四川自由贸易试验区人民法院民 事 判 决 书（2020）川0193民初9724号原告：胡云峰，男，1988年11月15日出生，汉族，住四川省西昌市。委托诉讼代理人：张丹，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂雷，四川公生明律师事务所律师。被告：范晓琴，女，1984年4月30日出生，汉族，住四川省珙县。委托诉讼代理人：陈彦尹，北京博儒（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨清萍，四川山皆律师事务所律师。第三人：鲁世敏，女，1979年10月16日出生，汉族，住陕西省紫阳县。第三人：阮宗明，男，1991年4月16日出生，汉族，住陕西省紫阳县。原告胡云峰诉被告范晓琴、第三人鲁世敏、阮宗明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡云峰及其委托诉讼代理人张丹、涂雷，被告范晓琴及其委托诉讼代理人杨清萍，第三人阮宗明到庭参加诉讼，第三人鲁世敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。胡云峰向本院提出诉讼请求：1.判令胡云峰与范晓琴之间的《房屋租赁协议》已于2020年6月4日解除；2.判令范晓琴与第三人鲁世敏之间的《租赁合同》无效；3.判令范晓琴立即向胡云峰腾退案涉房屋；4.判令范晓琴向胡云峰支付违约金942.1元；5.判令范晓琴向胡云峰支付逾期交还房屋的违约金29676.15元（以1413.15元／日为计算基准，从2020年6月4日起，暂计至起诉之日，实际计算至范晓琴交还房屋之日止）。庭审中，胡云峰向本院申请增加诉讼请求，判令范晓琴返还胡云峰房屋违法占用使用收益129543.5元。事实与理由：2019年5月29日，胡云峰从成都恒裕丰投资有限责任公司（以下简称恒裕丰公司）处购得位于成都市高新区房屋一套。6月，胡云峰与范晓琴签订《房屋租赁协议》，范晓琴于2019年6月20日向胡云峰支付首季租金和押金。《房屋租赁协议》禁止范晓琴私自拆分房屋及整体、部分转租，否则胡云峰有权解除协议。2020年5月，第三人阮宗明致电胡云峰，才知晓范晓琴隐瞒房屋的真实产权情况并将房屋拆分部分转租与鲁世敏、阮宗明。2020年6月2日，胡云峰按照合同约定向范晓琴发送《解除合同通知函》，解除了双方签订的《房屋租赁协议》，并要求返还房屋。现范晓琴拒绝返还，胡云峰为维护自身合法权益，特此向法院提起诉讼。范晓琴辩称，胡云峰在本案中虚构案件事实，不具备解除租赁协议的权利，该协议并未解除。双方签订的协议合法有效，范晓琴是按照协议履行义务，给付租金。胡云峰无权要求范晓琴腾退房屋，也无权要求支付违约金及收取次承租人的租金。法院应当驳回胡云峰申请阮宗明作为本案第三人。第三人鲁世敏向本院递交书面情况说明，载明鲁世敏与阮宗明为公司同事，鲁世敏为公司会计，阮宗明为高新片区负责人。2018年3月28日，公司以鲁世敏名义在前加盟商李桂英处承租了案涉房屋，未签订新的租赁合同，只是在范晓琴与前加盟商签订的合同上做了更改。房租由鲁世敏代付。范晓琴未告知分租事宜，也未出示过房产证，《租赁合同》对房屋权属状况有所载明，鲁世敏以为范晓琴就是房东。第三人阮宗明辩称，李桂英系公司加盟商，案涉房屋系其承租，后公司将其收购，遂委托鲁世敏与李桂英和范晓琴签订租赁合同。因今年需更换营业执照，要求范晓琴出示房产证，才知晓其不是房东。本院经审理认定事实如下：恒裕丰公司于2015年6月30日购买汇锦城1层房屋（高新区盛安街81号1层）。2017年12月31日，恒裕丰公司（甲方）与范晓琴（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定就乙方承租甲方房屋的相关事宜签订本协议，第一条房屋位置及面积，甲方出租的房屋坐落于成都市高新区。