贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民再74号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：景兴才，男，1954年1月7日生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：黄天辉，遵义市红花岗区舟水桥法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、二审上诉人）：李忠霞，女，1965年5月17日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：冯娟，贵州谋信律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王金星，男，1963年4月10日生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。第三人（一审第三人、二审被上诉人）：景明忠，曾用名景森霖，男，1982年10月10日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：黄天辉，遵义市红花岗区舟水桥法律服务所法律工作者。再审申请人景兴才因与被申请人李忠霞、王金星、第三人景明忠确认合同效力纠纷一案，不服本院（2017）黔03民终5638号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年10月9日作出（2019）黔03民申122号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人景兴才、被申请人李忠霞及委托诉讼代理人冯娟，申请人景兴才与第三人景明忠共同委托诉讼代理人黄天辉到庭参加诉讼，被申请人王金星经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。景兴才申请再审称，1.1998年9月1日，申请人以其儿子景森霖的名义与被申请人王金星签订了《契约》，以6080元的价格向王金星购买位于桃溪路××楼基础××路下××的住房一套，申请人履行了付款义务，王金星将住房交付给申请人居住至今，后由于《契约》丢失，申请人找到王金星，要求其补签了落款时间为1997年1月8日的《购房合同书》一份，对《契约》上双方买卖房屋的事实予以确认；2.二审法院既认定查明的事实与一审法院一致，又以购房合同在法律意义上不成立，认为双方没有产生房屋交易行为，错误地撤销了原审判决，作出了一个模棱两可的荒谬判决，侵害了申请人的权利。因此，请求再审予以改判被申请人李忠霞答辩称，1.申请人以《契约》遗失为由找王金星要求签订《购房合同书》的行为存在主观恶意且不能成为对《契约》双方买卖事实的确认，因为《契约》的内容并非房屋买卖关系而是长期租赁关系；2.2016年10月21日遵义市红花岗区房屋征收补偿管理中心发布公告明确兰家堡片区为棚户区改造范围，该公告发布之日起签订的合同无效，在此之后的2017年1月，景兴才与王金星签订的《购房合同书》除体现其恶意外还存在对抗国家相关法律法规；3.虽然答辩人没有办理房屋产权登记手续，但根据答辩人向法庭提交的证据，房屋手续齐全合法，申请人认为二审认定荒唐是对法院判决及客观事实极不尊重。因此，请求法院依法驳回再审申请。王金星未提交书面答辩意见。第三人景明忠未提交书面陈述意见。李忠霞向一审法院起诉请求：1.确认签订的《购房合同书》、《契约》无效；2.判令景兴才返还房屋；3.本案诉讼费由景兴才承担。庭审过程中，李忠霞在法官询问下将第一项诉讼请求明确为：确认签订的《购房合同书》无效。一审法院认定事实：李忠霞与王金星于1985年11月30日结婚，婚后1994年12月在李忠霞申请的位于兰家堡居××组的宅基地（土地证号94-××3、地号01-05-04-**）上修建房屋一栋，用地面积为89.7平方米。1996年8月30日，李忠霞与王金星达成调解协议，自愿离婚，双方居住的私房一套（约100平方米，价值10000元）归李忠霞所有,后李忠霞外出打工。1998年9月1日，景兴才以儿子井森霖的名义（井森霖当时系未成年人）与王金星签订了《契约》，以6080元的价格向王金星购买位于遵义市红花岗区。《契约》签订后，景兴才履行了付款义务，王金星将住房交付给景兴才居住至今。2017年年初，因景兴才保存的《契约》丢失，便找到王金星，由王金星执笔补签了落款时间为1997年1月8日的《购房合同书》一份，对1998年所签《契约》上双方买卖房屋的事实予以确认。2016年11月份，李忠霞得知该房屋要被拆迁后才发现该房屋已由王金星卖于景兴才，故酿成讼争。一审法院认为，本案的第一个争议焦点在于1998年景兴才以其儿子井森霖的名义与王金星签订关于房屋买卖《契约》时主观上是否为善意。王金星虽辩称其在买卖房屋时明确告知景兴才其已与李忠霞离婚，且房屋的产权归李忠霞所有，但景兴才在明知王金星对该房屋不具有处分权的情况下仍购买该房屋，显然不符合常理，李忠霞虽主张景兴才在购买该房屋时明知其与王金星离婚的事实，主观上存在过错，但其未提供证据证明其主张，故对王金星及李忠霞的上述辩解均不予采纳，结合景兴才在庭审中的陈述以及王金星能够提供房屋土地使用权证的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条之规定，认定景兴才在受让该房屋时系善意。本案第二争议焦点在于景兴才与王金星签订的《购房合同书》是否有效。根据上述论述，景兴才与王金星签订《契约》时主观上是为善意，且景兴才也支付了合理的价格，王金星将买卖的房屋交付给景兴才居住至今已近20年，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，景兴才符合善意取得的构成要件，理应取得该房屋的所有权。