杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0109民初8763号原告：杭州前齿齿轮箱有限公司，统一社会信用代码91330109MA27W4T66Y，住所地浙江省杭州市萧山区戴村镇郁家山下村。法定代表人：沈泉海，总经理。委托诉讼代理人：陈广荣、金丽丽，浙江丰原律师事务所律师。被告：上海库缘网络科技有限公司，统一社会信用代码91310120MA1HK4F0X4，住所地上海市奉贤区四团镇彭平公路******。法定代表人：康波，委托诉讼代理人：余鹏，系员工。委托诉讼代理人：潘铮，上海隽之律师事务所律师。被告：上海环颂供应链管理有限公司，统一社会信用代码91310112MA1GB9L60X，住所地，住所地上海市青浦区双联路********iv>法定代表人：张秀英，执行董事。委托诉讼代理人：陈平，系员工。委托诉讼代理人：潘铮，上海隽之律师事务所律师。原告杭州前齿齿轮箱有限公司（以下简称前齿公司）与被告上海库缘网络科技有限公司（以下简称库缘公司）、上海环颂供应链管理有限公司（以下简称环颂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法由审判员童杭烟适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告杭州前齿齿轮箱有限公司的委托诉讼代理人陈光荣，被告上海库缘网络科技有限公司的委托诉讼代理人潘铮，上海环颂供应链管理有限公司的委托诉讼代理人陈平、潘铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。前齿公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《厂房租赁合同》已于2020年3月25日解除，被告立即交还租赁物，并将租赁物恢复原状；2、库缘公司赔偿拆除绿化带损失1800000元；3、判令两被告共同支付拖欠的水电费310000元，支付该款自2020年3月25日起按月利率2%计算至款项付清之日止的利息损失；4、判令两被告共同支付自2020年3月20日起至交还租赁物之日止按年租金6800000元双倍计算的违约金（截止2020年4月8日暂为680000元）；5、判令两被告支付违约金3400000元。审理中，原告撤回要求恢复原状的诉讼请求。事实和理由：2018年7月10日，前齿公司与库缘公司签订《厂房租赁合同》，约定库缘公司（乙方）承租前齿公司（甲方）位于××村××村××房。合同约定，租赁期限10年，从2018年7月31日至2028年9月20日，租金基础价6800000元／年，每两年上涨5%；租金支付为半年支付，先付后用，第一笔3400000元于2018年7月31日支付，以后每笔分别于每年的2月20日和8月20日支付；乙方逾期30天缴纳租金的，甲方有权解除合同；经甲方书面催讨后乙方累计拖欠水电费等各项费用达到200000元的，甲方有权解除合同。合同还对其他事项作了约定。同月12日，库缘公司与环颂公司出具《合同附件（情况说明）》，库缘公司委托环颂公司支付合同项下的房租款。合同签订后，前齿公司按约定提供了租赁物，前期双方均能按照合同约定履行各自的义务。但从2019年11月起，两被告开始拖欠水电费等相关费用，前齿公司多次催讨，但两被告拒不支付拖欠水电费。被告工作人员多次表示，其已经没有能力再支付相关水电费及后续租金。2020年2月20日应付租金3400000元，被告也拒不支付。2020年3月24日，无奈之下，前齿公司发函通知库缘公司解除合同。环颂公司答辩称：第一，前齿公司要求解除合同的相对方是两被告，环颂公司认为前齿公司诉求的主体不明确。第二，2020年3月6日，环颂公司已发函要求解除案涉租赁合同，故双方之间的租赁合同已经解除。第三，关于水电费，前齿公司已经向次承租人全部收取，故不应再由环颂公司承担。第四，实际上，从2019年12月份开始，前齿公司已经实际收回厂房，故不存在归还租赁物的说法。第五，本案纠纷违约方在前齿公司，故其无权要求环颂公司承担违约金。库缘公司答辩称：第一，案涉《厂房租赁合同》是环颂公司与前齿公司订立，虽然库缘公司在该份合同中盖章，但是后来两被告及前齿公司就合同权利义务的转移及付款的方式进行了确认，此后的履行过程，都是由环颂公司付款以及与前齿公司进行沟通，包括厂房的租赁及物件的交付。库缘公司认为虽然库缘公司与前齿公司曾经签订了租赁合同，但是实际并没有以库缘公司的名义进行履行。第二，前齿公司的违约，才造成合同无法履行，且库缘公司并不是实际合同主体，故对前齿公司的第二项诉讼请求，库缘公司不予认可。第三，关于第三、四、五项诉讼请求，同环颂公司的答辩意见。前齿公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1，《厂房租赁合同》，拟证明前齿公司与库缘公司签订租赁合同的事实；证据2，《合同附件（情况说明）》（复印件），拟证明库缘公司委托环颂公司支付租赁费等款项的事实；证据3，水电费催讨函、催告函，拟证明因两被告拖欠水电费、租金，前齿公司书面催讨的事实；证据4，解除合同通知，拟证明前齿公司书面通知库缘公司解除租赁合同的事实；证据5，通话录音，拟证明库缘公司经办人多次要求将租赁合同承租人变更为环颂公司，前齿公司不同意的事实；证据6，通话录音、现场谈话录音，拟证明整个租赁事项库缘公司的经办负责人一直是朱浩，并于2019年底多次提出因资金不足无法继续履行租赁合同的事实；证据7，移交确认说明，拟证明前齿公司已经按照合同约定将租赁物全部移交给库缘公司的事实。