江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民初481号原告：余干县自然资源局。住所地：江西省余干县玉亭镇竹山路**，统一社会信用代码113609290147902773。法定代表人：秦俊青，该局局长。委托诉讼代理人：舒小燕，女，该局工作人员。委托诉讼代理人：李晓兰，江西方盈律师事务所律师。被告：江西干越丰翼置业有限公司。住所地：江西省余干县玉亭镇久亿珑廷**楼第**，统一社会信用代码91361127MA36W21Y2D。法定代表人：章桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：任基南，江西邦隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑶，江西邦隆律师事务所律师。原告余干县自然资源局与被告江西干越丰翼置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告余干县自然资源局的委托诉讼代理人舒小燕、李晓兰，被告江西干越丰翼置业有限公司的委托诉讼代理人任基南、李瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余干县自然资源局向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告江西干越丰翼置业有限公司立即给付拖欠的土地出让金4645万元，并按日利率1‰支付自2018年5月20日起至2019年10月25日违约金1922.67万元，合计6567.67万元，之后违约金按日利率1‰计算至款清时止；2.本案诉讼费由被告江西干越丰翼置业有限公司负担。事实和理由：2018年3月26日，原告余干县自然资源局挂牌出让位于余干县.6平方米的土地，出让价为5245万元，被告江西干越丰翼置业有限公司竞得了该块土地的使用权，双方于2018年4月23日签订了《成交确认书》，并于2018年4月30日签订了《国有建设用地使用权出让合同》。被告江西干越丰翼置业有限公司仅缴纳价款600万元。原告余干县自然资源局多次要求被告江西干越丰翼置业有限公司缴纳剩余价款，但被告江西干越丰翼置业有限公司至今都没有给付，为维护原告余干县自然资源局合法权益，特诉至法院，请求判令所请。被告江西干越丰翼置业有限公司辩称：一、按照合同约定，原告余干县自然资源局交付净地在前，被告江西干越丰翼置业有限公司支付土地出让金在后。目前案涉地块尚未交付，被告江西干越丰翼置业有限公司有权行使先履行抗辩权，不存在违约情况，不应承担违约责任。根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，原告余干县自然资源局应该在2018年5月10日前将出让宗地交付给被告江西干越丰翼置业有限公司。而被告江西干越丰翼置业有限公司分两期支付土地出让金，第一期26,225,000元，付款节点是2018年5月20日之前，第二期26,225,000元，付款节点是2018年11月20日之前。从三个时间节点上看，原告余干县自然资源局交付净地在前，被告江西干越丰翼置业有限公司支付土地出让金在后。在2018年5月10日，原告余干县自然资源局未按合同约定将出让宗地交付给被告江西干越丰翼置业有限公司，是原告余干县自然资源局先违反合同约定，造成土地出让金的支付条件未成就，被告江西干越丰翼置业有限公司有权行使先履行抗辩权，不存在违约情况。二、案涉的出让宗地，时至今日尚达不到交付条件。该地块目前的状态是四至不清，地块没有明确的分界线，地块一边直接延伸到当地农村的宅基地，有权属纠纷。地块上还有水塘，农田等尚未填平，也没有供水、供电、供气等基础设施的建设，同时土地内尚有电线杆、高压线等尚未搬离。案涉地块西侧的生猪屠宰场仍未搬迁，严重影响该地块的规划建设。三、双方所签订的《国有建设用地使用权出让合同》是格式条款，双方违约责任不对等，违背公平原则。首先，双方所签订的《国有建设用地使用权出让合同》是原告余干县自然资源局通过国土资源部系统打印形成的条款，该出让合同是原告余干县自然资源局为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与被告江西干越丰翼置业有限公司协商的条款，属于格式合同。