广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3245号上诉人(原审原告，反诉被告)：钟健华，男，1962年5月3日出生，汉族，住广东省江门市新会区**********。公民身份号码：440************318。委托诉讼代理人：马潮新，广东秉铨律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭耀强，广东秉铨律师事务所律师。上诉人(原审被告，反诉原告)：陈惠良，男，1982年3月17日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区新安***********。公民身份号码：441************73X。委托诉讼代理人：卢耀民，广东永隆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘丽梅，女，1985年5月5日出生，汉族，住广东省五华县******新一。公民身份号码：441************528。上诉人钟健华、陈惠良因与被上诉人刘丽梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初5394号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟健华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判钟健华与陈惠良签订的《租赁协议》及补充协议的解除时间为2020年1月22日；3.陈惠良、刘丽梅向钟健华支付拖欠的2019年4月至2020年1月的租金1990000元、2019年3月至2019年12月的水电费22635.08元；4.陈惠良、刘丽梅向钟健华支付其自2019年4月起拖欠租金的利息(以陈惠良、刘丽梅实际拖欠的租金本金为基数，按年利率6%的标准计算至付清租金本息之日为止，暂计至2020年1月22日为46487.67元)，以及其自2019年3月起拖欠水电费的利息(以陈惠良、刘丽梅实际拖欠的水电费本金为基数，按年利率6%的标准计算至付清水电费本息之日为止，暂计至2020年1月22日为775.50元)；5.陈惠良、刘丽梅向钟健华支付清理建筑废料费1600元及租赁物业(场地)占用费，占用费参照月租金210000元/月的标准，自2020年2月1日起计算至2020年3月31日为420000元；6.确认陈惠良、刘丽梅无权要求返还《租赁协议》有效部分的押金499063.09元；7.陈惠良、刘丽梅赔偿钟健华第一期免租期的损失350000元，第二期免租期的损失220000元，合共570000元；8.陈惠良、刘丽梅向钟健华赔偿损失3280000元，包括：(1)钟健华须重新招租所产生的招租期间租赁物业的空置损失，参照月租金210000元/月的标准，按113天（从2020年4月1日至2020年7月22日）计算，共779032.18元；(2)钟健华须重新给予新租客免租期的租金损失，参照月租金210000元/月的标准，按40天（从2020年7月23日至2020年8月31日）计算，共270967.71元；（3）钟健华再次招租产生的租金差价2293300元。以上三项共计3343299.89元，主张赔偿3280000元；9.一、二审诉讼费用由陈惠良、刘丽梅承担。事实和理由：一、双方签订的《租赁协议》应判决于2020年1月22日解除。一审判决关于钟健华于2019年11月8日撤回继续履行合同的诉讼请求应视为双方协商同意解除合同的认定属于认定事实不清，适用法律错误。1.撤诉是当事人对自己诉讼程序权利的一种行使，并不对权利人自身的实体法律权利进行处分。钟健华之所以撤回该诉讼请求，是因为钟健华认为合同客观在履行，不需要主动提出诉讼主张，该合同依然处于合法有效且处于履行状态；撤诉与起诉仅仅是当事人是否需要法院介入处理而已，法院是否介入不影响合同的实际履行。一审法院以钟健华于2019年11月8日撤回继续履行涉案租赁协议的诉请为由视为“钟健华在同日同意解除涉案租赁协议”，实际上是剥夺了钟健华实体权利。由此可见，一审法院认定2019年11月8日解除明显不当。2.2020年1月22日前《租赁协议》不存在法定解除或约定解除的情形。一审法院认定《解除租赁合同通知书》不发生法律效力，即双方签订的《租赁协议》存续有效。同时《租赁协议》继续履行过程中亦必须符合法定或约定解除条件的情形之下才能达到合同解除的效果，虽钟健华在向法院提出继续履行合同的诉讼请求后撤诉，并没有任何证据表明钟健华在实体上放弃继续履行合同权利，也没有证据证明合同于2019年11月8日存在法定解除的事由。同时，钟健华的诉讼请求中主张的租金亦主张至2020年1月，并以陈惠良、刘丽梅严重违反合同约定而提出解除合同，足以证明钟健华是明确要求合同履行至2020年1月22日，钟健华于2019年11月8日撤诉并未处分任何实体权利。3.合同的解除是陈惠良、刘丽梅违反合同约定而导致，而非法院所谓“双方协商一致解除”。撤回诉讼请求是属于案件当事人的单方权利，是单方意思表示，任意一方行使不产生“协商一致”的效果。钟健华提出诉讼请求与撤回诉讼请求不能认定为存在“双方当事人协商一致”，而且法院亦没有任何证据证明陈惠良、刘丽梅与钟健华“协商一致”，而且第二次开庭时钟健华也已经明确“其不同意解除合同，事实上租赁合同也没有解除”。显然，这只是一审法院毫无证据的猜测判断。4.撤诉不等于协商一致或者放弃实体权利，如果撤诉导致实体权利的处分，民事诉讼法就不会明确规定，当事人撤诉的可以就同一事由重新起诉。由此可见，法院认为钟健华撤诉是协商一致导致合同解除的结果是明显违反法律规定，与民事诉讼法明显相违背。综上，涉案《租赁协议》应于2020年1月22日因陈惠良、刘丽梅违约，钟健华依法行使合同解除权而解除。二、一审法院认为现场勘查之日(2019年11月14日)为场地交还之日缺乏事实和法律依据，陈惠良、刘丽梅应向钟健华支付占用费至2020年3月31日止。1.审理期间陈惠良明确建筑废料以及大量物品仍然留置在厂房，且其对厂房的改造亦未曾恢复，直至2020年4月1日双方才在法庭上协商解决厂房交接事宜，并以最终由陈惠良支付钟健华处置费用为告终，足以证明陈惠良、刘丽梅一直存在过错。根据双方《补充协议》的约定合同终止的情况下，陈惠良、刘丽梅必须将厂房恢复原状，恢复原状属于陈惠良、刘丽梅的约定及法定义务，陈惠良、刘丽梅怠于履行其义务导致钟健华的损失亦应该由陈惠良、刘丽梅承担。2.首先，钟健华向陈惠良、刘丽梅交付厂房后，至于陈惠良、刘丽梅如何使用厂房是自身的权利，厂房是否空置或没有使用不能直接认定交付返还的效果。其次，双方于2020年4月1日庭审时确认依然有大量垃圾、物品、废料甚至昂贵的地磅设备(地磅对很多租客来说是毫无意义甚至会成为安全隐患的)等未曾处理及未将厂房恢复原状，陈惠良、刘丽梅在2020年4月1日前亦未曾明示对上述留置物及恢复原状作明确处分，钟健华不知道也不应当知道自己自2019年11月14日起有权管理和处分涉案场地及场地上的物品，否则在一审第三次开庭时法官就不会让陈惠良确认钟健华自2020年4月1日起才有权自由处分涉案场所。再次，陈惠良、刘丽梅未处理上述物品、未将场地恢复原状已直接对钟健华的权利造成限制，根本未能达到《租赁协议》约定的合同解除时的交付标准，即使陈惠良、刘丽梅向钟健华移交涉案场地，钟健华也有权不接受，因此，陈惠良、刘丽梅的行为直接产生了“占用”的结果，应当支付占用费。此外，钟健华庭审过程中一直强调合同没有解除，与陈惠良、刘丽梅亦没有任何交接，法院在现场勘察过程中亦没有向双方当事人释明要求交接，不能认定钟健华存在过错，因此应该判决陈惠良、刘丽梅支付占用费至2020年3月31日。据此，一审判决认定陈惠良已于2019年11月14日搬离涉案场地，钟健华对涉案场地的管理和处分不受陈惠良影响明显缺乏事实依据，不符合实际，属于认定事实不清。三、一审判决钟健华主张的空置期损失、新租约免租期租金损失属于应当由钟健华承担的经营风险，该认定属于认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述规定，对方当事人违约造成一方当事人损失的，一方当事人请求赔偿损失的范围包括合同履行后的预期利益。1.由于钟健华与案外人于2020年7月23日签订了新的《租赁协议》，案外人从协议签订之日起承租案涉物业，因此钟健华重新招租产生的空置期实际为113天（从2020年4月1日至2020年7月22），参照月租金210000元的标准计算空置损失，共779032.18元（210000元/月×3个月+210000元/月÷31×22）。2.