福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0802民初6496号 原告：李庆煌，男，1973年5月18日出生，汉族，农民，住龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：罗旭辉，福建正廉律师事务所律师。 被告：隋静，女，1955年2月13日出生，汉族，华龙机械厂退休职工，住龙岩市新罗区。 被告：林新福，男，1966年2月10日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。 被告：林庆凯，男，1964年6月20日出生，汉族，龙岩市残疾人联合会职工，住龙岩市新罗区。 被告：林巧凤，女，1983年7月15日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告：赖生清，男，1973年1月19日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。 被告：中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行，住所地龙岩市新罗区九一北路**，统一社会信用代码91350802857881281K。 主要负责人：张如初，行长。 委托诉讼代理人：苏尚葵，福建向远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢仁彩，福建向远律师事务所律师。 被告：毛梅芬，女，1969年1月1日出生，汉族，个体工商户，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：李新华，龙岩市新罗区西城法律服务所法律服务工作者。 被告：蓝景光，男，1961年3月16日出生，畲族，龙岩市公安局新罗分局干警，住龙岩市新罗区。 第三人：林湘田，男，1957年7月2日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行员工，住龙岩市新罗区。 第三人：张翠莲，女，1957年10月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告李庆煌与被告隋静、林新福、林庆凯、林巧凤、赖生清、中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行（下称农行新罗支行）、毛梅芬、蓝景光以及第三人林湘田、张翠莲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人罗旭辉、被告隋静、农行新罗支行委托诉讼代理人卢仁彩、毛梅芬委托诉讼代理人李新华、蓝景光、林新福到庭参加诉讼，被告林庆凯、林巧凤、赖生清以及第三人林湘田、张翠莲经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李庆煌向本院提出诉讼请求：判令解除对李庆煌所有的位于龙岩市新罗区的查封。 事实和理由：林湘田、张翠莲是夫妻关系。林湘田系农行新罗支行的员工。2008年，农行新罗支行为加快推进农业银行股份制改革进程，根据上级银行的要求对原公有住房向内部职工进行转让。林湘田作为该行员工也于2008年11月20日与农行新罗支行签订了“房屋转让合同书”，合同载明由于房屋所属土地原属军用地以及原福乐房地产开发有限公司被吊销营业执照等问题，导致房屋的所有权证、土地使用权证尚未取得。当案涉房屋依法可以办理房屋所有权证和国有土地使用权证时，由林湘田自行办理。2013年3月28日，林湘田、张翠莲以公证委托形式委托案外人张仁谦出售案涉房屋。2013年7月5日，张仁谦与李庆煌经多番磋商后达成了“房屋转让协议”，协议约定由李庆煌支付360000元购房款取得案涉房屋的所有权、使用权等一切权益。李庆煌购得案涉房屋之后于2013年8月搬入居住至今。2019年，龙岩市发改委和农行新罗支行拟将福乐花园小区不动产提交龙岩市不动产登记中心进行转移登记。