辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初8142号 原告：张丽娟，女，1963年5月26日出生，汉族，住沈阳市铁**。 委托诉讼代理人：牛雨师、缪奇川，系北京市东友律师事务所律师。 被告：沈阳亿丰商业管理有限公司，住所地沈阳市浑南新区。 法定代表人：徐崇际，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张宇，男，1981年11月9日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市沈河区。 第三人：沈阳居然之家购物广场有限公司浑南分公司，住所地沈阳市浑南新区金。 负责人：王鹏，系经理。 委托诉讼代理人：王春英，女，汉族，1978年2月2日出生，系该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：王闯，系辽宁江公律师事务所律师。 原告张丽娟与被告沈阳亿丰商业管理有限公司，第三人沈阳居然之家购物广场有限公司浑南分公司委托合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽娟及其委托诉讼代理人牛雨师、缪奇川，被告委托诉讼代理人张宇，第三人委托诉讼代理人王闯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除《委托经营管理协议书》；2.判令被告支付自2015年1月1日起至2019年12月31日期间拖久的租金176825元；3.判令被告按合同约定标准支付自2020年1月1日起至2020年5月31日期间拖欠的租金，暂估为15000元；4.判令被告支付违约金，该违约金以2015年1月1日至2020年5月31日期间拖欠的各期租金为基数，按每日万分之二的标准分别计算至被告实际支付租金之日；5.判令本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2008年8月26日，原、被告签订《委托经营管理协议书》，协议约定：原告将亿丰时代广场D36地块二层B2065号商铺委托被告经营管理，委托期限为十年，自亿丰时代广场实际交房之日的第二个月开始计算。委托期间第六年至第十年，被告按照购房总房款的9%作为年租金收入返还原告(双方认可的购房总价款为447392元)。委托期间满十年后，原被告按实际租金收入的8：2分成，即被告将商铺实际租金收入的80%返还原告。租金支付方式为每季度初支付一次租金。如被告逾期支付租金达半年，则原告有权单方面解除合同，被告每日应按应付未付金额的万分之二向甲方交纳违约金。2009年12月31日，亿丰时代广场实际交房。后被告将该商铺转租给北京居然之家投资控股集团有限公司，并向其收取租金。自2015年1月1日起，被告开始拖欠原告租金。2019年12月31日，合同期限届满。2020年4月30日，原告向被告发出催告函，要求其履行支付租金及违约金的义务，被告收到函件后至今仍未履行义务。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成根本违约，原告有权依法解除合同并要求其支付拖欠的租金和违约金。 被告辩称，一、不同意解除委托经营管理协议书，因为被告已将涉案商铺及相关联商铺整体租赁给第三人沈阳居然之家浑南分公司，由第三人进行经营，同时第三人将案涉商铺租给了次承租人，若解除双方签订的委托经营管理协议书会影响其他业主、第三人、次承租人的整体利益；二、被告欠付原告2016年1月1日-2019年12月31日期间租金，在此期间，被告公司于2016年9月18日支付了2607元，2016年10月27日支付了2912元，2017年1月22日支付了2912元，2017年6月26日支付2849元，共计支付11280元。2016年1月1日-2019年12月31日期间税前租金为161056元，减去被告支付的11280元，该期间应剩余未付租金149776元；三、双方签订的委托经营管理协议书于2019年12月31日期限届满，该协议书约定委托协议届满后，原被告按实际租金收入的8：2进行分成，即原告得到该商铺实际租金的80%，20%归被告所有，2020年1月1日-2020年5月31日期间被告公司将案涉商铺租赁给第三人，该期间的租金为1.1元/天/平方米，该期间租金为6154.63元，扣除被告应分得的20%，应返还给原告4923.70元；四、对于原告所述的违约金及计算方式不认可，原告起诉的租金支付期限应为每个结算周期支付租金逾期达半年，原告才有权向被告要求支付该期间租金的违约金，原告诉请中起诉的违约金中有的租金逾期未达到半年，不应支付违约金。 第三人述称，一、根据本案各方的合作方式，案涉合同涉及多方利益，为了维护稳定和交易安全，各方之间的合同应继续履行，不应解除。 被告如拖欠原告租金，原告完全可以通过本案诉讼维护自己的合法权益，有救济途径，所以双方之间的合同不是必须解除。