上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初16866号原告：力宝置业(上海)有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈淑铃，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅光炎，上海市振兴律师事务所律师。被告：上海艾泛品牌管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：童仁伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩薇。委托诉讼代理人：陆明，万商天勤(上海)律师事务所律师。原告力宝置业(上海)有限公司(下称力宝)与被告上海艾泛品牌管理有限公司(下称艾泛)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人傅光炎、被告委托诉讼代理人陆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。力宝向本院提出诉讼请求：(1)艾泛支付2019年10月租金人民币126,078.91元；(2)艾泛就欠租支付滞纳金人民币126,078.91元(按照合同约定所计滞纳金数额已过欠租本金数额，现诉请滞纳金总额仅以欠租本金数额为限)；(3)艾泛支付2019年10月物业管理费人民币15,531.84元；(4)艾泛就欠付之物业管理费支付滞纳金人民币15,531.84元(按照合同约定所计滞纳金数额已过欠付物业管理费本金数额，现诉请滞纳金总额仅以欠付物业管理费本金数额为限)；(5)艾泛支付2019年9月21日至2019年10月20日期间电费人民币492元。事实和理由：2017年6月9日，力宝与艾泛签订租约，力宝将名下位于上海市力宝广场805BC、06、07A室房屋出租予艾泛，租期自2017年6月12日起至2020年7月26日止，月租金(不含增值税)为人民币120,075.15元，月物业管理费为人民币15,531.84元，租约约定上述费用支付时须同时计付相应增值税，同时约定欠付上述费用应予承担相应滞纳金。2019年11月1日，租约项下承租人由艾泛变更为哈特曼酒店管理(上海)有限公司(下称哈特曼)，但艾泛承租期间尚有部分租赁费用未予支付。力宝经向艾泛催缴欠费未果，遂起诉来院。艾泛辩称，2019年10月租金及物业管理费未付属实，但因力宝就欠租尚未开具发票，故艾泛应付租金数额仅为人民币120,075.15元，力宝无权就尚未发生之增值税款项要求艾泛一并支付。对于力宝诉请之物业管理费及电费予以认可。对于力宝诉请之欠费滞纳金，鉴于(1)滞纳金条款系采用格式条款方式予以约定，力宝作为格式条款出具方对于滞纳金约定内容未向艾泛履行提醒告知义务，故力宝诉请所依据之滞纳金条款应属无效；(2)较之力宝所遭受之实际损失，该项滞纳金存在约定过高情形；(3)艾泛于2019年9月即提出承租方变更一节，因力宝拖延导致租约项下承租方实际于2019年11月方予变更，从而产生2019年10月租赁费用承担问题。综上，对力宝提出之滞纳金诉请均不予认可。力宝提供以下证据：(1)《上海市房地产权证》，以证明力宝系涉案房屋之所有权人；(2)《上海市房屋租赁合同》，以证明力宝与艾泛就涉案房屋签订租赁合同；(3)2019年11月1日力宝、艾泛及哈特曼所签《协议》，以证明原租赁合同项下承租方自该日起变更为哈特曼；(4)租金发票，以证明艾泛实际付租至2019年9月30日止；(5)2020年4月23日《律师函》，以证明力宝于该日委托律师致函艾泛要求其支付欠款及其滞纳金，并予明确如不予支付则将通过诉讼方式追索欠款；(6)电费付款通知书，以证明力宝广场物业管理中心向艾泛出具电费付款通知。艾泛提供以下证据：(1)微信聊天记录；(2)2019年8月1日《转租说明函》。上述证据以证明承租方变更一节于2019年9月既已提出，但因力宝拖延导致于2019年11月方予实际变更。本院经审理认定事实如下：力宝系上海市黄浦区淮海中路**房屋权利人。2017年6月9日，力宝与艾泛签订《上海市房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定力宝将位于上海市黄浦区淮海中路XXX号805BC、06、07A室房屋(下称系争房屋)出租予艾泛作为办公使用，租期自2017年6月12日起至2020年7月26日止，月租金为人民币120,075.15元(不含税)。