湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1590号上诉人（原审被告）：刘正，男，1987年2月1日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：蒋跃文，湖南晨晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：娄底市今顶装饰设计工程有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区湘中大道与甘桂路交叉路口西北角新世界建材城****。法定代表人：卢志辉，该公司总经理。上诉人刘正因与被上诉人娄底市今顶装饰设计工程有限公司（以下简称“今顶装饰设计公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初3264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘正上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，直接改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法判决本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。（1）一审没有认定上诉人的交房时间，上诉人在一审中提供了两份证明和微信资料，证明交房时间为2019年1月28日已通知被上诉人交房并且已经全部腾空，被上诉人不去接收，不予答复，系被上诉人的责任。另案认定的交房时间2019年3月13日不能作为认定本案事实的依据，一审法院将两份主体不同、内容不同、交房时间不同的合同，以另案合同的交房时间来认定本案交房时间是错误的。（2）一审对免租期没有认定错误。被上诉人没有保障上诉人三年有条件的免租期，上诉人是2016年4月20日才正式租赁。尽管租赁合同是从2015年10月1日开始，但这是一份格式合同，合同约定的三年免租期应该兑现。格式合同有争议时，应作出不利于出具格式方即被上诉人的结果。2、一审判决不公。一审判决上诉人支付1.83万元的租金不公，上诉人无需向被上诉人支付租金。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人请求。今顶装饰设计公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉主张无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。今顶装饰设计公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告房屋租金36300元；2、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年10月22日，原告今顶装饰设计公司与出租人阳凤姣签订了《商铺租赁合同》，约定原告租赁阳凤姣位于娄底市××建材城××栋××的门面，租赁期限为柒年，自2015年10月1日起至2022年9月30日止，在合同约定租赁期限内，阳凤姣将该商铺及其附属设施的使用权、经营权、管理权及因使用该商铺而产生的收益权等权利授予原告行使，原告有权决定该商铺及其附属设施的主招商、出租、转租或自行经营管理等事项。合同签订后，出租人阳凤姣按约将上述门面交付给原告使用。2016年4月16日，原告今顶装饰设计公司（甲方）与被告刘正（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定原告将12栋12－105号门面转租给被告，租赁期限为柒年，自2015年10月1日起至2022年9月30日止，租赁期限内第一、第二、第三租约年的租金为6000元／月，从第四租约年2018年10月1日后的租金按第一、第二、第三租约年的租金为标准上浮10%，以后各租约年的租金在前一租约年租金标准上上浮10%，具体支付方式为：第一、第二、第三租约年的租金，在次年10月1日前一次性支付，以后各年度租金分二次支付，分别于次年4月1日前、10月1日前各支付该租约年半年租金，等等。2016年4月20日，原告今顶装饰设计公司将案涉12－105号门面交付给了被告刘正。同日，被告刘正向原告今顶装饰设计公司交付押金1.8万元。被告刘正支付了租金7.2万元给原告，支付租金至2018年9月30日止。之后，被告未再向原告支付租金。另查明，2018年10月23日,出租人阳凤姣将本案原、被告诉至娄底市娄星区人民法院，要求与原告解除门面租赁合同，并要求原告支付租金及将租赁门面腾空交付给出租人阳凤姣。在该案审理过程中，法院工作人员组织涉案门面清场腾空，出租人阳凤姣与原告今顶装饰设计公司确认2019年3月13日已将涉诉的12栋的105房屋已全部腾空，租赁门面腾空归还给出租人阳凤姣。