大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初1768号原告(反诉被告)：李笑妍，女，1983年8月12日出生，汉族，系个体，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：孟素改，系辽宁方槊律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦涛，系辽宁方槊律师事务所律师。被告（反诉原告）：张亮川，男，1961年3月15日出生，汉族，系个体，现住大连市旅顺口区。原告（反诉被告）李笑妍与被告（反诉原告）张亮川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李笑妍及委托诉讼代理人孟素改、韦涛，被告（反诉原告）张亮川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李笑妍向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿租金损失360000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年，原、被告签订《房屋承租协议书》，被告将其承租位于旅顺口区门面房屋转租给原告，建筑面积230平方米，期限自2017年12月31日至2020年12月31日，年租金为10万元。2019年12月原告得知被告的承租期限截止为2019年12月31日其并无权将案涉房屋转租给原告至2020年12月31日，原告为继续经营需要，只得又与新承租人签订《租赁合同》，但年租金已经涨至460000元每年，造成原告租金损失了360000元。综上，因被告转租期限超过其承租期限，造成原告损失，被告对此应负全部责任，为维护合法权益原告特诉至法院，要求被告赔偿租金损失360000元，望法院依法公正裁判。被告（反诉原告）张亮川辩称，不同意原告的诉讼请求，原告主张的36万元不知是如何形成的。被告(反诉原告)张亮川向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人给付忠诚街61号房租费34000元；2、请求依法判令被反诉人给付设备款35000元；3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2017年反诉人将自建的宾馆以及宾馆手续（包括：营业执照、特殊经营许可证及领取发票开发票的工作，业务费，手章）一并交于李笑妍用于经营，并约定，郭建和庞秀华租赁反诉人的服装店和菜市场到期后，一并租给李笑妍，接手时一次付清来年租金，到现在一年多还没付。按合同约定：1、承租方逾期交纳租金的，除如数补欠租金外，并按承租费总额每天千分之五支付滞纳金。2、承租方逾期交租或欠租金的，出租方依法追究承租方的违约责任并追究所造成的经济损失。3、合同第三条承租人不按期交纳租金的，出租方可以终止协议。所以，原告起诉是无效的。房屋总面积约630平（包括临建100平），其中东北大药房100平，菜市场约200平，宾馆230平，服装店80平，分为4块，（附平面图及4份合同），而另三块被反诉人全部占用并部分出租，（东北大药房租金17万以上有证）而不是宾馆230平100000元，赔偿360000元，是颠倒黑白，有据可证戏弄本庭。被反诉人违反约定，至今没给付租金和设备款，侵犯了反诉人的合法权益，请法院依法支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）李笑妍辩称，不同意反诉原告的反诉请求，因反诉被告不拖欠反诉原告的房租，也不知道反诉原告如何计算34000元的房屋标准，对于反诉原告主张的设备款，因反诉被告并没有接收到任何设备，故反诉被告不同意支付设备款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）李笑妍提交的房屋承租协议书原件一份、租赁合同原件一份、收条原件一份及借记卡账户历史明细清单原件2份，被告（反诉原告）张亮川对上述证据真实性无异议，被告（反诉原告）张亮川提交的房屋承租协议原件3份，证明其同案涉房屋的房主吴善平签订的房屋租赁协议，租期自2013年8月开始到2019年12月30日结束。原告（反诉被告）李笑妍对该证据无异议。证人田某提交的其同案涉房屋房主所签订的房屋承租协议书原件一份，原告（反诉被告）李笑妍和被告（反诉原告）张亮川对该证据均无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有异议的事实和证据本院认定如下：一、原告（反诉被告）李笑妍申请证人田某出庭证实原告（反诉被告）李笑妍于2019年12月从其处租赁案涉房屋。被告（反诉原告）张亮川对证人证言不予认可。本院认为，因被告（反诉原告）张亮川对原告（反诉被告）李笑妍同证人田某所签订的租赁合同及原告（反诉被告）李笑妍将房屋租金支付给田某无异议，故本院对证人田某的当庭证言予以采信。二、被告（反诉原告）张亮川提交的证据：1、案涉租赁房屋的平面图自制件一份（其中博兴旅馆230平是李笑妍承租），证明460000元是分割式的。因原告（反诉被告）李笑妍对案涉店铺位置无异议，故本院对被告（反诉原告）张亮川提交该证据证明案涉店铺位置的信息予以确认。2、房屋租赁合同原件一组，证明原告（反诉被告）李笑妍所说的460000元不存在，菜市场租费180000元、服装店70000元、东北大药房170000元。原告（反诉被告）李笑妍对该合同的真实性无异议，认为被告（反诉原告）张亮川同案外人之间的合同与其无关。