四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初10690号 原告：杨钰涓，女，1996年8月29日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：董蔓，四川遂宜律师事务所律师。 被告：罗永蓉，女，1982年2月5日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：陈义均，四川法典（彭州）律师事务所律师。 被告：四川链家房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区锦城大道**。 法定代表人：张姗姗，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵如枫，系公司员工。 原告杨钰涓与被告罗永蓉、被告四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨钰涓的委托诉讼代理人董蔓，被告罗永蓉及其委托诉讼代理人陈义均，被告链家公司的委托诉讼代理人赵如枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨钰涓向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨钰涓与罗永蓉、链家公司三方的《房屋租赁合同》；2.判令罗永蓉退还20000元（包含房屋一个月的租金8000元，押金8000元及中介费4000元）；3.判令链家公司退还中介费4000元。庭审中，杨钰涓撤回第3项诉讼请求。事实与理由：杨钰涓于2020年1月20日与罗永蓉、链家公司签订《房屋租赁合同》，后通过押一付三的方式共缴纳32000元给罗永蓉，每个月租金为8000元，同时缴纳4000元中介费给链家公司。但在签约后第二天，由于突然知晓新型冠状肺炎病毒疫情爆发以及各社区、小区都进行了管制，杨钰涓开始向罗永蓉、链家公司反映解除合同的意愿。因为疫情期间开始进行管制，为了人身安全也无法外出和继续租赁房屋，因此杨钰涓一天都未进行居住，但罗永蓉、链家公司一直拖延解除事宜，随后罗永蓉退还给杨钰涓12000元，而链家公司坚持不予退还中介费4000元。杨钰涓认为，新冠肺炎疫情属于不可抗力，杨钰涓根据客观情况提出的解除合同请求合理合法，且一天都没有入住，未给对方带来直接损失，罗永蓉与链家公司的行为不符合法律规定。根据合同约定，罗永蓉仅能收取一个月租金8000元作为违约金。现罗永蓉与链家公司的行为已经严重损害杨钰涓的合法权益，杨钰涓特诉至贵院，望判如所请。 罗永蓉辩称，第一，房屋租赁合同于2020年3月2日罗永蓉收回房屋后已解除，但解除原因系杨钰涓单方提出要求终止双方的房屋租赁合同；第二，罗永蓉共计收取杨钰涓租金及押金共计32000元，但已经与链家公司、杨钰涓达成协议，退还杨钰涓12000元，该协议对双方均有约束力。根据杨钰涓单方终止合同以及实际租赁期限及合同对违约责任的约定，罗永蓉也不应当向杨钰涓返还租金及押金。 链家公司辩称，链家公司作为居间方承担的义务为促成双方签订租赁合同。链家公司已履行完毕居间义务，应当收取相应报酬，杨钰涓并无任何退还中介费的合法理由。 本院经审理认定事实如下：2020年1月20日，罗永蓉（甲方）、杨钰涓（乙方）与链家公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于成都市房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方居住。房屋租赁期限自2020年1月21日至2021年1月20日。该房屋租金每月8000元。乙方向甲方支付的首次租金合计24000元，在本合同签订之日起1日内付清。乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金8000元。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳。甲方应在签订本合同当日向丙方支付居间服务费4000元；乙方应在签订本合同当日向丙方支付居间服务费4000元。本合同签订后，如甲乙双方解除、中止或变更租赁关系的，甲乙双方仍应向丙方支付所约定的佣金。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前一个月通知对方，并按月租金金额100%的标准向对方支付违约金，甲方应退还未使用的租金、押金。同日，罗永蓉出具《收据》，载明收到杨钰涓按合同约定交来首次租金24000元及押金8000元，合计32000元。 杨钰涓与链家公司员工陈香君的微信聊天记录中有如下对话：“2020年1月22日,杨：我有一个问题，我住进来发现不喜欢了，可以换一套吗？陈：您这边要换房子吗？杨：嗯。陈：您是不喜欢这个房子哇？您想换到哪里呢？杨：我还没搬进去，可以跟房东说说吗？