河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3487号上诉人(原审原告)：新乡市正隆置业有限公司，住所地：新乡市红旗区新东大道（中）**紫苑小区**楼。法定代表人：邓志胜，总经理。委托诉讼代理人：代莎莉，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵祖磊，河南联盟律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京龙发建筑装饰工程有限公司，住所，住所地：北京市朝阳区东风乡将台洼****div>法定代表人：严世红，执行董事。委托诉讼代理人：洪念罗，男，1982年4月10日出生，汉族，住河南省固始县，系公司员工。委托诉讼代理人：王金勇，河南天坤律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京龙发建筑装饰工程有限公司郑州分公司，住所地，住所地：郑州市管城区商城东路**院**楼附**iv>负责人：刘俊杰，任经理。委托诉讼代理人：洪念罗，男，1982年4月10日出生，汉族，住河南省固始县，系公司员工。委托诉讼代理人：王金勇，河南天坤律师事务所律师。上诉人新乡市正隆置业有限公司（以下简称正隆公司）、北京龙发建筑装饰工程有限公司（以下简称龙发公司）、北京龙发建筑装饰工程有限公司郑州分公司（以下简称郑州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人正隆公司委托诉讼代理人代莎莉、龙发公司委托诉讼代理人王金勇、洪念罗，龙发公司郑州分公司委托诉讼代理人王金勇、洪念罗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正隆公司上诉请求：1、请求依法在原审法院（2020）豫0702民初1619号民事判决第一项基础上增加支付租金85000元（暂计，应计算至《商铺租赁合同》解除之日止）及利息（应以欠付租金总额为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2、请求依法在原审法院（2020）豫0702民初1619号民事判决第一项基础上增加违约金532675元；3、本案诉讼费由龙发公司、郑州分公司负担。事实与理由:一、龙发公司拖欠支付租金违约在先，涉案合同应以判令解除为准，龙发公司应承担解除之日前的全部租金。龙发公司拖欠租金，符合约定解除条件，正隆公司诉请解除涉案合同，应以判令解除的日期为准，原审认定2019年12月26日解除错误。原审以邮寄送达日起认定案涉合同解除日期认定错误，龙发公司邮寄资料证明其同意解除合同，但该份邮件未有效送达，正隆公司对邮件内容不知情，双方并未达成有效合意。另外，涉案房产至今仍有龙发公司控制、占有。龙发公司单方面制作交接清单，至今仅有龙发公司签章，说明双方并未交接，案涉房产至今仍有龙发公司控制占有。龙发公司应按照租金标准承担实际返还前的房屋占有使用费。二、龙发公司违约在先，无论依据约定还是法律规定均应承担违约责任，原审判决未认定利息且违约金过低，应予纠正。违约责任已由合同明确约定，龙发公司逾期支付款项应承担资金使用期间的利息，也应赔付正隆公司的可得利益损失。龙发公司辩称：一、根据法律规定，《商铺租赁合同》已于2019年12月4日解除，正隆公司上诉主张的“《商铺租赁合同》应以判令解除的时间为准”及增加支付租金的上诉请求，没有任何事实依据和法律依据。正隆公司起诉状第一项诉讼请求即为解除合同，其要求解除合同的意思表示清楚明确，郑州龙发公司于2019年12月4日在诉前调解中心收到起诉状，并当场同意解除合同，解除合同的通知已于当场到达郑州龙发，根据《合同法》第96条规定，《商铺租赁合同》自该日已经解除。二、2019年12月20日，郑州龙发将商铺腾出后，对正隆公司通过直接送达等多种送达方式，向其送达《同意解除商铺租赁合同的函复》、《租赁商铺交接清单》及钥匙。正隆公司上诉状所述编号尾号为1376的中国邮政EMS邮件，邮寄地址系公司总经理刘涛提供，且该邮件已被签收，后又以“逾期未领”被退回。正隆公司对以上情况完全明知、清晰。三、2019年12月20日，正隆公司对涉案商铺实际上已经控制，并可使用、支配、处置。