湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初5495号原告：长沙绿地高铁新城置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎郡新宇康景园小区**北向。法定代表人：黄薪。委托诉讼代理人：彭玲，湖南不罔律师事务所律师。被告：黄理国，男，1979年11月11日出生，汉族，住湖南省。第三人：招商银行股份有限公司长沙分行，，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**“中天”广场**法定代表人：曾盾。委托诉讼代理人：花卉，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈恩德，湖南天地人律师事务所律师。原告长沙绿地高铁新城置业有限公司（以下简称原告）与被告黄理国（以下简称被告）、第三人招商银行股份有限公司长沙分行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭玲，第三人代理人花卉到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿还代偿款94947.25元，并支付逾期违约金14704.709025元（暂计至2020年5月6日，实际计算至清偿之日）；2、判令被告向原告偿还代付物业维修基金15474元，并向原告支付违约金115373.6元（总购房款1153736×10%）；3、判令被告自2016年6月30日起按每日60元向原告支付房屋管理费84360元（暂计至2020年5月6日，实际应计算至清偿之日）；4、判令解除原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，并判令被告向原告支付违约金230747.2元（总购房款1153736元×20%）；5、判令被告配合原告办理合同解除的相关备案手续；6、判令被告承担原告因本案支付的全部律师费用；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月16日，被告与原告签订《长沙市商品房预售合同》(合同编号：20140526201)，购买了原告开发建设的绿地之窗佳苑项目2栋1单元201号房屋，房屋建筑面积128.96平方米，房屋总价款1153736元。该合同约定被告以银行按揭贷款的方式支付购房款。后被告与第三人签署了《个人购房借款及担保合同》，向第三人贷款购房款920000元，贷款期限为30年，原告作为保证人为被告的按揭贷款承担连带保证责任。自2018年9月起，由于被告累计连续多期逾期偿还贷款，第三人要求原告承担担保责任，自2018年9月27日起至原告起诉之日，从原告保证金账户中划扣了被告欠付的银行贷款逾期本金、利息、罚息及复息共计99661.61元。由于被告逾期缴纳物业维修基金，原告于2018年7月2日向长沙市物业维修基金管理中心代缴物业维修基金费15474元。在原告代付后，被告未向原告偿还上述任何款项。鉴于此，原告于2019年12月25日向被告发送律师函，要求被告向原告支付代偿款、物业维修金费及违约金，否则，原被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》自律师函发出之日起十五日届满时解除。至原告起诉时，被告仍未回应。鉴于上述情况，根据原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第十七条、附件四《补充协议》第13条、第21条的约定，原告有权解除合同，并要求被告承当相应的违约责任，赔偿原告因此所遭受的全部损失。综上，被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》后，理应按约定及时向银行还款，但被告却不履行还款义务，也不向原告偿还其代偿款，导致原告因代偿而遭受较大的经济损失，应按双方签订的《长沙市商品房买卖合同》承担相应的违约责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请支持原告的全部诉讼请求。原告在庭审中将诉讼请求第一项变更为：判令被告向原告偿还代偿款104350.66元，并支付逾期违约金18128.774595元（暂计至2020年5月6日，实际计算至清偿之日）。被告没有到庭，也没有提交书面答辩意见。第三人陈述，认可原告方所说的代偿数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月16日，被告与原告签订《长沙市商品房预售合同》(合同编号：20140526201),约定由被告购买原告开发建设的绿地之窗佳苑项目2栋1单元201号房屋，房屋建筑面积128.96平方米，房屋总价款1153736元；首付款233736元于本合同签订之日起交付，剩余920000元被告以银行按揭贷款的方式支付；合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。由于买受人的原因未能按期接受房屋的，自本合同约定交付时起视为出卖人已完成履行交付义务，出卖人有权按逾期每天60元向买受人收取范围管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；第十七条规定，买受人应当在签订商品房买卖合同之日，必须申报缴纳契税及维修基金款项，买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人除不得将房屋交付买受人外，买受人还要按合同第十一条第2款的规定承担违约责任，同时因买受人未按规定缴纳物业维修资金的原因导致出卖人不能交付房屋的，出卖人不承担违约责任；第十九条规定，任何一方解除合同的，都应当在解除合同的事实发生之日起30日内，双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理解除合同的相关手续，否则，另一方可不承担违约责任，并要求对方赔偿相应的损失；附件四《补充协议》第13条规定，出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视为对本合同违约。如连续3个月或累计6个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人借到贷款银行要求履行担保责任通知的，买受人应于出卖人通知还款之日起十五日内向出卖人偿还全部款项，并按全部款项万分之五每日向出卖人支付违约金，买受人仍未能在上述约定时间内偿还出卖人款项和违约金的，按以下不同情况分别处理：如合同约定的房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金；合同还就双方其他权利义务等进行了约定。