广东省清远市清新区人民法院行 政 裁 定 书（2020）粤1803行初110号原告吴惠芬，女，1988年10月14日出生，汉族，身份证住址为英德市，现住英德市。原告李龙，男，1989年8月26日出生，汉族，身份证住址为英德市，现住英德市。上述两原告的共同委托代理人黄伟鹏、欧阳鲲，均系广东清豪律师事务所律师。被告英德市自然资源局。住所地：英德市英城街道英州大道国土大楼。统一社会信用代码：11441881MB2D1239XL。法定代表人李书海，局长。委托代理人郑中电，该局不动产登记中心干部。委托代理人刘文静，广东相映红律师事务所律师。第三人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司，住所地：英德市英城峰光西路北（与云岭路交界处）。统一社会信用代码：914418817962753245。法定代表人黄广平，总经理。第三人王佳希，男，1968年10月6日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告吴惠芬、李龙不服被告英德市自然资源局房屋登记管理纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告吴惠芬、李龙的共同委托代理人欧阳鲲，被告英德市自然资源局的委托代理人郑中电、刘文静，第三人王佳希均到庭参加了诉讼；第三人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司（以下简称盛世嘉华公司）经本院传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴惠芬、李龙与第三人盛世嘉华公司签订合同，购买位于英德市*****************的房屋（以下简称涉案房屋），但盛世嘉华公司又将该房屋抵押给了第三人王佳希，办理了英德字第0********9号房地产他项权证（以下简称涉案他项权证）。原告吴惠芬、李龙诉称，2011年1月30日，原告与盛世嘉华公司达成以406800元购买涉案房屋。原告于当天支付了定金20000元，并于同年4月20日支付了购房款100000元（税收发票于2016年4月29日开具）。2012年10月26日，原告与盛世嘉华公司签订了《广东省商品买卖合同》，合同约定原告购买涉案房屋，作价406800元，并约定在2011年10月28日前交付给原告使用；合同还约定盛世嘉华公司在商品房交付使用后的180日内，办理权属登记并由其提供资料报产权登记机关备案，如因盛世嘉华公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，盛世嘉华公司须自约定应交付房地产权属证书次日起按每日原告已付房价的万分之一向原告支付违约金。原告自2012年涉案房屋交付后便居住至今，但盛世嘉华公司仍未将房地产权属证书办至原告名下并交予原告。原告曾多次催促盛世嘉华公司办理，均未果。盛世嘉华公司在未经原告同意的情况下，将涉案房屋抵押给了王佳希。原告认为本案是房屋抵押权登记行政纠纷，英德市范围内城镇房产产权、产籍管理和房产产权登记发证的职能已由英德市住房和城乡建设局（以下简称英德市住建局）划入英德市自然资源局，故英德市自然资源局作为本案被告主体适格。英德市住建局作为房屋产权登记及不动产所有权抵押登记机关，在原告将购房款汇入由其监管的盛世嘉华公司的银行账户中时就应当知道涉案房屋已经出售给原告，且还在办理权属登记转移中，但英德市住建局在办理盛世嘉华公司与王佳希房地产抵押权登记时，没有按照《房屋登记办法》第十八条的规定对其进行询问，未能查实涉案房屋已经办理过交易的情况。盛世嘉华公司将涉案房屋出售给原告，又将涉案房屋作为抵押物向王佳希借款，并申请办理抵押登记手续，在涉案房屋所有权存在明显争议时，英德市住建局没有尽到合理审慎的义务，仍然为涉案房屋办理抵押登记手续，显然违反了《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第（四）项的规定，侵害了原告的权益。因此，英德市住建局为盛世嘉华公司与王佳希办理抵押登记颁发的英德字第0********9号房地产他项权证（以下简称涉案他项权证）的行政行为违法，该涉案他项权证应予以撤销。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判决：1.撤销涉案他项权证；2.本案诉讼费由被告负担。被告英德市自然资源局辩称，英德市住建局将涉案房屋进行抵押登记的行政行为依据充分、程序合法。一、根据《城市房地产管理办法》第六十一条第二款及《房屋登记办法》第十二条第二款的规定，盛世嘉华公司作为涉案房屋的房地产开发公司，涉案房屋是其投资建造，其依法取得涉案房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第四十条的规定，盛世嘉华公司作为涉案房屋所有权人，有权在涉案房屋设立担保物权。二、2013年5月20日，盛世嘉华公司与王佳希签订《借款合同》，向王佳希借款14000000元，盛世嘉华公司与王佳希分别向英德市住建局提交了《英德市房地产抵押权登记申请书》《借款合同》《抵押价值协议书》《抵押物清单》《英德市房屋产权信息查询证明》、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证、《英德市盛世嘉华房地产开发有限责任公司章程》等相关资料。经审查，盛世嘉华公司、王佳希的申请依据充分，符合《房屋登记办法》第四十三条的规定，且涉案房屋不属于依法不得设定抵押的房产，故英德市住建局对涉案房屋进行抵押登记。三、同年5月27日，盛世嘉华公司、王佳希向英德市住建局申请抵押权登记，并提交了相关的资料。经审验，盛世嘉华公司、王佳希的申请符合相关法律法规的规定，英德市住建局于同年6月8日作出同意办理抵押登记的意见。英德市住建局办理抵押登记的流程符合《城市房地产抵押管理办法》第三十三条及《房屋登记办法》第七条的规定，程序合法。庭审中，被告补充辩称，根据原告提交的英德市不动产权信息查询证明，其于2015年就已经获知涉案他项权证的情况，原告已超过起诉期限。综上，英德市住建局将涉案房屋予以抵押登记的行政行为依据充分，适用法律、法规正确，程序合法。请求法院依法驳回原告的起诉。第三人王佳希述称，一、被告办理涉案房屋抵押登记的行政行为合法，应依法驳回原告的诉讼请求。（一）被告是合法行政主体，具有办理房屋权属登记的权限。