天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初5323号原告:天津正泰实业有限公司,住所地天津市河**万柳村大街**(职工大学教学楼**)。法定代表人:孙民，董事长。委托诉讼代理人：穆笛，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：辛晓旭，国浩律师（天津）事务所律师。被告:祖德成，男，1963年2月10日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：王家利，天津益德骊通律师事务所律师。被告:天津市河东区龙双顺五金电料经营部，住所地天津市，住所地天津市河**大王庄街道六纬路**经营者:田清芬，女，1952年3月24日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：刘德藩（田清芬之夫），住天津市河**。委托诉讼代理人：王家利，天津益德骊通律师事务所律师。原告天津正泰实业有限公司（以下简称正泰实业）与被告祖德成、天津市河东区龙双顺五金电料经营部（以下简称龙双顺经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。正泰实业的委托诉讼代理人穆笛，祖德成及其委托诉讼代理人王家利，龙双顺经营部的委托诉讼代理人刘德藩、王家利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正泰实业向本院提出诉讼请求：1.判令祖德成、龙双顺经营部向正泰实业腾还租赁房屋;2.判令祖德成向正泰实业支付租金4910.5元；3.判令祖德成向正泰实业支付迟延交纳租金违约金2400元;4.判令祖德成向正泰实业支付转租违约金2400元；5.判令祖德成、龙双顺经营部向正泰实业共同支付房屋使用费（以28800元／年为计算标准,自2018年6月1日起计算,暂时计算至2020年6月1日为57600元）;6.判令祖德成、龙双顺经营部向正泰实业共同支付水费270元；7.判令祖德成、龙双顺经营部向正泰实业共同支付电费110.7元;8.本案诉讼费用由祖德成、龙双顺经营部承担。诉讼期间正泰实业变更第5项诉讼请求为判令祖德成、龙双顺经营部向正泰实业共同支付房屋使用费至实际返还房屋之日止，变更第7项诉讼请求数额为163.35元。事实和理由：正泰实业与祖德成签订《房屋租赁合同》,约定由正泰实业向祖德成出租位于天津市河东区××路××号××的房屋,建筑面积为30平方米,租期为2017年6月1日至2018年5月31日,租赁费用为每年9600元。合同约定,祖德成未能按照合同约定时间支付租金,迟延超过10天,祖德成应按照年租金的25%向正泰实业支付违约金。截至本案起诉之日,祖德成仍欠付正泰实业租金4910.5元。《房屋租赁合同》约定,祖德成对租赁房屋只享有使用权,不得以任何方式转让、转租、转借租赁房屋,如有违反,祖德成须按年租金25%标准向正泰实业支付违约金。祖德成违反合同约定,将租赁房屋转租给龙双顺经营部。另外,根据《房屋租赁合同》的约定,祖德成应于租期届满后三日内向正泰实业腾还租赁房屋。截至本案起诉之日,祖德成、龙双顺经营部仍实际占有使用租赁房屋,故向贵院提起诉讼。祖德成及龙双顺经营部辩称，1.本案诉讼请求均以龙双顺经营部实际使用的案涉房屋为焦点。经查正泰实业对案涉房屋没有物权，无权出租案涉房屋；2.正泰实业出租案涉房屋超越经营范围，属于非法经营，不应支持其诉讼请求；3.案涉房屋是源于15年前正泰实业领导出于挖潜争资的目的支持祖德成本人出资外用公司大楼首层边角两面围建，构建成案涉房屋，并出租给祖德成转租给龙双顺经营部。正泰实业出租给祖德成的租金收入列入公司营业外收入，因此案涉房屋依法登记不能，属于违章建筑，也不应当受法律保护；4.从物权解析正泰实业对案涉的违章建筑假设享有所有权，祖德成租赁应当享有用益物权，据此不存在违约行为，祖德成与龙双顺经营部建立承租关系的事实自2011年开始，已经将近十年，正泰实业应当知晓且未提出异议，故不存在违约行为；5.正泰实业与祖德成所签订合同是无效合同，据此，正泰实业诉请行为是规避法律的行为；6.正泰实业与祖德成之争执应当由企业内部调整，协商、理顺。故应驳回正泰实业各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：正泰实业系天津市河**六纬路**房屋的现所有权人。祖德成多年前即与人合伙自该房屋原所有权人处承租了该房屋一楼过道搭建围墙形成的房屋一间（正泰实业命名为D-05，无建设工程规划许可证，未取得产权登记，以下简称案涉房屋），建筑面积30平方米。2017年6月1日，正泰实业为甲方、祖德成为乙方就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，约定用途为商业经营，租赁期限自2017年6月1日至2018年5月31日。租赁费用每年9600元，先付后租按季支付，乙方于每季首月五日内支付。合同第五条第2款约定：“租赁期间，乙方对所租赁房屋只享有使用权，不得以任何方式转让、转租、转借或改变房屋用途，不得利用租赁房屋从事非法活动。如有违反，甲方有权终止合同，同时乙方须按年租金25%向甲方支付违约金”。合同第五条第4款约定：“乙方在租赁期间发生的水费、电费、供热费等一切费用由乙方承担，因乙方延误交费造成的停水、停电等罚金均由乙方承担。没有25-30日查表据实收取水电费（收费标准依国家规定，遇国家调整价格时作相应调整）乙方不交费或拒不承担责任时，甲方有权终止合同。未安装水表的水费按所租赁房屋建筑面积每平方米1.5元收取”。