四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初4315号 原告（反诉被告）：绵阳市军用饮食供应站，住所地绵阳市涪城区。 负责人：尹晓灿，该站站长。 委托诉讼代理人：申虎，四川众城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张建荣，男，1967年1月21日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：何太明，四川久太律师事务所律师。 原告（反诉被告）绵阳市军用饮食供应站（以下简称“军供站”）与被告（反诉原告）张建荣租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）军供站的负责人尹晓灿及委托诉讼代理人申虎，被告（反诉原告）张建荣及委托诉讼代理人何太明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告军供站提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年11月10日签订的《租赁合同》；2.判令张建荣支付租金1316450元并从2013年10月1日起每日按日租金的2倍支付违约金至租金付清之日止；3.判令张建荣支付水电费89242.53元并从2018年1月1日起每日按89242.53元的4%支付违约金至水电费付清之日止；4.判令张建荣返还不锈钢厨房设备；5.本案诉讼费、保全费由张建荣承担。事实与理由：2014年11月10日军供站与张建荣签订《租赁合同》，约定将位于四川省绵阳市涪城区的相关房屋及相应设施设备租赁给张建荣使用。合同签订后，军供站依约履行了义务，但张建荣却从2014年就开始拖欠租金，经军供站长期多次催收，张建荣均未交纳，为维护当事人合法权益，请求人民法院依法判决。 被告张建荣辩称，军供站诉称的事实错误，双方执行的合同是2012年6月29日签订的《租赁合同》，不是2014年11月10日的合同。军供站计算租金的标准错误，从2015年开始应按10万/年的标准计算，且2015年至2018年的租金已经按照约定支付。军供站计算违约金的标准也严重超过法律规定，其实际损失应该按照银行同期存款利率计算。军供站解除合同并非基于欠付租金，而是因军供站主管部门变更，本案是军供站首先违约且构成根本性违约引起，其不享有合同解除权。 反诉原告张建荣提出诉讼请求：1.判令军供站未交付绵阳市涪城区x号房屋4、5、6楼的行为构成违约并承担违约责任，具体包括赔偿装饰装修445700元，设备设施的损失134400元，后七年可期待利益352800元（酒店现金价值842600元，按照6%的利率计算七年），总金额为932900元；2.判令军供站赔偿消防设施的评估重置价值383000元；3.判令军供站赔偿再次装修费用61200元；4.判令军供站给付民政局专用通道装修费27900元；5.判令军供站返还2楼厕所、厨房占用面积多收取的房屋租金300000元；6.本案全部反诉费用由军供站承担。事实及理由：2012年6月29日军供站与张建荣签订《租赁合同》，约定将位于四川省绵阳市涪城区××路××号××楼及相应附属设施整体租赁给张建荣使用。合同签订后，军供站一直未能交付4、5、6楼，给张建荣的配套经营使用造成严重困难，其行为已经构成根本违约且给张建荣造成了重大经济损失。现军供站又不顾张建荣正当利益，单方面提出解除租赁合同，为维护当事人合法权益，请求人民法院支持张建荣反诉请求。 反诉被告军供站辩称，张建荣的反诉请求及事实与理由均依法不能成立，张建荣长期拖欠租金及水电费构成严重违约，因此无权提出赔偿要求，军供站要求解除合同的请求符合合同约定，请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下事实:2010年4月，军供站在绵阳市涪城区××路××号××楼。