环颂公司为支持其抗辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1，《厂房租赁合同》（复印件），拟证明前齿公司与库缘公司订立租赁合同的事实；证据2，《厂房租赁合同转让协议》及附件，拟证明库缘公司将《厂房租赁合同》的权利义务全部转让给环颂公司，告知前齿公司并已确认的事实；证据3，环颂公司支付保证金、租金和水电费的付款凭证、发票和收据（均系复印件），拟证明环颂公司按照租赁合同约定向前齿公司履行付款义务，前齿公司出具收据和部分发票的事实；证据4，确认函，拟证明环颂公司要求前齿公司按照合同约定办理电力增容的事实；证据5，前齿公司发布招租广告的视频、照片及电话录音，拟证明2019年12月底前齿公司接管厂区，并于2020年1月5日开始发布招租广告的事实，以及通过电话确定招租广告是前齿公司发布的事实；证据6，租赁合同及前齿公司向次承租人收取水电费的照片，拟证明2020年1月6日，前齿公司擅自向次承租人杭州永建物资有限公司收取水电费的事实；证据7，租赁合同，前齿公司向次承租人收取租金的照片，拟证明2020年1月16日，前齿公司强行截留次承租人杭州力润机械有限公司应当支付的拖欠租金150000元的事实，证据8，租赁合同、通话录音、解除租房合同声明，拟证明因前齿公司无产证导致次承租人浙江博恩斯保温材料有限公司无法办理环评，以及电力不足导致机器跳机，且于2019年1月6日，接管厂区并要求浙江博恩斯保温材料有限公司将房租、水电费交给前齿公司的事实；证据9，租赁合同、电话录音，拟证明因前齿公司无产证导致次承租人杭州气清环保科技有限公司无法办理环评，且于2020年1月15日退租，退租日前的租金和水电费已交给前齿公司，并要求环颂公司赔偿因办不了环评导致损失的事实；证据10，租赁合同、电话录音，拟证明2020年3月24日前齿公司已与杭州芳洪汽修有限公司订立租赁合同并要求将2020年1月份至今的租金交给前齿公司的事实；证据11，解除租赁合同通知函（复印件）及寄件记录（打印件），拟证明2020年3月6日，环颂公司通知前齿公司解除租赁合同的事实。库缘公司为支持其抗辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1，《厂房租赁合同》，拟证明前齿公司与库缘公司订立租赁合同的事实；证据2，《厂房租赁合同转让协议》及附件（均系复印件），拟证明库缘公司将《厂房租赁合同》的权利义务全部转让给环颂公司，告知前齿公司并已确认的事实；对前齿公司提供的证据，环颂公司质证认为：对证据1，无异议；对证据2，真实性无异议，但是该证据系库缘公司将合同权利义务转让给环颂公司所涉及合同的附件；对证据3，确收到前齿公司的该两份函，但并未收到过电费发票原件，且水电费催讨函中写了拖欠电费21580.15元，但实际上每月水电费从未超过100000元，且12月25日，应付的水电费应是11月份的，因前齿公司未提供发票，故未支付；对于催告函中的内容不予认可，与事实不符；对证据4，该通知是发给库缘公司的，故环颂公司不清楚；对证据5、6，录音文件及文字整理资料的完整性均有异议，其中确为与刘峰、朱浩对话，但部分内容无法核实是否属实、完整，且可能存在其他录音，前齿公司未提供，另外其中部分内容可以证明环颂公司的抗辩主张，且郑国荣系代表环颂公司；对证据7，无异议，但该证据盖有环颂公司的公章，且由环颂公司员工朱浩签字，故可以说明实际履行合同系环颂公司。对前齿公司提供的证据，库缘公司质证认为：对证据1、2，《厂房租赁合同》系库缘公司盖章的，但双方签订了一份转让协议及其附件，前齿公司在转让协议的附件盖章，故双方的权利义务已经转让给环颂公司，且从实际履行情况看，所有的移交工作、款项催讨等都是向环颂公司作出的，故库缘公司未与前齿公司建立实际的租赁关系；对证据3，质证意见与环颂公司一致；对证据4，库缘公司确收到过该通知，但前齿公司解除的应该是与环颂公司的租赁关系，对于解除理由，不予认可，在履行合同过程中，前齿公司存在严重违约，故后期未支付水电费一是因为未收到前齿公司的发票，二是对前齿公司一系列严重违约行为的抗辩行为，并非恶意拖欠；对证据5、6，关于录音的完整性与环颂公司意见一致，关于证明目的，首先，实际上前齿公司都是与环颂公司工作人员进行沟通，可见前齿公司对于租赁关系相对方是明确的，录音中前齿公司否认的理由是要求库缘公司作为担保；其次，前齿公司对于无法办理产证及环评的事实进行了确认，双方的合同中也明确了办理产证及环评作为一个交付条件，故前齿公司存在违约行为；对证据7，该证据载明移交方是环颂公司，故在实际履行过程中，实际租赁关系的履行主体是环颂公司，且前齿公司是明知的。