广西壮族自治区高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂行终1027号 上诉人（一审原告）黄文红，女，1966年12月9日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人廖文珍，男，1967年5月21日出生，汉族，住南宁市青秀区，系黄文红丈夫。 委托代理人彭俏杏，广西合运律师事务所律师。 上诉人（一审被告）南宁市江南区人民政府，住所地：南宁市江**壮锦大道**。 法定代表人谢文华，区长。 委托代理人潘淑湘，南宁市江南区司法局工作人员。 委托代理人张山，广西东方意远律师事务所律师。 上诉人黄文红、上诉人南宁市江南区人民政府（以下简称江南区政府）因黄文红诉江南区政府行政强制行为及行政赔偿一案，各自不服南宁市中级人民法院（2019）桂01行初291号行政判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭审理本案。上诉人黄文红的委托代理人廖文珍、彭俏杏，上诉人江南区政府的委托代理人潘淑湘、张山，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南宁市中级人民法院一审查明，案涉商铺为建筑面积46.83平方米的框架结构商铺。2004年11月19日，黄文红与南宁市国凯实业有限责任公司签订该商铺的《商品房买卖合同》，并于2004年12月22日办理了该合同的备案登记，但至该商铺被拆除时尚未取得不动产权属证书。2012年3月17日，黄文红与吴坤阳签订《商铺租赁合同》，将案涉商铺出租给吴坤阳作经营使用，租赁期限自2012年4月1日至2015年9月30日。2017年9月30日，黄文红又与吴坤阳签订《商铺租赁合同》，继续将案涉商铺出租给吴坤阳作经营使用，租赁期限自2017年10月1日至2018年9月30日。上述合同均未就案涉商铺如遇政府征收时内部特殊装修及停产停业补偿费等补偿款项的归属事宜进行约定，但均约定有“如租赁期满后或由于乙方（即吴坤阳）违约而提前中止合同，乙方所投入各类改建（如隔楼等）、装修归甲方（即黄文红）所有。” 2013年11月21日，南宁市人民政府作出南宁××××区旧城改建项目《房屋征收决定》，对包括黄文红的亭洪路商业8-5号商铺在内的国有土地上房屋实施征收，房屋征收部门为原南宁市城乡建设委员会，房屋征收实施单位为江南区人民政府。次日，南宁市政府作出《房屋征收决定公告》，载明公告期限为2013年11月22日至2013年11月29日。案涉商铺位于项目征收范围内。2015年8月25日，江南区征拆办向以抽签方式确定的房屋征收评估机构广西华源房地产土地评估有限公司（以下简称华源公司）出具《南宁××××区旧城改建项目（二期）房屋征收评估委托书》。2015年9月16日，华源公司出具《南宁××××区旧城改建项目（二期）房屋征收分类评估单价表》，载明房屋用途为私有商铺、土地级别为商业三级、土地性质为出让的钢混结构房屋分类价格为30046元／平方米。 2018年4月17日，华源公司出具黄文红案涉商铺的分户评估报告，主要内容包括：房屋性质为商铺，土地使用权类型为出让，房屋规划用途为商业，建筑面积为46.83平方米，房屋结构为钢混，评估作业日期为2015年8月25日至2018年4月17日，价值时点为2015年8月25日，评估目的“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”，评估单价为30012元/平方米，评估总价为1405462元。但无有效证据证明该分户评估报告已经向黄文红依法送达。 2018年8月4日，在未与黄文红签订案涉商铺征收补偿协议，南宁市政府亦未作出征收补偿决定的情况下，江南区政府对案涉商铺实施强制拆除。黄文红不服该强制拆除行为，提起本案诉讼，请求：一、确认江南区政府对黄文红位于南宁市江南区亭洪路10+1商业大道8栋8-5号商铺的拆除行为属违法强拆；二、判令江南区政府赔偿黄文红因违法强拆行为造成的损失：1.