黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再262号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审原告、案外人）：解志鼎，男，1989年9月12日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省安达市。委托诉讼代理人：樊爽，黑龙江典通律师事务所律师。被申诉人（一审被告、申请执行人）：安达市天地顺降水有限公司，住所地黑龙江省安达市北横二道街路西。法定代表人：蒙长春，该公司经理。被申诉人（一审第三人、被执行人）：黑龙江省圣景大通房地产开发有限公司，住所地黑龙江省安达市兴安街2委。法定代表人：肖震，该公司执行董事。申诉人解志鼎因与被申诉人安达市天地顺降水有限公司（以下简称天地顺公司）、黑龙江省圣景大通房地产开发有限公司（以下简称圣景公司）案外人执行异议之诉一案，不服绥化市中级人民法院（以下简称绥化中院）（2017）黑12民初102号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2019]23000000373号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）黑民抗11号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员刘刚、赵鑫出庭。申诉人解志鼎的委托诉讼代理人樊爽，被申诉人天地顺公司的法定代表人蒙长春到庭参加诉讼。圣景公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，绥化中院（2017）黑12民初102号民事判决适用法律确有错误，理由如下：一、（2014）绥中法执字第46号执行裁定（以下简称46号执行裁定）超出（2014）绥民一初字第5号民事调解书（以下简称5号民事调解书）确定的抵押财产范围，涉嫌存在违法情形。案涉5号民事调解书中双方当事人达成两项调解协议,其中之一为圣景公司将位于安达市7道街安达市圣景国际花园小区西南侧小横街北5号楼从东往西数共3个单元的1至7楼房屋面积约6500平方米抵押给天地顺公司，用以担保圣景公司如期给付工程款。因5号民事调解书确定的抵押财产范围为安达市圣景国际花园小区3个单元的1至7楼房屋，但46号执行裁定查封的64套房屋均在7楼以上，均超出5号民事调解书确定的抵押财产范围。本案诉争房屋为安达市圣景国际花园小区5号楼3单元903室，亦不在5号民事调解书确定的抵押财产范围之内。故46号执行裁定抛开已经依法生效的5号民事调解书确认的调解协议履行内容,重新确定执行财产，且未说明对调解协议确定的房屋不予执行的合法事由，该46号执行裁定缺乏法律依据，判决对其予以维持显属不当。二、判决依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条驳回解志鼎的诉讼请求，适用法律确有错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条内容基本相同，均属保护不动产无过错买受人物权期待权的条款。本案中，解志鼎从开发商圣景公司处直接购买一手房屋，身份属于消费者，不应当适用上述法律规定，而应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于保护消费者不动产物权期待权的条款。该条具体内容为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该条规定，买受人是否实际占有房屋并非认定执行异议成立的必要条件。故以解志鼎在人民法院查封之前并未实际占有房屋为由，判决驳回其诉讼请求，属适用法律错误。解志鼎称，同意检察机关抗诉意见。天地顺公司辩称，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。解志鼎向一审法院起诉请求：1.停止对安达市圣景国际花园小区5号楼3单元903室的查封并撤销46号执行裁定；2.确认上述房屋所有权为解志鼎所有；3.由天地顺公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：解志鼎于2015年7月15日与圣景公司签订商品房买卖合同，购买安达市圣景国际花园小区5号楼3单元903室，总金额289660元，同日圣景公司为解志鼎出具收据。2014年1月10日，天地顺公司与圣景公司因建设工程施工合同纠纷达成调解协议，绥化中院作出5号民事调解书。绥化中院于2015年9月24日，依天地顺公司的申请作出46号执行裁定，查封包含案涉房屋在内的64套房屋，期限为三年。2016年7月15日，解志鼎入住案涉房屋，开始缴纳水费、供暖费等。解志鼎对46号执行裁定不服，提出异议，绥化中院于2017年8月21日作出（2017）黑12执异146号执行裁定，驳回解志鼎的异议请求。另查明，圣景公司于2015年9月18日取得商品房预售许可证。解志鼎在安达市不动产登记中心城镇电子档案信息中无住房登记。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的焦点问题是，解志鼎是否享有足以排除强制执行的民事权益。解志鼎于2015年7月15日即案涉房屋查封前，签订商品房买卖合同并交付房款，但未办理房屋所有权登记，亦未实际入住、占有使用案涉房屋。解志鼎在绥化中院2015年9月24日查封后，非法占有使用了案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封。”因此，即使解志鼎拥有合法有效的商品房买卖合同并支付房屋全部价款，且对未办理房屋产权登记无过错，但因其在查封前并未合法实际占有案涉房屋，故其并未享有案涉房屋的事实物权，不能排除强制执行，异议不成立。综上所述，解志鼎就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，不予支持。一审法院判决：驳回解志鼎的诉讼请求。案件受理费5644元，由解志鼎负担。本院再审期间，天地顺公司为证明其主张提交了两组新证据。证据一：2014年6月16日绥化中院（2014）绥中法执字第46号查封公告。意在证明在解志鼎签订买卖合同之前，案涉房屋已经查封。证据二：（2017）黑12执恢22号之四执行裁定及2019年4月18日天地顺公司与安达市城市建设投资开发有限公司签订的“债权转让协议”。意在证明其公司已经将债权债务转移给安达市城市建设投资开发有限公司。解志鼎质证认为，证据一真实性无异议，对证明问题有异议。该公告中明确载明被查封房产为安达市圣景国际花园小区西南侧小横街北5号楼，从东往西数共三个单元的1至7楼，房屋面积约6500平方米，不涉及本案争议房产，与本案无关。证据二的真实性有异议，均为复印件，无法核实真实性。即使证据二是真实的，天地顺公司与安达市城市建设投资开发有限公司转让债权也是依据5号民事调解书确定的内容，仍不包括本案争议房产，故证据二与本案无关。本院认证意见，上述证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，本案争议焦点系解志鼎是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋在2015年9月24日绥化中院查封时虽登记在圣景公司名下，但解志鼎于2015年7月15日与圣景公司签订商品房买卖合同并交付了全部购房款，其购买房屋系用于居住且解志鼎名下无其他用于居住的房屋，符合上述司法解释规定的消费者物权期待权保护情形。解志鼎对案涉房产享有的民事权益足以排除强制执行，其申诉理由成立，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：一、撤销绥化市中级人民法院（2017）黑12民初102号民事判决；二、不得执行安达市圣景国际花园小区5号楼3单元903室。一审案件受理费5644元，由安达市天地顺降水有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李雪松审判员  罗林成审判员  娄威巍二〇二〇年十月十九日法官助理刘春芳书记员何莉萍