四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8632号 上诉人（原审被告）：白学超，男，1975年5月10日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：徐海川，四川高鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都地润置业发展有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区洛带镇三峨街********。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：龙显世，四川明炬律师事务所律师。 上诉人白学超因与被上诉人成都地润置业发展有限公司（以下简称地润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员廖方适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 白学超上诉请求：1．撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6785号民事判决，驳回地润公司的全部诉讼请求；2．一、二审案件受理费由地润公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，证据不足。1．成都吉通资产管理有限公司（以下简称吉通公司）与白学超签订案涉租赁合同及附件时并未披露是接受地润公司委托签订租赁合同等事宜，且根据地润公司向吉通公司出具的《承诺书》内容可知，吉通公司是租金的享有者，说明双方是一种合作关系而非委托关系；2．一审认定地润公司于2017年11月12日向白学超出具《承诺书》错误；3．一审庭审中，吉通公司法定代表人徐刚出庭证明为留住商家，双方重新达成口头协议约定2018年6月30日前为免租期，2019年8月15日吉通公司退还白学超5000元押金亦可证明。二、一审遗漏诉讼当事人，致使案件事实不清。根据地润公司向吉通公司出具的《承诺书》内容可知，2016年7月1日至2017年11月12日的租金，即使未免收，也应该交给吉通公司，案件的处理结果与吉通公司有利害关系。一审判决直接损害了吉通公司的利益，应当追加其为诉讼当事人，以查明案件事实。三、一审适用法律错误。1．案涉合同是白学超与吉通公司签订，按照合同相对性原则，地润公司无权主张权利；2．吉通公司与地润公司之间的法律关系受双方签订的《项目整体租赁及营运管理协议》调整及约束，案涉商铺租金收取受《商铺租赁合同》调整及约束，一审适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六、二百二十七条错误；3．双方均认可2019年2月28日已归还商铺，实为解除了租赁合同及经营管理关系，一审认定判决生效之日合同解除错误，且一审未判决解除《经营管理协议》；4．根据双方签订的终止协议内容，未涉及白学超还应支付租金，地润公司也未主张租金，且本案无证据证明吉通公司履行了经营管理义务，一审判决白学超支付租金及经营管理费错误。 地润公司辩称，白学超的上诉事实和理由不成立，应当予以驳回。1．一审认定地润公司与吉通公司系委托关系正确。白学超在从招商开始就已经明确知晓案涉租赁房屋实际业主方为地润公司，吉通公司仅是地润公司委托进行统一管理招商的平台公司，吉通公司在招商时已经明确告知白学超关于地润公司的业主身份，在退场后也将白学超相应的租赁权利交还地润公司；2．根据白学超与地润公司签订的租赁合同约定，案涉租赁房屋租期2016年7月1日至2018年6月30日为优惠期，优惠后的租金为6万余元，地润公司从未同意将该优惠租金进行免租。事实上针对该优惠期间租金，地润公司及吉通公司均多次书面催告白学超支付欠付租金；3．根据一审查明事实，双方对白学超实际占有使用租赁房屋以及退场时间并无争议，白学超至今并未支付任何的租赁费用，因此一审判决白学超支付租金及违约金正确。 地润公司向一审法院起诉请求：1．请求确认地润公司、白学超于2016年7月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年2月28日已经解除；2．判令白学超向地润公司支付拖欠的租金140686元（自2017年11月13日计算至2019年2月28日，月租金10049元）及违约金40144元（自2017年11月13日暂计至2019年9月30日，按每日0.06%计，请求支付至实际付清日止）；3．经营管理费3115元（自2017年11月13日暂计至2019年2月28日为止，支付至实际腾退时止。经营管理费200.98元每月计）及逾期支付经营管理费的利息7622元（自2017年11月13日暂计至2019年2月28日，经营管理费违约金千分之五每日，支付至实际付清管理费时止）；4．判令白学超承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：案涉成都市龙泉驿区号房屋系地润公司所有。2016年7月1日，吉通公司接受地润公司委托，以自己名义与白学超签订《商铺租赁合同》及附件《经营管理协议》，约定白学超承租案涉房屋，租赁期限自2016年7月1日至2020年6月30日，其中自2016年7月1日至2018年6月30日为减租优惠期。租金具体为：2016年7月1日至2018年6月30日，优惠后租金总额为60294元；2018年7月1日至2019年6月30日，每月租金10049元；2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金10651.94元。