浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初1908号 原告杭州振杰物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市上城区紫花路****。 法定代表人陶英英，该公司总经理。 委托代理人魏有法，浙江中铭律师事务所律师。 被告杭州市城东新城建设投资有限公司，，住所地浙江省杭州市江干区东宁路**东站枢纽东广场** 法定代表人汤晓飞，该公司总经理。 委托代理人刘珂、曹怡骏，浙江六和律师事务所律师。 原告杭州振杰物业管理有限公司（以下简称振杰公司）诉被告杭州市城东新城建设投资有限公司（以下简称城东新城公司）物业服务合同纠纷一案，原告振杰公司于2020年4月1日向本院起诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员朱学军适用普通程序独任审判，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告振杰公司的委托代理人魏有法，被告城东新城公司的委托代理人曹怡骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告振杰公司诉称：原告于2018年1月17日与杭州市江干区新和嘉苑业委会签订了一份《新和嘉苑物业服务合同》，由原告为新和嘉苑小区提供物业服务。合同约定，该小区地下车库总面积为38001.30平方米，物业服务费的标准为每月每平方米1.05元，服务期限为2018年1月10日至2021年1月9日止。物业服务合同签订至今，被告共拖欠原告地下车库物业服务费917731.395元。被告是该小区地下车库的建设单位，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者出售尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”。被告作为地下车库的建设方，理应承担支付地下车库物业服务费的义务。经原告多次催告，被告仍不支付拖欠的物业服务费。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告支付2018年1月10日至2019年12月9日期间的地下车库物业服务费917731.395元（38001.30平方米*1.05每月每平方米*23个月）；2、判令被告支付违约金27000元（以718224.57元为基数按每日万分之2.1的标准自2019年7月24日起计算6个月）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告城东新城公司辩称：原告所主张的地下车库物业服务费用不应当由被告承担，原告的主张没有事实和法律依据。第一，原告和被告之间就空置物业的管理服务事项签订有专门的物业服务协议书，服务范围包含了物业服务相关的内容，也包括车辆的行驶及停泊，并且约定了相应的费用标准及支付时间，与杭州市新和嘉苑业主委员会与原告签订的物业服务合同有所区别。因此，原被告之间不应当适用业委会和原告所签署的协议。同时，原被告双方对于未出售的车位管理费用没有作出约定，原告所主张的收费标准没有相应的合同依据。第二，原告实际上并未对被告未出售的车位履行管理服务，主张相应的费用支付没有事实依据。原告一方面主张，被告是作为建设单位，应当就未出售的车位管理承担服务费用的支付义务；一方面又在案涉的小区设置有道闸、机动车的停车收费标准，向实际使用业主或者说是到访的访客，收取相应的服务费用，并且从未向被告支付过任何的管理收益。同时，地，地下车库车位告也从未向小区的业主进行出租出售，原告却放任其使用，没有尽到物业管理的职责。第三，退一步而言，新和嘉苑业主委员会和原告之间签订的物业服务合同第十条也明确约定，停车费收入统一由原告收取，按月实际发生额的税额扣除税收后，60%转入小区业委会指定账户。据此约定，亦明确了地下车库的车位服务费应由实际使用人来承担，而非被告承担，因此请求法院驳回原告的诉请。 本案经审理查明的事实如下： 杭州市江干区新和嘉苑小区系由城东新城公司开发建设。该小区地下车位，均未出售、出租。城东新城公司原名称为杭州市铁路投资有限公司。 2011年2月15日，案外人浙江浙大求是物业管理有限公司作为丙方，杭州市铁路投资有限公司作为甲方，杭州市江干区彭埠镇彭埠社区作为乙方签订《前期物业管理服务合同》一份，由浙江浙大求是物业管理有限公司对杭州市铁路投资有限公司建设的“彭埠组团小区”提供前期物业管理服务。各方约定：彭埠组团包括R21-22、R21-26、R21-29三个地块；其中R21-22地块东临创新路，南临新塘路，西临二号港，北临地铁支路，地，地下建筑面积38001平方米；本合同委托管理期限定为丙方正式进驻本协议约定的物业小区之日起至本协议所涉小区第一期第一批（以甲方书面通知为准）物业通过各职能部门专项验收合格之日后三年，但期限未满，成立的业主委员会或业主大会与通过合法途径选聘其他物业服务公司签订的物业服务合同生效的，本合同自然终止；住宅（含地下室等非配套公建）物业管理服务费为0.73每平方米每月，配套公建（商铺）物业管理服务费为1.5每平方米每月；等等。 