福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1413号 上诉人（一审原告）：蒋忠铭，男，汉族，1965年2月14日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：叶道明，福建瀛榕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官紫云，福建瀛榕律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：福建省中福置业发展有限公司，住所地，福州市鼓楼区华林路**，统一社会征信代码91350000158164136W。 法定代表人：郭宣贵。 被上诉人（一审被告）：福建省二建建设集团有限公司，住，住所福州市鼓楼区冶山路**福建二建大厦一社会征信代码91350100154380851B。 法定代表人：徐惠民，董事长。 委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵小丽，福建宽达律师事务所律师。 上诉人蒋忠铭因与被上诉人福建省中福置业发展有限公司（中福公司）、福建省二建建设集团有限公司（二建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初3480号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 蒋忠铭上诉请求：撤销福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初3480号民事判决，改判支持上诉人原一审诉请（即1.判令被告履行与上诉人签订中福西湖花园地下车库5#车位《商品房（车位）买卖合同》；2.判令被告注销西湖花园5#车位预售合同的备案或发回重审。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、本案双方当事人的车位买卖法律关系已经成立，原审判决认定错误。上诉人举证了履行《车位认购协议书》约定的交付定金《收款收据》及车位管理费《收款收据》，根据行业习惯，足以推定双方签订了《车位认购协议书》。被上诉人原审确认双方签订有《车位认购协议书》却不提交，依据法律规定，可以推定上诉人主张成立。上诉人按约交纳首期费用后，被上诉人将车位交纳给上诉人使用，被上诉人每月交纳车辆管理费70元，长达十多年，被上诉人未提出异议，中福公司的行为应认定双方系基于买卖关系交付车位。二、一审判决适用《物权法》第九条、二十一条的规定，适用法律错误。2012年福州市相关部门召开“房屋所有权、土地使用权登记发证遗留问题”的例会，决定“蓝天公司向二建公司支付工程欠款，之后，市房屋登记中心将二建公司名下的商品房、车位合同备案予以注销，由中福公司于蓝天公司指定对象重新签订商品房买卖合同并办理合同备案”。二建公司对中福公司享有的是债权，二建公司、蓝天公司，陈永庄均未支付车位款，而是以抵债的方式取得，陈永庄在本案诉讼期间登记登记诉争车位产权，存在规避法律，不发生物权效力。因此本案不存在物权优先于债权的问题。《物权法》2007年10月1日施行，原审适用尚未施行的法律明显适用法律错误。三、本案中福公司的义务是交付诉争车位，上诉人已经履行了车位买卖合同的主要义务，双方之间的商品房买卖合同已经成立并履行。根据合同法第三十六条的规定，应认定双方成立了车位买卖法律关系。综上，请求法院支持上诉请求。 二建公司辩称，一、本案中福公司与上诉人车位买卖合同未成立，中福公司与上诉人不存在车位买卖合同法律关系，上诉人要求中福公司履行与其签订《商品房买卖合同》的主张不能成立。上诉人仅提供了一份《收款收据》，无其他证据证明存在买卖关系，且该收据项下的定金很可能未实际支付。上诉人提供的证据是收款收据，并非正式发票，不足以证明其履行了交款义务。鉴于中福公司当时董事长被通缉出逃、公司内部管理包括公章管理都处于十分混乱的状态，如没有银行流水或其它付款凭证佐证，不能认定已实际支付定金。而且姑且不论上诉人是否交款，收款收据中所指定金显然属于“缔约定金”或“订约定金”，不属于“履约定金”。“缔约定金”或“订约定金”属于一方为表明将来在一定合理时间内会履行签约义务而支付的定金，如接受一方到时拒绝履行签约义务应承担合同未成立的缔约过失责任，其法律后果是双倍返还缔约定金，但双方合同关系并未成立。结合本案可见，中福公司与上诉人不存在车位买卖合同法律关系。上诉人主张与中福公司之间签订了《车位认购协议书》，也与事实不符，迄今为止，上诉人没有提供该份协议书，无法证明该协议书的存在。上诉人未与中福公司签订《商品房买卖合同》，证明双方之间并无合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和原建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定：“包括车位买卖等商品房合同，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，”且商品房（包括车位）购买协议的生效以出卖人已经按约定收受了购房款为前提，本案上诉人承认与中福公司从未签订车位买卖合同，更未缴纳18万元的购车位款。所以双方从未形成车位买卖合同关系，因此，上诉人要求中福公司履行合同义务无合同上及法律上的依据。