福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2290号 上诉人（原审原告）：厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司，住所地福建省漳浦县绥安镇金浦大道**，统一社会信用代码：91350623315614701P。 负责人：王寿元，总经理。 委托诉讼代理人：符严冰，福建亘正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽花，福建亘正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张志扬，男，1980年6月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：邱达芳，漳州市漳浦县鼎言法律服务所法律服务工作者。 上诉人厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司（以下简称国源物业漳浦分公司）因与上诉人张志扬物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2020）闽0623民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国源物业漳浦分公司上诉请求：一、1.撤销一审判决，改判张志扬支付物业服务费18585元（自2018年7月1日至2019年12月31日）、公摊水电费601元（自2018年1月至2019年12月）；2.判令张志扬支付逾期违约金暂计8982元（以拖欠的物业费为本金按日1‰计算至起诉之日）。二、本案一审、二审诉讼费由张志扬负担。事实和理由：一、一审法院对国源物业漳浦分公司是否存在物业服务不到位的问题，并无任何切实的证据。1、张志扬提供的证据照片均是国源物业漳浦分公司提起诉讼后形成的，属于事后造作，不能作为张志扬拒交先前2018年、2019年度物业费的依据。而且部分照片属于城市公共区域，不属于小区管理范围。2、对于小区存在车辆乱停放、通道占用、杂物装修垃圾未及时清运的情况是个别业主的不良行为，物业服务企业进行的是事前提醒，事中巡逻，事后维护，并无权采取强制措施，尤其是业主共有公共区域的停车拥堵问题，更是众口难调。3、张志扬没有证据证明其有向国源物业漳浦分公司反映过小区存在车辆乱停放、通道占用、杂物装修垃圾未及时清运等问题，更没有证据证明其向国源物业漳浦分公司或业委会反映后在合理时间内，国源物业漳浦分公司仍未去处理或解决。4、国源物业漳浦分公司管理的小区的大多数业主都愿意及时缴纳物业费,充分说明国源物业漳浦分公司的物业服务是得到多数人的认可的。一审判决拒交、减交物业费，是对其他依法缴交物业费业主及物业公司的不公平。二、一审认定张志扬无需承担违约责任、不支付逾期付款违约金违反客观事实、违反法律规定。国源物业漳浦分公司已经酌情将违约基准从日千分之三降为日千分之一。物业公司已经投入大量额外的人力、物力、资金，经营更加困难，亦未要求额外提高物业服务收费，亦未降低服务质量，法院不应扣减物业服务费。 张志扬答辩称：国源物业漳浦分公司的上诉事由违背真实情况，张志扬提供了大量的证据证明国源物业漳浦分公司对小区的脏乱差的情况几乎不管理。国源物业漳浦分公司也没有按照福建省物业管理条例规定的内容履行。国源物业漳浦分公司也没有根据漳浦县物业收费标准通知《关于公布漳浦县住宅前期物业服务收费标准的通知》的规定收费，国源物业漳浦分公司属于乱收费。 张志扬上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回国源物业漳浦分公司的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由国源物业漳浦分公司承担。事实和理由：1、本案的前期物业服务合同是购房必签的霸王式强制性的违约合同。张志扬在购房时就被要求在格式合同上签字，购房人根本丧失了按政府部门定价的要求权利。2、国源物业漳浦分公司自始至终没有履行合同提供管理服务，无权向张志扬收费。张志扬购买的是沿街店面，国源物业漳浦分公司在一审就表示沿街店面是属于城市公共管理部分，卫生整洁、车辆停放、通道堵塞等属于市政、公安管理，物业公司无权管理。这也是张志扬购买的沿街店面无法列入小区管理的特殊性和收费的合法性。3、一审认定小区的商铺区存在车辆乱停放、通道占用、杂物装修垃圾未及时清运等物业管理服务不到位的情形，一审判决张志扬要按9折支付物业费显失公平，且存在混淆公共区域管理的重复收费行为。 