沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初8609号原告：上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区奉天街**。法定代表人：李国光，系该行行长。委托诉讼代理人：吴楠楠，系辽宁精华律师事务所律师。被告：李静。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与被告李静金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人吴楠楠到庭参加诉讼，被告李静经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还所欠原告贷款本金227374.12元（截至2020年3月31日），以及自2020年4月1日起至贷款全部清偿之日止所产生的全部利息、罚息及复利；2、请求判令被告协助原告办理位于沈阳市皇姑区的房屋的所有权登记及抵押登记手续；3、请求判令原告对位于沈阳市皇姑区的房屋享有优先受偿权；4、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实及理由：2010年1月18日，原告与被告李静签订了《个人购房借款合同》（以下简称“借款合同”），借款合同约定：被告李静向原告借款290000元用于购买位于沈阳市皇姑区的房屋，借款期限30年，自2010年1月18日起至2040年1月18日止。本合同项下的贷款利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上下浮30%。签订贷款时的合同利率为4.158%（年利率）。本合同利率按年调整，分段计息。还款方式：等额本息。为保证债务的履行，被告将位于沈阳市皇姑区的房屋作为担保物抵押给原告，原告对抵押物享有优先受偿权，同时，第6.8条约定，抵押人应依法向有关登记机关办理抵押物登记，获得抵押证明后抵押人应将抵押证明正本交付给抵押权人保管。第6.11条约定，当借款人、抵押人违约时同意抵押权人处分抵押物，并同意以处分抵押物所得价款偿还贷款本息及罚息，并愿意接受司法机关的强制执行措施。合同第11条对于违约事件的约定中，借款人提供的担保物已经或将要不再具有提供与贷款相应的担保能力、违反合同第6条约定，均为违约行为。合同第12条约定，对于借款人违约的，贷款人有权利宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期。开发商沈阳华凯房地产开发有限公司已注销。现抵押房屋已经达到办理房屋产权证的条件，但被告拖延为原告办理他项权抵押登记，依据合同第11.15约定，被告的行为已经构成违约，故无奈，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告李静经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了举证。被告李静经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对原告提供的《个人购房借款（综合）合同》、历史明细清单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月10日，被告李静、案外人沈阳华凯房地产开发有限公司与原告签订《个人购房借款（综合）合同》一份，其中，被告李静作为“借款人、抵押人”，原告作为“贷款人”，案外人沈阳华凯房地产开发有限公司作为“保证人（开发商/售房单位）”。合同约定被告李静向原告借款29万元，借款用途为购买坐落于沈阳市皇姑区，建筑面积81.19平方米，借款人授权贷款人，在本合同第四条所列提款条件具备后，将贷款以借款人购房款名义一次或分次转入借款人指定沈阳华凯房地产开发有限公司账户，账号为71×××34，借款期限为360个月，预计自2010年1月18日起，至2040年1月18日止。贷款利率在中国人民银行公布的同期、同档期的贷款基准利率基础上下浮30%，如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则自本合同约定的合同贷款利率调整时间起，在新的贷款基准利率基础上按上述利率浮动比例浮动后执行新的合同贷款利率，签订贷款时的合同利率为4.158%，利率实行一年一定，在贷款期内分段计息，从利率调整的次年首日起，按当日人民银行规定的贷款基准利率及合同规定的浮动利率执行新的利率，还款方式为等额本息还款法，每期还款日为10日。借款人应按期偿还贷款本息，若借款人未按规定按时足额偿付到期贷款本息，贷款人有权根据人民银行的有关规定扣收到期未还的本金、利息、罚息及相关费用。若发生贷款逾期，则该期还本付息的逾期罚金，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。被告李静将购买的坐落于沈阳市皇姑区，建筑面积81.19平方米的房产抵押于原告，抵押的存续期间为抵押登记日起至本合同规定的贷款期限届满后二年止，即担保期间到期日为2042年1月18日，并办理了抵押权预告登记。抵押人以依法应当办理抵押物登记的抵押物抵押的，抵押当事人应依法向有关登记机关办理抵押物登记，获得抵押证明后抵押人应将抵押证明正本交付给抵押权人保管。抵押人以法律未强制要求办理抵押登记的抵押物抵押的，若抵押权人要求，则抵押人应办理抵押登记。抵押登记的费用由借款人承担。保证人沈阳华凯房地产开发有限公司在本合同项下的保证期间为阶段性连带责任保证，保证期间为借款人的债务履行期届满之日起两年，但是，自借款人办妥本合同第6条下抵押担保的抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的他项权证正本之日起，保证人的保证责任自动解除，但对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。