江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6842号 原告：石敏华，男，汉族，1986年1月5日出生，住江苏省苏州市。 被告：南京绿地锦峰置业有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：许光华。 委托诉讼代理人：李德峰。 原告石敏华与被告南京绿地锦峰置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石敏华及被告绿地公司委托诉讼代理人李德峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告石敏华向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还资金损失（以442754元为基数，自2017年7月31日起至2020年8月18日按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至实际返还之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月31日，原告与南京绿地国际商务中心有限公司签订《绿地紫金中心委托经营管理协议》，购买被告开发楼盘绿地紫金中心地下二层商铺B2072，协议签订当日，原告支付100000元定金及342754元购房款，被告出具收据并加盖财务专用章。2018年8月，被告销售人员通过电话告知原告负二楼商铺规划要调整，改成停车位，要变更成负一楼商铺并要增加价款。经过双方协商，原、被告于2018年8月18日重新签订《定制开发合同》，合同签订后由被告取回盖章，但被告至今未提供给原告盖章的合同。2020年6月16日原告接到被告工作人员电话，告知负一楼商铺销售许可证无法办下来，无法出售，原告要求被告赔偿资金占用损失，但被告一直推脱。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告绿地公司辩称，1.原告要求按同期银行贷款利率4倍没有事实和法律依据，原告要求此利息损失没有提供证据证明他的损失，按照民事诉讼法有关规定，谁主张谁举证，原告应举证证明实际损失；2.被告在2020年8月18日已经将原告本金全部退还，说明被告有解决问题诚意，只是双方对补偿没有达成一致；3.最高院最近出台关于民间借贷有关司法解释，将民间借贷利率上限调整为LPR的3倍，也体现对企业减负的精神。本案有类似的3倍利率判决，我方请求法院根据最高院相关司法解释对3倍利率进行酌情降低。 本院经审理认定事实如下：原告向被告提交了《绿地紫金中心购房优惠申请表》，载明：“原告购买南京绿地紫金中心C号地块负二层2072室，建筑面积32.98平方米；开盘总价51996.76元；实时优惠政策“0.9*0.98*0.98*0.99*0.99”；优惠后单价44049.55元/平方米，优惠总价1452754元；于2017年7月31日前支付442754元。原告石敏华、案场经理（被告工作人员）均在该申请表上签字。” 2018年8月15日，原告向被告提交了《绿地紫金中心购房优惠申请表》，载明：“原告购买南京绿地紫金中心C号地块负一层B1125室，建筑面积25.11平方米；开盘总价1944577元；实时优惠政策“0.9*0.98*0.98*0.98*0.98”；优惠总价1614254元；于2017年7月31日前支付442754元。原告石敏华，置业顾问、案场经理等被告工作人员均在该申请表上签字。” 原告于2017年7月30日、7月31日通过刷卡的方式分三次向被告支付50000元、50000元、342754元共计442754元。绿地公司出具三张收据，2017年7月31日出具的两张收据记载付款内容均为绿地紫金中心C-地下商业B2072定制款，2018年8月15日出具的收据记载付款内容为绿地紫金中心C-地下商业B1125定制款，三张收据均载明：“如定制方未能按约支付定制开发费用或在收到我司正式通知后未按时签订《定向开发合同》的，则定制款不退。” 2018年8月16日，绿地公司（甲方）与石敏华（乙方）签订《定制开发合同》，主要内容有“甲方是具有合法房地产开发资质的企业，且通过出让方式取得南京市鼓楼区湖南路04、05地块的使用权，甲乙双方就鼓楼区湖南路项目中部分房屋的定向开发事宜双方签订本合同；项目名称为南京绿地紫金中心；甲方为乙方定制开发的C地块B1125室（即案涉房屋），面积为25.11平方米，单价按人民币64287.30元计算，定制开发总费用约1614254元；乙方应于2018年8月15日前缴纳房屋定制开发总费用的30%，即442754元，含定金100000元；乙方应于甲方取得预售许可证时按甲方要求签订正式《南京市商品房预售合同》，并向甲方缴纳房屋定制开发总费用的20%，余款应于签订正式合同时办妥银行按揭贷款手续，或通过一次性付款方式支付给甲方；乙方须向甲方缴纳定金100000元，上述定金在双方日后签订《南京市商品房预售合同》后转为