湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初4765号原告株洲市鼎源物业管理有限公司，住所地株洲市荷塘区宋家桥革命村**。法定代表人汤国建。委托代理人余忠，株洲市芦淞区建宁法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，反诉，进行和解。被告株洲市芦淞区文化园幼儿园，住所地株洲市芦淞区人民路文化园****栋。法定代表人贺革新，系幼儿园园长。委托代理人程金生，湖南一星律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，申请撤诉等诉讼权利。原告株洲市鼎源物业管理有限公司（以下简称“鼎源物业公司”）诉被告株洲市芦淞区文化园幼儿园（以下简称“文化园幼儿园”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄爱武适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告鼎源物业公司的法定代表人汤国建及其委托代理人余忠，被告文化园幼儿园的委托代理人程金生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎源物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告株洲市芦淞区文化园幼儿园立即支付物业费54535.9元；2.被告文化园幼儿园承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告株洲市芦淞区文化幼儿园系株洲市芦淞区人民路文化园三期10号栋业主，原告与株洲汇侨房地产开发有限公司于2015年1月22日签订了就汇侨文化园三期B3地块8#、9#、10#栋前期物业服务合同，合同中约定，汇侨文化园B3地块物业管理公司向购房业主收取的费用，住宅1.2元/月/㎡，商铺2.3元/月/㎡，车位60元/月，双方均无异议。被告住进以后，也按照合同交纳物业费，但是自2019年8月1日至今，被告却停止缴纳物业管理费。因原告为被告提供了物业服务，但却不缴纳物业费，故原告诉至法院。被告株洲市芦淞区文化园幼儿园辩称：一、原告鼎源物业公司与株洲市汇侨房地产开发有限公司（以下简称汇侨房产公司）于2015年1月22日签订的汇侨文化园三期B3地块8＃、9＃、10＃栋前期物业服务合同于2019年4月29日终止，原告向被告收取2019年8月1日以后物业管理费没有法律依据。根据被答辩人与汇侨房产公司于2015年1月22日签订的汇侨文化园三期B3地块8＃、9＃、10＃栋前期物业服务合同第二十二条约定，因2019年4月29日文化园8＃、9#.10＃栋业主委员会经过公开招标，选聘新的物业公司为株洲市兴旺管理有限公司，故前期物业服务合同已经终止，原告鼎源物业公司向被告文化园幼儿园收取合同终止后的物业管理费就没有法律依据；二、原告鼎源物业公司在该小区的服务合同终止，并函告、通知退出物业小区的情况下，拒不退出该小区的物业服务，现要求被告文化园幼儿园支付物业费，法院不应支持；三、退一万步讲，即使原告鼎源物业公司与被告文化园幼儿园存在事实上的物业服务关系，但原告提供的服务也是不符合要求的；综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：原告鼎源物业公司提交的证据3系前期物业服务合同，被告对真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性依法予以采信，对证明目的将结合全案予以综合认定；原告提交的证据4，被告对真实性均无异议，本院对真实性依法予以采信，对证明目的将结合全案予以综合认定；原告提交的证据5，因原告未提交证据证明该催缴通知单已经送达给被告，故本院对该份证据依法不予采信；原告提交的证据6系欠费明细表，因系原告单方制作，且被告未签字确认，故本院依法不予采信。被告提交的证据1，原告对合同真实性无异议，本院对真实性依法予以采信，对证明目的将结合全案予以综合认定；被告提交的证据2系物业招投标结果公示，虽系复印件，但因加盖了公示人即“文化园八九十栋业主委员会”复印属实的公章，故本院对该证据真实性依法予以采信；被告提交的证据3、4、5，原告对真实性、合法性无异议，本院对该几份证据的真实性、合法性依法予以采信，对证明目的将结合全案予以综合认定；被告提交的证据6、7、8、9、11、12、13、14，虽系复印件，但均加盖了出具单位“复印属实”的公章，能够证明证据的真实性，故本院对上述证据的真实性依法予以采信，对证明目的将结合全案予以综合认定；被告提交的证据10，因系复印件，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告鼎源物业公司系2014年4月3日成立的有限责任公司，经营范围为：房地产物业管理、维修、养护、清洁卫生等服务。2015年1月22日，株洲汇桥房地产开发有限公司（甲方）与原告株洲市鼎源物业管理有限公司（乙方）签订了《汇桥·文化园三期B3地块8、9、10栋项目前期物业服务合同》（以下简称“《前期物业服务合同》”），约定：“甲方通过公开招投标的方式选聘乙方对文化园三期B3地块8、9、10栋项目事实前期物业管理服务；物业服务期限从签定合同起，至业主大会召开、业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起15日内结清物业费并撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业管理有关的全部档案资料。