广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7069号上诉人（一审原告、反诉被告）:吕清和，男，1967年1月22日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县************，公民身份号码为362************019。委托诉讼代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄耀安，广东今久律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）:贺军，男，1965年10月11日出生，汉族，住湖南省冷水江市*****************，公民身份号码为432************712。委托诉讼代理人：李钢，广东莞企律师事务所律师。委托诉讼代理人：简凤娇，广东莞企律师事务所律师。上诉人吕清和因与被上诉人贺军租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吕清和向一审法院起诉，请求：1.确认双方的租赁合同无效；2.贺军向吕清和返还已付的预付租金人民币300万元及利息125050.00元（以300万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2018年4月28日暂计至2019年11月20日，并顺延至实际清偿之日止）；3.一审诉讼费、保全费均由贺军承担。吕清和于一审庭审中撤销第一项诉讼请求，后又改为确认双方租赁合同无效。贺军向一审法院提起反诉，请求：1.吕清和支付贺军厂房占有使用费（按每月227070元的标准从2020年3月1日起计至吕清和交还厂房之日止）；2.吕清和赔偿贺军厂房占有使用费的利息损失（按每月227070元的本金从2020年3月1日起逐月按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计至吕清和交还厂房之日止）；3.一审的诉讼费由吕清和承担。一审法院依照《中华个人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认吕清和与贺军于2019年5月1日签订的《租赁合同书》无效；二、贺军向吕清和返还预付租金3000000元；三、吕清和向贺军支付厂房占有使用费3035169元；四、折抵上述第二、第三项，吕清和应在判决发生法律效力之日起十日内支付贺军35169元及利息（以35169元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年6月12日起计至付清之日止）；五、驳回吕清和的其他诉讼请求；六、驳回贺军的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费15900.2元（吕清和已预交），由吕清和承担7950.1元，贺军承担7950.1元。反诉费761.99元（贺军已预交），由吕清和承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初4070号民事判决书。吕清和不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.确认一审判决程序违法，撤销一审判决，发回重审；或者撤销一审判决第三、四、五项，判令贺军向吕清和返还预付租金300万元及利息（利息从款项支付次日计算至付清为止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.贺军承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审程序违法。（一）本案应当由仲裁裁决而非法院审理，《租赁合同》第34条明确约定，发生争议提交当地仲裁委员会仲裁。虽然东莞仲裁委员会在该案审理期间已经成立，但该仲裁委员会并未对外挂牌，也没有开始受理案件，故实际上应当提交广州仲裁委员会东莞分会仲裁。（二）一审适用简易程序，但审理期限超过简易程序的审理期限，程序违法。（三）一审超出贺军的反诉请求判决，违反了不告不理的民事裁判规则。贺军诉请从2020年3月1日起至厂房交还之日止的场地使用费及利息，但一审判决吕清和支付自2019年5月1日至2020年6月11日止的占有使用费。（四）一审遗漏必要共同诉讼参与人参加诉讼，程序违法。1.企石镇深巷村民委员会向法院除具的《回复函》确认案涉厂房实际使用人为霍艳娟，贺军转发的多份广东电网电费催缴通知也显示用电用户为霍艳娟，可见霍艳娟为案涉厂房的实际产权人。2.从何礼林的调查笔录也可以看出霍艳娟物业权属人的身份，其参与了与何礼林承租合同的履行。虽然何礼林主张向吕清和承租物业，但没有合同、交费凭证等证实，何礼林有向霍艳娟缴纳水电费及其他费用，且在吕清和与贺军终结合作后，何礼林按照霍艳娟的指示继续使用诉争物业，霍艳娟应当是本案的当事人。