湖南省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）湘行终866号上诉人（原审原告）：李艳芳，女，1964年3月29日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托代理人：汪庆丰，北京楹庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常德市鼎城区人民政府。住所地：湖南省常德市鼎城区红云街道临沅路。法定代表人：朱金平，该区区长。出庭负责人：熊以富。委托代理人：聂云锋。委托代理人：吴礼明，湖南云济律师事务所律师。上诉人李艳芳因与被上诉人常德市鼎城区人民政府（以下简称鼎城区政府）房屋征收补偿决定一案，不服湖南省常德市中级人民法院（2020）湘07行初34号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李艳芳在常德市鼎城区××层房屋，房屋结构为混合，土地使用权类型为划拨，通过拍卖的方式取得房屋的所有权，没有办理房屋权属登记。2014年11月24日，常德市保障性安居工程工作领导小组城市棚改工作办公室向湖南省住房和城乡建设厅作出常保棚报［2014］6号《关于申请将益高小西门等项目纳入2015年度新增棚改项目计划的请示》，附2015年常德市城区城市棚户区改造项目新增计划申报表，其中包括临江片区棚改项目。2014年12月9日，湖南省住房和城乡建设厅对常德市保障性安居工程工作领导小组城市棚改工作办公室作出《关于将益高小西门等项目纳入我省棚户区改造计划和规划的请示》，将包括临江片区棚改项目在内的14个棚户区改造项目纳入我省2013-2017年棚户区改造规划。2017年2月23日，鼎城区十七届人民代表大会第二次会议第三次全体会议通过《关于鼎城区2016年国民经济和社会发展计划执行情况与2017年国民经济和社会发展计划的决议》，将临江棚户区改造和建设纳入鼎城区2017年国民经济和社会发展计划。2017年7月21日，常德市鼎城区发展和改革局作出常鼎发改投〔2017〕205号《关于鼎城区江南片区（二期）湘运地块改造项目符合国民经济和社会发展规划的函》，证明江南片区（二期）湘运地块符合鼎城区国民经济和社会发展规划。2017年7月25日，常德市规划局鼎城分局作出《关于江南片区（二期）湘运地块规划审查意见》，证明项目用地性质符合相关规划。2017年8月4日，常德市鼎城区国土资源局作出《关于鼎城区江南片区（二期）湘运地块符合土地利用总体规划的证明》，证明项目用地符合《武陵镇土地利用总体规划（2006-2020年）》。江南片区（二期）湘运地块改造项目属于临江片区棚改项目的一部分，该地块共有被征收人722户。2017年8月13日，常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称鼎城征补办）在拟征收范围内发布鼎征办告字［2017］37号《关于鼎城区江南片区（二期）湘运地块改造项目房屋征收范围的公告》，鼎城区政府拟对江南片区（二期）湘运地块改造项目内房屋实施征收，征收范围：善卷路以东、渡口巷以北、善德大道合围区域范围内需要征收的建筑物、构筑物及设备设施。同时告知自本公告之日起房屋征收范围内，禁止新建、扩建、改建、重建、装修以及改变房屋使用性质、用途和种植、养殖等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿不当增加的费用。2017年8月15日，鼎城征补办发布鼎征办告字［2017］39号《关于发布江南片区（二期）湘运地块改造项目房屋征收评估信息的公告》，自愿承担房屋征收评估工作的房地产价格评估机构可以报名，经被征收人协商一致选定或按规定程序确定后，由房屋征收部门委托开展相关评估工作。该公告载明了报名条件、地点、时间和报名需提供的资料。在规定时间内，有三家评估公司报名参选。2017年8月21日，鼎城征补办发布鼎征办告字［2017］42号《关于协商选定江南片区（二期）湘运地块棚改项目内副食城等公产院落房屋征收评估机构的公告》，告知被征收人自主协商选定一家房地产价格评估机构，担任房屋征收评估工作，在2017年8月28日前将协商结果报至鼎城征补办。在规定期限内，被征收人就评估机构问题未协商一致。