贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5117号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：聂开生，男，汉族，1987年9月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：杨丽霞,女，苗族，1989年2月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。聂开生、杨丽霞委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师。聂开生、杨丽霞委托诉讼代理人（一般授权）：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人聂开生、杨丽霞与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时聂开生、杨丽霞已提交办证相关资料并出具委托书，且碧阳置业公司并不能以聂开生、杨丽霞未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为聂开生、杨丽霞已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，碧阳置业公司将具备办证条件的事实通知聂开生、杨丽霞后，聂开生、杨丽霞是否提交资料不属于碧阳置业公司可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由聂开生、杨丽霞提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如聂开生、杨丽霞未返回房款收据并进行面积差结算，碧阳置业公司是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明碧阳置业公司存在拒开发票的情形，故认定碧阳置业公司不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。2.如二审认定碧阳置业公司应承担违约责任，请求依法认定碧阳置业公司通知时间，并对违约进行调减。上诉人聂开生、杨丽霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持聂开生、杨丽霞的一审诉讼请求。事实及理由：碧阳置业公司在具备办理转移登记条件后，就应及时通知买受人提交办证所需资料，双方签订的合同载明买受人地址及联系电话，应优先使用。碧阳置业公司通过所在楼栋张贴公告的方式进行通知不是双方约定的通知方式，系无效通知，碧阳置业公司也未举证证明聂开生、杨丽霞已知道该公告。本案违约金截止日期应自碧阳置业公司向聂开生、杨丽霞发送短信通知提交办证所需资料之日，即2019年9月24日。聂开生、杨丽霞向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交付不动产权证违约金，违约金以购房款399,223元为基数，按日万分之一从2018年11月9日计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，暂计算至2020年1月5日，违约金为16,847.21元；2、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于毕节市，或14-3-10-4。该商品房的总价款399223元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款共计399223元。2017年11月14日，被告向原告交付涉案房屋。2018年8月13日，被告取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书。2018年11月18日，被告在涉案房屋所属楼幢单元入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋产权证所需的有关资料。2019年3月8日，被告通过发送短信的方式再次通知原告提供相关资料。现涉案房屋尚未办理权属证书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。《补充协议》约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，根据双方上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，提供办理产权过户的相关手续。被告于2017年11月14日向原告交房，应于2018年11月9日前具备办理转移登记的条件。被告虽于2018年8月13日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书并为相关业主办理了不动产权证书，表明已具备办理转移登记的条件。如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。而被告在具备办理转移登记条件后，于2018年11月18日通过在涉案房屋所属楼幢单元入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务。此时已超过约定的2018年11月9日，被告构成违约，应承担违约责任。违约金从2018年11月10日起计算至2018年11月18日止，按已付购房款日万分之一的标准支付，计算为：399,223×0.01%×9天=359.30元。双方约定以日为单位累计计算违约金数额，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2020年1月6日提起诉讼，未超过诉讼时效，被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂开生、杨丽霞逾期办理房屋权属证书违约金359.30元；二、驳回原告聂开生、杨丽霞的其他诉讼请求。案件受理费111元（已减半收取），由原告聂开生、杨丽霞负担86元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25元；保全费189元，由原告聂开生、杨丽霞负担159元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担30元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.碧阳置业公司是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对碧阳置业公司应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，聂开生、杨丽霞对碧阳置业公司何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于碧阳置业公司先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，碧阳置业公司何时告知聂开生、杨丽霞提交办证所需资料，何时向聂开生、杨丽霞出具购房发票（在取得购房发票前，买受人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以买受人提出请求为前提，碧阳置业公司应主动履行。）等事实，仅以聂开生、杨丽霞交齐办理产权过户手续所需资料至其取得产权证之日是否超过360日作为考量上阳置业公司是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明聂开生、杨丽霞存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、碧阳置业公司通知聂开生、杨丽霞提交办证所需资料的时间以及碧阳置业公司向聂开生、杨丽霞出具购房发票的时间等因素，认定碧阳置业公司应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。碧阳置业公司故意回避其自身应先履行的义务，仅以聂开生、杨丽霞实际提交完毕办证所需资料之日至碧阳置业公司办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。案涉房屋系住房，在碧阳置业公司已交付房屋的情况下，在案涉房屋所在楼栋张贴公告通知业主提交办证所需资料应属业主可知悉的范围，较为简便快捷，具有相应合理性，业主也应尽相应的注意义务。聂开生、杨丽霞主张该通知方式无效，应以短信通知为准的上诉理由不成立，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，碧阳置业公司应遵循诚实信用原则履行。碧阳置业公司主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人碧阳置业公司及聂开生、杨丽霞的上诉理由均不能成立，对双方的上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担222元，上诉人聂开生、杨丽霞负担222元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进