湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11228号上诉人（原审被告）湖南华悦星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道望新路**。法定代表人：郭毅。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张泽钰，男，1976年10月11日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张峰，女，住长沙市雨花区。系张泽钰之妻。上诉人湖南华悦星城置业有限公司（以下简称华悦公司）因与被上诉人张泽钰商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初7418号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人华悦公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。涉案项目于2019年6月30日前已实际达到交房标准和要求，上诉人于2019年6月28日在《长沙晚报》上公告《交房公告》，通知项目业主到项目营销部办理收房手续，但被上诉人对公告置若罔闻，拒绝收房，故不应由上诉人支付违约金。依据上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条约定，物业费的收费起始时间为本合同约定的房屋交付日或出卖人发出的房屋交接通知书载明的交付日期起，故被上诉人应自行承担该收房期间的物业费。被上诉人张泽钰辩称：1、双方签订的买卖合同约定应当提供合格的房屋，该房屋合格的报告应当由政府机构出具；2、上诉人应当书面通知被上诉人办理交房手续，但上诉人没有。被上诉人张泽钰向一审法院起诉请求：1、判令华悦公司承担逾期交房赔偿金25046.79元。2、判令华悦公司承担合法交付房屋之前的所有物业管理费1702.75元。3、判令华悦公司承担本案的所有费用。一审法院查明，2018年5月7日，张泽钰（买受人）与华悦公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1800152001），张泽钰购买了华悦公司开发的位于长沙市岳麓区××路××号××小区楼盘××栋××房屋，建筑面积130.98平米，总价款1233832.00元。合同第十条约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）.遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2）.行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；3）.合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的。4）.买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的其他相关款项和费用），或未按时办理入伙手续的。5）.非因出卖人原因致使买受人按揭贷款手续不能完成，按揭款项尚未到达出卖人指定账户的。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起十五日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四《合同补充协议》第九条其他约定：……5、《商品房买卖合同》中约定的书面通知，其送达方式包括邮寄送达、直接送达或在媒体公告送达。合同签订后，张泽钰向华悦公司支付了购房首付款563832.00元，剩余670000元采用银行贷款方式支付。华悦公司于2019年6月28日在《长沙晚报》上公告《交房公告》：“美麓阳光新寓项目将于2019年6月30日开始交付，请业主携带购房合同和业主身份证等资料前往营销部（Ａ栋首层）办理交付手续。集中交付周期为15天。”张泽钰于2020年3月17日收房，并支付了2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理费3144元。一审法院另查明：因华悦公司与施工单位之间有合同纠纷，施工单位拒不配合项目竣工验收工作。2019年11月21日，美麓阳光小区A栋工程经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位竣工验收合格。2020年1月19日，美麓阳光小区A栋工程竣工验收备案。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。张泽钰与华悦公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。根据合同约定，华悦公司应于2019年6月30日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付张泽钰，而涉案房屋于2019年11月21日才经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位验收合格，存在逾期交房的违约行为。华悦公司主张导致逾期交房是因施工方拒绝配合竣工验收造成，因此没有违约，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华悦公司与案外人的纠纷不能由张泽钰来承担责任，既然合同约定了张泽钰、华悦公司的各自义务，双方均应当予以履行。华悦公司未在合同约定的时间内交付符合本合同约定的房屋，存在违约行为，应当承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。因本案所涉房屋于2019年11月21日才达到合同约定的交房条件，故一审法院认定华悦公司逾期交房的时间为2019年7月1日至2019年11月21日止。根据合同第十一条约定的按日万分之一支付违约金，该院确定华悦公司支付给张泽钰的违约金为17767.18元（1233832.00元×0.1‰×144天）。对于张泽钰主张华悦公司承担合法交房之前的物业管理费1702.75元，根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”对于逾期交房期间的物业管理费应由华悦公司承担。根据该院查明逾期交房的事实，确定华悦公司承担2019年7月1日至2019年11月21日的物业管理费1231.21元（130.98平米×2元×4.7月），故对张泽钰的该项诉请，一审法院予以部分支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、限湖南华悦星城置业有限公司在本判决生效之日起十日内向张泽钰支付违约金17767.18元；二、限湖南华悦星城置业有限公司在本判决生效之日起十日内向张泽钰支付垫付的物业管理费1231.21元；三、驳回张泽钰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取235元，由湖南华悦星城置业有限公司负担。二审中，各方当事人均没有向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否存在逾期交房的问题。依据上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定可知，上诉人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付被上诉人；现已查明，涉案商品房工程直到2019年11月21日才经湖南湘江新区建设工程质量安全监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位验收合格，此时，涉案商品房才达到合同约定的交付条件。故上诉人明显存在逾期交房的违约行为，应当承担支付违约金和赔偿损失的违约责任。一审法院依据已查明的事实认定违约金数额17767.18元和逾期交房物业费损失1231.21元正确，本院予以确认。上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费470元，由上诉人湖南华悦星城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十月二十七日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。