湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2120号上诉人（原审被告）：衡阳市三富房地产开发有限公司被上诉人（原审原告）:郭桂卿原审被告：湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司上诉人衡阳市三富房地产开发有限公司（以下简称三富公司）因与被上诉人郭桂卿及原审被告湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司（以下简称衡州农商行）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三富公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭桂卿的全部诉讼请求。事实和理由：案涉门面登记在三富公司名下，是三富公司的合法财产，并非安置用房，一审认定门面系安置用房的事实认定错误。三富公司并未将案涉门面交付给郭桂卿，在办理不动产权证后亦未将所有权转让给郭桂卿，还函告郭桂卿搬离私自占用的门面。另外，《城市房屋拆迁补偿协议书》因客观情况发生重大变化而导致事实上无法履行，该客观情况变化为政府行为的变更。2014年6月18日，衡阳市人民政府作出《征收决定公告》，将案涉房屋在内的三栋房屋全部征收，故该房屋已经因政府的征收行为于2014年6月18日成为了国有资产，一审判决案涉房屋归郭桂卿所有的处理法律适用错误。郭桂卿辩称，三富公司虽将案涉门面初始登记至自身名下，但门面是郭桂卿的安置房，只是三富公司一直未将产权证办理至郭桂卿名下。三富公司认为《城市房屋拆迁补偿协议书》因政府行为而导致事实上无法履行的理由没有依据，因为案涉安置为原地安置而非易地安置，根据相关会议纪要，三富公司现有的房源要优先用于安置仁家巷项目。另外，政府相关会议纪要未明确案涉门面需要重新选址易地安置。案涉门面是否被征收不影响郭桂卿确认物权。综上，一审将案涉门面物权确权归郭桂卿所有，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。衡州农商行述称，一审程序不合法，本案涉及两个法律关系，应该为两个案件。郭桂卿并非确认合同无效纠纷所涉合同的当事人，故无诉权。三富公司与衡州农商行的金融借款合同纠纷案件已经湖南省衡阳县人民法院作出生效判决，郭桂卿对《最高额抵押合同》的异议应通过第三人撤销之诉或者案外人执行异议之诉主张，一审法院按照确认合同无效纠纷确权存在程序违法，请求驳回郭桂卿的全部诉请。郭桂卿向一审法院起诉请求：1.确认湘水左岸B栋111号门面所有权归郭桂卿所有；2.确认三富公司与衡州农商行签订的《最高额抵押合同》[编号2-13576-2018-00000060]无效。一审法院认定事实：2007年，三富公司经衡阳市政府批准，在石鼓区草后街126号至182号地段进行旧城改造，需要拆除郭桂卿所有的草后街126号037栋房屋，建筑面积38.98平方米。同年9月16日，双方签订《城市房屋拆迁补偿协议书》，协议约定“郭桂卿同意于2007年9月19日将草后街126-037号房屋交三富公司拆除，三富公司同意于2009年2月9日前以产权调换形式在草后街原地安置郭桂卿地层45平方米左右门面一间，多出或者少于45平方米，郭桂卿和三富公司按市场价互相找补差价”。协议还对拆迁安置费、水电表的安装费用作了约定。协议签订后，郭桂卿按照约定履行了自己的义务，将自有的房屋交三富公司拆除，三富公司在拆除地段开发建设湘水左岸项目。2010年7月13日，三富公司与郭桂卿签订《商品房预订合同》，合同确认将湘水左岸B栋1号门面预售给郭桂卿，该门面建筑面积40.64平方米。合同约定“郭桂卿还要向三富公司支付房屋差价款37824元、其他费用8454元，共计46278元。其中当日交纳3万元，余款16278元在办理产权证时付清”。郭桂卿当日即向三富公司交纳了房屋差价款3万元，三富公司亦向郭桂卿交付了湘水左岸B栋1号门面。但三富公司一直没有为郭桂卿办理房屋所有权证。郭桂卿接收该房产后，将该房出租给他人使用。2017年3月13日，三富公司向衡阳市不动产登记中心申请办理房屋产权登记，衡阳市房产测绘中心将湘水左岸B栋1号门面编号为B栋111号，三富公司将包括B栋111号门面在内的全部门面登记在三富公司名下。2018年3月22日，三富公司与衡州农商行签订《最高额抵押合同》[编号2-13576-2018-00000060]，将湘水左岸B栋107号、108号、111号门面抵押给衡州农商行，为借款人何某的70万元的银行贷款提供担保，并在衡阳市不动产登记中心办理了抵押登记。