福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民初202号 原告：南平市天成房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区江滨南路**（山水华庭）******，统一社会信用代码91350700717343617J。 法定代表人：尹正豪，执行董事。 委托诉讼代理人：黄宜长，福建九越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴玲玲，福建九越律师事务所律师。 被告：林秀云，女，1962年3月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：黄敬柯，男，1959年4月1日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：陆华，女，1971年6月7日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告南平市天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）与被告林秀云、黄敬柯、陆华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天成公司的委托诉讼代理人戴玲玲到庭参加诉讼。被告林秀云、黄敬柯、陆华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 天成公司向本院提出诉讼请求：判令不得执行位于南平市延平区（三元吉第）27层2703室的房产。事实和理由：2017年1月10日，黄敬柯、陆华与天成公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201700030），购买天成公司位于南平市延平区（三元吉第）27层2703室商品房（下称案涉房产），并办理了备案及预告登记。黄敬柯、陆华除支付给购房定金10000元外，剩余购房款长期拖欠。经多次催收无果，天成公司于2018年12月30日向其发出解除合同《通知书》，并于2019年7月15日向法院诉讼。南平市延平区人民法院于2019年7月31日作出（2019）闽0702民初3569号民事调解书，解除黄敬柯、陆华与天成公司签订的《商品房买卖合同》，并由黄敬柯、陆华协助天成公司办理案涉房产的备案及预告登记的注销手续。 林秀云就其与南平柯荣房地产开发有限公司、黄敬柯、余养金、李清等民间借贷纠纷一案，于2017年7月28日向福州市台江区人民法院申请人执行，福州市台江区人民法院于2017年11月29日作出（2017）闽0103执1484号之三《执行裁定书》查封案涉房产，福建省高级人民法院于2019年2月20日将该案指定本院执行。天成公司知悉上述房产查封情况后，遂向本院提出执行异议。本院于2020年4月13日作出（2020）闽07执异13号执行裁定书，裁定驳回天成公司的异议请求。天成公司在收到前述裁定后在法定期限内提起本案诉讼。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：...(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后，债权消灭…的，预告登记失效”。根据上述规定，执行法院对案涉房产只是预查封，因天成公司与黄敬柯、陆华的《商品房买卖合同》已依法解除，黄敬柯、陆华请求交付案涉房屋的债权已经消灭，预告登记亦同时失效。因此，案涉房屋的所有权属于天成公司，与黄敬柯、陆华无关。综上所述，天成公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求判如所请。 林秀云、黄敬柯、陆华均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告林秀云、黄敬柯、陆华无正当理由未出庭应诉，应视为放弃答辩、举证、质证等事实权利。经审查，天成公司提交的证据真实、合法且与本案具有关联性，均予以采信。综合在案证据，对本案事实认定如下： 2013年，黄敬柯、陆华与天成公司协商购买天成公司位于南平市延平区（三元吉第）27层2703室的房产，天成公司于2013年12月10日出具《收款收据》，载明收到黄敬柯、陆华支付的2703室购房定金10000元。2017年1月10日，黄敬柯、陆华与天成公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201700030），并办理了商品房预告登记［预告登记号：闽（2017）南平市不动产证明第0007086］。合同约定，黄敬柯、陆华应于2017年1月11日前一次性付清商品房价款。2019年7月15日，天成公司以黄敬柯、陆华未向天成公司支付剩余购房款为由向南平市延平区人民法院起诉，诉请解除案涉《商品房买卖合同》，办理解除备案登记及预告登记手续。该案经审理后，南平市延平区人民法院于2019年7月31日作出（2019）闽0702民初3569号民事调解书，确认黄敬柯、陆华与天成公司达成的如下协议：一、解除天成公司与黄敬柯、陆华于2017年1月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201700030）；二、黄敬柯、陆华应于调解协议生效之日起十日内协助天成公司办理《商品房买卖合同》注销备案登记（业务宗号：101701100007）手续；三、黄敬柯、陆华应于调解协议生效之日起十日内协助天成公司办理南平市延平区（三元吉弟）27层2703室房产商品房预告登记［预告登记号：闽（2017）南平市不动产证明第0007086］注销手续；四、双方共同确认，黄敬柯、陆华支付的10000元购房订金，天成公司不予退还。该民事调解书业已生效。现案涉房产登记在天成公司名下。 原告林秀云与被告南平柯荣房地产开发有限公司、黄敬柯、余养金、李清民民间借贷纠纷一案，福州市中级人民法院作出（2017）闽01民终2517号民事判决。该判决生效后，林秀云于2017年7月28日向福州市台江区人民法院申请强制执行，2017年11月29日，福州市台江区人民法院查封了案涉房产。2019年2月20日，福建省高级人民法院将该案指定本院执行。 2020年4月4日，天成公司向本院提出执行异议，请求解除对案涉房产的查封。经审查后，本院于2020年4月13日作出（2020）闽07执异13号执行裁定书，裁定：驳回天成公司的异议请求。天成公司于2020年4月16日收讫上述裁定后，在法定异议期限内提起本案诉讼。 本院认为，首先，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封。但预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权人。只有当讼争房屋完成本登记，债权人才能对讼争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。其次，人民法院的查封不能限制房地产开发企业行使合同解除权。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。故查封的效力限制的是购房者处分讼争房屋的行为，不等同于限制商品房销售者与购房者关于房屋买卖的合同权利。黄敬柯、陆华系基于其与天成公司签订的《商品房买卖合同》从而取得相应的合同权利，现前述合同经生效判决确认已解除，故黄敬柯、陆华对案涉房产享有权利的债权基础已消灭。最后，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，案涉房产的预告登记亦因案涉《商品房买卖合同》的解除而失效。换言之，黄敬柯、陆华对案涉房产已不享有权利，查封案涉房产的事由已消灭，故天成公司诉请不得执行案涉房产的理由成立，本院予以支持。 综上所述，原告天成公司的诉讼请求成立，本院予以支持。被告林秀云、黄敬柯、陆华经本院合法传唤，无正理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 不得执行位于南平市延平区（三元吉第）27层2703室的房产。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5557元，由被告黄敬柯、陆华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  夏 雯 审 判 员  吴彦瑾 审 判 员  刘冬龙 二〇二〇年十月二十八日 法官助理  陈宇航 书 记 员  郑瑞颖 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。