江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初3644号 原告(反诉被告)：韩双，女，1980年7月18日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：张丙升，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：徐州爱购汇邻湾超市管理有限公司，住所地徐州市泉山区三环南路**颐和汇邻湾广场房屋。 法定代表人：周稳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王珂，男，1971年10月21日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。 原告韩双（反诉被告）与被告徐州爱购汇邻湾超市管理有限公司（反诉原告）（以下简称汇邻湾超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩双的委托诉讼代理人张丙升、被告汇邻湾超市的委托诉讼代理人王珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韩双向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告退还原告合同履约保证金30360元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告经过协商后在2019年1月21号签订了租赁合同和物业合同各一份，合同有效期1年从2019年1月21号至2020年1月20号止，被告将坐落于徐州市泉山区爱购超市的商铺租赁给原告经营张亮麻辣烫，商铺租赁费每平方米为2.50元一天，并向被告缴纳了保证金30360元，物业合同服务费按套内面积每平方3元一天，缴纳方式先付费后使用，原告已经缴纳给被告一年物业管理费25185元。合同签订后原告进场经营，由于当时新冠疫情原因原告在2020年1月20号停止了经营活动，疫情原因超市所有的租赁户都不准进场经营。由于疫情所造成原告无法经营也无法出门，原告向被告要求办理退场手续，原被告双方在2020年3月5号才办理完商铺退场交接。办理完商场退场手续后，原告要求被告退还缴纳的保证金，但被告认为合同到期后发生疫情期间的租赁费应该继续计算，拒不全部退还保证金。原告认为所租赁的商铺在2020年1月20号因新冠疫情已经停止经营，所发生的新冠疫情属不可抗力，被告对疫情期间的租赁费应不再收取。现由于双方无法达成协议，故起诉至法院，请求法院依法判决。 被告汇邻湾超市辩称，合同是1月20日到期，原告应该返还我们房屋，到3月5日才返还我们，原告应当将房屋占用费用给我们。 反诉原告汇邻湾超市向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人支付房屋占用费13340元、物业服务费24288元及逾期支付利息（按照银行同期贷款利率计算至实际支付之日）；2、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2019年1月21日签署房屋租赁合同和物业服务合同，按照合同约定，被反诉人租赁反诉人的房屋用于经营餐饮店，合同约定租赁期限为一年，自2019年1月21日至2020年1月20日。合同约定被反诉人支付履约保证金30360元，同时约定了租金和物业费的支付标准以及合同到期后的续签及终止条款。合同于2020年1月20日到期后，反诉人一直提供合同约定的物业服务直至2020年3月5日被反诉人办理完毕该租赁房屋的退铺手续之日，在2020年1月21日至2020年3月5日期间，受新冠疫情影响部分行业停止经营，反诉人积极响应国家号召，并同意自2020年1月26日至2020年2月9日免收此停止经营期间的租金，同时按徐州市应急防空指挥部2020年2月8日发布的通知要求，自2020年2月10日起餐饮行业复业之日收取租金。后因反诉人与被反诉人就保证金的退还、房屋占用期间的租金和物业服务费支付问题未达成一致意见，被反诉人向贵院提出诉讼要求返还合同履约保证金。反诉人认为，被反诉人的行为严重违反了合同约定，已构成违约，并应承担相关违约责任，请求人民法院支持反诉人的请求。 反诉被告韩双辩称，反诉人反诉要求支付房屋占用费13340元，物业费24288元及逾期支付利息，没有事实及法律依据。在2020年1月20日合同到期后，因疫情被反诉人向反诉人提出将涉案的房屋交付给反诉人，不再经营，经被反诉人多次联系，反诉人均不同意接收房屋。因疫情被反诉人及好多的经营户关闭了房屋不再经营。被反诉人及其他租赁户也是按照政府的要求关闭的经营场所，反诉人没有将被反诉人的房屋进行接收是反诉人的自己原因与被反诉人无关。