山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初5407号原告：苏某某，女，1983年8月5日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：滕培刚，山东本业律师事务所律师。被告：曲某某，男，1995年12月23日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：徐孟子（系曲某某之表叔），男，1987年5月29日出生，汉族，居民，住济南市。原告苏某某与被告曲某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏某某及其诉讼代理人滕培刚，被告曲某某及其诉讼代理人徐孟子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏某某向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年11月30日签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告购房售房款220000元及利息（以220000元为基数，自原告起诉之日起至被告实际支付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.被告支付原告违约金126000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月30日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的诺德名城一区15（2-4）号楼2单元2403室房屋，房屋总价款630000元，原告需要在2019年12月2日之前付首付款（定金）220000元，并约定，如有任何一方违约，违约方向守约方支付本房产此次成交价格的20%作为违约金。2019年12月2日，原告按照合同约定向被告支付首付款（含定金），后被告却不再向原告出售房屋，为维护原告合法权益，特诉至法院。曲某某辩称，对原告所诉有异议，我们认为这是诈骗案，被告在2018年至2019年在马震组织的赌局上赌钱，我输给他们30万元左右，我已经报警。买卖合同是通过马震、李雷，李雷介绍的先做的抵押合同，后来被逼又签的买卖合同，当时原告给了21.5万元，21万元是支付宝，5000元是现金，都是2019年12月2日收到的，这些钱我都还账了，包括还的马震6、7万元，有现金也有转账，还马乃虎5万元现金，其他还了信用卡，信用卡也是在赌局上输的。2019年12月2日，在与原告做房屋抵押的时候，陪我去的有原告、马震、李雷，我们四人去的，先做的抵押，接着签的合同。合同落款时间不对，做完抵押给的钱，做抵押不是买卖是为了借钱。21.5万元每月利息5000元，打收条是打了22万元，实际是借款合同，我也没收原告所谓的定金1万元。另外原告所诉的违约金不成立，买卖合同约定违约条款，是不需要他项证，当时房价在1万元左右，合同约定的价格不到6000元。我的房子是2016年买的，当时总价是56万元，面积是110平方，房产证是94.53平米，赠送的阳台15个平方，房子是三室两厅，没有车位、配套房，买的15号楼的毛坯房，2018年装修的。我对合同后苏某某手写添加的内容不认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、曲某某（卖方）与苏某某（买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：买方同意购买卖方坐落在诺德名城一区15（2-4）号楼2单元2403室，建筑面积94.53平方米，房产交易价格为630000元，本合同签订之日，买方向卖方支付壹万元作为购房定金；付款时间，买卖双方同意以银行按揭方式付款，并约定在2019年12月2日前支付首付款（含定金）220000元，剩余房款410000元申请银行按揭，待银行批复后5日内办理房产证过户手续；卖方应于收到买方全额房款之日起当日内将交易的房产全部交付给卖方使用，交房标准为房内装修保持原状不动；税费负担为，交易税费由卖方承担贰万元整，买方承担剩余过户费用；违约责任，买卖双方合同签订后，若买方中途违约应书面通知卖方，卖方应在收到书面通知后贰日内将买方的已付款返还买方，定金不予退还，卖方中途违约应书面通知买方，并自违约日起贰日内将定金及首付款退给买方，卖方并应支付相当于定金的违约金。上述合同落款签订时间为2019年11月30日，另苏某某在合同后手写“经买卖双方友好协商一致同意：1.卖方保证本房产产权清晰，同意过户到买方苏某某指定人的名下；2.买卖方应遵守以上约定，不得违约，如有任何一方违约，则违约方应向守约方支付本房产此次成交价格的20%作为违约金”。2、2019年12月2日，苏某某通过银行转账曲某某200000元，另安排徐大桥转账曲某某10000元，曲某某自认于当日另收到现金5000元，后曲某某为苏某某书具收条一份，载明“收条今收到苏某某购房首付款贰拾贰万元整（220000）诺德名城一期5区15-2-2403收到人：曲某某2019.12.2”。同日，苏某某（抵押权人）与曲某某（借款人抵押人）签订借款抵押合同一份，双方约定曲某某名下坐落章丘区世纪大道1526号诺德名城一区（2-4）号楼2单元2403为抵押物，此房产抵押价值为陆拾叁万元整，借款用途为购房，借款金额22万元，借款利息5000元，借款期限2019年12月2日到2020年5月2日，苏某某需在2020年5月1日前将资金打入曲某某指定账户，曲某某出具收到实际金额的借据”。双方于当日办理本案诉争房屋的抵押权登记，该房屋权属状况信息显示：所有权人曲某某，房产证号章丘20190021168，房屋坐落章丘区世纪大道1526号诺德名城一区15（2-4）号楼2单元2403室，面积94.53，登记时间2019.10.23，抵押情况，债权人中国工商银行股份有限公司章丘支行，抵押金额30万，债务履行期限2019年10月23日起2049年10月23日止，债权人苏某某，抵押金额22万，债务履行期限2019年12月2日起2020年5月2日止。3、苏某某系中正房产明珠店的店长，从事房产中介工作。2020年4月2日，曲某某在与苏某某的电话通话中，明确不再出卖诉争房屋。庭审中，苏某某主张2019年11月30日给付曲某某定金10000元，但未提交定金来源及实际交付的证据。本院认为，本案当事人就诉争法律关系的性质、实际收款金额及违约金等问题产生争议，现就双方争议的问题分析如下：第一，关于苏某某与曲某某之间的法律关系。因两人之间签订有正式的书面房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。苏某某与曲某某签订上述合同后，又就诉争房屋办理了借款抵押登记，该借款约定数额与房屋买卖合同约定的首付款数额一致，结合苏某某所从事的房产中介工作以及其已支付购房首付款的事实，故该抵押登记实际应为苏某某的已付购房首付款所作担保，而非双方之间存在民间借贷的法律关系。综上，苏某某与曲某某之间系房屋买卖合同法律关系。第二，关于曲某某实际收到房屋首付款的数额。根据曲某某的自认，共计收到苏某某支付的购房款21.5万元，其中银行转账21万元、现金5000元。苏某某主张支付22万元，其中定金10000元于2019年11月30日现金交付，但未能就定金的来源和交付事实提供有效证据，故本院对苏某某的主张不予采信，实际收款金额以曲某某的自认数额为准。第三，关于违约金适用的争议。双方签订房屋买卖合同后，各方均应按合同约定履行，未履行应承担相应的法律责任。因曲某某在2020年4月2日的电话通话中明确不再出卖诉争房屋，也未及时退还已收购房款，其实际构成违约并应对苏某某的相应损失承担责任。因曲某某已明确不再出卖房屋，苏某某也主张解除双方的《房屋买卖合同》，双方之间的合同本院依法予以解除。关于违约金的数额，双方虽对苏某某手写按成交价格的20%作为违约金的内容存有争议，但因曲某某的违约行为有违诚信原则且必然给苏某某造成经济损失，本院依据公平原则将苏某某的利息及违约金的主张合并调整为购房款损失，该损失酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息的1.95倍计算，自2019年12月2日起计算至实际给付完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除苏某某与曲某某签订的落款时间为2019年11月30日的《房屋买卖合同》；二、曲某某于本判决生效之日起十日内返还苏某某购房款215000元；三、曲某某于本判决生效之日起十日内支付苏某某购房款损失（以215000元为基数，自2019年12月2日起至实际给付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息的1.95倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6490元，减半收取计3245元，由苏某某负担1182元、曲某某负担2063元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  徐   延   涌二〇二〇年十月二十六日法官助理  刘学涵书记员魏忠香