山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初6847号原告（反诉被告）：均豪（山东）物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区。统一社会信用代码：9137021274039720X8法定代表人:于庆新，总经理。委托诉讼代理人：王文革，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宇涵，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孙波，女，1973年1月8日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：孙明（系孙波妹妹），女，1975年2月28日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：杨革文，山东汇通律师事务所律师。原告均豪（山东）物业管理有限公司（以下简称均豪物业）与被告孙波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用小额诉讼程序，对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告均豪物业的委托诉讼代理人王文革、郭宇涵，被告孙波的委托诉讼代理人孙明、杨革文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均豪物业向本院提出诉讼请求：1、判令孙波支付物业服务费36879.36元（自2011年10月1日至2018年12月31日）及违约金11064元；2、诉讼费由孙波负担。事实及理由：2010年4月，青岛均豪物业管理有限责任公司【于2013年8月28日变更为均豪（山东）物业管理有限公司】与青岛市华安房地产开发有限公司（以下简称华安公司）签订《前期物业服务合同》，约定均豪物业为华安公司开发建设的华远好天地商业网点实施物业管理服务。孙波于2011年3月31日入住华远好天地商铺xx-xx号摊位，自2011年10月1日起未交纳物业服务费，均豪物业已于诉前书面通知孙波交费。请求判如所请。孙波辩称，均豪物业未完全尽到合同义务，应当减免物业费；物业费价格过高，均豪物业没有明确的价格计算方式，其主张不能被支持。孙波反诉称，2012年6月，孙波欲将自己的华远好天地-2120商铺租给他人经营水吧，约定年租金19600元，租赁事宜已经协商完毕并签署协议，但均豪物业以所在区域为妇幼用品商区为由不允许租户入住，并以《业主手册》第四章第三十条的“九统一”条款拒绝协商，给孙波造成了经济损失9800元（半年租金），要求均豪物业予以赔偿。均豪物业对反诉辩称，孙波的反诉与本诉不是同一法律关系，与本案无关。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对于当事人当庭提交的证据，本院经审查认为合法有效，予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据以及发表的质证意见和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：青岛市市北区福州北路xx号甲汇丰名车世界项目华远好天地商业网点系华安公司的开发建设项目。2010年4月，均豪物业与华安公司签订《前期物业服务合同》，约定由均豪物业为华远好天地商业网点实施物业管理服务，合同中对物业服务范围、内容、收费标准等进行了约定。孙波购买青岛市市北区福州北路xx号甲华远好天地负二层xx号商铺，建筑面积为47.04平方米，并于2011年4月1日签署了《业主手册》、承诺书等文件，《业主手册》第三十条规定，本物业实施经营管理“九统一”；第四十三条第一款物业服务费收费标准，规定了商业（开业前）8元/月·每平方米（不含空调制冷费），（开业后）12元/月·每平方米（含空调制冷费），并约定逾期交纳物业服务费按照日万分之五支付违约金。孙波入住后交纳了至2011年9月30日的物业服务费。华远好天地计划定于2011年10月开业。虽然华远好天地对外宣称此时开业，但楼层内网点铺面大部分未营业，区域内无灯光，灰尘遍布，一、二层之间的扶梯未运行。孙波遂以物业公司根本没有提供服务为由拒绝交纳物业服务费。直至2014年1月华远好天地部分商铺由有关部门协调统一对外招租开始经营，均豪物业服务亦日趋正常,而孙波购买商铺所在区域直至2017年3月方才正常营业。