浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6707号 上诉人（原审原告）：杭州龙行机械科技有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道南村**-5，统一社会信用代码：913301065660544621。 法定代表人：郑明龙，总经理。 委托诉讼代理人：叶**，泰和泰（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江汉德邦建材有限公司，住，住所地杭州市萧山区经济开发区红垦农场肖清大道****一社会信用代码：91330122759546914E。 法定代表人：许自力，董事长。 委托诉讼代理人：李凌峰，浙江**茂律师事务所律师。 上诉人杭州龙行机械科技有限公司（以下简称龙行公司）因与被上诉人浙江汉德邦建材有限公司（以下简称汉德邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2020）浙0122民初952号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月3日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，上诉人龙行公司的委托诉讼代理人叶**，被上诉人汉德邦公司的委托诉讼代理人李凌峰到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 龙行公司（承租方、乙方）与汉德邦公司（出租方、甲方）签订厂房租赁合同，合同约定：1、甲方在现有的厂房内，提供一块面积为7000㎡区域及设备供乙方用于机械制造，合同期限为5年，即自2017年10月1日至2022年9月30日止，租金为67.2万元／年（即8元／㎡／月），前3年租金不变，后2年租金在此基础上增加5%；2、在租赁期内如乙方需对租赁物进行装修、增设附属设施和设备的，须事先向甲方提交装修、增设方案，并经甲方同意方可进行，装修、增设附属设施费用由乙方承担，否则乙方应于收到甲方通知后7日内负责拆除、恢复原状；3、本合同期间，如乙方提出解除合同，需支付未到期租金50%；甲方提出解除合同，需赔偿未到期租金50%，另需补偿乙方固定资产投资额10万元（隔断、门改造等费用）；乙方应于本合同解除或终止后15日内，将设备、人员撤离甲方工厂，清理后将该租赁物返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方不接受双倍租金，并收回租赁厂房，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；4、凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的（厂房搬迁（涉及到政府拆迁，涉及到此投资部分有补偿的除外）、重大股权变更）、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在30日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此可以免责。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，双方按约履行合同。2019年10月30日，杭萧钢构股份有限公司作为上市公司，其董事会发布杭萧钢构股份有限公司关于全资子公司汉德邦公司签订框架协议书的公告，载明：因桐庐县“富春未来城”的开发建设，汉德邦公司与桐庐新城公司就拟收购坐落于桐庐经济开发区××路××号的房屋（含土地使用权、部分设施设备）达成框架协议。11月25日，汉德邦公司向龙行公司发出拆迁事宜联系函，载明：桐庐县“富春未来城”的开发建设，根据其项目规划，汉德邦公司区域属一期建设区拆迁范围内，双方签订的租房合同期限为2017年10月1日至2022年9月30日，根据合同第12条免责条款，因政府征收无法履行合同，双方解除租赁合同。根据政府要求，请贵公司2020年2月28日配合做好完成拆迁搬空工作，如未按时完成搬迁，造成一切损失由贵方承担，且房租费按搬迁腾空时间进行结算收取。同年12月12日，汉德邦公司与桐庐新城发展投资有限公司（以下简称桐庐新城公司）就上述收购事宜签订协议书，收购费用总计47006.9272万元，其中房屋装修费2136.4441万元、停产停业损失为3347.5057万元，乐百隆机械设备等财物搬迁补偿评估价为102161元。12月20日，杭萧钢构股份有限公司董事会就此事再次发布公告。