河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3318号 上诉人（原审原告）：三河市燕郊意华物业服务有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区燕灵路西侧，统一社会信用代码911310827575331089。 法定代表人：陈銮元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜耀龙，河北京拓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵红霞，女，1972年6月1日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：渐金利，男，1964年6月16日出生，汉族，住址同上。系赵红霞之夫。 委托诉讼代理人：吴丽颖，北京安博（天津）律师事务所律师。 上诉人三河市燕郊意华物业服务有限公司（以下简称意华物业公司）因与被上诉人赵红霞物业服务合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初10538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 意华物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，被上诉人提供的证据并不能证明上诉人物业服务存在过错。1、东贸国际小区原本规划的东侧、西侧道路就是行车道，小区内为人行步道，人车分流明确，上诉人对道路的维修改造行为是为了让业主出入更方便、更安全，是有利于业主的，是在积极履行物业服务合同，并非砍伐树木破坏园区绿化的行为。2、被上诉人提供的现场照片不能证明上诉人在提供物业管理服务过程中存在过错，物业管理服务涉及到小区的方方面面，具有连续性、持续性的特点，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，被上诉人拍摄的照片是静态的，具有片面性和局限性，不能全面客观地反映上诉人物业管理的真实情况。3、被上诉人应缴纳物业服务费并承担违约责任。 赵红霞辩称，物业公司未按前期物业服务合同和临时管理规约的约定提供物业服务，其收费标准与服务质量不相适应，应降低物业费收费标准。1、园区地下停车场脏、乱、差，没有保洁打扫，地面破损严重，物业私自划停车位，占用停车位把停车位改成仓储室和快递仓库，将通道改成停车位，严重影响行车安全，侵犯业主共同利益，业主反映多次。2、从所有园区业主入住至今，物业公司从未公示过业主共用部分，墙体、电梯间等广告收入，更没有向所有小区业主公示过全体业主每年交纳物业费的收支情况。3、物业公司2017年私自砍伐园区内树木，将东西两侧绿化的树木全部砍伐，改建成道路。4、物业公司私搭乱建，东贸服装城商业楼在没有任何审批手续的情况下，私自接出占地几千平方米的建筑面积，业主多次就违法建筑物向物业及有关部门反映，均未解决。5、物业公司代收水电费，经常以部分业主不交物业费为由限购水电。6、物业公司占用园区非机动车停放点，使得一些居民电动车随意停放，甚至放在楼道内，楼道里有的地方又堆放杂物，存在诸多安全隐患。物业公司发现电动车停放楼道内未按规定履行拖离或扣留的义务。7、楼道内的很多消防设施和电梯存在安全隐患，本应定期进行检查和检测，而物业疏于管理，消防栓的阀门经常处于开置状态，曾发生两次着火的事件且是在同一个楼，电梯坠落也时有发生。8、园区六号楼附近的垃圾处理站，服装城上万商户产生的垃圾及商业区餐饮产生的垃圾每天从园区南门运至垃圾处理站，疫情期间也是，导致小区内业主的垃圾没有足够地方存放，经常垃圾桶周围的垃圾到处都是，不能及时打扫，小区环境脏、乱、差。9、物业管理不到位，小区内经常发生偷盗事件。10、小区挂有园林式小区牌匾，而本小区绿化遭到严重破坏，根本达不到园林式小区要求，物业费理应降低。11、根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的通知第二十二条规定，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用。 意华物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告缴纳拖欠的物业服务费11,970元及滞纳金10,485.72元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告赵红霞于2013年8月9日购买了位于三河市燕郊开发区房屋一套，房屋建筑面积为83.82平方米，其后原告入住了该房屋。原告三河市燕郊意华物业服务有限公司系原告所入住小区的物业公司，负责为该小区提供物业管理服务，服务内容包括对该小区的公共部位和公共设施进行维修、养护和管理，确保其处于良好、清洁、安全的状态；负责共用部位和环境的清洁卫生和生活垃圾的收集和清运；对园区交通秩序、车辆停泊的管理，落实治安防范工作，维护园区正常的公共秩序；做好园区内绿化区的绿化修葺及维护工作，保持绿化维护良好。另，物业管理期间，物业服务费按照住宅每月每平方米2.38元标准收取，业主按年缴纳物业服务费，且应于上期物业费期满前1个月内，预缴下年度费用，业主逾期未缴纳物业费，经督促三个月内仍未缴纳的，自应缴之日起，应向物业服务公司按照每日3‰标准支付逾期缴付的违约金，直至交清全部费用及违约金为止。另查明，被告赵红霞尚未缴纳2015年至2019年的物业服务费。 一审法院认为，原告作为物业服务管理公司，为被告所在的小区提供物业管理服务，被告入住该小区后，前期按照约定向被告缴纳了物业服务费，表明其已认可原告系该小区的物业服务公司，且接受了原告所提供的物业服务，故本院认为原、被告双方形成了物业服务合同关系。作为管理方，原告应做好小区公共区域的秩序维护、公共设施的维修保养、场地绿化、安全保卫等物业管理服务，被告接受服务后应支付相应的物业管理服务费用。但是通过庭审可以看出，原告对小区内的环境卫生及园区绿化疏于管理，导致小区内存在多处垃圾杂乱堆积问题，同时楼房内公共区域堆放生活杂物造成安全隐患，且小区内有绿化树木被砍伐，显然达不到园林式小区的标准，故一审法院对被告的抗辩予以采纳，认为原告在提供物业服务过程中存在过错，被告未及时交纳物业费系事出有因，而非被告故意违约，故对原告要求被告全额支付物业费且支付违约金的主张，一审法院不予支持。