广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5079号原告：广州市悦旺物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村沙下（土名）。法定代表人：陈剑豪，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟航，广东维申律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉茵，广东维申律师事务所实习人员。被告：向正文，男，1972年5月16日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：徐玉芝，广东群竹律师事务所律师。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉被告向正文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市悦旺物业管理有限公司的委托代理人李伟航、钟嘉茵，被告向正文的委托诉讼代理人徐玉芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉讼请求为：1、请求判令被告支付租金57014.28元，违约金17104.284元；2、本案诉讼费由被告负担。后增加诉讼请求如下：1、被告增加支付2020年5月至8月的租金28320元，违约金为8496元；2、确认解除原告和被告之间的租赁合同。事实和理由：原告与被告于2017年9月5日，在平等、自愿的基础上，经友好协商签订了《租赁合同》，双方约定合同期限为2017年9月1日起至2023年8月31日被告应承担上述场地使用租金为48元/平方米/月，租金从第3年开始递增10%，被告应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他费用。合同生效后，被告于2019年9月1日开始拖欠租金，累计拖欠租金57014.28元。根据《租赁合同》第14条第1款第3项的约定，如乙方逾期未缴租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日起，按日加收所欠费用1%的滞纳金。因此被告应当支付违约金17104.284元。以上款项经原告多次催要，但被告一直拖延不交，给原告造成重大损失，为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。原告的起诉状后附两份被告应付费用清单，清单中载明2019年9月至2020年4月和2020年5月至2020年8月的被告应付费用明细。被告向正文辩称：1、原告未提供任何证据证明其是合法产权人或有权出租案涉商铺，因为没有提供任何证据证明其已取得建设工程规划许可证或建设规划许可证的规定建设房屋，根据租赁合同司法解释第2条，该租赁合同为无效合同；2、合同无效原告理应返还押金14400元，根据租赁合同第13.2条的规定，原告应先从保证金中扣除相关费用；3、合同无效不存在违约金，退一步来说，违约金按日1%缴纳明显过高；4、合同无效原告无权要求交管理费，水电费也没有任何证据；5、根据合同第15条约定，因不可抗力导致合同终止，原告应退还保证金，而在今年2020年1月由于疫情的原因，案涉合同无法履行；6、被告实际上在2019年7月已经停止经营，然后在2019年10月原告采取了停水电的措施，被告也不可能对外经营，且被告于2019年10月已撤场原告无权主张自2019年10月之后的租金或使用费。本院经审理认定事实如下：2017年9月5日，原告（出租人、甲方）和被告（承租人、乙方）签订《悦旺建材城租赁合同》，约定以下内容：甲方将位于广州市增城区新塘镇××南顺沙下悦旺建材城第A1栋第08-09号场地租给乙方作装饰材料经营，计租面积为150平方米，租期6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止，2017年9月1日起月租金为5040元，2018年9月1日起月租金为5760元，2019年9月1日起月租金为6480元，2020年9月1日起月租金为7920元，每月管理费为4元/平方，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他相关费用，乙方在签订合同当天支付保证金14400元；第5.4条：如乙方单方面不履约提前终止合同或甲方因乙方违反合同有关条款行使单方解除权时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；第10.2条：乙方必须按期缴纳场地使用费、物业管理费、水电费及工商税费等，逾期不交者，甲方有权停止提供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应处罚；第11.4条：乙方交还场地，甲方不承担补偿装修费用义务，嵌装在该场地的地面、墙体、天花板上的装饰材料归甲方所有，乙方不得损坏，否则甲方有权扣留乙方场地使用保证金；第14.1条第（三）项：如乙方逾期未交租