昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初2350号原告褚江平，男，汉族，1979年12月18日生，身份证登记地址：云南省玉溪市红塔区。委托代理人：孙文东、张士斌，云南孙文东律师事务所律师，特别授权代理。被告王鹏晓，女，汉族，1987年1月15日生，身份证登记地址：河南省巩义市。委托代理人：邓毅平，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人邹亚君，女，汉族，1981年11月19日生，身份证登记地址：云南省昆明市盘龙区。第三李渊，男，汉族，1982年4月10日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，公民身份号码：5301031982********。原告褚江平诉被告王鹏晓、第三人邹亚君、李渊执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙文东、张士斌，被告委托代理人邓毅平，第三人李渊到庭参加诉讼，第三人邹亚君经本院公告送达民事起诉状、应诉通知及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告褚江平向本院提出诉讼请求，要求判决1、停止对位于金辰街道办事处云波社区清泉村7号地块誉峰峰景花园D区3608号房屋（合同登记号：KM2013050832268）的强制执行，并解除对该房屋的查封。房屋市场价估值80万元；2、确认金辰街道办事处云波社区清泉村7号地块誉峰峰景花园D区3608号房屋（合同登记号：KM2013050832268）归原告所有；3、本案诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：2018年7月10日，西山法院作出(2018)云0112民初7491号民事裁定书，查封第三人邹亚君位于金辰街道办事处云波社区清泉村7号地块誉峰峰景花园D区3608号房屋。随后，西山法院于2018年12月8日作出（2018）云0112民初7491号民事判决书，判决第三人归还被告借款本金436000元及利息、律师费、案件受理费。判决生效后，被告申请拍卖涉案房屋。2019年10月12日，原告就涉案房屋执行提出异议，要求停止查封，西山法院作出驳回原告执行异议请求的裁定。本案中，第三人邹亚君签署抵押担保承诺书，约定将涉案房屋对原告实际控制的玉溪瑞程商贸有限公司预付给云南煜耀贸易有限公司的煤炭款提供担保，后因云南煜耀贸易有限公司未按时偿还煤炭款，第三人于2017年3月3日与原告通过公证方式办理了房屋转让协议，履行担保责任，将涉案房屋卖给了原告，原告和第三人之间的买卖合同在法院查封之前。原告买房后以房主身份自救性续建，自救成功后，达到入住条件，办理房屋交接手续，简单装修后作为原告公司驻昆明办事处使用，该房屋因开发商原因，至今未办理房屋产权证。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告王鹏晓辩称，一、被告有权申请执行案涉房屋，第三人为房屋付清全款的买受人，根据商品房买卖合同登记备案表显示，2013年5月8日，昆明千益丰房地产开发经营有限公司（以下简称千益丰公司）将涉案房屋出卖给了第三人邹亚君，第三人已经一次性支付完毕全部价款。第三人作为买受人对房屋享有物权。二、被告的债权已经生效法律文书确定，因第三人欠付被告借款，被告依法向贵院提起诉讼，经贵院审理后，贵院作出了2018民初7491号民事判决书，判令第三人向被告归还43万余元的借款本金及相应利息。判决书生效后，因第三人未履行确定义务，被告向贵院申请了强制执行，贵院已立案执行。三、人民法院对案涉房屋采取的执行措施合法有效。在民间借贷一案中，经被告申请，贵院作出2018民初7491号民事裁定书对第三人购买的涉案房屋采取了查封措施，后因第三人未履行生效的民事判决书，经贵院立案执行后，对房屋的查封自动转为了执行查封。之后贵院发出腾房公告。对房屋进行评估、拍卖执行措施符合民事诉讼法第242条、250条以及关于依法规范人民法院执行和国土资源局、管理部门协助执行若干问题的通知第15条的规定，人民法院在民事执行中拍卖、变卖财产的规定第一条的规定根据法律规定，贵院有权依法对房屋进行执行。