浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初6689号 原告杭州合兴物业管理有限公司。住所地浙江省杭州市下城区东新路****。 法定代表人沈美华，公司总经理。 委托代理人徐风英，公司员工。 被告吴庆枫，男，汉族，1959年1月31日出生，住浙江省杭州市江干区。 被告张莺，女，汉族，1961年5月30日出生，住浙江省杭州市江干区。 原告杭州合兴物业管理有限公司（以下简称合兴物业）诉被告吴庆枫、张莺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员姚璐适用小额诉讼程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告合兴物业的委托代理人徐风英，被告吴庆枫到庭参加诉讼。被告张莺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告合兴物业诉称，合兴物业与后珠辰秀嘉园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同有效期自2012年1月1日至2020年6月30日止。合同约定，合同期间管理费由原告按建筑面积每月每平方米0.7元，能耗费0.22元每月每平方米向业主收取。缴费时间为每年2月份收取上半年，每年8月份收取下半年，业主逾期未交纳物业费、能耗费的，对逾期之日起每日按千分之二的标准承担相应的滞纳金。被告系上述物业辰秀嘉园11-2-502业主，物业面积是79.9平方米，2012年1月1日-2019年6月30日期间的物业和能耗费尚未支付。期间被告应支付物业管理费人民币5704.86元，能耗费人民币1792.95元，滞纳金人民币1711.46元，以上三项合计人民币9209.27元。合同履行至今，被告仍不履行缴费义务，原告多次催缴未有效果。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，要求判令：1、被告吴庆枫、张莺支付2012年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费5704.86元、能耗费1792.95元、滞纳金1711.46元（滞纳金起算自2013年1月1日至2019年9月30日止，滞纳金按合同约定的每日千分之二计算）；2、被告吴庆枫、张莺承担本案诉讼费。 被告吴庆枫辩称，合兴物业公司于2012年1月1日至2020年6月30日是在为辰秀嘉园小区服务，物业费及能耗费的金额由法院进行核实。欠付物业费属实，但系事出有因。自2012年开始，房屋陆续出现漏水问题，因合兴物业公司怠于维修，被告于2015年自行维修，因此支出整修费用3200元，该项费用应该在物业费中予以扣除。 被告张莺未答辩。 本案经审理查明的事实如下： 2011年12月22日，后珠辰秀嘉园业主委员会（甲方）与合兴物业（乙方）签订《辰秀嘉园物业服务合同》，约定后珠辰秀嘉园业主委员会委托合兴物业对杭州市江干区丁桥后珠辰秀嘉园小区实行物业管理服务。委托管理服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，协助消防大队组织消防管理，公共环境卫生，等等；委托管理期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；物业费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.92元，商铺按建筑面积每月每平方米1.5元，上述物业管理服务费中已包含共用设施设备、照明、管网等运行能耗和产生费用；缴费时间为每年2月收取上半年的物业管理服务费，每年8月收取下半年的物业管理服务费，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日2‰的标准承担相应的滞纳金；因原房屋设计、建造中瑕疵造成影响房屋使用的历史遗留问题，业主不得以此作为不付物业管理费的理由等。 在上述物业服务合同到期后，杭州市江干区丁桥镇美辰社区居民委员会多次发函合兴物业，内容为：按原物业服务合同标准，延长服务时间直至2016年12月31日止或新一届业委会成立，直至进入聘用期。 2017年2月18日，后珠辰秀嘉园第三届业主委员会（甲方）与合兴物业（乙方）签订《后珠辰秀嘉园物业服务合同》，约定后珠辰秀嘉园第三届业主委员会委托合兴物业对杭州市江干区丁桥后珠辰秀嘉园小区实行物业管理服务。委托管理服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，协助消防大队组织消防管理，公共环境卫生，等等；委托管理期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止；物业费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，公共能耗费每月每平方米0.22元，与水费每2个月同时收取；商铺按建筑面积每月每平方米1.5元；物业服务管理费按规定交纳，预收期限不得超过12个月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日2‰的标准承担相应的滞纳金；因原房屋设计、建造中瑕疵造成影响房屋使用的历史遗留问题，业主不得以此作为不付物业管理费的理由等。 2020年3月31日，后珠辰秀嘉园第四届业委会向合兴物业公司发函，内容为：经业委会商量议定物业公司的托管期从业委会成立日2020年1月4日至2020年6月30日。 杭州市江干区后珠辰秀嘉园11幢2单元502室房屋的所有权人为吴庆枫、张莺，该房屋建筑面积为79.9平方米。 2017年5月5日，合兴物业向吴庆枫、张莺邮寄送达《律师函》，要求吴庆枫、张莺支付2012年1月1日至2016年12月31日的物业费及能耗费共计4410.5元。 2019年7月25日，合兴物业向吴庆枫、张莺邮寄送达《律师函》，要求吴庆枫、张莺支付2012年1月1日至2019年6月30日的物业费及能耗费共计6615.7元。 2020年6月28日，合兴物业以张贴通知的方式向吴庆枫、张莺催缴2012年1月1日至2020年6月30日的物业费及能耗费共计7497.81元。 以上事实有原告合兴物业提供的《辰秀嘉园物业服务合同》、《后珠辰秀嘉园物业服务合同》、美辰社区公函、杭州市江干区丁兰街道美辰社区居民委员会证明、律师函及邮寄凭证、催收照片及当事人陈述为证。 本院认为，合兴物业与后珠辰秀嘉园业主委员会、后珠辰秀嘉园第三届业主委员会签订的物业服务合同，系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物业服务合同实质上的当事人，有向物业服务企业支付物业费的义务。被告吴庆枫、张莺作为后珠辰秀嘉园小区的业主，接受了合兴物业为其所在小区提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费，现合兴物业依约向被告吴庆枫主张2012年1月1日至2020年6月30日期间的物业费及公共能耗费，符合法律规定，本院予以支持。关于被告吴庆枫答辩的房屋维修费用应在物业费中扣除的意见，本院认为，鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业管理费；对物业服务瑕疵，业主可以通过业主委员会要求物业公司改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业公司；对因物业服务瑕疵导致业主受损的，受损业主可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉，故本院对被告吴庆枫的辩称，不予采纳。对于原告合兴物业诉请的滞纳金，被告吴庆枫系因房屋漏水等原因，认为合兴物业履行物业服务合同不到位，故未缴纳物业管理费，不属于无正当理由恶意拖欠情形，故本院对合兴物业的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴庆枫、张莺于本判决生效之日起十日内支付原告杭州合兴物业管理有限公司自2012年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费、公共能耗费合计人民币7497.81元。 二、驳回原告杭州合兴物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告吴庆枫、张莺负担。被告吴庆枫、张莺应于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 本判决为终审判决。 审 判 员  姚 璐 二〇二〇年十月二十八日 代书记员  廉雅婷