山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初7258号原告：利群集团青岛利群商厦有限公司诺德广场分公司，住所地青岛市市**敦化路**101。负责人：徐瑞泽，董事长。委托诉讼代理人：陈志远，系原告公司员工。委托诉讼代理人：王珍，系原告公司员工。被告：李林，男，1991年1月14日出生，汉族，住山东费县。被告：青岛红尘一梦餐饮管理有限公司，住，住所地青岛市市**敦化路**101/div>法定代表人：李林原告利群集团青岛利群商厦有限公司诺德广场分公司与被告李林、青岛红尘一梦餐饮管理有限公司（以下简称一梦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈志远，到庭参加诉讼，被告李林、一梦公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求:1.依法判令原告与被告一签订的《商铺租赁合同》于2019年7月2日解除；2.依法判令被告向原告支付2019年1月4日至2019年7月2日期间租金191316.82元、物业费108384.66元及延迟履行违约金428573.12元(延迟履行违约金暂计至2019年11月30日,自2019年12月1日起计算至被告实际支付之日的延迟履行违约金,以299701.48元为基数,按照日千分之五计算)；3.依法判令被告向原告支付自2019年7月3日至2019年11月30日期间的场地占用费502832.48元(暂计至2019年11月30目,自2019年12月1日起至被告实际返还之日期间的场地占用费按照3330.02元/日的标准计算)；4、依法判令被告向原告支付自2018年7月1日至2018年10月4日装修期全部租金102035.64元；5.依法判令被告立即腾空租赁房屋、恢复原状,并由被告承担因腾空房屋、恢复场地所产生的一切费用；6.依法判令被告向原告支付2019年4月15日至2019年11月30日期间付仓库使用费38816.44元；7.本案的诉讼费由被告一、二承担。事实及理由：2018年4月12日,原告与被告一签订了《商铺租赁合同》,约定由被告一承租原告所有的位于市北区的商铺,用于经营“桃花洛”餐厅,经营注册主体为被告二“青岛红尘一梦餐饮管理有限公司”。合同约定租期自2018年9月1日起至2023年8月31日止。合同第4.1.3条、4.4.3条约定,被告应当在每个交租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个交费期租金、物业服务费。另,原告与被告又签订《补充协议》,约定由被告租用原告商场一楼一处位置(45平方米)作为仓库使用,租金为61600元/年,租金于2018年11月5日前交纳。合同签订后原告依约交付场地,然被告自2018年12月31日起便擅自停止营业,且迟迟未依约支付2019年1月4日至2019年7月2日期间的租金及物业服务费,经原告多次催促并致函被告,至今仍未交纳。截止起诉之日,被告尚欠38816.44元仓库使用费未付。被告拖欠租金迟迟不予交纳的行为已构成违约,严重损害了原告的合法权益。根据合同约定，原告有权解除合同,同时,要求被告承担合同提前终止的违约责任。现原告为维护自身的合法权益,特诉至贵院,请求法院依法支持原告的诉讼请求。两被告均未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据进行了核实。根据当事人提交的证据和陈述，本院认定如下事实：2018年4月12日,原告（甲方）与被告李林（乙方）签订了《商铺租赁合同》,约定：甲方将位于市北区的商铺出租给乙方,用于经“桃花洛”餐厅，计租面积为333平方米；租赁期限5年，自计租日开始计算即2018年9月1日至2023年8月31日，计租日是指乙方对商铺进行装修期满的次日；第一年月租金为32329元，第二年月租金为33945元；除首期租金外，其他租金按三个月为一个交租期交纳，乙方应在交租期最后一个月20日前一次性足额支付下个交租期租金；乙方应按租金交纳期限按每平方米每月55元标准支付物业费；乙方迟延交纳租金、物业费，每迟延一日，乙方应支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；经甲方书面催告后20日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方面解除合同；因乙方原因导致合同提前终止，乙方应按第一租约年的租金标准补交装修期的全部租金；乙方应于交还日将商铺交还甲方，未能交还的自次日起按照合同终止时租金、物业费标准的200%向甲方支付占用费；向乙方发送通知的地址为济南市高新区齐鲁软件园对面万创汇二楼三楼，收件人李林；乙方确认租赁期限内该商铺是乙方的有效通知地址，甲方将通知张贴与该商铺门窗上即视为已向乙方送达通知；以及其他内容。