手续”以买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费为前提，故该“产权过户相关手续”不属于为办理案涉房屋产权证书所需的应由碧阳置业公司提交的资料，应为案涉房屋产权证书本身。本案中，上诉人于2018年11月18日张贴公告通知业主于2019年7月15日前提交办证所需资料，故即使应认定上诉人于2018年11月18日履行了通知义务，一审判决上诉人承担违约责任至2019年3月8日并未加重上诉人的责任。上诉人主张即使认定其应承担违约责任，违约责任的截止日期应为2018年11月18日的理由不成立，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.一审对于上诉人应返还代收的各项“开户费”说理详实、充分，本院不再赘述。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理不成立，对其上诉请求，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确,予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费784元，由贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进