合同第五条第6款约定：“乙方未能按合同约定时间交纳租金，每延误一天交纳年租金总额1%的违约金，延误十天视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须按年租金25%向甲方支付违约金”。合同第五条第9款约定：“合同到期，甲方有权收回房屋。乙方于三日内搬迁完毕。甲方对房屋设施检查验收，双方签订确认书。如有损坏的，由乙方负责修复并承担修复费用。如乙方逾期交还租赁房屋，每逾期一日按照本合同约定的年租金水平的日租金最高标准的三倍向甲方支付房屋场地使用费，直至交还租赁房屋场地为止”。案涉房屋实际由龙双顺经营部经营转租使用，2017年12月25日龙双顺经营部将其营业执照的经营地址变更为案涉房屋。龙双顺经营部未在房屋外部悬挂有其字号牌匾，但在案涉房屋内悬挂有其营业执照。2019年9月10日，正泰实业在案涉房屋门口张贴《限期腾房通知》，要求龙双顺经营部的经营者田清芬于2019年9月20日前腾空房屋。祖德成主张案涉房屋系其搭建，但未能提供证据证实。正泰实业则表示时间久远无法查证。祖德成拖欠正泰实业2017年11月27日至2018年5月31日期间租金4910.5元，祖德成认可拖欠该租金数额，但表示当时已取得正泰实业领导认可，同意其陆续给付。之后祖德成连同后续租金想要给付正泰实业，但其工作人员拒收。案涉房屋自2020年1月至9月期间的水费270元及2019年12月27日至2020年9月27日期间的电费163.35元尚未交纳，双方确认该款由龙双顺经营部给付正泰实业。本院认为，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，因此正泰实业与祖德成就此签订的房屋租赁合同无效，双方因此取得的财产应当返还。案涉房屋虽属违法建筑，但其系将过道增设围墙门窗搭建，正泰实业对房屋所依附的土地享有土地使用权，故祖德成应将案涉房屋一并返还正泰实业，祖德成虽主张案涉房屋系其搭建，但未能提供证据，且搭建费用由何方出资对返还与否并无实质影响，故其据此不予返还的抗辩理由本院不予支持。因案涉房屋现由龙双顺经营部实际占有使用，故其亦应承担返还义务。关于祖德成及龙双顺经营部抗辩所称的正泰实业超范围经营问题，因房屋租赁并无法律、行政法规规定禁止或限制经营，因此经营范围不属于民事案件调整范围，其此项抗辩理由不能成立。其抗辩所称本案纠纷属于企业内部纠纷，未能提供证据证明，本院亦不予支持。关于正泰实业主张的2017年11月27日至2018年5月31日期间租金4910.5元，祖德成确认尚未给付，但因合同无效，此项费用的性质应为房屋占有使用费。根据规定，正泰实业可以参照合同约定的租金标准主张，为了减少当事人的讼累，故本案一并解决，祖德成应当承担给付责任。但对于正泰实业主张的迟延给付租金违约金及转租违约金，因合同无效，其请求没有法律依据，本院不予支持。关于正泰实业主张的2018年6月1日至房屋返还之日止的房屋使用费，因案涉房屋系违法建筑，正泰实业对案涉房屋不享有物权，故其不能向龙双顺经营部主张，但可以向祖德成主张。至于标准，也不应按照合同约定标准，而是参照合同约定的租金标准（每年9600元）。期间涉及到新冠肺炎疫情的影响情节，正泰实业作为国有全资公司，参照我市相关政策减免祖德成4.5个月的房屋占有使用费为宜。对于正泰实业主张的2020年1月至9月期间的水费270元及2019年12月27日至2020年9月27日期间的电费163.35元，双方均确认由龙双顺经营部给付正泰实业，本院依法照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、祖德成、天津市河东区龙双顺五金电料经营部应于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落天津市河东区六纬路133号D-05房屋腾空返还天津正泰实业有限公司；二、祖德成应于本判决发生法律效力之日起三十日内向天津正泰实业有限公司支付2017年11月27日至2018年5月31日期间的房屋占有使用费4910.5元；三、祖德成应于本判决发生法律效力之日起三十日内按照每年9600元标准向天津正泰实业有限公司支付2018年6月1日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋占有使用费，期间扣除4.5个月的房屋占有使用费；四、天津市河东区龙双顺五金电料经营部应于本判决发生法律效力之日起三十日内向天津正泰实业有限公司支付2020年1月至9月期间的水费270元及2019年12月27日至2020年9月27日期间的电费163.35元；五、驳回天津正泰实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1492元，减收746元，由天津正泰实业有限公司负担489元，由祖德成负担257元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  杨桂军二〇二〇年十月十五日法官助理张欢书记员安雅涵附：一、证据清单天津正泰实业有限公司向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同复印件；2.不动产权证复印件；3.企业信用公示报告以及照片2张；4.照片4张；5.照片1张。祖德成及天津市河东区龙双顺五金电料经营部向本院提交如下证据：1.水电费票据复印件；2.市场主体资格证明复印件；3.营业执照照片光盘（庭后提交）。二、本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。