四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7825号 上诉人（原审原告）：张泽英，女，1980年9月27日出生，汉族，住四川省资中市。 委托诉讼代理人：陈静，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗志红，四川川达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵新，男，1983年2月11日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：兰锴，四川鑫天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊祥志，男，1981年12月8日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：彭家颖，四川汇圣律师事务所律师。 上诉人张泽英因与被上诉人赵新、熊祥志房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序由审判员独任审理。在本案审理过程中，本院经审查认为，本案案情复杂，不宜由审判员独任审理，依法裁定组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。张泽英的委托诉讼代理人陈静、罗志红，赵新的委托诉讼代理人兰锴，熊祥志委托诉讼代理人彭家颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张泽英上诉请求：撤销一审判决，改判支持张泽英一审全部诉讼请求。事实与理由：一、赵新主观上具有明显的恶意。赵新与张泽英签订案涉房屋买卖相关协议后，对协议进行了公证，张泽英支付了相应对价，并装修入住多年，赵新明知张泽英起诉自己，在锦江法院即将判决的时候，赵新却将案涉房屋又卖给了熊祥志，并且明确地告诉锦江法院，迫使张泽英撤诉后，重新起诉。赵新这种极不诚信的行为，表明赵新主观上具有明显的恶意。赵新也没有证据证明告知过张泽英，要将案涉房屋出卖给熊祥志。二、分析赵新与熊祥志的关系、交易过程可以推定赵新与熊祥志签订房屋买卖合同，系双方恶意串通损害张泽英的利益，该买卖合同应属于无效。1.从赵新和熊祥志的关系来看，赵新和熊祥志在买卖案涉房屋时，客观上存在串通的可能和条件。2019年3月13日，赵新提交给一审法院的《情况说明》载明赵新、熊祥志是同学关系。赵新和熊祥志的邻居们说他们关系好，走得近。赵新所在的三圣乡华新村一组与熊祥志所在的三圣乡幸福村一组离得非常近。2.赵新与熊祥志的交易过程，存在诸多疑点和不合常理之处：熊祥志购买案涉房屋时，案涉房屋已经建成6年，张泽英居住长达5年，至今，张泽英已经居住多年。熊祥志已经知道房屋有人租住，若到房屋现场实地了解，就能知晓房屋已有人购买的事实，未经审查就与赵新交易，无视可能侵害他人合法权益的情况，其行为本身，难言善意。熊祥志与赵新签订的房屋买卖合同的特别提示里第7条，明确告知了购买已经出租房屋的风险，熊祥志仍然没有尽到相应的合理注意义务，更是难言善意。从赵新与熊祥志签订的合同的内容来看，除了对当事人基本信息、房屋基本概况、房屋成交价有明确约定外，对非常重要的付款方式、房屋的交付及违约责任等等重要内容都没有约定，这都不符合一般人的交易习惯，然而之前跟张泽英签订的买卖合同，约定却非常详尽。2018年12月前后，案涉房屋市场价格在600000元左右，熊祥志与赵新签订的合同约定价格为400000元，对明显低于市场价格。张泽英在二审开庭前找到熊祥志，熊祥志自己都明确说他的购买价不是市场价。熊祥志与赵新就案涉房屋买卖，先过户，后支付房款，明知案涉房屋有重大纠纷，并于2019年1月6日和2019年1月15日，由张泽英报警解决，且张泽英起诉赵新和熊祥志案件已经于2019年1月7日受理，当月18日，案涉房屋被房管局查封，熊祥志却在2019年1月24日，熊祥志转款350000元给赵新账户，这明显不是常人的习惯做法。