四、龙发公司制作《租赁商铺交接单》说明了在积极进行交接工作，正隆公司虽未签收，但其提出解除合同，又不积极接收房屋，更说明了其上诉状所述内容不成立，以及其对损失扩大的责任。五、正隆公司上诉状中主张的“房屋占有使用费”不应支持。其依据的法律规定适用的前提是“房屋租赁合同无效”的情形，与本案完全不符。六、正隆公司诉讼中，先后提出了违约金、损失、利息、预期利益、房屋占有使用费等多种类型的主张，主张理由逻辑混乱，既不明确也不具体，先后重复、矛盾，没有合理合法的依据。七、租赁合同第八条第六项在本案不应适用，正隆公司主张的“逾期支付款项也应承担资金占用期间的利息”不应支持，在本案也没有主张依据。八、一审判决已认定“合同中双方对延付租金的违约责任并无明确约定”，正隆公司诉请违约金没有合同及法律依据。九、正隆公司上诉所述的“合同剩余租赁期间内的租金”并不是“正隆公司的预期利益”，不应支持。综上，正隆公司上诉理由没有事实及法律依据，上诉请求依法不应支持。龙发公司上诉请求：1、依法撤销原审法院（2020）豫0702民初1619号民事判决，并依法改判，龙发公司应支付租金为256666元，一审判决中租金326334元不应支持，违约金259325元不应支持；2、一、二审诉讼费用由正隆公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不全面。未明确列明2019年12月4日，双方进行调解，起诉状及诉讼请求送达并告知龙发公司的事实。未记载“同意解除《商铺租赁合同》的函复”的第一段、“语音通话”、龙发公司向正隆公司邮寄的邮件于2019年12月21日已签收、未查明正隆公司是否存在实际损失、未认定龙发公司提供的第三组证据。二、原审判决对部分证据和事实的认定错误。不予确认龙发公司提供的第一组证据、第二组证据3、4、证据5是错误的。三、本案租赁合同已于2019年12月4日解除，原审判决将合同解除时间认定为2019年12月25日是错误的。、2019年12月4日，龙发公司在原审法院诉讼调解中心收到起诉状，龙发公司当场同意解除合同，该日双方租赁合同已经解除。2019年12月20日，龙发公司将租赁商铺物品腾出，用多种方式向正隆公司送达《同意解除的函复》。四、原审判决认定双方合同解除后还具有不定期租赁合同关系，应当参照合同约定继续支付租金是完全错误的。本案正隆公司主张解除合同，上诉人也同意解除合同，不可能成立合同。五、原审判决对租赁房屋返还条件的认定是错误的。、本案事实是正隆公司怠于接收，2019年12月20日，租赁商铺状况正常，完全具备交接条件，龙发公司对剩余物品已放弃权利，正隆公司对租赁商铺实际上已经控制。租赁商铺的交接清单，并不影响正隆公司正常办理交接手续，龙发公司对所有遗留物品放弃权利的明确表示，双方合同也明确约定“甲方不要求恢复原状”。六、原审判决的租金数额不正确，龙发公司应付租金应为256666元。七、原审判决违约金259325元没有合同依据和法律依据，依法不应支持。龙发公司积极帮助正隆公司止损，正隆公司消极且没有采取适当措施防止自己损失扩大，如有损失，应自行承担。原审判决对电子屏被拆解成块儿状造成价值减损影响使用的认定错误，也不应是违约金的依据。八、原审判决对“正隆公司按约不予退还履约保证金”、电子屏价值减损的认定超出诉讼请求，违背了不告不理的原则，应予纠正。正隆公司辩称：一、龙发公司所称的涉案房产内“腾出物品并打扫完毕”与事实严重不符，其以此为基础主张交付完毕或符合交付条件并主张正隆公司扩大损失没有事实依据，案涉房产一直由龙发公司占有使用，未交付也不符合交付条件，其应按照约定支付租金或支付占有使用费。二、案涉合同的解除应以法院判令解除为准，其主张的2019年12月4日或2019年12月20日的解除均没有事实及法律依据，解除前的租金及费用均应由龙发公司承担。三、本案争议系龙发拖欠租金违约在先导致，依据约定履行保证金不再退还，按照约定及法律规定还应承担违约责任。正隆公司一审诉讼请求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、请求龙发公司、郑州分公司向正隆公司支付租金33万元（暂计至起诉之日，应按照《商铺租赁合同》第四条标准计算至《商铺租赁合同》解除之日）及利息8100元（暂计算至起诉之日，应以欠付租金总额为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至龙发公司、郑州分公司付清全部租金之日止）；3、请求龙发公司、郑州分公司向正隆公司支付违约金79.2万元（暂计）；4、由龙发公司、郑州分公司承担本案诉讼费用。