房屋损失5817620.65元；2.房屋装修损失70245元；3.铺面租金损失按46.83平方米，每平方米每月200元的标准计算，自2018年7月1日起至实际支付时止。 另查明，案涉商铺拆除前，该商铺承租人吴坤阳与广西美亚房地产开发有限公司签订《南宁××××区旧城区改建项目（二期）搬迁补助协议书》，载明签订该协议是“按南宁市总体规划实施南宁××××区旧城区改建项目（二期），加快开展项目推进工作，充分考虑本项目商铺承租人的实际困难，特制定项目征收优惠补助安置方案，并达成如下协议”，就吴坤阳租赁的案涉商铺，约定由广西美亚房地产开发有限公司向吴坤阳支付搬迁补助费、挂式空调迁移费、柜式空调迁移费、铺面停产停业困难补助费以及特殊装修货币补偿款共计69062.14元，其中停产停业困难补助费为100元／平方米／月×6个月＝29346元，特殊装饰装修款根据华源公司出具的房屋特殊装饰装修评估报告，确定为38727.04元。在本案审理过程中，黄文红的委托代理人暨其丈夫廖文珍认可知晓吴坤阳签订了上述协议并领取所涉补偿款的事实。 再查明，2019年2月1日，南宁市政府作出《二期征收补偿安置方案》，结合案涉项目（二期）的实际情况，对征收范围内在规定时限内积极配合征收搬迁的被征收人按该方案征收补偿，该方案载明了评估机构确定、评估与补偿等具体内容。该方案第二条将亭洪路商业街（也即亭洪路10+1商业大道）2、4、6号列为该项目（二期）的房屋征收范围，未包括已被拆除的案涉商铺所在的亭洪路商业街8号。方案第二十五条第二款还载明，被征收房屋价值时点以2018年11月22日为准。 2019年2月21日，江南区征拆办以抽签方式确定南宁××××区旧城区改建项目（二期）评估机构为广西中信和房地产土地资产评估有限公司（以下简称中信和公司）。中信和公司出具《南宁××××区旧城区改建项目（二期）国有土地上被征收房屋分类单价表》（以下简称2019年《分类单价表》），载明案涉项目（二期）范围内，房屋用途为一层商铺、土地级别为商业二级、土地性质为出让的钢混结构房屋分类单价为32107元／平方米，但该表没有载明评估价值时点。结合中信和公司出具的亭洪路10＋1商业大道6-18号房《房屋征收价值分户评估结果报告表》记载的该房屋评估价值时点为2018年11月22日，房屋价值按全新市场交易分类单价32107元／平方米，以及对区位、楼层、成新等系数修正后的评估计算过程，可以确定2019年《分类单价表》的评估价值时点为2018年11月22日。 还查明，1992年6月2日，黄文红与廖文珍登记结婚。2020年3月23日，廖文珍向一审法院出具《声明书》，声明不作为共同原告参加本案诉讼活动，由黄文红作为家庭代表参加诉讼并主张权利，并认可黄文红的诉讼请求及其就本案发表的意见。 在本案审理过程中，为最大限度保障黄文红的合法权益，一审法院于2020年5月9日组织原、被告双方就案涉项目用于产权调换商铺的位置、面积、建设进度等具体情况进行现场勘查。在勘查过程中，原告黄文红的委托代理人廖文珍明确表示不同意就案涉商铺进行产权调换，坚持要求江南区政府进行货币赔偿。 南宁市中级人民法院认为，各方当事人对黄文红具有提起本案诉讼的原告主体资格，黄文红的起诉未超过法定期限的事实均无异议，经审查，予以确认。廖文珍作为黄文红的配偶，自愿不作为原告参加本案诉讼活动，认可黄文红的诉讼主张，属于对其自身合法权益的自愿处分，予以准许。虽然江南区政府仍坚持主张其不是本案适格被告，但该事实已经广西壮族自治区高级人民法院生效裁判予以确认，故对该主张，不予支持。根据合法性审查原则，结合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点主要集中在：1.江南区政府对案涉商铺实施的强制拆除行为是否具有合法性；2.黄文红主张的赔偿请求有无事实和法律依据，应当如何赔偿。其中第二个焦点问题又主要涉及案涉商铺价值损失赔偿方式、赔偿标准的确定和赔偿数额的计算问题。 一、关于被诉强制拆除行为的合法性问题 本案系国有土地上房屋征收拆迁过程中因房屋征收实施单位强制拆除被征收房屋产生的纠纷。