山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0113民初2640号原告：朱传丽，女，1970年6月5日出生，汉族，住济南市长清区。委托诉讼代理人：殷培博，山东盛强律师事务所律师。被告：济南市龙庭民间资本管理有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人：于业海。原告朱传丽与被告济南市龙庭民间资本管理有限公司（以下简称龙庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱传丽及其委托诉讼代理人殷培博到庭参加诉讼，被告龙庭公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱传丽向本院提出诉讼请求：1.龙庭公司腾空其租用的济房权证长字第**产权证中的东方鲁兴科技大厦4号楼3-101、3-201号房屋，并将该房屋返还朱传丽；2.龙庭公司支付租赁费8万元，并自2020年2月11日起至实际返还涉案房屋之日止，按每天472元的标准支付占有期间的房屋使用费；3.龙庭公司以17万元为基数，自2020年2月11日起至实际返还涉案房屋之日止，按150%的计算标准支付违约金；4.龙庭公司支付水费5906.3元，并自2020年1月1日起至实际返还涉案房屋之日止，按每天19.5元的标准支付物业费；5.本案诉讼费等费用由龙庭公司承担。事实及理由：2018年2月10日，朱传丽、龙庭公司签订房屋租赁合同一份，约定朱传丽将座落于长清区，东方鲁兴科技大厦4号楼，具体房屋为一层南部一间及二层租赁给龙庭公司。房屋建筑面积约420平方米，门窗完好，水、电、气、暖供应正常。双方约定房屋租赁期限为2年，自2018年2月10日至2020年2月10日止；房屋每年租金为17万元(含家具)，租金每年支付一次，自合同生效之日起，龙庭公司须先行一次性支付一年的租金17万元；以后应在每年到期的前一个月内付清下年的租金。租赁期满或合同解除，龙庭公司逾期不搬迁，应每日应按房屋租金的150%支付违约金。合同签订后，朱传丽按照协议约定将涉案房屋交付龙庭公司使用，龙庭公司应按约定支付租金，并将租赁房屋腾空返还朱传丽。租赁合同到期后，龙庭公司仍占有使用案涉房屋，严重违约。为此诉至法院，盼判如所请。龙庭公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋状况涉案房屋坐落于济南市长清区，东方鲁兴科技大厦4号楼，产权登记在济南东方鲁兴暖通设备有限公司名下，产权证号为济房权证长字第**。朱传丽主张其系该4号楼中的3-101、3-201、3-301、3-401、3-501、3-601号房产的所有权人及使用权人，并提交济南东方鲁兴暖通设备有限公司于2019年8月5日出具的证明及本院（2019）鲁0113民初3081号民事判决书各一份用于证明。证明载明：“证明本公司名下，位于长清区，凤凰路以西，房产证号为‘济房房房权证长字第**东方鲁兴科技大厦4号楼3-101、3-201、3-301、3-401、3-501、3-601号房产，实际所有权及使用权均归朱传丽女士（身份证号：）所有！特此证明！济南东方鲁兴暖通设备有限公司（公章）2019年8月5日”；法院在判决书中认定“本案当事人争议的房屋系登记在济房房权房权证长字第**中的东方鲁兴科技大厦4号楼3-101、3-201、3-301、3-401、3-501、3-601号房屋，该房屋的所有权人系济南东方鲁兴暖通设备有限公司……但济南东方鲁兴暖通设备有限公司作为涉案房屋的所有权人明确表示该房屋的‘实际所有权及使用权’均归朱传丽，朱传丽因此取得涉案房屋的‘实际所有权及使用权’，有权提起本案诉讼并主张权利”。二、房屋租赁合同的签订、履行2018年2月10日，朱传丽作为甲方、出租人，龙庭公司作为乙方、承租人，双方签订房屋租赁合同一份，主要约定：1.出租房屋坐落于长清区，东方鲁兴科技大厦4号楼，具体房屋为一层南部一间及二层，建筑面积约420平方米，房屋门窗完好，水、电、气、暖供应正常。2.该房屋租赁期限为2年，自2018年2月10日至2020年2月10日止。3.该房屋每年租金为17万元整（含家具）；租金每一年支付一次，自合同生效之日起，乙方应先行向甲方一次性支付一年的租金，金额为17万元整；以后应在每年到期时的前一个月内付清下年的租金；如逾期未支付租金则视为乙方自动放弃。4.租赁期间，因正常住房之需要的水电费、物业费、垃圾费、煤气费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、治安费等均有乙方承担。5.根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起10天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找房屋确有困难或另有其他特殊情况，则甲方应允许乙方延期10天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁后7日内房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。6.租赁期满或合同解除，乙方逾期不搬迁，乙方应每日按房屋租金的150%向甲方支付违约金。合同签订后，朱传丽于2018年2月10日向龙庭公司交付涉案房屋。