……”该合同签订后，原告开始为文化园三期B3地块8、9、10栋业主（包括被告文化园幼儿园）提供物业服务。2019年4月1日，原告文化园三期8、9、10栋业主委员会决定启动物业公司更换招标并予以公告，2019年4月29日，通过招投标程序，最终选聘案外人株洲兴旺物业管理有限公司为物业服务企业。因鼎源物业公司不同意撤出并移交资料，导致新选聘的物业公司不能入驻小区。2019午5月l7日，株洲市芦淞区贺家土街道办事处物业管理办公室召开协调会，会议纪要中明确记录：在街道办、社区指导下，文化园三期8、9、10栋业主委员会更换物业程序合法有效，要求鼎源物业公司撤出管理，并移交相应资料。因鼎源物业公司仍拒绝撤出并移交相关资料，2019年6月4日，文化园8、9、10栋业主委员会再次向被告鼎源物业公司发函，限期5日内退出文化园三期8、9、10栋小区，并在6月11日之前将物业资料移交原告保管，否则，一切后果由被告鼎源物业公司承担。因原告鼎源物业公司仍不退出小区物业管理并办理移交，2019年8月29日，株洲市芦淞区贺家土街道办事处组织各单位包括文化园三期8、9、10栋业主委员会以及原告鼎源物业公司等，召开协调会，会议主要内容为：“鼎源物业公司对现服务区域合同已经过期，且在4月29日公开招聘落选后，市、区、办事处多次协调要求退出，鼎源物业未撤出并办理管理交接手续；为确保小区平稳过渡，会议决定鼎源物业公司在2019年9月12日前无条件落实撤出及交接手续”。之后，原告鼎源物业还是未撤出小区物业，2019年10月10日，株洲市芦淞区贺家土街道办事处物业管理办公室发出了《告居民书》，其内容为：“各位居民：文化园三期8、9、10栋物业服务企业（鼎源物业公司）在该区域服务合同已于2019年4月29日过期。……由于鼎源物业公司至今未执行，故告知所有小区业主，该公司在贵小区的一切行为不符合《省物管条例》之规定，不予支持，请各位业主谨慎待之”。原告鼎源物业公司至今仍未退出小区管理，也没有移交物业资料。原告认为其一直在为被告文化园幼儿园提供物业服务，但被告文化园幼儿园未缴纳物业费，酿成本案纠纷。另查明，被告文化园幼儿园已经向原告缴纳了截止至2019年10月31日的物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：原告与文化园三期B3地块8、9、10栋业主的前期物业服务合同是否已经终止，被告是否应向原告支付2019年8月1日起至2020年7月31日止的物业费。现分析如下：株洲汇桥房地产开发有限公司与鼎源物业公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，成立并合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该《前期物业服务合同》对原告鼎源物业公司及文化园三期B3地块8、9、10栋业主均具有法律约束力，双方应当按照合同约定享受权利并履行义务。根据《前期物业服务合同》的约定：“物业服务期限从签定合同起，至业主大会召开、业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起15日内结清物业费并撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业管理有关的全部档案资料”，因文化园三期B3地块8、9、10栋业主已经成立了业主委员会，并于2019年4月29日通过招投标程序，最终选聘新的物业服务公司即株洲兴旺物业管理有限公司为小区提供物业服务，故《前期物业服务合同》于2019年4月29日终止。原告鼎源物业公司应当按照合同约定于合同终止之日起15日内即2019年5月14日前撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业管理有关的全部档案资料。现因原告鼎源物业公司拒绝退出、移交诉争小区物业，并以存在事实物业服务关系为由，向被告文化园幼儿园主张2019年8月1日起至2020年7月31日止的物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，故本院对原告鼎源物业公司诉请被告文化园幼儿园支付2019年8月1日起至2020年7月31日止的物业费的诉讼请求依法不予支持。另原告称被告的物业费已经缴纳到2019年7月31日，被告称物业费已经缴纳到2019年10月31日。本院认为，根据原告提交的物业费汇款单，该汇款单上明确表明被告的物业费已经缴纳至2019年10月31日，虽原告称该处系笔误，但未提交证据证明，根据证据规则，本院认定被告向原告缴纳了截止至2019年10月31日的物业费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告株洲市鼎源物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费人民币1164元，减半收取人民币582元，由原告株洲市鼎源物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账缴费的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  黄爱武二〇二〇年十月十四日法官助理陈帆书记员抄羽附适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。