河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3265号上诉人（原审原告）：新乡市飞越汽车贸易服务有限公司，住所地：新乡市新飞大道与南环路交叉口西北角。法定代表人：杨学林。委托诉讼代理人：闫冰，河南贤明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张沛，河南贤明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市三合汽车商务管理有限公司，住所地：新乡市高新区新飞大道与南二环交叉口西北角。法定代表人：王利杰，经理。委托诉讼代理人：赵祖磊，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王少楠，河南联盟律师事务所实习律师。上诉人新乡市飞越汽车贸易服务有限公司（以下简称飞越公司）因与被上诉人新乡市三合汽车商务管理有限公司（以下简称三合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人飞越公司委托诉讼代理人张沛、被上诉人三合公司委托诉讼代理人赵祖磊王少楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞越公司的上诉请求：1、依法撤销原审法院（2020)豫0702民初1767号民事判决，并判决被上诉人向上诉人飞越公司支付装饰装修残值损失和改造扩建费用530392元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误，且与生效判决相违背。1、对于飞越公司主张的固定资产折价款，原审法院（2019)豫0702民初4200号民事判决明确了飞越公司可另案主张。但是，原审认定“在另案审理（2019)豫0702民初4200号中，本院为确定需赔偿的具体金额，……而不能通过在另诉中重新提出鉴定申请的方式来事实上否认自己曾明确作出的意思表示。”原审认定事实错误，且否认另案（2019)豫0702民初4200号判决确认的飞越公司享有的权利，严重侵害了飞越公司的合法利益。2、飞越公司对租赁场所进行内部改造加建，本质上是改造扩建，并非装修。为实现经营的目的，均需要在内部进行加层建设，飞越公司支付了683000元的工程款，飞越公司的改造扩建与原有的租赁场所共同形成了有利用价值的房产，符合被上诉人汽车广场的出租目的。原审法院（2019)豫0702民初4200号生效判决己经确认飞越公司的改造扩建行为经过了被申请人同意之事实。原审判决认为飞越公司的改建属于装修，不属于扩建，未考虑到飞越公司的改造扩建工程实际增加了租赁场所的建筑面积和使用面积，且存在与被上诉人三合公司租赁目的相一致的继续使用价值，事实认定错误。被上诉人应当向上诉人飞越公司赔偿涉案房产进行改造扩建的费用。二、被上诉人客观上违约、主观存在重大过错，应当承担不利后果。另案（2019)豫0702民初4200号判决已经认定被上诉人三合公司在合同履行中违约，且三合公司也对飞越公司另行提起诉讼，三合公司明知其与飞越公司之间仍然存在纠纷尚未彻底解决，仍然恶意将飞越公司改造扩建工程进行拆除，造成人民法院鉴定客观不能，三合公司应当按照其客观违约行为和主观过错程度承担责任。三、上诉人飞越公司提交的《资产评估报告书》等证据，足以证明上诉人飞越公司的请求。上诉人飞越公司提交的《资产评估报告书》虽系上诉人飞越公司单方委托鉴定,但是法律并未禁止单方委托评估，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第41条规定，被上诉人一审中所提交的证据和陈述的理由，均不足以推翻该报告书，鉴于飞越公司的改造扩建部分与租赁场所共同形成了客观上具有利用价值的房产，且符合公司的经营范围和经营目的，涉案评估报告采用成本法评估的市场价值，并结合飞越公司实际投资的改造扩建工程款，在涉案租赁场地因三合公司主观恶意导致客观鉴定不能的情况下，应当依法以该评估报告认定改造扩建费用及装饰装修残值。被上诉人三合公司辩称：一、原审认定事实清楚，与已生效判决并不相悖。1、另案主张的前提应当具有新的事实理由、新的证据，本案与（2019）豫0702民初4200号的诉讼请求、事实与理由、证据等并无变化。2、结合上诉人飞越公司自认、诉讼请求、及其单方委托的评估目的，均只能说明上诉人飞越公司是装饰装修，而且该装饰装修并未增加案涉租赁场地的建筑面积和适用面积，三合公司也未从中获利，不存在应由三合公司赔偿的基础。