湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初2317号原告（反诉被告）：李阳，男，汉族。原告（反诉被告）：江莹（曾用名江），女，汉族。原告（反诉被告）：朱芸，女，汉族。三原告共同委托诉讼代理人：许波，湖北泓峰律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：武汉人信置业有限公司，住所地武汉市硚口区武胜路****B馆**。法定代表人：黄炷人，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈友雄、谭梦旑，湖北华徽律师事务所律师（特别授权）。第三人：武汉武胜人信汇商业管理有限公司，，住所地武汉市硚口区武胜人信汇武胜路**法定代表人：吴迎辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周书攀，男，该公司员工（特别授权）。原告（反诉被告）李阳、江莹、朱芸与被告（反诉原告）武汉人信置业有限公司（以下简称武汉人信置业公司），第三人武汉武胜人信汇商业管理有限公司（以下简称武汉武胜人信汇公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，被告武汉人信置业公司于答辩期间内提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）江莹及其委托诉讼代理人许波，被告（反诉原告）武汉人信置业公司的委托诉讼代理人谭梦旑，第三人武汉武胜人信汇公司的委托诉讼代理人周书攀到庭参加诉讼。调解期间不计入审限，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李阳、江莹、朱芸向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、请求依法判令被告返还原告已支付款项419628元，并支付资金占用损失（以419628元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金年贷款利率，自2019年5月25日计算至支付之日止）；3、请求依法判令被告赔偿原告因被告违约导致的损失177889元（团购费20000元租金157889元），并支付资金占用损失（以177889元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金年贷款利率，自2019年5月25日计算至款项支付之日止）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：三原告系朋友关系。武汉市硚口区武胜路与中山大道交汇处（北区地块），编号为C00XXXX地块（武胜人信汇国际文化城一期北区商品房）项目系被告投资开发。第三人武汉武胜人信汇公司是原告在签订认购书即《商品房买卖合同》时由被告指定的签订《委托经营管理协议》的单位，且该《委托经营管理协议》是认购书中确定的《商品房买卖合同》的附件。2016年3月8日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定了案涉房屋所在地址、价格、面积、付款方式、违约责任、合同解除等事项。合同附件六《合同补充协议》约定了申请贷款等有关事项。2016年3月2日，三原告与被告签订商铺认购协议，并缴纳10000元定金，认购书上约定了认购人信息、认购商铺信息、房价总额及其他事项，另工作人员在该认购书中签有：“注：申请203铺开盘优惠领导同意”。2016年3月25日，三原告按被告要求，与第三人签订《委托经营管理协议》，支付首付房款409628元。2016年4月8日，三原告按被告工作人员要求，就共同购买房屋的行为签订了财产约定协议书，并办理公证。2016年4月18日，原告将公证书交给被告工作人员并由其出具收据。此后原告多次督促被告办理贷款，并经被告要求，多次变更申请贷款银行，由最开始被告指定的建设银行改为湖北银行，最后又改为汉口银行。到2019年5月1日，原告与第三人签订的《委托经营管理协议》中约定的应支付第一期租金19099元时，第三人以原告未缴清购房款为由，拒绝向原告支付租金，双方多次协商未果。从订立合同到拒付租金期间，被告一直承诺为原告办理贷款，并不断要求原告更换贷款银行，从未告知原告不能贷款及理由。2019年5月23日，原告向被告邮寄《解除协议告知书》，该邮件于2019年5月24日由他人代签。2019年6月20日，原告到被告公司找负责人协商，被告知需要原告起诉，被告会在诉讼中调解，原告未经专业咨询即轻信被告的说法起诉了被告，但在诉讼中被告拒绝解除合同返还购房款。原告认为被告上述行为严重违反诚实信用原则，故诉至法院。被告（反诉原告）武汉人信置业公司辩称：1、被答辩人要求解除双方的商品房买卖合同缺乏解除权行使的合同依据；2、答辩人未实施导致被答辩人合同目的无法实现的违约行为，被答辩人要求解除双方签订的商品房买卖合同欠缺解除权的法律依据。现被答辩人以答辩人未履行代办贷款义务为由要求解除合同，明显缺乏事实依据。被答辩人要求解除合同的行为有违诚信原则，不符合公序良俗；3、被答辩人无法取得租金收益的原因在于其未足额支付商品房房价款，继而无法取得案涉房屋产权，无法对案涉房屋进行占有使用收益和处分，被答辩人因其自身原因造成的损失答辩人没有赔偿的义务，团购费损失也不是答辩人的原因造成。4、被答辩人在诉状中陈述的有关事实大多是断章取义恶意曲解，不实陈述不应采信，综上请求法庭驳回原告全部诉讼请求。