2018年7月，原告收取李林保证金63772元。2018年9月28日，原告收取一梦公司2018.9.16-2018.12.15期间租金96720.53元、收取一梦公司同期物业费54794.47元。2018年9至10月期间，原告（甲方）与一梦公司（乙方）签订补充协议，约定：在合同有效期内，乙方租用甲方商场一楼一处位置（45平方米）作为仓库使用，租金61600元/年，每平方米每天3.75元，按年交纳，租金于2018年11月5日前交纳，租期为2018年10月10日至2019年10月9日。2018年12月3日，原告收取一梦公司2018.10.15--2019.4.14期间仓库租金30800元。2019年4月12日，原告在被告的经营场所大门张贴交款通知书，催交租金及物业费。2019年6月7日，原告通过微信向李林催交租金。2019年7月1日，原告向李林邮寄《解除租赁合同通知书》，邮寄地址为：青岛市黄岛区滨海大道2888号吾悦广场*。该邮件的签收人为“刘文童”。该通知书的主要内容为：双方于2018年4月12日签订了《商铺租赁合同》，按照约定贵方（李林）应分别在2018年12月20日前、2019年3月20日前分别向我司支付2019年1月6日至4月5日、2019年4月6日至7月5日的租金及物业费。虽经多次催促缴纳,贵方却以各种事由予以推脱，已构成违约,根据双方合同20.4条约定我司有权单方面解除合同，特致函贵方如下:1、贵我双方合同自2019年7月2日起解除；2、请贵方于2019年7月5日前撤离完毕相应的物品并将租赁场地交付我司,否则我司将按照223条约定办理；3、请贵方支付我司以下违约金、损失、费用等:(1)租金、物业费及滞纳金:2019年1月6日至4月5日的租金及物业费149850元,2019年4月6日至7月5日的租金及物业费151515元,截止2019年7月2日的滞纳金20031元；(2)擅自停业违约金……(3)装修期损失:我司给予贵方的免租装修期共计62天，根据20.7条约定,贵方应按照第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金65897.51元，以及其他内容。2019年10月20日，原告向李林邮寄《关于再次要求限期腾房的告知函》，主要内容为：贵我双方于2018年4月12日签订了《商铺租赁合同》，我司已于2019年7月2日向贵司送达《解除租赁合同通知书》,函告贵方双方合同解除,并要求贵方于2019年7月5日前撤离完毕相应物品并将租赁场地交付我司。然贵方迟迟未向我司交付租赁场地,己严重影响我司商场经营,并造成严重损失。鉴于上述情况,结合合同约定,我司复函贵方：请贵方于2019年10月25日前撤离完毕相应的物品并将租赁场地交付我司,否则,对于贵方遗留的任何装饰装修、设施设备等均视为贵方放弃所有权及一切权利,我司将按照合同第22定自行处置……。2019年10月21日，李林通过微信确认收到《关于再次要求限期腾房的告知函》。被告至今未向原告支付其他费用，也未将承租的商铺和仓库腾还原告。庭审中，原告明确其主张的延迟履行违约金计算明细为：自2019年1月4日起至2019年4月3日期间的租金加物业费为149850.74元，至2019年11月30日共计331天；自2019年4月4日起至2019年7月2日期间的租金加物业费为149850.74元，至2019年11月30日共计241天；均按日千分之五计算，共计428573.12元。本院认为，原告与李林签订商铺租赁合同后，李林向原告交纳了租赁合同保证金，一梦公司以自己的名义向原告交纳租金和物业费并与原告签订了补充协议，根据以上事实可以认定原告与李林、一梦公司均同意由李林与一梦公司租赁合同的共同承租人。原、被告三方签订的商铺租赁合同及补充协议合法有效，各方均应依约履行。两被告经原告催告后未补交租金及物业费，原告有权解除租赁合同。