而且无论合同是否到期，双方仍在继续实际履行合同，所以也不应解除。 涉案合同牵扯众多利益，如解除将引起一系列的纠纷，根据本案各方签订合同及实际履行的情况，涉案合同也不应解除。原告张丽娟2008年与被告签订《委托经营管理协议书》，原告委托被告将案涉商铺对外出租。2011年被告将包括原告商铺在内的整个商场出租给居然之家公司用于经营居然之家商场，现有商户几百家正在经营。 后在履行合同的过程中，被告出现问题，因欠付租金与商铺小业主产生纠纷，在政府主管部门的协调下，经过多次协商为了维护社会稳定，居然之家公司无奈出巨资收购了亿丰公司自有产权的商铺，并收购了1000余户小业主的产权商铺，只有剩余一小部分小业主没有与亿丰公司达成收购意向。 案涉商铺《委托经营管理协议书》如解除将严重影响居然之家12万平商场的经营，严重影响居然之家公司十几亿元的投资，严重影响居然之家商场几百个商户的正常经营，将引起一系列的纠纷和矛盾。相对于居然之家商场经营面积12万平，原告的商户的面积微乎其微，属于整个商场的极小一部分，而且案涉商铺属于“虚拟”商铺，各个业主的所谓商铺根本无法区分，无法确定四至范围，所以实践中根本无法分割，所以原告诉求解除《委托经营管理协议书》毫无意义。 二、居然之家公司愿意出资配合亿丰公司收购原告商铺或者与原告直接达成租赁协议支付原告租金。 上已论述为了维护各方利益和稳定，居然之家公司已出资收购了亿丰公司自有产权商铺和1000余位小业主产权商铺，关于本案居然之家公司愿意出资配合亿丰公司收购原告商铺，按照其他小业主的收购价格进行收购，或者与原告直接达成租赁协议支付原告租金，将支付给亿丰公司的租金中属于小业主的部分直接支付给原告。 综上，本案不是涉及一个商铺的个案，本案的判决结果将影响十几亿的投资，几百个商户的切身利益，关系到整个居然之家商场能否继续经营的问题，如果影响了居然之家商场的继续经营，将是对各方利益最大的损害包括原告的利益，恳请法庭慎重对待该案件！ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据房屋所有权证、委托经营管理协议书、租赁合同本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月26日，原告与被告签订《委托经营管理协议》，将其位于沈阳市浑南新区金卡路8号亿丰时代广场D36地块二层B2065号，建筑面积36.81平方米的商铺委托被告经营管理。委托期限十年，自实际交房之日的第二个月起算，期满后另行续签。原告同意自租赁之日起委托期内前两年将商铺交予被告无偿使用；委托期内第三年，被告按照购房总款的8%（税后）作为年租金收入返还原告；委托期内第四年、第五年，被告按照购房总房款的9%（税后）作为年租金收入返还原告；委托期间第六年至第十年，被告按照购房总款的9%作为年租金收入返还原告；委托期满十年后，原被告按照实际租金收入的8:2分成，即被告将商铺实际租金收入的80%返还原告，其余20%作为被告招商经营管理佣金；固定回报期租金每季度初支付一次，实际租金收入返还期租金支付方式为被告在收到该商铺租金后，按照约定的分成比例予以支付；协议约定被告逾期支付租金达半年以上，原告享有单方面终止本协议的权利，被告每日应按应付未付租金金额的万分之二向原告交纳违约金。合同履行过程中，原告于2010年1月1日收到房屋，2012年1月开始收到租金。从2016年1月1日起，被告始终未按照约定足额向原告支付租金，仅于2016年9月18日支付了2607元，2016年10月27日支付了2912元，2017年1月22日支付了2912元，2017年6月26日支付了2849元，共计支付11280元，剩余租金一直未能支付，原告多次催要未果，诉至法院。 另查明，2011年5月16日，被告与案外人北京居然之家投资控股集团有限公司签订租赁合同，约定将含原告商铺在内的亿丰时代广场D36项目中间部分出租给案外人使用，租期自交付之日起十年，第七至第十个租约年租金为每日每平方米1.10元。 本院认为，原、被告于2010年2月11日签订的《委托经营管理协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定自觉遵守履行。原告已按约定将涉案商铺交付给被告经营管理，被告亦应按约定支付原告租金。 关于2016年1月1日至2019年12月31日的租金。此期间年租金标准为总房款的9%，双方均认可总房款为447392元，故年租金为40265.28元（447392×9%），被告已支付11280元，尚欠149781.12元（447392元×9%×4年－11280元），对原告诉请的合理部分本院予以支持。关于2020年1月1日至2020年5月31日的租金，依据合同约定此期间租金为商铺实际租金收入的80%，依据被告、第三人的证据及陈述，此期间租金实际收入为每日每平方米1.1元，原告商铺建筑面积36.81平方米，故此期间原告应得租金为4924元（1.1元×152天×36.81平方米×80%）。