广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初9966号原告（反诉被告）：徐奕君，男，汉族，1967年2月23日出生，住广东省丰顺县******半岭，公民身份号码：441************615。委托诉讼代理人：徐奕超，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵可心，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄伟彬，男，汉族，1979年8月24日出生，住广东省丰顺县******塘坊，公民身份号码：441************319。委托诉讼代理人：黄晓锋，广东常成律师事务所律师。原告徐奕君诉被告黄伟彬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告黄伟彬在法定期限内提出反诉，本院经审查将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人徐奕超、被告黄伟彬及其委托诉讼代理人黄晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐奕君向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付自2019年10月20日至2020年6月20日拖欠的租金总额126000元（14000元/月*9个月）；2.判令被告立即腾退位于珠海市高新区************商铺，并按照14000元/月标准支付场地占用费（暂从2020年6月21计算至被告实际腾退之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2006年通过公开招投标中标投得“官塘村北2148平方米的空地”后建设成珠海市高新区*************用于出租，原告与珠海市香洲官塘股份合作公司（下称官塘股份公司）签订《租赁合同书》，合同约定租赁期限为2006年12月1日至2021年12月1日止。2018年4月1日，原被告签订《租铺合同》，由被告租赁金鼎官塘金丰商业街1-15号商铺，承租期限为2018年4月1日至2020年4月1日止。被告缴纳40000元的押金，期满后缴清押金后退回。租金按14000元/月并于每月20日前支付租金。如超过5日未付的，原告有权解除租赁合同并收回商铺，没收押金。被告自2019年10月起未支付租金至今，租赁期限已经届满，原告多次通知被告支付租金，被告以各种理由予以推脱。根据《租铺合同》及《合同法》的规定，被告拒不支付租金行为已构成根本违约，被告应当支付租金承担违约责任并腾退商铺。据此，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请贵院判如所请。在诉讼过程中，原告（反诉被告）徐奕君变更第二项请求为：被告立即腾退位于珠海市高新区************商铺，并按照11200元/月标准支付场地占用费（暂从2020年6月21计算至被告实际腾退之日止）。事实和理由：因为涉案**间商铺，因为政府清拆为2020年8月起，被告实际使用为12间商铺，因此减少三间商铺占用费。原告（反诉被告）徐奕君对本诉向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.租铺合同；3.收款收据；4.现场经营照片。被告（反诉原告）黄伟彬答辩称，一、徐奕君提出腾退租赁物的诉讼请求，请法院依法予以驳回。（一）黄伟彬迟延缴纳租金或未缴纳租金系因为受到政府清理清拆、被强行停电停水和遭受不可抗力原因影响。1.政府清理清拆、被强行停电停水影响。2019年10月21日，珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会党政办公室印发了《关于对官塘水北排洪渠两岸临时商铺进行清理清拆的通知》。在该通知发布前，黄伟彬承租的商铺就因为清理清拆原因被断断续续停电停水。2019年12月20日，商铺所有权人珠海市香洲官塘股份有限公司张贴通知“官塘商业街临时铁皮棚商铺自行搬迁，于2020年1月1日停水停电”。即在2020年1月1日开始，涉案商铺被完全停水停电至今，权利人珠海市香洲官塘股份有限公司称2020年8月1日开始恢复供水、供电，仅是恢复对徐奕君供水、供电，实际上徐奕君还必须另外向黄伟彬承租的商铺另外接管接线进行供水、供电，但徐奕君至今仍然未向黄伟彬承租商铺接管接线供水、供电。