四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初3250号 原告：吴鑫珑，男，1979年9月30日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李俊羽，四川品鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅建群，四川品鑫律师事务所律师。 被告：成都信蓉投资有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段**。 法定代表人：郭勇，董事长。 委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁维，泰和泰律师事务所律师。 被告：四川泰合里房地产营销策划有限公司，住，住所地四川省成都市武侯区金花桥街道金川路**/div> 法定代表人：庞耀，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖海燕，上海段和段（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张倩楠，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被告：深圳市中海商业服务有限公司，住所地深圳市福田区深南中路中信城市广场办公楼**。 法定代表人：刘洪兴，总经理。 委托诉讼代理人：徐凤天，四川遂宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余群，四川遂宜律师事务所律师。 原告吴鑫珑与被告成都信蓉投资有限公司（以下简称信蓉投资公司）、四川泰合里房地产营销策划有限公司（以下简称泰合里房地产公司）、深圳市中海商业服务有限公司（以下简称中海商业公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴鑫珑的委托诉讼代理人李俊羽和傅建群、被告信蓉投资公司的委托诉讼代理人曹骥和丁维、被告泰合里房地产公司的委托诉讼代理人肖海燕和张倩楠、被告中海商业公司的委托诉讼代理人余群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴鑫珑向本院提出诉讼请求：1．判令信蓉投资公司和泰合里房地产公司立即停止侵害、排除妨害，并将室内的所有物品搬走，腾空并向吴鑫珑交付其所有的位于成都市天府新区××路××段××号××栋××楼××号房屋；2.判令信蓉投资公司、泰合里房地产公司向吴鑫珑给付2019年1月1日至2020年10月31日其占用房屋期间物业费20434元（2043.4元／月×10个月），同时向吴鑫珑支付非法占用案涉商铺期间的占用费，按照市场租金价格2.33元／日／平方米的标准，每月租金28566.73元（自2018年12月20日开始计算至2019年10月8日共计274240.63元）；3.判令中海商业公司对信蓉投资公司、泰合里房地产公司侵权行为承担连带赔偿责任；4.判令本案诉讼费、公证费5000元由信蓉投资公司、泰合里房地产公司、中海商业公司承担。事实与理由：2018年11月5日，吴鑫珑与信蓉投资公司签订了一份商品房买卖合同（合同编号：ＺＸＣＺＡ（ＳＹ）14-209）。合同约定吴鑫珑向信蓉投资公司购买一套位于成都市天府新区××路××段××号××栋××楼××号商品房（建筑面积：408.68平方米），房屋价款为3538688元，交付时间为2018年12月20日，付款期限及其他条款均有约定。合同签订后，吴鑫珑按约支付了购房款。2019年10月8日，吴鑫珑经多方了解发现其购买的上述房屋已被信蓉投资公司、泰合里房地产公司擅自占有、使用。同日，吴鑫珑向成都市高新区公证处申请证据保全，成都市高新区公证处于2019年10月9日出具了（2019）川成高证经字第9995号《公证书》。信蓉投资公司、泰合里房地产公司在未经吴鑫珑的授权下，即私自占有、使用其房屋，侵害了吴鑫珑的房屋所有权，经多次催促其腾退返还上述房屋无果。中海商业公司作为物业管理公司，没有核实吴鑫珑所有的房屋住户的身份信息，导致吴鑫珑所有的案涉商铺被第三人非法占有、使用，中海商业公司应对信蓉投资公司、泰合里房地产公司的侵权行为承担连带赔偿责任。