上诉人主张系中福公司以合同文本用完及之后售楼部被撤销为由，认为无法与中福公司签订《商品房买卖合同》，该理由不能成立，从二建公司提供的商品房预售合同注销申请审批表、解除《商品房买卖合同》可见，中福公司在上诉人所谓购买车位的2004－2005年间，陆续为他人办理权属变更等手续，而上诉人却未与中福公司办理手续，说明双方间无真实的交易行为。上诉人没有提供证据证明中福公司曾将车位合法有效地交付给上诉人，上诉人曾对车位的实际控制属于非法占用，非合法占有，故不能以此认定其与中福公司之间存在买卖关系。上诉人未签订车位买卖合同，更未付清购房款（定金是否支付都存疑），同时在讼争房屋未通过竣工验收，还是处于二建公司监管控制下的在建工程状态的情况下，未通过中福公司的合法交房手续，就非法占用车位，属于恶意、非法、无效的强行占用行为。非法占用不等于合法占有。上诉人曾经长期实际占有使用车位的行为不仅恶意非法无效，而且导致二建公司国有资产巨额流失。二建公司就此也保留另案向上诉人主张的权利。 二、上诉人的起诉已经超过了法定诉讼时效，上诉人的诉请依法应当被驳回。上诉人蒋忠铭主张2004年04月05日向中福公司支付了车位认购定金5000元，但之后要求与中福公司签订《车位买卖合同》被拒绝，距其2013年第一次起诉已达9年之久，上诉人现在提出“判令中福公司履行与上诉人签订合同”的诉请显然早已超过诉讼时效。 三、二建公司与中福公司的车位预售合同及登记备案合法有效，且案外人陈永庄通过合理对价购买了本车位，并办理了权属证书，其权利应受保护。1、二建公司与中福公司的车位预售合同及登记备案合法有效：早在2001年7月10日，本案讼争的车位已经由中福公司出售给二建公司并备案登记在二建公司名下，二建公司以债权债务抵消的方式全额支付了购房款，双方的买卖合同关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受到我国法律的保护。从此，二建公司依法享有对车位的准物权，中福公司依法丧失了对车位进行处分（包括转让、出租、出借、抵押、交付给第三人等）的权利和主体资格。如果中福公司有收取上诉人的定金，也是一种无效行为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。而中福公司明知二建公司已购买上述车位并已办理登记备案，在未经与二建公司书面协商一致解除上述购房合同并办理注销登记的情况下，又于2004年收取上诉人蒋忠铭定金，意图再次出售该车位，属于法律上典型的一房二卖损害第三人利益的行为，依法应属无效。2、退一万步说，即使本案讼争车位合同成立并合法有效，那么依据最高法院关于数份有效合同如何确定保护顺位的有关精神，二建公司的保护顺位以及现产权人陈永庄的权益也远排在上诉人之前。本案诉争5号车位在2016年1月4日便登记至产权人陈水庄名下，陈永庄通过合理的对价，购买了该车位，是合法的权利人。根据《物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故陈永庄的物权经依法登记，合法有效。而上诉人主张所谓的购买关系，未经过登记，不发生效力。2.从权利保护顺位来看，二建公司及陈永庄的保护顺序在上诉人之前。《最高人民法院办公厅关于印发的通知》（法办【2011】442号）第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”而陈永庄取得权属证书在先，因此保护顺位在先。即便退回到陈永庄办证之前，仅对比二建公司和上诉人与中福公司签订的房产买卖合同，二建公司合同办理了备案登记而上诉人合同没有办理备案登记；上诉人在只交纳5000元定金的情况下，明显违反了我国《建筑法》第61条“工程未经验收不得交付使用”的强制性规定，未通过合法交付程序，恶意、非法、无效地“非法占用”车位，其行为远非依法、依约、善意、有效的“合法占有”二建公司签署于2001年，明显早于上诉人合同（签署于2004年）；还有，二建公司已交付全款（以房抵债），上诉人仅仅支付了不到总价款3％的定金（存疑）。对照最高院确定的按照“办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序来确定权利保护顺位”的原则，本案中二建公司的保护顺位当然在各项指标上都排在上诉人之前，法院应当依法保护二建公司的合法权益。 综上所述，请求驳回上诉，维持原判，并由上诉人承担本案的全部诉讼费用。 蒋忠铭向一审法院起诉称，请求：1.判令被告履行与原告签订中福西湖花园地下车库5#车位《商品房（车位）买卖合同》；2.判令被告注销西湖花园5#车位预售合同的备案;3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明，原告曾向被告提出购买位于福州市鼓楼区车位。2004年4月5日，原告向被告支付了5000元定金，被告出具一份《收款收据》载明：“西湖花园5＃车位定金”，并注明“总价壹拾捌万元整”。合同签订后，诉争车位一直由原告占有、使用，并由原告向小区物业缴交停车费。本案审理中，本院依职权向福州市房屋登记中心查询诉争车位登记情况，该中心出具的查询结果显示：诉争车位目前备案登记在第三人名下，预售合同号为2980755。 另查，2001年6月28日，福建省中福实业股份有限公司、被告作为甲方与第三人签订一份《协议书》，约定：甲方为保证归还拖欠乙方的工程欠款和工程进度款，同意提供“中福西湖花园”64套住宅、74个车位预售登记给乙方。