贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5819号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：付甜，贵州创驰律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：罗琴，女，1982年1月7日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）：万军，男，1975年11月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人罗琴、万军与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由罗琴、万军承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时罗琴、万军已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以罗琴、万军未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为罗琴、万军已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知买受人后，买受人是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由买受人提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如罗买受人未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。2.遵义、安顺、贵阳对同类案件认定逾期办证违约金时将合同约定的违约金调整至按合同计算的10%或将合同约定的日万分之一调整为日万分之零点一支付。我市已有近二十来家房开企业进入失信人员名单，大量房开已因近年爆发的商品房买卖合同纠纷案件进入消亡边缘，判决得不到执行，法院公信受影响，最终损害的仍然是大量业主的利益。希望法院充分考虑上述因素，即便认定交房时已提交资料，也请求对违约金进行调减。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,罗琴、万军依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，罗琴、万军也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。罗琴、万军上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判碧阳置业公司退还因面积误差多收的房款1743元；改判碧阳置业公司支付逾期办证违约金34480.55元。事实及理由：1.《商品房买卖合同》约定的购房款为344461元，并约定于合同签订之日交付首期房款144464元，余款200000元以公积金贷款支付，有首付款收据及贷款支付凭证为证。碧阳置业公司出具的发票金额为342718元，多收1743元，且测绘报告载明的房屋套内面积100.26平方米确实少于合同约定的100.77平方米，应予退还。2.上诉人在签订办证委托书时误认为碧阳置业公司已具备办证条件，故起诉时主张违约金截止日期为2019年10月17日，直到一审开庭时才得知碧阳置业公司于2020年1月3日才具备办证条件，故违约金应计算至2020年1月3日。且一审应向上诉人进行释明，告知上诉人变更诉讼请求，因一审未进行释明导致上诉人未变更诉讼请求，应予改判。罗琴、万军向一审法院起诉请求：1.判决被告退还液化气入户费、电表入户费、水表入户费共计3748元及利息，利息以3748元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年1月24日起计算至费用退还完毕之日止；2.判决被告退还因房屋实际面积与合同约定面积存在误差而多收的房价款1743.33元及被告占用该价款期间的利息。利息以1743.33元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年1月24日起计算至费用退还完毕之日止；3.判决被告给付逾期交房违约金。违约金计算方式：以原告已付购房款344461元为基数，每日按原告已付购房款万分之0.5的标准计算，从2014年12月31日起计算至2015年8月19日止，共计3978.52元；4.判决被告给付逾期办理房屋权属证书的违约金。违约金计算方式：以原告已付购房款344461元为基数，每日按原告已付购房款万分之一的标准计算，从2016年8月14日起计算至2019年10月17日止，共计39923.03元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告位于毕节市，房屋建筑面积126.15平方米，套内建筑面积100.77平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3418.29元计算，总价款为344461元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款144461元，余款200000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票金额为342718元，原告缴纳契税5140.76元、印花税2.5元。2013年1月24日被告收取原告各项开户费及交易费4548元（已退水表开户费800元）、代收登记费80元。2015年8月19日，原告支付了一年物业管理费后，被告将涉案商品房交付原告。碧阳国际城Ｃ地块3号楼房屋面积实测测绘成果书显示，被告交付原告的毕节市套内面积为100.26平方米。2020年1月3日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记审查意见》，同意办理Ｃ1-Ｃ3幢住宅部部分首次登记。2019年9月24日，被告通过手机短信通知原告提交办证资料。2019年10月17日，原告向被告提交办证资料并出具委托书委托被告代为办理不动产权证书。2020年1月16日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中约定，被告应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2014年12月31日，实际交房时间为2015年8月19日，被告未按合同约定的时间交付房屋，构成违约。根据合同约定，被告应于商品房实际交付之日起7日内（即2015年8月26日前）向买受人支付违约金，故逾期交房违约金的诉讼时效期间起算时间应为2015年8月26日。原告于2020年4月7日提起本案诉讼已超过诉讼时效，被告关于超过诉讼时效的抗辩理由成立，对原告诉请被告支付逾期交房违约金的请求，不予支持。《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年8月19日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2016年8月14日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。违约责任的起算时间为2016年8月14日，被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月7日起诉，即2017年4月7日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗主张部分成立，予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年4月7日起计算。