广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6315号上诉人（原审被告）：深圳市侨城建设工程有限公司，统一社会信用代码：914***********453R，住所地：深圳市南山区******。法定代表人：王某1。委托代理人：孙雅莲，系广东万乘律师事务所律师。委托代理人：李楠楠，系广东万乘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:江月强，男，汉族，1976年9月16日出生，公民身份证号码：441************058，住广东省惠州市惠城区****************。委托代理人：张海东，系广东商盾律师事务所律师。上诉人深圳市侨城建设工程有限公司被上诉人江月强因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人深圳市侨城建设工程有限公司上诉请求：一、维持原审判决第一项、第二项和第四项，撤销原审判决第三项，改判上诉人无须向被上诉人支付赔偿款138,578.99元；二、判令一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定的部分事实有误。1.江月强应赔偿案外人陈嘉誉的损失238,138.48元应当全部由其自行承担。根据2014年4月11日侨建公司与江月强签订的《土地租赁合同》第一条的约定，租赁土地的用途为“种植及养植”。第五条约定，“乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的、在地面上搭棚建房等基础设施时不符合国家规定需要拆除清理所发生的费用，由乙方承担责任，与甲方无关”。上述合同签订后，事隔仅一个多月，江月强在未经侨建公司同意的情况下，擅自将上述土地全部转租给案外人陈嘉誉，江月强与侨建公司约定的租金是每年3.9万元，租给陈嘉誉的租金却高达每年7.8万元，可见转租的目的是为了牟取暴利。更有甚者，江月强在明知与侨建公司的租赁合同中明确约定“在地面上搭棚建房等基础设施时不符合国家规定需要拆除清理所发生的费用，由乙方承担责任，与甲方无关”的情况下，仍疏于管理，任凭陈嘉誉搭建竹棚，结果被惠州市城市管理行政执法局责令拆除，导致陈嘉誉经济损失，对此江月强理应承担赔偿责任。此前的判决体现了“任何人都应当对自己的行为负责”的基本法理，江月强企图将自己应当承担的责任转嫁给侨建公司承担，有违诚信，不应支持。原审判决对上述事实的认定错误，应当依法纠正。2.江月强主张的损失并未实际发生，要求侨建公司承担无事实依据。虽然生效判决江月强赔偿承租人陈嘉誉的损失，但判决生效后，没有证据显示江月强履行了上述生效判决书确定的付款义务，损失尚未实际发生，向侨建公司索赔没有前提和基础。因此，即使其有权向侨建公司主张权利，要求赔偿，也因其没有损失实际发生的证据，而无法获得法律上的支持。3.江月强主张的土地平整费用39,019.5元并未实际发生。根据江月强提交的《土地平整协议》，土地平整费用为39,019.5元，签订合同之日支付订金5,000元，余款在土地平整完毕验收合格后一次性支付。而土地平整的期限为二十天，土地面积为26,013平方米。合同签订时间是2014年4月20日。但合同签订后仅仅六天，4月26日，江月强就将土地平整费用39,019.5元全部支付给了平整方。江月强仅提供了一份收款收据，并无款项支付的银行凭证。对此，侨建公司认为，上述情况明显不合常理。面积达26,013平方米的土地，平整时间需要二十天，而上述支付费用的时间仅相隔六天，付款时不可能完成平整工作，而合同约定的是先付5,000元，余款在完成平整工作后付清，从常理推断，江月强不可能在还没有完成土地平整的情况下，就付清全部款项。因此，侨建公司有理由认为，在平整方没有出庭，两份证据之间存在矛盾的情况下，原审法院认定该费用已经实际发生，明显依据不足。二、原审判决适用法律确有错误。根据《合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此可见，对于因合同无效所受到损失的一方，要求对方赔偿必须以己方损失的发生为前提。本案中，江月强虽然依据生效判决应当赔偿陈嘉誉的损失，但并未实际赔偿，因此，在损失尚未实际发生的情况下，如果侨建公司赔偿其损失，可能导致其获得不当得利。原审判决在适用上述法律规定时确有错误，亦应纠正。被上诉人江月强答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审原告江月强向原审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除原、被告双方签订的《土地租赁合同》。2.请求被告向原告返还土地保证金5000元、租金39000元以及利息（利息以保证金和租金的总额44000元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年4月11日开始计算至还清之日）。