甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初1339号原告:王建生，男，汉族，1973年2月17日出生，住榆中县。委托诉讼代理人:白存文甘肃同人行律师事务所律师。代理权限为特别代理。被告:李其珍，男，汉族，1976年10月3日出生，住榆中县。被告：李其宾，男，汉族，1978年6月16日出生，住榆中县。被告:王红霞，女，汉族，1981年9月5日出生，住榆中县。原告王建生与被告李其珍、李其宾、王红霞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建生及其委托诉讼代理人白存文、被告李其宾、王红霞均已到庭，被告李其珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建生向本院提出诉讼请求：1.王建生对榆中县人民法院（2018）甘0123执5号《执行裁定书》不服，特此提出异议之诉，请求法院依法审查；2.王建生请求法院依法审查确认王建生与王红霞签订的《房屋买卖合同》合法有效，请求法院裁定解除对位于榆中县××镇××路××号××单元××室（陇顺小区11＃楼）房屋房产的查封；3.请求法院裁定被告李其宾和王红霞夫妇共同承担诉讼费用。事实和理由：2019年3月6日，王建生和王红霞、李其宾夫妇达成口头协议，王红霞愿意将自已所有的位于榆中县××镇××路××号××单元××室（陇顺小区11＃楼）房屋房产转让出售给王建生，王红霞提出要求，让王建生支付第一笔购房定金10万元现金。王建生就按照王红霞的要求，给王红霞支付了10万元的购房定金（现金），同时，王红霞就给王建生移交了房屋钥匙，王建生就简单粉刷了房子住进去了。2019年4月28日，王红霞和王建生正式签订了《房屋买卖合同》，王建生又按照王红霞的要求，于当日在榆中县工商银行大厅将30万元现金支付给了王红霞，同时王红霞将榆中县××镇××路××号××单元××室（陇顺小区11＃楼）房屋房产的《不动产权证书》正式移交给了王建生。自此，王建生也就正式拥有了榆中县××镇××路××号××单元××室（陇顺小区11＃楼）房屋房产。2019年5月28日，王红霞又提出对2019年4月28日签订的《房屋买卖合同》，要重新再签一份，王建生多了个心眼，对2019年4月28日签订的《房屋买卖合同》用手机拍照留了个底子，原件就被王红霞收回。双方于2019年5月28日又签订了一份《房屋买卖合同》。王红霞最后提出让王建生将剩余购房款26万元全部付清。王建生就通过工商银行转款的方式给王红霞支付了第三笔购房款26万元。至此，王建生三次给王红霞支付了购房款总计65万元，王红霞给王建生出具了“随叫随到、办理产权过户手续，如违约承担法律责任”的承诺书。之后，王建生就开始催促王红霞尽快给自已办理房屋过户手续。可是，王建生等来的却是王红霞和李其宾夫妇一而再、再而三的隐瞒和推脱。更令王建生始料不及、想不到的是，2019年5月6日，榆中县人民法院作出了（2018）甘0123执1540号之二《执行裁定书》，2020年4月21日作出了（2018）甘0123执异5号《执行裁定书》王红霞将转让出售给王建生的榆中县××镇××路××号××单元××室（陇顺小区11＃楼）房屋房产，自愿给申请执行人李其珍和被执行人李其宾的执行案中的债务提供担保，法院同时将该房产予以查封，期限为三年。据此可见，其一，王建生在王红霞为丈夫的债务提供担保、法院查封之前，就先交定金，又签合同，同时实际取得并占有了该房产。其二，王建生在法院查封之前已经付清全部的购房款。其三，因为王红霞夫妇违约没有积极配合，所以在查封之前还没有正式办理好过户手续，买受人王建生没有任何过错。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，王建生作为涉案房屋的合法买受人与实际权利人，依法享有排除该涉案房屋的执行权利。为此，王建生特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院依法裁定撤销（2018）甘0123执1540号之二《执行裁定书》，解除对位于榆中县××镇××路××号××单元××室（陇顺小区11＃楼）房屋房产的查封。被告李其珍未提出书面答辩意见。被告李其宾辩称，李其珍与我民间借贷一案中，李其珍申请强制执行，我2018年腊月被法院传唤要求履行义务，我当时没有钱，法院准备采取强制措施，因为我爱人王红霞名下有套房产，法官说可以让我爱人王红霞作担保并交纳一万元担保金。遂用王红霞名下的房屋作了担保并书写担保书。2019年正月，法官说让我腾房或者让我自己将房屋变卖，因为自己变卖价格高且费用少。后面我通过我亲戚联系，于2019年正月二十几和王建生商量卖房子一事，当时去不动产局查询过户事宜，因为房子买了没够两年，过户要交8%的契税，费用比较高，等到2019年5月6日够两年就能以1.5%的契税过户，所以我和王建生商量好暂时不办理过户。大概在6月初我去办理过户，发现房子在5月6日已经被法院查封。我收到王建生的房款总价是66万元，第一笔在三月支付现金10万元，第二笔是4月份支付现金30万元，最后一笔是5月28日的26万元，这笔还了涉案房屋在工商银行房贷。王建生给我的房款中24.8万元交给了执行局，剩余14万元交了3年房租。2019年12月26日之前执行局通知我交1万元左右解封房子，我在27号就被逮捕了。