2012年3月14日，绵阳市财政局根据市政府批准，同意军供站在保证完成军供任务的前提下，将新建的综合服务楼开展平站结合所属资产自行经营管理。2012年5月3日，军供站在绵阳日报刊登经营招租广告，称绵阳市军用饮食供应站位于涪城区x号，现有一幢综合服务大楼（1楼至6楼）出租，可经营餐饮、住宿，有意经营者，欢迎来电来函咨询，报名时间从2012年5月4日到2012年5月8日17时为止。2012年5月7日军供站《绵阳市军用饮食供应站综合服务楼出租招标书》载明主要内容：1.军供站现有新建综合楼房一幢，整体招租进行二次装修后使用；2.出租范围为综合服务楼1-6楼，其中4-6待民政局搬走后出租；3.出租期为13年（因绵阳市民政局租用4-6楼临时办公，需三年，故而延后三年）；4.租金按建筑面积分两段收，前6年不低于20元／平方米／月，后7年在此基础上递增20%；5.未经军供站同意，严禁分租和转租；6.合同期满，如不续约，其承包期间所投入装修费用不作任何补偿；7.如中标人不履行协议，军供站有权单方终止合同，并且不给予任何补偿。 2012年6月29日，甲方军供站与乙方绵阳市天名味业有限公司（以下简称“天名味业”）签订《租赁合同》，军供站与天名味业均盖章确认。该《租赁合同》即被告辩称以及反诉事实与理由中所称租赁合同。合同主要内容为：1.甲方出租房屋共六层，第一期1、2、3层装修后为乙方中餐茶饮用使用，第二期4、5、6层为乙方宾馆住宿使用。房屋现有装修及设施设备情况详见合同附件，该附件作为房屋交付及收回验收依据；2.房屋租赁期限13年，第一期为2013年1月1日至2025年12月30日，第二期四、五、六楼交付租赁房屋为绵阳市民政局办理移交后一个月后，其合同终止时间与第一期相同，并签订租赁补充协议；3.2013年1月1日至2018年12月31日租金为25元/平方米/月，第一期每年按十个月计算租金总额为331250元，第二期每年按十二个月计算租金总额为426000元。2019年1月1日至2025年12月31日租金为30元/平方米/月，每年房屋租金总额为908700元；4.甲方有权解除合同情形：未经甲方书面同意，在经营过程中转让转租房屋；逾期未交纳各项费用，经催告后在合理期限仍未交纳；拖欠房租、水电气费累计2个月。乙方有权解除合同情形：甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定，严重影响经营；5.甲方违约责任：不能提供合同约定房屋而解除合同，应支付本合同租金总额4%的违约金；怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，应支付乙方合理费用或折抵租金，但乙方应提供合法凭证；甲方提前收回房屋的（自用除外），应按合同总租金的4%支付违约金。乙方违约责任：未经甲方书面同意，擅自转让转租房屋或拖欠房租、水电气费累计2个月以上，应按合同总租金的4%支付违约金；乙方逾期交纳合同约定的由乙方负担的费用，应每天按该费用的4%支付违约金；乙方逾期交纳租金，应每天按日租金的2倍支付违约金。 2013年4月12日，甲方天名味业与乙方绵阳城区海中天商务酒店（以下简称“海中天酒店”）签订《转租合同》主要载明：甲方天名味业于2012年6月29日与军供站签订的房屋租赁合同转租给乙方海中天酒店，乙方海中天酒店完全同意按原合同条款执行。天名味业与海中天酒店均盖章确认。海中天酒店系个体工商户，被告张建荣系该酒店经营者，海中天酒店于2018年3月21日注销。2014年11月10日，海中天酒店《房屋租赁合同法人变更情况说明》主要载明：原法人代表张孝荣因身体原因无法坚持工作，现变更为股东之一的张建荣。同日，甲方军供站与乙方海中天酒店签订《租赁合同》，合同主要内容与2012年6月29日的军供站与天名味业签订的《租赁合同》一致。该《租赁合同》即原告诉请解除的租赁合同及其诉称事实与理由中所称租赁合同。 2019年6月10日张建荣向本院申请司法鉴定，要求评估海中天酒店的消防设施、装修及设备等。