吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0802民初3185号 原告（反诉被告）：丁耀东，男，1961年9月21日生，汉族，现住白城市洮**。 被告（反诉原告）：谢文靖，女，1983年5月14日生，蒙族，现住白城市洮**。 委托诉讼代理人：汤长春，系吉林金辉律师事务所律师。 原告（反诉被告）丁耀东与被告（反诉原告）谢文靖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁耀东、被告（反诉原告）谢文靖及委托诉讼代理人汤长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁耀东提出诉讼请求：判令谢文靖立即偿还所欠丁耀东房屋租金50,000元。事实和理由：2017年10月，经丁耀东、谢文靖协商，丁耀东将自己所有的位于洮北区公园西路四号楼二单元101.102商业门市出租给谢文靖，双方签订了租赁合同，合同约定：1.租期，从2017年10月11日至2022年10月10日，租期五年。2.租金：经甲、乙双方共同商定，在租期五年内，前三年，乙方每年付给甲方1、2门市租金：人民币150,000.00元，每年10月10日前一次付清。第二、三年乙方每年付给甲方1、2门市租金：人民币：150,000.00元，每年10月10日前一次付清。第四、五年乙方每年付给甲方1、2门市租金：人民币150,000.00元增减在10%以内，每年10月10日前一次付清。第二、三、四、五年乙方每年未按规定时间（每年10月10日前）一次付清给甲方1、2门市租金，视为乙方违约，即乙方原因终止合同。合同签订后谢文靖按约定已经给付两年租金。租房合同履行第三年时，（租期2019年10月11日至2020年10月10日），谢文靖先后给付丁耀东租金100,000.00元，并承诺剩余房租50,000.00元过节就给。但至今仍未给付，为维护自己的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第60条、第一百零七条之规定，诉至法院，请求法院依法保护丁耀东的诉讼请求。 谢文靖辩称，丁耀东在诉状中所称的丁耀东、谢文靖之间签订房屋租赁合同这属实，关于租期、租金中所载明的权利义务属实。但合同履行至2020年春节时，新冠肺炎疫情突发，所有学校包括校外辅导学校均被关停，合同履行至2020年7月1日，谢文靖已通知丁耀东解除双方之间所签订的租赁合同，同时也请丁耀东原谅谢文靖在新冠肺炎疫情蔓延之际没有收入这一客观事实，所以我们请人民法院依法判决。 谢文靖向本院提出反诉请求：1.依法解除谢文靖与丁耀东于2017年10月11日签订的承租公园西路二单元101、102商业门市合同；2.丁耀东返还抵押金10,000元。事实与理由：2017年10月11日，谢文靖、丁耀东经协商，双方签订租赁合同，丁耀东将其所有的位于洮北区公园西路四号楼二单元101.102商业门市出租给谢文靖用于校外课后辅导教育，双方对租金及租期等相关事项均作了约定，合同如月履行至今年春节，疫情突发，学校关停，概莫能外，直至学校复课，但谢文靖处学生骤减近无，学费入不敷出，谢文靖无力继续履行合同，故2020年7月1日通知丁耀东解除合同，2020年7月17日关停校外辅导，通知丁耀东解除合同，并将钥匙通过“飞毛腿”送回。因丁耀东不同意解除，故谢文靖诉至你院，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，依法确认谢文靖解除合同之效力。 丁耀东辩称，谢文靖与丁耀东于2017年10月11日签订房屋租赁合同丁耀东将自己所有的位于洮北区公园西路四号楼二单元101.102商业门市租给谢文靖，租期五年。前三年每年10月10日给付下一年租金15,000.00元，前两年合同已履行完毕。租房合同履行第三年时,（租期2019年10月11日至2020年10月10日），被告先后付给与昂高租金100,000.00元，并承诺剩余房租50,000.00元后续给付，谢文靖称其与2020年7月1日通知丁耀东解除合同，并将钥匙通过飞毛腿送回，首先,根据双方签订的房屋租赁合同第六条规定：“甲、乙双方共同商定，双方均不得单方面终止合同”因此谢文靖用通知一词就足以证明，要单方面解除合同，没有得到丁耀东的同意,至今丁耀东也没有接到该商业门市房的钥匙，并时至今日，该商业门市房一直由谢文靖占有使用（房屋钥匙在谢文靖手中，谢文靖的牌匾仍然悬挂在丁耀东的门市房，透过窗户可见部分教学设施仍在该商业房中）。租赁合同约定的第三年合同期限内已临届满，谢文靖应给付拖欠丁耀东的房屋租赁费50,000.00元（此款根据双方合同约定在2019年10月10日就付给丁耀东，当时根本没有爆发疫情）。谢文靖现要求解除双方签订的《承租公园西路二单元101.102商业门市合同》并返还抵押金10,000.00元的请求，法院不应支持。根据双方签订的该合同第六条规定：“甲、乙双方共同商定，双方均不得单方面终止合同，乙方（甲方）原因终止合同，乙方（甲方）向甲方（乙方）赔偿人民币：壹万元。（乙方在承租1、2门市期间，未经甲方同意变更经营项目或转租，视为乙方单方面终止合同）。由于乙方原因终止合同，乙方所交款项不予返还，并按照合同规定处理。