依据钟健华与案外人签订的《租赁协议》第五条约定：“1.本协议签定之日至2020年8月30日为免租期。2.2020年9月1日至2028年12月30日，乙方每月交纳租金贰拾壹万捌仟元（218000元）给甲方”，虽然该《租赁协议》明确约定的免租期为本协议签定之日至2020年8月30日，但由于租金交纳是从2020年9月1日开始的，因此实际的免租期为2020年7月23日至2020年8月31日，共40天。参照月租金210000元的标准计算免租期的租金损失为270967.74元（210000元/月÷31×9+210000元/月=270967.74元）。3.依据钟健华与陈惠良的约定，如租赁协议能够继续履行，则陈惠良从2020年9月1日至2028年12月30日共100个月的应付租金为24093300元，具体如下：1.2020年9月至2021年7月，11个月×210000=2,310,000?元；2.2021年8月至2024年7月，36个月×231000元=8316000元；3.2024年8月至2028年12月，53个月×254100元=13467300元。而依据钟健华与案外人签订的《租赁协议》第五条第2项约定：“2020年9月1日至2028年12月30日，乙方每月交纳租金贰拾壹万捌仟元（218000元）给甲方。”案外人从2020年9月至2028年12月共计支付租金21800000元（218000元×100个月）。因此申请人重新出租产生的租金差价为2,293,300元（24093300元-21800000元=2293300元）。四、因本案是陈惠良、刘丽梅恶意违约，钟健华无法继续承受其拖欠租金等费用的损失才无奈解除合同，故不应认为陈惠良、刘丽梅有权享受免租期优惠，陈惠良、刘丽梅应向钟健华支付全额免租期租金570000元。五、刘丽梅应当对陈惠良关于案涉物业所产生的债务承担连带清偿责任。首先，具有刘丽梅签字的水电明细交接表，证明刘丽梅从《租赁协议》的一开始就参与了本案涉案物业的承租和经营。其次，一审第二次开庭时证人吕样花在作证中明确表示其一直以来是和刘丽梅进行对账的，足以证明刘丽梅一直是参与承租和经营涉案物业的事实。本案中钟健华提交了两份有效的证据证明刘丽梅参与经营，但是一审法院在判决中以“仅提供一张签名为刘丽的水电交接表”为由否认刘丽梅参与经营，显然完全忽视了钟健华的证据；而且刘丽梅没有到庭参与庭审，其放弃了其抗辩权的权利，应该对钟健华提交的证据予以认可。因此，钟健华所提供的证据已足以证明本案债务系陈惠良的夫妻共同债务，刘丽梅应当承担连带清偿责任。1.钟健华与陈惠良签订租赁协议后，陈惠良的代理人农金福与刘丽梅来到涉案场地,农金福告知钟健华以后由刘丽梅负责这个厂房的管理及每月对帐,而钟健华这边则委托吕样花以后负责和刘丽梅处理涉案物业对帐等相关事宜。刘丽梅就是这样开始参与承租和经营案涉物业的，而吕样花就是这样和刘丽梅认识并添加了微信和电话，当时刘丽梅为方便管理还打算直接在物业中居住。2.刘丽梅和吕样花添加微信后，因为当时是免租期，双方没有对帐，刘丽梅在朋友圈发过一些关于案涉物业的图片（在钟健华提交的《公证书》中有记载），到2018年10月31日由钟健华委托人邓龙胜和刘丽梅及其带来的电工，3个人一同在涉案场地对每个水表、每个电表的读数进行核对，刘丽梅在确认《水、电明细交接表》上的数据无误后予以签名，这是钟健华委托人邓龙胜拿笔给刘丽梅看着她签名的。从2018年11月份开始的水、电费就是按刘丽梅签名这份《水、电明细交接表》计算出陈惠良每月使用的水、电费金额是多少。3.2019年4月份之前吕样花把对帐总表在微信发给刘丽梅，双方核对后,陈惠良就按对帐总表的金额支付租金水电费，如果不是刘丽梅对帐后通知陈惠良打款，陈惠良是不可能知道支付多少金额，因为每月的水、电费是多少，吕样花不告诉刘丽梅，陈惠良是不可能知道的。吕样花也从未发过对帐总表给陈惠良或其他人，因为每月的对帐总表不单是租金，还包含水费、电费，是每月应付的总金额，所以每月应付多少金额，陈惠良是不可能自己计算出来的。而事实上从2018年12月至2019年3月份，陈惠良已支付了四个月，支付的金额正式是按照吕样花和刘丽梅对帐的金额一样，一分不差。陈惠良辩称，一、钟健华主张的“双方签订的《租赁协议》应判于2020年1月22日解除”没有事实和法律依据。关于解除涉案《租赁协议》的事实是：2019年5月21日，陈惠良向钟健华发出《解除租赁合同通知书》一份，并搬离了涉案场地，钟健华于2019年5月23日收到该通知书，当时已口头表示同意解除涉案协议。相关证据有：1.钟健华在2019年5月23日收到《解除租赁合同通知书》后，便立即开始对涉案场地进行新的招租，且2019年6月份在中介处发布了涉案场地的租赁广告，在一审庭审过程中，承接了该广告的中介有出庭作证，然而一审判决书上并没有展示。若钟健华没有收回涉案场地，就无权对外进行出租。2.在一审过程中，陈惠良还提交了视频作为证据，该视频展示了在2019年10月25日时，陈惠良等一行人前往涉案场地处，发现钟健华在涉案场地内有一间办公室在办公，据在里面的工作人员承认，该涉案场地一直在招租，这也证明了钟健华早已在招租的事实，然而，该证据在一审判决书中，也没有展示。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；另根据民事证据高度盖然性的标准，上述两个事实已经足以证明，钟健华在2019年5月23日收到《解除租赁合同通知书》后，就已经知道了陈惠良已搬离了涉案场地，已经可以“重新招揽新的租客”了，随即确认通过“重新招租”的实际行动方式表示了不再履行涉案《租赁协议》及补充协议，也就是通过行动的方式，认同了涉案协议已解除。4.如果钟健华不接受解除合同，就无权控制涉案场地，更无权进行出租，这与钟健华起诉及上诉中所主张的事实明显矛盾，足以说明钟健华在起诉及上诉过程中就一直在说谎。5.钟健华起诉时表示不同意解除涉案合同，无非就是想拖延时间，在招揽新租客的同时，向陈惠良尽量多收取一些租金；钟健华上诉中继续诉求解除合同时间后延为2020年1月22日，也足以证明其想在招租时，向陈惠良多收更多钱的事实。二、钟健华主张的陈惠良、刘丽梅应向其支付占用费至2020年3月31日没有事实和法律依据。1.恢复原状问题，在一审庭审中双方已协商一致，钟健华明确表示不再要求陈惠良恢复涉案场地的原状。2.《补充协议》没有关于“必须将厂房恢复原状”的约定。涉案《补充协议之二》中约定的是：“在《租赁协议》期满时，乙方不得要求甲方补偿以上五项工程的费用，如甲方要求以上五项工程的地方要恢复原状，则乙方应按甲方的要求把改过的地方恢复原状。如甲方不要求恢复原状的地方，乙方不用恢复原状”。其中“以上五项工程”是指协议中第一条：“1.在租赁场地（厂房1）加开2个门口方便货车车辆进出。2.因加开门口要移动消防栓。3.因加开门口要移动（厂房1）连宿舍第三层1个电闸、办公楼1个电闸。4.在厂门口与办公楼侧建造1个地磅（约长16米、宽3米、深1米）。5.为方便车辆直接驶入地磅过磅，厂门口要扩大改造和改建厂门口电动门及拆除厂门口与办公楼之间的围墙。”可见该“五项工程”均是涉案场地的环境改善工程，让钟健华受益，且钟健华没有要求恢复原状。3.钟健华所谓“大量垃圾、物品、废料”等，为钟健华凭空捏造，没有任何相关证据；地磅设备用于称车辆载货吨数，是工厂的必要设备，且并不影响车辆或行人通行，钟健华所谓的“地磅对很多租客来说毫无意义甚至成为安全隐患”没有依据，为凭空捏造；且该设备投入均不小，对今后涉案场地出租有利，而非损害出租房利益。4.钟健华所谓“其不知道也不应当知道自己自2019年11月14日起有权管理和处分涉案场地”是在说谎，否则无法解释钟健华在2019年5月23日至6月份时就开始的招租行为，无法解释2019年10月25日，在涉案场地的办公室内钟健华的员工承认一直在招租。三、钟健华主张的“空置期损失、新租约免租期租金损失”没有事实和法律依据。1.陈惠良向钟健华发出《解除租赁合同通知书》，钟健华于2019年5月23日收到后便同意解除涉案协议。陈惠良、钟健华双方为协商一致解除涉案协议，并不涉及违约责任，陈惠良并无过错，不涉及钟健华所谓的“预期利益”。2.退一步说，即便有所谓的预期利益，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，可得利益的具体数额应考虑可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则之限制。本案为双方为协商一致解除涉案协议，且陈惠良于2019年5月21日便已搬离涉案场地，并无占用场地；钟健华已经能对涉案场地进行重新利用及招租，即钟健华后续的招租收益情况不会受到陈惠良的任何影响，故综合涉案协议的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，也可得出陈惠良不需要承担“预期利益”的结论。