四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12238号 上诉人（原审被告）：谢洪香，女，1969年12月18日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：徐斯田，男，1968年9月5日出生，汉族，系谢洪香之夫。 上诉人（原审被告）：徐欢，女，1996年11月2日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：徐斯田，男，1968年9月5日出生，汉族，系徐欢之父。 上诉人（原审被告）：徐斯田，男，1968年9月5日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：成都超保物业管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区忠烈祠西街**。 法定代表人：张廷贵，总经理。 委托诉讼代理人：李德凤，北京市中盾（成都）律师事务所律师。 上诉人谢洪香、徐欢、徐斯田因与被上诉人成都超保物业管理有限公司（以下简称超保物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 谢洪香、徐欢、徐斯田上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.对超保物业公司与建设方签订的物业管理委托协议书合法性鉴定；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人超保物业公司承担。事实和理由：1.被上诉人2008年1月18日注册成立，这么短时间取得经营许可证，并成功中标入驻案涉小区，其合法性令人质疑；2.案涉前期物业服务合同未经事先公开公示，合同内容对业主违约追责要求过于严苛，违背了合同法立法精神，且超保物业公司未按合同约定履行对物业公共设施运行、维修养护和绿化管理等职责；3.一审法院对本案事实没有查清，适用法律不当，明显偏向原告等，故提起上诉。 超保物业公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 超保物业公司向一审法院起诉请求：1．判令谢洪香、徐欢、徐斯田缴纳物业服务费2625元整（计算时间是2009年3月30日至2019年3月30日）；2．判令谢洪香、徐欢、徐斯田按合同约定计算支付逾期缴纳物业服务费的违约金1037元。 一审法院认定事实：谢洪香、徐欢、徐斯田系成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号业主，房屋建筑面积为75.01平方米。2007年12月10日，成华区土地统一征用开发办公室（土征办、甲方）与超保物业公司（乙方）签订了《委托管理××3期房屋协议书》，约定将××3期拆迁安置房的物业委托乙方负责管理，协助甲方做好业主安置解释工作，并承担小区物业管理工作的全部责任。××3期实施三级物业管理服务标准，乙方按多层住宅0.3元／月·㎡收取物业管理服务费。乙方于2007年12月15日开始对××3期实施物业管理，至小区业主委员会成立并确定新的物业管理方之日，本协议终止。2008年3月3日，超保物业公司与谢洪香签订了《××三期前期物业服务合同》，约定对位于成都市成华区××路××号××三期拆迁安置住宅进行物业管理。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳。具体标准为住宅物业：0.3元／月·平方米；乙方（业主）或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方限期缴纳，逾期未交纳甲方有权要求乙方补交所欠物业服务费用，并从逾期之日起按欠费总额每逾期一天加收千分之五的滞纳金。同日，谢洪香签订了《××三期业主临时公约》和《承诺书》。合同签订后，超保物业公司按照约定履行物业管理职责。随后，谢洪香缴纳了截止2009年3月29日的物业费。庭审中，谢洪香、徐欢、徐斯田提供相应照片拟证实其所居住的案涉小区存在如小区外墙面失修、地面、道路损坏，视频监控损坏，垃圾清扫不及时，小区进出无安保人员值守等诸多问题。超保物业公司举出快递邮寄详情单及物业费催缴通知单，拟证明其催缴过物业费2625元及垃圾费832元。超保物业公司主张谢洪香、徐欢、徐斯田从2009年3月30日开始拖欠物业费，一审庭审中三人认可欠缴物业服务费的时间和欠款金额。双方均认可垃圾费于2019年12月31日全部结清。超保物业公司同时表示，因约定违约金金额过高，起诉时主张的违约金是按照欠付全部费用（含当时未结清的垃圾费832元及物业费2625元之和）的百分之三十计算。一审法院认为，超保物业公司为谢洪香、徐欢、徐斯田所居住的案涉小区提供物业管理服务，三人应当按照合同约定缴纳相应物业管理费用。评述如下：关于物业服务费。根据查明的事实，超保物业公司在履行日常管理职责过程中确实存在诸多服务瑕疵情形，但是并不能构成谢洪香、徐欢、徐斯田拒绝缴纳物业管理费的理由。同时三人庭审中亦认可欠缴的物业管理费金额，关于具体金额问题，案涉房屋建筑面积75.01平方米，每月每平方米0.3元的标准，现超保物业公司仅按照70平方米主张，是对自己权利的处分，故案涉房屋每月计收的物业管理费金额为21元。则从2009年3月30日至2019年8月30日期间金额为2625元，超保物业公司要求谢洪香、徐欢、徐斯田缴纳前述物业费并无不当，予以支持。关于是否应当减免物业管理费问题。案涉物业合同中并未明确条款约定减免情形，且亦不符合现行法律规定存在减免情形，故谢洪香、徐欢、徐斯田的辩称意见因缺乏事实和法律依据而不成立，三人可依据相应规定另行行使业主权利，但不构成免交物业管理费理由。关于违约金问题。合同里约定的是从逾期之日起按欠费总额每逾期一天加收千分之五的滞纳金，超保物业公司自愿降低违约金计算方式，要求按照欠付金额的30%来计算，这是对自己权利的处分，不违反法律规定，予以支持。又，物业合同中并未对代收垃圾费以及逾期如何处理进行约定，仅以欠付物业费金额2625元为基数计算，即787.5元。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、谢洪香、徐欢、徐斯田于判决生效之日起十日内向超保物业公司支付物业服务费2625元；二、谢洪香、徐欢、徐斯田于判决生效之日起十日内向超保物业公司支付违约金787.5元；三、驳回超保物业公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由谢洪香、徐欢、徐斯田负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，超保物业公司与谢洪香签订的《××三期前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人谢洪香、徐欢、徐斯田未提交证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业，而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，本案中谢洪香、徐欢、徐斯田逾期交纳物业费的行为构成违约，应该承担相应的违约责任。 综上，上诉人谢洪香、徐欢、徐斯田的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人谢洪香、徐欢、徐斯田负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十月二十五日 书记员  陈 悦