二、上诉人飞越公司在另案中已明确放弃鉴定，其不能通过重新诉讼的方式来否认自己曾经明确作出的放弃鉴定的意思表示。相关法律规定就“争议事实进行鉴定”确立的是依申请制度，飞越公司未申请，且人民法院进行释明的情况下，飞越公司明确放弃鉴定。上诉人飞越公司随意通过诉讼的方式来否定自己做出的意思表示，不仅无司法诚信，更与法相悖。三、三合公司依法收回案涉租赁物，并无过错。四、上诉人飞越公司提交的包括《资产评估报告书》在内的证据，不具有关联性、客观性和合法性，不能证明其存在装饰装修残值损失。1、《资产评估报告书》价值类型采用市场价值，评估机构选择的评估价值类型错误。评估机构未进行实地测量，不具有客观性，申报明细系上诉人飞越公司单方制作，不具有真实性。2、评估目的“核实房屋建筑物市场价值”与上诉人飞越公司的主张没有关联性。即便上诉人对租赁物有装饰装修，也仅应根据租赁期限将装饰装修费用平均分摊，计算在剩余租赁期限内尚存的价值。而不是将租赁物与装饰装修作为一个可出售整体进行评估。3、该《资产评估报告书》未进行备案，不具有合法性。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维护三合公司和合法权益。飞越公司一审诉讼请求：1、判令三合公司返还飞越公司的装饰装修残值损失530392元；2、本案诉讼费用由三合公司承担。原审查明：2007年4月1日，三合公司（甲方）与飞越公司（乙方）首次签订《南环广场汽车展厅租赁协议书》一份，主要约定乙方承租甲方位于新乡市南环汽车广场内A区27、28、29、30、31、32、33号汽车展厅，面积约1470平方米，欲从事品牌汽车4S店的经营；承租期为15年，自2007年4月1日至2022年3月31日止。合同签订后，三合公司按约交付了租赁展厅及场地，飞越公司按期缴纳租金，并在涉案场地经营海马品牌汽车。2011年1月30日，三合公司（甲方）与飞越公司（乙方）签订新的《南环广场汽车展厅租赁协议书》，租赁位置、范围、目的不变，但针对其他内容作出了新的约定，主要有：承租期为12年零2个月，自2011年2月1日至2022年3月31日止；2011年2月1日至2013年3月31日租金按每平方每月10元计，按实际租赁面积计算，2013年4月1日起租金增长5%，以后每三年递增5%，以上租金均为甲方税后实际得款，以后每年11月31日前缴纳下年租金；未经甲方同意不得出租、转让、改动承租的展厅以及附属物；如乙方擅自出租、转让改动承租的展区，甲方有权终止合同，无偿收回展区，所造成的所有损失由乙方承担；合同履行期内，除不可抗拒因素外，单方不得自行解除合同等。另外，双方还签订《南环广场汽车场地租赁协议书》一份，主要约定：乙方承租甲方位于新乡市南环汽车广场内办公楼西头空地，面积约60平方米，欲从事洗车店的经营；承租期为9年9个月，自2012年7月1日至2022年3月31日止；自签订之日起，缴纳2012年7月1日至2013年3月31日9个月的租金，计3780元整，按每平方每月7元计收；2015年4月1日—2018年3月31日租金递增为每平方每月8元，2018年4月1日—2021年3月31日租金递增为每平方每月9元，2021年4月1日—2022年3月31日租金递增为每平方每月11元；以上租金均为甲方税后实际得款，以后每年11月31日前缴纳下年租金；其他权利义务同展厅租赁合同约定。2011年—2018年期间，双方一直保持良好的合作关系。2019年6月1日，因三合公司认为飞越公司存在逾期缴纳水电费达十五日以上，且将租赁物出租给第三方，将涉案租赁物停水停电，导致飞越公司无法正常经营。2019年6月15日，三合公司向飞越公司发出关于终止《南环广场汽车展厅租赁协议书》的函，载明：自2019年4月20日起，贵公司无故拖欠水电费，逾期已远超十五日；另，贵公司已将租赁物出租给新乡市骏骐汽车销售服务有限公司使用，擅自出租的行为已经严重违反了协议书的约定，鉴于贵公司上述违约行为，我公司特函告如下，1、自贵公司收到本函之日，我们双方签订的《南环广场汽车展厅租赁协议书》终止，贵公司应按协议约定继续承担违约责任，我司保留追究因贵公司擅自转租给我司造成损失的权利；2、贵公司应于收到本函之日起30日内将租赁物恢复原状交还我司，逾期我公司将自行收回租赁物并有权处置贵公司物品，由此造成的包括恢复原状在内的一切费用和损失由贵公司承担。