对环颂公司提供的证据，前齿公司质证认为：对证据1，三性均无异议；对证据2，对《厂房租赁合同转让协议》三性均有异议，该协议系环颂公司与库缘公司内部签订的协议，与前齿公司无关，且库缘公司的员工朱浩多次要求变更承租人，前齿公司一直未同意，对《合同附件（情况说明）》的真实性无异议，但《合同附件（情况说明）》并不是《厂房租赁合同转让协议》的附件，仅是前齿公司同意环颂公司代付租金等费用；对证据3，库缘公司、环颂公司实际支付的一年租金没有6800000元，因为双方协商不开发票，适当减少租金，前齿公司对于截止2020年3月20日之前的租金，确认环颂公司已经全部付清；对证据4，三性均有异议，前齿公司没有收到该确认函；对证据5，招租广告确实是前齿公司发的，但是发布的时间无法确定，招租广告上的电话137××******是前齿公司员工许华祥的，但对证明目的有异议，当时是库缘公司说是要倒闭了，故双方已经商定由前齿公司接手，并要求由前齿公司招租，故前齿公司才发布了上述招租广告；对于电话录音，不具备形式要件，故不予认可；对证据6，对租赁合同的真实性不予确认，对照片，需要核实原始载体，且对两张照片的关联性有异议，其反映的内容及时间均不清楚，只能说明其制作的时间，不能证明其发生的时间，前齿公司亦未收取过杭州永建物资有限公司的租金；对证据7，对租赁合同的真实性不予确认，对照片显示欠条及收条上的150000元是杭州力润机械有限公司所租厂区失火，由其进行厂房损失的赔偿，并非租金，且150000元是由杭州力润机械有限公司支付给库缘公司，库缘公司再支付给前齿公司，故该150000元仅能作为损失赔偿来处理；对证据8，浙江博恩斯保温材料有限公司确是次承租人，但对租赁合同的真实性无法确认，电话录音、解除合同声明均系环颂公司与案外人之间发生，三性均有异议；对证据9，杭州气清环保科技有限公司确是次承租人，但对租赁合同的真实性无法确认，电话录音系环颂公司与案外人之间发生，三性均有异议；对证据10，杭州芳洪汽车修理有限公司确与前齿公司签订了租赁合同，但是签订之前的房租，前齿公司从未收过，录音中的130000元房租实际也没有交给前齿公司，电话录音中许华祥的内容予以认可；对证据11，该函是寄到案涉厂房地址，前齿公司是在收到法院材料后才找到的，该证据也能说明库缘公司具有解除合同的违约责任。对环颂公司提供的证据，库缘公司质证认为：无异议。对库缘公司提供的证据，因与环颂公司提供的证据1、2一致，前齿公司的质证意见亦一致。对库缘公司提供的证据，环颂公司质证认为：无异议。为查明案件事实，依环颂公司申请，本院向杭州市萧山区公安局戴村派出所调取警情详情及卷宗两份。对此，前齿公司质证认为对2020年1月6日的警情详情及卷宗，形式真实性、合法性无异议，但前齿公司的人员并未损坏对方财物，不能证明前齿公司存在任何违约行为，对2020年1月19日的警情详情及卷宗，真实性无异议，但是与本案无关；环颂公司、库缘公司共同质证认为对该证据无异议，证据显示2020年1月16日，杭州力润机械有限公司报警称有人在案涉厂房发生砸店情况，警官到场后，认定系租金问题导致，能证明前齿公司存在严重干扰标的厂区正常经营行为，而租金不是前齿公司可以直接向杭州力润机械有限公司主张的权利，该情况与庭审中关于前齿公司收取150000元的事实相印证。本院对前齿公司提供的证据认证如下：对证据1，库缘公司无异议，本院予以认定；对证据2，库缘公司、环颂公司对真实性无异议，本院对真实性予以认定，至于该附件能否证明前齿公司同意库缘公司将证据1的权利义务转让给环颂公司，本院将结合全案进行分析，并在本院认为部分予以阐述；对证据3，库缘公司、环颂公司确认已收到该证据，本院对此予以认定，关于未缴水电费将结合全案进行认定；对证据4，库缘公司确认已收到该证据，本院予以认定；对证据5、6，将结合全案进行认定，并在本院认为部分予以阐述；对证据7，库缘公司、环颂公司均无异议，本院予以认定。本院对环颂公司提供的证据认证如下：对证据1，前齿公司无异议，本院予以认定；对证据2，对《厂房租赁合同转让协议》，库缘公司无异议，本院确认库缘公司与环颂公司签订该份协议，对《合同附件（情况说明）》，与前齿公司提供的一致，本院对真实性予以认定，关于该组证据能否证明前齿公司同意库缘公司将证据1的权利义务转让给环颂公司，本院将结合全案进行分析，并在本院认为部分予以阐述；对证据3，前齿公司无异议，本院予以认定；对证据4，环颂公司未提交已经将该证据发送给前齿公司的证据，故本院认定该证据系环颂公司单方形成，无法证明待证事实，不予认定；对证据5，对招租广告，前齿公司确认系其所发，本院予以认定，关于基于何原因所发，将结合全案进行认定，关于录音，因涉及案外人，本院不予认定；对证据6，该证据无法证明前齿公司代收租金事实，本院不予认定；对证据7，前齿公司确认收到该150000元，本院予以认定，关于款项性质，将结合全案进行认定；对证据8、9、10，前齿公司确认浙江博恩斯保温材料有限公司、杭州气清环保科技有限公司、杭州芳洪汽车修理有限公司系次承租人，本院予以认定，关于电话录音、解除合同声明，因均系涉及案外人，无法确认真实性，本院不予认定，关于前齿公司是否收取次承租人房租、水电费，将结合全案进行认定；对证据11，前齿公司确认该函件邮寄至案涉租赁厂房，故本院确认环颂公司向前齿公司发送该函件的事实。本院对库缘公司提供的证据认证如下：因库缘公司提供的证据1、2，与环颂公司提供的证据1、2一致，故本院不再重复认证。