庭审中，正隆公司变更第二项诉求为：请求龙发公司、郑州分公司向正隆公司支付租金66万元（暂计至庭审之日，应按照《商铺租赁合同》第四条标准计算至《商铺租赁合同》解除之日）及利息8100元（暂计算至起诉之日，应以欠付租金总额为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至龙发公司、郑州分公司付清全部租金之日止）。原审查明：2016年，正隆公司（出租方、甲方）与郑州分公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方同意将依法承租的位于新乡市××人民路××（人民路××莲花××楼××——××层中户）的负一层、一层、二层的全部房屋转租给乙方供乙方及乙方集团公司设立新乡分公司经营使用；转租商铺建筑面积共计1145.85㎡；租赁期6年，自2017年1月1日至2022年12月31日；装修期自2016年12月1日至2016年12月31日，装修期内乙方无须交租金；双方暂约定该商铺交付日为2016年12月1日，具体交房日期以甲方书面通知为准；租金按商铺建筑面积计算收取，为55000元／月（本租金标准不包含各种税费，税费由乙方承担）；租金每3个月为一个支付周期，合同签订之日乙方向甲方预付第一周期（三个月）租金165000元，在前一支付周期（三个月）到期日的前十日内，乙方须交纳下一支付周期的租金；乙方需与甲方指定的物业管理公司签订统一的物业管理服务合同，按时交纳物业管理费，经营中所产生的水、电费均由新乡市莲花苑物业公司按标准统一代收代交；签订本合同时，乙方须向甲方交纳合同履约保证金55000元，履约保证金用于承租方承担可能发生的赔偿和违约责任，如别无争议，在合同期满后或双方协商终止合同后十五日内甲方无息退还；乙方确认，交付房产内部有中央空调、电子屏，租赁期间内，空调与电子屏乙方应合理使用并负责维修保养；乙方须按时交纳合同约定的租金和各项费用，逾期超过十天，甲方有权解除本合同，保证金不再退还；在合同有效期内，甲乙双方均不得单方面变更、解除本合同，如甲方违反此条约定，应退还乙方已支付的全部费用，并赔偿合同总金额30％的违约金，且承担因此给乙方造成的全部损失，如乙方违反此约定，则同等承担责任；对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫，寄发挂号信或特快专递后的第五日视为送达日；自送达之日起，相对方未在五日内书面回复（以邮戳日期为准）的视为认可通知及告知的事项；合同期满乙方不再续订合同，乙方应在合同终止日前十日办理退租手续，并在合同期满十日内搬迁完毕，保持室内环境整洁，将商铺交给甲方，乙方自行安装的外立面装饰及空调等可移动部分，归乙方所有，由乙方自行拆走，但不得损坏商铺的整体结构，甲方不要求恢复原状。签订合同后，正隆公司按约向郑州分公司交付了房屋，郑州分公司按约支付了首期租金165000元及履约保证金55000元。2019年4月8日，郑州分公司支付当年第二季度房租165000元后未再向正隆公司支付过房租。2019年10月9日，正隆公司向龙发公司、郑州分公司发出“通知函”，要求龙发公司、郑州分公司于收到通知函后3日内支付拖欠的租金及违约金，逾期将采取法律途径以维护合法权益。上述“通知函”尾部注明联系人为正隆公司刘涛。2019年11月28日，正隆公司就案涉纠纷向原审法院申请诉前调解。立案后，龙发公司、郑州分公司自诉前调解中心获取了正隆公司的诉求等案件信息。2019年12月20日，郑州分公司作出“同意解除《商铺租赁合同》的函复”，并于当日采取按正隆公司工作人员刘涛提供的通信地址以EMS特快专递方式邮寄、在租赁房屋门口张贴公告等方式向正隆公司送达。邮寄时，郑州分公司还一并将租赁商铺交接清单、租赁房屋钥匙交邮。2019年12月25日，该邮件因逾期无人领取被退回。郑州分公司作出的“同意解除《商铺租赁合同》的函复”载明：我公司同意贵公司解除双方《商铺租赁合同》的意见。因经营原因，就租赁商铺的实际使用时间和租金数额经我公司核实并报审后，将尽快支付。租赁商铺及房屋中原有设施完好，物业费用现也已缴纳至2019年11月30日，没有遗留其他未决事宜。