上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0117民初4222号 原告：叶立洪，男，1980年8月10日出生，汉族，住广东省深圳市。 原告：汪燕，女，1986年10月6日出生，汉族，住广东省深圳市。 两原告的共同委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。 被告：周维兵，男，1982年4月28日出生，汉族，住安徽省池州市。 委托诉讼代理人：陈熠昊，上海市凌云永然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高永宏，上海市凌云永然律师事务所律师。 被告：唐文文，女，1985年9月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。 委托诉讼代理人：陈胜，湖北耿信律师事务所律师。 第三人：北京银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。 法定代表人：区瑞光，行长。 委托诉讼代理人：徐美群，女。 委托诉讼代理人：张金云，男。 原告叶立洪、汪燕与被告周维兵、唐文文，第三人北京银行股份有限公司上海分行(以下简称“北京银行上海分行”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序进行审理。2020年8月3日，本案中止审理，后恢复审理。本案于2020年9月28日公开开庭进行审理。原告叶立洪、汪燕及其共同委托诉讼代理人童丽雯，被告周维兵及其委托诉讼代理人陈熠昊、被告唐文文及其委托诉讼代理人陈胜，第三人的委托诉讼代理人徐美群、张金云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶立洪、汪燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告周维兵向第三人还清九杜路XXX弄XXX号房屋的剩余贷款、注销抵押并配合两原告办理过户手续；2、判令被告周维兵赔偿两原告逾期交房违约金184,500元及逾期过户违约金(自2020年1月15日起按每日4,100元计算至2020年8月20日止；自2020年8月21日起按每日5,212.50元计算至实际过户之日止)；3、判令被告唐文文就上述两项诉请承担连带责任；4、判令第三人配合办理抵押登记涤除手续。事实和理由：2018年12月27日，两原告与被告周维兵就买卖上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号1_3层房屋(以下简称“涉案房屋”)签订了《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》，约定涉案房屋的成交价格为10,425,000元。合同约定被告周维兵在2019年7月15日前将涉案房屋交付给两原告，在2020年1月15日前办理过户手续。上述合同签订后，两原告按约支付购房款8,200,000元。但被告周维兵直至2019年8月29日才将涉案房屋交付两原告，两原告装修后实际入住至今。交易过程中，两原告发现涉案房屋被松江区人民法院在(2019)沪0117民初5180号案件中查封，且被告周维兵在收取8,200,000元购房款后未按约向第三人申请还贷并办理抵押注销手续。两原告认为，《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》合法有效，被告周维兵应当按约履行。依据《上海市房地产买卖合同》第十条第三款的约定，被告周维兵应当按照已付款的日万分之五支付逾期过户及逾期交房的违约金。2020年8月20日，两原告已将剩余购房款2,225,000元支付至法院代管款账户，故2020年8月21日起的逾期过户违约金应以全部购房款的日万分之五计算。(2019)沪0117民初5180号案件中判决涉案房屋所负义务包括但不限于贷款的清偿，由唐文文承担连带责任。故被告唐文文应承担连带责任。为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。 被告周维兵辩称：同意涤除抵押、配合两原告办理过户手续，涉案房屋系因被告唐文文申请查封导致无法办理过户；逾期交房的原因在于被告唐文文，责任应由被告唐文文承担，标准应以同地段同类型的房屋租金8,000元/月来计算，逾期过户违约金应按已付款的日万分之0.1来计算；原告在2019年8月29日已实际入住涉案房屋，并无损失。 被告唐文文辩称：两原告的买卖合同系与被告周维兵签订，其并未参与，不同意承担连带责任；如果法庭认定被告唐文文需要承担违约金，则违约金标准由法院依法判决。 第三人北京银行股份有限公司上海分行述称：只要结清贷款本息，第三人自然会依法涤除抵押登记。 本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，被告周维兵作为甲方、卖售人，两原告作为乙方、买受人，签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价款为7,000,000元。第四条约定，甲、乙双方于2019年7月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲、乙双方于2020年1月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按照下列第(三)款内容处理：……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止……《补充条款(一)》第1条约定，……甲方应于2019年7月15日之前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户……第3条约定，甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。附件三《付款协议》约定，乙方于签约当日支付甲方100,000元，于2018年12月27日前支付甲方400,000元，于2019年1月31日前支付1,500,000元，于2019年3月31日前支付1,500,000元，于2019年7月15日前支付1,400,000元。注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。乙方以购房贷款的形式支付甲方房款2,100,000元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。该合同另对其他事宜作了约定。 同日，被告周维兵作为甲方、出卖人，两原告作为乙方、买受人，签订一份《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方3,425,000元：乙方于2019年7月15日之前支付甲方3,300,000元；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方125,000元。该协议另对其他事宜作了约定。 