广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4521号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱燕鸣，女，1972年1月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：潘金鸿，男，1969年7月7日出生，汉族,住址同上，系朱燕鸣的丈夫。上诉人朱燕鸣因与上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。朱燕鸣上诉请求：1.合生公司依法增加承担从2017年9月27日起至涉案商品房取得竣工验收备案登记证之日止的逾期交房违约金（以合同价款119万元为基数，按合同约定每日万分之三计算，暂计至2019年5月31日止共612天，共218484元）。一、一审对交楼时间认定错误。合生公司在未取得竣工验收备案表的情况下向朱燕鸣发出收楼通知书，且收楼通知书上也没有提示朱燕鸣要查明哪些必要的资料，行为本身带有欺诈性。买受人作为普通消费者，不具备房地产行业的各项专业知识，收楼只是对已建房屋的工程质量进行检查验收，是按照合生公司规定的流程进行，不具备查验各种报建验收手续的能力，也没有辨别各种验收手续真假和完善性的能力。事实上，朱燕鸣一直积极向合生公司申请尽快办理房屋产权证。合生公司曾电话联系称配合签一份资料后很快就可以拿到房产证了，朱燕鸣为此在不知情的情况下曾配合签署相关手续，直至2019年1月4日，合生公司在小区内出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，业主群里有业主曝光合生公司一直未取得验收的完整手续，朱燕鸣才知道合生公司未能取得房产证的原因是涉案工程未取得竣工验收备案表，合生公司未按合同约定交楼。二、一审认定的实际交楼时间有误。1.合生公司作为专业的房地产公司，在朱燕鸣的收楼过程中一直处于强势地位，所有手续均要求按其规定流程办理。2017年9月27日朱燕鸣前往收楼时，合生公司要求朱燕鸣先按其公司规定签署一系列的收楼材料，再带朱燕鸣去房屋现场察看。经实地查看后，朱燕鸣提出一系列问题并拒绝收楼，后经双方协商，同意房屋质量问题由朱燕鸣自行维修，合生公司答应免除其物业费到2018年底。2018年4月1日，朱燕鸣才拿到房屋钥匙。对业主来说，实际收楼时间应以合生公司交付房屋钥匙为准，也就是朱燕鸣在不知道合生公司不具备交付条件的实际收楼时间为2018年4月1日。3.合生公司作为专业性的房地产公司，收楼的手续流程均由其制定，而业主为弱势个体，在收楼过程中因合生公司蓄意隐瞒，所有收楼现场问题的反馈意见单均未交给朱燕鸣，导致朱燕鸣无法取证。且合生公司交付钥匙时朱燕鸣签收的证据由合生公司持有，应由合生公司提供证据。合生公司辩称，朱燕鸣于2017年9月27日收楼并签订了交楼验收表，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》规定，业主在收楼后主张逾期交楼违约金不予支持。请求驳回朱燕鸣的上诉。合生公司上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，依法改判驳回朱燕鸣的诉讼请求；2.撤销一审判决第二判项，依法改判合生公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，且该违约金金额不应当超过已付购房款的5%的上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。事实与理由：一、一审法院对逾期交楼事实认定及法律适用错误。1.一审法院错误认定取得竣工验收备案登记证作为交楼的法定条件。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），住宅小区等房地产开发项目已不再需要进行竣工综合验收，中山市住房和城乡建设局亦表示现无需办理综合验收。现行法律并未强制要求房屋交付必须取得竣工备案证，仅要求验收合格。涉案房屋于2013年12月31日已取得所在楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，验收程序合法有效。2.一审法院未查清合同约定的交楼条件，合生公司主张的交楼条件符合合同约定及法律规定。（1）双方已签订补充协议变更合同约定的交楼条件，无须提供建设工程竣工验收备案登记证。（2）建筑法等法律法规明文规定，建筑工程竣工验收合格后可交付使用，但未规定竣工验收备案登记证是房屋交付的法定条件，该证只是对竣工验收结果进行确认的程序性文件。（3）合生公司在2014年12月13日通知业主收楼之前，已于2013年12月取得《房屋建筑工程质量验收监督意见书》以及相关供水、供电、消防等工程验收，具备合同约定及法定的交付使用条件。业主经通知后一直拒绝收楼，直至2017年9月27日才收楼，拒不收楼的损失应由业主承担，合生公司不存在逾期交楼。另，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，本案买受人以商品房不具备约定或法定交付条件为由主张逾期交房违约金，于法无据，应当不予支持。3.法院应尊重当事人的意思自治，不得滥用自由裁量权。商品房买卖合同及补充协议合法有效，应予适用。双方已在合同中变更了约定的交楼条件即合生公司交楼时无须出示建设工程竣工验收备案登记证，故合生公司不存在逾期交楼。二、一审法院针对逾期办证问题认定事实及适用法律错误。1.根据规划部门的意见，涉案小区规划变更后的验收要征询包括本案买受人在内的三分之二业主意见后方可办理，但朱燕鸣等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延涉案项目的验收进程，一方面又利用此拖延时间主张逾期办证违约金，与合生公司积极推进办证构成明显的利益冲突。