江西省九江市浔阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0403民初3115号 原告：九江信华(集团)物业服务有限公司，住所地江西省九江市濂溪区长虹大道**信华国际商务中心**，统一社会信用代码91360400769769484M。 法定代表人：芮明伟，总经理。 委托诉讼代理人：钱雪婷，该公司员工。 被告：徐玉著，男，1966年10月18日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。 被告：陈红云，女，1967年1月23日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。 原告九江信华(集团)物业服务有限公司（以下简称为信华物业）与被告徐玉著、陈红云物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信华物业的委托诉讼代理人钱雪婷，被告徐玉著、陈红云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信华物业向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告支付信华城市花园19-2-502室物业管理费6895.01元，违约金2068.5元，共计8963.51元。事实和理由：被告为信华城市花园19-2-502室的业主，建筑面积128.16平方米。根据原告与被告签订的前期物业管理服务协议约定，由原告为该小区提供物业服务，约定物业费服务费单价为每月每平方米0.5元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2010年8月21日起停止缴纳物业费，截止2019年8月9日，欠费月数为107个月，每月物业费为64.08元，被告欠缴费用共计6895.01元。同时，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金2068.5元。综上，各项请求金额合计8963.51元。原告经多次催促未果，故特诉请法院判准所请。 被告徐玉著辩称，就我与信华物业之间的物业费欠缴的问题，我方强烈要求物业公司认真尽职，立即停止这种麻木不仁的服务态度和服务质量，切实解决业主的实际入住的困难，尽早还业主正常的生活，并赔偿业主的损失，我方也理应按合同及法律规定如数缴纳物业费。我方不交物业费的理由：第一，物业服务严重失职，第二，疏于现场的管理，并在出现问题之后不能够及时解决业主所出现的问题，最终导致业主的损失继续过大，甚至出现更严重的问题。我在2009年入住的时候是可视门铃，入住两个月之后不知道什么原因我的门铃没有效果，我就找到了物业，当时一个姓罗的专门搞弱电系统的到我家来看，说我家的可视门禁系统的芯片有问题，可能是上下芯片不匹配，说等他结婚回来给我换，六七个月后他回来，说已经过了保质期要我自己掏钱更换，后来我自己花了300多元更换好了，大概一两年以后下面的芯片更换了，把可视的换成不可视的了，而且并没有通知业主，这能反映出物业服务不到位。第二，外墙渗水问题，我从入住以后第一年开始就有很小的水印，向物业公司反应了，说集中维修，等到2015年市房产局相关领导到我家来核实漏水的情况，同时也把我家登记到了2015年要进行维修的，到了2016年维修完了，物业当时到我家来，说我家里已经维修了让我签字，动用维修基金的时候让我签字，最后验收也让我签字，但是我家并没有维修，据我了解，2018年之前是物业公司找施工单位维修，2018年以后是由业主代表物业公司去房产局共同抽签维修，为何别人家都修，但是我家没有维修。第三，因物业公司疏于管理，现在导致我家的损失越来越大，并出现了严重的问题，已经无法居住，我家一共六楼，我家住五楼，顶楼是复式楼，我家天花板漏水导致家里发霉，后来我找到物业公司协调，物业公司说找不到楼上的业主，在疫情期间我找了物业公司三到五次，但是物业公司不予理会，后来我就说报警，物业公司说找到了电话，后来我找到六楼业主，业主说物业根本没有联系他，后来发现是楼上违章搭建在墙上开了个洞，水从楼上开的门倒灌，一直漏到我家，因为信华物业不履行禁止违章搭建的责任，这也能反映出信华物业疏于管理。第四，因为物业公司未尽职，影响业主正常的生活，我是有房不能归，不能正常的安居乐业，虽多次与物业沟通，均未采取任何措施解决业主的实际困难，物业公司没有履行服务业主的宗旨。第五，原告应该配合业主做到相关的服务，我家房屋有很多质量问题，比如裂缝、渗水，也与物业反映多次，物业并没有协助业主与相关部门进行沟通，并且我家还掉了两辆摩托车，去调监控，发现监控坏了。另外，按照相关规定，原告也只能主张近三年的物业费。 被告陈红云辩称，因为物业公司疏于管理，车辆乱停乱放，摩托车没有地方停，我就停在门口的树荫下，摩托车掉了之后报警，因为没有监控这件事情无法解决，其他意见与被告徐玉著相同。 经审理查明，两被告系信华城市花园19栋2单元502室业主，物业建筑面积128.16平方米。原告系被告所在小区的前期物业服务企业。双方于2008年8月22日签订有《前期物业服务协议》，协议约定物业服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；协议第二条约定了物业服务内容及标准，包括进行房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、采取多种形式与业主沟通、按规定管理、使用公共维修基金、封闭式管理、违建处理、道路通行、草坪完整、突发事件处理等内容；协议第三条约定物业服务费用(不包括房屋共用部位、共用设施大中修、更新、改造的费用)由被告进房时预交第一年物业服务费，期满后按季收取，物业费标准为多层每月每平方米0.5元；协议第八条约定原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。被告后按约缴纳物业费至2010年8月21日，此后未缴纳物业服务费。原告为小区提供物业服务至2019年8月9日。2020年6月16日，原告在本案物业处张贴湖南怀治律师事务所制作的律师函，向被告催缴物业费。 本院认为，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条中规定：业主在物业管理活动中应当根据物业服务合同的约定履行按时交纳物业服务费用的义务，如物业使用人或业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。故业主按时交纳物业服务费用是其法定义务。被告所举证据尚不足以证明原告在向整个区域公众提供物业服务的过程中存在属于其责任的重大瑕疵，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，被告应向原告支付物业费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案物业费系按季缴纳，每一季应缴的物业服务费明确，产生的债务相互独立，不属于同一债务分期履行的情形，原告自被告未按季交纳之日起即知晓其权利受损害，应开始计算诉讼时效。原告所提交的2018年前的催缴图片字迹模糊，亦无法判断张贴位置，仅凭该图片打印件尚不足以确定其向被告发出催缴通知的效力，本院对此不予认定。被告提出原告只能主张近三年物业费的抗辩，本院予以采纳，按物业合同约定的收费时限，对原告诉请中的2017年4月之前被告应缴物业费部分本院不予保护。原告虽未构成根本违约，但其所提供的前期物业服务确未达到协议约定标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，本院对其物业收费标准酌情扣减20%，按51.26元/月(0.5元/平方米/月×128.16平方米×80%)计算，并对原告的违约金诉请不予支持。故被告尚应向原告支付物业服务费为1450.66元[51.26元×28个月+51.26元÷30天×9天]。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告徐玉著、陈红云在判决生效后五日内向原告九江信华(集团)物业服务有限公司给付物业费1450.66元； 二、驳回原告九江信华(集团)物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告九江信华(集团)物业服务有限公司负担21元，由被告徐玉著、陈红云负担4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  何凡 二〇二〇年十月三十日 法官助理周冰倩 书记员黄欢