云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1444号上诉人（原审被告）：董建祥，男，1965年9月3日生，白族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。被上诉人（原审原告）：孙仲武，男，1964年2月12日生，汉族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。原审被告：罗绍兴，男，1963年2月13日生，白族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。上诉人董建祥因与被上诉人孙仲武、原审被告罗绍兴房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院（2020）云2923民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。董建祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求并由被上诉人向上诉人支付违约金1万元，退还定金1.6万元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《租房协议》第四条约定被上诉人投资建设一间可以停车、做饭的大厨房交给上诉人使用，在三间铺面前建设彩钢瓦大棚，上诉人交给被上诉人1.6万元定金，但被上诉人在建厨房的位置建成一大一小两间房，小房交给上诉人，大房另行出租。被上诉人以村委会不允许为由一直未建设彩钢瓦大棚的理由并不成立，因为周围其他人家已经建盖了彩钢瓦房屋。上诉人已经明确表示房屋只租一年，以后不再承租。被上诉人违约在先，应支付1万元违约金及退还1.6万元定金。二、一审判决上诉人支付违约金和三个月房租损失于法无据。被上诉人未按照合同约定加盖厨房和彩钢瓦大棚导致上诉人无法实现合同目的。双方合同到期前三个月，上诉人就已经明确告知被上诉人不再承租并于合同到期前一个月搬走，交还被上诉人钥匙。孙仲武辩称，上诉人的上诉请求与一审答辩意见相矛盾。双方签订《租房协议》后，因政府不允许在路边建设彩钢瓦房屋，故双方在2018年3月25日就彩钢瓦大棚建设和被上诉人增设太阳能供上诉人使用进行口头协商达成协议，对此上诉人在一审时予以认可。双方并未约定厨房的面积，答辩人提供的厨房足以满足上诉人做饭需求。虽然协议约定一层东头房屋不属于出租范围，但上诉人仍实际使用了该房屋。2018年4月6日，答辩人购买安装太阳能和脸盆以供上诉人使用，4月8日上诉人无异议后入住并在案涉房屋开展二手车交易的经营活动。上诉人主张答辩人答应建盖彩钢瓦大棚应提交证据证明。答辩人不存在违约行为。上诉人虽然以实际行为变更了协议部分内容，但未变更过五年租赁期限，也从未表示只租赁一年。上诉人自2019年4月18日起未按约支付租金，在6月擅自搬出案涉房屋并带走钥匙两把、电子遥控钥匙四把，经答辩人多次催讨无果。上诉人的行为已经构成根本违约。双方合同尚未解除，且上诉人的广告牌还在出租房屋上未拆除致答辩人无法另行出租案涉房屋，经济损失巨大。根据《合同法》第八条及《租房协议》第十一条之规定，上诉人除应支付答辩人第二年租金3.6万元外还应支付违约金1万元。上诉人本人从未通知过答辩人解除合同，答辩人对一审未支持答辩人其余九个月房屋租金请求的判决也不服，但没有时间和精力提出上诉。罗绍兴述称，上诉人与被上诉人之间的争议与其无关，其参与了四个月就退出了，其此前支付的18000元的租金也不与上诉人和被上诉人牵扯了。孙仲武向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租房协议》；2、判令二被告返还租用房屋钥匙二颗和电子摇控钥匙四颗、赔偿损坏的脸盆一个，撤除在房屋上安装的所有广告牌；3、判令二被告支付从2019年4月18日至2020年5月27日止的房屋租金40000元；4、判令二被告支付违约金10000元。一审法院认定的事实：原告孙仲武拥有坐落于祥云县祥城镇程官村祥姚路边的自建房一幢。被告董建祥、罗绍兴二人合伙经营二手车交易，因经营需要，向原告租赁上述房屋，并于2018年3月17日签订《租房协议》一份，原告为甲方，被告为乙方，约定：甲方在程官××路边××框架结构房子××栋，将部分房子租给乙方作为二手车交易场所使用，具体协议如下：一、出租范围：一层除东头一间外的三间、二层二间（一层作为交易场地，二层作为工作人员居住）；二、出租期限：五年（2018年4月18日—2022年4月17日）；三、租金及付款方式：每年3.6万元，每年的4月18日一次付清3.6万元（一年付一次），第一年2018年3月17日先付定金1.6万元（如有反悔定金不退回乙方），2018年4月18日再付2万元；四、甲方负责建盖彩钢瓦棚和厨房一间；五、乙方增设的太阳能和其他设施，承租期满不得拆除，归甲方使用。合同还对其他事项进行了约定，并在第十一项约定了违约责任，如果哪方违约，应付给对方违约金10000元。原、被告合同签订后，因涉案房屋所属的程官村辖区祥姚路边20米内不准新建任何建筑物，故原告无法按合同约定建盖彩钢瓦棚。原、被告口头对该事项进行了变更，变更为由原告为被告安装太阳能使用。协议变更后，原、被告均按变更后的协议履行，原告安装了太阳能、脸盆，建盖了一间厨房交由被告方使用，被告方支付了第一年的租金36000元，并开始使用租赁房屋经营二手车交易，安装“兴祥买卖二手车交易”广告牌等。被告方在租赁房屋经营一年后，未按约支付第二年房租，未与原告联系解除合同，也未通知原告，将租赁房屋门锁上之后便自行离开。离开时，未将房屋钥匙交还原告，安装的二手车交易等相关广告牌也未拆除。被告董建祥当庭陈述全部房屋钥匙均留在了租赁房屋中。搬离房屋次日，被告董建祥安排其妻子给原告打电话，告知了搬离的事实。