成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初2781号 原告：祝艺菱，女，1997年5月19日出生，汉族，住新疆昌吉市。 委托诉讼代理人：张小波,四川律大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梅，四川律大律师事务所律师。 被告：四川省川瑞发展投资有限公司，住所地：成都市锦江区创意产业商务区毕昇路**锦江创意科技大厦**。 法定代表人：何东。 委托诉讼代理人：袁渝寒，北京德恒（成都）律师事务所律师。 原告祝艺菱诉被告四川省川瑞发展投资有限公司（以下简称川瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝艺菱委托诉讼代理人张小波、陈梅到庭参加诉讼。被告川瑞公司委托诉讼代理人袁渝寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祝艺菱提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交房违约金：92167.22元（房款787754元×逾期天数234天×0.0005）。2、依法判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金297771元（暂计算至2019年10月10日，实际应计算至领取不动产登记证书之日，违约金为：房款787754元×逾期天数756天×0.0005）。3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年原告与被告订立《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的位于成都市温江区××镇××道××号××栋××单元××层××号房屋，购房总价787754元。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房款，但被告未按照合同约定交付房屋和办理房屋所有权转移登记手续。案涉房屋应交付时间为2016年3月15日，实际交付时间为2016年11月5日，逾期234天。案涉房屋办理所有权转移登记时间应为2017年3月14日，截止起诉之日被告仍未办理案涉房屋所有权转移登记。根据双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》第19条、28条的约定，被告的行为构成严重违约，应当按照全部房价款万分之五每日之标准向原告支付违约金。原被告就违约金支付问题协商未果，为维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定特诉至贵院，请依法支持原告的全部诉讼请求。 被告川瑞公司辩称：原告主张的逾期交房违约金起诉时间已超过3年诉讼时效，被告不应支付该费用。关于逾期办证违约金，交房时川瑞公司向原告按照购房款2%代收契税，因2018年5月温江区财税改革造成契税变化，根据法律规定，契税政策变化属于法定中断事由。另据《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第十一条3、4款约定，出卖人自买受人缴齐全部资料及费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向相关部门缴纳相关资料、费用。被告不应承担逾期的违约责任。违约金约定过高。请求驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年7月24日，祝艺菱与川瑞公司签订《买卖合同》《补充协议》，祝艺菱购买川瑞公司开发的位于温江区××镇××社区××道××号××栋××单元××层××号商品房，总价款为783415元。合同第十八条约定：出卖人在2016年3月15日前向买受人交付该商品房。第十九条约定：逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十七条房屋所有权转移登记约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起550日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按照规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条第（一）款中房屋所有权转移登记违约责任约定：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（一）买受人有权解除合同。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。《补充协议》第十一条第三款约定：买受人委托出卖人办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及费用（包括但不限于契税、专项维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向有关部门缴纳。出卖人自买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向有关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条、第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证的义务，而不论买受人是否实际领走；出卖人有义务代为保管该权证，并通知买受人领证。如买受人未完整提供全部资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。上述涉及资料、费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定为准。 