内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院民事判决书（2020）内0521民初4353号原告：董海廷，男，1932年1月1日出生，汉族，人，小学文化，无职业，住内蒙古自治区通辽市。（公民身份号码：×××）委托诉讼代理人：包满仓，科左中旗148法律服务所法律工作者。被告：科左中旗国君房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼中旗保康镇孝庄文大街文化路教育局西侧楼**。法定代表人：赵国君职务：经理被告：张文涛，男，1984年3月8日出生，蒙古族，人，高中文化，个体工商户，现羁押于内蒙古自治区科尔沁左翼中旗看守所。（公民身份号码：×××）被告：邹德龙，男，1980年1月12日出生，汉族，人，大专文化，无职业，住内蒙古自治区通辽市。（公民身份号码：×××）委托诉讼代理人：王春雨，内蒙古宏冠律师事务所律师。原告董海廷与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛、邹德龙确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董海廷的委托诉讼代理人包满仓、被告张文涛、被告邹德龙的委托诉讼代理人王春雨到庭参加诉讼，被告科左中旗国君房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董海廷向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告董海廷与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛签订的《吉祥三期乐居回迁结转协议》有效，被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛与被告邹德龙签订的商品房买卖合同无效；2.本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：2011年4月，原告与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛签订《房屋拆迁回迁协议书》，2014年4月原告与被告张文涛签订《吉祥三期乐居回迁结转协议》，同时将《房屋拆迁回迁协议书》收回，同日被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛因回迁原告的房屋，被告张文涛挂靠被告科左中旗国君房地产开发有限公司将二被告开发的××镇商业东-3,190.97平方米商品楼一套交付给了原告，2014年原告装修房子后一直出租给他人，但由于被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛的原因导致原告无法办理登记，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告与被告回迁房屋及被告交付给原告房屋的行为应认定有效。现原告得知，在原告与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛签订《房屋拆迁回迁协议书》后，2014年4月23日被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛一物二卖，为被告邹德龙出具《商品房买卖合同》，将交付给原告的回迁房屋出售给被告邹德龙，违背了诚实信用民事法律原则，其行为应被认定无效，为此，原告提出诉讼，请依法判决。被告科左中旗国君房地产开发有限公司未作答辩。被告张文涛辩称，原告董海廷诉状中所述属实，2014年被告张文涛与被告邹德龙签订的《商品房买卖合同》，实际上是被告张文涛向被告邹德龙借钱而做的抵押，但是被告张文涛已经于2015年用位于乐居天下商业街路南西侧楼西数第一家至第四家共四套（共400多平，被告张文涛总共欠被告邹德龙借款本金200万，这四套房屋的价值远远超出200多万），都是一层的房屋将此借款抵账完毕，其他无异议，同意原告董海廷的诉讼请求。被告邹德龙辩称，对原告董海廷与被告张文涛签订的回迁合同没有异议，但该协议中没有明确约定回迁位置，因被告张文涛与被告邹德龙之间存在债权债务关系，被告张文涛用涉案房屋进行抵押，双方签订了《商品房买卖合同》，即被告张文涛与被告邹德龙之间签订的买卖合同事实为抵押合同，被告邹德龙认为虽名为买卖合同，但实际是抵押合同，并且该房屋在房产部门进行登记备案，应认定为有效的抵押行为，故不同意原告的主张。原告董海廷在举证期限内向法庭递交3组证据：证据1、《吉祥三期乐居回迁结转协议》一份，证明本案涉案房屋经与被告张文涛协议后，经被告张文涛交付给原告使用；证据2、商业楼房款收据四枚（其中两枚是楼房款）、水表电表收据一枚、物业费收据一枚、供暖证明一份，证明原告董海廷获得本案涉案房屋后一直在本案涉案的房屋居住、生活，向被告张文涛交纳楼房差价款的事实，同时证明原告董海廷交纳水表费、电表费、供热费及物业费的事实；证据3、《商品房买卖合同》一份，证明本案涉案房屋开具的网签合同在被告邹德龙名下，原告董海廷得知此事后依法向人民法院提起诉讼，要求确认该合同无效。被告张文涛质证认为，对原告董海廷出示的证据1无异议，是被告张文涛与原告董海廷签署的；对证据2无异议，原告给付差价款了；证据3无异议，实际就是抵押合同，并且已经用其他房屋抵顶了向被告邹德龙的借款了。被告邹德龙质证认为，对原告董海廷出示的证据1真实性无异议，对证明指向有异议，不能证明原告董海廷的房屋为涉案房屋，因为回迁房屋为360平方米，回迁了四套楼房；对证据2真实性无异议，但2014年6月3日的票据显示的是本案涉案房屋，只能证明双方于2014年6月3日对回迁房屋进行确认，即该确认房屋晚于被告张文涛与被告邹德龙的抵押登记时间，其他证据均不能证明是原告交纳的相关费用；对证据3真实性无异议。本院经审查认为，原告董海廷向法庭递交的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛、邹德龙未向法院递交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张文涛挂靠被告科左中旗国君房地产开发有限公司开发建设了位于××旗，将原告董海廷所有的座落于该小区位置的房屋以房屋所有权置换的形式占有并拆除，于2014年4月1日与原告董海廷签订了吉祥三期乐居回迁结转协议，协议内容为“乙方住宅楼及商业楼回迁已完事，商业楼回迁面积360平方米，回迁尺寸为东西点中3.5米*13.5，每套面积1-2层为90平方米（共四套），多余面积乙方以现金的方式向甲方找差价，商业楼价格以当时市场价格计算”。被告张文涛因缺少资金向被告邹德龙借款，并用回迁给原告董海廷的涉案房屋作为抵押，2014年4月23日被告张文涛与被告邹德龙签订了名为买卖实为抵押的《商品房买卖合同》，该合同在城建部门登记。本案诉争房屋乐居小区5号楼-3现在由原告董海廷管理。另查明，被告张文涛用其他房屋抵顶给被告邹德龙偿还过借款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告董海廷与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛按照所有权调换形式于2014年4月1日签订《吉祥三期乐居回迁结转协议》，用原告董海廷自有的房屋置换了本案诉争的房屋，此行为可以认定原告董海廷取得了本案诉争房屋的所有权，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院依法予以确认。被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛在未拥有本案诉争房屋所有权的前提下，自行于2014年4月23日与被告邹德龙就本案诉争房屋订立了《商品房买卖合同》，并登记在被告邹德龙名下，此行为属于无处分权利人处分他人财产，且事后未得到所有权人即原告董海廷的追认，故被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛与被告邹德龙签订的《商品房买卖合同》的行为属于无效行为。被告邹德龙的答辩意见与本案客观事实相悖，本院不予采纳。被告科左中旗国君房地产开发有限公司经本院传票依法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告董海廷与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛2014年4月1日订立吉祥三期乐居回迁结转协议有效；二、确认被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛与被告邹德龙于2014年4月23日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元，由被告张文涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判长 王福顺审判员 张 聪审判员 张曙明二〇二〇年十月二十八日书记员 韩希桐适用法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。