广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初36303号原告：岑杰材，男，汉族，1991年8月27日出生，住广东省佛山市禅城区************。公民身份号码440************014。原告：张雅洁，女，汉族，1994年4月16日出生，住广东省佛山市禅城区*************。公民身份号码440************144。委托诉讼代理人：岑杰材，本案原告之一，两原告系夫妻关系。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705。统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。原告岑杰材、张雅洁与被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还已支付款项222788元；2.本案诉讼费由被告承担；3.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》。事实和理由：2018年8月8日，原告在被告销售人员的接待和游说下，有意受让位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目第5栋1207房物业。销售人员承诺期限可达40年，自住、投资均可。原告遂在被告销售人员安排下支付了公寓定金50000元。2018年8月11日，原告向被告支付50000元公寓使用权租赁款。同年8月16日，原告按销售人员的要求前往加德公馆接待中心签署合同，销售人员告知原告签署《物业使用权转让合同》时会有律师见证，保证合同的合法性，原告需承担律师见证费用。当天，原告按被告的要求支付了首期租赁款99506元，以及律师见证费1000元，并在销售人员事先准备好的两份《物业使用权转让合同》上签名。原告按照合同约定在2018年11月15日向被告支付了22282元分期款。事后，原告发现被告所谓的受让物业使用权的形式严重违反了法律法规的规定，加德公馆项目所在土地及在建建筑物归佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（以下简称弼唐经联社）所有，并且被告违法签订超过合同法规定的20年最长租赁期限的房屋租赁合同，提出的售后包租及一次性收取40年租金的行为违法违规。另，被告在出租加德公馆物业时仅公示了地块的报建资料。根据近期的同类法院判决显示，涉案物业所在地块（即加德公馆项目地块二）至今尚未取得建设工程规划许可证，原告认租时对其物业所在地块是否有合法的报建手续并不知情。原告认为，被告的违规销售行为引发了大量承租人的维权行为，新闻媒体、政府部门甚至司法部门介入处理，原告的合法权益完全缺乏保障，至今加德公馆项目一直未动工，原告的合法已无法实现。被告应当退还已收取的租赁款222788元，并承担原告的损失。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求法院判如所请。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。两原告在诉讼中举证：1.两原告身份证及结婚证、被告企业公示信息，证明原、被告主体资格。2.《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》、【加德公馆】认购单，证明原告购买加德公馆5座1207房的使用权。3.《物业使用权转让合同》、收款收据3张、POS签购单3张、银行转账凭证，证明原告向被告支付部分租赁款的事实。4.收款收据（装修定金），证明原告支付给被告的装修定金。5.收款收据（律师见证费），证明原告在律师见证下签订的合同，但合同不合法。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年8月16日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0276）,合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容。……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第5栋1207房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米。……第二条物业使用权期限1.物业使用权期限自2018年6月30日至2037年6月29日止。2.在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿给予乙方21年使用期，即从2037年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社无偿收回。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1、该物业使用权转让款为总金额334178元。……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、甲方违约责任……2）甲方应于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”根据原告提供的付款凭证可知，原告向被告共计支付租赁款221788元。诉讼中，原告陈述：原告主张被告退还的费用包括原告支付的首付款99506元、定金100000元、银行转账22282元及装修定金1000元。该装修定金为现金支付。本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市****************以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市*****************侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2018年4月19日，弼唐经联社出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗西路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6。”另查明，弼唐经联社（甲方）与被告（乙方）签订《＜弼唐村集体土地合作开发协议书＞补充协议》，双方协议A、B地块的开发项目所涉及的土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。再查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧土地（地号：6440604002003JS10007）,使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。被告在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括**。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由两原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后两原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案为房屋租赁合同纠纷。关于两原告诉请解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土、地块二乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故两原告与被告于签订的《物业使用权转让合同》应属无效。因合同解除系建立在合同有效的基础上，故两原告主张解除合同的诉请本院依法不予支持。关于两原告诉请返还物业使用权转让款。两原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向两原告交付房屋，故被告应将收取的物业使用权转让款返还给两原告。根据两原告举证的付款凭证，两原告已支付物业使用权转让款221788元，被告应予返还。至于原告主张的装修定金1000元，原告仅提供一张收款收据，没有加盖被告的印章，也没有相应的支付凭证，故本院对原告主张被告退还该笔装修定金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认原告岑杰材、张雅洁与被告佛山市明福市*运营发展有限公司于2018年8月16日就佛山加德公馆第5栋1207房签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：0276）无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告岑杰材、张雅洁返还物业使用权转让款221788元；三、驳回原告岑杰材、张雅洁的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3156元，由被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年十月二十八日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。