四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15054号 上诉人（原审被告）：四川吉翔建设发展有限公司，住成都市郫县（现郫都区）犀浦镇两河村。 法定代表人宋羽茜，职务：执行董事总经理。 委托诉讼代理人：黎志，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨**，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：仇昌荣，男，汉族，1981年11月30日出生，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：周德鸿，四川治坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾华林，四川治坛律师事务所律师。 上诉人四川吉翔建设发展有限公司（以下简称吉翔公司）因与上诉人仇昌荣商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院(2020)川0124民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仇昌荣上诉请求：一、撤销原判第二项，改判吉翔公司每日按总房款379325元的万分之一向仇昌荣支付自2013年11月29日起至办理完毕不动产权证之日止的违约金。二、本案一二审诉讼费用由吉翔公司承担。 事实与理由： 一、案涉合同补充协议约定逾期办证违约金“每年0.1%”，根据其他同批次购房合同内容及实际情况来看，应系打印误差，并非双方真实意思表示。该违约金应当比照其他同批次购房合同约定的万分之一执行。 双方在2013年3月18日签订合同与其他同批次买受人的合同相比，内容基本相同，仅逾期办证违约金记载为0.1%，而其他合同记载的是每日按总房款的万分之一，该记载应系打印时的误差，而不是真实意思表示，不然对仇昌荣来讲，有失公平。 二、每年0.1%的违约金，明显过低，既不合理，也不符合合同法关于违约金精神，应当上调至总房款每日万分之一的比例。如按照每年已付房款的0.1%支付违约金，该比例这算的年利率才是贷款利率的几十分之一，相对上诉人违约应当承担的违约责任，差距过大，显示公平，不符合《合同法》有关违约金的精神。同时，同批次购房人的违约金为每日总房款的万分之一，折算年利率为3.6%，仍低于银行同期同类贷款利率，按该比例计算违约金相对合理。因此，仇昌荣逾期办证违约金应当比照同期其他买受人与吉翔公司签订的合同，按总房款每日万分之一计算。 吉翔公司答辩称，1、逾期办证计算天数是计算到实施不动产统一登记当天2016年8月31日，从当日后应实施不动产统一登记导致不能单独办理房产证，所以吉翔公司不应承担此后的逾期办证责任。2、违约金问题，一审法院在庭审过程中我方已经申请对违约金进行调减，认为违约金的比例明显超过了仇昌荣一方实际损失，仇昌荣一方主张未超过银行贷款利率，需要注意的是本案不是民间借贷纠纷或者金融借款合同纠纷，人民银行的同期贷款利率对本案没有任何参考性，同时仇昌荣作为购房人一方其购买房屋的目的是取得房屋并用于居住，逾期办证对仇昌荣一方主要合同目的未造成损害，只是相应附随义务有适当逾期，所以违约金的计算还是应当以实际损失为准。3、吉翔公司一方没有否认负有协助仇昌荣一方办理房产证的义务，虽然因实施不动产统一登记加重了吉翔公司的义务，但是吉翔公司出于负责任的态度在今天之前已经给仇昌荣办理了不动产登记证书，也交付给了仇昌荣一方，吉翔公司不应承担2016年8月31日之后的违约责任。 吉翔公司上诉请求：撤销原判第二项判决，依法改判吉翔公司向仇昌荣支付逾期办理房屋权属证书的违约金485元。 事实及理由：一、逾期办证的天数只能计算至郫都区实施不动产统一登记的2016年8月31日，此后系因客观原因不能单独办理房屋权属登记，不能计算为逾期办证天数，吉翔公司不应承担相应的违约责任。 根据合同约定，吉翔公司只有办理房屋权属登记的义务。故在郫都区于2016年8月31日实施不动产统一登记不再单独办理房屋权属登记后，吉翔公司系因客观原因无法完成合同约定的办证义务，此后逾期的天数不能归责于吉翔公司，不能计算为逾期办证天数，吉翔公司不应承担相应的违约责任。 同时根据成都市郫都区不动产登记中心出具的回函，能够说明，仇昌荣至今未能取得不动产登记证明系因土地验收未完成导致，而非其他原因。“金枫名苑”小区总约700户，其中600多户均已办理了房产证，剩余36户在实施不动产统一登记后提交了同样的办证资料，但正是因为实施了不动产统一登记，将原房产证与国土证合二为一，不再单独办理房产证，故办理不动产证增加了包括土地验收等土地相关的前置条件，所以至今未能成功办理。双方签订的合同中未对办理土地证进行任何约定，因此在实施不动产统一登记后，系政策变动导致不能办理房产证，继续计算吉翔公司逾期办理房产证的违约责任没有合同基础与法律基础，不应支持。 二、逾期后出现不能归责于吉翔公司的客观情况导致无法取得房屋权属登记，极限公司不应当承担此后的违约责任。 根据合同及补充协议约定，办理房屋权属登记的时间为房屋交付之日起540日，办理房屋权属登记的时间为2015年5月22日前。