青海省循化撒拉族自治县人民法院民事判决书（2020）青0225民初279号原告：国家税务总局循化撒拉族自治县税务局海省海东市循化撒拉族自治县积石镇政务服务中心。法定代表人：马某，该局局长。委托诉讼代理人：张某1，青海恩泽律师事务所律师。被告：张某2，青海省循化县人，干部，现住本县。委托诉讼代理人：史某、张某3，青海立詹律师事务所律师。原告国家税务总局循化撒拉族自治县税务局（以下简称税务局）与被告张某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告税务局向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁合同书；2、判令被告立即返还承租房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年7月11日被告和原青海省循化撒拉族自治县国家税务局（现国家税务总局循化撒拉族自治县税务局）签订了《房屋租赁合同书》，约定被告租赁原告位于××镇铺面房屋一间，租赁期限为50年，租金为5万元。合同签订后，原告给被告交付了房屋，被告支付了房屋租金，双方依约履行合同。但近期原告发现被告在未取得原告同意的情形下已将承租房屋转租给了第三人，被告的行为违反了合同约定和法律规定，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告为证明其诉求，提供如下证据：证据1、2005年7月11日原、被告双方签订《房屋租赁合同书》复印件1份（附示意图1份），约定了租赁期限和租金等事项；证据2、2017年5月6日被告与第三人杨永其签订的转租合同复印件1份，约定租期4年，年租金为7000元；证据3、照片1张，被告租赁给第三人铺面的照片；证据4、被告身份证复印件1份。以上4份证据拟证明：1、原告将房屋租赁给被告，租期为50年的事实；2、被告转租房屋的事实；3、原告并未同意被告转租的事实；4、根据法律规定原告可以解除合同，收回房屋的事实。原告提交的上述证据经质证，被告张某2及其委托诉讼代理人对4证据的真实性、合法性、关联性不持异议，证据2转租合同认为2017年5月6日房屋转租给第三人杨永其时，当时原告并未提出异议，而现以未经其同意为由提出解除合同，该证据无法证明其诉求。被告及其委托诉讼代理人辩称，首先，原告诉称被告未取得原告的同意下转租房屋，与事实不符。在合同签订后，承租期限内，被告在原告知情且未提出异议的情况下合理转租房屋。其次，双方签订的合同租赁期限为50年，按照《中华人民共和国合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，原、被告双方虽然签订了合同，但实际超过20年的部分无效，双方自2005年7月11日签订的合同至2025年7月10日止，被告仍在法定的租赁期限内。被告认为原告请求被告返还承租房屋的请求不能成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告及其委托诉讼代理人为证明其辩解意见，提供如下证据：证据1、房屋租赁合同书原件1份，青海省行政单位收款收据原件1份，拟证明：双方签订的合同约定年租金为每间5万元，合同约定水电费的支付方式，租赁期限为50年的事实；证据2、原告出具的收据原件1份，拟证明：2018年1月15日原告应当知晓被告将房屋转租给次承租人杨永其的事实，且在6个月的期限内未提出异议的事实；证据3、会议纪要复印件1份，拟证明原国税局局长办公室会议为筹措资金支付建筑工程款，研究将房屋每间5万元，租期为50年出租给职工的事实。被告提交的上述证据经质证，原告的委托诉讼代理人对证据1、证据3的证据“三性”不持异议。对证据2中的收据上盖的是财务专用章，真实性存疑，无法核实。该份证明即不能证明原告知晓被告转租房屋的事实，更不能证明原告应当知道被告将房屋进行了转租的事实，也不能证明被告向原告提出了转租房屋并且取得原告同意的事实，所以该份证据和本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的证据收据，原告代理人认为对上面盖的财务专用章，真实性存疑。原告出具给第三人杨永其的收据注明：2016年至2017年取暖费；2018年水电费共计4981元。足以说明自原告起诉前被告将承租房屋转租给第三人杨永其达3年之久，双方共处一栋连体楼房，应当知道此情，而原告代理人当庭也未提出对原循化撒拉族自治县国家税务局财务专用章进行鉴定，故该证据的证明效力本院予以认定。本院经审理认定如下事实：2005年5月，原青海省循化撒拉族自治县国家税务局（现国家税务总局循化撒拉族自治县税务局），由于筹款支付拖欠循化县第一建筑有限公司的工程款之事，召开局长办公会议研究通过将该局小二层楼下沿街商铺房屋6间，每间定价5万元，租赁期限为50年，出租给该局职工。2015年7月11日原告与被告张某2（该局职工）签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将位于××县房租一间出租给乙方，每间租金为5万元，租赁期限为50年；乙方将5万元租金一次性付清后，方可办理出租手续；乙方在租赁期限内使用的水、电、供暖费由甲方垫付，而后从乙方工资中扣回；房屋租赁期限内发生政策性变化，甲方无条件退还全部现金；乙方变化时现金不退。合同签订后，被告一次性付清5万元现金，原告也交付了房屋。合同履行期间，双方依约履行各自的义务，未发生过任何争议。2018年9月21日，因机构改革经国家税务总局海东市税务局批准，原循化撒拉族自治县国家税务局、循化撒拉族自治县地方税务局合并改制为国家税务总局循化撒拉族自治县税务局。原循化撒拉族自治县国家税务局的办公地点迁至循化县政府服务中心办公。2017年5月6日开始至今，被告将承租后的房屋出租给个体户杨永其经营打字复印店，该房屋的水电费和冬季取暖费均由杨永其直接交至原循化撒拉族自治县国家税务局财务室，并开具收据加盖财务专用章。2020年9月原告以未经同意已将房屋转租给第三人，其行为违反合同约定和法律规定为由将被告诉至法院，请求解除双方的租赁合同。该案在开庭审理期间，经本院主持调解，因原告不同意调解，致调解未果。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违法律法规和强制性规定，合法有效。合同生效后双方均各自履行了义务，长期履行过程中未发生任何争议。合同未约定转租房屋的事宜，也不存在租赁期内发生政策性变化应解除合同的要件。租赁房屋与原告的办公楼为连体转角楼，被告将房屋转租给第三人杨永其。第三人将每年租房产生的水电费和取暖费交至原告财务室，上述情形符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由，请求法院解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。故被告将房屋转租给第三人的事实，属于原告应当知道的情形；其在六个月内未提出异议，应视为出租人同意转租。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”现双方的租赁合同未超过二十年，应当继续履行。综上所述，原告的主张证据不足，理由不充分，本院不予支持。被告的辩解意见理由正当，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定第十六条之规定，判决如下：驳回原告国家税务总局循化撒拉族自治县税务局的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审 判 员  李鸣凤二〇二〇年十月二十三日法官助理  杨学伟 书 记 员马晶