河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初1314号原告（反诉被告）：李小波，男，1988年11月25日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：魏运平，河南衡中律师事务所律师。被告（反诉原告）：安阳碧海房地产开发有限公司，住所地汤阴县中华路与坤贞大道交叉口西北角。法定代表人：赵冉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔小丽，女，该公司员工。原告（反诉被告）李小波与被告（反诉原告）安阳碧海房地产开发有限公司（以下简称碧海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，碧海公司提出反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李小波及其委托诉讼代理人魏运平，碧海公司的委托诉讼代理人崔小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小波向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令碧海公司返还266834元并赔偿损失即利息（以266834元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日计算至实际给付之日止）；3.依法判令碧海公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：碧海公司开发汤阴县汤河碧桂园项目，李小波欲通过银行按揭贷款的形式购买碧海公司开发的房屋。李小波在签订《商品房买卖合同（预售）》前向碧海公司提供了个人征信报告，并询问碧海公司银行是否会批准其按揭贷款申请，碧海公司审核后向其回复没有问题，银行会批准，随后李小波基于碧海公司的回复，根据碧海公司要求陆续向碧海公司缴纳了30.78%的房屋首付款266834元，另外提供了一系列贷款及其他材料。2019年9月9日李小波作为买受人、碧海公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定李小波购买的商品房位于汤阴汤河碧桂园项目中3号楼1单元16层1-16-1号（以下简称案涉房屋），其应于2019年7月19日前支付首期房款266834元，占全部房价款的30.78%，余款60万元向银行申请贷款支付。但随后碧海公司通知李小波银行按揭贷款申请未通过银行批准，其需缴纳剩余房款60万元。李小波在购买案涉房屋前曾询问碧海公司根据其个人征信报告是否能通过按揭贷款申请，碧海公司回复可以通过批准，但最终银行未通过其申请，使合同目的不能实现。其多次要求碧海公司返还266834元并赔偿相关损失和利息，碧海公司均推诿，故提起诉讼。碧海公司辩称，1.李小波自行选择以商业贷款方式支付案涉房屋购房款，依法应履行支付按揭款项的合同义务，碧海公司并未承诺为其办理按揭。依照双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，李小波系根据现行政策充分考虑个人实际情况的前提下，自行选择以商业银行按揭贷款方式支付案涉房屋购房款，其应依照合同的约定履行支付全部购房款的义务，且李小波同意因购买案涉房屋所应承担的按揭贷款利率、首付款成数等均以李小波选择的银行输出为准，碧海公司对此不作任何承诺，李小波同意不因此向碧海公司主张退楼、赔偿或其他要求。另根据该协议的约定，因李小波自身原因导致未能办理按揭贷款的，李小波应于案涉商品房买卖合同约定的期限向碧海公司支付剩余购房款项，李小波至今未支付该部分购房款项，已严重违约。2.本案碧海公司不存在违约行为，且李小波损失系因其自身违约行为导致，其无权向碧海公司主张损失。依照双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第二条的约定，李小波无权向碧海公司主张损失。另依据本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，李小波自行选择银行按揭分期的付款方式，其应在2019年7月19日前缴纳完毕首付款项，并申请办理银行按揭，但李小波直到2019年9月12日才付清首付款项，其主张从2019年8月20日起计算损失没有法律及事实依据。综上所述，本案李小波关于赔偿损失的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院依法予以驳回。碧海公司向本院提出反诉请求：1.请求解除碧海公司与李小波签订的商品房买卖合同，李小波立即协助碧海公司撤销商品房买卖合同的备案；2.