宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初6658号原告：固原海天物业服务有限公司。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：马某。被告：何某1，宁夏海原县人，住固原市。委托诉讼代理人：何某2，大学文化，宁夏海原县人，个体户，住固原市，系何某1哥哥。原告固原海天物业服务有限公司（以下简称海天物业公司）与被告何某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告固原海天物业服务有限公司的委托诉讼代理人马某、被告何某1的委托诉讼代理人何某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海天物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠原告自2015年1月1日至2018年12月31日的物业费2791.30元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告何某1系固原市原州区山城名邸小区31号楼3单元602室业主，其住房面积为104.74平方米。2018年12月24日之前，该小区物业服务公司为宁夏上陵物业服务有限公司（以下简称上陵物业公司）。在上陵物业公司为该小区提供物业服务期间，被告何某1拖欠物业服务费用2791.30元。因上陵物业公司破产重组，退出山城名邸小区物业管理服务。2018年12月24日，原告进驻山城名邸小区，与山城名邸小区业主委员会签订了《物业委托服务合同》，由原告接替上陵物业公司为该小区业主提供物业管理和服务。《物业委托服务合同》签订后，为解决上陵物业公司与该小区业主之间的遗留问题及业主拖欠的物业费收缴等相关事宜，经原告与宁夏上陵房地产开发有限公司固原分公司、上陵物业公司、宁夏固原山城名邸业主委员会、固原市房地产行业协会于2019年3月13日签订了《山城名邸小区维修合同》，上陵物业公司截至2018年底案涉小区拖欠的物业管理费145万元委托原告收取，由原告为山城名邸小区业主房屋进行垫资维修。2019年4月27日，原告依约为被告进行了顶层层面、飘窗进水、墙面掉皮等维修。但被告拒绝交纳其拖欠的2015年1月1日至2018年底的物业服务费。何某1辩称，欠费时间属实，我不交物业费的理由如下：1.屋顶漏水、飘窗进水及造成屋顶反碱墙皮脱落，窗套泡损，给我的生活造成了不便，所以不交；2.与原告就物业费在庭前进行过调解，但交费的时候原告单方面要求在票据上备注2018年前的所有遗留问题已全部解决，因为问题没有全部解决，我也不同意该备注项，所以物业费就没有交纳；3.根据维修合同、解决方案约定，飘窗进水属于原告的维修范围，但原告2019年1月1日进驻小区处理案涉小区遗留问题至2020年10月期间未曾处理；4.业主与原告未签订物业服务合同；5.因漏水给我造成的损失包括装修损失，应由原告承担。海天物业公司为了支持其诉讼请求提交了以下证据：1.物业委托服务合同一份、证明我公司于2019年开始给案涉小区提供物业服务并就服务范围、物业费等进行约定的事实；2.山城名邸小区维修合同复印件一份、关于部分业主房子遗留问题和欠费解决方案复印件一份，欲证明我公司与原宁夏上陵房地产开发有限公司固原分公司、上陵物业公司、固原海天物业服务有限公司、固原市房地产行业协会签订了四方合同就山城名邸小区的维修事宜进行约定，委托我公司就2018年之前的旧欠费用进行收取来维修山城名邸部分业主房屋遗留问题；3.山城名邸31号楼屋面维修决算单一份，欲证明我公司已将被告所居住的31号楼屋顶维修完毕的事实；4.固原市人民政府关于调整固原市区保障性住房及老旧小区物业收费标准的公告文件，欲证明案涉小区的物业费收费标准；5.照片打印件3张，维修验收单一张，证明何某1室内屋顶漏水引起的反碱已经维修。何某1对海天物业公司提交的证据进行了质证。质证后对证据均无异议，但认为遗留问题并未解决，屋顶还存在漏水情况，家中因漏水引起的反碱也没有修好。何某1为了支持其诉讼请求提交了山城名邸小区维修合同复印件一份、关于部分业主房子遗留问题和欠费解决方案复印件一份、照片打印件6张，证明房屋受损情况，原告公司未履行协议责任和合同义务，遗留问题没有得到解决的事实。海天物业公司对何某1提交的证据质证后无异议，但是认为维修合同约定的是维修三大块，包括屋面漏水、由于屋面漏水和飘窗进水引起的墙面反碱、飘窗进水，给原告已经维修过两块，剩余飘窗进水未维修，但我公司承诺维修。经双方举证、质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：海天物业公司提交的证据1、2、3、4来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且能形成证据链条，本院予以采信，可以作为本案定案的依据。仅对何某1提交的证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：何某1系固原市原州区山城名邸小区31号楼3单元602室（面积为104.74㎡）的权利人。海天物业公司系具有独立法人资格的物业服务公司。2018年12月24日，与山城名邸小区业主委员会签订了《物业委托服务合同》，由原告接替上陵物业公司为该小区业主提供物业管理和服务。2019年3月13日，海天物业公司与宁夏上陵房地产开发有限公司固原分公司、上陵物业公司、宁夏固原山城名邸业主委员会、固原市房地产行业协会签订了《山城名邸小区维修合同》，上陵物业公司截至2018年底案涉小区拖欠的物业管理费委托海天物业公司收取。何某1旧欠2015年1月1日至2018年12月31日前的物业费总计2791.30元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。故何某1关于海天物业公司未与业主签订物业服务合同的辩称理由不成立，本院不予采信。前期物业公司上陵物业公司将截至2018年年底案涉小区业主拖欠的物业费委托海天物业公司收取，故海天物业公司有权向何某1主张上陵物业公司为其提供物业服务期间何某1欠交的物业服务费用。海天物业公司请求何某1交纳拖欠物业费，何某1认可其欠交自2009年8月20日至2020年8月20日的物业服务费2791.30元的事实。根据相关法律规定，房顶漏水属于房屋质量问题的，在质保期内应追究开发商的责任，保修期过后需要维修的经业主委员会申请专项维修资金解决，因此，被告何某1以房屋漏水为由不交纳物业费的辩称理由不成立，本院不予采信。何某1辩称根据维修合同、解决方案约定，飘窗进水属于原告的维修范围，但原告2019年1月1日进驻小区处理案涉小区遗留问题至2020年10月期间未曾处理，据查，海天物业公司就何某1居住的××区因漏水引起的墙面反碱进行了维修，对飘窗进水问题亦承诺维修，故对何某1该辩称本院不予采信；何某1辩称因漏水给其造成的损失包括装修损失，应由海天物业公司承担，若何某1认为房屋漏水造成其损失系海天物业公司提供物业服务所致，可另行主张，故其该辩称本院亦不予采信。何某1的其他辩解未能提供相应证据予以证明的，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十二条、第三十二条第一款、第四十一条第一款、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告何某1于本判决发生法律效力之日起十日内清偿拖欠原告固原海天物业服务有限公司2015年度至2018年度的物业服务费用2791.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告何某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 虎鹏飞 二〇二〇年十月二十一日（法官助理 何文婷书记员 唐亚东附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。