广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2685号上诉人（原审被告、反诉原告）：殷志添，男，汉族，住广东省和平县。委托诉讼代理人：陈亚光，广东平正信诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄天海，男，汉族，住广东省阳山县。上诉人殷志添因与被上诉人黄天海房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2019）粤1823民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人殷志添上诉请求：1.撤销一审判决。2.驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。3.案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定被上诉人系2019年8月1日将涉案房屋另行出租错误。上诉人向阳山县市场监督管理局调取的《个体户机读档案资料》，可以证明第三人于2019年7月24日利用涉案房屋进行个体经营。另上诉人提交的证人证言证明被上诉人系2019年6月中下旬将涉案房屋出租给第三人。（二）一审法院认定2019年6月16日上诉人向被上诉人交还涉案房屋钥匙错误，房屋的钥匙截至本案一审开庭时仍在原告手上持有，且房屋水电费缴费本也在上诉人手上。退一步说，即使上诉人将房屋钥匙交给被上诉人，双方尚未形成解除合同的合意，被上诉人也未行使合同解除权。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院认定被上诉人在房屋租赁合同尚未解除的情况下将案涉房屋另行出租给第三人属于防止损失扩大行为属于法律适用错误。上诉人如何使用房屋以及房屋是否可以短暂空置，是上诉人的权利，即不因房屋空置而免除上诉人向被上诉人支付房屋租金的义务，同时房屋空置的行为也不赋予被上诉人将房屋另出租的权利。故被上诉人在合同尚未解除的情况下将房屋另行出租，是不履行合同主要义务，应属严重违约。必须注意的是，被上诉人在一审时称其将房屋出租的原因是其认为上诉人没有按时缴纳租金的行为等同于单方解除合同，即被上诉人根本没有为上诉人违约行为减损的意思，而是对逾期支付租金的法律后果发生了错误认识。（二）上诉人缓交租金具备正当理由，不属违约。上诉人与被上诉人协商终止房屋租赁合同，被上诉人亦同意协商，协商期间被上诉人没有要求先支付6月份房租，双方协商解除合同过程中缓交租金符合市场交易惯例。另外，上诉人向被上诉人交付了10000元的保证金，产生的租金可以在保证金中先行扣除。（三）即便上诉人违约，上诉人已经提出违约金过高、被上诉人没有损失，不应支持违约金的理由和请求。被上诉人黄天海答辩称：一、上诉人违约行为明显，一审法院认定事实清晰准确。（一）上诉人无故拒绝支付租金的违约事实清晰明确，根据合同的约定，上诉人应在每月的1号前支付租金，但上诉人自2019年6月起即无故停止支付租金，直至一审法院作出判决之日及未支付。上诉人与以被上诉人的微信聊天记录显示，被上诉人一直催促上诉人交纳租金，并且双方已就上诉人停止支付租金这一违约行为应承担的违约责任进行协商，因不存在上诉人所说的被上诉人没有要求支付租金的说法，更不可能存在被上诉人同意缓交租金的情况。（二）被上诉人提交的微信聊天记录显示，在被上诉人向上诉人催付租金时，上诉人已明确表示不再承租房屋并交还钥匙，后上诉人也确实于2019年6月15日拆除了房屋内的装修，对房屋进行清空，并将房屋钥匙交还给被上诉人。上述事实足以证明上诉人在合同到期前明确表示不再履行合同。二、一审法院适用法律正确。（一）上诉人累计拖欠租金两个月共12000元，另外还有应由上诉人承担的16000元的租赁税款仍未支付，被上诉人的预期损失总额已高达3万多元，上诉人支付的保证金已远远不足以覆盖上述损失，为防止损失的扩大，被上诉人只能尽快将房屋租金第三人。（二）因上诉人已明确不再履行合同，被上诉人将房屋转租给第三人，是减少损失最为有效的方式。（三）合同已因上诉人的行为形成实际上的终止，被上诉人将房屋租给第三人完全合法。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。黄天海向一审法院起诉请求：1.