广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7657号原告：吴雄，男，1965年9月24日出生，汉族，地址：海南省定安县。委托诉讼代理人：谢玮键，是广东永航律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱婵媛，是广东永航律师事务所实习人员。被告：梁思铭，男，1985年11月2日出生，汉族，住址：广东省广州市荔湾区。原告吴雄与被告梁思铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴雄的委托诉讼代理人谢玮键、邱婵媛，被告梁思铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴雄向本院起诉请求：1、请求确认被告与杨航生就荔湾区××恩洲××之三首层铺签订的《租赁合同》于2020年7月8日解除；2、判令被告立即将涉案房屋清场返还给原告；3、判令被告向原告支付拖欠涉案房屋租金30135元及违约金(以9550元为本金，按照年利率24%，从2020年4月6日计至2020年5月5日；以18666元为本金，按照年利率24%，从2020年5月6日计至2020年6月5日；以27782元为本金，按照年利率24%，从2020年6月6日计至2020年7月5日；以30135元为本金，从2020年7月6日计至被告实际付清租金之日止)，违约金暂计至2020年7月20日为1414元；4、判令被告向原告支付自2020年7月9日至实际返还涉案房屋期间的房屋占用费及违约金(房屋占用费按9116元/月计算，违约金以房屋占用费为本金，按年利率24%，从2020年7月9日计至被告实际返还涉案房屋之日止)，房屋占用费暂计至2020年7月20日为3529元，违约金暂计至2020年7月20日为28元；5、判令被告支付原告垫付的房屋租赁税及滞纳金3440.71元，判令被告向原告支付2020年7月1日至2020年7月31日的水电费993.6元，支付2020年7月1日至搬离涉案房屋之日期间的物业管理费，暂计至2020年8月31日为257.2元；6、判令原告没收被告支付的押金20000元；7、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原告为坐落在荔湾区××恩洲××之三首层铺(房屋建筑面积为71.44平方米)的房屋(以下简称“涉案房屋”)所有权人，2018年10月10日，原告将涉案房屋的房屋租赁及相关事宜委托案外人杨航生处理。案外人杨航生作为出租人与作为承租人的被告于2018年10月31日就涉案房屋签订了《租赁合同》，被告承租涉案房屋经营宠物店。根据《租赁合同》第二条的约定，租赁期限为2016年2月20日起至2021年3月5日止，其中2020年3月1日至2021年3月5日的租赁期内，每月租金为￥9116元，被告应当在每月5日前交付当月租金。《租赁合同》第六条第8款约定，租赁期内，涉案房屋的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费、房屋租赁税由被告负担。《租赁合同》第七条第2款约定，在租赁期内，被告逾期交付租金，每逾期一日，出租人有权按月租金的2%向被告收取违约金，逾期30天视为被告擅自解除合同，出租人有权收回房屋并没收押金。《租赁合同》第七条第3款约定，被告逾期交纳合同第六条第8款约定的费用的，应按欠费总额每日1%向出租人支付滞纳金，逾期超过30天的，出租人有权解除合同。被告承租涉案房屋后，起初能按约定支付租金，但从2020年3月份开始拖欠原告租金，其中2020年3月份的租金仅支付了￥8682元，尚欠￥434元未付，2020年4月开始至今的租金至今未付。此外，被告还拖欠2020年7月31日的物业管理费及水电费合计993.6元未付，拖欠2020年2月至8月的房屋租赁税合计3440.17元未付。原告已多次向被告催收上述欠款，但被告一直置之不理。原告委托律师于2020年7月8日向被告发《律师函》，告知被告《租赁合同》于2020年7月8日解除，并要求被告限期清场返还涉案房屋及支付拖欠的租金、物业管理费、水电费、租赁税及相应的违约金，但被告仍置之不理，至今未向原告支付租金及返还涉案房屋。被告梁思铭答辩称：被告不同意解除合同，不同意原告收回房屋，也不同意原告没收押金。原告要求违约金按年利率24%计算方式被告不同意，被告认为不需要收取违约金。不是被告不愿意交租，是因疫情影响被告经营受到冲击，一直与原告协商。被告希望2、3、4月可以减免租金，并不是刻意违约不支付租金。若原告已垫付房屋租赁税及滞纳金，被告愿意支付给原告。7月之前的水电费及物管费被告都已经支付了。目前未收到物业管理处要求被告支付7月份之后物业管理费及水电费的通知，所以未支付。经审理查明：原告是广州市荔湾区××恩洲××之三首层铺的产权人，房屋建筑面积71.44平方米。2018年10月10日原告在海南省椰海公证处办理委托公证书【（2018）琼椰海证字第1112号】，委托内容为：原告委托杨航生办理涉案房屋的房产租赁及相关事宜，包括房租租赁合同签订、房屋水电费、物业管理费等相关费用的代收代扣代缴、房屋租赁后续管理……，委托期限：2018年10月10日至2023年10月9日。2018年10月31日，原告代理人杨航生（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定由乙方向甲方承租位于广州市荔湾区××恩洲××之三首层铺，房屋的建筑面积为71.44平方米，房屋用途为商业。