广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4349号原告：广州市新庭酒店有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇群星村东坑区三横路**。法定代表人：郑贤洲。委托诉讼代理人：伍家宁，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓闯潮，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：张思强，男，1971年9月30日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：张统光，男，1965年3月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。原告广州市新庭酒店有限公司（以下简称新庭酒店）与被告张思强、张统光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的相关规定，依法适用普通程序，由审判员一人独任公开开庭进行了审理。原告新庭酒店的委托诉讼代理人伍家宁、邓闯潮，被告张思强、张统光的共同委托代理人郭斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新庭酒店向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还20年经营使用权转让费200万元；2．判令被告向原告返还一个月免租期租金15万元；3．判令被告向原告返还多缴部分租金25万元；4．判令被告向原告支付违约赔偿、装修损失共计10万元；5．判令由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年下半年，郑贤洲、冯强、梁修品有意向在广州市新塘镇投资经营酒店，因三人均不是本地人，为了更好地拓展当地市场，故与身为本地人的张思强和张统光合作经营，张思强和张统光谎称自己在新塘镇租有房屋（即涉案酒店），可以供合作经营使用，双方于2014年12月10日达成《合伙经营协议》，并注册了广州市新庭酒店有限公司（下称新庭酒店），《合伙经营协议》约定不得同本合伙组织进行交易，如有违反，交易所得利益归合伙组织所有，给合伙组织造成的损失应该双倍赔偿，不得损害本合伙组织利益的活动。在《合伙经营协议》签订后，郑贤洲、冯强代表新庭酒店与张思强和张统光签订《房屋租赁合同》，约定将位于广州市增城区新塘镇群星村东坑三横路15号、17号、19号、21号位置的房屋租赁给新庭酒店使用。《房屋租赁合同》约定每月租金为15万元，免租期至2015年5月31日，押金100万元，20年经营使用权转让费200万元。张思强和张统光谎称与房东签订租赁协议约定的内容与上述《房屋租赁合同》一致，出于信任及友好合作考虑，新庭酒店并未深究。在经营过程中，郑贤洲、冯强、梁修品偶然发现张思强、张统光与涉案物业的业主湛泽权签订的《租赁合同》约定的租金为12.5万元，押金为80万元，免租期到2015年6月30日，并且没有经营使用权转让费。张思强和张统光欺瞒新庭酒店，损害了新庭酒店及各股东的权益，为此，各方股东争论不止，在2016年8月12日，新庭酒店召开股东会议，要求张思强出面与业主湛泽权协商，终止张思强、张统光与业主的《租赁合同》，并转由公司名义直接与业主建立租赁关系。若不能达成新的租赁合同，则余下租金标准按张思强、张统光与业主签订租赁合同执行。在上述股东会决议之后，张思强并没有按照约定与业主协商沟，导致一直未能签订新的租赁合同。2018年11月，张思强、张统光多次派社会青年到新庭酒店干扰经营，使用吓唬路人、恐吓员工的方式意图使本已经经营困难的新庭酒店彻底关门，之后甚至升级到切断水管、电路来干扰经营，新庭酒店不得不多次报警，但均未得到改善。2018年12月8日，张思强、张统光向新庭酒店发出《解除租赁合同公告》，要求7日内搬出并收房，新庭酒店收到后即刻将酒店员工遣散并放弃了酒店内的所有物品，并要求张思强、张统光退还租赁押金及经营使用权费。但张思强、张统光至今未予以退还。张思强、张统光恶意对新庭酒店隐瞒事实，赚取差价，违反了《合伙经营协议》，其所得利益应当归新庭酒店所有，故应当退还20年经营使用权转让费给新庭酒店以及多缴部分租金。其次，涉案合同解除是张思强、张统光违反合同约定向新庭酒店提出，且在解除合同之前多次恶意干扰新庭酒店经营，影响酒店声誉，切断水管、电路，导致无法营业的违法、违约行为，故合同的解除是张思强、张统光的违法、违约行为所致，在合同解除后应当赔偿损失。