贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0321民初6545号原告：遵义嘉乐居酒店管理有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区桂花桥街道万豪城****楼****铺。统一社会信用代码：91520321MA6GJ0YY0G。法定代表人：李翠平，公司经理。委托诉讼代理人：刘胜，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州西纳蒙酒店管理有限公司，，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路**贵阳世纪城********法定代表人：赵海龙，公司总经理。委托诉讼代理人：阚路遥，贵州诺雅律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告遵义嘉乐居酒店管理有限公司（以下简称嘉乐居公司）诉被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司（以下简称西纳蒙公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘胜、被告之法定代表人赵海龙及其委托诉讼代理人阚路遥均到庭参加了庭审,本案现已审理终结。原告向本院提出诉请：1、判令被告限期对遵义市播州区嘉乐居酒店漏水点进行修复并为原告提供中央空调主机安装位置并支付移机费160000元；2、判令被告向原告赔偿酒店停业损失2566904.45元；3、判令被告退还原告房租573750元并从2020年4月1日起在被告未维修好漏水点之前原告不支付后续租金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2017年11月10日签订《招商合作协议》，约定由原告投资对被告租赁的房屋进行装修，用于经营酒店。协议签订时，前述房屋确实存在漏水现象，故此原告装修过程中多次向被告去函协商漏水点修缮方案，可是被告一直以该义务应当由房屋出租人履行为由，至今未对前述漏水点进行修缮。同时被告为原告指定的空调主机安装点影响居民而被相关部门责令重新安装，房屋漏水、电梯不能运行、空调无法使用等原因，导致该酒店于2020年5月10日开业以来一直处于停业状态，给原告造成了极大的经济损失，损害了我方合法权益，故此为维护自身合法权益，我方具状诉来法院，望法院判如所请。被告西纳蒙酒店辩称：原告利用我方租赁的房屋装修的酒店确实存在多处漏水现象，但我方在与被告签订协议过程中，已经将我方与房屋出租人之间的协议向原告予以了出示，故此原告应当知晓前述漏水问题的修复义务人为房屋出租人而非我方。原告的具体损失我方在举证阶段发表意见。本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，被告（乙方）与案外人遵义万豪房地产开发有限公司（甲方）签订《酒店物业租赁合同》，约定案外人将其所有的遵义市播州区万豪城二期31栋一层1号铺、二层、三层、四层总面积为6375.07平方米的毛坯房出租给被告用于经营酒店及酒店相关配套项目。同时约定酒店所需的相关设施及装修由被告负责，包括甲方已安装的电梯、新风管道、消防管道等设施也交由乙方负责使用管理。房屋租期15年（2017年3月15日至2032年3月14日）；房租为第一个租约年18元/平方米/月，免租期9个月，应交纳租金344254元；第二个租约年18元/平方米/月，免租期3个月，应交纳租金1032761元；第三个租约年18元/平方米/月，免租期3个月，应交纳租金1032761元。2017年11月10日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《招商合作协议》，约定被告将前述房屋交由乙方投资经营及管理，被告享有原告所投资项目5%的收益所有权；合作期限15年，与租赁合同期限一致；同时约定“该物业现存在的漏水渗水问题，由甲方负责协调处理，由此影响乙方装修的直接及间接损失由甲方负责，若因此影响乙方正常经营，则由此产生的直接及间接损失由甲方负责；甲方负责协调该物业的一楼及二楼平台由乙方免费使用……所有物业关系的对接及维护，由甲方执行负责……若因甲方物业原因导致本协议无法履行，乙方无法继续正常经营，甲方各项乙方赔偿损失”。协议签订后，原告即对前述房屋进行装修。装修过程中，由于前述房屋存在多处漏水问题导致装修不能正常进行，经原告多次向被告反映均未能解决房屋漏水问题。2019年7月20日，被告同意原告制作整改方案及预算报告报被告后自行处理，费用从房租中扣除，在2019年8月10日原告向被告出具《酒店渗水问题整改费用预算报告》，但双方仍未对前述房屋渗水问题进行整改。