第三人武汉武胜人信汇公司辩称：答辩人与本案无关，与答辩人无利害关系，原被告争议的标的不会对第三人造成侵害，法院对本诉讼的处理结果不会给答辩人带来任何影响，关于本案答辩人就有关事实陈述如下：答辩人与三原告签订的委托经营管理协议书真实合法有效，因此，请求法院在事实基础上依据法律规定不将答辩人列为第三人并驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）武汉人信置业公司向本院提出以下反诉请求：1、请求法院判令反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同继续履行；2、请求法院判令反诉被告向反诉人支付剩余商品房房价款390000元，并支付资金占用损失暂计99450元。（以390000元为基数，自2016年4月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算到2020年7月13日）；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年3月24日，反诉人与被反诉人签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定反诉人将位于武汉市硚口区武胜路与中山大道交汇处（北区地块）的武胜人信汇国际文化城一期北区地下室XX层（XXX）商号商品房出售给三被反诉人，三被反诉人应于2016年4月24日前支付商品房房款共计799628元，然而目前三被反诉人仅支付了409628元的房价款，仍有390000元的房款未支付。三被反诉人逾期支付商品房房价款的行为给反诉人造成极大损失，三被反诉人应当依法予以赔偿。根据双方合同及法律规定，三反诉人应立即支付剩余房款并赔偿损失，综上，请求依法支持反诉人的反诉请求。三原告（反诉被告）李阳、江莹、朱芸共同辩称：反诉人反诉不成立：1、双方合同停止于办理贷款环节，答辩人认为怠于履行合同的是反诉人，被答辩人存在价格欺诈串通中介变相收取费用等不符合法律的行为，不为买受人办理贷款从而形成未支付购房款的局面进而不向买受人支付租金甚至要求买受人承担违约责任，通过不办理贷款这种方式来获得不正当利益。2、我们要求反诉人向法庭及我们公开其在房管部门备案价格，如果对方要求继续履行我们要求依照备案价格享受在合同中承诺的优惠。3、如果法庭判令继续履行合同，我们要求按照银行贷款方式支付剩余房款，因为在主合同中明确约定房款支付方式是首付+贷款，但在附件中将约定改为贷款不成则现款支付，但这种改变没有向我们释明，同时合同和附件都是反诉人的格式条款。经审理认定以下事实：2016年3月2日，原告李阳、江莹、朱芸与被告武汉人信置业公司签订“人信·武胜里”商铺认购协议书，认购位于武汉市硚口区武胜路与中山大道交汇处XXX铺，同日三原告向被告支付10000元定金。2016年3月6日，原告李阳、江莹、朱芸与案外人武汉天鹰文化传播有限公司签订团购协议，并向其交付20000元团购优惠费，并委托该公司为其购买人信·武胜里地下商铺XXX号提供团购服务。2016年3月24日，李阳、江莹、朱芸与武汉人信置业公司签订合同编号为硚140369572的《武汉市商品房买卖合同》，双方合同约定李阳、江莹、朱芸购买武汉人信置业公司开发的位于武汉市硚口区武胜路与中山大道交汇处（北区地块）地）地下室【幢】/单元**（XXX）商号房商品房建筑面积22.95平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米34842.18元，总金额799628元。双方合同第六条买受人付款形式及付款时间约定：买受人按下列第2种形式付款……2、贷款付款的，乙方应于2016年4月24日前，一次性存入商品房首付款409628元，其余价款办理贷款。双方合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的。经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2016年4月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，具体交付时间自买受人房款全额到达出卖人指定账户后，以出卖人发放的书面交房通知书时间为准。合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期壹日，应按买受人已付商品房价款的万分之壹支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后60日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之壹赔偿买受人损失。”合同附件六《合同补充协议》第二条约定：付款方式及期限买受人应按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭方式付款①买受人应于2016年3月24日前付清首期房款包含定金人民币409628元，剩余房款39万元，买受人应以银行贷款方式付清，即买受人应于2016年3月31日前按银行要求，提供银行能审核通过的办理按揭所需的资料，若买受人未能在前述期限之前提供银行办理贷款所需的资料，视为买受人逾期付款，买受人应按主合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。②若银行不同意发放贷款或者发放贷款额不足的，买受人应于获悉银行的前述决定之日起15日内（但最迟不得超过2016年4月24日）以现款方式，将剩余房款一次性付清或将贷款不足部分一次性补足；若买受人未能按照前述约定及时付清或者补足剩余房款的，则视为买受人逾期付款，买受人应按主合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。第三条银行按揭款补充约定：1、若乙方采取贷款方式支付房款，乙方须在甲方指定的银行统一办理贷款手续，但因特殊情况甲方书面同意乙方可以自行办理按揭手续的除外。2、乙方委托甲方为其办理银行贷款的：（1）乙方委托甲方为其办理银行贷款手续的，由此发生的费用与责任由乙方承担，乙方必须在本合同签订前交齐办理贷款所需相关资料，由贷款银行确认收件，并在签定本合同前完成贷款合同的签署手续。