由于反诉人恶意不接收涉案租赁的房屋，在2020年3月5日才同意接收房屋，恶意造成了被反诉人拖欠房租，现反诉人反诉要求支付房屋占用费及物业服务费利息没有事实及法律依据请法院查清事实驳回反诉。 本院经审理认定事实如下：2018年12月12日，甲方汇邻湾超市与乙方韩双签订《爱购汇邻湾租赁合同》，约定甲方同意将徐州市泉山区爱购集市xx-xxx号商铺租赁给乙方作商业经营之用，租赁物业套内面积92平方米，甲方知悉、了解并同意乙方将本协议下商铺用作乙方经营餐饮之用，经营的品类为麻辣烫，经营的品牌为张亮麻辣烫。乙方在使用该物业时应遵守国家和徐州市有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期限为12个月，自2019年1月21日起至2020年1月20日止。租赁费用按套内面积计付：自2019年1月21日起至2020年1月20日，租赁费为2.50元/天/㎡。租金缴纳方式为先付费后使用，按季度预交。首期租金在签订本合同后3日内缴纳，以后租金每季度末十五天前缴纳。如缴费日期遇法定假日，乙方应在法定假日之前缴纳租赁费，甲方可以提醒乙方及时缴纳租赁费，但乙方不得以甲方未提醒为由延误缴费，乙方未及时缴纳租赁费的责任由乙方全部承担。以上租金乙方若逾期未交，每日须按应交金额的1%缴纳滞纳金。拖欠七日，甲方有权予以停业整顿；拖欠达十五日，则乙方构成严重违约，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的一切后果。合同签订后，乙方应当于三日内向甲方支付本合同履约保证金30360元(该保证金约定同时适用于双方签订的物业管理服务合同)。乙方应当确保本合同期限内甲方始终得以持有前述金额之履约保证金。在合同期内，履约保证金可以作为：1、甲方对乙方延迟支付租赁费、物业管理服务费、租赁区域房屋修复保养费、违约金等其他费用的扣款。由于乙方违约或其他应由乙方承担的责任以及扣款。3、履约保证金被用于扣除上述款项后，乙方应在收到甲方通知的五个工作日内，补足所有被扣金额，否则，每延迟一天，乙方应向甲方承担应补足款项1%的违约金。4、合同期限届满，乙方将商铺交还甲方。履约保证金自届满之日起三个月后，甲方确认乙方对于甲方或者第三方无任何债务责任，甲方收取的该物业的履约保证金除用以抵充本协议中约定的应当由乙方承担的费用外，剩余部分应当无息归还给乙方。物业的返还：乙方应在本合同到期日前(不再续租情况下)，将承租商铺以及设施恢复至交接时原貌或在甲方认可的情况下保持完好无损的状态下退还甲方，否则甲方有权从履约保证金中扣除相应的赔偿金额。乙方应在本协议的终止之日返还商铺。逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应当按上月租赁费每日租赁费的两倍向甲方支付商铺占用使用费。逾期7日以上则乙方构成严重违约，乙方承担一切后果。乙方在本协议约定的时间撤场后留下的装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他物品，则视为乙方放弃前述物品，甲方可以以任何方式处理前述物品，并由乙方承担处理前述物品给甲方造成的相关损失及费用。有下列情形之一的，乙方则构成严重违约，甲方有权解除本合同，收回该商铺并要求乙方支付该租赁年度当年六个月的租赁费作为违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应当赔偿损失：乙方未征得甲方书面同意而改变商铺用途、经营品牌或经营品类的；因乙方的过错造成商铺主体结构损坏的；乙方逾期支付租赁费或其他相关费用累计超过十五天的；乙方未经甲方书面同意擅自将商铺转租、转让、分租，或更改经营人的；乙方未经甲方书面同意停止营业超过十五天的；乙方未经甲方书面同意擅自撤离的；乙方未能按合同约定履行义务责任，甲方书面通知乙方限期整改，乙方仍未履行整改的；乙方返还商铺逾期7天以上的；因乙方违约造成本合同解除，乙方与徐州爱购汇邻湾超市管理有限公司签订的《物业管理服务合同》一并终止。同样，乙方因违反《物业管理服务合同》造成《物业管理服务合同》解除的，本合同同时解除。在同等条件下，乙方对本商铺的租赁经营有优先续签权。合同期满90日前，乙方应以书面方式明确是否续签。合同续签事宜双方另行协商，续签工作应在本期合同届满前60日完成，低于60日还未完成合同续签的则视为乙方自愿放弃优先续约权。不再续签合同的，乙方应在期限届满之日将清空、无损坏的商铺交还甲方，期限届满之日商铺物品视为乙方遗弃，甲方不负有保管责任。乙方拒不办理交接手续的，不影响甲方收回商铺重新招商，乙方仍应承担租赁合同未履行期间至新商户入驻之前的租赁费以及物业管理服务费。因乙方自身原因需提前解除本合同，乙方必须提前90日书面向甲方提出撤铺申请，得到甲方书面同意后，除履约保证金返还50%外，乙方无需承担其他违约责任，书面申请低于90日的，乙方将构成严重违约。双方还约定了其他事项。同日，双方还签订了物业合同，约定物业管理服务费按物业套内面积为3元每天每平方米。