海南省保亭黎族苗族自治县人民法院   民事判决书   （2019）琼9029民初381号   原告：海南保亭七仙岭瑶池酒店物业服务有限公司。   法定代表人：郭某。   委托诉讼代理人：范某，海南泽田律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄某。   被告：王某，黑龙江省鹤岗市人，住黑龙江省鹤岗市向阳区。   委托诉讼代理人：魏某，北京市西城区人，住北京市西城区。   委托诉讼代理人：庆某，甘肃途胜律师事务所律师。   原告海南保亭七仙岭瑶池酒店物业服务有限公司（以下简称七仙瑶池物业公司）诉被告王某物业服务合同纠纷一案，本院受理本案后，依法适用简易程序审判。原告七仙瑶池物业公司委托诉讼代理人范某，被告王某及其委托诉讼代理人魏某、庆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告七仙瑶池公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支立即向原告缴纳自2012年2月1日至2017年8月31日期间的物业管理费52881.76元；2、判令被告向原告给付逾期支付物业管理费的滞纳金163756.85元（暂计至2017年8月31日，最终计算至实际支付之日）；3、案件受理费由被告负担。   事实和理由：被告于2009年4月17日向海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司购买了七仙瑶池雨林别墅谷寿仙苑302房，建筑面积98.93平方米。2011年1月30日，被告与原告签订《物业管理服务协议》，约定：物业管理费按每平方米8元计算，缴纳费用时间为每月5日前，逾期未交，将按到期日期所欠费用的3‰每日收取滞纳金。被告于签订《物业管理服务协议》的当天接收房屋并入住。然而，被告在享受物业管理服务的同时，却长期拖欠物业管理费，自2012年2月1日起至2017年8月31日，已欠缴原告67个月物业管理费。按照《物业服务协议》的约定，每平方米8元计算，面积98.93平方米，每月物业费791.44元，总计欠缴物业费52881.76元。按照《物业服务协议》的约定，物业费的缴纳时间为每月5日前，逾期未交，每日收取应付物业费千分之三的滞纳金。截止2017年8月31日，欠缴的物业滞纳金为163756.85元。被告接收房屋入住后享受到了原告的物业管理服务，自2012年2月以来一直拖欠物业费，且经原告多次催缴均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为维护原告合法权益和小区物业管理正常工作秩序和经营秩序，特诉至法院，请求依法判决。   被告王某辩称，原告的全部诉求没有事实和法律依据，且违反法定程序，依法应驳回起诉；从实体上，其诉讼请求应依法全部驳回。   一、原告称多次催缴与事实不符。原告未履行法定书面催缴前置程序，即向法院直接提起诉讼，起诉违反法定程序，依法应驳回起诉。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”《解释》第九条第二款规定：“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”因此，书面催缴是物业公司起诉业主追缴物业费的必要法定前置程序。保亭县人民法院在受理原告起诉业主欠费的物业费案件时应严格审查其是否履行了书面催缴义务，如果未履行书面催缴义务即直接向人民法院提起诉讼的，人民法院应当告知其先依照该条规定向被告催缴，如坚持起诉，依法应驳回起诉。本案事实是：被告入住后从未享受到开发商承诺的高品质物业服务，连基本的人身和财产安全都未能得到基本保障，面对小区日益脏乱差的环境，被告多次找开发商询问物业管理的有关情况，开发商琪鑫公司即原告均以各种理由互相推诿责任，对被告的合理诉求视而不见，直至保亭县七仙瑶池业主管理委员会依法成立后，上述问题仍未能得到答复和解决。被告不但从未认可其作为涉案房屋所在小区的前期物业服务企业的身份，也从未收到过原告的任何催缴通知，因此，从程序上，原告的起诉应当依法驳回。   二、《物业管理服务协议》（以下简称“物业协议”）的签订主体并非被告，该物业协议对双方无拘束力，不应作为本案定案依据。