广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂执异117号 异议人（案外人）：林洁梅，女，1986年7月11日出生，汉族，住广西北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 申请保全人：海天建设集团有限公司。住所地：浙江省东阳市江北街道甘溪东街**。统一社会信用代码：91330783785663700R。 法定代表人：应培新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王成松，该公司员工。 被申请人：北海智弘投资有限公司。住所地：广西北海市广东路**。统一社会信用代码：914505007913176284。 法定代表人：张均智，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李元英，广西熙棣律师事务所律师。 被申请人：张均智，男，1964年6月8日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被申请人：北海智海经贸发展有限公司。住。住所地：广西北海市西南大道**一社会信用代码：91450500282893854F。 法定代表人：符开铸，该公司执行董事。 本院在审理原告海天建设集团有限公司（以下简称海天公司）与被告北海智弘投资有限公司（以下简称智弘公司）、张均智、北海智海经贸发展有限公司（以下简称智海公司）建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告海天公司的申请，于2019年1月17日和23日分别作出（2019）桂民初9号民事裁定和（2019）桂执保1号协助执行通知，查封智弘公司名下位于广西××××、杭州路以南国有土地使用权【国有土地使用权证号：北国用（2012）第Ｃ××39号、北国用（2009）第Ｂ××21号】及地上在建工程。异议人林洁梅以其购买的商品房被查封向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月20日进行听证，林洁梅的委托诉讼代理人王德雪、智弘公司的委托诉讼代理人李元英到庭参加听证，海天公司、张均智、智海公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。 林洁梅向本院提出异议，请求解除对广西北海市××路××号智弘银城绿洲×幢×单元0××1号房屋（以下简称涉案房屋）的查封。事实和理由：2018年11月19日异议人林洁梅与智弘公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。该房屋建筑面积170.67平方米，每平方米2480元，总价为423262元。合同约定购房付款方式为分期付款。合同签订后，异议人交付了第一期购房款303262元给智弘公司。之后，异议人还交付了维修基金10752元、有限电视安装费336元、管道燃气初装费2700元等其它费用交纳完毕，并于2018年12月15日领取房屋钥匙装修入住至今，物业公司也收取了物业服务费用，但智弘公司没有将涉案房屋在房产交易中心给异议人办理备案登记。涉案房屋为异议人在法院查封前已购买并支付了71.6%购房款的合法房产，也是唯一住房，请求解除对涉案房屋的查封执行。 案外人林洁梅提供以下证据材料：1、《商品房买卖合同》（合同编号：YS00139406）；2.《收据》四份（编号：NO：2117735及广西农村信用社签购单pos单、NO：2580545、2580546、4994784）；3、《智弘银城绿洲收楼书》；4、《同意交钥匙书》；5、《区域消防责任书》、《养犬管理责任书》、《精神文明建设公约》；6、《不动产登记信息查询证明》等予以证实。 海天公司向本院提交答辩意见称，一、林洁梅的购房合同签订时间为2018年11月19日，而合同约定第一次付款时间为2018年11月15日支付，刷卡单中没有林洁梅的签字，不能证明该刷卡单就是林洁梅支付，需要进一步查证；二、依据阿里拍卖平台上银城绿洲（2019）桂执恢18号标的物清单25套房产评估价30678910元，25套房产总面积3684.59元，每平方米均价为8326.30元；其次，在26个异议人中，程立鹏2018年11月16日4幢6单元0603号签订的合同价格为每平方米8200元，叶丽2018年11月15日4幢1单元2603号签订的合同价格为每平方米7820元，孙轶2018年11月22日11幢0404号签订的合同价格为每平方米7404元；而涉案房屋合同价格为2480元，完全偏离市场实际价格，并且在北海不动产登记中心银城绿洲楼盘表中涉案房产的备案价为8000元，面积为170.67平方米，按备案价格计算，总价为1365360元，假设此刷卡单是林洁梅真实支付的，很明显合同中303262元只是涉案房屋的首付款，而不是异议人所说的70%的房款，这完全是开发商智弘公司与串通林洁梅为逃避履行债务而采取的手段，至今，林洁梅无不动产销售发票、无契税发票。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，异议人林洁梅对查封涉案房产提出异议，不符合上述规定。 对于海天公司的主张，林洁梅书面答辩称，关于异议人与智弘公司签订《商品房买卖合同》时间与付款的问题，按双方签订的合同第七条付款方式及期限约定，异议人应当于2018年11月15日交付第一期购房款30326元，交款当日，因《商品房买卖合同》无法打印出来，于2018年11月19日双方才补签。关于涉案房屋单价的问题，因涉案房屋所在的小区原是北海市银海区公务员小区的团购房项目，购买土地的价格比较低，第一期开发房屋的团购价格是每平方米2480元。异议人要购买第一期开发的房屋，智弘公司将符合其择房要求的房屋已出售完毕，经双方协商，智弘公司同意按第一期的团购价格销售给异议人。至于与合同备案价格相差问题，合同备案价是国家政策的调控房开商的问题。