山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1400号 上诉人（原审原告）：曹永泉。 上诉人（原审原告）：万小芳。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张树春，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王国。 被上诉人（原审被告）：张伟伟。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：高鹏飞，山东鲁成律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王文涛，山东鲁成律师事务所实习律师。 上诉人曹永泉、万小芳因与被上诉人王国、张伟伟排除妨害纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2020）鲁0502民初2382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹永泉及其与万小芳的共同委托诉讼代理人张树春，被上诉人王国、张伟伟的共同委托诉讼代理人高鹏飞、王文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹永泉、万小芳上诉请求：1.依法改判支持曹永泉、万小芳一审第一项诉讼请求；2.诉讼费用负担依法判决。事实和理由：1.曹永泉、万小芳系涉案房屋院落场地的权利人，王国、张伟伟无权继续占有使用该院落场地。涉案房屋系曹永泉依法竞拍并合法取得所有权，《关于东营市东营区房产调查的答复》（以下简称《答复》）中明确记载询价范围包括一楼庭院，一楼房产整体价值包含该庭院的使用价值，也就是说曹永泉实际支付的竞拍款中包含该庭院的使用价值。涉案房屋经法院裁定转移所有权至曹永泉后，王国、张伟伟既非涉案房屋或所在小区内其他房产的所有权人，又无其他证据证明其自建平房系合法建筑或其系合法所有权人，根本不存在合法的建筑物区分所有权或涉案房屋所在小区共有权人之基础权源，其根本无权继续占有使用涉案房屋院落内的场地，其继续违法占有行为，严重妨害了曹永泉、万小芳对涉案房屋院落场地的占有使用权。退一步讲，即使涉案房屋庭院范围场地系小区业主共有，曹永泉、万小芳不享有完全占有使用权，亦与小区其他业主享有共有权，曹永泉、万小芳仍系共有权人。王国、张伟伟拒不搬离并恢复场地原状之行为仍然妨害了曹永泉、万小芳的权利。同时，结合曹永泉、万小芳一审提交并经王国、张伟伟质证无异议的现场照片、视频证据材料的记载，王国、张伟伟自建平房距正房一楼门口、东南卧室窗户仅仅约0.5米，严重侵犯了曹永泉、万小芳对涉案房屋的采光权、通风权，严重影响了涉案房屋的使用价值及涉案房产本身的经济价值。2.一审判决总结本案争议焦点及论理存在逻辑错误。本案案由系排除妨害纠纷，并非“涉案房屋院落内自建平房是否系合法建筑性质”之确认之诉，一审判决将该问题总结为本案的争议焦点错误，严重违反了“不告不理”的基本民事诉讼原则。本案的争议焦点应为“王国、张伟伟占有使用其自建平房是否妨害了曹永泉、万小芳对涉案房屋及院落场地的占有使用权”。如前所述，无论自建平房的性质如何，均妨害了曹永泉、万小芳对涉案房屋及庭院的占有使用权。虽山东黄河三角洲产权交易中心并非认定自建平房是否属于违法建筑的主体，但王国、张伟伟亦无相关证据证明其自建平房系合法建筑或合法享有自建平房场地占有使用权，应承担举证不能的不利后果，一审判决论理逻辑错误，错误分配举证责任。3.一审判决错误理解《答复》记载内容，导致其判决论理分析部分错误。根据《答复》的内容，询价机构的真实意思是除王国、张伟伟自建平房本身不具备评估价值外，涉案房屋评估单价已包含了涉案房屋已登记房产及全部庭院的使用价值。