重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5839号上诉人（原审原告）：王仁彬，男，1970年10月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王方伊，北京市京师（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆永德置业有限公司，住所地重庆市江**建新北路一支路**英利大厦（未来国际）16-2，统一社会信用代码91500105681485823J。法定代表人：杨伟新，董事长。委托诉讼代理人：曾辉，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨，重庆百君律师事务所律师。上诉人王仁彬因与上诉人重庆永德置业有限公司（以下简称永德置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初21339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王仁彬委托诉讼代理人王方伊，上诉人永德置业公司委托诉讼代理人曾辉、王雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王仁彬上诉请求：1．撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初21339号民事判决第二项，判令双方签订《重庆市商品房买卖合同》及合同《补充协议》并办理合同网签手续；2、本案一、二审诉讼费，保全费由永德置业公司承担。事实和理由：1、双方建立的是房屋买卖合同关系而非预约合同关系，一审法院对此认定错误；2、双方实际履行的为房屋买卖合同关系；3、一审法院对证据采信有误。永德置业公司辩称，1、双方订立的《认购协议》系《预约合同》而非《商品房买卖合同》；2、一审法院对证人证言采信符合法律规定；3、本案应依据商品房买卖合同司法解释进行判断而非民法典。永德置业公司上诉请求：1．撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初21339号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由永德置业公司承担。事实和理由：1、双方未签订《商品房买卖合同》原因不可归咎于永德置业公司；2、原审判决违约金过高。王仁彬辩称，永德置业公司存在违约行为，违约金对双方均存在约束力，不存在过高情形，认为违约金过高永德置业公司应举证证明，即使法院认定双方签订的合同为预约合同，违约金仍未过高。王仁彬向一审法院起诉请求：1．判令原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》并办理合同网签手续；2．判令被告向原告支付违约金1500000元。一审法院认定事实：2018年4月9日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《【天和国际中心】项目认购协议》，约定乙方认购甲方开发的涉讼房屋；该房屋建筑面积为261.79平方米；折前单价为26419元/平方米，总价为6916230元；折后单价为10000元/平方米，总价为2617900元；乙方在签订本认购协议前，需向甲方支付1500000元，其中100000元为认购定金，该定金在签订《重庆市商品房买卖合同》后将全部转为房款的一部分；如乙方未按本认购协议约定的时间支付购房款项和签署《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议等文件以及办理购房手续的，则乙方不能享受该物业任何认购优惠折扣，并按本认购协议第五条处理；乙方按《【天和国际中心】项目客户付款承诺书》承诺的付款日期和付款金额向甲方支付购房款；全款付款的，乙方在付清全部购房款后，由甲方通知到甲方处签署《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议等文件；因甲方原因单方面无理由解除本认购协议或者拒绝按照双方认可的协议文本签署《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议等文件的，应双倍无息退还乙方已付定金，之后不再承担其他任何赔偿或补偿责任；因乙方原因，不能在本认购协议约定的时间支付购房款项和签署《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议等文件以及办理购房手续的，甲方可以单方面解除本认购协议，乙方需承担违约责任，甲方有权在不通知乙方的情况下，将该房屋另行出售，乙方所交纳的房屋定金全部自动转为违约金，不予退还，定金以外的购房款项甲方无息退还给乙方。同日，原、被告签订《【天和国际中心】项目客户付款承诺书》，约定原告于签订《【天和国际中心】项目认购协议》前向被告支付1500000元，于2018年4月10日前支付500000元，于2018年4月20日前支付617900元。2018年4月20日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《天和国际中心项目认购协议之补充协议》，约定将定金数额变更为520000元；将甲方违约责任变更为双倍返还定金，若定金不足以补偿乙方损失，乙方有权主张违约赔偿金；增加内容为甲方未按照约定履行相关义务的，则应向乙方承担违约赔偿责任，违约赔偿金为1500000元，网签期限为协议签订之日起1年。被告向原告出具3张收据，载明分别于2018年4月9日、10日、20日收到原告支付的购房款项1500000元、500000元和617900元。庭审中，原告陈述本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的《【天和国际中心】项目认购协议》以及《天和国际中心项目认购协议之补充协议》已经具备房屋买卖合同的基本内容，原告主张签订正式商品房买卖合同是为了符合商品房买卖合同交易的相关规定；被告陈述本案系商品房预约合同纠纷，双方未就签订商品房买卖合同达成一致意见，被告也未通知原告签订商品房买卖合同。一审法院认为，原告与被告签订的《【天和国际中心】项目认购协议》以及《天和国际中心项目认购协议之补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。根据两份协议的内容，足以认定其性质系商品房预约合同。原告主张与被告签订商品房买卖合同等并办理合同网签手续，但未举证证明双方就交房时间、交房条件、交房标准、办证时间等一般商品房买卖合同中的重要内容达成一致意见，无法强制缔约，故关于原告该项请求，一审法院不予支持。认购协议约定，被告应当通知原告签订商品房买卖合同；补充协议约定，被告应于协议签订之日起1年内办理合同网签手续；因签订商品房买卖合同等是办理合同网签手续的前提条件，故被告最迟应于2019年4月20日前与原告签订商品房买卖合同等或者通知原告与其签订商品房买卖合同；现双方既未签订商品房买卖合同等，被告也未通知原告签订合同，构成违约，应当按约向原告支付违约金，故关于原告主张被告支付违约金1500000元的请求，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告重庆永德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王仁彬支付违约金1500000元；二、驳回原告王仁彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取计9150元，由原告王仁彬负担40元，由被告重庆永德置业有限公司负担9110元；保全费5000元，由被告重庆永德置业有限公司负担。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明事实与一审判决一致。本院认为，双方签订的《天和国际中心项目认购协议》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对当事人双方具有约束力。从认购协议及补充协议的内容上看，均未体现房屋交付时间、交付条件等商品房买卖本约合同的必备条款，故认购协议及补充协议的性质应为商品房预约合同，王仁彬关于双方协议为商品房买卖合同的上诉理由于法无据，不予支持。作为预约合同，认购协议及补充协议的主要合同目的为双方在约定时间达成一致并签订正式的商品房买卖合同并进行网签，根据补充协议约定，永德公司应于协议签订之日起1年内办理合同网签手续，即永德公司至迟应于2019年4月20日前通知王仁彬签订商品房买卖合同并网签，永德公司未能按约履行主要合同义务，已经构成严重违约，应当按照认购协议及补充协议的约定承担违约责任。关于违约金数额，根据补充协议第三条约定，永德公司应当支付王仁彬违约金1500000元，二审中王仁彬认可双方当事人就交房和网签事宜进行过协商，但双方至今仍未能就房屋交付时间及交付条件等事项达成一致，王仁彬对于未能签订商品房买卖合同及办理网签亦具有一定过错，本院综合双方过错程度及履行行为，判决永德公司、王仁彬按照约定违约金1500000元的70%、30%各自分担违约责任。即永德公司应当支付王仁彬违约金1050000元。综上所述，王仁彬的上诉请求不能成立，永德公司的上诉请求部分成立。本院依据二审查明得新事实予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初21339号民事判决；二、重庆永德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王仁彬支付违约金1050000元。三、驳回王仁彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18300元，减半收取计9150元，由王仁彬负担2800元，由重庆永德置业有限公司负担6350元，保全费5000元由重庆永德置业有限公司负担；二审案件受理费18300元，由王仁彬负担5490元，由重庆永德置业有限公司负担12810元。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赵文建审 判 员 刘润荔二〇二〇年十月二十一日法官助理 王睿杰书 记 员 陈嬿西