河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7316号 上诉人（原审原告）：张某，女，1980年7月12日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：吕学伟，河北冀正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱希某，系上诉人丈夫。 被上诉人（原审被告）：刘某，男，1968年10月2日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 被上诉人（原审被告）：宁立某，女，1970年7月30日生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 被上诉人（原审第三人）：东胜房地产开发集团有限公司，住所地：石家庄市长安区平安北大街**紫晶苑**楼**。 法定代表人：李彦宽，该公司执行董事。 上诉人张某因与被上诉人刘某、东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜地产）、宁立某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初9853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某、被上诉人刘某、被上诉人宁立某、被上诉人东胜房地产开发集团有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某上诉请求：一、依法撤销石家庄市长安区人民法院作出的(2019)冀0102民初9853号民事判决，将本案直接改判。二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、真实有效且已经实际履行，被上诉人以“涨价”为由拒绝办理产权证及过户手续，违背合同义务，缺乏契约精神。2010年10月7日，刘廷某与开发商签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》将原旧房产调换为涉案房产。刘廷某去世后，其子刘某、儿媳宁立某（被上诉人）持公证书依法继承涉案房产的置换权。东胜房地产公司对此事实认可并实际向被上诉人交付了涉案房产。2016年7月14日，上诉人与被上诉人在双方自愿、平等的基础上签订《房屋买卖合同》将涉案房产出售于上诉人，至今上诉人已经居住涉案房产四年时间。此后，因房价行情上涨，被上诉人以“涨价”为由拒绝继续履行合同（办理房产证及过户手续）的行为，不仅违反合同义务，更丧失了契约精神，不应被法院支持和保护。二、上诉人与被上诉人刘某、宁立某之间的《房屋买卖合同》约定的主合同义务已经实际履行完毕，在已经办理登记备案后，拒绝办理房产证违反了《房屋买卖合同》所约定的附随合同义务。根据《中华人民共和国继承法》第3条规定及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条的规定：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。本案中，刘廷某去世后，被上诉人依《公证书》取得涉案房产的置换权，东胜房地产公司对此认可，并据此已经向被上诉人实际交付了涉案房产。被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》后，被上诉人已经于2016年6月8日将涉案房产交付给上诉人，上诉人也已按约定支付90万元房款，至此，双方签订的《房屋买卖合同》所约定的主义务已经履行完毕。此后，被上诉人未按《房屋买卖合同》第八条之约定提供资料办理产权登记证书的行为，属于不履行《房屋买卖合同》中附随义务的行为。三、涉案房产具备了不动产权属登记的条件且已经通知了被上诉人，被上诉人刘某、宁立某需向东胜公司提供相关材料后，东胜公司予以配合办理产权登记，继续履行合同无法律障碍。一审庭审时东胜公司已经明确表明：“依照石家庄市不动产登记中心的办证要求，涉及拆迁安置房的不动产登记权证只能向被拆迁人办理登记即本案只能向《城市房屋拆迁产权调换协议书》的乙方刘廷某办理登记。鉴于刘廷某已去世，因此石家庄市不动产登记中心将要求刘廷某的继承人出具《公证书》，并按照公证书的内容将该房产登记至继承人名下。”现涉案房产已经备案至刘廷某名下，刘某持有遗产分割《公证书》取得该房产相关权利。在具备办理不动产权证时(2018年9月），东胜房地产公司已经通知被上诉人刘某办理产权登记后，被上诉人刘某、宁立某应向东胜公司提供相关材料，由东胜公司配合办理。