吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0802民初2605号 原告：王军，男，1974年2月25日生，汉族，住吉林省白城市镇赉县。 原告：张丽红，女，1973年1月6日生，汉族，住吉林省白城市镇赉县。 被告：中国联合网络通信有限公司白城市分公司，统一社会信用代码：91220800702356642L。 负责人：刘伟国，系公司总经理。 委托诉讼代理人：迟皓仁，系吉林创一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑春城，系公司员工。 被告：中国铁塔股份有限公司白城市分公司，统一社会信用代码：91220800316663185W。 负责人：隋志文，系公司总经理。 委托诉讼代理人：程淑莉，系吉林程淑莉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴兵，系公司员工。 原告王军、张丽红诉被告中国联合网络通信有限公司白城市分公司（联通白城公司）、中国铁塔股份有限公司白城市分公司（铁塔白城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王军、张丽红、被告联通白城公司委托诉讼代理人迟皓仁、郑春城、被告铁塔白城公司委托诉讼代理人程淑莉、戴兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王军、张丽红向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除2009年1月10日与被告签订的租赁合同；2.请求人民法院依法判令铁塔公司给付原告3年租赁使用费9000元（从2017年1月10日至2020年1月10日，每年3000元）；3.要求铁塔公司给付违约金，按日3‰计算，从2017年1月10日开始计算至给付之日止。事实与理由：2009年1月4日，被告与孙永祥（已故）签订租赁合同一份，约定：被告租用位于白城市青年北大街42号楼住宅楼楼顶20㎡，作为移动电话基站用，租赁使用费每年3000元，上打租，每两年结算一次，在1月10日一次付清两年租金，租期20年，从2009年1月10日起至2029年1月9日止，合同中第六条第二款第二项约定：乙方（被告）安装的设备不得对附近居民（包括工作人员）产生超过国家标准的有害辐射。第五项约定：属乙方过失造成房屋及其附属设备损坏，乙方应负责维修，并承担相应赔偿责任，合同第七条第二款约定：乙方应按约定时间向甲方（原告）支付使用费、电费，逾期一月以上的，乙方须按逾期天数支付违约金，违约金按3‰计算，合同还约定其他内容。2009年7月23日，孙永祥将房屋出卖给张力东，并签订房屋买卖合同，张力东将房屋产权落在王军和张丽红名下，法律规定，房屋买卖不影响租赁，因此，原告具备履行租赁合同的主体资格。由于被告于2017年1月10日至现在，没有按合同履行交付租金和对房屋进行维修，造成屋顶漏雨，将房屋装修损毁，被告也未向原告提供设备的辐射标准及能达到什么程度，是否能对人体造成损害，因此，原告向法院起诉，请求法院判如所请，案件受理费由被告承担。 联通白城公司辩称，一、两位原告并不是合同主体，也不是房屋所有权人，不是本案的适格主体。2009年1月4日，白城联通公司与案外人孙永祥签订了租赁合同，本合同的主体仅有白城联通公司及案外人孙永祥，而且2013年12月17日，案涉房屋登记的所有权人变更为朱燕，2014年12月30日白城联通公司向朱燕履行了付款义务，此后并未有人向联通公司告知产权变更事宜，因此本案两位原告不能依据合同向白城联通公司主张权利。二、受国家政策影响，案涉通信基站的所有权利与义务均由被告中国铁塔股份有限公司白城市分公司概括承受，白城联通公司不再负担与案涉通信基站相关的义务。2014年，中国铁塔股份有限公司、中国铁塔股份有限公司白城市分公司等各家铁塔公司相继成立，该公司是由国资委牵头，会同工信部，组织三大运营商共同推进组建的通信设施公司，负责统筹建设通信铁塔设施，上述事实是经过中央电视台播报的，全民皆知的事实。2015年11月25日，白城联通公司与白城铁塔公司签订存量铁塔及相关资产交割确认函，对包括案涉通信基站在内的白城联通公司所有的全部通信基站及相关设施移交给白城铁塔公司，至此，上述全部通信基站及相关通讯设施的所有权及管理、运营、权利、义务，均转移至白城铁塔公司，多年以来，案涉通信基站始终由白城铁塔公司运营并维护，与案涉房屋所有权人交涉的始终是白城铁塔公司，因此，因通信基站发生纠纷，应当向白城铁塔公司主张权利。而不是向白城联通公司主张权利。三、通信基站移交前，白城联通公司已经向案涉房屋所有权人履行了全部合同义务。2014年12月30日，案外人张力东向白城联通公司提交了购买案涉房屋的协议书、房屋所有权证等文件后，白城联通公司向当时登记的房屋所有权人朱燕支付了6000元的租赁费。收款账户为张力东配偶，房屋所有权人朱燕的账户，该笔款项对应的租赁期限为2015年1月10日至2017年1月9日，在通信基站移交前，白城联通公司已经向案涉房屋的所有权人履行了支付租金的义务，没有拖欠任何款项。通信基站移交后至今五年的时间，均由白城铁塔公司与房屋所有权人进行交涉并进行维护。如果因案涉通信基站而产生纠纷，房屋所有权人应当向白城铁塔公司主张权利，而不是向白城联通公司主张权利。综上所述，本案两位原告既不能依据合同，也不能依据物权受到侵害，而向白城联通公司主张权利，人民法院应当依法驳回两位原告的诉讼请求。 铁塔白城公司辩称，如果本案当中最终能够确定二原告具备本案的主体资格，依法对诉讼请求发表以下的答辩意见，首先，本案当中是由于原告的行为导致合同无法履行，铁塔公司接收之后，由于原告阻碍铁塔公司正常运营，于2018年停止该基站的运行，所以被告同意解除合同关系，将设备拆除，但是房顶的恢复应该归原告承担。第二点，被告只承担一年期（2017年1月10日-2018年1月10日）的租赁使用费用3000元，未使用期间和原告阻止使用期间的租赁费用被告不同意支付。第三点，被告没有违约行为，是原告随意提高租赁费用至15,000元，双方没有达成一致意见，原告不同意收取合同当中约定的每年3000元钱，才导致至今没有将当年的3000元钱支付给原告，所以被告的行为不构成违约。并且在合同当中约定的违约金过高，单纯的每年的使用费3000元钱，不足以造成3‰的损失，而且3‰的损失按年利率计算，高达109.5%。 