湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初11110号原告（反诉被告）：长沙市志发实业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段**。法定代表人：黄志明，执行董事兼总经理。原告（反诉被告）：湖南万家丽集团国际购物广场有限公司，，住所地湖南省长沙市芙蓉区火星路**第**（万家丽路一段**）法定代表人：黄志明，执行董事兼总经理。两原告共同委托诉讼代理人：黄云峰，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李争光，该公司员工。被告（反诉原告）：宗黎，女，1988年7月31日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。委托诉讼代理人：邓剑锋，男，1984年2月28日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区，系被告丈夫。原告(反诉被告)长沙市志发实业有限公司（以下简称志发公司）、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司（以下简称万家丽公司）与被告(反诉原告)宗黎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告志发公司、万家丽公司的共同委托诉讼代理人黄云峰，被告宗黎的委托诉讼代理人邓剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）志发公司向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告双方2019年7月30日签订的租赁合同；2.判令被告支付所欠原告租金及费用：188244元；3.判令被告承担自行撤场违约金：753408元。(以上二、三项合计：玖拾肆万壹仟陆佰伍拾贰元整(941652元))4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年7月30日，原、被告双方签订《万家丽国际购物广场地铁层区租赁合同(A02版)》一份，原告为出租方，被告为承租方。租赁期限为4年，第一年租金及费用按252元/m'/月收取，承租面积为249m2。合同同时约定了双方的权利及义务和违约责任的承担。合同签订后，双方已实际履行。但是，至2020年5月1日起，被告停止支付租金及费用，经原告多次催交，但被告以种种借口拒不交纳，拖欠至今。综上，被告无正当理由拒交租金及费用，经原告多次催交仍不履行自己的义务，至使双方《租赁合同》已无法继续履行，被告的行为已构成违约，故诉至法院。被告（反诉原告）宗黎辩称：1.原告故意隐瞒重大事实采取欺诈手段使被告在违背真实意思的情况下与之签订的租赁合同可予以撤销。2.租赁合同撤销后，被告有权不支付租金和承担违约金，且有权要求返还已支付的费用且赔偿被告的损失。并提出反诉：1.判令撤销反诉人与两被反诉人签订的租赁合同；2.判令两被反诉人返还收取反诉人的租金、管理费、质量保证金、装修保证金391780元并自反诉人给付之日起按中国人民银行公布的同类贷款利率计算利息至两被反诉人全部返还之日止；3.判令两被反诉人赔偿反诉人的装修装饰损失1703155.50元并自2020年1月14日起按中国人民银行公布的同类贷款利率计算利息至两被反诉人全部付清该赔偿款之日止；4.判令两被反诉人赔偿反诉人的经营损失969536.94元并自2020年7月21日起按中国人民银行公布的同类贷款利率计算利息至两被反诉人全部全部付清该赔偿款之日止；[上述1、2、3项合计为3064472.44元(利息外)]5.本案反诉诉讼费由两被反诉人承担。事实与理由：2019年7月30日，反诉人与两被反诉人签订了《万家丽国际期物广场地铁城Ａ区租赁合同（Ａ02版》租赁长沙市万家丽中路一段99号-201负二楼生活超市商业街Ａ区049-050商铺用于餐饮服务。合同签订后，反诉人开始装修，共计花费装修费用1703155.50元。装修完成后，反诉人于2020年1月13日开始营业。由于受疫情影响，生意严重入不敷出。除支付租金外尚需发放广大员工工资、承担员工食宿费用和其他应付费用，几个月下来经营损失达969536.94元。2020年5月初，反诉人获悉租赁场所未经设计审核擅自施工、未经消防验收擅自投入使用、未经消防安全检查擅自投入使用、营业被长沙市××队作出的长公（消）行罚决字（2019］0019号处罚决定责令停止使用、罚款12万元。后，反诉人等广大租户找两被反诉人要求解除合同、赔偿损失，多次协商无果后反诉人于2020年7中旬终止营业。综上，反诉人与两被反诉人签订合同时，两被反诉人采取欺诈手段、故意隐瞒未经消防验收和消防安全检查不能投入使用、营业等重大事实，致使反诉人在违背真实意思的情况下与两被反诉人签订了租赁合同。该租赁合同为可撤销合同，请贵院予以撤销。同时依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，请求法院判令两被反诉人返还反诉人支付的租金等各项费用并赔偿反诉人装修等直接损失和事实上的营业等间接损失，以及支持其他诉讼请求的费用。