第二条租赁用途，承租场所仅限作为乙方经营（水果）之用途。第三条租赁期限及场地交付时间，本协议的租期为5年，即自2018年1月1日起至2022年12月31日止，甲方已于2017年12月30日将场地交付给乙方。第四条租金及其他费用，第一年每月租金总额19313元，第二年每月租金总额20278元，第三年每月租金总额21292元，第四年每月租金总额22357元，第五年每月租金总额23475元，租金按每季度支付一次，乙方在每年元月1日、4月1日、7月1日、10月1日之前提前10天向甲方支付。第五条租房押金，本协议签订后3日内乙方应向甲方一次性缴纳房租押金，押金为起始月一个月的房租金额，乙方不按时支付租金及相关费用时，每逾期1日，乙方每日应按拖欠金额的万分之五向甲方支付违约金直至乙方付清上述费用为止。第六条房屋的使用及交还，未经甲方书面同意，乙方不得私自拆分、合并房屋。第八条协议的解除，乙方违反本协议约定将房屋的整体或部分转租、分租、转借、分割、或与他人互换使用，甲方有权解除本协议。第九条违约责任，凡因乙方原因导致本协议解除或终止的，乙方放弃剩余租金作为违约金，不要求返还，同时乙方应承担所租房屋每平方米10元的违约金，该违约金可直接于乙方已缴纳的履约保证金中抵扣。第十条房屋的招租及产权的转移，在下列情况下，出租人可以变更：甲方将出租物业的所有权转让给第三方的，甲方将出租物业的经营通过委托或整体出租等方式转移给第三方的；出租人的变更不影响乙方在本合同中所约定的权利与义务。合同签订后，恒裕丰公司按照约定交付了房屋，范晓琴也依约履行了款项交付义务。在合同履行过程中，范晓琴向恒裕丰公司申请分ｙ租部分房屋。恒裕丰公司于2017年7月12日向范晓琴的丈夫陈勇出具《通知》，载明考虑到经营中的具体困难，恒裕丰公司同意将其租赁的位于汇锦城的营业房（盛安街81号），在使用不完的情况下，另行分租一部分出去，所签订的租房合同中所约定的一切权利与义务均不变，若因分租给第三方而与其在经营过程中发生的一切收益、矛盾或事故及可能引起的法律后果，概由陈勇负责，均与恒裕丰公司无关。2017年6月13日，范晓琴（甲方）与李桂英（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁成都市高新区，仅用于商业，租赁期为2017年6月14日起至2022年6月13日止。后因李桂英所经营商铺被收购，收购方委托鲁世敏与范晓琴签订租赁合同，鲁世敏在范晓琴与李桂英签订的《租赁合同》中直接更改乙方（承租方）名称为鲁世敏，该合同中所约定的权利义务均未改变。胡尊、胡严于2019年取得成都市高新区1层房屋的所有权，二者系胡云峰的子女，为未成年人。2019年5月，胡云峰作为甲方与作为乙方的范晓琴签订《房屋租赁协议》，合同载明时间为2017年12月31日，该协议内容与恒裕丰公司、范晓琴签订的《房屋租赁协议》一致。范晓琴于2019年6月向胡云峰支付第一笔房屋租赁款项。2020年6月2日，胡云峰向范晓琴发送《解除合同通知函》，告知范晓琴已违反《房屋租赁协议》约定，在未经胡云峰同意情况下擅自将房屋转租第三方，范晓琴与胡云峰签订的《房屋租赁协议》于范晓琴收到通知函之日起正式解除，限范晓琴于收到通知函其10日内结清水、电、气、物业费等一切费用后搬离承租房屋，若未在规定期限内结清费用并搬离，将通过法律途径追究责任。2020年10月10日，恒裕丰公司出具《情况说明》，载明陈勇、范晓琴于2015年起承租原登记于恒裕丰公司名下位于成都市高新区，为统一收取房屋租金及房屋产权办理等原因，恒裕丰公司与范晓琴协商将《房屋租赁协议》统一签署时间变更为2017年12月31日，范晓琴在房屋租赁期间，因自身经营发生变更将上述部分商铺转租第三人，恒裕丰公司知晓并于2017年7月12日书面出具同意其转租的通知。