租赁期限从2016年2月20日起至2021年3月5日止，租金按月度计算，以转账形式支付甲方，由乙方在每月的5日前缴付当月租金。在租赁期间，甲方按每年月租金递增5%的形式收取月租金，其中第五年租赁期月租金为9116元。租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费、房屋租赁税由乙方负担。在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金的百分之二收取违约金。逾期30天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。乙方已在合同签订当日将合同约定的首月租金7500元及房屋押金（保证金）20000元一次性全额支付给甲方。合同签订后，原告将涉案商铺交由被告使用，被告按约定交付租金至2020年2月及2020年3月被告支付租金8682元及4、5、6月水电费、物业管理费用，4月起没有支付租金。2020年7月9日原告委托律师向被告发出《律师函》，要求解除原、被告双方的《租赁合同》，被告支付拖欠的租金30135元及违约金36382元，被告缴纳的押金不予退回，并要求被告支付拖欠的物业管理费、水电费及房屋租赁税、房屋租赁税滞纳金。被告收到《律师函》后没有搬离涉案商铺及支付拖欠的费用。原告遂向本院提起诉讼。2020年8月18日原告缴纳了涉案商铺2020年2月至8月的土地使用税3333.33元及滞纳金107.38元。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。在庭审中，原告确认被告已缴纳2020年7月前的水电费。原、被告对租金减免无法达成一致意见，被告也不能对欠付租金进行清缴。被告自认其经营项目为宠物店，2020年4月才恢复商铺的经营。2020年7月20日原告申请诉讼保全，要求冻结被告名下银行存款41685元。本院于2020年7月24日作出（2020）粤0103民初7657号民事裁定书，裁定冻结被告名下银行存款41685元。为此原告缴纳诉讼保全费436元。本院认为：原告的代理人杨航生与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。对于合同解除及时间。原告于2020年7月9日委托律师以拖欠租金为由，向被告发出《律师函》解除原、被告双方的《租赁合同》。2020年1月23日因发生新型冠状病毒感染的××疫情。根据政府相关疫情防控规定，被告的经营受到疫情防控影响，被告拖欠租金亦非被告故意行为，但被告在恢复经营后，原、被告对疫情期间拖欠的租金无法达成减免一致意见。故本院确认原告与被告的《租赁合同》于2020年7月9日解除。对租金的标准，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，2020年2月被告无法使用涉案商铺，租金应酌定按原租金标准的50%支付租金（即4558元）为宜。2020年3月份被告已支付租金8682元给原告，故该月的租金不作调整。鉴于疫情对原、被告双方均有影响，故依据公平原则原告要求没收押金及逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。2020年2月被告已付的50%租金（即4558元）及租赁押金虽可以返还，但在合同解除前的租金被告仍应向原告支付。为减少诉累，被告自认2020年4月已经开业经营，2020年2月的50%租金及押金可作扣减被告应付的租金，即被告应从2020年6月21日起按合同约定的标准支付租金、房屋占用费给原告至搬迁之日止。对于原告要求被告支付拖欠的2020年2月-8月18日止房屋租赁税、滞纳金及2020年7月物业管理费、水电费的问题。根据《租赁合同》约定房屋租赁税是由被告负责缴交，被告未能及时缴交，由原告代行垫付。故原告要求被告支付2020年2月-8月18日止的房屋租赁税3333.33元、滞纳金107.38元共3440.71元的诉讼请求，本院予以支持。至于2020年8月19日后的房屋租赁税及2020年7月后物业管理费、水电费，原告没有提供证据证明其已代行支付，本案不作处理，原告可另行主张。综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十八条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴雄的代理人杨航生与被告梁思铭于2018年10月31日签署的《租赁合同》已于2020年7月9日解除。二、被告梁思铭自本判决发生法律效力之日起三十日内，腾空交还广州市荔湾区龙津西路恩洲大巷143号之三首层铺给原告吴雄。三、被告梁思铭自本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付2020年6月21日起至2020年7月9日的租金5773.47元及2020年2月-8月18日止的房屋租赁税3333.33元、滞纳金107.38元共3440.71元给原告吴雄。四、被告梁思铭自本判决发生法律效力之日起三十日内支付2020年7月10日起至腾空交还广州市荔湾区龙津西路恩洲大巷143号之三首层铺之日止的房屋占用费（房屋占用费以每月9116元计算）给原告吴雄五、驳回原告吴雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费571元、诉讼保全费436元，由原告吴雄负担100元，被告梁思铭负担907元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十月十五日书记员  谢绮雯黄嘉琪