其主张的物业费和滞纳金无任何事实和法律依据，依法应驳回。根据原告起诉称“2011年1月30日，被告与原告签订物业协议，约定……”，但事实并非如此。本案的事实是：被告系开发商琪鑫七仙岭温泉开发有限公司（下称“琪鑫公司”）开发的，位于××县地七仙瑶池雨林别墅谷仙苑302号住宅别墅（下称涉案房屋）的业主。被告购买涉案房屋前，琪鑫公司向本人告知，为涉案房屋提供前期物业服务的是“香港中泰物业集团有限公司”，而其承诺的高品质物业管理服务，也是被告决定购买涉案房屋的决定性因素之一。2011年1月30日，被告在办理涉案房屋交付手续时，应琪鑫公司要求，本人作为协议甲方，于当日签署了一份物业管理协议，该协议的乙方落款签章为“香港中泰物业集团有限公司七仙瑶池物业管理处”，而并非原告。本案中，就原告是否具备原告适格主体问题，经保亭县人民法院和海南省第一中级人民法院两次审理，最终仅确认了原告“……已经实际对‘七仙瑶池雨林别墅’项目实施了物业管理，其有权向‘七仙瑶池雨林别墅’项目的业主收取物业费。”但更为重要的是，生效法律文书系对程序性问题进行了审理后的裁定书，其中并未确认涉案“物业协议”的合法有效性，即并不意味着“物业协议”中有关物业费收取标准和“滞纳金”标准系原、被告的真实意思表示及自愿约定，而原告充其量仅仅与涉案房屋所在小区的业主形成的是“事实上的物业服务关系”。在此情况下，其有权以何种标准收取物业费，仍无任何证据证明。被告认为，根据《物业管理条例》第三十九条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”最高人民法院的《解释》第二条第（一）项之规定“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。”而合同义务的转移必须经过合同相对的权利方的同意，是诉讼基本常识。因此，从法律角度来说，原告也是无权依照被告与“香港中泰物业集团有限公司”签订的“物业协议”中确定的收费标准、收费期限包括“滞纳金标准”向被告提出任何有关物业管理费用的请求权的。   三、原告在诉状中称被告“享受到了原告对七仙瑶池雨林别墅的物业管理服务”，是完全置事实于不顾而为了收取物业费的借口和托词。原告并未依照法律规定和行业规范履行相应的维修、养护、管理、维护、安保等物业服务的基本义务，其未履行义务却要主张权利的诉讼请求依法应当被全部驳回。原告入住涉案房屋后，发现事实并非如开发商承诺的“高端物业服务”。作为涉案房屋业主，不但未能享受到建设单位承诺的前期物业服务企业的高品质物业服务，甚至连涉案房屋所在小区的公共区域的基本物业管理服务业也未能达到起码的标准和要求，小区脏乱差成为普遍现象，建筑垃圾随意堆放，原有的水系景观被破坏殆尽，大量植物被白蚁啃噬死亡，小区内监控设施形同虚设，甚至连包括被告在内的诸多业主的基本财产安全均无法得到保障，所谓物业服务完全落空。上述情况，被告将在举证阶段向法庭提交相关证据加以证明。被告认为，诚信信用、等价有偿、权利与义务相一致是民商事活动中应遵循的起码准则，被告根本未享受到原告提供的所谓“物业管理服务”，如果要承担缴纳“物业费”的义务，这是与民事活动的基本原则完全相背离的，而原告根本未履行前期物业服务企业应当依法依规履行的服务者义务，却要按照其自行确定的标准收取物业费和滞纳金，于情于理于法均不应得到支持和保护。   四、本案纠纷的发生是原告通过与案涉房屋的建设单位的关联关系，违反法律规定的前期物业服务企业选聘程序，骗取虚假价格备案并强行违规收费所造成，其应对纠纷的酿成承担全部过错责任。被告认为，原告并非依法通过招投标程序选聘案涉房屋所在小区的前期物业企业，而是利用其与建设单位琪鑫公司的管理控制关系，采取偷梁换柱的欺骗手段，以根本不具备签订前期物业管理服务协议资格且未经任何注册登记的“香港中泰物业集团（深圳）有限公司七仙瑶池雨林别墅物业服务中心”名义骗取了被告的信任，从而与原告签订了一份完全不具备合法性和法律约束力的“物业协议”，原告不但以该协议骗取行政机关的价格备案登记，又以该无效协议作为依据向被告主张“物业费”和“滞纳金”，显然不能成立。案涉房屋作为非保障性住房，物业服务价格应由物业服务企业和业主双方自主协商确定，原告在从未与被告达成任何形式的协商确定结果的前提下，无权按照8元/㎡/月的标准向被告主张物业费，更无权收取分文滞纳金。