2.疫情不可抗力影响。2019年10月份的租金，黄伟彬应当在2020年1月底付清，但是在2020年1月开始受新冠肺炎疫情影响，店铺生意惨淡，致使黄伟彬资金紧张，无力在2020年1月缴纳2019年10月份的租金。黄伟彬迟延缴纳租金有法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任…”，最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”黄伟彬经营的超市，在2020年1月份因疫情的禁令、被停水停电等多重因素，被迫关闭，至今未能营业。（二）黄伟彬一直均以自己的能力积极履行着合同义务，不存在拒不支付租金的行为。一方面，黄伟彬因疫情禁令等原因营业收入减少，导致资金周转困难，在疫情影响期间确实无力支付租金；另外一方面，也因为黄伟彬得知国家出台许多政策鼓励减免租金，而且许多经营据黄伟彬了解，商铺所有权人珠海市香洲官塘股份有限公司也因停水停电免除了徐奕君许多个月的租金，另外，徐奕君在起诉前也从未向黄伟彬要求支付拖欠的租金。黄伟彬已经承租该商铺15年，一直在积极履行着租金的缴纳义务，从未拖欠过租金。此次发生纠纷，并不是黄伟彬故意违反合同的约定，而是遭受疫情影响及被停水停电原因影响导致，黄伟彬并不存在应当缴纳租金而拒不缴纳的行为。（三）黄伟彬认为，本案的《租铺合同》，应当以2016年12月30日签订的为适用依据。即黄伟彬承租期间应当为2016年12月30日至2021年12月1日。黄伟彬手中只有2016年12月30日签订的《租铺合同》，黄伟彬明确知道涉案商铺租期届满时间为2021年12月1日，徐奕君也是明确知道涉案商铺租期届满时间为2021年12月1日。在2018年4月1日另外签订的《租铺合同》，是因为其他用途而签订的，不是黄伟彬和徐奕君的真实意思表示。另外一方面，在2020年4月1日之后，徐奕君从来未向黄伟彬提出合同已经到期要终止合同的主张。因此，请求法院驳回徐奕君提出腾退租赁物的诉讼请求，并要求徐奕君将涉案商铺立刻供水供电，以保证黄伟彬使用商铺的需求。二、请求法院驳回徐奕君提出的要求黄伟彬支付租金及占用费的诉讼请求。1.基于疫情原因，要求减免2020年1月、2月、3月应当支付2019年10月、11月、12月的租金。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若问题的指导意见（二）第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。另外，珠海市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干政策意见（珠府〔2020〕11号）第（六）项租金减免优惠：“对承租国有资产类经营用房的中小企业，两个月房租免收、1个月减免50%。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。（市国资委、各区政府）”黄伟彬认为，黄伟彬经营小型超市，因疫情禁令等原因，遭受了前所未有的打击，经营收入断崖式下降，黄伟彬已经倾尽全力来优先保障工人工资，徐奕君理应带头响应国家政策及珠海市政府号召，给予黄伟彬减免租金的优惠，以帮助黄伟彬渡过疫情难关，也为保障黄伟彬雇佣的劳动者维持家庭生计。2.基于黄伟彬承租的商铺无法经营，要求免除被停水停电期间的租金。综上所述，因黄伟彬并不存在违约行为，故对于徐奕君要求黄伟彬腾退商铺及支付租金及占用费的诉讼请求，请法院依法予以驳回。被告（反诉原告）黄伟彬向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付因拆除反诉原告3间共147.6平方米商铺获得的搬迁费和过渡租金补贴8118元；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿利益损失26856.6元及自2020年9月1日起以每月26856.6元为标准，计至商铺能正常经营之日的利益损失；3.判令反诉被告负担反诉受理费。事实和理由：因反诉原告承租的15间商铺，其中的3间被政府拆除，相关政府部门向拆迁商户支付搬迁费和过渡租金补贴共计8118元，该款项被反诉被告据为己有，拒不向反诉原告支付。