广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初26378号原告：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区洪德路******。法定代表人：李新玉，执行董事。委托诉讼代理人：许勤、朱琪琪，广东洛亚律师事务所律师。被告：阮洁贞，女，1979年8月6日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州保利丰现代物业发展有限公司诉被告阮洁贞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许勤、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费8717.78元（从2012年5月1日起至2019年2月28日止，每月按68.59平方米×1.55元/平方米计算）；逾期交纳物业管理费的违约金（从各期逾期之日起计至实际清付之日止，按当月逾期金额每日千分之一计算）；2、判令被告支付代交水费2500.06元（2012年5月1日起至2019年2月28止）；支付代交公摊电费（包括电梯、水泵、梯灯照明三项）1482.34元（从2012年5月1日起至2019年2月28止）；支付代交垃圾处理费410.00元（2012年5月1日起至2019年2月28止）；支付专项公共维修公摊费458.70元；上述费用合计4851.1元，及逾期交纳上述费用的利息（以4851.1元为基数，自起诉之日2020年8月24日起至实际付清上述款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告基于与广州洪德置业有限公司（以下简称“洪德公司”）签订的《物业管理委托合同》、《补充协议》对广州市海珠区洪德路保利丰花园实行物业管理，期限为2003年8月1日至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止。上述合同还约定了物业管理费的标准。2007年1月，被告回迁入住保利丰花园水仙阁2107房，并在《收楼程序执行表》签名确认，该表载明该房建筑面积68.59平方米。同时，根据被告于同日签领的《前期物业服务管理协议》，物业管理费收费标准为1.55元/平方米，交纳时间为每月5日前；原告可提供水费、电费等代收代缴服务；被告不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告自2012年5月起拖欠费用，虽经原告屡次催告，被告至今未支付欠费。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：同意支付原告主张的物管费、代交水费、公摊电费、垃圾处理费、专项维修费，对原告主张的金额和期间均没有异议。不同意支付违约金和利息。从2012年起被告本人已经不在涉案房屋居住，但被告手机一直畅通，没有接到管理处的电话。涉案房屋由被告出借给亲戚居住，管理费等费用一直没交。另外，因被告与洪德置业的诉讼还在继续，执行款项尚未到位，所以被告一直没有支付相关费用。收楼证明仅能证明被告在2007年1月25日回迁到涉案房屋，但收楼回执中并没有明确管理费的违约金和回执，被告也不清楚管理费违约金的相关规定，确认知道管理费按每月1.55元计付。经审理查明：2003年5月26日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，订明：因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。据《收楼程序执行表》中记载，水仙阁A2107房，建筑面积68.59平方米。原告曾因被告未支付物业管理费、水费、公摊电费、垃圾处理费、专项维修资金公摊费等向本院提起诉讼。本院受理案号：（2012）穗海法民三初字第2081号。该案中，被告认为其与原告没有签订物业服务合同，原告收取物业管理费的标准过高，不同意支付物业管理费，对其他费用的数额无异议，也愿意交纳。本院经审理认定了《物业管理委托合同》、《补充协议》对被告具有约束力、计算物业管理费的建筑面积及标准，并判决：一、被告在判决生效之日起15日内向原告支付从2009年5月1日起至2012年4月30日止的物业管理费（按每月1.55元/平方米×建筑面积68.59平方米的标准计算）；二、被告在判决生效之日起15日内向原告支付所欠的水费654.21元、公摊电费660.93元、垃圾处理费180元、代收专项维修资金公摊费（电梯维修公摊费）197.21元。双方确认被告已向原告支付了上述费用。本案庭审中，原告表示：1、原告是每两个月都会对被告所欠当月的费用和总共欠缴的费用进行催收。原告通过发出通知和缴费明细表催缴费用，通知是向整个小区的住户发出的缴费截止日期，缴费明细表是向住户分别送达的。2、对于收费情况，涉案小区实际情况是原告单月收取之前两个月的费用，截止期是单月的18日。另外，原、被告确认涉案小区尚未成立业主委员会。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、原告于2018年11月30日向被告作出的《关于催缴物业管理费、水费及公共公摊水电费等费用的通知书》以及邮寄该通知的中国邮政快递单；2、原告于2019年3月11日向住户发出的《通知》，部分内容为“请到大堂保安岗领取2019年1-2月应缴管理费、水费等费用的交费通知单。请各业主在2019年3月18日之前……缴纳”。被告对于上述证据的质证意见：对上述证据的真实性、合法性不予确认，但表示被告没有收到上述通知，也没有收到原告催费费用的电话。本院认为：原告与洪德公司签订《物业管理委托合同》、《补充协议》，约定由原告对保利丰花园实行物业管理。上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，原告有权依据上述合同对保利丰花园进行物业管理。因上述小区尚未成立业主委员会，而被告使用的物业属于该合同约定的管理范围，故上述《物业管理委托合同》、《补充协议》对被告具有约束力。《物业管理委托合同》中约定了迟延支付物业管理费的违约金的标准，原告在本案中主张的标准并未超过上述约定，根据原告的陈述和提交的证据，原告实际是单月收取之前两个月的物业管理费，且最后收费时间为18日，故每期违约金的起算时间分别计算，且每期违约金以当期本金为限。从被告在前案诉讼中的确认以及判决内容看，被告在使用涉案房屋期间确会产生水费、公摊电费（含电梯维修公摊费）、垃圾处理费，且该部分费用由原告垫付，应返还给原告。现被告仍在使用涉案房屋，原告在本案中主张被告支付相应期间的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费，合法有理，故本院予以支持。原告在本案中提交了已支付上述款项的凭证且被告对原告主张的金额也予以确认，故本院对原告主张的上述费用的金额予以采纳。被告逾期支付相关费用，原告要求被告自起诉之日向其支付迟延支付上述费用的利息（按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场的报价利率计算）的请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阮洁贞在本判决生效之日起10日内向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2012年5月1日起至2019年2月28日止的物业管理费（按每月1.55元/平方米×建筑面积68.59平方米的标准计算），并向原告支付迟延支付上述物业管理费的违约金（每两个月为一期、每期均以212.63元为本金，按每日1‰的标准，从2013年7月至2019年3月期间单月的19日起分别计至该期的物业管理费付清之日止，各期违约金以当期本金为限）。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2012年5月1日起至2019年2月28止的水费2500.06元、公摊电费1482.34元、垃圾处理费410元、专项公共维修公摊费458.7元及逾期交纳上述费用的利息（以4851.1元为基数，自2020年8月24日起至实际付清上述款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费214元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  林丽娜二〇二〇年十月十五日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