综上，吴鑫珑为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 信蓉投资公司辩称，1.案涉商铺销售给吴鑫珑之前系简装完毕并竣工验收合格的房屋，吴鑫珑对此完全知情。开始我方将案涉商铺以工程抵款方式销售给四川省建筑机械化工程公司，该公司支付房屋定金后又通过外部中介将案涉商铺推荐给吴鑫珑，吴鑫珑现场实地查看后愿意购买案涉商铺，应四川省建筑机械化工程公司及吴鑫珑要求，我方与前述二方签订了协议书，并与吴鑫珑于2018年11月5日签订了商品房买卖现售合同。为明确吴鑫珑在看房后才购买和双方按照现状交付的事实，补充协议第4.3款第1项明确约定了该房屋为现房，信蓉投资公司无需通知吴鑫珑办理交付手续，吴鑫珑应于2018年12月20日自行前往现场收房；2.案涉商铺为吴鑫珑所有，已交付吴鑫珑，并由其实际占有和控制，信蓉投资公司不存在侵权行为，信蓉投资公司不应承担吴鑫珑主张的占用费和物业费，吴鑫珑第1项、第2项诉请没有事实依据。如果法院认为信蓉投资公司应该承担占用费，我方认为我方已于2018年12月20日将案涉商铺交付给吴鑫珑，并由其实际占用控制，根据吴鑫珑的诉请，其直至2019年10月才发现侵权行为，未处理案涉商铺内的设备直至本案起诉，在这么长时间内吴鑫珑未采取任何的补救措施，或者对案涉商铺进行处置，存在明显过错，根据《中华人民共和国侵权责任法》第26条，被侵权人对损害发生有过错的，可以减轻侵权人的责任。 泰合里房地产公司辩称，1.我方未侵害吴鑫珑所有权，不应承担停止侵害、排除妨碍的责任。我方于2019年7月19日租赁了一楼一套商铺，该租赁房屋与案涉商铺相通，二楼大门也一直敞开，可以随便进出，我方向物业公司确认案涉商铺未登记后以为其系未出售商铺，遂将不常用的一台电脑和几份文件暂时放置于案涉商铺。直至2019年10月8日，我方才知道案涉商铺为吴鑫珑所有。2.本案系侵权责任纠纷，侵权责任有如下四个构成要件：加害行为、损害结果、加害行为与损害结果之间有因果关系、行为人主观上有过错。关于加害行为，我方并未破门而入，租赁房屋与案涉商铺结构本就相通无隔断，我方未占用案涉商铺，也未控制案涉商铺钥匙，未破坏案涉商铺结构和房屋内物品，只是作为邻居放置少量物品，该行为不具有加害性。关于损害结果，吴鑫珑在2019年10月8日之前并未使用和出租案涉商铺，且截至目前也一直空置，甚至案涉商铺所在的整个二楼商铺均处于空置状态，系案涉商铺所处周边环境和人气尚未形成的客观原因导致的。关于因果关系，我方放置电脑和资料只占用案涉商铺几平方米，这不可能导致案涉商铺无法出租和使用，不影响吴鑫珑对案涉商铺的占用、使用和处分权。关于主观过错，我方无侵权的故意和过失，案涉商铺与我方租赁商铺联通，可自由进出，且案涉商铺内有开发商桌椅，向物业公司核实该房屋未登记，我方便以为案涉商铺属开发商所有而未出售，我方主观方面无过错。3.我方即便构成侵权，占用的时间、面积也与吴鑫珑主张的面积完全不符，况且我方在10月14日与吴鑫珑交接时将放置于案涉商铺的电脑留给吴鑫珑，系对于案涉商铺放置电脑与资料的一种补偿，此事已就此处理完毕。综上，请求驳回吴鑫珑对泰合里房地产公司的所有诉请。 中海商业公司辩称，我方未实施过侵权行为，且也未与信蓉投资公司、泰合里房地产公司共同侵害吴鑫珑合法权益，我方非侵权责任人，我方依据物业合同提供物业服务，对公共部分进行管理，并收取物业费，对案涉商铺是否存在非法占用，我方不知情，也无法核实，吴鑫珑要求我方承担连带责任无事实和法律依据。综上，吴鑫珑诉请我方承担连带责任无请求权基础，请求驳回吴鑫珑对我方诉请。 经本院审理查明，2018年11月5日，信蓉投资公司（甲方）与四川省建筑机械化工程公司（乙方）、吴鑫珑（丙方）签订《协议书》，约定丙方有意购买甲方开发的商品房1套，上述房屋均已经竣工验收合格，丙方将与甲方签订上述房屋的《商品房买卖合同》及其附件，甲、乙、丙三方经协商一致，愿意将丙方向甲方支付购房款作为甲方向乙方支付工程款进度款的条件，丙方应在本协议签订当日，与甲方签订中海左岸项目14幢2层9号商业房屋的《商品房买卖合同》及其附件。 2018年11月5日，信蓉投资公司（出卖人）与吴鑫珑（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》（合同自编号：ＺＸＣＺＡ（ＳＹ）14-209），约定吴鑫珑向信蓉投资公司购买位于成都市天府新区××路××段××号××栋××楼××号商品房，该房屋实测建筑面积共408.68平方米，其中套内建筑面积347.8平方米，分摊共有建筑面积60.88平方米。