宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初1927号原告：柳某，住宁夏回族自治区中卫市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人:陈某，宁夏李金凤律师事务所律师。委托诉讼代理人:冯某，宁夏李金凤律师事务所律师。被告：张某，住宁夏回族自治区中卫市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：雍某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。被告：中卫市优诺美家房产经纪有限公司。统一社会信用代码91640500MA774A339X。法定代表人:朱某。第三人：杜某，住宁夏回族自治区中卫市。公民身份号码×××。原告柳某与被告张某、中卫市优诺美家房产经纪有限公司（以下简称优诺美家公司），第三人杜某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳某及其委托诉讼代理人陈某，被告张某及其委托诉讼代理人雍某，第三人杜某到庭参加诉讼，被告优诺美家公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告张某签订的《房屋买卖成交合同》；2.依法判令被告张某返还原告房屋定金10000元；3.依法判令被告优诺美家公司返还原告购房意向金1000元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：第三人杜某系被告优诺美家公司员工。被告张某与第三人系亲属关系。2019年6月,原告从第三人处得知被告张某在出售中卫市官桥花园营业房，遂与第三人协商后,由第三人带原告前往涉案房屋看房,但因涉案房屋二楼租给隔壁酒吧,从涉案房屋处无法进入二楼,加之第三人一再保证涉案房屋二楼与一楼一模一样,原告遂没有实际查看二楼房屋。后在原告的要求下,第三人与原告进入到涉案房屋二楼,但因看房时间在晚上,加之涉案房屋二楼没电,原告只能用手机手电筒大概看了一下,发现涉案房屋内有原来开酒吧留下的隔断等装修物品。后原告与被告张某于2019年6月20日签订了《房屋买卖成交合同》,同时原告按照被告张某要求向被告张某交付了10000元的押金,并要求拆除涉案房屋隔断。隔断拆除后,原告再一次实际查看房屋后,发现涉案房屋房顶存在严重的漏水情况,且原有酒吧租户为了省事,在原有地上铺着瓷砖的情况下,又加铺了一层瓷砖,导致二楼的楼高降低,严重影响采光及视觉感受。原告多次找二被告协商,但二被告均未有明确的答复,为此原告要求解除原、被告之间签订的《房屋买卖成交合同》并要求被告张某返还定金,但被告张某一直予以拒绝。另,原告第一次看房前按照被告优诺美家公司要求向其支付了1000元的购房意向金，现要求被告优诺美家公司予以返还。综上所述,二被告违背诚实信用原则,没有将涉案房屋的真实情况及时告知原告,导致原告在不了解房屋的真实情况下,违背真实意思表示签订了《房屋买卖成交合同》并支付定金,房屋状况是否完好是原告决定是否购买房屋的决定性因素,二被告的行为严重侵害了原告的合法权益,为了维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定特诉至贵院,望依法从速调判。庭审中原告补充陈述如下：1、二被告在合同签订之前向原告作出二楼租金每年10000多元，一楼租金每年20000多元的陈述，但自双方签订合同后，经原告多方了解，询问后，二被告改口称涉案房屋一年租金共计20000多元。2、二被告向原告做虚假陈述，称涉案房屋的贷款利率为5.1，但实际上的贷款利率达到5.39，原告须多承担贷款利息。原告在与第三人洽谈是否购买涉案房屋时，多次针对涉案房屋的价款产生分歧，原告亦明确告知过第三人自己所能接受的房屋价款为650000包含税钱，否则，原告没有办法购买涉案房屋。但本案涉案房屋的最终交易价格800000元左右，涉案房屋的税金及贷款利息承担完毕后的最终价格与原告向被告告知的价格相差甚远。3、因涉案房屋是商品房，原告基于涉案房屋出租租金以及购买涉案房屋的费用，综合考虑是否购买涉案房屋的根本性因素，二被告的虚假陈述导致原告在没有了解房屋租金的真实状况下，做出了与自己意思相悖的意思表示。二被告的行为严重与合同交易的基础相悖，原被告双方之间的合同应当解除。被告张某辩称，一、被告张某同意解除与原告柳某于2019年6月20日签订的《房屋买卖成交合同》;原告柳某中途反悔已实际违约、已付购房定金11000元应当冲抵违约金,法院应当依法判令驳回原告第二项和第三项诉讼请求：1、原告柳某与被告张某于2019年6月20日签订的《房屋买卖成交合同》真实、合法、有效,法院应当予以认定。2、该合同第八条第（一)项明确约定被告张某的义务为：保证该房屋无产权纠纷和债权债务纠纷、付清该房屋相关费用、协助乙方办理房屋过户手续等,但未约定被告张某有拆除涉案房屋装修的义务,即没有约定根本谈不上被告张某违约的事实;相反,原告作为买方未按约定期限购房款构成事实违约,应当承担违约责任。3、该合同第九条违约责任第1项明确约定,如果原告(乙方)中途反悔的,应当及时通知被告张某(甲方),购房定金归被告张某(甲方)所有，以冲抵原告(乙方）违约金;第4项约定“违约金为总房款0.1%,逾期三日未付清房款,被告有权解除合同,并要求原告承担违约责任及由此造成的损失”。被告张某按照该合同约定不予退还购房定金予法有据。原告应当自行承担违约责任。4、原告在诉状中陈述未了解房屋真实情况、要求被告张某拆除房屋隔断等事项不属实。原告作为一个完全民事行为能力人应当对自己的民事行为承担相应的法律后果。综上所述,原告要求被告退还定金没有任何事实和法律依据，法院应当予以驳回其退还购房定金的诉讼请求。