黑龙江省大庆市大同区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0606民初1002号原告：王春阳，男，1985年8月22日出生，汉族，农民，现住大庆市红岗区。委托诉讼代理人：张殿英，黑龙江风华律师事务所律师。被告：大庆正基房地产开发有限公司，住所地大庆市大同区同城路北建设局西侧。法定代表人：金友静，该公司总经理。原告王春阳与被告大庆正基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春阳及其委托诉讼代理人张殿英到庭参加诉讼，被告大庆正基房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春阳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原被告双方解除2011年9月29日签订的商品房买卖合同；2、请求判决被告履行2017年10月28日其出具的关于尚城小区B18*楼的解决方案第一条第一项：选择退房的业主：自愿要求退房的业主，按已付房款（凭有效票据）退款，利息部分按实际发生，由被告承担。3、请求被告给付原告购房首付款78441元，自2011年12月20日至2014年2月20日偿还银行贷款本金和利息为50430.19元人民币，上述首付款78441元和银行贷款本息50430.19元，合计人民币128871.19元，被告应按中国人民银行同期同类贷款利息给付，自2011年5月7日至被告实际履行完毕上述给付义务时止；4、请求被告支付原告搬迁费及过渡费15000元；5、请求被告支付原告与2020年相比的购买同类房屋价格差价300元/平方米×78.66平方米=23598元；6、上述3.4.5.项合计诉讼标的167469.19元；7、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告王春阳变更诉讼请求为：1、解除原告与被告于2019年9月29日签订的GF-2000-0171商品房(尚城住宅小区B-18#底层商服住宅楼3单元402室）买卖合同；2、要求被告返还原告首付款78441元，以78441元为基数自2011年7月29日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款利率给付，自2019年8月20日至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3、要求被告给付自2011年12月20日至2014年2月20日银行贷款本金及利息合计50430.19元，并给付以50430.19元为基数自2014年2月20日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款利率给付，自2019年8月20日至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；4、诉讼费1824.69元由被告承担。事实与理由：2011年9月29日，原告在被告处购买位于大庆市××区××城住宅小区××＃底层××住宅楼××单元××室，建筑面积为78.66平方米，该商品房单价为每平方米3031.29元，总金额为238441元。该商品房屋系在龙江银行办理按揭贷款购买，原告于2011年5月7日向被告交首付款为78441元，贷款10年，共计贷款本金16万元，自2011年12月20日至2014年2月20日偿还银行贷款共计27个月，共偿还银行贷款本金及利息50430.19元。剩余本金和利息由被告偿还。该商品房被告交付给原告后，装修入住。入住后发现房屋承重墙、房梁等前面均出现裂缝，窗户漏水，双方因此发生买卖合同纠纷。被告于2012年6月委托黑龙江省寒地建筑科学研究院对原告所购买的尚城B-18楼安全性进行鉴定，鉴定机构于2012年6月20日出具黑建研鉴字【2012】第168号鉴定报告，鉴定结论为：1、由于砌体材料强度低，在温度应力作用，造成墙体产生裂缝；2、大庆正基房地产有限公司尚城B18楼砌体结构子单元安全性等级评定为Cu级，建议进行加固处理。该鉴定报告说明原告购买的房屋存在安全性能问题，房屋质量不合格。原告及争议楼号的业主多次找被告协商要求退房，最后在大同区政府及大同区建设局协调下，被告于2017年10月28日书面出具“关于尚城小区B18楼的解决方案”，该书面承诺方案第一条承诺：选择退房的业主：1、自愿要求退房的业主，按已付房款（凭有效票据）退款，利息部分按实际发生，由本公司（即被告）承担。现筹措资金与2018年5月办理退房手续。2、业主提出退房申请后，对室内固定装修由双方共同聘请具有司法估价资质的装修鉴定机构按现状进行评估，三方签字确认费用。业主搬出房屋且购房合同注销后，连同上述房款一次性结清。时至今日，被告也未履行其承诺。综上所述事实与理由,由于原告在被告处买的商品房经鉴定为SU级不合格楼房,无法通过竣工验收,无法办理不动产权利证书,导致原告合同目的无法实现。现原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告大庆正基房地产开发有限公司未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：1.原告王春阳出示的商品房买卖合同原件一份，交付购房款收据原件三张，欲证明原、被告于2011年9月29日签订房屋买卖协议，原告于2011年5月7日交首付款71477元（分两次交付），2011年7月29日交首付款6964元，首付款共计78441元。被告大庆正基房地产开发有限公司未质证。对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。2.原告王春阳出示的黑龙江省寒地建筑科学研究院于2012年6月18日经被告委托对尚城小区B18号楼安全性进行鉴定的鉴定报告复印件一份（与原件核对一致），欲证明检测机构在未对混凝土结构构件进行检测的前提下，鉴定B18号楼为Cu级不合格楼。被告大庆正基房地产开发有限公司未质证。对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。3.原告王春阳出示的银行流水原件四张，欲证明2011年12月20日至2014年2月20日原告分27期偿还购买该房屋银行贷款本息合计50430.19元。被告大庆正基房地产开发有限公司未质证。对该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。4.原告王春阳出示关于尚城小区B18楼的解决方案复印件一份（与原件核对一致），欲证明该书证来源于被告，证明了原告王春阳要求退房和返还购楼款及返还银行同期贷款利息，被告承诺同意退房、返还利息，并承诺于2018年5月份办理退房手续。