该合同第30条约定，受让人逾期付款应付的违约金，需按迟延支付款项额每日1‰承担；而第38条约定，出让人未能按期交付土地等，仅需赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。法律规定的直接损失，其范围极窄，即违约行为造成的直接财产的减少，同时，直接损失本身就极其难以主张。因此，原告余干县自然资源局作为政府部门，通过其强势地位，安排签订格式合同条款，双方互负的违约责任明显不对等，完全是原告余干县自然资源局加重对方责任、免除或减轻己方责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，双方所签订的《国有建设用地使用权出让合同》第30条应属无效条款，不能作为本案判案的依据。四、违约金约定过高，应予以调整。案涉合同约定逾期付款应承担逾期付款额每日1‰的违约金，该违约金标准年利率达到36.5%，而现行中国人民银行公布的人民币一年期贷款基准利率为4.35%。因此，该合同约定的违约金标准是银行一年期贷款基准利率的8.39倍，依法应当予以调整并按照银行同期贷款利率计算利息。原告余干县自然资源局为支持其诉讼请求,提交了以下证据:第一组证据：原告余干县自然资源局机构代码证，法人身份证，法人证明。证明目的：原告诉讼主体资格。第二组证据：被告江西干越丰翼置业有限公司营业执照。证明目的：被告诉讼主体资格。第三组证据：国有建设用地使用权成交确认书。证明目的：被告江西干越丰翼置业有限公司通过竞买取得余干县.6平方米的土地，出让价为5245万元。第四组证据：国有建设用地使用权出让合同。证明目的：合同双方就价款、付款时间、逾期付款违约责任作了约定，合同真实有效。第五组证据：缴款凭证。证明目的：被告仅支付了600万元价款，尚有4,645万元没有支付。第六组证据：催款通知书（存根）3份（2018年10月23日至2019年9月20日）。证明目的：原告余干县自然资源局多次向被告江西干越丰翼置业有限公司催收剩余价款。被告江西干越丰翼置业有限公司对原告余干县自然资源局提交的证据质证认为,对第一、二组证据的三性无异议。对第三组证据真实性无异议，仅能证明被告竞买成功该宗土地，不能证明原告完成了交付任务；对第四组证据真实性无异议，该组证据证明原告有先予履行交付义务，之后被告才有付款义务。另外，土地交付条件也应达到合同约定的平整度，或者是法定要求的最低限度，该份出让合同是格式条款，对于违约金的约定过高，应该予以调整，甚至是该违约条款不能对被告产生约束力；第五组证据的三性均无异议，被告按约缴纳了定金；第六组证据三性有异议，并未有被告公司签章或授权人员的签字，我们认为是否告知存疑，即使告知，也不能达到原告方守约或者要求支付的时间已经届满。被告江西干越丰翼置业有限公司为支持其抗辩主张，提交了以下证据：第一组证据：《国有建设用地使用权出让合同》。证明内容：合同第六条：出让人同意在2018年5月10日前将出让宗地交付给受让人；第十条：受让人同意第一期26,225,000元人民币，付款时间是2018年5月20日之前。第二期26,225,000元人民币，付款时间是2018年11月20日之前。被告支付受让款的前提是原告交付案涉地块给被告。合同对交付土地的情况、平整度均有要求。第二组证据：照片8份、视频1份。证明内容：1.案涉地块尚未交付给被告。2.案涉地块目前还有水塘、田地等，未三通一平。3.案涉地块的四至不清，地块延续到村民家里，存在权属纠纷。4.案涉地块内还有电线杆、高压线、电信的铁塔，致使答辩人对案涉地块的开工建设前的准备工作无法进行。5.案涉地块西侧的生猪屠宰场仍未搬迁，如不搬迁，开工建设后将会严重影响楼盘的销售。第三组：关于要求免除一小西侧地块滞纳金的报告。证明内容：被告就土地交付、款项给付、滞纳金等一系列问题向当地政府提出多次申请，当地政府同原告一起向县政府提出报告，要求政府减免违约金，同时也证明被告方并未违反合同约定，反倒是原告未履行相应的义务。原告余干县自然资源局对被告江西干越丰翼置业有限公司提交的证据质证认为，对第一组证据的真实性、合法性没有异议，但不能达到被告的证明目的，相反能证明被告没有履行付款义务，应当承担违约责任。对第二组证据的真实性和合法性及关联性均有异议：1.没有拍摄时间、拍摄人，不能确定拍摄地点，形式不合法。2.原告已交付土地，被告所谓的权属纠纷等没有证据证明，不能达到被告的证明目的。3.被告在竞拍前应当对案涉土地进行查勘，生猪屠宰场并不是案涉地块范围，与本案无关。