安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2840号上诉人（原审原告）：上海鲲翔房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇大叶公路**。法定代表人：张和平，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱卫国，安徽伟明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马爱民，女，1963年2月2日出生，汉族，住安徽省无为市。委托诉讼代理人：凤良宝，安徽闻风律师事务所律师。上诉人上海鲲翔房地产开发有限公司（以下简称鲲翔房地产公司）与被上诉人马爱民房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院作出的（2020）皖0225民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人双方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鲲翔房地产公司上诉请求：请求依法撤销一审判决,改判马爱民立即偿还购房款125000元整,并承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:原审认定案件基本事实错误,依法应当改判。2012年7月25日,马爱民因购买鲲翔房地产公司开发的无为县十里乡虹桥商业街5幢3-302室商品房经济困难,在向中国工商银行申请购房贷款25万元后,向本公司暂借125000元并出具书面承诺。本公司法定代表人于2012年7月30日从中国工商银行向其汇款125000元。但马爱民一直以经济困难为由拖还上述暂借款,鲲翔房地产公司为维护自身合法权益，于2017年10月27日具状人民法院。该案审理过程中马爱民辩称并非借款,而是尚欠125000元购房款,待鲲翔房地产公司房屋完全交付后再付款。无为县人民法院审理后也认定为双方名为暂借款但实为房屋买卖合同纠纷,待鲲翔房地产公司履行买卖合同义务后方可主张权利。现鲲翔房地产公司已全面履行了交付房屋的全部义务(为办理房地产证而开具了购房发票),并以马爱民拖欠购房款诉至人民法院。在一审中，鲲翔房地产公司依法向人民法院提供了合法有效的证据，证据与证据之间能相互印证足以证实马爱民尚欠125000元购房款的案件事实,但一审法院根据马爱民的无理辩解，错误地认定双方之间没有房屋买卖合同,是明显的认定案件主要事实错误。诚信原则是民事诉讼法规定的最基本原则,最高人民法院关于民事诉讼法的解释第九十二条明确规定“一方当事人在法庭审理中,或起诉状、答辩状、代理词等书面材料中,对于已不利的事实明确表示承认的,另一方无需举证证明”等规定。本案中一审法院已查明马爱民在原诉讼中已确表示“不是借款,而是欠房款,待鲲翔房地产公司交付房时才付款”的明确承认,法院生效裁定书中也确认了该事实,一审法院仍依马爱民相互矛盾的法庭陈述，做出鲲翔房地产公司既失房屋,又得不到房款的判决，实是令人费解。请求二审法院在查明案件事实的基础上依法予以改判。马爱民辩称，无为市人民法院判决认定鲲翔房地产公司与马爱民之间不存在房屋买卖合同关系是正确的：1、双方在实际操作过程中反映的是共同向无为工行办理的按揭贷款，按揭贷款的使用人是鲲翔房地产公司和马爱民双方，这一点在鲲翔房地产公司在一审提交的承诺书可以得到证实。承诺书反映房屋产权仍然归本案的鲲翔房地产公司，反映马爱民没有购买房屋的意思表示。2、在实际操作中，鲲翔房地产公司还与马爱民共同归还了银行贷款。如果是房屋买卖关系，鲲翔房地产公司是不可能归还银行贷款到2019年3月份。这在原审的录音材料和银行交易明细中有非常清楚的反映，不论当初有没有房屋买卖合同关系，都是按照共同贷款来进行的。原审判决认定双方不存在真实的房屋买卖关系，驳回鲲翔房地产公司的原审诉求是正确的。3、购房款的构成是首付款加按揭贷款，而本案实际上首付款并未支付，按揭贷款一半划给了马爱民使用，马爱民归还银行另一半银行贷款，鲲翔房地产公司归还银行贷款另一半，实际上就是马爱民任何的购房款都没有支付，何来只需要归还一半的贷款125000元？鲲翔房地产公司无原则的放弃自己应有的权利也能反映出本案的客观事实是共同以假按揭的形式向银行贷款。鲲翔房地产公司现已经停止归还贷款，马爱民为了让银行不受损失，也是让这个事情不扩大化，现在独自在归还全部贷款，也愿意把它归还到结束。毕竟搞假的按揭贷款双方都有过错。