福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初4395号 原告：福安市东百置业有限公司，住所地福建省宁德市福安市阳头街道富阳路**-2。 法定代表人：宋克均，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱培旭，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈熹，女，该公司员工。 被告：凌文霞，女，1989年5月16日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：郭光榕，福建熠辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖春花，福建熠辉律师事务所律师。 原告福安市东百置业有限公司（以下简称东百公司）与被告凌文霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告东百公司的委托诉讼代理人邱培旭、陈熹、被告凌文霞的委托诉讼代理人肖春花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东百公司向本院提出诉讼请求：1.解除东百公司与凌文霞签订的合同编号为201701434号《商品房买卖合同（预售）》，凌文霞向东百公司返还位于福安市城区房产；2.凌文霞按购房款的30%向东百公司支付解除合同违约金300334.8元；3.凌文霞配合办理《商品房买卖合同（预售）》备案登记注销及商品房预告登记的注销手续，并承担因解除合同产生的一切注销手续费用；4.凌文霞返还东百公司垫付款项679600.96元，并按垫付款项的24%，向东百公司支付从垫付之日起至实际还款之日止的违约金（暂计至2020年3月31日为169730.21元）；5.东百公司从凌文霞已支付的款项中扣除凌文霞应向东百公司支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用。事实和理由：2017年6月23日，东百公司与凌文霞签订了合同编号为201701434的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同约定，凌文霞向东百公司购买位于福安市城区房屋，总价款为1001116元，首付款331116元，余款670000元向福安市农村信用合作联社（以下简称福安信用社）办理按揭贷款，东百公司为凌文霞申请的上述按揭贷款承担保证责任；合同约定，在保证期间，如凌文霞原因，导致东百公司承担担保责任的，凌文霞必须自东百公司承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：凌文霞自东百公司承担担保责任之日起7日内归还东百公司代还全部款项的，按东百公司代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准支付违约金；自东百公司承担担保责任之日起第8日及其后归还东百公司代还全部款项的，按东百公司贷款总额的每日千分之六的标准向东百公司支付违约金；凌文霞自东百公司承担担保责任之日起超出30日仍未归还东百公司代还全部款项的，东百公司有权解赊合同，同时收取总房价款的30%作为违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由凌文霞承担。上述合同签订后，福安信用社根据凌文霞的申请，与东百公司、凌文霞签订了《个人住房借款合同》，向凌文霞发放按揭贷款67万元，东百公司为凌文霞的按揭贷款提供连带保证责任。凌文霞于2018年10月20日起开始未按期归还贷款本息，经东百公司多次催告仍未履行还款义务，且连续超三个月未按期归还贷款本息，福安信用社通知东百公司承担连带保证责任。截止于2019年7月8日，由于凌文霞累计超过三期未按时向银行还款，东百公司承担连带保证责任为凌文霞垫付贷款本息、违约金等款项679600.76元（暂截止至2019年3月20日）。故东百公司于2019年12月30日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知凌文霞解除双方签订的《商品房买卖合同》，凌文霞收到通知后，对此仍不予理会。 凌文霞辩称，同意解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还涉案房产。东百公司诉请凌文霞返还房屋，又要求凌文霞按合同价款的30%支付违约金，又要求偿还其垫付的款项679600.96元，又要按垫付款项的年利率24%支付违约金，系属于重复主张，即使返还房屋凌文霞也不应当再支付30%的违约金，退一步说即使支付违约金该违约金也过高，超过东百公司的实际经济损失。凌文霞只存在一个违约情形，东百公司要求其承担的违约责任远远超过其实际上的经济损失，故对东百公司的诉讼请求不合理部分，法院应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 1.2017年6月23日，东百公司与凌文霞签订了编号为201701434的《商品房买卖合同（预售）》，约定由凌文霞向东百公司购买位于福安市城区，房屋总价款为1001116元，凌文霞应于2017年6月23日前付清首付款331116元，余款670000元办理银行按揭。《商品房买卖合同（预售）》附件十一第二条约定由东百公司为凌文霞申请的贷款提供连带责任保证；在保证期间，如凌文霞原因，导致东百公司承担担保责任的，凌文霞必须自东百公司承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：凌文霞自东百公司承担担保责任之日起7日内归还东百公司代还全部款项的，按东百公司代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准支付违约金；自东百公司承担担保责任之日起第8日及其后归还东百公司代还全部款项的，按东百公司贷款总额的每日千分之六的标准向东百公司支付违约金；凌文霞自东百公司承担担保责任之日起超出30日仍未归还东百公司代还全部款项的，东百公司有权解赊合同，同时收取总房价款的30%作为违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由凌文霞承担。