四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终789号 上诉人（原审被告）：广汉市越地·香港花园居民小区业主委员会，住所地广汉市长庆路一段**越地香港花园。 负责人：黄和鹏,主任。 委托诉讼代理人：李溪，四川迪扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林永群，女，1979年1月20日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被上诉人（原审原告）：刘刚，男，1982年3月13日出生，汉族，住四川省富顺县。 被上诉人（原审原告）：谭小林，男，1971年5月26日出生，汉族，住广汉市。 被上诉人共同委托诉讼代理人：谭勇军，四川雒鹏律师事务所律师。 上诉人广汉市越地·香港花园居民小区业主委员会（以下简称为香港花园业委会）因与被上诉人林永群、刘刚、谭小林业主撤销权纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院（2020）川0681民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人香港花园业委会上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：认定香港花园业委会的选举应当按照已经交付、已经竣工未出售部分面积及已经售出未竣工面积来确定建筑物总面积系适用法律错误。已经售出未竣工部分，因未通过验收，无法确定其是否达到入住标准，将其计入建筑物总面积不符合立法目的，同时香港花园小区属于分期开发的项目，不能简单适用最高法院的司法解释，否则将导致业主大会的选举陷入僵局，限制了业主行使小区自治管理的权利。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条的规定，分期开发可以成立业委会，因此以分期开发的物业面积和进度确定建筑物总面积。《四川省物业管理条例》第十条对物业管理区域的划分也是按实际交付为判断基础，已经交付房屋的业主基于其专有面积对共有的权利才能行使，其参与业主大会行使业主权才具备可能性；一审法院认定被上诉人的撤销权行使期限未届满，属于认定事实不清和适用法律错误。 被上诉人林永群、刘刚、谭小林答辩称：上诉人的上诉理由是对相关法律条文的理解错误。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 林永群、刘刚、谭小林向一审法院提出诉讼请求：1、撤销香港花园业委会作出的选举成立越地·香港花园居民小区业主委员会的决定；2、撤销香港花园业委会作出的选举黄长燕、黄和鹏、江海燕、李敬妮、罗强、王立、王正芳七人担任香港花园业委会委员的决定；3、撤销香港花园业委会作出的通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则》、《业委会章程》的决定。事实与理由：三原告均系越地·香港花园的业主。2018年12月17日，被告在小区张贴全体业主的《首届业主大会情况报告》一份，该报告称，首届业主大会筹备工作由筹备组工作人员按照国家法律法规对每个流程进行公示……”。2019年1月8日，广汉市雒城镇人民政府在小区张贴《业委会备案通知书》，对被告给予备案。被告业主代表中黄和鹏并不是业主，并不具备业主资格。原告认为，被告虽经备案但并不代表具有合法性。原告认为，首届业主大会的选举过程严重违反法律规定：其一、选举程序不合法；其二、业主大会自发选举的结果不符合双过半的条件；依据相关法律规定，选举业委会或者更换业委会成员应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但被告未达到上述双过半的要求，故而原告提出上述请求。 一审法院认定事实如下：越地·香港花园小区系广汉越地置业有限公司开发的位于广汉市××路××段××号××小区。该小区规划建筑总面积为313642.85平方米、建筑物总面积为302099.41平方，共4097套。其中已交付面积为131685.94平方米、共1491套；已出售但未交付的面积为70911.23平方米、共681套；已竣工面积为192013.76平方、共2837套。三原告均系越地·香港花园的业主。小区建成并部分入住后，首次业主大会于2018年6月23日召开，因收回的选票多于发出的选票，不符合选举办法，广汉市雒城镇人民政府宣布选举失败。2018年8月4日，小区业主自发实名选举，选举出业委会成员罗强、王立、王正芳、黄和鹏、黄长燕、李敬妮、江海燕等七名人员作为业委会代表。广汉市雒城镇人民政府在审核过程中，认为黄和鹏的身份有待进一步核实，故而未进行备案。其后该七名业委会代表中的王立、黄和鹏、王正芳、罗强以行政诉讼方式起诉广汉市雒城镇人民政府至一审法院，一审法院以（2018）川0681行初12号判决，认为黄和鹏与杨燕为夫妻关系，在物业中享有业主权利、承担相应义务，故认可其作为业主的相关权利，判定广汉市雒城镇人民政府限期内对香港花园业委会报送的资料进行备案。其后，广汉市雒城镇人民政府确认了该七名人员的业委会委员身份并予以备案。2018年12月24日，香港花园业委会发布《业委会章程》、《居民小区管理规约》、《业主大会议事规则》，并经广汉市雒城街道办事处备案。其中，《业主大会议事规则》第五条规定，业主委员会经业主大会选举共有7名委员组成，每名委员的任期为4年，可以连选连任。 2019年4月，案外人韦汉超、刘倩、王洪波等部分业主起诉广汉市雒城镇人民政府，认为其对上述七名人员自发选举违法、违规，不符合法律法规“双过半”投票票数，以行政诉讼的方式向什邡市人民法院起诉，请求撤销对香港花园业委会的备案登记。