广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19041号原告（反诉被告）：广州市服装研究所有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科研路**自编（2）栋。法定代表人：朱太平，总经理。委托代理人：谢卓毅、陈国新，分别为广东佳思特律师事务所律师和实习律师。被告（反诉原告）：广州艺谷文化传播有限公司，，住所地广州市海珠区昌岗东路****自编819仅作办公功能使用）。法定代表人：陈晓生。原告（反诉被告）广州市服装研究所有限公司诉被告（反诉原告）广州艺谷文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢卓毅及被告的法定代表人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告清偿自2018年6月1日起至2018年12月31日止所欠房屋租金、管理费24157.56元（每月租金2070.65元、管理费1380.43元，每月合计3451.08元合共七个月）予原告；2、判令被告支付上述所欠金额自2018年6月11日起至清偿完毕之日止的逾期付款违约金予原告（以被告每月应缴费用，结合每笔累计拖欠的时间，暂计至2020年4月30日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂为2396.28元）；3、本案受理费由被告承担。事实和理由及反诉辩称：2013年12月31日，被告与广州纺织服装研究院有限公司签订一份《租赁合同》，合同的内容为被告向广州纺织服装研究院有限公司承租位于广州市昌岗东路271号纺织大楼七楼自编819房50平方米的室内场地用作办公使用，期限为2014年1月1日至2018年12月31日，租金每年按一定的幅度进行递增，同时合同还对保证金的交纳以及违约条款等均作了明确约定。此后，广州纺织服装研究院有限公司即将租赁的场地按协议约定交付予被告使用。2015年12月底，广州纺织服装研究院有限公司经上级主管部门广州纺织工贸企业集团有限公司批复同意进行组，将本案涉诉房屋无偿划转至原告名下，并于2016年4月完成有关划转手续，涉诉房屋5月正式移交至原告。根据《合同法》关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原告依法对上述物业行使相应的物权权利，同时亦己就此知会被告。原告在接手上述物业后，被告方面就存在着逾期支付租金的情形，所欠的租金经常需反复催讨才陆续缴交部份，造成所欠的租金长期滞后长达数月甚至跨年才能缴交。原告于2018年6月提起诉讼，向被告追讨从2016年5月原告接手之日起截止至2018年5月31日拖欠的租金、管理费等。海珠区法院作出的（2018）粤0105民初7116号民事判决，判令被告支付截止至2018年5月31日所拖欠的租金、管理费及违约金。该判决已发生法律效力，然被告至今未支付上述判决的款项。2018年12月31日，《租赁合同》期限届满，原告依约收回涉案场地，被告除拖欠上述判决确定的应支付的款项外，还继续拖欠2018年5月31日之后产生的租金、管理费。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。针对被告的反诉，原告从未强行切断电源及上锁，也没有叫他人做过此类事情，如果被告主张该事实应提交证据，被告陈述即使原告停电，被告也可以自行接回去的，因此对被告的经营没有实际的影响，被告以此理由拒付租金和管理费没有法律依据。关于保证金抵扣租金的问题：根据合同第七条的约定，如果被告存在拖欠租金一个月以上的行为，乙方向甲方交纳的保证金不予退还，因此保证金不能抵扣租金和管理费。因为被告存在违约行为，原告有权没收租赁保证金，故不同意退还租赁保证金。被告答辩及反诉称，生效判决书所确定的债务被告已经清偿，至于2018年6月1日至2018年12月31日的费用没有交纳是因为2016年5月1日前是原告管理，被告与出租方的水电费是没有争议、已经结清了；从2016年5月1日起原告委托了第三方广州市合益物业管理有限公司对涉案大楼进行经营管理，合益公司就切断了被告承租的场地的电源，在被告的要求下又恢复了，之后在2016年11月份又切断了，导致被告无法正常经营。合益公司在切断电源前并没有通知被告，也没有说明原因。被告在涉案场地承租多年，因此被告认为合同最后四个月的租金应以被告已交纳的租赁保证金予以抵扣，所以确认被告没有交纳上述期间的费用，确认上述期间的租金、管理费合计为24157.56元。不同意支付上述期间的租金、管理费的逾期违约金，原告2018年9月份强行撬开了涉案场地的门锁，在2018年9月11日至2018年12月31日阻止被告使用场地，将被告所有的物品封锁到场地内，同时破坏被告的物品，导致被告无法正常经营，故原告的行为是单方终止合同，故不同意向原告支付租金和违约金，并反诉要求原告退还保证金11800元。经审理查明，海珠区昌岗东路271号七层原登记在广州纺织服装研究院有限公司名下。