即使存在逾期，业主也有一定的原因。故其阻挠合生公司积极推进办证事宜，是造成逾期办证的原因之一。针对由买受人原因造成的逾期办证期间，合生公司应予免责，期限为2019年1月4日至规划验收通过之日止。2.政府变更验收条件导致合生公司需变更规划验收条件，但政府在办理规划变更过程中又增设规划变更许可要求三分之二业主签字同意程序，业主为了追逐违约金而不予配合签字致使无法验收，因政府原因导致延期办证、延期交楼等期间的责任应予免除。3.合生公司一直积极推动规划验收流程，分别于2018年11月、2019年6月、2019年11月三次启动规划变更程序，小区业主却以规划以外的额外要求阻挠进程推动，不予配合并有意阻挠规划变更进程，其故意阻挠导致逾期办证、逾期交楼的期间责任应予免除。4.新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致合生公司因不可抗力无法继续规划验收进程，疫情期间应予免责。5.一审未查明本案系因政府原因及小区业主不予配合所致，错误判决合生公司应对此承担违约责任，并超越双方合同约定的违约金标准进行裁判，严重损害合生公司的合法利益。6.一审法院一方面认定合同条款合法有效，另一方面又违反合同约定对违约责任承担的约定内容进行调整，缺乏事实及法律依据。合生公司在合同中已对违约金条款通过文字加粗加黑及下划线的方式进行提示，朱燕鸣在阅读合同文本后依旧选择与合生公司签订合同，表明该约定是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。朱燕鸣辩称：一、合生公司未取得竣工验收备案登记证。二、规划验收未通过是因为其规划面积不符合要求，将大堂拆除以达到建筑面积要求。三、朱燕鸣并无阻挠行为。四、疫情并未对规划验收造成影响。朱燕鸣向一审法院起诉请求：1.合生公司向朱燕鸣支付自2014年12月31日起至该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的逾期交房违约金（以1190000元为基数，按合同约定每日万分之三计算）；2.合生公司向朱燕鸣支付自2014年12月31日起至合生公司为朱燕鸣办理完成该商品房的产权登记证之日止的逾期违约金（以1190000元为基数，按合同约定每满一年按已付购房款的1%计算）。一审法院认定事实：2013年8月11日,朱燕鸣(认购方)与合生公司(发展商)签订《认购书》约定，朱燕鸣向合生公司认购中山市火炬开发区*********************，朱燕鸣选择一次性付款方式，优惠后总房价119万元；朱燕鸣同意交付总房款的30%作为定金，即签署认购书时交付10万元；签署认购书之日起七日内，交付剩余定金款257000元（定金抵扣首期款）；于2013年8月31日前支付357000元；于2013年9月10日前支付476000元。2013年9月2日，朱燕鸣（买受人）、合生公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1190000元向出卖人购买位于中山市火炬开发区*********************，买受人按一次性付款方式付款，357000元约定付款时间2013年8月18日、357000元约定付款时间2013年8月31日、476000元约定付款时间2013年9月10日；如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2014年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第2条约定：“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位），买受人应依约定交清房款，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房产证”，第4条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第7条：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。朱燕鸣于2013年9月2日支付357000元，于2013年9月18日支付357000元，于2013年10月11日支付476000元。朱燕鸣并于2017年9月27日收楼。一审庭审中，合生公司确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。另查，2019年6月3日，中山市自然资源局向合生公司发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、朱燕鸣能否主张逾期交房违约金；二、朱燕鸣能否主张逾期办证违约金。关于焦点一，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。据此，同时根据合同约定，合生公司本应在2014年12月31日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付朱燕鸣使用，但因朱燕鸣存在逾期付款累计64天的行为，故根据补充协议第2条的约定，合生公司交房及办证期限相应顺延，即合生公司应于2015年3月5日前交房，但其直至2017年9月27日才向朱燕鸣交付商品房，已构成违约，应从2015年3月5日起向朱燕鸣支付逾期交房违约金。至于合生公司在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下向朱燕鸣交付涉案商品房，是否应承担逾期交房的违约责任,一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，朱燕鸣在合生公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2017年9月27日收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定商品房于实际交付时不具备居住使用功能。