江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3870号上诉人（原审被告）：邓川，男，1979年8月28日生，汉族，住赣州市定南县。委托诉讼代理人：梁树宏，江西正制律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡金胜，男，1968年9月9日生，汉族，住赣州市定南县。被上诉人（原审原告）：胡华林，男，1991年11月11日生，汉族，住赣州市省定南县。上诉人邓川因与被上诉人胡金胜、胡华林房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省定南县人民法院（2020）赣0728民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓川上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或判决上诉人退还被上诉人7万元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人在收据上写明“7月10日前交齐首付35%,如违约没收不退”的内容，是经过双方协商并达成一致后所书写的，并非上诉人单方意思表示。收据上写明“7月10日前交齐首付35%,如违约没收不退”的内容，符合房屋买卖的交易习惯。在房屋买卖过程中，双方会约定提前交付定金，以保证后续房屋交易过程中双方的权益，不因一方单方随意违约而造成对方损失，而且约定交付定金20天后交付首付款，也是符合一般的房屋买卖规则。由于双方在房屋买卖过程中，没有形成诸如《购房合同》之类的其他书面材料，而该份收据作为双方唯一一份书面对房屋买卖的约定，应是双方共同协商一致的结果。结合被上诉人只是以上诉人拒绝签订《购房合同》、不交付房屋为由起诉上诉人，从收到该收据至一审诉讼，一直未对该收据上的内容提出过任何异议，也应认定收据上的内容是双方协商一致的结果。被上诉人在一审的起诉状中也写到“由原告胡华林微信转账20000元房屋定金给被告邓川”，因此应认定该收据上的内容是双方协商一致的结果，共同约定该2万元款项为购房定金，并非上诉人的单方意思表示。2.该2万元应是被上诉人向上诉人支付的购房定金。按照市场交易习惯，对于大宗的交易行为，交易双方一般会约定提前交付定金，以作为后续交易正常进行的一种保证，特别是房屋买卖，买卖双方更会约定提前交付定金，以保证双方的权益。因上诉人法律意识不足，不清楚“订金”与“定金”之间的差别，在2018年6月20日向被上诉人出具的收据上将原本应书写为“定金贰万元”，写成了“订金贰万元”，但结合该收据其他内容“7月10日前交齐首付35%,如违约没收不退”，被上诉人在一审的起诉状中也认可该2万元为定金，因此应认定被上诉人2018年6月20日被上诉人向上诉人支付的2万元，双方约定为购房定金。3.一审既认定双方成立房屋买卖合同关系，由于被上诉人明确表示其不购买案涉房屋而导致双方房屋买卖合同关系解除，系被上诉人违约导致合同解除，根据法律规定，被上诉人应赔偿上诉人相应损失。合同解除有法定解除和协商解除两种方式。本案不属协商解除的情形。根据《合同法》第九十四条第二款：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”本案属被上诉人明确表示其不购买案涉房屋，而导致双方房屋买卖合同关系解除。根据《合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”双方至今未签订《购房合同》、交付房屋的责任不能归责于上诉人，完全是由于被上诉人没有按要求交付首付款、没有及时签订《购房合同》等原因所导致。现被上诉人明确表示其不购买案涉房屋，即表示其不履行合同义务，上诉人依法可以要求被上诉人承担相应的违约责任。2018年6月20日，被上诉人向上诉人支付的2万元购房定金。根据《合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由于被上诉人不履行约定，其无权要求返还2万元定金，以作为因被上诉人的违约所造成上诉人的损失。综上，由于被上诉人的违约，导致双方房屋买卖关系解除，其无权要求返还已付款项，请法院依法驳回被上诉人的诉讼请求，或改判上诉人只退还被上诉人7万元。被上诉人胡金胜答辩称：本人同意一审判决，本人与邓川没有签订房屋买卖合同，在2018年7月31日本人交7万元给邓川时，邓川也没有说什么。到今年，邓川又说要涨价4、5万元，本人当然不同意，所以起诉至法院。今年疫情过后，本人想交房款，但邓川不愿意见本人，不愿意和本人签订合同，要求加价。被上诉人胡华林未进行答辩。胡金胜、胡华林向一审法院起诉请求：1.