广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1517号上诉人（原审被告）：陈国军，男，1976年9月2日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：盛志翔，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳西新供销御景商贸有限公司。住所地：广东省阳西县。法定代表人：廖炜翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹弘，广东德良（阳江）律师事务所律师。原审被告：陈宇峰，男，1989年8月22日出生，汉族，住湖南省宁乡县。上诉人陈国军因与被上诉人阳西新供销御景商贸有限公司（以下简称新供销公司）、原审被告陈宇峰租赁合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初3158号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈国军上诉请求：一、撤销一审判决，驳回新供销公司的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由新供销公司承担。事实与理由：一、一审判决认定陈宇峰“在合同履行过程中签收新供销公司相关函件、核对欠费明细的行为均系履行职务的行为”，认定事实错误，适用法律错误。陈国军对一审判决依据合同相对性原则认定陈宇峰与新供销公司之间不成立合同关系没有异议。同样依据合同相对性原则，陈宇峰不是合同当事人，其在合同履行过程中签收相关函件、核对欠费明细的行为不是合同当事人的行为，更不是履行职务行为。职务行为本质上是基于雇方的授权委托而行使代理权的行为。本案中，显然陈宇峰不具有“在合同履行过程中签收相关函件、核对欠费明细”的代理权限，其实施的行为是无权代理、越权代理的行为，且没有得到陈国军的追认，对陈国军不发生效力。因此，本案相关欠费明细、费用催缴函不能证明陈国军对相关欠费事项及金额的确认。新供销公司应当提供相关欠费事项形成、金额核算的具体证据（特别是水电费的核算凭据），并承担举证责任。本案中，新供销公司在一审提交的《黄金珠宝欠费明细》（证据4）没有明确的催告主体、催告对象以及催告时间，《黄金珠宝欠费明细》（证据5）只是内部财务统计数据，因此，该证据不具备证明催告行为的证明力，也不具备证明欠费事项形成原因、金额核算结果的证明力。二、陈国军的租赁合同事实上已经于2016年5月份解除。陈国军是经由新供销公司原大股东茂名市明湖百货有限公司招商入驻新供销公司商场开店，因新供销公司经营不善、商场招商不足、生意惨淡、亏损严重，原大股东明湖公司有意撤股，并与陈国军协商达成一致意见，陈国军解除租赁合同并撤场。因此，租赁合同事实上已经于2016年5月份解除，陈国军无需继续支付合同解除后的租金。本案的纠纷是由于原股东交接问题产生，陈国军不应承担相关责任。三、新供销公司在一审主张陈国军在2016年5月到2016年11月仍在生产经营，对该事实应当承担举证责任。根据商场对经营商家的管理规定，商家经营期间所有的交易收款全部归结到新供销公司的经营账户，新供销公司月结时扣除商家的租金、水电费之后再支付给商家。因此如果在2016年5月到11月期间陈国军仍在经营的话，新供销公司应该有相应的收付款流水记录。该事实可以从租赁合同相关条款的违约责任规定“违约金可由甲方先行从货款中扣除”予以佐证。四、一审判决认定新供销公司行使合同解除权的依据是租赁合同第14条第二款第一项，而根据该条内容新供销公司行使合同解除权必须提前30天书面通知，并且对于违约金的计算仅限于新供销公司因此遭受的实际损失。新供销公司主张按24%的年利率计算违约金没有依据。综上所述，请支持陈国军的上诉请求。新供销公司答辩称：一、一审认定陈国军拖欠租金56366.67元和电费11114.88元符合事实。首先，陈国军在一审庭审中自认，阳西县六福宝诚珠宝店（下称“六福宝诚店”）由其投资经营，陈宇峰是聘请的六福宝诚店的店长，负责店铺的管理。作为被授权管理六福宝诚店日常经营的店长，陈宇峰清楚知道因日常营场产生的租金等费用，其在欠费明细上签注“确认无误”是职责行为，法律后果应归于个体工商户六福宝诚店的实际投资者陈国军。其次，根据双方《租赁合同》第十七条的约定，双方因履行合同而相互发出的通知以合同列明的电话等方式送达，陈国军在合同尾部自己填写了135xxxx****的手机号码。新供销公司多次通过该电话号码催促其支付租金等费用，并且就拖欠的金额通过短信向其送达，陈国军收到短信后从未提出异议。