（如前面证据所述，钟健华事实上确实于2019年5月23日开始利用场地办公并进行招租，且2019年10月25日时钟健华已经在利用涉案场地办公。）3.钟健华所谓“招租期间空置期”，是与陈惠良解除涉案协议后，自己再行招租的时间。如前证据所述，《租赁协议》的解除，是双方协商一致解除，并非陈惠良的违约行为；陈惠良于2019年5月21日就已经搬离涉案场地，交付了租赁标的物，恶意拖延至2020年4月1日才实际交付租赁标的物没有任何证据。因此钟健华所述完全不实。钟健华主张3个月的招租期无任何依据。另外，所谓“陈惠良、刘丽梅承租钟健华的物业后，但历经数月才能再次转租”，首先，陈惠良何时进行转租，是其自己的商业决策，并受正常的市场环境、商业风险影响；并且，这也无法推导出“钟健华主张3个月的招租空置期远远低于实际的损失”，两者之间没有任何联系；再次，钟健华所谓的“实际的损失”没有任何证据或依据，实属凭空想象。另外，钟健华所谓的“特别受本次疫情影响”，疫情为不可抗力，与陈惠良无关；而钟健华于2019年5月23日至6月期间便已开始招租，届时疫情还没产生。至于钟健华具体何时又新招到了租，是否早已经招到了租，一审法院与陈惠良均无法确认，实际上，不排除钟健华故意说自己一直没招到租，以此来向陈惠良诉求更多资金的可能。3.关于“新租约”产生的免租期，是钟健华与新的租客协商一致才会有的结果，并没有“必然性”，与钟健华无关。免租期虽属“惯例”，但其是否存在，存在时间长短，仍需要看具体案情中合同双方协商一致的结果。因此钟健华所谓“新租约产生3个月免租期的损失是在所难免”实属没有依据，更谈不上由陈惠良来承担这个“损失”。4.钟健华所谓“损失惨重”，没有事实依据，本案的事实是，钟健华并没有资金损失，反而陈惠良向钟健华支付了涉案场地租金。所谓“钟健华现已无法承担高昂上诉费用”既无证据，且无从谈起。5.如前所述，本案是钟健华与陈惠良双方协商一致解除了涉案协议，陈惠良并没有恶意违约；钟健华所谓“至今每月承受巨大的经济损失”没有任何证据。6.陈惠良是否为股东及法人代表与本案无关。四、钟健华所谓的陈惠良、刘丽梅应向其支付全额免租期租金570000元，没有事实和法律依据。1.本案事实已在前面多次陈述，为双方当事人协商一致解除涉案协议，陈惠良既无恶意违约行为，也没有导致违约结果。2.本案的免租期是当事人双方协商一致约定的，是双方的真实意思表示。3.免租期是由于承租的房地产不能直接使用，因而留给租客对承租的房地产进行装修、修缮、维护整顿、迁入等事宜的不收取租金的约定时间。陈惠良承租的场地较大，且有下沉严重等情形，导致涉案合同的目的不能实现，对此陈惠良投入了大量的时间进行涉案场地翻修和维护，约定3个月免租期时间非常合理。4.翻修维护场地后最终的受益人是钟健华，可认定为钟健华已经得到了一定经济补偿。五、钟健华所诉刘丽梅对陈惠良的所谓“债务”承担清偿责任，没有事实和法律依据。1.有关涉案《租赁协议》和《补充协议》，均没有刘丽梅签名；2.钟健华一审提交的水电明细交接表，其中签名为“刘丽”，并不能证明任何事实。3.水电明细交接表仅用于水电费结算，与本案的租赁关系无关。4.即便“刘丽”的签名为刘丽梅所签，也仅代表刘丽梅知悉或参与水电费结算，并不能证明刘丽梅参与了涉案物业的承租和经营。5.本案中一审法院否认刘丽梅参与经营，是根据民事证据高度盖然性的标准所得出，并没有忽视钟健华的证据；至于是否对证据予以认可，是法院根据证据标准得出的结论，钟健华无权干涉。6.是否对证据予以认可与“刘丽梅没有到庭参加庭审，其放弃了其抗辩权的权利”，两者之间没有因果关系。六、对于钟健华在二审调查中提交变更上诉请求申请书不符合法律的最基本规定，因为上诉请求的变更都必须在法定的15天上诉期内完成，如果事后可以变更诉讼请求的话，否定了法定上诉期，因此对于已经长达几个月之后的变更上诉请求不应是本案的审理范围。陈惠良对于钟健华的变更上诉请求申请不参与、不回答、不质证。对于钟健华提出的《关于刘丽梅参与案涉租赁物的承租和经营经过的说明》，陈惠良认为该说明不能证明刘丽梅参与到租赁合同之中，刘丽梅如果是陈惠良聘请或作为帮手，帮助陈惠良工作一些事务，并不能因此认定刘丽梅应承担任何责任，相反刘丽梅有自己的工作单位有自己的社保证明，所以该说明不能说明刘丽梅参与了多少工作，刘丽梅无需承担任何责任，因为其代表的是陈惠良。陈惠良上诉请求：1.撤销一审判决第一项中“有效部分于2019年11月8日解除”，并依法改判为“有效部分于2019年5月23日解除”；2.撤销一审判决第二项，并依法改判为：陈惠良向钟健华支付租金261000元[具体计算方式：2019年4月，一期场地租金100000元，二期场地为免租期无租金；2019年5月1日至23日租金=（一期场地租金100000元+二期场地租金110000元）÷30天×23天=161000元]；3.撤销一审判决第三项，并依法改判为：陈惠良不承担免租期的租金；4.撤销一审判决第四项，并依法改判为：陈惠良向钟健华支付水电费13673.32元（具体计算方式：2019年3月8290.07元、4月3980.79元、5月1日至23日：1829.29元÷30天×23天）；5.撤销一审判决第六项，并依法改判为：钟健华向陈惠良返还押金630000元。6.一、二审全部诉讼费用由钟健华承担。事实与理由：一、一审法院关于涉案协议解除时间的认定事实有误。一审法院认为陈惠良与钟健华的涉案《租赁协议》及补充协议的解除时间为2019年11月8日。但陈惠良认为，涉案协议解除时间应为2019年5月23日。2019年5月21日，陈惠良向钟健华发出《解除租赁合同通知书》一份，并搬离了涉案场地，钟健华于2019年5月23日收到该通知书，当时并口头表示同意解除涉案协议，但随即便立即开始对外发放涉案场地的租赁广告，有关该事实的证据，钟健华于2019年6月份在中介处发布了涉案场地的租赁广告，并且在一审庭审过程中，承接了该广告的中介有出庭作证，然而一审判决书上并没有展示。此外，在一审过程中，陈惠良还提交了视频作为证据，该视频展示了在2019年10月25日时，陈惠良等一行人前往涉案场地处，发现涉案场地内有一间办公室在办公，据在里面的工作人员承认，该涉案场地一直在招租，这也证明了钟健华早已在招租的事实，然而，该证据在一审庭判决书中，也没有展示。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，可见本案中，钟健华在2019年5月23日收到上述通知后，就已经知道了陈惠良已搬离了涉案场地，已经可以“重新招揽新的租客”了，随即确也通过“重新招租”的实际行动方式表示了不再履行《租赁协议》及补充协议，也就是通过行动的方式，认同了涉案协议已解除，若钟健华不接受解除合同，就无权控制涉案场地，更无权进行出租。因此，应当认定涉案协议在2019年5月23日就已经解除，至于钟健华刚起诉时表示不同意解除涉案合同，无非就是想拖延时间，在招揽新租客的同时，向陈惠良尽量多收取一些租金。退一步说，即便不认定涉案协议在2019年5月23日解除，也应认定涉案协议在2019年6月份钟健华在中介处发放涉案场地的租赁广告时，即通过实际行动寻找新的租客时业已解除。一审法院在判决书中不展示对陈惠良有利的证人证明内容、微信内容及视频证据是不对的。陈惠良有权解除合同。合同解除的诉讼属于确认之诉，并非形成之诉，因此合同已于2019年5月23日钟健华收到解除合同文件解除。陈惠良不仅履行了合同解除手续而且将涉案物业退回给钟健华，退回相关的厂房可以从第三方人证中介以及水电费的差异还有唯一一个租客搬迁的视频可以印证陈惠良在2019年5月23日是已经完全搬离厂房，并将钥匙交付给钟健华。二、一审法院关于涉案协议免租期的认定事实有误，要求支付免租期租金无法律依据。一审法院认为应根据免租期占整个合同租赁期限的比例重新计算免租期。但陈惠良认为，免租期是由于承租的房地产不能直接使用，因而留给租客对承租的房地产进行装修、修缮、维护整顿、迁入等事宜的不收取租金的约定时间，本案中，陈惠良承租的场地较大，且涉案场地出现下沉严重等情形，该情形甚至可能导致涉案合同的目的不能实现，因而为了使涉案场地达到能够实现涉案合同目的状态，就需要留给陈惠良相适配的、合理的进行装修、修缮、迁入等工作的免租期时长，该时长是在能够正常使用涉案场地前所需要投入的前期一次性投入时间，并不会因为租赁时间的长短而相应改变，一审法院对免租期的重新定义和篡改没有任何法律依据。