江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终3627号 上诉人（原审原告）：盐城市瑞华房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区人民中路**鹿鸣广场**。 法定代表人：夏正华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐甜甜，江苏法震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐为成，江苏法震律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卞东，男，1976年12月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐南高新区。 被上诉人（原审被告）：蔡琴（系卞东之妻），女，1978年12月26日出生，汉族，住江苏省盐城市盐南高新区。 上诉人盐城市瑞华房地产开发有限公司（以下简称瑞华公司）因与被上诉人卞东、蔡琴房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞华公司上诉请求：1.增判卞东、蔡琴支付违约金167081.5元（即变更原判167081.5元为334163元），变更违约金计算标准为日万分之五；2.增判卞东、蔡琴承担一审瑞华公司律师代理费34000元；3.卞东、蔡琴负担本案一、二审案件受理费与一审保全费。事实与理由：1.卞东、蔡琴未举证证明双方存在工程款未抵扣结算的事实，且瑞华公司对此没有过错；2.瑞华公司向某1东、蔡琴主张欠付购房款利息不存在过错；3.在不违反法律规定前提下，本案合同已明确约定逾期付款违约金计算方法，应当按合同约定计算逾期付款违约金，一审法院将逾期付款违约金标准减半不当；4.一审法院对瑞华公司提出由卞东、蔡琴承担律师费、保全费、保函担保费、案件受理费的诉讼请求处理不当。请求二审依法纠正。 卞东、蔡琴辩称，卞东、蔡琴不应当支付瑞华公司违约金、保全费、律师费。2009年11月5日，卞东、蔡琴和瑞华公司签订购房合同时，打了一个欠条给瑞华公司，欠条中明确待3、4号楼工程款结算时抵扣17.5万元房屋首付款，也就是说房屋首付款已经转化成了欠款和工程款，购房协议的付款义务已经履行完毕，所以卞东、蔡琴不应当承担商品房买卖合同中约定的违约金责任，更不应当承担本案的保全费和律师费。即使判决卞东、蔡琴承担违约金，合同约定的违约金标准过高，应当按照2019年出具承诺书的时间开始计算违约金，因为之前存在工程款未结算情形。另外，违约金计算标准也应当按照银行利息损失计算。 瑞华公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令卞东、蔡琴清偿瑞华公司购房款125000元；2.判令卞东、蔡琴支付自2009年11月6日起至2020年4月21日止的逾期违约金334163元及以125000元为基数自2020年4月22日起至清偿之日止按日万分之五（即每日62.5元）标准计算的违约金；3.判令卞东、蔡琴承担律师代理费34000元；4.本案诉讼费用由卞东、蔡琴负担。 一审法院经审理查明：2009年11月5日，瑞华公司（出卖人）与卞东、蔡琴（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定（摘要）：“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的：第1幢，车库1幢0051号，面积10.1平方米,高度2.19米，该建筑层数数地上18层，底下1层，第9层906号房：该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高为2.85米。该商品房阳台是封闭式，该商品房合同约定建筑面积共125.58平方米，其中套内建筑面积101.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.88平方米。第四条计价方式与价款。第9层906号房：出卖人与买受人约定按套（单元）方式计算该商品房价款：该商品房单价为451770元/套，房款合计（大写）肆拾伍万壹仟柒佰柒拾元整（小写451770元），币种为人民币。车库款贰万叁仟贰佰叁拾元整（小写23230.00元）。房款、车库款合计人民币：肆拾柒万伍仟元整(475000.00元）。第六条付款方式及期限。买受人按其他方式按期付款：签约时首付玖万伍仟元整，余款叁拾捌万元整于2009年11月30日前付清或办理完银行按揭手续，具体贷款金额以银行审批为准，不足部分补足给卖方。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同日，卞东出具一张欠条，载明：“今欠到鹿鸣华庄安置房一号楼906室房款壹拾柒万伍仟元整。（冲3、4楼工程款）。今欠人卞东”。后瑞华公司将鹿鸣华庄小区1号楼906室房屋及51号车库交付卞东、蔡琴，卞东、蔡琴并装修入住。 2010年4月16日，卞东向中国工商银行股份有限公司盐城黄海支行办理了个人自营性住房贷款300000元，收款人为瑞华公司。 2019年10月24日，卞东出具一份《承诺书》，载明：“我卞东2009年购买瑞华公司鹿鸣华庄1#楼906室并51号车库总价47.5万元，今天与瑞华公司面商本人作出以下承诺：1.所欠购房首付款欠款于2019年底结清；2.如到期结不清，同意瑞华公司起诉。”上述175000元房款经瑞华公司多次向某1东、蔡琴催要均未果。瑞华公司遂于2020年2月诉至一审法院。 一审法院另查明：2011年3月21日，卞东、蔡琴办理了鹿鸣华庄1号楼906室房屋的不动产权登记，权证号：市区0029336/0029337，权利人：卞东、蔡琴，共有方式：共同共有。