江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初1400号原告：袁泉，男，1959年10月11日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：李如林（原告袁泉母亲），女，1935年8月1日出生，汉族，住南京市江宁区。原告：刘国祥，男，1964年3月14日出生，汉族，住盐城市滨海县。两原告共同委托诉讼代理人：王柳军，江苏海悦律师事务所律师。被告：杨必国，男，1962年9月7日出生，汉族，住盐城市滨海县。被告：滨海兆丰房地产开发有限公司，住所地盐城市滨海县东坎镇阜中新村**楼**。法定代表人：张善洋，该公司执行董事。第三人：郭卫东，男，1969年7月23日出生，汉族，住盐城市滨海县。原告袁泉、刘国祥与被告杨必国、滨海兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）、第三人郭卫东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告袁泉的委托诉讼代理人李如林、原告刘国祥及其与原告袁泉的共同委托诉讼代理人王柳军、第三人郭卫东到庭参加诉讼，被告杨必国、兆丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告袁泉、刘国祥向本院提出诉讼请求：1.判令两被告、第三人郭卫东注销在滨海县不动产登记中心办理的滨海县东某阜东南路388号3幢8室（序号为112、113）的房屋网签备案登记；2.判令两被告协助两原告办理滨海县东某阜东南路388号3幢8室（序号为112、113）房屋的过户手续，将房屋过户至两原告名下；3.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2010年，被告兆丰开发公司股东张新民、张某、被告杨必国以公司名义投资开发滨海城南农贸市场。2012年11月8日、2012年12月1日，被告杨必国在承诺提供房屋办证手续的前提下，将其分得的阜东南路388号3幢8室（序号为110、112、113）门面房出售给两原告，其中序号为110、112室二间门面房以65万元价格出售给原告袁泉，序号为113室门面房以34.8万元价格出售给原告刘国祥，并于协议签订前后将上述门面房交付给两原告装璜使用。但被告杨必国在交付房屋之后便下落不明，被告兆丰开发公司也未提供房屋办证手续给两原告，致两原告至今无法办理产权变更登记。两原告在询问房屋产权登记中才得知，被告杨必国出售给两原告的门面房，已被被告兆丰开发公司与第三人郭卫东办理了网签备案手续，两原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。两被告未应诉、未答辩，也未举证。第三人郭卫东述称，2012年5月，第三人郭卫东与被告杨必国签订了房屋买卖协议，于2012年5月29日向被告杨必国支付了首付款72.8万元，因个人签订的房屋买卖合同无法办理备案等手续，被告杨必国又通过被告兆丰公司补签了房屋的《商品房买卖合同》，并办理了网签手续，因此第三人郭卫东系涉案房屋的合法购买人和实际物权所有人。从程序上看，网签备案手续属于行政审查确认行为，不属于民事诉讼的审理范围，请求法庭驳回两原告的起诉。对两原告持有的《房屋协议书》、《房屋买卖补充协议》的三性不予认可，首先，买卖协议的落款时间为2012年11月8日，补充协议的落款时间为2013年12月28日，而第三人郭卫东签订协议的时间为2012年5月、7月，均在两原告签订购房协议之前，无论两原告签订的协议是否真实，均不能对抗第三人郭卫东备案的合同；其次，房屋买卖协议的购买方是刘某，不是原告刘国祥，原告刘国祥无权以他人签订的合同主张权利；再次，涉案房屋属于被告兆丰公司，而不是被告杨必国个人，即使被告兆丰公司内部股东由划分涉案房屋，但是该划分仅能作为兆丰公司的内部核算、管理依据，出售房屋仍应以被告兆丰公司名义出售；最后，两原告并没有依约实际支付房款，两原告出示的借条、收条、《收贷收息凭证》并无相应的转账记录予以证明，即使是真实的，也与本案房屋买卖无关。另，两原告陈述的房屋首付款已超过了房屋总价，明显与常理不符。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨必国系被告兆丰公司股东。2010年左右，被告兆丰公司投资开发滨海县城南农贸市场。