有关涉案场地下沉的程度，在严重下沉部分甚至达到了0.8米至1米，并且伴随着大量的地面外翻，已经完全无法正常使用，为了解决该下沉问题，陈惠良另行支出了几十万，并花费了大量的时间进行翻修和维护，该翻修维护的受益人是钟健华，应认定为钟健华得到了一定的经济补偿。有关涉案场地下沉严重问题在陈惠良所提交的证据中已有展示。况且，陈惠良与钟健华所签订的《租赁协议》和补充协议中关于免租期租金的约定，是双方经过协商后达成的合理约定，是双方的真实意思表示，是合法有效的，而一审判决将免租期重新按照占整个合同租赁期限的比例进行计算和调整，显然是不公平、不合理及没有任何法律根据的。三、一审法院关于租赁协议中押金问题的认定事实有误。一审法院认为，关于《租赁协议》中约定“如陈惠良不按本协议的约定履行，不按时缴纳应交款项给钟健华，钟健华有权提前终止本协议，陈惠良应赔偿由此引起钟健华的损失，陈惠良无权要求返还押金。”，该条款关于涉案协议有效部分的499063.09元，根据双方的约定，陈惠良无权要求返还。但陈惠良认为涉案《租赁协议》第二十五条明确约定了只有“钟健华有权提前终止本协议”之后才是“陈惠良无权要求返还押金”，然而在本案中要求提前终止协议的一方自始至终均是陈惠良，相应的钟健华自始至终都没有主动地要求提前终止协议，根据涉案协议第二十五条的双方约定，在钟健华没有提前要求终止协议的前提下，关于后续的“不返还押金”就无从提起。本案中《租赁协议》及补充协议均是双方当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，没有违反国家法律、法规，是合法有效的，双方当事人应当按照约定享有约定的权利和承担约定的应当履行的义务，钟健华根据涉案协议的约定，没有提前终止本协议，也就没有取得押金的权利，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，严格履行合同，不得擅自变更。另外，押金具有定金或违约金的性质，因而押金与损失不可同时主张，何况陈惠良对涉案场地的下沉地面的维修已相当于给了钟健华一定补偿。因此，陈惠良认为一审法院对于押金问题的认定事实有误，应该认定为陈惠良提出解除涉案协议，而钟健华自愿接受解除协议，因此应退回陈惠良押金630000元。押金在法律概念上只是暂放的性质，没有任何法律规定可以没收押金，若押金可以没收的情况下，则该押金就具备定金或者违约金的性质，支持了没收押金则不能再支持定金或者违约金。四、关于一审法院认定的涉案协议的有效部分，陈惠良认为，在一审过程中，钟健华对有效部分一直没有提供房产证原件或国土资料来证实，如果二审期间钟健华仍一直不能提供相关证据，则应当认定为整个涉案协议及其补充协议均无效，应当驳回钟健华的所有诉求，并退还给陈惠良所有已收费用。五、根据上述第一项所述，涉案协议应于2019年5月23日解除，陈惠良仅应承担2019年4月1日至5月23日的租金261000元[2019年4月：一期场地租金100000元，二期场地为免租期无租金；2019年5月1日至23日租金=（一期场地租金100000元+二期场地租金110000元）÷30天×23天=161000元；总计共261000元]；而不应承担2019年5月23日至2019年11月8日的租金及使用费。相应的，陈惠良应仅承担2019年3月1日至5月23日的水电费13673.32元（具体计算方式：2019年3月8290.07元、4月3980.79元、5月至23日：1829.29元÷30天×23天）；而不应承担2019年5月24日至2019年11月8日的水电费。根据上述第二项所述，陈惠良不应承担免租期的任何租金。根据上述第三项所述，钟健华应向陈惠良返还押金630000元。钟健华辩称，一、钟健华与陈惠良签订的《租赁协议》及补充协议，解除时间为2020年1月22日。首先，钟健华在合同履行过程中不存在违约行为，陈惠良单方提出解除租赁合同缺乏法律依据，合同依法存续至钟健华因陈惠良严重违约而提出解除之日止。陈惠良在一审庭审中确认其在使用案涉厂房期间所产生的建筑废料以及其他物品仍然留置在案涉厂房中，其对案涉厂房的改造亦没有进行恢复，陈惠良占用厂房的事实亦一直延续至2020年4月1日才解决厂房交接事宜。因此《租赁协议》仍然合法有效地存续至钟健华提出解除合同之时。二、陈惠良应当向钟健华全额支付免租期租金。陈惠良对免租期的定义完全是其主观臆断，免租期就是指免除租金的期间，出租方提供给承租方的特殊优惠，是基于合同的全部履行而约定的。至于陈惠良所称是为了进行装修、修缮、维护整顿、迁入等事宜的不收取租金的约定时间，是超出词语本身涵义的没有依据和完全不恰当的延伸。而在本案中是陈惠良恶意违约，钟健华无法继续承受其拖欠租金等费用的损失才无奈解除合同的，故陈惠良不应享有免租期的优惠，应当全额支付免租期租金。三、陈惠良无权要求返还《租赁协议》有效部分的押金499063.09元。陈惠良认为《租赁协议》中约定“如陈惠良不按本协议的约定履行，不按时缴纳应交款项给钟健华，钟健华有权提前终止本协议，陈惠良应赔偿由此引起钟健华的损失，陈惠良无权要求返还押金。”属于具有行使顺序的权利约定，应当依序行使，这是陈惠良对该约定的错误理解。该约定实际上是规定了在陈惠良存在违约行为时，钟健华具有三项并列的权利，可以单一或多个同时主张，该三项权利之间根本就没有任何表示顺序的词语表述，即使钟健华没有主张终止协议，也完全有权要求赔偿损失，没收押金，这也是符合法律规定。而且，退一步说，即使以上约定具有行使的顺序，那么钟健华也已经提出了解除合同的请求，因此钟健华依据《租赁协议》完全有权没收陈惠良的押金。四、案涉协议有效部分，钟健华已经提交了具有不动产登记中心盖章确认的该部分房产的房产证和土地证，已证明该部分房产具有合法产权登记。五、对于陈惠良主张的应当支付租金水电费数额，钟健华不认可，应当以钟健华主张的数额为准。六、陈惠良称的一审中申请出庭作证的证人所证明的事实，钟健华已对该证人的证言以及之后所提交的微信聊天记录进行具体质证，该证人证言不能反映客观事实，不能作为定案依据。陈惠良称其在一审中提交的视频证明2019年10月25日时钟健华已经在招租，该视频在一审庭审中已作质证，该视频并不能反映钟健华在进行招租，且该视频的真实性不能确认。陈惠良每月的用电数额是其自行经营和安排的结果，并不能证明其已经搬离案涉物业。在一审庭审中双方已经确认在2020年4月1日之前陈惠良仍然在将其租赁期间所产生的废料地磅存放在案涉物业之中，证明其在该日之前仍未恢复原状返还物业，至于陈惠良所称该物料或者地磅有益于钟健华，承租方放置的物件是否有利于出租方不是判断其搬离租赁物的条件，双方也没有进行任何的口头或书面交接。陈惠良称其钥匙已经返还，这是不属实，钟健华没有收到返还的钥匙，且陈惠良不具有合同解除权。刘丽梅在二审中对于钟健华、陈惠良的上诉均未作答辩。钟健华向一审法院起诉请求：1.解除钟健华、陈惠良双方签订的《租赁协议》及补充协议，解除时间为2020年1月22日；2.陈惠良、刘丽梅向钟健华支付拖欠的2019年4月至2020年1月的租金1990000元、2019年3月至2019年12月的水电费22635.08元；3.陈惠良、刘丽梅向钟健华支付其自2019年4月拖欠租金的利息（以陈惠良、刘丽梅实际拖欠的租金本金为基数，按年利率6%标准计算至付清租金本息之日为止，暂计至2020年1月22日为46478.67元），以及其自2019年3月起拖欠水电费的利息（以陈惠良、刘丽梅实际拖欠的水电费本金为基数，按年利率6%标准计算至付清租金本息之日为止，暂计至2020年1月22日为775.50元）；4.陈惠良、刘丽梅将涉案租赁物业（场地）恢复原状，腾退并向钟健华支付涉案租赁物业（场地）[恢复原状包括但不限于：(1)将安装在租赁物业门口处的地磅拆除并恢复路面，路面的水泥厚度参照周边地面；(2)将更改的厂房1门口恢复原状并修补门楣；(3)将堆放在租赁物业范围内的建筑废料清理清空；(4)将放置于租赁物业内的其他物品清空等]；5.陈惠良、刘丽梅在将涉案租赁物业（场地）恢复原状，腾退并向钟健华交付涉案租赁物业（场地）前，每月参照月租金210000元/月的标准向钟健华支付其迟延交付的物业（场地）占有费，自2020年1月23日起，计算至实际移交之日止；6.陈惠良、刘丽梅无权要求返还租赁物业（场地）的押金630000元；7.陈惠良、刘丽梅赔偿钟健华第一期免租期的损失350000元，第二期免租期的损失220000元，合共570000元；8.陈惠良、刘丽梅向钟健华赔偿损失3280000元[(1)钟健华需重新招租所产生的招租期间租赁物业的空置损失、参照月租金210000元/月的标准，按3个月招租期间计算，共630000元；(2)钟健华须重新给予新租客免租期的租金损失，参照月租金210000元/月的标准，按3个月免租期计算，共630000元；(3)因目前市场低迷，租金下降导致钟健华再次招租产生的租金差价，酌情按20000元/月的标准，自2020年8月计至原《租赁协议》期满即2028年12月止，共101个月，共计2020000元。