朱燕鸣在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受合生公司履行的主要合同义务，现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故合生公司向朱燕鸣承担逾期交房违约金的期间为2015年3月5日至2017年9月27日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2015年3月5起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起至2017年9月27日止的债权应适用三年诉讼时效期间。由于朱燕鸣于2019年5月28日起诉，故朱燕鸣的上述债权中2016年5月28日前的部分超过诉讼时效期间，朱燕鸣依法丧失胜诉权。合生公司仅需承担2016年5月28日至2017年9月27日间的违约金。朱燕鸣主张按合同约定标准计算违约金，一审法院予以支持，合生公司应付金额为173859元（1190000元×0.3‰×487天）。关于焦点二，合同约定：合生公司应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因合生公司的责任导致朱燕鸣不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，合生公司每年按已付房价款的1%向朱燕鸣支付违约金。本案中，则合生公司应自朱燕鸣收楼之日起550日，同时顺延64日，即完成上述协助办证义务，即2019年6月3日前完成协助办证义务。合生公司现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于朱燕鸣等业主反对规划变更导致办证迟延。一审法院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，一审法院对于合生公司此项抗辩主张不予采纳。现由于合生公司原因导致朱燕鸣不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。关于违约金计算标准问题。合生公司主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。朱燕鸣认为应持续计算至合生公司履行义务之日止。一审法院认为，补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即合生公司通过补充协议“但书”的方式使得朱燕鸣违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，合生公司逾期办证至今已近一年，且仍无法确定何时能够履行该项义务。如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，合生公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进合生公司履行义务，不利于朱燕鸣实现其对涉案房屋所享有的物权权益，不符合法律关于公平原则的基本要求，逾期办证违约金设定上限的条款有失公允。故根据朱燕鸣主张，该违约金计至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止合理合法。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、合生公于一审判决发生法律效力之日起七日内向朱燕鸣支付逾期交房违约金173859元；二、合生公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向朱燕鸣支付逾期办证违约金（以1190000元为基数，自2019年6月3日起至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按每年1%计算）。如果未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10086元（朱燕鸣已预交），由朱燕鸣负担5375元，由合生公司负担4711元并于一审判决生效之日起七日内迳付朱燕鸣）。本院二审期间，合生公司围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.关于帝景苑四期规划变更处理结果有关规划意见的复函（2020年3月6日）；2.致帝景苑四期全体业主关于规划验收与办证事宜协调会召开公告；3.中山市建设工程报建变更批复书。证据1、2拟证明合生公司一直积极推进规划验收，但因小区业主一直不予配合，导致小区至今无法通过规划验收并办证：（1）合生公司在2019年11月第三次申请规划变更并按照要求申请召开听证会，并在2020年1月20日召开，四期小区业主虽提出异议，但其异议内容是要求增设300平方米物业管理用房，与规划变更方案要求整改内容本身是无关的。（2）因部分小区业主以物业用房等规划变更许可内容以外的事项提出异议，不予配合并阻挠，导致合生公司一直无法推进规划验收及办证；（3）听证会结束以后，为了尽快解决广大业主规划验收和办证问题，合生公司在2020年3月13日发布公告，积极号召业主召开协调会，并要求中山市自然资源局火炬分局派员参加，并为此做了大量工作，但业主就是一直不予配合。证据3拟证明合生公司已于2020年7月6日取得中山市自然资源局作出的报建变更批复书，同意小区增设300平方米的物业管理用房。朱燕鸣没有提交新证据，其对合生公司的上述证据的质证意见为：1.确认证据1、3的真实性，不确认证据2的真实性；2.不确认上述证据的关联性，合生公司有义务保证房屋规划在商品房预售后不发生改变，确实需要更改的，应取得小区业主同意，合生公司没有理由和依据要求业主配合其进行规划变更；3.