以惩治两被反诉人的不法行为和维护反诉人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月30日,两原告（甲方）、被告（乙方）签订《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同（Ａ02版）》,约定：“甲方提供其所有的位于长沙市芙蓉区××屯××街道××社区××路××段××号××楼××街××商铺，共计159ｍ2的经营场地,租赁给乙方使用；租赁期限为2019年9月1日至2021年8月31日止；自2019年9月1日至2020年8月31日，月租金为252元／平方米，年租金为480816元；乙方在签约时一次性付清4个月的租金、费用及质量保证金40068元；甲、乙双方不得无故提前解除本租赁关系，否则，违约一方应赔偿因此给另一方造成的损失，赔偿金额按两年租赁期上交租金及费用总额的50%赔偿对方；如乙方原因需提前终止合同的，则乙方提前三个月提交申请退场表后，根据甲方安排的时间办理退场手续，如乙方强行退场或不按甲方时间办理退场手续，则乙方承担一切经济损失和法律责任，甲方有权扣留乙方商铺内所有商品进行处理冲抵乙方违约期内的各项费用；乙方原有商铺、质量保证金在合同终止，费用结清后，3个月内无商品质量投诉及债务纠纷时，甲方即把该保证金退还给乙方，如乙方对消费者承诺质保期超过了3个月的，甲方除按成交商品的总额处罚外，质保金按乙方承诺期限届满时退还，并不计利息。”合同签订后，被告支付了质量保证金40068元、装修保证金1万元，共计50068元。经双方协商，案涉租赁房屋增加了90ｍ2的面积，案涉房屋的总面积为249ｍ2，按照252元／平方米计算，案涉房屋月租金为62748元。被告从2020年5月开始停缴租金，并一直经营至7月14日，之后停止营业。2020年5月11日，万家丽公司向被告出具《租金费用（第二次）催缴联系函》，要求被告支付案涉房屋2020年5月1日至8月31日的租金，扣减2月份的租金后，共计188244元。2020年6月23日，万家丽公司向被告出具《租金费用催缴（第三次）联系函》，载明：“根据贵我双方已签署的《商铺租赁合同》，您承租的万家丽集团国际购物广场负二楼商铺A049-050，用于经营“苏粤”餐饮品牌，租赁期限从2019年9月1日至2021年8月31日止。此前我司已多次催促并发放相关函件，要求贵方在规定期限内将未缴纳的租金以及费用及时结清，直至目前，贵方亦未缴纳相应租金及费用，且至今仍占用我司场地进行经营活动。根据我国《合同法》以及原签订的《商铺租赁合同》相关条款规定，贵方的行为已构成违约，并己经严重侵害了我司的合法权益。据此，我司特致此函督促贵方：一，请于2020年6月28日前按既定约定缴纳租金及费用。二，若无缴纳租金及费用意向，请于2020年6月30日将场地交还我司，并与我司办理退场相关清算手续，并承担相应违约责任。若贵方未在上述期限内与我司办理相关手续，我司将正式向法院提出诉讼，追究你方所有违约责任，并要求法院判令你方支付滞纳金、违约金、本案的诉讼费、律师费以及一切与此相关的费用。望你方慎重考虑我司的上诉要求，尽快履行合同义务，以免承受不必要的经济损失及商业信誉损失！”另查明，2015年8月4日，长沙市公安消防支队向志发公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明：“根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，我队对你单位申报的志发陶瓷市场建设工程（工程位于芙蓉区××道××号，地上，地上**、地下**高度99米，地上总，地上总建筑面积为309910米，地下建，地下建筑面积为74214方米，使用性质为商业综合楼。受理凭证：长公消验凭字［2015］第0184号）进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见如下：一、综合评定该项目土建工程消防验收合格。该项目室内装修工程应依法向我队另行申报消防设计审核、验收和开业前消防安全检查，未经开业前消防安全检查合格不得投入使用。二、应严格落实各项消防安全保障措施及制度，保证消控室全天24小时有人值班，并持证上岗，加强对消防设施定期维修保养，确保完好有效。三、该工程如需扩建、改建（含室内装修、建筑保温或用途变更），应依法向我队申请建设工程消防设计审核或备案。”2020年6月5日，长沙市公安消防支队向志发公司出具《关于同意志发陶瓷市场地下二层重大火灾隐患降为一般火灾隐患整改的函》，载明：“2019年11月27日，我支队消防监督员检查志发陶瓷市场，发现你单位地下二层安全出口数量不足，存在重大火灾隐患，我支队即以安全出口数量不足的隐患对你单位下达了《重大火灾隐患整改通知书》。同时，你单位还存在消防设施设置不符合标准、消防设施未保持完好有效、占用疏散通道的违法行为。现根据你单位申请，经核查，你单位增设了两部电扶梯和原车道出入口作为辅助疏散，相关隐患问题正在积极整改，因新冠肺炎疫情对企业经营招商影响较大，为支持民营企业发展，经我支队集体议案讨论，同意将你单位地下二层重大火灾隐患降为一般隐患实施整改。你单位要认真落实消防安全主体责任，切实加强消防安全管理，及时整改消除火灾隐患，确保不发生火灾事故。在后续复查和“双随机，一公开”检查中，如发现以上隐患没有及时整改或出现其他隐患的，我支队将依法查处。”