广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12348号上诉人（原审被告）：胡应琴，女。被上诉人（原审原告）：曾文英，女。委托诉讼代理人：冷海峰，广东广和（龙华）律师事务所律师上诉人胡应琴因与被上诉人曾文英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初8608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理,现已审理终结。上诉人胡应琴的上诉请求：1、撤销深圳市龙华区人民法院作出的（2019)粵0309民初8608号民事判决第一、二项内容，改判驳回曾文英的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由曾文英负担。事实与理由：一、一审认定部分事实错误，应予纠正。1、涉案房产租赁期限认定错误。自2013年10月份起，胡应琴与恒建发实业（深圳）有限公司（以下简称“恒建发公司”）签订商铺租赁合同，由胡应琴承租使用涉案房产。双方并非每年都会续签书面租赁合同，只需每月按时交纳租金即可继续承租使用，故涉案房产租赁期限不是延续至2019年9月30日，事实上曾文英仍一直在涉案房产经营使用至今。2、一审认可曾文英无法有效、继续使用涉案房产的主张严重违背客观事实，缺乏法律依据。曾文英主张胡应琴与恒建发公司之间的租赁协议已明确不允许转租及该公司不同意曾文英经营涉案房产与事实不符，是极其不诚信的虚假陈述，可见曾文英是想通过解除合同逃避支付转让费。首先，租赁合同及续租协议书均未明确不允许转租的约定。一方面，租赁合同第十二条关于转租的约定，"非经甲方(即恒建发公司）书面同意，乙方（即胡应琴）不得将租赁房地产全部或部分转租他人，在租赁期间，经甲方书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续……"恰恰说明了涉案房产在一定条件下是允许转租及部分转租的，在实际履行合同中恒建发公司是允许涉案房产转租给他人，且在此期间商场中也存在很多店铺成功转租的例子，经恒建发公司书面同意的前提是曾文英须先交纳更名费20000元以及相关个人资料信息，曾文英从来没有找过恒建发公司交更名费。另一方面，胡应琴与恒建发公司于2018年9月25日签订续租协议书，其中条款仅对涉案房产信息、租赁期限、租金标准、经营范围等进行约定，未见有曾文英所称的涉案房产不允许转租、无法转租的事实。其次，虽然曾文英与胡应琴于2019年4月1日签订《店铺转让（合作）协议书》，但是曾文英早于2018年10月份就已经与案外人廖二参与涉案房产经营使用。从时间跨度来看，曾文英参与经营涉案房产时间长达一年半，已经形成事实上的承租经营合同法律关系，成立合法有效，截至2020年3月份曾文英仍在涉案房产继续经营使用。恒建发公司每天都派有专人巡查店铺，监控录像也记录店铺的日常情况，知悉曾文英在涉案房产做生意，若其不同意曾文英经营涉案房产，曾文英怎么能够在一年半的时间里一直继续使用涉案房产呢？退一步来说，如果曾文英无权经营涉案房产，那么长期占用店铺使用，造成店铺装修费、转让费、租金的折损，胡应琴会保留另案追究其责任的杈利。最后，从商事外观主义看，截止一审判决时曾文英仍在涉案房产经营，也从未停止过经营，合同目的早已实现，一审法院应当尊重当事人的商事自治规则不应过多干预。而在一审法院判定协议书合法有效的情况下，却认定曾文英无法继续使用涉案房产枉顾事实，曾文英主张没有任何事实和法律依据，本案也不存在法定解除或约定解除的情形。一审法院应当严格依照《合同法》第93条、94条审查合同是否具备解除条件，防止不诚信的过错一方当事人通过解除合同逃避债务。3、一审法院已查明曾文英未一次性足额支付转让费的事实，却仍支持曾文英解除协议书的诉请处理错误，有失公允。一审法院对于曾文英主张的押金予以抵扣的事实无法举证证实，判决驳回其主张正确。关于50000元款项的性质且暂不予定论，由于曾文英未能足额支付转让费，而合同明确约定曾文英须一次性向胡应琴支付转让费，说明曾文英的过错行为构成根本违约，应承担违约责任。