甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初601号原告：魏世江，男，1959年1月2日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。委托诉讼代理人：李强，甘肃明瑞法律师事务所律师。被告：王彩霞，女，生于1973年3月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：邓有军，甘肃邓有军律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵清照，甘肃邓有军律师事务所律师。原告魏世江诉被告王彩霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏世江的委托诉讼代理人李强、被告王彩霞的委托诉讼代理人邓有军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏世江向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告交付位于兰州市城关区天水××路××号（万达写字楼）第19层的1910号房（面积：88.76平方米、证号：0013775）、1911号房（面积176.15平方米、证号：0014196），并办理房产过户登记手续至原告名下；2.请求判令被告承担违约金4502322元，并按照房产总价款的万分之五按日承担违约金直至交付全部房产时至；3.请求判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年6月，被告从原告处借款754万元，截止到2017年12月30日，被告拖欠该笔借款本息达9975420元。被告为偿还该借款，双方于2017年12月13日签订《万达写字楼买卖合同》。买卖合同约定被告以自有房产位于兰州市城关区××路××号××楼房产抵顶拖欠拖欠原告的借款，写字楼房号分别为1907、1910、1911、1912、1913共计五套房产，物业总面积为536.31平方米，单价为每平方米2.3万元，交易总价款为12335130元。付款方式为：原告于合同生效之日起5日内一次性先向被告支付购房款329.96万元，用于被告偿还银行按揭贷款剩余的329.96万元。被告在收到全部房款之日起7日内，将写字楼钥匙交付给原告。原被告双方在签订本合同并于银行解押手续办结后5日内共同向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。同日，原被告签订“补充协议书”，该协议书约定：原、被告双方共同确认，2017年12月13日签订的《万达写字楼买卖合同》实际为被告为偿还拖欠原告的借款，以房产抵顶债务的行为。被告以位于甘肃省兰州市城关区××路××号××楼××层的五间房产，总面积536.31平方米，按照每平方米2.3万元、总价12335130元的价格抵顶给原告，用以偿还原告借款本息。《万达写字楼买卖合同》及《补充协议》签订后，原告立即向被告转账329.96万元款项用于被告偿还银行按揭贷款。被告未能按约定履行协议，经原告多次催促，被告仅将1907、1912、1913号房产过户并交付给原告，被告未能按照约定将1910、1911号房产过户并交付给原告。原告认为，被告未能按照约定过户并交付房产的行为已经构成严重的违约行为，也侵犯了原告的合法财产权益，为此，原告特依法诉至贵院，请求贵院依法判如所请，以维护原告合法权益。诉讼中，魏世江因涉案房产存在抵押，买卖协议无法继续履行，涉案房产客观上不能交付过户，经王彩霞同意，魏世江将第一项诉讼请求变更为：请求解除双方于2017年12月13日签订的《万达写字楼买卖合同及其补充协议》中有关1910号房产、1911号房产的买卖、过户等购房协议内容；并判令被告向原告返还房款5032820元并承担房产总价款（12335130元）每日万分之五的违约金直至付清全部价款时至（自2017年12月15日计算至本息付清之日至）。王彩霞辩称，答辩人的叔叔向原告借款，答辩人基于保证责任于2017年12月31日和原告达成了《补偿协议》，确认截止2017年12月31日应偿还的借款本息为9975420元。未偿还借款，双方签订了《万达写字楼买卖合同》。买卖合同约定的履行义务是先付款后交房，原告处支付首笔房款3299600元外，未支付剩余款项，故原告的诉请不符合法律规定，应该依法驳回起诉。原告变更诉请后，王彩霞辩称，既然原告要求变更返还购房款我方也同意部分解除购房合同，但是被告已经将合同中的房屋都交付原告使用，被告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告魏世江提交了三组证据，第一组证据是万达写字楼买卖合同一份、补充协议一份，证明原告与被告签订以房抵债协议书的事实；第二组证据是甘肃银行客户回单一份，证明原告履行上述以房抵债协议书，给被告支付余款3299600元的事实；第三组证据是甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3932号民事判决书一份，证明被告未能依照约定将万达写字楼1910号、1911号房产过户并交付给原告的事实。王彩霞对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，应该交清全部款项再交房；对第二组证据的三性均无异议；对第三组证据的真实性无异议，原告在城关法院的起诉恰恰说明原告认为对被告仍享有债权，故此原告没有完全履行合同义务。王彩霞提交了三份证据，第一份是万达写字楼买卖合同一份，证明这是以物抵债协议，双方履行合同义务有先后顺序；第二份是甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3932号民事判决书，证明原告至今未出具借款凭证，仍然在主张全部债权；第三份是照片一张，证明答辩人已经向原告交付了1911号房屋钥匙，原告在实际支配并招租。魏世江对第一份证据的真实性无异议，但是认为房款已经付清了；对第二组真实性无异议，但是认为里面记载的200万付的是以前的利息，合同并没有约定原告要向被告出具条据；对第三组的真实性有异议，认为并不能证明房产交付的事实。第一次开庭后，王彩霞补充提交了3份借款合同和3份他项权证，魏世江意见是借款合同与本案没有联系，他项权证记载的房产信息是不是本案涉案房屋也不能确定，借款合同中看不出抵押物是涉案房屋。