三证据显示业主没有阻挠办证的行为，不能证实合生公司主张的待证事实；4.上述证据反而证明业主行使异议权利是合理合法的，且该申诉异议决定权在于政府部门，合生公司对政府认定有异议的，可另行主张权利；5.上述证据证明合生公司未按照合同约定履行办证或协助办证义务，逾期时间已达数年，应承担违约责任。合生公司后又补充提交中山市建设工程规划条件核实确认书、中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明：1.涉案小区四期已于2020年8月24日取得中山市自然资源局作出的规划条件核实确认书、于2020年9月4日取得建设工程竣工验收备案登记证，办理房产证的客观障碍已消除，涉案小区已经可以办理房产证，本案业主办证权利得到保障，不存在需要调整违约金以督促开发商履约情形，本案应遵守合同约定，不应调整合同约定的违约金标准；3.同时可得出及证明合生公司积极办证及履约态度，不应适用过错原则加重合生公司的违约赔偿责任。一审查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.合生公司提交的《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑业主的一封公开信》主要载明涉案小区四期的八位业主在2019年5月3日下午与合生公司新来的区域总经理胡道证进行沟通的情况，并在公开信的最后呼吁“每一位业主群策群力，合力而为，共同敦促开发商在不过分损害业主权益的前提下把房产证办下来，让整个小区长治久安，和谐安宁。”2.合生公司提交的《信访函》（申诉函）显示涉案小区业主在2019年5月5日向省委第二巡视组及中山市委投诉举报中山市火炬开发区规划局领导及工作人员的工作态度及作风问题以及规划部门违规、违法的问题。3.合生公司提交的中山市自然资源局于2019年6月3日出具的《中山市自然资源局不予行政许可通知书》显示，合生公司申请“办理建设工程规划许可证-内容调整及变更报建施工图纸”，不予许可的理由为“我局共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一，按照相关法律法规，不予变更规划许可。”并同时告知合生公司，如不服该决定，可申请行政复议或提起行政诉讼。4.合生公司提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》显示，中山市城乡规划局火炬开发区分局于2019年1月4日就合生公司申请该分局变更合生帝景苑商住小区第四期规划设计方案进行公示，并载明“公示期内，该项目的相关利害关系人可以携带身份证、房地产权属证书等资料到火炬开发区规划分局查询相关情况，提交陈述、申辩意见书或者听证申请书。”5.截至二审期间，涉案商品房尚未办理房产证。6.双方当事人签订的涉案《中山市商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……”7.涉案《中山市商品房买卖合同》补充协议一第2条约定“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位）”。该补充协议系合生公司提供的格式合同，补充协议的字体相较于主合同的字体较小，上述内容亦未通过标黑或下划线方式进行提示。8.本院已发生法律效力的（2020）粤20民终2182号民事判决（合生公司逾期办证纠纷系列案件）查明：2019年2月19日，中山市城乡规划局火炬开发区分局出具的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》（中开规［2019］21号），载明：“经核查，中山市合生宏景房地产有限公司开发的合生帝景苑小区规划验收发现问题如下：一、项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积。二、地下车库布局有改变，地下车库停车位及地面停车位的布局有调整变化。三、在小区绿地率没减少情况下，小区内部道路、绿化布局有调整变化。四、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8、A-9、A-10栋架空层没有布置绿化，B2-7栋首层的电房改为架空层。”本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据合生公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一是一审判决确定合生公司承担的逾期交楼违约责任是否正确；二是一审判决确定合生公司应支付的逾期办证违约金是否妥当。一、合生公司上诉主张，一审判决以合生公司取得涉案商品房所在建设工程的竣工验收备案登记证作为法定的交楼条件不当，涉案商品房应以合生公司于2013年12月取得《房屋建筑工程质量验收监督意见书》并取得相关供水、供电、消防等工程验收作为交楼条件，故合生公司在2014年12月13日通知业主收楼后，业主未及时办理收楼手续，相关不利法律后果应由业主自行承担，合生公司无须承担逾期交楼的违约责任。故本案二审双方就逾期交楼一事争议的主要系交楼标准的问题。双方签订的涉案商品房买卖合同第八条已明确约定合生公司的交楼条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。虽然该合同补充协议一第2条约定“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位）”，但该补充协议约定的交楼标准系关于涉案商品房外在的使用功能方面的交付标准，而主合同关于商品房交付时应取得竣工验收备案登记证系双方关于房屋质量方面的交付标准，二者侧重点有所不同，故补充协议约定的上述内容并不当然排斥双方在主合同中对于房屋交付标准的约定。