2011年5月16日，被告兆丰公司股东签订分房协议，约定：“杨必国分得门面3#楼109-116室.以销售除外.以公司计价为准”。2012年5月左右，第三人郭卫东与被告杨必国口头约定：被告杨必国将城南农贸市场内房屋、门市出售给第三人郭卫东。2012年5月28日，第三人郭卫东与被告兆丰公司签订了备案合同编号为1394238220120528的《商品房买卖合同》，主要约定：被告兆丰公司将位于滨海县东侧，城南菜场北侧的3幢112室、113室房屋出售给第三人郭卫东。第三人郭卫东还与被告兆丰公司签订了其他4份备案的《商品房买卖合同》，主要约定：被告兆丰公司将位于滨海县东侧，城南菜场北侧的3幢102室、103室、109室、110、室116室房屋出售给第三人郭卫东。第三人郭卫东于2012年5月29日通过银行转账方式向被告杨必国支付了72.8万元。2012年11月8日，刘某（原告刘国祥之子）与被告杨必国签订了《房屋协议书》，主要约定：被告杨必国将城南农贸市场内3幢113室门市出售给刘某；交房日期为2012年11月8日；房屋总价款34.8万元，首付定金5万元，余款除留办理相关证件3万元外，剩余款项在2012年春节前一次性付清。2012年11月9日，被告杨必国向原告刘国祥出具了两张收款收据，确认收到原告刘国祥购买城南农贸市场内3幢113室门市定金5万元和购房款20万元。2012年11月23日，被告杨必国向原告刘国祥出具借条，确认向原告刘国祥借到现金5万元，并承诺月息1.5%（误差利息1600元）。2012年11月8日，陈迦钰(原告袁泉表侄女)与被告杨必国签订了《房屋协议书》，主要约定：被告杨必国将城南农贸市场内3幢112室门市出售给陈迦钰；交房日期为2012年11月8日；房屋总价款34.8万元，首付定金5万元，余款除留办理相关证件3万元外，剩余款项在2012年春节前一次性付清。2012年10月19日，袁某（原告袁泉弟弟）、林玉琴（袁某妻子）与江苏滨海农村商业银行股份有限公司签订了《最高额个人担保借款合同》，以其名下位于滨海县房屋，为被告杨必国向江苏滨海农村商业银行股份有限公司在2012年10月19日至2013年9月1日期间的45万元贷款提供抵押担保。后因被告杨必国未能归还上述45万元借款本息，原告袁泉及其母亲李如林于2013年4月13日、2013年8月16日分五次代被告杨必国归还了上述借款本息计463930.06元。被告杨必国向原告袁泉出具了条据，该条据载明：“杨必国45万元”。2013年12月28日，原告袁泉作为乙方，被告杨必国作为甲方，双方签订了《房屋买卖补充协议》，该协议载明：“甲、乙双方于2012年12月份达成房屋买卖协议，约定甲方将位于滨海县万元出售给乙方，乙方于2012年10月10日已将45万元首付款以现金方式支付给甲方。2013年7月10日，甲方将上述房屋实际交付给乙方。上述房屋及首付款交付双方已履行完毕，不再办理其他交接手续，以本协议为双方交付凭证。现为进一步明确权利义务，甲、乙双方特订立如下补充协议：一、甲方于2014年10月31日前将相关手续提供给乙方办理上述房屋产权登记手续（土地使用证、房产证），办理费用由乙方支付。二、乙方在取得上述证件后两个月内将购房余款支付给甲方……”。上述协议签订之后，被告杨必国于2012年11月8日将涉案113室房屋交付给原告刘国祥，原告刘国祥对该房屋进行了装修，并居住至今；于2013年7月10日将涉案112室房屋交付给原告袁泉，现原告袁泉将该房屋出租给陈德宏使用。第三人郭卫东与两原告多次就涉案112、113房屋权属发生争议，两原告遂诉至法院。另查明，证人刘某（原告刘国祥之子）向法庭陈述其为涉案113室房屋所有权人。上述事实，有《商品房买卖合同》、分房协议、转账记录、《房屋协议书》、《最高额个人担保借款合同》、收贷收息证明、收条、借条、报警记录、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告袁泉、第三人郭卫东与被告杨必国签订的房屋买卖协议均是双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，均合法有效。