山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终2948号上诉人（原审被告):山西聚莘置业有限公司,住所地：山西省晋中市山西示范区晋中开发区大学城产业园区文华街**，统一社会信用代码911407000988587417。法定代表人:梁慧军，职务：董事长。委托诉讼代理人:任坚中,山西中都律师事务所律师，执业证号11407200010761150。委托诉讼代理人:王娟峰,山西中都律师事务所律师，执业证号11407201411604765。被上诉人（原审原告）：闫嘉鑫，男，1991年12月28日生，汉族，住晋中市榆次区。被上诉人（原审原告）：胡欣瑜，女，1991年8月4日生，汉族，住晋中市榆次区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：栗春雷，北京盈科（太原）律师事务所律师，执业证号11401201610902358。上诉人山西聚莘置业有限公司（以下简称聚莘公司)因与被上诉人胡欣瑜、闫嘉鑫租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人聚莘公司之委托诉讼代理人王娟峰、被上诉人胡欣瑜、闫嘉鑫之委托诉讼代理人栗春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚莘公司上诉请求：1、撤销榆次区法院（2020）晋0702民初1583号民事判决书，改判解除双方签订的租赁合同或者发还重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人双方于2018年1月25日签订《商品房买卖合同》。上诉人据该合同，将其开发的山西聚莘科技广场5号楼1层0105号商铺出售给被上诉人。2018年5月7日双方签订《米加U天地商铺返租协议》。租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止。2018年和2019年两年的租金上诉人已经在购房款中直接支付给了被上诉人。2020年，由于受到新冠肺炎疫情的影响，上诉人损失惨重，经营惨淡，公司负债运营。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，榆次法院判决免除上诉人三个月房租明显不妥，且疫情解除时间不明朗，上诉人返租回来的商铺现在也租不出去，经营状况持续恶化，应解除双方签订的租赁合同。综上，请二审法院依法作出公正裁决。胡欣瑜、闫嘉鑫辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。第一，依法成立的租赁合同受法律保护，双方应当全面履行合同义务；第二，从双方签订的商铺返租协议来看，支付2020年租金的时间大部分在2020年1月或2月，是在本次疫情爆发之前，上诉人的上诉理由不成立，实际上是上诉人经营不善，与疫情无关；第三，双方签订的合同不应当解除，本案属于租赁合同纠纷，解除合同属于形成权，应另行起诉；第四，虽然一审法院判决被上诉人对上诉人一方减免3个月租金，但是由于被上诉人方为了尽快化解纠纷一次性解决租金支付问题，没有对一审判决提起上诉，事实上，该减免租金与疫情无关，结合上诉人在2019年底与被上诉人方提出过解除返租协议意思表示，说明上诉人存在重大违约，不能按时支付租金，与疫情无关，不存在不可抗力。胡欣瑜、闫嘉鑫向一审法院起诉请求：1.判令聚莘公司支付胡欣瑜、闫嘉鑫2020年的商铺租金31071元并从2020年1月2日起按月利率5‰支付胡欣瑜、闫嘉鑫违约金直至租金实际付清；2.本案诉讼费由聚莘公司承担。一审法院认定事实：2018年1月25日，双方签订《商品房买卖合同》，聚莘公司依据该合同将其开发的山西聚莘科技广场5号楼1层0105号的商铺出售给胡欣瑜、闫嘉鑫。2018年5月7日双方签订《米加U天地商铺返租协议》。约定胡欣瑜、闫嘉鑫将其购买的以上商铺出租给聚莘公司，由聚莘公司自主决定招商、转租或自行经营管理等事项，租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月30日止，第一年与第二年的租金共计58259元，聚莘公司通过购房款一次性支付给胡欣瑜、闫嘉鑫，第三年至第五年的年租金按房价总额388393元的8％计31071元交付，第三年租金的交付时间为2020年1月1日，聚莘公司逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。