宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4342号原告：黄龙，男，回族，2001年7月8日出生，宁夏回族自治区固原市人，大专文化，宁夏华泰苑科技有限公司员工，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：王**，宁夏鼎轼通律师事务所律师。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区悦海新天地****，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：强瑞，男，回族，1989年2月1日出生，宁夏回族自治区盐池县人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。原告黄龙与被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄龙的诉讼代理人王**，被告润景公司的诉讼代理人强瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄龙请求判令：1.解除原告与被告签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》、《商品房买卖合同》；2.被告返还原告所交款项243551元；3.本案诉讼费由被告承担。被告润景公司答辩要点：作为商品房买卖合同的双方，原告的主要债务为支付房款，被告的主要义务为交付房屋，双方间签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》约定了原告支付房款的期限，而原告仅仅按照约定支付了第一期房款，第二期、第三期到期房款原告均没有按约履行，被告在2020年3月25日通过快递方式向原告发出了催缴款通知，但原告始终未履行付款义务，而最终原告通过与被告销售人员协商以无理由退房的形式及诉讼的形式要求解除双方间签订的合同，结合合同法第九十四条的规定，原告迟延履行主要债务，且原告以自己的行为方式明确表示将不履行主要债务，被告经催告后，原告仍未履行，此时由于原告的行为方式，合同已经解除，故原告的第一项诉讼请求已没有法律依据。原告第二项诉讼请求，由于原告的违约事实，原告应当承担一定比例的违约金后方可要求返还房款，故原告的第二项诉讼请求不应得到全部支持。至于原告在诉状中提到的“无理由退房”，是基于双方之间正常的履约行为，而原告已经出现违约行为，不再适用于无理由退房。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2019年11月14日，原、被告签订《银川恒大御景半岛商品房认购书》（编号：0004703），约定：1.原告黄龙自愿认购被告润景公司开发建设的恒大御景半岛楼盘XX幢X单元XXX号房，该商品房建筑面积199.6平方米，单价12201.97元/㎡，总金额2435513元；2.原告黄龙同意在签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），被告润景公司在认购协议第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；3.原告黄龙选择分期付款：原告黄龙须于2019年11月14日前支付首期房款243551元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，于2020年2月10日前付清365327元，于2020年5月10日前付清365327元，于2020年8月10日前付清365327元，于2020年11月10日前付清1095981元，如原告黄龙未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向被告润景公司支付违约金；4.原告黄龙必须在约定的付款方式和期限内到银川恒大御景半岛营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告黄龙放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告润景公司无须通知原告黄龙，可另行销售该房屋。2019年11月14日，原、被告就案涉房屋签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：1.原告黄龙购买被告润景公司开发建设的××区，建筑面积199.6平方米，该商品房单价为12201.9元/㎡，总价款为2435513元；2.签订本合同前，原告黄龙已向被告润景公司支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，原告黄龙应当于2019年11月14日前支付首期房款243551元，于2020年2月10日前支付楼款365327元，于2020年5月10日前支付楼款365327元，于2020年8月10日前支付楼款365327元，余款1095981元整于2020年11月10日前支付；3.除不可抗力外，原告黄龙未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累计]。（1）逾期在180日之内，原告黄龙按日向被告润景公司支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，被告润景公司有权解除合同。被告润景公司解除合同的，应当书面通知原告黄龙。原告黄龙应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向被告润景公司支付违约金，同时，被告润景公司退还原告黄龙已付全部房款（含已付贷款部分）。