江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初945号原告：周某某，男，1982年8月14日生，汉族，江西省樟树市人，住信丰县。委托诉讼代理人：吴某某，系江西海融（信丰）律师事务所律师，特别授权。被告：信丰某房地产开发有限责任公司，住所：江西省赣州市。法定代表人：熊某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：简某某，女，1982年12月19日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区，系该公司职员，特别授权。第三人：赣州某实业有限公司，住所：江西省赣州市。法定代表人：郭某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾某某，系江西钨都律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：万某，系江西钨都律师事务所律师，特别授权。原告周某某与被告信丰某房地产开发有限责任公司（以下简称“某公司”）、第三人赣州某实业有限公司（以下简称“某公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴晓勇、被告委托诉讼代理人简某某、第三人委托诉讼代理人曾翠云、万钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告某公司立即履行其与原告于2013年10月2日签订的《赣州市商品房买卖合同》中的相应义务，为原告办理某小区12附-A-06#、A-07#商铺的房产证及土地使用权证；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年10月2日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的某小区12幢附-A-06#、A-07#两间商铺，面积计160.88㎡，价款是人民币2895840元，付款方式是原告一次性付款。原告在2013年10月2日向被告一次性付款后，被告向原告立具收款收据。被告在2013年12月30日前将两间商铺交付给了原告，但至今未按合同约定为原告办理两间商铺的房产证及土地使用权证。为此，原告特向法院提起诉讼，请依法裁判。原告周某某为证明其主张，向法庭提供了两份《赣州市商品房买卖合同》、两张收款收据、商铺营业执照、赣州中院（2019）赣07民初204号民事判决书、章贡区法院（2016）赣0702民初1349号民事判决书。被告某公司辩称：一、原告于2013年10月2日与答辩人签订的《赣州市商品房买卖合同》，是双方真实意思表示。原告给付了合同约定的价款,答辩人也按照合同约定将某小区12附-A-06#、A-07#两间商铺交付原告使用至今，无产权争议。二、答辩人至今不能为原告办理本案某小区12附-A-06#、A-07#两间商铺的不动产产权证，是因为答辩人在2014年7月8日与赣州某实业有限公司签订《项目投资合同书》，将上述两间商铺作为债务担保，以商品房买卖预告登记形式，预告登记在赣州某实业有限公司名下。2015年5月25日，赣州某实业有限公司将债权转让给赣州铭智投资有限责任公司，以答辩人开发的定南县“万和.一品”项目部分房屋重新设定担保。同时，生效的民事判决认定以备案登记作为物权担保，不具有法律效力。而赣州某实业有限公司也不解除本案商铺的备案登记，这也就导致了答辩人不能为原告办理本案某小区12附-A-06#、A-07#两间商铺的不动产产权证的客观原因。被告某公司未向法庭举证。第三人某公司辩称：一、本案原告的诉讼已经超过诉讼时效，证据中签订合同的时间是2013年10月份，至今已接近七年时间，已超过三年，原告本应在三年内起诉被告办证，但却并未在时效内起诉；二、该合同是否真实交易，在其交易证据中没有提到真实的交易房屋价款，请求法庭审查该部分事实，原告是否对案涉房屋实际占有，我方认为原告的证据不够充分；三、对原、被告是否有真实的商品房买卖合同持有异议，是否享受案涉房屋的物权持有异议。第三人某公司向法庭提供了一份被告某公司与第三人某公司签订的《商品房买卖合同》。本案经审理，认定事实如下：2007年被告某公司在信丰从事房地产开发。2007年12月8日，某公司修改公司章程，熊某某、郭谋、邓某某、周某某、杜某某成为某公司股东。2010年3月23日，某公司修改公司章程，周某某、杜某某退股，案外人熊某斌收购了其两人的股份，熊某某、熊某斌、邓某某变更为某公司股东。同时被告某公司将开发的某小区商铺包括12附-A-06#、A-07#在内的十个店面抵扣周某某和杜某某将股份转让给熊某斌的股份转让款。其中涉案店铺抵给了周某某，多年来由其实际占有，并对外出租。2019年年底，周某某欲将涉案店铺以2895840元的价格转让给本案原告，由被告某公司和原告以2013年10月2日的时间签订了涉案商铺商品房买卖合同，并由被告某公司以2013年10月2日的时间出具了两张收条，但被告某公司并未收取该款。2020年1月14日，原告周某某通过银行向周某某转账200万元，剩余购房款由原告向周某某出具了欠条。现上述两个店铺由原告占有使用。另查明，被告某公司开发的某项目12栋附楼商铺共15间，包括原告的两间商铺，均备案在第三人赣州某实业有限公司名下。2014年7月7日，某公司与被告某公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定购买上述15间店铺，价款合计20359755元。2014年7月8日，某公司与被告某公司、赣州诚信担保公司签订《项目投资合同书》，约定某公司投资4000万元给被告某公司开发某项目，以某项目12栋附楼等商铺买卖预售登记至某公司名下，达到回购期限后以118%的价格回购，同日，被告某公司出具《投资款支付确认书》。某公司与被告某公司所签订的《赣州市商品房买卖合同》，经江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初204号民事判决书，认定该合同属于以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，不具有法律效力。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述，有原告、第三人提供的证据，经庭审认证质证，本院予以认定。本院认为：根据法庭查明，2010年被告将该店铺以房抵债给了案外人周某某，虽然实际已交付给其使用，但一直未办理产权证。之后经原、被告及周某某协商，由被告某公司和原告签订涉案商铺的商品房买卖合同，购房款由周某某收取，由被告出具收款收据。上述民事法律行为是否有效，对此本院认为，关于被告用店铺抵扣周某某退股股金的行为，并不存在显示公平或恶意损害其他案外人的合法权益问题，而且房屋已经实际交付给周某某使用，多年来一直由其收取租金，应当确认其法律效力。关于涉案商铺抵给周某某后卖给原告，由原告和被告签订的商品房买卖合同的效力如何认定的问题，按照正常交易，原告要购买该房，本应从周某某名下购买，但现由原告直接和被告签订购房合同，而且签订合同的时间倒签在2013年，该种行为有规避因二次交易产生的税收之嫌，并非真实的交易行为，违反了法律禁止性规定，应认定该合同无效，因此本院对原告要求被告履行合同义务及办理商铺不动产产权证的请求不予支持。关于2014年涉案商铺备案在第三人某公司名下的效力如何认定的问题，根据第三人和被告签订的《项目投资合同书》、《赣州市商品房买卖合同》及款项支付时间，属于履行期限届满前约定的以房抵债，属于以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保不具有法律效力。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第六款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告周某某的诉讼请求。案件受理费29968元，减半收取14984元，由原告周某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  曾君红二〇二〇年十月二十一日书记员  邱艺薇书记员  吕晓琳