四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15055号 上诉人（原审原告）：张润天，女，1990年5月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周德鸿，四川治坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾华林，四川治坛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川吉翔建设发展有限公司。住所地：四川省成都市郫县（现郫都区）犀浦镇两河村。 法定代表人宋羽茜，执行董事总经理。 委托诉讼代理人：黎志，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨**，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 上诉人张润天因与被上诉人四川吉翔建设发展有限公司（以下简称吉翔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院(2020)川0124民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张润天上诉请求：一、撤销原判第二项，改判吉翔公司每日按总房款343960元的万分之一向张润天支付自2015年1月11日起至办理完毕不动产权证之日止的违约金。二、本案一二审诉讼费用由吉翔公司承担。 事实与理由： 一、一审法院以张润天在书面通知交接手续之日起或合同约定的房屋最后交付之日起逾期未缴纳相关税费为由，认定吉翔公司无需承担逾期办理房地产权证书的违约金，明显系认定事实错误。 （一）案涉合同补充协议第十二条关于吉翔公司不承担逾期办理房屋地产权属证书责任的条款未成立、未生效。 一审法院判决吉翔公司不承担责任的主要依据为补充协议第12条的约定，《合同法》第三十九条规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 案涉合同及其补充协议是格式合同，《补充协议》第12条上述相关约定属于格式条款，但该约定并不符合《合同法》第三十九条的规定。 1.作为提供格式合同的一方，吉翔公司没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。补充协议只强调了张润天按期缴纳相关税费的义务。该义务主要指缴纳契税即维修资金的义务。但是张润天能够履行缴纳维修资金义务的前提是吉翔公司完成了相关在先义务。 2.作为提供格式条款一方的当事人，吉翔公司未采取合理方式对补充协议第12条免除或限制其责任的条款提请张润天注意。故该条款未成立、未生效。 （二）本案导致房屋所有权证书或不动产权证书没有办理成功的根本原因是吉翔公司的土地未竣工验收。本案中无论张润天是否缴纳相关税费，也办理不了房屋所有权证或不动产权证书。同批案件的其他缴纳了契税与维修基金的购房人，吉翔公司仍没有办理权属证书。可见，本案中，吉翔公司没有成功办理权属证书的根本原因的是吉翔公司的土地未竣工验收，至少主要责任应当归属于吉翔公司。 （三）吉翔公司未能在约定期限内缴纳维修基金，是由于吉翔公司的原因造成。 1、《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”但是，吉翔公司并未按照该规定即时履行合同备案的法定义务。 《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》实施细则第七条同时还规定：“购房人在办理房屋所有权分户登记前持经备案的商品房买卖合同到市监管办或分支机构办理专项维修资金交款确认手续，经市监管办或分支机构确认后，开具《房屋专项维修资金交款通知（商品房购房人专用）》。”吉翔公司不按规定即时进行合同备案，张润天自然无法按期缴纳专项维修资金； 2、对于维修资金和契税的缴纳方式，双方并未按合同条款执行，而是根据吉翔公司通知缴纳，实际上，张润天自己单方也无法缴纳。张润天对契税及维修资金应当于何时向何单位申报、缴纳的整个程序并不清楚，《商品房买卖合同》和《补充协议》没有列明张润天应当缴纳的税费金额及缴纳方式，吉翔公司也从未通过其他方式告知张润天，张润天想缴都不知如何缴，应缴多少。实际上，包括张润天在内的所有购房人缴纳税费均是接到吉翔公司的通知后才缴纳，只有接到吉翔公司通知后，购房人才知道契税、维修基金的具体缴纳金额与缴纳方式。 二、一审法院认定吉翔公司违约行为截止于2016年8月31日错误。 郫都区不动产登记部门虽于2016年8月31日起停止受理各类土地、房屋登记业务，于2016年9月8日起开始实施不动产统一登记，但政策变动后不动产权证是房屋所有权证与土地使用权证的二合一，是不动产权证书实际是房屋所有权证书的延续，两者均是案涉房屋权利的证明。对于该权证性质，一审判决中也明确认定“不动产权证书具有原房屋所有权证书和原国有土地使用证‘二证合一’的效果”，原房屋所有权证书与原国有土地使用证书的办理本就是吉翔公司的义务，不动产权证书既然具有原房屋所有权证书和原国有土地使用证“二证合一”的效果，其办理也应当是吉翔公司的办理义务。吉翔公司没有为张润天成功办理房屋所有权证以及后来的不动产权证负有完全的责任，其应当承担违约责任至不动产权证办理完毕之日。 