四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12032号 上诉人（原审原告）：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司，住所地：四川省成都市武侯区一环路南三段**。 法定代表人：姚敏，董事长。 委托诉讼代理人：赵小娟，四川川粤律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：敬勇，男，1963年4月27日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上诉人（原审被告）：任丽，女，1987年7月13日出生，汉族，住四川省郫都区。 被上诉人（原审第三人）：成都金堂蓝光和骏置业有限公司，住，住所地：四川省金堂县三中园区先锋村/div> 法定代表人：刘家骥，总经理。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王朕重，四川商信律师事务所律师。 上诉人敬勇、任丽，上诉人四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称蓝光嘉宝公司）因与被上诉人成都金堂蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 敬勇、任丽上诉请求：1.撤销四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初1663号民事判决，并依法改判驳回蓝光嘉宝公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由蓝光嘉宝公司承担。事实和理由：案涉房屋存在严重的质量问题不具备交付条件，开发商也承诺整改后再另行通知交付，一审判决认定事实不清，故提起上诉。 蓝光嘉宝公司上诉请求：1.撤销四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初1663号民事判决第一项，改判敬勇、任丽向其支付2013年12月16日至2019年9月30日期间的物业费人民币73774.2元以及违约金22132.26元，合计95906.46元；2.一、二审诉讼费用由敬勇、任丽承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，案涉房屋交付时间应为2013年12月15日，即使认为不是该日期交付，也应认定经法院生效判决所确认敬勇、任丽于2015年8月占有房屋为交付时间，一审法院将房屋交付时间推断并酌定为2018年3月1日属于认定案件事实错误，导致计算物业费起算时间错误，故提起上诉。 蓝光和骏公司公司二审中辩称，案涉房屋于2013年12月6日竣工验收合格，已具备交付条件，其严格按照合同约定于2013年12月6日在成都晚报刊登了2013年12月15日集中交房的公告，上诉人敬勇因自身原因未办理相关的接房手续，蓝光和骏公司已经履行了交房义务，交房后案涉房屋的相关费用包括但不限于物业服务费应由上诉人敬勇承担。 蓝光嘉宝公司向一审法院起诉请求：1.判令敬勇、任丽支付物业管理费73774.20元，违约金22132.26元；2.案件诉讼费由敬勇、任丽承担。 一审法院认定事实：2013年10月10日，敬勇、任丽与蓝光和骏公司签订《商品房买卖合同》，约定由敬勇、任丽购买蓝光和骏公司开发的位于金堂县，面积235.88平方米住房一套。同时约定，交房时间为2014年4月30日前，交房条件商品房已取得规划验收合格证等，达到交付条件后，出卖人在交房前在项目所在地报媒发布交房公告，或按买受人在合同中预留的地址以信函方式通知买受人有关交房信息，具体交房时间以出卖人在报媒上公告通知的交房时间为准……，若因买受人自身原因未收到出卖人的通知或未在出卖人公告的交房期限内来办理接房手续或因买受人原因导致出卖人拒绝交房的，均视为出卖人公告的交房期限届满之日已交付了房屋……，物业费自出卖人公告的交房期限届满之日起由买受人自行承担。