判令李小波向碧海公司支付商品房买卖合同总价款15%即130025.10元的违约金；3.本案的全部诉讼费由李小波承担。事实及理由：本案双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，根据该合同的约定，碧海公司将自己开发的案涉房屋出售给李小波，房价款为866834元，李小波付款方式为银行按揭分期付款，李小波须在2019年5月19日之前付5万元，在2019年7月19日前付216834元，在2019年9月19日前付60万元。根据双方签订的商品房买卖合同附件十一第三条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金；另根据附件十一第十五条第7项的约定，若出卖人与买受人解除商品房买卖合同（包括但不限于诉讼解除、协议解除或者单方解除等方式），买受人有义务协助出卖人撤销房管局商品房预售合同的备案。截至2019年9月12日，李小波共计支付房款266834元，此后未再支付任何购房款项。综上，双方签订的商品房买卖合同及其附件、补充协议合法有效，李小波不按照双方的约定履行支付购房款的义务，已经构成了违约，依法应当承担相应的违约责任，请求法院依法予以支持。李小波辩称，依法判决驳回碧海公司的反诉请求。1.本案中李小波并未违约，碧海公司请求解除合同并要求协助碧海公司撤销商品房买卖合同备案，缺乏事实及法律支持。2.碧海公司请求李小波支付合同总价款15%的130025.10元的违约金，依法不能成立。李小波在本案中不存在违约，造成本案诉讼是碧海公司欺骗李小波签订房屋买卖合同，承诺能办理李小波的银行按揭贷款，让李小波签订买卖合同并交付首付款后，碧海公司以不能为李小波办理银行按揭为理由，让李小波缴纳剩余款项60万元。碧海公司未经李小波授权，在除买卖合同之外的手续上冒充李小波签字及捺印，以此来证明是李小波违约，不符合客观事实。因此，碧海公司请求解除合同及撤销备案合同、赔偿违约金的理由，缺乏事实和法律支持，依法不能成立，请求驳回其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月19日，碧海公司作为出卖人、李小波作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称5月19日合同），主要内容为李小波购买碧海公司开发的案涉房屋，总价款为866834元，关于付款方式及期限，签订合同前李小波已支付的2万元定金抵作商品房价款，李小波必须在2019年5月19日前付总房价款的5.77%即5万元给碧海公司，并向贷款银行办理按揭申请手续，必须在2019年7月19日前付总价款的25.01%即216834元给碧海公司，必须在2019年7月19日前付总房价款的69.22%（银行按揭款项）即60万元给碧海公司等。2019年9月9日，碧海公司作为出卖人、李小波作为买受人再次签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：TY2019000892，以下简称9月9日合同），主要内容与5月19日合同基本一致，但在付款方式及期限部分，该份合同约定内容为签订合同前李小波已支付的2万元定金抵作商品房价款，李小波应当于2019年7月19日前支付首期房款266834元，占全部房价款的30.78%，余款60万元向按揭银行（贷款机构）申请贷款支付，该合同附件四部分的内容与5月19日合同中付款方式及期限内容一致。2019年5月16日、5月19日、6月3日、7月19日、8月9日（该日为2笔）、9月12日（该日为2笔），李小波分别向碧海公司支付2万元、3万元、5万元、2万元、11950元、28050元、10万元、6834元，合计266834元。2020年1月13日，河南新碧北方置业有限公司受碧海公司委托，向李小波发送法律函并催收拖欠的楼款60万元即违约金，李小波于次日签收。同年3月25日，河南华厚律师事务所律师魏晓亮受李小波委托，向碧海公司发送律师函，要求解除合同并退还首付款266834元，碧海公司于次日签收。李小波提交交易明细、个人信用报告等手续、视频光盘2张以及（2019）湘0721民初1527号民事判决（系安乡碧桂园房地产开发有限公司诉曹树森商品房销售合同纠纷一案，判决结果为解除双方的商品房买卖合同，安乡碧桂园房地产开发有限公司返还曹树森定金及首付款206697元），并申请证人韦某出庭作证，以证实其按碧海公司要求为办理银行按揭手续准备征信资料等，碧海公司置业顾问宁保玉承诺能为其办理银行按揭，且宁保玉未经其授权，冒充其名义在除商品房买卖合同之外的手续上签字、捺印。