陈国军也未提交证据证明该欠费明细及金额有误，应承担举证不能的法律后果。二、新供销公司与陈国军并未就《租赁合同》的解除进行协商。案涉《租赁合同》的主体为新供销公司与陈国军双方，陈国军若有意愿解除合同，应与新供销公司协商一致。陈国军主张《租赁合同》在2016年5月已解除没有任何事实依据。另外，陈国军连续使用案涉商铺直至2016年11月，该事实明显与其“《租赁合同》于2016年5月解除”的主张相互矛盾。三、陈国军在2016年5月到11月是自行收取营业款，而非陈国军主张的所有营业款归结于新供销公司的账户。该期间所欠租金及电费都已经由陈宇峰签名确认，并且陈国军在收到新供销公司有关的催款信息后，从未对欠费金额和欠费期间的营业状况提出异议。六福宝诚店在2016年5月到11月一直正常产生电费，该电费使用情况证明六福宝诚店一直正常营业。四、双方合同除第十四条所约定的违约责任外，在第十条还约定了乙方擅自停业应当支付违约金。因合同约定的违约金过高，新供销公司自愿按照占用租金的利息来主张违约金。五、关于陈国军主张的提前30天书面通知解除合同的问题，由于陈国军自2016年12月擅自撤场，事实上已经单方面解除了合同，不存在新供销公司应当提前通知解约的可能性。且新供销公司所主张的租金也是计算到陈国军撤场前一个月，即新供销公司认可陈国军单方面所作出解除租赁合同的行为。综上所述，一审判决认定事实清楚适用法律正确，请二审法院驳回陈国军上诉请求，维持原判。新供销公司一审起诉请求：一、解除新供销公司与陈国军于2015年5月12日签订的《租赁合同》；二、陈国军、陈宇峰共同向新供销公司支付拖欠的租金、宣传广告费、电费共69981.55元；三、陈国军、陈宇峰共同以69981.55元为本金、24%年利率标准向新供销公司支付违约金，从2016年12月1日起暂计至2019年6月30日为41988.93元；四、本案所有诉讼费由陈国军承担。一审法院认定事实：2015年5月12日，阳西新供销明湖商贸有限公司（出租方、甲方）与陈国军签订一份《租赁合同》（合同编号：201505xxxx），约定：甲方将坐落于阳西县县城xx地块xx号甲方商场xx、xx、xx号为面积193平方米场地（含公摊面积）的场地出租给乙方作出经营专柜使用，并提供基本的配套设施和服务：如水电、现场管理、保安等。租赁期限为五年，自2015年5月12日起至2020年5月11日止。第一年月租金为人民币捌仟元整（￥8000.00），第二年月租金为人民币玖仟元整（￥9000.00），第三年月租金为人民币壹万元整（￥10000.00），第四年月租金为人民币壹万壹仟元整（￥11000.00），第五年月租金为人民币壹万伍仟伍佰元整（￥15500.00）；租金按月支付，当月租金乙方必须在下月10日前支付给甲方。乙方须按时支付租金，如不能按时支付租金，每迟延一天，须向甲方支付合同总租金1%的违约金；合同期间，因乙方经营及专柜使用而产生的费用由乙方承担；乙方在本合同签订时，向甲方支付人民币壹万伍仟元（小写￥15000元）的租赁押金10000元。租期届满，如乙方在租赁期内无违约行为，自租赁期满之日起3个月内无商品“三包”范围的质量退赔责任，甲方即将租赁押金退还给乙方，租赁押金不计付利息。合同期间，乙方有任何违约行为，甲方将不予退还合同押金给乙方；乙方在租赁场地内负责专柜内部装修，所有费用由乙方承担。合同到期不再续租，乙方不得自行拆除其内部装修，应无偿交给甲方处置；为促进甲、乙双方顺利合作，甲方为乙方提供正规、良好的经营环境，乙方同时应积极配合甲方的管理工作，从而达到甲、乙双方共赢的目的。乙方应依法办理专柜的营业执照、国（地）税登记证等与经营有关的所有合法证照；乙方在合同期限内不得擅自停业，否则视为乙方违约，本合同租金并不因此停止计算，自乙方擅自停业之日起，乙方须每天支付1000元的违约金给甲方。合同第十四条载明双方可以协商变更或终止本合同，并约定乙方有下列违约行为之一的，甲方有权解除本合同。（1）乙方逾期一个月未支付租赁场地租金，经甲方催告仍不支付的。(2)乙方擅自变更、超越经营品种类、品牌范围，经与甲方协商仍不调整的。（3）乙方违反本合同第十条第10款之约定，擅自停业长达十天的。（4）乙方擅自转租部分或全部租赁场地且影响甲方合同目的实现的。（5）乙方在本租赁场地经营假冒伪劣商品的。（6）乙方违反本合同项下的其他义务，造成甲方损失的。甲方根据上述情形单方要求解除合同的，应当提前30天书面通知乙方（本通知自该书面通知送达乙方之日终止），乙方违约已造成甲方损失的，乙方须赔偿甲方因此遭受的实际损失。