四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7422号 原告：王珏，男，1984年9月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王世良，男，1956年7月21日出生，汉族，住成都市武侯区。系原告父亲。 被告：成都蜀国保利文化传播有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：方林，职务不详。 委托诉讼代理人：罗水仙，四川中沛律师事务所律师。 原告王珏与被告成都蜀国保利文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，王珏的委托诉讼代理人王世良，成都蜀国保利文化传播有限公司（以下简称蜀国保利公司）的委托诉讼代理人罗水仙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王珏向本院提出诉讼请求，请求判令：1、蜀国保利公司向王珏支付所欠房屋租金77296元，并支付所欠房屋租金的滞纳金9219元（截止5月30日）；2、蜀国保利公司支付租赁期间拖欠的物业管理费、电费、垃圾清运费共计9246.26元；3、蜀国保利公司以上述所拖欠的费用为基数，从2019年12月10日起至付清之日期间，按人民银行同期贷款利率给付利息损失；4、蜀国保利公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：王珏与蜀国保利公司于2019年11月28日签订《房屋租赁合约》，约定由蜀国保利公司承租王珏位于成都市高新区天府大道中段1388号花样年美年广场花园大厦XXX的房屋，租期2年，每月租金18216元。双方签订合同后，王珏于2019年11月28日交付房屋，蜀国保利公司分三次支付18216元押金后，遂拖延支付租金，至今仍欠22648元租金未付，王珏的特别授权代理人王世良多次微信催收无果。鉴于蜀国保利公司的违约行为，王珏依据租赁合同相关条款的规定，要求解除合同，蜀国保利公司于2020年5月27日将房屋钥匙退还王珏，但对于并未支付拖欠的租金、滞纳金以及物业费等，王珏为维护自身权益诉至法院。 蜀国保利公司辩称，第一，王珏与蜀国保利公司签订合同后至约定的租赁期间开始前，蜀国保利公司按合同约定向王珏支付18216元定金，该定金后转为一个月租金。因此，2020年12月9日租赁期间开始起算后，蜀国保利公司又向王珏支付了近两个月的租金32000元，故蜀国保利公司已支付五万多元租金。但当支付完租金准备开始营业时，蜀国保利公司接到美年广场物管的《停止服务函》，原因系王珏拖欠近半年物管费、水电费以及清洁费，物管采取停止服务的强制措施，当天就停水停电，严重影响蜀国保利公司到的生产经营。2020年1月3日，蜀国保利公司向王珏出具《退还房租及全部损失函》，解除双方的租赁关系并要求王珏退还租金和赔偿损失共计106782元，无果，后经多次协商无法解决，王珏联合物业以欠缴物管费为由不让蜀国保利公司搬离，迫于无奈只能将钥匙返还给王珏。第二，关于租金的问题。王珏诉请的18216元押金实为定金，该定金依据租赁合同第七条第一款已转化为租金，加上后续支付的32000元，蜀国保利公司实际已支付近一个季度租金。第三，关于租赁期限的问题。王珏主张租赁期限截止至2020年6月8日，但实际蜀国保利公司已于2020年1月2日就因物业停止服务，从而行使单方解除权而解除了合同，实际租赁期间仅20多天。第四，关于合同解除后双方之间的物业管理费、电费以及垃圾清运费的问题。双方解除合同后，蜀国保利公司便不在案涉房屋中生产经营，王珏要求蜀国保利公司承担物业费等费用的请求于法无据。第五，蜀国保利公司将保留向王珏追诉退还房租和赔偿损失的违约责任。 本院经审理，认定如下事实：2019年11月28日，王珏（甲方）与蜀国保利公司（乙方）签订《房屋租赁合约》，主要约定：由成都商诚房地产营销策划有限公司作为中介方，蜀国保利公司承租王珏位于成都市高新区天府大道中段1388号花样年美年广场花园大厦XXX的房屋，自2019年12月8日起至2021年12月7日止，租期2年，租金为18216元/月，每三个月为一期交付，每次交付租金（含定金）须于上期租金到期前提前15天交付甲方，乙方若逾期未支付，甲方有权从逾期日向乙方每日加收相当于房屋租金千分之一的滞纳金。6.3.租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、天然气费、煤气费、清洁费、水电费及其他相关费用均由乙方承担。7.1.签订合约的同时，乙方须即时向甲方支付人民币18216元作为租房定金，该笔款项由甲方直接收取，若甲方在合约规定交房日期交房且乙方收房后，该定金即转为租金，从乙方应支付给甲方的租金中扣除该部分。8.乙方须于2019年11月28日或之前向甲方支付押金人民币18216元，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关内容费用且在该物业内家具电器及相关设施无损坏情况下，押金由甲方如数退还给乙方（不计利息），且若将甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。9.5.租赁期间，乙方若拖欠租金达十天或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天然气、煤气费、清洁费、水电费及相关费用达两个月或以上视为乙方违约，合约因违约而终止的，乙方须全部承担因违约所造成的责任。方竞作为蜀国保利公司的代理人签字。 合同签订后，蜀国保利公司向王珏支付费用共计50216元，支付时间和具体金额如下：2019年11月28日10000元，2019年12月3日3216元，2019年12月4日5000元，2019年12月10日32000元。 2020年1月2日，深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司向蜀国保利公司发送《停止服务函》，催收2019年7月16日至2020年6月30日期间的物业费、电费、水电履约金、押金共计19015.57元，并要求王珏于2020年1月3日下午17:30前付清上述欠款，同时，服务函明确载明，若届时王珏不付清欠款，物业公司将停止服务。 