海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1663号   上诉人（原审原告）：胡某，住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：杨某，海南锦瀚律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南人宜景观艺术工程有限公司。   法定代表人：洪某。   委托诉讼代理人：冯某。   委托诉讼代理人：吴某。   原审第三人：三亚金厦产业开发有限公司。   法定代表人：张某。   上诉人胡某因与被上诉人海南人宜景观艺术工程有限公司（以下简称人宜公司）、原审第三人三亚金厦产业开发有限公司（以下简称金厦公司）执行异议之诉纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   胡某上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求判令胡某与金厦公司于2019年8月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；3、请求判令不得执行胡某购买的位于三亚市××路房屋，并解除查封；4、请求判令人宜公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：2019年8月12日，胡某与金厦公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定胡某购买金厦公司位于三亚市××路房屋，建筑面积为61.24平方米，总价为100万元；付款方式为乙方应在2019年8月12日前支付该商品房全部价款。购房合同签订当日，胡某已依约向金厦公司指定的银行账户支付了购房款全款100万元。2019年8月12日，金厦公司将涉讼房屋交付予胡某占有和使用。原审判决存在诸多认定事实不清、适用法律错误之情形，具体理由如下：一、胡某与金厦公司签订的购房合同合法有效。首先，根据金厦公司一审庭审的陈述，胡某与金厦公司签订的购房合同是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法不应认定无效。纵然，金厦公司、三亚市房产信息中心、三亚集远房地产开发有限公司、海南银行股份有限公司三亚分行于2017年9月5日签订《南枫禅墅项目预售资金监管协议》约定南枫禅墅项目签订《商品房买卖合同》由市住建主管部门加盖保管的金厦公司印章，方可生效，否则视为无效登记。但是，胡某签订购房合同系基于“南枫禅墅”项目已经取得预售许可证，以及与作为出卖人的金厦公司订立合同的信赖。胡某作为普通的消费者，根本无法知晓《南枫禅墅项目预售资金监管协议》的存在，更不可能知晓金厦公司在购房合同上加盖的印章未经过备案。原审判决据此认定胡某与金厦公司存在虚假意思表示，缺乏法律和事实依据。其次，合同法立法的宗旨和价值取向是以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置为依归的，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三条的规定：“人民法院在审理合同纠纷时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要依法审慎认定合同效力”。据此，案涉购房合同在明显不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效。的规定且订立合同双方均不属于虚假意思表示的情况下，依法不应认定合同无效。原审判决关于购房合同无效的判定，属于认定事实不清且适用法律错误，依法应当予以改判。综上所述，胡某与金厦公司在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条第一款的规定。二、胡某作为商品房买受人提出的执行异议，虽然不符合《异议复议规定》第二十九条规定的保护要件，但符合第二十八条规定的保护要件，对胡某要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，人民法院仍应予以支持。《异议复议规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从立法目的来看，《异议复议规定》第二十八条的立法目的是保护无过错不动产买受人的物权期待权，第二十九条的立法目的是保护商品房消费者的物权期待权。上述两条文虽然适用不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产"与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房"两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，两条规定之间并非自然排斥关系。且该两条规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。本案中，因胡某在三亚市有可供居住的其他房屋，故就其对涉讼房屋是否享有排除法院执行的民事权益，依法应当参照《异议复议规定》第二十八条的规定具体分析评判。上述观点是最高人民法院以及各省市高级人民法院近几年执行异议之诉纠纷案件的主流观点，散见于大量的生效判决和裁定文书。例如，最高人民法院（2016）最高法民申254号王岩岩与徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司申诉民事裁定书指出：“《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了‘登记在被执行人名下的不动产’与‘登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房’两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二士九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。”在该民事裁定书中最高人民法院认可了《异议复议规定》第二十八条与第二十九条之间并不存在排斥关系，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形如果不能依据《异议复议规定》第二十九条排除执行，仍然可以适用《异议复议规定》第二十八条排除执行。