湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初1747号原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司随州分公司，住所地：随州市曾都区南郊办事处白云大道**。法定代表人常仁松，总经理。委托诉讼代理人聂敏，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司随州分公司凤凰管家副经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人刘常凤，随州市忠信法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告史艾林，女，1965年7月9日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人胡一飞，随州市曾都区北郊法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司随州分公司（以下简称“碧桂园物业”）与被告史艾林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天地物业的委托诉讼代理人刘常凤、聂敏、被告史艾林的委托诉讼代理人胡一飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告史艾林向原告交纳物业管理服务费47347.00元(截止至2020年3月31日)及违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月31日，被告史艾林办理了随州碧桂园翠山蓝天01街076号（属独栋多层住宅-别墅）购房相关手续，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，确定该住房建筑面积为480.22平方米，别墅住宅筑面积每月每平方1.50元标准收取物业管理服务费，花园每瓶方每月0.50元标准收取物业管理服务费；车位及其使用服务费用参照《随州市城区住宅小区停车场车辆停放服务费标准》，物业管理服务费于每月5日交纳，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同履行期间，被告未按协议约定及时足额缴纳物业管理费，被告已欠缴物业服务费用47347.00元及违约金88497.13元。被告的行为构成违约，特向贵院提出诉讼，请依法支持。被告史艾林答辩称，一、原告的诉请与事实不符，碧桂园公司与被告交付房屋的时间为2019年5月30日，不是原告所述的2016年1月31日；二、违约金的数额明显超过物业费的数额，不符合法律规定；三、被告不应当承担违约金，被告并未违约，因原告错误的要求被告交纳不应当交纳的物业费，导致被告物业费暂缓交纳，原告主观有过错，被告并未违约，不应当承担违约金；四、请求法院驳回原告诉讼请求，诉讼费用由原告承担。经审理查明，2008年6月5日，甲方随州碧桂园房地产开发有限公司与乙方广东碧桂园物业管理有限公司随州分公司签订《随州碧桂园前期物业服务合同》。2015年10月31日，原告与被告签订《随州碧桂园前期物业服务协议》，约定：“甲方：史艾林、乙方：广东碧桂园物业服务有限公司随州分公司，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由随州碧桂园房地产开发有限公司以下简称（“建设单位”）负责开发建设的随州碧桂园商品住宅区（以下简称“本园区”）中的翠山蓝天一街76号”（F片区）单位（以下简称“该物业”）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第二章第二条，乙方按下列服务内容及标准向甲方及物业适用人提供物业管理服务；第三章第四条，本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米元计收。该物业的套内建筑面积为463.13平方米，该物业的公用分摊建筑面积为17.09平方米，合计该物业的房屋建筑面积480.22平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按946.94元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准；第五条，甲方同意：乙方可按当地消费者物价指数的变动幅度对物业服务费的计收标准进行调整，物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；第六条，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月计收，乙方于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；第十四条，甲方的权利和义务包括：1.按照本协议约定，享有接受乙方提供物业管理服务的权利。2.监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议。3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。第十五条，乙方的权利和义务包括：1.为维护本园区内的共用部位和共同设施设备的使用、公共秩序及保障公共财物的安全，乙方应根据本园区的实际情况，依照有关法律、法规及《随州碧桂园临时管理规约》的有关规定，指定物业管理制度并告知甲方。2.乙方可委托专业公司承担本园区的专项服务业务，但不得将本园区的整体管理责任转让给第三地方。3.在不侵害甲方及其他物业使用人的合法权益前提下，乙方可自主开展各项经营管理活动。4.对损坏共用部位或公用设施设备的，乙方可责成当事人对损坏的共用部位或公用设施设备恢复原状或折价赔偿。5.