云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云07民终620号上诉人（原审被告）:阿西布哈，男，1981年10月3日出生，彝族，农民，住宁蒗县，现住宁蒗县。被上诉人（原审原告）：农边干嘎，女，1968年6月22日出生，彝族,文盲，农民，住宁蒗县，现住宁蒗县。被上诉人（原审原告）：杨金鑫（系农边干嘎儿子），男，1997年8月22日出生，彝族，大学三年级学生，住宁蒗县。被上诉人（原审原告）：金晓萍（系农边干嘎长女），女，1986年12月8日出生，彝族，中专文化，乡村医生，住宁蒗县。被上诉人（原审原告）：杨晓梅（系农边干嘎次女），女，1991年6月20日出生，彝族，大专文化，护士，住宁蒗县。被上诉人（原审原告）：杨晓芸（系农边干嘎小女），1993年12月2日出生，彝族，大学文化，教师，住宁蒗县。原审第三人：杨光明（曾用名：杨成，系杨国兄弟），男，1980年1月17日出生，彝族，小学文化，农民，住宁蒗县。上诉人阿西布哈（以下简称上诉人）因与被上诉人农边干嘎、杨金鑫、金晓萍、杨晓梅、杨晓芸（以下简称被上诉人）、原审第三人杨光明（以下简称原审第三人）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省宁蒗县人民法院（2020）云0724民初227号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1．撤销（2020）云0724民初227号民事判决书，并查清事实后依法予以改判；2．由被上诉人共同承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：被上诉人存在严重违约行为，应当承担违约责任，且被上诉人的违约行为给上诉人造成了严重经济损失，一审法院在被上诉人未主张违约金约定过高，亦未要求调整的情形下，主动介入调整后，要求上诉人返还5万元无事实及法律依据。一、双方于2014年4月23日签订的《房屋买卖合同书》是双方真实的意思表示，且该合同系被上诉人出现第一次违约后主动找到上诉人，作了履约承诺后签订的。双方在合同中设定履约担保性质的条款，并且为避免被上诉人再次出现违约，对该条款进行了重复设定。因此，若到期被上诉人出现未付余款的违约行为，已收取预付款78000元（其中8000元中介费）作为违约金归上诉人所有是被上诉人真实意思表示，故应当尊重当事人意思自治。二、被上诉人在整个过程中存在严重违约行为。2014年2月25日，双方签订《房屋转让协议书》，约定被上诉人于2014年4月20日付清全部购房款，但被上诉人逾期未付，出现第一次违约；2014年4月23日，违约后的被上诉人主动找上诉人，要求继续履行合同，并提出设立违约条款来保障自己的履约行为，双方签订《房屋买卖合同书》，约定2014年10月30日前付清全部购房款，但到期被上诉人再次违约。诚信社会，尊崇契约精神，本案中被上诉人屡屡违约，不仅对上诉人造成合同签订不能，更是严重破坏了市场交易秩序。应当按照合同约定，承担相应的违约责任。三、被上诉人屡次违约行为，不仅给上诉人造成了严重的财产损失，耗费了上诉人大量的时间及精力，更是让上诉人错失了涉案房屋的最佳交易时间。首先，被上诉人的行为导致上诉人无法继续履行与案外人刘远生的合同，支付给刘远生的2万元无法收回。其次，从2014年2月23日第一次协商至今，上诉人为促成该交易，先后与被上诉人、中介、房屋交易机构等沟通无数次，耗费了大量时间及精力。再者，被上诉人一家三女儿殴打上诉人配偶致伤住院，产生医疗费等3万元。最后，因被上诉人长期违约，导致上诉人错过宁蒗县木楞房的最佳交易时机。结合以上三点，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，要确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。在本案中，被上诉人在合同履行中有先后两次违约行为，并且违约时间长达5年之久，给上诉人一方造成的损失已远远高于7万元。因此，上诉人收取的7万元预付款不应当返还。被上诉人及原审第三人未提交书面答辩意见。被上诉人向一审法院起诉请求：1.解除原告农边干嘎的丈夫杨国与被告阿西布哈签订的房屋买卖合同；2.判决被告返还购房预付款8万元;3.本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月25日，原告农边干嘎的丈夫杨国（现已死亡）与被告订立《房屋转让协议书》，约定将被告位于宁蒗县桥头南面的一栋木楞房转让给原告家，房屋总价款为40.8万元，约定于2014年4月20日前付清房款。协议签订后，原告农边干嘎拿了10万元给杨国的弟弟杨光明（曾用名杨成）支付首付款，杨光明支付了被告家7.8万元，被告返还了杨光明8千元作为中介费，其余2.2万元在杨光明（杨成）处。合同约定房屋付款期限到期后，原告家未付清余款，原告农边干嘎丈夫杨国及其兄弟杨光明（杨成）与被告阿西布哈重新签订了一份《房屋买卖合同书》，约定余款于2014年10月30日付清，并约定一方违约则支付守约方7.8万元违约金。2015年10月，杨国因病去世。之后，原告农边干嘎委派家人李国才等人与被告阿西布哈协商房屋买卖事宜，要求继续履行合同或者退还预付款，但被告认为原告方违约，拒绝原告的请求，继而双方发生纠纷，此后经多次协商未果。2019年7月，原告诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人双方应本着诚实信用的原则全面履行义务。本案原告农边干嘎丈夫杨国与被告签订的房屋买卖合同符合我国合同法的相关规定，具备有效合同的要件，故确认该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。