另查明，2016年11月19日，双方办理了交房手续，祝艺菱缴纳向川瑞公司缴纳了办理房屋所有权证所需的各项资料及契税、维修基金。2019年11月20日，案涉房屋取得了不动产权证书。 2019年11月4日，祝艺菱向本院递交要求川瑞公司承担逾期交房及逾期办理房屋所有权转移登记违约金的起诉状。 上述事实，有原被告的当庭陈述、原被告的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、发票、温江.一地交房通知书、一地交房程序表、收据、poss机消费单、不动产权证书、递交材料收据等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，一、祝艺菱主张的逾期交房违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行债务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，合同约定出卖人在2016年3月15日前向买受人交付该商品房。自2016年3月16日起，祝艺菱知道或者应当知道其权利被侵害，诉讼时效应从2016年3月16日起计算，截至2017年10月1日民法总则施行之日，本案主债权诉讼时效期间尚未届满《中华人民共和国民法通则》规定的二年期间，应适用民法总则诉讼时效期间三年的规定，祝艺菱于2019年11月4日递交起诉状，其未提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，其请求支付逾期交房违约金确已超过诉讼时效期间，对该请求不予支持。 二、川瑞公司是否应当向祝艺菱支付逾期办理房屋权属转移登记违约金。首先，《买卖合同》《补充协议》是当事人双方的真实意思表示，依法成立并具有法律效力。《补充协议》第十一条第三款约定：出卖人自买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向有关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条、第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证的义务，而不论买受人是否实际领走。《补充协议》第十一条第三款系对《买卖合同》第二十七条、二十八条的补充和变更，应以办理完委托手续后的365个工作日计算逾期办理转移登记时间。根据川瑞公司提供的收据可以证明祝艺菱于2016年11月19日已经交纳了办理所有权转移登记相关费用，即使祝艺菱未缴纳全部费用，川瑞公司应及时通知祝艺菱补缴，但川瑞公司未举证证明已及时通知祝艺菱交纳差额，怠于履行自己的义务，应当承担违约责任。祝艺菱与川瑞公司签订《买卖合同》《补充协议》合法有效，对合同双方具有法律约束力。《买卖合同》约定出卖人在2016年3月15日前向买受人交付该商品房，因此，在川瑞公司按合同约定交房的情况下，川瑞公司应当于2017年8月25日前向祝艺菱交付房屋所有权证，由于川瑞公司逾期交房，时至2016年11月19日双方才办理了交房手续，从而导致办理转移登记的时间延长。虽然温江区国土局及温江区房管局于2016年8月16日17时起已停止受理各类土地、房屋登记业务，之后只能进行不动产统一登记，但转移登记的内容仅为房屋所有权证书变为不动产权证，只是证件的名称变化，不影响不动产物权设立、变更的效力。因此，在川瑞公司未按约定期间办理不动产物权转移登记的情况下，祝艺菱可以向川瑞公司主张违约金。 但就不动产权证而言，其是将原房屋所有权证与国有土地使用权证合二为一，不动产权证包含了房屋所有权证、国有土地使用权证两个证件的属性，在原合同既约定办理房屋所有权证和国有土地使用权证的情况下，以提前到达的办理房屋所有权证时间作为不动产权证的办理时间明显不公平、不合理，因此，在合同约定办理房屋所有权证和国有土地使用权证的情况下，应当以最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间。本案中，双方于2016年11月19日，祝艺菱缴纳了办理所有权转移登记相关费用，办理了委托手续，若未二证合一，川瑞公司办理房屋所有权证的截止日期为2018年5月8日，但由于双方并未明确约定办理国有土地使用权证的时间，本院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，川瑞公司应当在约定办理房屋所有权证后90日内向祝艺菱交付房屋不动产权证。祝艺菱取得房屋不动产权证的时间为2019年11月20日，川瑞公司逾期471日，川瑞公司应当承担相应的违约责任。其次，关于违约金的计算。依据《买卖合同》第八条计价方式与价款约定，案涉房屋总价款为783，415元。祝艺菱依据《买卖合同》第二十八条约定，主张按照总价款日万分之五来计算逾期办证的违约金，该违约金计算标准约定过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，审查祝艺菱、川瑞公司的守约、违约情况后，祝艺菱未提供川瑞公司给其造成损失的相关证据，对川瑞公司主张减少违约金计算标准的请求予以支持，一审法院将逾期办证违约金计算酌情减少至日万分之一，川瑞公司逾期办证违约金为36，899元（783，415元×1/10，000×471日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川省川瑞发展投资有限公司于判决生效之日起十日内向祝艺菱支付违约金36，899元。 二、驳回祝艺菱的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3，575元由祝艺菱负担2，575元，四川省川瑞发展投资有限公司负担1，000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 鲜 明 二〇二〇年十月二十日 书记员 陈丽玉