河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3611号 上诉人（原审原告、申请执行人）：杜美珍，女，1960年4月9日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：何长生，男，1958年11月14日出生，汉族，住址同上。系杜美珍之夫。 被上诉人（原审被告、案外人）：郑建利，男，1963年1月9日出生，汉族，住内蒙古锡林郭勒盟。 委托诉讼代理人：郑小婧，女，1988年6月3日出生，汉族，住址同上。系郑建利之女。 被上诉人（原审被告、被执行人）：廊坊市文盛房地产开发有限公司，住所地廊坊市广阳区芳菲苑**，统一社会信用代码91131000578230355X。 法定代表人：赵洪文，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：天津市天利和置业有限公司，住所地天津，住所地天津市武清区曹子里乡政府北侧**用代码911202227863534801。 法定代表人：赵洪文，该公司总经理。 上诉人杜美珍因与被上诉人郑建利、廊坊市文盛房地产开发有限公司（以下简称文盛公司）、天津市天利和置业有限公司（以下简称天利和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜美珍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判撤销（2019）冀1028执异74号执行裁定书，恢复对张家口沽源县芳非苑住宅小区3号楼305号门店的执行，继续对该房屋采取查封措施；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：郑建利与天利和公司不存在真实买卖合同关系，其执行异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其主张不足以排除执行。1、郑建利与天利和公司并未签订网签合同，2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》不具有物权登记效力及对外公示力。2、郑建利未能提供有效的银行流水及正规收款发票证明其支付房款的情况。3、2018年7月31日查封时，案涉房产登记所有人为天利和公司而非郑建利，若郑建利与天利和公司存在真实交易，自2018年2月付款至查封期间不存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，而是因双方未存在真实交易而未办理变更登记。4、截止到2018年8月，案涉房屋无人居住，未实际交付。郑建利提交的物业费、水电费收据，缺乏客观真实性。物业费应有正规发票及物业公司公章，郑建利提供证据的物业收据公章为沽源县芳菲苑小区物业服务部，该服务部并非合法的法人主体，收据不具有真实性。 郑建利辩称，郑建利于2018年2月5日与天利和公司签订《商品房买卖合同》，并交齐全款，天利和公司交付了房屋，郑建利交纳了物业服务费、水电费，该房不动产登记手续正在办理中，房屋产权已归郑建利所有。案涉房屋虽未装修入住，但是否居住使用是郑建利的权利，与房屋所有权归属无关。郑建利与被执行人天津市天利和置业有限公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，接收了涉案房屋，已按照合同约定支付全部购房款，未办理过户登记非因案外人自身原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 文盛公司、天利和公司未参加诉讼，未作答辩。 杜美珍向一审法院提出诉讼请求：1、撤销（2019）冀1028执异74号执行裁定书，恢复对位于张家口沽源县的执行；2、由被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年2月5日，买受人郑建利与出卖人天津市天利和置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：郑建利购买天津市天利和置业有限公司开发的位于张家口沽源县门店，单价4000元／平方米，总价539000元。合同签订当日，郑建利交纳全部购房款人民币539000元，天津市天利和置业有限公司沽源分公司向郑建利出具了收款收据。当日，郑建利与天津市天利和置业有限公司办理了房屋及物业交接手续。据张家口沽源县人民政府城镇房屋确权发证办公室登记房屋信息显示，张房权证沽房字第××号证书登记房屋所有权人天津市天利和置业有限公司沽源分公司，房屋坐落沽源县桥西新城××住宅小区××楼××号门店，登记时间2015年2月5日。2019年8月16日，天津市天利和置业有限公司沽源分公司出具证明，证明2018年2月5日郑建利所支付房款系现金539000元。2011年8月，天津市天利和置业有限公司取得涉案小区项目的《商品房预售许可证》【（2011）房预售证第13号】。另查明，一审法院在执行申请人杜美珍与被执行人廊坊市文盛房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案【案号为（2018）冀1028执449号】中，申请执行人杜美珍申请追加天津市天利和置业有限公司为被执行人并申请财产保全，请求一审法院查封被申请人天津市天利和置业有限公司名下财产，一审法院作出（2018）冀1028执异13号执行裁定，于2018年7月31日查封了天津市天利和置业有限公司名下的位于张家口沽源县门店（产权证号为：张房权证清房字第××号）。后郑建利提出执行异议，请求法院停止对涉案房屋的执行、解除财产保全，一审法院于2019年12月10日作出（2019）冀1028执异74号执行裁定书：中止对诉争门店商业房的执行。 一审法院认为，当事人对提出诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。综合原、被告所提交的证据，足以说明被告郑建利与被告天津市天利和置业有限公司签订《商品房买卖合同》、交付全部购房款时间在先，一审法院（2018）冀1028执异13号执行裁定财产保全查封在后。天津市天利和置业有限公司在向郑建利出售诉争房屋前，已取得《商品房预售许可证》及不动产权利证书，郑建利与天津市天利和置业有限公司之间的商品房买卖从形式要件、实质要件而言，并无不当。原告虽反驳出卖人天津市天利和置业有限公司向买受人收取房款仅出具收据不合常理，真实性难以确认，但出具正式购房发票系出卖人的随附义务，出卖人未向买受人出具正式发票，不足以必然否认买受人交纳购房款及签订买卖合同的合法性、客观性及关联性。出卖人天津市天利和置业有限公司如最终不能出具合法购房票据，仅说明出卖人违反了国家税收管理方面的行政法律、行政法规，属于行政法规范调整、处罚范畴，并非必然导致《商品房买卖合同》无效。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了予以排除执行的法定情形。一审法院（2019）冀1028执异74号执行裁定书的效力，仅系中止了一审法院对诉争门店的执行程序，属于执行过程中阶段性程序处置，并未涉及执行标的物实体权益处分。故，原告主张撤销执行裁定、恢复执行的诉求于法无据，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告杜美珍的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。 本院二审期间，杜美珍提交微信截图一张，拟证明查封时案涉房屋无人居住。郑建利质证认为，案涉房屋确实未装修入住，但与房屋所有权无关，该房屋已由郑建利购买，是否居住装修是郑建利的权利。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有同时符合这四个条件，郑建利对案涉房屋才享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案涉房屋2015年2月5日已进行产权登记，所有权人为天利和公司沽源分公司，郑建利2018年2月5日购买应属于二手房交易，但郑建利与天利和公司签订的合同却为《商品房买卖合同》，具体合同条款亦属于商品房买卖的相关约定。同时，郑建利持有案涉房屋产权证也与一般商品房买卖的交易习惯不符。关于房款的支付，郑建利提交的证据仅有天利和公司沽源分公司盖章，无交款人、收款人签字的收据，缺乏证据佐证。案涉房屋并未实际使用，关于房屋的交付，仅有的沽源县芳菲苑小区物业服务部盖章的交房单还存在落款时间修改问题。交房单显示已收物业费，亦未提交相应的交款凭证佐证。另外，在签订合同时，案涉房屋已具备过户条件，但郑建利直至2018年7月31日房屋被查封时也未办理产权过户手续，案涉房屋未办理过户登记不能排除郑建利自身原因。故就上述规定的四个条件，郑建利均存在不同程度的问题，本院无法确认其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，杜美珍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初48号民事判决； 二、准许执行天津市天利和置业有限公司名下位于张家口市沽源县门店（产权证号为：张房权证清房字第××号）。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由郑建利负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十月二十六日 书记员 牛紫薇