宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初8023号原告：固原金泰物业管理有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：郭某。被告：张某，宁夏固原市人，住固原市。原告固原金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭某、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付2013年度至2019年度的物业费5354.00元，违约金1606.00元，总计6960.00元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：金城花园业主委员会聘用原告为金城花园小区提供物业服务，2014年1月1日签订了《物业服务合同》，双方约定了服务期限为2014年1月1日-2017年1月1日。原告按照合同的约定为被告提供了各种物业服务，在此期间被告依约支付了部分物业费，剩余的物业费被告至今没有支付。为此，原告通过上门收取、电话催收、公告催收等多种方式进行收取，但被告以各种理由推诿未付。张某辩称，欠交物业费属实，但是没交的原因是我的房顶漏水，晾台窗户漏水，卫生间门和厨房门有缝隙，外楼梯墙皮掉了，我怀疑是暖气漏水，2019年物业费涨价也不合理。金泰物业公司为了支持其诉讼请求提交了以下证据：1.物业服务合同一份，证明我公司与金城花园业主委员会签订了《物业服务合同》的事实；2.催费通知单6页，证明已经向业主告知了其欠费的数额；3.我司与业主委员会会议决定复印件及“金城花园”一期2019年物业费住户交纳情况表复印件各一份，证明自2019年起，物业费上浮0.25元每月每平方米且2019年案涉小区一期70%的住户已交纳物业费的事实；4.固金泰物业〔2019〕4号文件一份，证明物业公司因为亏损，无法经营，想退出金城花园小区的物业管理向业主委员会提交申请的事实。张某对金泰物业公司提交的证据质证后均无异议，但认为其房屋漏水问题没有得到解决。张某为了支持其诉讼请求提交了照片4张，欲证明因房屋漏水被告才不交物业费的事实。金泰物业公司对张某提交的证据质证后认为房屋漏水系房屋质量问题不是物业服务合同的范围之内的义务，应由被告向开发商主张权利义务。经双方举证、质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：金泰物业公司提交的证据1、2、3、4来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且能形成证据链条，本院予以采信，可以作为本案定案的依据。张某提交的证据与本案不具有关联性，本院不予以采信。本院经审理认定事实如下：张某系金城花园A期7号楼1单元602室（建筑面积141.91㎡）的权利人。金泰物业公司系具有独立法人资格的物业服务公司。2011年12月31日，宁夏固原金城花园业主委员会与金泰物业公司签订了物业管理服务合同，约定：物业服务费0.35元/㎡/月。张某欠付金泰物业公司2013年度至2019年度物业费。2014年1月1日，宁夏固原金城花园业主委员会与金泰物业公司续签了物业管理服务合同。2019年，物业费上涨0.25元每月每平方米，案涉小区一期共有住户512户，2019年物业费交纳358户，约占总体住户的70%。另查明，金泰物业公司每年收取公摊水电费20.00元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据相关法律规定，房顶漏水属于房屋质量问题，在质保期内应追究开发商的责任，保修期过后需要维修的经业主委员会申请专项维修资金解决，因此，被告张某以房屋漏水为由不交纳物业费的辩称理由不成立，本院不予采信。卫生间门和厨房门系工程附带，出现缝隙等问题亦属工程质量问题，故被告张某以该问题为由拒付物业费的辩称理由亦不成立，不予采信。根据《物业管理条例》第十二条第四款的规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”。案涉小区2019年物业费每月每平方米涨价0.25元，经业主委员会会议决定，该决定不违反法律、行政法规的规定，且2019年度案涉小区一期业主70%已交纳，视为对物业公司收费标准的认可，故对被告2019年物业费涨价不合理的辩称，不予采信。被告张某认可其欠缴2013年度至2019年度的物业费，本院确认被告张某欠交物业费为4737.88元（141.91㎡×0.35元×12个月×6年+20.00元×6年＋141.91㎡×0.60元×12个月+20.00元×1年）。被告的其他辩解未能提供相应证据予以证明的，本院不予采信。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十二条、第三十二条第一款、第四十一条第一款、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告张某于本判决发生法律效力之日起十日内清偿拖欠原告固原金泰物业管理有限公司2013年度至2019年度的物业服务费用4737.88元。二、驳回原告固原金泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 虎鹏飞 二〇二〇年十月二十日（法官助理 何文婷书记员 唐亚东附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。