涉案房屋低于合同备案价格出售给其也没有不妥之处，也符合商品交易。另外，涉案房屋交易及商品房买卖合同签订时间均是在海天公司预查封前，异议人不清楚也不知道智弘公司与海天公司是否存在债权债务问题。综上，海天公司认为智弘公司为逃避债务而串通异议人所采取的手段没有事实依据。 智弘公司答辩称，对异议人的申请依据没有异议，对异议人提供的证据真实性、关联性、合法性没有异议，房屋买卖的情况属实。同意解除异议人的涉案房屋。 张均智、智海公司均未提交答辩意见。 本院对案外人提交的证据均与原件核对一致，予以确认。 本院查明，本院在审理原告海天公司诉被告智弘公司、张均智、智海公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据原告海天公司的申请，于2019年1月17日作出（2019）桂民初9号民事裁定，一、查封智弘公司名下位于北海市××、杭州路以南国有土地使用权【国有土地使用权证号：北国用（2012）第Ｃ××39号、北国用（2009）第Ｂ××21号】及地上在建工程；二、冻结智弘公司银行存款共计39000000元。2019年1月23日本院作出（2019）桂执保1号协助执行通知，请求北海市不动产登记中心协助查封智弘公司名下案涉土地和在建工程，在建工程为××路××号智弘银城绿洲4、5、6、7、8、9、10、11、12幢。其中，……×幢×单元为0××1……。查封期限为三年，自2019年1月23日至2022年1月22日止。同日，北海市不动产登记中心在回执上回复本院：关于智弘公司合同纠纷一案协助事项的执行情况如下：一、经不动产数据库查询，登记在北海智弘公司名下证号为北国用（2012）第Ｃ××39号、北国用（2009）第Ｂ××21号《国有土地使用权证》项下建有“智弘银城绿洲”在售项目，并已有部分售出，该两土地使用权应属开发商智弘公司和全体业主共有，本次无法协助办理对该两宗土地使用权的查封登记查。二、智弘银城绿洲4幢ｌ单元2201号、6单元2503号；6幢1单元0203、1202、1601、2503号；9幢2302号；11幢1802号；12幢1502号房屋均已办理合同登记备案至他人名下，本次无法协助执行办理预查封登记。三、其余房屋本次已按协助执行通知书要求办理预查封。其中7幢2801、2802、2901号；8幢1802、1902、2002号；9幢2001、2201号；10幢1401、1801、1802、1901、1902、2001、2002、2201、2202号本次均为轮候预查封……案涉房产×幢×单元0××1号在上述查封范围之内。 2019年11月22日，本院作出（2019）桂民初9号民事判决，判令：一、被告智弘公司向原告海天公司支付工程款216313067.5元及利息（利息计算方式：从2018年2月15日起，以216313067.5元为基数，按月息2%计算至债务全部清偿时止）；二、被告智弘公司向原告海天公司支付逾期支付工程进度款的利息105409923.2元；三、被告智弘公司向原告海天公司支付逾期返回履约保证金的利息4196933.33元；四、被告智海公司、张均智对被告智弘公司的上述债务承担连带清偿责任；五、原告海天公司在被告智弘公司应付的工程款216313067.5元范围内，就涉案工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。案件受理费1901715元，原告海天公司已预交，由被告智弘公司负担。财产保全费5000元由海天公司负担。 另查明，林洁梅与智弘公司于2018年11月19日签订《商品房买卖合同》，合同编号：YS00139406，购买位于广西北海市××路××号智弘银城绿×幢×单元0××1号房。其中，套内建筑面积140.97平方米，公摊共有建筑面积29.7平方米，每平方米2480元，总金额人民币423262元。合同约定购房付款方式为分期付款。2018年11月15日，林洁梅交付了第一期购房款303262元给智弘公司。同年12月15日异议人还向智弘公司交付了公共维修基金10752元、有限管道燃气开户费2700元、有线电视安装费336元、办证费2000元等其它费用，同日智弘银城绿洲物业将涉案房屋钥匙交给林洁梅。物业公司也收取了物业服务费用。北海市自然资源局分别于2020年6月23和24日，分别出具《不动产登记信息查询证明》，证明截止2020年6月23日11时50分，林洁梅名下无不动产（房屋）登记信息。 本院认为，本案争议焦点为案外人林洁梅请求解除查封涉案房屋是否有事实和法律依据？ 案外人林洁梅主张涉案房屋为其购买，在本案中提出的是涉案标的异议，也就是对涉案房屋的权属提出实体异议，目的是为了阻却法院对该标的查封。本案中，涉案房屋于2019年1月23日被查封，但早在2018年11月19日，案外人林洁梅与智弘公司已经签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，已支付303262元购房款超过合同约定总价款的百分之五十，并于2018年取得该房屋使用至今，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，因此，异议人林洁梅对查封涉案房屋提出异议理由成立，且其权利能够排除执行。至于海天公司主张涉案房屋合同价格偏离市场实际价格，是开发商智弘公司与串通林洁梅为逃避履行债务而采取的手段，没有证据证实，本院不予支持。 综上，案外人林洁梅提出的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下： 解除对位于广西北海市××路××号智弘银城绿洲×幢×单元0××1号房的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广西壮族自治区高级人民法院提起诉讼。 审 判 长 杨家杰 审 判 员 阮传华 审 判 员 易凤英 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 罗翠莲 书 记 员 黄红舒