本院于2019年6月12日委托绵阳勤德资产评估有限责任公司进行鉴定，产生鉴定评估费用18200元。张建荣当庭补充提交18200元鉴定评估费发票原件一份，军供站质证称评估费真实性无异议，但是该费用不应该由军供站承担。2019年7月3日，军供站、张建荣双方私下自行协商已由张建荣将案涉租赁房屋1、2、3楼移交给军供站。2019年9月5日，绵阳勤德资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告书》评估结论为：1.消防设施重置价值383000元，成新率50.09%，现今价值191800元；2.漏水装修损失及维修，重置价值61200元，现今价值61200元；3.民政局专用通道重置价值27900元，成新率34.08%，现今价值9500元；4.1-3楼装饰装修约1275平方米，重置价值1307700元，成新率34.08%，现今价值445700元；5.餐茶具及电器3546件，重置价值403000元，现今价值134400元。 另查明，海中天酒店已缴纳房租情况如下：2012年8月13日中国工商银行现金存款凭证显示军供站账户存入331250元，8月31日军供站会计记账凭证备注“暂收房租”331250元；2013年12月25日中国工商银行现金存款凭证显示军供站账户存入100000元，同日军供站会计记账凭证备注“房租（海中天）”100000元；2014年12月29日中国工商银行现金存款凭证显示军供站账户存入50000元，同日军供站会计记账凭证备注“暂收房租”50000元；2015年2月15日中国工商银行现金存款凭证显示军供站账户存入80000元，同日军供站会计记账凭证备注“上缴海中天房租”80000元；2012年9月6日《绵阳市军供站关于回复海中天商务酒店安装军用应急充电插座施工报价单的确认函》载明“此项工程我站予以确认工程费用总价为六千元整（6000元）”。同日《绵阳市军供站关于回复海中天商务酒店处理外墙百叶窗防水工程报价单的确认函》载明“该项工程我站予以确认工程费用总价为二万一千元整（21000元）”。张建荣主张当时双方协商确认用该两笔费用27000元冲抵2014年部分租金，军供站核实确认后无异议，另根据军供站自行向本院提交的《绵阳海中天酒店缴纳房租费统计表》显示，原告自行将被告2013年12月25日缴纳100000元、2014年12年29日缴纳50000元、2015年2月15日缴纳80000元作为2014年房租，且备注“2014-11月21日停止经营火锅经民政同意抵减20000元房租”、“2012-8月1-3层外墙百叶窗款项21000元”、“2012-8月1-3层电梯口增加150个电源插座6000元”、“2014-11月1层增设遮挡空调排水的雨棚1300元”上述备注款项作为抵扣2014年房租，载明2014年度实际缴纳房租278300元；2015年12月29日中国工商银行现金存款凭证显示军供站账户存入50000元，同日军供站会计记账凭证备注“暂收海中天房租”50000元；2016年1月31日中国工商银行现金存款凭证显示军供站账户存入50000元，同日军供站会计记账凭证备注“收到海中天商务酒店交来房租费”50000元；2017年1月17日、1月22日中国工商银行现金存款凭证显示军供站账户分别存入70000元、30000元，1月31日军供站会计记账凭证备注“收到海中天酒店房租费”70000元、30000元；2017年11月1日中国工商银行现金存款凭证显示军供站账户存入100000元，庭审中原告提交加盖军供站印章的2017年11月30日军供站会计记账凭证复印件，该份会计记账凭证复印件中备注为“收到2017年海中天酒店房租费”100000元。本院庭后要求原告提交会计凭证原件核实时发现2017年11月30日军供站会计记账凭证备注为“收到海中天酒店房租费”100000元，军供站辩称系该份记账凭证破损后重新打印；2018年12月17日业务回单显示军供站收到100000元，12月31日军供站会计记账凭证备注“收到海中天酒店房租费”100000元。 