广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4469号原告：邵影红，女，1953年6月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码440************946。原告：蓝继垂，男，1945年5月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码440************516。两原告共同的委托诉讼代理人：李裕明，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告邵影红、蓝继垂诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院于2020年9月22日公开开庭审理了本案，两原告的委托诉讼代理人李裕明与被告的委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜均到庭参加庭审。原告本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除二原告与被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告退还物业使用权转让金共计206697元；3.被告支付按总价款30%违约金31004元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月22日，二原告与被告签订了《物业使用权转让合同》，合同约定：被告将佛山市南海区************************号商业用房的使用权转让给二原告，建筑面积25.2平方米；该商业用房使用权转让期限从本合同签订之日起至2037年11月21日，转让期限届满后，被告赠送物业使用权给原告至2048年12月31日；该租赁物使用权转让总金额为206697元，二原告分期支付给被告；被告应在2018年6月31日前将该商业用房交付给二原告；若二原告存在逾期付款超过90天等违约行为，被告有权解除合同并要求受让方支付物业使用转让金的30%作为违约金；被告未按期向受让方交付该商业用房，应按已收转让金日万分之五的标准向原告支付违约金。双方签订上述合同后，二原告已经按约向被告付清前述商业用房的使用权转让金共206697元，但是被告并未依照合同约定在2018年6月31日前向二原告交付前述物业，截止至今已逾期540天，仍未交付。被告的行为已构成严重违约，二原告有权解除双方签订的《物业使用权转让合同》，并要求其根据合同约定和法律规定承担相应的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告与原告在《物业使用权转让合同》中均无约定原告就被告迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与梦乐城公司就该物业签订《租赁合同》，约定原告将物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年，合同签订后，梦乐城公司已向原告支付履约保证金及租金。由此可见，原告受让物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得物业本身来实现合同目的。虽然被告尚未实际交付物业，但梦乐城公司已经向原告支付租金，物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道物业本身就属于梦乐城公司向被告的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告无须直接向原告交付物业。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。物业使用权转让合同约定的交付时间为2018年6月31日，自2018年7月1日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，至少应在一年期限内提出。现原告以已实际收取梦乐城公司支付的收益，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业使用权转让款，且原告以该物业已实际收取梦乐城支付的租金，并未因物业逾期交付而遭受损失。因此，原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议或有异议但未能提供反驳证据，本院予以确认并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年11月22日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区************************商业用房的使用权转让给乙方，建筑面积25.2平方米，涉讼租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年11月21日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按建筑面积计算使用权转让金，每平方米8202元，总转让金206697元，乙方一次性付款；甲方在201*年6月31日前将涉讼租赁物交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼租赁物交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。2017年11月22日，被告出具发票，载明收到原告缴纳物业使用权转让租金206697元。2020年2月20日，原告提起本案诉讼。庭审中被告确认涉令物业尚未办理竣工验收备案手续，原告确认已收取涉讼物业押金及租金合计27101元。梦乐城公司出具情况说明，同意其支付给原告的租金，由被告承接该债权并在本案中一并处理。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属于在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《物业使用权转让合同》没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告应返还已收取的物业使用权转让费206697元予原告，同时原告收取梦乐城公司支付的返租租金27101元原告也应退还予梦乐城公司,现梦乐城公司同意将该到期债权与被告债务予以抵扣,故本案中被告实际应退还给原告转让费金额为179596元。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告支付30%的违约金没有法律依据，本院酌定确定被告支付从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费179596元并支付以此为本金从2020年2月20日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告邵影红、蓝继垂；二、驳回两原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2432.76元（两原告已预交），由两原告负担1216.76元，广东广佛智城集团有限公司负担1216元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