国源物业漳浦分公司答辩称：张志扬提供的照片都是在被起诉物业费后形成的，不能反映2018年和2019年度物业管理状况，和本案没有直接关系。垃圾堆放是业主造成，物业公司只能事后处理，仅有2020.3.31-2020.4.1的照片，不能证明物业服务不到位的情况。小区大部分业主都有按时缴纳物业费，极少数人没有缴纳，小区物业管理是得到大多数业主的支持的。张志扬反映有一些垃圾骨头杂物，但店面门前几米之外不是小区范围，这种情况下有人扔垃圾，不属于物业清理范围。关于车辆乱停的问题，目前小区不收取停车费，车辆是业主自己停的，物业是督导作用，没有执法权。 国源物业漳浦分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令张志扬支付物业服务费18585元（自2018年7月1日至2019年12月31日）、公摊水电费601元（自2018年1月至2019年12月）；2.判令张志扬支付逾期违约金暂计8982元（以拖欠的物业费为本金按日1‰计算至起诉之日）。 一审法院认定事实：国源房地产公司选聘国源物业漳浦分公司作为其公司开发的商住小区“府前世家”项目的前期物业服务单位，后国源物业漳浦分公司为“府前世家”小区业主提供了物业服务。2017年11月9日，张志扬与国源房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买址在漳浦县绥安镇金浦大道西侧府前世家A幢D204号房产，房屋面积为344.19㎡。该《商品房买卖合同》的附件四为《前期物业服务合同》，张志扬同意接受《前期物业服务合同》的约束。《前期物业服务合同》约定张志扬购买的“府前世家”小区由国源物业漳浦分公司提供前期物业服务，物业管理服务费收费标准为住宅1.5元/㎡/月、商业3.0元/㎡/月，物业管理服务费每年第一个月15日前缴交一次，逾期交纳的，每逾期一日加收3‰的违约金，并约定了物业服务内容与质量标准。2019年9月7日，漳浦绥南社区府前世家小区业主委员会与国源物业漳浦分公司签订《府前世家物业管理服务合同》，约定由国源物业漳浦分公司提供物业管理服务，合同委托期限自2019年10月1日起至2022年12月31日止，物业管理服务费收费标准为高层住宅1.5元/㎡/月、店面3.0元/㎡/月，按房屋所有权证记载的建筑面积计算，物业管理服务费采用季度首月15日前预收形式收取当季物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日应交纳欠费总额的3‰作为违约金，并约定了物业服务内容与质量标准。根据上述合同约定，自2018年7月1日至2019年12月31日期间，张志扬未支付国源物业漳浦分公司的物业服务费用为18585元；自2018年1月至2019年12月期间，张志扬未支付国源物业漳浦分公司的公摊水电费为601元。 又查明，府前世家小区商铺区存在车辆乱停放、通道占用、杂物装修垃圾未及时清运等物业管理服务不到位的情况。 一审法院认为，张志扬与国源房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该《商品房买卖合同》的附件四为《前期物业服务合同》，张志扬同意接受《前期物业服务合同》的约束。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，国源物业漳浦分公司与府前世家小区开发商国源房地产公司签订的《前期物业服务合同》及与小区业主委员会签订的《府前世家物业管理服务合同》，对全体业主、物业使用人、物业服务单位具有法律约束力，张志扬及国源物业漳浦分公司均应按上述合同的约定履行义务、享受权利。张志扬作为该小区的业主之一，接受了相应的物业管理服务，应当承担支付物业服务费的义务。结合当事人的陈述及张志扬提供的证据，涉诉小区商铺区的物业管理服务存在车辆停放秩序、杂物装修垃圾清运、装饰装修管理不到位等情况，国源物业漳浦分公司在履行物业服务合同过程中对服务质量标准存在履行瑕疵，亦应承担相应的责任，可酌情扣减国源物业漳浦分公司10%的物业服务费，扣减后张志扬应交物业服务费为18585元×90%=16726.5元。至于公摊水电费的诉讼请求，国源物业漳浦分公司已实际代缴，故国源物业漳浦分公司请求张志扬支付该部分费用的诉讼请求，予以支持。关于国源物业漳浦分公司的违约金主张，因张志扬并非无故恶意拖欠物业服务费，故国源物业漳浦分公司要求张志扬支付违约金的诉讼请求，不予支持。 