湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9058号原告：刘金秀，女，1957年6月27日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告：龙汉明，男，1957年5月1日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。两原告共同委托诉讼代理人：田芳，湖南泓锐律师事务所律师。被告：长沙景源房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山路**金三角花园****。法定代表人：雍树泽。委托诉讼代理人：李爱军，男，1968年7月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周泽民，男，1974年3月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原告刘金秀、龙汉明与被告长沙景源房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田芳，被告委托诉讼代理人李爱军、周泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告依约及时办妥位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××单元××号房屋的不动产权证书并向原告刘金秀、龙汉明交付；2、判令被告支付原告逾期办证违约金21338.5元（以本金153184元为基数，自2016年10月21日起至实际履行之日止按日万分之一的利率计算，现暂计算至2020年8月14日，为21338.5元。）3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告刘金秀、龙汉明系夫妻关系，2013年6月13日，两原告购买了被告开发的位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××单元××号房屋一套，并于当日向被告缴纳全部房款153184元及相关税费，双方签订《长沙市商品房买卖合同》，根据合同约定：被告应自合同生效之日起365日内，办理备案和预告登记，在预告登记后365日内完成初始登记，初始登记后180日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后730日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记手续，原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。原告认为，原告与被告之间的房屋买卖合同合法有效，系当事人真实意思的体现。原告己按照合同约定履行相应的义务，被告应当按照合同约定履行为原告办理和交付房屋权属登记证件的义务。被告自合同签订后至今，未按照约定为原告办理和交付房屋权属登记证件，严重违反了合同约定，并给原告方造成了巨大的经济损失，为此，原告按照法律规定和合同约定，要求被告依约及时为原告办理房屋不动产权证书并立即予以交付，同时支付相应的违约金。为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如诉请！被告辩称，第一，被告承诺在最短时间内为原告办理不动产权证并向其交付；第二，原告主张的违约金不符合双方签订的协议条款，被告不予认可。1、原告所购买的房屋为经济适用房，其购房资格十分严格，要经政府房地产主管部门审核才能进入到办理不动产证的工作流程中，因此应当以原告的“长沙市经济适用住房准购单”审批日期作为延期办证的起算时间；2、合同约定被告为原告办理好房产证和土地使用证两证合一（即现在的不动产权证）时间为1640天；3、受长沙市政府职能机构改革和房产证、国土证合二为一的影响，造成办证时间延期了一年以上的时间。第三，合同第十八条规定违约金没有明确计价金额，原告单方面递交计算违约金的计价定为购房总金额，被告不予认可，被告认为应当以购房单价作为基价。第四，原告所购买的景环小区是经济适用房小区，在2009年12月31日就已验收合格交付使用，到2014年元月止，整个景环小区近1450户业主，已办理完95%业主的房产证，剩下的都是政府统购而未分配到户的住房或是极个别资料不全而无法办证的业主。原告与被告签订合同时，景环小区已交付使用五年了，在这五年中，由于被告始终处于亏损状态，有经验的办证人员陆续离职，加大了被告的办证难度和办证时间上的延期。综上，被告恳请原告和审判庭在考虑到被告无主观故意，又未给原告造成实际损失，而被告想方设法为政府排忧解难，主动履行一个法人应有的责任与担当的客观事实，及被告已经实际处于严重亏损状态而无力承担其它经济责任的实际情况，恳请宽免违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日，原告刘金秀、龙汉明（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为景环小区项目中的第E2栋1单元101房，建筑面积79.37平方米，总金额153184元，该款项于本合同签订之日支付。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起365日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记；出卖人应在该商品房预告登记后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥所有权证后730日办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天其至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。合同还就双方其他权利义务等进行了约定。上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告也将房屋交付原告使用，但被告至今未为原告办理好涉案房屋的不动产权证。景环小区为经济适用房小区，两原告的《长沙市经济适用住房准购单》的签发时间为2015年1月13日。另查明，2016年8月19日，长沙市人民政府印发《关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号），载明：长沙市自2016年9月9日起实施不动产统一登记制度。实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。关于不动产权登记证书的办理。被告应当按照前述合同约定，及时为原告办理所购房屋的权属证书，对此被告无异议，故本院对原告要求被告继续履行合同，及时为原告办理房屋不动产权属证书并予以交付的诉讼请求，予以支持。关于延期办证的违约责任。根据《长沙市商品房买卖合同》约定，被告应当自合同生效后365日内办理合同备案和申请预告登记，在该商品预告登记后365日内完成初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后730日内办好土地使用权证。因此，被告为原告办理好两证合一的不动产权证的时间应当为合同生效后1640日（365日+365日+180日+730日），即2018年10月19日前办妥，但被告至今未办妥，故应当依据合同向原告支付违约金。按照总购房款的日万分之一的标准计算至2020年8月14日的违约金为10186.7元（153184元×0.1‰×665天），之后的违约金按此标准计算至不动产权证办妥并交付之日，对原告超出部分诉讼请求本院不予支持。被告辩称受涉案房屋为经济适用房以及受办证改革等因素影响，导致了办证延期。本院认为，合同约定的办证时限很长，且被告陈述景环小区95%的业主已经办理了房产证，因此可以认定逾期办证系被告责任，故对被告上述辩解理由本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告长沙景源房地产开发有限公司于本判决生效后30日内办妥位于长沙市雨花区××路××号××小区××幢××单元××号房屋的不动产权属证书并向原告刘金秀、龙汉明交付；二、被告长沙景源房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告刘金秀、龙汉明截至2020年8月14日的逾期办证违约金10186.7元及之后的违约金（以总购房款153184元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年8月15日计算至不动产权证办妥并交付之日止）；三、驳回原告刘金秀、龙汉明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取受理费167元，由被告长沙景源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 王 牌二〇二〇年十月二十五日书记员 凌青青