山东省烟台市福山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0611民初846号 原告：王岩，女，1975年8月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区东南台子**，身份证号3706021975********。 委托诉讼代理人：柳涛，系原告丈夫，1972年6月23日出生，身份证号3706111972********。 被告：烟台市川汇典当有限责任公司，住所地烟台市福山区福海路**北。 法定代表人：王天苍，董事长。 委托诉讼代理人：都升基，山东前卫律师事务所律师。 被告：烟台中大房地产有限公司，，住所地烟台市芝罘区建设路** 法定代表人：张石泉，董事长。 委托诉讼代理人：赵慧，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵严，女，该公司员工。 原告王岩与被告烟台市川汇典当有限责任公司（以下简称川汇公司）、烟台中大房地产有限公司（以下简称中大公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王岩委托诉讼代理人柳涛，被告川汇公司委托诉讼代理人都升基，被告中大公司委托诉讼代理人赵慧、赵严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王岩向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告王岩对烟台市芝罘区辛庄街付69号016、017号的房屋所有权；2、依法停止对烟台市芝罘区辛庄街付69号016、017号房屋的执行；3、依法判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告自愿放弃第一项要求确认所有权的诉讼请求。事实和理由：2007年6月20日，王岩与中大公司就购买烟台市芝罘区辛庄街付69号016、017号房产达成共识，双方约定了房款1394955元(单价13500元/平方米，建筑面积103.33平方米)，原告于当日向中大公司支付定金20000元;2007年6月28日支付房款800000元；2007年7月26日双方签订了购房合同，原告于当日支付房款574955元和涉案房产的暖气投资款12399.60元，至此王岩已经全额支付了购房款，履行了合同约定的付款义务；2007年7月26日王岩取得涉案房产钥匙并实际占有并使用至今；王岩自实际占有使用涉案房产后，一直催促中大公司应按房屋买卖合同约定办理房产证，但是至今未取得房产证的原因，其过错不在原告；综上，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，请求判如所请。 被告川汇公司辩称，2007年1月29日，川汇公司与中大公司签订抵押典当合同，典当金额为400万元人民币，中大公司将其自有房产包括辛庄街付69-016、017等房屋抵押典当给川汇公司，并办理了抵押登记。因中大公司到期没有偿还借款，川汇公司向烟台市中级人民法院起诉了中大公司等人，经人民法院主持调解，于2012年12月28日达成调解协议，协议确定芝罘区辛庄街付69-016、017号的房地产已于2007年1月29日由中大公司抵押给川汇公司，并办理了在建工程抵押登记，川汇公司对包含上述房产在内的系列房产享有优先受偿权。原告王岩以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十八条规定要求停止对涉案房屋的执行不成立。王岩于2007年7月26日购买了涉案房产，川汇公司于2007年1月29日就案涉房屋办理了抵押登记，其购买行为发生于川汇公司取得抵押物权之后。王岩在与中大公司签订商房买卖合同时，没有查询房屋权利状态的情况，未能尽到合理的注意义务，从而导致无法办理房屋所有权转移登记，系自身原因所致，故其主张不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，王岩据此主张排除强制执行不成立。川汇公司对涉案房屋享有抵押权，未经川汇公司同意或者未清偿抵押担保的债务，中大公司不得转让涉案房屋。虽然王岩购买了涉案房屋，但根据现行法律、司法解释的规定，并非符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定，第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”，因此基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除，王岩对于所买受的涉案房屋的民事权益并不能够排除川汇公司基于在先成立的抵押权的强制执行。另，王岩购买的房屋是门市房而非住宅，故其并非《执行异议复议规定》第二十八条所要保护的房屋买受人。综上，请求法院驳回王岩的诉讼请求。 被告中大公司辩称，我方已收到王岩的房款且已经交付使用，因小区的费用问题，房产证是分期办理的，目前还没有办理到原告居住的那栋楼，未办房产证的原因是因为我方公司，认可起诉状的内容。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 原告与被告中大公司于2007年7月26日签订《商品房买卖合同》，约定购买烟台市芝罘区辛庄街付69-016、017号房屋，原告于当日已支付完毕全部购房款，取得了涉案房产的房产钥匙，装修后实际占用使用，但未办理过户登记。 2007年1月29日，中大公司作为抵押人，川汇公司作为抵押权人，在烟台市房产交易中心办理在建工程抵押登记，工程坐落：辛庄街付69-016、017、018、019号，辛庄街付70-01号，面积为275.45平方米;辛庄街付70-02、03，辛庄街付71-01号，面积为200.13平方米;辛庄街付71-02、03号，面积为127.82平方米，抵押金额为400万元整，抵押期限为2007年1月30日至2008年1月29日。2012年，川汇公司向山东省烟台市中级人民法院诉称：其与中大公司于2007年1月29日签订抵押典当合同，典当金额为400万元人民币，中大公司将其包括芝罘区辛庄街付69-016、017号房屋的自有房产抵押典当给川汇公司；双方于同日签订了当票；中国文学术界联合会烟台文艺之家提供了保证担保；因中大公司自2008年10月27日起未按约定支付相应款项，故诉至法院。