关于房屋价款与支付方式约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8658.82元，总价款为人民币3538688元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取一次性付款方式付款。关于商品房交付约定：买受人认可，签订本合同时中信城·左岸项目已经通过竣工验收，商品房相关设施已经达到约定条件，买受人只需按照约定期限前往现场接受房屋即可，故根据客观情况，出卖人不承担逾期交付房屋的违约责任；买受人认可，签订本合同时中信城·左岸项目已经取得了规划验收合格证，小区总平及一切配套实施已经达到规划许可证确定条件，同时买受人在签订本合同前，已经实地详细查看小区各公共区域及其购买房屋所在楼栋的公共区域，同意以现状接受，故根据客观情况，出卖人不承担逾期交付的法律责任；出卖人在2018年12月20日前向买受人交付该商品房，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。合同末尾处吴鑫珑通过签字手印确认如下内容：“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准。”双方于该合同及相关附件中对房屋交付手续约定：本商铺为现房销售，出卖人在商铺达到合同约定的交付使用条件后，无须通知买受人办理房屋的交付手续，买受人应于合同约定的交房日前往现场办理房屋交付验收手续，如买受人逾期未办理完毕交付验收手续（含买受人没来办理），以合同中约定的交房日，视为出卖人的交付日，房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该交付日起由买受人承担。 案涉合同签订后截至2018年12月24日，吴鑫珑向信蓉投资公司支付完毕案涉合同约定的购房款。庭审中各方当事人均认可案涉商铺于案涉合同约定的交付截止日2018年12月20日起归吴鑫珑所有。 另查明，案涉商铺于2015年10月10日竣工验收合格，并于2015年10月19日竣工验收备案。2017年12月，中海地产成都公司通过公开招标选定全兴广告装饰有限公司对案涉商铺进行装修，该装修工程已于2018年3月验收合格，作为当时案涉商铺所在楼盘的售楼部。吴鑫珑购买的案涉商铺属已做前述装修的现房，购买时案涉商铺中已装修配置办公桌椅等设施。 2019年10月8日，吴鑫珑到案涉商铺查看时发现案涉商铺内摆放有他人设施设备，遂向公安机关报警，接（报）处警登记表的处警情况栏记载：“经了解，报警人吴鑫珑购买中海左岸14栋外侧209号商铺，今日9时许吴鑫珑到商铺后发现未使用的商铺内摆放有办公桌椅及电脑等设施设备，经核实，商铺为楼下商铺业主卢毅所属公司于今年7月6日向小区物管核实该商铺未登记，认为是未出售商铺后使用，但在使用时该商铺内就摆放了办公桌椅等。又经物管核实，办公桌椅为开发商遗留，现场三方协商未达成一致，民警告知三方当事人不能有过激行为，应通过合法渠道解决。”同日，吴鑫珑向四川省成都市高新公证处申请对案涉商铺当日现状进行公证，公证时拍摄的照片和视频显示通往案涉商铺的大门有锁，案涉商铺当日电表读数为963，当时案涉商铺内有办公桌椅若干、电风扇、矿泉水瓶、卫生纸、路由器、办公电脑和复印机各一台、遗留使用痕迹的黑板一个、文件若干、广告牌若干、“希望各位把垃圾往垃圾桶里装，养成良好习惯”的粘贴提示一张等。吴鑫珑为此次公证支付公证费5000元。 同时查明，吴鑫珑庭审中确认其购买案涉商铺后直至2019年10月8日之前未再查看并接收案涉商铺，该期间对案涉商铺的实际状态不清楚，2019年10月8日之后才实际控制案涉商铺。 再查明，2019年7月19日，泰合里房地产公司承租并实际使用位于案涉商铺下一层的商铺，泰合里房地产公司在向物业公司确认案涉商铺未登记后以为其系未出售商铺，遂使用案涉商铺摆放东西。 2019年10月14日，泰合里房地产公司与吴鑫珑办理交接，泰合里房地产公司将放置于案涉商铺的一台电脑留给吴鑫珑，将几份文件带走。