由于郫都区在2016年8月31日实施不动产统一登记，此时逾期467天，吉翔公司认可此期间的违约责任，根据合同弄个约定，逾期办证的每年按已付房款0.1%向仇昌荣支付违约金为495元。 对2016年8月31日后的逾期系不可归责于吉翔公司的客观原因导致，吉翔公司不应当承担违约责任。一审法院认为吉祥公司应当承担2016年9月8日之后1260天的违约责任没有法律及实施依据，应予纠正。 仇昌荣答辩称，1、逾期办证的违约金计算到期日不应当是2016年8月31日，原因是虽然国家政策从2016年8月31日实施不动产统一登记，但吉翔公司自取得土地到2016年8月31日已经有几年时间，仍然未履行其进行土地竣工的法定义务，后来由于其土地未竣工，而未能按期办理不动产权证完全是由于吉翔公司的原因导致，所以国家政策变动不是其免除办理产权证的理由。2、关于身份证问题，仇昌荣按照吉翔公司的要求按时提交了身份证等资料，后来吉翔公司通知仇昌荣身份证问题时已经过了吉翔公司应当办证的时间，而且作为开发商吉翔公司在收取材料的时候应当仔细进行甄别，其没有认真甄别收取材料是吉翔公司的责任；3、关于违约金问题，吉翔公司要求调减违约金应当承担证明仇昌荣所受损失低于约定违约金的举证责任，因此，请求驳回吉翔公司的上诉请求。 关于不动产权证的性质和以前的房产证、国土证是一致的，办理的手续以及需要准备的资料也是一致的，所以仇昌荣方认为吉翔公司在2016年8月31日之后仍然具有办理不动产权证的义务，那么未办理不动产权证应当计算违约金。 仇昌荣向一审法院起诉请求：1、判令吉翔公司为仇昌荣办理位于成都市郫都区房屋的不动产权证；2、判令吉翔公司每日按总房款379325元的万分之一向仇昌荣支付自2014年12月23日至办理完毕不动产权证之日止的违约金（暂计算至2019年12月22日为69226元）；3、吉翔公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：仇昌荣、吉翔公司于2013年3月18日签订了《商品房买卖合同》及《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》，约定仇昌荣购买吉翔公司建设开发的“金枫名苑”商品房一套，房屋总价为379325元。《商品房买卖合同》第十条载明，“出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房”；第十四条载明，“买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理房屋所有权证书所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、分户国土使用证的办证费用”；第十九条第二款载明，“（二）转移登记。……2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）见《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》”。《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》第12条载明，“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。双方同意对合同十九条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。” 合同签订后，仇昌荣依约向吉翔公司支付了全部购房款。吉翔公司于2013年11月28日向仇昌荣交付了房屋。仇昌荣已向吉翔公司支付了案涉房屋契税、维修基金等费用。 2015年10月28日，吉翔公司向房屋专项维修资金专户缴纳了案涉房屋的维修基金。2017年12月7日，吉翔公司向税务部门缴纳了案涉房屋的契税。2017年12月15日，吉翔公司将案涉房屋办证材料提交不动产登记部门；但因吉翔公司未完成小区土地竣工验收，不符合房地一体统一登记原则，不具备登记条件，不动产登记部门已将办证材料退回吉翔公司。 另查明，原郫县（现郫都区）不动产登记部门于2016年8月31日17:00起停止受理各类土地、房屋登记业务，并于2016年9月8日起开始实施不动产统一登记。 一审法院认为，仇昌荣、吉翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及附件合法、有效，对双方产生拘束力。 关于吉翔公司是否应为仇昌荣办理案涉房屋不动产权证书的问题。虽双方仅有办理房屋所有权证的约定而并无关于办理不动产权证书的约定，但由于郫都区依法实施不动产统一登记，不动产权证书具有原房屋所有权证和原国有土地使用权证“二证合一”的效果，且事实上吉翔公司已不可能为仇昌荣单独办理房屋所有权证，现案涉房屋已符合办理不动产权证书条件，吉翔公司应配合仇昌荣办理案涉房屋不动产证书。对吉翔公司辩称仇昌荣无权要求其直接办理不动产权证书的意见，与本案审理查明的事实不符，于法无据，一审法院不予采纳。 关于吉翔公司是否应承担逾期办证责任的问题。