温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0302民初6968号 原告（反诉被告）：温州亚金大酒店有限公司，住所地：温州市鹿城区飞霞南路**。 法定代表人：谢建和，总经理。 委托诉讼代理人：金慧慧、陈迪轩，浙江震瓯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁义，男，1983年5月4日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：王之众，男，住温州市鹿城区。 原告（反诉被告）温州亚金大酒店有限公司（以下简称：原告亚金大酒店）与被告丁义（反诉原告，简称：被告）丁义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，适用简易程序于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告亚金大酒店的委托诉讼代理人金慧慧、陈迪轩，被告丁义的委托诉讼代理人王之众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亚金大酒店向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2020年3月10日解除；2.判令被告向原告支付所拖欠租金68150元及占用费（自2020年3月11日至实际腾空交接之日止，按原租金标准）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于温州市××路××号亚金大酒店三楼房产（建筑面积：616.96平方米）原系案外人房勇于2017年度以招投标方式获得承租权，并与原告签订了租赁合同。2019年7月，房勇将上述房产转租给被告，原告予以确认。为此，原、被告另行签订租赁合同一份，约定租赁期限自2019年7月19日至2022年8月31日止，租金每月缴纳一次，先付后用；同时约定被告在合同签订时向原告交纳履约保证金，原告有权在被告应支付而未支付费用时优先扣除。为了明确各方的权利义务，双方明确原告有权单方解除合同的情形，其中包括被告逾期支付租金达15天以上。此外，双方还约定了合同解除后相关事务处理及租赁期间安全责任等其他相关内容。事实证明，租赁合同签订后，涉案房产已交由被告使用，但被告仅支付租金至2019年10月，此后租金至今未付。原告虽多次催讨，但均遭被告无理拒绝。2020年3月10日，原告迫于无奈依约向被告再次催告，明确解除双方的租赁合同，并要求被告在10日内腾空。同年4月9日，原告登报公告双方租赁关系已经解除的事实等。故诉至法院。 被告丁义辩称：被告接手租赁房屋是在2019年7月。消防大队过来检查后，要求被告停止营业。被告一直与原告沟通，因原告管道年久失修，如要更换需要原告停业1到2天，由于无法与原告联系解决，被告才没有交租金，并非故意拖欠租金。2019年12月，原告将租赁房屋的水、电都停了，之后便发生了疫情。请求驳回原告的诉讼请求。 被告丁义向本院提出反诉请求：1.判令原告继续履行原、被告签订的《租赁合同》（自2019年9月5日至原告将出租房屋消防设施维修符合营业要求之日止的租金免收，该时间段的租期顺延）；2.判令原告赔偿被告因消防设施问题造成的停业损失（自2019年9月5日起至原告将出租房屋消防设施维修符合营业要求之日止，每月按照5万元计算，暂计算至2020年9月5日为60万元）；3.判令原告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月，原、被告签订了《租赁合同》，约定：被告租赁原告名下位于温州市××路××号亚金大酒店三楼房产，用于经营ＫＴＶ；租赁期自2019年7月19日起至2022年8月31日止；首年租金为515000元，每个月缴纳一次，月租金为42917元。被告已支付租金至2019年10月。2019年9月5日，温州市消防救援支队鹿城区大队对被告经营的企业进行消防安全检查后，认为存在自动灭火系统无法联动等5项消防安全问题，并作出不同意投入使用、营业的决定书。随即被告公司停止营业，并立即进行整改，但自动灭火系统无法联动是原告整幢大楼一套系统需要原告整体修理。因原告至今没有进行修理，导致被告无法进行营业。被告认为，原告作为出租方，应当保证出租的房屋符合安全使用的标准，并履行相应的维修整改义务，且原告每年还收取被告消防检测费1000元，却不履行责任。在原告将消防设施维修整改合格之前，被告的租金应当予以减免。现原告既不维修消防系统，也不减免房租，其行为已经构成违约，应承担相应的赔偿责任。故提起反诉。 针对被告丁义的反诉，原告亚金大酒店辩称：1、原告与被告之间的《租赁合同》已经于2020年3月10日解除，被告要求继续履行合同缺乏依据。2、被告消防原因停止营业并非原告原因造成的。即使被告有损失，也应该被告自行承担。3、被告主张停业损失，缺乏依据。请求驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定：坐落温州市鹿城区飞霞南路678号房产系原告亚金大酒店所有。2019年7月，原告亚金大酒店与被告丁义签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于温州市××路××号亚金大酒店三楼房产（建筑面积616.96平方米）出租给被告，作为经营ＫＴＶ用途（如果上述用途无法通过相关部门审批的，由被告自行承担相应损失以及风险，与原告无关）；租赁期为3年40天，即2019年7月19日起至2022年8月31日止；2019年7月19日至2020年8月31日的年租金为515000元，每月租金为42917元，2020年9月1日至2021年8月31日的年租金为530450元，每月租金为44205元，2021年9月1日至2022年8月31日的年租金为546364元，每月租金45531元；租金每月1日缴纳一次，先付后用，首期支付7月份13天的租金；被告应于本合同签订之日向原告交纳履约保证金128000元，以保障本合同的履行；本合同终止或解除后，需在半个月内注销相关证件，经原告验收合格并办结工商和税务注销或变更手续后，方可退还履约保证金；履约保证金退