该案先后经什邡市人民法院、德阳市中级人民法院审理；德阳市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）川06行终84号终审判决认为，业主委员会的备案属于告知性备案，备案机构接受备案并不是对业委会成立的核准和确认，广汉雒城政府收到香港花园业主委员会提供的业委会成立和业委会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则及业主大会决定的其他重大事项等材料，依法进行形式审查后对香港花园业主委员会进行备案登记；业主认为业委会选举程序不符合法律规定的，可以申请撤销选举决定，对于业主在行政诉讼中主张香港花园业委会成立不合法的主张，不属于备案登记行政行为纠纷的审理范围，应通过其他合法途径进行解决。2019年10月，本案原告再次向一审法院提起民事诉讼，同样以被告选举不合法，且未达到“双过半”的要求提出本案诉讼请求，由此形成本案。 另查明，越地·香港花园现业主委员之一的黄和鹏，其产权于2018年7月25日登记权利人为杨燕，于2018年10月29日更正登记为黄和鹏、杨燕，于2019年12月5日转移登记为杨燕，该房产先后被什邡市人民法院、成都市郫都区人民法院查封，现该房处于被查封状态。广汉市越地置业有限公司于2018年8月22日出具《越地·香港花园面积汇总》载明，已交付的面积为131685.94平方、1491套，已竣工面积（含已交付面积）为192013.76平方、2837套，已售未竣工住宅面积为70911.23平方、681套。2018年11月19日，广汉市雒城镇人民政府发出公告。其主要内容载明：2018年8月4日，小区业主自行发起实名选举，发出选票867票，收回选票867票，其中有效票864票，无效票3票，雒城镇对所有选票进行了电话核实，有2户无人接听，其他业主均表示是本人或委托他人参与，其结果为：黄长燕762票、面积76000.18平方米，黄和鹏805票、面积80181.73平方米，江海燕781票、面积77455.36平方米，李敬妮680票、面积67555.33平方米，罗强778票、面积76566.50平方米，王立801票、面积786673.23平方米，王正芳734票、面积70107.91平方米，许德超392票、面积38699.15平方米，卓旭梅421票、面积41673.33平方米；同时确认双过半的候选人为黄长燕、黄和鹏、江海燕、李敬妮、罗强、王立、王正芳；并表明向全体小区业主征求意见，若有异议，请于公告之日起5个工作日内，书面递交意见书至雒城镇小区管理指导办公室。 一审法院认为，本案的争议焦点为：原告请求撤销首届业主大会作出的选举成立香港花园业委会，选举黄长燕、黄和鹏、江海燕、李敬妮、罗强、王立、王正芳担任香港花园业委会委员的决议是否应予支持。原告诉称，业主大会投票选举的结果不符合双过半的条件，即使其选举人数达到了过半数的要求，但其所占面积并未达到过半数。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员……，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即“双过半”。据此，在本案中越地首届业主大会作出的选举成立香港花园业委会及七名业主作为业委会委员的决定仍需符合上述条件；就本案而言，其核心争议就在于上述的两项选举是否明显违反法定程序、是否侵犯他人合法权益、是否达到了专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，进而是否确实有撤销的必要性。在本案中，原告坚持认为，即便被告的得票达到了过半数，但专有部分面积未达到建筑物总面积过半数，故而应予撤销；被告则认为，计算建筑物总面积只能按照已交付部分的面积即131685.94平方米来作为建筑物总面积计算，而不应把其余部分的面积纳入进行计算。一审法院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。据此，根据原被告双方确认的面积汇总表，越地·香港花园建筑物总面积包含除已交付面积外，还应包含已经竣工未售出部分面积、已经售出未竣工面积，即262924.99平方米（192013.76+70911.23），按照过半数面积计算，则应不低于131462.495平方米，故对被告关于计算建筑物总面积计算的方法不予采纳。在本案中，根据广汉市雒城镇人民政府公告各候选人得票面积，均未达到上述面积，故不符合“双过半”的要求。越地·香港花园首届业主大会选举结果因未达到上述要求，该行为不仅侵犯了本案三原告的合法权益，也侵害了包括原告在内的整个越地·香港花园全体业主的合法权益，因此对于原告要求撤销首届业主大会选举成立的香港花园业委会及相关的七名委员的诉讼请求予以支持；同理，对于以香港花园业委会名义所作出的相关《业委会章程》、《居民小区管理规约》、《业主大会议事规则》也应一并予以撤销。 对于被告所辩称的撤销权期限问题。一审法院认为，广汉市雒城镇人民政府于2018年11月19日发出公告，公布业委会候选人名单，本案原告于2019年10月即来院起诉；同时该小区内另外部分业主也在2019年4月以行政诉讼的方式就被告香港花园业委会选举违法违规，未达到双过半，起诉申请撤销；由此可知被告香港花园业委会从公告成立时起，该小区业主即对其合法性提出异议；故对被告的该项辩解意见不予采纳。对于黄和鹏是否具有业委会委员的身份问题，因前述已对包含黄和鹏在内的七名业委会成员予以了评判，在此不再予以赘述。 