福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初1609号 原告：福州宏辉物业管理有限公司,住所地福州市台江区义州街道长寿路公义州新区****01店面,统一社会信用代码9135010358750053XP， 法定代表人：汪宏峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗威，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林瑶，福建合伦律师事务所律师。 被告：林木钦，男，1973年4月25日出生，汉族，住福建省福州马尾区。 被告：林灶俤，男，1946年10月9日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 原告福州宏辉物业管理有限公司（以下简称宏辉物业公司）与被告林木钦、林灶俤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宏辉物业公司的委托诉讼代理人罗威，被告林木钦到庭参加诉讼，被告林灶俤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏辉物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林木钦、林灶俤向宏辉物业公司支付拖欠的截至2020年8月31日止的物业费9706元、水电公摊费3400元；2.判令林木钦、林灶俤按照银行同期贷款利率支付违约金6165元;3.判令林木钦、林灶俤承担本案全部诉讼费用。事实和理由：宏辉物业公司与福州市马尾工业建设总公司于2013年6月28日签订《福州市前期物业服务合同》，选聘宏辉物业公司为福州市马尾区双协佳园小区提供前期物业服务,合同第五条约定物业费标准为:高层住宅0.9元/月平方米,服务期限为2013年6月28日至2015年6月27日。2015年6月27日又签订《双协佳园物业服务续期协议》，延长一年服务期。此后,由于该小区迟迟不能成立业主委员会,实际上由宏辉物业公司一直提供物业服务,并且每个业主按照每半年200元的标准收取水电公摊费。林木钦、林灶俤系该小区5#楼606单元、2#楼1301单元的业主,其建筑面积分别为89.96平方米、134.63平方米,其应该按合同的约定及时、足额缴纳物业服务管理费、水电公摊费,但林木钦、林灶俤拒绝缴纳，宏辉物业公司多次上门催收仍无果。为维护自身合法权益，宏辉物业公司特依法提起诉讼，望判如所请。 林木钦辩称，首先，位于福州市马尾区并非其与林灶俤的共有房产，其中**楼**是以其本人名义分到的拆迁安置房，**楼**是以其父亲林灶俤个人名义分到的拆迁安置房，该两套房屋目前均未办理产权证。其次，宏辉物业公司服务不到位，而且物业服务合同到期后，既没有与开发商续签合同，也没有与小区业主续签合同，虽然至今还是宏辉物业公司在为小区提供物业服务，但其实是该公司赖着不走，小区广大业主都对这家物业公司十分不满，不希望其继续提供物业服务，故纷纷拒绝缴纳物业费。 林灶俤未作答辩。 经审理查明：2013年6月28日，宏辉物业公司与福州市马尾工业建设总公司签订《福州市前期物业服务合同》，选聘宏辉物业公司为福州市马尾区双协佳园（又名双协锦城）小区提供前期物业服务,合同第五条约定物业费标准为:高层住宅0.9元/月平方米,服务期限为2013年6月28日至2015年6月27日。2015年6月27日，双方又签订《双协佳园物业服务续期协议》，延长一年服务期。上述服务期限届满后，由于福州市马尾区双协佳园小区无法成立业主委员会，也没有新的物业服务企业入驻，宏辉物业公司继续履行物业管理服务的职责，为双协佳园小区的全体业主提供物业管理服务至今。该小区5#楼606单元（建筑面积约89.96平方米）是林木钦个人名义领取的拆迁安置房，2#楼1301单元（建筑面积约134.63平方米）是林灶俤个人名义领取的拆迁安置房，该两套房屋现均未办理房屋产权登记手续。其中，5#楼606单元自2015年3月1日起欠缴物业费，2#楼1301单元自2017年9月1日欠缴物业费。经宏辉物业公司催缴，林木钦、林灶俤仍拒不缴纳，为此引起双方纠纷，宏辉物业公司诉至本院。 本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。宏辉物业公司根据其与福州市马尾工业建设总公司签订的《福州市前期物业服务合同》、《双协佳园物业服务续期协议》，为福州市马尾工业建设总公司开发的位于福州马尾区双协佳园小区提供物业管理服务，该两份合同均合法有效，本院予以确认。该小区5＃楼606单元是以林木钦个人名义领取的拆迁安置房，2＃楼1301单元是以林木钦父亲林灶俤个人名义领取的拆迁安置房，虽然这两套房屋均未办理所有权登记手续，但林木钦、林灶俤作为小区业主，其已接受了宏辉物业公司提供的物业管理服务，应当及时支付相应的物业服务费。因林木钦自2015年3月1日起未缴纳其已领取的拆迁安置房（双协佳园小区5＃楼606单元）物业费，则截至2020年8月31日止，林木钦实际欠缴的物业费为5344元（小数点后四舍五入取整数）。林灶俤自2017年9月1日起未缴纳其领取的拆迁安置房（双协佳园小区2＃楼1301单元）物业费，则截至2020年8月31日止，林灶俤实际欠缴的物业费为4362元（小数点后四舍五入取整数）。鉴于林木钦、林灶俤未及时缴纳物业费，事出有因，宏辉物业公司确实亦存在管理不到位的地方，故对宏辉物业公司要求支付逾期违约金6165元的诉讼请求，本院不予支持。此外，宏辉物业公司还要求支付上述两套房屋的水电公摊费用共计3400元，因宏辉物业公司未提供充分的证据证明其已对林木钦、林灶俤应分摊的水费及电费进行了公示，故应由宏辉物业公司承担举证不能的不利后果，对于宏辉物业公司的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 林灶俤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下： 一、被告林木钦应于本判决生效后十日内向原告福州宏辉物业管理有限公司支付2015年3月1日至2020年8月31日期间的物业费5344元； 二、被告林灶俤应于本判决生效后十日内向原告福州宏辉物业管理有限公司支付2017年9月1日至2020年8月31日期间的物业费4362元； 三、驳回原告福州宏辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费196.7元，减半收取计98.35元，由原告福州宏辉物业管理有限公司负担48.82元，由被告林木钦负担27.27元，被告林灶俤负担22.26元。被告林木钦、林灶俤各自负担的案件受理费，应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依法予以强制执行。 本判决为终审判决。 审判员 李 心 二〇二〇年十月二十七日 书记员 钟金菊 附一、本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。