浙江省常山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0822执异10号 案外人：程冬凤，女，1966年11月28日出生，汉族，住浙江省常山县。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市邮电路****。 负责人：汪柏林。 委托诉讼代理人：吴凌霄，浙江论剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝美伟，浙江论剑律师事务所律师。 被执行人：常山县汽车运输有限公司，，住所地浙江省常山县天马街道文峰西路** 法定代表人：徐绍荣，董事长。 本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称长城资产公司）与被执行人常山县汽车运输有限公司（以下简称常运公司）金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人程冬凤对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人程冬凤称，依法确认程冬凤与常运公司于2014年1月19日签订的“店面租赁合同”合法有效，撤销常山县人民法院（2019）浙0822执828号之二执行裁定书。事实与理由：2014年1月19日，程冬凤与常运公司签订《店面租赁合同》，约定常运公司将其所有的位于常山县天马街道文峰西路22号房屋租赁给程冬凤用于经营板材生意。合同约定的租赁期限为2013年6月1日至2023年5月31日止。第4条约定，因公司资金困难，承租人向公司预交人民币壹佰万元整，从2018年起房屋租金从预交的壹佰万元里面扣除。2017年4月12日，常运公司为向中国工商银行股份有限公司常山支行办理最高额1980万元的抵押贷款，虚构了另一份租赁合同交于贷款银行，将租赁期限变更为2016年6月1日至2017年5月31日，该合同中的程冬凤签字并非其本人所签，是无效的合同。常山县人民法院据此作出（2019）浙0822执828号之二执行裁定书是错误的。综上，案外人认为，程冬凤与常运公司签订的《店面租赁合同》是双方真实的意思表示。案外人作为承租方，为解决运输公司资金周转难而出借其100万元，且合同约定自2018年起案外人应交纳给运输公司的房屋租金从100万元中扣除，现双方已实际履行。常山县人民法院据此作出（2019）浙0822执828号之二执行裁书损害了案外人的合法权利。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间，所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。”为此，请求依法确认2014年1月签订的“店面租赁合同”合法有效。 申请执行人长城资产公司称，请求驳回案外人的异议。第一，关于程冬凤提交的证据材料。1.2013年、2014年、2015年的收款收据系复印件，无法核对真实性。如法院核对过原件，则2014年5月29日的收据无开票人也无常运公司的印章，无法反映其支付租金；即使程冬凤确实支付了租金，也无法否定2017年5月2日程冬凤向中国工商银行股份有限公司常山支行出具的《承诺书》效力。2.对程冬凤提交的2017年增值税普通发票真实性、合法性不表异议，但认为该发票与本案没有关联性，同样也否认不了《承诺书》的效力。第二，关于程冬凤提交的《店面租赁合同》、借条、银行汇款客户回单联。1.对该《店面租赁合同》的真实性、合法性均有异议，被执行人常运公司与程冬凤为获取不当利益，倒签了该租赁合同，该合同内容的约定明显违反常理。（1）关于2014年1月29日的借款。出具借条的时间是2014年1月29日，但实际款项支付时间却是2015年2月1日，前后时间间隔居然长达1年，明显不符合常理。（2）程冬凤陈述100万元的性质是预付款，但其提交的证据中显示的是借款，且租赁合同中的第4条、第5条约定也前后矛盾。根据第4条，程冬凤应该向常运公司预交100万元；但第5条也没约定到底是谁向谁借款100万元，其陈述显然前后矛盾。（3）借条上借款人是徐绍荣个人，不是常运公司，款项转入徐绍荣个人账户，不是常运公司向程冬凤个人借款。申请执行人认为，程冬凤串通被执行人损害了申请执行人利益，依法应当追究被执行人拒不履行生效判决的相关刑事责任。2.对于借条以及银行凭证，申请执行人认为与本案没有关联性，也不能证明异议申请人的证明目的。 被执行人常运公司未向本院提供书面意见。 案外人程冬凤围绕异议请求，提供了落款时间为2014年1月29日的《店面租赁合同》、借条、转账凭证、增值税发票、收款收据等证据。申请执行人长城资产公司提供了落款时间为2016年5月30日的《店面租赁合同》、承诺书等证据。本院为查明事实，向案外人程冬凤所做的询问笔录。 