湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初2417号 原告：李勇，男，1979年1月15日出生，汉族，住湖北省汉川市， 委托诉讼代理人：冯军，湖北兆信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨芳，湖北兆信律师事务所律师。 被告：武汉经开万达广场投资有限公司，住所地武汉经济技术开发区12C2地块经开万达广场**购物中心。 法定代表人：肖广瑞。 委托诉讼代理人：付亮，湖北立丰律师事务所律师。 被告：武汉万达广场商业管理有限公司，住所地武汉市江汉区唐家墩路**武汉菱角湖万达广场******。 法定代表人：王志彬。 被告：武汉万达广场商业管理有限公司经济技术开发区分公司，住所地武汉经济技术开发区东风大道**经开万达广场室内步行街****。 负责人：王志彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付亮，湖北立丰律师事务所律师。 原告李勇与被告武汉经开万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）、被告武汉万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商管公司）、被告武汉万达广场商业管理有限公司经济技术开发区分公司（以下简称万达商管开发区分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李勇及其委托诉讼代理人冯军、杨芳，被告万达投资公司及被告万达商管开发区分公司的委托诉讼代理人付亮到庭参加诉讼。被告万达商管公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李勇向本院提出诉讼请求：1.确认原告李勇与被告万达投资公司签订的《武汉经开万达广场（营运期）商铺租赁合同》于2020年3月15日解除；2.确认原告李勇与被告万达商管开发区分公司签订的《武汉经开万达广场步行街物业管理服务协议》于2020年3月15日解除；3.判令被告万达投资公司、被告万达商管公司、被告万达商管开发区分公司共同向原告李勇退还租金218,684.55元、履约保证金198,348.60元、物业管理费47,819.18元、装修押金20,000元、P0S押金5,000元、物业保证金62,636.40元、质量保证金10,000元、POS机使用费687.09元（合计563,175.82元）及利息（利息以563,175.82元为基数，自2020年3月16日起至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令本案诉讼费用由被告万达投资公司、被告万达商管公司、被告万达商管开发区分公司承担。事实和理由：2017年11月15日，原告李勇与被告万达投资公司签订《武汉经开万达广场（营运期）商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：原告李勇承租被告万达投资公司开发建设的武汉经济技术开发区东风大道111号武汉经开万达广场室内步行街3F层3068A、3069A商铺用于经营餐饮行业；租赁期限共59个月，自2017年12月1日至2022年10月31日止；合同签署当日，原告李勇向被告万达投资公司交纳198,348.60元作为履约保证金，向被告万达商管开发区分公司交纳62,636.40元作为物业保证金，交纳10,000元作为质量保证金；房屋的租金按套内建筑面积计付，起始标准为每月每平方米190元，起始月租金标准为66,166.20元，同时租金标准按年递增，每三个月支付一次租金；每月物业服务费为20,878.80元，每三个月支付一次物业服务费；原告李勇在租赁期间内通过使用被告万达投资公司或被告万达商管开发区分公司指定的POS专用收银系统服务开展经营；如在不可抗力事件发生后90日内，原告李勇既无法继续经营，也无法达成一致意见，则任何一方均有权终止本合同，双方互不承担违约责任。同日，原告李勇与被告万达商管开发区分公司签署《武汉经开万达广场步行街物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》），约定由被告万达商管开发区分公司为原告李勇提供物业管理服务，如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致，以商铺租赁合同为准，同时约定如商铺租赁合同终止时，本协议自动终止。合同签订后，原告李勇依约向被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司支付了履约保证金、装修押金、POS押金、租金、物业服务费等。2020年伊始，因新冠疫情影响，武汉自2020年1月23日至2020年4月8日封城，所有的门店关门，停止经营。考虑到新冠疫情的不可抗力实际给原告李勇造成的巨大经济损失和经营压力，原告李勇于2020年3月15日函告被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司依据合同约定的“不可抗力”条款要求提前解约且主张退还未营业的2020年1月份部分租金、2020年2月份至2020年3月份租金，物业服务费及履约保证金等。此后，原告李勇主动到商铺租赁场所提出撤场腾退，因被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司迟迟不配合原告李勇办理涉案房屋的撤场腾退工作，原告李勇于2020年5月31日再次致函要求退还押金等费用未果，故诉至法院，望判如所请。 被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司共同辩称，三方签署的《租赁合同》和《物业协议》因原告李勇的违约而解除，解除时间为2020年6月6日，被告万达投资公司和被告万达商管开发区分公司依约罚没履约保证金及物业保证金符合合同和法律约定。因原告李勇的违约行为，涉案店铺截至2020年7月29日仍未还原腾退，被告万达投资公司和被告万达商管开发区分公司遭受实际损失达30万余元。被告万达商管开发区分公司罚没原告李勇装修押金、质量保证金和POS机使用费远远不足以弥补因此遭受的损失。原告李勇以新冠疫情属于不可抗力为由解除合同不成立，不符合约定解除和法定解除条件。本案中租赁合同租期为59个月，受新冠疫情影响原告李勇未能营业期间不足3个月，原告李勇受疫情未能营业的期间相较于整个合同租赁期限占比较小。