农行新罗支行配合住户办理不动产权登记手续并对相应的56套房产的权利人进行核实确认，其中包含李庆煌所有的梅林新村福乐花园7号楼702室房屋以及Z16杂物间。2019年12月13日，农行新罗支行对前述56套房屋的信息在闽西日报发布了“关于第二批新罗区梅林福乐花园小区不动产转移登记公告”。2019年12月19日，林湘田向农行新罗支行提出书面异议，导致李庆煌至今无法办理案涉房屋的不动产权转移登记。为此，李庆煌向龙岩市新罗区人民法院提起对林湘田、张翠莲的民事诉讼，诉讼期间李庆煌发现案涉房屋已被龙岩市新罗区人民法院采取了预查封措施，亦即龙岩市新罗区法院在执行（2013）龙新民初字第7779号民事判决书（申请执行人隋静诉被执行人林湘田、张翠莲借款合同纠纷一案）中查封了案涉房产。然而，前述房产已由林湘田、张翠莲于2013年3月28日以公证委托的形式委托案外人张仁谦出售给李庆煌。 李庆煌认为，林湘田、张翠莲通过公证委托形式委托案外人张仁谦出售案涉房屋的行为符合法律规定。李庆煌基于合理信赖与张仁谦签订案涉房屋转让协议且支付了合理对价，取得案涉房屋所有权完全符合法律规定。自2013年以来，李庆煌一直居住在案涉房屋之内，对该房产形成了稳定的合法占有关系，对此林湘田、张翠莲早已知晓且从未提出任何异议，直至农行新罗支行需对案涉房屋办理产权转移登记时林湘田及张翠莲才提出异议，明显有违诚信原则。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，李庆煌享有的权益可以阻却人民法院对案涉房产的执行。为此，李庆煌具状法院请求判如所诉。 隋静辩称，根据（2013）龙新民初字第7779号民事判决,隋静有权向人民法院申请执行坐落于龙岩市新罗区的房产。李庆煌提出解除对前述房产的强制执行无理，理由如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的“对登记在被执行人名下的不动产”不应理解为自动包含“尚未登记在被执行人名下的不动产”，并且(2020)闽0802执异105号执行裁定书也已表明,案涉房产至今未办理产权登记手续。因此，此条规定不应适用。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009修正版）第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，林湘田将其未登记领取权属证书的案涉房产转让给李庆煌，不应受到法律保护。 农行新罗支行与林湘田签订的《房屋转让合同书》明确约定，林湘田依法取得案涉房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后，该房产方可进入市场进行交易。林湘田委托案外人张仁谦代为出售案涉房产时进行了公证，在公证委托书中约定张仁谦可以代表林湘田“在国家政策允许出售上述房屋的情况下，与购房人签订房屋转让合同,收取房屋转让款”。张仁谦、翁国清与李庆煌在签署的《房屋转让协议》中明确提及,在签署该协议时张仁谦等将原农行新罗支行转让给林湘田的房屋转让协议、林湘田委托张仁谦处理案涉房产权利的委托公证书等一并交与李庆煌。根据签订上述两份《房屋转让协议》时的法律规定，案涉房产不得上市交易进行转让,对此事实李庆煌完全知晓。然而，张仁谦滥用代理权，在国家政策不允许案涉房产转让的情况下，擅自与李庆煌签署房屋转让合同并收取转让款；而李庆煌在明知转让不合法的情况下仍然与无权处分人签署了第二份《房屋转让协议》。由此可见，第二份《房屋转让协议》不是李庆煌出于善意订立,不应受到法律保护，李庆煌对案涉房产的占有不合法。 综上，隋静主张李庆煌的诉求无理，请求人民法院予以驳回。 农行新罗支行辩称，林湘田、张翠莲与张仁谦、翁国清于2013年3月27日签订的《房屋转让协议》以及张仁谦、翁国清与李庆煌于2013年7月5日签订的《房屋转让协议》均无效。案涉房屋原属农行新罗支行公有住房，系单位集资房，农行新罗支行根据农业银行股份制改革政策的要求向本行职工林湘田进行转让，故涉案房屋实际产权归林湘田所有，但尚未办理房屋所有权证和土地使用权证。