我公司将安排人员于2019年12月20日将租赁商铺的钥匙、物业手续等相关物品全部交接给贵公司，请贵公司安排人员妥善查验接受。郑州分公司作出的“租赁商铺交接清单”载明：因甲乙双方《商铺租赁合同》解除，现双方对租赁商铺及相关设施进行交接：1、房屋钥匙壹把，防盗遥控器一个；2、房屋物业费用缴纳票据复印件1份（缴费至2019年11月30日）；3、房屋内原有设施及房屋状况正常，双方签署本交接清单即为全部交接完毕；4、房屋内外乙方现有遗留物品、装饰物、外立面装饰等无法搬移的物品，乙方需要拆除的，在不破坏房屋基础上进行拆除；无法搬移或拆除的，放弃权利。郑州分公司在该“租赁商铺交接清单”尾部甲方处加盖公司印章，填写日期。2020年5月18日庭审中，双方确认履约保证金5.5万元未退还。该房屋大厅及各个房间内均留有杂物，部分房间摆放有桌椅、凳子以及部分与房屋形成附合的装饰物品，房顶有吸顶灯，墙壁有壁灯，房屋外龙发公司的门头标识已经拆除。对于勘验情况龙发公司称，杂物是搬离时未打扫干净，但已全部放弃；桌椅、凳子以及形成附合的装饰物品，交接时交接清单中已明确表示放弃；房内物品均已放弃，正隆公司如愿意利用可以利用，不用可以处理；2019年12月20日龙发公司已放弃所有权利，少许杂物完全具备交接条件。正隆公司对于勘验情况称，现场物品除上述物品外还有垃圾，房屋现状与当庭陈述不符，拆除还会产生费用，从现场遗留物品可以看出仍由郑州分公司占有，并表示因双方存在纠纷不同意接收房屋钥匙。勘验时，原审法院还查明合同内约定的电子屏已按城市管理部门要求拆除，且未在租赁房屋内存放，2020年5月22日郑州分公司将已被分解为块状的电子屏放置回租赁房屋内。原审认为，正隆公司与郑州分公司签订的《商铺租赁合同》，不违反法律法规的规定，为有效合同。郑州分公司拖欠租金导致正隆公司要求解除合同，事实清楚，证据充分，双方均无异议。郑州分公司自本案诉前调解时获取正隆公司要求解除合同的起诉状后，于2019年12月20日以合同约定的特快专递方式向正隆公司邮寄“同意解除《商铺租赁合同》的函复”，虽邮件因逾期无人领取被退回，但根据双方合同约定，“寄发挂号信或特快专递后的第五日视为送达日”，故2019年12月25日应视为该意思表示已送达正隆公司，双方已就解除合同事宜达成合意，案涉《商铺租赁合同》已于该日解除，正隆公司再行诉求解除合同，已无事实依据，原审法院对该项诉求不予支持。因合同已经解除，租期内的租金应自正隆公司开始欠租的2019年7月1日计至2019年12月25日，共计320833.33元。双方签订的《商铺租赁合同》虽于2019年12月25日解除，郑州分公司也在一并交邮的“租赁商铺交接清单”中表示，“房屋内原有设施及房屋状况正常，双方签署本交接清单即为全部交接完毕”，“房屋内外乙方现有遗留物品、装饰物、外立面装饰等无法搬移的物品，乙方需要拆除的，在不破坏房屋基础上进行拆除；无法搬移或拆除的，放弃权利”，但其却在甲方处加盖印章并签署日期，显然正隆公司即便接收该邮件也无法正常办理交接手续，如以此视为郑州分公司已将租赁房屋返还正隆公司反而可能会导致双方之后就屋内物品产生争议。经原审法院现场勘验，郑州分公司在租赁房屋内仍遗留有包括桌椅、凳子以及许多杂物，该公司在交接清单中仅表示放弃无法搬移的物品，按常理理解桌椅、凳子、杂物等显然不属无法搬移之列，即便正隆公司接收该邮件，也将因租赁房屋内存在郑州分公司未明示放弃权利的物品导致无法实际收回租赁房屋。因此，由于郑州分公司在合同解除后仍实际在屋内留有大量未明示放弃权利的物品，应视为双方在合同解除后还具有不定期租赁合同关系，应当参照合同约定的租金标准向正隆公司继续支付租金，直至2020年5月18日原审法院现场勘验时郑州分公司明确对屋内所有物品放弃权利止，即262166.67元。在郑州分公司放弃屋内所有物品权利后，租赁房屋已具备返还条件，正隆公司拒绝接收，对其要求继续支付之后租金的诉求原审法院不予支持。本案，正隆公司针对郑州分公司延付租金的违约行为，既提出支付租金利息的诉求，又主张龙发公司、郑州分公司支付违约金，均系要求龙发公司、郑州分公司承担相应的违约责任，而在合同中双方对延付租金的违约责任并无明确约定。鉴于合同确因郑州分公司的违约行为导致解除，正隆公司对于合同解除并无过错，租赁房屋内的电子屏也被拆解成块状造成价值减损影响使用，郑州分公司确实应当为此承担相应违约责任。