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日，按日加收所欠费用1%的滞纳金，乙方拖欠租金或其他费用达五天，甲方有限停止向该商铺提供各项服务，乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利；第14.3条：如甲方未违约，乙方单方面提前终止合同的，乙方必须向甲方一次性付清本合同剩余有效期内的场地使用费，否则，甲方有权扣留乙方场地内货品、财物及其他设施，并没收乙方的场地使用保证金，用于补偿甲方损失，乙方需在甲方扣留货物之日起7日内向甲方办妥有关手续，否则，甲方有权自行处理所扣留的乙方货物；如乙方的货品、财物、相关设施及其保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权向乙方继续追索补偿责任；第15条：因不可抗力原因导致合同终止的，甲乙双方免责，甲方应当向乙方无息退还保证金；等内容。合同签订后，被告向原告支付了保证金14400元。2019年11月18日，原告向被告发出《催款通知》，告知被告的租金、管理费及水电费于2019年11月5日前已逾期，请被告于2019年11月31日前缴纳，否则原告将于11月22日19点停水停电，引发一切后果及损失由承租方自行承担，若租户自行拆除封条自行通电视为偷电处理，若要开通水电需缴纳开通手续费200元每户等内容。庭审中，关于涉案建筑物问题。原告作如下陈述：原告从新塘镇××南顺经济合作社承租空地，原告在该土地上建设了悦旺建材城，建设时的报批手续均是以白江村南顺经济合作社的名义申请，为此原告提交增集用（2014）第JT000359号《集体土地使用证》、增规建证[2014]564号《建设工程规划许可证》、《建设用地租赁合同》、编号为440183201508040201的《建筑工程施工许可证》等复印件到庭，原告主张其中《建设工程规划许可证》中的“市场（A、B）”即悦旺建材城，报建时申请的是白江农贸市场，后来因环保不批准，因此改成建材城。为查明涉案建筑物的情况，本院发函至广州市规划和自然资源局，该单位复函本院如下：“……经核查，现将悦旺建材城建筑物的规划及产权办理情况函复如下：一、规划报批情况来函涉及的悦旺建材城建筑物位于新塘镇××南顺沙下（土名），建设单位是增城市新塘镇××南顺经济合作社。该建筑物所在地块曾于2014年向我局申请办理修建性详细规划方案并获得批复（增规批[2014]062号），规划用途是商业及后勤服务用房。建设单位于2014年申请办理了2个《建设工程规划许可证》，建设市场（A、B）和管理办公室C，其中市场（A、B）《建设工程规划许可证》证号为增规建证[2014]564号，建设规模为2幢、1层、建筑面积共4590平方米，规划用途为商业。由于建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），故无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。庭询中，关于本案事实，双方当事人做如下陈述：一、原告主张其要求被告支付的租金等即其所提交的费用清单中所列明的费用，该清单显示2019年9月至2020年8期间的费用情况，自2020年1月开始即未产生任何电费；每月欠租金额为6480元。关于停电及退场情况。原告在庭审中陈述被告在欠租一个月左右就停水停电了，虽停水停电，但钥匙还在被告手中，直至2020年6月20日才交还钥匙，原告无法转租，仍属于被告占用。被告确认其自2019年9月1日开始欠租，原告于2019年10月停电，未恢复过用电，停电后被告即搬空未再使用过商铺，于2020年6月19日交还钥匙；且被告认为，即使合同有效，根据合同第14.1第（三）项，被告的欠租行为应视为被告单方面终止合同，即涉案合同已于2019年10月1日视同解除。原告庭后提交书面说明，确认涉案商铺于2019年12月20日晚停电，一直到现在没有恢复，未停水。为证明被告持续使用涉案商铺，原告提交其工作人员与被告之间的微信记录，具体如下：2020年2月，原告工作人员通过微信向被告发出要求各租户上报疫情情况，被告回复“我们店去年一年都不开了，也不要了，水电都关了，不要报了吗？”“没事，麻烦你帮一个忙，叫他们算一算，扣完压（押）金，疫情人家怎么减免就怎么，我们还差多小（少）钱，因为那我们实在没用了，辛苦一下你。”等。2020年5月，被告发出“我们总共差你们多少房租，刘总叫你财务算一下，我同我拍档商量一些怎么处理退房”“该优惠优惠”，原告“最好是你尽快来财务那里处理”，被告“我没时间，兄弟，全部交齐你们断电那么久”，原告“你没来交租公司肯定会停电的，望理解”“打完折后59558元”，被告“优惠点，兄弟”“我们也一年多没有用，沟通处理，你们也通融一点，如果我拍档接受不了也解决不了的”等。2020年6月19日，原告发出“向总你的合伙人今天过来搬东西了”，被告“哦，我叫他把锁匙给你”，原告“OK”，等。关于违约金问题。原告主张的违约金是按照其主张的被告欠付的费用的30%计算的。被告主张，原告主张的违约金计算标准没有依据，原告也没有就其损失进行举证，该违约金过高；且涉案建材城因原告管理不善，人流量少，导致众多商铺无法正常经营，且原告对涉案商铺投入了大量装修，原告不存在任何损失。