河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4255号 上诉人（原审原告）：张秋霜，女，1972年4月13日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：白建荣，北京京师（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱君成，北京京师（杭州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：荣盛（香河）房地产开发有限公司，住所地香河县蒋辛屯镇大香线东侧和园路北侧。 法定代表人：耿建富，总经理。 委托诉讼代理人：闫逸祥，河北乾翔律师事务所律师。 上诉人张秋霜因与被上诉人荣盛（香河）房地产开发有限公司（以下简称荣盛香河公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张秋霜上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持张秋霜的全部诉讼请求；2．请求荣盛香河公司承担本案一、二审的诉讼费。事实和理由：荣盛香河公司逾期交房事实明确，其所称因大气污染所引发的应急响应方案不能成为其逾期交房的免责事由，原审法院认为其逾期 2 交房不构成违约，系对事实认定不清；大气污染应急响应通知并不必然导致建设工程停工或全部停工，对荣盛香河公司履行合同无实质性影响。荣盛香河公司并未提供建设工程的施工进度表，施工日志，应承担举证不能不利后果。 荣盛香河公司答辩称，香河县政府机关为防治环境污染要求停工属于合同约定的可以据实顺延交付房屋的事宜，荣盛香河公司据此顺延交房期限，符合合同约定。虽然荣盛香河公司提供的停工文件中的应急响应措施分为三个等级，但是即便是最低等级的三级应急措施也会实质导致建设项目全部停工，一审法院将相应停工期间认定为全部停工符合实际情况。《商品房买卖合同》第八条第二款和《商品房买卖合同补充协议》第四条第7项明确规定，在发生因政府行为导致的荣盛香河公司逾期交房时，荣盛香河公司提供政府部门的证明文件即可，张秋霜要求提供施工日志或施工进度表缺乏合同依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。恳请贵院依法驳回上诉。 张秋霜向一审法院起诉请求：判决解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《地下停车场停车位补充协议》；判决被告向原告支付违约金18396.95元；判决被告承担包含诉讼费在内的一切相关费用。 一审法院认定事实：2016年12月，原告与被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《香河花语城小区地下停车位补充协议》，合同约定：被告将香河县大香线东侧蒋北路北侧花语城一期9号楼1单元2301号房屋出售给原告，该房屋建筑面积共102.60平方米，单价为每平方米17627.20元，总价款为1808551元；被告应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将 3 具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；3、施工工程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题，事后出具房地产主管部门的相关证明文件，以上特殊原因，出卖人不用承担违约金；出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第四条第7项约定：“由于不可抗力或政策法规的修订、政府重大会议、环境治理、重大市政工程等导致商品房建设停工的，买受人同意出卖人相应顺延交房日期，并无需承担逾期交付房屋的违约责任”。原告按约向被告交付了购房首付款548551元，购房余款1260000元原告以银行贷款方式交付。原告作为乙方与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：“乙方自愿有偿使用甲方地下储藏间。乙方使用的地下储藏间为商品房买卖合同规定的花语城9楼1单元2301号（编号：1-117）地下储藏间。该地下储藏间建筑面积为13.93平方米，套内建筑面积为6.51平方米，总金额11144元；出卖人应当于2018年8月30日前，将竣工验收合格的地下储藏间交付买受人”。原告与被告签订《香河花语城小区地下停车位补充协议》，协议约定原告以40000元的价格购买香河花语城小区地 4 下停车场车位一个，原告采取分期付款方式购买，自协议签订之日向被告支付车位首付款20000元，余款20000元于2018年8月30日交付。2016年12月24日原告与中国建设银行香河支行签订了《个人购房借款及担保合同》。 另查，涉案房屋所在楼宇工程于2019年10月29日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2019年12月16日按规定备案。2016年12月29日至2019年10月24日，香河县住房和城乡建设局等行政机关多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，被告共计停工439天。2019年10月5日，被告按合同约定地址向原告邮寄送达了入住通知书，通知其于2019年10月29日办理入住手续，原告收到后未办理入住手续。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行。