虽然据孙波反诉请求的事实理由中自认其商铺所在位置在2012年7月即具备营业条件，可以对外出租进行经营，但其仍自2011年10月开始拒绝交纳欠交服务费用。均豪物业在商铺区域内张贴催交通知。由于华远好天地部分业主未交纳2014年1月25日之前的物业服务费，均豪物业曾于2016年10月向本院起诉要求业主按照合同约定标准交费，本院经审查综合判定均豪物业主张期间的物业服务费按照3元/月·每平方米执行。另查明，均豪物业与山东青鸟软通信息技术股份有限公司（以下简称青鸟公司）于2014年1月签订《物业服务协议》，约定青鸟公司委托均豪物业对“青岛（市北）家庭服务就业创业广场”（以下简称创业广场）提供物业服务，该创业广场范围包括华远好天地内商业一层部分商铺，该部分商铺物业服务费按照12元/月·每平方米的标准由青鸟公司负责交纳；2017年3月，双方又签订《补充协议》，就原合同范围增加了部分负二层商铺，即孙波购买商铺所在区域，该部分商铺物业服务费亦按照12元/月·每平方米的标准，由青鸟公司负责交纳。又查明，青岛均豪物业管理有限责任公司于2013年8月28日名称变更为山东省均豪物业管理有限责任公司，2014年12月12日名称又变更为均豪（山东）物业管理有限公司。本院认为，对某一特定区域进行物业服务，是现代社会进行社区管理的一项具有积极意义的举措。区域内物业是一个不可分割的整体，物业公司所实行的是包括营业场所内、外的统一管理、综合服务，坐落于区域内的每一项物业包括孙波购买的商铺已融入整体，不可分割，无形中都接受了物业的综合服务，因此孙波亦为受益人，不得以物业公司不履行其应尽义务为由，拒绝交纳物业服务费。华安公司开发建设的华远好天地项目落成后，与均豪物业签订了《前期物业服务合同》，该合同符合法律规定，为有效合同，双方应严格遵守。《前期物业服务合同》中对商铺物业服务费的收费标准约定为12元/月·每平方米，服务内容除了对公共性区域的环境卫生、绿化、车位管理等管理服务之外，还应当包含对楼层内的商铺区域内的光照、通风、电梯、卫生和经营秩序的管理，以及服务总台、商场内的防损、保洁、工程维修、绿植摆放等项目服务，其服务质量的高低，直接影响到整体商住楼的形象和品质，乃至每一个商铺本身的价值。虽然孙波所购买的商铺早在2012年7月即具备营业条件，但该商铺所在区域大部分商铺长时间未能招租，部分物业服务并未实施或服务并不到位，因此如按照原约定标准执行有失公平，应做调减予以交纳。孙波的物业服务费交纳标准应根据华远好天地整体对外招租以及正式营业的时间予以阶段划分：2014年1月（含1月）之前的标准按照本院之前的他案判决，按照3元/月·每平方米执行；2017年3月（不含3月）之前，华远好天地内部分商铺已开始招租运营，但仍未达到整体正常营运，孙波的商铺可按照8元/月·每平方米交纳物业服务费；2017年3月（含3月）之后，华远好天地已正常开业，物业服务亦趋于正常，该阶段物业服务费应按照合同约定标准交纳。孙波应交物业服务费数额如下：【3元/月·每平方米×28个月（2014年1月之前）×47.04平方米）】+【8元/月·每平方米×37个月（2017年2月之前）×47.04】+【12元/月·每平方米×22个月（2018年12月之前）×47.04】=30293.76元。孙波购买华远好天地商铺系个人投资，带有风险，商铺未能正常招租实现高额收益，责任不应全部归结于物业公司。物业公司未能提供全部服务和服务质量存在瑕疵，物业服务费标准已由法院判决降低，业主不能拒绝交纳。孙波认为其将商铺对外出租未果系因均豪物业的“九统一”的经营管理原则导致，缺乏事实和因果关系证据，本院对其赔偿损失的反诉请求不予支持。孙波未按时交纳物业服务费系因收费标准存在争议，其间纠纷尚待解决，因此不应视作违约，均豪物业要求其支付违约金之诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第四十二条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、孙波本判决生效之日起10日内给付均豪（山东）物业管理有限公司物业服务费30293.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回均豪（山东）物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回孙波的反诉请求。案件受理费999元，减半收取499.5元，由均豪（山东）物业管理有限公司负担184元，孙波负担315.5元；反诉案件受理费25元由孙波负担。本判决为终审判决。审判员 陈 明二〇二〇年十月十二日书记员 胡程程