贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6683号上诉人（一审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205201811069899。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224201710981350。被上诉人（一审原告）：胡玉琼，女，汉族，1977年1月2日出生，住贵阳市南明区。被上诉人（一审原告）：陈健，男，汉族，1970年5月12日出生，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人（特别授权)：罗大洲，贵州丰宸律师事务所律师，执业证号：15205201210156540。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房开公司）因与被上诉人胡玉琼、陈健商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧桂园房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、从双方签订的《商品房买卖合同》来看，上诉人的义务是在被上诉人授权委托之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人。上诉人要履行向办证部门交付办理房屋转移有关文书义务的前提是已取得被上诉人的授权，因被上诉人未授权，故上诉人无法履行义务，就逾期交付办理商品房转移登记有关文书的事宜不存在违约。二、即使认定上诉人违约，日万分之二的违约金标准也约定过高，应予调整。被上诉人胡玉琼、陈健二审未作答辩。原审原告胡玉琼、陈健一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交付毕节市七星关区商品房违约金305815.76元（按原告已付购房款1669316元为基数，按照每日万分之二的标准，从2016年10月31日计算至2019年5月5日）；2.判决被告向原告支付逾期提交办理毕节市七星关区商品房转移登记的有关文书及不动产权证的违约金暂计50000元，具体金额以原告已付购房款1669316元为基数，按照日万分之二的标准，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的文书之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区（或翡翠郡二街003），建筑面积245.18平方米，套内建筑面积232.80平方米，总价款1669316元,买受人应当在2016年1月15日前分期支付房价款，在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的40.10%给出卖人，即669316元，在2016年1月15日前，付该商品房总房价款的59.90%给出卖人，即1000000元。第十一条：出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本合同第十三条第1款第（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。第二十二条房屋登记：三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年1月29日前,取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。《补充协议》约定：关于转移登记，按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行。《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定：三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必需的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。协议还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了购房款1669316元。2016年8月29日，涉案房屋取得竣工验收备案表。2019年5月5日，被告将涉案房屋交付给原告。原告认为，被告逾期交付涉案房屋及存在逾期交付商品房转移登记的有关文书，遂提起诉讼。截止一审庭审时，涉案房屋尚不具备办理房屋转移登记的条件。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。原告已履行完毕购房款的支付义务，被告应当按合同约定交付商品房，以及取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交房的违约金，以及支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金的请求，予以支持。关于逾期交房违约金的认定问题。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、买受人选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本合同第十三条第1款第（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。被告于2019年5月5日将涉案房屋交付给原告，逾期交房的时间为916天，逾期交房违约金计算为1,669,316元×0.02%×916天=305,818.69元,但根据合同约定逾期交房违约金总额不超过已付房款的15%，即1,669,316元×15%=250,397.4元,原告主张的逾期交房违约金305,815.76元超过已付房款的15%，超出该限额部分的金额，不予支持，对原告主张的逾期交房违约金，予以支持250,397.4元。涉案房屋虽于2016年8月29日取得竣工验收备案表，但竣工验收备案表只能证明涉案房屋竣工且经验收合格的事实，并不能证明被告通知原告交房，原告拒收房屋的事实。对被告关于不应支持逾期交房违约金的抗辩主张，不予采纳。关于逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的认定问题。《商品房买卖合同》第二十二条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年1月29日前,取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告未在合同约定的期限内履行其义务，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的请求，有合同约定，予以支持。被告应当自约定日期届满之次日，即2017年1月30日开始向原告计付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。被告的逾期行为已经超过合同约定日期的180日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过180日之后的违约金计算标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额1,669,316元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”之规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈健、胡玉琼逾期交房的违约金250,397.4元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈健、胡玉琼逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款1,669,316元为基数，2017年1月30日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；三、驳回原告陈健、胡玉琼的其他诉讼请求。案件受理费3,319元，由原告陈健、胡玉琼负担517元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担2,802元。本案二审过程中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：上诉人未按照《商品房买卖合同》的约定于2017年1月29日前，取得商品房所有权初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。鉴于双方约定由上诉人代为申请办理转移登记，故上诉人向被上诉人履行上述文书交付义务已无实际意义，此时上诉人负有向不动产登记机构提交为被上诉人办理商品房转移登记的有关文书的义务，故一审判决上诉人承担违约责任至上诉人向办证部门提交有关文书之日，符合本案实际，本院予以确认。上诉人未能履行文书交付义务，系其未能取得商品房所有权初始登记，不具备该义务履行条件所致，与被上诉人是否签署《委托办理权属登记协议书》无涉。上诉人将其违约行为归咎于被上诉人未签署《委托办理权属登记协议书》明确授权事项，缺乏事实依据，其据此主张不承担违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。根据本案查明的事实，上诉人违约超过180日，根据双方在《商品房买卖合同》第二十二条的约定：“2.约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”双方在合同中未就上诉人逾期超过180日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任承担方式作出选择，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，符合法律的规定。上诉人主张该违约金过高，但未提交证据予以证明，对其该上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5604元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十月九日书记员  邓 千