鼎城征补办组织投票选定评估机构，在湖南省常德市鼎城公证处的公证下，被征收人对公产院落房屋投票选定鸿天评估公司为评估机构；被征收人对私产院落房屋投票选定湖南金源房地产评估有限责任公司为评估机构。2017年9月21日，鼎城征补办公告了投票选定评估公司的相关情况。案涉房屋位于湘运地块副食城院落，为公产院落内的私有房屋。2017年9月，征收部门工作人员对案涉房屋开展入户调查，李艳芳在《建（构）筑物及装饰装修和设施设备调查登记表》上签名捺指印。同月，鸿天评估公司对案涉房屋进行了现场查勘，李艳芳在现场查勘表上签名捺指印，对查勘情况及实物量予以确认。2017年11月24日，常德市鼎城区国土资源局、常德市规划局鼎城分局、常德市鼎城区住房和城乡建设局、常德市鼎城区房地产管理局、常德市鼎城区城市管理和行政执法局、鼎城征补办、临江棚户区改迁机关事业单位征收指挥部等七家单位组织成的“5+2”认定组对李艳芳的案涉房屋的合法性、用途等进行了认定，并形成了《未经登记建（构）筑物视同合法建（构）筑物认定表》，认定结论为视同合法。该认定表上同时载明案涉房屋结构混合，用途一楼商业、二楼办公，面积102.58平方米，建成年代1998年前。2018年8月13日，鼎城征补办在拟征收范围内发布鼎征办告字［2018］6号《关于江南片区（二期）湘运地块房屋征收范围内入户调查结果的公告》，对入户调查结果予以公示，告知被征收人如有异议，应自公告发布7日内，持相关证明材料通过所在办事处（社区）向鼎城征补办书面提出。逾期不提异议，公告中的房屋权属、区位、用途、建筑面积、建成时间将作为房屋价值评估的依据。李艳芳在规定期限内，对其房屋调查结果未提出异议。2019年1月2日，鼎城征补办在拟征收范围内进行了二次公示。案涉房屋公示内容为：一层面积为44.26平方米，结构为混合，用途为商业；二层面积为58.32平方米，结构为混合，用途为办公。在拟征收阶段，案涉项目中的被征收人绝大多数与鼎城征补办签订了《国有土地上房屋征收补偿协议书》，因包括李艳芳在内的7户被征收人没有签订补偿协议，鼎城区政府于2019年3月21日作出常鼎政征决［2019］1号《关于江南片区（二期）湘运地块国有土地上房屋征收的决定》；2019年3月25日，鼎城区政府发布常鼎政征公告［2019］2号《关于江南片区（二期）湘运地块国有土地上房屋征收决定的公告》，同时公告房屋征收补偿方案。2019年3月20日，鼎城征补办向鸿天评估公司出具《房屋征收评估委托书》。2019年7月22日，鸿天评估公司对李艳芳出具湘鸿房地（2019）（征）字第F-0377-FS-71号《国有土地上房屋征收估价分户报告》（以下简称《分户报告》），评估时点为2019年3月25日，对案涉房屋一楼44.26平方米建筑面积的评估单价22407元/平方米，评估价值991734元；对二楼58.32平方米建筑面积的评估单价为4682元/平方米，评估价值273054元；装饰装修及设施评估价值45908元；停业损失价值41653元；非住宅物资搬迁费用3000元。以上项目合计评估总值1355349元。2019年7月29日，征收部门工作人员将该评估报告直接向李艳芳送达。李艳芳不服该分户报告，向鸿天评估公司书面申请复估。鸿天评估公司向李艳芳出具《复核评估回复函》，认为鸿天评估公司出具的征收评估结果是依据估价委托人提供的相关资料及严格依照国家、省、市有关征收文件政策形成的，并经过了充分的房地产市场调查和反复论证，因而是客观公正的。2019年7月29日、2019年8月16日、2019年9月24日，征收部门工作人员就补偿问题与李艳芳进行了协商，但签约期内未达成一致意见。2019年9月28日，鼎城征补办报请鼎城区政府作出房屋征收补偿决定。2019年9月29日，鼎城区政府作出常鼎政征补决［2019］第3号《常德市鼎城区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称3号补偿决定），该决定的主要内容如下：一、对被征收人给予房屋征收补偿，被征收人可以选择货币补偿或产权调换。征收非住宅房屋，原则上采用货币补偿。1．选择货币补偿方式的。房屋价值补偿费1264788元；室内装饰装修及附属设施补偿费45908元；非住宅物资搬迁费3000元；停业损失费41653元。以上共计人民币1355349元，已由常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称鼎城征补办）足额存储，被征收人可随时领取。