曹永泉、万小芳已合法竞拍支付了涉案房屋全部合理对价，当然享有涉案房屋庭院全部占有使用权。一审判决认为“即使涉案房屋在进行司法拍卖询价时考虑了涉案庭院的使用价值，则询价时考虑的庭院使用价值不应包含该自建平房所占有的庭院面积”，系一审法院主观臆断错误理解《答复》记载内容，不具备客观性。4.曹永泉、万小芳系涉案房屋的所有权人，应适用物权法第九条、第二十八条之规定保障其权利。王国、张伟伟无任何证据证明其自建平房系合法建筑或其享有该自建平房合法权利，应适用民事诉讼法第六十四条之规定由其承担举证不能的不利后果。因王国、张伟伟拒不搬离自建平房或依法拆除恢复庭院原状行为，严重妨害了曹永泉、万小芳对涉案房屋及庭院占有使用权，应依据物权法第三十五条、第三十九条之规定支持曹永泉、万小芳的第一项诉讼请求。一审判决未适用上述规定，属适用法律错误。 王国、张伟伟辩称，1.曹永泉、万小芳并不是涉案房屋院落的合法权利人。首先，王国、张伟伟在一审中提交的《司法网拍资产询价报告书》（以下简称《报告书》）中第十一条第五款载明的内容为“询价范围为房屋及其所分摊的国有出让土地使用权”，可知该询价报告书的询价范围仅为涉案房屋及其所分摊的国有出让土地使用权，并不包括一楼庭院在内。其次，曹永泉、万小芳在一审提交的涉案房屋不动产登记证书上载明“房屋建筑面积为87.57㎡”，可以证实涉案房屋的使用面积为87.57㎡，这与《报告书》载明的房屋建筑面积相吻合，即曹永泉通过司法拍卖取得的涉案房屋的建筑面积仅为87.57㎡，并不包括一楼庭院在内。若认定曹永泉、万小芳为一楼庭院的合法权利人，将违背司法拍卖有偿取得的原则。另外，该不动产登记证书第六页载明的房屋分布图可以证实，一楼庭院并未在房屋分布图中有所记载，由此一楼庭院并不属于涉案房屋的附属物，曹永泉、万小芳并不是一楼庭院的合法权利人，其无权对一楼庭院主张权利，无权要求王国、张伟伟拆除一楼庭院内的自建平房。退一步讲，即使按照曹永泉、万小芳所主张的涉案房屋院落系小区业主共有，其系涉案庭院的共有权人，王国、张伟伟的涉案行为侵犯其共有权，那么也应由小区业主或者小区业主共同推选诉讼代表人来参加本案诉讼，而不是仅仅由曹永泉、万小芳对涉案庭院主张共有权。2.虽然一审判决总结的本案争议焦点错误，但并不影响一审判决对本案客观事实的认定。曹永泉、万小芳并不是涉案房屋一楼庭院的合法权利人，也就无权向王国、张伟伟主张排除妨害请求权。即使王国、张伟伟无证据证明其自建平房系合法建筑，那么基于曹永泉、万小芳并不是涉案庭院的合法权利人的客观事实，其也无权针对涉案房屋一楼庭院主张权利，更无权主张王国、张伟伟侵犯其占有使用权。3.曹永泉、万小芳主张《答复》记载的相关内容能够证明其系涉案房屋一楼庭院的合法权利人的观点依法不能成立。首先，该《答复》中记载的“一楼庭院属于一楼房产的附属物，不应单独计算价值，一楼房产整体价值包含该庭院的使用价值”，是对具体询价范围的详细说明，以上内容在《报告书》中未记载，属于补正说明的内容。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十二条“人民法院应当对网络询价报告进行审查。网络询价报告存在财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产等情形的，应当通知司法网络询价平台在三日内予以补正”之规定，一审法院并未在合理期限内通知山东黄河三角洲产权交易中心进行补正，那么就应视为《报告书》中所记载的询价范围是正确的，即询价范围仅为房屋及其所分摊的国有出让土地使用权，并不包括一楼庭院在内。其次，山东黄河三角洲产权交易中心出具的上述答复中所载明的内容明显与报告书中所记载的询价范围相互矛盾，不能仅凭该答复来确定本案一楼庭院的归属，若该调查答复被采信，那么《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》中异议期限和补正的相关规定将没有存在的价值。