判决如下：一、撤销越地·香港花园首届业主大会作出的选举成立越地·香港花园居民小区业主委员会及黄长燕、黄和鹏、江海燕、李敬妮、罗强、王立、王正芳当选为业主委员会委员的决议；二、撤销越地·香港花园首届业主大会作出的通过《越地·香港花园小区业主委员会章程》、《越地·香港花园居民小区管理规约》、《越地·香港花园小区业主大会议事规则》的决议。 二审中，上诉人香港花园业委会为支持其主张，提交如下证据“越地香港花园小区业主意见书”、“广汉越地香港花园小区业主意见投票”。被上诉人林永群、刘刚、谭小林提交《阿里拍卖·司法》网页截图，欲证明黄和鹏已不具备越地·香港花园小区业主身份。 对于上诉人香港花园业委会提供的上述证据，被上诉人林永群、刘刚、谭小林质证认为：不属于新的证据，其在超过举证期限后提交，其真实性，对合法性不予认可；“越地香港花园小区业主意见书”大概只有300多户，该部分业主与微信中的业主高度重合，很多业主的签字都是代签的，不能确定是否取得业主授权。 对于被上诉人林永群、刘刚、谭小林提交的上述证据，上诉人香港花园业委会质证认为：不能证明黄和鹏在本小区内房屋产权变更的事实，且与本案不具有关联性。 本院认为，上诉人香港花园业委会提供的证据均是超过二审举证期限后提交，上诉人香港花园业委会未说明迟延的理由，且证据的真实性不能确定，对以上证据不予采信。对被上诉人林永群、刘刚、谭小林提交的上述证据，只能证明黄和鹏在越地香港花园小区的房屋在2020年7月进行司法拍卖，但并不能证明黄和鹏在本案涉及的选举期间不具有业主身份，该证据不能达到被上诉人的证明目的。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被上诉人林永群、刘刚、谭小林关于撤销香港花园业委会作出的选举成立越地·香港花园居民小区业主委员会的决定以及撤销香港花园业委会作出的香港花园业委会委员的决定请求，根据前述规定，应符合“面积”及“人数”“双过半”的程序要求。本案中，上诉人香港花园业委会上诉认为“面积”应按照已经竣工部分的面积进行计算，其程序已达到“面积”过半的程序要求。对此，本院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。根据前述法律规定，本院对上诉人香港花园业委会“面积”的计算方法不予采纳。根据本案现有证据，已经竣工及未竣工面积共计262924.99平方米（192013.76+70911.23），按照过半数面积计算，则应不低于131462.495平方米，越地·香港花园首届业主大会选举结果因未达到上述要求。为解决分期开发项目成立业主委员会的问题，住房和城乡建设部关于《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第十六条规定“划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法”。《四川省物业管理条例》第二十条规定：“物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；（二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。同一物业管理区域内只能设立一个业主大会”。即使上诉人香港花园业委会认为越地·香港花园属于分期开发项目，但不能举证证明其召开首次业主大会会议成立业主委员会并选举业主委员会委员的行为符合前述规定，故上诉人香港花园业委会认为其程序符合法律规定的上诉理由不能成立，本院不予支持。越地·香港花园首届业主大会选举结果因未达到上述要求，该行为侵害了包括三被上诉人在内的整个越地·香港花园全体业主的合法权益，因此对于被上诉人林永群、刘刚、谭小林要求撤销首届业主大会选举成立的香港花园业委会及相关的七名委员的诉讼请求应予支持，对于以香港花园业委会名义所作出的相关《业委会章程》、《居民小区管理规约》、《业主大会议事规则》应予以撤销。 对于被上诉人林永群、刘刚、谭小林行使撤销权期限问题。广汉市雒城镇人民政府鉴于黄和鹏未及时提供产权登记证明，认为对其业主身份需进行一步核实，虽于2018年10月8日向小区业委会发布备案通知书，但同时载明“请持管理规约、议事规则、业委会名单及产权证明文件，于三日内到城镇人民政府备案”。黄和鹏、罗强、王立、王正芳对此提出行政诉讼。同年12月6日，广汉市人民法院作出（2018）川0681行初12号行政判决，判令广汉市雒城镇人民政府在该判决生效三个工作日内收到资料后对香港花园业委会报送的资料进行备案。期间，对于被上诉人林永群、刘刚、谭小林行使撤销权期限问题。广汉市雒城镇人民政府于2018年11月19日发出公告，向小区业主公布业委会候选人名单，此时，包括三被上诉人在内的全体小区业主应当知道成立业主委员会以及选举业委会成员的事实，本案被上诉人林永群、刘刚、谭小林认为其业主权利受到侵害并于2019年10月向人民法院提起诉讼并未超过最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的一年期间。故对上诉人香港花园业委会提出被上诉人林永群、刘刚、谭小林的起诉超过行使业主撤销权期限的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人香港花园业委会所提上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人广汉市越地·香港花园居民小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李玉兰 审 判 员 罗德东 审 判 员 贾华荣 二〇二〇年十月九日 法官助理 唐小焱 书 记 员 刘 琪