四平市铁东区人民法院民事判决书（2020）吉0303民初2072号原告：四平市众森物业管理有限公司。住所：四平市铁**海银御景小区商网**楼**。统一社会信用代码：91220300MA141K547K。法定代表人：刘仁亭，经理。委托代理人:田亮，系委托公司工作人员。被告:侯健，男，汉族，1987年3月26日出生，无职业，住，住四平市民身份号码:×××。原告四平市众森物业管理有限公司（以下简称众森公司）诉被告侯健物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。众森公司法定代表人刘仁亭、委托代理人田亮，侯健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众森公司诉称：侯健在××苑。根据原告与金星书苑小区业主管理委员会达成的物业合同之规定，原告一直履行相关权利义务，依法依约对被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年6月至2020年6月拖欠物业管理费共计3279元。我方多次以各种形式向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。根据合同法及物业管理条例之规定，起诉要求:1.判令被告立即支付2017年6月1日至2020年5月31日物业管理费7251元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。侯健辩称：原告并未向我讨要过物业服务费，我认为原告公司的物业服务和收费不达标。我是8号楼3单元502室的房屋所有权人，2014年我入住金星书苑小区，房屋建筑面积为76.12平方米。在开庭审理时，众森公司为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1.企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份，证明众森公司的主体资格。侯健质证意见：无异议。2.《前期物业管理转让合同》一份，其中甲方为四平市鑫诚德物业管理有限公司，乙方为众森公司，转让合同签订日期为2016年3月28日。证明2016年3月28日众森公司接管金星书苑小区物业管理，提供物业服务至今，同时证明众森公司收取金星书苑小区物业服务费符合法律规定。侯健质证意见：对该证据真实性无异议，跟我没关系。3.《合同》1份，其中甲方组织名称为金星书苑小区业主委员会，乙方为众森公司，《合同》第三条明确约定：乙方（众森物业）提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同签订日期为2018年11月9日。证明金星书苑小区业主委员会同意众森公司接管金星书苑小区，众森公司按合同约定有权对金星书苑小区的全体物业产权人和使用人行使物业管理，并收取物业服务费。梁帅质证意见：对证据真实性无异议。这是众森公司与业主委员会签订的协议，物业公司没有按照合同约定履行义务，而且业主委员会是如何履职的，我不清楚。4.《业主入住资料移交书》、《业主情况登记表》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《楼宇验收记录、认可表》、《业主收楼须知》各一份，其中业主均系本案被告侯健。签订日期均为2013年5月6日。证明业主侯健入住金星书苑小区的时间、业主自然情况及房屋装饰装修管理服务的相关规定，同时证明众森公司接管金星书苑小区物业后，业主侯健一直接受众森公司提供的物业服务，并在业主入住时告知了公共能耗费收费标准为180元/户/年。侯健质证意见：该证据是当初买房时我母亲代签的，具体细节我不清楚。5.金星书苑小区业主委员会出具的《情况说明》1张，证明2016年3月，众森公司实际接管金星书苑小区，并提供物业服务。2018年，金星书苑小区成立业主委员会，并与众森公司签订《合同》。在签订《合同》时，双方约定众森物业提供物业服务收费标准为1元/平方米/月。在众森公司接管小区期间，金星书苑小区全体业户一直接受众森公司提供的各项物业服务，众森公司为了完善小区的各项公用设施，投入了一定的费用，使小区居住环境比以前得到了较大的改善。小区广大业户对众森公司提供的物业服务均表示满意，并积极交纳物业服务费。但小区有部分业户基于各种原因一直不积极交纳物业服务费，作为小区的业主委员会，我们也协助众森公司进行催缴，但一直未果。侯健质证意见：我对收费标准有异议，我认为众森公司服务质量达不到1元收费标准。而且我不知道业主委员会怎么成立的。6.金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单1份及发票8张，交费日期为2016年至2019年。证明众森公司接管金星书苑小区物业管理后，小区大部分业户主动缴纳物业服务费。侯健质证意见：无异议。7.众森公司对金星书苑小区进行物业服务的现场照片5张，证明众森公司接管金星书苑小区后，对金星书苑小区提供各项物业服务。做到了尽职尽责，不存在物业服务不到位的现象。侯健质证意见：我小区晚间基本没有灯光，楼道卫生不达标，且冬天清雪问题，都没有解决，物业公司工作人员太少，且照片无法证明物业公司提供过服务。8.