文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初20855号原告：廖昌琼，女，汉族，1973年10月24日，住四川省邻水县。被告：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路**科技创业中心融英楼****，统一社会信用代码915001085761993230。法定代表人：谭春联，董事长。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧玉洁，重庆索通律师事务所律师。原告廖昌琼与被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称：“朝天门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖昌琼及被告朝天门公司的委托诉讼代理人欧玉洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖昌琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理《房地产权证》违约金3794元（从实际交房之日即2016年12月28日起加240个工作日即2017年12月14日开始计算违约天数计至被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2018年1月16日止，共计违约32天，计算公式为总房款237156元*日万分之五*32天）；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金9012元（从2016年9月9日加20个工作日即2016年10月13日开始计算违约天数计至实际交房日期即2016年12月28日，共计违约76天，计算公式为总房款237156元*日万分之五*76天）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、逾期交房违约金计算方式、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项明确约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款及大修基金、相应税费，但被告却违反合同约定延迟交房、延迟办理产权证。根据合同约定及法律规定，故诉至法院提出以上诉求。被告朝天门公司辩称：对于原告诉请的逾期交房违约金、逾期办证违约金的起算日期、截止日期、逾期天数均无异议，但原合同约定的日万分之五的标准过高，被告申请法院依法予以调整。一方面，违约金的计算应参照原告的实际损失，鉴于案涉商铺自接房后，一直交由被告统一管理，原告无权占领或使用，故即使存在逾期交房以及逾期办证的情况，原告也并不因此受到任何实际损失；另一方面，被告正处于经营困难的阶段，而民间借贷利率及银行同期贷款利率水平均有所下调，被告申请法院按照同期银行贷款利率或LPR利率计算违约金。经审理查明，2016年9月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区茶园组团L分区X号房屋，成交价为237156元,乙方于2016年9月9日一次性付清房款237156元。合同第七条对现售房屋未约定交付时间。补充协议第六条对合同第七条作出补充说明，约定属现售商铺的，甲方在乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。合同第九条对甲方逾期交房的违约责任进行了约定：逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条及补充协议第八条对办理产权登记进行了约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。另约定，甲方开始代为产权登记时间：在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金、完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之日起240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。补充协议约定，根据买卖合同第二十六条的约定，合同附件与买卖合同具有同等法律效力。补充协议第二十一条约定，补充协议与合同的正文内容如有冲突，以本补充协议为准，甲方特别提示乙方应注意和认真审核本补充协议。审理中，原被告双方一致确认，原告于2016年9月9日已向被告交清全额房款、相关税费、大修基金；被告于2016年12月28日将涉案房屋交付原告。另查明，2016年8月22日,被告取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证。涉案房屋《不动产登记受理通知单》载明受理时间为2018年1月16日。上述事实，有原被告双方当事人陈述及重庆市商品房买卖合同及补充协议、重庆增值税普通发票、税收完税证明、非税收入一般缴款书及重庆市物业专项维修资金专用收据、不动产权证书及不动产登记受理通知单、商铺交接确认书、业主领用物品登记表以及接铺确认书等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。关于被告辩称的逾期交房违约金、逾期办证违约金比率过高的问题。本院认为，违约金兼具补偿性与赔偿性双重功能，其赔付不仅要依据双方的约定，而且要依据原告的实际损失。但本案中原告的实际损失不宜量化，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，原告诉请的逾期交房违约金、逾期办证违约金的支付比率按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的规定履行。关于原告主张的逾期办理房地产权证违约金，被告对原告主张的逾期办证违约金的起算日期、截止日期、逾期天数均无异议，本院予以确认。故被告应支付原告的逾期办理房地产权证违约金为3794元（总房款237156元*日万分之五*32天）。原告诉请符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金，被告对原告主张的逾期交房违约金的起算日期、截止日期、逾期天数均无异议，本院予以确认。故被告应支付原告的逾期交房违约金为9012元（总房款237156元*日万分之五*76天）。原告诉请符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告廖昌琼支付逾期办理房地产权证违约金3794元。二、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告廖昌琼支付逾期交房违约金9012元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取88元，由被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担（此款原告廖昌琼已垫付，限被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告廖昌琼付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 何流二〇二〇年十月十四日法官助理 王亮书 记 员 王娅