另外，经政府有关部门对案涉商铺进行清理改造并重新供水电后，反诉被告拒不向反诉原告经营的超市进行供水电，导致反诉原告不能经营，并遭受严重的经济损失。为此，反诉原告特提出反诉，请求法院依法维护反诉原告的合法权益。在诉讼过程中，被告（反诉原告）黄伟彬变更其第一项反诉请求为：判令反诉被告向反诉原告支付因拆除反诉原告3间共147.6平方米商铺获得的搬迁费和过渡租金补贴4428元。事实和理由:根据官塘股份公司出具的回执，拆除案涉的三间商铺的只有搬迁费，没有过度租金补贴，搬迁费为4428元。被告（反诉原告）黄伟彬对本诉以及反诉向本院提交如下证据：1.租铺合同、营业执照；2.关于官塘水北排洪渠两岸临时商铺进行清理清拆的通知；3.通知；4.青苗及附作物补偿协议书；5.信和超市每月数据、收款收据；6.农行转账明细。原告（反诉被告）徐奕君对被告（反诉原告）黄伟彬的反诉答辩称，首先，政府相关部门系在2019年12月20日对案涉商铺发出的停水停电通知，因此2019年10月-12月的租金并没有受到清拆以及疫情的影响，被告应当按照合同约定如期支付。第二，被告亦认可清拆只是拆除了其中的3间商铺，并不是全部的15间商铺。另外，从被告提交的经营损失的证据来看，2019年12月至2020年7月期间，被告经营所需水电是使用正常的，即表明了被告是能够正常使用商铺。不存在商铺不能经营的客观事实，而且案涉商铺已经安装水电表，对此可以现场查看案涉商铺的水电表读数。第三，清拆案涉商铺的搬迁费的问题，清拆过程中，均是由实际租户和村委会（股份公司）直接签订协议，由村委会（股份公司）直接支付给实际租户，被告（反诉原告）黄伟彬没有收到搬迁费，不应向徐奕君主张，应另行通过法律途径向村委会（股份公司）主张。第四、关于被告（反诉原告）黄伟彬提出的利益损失问题，其该项请求没有事实依据。原告（反诉被告）徐奕君对被告（反诉原告）黄伟彬提出的反诉向本院提交如下证据：1.合同协议书；2.收据；3.作废声明；4.租铺合同（2012年6月15日签订）；5.租铺合同（2015年7月1日签订）；6.租铺合同（2018年4月1日签订）。经审理查明，2006年11月18日，珠海市香洲区官塘股份合作公司作为甲方与乙方原告（反诉被告）徐奕君签订一份《租赁合同书》，约定：经甲方于2006年10月10日土地租赁招标公告，2006年10月16日组织的招标会议，乙方投得官塘股份公司2148平方米的空地租赁使用权；乙方向甲方交付人民币10万元万元作为合同的履约保证金；租赁期限为15年，自2006年12月1日起至2021年12月1日止；甲方提供位于官塘村北2148平方米空地，提供用电、用水至空地侧，合同签订后甲方将用地交付乙方使用，由乙方在用地上建设临时建筑；合同期限内，如遇到政府或集体需要使用土地时，双方无条件服从，合同自然解除，甲方不作任何补偿给乙方，如国家政府有补偿的，土地补偿归甲方，地上临时建筑物的补偿归乙方所有；等等。2018年4月1日，原告（反诉被告）徐奕君作为甲方与乙方被告（反诉原告）黄伟彬签订一份《租铺合同》，约定：乙方租用甲方位于珠海市************，租用时间为2018年4月1日至2020年4月1日止；签订合同后，乙方预交按金40000元，期满时，乙方交清租铺的有关费用后，甲方将按金退回，甲方统一收回铺面，公平投标铺面；乙方每月交租期间为20号前，到管理处交租金14000元，如迟交超过*天，作乙方违约处理，甲方有权收回铺面，并没收按金；乙方在租用期间，如不经甲方书面同意，而擅自转让给他人租用，即属违约，甲方有权当即收回铺位，并且按金不得退回；如政府或集体需要拆迁，甲方提前一个月通知乙方，甲方不作任何赔偿；合同期内属于不可抗力造成或自然灾害，甲方不做任何赔偿；租用期间，乙方特别做好防火、防盗工作，对易燃物品格外小心，如发生任何事故，一切后果由乙方赔偿损失，乙方必须遵守法律法规，有违反之处将由乙方自行负责；水费按水表读数加商业街平均损耗计算；电费按电表读数加商业街平均损耗计算；租用期间，乙方不得擅自拆毁装修、修改墙、电路、水管等一切设备，如有损坏，乙方照价赔偿；等等。2019年10月21日，珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会党政办公室向官塘社区、官塘股份合作公司发出珠高办【2019】76号《关于对官塘水北排洪渠两岸临时商铺进行清理清拆的通知》，内容为：根据《关于扎实推进河长制湖长制重点工作的决定》（市总河长令【2019】1号）对河湖“五清”清违清障和问题河涌治理的工作要求，请尽快实施官塘水北排洪渠沿岸临时商铺的清理清拆工作，同时为确保官塘水北排洪渠整治工作一体化污水处理设施建设需要，请在10月23日前先行完成（唐家湾镇）中心幼儿园往上游渠头段临时商铺人员的撤离工作。