湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1181民初3613号原告：湖北四季春茶油股份有限公司，住所地:麻城市经济开发区第二工业园，统一社会信用代码：9142110068562849XE。法定代表人：余旭东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑞，湖北诚信联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王城峰，湖北诚信联合律师事务所律师。代理权限：特别授权。代为参与诉讼活动；代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为和解、调解；代为撤诉、提起反诉；代签法律文书。被告：湖北省黄冈山里人农产品有限公司，住所地：黄冈市黄州区青砖湖路**，统一社会信用代码：914211025715096368。法定代表人：隋术高，该公司总经理。原告湖北四季春茶油股份有限公司诉被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王城峰、被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司法定代表人隋术高到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即腾退占用原告的厂房，并向原告支付房屋租金254800元(计算至2020年8月31日止，以后依约计算至被告实际腾退之日止)。2、请求依法判令被告依约承担违约责任。3、由被告承担本案全部诉讼费用。在庭审当中原告当庭变更诉讼请求，请求依法判令被告立即腾退占用原告的厂房，并向原告支付房屋租金178648.8元。事实和理由：2015年5月1日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将厂区内面积为560平方米的厂房出租给被告使用，租赁期限3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，不含税租金每月固定为3920元(即每年47040元);同时，租赁合同还对其他费用、房屋维修以及违约责任等其他事项进行了明确的约定。《房屋租赁合同》约定的履行期限届满后，原告多次要求被告腾退厂房，并向被告催要下欠的租金和延期占用厂房期间的占用租金，但被告均以无周转资金为由予以推诿。原告认为:原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，被告拒不依约支付房屋租金的违约行为，已给原告造成了严重的经济损失，现原告特依法诉至贵院，肯请贵院在查清事实的基础上，依法判令如原告之所请。被告辩称：1、被告于2018年4月30日终止了与原告签订的《房屋租赁合同》，并于2018年4月30日腾退了房屋；2、原被告于2018年11月1日就2015年5月1日至2018年4月30日承租期间的房屋租金及水电、物业等费用进行了结算，并将结算金额划转原告股本金转让等款项，原被告双方并同时签订了借款本息结算协议；3、现占用的70㎡，原则上应由麻城新奇益科技有限公司支付房屋租金，因为使用70㎡的冷库电费是由麻城新奇益科技有限公司直接支付给原告的，鉴于原告未同被告及新奇益科技有限公司签订70㎡的房屋租赁合同，被告愿另行商议解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告、被告提交的证据中有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据三，证据五，证据六均具有真实性，合法性和关联性，本院依法予以采信。被告提交的证据二与本案不具有关联性，不能达到拟证目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将厂区内面积为560平方米的厂房出租给被告使用，租赁期限3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，租赁费每平方米每月7元，租金每月固定为3920元(即每年47040元);以上租金不含税，同时租赁合同还对其他费用、房屋维修以及违约责任等其他事项进行了明确的约定。2018年4月30日在《房屋租赁合同》约定的履行期限届满后，被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司腾退了大部分厂房交给原告，剩余大约70平方米的厂房没有交还给原告，也没有续签合同。2018年11月1日双方对2016年9月1日起至2018年4月30日期间的租赁费进行了结算，通过结算被告下欠原告租金80704元，对结算之前(2015年5月1日至2016年8月31日止16个月)以及结算之后(2018年5月1日起占用的厂房)的租赁费双方未进行结算，被告也未支付租金。之后原告多次要求被告腾退占用的部分厂房，并要求被告支付下欠的租金，但被告均以资金困难为由至今未分文未支付，遂酿成纠纷。本院认为，原告湖北四季春茶油股份有限公司与被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司签订的租赁合同自签订之日依法成立且合法有效，双方之间形成的租赁合同关系受法律保护，该合同对原、被告均具有法律约束力。原告湖北四季春茶油股份有限公司要求被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司按照合同约定支付租赁期间的租赁费(包括已经结算的租赁费)，本院依法予以支持。