江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民再92号再审申请人（原审被告、反诉原告）：姚军，男，1964年7月18日生，汉族，住连云港市。委托诉讼代理人：胥元波、徐菲，江苏华德律师事务所律师。被申请人（原审原告、反诉被告）：王亚，男，1977年11月16日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：杨玲，江苏瀛之志律师事务所律师。再审申请人姚军与被申请人王亚房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）苏0706民初2476号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年10月25日作出（2019）苏0706民申43号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。诉讼过程中，再审申请人姚军提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。再审申请人姚军的委托诉讼代理人胥元波、被申请人王亚的委托诉讼代理人杨玲到庭加诉讼。本案现已审理终结。姚军申请再审称：一、请求撤销（2018）苏0706民初2476号民事判决书，改判驳回被申请人的诉讼请求；二、被申请人承担一审诉讼费用。事实与理由：1、原审违反了一事不再理原则。申请人已于2017年7月24日提起诉讼，要求确认与被申请人之间签订的房屋买卖合同合法有效，法院支持了申请人的诉讼请求。被申请人要求解除房屋买卖合同并赔偿其损失没有依据，不应得到支持。2、原审程序违法。原审没有依法向申请人姚军送达应诉材料。被申请人王亚2018年3月26日立案后，在诉讼请求已经明确的情况下，又于2018年7月16日向法院提交《变更诉讼请求申请书》，但法院没有把该申请书向申请人送达，剥夺了申请人的答辩权利。原审判决书送达回执显示“地址不详，退回原处”，法院就因此认定判决书完成了送达程序，事实上，申请人直至被强制执行才知道有该案的存在。王亚辩称，本案原一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回再审申请人的请求。原审原告王亚向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2015年10月7日订立的《房屋买卖合同》，被告搬离涉案房屋；二、被告赔偿原告实际损失30万元（从合同签订之日2015年10月7日至预计判决之日2018年10月6日，按照年租金10万元计算）；三、被告承担诉讼费用。本院原审认定事实：（一）2015年10月7日，原告王亚（出卖人、甲方）与被告姚军（买受人、乙方）、案外人徐某（担保人）、连云港明某实业有限公司（以下简称明某公司、担保人）签订1份《房屋买卖合同》，约定：1.乙方同意购买甲方所有的**落在海州区海宁中路**楼15、16、17号商铺一套，建筑面积为585.96平方米。2.乙方与甲方在办理此房产权过户时，乙方有权指定此房过户到具体的特定的产权登记人名下，乙方指定的此房产权登记人为崔某。3.上述房产的交易价格为总价人民币290万元整，大写二百九十万元。4.乙方在办理过户时先付房款人民币250万元（大写二百五十万元），对于余款人民币40万元分两期给付，即于订立此合同之日起3个月内付人民币20万元（大写二十万元），于订立此合同之日起6个月内付人民币20万元（大写二十万元）。5.乙方为了保证能够按约定向甲方支付余款40万元（大写四十万元），乙方同意用其所有的、位、位于灌云县临港产业区新车站门面房由东某第二间作抵押保证房属于连云港明某实业有限公司名下，如果到时不付款，则甲方有权对外出售此房产冲抵欠款40万元，另外，乙方提供徐某及连云港明某实业有限公司进行担保。6.此房买卖过程中如涉及办理相关过户手续，甲方予以协助，办理过户手续过程中所产生的相关税费由乙方承担。合同还对履行过程中产生争议如何处理等内容作了约定。案外人徐某、明某公司作为担保人在《房屋买卖合同》上签字、盖章。合同签订后，涉案房屋由被告姚军占有、使用。