黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1863号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵建国，男，1932年8月12日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：佟岩，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾云，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高洪梅，女，1963年1月1日出生，汉族，哈尔滨市道外区口腔病防治所医生，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：钟继成，黑龙江司和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭郁，男，1960年5月11日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：钟继成，黑龙江司和律师事务所律师。上诉人赵建国因与被上诉人高洪梅、郭郁买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初9329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问当事人等方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵建国上诉请求：撤销原判，改判支持赵建国全部诉讼请求。事实和理由：一审法院在本案的审理过程中存在事实认定不清，适用法律错误的情况，一审法院认为赵建国出卖整体房屋符合交易习惯，却未实际审查赵建国出卖的房屋是否为个人所有的个人享有的所有产权。2003年2月27日，哈尔滨市地方税务局道外分局出台集资建房分配方案，按省、市政府房改住房分配货币化的相关政策，以集资金额确定产权比例，单位占产权55%，个人产权占45%，2003年5月27日，赵建国与哈尔滨市地方税务局道外分局签订《哈尔滨市地方税务系统职工集资住房协议书》，约定案涉房屋产权书双方共同所有，其中55%的产权属于道外分局，45%的产权属于赵建国，并明确约定集资房只允许乙方即赵建国夫妻、子女夫妻双方的父母居住，不得买卖、出租或转让给他人，甲方即道外分局，如发现乙方将房屋买卖、出租或转让给他人，甲方有权收回该住房，只退给乙方个人集资款部分，虽然该分配方案与协议书上系赵建国与高红梅、郭郁签订房屋转让协议书后形成，但是在双方签订协议书时，高红梅、郭郁已经得知，赵建国仅享有部分房屋产权的事实，也明知集资房屋只能是员工家属才可居住的，现实情况可见，双方恶意串通，损害第三人合法权益，以及赵建国无权处分他人的财物事实存在，双方签订的合同是无效合同，并且双方签订的转让协议实质上是利用了赵建国具备道外区税务分局工作人员购买单位集资房的主体资格，二者的行为违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（单位集资合作建房不得向非经济住房供应对象出售），根据《哈尔滨市经济适用住居管理办法》（单位集资合作建房的销售对象应当限定在本单位具有经济适用住房购买资格的低收入住房困难家庭）的强制性规定属无效合同。高红梅、郭郁未全面切实履行合同义务，双方签订的转让协议价款为97000元，但高红梅、郭郁仅支付了7万元，其中有超过合同价款20%的应付款未付，房屋买断的后续费用以及办理产权证书的相关税费、手续费、工本费均为赵建国支付，高红梅、郭郁的行为也构成严重违约，在单位发布禁止将房屋转让的规定后，赵建国多次找到高洪梅，要求退还交付的7万元费用，但高洪梅拒绝为其出具收条，也拒绝给付银行账户，导致赵建国一直未返还。一审法院认为双方在交易案涉房屋时物权法并未颁布实施，案涉房屋不属于商品房性质，其性质是房改房，但赵建国认为无论案涉房屋的属何种性质，均不会影响赵建国无权处分的事实，也不会影响双方签订的无效合同，客观存在，根据合同法的规定，无效的合同自始无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还，现高红梅、郭郁依据无效合同无权占有赵建国合法所有的房屋已达十余年，严重侵害了赵建国的合法权益，应当及时返还，并承担无权使用房屋的相应租金。综上所述，赵建国认为原审法院存在对案件审理过程中存在事实认定不清，法律适用错误的情况，现请求贵院在查明本案事实和正确适用法律的基础上，维护赵建国的合法权益，依法支持赵建国的上诉请求。高洪梅、郭郁辩称，1.高红梅、郭郁与赵建国双方签订《房屋转让协议书》系双方真实的意思表示、协议合法有效，并未违反国家强制性规定，一审判决认定事实清楚，依法应当予以维持。