四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初10727号 原告：成都崇德投资有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：张静，董事长。 委托诉讼代理人：刘治江，公司员工。 被告：四川慧智行科技有限公司，住所地，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********iv> 法定代表人：陈扬，执行董事。 委托诉讼代理人：杨超，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莲，四川英特信律师事务所律师。 原告成都崇德投资有限公司（以下简称崇德投资公司）诉被告四川慧智行科技有限公司（以下简称慧智行科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崇德投资公司的委托诉讼代理人刘治江，被告慧智行科技公司的委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 崇德投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认崇德投资公司与慧智行科技公司之间签订的《成都茂业中心写字楼租赁合同》于2018年8月1日已经解除；2.判令慧智行科技公司支付拖欠的截止2017年7月-2018年8月的物业管理费42794.72元；3.判令慧智行科技公司支付拖欠的截止2018年8月的电费5390.32元；4.判令慧智行科技公司支付按《成都茂业中心写字楼租赁合同》第八条约定的违约金152046.09元；5.判令慧智行科技公司支付因逃场所产生的场地空置等损失费用共计226698元（按租赁合同六个月租金和六个月物业管理费计算）。事实与理由：2017年1月1日，崇德投资公司与慧智行科技公司签订了《成都茂业中心写字楼租赁合同》，约定崇德投资公司将天府大道北段28号茂业中心C座2103号房租赁给慧智行公司用于办公使用，期限从2017年1月1日起至2020年2月29日止。租金、物业管理费、空调使用费等按季预交，否则每逾期一日应当支付千分之五的违约金，如拖欠各项费用达100000元以上的，崇德投资公司有权解除合同。慧智行科技公司从2017年底起开始逾期缴纳租金、物业管理费、空调使用费等，经崇德投资公司催收后仍拒不缴纳，截止到2018年8月1日止，尚拖欠租金、物业管理费、电费、滞纳金及场地空置损失等费用共计426929.13元。崇德投资公司为维护自身合法权益，依照合同约定于2018年8月1日向慧智行科技公司送达书面解除合同通知，并要求慧智行科技公司在2018年8月1日前腾退房屋，结清欠付的各项费用，但慧智行科技公司仍未支付，故向法院提起诉讼。 慧智行科技公司辩称，一、同意案涉合同于2018年8月1日解除，慧智行科技公司在2018年8月1日合同解除前已搬离案涉房屋；二、根据合同约定，物业费及电费的收取主体是物业公司，实际操作中慧智行科技公司也是将相应费用支付给物业公司，由物业公司开具相应的额发票或收据。崇德投资公司无权要求慧智行科技公司向其支付物业费及电费；三、崇德投资公司主张的违约金明显过高，请求法院依法调整；四、崇德投资公司知晓慧智行科技公司搬离的事实，也向慧智行科技公司发送了解约函。根据合同约定，崇德投资公司有权在合同终止后自行收回案涉房屋，对崇德投资公司主张的场地空置损失不应当支持，且该标准也远超合同约定的标准；五、慧智行科技公司在合同履行过程中，向崇德投资公司缴纳了租金保证金30191元，物业管理费保证金7592元，及电费保证金6660元，以上保证金应当在相应费用中进行抵扣。 本院经审理认定事实如下：2016年12月22日，崇德投资公司（甲方）与慧智行科技公司（乙方）签订《成都茂业中心写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将坐落于成都市天府大道北段28号“成都茂业中心”C座2103号（1栋2单元21层03号）出租给乙方使用，建筑面积为443.98平方米，租赁期限自2017年1月1日至2020年2月29日止。房屋定金为15000元，定金可转入到租金或保证金。2017年1月1日至2020年2月29日止出租该房屋的单位租金按建筑面积每平方米每月68元，月租金总额30191元；2017年1月1日其至2019年6月31日止，乙方向甲方支付月租金为30191元；2019年7月1日起至2020年2月29日止，乙方向甲方支付优惠后租金总额为181146元。合同第七条约定，每月物业管理费按该房屋建筑面积每平米每月17.1元，每月物业管理费总额为7592元。合同第八条约定，乙方须依时向甲方悉数缴交该房屋的租金、管理费、物业管理费等费用，不得无故拒缴、扣除，如乙方不按期缴纳租金和管理费等费用，每日须支付甲方拖欠费用总额0.5%的违约金。乙方不得提出任何异议，所有违约金将根据乙方拖欠的款项自应缴日计算至实缴日止，如乙方缴交金额不足以同时支付违约金和拖欠费用的，甲方将先行收取违约金。合同第九条约定，甲方应于2017年1月1日前一日或即日将房屋交付给乙方。合同第十条约定，本合同签署后七日内，乙方须向甲方及该大厦物业管理公司缴纳以下费用：1.租金保证金30191元；2.物业管理费保证金7592元；3.电费保证金6660元。合同第十三条约定，该房屋在租赁期内产生的电话费、网费等公用事业费，由乙方自行向政府相关部门缴纳（水电费除外，由该大厦物业管理公司代收）。合同第二十四条约定，因下列情形之一，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1.乙方拖欠租金及管理费一个月以上，并甲方向乙方发送书面通知，乙方在接到甲方通知后七日内仍未交纳的；2.乙方所欠各项费用达100000元以上，并甲方向乙方发送书面通知，乙方在接到甲方通知后七日内日仍未交纳的。合同第二十六条约定，本合同提前终止的，如乙方逾期未搬迁或搬迁后仍留有余物，视为乙方自动放弃其所有权，由甲方随意处理，所发生之一切费用概由乙方负责。乙方逾期不迁离或者不返还该房屋的，须按本合同到期或提前终止前的一个月租金、管理费、物业管理费、水电费标准的二倍至四倍向甲方及该大厦物业管理公司支付租金、管理费、物业管理费、水电费。合同第二十九条第13款约定，履行本合同的同时，乙方同意甲方委托崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司代收该房屋的物业管理费、电费（含保证金）及处理一切物业管理事宜。 