广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初511号原告：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******华生商住中心商业办公楼第一层L1-88,统一社会信用代码914***********233Q。法定代表人：潘思伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：温锡棋、黄伟忠，均是广东天重行律师事务所律师。被告：赖仲邦，男，1998年8月16日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区************。原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司与被告赖仲邦租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月17日受理后，依法适用普通程序审理，先于同年7月27日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人黄伟忠到庭参加诉讼，之后发现被告羁押于云浮市第**看守所，遂另行于同年9月23日再次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人温锡棋以及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2018年12月10日签订的《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》已于2019年11月1日解除；2.判令被告立即向原告付清自2019年3月至2019年10月应支付的租金及管理费共计66840元；3.判令没收被告租赁保证金16710元，被告向原告支付余下租期总租金的20%的违约金53833.2元（从2019年11月1日计至2023年12月31日）；4.判令被告以诉讼请求二中所欠租金及管理费为基准，按每日0.03%的标准向原告支付管理费逾期违约金9233.95元，租金逾期违约金14753.26元，合计23987.21元；5.判令被告承担律师费15068元；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月10日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》，合同编号为：YHGC-ZQ-B-2018-6-208之一。合同约定被告承租原告位于端州区信安五路2号华生商住中心购物中心**号楼第二层**卡之一的商铺，建筑面积为128.54平方米，租赁期限为五年，即从2019年1月1日起至2023年12月31日止，租金计算方式为租金+管理费，按建筑面积计算。租金：2019年2月1日至2020年12月31日，按每平方米39元标准计算，即每月5013元；2021年1月1日至2022年12月31日，按每平方米42元标准计算，即每月5399元；2023年1月1日至2023年12月31日，按每平方米45元标准计算，即每月5784元。管理费：开业第一二年内，按建筑面积26元/月/㎡计算，每月管理费3342元；开业第三四年内，按建筑面积28元/月/㎡计算，每月管理费3599元；开业第五年后，按建筑面积308元/月/㎡计算，每月管理费3856元。被告应于每月5日之前支付当月租金（或保底租金），每月15日前（若遇公众假日，则顺延至假日后的第一个工作日）支付本月的管理费、上月实际发生的电费、水费、垃圾费等费用。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，被告也一直使用该租赁物至今。按照合同约定，被告应依约按时、足额向原告支付相关费用。但从2019年3月开始，被告便拖欠应付的租金及管理费等，原告为此多次要求被告结清相关费用，并向被告发出《法务函》及《律师函》，但被告仍拒不支付租金和管理费等。原告于2019年10月25日向被告发送《解除合同通知函》，通知被告解除双方签订的租赁合同。截止至2019年10月31日，被告已拖欠租金、管理费共计66840元。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，被告已被羁押了一年时间，无法收到原告的通知，被告不是恶意拖欠租金，所以原告不应该计算违约金，被告在2020年10月22日刑满释放后会尽力尽快清偿拖欠原告的租金。对于原告起诉被告拖欠租金的事实无异议，但不同意支付违约金，同意双方签订的租赁合同在2019年11月1日解除。本院经审理认定事实如下：2018年12月10日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》，合同主要约定甲方将位于广东省肇庆市端州区******华生商住中心**号楼第二层**卡之一商铺出租给乙方使用，租赁房屋使用面积107.97平方米，建筑面积128.54平方米；租赁期限为5年，即从2019年1月1日起至2023年12月31日止；甲方租赁房屋的交付日为2018年12月10日，免租装修期至2019年1月31日止；租赁房屋租金计算方式为租金+管理费，其中2019年2月1日至2020年12月31日期间每月租金5013元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金；开业第一、二年内除免租装修期外，每月管理费3342元；电费单价标准为每度1.10元，水费单价标准为每吨3.6元，乙方应于每月15日前将本月的管理费及上月实际发生的电费、水费等费用支付给甲方；商铺交铺日之前，乙方须向甲方缴付免租装修期届满后第一个月的应付租金、管理费作为预付款；乙方在本合同签署日起10个工作日内向甲方支付租赁保证金共16710元，该租赁保证金是乙方遵守及履行本合同所载相关条款、条件、协议及规定的保证，租赁期间，乙方有违反或不履行本合同的行为，如……甲方有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害；乙方于租期内单方面终止租赁合同、无法定或约定理由提前解除租赁合同或因乙方违约而致使甲方解除租赁合同的，乙方除需向甲方缴清一切拖欠的租金、服务费、其他费用外，并须按租赁期内余下租期总租金20%的标准向甲方支付违约金，甲方有权没收乙方已付的租赁保证金；乙方延迟支付、缴交包括但不限于租赁保证金、水电保证金、保底租金、提成租金、电费、水费、管理费及其他应缴费用的，每逾期一天，须按逾期未缴金额的0.3%向甲方支付违约金；甲方因向乙方催收租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、执行费、鉴定费、评估费、邮寄费等实现债权的费用）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的费用、开支，均由乙方承担……乙方逾期交付租金、管理费及水、电费等之一或全部的，并超过30天的，甲方有权选择单方提前终止本合同而无须承担任何违约责任，不予退还租赁保证金；甲方决定提前终止本合同时，应预先向乙方发出提前终止合同的书面通知，乙方应在该通知规定的限期内主动将租赁房屋清空并交还给甲方，在此情况下，乙方应支付的租金及其他各项费用仍按原标准计算至交还该房屋之日；甲方向乙方发出终止合同的书面通知后，若乙方未在该通知规定的期限内主动清空并交还租赁房屋，则视为乙方已经同意由甲方强制收回租赁房屋，并按照本合同的相关约定处理；任何一方就本合同发给另一方的任何通知、通告必须以中文书面形式进行，如以邮寄方式寄发，则须采用邮政特快专递（EMS），且须标明指定文件接收人并寄至肇庆市端州区***********期C1幢2203房，拒绝接收的，自邮政部门退回之日视为送达。