四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14479号 上诉人（原审原告）：雷兴宏，男，1992年1月28日出生，汉族，住四川省会东县。 被上诉人（原审被告）：陈华，女，1985年3月25日出生，汉族，住四川省蒲江县。 上诉人雷兴宏因与被上诉人陈华房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雷兴宏上诉请求：一、根据合同违约条款，陈华赔偿一个月租金；二、从出现质量问题当月起，到合同到期月，房租打八折，陈华退还之前多交的房租。事实和理由：一、根据双方签订的租赁合同，如若一方违约，需向另一方支付违约金。所有证据能充分证明陈华已经构成违约，应当依照合同条款进行违约理赔。二、从房屋问题出现时起，陈华未实际进行修复，仅有通话记录，没有通话内容，不足以证明有维修的证据。另外，雷兴宏是在退房当月才遇到上门准备维修的物业人员，故当月可不计算在内，但之前的时间应当记为有效时间，应当退还之前的租金。三、双方签订合同约定租金为1300元/月，是针对无质量瑕疵的房屋。案涉房屋出现质量问题，陈华未及时修复，应当对房租进行减免或优惠。 陈华辩称，关于雷兴宏所反映的墙面返潮情况。一、案涉房屋属于拆迁赔偿房，房屋的维修保质期为一年，案涉房屋还在维修保质期内，所以房屋质量问题是由国投公司负责维修。二、雷兴宏在2018年12月21日签订了合同，到期时间为2019年12月21日，雷兴宏在2019年9月28日向陈华反映案涉房屋有反潮问题。在陈华反映给物业之后，物业也向开发商反映，开发商说要处理房屋问题。当时物业也去看了房屋，但雷兴宏不让进门。物业去处理了且上报国投公司，国投公司也进行了签字。三、房屋质量问题需要排除是人为原因还是质量原因，陈华无法自行修补。四、雷兴宏一直住到了合同到期之后，陈华也已经和雷兴宏进行了结算。 雷兴宏向一审法院起诉请求：请求法院依法判令陈华退还雷兴宏3个月租金3900元及1个月押金1300元，共计5200元。 一审认定事实：2018年10月26日，青龙街道办事处出具了一份《农户分房结果确认单（分房户）》，载明：“户主姓名：严达久，安置房位置住址：成华区，安置房：，门牌××套一型）50.54㎡。末尾有分房户主严达久签字捺印、街道经办人签字盖章以及现场监督代表、公证员的签字。2018年11月7日，出租人严达久与承租人于志波签订了《租赁合同》，约定将成都市成华区东林景忆Ｂ区房屋出租给于志波使用。2018年12月2日，于志波出具了一份《委托书》，载明：“本人于志波现将房屋成华区东林景忆的租赁事宜全权委托给陈华，受托人可以其本人名义签合同，合同内容本人已完全知晓，由此产生的后果由本人及受托人一并承担。”。 2018年12月21日，出租方（甲方）陈华与承租方（乙方）雷兴宏签订了《房屋租赁合同》，约定将东林景忆B座小区房屋出租给雷兴宏，每月租金1300元/月，物管40元/月，房屋租赁期自2018年12月22日起至2019年12月21日止，租期为12月。《房屋租赁合同》第11条约定，甲乙双方在合同期内均不得违约，如若违约，则违约方按照本房屋一个月租金赔偿给守约方。一审庭审中，双方认可雷兴宏在租赁期满即2019年12月21日搬离了案涉房屋，双方对租赁期间的相关费用进行了清算，陈华向雷兴宏返还了押金1118元。 一审还查明，雷兴宏于2019年9月28日通过微信聊天向陈华反映了案涉房屋存在渗水等质量问题，陈华联系物管后拟对案涉房屋进行维修，但雷兴宏在一审庭审中称因其为保全证据阻止了物管上门维修。 一审法院认为，雷兴宏与陈华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照《房屋租赁合同》履行各自义务。在签订《房屋租赁合同》后，陈华将案涉房屋交付给雷兴宏使用时，双方并未发现房屋存在渗水等质量问题，此后雷兴宏在居住过程中发现了案涉质量问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”的规定，在案涉房屋出现质量问题的时候，雷兴宏可要求陈华进行维修，但在陈华联系物管欲上门维修时被雷兴宏阻止，承租人雷兴宏怠于行使其要求出租人陈华在合理期限内对案涉房屋进行维修的权利。此外案涉房屋卫生间的渗水问题，并不当然影响雷兴宏对整个房屋的正常使用，故一审法院对雷兴宏主张因租赁房屋存在质量问题进而影响其使用为由要求陈华退还租金及赔偿损失的请求不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决:驳回雷兴宏的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由雷兴宏负担。 二审中，雷兴宏、陈华均无新证据提交。 本院二审查明的其它事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，雷兴宏与陈华签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：陈华是否存在违约行为。对此，本院评述如下： 雷兴宏在一审主张案涉房屋存在漏水情形，基于陈华未及时履行维修案涉房屋的义务，陈华应向其退还三个月租金及一个月押金。对该一个月押金，雷兴宏一审主张依据为“案涉房屋租赁合同第4.11条中约定，甲乙双方在合同期间内均不得违约，如若违约则违约方按照本房屋壹个月租金赔偿给守约方。”，故雷兴宏要求陈华因违约赔偿1个月租金1300元，起诉请求中1个月押金1300元实际为1个月租金1300元。对该三个月租金，雷兴宏一审主张依据为“房屋租赁条例中规定，如房屋出现质量问题可以要求房东赔偿3个月租金，如恶意隐瞒质量问题可以要求赔偿6个月租金。”。故虽雷兴宏一审诉请为退还一个月押金及三个月租金，然其真实意思应系基于陈华未履行维修义务构成违约，主张违约金及违约损害赔偿。 关于陈华是否存在违约行为的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”之规定，在案涉房屋出现渗水时，雷兴宏有权要求陈华履行维修义务。本案中，雷兴宏认可其在搬进承租案涉房屋时，房屋并不存在渗水现象，而案涉房屋实际出现渗水问题时，剩余租赁期限已经不满三个月。根据双方微信聊天记录，陈华虽未立刻对案涉房屋进行维修，但仍就案涉房屋渗水问题与物业进行沟通，后物业要求进入案涉房屋查看时被雷兴宏阻止入内。加之因案涉房屋渗水位置并无证据证明直接影响雷兴宏对案涉房屋的正常使用，雷兴宏亦未提交证据证明其因案涉房屋渗水问题而实际产生相应损失。故对其主张陈华构成违约并要求陈华支付违约金及违约损害赔偿，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，雷兴宏的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由雷兴宏负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  廖 方 审 判 员  赵 韬 审 判 员  王 果 二〇二〇年十月二十六日 法官助理  郑 帅 书 记 员  何浩铭