合同第十六条“法律的适用和纠纷的解决”中载明：如果任何争议或权利要求起因于本合同或与本合同的解释、违约、终止或效力有关，都应由双方通过友好协商解决。协商应在一方向另一方送达关于协商的书面要求后立即开始。合同第十七条明确：通知、送达甲乙双方因履行合同而相互发出或者所有通知文件上、资料均以本合同列明的地址、电话、传真或电子邮件送达。一方变更送达方式应及时通知对方，否则应承担一切不利的后果。合同最后落款处由阳西新供销明湖商贸有限公司在“甲方”一栏加盖公章并由时任法定代表人的曾某某签名，由陈国军在“乙方”一栏签名确认，乙方所留联系电话为135xx****x。《租赁合同》签订后，陈国军依约交付了合同押金15000元，阳西新供销明湖商贸有限公司即将商城内的xx、xx、xx号铺位交付给陈国军使用。租赁期间，陈国军雇请陈宇峰作为专柜珠宝店的店长，并于2015年9月7日以陈宇峰名义注册成立六福宝诚店（个体工商户，现已注销）进行经营。从2016年5月起，陈国军开始拖欠铺位租金和相关费用，新供销公司为此多次进行了催缴。2016年10月10日，新供销公司向“六福珠宝”发出一份《费用催缴函》，向对方催缴2016年5月至9月的租金40000元、电费7199.04元，共计47199.04元，该函件由陈宇峰签收。2016年12月，新供销公司又出具一份《黄金珠宝欠费明细》交陈宇峰核对，该份明细显示：欠5月租金8000元，电费51.6元，合计8051.6元；欠6月租金8000元，电费932.8元，合计8932.8元；欠7月租金8000元，电费2162.28元，合计10162.28元；欠8月租金8000元，电费1992.2元，合计9992.2元；欠9月租金8000元，电费2060.16元，合计10060.16元；欠10月租金8000元，电费2115.84元，合计10115.84元；欠11月租金8366.67元，电费1800元，合计10166.67元；欠广告费2500元；以上欠费合计69981.55元。陈宇峰在该份欠费明细上签注：“确认无误”。此外，新供销公司还通过向陈国军的手机号135xxxx****发送短信明确告知对方其商铺尚欠2016年5月至2016年11月的租金、水电、广告费共计69981.55元。诉讼中，新供销公司提供其自行制作的《黄金珠宝欠费明细》一份拟证实陈国军欠租金和水电费详情，该明细表记载租户陈国军经营的店铺“黄金珠宝”租赁期间2016年5月至2016年11月产生欠费，租赁面积193㎡，从2016年5月至2016年10月期间每月租金为8000元，2016年11月8366.67元；相应产生同期应缴水电费欠款，分别为51.6元、932.8元、2162.28元、1992.2元、2060.16元、2115.84元、1800元；广告费2500元。以上累计欠租金（含广告费）58866.67元，欠水电费11114.88元，合计69981.55元。对于陈国军缴付租金和相关费用的情况，新供销公司承认陈国军已付清计至2016年4月份止的租金和电费，其余租金和费用欠付；对于所收取的合同押金15000元，新供销公司主张因承租人违约，其依约不作退还。另查明，阳西新供销明湖商贸有限公司于2015年3月23日成立，于2018年6月19日变更企业工商登记名称为“阳西新供销御景商贸有限公司”即本案新供销公司；公司原法定代表人是曾某某，2016年4月11日变更为陈文冲（任期至2017年9月13日），陈某某同时系公司的股东，长期任职董事。庭审中，陈国军主张其于2016年5月经与陈某某协商一致解除案涉租赁合同，在得到新供销公司方许可的情况下于2016年5月逐步停止营业，至2016年10月初完全撤场，但未能就其主张事实提供任何证据。新供销公司否认曾与陈国军协商解除合同，并主张陈国军实于2016年12月完成撤场。一审法院认为，本案主要争议焦点是：一、陈宇峰是否为本案《租赁合同》的当事人或利害关系人，其应否与陈国军共同承担该合同义务；二、案涉租赁合同是否符合法定或约定的解除条件；三、承租人是否拖欠新供销公司广告费、租金及电费，新供销公司相关费用的请求依据是否充分；四、承租人是否构成违约，应否承担赔偿违约金的民事责任。关于焦点一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。阳西新供销明湖商贸有限公司与陈国军于2015年5月12日签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行。陈国军在租赁铺位后虽以陈宇峰名义注册成立阳西县六福宝诚珠宝店进行经营，但陈宇峰仅系陈国军的雇员，其在合同履行过程中签收新供销公司相关函件、核对欠费明细的行为均系履行职务的行为，不能据此认定其与新供销公司之间成立合同关系。