2020年3月6日，汉德邦公司向龙行公司发出关于限期腾退的函，通知龙行公司2020年3月10日起出租区停电，要求其于2020年3月15日前将设备、人员撤离出租区域，清理后归还汉德邦公司，如逾期不迁离或不返还出租场地的，将按照合同约定加倍支付租金，同时汉德邦公司将租赁场地内的物品搬离，不负保管责任。3月11日，汉德邦公司向龙行公司发出租赁房屋腾空承诺书，承诺于2020年3月31日前腾空，所属物资搬离完毕。要求汉德邦公司在此期间给予供电、供水、人员车辆进出通行、物业服务等便利等。3月25日，桐庐县公证处对龙行公司指定的设备、设施拍照摄像，进行保全证据公证。龙行公司现已按承诺腾空。 另查明，《桐庐县城国有土地上房屋征收停产停业损失补偿标准》规定：在国有土地上房屋征收工作中，非住宅房屋采取货币补偿的，因征收造成的停产停业损失的补偿标准，可按照工业用房、营业用房和综合用房分别以26个月、20个月和15个月的临时安置标准计算，给予一次性补偿。具体补偿标准可由被征收人自行选择。本规定的停产停业损失补偿，包括因房屋征收造成停产停业产生的经营补偿以及职工工资、生活补助等安置费用的补偿等内容。房屋征收决定作出前，已停产停业的非住宅，不给予停产停业损失补偿。二级工业用房临时安置补助费为13元/㎡/月。 再查明，龙行公司为便于市场监管、纳税、对外联络，在承租的厂房所在地址注册了乐佰隆公司，公司法定代表人仍为郑明龙。 龙行公司于2020年4月9日向原审法院提出诉讼，请求：1、汉德邦公司支付龙行公司违约赔偿金84万元、固定资产投资额（隔断、门改造等）10万元；2、汉德邦公司支付龙行公司设备搬迁费及停工停业损失等费用共计56万元；3、案件受理费由汉德邦公司承担。案件审理中，龙行公司将第2项诉讼请求变更为：汉德邦公司支付龙行公司设备搬迁费102161元、停产停业损失2366000元（7000㎡×13元/㎡×26个月）。 原审法院认为，龙行公司与汉德邦公司之间签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。合同约定政府征收导致厂房搬迁，属于不可抗力，汉德邦公司作为遭受不可抗力的一方由此免责，而龙行公司要求汉德邦公司支付违约赔偿金和赔偿固定资产投资额的诉讼请求，系基于汉德邦公司违约解除合同情形下的安排，故龙行公司该诉讼请求不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，该规定表明汉德邦公司系被征收人，其获得相关补偿有法定依据，而龙行公司并非房屋所有权人，其是否享有相应补偿，应该依据双方租赁合同的约定，故归龙行公司所有的费用仅指政府对其所投入的机械设备进行补（赔）偿费用，因此除机器设备搬迁补偿费外，其余补偿均应归汉德邦公司所有。 综上所述，对龙行公司诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、浙江汉德邦建材有限公司支付杭州龙行机械科技有限公司设备搬迁补偿费102161元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回杭州龙行机械科技有限公司其他的诉讼请求。案件受理费34065元，减半收取计17032.5元，由杭州龙行机械科技有限公司负担16521.5元，浙江汉德邦建材有限公司负担511元。 宣判后，龙行公司不服，向本院提出上诉称：一、原判决认定案基本事实不清。1、原审对案涉汉德邦公司土地厂房等资产被桐庐新城公司收购的性质是否属于政府征收行为认定不清。在判决书认定事实部分中，原审对上述收购是否是桐庐县政府征收项目、是否依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定由政府及相关机构组织实施、有无对政府征收决定及征收补偿方案公示公告等均未认定。2、原审对案涉新城发展公司收购汉德邦公司房产土地等资产是否为了公共利益的需要认定不清。国务院发布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条明确规定了属于公共利益需要的6种情形，原审对案涉收购的用途和目的是否属于该法规规定的公共利益范围未予认定。3、根据当事人双方所签厂房租赁合同第12.2条约定，“政府拆迁”及“涉及到此投资部分有补偿的”情形已由双方约定被排除在属于不可预见不可抗力的厂房搬迁免责范围之外。原判决对此关键事实认定不清。4、原审对案涉《厂房租赁合同》是否已解除及如解除则该合同解除的时间及方式等事实认定不清。本案中无论案涉收购行为是否为政府征收行为、汉德邦公司是否可以免责或者如原判所认定汉德邦公司因政府征收而免责，原审都应清楚认定案涉房屋租赁合同是否已解除及如解除则该合同解除的时间及方式等事实，这不仅关系到涉案基本事实，也关系到汉德邦公司最终在本案中是否应承担违约法律责任、从何时以何种方式承担违约法律责任。