2019年7月8日，飞越公司向三合公司发出复函，回复称：1、我公司不存在无故拖欠水电费之情形，自《南环广场汽车展厅租赁协议书》签订以来，我公司全面履行合同义务，不存在任何违约情形，也从未逾期缴纳水电费；我公司缴纳水电费的依据是贵公司向我公司送达的水电费通知单，但是在收到经营传祺品牌的公司转送的通知单后，我公司尽快于2019年5月15日分别向贵公司指定账户缴纳了3月份水电费3612元，4月份水电费3286元；2、我公司未将租赁物出租给新乡市骏骐汽车销售服务有限公司使用，我公司从未签订过任何租赁合同或者转租合同；3、自2019年6月1日起，贵公司在未发出任何通知的情况下，无故切断我公司电路，我公司租赁贵公司场地是用于生产经营，贵公司无故停电行为造成我公司不能正常经营，贵公司的行为已经违反协议书及双方订立合同目的；4、鉴于我公司与贵公司多次沟通无果，我公司将诉诸法律途径，追加贵公司因无故停电给我公司造成的损失等相关法律责任。因双方争议一直未解决，飞越公司诉至原审法院。该案庭审中，法院询问双方当事人，“如你们双方解除合同，对你们店内无法拆除的物品价值是否申请鉴定”，飞越公司回复称，“没有鉴定必要，根据原告提交的证据，应当因此为据。”2019年9月30日，原审法院作出（2019）豫0702民初4200号民事判决，认定：三合公司并无证据证明飞越公司将展厅转租于他人，更无证据证明飞越公司从中受益，故对转租事实不予认定；三合公司仅因飞越公司未及时缴纳2019年3月份的水、电费，就将涉案展厅、场地断水断电，该行为存在不当，三合公司送达水、电费通知单的方式存在瑕疵，飞越公司未及时收到通知存在合理事由，其主观上并非故意为之，飞越公司也已及时补交，未出现长期拖欠的行为，三合公司不应采取断水断电的措施，从而使飞越公司无法经营，导致其订立合同的目的不能实现，三合公司在涉案纠纷中应属违约方；三合公司对涉案租赁物断水断电导致飞越公司订立合同的目的不能实现，且双方都同意解除合同，对飞越公司的该项诉求予以支持；2007年双方初步签订租赁合同时，约定未经三合公司同意不得改动承租展厅，现合同正常履行至今，三合公司并未对飞越公司改造展厅的行为提出过异议，故飞越公司改造展厅应视为征得三合公司的同意，三合公司应对装饰装修残值损失应承担赔偿责任，但飞越公司在本案中仅提供发票不能证明与装饰装修之间具有关联性，并且其固定资产折价清单系单方制作，不具有客观性，三合公司也不予认可，在原审法院庭审向其释明是否同意对装饰装修残值进行鉴定时，飞越公司并不同意鉴定，故对于飞越公司的该项诉讼请求，因证据不足不予支持，其可另案主张。该判决已发生法律效力。本案审理期间，飞越公司递交鉴定申请，要求委托鉴定机构对新乡市南环汽车广场内的A区27、28、29、30、31、32、33号汽车展厅未履行期装修残值、改造扩建费用、改造扩建部分的现有价值进行鉴定。本案庭审中，飞越公司称“2019年12月底我们将房屋交付给对方后，房屋至庭审时状况我们不清楚，可拆除部分我们已搬走”，三合公司称“据代理人跟公司了解，对现状已经进行了部分改变”。庭审后，原审法院至案涉租赁房屋实地查勘，房屋内物品已基本拆除完毕，双方解除合同时的现场已不复存在。原审认为：在已发生法律效力的（2019）豫0702民初4200号民事判决中，已认定三合公司在案涉租赁合同中采取断水断电的措施使飞越公司无法经营，导致其订立合同的目的不能实现，三合公司在涉案纠纷中应属违约方；飞越公司改造展厅应视为征得三合公司的同意，三合公司应对装饰装修残值损失承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，该司法解释第十二条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因此，在案涉纠纷中飞越公司仅享有要求三合公司对剩余租赁期内装饰装修残值损失赔偿的权利。在另案审理中，原审法院为确定需赔偿的具体金额，依法向飞越公司释明是否申请司法鉴定，飞越公司以“没有鉴定必要”为由放弃了鉴定，应为此承担举证不能责任，也应承担因此导致的法律后果，而不能通过在另诉中重新提出鉴定申请的方式来事实上否认自己曾明确作出的意思表示。同时，结合原审庭审中当事人的陈述及庭审后原审法院的实地查勘，租赁房屋的现状已经进行了部分改变，进行鉴定的基础已不具备，故对飞越公司要求委托鉴定机构对新乡市南环汽车广场内的A区27、28、29、30、31、32、33号汽车展厅未履行期装修残值的鉴定申请不予准许。飞越公司在本案还申请对改造扩建费用、改造扩建部分的现有价值进行司法鉴定。