合同《补充条款》约定(1)系争房屋月物业管理费为人民币15,531.84元；(2)每月租金、物业管理费及其他费用须于当月首日或之前支付，如逾期支付，须按日支付逾期款额千分之五作为滞纳金，且该滞纳金应自延期之第一日起计直至全部应付款项清偿为止；(3)力宝或力宝委托之代理人在收讫艾泛所付任何款项后应予开具正式、有效之收据或统一发票；(4)租赁双方同意在力宝按照国家规定进行营业税改增值税之税制改革后，本合同中所有涉及艾泛向力宝或力宝广场物业管理中心交付之费用，艾泛均应另行同时向力宝或力宝广场物业管理中心交付相应之增值税。签约后，力宝及艾泛履行各自合同义务。2019年8月1日，艾泛致力宝《转租说明函》一份，称因艾泛经营业务重组、人员及场地调整等原因，艾泛已主动洽商哈特曼以继续承接合同项下之承租方权利及义务，自2019年8月起系争房屋承租方变更为哈特曼。2019年11月1日，力宝、艾泛及哈特曼签订《协议》一份，约定(1)经艾泛提出，力宝同意将系争房屋于《租赁合同》项下之承租方变更为哈特曼，艾泛于合同项下之权利义务均全部由哈特曼继承；(2)原《租赁合同》除承租方名称变更外，就系争房屋所约定之所有条款均继续有效。另查明：艾泛承租系争房屋期间，截至承租方变更为哈特曼之日止，艾泛尚有2019年10月含税租金人民币126,078.91元、2019年10月物业管理费人民币15,531.84元、2019年9月21日至2019年10月20日期间电费492元未予支付。力宝因向艾泛催缴上述欠费未果，遂起诉来院。本院认为，本案所涉《租赁合同》及《协议》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守约定之义务。系争房屋之前由艾泛向力宝承租，艾泛承租期间，系争房屋承租方于2019年11月1日变更为哈特曼，艾泛对于承租方变更之前之租金、物业管理费及电费仍然负有支付义务，鉴此，本院对力宝诉请之租金、物业管理费及电费均依法予以支持。对于力宝提起之滞纳金诉请，力宝该项诉请存在合同依据，且诉请之滞纳金总额未过欠费本金数额，本院依法均予支持。至于艾泛辩称租金因尚未开具发票，故不应计收增值税一节，鉴于租赁双方之前租金结算即为含税租金，再则合同明确约定力宝在收讫艾泛所付款项后方予开具计税发票，故本院对艾泛上述辩称意见依法不予采纳。至于艾泛辩称力宝诉请滞纳金存在约定过高情形，且所涉条款基于格式条款却未作提示应属无效一节，鉴于力宝诉请之滞纳金数额以主动下调至欠费本金数额范围内，而该项滞纳金条款并不属于格式条款中须予特别提示之条款内容，故本院对艾泛该项辩称意见亦依法不予采纳。至于艾泛辩称因力宝拖延导致系争房屋承租方延至2019年11月1日方予实际变更一节，鉴于该项变更事宜并非力宝一方可予主导，该项变更事宜之最终确定主要在于变更双方，再则该项变更可避免艾泛向力宝承担提前退租之空置期租金损失，换言之，即使力宝不同意承租方予以直接变更，力宝亦可通过追究提前退租之违约责任而得以弥补2019年10月之租金收益损失，鉴此，艾泛以上述理由作为拒付租金之抗辩显然无法成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款及第二款之规定，判决如下：一、被告上海艾泛品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告力宝置业(上海)有限公司2019年10月含税租金人民币126,078.91元；二、被告上海艾泛品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第一项欠租偿付原告力宝置业(上海)有限公司逾期付款滞纳金人民币126,078.91元；三、被告上海艾泛品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告力宝置业(上海)有限公司2019年10月物业管理费人民币15,531.84元；四、被告上海艾泛品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第三项拖欠物业管理费偿付原告力宝置业(上海)有限公司逾期付款滞纳金人民币15,531.84元；五、被告上海艾泛品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告力宝置业(上海)有限公司2019年9月21日至2019年10月20日期间电费人民币492元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,556元(原告力宝置业(上海)有限公司已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币2,778元，由被告上海艾泛品牌管理有限公司负担，本院退还原告力宝置业(上海)有限公司人民币2,778元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年十月十五日书记员  芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……