一审开庭前，赵新提交给法院的情况说明里提到：2018年12月1日，熊祥志支付50000元现金作为定金给赵新，但是双方签订房屋买卖合同时间是2018年12月19日，现金支付定金已不符合交易习惯，合同也没有约定定金，交付时间还在合同之前。三、熊祥志在明知案涉房屋起重大纠纷，并且与自己的重大利益密切相关的情况下，一审开庭时无故缺席，二审开庭前，张泽英亲自上门寻找，法院再三传唤，熊祥志都坚持不出庭，他明确告知过张泽英，目前没有上班，完全能够出庭的，这都表明熊祥志难言善意。 赵新辩称，一、熊祥志主观上没有恶意，赵新与熊祥志未串通损害张泽英利益。1.赵新在熊祥志买房前未告知其案涉房屋已经出售，张泽英也未举证证明熊祥志知晓该情况。2.熊祥志向赵新提出过看房，但赵新以案涉房屋正在出租为由，未带其看房，且熊祥志是当地居民，曾在案涉小区有同户型房屋，对案涉房屋户型较为了解，故不能因其购房前未看房推定恶意。3.400000元房款属于市场价，熊祥志家庭在同小区曾有同户型房屋，本次购房前不久卖出，售价约400000元，故该价格合理，未低于市场价。4.赵新因拆迁安置分得房屋，拥有房屋的产权证书，熊祥志基于产权登记的公信力购买案涉房屋，支付合理价款，交易过程并无不当。5.即便熊祥志在转款前接到张泽英另案起诉的传票，但购房合同已签订，房屋已过户，尾款支付不能证明恶意。6.张泽英一审中陈述熊祥志从未实地看房，上诉状中又认可其来过，还报警处理，前后不一。7.赵新向胡小敏转款350000元，系因赵新欠付2个小孩的抚养费，该款项系用以支付抚养费，这也是胡小敏代办过户的原因。根据合同法第52条规定，赵新与熊祥志不存在恶意串通，故双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应为合同法有效的合同。且熊祥志已按合同约定支付了案涉房款，根据《最高人民法院关于适用的解释》第90条规定，张泽英应当承担举证不利的后果。二、赵新现不是房屋所有权人，客观上无法协助过户，熊祥志也无义务为其办理过户。三、熊祥志的物权优先于张泽英的债权，根据物权法第9条规定，案涉房屋已经登记在熊祥志名下，其已经合法取得了案涉房屋的物权，张泽英对赵新要求过户的债权，客观上已履行不能，只能另行起诉赔偿，赵新也愿意退还张泽英所有房款，并支付合理的违约金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。 熊祥志辩称，张泽英的主张仅是其主观推测。赵新和熊祥志的交易符合合同法的相关要件，熊祥志主观上没有恶意，赵新与熊祥志不存在恶意串通，故双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应为合法有效，且熊祥志已按合同约定支付了案涉房款。请求维持原判，驳回上诉请求。 张泽英向一审法院起诉请求：1.确认赵新与熊祥志签订的房屋买卖合同无效；2.判令赵新、熊祥志协助张泽英将位于成都市锦江区号房屋产权登记在张泽英名下；3.本案诉讼费由赵新、熊祥志承担。 一审法院认定事实：2013年4月25日，成都兴城投资集团有限责任公司（甲方，征地安置单位）与陈蓉珍、赵新、张敏、赵世国（乙方，被安置人）签订《征地拆迁住房现房安置协议》，约定：甲方征用成都市锦江区华新村一组全部集体土地，甲方共现房安置乙方四套住房，其中张敏安置房地址为，即本案案涉房屋。2013年6月28日，经成都市蜀都公证处公证，张敏、赵新签订《协议书》，协议登记离婚，并约定位于成都市锦江区征地拆迁安置房全部归赵新个人所有，张敏不再享有所有权及处置权。