解除黄天海、殷志添签订的《房屋租赁合同》；2.殷志添支付租金12000元、违约赔偿金50000元，合计62000元给黄天海；3.殷志添先交保证金10000元，无需退回给殷志添；四、殷志添负担案件诉讼费用。殷志添向一审法院反诉请求：一、判令解除殷志添与黄天海签订的《房屋租赁合同》；二、判令黄天海向殷志添支付违约金100000元；三、判令黄天海双倍返还殷志添保证金20000元；四、判令黄天海赔偿殷志添装修损失90000元；五、判令黄天海立即缴纳本案出租房屋的房屋租赁税，滞纳金由黄天海承担，合计210000元。一审法院认定事实：2015年10月29日，黄天海作为甲方与殷志添作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定“一、甲方将位于阳山县阳城镇**路（107国道边）59号商铺二卡及二楼出租给乙方使用。二、乙方愿意租用并以一年来计算，租金每年总共人民币柒万贰仟元正。三、租用续约年限：五年，即由2015年12月1日至2020年12月1日止。四、付款方式：先交保证金人民币壹万元正，然后再交租金，以每月计算，人民币陆仟元正交给甲方，并在每月壹号前交租。五、乙方在租用期间所产生的一切费用由乙方承担（备注：房屋租赁税每月超过200元就由甲乙双方每人一半，低于200元以下就由甲方承担）。六、违约责任：甲乙双方应共同遵守本合同条约，甲方违约要退还已收乙方保证金，还要补偿等额的保证金。如乙方违约，其交的房屋保证金及未到期的望到租金还有已装好的材料归甲方所有，乙方不能转租房屋铺位，如果转租要经甲方同意。七、如双方要在租赁期满后或解除租约时，要提前两个月告诉甲方，并且把钥匙和电费存折一齐交回甲方。八、乙方在租赁期间，在铺内所发生的一切事故（包括防火安全、失窃、斗殴、跌伤及其它意外事故）由租赁方负责。九、免约责任：在租赁房屋铺位期间，因人力不可抗拒的自然灾害而损坏和因国家政策影响而导致本合同无法履行时，双方协商解除合同，甲方将收到的房屋保证金退还给乙方，双方免赔偿责任。十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。备注：租赁期间甲方违约赔偿人民币100000（拾万元）给乙方，乙方违约赔偿人民币50000（伍万元整）给甲方。”黄天海在甲方签名处签名并捺印，殷志添在乙方签名处签名并捺印。另查明，坐落于阳山县阳城镇**社区**路59号商铺（首层北二卡）以及阳山县阳城镇**社区**路59号（201、202）的土地使用权人是黄天海。庭审中，黄天海、殷志添均认可黄天海在合同签订前一个月已将房屋交付殷志添装修使用，装修期间免租，从签订合同之日开始计租；合同签订当天，殷志添按约定向黄天海支付了保证金10000元；合同在履行期间，殷志添依约交付租金至2019年5月30日，从2019年6月1日开始没有交付租金；殷志添于2019年6月15日腾空店铺；黄天海于2019年8月1日将案涉房屋另行出租给第三人。殷志添认为双方从2019年6月开始协商缓交租金、延长租期和解除合同事宜，黄天海当时同意殷志添缓交租金，且黄天海从未表示终止协商继续履行合同，故殷志添缓交租金不应视为违约。黄天海否认同意殷志添缓交租金，黄天海认为殷志添腾空店铺后于2019年6月16日交还钥匙，黄天海当时表示同意殷志添不再租赁房屋，但要求殷志添在六月份前付清水电费和租金，认为违约方为殷志添。殷志添否认交还钥匙给黄天海，且认为黄天海在未与殷志添解除合同的情况下将房屋另行出租给第三人的行为是严重的违约行为。黄天海、殷志添均表示同意解除案涉《房屋租赁合同》。诉讼过程中，殷志添提出对案涉房屋装修价值的评估申请。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案中，黄天海、殷志添签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对黄天海、殷志添双方均具有约束力，双方应秉持诚信原则履行合同。关于案涉《房屋租赁合同》是否已经解除、何时解除的问题。本案中，黄天海、殷志添双方在《房屋租赁合同》约定，黄天海将案涉房屋出租给殷志添使用，且在合同签订前一个月黄天海已将房屋交付殷志添装修使用，故黄天海已按照合同约定履行交付房屋的义务，殷志添应履行按期交付租金的义务。虽《房屋租赁合同》并无约定解除合同的条件，但是，一方面，《房屋租赁合同》约定殷志添应在每月1日前交租，殷志添从2019年6月1日起停止向黄天海交付租金。