湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初8647号原告：雷银志，男，1954年4月7日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人:雷胜（雷银志之子），1983年7月24日出生，汉族，住址同上，委托诉讼代理人：章玲，湖北映月律师事务所律师。被告：武汉江夏经济开发区普安村村民委员会,住所地武汉市江夏区管委会普安村。法定代表人：熊家洪，主任。委托诉讼代理人：周平安，湖北君博律师事务所律师。被告：武汉江夏经济开发区管理委员会，住所地武汉市江夏区庙山开发区江夏大道。法定代表人：柳长胜，主任。委托诉讼代理人：云平，湖北君博律师事务所律师。委托诉讼代理人：余珍，湖北君博律师事务所律师。第三人：武汉江夏经济开发区渔牧村村民委员会，住所地武汉市江夏经济开发区大桥新区办事处。法定代表人：曾梦桥，主任。第三人：武汉江夏经济开发区红旗村村民委员会，住所地武汉市江夏经济开发区大桥新区红旗村。法定代表人：孙礼斌，主任。上列第三人共同委托诉讼代理人：聂先红，女，1966年10月28日出生，汉族，系单位推荐人员，住武汉市江夏区，原告雷银志与被告武汉江夏经济开发区普安村村民委员会(以下简称普安村)、武汉江夏经济开发区管理委员会（以下简称江夏经济开发区）、第三人武汉江夏经济开发区渔牧村村民委员会（以下简称渔牧村）、第三人武汉江夏经济开发区红旗村村民委员会（以下简称红旗村）拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，并于2018年9月17日作出（2017）鄂0115民初3611号民事判决书，江夏经济开发区不服该判决，上诉至湖北省武汉市中级人民法院。2019年4月2日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终358号民事裁定，裁定：一、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初3611号民事判决；二、发回湖北省武汉市江夏区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。各方当事人及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷银志向本院提出诉讼请求：1.两被告补偿原告修建挡水墙损失1959208.28元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1994年10月5日，原武昌县大桥镇经济联合总社（甲方）同原告（乙方）签订《大桥湖汊拦网承包合同书》一份，约定：原告承包大桥湖汊450亩水面经营养鱼，合同期限9年，即1995年元月1日至2004年元月1日。在合同期限尚未届满的情况下，根据原武汉市江夏区人民政府大桥街道办事处（以下简称大桥街道办事处）意见，2000年12月31日，原告与大桥街道办事处又签订了一份《大桥湖拦网渔场租赁合同》，合同期限10年，即从2001年1月1日至2010年12月31日止，由原告租赁上述合同约定的湖面继续经营养鱼。在合同未届满的情况下，适逢江夏区乡镇机构改革，在两被告的要求下，原告与两被告于2009年1月15日签订《大桥湖拦网渔场租赁合同》，合同期限5年，即从2009年1月1日至2014年12月31日，乙方在租赁期内每年向甲方交租金6万元，两甲方各得50%，其中合同第四条第2款约定，若国家建设或甲方集体引进项目需要占用湖区，乙方应服从需要，具体补偿按当时的补偿标准进行协商，第四条第4款规定，在租赁期内，乙方经甲方同意后可对渔场水面进行改造，所改造和添置的设备、设施的一切费用由乙方承担。租赁期满，乙方投资修建的堤坝等固定设施归甲方所有，乙方不得向甲方要求补偿。在履行合同期间，原告于2001年江渔场堤坡工程承包给毛国平施工，在租赁湖面修建了1180米长的挡水墙，工程款28万元，该工程于2001年5月13日验收合格。