根据最高人民法院的《解释》第五条之规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”因此，其诉讼请求依法应全部驳回。被告举证阶段向法庭提交证据予以证实。五、被告对于本案的处理意见。综上，原告就本案提起的诉讼，从程序上违反了法定强制前置程序，从实体上看，其诉讼请求因缺乏明确的合同约定和法律依据，而不应得到法律支持。其虚构合同主体对被告等诸多业主进行欺诈的行为不但不应得到保护，反而应当受到法律的制裁，被告在此保留向其索赔相关损失的权利，而其蓄意造假、骗取价格备案登记的行为应依法受到严厉的行政处罚，故被告恳请法庭依法查明事实后准确认定本案纠纷的过错责任，并依法公正裁判，驳回原告的起诉和其对被告的不当诉讼请求，保护被告合法权益。   本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提交如下证据：   证据1、《物业管理服务协议》，证明原告与被告就物业费的缴纳进行约定，每平方米8元，缴费时间为每月5号前，逾期未交按规定收取滞纳金。第8条违约责任第二款做了明确约定，有权要求支付每日千分之三的滞纳金；   证据2、《七仙瑶池雨林别墅项目物业管理合作经营协议书》，证明原告于物业管理服务协议的当事方，深圳市中泰曼科威尔物业管理有限公司签订了管理协议，约定由原告使用中泰公司品牌聘请其中中泰公司的管理人员，管理七仙瑶池雨林别墅，并向其支付工资等费用。原告才是真正的物业管理服务方，中泰公司是原告聘请作为专项服务的第三方，原告是本案适格主体；   证据3、《海南七仙瑶池温泉度假酒店管理合同》，证明原告于第三方康年酒店签订的委托专项服务的协议，证明内容与证据2的一致。综上，原告有适格的主体资格，也是七仙瑶池雨林别墅物业服务的真正服务主体，被告物业的谷仙苑302号房的卫生、安保等物业管理服务一直由原告在负责；   证据4、《房屋交接单》，证明2011年1月30日海南七仙瑶池谷仙苑302房交付给被告使用；   证据5、《记账凭证》，证明被告于2011年1月30日向原告支付了2011年2月1日至2012年2月1日的物业服务费以及有线电视开户费用，原告预交了2011年2月1日至2012年2月1日的物业费，原告是合法的收缴物业费主体；   证据6、《银行转账回单》，证明被告向原告支付了包括2011年2月1日至2012年2月1日的物业费以及有线电视开户费用，通过在原告处的POS机刷卡转账的方式支付到原告账户，被告在回执签名确认；   证据7、《物业费缴纳收据》，证明被告缴纳其购置的谷仙区302房自2011年2月1日至2012年2月1日的物业服务费为9497.28元，原告向被告出具记账联并盖章确认；   证据8、《有线电视开户费收据》，证明被告向原告支付了350元用于谷仙区302房有线电视开户费用，原告向其出具收据；   证据9、《企业机读档案》，证明原告的主体资格，原告经过了两次的更名由原协议签订方变更为原告；   证据10、《催收付款通知书》，证明原告才是涉案小区的物业管理方。香港中泰只是原告的合作方，只是原告与其品牌合作；   证据11、《情况说明》，证明原告是从开发商海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司合法取得案涉小区的物业管理权；   证据12、《收据》和《刷卡凭证》，证明其他业主已按约定向原告支付了物业费；   证据13、《发票》和《工资清单》，证明原告管理小区的花费和保安保洁等事项；   证据14、《照片》，证明原告在案涉小区所从事的日常物业管理活动；   证据15、《物业服务收费备案回执》，证明原告是案涉小区的物业管理主体，有权按备案的价格8元每平方米收取物业费；   证据16、《业主委员会的函》，证明原告是案涉小区的物业管理企业。   被告的质证意见是：对证据1的真实性没有异议，对合法性和关联性及证明目的有异议。该协议并非被告与原告签署，其中的内容并非被告与原告之间达成的真实意思表示和有效约定，该合同也明确约定本物业整体责任不得转让给第三方负责，因此该协议整体不得作为本案定案依据，其中的约定不能作为原告行使物业费请求权的事实依据；对证据2的真实性、合法性及关联性均有异议。