退一步讲，即使《报告书》的询价范围包括一楼庭院在内，那也并不能依此认定曹永泉、万小芳为一楼庭院的合法权利人，因为《报告书》的根本目的在于得出一个合理的参考价值供司法拍卖参照，在曹永泉、万小芳及王国、张伟伟均未对询价结果以及询价范围提出异议的情况下，该询价报告目的已经达成。另外，如前所述，一楼庭院的权属问题应当依据物权法第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定来确定，即应当依据曹永泉、万小芳在一审中提交的房屋权属登记证书所载明的内容来确定，而不能仅仅依据《报告书》以及《答复》中所载明的询价范围有无将其计算在内来确定。4.一审判决适用法律正确，曹永泉、万小芳主张一审判决适用法律错误的观点不能成立。综上，曹永泉、万小芳的上诉请求不能成立。 曹永泉、万小芳向一审法院起诉请求：1.判决王国、张伟伟立即搬离并拆除东营市东营区房产庭院内约40平方米的自建平房、恢复庭院原状后交付曹永泉、万小芳；2.判决王国、张伟伟连带赔偿曹永泉、万小芳自2019年8月22日起至2020年4月21日止涉案房产庭院占有使用费8000元、利息（以8000元为基数，自2020年4月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算），及自2020年4月22日起至王国、张伟伟实际恢复庭院原状并交付曹永泉、万小芳止，按每月1000元计算的庭院占有使用费；3.判决王国、张伟伟连带赔偿曹永泉、万小芳涉案房产内部装修损失5000元及利息（以5000元为基数，自2020年5月14日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）；4.诉讼费用由王国、张伟伟负担。 一审法院认定事实：曹永泉、万小芳系夫妻关系，王国、张伟伟系夫妻关系。2017年8月22日，曹永泉以王国、张伟伟为被告向一审法院提起民间借贷纠纷诉讼，并保全了登记在张伟伟名下的位于东营市东营区的房屋，一审法院于2017年8月31日作出（2017）鲁0502民初3409号民事调解书，调解协议内容为：一、王国、张伟伟共欠曹永泉借款本金200000元、利息16510元，共计216510元；王国、张伟伟于2017年10月10日前向曹永泉支付借款50000元；于2017年11月10日前支付50000元；剩余借款本息116510元于2018年3月16日支付；如王国、张伟伟未按上述约定时间偿还借款，则曹永泉可就剩余未偿还的全部借款本息直接申请强制执行；二、本案纠纷一次性处理完结，双方再无其他纠葛；三、案件受理费4548元，减半收取2274元，财产保全费1603元，共计3877元，由王国、张伟伟负担。因王国、张伟伟未履行该调解书确定的义务，曹永泉向一审法院申请强制执行，经终结执行后恢复执行。执行过程中，一审法院依法对登记在张伟伟名下的位于东营市东营区的房屋委托山东黄河三角洲产权交易中心进行了询价，该中心于2019年4月4日出具黄三角产权询字[2019]第91号司法网拍资产询价报告书，八、标的概况部分载明：询价对象坐落于东营市东营区，云门山路以西、淄博路以南的东营区法院宿舍楼，所在建筑总层数6层，混合结构，1997年建成，所在层1层，带附属物小棚，带庭院（产权未登记，庭院内有自建小棚，其面积不详），依据房屋所有权证登记信息：房屋建筑面积为87.57平方米，小棚面积8.36平方米。用途为住宅，产权人为张伟伟，单独所有，房屋所有权证号：东房权证东营区字第××号，存在查封。建筑物基本状况：依据东营市房屋所有权证，结合实地调查，房屋于1997年建成，混合结构，主房建筑面积为87.57平方米，小棚面积8.36平方米，带庭院，权属未登记，庭院内有自己搭建的小棚（属产权所有人自建附属物，其面积不详），所在建筑外墙水刷石，楼道单元门、入户门为防盗门，铝合金窗，室内装修良好，铺木地板，内墙面贴壁纸，整体橱柜，水电暖卫设施齐全。