第三组证据只是被告单方面申请，虽然有余干县玉亭镇人民政府盖章，但并没有余干县玉亭镇负责人或经办人签字，形式不合法。本院对原、被告双方提交的证据综合认证如下:对原告余干县自然资源局第一、二、三、四、五组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。对原告余干县自然资源局第六组证据中2018年10月23日的《催款通知书》收件人是汤盈，其亦在《国有建设用地使用权成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》上签字，故可以认定原告余干县自然资源局于2018年10月23日向被告江西干越丰翼置业有限公司就剩余土地出让金进行了催收。2019年3月6日及同年9月20日的两份《催款通知书》收件人是章霞光，原告余干县自然资源局未进一步证明章霞光身份，本院无法确认其是否将该两份《催款通知书》向被告江西干越丰翼置业有限公司进行了送达，故对2019年3月6日及同年9月20日的两份《催款通知书》不予采信。对被告江西干越丰翼置业有限公司第一组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明内容本院将结合本案事实及其他证据综合予以认定。被告江西干越丰翼置业有限公司第二组证据，原告余干县自然资源局虽对其真实性不认可，但本院于2020年9月25日组织双方当事人去现场查看，照片与现场大致相同，故对内容真实性予以确认，但不能达到被告的证明目的。被告江西干越丰翼置业有限公司第三组证据系其单方形成，从报告的内容看，不能证明原告余干县自然资源局未履行相应的义务，故对该组证据的证明内容不予确认。根据双方举证、质证及当事人陈述,本院认定本案事实如下:2018年3月26日，原告余干县自然资源局（原余干县国土资源局）挂牌出让位于余干县.6平方米的土地，被告江西干越丰翼置业有限公司以总价5245万元竞得了该块土地的使用权，双方于2018年4月23日签订了《成交确认书》，并于2018年4月30日签订了《国有建设用地使用权出让合同》。合同第六条约定“出让人同意在2018年5月10日前将出让宗地交付给受让人……”第十条约定“受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：……（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币大写贰仟陆佰贰拾贰万伍仟元（小写26225000元），付款时间：2018年5月20日之前。第二期人民币大写贰仟陆佰贰拾贰万伍仟元（小写26225000元），付款时间：2018年11月20日之前。”第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，……土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”第三十八条约定“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。”。被告江西干越丰翼置业有限公司仅缴纳600万元，2018年10月23日，原告余干县自然资源局向被告江西干越丰翼置业有限公司发出《催款通知书》，就剩余款项向被告江西干越丰翼置业有限公司进行催缴。2019年9月16日，被告江西干越丰翼置业有限公司出具《关于要求免除一小西侧地块滞纳金的报告》，报告提出因案涉地块在使用上存在两个问题，一是地块东侧的界址当地村民未确认；二是地块西侧的生猪屠宰场未搬迁，将严重影响楼盘的销售，故请求余干县人民政府免除该地块的滞纳金1,804万元。以上事实,有当事人陈述、余干县国土资源交易中心国有建设用地使用权成交确认书、《国有建设用地使用权出让合同》、缴款凭证、催款通知书、《关于要求免除一小西侧地块滞纳金的报告》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告余干县自然资源局与被告江西干越丰翼置业有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，内容合法，应为有效，双方均应按约履行。双方当事人本案争议的主要问题是:1.被告江西干越丰翼置业有限公司未支付土地使用权出让价款余款是行使先履行抗辩权，还是违约行为；2.案涉合同约定的违约金是否过高。