以及，最高人民法院（2019）最高法民申4286号华世强、吴润家申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书载明：“......本院经审查认为，本案再审审查的焦点是华世强、吴润家就案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。对此，可参照执行异议和复议规定的有关规定加以审查。执行异议和复议规定第二十八条系关于一般不动产买受人排除法院强制执行的规定，第二十九条系消费者购房人排除法院强制执行的规定，该两个法条在适用上存在竞合关系。本案中，因华世强、吴润家在宜宾市有可供居住的其他两套房屋，故就其对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益，可参照上述司法解释第二十八条的规定具体分析评判。”即是只要符合《异议复议规定》第二十八条、第二十九条中的任一条，均可以排除执行。本案中，胡某完全符合《异议复议规定》第二十八条规定的法定要件：1、胡某在法院查封之前已于2019年8月12日与金厦公司签订了合法有效的书面买卖合同；2、胡某在法院查封之前已于2019年8月12日已经合法占有的涉讼房屋；3、胡某已于2019年8月12日向金厦公司支付了全额房款；4、由于涉讼房屋在2019年8月被一审法院查封，导致涉讼房屋无法过户至胡某名下，非因胡某自身原因未办理过户登记。综上，依据《异议复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的相关规定，胡某可以排除涉讼房屋的查封和执行。原审判决认定胡某不能排除执行系对法律规定理解有误，依法应当予以改判。   人宜公司辩称：一、胡某与金夏公司于2019年8月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》系违法无效的合同，对金夏公司不具法律约束力。二、胡某请求判令不得执行其购买的位于三亚市××路房屋，并解除查封；上诉的事实和理由无法律依据，涉及执行依据的案件与本案无关，请求法院依法驳回其上诉请求。三、胡某涉嫌恶意诉讼、虚假诉讼、滥用诉讼权利，给人宜公司为了应诉客观上造成物质和时间及精力上的损失。本案一、二审的案件受理费用应由胡某全部承担。   金厦公司未陈述意见。   胡某向一审法院提出诉讼请求：1.确认胡某与金厦公司于2019年8月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；2.不得执行胡某购买的位于三亚市××路房屋，并解除查封；3.本案诉讼费由人宜公司承担。   一审法院经审理认定事实如下：位于三亚市田独镇迎宾路“南枫禅墅”项目为金厦公司开发，金厦公司交由其股东集远公司办理相关的开发事宜。因该项目出现多起“12345”市政府服务热线投诉、媒体曝光和群众上访问题，三亚市房产信息中心、金厦公司、集远公司、海南银行股份有限公司三亚分行于2017年9月5日签订《南枫禅墅项目预售资金监管协议》。该协议约定，本次监管“南枫禅墅”项目所有剩余房源销售资金及已售房源尚未回款资金；金厦公司、集远公司在海南银行股份有限公司三亚分行开设专用账户，该账户为唯一监管账户，“南枫禅墅”项目的销售资金从签订协议起全部转入该监管账户；自签订本协议起，启用“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”和法定代表人“胡红兵”印章，集远公司原持有的“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”自以上新印章启用之日失效并由金厦公司销毁；自签订本协议起，南枫禅墅项目使用预售监管资金时，启用在海南银行股份有限公司三亚分行印鉴卡上预留的“金厦公司南枫禅墅项目”印章、集远公司法定代表人“姚玉剑”印章和“金厦公司南枫禅墅项目专用章”。集远公司原持有的项目财务专用章自以上新印章启用之日失效并由金厦公司销毁；自签订本协议之日起三个工作日内，上述印章由三亚市房产信息中心、金厦公司、集远公司，共同派员办理刻制手续，由三亚市房产信息中心直接领取并保管使用。市住建主管部门、三亚市房产信息中心根据集远公司用印申请，进行审核盖章；自签订本协议之日起，南枫禅墅项目签订《商品房买卖合同》和申请使用预售监管资金均由市住建主管部门加盖保管的金厦公司印章，方可生效，否则视为无效。上述协议签订后，三亚市房产信息中心、金厦公司、集远公司派员刻制了新的“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”、“金厦公司南枫禅墅项目章”、“金厦公司南枫禅墅项目财务专用章”、“胡红兵”印章。2019年8月12日，集远公司以金厦公司名义与胡某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将“南枫禅墅”项目3栋1单元103号房屋以100万元价格出售给胡某，胡某于当日付清了全部的购房款，该购房款通过银行转账至集远公司原控制的金厦公司账户。该《商品房买卖合同（预售）》所盖的“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”不是新刻制的印章；《收据》所盖的“金厦公司南枫禅墅项目财务专用章”也不是新刻制的印章。上述合同没有盖法定代表人印章。2018年12月12日，一审法院对人宜公司与金厦公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2017)琼0271民初5897号民事判决，判决：金厦公司向人宜公司支付进度款929962.75元和支付剩余工程款5082684.12元。金厦公司和人宜公司均不服一审判决，提起上诉。2019年6月3日，本院作出（2019）琼02民终417号判决，判令：驳回上诉，维持原判。一审法院在执行上述生效判决过程中，于2019年8月19日作出（2019）琼0271执2296号执行裁定，其中第二项裁定查封金厦公司相当于本案债务数额的财产；于2019年8月22日向三亚市不动产登记中心送达（2019）琼0271执2296号之一《协助执行通知书》，要求该中心协助办理查封金厦公司开发的“南枫禅墅”项目1-14＃栋5号楼1单元1402房、3号楼2单元商业用房、3号楼一单元商业用房等事项；于2019年9月9日作出（2019）琼0271执2296号之一执行裁定，评估上述房产价值。