原告湖北四季春茶油股份有限公司诉请要求被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司腾退占用原告的厂房，并向原告支付占用期间房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故本院对原告要求被告返还涉案厂房以及占用期间租赁费的诉请予以支持。结合庭审以及查明的事实，原告诉请的76平方米占用厂房面积因原告没有提供证据证实，故按照被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司自认的70平方米予以认定，占用费按照7元/㎡自2018年5月1日起计算至被告实际腾退之日止。被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司在租赁期内将其承租的部分厂房交由案外人使用，因案外人与原告之间不存在合同关系，此70平方米的厂房涉及的相关费用应由被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司与案外人另行解决。原告要求被告支付违约金的标准过高，应该调整为按照下欠租金总金额的百分之十的标准计算。被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司辩称原被告于2018年11月1日就2015年5月1日至2018年4月30日承租期间的房屋租金及水电、物业等费用进行了结算，并将结算金额划转原告股本金转让款，该款项已经支付，但没有提供证据予以证实，因此本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司于本判决书生效之日起三日内将涉案70平方米的厂房腾退交还给原告湖北四季春茶油股份有限公司。二、被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司于本判决书生效之日起三日内向原告湖北四季春茶油股份有限公司支付租赁费62720元(结算之前的自2015年5月1日至2016年8月31日按照每个月3920元×16个月)＋80704.80元(已结算的自2016年9月1日至2018年4月30日)共计143424.80元。三、被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司于本判决书生效之日起三日内向原告湖北四季春茶油股份有限公司支付占用70平方米厂房期间的租赁费(按照每月7元/㎡×70平方米的标准计算)自2018年5月1日起至实际腾退之日止。四、被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告湖北四季春茶油股份有限公司违约金（按照下欠租金总金额143424.80元的百分之十的标准计算至本判决生效之日止）。五、驳回原告湖北四季春茶油股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2561元减半收取1281元由被告湖北省黄冈山里人农产品有限公司负担，此款由原告湖北四季春茶油股份有限公司先行垫付，在当事人履行判决义务时，将其应负担部分一并支付给原告湖北四季春茶油股份有限公司。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人递交上诉状时，应预交上诉案件受理费（按一审裁判文书诉讼费预交），款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人须在上诉期届满后七日内足额交纳上诉费，否则按自动撤回上诉处理。审判员  郭显宏二〇二〇年十月十日书记员  戴 琨附：1、原告向本院提交的证据：证据一、原告营业执照/法定代表人身份证明书，拟证明原告的基本情况;证据二、被告企业信用信息公示，拟证明被告的基本情况;证据三、房屋租赁合同，拟证明2015年5月1日,原告与被告签订房屋租赁合同,约定原告将位于麻城市经济开发区第二工业园的厂房出租给被告,租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止,同时,双方对租金标准、违约责任等事项进行明确约定的事实；证据四、（2019）麻城市不动产权第0011056号、房产分户图、宗地图、麻城市众盈电子有限公司企业信用信息和情况说明，拟证明原告有权将登记在其关联公司麻城市众盈电子有限公司名下的房屋对外进行出租的事实；证据五、对帐表、结帐目录单，拟证明：1、原被告双方约定的租赁期限届满后，被告仍占用原租赁房屋的事实；2、2018年11月1日，原被告双方对2016年9月1日至2018年4月30日此期间的往来帐务进行对帐，确认被告在此期间应向原告支付租金和相关费用80704.8元；3、2018年11月1日以后，被告腾退了部分承租范围，但至今仍占用了原租赁厂房中76㎡的范围，被告自2018年11月1日，应按照该占用面积计算租金的事实；证据六、腾退通知书、隋术高微信记录，拟证明2020年7月8日，原告法定代表人通过微信向被告通知腾退占用厂房，并要求被告依约支付租金，被告承诺7月底前腾退，并承诺支付租金的事实。2、被告向本院提交的证据。证据一，2015年7月至2018年10月15日原被告对账汇总表二，拟证明被告于2018年4月30日中止了与原告签订的房屋租赁合同，并于2018年4月30日腾退了房屋，并于2018年11月1日就房屋租金、水电费、物业费进行了结算（从2015年5月1日至2018年4月30日止）；证据二，借款本息结算协议，拟证明结算的房屋租金、水电费、物业费等转成被告对原告的借款，该款项已经支付。