（二）原告王亚在本案审理期间陈述，《房屋买卖合同》约定“乙方同意用其所有的、位、位于灌云县临港产业区新车站门面房由东某第二间作抵押保证”际未办理抵押手续。（三）2014年8月25日，经法院民事裁定书裁定，将被执行人孙某强所有的位于海州区万元过户到申请执行人王亚名下。王亚于2014年11月18日办理了产权过户登记，取得了房屋产权证。涉案商铺的建筑面积为585.96平方米。涉案房屋在原告王亚办理房屋产权证前即由明某公司占有使用，被告姚军于2015年7月28日前系明某公司董事长，现为明某公司股东。2015年2月12日，原告王亚在本院起诉明某公司排除妨害纠纷一案，请求判令明某公司立即搬离涉案房屋并支付占有使用费（按照每平方米每月20元，从2014年11月18日计算至实际搬离交付房屋之日）。在该案审理期间，王亚、明某公司对涉案商铺的租金标准达成一致，认可每平方每月租金为18元，即月租金为10547.28元。本院于2015年7月9日作出（2015）海民初字第01022号民事裁定书，认为涉案房屋系通过执行程序取得房屋所有权的，不属于本院民事案件受理范围，裁定驳回原告王亚的起诉。该民事裁定书已经生效。（四）2017年7月13日，原告王亚在本院起诉姚军排除妨害纠纷一案，请求依法排除妨害，判令被告搬离海宁中路8-1号楼合15、16、17号商铺，并赔偿原告实际损失266667元（每年租金10万元，自2014年11月18日至2017年7月17日，共计两年八个月）。在该案审理过程中，被告姚军自认系明某公司的法定代表人，涉案房屋系明某公司占有；姚军将涉案房屋出租给案外人连云港市健达实业有限公司。本院于2017年10月30日作出（2017）苏0706民初5741号民事裁定书，认为涉案房屋系原告王亚通过执行程序取得房屋所有权的，根据最高人民法院相关司法解释的规定，原告的诉讼请求不属于民事案件诉讼受案范围，裁定驳回原告王亚的起诉。该民事裁定书已经生效。（五）被告姚军于2017年7月24日起诉至本院，要求确认双方于2015年10月7日订立的《房屋买卖合同》合法有效，本院于2017年9月20日作出（2017）苏0706民初6018号民事判决书，确认姚军与王亚于2015年10月7日订立的《房屋买卖合同》合法有效。该民事判决书已经生效。本院原审认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《房屋买卖合同》第4条的约定，被告支付购房款最晚应在签订合同之日起6个月内付清。但被告至今未履行付款义务，且在2017年至法院起诉时，也仅是要求确认《房屋买卖合同》合法有效，未要求王亚协助办理房屋过户手续。被告在合同履行期限届满之前，以自己的行为明确表示不履行《房屋买卖合同》，原告有权要求解除合同、搬离房屋，并要求被告赔偿损失。被告未按约支付购房款，但实际使用房屋，给原告造成的损失为租金损失。原告主张按年租金10万元计算，未超出被告时任明某公司法定代表人时与原告就涉案房屋租金确认的标准，且不违反法律规定，本院予以支持。原告主张被告自合同签订之日起至2018年10月6日期间的租金，不违反法律规定，本院予以支持。对原告主张被告赔偿其30万元实际损失的诉讼请求，本院予以支持。本院原审判决：一、解除原告王亚与被告姚军于2015年10月7日订立的《房屋买卖合同》；二、被告姚军于本判决发生法律效力后三十日内搬离连云港市海州区海宁中路8-1号楼15、16、17号商铺；三、被告姚军于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告王亚损失30万元。案件受理费32400元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效后十日内给付原告。由于原审时，原审原告王亚变更诉讼请求，法院送达时未邮寄相关材料，剥夺了原审被告姚军的诉讼权利，故本院在再审过程中，接受姚军的反诉请求。反诉原告姚军提出诉讼请求：一、判令反诉原告与反诉被告继续履行于2015年10月7日签订的《房屋买卖合同》；二、反诉被告承担本案本诉及反诉费用。事实与理由：1、姚军与王亚于2015年10月7日签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，对双方皆有约束力，应按合同约定来履行，同时该合同已为海州法院判决确认合法有效。