成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初5045号 原告：成都志达房地产开发有限公司，住所地成都市郫都区犀浦镇兴业街**花园科技商务楼。 法定代表人：田文泽，系该公司执行董事。 委托代理人：向俊蓉，四川明炬律师事务所律师。 委托代理人：廖静，四川明炬律师事务所律师。 被告：叶显松，男，汉族，1967年9月14日出生，住成都市金牛区。 原告成都志达房地产开发有限公司与被告叶显松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理，由本院审判员张毅适用简易程序公开开庭进行了审理，原告成都志达房地产开发有限公司委托代理人向俊蓉、廖静、被告叶显松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告成都志达房地产开发有限公司诉请1、被告支付原告违约金120040元、退还优惠租金72025元及逾期退还优惠租金的违约金，从2020年1月3日起至实际退还之日止，暂计至2020年5月28日为5258元（72025×0.5‰×146）；2、被告向原告偿还代为支付的物业费208元、生活垃圾清运费9元、水费27元，合计197567元；3、被告承担本案诉讼费、保全费。事实及理由：2018年8月17日，原告将位于成都市郫都区租赁给被告，签订三份租赁合同，主要约定：租赁期限从2018年8月25日至2022年8月24日；2019年8月25日至2020年8月24日三份租赁合同租金共计24008元；租金每三月支付一次，第二期及以后租金提前30日支付；物业费、电费等由被告承担；拖欠租金达30日，原告有权终止合同并按当年租金5倍收取违约金。同日，原、被告签订三份《租赁合同补充协议》，认可原告给与被告72025元租金优惠，因被告原因导致合同提前解除，被告应向原告补交该优惠金额，且该款须在合同解除后五日内付清，逾期按照每日万分之五承担违约金直至付清。合同履行中，被告数次拖欠租金，2019年12月23日，原告向被告发出《终止合同告知书》，提前解除合同，被告于2020年1月8日腾退了房屋，但拒绝支付违约金，返还优惠金，且欠交物业费及水费，为维护权益，遂诉讼至人民法院。 被告叶显松辩称，他们强行要求搬走，被告要他们的钱，五万保证金，也没有要求退，签订三年的合同，被告不明白合同内容，生意做不好，交不起房租，房租到期了，被告让走，就搬走了，他们强行压球搬，被告不存在违约，被告系在疫情期间搬走，房租最贵，一年30万。 经审理查明，2018年8月17日，原、被告签订《商铺租赁合同》三份，约定：原告将位于成都市郫都区租赁给被告，租赁期限从2018年8月25日至2022年8月24日；租金每三月支付一次，第一期租金应于签订合同之日交纳，第二期及以后租金提前30日支付；拖欠租金达30日，视为严重违约，原告有权终止合同并按当月租金标准5倍收取违约金，其中，案涉合同约定合同期内租金标准，2019年8月25日至2020年8月24日，对应月租金分别为7402.2元、11852.95元、4753.06元。同日，原、被告签订三份《租赁合同补充协议》，确认原告给与被告72025元租金优惠，优惠后收取的租金标准为合同列明的租金标准，合同中租金标准已扣除优惠租金，因被告原因导致合同提前解除，被告应向原告补交该优惠金额，且该款须在合同终止或解除后五日内付清，逾期按照每日万分之五承担违约金直至付清。合同签订后，原告交付房屋给被告，被告实际使用房屋，被告应于2019年10月25日前支付原告案涉房屋2019年11月25日至2020年2月24日租金72025元，被告未及时支付，原告于2019年10月17日及10月25日向被告发函进行书面催收，被告本人签收催收函件，未及时支付租金，2019年11月11日，原告再次向被告发出《违约告知函》，函告被告限期内交纳租金，否则执行合同条款并收回商铺，被告未按照合同约定支付租金，原告于2019年12月20日向被告发出《终止合同告知书》，告知终止履行与被告签订的《租赁合同》，被告收到通知书后5日内支付违约金，并结清其他费用，按照合同约定时间及时将房屋归还原告，避免损失扩大。被告在收到原告前述函件后仅于2020年1月3日向原告支付租金5000元，原告2020年1月8日已要求被告搬离房屋，收回房屋自行处理。原告认为被告应承担逾期支付租金违约金及补足优惠租金等，遂诉讼至本院。 同时查明，被告支付原告履约保证金共计48000元。 以上事实有原、被告的身份信息、商铺租赁合同及补充协议、《违约告知函》、催缴函、违约告知函、终止合同告知书、邮寄凭据及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间租赁合同关系真实有效，受到法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面如实履行义务。案涉商铺虽为三个商铺，单独签订合同，但合同的签订、交付、履行、解除等均为一体，分割处理会加大诉累，割裂合同整体性，本案一并处理符合法律规定。根据合同约定，被告应于2019年10月25日前支付原告案涉房屋2019年11月25日至2020年2月24日租金72025元，被告逾期未支付，属于违约，经书面催收后被告仍未支付租金，原告可以解除合同，收回房屋，原告向被告发出的《终止合同告知书》，被告收悉后具有合同解除法律效力。被告迟延于2020年1月3日支付应付租金部分，实际支付租金折算租期仅至2020年1月8日的事实充分，本院予以确认，原告诉请被告承担迟延支付租金违约责任，有事实依据及法律依据，原告主张被告承担当月租金的五倍（120040元）作为违约金，本院认为，被告欠付租金后，原告已经第一时间进行催收，并在折算被告已支付租金租期对应至2020年1月8日后，要求被告在当天搬离，并将案涉房屋全部收回已用，同时考虑案涉合同履行时间、被告违约情形，兼顾公平诚信原则，本院酌情调整违约金当年租金的两倍，为48016元。关于案涉合同补充协议约定的优惠租金，双方签订合同补充协议已明确约定，原告给与被告72025元租金优惠，优惠后收取的租金标准为合同列明的租金标准，合同中租金标准已扣除优惠租金，因被告原因导致合同提前解除，被告应向原告补交该优惠金额，前述约定合乎法律规定，真实有效，但优惠期应属惠及整个租赁期间，故被告实际经营期间享受的优惠租金折算补足给原告才符合公平诚信原则，被告实际经营421天（一年365天，每月30天平均计算），被告应补足原告相应优惠租金20768元（421天÷1460天×72025元），原告诉请退还全部优惠租金72025元，本院不予支持。在租金逾期支付部分违约金本院已支持，原告诉请优惠金逾期补足的违约金，本院不再支持。关于原告诉请物业费、垃圾清运费、水费，其并未提供证据证明，未说明金额组成及计算起止时间，真实性无法核实，本院不予支持。被告已支付履约保证金48000元，合同终止履行后，原告应退还被告，为减少当事人诉累，本案品迭计算后，被告共计应支付原告20784元（48016+20768-48000）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告叶显松于判决生效后五日内向原告成都志 达房地产开发有限公司支付20784元； 二、驳回原告成都志达房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2126元（原告成都志达房地产开发有限公司）垫付，由被告叶显松承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 毅 二〇二〇年十月十五日 书记员 杨云翔