原告不能排除对房屋的执行。首先，本案系案外人执行异议之诉，原告的诉讼请求中要求解除对房屋的查封的请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，依法应当予以驳回。其次，原告对房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下，第一、原告没有与千益丰公司签订书面的买卖合同。房屋是千益丰公司开发建设的预售商品房。原告不是房屋的买受人，原告从未与千益丰公司签订过买卖合同，并且原告与第三人签订转让预约协议后，该合同是预约合同，不是本约，甚至在签订预约协议后，原告房屋的备案更名手续也没有办理。同时，在原告执行异议之诉中，自认房屋转让预约协议实际上是以物抵债协议，而以物抵债属于代物清偿协议，是实践合同，完成产权转移登记后方才发生法律效力。第二、原告不是住房消费者。原告与被告一样都是债权人不是房屋的买受人。原告占有使用房屋不是为了居住，而是为了得到受偿。原告现在将房屋用于原告公司办事处，用于商业的用途。原告对第三人享有的债权并不优先于被告对第三人享有的债权。原告不能为了实现自身的债权而去损害被告的合法权益。第三、原告没有为房屋支付任何对价。第三人在明知有诈、有债务未清偿完毕的情况下，仍与原告签订了所谓的转让预约协议，损害被告的权益。原告占有案涉房屋损害了被告的权益。根据物权法第九条，原告既不是房屋的买受人，也不是权利人。原告对房屋的占有不能产生物权效果。房屋不属于原告所有，原告所称的以物抵债存在诸多疑点。原告没与第三人存在债权债务关系，根据原告所述第三人作为担保人为债权人玉溪瑞程商贸有限公司预付给债务人云南煜耀有限公司的煤炭案款80万元提供担保。第三人李渊述称，1、原告和邹亚君于2017年3月份签订抵押协议时，第三人与被告并未产生债务。2、李渊和邹亚君是同意将涉案房屋抵押的，在2017年、2018年，李渊通过南煜耀贸易有限公司的法定代表人尹潇冉，还给褚江平50万元。3、李渊和邹亚君是夫妻，被告王鹏晓是邹亚君同事，李渊是通过邹亚君向王鹏晓借款用于偿还个人债务。第三人邹亚君未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，第三人邹亚君向案外人千益丰公司购买金辰街道办事处云波社区清泉村7号地块誉峰峰景花园（Ｄ区）第7幢36层3608号房屋，建筑面积139.09平方米，套内面积114.32平方米，于2013年5月8日备案登记。2016年12月23日，玉溪瑞程商贸有限公司通过中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行向云南煜耀贸易有限公司转款人民币80万元，附加信息及用途为煤款。邹亚君出具《抵押担保承诺书》，载明：因云南煜耀贸易有限公司预收的玉溪瑞程商贸有限公司煤炭款75万元暂时无力偿还。邹亚君将位于昆明市平方米自愿抵押给玉溪瑞程商贸有限公司。如2017年2月15日前承诺云南煜耀贸易有限公司不能偿还75万元预付款，该房屋按购房合同价抵扣拖欠款项，并配合债权人办理过户手续。如果本笔75万元付余款被邹亚君所抵押的房屋偿还，则邹亚君有权向云南煜耀贸易有限公司尹潇冉、尹叶红全额追偿。2017年3月3日，原告褚江平就购买涉案房屋与第三人邹亚君、李渊签订《房屋转让预约协议》，载明房屋转让借款75万元，该转让价款确系双方协商一致并最终确定，待条件成熟双方签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续时，无论市场价格如何变化，非经协商一致不得单方变更，原告褚江平已经一次性向李渊、邹亚君支付清房款75万元，其中60万元作为预付款，15万元作为日后签署正式房屋买卖合同、办理网签手续、不动产登记手续的定金担保，剩余价款的支付方式于双方签署正式房屋买卖合同予以协商确定。同日，在邹亚君、李渊取得涉案房屋不动产权属证书后签署正式的房屋买卖合同。同时，褚江平与第三人李渊、邹亚君对上述《房屋转让预约协议》进行公证。同日，李渊出具《收条》，载明收到褚江平支付购房款75万元，支付方式应我要求，由玉溪瑞程商贸有限公司转账支付给云南煜耀贸易有限公司（以转账凭证为准），如转账额不低于上述数额，我均认可已收到购房款。