广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12957号原告：黄梓浚，男，1989年9月5日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区*************，公民身份号码441************011。被告：刘杰超，男，1985年3月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码440************012。被告：宋刚，男，1970年3月1日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区工人路小区***57-19号，公民身份号码211************813。第三人：中山市云泽房地产中介服务有限公司，住所地广东省中山市*****乐新城6期B区Al幢B36号，统一社会信用代码91442000MA4W4JP14W。法定代表人：刘某1。原告黄梓浚与被告刘杰超、宋刚、第三人中山市云泽房地产中介服务有限公司（以下简称云泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄梓浚到庭参加诉讼，被告刘杰超、宋刚、第三人云泽公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄梓浚向本院提出诉讼请求：1.解除原告黄梓浚与被告刘杰超签订的房产租赁合同；2.被告刘杰超、宋刚向原告黄梓浚返还2019年5月份租金2200元；3.被告刘杰超、宋刚向原告黄梓浚返还押金4400元；4.被告刘杰超、宋刚向原告黄梓浚支付违约金4400元。诉讼中，原告黄梓浚当庭撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2018年10月25日，原告黄梓浚通过云泽公司居间服务承租了被告刘杰超位于中山市********锦绣雅筑5期16座1503房物业，建筑面积120.81平方米。被告宋刚向原告黄梓浚出示了被告刘杰超的授权委托书，授权其直接负责涉案房屋租赁一事。双方签订了房产租赁合同书，约定押金4400元，每月25日前支付租金2200元。签订合同后，原告黄梓浚依约于2018年12月至2017年4月期间每月向被告刘杰超支付了房租。2019年5月，原告黄梓浚收到法院执行通知书，要求原告黄梓浚立即搬离涉案物业，原告黄梓浚遂于当月搬离涉案物业。根据相关规定，本案因被告刘杰超的个人原因导致涉案房屋被法院拍卖，原告要求其返还押金，并支付2个月租金作为补偿金，以及承担违约责任。被告宋刚签订合同时收取了押金和租金，亦应对被告刘杰超的违约行为承担连带责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告刘杰超、宋刚未到庭参加诉讼，也未出具书面的答辩意见及举证。第三人云泽公司未到庭参加诉讼，也未出具书面的陈述意见及举证。本院经审理认定事实如下：2018年10月25日，刘杰超（甲方、出租方）、宋刚（代理人）与黄梓浚（乙方、承租方）、云泽公司（居间方）签订房产租赁合同，主要约定：甲乙双方通过经纪方出租及租入中山市********锦绣雅筑5期16座1503房物业，建筑面积120.81平方米，房地产证号0**5441；租赁期为1年，从2018年10月25日起至2019年9月24日止；租金每月为2200元，支付方式及时间为按月支付，即于每月25日之前支付当月租金；乙方应于签订本合同当日向甲方支付押金4400元和1个月租金2200元，共计6600元；租赁期限内，非乙方的原因而甲方单方要求提前解除合同的，则需退回乙方全部已交押金，还需向乙方另行支付2个月的租金作为补偿。合同还约定了其他事项。出租方处“刘杰超”签名下方有“代宋刚”签字字样。同日，黄梓浚通过现金方式向宋刚交付押金4400元，宋刚出具收款收据予以确认。之后黄梓浚分别于2018年12月3日、2019年1月2日、2019年2月2日、2019年3月2日通过微信转账方式向微信号wxid_gyh2thavb2hi22支付涉案房屋租金2200元。黄梓浚提交的落款日期为2017年5月27日的授权委托书显示：刘杰超授权宋刚对中山市********锦绣雅筑5期16座1503房进行租赁、管理，代理时间自2017年5月27日至2022年5月26日，代理权限包括：1.代为出租上述房屋；2.代为商讨、确定、租赁合同细节，签订租赁合同；3.代为收受租赁合同项下的保证金、租金等所有费用……委托人一栏有刘杰超签名字样及捺印。2019年5月29日，广东省中山市中级人民法院出具（2018）粤20执605、606号之一执行公告，主要记载：本院于2018年10月17日作出（2018）粤20执605、606号之一裁定，查封被执行人刘杰超名下位于中山市********锦绣雅筑5期16座1504房、1503房。由于被执行人刘杰超未按生效法律文书规定的履行义务，本院依法强制执行。现责令被执行人刘杰超及相关房屋使用人于2019年5月31日早上9点00分前迁出中山市********锦绣雅筑5期16座1504房、1503房。粤（2018）中山市不动产权第0035441号不动产权证书显示：坐落于中山市坦洲镇锦绣观湖雅筑******的权利人为刘杰超，共有情况为单独所有。庭审中，黄梓浚称不认识刘杰超，其通过云泽公司居间服务与刘杰超代理人宋刚签订涉案房产租赁合同，涉案房产租赁合同范本由云泽公司提供，承租方一栏“黄梓浚”签名系其本人所签，出租方一栏“刘杰超”签名系宋刚代签。合同签订后，因涉案房屋卫生条件较差，宋刚延迟交付房屋至2018年12月。之后黄梓浚自2018年12月起向宋刚提供的微信号wxid_gyh2thavb2hi22转账支付租金，其认为该微信号系刘杰超使用。黄梓浚支付涉案房屋租金至2019年4月，但因法院强制执行拍卖涉案房屋，故其自2019年6月起无法继续使用涉案房屋，因此提起本诉。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。诉讼中，黄梓浚撤回对2019年5月份租金的主张，是对其权利的自由处分，本院予以准许。黄梓浚主张涉案房产租赁合同的合同相对方应为刘杰超，其提交的房产租赁合同虽没有刘杰超的签名确认，但宋刚在签订合同时向黄梓浚出具了不动产权证书、授权委托书，上述行为令黄梓浚有理由相信宋刚是刘杰超的代理人，其行为足以代表刘杰超，构成表见代理。因此，黄梓浚与刘杰超签订的房产租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律或行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同内容并履行各自义务。签订涉案房产租赁合同后，黄梓浚向宋刚支付了涉案房产押金4400元，有宋刚签名确认的收款收据为证，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的……”涉案房屋于2018年10月17日被广东省中山市中级人民法院裁定查封，但因被执行人刘杰超未按生效法律文书履行义务导致涉案房屋被法院强制拍卖，符合上述条款规定的情形，黄梓浚无法正常使用涉案租赁房屋，其主张解除涉案房产租赁合同，于法有据，本院予以支持。由于涉案房产租赁合同已解除，刘杰超已无继续保管黄梓浚支付的押金4400元依据，其应向黄梓浚返还上述款项。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方在房产租赁合同中约定，在租赁期限内，非黄梓浚的原因而刘杰超单方要求提前解除合同的，则还需向黄梓浚另行支付2个月的租金作为补偿。涉案房屋因刘杰超的原因致使被法院查封拍卖，黄梓浚未能继续使用涉案房屋,刘杰超已构成根本违约。现黄梓浚要求刘杰超向其支付违约金4400元（2200元/月×2个月）的诉请，理据充分，本院予以支持。关于宋刚的责任问题。宋刚并非涉案房产租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，黄梓浚主张宋刚对刘杰超的涉案债务承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告黄梓浚与被告刘杰超于2018年10月25日签订的房产租赁合同；二、被告刘杰超于本判决生效之日起七日内向原告黄梓浚返还押金4400元；三、被告刘杰超于本判决生效之日起七日内向原告黄梓浚支付违约金4400元；四、驳回原告黄梓浚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元（原告已预交），由被告刘杰超负担（被告刘杰超于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  何泽文人民陪审员  樊志朋二〇二〇年十月二十三日书 记 员  陈嘉婷李晓童