湖南省常德市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）湘07行初14号 原告成惠中，女，1954年3月29日出生，汉族，住湖南省石门县。 委托代理人谢瑞青，北京在明律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 被告石门县人民政府，住所地湖南省石门县楚江街道办双拥路**。 法定代表人邓碧波，代县长。 委托代理人刘玉堂，男，1965年3月27日出生，汉族，住湖南省石门县，代理权限为特别授权代理。 委托代理人喻世生，湖南楚江律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 原告成惠中诉被告石门县人民政府（以下简称石门县政府）房屋征收补偿决定一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月27日组织双方当事人召开庭前会议，于2020年9月3日公开开庭审理了本案。原告成惠中及其委托代理人谢瑞青，被告石门县政府的委托代理人刘玉堂、喻世生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年7月3日,石门县政府作出石政征补［2019］4号《房屋征收补偿决定书》（以下简称4号补偿决定），该决定的主要内容：一、被征收人选择实行货币补偿的，按合法房屋价值补偿373967元、住宅改作商业用房（以下简称“住改非”）补贴396002元［（27008-3763）×20%×85.18＝396002］、室内装饰装修及附属设备补偿67504元、搬迁费2000元、临时安置费补助1800元，共计人民币841273元。该补偿款己足额存入在石门县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称石门县征补办）专户上。二、被征收人选择实行产权调换的，石门县征补办将石门县宝峰欣城6Ａ栋605室（设计用途为住宅，建筑面积为60.16平方米）、宝峰欣城6Ａ栋608室（设计用途为住宅，建筑面积为60.16平方米）二套房屋作为其产权调换房源，按被征收房屋的市场评估价格和所调换房屋的市场评估价格由被征收人与征收人计算、结清产权调换的差价。三、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，但应在本房屋征收补偿决定送达之日15日内，从坐落在楚江街道观山居委会澧阳中路12号的房屋（房屋所有权证号为石房权证楚江字第**988号，国有土地使用权证号为石国用（2002变）字第3936号）中搬出。 2019年7月22日，石门县政府作出《关于＜房屋征收补偿决定书＞（石政征补［2019］4号）的更正通知》，该通知的主要内容为：将4号补偿决定的第一点“被征收人选择实行货币补偿的，按合法房屋价值补偿373967元、住宅改作商业用房补贴396002元、室内装饰装修及附属设备补偿67504元、搬迁费2000元、临时安置费补助1800元，共计人民币841273元。该补偿款己足额存入在石门县征补办专户上”，修改为“被征收人选择实行货币补偿的，按合法房屋价值补偿373967元、住宅改作商业用房补贴396002元、室内装饰装修及附属设备补偿72043元、搬迁费2000元、临时安置费补助1800元，共计人民币845812元。该补偿款己足额存入石门县征补办专户上”。 原告成惠中起诉称，原告在石门县澧水以北棚户区改造（二期）兰园片区地块项目（以下简称兰园项目）范围内拥有合法商铺。2019年7月3日，石门县政府针对原告作出的4号补偿决定，存在实体和程序上的诸多违法之处，遂请求撤销被告石门县政府作出的4号补偿决定。 原告成惠中为证明其主张，向本院提供了如下证据材料： 1、4号补偿决定。 2、国有土地使用证（石国用[2002变]字第3936号）。 3、国有土地使用权证（石门县影剧院）。 4、变更土地登记申请书审批表（申请人为石门县影剧院，含申请书、审批表、、地籍图。 5、石门县影剧院会议记录。 