（其它与本案争议无关内容略）涉案房产已于2017年7月18日在福安市预告登记。 2.2017年8月10日，东百公司、凌文霞与福安信用社签订编号为HT9060530170008722号的《个人住房按揭借款合同》，约定凌文霞向福安信用社贷款67万元，用于购买涉案房产，贷款期限30年，该贷款由东百公司提供阶段性连带责任保证担保，保证人东百公司对本合同项下的债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为自本合同签订之日起至借款人取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记手续，并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。该合同签订后，福安信用社向凌文霞发放了贷款67万元。 3.凌文霞自2018年10月20日起开始出现逾期还款，后经催收未果，福安信用社即从东百公司保证金帐户中扣划了凌文霞未按期偿还的贷款本息共计679600.96元（2018年12月26日扣划10736.51元、2019年1月28日扣划3514.78元、2019年2月3日扣划3579.58元、2019年3月20日扣划661770.09元）。凌文霞的该笔按揭贷款已于2019年3月20日全部结清。 另查明，目前讼争商品房已交付给凌文霞入住，但尚未办理不动产权属证明。 东百公司代凌文霞履行担保义务后，向凌文霞催讨代垫款项未果，便于2019年11月30日向凌文霞发出《解除通知书》，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，但凌文霞未予办理相关解除手续。东百公司遂诉至本院提出上述诉讼请求。 上述事实，有东百公司、凌文霞的庭审陈述及提交的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，东百公司与凌文霞签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，双方均应按《商品房买卖合同》及附件的约定全面履行自己的义务。凌文霞在按揭贷款批复后，应按其与贷款银行签订的《个人住房按揭借款合同》约定及时还本付息，如果凌文霞逾期归还贷款本息而导致东百公司承担相应的担保责任，东百公司承担担保责任之日起超过30日凌文霞仍未偿还代偿款的，东百公司有权解除合同。凌文霞未按合同约定偿还贷款的行为致使东百公司代偿了凌文霞的全部按揭贷款，履行了担保义务，该行为符合双方合同约定的解除条件，且庭审中凌文霞同意解除双方的《商品房买卖合同》，故东百公司要求解除合同的请求予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，东百公司应将凌文霞交纳的购房款退还凌文霞，凌文霞也应将涉案房屋返还东百公司并协助东百公司向房屋权属登记机构办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及预告登记注销等相关手续，东百公司的该项诉求，符合合同约定，于法有据，予以支持。关于注销手续费用的问题，本院认为，该费用尚未产生，且数额无法确定，东百公司的该项主张，不予支持。 关于东百公司主张因凌文霞违约而应按购房款总额30%支付违约金是否过高。本院认为，双方签订《商品房买卖合同》的目的是一方取得价款，一方取得房屋，合同签订后，凌文霞已履行了付款的义务。现因凌文霞不能按期支付按揭贷款，致使东百公司需承担保证责任，代为清偿逾期按揭贷款，最终导致合同解除。凌文霞的违约行为造成东百公司垫付款项利息等损失，虽凌文霞未能举证证明因违约造成东百公司的实际损失数额，但合同约定按购房款总价30%计算违约金确系过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情调整为按购房款总价1001116元的15%支付违约金，即150167.40元。 关于东百公司主张因凌文霞未能按期偿还银行按揭贷款而应按银行划扣款项的年利率24%向其支付违约金的问题。本院认为，凌文霞未按约定履行按揭还款义务的违约行为是导致东百公司要求解除《商品房买卖合同》的原因，凌文霞因此应承担解除合同而产生的支付违约金责任，东百公司要求凌文霞再就该违约行为按被银行划扣款项的年利率24%支付违约金，系对凌文霞同一违约行为的双重处罚，本院不予支持。凌文霞关于违约金过高且重复主张的辩解，于法有据，予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除福安市东百置业有限公司与凌文霞于2017年6月23日签订的合同编号为201701434的《商品房买卖合同（预售）》及附件； 二、凌文霞应自本判决生效之日起十五日内将坐落于福安市城区房屋返还给福安市东百置业有限公司，并协助福安市东百置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及商品房预告登记的注销手续； 三、福安市东百置业有限公司应自本判决生效之日起十五日内返还凌文霞购房款1001116元； 四、凌文霞应自本判决生效之日起十五日内向福安市东百置业有限公司支付解除合同违约金150167.40元； 五、凌文霞应自本判决生效之日起十五日内向福安市东百置业有限公司偿还由福安市东百置业有限公司保证金帐户被扣划的款项共计679600.96元； 本案判决第四项确定的解约违约金150167.40元及第五项确定的垫付款679600.96元从福安市东百置业有限公司应返还给凌文霞的购房款1001116元中直接抵扣。 六、驳回福安市东百置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费24006元，减半收取计12003元，由福安市东百置业有限公司负担1364元，凌文霞负担10639元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  张志杰 二〇二〇年十月二十日                            本件与原本核对无异                书记员  郑靖文 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。