原告于2019年7月1日邮寄解除合同通知书的邮寄地址并非合同约定的被告送达地址，原告也未提供证据证明被告收到上述通知书，故该通知书不产生解除合同的效力。李林于2019年10月21日确认收到《关于再次要求限期腾房的告知函》，该告知函中包括了解除合同的内容，故原告与李林签订的商铺租赁合同于2019年10月21日解除。合同解除后，两被告应按合同约定标准向原告支付至合同解除之日欠付的租金、物业费以及装修期的租金，并应自合同解除之次日向原告支付占用商铺期间的占有使用费。原告主张自2019年1月4日起计算欠付租金并主张自2018年7月1日至2018年10月4日装修期的租金，上述主张的权利范围超过原告2019年7月1日邮寄的解除合同通知书中记载的内容（自2019年1月6日起欠付租金、免租装修期共计62天），原告未能提供相关证据本次诉讼中主张的事实，故应以解除合同通知书中确认的事实作为计算欠付租金、物业费起算日期及免租装修期的依据，两被告应支付原告2019年1月6日至2019年10月21日共计289天的租金307169.79元（32329元*12月/365天*289天）、289天的物业费174017.59元（55元*333平方米*12月/365天*289天），应支付62天装修期租金65898.02元（32329元*12月/365天*62天）。对于原告主张以299701.48元为基数按照日千分之五计算延迟履行违约金的问题，该基数299701.48元未超过被告欠付的租金和物业费，本院对此予以确认，但日千分之五按年折算为182.5%，远超原告2020年1月5日向法院提交诉状时一年期贷款市场报价利率4倍16.6%（4.15%*4），考虑到违约金的性质系以补偿性为主、兼具补偿性和惩罚性，故应调整迟延履行违约金为按一年期贷款市场报价利率4倍16.6%计算。原告要求两被告支付的占有使用费是按合同约定的租金、物业费标准200%计算，该约定属于违约金性质，超出原告的租金损失比例达100%，应调整为按租金和物业费130%标准即每月65837.2元计算占用使用费。因商铺租赁合同已解除，仓库租赁协议期限已经届满，原告要求两被告腾出房屋、支付2019年4月15日至2019年11月30日期间230天的仓库使用费38816.44元（61600元/365天*230天），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告提出的请求超过法律规定和合同约定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告利群集团青岛利群商厦有限公司诺德广场分公司与被告李林签订的《商铺租赁合同》于2019年10月21日解除；二、被告李林、青岛红尘一梦餐饮管理有限公司将承租的商铺和仓库腾空交还原告利群集团青岛利群商厦有限公司诺德广场分公司；三、被告李林、青岛红尘一梦餐饮管理有限公司支付原告利群集团青岛利群商厦有限公司诺德广场分公司2019年1月6日至2019年10月21日期间的租金307169.79元、物业费174017.59元；四、被告李林、青岛红尘一梦餐饮管理有限公司向原告利群集团青岛利’’群商厦有限公司诺德广场分公司支付延迟履行金，自2019年1月4日起以149850.74元为本金，自2019年4月4日起以149850.74元为本金，均按年利率16.6%计算至实际付清之日止；五、被告李林、青岛红尘一梦餐饮管理有限公司向原告利群集团青岛利群商厦有限公司诺德广场分公司支付商铺场地占用费，自2019年10月22日起按每月65837.2元标准计算至实际返还之日止；六、被告李林、青岛红尘一梦餐饮管理有限公司支付原告利群集团青岛利群商厦有限公司诺德广场分公司装修期租金65898.02元；七、被告李林、青岛红尘一梦餐饮管理有限公司向原告利群集团青岛利群商厦有限公司诺德广场分公司支付仓库使用费38816.44元；八、驳回原告的其他诉讼请求。以上二至七项，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17148元减半收取8574元，由原告负担3594.5元，由两被告负担4979.5元，两被告于判决生效后十日内直接支付给原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李焕章二〇二〇年十月三十日书记员  陈 倩