上述合同签订后，双方予以履行。 2020年1月23日，被告的委托诉讼代理人王珂与原告的微信聊天记录，王：“电费没有充上吗”韩：“去了几趟都没有人，最后见到会计了，她也忙的要命，我把卡给他了，他说，放你柜子里明天你上班给充吧。应该够今天用的，明天记得帮我充。谢谢了”王：“好的”。2020年2月25日，韩：“明天能帮俺约一下陈总吗我们明天上午去汇邻湾，想找陈总谈谈”王：“好的，尽量约”2月25日中午12点30分，韩：“给陈总说，是所有商户业主关于疫情期间房租减免事宜，总得有个说法，我们明天上午10点半都来”。3月2日晚上18点33分，韩：“后天一早我们搬，谁来给我对接”。王：“后天联系我就行”。2020年1月20日左右-2020年3月5日，原告的店铺未经营。2020年3月5日，原告韩双将涉案房屋交还给被告汇邻湾超市。 另查，2020年2月7日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部办公室下发《关于切实做好服务业企业复工复业工作的通知》，要求从2月10日起部分服务业企业可以在满足行业复工、防疫防控要求的条件下，逐步复工。做好复工前防控措施的餐饮企业、酒店宾馆、邮政快递企业、科技服务企业等2月10日起可以逐步复工。 本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不应期租赁。原告韩双与被告汇邻湾超市签订的租赁合同及附属的物业合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定履行义务。根据双方的租赁合同约定“合同期满90日前，乙方应以书面方式明确是否续签。合同续签事宜双方另行协商，续签工作应在本期合同届满前60日完成，低于60日还未完成合同续签的则视为乙方自愿放弃优先续约权。不再续签合同的，乙方应在期限届满之日将清空、无损坏的商铺交还甲方”，在2020年1月20日合同期届满前原告未按照合同约定书面明确是否续签，也未将房屋清空交还被告，从双方的微信聊天记录中亦可以看出，原告有继续租赁的意思表示，被告予以了接受，应当认定原合同期满后双方实质建立了不定期租赁关系。但后由于新冠疫情的影响双方对减免租金事宜未达成一致意见，在原告要求搬离租赁房屋时被告亦予以同意，应视为双方又协商一致解除了合同，结合新冠疫情防控对正常经营的影响，本院认为在该合同履行过程中不能认定原告韩双故意占有涉案租赁房屋延迟支付租金，不能认定原告在合同履行中存在违约，故本诉被告汇邻湾超市应当按照合同约定返还本诉原告韩双履约保证金，反诉被告韩双应当支付房屋占有期间的租金及物业费。 根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》精神，对于经营性用房，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，应审查疫情、疫情防控措施对经营的具体影响程度，根据当事人诉求和抗辩，依据公平原则适当延长租期或减免租金，合理分担因疫情防控影响导致的损失。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。2020年2月、3月正是新冠××疫情爆发的关键时期，原告所经营的店铺未能正常营业，在新冠××不可抗力影响下，原、被告均存在一定程度损失，本着公平原则，结合疫情期间关于房屋租赁合同减免租金政策的规定，本院对房租承担予以适当调整，扣除免租期后的租金及物业费后，酌定支持韩双支付汇邻湾超市1月21日-25日、2月10日-3月4日的租金3335元（2.5元/天/㎡×92㎡×29天×50%）、物业费4002元（3元/天/㎡×92㎡×29天×50%），扣掉以上费用后被告汇邻湾超市尚应退还原告韩双履约保证金23023元（30360元-3335元-4002元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十三条、二百一十二条、二百三十五条、二百三十六条之规定，判决如下： 一、本诉被告徐州爱购汇邻湾超市管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还本诉原告韩双履约保证金23023元； 二、驳回本诉原告韩双及反诉原告徐州爱购汇邻湾超市管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费559元，减半后收取280元，由被告徐州爱购汇邻湾超市管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院；反诉案件受理费200元，由反诉被告韩双负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  汤文平 二〇二〇年十月二十二日 书记员  丁雅琳