内蒙古自治区乌海市海南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)内0303民初720号 原告:柳晓静，女，1972年2月24日出生，汉族，个体工商户，住乌海市海**。 被告:曹某某，男，1978年11月8日出生，汉族，个体工商户，住巴彦淖尔市。 委托诉讼代理人：王夫永，乌海市海勃湾区新华法律服务所法律工作者。 原告柳晓静与被告曹某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳晓静、被告曹某某委托诉讼代理人王夫永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳晓静向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.依法判令被告向原告双倍返还定金60000元；3.依法判令被告向原告返还购房款600000元；4.依法判令被告向原告支付利息192780元。（计算方法：以本金630000元为基数按照月利率2%计算自2019年4月25日至2020年8月3日止）；5.依法判令被告向原告支付自2020年8月4日至购房款实际返还之日止的利息；6.依法判令被告向原告支付精神损失费100000元；以上共计952780元。7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月，原告与被告达成房屋购买意向，双方口头约定原告购买被告位于海南区XX物流园X号楼XX、XX号商铺，售价共计840000元，待原告向被告支付完毕一半购房款420000元后，被告将房屋产权变更至原告名下。协议达成后，原告向被告交付了30000元购房定金，并陆续向被告交付了购房款600000元，但被告至今仍拒不按照约定履行办理产权变更手续的义务，其行为严重侵犯原告合法权益。 被告曹某某辩称，双方口头约定房屋买卖是真实的，但并没有约定交完一半房款后办理房产证。房屋卖给原告后，原告已经使用该房屋，被告也交付原告，并没有对原告使用及经营进行干扰，原告仍欠20多万元的房款未交清。对于原告的诉请，被告也同意解除房屋买卖合同，但被告并没有过错，对于原告要求返还60000元定金的诉请不当，被告没有违约，房屋已经交付于原告，双方虽为口头合同但已经成立。第二项诉讼请求被告也同意返还600000元房款，但是按照月利息2%支付利息的诉讼请求不当且原告已经使用了两年房屋，被告完全可以主张房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据：《定金收条》、《转让证明》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、录音光盘等，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，在本院认为部分结合查明案件事实作综合认定。 本院经审理认定事实如下：2018年10月13日，原告（乙方）柳晓静与乌海市XX物流公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由原告柳晓静租赁位于海南区XX公里处乌海市XX物流公司XX、XX号房屋，租赁期限为2018年10月1日至2019年10月1日，年租金36269元。签名处甲方所盖公章为乌海市XX房地产开发有限公司，经办人为赵某某。 2019年1月23日，乌海市XX物流有限公司（甲方）、苑某某（乙方）、张某某（丙方）签订《房屋抵顶欠款协议》，约定乌海市XX物流有限公司同意将海南区XX物流园外围XX、XX号商铺以589368元抵顶给苑某某。2020年9月12日，苑某某、张某某出具《声明》一份，证明海南区XX物流园外围XX、XX号商铺系乌海市XX物流有限公司抵顶给苑某某，后苑某某又卖给被告曹某某，签订三方《房屋抵顶欠款协议》时，因张某某系被告曹某某的表妹，由其代为签订协议。 2019年3月，被告曹某某与原告柳晓静达成口头房屋买卖协议，约定被告曹某某以840000元将XX物流园外围XX、XX号商铺出售给原告柳晓静。2019年3月26日，原告柳晓静向被告曹某某支付XX物流园外围XX号商铺购房定金30000元，被告曹某某出具《定金收条》一份。2019年4月11日、4月16日，被告曹某某出具《转让证明》一份，证明被告曹某某将海南区XX物流园外围X号楼XX号、XX号商铺转让给原告柳晓静。 2019年3月26日，原告柳晓静向被告曹某某账户号********内转账30000元，后陆续于2019年3月30日转账100000元，2019年4月4日转账50000元，2019年4月11日转账50000元，2019年4月16日转账200000元，2019年4月24日转账140000元，2019年4月24日转账60000元，共计630000元。 另查明，经本院向乌海市不动产登记中心查询，案涉海南区XX物流园外围XX、XX号商铺产权登记在乌海市XX物流公司名下。 