首先，在深圳市中泰曼科维尔物业服务有限公司未到庭参加诉讼的情况下，该证据的真实性无法确认；其次，该协议的任何内容均未向作为业主的被告进行过任何告知，合同义务的概括转移更未取得被告的同意；再次，该协议书内容系对物业服务整体进行委托，借用资质，违反现行法律和行政法规，应属无效；最后，该协议中香港中泰物业集团公司的签章不符合香港地区法律规定和商业用印惯例，无授权代表签字的情况下不能认定该协议对其产生约束力，更不能证明与本案争议焦点有关；对证据3真实性合法性及关联性均有异议。首先，在海南康年酒店管理有限公司未到庭参加诉讼的情况下，该证据的真实性无法确认；其次，如果康年酒店公司系七仙瑶池雨林别墅小区的前期物业服务企业，依法应通过招标投标程序确定，该协议不具备合法性；再次，如该协议内容属实，则证明案涉房屋的建设单位已于2012年5月起将案涉房屋所在小区物业交由康年酒店管理有限公司整体管理，原告无权向被告就2012年至2017年期间所产生的所谓“物业费”提起诉讼；对证据4的真实性、合法性及关联性没有异议；对证据5的真实性、合法性及关联性均有异议。系原告内部出具，无被告签名，不能以此证明原被告就案涉房屋的物业服务事宜达成了约定，更不能据此证明被告曾经以缴费的行为认可了原告单发制定的物业费收费标准；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。被告所签订的合同中的相对房并非原告，商业实践中使用第三方POS机收款的行为屡见不鲜，被告是在交房时按照开发商的指示签订的合同并完成的付款行为，如果不支付上述款项，被告将无法完成收房。在此情况下，显然不能通过刷卡消费的POS及终端显示的收款方名称就证明刷卡人与收款方建立了物业服务合同关系，更不能据此证明被告曾经以缴费的行为认可了原告的前期物业服务企业身份和原告单方制定的物业费收房标准，如原告认为该笔费用系其收取的2011年度物业费，则原告应属违规和无权收取，有义务向被告返还；对证据9的真实性、合法性及关联性有异议，被告从未与原告的前身签订过任何有关案涉小区案涉房屋物业管理服务等的协议；对证据10的真实性、合法性及关联性有异议。首先，该协议没有香港中泰公司授权代表签字，且香港公司的圆形印鉴不具有法律效力，不能认定为是真实意思表示；其次，该通知函也不能证明原告有权利按照被告与香港中泰公司签订的协议内容来行使权利；对证据11的真实性、合法性及关联性均有异议。首先，从真实性角度上，琪鑫公司与被告系关联企业，实际控制人相同，法律上存在明显利害关系，作为法人出具的证言的真实性无法确认；其次，从合法性角度，被告无权不通过法定的招投标程序即直接成为案涉房屋所在小区的前期物业服务企业，琪鑫公司该证明的内容不合法。再次，既然原告在2010年已被“选聘”为前期物业服务企业，琪鑫公司却在2011年向被告交付案涉房屋时仍要求被告与香港中泰公司签订物业服务协议而不是与原告签订，逻辑不通。原告在本案原一审阶段称物业管理权来源于香港中泰公司收取，这是相互矛盾的。因此，原告也无权依据香港中泰公司与被告签订的物业管理协议的任何约定内容向被告主张物业费；对证据12的真实性、合法性及关联性有异议。原告与其他业主之间就提供物业服务是否存在合同法律关系以及是否履行，均与本案无任何关联，也无必要在本案中作为待查明事实，即便其他个别业主缴纳了所谓“物业费”，也不能就此推导和直接认定原告有权按照其自行制定并骗取本案登记的价格标准向本案被告收取所谓的“物业费”和滞纳金；对证据13的真实性、合法性及关联性均不认可，是原告内部自行制作并出具，其费用产生项目也不能反映出是为了管理按涉小区所发生的相关费用。再则，也不能以原告的成本作为其衡量收费标准的依据；对证据14的真实性、合法性及关联性均不认可，这些照片均不能反映是原告在2012年至2017年间在案涉小区提供的日常服务管理活动，不能作为其有权收取物业服务费的依据，且未经公证等证据保全行为加以固定，故其真实性和来源的合法性无法确认；对证据15的形式的真实性认可，内容的真实性合法性及关联性均不认可，该备案价格系原告采用欺骗手段在保亭县物价部门骗取登记，被告在法庭的后续举证阶段向法庭提交反证；对证据16的真实性合法性认可，对证明目的不认可，该韩不能证明原告是否依法选聘的前期物业服务企业，不能证明原告主体的合法地位，反而证明原告是未经法定程序也未与业主或业主委员会达成共同意思表示，擅自进入案涉小区进行强制服务强制收费，在业主委员会向其发函以后拒不退出。   