广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7014号上诉人（原审被告）：东莞市樟木头房地产开发总公司。住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区*************。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：李柏顺，广东广健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡志洪，男，汉族，1982年11月5日出生，住址：广东省东莞市****************，公民身份号码：441************85X。委托诉讼代理人：陈骥，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏玉宾，广东骏道律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡雅文，女，汉族，1985年2月16日出生，住址：广东省东莞市************，公民身份号码：441************864。委托诉讼代理人：陈骥，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏玉宾，广东骏道律师事务所实习律师。上诉人东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称樟木头公司）因与被上诉人蔡志洪、蔡雅文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人樟木头公司上诉请求：1.撤销一审第一项判决，驳回蔡志洪、蔡雅文的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由蔡志洪、蔡雅文承担。事实与理由：一审判决认为樟木头公司逾期交楼并判令樟木头公司支付违约金错误。樟木头公司认为本案蔡志洪、蔡雅文违约在先，且蔡志洪、蔡雅文未能及时向樟木头公司告知还清所有借款的事实，樟木头公司有权将交楼时间顺延，蔡志洪、蔡雅文无权向樟木头公司主张逾期交楼的违约责任。一、案涉合同附件十一补充协议第五条第1款第2项约定，买受人须按本合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）、办理合同预告登记的全部资料及所述全部费用后才具备交楼条件，如买受人未按约定履行前述义务，则出卖人有权顺延办理交楼及产权登记手续，但视为由于买受人原因未能按期交付。1.蔡志洪、蔡雅文未按照合同约定并怠于办理按揭贷款手续，根据合同约定，本案蔡志洪、蔡雅文应在2017年8月31日同时签订商品房买卖合同以及房屋按揭贷款合同，并需在2017年9月31日前将购房按揭贷款款项支付给樟木头公司，但本案蔡志洪、蔡雅文直至2018年9月12日才将购房按揭贷款放款到账，其行为已经构成逾期付款，其违约在先。2.本案蔡志洪、蔡雅文人违约后，既没有向樟木头公司人支付逾期付款违约金，也没有按合同约定办理合同预告登记手续的全部资料及费用以及办理用水用电手续所需的全部资料并签署《委托银行代收费合同》，蔡志洪、蔡雅文未履行该义务，其违反了房屋交付的先合同义务，樟木头公司有权顺延办理交楼手续，蔡志洪、蔡雅文不得以此主张樟木头公司逾期交楼，该情形应视为由于蔡志洪、蔡雅文原因未能按期交付，应由蔡志洪、蔡雅文自行承担不利的后果。二、蔡志洪、蔡雅文与案涉房屋的实际开发商港中御景发展有限公司签订的《借款协议》约定了蔡志洪、蔡雅文按期清偿了所有借款后三个工作日内樟木头公司将保管的蔡志洪、蔡雅文购房相关资料全部归还给蔡志洪、蔡雅文，但没有约定具体的交楼时间，樟木头公司核实确认蔡志洪、蔡雅文还清所有借款后立即于次日通知其收楼，这完全符合双方约定也在合理的时间差范围内，樟木头公司在该合理的时间差内通知蔡志洪、蔡雅文收楼不应认定为存在迟延交楼的情形。根据借款协议约定来看，可以明确以下内容：只有还清所有借款后蔡志洪、蔡雅文才能要求收楼；只有按期还清所有借款后，樟木头公司在蔡志洪、蔡雅文还清所有借款后三个工作日内将购房资料归还给蔡志洪、蔡雅文；若蔡志洪、蔡雅文清偿借款有逾期情形的，樟木头公司可以不受该条三个工作日期限的约定。本案，蔡志洪、蔡雅文于2019年3月28日还清最后一笔借款，樟木头公司于2019年3月29日书面通知蔡志洪、蔡雅文收楼。结合本案实际情况，樟木头公司从核实确认蔡志洪、蔡雅文按期还清借款到通知其收楼应当允许有合理的时间差，本案应当视为由于蔡志洪、蔡雅文的原因未能立即通知其收楼，樟木头公司在该合理的时间差内通知蔡志洪、蔡雅文收楼不应认定为存在迟延交楼的情形。三、根据案涉合同附件十一补充协议第五条第1款第1项约定，本案中，蔡志洪、蔡雅文没有按照合同约定签订按揭合同并支付房价款和违约金，也没有向樟木头公司出示相关交楼资料，违反了房屋交付的先合同义务，樟木头公司有权顺延办理交楼手续，并视为由于蔡志洪、蔡雅文原因未能按期交付，与樟木头公司无关。按照合同约定，樟木头公司以书面形式通知收楼的前提需是蔡志洪、蔡雅文按时支付房价款，本案蔡志洪、蔡雅文没有按时支付房价款，已然构成违约在先，故不属于樟木头公司书面通知范围内。退一步讲，即便樟木头公司没有以书面形式通知蔡志洪、蔡雅文，蔡志洪、蔡雅文也应当主动到楼盘现场办理房屋交接手续。