谢文靖与丁耀东之间不存在《最高任命法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》依法解除合同的法定情形。根据该指导意见第三条二项规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当时人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难由请求解除合同的，人民法院不予支持……。”六月末白城市中小学校外学校已经正式开学，疫情防控对谢文靖已经没有影响，因此谢文靖以此为由要求解除双方签订的《承租公园西路二单元101.102商业门市合同》，人民法院不应支持，谢文靖应继续履行与丁耀东签订的《承租公园西路二单元101.102商业门市合同》。 经本院审理认定事实如下：2017年10月11日，丁耀东与谢文靖签订《承租公园西路二单元101、102商业门市合同》，甲方丁耀东将位于白城市公园西路四号楼101室、102室出租给乙方谢文靖。双方约定：1.租期与用途：从2017年10月11日至2022年10月10日，租期五年，用于辅导教育；2.租金：在租期五年内前三年，乙方每年给付甲方两房租金150,000元，每年10月10日前一次性付清，第四、五年乙方每年给付甲方两房租金150,000元增减在10%以内，每年10月10日前一次付清，第二、三、四、五年乙方未按规定时间（每年10月10日前）一次付清给甲方两房租金，视为乙方违约，即乙方原因终止合同。6.双方均不得单方面终止合同，乙方（甲方）原因终止合同，乙方（甲方）向甲方（乙方）赔偿人民币：壹万元。（乙方在承租1、2门市期间，未经甲方同意变更经营项目或转租，视为乙方单方面终止合同）。由于乙方原因终止合同，乙方所交款项不予返还，并按照合同规定处理；7.乙方应交抵押金10,000元，承租期满，乙方付清出租两房所有项目全部税费，否则乙方按租期应交税费数额付给甲方。合同签订后，丁耀东收取谢文靖10,000元押金，将房屋交付给谢文靖作为经营博思特教育（初中学生课外辅导）用房。谢文靖全额支付了2017至2018年度及2018至2019年度房屋租金，支付2019年至2020年度房屋租金100,000元，尚欠50,000元未付。 另查明，2020年1月末，突发新冠疫情，影响谢文靖的经营至2020年6月末。2020年7月1日，谢文靖电话通知丁耀东妻子要求解除合同，并将房屋钥匙通过“飞毛腿”交付给丁耀东妻子，因拒绝接收未交付成功。 又查明，谢文靖已申请注销博思特教育营业执照，现仍占有房屋。 本院认为，一、谢文靖拖欠2019至2020年度房屋租金50,000元应予给付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，双方在房屋租赁合同中对房屋租金及给付方式约定明确，丁耀东要求谢文靖支付拖欠房屋租金50,000元的诉讼请求应予支持。虽然2020年1月末突发新冠疫情，但谢文靖应在疫情发生前，即2019年10月10日前履行给付房屋租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，谢文靖以发生新冠疫情为由不支付或者减少支付租金的诉讼请求缺乏法律依据，其抗辩理由本院不予采信。 二、丁耀东与谢文靖签订的《承租公园西路四号楼二单元101.102商业门市合同》应予解除。谢文靖虽然以电话通知的方式要求解除合同，根据双方签订的合同内容看，未约定谢文靖解除合同的条件，故谢文靖无解除权。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除，丁耀东起诉时，双方签订的合同并未解除。本案中，谢文靖不享有单方解除合同的权利，但是，因新冠疫情的发生确实影响了谢文靖的经营收入，且其经营的博思特教育已停止经营，并申请注销登记，如果继续履行合同对其显示公平，对丁耀东租金收入也产生不利影响，基于以上原因，谢文靖提出反诉请求，要求解除合同，本院依法予以支持。 三、关于谢文靖要求丁耀东返回10,000元押金的问题。双方约定，谢文靖应在2019年10月10日前一次性付清租金，谢文靖支付100,000元尚欠50,000元后，丁耀东并未按约定要求终止履行合同，突发新冠疫情是谢文靖终止履行合同的根本原因，因新冠疫情的影响，应免除谢文靖终止合同责任，谢文靖要求丁耀东返还10,000元押金具有事实与法律依据。 综上所述，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、解除丁耀东与谢文靖签订的《承租公园西路四号楼二单元101.102商业门市合同》，谢文靖于本判决生效后10日内将位于白城市公园西路四号楼101室、102室房屋返还给丁耀东； 二、谢文靖于本判决生效后立即给付丁耀东房屋租金50,000元，丁耀东返还谢文靖房屋押金10,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由谢文靖负担，反诉费50元，由丁耀东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  刘景林 二〇二〇年十月十四日 书记员  张莉欣