乙方可根据实际情况向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务。6.对欠费的甲方、物业使用人可拒绝或停止提供有偿服务，直至其履行交费义务为止；第十六条，物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉；”原、被告双方因物业费交纳时间问题协商未果，原告诉至本院。另查明，2019年6月20日原告名称由广东碧桂园物业服务股份有限公司随州分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司随州分公司，于2020年7月6日又将名称由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司随州分公司变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司随州分公司。又查明，2015年10月31日，随州碧桂园房地产开发有限公司与被告史艾林签订了《商品房买卖合同》，被告史艾林购买了随州碧桂园房地产开发有限公司开发的碧桂园小区翠山蓝天一街（F片区）3幢1-3层76号房屋，建筑面积480.22㎡，（其中套内面积463.13㎡，公共面积14.09㎡）每平方米单价为7614.08元，商品房总价款为3526310元。2016年2月1日在随州市房产市场管理所进行了备案登记。又查明，2019年5月10日双方签订了《随州碧桂园物业及资料移交书》，载明：“甲方（业主）：史艾林，乙方（开发公司）：随州碧桂园房地产开发有限公司，甲方向乙方购买的随州碧桂园翠山蓝天苑一街一座76号商品房（以下简称该物业）已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。甲、乙双方于2019年5月30日办妥该物业及相关资料的移交；1、甲方确认乙方将下列资料移交给甲方：（1）改物业的钥匙共陆条；（其中：大门陆条）；（2）《房屋质量保证书》一份（附于合同内）（3）《房屋使用说明书》一份；2、乙方将物业交付给甲方后，须按《商品房买卖合同》以及《房屋质量保证书》的约定履行该物业的保修义务。3、有关该物业的产权登记事宜，甲乙双方按《商品房买卖合同》的约定办理，有关税费按国家规定及双反的约定由双方各自承担。4、本移交书壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。自甲、乙双方签署后，本移交书生效。甲方（盖章）：史艾林，2019年5月30日，乙方（盖章）：随州碧桂园房地产开发有限公司，2019年5月30日。被告并备注未收到原件2019.5.30号，史艾林。”还查明，被告与随州碧桂园房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷于2019年4月10日向本院提起了诉讼，2019年6月5日本院作出（2019）鄂1303民初1742号民事判决书，判决书查明：2019年5月30日原、被告（原告史艾林、被告随州碧桂园房地产开发有限公司）办理了房屋移交手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告未按合同约定支付购房款，被告已主张权利，由原告承担所欠房款额日万分之三的违约金，2018年5月17日，原告付清合同约定购房款3526310元，之后，被告每月完成履行交房的义务，被告存在违反合同约定按期交房的行为，依约定按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金至实际交房日即2019年5月30日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告随州碧桂园房地产开发有限公司向原告史艾林按日以3526310元房款万分之三支付逾期交房的违约金，自2018年5月18日至2019年5月30日期间，于本判决生效之日起十日内付清。因随州碧桂园房地产开发有限公司不服判决，于2019年9月25日向随州市中级人民法院提起了上诉，2019年12月19日随州市中级人民法院作出（2019）鄂13民终901号民事判决书，判决书查明：对一审查明的事实予以确认，驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告签订的《随州市前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。原、被告双方应当按合同的约定全面履行义务。原告碧桂园物业按照协议约定已向被告史艾林提供了物业服务，被告应当按合同的约定履行交纳相应的物业管理服务费。（2019）鄂1303民初1742号民事判决书和（2019）鄂13民终901号民事判决书确认的交房时间为2019年5月30日，故被告史艾林应交纳从2019年5月30日起至2020年3月31日止的物业管理服务费9469.4元（每月946.94元×10个月）。因原、被告双方因交房时间发生争议，并不是被告史艾林不交纳物业管理服务费，原告要求被告交纳违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告史艾林于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司随州分公司支付物业服务费9469.4元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司随州分公司的其他诉讼请求。案件受理费984元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司随州分公司负担934元，被告史艾林负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  孙晓明二〇二〇年十月九日书记员  储江涛