云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0622民初1592号原告：杨迅，男，生于1994年9月9日，云南省巧家县人，住巧家县（未到庭）。委托代理人：张明金，云南南博律师事务所律师（特别授权代理）。被告：巧家江源房地产开发经营有限公司。统一社会信用代码：91530622668252574Q。住所：云南省昭通市巧家县白鹤滩镇迤博村一社。法定代表人：刘青松，董事长（未到庭）。委托代理人：郭丽娜，云南丰伟律师事务所律师（特别授权代理）。原告杨迅诉被告巧家江源房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法使用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨迅的委托代理人张明金、被告巧家江源房地产开发经营有限公司的委托代理人郭丽娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨迅诉称：原告杨迅于2017年2月17日与被告巧家江源房地产开发经营有限公司签订了商品房购销合同，合同编号JY2017（317）号，合同约定原告以人民币319200元的价款向被告购买由被告开发的巧家××第××栋××层××号，并约定被告应当于2017年2月17日以前将验收合格的房屋交给原告，若不能按时交房，则被告应当向原告支付违约金人民币31920元。合同签订后原告及时足额支付了购房款，但是被告交房的房屋至今不具备交房条件，因此，被告的行为构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。被告巧家江源房地产开发经营有限公司辩称：被告与原告于2017年2月17日签订购房合同以及补充协议，同时原告与前期物业公司签订了物业服务协议，属于现房现款的交易。原告请求违约事实不成立，原告以涉案房屋未经竣工验收的房屋进行交易作为原告违约，违约金按房屋价款总额的10%的违约金也没有法律依据，被告已经履行涉案房屋的义务，不存在逾期交房的违约事实，因此，依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，当庭出示以下证据：1.原告身份证复印件一份，证明原告身份信息及其主体资格。2.购房合同一份，证明原被告之间成立了商品房购销合同关系，根据签订合同第七条约定的交付时间，因被告方并没有在约定的时间内将经验收合同的房屋交付给原告方，因此存在逾期交付房屋的行为，根据合同约定被告应当向原告支付违约金31920.00元。3.发票两张，证明原告已按合同约定及时足额向被告支付了购房款。4.判决书两份，证明相类似案件人民法院对违约行为的认定。经过庭审质证，被告发表下列质证笔录：被代：对第一、二、三组证据三性均认可，但不能达到原告的证明目的，原告并未提交被告逾期交房90天的证据，第四组证据真实性、合法性认可，对关联性不认可，其一原告提交的两份判决与本案相比，主体、双方签订合同条款约定，履行的实际情况均不具有同一性，其二原告在本案中主张违约金的基本事由为被告交付的房屋未经竣工验收，而两份判决中主张违约金的基本事由为起诉时未交房，本案中被告已经将房屋在交付时间内交接给原告，因此本案的违约金认定与原告提交的两份判决中违约金的认定不具有可比较性。本院认为：原告提交的以上第一、二、三、四组证据，经被告巧家江源房地产开发经营有限公司质证对第一、二、三组证据真实性、合法性认可，关联性不认可，第四组证据与本案没有可比性，第一、三组证据予以采信为本案证据使用。第二组证据购房事实认可，违约行为不能成立。第四组证据与本案没有可比性，该组证据不予采信。被告提交以下证据：1.营业执照复印件一份，证明被告身份信息及其主体资格。2.《商品房购销合同》及《合同补充协议》各一份，证明原被告双方《合同补充协议》第五条约定：“在乙方付清总房款、契税、房屋维修基金、配套设施费及国家规定相关的税费等应由乙方承担的各项费用，以及履行协议第四条、第五条规定的义务前，甲方不承担逾逾期交房的违约责任。该房是现房销售，乙方付清总房款后为交付期限。”第十二条约定：“本补充协议履行属于《商品房购销合同》的组成部分，具有同等法律效力，《商品房购销合同》于本补充协议有相悖之处，以本补充协议为准。”