合同另约定如借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，借款人提供的担保人/（担保物）已经或将不再具有提供与贷款相应的担保能力或违反其签署的担保文件的，或由于担保人的其他行为，如担保人出国未征得贷款人同意等导致其丧失担保能力，或担保能力下降且没有重新落实贷款人认可的相应担保的，贷款人可酌情按合同约定的逾期罚息利率计收罚息，其中对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按借款合同载明的贷款利率水平上浮30%执行，罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿本息为止，对不能按期支付的利息按罚息利率计收复利，宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期等。合同签订后，原告依约发放贷款29万元。被告李静依据约定按期履行还款义务。庭审中，原告自认被告李静不存在逾期偿还贷款本息的情形。另查，沈阳华凯房地产开发有限公司于2012年10月12日就该房屋向沈阳市不动产登记中心申请初始登记。同时，与案涉房屋同单元的1203室房屋已经办理了正式的抵押登记。现原、被告因贷款问题产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李静经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。关于原告主张被告李静协助原告办理抵押房屋的抵押登记手续的问题。预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保货款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋已经办理预告抵押登记,但该登记并非正式的物权登记。原、被告签订的《个人购房借款（综合）合同》中约定了抵押当事人应依法向有关登记机关办理抵押物登记，获得抵押证明后抵押人应将抵押证明正本交付给抵押权人保管。鉴于沈阳华凯房地产开发有限公司于2012年10月12日就该房屋向沈阳市不动产登记中心申请初始登记，且与案涉房屋同单元的1203室房屋已经办理了正式的抵押登记。因此,对于办理案涉房屋的房地产权属证书和抵押登记不存在事实上的障碍。故，对于原告主张被告协助办理案涉房屋抵押登记手续的诉讼请求,本院予以支持。被告如在本院确定的时间内履行了办理案涉房屋抵押登记,原告当然对该房屋折价或拍卖、变卖所得款项依法享有优先受偿权,被告如逾期未办理,案涉房屋已具备物权登记条件,仅因被告不作为导致抵押权客观上无法因登记而设立,此时赋予原告对案涉房屋处置价款优先受偿权,有利于遏制违约失信行为,维护交易安全和稳定。故，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定,对原告主张被告办理案涉的抵押登记手续后,或被告逾期仍未办理抵押登记时,确认原告对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求解除其与被告李静签订的《个人购房借款（综合）合同》，并要求被告李静偿还未到期贷款本息的诉讼请求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案涉《个人购房借款（综合）合同》中约定还款方式为等额本息还款法，借款人应按期偿还贷款本息，对于借款人违约的，贷款人有权利宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期。现原告主张被告李静向原告偿还剩余贷款本息，其应对被告李静存在违约行为承担举证责任。原告在庭审中自认被告李静不存在逾期偿还贷款本息的情形，且根据原告提供的个人凭证项下指定活期账户历史明细清单，亦可以看出被告李静依据合同约定按期偿还贷款本息，并未达到根本违约的程度，原告在现阶段无权要求被告李静提前给付未到期的贷款本息。另，虽案涉《个人购房借款（综合）合同》中存在“借款人提供的担保人/（担保物）已经或将不再具有提供与贷款相应的担保能力或违反其签署的担保文件的”系属于违约行为的约定，而被告确实存在未办理房屋抵押登记手续的行为，但考虑到本院已经支持了原告主张的要求被告李静协助原告办理房屋的抵押登记手续的诉讼请求，且原告亦未提供其他证据证明担保物的担保能力存在下降的风险，原告对此应承担举证不能的法律后果。故，对于原告以此为由要求解除其与被告李静签订的《个人购房借款（综合）合同》，并要求被告李静偿还未到期贷款本息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告李静应于本判决生效之日起三十日内协助原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行办理位于沈阳市皇姑区，建筑面积81.19平方米的房屋的抵押登记手续，登记过程中所发生的费用由被告李静承担；二、上述房屋抵押登记办妥后,或被告李静逾期仍未办理抵押登记的,原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行有权对上述房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。案件受理费4740元，保全费1667元，公告费800元，由被告李静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  王 岩人民陪审员  宋 洁二〇二〇年十月二十一日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第二十三条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。