宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2886号 上诉人（原审被告）：徐秦英，女，1948年4月22日出生，汉族，银川市第十六小学退休职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：赵文千，宁夏朔方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雨竹，宁夏朔方律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:张虎，男，1974年12月4日出生，汉族，宁夏回族自治区人民政府政务研究室农村处处长，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：赵文千，宁夏朔方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雨竹，宁夏朔方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘畅，男，1994年5月10日出生，汉族，国家能源集团宁夏煤业有限责任公司煤制油化工安装检修分公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 上诉人徐秦英、张虎因与被上诉人刘畅房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初14412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，于2020年8月21日公开开庭进行了独任审理。上诉人徐秦英、张虎的共同委托诉讼代理人赵文千、杨雨竹，被上诉人刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐秦英、张虎上诉请求：1.依法撤销一审判决，并将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、对于一审判决认定徐秦英签署了涉案房屋买卖的相关合同事实认定有误。上诉人张虎考虑将房屋出售，售房款用于母亲安享晚年，便擅自做主将房屋出售给上诉人刘畅，徐秦英对此并不知情，对于上述合同的签署并不知晓，签订合同时也不在场，也从未在合同上签字、捺印，合同及所有手续均是张虎在徐秦英不知情的情况下办理的，所有合同的签字均是张虎所签。二、一审法院未支持上诉人徐秦英提出的笔迹鉴定请求，程序错误，导致事实认定错误。三、上诉人张虎与被上诉人刘畅签订的买卖合同无效。上诉人张虎没有代理权却以徐秦英的名义订立合同，且事后未经被代理人追认，该合同对上诉人徐秦英不发生法律效力，应属无效合同。 刘畅辩称，一、上诉人徐秦英、被上诉人刘畅两次签订合同时均在现场，一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定徐秦英未在合同上签字捺印有误这一事实错误，没有任何法律依据。二、笔迹鉴定结果并不影响一审法院对双方签订合同是否有效这一事实的认定，上诉人徐秦英与被上诉人刘畅签订的房屋买卖合同自始至终合法有效，不需要上诉人徐秦英事后进行追认。综上，一审法院认定事实清楚，判决合理合法，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 刘畅向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同义务，尽快配合原告办理银川市金凤区阅海万家X房屋过户手续；2.判令被告赔偿原告因不配合开通天然气导致无法入住造成的供暖费、住宿费等损失5000元；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：赔偿各项损失6438.61元（以物业费收据、住宿证明、采暖费票据为据）。 一审法院认定事实如下：徐秦英与张虎系母子关系。2017年11月21日，徐秦英与银川市住房和城乡建设局签订《阅海万家项目销售合同》、《阅海万家住宅项目政府产权销售协议》，以价款466106元购得银川市金凤区阅海万家X住房（建筑面积131.78㎡，单价3537元/㎡）。2017年12月5日，该房屋买卖合同在银川市房屋产权交易管理中心登记备案。