福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民初564号 原告（执行案外人）：邹艳青，女，1978年11月24日生，汉族，现住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：马晓鲁，福建学恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江贤全，福建学恒律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司福州城南支行，住所地：福建省福州市台江区八一七南路怡丰花园**楼，统一社会信用代码：913501008544256352。 法定代表人：林祖贵，该行行长。 委托诉讼代理人：郑瀛，女，该行职员。 委托诉讼代理人：江丽丹，女，该行职员。 第三人（被执行人）：福建金物贸易有限公司，住所地：福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘路**福州南方钢材物流中心一分场**，统一社会信用代码：91350100724245556A。 法定代表人：吴萍。 第三人（被执行人）：福建龙江房地产开发有限公司，住所，住所地：福建省闽侯县上街镇沙堤村社会信用代码：9135012161133371XJ。 法定代表人：江和金。 第三人（被执行人）：吴萍，女，汉族，1961年12月22日生，现住福建省福州市台江区。 第三人（被执行人）：杨小鹰，男，1956年10月26日生，加拿大国籍，现住福建省福州市台江区。 第三人（被执行人）：谢丽华，女，汉族，1965年7月19日生，现住福建省福州市鼓楼区。 第三人（被执行人）：李伟杰，男，汉族，1963年11月3日生，现住福建省福州市鼓楼区。 原告邹艳青与被告中国建设银行股份有限公司福州城南支行（以下简称建行城南支行），第三人福建金物贸易有限公司、福建龙江房地产开发有限公司（以下简称龙江公司）、吴萍、杨小鹰、谢丽华、李伟杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告邹艳青委托诉讼代理人马晓鲁、江贤全，被告建行城南支行委托代理人郑瀛、江丽丹到庭参加诉讼。第三人福建金物贸易有限公司、龙江公司、吴萍、杨小鹰、谢丽华、李伟杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邹艳青向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止执行福建省闽侯县龙江云山墅5＃楼01联排住宅，并解除查封；2.确认福建省闽侯县龙江云山墅5＃楼01联排住宅为原告邹艳青所有；3.判令被告立即注销闽侯县上街镇国宾大道598号龙江云山墅5＃楼01联排住宅的抵押登记手续；4.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由:被告建设城南支行与第三人龙江公司执行案件中［案号：（2019）闽01执1877号］，福建省福州市中级人民法院对登记在被执行人龙江公司名下的座落于闽侯县上街镇国宾大道598号龙江云山墅5#楼01单元的房产予以查封，原告邹艳青对此提出执行异议。2020年4月9日，原告邹艳青收到福建省福州市中级人民法院出具的执行裁定书，驳回原告邹艳青的执行异议。但因原告邹艳青作为诉争房产的实际买受人，于2017年1月19日与第三人龙江公司签订《商品房买卖合同》，依约支付购房款，并已实际占有诉争房产。原告邹艳青对诉争房产所享有的消费者物权期待权优先于被告建行城南支行所享有的抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，原告邹艳青对诉争房产所享有的权益足以排除被告建行城南支行对诉争的执行。综上，原告邹艳青系诉争房产的实际所有权人，对诉争房产所享有的物权期权优先于被告建行城南支行所享有的抵押权，足以排除执行，请求判如所请。 被告建行城南支行辩称，一、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。”本案涉案房产已于2015年4月15日抵押于被告建行城南支行，并已在相关部门办理了不动产抵押登记（侯房他证ＴＨ字第××号）。原告邹艳青提起的执行异议不能对抗被告建行城南支行已办理登记的抵押权。二、《商品房买卖合同》真实性存在疑问。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”原告邹艳青提供的《商品房买卖合同》并未备案，合同签订的真实性无法确定。三、原告邹艳青声称所谓支付的购房款是直接抵扣第三人龙江公司拖欠的工程款，并未实际支付。虽然原告邹艳青声称签订的是商品房买卖合同，但本质上是双方协议约定“以房抵债。”“以房抵债”约定仅具有债权效力，不能依合同享有案涉房产物权。四、原告邹艳青提供的《商品房买卖合同》第二条“商品房销售依据”载明，买受人购买的商品房为预售商品房。第六条“付款方式及期限”明确约定，如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售监管账户上。监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。监管银行：中国建设银行股份有限公司福州城南支行，监管账户：35×××99。原告邹艳青声称所谓支付的购房款是直接抵扣第三人龙江公司拖欠自己的工程款，并未实际支付购房款，与《商品房买卖合同》约定的付款方式不一致，现有证据不足以证明其已按照合同约定支付部分价款。另外，原告邹艳青声称早已实际占用、使用被查封房产，但通过法院现场查封房产得知上述房产当时还处于毛胚状态，并未被人使用占有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八、第二十九条规定。五、原告邹艳青声称涉案房产无法办理过户手续是因为被执行人未出具相应票据造成的，但是涉案房产已于2015年4月15日抵押于被告建行城南支行，未解押之前是无法过户的，而该抵押登记具有公示效力，原告邹艳青理应知道抵押情况，原告邹艳青未尽到善意买房人应尽义务。六、原告邹艳青提交的物业费票据等相关材料并不完整，均由原告邹艳青单方签署，不排除由其自行制作的情况，真实性无法确定。原告邹艳青的诉讼请求缺乏事实和法律依据。 