广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初4102号原告：肇庆市恒裕物业服务有限公司，住所地肇庆市******，统一社会信用代码914***********750H。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：许迎春，广东德锐律师事务所律师。被告：邓鉴芳，女，1978年2月20日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区*****。被告：邓宝琳，男，1979年5月11日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区****。原告肇庆市恒裕物业服务有限公司与被告邓鉴芳、邓宝琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，适用简易程序于公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许迎春,被告邓鉴芳、邓宝琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费7743.45元，（自2017年4月-2020年6月止）。2、判决被告所拖欠管理费违约金以每月拖欠的服务费（从2017年4月起）按人民银行同期贷款利率1.3倍计算至被告付清之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是肇庆市端州区********物业管理方和服务方。2016年4月2日，被告因购置该小区*******的房屋，与原告签订关于该房屋《前期物业管理服务协议》，根据合同约定，物业计费面积为135.85㎡，物业管理费按1.5元/平方米，每月物业管理费是203.77元。被告于2017年3月14日收到所在房地产开发商的收楼通知书，原告也依约开展了相应的物业管理服务。但被告只预交6个月物业管理费后，自2017年4月至2020年6月期间的物业管理经原告多次催收均没有交付。经原告统计，被告截止2020年6月30日拖欠原告物业管理费7743.45元。并在《前期物业管理服务协议》有拖欠物业管理费的违约责任，应参照银行贷款利率计算违约责任。原告曾向被告多次催交，但是被告扔拒不交纳。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向人民法院提起民事诉讼。被告邓鉴芳、邓宝琳辩称：答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人不合理且不合法的诉讼请求。事实与理由：一、被答辩人未对小区设施进行完善，连最基本的小区照明设施都没有进行完善。业主基本是摸黑出入，叫苦连连。二、被答辩人对小区管理不善，物业管理制度形同虚设。外来人员随便进入小区，保安亭、监控室无人值守等情况司空见惯。业主多次要求被答辩人进行整改，但被答辩人拒不整改。由于被答辩人对小区管理的不作为，甚至导致有未成年人跳楼身亡事故发生。三、被答辩人违反协议，未达到管理服务质量约定目标（第二条、保证小区设备正常运行），并拒不整改。例如：电梯经常有业主反映乘坐的时候出现突然滑落和困梯等现象，甚至更刺激的突然高速上升再失速滑落。使得老人家小孩受到惊吓并尖叫连连，业主几乎不敢承坐电梯出入，高层的住户更是叫苦连天。如此重大的安全隐患，业主多次向物业反映，但一年多仍没有得到根本解决。最后是业主直接投诉到市场监督局才得以处理。三、被答辩人曾向答辩人多次催交物业管理费情况不实。自2019年6月2日被答辩人通知从2019年7月1日起开始征收物业管理费后。除2020年7月23日答辩人收到被答辩人的催缴款通知书外。被答辩人从未以口头或书面等方式通知答辩人缴交物业管理费。故答辩人并非故意拖欠被答辩人的物业管理费，被答辩人对物业管理服务质量未达到约定目标并未能及时整改在前，答辩人要求其进行整改后交付物业管理费用在后的实情下，不应承担违约责任。因此，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。四、答辩人拖欠的物业管理费的违约金从2018年10起开始计算不合理。被答辩人2019年6月2日通知小区各业主从2019年7月1日起开始征收物业管理费。此前，被答辩人从未以任何形式的通知或公告，要求业主缴交物业管理费。同时，业主也无法得知缴费的相关手续、要求、金额及流程等而无法缴费。因此，综上，答辩人要求被答辩人对物业管理进行整改后缴交物业管理费。并请求法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，2016年4月2日，原告肇庆市恒裕物业服务有限公司(甲方)与被告邓鉴芳、邓宝琳（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定人民北回迁住宅小区即被告房屋所在小区由原告管理，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理签订的物业服务合同时止的物业管理。住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，每次交纳费用时间为15日前。违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天累计应交费用的1‰交违约金。另查明，不动产登记资料查询结果证明载明，案涉房屋位于肇庆市端州区******房，房屋建筑面积135.85平方米，权利人为邓鉴芳、邓宝琳。被告自2017年4月至2020年6月未缴纳物业管理费用。原告肇庆市恒裕物业服务有限公司为被告所在小区提供物业管理服务。原告认为，其公司通过上门张贴催款通知单和打电话等方式向被告催收相关费用未果。为此，原告起诉至本院。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告肇庆市恒裕物业服务有限公司与被告邓鉴芳、邓宝琳签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。原告向案涉小区提供了基本物业服务，被告邓鉴芳、邓宝琳理应向原告支付物业管理费等相关费用。关于原告要求被告支付物业管理费及逾期利息的问题。本案中，根据《前期物业服务合同》约定的物业管理计费标准为1.5元/月/平方米，物业管理费用应按月计收，即至庭审时，被告共拖欠原告物业管理费7743.45元【135.85平方米×1.5元/平方米/月×38个月（2017年4月至2020年6月30日）】。故原告请求被告支付7743.45元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于违约金的计算。被告逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每日1‰交纳违约金。原告以此主张违约金按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算交纳违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金应分别以每月拖欠物业费用为基数，从每月16日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算至两被告付清欠款之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、被告邓鉴芳、邓宝琳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市恒裕物业服务有限公司支付物业管理服务费7743.45元。二、被告邓鉴芳、邓宝琳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市恒裕物业服务有限公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金分别以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月16日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算至被告付清欠款之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由被告邓鉴芳、邓宝琳承担，并在履行判决书确定的义务时一并迳付给原告肇庆市恒裕物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 董炽文二〇二〇年十月二十九日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