广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24274号原告：钟俊武，男，汉族，1977年5月25日出生，身份证住址广东省大埔县。委托诉讼代理人：李霞萍，广东宏普律师事务所律师。被告：陈威，男，汉族，1987年5月9日出生，身份证住址广东省大埔县。委托诉讼代理人：刘集雄，广东深锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖祥胜，广东深锐律师事务所实习人员。被告：张欣，女，汉族，1990年2月2日出生，户籍地址广东省深圳市光明区。原告钟俊武与被告陈威、张欣合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告钟俊武及其委托诉讼代理人李霞萍，被告陈威的委托诉讼代理人刘集雄、肖祥胜，到庭参加了诉讼；被告张欣经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告钟俊武因与被告陈威、张欣就《合资建房协议书》发生纠纷，诉至本院，请求判令：1、原、被告之间签订的《合资建房协议书》无效；2、被告返还原告转让金300000元；3、被告自2018年1月24日起按照年利率24%支付利息至退还转让金之日止；4、本案诉讼费由被告承担。被告陈威答辩称：双方签订的合资建房协议的效力由法院核实。若法院认定协议无效，原告所主张的300000元我方已经退还30000元，剩余270000元应根据过错责任来承担，原告应当知道宅基地是不可以流通的，应承担一半责任。若涉案协议无效，补充协议也是无效的，原告主张按照年利率24%计算利息不应得到支持。而被告张欣与原告之间不存在合同关系，原告要求其承担责任是不成立的。原告明知案涉房屋是农民房，仍然继续与被告签订合资建房协议，而且涉案建筑物被告是有投入大量资金，而且基本接近建成，只不过受到政府相关部门的一些障碍，导致房屋现在无法实际投入使用，无法向原告交付房屋。被告张欣答辩称：无答辩。经审理查明：2018年1月22日，原告钟俊武（乙方）与被告陈威（甲方）签订两份《合资建房协议书》，约定：筹建位于广州市白云区太和镇大源村田心心南街自编5号，宅基地证00009**；本集资房由甲方负责组织协调、设计、工程施工、室外及室内公共设施装修，在此过程中所产生的费用按比例共同分担；甲乙双方已经充分协商完全确认集资方式，乙方愿意一次性分担出资15万元整分得该楼第二层第203房，一次性分担出资15万元整分得该楼第二层第202房；甲、乙双方签约后，乙方需在签约当日内一次性付清约定建房资金，付款全额到账后，乙方及乙方继承人即享有该建成楼房自身所分得房屋的出租、转让、继承、馈赠等永久权利。同日，原告钟俊武（乙方）与被告陈威（甲方）签订《补充协议》，称：该二楼现状为架空，未倒好二楼的楼板，到交楼时，应按三楼的302房及303房面积交楼给乙方，未交楼时如遇到政府部门干涉，阻扰等发生的风险，与乙方无关，一切费用由甲方负责，交房时间为2018年7月30日前毛坯交房；万一甲方交不到房给乙方，即按照付款当天开始计息，每月按30万元的2%计算利息（6000元/月），一次性付清本金30万元和利息；经乙方同意，或者甲方可以交其它房屋交付给乙方（按照302房和303房的面积交付）；此楼甲方不得转让给其他人，否则，利息按每月4%（12000元）计算。另查，云太95字第NO.0000929号《农村（墟镇）宅基地使用证》登记的使用人为大源村第七经济社。诉讼中，原告钟俊武提交了广州市白云区太和镇大源村第七经济合作社与广州市德中彩色胶印印刷厂签订的《租用土地有偿使用合同》复印件，以及广州市德中彩色胶印印刷厂与徐记钦签订的《转让协议》复印件、徐记钦及徐美荣与被告陈威签订的《合资建房协议书》复印件，拟证实案涉宅基地使用权经多方租赁及转让后，由被告陈威与案外人徐记钦及徐美荣取得用于合资建房。虽被告陈威对上述《租用土地有偿使用合同》、《转让协议》的真实性以无原件为由不予认可，但对其经受让取得案涉宅基地使用权的事实并无异议。而庭审中，原告钟俊武与被告陈威均确认，双方之间属于合资建房的合同关系，由被告陈威提供土地，原告钟俊武负责部分出资。另查，2018年1月23日，原告钟俊武委托案外人陈养生向被告陈威的配偶即本案被告张欣，转账支付了300000元。被告陈威则出具收据，确认收到钟俊武广州市白云区太和镇大源村田心心南街自编5号202号房、203号房房款合计300000元。而被告陈威于2019年7月5日向原告钟俊武支付了30000元，原告钟俊武称该30000元系向其支付的300000元款项的利息，但被告陈威对此并不予认可。另查，原告钟俊武与被告陈威所约定的合资建设房屋，被告陈威至今尚未交付给原告钟俊武。上述事实，有《合资建房协议书》、转账记录、收据、宅基地使用证及当事人陈述等证据证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”本案中，根据原告钟俊武与被告陈威所签订的《合资建房协议书》以及宅基地使用证显示，案涉合作建房所用地属于农村宅基地，宅基地登记的使用权人为广州市白云区太和镇大源村第七经济合作社。而宅基地系基于集体经济组织成员身份而取得的福利性用地，只能用于集体经济组织成员自建房屋居住，不得用于出租、出售。由于原告钟俊武与被告陈威并非涉案房屋所在地集体经济组织的成员，故双方之间的宅基地合作建房约定，系以合建形式处分农民集体所有的宅基地，且案涉宅基地合建房屋也无证据证实系合法建设的可以销售的房屋，故案涉《合资建房协议书》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告陈威基于无效的合资建房合同而收取的原告钟俊武款项300000元，应当予以退还。因原告钟俊武对签订无效的合资建房协议书，自身就用地性质等存在未尽到合理审查的过错，故本院对原告主张利息的请求，依法不予支持。由于被告陈威已经向原告钟俊武支付了30000元，原告钟俊武主张该款项系归还的利息，缺乏事实依据，本院不予采信，并认定该款项是退还原告的合资建房款，因此被告陈威尚应向原告钟俊武退还270000元。而从被告张欣以己方账户收取原告钟俊武支付的合资建房款的行为可以证实，被告张欣对原告钟俊武与被告陈威之间的合资建房事实是知晓并认可的，而案涉债务发生在其与被告陈威的夫妻关系存续期间，原告钟俊武主张该债务属于两被告的夫妻共同债务并要求被告张欣承担责任，并无不当，本院予以支持。被告张欣经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认原告钟俊武与被告陈威于2018年1月22日签订的《合资建房协议书》无效；二、于本判决生效之日起五日内，被告陈威、张欣共同向原告钟俊武退还合资建房款270000元；三、驳回原告钟俊武的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4250元，由原告钟俊武负担1860元，由被告陈威、张欣负担2390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二〇年十月十二日书记员 陈芷清