按照房屋转让合同书约定，林湘田在依法案涉房产的权属证书后，方可进入市场交易，故林湘田转让案涉房产不符合约定，亦不符合城市房地产管理法第三十八条的规定，李庆煌无法取得案涉房屋的产权。此外，农行新罗支行不清楚林湘田与李庆煌、张仁谦、翁国清之间的法律关系以及房产转让的具体事宜。 根据2013年3月27日签订的房屋转让协议，林湘田将案涉房屋以350000元的价格转让给张仁谦、翁国清，其中张仁谦出资250000元、翁国清出资100000元，均用现金方式支付，但李庆煌并未提供相应的付款凭证加以证明。2013年3月28日，林湘田、张翠莲与张仁谦办理了委托公证书，委托张仁谦全权代办案涉房屋转让事宜，公证书中明确写明林湘田、张翠莲拥有案涉房屋所有权。显然，委托公证行为、委托书的内容与2013年3月27日房屋转让协议冲突。在2013年7月5日房屋转让协议中，载明林湘田拖欠张仁谦、翁国清债务，为抵债案涉房屋转让给张仁谦、翁国清。张仁谦、翁国清将案涉房屋以360000元转让给李庆煌，李庆煌未提供证据证明其已支付了前述购房价款。林湘田在2019年12月19日提供给农行新罗支行的异议报告中提及案涉房屋是被债权人强制抵债，而后转让给他人，故案涉房屋转让并非林湘田本人真实意思。同时，李庆煌未提供充分证据证明其从2013年开始实际占有涉案房屋。事实上，李庆煌与张仁谦、翁国清在订立案涉房产转让协议时，该房屋的所有权证、土地使用权证尚未取得，根本无法无法办理产权过户登记手续。因此，从物权登记上看，案涉房屋系单位集资房，因政策原因之前未能办理产权证，但由于农行新罗支行与林湘田签订房屋转让合同书，农行新罗支行亦认可该转让行为，且案涉房产早已交付给林湘田。因此，农行新罗支行认为案涉房屋的物权实际应属于林湘田。 农行新罗支行认为，李庆煌的诉讼请求不符合物权法第9条、城市房地产管理费第38条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，李庆煌并非案涉房屋的实际所有权人，其对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，故申请解除对该房屋的查封行为缺乏事实和法律依据，恳请人民法院予以驳回。 毛梅芬辩称，毛梅芬同意隋静以及农行新罗支行的答辩意见。事实上，李庆煌的诉讼请求存在法律上的障碍。2013年，人民法院已作出裁定对案涉房产进行查封。时至今日，李庆煌提出解除对案涉房产的查封，其实质是要求法院推翻自己之前作出的行为，该请求与生效裁判文书具有既判力的原理相互矛盾。毛梅芬认为，本案应解决的争议问题是确认案涉房产的所有权人。实际上，林湘田与张仁谦、翁国清签订的房屋转让合同无效。案涉房屋属于国有财产，转让案涉房产时相关的权属证书尚未办理，转让该房屋存在风险。李庆煌在与张仁谦等订立房屋转让合同时明知其未取得产权证和土地使用权证却仍然受让该房产，主观上存在过错；李庆煌不属于善意第三人，无权取得案涉房产。据此，毛梅芬认为李庆煌的诉求无理应予驳回。 蓝景光辩称，蓝景光同意隋静的答辩意见。案涉房产从未登记在林湘田名下，且案涉房产建于部队用地之上,该地块属于军产,依据法律和政策规定此类房产不能进行产权登记，也不得上市交易，人民法院无法对该类房产进行财产保全。由此可见，本案在签订房屋转让合同时案涉房产并非登记在林湘田、张翠莲名下的不动产。林湘田、张仁谦、李庆煌等订立房产转让合同将案涉房产进行转让，显属无权处分，所签协议无效，李庆煌在签约后产生的占有行为也属非法占有。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”之情形。 坐落于龙岩市新罗区系集资房，林湘田原系农行新罗支行员工并以此身份向该行购买案涉房产。林湘田因未能履行生效法律文书确定的债务，人民法院据此预查封了前述房产合法有据。事实上，由于案涉房产属于林湘田的单位集资房，且其至今尚未办理产权登记手续，故林湘田、张翠莲与张仁谦、翁国清签订的《房屋转让协议》及张仁谦、翁国清与李庆煌签订的《房屋转让协议》均非商品房买卖合同,亦未办理备案登记手续。李庆煌提供的支出案涉房产水电费用证明等材料并不能证明其对该房产已合法占有。 