2．选择房屋产权调换方式的。被征收人用于产权调换房屋的补偿价值为人民币1264788元；室内装饰装修及附属设施补偿费45908元；非住宅物资搬迁费3000元；停业损失费41653元。供产权调换的房屋位于华邦国际小区19栋109号门面，面积为71.36平方米。被征收人应在补偿决定书送达之日起15日内书面选择产权调换房屋，并按政策规定根据被征收房屋的市场评估价格和所调换房屋的市场评估价格计算、结清产权调换的差价。逾期不选择产权调换房屋或未按规定计算、结清产权调换房屋差价的，视为放弃产权调换的补偿方式，只对被征收人进行货币补偿。二、限被征收人自本决定书送达之日起15日内，从被征收房屋内搬出并腾空房屋。李艳芳不服，向原审法院提起行政诉讼，请求：1．对鼎城区政府房屋拆迁的合法性予以审查；2．撤销3号补偿决定；3．赔偿李艳芳所造成的租金损失96000元；4．鼎城区政府承担诉讼费及其他费用。该院另查明，湘运地块副食城院落内私产房屋除包括李艳芳在内的6户被征收人外，其余被征收人均已与鼎城征补办签订《国有土地上房屋征收补偿协议书》，房屋二层均按办公用途进行评估、补偿。原审法院认为，李艳芳的案涉房屋位于鼎城区江南片区（二期）湘运地块改造项目国有土地征收范围内，鼎城区政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。本案的争议焦点为：一、案涉房屋二层用途认定为办公是否符合法律规定；二、《分户报告》是否可以作为3号补偿决定的依据；三、3号补偿决定作出的程序是否合法。一、案涉房屋二层用途认定为办公符合法律规定。第一，鼎城区政府对案涉房屋二层用途认定具有法定职权。《征补条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”本案中，因案涉房屋未经登记，鼎城区政府组织七家部门，组成“5+2”认定组，通过对案涉房屋进行调查并形成最后的认定结论。第二，李艳芳在规定的期限内对鼎城区政府认定的案涉房屋用途没有提出异议。鼎城征补办对入户调查结果公示时，公示了案涉房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建成时间等内容，其中公示的案涉房屋二层用途为办公，并告知被征收人如有异议，应自公告发布7日内，持相关证明材料向鼎城征补办书面提出。李艳芳在公告规定异议期内，没有提出异议，视为其对案涉房屋二层用途的认可。第三，案涉项目副食城院落其他与案涉房屋类似的房屋二层用途均认定为办公。副食城院落中的房屋除原常德市鼎城区农村信用合作联社办过《房屋所有权证》外，其他房屋均没有办理产权证。已经办理《房屋所有权证》的房屋用途为综合，没有办理产权证的房屋一层用途均认定为商业，二层用途均认定为办公。鼎城征补办对副食城院落的房屋二层均按办公用途进行评估、补偿，且与其他被征收人签订了《国有土地上房屋征收补偿协议书》。二、《分户报告》可以作为3号补偿决定的依据。第一，现场查勘表可以作为《分户报告》的事实根据。《常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十一条规定：“房屋征收范围确定并公告后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、装饰装修和种植、养殖等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”本案中，鼎城征补办于2017年8月13日发布案涉项目房屋征收范围公告，随后组织选定评估机构，经公证投票选定鸿天评估公司为副食城院落的评估机构后，鸿天评估机构进场现场查勘，李艳芳在现场查勘表上签名确认相关实物量。因房屋征收范围公告后，被征收人不得行使不当的增加补偿费用的行为，所以案涉征收决定作出之前的现场查勘表作为案涉房屋、装饰装修及附属设施等评估项目的根据，并不违法。第二，《分户报告》已经进行了复核。《征补条例》第十九条第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”本案中，李艳芳对《分户报告》不服，依法申请了复核评估。鸿天评估公司作出《复核评估回复函》，认为《分户报告》评估结果客观公正。第三，《分户报告》的内容符合法律规定。