合同签订后，被告依约向原告缴交了租赁保证金16710元，原告亦依约向被告交付了租赁商铺。被告自2019年3月起没有如期交租。原告分别于2019年7月23日、8月25日、9月5日发函至被告的指定联系地址（肇庆市端州区***********期C1幢**房）催收租金及管理费，之后于同年10月25日向其上述指定地址寄送《解除合同通知函》，上述函件均因逾期被退回，其中《解除合同通知函》于2019年11月1日被退回。原告因催收无果遂于2020年1月17日诉至本院。诉讼中，被告确认其因涉嫌诈骗在2019年7月23日被羁押在云浮市第一看守所，对原告向其主张的2019年3至10月租金及管理费66840元无异议；原告则确认已于2020年7月24日清空涉案商铺物品并收回商铺。另查明，原告在2020年1月2日与广东天重行律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该律师事务所代理本案一审诉讼，为此支付律师费15068元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告于2018年12月10日签订的《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，原、被告应按约定履行各自的义务。一、关于合同解除。被告自2019年3月起没有如期交租，原告在2019年10月25日向被告的指定联系地址寄出《解除合同通知函》，函件于2019年11月1日被退回，按照《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，原告有权解除合同，并自《解除合同通知函》被邮政部门退回之日起（即2019年11月1日）解除，被告在诉讼中亦同意合同于2019年11月1日解除，故原告请求确认原、被告于2018年12月10日签订的《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》于2019年11月1日解除，理据充分，本院予以支持。二、对于租赁期间拖欠租金、管理费的认定和处理。如上所述，原、被告订立的《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》于2019年11月1日解除，即被告需按合同约定的标准向原告支付2019年3月至2019年10月租金40104元（5013元/月×8个月）、管理费26736元（3342元/月×8个月），合计66840元。本案中，被告向原告缴交了租赁保证金16710元，即承租方对履行合同提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以其缴交的保证金抵扣拖欠租金，因此被告所缴交的租赁保证金应用作冲抵拖欠租金，原告请求没收租赁保证金，本院不予支持。被告向原告缴交的租赁保证金16710元可冲抵其拖欠的2019年3至4月租金及管理费，冲抵后被告还需向原告支付租金及管理费50130元。故原告关于租金及管理费的诉讼请求其合理部分，本院予以支持。三、关于违约金的认定和处理。被告没有如期交租已构成违约，理应承担违约责任。原告向被告主张的违约金有两项，一是按租赁期内余下租期总租金20%的标准计算违约金；二是以拖欠租金及管理费为基准，按每日0.03%的标准计算逾期违约金。《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》约定，被告于租期内单方面终止租赁合同、无法定或约定理由提前解除租赁合同或因被告违约而致使原告解除租赁合同的，被告除需向原告缴清一切拖欠的租金、服务费、其他费用外，并须按租赁期内余下租期总租金20%的标准向原告支付违约金；被告每逾期一天，须按逾期未缴金额的0.3%向原告支付违约金并承担原告因催收租金或其他费用而引起的所有费用和开支；被告逾期超过30天的，原告有权选择单方提前终止本合同。上述约定应理解为当原告因被告逾期交租行使合同解除权时可以要求被告按租赁期内余下租期总租金20%的标准支付违约金；当合同继续履行时可以要求被告以按逾期金额按日0.3%支付违约金。如上所述，原告基于被告逾期交租的违约行为已行使合同解除权，故被告承担的违约金应为按租赁期内余下租期总租金20%计付，即被告应向原告支付违约金53833.2元[（5013元/月×14个月+5399元/月×24个月+5784元/月×12个月）×20%］。原告关于违约金的诉讼请求其合理部分，本院予以支持。四、关于原告要求被告承担律师费15068元的诉讼请求。《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》约定，原告因向被告催收租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、执行费、鉴定费、评估费、邮寄费等实现债权的费用）由被告承担。因此原告因本案诉讼所产生的律师费15068元应由被告承担。原告要求被告承担律师费15068元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司与被告赖仲邦2018年12月10日订立的《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》于2019年11月1日解除。二、被告赖仲邦在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司支付拖欠的租金及管理费50130元。三、被告赖仲邦在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司支付违约金53833.2元。四、被告赖仲邦在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司支付律师费15068元。五、驳回原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12808元，由原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司负担4167元，被告赖仲邦负担8641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  黄卓贤审 判 员  黄坤朝人民陪审员  林杰慧二〇二〇年十月十五日法官 助理  唐宝怡书 记 员  梁思颖