首先，根据双方合同约定，吉翔公司为仇昌荣办理房屋所有权证的起算时间应当为案涉房屋实际交房的次日，即吉翔公司应在2013年11月29日起540日内也即在2015年5月22日前向产权登记机关为仇昌荣办妥房屋所有权登记，但吉翔公司并未在该期限内为仇昌荣办理房屋所有权证，已构成违约；但因不动产统一登记的实施，该违约行为应截止至2016年8月31日，逾期天数为467天。其次，虽双方签订合同时还未实施不动产统一登记，双方也并未约定办理国有土地使用权证的时间及违约责任，故一审法院综合认定吉翔公司也应在2016年9月8日起开始办理不动产统一登记后三个月内为仇昌荣办理案涉房屋不动产权属证书，但吉翔公司仍未在该期限内办理不动产权证书，截至本案法庭辩论终结之日已逾期1260天。其三，根据本案审理查明的事实，虽吉翔公司此后曾向不动产登记部门提交了案涉房屋办证材料，但因吉翔公司未完成小区土地竣工验收导致退件，该原因非仇昌荣能够预见，而系吉翔公司自身原因导致；且吉翔公司在明知退件原因后，其仍未在合理时限内解决自身问题并重新向不动产登记部门提交登记材料，客观上也导致仇昌荣的案涉房屋不能及时办证。综上，吉翔公司应承担相应逾期办证的违约责任。 关于逾期违约金的确定问题。根据双方合同约定，吉翔公司应承担的逾期办理房屋所有权证的违约金应为379325元×0.1%÷365天×467天≈485元；同时，一审法院参照双方约定逾期办理房屋所有权证违约金标准，确定吉翔公司应承担的逾期办理不动产权证的违约金应为379325元×0.1%÷365天×1260天≈1309元。对仇昌荣主张按照房款每日万分之一标准支付违约金的诉讼请求，与双方约定不符，一审法院不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、吉翔公司于本判决生效后三十日内配合仇昌荣办理位于成都市郫都区房屋的不动产权证书；二、吉翔公司于本判决生效后十日内向仇昌荣支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币1794元。三、驳回仇昌荣的其他诉讼请求。 如果吉翔公司未按本判决指定的期间向仇昌荣履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向仇昌荣加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币765元，由仇昌荣承担人民币382元，由吉翔公司承担人民币383元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，仇昌荣、吉翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据上诉人仇昌荣、吉翔公司的上诉意见，本案二审争议焦点为：一、吉翔公司是否应承担逾期逾期办理不动产权证书的违约金；二、一审法院对逾期办理不动产权证书违约金的确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。吉翔公司上诉提出，其公司不应当承担逾期办理不动产权证书的违约金。本院审查后认为，根据双方合同约定，吉翔公司在2015年5月22日前即应当为仇昌荣办理完毕房屋所有权证，但吉翔公司未在此期间届满前完成，其逾期办证的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。同时，根据一审法院查明的事实，郫都区在此后的2016年8月31日开始实施不动产统一登记，吉翔公司仍负有按照现行办证政策为买受人办理房屋权属证书的合同义务。 因二证合一制度系对房屋所有权证书和国有土地使用权证书的合并，如双方约定了国有土地使用权证书的办理期限，则应当尊重当事人的意思自治，以约定的后证即过于土地使用权证书的办理时间作为不动产权证书的办理时间。而本案中，双方在合同中并未约定国有土地使用权证书的时间，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，一审法院综合认定吉翔公司应在2016年9月8日起开始办理不动产统一登记后三个月内为仇昌荣办理案涉房屋不动产权属证书正确，本院予以确认；吉翔公司认为其不应当承担二证合一后逾期办理不动产权证书责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。吉翔公司未完成办理案涉房屋不动产权证书，应当承担相应的违约责任。但仇昌荣主张合同约定的违约金计算标准系打印错误，应当参照其他同批次签订合同的内容以已付房款每日万分之一的标准计算违约金。本院审查后认为，仇昌荣作为案涉合同的签订主体，应当知晓其合同权利。吉祥公司与仇昌荣约定的违约金计算标准系双方当事人真实意思表示，并无相应证据证明仇昌荣签订合同时候存在欺诈、胁迫的相应情况，仇昌荣上诉主张按照其他业主的合同内容计算违约金与双方约定不符，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3060元，由四川吉翔建设发展有限公司负担1530元，由仇昌荣负担1530元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十月二十九日 书记员 龙春光