本院对本院调取的警情详情及卷宗认证如下：该证据系由杭州市萧山区公安局戴村派出所出具，本院对其真实性、合法性予以认定，但其中2020年1月19日的警情详情及卷宗无法显示与本案关联性，本院不予认定，2020年1月19日的警情详情及卷宗证明内容，将结合全案进行认定。根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2018年7月10日，前齿公司（甲方）与库缘公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份。约定租赁物位于浙江省杭州市萧山区××镇××村××村，包括土地、厂房、行车灯若干设备，详见清单；土地总面积为24165平方米（以产权证明为准）；厂房总面积约27394.27平方米（以产证载明面积或实际测量面积为准，其中有产证部分面积约23000平方米，无产证部分面积约4394.27平方米），特别说明实际租赁面积中不包含最西边一栋甲方自用6层仓库的面积；租赁期限为10年，即从2018年7月31日起至2028年9月20日止；2018年7月31日至2019年9月20日止为装修期免租期，免收乙方租金，具体执行标准参照下述备注；备注1、该厂房为司法竞拍获得该权属，因生产经营使用需要已做较大面积整改维修，其中约24000平方米厂房于本年7月31日前可基本整改维修完毕，包含通水、通电、地面平整硬化、、地面平整硬化，已具备满足乙方基础使用条件，故约定该部分厂房提前交付使用，并给予乙方免租期50天，计租期从2018年9月21日起该部分收取租金；2、主合同约定余下面积约3000方厂房，即办公楼西面沿马路部分单层厂房（6号车间）和紧邻办公楼南面第一幢厂房（8号车间），具体见合同附件，因施工维修改建需要延期至9月30日前交付乙方使用，计租期从10月20日起收取租金，期间该部分厂房如出现提前或延迟交付使用的，产生的租金相应提前收取或相应减免，对应的免租期限不变；3、乙方支付保证金后即刻起，该园区全部厂房乙方既可以免责招商；库房及其附属设施及场地不做实际测量，以现状及登记清单为准，租金基础价为6800000元／年，其中3000000元为含税价，由甲方开具正式发票于乙方，另外3800000元为税后净收入，相关税费由乙方承担，不含物业费；甲乙双方约定每2年在上一次的基数租金基础上涨价5%，具体为第1年-第2年（即从2018年9月21日到2020年9月20日，以下类推），年租金金额为6800000元，第3年-第4年，年租金金额为7140000元，第5年-第6年，年租金金额为7497000元，第7年-第8年，年租金金额为7871850元，第9年-第10年，年租金金额为8265443元；在签订本合同后3日内，乙方向甲方支付保证金1100000元，保证金不计息，合同期满后3日内，则甲方全额返还保证金，若乙方未及时缴纳保证金，则乙方后期支付任何费用中优先扣除保证金，不足部分乙方及时补缴；租赁期间，租赁区域内的水电费用、通讯费用、物业费等所有与使用该区域相关的费用由乙方承担，乙方应于每月初向甲方缴纳上月的上述费用；租金支付为半年付，先付后用，第一笔租金于2018年7月31日前支付3400000元，以后每笔分别于每年的2月20日和8月20日前支付，第一年的第二笔租赁费因前期有2笔付款时间差，应当在第二次2月20日支付时扣除时间差款62500元，后续即可统一约定时间付款；乙方按照约定向甲方支付房屋租金，应需要收到甲方出具的正式税务发票给乙方后3日内，租金由乙方汇至甲方指定的账户（杭州前齿齿轮箱有限公司，农商银行进化支行2010××××9099，未含税打款账号严利敏招商银行萧山支行6214××××9342）；库房及库房附属设备及装修，双方按照清单共同逐一检验，清点无误并在交接单上签字确认后，甲方将库房钥匙交给乙方，视为交接完成；甲方租金给乙方库区应有独立的水表、电表，交接后甲乙双方完成水电过账户手续，乙方按标准缴纳水电等费用，若甲方未过户给乙方，则水电费发票按水电部门实际税点开具给乙方；甲方必须给乙方做好通电、通水至总开关，并提供400ＫＷ三相动力电一只，另外，根据乙方的用电需求甲方可给与增加一只400ＫＶＡ三相动力变压器以满足乙方生产使用，安装期限自甲方收到乙方书面告知函起4个月内安装完毕；如乙方需要对原建筑物进行改造、装修或在库区内增加新的建筑，应事先书面向甲方提交施工方案，甲方书面同意后方可施工，施工和改造费用乙方自己承担，合同期满或解除、终止的，乙方拆除全部装修和改造，若甲方同意，乙方可以不拆除，但产权归甲方，甲方无需支付费用；甲方未按本合同规定的时间内提供库房及配套设施，每逾期一天，需要向乙方支付月租金的5%的违约金，总金额不超过当年租金标准6个月租金；甲方未经乙方同意进入库区内作业，影响乙方正常工作造成经济损失的，甲方需向乙方支付当年租金标准6个月租金作为违约金并按实际损失补偿乙方；非乙方原因，甲方提前终止合同（不可抗力除外），甲方须向乙方支付当年租金标准6个月租金作为违约金；合同期满或终止、解除后，甲方应于5个工作日内返还乙方保证金，逾期不返还的，应按月利率3%支付利息；乙方未按规定时间足额缴纳租金，每逾期一天，需向甲方支付月租金5%作为违约金，直至全额缴纳租金之日，违约金总金额不超过当年3个月租金，逾期超过30天仍未缴纳，甲方有权解除本合同，乙方未按时足额缴纳水电费等各项费用的，需以拖欠费用为基数按月3%支付违约金，经甲方书面催过后