6、纳税检查税款结算通知书、完税凭证。 7、石门县城镇房屋登记核发权证申请表、房屋所有权证、石门县城镇房屋权属证书换证申请表复印件。 8、行政复议决定书。 以上证据材料拟证明成惠中的被征收房屋用途为商业。 被告石门县政府答辩称：一、征收决定所依据的事实属法定情形；二、选定评估机构程序合法、有效；三、评估机构房屋价值评估时点的选定合法；四、补偿决定内容充分维护了成惠中的利益，无漏项、少项或不足；五、补偿决定符合法定程序。据此，请求驳回原告成惠中的诉讼请求。 被告石门县政府为证明其主张，向本院提交了以下证据材料及依据： 第一组： 1、2019年5月5日，石门县政府发布石政发[2019]18号《关于征收石门县澧水以北棚户区改造（二期）兰园片区地块项目范围内国有土地上房屋的决定》（以下简称18号征收决定）及附件《石门县澧水以北棚户区改造（二期）兰园片区地块项目范围内国有土地上房屋征收补偿方案》。 2、2019年5月5日，石门县政府发布《关于石门县澧水以北棚户区改造（二期）兰园片区地块项目范围内国有土地上房屋征收决定的公告》及附件《石门县澧水以北棚户区改造（二期）兰园片区地块项目范围内国有土地上房屋征收补偿方案》。 3、张贴于湘北职专教学楼的18号征收决定及其公告、征收补偿方案的公示照片。 第一组证据材料拟证明对成惠中位于兰园项目范围内的国有土地上房屋作出4号补偿决定的行政依据。 第二组： 4、2018年11月1日，石门县征补办《关于房地产评估机构报名的公告》。 5、评估公司报名申请：2018年11月2日常德正泰房地产评估经纪有限公司（以下简称正泰公司）申请、2018年11月1日湖南公信房地产评估经纪有限公司申请、2018年11月2日湖南新万佳房地产评估有限公司申请、常德鼎盛房地产评估有限公司申请。 6、2018年11月5日，石门县征补办《告示》。 7、张贴于湘北职专教学楼的《告示》及评估机构的公示照片。 8、（2018）湘常石证民字第784号《公证书》及附件。 9、2018年11月14日，石门县征补办《关于石门县澧水以北棚户区改造（二期）兰园片区地块项目范围内国有土地上房屋征收补偿价值评估机构选定结果公示》。 10、张贴于湘北职专教学楼的《评估机构选定结果公示》照片。 第二组证据材料拟证明依法选定评估机构的情况。 第三组： 11、《石门县澧水以北棚户区改造（二期）兰园片区地块范围内国有土地上房屋权属面积公示（影剧院片）》公示表及照片。 12、成惠中房屋所有权证（石房权证楚字第**988号）。 13、成惠中国有土地使用证（石国用[2002变]字第3936号）、1999年12月30日《石门县城镇房屋权属证书换证申请审批表》、2002年11月18日石国用（2002）变字第3923-3938号《变更土地登记申请书审批表》、《房改房、商品房土地登记发证审批表》、2002年11月11日石国用（2002）变字第3955号《变更土地登记申请书审批表》。 14、入户调查登记资料；房屋征收评估实地查勘记录；2019年6月6日，石门县自然资源局《关于成慧中国有建设用地使用权土地用途有关问题的回复意见》。 15、《石门县澧水以北棚户区改造（二期）兰园片区地块范围内国有土地上征收房屋价值初步评估结果公示表》及照片。 16、2018年12月10日，石门县征补办《房屋征收评估委托书变更通知书》、《房地产征收分户估价报告》（湘正泰[2019]征字第01-0426-158号）及《送达回证》及送达照片。 17、两次谈话记录。 18、2019年5月28日,常德正泰房地产评估经纪有限公司出具《石门县澧水以北棚户区改造（二期）兰园片区地块项目征收项目评估价值说明》；石门县刘伟商行《营业执照》、2019年6月27、2019年7月18日石门县政府文件会签单；2019年7月3日，石门县政府作出的4号补偿决定书；2019年7月22日，石门县政府作出《关于（石政征补[2019]4号）的更正通知；4号补偿决定及更正通知送达回证。 第三组证据材料拟证明，对成惠中所有的房屋用途、评估结果公示、送达及4号补偿决定的情况。 