被告万达投资公司及被告万达商管开发区分公司相应国家号召，本着对商户负责的态度，为减轻原告李勇经营压力，已经将2020年1月25日至2020年3月31日期间的租金及物业费实行全免，后期也一直在为原告李勇争取租金分期、租金扶持政策，两被告已经本着公平原则作出了巨大让步。被告万达商管开发区分公司在恢复广场营业的第一时间2020年3月27日就及时通知原告李勇可恢复线上外卖经营，在2020年4月27日及时通知原告李勇可恢复堂食经营，原告李勇并非因为疫情不能经营，而是自己单方不想经营。综上，恳请法院查清事实，准确把握疫情及疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，结合合同约定的租期及履行方式、受疫情影响程度等因素综合考量，作出公正判决。 被告万达商管公司未予答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月15日，原告（乙方、承租人）李勇与被告（甲方、出租人）万达投资公司签订《租赁合同》，约定：甲方同意在商业广场建设完成后将其中室内步行街3F层3068、3069号商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮美食业态的专业经营商，同意承租该房屋；本合同项下租赁期限为59个月，自进场日开始计算，即自2017年12月1日起至2022年10月31日止；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付198,348.60元（相当于3个月月租金标准）作为履约保证金；同时向物业服务公司支付62,636.40元（相当于3个月物业服务费）作为物业服务费保证金；甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任；乙方应在本合同签订的当日向物业服务公司支付10,000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金无息退还乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件；2019年12月1日至2020年11月30日，每月租金为72,894.85元；租金按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期；交还期满后乙方仍未能将符合合同约定要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用；本合同乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金等内容。同日，原告（乙方、承租人）李勇与被告（甲方、物业管理人）万达商管开发区分公司签订《物业协议》，约定：乙方按承租商铺的套内建筑面积缴纳物业服务费，物业服务费的缴纳标准暂定每平方米每月60元，此金额为含增值税价格；物业服务费按每3个月为一个支付期，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费等内容。上述合同及协议签订后，原告李勇向被告万达投资公司交纳了履约保证金198,348.60元，向被告万达商管开发区分公司交纳了装修押金20,000元、POS押金5,000元、物业保证金62,636.40元、质量保证金10,000元。被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司依约将涉案商铺交付原告李勇使用。原告李勇于2019年11月25日向被告万达投资公司支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的房屋租金218,684.55元、向被告万达商管开发区分公司支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费62,636.40元、POS机使用费900元。2020年1月23日，武汉因新冠疫情封城。原告李勇租赁的上述商铺亦因疫情防控原因停止营业。2020年3月15日，原告李勇向被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司发送《商函》，以新冠疫情属于不可抗力为由希望提前解除合同。2020年3月20日，被告万达商管开发区分公司回复《联系函》，不同意原告李勇以新冠疫情属于不可抗力要求解除租赁及物业合同，并保留追究原告李勇违约责任的相关权利。2020年4月初，武汉经开万达广场恢复对外营业。原告李勇曾于2020年4月30日与被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司联系要求退租，双方未能协商一致。此后原告李勇未交纳租金及物业费。被告万达商管开发区分公司于2020年5月29日向原告李勇发函，确认双方签署的《租赁合同》及《物业协议》将于2020年6月6日起解除。2020年6月6日，原告李勇再次与被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司协商退租事宜无果。原告李勇称其于2020年7月28日从涉案房屋中腾退完毕，但被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司称原告李勇未自行腾退，系两被告于2020年7月31日自行将原告李勇的物品腾退完毕。2020年8月1日起，被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司将涉案商铺出租给其他案外人。原告李勇要求各被告退还其相应款项无果，遂诉至本院请求依诉予判。庭审时，原告李勇自认被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司已免除其2020年1月25日至2020年3月31日期间的房屋租金及物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：原告李勇提供的录音、录像资料，系原告李勇在未经被录制人允许的情况下偷录，其取证程序不合法，同时该证据仅能证明原告李勇就退租事宜与被告方的工作人员进行过协商，但无法证明双方对退租事宜曾经协商一致。