还应缴纳租赁保证金5000元和经营管理费（2016年7月1日至2017年6月30日期间为0元；2017年7月1日至2020年6月30日期间每月200.98元）。白学超应于每个季度开始前15日一次性足额支付该季度租金及经营管理费。合同签订后，白学超缴纳了5000元租赁保证金。2017年11月12日，地润公司与吉通公司签订《合同解除协议书》，并向吉通公司出具《承诺书》。2018年12月17日，白学超承租的商铺以“其昌德之州汉堡店”的名义发送《申请函》给地润公司和成都吉通物业管理有限公司，要求免租或申请撤场。地润公司自认案涉商铺于2019年2月28日退还。 一审法院认为，本案争议焦点在于： 一、地润公司主体问题 在案证据虽然不足以证实白学超在订立合同时知晓吉通公司系接受地润公司委托出租房屋，但2018年12月17日的《申请函》足以证实吉通公司在此时已经向白学超披露了地润公司与吉通公司之间的委托代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，地润公司可以行使吉通公司对白学超的合同权利。 二、合同解除 白学超承租商铺后即未缴纳租金，地润公司主张解除合同，一审法院依法予以支持。但地润公司不能证实其诉前已经向白学超有效送达了解除通知，一审法院依法判决合同在本案生效后解除。 三、租金及经营管理费 白学超辩称，2018年6月30日前为免租期，不支付租金。该辩称与查明的合同约定明显不符，一审法院依法不予采信。白学超辩称，吉通公司对2018年6月30日后的租金也进行了免除，但未能提交充足证据予以证实，一审法院依法不予采信。对地润公司主张的租金及经营管理费，合同有明确约定，证据充分，于法有据，一审法院依法予以支持。但因白学超尚有缴纳的租赁保证金5000元未予退还，应当在其中抵扣。 四、违约金 虽然合同明确约定了违约金，但地润公司并未提交充足证据予以证实其具体损失，该约定过高，一审法院依法予以调整。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、案涉《商铺租赁合同》在判决生效之日解除；二、白学超在判决书生效后三日内支付地润公司租金140686元及经营管理费3115元，同时应抵扣租赁保证金5000元；三、白学超在判决书生效后三日内支付地润公司违约金27760元；四、驳回地润公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2066元，由地润公司负担270元，白学超负担1796元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。白学超未提交新证据。地润公司提交一份证据：从网址上打印出来的洛带古镇整体打造的措施和图片。拟证明吉通公司在代理期间是统一管理的，在承租期间对租户有大力度的扶持措施，业主方也与政府协商加大人气的活动。白学超发表质证意见称，由于是复印件，无法核实其证据来源，且商家需要的造势和宣传一般都是现场进行，而不是在互联网上，所以不能达到对方的证明目的，也不应当据此收取相应的运营管理费。本院认为，该证据为网上打印的材料及图片，无法核实其真实性，且从该证据的内容亦无法看出地润公司对案涉商铺进行了宣传及管理，故该证据不能达到地润公司的证明目的，本院不予采信。 二审查明，2017年11月12日，地润公司与吉通公司签订《合同解除协议书》，约定解除双方于2012年5月1日签订的《项目整体租赁及运营管理协议》及其他相关附属协议。同日，地润公司向吉通公司出具《承诺书》，约定在《解除协议》签署后，由地润公司继续按租赁合同的约定履行相关义务，同时享有相应权利。 二审另查明，2019年8月15日，5000元保证金已经由吉通公司退还给白学超。 二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《商铺租赁合同》及《经营管理协议》系吉通公司与白学超的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据各方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1．吉通公司与地润公司之间的法律关系性质如何认定；2．白学超是否应当支付欠付租金及具体金额；3．白学超是否应当支付经营管理费及具体金额；4．白学超应支付违约金的具体金额。对此，本院评述如下： 关于吉通公司与地润公司之间的法律关系性质如何认定的问题。白学超主张吉通公司在与其签订案涉租赁合同及附件时并未披露是接受地润公司委托，且根据地润公司向吉通公司出具的《承诺书》内容可知，吉通公司是租金的享有者，说明双方是一种合作关系而非委托关系。地润公司主张吉通公司在招商时已经明确告知白学超关于地润公司的业主身份，在退场后也将白学超相应的租赁权利交还地润公司，白学超已经明确知晓案涉租赁房屋实际业主方为地润公司。对此，本院认为，根据吉通公司与白学超签订的《商铺租赁合同》第5.1条“保证合法拥有本合同项下商铺的租赁权。在本合同约定的期限内有权将本合同项下商铺的租赁权让渡给第三人或者归还给商铺所有权人。”及《经营管理协议》第一条“乙方同意接受甲方代表中国·洛带博客小镇商铺业主对本协议及其附件所列事项享有监督执行的权利并接受其管理……”的约定可知，白学超理应在签订案涉租赁合同及附件时即知道吉通公司并非商铺所有权人。另，根据2018年12月17日“德州汉堡”向吉通公司及地润公司作出的《申请函》，结合证人徐刚一审陈述“说了房屋是地润的，我是管理”及二审陈述“吉通公司是独立法人单位，受托地润公司对项目进行管理”，可以相互印证形成证据链，证明吉通公司在2018年12月17日前即已经向白学超披露了吉通公司与地润公司之间的委托关系，白学超亦已实际知晓委托人地润公司的存在。