综上分析，蓝景光认为李庆煌的诉讼请求无理，恳请人民法院予以驳回。 林新福辩称，林新福同意隋静、农行新罗支行以及蓝景光的上述答辩意见。 林庆凯、林巧凤、赖生清、林湘田、张翠莲均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：1982年5月31日，林湘田与张翠莲办理了结婚登记手续。林湘田系农行新罗支行员工。2008年11月20日，农行新罗支行（甲方）与林湘田（乙方）签订一份《房屋转让合同书》，合同约定为加快推进农业银行股份制改革的进程，甲方根据上级行的要求，对原有公有住房向职工进行转让。甲方转让房屋坐落：龙岩市新罗区，建筑面积：104.59平方米，房屋现由林湘田使用，第7幢702号杂物间（建筑面积为10.2平方米）作为转让房屋的附属物一并转让。“福乐小区”五号楼和七号楼均系甲方与原福龙房地产开发公司所购买的，代建工程款与福龙房地产开发公司结算清楚；但由于该土地原属军用地的问题和福龙房地产开发公司被吊销营业执照，导致转让房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证尚未取得。甲方将前述房屋和杂物间分别以单价677.38元、292.32元的价格转让给乙方，两项合计转让价款73828.84元。乙方已交41160元，尚应支付购房款32668.84元，该款在订立本合同时付清。乙方付清前述款项后，即拥有房屋的全部产权。合同项下的房产可以办理房屋所有权证、国有土地使用权证时，由乙方自行办理，甲方应提供必要协助。乙方依法取得房屋所有权证、国有土地使用权证后，可按规定依法进入市场。 2013年3月27日，林湘田、张翠莲（甲方）与案外人张仁谦、翁国清（乙方）签订一份《房屋转让协议》，协议约定甲、乙方双方均同意坐落于龙岩市新罗区房屋及杂物间转让成交价为350000元。其中，张仁谦出资250000元；翁国清出资100000元，用现金支付。甲方保证在本次转让协议签订之前交清因合法取得该房屋而应缴纳的一切费用。甲方保证乙方自签订本次协议并交纳购房款项之日起，就享有该房屋所有权等权益，甲方在签订协议之时将购买该房屋所获得的所有合同、发票、单据等凭证原件交给乙方。甲方应当保证乙方享有该房屋的所有权、居住权、使用权和转让权。在房屋产权证书因国家相关法律的规定不能办理的情况下，乙方仍然享有该土地及房屋的所有权、永久居住权、使用权和转让权。甲方保证在能取得该土地及房屋产权可办理土地及房屋产权证书时，自愿并及时将土地和房屋的产权过户到乙方名下，并且如同甲方一样享受由该房屋相应所享受的或得到的相应待遇，甲方应无条件无偿转让给乙方，甲方不享有获取权。乙方同意本次转让后甲方仍可在该房屋居住二个月免租金，以后仍要继续居住需经乙方同意，并且甲方应按月支付一定费用作为租金给乙方。若因甲方原因使本协议不能履行，甲方应当向乙方退还所有购房款项，并支付给乙方违约金50000元。2013年3月28日，林湘田、张翠莲出具一份委托书，将坐落于龙岩市新罗区房屋及杂物间所有权和国有土地使用权的申办和领取、房屋的管理、房屋转让合同的签订及房屋转让款收取等事项委托张仁谦全权办理；委托期限自2013年3月28日至2023年3月27日。前述委托书于同日在福建省龙岩市龙津公证处办理了（2013）闽龙津证民字第381号公证书。 2013年6月30日，张仁谦向李庆煌出具一份“收据”，载明收到李庆煌交来购买坐落于龙岩市新罗区房屋购房定金60000元，余款300000元在30天内一次性付清。付清款时即签转让协议并交房。逾期交清余款或退购，该定金作不退款处理。2013年7月5日，张仁谦、翁国清（甲方）与李庆煌（乙方）签订一份《房屋转让协议》，协议约定由于林湘田欠张仁谦、翁国清债务，为抵上述债务林湘田夫妇自愿将位于龙岩市新罗区房屋及杂物间转让给张仁谦、翁国清。甲、乙双方均同意该房屋及杂物间转让成交价为360000元，用现金支付。在本协议签订时，甲方同时将林湘田与张仁谦、翁国清所签订的该房屋转让协议（原件）、以及农行新罗支行转让给林湘田的房屋转让协议、收款收据（原件）、林湘田委托张仁谦处理该房权利的委托公证书、房屋实物一并交与乙方。