河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3886号 上诉人（原审被告）：北京豪展置业集团有限公司，住所地北京市朝阳区建国路**院**楼****。统一社会信用代码911101056908333671。 法定代表人：武晓明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张媛媛，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘玉梅，女，1954年7月7日出生，汉族，住河北省永清县。 委托诉讼代理人：郭建松，北京金沃律师事务所律师。 原审被告：廊坊瀚锴房地产开发有限公司，住所，住所地河北省永清县三小路北侧廊霸路东社会信用代码91131023054038127Y。 法定代表人：雷燕娜，该公司总经理。 上诉人北京豪展置业集团有限公司（以下简称豪展公司）因与被上诉人刘玉梅、原审被告廊坊瀚锴房地产开发有限公司（以下简称瀚锴公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪展公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人一审第二项诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定不清。上诉人已履行完居间合同义务，不应返还被上诉人团购服务费35000元及相应利息。根据《购房优惠确认函》第1.2条约定，被上诉人支付团购服务费后，凭此函可享受“泓盛名居”楼盘三万伍抵伍万的优惠。上诉人的居间义务是令被上诉人成功选购“泓盛名居”楼盘房屋一套。被上诉人于2016年9月26日成功选购该楼盘房屋一套，并于同日支付完首付款，上诉人已履行完毕居间合同义务。居间合同不具备合同法第九十四条的法定解除事由，不应解除。被上诉人无法成功购买该套房屋非因上诉人未依约履行居间义务，而是因国家出台相关政策，被上诉人不具备购买资格。其次，案涉房屋预售许可证由案外人廊坊新驰程房地产开发有限公司取得，被上诉人与瀚锴公司无法签订商品房买卖合同，但被上诉人仍可实现购买房屋的最终目的，而其最终无法成功购买，是因为自身不具备购房资格。一审判决适用法律错误，不应适用合同法第九十四条的相关法律规定。 刘玉梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与上诉人之间没有协议，上诉人收取团购服务费没有法律依据，应依法返还。被上诉人与开发商瀚锴公司之间是预约购房合同，收取首付款属于违法行为，签约审核单关于收费内容的约定无效。案涉房屋没有取得商品房预售许可证，不具有商品房销售条件，依照《商品房销售管理办法》第二十二条规定，开发商不得销售，不得收取预订性质的费用。上诉人对开发商的违法销售行为提供中介服务，无权收取团购服务费。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，房地产中介服务机构不得收取佣金以外的其他费用。上诉人与开发商之间是委托关系，即使收取佣金，也只能向开发商收取。 瀚锴公司未参加诉讼，未作陈述。 刘玉梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告瀚锴公司退还原告购房首付款387,827元，并支付资金占用期间的利息（以387,827元为基数，按年利率6%的标准，自2016年9月27日占用之日起计算至实际返还之日止）；2、判令被告豪展公司退还原告团购服务费35,000元，并支付资金占用期间的利息（以35,000元为基数，按年利率6%的标准，自2016年9月27日占用之日起计算至实际返还之日止）；3、本案诉讼费及其他诉讼开支由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月26日，原告和案外人权太海作为共同购房人（以下简称原告方）与案外人北京同源房地产经纪有限公司签订了《购房优惠确认函》一份。原告方与被告豪展公司未签订书面合同，原告刘玉梅于当日向被告豪展公司支付了35,000元团购服务费。另查明，被告豪展公司原名为北京豪展房地产经纪有限公司，后更名为北京豪展置业集团有限公司。原告刘玉梅认购了泓盛名居楼盘楼房第0003号楼01单元1004号的房屋，该房屋建筑面积113.3平方米，按照预付35,000元抵50,000元优惠后单价每平米11,190元，总价1,267,827元，原告方首付387,827元，余款880,000元以按揭贷款方式付清，并填写了《签约审核单》。然后，被告瀚锴公司向原告方出示了《售房交款通知书》，原告刘玉梅也按照约定于当日向被告瀚锴公司预交了首付款387,827元。案外人权太海向一审法院提供了本人签署的书面放弃实体权利确认书，承认首付款全部由原告支付，既同意解除预约合同，也同意将首付款全部返还给原告刘玉梅。庭审中，被告瀚锴公司明确表示涉案房屋的预售许可证已经被廊坊新驰程房地产有限公司取得。原告表示不再购买涉案房屋，被告瀚锴公司明确表示同意解除合同，也同意退还首付款387,827元，但不同意原告的其他诉讼请求。2017年6月2日廊坊市人民政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定：对无法提供当地3年以上社会保险缴纳证明或者纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。 一审法院认为，一、原告刘玉梅与被告瀚锴公司系商品房预约合同法律关系，该合同合法有效。理由如下：原告与被告瀚锴公司所签署的《签约审核单》、被告瀚锴公司发送给原告的《售房交款通知书》和收据等合同文件共同构成案涉合同；因为该案涉合同不具备商品房销售管理办法地十六条规定的主要内容，所以该合同不属于商品房买卖合同而属于商品房预约合同；该商品房预约合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。二、被告瀚锴公司应该返还原告首付款387,827元，并支付原告资金占用期间的利息。