贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5120号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申洪时，男，汉族，1969年6月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人申洪时商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时被上诉人已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以被上诉人未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为被上诉人已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知被上诉人后，被上诉人是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由被上诉人提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如被上诉人未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。2.上诉人已于2018年1月15日张贴办证通知，之后又向被上诉人再次发送短信通知其提交办证资料，办证迟延系被上诉人怠于提交办证资料、产权证需提交至银行办理抵押登记等因素所致，应驳回被上诉人的诉讼请求，一审判决认定上诉人承担违约责任至上诉人向被上诉人交付产权证书之日错误。如法院坚持认定上诉人应承担违约责任，违约责任应截止到通知之日，请求依法认定上诉人的通知时间，并对违约金进行下调至10%。被上诉人申洪时答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。申洪时向一审法院起诉请求：一、判决被告支付逾期办理不动产权属证书违约金28,048.00元(违约金以350,629.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年5月6日起计算到2018年10月16日止);二、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月1日（案涉房屋原为他人于2012年11月15日购买，后案外人、原、被告三方达成协议，将案外人购买的房屋协商为由原告购买，并在案外人支付购房款的收据上注明转为原告购买，原、被告双方才补签合同），原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人购买出卖人位于毕节市七星关区，房号为8-1-3-4，建筑面积136.08平方米，套内建筑面积111.59平方米，总房款350629.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2014年7月30日前，向买受人交付该商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。《补充协议》约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房款350629.00元，被告于2016年5月6日将房屋交付给原告。2015年7月22日，案涉房屋楼幢取得商品房备案证明书，具备办证条件，2018年1月18日，被告通知原告等业主提交相关资料为原告办理不动产权属证书，2018年3月16日，被告再次以登报的方式再次通知。2018年9月17日，原、被告签订委托书，原告委托被告为其办理房屋不动产权证。2018年10月16日，被告为原告办理案涉房屋的不动产权证。一审法院认为：《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算。本案中，原告收房时间为2016年5月6日，计算违约金的时间为2017年5月1日起，截止时间应为“提交产权过户相关手续”的时间，即将案涉商品房不动产权属证书办理并交付原告的时间，即2018年10月16日。原告于2020年1月6日起诉，未超过诉讼时效，被告关于超过诉讼时效的抗辩意见，不予以支持。按补充协议的约定，违约金以已付购房款350,629.00元为基数，按日万分之一的标准，计算为18,688.53元（350,629.00元×0.01%×533=18,688.53元）。原告主张28,048.00元，超过部分，不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告申洪时支付逾期办证违约金18,688.53元；二、驳回原告申洪时的其他诉讼请求。案件受理费251.00元，由原告申洪时负担85.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担166.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。至于承担违约责任的截止日期，《补充协议》第8.3条约定上诉人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。此处约定的“产权过户相关手续”以被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费为前提，故该“产权过户相关手续”不属于为办理案涉房屋产权证书所需的应由上诉人提交的资料，应为案涉房屋产权证书本身。在上诉人未举证证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料或存在不可抗力因素等导致办证延迟情况下，一审法院根据双方约定认定上诉人承担违约责任至其向被上诉人交付案涉房屋产权证书之日并无不当，本院予以确认。同时，在上诉人有效通知被上诉人提交办证资料后，被上诉人未在上诉人限定的合理时间内及时提交办证所需资料，致使办证延迟，该延迟期间上诉人不应承担违约责任。本案中，上诉人于2018年1月15日通知被上诉人于2018年6月30日前提交办证所需资料，被上诉人于2018年9月17日才向上诉人出具委托书，委托上诉人代为办证。故2018年7月1日至2018年9月17日期间，上诉人不应承担逾期办证违约责任。本案违约金从2017年5月1日起计算至2018年10月16日，扣除2018年7月1日至2018年9月17日期间，共475天，计算为：16,654.87元（350,629.00元×0.01%×475天）。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定违约金数额有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初523号民事判决；二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人申洪时逾期办证违约金16,654.87元；三、驳回被上诉人申洪时的其他诉讼请求；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费251.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担150.00元，被上诉人申洪时负担101.00元；二审案件受理费502元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担452元，被上诉人申洪时负担50元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进