二、本案的诉讼费用应当由原告全部承担。三、针对原告当庭补充的事实，被告张某认为，双方在房屋买卖合同中明确约定了，购房价款为580000元整，购房订金为11000元，不存在被告作虚假陈述的情况，双方约定的购房事宜应当以合同为准，被告认为原告若无购房能力，不应当签订此合同，而不是签订合同后违约，要求被告承担责任。四、被告张某实际收到购房定金为10000元，根据该合同约定，应当冲抵违约金不予退还。第三人杜某辩称，原告实际上多次看房，优诺美家公司没有违约，是原告违约。这个事情与其没有实际关系，其所做的都是职务行为。被告优诺美家公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的证据【照片】，因不足证明其主张，对其证明效力本院不予确认；【通话录音、微信聊天记录】，是原告与第三人杜某之间的对话形成的，对话发生于《房屋买卖成交合同》签订之后，录音对话主要以原告自己辩解阐述为主，也有第三人杜某解释的内容。该录音内容能否达到原告证明目的，本院依据合同及法律规定予以确认。被告张某提交的证据【不动产权证书】，来源合法，内容客观真实，对其证明效力本院予以确认，【房屋租赁协议】。因不足以证明其主张，对其证明效力本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖成交合同》，约定：甲方同意将坐落于官桥花园营业房上下两层房屋壹套及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方；房屋价款为580000元；该房屋买卖交易所需的各项税费按国家有关规定执行，甲乙双方约定全部费用乙方承担，有约定从约定，按国家规定承担；乙方基于《诚意金协议》交付的定金人民币11000元即冲抵房款；自本合同签订之日起25日内，乙方将50%首付款存入银行指定的专项账户，并由银行冻结。在贷款银行向乙方发放贷款之日由银行将乙方所开款项及首付款划入银行指定的专项账户中，乙方一次性将全部购房款（购房定金冲抵购房款）付清给甲方；本合同签订后，乙方中途反悔的，应及时通知甲方，购房定金归甲方所有以冲抵乙方违约金，甲方中途反悔的，应及时通知乙方，并在毁约起三日内双倍返还购房定金给乙方以冲抵甲方违约金；本协议履行期限为40个工作日。双方还对其他相关事项进行了约定。原告、被告张某在该合同上签署了各自的名字并捺印。2019年6月20日，原告向被告张某支付定金10000元，向被告优诺美家支付中介费1000元。后原告未按约向被告张某支付首付款，并以案涉房屋房顶存在严重漏水，租户在原有瓷砖上又加铺了一层瓷砖，导致楼高降低，及贷款利率高达5.39%原告没有办法购买案涉房屋为由要求解除合同并要求被告张某返还其定金10000元诉至本院。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。案涉房屋的《房屋买卖成交合同》是在优诺美家公司居间下由原告与被告张某在2019年6月20日协商签订的，合同自签订之日起成立并生效，因此双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案原告在《房屋买卖成交合同》已经生效的情况下，在第三次查看案涉房屋后，以房屋房顶存在严重漏水，租户在原有瓷砖上又加铺了一层瓷砖，导致楼高降低，及贷款利率高达5.39%原告没有办法购买案涉房屋为由要求解除合同并要求返还其定金10000元，其解除合同的上述理由在合同生效后提出，显然不符合合同约定，但原告向人民法院起诉要求解除《房屋买卖成交合同》，且原告在庭审中明确表示不愿继续履行合同，故其要求解除《房屋买卖成交合同》的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”之规定，本院予以支持，但原告要求被告张某返还其10000元房屋定金的诉请，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，本院不予支持。被告张某因原告明确表示不愿履行合同，也同意解除合同但10000元购房定金应冲抵违约金的答辩意见本院予以采纳。对原告要求被告优诺美家公司返还1000元购房意向金的诉请。本案中，被告优诺美家公司与原告及被告张某系居间介绍双方之间的买卖交易关系，但因其居间服务的双方之间的房屋买卖关系未能成就，原告不承担向其支付服务费义务，且被告优诺美家公司未提交证据证明其实际提供服务支出费用，则原告预付的中介服务费1000元，由被告优诺美家公司承担退还该部分款项的民事责任。对原告要求被告优诺美家公司向原告返还1000元购房意向金的诉请成立，本院予以支持。被告优诺美家公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条，第八条、第六十条、第九十四条（二）、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告柳某与被告张某于2019年6月20日签订的《房屋买卖成交合同》；二、被告中卫市优诺美家房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告柳某中介服务费1000元；三、驳回原告柳某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由原告柳某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 王泰新人民陪审员 雍红玲人民陪审员 刘林丽二○二○年十月二十三日书记员 黎 雪本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。