江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏08民终3466号 上诉人（原审被告）：张梅平。 委托诉讼代理人：韩春晖（张梅平之子）。 委托诉讼代理人：韩丽丽，江苏引航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩海栋。 被上诉人（原审原告）：董万平。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：马俊芳，江苏淮宁律师事务所律师。 上诉人张梅平因与被上诉人韩海栋、董万平房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初1834民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张梅平及其委托诉讼代理人韩丽丽、韩春晖，被上诉人董万平及其与韩海栋的共同委托诉讼代理人马俊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张梅平上诉请求：1、撤销淮安市清江浦区人民法院（2019)苏0812民初1834号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误。1、涉案房屋属于公租房性质，2018年12月7日前，该诉争房屋的所有权一直归淮安市清河区房地产公司所有，并由该公司管理，诉争公房使用人和承租人和登记权利人均为韩兴柱；2、上诉人夫妇与被上诉人之间不存在诉争房屋买卖关系。上诉人及韩兴柱将诉争房屋借给被上诉人居住，没有出售房屋的意思表示。上诉人夫妻因经营需要居住在所经营的店里，诉争房屋长期空置。2003年，被上诉人向韩兴柱提出借住诉争房屋。上诉人及丈夫韩兴柱同意了被上诉人的要求，双方之间只存在借住关系，并不存在买卖关系，上诉人及韩兴柱没有收取被上诉人2万元的购房款。2018年4月份，被上诉人拿出其打印好的证明要求上诉人签名，如果上诉人及丈夫收取了被上诉人的2万元，被上诉人必然会在证明中提及已经交付2万元购房款的事实，但被上诉人并没有提及；3、被上诉人持有的1997年的公房使用证早就失效，不能证明诉争房屋是买卖关系。一审法院认为被上诉人持有的1997年的公房使用证可以证明双方之间存在房屋买卖关系是错误的。事实上，1997年9月份的公房使用证在新的公房租赁证发放之后就作废了，并不能证明承租权利人。被上诉人在该栋楼上也有承租房，其明知有效的公房租赁证是2001年发放的，而不是其持有的1997年发放的，但是一审庭审中作出了虚假陈述；4、上诉人持有的2001年的《公房租赁证》至房屋拆迁时均是有效的。2001年的《公房租赁证》上载明了承租人是韩兴柱，此证系淮阴市清河区房地产公司出具，可以证明诉争房屋承租权利人是韩兴柱，且房屋没有转让给被上诉人；5、淮安市清河区房地产公司认可韩兴柱系合法承租人，并与上诉人签订《公房买卖协议书》，证明诉争房屋没有转让给被上诉人。淮安市清河区房地产公司作为诉争房屋的管理单位，其清楚知道可以证明涉案房屋承租人的有效证件。2018年诉争房屋拆迁时，淮安市清河区房地产公司要求上诉人将持有的2001年的《公房租赁证》交付给该公司，并认可了该租赁证的效力，依据该租赁证认定上诉人属于合法的房屋承租人，并签订了房屋买卖协议；同时，一审法院审理程序不合法，遗漏当事人韩春晖。诉争房屋承租权一直登记在韩兴柱名下，韩兴柱为实际权利人，本案应当将韩兴柱之子韩春晖作为本案的当事人参与诉讼。鉴于被上诉人一审中做出虚假陈述，上诉人在一审程序中向法官提出测谎申请，但是一审法院没有准许。 