四、一审法院认定事实错误，被上诉人是否对涉案房产享有所有权并处分，是继续履行合同义务才能产生的结果。依据上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》第八条之约定，“被上诉人应当在具备办理产权登记手续时协助开发商（河北东丽房地产)到房产部门办理不动产登记权证及过户手续，履行其合同义务。”被上诉人承担的合同义务先后包括两部分，一是先将涉案房产登记到自己名下，然后再过户至上诉人名下，但本案一审法院即不审查被上诉人的合同履行状态（房款已支付近九成、房产已经交付满4年），又不确认被上诉人的应承担的合同义务（条件具备时，需协助办理产权证书后再过户至上诉人），仅以被上诉人不享有物权为由驳回上诉人的继续履行之诉求，孰不知，只有被上诉人继续按合同履行附随合同义务，协助办理不动产登记权证，才会取得涉案房产的所有权，享有所有权后，方可继续办理过户手续。上诉人如不继续履行合同，其不可能在未取得所有权的情况下而直接过户到上诉人名下。所以，一审法院以被上诉人未确定取得所有权为由驳回上诉人继续履行合同诉求，把继续履行的阶段性成果（取得所有权）当成继续履行《房屋买卖合同》的前提，属于认定事实错误，审判逻辑混乱。五、一审法院对本案的关键证据不采纳，影响本案判决的公正性。本案一审开庭后，经法院调取证据显示：该涉案房产已经登记备案至刘廷某名下，被上诉人刘某持《公证书》即可办理所有权登记手续，其继承取得涉案房产的所有权无任何不确定因素。一审法院在明知该证据已经调取的情况下，拒不采纳该证据，仍在判决书中写明“该房产未经备案及办理房产证，刘某是否对该房产享有所有权并进行处分尚不确定”为由，驳回了上诉人的诉求。上诉人认为，一审法院明知存在关键证据而不采纳，并据此作出了不利于上诉人的判决内容，影响了本案判决的公正性。综上所述，被上诉人持有效的公证书在已经实际占有并处分涉案房产的情况下，以“涨价”为由拒绝履行已经签订的合同，本身就属于缺乏“契约精神”的客观表现。一审法院不考虑本案的特殊情况，机械的理解法律规定，在未对被上诉人刘某、宁立某所承担的合同义务进行审查的情况下，直接以其确定享有所有权为由，驳回上诉人继续履行之诉理据不足。望二审法院在查明事实的基础上，将本案予以改判。 刘某答辩称：我书面答辩状在一审的时候，把这个问题都说得很清楚，这个需要说明一点问题是上诉人只支付了部分房款，当时是第一次支付了80万的房款。他为什么当时支付80万房款？总价款约定是105万，一共交90万。第二个情况这个房子现在价格，上诉人他实际居住。他只是简装房，对简装房，装修花了多少？住了五年了看看。这是当时一个交款情况，当时是上诉人出售了一套其他别处的房子，他钱凑不够，总价105万，然后跟我协商，协商之后，我当时跟在中介的时候我们提出一个方案，说是做一个三方托管，他交105万，然后以后80万给我，25万是三方托管。以后多会儿房产证办完之后25万支付给我。上诉人不同意，后来我又提出一个方案，我是25万，你可以先给我，当时按同期银行的贷款利息给我支付利息。上诉人也未同意，因为当初就是他跟我说的情况。他支付这90万实际上是分两次支付的，一次是签订合同时支付了80万，然后2017年7月份又支付了10万，这个就足以说明当时是因为对方的资金不够。所以分两次支付我现在跟上诉人主张的是不是总房价的差额，他未支付部分。因为涨价所产生的意见，我主张这部分权利。25万，因为他当时是2016年的时候，这个房子我们当时成交价格是八千多，后来以后到了17年的房子已经涨到一万七八了，现在的价格也是在16000以上。 宁立某答辩同刘某答辩一致。 东胜房地产开发集团有限公司未做答辩。 张某向一审法院起诉请求：一、请求判令被告刘某、宁立某办理石家庄市长安区房产证后，将该房产过户到原告名下；二、请求判令第三人东胜房地产开发集团有限公司、河北飞龙房地产开发有限公司配合被告刘某、宁立某办理石家庄市长安区房产证；三、诉讼费由被告刘某、宁立某承担。 一审法院认定事实：原告张某与朱希某系夫妻关系。2013年8月22日，河北省石家庄市平安公证处作出（2013）冀石平证民字第2665号公证书，根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处对当事人提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对当事人进行询问，现本处确认当事人陈述的如下事实：一、被继承人刘廷某于2013年4月19日因病在本市死亡。其配偶孙巧改（二人系原配夫妻）已于1991年6月7日去世，刘廷某至去世前未再婚。