陈惠良向一审法院提出反诉请求：1.陈惠良与钟健华2018年8月15日签订的《租赁协议》无效；2.钟健华返还陈惠良支付的租房押金630000元；3.钟健华赔偿陈惠良经济损失439000元；4.全部诉讼费用由钟健华承担。一审法院认定事实：座落于江门市新会区会城今古洲经济试验区临港工业区T14-2地块的土地使用权人是冯满照、范锦和，并领有新国用（2004）第00307号《国有土地使用证》，在该地块上建有会城今古洲新港大道南路16号（厂房1）、（厂房2）、（办公楼）、（宿舍），并领取了房地产权证书。2018年7月31日，钟健华与冯满照、范锦和签订《租赁合同》一份，约定冯满照、范锦和将所有的位于江门市新会区**************厂房办公楼、宿舍楼租赁给钟健华使用，租赁期限自2012年1月15日至2028年12月14日，租赁期限内，钟健华可以转租。2018年8月15日，钟健华作为出租方，陈惠良作为承租方，双方签订《租赁协议》，约定：钟健华将其有出租权的座落于江门市新会区**************厂房办公楼、宿舍楼及空地共19703平方米租赁给陈惠良统一管理及使用；租赁期限自本协议签订之日起至2028年12月30日止，分两期租赁，其中，第一期租赁场地为厂房1，室内面积6211平方米，空地面积3307平方米，共9518平方米，自签订协议之日至2018年11月30日为免租期，2018年12月1日至2021年7月30日止租金为100000元/月。租金应于当月1日至10日支付；第二期租赁场地为厂房2，室内面积8247平方米，空地面积1938平方米，共10185平方米。现第三方在使用厂房2，陈惠良在第三方退场后开始承租厂房2，租赁期至2028年12月30日止。前两个月为免租期，自陈惠良使用厂房2后第三个月支付租金，至2021年7月30日租金为110000元/月。如厂房2左边铁棚1566平方米和后面铁棚1800平方米因有关部门要求需拆除，陈惠良每月少付租金1700元。租金应于当月1日至10日支付；办公楼首层展厅、饭堂的电费由双方各承担50%，如整个厂房由陈惠良全部租赁后，费用全部由陈惠良承担（按实际使用分摊）。陈惠良租赁场地产生的水费、电费、电话费由陈惠良承担；如陈惠良不按本协议的约定履行，不按时缴纳款项，钟健华有权提前终止本协议，陈惠良应赔偿由此引起的损失，并无权要求退还押金。等内容。签订上述协议后，陈惠良于2018年10月23日向钟健华支付涉案场地押金630000元，遂开始按约定使用涉案场地。2018年10月23日，钟健华与陈惠良签订《租赁协议》补充协议，约定：钟健华指定邓**为委托人，陈惠良指定农金福为委托人，代为处理涉案的租赁相关事宜。2018年10月30日，钟健华与陈惠良签订《租赁协议》补充协议之二，约定：对陈惠良提出在租赁场地加开门口、移动消防栓、移动电闸、加建地磅、扩建门口和改建电动门及拆除围墙的五项要求，由陈惠良聘请人员负责并承担全部费用。租赁期满后，陈惠良不得要求钟健华补偿费用。如钟健华要求恢复原状，陈惠良需恢复原状。2018年11月22日，钟健华与陈惠良签订《租赁协议》补充协议之三，约定：涉案场地厂房1与厂方2间的约1200平方米场地原由第三方租赁，现经钟健华与第三方协商，第三方同意将上述场地转租给陈惠良，每月租金为13000元，租金由陈惠良于当月1日至5日支付给钟健华，钟健华再转交第三方。租金由使用该场地之日起算，如陈惠良开始承租第二期场地（厂房2），则无需再支付该13000元租金。2019年1月13日，钟健华与陈惠良签订《租赁协议》补充协议之四，约定：陈惠良自2019年3月1日起承租第二期场地，免租期为2个月，自2019年5月1日开始按《租赁协议》交纳租金，自2019年3月1日起，无需支付《租赁协议》补充协议之三约定的租金13000元。2019年5月21日，陈惠良向钟健华发出《解除租赁合同通知书》一份，载明：陈惠良决定以书面形式通知钟健华，截止于2019年5月21日止，陈惠良已无法继续履行涉案租赁协议，需提前终止并解除上述租赁合同，并希望双方配合处理后续交接工作事宜。钟健华于2019年5月23日收到该通知书，但不同意解除涉案合同，并于2019年8月21日向一审法院提起本案诉讼，要求继续履行涉案合同。诉讼过程中，一审法院于2019年11月14日组织双方现场勘查，陈惠良已搬离涉案场地。经现场勘查，钟健华与陈惠良共同确认：陈惠良承租的涉案场地中的室内面积中：厂方1的9米×47米=423平方米，宿舍楼首层左边6米×13.5米=81平方米，厂方2的25米×72米=1800平方米、18米×87米-423平方米=1143平方米，厂方2前面厕所.饭堂.门卫54米×12米=648平方米（合共4095平方米，以下简称“未办证部分”），没有取得建设工程规划许可证亦没有办理权属登记；其余室内面积10363平方米（6211平方米+8247平方米-4095平方米）持有房地产权证，空地面积5245平方米（第一期3307平方米+第二期1938平方米）持有国有土地使用权证。另查明，陈惠良与刘丽梅是夫妻关系。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点：1.涉案租赁协议是否有效?2.涉案租赁协议有效部分是否已解除?如解除，解除时间为何时?涉案场地是否已经交还?如交还，交还时间为何时?3.钟健华主张的租金、押金、水电费、恢复原状、损失是否应予以支持?陈惠良主张的押金、损失是否应予以支持?4.刘丽梅是否应对陈惠良的涉案债务承担连带清偿责任?一、关于第一个焦点问题。陈惠良承租的涉案场地分为室内面积和空地面积，关于室内面积4095平方米的未办证部分，至本案辩论终结前仍没有取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案的《租赁协议》中关于室内面积4095平方米的未办证部分，依法无效；其他室内面积10363平方米及空地面积5245平方米的部分，依法有效。双方签订《租赁协议》补充协议、《租赁协议》补充协议之二、《租赁协议》补充协议之三、《租赁协议》补充协议之四为《租赁协议》的从合同，关于室内面积4095平方米的未办证部分，依法亦无效；其他室内面积10363平方米及空地面积5245平方米的部分，依法有效。另，陈惠良认为涉案场地存在加建、违建的情况，涉案《租赁协议》及相关补充协议违反《消防法》第十三条的强制性规定，应为无效合同。根据江门市新会区公安消防大队于2006年6月6日出具的《建筑工程消防设计审核意见书》(新公消验[2006]第134号)记载：涉案场地的办公楼、食堂宿舍楼及车间一、二土建和消火栓系统基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。涉案合同部分有效，部分无效，即使涉案场地存在陈惠良辩称的情况，但因合同有效部分已通过消防验收，该情况对合同的效力不产生影响，对陈惠良该主张不予采信。二、关于第二个焦点问题。对于租赁协议有效部份解除的问题。一审法院作如下分析：首先，陈惠良认为涉案场地年久失修、地质下沉，存在安全隐患，无法正常使用，致使涉案合同目的无法实现，其有权单方解除合同。经现场勘查，涉案场地确实存在下沉情况，但该地段下沉已存在多年，并经多年累积才出现涉案场地的下沉情况，而不是在陈惠良承租涉案场地后出现的。陈惠良作为完全民事行为能力人，在已知晓涉案场地下沉的情况下，仍自愿选择与钟健华签订涉案的《租赁协议》，应自行承担租赁涉案场地后可能出现的经营风险，而不能因为其承租后未能在再行出租中盈利，即认为涉案合同目的不能实现。故陈惠良该主张缺乏事实基础，一审法院不予采纳。其次，租赁合同履行过程中陈惠良于2019年5月21日向钟健华发出《解除租赁合同通知书》，钟健华确认于2019年5月23日收到该通知书，但其表示不同意解除租赁协议，双方亦没有办理交接手续。一审法院认为，陈惠良在租赁期内以其已无法继续履行合同为由提出提前解除双方签订的《租赁协议》，不符合合同解除的法定或约定条件，不构成行使法定或约定解除权，其行为属违约行为；钟健华不同意解除涉案《租赁协议》，且于三个月的合理期限内向法院提起诉讼主张继续履行协议，即双方就解除合同事项存在争议，未能协商一致，故陈惠良的《解除租赁合同通知书》并不产生合同解除的效力。最后，钟健华于2019年11月8日撤回继续履行涉案《租赁协议》及补充协议的诉讼请求，又于2020年1月22日变更诉讼请求明确表示同意解除涉案租赁协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，涉案《租赁协议》及补充协议经双方协商一致予以解除。