成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初380号 原告（反诉被告）：杨帆，男，1988年12月6日出生，汉族，住成都市高新区。 原告（反诉被告）：田小巧，女，1989年10月24日出生，汉族，住四川省平武县。 委托诉讼代理人：杨荣艳、杨雪锋，四川泰仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都新城万博房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区怡新路**。 法定代表人：杨可，执行董事。 委托诉讼代理人：王桢，公司员工。 原告（反诉被告）杨帆、田小巧与被告（反诉原告）成都新城万博房地产开发有限公司（以下简称“新城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。杨帆及其委托诉讼代理人杨荣艳，新城公司的委托诉讼代理人王桢，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨帆、田小巧向本院提出的本诉请求：1.判令新城公司赔偿杨帆、田小巧装修差价115500元；2.判令新城公司立即对装修问题进行整改（整改内容为：更换入户门，对厨房橱柜下方未张贴地砖、墙砖部分进行修复，重新张贴地砖、墙砖，卫生间窗框加装排水口、重新安装柜门；固定阳台插座，平整主卧墙面；去除客厅返潮发霉）；3.判令新城公司赔偿杨帆、田小巧不能正常使用房屋期间的租金损失（以月租金2000元为准，计算期间为自2018年9月30日起至杨帆、田小巧可实际居住之日止）。诉讼中原告增加两项诉请即判令被告提供7栋2单元26层2605号房屋的装修造价明细；本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年6月29日，杨帆、田小巧与新城公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都新城吾悦广场商品房买卖合同附件（住宅）》，约定杨帆、田小巧认购新城公司开发的成都新城吾悦广场城市××栋××单元××层××号房屋，房屋预测建筑面积90.44平方米，其中套内建筑面积73.32平方米，分摊的共有建筑面积17.12平方米，装修水平为简装，装修标准为每平方米1500元，房屋总价为723176元（其中清水成交价为587516元，装修成交价为135660元），约定交付日期为2018年9月30日之前。合同签订后，杨帆、田小巧向新城公司支付了全部价款。2018年9月29日，杨帆、田小巧应新城公司通知验房，发现新城公司未按合同约定标准1500元／平方米进行简装，已简装的仅有厨房及卫生间，其余部分只符合清水房交付标准，且存在装修质量问题。涉案房屋装修造价远低于合同约定价格，装修存在严重的偷工减料。杨帆、田小巧当场要求新城公司整改并提交装修造价、厨房及卫生间装修产品的产地、生产者、规格、等级、主要成分、检验合格证明等有关资料。后杨帆、田小巧又多次要求新城公司整改，新城公司拒不整改也不提供相关资料，并威胁杨帆、田小巧如不在2018年10月30日前收房，将追究违约责任，甚至解除合同，后杨帆、田小巧迫于无奈于2018年10月30日收房，但新城公司不允许杨帆、田小巧提出任何异议，并将杨帆、田小巧在房屋交接单上的异议进行涂改。杨帆、田小巧认为，新城公司在销售时误导、在装修中偷工减料，不按照合同约定履行装修义务的行为严重侵害了杨帆、田小巧的合法权益，构成严重违约。杨帆、田小巧为维护其合法权益，特提起诉讼。 新城公司针对本诉请求辩称：一、对于商品房买卖合同中约定的交付标的是装修房，本质仍是带装修的买卖关系，且无额外的装修协议，不应当割裂看待装修价款。根据原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条计价方式与价款的约定，该房屋按建筑面积计算房屋总价，其中就包含了装修价。该约定表明，双方买卖的标的物是装修（简装）房屋，而非割裂为双方买卖毛坯房之外，开发商另行提供装修服务。合同约定的包含了部分装修的价款是开发商综合交易市场供求关系、价值规律、品牌影响、综合服务、利润空间等等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的。二、新城公司的义务在于交付杨帆、田小巧支付对价的房屋，具体的交付标准要围绕合同的约定来确定，而非仅单独以装修价格确定，杨帆、田小巧主张的装修差价无合同和法律依据。首先，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第四条（六）明确“装修水平是简装”，而非“全装”。同时预售合同附件六和补充协议附件六，对于该户装饰装修及相关设备标准的空间、部位、品牌、档次进行了明确、具体的约定。其次，对于该房屋装饰装修的标准、档次、品牌等，新城公司做了字体加粗提示，杨帆、田小巧也确认阅读完毕并亲手签写，被告已经尽了充分的提示注意义务。再次，杨帆、田小巧在购房伊始，明知其购买房屋的总价和单价，在双方签订的定金协议、签约详情表上的价格、均以单价、总价体现（无装修价格单独体现），且在补充协议第七页（三）中明确“买受人已完全了解所购房屋的面积及组成······房屋结构、装饰······”，在补充协议第15页第十一条（一），新城公司再次提示，“本合同总价格包含装修费用”。