广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民初1128号 原告:何宇，男，1978年12月12日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：叶冬梅，女，1979年11月6日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 两原告的共同委托诉讼代理人：崔忠华，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城，统一社会信用代码：91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，董事长。 委托诉讼代理人：孙小嵋，北京市华泰（南宁）律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：许凯传，北京市华泰（南宁）律师事务所实习律师。 原告何宇、叶冬梅诉被告广西嘉和置业集团有限公司（以下简称“嘉和置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法于2020年7月13日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人崔忠华，被告嘉和置业公司的委托诉讼代理人孙小嵋、许凯传均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何宇、叶冬梅向本院提出诉讼请求：一、判令叶冬梅与被告签订的关于高迪山高一区****房《商品房买卖合同》无效；二、判令被告嘉和置业公司返还何宇已支付的款项170000元；三、判令被告嘉和置业公司赔偿何宇利息损失11673元（计算方法：以170000元为基数，自2018年7月3日起至2019年8月19日，按年利率6%计算，自2019年8月20日起计至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场公布的贷款利率分段计算）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告何宇、叶冬梅系夫妻关系，2018年7月，两原告了解到高迪公馆的房源信息，确定购买被告开发的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号********房。在房屋交易过程中，被告置业顾问告知两原告，除合同约定价款外，还需向被告支付 超出合同约定价款之外的购房款，即房地产行业所称的外收费用170000元。为合法的收取该笔款项，被告与原告签订了两份《商品房买卖合同》，分涉及原告真实意思表示购买的高迪公馆*****房以及虚假意思表示签订的高迪山高一区****房。被告将外收费用约定在高迪山高一区****房《商品房买卖合同》中，以定金的形式出现并且不予退还。原告始终没有购买高迪山高一区****房的意思表示，签订该份合同并非双方真实意思表示，属于无效的民事法律行为，被告除与原告签订虚假合同外，还有多个购房者签订虚假合同变形收取外收费用，被告应返还原告170000元外收款项并赔偿相应的利息损失。综上，两原告诉至法院，请求法院支持两原告的诉讼请求。 被告嘉和置业公司辩称，我方请求合议庭依法驳回原告的诉请，理由如下：原告购买高迪公馆的房屋是其真实的意思表示，签署高迪山高一区****房的商品房买卖合同是为了支付高迪公馆房屋的价外款，按照原告的陈述，原告均知悉本案涉案合同其目的是为了支付高迪公馆房屋的房款，根据民法总则第146条第二款的规定，应当以原被告双方购买高迪公馆房屋的效力来确定本案涉案房屋合同的效力，而购买高迪公馆房屋的合同效力是双方确认的，合法有效，且房屋已经交付，因此本案涉案房屋的合同合法有效，其主张返还已经支付的款项无事实和法律依据，从本案的相关证据可以看出原告是在收取了高迪公馆房屋且被告 履行了主要合同义务后才提起本案诉讼的，其行为严重违反了诚实信用原则。 原告向法庭提交以下证据以支持其诉讼主张： 证据1、微信聊天记录截图四组，共同证明以下事实：被告在高迪公馆项目销售中，存在与多个购房者签订两份合同，以定金的合法形式，向购房者收取差价款；证据2、结婚证，证明两原告何宇、叶冬梅系夫妻关系；证据3、南宁市商品房买卖合同，证明原、被告基于真实的意思表示签订了高迪公馆5栋7层702号房的《商品房买卖合同》，并已进行正常交易；证据4、收款收据（NO:0021542），证据5、收款收据（NO:0200883）证明被告于2018年7月2日同时收到原告何宇支付的高迪公馆5栋七层702号房定金160000元的事实以及高迪山高一区****房“定金”170000元（即5栋7层702号房的外收费用）的事实。 