依法判决被告立即退还原告购房款本金90000元及利息9900元（利息自2018年8月1日始至2020年6月1日止按年利率6％计算）。2.依法判决被告按年利率6％向原告支付利息自2020年6月2日始至被告退还原告全部购房款之日止。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告胡金胜与原告胡华林系父子关系。2018年6月20日，俩原告向被告购买位于定南县的房屋两套，房屋总面积为170.42平方米（一套面积为88.82平方米，另一套面积为81.6平方米），双方约定房屋单价为2380元／平方米。当日，原告胡华林通过微信转账方式向被告支付了购房订金20000元。为此，被告向原告方出具了《收据》一份。2018年7月31日，原告胡金胜又向被告支付了购房款70000元。但原、被告至今仍未签订书面的购房合同，被告亦未向原告交付案涉房屋。为此，双方发生纠纷，原告遂于2020年6月9日向一审法院提起诉讼，要求被告退还已付购房款90000元及利息。在本案庭审中，原告明确表示不购买被告的房屋，要求退还已付房款。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，虽然原、被告未签订书面的购房合同，但根据原告的陈述和被告的书面答辩，双方对购房的事实均无异议。因此，原、被告之间形成了房屋买卖合同关系。现原、被告双方争议的焦点在于被告是否应当退还原告的购房款90000元。对此，原告在庭审中明确表示其不购买案涉房屋。因此，原、被告的房屋买卖合同关系应当解除。根据合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告要求被告返还已付房款90000元，理由成立，一审法院予以支持。对于被告提出原告未按约定付清首付款属于原告违约的抗辩。对此，因原、被告未签订书面的购房合同，双方对付款时间、付款方式未作明确约定。而被告于2018年6月20日出具给原告的订金收据（金额20000元）中注明的“7月10日前交齐首付35％，如违约没收不退”的内容系被告单方意思表示，原告方未予认可。故被告的此抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。对于原告要求被告按年利率6％支付2018年8月1日起至退清购房款之日止的利息的诉讼请求。一审法院认为，原、被告对此未作约定，原告方亦未向法庭提供相应证据证明其主张，原告的该项诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。对于被告的要求原告赔偿损失的主张。经审查，被告在本案审理过程中未提出反诉。因此，本案不做处理，被告应另行主张权利。判决：一、被告邓川应在判决生效后十日内向原告胡金胜、胡华林返还购房款90000元；二、驳回原告胡金胜、胡华林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2298元，减半收取1149元，由被告邓川负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人邓川提交通话记录一份（一审已提交，但该份更详细），证明目的：上诉人多次催促被上诉人前来签订购房合同，但被上诉人不接电话，上诉人不得不于2020年4月7日发短信要求其尽快来签订合同。被上诉人胡金胜经质证后认为：在农村做事，本人经常接不到电话，也不会用微信。本院经审查认为，该份通话记录于一审期间已提交，不能作为新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：1.关于二被上诉人支付的购房款9万元是否应予返还的问题；2关于上诉人邓川主张其中2万元应作为购房定金不予退还的问题。本案中，双方并未签订书面的购房合同，并未约定合同解除条件，被上诉人原审庭审期间明确表示其不购买案涉房屋，原审认为双方之间的房屋买卖合同应予解除以及二被上诉人支付的购房款9万元应予返还，符合法律规定。而案涉收据里载明“……订金贰万元，7月10日前交齐首付35%，如违约没收不退”，首先，该收据载明为“订金”而非“定金”，其次，该收据载明“首付35%”具体所指金额并未书面约定，双方亦未书面约定首付金额，属于约定不明的情形，故上诉人主张其中2万元应作为购房定金不予退还的理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人邓川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人邓川负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十月三十日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