现被告未按合同约定于2018年8月30日前交房，被告实际通知原告于2019年10月29日办理入住手续，被告延期交房，但本案中自2016年12月29日至2019年10月24日，香河县住房和城乡建设局等行政机关通知要求香河县境内施工单位停工，被告按要求停工共计439天，此停工天数至2019年10月29日验收合格已超过被告逾期交房天数，根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，出卖人可以据实予以延期，且不用承担违约责任，且被告已于2019年10月5日向原告邮寄送达交房通知书，虽涉案房屋在此后10月29日验收合格，但被告一直未办理入住手续，故被告逾 5 期交房不构成违约，原告请求解除合同并支付违约金的诉讼请求，无法律及事实依据，不予支持。该院判决：驳回原告张秋霜的全部诉讼请求。 本院二审期间，张秋霜提交证据：证据一、张秋霜购房相关费用照片。证明到荣盛香河公司售房处查询得知，张秋霜购房契税为人民币27364元、房本费为184元、维修基金为8279元，可获得逾期违约补偿金17904元的事实。证据二、张秋霜在收房现场的录音录像资料及张秋霜售楼处录音。证明荣盛香河公司关于房屋逾期交付违约金的计算方法为房屋总价款乘以逾期天数乘以万分之一，且荣盛香河公司相关工作人员已经确认其逾期交房天数达99天的事实。证据三、姚俊玉涉案房屋在荣盛香河公司收房现场处的录音录像及姚俊玉售楼处录音。证明荣盛香河公司逾期交付违约金的算法为房屋总价款乘以逾期天数乘以万分之一，且荣盛香河公司应向姚俊玉赔付逾期交房违约金人民币两万余元。证据四、姚俊玉涉案房屋在荣盛香河公司收房现场处的录音录像及姚俊玉售楼处录音。证明荣盛香河公司相关工作人员已经确认经减去政府停工天数后，其累计逾期交房天数达到112天的事实。 荣盛香河公司发表质证意见：证据一照片无法显示照片的形成时间、形成地点，以及照片当中的表格是由哪方制作，对证据的真实性不予认可。即便照片的内容真实，但证据只提到了有补偿是17904元，未体现逾期违约的补偿。证据二当中所谓的荣盛香河公司的工作人员，对其身份需要庭后与公司核实，关于补偿据我了解向法庭说明一下，据了解是该项目因政府停工导致交房时间逾期较长，大量业主到政府部门信访，为解决政府部门的信访压力，同时也是基于交房时间较合 6 同约定确有较大延长，荣盛香河公司在以2019年12月19日案涉项目取得备案手续后作为截止时间，以合同约定交房时间为起算时间，得出的间隔天数再减去一定比例的停工期间后乘以业主房屋总价款，乘以万分之一，向业主给予补偿。但是该补偿以业主同意收房为前提，并且间隔天数当中较合同约定的经验收合格之日多出了50天。证据三和证据四关于其中荣盛香河公司工作人员的身份不予认可，其陈述不能代表公司。 荣盛香河公司提交香河县人民法院（2020）冀1024民初1623号民事判决书及生效证明。证明生效判决确认2016年12月29日至2019年10月24日期间香河县政府部门要求香河境内停止施工天数439天。 张秋霜发表质证意见：不认为这是证据，不符合证据的法定要件，不予质证。但是说明一点，判决书虽然认定了相关的天数事实，本案一审判决同样认定了相关的天数事实，但是现在我方的新证据证明荣盛香河公司已经自认逾期天数已经超过90天，所以是符合约定的合同解除条件。 本院对上述证据的证明力将综合全案进行认定。 当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当于2018年8月30日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用。案涉《商品房买卖合同补充协议》第十一条合同解除1．乙方（张秋霜）依约定需解除购房合同的应在如下期限内行使，否则视为乙方（张秋霜）不解除购房合同：（2）因逾期交房提出解除合同的，应于逾期交房30日后的10日内行使解除权。张秋霜于2020年1月2日向一审法院起诉要求解除其与荣盛香河公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。 7 张秋霜提交的证据显示：荣盛香河公司的工作人员明确补偿款的计算方式是按照案涉房屋总价款乘以逾期交房天数99天再乘以万分之一。张秋霜的补偿款为1808551元×99天×日万分之一=17904元。荣盛香河公司虽不认可，但是，除陈述外未提交相反证据。 本院认为，案涉《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定张秋霜应于荣盛香河公司逾期交房30日后的10日内行使解除权，否则视为张秋霜不解除购房合同。张秋霜没有证据证实其已按上述约定行使解除权，故其诉请解除其与荣盛香河公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的主张，本院不予支持。张秋霜提交的证据显示荣盛香河公司的工作人员明确补偿款的计算方式是按照案涉房屋总价款乘以逾期交房天数99天再乘以万分之一。荣盛香河公司虽不认可，但未提交相反证据，故本院对张秋霜提交的关于补偿款的证据，予以采信。荣盛香河公司向张秋霜支付补偿款17904元（1808551元×99天×日万分之一）。 综上所述，张秋霜的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初4号民事判决； 二、荣盛（香河）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向张秋霜支付补偿款17904元； 三、驳回张秋霜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 8 一审案件受理费130元，由张秋霜负担100元，由荣盛（香河）房地产开发有限公司负担30元。二审案件受理费260元，由张秋霜负担200元，由荣盛（香河）房地产开发有限公司负担60元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年十月十二日 法官助理 宋 巍 书 记 员 于学娇