据此，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请，依法维护原告合法权益。被告张思强、张统光共同辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告的起诉已经超过了诉讼时效，原告的起诉时间是2020年3月26日，对于原告提出的第1、2、3项诉讼请求，是原告认为基于被告违反了合伙协议的约定，包括在2014年12月19日被告将涉案物业出租给原告，并据此收取原告200万元经营权转让费用；在免租期、租金存在差额等导致上述诉请。上述行为的发生是在2014年12月19日，而200万元实际支付的时间为2015年3月30日，原告于2020年才提起本案诉讼，已经超过了法律规定的两年或者三年的诉讼时效。即使原告陈述当时并不知情，在原告提交的股东会决议中，该决议作出的时间为2016年8月12日，原告也应该知情被告隐瞒相关事由，知道出售盈利差价的事宜；即使以2016年8月12日作为知道或者应当知道之日，原告也已经超过了诉讼时效，原告的请求不应得到支持。第二，被告并不存在原告认为的损害公司利益的行为，也不应当承担任何相关法律责任。2014年12月19日，双方约定的《房屋租赁合同》明确约定被告应将与原业主签订的房屋租赁合同原件交付给原告查看，并提供复印件给原告，事实上被告也按照该约定履行了义务，在双方签订《房屋租赁合同》时原告是知道并了解被告就该物业是从业主方承租而来并向原告出租的事实，也说明原告对被告与业主之间的合同条款完全知悉，原告仍同意与被告签订《房屋租赁合同》，是原告对被告行为的确认，可以证明原告也认可被告并不存在任何违反合伙经营协议约定的行为。即使合伙经营协议中有相关约定，但在后续实际执行中，双方也已经通过实际的行为改变了该项约定。双方按照《房屋租赁合同》执行时，原告对此并也没有提出过违反合伙协议的异议。2016年8月12日，原告公司的几名股东（包括被告）在内召开股东会，可以看出原告对此前被告向其出租物业的行为并不否认，且无异议，仅是在本次股东会中形成附条件的由被告退出租赁，并由原告直接对接接业主的决议内容，也能说明原告在当时是对被告租赁行为的认可。故此，被告并不存在损害公司利益的行为。第三，在庭审中，原告明确主张按房屋租赁合同关系来主张权利，与立案时的案由属于不同的法律关系。原告要求返还经营使用权转让费是基于房屋租赁合同，而主张违反股东决议是基于公司法规定，原告混淆了两者的法律关系。由于双方签订的《房屋租赁合同》有效，故关于200万元的退还问题应该按照该合同的约定来履行，合同并没有约定没有使用完20年就需要退还，而是明确约定了该200万元不得退回，原告认为没有使用到20年而需要返还属于理解错误。还有，原告请求返还经营使用权转让费200万元的主张也已经超过了诉讼时效，该费用于2015年交付，原告至今2020年才起诉，已经超过了诉讼时效。《房屋租赁合同》中约定的经营使用权转让费是一次性缴纳，也明确约定了不能要求返还，被告也交付了相应的设施物品，已经履行了该经营使用权转让费200万元的对价义务，不存在瑕疵行为，不存在返还的事由。导致《房屋租赁合同》解除的原因是由于原告存在拖欠租金的违约行为，造成被告无法继续履行合同，原告对于合同的解除存在过错，被告不应退还该经营使用权转让费。第五，本案的案由为房屋租赁合同，与违反合伙协议没有法律上的必然关系。原告主张的第2、3、4项诉讼请求，均基于被告违反合伙协议而提出，与本案不属于同一法律关系，不应予以支持。本院经审理认定事实如下：2014年12月10日，郑贤洲、冯强、梁修品与张思强、张统光签订《广州市新庭酒店管理有限公司合伙经营协议》，主要约定：各方经友好协商共同租赁广州市增城区新塘镇东坑三横路15号原柏丽酒店加盟华住酒店集团星程酒店事宜达成合伙协议，合伙组织名称为广州市新庭酒店管理有限公司，自2014年12月10日起至2034年12月9日止；广州市新庭酒店管理有限公司预计投资总额500万元，其中郑贤洲出资275万元（占股份55%，出资方式现金），梁修品出资100万元（占股份20%，出资方式现金），冯强出资75万元（占股份15%，出资方式现金），张统光出资25万元（占股份5%，出资方式现金），张思强出资25万元（占股份5%，出资方式现金）；除合伙协议另有约定或者经全体合伙人同意外，合伙人不得同本合伙组织进行交易，如有违反，交易所得利益归合伙组织所有，给合伙组织造成的损失应该双倍赔偿；合伙人不得从事损害本合伙组织利益的活动。