德阳市旌阳区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川0603执异80号 案外人：李宏慧，女，1984年10月15日出生，汉族，住四川省金堂县。 案外人：秦代兵，男，1976年6月11日出生，汉族，住四川省金堂县。 被执行人：尹焕青，女，1969年1月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 本院在执行四川新亚新投资咨询有限公司（以下简称新亚新投资公司）非法吸收公众存款一案中，案外人李宏慧、秦代兵对查封登记于尹焕青名下位于四川省成都市金堂县××镇××街××号××栋××单元××楼××号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李宏慧、秦代兵称，1.案外人系涉案房屋的真实权利人。案外人于2014年9月16日与四川宏诚建设开发有限公司（以下简称宏诚公司）签订商品房买卖合同，并通过分期付款的方式履行了全部付款义务。2015年1月19日，宏诚公司向案外人交付了涉案房屋，案外人亦向宏诚公司完善了权属证明的材料并交纳办理房屋产权证所需的各种税费，后案外人入住涉案房屋至今。2.尹焕青与宏诚公司之间实际不存在真实的商品房买卖合同关系，且涉案房屋仅备案在尹焕青名下，房屋所有权仍属于宏诚公司，法院无权查封。故，为维护案外人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条之规定，请求法院解除对涉案房屋的执行查封措施。 被执行人尹焕青辩称，涉案房屋系宏诚公司抵偿给自己的房屋，本人委托宏诚公司将涉案房屋进行销售或与宏诚公司签订《回购协议》并不代表抵偿不成立或无效，本人将名下八套房屋网签备案变更至部分民间借款人名下系本人自由处分的行为。案外人仅对宏诚公司享有合同权利，不享有对涉案房屋的实体权利，不能对抗人民法院的强制执行措施。 本院查明，2019年12月26日，本院就新亚新投资公司涉嫌非法吸收公众存款罪一案作出(2018)川0603刑初516号刑事判决书,对李勇等两名被告人判处徒刑并处罚金；同时判处被告人退缴的犯罪所得与查封的涉案财物依法处置，应当返还集资参与人的及时返还，不足以全部返还的，按照集资参与人的集资额比例返还；责令二被告人退赔,并继续追缴涉案财物。2019年1月31日，本院依法查封了涉案房屋。 另查明，2012年3月6日，宏诚公司与四川新亚房产营销代理有限公司（以下简称新亚房产公司）签订《商品房包销代理合同》，合同主要约定：宏诚公司委托新亚房产公司包销“维罗纳”楼盘项目第二期（第14栋）商业地产一至三层，建筑总面积为6897.34平方米，其中第一层2208.56平方米，第二层2314.73平方米，第三层2374.05平方米；包销单价为第一层19200元每平方米，第二层为10700元每平方米，第三层为8200元每平方米；包销总价为86639173元，其中第一层总价42404352元，第二层总价24767611元，第三层总价19467210元；包销期限为双方签订本合同之日起至维罗纳第二期（第14、15、16栋）项目整体竣工验收之日止。同时约定，新亚房产公司在约定期限内未成功销售完毕包销范围内的商品房，则应在包销期限届满后按本合同约定的包销底价将未销售部分的商品房进行回购。回购时双方签订《商品房买卖合同》并全额支付回购款项。2012年11月7日，宏诚公司与新亚房产公司签订《解除商品房包销代理合同协议书》，协议载明：双方于2012年3月6日签订了关于金堂维罗纳第二期（第14栋）商业一至三层的《商品房包销代理合同》，新亚房产公司按约向宏诚公司支付了合同保证金1500000元。截止2012年9月上旬，新亚房产公司按约向宏诚公司进行销售回款14000000元，然而，宏诚公司于2012年9月中旬将合同项下包销范围内的部分未售商铺进行了网签备案，致使该包销合同无法继续履行，鉴于此，双方经过充分协商，达成如下协议：一、双方同意解除2012年3月6日所签《商品房包销代理合同》；二、宏诚公司向新亚房产公司支付前期未结算部分已销售部商铺佣金共计734869元；三、宏诚公司退还新亚房产公司交纳的保证金1500000元；四、宏诚公司退还新亚房产公司代退的（前期入会客户周迅）入会费50000元；五、宏诚公司向新亚房产公司一次性支付费用（含营销、推广、策划、人工等）3000000元；六、宏诚公司向新亚房产公司一次性支付补偿金2000000元。协议附件同时约定，本协议中宏诚公司应支付新亚房产公司款项共计7284869元，具体支付方式约定如下：一、以现金方式支付4236613元；二、以13套住宅按单价3200元每平方米，共计952.58平方米抵款3048256元；三、上述用于抵偿款的住宅房源自本协议签订之日起两日内，网签备案至新亚房产公司指定买受人尹焕青名下；四、自本协议签订之日起两个月内，上述用于抵偿款的13套住房由新亚房产公司指定买受人尹焕青委托宏诚公司按单价3200元每平方米对外销售等。