四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初4266号 原告：成都益丰投资有限责任公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子北一路**********。 法定代表人：王铁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王水蓉，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓风，四川衡平律师事务所律师。 被告：四川风尚国际婚纱摄影有限公司，住所地四川省成都市锦江区总府路**。 法定代表人：萧伟，职务不详。 原告成都益丰投资有限责任公司（以下简称益丰投资公司）与被告四川风尚国际婚纱摄影有限公司（以下简称风尚摄影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，原告成都益丰投资有限责任公司的委托诉讼代理人王水蓉、何晓风到庭参加了诉讼，四川风尚国际婚纱摄影有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 益丰投资公司向本院提出诉讼请求：1.风尚摄影公司向益丰投资公司支付房屋租金2667600元，代收物业费2280000元，能耗费60644.04元，生活垃圾处理费20400元，并支付违约金140247.36元（违约金计算方式：以欠付房租及代收物业费本金为基数，按日利率万分之二的标准自逾期之日起计算至实际付清欠款本息之日止，现暂计算至2020年4月17日合计140247.36元）；2.风尚摄影公司向益丰投资公司支付欠付租赁保证金456000元，装修撤除费100000元；3.判令风尚摄影公司承担本案全部律师费、诉讼费和保全费用。在庭审中，益丰投资公司明确第3项诉讼请求为：案件受理费及保全申请费。事实与理由：2016年12月26日，益丰投资公司与风尚摄影公司签订《物业租赁合同》，约定益丰投资公司将其坐落于成都市高新区，编号XXX号（建筑面积约为9900平方米）的商业用房出租给风尚摄影公司使用，租赁期限为10年。2018年1月29日，双方签订《补充协议》，对原租赁合同部分条款内容予以变更。合同签订后，益丰投资公司按时向风尚摄影公司交付了房屋，但风尚摄影公司却拖欠租金及其他款项未支付，故诉至法院。 风尚摄影公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 本院根据经审理查明的事实及法律相关规定认定如下：2016年12月26日，益丰投资公司与风尚摄影公司签订《物业租赁合同》，约定益丰投资公司将其坐落于成都市高新区，编号XXX号（建筑面积约为9900平方米）的商业用房出租给使用，租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。第二条第4款代收物业管理费，甲方根据本合同约定将枫丹国际的物业交付乙方使用，乙方按本合同约定的金额、期限和支付方式向甲方交纳租赁物业的租金及代收综合物业管理服务费。第六条第2款，乙方给予甲方100000元，作为乙方不对物业进行装修撤除的补偿费用，该笔费用乙方须于2020年1月1日前一次性缴清。第七条，1）自2017年1月1日至2018年12月31日期间，每月租金及代收物业费标准为456000元，因该期间乙方要进行房屋装修、市场培育等，双方最终确定在该时段给予优惠，优惠后费用为人民币114000元（其中人民币38000元为代收综合物业管理费）；2）自2019年1月1日至2020年12月31日每月租金及代收物业管理服务费总额为人民币492480元（其中152000元为代收综合物业管理费）；3）自2021年1月1日至2022年12月31日每月租金及代收物业管理服务费总额为532000元（其中152000元为代收综合物业管理费）……第八条第2款，租金及代收物业管理服务费原则上每季度支付一次，在下一个使用季度前20日内，一次性支付下一个使用季度的租金及代收物业管理服务费。第八条第3款，代收综合物业管理费由甲方代收并支付给物业公司，物业公司出具发票给乙方。第八条第7款能耗费，乙方使用的水、电、气、有限电视费用由甲方或物管公司代收代缴。第九条第一款租赁保证金，租赁保证金按照月标准租金及代收综合物业管理服务费总额的2倍予以缴纳。甲乙双方签字盖章后3个工作日，乙方向甲方支付首期保证金456000元，2018年1月1日前再向甲方支付余下的保证金人民币456000元。第十二条第12款垃圾处理费，乙方须负责将日常产生的垃圾、废物，移至指定的收集地点，不得在公共地方放置或遗弃垃圾、废物，否则甲方以自己认为妥当的方式，清理及处置公共地方乙方留下或未处理好的任何纸箱、纸盒、垃圾货其他任何种类货性质的障碍物。甲方并不因此而须向乙方或其他任何人士承担任何责任，所产生的处置费用由甲方向乙方收取。2018年1月29日，益丰投资公司与风尚摄影公司签订《补充协议》，载明因2016年12月26日签署的编号201612-Ａ02《物业租赁合同》因甲方公装延期，将原合同的租赁物业租金及代收综合物业额管理服务费进行调整，其中，在2019年6月30日前，支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金及代收综合物业管理服务费共计2558160元，在2019年12月31日前，支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金及代收综合物业管理服务费2558160元。若退租时间在本合同执行期未满五年，乙方还需按照本协议第二条1）款2）款约定的标准租金及代收综合物业管理服务费补足2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金及代收综合物业管理服务费。 2016年12月30日，益丰投资公司向风尚摄影公司出具《商铺交接清单》并交接房屋。 2018年7月3日，风尚摄影公司向益丰投资公司出具《申请》，申请延期支付《补充协议》约定2018年应付款时间向后延期3个月，即原协议付款时间2018年7月10日延期到2018年10月10日，原协议付款时间2018年12月31日延期到2019年3月31日。2019年1月14日，风尚摄影公司向益丰投资公司发送《申请》，申请延期支付《补充协议》约定的应付款时间2018年1月31日向后延期分两次付款，2019年1月31日付100000元，2019年3月至4月付清。 2019年5月22日益丰投资公司向风尚摄影公司出具《付费通知单》，催缴2019年6月30日前的房屋租赁保证金456000元，房屋租赁费1646160元。2019年12月18日益丰投资公司再次向风尚摄影公司出具《付费通知单》，催缴2019年12月20日之前的房屋租赁保证金456000元，房屋租赁费1646160元。