首先，飞越公司是在租赁房屋内进行的改建，其本质是为了自身合理利用租赁房屋而进行的建设，并非在租赁房屋外扩建形成的对租赁房屋的添附，应当属于装修的一部分，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于租赁房屋扩建的相关规定。其次，本案并非建设工程施工合同纠纷，对于改建的费用属于当事人的举证范围，飞越公司应通过相关证据来证明其金额，不能以申请鉴定的方式来回避其举证责任。再次，前文已经认定飞越公司仅享有要求三合公司对剩余租赁期内装饰装修残值损失赔偿的权利，飞越公司所主张的对改造扩建部分的现有价值进行鉴定与案涉纠纷无关，也超出了司法解释规定的赔偿范围。综上，对飞越公司的该部分鉴定申请亦不予准许。飞越公司在本案所提交的资产评估报告书，是其在提起本案诉讼前单方委托做出，并非与三合公司达成合意共同委托形成；该评估报告的评估范围包括了飞越公司不具有合法权利的“房屋产权价值”，得出的结论超出飞越公司财产范围；价值类型采用市场价值，但庭审已查明飞越公司并非在租赁房屋外进行扩建，而是在租赁房屋内进行的改建，实质属于装修的一部分，不能按照折价出售的市场价值进行评估；评估价值均按成新率75%计算，而租赁合同期满时间为2022年3月31日，自生效判决认定的三合公司违约时间2019年6月1日至合同期满仅剩2年零10个月，而双方2011年1月30日重新签订的租赁协议约定的租期为12年零2个月，显然按该成新率计算的评估对象价值与剩余租赁期内装饰装修残值不符。因此该资产评估报告书不能作为确定剩余租赁期内装饰装修残值的依据。本案中，飞越公司并未提交新的有效证据证明剩余租赁期内装饰装修残值，对三合公司应赔偿的金额不能确定，故本院对其诉求不予支持。综上所述，对飞越公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审判决：驳回飞越公司的诉讼请求。案件受理费9104元，因适用简易程序减半收取4552元，由飞越公司承担。二审中当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织了质证。上诉人飞越公司提交手机2020年6月23日录制现场视频一份，证明被上诉人三合公司主观存在过错，明知与上诉人飞越公司之间有纠纷未解决，恶意拆除飞越公司建造的部分，造成人民法院客观认定不能，应当承担不利后果，一审不清楚被上诉人拆除了飞越公司建造的部分。本院认证意见，上诉人飞越公司提供的证据并非是二审中的新证据，且无其他证据相佐证，本院依法不予采信。二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，关于上诉人飞越公司要求被上诉人三合公司支付装饰装修残值损失和改建扩建费用53万余元是否有事实与法律依据，应否支持的问题。飞越公司诉称其对房屋进行的改造加建性质系改造扩建明显依据不足，原审法院不予认定并无不当。原审中上诉人飞越公司提交的资产评估报告书能否作为本案的定案依据的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。根据上述法律规定，经出租人同意或虽未经出租人明示同意，但出租人知道后不表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的属于善意添附。具体到本案中，三合公司在案涉租赁合同中采取断水断电的措施使飞越公司无法经营，导致其订立合同的目的不能实现，三合公司在涉案纠纷中系违约方，飞越公司改造展厅应视为征得了三合公司的同意。飞越公司是在租赁房屋内进行的改建，其本质是为了自身合理利用租赁房屋而进行的建设，并非在租赁房屋外扩建形成的对租赁房屋的添附，应当属于装修的一部分。三合公司应对装饰装修残值损失承担赔偿责任。飞越公司对案涉房屋的建设行为无论是装饰装修还是改造扩建均是对案涉房屋价值的增加。但上诉人飞越公司在原审中提交的资产评估报告书系上诉人方自行委托进行的评估，缺乏中立性、客观性，不应作为本案的定案依据。加之上诉人飞越公司在人民法院明确释明的情况下，仍不申请司法鉴定导致无法认定相关装饰装修残值损失数额，依法应承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人飞越公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9104元，由新乡市飞越汽车贸易服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十月十二日书记员  李好杰