2017年12月29日，徐秦英向银川市住房和城乡建设局支付房款466106万元、共有产权价款38960元，取得上述阅海万家项目房屋完全产权。 2018年1月21日，刘畅与徐秦英、张虎经仟佰家公司居间签署经纪成交版《银川市房屋买卖合同》及补充协议。双方合同约定：徐秦英将其取得完全产权的银川市金凤区阅海万家X号房屋议价705000元出售给刘畅，张虎作为代理人在买卖合同中签名。同日，刘畅向仟佰家公司交付购房定金2万元，仟佰家公司向刘畅出具《保管条》一份。补充协议约定：经平等、自愿、公平、协商一致，刘畅向徐秦英支付的总房款为705000元，于2018年2月11日前支付50万元，2018年3月20日前支付155000元，待办理完房屋产权证后10个工作日内，配合办理公证当日支付尾款5万元，所有付款以银行转账凭证和房款收据为准；2018年2月11日之前支付首期款当日办理交房,交房当日买方应配合收房,交房前出售方结清房屋所有的物业费,水电费,电梯费等相关费用,交房后房屋所产生的费用由买方承担；此房屋8%的政府产权费以及首次契税由卖方承担,办理过户手续所需要缴纳的增值税、个税、契税及相关费用等经商定由买方承担，出卖方配合买方待该房屋产证满两年后办理过户手续；买卖双方对购买银川市金凤区阅海万家X所签的商品房买卖合同已熟知无异议。徐秦英、张虎，刘畅，仟佰家公司分别作为出售方、买受方、居间方在补充协议中签名、捺印、加盖公章。 2018年1月22日，徐秦英向税务机关缴纳阅海万家F2区21号楼2单元1402号房屋契税7243.05元。 2018年2月13日，徐秦英、刘畅、仟佰家公司三方签署《银川市房地产经纪服务合同》一份，合同约定：阅海万家F2区21号楼2单元1402号房屋交易价款为705000元；刘畅同意其2018年1月21日交付购房定金2万元，待支付第一笔房款50万元后10天内，在仟佰家公司扣除中介费后余款退回给刘畅，刘畅于2018年2月14日前支付房款50万元，2018年3月31日前支付155000元，待办理完房屋产权证后10个工作日内，配合办理公证授权委托书当日支付尾款5万元，为保证资金安全，均由仟佰家公司全程见证，所有付款以银行转账凭证和房款收据为准；交易房屋所涉8%的政府产权以及该房产办理产权证至徐秦英名下时产生的契税由秦英名承担,办理过户手续所需要缴纳的增值税、个税、契税、交易手续费、登记费及其他相关费用由买方刘畅承担；买卖双方同意居间方按照成交价1％支付服务费，即徐秦英、刘畅各向仟佰家公司支付中介服务费7000元。该合同违约条款约定：出卖方未按合同约定或因其原因不能办理房产证过户手续,中途解除合同的,按以下条款内容处理:1.未按约定日期交给买方资料,导致延期办理公证或付款手续的,以及未按约定日期交房,每逾期一日出卖方应向买乙方支付房屋成交总价0.5%的违约金，合同继续履行；2.出卖方不履行合同或不予配合时，导致合同无法实际履行时，买方有权单方解除合同，出卖方应在30个工作日内返还已收房款，同时向买方支付合同房屋成交价的10%的违约金,在前述义务未完全履行之前，买方不予退还房屋以及保管的相关材料；3.如因出卖方原因造成合同解除的,应向居家方支付合同房屋成交价款2%的中介费；买方未按本合同约定履行,或未按约定期限付款的,每逾期一日应向出卖方支付房屋总价0.5%的违约金,合同继续履行；买方逾期30个工作日内未付款的,出卖方有权单方解除合同,出卖方退还已交房款，买方需付合同房屋成交价款10%的违约金，如因买方原因造成合同解除的,应向居家方支付合同房屋成交价款2%的中介费。该合同同时备注：以2018年2月13日签订的合同为准，原合同及补充协议作废；收款人徐秦英，账户623120764**********，开户行石嘴山银行银川分行营业部，张虎注明“此账户由房主提供”。 2018年2月13日，徐秦英在交通银行，刘畅当场向徐秦英提供的上述账户转账支付房款50万元，徐秦英、张虎将阅海万家F2区21号楼2单元1402号房屋的《阅海万家项目销售合同》正本，《阅海万家住宅项目政府产权销售协议》、《阅海万家项目证明》原件，房款466106元的增值税普通发票、交纳共有产权价款38960元的票据原件等手续向刘畅进行了移交，徐秦英向刘畅出具收到房款50万元《收条》一份。 2018年4月1日，刘畅向徐秦英转款支付房款148000元，张虎代替徐秦英出具内容“今收到刘畅交来购买银川市金凤区阅海万家X房款148000元，由徐秦英的儿子张虎代收。