2013年7月9日，张敏、赵新（甲方）与张泽英（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方自愿将位于成都市锦江区号住宅一套（建筑面积46.65平方米）出售给乙方，出售价为248000元；合同签订当日乙方向甲方交纳定金20000元，乙方在该房屋办理完公证当日支付首付款180000元，剩余尾款48000元乙方应当在甲方将该房屋产权证过户给乙方当日结清；在买方支付首付款当日，卖方将该房屋交付给买方，并结清再次以前该房屋的水、电、气、物管费及其他有关该房屋的使用费。2013年7月11日，赵新与张泽英在成都市律政公证处签订《预约合同》，约定内容与双方签订的《房屋买卖协议》相同。上述合同签订后，张泽英向赵新分多次共计支付购房款200000元，赵新将房屋交张泽英居住使用至今，案涉房屋水费及物管费由张泽英直接向物管支付。 2018年12月4日，赵新出具委托书并经成都市律政公证处公证，委托胡小敏代为签订案涉房屋的买卖合同、办理网签及过户手续等事项。2018年12月19日，胡小敏代赵新与熊祥志签订《成都市存量房买卖合同》，约定赵新将位于锦江区号房屋出售给熊祥志，双方约定房屋成交价格为400000元。案涉房屋的房屋信息查询记录显示，2018年10月30日，赵新取得案涉房屋的所有权。2018年12月26日，熊祥志缴纳了购房相关税款，同日赵新将案涉房屋过户登记至熊祥志名下。2019年1月24日，赵新收到熊祥志银行转款350000元。 一审法院认为，张泽英提出熊祥志明知案涉房屋赵新已出售给张泽英并实际交付，仍与赵新签订房屋买卖合同，并将案涉房屋过户到熊祥志名下，二人的行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通，损害第三人利益”，应属无效。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，在案涉房屋所有权转移至张泽英名下以前，赵新作为案涉房屋登记的所有权人，对外产生公示、公信的效力，并依法享有处分案涉房屋的权利。熊祥志基于案涉房屋登记的公信力与赵新签订《成都市存量房买卖合同》，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，双方约定的价格也未明显低于市场价格，加之熊祥志已实际支付购房对价，故双方签订的《成都市存量房买卖合同》有效，且已实际履行。张泽英提出赵新与熊祥志恶意串通，要求确认赵新与熊祥志签订的合同无效的主张，因无相应证据证实，一审法院不予支持。 关于张泽英要求赵新、熊祥志将案涉房屋产权登记至张泽英名下的主张。一审法院认为，张泽英作为案涉房屋的买受人，对案涉房屋仅享有请求赵新依约转移案涉房屋所有权至张泽英名下的债权请求权。熊祥志并非张泽英与赵新签订的《房屋买卖协议》和《预约合同》的当事人，基于合同相对性，张泽英要求熊祥志协助办理房屋登记手续没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，案涉房屋所有权已依法登记在熊祥志名下，赵新并非房屋所有权人，已无法为张泽英办理房屋权属变更登记。张泽英经一审法院释明后，明确表示不变更诉讼请求，故对张泽英要求赵新、熊祥志将案涉房屋产权登记至张泽英名下的主张，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回张泽英的诉讼请求。案件受理费减半收取4900元，诉讼保全费3520元，由张泽英负担。 二审中，张泽英向本院提交如下新证据：一、公证书，拟证明案涉房屋近几年的市场价格为600000元左右，远高于熊祥志购买的400000元，从而证明熊祥志并非善意买受人。 二、2020年5月26日张泽英及其代理人与房屋中介、小区业主、在华兴新居聊天等视频，拟证明熊祥志与赵新在本案发生前关系密切，存在串通的可能和条件。案涉房屋在2018年到现在的市场价格均在550000元左右，而赵新与熊祥志成交价格远低于市场价，熊祥志在明知实体权利受到案件判决结果的影响，却在法院再三通知和当事人再三联系的情形之下依然不出庭参加诉讼，说明熊祥志藐视法庭，且心虚不敢出庭对证，其利益不应得到保护。