鸿天评估公司根据实地查勘情况，采用比较法，考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素，以征收决定公告之日2019年3月25日为评估时点，出具的《分户报告》可以作为鼎城区政府认定案涉房屋补偿价值和装饰装修及附属设施等补偿价值的依据。三、3号补偿决定作出的程序合法。鼎城征补办在拟征收范围内发布《关于鼎城区江南片区（二期）湘运地块改造项目房屋征收范围的公告》后即组织被征收人选定评估机构，进行入户调查。鼎城区政府发布《关于江南片区（二期）湘运地块国有土地上房屋征收决定的公告》后，评估机构对案涉房屋作出《分户报告》，《分户报告》送达给李艳芳后，征收部门工作人员就补偿问题与李艳芳进行了协商，因在签约期限内未达成一致意见，鼎城征补办遂报请鼎城区政府作出补偿决定。鼎城区政府经审查作出3号补偿决定，并经公示和送达。综上，鼎城区政府作出3号补偿决定程序没有违反法律强制规定。综上所述，3号补偿决定证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。李艳芳的诉讼请求及事实与理由，因无事实根据和法律依据而均不能成立，应予驳回。因被诉补偿决定合法，针对李艳芳的赔偿请求，原审法院不予审理。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回李艳芳的诉讼请求。原审案件受理费50元，由李艳芳负担。李艳芳不服上述判决，向本院提起上诉称：1．原审判决对涉案房屋二层用途认定为办公错误。2．鼎城区政府选定评估机构程序违法。3．涉案评估报告对涉案房屋的评估不合法、不规范，评估价值明显过低。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，请求：撤销原判，依法改判支持李艳芳的诉讼请求。鼎城区政府答辩称：1．原审判决认定李艳芳被征收房屋的二层用途为办公符合实际情况和法律规定，李艳芳称案涉房屋二层用途为门面的上诉理由不能成立。2．评估机构的选择完全依法进行，符合法定程序，李艳芳称评估机构的选定违法与客观事实不符。3．评估机构对李艳芳被征收房屋的评估是客观公正的，充分保障了李艳芳的合法权益。综上所述，李艳芳的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。当事人在原审中提交并质证的证据材料随案移送本院。经审查，可以作为认定案件事实的依据。本院对原审查明的事实予以确认。另查明：1.1997年9月28日，湖南省拍卖公司常德市鼎城分公司与李艳芳签订《湖南省拍卖公司拍卖成交确认书》，确认如下：编号58号。双间二层门面一套，成交金额为251500元。2．涉案房屋拍卖时系现房依原状拍卖。3．根据现场调查，涉案房屋一楼用于门店经营，二楼为仅有一狭窄步梯与一楼相通的独立空间。4．涉案国有土地上房屋征收决定的合法性已被本院（2020）湘行终109号生效判决所确认。本院认为，国务院590号令第四条、第二十六条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，涉案征收决定的合法性已被本院（2020）湘行终109号行政判决所确认，可以作为本案征收补偿决定的依据。李艳芳涉案房屋位于鼎城区江南片区（二期）湘运地块改造项目征收范围内，鼎城区房屋征收部门与李艳芳就涉案房屋征收补偿事宜协商未果，鼎城区政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。根据本院查明的事实，结合双方当事人的诉辩理由，本案争议的主要焦点为：涉案征收补偿程序和鼎城区政府给予李艳芳的补偿是否合法。一、关于本案征收补偿的程序是否合法（一）关于评估机构的选定及评估时点是否合法的问题。根据国务院590号令第二十条、《湖南省实施办法》第九条的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。根据一审查明的事实，鼎城区征补办按照国务院590号令的相关规定发布了鼎征办告字［2017］39号《关于发布江南片区（二期）湘运地块改造项目房屋征收评估信息的公告》后，有三家评估公司在规定时间内报名参选。随后，鼎城征补办发布鼎征办告字［2017］42号《关于协商选定江南片区（二期）湘运地块棚改项目内副食城等公产院落房屋征收评估机构的公告》，但在规定期限内，被征收人就评估机构问题未协商一致。