被告润景公司不解除合同的，原告黄龙按日计算向被告润景公司支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件十一补充协议三、双方同意本合同第八条补充如下：如原告黄龙分期付款，原告黄龙必须按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，原告黄龙需按未付款总金额的万分之一计算，向被告润景公司支付违约金，原告黄龙逾期180天仍未按约定全额支付的，被告润景公司有权单方解除《商品房买卖合同》，原告黄龙按已付款的50%向被告润景公司支付违约金，该房屋归被告润景公司所有，原告黄龙应无条件配合被告润景公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由原告黄龙承担。……。附件十一补充协议十一其他约定：被告润景公司针对原告黄龙所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供原告黄龙购房时参考，并不视为正式要约之内容，被告润景公司不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同与其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。原告黄龙进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议至全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。十三、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。同日，原告黄龙向被告润景公司支付了首期购房款（含定金）243551元，被告润景公司向原告黄龙出具收据一张。原、被告均认可涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》未办理备案登记。2020年2月10日，原告黄龙因资金周转困难，未能按约向被告润景公司支付第二期购房款365327元。被告润景公司于2020年3月24日向原告黄龙邮寄送达了《还款提示函》，载明“黄龙先生，您在2019/11/10认购了银川恒大御景半岛项目三期XXX号房源。依据您与我公司签订的合同约定，您应于2020/2/10/前付清剩余房款365327元。否则依据合同的约定，每日按未交房款的万分之一向我公司支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，按照双方签署《商品房买卖合同》的约定，我司有权解除该合同，并另行处理该房屋。为避免您错过交款时间，产生不必要的违约金，我司特发此提示函，请您在2020年3月22日前支付完毕剩余房款365327元。”原告黄龙当庭认可其收到了被告润景公司邮寄的《还款提示函》。2020年5月21日，被告润景公司将涉案房屋出售给他人。原告黄龙提交的恒大集团无理由退房的宣传彩页下方注明：1.相关内容、图片是对项目所做的示意表现，仅供参考，楼盘规划、配套等情况，最终以政府有关部门批准的文件、图划为准；经政府批准的详细规划已在楼盘现场公示，敬请查看，后续因规划设计方案调整导致信息变化的内容，我司将按图进行公示；2.本资料为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买买合同》为准；3.关于无理由退房：客户已履行楼宇认购书、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房，详情请参考购房现场公示的《无理由退房协议书》；根据当地政策规定，无理由退房政策可能出现调整，具体政策详询售楼部。……。另查明，1.被告润景公司庭审中主张违约金的承担比例为《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一第三条约定的已付款的50%或按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定予以计算，并希望法院在本案中一并处理原告黄龙的违约行为，在被告润景公司应返还原告黄龙的购房款中扣除违约金；2.原、被告均认可双方在2020年5月份协商过退房事宜，但双方对协商退房事宜的具体时间陈述不一，原告黄龙自认其于2020年5月底得知涉案房屋已二次销售，经与被告润景公司协商退房、终止合同、全部退已交房款事宜，经多次协商无果。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告润景公司与原告黄龙签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》、《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：1.原告黄龙与被告润景公司签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》、《银川市商品房买卖合同（预售）》是否已经解除；2.原告黄龙能否依据无理由退房要求被告润景公司全额退还购房首付款243551元，亦即被告润景公司应向原告黄龙退还的购房首付款金额如何认定。关于第一个争议焦点。首先，原、被告签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》属预约合同性质，在原、被告签订正式的《银川市商品房买卖合同（预售）》后，认购书的权利义务即终止，故不存在需要解除的情形。其次，虽然被告润景公司向原告黄龙邮寄了《还款提示函》，原告黄龙收到了该《还款提示函》，原、被告双方亦认可在2020年5月份协商过退房事宜，但双方对协商退房事宜的具体时间陈述不一，被告润景公司未能举证证明其于2020年5月21日将涉案房屋出售他人之前已与原告黄龙就解除《银川市商品房买卖合同（预售）》的事宜达成一致意见，或原告黄龙以自己的行为表明其不再履行合同。最后，被告润景公司于2020年5月21日将涉案房屋出售他人后，原告黄龙的合同目的已无法实现，原告黄龙自认其于2020年5月底知晓涉案房屋已出售他人，并与被告润景公司协商过退房、终止合同事宜，故原告黄龙在2020年5月底亦同意解除双方签订的商品房买卖合同。