四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12570号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈军，男，1985年11月29日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：付安勋，四川启道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戢沛海，男，1953年6月3日出生，汉族，住四川省简阳市，系陈军岳父。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾华甫，男，1967年1月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审被告、反诉第三人）：曾丽斌，女，1990年9月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 二被上诉人委托诉讼代理人：郑传友，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉第三人）：李勇先，男，1969年1月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人陈军因与被上诉人曾华甫、曾丽斌、李勇先房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员廖方适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈军上诉请求：1.撤销四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初368号民事判决第二项，改判曾华甫、曾丽斌、李勇先共同向陈军支付装修补偿款450506元、停产停业损失费222517元、搬家补助费16090元、搬迁奖励303880元、空调移机费1200元，合计994193元。2.一、二审诉讼费由曾华甫、曾丽斌、李勇先承担。事实和理由：一、本案案由应为不当得利纠纷。曾华甫将案涉房屋出租给陈军后，陈军对案涉房屋进行了大量全面的装饰装修，陈军有权获得拆迁补偿中的装饰装修补偿。搬迁费用、空调移机费由陈军实际支出，搬家补助费、搬迁奖励及空调移机费应由陈军获得，曾华甫并未实际进行搬离，也未产生搬家费用。陈军租赁案涉房屋后一直从事家具销售经营活动，停产停业损失是针对经营活动进行的补偿，应由陈军获得。2.《商铺租赁合同》约定曾华甫不承担损失赔偿的前提是曾华甫按照合同约定履行了通知义务，但曾华甫未在2018年4月5日签订《房屋征收补偿合同》前半个月通知陈军，直至2019年4月11日才向陈军发出《解除合同通知书》。 曾华甫、曾丽斌辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈军的上诉请求，另合同解除前的租金陈军应当支付。 李勇先未答辩。 陈军向一审法院起诉请求：判令曾华甫、曾丽斌、李勇先共同向陈军支付装修补偿款450506元、停产停业损失费222517元、搬家补助费16090元、搬迁奖励303880元、空调移机费1200元，合计994193元。 曾华甫向一审法院反诉请求：1.请求确认陈军与曾华甫签订的《商铺租赁合同》已于2019年4月14日解除；2.判令陈军支付曾华甫2017年12月20日至2019年12月19日租金150802元及资金占用利息，资金占用利息的计算方式为以57768元为基数从2017年11月19日起、以93034元为基数从2018年11月19日起，均按照年利率24%计算至付清之日止。 一审法院认定事实：曾丽斌系曾华甫的女儿。李勇先和曾华甫对原登记在曾华甫名下的位于简阳市各自享有50%的权益。 2015年11月19日，曾华甫（甲方）与陈军（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：曾华甫将位于东溪镇××、××商铺租给陈军作为营业使用，出租商铺的建筑面积为460㎡；租赁期限5年，自2015年12月20日起至2020年12月19日止；商铺租金每月为15元／㎡；签订合同时支付半年租金及6000元押金，下半年租金提前一个月支付，第二年起租金开始年付；自2017年12月20日起，租金以6%每年的方式递增，直至合同终止；合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1、租赁期届满；2、因乙方过错严重造成商铺毁损的；3、出现不可抗力造成商铺毁损达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该商铺的；5、乙方迟延交付房租超过10天的；承租期内若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。 案涉商铺在合同签订前曾经营餐厅。合同签订后，陈军开始装修商铺并经营家具销售，向曾华甫支付了2015年12月20日至2017年12月19日的租金。2017年12月20日之后的租金，陈军支付了两笔，共计50000元。曾华甫于2017年11月21日向陈军出具收条一份，载明：“今收到陈军东溪荣华苑二楼营业用房从2017年12月20日起，暂收租金20000元，届时多退少补……”。