案涉《房屋转让协议书》由赵建国本人亲手书写，系赵建国事先准备，双方签订协议书后，高红梅、郭郁向赵建国支付了集资款5万元，此后，按照赵建国要求的时间，高红梅、郭郁分期支付集资款4万元，赵建国将集资款结算票据交给高红梅、郭郁。2003年3月18日，赵建国陪同高红梅、郭郁到中财房地产开发有限公司缴纳案涉房屋增加面积差价款、办理案涉房屋进户手续、交纳采暖费、水、电物业等相关费用，上述款项都是高红梅、郭郁交纳，2006年3月8日，高红梅、郭郁将户口迁入案涉房屋所在地址，高红梅、郭郁自2003年3月进户至今一直居住在案涉房屋内。以上事实都经过法庭调查时质证的证据可以证明。所以说一审法院认定事实基本清楚。2.一审法院适用法律正确。高红梅、郭郁与赵建国《房屋买卖协议书》签订时间为2001年12月27日，案涉房屋交易时《中华人民共和国物权法》并未颁布实施，案涉房屋不属于商品房性质，其属于自行购买的机关、国有企业单位投资建设自行管理的房屋房改房。2003年2月27日，哈尔滨市地方税务局道外分局出台集资建房分配方案，按省、市政府房改房住房分配货币化的相关政策，以集资金额确定产权的比例。买卖等问题，该约定不属于法律、法规对合同问题的规定，高红梅、郭郁与赵建国签订的《房屋买卖协议书》并未违反国家强制性的规定，也不属于《合同法》规定的无效的合同自始无效，赵建国根据该条规定确定无效返还案涉房屋明显属于适用法律错误，原审法院在法律适用法律正确。3.赵建国上诉事实与理由明显是歪曲事实真相做虚假陈述。一审法院虽然没有认定高红梅、郭郁额外支付赵建国8万元事实，但是通过庭审调查完全可以证实案涉房屋当时的房屋价格，在20万元之内，如果高红梅、郭郁仅支付了9万元的案涉房屋的集资款，没有额外在支付其他的款项，赵建国会等到16年之后提起诉讼主张案涉房屋的所有权吗，因此，可以证实高红梅、郭郁当时就将案涉房屋约定之外价格都给付赵建国，由于案涉房屋现在房屋升值，超出原来协议购房的价格几倍，现赵建国明显是违背诚实信用原则，由于利欲熏心等原因诉讼主张《房屋买卖协议书》无效等。赵建国自己一直在混淆案件是非，如果按照赵建国所述观点，是赵建国与高红梅、郭郁恶意串通损害第三人的合法权益，应该由有独立请求权的第三人主张权利而不应该由赵建国代替第三人主张。综上，一审法院，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所以请依法驳回赵建国的上诉，维持原判。赵建国向一审法院起诉请求：1.请求判令赵建国、高洪梅、郭郁于2001年12月27日签订的房屋转让协议无效。2.高洪梅和郭郁系夫妻关系，以欺骗手段强占了赵建国的住房：哈尔滨市道外区南极三道街24号1单元3楼1号。请求判令高洪梅、郭郁立即返还住房；3.本案诉讼费由高洪梅、郭郁承担。高洪梅、郭郁像一审法院反诉请求：1.判令高洪梅、郭郁与赵建国签订的房屋转让协议合法有效；2.判令哈尔滨市道外区南极三道街24号1单元3楼1号房屋所有权归高洪梅、郭郁所有；3.赵建国配合高洪梅、郭郁办理涉案房屋更名过户手续；4.赵建国承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：哈尔滨市道外区××街××单元××号房屋原系哈尔滨市地方税务局道外分局2001年分配给职工赵建国的集资房。2001年4月6日，赵建国女儿赵玉红替赵建国向单位缴纳集资建房款50000元。赵建国与高洪梅父亲系朋友，高洪梅与郭郁系夫妻关系。2001年12月27日，赵建国与高洪梅、郭郁签订《房屋转让协议书》，约定：赵建国因手中无钱，自愿将单位集资建房的房屋转让给义女高洪梅，约定由高洪梅交纳全部投资款97000余元，以后的合理费用继续由高洪梅负担；赵建国自愿将该房的使用权和应有的房权全部转让给义女高洪梅，在法律上生效，儿女以及其他任何人无权干涉或争议。赵建国的子女赵天柱、赵玉红在协议书中证人处签字同意。高洪梅配偶郭郁在协议书中签字。协议书签订后，高洪梅、郭郁于当日向赵建国支付集资款50000元。2002年1月22日，高洪梅向赵建国支付集资款20000元。2002年11月5日，赵建国为高洪梅出具承诺：如南马路的楼房住不上，赵建国把高洪梅交的钱全部返还，如不能返还该款，赵建国14道街现住的53平方米楼房给高洪梅。2003年1月21日，高洪梅向赵建国支付房款20000元，2003年3月18日，高洪梅向哈尔滨中财房地产开发有限公司缴纳补面积房款19471元后，该房屋进户，高洪梅、郭郁在案涉房屋居住至今。自进户至今案涉房屋包烧费、水、电、物业等相关费用均由高洪梅交纳。2006年3月8日，高洪梅将户口迁至案涉房屋所在地址。2003年2月27日，哈尔滨市地方税务局道外分局出台集资建房分配方案，按省、市政府房改住房分配货币化的相关政策，以集资金额确定产权比例。单位产权占55％，个人产权占45％。2003年5月27日，赵建国与哈尔滨市地方税务局道外分局签订《哈尔滨市地方税务系统职工集资住房协议书》，约定案涉房屋建筑面积106．2平方米，每平方米造价2284元，总造价242560．80元。该房产产权属双方共同所有，其中55％的产权属于甲方哈尔滨市地方税务局道外分局（由甲方支付124897．