第三人福建金物贸易有限公司、龙江公司、吴萍、杨小鹰、谢丽华、李伟杰未陈述意见。 原告邹艳青围绕诉讼请求提交了20份证据，被告建行城南支行提供了1份证据（详见附件1）。经组织当事人进行证据交换和质证，本院分析认为，原告邹艳青证据1可证明诉争房产买卖合同签订情况，予以采纳；证据2－证据10中，证据8结婚证予以采纳，其余证据在本案中均无从审查其真实性，不予采纳；证据11－证据13，可证明诉争房产交接情况，予以采纳；证据14、证据15，可证明相关房产情况，予以采纳；证据16属证人证言性质，但说明人未作为证人出庭接受质询，不予采纳；证据17－证据20，可证明房产交接情况，予以采纳。被告建行城南支行提供的证据，可证明房产抵押情况，予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月8日，本院就建行城南支行与吴萍、龙江公司、李伟杰、谢丽华、福建金物贸易有限公司、杨小鹰金融借款合同纠纷一案，作出（2018）闽01民初1105号民事判决，并经福建省高级人民法院（2019）闽民终339号民事裁定后发生法律效力。判决确定建行城南支行对龙江公司名下位于福建省闽侯县龙江云山墅的部分联排住宅（含案涉房产5＃楼01联排住宅）在最高债权限额15526200元范围内享有优先受偿权。由于龙江公司未履行生效法律文书确定的义务，建行城南支行向本院申请强制执行，申请执行标的为借款本金1270万元及利息等。本院依法立案执行。 在诉讼过程中，2018年10月19日，本院保全查封了龙江公司名下位于福建省闽侯县龙江云山墅5＃楼01联排住宅在内的部分房产。2019年12月9日，本院作出（2019）闽01执1877号执行裁定书，裁定拍卖（变卖）龙江公司名下的上述房产。 另查明，建行城南支行于2015年4月15日办理了诉争房产的抵押登记手续并取得他项权证。 2017年1月19日，邹艳青与龙江公司签订编号为MF-20016-06《商品房买卖合同》及合同补充协议。补充协议约定，邹艳青应于2017年1月19日前付清首期购房款232万元，剩余购房款118万元以银行按揭付款方式支付，邹艳青应在本合同签订当日交齐按揭所需资料并与银行签订相关按揭借款文件，特殊原因未按时交齐的，应在合同签订之日起三天内补齐，否则应承担违约责任。关于该首期购房款232万元，邹艳青主张其中的2317171元系以龙江公司欠付福建省天闽建筑装饰有限公司的工程决算尾款抵付，剩余2829元由邹艳青的丈夫江昌盛于2017年1月19日向龙江公司转账支付。上述协议签订后，邹艳青未办理相应的银行按揭贷款，双方也未办理《商品房买卖合同》备案手续及房产过户登记手续。 邹艳青提出执行异议后，2020年4月2日，本院作出（2020）闽01执异6号执行裁定，驳回邹艳青的异议请求。邹艳青不服该裁定，提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点在原告邹艳青对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以上两条规定均要求买受人应支付相应价款。本案中，原告邹艳青主张其丈夫江昌盛是福建省天闽建筑装饰有限公司承接龙江公司工程的实际施工人，诉争房产首付款232万元中的2317171元系以龙江公司所欠工程决算尾款抵付，另有2829元由江昌盛转账支付。对此本院分析认为：1.龙江公司与福建省天闽建筑装饰有限公司、江昌盛之间是否存在工程款债权债务关系，涉及案外人之间的权利义务，属另一法律关系，不属于本案审查范围，本案也无从审查。故邹艳青所称的工程决算尾款2317171元抵付诉争房产首付款的主张，在本案中无从确认；2.邹艳青所称的工程决算尾款抵付首付款问题，实质属于以房抵债协议。一方面，对于以房抵债协议，目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，又因抵债不需要支付具体价款，难以有效判断抵债合意的真伪，难以排除案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人的可能性。另一方面，即便邹艳青所称的以房抵债协议属实，在未办理房产过户登记手续的情形下，以房抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权，而非直接享有房产所有权。在本质上，以房抵债协议的目的在于消灭金钱债务，不应优先于另一个金钱债权的实现。故邹艳青的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定的买受人应支付相应价款的要件。3.邹艳青未依照《商品房买卖合同》及补充协议的约定办理相应的银行按揭贷款，亦未办理合同备案手续及房产过户登记手续，其既未向房屋登记机构递交过户登记材料，也未证明其向龙江公司提出了办理过户登记的请求等积极行为，故不符合对诉争房产享有足以排除强制执行的法定情形。因此，原告邹艳青对诉争房产不享有所有权，亦不享有足以排除强制执行的权利，其所提出的排除房产执行的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告邹艳青的诉讼请求。 案件受理费34800元，由原告邹艳青负担。 如不服本判决，原告邹艳青、被告中国建设银行股份有限公司福州城南支行、第三人福建龙江房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 林智远 审 判 员 谢 芬 审 判 员 陈 雯 二〇二〇年十月三十日 法官助理 吴文俊 书 记 员 郭迎蓝 附1：原告邹艳青提供的证据： 证据1、商品房买卖合同； 证据2、铝合金门窗制作安装合同; 证据3、委托书; 证据4、工程结算书; 证据5、补充合同; 证据6、股东会决议; 证据7、函件; 证据8、结婚证; 证据9、中国建设银行转帐回单; 证据10、收款收据; 证据11、物业服务补充协议; 证据12、收款收据; 证据13、增值税普通发票; 证据14、不动产登记和交易中心结果查询证明; 证据15、物业证明; 证据16、情况说明； 证据17、不动产证明； 证据18、楼宇交接确认书； 证据19、房屋交接验收表； 证据20、准予交房通知单。 被告中国建设银行股份有限公司福州城南支行提交的证据： 证据1、不动产抵押登记（侯房他证ＴＨ字第××号）。 附2：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。