曾华甫于2018年6月21日向陈军出具收条一份，载明：“今收到陈军东溪荣华苑二楼租金2018年部分房租费用30000元，以后按合同多退少补……”。 2017年12月28日，简阳市人民政府作出《东溪场镇棚户区及市政工程建设项目国有土地上房屋征收决定书》[简府征决字（2017）第12号]，并发布房屋征收公告。案涉商铺包含在上述棚户区改造项目征收范围内。 2017年11月2日，曾华甫将案涉商铺登记在曾丽斌名下。 2018年4月5日，简阳市住房和城乡规划建设局（甲方）与曾丽斌（乙方）签订《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》（合同编号：153842），载明：曾丽斌所有的被征收房屋位于东溪镇××号，建筑面积334.33㎡，房屋使用性质为非住宅，评估单价为16135元；曾丽斌自愿放弃被搬迁房屋产权和房屋安置，选择货币补偿，由甲方付给乙方：1、非住宅终结价5394415元；2、被搬迁房屋装饰装修补偿327643元；3、政策性补偿费用（空调移机费）600元；4、停产停业经济损失费161832元；5、搬家补助费11702元；6、购房补贴1078883元；7、物管费补贴24072元；8、提前签订征收补偿合同、完成搬迁并交付被征收房屋的户奖40000元；9、在规定时间内签订征收补偿合同、完成搬迁并交付被征收房屋的楼栋腾退奖20000元；10、选择货币补偿的面积奖133732元；合计7192879元。乙方应当在签订本合同同时将被搬迁房屋的房屋产权证、国土证交付甲方，并委托甲方在本合同生效后向产权产籍管理部门及国土部分申请办理被搬迁房屋注销登记事宜。乙方应当在本合同生效后5日内腾空搬迁房屋，并结清水、电、气费后交由甲方拆除。 同日，简阳市住房和城乡规划建设局（甲方）与曾丽斌（乙方）还签订《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》（合同编号：153843），载明：曾丽斌所有的被征收房屋位于东溪镇××号，建筑面积125.37㎡，房屋使用性质为非住宅，评估单价为16135元；曾丽斌自愿放弃被搬迁房屋产权和房屋安置，选择货币补偿，由甲方付给乙方：1、非住宅终结价2022845元；2、被搬迁房屋装饰装修补偿122863元；3、政策性补偿费用（空调移机费）600元、政策性补偿费用（电表迁装费）4200元；4、停产停业经济损失费60685元；5、搬家补助费4388元；6、购房补贴404569元；7、物管费补贴9027元；8、提前签订征收补偿合同、完成搬迁并交付被征收房屋的户奖40000元；9、在规定时间内签订征收补偿合同、完成搬迁并交付被征收房屋的楼栋腾退奖20000元；10、选择货币补偿的面积奖50148元；合计2739325元。乙方应当在签订本合同同时将被搬迁房屋的房屋产权证、国土证交付甲方，并委托甲方在本合同生效后向产权产籍管理部门及国土部分申请办理被搬迁房屋注销登记事宜。乙方应当在本合同生效后5日内腾空搬迁房屋，并结清水、电、气费后交由甲方拆除。 2018年4月26日，曾丽斌收到700万元。2019年4月24日，李勇先收到240万元。2020年3月3日，李勇先收到532204元。 2019年4月11日，曾华甫向陈军邮寄《解除合同通知书》，载明：“现因政府征收拆迁房屋对租赁房屋按照双方签订的合同第七条、第九条规定，现通知你解除租赁合同。请你于收到通知书后十天内搬出物品并移交房屋，如到期不移交房屋，将依法提起诉讼。”。陈军与曾华甫、曾丽斌、李勇先对《商铺租赁合同》已经于2019年4月14日解除均无异议。 2019年10月12日，简阳市房屋征收补偿服务中心发送《搬家通知》，载明：“产权人曾丽斌，利害关系人曾华甫、李勇先、陈军……截至2019年10月12日，产权人及利害关系人未将上述两处商业用房腾退移交给简阳市房屋征收补偿服务中心。根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十条第二款之规定：请产权人曾丽斌，利害关系人曾华甫、李勇先在接到告知书后积极与租赁人陈军协商解除租赁关系，于2019年10月15日前腾退房屋并交给简阳市房屋征收补偿服务中心。”。 2019年11月28日，陈军申请四川省简阳市公证处对案涉商铺的装饰装修现状、室内物品进行公证，四川省简阳市公证处出具（2019）川成简证民字第6205号公证书。之后，陈军腾退商铺。现案涉商铺已经拆除。 一审另查明，在案件审理过程中，曾丽斌认可《商铺租赁合同》的权利继续由曾华甫享有。 一审法院认为，陈军以不当得利法律关系要求曾华甫、曾丽斌、李勇先承担责任，但基础法律关系是房屋租赁合同纠纷，且曾华甫的反诉也是依据房屋租赁合同主张租金，故本案本诉与反诉的案由均应当为房屋租赁合同纠纷。 关于合同解除的问题。案涉商铺被政府征收拆迁，合同已经无法履行。根据《商铺租赁合同》约定，出租方可以单方解除合同。本案中，曾丽斌认可《商铺租赁合同》的权利继续由曾华甫享有，曾华甫主张确认合同解除主体适格。并且，陈军与曾华甫、曾丽斌、李勇先对《商铺租赁合同》已经于2019年4月14日解除均无异议，故一审法院对曾华甫主张《商铺租赁合同》已于2019年4月14日解除的诉讼请求，予以支持。 关于陈军主张装修补偿款、停产停业损失费、搬家补助费、搬迁奖励、空调移机费归其所有，其诉请应当符合相应法律法规的规定或合同约定。