就说我是因为学校的事情学校的安排，这半年要回去读书，之前本来是准备在国内实习。陈：那意思就是不租了哇？杨：租其他的……杨：房子还是要住进去待一会，才能感受到气场合不合适，我昨天进去坐了一会儿真难受到我了。陈：卫生间吗？杨：全部，那个冰箱，一会儿就要响，就是很不舒服”。 杨钰涓与罗永蓉的微信聊天记录中有如下对话：“2020年2月13日,罗：亲，房子你不租了吗？杨：之前本来是因为学校的事情不能延期延期秋季入学,就要回法国,住不了现在又暴发疫情,更是没办法。杨：我之前也是跟您说的我不租了。不知道中介怎么跟您说的，我给中介的意思一直都是很明确的我不租了我也没有过去住。罗：那之后中介给我打过一次电话，我的意思是喊他帮你转租，这样免得你亏钱。之后就很久没联系我了，我以为你们沟通好了。杨：我上个月22号就跟中介说了我不租了因为要回去补学分。刚好签了合同第二天。罗：这个事情就一直拖，也没有给我明确的说要退租。罗：你签了合同的第二天就有人要来租我的房子，如果不是租给你，现在我也没这么多事。杨：是啊，我也是。第二天就跟中介说了，我不租了。罗：那你考虑好哈，现在我可以帮你转租，尽量把租出去。如果期间租出去了，那么我该退你的一分不少。万一到你该交房租的时候还没有租出去那我一分钱都不能退你。如果你继续租那么最好。你也可以发动一下你的朋友帮你租。你看这样你同意不！如果同意我马上挂到网上转租！杨：您可以挂到网上转租。罗：那表示你同意了是不是？杨：我再想一下。现在疫情都出来不到。2020年3月2日罗：我过来把卡拿到了。杨：嗯嗯。罗：我把钱退给你。杨：好的哇。（罗永蓉向杨钰涓微信转账12000元，注明为退房租）杨：能不能再多退一点哦罗姐。中介费呢，还有押金？可以在商量一下吗”。 中国华商金融中心物业服务中心出具《缴费通知单》一份，载明案涉房屋自2020年1月1日至2020年3月31日期间产生物业服务费1750.5元、生活垃圾处理费24元，2019年10月9日至2020年2月8日期间产生居民水费63.63元。 另查明，案涉房屋于2020年3月2日由罗永蓉收回，杨钰涓退还钥匙及房卡。 上述事实有原房屋租赁合同、微信聊天记录以及当事人相关陈述等在卷佐证，以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。 本院认为，杨钰涓与罗永蓉、链家公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。现杨钰涓主张，其签约后第二天因疫情爆发这一不可抗力向罗永蓉与链家公司主张解除合同。但根据审理查明的事实，杨钰涓实际已于1月22日因“不喜欢”“租其他的”而向链家公司提出退租，可见，其并非由于不可抗力而是出于个人原因向罗永蓉与链家公司主张解除合同。而根据聊天记录，杨钰涓于2020年2月13日明确向罗永蓉提出退租，且杨钰涓在2020年3月2日交还了房屋，罗永蓉于当天向杨钰涓退还12000元。自此，双方就不再继续履行该合同已达成一致，而退还金额是否达成一致不影响这一意思表示的成立，故本院认为，案涉《房屋租赁合同》已于2020年3月2日解除，对杨钰涓主张房屋租赁合同仍未解除并要求判决解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。 关于杨钰涓要求罗永蓉退还20000元的诉讼请求。杨钰涓于2020年3月2日将案涉房屋交还给罗永蓉，实际占用房屋41日，应当向罗永蓉按照合同约定月租金金额为标准支付其房屋占用期间的房租费用8000元/月÷30天×42天=11200元及期间的物业管理费、生活垃圾处理费、水费。虽杨钰涓认为其并未实际使用案涉房屋，但并未提供证据予以证明，且提前表明退租亦不当然意味着未实际使用案涉房屋。故本院结合《缴费通知单》及占用房屋天数，酌情认定杨钰涓应向罗永蓉支付物业管理费1750.5元÷3月÷30天×42天＝816.9元、生活垃圾处理费8元/月÷30天×42天=11.2元。《缴费通知单》载明的水费期限为2019年10月9日至2020年2月8日，罗永蓉未提交杨钰涓使用房屋的具体数据，故无法确认水费金额，该费用不应由杨钰涓承担。此外，杨钰涓出于个人原因在合同履行期限尚未届满即提前解除合同，该行为已构成违约。根据合同约定，租赁期内，乙方需提前退租的，应提前一个月通知对方，并按月租金金额100%的标准向对方支付违约金，甲方应退还未使用的租金、押金。现罗永蓉未主张该违约金低于其损失，故杨钰涓还应向罗永蓉支付违约金8000元。综上，杨钰涓应当向罗永蓉支付20028.1元，罗永蓉实际收取20000元，故罗永蓉不应当再承担返还款项的责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告杨钰涓的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1270元，由原告杨钰涓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十月三十日 书记员  周文莉