2019年9月23日，娄底市娄星区人民法院作出了（2018）湘1302民初3932号民事判决书，判决解除了阳凤姣与原告今顶装饰设计公司签订的《房屋租赁合同》，并判决原告今顶装饰设计公司支付四个门面占用费37552.16元。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行。案涉门面系原告承租出租人阳凤姣的门面，原告作为承租人按照约定向次承租人即被告交付了租赁物，被告应当按照约定支付租金。涉案门面已于2019年3月13日腾空返还给出租人阳凤姣，被告支付租金的期限应当计算至2019年3月13日止，故被告拖欠租金的期间为2018年10月1日至2019年3月13日。根据合同约定，前述期间租金为6000元／月，2018年10月1日后的租金上浮10%。据此，被告拖欠的租金为36300元（6000元／月×5.5月×1.1），被告支付的押金18000元抵扣租金后，被告尚欠原告租金18300元。因此，被告尚应支付原告租金18300元。租赁合同明确约定从第四年租约年2018年10月1日后的租金按第一、二、三租约年的标准上浮10%，第一、二、三租约年的租金在次年10月1日前一次性支付，以后各年度租金分二次支付，分别于次年4月1日前、10月1日前各支付该租约年半年租金，根据上述约定，被告辩称原告未保证被告享有三年免租的权利，请求驳回原告诉求的答辩意见，与事实不符，无法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告刘正在本判决生效之日起三日内向原告娄底市今顶装饰设计工程有限公司支付拖欠的租金18300元；驳回原告娄底市今顶装饰设计工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费708元，减半收取354元，由原告娄底市今顶装饰设计工程有限公司负担225.5元，被告刘正负担128.5元。本院二审期间，被上诉人今顶装饰设计公司为证明其主张向本院提供了如下证据：证据1，湖南省娄底市娄星区人民法院作出的（2018）湘1302民初3932号民事判决书复印件1份，拟证明刘正经法院传票传唤，无正当理由未到庭，缺席判决，事实清楚，结果正确，且在该案中卢志辉被判支付经济损失4万元，房屋占用费37552.16元，案件受理费、保全费3000元；证据2，商铺租赁合同复印件1份，拟证明双方签订了涉案合同，合同上明确了因新世界建材城受金融危机的影响，为了引商户入驻本市场而给予免租期，合同是双方真实意思的表示，该合同是合法的。上诉人刘正经质证认为，对证据1有异议，刘正在此案中作为第三人，并未收到传票及其他形式的开庭通知，且与本案无关联，不能达到其证明目的；对证据2有异议，不是二审中的新证据，且该合同是格式合同，没有保证三年的免租期。经审查，对被上诉人提供的上述证据，本院综合本案其他证据予以认定。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审中双方当事人争议的主要焦点问题为：1、关于上诉人将涉案房屋归还被上诉人的时间如何认定的问题。上诉人主张其将涉案房屋归还被上诉人的时间为2019年1月28日，被上诉人辩称其实际接收涉案门面的时间为2019年3月13日。经查，上诉人提供的证据不足以证明其将涉案门面于2019年1月28日实际交付给了被上诉人或双方当事人达成了接收涉案门面的合意，且被上诉人对此不予认可。故一审判决以被上诉人实际接收涉案门面的时间作为认定上诉人向被上诉人归还门面的时间并无不当，上诉人的此一主张不能成立，本院不予支持。2、关于上诉人是否还应向被上诉人支付租金的问题。上诉人主张被上诉人没有保障上诉人三年有条件的免租期，其无需再向被上诉人支付租金。经查，上诉人与被上诉人在双方签订的涉案《商铺租赁合同》第六条虽约定：“第一、第二、第三租约年每租约年各捌个月租金（即前三个租约年，每租约年只收取肆个月租金）”。但该合同约定的租赁期间自2015年10月1日起至2022年9月30日止。而该合同条款的内容沿用了被上诉人之前与涉案房屋的出租人阳凤姣签订的《商铺租赁合同》条款的内容，结合涉案合同第一条内容拟定的背景，可以认定涉案合同第六条约定的免租期仅适用合同第四条约定的租赁期间，涉案合同并没有明确约定以实际租赁的期间作为计算免租期的依据，上诉人亦未提供双方对此曾达成口头约定的相关证据证明。上诉人在一审中认可已向被上诉人支付租金72000元，2018年9月30日之后没有支付租金，亦说明其以实际支付租金的行为对2018年9月30日之前的租金表示认可。故一审判决上诉人向被上诉人支付自2018年10月1日起至涉案房屋实际交付之日止的租金，并无不当，上诉人的此一主张不能成立，本院不予支持。综上所述，刘正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费257元，由上诉人刘正负担。本判决为终审判决。审判长  曾爱东审判员  陈友红审判员  刘 威二〇二〇年十月二十七日法官助理俞永清书记员周昂附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。