济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初7249号原告：张伟斌，男，住山东省临沂市。委托诉讼代理人：潘晓朋，山东隆泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明洁，山东隆泰律师事务所实习律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）律师事务所律师。原告张伟斌诉被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伟斌及其委托诉讼代理人潘晓朋、王明洁，被告绿鲁置业公司的委托诉讼代理人侯梦溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟斌向本院提出诉讼请求：1.判令绿鲁置业公司退还张伟斌缴纳的预付房款957115元，并赔偿张伟斌利息损失30000元，共计987115元；2.判令绿鲁置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：张伟斌系山东省临沂市人，2018年因工作需要，调至山东能源集团工作至今，张伟斌经考察决定购买绿鲁置业公司开发的位于济南市房屋，双方于2019年3月31日草签认购协议，后张伟斌按照绿鲁置业公司的要求陆续支付了957115元房款。2019年年底，绿鲁置业公司通知张伟斌无法签订正式商品房买卖合同，原因是资格受限，但张伟斌系山能集团正式员工，到底什么原因造成资格受限张伟斌也不知悉，绿鲁置业公司当时也承诺予以协调解决，故一直搁置。2020年1月底，张伟斌收到绿鲁置业公司送达的解除认购协议通知函，绿鲁置业公司以未能签订商品房买卖合同为由解除了双方签订的认购协议并罚没了张伟斌缴纳的费用，2020年3月份，绿鲁置业公司工作人员又通知张伟斌缴纳房款，但不承诺签订合同。鉴于该房无法签订合同，绿鲁置业公司也予以解除认购，故张伟斌要求绿鲁置业公司退还预交的房款，但绿鲁置业公司均以种种理由拒付。现张伟斌为维护自身合法权益，诉至法院，形成诉讼。绿鲁置业公司辩称，一、根据双方签订的认购协议，张伟斌应当在签订认购协议后，与绿鲁置业公司签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同的先期条件是张伟斌取得限购住房证明编号，并且支付完毕房屋首付款，但根据张伟斌实际履行情况，上述两项义务，张伟斌均未依约履行。绿鲁置业公司在2019年8月16日向张伟斌发出催告函，邮寄的地址是双方在认购协议中由张伟斌确认的邮寄地址，该催告函是为了督促张伟斌尽快履行义务，但张伟斌对该催告函置之不理，无奈之下，绿鲁置业公司于2020年1月16日向张伟斌邮寄解除通知函，鉴于张伟斌的违约行为，绿鲁置业公司行使解除权，解除了双方签订的认购协议，同时因张伟斌的违约，根据法律规定，绿鲁置业公司有权扣除其已支付的定金，故涉案认购协议已因张伟斌违约导致解除，张伟斌应当承担相应的违约责任，张伟斌要求带息返还房款，没有事实和法律依据，不应得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月31日，绿鲁置业公司（甲方）、张伟斌(乙方)签订《绿地山东国际金融中心认购协议书》，合同约定：第一条认购房屋情况，乙方自愿认购：济南市商品房。第二条认购价格，乙方认购房屋的预测建筑面积为123.656平方米，认购单价为26100元／平方米，认购总价暂定为3227526元，该认购房屋折后单价为25580.61元／平方米，折后总价为3163298元。乙方同意所享受的优惠内容以甲方规定的优惠政策为准，上述认购房屋的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准。第三条定金及买卖合同的签订，1.乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款60%的定金，即1903298元作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保。乙方在签订本协议的同时，应当向甲方交纳购房定金10万元，剩余定金自本认购协议签订之日起7日内补齐……3.乙方应当在本协议书签订当日，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请。在甲方取得限购住房证明编号后……②若乙方采用银行按揭方式付款的，乙方应在付清全部首付款（该房屋总价款的60%，即1903298元）且接到甲方通知之日起的3日内携带相关资料（最终所需资料以银行审批贷款要求为准）至甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房款。另，在上述协议三四条之间手写内容“今日先交100000元，2019.4.2日再交223298元，2019.5.30日再交630000元，2019.6.30再交950000元并配合办理银行贷款，若逾期付款定金没收优惠取消房屋另售，张伟斌”。庭审中，张伟斌提交绿鲁置业公司收据四份，绿鲁置业公司对上述收据真实性无异议，2019年3月31日收据载明，交款单位张伟斌、金额100000元、付款内容B1：6-2-1302定金等，2019年4月1日收据载明，交款单位张伟斌、金额223298元、付款内容B1：6-2-1302定金等，2019年6月3日收据载明，交款单位张伟斌、金额580000元、付款内容B1：6-2-1302房款等，2019年6月28日收据载明，交款单位张伟斌、金额53817元、付款内容B1：6-2-1302房款等。2019年8月17日，绿鲁置业公司向张伟斌邮寄《催告函》，该催告函载明：绿鲁置业公司催告张伟斌携带相关资料到绿鲁置业公司绿地山东国际金融中心项目售楼处签署《商品房买卖合同》、缴纳购房款等内容。邮件查询单显示退回妥投。2020年1月19日，绿鲁置业公司向张伟斌邮寄《解除认购协议通知函》，该通知函载明：解除2019年3月31日签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》、罚没定金等内容。该通知函张伟斌已收到。另查明，张伟斌、绿鲁置业公司均表示张伟斌未取得限购住房证明编号系因张伟斌婚姻档案中信息与实际不符。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。张伟斌、绿鲁置业公司签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》系双方真实意思表示，本院予以采信。本案中，绿鲁置业公司向张伟斌发出《解除认购协议通知函》，张伟斌同意解除涉案认购协议，因此，可以认定涉案《绿地山东国际金融中心认购协议书》解除。关于退还房屋款项的问题，通过审理查明张伟斌未能取得限购住房证明编号系因张伟斌婚姻档案中信息与实际不符，该原因非双方当事人在签订涉案认购协议时所能预见，不能认定为张伟斌或绿鲁置业公司过错，因此，张伟斌、绿鲁置业公司未能签订商品房买卖合同、双方解除涉案认购协议，张伟斌、绿鲁置业公司均无过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，张伟斌、绿鲁置业公司未能签订商品房买卖合同，系因不可归责于当事人双方的事由，因此，绿鲁置业公司应当将定金返还张伟斌，对于绿鲁置业公司主张扣除定金的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中，涉案认购协议解除，绿鲁置业公司应将购房款退还张伟斌。张伟斌共计支付绿鲁置业公司定金、房款957115元，绿鲁置业公司均应返还。对于张伟斌主张的利息损失问题，张伟斌主张按照同期银行贷款利息，从交款之日至起诉之日（张伟斌向本院起诉诉调立案时间为2020年4月20日）利息损失3万元，本院认为，张伟斌、绿鲁置业公司未能签订商品房买卖合同、涉案认购协议解除并非绿鲁置业公司过错所致，因此，张伟斌主张其向法院主张权利之前的利息损失，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告张伟斌返还房屋款项957115元；二、驳回原告张伟斌的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13672元，减半收取计6836元，由绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担6628元，由张伟斌负担208元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 刚二〇二〇年十月二十日书记员 周晨曦