原告在履行合同期间向普安村和渔牧村交纳租金至2016年底。红旗村虽不是租赁合同当事人，但该村认为与大桥湖汊西边相邻，原告还向红旗村交纳了一定数额租金。江夏区政府向原告颁发了养殖水面使用证，期限至2017年3月27日止。2016年11月28日，原告与普安村委会签订《关于大桥湖拦网养鱼扯网协议》，约定补偿费用共计327500元，拦网水面与江夏区水面补偿同等待遇，第四条约定房屋、机械、船等一切附属物，经评估公司评估，双方认可为准。协议签订后，原告于2016年12月7日拆除了拦网，经区委督查室督办，被告江夏经济开发区于2017年4月8日将东边的大堤挡水墙予以拆除，后经其委托武汉宏信资产评估有限公司评估，认定原告的房屋等设施设备价值109万余元，挡土墙评估价值210万元（已扣除折旧）。但被告江夏经济开发区要求我向法院起诉，依法判决。根据宏信公司的评估报告，我的平房、水电安装、钓鱼平台、水泥路、发电机、增氧机、投饵机、渔船、绿化苗木等地面附着物评估价值1099481.85元。为此，原告与普安村于2017年5月11日签订补偿协议一份，由江夏经济开发区支付上述补偿。综上，原告和普安村、渔牧村签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。在原告与原大桥街道办事处签订的合同履行期尚未届满、普安村和渔牧村对原告已建成的挡水墙未作约定的情况下，该挡水墙应归原告所有，且在履行合同期间添置的设施设备均进行了补偿，却对挡水墙不予补偿无事实和法律依据。原告认为，江夏经济开发区作为拆迁责任主体应当向原告支付拆迁补偿款，同时普安村受江夏经济开发区委托与原告签订扯网协议，普安村再签订协议的时候具备双重身份，第一重身份是渔场发包方身份，同意以评估方式对挡水墙进行评估后，与原告协商挡水墙补偿方式、补偿金额；同时兼具行政职能身份，代表江夏经济开发区协助开展征收工作签订扯网协议，因此，扯网协议中普安村同意对挡水墙进行补偿的约定是其对原告作为挡水墙所有权人的认可。同时也是对其代表江夏经济开发区同意对挡水墙进行补偿的承诺。因此普安村及江夏经济开发区应当共同支付挡水墙补偿款。关于补偿款的数额。根据武宏信评报字【2018】第3102号资产评估报告书，1170米挡水墙评估价格为1959208.28元，但原告的实际损失已经超出了评估鉴定金额。请求法院考虑原告新建挡水墙及为维护挡水墙所投入的人力及财力，以及因征收导致承包合同终止给原告造成的损失，按照评估金额予以补偿。普安村辩称，1.腾讯武汉研发中心项目周边湖面拦网拆除，是江夏区政府以优质的服务和最好的投资环境促进腾讯公司在我区进一步发展壮大的一项重要工作措施。2.2016年11月28日、2017年5月11日我方与原告签订的《关于大桥湖拦网养鱼扯网协议》及《补充协议》，是双方真实意思表示，双方已按约定内容履行了各自的义务。3.上述二份协议我方是响应区政府号召、在庙山办事处监督指导下与原告签订的，协议中我方应给付原告的各项赔偿款，均是庙山办事处实际支付的。4.我方对于原告起诉依据的武宏信评报字【2018】第3102号资产评估报告书不予认同，理由如下：（1）武汉市江夏区人民法院委托对挡水墙在2016年6月的造价进行评估我方不知晓，导致我方丧失了申辩权利。（2）鉴定机构在鉴定过程中没有听取我方对鉴定内容的申辩程序，鉴定机构存在过错，其应该听取鉴定双方对鉴定项目的意见。（3）鉴定机构应就鉴定结论的初始报告征询双方意见，在本次鉴定过程中，我方没有收到鉴定机构的鉴定初始报告。因此，我方认为鉴定报告的内容所依据的重置法的鉴定及重置法的时间节点的鉴定，与本案事实不相符。综上，原告要求我方赔偿修建挡水墙损失的诉请是否成立，由法院依据原告提供的证据依法判决。江夏经济开发区辩称，1.原告于2009年1月15日签订的《大桥湖拦网渔场租赁合同》，我方不是该合同的当事人，该合同是否有效与我方无关。我方也不是征收人，只是负责相关督促和协调工作，不是原告所要求的补偿或赔偿的主体。2.原告提供了三份承包合同，即使按照2009年-2014年的合同，合同终止时间是2014年12月31日，无论该合同是有效还是无效，该合同已经履行完毕。