被告嘉和置业公司质证认为，由于原告未能提交证据原件予以核对，应承担举证不能的不利后果。被告对原告提交证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 被告嘉和置业公司向法庭提交如下证据以支持其反驳主张：证据1、房屋交接书，证据2、验房收楼意见书，证据3、栋梁验房房屋查验现场记录，证据4、顾客钥匙、物品领用清单，证据 5、商品房预售许可证，以上证据共同证明双方存在购买高迪公馆真实的意思表示，所购商品房已实际交付。 原告质证认为，对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据充分证明原、被告之间的真实意思表示是购买高迪公馆的房屋，并没有购买高迪山高一区****房的意思。 本院依法函询南宁市住房和城乡建设局，该局于2020年9月1日向本院出具南住建函[2020]2663号复函，载明：一、嘉和城高迪公馆商品房备案毛坯均价为9400元/平方米；二、商品房预售合同备案、商品房销售价格违法行为查处的依据和规定包括：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，2、《城市商品房预售管理办》第十条，3、《商品房销售明码标价规定》第九条、第十六条。三、关于我市商品房价格违法行为的查处，根据2017年5月25日原南宁市住房保障和房产管理局、南宁市国土资源局、南宁市城乡建设委员会、南宁市工商行政管理局、南宁市物价局、中国人民银行南宁中心支行联合印发的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》第四点、第五点的规定，对于超出备案价格销售的商品房，由南宁市市场监督管理局（南宁市政府机构改革后，市物价局相关职能划转至南宁市市场监督管理局）依法查处，同时我局暂不予办理商品房买卖合同网签，待其整改完毕后再予以销售。 原告对此质证认为，对真实性、合法性、关联性均无异议，该证据恰恰证明了被告存在价外收费的违法行为，而且该复函的第二点的第三条正好与民法通则第六条相吻合，该复函也同时证明了被告无视国家宏观调控政策，超出备案价销售，违反了我国合同法第五十二条、我国价格法第十三条第二款的规定。 被告嘉和置业公司对此质证认为，对真实性、合法性没有异议，对证据的证明内容说明一下：1、在住建局所办理的备案价实际上是备案均价，只要是不违反备案均价的情况下各个房屋的价格是由开发商自行决定的；2、该复函所列的文件和制度都是部门规章，且该制度都是行政管理性的规定，不是效力性法律规定，因此即使违反了相关的规范也不会导致合同无效，嘉和置业公司和各原告签订的合同以及交易架构的设置是双方真实意思表示，所签订的合同是有效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并确认以下无争议事实：1、针对购买高迪公馆事宜，被告嘉和置业公司已告知原告需要支付除《商品房买卖合同》约定的价款以外的价差款170000元，原告已将前述款项支付完毕。2、原、被告双方已针对原告想购买的高迪公馆5栋7层702号房号房签订《商品房买卖合同》。前述价差款170000元计入高迪公 馆5栋7层702号房的房款中，该房屋已经完成交付。3、原、被告还针对高迪山高一区****房签订了《商品房买卖合同》，合同约定的定金数额与前述价差款一致，后被告嘉和置业公司以原告未支付后续房款为由解除此合同并向原告送达解除通知。 本院查明： 被告系依法成立的具备商品房开发资质的企业法人。两原告想要购买********房，并通过被告嘉和置业公司的置业顾问了解到想要购买前述房屋，房屋价格除了包含《商品房买卖合同》中约定的价格外还需支付价差房款170000元，在交纳购房定金前要先付清价差房款，而且会签订两份合同，一份是原本的购房合同，一份是针对价差房款的合同。 原告与被告嘉和置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买位于嘉和城高迪山高一区****房，购房定金为170000元。