黄天海、殷志添双方提交的《微信聊天记录》虽可以证实黄天海、殷志添曾经就租金问题进行过协商，但双方协商的过程仅可以证明在殷志添逾期交纳租金的违约行为出现后，双方对违约责任应如何承担进行过协商，在殷志添未能提交证据证明双方对此达成一致意见的情况下，该协商过程不足以免除殷志添的违约责任。至黄天海起诉之日（2019年7月24日），殷志添仍未支付租金，且不具备正当理由，即殷志添迟延履行交付租金的主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；另一方面，殷志添于2019年6月15日腾空店铺，即殷志添在约定的租期届满（2020年12月1日）之前，以自己的行为表明不再履行合同。综合上述分析可认定，殷志添逾期不支付租金的行为已构成违约。殷志添认为黄天海已同意其缓交租金不构成违约的意见，理据不足，一审法院不予支持。殷志添的违约行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，黄天海有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，黄天海主张解除合同，应将主张合同解除的意思通知殷志添。黄天海认为殷志添向其交还店铺钥匙时表示不再租赁合同，但殷志添否认，而双方提交的证据均未能证实黄天海有向殷志添发出解除合同的通知，故《房屋租赁合同》尚未解除。现黄天海起诉要求解除合同，殷志添收到黄天海解除合同的通知后，未提出相反意见，且在反诉中要求解除合同，故一审法院确认黄天海、殷志添于2015年10月29日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除。关于黄天海主张殷志添支付租金12000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，黄天海因殷志添违约导致的损失为租金损失，而黄天海确认殷志添已于2019年6月16日交还店铺钥匙，故殷志添应支付从2019年6月1日起至2019年6月16日期间的租金。《房屋租赁合同》约定租金为每年72000元，经计算得出殷志添应支付从2019年6月1日起至2019年6月16日期间的租金为3156元（72000÷365×16=3156）。黄天海主张殷志添支付租金12000元，一审法院仅予以支持3156元。对超过3156元的部分，一审法院不予支持。关于黄天海主张殷志添支付50000元违约金的问题。《房屋租赁合同》因殷志添违约而解除，殷志添应当承担相应的违约责任。因《房屋租赁合同》约定“租赁期间甲方违约赔偿人民币100000（拾万元）给乙方，乙方违约赔偿人民币50000（伍万元整）给甲方”，殷志添在诉讼过程中并未向一审法院提出调整违约金申请，故黄天海主张殷志添支付违约金50000元，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，一审法院予以支持。关于黄天海主张没收殷志添交付保证金10000元的问题。《房屋租赁合同》约定“甲方违约要退还已收乙方保证金，还要补偿等额的保证金。如乙方违约，其交的房屋保证金及未到期的望到租金还有已装好的材料归甲方所有”，该约定当事人虽没有采用“定金”的字眼，但约定了定金罚则的适用情形，且明确了同时针对黄天海（出租人）和殷志添（承租人），构成权利义务对等，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，能够认定该保证金为定金性质，故一审法院确认保证金10000元为定金。本案中，黄天海、殷志添双方既约定违约金，又约定定金，殷志添构成违约后，黄天海既主张违约金，又主张定金，在一审法院已支持黄天海主张的违约金50000元的情况下，黄天海主张没收殷志添交付保证金10000元的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，一审法院不予支持。关于殷志添反诉主张违约金、保证金、装修损失、房屋租赁税的问题。首先，关于殷志添反诉主张违约金100000元的问题。本案中，殷志添不如期支付租金已构成违约，基于殷志添违约且于2019年6月15日腾空店铺的情况，黄天海于2019年8月1日另行出租房屋给第三人，属于黄天海采取适当措施防止损失的扩大，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，黄天海的行为并不构成违约。