关于被告抗辩原告未按照约定建设幼儿园等基础设施，因原告系物业管理服务公司，而非建筑开发公司，且被告未提供相关证据证明小区业主授权原告办理建设基础设施等事宜，故对被告的该项抗辩，一审法院不予采纳。同时被告赵红霞在东贸国际小区居住过程中，确实享受到了原告提供的物业服务，应向原告支付一定的物业服务费用，考虑到原告在提供物业服务过程中存在的实际过失情况，一审法院酌情确定被告向原告支付所拖欠物业费的80%，即被告需支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费9,575.6元（2.38元/月/平方米×83.82平方米×60个月×80%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告赵红霞自本判决生效后十日内支付原告三河市燕郊意华物业服务有限公司物业服务费人民币9,575.6元。案件受理费361元，减半收取计180.5元，由被告赵红霞负担。 本院二审期间，赵红霞提交如下证据：1、案涉小区部分业主联合署名的反映意华物业公司存在9项问题的证明书及业主房产证、身份证复印件一份，拟证明意华物业公司提供的服务不符合前期物业合同及临时管理规约的规定，服务不到位，理应降低物业费；2、赵红霞购水、购电发票15张，拟证明意华物业公司为催收物业费，对赵红霞采取限制购水、购电措施；3、照片及视频一组，拟证明小区地下车库环境脏乱差，地下车库部分车位被改成库房，小区绿化被严重破坏，盗伐树木，17号楼两部电梯故障一年不维修，却伪造维修记录。赵红霞申请证人侯某出庭作证，侯某述称，其是17号楼业主，该楼有两部电梯故障，物业长达半年之久不予维修，却一直有维修记录；小区东西两侧原为栽种树木的绿化带，后被改成道路；小区原规划有一个幼儿园，被物业建了两堵墙，且推平了绿化；17号楼有两个地下车库被改成了库房。 意华物业公司质证认为，对联署证明书及照片、视频真实性不认可；地下停车场偶尔出现脏乱现象不可避免，但并非持续状态；不存在物业私自划停车位及将通道改成停车位情形；不存在将停车位改成仓库的情况，相关位置原规划就不是停车位；不存在私自砍伐树木将绿化改成道路的情况；限制购买水电是因赵红霞数年不交物业费的无奈之举；电动车随意停放是业主的个人行为，与物业无关；电梯故障，物业积极进行了维修，维修工作不可能短时间完成，目前电梯均正常运行；不存在小区垃圾无位置存放现象；偶发偷盗不能视为物业管理责任。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，双方的主要争议在于意华物业公司是否存在物业服务不到位问题及是否应减少物业费。对于意华物业公司将小区东西侧绿化带改为道路问题，该项改造并非用于经营获利，系为方便业主通行及人车分离管理需要，故不能认定意华物业公司的服务存在过错。对于物业费、广告费未公示问题，物业费交纳与相关费用收支情况是否公开不存在对价关系，业主认为物业公司未公开收支情况侵犯其知情权的，可依法另行主张权利。对于购房时承诺的幼儿园、会所及园林小区未实现问题，属于业主与开发商之间的商品房销售合同纠纷范畴，与物业服务无关。对于地下车库改建库房问题，因赵红霞未提交证据证明地下车库的规划、权属状态及改建的实施主体，不能认定意华物业公司的服务存在不当之处。若认为改建行为存在安全隐患，可向相关行政主管部门主张权利。对于东贸服装城商业楼没有审批手续私自扩建问题,并无证据证明侵占了小区公共区域，与本案缺乏关联。对于小区存在偷盗事件问题，赵红霞未提交相应证据证明，不能认定与意华物业公司的管理有关。对于地下车库脏乱，消防设施、电梯未定期检查，垃圾桶周围有垃圾未及时清理，疫情期间管理不严，电动车随意停放，业主在楼道存放杂物等问题，赵红霞虽提交了照片、视频，但不能反映小区的持续及整体服务水平，不足以构成其拒交物业费的理由，且一个小区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、小区的自然老化程度、预期整体规划及相关配套设施的完善程度、建筑质量、业主的交费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响小区良好环境的运转，并有可能导致小区环境质量的整体下降，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作及对小区的正常管理都会造成影响，影响小区全体业主的利益。且赵红霞从2015年开始拒绝缴纳物业费，但其并未证明意华物业公司自2015年就存在物业服务不到位问题。故现有证据尚不足以证明意华物业公司提供的物业服务与合同约定标准达到差距明显的程度，一审判决酌情降低物业费不妥，本院予以纠正。赵红霞应向意华物业公司交纳2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费11,969.5元（2.38元/月/平方米×83.82平方米×60个月）。另外应当指出，意华物业公司在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接收业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。意华物业公司以限购水、电的方式催缴物业费不当，应予改正。因意华物业公司确实存在需改进、完善服务的方面，主张的滞纳金，本院不予支持。 综上所述，意华物业公司的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初10538号民事判决。 二、赵红霞自本判决生效之日起十日内向三河市燕郊意华物业服务有限公司支付物业服务费人民币11,969.5元。 三、驳回三河市燕郊意华物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取180.5元，由赵红霞负担90.5元，三河市燕郊意华物业服务有限公司负担90元；二审案件受理费122元，由赵红霞负担52元，三河市燕郊意华物业服务有限公司负担70元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十月十二日 书记员 牛紫薇 8