广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0122民初3407号 原告：张海萍，女，1988年4月3日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 原告：苏礼龙，男，1985年9月26日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 原告：韦美花，女，1964年2月7日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 三原告的共同委托诉讼代理人：黄振成，广西科昌律师事务所律师。 被告：广西大世界房地产开发有限公司，住所地南宁市武鸣区城厢镇标营社区定罗路**新城花园****。统一社会信用代码：91450100773870163Q。 法定代表人：黄万**。 原告张海萍、苏礼龙、韦美花与被告广西大世界房地产开发有限公司（以下简称大世界房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海萍、苏礼龙、韦美花的委托诉讼代理人黄振成到庭参加诉讼。被告大世界房地产公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张海萍、苏礼龙、韦美花向本院提出诉讼请求：1.判令大世界房地产公司向张海萍、苏礼龙、韦美花支付逾期办理不动产权证的违约金，直至大世界房地产公司向张海萍、苏礼龙、韦美花交付不动产权证之日止（按已付购房款423473元为基数按年利率6%计算，自违约之日2017年3月27日至2020年6月27日共39个月，暂计为82577元)；2.判令大世界房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月24日张海萍、苏礼龙、韦美花与大世界房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定大世界房地产公司将武鸣县城红岭社区香山大道电力佳苑9-2幢2单元903号房出售给张海萍、苏礼龙、韦美花，张海萍、苏礼龙、韦美花依约将购房款支付给大世界房地产公司，合同约定最迟于2014年6月30日交房，并约定出卖人应当在商品房交付使用后1000日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。但合同未约定逾期办理房屋所有权证书的违约金数额。在合同履行过程中，大世界房地产公司在约定的交房期限内完成交房义务，但大世界房地产公司未按照合同约定的房屋交付使用后1000日内为张海萍、苏礼龙、韦美花办理房屋所有权证书，其行为已构成违约。张海萍、苏礼龙、韦美花认为，大世界房地产公司至今都没有向张海萍、苏礼龙、韦美花交付不动产所有权证，大世界房地产公司的违约行为造成了张海萍、苏礼龙、韦美花无法行使转让、赠与、继承、抵押、小孩入学等房屋所有权，依法应当承担支付违约金的责任。张海萍、苏礼龙、韦美花、大世界房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定违约金的数额为已付房款的1%，但张海萍、苏礼龙、韦美花认为应当依法调整违约金至年利率6%，理由如下。首先，一般而言，张海萍、苏礼龙、韦美花应举证证明损失大于合同约定的违约金，但张海萍、苏礼龙、韦美花对于逾期办证的损失往往难以举证证明，张海萍、苏礼龙、韦美花作为守约方有权请求调高逾期办证违约金。其次，逾期办证违约造成损失是客观存在的。商品房买卖的核心目的是取得房屋所有权，而不动产权证是购房者取得房屋所有权的唯一凭证，购房者在取得不动产权证后才能获取对所购房屋完整的占有、使用、收益和处分等权利。大世界房地产公司长期逾期未办证的行为，使张海萍、苏礼龙、韦美花对案涉房屋所有权的行使受到各方面较大限制，如张海萍、苏礼龙、韦美花再次转让、抵押涉案房屋受限且逾期办证的期限明显增加张海萍、苏礼龙、韦美花相应税负负担等。第三，在涉案商品房买卖过程中，大世界房地产公司具有明显开发商的优势地位，涉案商品房买卖合同设定逾期办证违约金为有利于大世界房地产公司的格式条款。涉案合同约定按已付房价款的1%计算逾期办证违约金，违约成本过低，不受大世界房地产公司逾期办证时长影响，不利于促进大世界房地产公司积极按期履行办证义务，对张海萍、苏礼龙、韦美花一方有失公平，助长大世界房地产公司逾期后继续怠于办证的主观故意。第四，逾期办证违约金除了具有弥补损失属性外，还具有惩罚属性。故，本案大世界房地产公司长期逾期办证的行为客观上对张海萍、苏礼龙、韦美花已造成损害，张海萍、苏礼龙、韦美花认为应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金。本案违约金计算公式为:已付购房款×6%年利率÷12个月×违约月数(合同约定最迟交房日2014年6月30日+1000日，暂计自2017年3月27日至2020年6月27日止)，往后利息另计直至大世界房地产公司向张海萍、苏礼龙、韦美花交付不动产权证之日止。为此，特向法院起诉，请依法判决。 大世界房地产公司未提交书面答辩状，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2013年7月24日，张海萍、苏礼龙、韦美花与大世界房地产公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定张海萍、苏礼龙、韦美花向大世界房地产公司购买位于南宁市武鸣区，房屋建筑面积124.48平方米，房款总金额423473元。合同第八条约定，大世界房地产公司应于2014年6月30日前将已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工合格证明文件的房屋交付张海萍、苏礼龙、韦美花。