2012年11月7日，涉案房屋备案至尹焕青名下。 再查明，2014年9月12日，案外人向宏诚公司支付购房款20000元。2014年9月16日，案外人与宏诚公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，案外人购买宏诚公司开发建设的位于四川省金堂县××镇××街××号××幢××单元××楼××号房屋，该房预测建筑面积为86.79平方米，单价为每平方米3298元，总价格为286233元；宏诚公司应当在2015年3月31日前向案外人交付该商品房；案外人同意委托宏诚公司代交专项维修资金、契税、产权办理手续费及办理国土、房屋权属证书所需的其它所有费用，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人；宏诚公司应当在2016年9月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因宏诚公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，案外人不退房，合同继续履行，如导致案外人所购房屋的权属转移登记逾期的，按本合同第（二）项转移登记的相关约定办理；商品房交付后，如果因宏诚公司的责任，宏诚公司未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。同日，双方签订《住宅商品房买卖合同补充协议》，约定案外人于合同签订当日向宏诚公司支付购房价款人民币86233元（含已付定金2万元）。其余价款200000元，案外人向中国银行申请20年按揭贷款方式支付。2014年9月16日，案外人向宏诚公司支付购房款66233元；2014年9月20日，案外人向宏诚公司支付抵押登记费260元；2015年1月19日，案外人向宏诚公司支付产权登记费、装修维修基金、契税、印花税等共计4199元。由于涉案房屋已备案至尹焕青名下，银行按揭贷款未能办理成功，经案外人与宏诚公司协商剩余房款付款方式变更为分期付款。2018年5月4日，案外人向宏诚公司支付购房款100000元（现金）；2018年6月20日，案外人向宏诚公司支付购房款100000元（现金）。案外人交纳了2015年1月19日至2021年1月18日的物业管理费。 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第(三)项的规定，人民法院有权对被执行人办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人的合法权益得以实现。因此，本院对备案登记在尹焕青名下的涉案房屋进行预查封并无不当。但同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权以登记为公示生效的要件。宏诚公司与新亚房产公司于2012年11月7日签订的《解除商品房包销代理合同协议书》及其附件系基于二者之间的抵账行为，该协议书及其附件约定将涉案房屋备案至尹焕青名下的目的在于消灭新亚房产公司对宏诚公司的债权而非单纯的房屋买卖。以房抵债不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属的变动。涉案房屋未完成权属登记的变更手续仍登记在宏诚公司名下，故尹焕青并未取得涉案房屋的所有权，仅享有协议书上的相关债权。即使尹焕青取得了涉案房屋的所有权，但新亚房产公司指定尹焕青委托宏诚公司继续销售涉案房屋，二者形成委托代理关系。宏诚公司在代理权限范围内将涉案房屋出售给李宏慧、秦代兵，该民事行为亦合法有效。涉案房屋仍登记在宏诚公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，案外人在本院查封涉案房屋之前就已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效；案外人支付了全部购房款占有涉案房屋并居住至今；案外人及其未成年子女名下均无其他能够用于居住的房屋，以上事实有《商品房买卖合同》、《住宅商品房买卖合同补充协议》、《维罗纳项目交房传递书》、《临时管理规约》、个人住房信息查询记录、购房款、税费、维修基金、物业费、水电费缴款凭证等证据佐证。因此，案外人提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，享有排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于四川省成都市金堂县××镇××街××号××栋××单元××楼××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 缨 审 判 员  代秀荣 审 判 员  李晓春 二〇二〇年十月二十八日 法官助理  王 琴 书记员代  正 琼