江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣03民终457号上诉人（原审被告）：萍乡宏通置业有限公司，住所地萍乡市湘**泉湖东路**，统一社会信用代码91360300566287506Y。法定代表人:肖佳蓓，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱玲辉，湖南湘牵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余礼文，男，1983年6月8日出生，汉族，住萍乡市湘**。被上诉人委托诉讼代理人：刘天沛，湖南泓锐律师事务所律师。被上诉人委托诉讼代理人：张婷玉，湖南泓锐律师事务所实习律师。上诉人萍乡宏通置业有限公司（以下简称“宏通公司”）因与被上诉人余礼文商品房销售合同纠纷一案，不服萍乡市湘东区人民法院（2019）赣0313民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏通公司的委托诉讼代理人钱玲辉，被上诉人余礼文的委托诉讼代理人刘天沛、张婷玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏通公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人逾期办证违约金3142.65元。事实和理由：双方签订的《萍乡市商品房买卖合同》是萍乡市住建局统一印制的格式文本，办理权属登记是行政机关的权限，故没有约定具体的办理权属登记的时间，只约定在356个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人于2018年3月28日通知萍水春天所有业主提交办理权属证书所需资料。被上诉人所购商品房萍水春天小区2栋的房屋栋证于2018年8月8日办理完毕。上诉人收到办证资料后及时提交给了产权登记部门。因此，一审判决计算违约金的截止日为被上诉人房屋《不动产权证》颁发之日是错误的，违约金的计算应该是从被上诉人请求的2018年1月1日起计算至栋证办理之日2018年8月8日止，故上诉人应支付的违约金为3142.65元（287000元×0.005%元/天×219天）。被上诉人余礼文辩称，上诉人宏通公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。事实和理由：上诉人与被上诉人等其他业主于2017年3月24日签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律效力，对双方具有约束力。该协议对《萍乡市商品房买卖合同》中约定的逾期办证的时间和违约金进行了变更，明确上诉人在2017年12月31日前为被上诉人办理不动产权证，并交付给被上诉人，如逾期未办理，每逾期一天，宏通公司需按购房款的万分之三承担违约责任和退还被上诉人办理产权证的费用。根据该约定，办理房屋产权证是上诉人的责任，被上诉人应尽的义务是按照上诉人的要求履行付款义务。但宏通公司在收到款项后并未及时支付给房管部门，也没有按照法律规定在交房前对房屋进行测绘，并且在交房后60日内将办理房屋权属登记的资料报送房屋管理部门。因此，逾期办理房屋产权证是上诉人的过错。上诉人处有被上诉人的相关资料，上诉人也从未通知被上诉人提交办证所需材料，根据协议约定，被上诉人只须支付办证手续费即可。余礼文向一审法院起诉请求：1.判令宏通公司支付自2018年1月1日起至2019年6月4日止的逾期办证违约金44686元（287000元×0.03‰×519天）；2.受理费由宏通公司负担。一审法院认定事实：2014年8月20日，余礼文与宏通公司签订了《萍乡市商品房买卖合同》，约定余礼文购买宏通公司开发的宏通.萍水春天小区商品房一套，涉案房屋建筑面积107.09平方米，套内建筑面积94.155平方米，分摊建筑面积12.93平方米，合同总价款为287000元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，余礼文按合同约定支付了购房款287000元。2017年3月24日，时任宏通公司萍水春天的项目负责人唐明辉代表宏通公司作为甲方与戴志国、刘刚等人代表“萍水春天”小区业主作为乙方就办理房屋不动产证一事签订《协议》。协议载明：1.甲方保证在2017年12月31日之前为乙方办理好全体乙方的房屋不动产登记证并交付给乙方。