朱传丽主张龙庭公司已付租赁费26万元，尚欠租赁期内的租赁费8万元。为此，其多次向龙庭公司催要租金，并于2020年5月25日向龙庭公司邮寄通知一份，要求龙庭公司在2020年6月30日前将房屋内属于一切财物清理搬走，逾期不清理视作放弃财物所有权及其他处分权利，限在通知书告知之日五日内缴清拖欠租金及水电费。龙庭公司于次日签收该通知。朱传丽提交通知及快递单据各一份、存储有前往邮局邮寄通知的视频资料的U盘一个为证。三、朱传丽主张的各项费用及损失1.租赁期内的租金：朱传丽要求龙庭公司支付租赁期内所欠8万元租金。2.租赁期满后的租金：朱传丽要求龙庭公司自租赁期限届满的次日即2020年2月11日起至实际返还涉案房屋之日止，按照465元/天（17万元/年÷365天）的标准支付房屋占用期间的使用费。3.违约金：朱传丽根据房屋租赁合同约定，要求龙庭公司以17万元为基数，自2020年2月11日起至实际返还涉案房屋之日止，每日按房屋租金的150%支付违约金。诉讼中，朱传丽要求法院依法裁判违约金。4.水电费、物业费：朱传丽要求龙庭公司欠缴租赁期满后的水电费5906.30元，并应自2020年1月1日起至实际返还涉案房屋之日止，按照19.5元/天（每层楼物业费390元×1.5层楼÷30天）的标准支付物业费。朱传丽主张上述水电费、物业费均由其缴纳，系整层楼一起缴纳，无法分割。对此，朱传丽未予举证。本院认为，本案当事人争议的房屋系登记在济房房权证房权证长字第**的东方鲁兴科技大厦4号楼3-101、3-201号房屋，该房屋的所有权人系济南东方鲁兴暖通设备有限公司。该公司作为涉案房屋的所有权人，于2019年8月5日出具书面证明一份，明确表示上述房屋的“实际所有权及使用权”均归朱传丽，朱传丽因此取得涉案房屋的“实际所有权及使用权”，且涉案租赁房屋系朱传丽交付龙庭公司，因此，朱传丽有权提起本案诉讼并主张权利。朱传丽与龙庭公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，朱传丽将涉案房屋交付龙庭公司使用。朱传丽自认龙庭公司已付租金26万元，系对其自身权利的自由处分，对其该项主张，本院予以采信。首先，房屋租赁合同约定租赁期限截至2020年2月10日，龙庭公司至今未返还房屋，显属违约。朱传丽要求龙庭公司腾空并返还房屋的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。其次，龙庭公司未按合同约定按时支付租赁期内的租金，显属违约，理应向朱传丽支付剩余租赁费8万元。租赁期限届满后，龙庭公司继续使用涉案房屋，理应支付实际使用期间的租赁费。朱传丽要求龙庭公司自2020年2月11日（租赁期限届满次日）起至实际返还房屋之日止，按照每天465元（17万元÷365天）支付占用期间的使用费，合理合法，本院予以支持。再次，龙庭公司逾期未搬离涉案房屋，违反房屋租赁合同约定，理应承担相应的违约责任。租赁合同约定“乙方逾期不搬迁，乙方应每日按房屋租金的150%向甲方支付违约金”，据此，朱传丽要求龙庭公司以17万元（年租金）为基数，自2020年2月11日（逾期之日）起至实际返还房屋之日止，每日按房屋租金的150%支付违约金。因租赁期限届满后，龙庭公司仍需支付占用租赁房屋期间的费用，朱传丽主张的违约金明显高于起实际损失，本院应予调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）》第三条规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。依据上述规定，本院酌定龙庭公司以尚欠租金8万元为基数，自2020年2月11日（租赁期限届满次日）起至实际支付该租金之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍（130%×150%）向朱传丽支付违约金。最后，房屋租赁合同虽约定由龙庭公司承担租赁期间的水电费、物业费，但朱传丽未提交具体的缴费收据，对其该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，龙庭公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、济南市龙庭民间资本管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空济房房权证长房权证长字第**东方鲁兴科技大厦4号楼3-101（南半部）、3-201号房屋并返还朱传丽；二、济南市龙庭民间资本管理有限公司于本判决生效之日起十日内向朱传丽支付租赁费8万元；三、济南市龙庭民间资本管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照465元/天的标准，自2020年2月11日起至实际返还涉案房屋之日止，向朱传丽支付房屋使用费；四、济南市龙庭民间资本管理有限公司于本判决生效之日起十日内以8万元为基数，自2020年2月11日起至实际给付该8万元租金之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍向朱传丽支付违约金；五、驳回朱传丽的其他诉讼请求。案件受理费1948元，减半收取计974元，由济南市龙庭民间资本管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 侯 永二〇二〇年十月十五日书记员 刘翠翠