陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终10397号 上诉人（原审原告）：郑利波，女，1982年10月7日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：郑奎猛，男，1981年1月5日出生，汉族，住西安市灞桥区，系郑利波丈夫。被上诉人（原审被告）:西安永进合能房地产有限公司，住所地：西安市灞桥区十里锦绣10-10101。法定代表人：李杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓洁，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳敏，陕西泽界律师事务所实习律师。上诉人郑利波因与被上诉人西安永进合能房地产有限公司（以下简称：永进合能公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年10月30日郑利波（买受人）与永进合能公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定郑利波购买永进合能公司开发的十里锦绣二期21幢1单元12904号房屋一套，首付款137660元，余款30万元办理银行按揭贷款。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。2016年8月4日郑利波接收房屋。2016年12月24日永进合能公司向郑利波出具购房发票，载明房价款437660元。郑利波诉至原审法院称，2014年10月30日其与永进合能公司签订商品房买卖合同，约定其购买永进合能公司开发建设的十里锦绣二期21号楼1单元12904室房屋一套。双方约定由永进合能公司在商品房交付使用（2016年6月30日交付）后540日（即2018年1月1日前）完成产权备案登记，永进合能公司至今未完成产权备案登记,合同关于逾期产权备案登记违约责任约定显失公平。涉案商品房买卖合同第七条约定，逾期付款90日内，自合同约定应付款期限的第2日起至实际支付之日止，买受人应向出卖人按日支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应于商品房交付使用后540日完成产权登记备案，如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权证的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的银行同期活期存款利息支付违约金。从上述两条款的内容可见，双方之间的义务严重不对等，依法应予调整。出卖人逾期办证的违约责任约定不足以督促其履行办证义务和弥补买受人的损失。故违约金应按贷款利率7.2%计算。综上，请求：1、永进合能公司于2020年3月1日前完成产权登记备案。2、永进合能公司支付其因未按约完成产权备案登记的违约金62418元（2018年1月1日暂计算至2019年12月25日，以房款总价为基数，按逾期贷款利率7.2%计算，实际违约金计算至办理完产权备案之日）。3、永进合能公司承担本案诉讼费用。永进合能公司辩称，十里锦绣项目是灞桥区2011年保障性住房任务，项目立项后于2014年开工建设，2016年如期交付房屋。项目建设过程中，因为车位政策调整、廉租房位置调整等原因，导致部分手续反复审批，阻碍了本项目规划竣工验收和项目大产权的办理，进而导致分户产权的办理逾期。经多方协调，该项目产权登记已经纳入西安市处置产权登记历史遗留问题办公室的管理范围，正在积极推进手续办理。合同合法有效，违约责任应以合同约定为准。郑利波诉请增加违约金无事实及法律依据。其公司如期交付了商品房，对于延期办理产权登记，并没有给郑利波造成实际损失。原审法院认为，郑利波与永进合能公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同第十五条关于产权登记的约定明确载明出卖人的义务为将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故出卖人的权属登记义务应为备案义务。郑利波于2016年8月4日接收房屋，永进合能公司最迟应在2018年1月26日完成备案。永进合能公司至今未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，显属违约，永进合能公司应按合同约定即按已付房价款的银行同期活期存款利息向郑利波支付违约金。因郑利波无证据证明其实际损失，故对郑利波主张约定的违约金过低，要求永进合能公司从违约之日起以房价款为基数，按年利率7.2%计算违约金，原审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院遂判决：一、西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后60日内将办理郑利波购买的十里锦绣二期21幢1单元12904号房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后20日内支付郑利波违约金（以总房款437660元为基数，按照银行同期活期存款利率，自2018年1月27日计算至办理涉案房屋权属登记需要由西安永进合能房地产有限公司提交的资料报产权登记机关备案之日止）。三、驳回郑利波其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，原告已预交，该费用由被告负担1000元，于本判决生效后20日内给付原告，原告自行负担360元。宣判后，郑利波不服向本院提起上诉称，一、其作为买房人已全部履行合同义务，其对办理涉案房屋权属登记的资料报送备案未完成没有任何过错；二、涉案房屋权属登记的资料报送备案未完成，完全是永进合能公司的过错所致，且违约时间长，永进合能公司已利用合同优势地位约定了较长的备案期限，但仍未完成其最基础的合同义务，缺乏契约精神及社会责任意识；三、涉案合同系永进合能公司制定的格式文本，其签订时没有协商的余地，且合同中带有下划线的内容非常多，无法使其对下划线的用途清晰的理解为提示、注意。永进合能公司也是基于合同的违约金太低，而长期怠于履行其合同义务；四、合同约定违约金不对等，显失公平；五、永进合能公司签订合同时故意隐瞒违反规划建房，后期无法顺利登机备案的事实，并基于此与其签订了对其极其不利的格式条款，约定了极低的违约金，因此该合同条款因未达成变更共识，可视为自始未约定；六、逾期办证给其造成了无法估量的损失，对于可预见的损失，既可由非违约方举证，也可由人民法院根据具体情况予以裁量。一审法院认为其未举证证明其未取得房地产权证所致具体损失数额、无法认定合同约定的违约金低于实际损失，系一审法院未能合理分配举证责任所致。请求：1、请求二审法院依法撤销西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初1535号民事判决，改判永进合能公司向郑利波支付违约金，违约金以总房价437660元为基数，按照逾期贷款利率4.6%计算，从2018年1月1日起计算至实际完成涉案房屋产权登记备案之日止；2、本案一、二审诉讼费、评估费等费用全部由永进合能公司承担。永进合能公司辩称，一、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按照合同履行权利与义务。二、我司建审手续齐全，正在协调办理产权登记。三、合同是双方在平等自愿的基础上签订的，不存在格式条款无效的问题。四、郑利波不存在实际损失，其主张增加违约金没有事实及法律依据。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，郑利波与永进合能公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于出卖人报备产权登记资料违约责任的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案双方当事人对于永进合能公司存在逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约事实均予以认可，而本案争议的焦点是永进合能公司应予赔付的违约金是否应依双方合同之约定计付的问题。本院认为，当事人虽然依法享有请求人民法院增加违约金数额的请求权，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，违约赔偿应与违约所造成的损失相当，且负有举证义务的一方当事人应当举证证明约定违约金不足以弥补因对方违约给其所造成的损失。结合本案，郑利波截止本案二审依然无法证明永进合能公司逾期报备资料给其造成的损失情况，且原审法院依双方约定确认的违约金数额具有充分的事实及法律依据，应给予了永进合能公司之违约逾期提交报备资料行为以恰当的否定性评价。因此，郑利波的上诉请求依法应予驳回。另，本案因永进合能公司违反合同约定，长时间未能办理涉案商品房的产权登记备案手续产生，故对郑利波交纳的一审案件受理费，应由永进合能公司负担。综上所述，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。郑利波预交的1360元一审案件受理费，由西安永进合能房地产有限公司负担；郑利波预交的1360元二审案件受理费，由郑利波负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年十月十九日   书 记 员  范 致 远 1