（二）涉案行政行为适用法律正确。从原告提供的证据显示，其于2012年10月26日与盛世嘉华公司签订《广东省商品房买卖合同》，根据《房屋登记办法》第六十八条的规定，本案中，原告仅仅签订合同，并未办理预告登记，王佳希在办理抵押登记时，房屋权属人为盛世嘉华公司，不存在阻却抵押登记的法定情形。（三）涉案行政行为程序合法。根据《房屋登记办法》第四十三条的规定，在办理抵押登记时，王佳希及盛世嘉华公司严格按照该规定提供资料，被告己履行审核义务。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、王佳希领取了涉案他项权证，己依法取得涉案房屋的抵押权。（一）王佳希基于合法的借贷关系取得房屋抵押权。2013年5月23日，盛世嘉华公司向王佳希借款14000000元，并以含涉案房屋在内的104套房屋作为抵押担保，双方于同年6月8日办理抵押登记手续，王佳希据此领取了涉案他项权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十条的规定，王佳希已取得了涉案房屋的抵押权。（二）王佳希并无过错，系善意第三人。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第一百零六条的规定，抵押是担保的一种方式，担保物权包括抵押权。故抵押权属于《中华人民共和国物权法》可以善意取得的其他物权范畴。本案中，王佳希取得抵押权本身是为了债权的顺利实现，且办理抵押过程中，涉案房屋不存在任何权利瑕疵，王佳希主观上不存在任何恶意。另外，王佳希系基于借贷关系取得抵押权，其已履行支付借款项14000000元的义务，且涉案房屋已办理抵押登记，故王佳希取得抵押权符合善意取得的构成要件。三、原告己超过起诉期限，本次诉讼程序和实体均存在错误。（一）从原告提交的证据看，其于2012年10月26日签订购房合同，在长达几年的时间里，原告知道或者应当知道涉案房屋存在抵押登记的情形，而其于2020年4月提起行政诉讼，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，明显超过起诉期限，应依法驳回其起诉。（二）原告在签订房屋买卖合同后，长达八年时间不办理预售登记及产权登记，自身存在严重过错。根据《广东省城镇房屋登记办法》第七条及《房屋登记办法》第六十九条的规定，由于原告自身的过错，要求撤销合法的抵押登记，于情于理不符。庭审中，王佳希补充陈述，原告诉讼时已经知道涉案他项权证的情况，已超过起诉期限。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。经审理查明，2013年，英德市住房和城乡建设局向第三人王佳希颁发涉案他项权证。该证载明“房地产他项权利人：王佳希；房地产权属人：英德市盛世嘉华房地产开发有限公司；房地产权证号0********8；房屋坐落：英德市*****************；他项权利范围：全部；他项权利种类：一般抵押权；债券数额：434625元；登记时间：2013年6月8日；附记：债券确定期限：2013年5月27日至2013年11月26日，建筑面积：142.56平方米。”2015年，第三人王佳希因民间借贷纠纷向英德市人民法院提出民事诉讼，第三人盛世嘉华公司及案外人谭利明等共4人作为被告，原告吴惠芬、李龙及案外人张艳婷等共37人作为第三人参与该诉讼。2018年7月6日，英德市人民法院作出（2015）清英法民一初字第293号《民事判决书》。该判决“本院认为”处载明“……1、其中有10套住宅的他项权证被英德市人民法院、清远市中级人民法院等法院一、二审判决予以撤销。因此，已被撤销了他项权证的这十套房屋，原告请求的优先受偿权理由不成立，本院不予支持。2、对于已确认存在被卖出的9套住宅及13个车位，由于原告及第三人就抵押权登记是否有效存在争议，需进行相关行政诉讼及其他法律途径予以确认，属于另一法律关系，不在本案审理的范围。在没有做出撤销他项权证的情况下，原告提交的‘他项权证’仍具有法律效力。原告请求的优先受偿权理由成立，本院予以支持……”两原告对该判决不服，遂与范桂平等人作为上诉人向清远市中级人民法院提起上诉。2020年5月21日，清远市中级人民法院作出（2020）粤18民终194号《民事裁定书》，裁定撤销英德市人民法院作出的（2015）清英法民一初字第293号《民事判决书》并发回英德市人民法院重审。现该案正在审理中。本院认为，公民、法人或者其他组织认为行政机关的行政行为侵犯其合法权益而提起行政诉讼的，应在法定期限内提起。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年……”本案中，第三人王佳希于2015年已向英德市人民法院提起（2015）清英法民一初字第293号案的民事诉讼，而两原告亦作为该案第三人参加了诉讼。英德市人民法院于2018年7月6日作出了《民事判决书》。两原告应于该案诉讼材料送达时已知道涉案他项权证的存在，换而言之，两原告最迟于2018年7月6日应知道涉案他项权证的存在及发证情况。两原告应当在法定期限一年内提起诉讼，其于2020年4月10日才提起本案诉讼。而两原告对涉案他项权证的权利主张并不会因（2015）清英法民一初字第293号案的诉讼情况而受到阻碍，故本案不存在起诉期限扣减的情形。两原告提起本案诉讼的时间，显然已超过了法定的一年起诉期限且无正当理由。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的……”的规定，应依法驳回原告的起诉。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条、第六十九条第一款第二项的规定，裁定如下：驳回原告吴惠芬、李龙的起诉。本案受理费50元，退还给原告吴惠芬、李龙。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁希哲人民陪审员  沈 恒人民陪审员  陈 敏二〇二〇年十月九日书 记 员  曾洁莹附：本裁定适用的相关法律依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。复议决定未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，适用前款规定。第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。