云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终1211号上诉人（原审被告）：姜思祥，男，1965年12月3日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：董珈利，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：玉溪汇海物业服务有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区玉湖路**磊山大厦**。法定代表人：周海燕，执行董事。委托诉讼代理人：张伟，云南干城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人姜思祥因与被上诉人玉溪汇海物业服务有限公司（以下简称汇海公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2020）云0402民初2230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。姜思祥上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回汇海公司对其的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由汇海公司承担。主要事实和理由：1.一审认定汇海公司不知晓其已经卖房，且不知道物业费由谁交纳属事实错误。姜思祥已在2016年10月10日办理房屋变更登记和业主变更登记手续，并将买房者的电话留存在物业处，应当认定为汇海公司已经知晓相关情况。汇海公司在2018年拨打电话催缴原业主物业费的行为，侧面印证汇海公司对卖房情况知晓并选择向买房者主张债权，该催缴行为并不视为已向姜思祥主张债权。汇海公司提交的通话清单中并无姜思祥号码，一审亦认定该号码属于买房者号码。2.一审认定诉讼时效中断错误，汇海公司2018年以电话方式仅选择向买房者主张欠缴物业费，该催告意思表示不可能传达到姜思祥处，应当认定2015年5月1日后的物业费并不在法律规定的诉讼时效内。3.汇海公司提供的物业管理服务严重不符合合同约定，姜思祥可据此抗辩。汇海公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。汇海公司向一审法院起诉请求：1.判令姜思祥支付拖欠的物业费5829元（2014年5月1日至2016年12月31日的住宅物业费4862.72元、2014年8月1日至2016年12月31日的车位物业费966.65元）；2.诉讼费用由姜思祥承担。一审法院认定事实：2009年4月10日，汇海公司（乙方）与云南汇海（集团）房地产开发有限公司（甲方）签订了《小区物业管理委托合同》，其中主要约定：甲方委托乙方作为玉溪市红塔区玉湖路26号磊山大厦小区的前期物业服务管理公司，委托管理期限为10年。自2009年4月10日起至2019年4月9日止；住宅房屋由乙方按建筑面积约每月每平方1.2元（根据居住楼层情况有所不同）向业主或物业使用人收取；车位每年按400元一个收取。汇海公司系按年度向业主收取物业费。收取的惯例为：每年从年度（当年5月1日至次年4月30日为一年度）开始前催交物业费，但住户在年初、年中到年末都会缴纳，那么2014年5月1日至2015年4月30日的物业费应于2014年底前支付，2015年5月1日至2016年4月30日的物业费应于2015年底前支付，2016年5月1日至2017年4月30日的物业费应于2016年底前支付。汇海公司实际为磊山大厦小区提供的物业服务于2017年12月终止。姜思祥原系磊山大厦805号房屋的业主，并购得有该小区负一46号车位一个。每年姜思祥应交物业费为（建筑面积135.65平方米×1.16元/月×12月）1823.52元；应交车位物业费为每年400元。因姜思祥将其上述房屋出售，从2016年10月10日起，产权所有人变更为候自祥、王娟，在变更之时，姜思祥尚欠汇海公司2014年5月1日至2016年12月31日的住宅物业费、2014年8月1日至2016年12月31日的车位物业费未交纳。另查明，汇海公司于2018年以电话方式（向在物业处预留的业主电话）、2019年以在磊山大厦小区门口粘贴通知的方式向小区欠费业主催缴过物业费。一审法院认为，汇海公司作为磊山大厦小区的前期物业服务管理公司，其向该小区业主提供了物业管理服务，姜思祥作为业主，理应按约定和相关法律、行政法规的规定给付物业管理费，现汇海公司请求按每平方米1.16元的标准支付物业管理费在汇海地产公司签订的《小区物业管理委托合同》约定的单价范围内，且相比约定而言更有利于姜思祥，予以支持。对姜思祥拒交物业费是汇海公司未处理电梯问题的抗辩主张，因其未向法庭举证电梯损坏时间对其影响程度，汇海公司也不认可，故对其抗辩理由，不予支持；对姜思祥提出汇海公司主张的物业费已过诉讼时效的问题，本案中，双方对收取物业费的具体时间没有约定，对汇海公司主张2014年5月1日至2015年4月30日的物业费，按双方交易习惯，收取的方式是业主至少在2014年12月31日前交纳，在姜思祥未交纳的情形下，汇海公司的权利受到侵害，诉讼时效就从此起算。因在民法总则2017年10月1日起施行时，已经超过民法通则规定的二年的诉讼时效，不予支持；而在2015年5月1日之后的物业费，按收取的方式应在2015年12月31日前交纳，在民法总则2017年10月1日起施行时，尚不满民法通则规定的二年时效。故可适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，而汇海公司曾于2018年以电话方式向805的房主催缴物业费时，并不知晓汇海公司已经卖房的情况，且姜思祥卖房后仅向物业预留了买房者的电话号码，并未向汇海公司报备物业费由其还是由买房者交纳，故汇海公司通过预留在物业的电话进行催缴的行为，是其主张其债权的表现。应属引起诉讼时效中断的情形，故汇海公司主张的2015年5月1日后的物业费在法律规定的诉讼时效内，应予支持，扣除2014年5月1日至2016年4月30日的住宅物业费1823.52元；2014年8月1日至2015年7月30日的车位物业费400元。姜思祥应支付汇海公司物业费3605.48元。因此，判决：“一、由被告姜思祥于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪汇海物业服务有限公司自2015年5月1日至2016年12月31日的住宅物业费及2015年8月1日至2016年12月31日的车位物业费共计3605.48元。二、驳回原告玉溪汇海物业服务有限公司的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新证据。经审理，二审查明的案件事实与一审认定的案件事实相一致，本院予以确认。二审另查明，对于2018年2月向涉案房屋催收物业费的情况，汇海公司代理人陈述：“王娟告诉我2016年买的房子，2017年的物业费已经付清，之前的物业费应当由之前的业主承担。当时我们没有姜思祥的联系方式，就没有联系姜思祥。”本院认为，双方对一审认定2014年5月1日至2015年4月30日的物业费已超过诉讼时效均无异议，本院予以维持。结合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是：2015年5月1日至2016年12月31日的住宅及车位物业费是否已超过诉讼时效？《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”经审查，姜思祥因与汇海公司就物业服务内容发生纠纷，自2014年5月起未交纳物业费；2016年10月，姜思祥将其房屋及车位出售给候自祥、王娟，并向磊山大厦物管处预留了买房者王娟的电话；2018年2月，汇海公司的代理人通过电话方式向王娟催收姜思祥所欠的物业费，但并未联系姜思祥。因王娟已交纳其购房后的2017年度物业费，且在2018年2月时已告知汇海公司之前所欠物业费应由姜思祥负担，故汇海公司仅向王娟催收的行为并不能视为对姜思祥的催收。另，因姜思祥已于2016年10月将房屋出售，汇海公司主张2019年在小区门口粘贴催收公告的行为亦不能视为对姜思祥的催收。因此，汇海公司怠于行使自身权利，未直接向义务人姜思祥提出履行请求，不能导致诉讼时效中断，2015年5月1日至2016年12月31日的住宅及车位物业费均已超过三年诉讼时效，一审对此认定不当，本院予以纠正。综上所述，姜思祥的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2020）云0402民初2230号民事判决；二、驳回玉溪汇海物业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由玉溪汇海物业有限公司负担；二审案件受理费50元，由玉溪汇海物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严光辉审判员  段 娟审判员  殷红珍二〇二〇年十月十五日法官助理李西洋书记员王珺