2019年5月，恒裕丰公司将范晓琴承租的上述商铺转让给买受人胡云峰，同时亦告知了胡云峰该商铺的租赁情况（包括但不限于转租情况），并将该商铺相应资料移交胡云峰。另查明，鲁世敏、阮宗明均系郑远元专业修脚房的员工。2020年6月10日，因郑远元专业修脚房拖欠房屋，致使双方发生纠纷并在高新区人民调解委员会调解。再查明，范晓琴再2020年8月7日提起诉讼，要求确认其与胡云峰签订的《房屋租赁协议》继续履行。上述事实有《房屋租赁协议》、《通知》、《租赁合同》、《解除合同通知函》、《情况说明》、结婚证、所有权证、银行卡交易明细、《人民调解协议书》等证据材料及当事人陈述在卷佐证。本院认为，恒裕丰公司与范晓琴签订的《房屋租赁协议》以及胡云峰与范晓琴签订的《房屋租赁协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强性质规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。针对本案事实，本院认为本案的争议焦点是范晓琴是否有权对承租房屋进行分租以及胡云峰在购买该房屋时是否知晓分租情况。根据恒裕丰公司与范晓琴签订的《房屋租赁协议》，该协议内容虽限定承租房屋仅限范晓琴经营水果之用途，但恒裕丰公司在2017年7月12日向范晓琴出具书面《通知》，同意范晓琴将其租赁房屋另行分租一部分出去，且签订的租房合同中所约定的一切权利与义务均不变，该《通知》系双方对合同条款的变更，系双方的真实意思表示，合法有效，范晓琴有权在其租赁期内对房屋进行分租。该协议第十条10.3约定出租人可以变更，出租人的变更不影响乙方在本合同中所约定的权利与义务。且根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，而胡云峰在购买该房屋后以其名义与范晓琴重新签订《房屋租赁协议》，该协议内容与原恒裕丰公司与范晓琴签订的协议内容一致，合同所载明的时间亦为原签订协议时间2017年12月31日，足以认定系胡云峰承继原恒裕丰公司出租人身份，概括承受原恒裕丰公司与范晓琴签订的《房屋租赁协议》所约定的权利义务。因此，胡云峰亦应当概括承受原恒裕丰公司与范晓琴对该协议所做出的变更，故范晓琴在房屋出租人变更后仍有权对其承租房屋进行分租。庭审中，胡云峰否认其知晓房屋转租的情况，但据其自述，在购买该房屋前曾现场查看过该房屋，原房东亦告知其该房屋存在租约。本院认为，在胡云峰购买该房屋前，房屋分租情况就已存在，胡云峰现场查看该房屋时就已知晓该房屋存在两块不同商铺招牌，《房屋租赁协议》中限定了房屋用途，胡云峰在购买房屋以及与范晓琴重新签订《房屋租赁协议》时均未对房屋的租赁情况提出异议，且恒裕丰公司表示其在转让房屋给胡云峰的同时亦告知了胡云峰该房屋的租赁情况并将该相应资料移交胡云峰，故胡云峰知晓且应当知晓该房屋分租情况。胡云峰以范晓琴隐瞒事实，违反《房屋租赁协议》约定擅自将房屋转租给第三方并单方解除协议的行为无事实和法律依据，故胡云峰未享有法定和约定的合同解除权，其于2020年6月2日向范晓琴发送《解除合同通知函》不产生法律效力。本院对其要求确认合同解除及基于合同解除后要求范晓琴腾退房屋、支付违约金等相关请求均不予支持。关于胡云峰要求要求确认范晓琴与第三人鲁世敏之间的《租赁合同》无效，亦未提交证据证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第八十八、第八十九条、第二百二十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告胡云峰的全部诉讼请求。案件受理费283元，由原告胡云峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  姚雪莉二〇二〇年十月二十八日书记员  周文莉