55元），45％的产权属于乙方赵建国（由乙方支付117663．25元）。约定集资房只允许乙方夫妻、子女、夫妻双方的父母居住，不得买卖和租借给他人。甲方如发现乙方将房屋买卖出租或转让给他人，甲方有权收回该住房，只退给乙方个人集资款部分。2019年5月28日，赵建国取得位于哈尔滨市道外区××街××单元××号房屋不动产权证书，该房屋登记权利人为赵建国单独所有，房屋建筑面积108．88平方米。一审法院认为，案涉房屋交易时《中华人民共和国物权法》并未颁布实施，案涉房屋不属于商品房性质，其性质为房改房。赵建国与哈尔滨市地方税务局道外分局签订《哈尔滨市地方税务系统职工集资住房协议书》中的约定不属于法律法规对合同效力问题的规定，赵建国出卖整体房屋符合交易习惯。赵建国与高洪梅、郭郁于2001年签订的《房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，合同合法有效。该合同对双方具有约束力，赵建国与高洪梅、郭郁应按约定履行各自义务。协议签订后，高洪梅、郭郁支付了价款，高洪梅、郭郁一直在案涉房屋居住，并依法交纳了包烧费、水、电、物业等相关费用，高洪梅、郭郁享有案涉房屋的所有权。赵建国在取得案涉房屋的不动产权证书后应履行办理案涉房屋产权更名登记的义务。高洪梅、郭郁的反诉请求成立，原审法院予以支持。赵建国的诉讼请求不成立，原审法院不予支持。判决：一、坐落于哈尔滨市道外区××街××单元××号房屋归高洪梅、郭郁所有；二、赵建国于判决生效之日立即协助高洪梅、郭郁办理坐落于哈尔滨市道外区××街××单元××号房屋的所有权转移登记手续，费用以相关部门核定数额为准，由高洪梅、郭郁承担；三、驳回赵建国的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。赵建国举示了两份证据，证据一为出售公有住房通知书，国家税务总局、哈尔滨市道外区税务局关于出售公有住房的意见，房改购买公有住房申请表、房屋所有权证书二份，购房人单位认证一份，房屋产权确认和费用结算一份，购房职工工龄计算标准一份。拟证明已经实际取得不动产权的案涉房屋原性质为集资性住房，在取得不动产证书前，房屋系赵建国与哈尔滨市道外区税务局共同共有，其中赵建国占房屋面积52.58平方米，道外区税务局占56.30平方米，赵建国在未经过道外区、税务局同意的情况下，无权处分了其合法财产，至今道外区税务局仍不知赵建国出售房屋的事实，因此也未对其处分行为予以追认或作出其他意思表示。因此赵建国在2001年将案涉房屋的全部份额出售给被赵建国，应当属于无效行为。高红梅、郭郁质证称：首先该份证据并不属于新的证据，因为通过哈尔滨住房城乡建是保证金管理，应该是在2018年11月，就应该是有的，同时无法来证实他们什么时间取得的，我们认为这份证据应该在一审就应该提出，他应该知道这份证据，所以它不属于新的证据。证据二为黑龙江省政府非税收入票据两份，黑龙江省住宅专项维修资金专用票据一我有住房出售收入专用票据一份，中华人民共和国税费收通用缴款书两份，黑龙江省单位往来资金结算票据三份，销售不动产统一发票两份，拟证明在2012年及双方签订协议后，上诉人办理了房屋产权证书，向不动产部门缴纳了各项费用，该房屋一直是上诉人与道外区分局共同共有的状态，上诉人出售道外区分局的份额，属于无权处分。高红梅、郭郁质证称：赵建国提交的该组证据，我们认为也不是新的证据，因为通过赵建国提交的11份发票证据，其中有十份载明的时间是2012年的11月左右，只有一份证据，、也是在2019年5月31日。上述证据根据法律规定都不属于新的证据，其所证明的问题我们也不予认可。本院认证意见为，以上证据与本案并无直接关联性，故不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案涉房屋交易时《中华人民共和国物权法》并未颁布实施，案涉房屋不属于商品房性质，其性质为房改房。赵建国与哈尔滨市地方税务局道外分局签订《哈尔滨市地方税务系统职工集资住房协议书》中的约定不属于法律法规对合同效力问题的规定，赵建国出卖整体房屋符合交易习惯。赵建国与高洪梅、郭郁于2001年签订的《房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，合同合法有效。该合同对双方具有约束力，赵建国与高洪梅、郭郁应按约定履行各自义务。协议签订后，高洪梅、郭郁应按约定履行各自义务。协议签订后，高洪梅、郭郁支付了价款，高洪梅、郭郁一直在案涉房屋居住，并依法缴纳了包烧费、水、电、物业等相关费用，高洪梅、郭郁享有案涉房屋所有权。赵建国在取得案涉房屋的不动产权证书后应履行办理案涉房屋产权更名登记的义务。高洪梅、郭郁的反诉请求成立，赵建国的诉讼请求不成立。综上所述，赵建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由赵建国负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎()二〇二〇年十月十三日书记员  周小倩