天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初7133号原告：天津文峰物业管理有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园宁海路**文峰大厦**。法定代表人：孔晓燕，总经理。委托诉讼代理人：陈艳凤，该公司职工。被告：天津晨淼力泽商贸有限公司，住所地，住所地天津市滨海新区崇安里**iv>法定代表人：魏勇，总经理。委托诉讼代理人：陆亚龙，天津立人律师事务所律师。原告天津文峰物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与被告天津晨淼力泽商贸有限公司（以下简称“商贸公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈艳凤，被告委托诉讼代理人陆亚龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付相当于三个月物业费的违约金人民币19102.70元，扣除被告已支付的押金及保证金5000元，被告须支付原告人民币14102.70元；2、判令被告赔偿原告房屋破坏损失人民币2092元；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年签订一份《物业管理委托合同》，被告就其承租的位于天津市滨海新区××路××号××大厦××室房屋，委托原告提供物业管理服务，委托管理期限与租期相同，为30个月，自2018年10月1日至2021年3月31日，物业费总计为人民币191027元，双方在合同中明确约定，任何一方提前终止合同的，应提前60天书面通知履约方，并向履约方支付三个月的物业管理费作为违约金，给履约方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。另外根据合同约定，被告向原告支付押金及保证金共5000元。合同签订后，双方按照合同分别履行合同义务，2019年7月24日，被告向原告及房屋出租方发出一份《情况说明书》，称无力承担租金及物业费，要求提前退租。原告于2019年7月25日向其回函，告知其如提前退租，须按照合同约定支付相应的违约金。被告收到回函后并未向原告支付违约金，而是自行于2019年8月中旬搬离承租房屋，《物业管理委托合同》也因此无法继续履行导致提前终止。被告搬离后，原告发现承租房屋内的部分设施已被损坏，按照合同的约定，被告对此应予赔偿，原告多次向其催讨违约金及赔偿款无果，遂诉至法院。商贸公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，因为物业服务合同属于委托合同，被告违约，只应赔偿已经发生的部分，原告也不存在损失，该房屋于2019年12月很快就出租他人，原告又收取了该房屋的物业费。原告的房屋也没有任何损失，被告也不同意给付赔偿损失，另外补充一个事实，目前被告还有12735元的物业费和5000元的押金在原告处，如果法庭判决被告支付违约金，希望在上述费用中扣除，余款返还被告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于天津市滨海新区××路××号××大厦房屋系案外人天津文峰投资发展有限公司（以下简称“投资公司”）所有,2017年1月1日,投资公司与案外人文峰（天津）国际贸易有限公司（以下简称“国际公司”）签订房屋租赁合同，约定投资公司将位于天津市滨海新区××路××号××大厦出租给国际公司，租期自2017年1月1日至2026年12月31日止。2018年10月1日，国际公司（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，双方约定甲方将坐落于天津市滨海新区××路××号××大厦××室161.89平方米出租给乙方，期间自2018年10月1日至2021年3月31日，租金总计40131.7元，并对租金支付方式进行了约定。经本院（2020）津0116民初11842号民事判决书认定，2019年7月底被告提出退租，原告于2019年7月25日向被告发出退租补交费用通知。被告搬离具体日期上述判决酌情按2019年8月1日予以认定。上述文书已发生法律效力。被告为甲方，原告为乙方，双方签订了自2018年10月1日至2021年3月31日的《物业管理委托合同》，上述合同第三章约定，物业管理费按半年为一个缴费期，六个月物业费为38529.8元。第一期物业费为自2018年10月1日起至2021年3月31日止，以此类推，共五期，每一期届满前一个月前被告向原告支付下一期物业服务费。合同第七章第二条约定，本合同甲、乙任一方提前终止合同的，应提前60日书面通知履约方，并支付履约方相当于3个月的物业管理费作为违约金，给履约方造成经济损失超过违约金的，还应给付赔偿。合同第六章第三条第8款规定，本合同签订时甲方需向乙方支付押金和保证金5000元，甲方不得擅自改变乙方房屋结构，甲方退房的室内设施要完好，保持房屋原有状况，如有损坏按价赔偿，如室内设施完好且甲方无违约行为时无息返还给甲方，如甲方有违约行为，甲方应承担违约金，且乙方有权从保证金中扣除。庭审中，原告认可有被告预交的12735元的物业费及5000元的押金和保证金在原告处，同时，双方均认可如本院判决被告支付违约金等费用，将在被告已经支付原告的费用中予以扣除，如有余款，原告需返还被告。另查明，投资公司与天津企媒科技有限公司（以下简称“企媒公司”）就天津市滨海新区××路××号××大厦1202室房屋签订了期限自2019年12月25日至2020年12月24日的房屋租赁合同，原告亦与企媒公司签订了与上述租赁合同期限一致的物业管理委托合同。投资公司与中铁建工集团北方工程有限公司机电设备安装公司（以下简称“中铁公司”）就天津市滨海新区××路××号××大厦1203-1207室房屋签订了《房屋租赁合同》，期限自2020年1月31日至2021年1月30日。原告亦与中铁公司签订了与上述租赁合同期限一致的物业管理委托合同。再查明，投资公司于2020年8月17日出具《授权委托书》，其上载明，其坐落于天津市滨海新区××路××号文峰大厦授权给原告收取被告房屋破坏损失费，授权期间自2020年8月17日起至2025年12月31日止。本院认为，原、被告签订的涉案物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方应按合同享有权利并履行义务。根据上述合同约定，任一方提前终止合同的，应提前60日书面通知履约方，并支付履约方相当于3个月的物业管理费作为违约金，给履约方造成经济损失超过违约金的，还应给付赔偿。本案被告未到租赁合同约定租赁届满期限自行搬离，造成涉案物业合同因履行不能而终止，被告的行为明显违反了涉案物业合同约定，应依约向原告承担违约责任。但就被告应支付原告的违约金数额，被告主张因涉案房屋原告已很快转租他人并收取物业费，故不存在损失，因而主张违约金数额过高。就此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本院综合考虑本案中被告搬离涉案房屋后房屋又转租给他人、原告亦与新承租方重新签订了物业服务合同的事实，可认定合同约定的违约金明显高于原告的实际损失，并依法对于违约金数额进行调整。至于调整后违约金的数额，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定为1.5个月物业费的数额即9632元，原告主张超出部分，不予支持。关于上述费用的支付方式，原告认可有12735元物业费及5000元的押金在原告处，上述物业费根据合同约定系提前预交，而被告提前退租，并未享受与上述已缴纳部分物业费相关的物业服务，上述预交物业费原告应予返还。双方在物业合同中亦约定如本院判决违约金等费用，可在保证金中扣减，同时，双方均认可如本院判决被告支付违约金等费用，将在被告已经支付原告的费用中予以扣除，如有余款，原告需返还被告。故扣减被告需支付原告的违约金9632元后，原告仍需返还被告保证金及物业费合计8103元。至于原告主张的房屋破坏损失人民币2092元，涉案房屋所有权人已授权给原告收取被告房屋破坏损失费，故原告起诉上述费用的主体适格，但原告未能提供充分证据证实被告给其房屋造成了损失，亦未能举证证实损失的数额，被告亦不认可其对原告的房屋造成了损失，故对于原告上述主张，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告天津晨淼力泽商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津文峰物业管理有限公司违约金9632元，上述款项应在被告先行支付原告的物业费及保证金中予以扣除，扣除后原告需于本判决生效之日起十日内返还被告物业费及保证金合计8103元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计102.5元，由原告负担45.5元，被告负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 杨 婧二〇二〇年十月二十八日书记员 肖明秀