原告确认合同于庭审之日解除；被告认为合同无效，不存在解除问题，即使合同有效，根据合同约定，被告在欠租一个月已经视同解除。庭后，本院组织双方当事人于2020年9月24日进行了现场勘验。悦旺建材城共有自编号A1、A2、A3、A4、A5、A6六排建筑物，三条街；建筑物均系两层建筑，二楼为阁楼；较少商铺开门经营，有门岗无大门，有保安日常巡逻。涉案商铺已清空，门口堆有杂物，商铺玻璃门上贴有商铺招租告示，落款时间为2019年1月19日，联系人“向生”。对勘验情况，原告的工作人员认为，被告不交租，也不交接商铺，原告也不知道该如何处理；被告认为，涉案商铺早已清空，现室内积了灰尘，也没有水电，被告早已撤离，原告完全可以将商铺另行出租，以减少损失。本院认为，关于涉案合同效力问题。被告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应法律若干问题的解释》第二条规定的内容“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，认为涉案房屋未经验收，合同应为无效。但上述司法解释中并未规定建筑物的验收手续会对该建筑物上的租赁合同效力产生任何影响。故对被告关于合同无效的抗辩，本院不予采纳。因此，本院认定，原告与被告于2017年9月5日签订的《悦旺建材城租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现被告对原告主张的2019年9月1日开始未交租的事实不持异议，本院对此予以确认。双方在庭审中亦确认涉案合同已解除，本院对此亦予以确认。关于原告主张要求被告支付自2019年9月至2020年8月的租金等费用能否支持的问题，本院综合分析如下：一、关于被告抗辩的停电问题。被告主张原告于2019年10月对涉案商铺实施停电，停电后原告即撤场，后于2020年6月19日交还钥匙。但对上述陈述被告仅说明该停电时间符合合同约定内容，但未提交其他证据予以佐证。在没有证据证明停电及退场时间的情况下，本院采信原告自认其的2019年12月20日的停电时间，即至少在2019年12月20日之后，涉案商铺已经停电并未恢复过。被告承租涉案商铺是为了经营，虽属被告违约原告才进行的停电，但停电后，被告确无法使用商铺。二、关于原告主张的被告未退场问题。原告主张，虽然停电，但被告未办理交接，涉案商铺仍由被告占用，应支付租金。被告抗辩认为，依据合同第14.1第（三）项约定“乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否获得催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”，虽被告在欠租、停电后并未与原告办理交接，但依据上述约定应视为被告已单方面终止合同，后续不应再计租，且原告也有减损义务。对此本院认为，虽有上述合同约定，但根据原告提交的双方微信记录可知，2020年6月被告的合伙人有去涉案商铺搬东西，并交钥匙。由此，虽停电后，被告无法使用商铺，但也未清场，且又在本案立案之后前去清场交接，也就是说，双方实际并未严格按照合同履行相关合同义务，被告存在怠于办理交接手续的情形。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告虽为守约方，在合同约定原告可随时收回商铺的情况下并未及时减损，应对扩大的损失承担相应责任。综上，本院综合考虑涉案合同约定、法律规定、涉案商铺的具体情况以及双方当事人对合同的履行情况等，酌定被告应向原告支付四个月的租金、管理费合计28320元（6480元×4个月+600元×4个月）。对于超出上述金额范围以外的租金、管理费等，本院不予支持；对于原告主张的水电费，原告仅主张是根据水电表读数计算的，并未有其他佐证，故证据不足，本院亦不予支持。因被告未按期交租，构成违约，原告有权向其主张违约金。对于原告主张要求被告按照欠付租金的30%支付违约金问题，系原告对其权利的处分，并无不妥，本院予以支持。对于被告抗辩违约金过高问题，因原告已经对违约金标准进行了调整，故对被告该抗辩，本院不予采纳。对于被告抗辩的押金抵扣租金、不可抗力等，本院亦不予采纳。经核算，被告应付违约金数额为8496元。对于原告主张超出上述金额范围以外的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告广州市悦旺物业管理有限公司与被告向正文于2017年9月5日签订的《悦旺建材城租赁合同》解除；被告向正文在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付租金、管理费等28320元；被告向正文在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付违约金8496元；四、驳回原告广州市悦旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1259元，由原告广州市悦旺物业管理有限公司负担841元，由被告向正文负担418元。被告向正文于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十月二十日书记员  李慧芳