风尚摄影公司并未缴付。 2020年1月1日益丰投资公司出具《告知函》，载明截止2020年1月1日，由于风尚摄影公司拖欠租金及保证金等费用，已构成违约，益丰投资公司提出解除《租赁合同》及补充协议并追究其违约责任。风尚摄影公司于2020年1月2日出具《复函》，表明《告知函》已于1月14日收悉，恳请给予一定宽限期并要求继续履行合同。2020年3月16日益丰投资公司再次向风尚摄影公司出具《关于催收欠费及逾期仍未支付解除合同的通知函》，3月20日出具《解除合同通知书》，载明因风尚摄影公司违约，商铺租赁合同于2020年3月24日解除，并要求风尚摄影公司于2020年3月31日前腾退商铺。风尚摄影公司于2020年3月24日收到该通知。 另查明，风尚摄影公司已支付租赁保证金456000元，尚欠2019年1月1日至2020年3月31日的租金2667600元，2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理服务费2280000元，2019年12月13日至2020年3月11日的电费59658.24元，2019年12月13日至2020年3月11日的水费985.8元，2019年1月1日至2020年12月31日的生活垃圾处理费20400元。 在庭审中，益丰投资公司陈述风尚摄影公司于2020年3月31日腾退案涉房屋，未拆除案涉房屋的装修。 本院认为，益丰投资公司与风尚摄影公司签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于租金及物业费的问题。根据租赁合同约定，拖欠租金及代收物业管理服务费超过30日的，益丰投资公司有权解除合同。风尚摄影公司有拖欠租金及物业管理服务费超过30日的的违约行为，故《商铺租赁合同》已自益丰投资公司出具《解除合同通知书》并收到之日起即2020年3月24日解除。此外，租赁合同也约定了租赁期间由益丰投资公司代收综合物业管理服务费。风尚摄影公司尚欠2019年1月1日至2020年3月31日的租金2667600元、2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理服务费228000元，故其应当支付该期间的租金2667600元及代收物业费228000元。 关于能耗费以及垃圾处理费的问题。合同第八条第7款以及第十二条第12款分别对能耗费和垃圾处理费做了约定，益丰投资公司也提交了《商业2020年（3月催费）风尚国际物业费及能耗费用汇总表》以及《四川风尚国际婚纱摄影有限公司缴费明细》。风尚摄影公司尚欠2019年12月13日至2020年3月11日的电费59658.24元，2019年12月13日至2020年3月11日的水费985.8元，故对支付能耗费60644.04元的诉请予以支持。但益丰投资公主张的垃圾处理费20400元的欠缴期间为2019年1月1日至2020年12月31日，现租赁合同已于2020年3月24日解除，风尚摄影公司已于2020年3月31日腾退，故风尚摄影公司应当支付2019年1月1日至2020年3月31日的垃圾处理费为12750元。 关于违约金的问题。益丰投资公司主张自2019年6月30日起，风尚摄影公司开始逾期缴纳租金及代收物管费等费用，并以欠缴房租及代收物业费本金为基数，按日利率万分之二的标准自逾期之日起计算。合同约定，租金及代收物业管理服务费原则上每季度支付一次，在下一个使用季度前20日内，一次性支付下一个使用季度的租金及代收物业管理服务费。补充协议调整了部分租金金额和支付时间，即在2019年6月30日前，支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金及代收综合物业管理服务费共计2558160元，在2019年12月31日前，支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金及代收综合物业管理服务费2558160元。现风尚摄影公司欠缴2019年1月1日至2020年3月31日的租金2667600元（2019年1月1日至2019年12月31日1646160元、2020年1月1日至2020年3月31日1021440元），2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理服务费2280000元（2018年1月1日至2018年12月31日912000元，2019年1月1日至2019年12月31日912000元、2020年1月1日至2020年3月31日456000元）。故风尚摄影公司应支付的违约金按照日利率万分之二的标准，以912000元为基数，从2019年6月30日起计算至实际付清之日止；以2558160元为基数，从2019年12月31日起计算至实际付清之日止；以1477440元为基数，从2020年1月1日起计算至实际付清之日止。 关于装修撤除费的问题。合同第六条第2款已对该费用的金额进行了约定，且风尚摄影公司腾退时未拆除装修给益丰投资公司造成了损失，故对该诉请本院予以支持。 关于租赁保证金的问题。根据租赁合同的约定，案涉租赁保证金具有担保和违约金的双重性质。在本案中，益丰投资公司主张该租赁保证金系违约金性质，其主要功能系弥补损失（免租期、优惠期）。故该项诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 四川风尚国际婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起三日内向益丰投资公司支付房屋租金2667600元及代收物业费228000元、能耗费60644元、垃圾处理费12750元； 四川风尚国际婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起三日内向益丰投资公司支付违约金（以912000元为基数，按照日利率万分之二的标准从2019年6月30日起计算至实际付清之日止；以2558160元为基数，按照日利率万分之二的标准从2019年12月31日起计算至实际付清之日止；以1477440元为基数，按照日利率万分之二的标准从2020年1月1日起计算至实际付清之日止）； 四川风尚国际婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起三日内向益丰投资公司支付租赁保证金456000元、装修撤除费100000元； 四、驳回成都益丰投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25937元，保全申请费5000元，由成都益丰投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年十月十九日 书记员  程悦