故熊祥志并非善意买受人。 三、赵新犯抢劫罪的生效刑事判决书，拟证明1.张泽英是在联系不上赵新的情况起诉赵新要求履行合同，张泽英并不知晓其服刑，而作为跟他关系要好的熊祥志来说是很清楚的，交易没有尽到合理注意义务，难言善意。赵新一房二卖，侵犯张泽英合法权益跟他犯抢劫罪实质是一样的；2.赵新的人品在周围邻居中家喻户晓，赵新因为抢劫10000余元被判3年零2个月的有期徒刑，因此熊祥志作为赵新的朋友、同学，作为关系比较密切的人，应当对他很了解。因此，对于赵新4000**元甚至300000元的价格出售给熊祥志，本来市场价格是600000元的房屋，熊祥志应该有足够的警惕，应该对案涉房屋尽到合理注意义务。熊祥志作为正常的人，应当想到交易是有问题的，对赵新的人品应该非常清楚，证明不是善意购买人；3.因为刑满释放的日期，从判决书上看是2018年9月22日，出狱之后立即先离婚后卖房子，卖房子又委托前妻胡小敏代办一切手续，明显不符合常理常情。并且赵新很奇怪，起码有两次结婚和离婚，赵新与胡小敏离婚之后又与张敏结婚，拆迁款分到之后又与张敏离婚。赵新要履行返还张泽英的房款、违约金、补偿款，赵新现在名下无财产，没有履行返还房款的能力。 四、2019年1月6日及1月15日的张泽英成龙路派出所报警记录，拟证明熊祥志在明知案涉房屋已经由张泽英购买居住并报警、起诉并申请司法查封的情况下仍然于2019年1月24日将350000元购房款转给赵新，且熊祥志一、二审都无故缺席，难言善意。 五、张泽英找到熊祥志后交流视频及视频内容说明，拟证明熊祥志在法院和张泽英都再三通知的情况下，仍然在二审中缺席，难言善意。熊祥志自己也清楚地知道自己所付房款并不是市场价，所以在2019年1月6号，明确知道张泽英已经购买案涉房屋，并居住多年的情况下，仍然在过户近一个月，于2019年1月24日，向赵新转房款，明显难言善意。熊祥志并不在乎是否能最后拥有案涉房屋，只要能要回房款就行。依他跟赵新的关系，肯定早晚能要回房款。 六、58同城上的估价报告，拟证明房屋房屋在熊祥志购买时价格在600000元以上，熊祥志明确告知张泽英就是知道低于市场价才急于过户。 七、借记卡账户明细清单拟证明熊祥志在2019年1月24日下午15：30分7秒，往自己的账户存现金350000元，并在5秒以内转到了赵新账户，不符合一般人的习惯。 八、赵新的离婚登记、熊祥志的离婚登记。拟证明1.赵新的离婚协议里面明确表明，夫妻没有共同财产，没有共同的债权债务，只是对子女的抚养相关问题进行了约定；2.熊祥志在2019年1月24日向赵新账户转款350000元，赵新当天就将350000元又转给了前妻胡小敏，同时，胡小敏又将350000元现金中的300000元转给了案外人；3.熊祥志在2019年1月24日往银行卡中存入350000元现金，而在5秒钟之内转给了赵新，这种交易方式不合常理。 九、案涉房屋最新的登记信息，拟证明案涉房屋没有抵押，只有张泽英申请的首查封。 赵新质证认为，1.对公证书真实性、合法性、关联性不予认可，且超过举证期限，公证机关是张泽英自行委托的，其出具的公证书应当不予采纳，张泽英一审时并未提出成交价过低。公证书上的内容显示2017年底到2020年5月房屋所在小区价格基本没有变化，与市场规律不符，故赵新认为公证书上载明的价格虚高，没有参考价值。2.对视频的真实性、合法性、关联性不予认可，该视频属于偷拍偷录，侵害了他人隐私权，在拍摄时没有将所拍摄人员脸部拍摄完整，无法核实被拍摄人员的身份信息，也无法证明谈话人有出售过房屋，张泽英提交的视频属于证人证言，证人应当出庭作证，其提交的视频不符合证据的形式，且张泽英与谈话人发问时有引导性发问。3.对生效的刑事判决与本案缺乏关联性，对判决书的真实性、合法性均无异议，该刑事判决书与本案的争议焦点和待证事实无关。赵新是否具备履行能力和本案合同是否有效没有关系。4.