云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民初152号原告：曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530300753551472C；住所地：云南省曲靖市麒麟区麒麟巷**。法定代表人：刘竹凤，该公司执行董事。诉讼代表人：曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司管理人。负责人：汪源。委托诉讼代理人：胡蓉，女，1993年2月3日生，汉族。代理权限：特别授权代理。被告：柏树琴，女，1982年2月22日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：袁静，女，1971年5月12日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。经所在居民委员会推荐作为柏树琴的委托诉讼代理人。代理权限：特别授权代理。原告曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司（以下简称昌裕公司）与被告柏树琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昌裕公司的诉讼代表人委托诉讼代理人胡蓉、被告柏树琴及其委托诉讼代理人袁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌裕公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2011年7月12日签订的《商品房购销合同》；2.判令被告向原告交还赢城世家小区Ｂ幢第3单元第15层01号房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月12日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告向原告购买曲靖市房屋（简称“标的房屋”），被告应在合同签订之日向原告付清全部房款222961元。后原告向被告交付了标的房屋，但被告未依约支付购房款，并占用、使用房屋至今。2018年8月7日，曲靖市中级人民法院作出（2018）云03破1号民事裁定及（2018）云03破1号民事决定，裁定原告进入破产程序并指定云南恒嘉资产清算有限公司与云南八谦律师事务所担任曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司管理人（以下简称管理人）。管理人全面接管原告企业后，依法履行管理人职责，在清理原告债权债务过程中发现被告尚未支付标的房屋购房款，为充分保障购房人、债权人、债务人合法权益，管理人于2019年10月23日向被告书面送达了标的房屋《交款通知书》，要求被告支付标的房屋购房款，被告于2019年10月29日向管理人提交了《情况说明》，主张标的房屋购房款已结清。经管理人再次查证、核对相关材料，仍未查询到被告支付购房款凭证或相关结算材料。2020年5月14日电话沟通中，被告明确表示不予支付购房款。被告拒不按照《商品房购销合同》约定支付购房款的行为已根本违约，严重损害原告合法权益，为保障原告及破产企业全体债权人的合法权益，推进破产案件完结，原告根据相关法律规定，特提起诉讼，请求支持原告全部诉讼请求。被告柏树琴辩称：我在接房的时候已经和昌裕公司签订过购房合同，入住时物管公司办理手续，昌裕公司加盖了公章。我交付的现金加上抵款的钱，实际支付了双倍房款。我不同意解除合同，不可能返还房屋。本案审理期间，原告昌裕公司围绕其诉讼请求、被告柏树琴针对其答辩主张分别提交并在法庭上出示以下证据。原告昌裕公司举证：《商品房购销合同》一份，欲证明原、被告双方于2011年7月12日签订商品房购销合同，合同约定被告应在合同签订之日支付全部房款222961元，后被告没有支付房款。被告柏树琴及其委托诉讼代理人质证认为，《商品房购销合同》的“三性”没有异议。关于房款，有对账记录可以证明已经付清。被告柏树琴举证：（一）收款收据、商品房抵款协议书、协议、袁忠与周洪林结算明细表各一份，欲证明2009年9月25日，昌裕公司财务周琼花开具收据，收取我方支付的款项188994元。2015年，周洪林以打包的方式和袁忠签订协议，债务全部抵清，包括房款222961元。（二）住户手册一份，欲证明与周洪林协商后，房屋换成1501号，住户手册里有昌裕公司的公章。原告昌裕公司质证认为，证据（一）的“三性”均不予认可。收款收据上没有昌裕公司盖章，所涉房屋也不是案涉标的房屋。