西安市未央区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0112民初11977号     原告：蒋先义，男，1987年12月21日出生，汉族。   委托诉讼代理人：张海荣，陕西辉灿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘鹏昭，陕西辉灿律师事务所律师。   被告：张乐，男，1992年10月29日出生，汉族。   被告：张璐，女，1995年5月30日出生，汉族。   共同委托诉讼代理人：邢晨，陕西众邦律师事务所律师。   被告：西安白桦嘉义置业有限公司。   法定代表人：王志刚，总经理。   委托诉讼代理人：任万龙。   原告蒋先义与被告张乐、张璐、西安白桦嘉义置业有限公司（以下简称白桦嘉义公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋先义委托诉讼代理人张海荣，被告张乐、张璐及其共同委托诉讼代理人邢晨，被告白桦嘉义公司法定代表人王志刚及其委托诉讼代理人任万龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告蒋先义向本院提出以下诉讼请求：1、判令第一被告向原告支付违约金81810元；2、判令第一被告向原告赔偿3343.58；3、依法判令二被告对上述请求承担连带赔偿责任；4、依法判令第三被告返还原告4500元，以上共计89653.58元。5、判令本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年12月24日，原告与被告签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：原告将其名下位于西安市浐灞生态区XX路XX环XX城（五期）12幢1单元12901号房屋出售给被告，房屋建筑面积为89.02平方米，成交价为1615000元。第三被告作为居间方提供居间服务。合同对于付款时间以及违约责任进行了详细约定，根据合同第四条约定，被告张乐应该于2020年2月20日前备齐本次贷款所需相关真实证件到现场办理面签手续，于2020年3月1日备齐人民币385000元用于过户前的的资金监管，但是被告在已经可以办理相关手续时无故进行拖延，导致合同履行时间延迟。根据合同关于违约责任的约定，被告逾期支付房款，或者未按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按照未付款的千分之三向原告支付违约金，因此原告有权要求被告支付逾期违约金。被告张璐作为被告张乐指定的产权登记方，应该承担连带责任。同时，被告白桦嘉义公司作为居间方，以加急办理产权证书为由，要求原告多支付4500元费用，但是事实上，办理产权证书并未加急，其并未提供此项服务，因此被告白桦嘉义公司应该向原告予以返还。故依法诉至法院，请支持原告诉讼请求。   被告张乐辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。一、其与原告、被告白桦嘉义公司签订了合法有效的《房屋买卖（居间）合同》，其积极履行合同义务，没有违约行为，各方已将合同履行完毕。1、其经白桦嘉义公司介绍购买原告名下涉案房屋，按照合同约定支付了定金，并支付了剩余款项，不存在违约行为。2、案涉房屋已交付使用，产权已过户变更，其已于2020年4月22日领取了《不动产权证书》，合同已经履行完毕，履行过程中各方均不存在争议。二、合同履行时间迟延是因原告前置事项拖延以及新冠疫情影响所致，其不存在过错。1、案涉房屋在2019年12月24日双方签订合同时，仍处于抵押状态，合同第二条第二款约定“甲方承诺签署本合同之日起至2020年2月20日前还清所有贷款并办理解押手续，办妥解除抵押登记手续”，即其面签、支付后续费用均是以原告履行解押手续、涤除房屋抵押权为前提的，否则银行面签将无法正常办理，而实际上原告直到4月3日才办理垫资手续、提交撤押资料，迟延1个多月，导致合同履行迟延系原告所致。其在得到原告及时办理撤押手续的保证后，应原告要求，在2020年3月30日，原告未能依约办理房屋解押手续的情况下便配合原告向垫资公司提供凭证，共同办理银行撤押，后于2020年3月31日将余款全部付清，不存在逾期支付购房款的问题。2、原告虽然延迟一月有余办理变更面签、垫资、撤押等事宜，但后续各方按照变更后的时间节点实际履行，房屋也已顺利交付、办理完了房屋产权转移登记，证明原告对于合同履行方式变更是主动的、认可的，合同现已全部履行完毕，原告并未提出任何异议。3、双方履行合同义务期间，正值新冠疫情最严重的时候，政府部门并未正常上班，社区也属于管制状态，直至3月中上旬各方面秩序才逐渐正常，人大法工委已经明确此种情况对于合同履行属于不可抗力，不可归责于任意一方，其对于原告的迟延持有包容、理解态度，也积极协商、配合促进交易，原告以此为由主张迟延违约于法无据。三、原告要求赔偿3343.58元无事实及法律依据。除其无违约事实不应对原告进行赔偿外，原告要求其支付3343.58元赔偿亦无法律依据；案涉合同已经约定了相应的违约金，违约金以赔偿实际损失为基础，同时兼具惩罚性质，原告已经主张违约金，再额外要求赔偿没有法律依据。四、关于居间方收取产权加急费用与否，是原告和被告白桦嘉义公司之间的问题，其并不知情，与其无关。五、因为本案中其不存在违约情形，本案的诉讼费和律师费应该由原告自行承担。最后，合同约定的违约责任系合同双方应当承担，张璐并非合同相对方，原告要求张璐承担连带责任无事实依据。   被告白桦嘉义公司辩称，一、其已经履行了《房屋买卖居间合同》项下的居间义务。1、原告以及其他二被告于2019年12月24日在其居间下签署了《房屋买卖居间合同》，根据合同第五条约定，案涉合同签署，其就已经完成了《合同法》425条规定的居间义务，而案涉合同签署就意味着其已经按照案涉合同的约定全面履行了主合同义务，并不存在违约行为。