被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司提供的微信聊天截图，因原告李勇未能提供反证，该证据的真实性本院不予采信；2020年5月25日的联系函，因被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司未能提供其向原告李勇送达该函件的凭证，故该证据本院不予采信。 本院认为，根据原告李勇的诉讼请求及被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1、原告李勇能否以新冠疫情属于不可抗力为由要求解除《租赁合同》及《物业协议》；2、相关费用的退还问题；3、承担退还责任的主体应如何认定。 关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。原告李勇以新冠疫情属于不可抗力为由要求解除合同，应当就新冠疫情致使其不能实现合同目的承担举证证明责任。因原告李勇在本案未提供任何因新冠疫情致使其不能实现合同目的的证据。综合考虑涉案商铺所在商场受新冠疫情影响停止营业的时间为2个多月，原告李勇与被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司签订的合同期限为59个月，且被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司亦已免除原告李勇2020年1月25日至2020年3月31日期间的租金及物业费。故本院认为虽然新冠疫情对原告李勇承租商铺的正常经营产生了不利影响，但并未造成原告李勇不能实现其合同目的。原告李勇以新冠疫情属于不可抗力为由要求解除合同的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 因原告李勇已支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的房屋租金及物业服务费，结合被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司免除其2020年1月25日至2020年3月31日期间的租金及物业费，原告李勇已支付的租金及物业服务费可抵扣2020年4月1日至2020年6月6日期间的租金及物业服务费。原、被告签订《租赁合同》及《物业协议》均约定原告李勇应当在每个支付期最后一个月的20日前向被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司一次性足额支付下个支付期的租金及物业费，故原告李勇应在2020年5月18日前支付下个支付期的租金及物业费。原告李勇未按期支付租金及物业费，被告万达商管开发区分公司于2020年5月29日向原告李勇发函，确认双方签署的《租赁合同》及《物业协议》将于2020年6月6日起解除，符合双方合同约定。故本院确认原告李勇与被告万达投资公司签订的《武汉经开万达广场（营运期）商铺租赁合同》及原告李勇与被告万达商管开发区分公司签订的《武汉经开万达广场步行街物业管理服务协议》于2020年6月6日解除。 关于第二个争议焦点，相关费用的退还：1、租金及物业费退还问题，原告李勇虽称其于2020年7月28日从涉案商铺中腾退，但未能提供相应证据，故本院以被告万达投资公司、被告万达商管开发区分公司自认的原告李勇腾退时间即2020年7月31日为原告李勇对涉案商铺的占有使用截止时间。因原告李勇交纳的租金及物业费仅能抵扣至2020年6月6日，而原告李勇实际占有使用涉案商铺至2020年7月31日，其要求退还租金及物业费的请求无事实及法律依据，本院不予支持。2、履约保证金退还问题，因《租赁合同》约定原告李勇违约而提前终止的，则被告万达投资公司有权没收履约保证金，故原告李勇的该请求，本院不予支持。3、物业服务费保证金退还问题，《租赁合同》约定被告万达商管开发区分公司有权从物业服务费保证金中相应扣除原告李勇欠付的租金，因原告李勇在2020年6月7日至2020年7月31日仍在占有使用涉案商铺，原告李勇交纳的物业服务费保证金62,636.40元抵扣上述期间段的租金尚且不足，故该请求本院不予支持。4、质量保证金退还问题，《租赁合同》约定本合同终止且被告万达商管开发区分公司确认原告李勇无任何遗留问题纠纷后的90日之内，被告万达商管开发区分公司应将剩余的质量保证金无息退还原告李勇。因上述合同已于2020年6月6日解除，被告万达商管开发区分公司未能举证证明原告李勇尚有遗留问题纠纷，故原告李勇要求退还质量保证金的请求，本院予以支持。5、装修押金、POS押金退还问题，因双方对于装修押金、POS押金退还的条件未进行约定，且被告万达商管开发区分公司未能对其主张的不退还事由提供相应证据，故原告李勇要求退还装修押金、POS押金的请求，本院予以支持。6、POS机使用费退还问题，因原告李勇系其自身原因未恢复经营涉案商铺及使用POS机，其要求退还POS机使用费的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，因装修押金、POS押金、质量保证金均为被告万达商管开发区分公司收取，上述费用的退还义务应由被告万达商管开发区分公司承担。同时，被告万达商管开发区分公司作为被告万达商管公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由被告万达商管公司承担，故被告万达商管公司亦应承担上述退还责任。原告李勇要求被告万达投资公司承担相应退还责任的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 原告李勇关于利息的请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。 综上，被告万达商管公司、被告万达商管开发区分公司应退还原告李勇装修押金20,000元、POS押金5,000元、质量保证金10,000元。驳回原告李勇的其他诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、被告武汉万达广场商业管理有限公司、被告武汉万达广场商业管理有限公司经济技术开发区分公司应于本判决生效之日起十日内退还原告李勇装修押金20,000元、POS押金5,000元、质量保证金10,000元； 二、驳回原告李勇的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计4,716元，由原告李勇负担。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  熊婧 二〇二〇年十月三十日 书记员  王莎