需要指出的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业公司和小区业主在履行合同过程中，均应审慎对待自己的义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，小区业主应当认识到及时交纳物业费是维持小区物业正常运转的前提，应当通过正当理性的方式表达自身对物业服务的诉求，以拒绝交纳物业费的方法督促物业公司提高物业服务质量的做法并不可取，而且拒交物业费的行为可能造成服务质量降低的恶性循环，由此也影响到已交纳物业费业主的利益。而物业公司应该认识到只有严格按照合同标准保证服务质量，才能赢得业主对物业服务的理解与支持，也才能保障物业工作持续有效开展及自身经济利益的实现，物业公司应加大服务意识，积极接纳业主提出的意见和建议，不断提升服务水平。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、张志扬应于判决生效之日起十日内向国源物业漳浦分公司支付拖欠的物业服务费16726.5元、公摊水电费601元，共计17327.5元；二、驳回国源物业漳浦分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费504元，减半收取计252元，由张志扬负担166元，国源物业漳浦分公司负担86元，应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审审理过程中，张志扬提交证据如下：1、照片，证明小区存在车辆乱停、垃圾遍地，国源物业漳浦分公司没有对此进行管理等情况。2、确认书，证明国源物业漳浦分公司在小区商铺区管理上存在管理不到位，同一排店面存在乱收费的情况。3、漳浦县物业收费标准通知《关于公布漳浦县住宅前期物业服务收费标准的通知》，证明整个漳浦县对物业收费物价的评定依据。4、2020年9月4日拍摄的照片，证明张志扬的屋顶至今仍在遭受他人的乱搭建，张志扬门口存在乱搭盖，经营受影响，国源物业漳浦分公司没有做到管理义务，没有干预、制止。 国源物业漳浦分公司质证认为：1、照片的真实性没有异议，但不能证明国源物业漳浦分公司存在管理不到位的情况，图片中有些不是物业公司管理的范围，即使有些服务不到位，也是偶尔情况，甚至有些是业主故意所为。2、确认书的真实性不予认可，与本案无关。3、《关于公布漳浦县住宅前期物业服务收费标准的通知》无法确认，这是地方性文件，没有强制性。国源物业漳浦分公司的收费是标准合理的。4、2020年9月4日拍摄的照片真实性没有异议，但房顶不属于张志扬的范围，不属于业主所有，物业公司也有要求违建的业主整改，业主不配合，物业公司也没有强制权。张志扬门口车辆整齐排放，不影响通行。 国源物业漳浦分公司提交证据如下：1、府前世家外街红线界址，证明盲道不属于小区管理范围。2、催费记录，证明有上门催缴。3、收费备案，证明物业费收费有在房管局备案公示。4、水电公摊公示，证明费用有公示。5、物业资质，证明公司的物业企业资质等级。6、商铺前保洁卫生清理图片，证明有进行正常的卫生保洁。7、商铺前通道保安巡查图片，证明有对商铺的通道进行巡查。8、台风米克拉——国源物业在行动图片，证明2020年台风来临的时候物业有进行清理维修活动。9、法律顾问合同及发票，证明张志扬逾期当庭提供证据，导致国源物业漳浦分公司增加的费用应由公司承担。10、水电公摊计算明细以及小区公示照片，证明物业费的收取是有依据的。 张志扬质证认为：证据1、真实性有异议，测绘图没有规划部门或者建设局的盖章。证据2、真实性无异议，不能证明有多次催费，缺少连贯性。证据3、真实性无异议，证明内容有异议，不能证明物业公司收费是合法的。证据4、真实性无异议，证明内容有异议，这些资料应该在一审就提供，现在二审才提供，已经属于逾期举证。证据5、真实性无异议，但“外地进漳物业服务企业备案登记证明书”有效期是到2017年，已经过期了。证据6、没有原始载体相互印证，真实性无法确定。证据7、真实性有异议，违章停车的现象还是存在，没有提供原始载体。证据8、真实性无异议，抗台风是属于物业公司的正常服务行为，不能证明物业公司是全面性的为业主提供服务内容。证据9、真实性无异议，但与本案无关。证据10、真实性无异议，合法性有异议。这些单据应该在收费的时候公示或一审主张权利时提供。 本院认为，国源物业漳浦分公司对张志扬提供的本案的照片的真实性没有异议，可以作为认定案件事实的依据。国源物业漳浦分公司对确认书、《关于公布漳浦县住宅前期物业服务收费标准的通知》的真实性不予认可，张志扬又未能提供原件给予核对，真实性无法确认，本院不予采信。