安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0824民初3394号 原告：黄兴国，男，1968年12月5日出生，汉族，潜山市王河镇人民政府职工，住潜山市。 委托诉讼代理人：马俊，安徽安潜律师事务所律师。 被告：汪恭农，男，1972年10月18日出生，汉族，个体工商户，住潜山市。 原告黄兴国与被告汪恭农房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告黄兴国及其委托诉讼代理人马俊、被告汪恭农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄兴国向本院提出的诉讼请求：1、依法确认被告于2020年10月10日向原告发出的解除房屋租赁合同的《函》无效；2、判令被告继续履行《房屋租赁合同》，支付租金6.6万元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月28日，原、被告双方就被告承租原告所有的位于潜山县房屋从事佳加文体业务，签订了《房屋租赁合同》。合同约定租期五年，即自2016年9月28日至2021年9月27日，租金第一年5.5万元，以后每年按上一年的租金基数上浮5%-10%，第一年租金于签订合同之日一次性付清，以后每年租金按第一年支付日的前一个月即双方约定的每年9月4日一次性付清。合同签订后，被告如约使用房屋直到2020年5月。2020年5月，被告以租金过高为由不愿继续履行合同，并于10月11日向原告发出解除房屋租赁合同的《函》，原告不同意提前解除合同，成讼。 汪恭农辩称，1、原告诉称的双方于2016年9月28日签订房屋租赁合同属实，且已按约付清2020年9月27日以前的租金；2、被告向原告发出《函》的目的系告知原告，双方间的房屋租赁合同已解除并请原告与其办理交接手续；3、被告与原告解除上述合同系协商解除，并非依据合同法第九十四条规定解除的，未违反诚实信用原则，更未对原告造成损失，如有租金损失亦系原告不作为而致。综上，原、被告间的房屋租赁合同已经通过协商解除，无需继续履行，被告无需支付租金，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，确认原、被告双方订立的《房屋租赁合同》于2020年9月27日解除。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供如下证据：1、原告身份证复印件，证实原告身份信息；2、房屋租赁合同、潜梅城字第41846号房地产权证、土地证，证明原、被告于2016年9月28日签订房屋租赁合同，约定租期、租金标准及支付时间等事实；3、原、被告微信聊天记录、被告强行向原告发出解除房屋租赁合同的《函》，证实被告在合同租期内的2020年10月10日单方强行解除合同，原告不愿意解除的事实。上述证据证实被告既无约定解除权又无法定解除权，被告在没有事实依据和法律依据的情况下强行解除有效合同，不应得到支持。 被告综合质证认为，原告讲的不是事实，被告早在2020年4月26日就跟原告电话沟通解除了房屋租赁合同，原告当时亦同意解除合同，直到8月20日原告说“忘记合同还有一年再到期”予以反悔。 本院认为，原告提供的上述证据符合证据“三性”，予以确认。 被告向本院提供如下证据：1、身份证复印件，证明被告身份；2、房屋租赁合同2份，不动产权属证1份，证明与原告案涉门面房相邻的门面房租金均低于原告门面房租金，被告于2019年7月购买的门面房与原告门面房相邻，被告基于上述理由提出解除与原告间签订的房屋租赁合同；3、微信聊天记录截图25张、函1份、出庭作证的证人证言3份，证明原、被告签订的房屋租赁合同已通过协商解除，被告已向原告履行交房义务，黄兴国妻子已于今年的9月份从被告处拿走案涉房屋钥匙，并带人看房准备出租给他人的事实。 原告综合质证认为，1、两份租赁合同系复印件，没有原件核对其真实性，证据内容时间与本案争议时间不一致，本案争议的是2020年9月28日至2021年9月27日期间的租金，即使合同真实有效，与本案亦没有关联性；2、被告的房产证与本案房屋租赁合同没有关联性，但能证明被告强行解除合同的理由；3、2020年5月3日的微信聊天内容，被告向原告咨询下一年度房租，应该是2021年的房租，被告用词是续租，能够证明是合同期满后的租金，不是指合同期内的租金，因为合同期内的租金是不需要问的，合同中已有约定，原告是后来发现合同没有到期，原告回答2021年至2022年的租金是合理的，该聊天记录足以证实系被告强行解除合同的事实；4、被告举出的别的与本案没有关联性的聊天记录，证明被告在出租原告的房屋，也证明原、被告间的合同没有解除；5、被告发出的《函》中陈述双方于2020年4月26日协商解除了租赁合同，但被告没有提供该天协商解除租赁合同的证据，被告主张事实与本案不符，该函应当确认无效；6、三位出庭作证的证人证言，均证实原、被告间存在房屋租赁关系，原告出租的房屋不仅包括门面房还有楼上房屋。被告一直未交付案涉房屋给原告。案涉房屋门上广告是被告自己张贴的。三位证人均不认识原告妻子，其证言均不能证实租赁合同已经协商解除的事实。因为合同解除不能是默示，必须是明示。综上，被告主张合同已协商解除没有证据佐证，其提供的上述证据均达不到其证明目的。 本院认为，被告提供的上述证据客观、真实，但达不到证明原、被告间已协商解除案涉房屋租赁合同的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的位于潜山县房屋从事佳加文体业务销售。合同约定：租赁期限五年，即自2016年9月28日至2021年9月27日，租金第一年5.5万元，以后每年按上一年的租金基数上浮5%-10%，第一年租金于签订合同之日一次性付清，以后每年租金按第一年支付日的前一个月即双方约定的每年9月4日一次性付清。合同签订后，被告如约使用房屋。2020年5月，被告以租金过高、自已已在同类地段购买门面房为由与原告沟通，表明不愿继续承租该房屋，并于10月11日向原告发出解除房屋租赁合同的《函》，原告不同意提前解除合同，成讼。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案存在以下争议焦点：1、原、被告订立的《房屋租赁合同》是否因被告单方行使解除权而解除。2、承租人提前解除合同应承担的民事责任方式。针对焦点一，《合同法》第九十四条规定的合同法定单方解除权，是为了保障依法成立的有效合同目的实现，保护合同守约方的合法权益。本案中，被告因自己已在同类地段购买门面房，遂在付清原告2020年9月27日之前约定租金的情况下，自2020年5月3日起多次通过微信告知原告欲提前解除合同，并已腾空案涉房屋，明确表示并以自已的行为表明不愿意继续履行合同致原告的合同目的无法实现，双方间的房屋租赁合同已无法继续履行，应予解除。故原告要求被告继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。针对焦点二、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。若违反约定，则应承担违约责任。由于双方在房屋租赁合同中没有约定违约责任，法律亦没有规定一个明确的违约金数额标准，在合同法中对于违约金数额确定的主要原则是“有约定从约定，无约定以实际损失计”。因此，本案的违约责任由本院综合本案案情予以酌定。由于被告在解除合同时没能以不低于原租赁合同的条件，为原告找到新的承租人，其提前解除合同致原告的合同目的无法实现，已构成违约，应当承担3个月租金为违约金的违约责任。被告承租的商铺非直接承租于国有企业以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位用于经营的房屋，不属于当然减少租金的情形。故对被告认为疫情期间，其曾因防控停止营业，原告应减少租金的答辩意见，不予采纳。综上，对原告的诉讼请求，符合法律规定部分，本院依法予以支持，不符合法律规定部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原、被告间于2016年9月28日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告汪恭农于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄兴国损失16500元； 三、驳回原告黄兴国其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取725元，由被告汪恭农负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 徐 瑛 二〇二〇年十月二十九日 书记员 张程晨 附：本案所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务； （三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期内仍未履行； （四）当事一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。