碧海公司认为个人信用报告等手续只是办理按揭手续的其中一部分，不能代表李小波准备材料齐全，其公司置业顾问并未承诺可以办理银行按揭，是以银行的要求为准，而且从视频中也可知李小波在购房时即知晓其征信有问题，置业顾问已表示贷款有难度，但并未私自作出承诺，是将手续发给银行工作人员，银行方面确认可以办理按揭后才告知李小波反馈结果，李小波按揭资料一直不齐全，且首付款严重逾期，双方谈话中涉及补交首付至40%，宁保玉也在协调此事，但李小波要求保证银行放款才同意补交，宁保玉无法作出承诺，视频中还有双方约定年前付清全款的内容，另外李小波称一部分手续系宁保玉所签，存在诱导行为，宁保玉全程多次告知无权作出任何承诺，并强调按合同约定履行；各地银行及房管局政策不同，其公司不认可其他地区的判决书；证人证言与实际情况不符。碧海公司提交《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，称该协议约定李小波根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，自行选择以银行按揭贷款的方式支付房款，李小波应承担的按揭贷款利率、首付款成数等以按揭银行输出为准，其公司对此不作任何承诺，李小波不向其公司主张退楼、赔偿或提出其他要求，主张根据双方签订的5月19日合同附件十一第三条，买受人逾期付款超过90日后出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的15%支付违约金，另根据5月19日合同附件十一第十五条（9月9日合同中为第十四条）第7项，出卖人与买受人解除商品房买卖合同，买受人有义务协助出卖人撤销房管局商品房预售合同的备案。李小波称上述协议落款处并非其本人所签，碧海公司在指定期限内未提交书面申请，视为其不申请笔迹鉴定，应自行承担不利后果。宁保玉在视频中亦认可代李小波签署部分手续，故对李小波所持并非其本人签名的抗辩意见，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。李小波、碧海公司均要求解除双方签订的商品房买卖合同，对解除合同达成一致意见，故双方签订的5月19日合同及9月9日合同，应予以解除，李小波应根据双方合同约定，协助碧海公司撤销商品房买卖合同的备案。在双方签订9月9日合同时，李小波尚未付清原应于2019年7月19日前付清的首付款，可知碧海公司对李小波逾期支付首付款的行为接受并认可，且在三天后即2019年9月12日李小波付清首付款266834元，故碧海公司称李小波支付首付款严重逾期的意见，本院不予采纳。李小波在购买案涉房屋时，告知碧海公司销售人员其曾有逾期情况，对能否办理银行按揭已有顾虑，碧海公司销售人员在向银行询问后告知李小波可以办理，李小波根据该肯定性回答与碧海公司签订商品房买卖合同并支付首付款266834元，作为普通买受人，李小波已尽到合理注意义务。现李小波无法办理按揭用以支付剩余房款60万元，双方对剩余房款的支付亦不能达成一致意见，商品房买卖合同无法继续履行，但系不可归责于碧海公司、李小波双方的事由所致，故李小波要求碧海公司返还已支付的房屋首付款266834元，本院予以支持，李小波要求碧海公司赔偿损失、碧海公司要求李小波支付违约金，本院均不予支持。综上所述，对李小波、碧海公司的请求，本院仅支持合理部分，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李小波与被告安阳碧海房地产开发有限公司于2019年9月9日签订的合同编号为TY2019000892的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除反诉原告安阳碧海房地产开发有限公司与反诉被告李小波于2019年5月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》；三、被告安阳碧海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李小波房屋首付款266834元；四、反诉被告李小波于本判决生效之日起三十日内协助反诉原告安阳碧海房地产开发有限公司撤销合同编号为TY2019000892的《商品房买卖合同（预售）》的备案；五、驳回原告李小波的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告安阳碧海房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5303元，反诉案件受理费2900元，减半收取计1450元，由被告（反诉原告）安阳碧海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  桑倩倩人民陪审员  李合叶人民陪审员  芦合芹二〇二〇年十月三十日书 记 员  张文梦