根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第八、二十六、二十七、二十八条的规定，国家因公共利益需要确需征收的国有土地上房屋的，应当先给予补偿，后实施搬迁；房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼；作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁；被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。本案中，根据查明的事实，案涉商铺位于南宁××××区旧城改建项目征收范围内，在被强制拆除前，商铺所有权人暨原告黄文红尚未与征收部门或征收实施单位签订安置补偿协议，南宁市政府亦未就该商铺的补偿事宜作出补偿决定并申请人民法院强制执行，江南区政府于2018年8月4日迳行对案涉商铺组织实施强制拆除，违反法定程序，应当认定为违法行为。 江南区政府主张该拆除行为系福建园街道办在对已签约的其他房屋实施降层处理过程中导致案涉商铺成为危房，为防止公共利益及他人人身损害而作出的解危措施。《城市危险房屋管理规定》第七条规定，危险房屋的鉴定应当由房屋所有权人或使用权人提出，第八条还明确了房屋安全鉴定的相应程序。如属于紧急、突发的公共安全事件，《中华人民共和国突发事件应对法》第十六条规定：“县级以上人民政府作出应对突发事件的决定、命令，应当报本级人民代表大会常务委员会备案；突发事件应急处置工作结束后，应当向本级人民代表大会常务委员会作出专项工作报告。”第四十六条规定：“对即将发生或者已经发生的社会安全事件，县级以上地方各级人民政府及其有关主管部门应当按照规定向上一级人民政府及其有关主管部门报告，必要时可以越级上报。”但江南区政府未能提交有效证据证实案涉商铺已经向相关权利人提出申请并经鉴定程序鉴定为危险房屋，亦未有证据证明对于其所主张的紧急情况下作出强制拆除案涉商铺的处置后，已向有关部门报告或备案。故江南区政府的上述主张与事实不符，一审法院不予支持。 二、关于黄文红主张的赔偿请求问题 根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二、四条的规定,行政机关违法行使行政职权对公民、法人或其他组织的财产权造成损害的，公民、法人或其他组织有取得国家赔偿之权利。本案系国有土地上房屋征收过程中行政机关对被征收房屋违法实施强拆引发的纠纷,江南区政府对该拆除行为造成黄文红的财产权益损失依法应承担赔偿责任。黄文红因案涉商铺被征收本应获得相应补偿，因江南区政府实施强制拆除行为导致案涉商铺损毁，为保障被拆迁人的合法权益，对黄文红的损失赔偿不应低于其原应依法获得的相关拆迁安置补偿权益，同时要兼顾案涉项目内其他已签约被拆迁人的合法权益，全面考虑法律、行政法规以及相关政策规定的连续性、一致性和公平性，秉持全面赔偿和公平合理的原则。 具体到本案中，黄文红提出的赔偿请求包括房屋价值损失、装修损失和租金损失三个部分。关于房屋装修损失和租金损失问题。根据黄文红提交的《损失计算清单》，房屋装修损失的内容包括木阁楼、木板墙、、地砖及墙砖石膏板吊顶、水电安装、油漆、腻子、木壁柜等，按每平方米1500元计算，共计70245元。但根据查明的事实，案涉商铺的承租人已签订《南宁××××区旧城区改建项目（二期）搬迁补助协议书》，该协议对特殊装修部分的货币补偿金额已经作出约定并予以补偿。在本案审理过程中，黄文红的委托代理人廖文珍亦自认知晓上述协议，但主张因黄文红与承租人约定租赁合同到期后，承租人装修的吊顶、柜子、阁楼等固定设施归黄文红所有，故提出该项赔偿主张。一审法院认为，黄文红提出该项赔偿请求中的吊顶、柜子、阁楼等固定设施部分的损失，系基于其与承租人吴坤阳的《商铺租赁合同》。