2019年12月20日，珠海市香洲区官塘股份合作公司发出一份《通知》，内容为：因配合政府河渠清拆整治工作，要求对位于水北排洪渠两旁商铺进行清拆整治。官塘商业街临时铁皮棚商铺自行搬迁，于2020年1月1日停水停电，期间所产生任何损失与官塘股份公司无关。在庭审中，原告（反诉被告）徐奕君与被告（反诉原告）黄伟彬均确认案涉15间商铺中的3间于2020年7月21日被拆除。另查明，2007年1月18日，原告（反诉被告）徐奕君作为甲方与乙方被告（反诉原告）黄伟彬签订一份《珠海市*********合同协议书》，约定乙方承租甲方市场A综合铺位，面积732平方米，租金为15280元，租赁期限五年，自2007年2月15日至2013年2月15日，乙方向甲方交付4万元作为铺位押金，等等。2012年6月15日，原告（反诉被告）徐奕君作为甲方与乙方被告（反诉原告）黄伟彬签订一份《租铺合同》，约定：乙方租用甲方位于珠海市*******A铺1-15号，租赁期限自2012年5月1日至2015年5月1日，乙方向甲方预交按金4万元，乙方每月交租期间为20号前，到管理处交租金为14000元，等等。2015年7月1日，原告（反诉被告）徐奕君作为甲方与乙方被告（反诉原告）黄伟彬签订一份《租铺合同》，约定：乙方租用甲方位于珠海市**************位，租赁期限自2015年7月1日至2017年7月1日，乙方向甲方预交按金4万元，乙方每月交租期间为20号前，到管理处交租金为14000元，等等。2007年1月18日，原告（反诉被告）徐奕君向被告（反诉原告）黄伟彬出具一份收据，载明收到A铺押金4万元。2007年1月19日，被告（反诉原告）黄伟彬出具一份《作废声明》，载明现有2006年11月10日官塘金丰商业街A铺订金单1份，金额为10000元，现已遗失，声明作废。在诉讼过程中，被告（反诉原告）黄伟彬向本院提交调查去取证申请，请求向珠海市香洲官塘股份合作公司调查如下事项：1.珠海市香洲官塘股份合作公司因完成政府要求清理清拆官塘水费排洪渠两岸临时商铺工作，免除了官塘金丰商业街商铺2019年10月至2020年7月期间的租金；2.案涉位于官塘金丰商业街商铺自2020年1月起至2020年7月期间被停水停电的事实；3.珠海市香洲官塘股份合作公司拆除案涉商铺中的3间共计147.60平方米，共计补偿给原告（反诉被告）徐奕君人民币8118元的事实。本院经审查，同意被告（反诉原告）黄伟彬的调差取证申请，并向被告（反诉原告）黄伟彬的代理律师发出调查令。2020年9月10日，珠海市香洲官塘股份合作公司回复如下：1.官塘股份公司因完成政府要求，免除官塘金丰商业街商铺2019年12月-2020年7月租金；2.官塘股份公司对金丰商业街实施停水停电于2020年1月1日（只停电没停水），于2020年8月1日开始全面恢复供水、供电；3.拆除金丰商业街超市的搬迁费系30元/平方米×147.60平方米=4428元。在诉讼过程中，被告（反诉原告）黄伟彬向本院提交一份原告（反诉被告）徐奕君作为甲方与乙方被告（反诉原告）黄伟彬签署日期为2016年12月30日的《租铺合同》，约定：乙方租用甲方位于珠海市*************，租用时间为2016年12月30日至2021年12月1日止；签订合同后，乙方预交按金*0000元，期满时，乙方交清租铺的有关费用后，甲方将按金退回，甲方统一收回铺面，公平投标铺面；乙方每月交租期间为20号前，到管理处交租金14000元，如迟交超过*天，作乙方违约处理，甲方有权收回铺面，并没收按金；乙方在租用期间，如不经甲方书面同意，而擅自转让给他人租用，即属违约，甲方有权当即收回铺位，并且按金不得退回；如政府或集体需要拆迁，甲方提前一个月通知乙方，甲方不作任何赔偿；合同期内属于不可抗力造成或自然灾害，甲方不做任何赔偿；租用期间，乙方特别做好防火、防盗工作，对易燃物品格外小心，如发生任何事故，一切后果由乙方赔偿损失，乙方必须遵守法律法规，有违反之处将由乙方自行负责；水费按水表读数加商业街平均损耗计算；电费按电表读数加商业街平均损耗计算；租用期间，乙方不得擅自拆毁装修、修改墙、电路、水管等一切设备，如有损坏，乙方照价赔偿；等等。