故此双方于2019年8月15日达成《补充协议》，约定“双方一致同意甲方（原告）支付房租的95%，乙方（被告）支付房租的5%，由乙方同意按照招商合作协议约定向业主缴纳房租费；三、因该酒店物业漏水问题一致未处理好，乙方应当协调物业或业主在三个月内整改完毕，如在三个月内未整改完毕，造成甲方所有损失由乙方承担，并由乙方承担所有的房租费至该物业漏水问题解决为止”。其后原告继续对前述房屋进行装修，装修完毕后于2020年5月开业，经营过程中，多个房间再次漏水并导致电梯进水不能使用，同时因被告于2018年2月12日向原告指定地点安装的空调主机噪音扰民而被相关职能部门要求整改移装，故此原告主张因被告原因造成空调、电梯不能使用、酒店房间渗水导致酒店停业至今，给其造成了巨大的经济损失，损害了其合法权益，故此具状诉来法院，提出如前诉请，请求法院予以此。庭审中，被告对原告经营酒店有78间房屋和健身房1间的事实不持异议，且认可该健身房对外出租的价格为18万元/月。上诉事实有原告提交的《招商合作协议》1份、《酒店物业租赁合同》1份、《补充协议》1份、《公函》1份、《承诺书》4份、《函》2份、图片11份、《酒店渗水问题整改费用预算报告》、《国内支付业务付款回单》2份、《空调移机公函》1份、《空调移机合同》1份、《延期营业酒店损失清单》1份、《工资表》1份、《服务协议》1份；被告提交的《酒店物业租赁合同》、《调解书》1份、《民诉诉状》1份及原被告的当庭陈述在卷佐证，经庭审质证足以认定，本院予以确认。本院认为：庭审中，原被告对双方签订合作协议，约定原告对被告承租的房屋进行装修，用于经营酒店但前述房屋从装修至今存在多处漏水、且酒店空调主机需要移机安装、电梯因渗水浸泡均不能运行的事实均不持异议，本院予以确认。案涉《招商合作协议》系原被告双方为合作经营酒店达成的一致意见，且内容不违反法律规定，应当得到原被告的共同遵守。现由于被告并未履行“协调处理”房屋渗水问题、且原告按照其指定的位置安装的空调主机也不符合规划而不能正常运行，事后被告也未积极地与房开商进行协调处理，被告的违约给原告造成的损失客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告请求被告对嘉乐居酒店当渗水问题予以修复并赔偿停运或营运不正常导致的损失，本院予以支持。被告抗辩房屋渗水整改义务系案外人、且其指示原告安装空调的位置系代案外人指示而不应当承担违约责任，由于原告并非《酒店物业租赁合同》的缔约方，该合同内容并不对原告产生法律约束力。故此被告的该主张有违合同相对性原则而不应得到本院采信。关于原告的损失问题，其主张的人工工资、网络服务费用、租金等均系原告在履行《招商合作协议》约定的义务过程中产生的正常费用，不属于被告获得而应当返还的财产，原告请求返还或赔偿的主张于法无据，本院不予采信。原告请求被告为其指定空调主机安装地点，并非《招商合作协议》约定的被告义务，被告应负责与房开商进行协调，且原告在装修过程中需要对装修进行设计规划，故该主张没有事实依据，本院不予支持。原告需对空调主机重新安装的事实，被告不持异议，结合空调移机安装系被告错误指示且未履行协调义务所致，故此移机安装费用应当由被告承担，但原告应在实际移机后根据实际产生的费用向被告主张权利，不宜在尚未发生移机事实、费用尚未支付等不确定情况下在本案中予以主张。原告主张健身房每月收入16.75万元，结合被告认可该健身房出租的租金为18万元/月的事实，本院对原告主张2020年5月23日至2020年8月26日期间的健身房损失524112.9元予以支持。原告主张酒店在2020年5月23日至2020年8月26日期间为停业状态，但并未提交证据予以证明，同时也未按照本院指定时间对其损失情况予以证明，本院对其请求被告赔偿酒店在前述期间的停业损失1314193.55元不予支持。但原告酒店经营过程中的漏水、空调不能正常使用给其造成的损失客观存在，其在具备相关证据后可另案主张权利。综上，为促进诚信社会构建，依法保护各方当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司于本判决生效后2个月内对原告遵义嘉乐居酒店管理有限公司经营的位于播州区的嘉乐居酒店的渗水问题进行处理直至不再漏水；二、由被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告健身房损失524112.9元；三、驳回原告遵义嘉乐居酒店管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33685减半收取13842.5元，由被告贵州西纳蒙酒店管理有限公司承担3842.5元、原告遵义嘉乐居酒店管理有限公司承担10000元；其余案件受理费13842.5元退还原告遵义嘉乐居酒店管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审判员  廖珍强二〇二〇年十月二十九日法官助理王磊书记员王维维