2019年5月，郭桂卿从石鼓区房屋产权办证历史遗留问题处理办公室获悉涉案房产被抵押的情况。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郭桂卿与三富公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。郭桂卿将自己所有的房屋交给了三富公司拆除兴建房地产项目，并向三富公司缴纳了房屋差价款，已经履行了《城市房屋拆迁补偿协议》约定的全部义务，三富公司就应当按照合同的约定向郭桂卿移交相应的置换房屋，并办理相关的房屋产权登记手续。三富公司虽然向郭桂卿交付了置换的房屋，但将该房屋的产权登记在自己的名下，侵害了郭桂卿的合法权益。郭桂卿根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，请求确认湘水左岸B栋111号门面所有权归其所有的诉讼请求，有事实和法律依据，符合法律规定，该院予以支持。三富公司、衡州农商行辩称依照房屋产权登记，诉争房屋归三富公司所有的抗辩意见与法律规定不符，该院不予采信；衡州农商行与三富公司签订的《最高额抵押合同》时，三富公司已经取得了湘水左岸B栋111号门面的房屋产权证书，并办理了不动产抵押登记，且郭桂卿未在不动产登记中心办理不动产异议登记，衡州农商行有理由相信抵押的房屋不属于“所有权、使用权不明或有争议的财产”，衡州农商行已经按照合同约定向三富公司足额发放了贷款，该合同在诉争房产产权证未被撤销之前合法有效。郭桂卿诉请确认《最高额抵押合同》[编号2-13576-2018-00000060]无效，没有事实和法律依据，该院不予支持。三富公司、衡州农商行认为《最高额抵押合同》[编号2-13576-2018-00000060]没有违反法律效力性规定，合法有效的抗辩意见，于法有据，该院予以采信。郭桂卿基于涉案房产依法应归其所有，三富公司与衡州农商行签订的《最高额抵押合同》侵害了自己的合法权益，因而将衡州农商行列为被告起诉，符合法律规定，衡州农商行认为郭桂卿起诉主体错误的抗辩意见，与事实和法律规定不符，该院不予采纳。三富公司所称市政府规划变更导致无法安置拆迁户，案涉房产属于三富公司所有的抗辩意见，与法律规定不符，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决：一、坐落于衡阳市石鼓区草后街的湘水左岸****门面归郭桂卿所有；二、驳回郭桂卿的其他诉讼请求。本案诉讼费40元，由三富公司负担。本院二审期间，三富公司提交一份专项审计报告书，用以证明三富公司草后街项目截至2019年10月31日投入的开发总成本为178543949.96元。郭桂卿质证称该证据与本案无关。衡州农商行对该证据无异议。本院经审查认为，该证据与本案不具有关联性，故不能作为认定本案基本事实的依据。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点：一审判决案涉门面归郭桂卿所有是否正确。本案中，讼争门面已由三富公司与郭桂卿签订的《商品房预订合同》予以特定化。门面虽然登记在三富公司名下，以及其通过与衡州农商行签订《最高额抵押合同》将门面进行了抵押。但根据《城市房屋拆迁补偿协议书》约定，三富公司负有交付相应的置换房屋的义务。且在拆迁安置中，房屋产权调换是以牺牲郭桂卿原房屋的居住权为代价来满足城市建设等需要，《城市房屋拆迁补偿协议书》的签订时间早于抵押权的设立时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，被拆迁人对特定化后的安置房屋的取得权优先于一般购房者，那么根据举重以明轻原则，本案郭桂卿对安置房产的取得权优先于案涉抵押权。关于三富公司提出门面已经被征收，郭桂卿无法取得所有权的主张，因其未提供相关证据证明，依法不予采纳。至于三富公司提出安置门面已重新选址安置的主张，因其提交的会议纪要中需要重新选址的安置房屋并不具体明确，亦无证据证明三富公司与郭桂卿一致同意就选址安置一事进行了变更，故对其该项主张依法不予采信。综上，一审判决案涉门面归郭桂卿所有，并无不当，应予维持；三富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人衡阳市三富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十月二十二日法官助理  彭 斌书 记 员  匡光美