原告（反诉被告）徐奕君对于该合同的真实性没有异议，但是提出双方实际履行的是2018年4月1日双方签订的合同，上述两份合同的不同之处在于租赁期限以及押金的金额，实际上黄伟彬仅向徐奕君支付租金押金4万元，从双方之前签订合同也可以看出，该租赁押金是一直延续并保持一致的，徐奕君并没有额外提高合同的租赁押金。被告（反诉原告）黄伟彬于2007年5月21日投资设立字号“珠海市金鼎信和商店”的个体工商户，住所为珠海市高新区****************。在诉讼过程中，被告（反诉原告）黄伟彬向本院提交了信和超市2019年7月-9月的销售总表日报，记载：2019年7月1日-2019年7月27日，销售额合计223079元、毛利45995.48元；2019年8月1日-2019年8月27日，销售额合计208719.54元、毛利42192.45元；2019年9月1日-2019年9月23日，销售额合计216940.30元、毛利43680.20元。原告（反诉被告）徐奕君对于被告（反诉原告）黄伟彬提交的上述数据均不予认可。被告（反诉原告）黄伟彬向本院提交时间分别为2019-10-24、2019-10-31、2019-11-29的农业银行转账明细，分别转账给原告（反诉被告）徐奕君指定的收款人11524元、5000元以及21009元。被告（反诉原告）黄伟彬认为通过上述的转账明细可以看出，双方在合同履行过程中达成一致，将合同约定的每月20号前交租变更为每月交租时间推迟两个月。原告（反诉被告）徐奕君对证据的真实性予以认可，并认可2019年9月之前的租金被告（反诉原告）黄伟彬已经支付，但是认为被告（反诉原告）黄伟彬迟延支付租金的行为，并不代表原告（反诉被告）徐奕君同意其推迟两个月支付租金。本院认为，原告（反诉被告）徐奕君与被告（反诉原告）黄伟彬于2007年1月18日、2012年6月15日、2015年7月1日、2016年12月30日、2018年4月1日签订的合同均为签约各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同履行义务。关于原告（反诉被告）徐奕君与被告（反诉原告）黄伟彬实际履行合同的问题。原告（反诉被告）徐奕君向本院提交的2018年4月1日签订的合同的与被告（反诉原告）黄伟彬向本院提交的2016年12月30日签订的合同，上述两份合同除商铺编号、押金金额及租赁期限外，其余条款均一致，结合原告（反诉被告）徐奕君向本院提交的2007年1月18日、2012年6月15日、2015年7月1日的合同，以及原告（反诉被告）徐奕君提交的2007年1月18日的押金收据，上述合同以及收据均反映租赁押金为4万元，并且双方的租赁关系自2007年延续至今，综上以上事实，本院确认双方现在实际履行的是2018年4月1日签订的合同。关于原告（反诉被告）徐奕君请求被告（反诉原告）黄伟彬支付2019年10月20日至2020年6月20日欠付的租金126000元、腾退案涉租赁商铺以及按照每月11200元的标准支付自2020年6月21日起至实际腾退之日止的占用费的问题。按照双方签订的2018年4月1日的合同约定“乙方每月交租期间为20号铺，到管理处交租金14000元，如迟交超过五天，作乙方违约处理，甲方有权收回铺面，并没收按金”，在庭审中，双方均认可被告（反诉原告）黄伟彬自2019年10月起至今的租金尚未支付，但是被告（反诉原告）黄伟彬认为迟延缴纳租金或未缴纳租金系受到政府清拆、停水停电以及疫情影响导致，并提出根据双方一直以来的交易习惯及租金支付情况，双方在合同履行过程中租金的支付变更为推迟两个月。虽然被告（反诉原告）黄伟彬提交的银行转账明细反映其在2019年11月才支付2019年9月的租金，但是原告（反诉被告）徐奕君对于双方变更租金支付为推迟两个月不予认可，租金支付作为合同的重要条款，进行变更时必须双方协商一致，双方应以书面的形式确认或出租人书面表示同意，故被告（反诉原告）黄伟彬应对其该主张进一步举证，在被告（反诉原告）黄伟彬未能充分举证的情况下，本院对被告（反诉原告）黄伟彬提出的双方协商一致变更租金支付时间的主张不予采信。虽然珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会于2019年10月21日发出通知以及珠海市香洲官塘股份合作公司于2019年12月20日发出通知，对包括案涉商铺在内的临时商铺进行清理清拆，但是案涉商铺实际于2020年7月21日被拆除其中三间，且珠海市香洲官塘股份合作公司于2020年1月1日才正式对案涉的商铺停电。