被告王红霞辩称，房产登记在我名下，我为李其宾做担保属实，后来李其宾和王建生联系卖房子事宜，因为房产登记在我名下，因此我就在房屋买卖合同上签字，房款全交给了李其宾，房产证我也给了王建生，我同意将房产解封过户给王建生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、李其宾与王红霞系夫妻关系。2、2017年5月3日，王红霞在榆中县国土资源局办理了不动产权登记，不动产登记为甘（2017）榆不动产权第0××3号。所有权人为王红霞单独所有。不动产登记载明：“2017年5月3日按合同设定抵押权，抵押权人：中国工商银行股份有限公司榆中支行，担保债权数额：30万元，担保期限贰拾伍年，2038年5月20日终止，不动产证明号：甘（2017）榆不动产权第0××3号”。3、2018年6月13日，本院受理李其珍诉李其宾民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月10日作出（2018）甘0123民初1919号民事判决，判决李其宾向李其珍偿还借款本息398496元。判决书生效以后，李其宾未按期履行判决书确定的义务，李其珍于2018年11月2日向本院申请强制执行，2019年5月6日本院作出（2019）甘0123执1540执行裁定，对王红霞名下的位于榆中县××路××小区××号楼××单元××室（房屋面积112.91平方米），房产登记号为“甘（2017）榆不动产权第0××3号”的房产予以查封，查封期限为三年。4、2019年3月6日王建生与王红霞双方达成口头房屋买卖协议，王建生支付王红霞购房定金为100000元，3月26日王红霞给王建生交付房屋钥匙，王建生搬入居住。2019年4月28日双方签订《房屋买卖合同》，约定王红霞将位于榆中县××路××小区××号楼××单元××室（房屋面积112.91平方米），房产登记号为“甘（2017）榆不动产权第0××3号”的房产出售给王建生，出售价款为650000元，约定由王建生支付房款400000元，剩余250000元待房屋不动产证满两年后即2019年5月3日后过户时由王建生一次性全部支付，同日王建生支付王红霞房款300000元；2019年5月28日王红霞与王建生再次签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价为660000元，房屋单价为每平方米5845元，同日王建生向王红霞支付260000元的房款，王红霞向王建生出具承诺书一份，承诺将房屋卖给王建生，王建生已将房款付清，随时可以办理过户。双方协商过户期限为10日。现双方一直未办理房屋产权证过户。5、2020年4月10日，王建生对涉案房屋提出书面异议，本院于2020年4月21日作出(2020)甘0123执异5号执行裁定书，驳回了王建生的异议请求。王建生不服，遂向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案原告王建生提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，包括但不限于执行标的转让或受让的相关合同的订立与履行情况、资金往来情况以及其他与执行标的相关的基础性法律关系的证据等。本案争议焦点为：执行担保时间和房产查封时间及房屋买卖合同签订时间。2019年4月28日王建生与王红霞签订房屋买卖合同，2019年5月28日王建生与王红霞补充签订了房屋买卖合同；房产查封时间是2019年5月6日；虽然王红霞是2019年农历正月为李其宾向李其珍借款提供担保，但对王建生来说属于善意第三人，并不知情，且双方约定购房单价每平方米5845元，未低于市场价，故王建生与王红霞于2019年4月28日签订的房屋买卖合同为合法有效的书面合同，王建生为本案实际权利人。本案另一争议焦点为：房款支付时间及数额。王建生在本院查封前已支付房款400000元并搬入房屋居住，已合法占有该不动产。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查：案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行；第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告王建生系本案涉案房屋的合法权利人，该权利能够排除对涉案房屋的执行，虽然该房产所有人登记在王红霞名下，但王红霞与王建生于2019年4月28日签订《房屋买卖合同》并支付部分房款，且王建生已实际占有该房屋，同时王建生对未办理房屋过户登记手续没有过错，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，王建生对涉案房屋享有物权，其请求权具有排除执行的效力，故对王建生主张停止对榆中县××路××小区××号楼××单元××室房屋执行的请求，本院予以支持；对被告李其宾与王红霞的辩解意见，亦予以采信。综上所述，依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止对位于甘肃省兰州市榆中县××路××小区××号楼××单元××室房屋的执行。二、驳回王建生的其他诉讼请求。案件受理费10400元，由原告王建生负担5200元，由被告王红霞负担5200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王维义人民陪审员  周 燕人民陪审员  梁文杰二〇二〇年十月二十一日书 记 员  丁 娜