被告向本院提交如下证据材料：   第一组证据一：《物业管理服务协议》，证明被告在接收案涉房屋时，应开发商的要求，签署的《物业管理服务协议》中确定的前期物业管理服务企业为“香港中泰物业集团（深圳）有限公司七仙瑶池雨林别墅物业服务中心”，而“物业服务中心”并无独立法人资格，故被告认可的合同相对房始终为香港中泰物业集团（深圳）有限公司；2、改协议中并未体现作为另一独立企业法人的原告的身份，被告对原告的存在并不知情，更未能与其就服务范围和收费标准等达成任何约定；3、原告无权凭借被告与他人签订的合同相关条款向被告提出物业费等任何付款请求权。证据二：《香港中泰物业集团有限公司注册信息网上查询资料》，证明香港中泰物业集团有限公司于2007年5月2日在香港成立，公司编号为1128810，该公司主体合法成立，截止物业管理服务协议签订时依法存续。证据三：香港林李黎律师事务所《法律意见书》，其中4.7至4.10条明确说明，香港法律没有公司印章登记或备案制度，任何主体都可以使用任何文字的印章，且香港公司订立合同印章通常为长方形，且需要授权代表签字方为有效，而以原告提交的有关协议中加盖的圆形印章不构成香港中泰公司订立该协议的意思表示，圆形印章对香港中泰公司没有法律约束力。证据四：《证明书（公司资料状况证明）》，系证据三的《法律意见书》附件，内容作为香港中泰公司注册档案及年检报告等，系法律意见书的底稿，证明目的与法律意见书相同，但中泰公司已于2017年12月22日宣告解散。证据五《企业信用信息公示报告（海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司、海南保亭七仙瑶池酒店物业服务有限公司、山东乾丰投资有限公司）》及“海南七仙瑶池温泉度假酒店”经营信息网页截图，证明原告与案涉小区的建设单位存在直接关联和控制关系，实际控制人均为陈春萌，原告并非是依法选聘的案涉小区的前期物业服务企业；2、结合原告的经营范围及行政许可信息，足以证明其服务对象主要为“海南七仙瑶池温泉度假酒店”，而并非是案涉房屋所在的“七仙瑶池雨林别墅”小区。证据六、保亭县发改委《关于保亭县七仙瑶池业主委员会的书面回复函》，证明：1、原告存在蓄意造假，并提供虚假备案材料骗取价格备案的行为；2、原告以不具备签订前期物业管理服务协议资格的“香港中泰物业集团（深圳）有限公司七仙瑶池雨林别墅物业服务中心”的名义与被告签订的“物业管理协议”不合法，因此该“协议”对被告没有任何法律约束力；3、案涉房屋作为非保障性住房，物业服务价格应由物业服务公司和业主双方自主协商确定，原告在从未与被告达成任何形式的协商确定的前提下，无权按照8元/㎡/月的标准向被告主张物业费，更无权收取分文所谓的“滞纳金”。   上述第一组六份证据综合证明：建设单位并未依法通过招投标程序选聘案涉房屋所在小区的前期物业企业，而是采取偷梁换柱的方法，由与其存在直接关联控制关系的原告采用欺骗手段，骗取被告的信任签订了无效合同，原告又以无效合同作为依据向被告主张“物业费”和“滞纳金”，显然对纠纷的酿成应承担全部过错责任，而其作为原告，在不足证明收取物业费及滞纳金的标准具有充分的法律和事实依据的情况下，依法应承担举证不能的不利，其诉讼请求应依法被驳回。   第二组证据一：《案涉房屋及所在小区其他房屋和公共区域照片》65张，证明谷仙苑302、307、310、106、303、305、203、112、508房，雨林苑503、105房及公共区域的物业服务严重不到位甚至完全缺失，上述房屋外墙开裂无人管理，院内杂乱，路生青苔，杂草丛生，无人打理，树木被白蚁破坏严重，没有采取消杀措施，栏杆损坏无人维护，案涉房屋水池石砖脱落无人维修，空调室外机丢失无人管理。证据二：《保亭县公安局新星派出所接处警登记资料、现场照片和询问笔录、当场处罚决定书及限期整改治安隐患通知书》，证明1、案涉房屋所在小区业主的基本人身和财产权利无法得到保障，遭到损害后至今也未能得到合法赔偿和相应法律救济；2、案涉小区全部监控设备损坏，至今未能整改达到要求。