贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5038号上诉人（原审被告）：袁春琴，女，1965年3月12日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区深圳路**。委托诉讼代理人：刁进，贵州新长征律师事所律师。委托诉讼代理人：刁可映，贵州新长征律师事所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市新区开发投资有限责任公司，，住所地:贵州省遵义市新蒲新区开投大厦法定代表人：刘孝春，公司董事长。委托诉讼代理人：刘薇，公司员工。委托诉讼代理人：李正梅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人袁春琴因与被上诉人遵义市新区开发投资有限责任公司(以下简称新区开投公司)租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初3040号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，于2020年9月15日组织双方进行了二审调查询问，上诉人袁春琴及其委托诉讼代理人刁进、刁可映，被上诉人新区开投公司的委托诉讼代理人刘薇、李正梅到庭参加调查，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。袁春琴上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。2015年12月1日，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，租赁被上诉人位于大学城学府东路医专D3栋，编号为ZY-D3-023，面积为90m2营业房用于经营。因合同的签订方式为上诉人先签订合同后交于被上诉人，被上诉人签订后再将其交还于上诉人，所以上诉人在合同签订当时并未拿到合同正本原件。合同签订过后，上诉人多次请求被上诉人交付合同正本原件，均被拒绝，导致上诉人无法向工商局办理营业执照，无法正常经营该营业房。且因为没有合同无法办理工商登记是是导致上诉人停止营业的根本原因。截止目前，上诉人仍未收到合同。被上诉人违约在先，上诉人行使相应的抗辩权并不违反法律规定，上诉人不应当向被上诉人支付30000元违约金。被上诉人的行为导致上诉人停业，被上诉人应当赔偿上诉人从2016年11月到2018年4月期间18个月预期经营利益的损失共计360000元以及停业经营期间租金损失131220元，并应当向上诉人承担违约责任。诉讼期间，我方要求被上诉人扣减50%租金，且一审诉讼主体不适格，因此租金只能交付至2017年。二、原审判决适用法律错误，应当依法予以改判。上诉人认为，本案中上诉人所主张被上诉人未向其提供合同文本原件系消极的待证事实，依据民事诉讼法中待证案件事实证明责任分配的基本原则，‘谁主张，谁举证’，也就是谁主张积极事实，谁承担证明责任，而主张消极事实的人不承担证明责任。原审判决认为上诉人主张的事实应当由上诉人承担证明责任，判定上诉人承担举证不利之后果系法律适用错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。新区开投公司辩称，租赁期限是三年，租金也应当按照相应租赁期限缴纳。至于涉案租赁合同的交付问题，一审中已经举证说明，且该理由不是租赁合同中约定的内容，租赁合同原件未交付给上诉人的原因是上诉人拒绝签收，如果我方因未交付合同给上诉人导致上诉人造成损失则是另一个法律关系，上诉人应当另行主张。因此原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。新区开投公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付欠付租金174,960元，并按全国银行间同业拆借贷款市场报价利率承担利息，利息从2016年7月21日起算至清偿完毕之日止；2.判令被告承担违约金人民币30,000元;3.判令被告已支付履约保证金43,740元整不予退还，归原告所有；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月18日，原告与遵义医专签订《遵义医专新校区门面处置协议书》、《委托书》，遵义医专委托原告对其位于校园2号路沿街门面6282.47㎡出租经营管理，收取从2014年9月1日至2017年9月1日的租金，后双方又签订补充协议，将收取租金时间延长至2017年12月1日，后再次出具了同意由原告在房屋出租后收取三年租金的证明。