适用的法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖南省实施办法》、《常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《石门县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》。 被告石门县政府对成惠中提交的证据材料质证意见如下：对证据1三性有异议，土地使用权证上有明显改动的痕迹，虽加盖土地登记专用章，但与国土部门使用的专用章不一致，只有填证机关才能对证件中的内容进行备注和修改。对证据2的三性无异议。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，成惠中房屋所有权证登记的用途为住宅，原房屋所有权人影剧院，虽然登记的用途是商服，但成惠中买受之后变更了使用用途。对证据4三性均有异议，房屋分层分户名单不属于地籍资料里面的资料，能证明常晨、万琴、陈丽娟的房屋不是门面，该份证据是成惠中自己本人填写。对证据5的三性有异议，影剧院的资料，不可能存在某个人手里，成惠中是案涉当事人。对证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，住宅也可以产生税费，所以按照案涉房屋“住改非”补偿。对证据7的三性均有异议，系复印件。对证据8的真实性无异议，合法性和关联性有异议，是否属于生效文书尚不确定，该文书并没有对档案登记资料的正确与否进行评判。 原告成惠中对被告石门县政府提交的证据材料质证意见如下：第一组证据的证据1-3真实性有异议，合法性不认可，征收决定已经申请了再审。第二组证据：对证据4的三性不认可，没有提交原件，公告报名的评估机构只能是在县房管部门备案的评估机构，明显违法。对证据5的三性不认可，征收部门限定报名范围明显违法。对证据6的三性不认可，此时尚未作出征收决定，选择评估机构程序违法。对证据7的三性不认可，没有实际张贴公示，照片没有提交原始载体。对证据8中的公证书真实性无异议，合法性有异议，不能达到证明目的；该公证书记载了被征收房屋是265户，而征收决定显示是237户，公证书记载发出选票是237张，与事实明显不符；该公证书第一段明确记载是针对唱票、计票环节进行监督，最后证明部分也仅仅是证明唱票、计票程序真实合法，并没有对发放选票和投票环节进行公证，无法证明发放选票及投票环节的真实性，达不到被告证明目的。对证据9、10的三性不认可，没有进行公示，照片没有原始载体。对证据11的三性不认可，没有提交原件，也没有实际进行公示，从后面照片也无法看出实际张贴的内容。对证据12中的入户调查登记表三性不认可，没有原件；该产权人签字部分写的是电话询问，没有原告签字，说明被告没有实际进行入户调查；见证人龚某身份情况不明，房屋评估机构查勘记录表真实性无异议，同样见证人龚某身份情况不明；对房屋所有权证真实性无异议，但房产证登记用途错误，应为商业性质。对证据13的真实性无异议，登记用途错误，应为商业性质。对证据14的三性不认可，没有依法进行张贴公示。对证据15的对委托变更通知书真实性无异议，合法性、证明目的不认可；此时没有作出征收决定，选定评估机构并要求评估，明显违法；对分户估价报告真实性无异议，合法性、证明目的不认可，评估机构选定程序违法，评估报告中没有注明评估目的，评估方法不符合评估报告的法定形式要求；评估报告第二页特别告知部分第六点明确说明本估价结果不包含装饰装修价值及其他补偿，但后面又附了一份装饰装修估价单，前后矛盾；另评估报告中，也包含了一份房屋征收评估委托书，该委托书要求评估机构在2019年1月31日号前出具评估结果，而当时征收决定并没有作出，征收部门直接限定时间，明显不符合评估应当是以征收公告作出时为时点的法定条件，征收部门委托事项明显违法。对证据16的真实性无异议，认可收到了。对证据17，两份谈话记录真实性均不认可，没有原告签字。对证据18中的文件会签单真实性不认可，因为是复印件；价格说明真实性无异议，但没有明确指向是原告房屋，关联性无法确认；征收补偿决定书真实性无异议，合法性由法院审查；征收补偿决定书认可已经收到。 