云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1443号上诉人（原审被告）：俞成明，男，1957年5月13日生，汉族，云南省宾川县人，农民，初中文化，住宾川县。委托诉讼代理人：赵亨，云南桑园律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：戚升桃，女，1968年2月3日生，汉族，云南省宾川县人，农民，小学文化，住宾川县。被上诉人（原审原告）：李信丽，女，1988年11月11日生，汉族，云南省宾川县人，农民，大专文化，住宾川县。被上诉人（原审原告）：李信强，男，1990年10月3日生，汉族，云南省宾川县人，农民，中专文化，住宾川县。被上诉人（原审原告）：李防，男，1938年2月28日生，汉族，云南省宾川县人，农民，小学文化，住宾川县。被上诉人（原审原告）：宋兰芳，女，1940年10月16日生，汉族，云南省宾川县人，农民，小学文化，住宾川县。被上诉人共同委托诉讼代理人：白桦，云南兴宾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人俞成明因与被上诉人戚升桃、李信丽、李信强、李防、宋兰芳房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宾川县人民法院（2020）云2924民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。俞成明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的起诉；本案一审和二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实存在错误。1.李自华与俞东春是于2014年4月份签订的《房屋租赁合同》，而不是原审认定的2014年9月，2014年9月系李自华与上诉人签订《房屋租赁合同》的时间，原审基于己经查明李自华与俞东春之间签订《房屋租赁合同》在先的情况下，仍然认定两份《房屋租赁合同》均于2014年9月签订明显违背事实。2.被上诉人针对该案提交了《房屋租赁合同》，对于该组证据的三性上诉人在答辩、质证、辩论时都发表了明确的观点，自始至终对涉案《房屋租赁合同》修改过的地方均没有表示过认可，而原审法院以该合同中“租赁期壹拾年更改为伍年、租费捌万壹仟陆佰元整更改为肆万零捌佰元整均有捺印”为由对其三性予以认定，并以此对上诉人与李自华签订的《房屋租赁合同》内“租期伍年、租金肆万零捌佰元整”这一事实予以确认不当，通过原审可知修改过的条款仅有李自华个人的捺印，上诉人从来没有确认过，这样对合同重要条款单方进行重大修改且只有单方进行确认的合同，因未经上诉人的追认，对上诉人而言是没有任何约束力的。涉案合同的租赁期及租金应以修改前约定的内容为准，即租赁期为壹拾年、租费应为捌万壹仟陆佰元整。二、鉴于涉案《房屋租赁合同》未实际履行，上诉人目前没有占有租赁物，被上诉人无权向上诉人主张任何权利，上诉人不是本案适格的当事人。根据原审确认的事实应当能够明确基于涉案租赁物存在两份不同主体的《房屋租赁合同》，也就是存在“一房数租”的情况，其一、2014年4月李自华与俞东春之间签订；其二、2014年9月李自华与俞成明之间签订。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）己经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”的规定，可以得出以下结论：因俞东春合同成立在先，且在签订合同后最先占有租赁物并对该租赁物进行了一系列的建设，因此俞东春才是合法占有租赁物的承租人。上诉人从2014年9月与李自华签订《房屋租赁合同》至今都没有享有过对该租赁物管理、使用、收益的权利，因此被告主体不适格。上诉人主体是否适格的问题，通过被上诉人戚升桃当庭自认的事实以及证人辛某的证言也能够相互印证李自华根据2014年4月签订的《房屋租赁合同》的约定已经将租赁物交给俞东春的事实，上诉人在原审中无需对此再进行举证。三、针对该案《房屋租赁合同》对期限及租金进行重大修改是否经过上诉人确认的情况，被上诉人应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定进行举证，但被上诉人在原审中对此并未进行任何的举证，原审法院在双方对此争议较大的情况下，也没有要求被上诉人作出合理解释及说明，被上诉人应该承担举证不利的后果。上诉人与李自华签订《房屋租赁合同》后并未占有过租赁物，真正占有涉案租赁物的应为俞东春。鉴于李自华未向上诉人交付过租赁物，导致其与上诉人之间的《房屋租赁合同》至今没能够履行，上诉人无法向被上诉人返还俞东春合法占有的租赁物及不应承担任何违约责任，反而是被上诉人一方已经严重违约。