福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2234号 原告：郑茂锋，男，1962年1月15日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告：蒋少英，女，1965年10月29日出生，汉族，汉族，住三明市梅列区。 二原告的共同委托诉讼代理人：罗联湖，福建君来律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园******。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告郑茂锋、蒋少英与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告郑茂锋、蒋少英的委托诉讼代理人罗联湖，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑茂锋、蒋少英向本院提出诉讼请求：判令碧桂园公司支付郑茂锋、蒋少英逾期交房违约金64886元（2016年12月31日计至2017年8月13日），并由碧桂园公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年4月4日，郑茂锋、蒋少英和碧桂园公司签订了一份合同编号为2014040400008的《商品房买卖合同（预售）》以及补充协议，合同约定郑茂锋、蒋少英向碧桂园公司购买位于三明市梅列区房产，房屋总价款957015元。合同第八条第一款约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”。合同第九条以及补充协议约定：如出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖双方约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之三的违约金。合同签订后，郑茂锋、蒋少英如约向碧桂园公司支付购房款，但碧桂园公司却未能在合同约定的2016年12月30日前将符合条件的商品房交给郑茂锋、蒋少英。根据双方签订的合同及补充协议的约定，碧桂园公司的行为已构成违约，应依约了承担违约责任。 碧桂园公司辩称，一、碧桂园公司在合同约定交房日前已取得合同约定文件五方验收和消防合格证明，案涉房屋符合交付条件，郑茂锋、蒋少英所诉与事实不符，其主张赔偿要求无依据，应予驳回。双方基于平等、自愿的原则签订案涉商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方都应遵守。根据合同第八条交付期限中约定交付前需具备：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格（简称“五方验收”）和消防验收合格。案涉房屋于2016年12月30日取得五方验收合格，于2016年11月18日取得消防验收合格，案涉房屋已于合同约定日前取得合同约定需具备文件五方验收合格和消防验收合格，不存在违约行为。二、就诉讼时效而言，郑茂锋、蒋少英所诉逾期交付诉讼时效是按日计算，郑茂锋、蒋少英所诉基本时段已过诉讼时效。综上，恳请法院查明本案事实，依法适用法律，以正确认定当事人的法律责任，并依法驳回郑茂锋、蒋少英的诉讼请求。 郑茂锋、蒋少英围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、福建省房屋建筑和市政府基础设备工程竣工验收备案表、购房发票、三明市规划局《明规（2017）核字第19号建设工程竣工规划条件核实意见书》等证据，碧桂园公司提交了房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、期楼收楼通知书及快递单、民事判决书等证据，双方对对方提交的证据真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。根据本院对证据的审查确认和庭审陈述，查明事实如下： 1.2014年4月4日，郑茂锋、蒋少英与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：郑茂锋、蒋少英向碧桂园公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为957015元；碧桂园公司应于2016年12月30日前，向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合的条件之一是：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已如期交房。 2．合同签订后，郑茂锋、蒋少英支付了957015元购房款。2016年12月26日碧桂园公司向郑茂锋、蒋少英邮寄收楼通知，告知房屋可按合同约定于2016年12月30日交付，郑茂锋、蒋少英在期楼收楼通知书上签字确认。房屋实际交付日期为2017年6月24日。 3.2016年11月18日碧桂园公司取得涉案房屋所在建设工程《建设工程消防验收意见书》，综合评定本工程消防验收合格。2016年12月30日，由建设单位组织的勘察、设计、施工、监理等单位在涉案房屋所在建设工程（三明碧桂园一期E地块）的《建筑工程竣工验收报告》签字盖章，竣工验收结论：本工程已按合同约定内容，图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格、内业资料齐全有效，同意验收交付使用。2017年8月8日碧桂园公司就上述工程申请办理竣工验收备案，2017年8月14日同意备案。 对本案争议，本院作如下分析认定： 《房屋买卖合同》中有关房屋交付条件的约定是否有效的问题 郑茂锋、蒋少英主张，合同有关房屋交付条件的约定违反法律、行政法规强制性规定，应认定无效。 碧桂园公司辩解，双方基于平等、自愿的原则签订案涉商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。 本院认为，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，属于建设行政主管部门对建设工程竣工验收的管理性强制性规定。根据“强制性规定”限于“效力性强制性规定”的精神，本案合同有关房屋交付条件的约定不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的情形。 综上所述，本院认为，双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，应受法律保护。碧桂园公司于合同约定的房屋交付时间之前书面通知郑茂锋、蒋少英可于2016年12月30日进行房屋交付，已尽房屋交付的通知义务，未违反合同关于房屋交付的期限约定。根据合同的约定，房屋交付的条件为该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。至2016年12月30日，涉案房屋经五方验收合格，符合合同约定的房屋交付条件，碧桂园公司未违反合同有关房屋交付条件的约定。郑茂锋、蒋少英以碧桂园公司尚未取得竣工验收备案就交付房屋为由，要求碧桂园公司支付合同约定的交房时间至取得竣工验收备案时逾期交付房屋违约金的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定，判决如下： 驳回郑茂锋、蒋少英的诉讼请求。 案件受理费1422元，因适用简易程序审理，减半收取711元，由郑茂锋、蒋少英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  傅炳林 二〇二〇年十月三十日 书记员  韩双珠 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国建设工程质量管理条例》 第四十九条第一款建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。