且杨帆、田小巧支付的总房款也符合当时的市场价格，其价值是就整体而言的，房屋本身和装修不能简单的割裂。最后，综合合同正文第四条、合同正文附件六、补充协议附件六、补充协议第十一条，综合来看，原被告双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》第四条中约定装修不是全装，而是限定装修范围的简装，同时在合同附件对装修范围、标准、品牌、档次等内容作了明确约定，杨帆、田小巧的签字、按手印、付房款，说明杨帆、田小巧是对此予以知晓并认可接受的。三、杨帆、田小巧要求新城公司对装修问题进行整改，部分不属于合同约定内容；部分已经完成整改，并愿意根据《四川省商品房买卖合同（预售）》附件八的约定，承担保修责任。四、新城公司依照双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》交付条件交付房屋，不存在杨帆、田小巧不能正常使用的情况。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条商品房交付条件约定“该商品房交付条件为：取得《建设工程竣工验收合格证明》和《房屋面积实测报告书》”。第十八条交付时间和手续（一）约定“出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房”。另杨帆、田小巧在起诉状中也明确新城公司于2018年9月27日通知其进行验房。杨帆、田小巧以房屋装修偷工减料、其他地方存在质量问题为由拒绝按期收房。却在时隔一个月、两个月之后又认可房屋没有质量问题而主动完成收房手续，其前后行为存在矛盾，严重违反双方合同约定义务。综上，新城公司已经按照合同约定完成了全部交付义务，杨帆、田小巧在接受案涉房屋后又另行要求新城公司给付装修差价，没有任何事实依据和法律依据，请求驳回杨帆、田小巧的本诉请求。 新城公司提出的反诉请求：判令杨帆、田小巧支付逾期支付房款的违约金3,680元（以未付房款为基数按日万分之五的标准，从合同签订后30日届满时起至实际支付房款时止），并承担反诉费用。事实和理由：双方签订的房屋买卖合同约定，杨帆、田小巧应当支付首付款403,176元，余款32万元于合同签订之日起30日内以按揭贷款或者其他方式付清。《补充协议》约定合同签订当日须足额支付首付款，且无论付款方式如何均须在签署本合同三十个自然日内结清全部房款，逾期付款，按日万分之五计算违约金。双方于2017年6月29日签订房屋买卖合同，杨帆、田小巧于2017年8月21日才支付全部房款，迟延了23天，按合同约定计算的违约金为3,680元。因此，杨帆、田小巧对逾期付款行为，应当承担相应的违约责任。 杨帆、田小巧针对反诉辩称：一、双方就房款支付时间不应以《补充协议》的约定为准，而应当按照双方与银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定为准，后者对补充协议中关于房款支付时间进行了实质上的变更。新城公司作为借款合同的一方当事人承诺“已充分理解合同条款含义及相应的法律后果，并愿意授受这些条款的约束”，表明同意按照借款合同约定的放款时间作为杨帆、田小巧支付房款的时间，杨帆、田小巧不存在逾期支付房款的行为。二、因新城公司迟延为杨帆、田小巧办理商品房预售合同的登记备案手续，才导致贷款银行发放借款的时间顺延至2017年8月21日。银行迟延发放借款的原因完全归责于新城公司的违约行为。综上，杨帆、田小巧无逾期支付房款的违约行为，不应当承担违约责任，请求驳回新城公司的全部反诉请求。 经本院审理认定的案件事实如下：杨帆、田小巧与新城公司于2017年6月29日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定杨帆、田小巧作为买受人，向新城公司（出卖人）购买位于××街道××路××号××东沿线）以北的成都吾悦广场城市综合体第7幢2单元26层2605号房屋，规划用途住宅。合同第四条约定：（五）该商品房预测建筑面积90.44平方米，其中套内建筑面积73.32平方米，共有建筑面积17.12平方米。（六）装修水平是简装，装修标准是1500元／平方米。合同第八条约定：计价方式与价款按照建筑面积计算该商品房单价为每平方米7996.20元，总价款为723176元，付款方式为合同签订当日支付首付款403176元，余款32万元向兴业银行成都分行贷款支付。合同第十五条约定，（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。合同第十八条约定：（一）出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收。由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理……（五）修复。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，协商确定日内；2.管道堵塞，协商确定日内；3.门窗翘裂、五金件损坏，协商确定日内。