云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初1547号原告：杨燕琴，女，1976年11月1日出生，汉族，住云南省大理州祥云县。委托代理人：朱明辉，男，1971年12月19日出生，住祥云县，系原告杨燕琴丈夫，特别授权代理。被告：大理锦兴房地产开发股份有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理经济开发区苍山东路耀鹏明珠****。统一社会信用代码：915329002186916846。法定代表人：詹良旭，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：薛乔，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭华，女，1968年2月12日出生，特别授权代理。原告杨燕琴与被告大理锦兴房地产开发股份有限公司（以下简称锦兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨燕琴及其委托诉讼代理人朱明辉，被告锦兴公司的委托诉讼代理人薛乔、彭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨燕琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告按房屋总价款946,615元以日万分之三计算自2019年1月11日至2019年6月28日止的违约金47,992.62元；2.判令被告支付原告按房屋总价款946,615元以日万分之二计算自2019年6月29日起至被告取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止的违约金57,743元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的龙泰广场商品房项目中的4幢2单元702号房屋出售给原告，总价款为946615元；原告应当于2018年1月9日前支付首期房价款286615元，余款660000元向银行申请贷款支付；被告应当在2019年1月10日前向原告交付该商品房，逾期交付责任为自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止180个工作日内，被告按每日已付款的万分之0.01支付违约金，超过180个工作日的，原告有权单方面解除合同，被告应承担总房价款的万分之五的赔偿责任。合同还对双方的其他权利义务进行约定。合同签订后，原告向被告交清了全部购房款，但被告没有按照合同约定的交房时间交付商品房。经原告多次催促，被告仍未交房。直至2019年6月29日被告才向原告发送了《交房通知》，逾期169天。原告去接房时，被告设置种种不合理的接房流程，原告只能按照被告要求，向其支付测绘及代理办证费、契税、维修基金、天然气入户安装费，但被告未向原告提供竣工验收备案手续。后经了解，被告所开发的龙泰广场三期在原告接房时尚未取得竣工验收备案登记表，不具备交付条件。被告在商品房不具备交付条件的情况下通知原告接房，该行为系违约行为，被告应当承担违约责任。而在订立合同时被告所提供的格式合同中约定的被告逾期交房的违约金标准过低，明显违反公平原则，应当予以调整，被告应当按合同约定的逾期付款的违约金计算标准向原告支付违约金。此外，因被告交付房屋时没有相关部门的竣工验收备案证明文件，该交付也是无效和不具备法律意义的，故要求被告支付从接房之日起其至取得竣工验收备案证明文件之日止按日万分之2计算的违约金。原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告锦兴公司辩称，被告认可延期向原告交付房屋，但延期交房并非被告主观因素造成，存在客观原因和不可抗力因素，故对延期交房的时间应予以综合考虑；即使支付违约金，违约金的计算应以合同约定的按已付房款日万分之0.01计付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：原告杨燕琴与朱明辉系夫妻关系。2018年1月9日，原告杨燕琴（买受人）、朱明辉（共同买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定杨燕琴夫妻购买被告开发的位于大理市房屋，建筑面积为95.71平方米，总价款946615元，买受人应于合同签订之日支付首期价款286615元，余款660000元向银行申请贷款支付。商品房交付条件是：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房买受人应付的所有购房款已全部到账。出卖人应于2019年1月10日前交付房屋给原告，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止180个工作日内，出卖人按每日己付款的万分之0.01向买受人支付违约金，合同继续履行；超过180个工作日后，买受人有权单方面解除合同，出卖人应承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的万分之五；由于政府规划变更及不可抗力等原因，出卖人可延期交房，出卖人不承担逾期交房的责任，合同继续履行。双方还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，杨燕琴、朱明辉向被告交清了全部购房款。2019年6月26日，被告向原告发出《交房通知》，该通知载明定于2019年6月29日-2019年7月5日办理交房手续。2019年7月7日，原告接收了涉案房屋。双方就逾期交房违约金支付问题等事宜进行协商未果，原告遂诉至本院。诉讼过程中原、被告一致认可涉案房屋同地段同类房屋的租金为每平方米（建筑面积）每日1元。诉讼过程中，朱明辉明确表示涉案房屋逾期交房违约金由原告杨燕琴主张。另查明，2019年6月21日，被告作为建设单位，组织勘查单位、设计单位、监理单位及施工单位对龙泰广场工程进行了竣工验收且验收合格；2020年4月28日，该工程取得建设行政主管部门的竣工验收备案表。本院认为，1.关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金？原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定的交房时间为2019年1月10日，而被告锦兴公司却逾期至2019年7月7日向原告交房，且其未提供有效证据证明有不可抗力情形或可归责于原告的事由，故被告应当承担逾期交房义务的违约责任，应向原告支付逾期交房违约金。2.违约金的计算期限。双方约定的交房条件是商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而被告至交房时未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表，原告有权以交房条件未成就为由拒绝接房，但原告已于2019年7月7日实际接收了房屋，确认了被告履行了交付房屋的义务，故违约金的计算期限应自2019年1月11日起至2019年7月7日止，共178日，原告主张交房之后的违约金本院不予支持。3.违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案原、被告虽对逾期交付房屋的违约金进行了约定，但原告认为过低，并要求调整。本院认为被告延期交房致原告所受到的实际损失是不能按期居住房屋的使用利益损失，评价违约金约定是否过低，应参考同地段同类房屋的租金来衡量，在诉讼过程中，原被告双方一致认可同地段同类房屋租金为每平方米每日1元，依该标准，原、被告双方合同中约定违约金按全额购房款每日万分之0.01计算，确属过低，明显不能弥补原告的损失，故对原告要求增加违约金的主张本院予以支持，但原告要求按全额购房款的每日万分之三计算房屋逾期交房违约金的主张过高，本院不予采纳，增加后的违约金数额应以不超过实际损失为限，故本院酌情确定按每平方米（建筑面积）每日1元计算违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告大理锦兴房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨燕琴逾期交房违约金17036.38元（95.71㎡×178日×1元/㎡·日）。二、驳回原告杨燕琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2415元，由原告杨燕琴负担1618元，被告大理锦兴房地产开发股份有限公司负担797元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  字荣芳审判员  施银慧二〇二〇年十月九日书记员  罗 飞