四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11937号 上诉人（原审被告）：赵永韩，男，1979年3月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审原告）：成都合力物业服务有限公司，住所地：四川省成都市人民南路四段**。 法定代表人：谢卫东，董事长。 委托诉讼代理人：胡翔，四川坤宏律师事务所律师。 上诉人赵永韩因与被上诉人成都合力物业服务有限公司（以下简称合力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 赵永韩上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，没有提供任何证据证明督促上诉人限期缴纳物业费；2.被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理和维护的义务，应承担相应的赔偿责任，且物业合同不能摆脱诉讼时效制度的制约。一审法院认定事实不清，证据不足，故提起上诉。 合力物业公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 合力物业公司向一审法院起诉请求：1．判令赵永韩支付自2013年7月1日至2018年7月13日的物业管理费共计11303.25元；2．判令赵永韩支付延期履行违约金（从2018年8月1日起至付清之日止，以尚欠物业管理费为基数，按每日千分之五的标准计算）；3．案件诉讼费由赵永韩承担。 一审法院认定事实：2012年12月22日，合力物业公司（甲方）与赵永韩（乙方）签订《××前期物业服务协议》，约定甲方为乙方购买房屋（房屋类型为：住宅，坐落位置：××，建筑面积124.72平方米）所属小区提供物业服务；甲方的权利义务有：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、服务与管理；物业服务费主要用于物业共用部位和共用设施设备的日常运行和维修费用、物业服务区域清洁卫生费用、物业服务区域绿化养护费用等开支；首期物业服务费用从开发商通知的房屋交付之日起计算，并在办理交房手续时支付，以后按季收取，在应缴费季度前一个月15日之前预交本季度费用；电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业管理服务费（每平方米建筑面积，以产权部门登记的面积为准）；受有关部门和单位的委托，甲方可提供水费、电费、天然气费、有线电视、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金。赵永韩系案涉小区业主，案涉房屋面积为124.72平方米，赵永韩于2012年12月22日办理了案涉房屋的交房手续。合力物业公司按每月8元的标准向赵永韩代收了相应的生活垃圾清运费。赵永韩未向合力物业公司缴纳2013年7月1日起至2018年7月13日期间的物业服务费。合力物业公司为案涉小区提供物业服务至2018年7月13日止。一审法院认为，合力物业公司与赵永韩签订的《××前期物业服务协议》，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合力物业公司在2013年7月1日至2018年7月13日期间持续为案涉房屋所在小区提供物业管理服务，赵永韩作为小区业主，应按双方约定向合力物业公司支付物业服务费，故合力物业公司提出赵永韩支付11303.25元物业服务费的主张，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。根据原审法院在同一小区其他物业服务合同纠纷案件中查明的事实，合力物业公司提供的物业服务存在瑕疵，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，在双方已经终止合同关系的情况下，如果赵永韩认为合力物业公司存在未尽到服务义务造成其财产损失等情况，可另行主张权利，但以此为由拒交物业服务费，缺乏法律依据，故对其抗辩理由，一审法院不予支持。《××物业服务协议》约定，物业服务费主要用于物业服务区域清洁卫生费用等开支，但合力物业公司按政府规定标准代收代缴的生活垃圾清运费并不属于物业服务费，故赵永韩抗辩合力物业公司超范围收取垃圾清运费的理由不能成立。关于诉讼时效。一审法院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。合力物业公司为案涉小区提供物业服务至2018年7月13日止，合力物业公司应向赵永韩收取的最后一笔物业费即截止至2018年7月13日，合力物业公司于2020年1月19日提起本案诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间。关于违约金的诉讼请求。赵永韩逾期支付物业服务费，已构成违约，但其延期交纳物业服务费是为督促物业公司改善服务质量，不属于恶意违约；根据一审法院在同一小区其他物业服务合同纠纷案件中查明的事实，合力物业公司提供的物业服务存在瑕疵，亦存在履行合同义务不符合约定的违约行为。一审法院认为，物业服务合同是一种特殊的合同，合同的履行需要双方的密切沟通和配合，本次纠纷的发生双方均有一定的责任。综合考虑上述情况，并结合本案中无证据证明赵永韩未依约支付物业服务费给合力物业公司造成了其他的实际损失，对合力物业公司主张赵永韩按照协议约定交纳违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，对合力物业公司诉请赵永韩支付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持；对合力物业公司诉请赵永韩支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决：一、赵永韩于判决发生法律效力之日起十日内向合力物业公司支付物业服务费11303.25元；二、驳回合力物业公司的其他诉讼请求。案件受理费82元，减半收取41元，由赵永韩负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，合力物业公司与赵永韩签订的《××前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应按协议履行各自义务，合力物业公司按协议约定为案涉小区提供物业服务，赵永韩亦应按协议约定履行交纳物业服务费义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，本案中在双方已经终止合同关系的情况下，如果赵永韩认为合力物业公司存在未尽到服务义务造成其财产损失等情况，可另行主张权利，但据此拒交物业费则于法无据。关于诉讼时效，因物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性，诉讼时效应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。关于赵永韩上诉称合力物业公司未履行书面催收程序，因合力物业公司系案涉小区业主通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业而退出案涉小区，现合力物业公司要求赵永韩支付其为案涉小区提供物业服务期间欠缴的物业服务费有事实和法律依据，应予以支持。 综上，上诉人赵永韩的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费82.58元，由上诉人赵永韩负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十月二十二日 书记员  陈 悦