泰合里房地产公司当时的员工李龙向吴鑫珑签署相关《交接清单》，其上载明：“本人李龙系泰合里房地产公司员工，于2019年10月14日在公司占用的成都市天府新区××路××段××号××栋××楼××号房屋内领取《商铺租赁合同》（合同编号：17-01-03）、《中海左岸商业招商代理服务合同》、《商铺租赁合同》（合同编号：17-01-04）各原件1份，空白的《委托租赁协议》一件，加盖有泰合里房地产公司公章。” 2019年1月至9月，案涉商铺的电表读数分别为：120、120、613、613、613、613、885、885、932，中海商业公司庭审中确认案涉商铺电费已结清，电费缴纳至963度。2019年1月1日至2019年10月31日，案涉商铺的商业物业服务费为20434元，已由吴鑫珑缴纳。 吴鑫珑提供关于案涉商铺租金的网上询价为2.33元/平方米/天，泰合里房地产公司于房东房源网查询案涉商铺所属楼盘中海左岸的商铺租金标准在0.8元/平方米/天—1.6元/平方米/天之间。 以上事实有《协议书》、《商品房买卖合同（现售）》及其附件（合同自编号：ZXCZA(SY)14-209）、付款凭证及收据、代付款协议书、竣工验收备案表、装修招标任务书、定标评审记录表、委托服务合同、验收记录表、付款申请及发票、银行回单、接（报）处警登记表、公证书、《交接清单》、公证费发票、水电费抄表记录、及当事人庭审陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性及证明力，且能够证明本案的案件事实，故本院予以采信。 本院认为，信蓉投资公司出售给吴鑫珑的案涉商铺系已做装修的现房，购买时案涉商铺已装修配置办公桌椅等设施，案涉合同末尾处吴鑫珑亦通过签字手印确认：“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准。”因此，在吴鑫珑无证据证明案涉商铺中发现的办公用品属于信蓉投资公司后面添置及使用的情况下，本院难以认定信蓉投资公司自2018年12月20日至2019年10月8日一直占有并使用案涉商铺，故吴鑫珑对于信蓉投资公司的所有诉请本院均难以支持。 关于泰合里房地产公司是否应该给付吴鑫珑2019年1月1日至2020年10月31日期间的物业费及房屋占用费的问题。本院认为，虽然泰合里房地产公司抗辩称其系主观上错误地认为案涉商铺还未出售而使用，无主观过错，但是泰合里房地产公司应该知道即使未出售的商铺其也无权擅自占有、使用案涉商铺。所以，从2019年7月19日泰合里房地产公司签订租赁合同后至2019年10月8日前使用案涉商铺的行为属无权占有，侵害了吴鑫珑对于案涉商铺的所有权。但由于吴鑫珑已于2019年10月8日之后实际控制并接收案涉商铺，泰合里房地产公司也于2019年10月14日与吴鑫珑办理完交接，对于吴鑫珑要求泰合里房地产公司停止侵害、排除妨害，搬走室内所有物品，腾空后向其交付案涉商铺的诉请因已实际完成，本院不予支持。本案中，案涉商铺一直空置，吴鑫珑在购买后近一年的时间也未接收管理房屋，故本院结合案件实际情况，酌定泰合里房地产公司向吴鑫珑支付无权占用案涉房屋期间的物业费5000元、租金损失15000元。 关于公证费，系吴鑫珑为达到房屋被占用的举证证明目的所产生的费用，本院予以支持，该部分费用应由泰合里房地产公司承担。 由于本案系侵权类纠纷，中海商业公司作为案涉商铺的物业公司非本案侵权人，吴鑫珑要求中海商业公司对泰合里房地产公司的侵权行为承担连带赔偿责任于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条、第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川泰合里房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴鑫珑支付物业费5000元、租金损失15000元； 二、被告四川泰合里房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴鑫珑支付公证费5000元； 三、驳回原告吴鑫珑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2898元，由被告四川泰合里房地产营销策划有限公司负担1898元，原告吴鑫珑负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张萍 二〇二〇年十月二十三日 书记员  刘瑶