广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初2306号原告：梁诗弟，男，汉族，1995年5月19日出生，身份证住址：清远市清新区*************。公民身份号码：441************911。委托诉讼代理人：祝启欢，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍荣辉，广东大观律师事务所律师实习律师。被告：罗兆祥，男，汉族，1962年3月26日，身份证住址：清远市清新区太和镇明霞社区***********，公民身份号码：440************115。原告梁诗弟与被告罗兆祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁诗弟的委托诉讼代理人祝启欢到庭参加诉讼。被告罗兆祥经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁诗弟向本院提出的诉讼请求:1、判令解除原告与被告于2014年9月10日签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告向原告退还首期款12万元及其利息(利息以12万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2014年9月10日起计算至还算款项之日止)。3、判令被告向原告赔偿违约损失10万元。4、判令被告向原告赔偿房屋装修损失3万元。5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2014年9月10日，原告梁诗弟与被告罗兆祥签订了《商品房买卖合同》约定：原告向罗兆祥购买位于清远市清新区****************屋，当时交纳购房款12万元，约定剩余13万元待银行按揭放款后再向出卖人支付。原告自2014年9月10日接收房屋后，即对房屋进行装修，于2014年12月27日(农历十一月初六)入伙，并居住至今。原告认为，原告与罗兆祥之间的《商品房买卖合同》合法有效，而且原告已经支付了首期款，尾款也已经银行同意按揭贷款支付(现原告也可以支付剩余房款，但被告失联，原告无法向其交付剩余房款)，原告的合同义务已经全部履行完毕。但因罗兆祥的个人原因，导致案涉房产被查封，现在已经进行拍卖程序，法院一再要求原告腾空房屋。原告与罗兆祥之间的《商品房买卖合同》无法继续履行，《商品房买卖合同》的合同目的已经无法实现。案涉房屋因被告原因被法院查封拍卖，导致合同履行不能的，应认定被告根本违约。据此，原告要求解除《商品房买卖合同》，请法院予以支持。本案《商品房买卖合同》解除后，原告已经支付的首期款12万元，被告应予返还。因被告违约导致原告产生的损失，被告应予赔偿。原告的损失包括：1、房屋差价损失。因被告违约，原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，受清远市区2017年以来的房价上涨因素影响，导致原告在相同地段以相同的价格已购买不到相同品质的房屋，由此造成了差价损失，该损失属于因被告违约造成原告的损失，应由被告承担。2、房屋装修损失。原告为居住房屋进行装修，因被告违约导致原告无法继续居住，因此产生的装修损失应由被告赔偿。原告梁诗弟向本院提交的证据：1.原告身份证，拟证明原告的主体身份；2.被告身份证，拟证明被告的主体身份；3.商品房买卖合同、4.收款收据、5.电费单、6.水费单，拟证明一：双方关于买卖案涉房屋的约定；拟证明二：原告已经交付首期款12万元；拟证明三：案涉房屋已经交付原告居住使用；7.贷款审批通知书、贷款客户金额服务表，拟证明银行已经同意原告发放贷款，原告已经具备完全履行买卖合同的条件；8.公告、9.拍卖通知书，拟证明一：清新法院催告原告迁出案涉房屋；拟证明二：清新法院拟拍卖案涉房产；拟证明三：因被告原因，原告购买案涉房产的目的已经无法实现，被告构成根本违约；10.网络竞价成交确认书，拟证明案涉房屋已经被清新法院在京东网进行拍卖，以322895元卖出，原告无法以原合同的价格购买同类型的房屋。被告罗兆祥没有答辩，亦未向本院提交证据。经审理，本院认定事实如下：2014年9月10日，罗兆祥（出卖人）与梁诗弟（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将清新县**区罗兆祥的商住楼**房屋出售给买受人，总成交价为250000元。买受人2014年9月10日支付定金120000元，余款办理按揭方式支付。合同签订当日，梁诗弟向罗兆祥支付购房订金120000元，罗兆祥将房屋交付梁诗弟使用。2015年9月29日，罗兆祥将案涉房屋登记在自己名下，地址明确为清远市清新区****************，证号为0100051292。2015年12月25日，梁诗弟取得中国邮政储蓄银行清远清新区支行出具的《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，贷款额度为130000元。2015年12月30日，本院因黎子荣诉罗兆祥借款合同纠纷一案作出（2015）清新法民一初字第601号《民事裁定书》，查封了罗兆祥名下案涉房屋。2016年11月14日，梁诗弟对本院查封案涉房屋提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。本院于2018年7月26日裁定驳回梁诗弟以上异议请求。2019年1月16日，梁诗弟向本院提起民事诉讼，请求停止对案涉房屋的执行并解除该房屋的查封。该案经本院和清远市中级人民法院审理，裁定驳回梁诗弟的诉求。2020年4月20日，因黎子荣诉罗兆祥借款合同纠纷一案，本院执行罗兆祥名下案涉房屋，责令罗兆祥及案外人于2020年5月25日前迁出案涉房屋及清空物品，逾期仍不履行的，将强制执行。梁诗弟经本院安排，于2020年9月迁出案涉房屋。2020年7月8日，梁诗弟向本院提交申请，请求对罗兆祥名下案涉房屋在2014年9月10日的价值与本案起诉时的价值的差额进行评估，并申请对梁诗弟为案涉房屋进行装修的费用进行评估。2020年9月17日，梁诗弟向本院提交《撤回价格评估申请书》，申请撤回以上两项鉴定申请。以上事实，有原告提交的证据，以及庭审笔录等证据证实。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。原告梁诗弟与被告罗兆祥签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，也不违反法律及行政法规强制性规定，为有效合同，双方应按约履行。二、合同解除及违约责任的承担问题。合同签订后，梁诗弟按约向罗兆祥支付购房款120000元，并成功办理银行按揭，取得银行同贷书，全面履行了合同约定的前期义务。但罗兆祥因拖欠案外人黎子荣借款，导致案涉房屋在该案中被法院查封、拍卖，并责令梁诗弟迁出案涉房屋，事实上罗兆祥已无法按约履行房屋过户及交付义务，构成根本违约，应承担违约责任。现梁诗弟起诉要求解除该商品房买卖合同，并要求罗兆祥退回首期房款120000元，合法有据，本院予以支持。至于差价损失、装修费损失问题，由于梁诗弟要求罗兆祥赔偿差价损失100000元和装修损失30000元没有提供证据证明，且其放弃对房屋差价和装修费用的评估鉴定，应承担举证不能的法律后果，因此，梁诗弟提出该主张依据不足，本院不予支持。但罗兆祥违反合同约定，确实造成原告经济损失，梁诗弟要求罗兆祥以120000元为基数，从2014年9月10日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息至款项付清之日止，合法合理，本院予以支持。被告罗兆祥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告梁诗弟与被告罗兆祥于2014年9月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告罗兆祥应于本判决生效之日起十日内向原告梁诗弟返还购房款120000元及利息〔利息以120000元为基数，从2014年9月10日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至款项付清之日止〕；三、驳回原告梁诗弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2525元、财产保全费2134.48元，合共4659.48元（此款原告梁诗弟已预缴），由原告梁诗弟负担2422.48元，由被告罗兆祥负担2237元，并于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，逾期则本院将强制执行。原告梁诗弟则可在本判决生效之后向本院申请退回已经预缴的诉讼费2237元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇二〇年十月二十三日书记员  丘楚瑶附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。