证据三：《关于七仙瑶池弱电监控维修改造费用及房屋维修基金申请启用的协调函》、[保公（治）责通字（2019）030601号]《限期整改治安隐患通知书》及保亭县七仙瑶池业主委员会的《关于对致我协调函问题的回复》，证明案涉房屋所在小区监控摄像头长期无法使用，形同虚设。作为物业服务企业应依法提供的安保服务完全缺失，被公安机关依法责令整改后，其仍以“巨额物业费拖欠”等不能成立的理由拒不履行修复义务，而在保亭县七仙瑶池业主委员会对其提出质询后，原告仍未予以任何答复，拒不公开任何信息。证据四：保亭县七仙瑶池业主委员会向保亭县房管局的《情况汇报》及保亭县房管局对原告依法作出的《限期整改通知书》，证明原告无视案涉房屋所在小区业主的根本利益，违反法律规定，实施诸多侵害小区全体业主利益的行为，被保亭县房管局依法责令整改。证据五：编号为琼保亭证字第481号《公证书》，证明案涉房屋所在小区的物业服务严重不到位甚至完全缺失，原告提供的所谓“实际物业服务”不但不符合物业管理服务实践中的基本商业惯例，更不符合案涉小区作为高档别墅区的物业服务要求，甚至完全未能履行物业管理条例确定的物业服务企业应履行的法定义务。   上述第二组五份证据综合证明：原告在与被告不存在任何有效物业服务合同约定的情况下，采取欺诈手段骗取被告签订无效的物业服务合同，原告又在被告完全不知情的情况下，违背业主意愿，在案涉房屋所在小区提供完全不符合法律规定和基本物业服务要求的所谓“实际物业服务”，案涉房屋所在小区的物业服务严重不到位甚至完全缺失，原告并未按照《物业管理条例》等行政法规和地方性法规的要求履行物业服务职责，其作为所谓提供了“实际物业服务”的物业服务相对方，也未按照诚实信用和公平等价的原则和一般的交易习惯来履行义务，其根本无权按照其单方主张的物业费收费标准向被告主张物业费及“滞纳金”。   原告的质证意见是：对第一组第一份证据的真实性、合法性及关联性没有异议，对证明内容有异议，物业管理服务协议的向对方是原告用中泰品牌以物业服务中心的名义签订。对证据二的真实性、合法性及关联性和证明内容均没有异议。对证据三的真实性、合法性及关联性和证明内容均有异议，香港中泰物业集团有限公司以及其在大陆地区的品牌运营方深圳市中泰曼科维尔物业管理有限公司在与原告签订合作经营协议书时均是合法有限的法人主体，使用的公章均是其合法有效的公章，法律意见书只是律师的个人意见并不能必然代表一个客观事实。圆形印章和方形印章均是合法有效的印章，既然被告认为没有印章备案制，那么只要是当事认可的印章就是合法印章。对证据四与证据三的质证意见一致，香港中泰公司是否于2017年解散，并不妨碍对于此前原告与其签订的协议的效力。对证据五，对于其的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据并不能证明原告与琪鑫公司的关联性，并且原告是独立的法人主体，有物业服务其合法资质，因此琪鑫公司选聘原告为案涉小区的物业服务企业是合法有据的。七仙瑶池温泉度假酒店是一个单独的、分离的区域，与案涉小区不是同一回事。对证据六，对其形式的真实性没有异议，对合法性关联性均不认可，该函完全是曲解事实。原告是经海南省物价局备案许可进行物业收费，在原告提交的证据十五已经足以说明，此外，原告此前是经过了两次更名，但是更名前和更名后均是同一民事主体，原告在提交的证据九已经完整的说明该事实。原告合法取得三级物业管理资质，在保亭县房管局有备案许可。对第二组第一份证据的真实性、合法性、关联性和证明内容均不认可，这些照片并不能反映物业管理完整的事实，并且该照片反映很多区域均是其业主内部场所，维护责任是由业主承担。此外即便是存在有一些管理上的疏漏，也不是被告8年来不支付一分钱物业费的理由。并且原告在出示证据十三、证据十四也已经表明原告在尽物业管理义务，在进行保安保洁、消杀和维护养护等活动。对证据二，对其真实性没有异议，对合法性、关联性及证明内容有异议，所陈述的是原告所为是没有事实根据的，原告也在积极的配合调查，至今也没有调查的结论。对证据三，对真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议，原告确实是收到有关不能的整改通知，并向有关部门以及业主委员会进行了函复，案涉小区的监控已老旧，已经非日常维护养护费用所能支出，因此根据物业管理条例，原告向业主委员会提起了安排专项维修基金进行小区监控系统改造的请求。