2018年1月17日，振杰公司（乙方）与杭州市江干区新和嘉苑业主委员会（甲方）签订《新和嘉苑物业服务合同》，约定：物业项目名称为杭州市新和嘉苑小区，物业类型为住宅；坐落位置为杭州市江干区××街道××路××号；总建筑面积217158.97元，其中地下总建筑面积38001.30平方米；物业服务费收费采用包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地 产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，收费具体标准为高层住宅1.05元每月每平方米、商业物业2元每月每平方米、地、地下车库15元每月每平方米（在车位未分配之前，该项费用由城东新城公司承担）；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；停车场属于全体业主共有的，小区业主享受免费停车，其他房屋使用人应按露天车位150元每个每月、地、地下停车库车位200元每个每月的标准向乙方交纳停车费时停车的收费标准依据小区业主通过的车辆停放收费标准执行；停车费收入（包括包月费和临停车辆收费）统一由乙方收取，按月按实际发生的税额扣除税收后，60%转入小区业委会指定账户；乙方应与停车场车位使用人（临时停车除外）签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；合同期限自2018年1月10日起至2021年1月9日止；等等。 2019年12月23日，杭州市江干区新和嘉苑业主委员会出具情况说明一份，载明：杭州市江干区新和嘉苑小区，自2018年1月1日起至今由振杰公司按照物业服务合同提供物业管理工作,小区的地下车库振杰公司也在提供秩序维护、环境保洁、设施设备维修养护等工作，特此说明。 另查明，2018年，振杰公司（乙方）与城东新城公司（甲方）签订《新和嘉苑空置房物业服务协议》，对案涉小区未分配住宅及商铺的物业管理及收费进行了约定，物业费按照小区业主大会通过的物业费、能耗费收费标准收费，但未涉及空置地下停车位事宜。 又查明，振杰公司庭审中否认其对地下停车位进行过停车收费。 还查明，2018年1月10日至2019年12月9日案涉小区地下车库物业管理费至今未支付，原告曾向被告催讨未果。 以上事实有原告提交的《新和嘉苑物业服务合同》、杭州市物业管理用房交接清单、维修联系单、律师函、情况说明、《前期物业管理服务合同》，被告提供的《新和嘉苑空置房物业服务协议》及双方当事人的庭审陈述为证。被告提交的照片，无法实现其证明目的，本院不予确认。 本院认为，原告振杰公司与被告城东新城公司之间的物业服务合同关系，事实清楚、证据充分、合法有效。被告作为案涉小区地下车库的建设者，在地下车位未出租、出售前，物业服务费应由其交纳。关于物业服务费的交纳标准问题，本院认为，被告与案外人签订的《前期物业管理服务合同》，因新和嘉苑业主委员会与原告签订《物业服务合同》而终止，故无法适用《前期物业管理服务合同》中的物业费交纳标准；在原被告双方针对案涉地下车库的物业费交纳标准未作出明确约定的情况下，案涉地下车库的收费标准可以参照适用该物业区域同类物业的标准，即新和嘉苑业主委员会与原告签订的《物业服务合同》的收费标准。原告计算车位物业服务费金额准确，本院予以支持。 被告辩称原告收取了停车费，但未提供证据证明原告实际收取过停车费用，而原告亦予以否认，故对被告该项意见不予采纳。 被告辩称原告具备收取停车费用的条件，以及原告放任他人使用案涉停车位。本院认为，被告认为他人侵害其对地下停车位的合法权益，可以另行主张权利，现并无证据证明被告对空置地下停车位的管理曾向原告作出具体指示，以及原告在提供物业服务过程中存在违约等情形，故对被告该项意见不予采纳。 对于原告主张的违约金一项，原被告双方对地下车库物业费的付款时间及逾期付款责任并无约定，且双方确实存在支付主体的不同认识，故本院对原告关于违约金的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州市城东新城建设投资有限公司支付原告杭州振杰物业管理有限公司2018年1月10日至2019年12月9日期间的地下车库物业服务费人民币917731.395元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告杭州振杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币13247元，由原告杭州振杰物业管理有限公司承担人民币270元，被告杭州市城东新城建设投资有限公司承担人民币12977元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 朱学军 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 石 娜 代书记员 余 茜