韩海栋、董万平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原告韩海栋、董万平向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的房屋买卖合同关系，被告赔偿原告596453.34元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下： 原告韩海栋系韩兴柱大哥，被告张梅平与韩兴柱系夫妻关系，韩兴柱于2006年病故。涉案坐落于健康东村一区西栋402室（建筑面积51.05㎡）房屋，系淮安市清河区房地产公司的直管公房，该公房承租人为韩兴柱。韩兴柱取得该公房承租权后，于2003年将该公房转给原告夫妻居住，并将公房使用证交给原告夫妻，原告夫妻一直居住至今并缴纳房屋租金以及水电费用，但涉案房屋的公房使用证使用人一直登记在韩兴柱名下。 2018年4月13日，根据棚户区改造计划，淮安市清江浦区住房和城乡建设局发布房屋征收调查公告（清房征调〔2018〕1号），对检察院1号地块项目红线范围内的房屋和附属物实施征收前的调查登记工作。2018年6月7日，淮安市清江浦区人民政府发布房屋征收决定公告（清政征告〔2018〕1号），决定对检察院东侧1号地块依法征收，涉案房屋位于征收范围。 2018年4月21日，被告张梅平应原告夫妻要求，出具证明一份，内容为：“健康东村一区四幢408室，房屋一套已转给韩海栋”，同时张梅平随证明提供本人身份证复印件一张，并在复印件上手写“此证件仅限房屋证明使用”。对于上述证明，原告夫妻陈述涉案房屋位于政府征收范围，因涉案房屋的公房使用证使用人登记在韩兴柱名下，且韩兴柱已病故，所以原告夫妻按照政府征收部门的要求让张梅平出具涉案房屋已转让的证明，但由于征收部门登记的涉案房号为健康东村一区四幢408室，故张梅平按照征收部门登记的房号出具了证明。 被告张梅平出具上述证明后，与淮安市清河区房地产公司（下简称：“清河地产公司”）签订《公房买卖协议书》一份，约定清河地产公司将涉案房屋（面积68.04平方米）出售给张梅平，房屋售价为1091元/平方米，购房款合计74231.64元，从协议书签订之日涉案房屋产权归张梅平所有。2018年12月7日，清江浦区住房和城乡建设局（征收部门、甲方）、被告张梅平（被征收人、乙方）以及清江浦区房屋征收办公室（征收实施单位、丙方）共同签订《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定因检察院东侧1号地块项目建设需要，甲方经批准征收乙方位于健康东村西1幢1号巷402室房屋，总面积为68.04㎡。乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换。甲方应支付乙方补偿总额为670684.98元，其中房屋补偿款为639167.76元，装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款6322.82元，搬迁补助费700元，临时安置补助费24494.40元。 一审庭审中，原告申请的证人朱某,4、左某,4、周某,4到庭作证，证明韩兴柱生前已将案涉公房转让给原告夫妻的事实。证人朱某,4出庭作证称，其婆婆徐翠红与原告韩海栋母亲徐翠萍系亲姊妹关系，故彼此间经常走动。在一次亲戚聚会时听韩兴柱说过已将涉案房屋转让给原告夫妻。证人周某,4出庭作证称，其与原告夫妻系邻居关系，其老婆婆与原告韩海栋母亲徐翠萍关系较好，经常串门聊天，在一次聊天过程中，曾经听徐翠萍说过三儿子韩兴柱将涉案房屋转让给大儿子韩海栋。证人左某,4出庭作证称，其系清河地产公司工作人员，负责收取涉案房屋在内的一片公租房的房屋租金，且其与韩兴柱自小学就是同学，双方家住的近，彼此关系也很好。韩兴柱生前曾到清河地产公司说涉案房子已转让给家里亲戚，向其询问能否把公房使用证承租人变更名字，其当时表示随时可以办，但韩兴柱后来一直未来办这个事情。