贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5199号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘伟，男，1986年1月9日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永。委托诉讼代理人（特别授权）：梁松。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人刘伟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。被上诉人刘伟答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘伟向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期办理不动产权属证书违约金暂计14,407.88元(违约金以358,405.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年12月13日起计算至2020年2月20日)；2.判决被告支付逾期交房违约金6,182.48元（以358,405.00元为基数按日万分之0.5的标准从2016年10月30日计算至2017年9月13日）；3.判决被告退回各项开户费(即燃气、水、电闭路电视入户费)及交易费等合计3,698.00元；并以3,698.00元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍自2014年10月18起计算资金占用利息至本案履行完毕之日止。一审法院认定事实：2014年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第27幢1单元17层1号房；总价款358405.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告向被告支付购房款355603.00元（发票载明数额）。2014年10月18日，原告向被告交纳闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2500.00元及交易费,共计3698.00元。2017年9月13日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2018年8月13日，被告取得商品房屋备案证明书，具备办理涉案商品房权属转移登记条件。被告于2018年11月18日在原告所住的第27幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。2018年12月4日被告向原告出具购房发票。被告于2019年2月20日办理了涉案房屋不动产权证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于支付逾期交房违约金的问题。双方在合同中约定被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。双方确认被告于2017年9月13日向原告交付涉案房屋，被告已构成违约。原告于2020年1月17日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过诉讼时效，根据合同约定，被告应向原告支付2016年10月31日至2017年9月12日期间（共计317天）的逾期交房违约金，该违约金为5,636.31元（355,603.00×0.005%×317天）。关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，双方约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，现原告请求被告从2017年12月13日起承担逾期办证违约责任的请求权未超过诉讼时效。根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用……”的约定，应认定原告已于办理入住手续即2017年9月13日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2018年9月8日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年11月18日在本楼幢以张贴公告的方式通知原告，故其逾期办证违约金应计算至2018年11月17日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款355,603.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年9月9日起计算至2018年11月17日，共计2,560.34元（355,603.00元×0.0001×40天）。关于退还各项开户费及支付利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2,500.00元无事实及法律依据，应予以退还。对原告主张的利息，无事实和法律依据，不予支持。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收事由不成立随时要求被告予以返还，被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘伟逾期交房的违约金5,636.31元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘伟逾期办理不动产权证书的违约金2,560.34元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘伟闭路电视开户费265.00元、电表开户费520.00元和燃气2,500.00元；四、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。案件受理费204.00元，由原告刘伟承担160.48元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担43.52元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方约定，“各项开户费”系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。对被上诉人主张返还“各项开户费”的请求，应予以支持。上诉人主张不予退还的理由不成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进