贺军提供的证据显示，案涉租赁物是以东莞市浩顺实业投资有限公司的名义申请工程消防设计备案，该公司也应当是本案的当事人。二、一审认定事实错误。1.本案双方当事人2019年4月25日的微信聊天记录中，有关于安装门的聊天内容，结合吕对星与张永强的微信聊天记录中确认4月26日收到门钥匙可以看出，交付钥匙时全部房门都没有安装，不符合交楼条件。2.一审查明吕清和与一楼租户邓亚林在2019年4月份已经签署了分租合同，但直至法院去现场查验，邓亚林尚未进驻，间接说明交付钥匙尚未符合交付条件的事实。3.一审判决后，吕清和查询到部分购买水电材料的证据，证据显示宿舍电表及配件的最后购买时间是2019年7月8日，办公室材料的购买时间是2019年7月7日，以上均说明交付钥匙不等于符合租赁物设备设施完善的条件。二、现有证据无法证明何礼林是吕清和的次承租人，在吕清和向贺军发出《租赁合同终止函》、《催促退款通知函》后，应当视为案涉物业已经退回给贺军。吕清和支付使用费的时间应当是2019年11月1日。1.在收到吕清和的上述文件后，贺军于2019年11月7日回复希望吕清和继续履行合同义务，可见贺军拒绝接收案涉租赁物导致无法向贺军返还。贺军无权收取后续的场地使用费。2.何礼林无法搬走的原因是贺军或者霍艳娟阻挠、利诱。贺军一方面阻挠、利诱次承租人搬出，一方面又以吕清和没有完成清场交付为由持续收取场地使用费，不具有合理性。3.何礼林在调查笔录中陈述，是霍艳娟让其继续使用厂房，由于霍艳娟与贺军之间存在合作关系，后续场地使用费应当由贺军或霍艳娟承担。三、一审没有查清何礼林未能搬出的原因，导致场地占用费截止时间认定有误。（一）何礼林就相关问题在一审后回复如下：1.其在2019年12月15日、2020年1月18日分别转账10000元给霍艳娟，费用性质是水电费，霍艳娟向何礼林承诺在诉讼没有结束前，物业可以免费给何礼林使用。2.2020年6月份有人要何礼林交租但是他没有交，因为6月份水电被断掉，向何礼林要租金的人是“强哥”，何礼林推送的“强哥”微信头像与公证书载明的张永强的头像一致，可以证明向何礼林催收租金的是张永强，是代表贺军催收。3.张永强向何礼林催收的租金是5万元，这5万元基本上与2019年11月份至2020年6月份何礼林应当支付的租金标准相当。由此可见，2019年11月份，贺军至少已经实际控制了除何礼林使用部分之外的其他物业。（二）一审法官没有查明何礼林不搬走的原因，符合案件应当发回重审或者查清事实后改判的情形。四、贺军虚增租赁物使用面积，其与霍艳娟签署的租赁合同约定面积为15460平方米，但本案双方当事人签署合同面积为15560平方米，两者相差100平方米。吕清和承租的面积不可能大于贺军承租的面积，相应的租金应当予以扣减。五、一审判决不支持吕清和利息的诉讼请求有违法律规定和公平原则。一审没有支持返还预付租金的利息请求，但是却支持了贺军要求占有使用费的利息请求，存在双重标准，贺军应当自收取款项次日开始支付利息。贺军未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，吕清和向本院提交：1.吕清和与何礼林（利灵工艺）的微信聊天记录，拟证明在吕清和退出后应霍艳娟的要求继续留下来，霍艳娟向其收取了2万元水电费，承诺由何礼林继续免费使用。张永强作为贺军的指定租金收款人，向何礼林追收5万元租金。2.收款收据、送货单，拟证明案涉租赁物至2019年7月8日设备设施都在完善中，贺军并未将符合交付条件的租赁物交付给吕清和。贺军对此质证称：1.确认利灵工艺是何礼林的微信，但贺军不是微信聊天的当事人，无法确定是否存在删减，对微信记录三性不确认。微信聊天中存在吕清和请何礼林吃饭及给报酬的内容，吕清和存在利益诱导。吕清和在承租厂房后自2019年9月开始拒不支付水电费，霍艳娟作为业主向实际承租人收取水电费符合常理。2.收据、送货单均不属于新证据，真实性不予确认。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。吕清和主张双方合同约定争议解决方式为仲裁裁决，但其提起本案诉讼时并未声明存在仲裁协议，亦未在首次开庭前未对人民法院受理本案提出异议的，应当视为其放弃仲裁协议，一审法院审理本案，并不存在违反法定程序的情形。一审法院审理本案程序也不存在其他影响吕清和行使答辩、举证等诉讼权利的情形，吕清和主张本案一审程序违法，应当发回重审，依据不足，本院不予采纳。案外人霍艳娟及东莞市浩顺实业投资有限公司是否参与本案诉讼并不影响本案事实认定，吕清和主张遗漏必要共同诉讼当事人，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为吕清和是否应当支付占有使用费，如需支付，应当如何认定。本院对此分析如下：首先，关于占有使用费的截止时间认定问题。案外人何礼林在一审法院现场勘验时称吕清和于2019年9月份将案涉厂房六楼出租给何礼林，有微信聊天记录及微信支付记录为证。吕清和否认其与何礼林之间存在转租关系，但未能对其收取何礼林款项的行为提供合理说明，亦未就双方存在其他关系进行举证，应当承担举证不能的不利后果。