胡应琴作为守约方，制约曾文英的违约行为并要求其继续履行合同等请求合法有据，应予支持。二、一审遗漏查明的事实，导致判决错误。1、《店铺转让（合作）协议书》项下对应的案涉房产未予查明。提醒法庭注意一点，一审判决引用协议书的部分内容理应包括涉案房产的面积及对应租金。协议书约定的是胡应琴同意转让商铺面积12.53平方米给曾文英，收取的月租金及水电费等各项费用共4600元，但一审法院遗漏查明了胡应琴与恒建发公司签订的续租协议书，其中约定的月租金是8088元及店铺面积，再加上水电费及各项物业收取的费用超过9000元。由此可见，胡应琴实际是转让店铺一半面积给曾文英，一分为二进行各自经营的事实，一审却忽略了涉案房产属于部分转租这关键事实。2、曾文英对于胡应琴与恒建发公司签订的续租协议书具体内容是知情的，且在双方签订的《店铺转让（合作）协议书》第六条也作了相应的约定，双方是店铺合作伙伴，对于店铺的经营情況均须双方协商一致同意。从这一事实也可反映出店铺并非全部转让给曾文英经营，而是属于两方共同承租、各自经营的商业模式，该种模式下店铺的名义人一般是原先一方，即本案的胡应琴。3、一审法院没能查明双方签署该协议书的真实本意的相关事实。《店铺转让（合作）协议书》第五条约定的本意是，如曾文英需要更改过户到自己名下，胡应琴需配合完善，但更名费20000元由曾文英自负。因店铺只能挂靠在一方名下经营，对于胡应琴与曾文英的各自区域分开经营并不受影响，即可以变更或者无需变更店铺名义人，合同中并没有注明必须要更名。如果是曾文英需要变更到自己名下的话，所产生的更名费依约应由曾文英自己交纳，与胡应琴无关，胡应琴仅需配合完善即可，并未明确约定具体的变更手续配合义务。且在一审中，胡应琴提交的微信聊天记录显示，胡应琴曾微信告知曾文英，"店铺更名过户手续近期可办理、准备好更名费用和身份证复印件、要去提前联系我"。但是曾文英明确回复"不用"。由此可见，胡应琴已明确告知曾文英变更手续需要准备的资料，并同意协助一同去办理，已经尽到协助配合完善的相关合同义务，曾文英明确放弃是其自身权利处分。三、一审判决适用民事诉讼证据严重错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定"当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第一款第一项规定"下列证据不能单独作为认定案件事实的证据：（一）当事人的陈述;"纵观本案，曾文英提出解除合同的请求没有提供足够的证据证明已具备合同解除的条件，本案所谓的相关事实，均以"原告主张"作为陈述表达，其主张无法有效、继续使用涉案房产的请求根本就没有事实和法律依据，对此应承担举证不能的不利后果。对于曾文英的诉讼请求，恳请二审法院判决予以驳回。二审庭审中补充如下：曾文英经营的时间是到2020年3月份即从2019年经营到2020年3月份，2019年1、2月份未交租金。被上诉人曾文英答辩称：一、案涉房产租赁期限问题。根据胡应琴与案外出租人恒建发公司签订的《续租协议书》约定，案涉店铺租期截止至2019年9月30日。根据原商铺租赁合同约定胡应琴如需续租须至少提前1个月向恒建发公司提出要求，双方就续租达成协议的，应重新订立合同。但，直至本案二审开庭，胡应琴均未与恒建发公司就店铺进行续租。其在约定租赁期届满未进行续签的行为已经导致案涉房产的租赁期限在2019年9月30日终止。因其行为导致曾文英的权益在2019年9月30日起一直处于“没有租赁合同，出租人可随时要求撤场”的状态，该行为也足以致使案涉转让协议无法继续履行。二、关于案涉店铺是否可以转租的问题。原店铺租赁合同第十二条第1款明确约定，非经甲方书面同意，乙方不得将租赁房产全部或部分转租予他人，第十四条第（七）项明确约定了乙方擅自转租，甲方有单方解约权。据此，胡应琴与恒建发公司的租赁合同已经明确约定案涉店铺不能进行转租，而胡应琴将案涉店铺部分转租给曾文英一直未获得恒建发公司的书面同意。另，胡应琴在签署转让协议时及签署转让协议后均从未向曾文英出示原租赁合同，且刻意隐瞒案涉店铺未经出租人书面同意不能转租的事实(曾文英与恒建发公司咨询后才得知该情况，恒建发公司明确表示不同意转租也不同意进行更名），其行为已经构成合同欺诈，该行为本质上已经是曾文英可以单方解除合同的法定事由。