湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2067号原告：杨敏，女，1958年2月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告杨敏与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称为“张家界山水天下公司”）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称为“张家界大成酒店”）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称为“湖南大成酒店”）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨敏的委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼。被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店、湖南大成酒店经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告张家界山水天下公司支付回购房屋款100000元，违约金300元，被告张家界大成酒店、湖南大成酒店承担连带责任；2.判令被告张家界大成酒店支付房屋收益款59245元（2016年6月至2020年8月），违约金177.74元；被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店承担连带责任；3.判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年6月20日，原告杨敏与被告张家界山水天下公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买张家界大成山水国际大酒店第16层1616A号房。同日，原告与被告张家界山水天下公司签订了《补充合同》。签约后，原告于2012年6月20日一次性付清房款100000元。2012年6月20日，原告杨敏与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店投资经营合同》，合同约定原告将房屋交给被告统一经营管理，最短时限不少于2年，最长不超过3年；被告每年按年回报率15%向原告支付投资收益每年15000元。被告张家界山水天下公司和被告湖南大成酒店提供连带担保。逾期3个月未支付投资收益，被告应向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金。逾期3个月或累计超过6个月未支付投资收益，按该房屋的约定价格的0.3%作为违约金。2012年6月20日，原告与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。合同约定：房屋总价款为100000元。被告张家界大成酒店提供连带担保；逾期30天按该房屋约定价格的0.3%支付违约金。被告于2016年6月29日支付了2015年6月20日-2016年6月20日止的年投资收益15000元后未再付投资收益，原告方多次到被告张家界大成酒店支付房屋收益款，要求回购房屋，被告均以老板不在或资金周转困难等为由拒不见面或拒不答复。根据合同约定，原告投资期限最长不超过3年，被告没有按合同全部履行回购，并于2016年6月单方面违约，从2016年6月20日起未支付原告房屋年投资收益，其中2016年6月零10天，共计未付7916元；2017年-2019年共3年共计未付41329元；2020年1月-8月共计未付10000元；以上共计未付房屋收益59245元。违约金计算如下：依照投资经营合同第十条第3项，被告应向原告支付房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金177.74元（59245元×0.3%）；依照回购合同第七条第2项，被告应向原告支付违约金300元（100000元×0.3%）。现在，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店、湖南大成酒店共同辩称：原告与被告张家界大成酒店一直存在房屋租赁关系，原告并未提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，且在《投资经营合同》约定的投资期限内，被告并未拖欠原告投资收益，被告张家界山水天下公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金。2012年6月20日起至2020年8月31日止，被告已向原告支付62171元。被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算投资收益不予认可，原、被告双方并未就投资收益达成续签协议。现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃房屋回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与被告张家界山水天下公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店签订的《房屋投资经营合同》亦于本案起诉之日解除。本案尚未达到房屋回购条件，原告无权要求回购；原告以诉讼的方式同时主张房屋回购和房屋投资经营收益，属于重复主张权利，且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与被告张家界山水天下公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权即为被告张家界山水天下公司，而不再是原告，其有义务协助被告张家界山水天下公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，请求法院公正判决。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2012年6月20日，原告杨敏与被告张家界山水天下公司签订了《商品房买卖合同》一份，根据该合同约定，原告购买了被告张家界山水天下公司的坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号商品房××，并且，原告于2012年6月20日付清了购房款100000元。