3.请求被告向原告赔偿损失913078.18元（详见赔偿清单）。4.本案的诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2003年10月8日，惠州市惠城区*********民小组（甲方）与白鹭湖旅游公司（乙方）签订了《东亚区域新田小组范围移交确认书》，将新田小组包括涉案土地在内的90亩土地移交给惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司，惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司享有涉案土地的使用权。2009年8月12日，惠州市汝湖镇角洞移民（甲方）与谢嘉城（乙方）签订《鱼塘承包合同》，约定：甲方将位于角洞水库坝下的鱼塘及河沥一条给乙方承包养殖等。2012年6月18日，被告（乙方）与惠州市汝湖镇角洞移民（甲方）签订了《鱼塘土地承包合同》，约定：甲方将位于角洞水库下的鱼塘及河沥一条一并承包给乙方用于苗场以及农家旅游开发目的；承包为50年，即从2012年8月12日起至2062年8月12日止。同日，新田村小组（甲方）与被告（乙方）签订《林场土地承包合同》，约定：甲方将位于角洞水库下的鱼塘及河沥一条一并承包给乙方，永久性承包（于国家征用时为止）。2014年4月11日，原告江月强（乙方）与被告深圳市侨城建设工程有限公司被告（甲方）签订《土地租赁合同》，主要内容：第一条约定，甲方将位于角洞水库大坝下至桥头土地39亩（实际面积以图纸黄线为准）租给乙方用于种植及养殖，租用时间8年（即2014年5月1日至2022年5月1日），租金3.9万元/年（人民币大写：叁万玖仟元整），保证金5000元。同日，原告支付一年的租金39000元和保证金5000元给被告，被告出具了两张《收据》。2014年4月20日，原告与他人签订《土地平整协议书》，约定平整以上土地中的26013平方米，并于4月26日支付了平整费用39019.5元。2014年5月30日，原告（甲方）与案外人陈嘉誉（乙方）签订《土地租赁合同》，主要约定：甲方将位于角洞水库大坝下至桥头土地39亩（实际面积以图纸黄线为准）租给乙方种植、养殖使用。第一条约定，租期为7年，即2014年7月1日至2021年6月30日止。第二条约定，租金：乙方先交半年租金后使用，并交押金35000元整，交租时间为每年的1月5日前和7月5日前。第五条约定，乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的、在地面上搭棚建房等基础设施时不符合国家规定需要拆除清理所发生的费用，由乙方承担责任，与甲方无关。2014年9月12日，惠州市城市行政执法局向陈嘉誉发出《行政处罚决定书》，责令停止建设，限期三天内自行拆除临时竹棚。另查明，原审法院于2018年5月7日作出（2017）粤1302民初1248号民事判决书，判决：一、确认陈嘉誉与江月强于2014年5月30日签订的《土地租赁合同》无效。二、江月强应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈嘉誉返还押金35000元、租金39000元。三、江月强应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈嘉誉赔偿损失238138.48元。四、驳回陈嘉誉的其他诉讼请求。江月强不服判决并上诉，惠州市中级人民法院作出（2018）粤13民终6927号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原审法院认为，涉案土地（39亩）的承包使用权系被告于2012年6月18日从汝湖镇角洞移民（东亚村新田村民小组）承包取得后，于2014年4月11日与原告签订《土地租赁合同》约定将上述土地（转）租给原告种植及养殖，从而原告占有、使用。但因该土地的合法使用权人从2003年起已为惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司，为此，被告（转）出租以上土地给原告是属于对涉案土地的无权处分，且相关当事人也未能提供惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司追认以上原、被告的租赁，为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，以上原、被告的租赁合同为无效合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律效力”及第五十八“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，现原告要求被告返还土地保证金5000元、土地租金39000元，符合上述法律规定，原审法院予以支持。