本院认为，被告（反诉原告）张亮川同原告（反诉被告）李笑妍之间的合同显示承租期限为2017年12月31日至2020年12月31日，但被告（反诉原告）张亮川并对案涉店铺无2020年的承租权，且其同案外人之间的合同无法证明同本案存有关联性，故本院对被告（反诉原告）张亮川提供该证据所要证明的观点不予采纳。3、开业照片打印件一组，证明原告（反诉被告）李笑妍2019年3月21日开业，这个时间原告（反诉被告）李笑妍没有支付其房租。4、银行转账流水复印件一份，证明460000元的房租是原告（反诉被告）李笑妍的父亲交付。5、照片打印件一份，证明原告（反诉被告）李笑妍的舅舅和原告（反诉被告）李笑妍的合同是虚假的。原告（反诉被告）李笑妍对被告（反诉原告）张亮川提交的证据3、证据4、证据5均不予认可。本院认为，原告（反诉被告）李笑妍同本案证人田某签订租赁合同且已支付租金，租金由谁支付、店铺是否营业不影响租赁合同的生效和履行，故被告（反诉原告）张亮川所提交的证据3、证据4、证据5所要证明的观点本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于旅顺口区房屋（530.40平方米）所有权人系案外人吴善平。2013年11月，案外人吴善平（出租方）同被告（反诉原告）张亮川（承租方）签订《房屋承租协议书》，主要约定：承租方自愿承租出租方位于忠诚街61号，面积530平方米的房屋用于商铺。双方议定租期为伍年，即2014年1月1日至2018年12月31日……2017年，原告（反诉被告）李笑妍（承租方）同被告（反诉原告）张亮川（出租方）签订《房屋承租协议书》，协议主要约定，承租方自愿承租出租方位于忠诚街61号，面积230平米的房屋用于商业。双方议定租期为4年，即2017年12月31日至2020年12月31日，租金每年为10万元整，租金交纳时间为签约之日一次性付清当年租金，以后每年12月1日前交清下一年度租金……同时查明，2019年12月10日，原告（反诉被告）李笑妍（乙方承租人）同案外人田某（甲方出租人）签订《租赁合同》，合同主要约定，甲方将其租赁的位于旅顺口区部分房屋转租给乙方使用，转租面积约230平方米。租赁期限1年，从2020年1月1日起至2020年12月31日止。年租金人民币肆拾陆万元整，乙方应于本协议签订后一个月内付清……同年12月12日、12月20日、12月23日案外人李建军向案外人田某（甲方出租人）支付房屋租金共计460000元。庭审中，被告（反诉原告）张亮川称案外人李建军系原告（反诉被告）李笑妍的父亲。同年12月30日案外人田某向原告（反诉被告）李笑妍出具收到案涉房屋（230平方米）租金460000元的收条。另查，2019年12月9日，案外人吴善平（甲方出租方）同案外人田某（乙方承租方）签订《房屋承租协议书》，主要约定：乙方自愿承租甲方位于忠诚街61号，面积530.4平方米的房屋用于商铺。双方议定租期为伍年，即2020年1月1日至2024年12月31日……现原告（反诉被告）李笑妍认为由于被告（反诉原告）张亮川对案涉店铺无2020年的承租权导致其同案外人另行签订租赁合同使其遭受租金损失。被告（反诉原告）张亮川则认为原告（反诉被告）李笑妍欠付其租金，并要求原告（反诉被告）李笑妍给付设备款，故形成本次诉讼。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中被告（反诉原告）张亮川承租的忠诚街61号，面积530平方米的房屋租赁期期限为2014年1月1日至2018年12月31日，但是其转租给原告（反诉被告）李笑妍的租赁期限为2017年12月31日至2020年12月31日，故被告（反诉原告）张亮川转租期限超过的部分应当认定无效。被告（反诉原告）张亮川在转租时明知案涉房屋的租赁期限而将转租期限超过其租赁期限，原告（反诉被告）李笑妍在签订合同时明知系转租房屋而未尽审查义务，根据双方过错程度，本院酌情认定原告（反诉被告）李笑妍、被告（反诉原告）张亮川双方各承担40%和60%的责任。关于原告（反诉被告）李笑妍提出的损害赔偿诉请，本院认为，原告（反诉被告）李笑妍同被告（反诉原告）张亮川约定年租金为100000元，因被告（反诉原告）张亮川转租期限超过其承租期限，致使原告（反诉被告）李笑妍同案外人田某另行签订了《租赁合同》，房屋租金涨至460000元，结合同一地段的其他房屋租金和双方过错程度，被告（反诉原告）张亮川理应赔偿原告（反诉被告）李笑妍房屋租金损失176000元（460000元×60%-100000元）。关于被告（反诉原告）张亮川的反诉请求，被告（反诉原告）张亮川称原告（反诉被告）李笑妍除使用合同所约定的房屋外还占用其承租的其他部分房屋，但无证据予以证实，亦无证据证实原告（反诉被告）李笑妍占用其设备，故其反诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张亮川于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）李笑妍房屋租金损失176000元；二、驳回被告（反诉原告）张亮川的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告（反诉被告）李笑妍负担2680元，被告（反诉原告）张亮川负担4020元；反诉费763元，由被告（反诉原告）张亮川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  姜莉人民陪审员  刘钰27051032448500260413521653500人民陪审员于晶二〇二〇年十月二十六日27051029781500书记员潘怡附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。