方竞与王世良的微信聊天记录显示：2020年3月28日，王珏代理人王世良向蜀国保利公司的代理人方竞通过微信发送《尽快支付所欠房租的函》，蜀国保利公司未做回复。2020年4月13日，王珏代理人王世良向蜀国保利公司的代理人方竞通过微信发送《再次请求尽快支付所欠房租的函》。2020年5月22日，王珏代理人王世良向蜀国保利公司的代理人方竞通过微信发送《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明要求蜀国保利公司于2020年5月26日前归还房屋。5月27日，发送《请尽快办理美年D505房租结算和房屋移交的函》。 2020年5月26日，深圳市花样年国际物业服务有限公司向王珏发送《关于催收D505房号物管费的函》，载明拖欠2019年11月29日至2020年5月26日物业管理费7542.69元、违约金105.22元、电费1591.14元、垃圾清运费108元、水费4.43元，共计9246.26元。 2020年5月27日，王珏的代理人王世良与蜀国保利公司的法定代表人方林进行交接，并签署《美年D505家具移交清单》。 在庭审中，王珏述称，在得知欠付截至2019年11月28日的期间的垃圾清运费、物业管理服务费、电费等费用后，已于2020年1月下旬向深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司支付欠付费用。 本院认为，蜀国保利公司与王珏签订的《房屋租赁合约》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。对于《房屋租赁合约》合同的具体解除时间双方存在争议，王珏认为于2020年5月解除租赁合同及腾退房屋，但蜀国保利公司辩称其公司于2020年1月即因物业公司断电无法正常生产经营，2020年1月3日发函之日即为合同解除之日。本院认为，首先，蜀国保利公司向本院提交的微信聊天记录拟证明蜀国保利公司向王珏发送了《退还房租及全部损失函》及《关于催收王珏、王进良退还全部款项再次通知》，但该份聊天记录内容未显示聊天的相对方，亦未显示发送日期，且王珏当庭表示未收到该函件。其次，蜀国保利公司当庭表示将在庭后向法庭提交微信手机载体予以核对，但庭后蜀国保利公司未向本院提交。综上，蜀国保利公司辩称于2020年1月向王珏发送两份函件的事实，本院不予采信。蜀国保利公司欠付房屋租金达10天以上，王珏于2020年5月22日通过微信向蜀国保利公司发送《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知蜀国保利公司于2020年5月26日返还房屋，蜀国保利公司于当日收到故合同解除的时间应为2020年5月26日，后王珏与蜀国保利公司于2020年5月27日对案涉房屋进行交接。 关于蜀国保利公司于2019年12月4日前支付的三笔费用共计18216元系定金还是押金的问题。租赁合同约定，蜀国保利公司应于2019年11月28日支付押金18216元、定金18216元，并于2019年12月9日前支付前三个月租金。蜀国保利于2019年12月4日前支付了18216元，并于2019年12月10日支付32000元，均未足额按约支付合同约定的费用。本院认为，在无法区别支付的费用具体为哪一笔的时候，应从保护出租人（债权人）权利的角度去判定该笔费用的性质。因蜀国保利公司存在欠缴物管费、电费、垃圾清运费，且在合同履行过程中持续违约，该笔费用认定为押金予以担保上述欠缴费用更能保证出租人的权利。其次，无论该笔费用认为为定金还是押金，定金将转化为租金，押金将予以抵扣欠付费用（含租金），均不损害蜀国保利公司的权利。再次，在后续的催缴租金函件中，王珏多次提及收到的该笔费用为押金，蜀国保利公司并未提出异议。故本院认为，蜀国保利公司于2019年12月4日前支付的三笔费用18216元认定为押金，该押金可予以抵扣欠付费用。 关于租金与滞纳金的问题。王珏按约交付了房屋，蜀国保利公司应当支付2019年12月8日至2020年5月20日的租金。现蜀国保利公司已支付租金32000元，还应支付66719元（计算方式为18216元/月×5个月13天-32000元）。租赁合同约定蜀国保利公司若逾期未支付，王珏有权从逾期日向蜀国保利公司每日加收相当于房屋租金千分之一的滞纳金。本院认为，该滞纳金的性质为违约金，违约金的主要功能系弥补损失，王珏的损失主要为资金占用利息损失，本院认为，王珏主张的违约金过高（年利率为36.5%），本院根据蜀国保利公司的过错程度、合同的实际履行情况、王珏的实际损失，将滞纳金调减为2000元。 关于物管费、电费、垃圾清运费的问题。租赁合同约定该费用由蜀国保利公司承担，蜀国保利公司如未缴纳应承担之费用，王珏可以扣除部分或全部押金抵付。蜀国保利公司实际占有使用房屋至2020年5月27日，尚欠2019年11月29日至2020年5月26日期间的物业管理服务费7542.69元、电费1591.14元、垃圾清运费108元，共计9241.83元，该欠付费用在押金中抵扣。 关于利息损失的问题。因本院已支持租金的违约金，足以弥补王珏的资金占用利息损失，且王珏未实际缴纳2019年11月29日至2020年5月26日期间的物业管理服务费、电费、垃圾清运费（未向本院提交已缴纳上述费用的证据），未产生实际损失（资金占用利息损失），故该项诉请，本院不予支持。 综上，蜀国保利公司尚欠租金租金66719元、滞纳金2000元、物业管理服务费7542.69元、电费1591.14元、垃圾清运费108元。押金18216元予以抵扣后，蜀国保利公司仍欠租金57744.83元、滞纳金2000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、成都蜀国保利文化传播有限公司应在本判决生效之日起三日内支付向王珏支付租金57744.83元、滞纳金2000元。 二、驳回王珏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为1097元，成都蜀国保利文化传播有限公司负担647元，王珏负担450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年十月十五日 书记员  程悦