同时，即使如合生公司所述，该补充协议约定的上述内容改变了双方关于交楼标准的约定，则该部分内容对于业主的权益影响甚巨，但该补充协议系合生公司制定的格式合同，相关内容存在限制业主的权利、免除合生公司的责任的情况，合生公司亦未对该部分内容进行特别提示，故该部分内容对业主不生法律效力，不能作为限制业主向合生公司主张逾期交楼违约责任的依据。此外，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程经竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设单位行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。合生公司主张以涉案商品房所在建设工程通过五方验收作为交楼条件，并据此请求免除其相应期间的逾期交楼的违约责任，理据不足，本院不予支持。另，合生公司通知朱燕鸣办理收楼手续时，涉案商品房尚未取得合同约定的竣工验收备案登记证，朱燕鸣此时有权按照合同约定的交楼条件提出异议并拒绝收楼，但其于2017年9月27日办理收楼手续，是其对自身权利的处分。朱燕鸣应当知道商品房不具备约定交付条件而同意接收商品房，又现以商品房不具备交付条件为由上诉主张其实际收楼之后的逾期交房违约责任，理据不足，本院对其上诉主张亦不予支持。二、合生公司上诉主张一审判决确定其支付逾期办证违约金的期间及计算标准不当，认为系因朱燕鸣的原因导致逾期办证，免责期限应自2019年1月4日计至规划验收通过为止，理由包括：1.政府变更验收条件；2.规划部门要求进行规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；3.涉案小区业主不配合签名同意规划变更，故意阻挠规划变更进程；4.受新型冠状病毒疫情影响，合生公司无法进入涉案小区联络业主签名。本院认为，合生公司的上述理由均不能成立，理由在于：第一，虽然合生公司主张政府变更验收条件导致其需变更规划验收条件，但合生公司并未提供规划验收标准发生改变的证据佐证其该主张。同时，根据另案查明事实可知，涉案小区存在建设项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积，改变地下车库的及地下车库停车位、地面停车位的布局，改变小区内部道路、绿化的布局，栋架空层没有布置绿化以及电房改为架空层等规划变更的问题，显然系合生公司未严格按照规划报建资料进行施工所造成的，相关不利后果亦应由合生公司自行承担。而合生公司提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》亦显示，涉案小区规划的变更系合生公司主动向规划部门提出申请，内容包括变更报建施工图纸、总平面图。所以，从本案现有证据来看，涉案小区规划验收未获通过，系合生公司自身原因所致。此外，即使合生公司所述的上述情况属实，合生公司作为专业的房地产开发商，其应预见到其开发的建设工程项目办理规划验收时标准发生改变的可能性，其以此为由主张免除相应期间的逾期办证责任，理据不足，本院不予支持。第二，关于合生公司所述，涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续的问题。因业主与合生公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要剥夺双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。此外，合生公司提交的《公开信》、《申诉函》、《中山市自然资源局不予行政许可通知书》等证据显示涉案小区业主曾与合生公司协商涉案小区规划变更等问题、向相关职能部门举报规划部门不作为、乱作为等问题以及向规划部门表达不同意调整小区规划并要求增设物业用房的意见，此系涉案小区业主行使其申诉、举报权及异议权的表现，业主提出的异议、诉求和建议是否被采纳，决定权在相关职能部门，若合生公司认为相关职能部门接受业主提出的异议或者受理业主申诉的行为不当，可另行向相关职能部门提出异议或主张权利，但合生公司不能以此为由主张免除其应承担的相应期间的逾期办证责任。第三，关于合生公司主张的新型冠状病毒疫情影响其征集涉案小区业主意见，导致其无法及时办理规划验收手续的问题。如前所述，本院已认定合生公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生公司违约后发生，根据《合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由，本院对其上诉主张不予支持。三、关于合生公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。本案中，虽然合生公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生公司的违约行为受到的损失客观存在。及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是合生公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但合生公司仍逾期办证，其违约行为给业主造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益，不足以督促合生公司尽早履行办证义务，一审法院据此对该上限条款不予适用并无不当，本院予以维持，并对当事人未上诉的其他部分不作审查。综上，合生公司与朱燕鸣的上诉均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5627元（朱燕鸣已预交916元，中山市合生宏景房地产有限公司已预交4711元），由上诉人中山市合生宏景房地产有限公司负担4711元，朱燕鸣负担916元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年九月二十五日书记员  杨俊彦