2014年12月11日，湛泽权（甲方、出租方）与张思强、张统光（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于增城市××群星村东坑××、××、××、××共四间房产整体租赁给乙方作为经营酒店使用，上述房屋已办理土地使用证，尚未办理房产证；租期20年，从2014年12月12日起至2035年6月31日止，2015年7月1日至2020年6月30日每月租金125000元。2014年12月19日，张思强、张统光（甲方、出租方）与郑贤洲、冯强（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：承租方为新庭酒店（正在注册中）；甲方同意将位于广州市增城区新塘镇群星村东坑三横路15、17号、19号、21号原新塘柏丽酒店整体租赁给乙方作为经营酒店使用，该房屋建筑面积约7400平方米，该房屋已办理土地使用证，尚未办理房产证，乙方对办证状况无异议同意承租；该房屋使用权是甲方向湛泽权、湛若红租赁所得，甲方需向乙方出示2014年12月11日与原业主签订的房屋租赁协议原件并交付复印件给乙方；房屋租期20年，从2014年12月2日起至2035年5月31日止，本合同生效日至2015年5月31日为免租装修期；租金（含管理费）自起租之日起满五年后第六年递增9%，以后每三年递增9%，具体为2015年6月1日至2020年5月31日每月租金150000元，2020年6月1日至2023年5月31日每月租金为163500元等；乙方应向甲方支付房屋租赁押金100万元，甲方须向乙方出具押金收据；乙方应向甲方交纳20年经营使用权转让费200万元，该款项乙方不能要求退回，该转让费是房屋设备设施及其附属物的正常使用权的转让费用；本合同签订之日当日内，酒店所有硬件、设备设施在经甲乙双方现场验收、能正常使用转交给乙方后，乙方向甲方支付上述押金和转让费之70%，即210万元，其余押金和转让费30%合计90万元在甲方办齐乙方酒店开业所需所有证照之日后三日内乙方向甲方支付完毕。2014年12月31日，广州市工商行政管理局增城分局核准新庭酒店于当日成立，法定代表人郑贤洲，股东郑贤洲、冯强、梁修品、张思强、张统光。2015年3月30日，张思强、张统光出具一张《收据》，载明：今收到广州市新庭酒店有限公司支付（原柏丽酒店）投入的设备、设施使用费200万元。2018年12月3日，新庭酒店的工作人员金玲向公安机关报案。新庭酒店提交以下证据拟证明张思强、张统光派人切断新庭酒店的水管：1．视频资料；2．金玲于2020年3月20日作出的《证人证言》，内容为：金玲系新庭酒店员工，2018年12月1日，新庭酒店被几名社会青年占用，造成顾客恐慌，后来这几个社会青年切断酒店水管，报警后，警察来到时这几个社会青年已经逃走；2018年12月3日，又有几个社会青年过来切水管并拆水表，金玲录了他们切断水管的视频，报警后，警察将金玲及张统光及社会青年带回去做笔录。2018年12月8日，张思强、张统光向新庭酒店出具《解除租赁合同公告》，称由于新庭酒店经常拖欠租金的违约行为，告知新庭酒店自2018年12月8日起解除新庭酒店与张思强、张统光就增城市新塘镇群星村东坑三横路15号、17号、19号、21号物业的租赁合同等内容。在庭审中，新庭酒店明确表示：其在本案中要求以房屋租赁合同纠纷的法律关系主张权利；承认其因经营困难确实拖欠了张思强、张统光部分租金未支付。同时，新庭酒店与张思强、张统光双方均确认：双方于2014年12月19日签订的《房屋租赁合同》，在2018年12月8日已经实际解除。本院认为：本案在立案时的案由为损害公司利益责任纠纷，而新庭酒店在庭审中明确表示以房屋租赁合同纠纷的法律关系来主张权利，为此，本案应定性为房屋租赁合同纠纷，并依照房屋租赁合同的法律关系进行审查，在此，本院对本案的案由予以变更。郑贤洲、冯强与张思强、张统光于2014年12月19日签订《房屋租赁合同》后将承租的涉案房屋用于经营新庭酒店，应认定为郑贤洲、冯强是代表新庭酒店与张思强、张统光签订租赁合同，为此，该合同的相对人应为新庭酒店与张思强、张统光。上述《房屋租赁合同》的内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不损害国家利益、集体利益以及第三人的合法权益，合同依法成立并生效，双方当事人均应依约履行。关于新庭酒店要求张思强、张统光返还20年经营使用权转让费200万元的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：“乙方应向甲方交纳20年经营使用权转让费200万元，该款项乙方不能要求退回，该转让费是房屋设备设施及其附属物的正常使用权的转让费用。”