另查明，军供站、民政局、海中天酒店三方协商确定由军供站先行在绵阳市水务（集团）有限公司、国网四川省电力公司绵阳供电公司缴纳水电费用，再按照军供站1/7、民政局3/7、海中天酒店3/7的比例分摊案涉综合楼的水电费用。原告军供站为证明张建荣拖欠水电费的事实向本院提交了水电费欠费凭据。张建荣质证称，该凭据系原告单方面计算得出，无水电公司核定的数据，不认可该凭据数据的真实性及来源。军供站提供的缴费发票显示：2018年1月23日军供站缴纳水费1241元，电费13803.04元；2018年2月26日军供站缴纳水费1338.20元、3.18元，电费15524.52元；2018年3月21日军供站缴纳水费1868.80元、9.45元，电费9925.29元；2018年4月23日军供站缴纳水费2230.15元、34.65元，电费5998.96元；2018年5月21日军供站缴纳水费2149.85元，电费6029.13元；2018年6月20日军供站缴纳水费1511.10元、3.15元，电费1724.31元、4258.05元、7424.83元；2018年7月23日军供站缴纳水费1702.50元，电费8951.09元；2018年8月21日军供站缴纳电费11983.39元、-486.63元，2018年8月27日军供站缴纳水费1680元、3.25元；2018年9月21日军供站缴纳水费2291.25元，电费11952.37元、-872.48元；2018年10月22日军供站缴纳电费4988.79元；2018年11月6日军供站缴纳水费1177.50元，2018年11月21日军供站缴纳水费1567.50元；2018年12月24日军供站缴纳水费6.50元；2019年1月15日军供站缴纳电费7858.49元，2019年1月22日军供站缴纳水费1706.25元，电费15088.91元；2019年2月21日军供站缴纳水费1725元，电费12014.51元；2019年3月26日军供站缴纳水费862.50元；2019年4月15日军供站缴纳电费5467.90元。 再查明，原告军供站为证明张建荣违约转租的事实向本院提交了转租房屋的照片，2017年2月14日《关于引进合作伙伴、扭转企业经营亏损的报告》。报告主要载明：1.基于绵阳市民政局一直占用4-6楼的实际情况，海中天酒店于2015年12月8日向绵阳市民政局书面《情况反映》，又于2016年1月20日向军供站书面请示“减少2015年租金”相关问题；2.为了进一步扭转企业严重亏损局面，我方决定引入四川鑫宝房地产开发有限责任公司作为海中天酒店的合作伙伴；3.引入合作伙伴是对经营方向的调整和尝试，不改变海中天酒店承担《租赁合同》的全部责任，海中天酒店将继续履行合同全部义务；4.待民政局搬迁后，将共同投资继续打造4-6楼。张建荣质证称，该照片系复印件，对证据的三性均不认可。报告真实性无异议，但报告说明了民政局占用4-6楼没有移交的事实，报告里也提到了2015年12月8日的《情况反映》，军供站既然举出报告则说明知道情况反映，能够证明一直亏损的基本事实。 原告军供站为证明曾向张建荣催收租金的事实向本院提交了2018年4月11日《关于催收房屋租金的函》，主要载明：你方于2014年至2018年所欠房屋租金总计人民币1077950元，请于2018年4月27日缴清。该催收函通过EMS邮寄发出，EMS详情单显示邮寄时间为2018年4月11日，备注为绵阳市军供站关于催收房屋租金的函。张建荣质证称，催收函没有收到过，对于催收的事实不是真实存在的。 再查明，反诉原告张建荣为证明2015年双方将租金调整为每年十万元，同时为证明军供站构成根本违约的事实向本院提交了两份证据：1.2014年4月10日海中天酒店给军供站的《关于减半交付房租费的报告》，主要载明：由于4-6楼无法按时交付使用，酒店无住房无法配套经营，现已严重亏损一百余万，望减半收取现所欠房租；2.2015年12月8日海中天酒店给绵阳市民政局的《情况反映》，主要载明：海中天酒店与民政局下属单位军供站签订房屋租赁合同租赁整幢大楼，现民政局租用4-6楼临时办公，军供站承诺民政局2013年8月搬离，招标书显示民政局租赁三年即2015年5月到期。