四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2811号 上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：四川省南充市嘉陵区兴盛街****。 法定代表人：缪驰，执行董事。 委托诉讼代理人：甘雅文（特别授权），男，1991年8月2日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：唐果，男，1985年7月12日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：蒋蓉，四川天普律师事务所律师。 上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）因与被上诉人唐果商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 碧桂园房产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回唐果对碧桂园房产公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实错误。（一）一审法院变更了双方的合同约定，错误认定了碧桂园房产公司履行转移登记义务的起算时间。根据《商品房买卖合同》第二十条第三款第2项“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起初始登记完毕之日180个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：每逾期一天出卖人向买受人支付50元的违约金”之约定，碧桂园房产公司应在初始登记办理完毕之日起180个工作日内办理房屋所有权证书。一审法院将办理“权属转移登记的时间”确定为2019年6月11日，实质是将碧桂园房产公司办理房屋产权证书的起算时点确定为了“商品房交付后180个工作日”。案涉房屋所有权证书办理期限起算的前提条件是初始登记办理完毕，而非在商品房交付180个工作日后或初始登记办理的截止日期后就自动起算。案涉房屋于2020年5月15日才办理完毕初始登记，办理房屋所有权证书的日期应自2020年5月15日往后计算180个工作日。（二）唐果已于2020年6月18日到碧桂园房产公司领取了产权资料，并决定自行办理转移登记，碧桂园房产公司已无需再履行办理转移登记的义务。一审法院判决碧桂园房产公司协助办理房屋权属证书已无事实依据。二、一审法院适用法律错误。（一）碧桂园房产公司未接约定时间办理初始登记的行为并未对唐果造成任何损失，违约金应以实际损失为限，在唐果未受有任何实际损失的情况下，不应判决碧桂园房产公司支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，在无明确约定的情况下，违约金的性质系补偿性违约金，应以实际损失为基础。碧桂园房产公司逾期办理初始登记的行为并未给唐果带来任何损失，唐果亦未举证证明其实际损失。一审法院判决碧桂园房产公司承担违约责任错误。（二）即使法院认为碧桂园房产公司应支付违约金的，一审法院确定的违约金金额过高，请求二审法院予以调减。 唐果辩称：1.一审认定事实清楚准确。合同中明确约定初始登记是在房屋交付之日起180个工作日内，房屋交付时间是2017年12月30日，办理初始登记应该在2018年9月18日前，碧桂园房产公司2020年5月15日才办理了初始登记，明显违反合同约定。2.转移登记，合同约定在取得初始登记后180个工作日内，应该按2018年9月18日的时间点，不应以碧桂园房产公司逾期办证的2020年5月15日。3.违约金是违约人按照约定或者法律规定应当支付的金额，即使没有造成损失，也应该支付的金额。合同法第114条有规定。双方签订的合同也明确约定逾期一天50元。4.本案不存在违约金过高，违约金过高的可以按照合同约定。 唐果向一审法院起诉请求：1．判令碧桂园房产公司在判决生效后30日内协助唐果办理房屋产权证；2．判令碧桂园房产公司给付唐果违约金36,500元；3．诉讼费由碧桂园房产公司承担。2016年2月4日，唐果、碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定唐果购买碧桂园房产公司开发的位于南充碧桂园13栋1单元2层202房屋，房屋价款总额366,415元，交房时间为2017年12月30日前，该合同第二十条第二项约定：出卖人应当在房屋交付之日起180个工作日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未在该期限内取得该商品房的权属证明，由出卖人向买受人每逾期一天支付50元的违约金；第三项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在初始登记完毕之日180个工作日内取得房屋所有权证书，由出卖人向买受人每逾期一天支付50元的违约金。经查，该楼栋办理初始登记的时间为2020年5月15日。为维护唐果的合法权益，特诉至法院恳请依法判允所请。 碧桂园房产公司承认唐果在本案中所主张的事实，但认为，初始登记已于2020年5月15日完成，转移登记并没有逾期，初始登记逾期并未对唐果造成任何实际损失，唐果在未举证证明其受到损失的前提下，要求碧桂园房产公司赔偿没有事实依据。唐果不存在损失，故主张的违约金过高，不符合法律规定，显失公平，请求法院调整减少。 一审法院认为，碧桂园房产公司承认唐果在本案中主张的事实，故对唐果主张的事实予以确认。碧桂园房产公司应当按约定协助唐果办理产权转移登记。唐果、碧桂园房产公司约定了初始登记违约金，出卖人未在约定期限（约定初始登记日：2018年9月18日）内完成交易商品房初始登记，买受人请求出卖人给付违约金，予以支持。碧桂园房产公司辩称约定违约金过高，唐果没有举证证明其受到的损失，依法对违约金予以调整，但初始登记完成日期晚于约定的房屋权属转移登记之日，只计算至约定的房屋权属转移登记之日（约定转移登记日：2019年6月11日），逾期266天，综合本案的具体情况，对唐果主张的初始登记违约金总额酌定调整为975元，唐果主张的超出部分，不予支持。碧桂园房产公司没有在约定期限内（2019年6月11日）办理转移登记，应从逾期之日支付违约金，计算至2020年5月15日，逾期339天，综合本案的具体情况，对唐果主张的转移违约金总额酌定调整为12422元，唐果主张的超出部分，不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限碧桂园房产公司于判决生效后三十日内协助唐果办理位于南充市嘉陵区××栋××单元××层××房屋的房屋权属证书；二、限碧桂园房产公司于判决生效后十日内向唐果支付逾期办理房屋初始登记、转移登记的违约金共计13397元；三、驳回唐果的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取406元，由碧桂园房产公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕碧桂园房产公司的上诉请求进行审理。 根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为:1.逾期办理转移登记违约责任的起算时间如何确定；2.逾期办理初始登记的违约金及逾期办理转移登记的违约金应否支持，一审判决确定的违约金是否应当再调减。 关于第一个争议焦点。在本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中分别约定了逾期办理初始登记和逾期办理转移登记的违约责任。众所周知，办理房屋的转移登记对于买受人而言，至关重要，而办理房屋的初始登记是办理转移登记的基础和前提。根据《商品房买卖合同》的约定，在该合同约定的办理初始登记的期限届满之后，即该合同约定的房屋交付之日起180个工作日之后，即应当开始计算逾期办理初始登记的违约责任。在逾期办理初始登记的180个工作日之后，因逾期办理初始登记的违约责任与逾期办理转移登记的违约责任出现竞合，故应只计算逾期办理转移登记的违约责任。同时，亦应避免因出卖人持续逾期办理初始登记，反而导致其无需承担逾期办理转移登记的违约责任的情况发生，否则，将明显与双方的合同目的相悖。此外，鉴于本地法院目前在司法实践中就逾期办理初始登记违约责任所适用的计算标准相对于逾期办理转移登记违约责任所适用的计算标准而言，明显过低，倘若让出卖人在实际办理初始登记完毕之前一直不承担逾期办理转移登记的违约责任，亦将无法更好地保护守约人的合同权利。故一审判决确定的逾期办理转移登记的违约责任起算时间正确。 关于第二个争议焦点。如上所述，碧桂园房地产公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院确定的逾期办理初始登记的违约金及逾期办理转移登记的违约金符合本地法院审判实践，更远低于双方约定的每日50元的违约金计算标准，故对碧桂园房地产公司请求本院再次调减违约金的主张，不予支持。 综上所述，原判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费812元，由上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年十月二十八日 书记员 王海川