钟健华于2019年11月8日撤回继续履行涉案租赁协议的诉请，是其对自身权利的处分，应视为其同意解除涉案租赁协议，故一审法院认定解除时间为2019年11月8日。对于涉案场地交还的问题。陈惠良认为其于发出《解除租赁合同通知书》的同时已交还涉案的场地，但钟健华不予确认。一审法院认为，首先，陈惠良提出提前解除涉案的租赁协议，并要求处理交接事宜，其行为属违约行为，钟健华虽表示不予同意，但其已知道陈惠良要提前解约的行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，钟健华也负有防止损失扩大的义务。其次，陈惠良确已于现场勘查之日前搬离涉案场地，钟健华对涉案场地的管理和处分不再受其影响。综合考虑陈惠良的违约程度及钟健华可期待利益等因素，一审法院根据当事人的过错程度以及双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，一审法院认定涉案场地于双方现场勘查之日即2019年11月14日交还。三、关于第三个焦点问题。对于租金的问题。合同部分无效、部分解除后，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈惠良应按双方约定的租金标准向钟健华支付租金和占有使用费。陈惠良自2019年4月份没有支付租金，钟健华诉请陈惠良支付拖欠的租金，于法有据，一审法院予以支持。经核算，陈惠良还应支付的租金和使用费为1458000元(4月100000元+5-10月210000元×6个月+11月210000元÷30天×14天)，钟健华主张超出部分，一审法院不予支持。对于逾期付款违约金的问题，陈惠良逾期支付租金和使用费，但双方没有就逾期付款约定违约责任，因债务人逾期付款造成债权人的损失实为资金被占用期间的利息损失，钟健华主张按年利率6%计算，并未超出相关的标准，一审法院予以支持。经核算，截止2019年11月14日，陈惠良应支付的逾期付款违约金为26781.37元(3583.56元+6489.86元+5419.73元+4384.11元+3313.97元+2243.84元+1208.22元+138.08元)，自2019年11月15日起，应以1458000元为基数按年利率6%计付至实际清偿日止。另，对于陈惠良反诉诉请钟健华赔偿损失，实为返还已支付的租金439000元，因缺乏事实基础和法律依据，一审法院不予支持。对于免租期租金的问题。租赁合同中约定免租期系出租方提供给承租方的特殊优惠，应是基于合同的全部履行而约定的。涉案合同约定的租赁期长达十年，现履行不足两年，如仍然按约定免除全部免租期期间的费用，显然有失公允。一审法院认为，应根据免租期占整个合同租赁期限的比例重新计算免租期，即陈惠良应享有的免租期租金58016.13元(第一期：3.5个月÷124.5个月×15个月×100000元+第二期：2个月÷118个月×8.5个月×110000元)，故陈惠良还应支付租金为511983.87元(100000元/月×3.5个月+110000元/月×2个月-58016.13元)。对于水电费的问题。涉案场地自2019年3月起由陈惠良全部租赁，根据《租赁协议》的约定，产生水电费应由陈惠良承担，钟健华分摊其实际使用部分。对于2019年3月8290.07元、4月份3980.79元、5月份1829.29元、6月份1345.54元、7月份1136.56元，合共16582.25元水电费，钟健华提供了对账总表及相对应的水电费发票。陈惠良虽不确认对账总表，但未提供相应的证据予以反驳，且2019年2月份前的水电费，陈惠良均是按对账总表的记载予以缴纳，故一审法院对钟健华主张的2019年3月至7月的水电费予以确认。对于2019年8月之后的水电费，钟健华并未提供相对应的水电费发票予以核对，无法确认涉案场地的水电费真实缴纳情况，且陈惠良对此有异议，故一审法院不予确认。对于逾期付款违约金的问题，经核算，截止2019年8月10日，陈惠良应支付的利息为251.66元(166.26元+60.20元+18.34元+6.86元)，自2019年8月11日起，应以16582.25元为基数按年利率6%计付至实际清偿日止。对于押金的问题。《租赁协议》中约定“如陈惠良不按本协议的约定履行，不按时缴纳应交款项给钟健华，钟健华有权提前终止本协议，陈惠良应赔偿由此引起钟健华的损失，陈惠良无权要求返还押金。”，该条款对于押金的约定是对应整份租赁协议的，而涉案租赁协议部分有效、部分无效，押金的处理亦应区别处理，综合考虑本案的实际情况，一审法院酌定根据有效或无效租赁面积占整个租赁面积的比例予以计算。关于有效部分[(5383+4980+3307+1938)平方米÷(9518+10185)平方米×630000元=499063.09元]，根据双方的约定，陈惠良无权要求返还；关于无效部分130936.91元[(828+3267)平方米÷(9518+10185)平方米×630000元]，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”的规定，钟健华应予以返还。对于恢复原状的问题。庭审中，陈惠良确认不会就其在涉案场地上物品向钟健华主张权利，另再支付1600元给钟健华用于清理建筑废料，钟健华则不再要求陈惠良恢复涉案场地的原状。这是双方当事人的真实意思表示，没有违法相关的法律规定，一审法院予以确认。对于钟健华主张其他损失的问题。具体为：场地空置损失630000元、新的免租期租金损失630000元、租金差价损失2020000元，合共3280000元。一审法院认为，钟健华主张的损失为其预期利益，解除租赁协议后的涉案场地具体空置期间及后续免租期、租金价格等，均受到市场因素影响，且是钟健华进行生意上运营而必须承担的经营风险。钟健华该项诉请，依据不足，一审法院不予支持。四、关于第四个焦点问题。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，本案涉案款项金额超出正常的家庭日常开支，对此钟健华仅提供了一张签名为“刘丽”的水电明细交接表，其证据不足以证明涉案债务系陈惠良以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，或该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示而产生的，因此，钟健华诉请刘丽梅对陈惠良的上述债务承担清偿责任，缺乏事实基础与法律依据，一审法院不予支持。刘丽梅经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条第一款、第一百一十九条第一款、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、确认钟健华与陈惠良签订《租赁协议》及《租赁协议》补充协议、《租赁协议》补充协议之二、《租赁协议》补充协议之三、《租赁协议》补充协议之四，关于未办证室内面积4095平方米的部分无效；关于已办证室内面积10363平方米及空地面积5245平方米的部分有效，有效部分于2019年11月8日解除。二、陈惠良应在判决发生法律效力之日起十日内向钟健华支付租金及使用费1458000元及逾期付款违约金26781.37元(违约金已计算至2019年11月14日，从2019年11月15日起至实际清偿之日止，以欠付的款项为基数，按年利率6%计算)。三、陈惠良应在判决发生法律效力之日起十日内向钟健华支付免租期租金511983.87元。四、陈惠良应在判决发生法律效力之日起十日内向钟健华支付水电费16582.25元及逾期付款违约金251.66元(违约金已计算至2019年8月10日，从2019年8月11日起至实际清偿之日止，以欠付的款项为基数，按年利率6%计算)。五、陈惠良应在判决发生法律效力之日起十日内向钟健华支付清理建筑废料费1600元。六、钟健华应在判决发生法律效力之日起十日内向陈惠良返还押金130936.91元。七、驳回钟健华的其他本诉诉讼请求。八、驳回陈惠良的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期闾履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费132607.01元、财产保全费5000元，合共137607.01元(已由钟健华预交)，由钟健华负担52404.28元，由陈惠良负担85202.73元。一审反诉受理费减半收取7210.50元(已由陈惠良预交)，由钟健华负担883.18元，由陈惠良负担6327.32元。