2、根据《合同法》第六十条第2款规定，原告因自身原因需要，加急办理案涉合同项下标的物房产证，其同意原告请求加急办理上述证件充其量是在履行合同的附随义务，而其已经本着诚实信用的原则履行了该义务。二、其无义务返还4500元加急办证的费用。1、经原告请求后，其工作人员于2019年12月28日收到了原告支付的4500元加急办证的费用，并于2019年12月29日转给了案外人李亮，即其为实现原告加急办证的请求寻找的实际办理人。上述事实表明，其只是协助原告办理产证；收取上述费用，交付给案外人的行为，亦未着其在加急办理产证的行为中不具有独立的意思表示行为，其没有返还义务。2、根据西安市房产证办理时间流程，开发商正常办理房产证需要3到6个月时间，办理流程为开发商收集全部业主的资料后按照交材料的顺序办理房屋产权，并按批次办理。其于2019年12月29日将上述款项替原告交付给案外人李亮后，并于2020年1月2日将案涉合同项下标的物房产证办理完毕。按照一般程序办理，平均时间需要4.5个月，而本案中办理房产证仅用4天时间。足以表明案外人在收取4500元费用后，已经安排专人从所有业主的资料中找出原告的资料并由专人办理加急办证的事项；同时也证明其已如实完成了案涉合同的协助义务。三、其不承担本案诉讼费以及律师费。根据民诉法的相关规定，诉讼费最终由被诉方承担，其不但没有违约行为，而且本着作为专业房屋交易居间人的精神，急委托人所急，出色的完成了居间义务，以及在主给付义务完成后不收取任何费用的情况下协助原告办理相关事项。原告毫无诚信和契约精神，无端提起诉讼，给其造成诉累；不仅给其造成不利影响并且浪费司法资源，所以由此产生的费用应由原告承担。综上，其已全面履行了合同义务，没有任何违约行为；仅用4天时间为原告办理了房产证；所以其没有义务返还4500元加急办证费用以及承担本案诉讼费、律师费，请驳回原告全部诉讼请求。   经审理查明，2019年12月24日，原告蒋先义与被告张乐经被告白桦嘉义公司居间，签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：原告将其名下西安市浐灞生态区XX路XX环XX城（五期）12幢1单元12901号房屋出售给被告张乐，该房屋建筑面积89.02平方米，成交价161.5万元，具体支付方式约定为：乙方（被告张乐）于签订合同当日支付定金10万元，乙方需在2020年3月1日前备齐38.5万元予甲方（原告蒋先义）用于过户前的资金监管，乙方委托丙方（被告白桦嘉义公司）向银行申请个人二手房商业按揭贷款113万元，贷款金额具体以银行审批为准，如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由乙方于该房屋产权转移登记之日前自行补齐房款用于资金监管。买卖双方须积极配合，于2020年2月20日前备齐本案贷款所需相关真实证件到现场办理面签手续；若以上事宜出现延误，均由延误方承担一切法律责任。若乙方逾期支付任何一期款项或逾期提供贷款所有资料，由乙方承担一切法律责任。乙方按约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，甲乙双方须按丙方要求于银行审贷通过并放款后三个工作日内到房管局现场办理该房屋产权转移登记手续，甲方同意将该房屋产权转移登记给乙方或乙方指定的任何第三方。……甲方同意于过户当日交付房屋予乙方使用，甲方逾期交付房屋的，应按已收款额每日千分之三向乙方支付违约金。……合同并对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，被告张乐按合同约定支付了定金，双方最终于2020年4月21日办理了房屋过户手续并交付房屋，被告张乐指定将该房屋过户至被告张璐名下。现原告诉至本院，酿成诉讼。庭审中，原告称其第一项诉讼请求主张的违约金按照未付款金额1515000元的日千分之3从2020年3月2日计算到3月20日，第二项请求3343.58元赔偿是因为被告没有按时办理，其多还了一期房贷的费用；因被告张璐是房屋所有权人，要求被告张璐承担连带责任。被告张乐称逾期履行合同是因疫情原因所致，其并未违约，原告未按合同约定办理解押手续违约在先。因原告与被告张乐之间属于房屋买卖合同关系，与被告白桦嘉义公司之间属于居间合同关系，经本院释明，原告称本案主张房屋买卖合同关系。庭审调解，因双方争议较大未果。   上述事实，有《房屋买卖（居间）合同》、存量房买卖合同、微信聊天记录截图、交易明细、微信转账记录、西安市存量房交易结算资金监管入账凭证、转账记录、个人贷款支付凭证、不动产所有权正，以及庭审笔录，当事人陈述等在卷佐证。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同有效。该合同于2019年12月24日签订，并约定2020年2月20日前备齐本案贷款所需相关真实证件到现场办理面签手续，但因该期间受新冠肺炎疫情的影响，不能正常办理各项业务，后双方最终于2020年4月21日办理完毕了各项手续，较合同约定的时间虽有延迟，但延迟的期限与疫情严重期限基本相当，故双方在此期间的逾期，不应视为违约。故对原告主张被告违约，要求支付违约金并赔偿其多偿还的一期按揭贷款3343.58元、承担代理费的请求，本院不予支持。原告称其在本案中主张房屋买卖合同关系，因原告要求被告白桦嘉义公司返还4500元的诉讼请求，因与本案不属同一法律关系，故本案不予论处。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条之规定，判决如下：   驳回原告蒋先义的诉讼请求。   案件受理费2041元，原告蒋先义已预交，由原告蒋先义承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判员   王蔚         二〇二〇年十月二十六日     书记员   陈丹            1