江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0321民初1770号原告：徐州东大钢结构建筑有限公司，住所地丰县工业园区。法定代表人：李亚东，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭修华，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：李玲，该公司法律顾问。被告：丰县惠民中西医结合医院，住所地丰县工业园区。法定代表人：许金成，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴长前，江苏彭邦律师事务所律师。原告徐州东大钢结构建筑有限公司与被告丰县惠民中西医结合医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐州东大钢结构建筑有限公司的委托诉讼代理人郭修华、李玲，被告丰县惠民中西医结合医院的委托诉讼代理人吴长前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州东大钢结构建筑有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》一份；2.被告支付违约金1378000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月1日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，原告方将坐落在丰县工业园区内、丰沛公路与东城路交汇处原东大钢结构办公楼一至六层和附楼的一层出租给被告使用。期限2011年10月1日至2031年9月30日。约定了租金及履约保证金的相关内容，租金约定前五年每年为叁拾伍万元整，第六年为叁拾捌万元整，以后每年的租金在上一年度租金的基础上逐年递增5%，直至合同终止为止。若乙方不交付或者不按约定期限交付租金达一个月以上，所欠各项费用达捌万元以上，逾期一日尚需支付违约金500元，原告有权解除合同。本案被告应于2019年11月30日向原告支付2020年度一季度的租金109974.38元，至今没有给付，己构成违约，具备解除合同的条件。此外，丰县人民政府于2020年3月10日对涉案房屋及其地块作出征收决定，直接影响了原告与被告之间的《房屋租赁合同》的履行。基于以上事实，原告就该合同的解除事宜多次与被告协商未果，故提起诉讼。被告丰县惠民中西医结合医院辩称，1、原被告之间签订了租赁合同后，给付租金的程序是原告给被告出具发票，被告通过转账的方式付款，原告起诉的租金按照常规应当在原告出具发票给被告后，被告将租金转账给原告。根据双方支付租金的方式，被告已将实际的租金支付给原告，原告在收到租金后至今仍没有给被告出具发票，因此原告主张的1378000元违约金没有事实和法律依据；2、原告起诉要求解除租赁合同无事实和法律依据，根据合同法第94条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同，在本案中被告已将相应的租金支付给原告，不存在解除合同的情形，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告（甲方）将坐落在丰县工业园区内、丰沛公路与东城路交汇处的房屋租赁给被告（乙方）用于开办医院。合同第一条租赁范围为：甲方原东大钢结构办公楼一至六层和附楼的一层（由西往东四间前后门面房）二至三层及原办公楼前后的绿化地。第三条约定租赁期限自2011年10月1日至2031年9月30日。第四条租赁费约定为：前五年每年租金为35万元，第六年为38万元，以后每年租金在上一年度租金的基础上逐年递增5%，直到合同终止为止。第五条租金支付期限与方式为：乙方在当年每季度必须付一次租金，合同签订后即2011年第4季度支付租金，以后提前一个月交纳下季度租金。第十一条合同解除的条件为：有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1、乙方不交付或者不按约定期限履行交付租金达1个月以上；2.乙方所欠各项费用达8万元以上……。第十三条违约责任约定：乙方不履行协议付款义务，逾期达10天，除交纳应交租金外，还应承担逾期之日起每日违约金500元。……因政府相关部门或上级政策性调整而提前终止合同的，甲方不承担违约责任，如甲方因此获得的补偿，由甲方就补偿费用中乙方所改造、装潢部分的补偿费用全部转交给乙方。此外合同还对水电费、物业管理费、房屋装修维修等事项作了相应约定。合同签订后，被告丰县惠民中西医结合医院使用涉案房屋至今。另查明：合同签订后，被告承租原告上述房屋经营医院，被告分别于2016年8月16日支付2016年度租金、于2017年6月30日支付2017年度租金、于2018年7月5日支付2018年上半年租金、于2018年12月28日支付2018年下半年租金、于2019年8月21日支付2019年上半年租金、于2019年12月18日支付2019年下半年租金、于2020年5月20日支付2020年上半年租金。还查明：因城市建设需要，2020年3月10日，丰县人民政府发布了房屋征收决定（丰政房征决字[2020]1号），征收项目为杨庄东大钢结构地块，本案中的出租房屋即属于该公告的征收范围。案件审理过程中，原告变更第二项违约金诉讼请求为20万元，放弃其余违约金诉请。本案的争议焦点是：1.原被告之间的租赁合同能否解除；2.原告要求违约金能否支持。本院认为，一、原被告之间的租赁合同能否解除问题。原被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。合同第十三条明确约定了因政府相关部门或上级政策性调整而提前终止合同的情形。合同履行过程中，因政策调整，政府于2020年3月10日作出了房屋征收决定，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定：“房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。”本案涉案房屋被征收面临拆迁，原被告双方之间的房屋租赁合同应予以解除。二、原告要求违约金能否支持问题。涉案房屋租赁合同中第五条约定租金支付方式为每季度支付一次,提前1个月付按下一季度租金。第十三条约定逾期交付租金达10天，还应承担逾期之日起每日违约金500元。原告提供其自行制作的计算明细要求被告支付违约金但未提供其他证据予以佐证，本院对其中自2011年第四季度至2015年第四季度期间的违约金主张依法不予支持。根据被告提供的付款凭证可以看出，在合同实际履行过程中,被告自2016年第一季度至2020年第二季度止，存在未按约足额支付租金的事实，其行为构成违约，应承担违约责任。双方合同约定的每日500元的违约金标准过高，本院依据相关司法解释综合本案具体情况予以调整，酌定按照年利率4.35%的1.3倍计算违约金。经本院核算,至2020年5月20日最后一次付款止，被告应支付原告违约金39557.1元。另，被告辩称应先由原告出具发票后其再支付租金，故其不应支付违约金。本院认为，双方签订的合同中并未有该项约定，原告对此亦不认可，其中被告提供的2016年8月16日转账回单及18日发票，不能证明双方存在上述交易习惯，故对被告的该辩解本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告徐州东大钢结构建筑有限公司与被告丰县惠民中西医结合医院于2011年4月1日签订的房屋租赁合同；二、被告丰县惠民中西医结合医院于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告徐州东大钢结构建筑有限公司支付违约金39557.1元；三、驳回原告徐州东大钢结构建筑有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9096元，由原告徐州东大钢结构建筑有限公司负担8700元，由被告丰县惠民中西医结合医院负担396元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  刘 科二〇二〇年十月二十三日法官助理  刘欣爽书 记 员  刘 燃