中华人民共和国 广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异312号 异议人（案外人）：陈淑华，女，1960年12月19日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：陈文新，国信信扬律师事务所律师。 申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（原名称为中国东方资产管理公司广州办事处），住所地广州市天河区庆亿街****。 负责人：印建民。 委托代理人：陈彦、谢琼先，广东拓孚创展律师事务所律师。 被执行人：董文江，男，1935年12月30日出生，葡萄牙共和国人。 被执行人：广州华良房地产有限公司，住所地，住所地广州市越秀区大南路**合润广场**iv> 法定代表人：梁伯遇。 在本院执行申请执行人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）与被执行人董文江、广州华良房地产有限公司（以下简称华良公司）借款、抵押、保证合同纠纷一案【（2003）海民执字第1254号、（2017）粤0105执恢2120号】过程中，异议人陈淑华于2020年8月12日对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人陈淑华的异议请求为：解除对广州市海珠区江宝路392号地下室19车位的查封，中止对该车位的执行。事实与理由：2003年11月29日，我与华良公司分别签订了《海富花园认购书》、《商品房买卖合同》，约定以总价98888元购买广州市海珠区江宝路392号地下室19车位。我已依约向华良公司一次性支付了购房款并交纳办证税费3362元，并于同年12月20日由我接收使用至今。此后，我按时向物业公司缴纳车位管理费，并多次催促华良公司尽快办理房产证，我已将办证所需的相关材料交给该司，未能办妥房产证是华良公司造成的。现我通过查询房管部门网站才得知，上述车位已被查封。综上，我作为买受人与被执行人华良公司签订合法有效的合同，并一次性付清了全部房款，也在法院查封前一直合法占有使用该车位，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，我享有的实体权益足以排除执行。为此，请求法院支持我的异议请求。 申请执行人东方资产广东分公司辩称：1.根据房地产登记制度，我国实行不动产登记制度，不动产产权以产权登记内容为基本要件，在登记之外的任何行为不能对抗第三人。涉案车位的产权登记在华良公司名下且没有任何产权瑕疵，有关产权登记也是依法作出。华良公司为涉案车位的房产权利人，我公司有权申请对该车位的拍卖、变卖所得价款受偿。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，因房产属于不动产，对于不动产的买卖、转让、继承、赠与等，物权法规定应以产权的登记备案为生效要件，没有进行登记的，不得对抗第三人。涉案车位的产权登记在华良公司名下且没有任何产权瑕疵，故我公司申请执行该车位依法有据。2.根据广州市规划和自然资源局的网上查封情况显示：涉案车位的权属人为华良公司，且该车位早在2005年1月25日后已被多家法院查封及轮候查封，而异议人提供的《商品房买卖合同》并没有在房管部门进行备案登记，也没有实际转账凭证证明已实际支付了房款，其超过时间向法院提出过执行异议，已过异议期限，故其主张不应得到支持。综上，我公司认为异议人针对（2017）粤0105执恢2120号案提出异议请求缺乏依据，我公司申请执行及处置华良公司名下的涉案车位合法有效，该权益依法应受保护，请求依法驳回异议人的执行异议，并立即处置华良公司名下的涉案车位以清偿债务。 被执行人华良公司及董文江均没有提出答辩意见及举证。 经审查查明：2003年2月27日，中国建设银行广州市东山支行依据已经发生法律效力的本院作出的（2001）海经初字第1210号民事判决书向本院申请强制执行，本院以（2003）海民执字第1254号立案执行，因暂未发现董文江、华良公司有其他可供执行的财产，本院于2003年12月裁定终结执行。2016年9月8日，因东方资产广东分公司以其依法享有该执行案件的债权为由向本院提出变更其为申请执行人的申请，本院经审查后作出（2003）海民执字第1254号之三执行裁定书裁定变更东方资产广东分公司为申请执行人，原申请执行人中国建设银行广州市东山支行的权利义务由东方资产广东分公司继受。2017年9月27日，东方资产广东分公司向本院申请恢复执行，本院以（2017）粤0105执恢2120号立案执行。恢复执行过程中，本院于2018年5月16日轮候查封了华良公司所有的位于广州市海珠区江宝路392号地下室19车位，后于2018年6月12日转为正式查封。 异议人陈淑华遂提出以上执行异议。 2003年11月29日，（买受人）陈淑华与（出卖人）华良公司签订《海富花园认购书》，约定陈淑华以98888元的价格向华良公司购买广州市海珠区江燕路海富花园自编号三期19车位，定金10000元于签署本认购书时付清，首期楼款88888元于2003年11月29日前付清。税费3362元于签署《商品房买卖合同》时预付。同日，双方签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000901692号），其主要内容：买受人以98888元的价格向出卖人购买广州市海珠区江宝路392号地下室19车位，该房地产建筑面积为12.1平方米；2003年11月29日一次性付清房款98888元。出卖人应于2003年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后540日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。陈淑华已向华良公司支付税费3362元及上述车位款98888元。此外，广州市粤良物业有限公司出具车位使用证明，证明陈淑华自2005年7月起一直使用涉案车位并交付车位管理费至今。 以上事实由《海富花园认购书》、《商品房买卖合同》、《发票联》、《收款收据》、《车位使用证明》、《房地产权证》予以佐证在案。 据广州市不动产登记查册表显示，涉案车位的产权人为华良公司，单独所有，建筑面积为12.1平方米，2005年9月至2008年5月被（2005）海民执字第6467号案查封；2008年7月至2010年7月被（2007）海民执字第390号案查封；2010年12月至2012年12月被（2005）海民执字第6467号案查封；本院分别于2013年5月24日、2015年6月12日依次以（2007）海民执字第390号案查封，查封期限至2018年6月11日；上述查封均已到期未续期，本院于2018年5月16日以（2017）粤0105执恢2120号案轮候查封该业，现已转为正式查封，查封期限至2021年6月11日。抵押权人为广州市新凤农村信用合作社，2004年10月8日注销2003登记147065号的抵押登记，并以2004登记86698号办理抵押登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人在本案查封诉争车位前已与华良公司签订买卖合同，交齐购买车位的款项并实际接收车位使用至今，由于涉案车位早在2004年起已办理抵押登记，且自2005年起被法院陆续查封，产权过户登记存在障碍，对此异议人并没有过错，故对异议人提出的要求解除对广州市海珠区江宝路392号地下室19车位查封，中止对该车位执行的异议请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对广州市海珠区江宝路392号地下室19车位的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄洋洋 审判员  张 琳 审判员  贾 岚 二〇二〇年十月二十八日 书记员  叶均兰 翁时尚