吉翔公司答辩称，1、逾期办证计算天数是计算到实施不动产统一登记当天2016年8月31日，从当日后应实施不动产统一登记导致不能单独办理房产证，所以吉翔公司不应承担此后的逾期办证责任。2、违约金问题，一审法院在庭审过程中我方已经申请对违约金进行调减，认为违约金的比例明显超过了张润天一方实际损失，张润天一方主张未超过银行贷款利率，需要注意的是本案不是民间借贷纠纷或者金融借款合同纠纷，人民银行的同期贷款利率对本案没有任何参考性，同时张润天作为购房人一方其购买房屋的目的是取得房屋并用于居住，逾期办证对张润天一方主要合同目的未造成损害，只是相应附随义务有适当逾期，所以违约金的计算还是应当以实际损失为准。3、吉翔公司一方没有否认负有协助张润天一方办理房产证的义务，虽然因实施不动产统一登记加重了吉翔公司的义务，但是吉翔公司出于负责任的态度在今天之前已经给张润天办理了不动产登记证书，也交付给了张润天一方，吉翔公司不应承担2016年8月31日之后的违约责任。 张润天向一审法院起诉请求：1、判令吉翔公司为张润天办理位于成都市郫都区房屋的不动产权证；2、判令吉翔公司每日按总房款343960元的万分之一向张润天支付自2014年12月23日至办理完毕不动产权证之日止的违约金（暂计算至2019年12月22日为62772元）；3、吉翔公司承担本案全部诉讼费。 一审法院查明事实：张润天、吉翔公司于2013年1月7日签订了《商品房买卖合同》及《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》，约定张润天购买吉翔公司建设开发的“金枫名苑”商品房一套，房屋总价为343960元。《商品房买卖合同》第十条载明，“出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房”；第十四条载明，“买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理房屋所有权证书所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、分户国土使用证的办证费用”；第十九条第二款载明，“（二）转移登记。……2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）见《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》”。《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》第12条载明，“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到者为准）前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。因此造成房地产权属证书和房屋抵押登记手续的迟延办理和因延误或分批办理而增加的费用由买受人自行承担，出卖人无需向买受人支付任何费用。因出卖人原因未能在约定时间内取得该商品房所有权证书，出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，至取得所有权证书为止。双方同意对合同十九条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。” 合同签订后，张润天依约向吉翔公司支付了全部购房款。吉翔公司于2013年7月20日向张润天交付了房屋。张润天于2017年8月7日向吉翔公司支付了案涉房屋契税、维修基金等费用。 2017年8月18日，吉翔公司向房屋专项维修资金专户缴纳了案涉房屋的维修基金。2016年11月2日，吉翔公司向税务部门缴纳了案涉房屋的契税。2017年12月15日，吉翔公司将案涉房屋办证材料提交不动产登记部门；但因吉翔公司未完成小区土地竣工验收，不符合房地一体统一登记原则，不具备登记条件，不动产登记部门已将办证材料退回吉翔公司。 另查明，原郫县（现郫都区）不动产登记部门于2016年8月31日17:00起停止受理各类土地、房屋登记业务，并于2016年9月8日起开始实施不动产统一登记。一审法院认为，张润天、吉翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及附件合法、有效，对双方产生拘束力。 关于吉翔公司是否应为张润天办理案涉房屋不动产权证书的问题。虽双方仅有办理房屋所有权证的约定而并无关于办理不动产权证书的约定，但由于郫都区依法实施不动产统一登记，不动产权证书具有原房屋所有权证和原国有土地使用权证“二证合一”的效果，且事实上吉翔公司已不可能为张润天单独办理房屋所有权证，现案涉房屋已符合办理不动产权证书条件，吉翔公司应配合张润天办理案涉房屋不动产证书。对吉翔公司辩称张润天无权要求其直接办理不动产权证书、其已履行资料提交义务的意见，与本案审理查明的事实不符，于法无据，一审法院不予采纳。 关于吉翔公司是否应承担逾期办证的违约责任问题。首先，根据双方合同约定，吉翔公司为张润天办理房屋所有权证的起算时间应当为案涉房屋实际交房的次日，即吉翔公司应在2013年7月21日起540日内向产权登记机关为张润天办妥房屋所有权登记，也即在2015年1月11日前办理房屋所有权证，但吉翔公司并未在该期限内为张润天办理房屋所有权证，已构成违约；但因不动产统一登记的实施，该违约行为应截止至2016年8月31日。