认可报警记录的真实性、合法性，但是报警时间均在房屋过户之后，熊祥志付款不影响合同的效力。5.在熊祥志的视频中认可其与赵新、张泽英发生矛盾，但未提到与本案待证事实相关的事情，故该证据与本案无关。6.对58同城网络估价评估报告的真实性、合法性、关联性不予认可。7.借记卡账户明细清单真实性、合法性均无异议，关联性不予以认可，达不到张泽英的证明目的。流水打印时间为2020年6月12日，从房款交易时至打印流水时，期间熊祥志的账户并没有大额现金进账，也不能证明双方违反合同，反而证明房款是真实交付了。8.对赵新的离婚登记、熊祥志的离婚登记真实性、合法性均无异议，不具有关联性，达不到张泽英的证明目的。9.对案涉房屋最新的登记信息的真实性、合法性、关联性无异议。 熊祥志质证认为，1.对赵新提供的情况说明和张泽英与赵新邻居的聊天视频的真实性、合法性、关联性不予认可，赵新和熊祥志的关系并不密切，不能达到张泽英的证明目的。2.从庭审笔录及买卖合同的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，关于不符合交易习惯的问题仅是张泽英单方的主观认为。3.对张泽英与中介聊天视频及58同城二手房评估价的真实性、合法性、关联性不予认可，公证书的关联性不能认定，并不能真实反映房屋价格。4.对不动产登记信息摘要、赵新银行流水、离婚登记审查处理表的真实性、合法性予以认可，不认可其关联性，张泽英的证明目的仅是其单方主观推测。5.对于报警记录的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，但不能达到其证明目的。6.对于张泽英与熊祥志交流视频不认可，张泽英的认识仅是其主观推测，不能达到其证明目的。7.生效的刑事判决与本案缺乏关联性。真实性、合法性均无异议，但是对于关联性不予认可。用人品来进行推理，存在主观意愿的推断。赵新和熊祥志的交易符合合同法的相关要件，应当予以认同。8.借记卡账户明细清单房款的支付行为已经通过银行转账的方式履行完毕，符合合同法的相关要求，应当予以认同。 本院经审查认为，1.对公证书、刑事判决书、成龙路派出所报警记录、离婚登记、房屋登记信息、银行卡账户明细清单的真实性、合法性、关联性予以采信。2.对估价报告、视频的证据是否予以采信将结合本案其他事实和在案证据进行综合认定。 本案二审审理过程中，本院已明确告知熊祥志其为本案案涉房屋的登记权利人，与本案有重大利害关系，为查明案件事实，本人必须到庭参加诉讼否则将承担相应的法律后果。并依法向熊祥志送达了本人出庭通知书，熊祥志仍未到庭参加诉讼陈述案件基本事实。本院依法到熊祥志住所地进行了询问并制作了询问笔录，并交由各方当事人进行质证。张泽英、赵新及熊祥志的委托诉讼代理人彭家颖对询问笔录均无异议。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 二审另查明：1.2019年1月6日成龙路派出所报警记录载明：报警人为熊祥志，当事人为张泽英，地点为房，处警情况为熊祥志报自己2018年12月购买的案涉房屋有别个房东，张泽英称于2013年在赵新手中购买此房有买房合同。处警意见为自行协商，协商不成到法院起诉。2019年1月15日成龙路派出所报警记录载明：报警人为熊祥志，当事人为张泽英，地点为，处警情况为熊祥志称其购买了案涉房屋，现房产证是其名字，但另一当事人张泽英泽称其在熊祥志之前就已在前房主手中购买房屋且一直住在里面。双方因房屋归属发生纠纷。处警意见为登记备查。 2.2019年1月24日，根据银行账户明细清单显示，熊祥志于柜面卡存方式入350000元，又立即以柜面卡取方式向赵新通过银行转账350000元。赵新收款当日将350000元转给了胡小敏，胡小敏又将300000元转给了案外人。熊祥志在案涉房屋同一小区亦有拆迁安置住房，于2018年上半年出售。赵新主张熊祥志的本次购房的资金来源系上次出售房屋所得款项。