对于原告要求被告支付以上两款项的利息问题，原审法院认为，原、被告对该没有取得合法使用权、没处分权的土地进行流转，双方对以上无效租赁行为的合法性常识认知不足，双方据此均应共同承担因此合同造成的损失的相应过错责任（50%），同时，结合原告已从被告处取得以上土地的使用权后进行占有、使用、转租的实际，为此，对于其要求计算以上两款项的利息，原审法院不予支持。对于原告的第三项诉讼请求：要求被告赔偿4项损失的问题，原审法院评判如下：1.对于第1项损失：原告在（2017）粤1302民初1248号民事判决书中应向陈嘉誉返还押金35000元、租金39000元、赔偿损失238138.48元的问题。因本案原告江月强与陈嘉誉签订的《土地租赁合同》为无效合同，其收取的租金因无效合同在上述案件中判决应予以返还，本案中，原告江月强支付给被告的土地租金39000元、保证金5000元，也因无效合同而在前述评判中本院已支持本案被告应予以返还给原告江月强，但原告应退回给陈嘉誉的35000元是原告收取陈嘉誉押金，与本案被告无关联性，现原告要求被告退还，缺乏事实，依法无据，原审法院不予支持。对于原告因与陈嘉誉签订的《土地租赁合同》为无效合同，而应赔偿陈嘉誉的损失238138.48元的承担问题。根据上述评判，原、被告在无效的《土地租赁合同》中双方过错均等及承担原则，为此，以上损失应由双方各自承担50%，即119069.24元。2.对于第2项损失：原告在（2017）粤1302民初1248号案件中应承担的诉讼费、在（2018）粤13民终6927号案件中应承担的诉讼费、公告费的问题。因以上诉讼并非原、被告在土地承包中的必要支出，土地承包为无效合同，原告在转租中也未就转租的可行性、履行情况等取得被告许可，为此，根据过错原则，以上费用要求被告承担，缺乏事实及法律依据，原审法院不予采纳。3.对于第3项损失：原告可获得的土地租金542100元的问题。因原告与被告、原告与陈嘉誉签订的两份《土地租赁合同》均为无效合同，根据“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律效力”的规定及2014年9月12日惠州市城市行政执法局向陈嘉誉发出《行政处罚决定书》：责令停止建设，限期拆除竹棚的确认，以上两合同从签订之日起就因无效而应该终止履行，为此，不存在合法的预期可获土地租金，现原告要求被告支付其可获租金，依法无据，理由不充分，原审法院不予支持。4.对于第4项损失：土地平整费用39019.5元的问题。原告与被告签订《土地租赁合同》后，取得土地使用时在土地上进行平整，从而支付了平整费用39019.5元，因原告在（2017）粤1302民初1248号民事判决书中应向陈嘉誉返还全部租金39000元，即虽原告因平整后致使土地增值而获取更大的租金，但因合同无效而被判决返还收取的全部租金，为此，原告未因支付平整费用而多收益。故，原审法院认为，原告以上土地平整费用39019.5元为原告在履行原、被签订的《土地租赁合同》的损失，根据本院对本案原、被告在《土地租赁合同》的无效合同中评判的过错均等及承担原则，以上损失应由双方各自承担50%，即19509.75元。综上，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告江月强与被告深圳市侨城建设工程有限公司于2014年4月11日签订的《土地租赁合同》为无效合同。二、被告深圳市侨城建设工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还土地保证金5000元、土地租金39000元，共44000元给原告江月强。三、被告深圳市侨城建设工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付赔偿款119069.24元、土地平整费19509.75元，合计138578.99元给原告江月强。四、驳回原告江月强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13370.78元，由原告承担10820.78元，被告承担2550元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。原审法院认定涉案《土地租赁合同》无效，由于生效判决确认江月强将其租赁的土地转租给陈嘉誉的《土地租赁合同》无效，且双方当事人对该原审认定合同无效无异议，故本院以涉案《土地租赁合同》为无效合同审理本案。被上诉人在另一案件中应赔偿陈嘉誉的损失238138.48元，该损失系被上诉人确定的损失，故原审判令由上诉人承担一半合理，予以确认。原审认定涉案土地平整费用39019.5元有据，原审判令上诉人承担一半合理妥当，予以确认。上诉人的其他上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3072元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十月十六日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