四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12226号 上诉人（原审原告）：傅琳珺，女，1996年6月23日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：四川省川塔恒远实业有限公司。住所地：成都市成华区猛追湾街**。 法定代表人：陈旸，职务不详。 上诉人傅琳珺因与被上诉人四川省川塔恒远实业有限公司（以下简称川塔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序公开开庭进行了独任审理。川塔公司经本院合法传唤，无正当理由且拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 傅琳珺上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.川塔公司为傅琳珺办理房屋不动产权证。2.判令川塔公司向傅琳珺支付违约金517341.02元。3.本案诉讼费用由川塔公司承担。 事实和理由：一、一审判决关于“由于案涉房屋所在四川广播电视塔影视文化广场楼栋尚未办理初始登记，在法律或事实上尚不具备办理案涉房屋不动产权证的条件，属于事实上不能履行的情形”是错误的。合同约定案涉房屋与交房后720日内办理房屋产权证，该约定已于2016年8月20日到期，但至今川塔公司连案涉房屋所在楼栋的初始登记都未办理，属于严重的违约行为，并不属于事实上不能履行的情形。二、一审判决关于“因该办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化，不应当归责于川塔公司，川塔公司从事实和法律上已无法在新政出台后为傅琳珺单独办理房屋所有权证。但由于商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证截止时间早于该政策发布时间，故川塔公司应承担从逾期办理房屋所有权证至新政实施之日止的违约金”的认定是错误的。1.该认定自相矛盾。既然认定“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权截止时间早于该政策发布时间”，那么由此造成的办证延误责任依法应由川塔公司承担，一审判决反而认定“因该办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化，不应当归责于川塔公司，川塔公司从事实和法律上已无法在新政出台后为傅琳珺单独办理房屋所有权证”，由此可见一审判决这部分的事实认定存在自相矛盾。2.成都市将房屋产权证改为房屋不动产权证仅是证书形式的变化，证书性质及作用并无改变，不能据此免除川塔公司的违约责任。且川塔公司至今还处于持续违约的状态。综上所述，一审判决的事实认定是错误的，川塔公司应当依法承担违约责任。 川塔公司未发表答辩意见，也未向本院提交书面答辩意见。 傅琳珺向一审法院起诉请求：1.依法确认傅琳珺与川塔公司签订的自编号为001的《商品房买卖合同》合法有效；2.依法判令川塔公司为傅琳珺办理房屋产权证；3.依法判令川塔公司支付傅琳珺违约金517341.02元，本案诉讼费由川塔公司承担。一审诉讼过程中，傅琳珺确认第二项诉讼请求为川塔公司为傅琳珺办理不动产权证，违约金的计算期间为2016年8月20日至2019年2月26日。一审诉讼过程中，傅琳珺自愿撤回第一项诉讼请求，一审法院予以准许。 一审法院认定事实：2013年10月2日，傅琳珺与川塔公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定傅琳珺购买川塔公司开发的位于成都市成华区商品房一套，用途为办公，测绘建筑面积116.34平方米，套内建筑面积77.54平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积38.80平方米，房屋总价款1874424元。买卖合同第五条“付款方式及期限”约定买受人采取一次性付款；买卖合同第十条关于“交付条件”约定出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房；买卖合同第十九条“（一）初始登记”约定出卖人应当在2015年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的所有权证。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的所有权证的，买受人不退房。若因初始登记延迟导致房屋权属转移登记延迟，出卖人按本条（二）约定承担违约责任；买卖合同第十九条“（二）房屋产权的转移登记”约定商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。 2013年10月8日，傅琳珺与川塔公司签订《补充协议》，《补充协议》第八条“对产权登记的补充约定”载明买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构办理房屋权益转移登记手续和抵押贷款的其他权利登记手续，该委托不可撤销，在合同该约定的房屋交付期限届满前，买受人应向出卖人提供办理产权证所需的各项资料及费用并提供全部代办资料，如因买受人未完整提供资料或费用，出卖人有权相应推迟该房屋所有权证办理时间；出卖人应在买受人取得该房屋的分户房产证之日起3年内协助买受人办理分户国土使用权证书。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用权证书之日起15日内由出卖人支付。合同签订后，傅琳珺按约向川塔公司全额支付了购房款。 一审另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 一审诉讼过程中，傅琳珺陈述川塔公司按照合同约定时间即2014年8月31日向其交付了案涉房屋，现案涉房屋尚未办理初始产权登记。 一审法院认为：傅琳珺、川塔公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于傅琳珺要求川塔公司及时为其办理涉诉房屋不动产权证书的主张，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，由于案涉房屋所在四川广播电视塔影视文化广场楼栋尚未办理初始登记，在法律上或者事实上尚不具备办理案涉房屋不动产权证的条件，目前属于事实上不能履行的情形，故一审法院对傅琳珺的该项诉讼请求不予支持。傅琳珺可在客观具备办理案涉房屋不动产权证条件时，再行主张权利。 关于违约金的问题，双方所签《商品房买卖合同》明确约定川塔公司应依约在傅琳珺实际取得案涉房屋之日即2014年8月31日起720日内，于2016年8月20日前为其办理房屋所有权证书。但成都市国土资源局于2016年11月14日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。因该办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化，不应当归责于川塔公司，川塔公司从事实和法律上已无法在新政出台后为傅琳珺单独办理房屋所有权证。但由于商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证截止时间早于该政策发布时间，故川塔公司应承担从逾期办理房屋所有权证至新政实施之日止的违约金。一审法院以全部已付房款1874424元为基数，按照双方合同约定每日万分之三的标准，自2016年8月21日至2016年11月17日止计算逾期办证违约金即50047.12元予以支持，对超出部分一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、川塔公司在判决生效之日起十日内向傅琳珺支付逾期办理房屋所有权证违约金50047.12元；二、驳回傅琳珺的其他诉讼请求。案件受理费8973元，公告费300元，由傅琳珺承担4486元，由川塔公司承担4787元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据傅琳珺的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋办理分户权属登记的条件是否具备；二、一审法院对川塔公司应支付的逾期办理房屋所有权证书违约金的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。傅琳珺与川塔公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，案涉房屋所在四川广播电视塔影视文化广场楼栋未办理初始登记，故办理案涉房屋权属转移登记存在客观障碍，当前尚不能办理转移登记。故办理分户登记的前提条件尚不具备，一审法院对傅琳珺请求办理转移登记的主张未予支持正确，本院予以确认。傅琳珺可在办理转移登记条件具备后再行主张权利。 关于第二个争议焦点。在本案中傅琳珺主张逾期办证违约金，系根据其与川塔公司签订的商品房买卖合同中有关逾期办理房屋所有权证登记的条款提出主张。根据本案查明的事实，川塔公司在约定的期限内并未为傅琳珺办理房屋所有权证书，故一审法院判令川塔公司向傅琳珺支付逾期之日开始计付逾期办理房屋所有权证书的违约金正确，本院予以确认。但是成都市开始实施不动产统一登记后，原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并为不动产权证书，川塔公司在客观上已不能为傅琳珺单独申请办理房屋所有权证书。在此情况下，因办证政策发生变化，故傅琳珺主张的逾期办理房屋所有权证书违约金应截止于成都市开始实施不动产统一登记之日即2016年11月17日。一审法院对于逾期办理房屋所有权证书违约金的计算截止时间认定正确，本院予以确认。故傅琳珺的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费8973元，由傅琳珺负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二〇年十月二十六日 书记员 何佳林