十、询价结果部分载明：人民币金额：760700.00元（人民币大写：柒拾陆万零柒佰元整）（单价8400元/平方米，小棚单价3000元/平方米）。十一、询价报告适用限制及相关说明部分载明：（五）询价范围为房屋及其所分摊的国有出让土地使用权。本次询价范围不包含室内可移动的动产及债权债务等其他因素。 2019年8月22日，一审法院作出（2019）鲁0502执恢180号之一执行裁定书，载明涉案房产于2019年7月13日由曹永泉以608560元的最高价竞得，裁定：一、被执行人张伟伟所有的位于东营市东营区的房产（产权证号：东房权证东营区字第××号）的房产所有权及相应的其他权利归买受人曹永泉所有。房屋所有权自本裁定书送达买受人起时转移。二、买受人曹永泉可持本裁定书到有关机关办理相关产权过户登记手续。同日，一审法院作出（2019）鲁0502执恢180号之二执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人张伟伟所有的位于东营市东营区的房产（产权证号：东房权证东营区字第××号）一套的查封。二、将被执行人张伟伟所有的位于东营市东营区的房产（产权证号：东房权证东营区字第××号）一套过户到曹永泉名下。2019年9月6日，涉案房产取得编号为鲁（2019）东营市不动产权第0053629号的不动产权证书，权利人为曹永泉、万小芳，房屋建筑面积为87.57平方米，权利其他状况部门载明：共用宗地面积3227.98平方米；房屋结构为混合；房屋总层数为6层，所在层数为1层；小棚8.36平方米。 2019年12月17日，曹永泉向王国出具收条一份，载明：收到主房钥匙，加院内一个小平房（不包括院内小冷库、另外一间小平房）。2019年12月18日，一审法院对曹永泉、王国、张伟伟所作执行笔录显示，审判人员询问：昨天也就是2019年12月17日上午一审法院已经将拍卖标的物即房产证上载明的主房屋和院中8平方小房交付申请人也即买受人，现在院中有争议的平房（冷库和展厅）大体有40平方左右（不具体准确），你们双方能商量一下处理方案吗？曹永泉回答：不用商量，因为我竞拍的房屋应该包括院中所有平房，拍卖公告上描述的应该包含，被执行人应该无条件搬出。王国、张伟伟回答：评价报告上只是说明房产证上的主房87.57平方每平方8400元，小房8.36平方每平方3000元，共计评估价760700元，所以不包含我自己加盖的大约40平方左右的那部分平房，我现在得用冷库经营生活，我不能将这部分平房腾出来。如果商量的话我无偿使用三年，满三年腾出来归曹永泉所有，无需给我补偿。曹永泉不同意王国、张伟伟的上述意见，双方未达成一致。 涉案房屋庭院内的自建平房系王国于2014年左右搭建的。涉案房屋内的内装门、装饰地板、暖气，是2019年12月17日王国、张伟伟向曹永泉交付房屋前拆除的。 庭审过程中，为查明案件事实，一审法院依职权向山东黄河三角洲产权交易中心发出问询函，要求其明确涉案询价报告书的询价范围，是否包含庭院及庭院内的自建平房；明确涉案询价报告书的评估方式及评估内容，在确定8400元/平方米的房屋单价时，是否考虑了该房屋带庭院的因素。山东黄河三角洲产权交易中心于2020年7月15日向一审法院出具答复意见，载明涉案房屋的询价于2019年3月3日现场查勘，已通知双方当事人现场查勘，答复如下：一、根据东营市东营区人民法院提供的《房屋所有权证》中记载，本次询价范围包含正房（面积87.57平方米）、小棚（面积8.36平方米）、附属庭院。一楼庭院属一楼房产的附属物，不应单独计算价值，一楼房产整体价值包含该庭院的使用价值。二、本次询价范围不包含庭院内自建平房，该自建平房未在东营市东营区人民法院提供的《房屋所有权证》中记载，属违法建筑。被执行人张伟伟于询价时点2019年3月3日前未提供相关行政主管部门对违法建筑的处罚证明材料，本次询价不包含庭院内自建违法建筑。