2、2012年6月20日，原告杨敏（甲方）与被告张家界大成酒店（乙方）、被告张家界山水天下公司（丙方）、湖南大成酒店（丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》一份，该合同约定：（1）原告杨敏将该房屋交给被告张家界大成酒店统一管理、经营，投资期内被告张家界大成酒店对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由被告张家界大成酒店对外统一经营管理；（2）双方协商同意该房屋的租赁期限最短时限不少于2年，最长不超过3年；（3）双方协商同意该房屋的投资期限于原告杨敏与被告张家界山水天下公司签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自原告付清全部房款之日起开始计算投资收益；（4）在本合同的投资期内，该房屋年投资收益计人民币15000元，由被告张家界大成酒店按年向原告杨敏支付；（5）被告张家界山水天下公司对被告张家界大成酒店在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，被告张家界山水天下公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为被告张家界大成酒店向原告支付投资收益及后期回购款提供担保；（6）被告湖南大成酒店以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为被告张家界大成酒店向原告杨敏支付投资收益及回购款项提供连带担保；（7）本合同投资期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告支付投资收益，除应付原告杨敏投资收益之外，被告张家界大成酒店应另向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金，但原告杨敏违约或不可抗力情形除外。3、2012年6月20日，原告杨敏（甲方）与被告张家界山水天下公司（乙方）、被告张家界大成酒店（丙方）、被告湖南大成酒店（丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》一份，该合同约定：（1）原告杨敏于2012年6月20日购买被告张家界山水天下公司所开发张家界大成山水国际大酒店第16层1616A号房，该房屋用途为酒店；（2）原告杨敏与被告张家界山水天下公司约定，该房屋按（套）计算价格，该房屋总价款为100000元整；（3）原告杨敏与被告张家界山水天下公司同意在原告杨敏与被告张家界大成酒店所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满二年后至第三年内，原告杨敏与被告张家界山水天下公司双方的任何一方都有权要求对方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋，被告张家界大成酒店对回购原告杨敏该房屋之义务提供担保；（4）任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同中第三条约定的购买价为准）0.3%的违约金；4、在2012年6月20日至2020年8月31日期间，被告张家界大成酒店已向原告支付房屋投资收益款62171元，其中，被告张家界大成酒店已向原告支付了2016年6月20日至2020年8月31日期间的房屋投资收益款2171元。根据本案诉争的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的约定，在2016年6月20日至2020年8月31日期间，被告张家界大成酒店尚欠原告的房屋投资收益款60829元【（15000元/年×4年）+（15000元/年÷365天×73天）-已支付2171元】。5、2015年5月11日，2016年6月8日，原告杨敏两次向被告张家界大成酒店、张家界山水天下公司提出了书面《回购申请》，要求被告回购本案诉争的房屋。6、2020年9月16日，本院依法向被告张家界大成酒店、张家界山水天下公司、湖南大成酒店送达了开庭传票进行传唤，但被告张家界大成酒店、张家界山水天下公司、湖南大成酒店无正当理由，均未到庭参加诉讼。二、双方当事人有争议的事实1、关于被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店对被告张家界大成酒店给原告支付投资收益款的保证是否已超过法律规定保证期间的事实。原告认为：本案诉争的被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店的保证没有超过法律规定的保证期限，因为，被告还在继续租用本案诉争的房屋。被告认为：本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。本院认为：根据原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定，被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店系本案诉争房屋投资收益支付的连带责任保证人，但双方没有约定具体保证期限，本案诉争的投资经营合同期限于2015年6月20日届满后，原、被告双方没有续签合同，并且，原告也没有在本案诉争投资经营合同期（主债务履行期）届满之日起六个月内向被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店主张权利，要求被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条关于“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店的保证确已超过法律规定的保证期间（原告杨敏于2020年9月4日才起诉）。因此，被告称被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店对本案诉争支付投资收益款的保证已超过法律规定保证期间的事实，本院予以采信。2、关于被告张家界大成酒店、湖南大成酒店对被告张家界山水天下公司向原告支付回购款的担保，是否已超过法律规定保证期间的事实。原告认为，本案诉争的被告张家界大成酒店、湖南大成酒店对本案诉争支付房屋回购款的保证没有超过法律规定的保证期限。被告认为，被告张家界大成酒店、湖南大成酒店对本案诉争支付房屋回购款的保证已超过法律规定的保证期限。本院认为：根据原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定，被告张家界大成酒店、湖南大成酒店对回购原告的房屋之义务提供担保，但没有明确约定保证方式及保证期间，故被告张家界大成酒店、湖南大成酒店应为本案诉争回购房屋款支付的连带责任保证人。因原告于2015年5月11日和2016年6月8日两次向被告张家界大成酒店、张家界山水天下公司提出了书面《回购申请》。因此，被告张家界大成酒店、湖南大成酒店对本案诉争支付房屋回购款的保证并没有超过法律规定的保证期间。