首先，案涉《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》并未确定补贴、补偿等费用应归于承租人而系明确直接支付给产权人曾丽斌；其次，《商铺租赁合同》约定承租期内若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失。因此，陈军主张上述款项归其所有并无相应依据，一审法院对其诉讼请求不予支持。 关于曾华甫反诉主张2017年12月20日至2019年12月19日的租金及利息，陈军抗辩曾华甫已于征收单位发布《房屋征收决定书》生效之日即2017年12月28日丧失案涉商铺的物权，无权收取租金。一审法院认为，虽然《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，但所有权是由占有、使用、收益和处分四个要素构成的，而且所有权的一个显著特征是所有权和使用权可以分离。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”及第二款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”以及征收补偿行政行为的特点，征收决定不影响被征收人在征收决定发生法律效力后签订补偿协议或作出补偿决定前对被征收财产继续占有、使用和收益权利。简阳市住房和城乡规划建设局与曾丽斌签订《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》的时间是2018年4月5日，因此曾丽斌有权利收取2018年4月5日之前的租金。因曾丽斌认可《商铺租赁合同》的权利继续由曾华甫享有，因此曾华甫主张租金的主体适格。但关于租金的具体金额，2017年12月19日前的租金已经付清，之后陈军又支付50000元租金。按照《商铺租赁合同》约定，2017年12月20日至2018年4月5日的租金为15元/㎡·月×460㎡×（1+6%）×3.5月=25599元，因此陈军已经超付租金，故一审法院对曾华甫要求陈军支付租金的诉讼请求，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款、第二款之规定，判决：一、确认曾华甫与陈军签订的《商铺租赁合同》已于2019年4月14日解除；二、驳回陈军的全部诉讼请求；三、驳回曾华甫的其他反诉请求。一审本诉案件受理费6871元，由陈军负担；反诉案件受理费2156元，由曾华甫负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院另查明，陈军、曾华甫均主张对案涉商铺进行了装修，也认可对方进行了部分装修，但双方对各自的装修内容无法达成一致，也均不能就各自的装修费用提供证据予以证明。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 关于本案的案由，本院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”之规定，曾丽斌系作为案涉简阳市的登记产权人与简阳市住房和城乡规划建设局签订《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》并获得拆迁补偿款，李勇先系基于生效判决确认对案涉商铺享有50%的权益获得拆迁补偿款，均具有事实与法律依据，并非不当得利。而本案系在陈军与曾华甫的《商铺租赁合同》履行过程中，案涉房屋因拆迁而致使《商铺租赁合同》无法继续履行而产生的纠纷，故本案案由应当为房屋租赁合同纠纷。 本院认为，陈军与曾华甫签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：曾华甫、曾丽斌、李勇先是否应向陈军支付装修补偿款450506元、停产停业损失222517元、搬家补助费16090元、搬迁奖励303880元、空调移机费1200元，以上合计994193元。 关于陈军能否向曾丽斌、曾华甫、李勇先主张上述款项的问题。首先，陈军能否直接依据《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》向曾丽斌、曾华甫、李勇先主张上述费用。本院认为，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系，国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿方案的对象是房屋所有权人而非承租人，征收补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。其次，关于陈军能否依据《商铺租赁合同》之约定向曾华甫主张损失。本院认为，根据陈军与曾华甫签订的《商铺租赁合同》中的具体约定“承租期内若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失”，此约定系双方对合同因不可抗力解除后双方如何分摊损失的约定。后在合同履行过程中，因房屋拆迁，曾华甫于2019年4月11日向陈军发函解除合同，陈军于2019年11月28日才搬离案涉商铺，曾华甫已尽到按合同约定提前半个月通知的义务，故陈军不可基于《商铺租赁合同》之约定向曾华甫主张损失。但是，双方均认可陈军对案涉商铺实施了部分装修、陈军作为承租人也实际履行了搬迁等事实，亦确实存在合同履行期限尚未届满前陈军停产停业的事实。