鲲翔房地产公司向一审法诉讼请求：判决马爱民立即支付购房款125000元（自起诉之日起至实际还款日按年利息6%支付利息），并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月20日，马爱民与鲲翔房地产公司签订一份商品房《商品房买卖合同》，该合同约定：马爱民购买鲲翔房地产公司开发的无为县十里乡虹桥商业街5幢302室商品房建筑面积为113.97平方米、价款为431689元商品房一套。2012年7月25日，申请公积金贷款250000元。同日，马爱民向鲲翔房地产公司出具一份承诺，内容为：本人马爱民购买无为县十里乡虹桥商业街5幢302室商品房，办理了一笔公积金贷款，其房产所有权归鲲翔房地产公司，贷款金额为25万元。由于本人经济困难，向贵公司暂借125000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对方当事人具有法律约束力。本案中，鲲翔房地产公司诉称其已全面履行了房屋交付义务，但马爱民仍欠125000元房款没有支付，诉请给付房款；而马爱民则辩称涉案125000元不是购房款，双方不存在房屋买卖关系，要求其支付125000元购房款没有事实依据，请求驳回鲲翔房地产公司诉请。故本案争议的焦点为是否存在房屋买卖关系。为此，鲲翔房地产公司举出了马爱民书写的承诺书、汇款凭证、住房公积金借款合同，来证明双方存在房屋买卖关系以及尚欠125000元购房款的事实；马爱民在庭审中举出住房公积金借款合同、银行交易明细、通话录音记录，证明涉案款是共同借款，双方不存在房屋买卖关系。一审法院认为，要认定双方是否存在房屋买卖关系，则要考量合同签订的当事人意思表示是否真实。根据马爱民的陈述（马爱民的陈述：自从贷款后，马爱民与鲲翔房地产公司法人张和平两人共同每月还款2487.34元至2019年2月，即按25万元的50%的份额即每人每月按1243.67元分别归还银行贷款本息）到马爱民案涉贷款银行核实，依职权调取了该贷款的还款账户自2012年9月至2015年9月期间的资金来源及对方账户和户名，从该交易明细来看，有多次数额相同的资金（1300元）来源于鲲翔房地产公司法定代表人张和平及案外人，能够证实马爱民上述陈述的真实性。同时从鲲翔房地产公司提供的马爱民出具承诺书来看，其表达有三层意思：1.用所购买的房产办理了25万元的公积金贷款；2.所购买的房产所有权归鲲翔房地产公司；3.向鲲翔房地产公司借款12.5万元。并结合马爱民与鲲翔房地产公司法定代表人张和平通话录音部分内容可以得出马爱民与鲲翔房地产公司所签订的购房合同，双方均不是真实意思表示，其双方行为虚假，其行为违反了法律相关规定。故对鲲翔房地产公司的诉请，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回鲲翔房地产公司的诉讼请求。一审案件受理费2800元，由鲲翔房地产公司负担。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认可。二审另查明，鲲翔房地产公司出具两份收据，证明马爱民以现金方式支付了涉案房屋首付款181689元。马爱民对此予以否认，陈述其没有支付过任何首付款。鲲翔房地产公司的法定代表人张和平承认在2019年3月之前确实偿还了涉案房屋部分贷款，但陈述是因为马爱民经济紧张，帮马爱民偿还。马爱民对此不予认可，且表示其是以等额的方式每月都偿还了自己应承担的一半贷款本息。本院认为，本案争议的焦点为当事人双方是否存在真实的商品房买卖合同关系。本案当事人双方虽于2012年6月20日签订了《商品房买卖合同》，但当事人双方就涉案房屋首付款的支付、按揭贷款的偿还、涉案房屋的权属等重要事实都产生了异乎常理的分歧。结合马爱民所出具的承诺书、当事人双方共同偿还银行按揭贷款的事实，以及马爱民与鲲翔房地产公司的法定代表人张和平的通话录音，一审认定当事人双方所签订的购房合同并非当事人真实意思表示正确。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。据此，鲲翔房地产公司以其与马爱民所签订的无效购房合同主张购房款，于法无据，本院对此不予支持。综上所述，鲲翔房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上海鲲翔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年十月二十八日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。