累计拖欠金额达到200000元，或拖欠时间达到60天的，甲方有权解除本合同；非甲方原因，乙方提前终止合同（不可抗力除外，）乙方须向甲方支付当年租金标准6个月租金作为违约金，因乙方要求拆除部分厂房及中间绿化带，甲方予以同意，若乙方未能履行合同条款，提前退租，则需赔偿甲方2000000元基础款，按10年期根据实际使用年数折算这笔赔偿，租满10年免责；租赁期满或合同解除、终止，若乙方未将其租赁区域恢复原样，则乙方及其相关单位、个人的所有设备、物品等视为废弃物，甲方有权进行处置，乙方承担处置费用，在保证金中扣除；厂房交付时，甲方应提供给乙方房产证、土地证、消防备案等资料，若乙方办理环评时需要新增资料则甲方应无条件协助乙方办理环评所需资料；若因乙方招租客户无法办理环评则乙方负全责，与甲方无关；甲方在本合同签订时只能提供拍卖成交确认书等资料，相关证件甲方仍在办理当中，办理完毕后甲方保证及时提供相关土地证、房产证等资料。前齿公司在《厂房租赁合同》甲方处盖章，许华祥在甲方代表人处签字，库缘公司在乙方处盖章，刘峰在乙方代表人处签字。《厂房租赁合同》抬头部分写明出租方授权代表为许华祥，承租方授权代表为刘峰，职务拓展经理，所留电话之一为132××******（朱），经庭审核实，该电话系朱浩所有。2018年7月12日，前齿公司及环颂公司、库缘公司形成《合同附件（情况说明）》一份，载明因环颂公司系库缘公司全资子公司，故库缘公司委托环颂公司全权代付库缘公司与前齿公司房屋租赁合同房租款项，房租发票开具给环颂公司。2018年7月12日，库缘公司（甲方）与环颂公司（乙方）签订《厂房租赁合同转让协议》一份。约定2018年7月10日，甲方与前齿公司签订《厂房租赁合同》，约定甲方租赁该公司位于杭州市萧山区××镇××村××房，经甲乙双方友好协商，现就上述厂房租赁合同的权利义务转让事宜达成协议；自本协议签订之日起，甲方将其与前齿公司签订《厂房租赁合同》的权利义务全部转让给乙方，由乙方享有合同权利并履行合同义务；权利义务全部转让后，双方应当将转让协议的内容告知前齿公司，该公司接受乙方的付款即视为甲方和乙方已经履行了合同转让的告知义务且该公司已认同租赁合同的权利义务已全部转让。该《厂房租赁合同转让协议》由库缘公司在甲方处盖章，环颂公司在乙方处盖章，前齿公司未盖章。2018年10月26日，甲方前齿公司与乙方库缘公司（环颂公司）签订《移交确认说明》一份，明确了移交设施，并载明移交工作完成后，各个车间的各种设施的保养维护工作由乙方环颂公司负责，甲方代表许华祥同乙方代表刘峰进行拍照留存现场设施交付时的现状，甲方厂区地坪在交付后，乙方在租赁期内需对地坪进行防护，对于在交接当中乙方认为还需要甲方进行修补调整，另外附表说明，交接后，后续厂房设施由乙方进行维护，维护费用由乙方承担。环颂公司在上面盖章，朱浩在上面签字。2019年12月25日，前齿公司制作《水电费催讨函》一份，载明截止到2019年12月25日，贵公司拖欠电费212580.15元，水费5451.6元，电费时间2019年11月1日至2019年12月25日，请贵公司收到本通知函后即刻支付清所欠水电费。2020年3月3日，前齿公司制作《催告函》一份，载明贵公司从2019年10月份开始就没有支付所拖欠我公司的水电费，我公司于2019年12月26日分别向你公司邮寄书面催讨函，截止到2020年3月3日止，贵公司尚未交纳结清水电费用大约310000元，也未按照《厂房租赁合同》约定的支付日期2020年2月20日前付2020年上半年的房屋租赁费3570000元，希贵公司接函后于7日内向我方一次性支付结清所拖欠的水电费及2020年上半年的租赁费，如贵公司在3月30日前未能完成付款义务，我公司可根据《厂房租赁合同》约定处理。前齿公司将上述《水电费催讨函》、《催告函》发送给环颂公司、库缘公司，环颂公司、库缘公司确认收到。2020年3月6日，环颂公司制作《解除租赁合同通知函》一份，载明库缘公司将《厂房租赁合同》的全部权利义务转让给本公司，由本公司代替库缘公司乙方主体履行该合同，合同转让的情况已告知贵公司，贵公司并无异议；贵公司承诺于2018年10月1日前完成不动产权证的办理，但未履行承诺，导致我公司招商入驻的客户无法办理环评、生产证照，已签合同的拟入驻客户均纷纷解除合同；经与贵公司沟通，贵公司多次承诺尽快办理不动产权证，基于信任，我公司仍按约定支付了租金，但贵公司至今未将不动产权证交付我公司；因水电费的支付有争议，2019年12月起，贵公司擅自向次承租人收取水电费用、对外招租，致我公司无法正常经营；现通知贵公司，即日起解除《厂房租赁合同》，请贵公司在三日内办理移交手续并返还租赁保证金1100000元及预付的租金。环颂公司将该《解除租赁合同通知》邮寄给前齿公司，地址为杭州市萧，地址为杭州市萧山区戴村镇郁家山下村司确认于本案立案后在案涉厂房找到该材料。2020年3月24日，前齿公司制作《解除租赁合同通知》一份，载明你司与我司于2018年7月签订了《厂房租赁合同》，合同对租金支付、水电费缴纳等相关事项作出了明确约定，并约定了违约责任，截止2020年3月22日，经我司书面催讨后你司累计拖欠水电费等超过200000元，且你司拖欠租金超过30日，根据约定，我司有权解除合同，特通知1、解除双方2018年7月12日签订的《厂房租赁合同》；2、你司立即支付拖欠租金、水电费等费用，并支付违约金；3、你司立即将租赁物返还给我司。