原审对此认定不清，明显不当。 二、退一步讲，即使案涉桐庐新城公司对汉德邦公司土地厂房等收购项目属于政府征收，汉德邦公司仍应向龙行公司承担违约责任而不能免责。厂房租赁合同第12.2条明确约定：或其他不能预见的（厂房搬迁【涉及到政府拆迁、涉及到此投资部分有补偿的除外】、重大股权变更）、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力……遭受不可抗力的一方由此可以免责。依据该条款约定，“政府拆迁”及“涉及到此投资部分有补偿的”的情形已由双方合同约定被排除在属于不可预见不可抗力的厂房搬迁免责范围之外，这是龙行公司与汉德邦公司真实一致的意思表示，不违反法律法规规定，也未损害任何第三方利益，应为合法有效的约定及权利处分。因此，即使案涉桐庐新城公司对汉德邦公司土地厂房等收购项目属于政府征收，汉德邦公司仍应向龙行公司承担违约责任而不能免责。原审却无视龙行公司与汉德邦公司在合同中这一关于“政府拆迁、涉及到此投资部分有补偿的”已被排除在厂房搬迁不可抗力情形之外的约定；无视前述资产收购及支付补偿款行为发生在厂房租赁合同履行期间的客观事实，仍以分析说理部分所载的“政府征收属不可抗力而汉德邦公司由此免责”之理由不予支持龙行公司主张有关违约赔偿金、固定资产投资额（隔断、门改造等）、停产停业损失等诉请，以判决否定有效合同约定，横加干预并破坏双方当事人意思自治，明显有违司法公平正义精神，系错误判决。 三、原审对案涉所有证据三性简单笼统确认并未作具体认证。在原审判决中，对案涉所有证据三性简单笼统确认，并未作具体认证。且原审称“根据证据内容结合当事人的陈述综合认定案件事实”、“证据相互之间能互相印证”，但是这些证据到底综合认定了什么事实、相互又印证了什么，均语焉不详、不清不楚。 四、本案适用法律错误。案涉《厂房租赁合同》正在履行中还尚未到期，汉德邦公司即因履行其与新城发展公司的资产收购协议而单方解除该合同，显属违约行为，因此给龙行公司造成各项损失，汉德邦公司应予承担违约责任并赔偿相关损失。更何况，即使案涉桐庐新城公司对汉德邦公司土地厂房等收购项目属于政府征收，但“政府拆迁、涉及到此投资部分有补偿的”已被排除在厂房搬迁不可抗力情形之外，汉德邦公司仍应向龙行公司承担违约责任而不能免责。本案应适用合同法第107条、第112条、第113条予以判决汉德邦公司应承担违约赔偿责任。但原审在认定事实不清的情况下错误分析认为汉德邦公司因政府收购等不可抗力而免责，不承担违约责任，显系适用法律错误。 综上，原审认定事实不清，适用法律错误，因而导致错误判决。请求撤销原判第二项，依法改判汉德邦公司支付龙行公司违约赔偿金84万元、固定资产投资额（隔断、门改造等）10万元、停产停业损失2366000元并由汉德邦公司承担本案一审及二审案件受理费。 被上诉人汉德邦公司辩称：一、原审法院认定事实清楚，汉德邦公司无需支付违约赔偿金84万元及固定资产投资额10万元。双方于2017年9月19日签订的《厂房租赁合同》约定租期是五年，年租金为67.2万元，租赁期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止。合同第ｌ1.1条约定，合同期内如汉德邦公司提出解除合同的，需赔偿未到期租金的50%，另需补偿固定资产投资额10万元（隔断、门改造等费用）。合同第11.3条约定，龙行公司应于本合同解除或终止后15日内，将设备、人员撤离工厂，清理后将租赁物返还给汉德邦公司。合同第12.2条约定，发生不能预见的（厂房搬迁、涉及到政府拆迁等）不可抗力致使一方不能履行合同时，遇有不可抗力的一方应立即书面通知对方，遭受不可抗力的一方由此可以免责。涉案的厂房租赁合同是双方的真实意思表示，合同约定的条款内容合法有效，双方都应当严格遵守履行。合同履行期间，2019年10月30日，汉德邦公司的母公司杭萧钢构股份有限公司作为上市公司，发布公告称，因桐庐县“富春未来城”开发建设，汉德邦公司与桐庐新城公司就拟收购坐落于桐庐经济开发区××路××号的房屋达成《框架协议书》。同年12月12日，双方就上述收购事宜签证协议书，约定相关补偿事宜。汉德邦公司在获悉有关政府征收拆迁事宜后，曾于2019年11月25日向龙行公司发出《拆迁事宜联系函》，告知因政府拆迁无法履行合同，双方解除租赁关系，同时要求龙行公司在2020年2月28日之前配合完成腾空房屋的工作。因龙行公司收函后未按期腾空，汉德邦公司于2020年3月6日再次发出《关于限期腾退的函》，通知龙行公司在3月15日前腾空归还。3月11日，双方签订《租赁房屋腾空承诺书》，龙行公司承诺在2020年3月31日前腾空房屋。