按照合同第四条约定，在合同期满后，将承租人投资新建的资产单独列出，这些财产与水面一起移交给出租人所有。所有这些设施于期满后与原告没有任何关系。无论是否拆迁或征收，原告都不应当获得补偿。2014年12月31日至2016年12月31日，应该是由渔牧村、普安村、红旗村与原告口头协议的结果，才得以继续经营。原告的水面养殖证也是在2017年3月就终止，经营期也已届满，原告诉称江夏经济开发区于2017年4月8日拆除了拦水堤坝，我方不予认可。即使该行为成立，按照原告与普安村、渔牧村签订的合同约定，期满后堤坝应当移交给发包人，且承租人不得要求补偿。拆除堤坝也是财产人自行处分的行为，并不存在侵权、违约等情形，因此不应当承担赔偿责任。3.按照原告与普安村签订的合同约定，承包合同期满后，挡水墙移交给普安村所有，原告不享有挡水墙的所有权，不应当享有所有权项下的占用、使用权利。4.原告诉请金额依据的评估报告不能作为本案定案依据，鉴定报告结论不真实。我方认为鉴定结论来源于原告的虚假陈述，这个大堤是1996年新建的，逐年维修，但是原告向鉴定机构陈述新建时间是2009年至2011年，这个新建时间严重导致鉴定结论的不真实、评估价格虚高，所以该评估报告结论不应作为定案结论。因此，原告要求我方承担赔偿责任无事实和法律依据，请求法院驳回原告对我方的全部诉讼请求。渔牧村辩称，1.渔牧村没有与原告签订补偿协议，在本案中不应承担法律责任。2.原告主张的拦水墙损失应否得到支持，请求法院依法审理后作出公正判决。3.本案的诉讼费用由败诉方承担。红旗村辩称，1.红旗村没有与原告签订补偿协议，在本案中不应承担法律责任。2.原告对其主张的拦水墙损失是否得到支持，请求法院依法审理后作出公正判决。3.本案的诉讼费用由败诉方承担。本院经审理查明事实如下：1994年10月5日，雷银志与原大桥镇经济联合总社即被告江夏经济开发区签订了一份《大桥湖汊拦网承包合同书》，约定：雷银志承包对方的大桥湖汊450亩水面经营养鱼，承包期9年，即从1995年元月1日起至2004年元月1日止。合同就上交利润、责任和权利等进行了约定。在履行合同中，双方均履行了各自权利和义务。在承包期内，雷银志为经营养鱼，在承包水面内修建了1180米的挡水墙。在合同期限未届满的情况下，根据原武汉市江夏区人民政府大桥街道办事处（以下简称大桥街道办事处）意见，双方终止了上述合同，于2000年12月31日重新签订了《大桥湖拦网渔场租赁合同》，合同约定的租赁物与上一份合同承包水面相同，租期10年，即从2001年1月1日起至2010年12月31日止。在履行合同中，双方均履行了各自权利和义务。在租赁期限内，雷银志经营养鱼，对承包水面已修的挡水墙进行了修复和改造。在租赁期间未届满的情况下，适逢江夏区乡镇机构改革，租赁合同约定的450亩水面经营权变更至被告普安村，第三人渔牧村和红旗村名下，但450亩水面的范围三方未准确界定。因此，大桥街道办事处与原告终止了租赁合同。2009年1月15日，雷银志（乙方）与被告普安村、第三人渔牧村（甲方）签订了《大桥湖拦网渔场租赁合同》，约定：雷银志继续租赁上述租赁合同约定的450亩水面，继续从事经营养鱼，租期5年，即从2009年1月1日起至2014年12月31日止。合同第四条第4项约定：在租赁期内，乙方经甲方同意后可对渔场水面进行改造，所改造和新添置的设置、设施的一切费用由乙方承担，租赁期满，乙方投资修建的堤坝等固定设施归甲方所有，乙方不得向甲方要求补偿。合同还约定了其他事项。合同签订后，双方均按约定履行了各自权利和义务。合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，但合同约定的租赁水面一直由雷银志继续租赁经营至2016年底。乙方每年向甲方交纳了租金。在上述甲乙双方签订的租赁合同中，约定的450亩水面租赁物，不完全由甲方享有权利，其中第三人红旗村也享有部分水面经营权，但未与雷银志签订书面租赁合同。自2009年元月至2016年底，雷银志均向第三人红旗村交纳了租金。雷银志实际租赁第三人红旗村部分水面经营至2016年底。