还还须扣除合同规定应由被告支付而未支付的费用；在租赁期内，因租赁房屋所产生的水费、电费、物业管理费、税费等相关费用，被告需向相关部门自行缴纳；如实际确需要原告代缴的，被告须在收到原告通知的7个工作日内将代缴的水电费足额交付给原告；合同终止或合同被解除后，被告应完全腾空撤离，并按规定将租赁房屋交还原告；被告因特殊原因无法在规定时间内腾空的，应书面报告原告，经原告同意后，签订协议并按实际天数支付场地占用费，逾期3日未撤离的，原告有权按日租金的2倍要求被告支付租赁费用；被告入驻后，原告只提供现状消防标准，房屋租赁所须办理的一切审批许可登记领证手续，如房屋装修、消防验收等各项审批手续及被告业务经营所需达标的消防要求和验收等由被告自行负责向有关部门了解和审批；被告逾期支付租金达15天以上，原告有权单方解除本合同；原告依据上述情形解除合同时，应书面通知被告，被告应无条件腾空场地，租金按腾空交付原告之日照实结算。合同签订后，被告向原告支付履约保证金128000元，便在租赁房屋内经营ＫＴＶ（经营公司的名称为温州亚金娱乐有限公司，以下简称：亚金娱乐公司）。经营期间，温州市公安消防局鹿城区分局对亚金娱乐公司进行消防安全检查，并于2019年9月5日作出《不同意投入使用、营业决定书》，认定亚金娱乐公司存在：1、疏散通道防火分隔不到位；2、无窗房间采用易燃、可燃材料装修；3、自动灭火系统无法联动；4、防火门顺位器、闭门器损坏；5、防火门上粘贴易燃材料等消防安全问题；决定不同意亚金娱乐公司投入使用、营业。但亚金娱乐公司未对上述消防安全问题进行整改，一直经营至2020年1月才停止经营。2020年1月1日，被告签署了《温州亚金大酒店消防安全目标管理责任书》，载明：被告必须保持消防通道安全通畅率达100%，自动喷水灭火系统完好率达100%，消防栓给水系统完好率达100%，新投入使用的消防设施设备合格率达100%，消防安全管理健全制度率达100%。后因疫情原因，亚金娱乐公司一直未重新开业。被告向原告交纳租金至2019年10月底，之后，便再没有支付租金。2020年3月2日，原告向被告送达了《催告函》，要求被告于2020年3月4日前支付拖欠的4期租金及水电费共计182298.4元。届期，被告没有向原告支付拖欠的租金及水电费。同年3月10日，原告向被告送达了《合同终止通知书》，通知被告解除《租赁合同》，并要求被告收到通知书后10日内腾空场地。届期，被告未腾空租赁房屋。随后，原告切断租赁房屋的电源，并锁了房门。截止2020年3月10日，被告拖欠原告水费648.15元，电费9856.8元，电话费133.07元。随后，原告便向本院起诉。 另查明：2019年4月19日、2020年4月13日，温州汇科工程检测有限公司受原告的委托，作出《建筑消防设施年度检测报告》各一份，载明：对亚金大酒店的（火灾自动报警及联动控制系统、自动喷水灭火系统、消防栓给水系统、防排烟系统、火灾应急照明和疏散指示标志、火灾应急广播及报警装置、消防通讯、防火分隔、消防电梯等）消防设施进行年度检测，结果为主控项目共50项，其中合格50项，不合格0项；一般项目共42项，其中合格42项，不合格0项。 本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行各自义务。被告未按合同约定支付2019年11月开始的租金，已经构成违约。由于被告未支付租金的时间已经远远超过15天，原告于2020年3月10日向被告送达了《合同终止通知书》，已致原、被告之间的《租赁合同》解除。被告拖欠原告2020年3月10日前的租金185512元（42917元/月×4个月+42917元/月÷31天×10天）。原告愿意在扣减被告拖欠的水电费、电话费及租金后，退还原告履约保证金128000元，本院予以准许。被告应支付原告支付租金68150元（185512元-128000元+648.15元+9856.8元+133.07元）。合同解除后，被告未腾空租赁房屋，原告要求被告按合同约定的租金标准支付占有费，于法有据，本院予以支持。但考虑到新冠肺炎疫情期间，被告在2020年1月底开始一直没有经营，本院可酌情扣减被告2个月的租金或占有费即85834元（42917元/月×2个月）。根据合同约定及被告签署的《温州亚金大酒店消防安全目标管理责任书》，被告经营的KTV内部的消防设施的维修义务系被告，且原告的消防设施经检测均为合格，被告也没有证据证明原告不予配合被告对消防设施的维修。被告称原告不维修消防系统构成违约，没有事实根据，本院不予采纳。被告要求继续履行合同，于法无据，本院不予支持。被告要求原告赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零九条、第二百二十条、第二百二十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）温州亚金大酒店有限公司与被告（反诉原告）丁义签订的《租赁合同》于2020年3月10日解除； 二、被告（反诉原告）丁义于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州亚金大酒店有限公司拖欠的租金68150元及占有费（占有费从2020年3月11日计算至实际腾空交接之日止；从2020年3月11日至2020年8月31日止，占有使用费按每月42917元计算；从2020年9月1日起，占有使用费按每月44205元计算；如被告在2021年8月31日仍未腾空，从2021年9月1日起，占有使用费按每月45531元计算；上述租金及占有使用费总额应扣减85834元）； 三、驳回原告（反诉被告）温州亚金大酒店有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）丁义的反诉请求。 当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4897元，减半收取2448.5元，由原告（反诉被告）温州亚金大酒店有限公司负担759元，由被告（反诉原告）丁义负担1689.5元；反诉受理费4900元，由被告（反诉原告）丁义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  沈文江 二〇二〇年十月九日 书记员  潘丹丹