故根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”之规定，地润公司得基于委托关系享有吉通公司对白学超的合同权利。 关于白学超是否应当支付欠付租金及具体金额的问题。针对是否应当支付欠付租金，白学超主张其与吉通公司法定代表人徐刚达成口头协议约定2018年6月30日前为免租期，且2019年8月15日吉通公司退还白学超5000元押金亦可证明该事实。对此，本院认为，根据《商铺租赁合同》第4.1条“2016年7月1日至2018年6月30日的租金，甲方给予乙方减租优惠，优惠后租金总额为60294元；2018年7月1日至2019年6月30日，月租金10049元”的约定可知，吉通公司与白学超签订案涉租赁合同时并未将2018年6月30日前的租金完全免除，而是给予优惠确定租金总额为60294元。同时，根据吉通公司与地润公司作出的2018年5月25日《租金催收通知书》亦可以证明吉通公司并未有对该期间租金进行全部免除的意思表示。白学超主张吉通公司承诺对该期间租金予以全部免除，但除了吉通公司法定代表人徐刚的个人陈述外，白学超并未提供直接有效的证据证明吉通公司同意对该期间租金进行全部减免的事实存在，其应当承担举证不能的法律后果，支付2018年6月30日前的案涉房屋租金。 至于欠付租金具体金额的认定，应当先确定欠付租金的起止时间。2017年11月12日，地润公司与吉通公司签订了《合同解除协议书》约定“一、甲乙双方同意解除双方于2012年5月1日签订的《项目整体租赁及运营管理协议》及其他相关附属协议（如有），并于本协议签订之日起即2017年11月12日，原协议中约定的双方权利义务予以终止……”，同日，地润公司向吉通公司出具《承诺书》约定“2、在《解除协议》签署前，吉通公司在招商租赁、营运管理期间，承租人所签的租金、商管费、违约金等，由你吉通公司负责继续追讨，催收回来的费用仍由你吉通公司享有，地润公司应当提供必要的协助。”，故地润公司基于其与吉通公司的合同约定有权向白学超主张自2017年11月13日至合同解除之日止的案涉房屋租金。另，《商铺租赁合同》第4.2条约定“甲方为扶持乙方正常开业，乙方2016年7月1日至2018年6月30日的租金支付时间分别延后至2017年12月15日及2018年3月15日支付……”，故此期间租金支付的时间均在2017年11月13日之后，地润公司有权要求白学超支付此期间优惠后的租金总额60294元。至于合同解除的时间，地润公司于2019年2月28日向白学超发出了《解除合同告知函》，并在一审中自认案涉商铺已经在发函当日即2019年2月28日退还，虽地润公司不能证实该函已实际送达白学超，但白学超在二审中亦自认双方合同解除之日为2019年2月28日，故一审对合同解除的时间认定不当，本院对此予以变更。综上，地润公司有权主张自2017年11月13日至2019年2月28日为止的房屋租金140686元（计算方式为：60294＋10049×8=140686），一审对地润公司此主张予以支持并无不当，本院予以维持。 关于白学超是否应当支付经营管理费及具体金额的问题。本院认为，因地润公司提交的证据不能达到其证明目的，其无其他直接有效证据证明对案涉商铺进行了统一管理及宣传，且白学超亦否认吉通公司对案涉商铺进行了必要的营销、宣传、造势活动，故地润公司应当承担举证不能的法律后果，一审对此认定不当，本院予以变更。 关于白学超应支付违约金的具体金额的问题。本院认为，根据《商铺租赁合同》第7.1条约定“乙方应该严格按本合同的约定支付租金，每逾期一天，乙方按应付金额的万分之六向甲方支付违约金……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，在地润公司未提交证据证明其具体损失，且白学超申请对违约金进行调减的情况下，一审认定合同约定违约金标准过高，综合考虑调减违约金为27760元并无不当，本院予以维持。 综上所述，白学超的上诉请求部分成立，应予支持；一审对合同解除时间及是否应当支付经营管理费的认定存在不当，应予改判。同时，因双方均认可5000元保证金已经由吉通公司退还给白学超，对此部分应不再进行抵扣。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6785号民事判决第三项“白学超在判决书生效后三日内支付成都地润置业发展有限公司违约金27760元；”； 二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6785号民事判决第四项“驳回成都地润置业发展有限公司的其他诉讼请求。”； 三、变更成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6785号民事判决第一项“案涉《商铺租赁合同》在判决生效之日解除；”为“案涉《商铺租赁合同》于2019年2月28日解除；”； 四、变更成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6785号民事判决第二项“白学超在判决书生效后三日内支付成都地润置业发展有限公司租金140686元及经营管理费3115元，同时应抵扣租赁保证金5000元；”为“白学超在判决书生效后三日内支付成都地润置业发展有限公司租金140686元；”。 五、驳回成都地润置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计2066元，由地润公司负担250元，白学超负担1816元。二审案件受理费4132元，由地润公司负担498元，白学超负担3634元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 廖 方 二〇二〇年十月十五日 书记员 何浩铭