贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5818号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴琳娜，女，1970年11月5日出生，汉族，住所地：南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：熊勤，女，1971年1月14日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市市东办事处麻园散居户地区。被上诉人（原审原告）：蒋茂蕾，女，1971年10月26日出生，汉族，住所地：贵州省贵阳市云岩区。吴琳娜、熊勤、蒋茂蕾委托诉讼代理人（特别授权）：王涛，贵州本芳律师事务所律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人吴琳娜、熊勤、蒋茂蕾商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人所购房屋系商铺，案涉《商铺买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。同时，《补充协议》第八条第一款约定：买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300元。上述给定未违反法律、行政法规的禁止性规定，应予尊重。据此，双方约定在产权转移登记过程中上诉人承担的是协助义务，即按合同约定完成备案登记使房屋具备转移登记的条件即完成协助义务。被上诉人可与上诉人签署代办协议委托上诉人代为办理转移登记，也可自行办理。本案中，上诉人已在合同约定的期限内完成备案登记义务，不存在违约行为，一审判决上诉人承担违约责任错误。被上诉人吴琳娜、熊勤、蒋茂蕾答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。吴琳娜、熊勤、蒋茂蕾向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期办理不动产权属证书违约金计337953元（违约金以1879039元为基数，从2016年7月19日起至2019年7月18日止，按银行同期同类贷款利率1.3倍向原告支付违约金）；2.本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月28日，原、被告双方签订《商铺买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节市，房屋建筑面积182.11平方米，套内建筑面积173.44平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米10017.62元计算，总价款为1824310元；买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1624310元，余款200000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的／赔偿买受人损失。见补充协议十条。《补充协议》第八条对《商铺买卖合同》第十五条的补充约定：1、买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300元。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为1879039元，交纳契税56341.17元、印花税939.60元（产权转移书据）、印花税（权利、许可证照）2.5元。被告收取原告登记费550元、办证费300元。2014年10月29日，被告将涉案商品房交付原告，2015年7月22日，被告取得碧阳国际城9幢商品房备案证明书。2018年3月16日，被告在毕节日报刊登不动产权证催办通知，通知业主提交资料办理不动产权证书。2019年7月22日，原告向被告提交办证资料并出具委托书委托被告代为办理涉案商品房不动产权证书。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原告、被告订立的《商铺买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应按双方约定为原告办理商品房权属转移登记。本案中，原告、被告签订的《商铺买卖合同》约定出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已经将公共维修基金、产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原告、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。涉案商铺的实际交付时间为2014年10月29日，被告未在合同约定的商铺交付使用后365日内即2015年10月29日前，为原告办理商品房权属转移登记，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约责任的起算时间为2015年10月29日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月8日起诉，2017年4月8日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年4月8日起开始计算。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间，因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告具备办理商品房转移登记条件后，于2018年3月16日，被告在毕节日报刊登不动产权证催办通知，通知业主提交资料办理不动产权证书，视为已履行告知义务，故违约金计算截止时间应为2018年3月16日。关于违约金的计算标准，原、被告双方在《商铺买卖合同》及《补充协议》中未约定违约金的计算方式，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应以原告购房款1879039元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月8日计算至2018年3月16日。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴琳娜、熊勤、蒋茂蕾逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金应以原告已付购房款1879039元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年4月8日计算至2018年3月16日）；二、驳回原告吴琳娜、熊勤、蒋茂蕾的其他诉讼请求。案件受理费3185元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担992元，原告吴琳娜、熊勤、蒋茂蕾负担2193元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案中，《商铺买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”《补充协议》第八条对《商铺买卖合同》第十五条补充约定“买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300元。”根据上述约定，碧阳置业公司对吴琳娜、熊勤、蒋茂蕾负有在案涉商铺交付使用后365日内，将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于碧阳置业公司履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重。案涉商铺于2014年10月29日交付，根据双方约定，上诉人应于2015年10月29日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，上诉人实际于2015年7月22日取得案涉房屋《商品房备案证明书》，在约定的期限内履行了合同义务，无违约事实，一审判决上诉人承担违约责任不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实有误，判决结果不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3957号民事判决；二、驳回被上诉人吴琳娜、熊勤、蒋茂蕾的诉讼请求。一审案件受理费3185元，二审案件受理费6370元，共9555元，由被上诉人吴琳娜、熊勤、蒋茂蕾负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进