三、关于案涉转让协议能否继续履行，曾文英合同目的能否实现的问题。1、案涉转让协议包含了店铺租赁权转让、装修残值、租赁押金等转让的法律含义。但，一方面，本案中胡应琴与恒建发公司签订的原租赁合同已经明确约定“非经甲方书面同意不得将店铺转租他人”，胡应琴在无转租权的情况下将店铺转租给曾文英，因此，双方签订的转让协议系无效合同；另一方面，在恒建发公司不同意转租的情况下，案涉店铺仅有胡应琴一个租赁/经营主体与恒建发公司形成法律关系，在此情况下，曾文英权益受制于胡应琴，此种受制不仅是形式上的受制而是实质上完全的受制，如原租赁合同到期、胡应琴未交或延期交租的违约行为、甚至是胡应琴与曾文英的此次转租行为等任何足以导致原租赁合同终止、解除的行为均将致使曾文英丧失转租行为拟获得的权益，使得曾文英根本无法继续租赁和经营店铺。例如：根据原租赁合同第十四条的约定，胡应琴存在上述行为将致使曾文英也必然无法获得任何租赁保证金；基于装修残值的有限性、附属性及租赁合同第十六条的约定，曾文英也将根本无法继续使用店铺的任何装修。据此，转让协议根本无法保障曾文英的权益，也无法有效履行。2、胡应琴在转让协议第五条约定“店铺续租时间是2019年9月30日，如乙方须改过户到自己名下，甲方须配合完善……”。首先，根据原租赁合同的约定，案涉的店铺为一个整体，胡应琴将店铺的部分转租、转让给曾文英已经违反了原租赁合同的约定，属于违约行为；其次，既然恒建发公司将店铺整体出租给了胡应琴，胡应琴作为合同相对一方系该店铺的唯一租赁权人，又如何将该店铺的部分拆分更名给曾文英，这一约定明显违反法律规定且与常理不符，且曾文英咨询恒建发公司时其已明确回复不可能如此操作；再者，即使恒建发公司同意将店铺拆分租赁，也应当由胡应琴、曾文英、恒建发公司三方签订新的租赁合同，胡应琴作为现承租人理应就此时事先取得恒建发公司的书面同意才能签署转让协议，但，即使签订转让协议后，胡应琴也自始没有向恒建发公司披露过该事实，更未取得恒建发公司的任何书面同意，由此可见，“更名过户”仅是胡应琴一方的说辞，该义务根本无法履行；最后，从转让协议签订一直至2019年9月30日，胡应琴从未告知曾文英无法完成“更名过户”的事实，也从未与恒建发公司进行商洽，未配合曾文英进行更名，更未解除与恒建发公司的原租赁合同促成曾文英与出租人签订新的租赁合同，因此，其从未未有任何履行更名过户义务的行为，更何况，其在转让协议中约定了进行更名需支付高达20000元的更名费也无任何合同依据和法律依据，此约定违反了有关法律的规定。3、基于胡应琴与恒建发公司签订的租赁合同已经于2019年9月30日到期，胡应琴未进行续租，且在2020年1月5日，胡应琴通过微信向曾文英发送信息表示“因为上次大量店铺关门，我店也无力独自经营，这月清货到十五号我会离场、提醒你清货、至于押金一人一半……”等事实可以证实，曾文英于2019年9月30日前即已决定不再继续租赁案涉店铺且于2019年12月离场，案涉的店铺无法继续租赁和使用，案涉的转让协议自始根本继续履行，胡应琴只是为了向曾文英收取转让费却自始未考虑过保障曾文英的任何权益，因此，胡应琴的诸多违约行为也已经给曾文英造成了严重的经济损失。四、关于胡应琴与曾文英系何种法律关系问题。胡应琴与曾文英签署了书面的转让协议，对于双方权利义务约定明确，双方系店铺转让（转租）的合同关系，曾文英向胡应琴逐月缴纳租金等费用，双方不存在任何共同经营、共负盈亏等合作法律关系，胡应琴称双方系合作关系与事实不符。本案中曾文英实际向胡应琴支付的转让费合计63000元，其中有13000元是由案外人廖二与胡应琴、曾文英之间协调将曾文英向廖二交纳的押金13000元抵作本案中转让费，基于二审案件曾文英未上诉，曾文英保留对于胡应琴该款项的追诉权利。自胡应琴与曾文英签订转让协议以来，直至2020年1月份曾文英均有足额向胡应琴缴纳各月租金，不存在拖欠租金的事实。被上诉人曾文英向一审法院提起诉讼请求：1、依法解除双方签订的《店铺转让（合作）协议书》，胡应琴返还转让费人民币63000元；2、本案诉讼费由胡应琴负担。