四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 ﹙2020﹚川17**民初2093号 原告:中国农业银行股份有限公司万源市支行。住所地:万源市太平镇建设路**。 负责人:贺小华。 委托诉讼代理人：武长明（特别授权），男，生于1963年2月4日，汉族，住四川省万源市。系该行职工。 被告：冯亚群，女，生于1986年2月4日，汉族，住四川省彭山县。 被告：万源市中鼎房地产开发有限公司。住所地：万源市太平镇裕丰街**。 法定代表人：蒋勋清。 委托诉讼代理人：房天应（特别授权），男，生于1959年12月16日，汉族，大专文化，住四川省达州市通川区，系该公司职工。 原告中国农业银行股份有限公司万源市支行（以下简称：农业银行万源支行）与被告冯亚群、万源市中鼎房地产开发有限公司（以下简称：万源中鼎房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行万源支行的委托诉讼代理人武长明及被告万源中鼎房地产公司的委托诉讼代理人房天应到庭参加诉讼，被告冯亚群经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告农业银行万源支行向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即偿还原告贷款本金265126.46元、利息5501.42元（截止2020年8月20日止，后期利息按合同约定及人民银行有关利率规定计算至贷款清偿完毕之日止）；二、判令被告冯亚群抵押担保的房地产拍卖、变卖后原告享有优先受偿权；三、被告万源市中鼎房地产开发有限公司对在原告处的借款本金及利息承担连带清偿责任；四、被告承担原告为实现债权的一切费用。 被告冯亚群未作答辩。 被告万源中鼎房地产公司答辩称：本案是原股东蒋斌造成的，对于原告方起诉的无异议，具体事情，由于股东变更我方不是很清楚。 本院经审理认定如下事实：2016年8月29日，原告农业银行万源支行与被告冯亚群、万源中鼎房地产公司签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同主要内容为：一、合同名称及编号：《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；二、借款人：被告冯亚群；三、贷款人：原告农业银行万源支行；四、合同签订时间：2016年8月29日；五、借款金额及期限：金额为人民币297000.00元，按揭贷款期限为240个月（从2016年9月21日至2036年9月20日）；六、借款用途：购买住房；七、借款利率：贷款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%；八、还款方式：等额本息还款；九、违约责任：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；十、借款担保：万源市中鼎房地产开发有限公司自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告冯亚群的债务承担连带保证责任；被告冯亚群以其所有的位于四川省万源市白沙镇的房屋作为抵押物并在万源市国土资源局办理了不动产预告抵押登记；十一、贷款发放：2016年9月21日，原告发放297000.00元贷款等内容。原、被告均在该合同上签字、盖章，变更万源中鼎房地产公司在担保人一栏内加盖了印章。原告按期向被告发放297000.00元贷款，但被告冯亚群没有按照合同约定按期还款，截止2020年8月20日，被告冯亚群下欠原告借款本金265126.46元，利息5501.42元。原告遂向本院提出诉讼，要求提前收回贷款及利息。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告冯亚群与原告签订的借款合同是否合法有效以及贷款是否应当偿还？二、原告是否对被告冯亚群提供的抵押房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权？三、被告万源市中鼎房地产开发有限公司对被告冯亚群在原告处的借款本金及利息是否应当承担连带清偿责任？ 一、关于被告冯亚群与原告签订的借款合同是否合法有效以及贷款是否应当偿还的认定问题。 本案中，原告提供的个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈记录、个人购房担保借款合同、借款凭证等证据均能证明被告冯亚群以借款人名义在上述文书中签字盖指印，同时，借款转入冯亚群的银行账户上。根据上述事实，足以认定案涉借款的借款人应为被告冯亚群，即被告冯亚群与原告建立了借款合同法律关系。鉴于原、被告双方签订的借款合同系其真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定该借款合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。案涉借款期限虽未届满，但被告未按合同约定按时履行还款义务，已严重违约，贷款人有权按约定宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿下余贷款本息，故原告要求被告冯亚群立即偿还借款及按合同约定支付利息的诉请合法，本院予以支持。 二、关于原告是否对被告冯亚群提供的抵押房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权的认定问题。 本案中，原、被告在签订的《个人购房担保借款合同》中约定：被告冯亚群以其所有的位于四川省万源市白沙镇的房屋作为抵押物并在万源市国土资源局办理了不动产预告抵押登记。虽然该合同约定有效，原告与被告冯亚群对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使原告获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全,现房屋建成后已将房屋移交被告冯亚群,但因其他原因产权无法登记至其名下,则抵押权设立登记无法完成,原告不能对该预售商品房行使抵押权,故本案原告诉请的对所涉抵押物享有优先受偿权的诉请,本院不予支持。 三、关于被告万源市中鼎房地产开发有限公司对被告冯亚群在原告处的借款本金及利息是否应当承担连带清偿责任的认定问题。 本案中，原、被告双方在签订的《个人购房担保借款合同》中约定了被告万源中鼎房地产公司为该笔借款提供阶段性连带保证责任，被告万源中鼎房地产公司在合同上签字盖印，并向原告出具了承诺书，其行为表明愿意为该笔借款承担阶段性连带保证责任。阶段性连带保证本意是让房地产开发商为借款人在该阶段内(本案则为自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止)向原告履行还款义务提供保证,亦为原告获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证,本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前,根据物权法定原则,原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺,故万源中鼎房地产公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就,且未成就并非原告造成,故原告要求被告万源中鼎房地产公司对被告在原告处的借款本金及利息承担连带清偿责任的诉请合法，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条以及《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下： 一、被告冯亚群应在本判决生效后三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司万源市支行的借款本金265126.46元及利息（利息的计算标准：2020年8月20日前的利息为5501.42元；从2020年8月21日起，以本金265126.46元为基数，按照双方签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的利息标准计算利息至借款还清之日止）； 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、被告万源市中鼎房地产开发有限公司对本判决第一项确定的被告冯亚群的债务,承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司万源市支行的其他诉讼请求。 案件受理费5360.00元，减半收取2680.00元,由被告冯亚群、万源市中鼎房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 潘孝文 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 王瑞宁 书 记 员 李 艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。