前齿公司将该《解除租赁合同通知》发送给库缘公司，库缘公司确认已收到，根据快递面单查询，库缘公司收到时间为2020年3月25日。2018年8月16日至2019年10月13日，环颂公司共支付保证金1100000元，租金10042500元，税金102125元，水电费738873.01元。庭审中，双方对截至2020年3月20日的租金已经支付完毕均无异议。前齿公司确认2020年4月开始，其陆续向次承租人收取水电费，截止2020年9月5日，2019年12月以后产生的水电费，基本代收完毕，2019年11月份的水电费合计110491.85元，因次承租人已经支付给环颂公司，而环颂公司、库缘公司未支付给前齿公司，故关于水电费，前齿公司仅主张110491.85元。审理中，前齿公司确认自2020年3月24日起，共有14户租户与前齿公司签订租赁合同，其中9户系原次承租人，5户为前齿公司自行招租。起租时间（实际收取租金的起算时间）、实际租赁面积分别为3月24日4户，面积2860平方米，均为原次承租人；4月1日1户，面积1000平方米，系原次承租人；4月7日1户，面积1119平方米，系原次承租人；5月1日1户，面积1946平方米，系原次承租人；5月19日1户，面积2088平方米；6月1日1户，面积840平方米；6月15日1户，面积247平方米；6月24日2户，面积1358平方米，均系原次承租人；7月28日1户，面积398平方米；8月1日1户，面积1947平方米。另查明，2020年1月16日，萧山区公安局戴村派出所接到报警，出警后反馈内容为“民警达到戴村卫士集团内杭州力润机械有限公司现场，了解系邱国志与严国建因公司租金问题求助公安机关，经民警现场工作，双方称会根据签订的合同处理，现场未发现砸其店”。同日，杭州力润机械有限公司支付环颂公司150000元，并由环颂公司出具《收条》一份。环颂公司将上述150000元支付给前齿公司，由前齿公司员工许华祥出具《收条》一份，载明暂收到环颂公司房租费150000元。本院认为：本案争议焦点有三，一是前齿公司、库缘公司及环颂公司之间的法律关系认定；二是《厂房租赁合同》是否满足解除条件；三是《厂房租赁合同》解除后权利义务的处理。一、前齿公司、库缘公司、环颂公司之间的法律关系认定。首先，前齿公司与库缘公司之间的法律关系。庭审中，库缘公司确认《厂房租赁合同》上系其公章，其后续与环颂公司签订《厂房租赁合同转让协议》亦系对作为承租方的认可，前齿公司、环颂公司、库缘公司同在一份《合同附件（情况说明）》中盖章，故本院认定前述《厂房租赁合同》及《合同附件（情况说明）》系各方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。作为承租方的库缘公司认为其已于2018年7月12日将《厂房租赁合同》相关权利义务转让给环颂公司，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，故合同权利义务转让的完成需经相对方同意。本案中，库缘公司及环颂公司签订的《厂房租赁合同转让协议》未有前齿公司同意转让的意思表示。前齿公司仅在一份《合同附件（情况说明）》中盖章，而该份《合同附件（情况说明）》仅载明库缘公司委托环颂公司全权代付库缘公司与前齿公司房租款项，并明确房租发票开具给环颂公司，并未体现合同权利义务的概括转让。库缘公司、环颂公司主张该份《合同附件（情况说明）》系双方《厂房租赁合同转让协议》的附件，前齿公司在附件上盖章即表明其对对应主合同的认可及同意，明显缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，本院认定库缘公司及环颂公司未提供有效证据证明前齿公司同意上述权利义务的转让，故对前齿公司不发生效力，前齿公司与库缘公司之间存在租赁合同关系，双方均应按《厂房租赁合同》约定行使相应权利，履行相应义务。其次，关于环颂公司与库缘公司及前齿公司之间的法律关系。库缘公司、环颂公司、前齿公司签订《合同附件（情况说明）》明确“库缘公司委托环颂公司全权代付库缘公司与前齿公司房租款项”，故在《厂房租赁合同》履行过程中，对于库缘公司应履行的支付租金义务，环颂公司已作出债务加入的意思表示，故其对库缘公司所负的租金支付义务应承担共同责任。二、《厂房租赁合同》是否满足解除条件。首先，库缘公司是否存在违约行为。审理中，前齿公司、库缘公司、环颂公司对案涉租赁合同租金缴纳至2020年3月20日，此后租金至今未付均无异议。根据前齿公司提供的《水电费催讨函》，自2019年11月1日起的水电费，库缘公司及环颂公司亦未支付。虽然《厂房租赁合同》将前齿公司开具发票作为库缘公司支付租金的前置条件，但《厂房租赁合同》对租金及水电费的支付时间另有明确约定，且结合前期已经支付租金时间及开票时间，亦可以看出，双方实际履行合同并未按上述约定进行。故本院认定开具发票作为前齿公司的附随义务，在库缘公司无有效证据证明前齿公司存在其他根本违约情形，亦未与前齿公司协商一致解除合同的前提下，应履行合同主要义务，即按时支付租金及水电费，其迟延支付应属违约。库缘公司逾期缴纳租金及水电费的时间已超“30天”及“60天”，根据《厂房租赁合同》约定，前齿公司可据此解除合同。