另，原告提供韩秀玲（与韩海栋、韩兴柱系兄妹关系）的证人证言一份，证明韩兴柱生前对其说过已将涉案房屋转让给原告夫妻，当时被告张梅平也在现场。原告对以上证人证言的真实性不予认可，但同时陈述基于亲情关系于2003年将涉案公房交由原告夫妻使用直至该房屋被征收，被告均未向原告主张返还房屋，且自韩兴柱于2006年去世后，被告与原告夫妻便不再联系、见面，双方关系并不融洽。 一审法院认为，根据原、被告庭审中的陈述，双方就涉案房屋系公房性质，承租人为韩兴柱，以及韩兴柱及被告张梅平自2003年起将涉案交给原告夫妻实际居住使用的事实均无异议，故原、被告间就涉案房屋建立何种法律关系是双方争议的焦点。一审法院认为，原告主张双方存在涉案房屋的买卖合同关系，并已支付完购房款，虽未能提供已支付房屋对价的直接证据，但根据韩兴柱及被告张梅平于2003年将涉案房屋以及公房使用证交付原告实际占有使用的行为，结合张梅平2018年4月21日出具证明内容，以及2018年4月13日涉案房屋在内的检察院1号地块项目红线范围内的房屋和附属物实施征收前的调查登记工作的事实，可以印证原告关于上述证明系其为签订涉案房屋征收协议，按照政府征收部门要求，由张梅平出具用于证明涉案房屋已经转让给原告的陈述，上述事实与原、被告之间的关系，证人朱某,4、左某,4、周某,4到庭陈述内容，亦能够相互映证。另根据张梅平代理人韩春晖的庭审陈述，自其父亲韩兴柱于2006年去世后，原、被告之间便不再联系、见面，双方亲情关系淡漠，故相较于张梅平出于亲情将涉案房屋于2003年借给原告使用，出具证明亦是碍于亲情，考虑到原告使用过涉案房屋的陈述更具可信度，且被告自2003年将涉案房屋交付原告实际占有使用，至涉案房屋被政府征收导致双方产生争议，已长达十余年，在此期间没有任何证据显示被告对涉案房屋主张过权利，亦不符合常理。综上，原告的书面证据、口头陈述，相较于被告的口头陈述，更具有证据优势，具有证明力，应予以采信。现清河地产公司以74231.64元的价格将涉案房屋产权转让给被告张梅平，涉案房屋性质已经变更为产权房，且登记在被告张梅平名下，张梅平亦与政府征收部门签订征收协议并将涉案房屋交付征收，故涉案房屋买卖合同已实际不能履行，原告购得房屋目的已不能实现，故原告主张解除房屋买卖合同，于法有据，予以支持。 根据合同法第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。被告张梅平未履行将案涉房屋协助过户至原告名下的合同义务，自行与政府征收部门签订涉案房屋的征收协议，致使原告不能取得涉案房屋产权，应赔偿因此给原告造成的损失。至于原告损失金额如何计算，结合被告因涉案房屋被征收获得的补偿总额为670684.98元，扣除其将涉案房屋办理转为产权房所花费的74231.64元，剩余的596453.34元可视为原告可得利益损失，原告主张被告赔偿596453.34元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告韩海栋、董万平与被告张梅平就位于健康东村一区西栋402室（建筑面积51.05㎡）房屋的买卖合同已解除；二、被告张梅平于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告韩海栋、董万平损失人民币596453.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费9765元，由被告张梅平负担。 二审期间，上诉人提供下列新的证据： 1、（2019）苏0812民初333号案件民事起诉状一份、庭审笔录一份，以及在该案中，清河地产公司所提供的公房租赁证，民事裁定书。证明：在2019年1月9日被上诉人以租赁合同纠纷提起民事诉讼，清河地产公司代理人确认公房租赁证系上诉人在签订房屋买卖合同时，提供给清河地产公司的，被上诉人手中持有的1997年（亦可能是1999年字样）的公房使用证已经作废。