2013年10月10日，敬勇（甲方）与蓝光嘉宝公司更名前的四川嘉宝资产管理集团有限公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，主要约定：乙方为甲方所购的房屋【房屋销售（预售）合同编号：047－0807；建筑面积：235.88㎡】提供物业服务，物业服务收费标准：4.50元／月·㎡；房屋交付时，甲方首次应一次性预缴半年物业服务费，以后自首次交费期满之日起按季度收取，甲方应于上季度届满前15日内缴纳次季度的物业服务费用；甲方在开发商公告通知的期限内接收房屋的，物业服务费自接房的次日起全额计收，甲方未在开发商公告通知的期限内接收房屋的，物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日起全额计收；甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所拖欠费用总额每日5‰收取违约金，并保留采取法律手段追讨欠款的权利；合同有效期“至业主大会依照国务院第504号令《物业管理条例》及相关法律、法规、政策与选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。2013年12月6日，案涉房屋开发商蓝光和骏公司在成都晚报刊登公告，告知敬勇、任丽等业主所购房屋将于2013年12月15日正式办理交付手续。在一审庭审中，敬勇认可接到蓝光和骏公司交房的电话通知。2013年12月15日，敬勇按期前往办理接房手续，但因蓝光和骏公司是否应当优惠1.5%契税问题，蓝光和骏公司与敬勇发生争议，导致交房手续未办理。2016年7月11日，一审法院受理了敬勇、任丽起诉蓝光和骏公司、蓝光嘉宝公司商品房销售合同纠纷一案（2016）川0121民初2319号，敬勇、任丽提出诉讼请求包括判令蓝光和骏公司、蓝光嘉宝公司将××社区××号房屋交付给二人；判令蓝光和骏公司按要约承诺支付1.5%的契税等。2016年12月26日，一审法院判决蓝光和骏公司于判决生效后30日内，在敬勇、任丽提供办理接房手续所应具备的证件后，为敬勇、任丽办理交、接房手续；位于“××社区”××期××栋××号房屋权属证书的契税，由敬勇、任丽和蓝光和骏公司各承担一半等。该案判决后，各方当事人均提起上诉，本院于2017年5月10日作出（2017）川01民终2058号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。2018年2月24日，蓝光和骏公司再次向敬勇发出通知要求其办理交、接房手续，但敬勇去办理接房手续时，以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。该房屋的钥匙至今保管在蓝光嘉宝公司处。2013年12月6日，包含案涉房屋的建设工程经竣工验收合格。提起本案诉讼前，蓝光嘉宝公司以邮寄的方式向敬勇、任丽多次送达了《物业催缴通知书》，但二人至今仍未交纳物业费。一审法院认为，蓝光嘉宝公司与敬勇签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。敬勇辩称的该合同系格式条款不生效的问题，因其无法律依据，不予支持。该合同约定缴纳费用的期限及时间为房屋交付时，系双方约定的缴纳物业费的条件和开始缴纳物业费的时间，双方应依此约定履行。在案件中，双方争议的主要焦点为房屋的交付时间，也就是物业费的起算时间，根据审理查明的案件事实，评述如下：1.案涉房屋在2013年12月6日经竣工验收合格，已具备了房屋的交付条件；2.根据敬勇、任丽与蓝光和骏公司签订的《商品房买卖合同》约定，交房时间为2014年4月30日前。2013年12月6日及其后期，蓝光和骏公司通过媒体公告和电话通知的方式，通知敬勇、任丽于2013年12月15日办理交、接房手续，敬勇也如期前往办理接房手续，可以证明双方交、接房的意愿一致，但因契税优惠问题双方出现争议，导致双方未办理交、接房手续，对此，蓝光嘉宝公司和蓝光和骏公司均认为，依据《商品房买卖合同》约定，蓝光和骏公司履行了交房的通知义务，敬勇拒绝接受房屋，应视为交付了房屋；但敬勇不予认可，认为系因契税优惠问题双方发生争议，且协商未果，蓝光和骏公司拒绝向其交付房屋。根据《商品房买卖合同》关于“若因买受人自身原因未收到出卖人的通知或未在出卖人公告的交房期限内来办理接房手续或因买受人原因导致出卖人拒绝交房的，均视为出卖人公告的交房期限届满之日已交付了房屋”的约定，敬勇如期前往办理交、接房手续，不存在因买受人自身原因未收到出卖人的通知或未在出卖人公告的交房期限内来办理接房手续的情形，至于是否存在因买受人原因导致出卖人拒绝交房的情形，蓝光和骏公司、蓝光嘉宝公司并无证据证明买受人敬勇、任丽存在何种原因可以导致出卖人拒绝交房或得出唯一的结论即是买受人敬勇拒绝接收房屋，相反，具体到双方办理交、接房手续过程中发生的契税优惠争议问题上，在上述判决中已确定由敬勇、任丽和蓝光和骏公司各承担一半，表明蓝光和骏公司不认可契税优惠事实存在过错，为此，2013年12月15日蓝光和骏公司未向敬勇交房，不能归责于买受人敬勇的原因。