甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3329号上诉人（原审被告、反诉原告）：于某某，男，1985年9月29日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：翟兆君，男，汉族，1963年1月20日出生，朱兰州市城关区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白某某，男，1972年2月24日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：王冰，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：安丽娜，甘肃诺典律师事务所律师。原审第三人：甘肃晏溪房地产开发集团有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区康乐路**（晏溪花苑办公楼**）。法定代表人：孟学刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨世磊。上诉人于某某因与被上诉人白某某、原审第三人甘肃晏溪房地产开发集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初697号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。于某某上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、认定事实不清。关于五年租期问题。被上诉人对涉案房屋只有5年的租赁期限，而被上诉人与上诉人签订的合同租期为10年，被上诉人对上诉人存在合同欺诈行为。另外，被上诉人明知涉案房屋不能转租，被上诉人与上诉人签订租赁合同构成欺诈。再，关于内部预购协议。一审法院否定该证据的效力，不符合法律规定，第三人与被上诉人签订的租赁合同的相关内容也可证明被上诉人具有欺诈的事实，二者具有关联性。再，被上诉人过错明显。被上诉人谎称其对房屋所有权，在与上诉人签订的合同中明示对房屋具有所有权，其签订合同时的恶意明显，被上诉人应承担全部过错，一审法院对欺诈未确认。2、适用法律错误。一审法院未支持上诉人解除合同的要求不当，一审法院不准许上诉人的合法要求也应纠正。3、上诉人的反诉主张应当得到支持。被上诉人主张不能成立，在上诉人没有违约的情况下，被上诉人要求解除合同无法定条件，要求上诉人支付租金和违约金于法无据，且被上诉人重复计算了2019年11月的租金，应当纠正。上诉人解除合同合理合法。被上诉人采取欺诈手段，造成上诉人与之签订10年的合同存在过错，上诉人主张损失合法。基于被上诉人的欺诈，上诉人签订了10年的合同，上诉人主张的各项损失理应得到支持。综上，请求人民法院查明事实依法公正审理。白某某答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。甘肃晏溪房地产开发集团有限公司提交书面意见，在本案中，我公司作为第三人，并未参与双方的合作经营，对双方的纠纷不清楚，所以我公司认为双方的纠纷与我公司无关。白某某向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.依法判令被告支付原告房屋租金暂计363900元，违约金暂计144585元（房屋租金及违约金支付至被告实际腾房之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。于某某反诉请求：1.请求判令撤销反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同；2.请求判令被反诉人赔偿反诉人房屋投资费用2040665.15元；3.请求判令被反诉人退还反诉人已交的房租租赁费600000元；4.请求判令被反诉人撤销合同后给反诉人造成的损失（再次租赁房屋费用616896元、2021年经营损失2088198元、再次租赁房屋的装修费用2040665.15元），共计4745759.15元，（上述金额合计7386424.3元）；5.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年7月20日，原告白某某与第三人甘肃晏溪房地产开发集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于兰州市西固区××街坊××号楼裙楼及北侧商场一二层租赁给原告白某某，租期为2017年8月1日至2022年7月31日，租期为五年。2017年11月30日，原告白某某与被告于某某签订《房屋租赁合作》，约定将位于兰州市西固区××路××号××号楼，建筑面积1836平方米的房屋出租给于某某使用，租期为2017年12月1日至2027年11月30日止，租期十年。2017年12月1日至2020年11月30日期间，租金为25元／平方米，年租金总额550800元。截止起诉时，被告共计拖欠原告租金计363900元未付，原告多次催要未果，引起诉争。一审法院认为，针对本诉，原、被告双方作为完全民事行为能力人，按照真实意思表示签订《房屋租赁合同》。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告依约履行了交付租赁物的义务，被告应依约履行足额缴纳租金的义务，被告未能按时足额支付租金，对于纠纷的酿成应当承担全部责任。故对于原告要求解除合同、要求被告支付房屋租金363900元的诉讼请求，本院予以支持。违约金144585元确实过高，本院认为以拖欠租金的30%支持为宜。针对反诉，在庭审过程中，法庭明确询问反诉原告内部预购协议、解除合同协议书有无原件，反诉原告明确陈述没有原件向法庭提交。白某某亦明确陈述从未向于某某提供过所谓的内部预购协议，且白某某针对反诉也提交了解除合同协议书，于某某针对白某某提交的解除合同协议书发表质证意见时对其真实性无异议，但是于某某对自己提交的解除合同协议书却无法提交原件让法庭予以核实。法庭也询问了第三人，第三人明确陈述白某某并未与其签订内部预购协议，仅有房屋租赁合同。故内部预购协议的真实性无法核实，那么反诉原告以该内部预购协议作为依据认为反诉被告白某某存在欺诈行为，要求撤销原、被告之间房屋租赁合同的主张，本院无法采纳，反诉原告应就白某某存在欺诈行为致其违背真实意思表示签订合同承担举证责任，但反诉原告所依据的内部预购协议的真实性都无法确定，那么欺诈行为亦无法认定。庭审过程中，第三人明确陈述在之前从未向白某某提出过解除合同，那么白某某对于涉案房屋是可以出租的，且被告于某某也实际使用了房屋，在于某某无法证明白某某存在欺诈行为的前提下，原、被告间的房屋租赁合同合法有效，不存在撤销合同的法定情形，于某某应当按照合同约定足额按时支付租金。在不存在欺诈，不存在合同撤销的法定情形的情况下，损失赔偿亦无从谈起，故综上所述，驳回反诉原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告白某某与被告于某某于2017年11月30日签订的《房屋租赁合作》。二、本诉被告于某某于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告白某某房屋租金363900元及违约金109170元。三、驳回本诉原告白某某的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告于某某的诉讼请求。减半收取的本诉案件受理费4442.4元，由本诉原告白某某负担309.4元，由本诉被告于某某负担4133元；减半收取的反诉案件受理费31752.5元，由反诉原告于某某负担。二审期间，白某某提交新证据：企业住所（经营场所）使用证明，证明一审结束后，白某某将房屋转租给他人，原审第三人同意转租。于某某的质证意见为，真实性认可，目的不认可。二层和我没有关系，我们合作的是一楼。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。关于涉案房屋租赁合同的效力问题。双方当事人于2017年11月30日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于涉案房屋租赁合同是否应当予以解除的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。于某某作为有完全民事行为能力的自然人，其应当知晓该合同的法律后果。涉案合同约定，“乙方不按合同的约定支付租金，……。逾期超期30日的，甲方有权终止合同，提前收回房屋”。承租人应当按照约定的期限支付租金，现于某某不按照合同约定及时支付租金，已构成根本违约，白某某依据合同约定要求解除涉案合同，并无不当之处，本院予以支持。关于于某某的反诉是否应当支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，涉案合同中对涉案房屋的权属状况描述与实际并不一致，但在合同履行过程中，并无他人向于某某主张权利，从而导致合同无法继续履行。因此依据现有证据，合同中对涉案房屋权属状况的不实描述，并未给承租人于某某造成实际损失。所以，于某某要求撤销涉案房屋租赁合同的反诉请求，并无法律依据，本院不予支持。于某某所主张的各项损失亦不能成立，本院均不予支持。综上所述，上诉人于某某上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63505元，由于某某负担。本判决为终审判决。审判长  赵辉君审判员  石 浩审判员  陈杰文二〇二〇年十月十六日书记员  魏 婕