贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6405号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李丹，女，1984年5月9日出生，蒙古族，住贵州省安顺市西秀区。上诉人（原审原告）：杨洋，男，1985年6月1日出生，蒙古族，住贵州省大方县。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）与上诉人李丹、杨洋商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李丹、杨洋向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂计12000元（具体金额以原告已付购房款315883元为基数，按日万分之一的标准从2015年6月1日开始计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止）；2.判令被告退还各项开户费3643元；3.本案的诉讼费用由被告承担。碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由李丹、杨洋承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时李丹、杨洋已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以李丹、杨洋未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为李丹、杨洋已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知李丹、杨洋后，李丹、杨洋是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由李丹、杨洋提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如李丹、杨洋未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。2.如法院坚持认定应承担违约责任，请求将违约金调整至合同计算的10%。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,李丹、杨洋依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，李丹、杨洋也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。李丹、杨洋上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判碧阳置业公司承担违约责任至交付涉案房屋不动产权证书之日。事实及理由：碧阳置业公司从未通知过上诉人提交相关资料进行办证，且至今也未办理涉案房屋不动产权证，一审认定碧阳置业公司于2018年1月15日通知上诉人提交办证资料，履行完毕合同义务错误。同时，根据双方约定，碧阳置业公司应承担违约责任至办理完毕涉案商品房不动产权证之日。一审法院认定事实：2012年1月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人位于毕节市，建筑面积119.24平方米，套内建筑面积97.78平方米。该商品房总价款为309738元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电，交付时达到使用条件。有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款315883元。同时，被告向原告收取了各项开户费4443元，之后退还水表开户费800元。2014年6月5日，被告实际将涉案房屋交付原告使用。2015年7月22日，被告取得涉案楼栋的商品房备案证明书。2018年1月15日，被告通知原告提交办证资料。2019年12月9日，原告提起诉讼（案号为（2019）黔0502民初15897号）向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，之后撤回起诉。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2014年6月5日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2015年5月31日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。违约责任的起算时间为2015年6月1日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告曾于2019年12月9日提起诉讼，即2016年12月9日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明2016年12月9日以前的违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，予以采纳。原告诉请的违约金应从2016年12月9日起计算。对于违约金计算截止日期的，如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告具备办理转移登记条件后通知原告提交资料的2018年1月15日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，违约金应以原告已付购房款315883元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年12月9日计算至2018年1月15日。对于原告诉请判决被告退还各项开户费3643元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，在案证据显示被告向原告收取了涉案房屋的各项开户费3643元。虽然被告辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告的上述诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李丹、杨洋逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款315883元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年12月9日计算至2018年1月15日止）；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李丹、杨洋各项开户费3643元；三、驳回原告李丹、杨洋的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，李丹、杨洋于2020年7月提交办证所需资料，现案涉房屋不动产权证在办理中。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.李丹、杨洋主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对碧阳置业公司应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，李丹、杨洋对碧阳置业公司何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于碧阳置业公司先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，碧阳置业公司何时告知李丹、杨洋提交办证所需资料，何时向李丹、杨洋出具购房发票（在取得购房发票前，买受人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以买受人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以李丹、杨洋交齐办理产权过户手续所需资料至李丹、杨洋取得产权证之日是否超过360日作为考量碧阳置业公司是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明李丹、杨洋存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、碧阳置业公司通知李丹、杨洋提交办证所需资料的时间以及碧阳置业公司向李丹、杨洋出具购房发票的时间等因素，认定碧阳置业公司应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。碧阳置业公司故意回避其自身应先履行的义务，仅以李丹、杨洋实际提交完毕办证所需资料之日至碧阳置业公司办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。同时，《补充协议》第8.3条约定碧阳置业公司承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。此处约定的“产权过户相关手续”以买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费为前提，故该“产权过户相关手续”不属于为办理案涉房屋产权证书所需的应由碧阳置业公司提交的资料，应为案涉房屋产权证书本身。故碧阳置业公司承担违约责任的截止时间应为向李丹、杨洋交付案涉房屋产权证书之日。但因案涉房屋系住房，在房屋已交付的情况下，碧阳置业公司在案涉房屋楼梯口张贴公告通知业主提交办证所需资料属业主可知悉的范围，具有相应合理性，业主也应尽相应的注意义务，李丹、杨洋不认可该通知方式的上诉理由不成立，不予采纳。李丹、杨洋在碧阳置业公司有效通知其提交办证所需资料的情况下，未及时提交资料，导致延迟取得不动产权证书，碧阳置业公司对此应不承担违约责任。故碧阳置业公司承担违约责任的时间应至通知要求李丹、杨洋提交办证所需资料的截止日期，即2018年6月30日。本案违约金应自2016年12月9日起计算至2018年6月30日，以已付购房款315883元为基数，按日万分之一的标准计算，为17942.15元（315883元×0.01%×568天）。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，碧阳置业公司应遵循诚实信用原则履行。碧阳置业公司主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系李丹、杨洋委托碧阳置业公司向相关部门代为缴纳的费用，碧阳置业公司所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，李丹、杨洋在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，碧阳置业公司无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。碧阳置业公司主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人碧阳置业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回；上诉人李丹、杨洋的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。一审判决认定碧阳置业公司承担违约责任的期间错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7148号民事判决第二、三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李丹、杨洋各项开户费3643元；三、驳回原告李丹、杨洋的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7148号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人李丹、杨洋逾期办证违约金17942.15元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。四、驳回上诉人李丹、杨洋的其他上诉请求。一审案件受理费50元，由上诉人李丹、杨洋负担15元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担35元；二审案件受理费200元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担150元，上诉人李丹、杨洋负担50元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进