根据原被告签订的《合同补充协议》明确约定原告在未付清房屋相关款项时，被告不承担逾期交房的违约责任，该约定已经对合同主条款交房时间及逾期交房责任进行了补充变更。3.原告对涉案房屋缴纳费用的票据及清单，证明原告于2017年2月17日将合同约定的契税、维修基金、评估费、工本费、房产登记费、房产测绘费、印花税、土地办证费等一切费用缴纳清的事实。4.原告与巧家大顺物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，证明原告在2017年2月17日交清涉案房屋所有相关费用，同日对涉案房屋交付给原告，被告不存在交房的违约行为。5.《情况说明》一份，证明由于政府政策原因、群众拆迁问题引发阻工等不可抗力拖延涉案工程的竣工验收程序。6.巧家县建筑工程质量监督站出具的《证明》一份，证明涉案工程××一期2-10栋在2015年2月28日前已经竣工验收，并且具备交房条件，但是一期、二期作为整体开发建设项目，需等二期建设完毕，统一竣工验收备案的事实。7.巧家××一期××栋的竣工验收报告一份，证明巧家××一期××栋已经于2016年12月报请验收，并且于2020年8月1日经云南省巧家县建设工程竣工验收备案专用章签章已确认予以备案的事实。经过庭审质证，原告发表以下质证意见：对第一组证据三性无异议，对第二组真实性、关联性认可，但对其部分条款的合法性以及证明内容不认可，理由是商品房的交付是以涉案房屋经县级以上地方政府所在地行政主管部门验收备案为条件，在双方约定的交付日期以前，涉案商品房未经验收备案的应当被认定为不具备交付条件，本案被告虽向原告交付了房屋，但因其交付的房屋至今未验收备案，因此其存在违约行为。对第三组证据予以认可，对第四组证据不认可其欲证内容理由与第二组证据一致，对第五组证据真实性、合法性、关联性均不认可，该情况说明虽疑似县城开发指挥部，但没有相应责任人员的签章，导致其不具有合法性，也不具有真实性。对第六组证据三性不予以认可，其理由与第五组一致。对第七组证据合法性不予以认可，根据《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，第四条、第六条规定商品房的验收与县级以上地方人民政府建设主管部门验收备案视为验收合格，被告方自行组织建设等五方主体验收仅为商品房验收的前提条件，房屋经被告方组织的验收合格后，需报建设主管部门验收备案，主管部门接收申请后若认定建设单位组织的验收合法，则向其颁发验收备案证明材料，因此本案被告提交的竣工验收报告以及竣工验收申请不足以认定本案房屋经验收合格。本院认为：被告提交的证据经原告质证对证据的第一组，第三组无异议，予以采信作为本案证据使用。证据第二组、第四组、第五组、第六组、第七组经原告质证，原告均有异议，但符合证据的三性原则，予以采信为本案证据使用。根据庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：原告杨迅诉称，原告杨迅于2017年2月17日与被告巧家江源房地产开发经营有限公司签订了商品房购销合同，合同编号JY2017（317）号，合同约定原告以人民币319200元的价款向被告购买由被告开发的巧家××第××栋××层××号，并于2017年2月17日签订合同后将房屋交付给原告。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律或行政法规的强制性规定,为有效合同,对双方具有法律约束力,双方应当履行各自的义务。根据被告提交的证据能够看出，涉案工程竣工之后，相关单位同意验收，并于2016年12月报请验收。但因不可抗力导致涉案工程竣工验收时间需要和第二期一起进行验收。原告在得知涉案房屋未竣工验收的情况下，签订合同当日，原、被告双方完成了房屋的交付，涉案房屋于2020年8月1日经云南省巧家县建设工程竣工验收备案，说明涉案房屋的质量是没有问题的。原告因被告未完成竣工验收为由起诉被告违约诉求不应该得到支持。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨迅的诉讼请求。案件受理费598.00元，减半收取为299.00元，由原告杨迅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员  冉隆寿二〇二〇年十月二十日书记员  左元兴