该案烟台市中级人民法院立案受理，案号为(2012)烟商初字第56号。该案经人民法院主持调解，于2012年12月28日达成如下调解协议：一、中大公司于调解书生效后三日内返还川汇公司当金人民币400万元、支付利息486万元(计算至2012年12月26日，自2012年12月27日起至实际给付之日按照中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍计息)；二、中大公司于调解书生效后三日内支付川汇公司律师代理费32万元；三、川汇公司对中大公司抵押的坐落于烟台市芝罘区世纪金泉花园1号楼非住宅共计603.4平方米房产(预售许可证号:烟房预:烟房预许字0509第**街付69-016、017、018、019，70-01号为275.45平方米;辛庄街付70-02、03，71-01号为200.13平方米;辛庄街付71-02、03号为127.82平方米)享有优先受偿权；四、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家对中大公司的上述给付义务在抵押物不足清偿范围内承担连带清偿责任。后申请执行人川汇公司申请人民法院强制执行，烟台市中级人民法院指定本院执行，本院依法立案，执行案号为(2013)福执字第222号，执行期间本院查封了被执行人中大公司位于烟台市芝罘区辛庄街付69-016、017号房地产。执行过程中，王岩以书面形式向本院提出执行异议，要求依法停止对辛庄街付69-016、017号房屋的拍卖，并依法解除查封，本院于2019年11月19日做出(2019)鲁0611执异72号执行裁定,裁定驳回异议人王岩的异议请求。 本案的争议焦点为原告王岩就执行标的提出的案外人执行异议是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，其已全额支付房款并实际占有使用房屋至今，未办理产权证书的过错在被告中大公司，请求停止对芝罘区辛庄街付69-016、017号房产的执行。被告中大公司同意原告诉请。被告川汇公司主张涉案房产已于2007年1月29日由中大公司抵押给该公司，并办理了在建工程抵押登记；异议人王岩主张其于2007年7月26日购买了芝罘区辛庄街付69-016、017号房地产，其购买行为发生于该公司取得抵押物权之后，请求法院驳回王岩的诉讼请求。被告川汇公司为支持其答辩理由向本院提交烟台市中级人民法院（2012）烟商初字第56号民事调解书、2007年1月29日烟台市房产交易中心出具的在建工程抵押登记证明、2018年3月6日烟台市国土资源局证明，证明其2007年1月29日对烟台市芝罘区辛庄街付69-016、017号房屋办理了抵押登记，取得了物权，至2018年3月6日未发现该房产抵押给其他人。经质证，原告主张对上述证据的真实性及证明内容不认可，在建工程抵押登记证明的抵押时间是2007年，该小区2005年就已经验收完毕，原告买房时是现房，且已经空置很长时间，抵押登记有效期是1年，已经过期。被告中大公司主张对上述证据的真实性无异议，但其从未收到过法院相关手续，2012年公司的法定代表人张石泉已经离开烟台，调解书不是该公司达成的协议，中大公司当时已经瘫痪停止营业，但调解书上写“三日内返还川汇典当公司486万元”，不符合常理，王立华不是该公司委托诉讼代理人，公司完全不知情，是其与川汇公司的委托诉讼代理人常林相互勾结达成的协议；在建工程抵押登记证明的抵押时间是1年，公司的还款数目在会计处，款应当是已经还清了，公司没有任何人去办抵押、查封手续。 本院认为，原告王岩提出的案外人执行异议,应当审查其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告与被告中大公司主张对在建工程抵押登记证明真实性不认可，认为抵押登记已过有效期，本院认为，该证明系国家机关出具的相关证明，在其无相反证据证明证据效力的情况下，本院对该抵押登记予以确认，烟台市房产交易中心出具的在建工程抵押登记证明属实；同时，根据《中华人民共和国担保法》第52条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭，本案中川汇公司与中大公司的债权还未执行完毕，故对芝罘区辛庄街付69号016、017号房屋抵押权仍未消灭，本院对原告上述异议主张不予支持。被告中大公司对烟台市中级人民法院（2012）烟商初字第56号民事调解书不认可，本院认为，该调解书已发生法律效力，在未被依法撤销的情况下，本院依法予以采信。被告中大公司主张款已还清，但未提交证据证明其主张，对此本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案中原告与被告中大公司2007年7月26日签订《商品房买卖合同》，购房时间为2007年7月26日；被告中大公司与被告川汇公司于2007年1月29日签订抵押典当合同，并在烟台市房产交易中心办理了抵押登记，因此川汇公司依法取得诉争房产的担保物权，且取得物权时间早于原告购房时间，故其对诉争房产享有优先受偿权；原告王岩购房时间在后,系中大公司在抵押期间未经抵押权人川汇公司同意而向原告出售房产，违反了法律相关规定，且原告也未能办理取得涉案房产的产权登记手续,未取得对诉争房产的物权。另外，原告主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，应当排除执行，本院认为，本案与该28条规定适用的情形不同，依法不能适用该条规定处理本案争议。综前所述,川汇公司对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先权，原告王岩提出的排除执行的请求,本院不予支持。 依照《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下： 驳回原告王岩的诉讼请求。 案件受理费17355元，由原告王岩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  于文光 人民陪审员  姜铎谟 人民陪审员  吕爱春 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  杜卓蔚