贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5821号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁胜余，男，汉族，1988年1月11日出生，住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）：周礼芳，女，汉族，1986年10月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人袁胜余、周礼芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》约定被上诉人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算。一审违反意思自治原则，摒弃双方真实意思，判决上诉人承担逾期办证违约责任错误；上诉人已于2018年11月18日在案涉房屋所属楼栋电梯口处张贴公告通知业主提交办证所需资料，系被上诉人怠于提交办证所需资料导致迟迟不能为其办证，故即使认定上诉人违约，上诉人承担违约责任的截止时间应为2018年11月18日。2.案涉房屋已交付被上诉人使用，产权登转移记对被上诉人使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失。且判决上诉人承担巨额违约金，上诉人生产经营势必面临困境，不利于本地经济社会和谐、健康、有序发展。根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际状况，请求对逾期办证违约金调减至10%。3.对逾期交房违约责任问题。《补充协议》5.6约定，买受人在收房时必须提交办理产权证的相关资料和缴纳契税，否则出卖人有权拒绝交房并不承担任何逾期交房责任。本案中，被上诉人在收房时并未提交办理产权证的相关资料和缴纳契税，上诉人依据约定可免除逾期交房违约责任。一审无视双方约定，认定上诉人承担逾期交房违约责任错误。被上诉人袁胜余、周礼芳答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。袁胜余、周礼芳向一审法院起诉请求：1.判决被告支付延期交房违约金3101.57元及该违约金实际占用期间的利息暂计238.64元（利息以3101.57元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）;2.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款295388.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年5月29日起计算至2019年9月28日，暂计22419.95元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人位于贵州省毕节市碧阳国际城房屋，总价款295388.00元。被告承诺于2016年10月30日前向原告交付涉案房屋。如逾期交房，买受人不退房的，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2017年5月29日，被告向原告交付涉案房屋。2018年8月，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2019年9月10日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为，一、关于逾期交房违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应当按照合同约定按时交房。合同约定的交房时间为2016年10月30日，被告实际交房的时间为2017年5月29日，故被告已经构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，经核算为：295388.00元×0.5÷10000×211天（2016年10月31日至2017年5月29日）=3116.34元。原告诉请3101.57元，予以支持。原告诉请逾期交房违约金占用期间的利息无事实及法律依据，不予支持。二、关于逾期办证违约金。被告应按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年5月29日，结合原被告在附件十二补充协议：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”之约定，可以视为被告在2017年5月29日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2017年5月29日起360日内，即2018年5月24日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，而被告取得涉案房屋商品房备案证明书的时间为2018年8月，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因涉案房屋现已具备办理转移登记的条件，且原告已于2019年9月10日向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。可以视为被告最迟已于2019年9月10日向原告履行涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务，故计算违约金的截止时间为2019年9月10日。被告应支付的违约金为：295388.00元×0.01%×475日=14030.93元，超过部分，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁胜余、周礼芳逾期交房违约金3101.57元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁胜余、周礼芳逾期办证违约金14030.93元；三、驳回原告袁胜余、周礼芳的其他诉讼请求。案件受理费222.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？关于焦点1.(一)对于办证。商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋具备办理转移登记条件的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。本案中，被上诉人主张上诉人应承担违约责任至通知之日，在案证据显示，上诉人于2018年11月18日在案涉房屋所属楼栋电梯口张贴公告通知业主提交办证所需资料，故应认定上诉人已于2018年11月18日履行通知义务，上诉人承担违约责任的截止日期应为2018年11月18日。违约金应为：295388.00元×0.01%×178日=5257.91元，(二)对于交房。根据《商品房买卖合同》的约定以及相关法律规定，商品房出卖人负有向买受人交付商品房的义务，出卖人履行房屋交付义务与买受人是否交付办证资料以及办证所需费用无关，《补充协议》第5.6条将被上诉人提交办证资料及付清办证所需相关费用作为上诉人履行交房义务的前提，属不合理的加重买受人的责任，排除买受人的主要权利。根据《商品房买卖合同》第二十九条：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定，《补充协议》第5.6条的约定对双方不具有约束力。双方关于房屋交付的权利义务应以《商品房买卖合同》约定的为准。据此，一审法院以《商品房买卖合同》的约定认定上诉人的交房义务及其违约责任，并无不当，本院予以确认。上诉人主张其不承担逾期交房违约责任的理由不成立，不予采纳。关于焦点2.《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金以买受人已付房价款为基数，按日万分之0.5的标准计付；《补充协议》约定逾期办证违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付。上述违约金条款系双方自愿缔结，且不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持，对上诉无理部分予以驳回。一审判决认定事实有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6177号民事判决第一、三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁胜余、周礼芳逾期交房违约金3101.57元；驳回原告袁胜余、周礼芳的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6177号民事判决第二项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人袁胜余、周礼芳逾期办证违约金5257.91元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一案件受理费222元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担122元，被上诉人袁胜余、周礼芳负担100元；二审案件受理费444元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担244元，被上诉人袁胜余、周礼芳负担200元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进