2016年4月25日，被告与第三人签署了《个人购房借款及担保合同》，由被告向第三人贷款购房款920000元，贷款期限为30年，从2016年4月25日起到2046年4月25日，原告作为保证人为被告的按揭贷款承担连带保证责任。上述合同签订后，第三人向被告按约发放了贷款。涉案房屋办理了购房合同备案登记、商品房预告登记和商品房抵押权预告登记，但房屋产权尚登记在原告名下。自2018年9月起，由于被告累计连续多期逾期偿还贷款，第三人要求原告承担担保责任，自2018年9月27日起至原告起诉之日，第三人从原告保证金账户中划扣了被告欠付的银行贷款逾期本金、利息、罚息及复息共计104350.66元，第三人对该代偿数额予以认可。代扣时间和金额分别为2018年9月29日13916.94元，12月27日14356.78元，2019年2月27日4786.21元，3月28日4784.37元，4月28日4787.13元，5月30日4788.05元，6月27日4786.21元，7月30日4687.73元，8月28日4698.04元，11月12日4701.16元，12月6日4765.95元，2020年2月27日9600.95元，3月20日9529.14元，4月28日4758.59元，5月27日4718.78元，6月29日4684.63元。由于被告逾期缴纳物业维修基金，原告于2018年7月2日向长沙市物业维修基金管理中心代缴物业维修基金费15474元。在原告代付后，被告未向原告偿还上述任何款项。鉴于此，原告于2019年12月25日向被告发送律师函，要求被告向原告支付代偿款、物业维修金费及违约金，否则，原被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》自律师函发出之日起十五日届满时解除。至原告起诉时，被告仍未回应。另查明，原告与湖南不罔律师事务所签订了《委托代理合同》，合同约定原告委托湖南不罔律师事务所担任原告与黄理国和李涟两个案件的代理，每个案件代理费18000元。原告提供了票面金额为18000元的法律服务费增值税发票。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件四《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。一、关于解除合同及违约金。被告未按时偿还银行贷款本息导致原告代偿2018年9月至今的贷款金额共计104350.66元，且在原告代偿后被告未按约定偿还原告代其向银行清偿的贷款本息，构成违约。依照《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第13条之约定，原告有权行使合同解除权，本院确认双方《商品房买卖合同》于原告方的律师函向被告发出后15日解除，即2020年1月10日解除。《补充协议》第13条约定，如合同约定的房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金。现合同已经解除，原告主张总购房款20%的违约金标准过高，本院根据被告违约给原告造成的实际损失，酌情认定被告支付总购房款的5%作为解除合同的违约金，即违约金57686.8元（1153736元×5%）。二、关于代偿金额和代付的物业维修基金。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，故原告要求被告返还原告为其代偿的利息和罚息104350.66元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案中，被告没有缴纳物业维修基金，导致原告为被告垫付物业维修基金15474元，故对原告主张被告偿还该费用的诉讼请求本院依法予以支持。原告主张被告支付代偿金额和代付物业维修基金的违约金，虽然《商品房买卖合同》及《补充协议》对此进行了约定，但考虑本院已经支持了数额较高的解除合同违约金，故对原告主张的代偿金额和代付维修基金的违约金本院不予支持。三、关于房屋管理费。《商品房买卖合同》第十一条约定，由于买受人的原因未能按期接受房屋的，自本合同约定交付时起视为出卖人已完成履行交付义务，出卖人有权按逾期每天60元向买受人收取范围管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。但考虑到双方商品房买卖合同已经解除，被告至今未实际占用房屋，未产生相关损失，因此对原告该项诉讼请求本院不予支持。四、关于办理合同解除的相关备案手续。涉案商品房买卖合同因被告违约而被解除，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，相应的预告登记失效。依据《商品房买卖合同》第十九条约定，被告作为预告登记的权利人应协助原告办理合同备案、商品房预告登记和抵押权预告登记注销登记手续。五、关于律师费。合同对此进行了约定，原告提供了委托代理合同及律师费发票，故对原告主张被告支付律师费18000元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告长沙绿地高铁新城置业有限公司与被告黄理国签订的《长沙市商品房买卖合同》于2020年1月10日解除；二、被告黄理国应于本判决生效之日起10日内支付原告长沙绿地高铁新城置业有限公司为其代偿的银行住房按揭贷款本息共计104350.66元；三、被告黄理国应于本判决生效之日起10日内支付原告长沙绿地高铁新城置业有限公司垫付的物业维修基金15474元；四、被告黄理国应于本判决生效之日起10日内支付原告长沙绿地高铁新城置业有限公司解除合同违约金57686.8元；五、被告黄理国应于本判决生效之日起10日内协助原告长沙绿地高铁新城置业有限公司办理位于长沙市雨花区××栋××单元××号××商品房预告登记和抵押权预告登记注销手续；六、被告黄理国应于本判决生效之日起10日内支付原告长沙绿地高铁新城置业有限公司律师费18000元；七、驳回原告长沙绿地高铁新城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半受理费4678元，财产保全费3320元，合计7998元，由被告黄理国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 王 牌二〇二〇年十月十二日书记员 吴叶佳