本院对原告成惠中提交的证据材料认定如下：证据1系被诉行政行为，即本案审查对象。证据2系有权机关颁发的权属证书，予以采纳。证据3-6，证据本身的真实性予以认可。 本院对被告石门县政府提交的证据材料认定如下：对证据17两次与成惠中的协商谈话记录，因无原告签名认可，也无见证人在场证明，不符合证据形式，不予采纳。其他证据因系在兰园项目房屋征收补偿工作中形成的证据材料，对证据本身的真实性予以认可。 经审理查明，成惠中所有的房屋位于湖南省石门县楚江镇观山居委会澧阳中路12号，分别办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。国有土地使用权证证号为石国用（2002）变字第3936号，用途为住宅用地，土地等级Ｉ级，使用权类型划拨，使用权面积24.8平方米。房屋所有权证证号为石房权证楚江字第**988号，登记的建筑面积为95.82平方米，混合结构，房屋总层数四层，所在层数为一层，设计用途住宅，产别私有。 2018年10月31日，石门县征补办发布《石门县澧水以北棚户区改造（二期）兰园片区地块项目国有土地上房屋拟征收范围的公告》，该公告在拟征收范围内进行了张贴，公告的房屋征收范围：东起化一家属区、楚江市场；南临壶瓶山大道；北至火车站家属区；西至零阳北路。2018年11月4日，征收工作人员对征收范围内房屋等基础情况进行入户调查登记。成惠中的案涉房屋在拟征收范围内。2019年3月21日，石门县征补办公示了兰园项目范围内国有土地上房屋权属面积（影剧院片），成惠中的案涉房屋情况一并予以公示。公示的案涉房屋证载面积95.82平方米，产权面积为99.38平方米。 2018年11月1日，石门县征补办发布《关于房地产评估报名的公告》，已在县房地产管理局备案且有意从事该项目评估业务的房地产价格评估机构自2018年11月2日至2018年11月4日，可向石门县征补办提出书面报名申请。2018年11月2日，正泰公司、湖南公信房地产评估经纪有限公司、湖南新万佳房地产评估有限公司、常德鼎盛房地产评估有限公司、湖南经典房地产评估咨询有限公司等五家评估公司提出书面申请。2018年11月5日，石门县征补办发布《告示》，并公示五家评估公司中的相关情况。《告示》的主要内容：被征收人供选择的五家评估公司，要求被征收人在5个工作日内通过协商方式选定评估机构，并以书面形式将协商结果告知石门县征补办；协商不成的，石门县征补办将组织不少于三分之二的被征收人投票或摇号、抽签等方式确定。协商期限内，被征收人没有协商选定评估机构。2018年11月13日，石门县征补办组织不少于三分之二的被征收人，采取投票的方式选定正泰公司为兰园项目的房地产价格评估机构。湖南省石门县公证处到场公证，并出具（2018）湘常石证民字第784号《公证书》，公证兰园项目投票推选房地产价格评估机构唱票、计票的程序、结果真实、合法、有效。2018年11月14日，石门县征补办在被征收范围内公示房屋征收补偿价值评估机构选定结果。2018年11月30日，评估机构对案涉房屋的实物量进行实地查勘，并制作了《房屋征收评估实地查勘记录表》，成惠中、房屋征收部门代表、现场查勘估价师，见证人均在记录表上签名。2018年12月10日，石门县征补办受项目整体推进进度的影响，向正泰公司发送（2018）石征字变第1-09号《房屋征收评估委托书变更通知书》，该通知将原“评估要求”第2项“在2019年1月31日前出具分户的初步评估结果”时间变更为“在2019年7月1日前出具分户的初步评估结果”。 2019年5月5日，石门县政府公告发18号征收决定及附件《石门县澧水以北棚户区改造（二期）兰园片区地块项目范围内国有土地上房屋征收补偿方案》。成惠中、陈丽娟、常晨、万琴不服18号征收决定，向本院提起行政诉讼，请求撤销18号征收决定。2020年3月30日，本院作出（2019）湘07行初158号行政判决，驳回成惠中、陈丽娟、常晨、万琴的诉讼请求。成惠中、陈丽娟、常晨、万琴不服一审判决，向湖南省高级人民法院提起上诉。2020年6月28日，湖南省高级人民法院作出（2020）湘行终624号行政判决，驳回上诉，维持原判。 