以上协议签订后，包括胡欣瑜、闫嘉鑫的以上房屋在内的商铺由聚莘公司进行餐饮业的招商经营，聚莘公司也已经按照约定向胡欣瑜、闫嘉鑫履行了前两年的租金，但未能按照约定期限支付胡欣瑜、闫嘉鑫2020年的商铺租金。胡欣瑜、闫嘉鑫称，2019年年底聚莘公司因市场环境不景气、出租困难等原因，曾经与胡欣瑜、闫嘉鑫提出解除返租协议的事宜，但因胡欣瑜、闫嘉鑫有异议双方并未达成一致意见。2020年1月，新冠肺炎疫情爆发，全国均采取了较为严格的疫情防控措施，对包括餐饮服务业在内的社会各行业均造成不同程度的损失与影响。聚莘公司提出本次疫情已经构成不可抗力，要求按照法律规定免除其合同义务并要求解除与胡欣瑜、闫嘉鑫形成的协议。胡欣瑜、闫嘉鑫则称聚莘公司在疫情全面爆发之前就因经营不景气提出过解除租赁协议的想法，故认为聚莘公司未能支付胡欣瑜、闫嘉鑫2020年的租金与聚莘公司的经营有关，而不能完全归责于疫情。庭审中，双方当事人各执己见，协议不成。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。聚莘公司将其开发的商铺出售给胡欣瑜、闫嘉鑫后，又与胡欣瑜、闫嘉鑫签订的商铺返租协议，系聚莘公司对商铺的一种营销策略，也是双方对该营销策略的一致认可以及所做出的共同意思表示。该返租协议的约定并不违反法律法规的禁止性规定，双方均应恪守约定，全面履行自己的义务。胡欣瑜、闫嘉鑫将约定的商铺依约交付聚莘公司后，聚莘公司亦应当依照协议约定的期限与金额付清胡欣瑜、闫嘉鑫房租。双方约定2020年度的房租共计31071元于2020年1月1日交付，系双方约定提前收取的房租，在履行租赁协议过程中出现的的正常经营风险应当由合同双方当事人自行负担，聚莘公司不得因2020年招商不顺利或经营不景气等市场原因违反合同约定延付或拒付房屋租金。但2020年新冠肺炎疫情的全面爆发系双方在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施必然会对本案所涉租赁商铺的经营行为造成较大的影响，聚莘公司在答辩中提出的要求与胡欣瑜、闫嘉鑫等出租人解除返租协议的主张，应属于独立的诉讼请求，聚莘公司未在本案中提出反诉，可另案主张处理。在以上返租协议仍然存在的情况下，聚莘公司应当履行支付胡欣瑜、闫嘉鑫2020年房租的合同义务，但支付金额依法可以适当减少。一审法院根据本地疫情防控以及复工复产等具体情况，酌情免除聚莘公司三个月的房租，其余房租聚莘公司仍然应当付清胡欣瑜、闫嘉鑫。同样，由于遭受不可抗力的影响，聚莘公司依约应当履行的支付胡欣瑜、闫嘉鑫因逾期支付2020年房租而产生的违约金的义务，一审法院亦一并免除。一审法院判决：（一）聚莘公司于判决生效之日起十日内付清胡欣瑜、闫嘉鑫2020年度的商铺租金23303元。（二）驳回胡欣瑜、闫嘉鑫的其他诉讼请求。二审中，本案争议焦点为：涉案返租协议应否解除？应否由上诉人支付被上诉人一审判决确定的租金？针对争议焦点，当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，第一，协议应否解除问题。依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人与被上诉人签订商铺返租协议，该协议无法定无效情形，为有效协议，应予执行。上诉人未按约定支付被上诉人租金，构成违约。关于涉案返租协议应否解除的问题，新冠疫情的爆发属于不可抗力，对案涉商铺返租协议的履行必然产生一定的影响，但一则上诉人未在一审审理过程中就此提出反诉，原审法院遵循“不告不理”原则处理并无不妥，二则，违约方是否享有合同解除权尚存在重大争议，如上诉人坚持认为协议已经无法继续履行，可持据另行诉讼。第二，应否由上诉人支付被上诉人一审判决确定的租金问题。经本院审查，一审法院已经充分考虑本案实际情况，并结合新冠疫情给每一位经营者都带来不同程度损失的实际，本着特殊时期共克艰难、共担风险的理念，平衡双方利益，酌情对房租及违约金进行了部分减免，对此本院予以肯定。上诉人要求继续降低租金有违公平及诚信原则，本院不予支持。综上所述，上诉人聚莘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费383元，由上诉人山西聚莘置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 俊审判员 段 锋审判员 胡庆刚二〇二〇年十月三十日书记员 白书凤