根据该合同“如租赁期满后或由于乙方（即吴坤阳）违约而提前中止合同，乙方所投入各类改建（如隔楼等）、装修归甲方（即黄文红）所有”的约定，黄文红在租赁期满或因承租人原因提前中止租赁合同的情况下才能取得上述特殊装修部分的所有权，本案中，黄文红既不是该部分装修添附的出资建设人，亦未有证据证明其基于合同依约取得该部分添附的实际权利，而除此外的水电安装、腻子、、地砖等项目属于案涉商铺的基础装修部分，作为房屋价值评估的内容之一，其价值已经体现在房屋价值评估结果中，故不再予以单独赔偿。综上，黄文红提出上述损失的赔偿请求，均无事实根据，一审法院不予支持。关于租金损失部分。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第八项的规定，对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。黄文红主张的租金损失属于可期待利益损失，不属于直接损失范畴，故其该项赔偿请求无法律依据，一审法院亦不予支持。 关于案涉商铺价值损失赔偿问题，主要涉及赔偿方式、赔偿标准和赔偿数额的确定问题，分述如下。 （一）关于赔偿方式的确定问题。案涉商铺位于南宁××××区旧城改造房屋征收范围之列。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第三、八项规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金；对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。案涉项目《房屋征收补偿安置方案》第六条第一款规定，根据本项目的具体情况，房屋的补偿原则上以货币补偿为主，产权调换为辅。也即关于本案商铺价值损失的赔偿，当事人具有货币赔偿或要求产权调换的选择权。黄文红在提起本案诉讼时明确提出货币赔偿请求，且在本案审理过程中和组织的现场勘查中，一审法院就案涉商铺价值的赔偿方式问题也征询了原被告双方的意见，但黄文红坚持要求货币赔偿。根据本案实际情况并尊重原告的赔偿意愿，一审法院确定江南区政府对案涉商铺的房屋价值损失，以支付赔偿金的方式予以赔偿。 （二）案涉商铺价值赔偿标准和数额的确定，主要涉及案涉商铺价值时点的确定问题。如前所述，对征收范围内房屋被强制拆除引发的赔偿争议，在确定赔偿标准时不应使赔偿请求人获得的行政赔偿低于因依法拆迁所应得到的补偿。《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿;第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告；第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。上述规定中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的理解，应当结合《国有土地上房屋征收补偿条例》有关“公平补偿”条款，作统一的法律解释，而不能静止、孤立、机械地以征收决定作出之日作为唯一的房屋价值评估时点，否则难以实现公平补偿的原则。本案中，案涉项目《房屋征收决定》于2013年11月24日作出，江南区政府在取得南宁市政府同意的情况下分期分批实施征收，符合客观实际且未违反法律规定。在对案涉商铺所在的项目二期范围征收时，选定并委托华源公司对该范围内被征收房屋价值进行评估，并以出具《委托书》的时间2015年8月25日作为该阶段征收工作所涉范围被征收房屋价值评估时点，能够较充分地保障该范围内被征收人的征收补偿利益，应予肯定。但是，华源公司于2018年4月17日才对案涉商铺作出分户评估报告，江南区政府主张该分户评估报告已于2018年5月送达给黄文红，系黄文红拒收而退回，但结合一审法院查明的事实来看，该分户评估报告并未送达给黄文红。即使该送达能够视为有效送达，在未能签订安置补偿协议的情况下，也应当由南宁市政府对案涉商铺作出补偿决定，在黄文红未就补偿决定提起复议或诉讼，且在补偿决定确定的期限内仍未搬迁的，才可由南宁市政府依法申请强制拆除。