贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初11266号原告：王宁，男，1982年2月13日生，汉族，住贵阳市南明区。原告：柴华，女，1983年11月7日生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：李庆祝、宋晓霞，贵州丙午律师事务所律师。被告：中天城投集团物业管理有限公司，住所地：贵阳市云岩区新添大道南段**中天花园玉兰园****。法定代表人：陈楠。委托诉讼代理人：刘莎莎。原告王宁、柴华与被告中天城投集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告王宁、柴华共同委托的诉讼代理人宋晓霞，被告中天城投集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认因被告未履行物业服务义务，免除原告自2014年6月17日起至被告服务质量达标之前的物业服务费（自2014年6月17日起暂计至2019年9月27日为15125.04元）；2、判决被告承担诉讼费用。事实及理由：依据《物业管理条例》第二十一条的规定，前期物业阶段，作为业主，手上往往是没有前期物业服务合同的。原告系中天世纪新城的业主，与被告之间没有前期物业服务合同。交房入住后由被告负责管理并提供物业服务，但被告在实际服务过程中，违法占用中天世纪新城F区底部架空层作为物管用房，至今仍在使用。对违法占用中天世纪新城5组团健身中心屋顶露天运动场修建营业用房的行为不制止、不履责，对小区业主针对此事的投诉置之不理，对违法者包庇纵容，致使违法建筑侵害事件既成事实。开放外来车辆停车收费，小区里道路两旁停满汽车，消防通道也被停车占用。被告于2015年在人行道上修建违章建筑，小区内的三组团“别墅”的路，也从2016年被封。2019年1月25日破坏小区绿地、砍伐树木，违法修建垃圾池，该垃圾池不仅规划不合理，缺少运送垃圾所需的作业场地，而且还占用人行道用于装卸建筑垃圾，造成人员、车辆混行，存在极大的安全隐患。此外，被告未经业主同意，随意处分小区业主公用部分道路、绿化，其行为对原告正常的生产生活造成了极大的困扰，严重影响了原告的生活和人身财产安全。依据合同法第一百一十一条，原告可以主张减免物业费，为维护原告合法权益，故诉至法院请求如前。被告中天城投辩称：一、答辩人已经履行了《前期物业管理服务合同》的约定，不存在任何违约情形，被答辩人提起本次诉讼缺乏事实依据。1、答辩人为了提高对小区业主的服务品质，且在征得小区绝大多数业主同意的情况下对架空层进行合理利用，将架空层分别设置为快递代收点、保安保洁人员休息室、老年娱乐中心等。答辩人不仅未利用该架空层进行任何经营牟利行为，且充分利用业主共有部分为全体业主服务，并不违反法律规定及合同约定。2、针对小区内的违章建筑问题，无论通过业主投诉还是日常巡查发现，答辩人均会向违建人员下达整改通知，要求停工并恢复原状，并及时上报城管部门。3、世纪新城的开发建设较早，且当时的汽车保有量也较小，而随着业主入住率增加且汽车数量增加，停车位已无法满足业主的停车需求，目前车多位少的现状并非答辩人原因导致，但答辩人每天安排人员对小区的车辆进行疏通及管控，减少业主因停车问题所引发的纠纷及烦恼。4、因世纪新城小区内原装修垃圾池为露天式且位于道路转弯处，严重影响小区内卫生及安全。为此，答辩人在征得绝大多数业主同意的情况下，且向居会会、社区及城管等部门报备之后，自行花费大量人力物力修建了现封闭式的垃圾池，答辩人此举系完全为了美化小区内环境卫生所做，并不存在任何不当或违约行为。二、答辩人不存在任何违约情形，被答辩人依据合同法第一百一十一条主张要求答辩人免除其物业费无法律依据。1、被答辩人在诉讼请求中认为答辩人系未完全履行合同义务而并非未履行义务，但又要求答辩人免除其全部物业费，其主张明显前后矛盾，缺乏法律依据。2.即便被答辩人认为答辩人在物业服务过程中存在瑕疵，那么其仅有权根据《前期物业管理服务协议》第九条第1款的约定要求答辩人进行改正，如答辩人拒不改正给其造成损失，其有权要求赔偿，但被答辩人无权依据合同法第一百一十一条的规定要求答辩人免除其物业费。三、被答辩人简单粗暴地以答辩人违约为由要求免除物业费，系其通过司法途径为拒不缴费的行为寻找借口。1、物业服务不可能做到十全十美，存在瑕疵在所难免，但履约瑕疵并非违约，被答辩人无权以此要求答辩人承担违约责任。2、答辩人欢迎被答辩人对答辩人的物业服务进行监督并就相关问题提出意见或建议，答辩人有则改之无则加勉，但坚决抵制被答辩人以所谓的服务存在瑕疵为由而拒交物业管理费。3、被答辩人一方面不予支付物业费，一方面又想答辩人提供优质的物业管理服务，这显然不符合事物的客观发展规律。经审理查明，被告是位于贵阳市南明区物业服务企业，二原告是该小区Ｆ4栋1单元23层3号房屋（建筑面积150.05平方米）业主。二原告作为乙方，被告作为甲方签订《前期物业管理服务合同》，主要约定：甲方的权利义务：根据合同约定向乙方提供服务；对房屋共用部位、共用设施设备的维修保养、公共绿化的养护、环境卫生的管理、交通秩序及车辆停放的管理等相关服务；制止违反法律法规、本小区／大厦物业管理制度和《业主临时公约》的行为；编制物业管理服务及财务年度计划；定期向业主公布物业管理服务费用的收支情况；不得擅自占用本小区／大厦的共用部位、共用设施设备，改变其用途；为乙方提供房屋专有部位维修及自用设施设备维修养护等有偿服务；本协议有效期限自本协议签订之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签定的《物业管理委托合同》生效时止；乙方应于自出卖人向买受人通知交付房屋公告之日起全额缴纳物业管理费用。由于乙方个人原因，未能按期收房的，视为已经交付房屋，并按通知交付房屋之日起全额缴纳物业管理费用，办理收房时须交纳半年及半年以上物业管理服务费。高层住宅物业管理费为每月每平方米1.60元，每月30日交纳次月物业管理费用，也可选择按季、半年、年等方式预交物业管理费用；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济或法律责任。合同签订后，被告开始提供物业服务。原告已缴纳截止2020年4月的物业管理费。庭审中，原告提交处罚告知书、照片、视频、聊天记录截图、信访答复、判决书等证据，拟证实被告未履行法定义务及约定义务。被告提出上述证据达不到原告的证明目的。庭审中，被告提交值班记录、绿化养护合同、巡检签到表、照片、问卷调查、整改作业告知书、公示、会议纪要等证据，拟证实被告履行了合同义务。原告对前述证据不予认可。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，各方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告对原告所在的小区进行了物业管理工作，原告已实际获得了被告提供的物业服务，其理应向被告缴纳物业管理服务费。虽原告主张被告在提供物业管理服务过程中存在服务质量问题，但本院认为，原告作为小区业主，在对物业公司的服务有意见的情况下，应当合法合理维权，拒付物业费并非是正当维权途径，相反，拒付物业服务费是对按时支付物业服务费的业主的不公平，并可能使物业服务陷入恶性循环，并最终影响到小区业主的正常生活秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体、细化的质量标准和解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。综上，原告要求确认因被告未履行物业服务义务，免除2014年6月17日起至被告服务达标之前的物业服务费的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告王宁、柴华的诉讼请求。案件受理费178元，减半收取89元，由原告王宁、柴华负担（已交）。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇二〇年十月八日法官助理徐丹书记员许微巍