张志扬对国源物业漳浦分公司提供的证据2、3、4、5、8、9、10的真实性无异议，可以作为认定案件事实的依据。张志扬对国源物业漳浦分公司提供的证据1、6、7的真实性有异议，国源物业漳浦分公司又未能提供原件或原始载体给予核对，故该证据1、6、7的真实性无法确认，本院不予采信。 二审审理过程中，国源物业漳浦分公司对一审查明的事实部分有异议，认为小区商铺区存在的车辆乱停放、占用通道、杂物装修垃圾未及时清运等服务不到位的问题错误，该证据是2020年形成的，和2018年、2019年的物业服务状况无关。且是业主自身行为，不是物业管理服务不到位，物业公司没有强制权。对一审查明的其他事实没有异议。张志扬对一审查明的事实没有异议。但认为遗漏查明:张志扬的房顶被强行搭盖房屋，物业公司没有制止。物业公司存在收费不一致的情况，存在乱收费。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院结合争议焦点进行认定。 本案的争议焦点是：国源物业漳浦分公司诉求张志扬支付物业服务费18585元（自2018年7月1日至2019年12月31日）、公摊水电费601元（自2018年1月至2019年12月）及支付逾期违约金暂计8982元能否成立的问题。对此，本院分析、认定如下： 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。国源物业漳浦分公司与府前世家小区开发商国源房地产公司签订的《前期物业服务合同》及与小区业主委员会签订的《府前世家物业管理服务合同》，对业主张志扬具有法律约束力。张志扬主张前期物业服务合同是购房必签的霸王式强制性的违约合同，但未能提供证据证明《前期物业服务合同》、《府前世家物业管理服务合同》是违反张志扬的真实意思表示，合同是无效的证据，故张志扬应受合同的约束。故二审中，张志扬增加上诉请求要求“确认终止前期合同，确认后期合同无效”的请求，依据不足，不予支持。张志扬作为该小区的业主之一，接受了相应的物业管理服务，应当承担支付物业服务费的义务。从当事人的当庭陈述及张志扬提供的证据看，国源物业漳浦分公司虽努力、用心在管理小区，但仍存在装修垃圾未及时清运、业主违建监督未到位、保洁人员弄丢业主快递等管理服务不到位的地方，国源物业漳浦分公司应对其在管理中存在的瑕疵承担相应的责任，本案中一审法院酌情扣减国源物业漳浦分公司10%的物业管理费，并无不当。张志扬应交物业服务费为18585元×90%=16726.5元。张志扬主张其他业主有交纳1元每平方米，其交纳的是3元每平方米，存在乱收费，但其提供的证据确认书是漳浦国源房地产开发有限公司与其他业主达成的协议，与本案无关，且真实性无法确认，故该主张不予支持。张志扬举证的《关于公布漳浦县住宅前期物业服务收费标准的通知》欲证明国源物业漳浦分公司乱收费，因该通知是2014年10月1日实行，试行一年。故与国源物业漳浦分公司主张的2018年至2019年张志扬尚欠的物业费的收费标准，缺乏关联性，且国源物业漳浦分公司主张的商业3元每平方米的收费标准有2017年签订的《前期物业服务合同》为据，故张志扬主张国源物业漳浦分公司本案中存在乱收费，依据不足。至于公摊水电费的诉讼请求，国源物业漳浦分公司已实际代缴，二审中，张志扬对水电公摊亦无异议，故国源物业漳浦分公司请求张志扬支付该部分费用的诉讼请求，予以支持。关于国源物业漳浦分公司主张张志扬应支付违约金，因国源物业漳浦分公司在管理服务小区的过程中存在瑕疵，张志扬据此才拒交物业费，并非无故恶意拖欠物业服务费，故国源物业漳浦分公司上诉要求张志扬支付违约金的诉讼请求，不予支持。 至于二审中，国源物业漳浦分公司增加上诉请求而要求张志扬承担因逾期提供证据而导致国源物业漳浦分公司再次质证产生律师费1000元，因该主张已超出国源物业漳浦分公司一审诉讼请求，二审不予审查。 综上所述，本院认为，上诉人国源物业漳浦分公司、张志扬的上诉请求均不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费575元，由上诉人厦门国源物业管理有限公司漳浦分公司负担71元、上诉人张志扬负担504元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邹跃光 审 判 员 郭兰君 审 判 员 王梓聪 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 许伟森 书 记 员 常艺虹 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。