二、上述当事人（刘系文、刘某）申请继承被继承人刘廷某名下的两处房产：1**落在河北省石家庄市长安区的房产（房产证号：石房权长字第××号，建筑面积94.96平方米）一处。2、原座落于河北省石家庄市长安区的房产（房产证号：石房权长字第××号，建筑面积56.05平方米），现这处房产已经拆迁，新安置的房产是原址上的紫晶﹒金色里程3-1-1404号，建筑面积129.01平方米。这两处房产是被继承人刘廷某的个人财产。……经继承人协商并达成一致意见，座落在河北省石家庄市长安区的房产由刘系文继承；座落在河北省石家庄市长安区紫晶﹒金色里程**的房产由刘某继承。2016年7月14日，原告张某（乙方）与被告刘某（甲方）、宁立某（甲方配偶）签订了《房屋买卖合同》，合同约定，原告购买被告石家庄市长安区房屋，建筑面积129.01（房管局测绘面积128.04）平方米，房屋用途为住宅。标的房产成交价格为人民币1050000元整。合同第五条约定，甲乙双方同意以下列方式付款：（1）2016年7月15日将首付款人民币：800000元整以转账形式交付给甲方。乙方支付首付款的同时，甲方将产权证明、遗产继承书、公证书及相关的文件（包括甲方夫妻双方身份证、结婚证复印件）交付给乙方。（2）乙方保证在2017年7月15日前将剩余部分房款人民币：100000元整交付给甲方。（3）待该房屋协议更名或者过户到乙方名下后，乙方以银行转账形式将尾款人民币150000元整当日交给甲方。……合同第六条约定，该房屋已于2016年6月8日交付给乙方，甲方在交房当日已将该房屋相关的水电气卡、所有手续等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方（以各项文件及票据为证明）。合同第八条还约定，甲方负责房产证的办理，具备办理产权登记条件时，甲方协助开发商（河北东胜房地产）到房地产登记机关办理备案手续，办理房地产权属证书，办证所需的契税、维修基金、交易服务费、产权登记费等费用全部由甲方承担并已全部缴清（2016年6月8日于东丽房地产公司缴付），办理到甲方名下的房产证之前的费用由甲方承担；在甲方取得此房产证两周内由甲乙双方协商时间到房管局将此房产过户到乙方名下，过户所需税费全部由乙方承担。如果能直接办理更名的由乙方负责更名的费用，在更名之后由开发商对乙方负责。第九条第4款约定，产权更名或过户时，双方均不得提出其他任何要求，无条件配合。2010年10月7日，河北东胜房地产开发有限公司、河北飞龙房地产开发有限公司与刘廷某签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》，为保障建设项目顺利进行，维护拆迁当事人各方的合法权益，依据《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》，经拆迁当事人协商达成协议如下：一、乙方被拆迁房屋座落位置：谈固一区6楼1单元101室、房屋性质私产、房屋用途住宅，房屋类型单元式楼房、房屋产权证号长字第××号，建筑面积56.05平方米，土地使用权证号石恒国用2002字第701号。……乙方选择产权调换，产权调换房屋的座落位置紫晶﹒金色里程3-1-1404号，建筑面积129.01平方米。截止2017年7月14日前，原告共向被告刘某、宁立某支付购房款90万元。中国人民解放军第260医院出具的被告刘某的病历中记载了其入院记录和出院记录；2019年7月17日，中国人民解放军第260医院为刘某出具了诊断证明书，证实被告刘某于2014年12月19日至2015年1月9日在该院住院治疗。石家庄市第三医院的住院病案、入院记录及出院记录证实被告刘某于2019年2月14日至2019年2月26日在该院治疗。2019年7月17日，中国人民解放军第260医院为宁立某出具了诊断证明书，证实2007年4月2日至2007年4月21日，宁立某在该院住院治疗。庭审中，被告刘某、宁立某称，原告于2017年7月12日给付10万元时房产已经涨价了，之后就尾款所占房款比例部分的涨价损失进行协商，但一直协商未果，所以一直没有办房产证。原告张某称，合同第九条第4项明确约定被告有协助办理过户的义务，被告的行为严重违反了诚实守信的原则，是不诚信的行为。另庭审中，原告称，2016年8月6日，原告代被告给开发商交了欠付的房款、维修基金、物业费共计十几万元，已经包含在80万元的房款汇总，钥匙是开发商交给我们的。被告辩称，原告的确替被告在开发商处缴纳了一部分费用，但同时在开发商处折抵了开发商应给的拆迁补偿费，所以原告大体付的费用在七万元左右，是在80万元房款中，钥匙是开发商交给我们，我们转交给原告的。另查明，涉案房产由原告居住至今。以上事实，有原、被告陈述、（2013）冀石平证民字第2665号公证书、《房屋买卖合同》、《城市房屋拆迁产权调换协议书》、收条、收据、转账记录、医院诊断证明书、医院入院记录及出院记录等证据及庭审笔录在卷佐证。 