黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8109民初2308号原告：黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司，住所地：黑龙江省双鸭山市友谊县红兴隆管理局局直4委高标准住宅小区**。法定代表人：杨俊国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，女，该公司经理。委托诉讼代理人：高荣梅，女，该公司职员。被告：王广智，男，1962年10月28日出生，汉族，黑龙江省八五二农场第三管理区第六作业职工，户籍地黑龙江省宝清县，现住黑龙江省宝清县。原告黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业公司）与被告王广智物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告和顺物业公司的委托诉讼代理人王珊、高荣梅，被告王广智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王广智给付2013年11月15日至2019年物业管理费2?402元；2.判令王广智自逾期之日起按照日千分之三支付逾期付款违约金7?289元；3.诉讼费由王广智负担。事实与理由：2014年4月20日，和顺物业公司与八五二农场场直管理区城北业主委员会签订《物业管理委托协议》，双方约定由和顺物业公司负责包括安康小区在内的白桦林大街以北的物业管理区域的物业管理工作。王广智为安康小区2号楼4单元601室的业主，收费面积为93.92平方米，和顺物业公司在服务期间认真履行合同义务，王广智无故拖欠物业管理费2?402元，和顺物业公司多次催要，王广智至今未交纳，为此诉讼至法院。诉讼中，和顺物业公司放弃违约金的主张。王广智辩称，1.王广智不是案涉房屋的房主，该房屋不动产登记证书上写明是宝清县宝信房地产开发有限责任公司（以下简称宝信公司）单独所有；2.安康小区设施不完善，没有人向其索要物业费，2015年物业费已经交纳，现和顺物业公司起诉中包括2015年的物业费，且交费时承诺的维修项目一直没有维修，自此之后没有再交纳物业费；3.王广智没有授权城北业主委员会签订物业服务合同。综上，不同意支付物业费及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：和顺物业公司提供的证据1.《物业管理委托协议》及《证明》共8页，欲证明：和顺物业公司与八五二农场城北业主委员会签订物业服务合同，和顺物业公司于2013年11月15日入住八五二农场安康小区提供服务。王广智质证认为，对证据真实性无异议，但合法性和证明的问题有异议。城北业主委员会不是业主成立的是社区成立的，不能代表业主与和顺物业公司签订物业服务合同。和顺物业公司提供的证据2.《场直管理区住宅楼物业服务等级划分表》、《多层住宅级别物业收费标准》、《多层住宅物业补贴年限及标准》各一份共6页，欲证明：和顺物业公司服务等级是按照八五二农场制定的安康小区为三级物业服务，收费标准为2013年0.25元/月/平方米、2014年0.25元/月/平方米、2015年0.30元/月/平方米、2016年0.35元/月/平方米、2017年至2019年0.40元/月/平方米。王广智质证认为，对于这组证据的真实性没有异议，但和顺物业公司没有按照收费标准进行服务。和顺物业公司提供的证据3.物业工作人员日常清理工作及维修工作照片2页、维修派工单2页、事件登记表6页共计10页，欲证明：和顺物业公司按照标准进行物业服务。王广智质证认为，对打扫卫生的照片没有异议，其他的照片不能证明物业公司是否工作；对派工单和事件登记表也有异议，事件登记表记录的不全面。和顺物业公司提供的证据4.2014年至2019年物业服务收费标准公告、公示、通知共7页，欲证明：和顺物业公司历年的收费标准和服务范围、内容以通知的方式张贴在小区单元门上、将收费公告张贴在公告栏中。王广智质证认为，收费标准没有异议，但没有按照标准工作。和顺物业公司提供的证据5.催缴物业费通知及照片3页，欲证明：和顺物业公司每年年底进行物业费催缴，该通知会交到业主手中，有时也会贴到单元门上。王广智质证认为，没有见过。和顺物业公司提供的证据6.清理楼道杂物通知、疫情期间通知各一份共4页，欲证明：和顺物业公司督促业主清理楼道内杂物，在疫情期间的注意事项、消毒措施，该疫情通知也张贴在住宅楼的外墙上。王广智质证认为，没见过疫情期间的通知，也没见到和顺物业公司进行消毒。对和顺物业公司提交证据认证如下：对证据1.2，以上证据能够证明和顺物业公司对安康小区提供物业管理服务的合法性以及和顺物业公司收取物业费的依据和标准，本院予以采信；对证据3，王广智未能提供反驳证据，结合庭审查明的事实，本院予以采信；对证据4，该证据系和顺物业公司自行制作，本院不予采信；对证据5.6，和顺物业公司已经履行通知义务，不以王广智是否见到而认定和顺物业公司是否履行义务，故本院予以采信。王广智提供的证据2.黑[2019]农垦红兴隆不动产权第0013216号不动产权证书复印件（原件已退回）一份共3页，欲证明：案涉房屋的所有权人是宝信公司，不是王广智，证据来源系宝信公司交付给王广智。