熊祥志称所付购房款350000元中的260000元系其父亲出借，但不能提供其父的转账凭据或取款记录；其称另外90000元系向朋友借款，但却拒绝明确指明出借人姓名。熊祥志称在对350000元的转款过程中全程均是由胡小敏经办，而赵新代理人却称由赵新本人办理。 3.已发生法律效力的成都市锦江区人民法院（2016）川0104刑初46号刑事判决书判决赵新犯抢劫罪判处有期徒刑三年零二个月，刑期自2015年7月23日起至2018年9月22日止。根据赵新的离婚登记及协议载明：赵新与胡小敏与2018年9月30日离婚，每月赵新需支付子女抚养费2000元，双方没有共同财产及债权债务。 4.2018年12月19日，胡小敏代赵新与熊祥志签订《成都市存量房买卖合同》，约定赵新将位于锦江区号房屋出售给熊祥志，房屋成交价格为400000元，并约定2019年1月31日前申请办理房屋转让交易手续。付款方式、税费的承担、房屋的交付及违约责任等案涉合同格式条款待填项均为空白，合同中关于房屋是否已出租的勾选也为空白且放弃政府资金监管。一审诉讼中赵新本人提交给法院的情况说明载明2018年12月1日，熊祥志支付50000元现金作为定金给赵新。该笔定金收取并无收条在案佐证。赵新的委托诉讼代理人在诉讼中陈述因告知房屋已经出租并未带熊祥志去过现场看房，房款支付方式系口头协议。 本院认为，张泽英与赵新签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。本案二审的主要争议焦点是：熊祥志与赵新之间就案涉房屋进行的买卖行为，是否存在恶意串通损害张泽英利益的情形，进而熊祥志与赵新之间建立的房屋买卖合同关系效力如何认定，张泽英要求赵新继续履行双方之间房屋买卖合同的主张能否成立。现就本案二审争议焦点问题论述如下： 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款关于“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，“恶意串通”的含义包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图，二是双方就此意图存在通谋，这种通谋可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。应依据当事人表现在外的客观行为，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。于本案中，赵新在收取了部分购房款，并向张泽英交付房屋后，且在张泽英提起另案诉讼要求赵新继续履行合同义务、协助办理过户手续的诉讼过程中，擅自与熊祥志签订《房屋买卖合同》并办理产权过户手续至熊祥志名下，赵新的该行为明显存在恶意。在此情况下，对于赵新与熊祥志签订《房屋买卖合同》的行为是否构成恶意串通，关键在于分析认定熊祥志是否属于善意第三人。 本院认为善意第三人首先应当在交易过程中尽到必要的审查注意义务后，仍有理由相信出卖人有权处分交易标的，而与之签订买卖合同并支付合理对价以取得交易标的。就本案中，熊祥志是否构成善意第三人，本院从以下两个方面进行分析： 从合同订立的过程来看，首先，从熊祥志与赵新之间是否存在特殊关系的方面看：恶意串通多发生在相互熟识的人之间，因此，当“后买受人”与出卖人之间具有亲属、朋友、同事、同学等特殊关系时，恶意串通发生的可能性相对较大。熊祥志与赵新具有同村同学关系，且均拆迁安置在同一小区。房屋买卖合同涉及到双方的重大财产权益，但熊祥志与赵新之间的房屋买卖合同仅约定了房屋价格和过户时间，对房屋现状、房款支付方式、交房时间和交付方式、违约责任等重要事项均为空白，在签订书面合同的情况下，双方却称合同中未明确的众多关键事项均为口头约定，熊祥志在不到一年的时间里，卖掉自己的房屋，同时又向赵新购买案涉房屋，两套房屋为同一小区的安置房，面积、价格均相差无几，因此，该房屋买卖合同形式完全不符合正常房产交易的合同惯例。