原审判决在认定绝大部分事实清楚的情况下，既未能剖析各层法律关系间的联系与区别，也未能作出正确的认定，应予以纠正，故上诉至贵院，望贵院查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。戚升桃、李信丽、李信强、李防、宋兰芳辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律得当应予以维持。1.上诉人主张原审判决认定事实存在错误即认定两份房屋租赁合同均于2014年9月签订明显违背事实不能成立，从一审查明的事实可知俞东春系上诉人之子，在2014年因要租用被上诉人房产从事洗衣业务，与李信强签订了十年期合同，但同一年由于上诉人个人原因没有实际履行与李信强签订的房屋租赁合同，而是由上诉人与李自华签订了一份五年期的租赁合同，在该合同上有上诉人的亲笔签名，以及有合同双方当事人的亲自按捺的手印。上诉人也实际使用和占有了租赁物，并且经营了五年之久，所以一审认定该事实清楚。2.上诉人认为在合同中仅有李自华个人的手印，这是上诉人的单方认定，合同上明显有两个不同的手印，就该事实上诉人在一审时没有要求对手印进行鉴定，可以看出系上诉人亲自在五年期合同中按捺手印，同时，本合同由上诉人签订，不存在还需要其追认。3.上诉人按照五年期合同的约定对房屋进行改造扩建均依约由上诉人实施，其实际占有使用租赁物五年之久，其主张未实际占有使用租赁物合同没有履行无任何事实依据，由于上诉人亲自签署租赁合同，实际履行了该合同，因此上诉人就是本案的适格主体，被上诉人具备起诉的主体资格，于法有据，应予以确认。4.本案中不存在一房数租的情形，实际履行的就是2014年9月所签订的房屋租赁合同，除了租给上诉人以外被上诉人没有出租给其他任何人，一审时已经予以确认，且上诉人没有任何证据证明履行的是十年期的租赁合同。综上，上诉人的上诉请求不成立，应当维持一审判决。戚升桃、李信丽、李信强、李防、宋兰芳向一审法院起诉请求：判令被告搬出出租房屋及所租院落，并承担从2020年1月2日起至搬出租赁房屋之日止按照每天22.4元计算的租金；案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：原告方系宾川县力角镇力角村委会李家井村的村民，李自华与原告戚升桃夫妻向他人购买位于金牛镇××社区下××村的房屋一院。2014年9月，原告戚升桃的丈夫李自华与被告俞成明之子俞东春签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将本户位于金牛镇××××房屋一院（包括坐北向南瓦楼房四间，坐东向西石棉瓦房四间，坐南向北石棉瓦房两间）租给被告俞东春管理使用。租赁期限为十年（自2015年1月1日起至2025年1月1日止），租费总金额为81600元，按照合同约定被告应于2015年1月1日一次性将租金付清给原告，同时合同约定租赁期满时，被告应将所租房屋及在该房产土地范围内自建的房屋、附属设施全部交回给原告，且不得拆除任何设施，如有人为损坏，被告方承担相应的赔偿责任，原告不作任何经济找补。合同签订后，李自华将出租房屋及院子交给俞东春，被告俞成明、俞东春父子将租赁的房屋拆除，建盖坐东向西五间，坐南向北四间，坐西向东两间两层的钢混结构的彩钢瓦房屋（一楼以及后墙是砖打的，二楼是用复合瓦隔断），并重新修建了大门、打地板、修围墙、打井，修化粪池。因俞东春未按照合同约定支付租金给李自华，双方为租金产生纠纷。李自华与被告俞成明重新签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方为力角镇力角村委会李家井南村民小组村民李自华，乙方为金牛镇大辛村俞成明；甲方将自有住房一院租给乙方管理使用。双方依据《中华人民共和国合同法》有关规定，在平等、自愿的基础上就有关事宜协商一致，并于2014年9月签订了如下合同：一、房屋坐落及间数：甲方将本户位于牛井镇××××的房屋一院（包括坐北向南瓦楼房四间，坐东向西石棉瓦房四间，坐南向北石棉瓦房两间）租给乙方管理使用。二、租赁期限为伍年（即从2015年1月1日起至2020年1月1日止。三、用途：经营及住宿。四、租费及付款方式：1.租费总金额为肆万零捌佰元整（40800元）2、付款方式：乙方应于2015年1月1日一次性将租费付清给甲方。五、租期内，乙方对租赁范围享有管理使用权，甲方不得干涉。六、乙方责权：1.甲方同意乙方在所租房产范围内进行房屋改建、扩建或拆除重建。所需资金乙方自筹，合同期满甲方不作任何补偿。2.乙方在管理使用期间所产生的税费乙方自行承担；3.租期内，乙方应管护好该房产，无条件承担防火、防盗责任。4.租期内，乙方不得在该房产内从事违法活动。七、承租期间，房屋的修缮由乙方负责。八、违约责任：1.如甲方违约，则甲方赔偿乙方投资损失。2.如乙方违约，则甲方有权无偿收该房产，不承担乙方任何经济损失，且所收租费也不退还乙方。九、在合同履行过程中如遇合同约定不明而发生的争议双方协商解决。十、期满房屋移交条件：租赁期满时，乙方应将所租房屋及在该房产土地范围内自建的房屋及其附属设施全部交给甲方（乙方不得拆除任何设施，如有人为损坏，乙方承担相应的赔偿责任），甲方不做任何经济找补。