但时至今日民政局依然未搬离，严重影响了酒店的整体布局和战略规划且造成严重亏损，2015年11月2日已经书面请求军供站免除2015年全部租金，请求民政局尽快研究解决搬迁移交问题和巨额债务问题。军供站质证称，从未收到报告系反诉原告单方制作。庭审中张建荣称，因军供站、民政局不出示书面手续，自己曾经多次找当时军供站站长杨万柏及民政局办公室主任沟通租金事宜，并就减免租金召开多次座谈会，当时达成口头协议：三方分摊租金，张建荣按照每年十万元支付。之后杨万柏站长来收取租金时也称就按十万元先收取，此后2015年至2018年均是按照这个标准支付租金，当时军供站均未提出异议。 反诉原告张建荣为品迭费用向本院提交了租房保证金80000元收据、燃气开户费25000元收据、2012年8月30日《补充协议》。协议主要载明：1.甲乙双方与2012年6月29日已签订房屋租赁合同；2.燃气户头属甲方军供站，实际用户属乙方海中天酒店，实际使用费由乙方按时交纳；3.乙方已按燃气公司规定预存25000元燃气费，收款收据原件由甲方存留。军供站与海中天酒店均盖章确认。张建荣辩称实际垫付的是开户费，只是书写为预存费。军供站质证称，保证金及补充协议真实性无异议，待设施设备返还后可以品迭。燃气开户按规定必须由军供站开户，但实际是酒店需要开户以及燃气使用，合同及票据均载明为燃气费，并非张建荣所称开户费用，并且燃气费均为酒店使用，与军供站没有任何关系。 为进一步查明事实，本院于2020年4月15日询问了军供站前任站长杨万柏并制作了《询问笔录》，杨万柏主要陈述以下内容：1.招标时认为民政局三年之内就会搬走，所以招标书上记载“…需三年，故而延后三年…”。招标时张建荣询问过相关情况，当时民政局领导说是一年内可以，当时认为肯定没有问题；2.2012年6月29日及2014年11月10日的两份租赁合同均由杨万柏本人参与起草、审核、签订、执行等事宜；3.2014年11月10日的租赁合同是因为酒店更改法定代表人为张建荣而重新签订，其他内容没有任何改变；4.2015年张建荣给军供站提交了一份免交房屋租金的申请，当时原封不动把该申请及时上报给了民政局，因为民政局在那里确实当时酒店生意不好；5.民政局回复让分管副局长及办公室和军供站三方研究，三方请示了市政府的机关事务管理局，但因为没有相关政策规定和任何条款及理由可以减免，故没有任何人给张建荣书面或者口头答复可以减免，之后也没有给张建荣回复过是否减免；6.关于收租过程中杨万柏称将租金减免为每年十万元的事实根本不存在，也没有召开过任何座谈会。军供站对杨万柏询问笔录的质证意见称，酒店生意好不好与民政局在不在搬不搬没有因果关系，该表述系杨万柏主观认识，与客观事实不符。招标书上“三年”实际上是一个不确定的期限，应以租赁合同中“待民政局搬走后”为准。杨万柏其他证言与军供站其他证据互相印证，证实了军供站从未同意减免租金。张建荣对杨万柏询问笔录的质证意见称，2015年三方研究时，杨万柏及主管部门确实没有表态，但是后来杨万柏来收房租时直接就说暂时按照十万元执行，于是后来就交了十万元，当时交钱时我还说如果民政局还不搬，之后也按这个价钱执行，杨万柏也未反对。杨万柏因与军供站有利害关系，且是前任站长及经办人，故作证避重就轻。 对存在争议的事实，本院认定如下：一、军供站主张被告张建荣拖欠租金、水电费，擅自转租构成违约，要求解除《租赁合同》的相关问题。首先，《租赁合同》关于租金的约定为“第一期每年按十个月计算租金总额为331250元”。双方对2013年租金缴纳并无异议，张建荣足额缴纳2013年租金331250元。