众森公司张贴的缴费公告照片1张，证明众森公司曾向业主催缴过物业服务费，但部分业主一直没有缴纳，故诉至法院。侯健质证意见：无异议。9.众森公司接管金星书苑小区后，为改善公用服务设施投入费用清单13张，证明众森公司接管金星书苑小区后，对小区进行投资、改建，小区内各业户均享受到我公司提供的物业服务。侯健质证意见：无异议。侯健没有向法庭提供证据材料。审理查明：（一）侯健系四平市铁东区金星书苑小区8号楼3单元502室（建筑面积76.12平方米，以下简称502房屋）所有权人，众森公司系金星书苑小区物业服务提供方。自2017年6月起侯健未向众森公司支付物业管理费，经众森公司催交（先后以电话通知、张贴书面公告等形式）后侯健仍未交纳，截至2020年5月31日，累计拖欠众森公司3年的物业管理费合计3280.32元[76.12平方米×1元/平方米/月×36个月+公共能耗费180元/年×3年=3280.32元；起诉时众森公司主张3279元]。（二）四平市鑫诚德物业管理有限公司（以下简称鑫诚德公司）原系金星书苑小区物业管理人。2016年3月28日，鑫诚德公司与众森公司签署1份《前期物业管理转让合同》，鑫诚德公司将金星书苑小区物业服务事项外包于众森公司实施。四平市铁东区金星书苑小区业主委员会（以下简称业主委员会）成立后，于2018年11月9日和众森公司签署1份《合同》，业主委员会书面将金星书苑小区物业服务事项委托给众森公司实施。业主委员会于2020年4月3日出具1份《情况说明》，以证实众森公司在2016年3月后“实际接管金星书苑小区，并提供物业服务”，“物业服务收费标准为1元/平方米”，对部分业主欠付物业费现象，业主委员会曾协助众森公司催缴。上述事实，有众森公司提供的企业营业执照、《前期物业管理转让合同》、《合同》、《业主入住资料移交书》、《业主情况登记表》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《楼宇、验收记录、任可表》、情况说明、金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单、发票、物业公司对金星书苑小区进行物业服务的现场照片、众森公司张贴的缴费公告照片、改善公用服务设施投入费用清单、业户每月缴纳物业费票据，以及双方在庭审中的陈述及其他证据材料在卷为凭。本案双方争议的焦点是：侯健拒付物业管理费的抗辩理由（以众森公司提供的物业服务不合格为由提出抗辩）是否成立。通过众森公司陈述、侯健答辩及庭审调查，结合已经查明的案件事实，依据证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：物业服务合同是一方提供物业服务，一方支付物业费的合同。在专业物业公司管理模式下，物业费是业主基于对物业共有部位负有的管理义务而委托专业物业公司实施时产生的代履行金。侯健系金星书苑小区502房屋所有权人，依法负有向物业服务提供方支付物业费的义务。根据众森公司陈述、业主委员会出具的《情况说明》、众森公司物业管理开销证明以及众森公司提供的部分业主物业费收据等证据，可以证实众森公司在向鑫诚德公司承包物业服务事项后、与业主委员会订立书面物业服务合同前，与金星书苑小区全体业主形成了事实物业服务关系。业主委员会成立后，众森公司与金星书苑小区业主委员会订立了书面的物业服务合同。答辩时侯健否认众森公司向其催交过物业费，但在质证时对众森公司张贴的交费公告无异议，故众森公司作为案涉小区物业服务提供方，其要求业主侯健支付拖欠的物业费，应当予以支持。侯健另以众森公司提供的保洁、绿化、设施设备与道路维护、秩序管理不合格等为由提出抗辩，但没有提供充分证据。本院认为，除履行提供物业服务（代为履行物业共有部位管理义务）义务外，物业公司在作为物业管理人时，通常通过业主管理规约或者其他权源对接着部分行政意义上的社会管理“职能”（典型表现如物业管理人消防安全责任、物业公共区域犬只管理责任、疫情防控期间物业管理人承担的防控责任等）。众森公司具有行政许可的管理资质，对案涉小区物业管理方面存在的问题，已经经过政府组织介入协调处理并指导成立了业主委员会，多数业主已经按照物业服务合同的约定实际履行了交费义务，故对物业服务质量方面持有的意见，侯健可以通过直接与众森公司沟通解决，可以依法有序行使业主权利间接通过业主委员会或者业主大会监督管理解决，也可以选择向物业服务行业主管部门或者基层组织反映解决，本案不予置评。侯健抗辩提出的房屋质量问题，与本案审理的物业服务合同关系并非同一法律关系，侯健可以凭借购房合同与相关当事人协商解决或另行处理；如果超过质保期，也可以通过业主委员会提请业主大会讨论处理。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告侯健于本判决生效后5日内向原告四平市众森物业管理有限公司支付物业费3279元（2017年6月1日至2020年5月31日期间）。案件受理费25元，由被告侯健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、预交上诉案件受理费50元，上诉于吉林省四平市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 闫宁波 二〇二〇年十月二十六日书记员 张芷毓