关于室内装修，双方选定具有估价资质的装修鉴定机构按现状进行评估，三方签字确认费用，业主搬出房屋且购房合同注销后，连同上述房款一次性结清。该证据证明原告向被告提出要约，要求退房返还首付款及贷款利息并要求补偿装修费用，被告于2017年10月28日作出书面承诺，同意退房，利息按实际发生由被告承担，装修费用补偿鉴定后按鉴定结果补偿，该证据进一步证明原、被告双方于2017年10月28日达成退房退款及房屋装修补偿的协议。被告大庆正基房地产开发有限公司未质证。对该组证据的真实性，本院予以确认。该组证据中的方案虽系被告大庆正基房地产开发有限公司出具，但方案中的相对方为不特定的尚城住宅小区B-18号楼业主，故该证据不能证明原、被告于2017年10月28日达成退房退款及房屋装修补偿的协议。本院经审理认定事实如下：2011年5月7日，原告王春阳分两次以现金方式向被告大庆正基房地产开发有限公司交纳购房款71477元（一次20000元、一次51477元），2011年7月29日原告王春阳以现金方式又向被告大庆正基房地产开发有限公司交纳购房款6964元，被告大庆正基房地产开发有限公司于当日将其开发的尚城住宅小区B-18#底层商服住宅楼3单元402号房交付给原告王春阳使用。2011年9月29日，原告王春阳与被告大庆正基房地产开发有限公司补签编号GF-2000-0171商品房买卖合同，约定原告王春阳购买被告大庆正基房地产开发有限公司开发的尚城住宅小区B-18#底层商服住宅楼030402号房，建筑面积78.66平方米，总价238441元。原告应于2011年9月29日前交清78441元，余款160000元办理银行按揭贷款。被告大庆正基房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由大庆正基房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。原告王春阳接收房屋后，尚城住宅小区B-18号楼墙体出现裂缝，经被告大庆正基房地产开发有限公司委托，黑龙江省寒地建筑科学研究院于2012年6月20日作出黑建研鉴字[2012]第168号鉴定报告，鉴定结论为由于砌体材料强度低，在温度应力作用，造成墙体产生裂缝；大庆正基房地产有限公司尚城B-18楼砌体结构子单元安全性等级评定为Cu级，建议进行加固处理。后被告大庆正基房地产开发有限公司未对尚城住宅小区B-18号楼进行加固处理。2017年10月28日，被告大庆正基房地产开发有限公司向大庆市大同区建设局提交了《关于尚城小区B18#楼的解决方案》，方案记载：“一、选择退房的业主：1.自愿要求退房的业主，按已付房款（凭有效票据）退款，利息部分按实际发生，由本公司承担。现筹措资金于2018年5月份办理退房手续。2.业主提出退房申请后，对室内固定装修由双方共同聘请具有司法估价资质的装修鉴定机构按现状进行评估，三方签字确认费用。业主搬出房屋且购房合同注销后，连同上述房款一次性结清。二、选择补偿的业主：1.业主须配合加固维修，待办理产权后，公司按每户3万元补偿款支付给本室业主，一次性结清。2.按揭贷款的业主，需按期如约履行偿还银行贷款的义务，方能给予上述补偿。三、选择置换的业主：1.我们提供本小区内隶属开发企业的部分房源进行产权置换，在受理时公布房源（毛坯房）。2.业主本人提出申请，待装修评估且履行相关手续后，确认的装修评估费用计入置换的房价金额办理置换。3.对于多出的面积部分，按售楼处现价实行92折优惠。”被告大庆正基房地产开发有限公司与尚城小区业主协商解决方案的具体选项，原、被告未达成一致意见，亦就该房屋买卖合同纠纷协商未果。另查明，原告王春阳购买的尚城住宅小区B-18号楼因无法通过竣工验收，一直不能办理所有权登记。2011年11月18日原告王春阳在龙江银行股份有限公司大庆大同支行贷款160000元通过受托支付的方式支付给被告大庆正基房地产开发有限公司，原告王春阳自2011年12月20日起至2014年3月20日止共偿还银行贷款49916.10元。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同中约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告因无法通过竣工验收，无法提供全部资料，致使一直不能办理所有权登记，且原、被告至今协商未果，故对原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对原告要求返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告所主张的给付银行贷款的诉讼请求因其计算有误，本院支持49916.10元，其他不予支持。原告主张利息的起算点为交付截止当日，本院认为应从次日起计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：第18原告王春阳与被告大庆正基房地产开发有限公司于2011年9月29日签订的GF-2000-0171商品房(尚城住宅小区B-18#底层商服住宅楼3单元402室）买卖合同于本判决生效之日起解除；二、原告王春阳于本判决生效之日起五日内将尚城住宅小区B-18号楼3单元402室退还被告大庆正基房地产开发有限公司；三、被告大庆正基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告王春阳78441元及利息（以78441元为基数，自2011年7月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告大庆正基房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告王春阳49916.10元及利息（以49916.10元为基数，自2014年3月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告王春阳的其他诉讼请求。案件受理费2877.42元，减半收取1438.71元，原告王春阳承担5.74元，被告大庆正基房地产开发有限公司负担1432.97元，多收取385.98元予以退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  杨艳红二〇二〇年十月十四日法官助理王玉焕书记员姚婧附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：第18商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；第18商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；第18商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。