广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7496号上诉人（原审被告）：凌健荣，男，汉族，1980年12月3日出生。被上诉人（原审原告）：惠州新世界物业管理有限公司，住所：惠州市桥东东平长湖岭新世界长湖苑第****商场**之一。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：严永龙，该公司职员。上诉人凌健荣因与被上诉人惠州新世界物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初6186号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凌健荣上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：双方之间不存在有效的物业服务合同，2009年6月11日，惠州市新世界长湖苑业主委管理委员会在《前期物业管理合同》上盖章确认“双方同意新合同签订之前，合同继续有效”，本人拿到的《前期物业管理合同》没有盖章确认字样，《前期物业管理合同》至今已过十几年之间没有签署新的合同，早已过了合同期限，长湖苑业主管理委员会早于十几年前因不合规而不存在。合同主体都不存在的合同没有法律约束力，假设前期物业管理合同上的双方同意新合同签订之前，此合同继续有效使用合法有效，服务期限也是3年，为何后面过了多少个3年没有签订新的合同，本人认为双方之间不存在有效的物业服务合同。假设前期物业管理合同为有效合同，惠州市*****发展有限公司违约、侵权、侵害业主利益在先，本人有权拒绝交纳物业管理费，被上诉人未按照合同约定提供符合约定的物业服务合同，包括长湖苑、篮球场、足球场、羽毛球场、会所等重要设施，在物业服务期间遭受外力大范围严重破坏，其他擅自停止二次供水、安保、绿化不到位等数顺序的服务不到位行为，只能算打折问题，和以上说的惠州市*****发展有限公司勾结黑恶势力损害侵占业主利益，行为性质恶劣，完全不是一个概念。业主的义务是按合同交纳物业管理费，遵守合同约定的行为，物业在收取物业管理费的同时，理应维护业主的人身安全和财产安全，依照约定提供小区公共绿化卫生等服务，惠州市*****发展有限公司多次严重侵犯业主合法权益，本人的财产安全、人身安全得不到保障，不能继续缴纳物业管理费。被上诉人惠州新世界物业管理有限公司答辩称：《前期物业服务协议》合法有效，答辩人如约提供了物业服务，被答辩人有义务向答辩人支付物业服务费。被答辩人主张从2017年以来，被上诉人违反合同约定，擅自降低物业服务质量不是事实，纯属拖欠物业服务费的借口。被上诉人惠州新世界物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告清偿拖欠的物业管理费人民币1994.4元（自2017年1月起至2019年12月）及管理费滞纳金人民币1021.3元（各月滞纳金以每月应缴纳的商铺物业管理费为本金，按每日1‰的标准，均从每月10日起计至付清款之日止，暂计至2019年12月17日）。2、判令两被告立即向原告清偿拖欠的公摊电费人民币136.8元（2017年1月至2019年12月）。3、判令被告连带承担本案的所有诉讼费用。以上暂计人民币3152.5元。一审法院认定事实：2006年6月18日，惠州新世界康居发展有限公司（甲方）与惠州市新世界长湖苑业主管理委员会（乙方）签订《新世界长湖苑小区一期前期物业服务协议》，约定：双方就业主已购买的由甲方负责开发建设的新世界长湖苑A区一期物业中共九栋1079套住宅以及公共配套设施的前期物业服务有关问题达成一致意见。选聘惠州新世界物业管理有限公司对本物业实施前期物业管理。物业服务费：1-8栋住宅每月按每平方米0.6元，9栋每月按每平方米0.78元的标准收取。共用水费、电费取月平均实际使用量按户分摊，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月1-10日。逾期交纳物业服务费的，从次月起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。本协议物业服务的期限为3年，从签订之日起算。期满，业主大会或业主代表大会认为满意物业管理公司的物业服务的可以续签。2009年6月11日，惠州市新世界长湖苑业主管理委员会在上述协议上盖章确认：“双方同意，新合同签订之前此合同继续有效使用”。另查，2010年被告购买位于惠州市****新世界长湖苑A区第7栋9单元501房（建筑面积93.29平方米）。涉案房产于2010年8月25日办理了产权登记。原告称被告开始一直有缴交物业服务费，但自2017年1月起未缴纳物业服务费及公摊电费，被告共拖欠原告物业费1994.4元、公摊电费136.8元（2017年1月至2019年12月）。被告称其2010年入住涉案房屋，开始认可之前的物业服务协议，但后来原告提供的服务达不到标准，未尽到物业管理义务，故2017年至今未交纳物业服务费。另被告称原告提交的协议不完整，该协议有附件，其提交了附件一、二复印件，附件一为物业服务范围示意图，附件二为物业管理区域房屋及配套的设施设备和相关场地构成细目。一审法院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定缴交物业服务费用。本案中，原、被告虽未直接签订物业服务协议，但惠州市新世界长湖苑业主管理委员会与惠州新世界康居发展有限公司签订了《新世界长湖苑小区一期前期物业服务协议》，根据《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，该协议对业主具有约束力。且被告自述认可该协议，原告提供了物业服务，被告应及时足额缴交物业服务费，但被告自2017年1月起就未缴交物业费及公摊电费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付物业服务费及公摊电费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然《新世界长湖苑小区一期前期物业服务协议》约定逾期交纳物业服务费的，从逾期次月起每天按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金，但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，虽原告主张按每日1‰的标准计算，但该标准仍明显过高。根据本案案情，违约金调整为：以当期应交物业管理费为基数，从逾期次月起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且不超过拖欠物业管理费的30%即598.32元（1994.4元×30%）。被告辩称原告未尽到物业管理义务，其提交的证据不足以支持其抗辩，不予采信。另被告辩称原告提交的协议不完整，但根据其提交的附件内容看，该附件并不影响本案的实体审查。依照综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、被告凌健荣应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州新世界物业管理有限公司支付2017年1月至2019年12月的物业服务费1994.4元及违约金（违约金以当期应交物业管理费为基数，从逾期次月起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额最高不得超过598.32元）；二、被告凌健荣应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州新世界物业管理有限公司支付2017年1月至2019年12月的公摊电费136.8元；三、驳回原告惠州新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元（原告已预交），由被告凌健荣负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本院查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、案涉双方之间是否存在物业服务合同；二、上诉人凌健荣是否有权拒交物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。惠州市长湖苑业主管理委员会作为代表，签订《前期物业服务协议》，对全体业主具有约定力，包括上诉人凌健荣在内。从现有查明的事实来看，《前期物业服务协议》签订后，业主大会没有做出选聘或者续聘的决定，被上诉人惠州新世界物业管理有限公司继续履行《前期物业服务协议》约定的合同义务，案涉双方以事实行为继续履行合同，上诉人凌健荣作为业主，负有按时交纳物业服务费的义务。上诉人凌健荣作为小区业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，事关整个小区全体业主的根本利益。上诉人凌健荣主张被上诉人未完全履行物业服务合同约定的义务，存在服务不到位的情况，没有主张被上诉人完全没有履行合同义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，可另行向被上诉人主张权利，但不能就此拒交物业服务费，应承担继续支付费用及违约金的义务。上诉人凌健荣另一上诉理由为案外人惠州市*****发展有限公司违约侵害业主权利，业主有权拒交物业服务费。因案外人惠州市*****发展有限公司不属于物业服务合同的当事人，其是否存在侵权行为属于另一法律关系，与本案无关，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人凌健荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十月二十七日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美