根据《厂房租赁合同》免责条款的约定，汉德邦公司因政府拆迁的不可抗力行为而无法继续履行合同，且早已书面通知了龙行公司，明确通知龙行公司配合腾空，后双方就承租房屋腾空事宜达成一致意见。汉德邦公司提前解除涉案的房屋租赁合同的行为符合不可抗力的免责事由，汉德邦公司可以据此免责，因此无需向龙行公司支付解除合同的违约赔偿金84万元和固定资产投资额10万元，原审法院认定事实清楚，据此作出的判决依法应当予以维持。 二、龙行公司主张的停产停业损失2366000元无任何事实和法律依据，其上诉请求应当依法予以驳回。汉德邦公司在获悉政府部门需要征收的信息后便通知龙行公司，同时也将龙行公司的厂房租赁情况和相关设备资产向桐庐县政府部门如实报备，且政府部门委托的评估公司也对龙行公司的相关资产进行了现场勘查，同时龙行公司自己也做了相应的准备工作。根据桐庐县人民政府委托的评估公司出具的《房地产估价报告》及《财物价格评估报告书》显示，都是政府部门对汉德邦公司征收拆迁应当给予的各项补偿，除了对龙行公司的设备搬迁费用评估为l02161元之外，没有涉及到对龙行公司停产停业的损失补偿。有关评估公司评估的龙行公司的设备搬迁费用102161元，汉德邦公司明确表示同意支付，且原审法院已经依法作出了判决。 三、原审法院适用法律正确。根据汉德邦公司在原审中提供的证据材料，及原审法院依职权向桐庐县政府有关部门调取的材料显示，桐庐新城公司与汉德邦公司签订的收购行为属于政府征收，不属于龙行公司辩称的公司之间平等主体的买卖关系，汉德邦公司在正常经营期间因政府征收而整体搬迁，进而导致无法继续履行与龙行公司之间的合同，对汉德邦公司来说属于不可抗力行为，具有法定的免责理由。特别是龙行公司一而再、再而三的拒绝配合政府搬迁行为，应自行承担所有损失。 根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，征收补偿的对象是被征收人，在本案中就是汉德邦公司。根据对类似案件生效判例的研判分析，凡是涉及到有租赁关系的政府拆迁项目中，是否对提前解除合同的承租人给予停产停业损失、搬迁补贴费、临时安置费和设备评估补偿等都是需要根据租赁合同的约定，在租赁合同没有明确约定的情况下，承租人仅依据被征收人与政府部门签证的征收补偿协议提出上述主张的，法院一律不予支持。在涉案的收购协议属于政府征收行为时，应当适用《合同法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《民诉法》及最高院关于民诉法的相关司法解释依法进行判决，原审法院适用法律正确，不存在龙行公司抗辩的原审法院适用法律错误的情形。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，龙行公司的上诉理由和上诉请求均不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。 上诉人龙行公司和被上诉人汉德邦公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案系房屋租赁合同纠纷。龙行公司与汉德邦公司签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。双方在履行《厂房租赁合同》中，2019年5月29日桐庐经济开发区（富春江科技城）管委会向汉德邦公司发送的《致企业的一封信》中明确载明：……县委、县政府作出推进“富春未来城”的开发建设的重大部署，征迁安置工作是做好富春未来城开发建设的前提和保障，根据规划，汉德邦公司位于一期建设区拆迁范围内。且桐庐县住房和城乡建设局《关于要求明确富春未来城东兴路沿线国有土地企业收购主体的意见》明确由桐庐经济开发区（富春江科技城）管委会下属桐庐新城公司作为收购主体。2019年11月25日汉德邦公司向龙行公司发出了拆迁事宜的联系函，2019年12月12日，汉德邦公司与桐庐新城公司就上述收购事宜签订协议书，龙行公司于2020年3月31日前腾空。根据龙行公司与汉德邦公司签订的《厂房租赁合同》约定，政府征收导致厂房搬迁，汉德邦公司可免责，汉德邦公司依照上述征收、搬迁情形，书面通知了龙行公司。故龙行公司依据合同第11.1条追究汉德邦公司解除合同的违约责任依据不足，对要求汉德邦公司支付房屋装修补偿费及停产停业损失，原审法院亦未予支持并无不当。而对于原审判决汉德邦公司支付龙行公司设备搬迁补偿费102161元。汉德邦公司和龙行公司均无异议，本院不再审查。综上，龙行公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33248元，由杭州龙行机械科技有限公司负担。 审判员  赵为民 二〇二〇年十月二十九日 书记员  周 杨