2018年12月26日、2018年12月27日、2019年1月26日、2019年3月30日、2019年6月18日、2019年7月13日，原告分别向被告周维兵支付100,000元、400,000元、1,500,000元、1,500,000元、1,000,000元、400,000元。2019年7月13日，原告向被告支付装修补偿款3,300,000元。 2019年8月29日，被告周维兵将涉案房屋交付原告，双方并签订《交房确认书》。第7条特别约定载明：交房款125,000元在房产过户当日付清。 2019年9月30日，本院作出(2019)沪0117民初5180号民事判决书，判决主文第四项为：上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号1-3层房屋的权利义务包括出售所得、贷款余额，对内由被告周维兵享有和承担，被告周维兵除已在诉讼中支付原告唐文文的款项以外，还应支付原告唐文文1,300,000元，分别于2020年9月底前支付500,000元、2021年9月底前支付400,000元、2022年9月底前支付400,000元；上述房屋所负义务包括但不限于贷款的清偿，由原告唐文文承担连带责任。 2020年1月13日，原告向被告周维兵发送《关于尽快办理过户手续的催告》，要求被告在2020年1月15日上午10时办理过户手续。 另查明：在(2019)沪0117民初5180号案件审理中，本院依据唐文文的申请，于2019年5月10日对涉案房屋采取了查封的财产保全措施。两原告对此提出书面异议。2020年8月21日，本院作出(2020)沪0117执异137号执行裁定书，裁定中止对上海市松江区九杜路XXX弄XXX号房屋的执行。在该裁定书中载明，2020年8月20日汪燕将2,225,000元购房尾款交付本院。 审理中，原告及两被告确认涉案房屋的出售价款为10,425,000元，被告周维兵确认收到原告已付购房款8,200,000元。 两原告陈述：两原告系夫妻关系，非本市户籍，在上海无住房，个人所得税已缴满五年，具有购房资格；如果两被告不偿还欠付第三人的银行贷款，原告同意代为偿还，以确保涉案买卖合同能够继续履行。 被告周维兵陈述：合同约定收到购房款后要涤除抵押，但因被告唐文文查封了涉案房屋，即便涤除抵押也无法办理过户，故其收到原告支付的购房款后并未用于涤除抵押；其现在没有能力偿还第三人的贷款并涤除抵押，原告在本次诉讼中对其财产申请冻结，冻结到的银行存款同意优先用于偿还第三人的贷款；因被告唐文文居住在涉案房屋内，2019年8月8日才搬离，故直至2019年8月29日其才向原告交付房屋；2019年8月10日其已通知原告可以交房，因原告原因未能及时收房，故自2019年8月11日至2019年8月29日的逾期交房违约金其不应承担。 被告唐文文陈述：其现同意继续履行合同，将涉案房屋出售给原告，但系迫于无奈；其不同意也没有能力涤除抵押；2019年5月，其询问被告周维兵是否出售涉案房屋，被告周维兵陈述没有，直至2019年7月其前往涉案房屋拿物品，才发现被告周维兵已搬离涉案房屋，其猜测被告周维兵已将涉案房屋出售，但为了孩子上学其不同意出售房屋，故其搬入涉案房屋，于2019年8月8日搬离。 以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、转账凭证、交付确认书、民事判决书、民事裁定书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，两原告与被告周维兵之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，双方均应恪守。依据本院审理查明的事实，本院未发现两原告具有限购情形。现涉案房屋上设有第三人的抵押。若要继续履行合同，被告周维兵应先向第三人清偿涉案房屋抵押贷款。依据(2019)沪0117民初5180号民事判决书的内容，被告唐文文应就抵押贷款的清偿承担连带责任。至于具体应当清偿的贷款本息数额，因处于持续变化的动态中，故应以第三人的最终确认为准。同时，第三人在其抵押担保债权实现之后，应当注销其对系争房屋的抵押权。抵押登记注销之日，被告周维兵应当配合将涉案房屋的权利人由被告周维兵转移登记为两原告。 关于逾期交房和逾期过户的违约金，合同约定房屋交付时间为2019年7月15日前，实际交付时间为2019年8月29日。被告周维兵辩称其于2019年8月10日通知原告收房，因原告原因迟延至2019年8月29日交接，未提供证据证明，本院不予采信。自2019年7月16日至2019年8月29日的逾期交房违约金，被告周维兵应当支付。关于逾期过户违约金，合同约定在2020年1月15日前办理过户手续，因涉案房屋上抵押未涤除、具有查封障碍导致未能按约办理过户手续，被告周维兵亦应支付原告逾期过户违约金。关于逾期交房违约金和逾期过户违约金的标准，本院认为，日万分之五的标准并未过高，本院予以支持。因原告在2020年8月20日已将剩余购房款2,225,000元交至(2020)沪0117执异137号案件中，购房款已经付清，故自2020年8月21日起，逾期过户违约金应按每日5,212.50元计算。因涉案合同系两原告与被告周维兵签订，被告唐文文不应向两原告承担逾期交房和逾期过户的违约责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告周维兵于本判决生效之日起十日内偿还第三人北京银行股份有限公司上海分行以坐落于上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号1_3层房屋作抵押担保的贷款本息(具体数额以第三人北京银行股份有限公司上海分行确认为准)，被告唐文文对此承担连带清偿责任； 二、第三人北京银行股份有限公司上海分行于上述贷款本息足额受偿之日起十日内注销其对坐落于上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号1_3层房屋上的抵押登记； 三、原告叶立洪、汪燕与被告周维兵于坐落于上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号1_3层房屋上的抵押登记注销之日共同办理该房屋的产权过户手续，过户至原告叶立洪、汪燕名下； 四、被告周维兵于本判决生效之日起十日内支付原告叶立洪、汪燕逾期交房违约金184,500元及逾期过户违约金(自2020年1月15日起按每日4,100元的标准计算至2020年8月20日止；自2020年8月21日起按每日5,212.50元的标准计算至实际过户之日止)； 五、驳回原告叶立洪、汪燕的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费91,066元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费用96,066元，由被告周维兵负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  李 明 审 判 员  亓继芳 人民陪审员  姚道林 二〇二〇年十月二十七日 法官 助理  聂文翊 书 记 员  聂文翊 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。