虽然上述条款约定了“该款项乙方不能要求退回”的内容，但根据对该约定内容前后条文的理解，以及从双方实际履行合同的情况来看，上述“该款项乙方不能要求退回”的约定应理解为存在特定的前提条件，即该经营使用权转让费200万元是针对承租人已经完全使用了设备设施及其附属物20年而言，而本案中，新庭酒店与张思强、张统光均确认双方的租赁合同关系于2018年12月8日已经实际解除，故双方并未完全按照合同约定的租赁期限履行完毕，根据该合同约定的从2014年12月12日开始作为租期的起始计算，上述设备设施及其附属物的使用时间仅为4年（约占整个租期的20%），在合同解除后，对于新庭酒店在剩余租期内未能使用上述设备设施及其附属物所对应的经营使用权转让费160万元（酌定按80%计算），张思强、张统光理应向新庭酒店进行返还。否则，将相当于新庭酒店在无需向承租人交付设备设施及其附属物使用的情况下，仍然获得了额外的且高额的回报，却无需付出资产租赁的成本对价，将会使一方当事人获得明显收益，而另一方当事人却造成重大亏损，双方利益将严重失衡，显然有悖于民法的公平原则，不应得到法律的保护与支持。至于张思强、张统光提出新庭酒店存在不按时支付租金的违约行为，故无权要求返还经营使用权转让费的意见。根据双方提供的证据以及当事人的庭审陈述，新庭酒店确实存在不按时支付租金的违约行为，同时张思强、张统光也存在通过不正当手段切断新庭酒店水管的行为，为此，双方在履行合同过程中均违反了合同约定，应当对各自的违约行为承担相应的责任。退一步来说，即使仅有新庭酒店存在违约行为，张思强、张统光也应当是要求新庭酒店承担如没收押金、赔偿损失或者其他违约责任，合同中并没有约定该经营使用权转让费属于违约责任的承担方式，为此，新庭酒店是否存在违约行为与该经营使用权转让费是否应当返还之间没有必然联系，张思强、张统光不能以新庭酒店存在违约行为而拒绝退回经营使用权转让费。再者，关于张思强、张统光提出新庭酒店的上述主张已经超过诉讼时效的问题。诉讼时效期间应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害人之日起计算，本案中，双方实际解除合同的时间为2018年12月8日，即在此时才产生了张思强、张统光向新庭酒店返还经营使用权转让费的义务，新庭酒店对于经营使用权转让费的返还请求权才开始形成，其权利也在此时才受到损害，为此，诉讼时效应以此时作为起算时间，为此，新庭酒店请求保护其民事权利并未超过诉讼时效。关于新庭酒店要求张思强、张统光返还一个月免租期租金15万元，以及要求返还多缴部分租金25万元的问题。如前所述，双方签订的《房屋租赁合同》是有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，在上述合同被依法变更、撤销前，双方均应依约履行，即新庭酒店应当按照该合同的约定享有在免租期内无需支付租金的权利以及依时足额支付租金的义务。虽然张思强、张统光与产权人湛泽权签订的《租赁合同》和张思强、张统光与新庭酒店签订的《房屋租赁合同》，在租金、免租期以及是否需要缴纳经营使用权转让费等方面均存在差异，同时新庭酒店也认为张思强、张统光隐瞒了其与产权人湛泽权签订的《租赁合同》从而损害了其合法利益，然而，新庭酒店在本案中并没有请求合同变更或者撤销，在此情况下，合同当事人仍应按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定内容执行。为此，新庭酒店要求张思强、张统光返还一个月免租期租金15万元，以及要求返还多缴部分租金25万元的主张，不符合双方的合同约定，本院不予支持。至于新庭酒店还认为张思强、张统光作为股东实施的上述隐瞒行为侵害了公司利益的问题，由于新庭酒店在本案中已经明确是以租赁合同法律关系来主张权利，而该意见属于损害公司利益责任纠纷的审查范畴，与本案无关，本院在此不作评判。关于新庭酒店要求张思强、张统光支付违约赔偿以及装修损失的问题。如前所述，双方在本案中均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。同时，新庭酒店也未举证证明其遭受的装修损失或者其他赔偿损失费用，该项主张证据不足，且缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张思强、张统光于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市新庭酒店有限公司退还经营使用权转让费160万元；二、驳回原告广州市新庭酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，由原告张思强、张统光负担9648元，被告广州市新庭酒店有限公司负担17152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  温展翔二〇二〇年十月十九日书记员  陈英杰