合同第二十条第（三）项装饰装修及设备标准：1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2.如不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，不能更换或者修理的，出卖人以同等材质的设施、设备代替，否则出卖人按照装饰、设备差价予以赔偿。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：（一）交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照合同第二十条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。（二）双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：石材／成品板／涂料。2.起居室：（1）内墙：水泥砂浆抹灰腻子刮白。（2）顶棚：腻子刮白。（3）室内地面：水泥砂浆找平。3.厨房：（1）地面：地砖（诺贝尔）。（2）墙砖（诺贝尔）。（3）顶棚：铝扣板吊顶。（4）厨具：水盆及龙头（摩恩），烟机灶具（老板）。4.卫生间：（1）地面：地砖（诺贝尔）。（2）墙面：墙砖（诺贝尔）。（3）顶棚：铝扣板吊顶。（4）卫生器具：洗手盆（科勒），坐便器。5.阳台：生活阳台塑钢封闭……8.窗户：塑钢窗。9.（1）关于上述装饰标准所有材料，出卖人保留用同等档次、质量、规格、价格相等或更高品质替代的权利；（2）本附件约定装饰装修标准以外的部分，双方确认以实际交付为准，（如）有国家强制性规范标准的，出卖方确认不低于该标准。杨帆、田小巧在合同尾部手写“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施档次和装修价格标准”。 合同签订当日，双方签订《成都新城吾悦广场商品房买卖合同附件》，其中《补充协议》第六条约定：（一）交付条件：（1）……该房屋的交付条件、标准仅以合同约定为准。简/精装房屋的交付条件仅以本合同约定的交付条件为准。双方对装饰装修产生纠纷不得成为拒绝接受房屋交付的理由。房屋交付后，买受人可就不符合精装修约定的部分要求出卖人整改或维修。（2）买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部污染、局部水电气不通、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由，否则买受人应按合同约定承担逾期收房的违约责任。（4）装饰设备：商品房的装饰、设备未达到附件约定标准的，买受人应在交付当日向出卖人提出，但买受人不得以此为理由拒绝交付房屋。附件六约定：关于装饰装修及相关设备标准的约定：厨房：顶面铝扣板吊顶，墙面墙砖（诺贝尔），地面墙砖（诺贝尔）。主卫：顶面铝扣板吊顶，墙面墙砖（诺贝尔），地面墙砖（诺贝尔）。次卫：顶面铝扣板吊顶，墙面墙砖（诺贝尔），地面墙砖（诺贝尔）。收纳：卫生间镜柜（科勒），浴室柜（科勒），橱柜（皮阿诺）。电器：烟机灶具（老板），开关插座（松下），浴霸（松下）。洁具：卫生间洁具（坐便器及洗手盆）（科勒），淋浴隔断（配置玻璃隔断）。五金：卫生间五金（龙头及花洒）（科勒），厨房五金（水盆及龙头）（摩恩），卫生间小五金（毛巾杆、纸巾盒、地漏）：（科勒）。灯具：厨房及卫生间（松下）。（1）关于上述装饰标准所有材料，本公司保留用同等档次，如质量规格、采购价格相等或更高品质替代的权利；（2）本附件约定装饰装修标准以外的部分，双方确认以实际交付为准，（如）有国家强制性规范标准的，出卖方确认不低于该标准。杨帆、田小巧在该条款后手写签署“本人对上述装饰装修范围、标准、品牌、档次等予以确认，且无其他异议”。 合同签订后，杨帆、田小巧依约支付了购房首付款。2017年8月18日，杨帆、田小巧，新城公司与兴业银行成都分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定杨帆、田小巧向兴业银行成都分行借款32万元用于支付剩余房款，新城公司以保证人名义为该笔借款提供连带责任保证担保，该笔借款于2017年8月21日放款至指定账户。 2018年4月30日，案涉房屋所在楼栋竣工验收。杨帆、田小巧于2018年9月29日收房。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件》、贷款合同及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，杨帆、田小巧与新城公司签订的商品房买卖合同及附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定的义务履行合同。本案的争议焦点在于：1.新城公司是否已经依约履行合同约定的装修义务；2.新城公司是否应承担因未及时整改、修复给杨帆、田小巧造成的损失；3.杨帆、田小巧是否存在逾期支付房款的违约行为。 关于争议焦点一。本院认为，双方当事人作为具有完全民事行为能力的市场交易主体，对其从事的民事法律行为，应当承担相应的法律后果。本案中，杨帆、田小巧与新城公司签订的《四川商品房买卖合同（预售）》及附件，属于双方当事人自愿真实的意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》规定的无效以及显失公平、重大误解等可撤销的法定情形，合同内容对双方当事人均具有法律约束力。