根据合同相对性原则，合同仅对缔约当事人具有约束力，与新供销公司订约的合同相对方是陈国军，陈宇峰并非合同当事人，故新供销公司请求判令陈宇峰和陈国军共同给付租金的义务，理据不足，一审法院不予支持。关于焦点二。租赁合同签订后，新供销公司为承租人提供了约定的场地，并提供了经营所必需的条件，陈国军应按合同约定依时足额向新供销公司支付租金和水电费。新供销公司、陈国军于《租赁合同》中约定如承租人逾期一个月未支付租赁场地租金，经出租人催告仍不支付的，出租方有权解除合同。因陈国军自2016年5月起未能足额向新供销公司交付租金和水电费，累计拖欠7个月租金和电费，已构成违约，新供销公司有权按约定行使合同解除权。陈国军逾期不履行支付租金的主要义务，致使新供销公司未能获得租金收益，其已构成根本违约，且陈国军也有解除合同的意愿，其所经营的珠宝店已实际撤场，现新供销公司请求解除合同，符合合同的约定和法律的规定，予以支持。根据新供销公司方提供的证据，案涉铺位至2016年11月尚有较大额电费产生，陈国军主张其于2016年5月已与新供销公司方达成解除合同的协议并于2016年10月初完成撤场，与客观情况不符，且陈国军不能对其主张事实提供任何证据予以证实，不予采信。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，陈国军作为承租人理应按《租赁合同》的约定向新供销公司支付租金。《租赁合同》约定，第一年月租金为8000元，第二年月租金9000元，2016年5月份为合同履行第二年的第一个月，故当月起的月租金依约应上调为9000元。新供销公司发送给承租人的费用催缴函、费用明细均按月租金8000元的标准计算，应视为出租人对租金计算的减让，此系其自行处分民事权利的行为，该租金变更一经通知承租人即发生效力，故应据以上催缴函件、明细单计算相应时段的租金。同时，《租赁合同》载明租赁期间因承租人经营及专柜使用而产生的费用由承租人承担，故陈国军另需支付所租赁铺位因经营活动实际产生的电费给新供销公司。陈宇峰系陈国军聘用的店长，负责租赁专柜的日常经营工作，其签收因经营活动产生的费用通知属其职权范围内。新供销公司在承租人拖欠租金后向陈宇峰送达相关函件、账单，并向陈国军发出催缴短信，应视为陈国军方已收悉了相关的通知。经一审法院审查，新供销公司所发书面通知的租金计算没有超出《租赁合同》约定的计算标准，且经专柜店长陈宇峰确认，陈国军在接收短信通知后未提出异议，于本案诉讼中也未提供相反的证据推翻新供销公司所主张的租金和电费数额，故一审法院对新供销公司所主张的承租人欠付租金和水电费数额予以采信。现新供销公司主张陈国军尚欠其计至2016年11月止的租金56366.67元和电费11114.88元，一审法院予以确认。此前，陈国军于签订合同时预交了押金15000元，该押金实际为承租人向出租人缴纳的保证金，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的移转（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，维持承租人与出租人的利益平衡。故承租人不经出租人同意不能主张用押金扣除租金，同样出租人也不得借承租人存在违约行为而没收押金。当然，如果承租人存在违约行为，出租人可以押金抵扣违约损失。本案中，新供销公司与陈国军约定，如合同期间承租方有任何违约行为，出租方将不予退还合同押金给乙方。虽然承租人确存在长期拖欠租金的违约行为，理应承担违约责任，因此给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但如按合同自由原则要求承租人严格按合同约定履行显失公平。鉴于新供销公司在本案中不主张押金中抵扣违约损失，故其表示不予退还押金的意见，不予采纳。一审法院根据案件实际情况，酌定该15000元押金在陈国军尚欠款总额中予以扣减。即陈国军尚应支付56366.67＋11114.88－15000元＝52481.55元租金给新供销公司，对新供销公司诉请超出该数额的租金，不予支持。对于新供销公司请求的宣传广告费2500元，因《租赁合同》中并没有约定计付广告费，且新供销公司未能举证证明其进行相应的宣传活动或实际产生相关广告费用，且其所发给对方的《费用催缴函》中也未将广告费列入，故其请求陈国军支付广告费，理据不足，不予支持。关于焦点四。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”该法条表明，最终违约金的金额是以造成的实际损失为参考标准的，本案中，承租人的违约行为主要是迟延履行债务，其给新供销公司造所成的损失是租金损失及逾期期间的可预期利息损失，故违约金的计算应以该损失数额为确定依据。