上述预售登记的住宅及车位由甲方负责销售，其销售所得全部用于归还拖欠乙方的工程款和工程进度款，乙方在收到甲方售出的每笔销售款之日起三天内，负责提供办理该部分房产预售登记的变更手续给甲方。 又查，2012年，福州市相关部门召开“房屋所有权、土地使用权登记发证遗留问题”的例会，决定：“蓝天公司向二建公司支付工程欠款，之后，市房屋登记中心将原登记在二建公司名下的商品房和车位合同备案予以注销，由中福公司与蓝天公司指定对象重新签订商品房买卖合同并办理合同备案”。 位于本市系被告中福公司开发建设，被告二建公司系该楼盘施工单位。2001年6月28日，中福公司与二建公司签订协议书一份，协议中约定：“中福公司为保证归还拖欠二建公司工程欠款和工程进度款，同意提供“中福西湖花园”64套住宅、74个车位预售登记给二建公司，该住宅和车位由中福公司负责采取封闭式销售，其销售所得全部用于归还二建公司的工程款和工程进度款，二建公司在收到中福公司售出的每笔销售款（每套住宅支付价款平均不少于50万元，车位不少于每位15万元）之日起三天内，负责提供办理该部份房产预售登记的变更手续给中福公司，二建公司同意承担变更费用45000元，其余变更登记费用由中福公司承担；另约定将上述住宅及车位预售登记至二建公司名下；并约定中福公司归还欠款最迟不超过2002年3月，中福公司超过期限不能归还全部欠款本息，二建公司有权将预售登记的住宅、车位拍卖或变卖，从拍卖或变卖的价款中受偿，二建公司有优先购买权等”。2001年7月10日，中福公司与二建公司签订商品房买卖合同，合同中约定，中福公司将中福西湖花园3＃楼（西福楼）共计62套房屋（含本案诉争标的）以26500000元价格出售给二建公司，付款方式为以物抵债。上述房屋均办理了预售登记至二建公司名下。 根据福州市人民政府办公厅[2012]14号会议纪要中“关于中福西湖花园西福楼（3#楼）两权证遗留问题”相关会议议定，具体内容有“由于中福公司严重资不抵债，无法付清工程建设相关款项，无法取得建审资料，不能办理质量、消防验收等手续，无法办理项目产权初始登记；二建公司改制在即，尽快处理债权是必要的；由蓝天公司向二建公司支付工程欠款，之后，市房屋登记中心将原登记在二建公司名下的商品房和车位合同备案予以注销，由中福公司与蓝天公司指定对象重新签订商品房买卖合同并办理合同备案”。 2016年1月4日，案外人陈永庄就本案诉争中福西湖花园地下车库5＃车位办理了榕房权证ＦＺ字第××号产权证。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请办理预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。蒋忠铭与二建公司及中福公司未就讼争房屋达成三方购房协议，本案蒋铭忠与中福公司有订购意向未签订正式买卖合同，后仅支付5000元定金，其余房款未及时支付，并长期拖欠，中福公司不仅未催促，并将诉争房屋交付给原告使用，有悖于常理；诉争房屋先预登记二建公司名下，后陈永庄依二建公司与中福公司及福州市政府的关于处理中福西湖花园历史遗留问题的处理意见，并取得产权，且未违反法律禁止性规定，合法有效。现案外人陈永庄已办理产权证，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据物权先于债权的规定，蒋忠铭各项诉请于法无据，一审法院不予支持。综上，经一审法院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百零七条之规定，判决如下：一、驳回再审申请人蒋忠铭的再审申请；二、驳回原审原告蒋忠铭的诉讼请求。本案受理费3900元，公告费560元，由原审原告蒋忠铭负担。 二审期间，各方并未提交新证据，本院依法确认一审认定的事实。 本院认为，本案中，上诉人蒋忠铭未与中福公司签订讼争车位的商品房买卖合同，其持有的《收款收据》上面注明的是定金5000元，上诉人的提交的证据并不足以证明中福公司与其最终达成了车位买卖的合意，不足以认定双方之间形成了商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。故上诉人诉请判令中福公司与其签订本案讼争车位的商品房买卖合同及中福公司注销讼争车位预售合同的备案均无事实与法律依据，不应予以支持。 另外，本案系经福建省高级人民法院提审后发回一审法院重审的案件，一审重审文书在当事人称谓及处理结果的表述方面存在不规范之处，据此本院二审对一审重审判决中出现的不规范表述予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初3480号民事判决第二项； 二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初3480号民事判决第一项； 本案一审诉讼费用按一审判决执行，二审案件受理费3900元，由蒋忠铭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 蕤 审 判 员  邱 平 审 判 员  张 伟 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  黄东德 书 记 员  陈吓芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。