因原告家未按合同约定的期限履行支付义务致使该合同未能实际履行，原告请求解除该合同，被告同意解除，依法应解除该房屋买卖合同。由于原告家未按合同约定期限履行支付义务而构成违约，因此，原告应承担违约责任。双方在房屋买卖合同书中约定的7.8万元违约金过高，根据原告违约的情形及被告的损失等实际情况，确定原告应承担的违约金为2万元，原告支付被告的购房款为7万元，扣除原告应承担的违约金2万元，余款5万元，应由被告退还原告。被告提出原告提起诉讼已超过诉讼时效，从该案的事实，原告未支付合同中约定的房屋余款，而被告也未向原告交付房屋，在此过程中，双方发生争议，曾多次协商未果的情形，可以确认原告一直在对此事主张权利。为此，被告认为原告提起诉讼已超过诉讼时效的理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、人民法院《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、解除原告农边干嘎的丈夫杨国与被告阿西布哈签订的房屋买卖合同；二、由被告阿西布哈自判决生效之日起三个月内退还原告农边干嘎、杨金鑫、金晓萍、杨晓梅、杨晓芸购房款50000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告农边干嘎、杨金鑫、金晓萍、杨晓梅、杨晓芸负担863元，由被告阿西布哈负担1437元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据，一审根据各方当事人举证、质证认定的事实清楚，本院予以确认。本案二审争议焦点是：上诉人应否返还被上诉人购房预付款。一审法院主动调整双方约定的违约金是否恰当。本院认为，2014年2月25日，上诉人与被上诉人农边干嘎丈夫杨国协商一致签订的《房屋转让协议书》约定，杨国以408000元的价格转让上诉人的木楞房一栋，签订协议当日支付28000元，余款380000元于2014年4月20日付清。但杨国未在合同约定的期限内付清购房余款。为此，双方又于2014年4月23日签订《房屋买卖合同书》，约定杨国支付上诉人购房款78000元，余款330000元于2014年10月30日付清，若到期不付清余款，预付的78000元归上诉人所有。上诉人与杨国先后签订的两份合同不违反法律法规强制性规定，合法有效。但先签订的《房屋转让协议书》因《房屋买卖合同书》的签订而自然终止，故双方应按《房屋买卖合同书》的约定全面履行义务。因杨国已于2015年10月死亡，现其法定继承人起诉主张解除杨国与上诉人签订的《房屋买卖合同书》，并返回购房款80000元符合法律规定。被上诉人请求解除合同，上诉人亦同意解除合同，对此一审判决解除《房屋买卖合同书》是正确的。但杨国通过原审第三人向上诉人支付了78000元购房款后未按合同约定支付剩余款项，构成违约，应承担上诉人相应的损失。虽然双方在合同中有“到期不付清余款，预付的78000元归上诉人所有”的约定，并约定了违约方应赔偿守约方78000元。但一、二审中上诉人未能提交充分证据证实因杨国违约给其造成了损失。故该约定过高，一审对此予以调整并无不当。但一审确定违约金为20000元事实及法律依据不足，本院依法予以纠正。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以合同约定的杨国未付房款330000元的10%即33000元来确定违约金较为恰当。虽然被上诉人为购买房屋支出100000元，但该款中原审第三人收取了22000元，上诉人收到78000元，但上诉人又将其中的8000元作为中介费支付给原审第三人，据此上诉人实际收到的款项为70000元，扣除被上诉人应当承担的违约金33000元后，上诉人还应退还被上诉人37000元。故被上诉人要求上诉人退还80000元的依据不足。关于原审第三人收取的中介费是否应当返还，被上诉人与其可另行协商解决。合同法及解释虽然规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，但并未明确规定人民法院不能主动调整双方约定的违约金。鉴于普通民众对法律认知参差不齐，在确实存在约定的违约金过高的情况下，人民法院结合案件情况调整违约金，符合该法条的立法本意。故对上诉人提出一审法院主动调整双方约定的违约金适用法律错误的上诉意见，不予采纳。关于上诉人提出因被上诉人的违约行为导致其无法继续履行与案外人签订的合同，支付的20000元无法收回，被上诉人殴打其配偶至其花费医疗费30000元等上诉理由，与本案不属同一法律关系，故对上诉人的该上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省宁蒗县人民法院（2020）云0724民初227号民事判决第一项，即“一、解除原告农边干嘎的丈夫杨国与被告阿西布哈签订的房屋买卖合同”；二、撤销云南省宁蒗县人民法院（2020）云0724民初227号民事判决第二项，即“二、由被告阿西布哈自判决生效之日起三个月内退还原告农边干嘎、杨金鑫、金晓萍、杨晓梅、杨晓芸购房款50000元”；三、上诉人阿西布哈在本判决生效之日起三个月内退还被上诉人农边干嘎、杨金鑫、金晓萍、杨晓梅、杨晓芸购房款37000元；四、驳回上诉人阿西布哈的其他上诉请求及农边干嘎、杨金鑫、金晓萍、杨晓梅、杨晓芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由上诉人阿西布哈负担1060元，由被上诉人农边干嘎、杨金鑫、金晓萍、杨晓梅、杨晓芸负担1240元。二审案件受理费2300元，由上诉人阿西布哈负担1060元，由被上诉人农边干嘎、杨金鑫、金晓萍、杨晓梅、杨晓芸负担1240元。本判决为终审判决。审判长  普丽仙审判员  张培贵审判员  高精红二〇二〇年十月十六日书记员  郭彦岚