参照《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第16条规定“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序予以确定权利保护顺位”，原告袁泉要求交付房屋的权利应优先于第三人郭卫东，理由如下：首先，原告袁泉、第三人郭卫东均未对涉案房屋办理所有权变更登记或预告登记等手续，第三人郭卫东所办理的网签备案手续，也只是行政管理的范畴，并不产生物权效力；其次，虽然物权法规定房屋所有权转移以办理产权登记过户为依据，但房屋的转移占有与交付使用，仍具有明显的公示与公信作用，被告杨必国将涉案112室房屋交付给原告袁泉，原告袁泉先于第三人郭卫东合法占有该房屋，并对该房屋进行了租赁收益，第三人郭卫东提交的报警记录仅能证明双方因涉案房屋权属发生过争议，不能证明原告袁泉是非法占有涉案房屋；再次，原告袁泉以代被告杨必国归还银行借款本息的方式支付了全部购房款，原告袁泉已依约履行了全部合同义务，而第三人郭卫东虽向被告杨必国支付了72.8万元的购房款及向张善洋支付了36.4万元，但第三人郭卫东与被告兆丰公司还签订了其他5套房屋的买卖合同，第三人郭卫东自己亦主张其支付的是购房首付款，尚未支付完毕全部购房款。综上，原告袁泉因先于第三人郭卫东合法占有涉案房屋，且已支付了全部购房款，而享有优先于第三人郭卫东的权利，故原告袁泉要求撤销两被告与第三人郭卫东签订的《商品房买卖合同》网签备案手续，并为其办理涉案房屋产权登记手续的诉求，依法应予支持。第三人郭卫东述称，涉案房屋的所有权人是被告兆丰公司，而不是被告杨必国，被告杨必国向原告袁泉出售房屋应以被告兆丰公司的名义签订合同。本院经审查认为，被告兆丰公司开发涉案房屋，为涉案房屋的原始所有权人，但其股东之间已签订了分房协议，将涉案房屋在内的部分房屋分给了被告杨必国，由被告杨必国自行对外出售，被告杨必国依法取得了涉案房屋的处分权，原告袁泉、第三人郭卫东也均是向被告杨必国购买的房屋，并向被告杨必国支付的购房款，故第三人郭卫东的该项主张，与事实不符，本院依法不予采信。证人刘某虽系原告刘国祥之子，但是签订购房合同的主体为证人刘某而非原告刘国祥，且证人刘某当庭陈述其应为涉案113室房屋的所有权人，故对原告刘国祥的诉求，本院依法不支持，至于证人刘某的相关权利可另案主张。被告依法享有答辩和对原告提供的证据进行质证的权利，被告杨必国不答辩和不到庭应诉，视为放弃自己的相关诉讼权利。至于第三人郭卫东与被告杨必国、兆丰公司之间因涉案房屋产生的债权纠纷，第三人郭卫东可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第八十五条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告滨海兆丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内撤销其与第三人郭卫东签订的合同编号为1394238220120528网签备案登记，第三人郭卫东予以协助；二、被告杨必国、滨海兆丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告袁泉将位于滨海县东坎镇阜东南路388号3幢112室房屋过户登记在原告袁泉名下；三、驳回原告刘国祥对被告滨海兆丰房地产开发有限公司、杨必国、第三人郭卫东的诉讼请求。案件受理费13780元，由原告刘国祥负担6890元，由被告杨必国、滨海兆丰房地产开发有限公司负担6890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  刘法成人民陪审员  于庆丰人民陪审员  庄国洪二〇二〇年十月九日法官 助理  邵善宁书 记 员  顾 欢附录法律条文1、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的适用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明的，依照有关法律规定。2、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。案涉三套房产的转让价格是否为黄东梅的意思表示，与本案债权是否存在无关。况且在之前程序中，黄东梅没有对房屋转让价格提出异议。案涉三套房产是按市场价格进行交易的。本案抵债房产的交易价格经过税务机关按照《深圳市地方税务局深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》规定的标准予以认定，并出具完税证明，证明转让案涉房产价格合理，不存在明显偏低的情况。