综上，本院认定原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》于2020年5月31日已解除。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”就本案而言，首先，原、被告双方对“无理由退房”的适用条件产生争议。原告黄龙主张被告润景公司明确承诺可以无理由退房，未附加任何条件，其官方网站对于无理由退房政策也没有明示退房限制性条件。根据原告黄龙提交的宣传单，其下方注明“无理由退房”适用条件为客户已履行楼宇认购书、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。该适用条件意思表达明确，并无歧义，且原告黄龙未能提交充分有效的证据证明被告润景公司在其购房时向其承诺其随时可以要求无理由退房；其次，双方未正式签订无理由退房协议、约定无理由退房的具体适用条款，而根据原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议十一的其他约定，被告润景公司针对原告黄龙所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供原告黄龙购房时参考，并不视为正式要约之内容，被告润景公司不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同与其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。据此，即使原告黄龙提交的宣传资料系由被告润景公司发布，其发布的广告应属要约邀请，而非要约；最后，原告黄龙因其资金周转困难未按《银川市商品房买卖合同（预售）》的约定向被告润景公司支付2020年2月10日的分期款365327元（第二笔），其收到被告润景公司向其邮寄的《还款提示函》后，亦未履行，原告黄龙主张其于2020年5月底与被告润景公司协商退房事宜，但截至该期间，原告黄龙仍未向被告润景公司支付第二笔分期款，亦未支付于2020年5月10日已到期的第三笔分期款365327元，构成违约。综上，原告黄龙尚未取得“无理由退房”的权利，亦存在违约行为，应当承担相应的违约责任，故不能根据无理由退房要求被告润景公司向其全额退还购房首付款243551元。本案中，虽然被告润景公司未提反诉要求原告黄龙承担违约金，但被告润景公司在庭审答辩中要求扣除原告黄龙应该承担的违约金后向其退还已付购房款，本院考虑为减少原、被告双方的诉累，对被告润景公司的该项抗辩意见予以采纳。被告润景公司庭审中主张违约金的承担比例为《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一第三条约定的已付款的50%或按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定予以计算。对此本院认为，第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定是在原、被告签订的商品房买卖合同中没有相关约定的情况下可以参照适用，合同中对此有约定的应当优先适用合同中的相关约定。第二，被告润景公司主张原告黄龙与其协商过退房事宜，故认为原告黄龙不再继续履行商品房买卖合同约定的义务，遂在《银川市商品房买卖合同（预售）》解除后将涉案房屋出售给他人，但未举证证明双方协商退房事宜的时间在2020年5月21日之前。根据原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》的约定，原告黄龙逾期超过180日的，被告润景公司有权单方解除合同并要求原告黄龙按已付款的50%支付违约金，但截至2020年5月21日，原告黄龙的逾期天数不足180日，被告润景公司即将涉案房屋另行出售他人，故不应适用该条约定，而应适用补充协议中“如原告黄龙分期付款，必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，每逾期一天，原告黄龙需按未付款总金额的万分之一计算，向被告润景公司支付违约金”的约定。第三，根据上述约定，原告黄龙应向被告润景公司支付自2020年2月11日(逾期之日)至2020年5月21日（被告润景公司另行出售他人的时间）期间的违约金，该违约金应分段计算：（1）2020年2月11日至2020年5月10日期间，原告黄龙逾期支付的房款为365327元，其应当支付的违约金为3288元（365327元×0.0001×90天≈3288元）；2020年5月11日至2020年5月21日期间，原告黄龙逾期支付的房款为730654元，其应当支付的违约金为804元（730654元×0.0001×11天≈804元）；合计4092元。扣除该部分违约金后，被告润景公司应退还原告黄龙购房款239459元（243551元－4092元），故对原告黄龙要求被告润景公司返还购房款243551元的诉讼请求，本院予以支持239459元，对超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告黄龙与被告宁夏润景房地产开发有限公司于2019年11月14日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》于2020年5月31日已解除；二、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄龙退还购房款239459元。三、驳回原告黄龙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2477元(已减半收取)，由原告黄龙负担42元，被告宁夏润景房地产开发有限公司负担2435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效裁判文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 侯小韦 二○二○年十月二十七日书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。