福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5157号 原告：沈岸然，男，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：杨永俤，福建知力律师事务所律师。 原告：缪晓莉，女，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：杨永俤，福建知力律师事务所律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360。统一社会信用代码：91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：罗若壮，男。 原告沈岸然、缪晓莉与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告沈岸然、缪晓莉的委托诉讼代理人杨永俤，被告泰禾酒店的委托诉讼代理人罗若壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈岸然、缪晓莉向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2020年3月至5月的租金18009.25元，并按每日120.4元的标准计算支付逾期付款违约金(已付的2019年3月至5月租金15007.75元自2019年7月20日起计至26日止、2019年6月至8月租金15007.75元自2019年10月22日起计至11月28日止、2019年9月至11月租金15007.75元自2020年1月22日起计至3月16日止、2019年12月至2020年2月租金18009.25元自2020年4月22日起计至6月1日止、2020年3月至5月租金18009.25元自2020年7月19日起至付清该季度租金之日止)。事实和理由：2016年12月6日，两原告与福州中夏房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以总价款1200620元购买福州中夏房地产开发有限公司开发建设的福州市晋安区ＸＸ商务办公用房，两原告依约履行了付款义务，并已取得上述房产。2018年3月26日原被告签订房屋租赁委托合同，约定，两原告将上述房产全权委托被告出租；自2018年12月1日起计租；租金实行包干制，被告确保两原告获得的首年租金60031元、第2年至第4年每年租金72037元、第5年租金84043元，租金每三个月结算一次，每三个月满后十五个工作日内支付；被告逾期支付的，按购房款总额每日万分之一向两原告加付违约金；等。合同订立后，被告支付租金至2020年2月，其中2019年3月至5月租金15007.75元、2019年6月至8月租金15007.75元、2019年9月至11月租金15007.75元、2019年12月至2020年2月租金18009.25元分别迟延至2019年7月26日、2019年11月28日、2020年3月16日、2020年6月1日支付，之后的租金未支付。 综上，原被告签订的名为房屋租赁委托合同，实为房屋租赁合同。房屋租赁委托合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。被告迟延支付租金，构成违约，应承担继续支付租金及加付违约金的违约责任。 泰禾酒店辩称，对原告主张的2020年3月1日至2020年5月30日期间尚欠18009.25元租金金额无异议。但对原告主张的违约金计算基数有异议，被告逾期支付租金，原告的损失仅为租金的利息损失，违约金的计算基数应以逾期金额为基数，以购房款总额为基数计算违约金明显过高。因此根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题解释二》第二十九条“当事人主张的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，请求调整并减少违约金金额。此外，原告提供的证据不足以证明被告逾期支付前期租金，其请求支付前期的逾期违约金不能支持。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为房屋租赁委托合同，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为房屋租赁合同，因此订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告承租诉争房屋后，自2020年3月起未支付租金，根据合同关于第二个租赁年度可获得相当于购房合同总价6%的租金，原告据此请求被告支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金18009.25元（1200620元×6%÷12个月×3个月），符合合同约定，且被告对此亦无异议，故对原告的该项请求本院予以支持。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际欠款金额作为计算基数。对此，本院认为,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 原告主张被告逾期支付各期租金，并提供了中国建设银行个人账户收入交易明细及手机银行账户明细予以佐证，该交易明细可以证明被告逾期支付各期租金的事实及逾期天数。被告虽对该交易明细提出异议，但未提供证据证明其按期支付了各期租金，故被告仍应依合同约定支付逾期支付各期租金的违约金。 关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定，被告应于2019年6月24日前支付2019年3月1日至5月31日的租金15007.75元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2019年7月25日起计付违约金至2019年7月26日被告支付该租金之日止(共1日)，按日万分之五计算逾期付款违约金为7.5元(15007.75元×0.5‰×1日)；如前所述，被告应于2019年9月23日前支付2019年6月1日至8月31日的租金15007.75元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2019年10月24日起计算支付至被告实际支付该租金之日即2019年11月28日止(共35日)的逾期违约金262.64元(15007.75元×0.5‰×35日)；被告应于2019年12月20日前支付2019年9月1日至2019年11月30日的租金15007.75元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年1月20日起计算支付违约金至被告实际支付该租金之日即2020年3月16日止(共56日)的逾期违约金420.22元(15007.75元×0.5‰×56日)；被告应于2020年3月20日前支付2019年12月1日至2020年2月28日的租金18009.25元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年4月20日起计算支付至被告实际支付该租金之日即2020年6月1日止(共42日)的逾期违约金378.19元(18009.25元×0.5‰×42日)。上述违约金合计1068.55元(7.5元+262.64元+420.22元+378.19元)。被告应于2020年6月19日前支付2020年3月至5月的租金18009.25元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年7月20日起计付违约金直至该部分租金付清之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈岸然、缪晓莉支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金18009.25元，并以尚欠租金18009.25元为基数按日万分之五标准计付自2020年7月20日起至款项付清之日止的逾期付款违约金； 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈岸然、缪晓莉支付2019年3月至2020年2月期间逾期支付各期租金的违约金1068.55元； 三、驳回原告沈岸然、缪晓莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费822元，减半收取计411元，由原告沈岸然、缪晓莉负担205.5元，被告福州泰禾酒店管理有限公司负担205.5元。 本判决为终审判决。 审 判 员 吴仕红 二〇二〇年十月十四日 法官助理 林 楠 书 记 员 林 熠 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。