原告主张每日每平1.1元的租金并非被告与第三人间的实际租金标准，但其并未提供证据对该主张予以证实，故本院不予支持。 关于原告提出的违约金。因被告存在逾期支付租金的违约行为，故应按合同约定支付违约金。依据合同约定租金应在各结算周期起算后的5个，逾期支付租金达半年的应承担违约责任，违约责任按未付租金的日万分之二计算。即2016年1月1日至2016年3月31日的违约金，应以租金10066元为基数，自2016年7月1日开始计算；2016年4月1日至2016年6月30日的违约金，应以租金10066元为基数，自2016年10月1日开始计算；2016年7月1日至2016年9月30日的违约金，因被告在2016年9月18日支付了2607元，故应以7459元为基数，自2017年1月1日开始计算；2016年10月1日至2016年12月31日的违约金，因被告在2016年10月27日支付了2912元，故应以7154元为基数，自2017年4月1日开始计算；2017年1月1日至2017年3月31日的违约金，因被告在2017年1月22日支付了2912元，故应以7154元为基数，自2017年7月1日开始计算；2017年4月1日至2017年6月30日的违约金，因被告在2017年6月26日支付了2849元，故应以7217元为基数，自2017年10月1日开始计算。以此类推，剩余2017年7月1日至2019年12月31日的租金违约金，应分别以10066元为基数，自2018年起分别于每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日开始计算，最后一期违约金应自2020年4月1日起开始计算。关于2020年1月1日至2020年5月31日的租金违约金，依据合同约定被告应在收到租金后按比例支付，但被告并未对收到租金时间予以证明，本院认为可参照固定回报期租金支付方式计算违约金，即2020年1月1日至2020年3月31日的租金违约金，应自2020年7月1日开始计算；2020年4月1日至2020年5月31日的租金违约金，应自2020年10月1日开始计算。 《委托经营管理协议书》约定被告逾期支付租金达半年，原告有权解除合同。本案中，被告未全面履行给付租金的义务，至今尚欠原告租金，因此，可以视为被告履行合同不能，该委托合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（三）项、(四)项的规定，原告要求解除《委托经营管理协议书》的诉讼请求，依法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条第一款第（三）项、(四)项、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张丽娟与被告沈阳亿丰商业管理有限公司于2008年8月26日签订的《委托经营管理协议书》于本判决生效之日立即解除； 二、被告沈阳亿丰商业管理有限公司于本判决生效后三日内给付原告张丽娟2016年1月1日至2019年12月31日期间的税前租金149781.12元； 三、被告沈阳亿丰商业管理有限公司于本判决生效后三日内给付原告张丽娟2016年1月1日至2019年12月31日期间的税前租金149781.12元的违约金（分别以10066元为基数，自2016年7月1日起、2016年10月1日起、2018年1月1日起、2018年4月1日起、2018年7月1日起、2018年10月1日起、2019年1月1日起、2019年4月1日起、2019年7月1日起、2019年10月1日起、2020年1月1日起、2020年4月1日起开始计算；其中7459元，自2017年1月1日开始计算；其中7154元，应分别自2017年4月1日、2017年7月1日开始计算；其中7217元，自2017年10月1日开始计算；上述违约金均按日万分之二，计算至判决确定的给付之日止；） 四、被告沈阳亿丰商业管理有限公司于本判决生效后三日内给付原告张丽娟2020年1月1日至2020年5月31日期间的税前租金4924元； 五、被告沈阳亿丰商业管理有限公司于本判决生效后三日内给付原告张丽娟2020年1月1日至2020年5月31日期间的税前租金4924元的违约金（其中2948元，按日万分之二自2020年7月1日起开始计算；其中1976元，按日万分之二自2020年10月1日起开始计算，均计算至判决确定的给付之日）； 六、驳回原告张丽娟的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4714元，由被告沈阳亿丰商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员 李 臣 二〇二〇年十月二十六日 书记员 郭校语 附本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第一款第（三）、（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。