理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条规定，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求解除与被告瀚锴公司之间的商品房预约合同，被告瀚锴公司表示同意，该合同依法解除。合同解除后，原告要求被告瀚锴公司退还首付款387,827元，被告瀚锴公司同意返还，符合法律规定，应予支持；被告瀚锴公司在法庭辩论终结前，一直未取得预售许可证，而案涉房屋的预售许可证等相关证照审批手续已被案外人（廊坊新驰程房地产开发有限公司）取得，所以原告方与被告瀚锴公司已经不可能再就案涉房屋签订合法有效的商品房买卖合同，致使无法实现原告方的合同目的，被告瀚锴公司构成违约，原告依法有权要求被告瀚锴公司赔偿损失。原告要求被告瀚锴公司支付资金占用期间的利息的诉讼请求符合法律规定，应予支持。资金占用期间的利息应以387,827元为基数，自2016年9月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告刘玉梅支付利息，至本判决确定的给付之日止。三、原告与被告豪展公司系居间合同法律关系，该居间合同合法有效。理由如下：原告与被告豪展公司系居间合同法律关系，双方没有签订的书面居间合同，但被告豪展公司已经实际收取原告方团购服务费并促成原告与被告瀚锴公司签订了商品房预约合同，双方实际上已经成立口头居间合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。四、原告与被告豪展公司之间的居间合同应依法解除，被告豪展公司应返还原告的团购服务费35,000元，并支付原告资金占用期间的利息。理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条规定，本案中原告与被告瀚锴公司签订的是预约合同，基于原告方与被告瀚锴公司已经不可能再签订商品房买卖合同，致使无法实现原告购买案涉房屋的合同目的，原告要求解除居间合同，应予准许。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。因为没有实现原告购买房屋的合同目的，被告豪展公司的居间合同义务并未完成，被告豪展公司应退还原告的团购服务费35,000元，并支付原告资金占用期间的利息。资金占用期间的利息应以35,000元为基数，自2016年9月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告刘玉梅支付利息，至本判决确定的给付之日止。五、应驳回被告豪展公司以下抗辩主张。首先，应驳回被告豪展公司关于本案适用《购房优惠确认函》中第1.4条约定的抗辩主张。理由如下：《购房优惠确认函》是原告方与案外人北京同源房地产经纪有限公司签订，与被告豪展公司无关，所以根据合同相对性原则，该《购房优惠确认函》中1.4条款关于“原告方成功签订《选房确认书》后，已支付的团购服务费概不退还。”的约定不能在本案中针对被告豪展公司适用。其次，被告豪展公司认为自己已经完成居间服务内容，不应退还居间费用的抗辩主张，不应支持。理由如下：原告与被告豪展公司之间的居间合同的合同目的是帮助原告方购买案涉房屋，并非仅仅订立商品房预约合同或者是仅仅享受优惠购房政策而已，被告豪展公司促成原告方与被告瀚锴公司签订的是预约合同，基于案涉房屋的预售许可证等手续以被案外人取得，被告瀚锴公司在法庭辩论终结前一直没有取得房屋预售许可证和建设工程规划许可证等原因，致使原告方与被告瀚锴公司无法再签订合法有效的商品房买卖合同。所以，已经无法实现原告方购买被告瀚锴公司案涉房屋的合同目的，故应认定被告豪展公司的居间合同义务并未完成，而且在事实上也已无法完成。在此情况下，被告豪展公司拒绝返还团购服务费的抗辩主张，于法无据，不应支持。第三，被告豪展公司主张，自己为完成居间服务而运作涉案项目支出大量的推广费用包括员工佣金、平台推广等费用等，但未能提供有效证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，被告豪展公司作为负有举证证明责任的当事人，应当承担不利的后果，故该抗辩主张不应支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）项、第（八）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十六条、第九十三条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告廊坊瀚锴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘玉梅购房首付款387,827元，并支付利息（利息以387,827元为基数，自2016年9月26日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；二、被告北京豪展置业集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘玉梅团购服务费35,000元，并支付利息（利息以35,000元为基数，自2016年9月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；三、驳回原告刘玉梅其它诉讼请求。案件受理费4,448元，被告廊坊瀚锴房地产开发有限公司负担4,079.81元，被告北京豪展置业集团有限公司负担368.19元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，刘玉梅为了获得房价优惠向豪展公司交纳团购服务费，而瀚锴公司未取得案涉房屋的预售许可证，无法与刘玉梅签订商品房买卖合同，刘玉梅获取房价优惠的目的已无法实现。豪展公司作为专业的房地产开发及房产经纪公司，在案涉房屋未取得预售许可证的情况下，促成刘玉梅与瀚锴公司的交易，存在过错，应返还刘玉梅团购服务费并支付利息。 综上所述，豪展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费675元，由北京豪展置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十月二十七日 书记员 牛紫薇