钟健华多预交的诉讼费，由一审法院予以退回其84319.55元；陈惠良应向一审法院补缴案件诉讼费84319.55元。二审中，刘丽梅没有提交新证据。钟健华提交了以下证据：1.水电费发票，用以证明陈惠良应付2019年8、9、10、11、12月份的水电费；2.手机通话记录、座机电话通话记录，用以证明涉案在《租赁协议》履行过程中，刘丽梅负责与吕样花进行租金、水电费对账，每月由刘丽梅对完帐后陈惠良才向钟健华支付租金、水电费。3.社保记录、声明，用以证明吕样花是江门豪业机车有限公司员工，负责涉案《租赁协议》的对账工作，4.公证书，用以证明刘丽梅微信的昵名也是刘丽，刘丽梅在微信招租涉案厂房，也招租其他厂房、物业等，刘丽梅实际参与涉案物业的经营活动。5.结婚登记审查处理表，用以证明“刘丽梅”的签名和水电费交接单中“刘丽”的签名笔迹一致。6.2018年10月（新）车间的水、电明细一一交接，用以证明刘丽梅实际参与涉案物业的经营活动。7.138*****436的用户实名登记信息，用以证明该号码的的登记人为涉案当事人刘丽梅。8.租赁协议（2020年7月23日签订）、银行流水、收据，用以证明钟健华与案外人于2020年7月23日签订《租赁协议》，由案外人承租涉案物业，案外人据此支付了押金，并实际开始履行该协议。9.发票查验结果，用以证明钟健华提交的发票均能在国家税务总局全国增值税发票查验平台查验成功。二审中，陈惠良提交了2019年5月16日搬迁视频，用以证明由于租赁场地无法正常使用，陈惠良已于2019年5月16日搬离，并于2019年5月21日向钟健华发出《解除租赁合同通知书》。经质证，陈惠良对钟健华提交的前述证据认为：1.关于证据1至6都不属于新证据；2.钟健华所称的电子发票应该是有原件的，但钟健华没有提供，同时该发票明确显示供电购买方是江门光阳机车有限公司，该公司实际上就是钟健华所开设的公司，所以该用电就是钟健华公司所用，钟健华的公司也一直到目前为止都在该地址办公，从该证据也可以看出其每个月的电费都是在1100元左右，可以间接证明陈惠良早已搬离了该厂区，所以该电费与陈惠良没有任何关系，该发票没有原件也无法确认其真实性；3.关于通话记录不属于新的证据，即使其证据是真实的，也不能证明其所要证明的内容，因为通话记录上没有反映任何的通话内容，即便双方的通话内容是关于水电费的对账也不表示陈惠良无权聘请或要求刘丽梅协助办理相关事务；4.社保记录和声明与本案没有关联；5.即便刘丽梅就是刘丽，刘丽梅在微信上有参与物业的招租行为，都不能等同刘丽梅在经营该物业，不能要求公司的业务员对公司出售或者购买的产品对客户负责任，对客户负责任的应该是业务员所在的公司，因此不是说参与经营的人都要对全部经营事务负绝对责任；6.水电交接单上刘丽的签名，不确定是否为刘丽梅所签；7.《租赁协议》第五条第二小点可以看出其租金是218000元，该租金高于租给陈惠良的价格，所以其在租赁期间的租金不仅是没有损失而且是有盈利，至于之前是否有出租陈惠良无法举证的，同时由于证据租赁协议、银行流水、收据属于钟健华为变更上诉请求而提供的证据，其变更诉讼请求是违反法律规定15天的上诉期的，对租赁协议、银行流水、收据的真实性也不予确认。钟健华对陈惠良提交的前述证据认为：首先从该留存有该视频的微信记录可见，该视频是该手机机主之外的第三人发到该微信，因此并不属于原件，是复印件，该手机并不是原始载体。第二、从该视频也不能辨认其属于何处是否与本案有关。第三、该视频显示的是该建筑内堆放满物品，而非将物品搬离，因此不能证明陈惠良所证明的内容。因此对该证据三性不予认可，另外该视频所显示的内容假如是属实的，陈惠良如何处置建筑物内的物品是搬出还是留存是其自行的安排，钟健华已依据合同的约定交付了租赁物给陈惠良，陈惠良如何使用是其权利，因此不能证明案涉的合同因其所谓搬出物品而解除。对于当事人提交的前述证据，本院结合争议焦点一并分析。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对钟健华、陈惠良的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本院分析如下：关于租赁协议效力的问题。经审理查明的事实，陈惠良承租的涉案场地分为室内面积和空地面积共19703平方米，其中室内面积4095平方米部分，直至一审辩论终结前仍没有取得建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《租赁协议》中关于室内面积4095平方米的未办证部分，依法无效；其他室内面积10363平方米及空地面积5245平方米的部分，依法有效。从租赁协议的约定用途和实际用途来看，涉案租赁场地可以进行拆分独立使用，无效部分并不影响有效部分的全面、实际、独立的履行。因此一审判决认定双方签订的《租赁协议》及补充协议，关于室内面积4095平方米未办证部分无效；其他已办证室内面积10363平方米及空地面积5245平方米部分有效，合理有据。关于租赁协议有效部分的解除时间问题。陈惠良上诉认为其于2019年5月23日向钟健华送达《解除租赁合同通知书》并已搬离，当时钟健华亦口头同意解除租赁协议，其后钟健华亦通过中介发布招租信息，主张租赁协议于2019年5月23日解除。钟健华则认为于2020年1月22日前，租赁协议不存在法定解除或约定解除的情形，陈惠良因拖欠租金，钟健华于2020年1月22日提出同意解除租赁协议及补充协议的诉讼请求，主张双方签订的租赁协议及补充协议于2020年1月22日解除。经查，陈惠良以双方协商不一致，其已无法继续履行合同为由，书面通知钟健华解除双方签订的租赁协议，但陈惠良并未提交其享有法定解除权或符合合同约定解除的证据，据此，陈惠良不具有单方解除权。陈惠良主张钟健华收到前述书面解除通知书后口头同意解除合同，钟健华在诉讼中不予确认，陈惠良并未提供证据予以证明，亦无证据显示陈惠良此时已将涉案场地交还给钟健华，故陈惠良应承担举证不能的不利后果。至于陈惠良认为钟健华通过中介发布招租信息的问题，陈惠良主要通过在一审中申请证人喻广出庭作证予以证明。本院认为，首先，该证人喻广的具体身份问题，喻广并未提供证据予以证明，其是否为房产中介从业人员存疑；其次，证人喻广在一审中出庭陈述陈惠良也是从事厂房出租的工作，其与陈惠良曾有过工作交接，且陈惠良也有将其物业信息提供给喻广老板进行出租，据此，喻广与陈惠良之间存在业务来往，双方之间存在一定的利害关系；再者，证人喻广陈述其发布的信息是同行提供的，且亦未有书面证据显示钟健华有委托喻广所在公司或其个人进行出租涉案场地。因此，一审法院对证人喻广的证人证言不予采信并无不当。故陈惠良主张双方签订的租赁协议于2019年5月23日解除理据不足，本院不予支持。陈惠良于2019年5月23日向钟健华送达《解除租赁合同通知书》后，钟健华于2019年8月20日向一审法院提起诉讼，提出陈惠良继续履行双方签订的《租赁协议》及补充协议等的诉讼请求，于2019年11月8日撤回要求陈惠良继续履行涉案《租赁协议》及补充协议的诉讼请求。2019年11月14日，一审法院组织双方当事人现场勘查，陈惠良确已搬离涉案场地。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，结合前述查明事实，钟健华负有防止损失扩大的义务，其在明知承租人陈惠良明确提出解除租赁合同并获知陈惠良已搬离租赁场地的情形下应及时接管租赁场地，即钟健华应于2019年11月14日接管涉案场地，故一审判决认定涉案场地于双方现场勘验之日即2019年11月14日交还并无不当。承上分析，陈惠良向钟健华作出提前解除合同的意思表示后，并于2019年11月14日将租赁场地交还给钟健华，钟健华对涉案场地的管理和处分不再受陈惠良的影响，根据公平原则以及对双方利益的平衡，本院认定双方签订的《租赁协议》及补充协议有效部分于2019年11月14日解除，但陈惠良因拒绝继续履行合同而应承担相应的违约责任。关于租金的问题。涉案租赁合同部分无效，部分解除，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈惠良应按双方约定的租金标准向钟健华支付租金和占有使用费。陈惠良自2019年4月没有支付租金，钟健华诉请陈惠良支付拖欠的租金，于法有据，应予支持。根据当事人的主张，经一审法院核算陈惠良还应支付2019年4月至2019年11月14日的租金和占有使用费为1458000元及截止2019年11月14日的逾期付款违约金26781.37元，核算无误，本院予以维持。自2019年11月15日起，陈惠良向钟健华支付的逾期付款违约金应以1458000元为基数按年利率6%计付至实际清偿之日止。