西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2020)陕01**民初6526号原告（反诉被告）：陕西航天华航物业管理有限责任公司，住所地：西安市未央区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX8841。法定代表人：王中平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱俊丽，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：文冰，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：任延琴，女，1968年8月21日出生，汉族，住西安市莲湖区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）陕西航天华航物业管理有限责任公司（以下称华航物业）诉被告（反诉原告）任延琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华航物业委托诉讼代理人朱俊丽，被告（反诉原告）任延琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华航物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费、电梯费及卫生费直至付清之日（暂计算至2019年12月31日为6550.98元）；2、判令被告自2016年10月至2018年9月，以3725.28元为基数，按照每月5‰支付滞纳金；从2018年10月起至2019年12月，以2825.7元为基数，按照每月5‰支付滞纳金；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由： 2008年6月7日，被告入住XX小区XX号楼XX室与华航物业签订了《前期物业管理服务协议》，该协议对物业费、卫生费及电梯费的缴纳标准及滞纳金标准都有明确约定，起先，被告按照该协议约定缴纳上述费用，但后来一直拖欠上述费用，截至2019年12月31日，被告拖欠上述费用为6550.98元，并从逾期之日起按照月5‰支付滞纳金，经多次催促无果，特诉至法院。被告（反诉原告）任延琴辩称：欠物业费属实，数额没有计算，愿意交物业费，但是去年9月份交的时候，华航物业不收，两次拒收。滞纳金不承担，被告（反诉原告）居住的房顶漏水，导致无法居住，最后被告（反诉原告）自行维修，故提起反诉。反诉请求：1、判令华航物业赔偿任延琴房顶维修费用23000元；2、判令华航物业给予被告（反诉原告）所居住的虹桥雅轩A座的顶楼重做防水；3、本案的诉讼及反诉费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：任延琴所欠物业费，是因为入住后，房顶出现严重漏水，导致被告（反诉原告）不仅无法居住，还造成部分家电、装修损坏等损失，被告（反诉原告）多次找华航物业，要求启动专项维修资金进行维修，华航公司答复，因建设单位和施工企业有纠纷导致无法启用专项维修资金，先自行维修。被告（反诉原告）为避免产生更大损失，便联系维修公司将楼顶维修，共产生费用23000元，并开具发票一张。维修工程完成后，被告（反诉原告）找华航物业要求报销该费用或在后期产生的物业费中予以抵扣，但华航物业始终推诿不予解决。故提出反诉要求华航物业将被告（反诉原告）垫付的维修费用予以抵扣物业费，剩余费用返还，请求法院依法查明案件事实，支持被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）华航物业对被告（反诉原告）任延琴反诉请求答辩如下：不同意反诉人的反诉请求，屋面漏水属于大修范围，不属于物业服务范围，物业合同中第五条明确约定，所以不应当由物业承担。涉案房屋是2015年开始漏水，反诉人是2008年开始居住，大修基金是需要三分之二的业主同意，才可以启动大修基金，因为其他业主不同意，所以无法启用大修基金。大修基金是由房管局保管的，物业可以配合，不属于物业公司承担的服务范围，保修期已经过了。本院经审理查明的事实如下：被告（反诉原告）任延琴系西安市XX小区XX号楼XX室业主，双方于2008年6月7日签订前期物业服务合同，以及业主公约，承诺书。合同约定，按照合同约定， 2016年10月到2018年9月物业服务费为每平米0.9元，电梯费0.44元，垃圾费每月6元。2018年10月之后物业费用调整为每平米1.2元。合同约定逾期缴纳，每月千分之五缴纳滞纳金。被告（反诉原告）任延琴房屋建筑面积110.53平方米。自2016年10月开始未缴纳物业服务费用，截止2019年12月31日，合计金额为6550.98元。原、被告签订的《前期物业服务合同》第四条第三项共用部位、共用设施的维护和管理：1、对共用设施设备的维护，制订月、季、半年、年保养计划，并认真执行，做好相关记录。2、房屋本体共用设施清洁，共用楼梯、天台、通道、大堂无堆放杂物，3、道路平坦、整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所完好无损。合同第五条规定，物业服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用。2015年，被告（反诉原告）所有的房屋位于顶层，涉案房屋的楼顶开始漏水，被告（反诉原告）庭审中称由于该项维修费用不包含在物业费用中，需要使用大修基金，而大修基金的使用需要其他业主同意，由于无法取得其他业主的同意，使用大修基金，且该屋顶漏水维修不属于物业服务范围。被告（反诉原告）提供一张2017年8月13日的原始发票，金额为23000元。台头名称为原告（反诉被告），称当时由于漏水房屋无法使用，经过协商，华航物业让被告（反诉原告）先行垫资修复，再给被告（反诉原告）。故发票台头写的是华航物业名称。华航物业对此表示不予以认可。本院认为：原告（反诉被告）陕西航天华航物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）任延琴物业服务关系成立，原告（反诉被告）陕西航天华航物业管理有限责任公司提供了相应的物业服务，被告（反诉原告）任延琴应当按照合同约定承担缴纳物业费用的义务，被告（反诉原告）任延琴辩称愿意缴纳物业费用，2019年期间两次向原告（反诉被告）缴纳物业费用，原告（反诉被告）拒收，故不承担滞纳金，任延琴未提供华航物业拒收物业费用的证据，故其辩称不成立。任延琴主张原告（反诉被告）垫付的维修费用与物业费用是两个法律关系，其据此不缴纳物业费，不符合法律规定，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付所欠物业费用6550.98元的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。其主张判令被告（反诉原告）承担逾期交款的滞纳金，系双方合同约定，且不违反法律规定，本院依法予以支持。被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）支付垫付的维修费用的诉讼请求，按照原、被告物业合同约定，原告（反诉被告）负有的维修义务包含公共配套设施及公共场所完好无损。被告（反诉原告）所有的房屋楼顶漏水属于公共区域维修，华航物业辩称，该项维修项目的资金属于大修基金范围内，因其他业主未签署同意使用大修基金，故无法支付该维修费用。鉴于被告（反诉原告）垫付的23000元，用于维修其屋顶外楼面的防水，维修义务已经完成，其主张的维修费用不包含在华航物业应承担的费用范围，该费用涉及其他业主权利，故本案不予以处理。被告（反诉原告）可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、国务院颁布的《物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）任延琴支付原告（反诉被告）陕西航天华航物业管理有限责任公司物业费用6550.98元；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）：任延琴支付原告（反诉被告）陕西航天华航物业管理有限责任公司滞纳金（按照每月5‰计算，以3725.28元为基数，2016年10月1日至2018年9月30日；以2825.7元为基数，从2018年10月1日起至2019年12月30日止）；三、驳回被告（反诉原告）任延琴反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告（反诉原告）任延琴负担。原告（反诉被告）陕西航天华航物业管理有限责任公司已经预交，执行时由被告（反诉原告）任延琴直接支付原告（反诉被告）。反诉费188元，退还被告（反诉原告）任延琴。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院  审    判    员     刘  霞 二〇二〇年十月二十一日                书   记   员    胡  燕 1