但是，在双方产生纠纷之前的大多数时间内郑州分公司已按约履行了支付租金义务，正隆公司依据合同约定的“在合同有效期内，甲乙双方均不得单方面变更、解除本合同，如甲方违反此条约定，应退还乙方已支付的全部费用，并赔偿合同总金额30％的违约金”条款，要求龙发公司、郑州分公司承担违约责任，显然过分高于因违约对其造成的损失，龙发公司、郑州分公司庭审中也提出违约金过高的抗辩。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此，原审法院根据我国合同法确定的违约金系弥补损失为主，惩罚为辅的原则，结合正隆公司已按约不予退还履约保证金的事实以及合同中期满无须恢复原状的约定，酌定以自2020年5月19日至合同届满的2022年12月31日正隆公司预期可以获得的租金收入1728833.33元的15％确定郑州分公司因违约需支付的违约金数额，即259325元。由于对违约责任已作出认定处理，对正隆公司关于租金利息的诉求原审法院不予支持。此外，因郑州分公司系龙发公司的分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，应由龙发公司承担向正隆公司支付租金583000元、违约金259325元的义务。综上所述，原审法院对正隆公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审判决：一、龙发公司于判决生效之日起十日内支付正隆公司租金583000元、违约金259325元；二、驳回正隆公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17941元，因适用简易程序减半收取8970.5元，由正隆公司承担3795.5元，由龙发公司承担5175元。二审中当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了质证。正隆公司提交2020年7月涉案房产所在业委会提供的证明一份，原审没有搜集到该证据。证明龙发公司自2019年10月开始就欠付物业费用，按照合同约定的条件如果其主张符合条件，应当结清费用，但涉案房产不符合交付条件并且也未交付。龙发公司质证意见:1、该证据不属于新证据，物业费对应的应该是物业公司并非业委会，龙发公司在腾出房屋后核实的物业费交到了2019年11月30日，并不是该证明说的10月，物业费的因素并不影响房屋的实际接收，也不是正隆公司接收房屋的必备条件。本院对该证明的真实性予以认定。本院二审查明，2020年12月4日，刘涛签署新乡市红旗区人民法院诉前调解告知书。当日，双方在一审法院诉前调解中心调解。双方公司负责人员的微信沟通信息。案涉租赁房屋正隆公司目前正在使用。二审查明的其他事实与原审认定一致。本院认为，本案争议焦点为：（一）双方合同结束的时间应如何确定；龙发公司是否欠付租金，如果欠付，租金与利息应如何计算；（二）合同解除后，双方是否存在不定期租赁合同关系，龙发公司是否应当继续支付租金或占用使用费；（三）何方存在违约行为，违约责任如何确定。（一）关于双方合同解除时间应如何确定的问题。本案正隆公司起诉状第一项诉求为要求解除其与龙发公司之间的《商铺租赁合同》，2019年12月4日双方在一审法院诉前调解中心调解，一审法院认定龙发公司自诉前调解时获取正隆公司要求解除合同的起诉状正确，即2019年12月4日起诉状送达龙发公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案正隆公司起诉主张解除商铺租赁合同，双方当事人关于解除合同的意思表示一致，应认定案涉商铺租赁合同自龙发公司收到正隆公司起诉状之日解除。一审认定2019年12月25日双方就解除合同事宜达成合意，案涉租赁合同已于该日解除，不符合以上规定，依法应予纠正。故本院确认正隆公司与龙发公司签订的《商铺租赁合同》与2019年12月4日解除。针对龙发公司欠付租金问题双方当事人均无异议。经查，龙发公司与2019年12月20日腾出房屋，并以送交函件、张贴函件、邮寄函件、微信信息等形式，多次表示同意解除合同，并要求正隆公司接收房屋。租赁合同解除后双方的权利义务终止，双方均应在合理期限内及时办理房屋交接手续，承租人应当及时返还房屋，出租人亦应当及时收回房屋，以避免损失的进一步扩大。本案中，龙发公司于2019年12月20日腾出房屋，并通知正隆公司接收，双方当事人相关的争议不影响案涉房屋的交还和接收。