广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7026号上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*************、307、203室、9楼展馆。法定代表人：李长江，该公司CEO总裁。委托诉讼代理人：刘汉斌，广东合拓（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元，广东合拓（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩玉香，女，1967年4月16日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人韩玉香物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：撤销原审判决，改判为：1.判令韩玉香立即向碧桂园公司支付自2018年2月至2019年9月的物业管理费、车位服务费等各项费用共计19005.60元；2.相关利息暂计至2019年9月19日共计26271.51元；3.本案诉讼费费用均由韩玉香承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。原判决以开发商惠州市中元和泰投资发展有限公司在交付时涉案房屋存在质量问题，将严重影响韩玉香正常居住使用，韩玉香可拒绝接收，在未有效交付的情形下，碧桂园公司请求韩玉香支付物业管理费，不予支持进行了判决，属于认定事实不清。事实为该案涉案房屋局部渗水、漏水等质量瑕疵并不会导致该房屋的功能丧失，不会导致韩玉香不能实现合同目的，无法实现装修入住，并且，房屋质量瑕疵问题属于开发商的修复责任，与物业公司无关。韩玉香提交答辩意见称，1.本人2017年验收房屋时有14处房屋质量问题，直到2020年6月2日本人一审出庭当天上午房屋还存在地下室渗水、二楼房间墙而漏水、阳台漏水、房屋钢筋外露等重大问题（有向一审法院提供当天现场拍摄的高清照片并且照片是有日期的），已经严重影响到本人的正常居住使用，也因此造成一直不能与发展商履行房屋交接流程（期间在2019年本人还在追问房屋维修状况，当时的答复是还未维修到本人的住宅），无法完成购房时合同第八条约定的：双方签署房屋验收交接。2.本人在购买该住房时，惠州市中元和泰投资发展有限公司承诺“老带新”，业主每带一人到涉案小区购房可减免2年物业管理费，本人带了3人购买了别墅，惠州市中元和泰投资发展有限公司承诺减免6年管理费。案件一审时本人的购房服务人员梁家日九前往法院进行了事实陈述。3.本人从未与碧桂园公司签署任何关于物业管理的协议。并且该原告对一些历史事件不清楚，其陈述本人不认同。4.本人认为一审判决公平合理。碧桂园公司向原审法院起诉请求：1.判令韩玉香立即向原告支付自判决之日止的费用，暂计至2018年2月至2019年9月的各项费用共19005.6元；2.相关利息暂计至2019年9月19日共26271.51元；3.本案诉讼费用由韩玉香承担。原审法院认定事实：韩玉香系惠州大亚湾西区龙海一路9号龙城一品花园89栋1层06号房（二期别墅）的所有权人，建筑面积315.08平方米。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司作为受托方与惠州市中元和泰投资发展有限公司（龙城一品花园的建设单位）作为委托方签订《龙城一品前期物业服务合同》，约定惠州市中元和泰投资发展有限公司委托原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司对龙城一品花园实行专业化、一体化的物业管理。约定的主要内容如下:一、物业主要情况，惠州市中元和泰投资发展有限公司将位于惠州大亚湾西区龙海一路旁龙城一品住宅物业建筑面积607322.44平方米的物业委托给原告管理。二、管理服务收费标准：1、住宅用途物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，二期别墅按每月每平方米建筑面积3.8元收取，业主或承租人在当月10日前支付管理服务费。三、物业管理期限：合同期限自2017年10月12日起至该物业业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。另查，广东碧桂园物业服务股份有限公司于2019年5月13日经佛山市顺德区**监督管理局核准变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司。韩玉香与惠州市中元和泰投资发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由韩玉香购买惠州市中元和泰投资发展有限公司开发的位于惠州大亚湾西区龙城一品花园89栋106号房，总价款为2180000元。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：惠州市中元和泰投资发展有限公司应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给韩玉香使用。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，惠州市中元和泰投资发展有限公司应当书面通知韩玉香办理交付手续。双方进行验收交接时，惠州市中元和泰投资发展有限公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，惠州市中元和泰投资发展有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。惠州市中元和泰投资发展有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，韩玉香有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由惠州市中元和泰投资发展有限公司承担。由于韩玉香原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：韩玉香在收到收楼通知之日起，应按照惠州市中元和泰投资发展有限公司规定的期限内前来办理收楼手续。超过收楼通知书规定的期限7日内韩玉香未来办理收楼手续，视为韩玉香同意接收本套商品房，房产风险转由韩玉香承担；各项费用和物业管理费于收楼通知规定的收楼时间起由韩玉香承担。韩玉香未按时交清购房款，惠州市中元和泰投资发展有限公司不予办理收楼手续，并相应推迟产权过户备案时间，且惠州市中元和泰投资发展有限公司不承担逾期交房和迟延办证的责任，各项费用和物业管理费也应于收楼通知规定的收楼时间起由韩玉香承担。惠州市中元和泰投资发展有限公司建设的龙城一品花园二期20-28栋、59-91栋及地下室于2018年1月23日取得竣工验收备案表。惠州市中元和泰投资发展有限公司通知收房后，韩玉香前往办理收房手续时，因房屋存在诸多质量问题，特别是漏水情况，韩玉香拒绝收房，直至庭审之日房屋仍在维修中。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费465.97元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司负担。本院二审期间，碧桂园公司提交了新证据：《龙城一品车位使用赠送协议》，证明内容是韩玉香是该车位使用人。本院经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司于2020年4月3日经佛山市顺德区**监督管理局核准变更企业名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉意见，本案二审争议焦点是：被上诉人韩玉香是否具有交纳物业费用的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《商品房买卖合同》约定商品房达到交付使用条件后，应当书面通知被上诉人韩玉香办理交付手续。从查明的事实来看，案涉房屋存在多处漏水等严重质量问题，严重影响正常使用，购房者可据此拒收房屋，故房屋符合交付条件之前的物业管理费用，被上诉人韩玉香无需承担。根据《龙城一品前期物业服务合同》第十条的规定，乙方即碧桂园公司应与停车场车位使用人（临时停车除外）签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。而根据《龙城一品车位使用权赠送协议》，仅能说明惠州市中元和泰投资发展有限公司将车位使用权赠送予韩玉香，韩玉香应按照与物业公司签署的物管协议交纳物业管理费用，但不能证明碧桂园公司与韩玉香之间关于停车位物业管理费用的约定，与本案物业服务合同纠纷没有关联性。综上，关于碧桂园公司提交的新证据《龙城一品车位使用权赠送协议》，本院不予采信。因碧桂园公司未能举证证明韩玉香应缴纳车位物业服务费及相应利息，本院对其车位物业服务费及相应利息的上诉请求不予支持。综上所述，碧桂园生活服务集团股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十月二十二日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美