本院经审理查明，被告王彩霞的叔叔王树官曾向原告魏世江借款，王彩霞在该笔借款中承担保证责任。因该笔款项到期未付清，王彩霞与魏世江于2017年12月13日签订了《万达写字楼买卖合同》（以下简称买卖合同），该买卖合同约定“1.甲方所售写字楼坐落于兰州市城关区天水××路××号，位于第**共5间，房号分别为1907（115.13平方米）、1910（88.76平方米）、1911（176.15平方米）、1912（84.8平方米）、1913（71.47平方米）物业总面积536.31平方米的房屋以单价2.3万元／平方米，总价12335130元的价格出售于魏世江。魏世江于合同生效之日起5日内一次性先向甲方支付购房款329.96万元，用于代甲方偿还按揭贷款剩余的329.96万元，甲方收到全部房款之日起7日内将该写字楼钥匙交付给乙方。甲乙双方需在签订本合同并于银行解押手续办结后5日内共同向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。并在违约责任中约定如甲方逾期交房超过七天，乙方有权单方解除合同并要求甲方按购房款总额的0.1%支付违约金。任何一方不履行本合同约定致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款千分之五作为违约金。”签订《买卖合同》当日，魏世江与王彩霞还签订了《补充协议》，协议中魏世江与王彩霞确认了截止2017年12月30日，王彩霞含本金和利息一共拖欠乙方魏世江9975420元。并且确认了上述的《买卖合同》实为甲方为偿还借款，以产权抵债的交易行为。《买卖合同》和《补充协议》签订后，魏世江于2017年12月14日向王彩霞6217004260002446474的个人账户转账3299600元，用于对《买卖合同》中约定的五套房屋进行解押。五套房屋解押后，1907（115.13平方米）、1912（84.8平方米）、1913（71.47平方米）三套房屋已经过户至魏世江之妻陶启秀名下。本案涉案的1910（88.76平方米）、1911（176.15平方米）两套房屋，因被王彩霞于2018年3月再次抵押于皋兰县农村信用合作联社进行抵押贷款，至今未交付也未过户至魏世江名下，现仍登记在王彩霞名下。上述事实，有《买卖合同》、《补充协议》、《借款确认书》、《银行转账凭证》、甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初3932号民事判决书、不动产登记证明、《不动产产权情况表》、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，首先，关于本案双方当事人之间成立何种法律关系的问题。王彩霞作为保证人，在魏世江与他人的民间借贷债务履行期限届满后和魏世江于2017年12月13日签订了《买卖合同》和《补充协议》，约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，双方当事人认可魏世江将债权转化为购房款的意思表示，《买卖合同》和《补充协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，各方当事人就应当按照《买卖合同》和《补充协议》的约定履行各自义务。本案中，魏世江已经按照约定向王彩霞6217004260002446474的个人账户转账3299600元，加之已经转化为购房款的原本息数额9975240元，实则已经付清全部购房款。但王彩霞并未按照《买卖合同》和《补充协议》的约定完全履行己方义务，仅向魏世江交付并过户了1907、1912、1913三套房屋，涉案的1910（88.76平方米）、1911（176.15平方米）至今未交付过户，构成违约。关于魏世江主张解除双方于2017年12月13日签订的《万达写字楼买卖合同及其补充协议》中有关1910号房产、1911号房产的买卖、过户等购房协议内容并返还房款5032820元的诉请。因王彩霞在签订买卖合同之后将涉案房屋用于抵押贷款，现贷款未偿还，抵押权未消灭，交付并过户涉案房屋的合同目的无法实现；且双方在《万达写字楼买卖合同》中约定了王彩霞不能按时交房过户，魏世江享有单方解除权并要求退房；鉴于此种情况，王彩霞也同意解除关于涉案房产的相关合同约定，同意返还涉案的1910（88.76平方米）、1911（176.15平方米）两套房屋的购房款。经双方对账，魏世江转化为购房款的债权数额加上补交的用于解押的房款，减去已过户的三套房屋的价款，再减去王彩霞后期的退款200万元后，双方均认可剩余应返还的购房款数额系5032820元。因此，对于魏世江要求解除《万达写字楼买卖合同及其补充协议》中有关1910号房产、1911号房产的买卖、过户等购房协议内容并要求王彩霞返还房款5032820元的诉请，本院予以支持。关于违约金应否支持的问题。双方在《买卖合同》中约定了“如甲方未按照合同约定时间交付房屋，则甲方应按乙方已付购房款的总额的万分之五向乙方按日支付逾期交房违约金”的违约金计算方式，但本案中存在三套房屋已履行两套房屋未履行的情况，故本案按照应返还购房款的数额5032820元为基数，从2018年1月1日起以日万分之五计算至实际交付之日。王彩霞抗辩称虽然房屋未过户但是已经交付使用，但根据双方称述以及交接情况，涉案房屋仍为毛坯空置未上锁状态，王彩霞无充足的证据证明已经向魏世江交付房屋，因此对其不承担违约金的辩称不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除魏世江与王彩霞于2017年12月13日签订的《万达写字楼买卖合同及其补充协议》中有关1910号房产、1911号房产的买卖、过户等购房协议内容；二、被告王彩霞与本判决生效之日起十日内向原告魏世江返还剩余购房款5032820元；三、王彩霞应按照返还购房款数额5032820为基数，从2018年1月1日起按日万分之五的标准计算违约金至实际交付之日；四、驳回魏世江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82888元，保全费5000元，由王彩霞负担70000元，由魏世江承担17888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长 王 晖审判员 王锡东审?判?员金文丽二〇二〇年十月二十六日书记员 张 维