曾丽斌、李勇先基于上述事实获得了装饰装修补偿、搬家补助、停产停业经济损失费等费用，根据公平原则，曾丽斌、李勇先不可无故因陈军的行为而获益，故应当对陈军的装饰装修、搬迁、停产停业等行为进行补偿。 关于补偿的具体数额，1.关于装修补偿，陈军、曾华甫均主张对案涉商铺进行了装修，也认可对方进行了部分装修，但双方对各自的装修内容无法达成一致，也均不能就各自的装修费用提供证据予以证明。依据案涉商铺的2份拆迁补偿合同，曾丽斌、李勇先共计获得装饰装修补贴450506元（327643元+122863元=450506元）。因不能确定陈军与曾华甫就案涉房屋进行装修添附的具体份额，本院酌情认定双方各占50%的份额，故曾丽斌、李勇先应向陈军支付装饰装修补偿225253元。 2.关于停产停业损失，陈军作为案涉商铺的实际承租人，在案涉商铺内进行经营，因案涉商铺的拆迁导致的合同提前解除势必会对其经营活动产生影响。同时，曾丽斌、李勇先作为房屋所有权人也会受到租金收益的损失，故拆迁安置补偿合同确定停产停业损失，应当是同时考虑了停产停业期间内属于出租人的租金收益与属于承租人的经营收益。曾丽斌在2018年4月5日签订了《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》后，曾丽斌、李勇先于2020年3月3日收取了最后一笔拆迁安置补偿款，故至2020年3月3日曾丽斌、李勇先在案涉商铺上占有使用收益的权利才得到了完全补偿。因此，在2份《成都市国有土地上房屋征收补偿合同》确定的停产停业损失222517元（161832元+60685元=222517元）中，自2018年4月5日至2020年3月3日期间23个月的租金收益应属于对曾丽斌、李勇先的租金损失补偿。参照曾华甫与陈军签订的《商铺租赁合同》中关于租金的计算方式，此期间的租金金额应为175748.11元[2018年4月5日至2018年12月20日的租金为：15元/m2×460m2×（1+6%）×8.5个月=62169元；2018年12月21日至2019年12月20日的租金为：15元/m2×460m2×（1+6%）2×12个月=93034.08元；2019年12月21日至2020年3月3日的租金为15元/m2×460m2×（1+6%）3×2.5个月=20545.03元，以上共计175748.11元]。因陈军与曾华甫签订的《商铺租赁合同》所约定的租赁期限至2020年12月19日，至2020年3月3日曾丽斌、李勇先收取全部补偿款之时，尚在陈军与曾华甫的租赁合同履行期限内，故除曾丽斌、李勇先的租金收益外，剩余停产停业损失应当是对陈军经营行为所进行的停产停业补偿，故曾丽斌、李勇先应向陈军支付停产停业补偿46768.89元（222517元-175748.11元=46768.89元）。 3.关于搬家补助，陈军作为案涉商铺的实际承租人，其实际实施了搬迁的行为，曾丽斌、李勇先在拆迁安置补偿合同中获得的搬家补助系基于陈军协助搬迁并交还房屋的行为，使得曾丽斌、李勇先可向拆迁方交付被拆迁房屋，故搬家补助16090元（11702元+4388元=16090元）应归属于实际搬迁人，曾丽斌、李勇先应向陈军支付搬家补助费16090元。 4.关于空调移机费，案涉《商铺租赁合同》中并未载明商铺交接时存在空调，且曾华甫亦未提供证据证明其安装了空调，在曾华甫认可陈军进行了部分装修的情况下，应当认定空调系承租人陈军添附，故空调移机费1200元（600元+600元=1200元）应归属于陈军，曾丽斌、李勇先应向陈军支付空调移机费补偿1200元。 5.关于搬迁奖励，2019年10月12日简阳市房屋征收补偿服务中心向曾丽斌、曾华甫、李勇先、陈军发送《搬家通知》，要求在2019年10月15日腾退房屋并交给简阳市房屋征收补偿服务中心，但陈军于2019年11月28日之后才腾退案涉商铺，其并未实施提前搬迁行为，曾丽斌、李勇先并未因陈军的行为获利，故陈军不能主张提前搬迁奖励，曾丽斌、李勇先不应对陈军就此项费用进行补偿。 综上，曾丽斌、李勇先应向陈军支付装饰装修补偿225253元、停产停业补偿46768.89元、搬家补助费16090元、空调移机费补偿1200元，以上共计289311.89元。 综上所述，陈军的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五、六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初368号民事判决第一、三项； 二、撤销四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初368号民事判决第二项； 三、曾丽斌、李勇先于本判决生效之日起十五日内向陈军支付装饰装修补偿225253元、停产停业补偿46768.89元、搬家补助费16090元、空调移机费补偿1200元，以上共计289311.89元； 四、驳回陈军的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费6871元，由曾丽斌、李勇先负担1999元，由陈军负担4872元；反诉案件受理费2156元，由曾华甫负担。二审案件受理费13742元，由曾丽斌、李勇先负担3995元，由陈军负担9747元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  廖 方 二〇二〇年十月二十二日 法官助理  黄 迪 书 记 员  何浩铭