其于2017年年初与王金星补签的落款时间为1997年1月8日的《购房合同书》一份，系对1998年所签《契约》上双方买卖房屋的事实再次予以确认，是双方真实意思的表示，不违反相关法律规定，且第三人景明忠对该份合同未提出异议，故该《购房合同书》合法有效，对李忠霞的诉请均不予支持。据此，判决如下：驳回李忠霞的诉讼请求。案件受理费4300元,减半收取计2150元，由李忠霞承担。李忠霞不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判，依法改判合同无效；2.景兴才、景明忠返还李忠霞房产；2、本案诉讼费由景兴才等人承担。二审法院认定事实与一审相同。二审法院认为，关于王金星与景兴才签订的《购房合同书》效力问题，涉及到王金星与景兴才1998年9月1日签订的《契约》，王金星与景兴才签订《契约》之后，王金星已将该《契约》约定的房屋（位于遵义市红花岗区）交付景兴才居住，至2017年年初，因景兴才保存的《契约》丢失，便找到王金星，二人补签了落款时间为1997年1月8日的《购房合同书》，但在《购房合同书》签订后，王金星与景兴才并没有产生房屋交易行为，在1997年1月8日，王金星与景兴才也并没有签订《购房合同书》，该《购房合同书》并没有体现当事人的真实意思，内容并不具体确定，不符合《中华人民共和国合同法》第十四条第一项“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；”、第二十五条“承诺生效时合同成立。”的规定，因此，该《购房合同书》在法律上并不成立。一审法院判决《购房合同书》合法有效不当，应予以纠正。关于李忠霞要求景兴才返还房屋的请求权基础是主张《购房合同书》无效，由于《购房合同书》并未成立，且争议房屋也不是依据该《购房合同书》而交付，故李忠霞不能依据该《购房合同书》要求景兴才返还房屋。对李忠霞要求景兴才返还房屋的诉讼请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。二审法院判决：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初5321号民事判决；二、王金星与景兴才签订的《购房合同书》不成立；三、驳回李忠霞的诉讼请求。一审案件受理费4300元,减半收取计2150元；二审案件受理费2000元，共计4150元，由李忠霞负担2075元，由王金星与景兴才负担2075元。本院再审查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行”之规定，围绕申请人的再审请求，本案的争议焦点为：1.景兴才与王金星补签的《购房合同书》是否成立；2.《契约》上约定的内容是否为房屋租赁；3.景兴才买房的行为是否构成善意取得。关于第一个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”以及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定来看，合同成立，是指订立合同的主体就合同的主要条款达成意思一致。合同成立属于当事人意思自治的范畴，因此，只要当事人对合同的主要内容达成意思一致，足以认定当事人之间成立了某种合同法律关系的，就应当认定合同成立。合同成立与否属于事实判断问题，合同是否成立是合同生效的前提。本案中，双方补签《购房合同书》时虽没有产生房屋交易行为，但签订合同的双方当事人对合同内容达成了意思一致，即双方对房屋买卖的行为、对价及2000元欠款均达成了合意，该购房合同书自双方签字认可时即成立。二审判决认定合同未成立，于法无据。关于第二个焦点，李忠霞称《契约》内容是对房屋租赁的约定，经查，虽然《契约》上书写为“买与井森霖居住”，但从第4条“如果乙方不居住后，此房以原价还与甲方，价格不变”的内容来看，承租方将房屋还给出租方，还需要出租方支付对价，且双方未约定租赁期限，明显与租赁合同的约定方式及常理不符，结合契约双方当事人文化程度及交易事实，双方签订契约的真实意思表示应为买卖争议房屋。李忠霞的前述主张与事实不符，不予支持。关于第三个焦点，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”之规定，构成善意取得要求受让人是善意的，支付合理对价，且不动产已经登记。本案中，案涉房屋的土地使用权证中明确载明使用权人为李忠霞，景兴才在购买房屋时，没有征求土地使用权人李忠霞的意见，也没有充分证据证明李忠霞同意出售房屋，因此景兴才存在一定过失，且争议房屋一直未办理登记。虽然景兴才买房时主观上未尽到审慎义务，但基于争议房屋已经于1998年实际交付，结合当事人的文化程度、交易事实，景兴才买房时不知道王金星夫妻对房屋已经分割，且后来李忠霞未向申请人主张过权利，因此，在景兴才已经支付合理价格且实际居住使用房屋多年的情况下，应当认定景兴才构成善意取得，依法享有案涉房屋的权利。综上所述，原审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2017）黔03民终5638号民事判决；二、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初5321号民事判决；一审案件受理费4300元,减半收取计2150元；二审案件受理费2000元，共计4150元，由李忠霞负担。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  王 妤审判员  张 鹏二〇二〇年十月十五日法官助理殷欢欢书记员向珣