判决的理由与结果本院认为，本案双方争议的焦点是：（1）被告张家界山水天下公司是否应当给原告支付房屋回购款100000元及违约金300元，以及被告张家界大成酒店、湖南大成酒店对此是否应当承担连带责任；（2）被告张家界大成酒店是否应当给原告支付房屋收益款59245元及违约金177.74元，以及被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店对此能否免除保证责任。一、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》及《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》都是客观存在的，也是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告双方签订的本案诉争的合同均合法有效。二、关于被告张家界山水天下公司是否应当给原告支付房屋回购款100000元及违约金300元，以及被告张家界大成酒店、湖南大成酒店对此是否应当承担连带责任。因原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》已经约定：“甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满二年后至第三年内，甲、乙双方的任何一方都有权要求对方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋。”和相关违约金，并且，原告杨敏在该期限内已向被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店主张了回购房屋的权利。因此，原告要求被告张家界山水天下公司支付房屋回购款100000元和违约300元（100000元×0.3%），以及要求被告张家界大成酒店、湖南大成酒店对此承担连带责任的诉讼请求，理由正当，符合双方的合同约定，本院予以支持。因原告已起诉向被告主张房屋回购的权利，故本案诉争的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》及《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》应当于本案原告起诉之日予以终止。三、关于被告张家界大成酒店是否应当给原告支付房屋收益款59245元及违约金177.74元，以及被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店对此能否免除保证责任。1、本案诉争房屋的租赁期限届满后，在原告与被告张家界大成酒店没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店继续经营、管理和使用本案诉争的原告的房屋，原告对此也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》继续有效，但租赁期限为不定期。现在，被告张家界大成酒店应给原告支付2016年6月20日至2020年8月31日期间的投资收益款为60829元，且至今没有付清，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于承租人应当按照约定的期限支付租金之规定，原告杨敏要求被告张家界大成酒店支付2016年6月至2020年8月期间的投资收益款59245元，并没有超出被告应付的投资收益款60829元，也没有违反法律规定，本院予以支持。因国家当前不可抗力的××影响和被告经营困难的实际情况，被告请求减免租金，理由正当，本院予以采纳。本院认为应酌情减免一个月的租金1250元（15000元／年÷12个月）较为适宜。2、由于在履行本案诉争合同的过程中，原告已按照合同约定履行了自己的全部义务，没有构成违约，但被告张家界大成酒店却没有按照合同约定履行给原告支付房屋投资收益的义务，其行为已构成违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告张家界大成酒店应当给原告支付所欠房屋投资收益的违约金225元【15000元/年×0.3%×5年】，故原告要求被告支付违约金177.74元的诉讼请求，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。3、因被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店的保证已超过法律规定的保证期限，故被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店对被告张家界大成酒店给原告支付房屋收益款59245元及违约金177.74元应当免除保证责任。综上，被告张家界大成酒店应给原告支付2016年6月20日至2020年8月31日期间的房屋投资收益款57995元【（请求支付收益款）59245元-（减免收益款）1250元】，并支付所欠房屋投资收益的违约金177.74元，但是，原告要求被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店对被告张家界大成酒店应支付房屋收益款59245元及违约金177.74承担连带保证责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。四、被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店、湖南大成酒店经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司给原告杨敏支付房屋回购款100000元及违约金300元，共计100300元，并且，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司对此承担连带责任；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司给原告杨敏支付2016年6月20日至2020年8月31日期间所欠的房屋收益款57995元和违约金177.74元，共计58172.74元；上述一、二项，定于本判决生效后十五日内履行完毕；三、驳回原告杨敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3494元，减半收取1747元，由被告张家界山水天下置业有限公司、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司共同负担。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  符军二〇二〇年十月二十三日书记员  黄倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《中华人民共和国担保法》第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。