2018年1月1日至2020年8月1日，李庆煌缴纳了龙岩市新罗区房屋的水费；2015年1月至2020年8月，前述房屋的电费由李庆煌缴纳。 由于林湘田、张翠莲未履行（2013）龙新民初字第7779号民事判决书所确定的归还隋静借款之义务，本院于2019年11月11日作出（2014）龙新执行字第1800号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨、查封、扣押、变卖、扣留、提取林湘田、张翠莲的财产。2019年12月19日，林湘田向农行新罗支行出具报告，请求将位于龙岩市新罗区集资房的房产证办理给林湘田。2020年4月15日，本院向农行新罗支行发出“协助执行通知书”，查封林湘田、张翠莲所有的位于龙岩市新罗区集资房。2020年7月7日，李庆煌对本院查封位于龙岩市新罗区的执行行为提出书面异议。本院受理后于2020年7月21日作出（2020）闽0802执异105号执行裁定书，裁定驳回案外人李庆煌的异议请求。李庆煌不服前述裁定于2020年8月7日向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2019年12月13日，龙岩市发展和改革委员会在《闽西日报》刊登“关于第二批新罗区梅林福乐花园小区不动产转移登记公告”。 以上事实，有李庆煌提供的结婚证、2008年11月20日《房屋转让合同书》、2013年3月27日《房屋转让协议》、2013年6月30日收据、2013年7月5日《房屋转让协议》、水电费缴纳明细、2019年12月13日《闽西日报》、2019年12月19日报告、（2014）龙新执行字第1800号之一执行裁定书、协助执行通知书、（2020）闽0802执异105号执行裁定书以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，2013年7月5日，张仁谦、翁国清与李庆煌订立《房屋转让协议》时，本案讼争房产尚未办理权属证书，根据林湘田与农行新罗支行在2008年11月20日订立的《房屋转让合同书》的约定，林湘田依法取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后，案涉房产方可按规定进入市场。同时，张仁谦、翁国清与李庆煌在2013年7月5日订立房屋转让协议时约定，甲方（张仁谦、翁国清）将林湘田与张仁谦、翁国清所签订的该房屋转让协议（原件）、以及农行新罗支行转让给林湘田的房屋转让协议、收款收据（原件）、林湘田委托张仁谦处理该房权利的委托公证书、房屋实物一并交与乙方（李庆煌）。由此可见，李庆煌与张仁谦、翁国清在订立前述房屋转让协议时均明知案涉房产不能进行转让。在此情形下，双方仍然签订房屋转让协议对案涉房产进行处分，该房屋转让协议无效。 当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。诉讼中，李庆煌主张其已付清了案涉房产的转让价款360000元。然则，从其提供的证据来看，李庆煌仅支付了讼争房产的购房定金60000元；李庆煌主张已付清余款300000元，对此事实隋静、农行新罗支行等提出异议且李庆煌没有提供相应的证据证明，应承担举证不能的后果。 综上分析，李庆煌对本案讼争房产并不享有足以阻却强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李庆煌的诉讼请求无理，本院不予支持。林庆凯、林巧凤、赖生清、林湘田、张翠莲经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回李庆煌的诉讼请求。 案件受理费9500元，由李庆煌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 陈  庆  林 人民陪审员 沈    芳 人民陪审员 郭    伟 二〇二〇年十月十九日 书 记 员 黄珺滢（代） 附主要法律条文 一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。