一审认定吕清和于2019年9月11日将案涉厂房六楼出租给何礼林，合法有据，本院予以确认。何礼林虽称吕清和于2019年11月2日将押金返还并要求其搬走，但直至一审法院2020年4月22日现场勘验之日，何礼林仍使用案涉厂房。吕清和主张何礼林未搬走的原因在于贺军及实际房东霍艳娟，但其于二审提供的证据不足以证实其主张，吕清和亦未举证证实其在要求与何礼林解除合同后有督促何礼林搬离案涉租赁物的行为，本院对其主张不予采信。吕清和虽通过微信或者发函方式向贺军主张解除案涉租赁合同，但其并未举证证明其有将案涉厂房交还给贺军的行为，亦未举证证明贺军不配合其收回案涉厂房。一审结合贺军请求案涉厂房占有使用费计算至2020年6月11日的主张，认定吕清和应当向贺军支付占有使用费直至2020年6月11日，理据充分，本院亦予以确认。其次，关于占有使用费的起算时间认定问题。一方面，双方2019年5月1日签署的《租赁合同》第11条明确约定：“甲方将厂房交付给乙方使用，本合同一经签署即视为乙方已经现场查看过承租部分，对厂房现状充分了解并表示接受”，该合同虽因租赁物未取得建设工程规划许可证而被认定无效，但该内容仍能反映吕清和同意自签订合同之日以租赁物现状接收案涉租赁物的意思表示。贺军2019年4月26日将案涉租赁物钥匙交付给吕清和，一审结合现场勘验情况及微信聊天记录，认定贺军于2019年4月26日将案涉租赁物已经交付给吕清和，理据充分，本院予以确认。吕清和主张贺军交付的物业未完善设施设备，其无需支付占有使用费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另一方面，《租赁合同》第12条约定贺军同意从2019年5月1日至2019年7月15日，给予吕清和共计75天（2.5个月）的免租期。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案占有使用费起算时间应当参照合同约定的租金标准计算。案涉《租赁合同》约定的租期为10年，贺军实际向吕清和主张收取占有使用费的期限为2019年5月1日至2020年6月11日，根据双方实际履行合同的情况，本院酌情认定吕清和免租期为8天[（13.5个月÷120个月）×2.5个月×30天/月]。即吕清和应当自2019年5月9日起按照227070元/月的标准支付占有使用费，一审对此认定不当，本院予以纠正。再次，吕清和上述称贺军虚增租赁物使用面积，但其确认贺军关于增加了保安室及一楼搭建的铁皮房面积，导致案涉租赁面积比贺军从霍艳娟处承租的面积增加一百平方米左右的主张，本院对此不予采纳。关于吕清和主张的预付款利息问题，本案合同无效的原因在于案涉房屋未取得建设工程规划许可证，吕清和作为承租人在租赁案涉物业时未尽合理审查义务，存在一定的过错，故一审不支持其关于利息的请求，并无不当，本院予以维持。承上，吕清和应当按照227070元/月的标准，向贺军支付自2019年5月9日至2020年6月11日止的占有使用费2974617元[227070元/月×（13+3÷30）个月]，贺军应当向吕清和返还预付租金300万元。由于上述款项均基于案涉租赁合同关系而产生，故对上述款项直接予以抵销，即贺军还应当向吕清和返还预付租金25383元。法信超链：案例3篇裁判7146篇期刊2篇×综上，吕清和的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院依法予以支持，对其不成立部分，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初4070号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初4070号民事判决第五项、第六项；三、变更广东省东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初4070号民事判决第三项为：吕清和向贺军支付厂房占有使用费2974617元；四、变更广东省东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初4070号民事判决第四项为：折抵吕清和、贺军互负的支付义务，贺军应在本判决发生法律效力之日起十日内向吕清和返还预付租金25383元；五、驳回吕清和的其他诉讼请求；六、驳回贺军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费15900.2元（吕清和已预交），由吕清和承担7950.1元，贺军承担7950.1元。反诉费761.99元（贺军已预交），由吕清和承担。二审受理费33324.38元（吕清和已预交），由吕清和承担33047.38元，由贺军承担277元。由于双方当事人均同意诉讼费由败诉方直接向胜诉方支付，故贺军应当承担的二审受理费由其向吕清和径付。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年十月二十九日书记员  张明明赵雪然