正隆公司作为出租人应当积极配合，及时履行收房义务，避免损失扩大。并且，正隆公司目前已经使用房屋，其所述不具备接收房屋条件的理由不予支持。一审法院认定2019年12月20日龙发公司以中国邮政特快专递方式邮寄“同意解除《商铺租赁合同》的函复”，以及“交接清单”、钥匙等，虽邮件因逾期无人领取被退回，但根据双方合同约定，“寄发挂号信或特快专递后的第五日视为送达日”，故2019年12月25日应视为该意思表示已送达正隆公司。故龙发公司欠付租金应自2019年7月1日计至2019年12月25日，共计320833.33元。就利息计算问题，双方当事人在合同中虽未约定，但龙发公司欠付租金，应自2019年12月25日至实际付清之日按同期银行贷款利率计算利息。（二）关于双方合同解除后，双方是否存在不定期租赁合同关系。本案中双方当事人在合同解除后，均没有继续租赁的意思表示和行为，双方合同对此亦没有约定，根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”，第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，以及第二百三十六条“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”。合同关系的成立，是自愿基础上的真实意思表示，本案并不符合不定期租赁合同情况。故，一审判决对双方在合同解除后还具有不定期租赁合同关系认定不当，应予纠正。同时，龙发公司虽在房屋内遗留桌椅、凳子、杂物等，但双方工作人员的沟通中，龙发公司已明确表示放弃权利，并告知正隆公司可直接换锁。龙发公司后续亦未取走任何物品，正隆公司虽未接收龙发公司的函件与交接单，但对龙发公司放弃权利的意思表示应已明知，应履行接收房屋的义务。双方合同解除后，龙发公司不应再支付租金或占用使用费。因此，对原审认定应当参照合同约定的租金标准向正隆公司继续支付租金错误，原审认定继续支付租金262166.67元不能成立。（三）关于违约责任的确定问题。根据案涉合同约定“乙方须按时交纳合同约定的租金和各项费用，逾期超过十天，甲方有权解除本合同，保证金不再退还”。本案龙发公司欠付房屋租金，存在违约行为。正隆公司有权解除合同，并可根据合同约定不予退还保证金。但在案涉合同中，双方当事人对延付租金的违约责任并无明确约定。双方合同第八条赔偿合同总金额30%的违约金条款不适用本案情形。但案涉合同确因龙发公司的原因提前解除合同，确实会给正隆公司造成一定的租期利益损失。在合同约定的保证金55000元不予退还的情况下，根据前述正隆公司应积极履行接收房屋义务的情况，以及计算利息的情况，本院酌定龙发公司应向正隆公司支付一个月的租金以赔偿正隆公司的损失。一审认定的违约金没有合同依据与法律依据，应予纠正。正隆公司主张违约金79.2万元不应予以支持。综上所述，上诉人正隆公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；上诉人龙发公司的上诉请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初1619号民事判决：二、北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付新乡市正隆置业有限公司租金320833.33元及利息（利息以320833.33元为基数自2019年12月25日至实际付清之日按同期银行贷款利率计算利息）；三、北京龙发建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿新乡市正隆置业有限公司损失55000元；四、驳回新乡市正隆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17941元，因适用简易程序减半收取8970.5元，由新乡市正隆置业有限公司承担5545.5元，由北京龙发建筑装饰工程有限公司承担3425元。二审案件受理费19634元，由新乡市正隆置业有限公司负担12784元，由北京龙发建筑装饰工程有限公司负担6850元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十月十二日书记员  李好杰