成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初12683号 原告：任绍民，男，1951年7月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：杨应珍，女，1952年6月12日出生，汉族，住成都市青羊区。 共同委托诉讼代理人：黄生富，四川致高律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：杨锐，四川致高律师事务所律师。 被告：成都鑫利来企业管理有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区聚龙路********。 法定代表人：周师润，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师。 原告任绍民、杨应珍诉被告成都鑫利来企业管理有限责任公司（以下简称鑫利来公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告任绍民、杨应珍的共同委托诉讼代理人黄生富、杨锐，被告鑫利来公司的委托诉讼代理人汪清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任绍民、杨应珍向本院提出诉讼请求：1.判令鑫利来公司向任绍民、杨应珍支付自2019年7月1日起至2020年5月31日止的欠付租金25947.43元，并支付违约金（违约金的计算方式为：自2020年1月22日起，以截至2020年1月22日鑫利来公司欠付任绍民、杨应珍租金为基数，按日利率0.3‰计算至2020年6月4日止；自2020年6月5日起，以欠付租金25947.43元为基数，按日利率0.3‰计算至实际付清之日止）；2.鑫利来公司向任绍民、杨应珍支付律师代理费。事实和理由：2015年5月14日，任绍民、杨应珍将其购买的位于成都市武侯区××路××号××幢××楼××号商铺（以下简称案涉商铺）出租给鑫利来公司运营管理，案涉商铺应付税前年租金38883元，分摊至12个自然月后按月支付。从2019年7月1日起至2020年5月31日期间，鑫利来公司没有足额支付租金，实际只支付了9695.32元，至今欠付25947.43元。根据租赁合同约定，逾期支付租金的自逾期之日起按每日0.3‰支付违约金。 鑫利来公司辩称，1.任绍民、杨应珍主张的租金为税前租金，不符合合同约定，应按税后租金标准支付欠付的租金。2.双方当事人在合同中约定的违约金标准日0.3‰过高，请求法院予以调整，且合同约定逾期支付租金的违约金累计不得超过应付未付款项的10%，在本案中应当适用该约定。3.因2020年春节期间的疫情影响，案涉商铺项目运营方向实际承租人减免了一个月租金，故本案应当减免疫情期间1个月的租金。 本院经审理认定事实如下： 2015年5月14日，任绍民、杨应珍（甲方）与鑫利来公司（乙方）签订《“双楠尚品广场”商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将案涉商铺出租给乙方运营管理，租赁期限8年，预计从2017年4月1日起至2025年3月31日止。租赁期限内案涉商铺的税前租金总额为453629元，其中第一部分税前租金为64804元，该部分租金自甲方向开发商付清全部购房款之日起至2017年3月31日止，由乙方按自然月平均向甲方支付；第二部分税前租金为388825元，对于第二部分税前租金，第一至第四个租赁年度内每年应付税前租金总额为38883元，第五至第六个租赁年度内每年应付税前租金总额为51843元，第七至第八个租赁年度内每年应付税前租金总额为64804元，租金均摊12个月后分别按自然月平均向甲方支付，乙方应在每月5日（含当日）前（遇节假日相应顺延）支付。在代扣代缴税费及其他法定费用后，将剩余税后的上一月份的租金汇入甲方指定账户。甲方自行承担其所得税及其他一切法定税费。乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应付未付款项的0.3‰支付违约金，但前述违约金累计不得超过应付未付款项的10%。乙方就其行为应承担的违约金、赔偿金、补偿金等责任累计不得超过平均月租金的六倍。本合同约定的违约金标准系双方充分考虑了租赁的实际情况后的真实意思表示，任何一方放弃以标准过高为由要求削减的权利。如某一违约行为同时适用两条及以上违约责任，违约条款、违约金、违约责任相互独立，均累加适用。本合同约定的损失包含但不限于因违约一方导致另一方支付的评估费、交通费、通讯费、差旅费、追索损失时发生的诉讼费、追索损失时按政府发布指导价支付的律师代理费等。如遇不可抗力（如地震、台风、洪水、火灾、战争等）导致案涉商铺商家暂时停业的，双方根据公平原则、本着互谅互让的精神，由甲方相应减免停业期间乙方的租金。 2019年7月1日至2020年5月31日期间，鑫利来公司未按时足额支付租金，此期间仅向任绍民、杨应珍支付租金9695.32元，最后一次于2020年1月22日支付。 以上事实有《租赁合同》《商品房买卖合同摘要》以及当事人陈述收集在案予以佐证。 本院认为，任绍民、杨应珍与鑫利来公司签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，鑫利来公司未按照合同约定支付租金的行为，构成违约，应当承担违约责任。 关于欠付租金的诉请。第一，《租赁合同》约定鑫利来公司在代扣代缴税费及其他法定费用后向任绍民、杨应珍支付剩余税后租金。但是，向税务机关缴纳税费的义务主体应为出租方，该法定义务不以出租方与租赁方的约定发生变化，现鑫利来公司未举证证明其向相关部门代任绍民、杨应珍缴纳了应承担的税费，故本院对其辩称应支付税后租金的意见不予采纳，鑫利来公司应当向任绍民、杨应珍支付合同约定的第三及第四年度租金即每月3240.25元（38883元/年÷12月）。第二，关于鑫利来公司主张受疫情影响应减免一个月租金的问题。鑫利来公司未提交证据证明实际向案涉商铺项目运营方减免了一个月租金，即使其实际向案涉商铺项目运营方减免了租金，其在决定减免租金前未与任绍民、杨应珍进行沟通、协商，损害任绍民、杨应珍的权利，本院对鑫利来公司的意见不予采纳。综上，截至2020年1月22日鑫利来公司欠付租金为12986.43元（38883元/年÷12月×7月-9695.32元），截至2020年5月31日鑫利来公司欠付租金为25947.43元（38883元/年÷12月×11月-9695.32元）。 关于违约金的诉请。鑫利来公司辩称逾期支付租金的违约金过高，且合同约定累计不超过未付租金的10%。因日利率0.3‰的标准至今未超过未付租金的10%，故鑫利来公司的抗辩意见不成立，结合任绍民、杨应珍主张的违约金的计算起点，违约金的计算方式为：自2020年1月22日起，以欠付租金12986.43元为基数，按日利率0.3‰计算至2020年6月4日止为522元（12986.43元×134天×0.3‰）；自2020年6月5日起，以欠付租金25947.43元为基数，按日利率0.3‰计算至欠付租金实际付清之日止。 关于律师费的诉请。任绍民、杨应珍未提交证据证明律师费已实际产生，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告成都鑫利来企业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告任绍民、杨应珍支付房屋租金 25947.43元； 二、被告成都鑫利来企业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告任绍民、杨应珍支付违约金，违约金的计算方式为：截至2020年6月4日违约金为522元，自2020年6月5日起以25947.43元为基数，按日利率0.3‰计算至上述房屋租金实际付清之日止； 三、驳回原告任绍民、杨应珍的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费224.50元（已减半收取），由被告成都鑫利来企业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  肖红梅 二〇二〇年十月二十八日 书记员  阎丽佳