而本案的情形是，在未与黄文红签订案涉商铺征收补偿协议，南宁市政府亦未作出征收补偿决定的情况下，江南区政府即于2018年8月4日对案涉商铺实施强制拆除。此时如若继续适用未能有效送达、且评估价值时点为2015年8月25日的分户评估报告作为其价值赔偿标准，既不能体现案涉商铺拆除时的市场价值，也不符合公平补偿原则。 为此，一审法院参考与被拆除时间最为接近的案涉项目《二期房屋征收补偿安置方案》中确定的房屋价值评估时点2018年11月22日，根据该征收范围内依法确定的评估机构中信和公司出具的出让土地、商业二级、一层钢混结构商铺的分类评估单价32107元/平方米，作为案涉商铺价值损失的赔偿基点。确定这一时点的房屋评估价值作为本案商铺价值赔偿基点，主要考虑以下三个因素：一是根据《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十二条第二款的规定：“财产不能恢复原状或者灭失的，应当按照侵权行为发生时的市场价格计算损失；市场价格无法确定或者该价格不足以弥补受害人所受损失的，可以采用其他合理方式计算损失”。案涉商铺于2018年8月4日被强制拆除，本应以该时点作为价值评估时点，对案涉商铺的价值损失进行司法鉴定，进而确定赔偿数额，但在已有与该时点极为接近的同一项目、同一类型房屋的分类评估报告，且未有证据表明这两个时点的房屋价值有显著区别的情况下，适用《二期房屋征收补偿安置方案》确定时点的房屋价值分类评估结果作为赔偿基点，可以节约诉讼成本，减少当事人诉累，不仅具有法律依据，也符合诉讼效率原则。二是《二期房屋征收补偿安置方案》所涉征收范围中，亭洪路商业街2、4、6号与被拆除商铺的区位、用途、权利性质、新旧程度、建筑结构、周边环境等对房屋价值有直接影响的环境因素极为接近，其分类评估报告具有适用的事实基础；三是中信和公司系经法定程序选定的案涉项目二期被征收房屋价值的评估机构，其作出的分类评估报告已在征收范围内进行公示，适用该分类评估报告具有合法性基础。 《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。房屋价值的分类评估结果体现的是同类房屋的平均交易单价，房屋作为特定物，具体价值与其所在区位、楼层、新旧程度等具有密切联系，因此对于案涉商铺赔偿金额的确定，还需进一步结合相应参数进行修正。参照南房〔2015〕967号《关于公布南宁市国有土地上房屋征收评估相关配套系数表的通告》附件二《南宁市国有土地上房屋征收评估技术参考公式》第一条第一项国有出让土地上的被征收房屋单价的计算公式，以及附件三《南宁市国有土地上房屋征收评估修正系数体系》，一审法院在上述赔偿基点32107元/平方米的基础上，结合案涉商铺的区位、楼层、成新修正系数，酌定拆除时案涉商铺价值为31868元/平方米。案涉商铺面积为46.83平方米，各方当事人对此事实均无异议，故江南区政府应赔偿黄文红案涉商铺价值损失31868元/平方米×46.83平方米=1492378.44元，并计付相应利息，利息以1492378.44元为基础，以强制拆除行为发生时点2018年8月4日时起至实际支付时止，按照中国人民银行公布的一年期人民币整存整取定期存款基准利率计算，不计算复利。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项，《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第三、七、八项，《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决：一、确认江南区政府于2018年8月4日对黄文红位于南宁市江南区亭洪路商业8-5号商铺强制拆除的行为违法；二、判令江南区政府于本判决生效之日起60日内赔偿黄文红1492378.44元及相应利息（利息按照中国人民银行公布的一年期人民币整存整取定期存款基准利率计算，自2018年8月4日强制拆除行为发生时起至实际支付时止，不计算复利）；三、驳回黄文红的其他诉讼请求。 