2013年12月31日，广州纺织服装研究院有限公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租广州市昌岗东路271号纺织大楼七楼自编819房50㎡的室内场地给乙方作办公之用，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，其中2016年1月1日至2016年12月31日，场地费为1914.43元，管理费1276.29元，合计3190.72元；2017年1月1日至2017年12月31日，场地费为1991.01元，管理费1327.34元，合计3318.35元；2018年1月1日至2018年12月31日，场地费为2070.65元，管理费1380.43元，合计3451.08元；承租期间乙方向甲方交纳租金及管理费……乙方需将以上费用在每月5日前支付给甲方（甲方向乙方出具正式租金发票），逾期每天加收3‰的违约金。双方确认，被告支付了保证金11800元。据广州纺织工贸企业集团有限公司出具的穗纺工贸函〔2015〕138号《关于广州纺织服装研究院有限公司重组的批复》记载，广州纺织工贸企业集团有限公司董事会同意广州纺织服装研究院有限公司将包括广州市海珠区昌岗东路271号建筑面积合计7606.1平方米的办公大楼及其附着土地和三间员工宿舍等资产无偿划转至广州市服装研究所有限公司等。据房管部门2016年4月8日核发的《不动产权证书》记载，海珠区昌岗东路271号七层的房地产权属人为广州市服装研究所有限公司。原告于2018年6月25日曾提起诉讼，要求被告支付2016年5月至2018年5月31日所欠的房屋租金、管理费及支付逾期支付上述所欠费用的违约金。本院作出的（2018）粤0105民初7116号民事判决书，判决被告向原告支付2016年5月至2018年5月31日期间尚欠的费用及逾期支付该费用的违约金等。该判决已生效并已履行完毕。2018年12月12日，广州市合益物业管理有限公司向被告发出放行条，其中记载至31日止，理由是合同期满。原告于2020年6月3日提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人共同确认，涉案场地没有水电费的纠纷。原告陈述，至放行条期满时被告还没有完全清空场地内物品，在该情况下，原告将剩余物品打包存放在阳台上，被告随时可以去搬走，场地已清空，原告于2018年12月31日合同期满时收回场地，确认广州市合益物业管理有限公司为原告所委托的经营管理方。被告陈述，原告于2018年11月10日出具公告表示不再出租涉案场地给被告，于2018年12月12日出具放行条，但被告只搬出了一部分书籍和物品，确认合同于2018年12月31日终止。本院认为，广州纺织服装研究院有限公司与被告签订《租赁合同》，约定由被告向广州纺织服装研究院有限公司承租涉案场地，租期自2014年1月1日至2018年12月31日。合同签订后，被告使用涉案场地，理应向出租方交纳租金。因涉案场地经重组已划转至原告名下且原告已取得涉案场地的权属，故原告承继上述《租赁合同》中出租方的权利义务。现被告确认其尚欠2018年6月1日至2018年12月31日止的费用24157.56元（按每月3451.08元计算）未支付，故原告要求被告向其支付上述欠费及逾期支付该费用的违约金（每月的违约金以当月欠付的费用为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计付，自当月11日起计付至实际清偿欠付的费用之日止）的请求合理，本院予以支持。因2019年8月20日起，中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率标准取消，故从2019年8月20日起违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付，违约金以本金为限。被告认为因2018年9月涉案场地门锁被撬、原告阻止被告使用场地故而不同意支付租金和管理费，对此，本院认为，被告长期拖欠费用且无证据反映被告主张的事实，且对于被告的未及时清走的物品，原告也表示被告可以随时搬走，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于保证金的问题，因涉案场地的租赁合同因合同期限届满而终止，且本院已支持原告主张的拖欠的费用及逾期支付费用的违约金，故被告要求原告退还保证金的请求合理，本院予以支持。原告要求没收保证金的意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州艺谷文化传播有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州市服装研究所有限公司支付2018年6月1日至2018年12月31日期间尚欠的费用24157.56元；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付逾期支付2018年6月1日至2018年12月31日期间费用的违约金（每月的违约金以当月欠付的费用为本金，自当月11日起计付至实际清偿欠付的费用之日止，其中截止至2018年8月19日止按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计付违约金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付违约金，违约金以本金为限）；三、原告在本判决生效之日起10日内向被告返回保证金11800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费464元，由被告负担。本案反诉受理费47.5元，由原告负担。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年十月十五日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