贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7067号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张达莲，女，汉族，1970年4月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：汪应红，贵州众正律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：罗田田，贵州众正律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人张达莲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人所购房屋系商铺，案涉《商铺买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。同时，《补充协议》第八条第一款约定：买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300元。上述给定未违反法律、行政法规的禁止性规定，应予尊重。据此，双方约定在产权转移登记过程中上诉人承担的是协助义务，即按合同约定完成备案登记使房屋具备转移登记的条件即完成协助义务。被上诉人可与上诉人签署代办协议委托上诉人代为办理转移登记，也可自行办理。一审判决上诉人承担违约责任错误。被上诉人张达莲答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张达莲向一审法院起诉请求：一、判令被告支付逾期3.5年办证的违约金，违约金按2015年中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算从2015年5月1日起至2018年11月1日止;二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，用途为商业，建筑面积173.12平方米，套内建筑面积160.56平方米，按照套内建筑面积计算，该商铺每平方米3728.65元，总房款598672.00元。交付时间和条件：出卖人应当在2014年4月30日前，向买受人交付该商品房。关于产权登记的约定。出卖人应当在商铺交付使用后的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日将买受人已付房款退还给买受人。此外，合同还约定其他相关事项。补充协议约定：买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。合同和补充协议签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款598672.00元，被告于2014年4月30日将房屋交付给原告。2015年7月22日，被告取得案涉房屋楼幢的商品房备案证明书，2018年1月15日，被告在案涉楼幢张贴通知，通知该楼幢业主提交相关资料办理商品房转移登记的相关权属证书，之后，原告又于2018年3月16日在毕节日报登报通知碧阳国际城Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26号楼幢业主于15日内到被告公司提交办证资料所需要的资料，逾期后果自行承担。2019年1月10日，原、被告双方签订委托书，原告委托被告为其办理案涉房屋的不动产权证。2019年4月5日，被告为原告办理案涉房屋已办理不动产权证，载明权利人张达莲。一审法院认为，双方签订的《商品房合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按合同约定的内容履行义务。原告按合同约定支付相关购房款及税费，被告也应按合同约定向原告交付案涉商品房、办理产权登记等相关义务。本案中，根据双方签订的合同约定：“出卖人应当在商铺交付使用后的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，被告于2014年4月30日将商铺交付原告使用，被告应于2014年4月30日起的365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应于2015年4月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2015年7月22日才取得商品房备案证明书，已违反合同的约定，故其应承担违约责任，因双方补充协议约定：“买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原、被告双方于2019年1月10日签订委托书，原告委托被告办理案涉房屋的不动产权证，且被告收取原告支付的办证费等费用。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，应予以支持。被告主张合同未约定被告为原告办证，不予以支付违约金的诉讼请求，不予以采纳。对被告主张被告已于2015年7月22日已将案涉房屋备案，但被告所举证据只能证实被告于2015年7月22日取得案涉房屋楼幢的商品房备案证明书，其所举证据不能证实被告于2015年7月22日已将办理案涉商铺权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故对被告的该抗辩理由，不予以采纳。对违约金的计算时间问题，违约金计算的开始日期应从被告违约的次日起计算，即从2015年5月1日起，计算违约金的终止日期，应截止于被告取得案涉房屋办证条件后通知原告提交相关资料为原告办证的时间，本案中，被告于2018年1月15日，被告在案涉楼幢张贴通知，通知该楼幢业主提交相关资料办理商品房转移登记的相关权属证书。故截止日期应为2018年1月15日。原告于2020年4月15日起诉，即2017年4月15日之前的权利已超过诉讼时效，2017年4月15日之后的未超过，故对被告的抗辩意见，部分予以采纳。所以，本案计算逾期办证违约金的时间为2017年4月15日至2018年1月15日，共计275日。对违约金的计算标准，因双方未对违约金的标准有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，酌定按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉请按此标准计算的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张达莲逾期办证违约金（违约金以原告已付房款598,672.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间从2017年4月15日至2018年1月15日止）；二、驳回原告张达莲的其他诉讼请求。案件受理费1,716.00元，由原告张达莲负担1,216.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担500.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案中，《商铺买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”《补充协议》第八条对《商铺买卖合同》第十五条补充约定“买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300元。”根据上述约定，碧阳置业公司对张达莲负有在案涉商铺交付使用后365日内，将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于碧阳置业公司履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重。案涉商铺于2014年4月30日交付，根据双方约定，上诉人应于2015年4月30日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。上诉人实际于2015年7月22日取得案涉房屋《商品房备案证明书》履行了合同约定的义务，构成违约，应承担自2015年5月1日至2015年7月22日期间的违约责任，但被上诉人于2020年4月15日提起诉讼已超过诉讼时效，一审判决上诉人承担违约责任不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实有误，判决结果不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4619号民事判决；二、驳回被上诉人张达莲的诉讼请求。一审案件受理费1716元，二审案件受理费3432元，共5148元，由被上诉人张达莲负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进