2019年9月12日，卞东、蔡琴将鹿鸣华庄1号楼906室房屋抵押给江苏常熟农村商业银行股份有限公司盐城分行，双方并办理了苏（2019）盐城市不动产证明第0074098号登记，抵押类型：最高额抵押，申请类型：房屋（构筑物）抵押权首次登记，被担保主债权数额：1650000元，债务履行期限：2019年9月9日起至2024年9月8日。 一审审理中，卞东、蔡琴于2020年4月21日支付瑞华公司购房款50000元。庭审中，卞东陈述：2009年11月5日的欠条是我本人写给瑞华公司的没错，但当时瑞华公司同意我欠付的175000元购房款抵充工程款，至今该工程款虽未结算，但冲抵工程款后还差欠瑞华公司130000元购房款，2020年4月21日我又以蔡琴的名义支付瑞华公司50000元，实际还差欠80000元购房款。 一审法院认为：合法的民事权益受法律保护。一、关于瑞华公司要求卞东、蔡琴支付剩余购房款125000元的问题。瑞华公司与卞东、蔡琴于2009年11月5日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按约履行各自的义务。该《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人按其他方式按期付款：签约时首付玖万伍仟元整，余款叁拾捌万元整于2009年11月30日前付清或办理完银行按揭手续，具体贷款金额以银行审批为准，不足部分补足给卖方。”案涉房屋总价款为475000元，卞东、蔡琴仅支付350000元，尚欠瑞华公司购房款125000元至今未付。现瑞华公司主张卞东、蔡琴支付剩余购房款125000元，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。卞东辩称签订《商品房买卖合同》时瑞华公司同意将其欠付的175000元购房款抵充工程款，其称冲抵工程款后还实际差欠瑞华公司130000元购房款，但并未提供证据予以证明，且庭审中卞东亦陈述该工程款至今尚未结算，工程款金额尚不确定，即使该工程款存在，也应属于另一法律关系，卞东可另循途径予以救济，故卞东的该点抗辩意见一审法院依法不予采纳。 二、关于瑞华公司要求卞东、蔡琴支付违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”瑞华公司与卞东、蔡琴于2009年11月5日签订《商品房买卖合同》，同日卞东出具一张欠条：“今欠到鹿鸣华庄安置房一号楼906室房款壹拾柒万伍仟元整（冲3、4楼工程款）”，瑞华公司亦接受了该欠条，但至瑞华公司起诉之日，期间瑞华公司与卞东并未就该工程款进行结算，双方也未有工程款抵扣购房款的手续，瑞华公司在该欠条中亦未明确放弃利息，现卞东、蔡琴仅支付瑞华公司350000元购房款，存在逾期付款情形，瑞华公司主张卞东、蔡琴支付逾期付款的违约金，应予支持。按照上述《商品房买卖合同》第七条第二款的约定，2009年11月6日至2020年4月21日期间的逾期违约金计为334163元（175000元*0.05%*3819天），但期间瑞华公司未及时与卞东进行工程款抵扣结算，亦未及时向某1东、蔡琴主张欠付购房款的利息，瑞华公司自身存在一定过错，结合审理查明的事实，一审法院酌定期间的逾期付款违约金334163元由卞东、蔡琴负担50%即167081.5元。一审审理中，卞东、蔡琴于2020年4月21日支付瑞华公司购房款50000元，剩余未付款项为125000元，同理，卞东、蔡琴应支付瑞华公司以125000元为基数自2020年4月22日起至实际清偿之日止按日万分之二点五（125000元*0.05%/2）标准计算的逾期付款违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：卞东、蔡琴应于判决生效之日起十日内支付瑞华公司购房款人民币125000元及2009年11月6日至2020年4月21日期间的逾期付款违约金167081.5元，并支付以125000元为基数自2020年4月22日起至实际清偿之日止按日万分之二点五标准计算的逾期付款违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9082元，依法减半收取4541元，由瑞华公司负担1541元，卞东、蔡琴负担3000元。 二审审理期间中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，瑞华公司与卞东、蔡琴于2009年11月5日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。 关于瑞华公司上诉提出卞东、蔡琴应当按合同约定标准支付全部违约金的请求。经查，2009年11月5日，卞东向某2公司出具注有“冲3、4楼工程款”字样的欠条后，瑞华公司未提出异议，且在双方签订《商品房买卖合同》不久后，瑞华公司就向某1东、蔡琴交付房屋。卞东、蔡琴逾期付款至今长达10余年，直至2019年才又出具还款承诺书，可以认定瑞华公司及卞东、蔡琴对差欠的房款长时间不予结算均存在一定过错。结合瑞华公司因卞东、蔡琴逾期付款产生的相关损失;双方履行合同情况；当事人的过错程度等因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审法院酌定由卞东、蔡琴承担2009年11月6日至2020年4月21日期间的逾期付款违约金按合同约定标准的50%计算，并无不当。关于瑞华公司上诉提出卞东、蔡琴应当承担瑞华公司律师代理费34000元的请求，因无事实和法律依据，依法不予支持。综上，瑞华公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4316元，由盐城市瑞华房地产开发有限公司负担。保全费3020元，由瑞华公司负担1231元，卞东、蔡琴负担1789元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王迎付 审 判 员 孙曙光 审 判 员 郑娟娟 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 徐 平 书 记 员 郁婷婷