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用1000日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：（2）买受人不退房的，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。（3）办理权属登记所需费用由买受人承担。” 张海萍、苏礼龙、韦美花于2013年6月24日向大世界房地产公司缴纳办证费7400元。张海萍、苏礼龙、韦美花在庭审中认可，最迟交房日即2014年6月30日受领电力佳苑9-2幢2单元903号房。2016年6月28日，大世界房地产公司向张海萍、苏礼龙、韦美花开具《销售不动产统一发票》，载明张海萍、苏礼龙、韦美花向大世界房地产公司支付购房款423473元。 还查明，因大世界房地产公司未按约为电力佳苑第九幢包括张海萍、苏礼龙、韦美花在内的第9栋业主办理房屋产权证，部分业主到南宁市武鸣区自然资源局、南宁市武鸣区住房和城乡建设局信访反映，要求政府协调解决。但大世界房地产公司因建设规划存在问题，至今尚未完成电力佳苑第9幢楼的综合验收。截止本判决之日，大世界房地产公司仍未就案涉房屋向张海萍、苏礼龙、韦美花交付不动产权证书。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《销售不动产发票》、《收据》、楼宇交接书等证据材料及庭审笔录予以证实。 本院认为，张海萍、苏礼龙、韦美花与大世界房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于大世界房地产公司是否应当承担逾期办证违约金及违约金计算标准问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十五条约定，大世界房地产公司应在房屋交付后的1000日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在庭审中，张海萍、苏礼龙、韦美花自认大世界房地产公司已于2014年6月30日向张海萍、苏礼龙、韦美花交付房屋，大世界房地产公司未应诉并就交付时间提出异议，本院对张海萍、苏礼龙、韦美花自认时间予以采信。大世界房地产公司最迟应于2017年3月26日前向房屋登记机构提交办理权属登记需要由大世界公司提交的材料。大世界房地产公司但并未向产权登记机关进行备案登记，提交办理权属登记资料导致案涉房产未能申请办理房屋所有权证，张海萍、苏礼龙、韦美花等业主因此未能取得各自房屋的所有权证，对此大世界房地产公司应依法承担违约责任。关于逾期办证违约金计算标准。本案中，张海萍、苏礼龙、韦美花提交的商品房买卖合同中关于逾期办证违约金计算标准已有约定，即按照已支付房价款壹%支付违约金。按此计算，无论大世界房地产公司违约时间多长，大世界房地产公司只需向张海萍、苏礼龙、韦美花支付几千元的违约金，这违约金明显偏低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。本案中，张海萍、苏礼龙、韦美花请求以已付购房为基数按年利率6％调整违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的损失标准计算。”。本院认为，在张海萍、苏礼龙、韦美花对经济损失数额无法举证证明的情况下，本院可综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。自2015年10月24日起金融机构人民币贷款基准利率（年利率）：6个月-一年为4.35%，一年—五年为4.75%，五年以上为4.9%。中国人民银行有关于在贷款利率基础上加收30%-50%作为罚息的明确规定，张海萍、苏礼龙、韦美花主张按照购房款总额自违约之日即2017年3月27日起至不动产权证书交付之日止以年利率6%计算，未超过前述标准，故本院予以支持。但自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布的贷款市场报价利率，贷款基准利率已取消，相关标准已发生变化。故2019年8月19日之后，违约金按照购房款总额以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准支付不动产权证书交付之日止。但由于大世界房地产公司违约天数多，张海萍、苏礼龙、韦美花请求的数额偏高，本院以不超过已付购房款总额的30％来计算张海萍、苏礼龙、韦美花的损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告广西大世界房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告张海萍、苏礼龙、韦美花支付违约金（1.以已付购房款总额423473元为基数，自2017年3月27日起至2019年8月19日止，按年利率6%计算；2.以已付购房款总额423473元为基数，自2019年8月19日之后至房屋所有权证书交付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。违约金总额以不超过已付购房款总额的30%为限）。 义务人应按本案生效判决指定的期间履行义务。如果义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1864元，减半收取932元，由被告广西大世界房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费1864元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  黄 斯 二〇二〇年十月三十日 法官助理  钟小琴 书 记 员  梁晓程 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正） 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。