2014年12月2日，案外人李红蓉、卫广艳联合竞拍位于大学城学府东路医专D3栋，编号为ZY-D3-023，面积为90㎡营业房的专租赁权，2015年4月27日，原告、遵义医药高等专科学校为出租方，案外人卫广艳作为承租方签订了《房屋租赁合同》，约定：1.出租方将大学城学府东路医专D3栋，编号为ZY-D3-023房以未装修状态出租给承租人，房屋面积为158平方米；2.合同期限为5年（不含免租期间），自2015年7月21日起至2020年7月20日止，免租期间为2015年6月20日至2015年7月20日；3.年租金为87,480元，五年租金共计437,400元，承租人应向出租人支付六个月租金43,740作为履约保证金，首年租金和履约保证金承租人应在竞拍成交后一周内一次性支付，之后租金为每年一付，每次提前2个月支付，租赁期满，出租人检查房屋、并与承租人办理房屋移交手续后（承租人须结清水、电、物管等费用），如承租人无违约行为，出租人在7天内无息全额退还承租人；4.如违反合同约定应承担违约金30,000元，造成损失的应当承担赔偿损失的责任。2015年3月2日案外人李红蓉向出租人支付了第一年（2015年7月21日至2016年7月20日）的租金87,400元及履约保证金43,740元，2015年3月10日原告将案涉标的物交付李红蓉，后案外人李红蓉、卫广艳达成由卫广艳单独经营的协议。2015年12月1日，案外人卫广艳向原告申请将合同转让给被告，原告及医专同意并作为出租方与作为承租方的被告签订了与前述租赁合同内容相同的《房屋租赁合同》，次日，被告向卫广艳支付转让款后接收房屋，以未收到合同原件为由拒绝支付第二年度（2016年7月21日至2017年7月20日）、第三年度（2017年7月21日至2018年7月20日）的租金。2016年11月11日，遵义市工商行政管理局新蒲新区分局向被告送达《督促办理营业执照通知书》，要求被告办理营业执照，并注明应当提交身份证复印件、照片、经营场所证明、租赁合同复印件。2017年2月27日原告向被告发函催收租金，被告均以原告未提供合同原件为由拒付，2017年7月7日，被告及部分承租人在原告处协商门面租金问题，原告要求租户支付租金，否则将通过法律途径维护权利，公司同意下调租金标准，1年按10月标准收取，条件为会议结束后7日内交纳租金的才享受此优惠，租户代表要求按一年租金按8个月标准收取，并免收1年租金。2018年4月，被告将门面转租他人经营老袁再留一手烤鱼，并按月收取租金。2018年5月31日，遵义医专租户代表就遵义医专门面质量问题、租金高且周边环境影响正常收益低出现亏损等原因上访，相关部门接访。但原、被告未能就租金标准达成一致。2018年9月26日，被告向原告邮寄《催告函》，该函内容为要求原告书面回复房屋消防竣工验收时间合同原件交付被告，将附近商户租赁价格告知被告。邮寄行为由遵义市中心公证处进行公证。庭审中，被告认可原告最近催收租金为公司开会签到那日即2017年7月7日。另外查明，2015年12月1日原、被告双方所签订的合同甲方系原告及遵义医专，故先由被告签名、捺印，原告持原件加盖两单位公章后方完成合同的签订。庭审中，原告认可被告未取得加盖印章后的合同原件，对此原告陈述系多次通知被告领取原件，但被告拒绝领取。一审法院认为，原告与遵义医专签订《遵义医专新校区门面处置协议书》、《委托书》及补充协议、证明，遵义医专将其所有的营业房委托原告管理并收取从房屋出租后3年的租金，涉案房屋于2015年7月20日出租，原告主张第二、第三年度即2016年7月21日至2018年7月20日的租金，系原告作为委托管理人行使权利的期间，故原告主体适格，被告该项辩解与客观事实不符，法院不予采信；被告庭审中认可原告最近一次催收时间为2017年7月7日，故诉讼时效中断，重新计算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，本案诉讼时效应当计算至2020年7月6日，原告在诉讼时效期间内主张权利，故法院对被告辩解已超过诉讼时效的理由不予采信；被告与案外人卫广艳经原告同意后达成转让协议，并与原告签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，出租人主要合同义务是交付符合使用用途的租赁物，承租人主要义务为支付租金，原告已按约交付营业房给被告，履行了合同主要义务。