关于押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审判决根据无效面积部分占租赁总面积的比例，由钟健华向陈惠良返还押金130936.91元，并无不当。对于有效部分的押金499063.09元，根据《租赁协议》第二十五条约定“如乙方（陈惠良）不按本协议的约定履行，不按时缴纳款项给甲方（钟健华），甲方有权提前终止本协议，乙方应赔偿由此引起甲方的损失，乙方无权要求退还押金。”因陈惠良违约，故陈惠良无权要求退还该部分的押金。关于水电费的问题。涉案场地自2019年3月起由陈惠良全部租赁，根据《租赁协议》的约定，产生水电费应由陈惠良承担，钟健华分摊其实际使用部分。再结合陈惠良于2019年11月14日将涉案租赁场地交还给钟健华，租赁合同有效部分亦予解除，故陈惠良的水电费应交至2019年11月14日。对于钟健华主张超出2019年11月14日的部分，本院不予支持。在诉讼中，钟健华提供了对账总表及相对应的水电费发票予以证明具体支出的水电费。陈惠良虽不确认对账总表，但未提供相应的证据予以反驳，且2019年2月份前的水电费，陈惠良均是按对账总表的记载予以缴纳，故本院对钟健华提交的2019年3月至11月的对账总表及相对应的水电费发票予以采信。经核算，陈惠良应向钟健华支付自2019年3月至2019年11月14日的水电费为：20856.38元[3月份8290.07元+4月份3980.79元+5月份1829.29元+6月份1345.54元+7月份1136.56元+8月份1262.18元+9月份1202.82元+10月份1252.53元+11月份556.60元（1192.72元÷30天×14天）]。对于逾期付款违约金的问题，经核算，截止2019年11月14日，陈惠良应支付的逾期付款违约金为538.62元(299.82元+124.07元+47.56元+28.26元+18.00元+13.46元+6.82元+0.63元)，自2019年11月15日起，应以20856.38元为基数按年利率6%计付至实际清偿日止。关于免租期租金的问题。钟健华认为陈惠良违约，主张陈惠良支付全额免租期租金570000元。经查，双方对于免租期的约定是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照执行，而双方签订的《租赁协议》及补充协议并未对陈惠良提前解除合同或其存在违约的情况下，对于免租期期间应否计付租金进行明确的约定，故钟健华要求陈惠良支付全额免租期租金570000元缺乏合同上的依据，本院不予支持。一审法院根据免租期占整个合同租赁期限的比例重新计算免租期认定陈惠良应向钟健华支付免租期租金511983.87元，处理不当，本院予以纠正。关于租赁场地恢复原状的问题。在一审庭审中，陈惠良确认不会就其在涉案场地上的物品向钟健华主张权利，另再支付1600元给钟健华用于清理建筑废料，钟健华则不再要求陈惠良恢复涉案租赁场地的原状。一审判决陈惠良向钟健华支付清理建筑废料费1600元，双方对此均未提异议，本院予以维持。关于钟健华主张的其他损失问题。对此，钟健华在一审中提出的具体诉讼请求为：场地空置损失630000元、新的免租期租金损失630000元、租金差价损失2020000元，合共3280000元。钟健华在二审中提出的具体上诉请求为：场地空置损失779032.18元、新的免租期租金损失270967.71元、租金差价损失2293300元，以上共计3343299.89元，主张赔偿3280000元，并提供了其与下一承租人的租赁合同、银行流水、收据予以证明。陈惠良则认为押金具有定金或违约金的性质，押金和损失不可同时主张。对此，双方签订的《租赁协议》第二十五条明确约定“如乙方（陈惠良）不按本协议的约定履行，不按时缴纳款项给甲方（钟健华），甲方有权提前终止本协议，乙方应赔偿由此引起甲方的损失，乙方无权要求退还押金。”据此钟健华因陈惠良的违约而提出陈惠良无权要求返还押金及钟健华要求赔偿损失的诉请并未超出双方的有效约定。对于钟健华主张的新免租期租金损失，由于钟健华以何种方式进行新的招租，是其商业运营上的决策问题，涉及经营风险的因素，对钟健华该主张本院不予支持。本案中，陈惠良的违约行为客观上给钟健华造成损失，陈惠良应承担赔偿损失的违约责任，钟健华作为守约方也负有减少损失扩大的义务，综合考虑双方履行合同的具体情况、租赁场地的再行出租情况、陈惠良的过错程度等因素，本院酌定钟健华的损失金额以合同约定的三个月的租金较为适宜，故陈惠良应向钟健华赔偿损失630000元。关于刘丽梅应否对陈惠良的涉案债务承担连带清偿责任问题。钟健华上诉认为涉案物业的租赁经营为陈惠良与刘丽梅的共同生产经营，涉案债务为陈惠良、刘丽梅夫妻共同债务。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，本案涉案款项金额超出正常的家庭日常开支，对此钟健华应举证证明陈惠良的涉案债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示。对此，钟健华提供了其员工吕样花的证言、一张签名为“刘丽”的水电明细交接表，公证书、通话记录等证据用以证明刘丽梅参与涉案物业的租赁经营。经查，吕样花为钟健华经营公司的员工，其与钟健华存在利害关系；通话记录仅显示拨打记录，且大多数显示为未接通，接通的部分亦未见具体的通话内容；公证书显示的标注名称为“刘丽梅对账（陈惠良租赁厂房）”的用户并无证据显示该用户为刘丽梅实际使用，故钟健华的举证不足以证明涉案债务系陈惠良以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，或该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示而产生的。至于钟健华在二审中申请对有“刘丽”签名的水电明细交接表上的签名进行笔迹鉴定的问题，由于钟健华在一审举证期限内并无提出鉴定申请，且该签名是“刘丽”并非“刘丽梅”，退一步来说，即使该签名为刘丽梅所签，也不足以证明涉案的租赁事宜为陈惠良与刘丽梅的共同生产经营行为，故本院对钟健华该申请不予准许。因此，钟健华诉请刘丽梅对陈惠良的涉案债务承担清偿责任，理据不足，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，钟健华、陈惠良的上诉请求，部分有理，有理部分，应予支持；无理部分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初5394号民事判决第二、五、六项；二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初5394号民事判决第一、三、四、七、八项；三、确认钟健华与陈惠良签订《租赁协议》及《租赁协议》补充协议、《租赁协议》补充协议之二、《租赁协议》补充协议之三、《租赁协议》补充协议之四，关于未办证室内面积4095平方米的部分无效；关于已办证室内面积10363平方米及空地面积5245平方米的部分有效，有效部分于2019年11月14日解除；四、陈惠良应在本判决发生法律效力之日起十日内向钟健华赔偿损失630000元；五、陈惠良应在本判决发生法律效力之日起十日内向钟健华支付水电费20856.38元及逾期付款违约金（逾期付款违约金计算至2019年11月14日为538.62元，从2019年11月15日起至实际清偿之日止，逾期付款违约金以20856.38元为基数按年利率6%计算）；六、驳回钟健华的其他诉讼请求；七、驳回陈惠良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费132607.01元、财产保全费5000元，合共137607.01元(已由钟健华预交)，由钟健华负担51282.12元，由陈惠良负担86324.89元。一审反诉受理费减半收取7210.50元(已由陈惠良预交)，由钟健华负担883.18元，由陈惠良负担6327.32元。钟健华多预交的一审诉讼费85441.71元，由一审法院予以退回；陈惠良应向一审法院补缴一审案件诉讼费85441.71元。二审案件受理费50921.80元（已由钟健华预交26217.89元，陈惠良预交24703.91元），由钟健华负担24893.87元，由陈惠良负担26027.93元。钟健华多预交的二审案件受理费1324.02元，由本院予以退回。陈惠良应向本院补缴二审案件受理费1324.02元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年十月二十日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