原告于2018年7月2日交付了购房定金170000元。被告嘉和置业公司将前述购房定金170000元计入原告购买高迪公馆5栋7层702号房的房款中。事后，原告向被告嘉和置业公司置业顾问询问时，亦告知原告所支付的嘉和城高迪山高一区****房的购房定金170000元，实际上是购买高迪公馆5栋7层702号房的价差房款。2018年5月31日，被告嘉和置业公司以原告未依约支付首期房款为由解除与原告签订的关于购买嘉和 城高迪山高一区****房的《商品房买卖合同》，并告知原告其所支付的购房定金170000元不予退回。 原告于2018年7月2日向被告嘉和置业公司支付了购买********房的定金16万元购房定金。2018年7月4日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告嘉和置业公司开发的位于********房，单价为每平方米13494.13元，总价2490071元。原告于同日支付了首期款及定金共420000元。被告嘉和置业公司已向原告交付高迪公馆5栋7层702号房。 本案的争议焦点为：案涉高迪山高一区****房的《商品房买卖合同》是否合法有效？在查清合同效力的基础上，原告请求返还购房款及赔偿损失主张能否成立？ 本院认为，本案的争议焦点实际上是高迪山高一区****房《商品房买卖合同》的性质问题。首先，从原、被告双方的缔约过程来看，原告为购买高迪公馆的房屋与被告置业顾问联系，得知购房必须先交纳合同约定房款外的价差房款，后达成定购商品房意向并完成诚意金及购房定金的交付；此后双方先后就高迪山高一区****房、高迪公馆的房屋分别签订两份《商品房买卖合同》，高迪山高一区****房的《商品房买卖合同》所约定的定金与高迪公馆的价差房款数额一致，高迪山高一区1号楼 02房的购房定金亦计入高迪公馆的《商品房买卖合同》的总房价中。由此可知，高迪山高一区****房的《商品房买卖合同》并非一份孤立的合同，而是双方为了签订高迪公馆的《商品房买卖合同》所实施的价格拆分，高迪山高一区****房的《商品房买卖合同》所约定的购房定金实际上是高迪公馆的房价的应然构成。其次，原告作为完全民事行为能力人，完全有能力理解被告置业顾问对高迪公馆购房价格及事项的解释，也完全有能力了解签订两份《商品房买卖合同》的真实目的，并作出其本人的真实意思表示。原告在两份《商品房买卖合同》上签字的行为，表明其对高迪公馆房屋价格有明确的认知，故原告应对其作出的购房法律行为承担相应的法律后果，即按照双方约定的房价履行付款义务，这亦符合交易诚信原则的法律内涵。再次，双方自始至终仅是围绕购买高迪公馆一事进行协商并且达成合意，因此可以认定，两份《商品房买卖合同》的签订实际上仅是为购买高迪公馆而作出的法律行为，仅体现了一个意思表示，且双方对此达成一致。原告认为高迪山高一区****房的《商品房买卖合同》是以虚假意思表示签订的，应认定为无效。对此本院认为，双方的真实意思表示自始至终一直都是购买高迪公馆，只是为此签订了两份合同，不能将合同的签订行为与真实意思表示割裂开进行理解，故对原告的主张，本院不予采信。最后，被告系依法成立的具备商品房开发资质的企业法人，其按照双方约定的价格出售 商品房并收取价差房款，并未违反法律和行政法规的效力性禁止性规定，被告开展的营销活动是否会影响房地产管理秩序、其收取价差房款的行为是否会扰乱房地产市场秩序，侵害国家税收利益，是行政机关依法进行监督管理的问题。综合上述理由，原、被告双方签订的关于购买高迪山高一区****房的《商品房买卖合同》，是双方当事人为购买高迪公馆而签订的真实一致的意思表示，未悖法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。被告已经全面履行合同义务，交付了案涉房屋，在此基础上，原告请求确认购买高迪山高一区****房的《商品房买卖合同》无效并据此请求被告返还价差房款、支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 驳回原告何宇、叶冬梅的全部诉讼请求。 本案案件受理费3933元，由原告何宇、叶冬梅负担。 如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自 治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 覃若鹏 审 判 员 覃 斯 审 判 员 姚 娟 二〇二〇年十月十九日 法官助理 卢立峰 书 记 员 曾倩雯