鼎城征补办对评估机构的选定组织了投票，在湖南省常德市鼎城公证处的公证下，公产院落房屋投票选定了鸿天评估公司为评估机构，私产院落房屋投票选定了湖南金源房地产评估有限责任公司为评估机构。鼎城征补办公告了投票选定评估公司的相关情况。因此，评估机构的选定符合上述法律规定。国务院590号令第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。现行法律、法规并未强制要求评估机构必须于征收决定发布后选定，只要评估机构以征收决定公告之日为评估时点进行评估，就可以保障被征收人的合法权益。本案中，鼎城区征补办组织被征收人于涉案征收决定作出前选定评估机构，不违反法律规定。评估机构以涉案征收决定公告之日作为评估时点进行评估，能够保障被征收人的合法权益得以实现。（二）关于鼎城区政府作出涉案征收补偿决定程序是否合法的问题。鼎城区征补办在拟征收范围内发布房屋征收范围的公告后即组织被征收人选定评估机构，进行入户调查，李艳芳在现场查勘表上签名确认相关实物量。鼎城区政府发布涉案征收决定公告后，评估机构根据实地勘查情况对涉案房屋价值进行专业评估并作出分户评估报告送达给李艳芳。鼎城区征补办就补偿问题多次与李艳芳进行协商，听取其陈述、申辩意见，因在签约期限内未达成一致意见，鼎城区征补办遂报请鼎城区政府作出补偿决定。鼎城区政府经审查，依据评估报告确定被征收房屋的补偿价值并作出涉案征收补偿决定，有事实和法律依据。该补偿决定经送达和在征收范围内公告，程序上并无不当。二、关于被征收房屋补偿是否合法（一）关于涉案房屋第二层用途认定为办公是否合法的问题。国务院590号令第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”由此可见，市、县级人民政府具有对被征未经登记建筑的性质进行认定的法定职权。本案中，涉案房屋未办理不动产登记手续，一楼可用于门店经营，二楼为仅有一狭窄步梯与一楼相通的封闭空间，可用于仓储和办公。鼎城区政府组织有关部门对李艳芳的房屋进行调查，结合历史情况和使用现状，认定该房屋视同合法，并认定一楼为商业用途，二楼为办公用途，符合客观实际。虽然李艳芳与湖南省拍卖公司常德市鼎城分公司签订的拍卖成交确认书明确记载被征收房屋用途为二层门面，但拍卖公司不是认定房屋性质、用途的职权部门，其出具的拍卖成交确认书不能作为认定二层房屋用途的依据。涉案房屋拍卖时系现房，李艳芳参与竞买涉案房屋并支付价款时应当已知晓该房屋的实际情况，且从涉案房屋的使用现状来看，二楼相对封闭的独立空间，其实际价值亦很难与一楼相提并论，在价格上应当有明显区别。因此，鼎城区政府对涉案房屋第二层按办公用途进行评估、补偿，并未损害李艳芳的合法权益。李艳芳称其被征收房屋第二层为门面的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于鼎城区政府能否依据评估报告确定被征收房屋补偿价值的问题。房屋价值评估报告是政府作出补偿决定的主要依据。国务院590号令第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”本案中，经合法选定具有资质的房屋评估机构按照涉案房屋的面积和性质，根据房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对涉案房屋的价值作出评估报告。该评估报告经依法送达之后，李艳芳对房屋评估价格不服，依法申请了复核评估，结果为维持《分户评估报告》的评估结果。因此，鼎城区政府依据《分户评估报告》的结果给予李艳芳补偿符合法律规定。据此，鼎城区政府作出3号补偿决定，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。综上所述，李艳芳的上诉理由不能成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，依法应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李艳芳负担。本判决为终审判决。审判长  谷国艳审判员  林 芝审判员  李俊颖二〇二〇年十月二十一日法官助理鲁一帆书记员林俊宇附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……