2019年6月中旬，原告与被告联系未果后，向程官村委会及程官村第四小组反映情况并请求解决，亦因无法联系到被告方而调处未果。一审法院认为，二被告向原告租赁房屋用于经营，双方签订《租房协议》，该合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力。如需在合同期限内变更或解除合同，应经双方协商一致或通过诉讼等方式进行处理。本案中，双方合同约定的租赁期限为五年，被告在履行合同一年后，未依约支付第二年租金，并在双方未协商达成一致意见的情况下，自行搬离案涉房屋，以其实际行为表明不愿继续履行合同，已经构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求解除原、被告之间签订的《租房协议》的诉讼请求，符合案件事实和法律规定，予以支持。因双方在履行合同过程中，已经协商一致对太阳能安装、彩钢瓦棚等事项进行了变更，且已实际履行，此外，原、被告只约定了原告应修建厨房一间供被告使用，但未对厨房面积作出具体明确约定，而原告已经按约修建了厨房一间交付被告，不存在违约情形，被告董建祥关于原告违约在先的答辩意见，不予采纳。被告董建祥虽然让其妻子打电话告知其搬离案涉房屋的事实，但并不能以此认定双方已经协商一致解除了合同，其关于不应承担任何责任的答辩意见，不予采纳。关于原告诉请的租金问题。因被告在双方未协商一致解除合同的情况下，自行搬离，且未与原告做任何交接，导致案涉房屋长期空置，给原告造成了损失，应承担相应的违约赔偿责任。原告作为房屋出租方，在未能按期收取第二年租金，已经知晓被告不愿继续履行合同并已经搬离的情况下，没有及时自行止损或及时通过诉讼主张权利，对损失的扩大部分，也应承担一定责任。据此，原告要求被告支付从2019年4月18日至2020年5月27日止的房屋租金40000元的诉讼请求，根据合同履行情况、合同性质和双方的过错程度，酌情支持由被告支付原告三个月的房租损失9000元，超出部分不予支持。关于原告诉请的违约金问题。原、被告签订的合同中明确约定如果哪方违约，应付给对方违约金10000元，该约定合法有效。被告在租赁期尚未届满前，未依约支付第二年租金，并且在合同尚未解除前搬离案涉租赁房屋，已经构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于原告诉请要求被告返还租用房屋钥匙二颗和电子摇控钥匙四颗、赔偿损坏的脸盆，撤除在房屋上安装的所有广告牌等问题。原告未向法庭明确钥匙及脸盆的品牌、种类型号及规格，该项诉请不明确，不予支持。关于广告牌等设施问题，因被告现已经离开租赁房屋一年多，且已支持原告要求解除租赁合同的诉讼请求，在结合双方关于相关设施期满不得拆除归原告使用的约定，原告的该项诉讼请求亦不予支持。被告罗绍兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理、判决，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告孙仲武与被告董建祥、罗绍兴于2018年3月17日签订的《租房协议》；二、被告董建祥、罗绍兴于本判决生效后十日内支付原告孙仲武房屋租金损失9000元；三、被告董建祥、罗绍兴于本判决生效后十日内支付原告孙仲武违约金10000元；四、驳回原告孙仲武的其他诉讼请求。案件受理费475元，由原告孙仲武负担300元，由被告董建祥、罗绍兴负担175元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交A1现场照片五张，欲证明周围建盖有彩钢瓦房，被上诉人没有建盖的原因是其不愿意建盖而非政府不允许建盖，其行为构成违约。经质证，被上诉人对A1的真实性予以认可，对证明方向不予认可，因周围住户的彩钢瓦房是在2018年政府下达禁令以前就建盖的。本院认为，A1不能证明周围住户彩钢瓦建盖的时间，不能证明上诉人的证明方向，不予确认。对一审认定的事实，除上诉人认为一审认定2019年6月中旬，被上诉人与上诉人联系未果错误，上诉人的手机一直开机，不存在联系不上的情形外，双方当事人对一审认定的其余事实无异议。上诉人的异议，被上诉人不予认可，上诉人未提交证据证明，异议不成立。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人对解除2018年3月17日签订的《租房协议》并无异议，上诉人就违约责任承担问题提出上诉。上诉人主张被上诉人存在违约行为：一是未按约修建彩钢瓦大棚，二是未按约修建大厨房交付上诉人使用。虽然根据《租房协议》第四条约定，被上诉人应修建彩钢瓦大棚一间和厨房一间交上诉人使用，但在合同履行过程中，双方对修建彩钢瓦大棚变更为由被上诉人安装太阳能交上诉人使用达成合意，上诉人主张被上诉人未修建彩钢瓦大棚构成违约无事实依据。合同签订后，被上诉人修建了厨房一间交上诉人使用是双方均认可的事实，对于厨房面积双方协议中未进行约定，上诉人也未举证证明双方对此进行过进一步明确，故其关于被上诉人未修建大厨房构成违约无事实依据，进而要求被上诉人支付违约金1万元的主张亦无事实依据。关于定金1.6万元应否退还的问题，该请求不属于本案二审审理范围，对该项主张不予审查。一审根据双方签订的《租房协议》的约定及双方关于协议履行情况的陈述认定上诉人在未与被上诉人协商一致情况下搬离案涉房屋未继续缴纳租金的情况构成违约并无不当，对此上诉人应承担被上诉人相应的租金损失和违约金亦符合协议约定和法律规定。上诉人关于不承担违约金和三个月房屋租金的主张无事实和法律依据，不予支持。综上所述，董建祥的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人董建祥负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  左丽梅二〇二〇年十月二十三日书记员  洪 泓