合同签订后，崇德投资公司按照约定向慧智行科技公司交付了房屋，慧智行科技公司按照约定交纳了租金保证金30191元、物业管理保证金7592元、电费保证金6660元以及相应租金。后因慧智行科技公司未交纳2018年1月-3月期间的租金，崇德投资公司于2018年3月20日向慧智行科技公司送达《公函》，要求慧智行科技公司支付拖欠的租金及物业费等费用。 2018年8月1日，崇德投资公司向慧智行科技公司送达《合同解除告知函》，载明慧智行科技公司截止2018年8月1日拖欠崇德投资公司租金、物业费、电费及滞纳金合计363572.27元，因未能如约履行本合同条款，崇德投资公司将在函件寄出后5个工作日内，单方面解除该合同，并保留追诉权益。 2018年8月20日，崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司茂业中心向该大厦C2103客户（即案涉房屋）发送《通知》，告知其未按规定交纳水电物业空调等费用，请于2018年8月28日前结清相关费用，如未缴纳，将采取相应的维权措施。 2018年8月31日，崇德投资公司委托律师向慧智行科技公司发送《律师函》，要求慧智行科技公司按照合同约定履行付款义务并承担相应的违约责任。 另查明，慧智行科技公司已于2018年8月1日搬离房屋，且已向崇德投资公司结清欠付的租金费用。 上述事实有《成都茂业中心写字楼租赁合同》、《公函》、《合同解除告知函》、《通知》、《律师函》等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，崇德投资公司与慧智行科技公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强性质规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。因慧智行科技公司未按约定支付租金及相关物业管理费等费用，崇德投资公司于2018年8月1日向其送达《合同解除告知函》，且慧智行科技公司实际也于2018年8月1日前搬离该房屋，庭审中慧智行科技公司亦认可《租赁合同》于2018年8月1日解除，故本院对崇德投资公司请求确认双方签订的《租赁合同》于2018年8月1日已经解除的诉请予以支持。 关于崇德投资公司主张的物业管理费及电费，慧智行科技公司辩称其在租赁期内是向崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司支付的物业管理费，认为崇德投资公司无权向慧智行科技公司主张物业管理费及电费。本院认为，根据合同第八条及第二十九条第13款的约定，慧智行科技公司应向崇德科技公司交纳房屋租金、管理费、物业管理费等费用，且慧智行科技公司同意崇德投资公司委托崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司代收该房屋的物业管理费、电费（含保证金）及处理一切物业管理事宜。故崇德投资公司系租金、物业管理费的实际收取主体，崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司仅系崇德投资公司委托的代收人，崇德投资公司向本院主张慧智行科技公司支付物业管理费及电费并无不当，符合合同和法律规定。庭审中，慧智行科技公司对崇德投资公司主张的物业管理费的金额无异议，也表示应该有拖欠电费的情况，但无法核实电费具体金额，故本院对崇德投资公司主张的物业管理费42794.72元予以认可。对崇德投资公司主张的电费5390.32元，因崇德投资公司未向本院提交电费的具体明细等相关证据，故本院对其请求不予支持。因慧智行科技公司按照约定交纳了租金保证金30191元、物业管理保证金7592元、电费保证金6660元，崇德投资公司在庭审中也表示同意抵扣相应费用，故本院确认以其租金保证金及物业管理保证金抵扣物业管理费，电费保证金暂不予以抵扣。故慧智行科技公司应当向崇德投资公司支付2017年7月至2018年8月的物业管理费5011.72元（42794.72元-30191元-7592元）。 关于违约金。本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。崇德投资公司主张的违约金虽符合双方签订的《租赁合同》之约定。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定。违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而崇德投资公司并未举证证明其损失的大小。综上，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定违约金以其欠付的物业管理费5011.72元为基数，从2018年8月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算至付清之日止。 关于场地空置损失费用，崇德投资公司于2018年8月1日向慧智行科技公司送达《合同解除告知函》后，案涉合同就已解除，而慧智行科技公司实际也于2018年8月1日前搬离房屋。且根据合同约定，如慧智行科技公司逾期未搬迁或搬迁后仍留有余物，视为慧智行科技公司自动放弃其所有权，由崇德投资公司随意处理，故崇德投资公司有权在合同解除后收回房屋并随意处理房内物品，其以房屋内留有物品，未与物业完成退场手续，未收回房屋为由要求支付场地空置损失费用不符合合同约定和法律规定，该部分损失系其自身未及时行使权利所导致的扩大损失，本院对此不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都崇德投资有限公司与被告四川慧智行科技有限公司在2016年12月22日签订的《成都茂业中心写字楼租赁合同》于2018年8月1日解除； 二、被告四川慧智行科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都崇德投资有限公司2017年7月至2018年8月的物业管理费5011.72元及违约金（以5011.72元为基数，从2018年8月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算至付清之日止）； 三、驳回原告成都崇德投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3852元，由被告四川慧智行科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十月二十七日 书记员  周文莉