庭审查明被告确实无租赁合同原件，但被告未提交证据证明该结果系原告拒绝交付所导致，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，因交付合同文本并非租赁合同双方当事人的主要义务，结合被告已将租赁房屋转租他人的事实，法院对被告辩解原告拒绝交付合同原件，违约在先的理由不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条的规定，被告应向原告支付第二、三年度租金174,960元，并支付违约金30,000元，双方合同约定，被告如无违约行为，原告应当返还保证金，故不返还保证金亦属于被告承担违约责任的方式，故原告主张保证金归其所有系重复主张，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、由被告袁春琴在本判决生效后五日内向原告遵义市新区开发投资有限责任公司支付租金174,960元，违约金30,000元；二、驳回原告遵义市新区开发投资有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费2,405元（已减半收取），诉讼保全费1,690元共计4,095元，由被告袁春琴负担3,200元，由原告遵义市新区开发投资有限责任公司负担895元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于诉讼主体资格问题。新区开投公司于2014年8月18日与涉案商铺产权人遵义医专签订《遵义医专新校区门面处置协议书》、《委托书》，遵义医专委托新区开投公司对其位于校园2号路沿街门面6282.47㎡出租经营管理，收取从2014年9月1日至2017年9月1日的租金，后双方又签订补充协议，将收取租金时间延长至2017年12月1日，后再次出具了同意由原告在房屋出租后收取三年租金的证明。因此，新区开投公司有权对涉案门面进行出租和收取租金，上诉人袁春琴关于新区开投公司无诉讼主体资格的上诉理由不能成立，不予采纳。关于租赁合同违约问题。袁春琴与新区开投公司2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》约定，租金为81元/㎡/月，承租人应向出租人支付六个月租金43,740元作为履约保证金，首年租金和履约保证金承租人应在竞拍成交后一周内一次性支付，之后租金为每年一付，每次提前2个月支付。袁春琴签订《房屋租赁合同》后并未按照约定支付租金，故袁春琴存在违约行为，其未履行合同主要义务，系主要违约责任方。新区开投公司在与袁春琴签订《房屋租赁合同》后，并未将合同原件交付与袁春琴，并且在袁春琴向其索要后仍然未提供，导致袁春琴不能正常办理工商营业执照，使其对涉案商铺的使用和经营受到影响，故新区开投公司亦存在违约行为，但其违约的性质及程度并不足以导致涉案商铺不能使用，系次要违约责任方。袁春琴主张未能使用涉案商铺的事实不能成立，不予采纳，但其主张新区开投公司存在违约的事实成立，予以采纳。关于租金、履约保证金问题。袁春琴未交付2016年7月21日至2018年7月20日两年的租金共计174,960元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，新区开投公司请求支付租金应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，考虑到双方在履行《房屋租赁合同》合同中均有违约行为，结合双方的违约程度以及案情实际，对两年租金适当予以调整为按约定租金标准的80%予以支付。故袁春琴应支付两年租金共计139968元（174,960元×80%），因双方互有违约行为，对新区开投公司请求支付违约金的主张不予采纳，同时，袁春琴已付的履约保证金43,740元应在租金中予以扣除，则袁春琴还应支付新区开投公司2016年7月21日至2018年7月20日两年的租金共计96228元（139968元-43,740元）。综上所述，袁春琴的上诉请求部分成立，相应予以支持；一审认定事实不清，适用法律不当，应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初3040号民事判决；二、袁春琴在本判决生效后十日内向遵义市新区开发投资有限责任公司支付租金96228元；三、驳回遵义市新区开发投资有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2405元（已减半），诉讼保全费1690元，共计4095元，由袁春琴负担3270元，由遵义市新区开发投资有限责任公司负担825元；二审案件受理费4810元，由袁春琴负担2886元，由遵义市新区开发投资有限责任公司负担1924元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年十月二十八日法官助理蓝可昕书记员黄佩玉