上诉人江南区政府上诉称：一、案涉商铺征收的主体是南宁市城建委,南宁市城建委南建征委（2013）26号文件《南宁××××区改造项目房屋征收补偿工作委托书》可以证明真正的房屋征收主体是南宁市城乡建设委员会,并非江南区政府。江南区政府只是被委托实施房屋征收的单位。按照“谁委托,谁被告”的原则,行政机关委托的组织所作的行政行为,委托的行政机关是被告。因此,一审法院认定江南区政府作为适格被告,在确认违法强制拆除行为后,作为赔偿主体承担违法强拆的法律责任是错误的,有悖于事实和法律法规。二、在本案中,实际实施房屋强拆主体并不是江南区政府，而是江南区江南拆迁办。案涉商铺位于江南区福建园街道办事处辖区内,福建园街道办是江南区政府的派出机关,依法设立,能以自己的名义开展工作并独立承担责任。在案件的始末，江南区政府并未授权也并未实际参与案涉商铺强制拆除,不能简单地认为江南区政府是福建园街道办的上级领导单位,就应该承担违法强拆的责任，而忽略江南区政府在整个案件中是受南宁市城建委委托征收的事实。因此,江南区政府并非房屋强拆的实际主体,真正实施强制拆除的主体是福建园街道办。三、该案被诉行为是实际施工单位在合法拆除时为了排除安全隐患而误拆的行为,并非法律上的违法强拆。四、广西高院裁定只是解决江南区政府是否适格被告的程序问题，并不能作为认定江南区政府是实际直接拆除案涉商铺主体的事实依据,不能用程序审理解决实体问题。上诉请求：撤销一审判决，改判驳回起诉或驳回诉讼请求。 上诉人黄文红上诉称：一、一审判决采信商铺的赔偿标准违法，赔偿金额明显偏低。1.一审判决已确认江南区政府强拆行为违法,应结合违法行为类型与违法情节轻重,在赔偿中充分体现对违法征收和违法拆除行为的惩罚,最大限度保护被征收人的合法权益。2.一审法院参照中信和公司出具的亭洪路10＋1商业大道6-18号房《房屋征收价值分户评估结果报告表》，该评估报告不是针对案涉商铺的评估报告，与本案无关。《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》相关条款规定,国有土地房屋征收评估活动,需经过评估机构的选定、分户的初步评估结果公示、被征收人如有疑义可以申请复核等等一系列合法程序。采用本人未参与、与本案无关的房屋征收过程形成的评估结果作为案涉商铺损失的赔偿标准,缺乏事实和法律依据,明显不公平。3.一审法院确定的商铺赔偿价格过低,远远不足以体现案涉商铺真实价值,不足以购买周边类似商铺。据了解,奥园瀚德棠悦府一楼商铺均价约为45000元／㎡。而案涉商铺的区位、设施、环境和成熟度等明显优于奥园瀚德棠悦府一楼商铺。4.最高人民法院（2017）最高法行再101号案判决的观点“对房屋的赔偿,不应低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值”对本案具有指导作用,请求二审法院参照该观点裁判本案。二、铺面租金损失及房屋装修损失赔偿请求有事实依据。1.一审判决认定本人与吴坤阳存在租赁合同关系，认为租金损失不属于直接损失,因此不予支持的意见,属于认定错误。根据租赁合同约定,先交租金后使用房屋。租金发生在违法拆除之前,如果不是因为江南区政府的违法拆除行为,导致房屋无法继续使用,本人可以依据租赁合同的约定收取租金,因此该租金损失是已经产生的损失,不属于可期待利益损失,属于直接损失,依法应当予以支持。2.根据本人2017年9月30日与吴坤阳签订《商铺租赁合同》的约定的“如租赁期满后或由于乙方（即吴坤阳）违约而提前中止合同,乙方投入各类改建（如隔楼等）、装修归甲方（即黄文红）所有”，案涉商铺在租赁期间被强制拆除,而使得本人不能按合同约定的租赁期限出租商铺,造成本人不能获得装修补偿。3.一审判决书中所载“另查明,案涉商铺拆除前,该商铺承租人吴坤阳与广西美亚房地产开发有限公司签订《南宁××××区旧城改建项目（二期）搬迁补助协议书》,…在本案审理过程中黄文红的委托代理人暨其丈夫廖文珍认可知晓吴坤阳签订了上述协议并领取所涉补偿款的事实。”