后原告张某于2019年12月20日向一审法院申请撤回对第三人河北飞龙房地产开发有限公司的起诉，一审法院认为，原告张某的申请符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款规定，一审法院裁定准许原告张某撤回对第三人河北飞龙房地产开发有限公司的起诉。 一审法院认为：河北省石家庄市平安公证处2013年8月22日作出的（2013）冀石平证民字第2665号公证书，系被告刘某与案外人刘系文就被继承人刘廷某的遗产所作出的分家协议，依照该公证书内容涉案房产由刘某继承，但该房产尚未进行备案及办理产权证，刘某是否对该房产享有所有权并进行处分尚不确定，故对原告的诉请，本院不予支持，原告可待确定另行主张。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一法院判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费14250元（原告已预交），由原告张某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院审理查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，各方当事人二审争议的焦点问题是，被上诉人刘某在签订《房屋买卖合同》时，对涉案房产是否具有所有权以及上诉人张某与刘某签订的《房屋买卖合同》是否应当继续履行。 关于被上诉人刘某签订《房屋买卖合同》时是否取得了涉案房产所有权问题。 本院认为，公民取得房屋所有权，主要是通过新建、购买、继承、受赠等方式取得。本案中，依照河北省石家庄市平安公证处2013年8月22日作出的（2013）冀石平证民字第2665号公证书中显示内容来看，涉案房产紫晶﹒金色里程小区3-1-1404号系刘某继承父亲原座落于河北省石家庄市长安区的房产涉及拆迁，新安置的房产，且在公证书里明确了由刘某继承。对上述事实，被上诉人刘某、宁立某在与上诉人张某签订《房屋买卖合同》时也进行了出示和交付，目的就是证明被上诉人刘某、宁立某因继承取得了涉案房产的所有权，也正是基于上述事实，上诉人张某与被上诉人刘某、宁立某签订了《房屋买卖合同》，故本院认为，被上诉人刘某、宁立某对涉案房产所有权的取得符合因法律事件而继受取得房屋所有权，即因被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件、继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权的情形。 二、上诉人张某与被上诉人刘某、宁立某签订的《房屋买卖合同》是否应当继续履行问题。 本院认为，被上诉人刘某、宁立某因继承取得了涉案房产的所有权，上诉人张某与被上诉人刘某、宁立某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当全面履行合同义务。本案中，涉案房产已于2016年6月8日交付给上诉人张某，被上诉人刘某、宁立某在交房当日已将该房屋相关的水电气卡、所有手续等一切和该出售房有关的文件及票据交付上诉人张某，上诉人张某也已经按照合同约定分两次支付了90万购房款，剩余房款未进行支付系因合同约定的已付条件即在房屋过户到上诉人张某名下之后，当日支付尾款15万元并未成就，系因被上诉人刘某、宁立某怠于履行自己的权利义务导致。现被上诉人刘某、宁立某以疏忽未对支付款项产生的溢价和收益在合同中做明确约定为由，要求上诉人支付其未支付房款所产生的溢价和收益缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故，本院认为，被上诉人刘某、宁立某应当继续按照合同约定履行配合上诉人张某办理房产证和过户义务。 综上所述，上诉人张某的上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初9853号民事判决； 二、判决被上诉人刘某、宁立某继续履行合同内容，配合上诉人张某办理石家庄市长安区房产证后，将该房产过户到上诉人张某名下。 三、驳回上诉人张某其他诉讼请求。 一审案件受理费14250元，由张某负担。 二审案件受理费14250元，由刘某、宁立某负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年十月十三日 书记员  李 然 附：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 ——