现评述如下：一、关于被告江西干越丰翼置业有限公司未支付土地使用权出让价款余款是行使先履行抗辩权，还是违约行为的问题原告余干县自然资源局主张被告江西干越丰翼置业有限公司应按案涉《国有建设用地使用权出让合同》的约定支付剩余土地使用权出让价款4,645万元，被告江西干越丰翼置业有限公司辩称因原告余干县自然资源局没有交付案涉地块以及案涉地块至今尚达不到交付条件，故其依法享有先履行抗辩权。根据被告江西干越丰翼置业有限公司的答辩意见，本院分述如下：（一）被告江西干越丰翼置业有限公司辩称原告余干县自然资源局没有在2018年5月10日前交付出让宗地，造成土地出让金的支付条件未成就，故其依法享有先履行抗辩权。对此，本院认为，首先，虽然双方当事人没有书面的土地交付手续，但庭审中，原告余干县自然资源局称其已经交付了案涉地块，与被告江西干越丰翼置业有限公司之前的多宗成交土地也没有签过纸质交付文书，均是双方当场交付。2018年10月23日，原告余干县自然资源局向被告江西干越丰翼置业有限公司发出《催款通知书》，被告江西干越丰翼置业有限公司未就交付宗地问题向原告余干县自然资源局提出过异议，被告江西干越丰翼置业有限公司于2019年9月16日出具的《关于要求免除一小西侧地块滞纳金的报告》中亦没有对原告余干县自然资源局未按合同约定交付案涉地块而向原告余干县自然资源局提出异议，而是认为案涉地块在使用上还存在两个问题，故而申请免除该地块的滞纳金。由于被告江西干越丰翼置业有限公司至今未能举证证明其因原告余干县自然资源局未按合同约定交付案涉宗地而提出过异议，亦未提供证据证明原告余干县自然资源局存在干涉其在案涉宗地进行开发的情况，因此，应认定原告余干县自然资源局交付了案涉地块给被告江西干越丰翼置业有限公司；其次，在互负债务的双务合同中,先履行抗辩权和违约责任的适用阶段不同。先履行抗辩权仅适用于合同履行过程中，而违约责任则适用于合同履行期限届满后，预期违约责任除外。当合同约定的履行期限届满，先履行抗辩权的功能丧失，取而代之的是违约责任。即使当事人一方履行合同义务不符合约定，对方当事人只能适用《中华人民共和国合同法》第七章有关违约责任的规定追究违约一方的违约责任，而不能以先履行抗辩权代替追究其违约责任。本案中，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定原告余干县自然资源局在2018年5月10日前将出让宗地交付给被告江西干越丰翼置业有限公司，被告江西干越丰翼置业有限公司应于第一期2018年5月20日之前支付土地出让价款26,225,000元，第二期2018年11月20日之前支付土地出让价款26,225,000元。该合同中无条款约定如原告余干县自然资源局存在交付土地的违约行为可构成被告江西干越丰翼置业有限公司支付土地价款的抗辩事由，案涉《国有建设用地使用权出让合同》第七章针对9种不同的违约情形分别约定了不同的违约责任条款，该合同第三十七条关于“出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”以及第三十八条关于“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”的约定，明确了原告余干县自然资源局交付土地的违约责任处理方式，与该合同第三十条关于被告江西干越丰翼置业有限公司迟延支付土地价款的违约责任,系双方当事人针对土地交付与土地价款支付两种不同违约情形而分别约定的独立的违约条款。本案系原告余干县自然资源局诉讼主张被告江西干越丰翼置业有限公司迟延支付剩余土地出让价款及其违约金，被告江西干越丰翼置业有限公司以原告余干县自然资源局土地交付违约进行抗辩，显属抗辩逻辑错位而不能成立，如被告江西干越丰翼置业有限公司认为原告余干县自然资源局交付土地违约并造成其损失,可另行主张。（二）被告江西干越丰翼置业有限公司辩称案涉的出让宗地尚达不到交付条件，故其依法享有先履行抗辩权。对此，本院认为，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条对出让土地的交付条件未明确约定。被告江西干越丰翼置业有限公司辩称案涉地块四至不清，存在权属纠纷，经查，案涉出让合同附件有出让地块的界址图，被告江西干越丰翼置业有限公司未提供证据证明出让宗地存在权属纠纷，故本院对这一辩称意见不予采信。生猪屠宰场不在案涉宗地界限内，故本院对被告江西干越丰翼置业有限公司所辩称的案涉地块西侧生猪屠宰场未搬迁，严重影响该地块的规划建设不予采信。