2014年房租根据被告举证的两份确认函及结合原告自行提交的房租费统计表证实双方确实存在抵扣房租情形，被告虽辩称该年度剩余房租以抵扣完毕，但并未充分举证，根据原告自行提交的统计表证实该年度被告尚欠房租52950元，但原告提交的统计表证实原告认可的其中两笔抵扣亦发生在2014年底，而该时段恰为双方因经营困难开始进行协商减租，本院认定张建荣尚欠该年度52950元租金并非故意拖欠，未支付不构成违约。双方对2015年至2018年租金缴纳存在争议，张建荣2015年至2018年每年均只缴纳租金100000元。张建荣提交的《关于减半交付房租费的报告》《情况反映》，军供站提交的《关于引进合作伙伴、扭转企业经营亏损的报告》侧面提到《情况反映》相关内容，张建荣庭审中所称军供站当时口头答复暂时按照每年100000元支付，张建荣实际每年支付100000元租金情况，军供站在收到2017年100000元后会计记账凭证备注“收到2017年海中天酒店房租费”，军供站前站长杨万柏所称递交过免交房屋租金的申请，军供站有效催收从2018年4月才开始。以上证据形成证据链，足以证明从2015年至2018年期间，双方对租金问题进行过协商讨论，虽然并未形成最终决议，但是在此期间双方默认暂时按照每年100000元的标准在实际履行。军供站对此辩称从未收到报告系张建荣单方制作，但军供站前站长杨万柏称收到过免交房屋租金的申请也及时上报给了绵阳市民政局。军供站于2020年9月10日《回复意见》中也称当时多次召开欠缴租金催收协商会，军供站前站长杨万柏却称没有召开过任何座谈会。庭审中，军供站提交的会计记账凭证备注为“收到2017年海中天酒店房租费”100000元，可见军供站当时对该笔100000元的定性为2017年房租费，庭后提交原件时又发现备注为“收到海中天酒店房租费”100000元，军供站辩称系记账凭证破损后重新打印。综上可见军供站对此辩称多有矛盾之处，本院认定张建荣并非故意拖欠租金，而是在双方协商期间采用了双方默认的暂时性措施，即暂时按照每年100000元的标准在实际履行，此行为属于双方默认，故不构成违约。其次，张建荣一直未缴纳2018年1月至2019年7月3日期间的水电费，张建荣辩称每层都有水表，之前是相符的，但是后来水表出错水费翻倍，曾经找军供站协商，但是一直没有给出解决办法，且之前水管爆裂产生水电费高达几万元。张建荣认为水表后两个季度存有用水量明显增多的问题，之后也多次就此事与军供站沟通，但军供站一直未予解决。军供站对此辩称一直按照这个标准执行，水管爆裂是特例也很正常，及时处理就对了。军供站、绵阳市民政局、海中天酒店对水电费分摊存有比例分配方案，张建荣对分配比例不存异议，但对水电费总额存有异议，且多次与军供站进行协商，并无拖欠水电费的主观意图，而是为了明确各方的权利义务。因此，本院认定协商期间拖欠水电费事出有因，故不构成违约。再次，军供站主张张建荣未经军供站同意，擅自转租构成违约。《关于引进合作伙伴、扭转企业经营亏损的报告》系军供站自行举出，可见张建荣向军供站提交过上述报告，军供站也收到了上述报告，该报告显示提交时间为2017年2月14日。军供站对此辩称虽然他们提出报告、但我方明确表示不同意，但军供站并未提交任何证据证明其反对的事实。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”规定，军供站主张张建荣擅作转租，但未在知道该转租行为六个月内未提出异议，因此本院认定张建荣转租行为并不违约。综上所述，军供站以张建荣违约为由要求解除2014年11月10日《租赁合同》，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定。2019年7月3日双方协商一致，由张建荣已经将案涉房屋1、2、3层移交回军供站，本院认定该《租赁合同》已于2019年7月3日经双方当事人协商一致解除。 二、张建荣主张军供站未交付4、5、6楼构成违约的认定问题。首先，2012年5月3日招租广告是军供站通过一定媒介来介绍自己出租场地的，目的在于宣传并以此吸引潜在租客来缔结租约。