协议内容与本案无关，也没有昌裕公司签章确认。“袁忠与周洪林结算明细表”没有任何人签字，“商品房抵款协议书”全部内容与本案无关。证据（二）住户手册的“三性”予以认可，证明目的不予认可，住户手册不能说明被告柏树琴支付了购房款，只能说明其占有使用房屋。登记表不发表质证意见。本院认为，原告昌裕公司提交的《商品房购销合同》，经被告柏树琴质证对真实性、合法性、关联性无异议，该《商品房购销合同》能够证明昌裕公司与柏树琴于2011年7月12日订立商品房购销合同，并就相关事项作出约定的事实，应采信作为认定相关案件事实的根据。被告柏树琴提交的收款收据、《赢城世家住户手册》来源和形式符合法律规定，与本案讼争事实具有关联性，能够反映柏树琴、袁小刚交付购房款、代收费的相关情况，可予采信并据以认定相关案件事实；商品房抵款协议书、协议、袁忠与周洪林结算明细表与本案待证事实缺乏关联性，不予采信。根据审核确认的证据，结合双方当事人的诉辩意见，本院认定如下案件事实：2009年9月25日，周琼花出具收款收据，收取柏树琴、袁小刚交付的B座B-2-604房款180680元、代收费8314元合计188994元，备注栏备注为冲抵款。同日，曲靖昌裕物业管理有限公司向柏树琴发出《赢城世家住户手册》，内容包含《业主临时公约》《业主入住登记表》，柏树琴在《业主临时公约》签字确认。《业主入住登记表》记载：房屋由B座2单元604房变更为B座3单元1501房，业主姓名柏树琴，建筑面积97平方米……，袁小刚代为签字确认。柏树琴接收B座3单元1501房并装修居住至今。柏树琴与袁忠（曾用名袁小刚）原为夫妻关系，于2014年登记离婚。周琼花系昌裕公司的工作人员。2011年7月12日，昌裕公司与柏树琴签订《商品房购销合同》，约定昌裕公司向柏树琴出售赢城世家第一组团B幢3单元第15层01号房；计价方式为按套计价，总价款222961元；付款方式为一次性付款，在合同签订之日支付100%的房款计222961元。另查明，依昌裕公司的申请，本院于2018年8月7日分别作出（2018）云03破1号民事裁定、（2018）云03破1号决定。裁定受理曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司申请破产清算一案，决定指定云南恒嘉资产清算有限公司和云南八谦律师事务所担任曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司联合管理人。本院认为，被告柏树琴于2009年9月25日向原告昌裕公司工作人员周琼花交付赢城世家B座B-2-604号房屋购房款180680元、代收费8314元，周琼花收取房款并向柏树琴出具了收款收据。同日，被告柏树琴签署《业主临时公约》，曲靖昌裕物业管理有限公司制作《业主入住登记表》，将赢城世家B座B-2-604号房屋更换为B座3单元1501号房并交付柏树琴居住使用至今。周琼花收取房款、曲靖昌裕物业管理有限公司交付房屋的行为，属于就职权范围内的事项以昌裕公司的名义实施民事法律行为，对昌裕公司发生效力，原告昌裕公司与被告柏树琴之间形成合法有效的房屋买卖合同法律关系。支付购房款及交付房屋时双方没有订立书面合同，房屋销售价款约定不明确，双方于2011年7月12日补签《商品房购销合同》，应认定该《商品房购销合同》系对之前买卖房屋的法律行为进行确认，并未形成新的商品房买卖合同关系。案涉《商品房购销合同》确定房屋销售总价222961元，被告柏树琴在签订合同前已经支付购房款180680元、代收费8314元，占房屋销售总价款的80%以上，并长期占有使用讼争房屋。原告昌裕公司起诉请求解除案涉《商品房购销合同》、由被告柏树琴交还赢城世家小区B幢第3单元第15层01号房屋，被告柏树琴不同意解除合同并返还房屋，双方之间的房屋买卖合同关系亦不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形，昌裕公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告柏树琴抗辩“交付的现金加上抵款的钱，实际支付了双倍房款”，原告昌裕公司不予认可，因抵款行为的效力及抵款事实是否存在不属于本案审理范围，对柏树琴提出的抗辩理由不予采纳。综上所述，原告曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4644元，由原告曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  敖显外人民陪审员  王德青人民陪审员  王小焕二〇二〇年十月二十日书 记 员  陈 蔚