至于被告江西干越丰翼置业有限公司所辩称的案涉地块上还有水塘、农田尚未填平，电线杆、高压线尚未搬离的问题，本院认为，被告江西干越丰翼置业有限公司参与案涉宗地竞拍时，其作为竞买人对土地现状应当有足够的了解，且本院于2020年9月25日组织双方当事人去现场查看，现场有水塘、在靠近东街位置有变压器，但这并不妨碍原告余干县自然资源局向被告江西干越丰翼置业有限公司履行交付出让宗地的义务，故本院对被告江西干越丰翼置业有限公司的这一抗辩意见不予采信。基于以上分析，本院认为被告江西干越丰翼置业有限公司关于其延迟支付剩余土地使用权出让价款的行为系行使先履行抗辩权，不存在违约，不应承担违约责任的主张依法不成立。二、关于案涉合同约定的违约金是否过高的问题原告余干县自然资源局与被告江西干越丰翼置业有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定：被告江西干越丰翼置业有限公司不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告余干县自然资源局缴纳违约金。被告江西干越丰翼置业有限公司抗辩称上述合同条款约定的违约金过高，应予以调整。原告余干县自然资源局则认为被告江西干越丰翼置业有限公司逾期支付合同剩余价款，应依约支付违约金，约定的违约金标准符合《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》的规定，不宜依职权做调整。对此，本院认为，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳。案涉出让合同双方为土地行政管理机关与土地使用权受让人，合同中虽有政府行使行政职能的表现，但该合同也是双方在平等、自愿的原则下签订的，双方是以民事主体的身份发生的民事关系，故《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》在调整平等民事主体之间的法律关系中，不宜直接作为建设用地使用权出让合同纠纷中计算违约金的法律依据，人民法院可以依照合同法及相关司法解释的规定，根据土地使用权受让人的请求，对过分高于实际损失的约定违约金进行调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，合同当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，案涉出让合同第三十条约定的逾期支付土地使用权出让价款违约金为每日1‰，折算年利率为36.5%，确实过高，被告江西干越丰翼置业有限公司关于违约金过高的抗辩理由本院予以采纳，依法予以调整。原告余干县自然资源局未举证证明因被告江西干越丰翼置业有限公司逾期支付剩余国有建设用地使用权出让价款给其造成的损失情况，其实际损失可认定为被告江西干越丰翼置业有限公司未按时支付剩余国有建设用地使用权出让价款的利息损失，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，结合本院类似案件的生效裁判，本院酌情将违约金计算标准调整为以欠付款为基数按照年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江西干越丰翼置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告余干县国土资源局支付土地出让金4,645万元；二、被告江西干越丰翼置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告余干县国土资源局支付违约金（以2,022.5万元为基数，自2018年5月21日起至2018年11月20日止，按年利率6%计算；以4,645万元为基数，自2018年11月21日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）；三、驳回原告余干县国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370,184元，由被告江西干越丰翼置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长 罗 玮审判员 周立峰审判员 姜一珉二〇二〇年十月十五日书记员 林 炜