贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6406号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王健萍，女，汉族，1975年12月5日出生，住毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）与上诉人王健萍商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王健萍向一审法院起诉请求：1.判令被告退还各项开户费及交易费3689元及利息(利息以3689元为基数,按照中国人民同期货款利率从2014年9月22日起计算至上述费用全部返还完毕之日止)；2.判令被告支付逾期交房违约金,违约金以购房款360541元为基数,按日万分之零点五的标准从2017年1月2日计算至实际交房之日止,现暂计算至2020年5月16日；3.本案诉讼费、保全费等费用全部由被告承担。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王健萍的诉讼请求；一、二审诉讼费由王健萍承担。事实及理由：上诉人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规。上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。王健萍依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，王健萍也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。双方对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。王健萍的该诉求已过诉讼时效，应予以驳回。上诉人王健萍上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由碧阳置业公司承担。事实及理由：2020年7月27日，王健萍主动与碧阳置业公司联系进行收房，现碧阳置业公司支付逾期交房违约责任的条件已成就，逾期交房违约金计算方式为：以购房款360541元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年11月1日计算至2020年7月27日止，共1364天（违约金：360541元×0.005%×1364天=24588.89元）。一审法院认定事实:2014年9月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以总价款360541元购买被告开发的毕节市碧阳大道碧阳国际城第27幢1单元6层2号商品房。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。被告向原告收取了各项费用共计3689元。合同约定的交房时间为2016年10月30日，被告至开庭时未向原告交付涉案房屋。双方在《合同》中约定，逾期交房的违约金在商品房实际交付之日起7日向买受人支付。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按照合同约定履行了交付全部房屋价款的合同义务,被告应严格按照合同约定和法律规定按期为原告履行相应的义务。关于原告诉请的各项费用。经查，原告向被告缴纳各项费用共计3689.00元。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。原告要求被告退还三通费，予以支持。对于利息，不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2016年10月30日，原告未提供被告已交房的证据，根据双方合同约定，逾期交房的违约金在商品房实际交付之日起7日内向买受人支付，由于原告未提供证据证明被告已交付房屋，被告也辩称未向原告交房。因此，原告要求被告支付逾期交房的违约金的条件未成就，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王健萍各项费用3689元；二、驳回原告王健萍的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。二审中，王健萍向本院提交2020年7月27日其与贵州佳馨物业管理有限责任公司碧阳分公司签订的《前期物业管理合同》及该公司当日出具的《收款收据》。用以证明：物管公司已向王健萍交付案涉房屋钥匙，王健萍向该物管公司交纳了装修保证金及垃圾清运费，已实际使用案涉房屋，案涉房屋已于2020年7月27日交付。碧阳置业公司质证意见：对真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。交房主体是碧阳置业公司，不是物业管理公司，并不能证明王健萍向碧阳置业公司主张交房。碧阳置业公司将钥匙交与物管公司是为了方便业主看房、装修等，物管公司向王健萍交付钥匙的行为不能视为王健萍与碧阳置业公司办理了房屋交接手续。王健萍应与碧阳置业公司办理交房手续，对面积差进行结算才能视为收房。王健萍也未就违约金事宜与碧阳置业公司进行过协商，碧阳置业公司不存在拒付违约金的事实，王健萍应尽快与碧阳置业公司协商交房及逾期交房违约金事宜。经审查，上述证据真实、合法，与本案待证事实相关联，予以采信。碧阳置业公司未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明,案涉房屋于2018年2月竣工验收合格,碧阳置业公司于2018年5月19日通过《毕节日报》公告通知购买碧阳国际城13、14、27、28栋商品房的业主办理交房手续。王健萍已于2020年7月27日接收案涉房屋。本院认为，本案二审争议焦点为：1.碧阳置业公司应否返还“各项开户费”？2.碧阳置业公司应否支付逾期交房违约金及违约金数额如何认定?关于焦点1，根据双方约定，各项开户费及交易费系王健萍委托上碧阳置业公司向相关部门代为缴纳的费用，碧阳置业公司所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，王健萍在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，碧阳置业公司无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还,未超过诉讼时效。王健萍主张返还各项开户费，应予以支持。碧阳置业公司主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。关于焦点2，双方约定碧阳置业公司应于2016年10月30日前交付案涉房屋，并约定出卖人应在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。案涉房屋于2018年2月竣工验收合格后,碧阳置业公司于2018年5月19日通过《毕节日报》公告通知业主办理交房手续。因王健萍未及时接收房屋，根据上述约定，碧阳置业公司承担逾期交房违约责任的期间应为2016年10月31日至2018年5月26日。碧阳置业公司通知王健萍收房后，王健萍向物管公司领取钥匙，认可已实际使用案涉房屋，并于2020年7月27日交纳了装修保证金及垃圾清运费，应认定案涉房屋于2020年7月27日交付。根据双方约定，本案支付逾期交房违约金的条件已经成就，违约金以已付购房款360541元为基数，按日万分之零点五的标准，计算为：360541元×0.005%×573天=10329.5元。综上，碧阳置业公司的上诉理由不成立，予以驳回；王健萍的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决结果不当,予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初472号民事判决第一项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王健萍各项费用3689元；”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初472号民事判决第二项，即：“驳回原告王健萍的其他诉讼请求。”三、由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人王健萍逾期交房违约金10329.5元；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求；五、驳回上诉人王健萍的其他上诉请求。一审案件受理费25元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担20元，上诉人王健萍负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担45元，上诉人王健萍负担5元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进