和顺物业公司质证认为，该证据只能证明2019年11月6日之后的房产所有权人系宝信公司，不能证明之前的房屋权属。对王广智提交证据认证如下：证据2，房屋的权属问题不会必然影响王广智承担交纳物业管理费的责任，且王广智未提供证据反驳其不是房屋的实际居住者及王广智与宝信公司之间对物业费交纳是否有约定，结合实际情况权利证书不能随便交付他人，证据来源存疑，故本院不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月20日，八五二农场场直管理区城北业主委员会（甲方）与和顺物业公司（乙方）签订《物业管理委托协议》，双方约定：甲方委托乙方为白桦林大街北物业管理区域的小区（包括安置小区、安康小区等）提供物业管理服务；管理事项包括房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，共用设施设备的维护、养护、运行和管理，公共环境卫生等。安康小区物业服务管理费收费标准为：多层住宅每月每平方米0.60元（服务等级三级），乙方按照委托管理期限一次性收取业主和物业使用人全年的物业管理服务费，收费期限以服务开始日计算。另查明，王广智于2013年入住安康小区2号楼4单元601室，房屋建筑面积为93.92平方米。和顺物业公司于2013年11月对安康小区进行物业管理服务，和顺物业公司提供物业服务过程中存在瑕疵。王广智自2013年11月至2014年12月、2016年1月至2019年12月尚欠物业服务管理费2?064元（0.25元/月/平方米×93.92平方米×13.5个月+0.35元/月/平方米×93.92平方米×12个月+0.40元/月/平方米×93.92平方米×36个月）。再查明，为促进和加强八五二农场物业管理，八五二农场为此支付给和顺物业公司物业管理费补贴，和顺物业公司实际向安康小区业主收取物业服务管理费标准为：2013年、2014年每月每平方米0.25元，2016年每月每平方米0.35元，2017年至2019年每月每平方米0.40元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，王广智辩解称，案涉房屋系宝信公司所有自己不是房屋所有权人，不能要求其承担责任，但根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，王广智未能提供其与宝信公司关于物业管理费交纳的相关约定，且在庭审中也陈述案涉房屋系其购买所得，关于房屋所有权人为宝信公司而非王广智不是本案的审理范围，无论房屋的所有权人系何人都不能免除王广智的责任。因此，和顺物业公司与八五二农场场直管理区城北业主委员会签订的《物业管理委托协议》所确定的内容对王广智具有约束力。和顺物业公司在对安康小区实施了物业管理服务后，有权依据《物业管理委托协议》的约定收取物业服务管理费，王广智未交纳物业服务管理费，属违约行为，应承担违约责任。关于城北业主委员会的成立程序是否违法问题，属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵涉作为第三方的和顺物业公司，也不属于本案的审理范围，和顺物业公司有理由相信城北业主委员会系代表全体业主与其签订《物业管理委托协议》，且物业服务合同是一种典型的双务、有偿合同，业主应认识到行使合法权利的同时要履行自己的义务，因此王广智不能以此作为拒绝交纳物业管理费的理由。即便不考量城北业主委员会与和顺物业公司之间签订的《物业管理委托协议》的效力问题，和顺物业公司按照协议在安康小区实际提供了物业服务，王广智享受该服务并未提出异议，且其交纳了2015年的物业管理费，双方存在事实物业服务关系。关于王广智提出和顺物业公司物业管理服务不达标、基础设施不完善的问题。物业公司的职责之一是负责共用设施设备的维护、养护、运行和管理，安康小区消防、安全等基础设施不完善，并不是物业公司负责管理的事项。由于物业管理服务属于公共服务范畴，该服务具有公共性、综合性、连续性的特点，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，故对于服务瑕疵的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情形，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业费的理由。故王广智应支付物业管理费2?064元，对于和顺物业公司超出诉讼请求的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下：一、王广智于本判决生效之日起10日内给付黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司自2013年11月15日起至2014年12月、自2016年1月至2019年12月期间的物业管理费2?064元；二、驳回黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王广智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  李婧婧二〇二〇年十月二十六日书记员  闫鹤龙