其次，前齿公司是否存在违约行为。第一，关于环评及生产证照问题。案涉纠纷涉及到部分次承租人无法办理环评，虽然《厂房租赁合同》约定，前齿公司应在厂房交付时提供房产证，而前齿公司在本案开庭审理后才取得房产证。但库缘公司及环颂公司均未提供有效证据证明部分次承租人无法办理环评及生产证照系未提供房产证所致，而案涉租赁物所有权系前齿公司通过法院拍卖程序取得，合同签订时只能提供拍卖成交确认书等资料，相关证件仍在办理中，《厂房租赁合同》对上述事项亦进行明确，并在约定由前齿公司提供房产证的同时，明确约定若库缘公司招租客户无法办理环评则库缘公司负全责，与前齿公司无关。故本院认定提供房产证系合同附随义务，前齿公司至本案审理时才取得房产证并未对合同履行产生实质影响，非根本违约。第二，关于电力增容问题。《厂房租赁合同》约定，由前齿公司提供400KW三相动力电一只，根据库缘公司的用电需求，前齿公司可给与增加一只400KVA三相动力变压器以满足生产使用，安装期限自前齿公司收到库缘公司书面告知函起4个月内安装完毕。对此，环颂公司提供一份要求前齿公司按约办理电力增容的确认函，但未提供证据证明将该函件发送至前齿公司，亦无证据证明未办理电力增容系因前齿公司所致。故对于前齿公司未按约办理电力增容的事实，缺乏证据证明，本院不予采信。第三，关于前齿公司在租赁期内自行向次承租人收取租金、水电费、发布招租广告并实际招租的行为是否构成违约。庭审中，库缘公司及环颂公司称前齿公司于2019年12月实际收回厂房，并从2020年1月开始对外招租，自行向部分次承租人收取租金及水电费，其提供的证据均系其单方拍摄的照片、视频、录音，多为单方陈述，无法体现前齿公司或相关负责人的认可，亦无其他证据加以佐证，缺乏证明力，无法证明上述事实。前齿公司确认其自2020年3月24日起自行对外招租并签订租赁合同，自2020年4月起自行向次承租人收取租金、水电费，而库缘公司已在此前迟延支付自2019年11月起的水电费，以及迟延支付自2020年3月21日起的租金，并由环颂公司于2020年3月6日向前齿公司发生《解除租赁合同通知函》。从前齿公司提供的录音中，亦可以看出双方在沟通过程中多次提及无法支付水电费、租金以及租客“平移”等事项，故前齿公司在库缘公司无故要求解除合同的情况下，采取上述行为有利于减少损失的产生，不应认定为违约。最后，环颂公司、前齿公司分别于2020年3月6日、2020年3月24日向对方发送解除合同通知，双方均在本案开庭前收到。综上，案涉租赁合同双方均有解除合同的意思表示，结合租赁物目前的实际出租情况，案涉租赁合同已缺乏继续履行的条件，双方的合同目的已无法实现，故本院确认前齿公司与库缘公司于2018年7月10日签订的《厂房租赁合同》已解除。关于解除时间，前齿公司向库缘公司发生解除合同通知前，环颂公司已提出解除，虽然本院认定案涉租赁合同承租方为库缘公司，但库缘公司对环颂公司提出解除合同无异议，故本院认定案涉租赁合同解除时间为库缘公司收到前齿公司解除合同通知之日，即2020年3月25日。三、《厂房租赁合同》解除后权利义务的处理。第一，关于租金及解除后的房屋占有使用费。本院已认定《厂房租赁合同》于2020年3月25日解除，解除后，前齿公司有权要求库缘公司腾退房屋，腾退房屋前，库缘公司应按《厂房租赁合同》约定的租金计算标准支付租金及占有使用费。关于自2020年3月21日起至2020年3月23日止的租金，经核算，为55890.41元。因原告自2020年3月24日起已自行对外招租，该部分租赁物实际已由前齿公司控制，故相应的租金及占有使用费不应计算，本院认定自2020年3月24日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费，以库缘公司实际未退还部分面积占《厂房租赁合同》约定总面积（27394.27平方米）的比例，根据《厂房租赁合同》约定租金标准进行计算。审理中，前齿公司明确其自行招租情况为3月24日出租2860平方米，4月1日出租1000平方米，4月7日出租1119平方米，5月1日出租1946平方米，5月19日出租2088平方米，6月1日出租840平方米，6月15日出租247平方米，6月24日出租1358平方米，7月28日出租398平方米，8月1日出租1947平方米。前齿公司关于自行招租事项的陈述系有利于库缘公司、环颂公司的自认，库缘公司、环颂公司对此有异议，在未提供有效证据证明其抗辩的前提下，本院对前齿公司的上述陈述予以认定。根据前齿公司确认的自行招租时间、面积，依据《厂房租赁合同》约定的厂房总面积及租金，经核算，自2020年3月25日起至2020年7月31日止，共产生租金及厂房占有使用费1691882.22元。庭审中，前齿公司确认于2020年1月16日收到环颂公司150000元，但称因杭州力润机械有限公司引起火灾，故该费用应用于赔偿损失。根据前齿公司员工许华祥出具《收条》所载明的内容，该款项系“房租费”，故本院认定该150000元应系环颂公司支付的租金。综上，截至2020年7月31日，库缘公司共需支付前齿公司租金及占有使用费合计1597772.63元（55890.41元+1691882.22元-150000元）。自2020年8月1日起至实际腾退之日的占有使用费应以《厂房租赁合同》约定的年租金为基数按49.61%（13591.27平方米/27394.27平方米）计算。