原被告确认，双方对2020年5月之前的租金没有争议。本院认为：原被告签订的《万家丽国际期物广场地铁城A区租赁合同(A02版》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同。一、本诉法律关系的认定与处理1.合同的解除以及违约问题关于合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”承租人行使合同解除权的一个必要前提是该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。“无法使用”指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。本案中，被告作为承租人，认为原告出租的房屋不符合消防法的有关规定，违反法律规定。对此，本院经过审查认为：1.案涉合同约定租赁的房屋的用途为经营餐饮业；2.本案在承租期限内未出现因消防设施违法或者被消防机关处罚，致使承租人停止营业的情形；3.原告作为出租人虽因消防受过处罚，但其提交了房屋投入使用前的消防申报以及违法处罚后已经进行了整改。因此，案涉房屋未因消防设施违法而致使被告租赁的房屋无法使用。本案被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告拒绝支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。同时，原告依据合同约定享有合同解除权，考虑到原告诉请被告支付租金的截至时间为2020年8月31日，因此本院认定案涉合同于2020年8月31日解除。2.关于租金支付的问题被告需支付原告2020年5月1日至2020年8月31日的租金。根据合同约定及增加的租赁面积，被告租赁的面积为249平方米，按照252元/平方米计算，月租金为62748元。由于原告自愿减免被告一个月租金，因此被告还应支付原告租金为188244元（62748元×3月），扣除质量保证金40068元、装修保证金1万元(合计50068元)后，被告还应向原告支付租金138176元。3.关于违约金的问题根据双方约定的合同条款，被告拒绝支付租金，不符合合同约定，构成违约。关于原告诉请的违约金，案涉合同第六条违约责任第1约定：“甲、乙双方不得无故提前解除本租赁关系，否则，违约一方应赔偿因此给另一方造成的损失，赔偿金额按两年租赁期上交租金及费用总额50%赔偿对方”。考虑到违约金约定过高，本院酌情予以调整，以约定的一个月租金为标准进行支付。因此，本院认定被告应当支付违约金62748元。二、被告提出的反诉的评析被告反诉的退还押金，根据以上分析，本院予以支持。反诉的撤销合同等其他诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持，理由如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。原告并未在签订合同时对被告进行欺诈，双方签订合同时，案涉商铺系消防验收合格的，且可投入使用，因此双方签订的合同有效，被告要求撤销合同的情形不符合上述法律规定；2.本案中，根据以上分析，双方签订的合同有效，被告拒付租金构成违约，其要求原告赔偿装修损失、经营损失、退还租金、管理费等，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:一、确认原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司与被告宗黎签订的《万家丽国际购物广场八楼餐饮区租赁合同（A02版）》于2020年8月31日解除；二、被告宗黎于本判决生效后十日内支付原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司租金188244元；三、被告宗黎于本判决生效后十日内支付原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司违约金62748元；四、原告（反诉被告）长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）宗黎质量保证金40068元、装修保证金1万元，合计50068元；以上第二项、第三项、第四项经过抵扣后，被告宗黎于本判决生效后十日内支付原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司租金及违约金共计200924元；五、驳回原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告宗黎的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6608元，已减半收取，由原告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司负担5198元，被告宗黎负担1410元；反诉费15658元，由反诉被告长沙市志发实业有限公司、湖南万家丽集团国际购物广场有限公司负担256元，反诉原告宗黎负担15402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二〇年十月二十九日法官助理刘玥书记员廖沙