2.乙方已支付了所有产权证的办理费用给甲方，今后甲方不得再要求乙方增加支付任何办证费用。甲方也不得以增加费用为由，拒绝交付房屋不动产证给乙方(相关部门收费标准按签订本协议日期为收费依据)。3.协议签订后，甲方须每月向乙方公布房屋不动产登记办理的进度情况。4.在2017年12月31日之前乙方不追究甲方违约责任，如甲方逾期未将房屋不动产证交付给乙方，每逾期一天，甲方按乙方各自的购房款的万分之三承担违约责任，并退还乙方支付的所有办理产权证的费用。唐明辉在协议上签字，并加盖宏通公司公章，余礼文母亲彭兰香在协议上签字。涉案房屋栋不动产权证书于2018年8月8日颁发，余礼文房屋《不动产权证书》于2019年6月4日颁发。一审中，经宏通公司申请，一审法院委托北京长城司法鉴定所对《协议》上“萍乡宏通置业有限公司”公章与萍乡宏通置业有限公司公安局备案的公章进行了鉴定。2019年12月26日北京长城司法鉴定所出具长城司鉴[2019]文鉴字第460号司法鉴定意见书，鉴定结论为：1.检材（即2017年3月24日《协议》）第2页“甲方(签字盖章)”处的“萍乡宏通置业有限公司3603000010567”印章印文与样本上的“萍乡宏通置业有限公司3603000315914”印章印文不是同一枚印章盖印;2.检材背面骑缝处的“萍乡宏通置业有限公司36030000567”印章印文是一次盖印形成;3.检材背面骑缝处的“萍乡宏通置业有限公司36030005607”印章印文与样本上的“萍乡宏通置业有限公司3603000315914”印章印文不是同枚印章盖印。一审法院还查明，2019年8月23日，案外人唐明辉，因合同诈骗罪于2019年8月23日被湘东区人民法院判处有期徒刑十一年，并处罚金人民币十万元。2019年10月29日，一审法院依职权到赣西监狱对唐明辉进行了调查，唐明辉陈述宏通公司对2017年3月24日签订的《协议》并不知情，加盖的宏通公司的印章系其私刻。一审法院认为，该案的争议焦点为：1.2017年3月24日的《协议》是否有效；2.逾期办证违约金赔偿标准问题。关于协议是否有效的问题。唐明辉在宏通公司工作期间虽因合同诈骗罪被刑事判决处理，但该生效法律文书可以证实唐明辉在2017年3月24日签订案涉协议时，系宏通公司萍水春天的项目负责人。案涉协议是在余礼文等“萍水春天”小区业主找到宏通公司要求办证时，唐明辉代表宏通公司与相关业主对办证事宜进行协商而签订，唐明辉在该协议上签名并加盖了宏通公司公章。即使该加盖的公章系唐明辉私刻，唐明辉代表公司与业主协商对逾期办证违约金作出调整超出了代理权限，该越权行为亦系宏通公司的内部管理原因所致，余礼文作为相对人在签订协议时有理由相信该合同行为系宏通公司的法人行为；且本案中亦无证据证实余礼文在签订协议时存在“非善意或过错”。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条和《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，唐明辉的该代理行为符合表见代理构成要件，应当认定该代理行为具有法律约束效力，故《协议》有效。对于逾期办证违约金的赔偿标准问题。宏通公司提出违约金的标准高于余礼文的实际损失，依法应当予以调节的抗辩意见，一审法院参照《江西省高级人民法院发布审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷审判指引》第6条的规定，结合该案合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，逾期办证违约金酌情调整为每日标准为已付购房款万分之零点五，即7447.65元（287000元×0.005%×519天）。对于宏通公司提出余礼文未在《协议》上签名，该协议不适用于余礼文的抗辩意见，由于余礼文母亲彭兰香在协议上签字，余礼文对其母亲的行为出具了追认书，故对该抗辩意见不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：宏通公司于判决生效之日起十日内偿付余礼文逾期办证违约金7447.65元。案件受理费917元，由余礼文负担764元，宏通公司负担153元。二审中，上诉人围绕上诉请求向本院提交了10份办理产权证情况说明，拟证明上诉人宏通公司在栋证办下来之前多次通知业主提交办证的手续和进行结算，是被上诉人一直故意拖延不来办理，直到今天还未提供手续材料，其目的是为了获取高额的违约金。