三、本次询价严格遵循相关规定，按照独立、客观、公正的原则，本次询价采用了比较法、收益法测算询价对象价值，询价过程中估价人员根据询价目的，遵循询价原则，按照询价程序和技术标准，经实地查勘及市场调查，并认真分析和测算，最终形成价格，询价价值客观、合理。 一审法院认为，本案的争议焦点为涉案房屋院落内自建平房的性质。如果该自建平房属于合法建筑，则王国、张伟伟因合法建造的事实行为设立物权，自事实行为成就时发生效力，即王国、张伟伟对该自建平房享有物权；即使涉案房屋在进行司法拍卖询价时考虑了涉案庭院的使用价值，但该自建平房建造在前，山东黄河三角洲产权交易中心出具的答复意见中明确载明询价范围不包含庭院内自建平房，则询价时考虑的庭院使用价值不应包含该自建平房所占用的庭院面积。综上，如该自建平房为合法建筑，则曹永泉、万小芳无权要求王国、张伟伟搬离并拆除该自建平房，其对该自建平房所占用的庭院部分亦没有使用权。如果该自建平房属于违法建筑，首先，山东黄河三角洲产权交易中心并非能够认定涉案自建平房是否属于违法建筑的主体；其次，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，并非法院民事审判的受理范围。综上，如该自建平房为违法建筑，其亦应由有权机关认定，不属于一审法院受理民事案件的范围。关于曹永泉、万小芳主张的庭院占有使用费，通过上述分析，其对涉案自建平房所占用的庭院部分并不必然享有权利，且其未提交证据证实相应费用的计算标准，对其该项请求，一审法院不予支持。关于曹永泉、万小芳主张的装修损失，其提交的证据不足以证实损失情况，亦不申请对损失进行鉴定，对其该项请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回曹永泉、万小芳的诉讼请求。案件受理费减半收取计63元，由曹永泉、万小芳负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 曹永泉、万小芳提交东国用（2013）第01-724号国有土地使用证原件一份、东营市房权证云门山路字第××号房屋所有权证打印件一份，证明：①涉案房屋的正房、小棚、庭院系张伟伟于2013年5月23日自原产权人羊丽处受让取得，本案争议平房系王国、张伟伟于2014年自行搭建。②房屋所有权证书中的房地产平面图及土地使用权证书中宗地图均与曹永泉、万小芳一审中提交的不动产权证书记载的内容一致。涉案房屋的正房、小棚建筑物区分所有权人、庭院占有使用权人及该房产所在小区相关共有权利人系曹永泉、万小芳。 王国、张伟伟对以上证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可，涉案房屋不动产权利证书的房产分布图载明涉案房屋的面积为87.57平方米，而曹永泉、万小芳通过司法拍卖取得的涉案房屋的面积也为87.57平方米，即曹永泉、万小芳通过司法拍卖仅仅取得了87.57平方米的合法权益以及国有土地使用权，并不包括涉案房屋一楼庭院在内，其无权针对一楼庭院内的自建平房主张权利，即使王国、张伟伟对一楼庭院系无权占有，自建平房系违法建筑，那么也应由相关规划部门以及城市管理部门对该自建平房进行处理，不应在本案中予以解决。 二审中，王国、张伟伟未提交新的证据。 本院经审查认为，曹永泉、万小芳提交的上述证据可以证实曹永泉、万小芳因司法拍卖而取得的对涉案房屋的相关权利与张伟伟自原产权人羊丽处取得的权利是一致的，对证据的真实性及证明目的均予以采信。 二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点问题不在于涉案房屋庭院内自建平房的性质问题，而在于王国、张伟伟有无权利继续占有使用该自建平房。