故对殷志添认为黄天海在未解除合同情况下另行出租房屋给第三人构成违约的意见，一审法院不予支持。殷志添反诉主张黄天海支付100000元违约金，不符合法律规定，一审法院不予支持。其次，关于殷志添反诉主张黄天海双倍返还保证金20000元的问题。本案中殷志添构成违约，殷志添基于《房屋租赁合同》约定要求黄天海双倍返还保证金20000元，没有法律依据，一审法院不予支持。再次，关于殷志添反诉主张黄天海赔偿装修损失90000元的问题。《房屋租赁合同》因殷志添违约导致解除，殷志添反诉主张黄天海赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失90000元，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一审法院不予支持。殷志添作为违约方申请对案涉房屋装修价值进行评估已无必要，一审法院不予支持。最后，关于殷志添反诉主张黄天海缴纳房屋租赁税和滞纳金的问题。因《房屋租赁合同》第五条约定“乙方在租用期间所产生的一切费用由乙方承担（备注：房屋租赁税每月超过200元就由甲乙双方每人一半，低于200元以下就由甲方承担）”，虽黄天海、殷志添均认可殷志添提交证据中房屋租赁税的数额，但本案中涉及的房屋租赁税应以税务部门开具发票载明的金额为准，并由黄天海、殷志添双方按《房屋租赁合同》第五条约定履行缴纳义务，即房屋租赁税每月超过200元由黄天海与殷志添各负担一半，低于200元由黄天海负担。因本案中殷志添需支付违约金50000元给黄天海，黄天海需退还保证金10000元给殷志添，扣除10000后，殷志添仍应支付违约金40000元给黄天海。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五、第一百一十六条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、黄天海与殷志添于2015年10月29日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、殷志添于判决生效之日起十日内支付黄天海租金3156元、违约金40000元；三、案件涉及的房屋租赁税金额以税务部门开具的发票为准，房屋租赁税每月超过200元由黄天海与殷志添各负担一半，低于200元由黄天海负担；四、驳回黄天海的其他诉讼请求；五、驳回殷志添的其他诉讼请求。案件受理费1600元，由黄天海负担641元，由殷志添负担959元。反诉费4450元，由黄天海负担212元，由殷志添负担4238元。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。上诉人殷志添与被上诉人黄天海签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。依合同的约定，上诉人应于每月的1日向被上诉人交纳当月的租金。上诉人从2019年6月起未依约向被上诉人交纳租金，被上诉人提交的其与上诉人之间的微信聊天记录，可以证明上诉人经被上诉人催交后仍拒不缴纳租金的事实，上诉人于2019年6月15日腾空涉案房屋后将钥匙交还给被上诉人，其行为表明在双方约定的租期届满前，上诉人已不再履行合同义务。在此情形下，一审法院确认被上诉人将房屋出租给第三人属防止损失扩大的行为并无不妥，本院予以认同。故不能以此认定被上诉人的行为构成违约，上诉人请求被上诉人支付违约金、双倍返还定金及赔偿装修损失无事实与法律依据，本院不予支持。如前所述，上诉人未依约向被上诉人交纳租金且经被上诉人催交后仍拒不缴纳的行为已构成违约，上诉人依法应向被上诉人支付尚欠的租金并承担违约责任。一审法院判决上诉人人向被上诉人支付拖欠的租金、税费并支付违约金，符合法律的规定及双方在《房屋租赁合同》中的约定，本院予以采纳。综上所述，上诉人殷志添的上诉请求不能成立，本院应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人殷志添负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十月十九日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。