2018年7月3日，被告王鹏晓与第三人李渊、邹亚君民间借贷纠纷一案向昆明市西山区人民法院（以下简称西山法院）起诉，并向西山法院申请对李渊、邹亚君财产进行保全，西山法院作出（2018）云0112民初7491号民事裁定书，于2018年8月3日查封涉案房屋，于2018年12月18日作出（2018）云0112民初7491号民事判决，判决第三人邹亚君、李渊共同向被告王鹏晓归还借款本金436000元，并以163000元为基数支付自2017年10月1日起至实际清偿之日止按年利率24%计算的利息及律师费28900元、案件受理费11121元。2019年4月19日，被告王鹏晓向本院申请执行（2018）云0112民初7491号民事判决书。2019年5月，褚江平就涉案房屋向案外人云南煤矿安全技术中心工会委员会出具的誉峰峰景花园小区Ｄ区商品房自救业主接房确认卡上签字确认。2019年6月10日，褚江平向案外人云南煤矿安全技术中心工会委员会转款人民币111272元，附言均为7-3608褚江平自救款27818元，同日，褚江平向案外人云南煤矿安全技术中心工会委员会转款人民币27818元，附言均为7-3608自救逾期违约金。2019年6月10日，褚江平就涉案房屋向案外人昆明重光物业服务有限公司交纳电梯使用费、物业费等费用。西山法院于2019年9月16日依法作出腾房公告，责令被执行人邹亚君及房屋使用人自行迁出房屋并将房屋交由法院评估拍卖。褚江平对该执行行为不服，向西山法院提出异议，西山法院于2019年11月21日作出（2019）云0112执异269号执行裁定书，裁定驳回褚江平的异议请求。褚江平于2020年3月2日签收该执行裁定书。庭审中，李渊陈述对其与王鹏晓对查封涉案房屋没有异议，因有未归还借款，遂在2017年6、7月期间向王鹏晓借款用于归还之前的债务，对与王鹏晓的民事判决无异议。认可煤炭款未归还，但李渊一直在归还煤炭款，有一笔49万元已经归还给褚江平，该款包含作价为16万元的车辆，亦认可就涉案房屋作为未归还煤炭款抵给褚江平，褚江平和云南煜耀贸易有限公司的债务就此了结，若李渊将煤炭款归还完毕，则涉案房屋归还李渊，就褚江平对涉案房屋进行自救并交纳自救费用是清楚的，李渊并未收到煤炭款80万元，李渊和邹亚君于2005年9月26日登记结婚，涉案房屋系共同购买。原告认可就煤炭款，李渊归还49万元，其中包含一辆折抵16万元的车辆，原告系玉溪瑞程商贸有限公司实际控制人。玉溪瑞程商贸有限公司向云南煜耀贸易有限公司归还煤炭款5万元。上述事实，有原告提交的（2019）云0112执异269号执行裁定书、中国农业银行结算业务申请书、抵押担保承诺书、公证书、收条、自救款缴纳凭证、接房确认卡、收据、送达回证，被告提交的商品房备案登记表、（2018）云0112民初7491号民事判决书、执行案件通知书等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，执行异议为案外人对可执行的当事人申请执行的法院生效文书在执行过程中依据正当理由申请执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，从邹亚君出具的抵押担保承诺书及《房屋转让预约合同》可以看出，原告与第三人邹亚君、李渊之所以签订房屋转让预约合同是基于抵押担保行为，且原告与第三人之间的房屋转让预约合同是成立买卖关系的预期合同，不能视为双方之间已经成立了房屋买卖合同关系，故原告提出执行异议不符合上述第二十八条第一款第（一）项的规定，对原告提出的第一项诉讼请求本院不予支持。基于原告与第三人邹亚君、李渊三人之间的房屋买卖关系尚未成立，房屋产权尚未转移，原告提出的第二项诉讼请求属于物权权属确认的范围，无事实及法律依据，本院不予支持。第三人邹亚君经本院送达应诉通知及开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实清楚，证据确实充分，本院可依法缺席判决。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告褚江平的诉讼请求。案件受理费人民币23600元（原告已预交），由原告褚江平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王会敏二〇二〇年十月二十一日书记员  赵丽君