其次，张泽英自2013年7月即在案涉房屋内居住并向物管直接缴纳相关水费及物管费。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。本案诉讼中，赵新和熊祥志双方代理人共同确认，赵新告知过熊祥志案涉房屋处于租赁状态，但熊祥志未对租赁期间、租金、房屋现状、承租人优先购买权等方面进行任何了解，未尽到善意购买人的审慎注意义务。 从合同的履行行为看。首先，即便如赵新及熊祥志所主张的在签订合同之时熊祥志因故对房屋状况未能了解，但在张泽英就案涉房屋提起诉讼前后，熊祥志曾因与张泽英之间的争议而两次报警，表明熊祥志已明确知晓案涉房屋存在其他买受人、交付受阻，房屋权属因诉待定等事实，且其与赵新的房屋买卖合同中并未明确约定房款支付时间，在此情况下，熊祥志仍于张泽英另案起诉之后一次性向赵新账户转款350000元，严重违背常理，即，本案在纠纷发生前，熊祥志并未就案涉房屋支付合理对价，其在明知案涉房屋发生纠纷、权属关系因张泽英提起诉讼而处于待定状态的情况下，反而向赵新账户进行转款，具有明显的主观恶意。其次，从房款的支付看，赵新和熊祥志均主张，熊祥志于2018年12月1日向赵新支付了购房定金50000元，但该款既无转账记录，也无收款收据，且在之后的房屋买卖合同中也无记载和体现。同时，对350000元的转款过程来看，同一时段内熊祥志转账到赵新账户，然后由赵新账户转入案外人胡小敏账户，对于转账办理的具体情形、资金来源及归属的问题，熊祥志、赵新代理人说法不一致且缺乏合理说明。 如前所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”之规定，赵新与熊祥志签订购房合同，办理房屋产权转移登记属于恶意的可能性较大，本院认定熊祥志不构成善意第三人。案涉房屋亦已实际交付张泽英占有、使用。虽然，案涉房屋因赵新的一房二卖行为现已登记在熊祥志名下，但前已述及，在案涉房屋所有权转移登记之前，张泽英已经合法占有案涉房屋，且熊祥志与赵新之间存在恶意串通损害张泽英利益的情形。本院认定熊祥志与赵新之间签订的房屋买卖合同无效。 根据本案查明的事实可知，案涉房屋买卖合同签订后，张泽英按约定支付了购房款，房屋已经交付张泽英使用，张泽英要求赵新继续履行《房屋买卖合同》将房屋过户登记至张泽英的请求，符合合同约定和法律的规定，且具备合同履行的客观及法律条件，本院予以支持。二审中，张泽英表示愿过户后支付尾款，根据案涉合同约定，剩余尾款应当在该房屋产权证过户当日结清。结合本案的具体情形，本院确定案涉房屋过户当日张泽英给付尾款。由于案涉房屋已经过户到熊祥志名下，而赵新与熊祥志将该房屋过户到熊祥志名下的行为属于恶意办理过户登记，损害了张泽英的利益，应属无效行为，故熊祥志、赵新有义务协助将房屋过户给张泽英。 关于本案诉讼费用的负担。因本案纠纷系赵新一房二卖引发，故本院决定由赵新承担一、二审全部诉讼费用。 综上，张泽英的上诉请求成立，本院予以支持；因二审出现新的证据导致认定事实发生变化，对原审判决依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初298号民事判决； 二、确认2018年12月19日胡小敏代赵新与熊祥志签订的《成都市存量房买卖合同》无效； 三、赵新、熊祥志协助张泽英于本判决生效之日起十日内将位于成都市锦江区号房屋产权转移登记到张泽英名下；张泽英于上述房屋产权转移登记当日将剩余房款48000元支付给赵新。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4900元，保全费3520元，由赵新负担；二审案件受理费9800元，由赵新负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年十月二十日 法官助理  廖成春 书 记 员  何佳林