涉案房屋承租权的有效凭证就是上诉人持有的2000年公房租赁证。该案是以房屋租赁合同纠纷提起诉讼的，在2019年3月5日撤诉。 韩海栋、董万平质证意见：证据均为复印件，其真实性由法院核实，对于上诉人的证明目的不予认可。在庭审质证中，韩春晖对于公房使用证的真实性不表异议，承认房产证是其交付给被上诉人的。 2、申王某,4王葛某,4葛秀梅出庭作证。证明双方就涉案房屋是借住关系，上诉人从来没有将房屋出售给被上诉人。 王玉华证言：韩兴柱和我是同学也是把兄弟，关系很好。韩兴柱住在四楼，董万平住在五楼，不在一个单元。2005年我在路上碰到韩兴柱，他拿了新房喊我们吃饭，在闲聊过程中，韩兴柱提到老房子借给董万平她们家。大嫂董万平在韩兴柱楼下开了一个小店，大嫂住的五楼房子漏水，而且为了开店方便就借了韩兴柱的房子来住。在韩兴柱去世之前，他们双方关系很融洽，去世之后因为要分张梅平他们的诊所，关系不是很好。 葛秀梅证言：我在张梅平诊所工作20年，这套房子是水渡口拆迁，在黄河新村拿了四套房子，兄弟几个一人一套，张梅平家四楼，董万平是五楼。韩兴柱在零几年的时候说他的房子他大嫂要借用，说是五楼漏水。韩兴柱生病的时候我跑前跑后，闲谈时候韩兴柱曾说黄河新村的房子一直是借给大嫂住的，在韩兴柱要走之前，也跟我说房子是借给大嫂住的。 上诉人张梅平对证人证言不表异议。被上诉人韩海栋、董万平质证认为：证人证言明显不合情理。两个证人所陈述的内容都是听韩兴柱生前说的，即使是真实的，也是韩兴柱的单方陈述，没有证据证明韩兴柱的说法能够成立。 二审期间，本院就相关案件事实向清河地产公司发出咨询函，该公司回复意见：1、健康东村一区1号楼402室是清河地产公司房屋，由韩兴柱承租使用；2、该房屋在拆迁之前韩兴柱已病故，张梅平是韩兴柱的合法妻子，按照有关规定，在拆迁时配偶有优先购买权；3、该房屋在拆迁出售之前，董万平、韩海栋没有向我单位提供该房屋已被韩兴柱、张梅平转让的有关证据；4、从1995年至2001年期间，公司更换过新的公房租赁证，更换方法是，把旧的公房租赁证收回，发新的公房租赁证，如遗失由承租人说明情况；5、在公房租赁证上明确注明，公房承租期间不准转租、转借、调换使用、不准使用权买卖。 董万平、韩海栋质证认为：1、承租户的名字是韩兴柱，2003年之后一直是由被上诉人居住，且清河地产公司一直都是向被上诉人收取租金的；2、第二点是对身份关系的描述以及拆迁政策，我方不知情也与我方无关；3、第三点不予认可，房屋拆迁登记开始之后我方就多次与清河地产公司交涉沟通并提供房租费发票、转让证明，将相关证据向该单位提供；4、第四、五两条回复不是事实，那一片楼房有多家都没有换过证；5、事实上类似的公房出售都是存在的，且在这次房屋出售的时候也是把房屋出售给了实际的承租人，说明涉案公房存在允许买卖的情形，法律对此也未进行规定。 张梅平质证认为：证据的三性无异议，可以证明涉案房屋承租人是韩兴柱，上诉人具有合法的优先购买权，且在一审中被上诉人所提供的公房使用证是形成于1997年，已经被我方提供的2000年的公房租赁证所取代，印证了答复中第四条相关规定。同时证明涉案房屋应该由上诉人进行购买且不存在上诉人将房屋出售给被上诉人的事情，与心里测试分析意见书相互佐证。 对于上述证据，本院将结合其他证据在判词中一并予以阐述认证。 二审查明案件事实：韩海栋系韩兴柱大哥，张梅平与韩兴柱系夫妻关系，韩兴柱于2006年病故。涉案房屋淮安市清江浦区02室（建筑面积51.05㎡），系淮安市清河区房地产公司的直管公房，该公房承租人为韩兴柱。韩兴柱取得该公房承租权后，于2003年将该公房转给韩海栋、董万平夫妇居住，韩海栋、董万平夫妻一直居住至今，并缴纳房屋租金以及水电费用，但涉案房屋的公房租赁证使用人一直登记在韩兴柱名下。 本院查明的其他案件事实与一审法院认定事实相同。 