江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0981民初562号原告：丰城市玉龙河畔小区业主委员会，住所地：江西省丰城市新城紫云大道**。负责人：甘清华，业主委员会主任。委托诉讼代理人：管国亮，男，江西龙太律师事务所律师。执业证号码：136××××93240。被告：丰城市耀辉物业管理有限公司，住，住所地：江西省丰城市剑光街道东方红大街********一社会信用代码：91360981332883372L。法定代表人：张子辉，公司总经理。委托诉讼代理人：黄春琴，女，丰城市正华法律服务所法律工作者。执业证号码：314××××9252。原告丰城市玉龙河畔小区业主委员会（以下简称原告）与被告丰城市耀辉物业管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。期间，原告申请对24户业主的外墙脱落维修所需费用进行鉴定，本院依法委托江西金昌工程管理咨询有限公司进行鉴定。原告负责人及其委托诉讼代理人管国亮，被告委托诉讼代理人黄春琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年4月1日订立的【玉龙河畔物业服务合同】；2、责令被告按照服务合同第十四条规定完成物业移交手续；3、责令被告向原告支付已经收取的2017年4月1日之前的物管费用11900元。4、责令被告立即完成原告所在小区24户业主的外墙脱落的维修工作（在判决生效后10天内完成），如果被告逾期没有完成或不进行修复，则由原告自行委托人维修，被告承担所有维修费用；5、赔偿原告花费的律师费用10000元；６、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，原告代表丰城市玉龙河畔小区所有业主和被告订立了【玉龙河畔物业服务合同】，合同有效期至2020年3月31日。合同对双方的权利义务均作了明确而详细的规定。在合同履行期间，由于我们小区很多住户的外墙漆严重脱落，不但影响了房屋的美观，也影响了房屋的安全，存在着一定的安全隐患。对此，原告多次代表业主要求被告及时进行维修，为此也反映到当时小区所在的社区。2019年11月27日，在丰城市徐杨社区的调解下，被告承诺在2019年12月底之前完成我们小区24户业主的外墙漆脱落的维修工作。但时至今日，特别是双方的合同期限届满之际，虽然原告多次催促，但被告仍然无动于衷，故意拖延，没有按约履行自己的维修义务。2017年4月1日之前的物管费用11900元没有交付原告。为维护业主的合法权益，特向法院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求为感。被告辩称，1、原告诉称不实。2、原告诉状中所称的所谓“……业主的外墙漆脱落的维修工作”与答辩人签订的《玉龙河畔物业服务合同》约定的答辩人的物业服务的范围不符，不属答辩人物业服务项目。3、原告诉称的“……业主的外墙漆脱落的维修工作”，既不是双方约定的合同义务，也不是法定义务。4、答辩人履行了双方签订的《调解保证书》所约定的2019年12月底完成原来24户业主外墙脱落的维修“的义务。5、原告向答辩人主张权利既没有事实根据也没有法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。6、本案诉讼费依法由原告自己承担。同时补充以下几点：1、原告的诉讼请求不符合法律规定，根据物业管理规定，要先成立新的业主委员会，要有资质。2、原告的主体资格不符合法律规定。原告自己是否履行了义务，才能要求被告移交相关办理手续，且原告要有证据表明有哪些手续需要移交。３、由于原告方未交清物业管理费，被告无法移交，被告没有办法给付物业管理费。４、原告需根据自己主张的事实表明到底是外墙漆脱落还是外墙脱落。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人开庭时进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：(一)对原告提供的备案申请表、物业服务合同。被告认为需工商登记，或统一社会信用代码及法人资格证明书。但对证据本身未提出异议，因此对该证据予以采信。(二)对原告提供的解除合同通知书、代收物业费清单、收款收据，被告未提供相反的证据予以反驳，故对该证据予以认定。(三)对本院出示依原告申请进行鉴定的赣金昌[2020]造价鉴第0502号建设工程造价鉴定意见书，被告认为该鉴定是外墙漆脱落及维修费用，而原告的诉请是外墙脱落维修，与本案无关。本院经审查认为，原告在诉请中未提出维修费用的承担，不能证明其证明目的，故本院不予确认。(四)对原告提供的调解保证书，被告认为双方合同就物业服务已约定。本院审查认为该协议不属本案审理的范围，故本院不予采信。(五)对原告提供的律师费票据，本院认为不是必然发生的损失，且合同未约定，故本院不予支持。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年4月1日，原告与被告签订【玉龙河畔物业服务合同】，合同约定：物业服务期限自2017年4月1日起至2020年3月31日。总占地面积13753㎡，总建筑面积55000㎡。对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。被告全力协助原告收取2017年4月1日以前的物业服务费，前期所有债权债务被告概不负责。同时合同对双方的其他权利义务也作了明确的规定。在合同履行期间，由于原告24户业主的外墙漆严重脱落，存在着一定的安全隐患。对此，原告多次要求被告及时进行维修，为此也反映到当时小区所在的社区，为此双方酿成纠纷。2020年8月1日，被告退出物业服务区域，终止物业服务，但未将2017年4月1日之前的物业费用11900元交付给原告。本院认为，本案的争议焦点是，(一)原告的诉讼主体资格。根据《物业管理条例》规定，业主委员会经业主选举，所在地街道办事处同意，物业行政主管部门同意备案成立之日起履行职责。本案中，原告已经业主选举，并提交备案申请表，所在地街道办事处和物业行政主管部门均签字盖章同意，已完成备案，属其他组织，具有诉讼主体资格。(二)关于合同的效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告、被告之间签订的《物业服务合同》系当事人之间真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。双方都应当按照合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。(三)关于合同的解除。由于原告、被告之间签订的《物业服务合同》履行期限届满后，被告仍提供物业服务，服务期限为不定期，当事人可以随时解除不定期物业服务合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，被告自2020年8月1日起未向原告提供物业服务，并退出物业服务区域，故双方签订的《物业服务合同》已解除。由于原告未提供物业移交手续清单，应承担举证不能的法律后果，因此对其要求被告按合同约定完成物业移交手续的请求，本院不予支持。(四)关于外墙脱落维修。虽然被告曾出具承诺书，但根据合同约定，被告只有在合同履行期限届满之前为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护等物业服务，本案中，双方签订的《物业服务合同》已解除，合同的权利义务终止。同时根据《物业服务合同》第四条第二款第二项规定，原告24户业主的外墙漆严重脱落应属于大、中修范围，被告只需编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。因此要求被告承担外墙脱落维修的诉请，本院不予支持。同时根据合同约定，被告在其合同履行期限内提供物业服务，业主需支付物业费，因此原告要求被告归还收取的2017年4月1日前的物业费11900元的请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《物业管理条例》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告丰城市耀辉物业管理有限公司于本判决生效后五日内付给原告丰城市玉龙河畔小区业主委员会物业费11900元；二、驳回原告丰城市玉龙河畔小区业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，原告丰城市玉龙河畔小区业主委员会负担953元，被告丰城市耀辉物业管理有限公司负担97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  熊国民人民陪审员  杨春梅人民陪审员  范俐妍二〇二〇年十月三十日书 记 员  徐 珊附：《物业管理条例》第三十四条，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。