以上的事实表明，在2019年12月31日前被告（反诉原告）黄伟彬对案涉商铺的使用并没有受到影响，故被告（反诉原告）黄伟彬应当按照合同约定的时间以及金额支付2019年10月1日-2019年12月31日的租金。至于被告（反诉原告）黄伟彬提出在清理清拆通知发布前案涉商铺已经断续进行了停水停电，但是没有提交相应的证据予以作证，应自行承担举证不能的法律后果，本院不予采信。2020年1月1日至2020年7月31日期间，珠海市香洲官塘股份合作公司对案涉商铺停止供电，虽然在此期间被告（反诉原告）黄伟彬仍占用案涉的商铺，但是因案涉商铺被停电无法正常使用。原告（反诉被告）徐奕君提出案涉租赁商铺一直均没有停水电，但是没有提交证据证明，故原告（反诉被告）徐奕君请求被告（反诉原告）黄伟彬支付该期间的租金，本院不予支持。2020年8月1日起，珠海市官塘股份合作公司已经恢复对案涉商铺的供电，案涉商铺的使用已经不再受到影响，被告（反诉原告）黄伟彬应当按照实际承租面积支付租金，在庭审中双方均同意扣除已经拆除的三间商铺后，每月租金为人民币11200元，被告（反诉原告）黄伟彬自2020年8月1日起应当按照每月人民币11200元的标准向原告（反诉被告）徐奕君支付租金。被告（反诉原告）黄伟彬在原告（反诉被告）徐奕君于2020年7月16日提起本案诉讼后至今未按照合同约定支付租金，构成违约，按照合同约定，原告（反诉被告）徐奕君有权解除合同、没收押金以及收回商铺。在庭审中，本院向被告（反诉原告）黄伟彬释明原告（反诉被告）徐奕君请求腾退案涉的商铺表明其要求解除双方的租赁合同，被告（反诉原告）黄伟彬表示合同尚为到期，且其不存在违约行为，不同意解除合同及腾退商铺。综上，因被告（反诉原告）黄伟彬未能按照合同约定支付租金，原告（反诉被告）徐奕君解除合同的条件已经成就，故原告（反诉被告）徐奕君请求被告（反诉原告）黄伟彬腾退位于珠海市高新区************商铺（扣除已经拆除的3间），理据充分，本院予以支持。关于被告（反诉原告）黄伟彬反诉请求原告（反诉被告）徐奕君支付搬迁费4428元、赔偿损失26856.60元以及自2020年9月1日起至商铺正常经营使用止按照每月26856.60元的标准计算的损失的问题。虽然珠海市香洲官塘股份合作公司答复拆除金丰商业街超市的搬迁费为人民币4428元，但是被告（反诉原告）黄伟彬没有提交证据证明原告（反诉被告）徐奕君已经收到上述款项，而且搬迁费用的支付主体为珠海高新区征地和城市房屋征收管理办公室，收取主体为珠海市香洲官塘股份合作公司，并非本案的原告（反诉被告）徐奕君，故被告（反诉原告）黄伟彬的该项请求，本院不予支持。被告（反诉原告）黄伟彬主张的经营损失仅向本院提交其单方制作的“信和超市销售总表日报”，对此原告（反诉被告）徐奕君不予认可，被告（反诉原告）黄伟彬应对其该主张进一步举证，在被告（反诉原告）黄伟彬未能充分举证的情况下，本院对被告（反诉原告）黄伟彬反诉请求的损失主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄伟彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）徐奕君支付2019年10月1日-2019年12月31日的租金共计人民币42000元（按照每月人民币14000元的标准，计算三个月）；二、被告（反诉原告）黄伟彬于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）徐奕君腾退位于珠海市高新区************商铺（扣除已经拆除的3间）；三、被告（反诉原告）黄伟彬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）徐奕君支付自2020年8月1日起至实际腾退之日止的租金及占用费（按照每月人民币11200元的标准计算）；四、驳回原告（反诉被告）徐奕君的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄伟彬的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取人民币5530元，由原告（反诉被告）徐奕君负担人民币530元，被告（反诉原告）黄伟彬负担5000元；反诉受理费减半收取人民币338元，由被告（反诉原告）黄伟彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年十月十四日书记员  周慧敏苏海婷