一审认定的该事实与事实不相符,本人及丈夫廖文珍是在案涉商铺被拆除后,于2019年1月14日向案号为（2019）桂01行初18号的一审法院提起诉讼,后来收到江南区政府提交的证据（包含上述协议）之后才知晓此事,本人在本案提起诉讼之前从未看到该拆迁补助协议书,本人不认可该协议书的内容和吴坤阳已领取补助的事实。三、赔偿标准和数额。基于实事求是原则,本人对赔偿损失作如下变更。1.铺面租金损失:按46.83平方米,每平方米每月200元的标准计算,自2018年7月1日起至实际支付时止。2.房屋装修损失:70245元。3.案涉商铺价值赔偿标准和数额：以不低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值为原则,以奥园瀚德棠悦府一楼商铺价格为基数,考虑案涉商铺以下优势:正门面向、紧邻亭洪路,开间、进深、层高合理,开间、层高约5米,几乎无公摊面积,2.5米的骑楼配置,以及传统成熟的商业配套,巨大的商业价值等等因素,另乘以1.3调整系数，案涉商铺损失计算总价为:58500元／㎡×46.83㎡＝2739555元。综上所述,请求：改判一审判决第二项,赔偿房屋损失2739555元，铺面租金损失按每平方米每月200元的标准,自2018年7月1日起计算至实际支付时止，房屋装修损失70245元。 经审查，一审法院查明的事实有相应证据予以证实，据此，本院确认一审法院查明的事实。 另查明，本院（2019）桂行终906号行政裁定认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行”的规定，本案被诉强拆行为发生在江南区政府组织实施涉案房屋征收的过程中，江南区政府是涉案征收行为的实施主体，负责组织本辖区的国有土地上房屋征收工作，对房屋征收补偿安置负总责。江南区政府作为福建园街道办的上级机关及辖区内房屋征收的责任主体，其对福建园街道办的拆除行为负有监督管理的职责，在此情况下，出于实质解决纠纷考虑，江南区政府对福建园街道办的相关拆除行为所造成的后果负有相应赔偿责任，故江南区政府为本案适格被告。因此，一审法院认为江南区政府被告主体资格不适格，系适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条第一款之规定，裁定撤销南宁市中级人民法院（2019）桂01行初18号行政裁定，指令南宁市中级人民法院继续审理本案。 本院认为，江南区政府是否本案适格被告的问题已经本院（2019）桂行终906案处理，该案中本院裁定江南区政府为本案行政争议的适格被告。对江南区政府辩称其不是适格被告的意见，本院在（2019）桂行终906号裁定中已经评判，在本案中不再赘述。本案审理的拆除房屋行为发生在征收房屋过程中，江南区政府作为征收活动的实施单位，其与被征收人形成征收补偿行政关系，其下属的江南区征拆办、福建园街道办事处以各自名义开展的具体征收补偿行为，都应视为江南区政府委托的行为，所产生的行政责任应由江南区政府承担。因此，江南区政府应当作为本案的赔偿义务机关。江南区政府辩称案涉拆除行为是在合法拆除过程中为了排除安全隐患而误拆的行为，即使出于排除安全隐患的目的，但拆除的结果仍是致使案涉商铺灭失，黄文红合法权益受损，江南区政府仍需承担赔偿责任。综上，江南区政府的上诉理由均不成立，本院不予采纳。 案涉商铺已经被列入征收范围，拆除行为发生在征收实施过程中，拆除时江南区政府或其下属有关机关尚未与黄文红达成补偿安置协议，也未作出补偿安置决定，黄文红未获得补偿安置，在这种情况下实施的拆除行为，违反了“先补偿，后搬迁”的规定。并且，黄文红未自愿交出案涉商铺，这情况下应当申请人民法院执行，江南区政府未申请人民法院执行，亦属于违法情形。一审法院确认被诉拆除行为违法是正确的，本院予以确认。 案涉商铺是黄文红的合法财产，该商铺被违法拆除，根据国家赔偿法有关规定，黄文红取得请求国家赔偿的权利。案涉商铺已经被列入征收范围，黄文红属于被征收人，该次征收补偿中被征收人的权利义务，适用于黄文红。