但是并没有得到业主委员会的积极回应。此外原告接到该通知书后，立即安排进行整改，履行了物业管理职责。该证据也表明原告是案涉小区的物业管理服务企业，是经政府部门确认过的。对证据四，对真实性、合法性、关联性均及证明内容有异议，包括被告在内的业主迄今为止已欠原告的物业费高达180余万元，原告一直在主张但是被告等人一直恶意拖欠，导致原告近年来亏损严重，也必然影响到小区的设施设备的正常养护。业主委员会向房管局所写的汇报不是基本事实，并且业主委员会多个成员拖欠了原告多年的物业费，根据法律规定不具备合法成为业主委员会委员的基本资格。对于房管局向原告发出的整改通知所陈述的相关要求也不是事实，办理产权证与原告无关，原告也没有该项义务和能力。对证据五，形式上的真实性没有异议，合法性关联性证明内容均有异议，该公证的照片并不能反映小区管理的客观事实。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：   2010年8月19日，海南保亭七仙瑶池酒店有限公司（甲方）与香港中泰物业集团有限公司在大陆地区品牌运营机构深圳市中泰曼科维尔物业管理有限公司（乙方）签订《“七仙瑶池·雨林别墅”项目物业管理合作经营协议书》，约定：“甲方负责承担与物业经营有关的一切权利义务；甲方支付与物业管理有关一切费用并提供物业管理用房；物业管理过程中的财务核算，收入和支持由甲方管理；甲方负责按时交纳物业品牌使用费和物业经理人服务佣金；乙方负责在三亚市注册向中泰地区分公司。以香港中泰的名义对‘七仙瑶池·雨林别墅’项目进行酒店式物业管理。甲方借用乙方物业品牌管理该物业，并支付物业品牌使用费6000元/月，按半年一次性收取；乙方派遣驻场物业总经理一名，1.5万元/月，按月度一次性收取，合作期限为5年等条款。合同签订后，双方并未在三亚市注册香港中泰地区分公司。王某系海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司开发的的位××县住宅别墅业主。2011年1月30日，王某（甲方）与香港中泰物业集团（深圳）有限公司七仙瑶池雨林别墅物业服务中心（乙方）签订《物业管理服务协议》，乙方在该协议书中签字确认处加盖香港中泰物业集团有限公司七仙瑶池物业管理处公章。该协议约定：乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、道路等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理企业可委托专用公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；物业管理服务费用标准按政府指导价调整；甲方缴纳管理服务费标准为按建筑面积8元/㎡计算，每月5日前缴纳，逾期未交，按政府规定收取滞纳金；甲方未按时间向乙方足额缴纳物业管理费用的，对逾期为缴纳的物业管理费，乙方有权要求甲方支付每日千分之三的滞纳金等条款。2011年1月31日，王某通过刷卡的方式向海南保亭七仙瑶池酒店有限公司支付了2011年2月1日至2012年1月31日的物业费9497.28元和有线电视开户费350元。   海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司出具的《情况说明》称，“七仙瑶池·雨林别墅”项目由我公司开发、销售。我司于2010年选聘海南保亭七仙瑶池酒店有限公司（后更名为海南保亭七仙瑶池酒店物业服务有限公司）对该项目进行前期物业管理，对该项目的物业管理全部权利和义务均由海南保亭七仙瑶池酒店物业有限公司享有和承担。因王某未缴纳物业费，海南保亭七仙瑶池酒店物业服务有限公司向本院提起诉讼，王某抗辩称其是与香港中泰物业集团有限公司签订《物业管理服务协议》的签订方，无权向其主张物业费。只有香港中泰物业集团有限公司才能向其收取物业费。海南保亭七仙瑶池酒店物业服务有限公司已实际收取了“七仙瑶池·雨林别墅”项目业主的物业费。   2013年，保亭黎族苗族自治县物价局物业收费备案回执同意七仙瑶池别墅小区物业服务收费按海南保亭七仙瑶池酒店物业服务有限公司报来的价格备案执行，即：物业管理服务收费8元/㎡/月，水、电、温泉水按规定的价格据实收取。