其二、根据双方合同约定，张润天应在吉翔公司书面通知的办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到者为准）前将需要委托出卖人代交的各项税、费交给出卖人，逾期15天未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任，对于双方之约定张润天应明知，但其在2013年7月20日即收房后仍于2017年8月方向吉翔公司支付相关税费，故吉翔公司无须承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、吉翔公司于本判决生效后三十日内配合张润天办理位于成都市郫都区房屋的不动产权证；二、驳回张润天的其他诉讼请求。 如果吉翔公司未按本判决指定的期间向张润天履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向张润天加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币685元，由张润天承担人民币342元，由吉翔公司承担人民币343元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，张润天、吉翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据上诉人张润天、吉翔公司的上诉意见，本案二审争议焦点为：吉翔公司是否应向张润天支付逾期办理房屋权属证书的违约金。 本院认为，根据张润天与吉翔公司签订的案涉合同《补充协议》第12条载明的约定，张润天应按照约定，即买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到者为准）前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人；同时，双方亦约定逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。从上述约定解读，张润天应在交房之日将委托办证所需资料、税费交予吉翔公司。同时，双方亦约定了15日的宽展期，在逾期15天内张润天仍可补充提交相关税费。超过15日张润天未提交的，则吉翔公司免除逾期办证的违约责任。上述约定系双方当事人真实意思表示，并未存在加重买受人责任、或免除出卖人义务的相关情况，并不存在无效的情况；且双方当事人均已缔约，该条款已成立并生效，对双方当事人均产生拘束力。 根据本案查明的事实，张润天在2013年7月20收房，但直至2017年8月7日方向吉翔公司提交案涉房屋契税、维修基金等费用。张润天上诉另提出，因吉翔公司未办理案涉合同的备案，故其无法缴纳相应税费。本院认为，张润天在本案中主张吉翔公司存在未将合同备案导致无法缴纳维修基金，则应当提交相应证据证明案涉合同的备案时间，但本案中张润天并未提交相应证据予以证明；同时，根据《网签合同查询记录》载明的内容，案涉合同网签备案的时间为2013年6月7日，张润天以按揭方式购买案涉房屋，抵押权人为中国工商银行股份有限公司郫县支行，债务履行期限从2013年6月7日至2043年6月7日。案涉合同于2013年1月7日签订，吉翔公司在2013年7月20日向张润天交付了房屋。即在房屋交付之前案涉合同已备案，故张润天主张吉翔公司未办理案涉合同的备案，故其无法缴纳相应税费的理由与《网签合同信息查询记录》中载明的情况相悖，本院对其该项上诉理由不予支持。 张润天还提出，应当缴纳的税费金额及缴纳方式应由吉翔公司通知。本院审查后认为，张润天在上诉状中也确认缴纳契税和维修基金，双方并未按合同条款执行。张润天在购买案涉房屋后未向吉翔公司提交办证所需税费、则自身亦应当了解、查询相关契税、维修基金的缴纳金额和方式，由其自身缴纳。因张润天在上诉状中确认“对于维修资金和契税的缴纳方式，双方并未按合同条款执行，而是根据被上诉人通知缴纳”，故本院认定，张润天知晓案涉合同约定交房时应当知晓需提交的相应办证税费，但其未按照合同约定提交税费。在此情况下，双方在合同中并未约定买受人收房时未提交相关税费的情况下，出卖人是否仍应进行通知，故张润天主张吉翔公司应再通知其交付金额并无合同依据。而根据本案查明的事实，张润天在2017年8月7日方向吉翔公司交付上述费用，其主张吉翔公司存在违约行为，但并无相应合同依据，本院对其该项上诉理由不予支持。 张润天另提出，吉翔公司因土地未竣工验收导致不能办理房屋权属证书。本院审查后认为，吉翔公司在2017年12月15日向不动产登记部门申请办理权属登记，因未完成土地竣工验收，被不动产登记部门退件。但根据双方签订的《补充协议》第12.1条“逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任”的约定，吉翔公司、张润天在履行本案合同过程中，均存在过错行为。在此情况下，因张润天未及时提交办证所需税费、自身存在过错的情况下，其以吉翔公司存在过错要求其承担违约金，既与上述合同约定不符，也不符合公平原则。故本院对其该项上诉理由不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1370元，由张润天负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年十月二十九日 书记员 龙春光