苏州市姑苏区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0508执异83号案外人：周二林，男，1956年11月7日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：潘小强，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。申请执行人：扬州北辰泰高工程设备有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州高新区狮山路******。负责人：祝建龙，总经理。委托诉讼代理人：钟佳，江苏渊默律师事务所律师。被执行人：苏州市大学生公寓开发管理有限公司，住所地江，住所地江苏省苏州市南环东路******v>法定代表人：朱昌宁，董事长。在本院执行扬州北辰泰高工程设备有限公司苏州分公司与苏州市大学生公寓开发管理有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人周二林于2020年10月14日对本院查封苏州市莫邪路1058号16幢640室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。扬州北辰泰高工程设备有限公司苏州分公司与苏州市大学生公寓开发管理有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年3月21日作出（2019）苏0508民初1076号民事调解书，确认：一、被告苏州市大学生公寓开发管理有限公司结欠原告扬州北辰泰高工程设备有限公司苏州分公司工程款444737.18元、利息4377.19元，合计449114.37元，于2019年4月至6月每月30日前支付11万元，余款119114.37元于2019年7月30日前支付。如被告有一期未按约履行的，原告有权就全部未履行部分一并申请强制执行；二、原告放弃其他诉讼请求，在上述事项履行完毕后双方无其他纠葛；三、案件受理费8037元，减半收取4018元，由被告负担，于2019年7月30日前支付原告。该调解书发生法律效力后，根据扬州北辰泰高工程设备有限公司苏州分公司申请，本院于2019年6月10日立案执行，案号为(2019)苏0508执2443号。在该案执行过程中，本院依法作出（2019）苏0508执2443号执行裁定,裁定冻结、扣划被执行人苏州市大学生公寓开发管理有限公司银行存款459829.36元，不足之数依法查封、冻结被执行人相应价值的财产，并于2019年7月8日查封了被执行人苏州市大学生公寓开发管理有限公司名下苏州市莫邪路1058号16幢640室不动产。案外人周二林提出异议称，请求解封苏州市姑苏区相门后庄(苏大后庄学生公寓)16幢640室房屋。事实和理由：2004年8月9日，异议人作为购房人与售房人苏州市大学生公寓开发管理有限公司及中介方苏州市房屋置换中心签订《房屋买卖中介服务协议》，苏州市大学生公寓开发管理有限公司将位于苏州市××区（原沧××）后××大学生公寓××室房屋出售给异议人，房屋价款为62454元。同时，双方又签订了《补充协议》，约定异议人先支付80%的房款，过户前再另行支付20%的房款，苏州市大学生公寓开发管理有限公司应当在2005年9月15日前办理完毕房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。上述合同签订后，异议人向苏州市大学生公寓开发管理有限公司支付了房款49963元及办理房产过户的税费1940元。同日，双方又签订《房屋租赁协议》，约定异议人将房屋所购买的房屋出租给苏州市大学生公寓开发管理有限公司，租金为每套每年不低于6000元，租赁期限从2006年9月1日至2019年9月8日，租金在每年的10月15日前支付当年度的租金，逾期支付租金视为违约。2019年10月9日，申请人与苏州市大学生公寓开发管理有限公司因房屋买卖合同纠纷诉至苏州仲裁委员会，经苏州仲裁委员会审理后，于2020年1月7日作出(2019)苏仲裁字第0758号《裁决书》，并且上述裁决文书现已经生效。根据该裁决文书，苏州市大学生公寓开发管理有限公司应于2020年4月6日前将苏州市姑苏区相门后庄1号16幢640室房屋过户至申请人名下。这些年来，异议人多次催促苏州市大学生公寓开发管理有限公司办理过户手续，但是苏州市大学生公寓开发管理有限公司一直拖延、推诿，至今未办理房产过户手续、也未向异议人支付租金。异议人认为，苏大后庄学生公寓16幢640室房屋已经出售给申请人，房屋的所有权归申请人所有，并且仲裁裁决书已经认定上述事实，并裁定苏州市大学生公寓开发管理有限公司配合申请人办理过户手续，故提出书面异议，请求解除查封。申请执行人扬州北辰泰高工程设备有限公司苏州分公司称，无法确认案外人证据的真实性及交易的真实性；即使交易真实发生，案外人怠于行使权利的行为视为对权利的放弃；案外人向仲裁委申请仲裁即表明房屋权属存在争议；法院的查封行为真实有效。综上，请求驳回异议人的请求。本院查明：苏州市莫邪路1058号16幢640室不动产，产权于2012年1月18日登记在被执行人苏州市大学生公寓开发管理有限公司名下。2004年8月9日，案外人周二林（乙方）与被执行人苏州市大学生公寓开发管理有限公司（甲方）、苏州市房屋置换中心（中介方）签订《房屋买卖中介服务协议》，约定甲方向乙方出售沧浪区后庄1号16幢640室房屋，双方共同委托苏州市房屋置换中心提供中介服务，房屋成交价格为62454元，签订本协议时双方同时签订补充协议和房屋租赁协议作为本协议的生效条件。同日，陈斯方与苏州市大学生公寓开发管理有限公司签订《补充协议》及《房屋租赁协议》各1份，其中《补充协议》约定甲方应于2005年9月15日前办理完毕房屋所有权证和土地使用权证的过户手续，乙方已缴的9000元定金转为房款，《房屋买卖中介服务》签订时乙方支付全部购房款的80%，其余20%在办理两证前三个月通知乙方后，乙方在一个星期内支付；《房屋租赁协议》约定陈斯方租金收益权自2006年9月1日起至2019年9月8日止。周二林于2003年7月15日向苏州市大学生公寓开发管理有限公司支付定金9000元，于2003年由其朋友陈斯方代为办理预定苏州大学生公寓临时证明单，于2004年8月9日向中介方支付税费及其他费用1940元，于2004年8月10日向苏州市大学生公寓开发管理有限公司支付房款40963元，其余购房款未支付。周二林曾于2016年5月13日、2017年10月13日通过陈斯方（陈斯方同时购买16幢642室）向苏州市大学生公寓开发管理有限公司的沙健催问过办理不动产权证过户的情况，并主张租金收入。2019年10月9日，周二林向苏州仲裁委员会申请仲裁，请求裁决苏州市大学生公寓开发管理有限公司将苏州市姑苏区相门后庄(苏大后庄学生公寓)16幢640室房屋过户至周二林名下。2020年1月17日，苏州仲裁委员会作出了（2019）苏仲裁字第0758号裁决书。本案执行异议审查期间，周二林已将剩余价款12491元按照本院要求交付执行。以上事实，由案外人周二林提交的《房屋买卖中介服务协议》、《补充协议》、《房屋租赁协议》、收据3份、预定苏州大学生公寓临时证明单2份、手机录音证据、（2019）苏仲裁字第0758号裁决书、本院不动产登记簿查询记录等在案证实。本院认为，案外人周二林在本院查封案涉不动产前，已经与苏州市大学生公寓开发管理有限公司签订合法有效的买卖合同、支付了大部分房款，合法占有使用该不动产，且在异议审查期间已将剩余价款12491元按照本院要求交付执行。虽然未办理不动产过户手续，但其在本院查封前即已向苏州市大学生公寓开发管理有限公司主张权利，未办理过户不能认为是案外人自身的原因。因此，案涉不动产登记虽然在被执行人苏州市大学生公寓开发管理有限公司名下，但案外人对该不动产享有物权期待权，故对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对苏州市莫邪路1058号16幢640室不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  毛萍萍人民陪审员  谢永坤人民陪审员  郁 明二〇二〇年十月二十八日书 记 员  石巧丽