对此，本院认为，王国、张伟伟已无权继续占有使用涉案房屋庭院内的自建平房，理由在于： 第一，涉案房屋建成于1997年，即上世纪九十年代，整幢楼房的储藏室及一楼房屋所带庭院和小棚的布局具有当时的时代特点，应当用历史的眼光进行看待和分析，王国、张伟伟仅依据涉案房屋不动产权证书上的文字记载和所附宗地图、房屋分户图做机械解释，既割裂了涉案房屋庭院一直以来的利用习惯，也与王国、张伟伟之前利用涉案房屋庭院的实际状况相悖。 第二，张伟伟系于2013年5月24日取得涉案房屋的国有土地使用证，并于2014年在庭院内自建了平房，即张伟伟自其前手产权人处取得涉案房屋的所有权时，亦获得了对庭院的使用权，否则其无法在庭院内自建平房。同理，曹永泉、万小芳通过司法拍卖而取得涉案房屋的所有权时，同样亦应获得对庭院的使用权，否则就出现了不同前后手交易之间获得的权利并不一致的滑稽现象。王国、张伟伟在涉案房屋的拍卖执行中的故意阻拦行为直接导致曹永泉、万小芳至今无法实现对涉案房屋的正常利用。 第三，《报告书》中载明涉案房屋带有庭院，但庭院未登记，山东黄河三角洲产权交易中心应一审法院的问询所出具的《回复》，仅是对《报告书》中询价范围的具体说明，并非对报告书的补正，不属于王国、张伟伟所援引的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十二条规定的情形。该《回复》中明确了“一楼庭院属一楼房产的附属物，不应单独计算价值，一楼房产整体价值包含该庭院的使用价值”，即一审法院对涉案房屋所进行的司法拍卖中包含涉案房屋庭院的使用价值，那么曹永泉、万小芳通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权利，即应包含庭院的使用权。这也与我们的日常生活经验、房产交易习惯相符，一楼房屋是否附带庭院使用权对其交易价格有着巨大的影响。一审判决认为“询价时考虑的庭院使用价值不应包含该自建平房所占用的庭院面积”有误，因为从一审中曹永泉、万小芳提供的照片及视频资料来看，自建平房与涉案房屋正房相距极近，除去自建平房已几乎无庭院可言，且自建房的存在严重影响了正房的正常采光。 第四，如曹永泉、万小芳在上诉状中所言，即便曹永泉、万小芳对涉案房屋庭院不享有完全的占有使用权，其作为房屋所在小区的业主之一，对涉案房屋及庭院所占用的土地亦享有共有权，而王国、张伟伟在司法拍卖完成、曹永泉和万小芳变更登记为涉案房屋的权利人后，对涉案房屋及附属土地已不再享有任何权利，两人继续使用自建平房不具有任何合法权利基础。即便如此，王国、张伟伟仍认为应由全体业主推选代表来向其主张权利，这是对曹永泉、万小芳行使权利的苛责，并非解决纠纷的正确态度。 综上，王国、张伟伟已无权继续占有使用涉案房屋庭院内的自建平房，应及时搬离，曹永泉、万小芳对此提出的上诉请求成立，本院予以支持，一审判决驳回其该项诉讼请求不当，本院予以纠正。 关于曹永泉、万小芳在一审中提出的其他诉讼请求，曹永泉、万小芳并无证据证实其主张的占有使用费及装修损失的数额依据，且对一审判决驳回其该部分诉讼请求也没有提出上诉，故本院也不再支持其该部分诉讼请求。 综上所述，曹永泉、万小芳的上诉请求能够成立，应予支持；一审判决虽事实认定正确，但判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销东营市东营区人民法院（2020）鲁0502民初2382号民事判决； 二、王国、张伟伟于本判决生效之日起十日内自东营市东营区房产庭院内约40平方米的自建平房内搬离； 三、驳回曹永泉、万小芳的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取63元，由曹永泉、万小芳负担30元，由王国、张伟伟负担33元；二审案件受理费125元，由王国、张伟伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 隋宪贞 审判员 许晓芳 二〇二〇年十月二十二日 书记员 倪玉佳