本院认为，原告柳晓静与被告曹某某虽未签订书面的房屋买卖合同,但根据被告曹某某出具的《定金收条》及《转让证明》已经证明事实上的房屋买卖合同关系成立,是双方当事人真实意思表示,且现无证据能够证实该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形,应属合法有效,对各方均具有约束力。原、被告双方均应依约行使权利,并履行义务,否则应承担相应违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方达成口头协议买卖海南区XX物流园外围XX、XX号商铺，现因被告曹某某的原因无法将产权登记变更至原告柳晓静名下的违约行为，导致原告柳晓静买卖房屋的目的不能实现，原告柳晓静主张解除双方之间的房屋买卖合同,有事实和法律依据,被告曹某某亦同意解除双方的房屋买卖合同，故本院予以支持。 关于案涉定金30000元及购房款600000元应否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,被告曹某某未能将房屋过户至原告柳晓静名下，构成违约,且双方均同意解除案涉房屋买卖合同,按照前述规定原告柳晓静主张被告曹某某返还定金30000元及购房款600000元有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告柳晓静主张适用定金罚则问题。定金罚则是针对违约行为而设定,但并不是任何违约均可以适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定:“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据上述法律、司法解释的规定,只有在一方不履行合同,或者不完全履行合同的行为构成根本违约,使非违约方订立合同的目的不能达到的情形下,才可以适用定金罚则。本案中,被告曹某某未能将案涉房屋过户至原告柳晓静名下,迟延履行构成违约,但不属于拒绝履行或合同不能履行,此与当事人毁约不买或不卖拒绝履行具有本质不同。庭审中，原告柳晓静亦自认涉案房屋一直由其在使用。被告曹某某未能将案涉房屋过户至原告柳晓静名下未构成根本违约，故本案不应适用定金罚则。 关于精神损害赔偿100000元,本案案由为房屋买卖合同纠纷,现原告柳晓静未提交相应的证据证明被告曹某某的行为给其造成了严重的精神损害,且该精神损害造成了严重的后果,故对于其要求被告曹某某支付100000元精神损害赔偿费的诉请,于法无据，本院不予支持。 关于被告应否支付利息。本案中，考虑到被告曹某某长期占用原告柳晓静购房款未退还的实际情况，对原告柳晓静主张要求被告曹某某支付利息的请求，本院予以支持。原告柳晓静以月利率2%即年利率24%计算2019年4月25日至2020年8月3日的利息损失，超过起诉时一年期贷款市场报价利率四倍的司法保护上限，对超过部分本院不予支持。故本院酌情按照原告柳晓静起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算利息，及被告曹某某应向原告柳晓静支付2019年4月25日至2020年8月3日的利息32340元（630000元×3.85%÷12×16个月）。 关于被告曹某某是否无处分权的问题。本案中,原告柳晓静认为涉案房屋的产权登记在乌海市隆信祥物流公司名下，被告曹某某并非案涉房屋的所有权人,其无权处分行为导致违约应承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,无权处分影响合同能否履行,并非否定合同效力的法定事由,结合本案查明的事实，被告曹某某是否根据乌海市XX物流有限公司（甲方）、苑某某（乙方）、张某某（丙方）签订《房屋抵顶欠款协议》取得涉案房屋的所有权不影响合同效力，本案亦不作认定，对于原告柳晓静的该项主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、被告曹某某于本判决生效之日起十日内返还原告柳晓静定金购房款600000元及定金30000元； 二、被告曹某某于本判决生效之日起十日内给付原告柳晓静2019年4月25日至2020年8月3日的利息32340元，自2020年8月4日起至购房款实际返还之日止的利息(利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)； 三、驳回原告柳晓静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6664元、保全费2020元，由被告曹某某负担案件受理费5218元、保全费2020元；原告柳晓静自行负担案件受理费1446元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。 审 判 员  张 峰 二〇二〇年十月十三日 法官助理  王逸夫 书 记 员  裴 燕