然而，本案中，蔡志洪、蔡雅文明知案涉房屋已经符合交楼条件但其却未能主动到楼盘现场办理房屋交接手续，应视为其怠于行使收楼义务，应由蔡志洪、蔡雅文自行承担不利的后果。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，请法院撤销一审判决，驳回蔡志洪、蔡雅文的全部诉讼请求。被上诉人蔡志洪、蔡雅文向本院答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、樟木头公司主张蔡志洪、蔡雅文逾期付款违约在先，因此樟木头公司不应承担违约责任，不应得到支持。双方之间签订房屋买卖合同，樟木头公司向蔡志洪、蔡雅文交付房屋以及蔡志洪、蔡雅文按约支付购房款并非同一法律关系，樟木头公司不能以蔡志洪、蔡雅文存在逾期付款为由要求顺延房屋交付的时间避免因逾期交楼承担违约责任。根据一审法院经审理查明事实，樟木头公司对案涉房屋所在的楼盘曾与中国农业银行签订独家房屋贷款协议，并统一要求案涉楼盘的购房者均在樟木头公司处办理房屋按揭贷款，因其未能协调蔡志洪、蔡雅文在其指定的农业银行进行按揭贷款办理，因此以借款为名与蔡志洪、蔡雅文签订房屋借款合同以支付购房款，一审查明的事实为蔡志洪、蔡雅文已按樟木头公司的要求在签订房屋买卖合同时已提交房屋按揭贷款手续，因此即使存在迟延支付购房款或迟延办理按揭贷款，责任均在樟木头公司；二、樟木头公司主张违约金的上限应当有调整，蔡志洪、蔡雅文不予认可。根据双方签订的商品房买卖合同对于迟延交付房屋的违约金计算有着明确约定，即按每日房屋总价的0.05%计算，最高赔付不超过房屋总价5%，蔡志洪、蔡雅文所获赔偿未超过双方对于违约金的约定。且经一审法院查明，樟木头公司迟延交付房屋的事实清楚，判令其承担因迟延交付产生的违约金，有事实和法律依据。蔡志洪、蔡雅文向一审法院提起诉讼请求：1.樟木头公司向蔡志洪、蔡雅文支付违约金90440元；2.由樟木头公司承担案件的诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、樟木头公司应于判决发生法律效力之日起五日内向蔡志洪、蔡雅文支付延迟交楼违约金904.4元；二、驳回蔡志洪、蔡雅文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1031元，蔡志洪、蔡雅文已预交，由蔡志洪、蔡雅文负担1021元，樟木头公司负担10元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4820号民事判决。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查明：案涉房屋于2017年12月27日通过竣工备案。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对樟木头公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点为：樟木头公司是否逾期交楼，如是，则违约金如何计算。对此，本院认为：双方在案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议中约定，买受人支付全部房款（包括按揭款）后，才具备房屋交付的条件。买受人未履行此义务，则出卖人有权顺延办理交楼手续。蔡志洪、蔡雅文与港中御景发展有限公司签订的《借款协议》约定，蔡志洪、蔡雅文在还清借款前，港中御景发展有限公司有权要求樟木头公司拒绝交楼。本案中，双方约定房屋交付时间为2017年12月31日。但双方均确认蔡志洪、蔡雅文于2019年3月28日才还清房款，则房屋于当天才符合交楼条件。由于此时付款日期迟于双方约定的交楼日期，则樟木头公司有权顺延交楼时间。又由于双方对付清房款没有约定具体的时间，对付清房款后多长时间交付房屋期限也没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，买受人可随时履约，但要给出卖人必要的准备时间。因此，樟木头公司在收到房款后至交付房屋要有一个合理的准备期限，本院对此酌定为5天。则樟木头公司应于2019年4月2日前通知蔡志洪、蔡雅文收楼。现双方确认樟木头公司于2019年3月29日通知，则樟木头公司未逾期交楼，不构成违约。蔡志洪、蔡雅文要求樟木头公司支付违约金没有依据，本院不予支持。至于其他上诉理由，一审已做详细论述，本院不再重复。综上所述，上诉人樟木头公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条及前述援引法律的规定，本院判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4820号民事判决。二、驳回蔡志洪、蔡雅文的全部诉讼请求。本案一审案件受理费1031元，由蔡志洪、蔡雅文承担；本案二审案件受理费50元，由蔡志洪、蔡雅文承担。东莞市樟木头房地产开发总公司已向本院预缴二审案件受理费50元并同意由败诉方直接支付诉讼费给胜诉方，故蔡志洪、蔡雅文应承担的二审案件受理费50元由蔡志洪、蔡雅文迳行支付东莞市樟木头房地产开发总公司，本院不另行退收。本判决为终审判决。审判长  林辉芳审判员  杨 浩审判员  陈加雄二〇二〇年十月十七日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。