招标是招标人采取招标公告的方式发出表示行为，以吸引投标人投标，2012年5月7日招标书载明“出租范围为综合服务楼1-6楼，其中4-6待民政局搬走后出租。出租期为13年（因绵阳市民政局租用4-6楼临时办公，需三年，故而延后三年）”。案涉招租广告和案涉招标书均系要约邀请，要约邀请系处于合同的准备阶段。其次，投标是要约，招标人选定中标人为承诺，故2012年6月29日《租赁合同》，该合同对双方当事人均具有法律约束力，而合同载明“…第二期四、五、六楼交付租赁房屋为绵阳市民政局办理移交后一个月后…”。张建荣对此辩称招标时军供站承诺绵阳市民政局2013年3月就会搬走，因此才签定了该租赁合同。2014年11月10日海中天酒店法人变更，双方重新签订了《租赁合同》，但主要内容一致，也载明“…第二期四、五、六楼交付租赁房屋为绵阳市民政局办理移交后一个月后…”。张建荣对此辩称是因为相信了军供站当时站长杨万柏的一面之词，且已经快到三年的期限，心想后面到期了没有搬再找他们。招标书内容系要约邀请，且张建荣亦无其他证据证明军供站的承诺。即使按张建荣所称军供站对其承诺属实，但张建荣作为具有完全民事行为能力人应当意识到在军供站招标时所称“2013年3月就会搬走”的承诺没有达成的情况下，2014年11月10日重新签订租赁合同时，就应当明确约定4、5、6楼的具体交付时间，张建荣仍是轻信一面之词，将自身利益主动置于风险之中，应自行承担相应风险。综上可见，双方实际对4、5、6楼没有明确约定具体交付期限，而是约定待绵阳市民政局办理移交一个月后。绵阳市民政局一直使用4、5、6楼直到2019年3月，此时海中天酒店已于2018年3月21日注销，且2019年7月3日经双方协商一致，张建荣已经将案涉房屋1、2、3楼移交回军供站，此时双方已经实际解除合同，故军供站未交付4、5、6楼的行为不构成违约。 三、张建荣主张军供站赔偿消防设施重置价值383000元、漏水装修损失及维修61200元、民政局专用通道27900元、1-3楼装饰装修445700元、设备设施损失134400元、后七年可期待利益352800元、2楼厕所及厨房占用多收租金300000元的认定问题。张建荣主张军供站赔偿损失，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”规定，并结合《资产评估报告书》，本院综合认定军供站应该赔偿的损失范围为：1.消防设施现今价值95900元；2.漏水装修损失及维修现今价值61200元；3.民政局专用通道现今价值13950元；4.1-3楼装饰装修现今价值222850元，以上共计393900元。餐茶具及电器等设备设施系张建荣开设酒店所必须购买的附属设备，属于可以移动的设备，与军供站之间并不产生必然联系，且军供站并没有接收该批餐茶具及电器的意思表示，张建荣也完全可以通过变卖等其他方式进行处理获得补偿，故张建荣主张设备设施损失134400元，本院不予支持。本院认定租赁合同系双方当事人协商解除，不存在当事人违约情形，而合同履行后可以获得的利益系因违约所造成的损失，故张建荣主张后七年可期待利益352800元，本院不予支持。张建荣辩称2楼厨房面积只占用了一半，因4、5、6楼并未移交，其他厨房面积就浪费了，双方也只有口头协议，找军供站协商为每年扣50000元，但军供站并未明确回复过，本院认为2楼是明确已经移交的楼层，厨房面积在租赁之前就已经确定，面积及租金等问题也由《租赁合同》明确约定，双方均应按合同约定执行。军供站已按合同约定移交了2楼，至于厨房面积空置系张建荣一方自行安排导致，张建荣虽然辩称另有口头协议，但也称军供站未给回复，且张建荣也未提交其他证据对其上述辩称进行印证，故张建荣主张军供站返还2楼厕所及厨房占用多收租金300000元，本院不予支持。 四、张建荣主张品迭租房保证金80000元、燃气开户费25000元的认定问题。军供站认可租房保证金，张建荣主张品迭租房保证金80000元，本院予以支持。