本院经审理认定事实如下：2009年1月4日，孙永祥与联通白城公司签订《租赁合同》，孙永祥将青年北大街42号楼顶20㎡出租给联通白城公司，租赁期自2009年1月10日起至2029年1月9日，租金为每年3000元，支付方式为上打租，每两年结算一次，在1月10日一次付清两年租金。2009年7月23日，孙永祥与张力东签订《房屋买卖协议书》，孙永祥将青年北大街42号房屋卖予张力东。2013年11月5日，张力东、朱燕签订离婚协议，约定上述房屋归朱燕所有。2015年7月25日，朱连君、朱燕与王军、张力东签订《房地产股份（份额）买卖合同书》，约定上述房屋共有股份金额中持有人朱连君、朱燕将各自120万元股金转让出售价格合计240万元内部转让给张力东、王军，随时协助代理人将登记在朱燕名下的上述房屋产权过户登记到张丽红、王军名下。2016年6月28日，王军、张丽红取得上述房屋的房屋所有权证。 依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条第二款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”规定，王军、张丽红取得涉诉房屋所有权，孙永祥与联通白城公司签订的《租赁合同》对王军、张丽红继续有效，王军、张丽红作为本案原告主体适格。 2015年联通白城公司与铁塔白城公司签订《存量铁塔与相关资产交割确认函》，联通白城公司将位于青年北大街42号楼顶的通信基站交接给铁塔白城公司。联通白城公司主张案涉通信基站的所有权利与义务均由铁塔白城公司概括承受，联通白城公司不再负担与案涉通信基站相关的义务。铁塔白城公司确认已接收案涉通信基站。王军、张丽红对双方的交割未持异议，要求铁塔白城公司承担相关民事责任，故基于租赁合同法律关系产生的相关民事权利、义务应由铁塔白城公司承继。 王军、张丽红要求解除《租赁合同》，铁塔白城公司同意解除《租赁合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，王军、张丽红与铁塔白城公司解除孙永祥与联通白城公司于2009年1月4日签订的《租赁合同》。王军、张丽红主张2020年10月20日铁塔白城公司拆除设备、恢复原样，双方于该日解除合同。铁塔白城公司主张2018年1月10日王军、张丽红以提高租金为由不收取租金，双方于该日解除合同。经庭审询问，铁塔白城公司确认其于2020年8月31日收到本案民事起诉状，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，铁塔白城公司逾期未支付租金，王军、张丽红要求解除合同符合法律规定，王军、张丽红在民事起诉状中要求解除《租赁合同》，应于民事起诉状送达铁塔白城公司之日（2020年8月31日）双方解除《租赁合同》。 王军、张丽红要求铁塔白城公司给付2017年1月10日至2020年1月10日租金9000元，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，铁塔白城公司应按合同约定支付期限及时给付租金。铁塔白城公司确认未给付2017年1月10日之后的租金，虽其抗辩称未给付原因系王军、张丽红增加租金，但其未提交证据予以证明，故本院对其抗辩主张不予支持。《租赁合同》约定每年租金为3000元，铁塔白城公司应给付王军、张丽红2017年1月10日至2020年1月10日租金9000元。 王军、张丽红要求铁塔白城公司给付违约金，按日3‰计算，从2017年1月10日计算至给付之日。《租赁合同》约定：租赁费用支付方式为上打租，每两年结算一次，在1月10日一次付清两年租金。铁塔白城公司未按合同约定支付期限给付租金，应当承担违约责任。同时，合同约定：违约责任乙方应按约定时间向甲方支付使用费、电费，逾期1月以上，乙方须按逾期天数支付违约金，违约金按3‰计算。铁塔白城公司认为合同中约定的违约金过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，铁塔白城公司应给付王军、张丽红违约金，因铁塔白城公司应于2017年1月10日给付2017年、2018年两年租金6000元，故该6000元租金的违约金以6000元为基数，从2017年1月11日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至给付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；因铁塔白城公司应于2019年1月10日给付2019年租金3000元，故该3000元租金的违约金以3000元为基数，从2019年1月11日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至给付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 综上所述，为维护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、原告王军、张丽红与被告中国铁塔股份有限公司白城市分公司于2020年8月31日解除孙永祥与中国联合网络通信有限公司白城市分公司于2009年1月4日签订的《租赁合同》； 二、被告中国铁塔股份有限公司白城市分公司于本判决生效之日立即给付原告王军、张丽红2017年1月10日至2020年1月10日租金9000元； 三、被告中国铁塔股份有限公司白城市分公司于本判决生效之日立即给付原告王军、张丽红违约金，其中6000元租金的违约金以6000元为基数，从2017年1月11日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至给付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；3000元租金的违约金以3000元为基数，从2019年1月11日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至给付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1031元，由王军、张丽红负担981元，由铁塔白城公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  黄海鹰 二〇二〇年十月三十日 书记员  孙赛飞