第二，关于水电费。支付水电费系库缘公司应履行的合同义务，根据2019年12月25日前齿公司向库缘公司、环颂公司发送的《水电费催讨函》，2019年11月1日至2020年12月25日止，库缘公司、环颂公司未支付水费为5451.6元，电费为212580.15元。审理中，前齿公司确认自2020年4月起，陆续向次承租人收取水电费，2019年12月至2020年9月5日的水电费基本代收完毕，2019年11月水电费合计110491.85元，因次承租人已经支付给环颂公司，故其仅向库缘公司、环颂公司主张110491.85元水电费。庭审中，库缘公司、环颂公司确认未支付自2019年11月1日起的水电费，仅辩称前齿公司已向次承租人实际收取，且未开具发票，故未支付，但其未提供证据证明上述事实，本院对前齿公司主张的水电费予以支持。第三，关于绿化带损失。《厂房租赁合同》约定“因乙方要求拆除部分厂房及中间绿化带，甲方予以同意，若乙方未能履行合同条款，提前退租，则需要赔偿甲方2000000元基础款，按10年期根据实际使用年数折算这笔赔偿，租满10年免责”。现库缘公司未提供有效证据证明前齿公司存在根本违约行为致使合同无法履行，而其在租赁期内迟延支付租金、水电费等违约行为，致使案涉租赁合同目的无法实现，故其应按上述约定支付赔偿款。截至解除合同之日，库缘公司实际租赁时间为1.65年（2018年7月31日至2020年3月25日），按《厂房租赁合同》约定的折算方式，库缘公司应支付绿化带损失为1670000元（2000000元-200000元×1.65年）。第四，关于违约金。库缘公司因迟延支付租金及水电费，致使前齿公司合同目的无法实现，故其应承担相应的违约责任。《厂房租赁合同》约定“非甲方原因，乙方提前终止合同（不可抗力除外），乙方需向甲方支付当年租金标准6个月租金作为违约金”，“租赁期满或合同解除、终止，若乙方及其相关人员拒不搬离租赁区域，则每延迟一天应按当期租金的双倍支付违约金”。本院已认定由库缘公司承担实际腾退前的占有使用费，故对于前齿公司要求按双倍租金标准支付迟延腾退期间的违约金，本院不再支持。根据前齿公司及库缘公司的履约情况，违约情节、程度，结合租赁物实际出租情况，本院酌定由库缘公司承担3个月当前租金作为违约金，约1700000元。因本院已就违约金进行认定，故对于前齿公司主张的迟延支付水电费的利息损失，不再支持。第五，关于保证金。《厂房租赁合同》约定“租赁期满或合同解除、终止，若乙方未将其租赁区域恢复原样，则乙方及其相关单位、个人的所有设备、物品等视为废弃物，甲方有权进行处置，乙方承担处置费用，在保证金中扣除”，因本院未处理“恢复原状”问题，故对于保证金，本院亦暂不做处理。第六，环颂公司应承担责任范围。《合同附件（情况说明）》明确载明“库缘公司委托环颂公司全权代付库缘公司与前齿公司房租款项”，故本院认定环颂公司应对库缘公司上述应支付的租金承担共同支付义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、杭州前齿齿轮箱有限公司与上海库缘网络科技有限公司于2018年7月10日签订的《厂房租赁合同》于2020年3月25日解除；二、上海库缘网络科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向杭州前齿齿轮箱有限公司腾退位于萧山区××镇××村××村的房屋；三、上海库缘网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州前齿齿轮箱有限公司水电费110491.85元；四、上海库缘网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州前齿齿轮箱有限公司截至2020年7月31日止的租金1597772.63元，以及自2020年8月1日起至实际腾退之日止以《厂房租赁合同》约定的年租金为基数按49.61%计算的占有使用费；五、上海库缘网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杭州前齿齿轮箱有限公司绿化带损失1670000元；六、上海库缘网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州前齿齿轮箱有限公司违约金1700000元；七、上海环颂供应链管理有限公司对上海库缘网络科技有限公司的上述第四项付款义务承担共同责任；八、驳回杭州前齿齿轮箱有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55130元，减半收取27565元，由杭州前齿齿轮箱有限公司负担3891元，由上海环颂供应链管理有限公司负担23674元，上海环颂供应链管理有限公司对其中9590元承担共同责任。原告杭州前齿齿轮箱有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告上海库缘网络科技有限公司、上海环颂供应链管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  童杭烟二〇二〇年十月九日书记员  施燕飞