2019年5月8日，石门县征补办对兰园项目范围内征收房屋价值初步评估结果进行公示，公示的成惠中案涉房屋评估面积为实测面积99.38平方米，每平方米评估单价3763元，房屋初步评估价值373967元，房屋编号28栋102号。2019年5月28日，正泰公司对兰园项目的征收房屋的评估价值进行了书面说明，其中对28栋101号-104号虚拟商业的评估进行了说明，即以29栋101-103号戴作新商业一楼为起点，平均每间每平方米减少200元，估价对象28栋101号-104号的90年代混合二级划拨土地虚拟商业一楼评估单价每平方米27008元。2019年6月1日，正泰公司针对成惠中的案涉出具湘正泰[2019]征字第01-0426-158号《房地产征收分户估价报告》，对案涉房屋估价与初步评估价值一致为373967元，对装修的评估价值为68883元，两项合计的评估总价为442850元。2019年6月6日，石门县征补办将《房地产征收分户估价报告》向成惠中直接送达，社区人员在场签字见证。 2019年6月27日，石门县征补办报请石门县政府作出补偿决定。石门县政府经审查后于2019年7月3日对补偿决定进行文件会签。同日，石门县政府作出4号补偿决定并向成惠中直接送达。2019年7月22日，石门县政府作出《关于＜房屋征收补偿决定书＞（石政征补［2019］4号）的更正通知》，对4号补偿决定的第一点的室内装饰装修及附属设施设备补偿部分和补偿总价进了更正。2019年7月24日，对该更正通知进行留置送达。2019年8月12日，对该更正通知再次直接向成惠中送达。4号补偿决定中“住改非”补贴计算时认定的被征收房屋实际经营面积为85.18平方米。成惠中不服，遂向本院提起诉讼。 另查明，兰园项目涉及被征收人237户，其中233户已经签订征收补偿协议，领取相应款项，且已主动腾房。仅剩包含成惠中在内的4户未签补偿协议，石门县政府分别对其作出了补偿决定，其他3户被征收人常晨、成惠中、陈丽娟对补偿决定不服，均已向本院提起诉讼。 本院认为，行政机关作出行政行为证据是否确实充分是审查行政行为合法性的要件之一。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。本案中，石门县政府认为成惠中的案涉房屋登记用途为住宅，由于房屋长期用于经营，符合“住改非”补偿条件，那么就应该严格按照征收补偿方案中制定的标准对案涉房屋进行“住改非”补贴的计算。石门县政府对“住改非”补贴具体的计算方式：按同地段商业用房评估价值与被征收房屋评估价值之差乘以20%，再乘以被征收房屋实际经营面积。案涉房屋的虚拟商业价值为每平方米27008元，评估单价为每平方米3763元，石门县政府单方认定的案涉房屋实际经营面积为85.18平方米。石门县政府按照上述“住改非”补贴的计算方式对成惠中“住改非”的补贴确定为396002元［计算方式：（27008-3763）×20%×85.18=396002］。但是，石门县政府没有提交证据证明其测量成惠中案涉房屋实际经营面积时，保证了成惠中的知情权和提出异议的权利。据此，石门县政府作出的4号补偿决定，对成惠中案涉房屋“住改非”补贴按实际经营面积85.18平方米来计算，主要证据不足，直接影响成惠中的补偿利益，应予以撤销。石门县政府应在充分保护成惠中合法补偿利益的基础上，依照法定程序重新作出补偿决定。 综上所述，4号补偿决定主要证据不足，应予撤销。成惠中的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下： 撤销石门县人民政府于2019年7月11日作出石政征补［2019］4号房屋征收补偿决定。 案件受理费50元，由被告石门县人民政府负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  杨 晋 审 判 员  杨名夏 人民陪审员  肖胜春 二〇二〇年十月十日 法官助理赵阳娟 书记员肖娓 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。