一审法院查明：一、2013年10月21日，胡应琴与案外人恒建发公司签订《深圳龙华商业中心花园街园中园商铺租赁合同》，由恒建发公司将位于深圳市龙华区（以下简称“涉案房产”）租出予胡应琴使用，租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日，租金为每月7267.4元。2018年9月25日，胡应琴与恒建发公司签订《续租协议书》，将涉案房产租赁期限延续至2019年9月30日，租金为每月8088元。二、2019年4月1日，曾文英与胡应琴签订《店铺转让（合作）协议书》约定：胡应琴将涉案房产使用权转让给曾文英并保证曾文英享有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；曾文英应每月交纳租金及该合同约定的应有的水电费及其他费用共4600元，如公司上涨租金按公司规定交租；接手后的一切经营行为及债权债务由曾文英负责；曾文英须一次性向胡应琴支付转让费63000元，胡应琴应配合完善，但更名费用20000元由曾文英承担；双方自本合同生效日起为合作伙伴，且只要胡应琴与园中园续约，双方就不得以任何理由要求另一方退出，若因经营不善或其他原因需将店铺转让，必须经双方协商同意，若双方于园中园管理处终止合同，必须提前两个月通知对方。一审庭审中，曾文英主张，曾文英于2019年4月1日通过微信转账方式向胡应琴支付转让费50000元，另外押金13000元系由案外人廖二的《押金条》进行的抵扣，原因系上述《协议书》签订前胡应琴已经与廖二签订了租赁合同，曾文英已经向廖二退回了押金13000元，曾文英的转让费支付义务已经完成。胡应琴则辩称其并未收到廖二支付的押金13000元，曾文英关于退回押金的陈述不属实，且廖二与胡应琴存在民间借贷关系，三、一审庭审中，曾文英主张，胡应琴与恒建发公司之间的租赁协议已明确不允许转租，且涉案房产所在物业公司并不同意曾文英经营涉案房产，胡应琴对此存在过错。胡应琴则辩称涉案房产所在小区普遍存在转租情形，胡应琴原与案外人廖二存在合作关系，物业公司亦同意廖二经营，不存在曾文英所述情况。一审法院认为，本案为合同纠纷。曾文英与胡应琴之间的《店铺转让（合作）协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，胡应琴应配合曾文英完善房屋使用手续或租赁权变更手续，但本案中并无关于胡应琴协助曾文英办理租赁权利变更的证据以证明胡应琴履行了相关合同义务，亦无证据证明曾文英已经与出租人恒建发公司达成了租赁协议，故一审法院对曾文英关于其无法有效、继续使用涉案房产之主张予以认可。鉴于涉案合同已无法继续履行，对曾文英关于解除涉案合同之诉求，一审法院予以支持。关于转让费认定问题，本案中，曾文英对其主张的押金13000元抵扣之事实予以举证，依据现有证据仅能认定曾文英向胡应琴支付了转让费50000元，故对曾文英主张胡应琴返还转让费50000元部分之诉求，一审法院予以支持，超出该部分的转让费诉求依据不足，一审法院不予支持。判决：一、解除曾文英与胡应琴之间的《店铺转让（合作）协议书》；二、胡应琴应于判决生效之日起十日内向曾文英返还转让费人民币50000元；三、驳回曾文英的其他诉讼请求。案件受理费人民币688元，由曾文英负担人民币140元，胡应琴负担人民币548元。本院审理查明：原审查明的事实正确，本院予以确认。二审审理期间，胡应琴向本院提交如下证据：证据1、调查取证申请书。证明请求法院前往恒建发公司或者依职权传唤其到庭调查、核实：1.位于龙华人民北路美丽AAA花园园中园Z-13号案涉店铺于2018年10月至今的经营状况；2.该期间物业是否如曾文英所主张的不同意其经营使用；3.物业是否同意店铺转租，且转租所需要的条件。证据2、租金催款通知。证据3、2019年7月23日微信聊天记录。证据2、3共同证明：Z-13号案涉店铺因合同约定缴费时间已过，如未能在限定期限内交钱所欠费用，物业将于2019年7月24日15：00采取相关的措施（包括清退店铺、起诉共同经营者），所以胡应琴多次与曾文英微信协商交纳租金等费用，但曾文英迟迟不肯交租，胡应琴迫于无奈才关停店铺用电，双方都同样产生损失。证据4、证明人签字捺印字据。