判断成品住宅的交易价格，应当考虑多种因素综合确定，房屋的户型、楼层、配套设施、建造成本、销售成本、房屋是否附带装饰装修及标准、税费、开发企业的品牌、企业利润、市场供需关系以及房屋所处地理位置等多种因素，均对成品住宅的交易价格产生重大影响。本案中，双方当事人达成的交易的标的物为包含装饰装修物在内的成品住宅，是依照房屋的套内建筑面积单价计算房屋总价，是一个整体交易行为，不是单独的出售清水房屋和装饰装修物。因此，双方达成的房屋价款不能简单拆分。新城公司应当履行的装饰装修义务的范围、内容、标准，应当依照双方签订的合同内容予以确定。故针对双方争议的装修价款，应根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件的约定确定，新城公司已经履行了合同约定的装饰装修义务。杨帆、田小巧要求新城公司退还装修差价的诉讼请求，不具有事实及法律依据，本院不予支持。杨帆、田小巧申请对案涉房屋装修造价进行鉴定与本案待证事实无关联性，本院不予准许。关于杨帆、田小巧要求提供装修造价明细的问题，双方在商品房买卖合同中对装修范围有相应约定，装修造价明细不属于合同履行内容，原告提出的该项主张，于法无据，本院不予支持。 对于杨帆、田小巧要求厨房下方贴瓷砖、修复瓷砖破损、地砖空鼓、门框脱胶等问题。本院认为，合同约定对墙面、地面均张贴墙砖，并未就特定区域不张贴进行特殊约定，按照该文义理解，应当理解为应当对墙面、地面进行全部张贴；并且，结合日常生活经验，该部分区域虽然为橱柜所遮蔽，未张贴不影响美观，但出于厨房这一特殊区域在卫生、保洁等方面的使用需要，该部分一般都应张贴瓷砖。故本院认为新城公司负有张贴该部分区域瓷砖的义务，现杨帆、田小巧要求新城公司予以修复，本院予以支持。如新城公司未按期履行整改义务，则参照同楼盘同小区的其他类案诉讼裁判标准，由新城公司负责以金钱方式作为替代履行，金额酌情确定为6000元。 针对第二个争议焦点，即杨帆、田小巧主张的因已装修部分未进行整改，不能正常使用房屋期间的损失。本院认为，新城公司应当整改的内容包含日常使用需要的厨房区域，其未及时进行修复、整改将影响杨帆、田小巧使用房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任，故新城公司应当承担杨帆、田小巧在该期间的损失，杨帆、田小巧主张参照周边租金1500元/月的标准适当，本院予以支持。但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，杨帆、田小巧亦应当及时止损，避免损失的扩大。结合杨帆、田小巧从收房到修复相关内容所需要的时间等因素考虑，参照同楼盘同小区的其他类案诉讼裁判标准，本院酌情确定损失计算时限为3个月，即4,500元。对超过部分，本院不予支持。 针对第三个争议焦点，即杨帆、田小巧是否存在逾期付款的行为。本案中，双方在商品房买卖合同中约定，购房人支付首付款403176元，余款32万元由购房人向兴业银行成都分行申请商业贷款支付。合同订立后，原告依约支付了购房首付款，且剩余房款已通过银行贷款支付，被告新城公司作贷款合同的担保人，对发放贷款的金额及时间均有明确知晓，故原告不存在逾期付款的违约行为，新城公司主张的反诉请求，缺乏事实基础，本院不予支持。 综上所述，新城公司交付杨帆、田小巧的案涉房屋存在门框脱胶、地砖空鼓等轻微瑕疵，新城公司未按约及时整改修缮，应当承担继续修复的违约责任，如未修缮的，由原告自行修缮，被告给予一定的修缮费用补偿。另外，原告在房屋瑕疵未得到整改修缮前，导致暂无法正常使用案涉房屋，所遭受的经济损失由被告给予相应的赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都新城万博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内对位于成都新城吾悦广场城市××栋××单元××层××号房屋进行修复，修复内容为：对厨房橱柜下方未张贴地砖、墙砖部分进行修复，重新张贴地砖、墙砖，卫生间窗框加装排水口、重新安装柜门；固定阳台插座，平整主卧墙面；去除客厅返潮发霉等进行修复。如不能修复前述内容，则成都新城万博房地产开发有限公司向杨帆、田小巧支付6000元作为替代履行； 二、成都新城万博房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日支付杨帆、田小巧损失4,500元； 三、驳回杨帆、田小巧的其他诉讼请求； 四、驳回成都新城万博房地产开发有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费减半收取1305元，反诉诉讼费25元，合计1330元。由杨帆、田小巧负担1000元，由成都新城万博房地产开发有限公司负担330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王小明 人民陪审员  秦 彪 人民陪审员  张 亮 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  陈沁园