在本案中，蓝光和骏公司作为交付房屋主动履行义务的一方，未提供已交付房屋有效证据的情况下，不能确认2013年12月15日蓝光和骏公司向敬勇交付了房屋；3.在上述判决中，判决蓝光和骏公司于判决生效后30日内，在敬勇、任丽提供办理接房手续所应具备的证件后，为敬勇、任丽办理交、接房手续。在上述判决生效后的2018年2月24日，蓝光和骏公司向敬勇发出通知要求其办理交、接房手续，但敬勇因存在房屋质量问题拒绝接收。对此，如前所述，该房屋经竣工验收合格符合交付条件，如房屋交付后存在质量问题，系出卖人蓝光和骏公司的保修责任或按合同其他约定进行处理，但这并不构成敬勇、任丽拒收房屋的事由。综上，在2013年12月15日双方的交、接房过程中，蓝光和骏公司无证据证明已向敬勇、任丽完成了交、接房手续；2018年2月24日蓝光和骏公司又通知敬勇、任丽办理交、接房手续，敬勇、任丽以房屋质量问题拒绝接收房屋，其理由不足，应视为出卖人蓝光和骏公司完成了交房义务，但双方在一审庭审中未明确时间为2018年2月24日通知后的某一日，基于通知后应在短期内完成交房之常理推断并酌定交房时间为2018年3月1日，依据《前期物业服务协议》约定，敬勇、任丽具体支付物业费的起算时间为2018年3月1日，每月为235.88平方米×4.5元／平方米＝1061.46元，至蓝光嘉宝公司主张的2019年9月30日止，合计19个月为20167.74元。敬勇、任丽未按《前期物业服务协议》关于首次预付半年、以后按季度缴纳物业费的约定支付物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。蓝光嘉宝公司依据《前期物业服务协议》约定的违约金标准，即从逾期之日起按所欠费总额每日5‰，主动调整违约金标准为欠费金额的30%，符合法律规定，予以支持，即20167.74元×30%＝6050.32元。为此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、敬勇、任丽于判决生效后十日内，支付蓝光嘉宝公司物业费20167.74元及违约金6050.32元；二、驳回蓝光嘉宝公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2198元，由蓝光嘉宝公司负担1099元，由敬勇、任丽负担1099元。 二审中，敬勇向本院提交了《××项目致××栋××号业主的配合维修告知函》《业主停止维修派工申请》《××室内维修整改维修整改工程施工技术方案》等证据，拟证明案涉房屋存在质量问题，至今仍未交房，相关物业费不应由其二人承担，本院经审查认为敬勇、任丽提交的证据不属于二审中的新证据，在物业服务合同纠纷中不能达到其证明目的，上述证据均不予采信。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，蓝光嘉宝公司与敬勇签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应按协议履行各自义务。本案中，蓝光和骏公司根据生效判决书载明的判决内容于2018年2月24日向敬勇发出通知要求其办理案涉房屋的交、接房手续，但敬勇认为房屋存在质量问题拒绝接收，根据查明的事实，案涉房屋经竣工验收合格符合交付条件，如敬勇、任丽认为房屋存在质量问题，其应与出卖人蓝光和骏公司就该问题在商品房买卖合同关系中处理，本案为物业服务合同纠纷，敬勇、任丽拒收房屋的理由不能成立，原审法院综合全案证据认定案涉房屋于2018年3月1日交付并判决敬勇、任丽承担从该日期后的物业费并无不当。综上，上诉人敬勇、任丽，上诉人蓝光嘉宝公司的上诉理由均不能成立，对二上诉人的上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2198元，由上诉人敬勇、任丽负担1099元，上诉人四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司负担1099元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 衡 审判员  李 亚 二〇二〇年十月二十三日 书记员  陈 悦