截至目前共计收房款648000元。实际应支付155000，扣除甲方中介费7000元，最终本次支付148000元”《房款收据》一份。同时徐张虎将阅海万家X房屋的钥匙、猫眼、屋内对讲机、水电卡、小区及单元楼门禁卡等物料向刘畅进行了移交。 刘畅收房后对交付的阅海万家F2区21号楼2单元1402号毛坯房屋进行了装饰装修，并交纳该房屋2019年、2020年度电梯运行服务费、物业费各2580元以及2019至2020年度采暖费6228.61元，合计8388.61元。 2019年6月10日，仟佰家公司通知刘畅阅海万家F2区房屋可以办理房产证。次日，刘畅联系徐秦英、张虎办理房产证登记手续，张虎答复徐秦英在外地看病无法办理手续，后又经刘畅、仟佰家公司多次催促办理产权变更登记手续，未果。2019年9月30日，刘畅因入住需开通天然气，被告知须房主出具书面委托书方可办理。嗣后，刘畅与张虎电话联系，张虎告知其母亲徐秦英患有阿尔茨海默病，不能出具开通天然气委托书手续。2019年10月25日，刘畅再次电话联系催告，张虎称徐秦英病情严重，办理不了房屋相关手续。为此，引起本案诉讼。 一审法院另查明，2017年6月13日，银川市住房和城乡建设局印发《银川市阅海万家政府限价商品房（共有产权）产权办理及交易管理规定》的通知［银川市阅海万家项目建设协调工作小区（2017）1号文件]，明确阅海万家项目房屋自2017年6月30日买受人在取得完全产权后即可按照商品房上市交易。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，徐秦英经仟佰家公司全程见证提供居间服务，并经其子张虎协助办理了涉案房屋买卖合同的签署、移交了原始取得涉案房屋的《阅海万家项目销售合同》等凭证手续、房款票据凭证以及移交了房屋钥匙、水电卡、门禁卡等物料，并接受了房款655000元，刘畅有理由相信张虎代为签订房屋买卖合同等行为系徐秦英出卖涉案阅海万家项目房屋系其真实意思表示，故可认定刘畅与徐秦英之间形成合法有效的买卖合同法律关系。当事人应当诚实信用行使权利，按照约定全面履行各自的义务。在合同履行中，买受人刘畅已按照约定支付房款的92.9％（655000元÷705000元）即655000元，并实际占用交付了房屋，现刘畅对房屋亦装饰装修、交纳相关服务费用，行使了不动产物权。徐秦英、张虎关于合同无效的辩解，无事实依据，且有违诚信禁止反言原则，法院不予采信。刘畅主张徐秦英协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持。刘畅关于赔偿不配合开通天然气导致无法入住损失的请求，事实依据不足，法院不予支持。张虎代理徐秦英实施涉案房屋买卖民事行为所产生的法律后果由徐秦英承担。刘畅诉请张虎承担本案民事责任没有法律依据，法院不予支持。经调解无效。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百六十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告徐秦英协助原告刘畅办理银川市金凤区阅海万家F2区21号楼2单元1402号房屋转籍过户手续，限于本判决生效后三日内履行；二、驳回原告刘畅的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐秦英负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人徐秦英与被上诉人刘畅签订房屋买卖合同行为经仟佰家公司全程见证并提供居间服务，应认定双方系当事人真实意思表示，且上诉人徐秦英的儿子张虎代为签字并向被上诉人刘畅移交了《阅海万家项目销售合同》、房款票据凭证、房屋钥匙、水电卡、门禁卡等物料，上述行为使得被上诉人刘畅有理由相信上诉人张虎有权代为签订房屋买卖合同，上诉人张虎的行为已经构成表见代理，故即使上诉人徐秦英否认其在合同上捺手印，也不影响合同效力，一审认定刘畅与徐秦英之间形成合法有效的买卖合同法律关系并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐秦英、张虎负担。 本判决为终审判决。 审判员  张建国 二〇二〇年十月十日 书记员  哈 越 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。