二审期间，经张梅平申请，董万平同意，就涉案房屋是否已经出售且是否支付购房款进行心理测试。本院委托华东政法大学司法心理测试室测试，该机构做出[2020]华政心测6－1号、6－2号《心理测试分析意见书》，结论为：受测试人董万平对其与张梅平房屋买卖合同纠纷中关于其支付过张梅平2万元购房款的陈述、关于张梅平将涉案房屋已经卖给自己的陈述可信度较低；受测试人张梅平对其与董万平房屋买卖合同纠纷中关于其未收到董万平2万元购房款的陈述、关于其未将涉案房屋出卖给董万平的陈述可信度较高。对上述测试结论，上诉人无异议。被上诉人认为，该测试结论不能作为定案证据使用。因心理测试，张梅平交纳心理测试费9000元。 本案争议焦点：张梅平是否将涉案房屋以20000元价格出售给韩海栋、董万平。 根据已经查明的事实，能够证明韩海栋、董万平转让涉案房屋使用权的证据有：1、被上诉人持有的涉案房屋1999年公房使用证；2、张梅平出具的证明和身份证复印件；3其交纳的租金收据、水电费发票；4、其装修及附属实施清单（拆迁调查）；5、一朱某,4朱周某,4周左某,4左连明出庭作证证词。能够证明张梅平没有出售房屋的证据有：1张梅平持有的涉案房屋2000年公房使用证；2、2019苏08**民初333号案件开庭笔录、诉状，证明被上诉人以租赁合同纠纷提起诉讼；3、公房买卖协议；4、征收补偿安置协议；5王某,4王葛某,4葛秀梅二审出庭作证证词；6、心理测试结论。从上述双方提供的证据的证明力看，各有不同重点，但各方均无直接支持买卖与否的证据。 对于张梅平所出具给被上诉人的证明，其全部内容为“健康东村一区四幢408室，房屋一套已转给韩海栋，特此证明”，该证明中并未明确双方系以买卖关系转让房屋所有权，且张梅平对出具说明的意思表示亦作出了相应解释，在被上诉人不能提供其已经支付房屋转让对价证据情况下，该证明不能作为直接证据证明涉案房屋完成了买卖交易。二审中进行的两份心理测试结论虽然均指向董万平的陈述不具有可信性，但鉴于此种证据的局限性，也不能作为直接证据证明涉案房屋没有买卖的事实。除上述两份证据外，其他证据中，双方当事人均提供了一部分证人出庭作证，由于证人证词的主观性太强，其证词的真实性很难判断，故均难以作为直接证据使用。 法律规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，同时，在待证事实真伪不明的情况下，法律规定主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。从证明案件事实的角度看，被上诉人主张涉案房屋在当事人之间存在使用权出售的法律关系，属于主张法律关系存在的一方当事人，其应当负有举证证明责任。本院认为，涉案房屋由被上诉人长期使用的事实并不能直接推导出涉案房屋必然出售的结论。因涉案房屋为公房，当事人本身并不具有所有权，在当时历史现实下，由于张梅平不需要使用涉案房屋，且被上诉人因其居住房屋出现使用问题时，与上诉人协商将涉案房屋转给其使用亦是一种接近客观实际的现象，被上诉人基于实际使用房屋的承租人，所有的租金、水电等费用由其交纳属于正常使用行为，但该行为不能直接证明房屋使用权转让事实。鉴于被上诉人并不能充分举证证明其与上诉人之间存在房屋买卖关系，且无法证明20000元已经交付的事实，故其主张上诉人将涉案房屋与他人签订拆迁补偿安置协议，导致其损失而要求赔偿的诉讼请求证据不足。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初1834号民事判决； 二、驳回韩海栋、董万平的诉讼请求。 心理测试费9000元，一审案件受理费9765元，二审案件受理费9765元，均由韩海栋、董万平负担。 本判决为终审判决。 审判长  许玉虎 审判员  孙 洁 审判员  黄春丽 二〇二〇年十月十六日 书记员  杨 晞