军供站对燃气开户费不予认可，庭审中辩称燃气实际使用者系张建荣一方，《补充协议》也载明为“预交燃气费2.5万元”，因此并非是开户费。张建荣对此辩称实际垫付的是开户费，只是写成预存燃气费，但张建荣并未提供相关证据进行证明，因此本院对张建荣上述辩称理由不予采信，张建荣主张品迭燃气开户费25000元，本院不予支持。 本院认为：双方当事人订立合同，是具有完全民事行为能力的当事人所作的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的义务。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”规定，海中天酒店作为个体工商户被注销后，其债务理应由经营者张建荣承担，故被告张建荣系本案适格主体。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”规定，本案于2019年4月17日立案受理，后经原、被告双方自行协商达成一致，双方于本案诉讼过程中即2019年7月3日由张建荣将案涉房屋1、2、3层移交回军供站，此时双方实际已经协商解除了案涉合同关系。本院审理认定，在合同存续期间双方均不构成违约，故军供站关于张建荣违约金的相关诉讼请求，本院不予支持，张建荣关于军供站承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。军供站主张张建荣返还不锈钢厨房设备，2014年11月10日《租赁合同》第二条3款约定“该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据”，合同附件《不锈钢厨房设备验收价格清单》所列设备在签订合同时由军供站、海中天酒店双方签字盖章确认验收，且庭审中双方确认不锈钢厨房设备已经经过双方清点但尚未移交，故现军供站主张张建荣按合同附件《不锈钢厨房设备验收价格清单》返还不锈钢厨房设备，本院予以支持。现双方合同关系解除后，张建荣应承担补足租金、水电费的义务，军供站亦应承担赔偿损失的义务。因每年100000元的租金标准为协商期间暂时性措施，且直到2019年7月3日张建荣才将案涉房屋移交军供站，故张建荣应补足2014年至2019年房屋租金，其中2014年需要支付租金52950元，以及考虑到本案的现实情况，本院酌情认定张建荣在已付租金的基础上继续承担2015年至2019年每年30000元的租金，2015年、2016年、2017年、2018年均按全年支付，2019年按半年支付，共计需要支付租金135000元。军供站主张水电费的时间从2018年1月开始，根据军供站提交的缴费发票查明张建荣还应缴纳水电费70605.54元，张建荣主张品迭80000元租房保证金也应得到支持，因此张建荣需要向军供站共计支付258555.54元，而本院审理认定军供站应该向张建荣赔偿损失的范围为393900元。经过品迭后，军供站还应向张建荣赔偿损失215344.46元。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、反诉被告绵阳市军用饮食供应站于本判决生效起十日内向反诉原告张建荣赔偿损失215344.46元； 二、被告张建荣于本判决生效起十日内向原告绵阳市军用饮食供应站返还租赁合同附件《不锈钢厨房设备验收价格清单》上所列不锈钢厨房设备。 三、驳回原告绵阳市军用饮食供应站的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告张建荣的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7604元、反诉案件受理费10068元、鉴定评估费18200元，由原告绵阳市军用饮食供应站负担18070元，被告张建荣负担17802元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  叶颖 二〇二〇年十月二十二日 书记员  郭莹