若贷款银行、市区房地产管理部门要求乙方追加资料或办理与贷款相关手续的，乙方必须在甲方指定的贷款银行或甲方直接书面通知送达之日起5个工作日内补齐资料或者办理完毕相关手续。（2）乙方未能履行上述第（1）款约定义务，或者出现以下情形之一的，视为乙方逾期付款，甲方有权根据主合同第七条约定追究乙方违约责任。A）未能以货币方式按本合同约定期限支付相应款项；B）由于非甲方原因，造成银行或公积金管理中心不能在本合同签订之日起60日内放贷至甲方账户的，即视为乙方该部分房款未支付。……”第十二条约定：“1、买受人未按主合同和本补充协议约定按期支付全部房价款之前，出卖人有权不向买受人交房，即由于买受人逾期付款引起的逾期交房，出卖人不承担违约责任，其且有权追究买受人逾期付款的违约责任。2、因买受人自身原因或政府主管部门原因，导致买受人未能及时取得房地产权属证书或无法取得房地产权属证书的。出卖人不承担任何责任。”上述合同签订后，原告李阳、江莹、朱芸向武汉人信置业公司交付房款409628元。同日，原告李阳、江莹、朱芸与第三人武汉武胜人信汇公司签订《委托经营管理协议书》，约定李阳、江莹、朱芸将涉案商铺委托给该公司进行经营管理，委托期限自本协议书签订之日起至2021年4月30日止。2016年4月8日，原告李阳、江莹、朱芸就案涉房屋产权约定协议书办理公证，约定案涉房屋产权归李阳、江莹、朱芸三方按份共同所有，各占三分之一的产权份额；三方共同偿还上述房屋银行贷款及利息，承担连带还款责任。涉案商铺于2016年10月18日竣工验收，2017年12月22日，取得《不动产权属证明》，具备办证条件。另查明，李阳、江莹、朱芸贷款银行由武汉人信置业公司指定为湖北银行百步亭社区支行与中国建设银行湖北省分行，本院依职权前往湖北银行百步亭社区支行与中国建设银行湖北省分行营业部核实，上述银行截止2020年9月27日未查到有关李阳、江莹、朱芸的贷款申请记录。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同附件六补充协议第三条银行按揭款补充约定：1、若乙方采取贷款方式支付房款，乙方须在甲方指定的银行统一办理贷款手续，但因特殊情况甲方书面同意乙方可以自行办理按揭手续的除外。庭审过程中武汉人信置业公司陈述三原告按贷款购房流程为“三原告在售楼部由销售代理公司的销售指引去银行工作人员（银行在现场）处，交付贷款资料并由银行确认收件。这是一般的情况的流程，如果买受人委托我们代办贷款，按照合同约定的方式，在签商品房买卖合同前由贷款银行收取买受人的贷款资料并出具收件，并且买受人与银行签贷款合同。”本案中的贷款银行湖北银行百步亭社区支行与中国建设银行湖北省分行系由被告指定，原告在与被告签订买卖合同后积极履行首付款义务，通过原告当庭陈述以及其按销售人员指示交付的公证书可知，但原告已经向销售人员提交了相应的贷款资料，被告应当协助三原告办理相应贷款手续，但武汉人信置业公司未能向其指定的贷款银行湖北银行百步亭支行与中国建设银行湖北省分行提交用于贷款所需资料，未依约协助为李阳、江莹、朱芸申请贷款。根据原、被告《武汉市商品房买卖合同》的约定“商品房首付款409628元，其余价款办理贷款。若银行不同意发放贷款或者发放贷款额不足的，买受人应于获悉银行的前述决定之日起15日内（但最迟不得超过2016年4月24日）以现款方式，将剩余房款一次性付清或将贷款不足部分一次性补足”，即以贷款方式支付房款为原则，现款方式支付为例外。武汉人信置业公司在未全面履行合同约定的代办贷款义务的情况下，无权要求李阳、江莹、朱芸改变支付方式，即现款支付余额390000元。武汉人信置业公司未履行合同义务，三原告通过贷款购买案涉房屋的目的已无法实现，现李阳、江莹、朱芸要求解除合同的请求符合本案事实和法律规定，本院予以支持。合同解除后武汉人信置业公司应退还原告购房款409628元。关于原告主张的资金占用损失，原告主张从2019年5月25日起算无事实依据，本院认定从起诉之日2020年6月5日起计算至上述款项付清之日止，按中国人民银行同期同类流动资金年贷款利率计算。关于李阳、江莹、朱芸要求被告武汉人信置业公司应赔偿其支付的团购费用20000元的主张，该款项并非被告收取，本院不予支持，其可另行主张。关于李阳、江莹、朱芸要求被告武汉人信置业公司应赔偿其租金损失157889元的请求于法无据，本院不予支持。因原、被告《武汉市商品房买卖合同》已解除，反诉原告武汉人信置业有限公司要求继续履行合同的主张、要求李阳、江莹、朱芸支付剩余房屋价款及资金占用损失的主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李阳、江莹、朱芸与被告（反诉原告）武汉人信置业有限公司于2016年3月24日签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）武汉人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李阳、江莹、朱芸购房款409628元以及资金占用损失（资金占用损失以409628元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金年贷款利率，从2020年6月5日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告（反诉被告）李阳、江莹、朱芸的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉人信置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取5036元，反诉费4320元，保全费3770元，由原告（反诉被告）李阳、江莹、朱芸承担1928元，由被告（反诉原告）承担11198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年十月十日书记员  罗丹