四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初2330号 原告：刘志祥，男，1987年12月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李帅，四川均鼎律师事务所律师。 原告：赖驿，女，1988年5月1日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李帅，四川均鼎律师事务所律师。 被告：成都市东盛房屋开发有限责任公司，住所地成都市成华区新鸿路**。 法定代表人：姚明华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈庆，四川名声律师事务所律师。 第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司，住，住所地成都高新区天府大道南段********/div> 法定代表人：王力平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 原告刘志祥、赖驿与被告成都市东盛房屋开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，成都盛邦展景资产管理有限责任公司申请以有独立请求权的第三人身份参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖驿、二原告的委托诉讼代理人李帅、被告成都市东盛房屋开发有限责任公司的委托诉讼代理人钟伟、第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司的委托诉讼代理人秦一超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志祥、赖驿向本院提出诉讼请求：判令被告自2016年6月1日起，以原告已交房款为基数，按每日万分之三的标准向原告支付逾期交房的违约金，至实际交房时止。事实与理由：原告与被告于2012年12月28日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于龙泉驿区××镇××街××号××号××栋××号××商品房，在该房已办理备案登记的情况下，双方签订《换房协议书》，约定将24栋附122号房更换为14-1-11号房，原告补被告房款144184元，其余事项按《商品房买卖合同》及其附件执行。因房号更换，双方又签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于××镇××幢××层××号××商品房，用途为商业，总价款为1124523元，被告应于2016年5月31日前交付房屋，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。因被告逾期交房，双方于2018年12月19日签订《确认函》，确认被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金标准，截止交房当日违约金共计314754元。《确认函》签订后，被告却迟迟未支付违约金。 成都市东盛房屋开发有限责任公司辩称，被告逾期交房是事实，双方约定的违约金过高，在原告没有提供证据证明其损失的情况下，应当予以适当调整。原、被告之间除了商品房买卖关系外，还有一个经营联立合同关系，如果第三人主张的解除委托经营合同的诉讼请求得到支持，原告应当将其因为订立委托经营合同在购房时享有的24%的房价优惠返还给被告。 成都盛邦展景资产管理有限责任公司述称，《商品房买卖合同》和第三人分别与原告、被告签订的《委托经营协议》高度关联，《委托经营协议》依附于《商品房买卖合同》，第三人应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2012年12月28日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于龙泉驿区××镇××街××号××号××栋××号××商品房，在该房已办理备案登记的情况下，双方签订《换房协议书》，约定将24栋附122号房更换为14-1-11号房，原告在更换后补被告房款144184元，其余事项按《商品房买卖合同》及其附件执行。因房号更换，双方于2015年11月13日又签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告将在龙泉驿区××镇××街××幢××层××号房屋出售给二原告，价款为1124523元，注明商品房的用途为商业，被告在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。对于逾期交房双方约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款时，有21万元购房款系向中国民生银行股份有限公司成都分行借款，借款的年利率为7.205%；还有56万元购房款系向成都银行股份有限公司借款，借款的月息为4.49166‰即年利率5.389992%。二原告于2018年12月19日收房，收房时要求被告的工作人员在载明按日计算逾期交房违约金为全部房价款万分之三的《确认函》上加盖被告的印章，被告的工作人员拒绝，双方发生纠纷。 另查明，被告与第三人于2014年6月8日签订《委托经营协议》，约定被告通过给予原告购房折扣的方式，说服原告同意将所购商铺无偿交由第三人独家经营一段时间，具体时间由第三人与原告签订《委托经营协议》约定。2015年11月13日，原告与第三人签订了《委托经营协议》，约定原告将所购商铺交由第三人全权经营，经营期限为三年，经营期限自原告和开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算，第三人在三年期间内不向原告支付任何费用。 上述事实，除当事人的陈述外，还有当事人提交的《换房协议书》《四川省商品房买卖合同(预售)》《委托经营协议》《确认函》《个人购房借款合同》《公证书》《借款支取凭证第一联》《中国艺库服务中心房屋验收交接表》等证据在案证实。 本院认为，原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》不违反法律规定，属有效合同，当事人应按合同的约定全面履行义务。被告逾期交房已违反合同的约定，应当承担相应的违约责任。由于双方在《四川省商品房买卖合同(预售)》中对于逾期交房违约金的标准有约定，双方是否再通过《确认函》对相同的违约金标准进行重复约定不影响双方之间的权利及义务。 关于逾期交房的违约金计算标准问题。双方在合同中约定逾期交房以全部房屋价款为标准，按每日万分之三的标准支付违约金，该标准与衡量原告损失的房屋租金或者借款利息相较确属过高，应予以调减。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金标准调整为以约定价款为基数按每日万分之二计算。双方约定2016年5月31日交房，实际交房时间为2018年12月19日，被告共逾期932天，按每日万分之二的标准应支付原告逾期交房违约金209611.09元。 关于委托经营协议的履行问题。本院认为，原告在本案中以房屋买卖合同为其请求权基础，诉请被告承担逾期交房的违约责任。因案涉房屋分别签订房屋买卖合同与委托经营合同，对于合同履行上可能存在的关联性，审理中已充分予以关注。在本案判决前，原告未向法庭作出解除房屋买卖合同的相关意思表示。因案涉纠纷属于因房屋买卖合同所产生的纠纷，第三人与相关当事人因委托经营所产生的纠纷应当另行依法解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告成都市东盛房屋开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘志祥、赖驿给付逾期交房违约金209611.09元； 二、驳回原告刘志祥、赖驿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6021元，减半收取计3010.5元，由原告刘志祥、赖驿负担1003.5元，被告成都市东盛房屋开发有限责任公司负担2007元(此款已由二原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给二原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇二〇年十月十九日 书记员  曾 莉