本院查明，2017年4月12日，中国工商银行股份有限公司常山支行与常运公司签订《最高额抵押合同》，约定常运公司以坐落于常山县天马街道文峰西路22号的房地产为其自2016年6月12日至2022年4月13日期间的最高余额为1980万元的债权本息、罚息等提供抵押担保。之后，常运公司借款但未能按期归还。2018年4月26日，中国工商银行股份有限公司常山支行将上述债权转让给长城资产公司。2019年3月8日，本院作出（2019）浙0822民初217号民事判决书，主要内容为：常运公司偿还长城资产公司借款本金893万元及相应利息；长城资产公司就常运公司所有的坐落于常山县××街道××路××号房地产拍卖、变卖或折价款在最高额1980万元范围内享有优先受偿权。2019年5月15日，长城资产公司申请强制执行。执行过程中，本院裁定拍卖常运公司所有的坐落于常山县××街道××路××号房地产。案外人程冬凤提供2014年1月29日签订的租赁合同1份，本院裁定案外人程冬凤对被执行人常运公司的房屋租赁权不得对抗申请执行人长城资产公司。程冬凤为此提出执行异议。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 第一，案外人程冬凤提供的证据材料难以证明该《店面租赁合同》的真实有效。首先，《店面租赁合同》的落款时间虽然为2014年1月29日，但约定的租赁期却从2013年6月1日开始。可以说明该合同不是在租赁开始的实际时间签订；合同租赁期间长达十年，不合常理。其次，合同第3条、第4条约定相互矛盾。一方面，合同约定前五年的租金交至公司财务，另一方，合同又约定因公司资金困难，承租人向公司预交100万元，房租从预交款中扣除。也即2014年1月签订租赁合同时，案外人已知晓常运公司资金困难，既预交100万元又交纳五年租金，不能得到合理解释。再次，从案外人提供的借条与转账凭证看，案外人借款100万元的时间为2014年1月29日，转账时间却为2015年2月1日。该借条与《房屋租赁合同》约定的借款时间一致，但与实际转账时间不一、借款人和收款人又为徐绍荣个人，案外人未作出合理解释。还有，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定、《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条规定，房屋租赁应当向房产管理部门办理租赁登记备案手续。现案外人虽然提交了落款时间为2014年1月29日的《店面租赁合同》，但该租期长达10年的租赁合同未在相关部门备案。在没有其他充分证据予以佐证的情况下，仅凭该租赁合同上记载的时间，不能证明充分证明合同签订于房地产抵押登记即2017年4月12日之前。所以，对长城资产公司关于《房屋租赁合同》的真实性、合法性持有异议的主张，本院予以认可。 第二，程冬凤与常运公司、徐绍荣存在租赁、借款两个法律关系。首先，双方逐年租赁房屋的可能性较高。抵押登记具有公示公信的效力，常运公司抵押时未向抵押权人声明房屋已出租。而结合案外人程冬凤提供的交纳租金凭证、申请执行人提供的落款时间为2016年5月30日《店面租赁合同》、本院询问笔录等，程冬凤与常运公司逐年签订租赁合同、逐年交纳租金、逐年续租的盖然性较高。因为续租行为发生于涉案房地产办理抵押登记之后，所以程冬凤现享有的租赁权是在抵押权设定之后取得的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。其次，从现有证据看，程冬凤仅与常运公司法定代表人徐绍荣个人之间存在民间借贷关系。这与《店面租赁合同》约定的向常运公司交款、从2018年起扣除房租的内容也不一致。即便该借款发生在程冬凤与常运公司之间，也属于名为租赁实为借贷的情形。也即程冬凤与常运公司之间，现在是以租债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，其基础法律关系仍属于民间借贷性质。从物权优先性分析，物权相比债权具有优先性，以租抵债实质是债权行为，本身不具有优先性，不能对抗物权行为。故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。 综上，案外人程冬凤所提供的证据不足以证明现在的租赁关系发生于抵押之前，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，案外人的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条规定，裁定如下： 驳回案外人程冬凤的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郑志东 审判员  张克长 审判员  郑风英 二〇二〇年十月十三日 书记员  徐丽颖