四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1891号 上诉人（原审被告）：四川省晟然生态农业科技有限责任公司，统一社会信用代码：91510724345800871U，住所地：四川省绵阳市安州区千佛镇林工商**。 法定代表人：夏兰翅，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：薛卫，绵阳市安州区塔水法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：马涛，女，1968年12月27日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人（特别授权）：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：姜成柱，四川众城律师事务所律师。 上诉人四川省晟然生态农业科技有限责任公司因与被上诉人马涛房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭于2020年8月6日进行审理。上诉人四川省晟然生态农业科技有限责任公司之法定代表人夏兰翅与委托诉讼代理人薛卫、被上诉人马涛之委托诉讼代理人姜成柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川省晟然生态农业科技有限责任公司上诉请求：撤销绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初1184号民事判决并改判每月房屋占用费用按照每平方米15元计算、不予承担违约责任、无需支付垃圾清运水电气费。事实和理由：2018年11月至2019年12月公司并未占有使用案涉房屋，合同期限届满之前双方约定每月租金标准变更为每平方米15元且已付清；合同期限届满之后，双方未予签订书面合同，并不存在违约问题，亦未发生垃圾清运水电气费；公司多付租金9496.8元、已付保证金2900元以及房屋占用费用4000元应予扣减。 马涛辩称，四川省晟然生态农业科技有限责任公司上诉请求并无事实法律依据，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 马涛向一审法院起诉请求：1.判令四川省晟然生态农业科技有限责任公司返还腾退其所租赁绵阳市涪城区花园南街丽景花城二期A-1-24号商铺；2.判令四川省晟然生态农业科技有限责任公司支付2018年8月1日起至2018年9月9日期间下欠租金2471.7元；3.判令四川省晟然生态农业科技有限责任公司支付2018年9月13日起至腾退房屋之日止房屋占有使用费39052.86元（暂计至2019年12月31日，实际房屋占有使用费计算方式为82.39平方米×1元/平方米/日×实际占有天数）；4.判令四川省晟然生态农业科技有限责任公司支付2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止所产生的物业管理费、生活垃圾清运费、水费、电费、气费等相关费用；5.判令四川省晟然生态农业科技有限责任公司支付违约金4943.1元（计算方式：月租金×2）；6.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：涪城区花园南街6号丽景花城二期A3-A-1-24号商铺房屋系原告马涛所有，该房屋建筑面积82.39平方米。2016年9月，原告马涛作为出租方（甲方）、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，合同记载该房屋建筑面积为95.58平方米，房屋租赁期自2016年9月10日至2018年9月9日止，双方约定该房屋每月租金为30元/平方米×95.58平方米=2867.4元，房屋租金2年不变，乙方逾期支付租金，逾期一日需按照日租金的100%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月租金，即2900元。租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理、垃圾费等费用由乙方承担。合同期满如双方达不成续租协议，乙方应在本合同租期届满后的3日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费，并约定“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（六）乙方逾期不支付租金累计超过1月的”。房屋租赁期限到期后，被告未向原告返还、腾退案涉房屋，原告遂起诉至原审法院。 另查明：案涉房屋租赁合同所记载房屋面积为95.58平方米，与房屋产权证记载房屋面积82.39平方米存在差异，被告据此主张原告多收租金应予抵扣。因原、被告双方均未就租金、保证金的缴纳情况举证，经原审法院释明并延长举证期限后，原告补充提供了微信转账记录，用以证明被告支付了部分租金。原告自认租金收取前三个月是按照合同面积收取，此后是按照实际面积收取，并陈述被告合同期内尚欠租金2471.7元。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为合同期内的租金已付清，达不到原告的证明目的。被告补充提供了微信转账记录，用以证明2018年9月13日之后原告租金是按照每平方米15元计算，每月收取了租金。经质证，原告对证据的真实性无异议，陈述后期按照15元/平方米计算的时候，面积是按照房产证上的实际面积计算。 一审法院认为，房屋租赁合同系原、被告真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因原、被告双方约定的租期于2018年9月9日届满，此后双方并未就续租达成合意，被告无权继续占有、使用，故原审法院对原告要求被告返还、腾退案涉绵阳市涪城区花园南街丽景花城二期A3栋A-1-24号商铺的诉请予以支持。原告主张被告支付欠付租金2471.7元，在租赁关系存在的前提下，支付租金的举证责任在被告，因被告就租金支付所举的证据不能证明其已支付完合同期内的租金，故原审法院对原告的该项诉请予以支持。关于房屋占用费，被告虽辩称在合同期满前六个月与原告协商将租金由30元/平方米变更为15元/平方米，但其提供的结算单显示，双方按每平方米15元结算仅限于2018年2月10日至2018年8月10日期间，被告并无证据证明其主张。因房屋租赁合同约定“乙方应在本合同租期届满后的3日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费”，故原告主张从2018年9月13日起至腾退房屋之日止按82.39平方米×1元/平方米/日×实际占有天数计算房屋占有使用费符合双方的约定，原审法院予以支持。