广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2681号上诉人（原审被告）：佛冈县昌川物业发展有限公司。住所地：广东省佛冈县*********************。法定代表人：邬丽川，该公司董事长。委托诉讼代理人：何奕龙，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁芷灵，广东易之堃律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：廖柱芬，女，汉族，住广东省佛冈县***************。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。上诉人佛冈县昌川物业发展有限公司（以下简称昌川公司）因与被上诉人廖柱芬商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2020）粤1821民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。昌川公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、涉案合同约定的违约金过高，请求二审法院参照同地段同类型房屋租金水平予以调低。二、涉案商品房买卖合同事实上已无法实现合同目的，请求二审法院解除合同。涉案楼盘被实际施工人起诉并查封，一直霸占工地不移交，并多次挑起事端。目前该案仍在审理中，基于此，在可预见的未来，涉案楼盘无法继续建设，上诉人与被上诉人签订的合同存在履行不能的可能，请求二审法院依法解除涉案合同。廖柱芬答辩要求维持一审判决。廖柱芬向一审法院起诉请求：1、判令昌川公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号201********8766），按法定交房条件交付房屋（广东省清远市佛冈县龙山镇********房）；2、判令昌川公司自2015年6月1日起至实际向廖柱芬交付符合交房条件的房屋之日止，按总房价750000元每日万分之贰的标准向廖柱芬支付逾期交房违约金[暂计算至2020年2月10日（1716天）为人民币257400元]，若判决生效后昌川公司仍无法交付符合交房条件房屋的，昌川公司先行向廖柱芬支付直至执行之日为止产生的违约金；3、判令昌川公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年8月19日，廖柱芬（买受人）与昌川公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201********8766），约定：廖柱芬向昌川公司购买广东省佛冈县龙山镇********房，总价为750000元，房屋交付时间为2015年5月31日前。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“详见《商品房买卖合同》补充协议书”。同日，廖柱芬、昌川公司签订《＜商品房买卖合同＞补充协议书》（以下简称“《补充协议》”）。《补充协议》第三条第五款约定：“……逾期仍未取得《工程竣工验收登记备案表》超过60日，自期限届满之日起至实际取得《工程竣工验收登记备案表》及实际交付之日止，昌川公司每日按廖柱芬已交付房价款的万分之贰计付延期交付违约金，合同继续履行”。《商品房买卖合同》及《补充协议》还约定了其他条款。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，廖柱芬交付了全部购房款750000元（其中375000元为贷款）及契税22500元。案涉房屋的工程项目至今未取得《工程竣工验收报告》及《工程竣工验收登记备案表》，房屋尚未交付给廖柱芬使用。廖柱芬认为昌川公司存在逾期交房的违约行为，遂起诉至法院请求昌川公司承担逾期交房的违约责任，庭审中昌川公司对每日按已交付房价款的万分之贰计付延期交付房屋的违约金表示异议，请求法院参照涉案房屋同地段同类型房屋租金予以减少违约金。一审法院认为，当事人应当按照协议的约定全面履行义务。廖柱芬与昌川公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行义务。廖柱芬主张昌川公司继续履行《商品房买卖合同》，昌川公司无异议，一审法院予以确认。根据本案双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、廖柱芬主张昌川公司支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；二、涉案商品房的逾期交房违约金是否过高，应否调整。关于争议焦点一。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，昌川公司应在2015年5月31日前交付房屋给廖柱芬。事实上，昌川公司至今未交付房屋，存在逾期交房的违约事实，本案逾期交房的违约金时间应从合同约定的房屋交付之日次日起（即2015年6月1日）计算至昌川公司交付案涉房屋之日止。由于违约金天数按日累计，故按日计付的违约金的诉讼时效应分别按其各自的天数单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，廖柱芬应在合同约定的履行期限届满之日起两年要求昌川公司支付逾期交房违约金。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”，以及第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效时间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持。”根据上述规定，从民法总则施行之日（即2017年10月1日）向前推算两年的时间为2015年9月30日，从2015年6月1日至2015年9月30日的违约金已届满二年诉讼时效期间，且廖柱芬未提供证据存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，廖柱芬对该部分的违约金丧失胜诉权，一审法院不予支持。廖柱芬于2020年2月21日向一审法院提起诉讼主张权利，故从2020年2月21日向前推算三年，即从2015年10月1日至2017年2月20日违约金已届满三年诉讼时效期间，且廖柱芬亦未提供证据存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，廖柱芬对该部分的违约金亦丧失胜诉权，一审法院不予支持。从2017年2月21日起至2020年2月21日止（共计1096天）产生的违约金未满三年期间，应予以支持。关于争议焦点二。昌川公司认为双方约定的违约金过分高于廖柱芬的实际损失，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，调整为参照同一地段同类房屋的租金标准计算违约金。对此，一审法院认为，该条款的适用前提是合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案中，双方签订的《补充协议》第三条第五款已对昌川公司逾期交房的违约责任约定了相应的违约金标准，因此并不适用该条款的规定，对昌川公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。廖柱芬主张按已付房价款每日万分之贰的标准计付违约金，符合合同的约定，一审法院予以支持，即昌川公司应向廖柱芬支付延迟交付违约金为164400元（即750000元×0.0002×1096天）。另外，昌川公司主张案涉房屋未能按时交付的原因是实际施工人造成的，请求减轻昌川公司逾期交房的违约责任，昌川公司与实际施工人之间因工程款发生纠纷与廖柱芬无关，不能成为昌川公司减轻逾期交房的违约责任的理由，对昌川公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。判决：一、廖柱芬与佛冈县昌川物业发展有限公司于2014年8月19日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、佛冈县昌川物业发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金164400元（暂计算至2020年2月21日，后续违约金每日按已付房款750000元的万分之贰计算至交房之日止）给廖柱芬；三、驳回廖柱芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5162元，减半收取计2581元，由廖柱芬负担933元，佛冈县昌川物业发展有限公司负担1648元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：昌川公司主张调低违约金理由是否成立。首先，涉案合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，是一份有效合同，买卖双方均应当按照合同约定履行各自的义务。其次，合同文本由昌川公司提供，且合同约定的违约金为每日万分之二，符合本地区的实际情况，昌川公司主张调低，事实依据不足。再次，昌川公司上诉依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定适用于买卖双方对违约金没有约定或者约定不明的情况，本案双方已经明确约定了违约金标准，故昌川公司主张按照同地段租金标准调整违约金，法律依据不足。关于昌川公司上诉要求解除合同一节，鉴于其在一审中并未反诉要求解除合同，并明确表示同意继续履行，故其在二审中要求解除合同，本院不予支持。如昌川公司认为合同继续履行确实存在障碍，可另行主张权利。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3588元，由上诉人佛冈县昌川物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十月十五日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。