2019年11月14日，金厦公司向一审法院出具书面说明，载明：一审法院即将拍卖的南枫禅墅项目3号楼2单元102房及3号楼1单元103房，目前尚未对外出售，也未在三亚市房产信息中心进行备案登记。经金厦公司核对，袁令刚购买3号楼2单元102房及胡某购买3号楼1单元103号房的商品房买卖合同、认购协议及收据所盖的金厦公司合同专用章和金厦公司南枫禅墅项目财务专用章经非金厦公司在三亚市公安局备案的印章。另胡某所签订的商品房买卖合同文本为未经主管部门审批的合同，特此说明。附金厦公司公司南枫禅墅项目财务专用章及金厦公司合同专用章，备案印模。胡某称其于2017年在三亚市已购买一套房屋。胡某现尚未完成对涉案房屋的装修及使用。胡某作为案外人就涉案3号楼1单元103房向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年12月9日作出(2019)琼0271执异146号裁定，认为《商品房买卖合同（预售）》不是商品房买卖合同，且不是合法有效的合同，裁定驳回胡某的异议请求。   一审法院认为，关于合同效力问题。因涉案“南枫禅墅”项目出现多起“12345”市政府服务热线投诉、媒体曝光和群众上访问题，三亚市房产信息中心、金厦公司、集远公司、海南银行股份有限公司三亚分行于2017年9月5日签订《南枫禅墅项目预售资金监管协议》，约定：“南枫禅墅”项目的销售资金从签订协议起全部转入该监管账户；自签订本协议起，启用“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”和法定代表人“胡红兵”印章，集远公司原持有的“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”自以上新印章启用之日失效并由金厦公司销毁；集远公司原持有的项目财务专用章自以上新印章启用之日失效并由金厦公司销毁；自签订本协议之日起三个工作日内，上述印章由三亚市房产信息中心、金厦公司、集远公司，共同派员办理刻制手续，由三亚市房产信息中心直接领取并保管使用。三亚市住建主管部门、三亚市房产信息中心根据集远公司用印申请，进行审核盖章；自签订本协议之日起，南枫禅墅项目签订《商品房买卖合同》由市住建主管部门加盖保管的金厦公司印章，方可生效，否则视为无效登记的。集远公司不按监管协议约定，擅自将该项目中3栋1单元103号房屋以100万元价格出售给胡某，并私自刻制金厦公司合同专用章、财务专用章，与胡某签订上述《商品房买卖合同（预售）》及出具《收据》，并没有要求胡某将购房款转入资金监管账户。2019年11月14日，金厦公司向一审法院说明涉案的南枫禅墅项目3号楼2单元102房及3号楼1单元103房，目前尚未对外出售，也未在三亚市房产信息中心进行备案登记。因此，金厦公司与胡某以虚假的意思表示实施了签订合同的行为，该《商品房买卖合同（预售）》无效。胡某主张该《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，没有事实根据及法律依据，一审法院不予支持。关于能否排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。涉案《商品房买卖合同（预售）》无效，且胡某称其于2017年在三亚市已购买一套房屋，现尚未完成对涉案房屋的装修及使用，可见涉案房屋并不是胡某为生活居住需要而购置的房屋，因此，胡某的权利不能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。胡某购买涉案房屋签订的上述《商品房买卖合同（预售）》是预售合同，不是商品房买卖合同，且不是合法有效的合同，按上述规定，胡某提出的排除执行异议不应予支持。综上，胡某基于实体权利对执行标的提出排除执行异议的理由不成立，其异议请求应予驳回。综上，胡某基于实体权利对执行标的提出排除执行的涉案诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回胡某的诉讼请求。案件受理费100元（胡某已预交），由胡某承担   本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案争议的焦点有：一、涉案的《商品房买卖合同（预售）》的效力；二、上诉人是否享有足以排除执行的民事权益。   一、关于《商品房买卖合同（预售）》是否有效的问题   本案中，涉案合同没有履行的基础，应属无效。三亚市房产信息中心、金厦公司、集远公司、海南银行股份有限公司三亚分行于2017年9月5日签订《南枫禅墅项目预售资金监管协议》。该协议约定，自签订本协议之日起，南枫禅墅项目签订《商品房买卖合同》和申请使用预售监管资金均由市住建主管部门加盖保管的金厦公司印章，方可生效，否则视为无效。2019年8月12日，集远公司以金厦公司名义与胡某签订《商品房买卖合同（预售）》，所盖的“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”不是新刻制的印章；《收据》所盖的“金厦公司南枫禅墅项目财务专用章”也不是新刻制的印章。上述合同没有盖法定代表人印章。金厦公司、集远公司明知其不能单方出售房屋，案涉合同系用私刻制的金厦公司公章签订预售合同和收款，隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况。因此，金厦公司与胡某以虚假的意思表示实施了签订合同的行为，该《商品房买卖合同（预售）》无效。   二、关于胡某是否享有足以排除执行的民事权益的问题   根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用于买受人对“登记在被执行人名下的不动产”提出异议的情形，且同样要求须符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。本案中，涉案《商品房买卖合同（预售）》无效，涉案房屋亦并非胡某用于居住的名下唯一一套房产，故胡某不享有足以排除执行的民事权益，其对执行标的提出排除执行异议的理由不成立，其该诉求应予驳回。   综上所述，胡某的上诉请求无事实与法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元（胡某已预交），由上诉人胡某负担。   本判决为终审判决。   审判长 扆成塘   审判员 尹合欢   审判员 黎 金      二〇二〇年十月二十七日   书记员 周 婷   书记员 何 莹   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。