根据合同约定，租金按月支付，每月10日前支付上月租金，逾期一日，承租人须每日支付合同总租金1%作为违约金。现新供销公司自认该违约金的约定过高，自愿调整按按年利率24%计算违约金，合法有理，予以采纳。鉴于租金系按月支付，支付时间为次月的10日前，而新供销公司主张的最后一期租金计至2016年11月30日止，即最后一期租金的支付时间为2016年12月10日，故其请求自2016年12月1日起计算违约金不当，不予采纳。根据合同的实际履行情况，一审法院酌定由陈国军按其尚欠租金数额52481.55元自2016年12月11日起计付至付清款日止的违约金，对新供销公司诉请超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十四条、第一百七十条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、解除新供销公司与陈国军于2015年5月12日签订的《租赁合同》；二、限陈国军于本判决生效之日起十日内支付租金52481.55元给新供销公司；三、限陈国军于本判决生效之日起十日内支付违约金（以52481.55元为计算基数按年利率24%计算，自2016年12月11日起至付清款之日止）给新供销公司；四、驳回新供销公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9260元,由新供销公司负担463元，由陈国军负担8797元。二审期间，双方均没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。新供销公司与陈国军于2015年5月12日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。依法成立的有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、陈国军尚欠新供销公司的租金等费用应如何确定；二、新供销公司请求按以欠付金额为本金，按年利率24%计算利息是否合法有理。关于争议焦点一：新供销公司主张陈国军尚欠其2016年5月后的租金等费用69981.55元，提供了由陈国军委托管理六福宝诚店的店长陈宇峰签名的《黄金珠宝欠费明细》等证据。本案中，陈国军在涉案铺位上经营六福宝诚店，并聘请陈宇峰作为该店铺的店长。而陈宇峰作为管理店铺的店长，清楚店铺的经营用电等情况，其签收确认店铺的欠费情况属其职权范围的行为。且新供销公司还将欠费情况发送信息至陈国军的手机，陈国军此前一直没有提出异议。因此，陈宇峰签名《黄金珠宝欠费明细》可作为本案认定事实的依据。一审综合分析《费用催款函》、《黄金珠宝欠费明细》及合同等证据，确定陈国军尚欠的费用按照《黄金珠宝欠费明细》的列明的租金和水电费数额计算，公平合理，本院予以维持。陈国军认为陈宇峰未经其授权而在《黄金珠宝欠费明细》签名的行为对其不发生效力的理据不足，本院不予支持。陈国军还认为其与新供销公司已于2016年5月解除合同，没有欠付新供销公司费用。新供销公司对其该主张不予认可，陈国军亦没有提供证据证明，且证据显示涉案店铺在2016年6月至11月仍正常产生电费，陈国军上述主张理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，如前所述，陈国军至今仍欠新供销公司7个月租金等费用未支付，且在未与新供销公司协商一致的情况下停业，违反了双方合同的约定，已构成违约。双方合同约定，租金按月支付，每月10日前支付上月租金，逾期一日，承租人须每日支付合同总租金1%作为违约金。双方约定的违约金过高，新供销公司自行请求将违约金调整为按以欠付金额为本金，按年利率24%计算利息，衡平了双方的利益，亦较为合理，应予支持。陈国军主张新供销公司主张的违约金过高的理据不足，本院不予支持。至于双方合同的解除问题，因陈国军逾期支付租金，根据双方合同第十四条的约定，新供销公司享有解除权。一审法院据此支持新供销公司解除双方合同的正确，本院予以支持。综上所述，陈国军的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9784元，由陈国军负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十月二十二日法官助理 李凤霞书 记 员 冯志莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。