经质证，被上诉人余礼文对该份证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为不属于新证据，签署情况说明的十位业主均是萍水春天小区的拆迁户，享受了宏通公司的购房福利，与宏通公司具有利害关系。该证据无法实现其证明目的，被上诉人自始至终未收到上诉人的通知。本院认为，上诉人称该情况说明系部分业主出具，故该证据应属于证人证言。根据民事诉讼证据规则，证人应出庭作证，因证人未出庭接受质询，故该份证据不符合证据形式要件，本院不予采信。被上诉人余礼文提交了萍乡仲裁委员会裁决书1份，拟证明一审法院适用法律错误，导致同案不同判，做出了一个错误的判决指引，有失法律公正。经质证，上诉人宏通公司认为被上诉人并未提起上诉，说明其对一审判决是服判的。至于仲裁裁决书，仲裁程序严重违法，上诉人已经申请撤销仲裁裁决。本院认为，被上诉人余礼文对一审判决未提起上诉，本案的争议焦点系逾期办证违约金的时间如何计算的问题，故仲裁裁决书与本案无关联，对该证据不予采信。二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为,本案为商品房买卖合同纠纷。余礼文基于其母亲彭兰香代表其本人与宏通公司签订的《协议》，主张宏通公司支付逾期办证违约金。虽然《协议》上的公章经鉴定与上诉人宏通公司的公章非同一印章，但《协议》上有时任宏通公司萍水春天项目负责人唐明辉签字，被上诉人有理由相信唐明辉有代表宏通公司处理逾期办证问题的代理权限，唐明辉在《协议》上签字的行为构成表见代理，对被代理人宏通公司具有法律约束力。《协议》内容不违反法律规定，系合法有效的合同。二审中，双方当事人对《协议》的效力和计算逾期办证违约金的标准均无异议，双方当事人仅对计算逾期办证违约金的期限有争议，故本案的争议焦点为：计算逾期办证违约金的起止时间应如何确定。本案中，双方于2014年8月20日签订的《萍乡市商品房买卖合同》中约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，则双方对于宏通公司协助买受人余礼文办理房屋权属登记进行了明确约定。2017年3月24日，双方当事人就宏通公司为余礼文办理房屋不动产权证的问题签订了《协议》，该《协议》应认定为对《萍乡市商品房买卖合同》中关于宏通公司协助买受人余礼文办理房屋权属登记约定的变更。《协议》约定宏通公司应于2017年12月31日前为被上诉人余礼文办理好房屋不动产权证并予以交付，每逾期一天，宏通公司应承担支付违约金的违约责任，并返还被上诉人支付的办理产权证的费用。因宏通公司并未于2017年12月31日前为被上诉人办理不动产权证，因此，宏通公司应当从2018年1月1日起向被上诉人支付逾期办证违约金。对于宏通公司提出其公司于2018年3月28日通知了被上诉人提交办证所需材料，且被上诉人所购商品房萍水春天小区2栋的房屋栋证于2018年8月8日办理完毕，逾期办证违约金应计算至2018年8月8日止的上诉理由。从证据角度来看，上诉人宏通公司并未提供充分的证据证明其公司曾于2018年3月28日通知被上诉人提供办证所需材料，至于上诉人提供的其他业主出具的办理产权证情况说明，因该证据属于证人证言，而出具情况说明的证人未出庭，在被上诉人对该证据有异议的情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款关于“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”的规定，该情况说明不得作为认定本案事实的根据。因此，无法认定宏通公司曾于2018年3月28日通知过被上诉人提供办证材料的事实。虽然上诉人于2018年8月8日办理了被上诉人所购商品房萍水春天小区2栋的房屋栋证，但该事实并不足以说明系因被上诉人的原因致使上诉人未能在同日为被上诉人办理房屋不动产权证。故上诉人宏通公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院根据协议约定，判决逾期办证违约金计算至2019年6月4日止并无不当。综上，宏通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人萍乡宏通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王娟审判员  刘敏审判员  姚赛二〇二〇年十月十二日法官助理徐晶书记员朱郭萍