之后，雷银志再未向被告普安村和第三人红旗村、渔牧村交纳租金。双方也未就租赁合同关系办理解除手续。雷银志实际仍在继续经营租赁合同约定水面。2016年，腾讯武汉研发中心项目在原告租赁的450亩水面周边建设，原武汉市江夏区委庙山办事处接江夏经济开发区通知，要求加大力度拆除周边拦网。庙山办事处决定：坚决收回湖面经营权，并对雷银志的补偿妥善处理。2016年11月28日，普安村与雷银志签订了《关于大桥湖拦网养鱼扯网协议》，约定：普安村对雷银志水面、扯网、迷魂阵、网箱等进行拆除补偿，补偿费合计328500元。其他：房屋、机械、船等一切附属物经评估公司评估，双方认可为准。扯网协议签订后，原庙山办事处即本案被告二组织相关单位、人员于2017年4月8日对雷银志修建的挡水墙进行拆除。2017年5月11日，普安村与雷银志签订了补偿协议，约定：1、补偿范围：平房、水电安装、钓鱼平台、水泥路、发电机、增氧机、投饵机、渔船、绿化苗木等（不含案涉挡水墙）。2、补偿金额1099481.85元。3、协议签订后，雷银志应积极配合被告普安村做好交接手续。普安村对补偿范围内地面附着物享有完全处置权。上述两份协议签订后，庙山办事处为普安村支付了补偿协议约定的全部补偿金。双方履行了补偿协议的全部权利和义务，但对雷银志修建的拦水墙未予补偿和处理。上述两份补偿协议的财产价值均系武汉宏信资产评估有限公司评估，该公司对挡水墙现场进行了调查了解，但当时未对挡水墙具体评估。本案审理过程中，雷银志申请要求确认挡水墙价值。由于挡水墙已拆除，无现行鉴定标的物，本院考虑到武汉宏信资产评估有限公司曾对挡水墙进行了现场测量，对挡水墙情况比较清楚，且保存了相关资料，故建议仍由武汉宏信资产评估有限公司进行评估。在各方当事人无异议情况下，本院委托武汉宏信资产评估有限公司对雷银志修建的挡水墙价值进行了评估，该公司作出武宏信评报字【2018】第3102号资产评估报告书，其第十项资产评估说明：“我公司选派评估人员到现场进行调查和了解，根据当事人提供的2016年6月29日现场勘查资料计算确定其工程量，该构筑物分别于2009年至2011年相继建成。本次评估采用重置成本法。成本法又称重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。基本计算公式为：评估估值＝重置全价×成新率……。该构筑物的综合造价为2612277.71元……。技术鉴定成新率按照建、构筑物结构、装修和设施等组成部分的完好程度进行鉴定打分，得到其技术鉴定成新率为75%。将重置全价与成新率相乘，计算得出构筑物的评估值为2612277.71元×75%=1959208.28元”。另查明，2018年4月8日，武汉市江夏区机构编制委员会下发夏机编【2018】4号文件决定，撤销武汉江夏经济开发区庙山办事处、武汉江夏经济开发区藏龙岛办事处、武汉江夏经济开发区大桥新区办事处、武汉江夏经济开发区金港新区办事处，重新整合组建实体运行的武汉江夏经济开发区管理委员会。本案被告一由原武汉江夏经济开发区庙山办事处普安村村民委员会变更为武汉江夏经济开发区普安村村民委员会，被告二由原武汉江夏经济开发区庙山办事处变更为武汉江夏经济开发区管理委员会，原第三人武汉江夏经济开发区大桥新区办事处变更为被告武汉江夏经济开发区管理委员会，原第三人武汉江夏经济开发区大桥办事处渔牧村村民委员会变更为武汉江夏经济开发区渔牧村村民委员会，原第三人武汉江夏经济开发区大桥新区办事处红旗村村民委员会变更为武汉江夏经济开发区红旗村村民委员会。本院认为，上述案涉的承包合同、租赁合同、扯网协议、补偿协议，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同有效。原告在租赁第三人红旗村水面时未签订书面租赁合同，但红旗村将水面实际出租给原告使用，原告实际向红旗村交纳了租金，双方形成事实不定期租赁合同关系，合同合法有效。在履行原告与被告普安村、第三人渔牧村租赁合同过程中，双方书面合同已履行完毕，租期已届满，事后被告普安村、第三人渔牧村仍继续将水面出租原告经营，未再签订书面租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系。