被告主张原告多收租金应予抵扣，虽然被告未举证证明，但原告自认前三个月是按照合同面积收取，故该部分金额应予扣减，具体金额为30元/平方米/月×（95.58-82.39）平方米×3月=1187.1元。被告还主张应扣减已缴纳保证金2900元，但未提供证据证明，原告也予以否认，故原审法院对被告的该项抗辩不予支持。因房屋租赁合同约定“租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理、垃圾费等费用由乙方承担”，故原审法院对原告要求被告承担从2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止所产生的物业管理费、生活垃圾清运费、水费、电费、气费等相关费用的主张予以支持。因房屋租赁合同约定“违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金”，故原审法院对原告要求被告支付违约金4943.4元（30元/平方米/月×82.39平方米×2）的主张予以支持。为此，判决：一、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告马涛返还、腾退其所租赁的绵阳市涪城区花园南街6号丽景花城二期A3栋A-1-24号商铺；二、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告马涛支付租金2471.7元；三、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告马涛支付从2018年9月13日起至腾退房屋之日止按82.39平方米×1元/平方米/日×实际占有天数的标准计算的占有使用费（应在总额中扣减1187.1元）；四、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告马涛支付2019年1月1日至实际腾退房屋之日止所产生的物业管理费、生活垃圾清运费、水费、电费、气费；五、被告四川省晟然生态农业科技有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告马涛支付违约金4943.4元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议事实，本院认定如下：本案二审庭审过程中，四川省晟然生态农业科技有限责任公司提交房东银行账号以及记账流水、微信截图以及视频资料作为补充证据，拟证明合同期限之内业已支付租金及保证金、2020年6月28日阻扰腾退房屋，马涛质证认为补充证据无法达到证明目的，因房东银行账号以及记账流水并无双方签字确认、微信截图以及视频资料无法达到证明目的，本院不予采信。本案一审庭审过程中，四川省晟然生态农业科技有限责任公司提交2019年2月27日记账清单作为证据，拟证明每月房屋租金标准按照每平方米15元计算，马涛质证认为真实性合法性不持异议，2019年2月27日记账清单显示2018年2月10日至8月10日每月房屋租金标准按照每平方米15元计算并结清且其中部分金额系按房屋权属证书所载面积计算。同时查明，2019年11月7日绵阳市涪城区人民法院执行生效判决隔断四川省晟然生态农业科技有限责任公司租赁场地。2020年9月2日双方就案涉房屋物品进行清点。本院查明其他事实与一审法院认定一致。 本院认为，根据当事人诉辩理由，本案争议焦点为一审法院认定四川省晟然生态农业科技有限责任公司所应支付款项是否适当。首先，2020年9月2日双方就案涉房屋物品进行清点，本案一、二审过程中马涛并未提交证据佐证其关于物业服务垃圾清运水电气费之事实主张，据此四川省晟然生态农业科技有限责任公司不予承担返还腾退案涉房屋、支付物业服务垃圾清运水电气费责任。其次，本案一审庭审过程中四川省晟然生态农业科技有限责任公司提交2019年2月27日记账清单作为证据，马涛质证认为真实性合法性不持异议，记账清单显示2018年2月10日至8月10日每月房屋租金标准按照每平方米15元计算并结清且其中部分金额系按房屋权属证书所载面积计算，故四川省晟然生态农业科技有限责任公司关于多付租金9496.8元之事实主张不能成立。《房屋租赁合同》约定逾期支付租金累计超过1月应当支付2倍月租金作为违约金，2019年2月27日双方尚就2018年2月10日至8月10日期间房屋租金进行核算，一审法院认定四川省晟然生态农业科技有限责任公司应予支付违约金4943.4元（30元/平方米/月×82.39平方米×2）并无不当。再次，《房屋租赁合同》约定租赁期限2016年9月10日至2018年9月9日、未经同意逾期返还房屋逾期一日应按每平方米1元支付房屋占用使用费，2019年11月7日绵阳市涪城区人民法院执行生效判决隔断四川省晟然生态农业科技有限责任公司租赁场地，马涛主张2018年9月13日开始计算房屋占用费用，结合上述事实本院认定计算房屋占用费用截至2019年11月30日亦即四川省晟然生态农业科技有限责任公司应予支付房屋占用费用36498.77元（82.39平方米×1元/平方米/日×443日）。最后，本案一审庭审过程中马涛自认租金收取前三个月系按合同面积计算，因此多收房租1187.1元[30元/平方米/月×（95.58-82.39）平方米×3月]。对于保证金，四川省晟然生态农业科技有限责任公司主张业已支付但未提交证据予以佐证，本院不予支持。马涛主张欠付房租2471.7元，四川省晟然生态农业科技有限责任公司认为已经支付但未提交证据予以佐证，马涛的该项主张本院予以支持，四川省晟然生态农业科技有限责任公司关于已支付房屋占用费4000元的主张不能成立。品迭上述各项费用，四川省晟然生态农业科技有限责任公司应予支付马涛42726.77元（2471.7元+4943.4元+36498.77元-1187.1元）。故四川省晟然生态农业科技有限责任公司上诉理由部分成立，本院予以支持。 综上所述，四川省晟然生态农业科技有限责任公司上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初1184号民事判决； 二、四川省晟然生态农业科技有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付马涛42726.77元； 三、驳回马涛的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费356元，由四川省晟然生态农业科技有限责任公司负担；二审案件受理费712元，由四川省晟然生态农业科技有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二〇年十月十五日 书记员 顾鸿飞