因此，黄文红基于商铺被违法拆除所享有的权利应与合法征收的权利一致，应参照征收补偿的标准、程序处理赔偿问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第三、八项规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金；对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。黄文红在提起本案诉讼时明确提出货币赔偿请求，且在一审、二审过程中一直没有改变货币赔偿的意愿，一审法院判决以货币方式赔偿，尊重黄文红的选择，符合黄文红的意愿，是合法的。 关于商铺的赔偿金额。本案的补偿安置问题自2013年11月22日起至案涉商铺被拆除时2018年8月4日，历时约5年未能解决。由于时间拖延所致的被征收房屋的价格变动，其不利后果应当根据过错来归责。在征收补偿过程中，作为征收人的行政机关有权作出补偿安置决定，在协商无法达成协议时，解决补偿安置问题的主动权在征收人，征收人应当及时作出补偿安置决定，征收人未及时作出补偿安置决定的，应当就过错问题承担举证责任。案涉商铺被列入征收范围，本应以征收公告之日即2013年11月22日为商铺价值的确定时点。但直至2015年8月25日，江南区征拆办才委托评估，此时应以2015年8月25日为评估时点的估价为赔偿金额，但又由于江南区政府没有在估价结果出来后合理期间达成补偿安置协议或作出补偿安置决定，江南区政府未能举证证实时间拖延归责于黄文红的情况下，由此造成的不利后应当由江南区政府承担，即江南区政府应当按照较高的价格来赔偿黄文红。在征收补偿中，由于被征收房屋没有市场竞价的价格形成机制，其价格认定通过评估的方式来确定。法院对案涉商铺价值的认定，属于查明案件事实的诉讼行为之一，应当按照证据规则来分析采信证据。估价结论属于认定标的物价值的证据之一。案涉商铺自身的估价结论属于认定价值的证据之一，但不是唯一证据。本案中，由于双方当事人均未申请对案涉房屋进行估价，一审法院为了认定案涉商铺的价值，可以参考其他证据。一审法院参考中信和公司的估价结论，由于该估价结论的估价对象是案涉商铺最邻近的商铺，估价时点最接近案涉商铺被拆除时点，因此该估价结论最接近案涉商铺的价值，该证据具有优先效力，可以作为首选证据。黄文红提供的奥园瀚德棠悦府一楼商铺均价约为45000元/㎡的数据，属于举证行为之一，但由于奥园瀚德棠悦府一楼商铺区位、、地段等参数均不如中信和公司估价对象的商铺更接近案涉商铺故该证据的证明效力小于中信和公司的估价结论，一审法院不采信黄文红的提供的证据，是符合证据规则的。综上，黄文红关于一审法院认定案涉商铺价值错误的理由不成立，本院不予采纳。 关于案涉商铺室内装饰损失及租金损失问题。如前所述，本案虽系违法拆除，但应按照合法征收补偿中被征收人的待遇对黄文红予以赔偿。黄文红请求的室内装修损失属于补偿项目之一，请求的租金损失应视为停产停业损失。由于黄文红请求的室内装修损失与租金损失，已经在案涉商铺的承租人吴坤阳广西美亚房地产开发有限公司签订《南宁××××区旧城区改建项目（二期）搬迁补助协议书》作出约定并予以补偿。本案审理过程中，黄文红的委托代理人暨其丈夫廖文珍认可知晓吴坤阳签订了上述协议并领取所涉补偿款的事实，是黄文红对自己权利的处分。黄文红在本案诉讼中请求对室内装修损失和租金损失予以赔偿，属于重复请求，一审法院不予支持是正确的。 综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，结果正确，本院予以维持。上诉人黄文红、上诉人江南区政府的上诉理由均不成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共50元，由黄文红、江南区政府分别负担25元，各自多缴纳的25元予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 长 周善能 审 判 员 黄碧辉 审 判 员 叶 坚 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 游开军 书 记 员 黄思敏 巫萧萧