2、姚军一直在对此《房屋买卖合同》的履行进行准备，对合同约定的购房款进行落实，因2019年至2020年上半年出现疫情不可抗力原因，才导致履行中断。3、王亚取得涉案房产不合法。姚军在王亚通过执行程序取得房屋之前，已实际占有使用涉案房屋应享有优先购买权。王亚取得涉案房屋后，姚军与其协商，双方约定按照裁定价格将房屋转让给姚军，但王亚称房屋价格为290万元，实际裁定房屋价格为258万元，双方遂对合同价款产生争议，因此姚军未支付房屋价款，且涉案房屋至今也未办理产权变更登记手续。因王亚隐瞒行为导致合同履行出现争议，并据此要求解除合同，有违诚信和公平原则，故请求法院判决双方继续履行合同。反诉被告王亚辩称，依据房屋买卖合同第4条的约定，姚军支付购房款最晚应在合同签订之日起六个月内付清，即2016年4月6日前，但姚军至今未履行任何付款义务，已构成根本违约，王亚有权要求解除涉案房屋买卖合同。姚军称2019年至2020年上半年的疫情导致履行中断，无法支付购房款，牵强至极。姚军逾期支付购房款长达四年多，经王亚多次起诉报警均拒绝搬离涉案房屋，也未支付购房款，其行为构成根本违约，房屋买卖合同应依法解除。涉案房屋系王亚通过原新浦区法院（2014）新执字第0379－2号民事裁定书裁定取得，并于2014年11月18日办理房权过户登记手续。本院再审查明的事实与原审认定的事实基本相同。本院再审认为，本案争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同是否具备解除条件；2、王亚要求姚军赔偿损失30万元，有无依据；3、王亚是否应对姚军辩称的装修损失进行补偿。关于第一个争议焦点，案涉房屋买卖合同是否具备解除条件问题。本院认为，姚军与王亚签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。根据姚军与王亚签订的《房屋买卖合同》第4条的约定，姚军支付购房款最晚应在签订合同之日起6个月内付清，但姚军至今未履行付款义务，已构成根本违约，王亚有权要求解除合同，并要求姚军搬离房屋，赔偿损失。关于第二个争议焦点，王亚要求姚军赔偿损失30万元，有无依据问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，姚军未按约支付购房款，但实际使用房屋，已给王亚造成了实际的租金损失。现王亚主张按年租金10万元，赔偿自从合同签订之日2015年10月7日至2018年10月6日三年的损失30万元，该年租金标准未超出姚军时任明某公司法定代表人时与王亚就涉案房屋租金确认的标准，且不违反法律规定，本院予以支持。关于第三个争议焦点，王亚是否应对姚军辩称的装修损失进行补偿问题。本院认为，姚军装修房屋是在其承租案外人孙某强房屋的过程中，而王亚是通过执行裁定从案外人孙某强处取得案涉房屋产权，且王亚取得房屋产权时，房屋已存在现有的装修，故对于姚军主张的装修损失与本案及王亚无关，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论、研究决定，判决如下：一、撤销本院（2018）苏0706民初2476号民事判决；二、解除再审申请人姚军与被申请人王亚于2015年10月7日订立的《房屋买卖合同》；三、再审申请人姚军于本判决发生法律效力后三十日内搬离连云港市海州区海宁中路8-1号楼15、16、17号商铺；四、再审申请人姚军于本判决发生法律效力后十日内赔偿被申请人王亚损失30万元;五、驳回再审申请人姚军的反诉请求。如果原审被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32400元（王亚已预交），由姚军负担，姚军于本判决生效后十日内将32400元给付王亚；反诉案件受理费50元（姚军已预交），由姚军自行负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长 卜玉霞审 判 员 姜如明审 判 员 于华天二〇二〇年十月十日法官助理 卢 丹书 记 员 相 媛法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民10×××9400909开户行：连云港市农业银行苍梧支行