对于违约金计算截止日期的问题，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告2019年9月24日短信通知原告提交办证资料，原告于2019年10月17日出具委托书委托被告办证,2020年1月3日办证部门出具《贵州碧阳恒通置业有限公司C1-C3幢住宅部分首次登记审查意见》，原告请求2019年10月17日为违约金截止时间，未违反法律规定，予以采纳。关于违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，逾期办理房屋权属证书违约金应以原告已付实际购房款342718元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月7日计算至2019年10月17日，违约金为31632.87元（342718元×0.01%×923日）。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，应予以退还。被告代收的交易费，亦无法律依据，也应退还。上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告诉请退还上述费用共计3748元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，不予支持。对原告诉请被告退还房屋面积差异价款1743.33元的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告提供的证据能证明《商品房买卖合同》中约定的涉案房屋总价款为344461元，实际房价款为342718元。但原告没有提供证据证明其向被告实际支付购房款情况，原告应当承担举证不力的法律后果，故对原告的该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告罗琴、万军电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3748元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗琴、万军逾期办理房屋权属证书的违约金31632.87元；三、驳回原告罗琴、万军的其他诉讼请求。案件受理费517元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担370元，原告罗琴、万军负担147元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明：罗琴、万军向碧阳置业公司实际支付房款344461元。本院认为，本案二审争议焦点为：1.碧阳置业公司是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.各项“开户费”应否退还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对碧阳置业公司应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，罗琴、万军对碧阳置业公司何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于碧阳置业公司先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，碧阳置业公司何时告知罗琴、万军提交办证所需资料，何时向罗琴、万军出具购房发票（在取得购房发票前，买受人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以买受人提出请求为前提，碧阳置业公司应主动履行。）等事实，仅以罗琴、万军交齐办理产权过户手续所需资料至其取得产权证之日是否超过360日作为考量上阳置业公司是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明罗琴、万军存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、碧阳置业公司通知罗琴、万军提交办证所需资料的时间以及碧阳置业公司向罗琴、万军出具购房发票的时间等因素，认定碧阳置业公司应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。碧阳置业公司故意回避其自身应先履行的义务，仅以罗琴、万军实际提交完毕办证所需资料之日至碧阳置业公司办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。一审中，罗琴、万军主张碧阳置业公司承担逾期办证违约责任至2019年10月17日，一审支持其诉讼请求判决碧阳置业公司承担违约责任至2019年10月17日并无不当。罗琴、万军以其不知道签订委托书时碧阳置业公司不具备办证条件，且一审未向其释明变更诉讼请求为由，要求改判碧阳置业公司承担违约责任至2020年1月3日无法律依据，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，碧阳置业公司应遵循诚实信用原则履行。碧阳置业公司主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系罗琴、万军委托上碧阳置业公司向相关部门代为缴纳的费用，碧阳置业公司所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，罗琴、万军在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，碧阳置业公司无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还,未超过诉讼时效。罗琴、万军主张返还各项开户费，应予以支持。碧阳置业公司主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。二审中，碧阳置业公司认可罗琴、万军实际支付房款344461元，碧阳置业公司出具的发票载明的房款金额为342718元，多收1743元，罗琴、万军主张退还多收房款1743元的上诉请求，应予支持。综上，上诉人碧阳置业公司的上诉理由不成立，予以驳回；上诉人罗琴、万军的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3877号民事判决第一、二项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告罗琴、万军电视入户费、燃气入户费、电开户费、交易费共计3748元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗琴、万军逾期办理房屋权属证书的违约金31632.87元；”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3877号民事判决第三项，即：“驳回原告罗琴、万军的其他诉讼请求。”三、由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人罗琴、万军多收的房款1743元；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求；五、驳回上诉人罗琴、万军的其他上诉请求。一审案件受理费517元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担350元，上诉人罗琴、万军负担167元；二审案件受理费1084元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担1034元，上诉人罗琴、万军负担50元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进