证明附有曾文英身份证复印件的证人证言，基本都是其他商铺的经营者，陆陆续续转过来这里经营的，并非曾文英称物业不同意其使用经营店铺的事实。证据5、微信聊天记录。证明胡应琴曾微信告知曾文英，“店铺更名过户手续近期可办理、准备好更名费用和身份证复印件、要去提前联系我”。但是曾文英明确回复“不用”，由此可见，胡应琴已明确告知曾文英变更手续需要准备的资料并同意协助一同去办理，已经尽到协助配合完善的相关合同义务，曾文英明确放弃是其自身权利处分。曾文英针对上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，申请书不属于证据。对证据2的真实性确认，但其与本案的关联性及胡应琴的证明目的不予确认。理由是该证据仅能证明胡应琴作为承租人存在拖欠案外出租人租金的行为，印证了胡应琴在履约过程中存在欠缴租金的违约行为，其行为也足以致使曾文英履行转让协议中发生违约风险，致使转让协议无法履行的事实。但该证据与本案双方诉争的事实无关，无法证明胡应琴的证明内容。对证据3微信聊天记录的真实性、合法性、关联性不予确认，聊天记录的主体不明确，内容与本案无任何关联。对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，理由是该证据系胡应琴制作的，陈述的内容与本案事实不符，证人未出庭接受询问，该证人证言不能作为证据使用。对证据5的真实性确认，对合法性、关联性不予确认，该微信聊天记录仅能证明双方在签订转让协议后双方存在一定的矛盾。理由是双方于2019年4月1日签订了转让协议，在2019年4月1日之后曾文英起诉至法院，聊天内容系在一审立案后发生，日期为2019年9月29日，距离原租赁合同到期仅剩一天，且从案外出租人向曾文英作出的陈述反映案涉的店铺不可能拆分进行签订租赁合同。因此，该证据不能证明胡应琴履行了合同义务。曾文英在二审期间提交2020年1月5日胡应琴与曾文英之间的微信聊天记录。胡应琴对此质证称曾文英未同意清货或者搬走，其一直在经营。我只是给她提出尽量清货，怕我们经营不下去造成损失，但是她没有同意，我们就正常经营到2020年3月份。另查，胡应琴在二审主张其在《续租协议书》于2019年9月30日到期后，并没有与恒建发公司续签合同。其在2020年3月也没有再经营店铺。曾文英主张其在签订《店铺转让（合作）协议书》后，将每个月租金都交给胡应琴，直至2020年2月离场。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审双方争议的焦点在于：胡应琴是否应当退回曾文英转让费50000元。胡应琴与曾文英在2019年4月1日签订《店铺转让（合作）协议书》，约定胡应琴将其向恒建发公司承租的商铺的一半面积转租给曾文英，收取一次性的转让费65000元并且每月收取租金、水电费以及各项费用共计4600元。本院认为，胡应琴并非商铺的所有权人，系向恒建发公司承租的商铺，其与恒建发公司此前签订的商铺租赁合同明确约定如果胡应琴擅自将商铺转租给第三人的，恒建发公司有权解除合同并不退回租赁保证金。而胡应琴与曾文英签订的上述合同中却约定了胡应琴应当保证曾文英的承租权，曾文英有需要的情况下配合曾文英将店铺承租权更名到曾文英名下。因此，从胡应琴与恒建发公司签订合同内容来看，曾文英支付转让费取得承租权的保障不足。而且此前曾文英主张曾向恒建发公司主张相关更名转让事宜，但被恒建发公司拒绝。根据双方确认的2020年1月5日微信聊天记录，胡应琴也主张其无力独自经营承租店铺，曾文英亦表示其无法独自经营承租店铺。因此，在涉案店铺无法继续承租经营的情况下，曾文英的承租权无法得到保障，其要求胡应琴退回转让费，理由成立，本院予以支持。胡应琴上诉主张不予退回曾文英转让费，依据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人胡应琴负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 丁    婷审判员 何  万  阳二〇二〇年十月九日书记员 杨玉兰（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。