2016年11月28日，原告与被告普安村签订了《关于大桥湖拦网养鱼扯网协议》，约定对原告水面、拦网等财产进行拆迁补偿，原告未再向被告普安村、第三人渔牧村、红旗村交纳租金，双方租赁合同已实际终止。至此，扯网协议签订时原告与被告普安村、第三人渔牧村、红旗村的租赁关系已实际解除，租赁期已届满。在拆迁补偿中，双方因原告修建的挡水墙权属发生争议。本院认为，原告在签订与大桥镇经济联合总社的《大桥湖汊拦网承包合同》时，修建了长度1180米的挡水墙。合同对挡水墙的权属未约定，合同终止后，根据其合同性质，该1180米的挡水墙权属应归原告所有。事后，原告继续租赁湖面对其已修建的挡水墙进行了改造、加固，此时合同的主体已变更为被告普安村和第三人渔牧村。在该租赁合同中，双方明确约定，同意原告对租赁湖面进行改造，费用由原告承担，但租赁期届满后，原告所投资修建的堤坝等固定设施归出租方所有，原告不得要求补偿。根据该约定，本院认为合同期内的投资改造在合同届满前归原告所有，在合同届满后归出租方所有（不含第三人红旗村的部分）。合同期外即租赁合同前原告修建的挡水墙的部分应归原告所有。原告与第三人红旗村没有签订书面合同，双方为不定期租赁，也未对原告投资修建在第三人红旗村部分水面的挡水墙的权属进行约定，故原告修建在第三人红旗村的部分挡水墙根据其合同性质应归原告所有。现原告承包的水面未明确界定系被告普安村、第三人渔牧村、第三人红旗村部分，原告所修建的挡水墙权属应按份处理，即原告占有二分之一和剩余二分之一的三分之一权属，其余部分归被告普安村和第三人渔牧村共有。该挡水墙经武汉宏信资产评估有限公司评估，报告第十项资产评估说明：“我公司选派评估人员到现场进行调查和了解，根据当事人提供的2016年6月29日现场勘查资料计算确定其工程量，该构筑物分别于2009年至2011年相继建成。本次评估采用重置成本法。成本法又称重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。基本计算公式为：评估估值＝重置全价×成新率……该构筑物的综合造价为2612277.71元。……技术鉴定成新率按照建、构筑物结构、装修和设施等组成部分的完好程度进行鉴定打分，得到其技术鉴定成新率为75%。将重置全价与成新率相乘，计算得出构筑物的评估值为1959208.28元”。由于上述报告依据的基本事实与查明事实不符，即该构筑物并非是分别“于2009年至2011年相继建成”，而是原告在1995年元月1日承包合同生效后相继建成的，故对该鉴定报告关于技术鉴定成新率为75%的意见，本院不予采纳，本院酌定成新率为30%，则：评估值＝重置全价×成新率%＝2612277.71元×30%＝783683.30元。原告构筑的挡水墙应享有的权利价值为783683.30元÷2=391841.66元，加上783683.30元÷3=261227.76元，合计653069.43元。在拆迁原告相关财产过程中，被告普安村系拆迁协议相对方且实际参与了拆迁挡水墙，应对原告挡水墙承担拆迁补偿责任。二江夏区经济开发区是主导、组织、补偿拆迁挡水墙主体，也应共同承担拆迁补偿责任。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第一百零九条之规定，判决如下：一、由武汉市江夏经济开发区普安村村民委员会、武汉江夏经济开发区管理委员会于本判决生效之日起十日内共同支付雷银志挡水墙补偿款653069.43元。二、驳回雷银志其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13600元，鉴定费19600元，合计33200元，由原告雷银志负担13200元，由被告江夏经济开发区普安村村民委员会、被告武汉江夏经济开发区管理委员会共同负担20000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  郑保民人民陪审员  熊群英人民陪审员  黄姣桂二〇二〇年十月二十八日法官助理王苑书记员吴黎明