十一、租期内，乙方不得将该房产再进行转租。十二、租期满后，如甲方继续租赁，则在同等条件下，乙方享有优先权。十三、本合同经双方签字生效，双方须自觉履行。合同尾部双方签名捺印。合同中租期壹拾年更改为伍年、租费捌万壹仟陆佰元整更改为肆万零捌佰元整均有捺印。2016年2月5日李自华因交通事故死亡，于2016年4月29日办理了李自华户口注销手续，原告李信丽、李信强系死者李自华的子女，原告李防、宋兰芳系死者李自华父母。2020年1月1日房屋出租期限届满，原告方准备将出租房屋收回，经与被告多次协商，双方未能达成协议。一审法院认为，合法的租赁合同受法律的保护。原被告双方租赁房屋的行为系双方真实意思表示，符合法律的规定，双方应当严格按照约定全面履行自己的合同义务。原告方按照合同约定提供给被告方租赁的房屋，被告方就应当按照合同约定的时间、数额支付租赁费用，因被告方未能按照约定支付租赁费用，双方将房屋租赁合同更改为五年、租赁费用更改为40800元，现在房屋租赁合同到期，双方未能达成一致意见，被告方应当按照合同约定履行合同义务。原告方请求人民法院判令被告搬出出租房屋及所租院落，并承担从2020年1月2日起至搬出租赁房屋之日止按照每天22.4元计算的租金的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。被告俞成明就其提出的其不是适格被告、俞东春已付清了十年的租金81600元及利息3200元、李自华夫妻二人假借看合同烧毁了俞东春持有的原始合同并骗取其在修改过的合同上签字的主张未能提供相应的证据证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条之规定，判决：一、由被告俞成明于判决生效后一个月内将位于宾川县向李自华租赁的坐东向西五间、坐南向北四间、坐西向东两间两层的钢混结构的彩钢瓦房屋、大门、院子地板、围墙、水井，化粪池交还原告戚升桃、李信丽、李信强、李防、宋兰芳管理使用；二、由被告俞成明支付从2020年1月2日起至交还房屋时止按照每天22.40元计算房屋租金。案件受理费减半收取50元，由被告俞成明负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审认定的事实，上诉人认为一审认定1.“2014年9月，原告戚升桃的丈夫李自华与被告俞成明之子俞东春签订了一份《房屋租赁合同》”错误，合同签订时间应是2014年4月18日；2.认定“租给被告俞东春管理使用”错误，俞东春不是本案被告；3.认定“因俞东春未按照合同约定支付租金给李自华，双方为租金产生纠纷。”错误，俞东春已经足额支付了租金；4.认定“李自华与被告俞成明重新签订《房屋租赁合同》”错误，不存在重新签订合同，就是签订合同；5.认定“二、租赁期限为伍年（即从2015年1月1日起至2020年1月1日止）”错误，租期应为十年；6.认定“四、租费及付款方式1、租费总金额为肆万零捌佰元整（40800元）”错误，租金应为81600元；7.认定“合同中租期壹拾年更改为伍年、租费捌万壹仟陆佰元整更改为肆万零捌佰元整均有捺印”错误，没有捺印。对上诉人的上述异议主张被上诉人除认可“俞东春不是本案被告”的主张外，对其余异议不予认可，上诉人亦未提交相印证据证明，故对除上诉人的第二点异议主张外的其余异议主张不予确认。就被上诉人主张的一审认定“2014年9月，原告戚升桃的丈夫李自华与被告俞成明之子俞东春签订了一份《房屋租赁合同》”错误，合同是李自华之子李信强与俞成明之子俞东春签订事实上诉人无异议，本院予以确认，对一审认定的其余事实，双方无异议，本院予以确认。本院认为，针对本案所涉及的同一租赁物，双方均认可签订过两份租赁合同，前一份合同承租人为上诉人俞成明之子俞东春，第二份合同承租人为上诉人俞成明，俞成明对第二份合同修改部分的内容不予认可，认为修改部分的捺印非其所为，但对该主张其未提交证据证明，其应承担举证不能的不利后果；另其也未提交证据证明其于2015年支付的租金是十年期的租金，其在二审中陈述其支付过四次租金，总计对方收到其41000元现金，与其主张的十年期租金81600元相差甚远，故一审以修改后的内容确认租期为五年和租金为40800元并无不当，不存在一审认定事实错误的问题。俞成明对第二份合同落款处其签名捺印不持异议，未否认第二份合同其作为承租人的合同效力，故其作为合同相对人，系本案适格的当事人，其主张该合同未实际履行，其未占有租赁物，但却未能提交证据证明俞东春已按第一份合同履行了主要的合同义务，按约支付了十年租金，租赁物一直由俞东春占有、管理使用的事实，故上诉人关于其不是本案适格当事人的上诉主张不成立。综上所述，俞成明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人俞成明负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  左丽梅二〇二〇年十月十四日书记员  洪 泓