2019年4月2日，保亭黎族苗族自治县发展和改革委员会（以下简称县发改委）就保亭县七仙瑶池业主委员会对海南保亭七仙瑶池酒店物业服务有限公司向业主收费复函：价格主管部门提交给物业公司的物业收费备案回执仅说明已备案以备查询，不是审批，以便发生价格纠纷时作为依据。经登录国家企业信用信息公示系统查阅，派员到县市场监督管理进行核实，（1）香港中泰物业集团（深圳）有限公司七仙瑶池雨林别墅物业服务中心与海南琪鑫七仙岭有限公司物业分公司两家公司并未在工商部门办理注册登记，不具备签订前期物业管理服务协议资格；（2）指定的海南琪鑫七仙岭有限公司物业分公司的名义申报，但该公司既未注册也未与业主签订前期物业管理服务协议，不具备申请物业备案资格。（3）海南七仙瑶池酒店物业有限公司虽然注册登记，但并未与小区业主签订前期物业管理服务协议，而是以香港中泰物业集团深圳有限公司七仙瑶池雨林别墅物业服务中心的名义签署的前期物业管理服务协议作为自己的备案材料。   另，2007年5月2日，香港中泰物业集团有限公司在香港登记注册为有限公司，于2017年12月22日在香港公告解散。   本院认为，原告认为《物业管理服务协议》系其以深圳市中泰曼科维尔物业管理有限公司所享有的中泰物业品牌与被告王某签订的，并且其在该协议签订后已实际对“七仙瑶池.雨林别墅”项目进行物业管理服务。从本案的材料来看，“七仙瑶池.雨林别墅”项目的开发商即海南琪鑫七仙岭温泉开发公司在完成该项目的建设后，选聘原告海南保亭七仙瑶池酒店物业有限公司对该项目的物业进行管理。原告在管理该项目的物业期间，与深圳市中泰曼科维尔物业管理有限公司签订《“七仙瑶池.雨林别墅”项目物业管理合作经济协议书》，根据该协议书的约定，原告有权以深圳市中泰曼科维尔物业管理有限公司所享有的品牌对“七仙瑶池.雨林别墅”项目进行物业管理。本案中，深圳市中泰曼科维尔物业管理有限公司向原告发出的《催收付款通知函》要求上诉人支付品牌使用费，原告收取被告的物业费、有线电视开户费共计9847.28元及收取了“七仙瑶池.雨林别墅”项目其他业主的物业费。上述事实说明了原告已实际使用深圳市中泰曼科维尔物业管理有限公司享有的品牌对“七仙瑶池.雨林别墅”项目进行物业管理。而从《物业管理服务协议》来看，该协议的甲方是被告王某，乙方是香港中泰物业集团（深圳）有限公司七仙瑶池.雨林别墅物业服务中心，乙方在该协议中盖章确认处盖的公章名称为香港中泰物业集团有限公司七仙瑶池物业管理处。本案中，被告未能提供证据证明香港中泰集团有限公司与其签订了《物业管理服务协议》并对“七仙瑶池.雨林别墅”项目实施了物业管理服务。因此被告抗辩称《物业管理服务协议》是其与香港中泰物业集团有限公司签订的，只有香港中泰物业集团有限公司才能向其主张物业费，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，原告已实际对“七仙瑶池.雨林别墅”项目实施了物业管理，其有权向“七仙瑶池.雨林别墅”项目的业主收取物业费。物业费的计算67个月（2012年2月至2017年8月）×（98.93平方米×8元/月）=53026.48元，原告诉请52881.76元，超出部分视为对自己权利的处分。另外，原告物业服务不到位甚至缺失情况实际存在，原告也存在违约的事实，故，原告诉请的滞纳金，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告王某应于本判决生效之日起三十日内向原告缴纳2012年2月1日至2017年8月31日期间的物业管理费人民币52881.76元；   二、驳回原告海南保亭七仙瑶池酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币4549.58元，由原告负担3427.58元，被告负担1122元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 刘家诚     二○二○年十月二十日   法官助理 吴慧香   书记员 周 姝   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯通知、协助、保密等义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。