履约定金，如乙方未按照约定支付任何一期定制开发费用超过30日的，则甲方有权解除本合同；因乙方原因导致合同被解除，或被认定为无效，则定金没收；在甲方取得预售许可证后，因甲方原因导致无法签订正式商品房买卖合同，超过90日的乙方有权解除本合同，甲方退还乙方已付全部定制款并赔偿一倍定金；甲方预计交房时间为2020年12月31日，实际时间以双方签订的《南京市商品房预售合同》约定为准，如因甲方原因逾期交房的，则甲方以乙方实际交款，按中国人民银行利率支付违约金，因不可抗力或政府限制施工原因导致竣工迟延的，交付时间按照不可抗力持续时间或政府限购限制施工的时间顺延期间不计违约金；甲乙双方清楚，本《定制开发合同》所属房屋是甲方根据乙方需求而特别订制，在本定制开发合同签订后正式《南京市商品房预售合同》签订前，乙方不得以甲方未取得商品房预售许可证为由解除本《定制开发合同》，若乙方以此为由主张单方解除本合同且甲方同意解除的，应赔偿甲方为乙方定制所支付的相应的设计、勘探、管理等费用，该费用难以计算的，按照定制开发费用总额的50%计算，合同解除后甲方扣除各项赔偿后，剩余的金额无息返还乙方；甲方将在项目取得预售许可证后按照本合同乙方提供通讯方式通知乙方签订《南京市商品房预售合同》（如甲方以书面方式通知乙方，书面通知发出7日后即视为送达乙方），乙方未按甲方通知的时间签订《南京市商品房预售合同》的，甲方有权单方解除本合同，甲方将乙方已交定制款扣除各项赔偿后余额无息返还；甲方已向乙方明示，并详细解释本《定制开发合同》及《南京市商品房预售合同》内容，乙方明确知悉并同意按照相关内容签约，本定制开发合同仅为甲、乙双方对房产定制开发行为的约束性文件，不作为日后双方签订的《南京市商品房预售合同》的补充或附件。 另查明，2020年8月18日,被告将购房款442754元退还给原告。 本院认为，一、关于原、被告之间的商品房买卖合同关系是否成立。首先，《定制开发合同》包含了当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，违约责任，解决争议的方法等商品房买卖合同的主要内容；其次，被告已按照合同约定收取了房屋总价款30%的购房款，即442754元；再次，《定制开发合同》系被告提供的格式文本，被告向原告提供该格式文本，结合被告收取了原告的购房款，可认定被告对双方买卖合同关系的确认，因此，本院认为原、被告双方的商品房买卖合同关系成立。 二、关于《定制开发合同》的效力。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告作为商品房开发销售企业，在案涉房屋所在建筑物尚未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证的情况下与原告订立的商品房买卖合同，应为无效合同。 三、关于合同无效后的清算。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张，双方签订《绿地紫金中心购房优惠申请表》以及支付购房款时，被告并未告知其未取得商品房预售许可；对于赔偿损失，因被告作为房地产开发销售企业，在案涉房屋所在建筑物尚未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证的情况下与原告订立商品房买卖合同、收取购房款，具有较严重过错；但原告在签订《绿地紫金中心购房优惠申请表》、《定制开发合同》及支付购房款时，未审查被告是否取得商品房预售许可，亦有过失。结合双方的过错程度及原告的损失情况，因此，对于原告主张的赔偿损失，本院酌定被告应以购房款442754元为基数，自2017年7月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的三倍计算，自2019年8月20日起至2020年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的三倍计算。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南京绿地锦峰置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告石敏华资金占用损失（以442754元为基数，自2017年7月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的三倍计算，自2019年8月20日起至2020年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的三倍计算）； 二、驳回原告石敏华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3746元，减半收取1873元，由被告南京绿地锦峰置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  张广鲁 二〇二〇年十月十五日 书记员  张 利