云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终713号上诉人（原审被告）：韩昌文，男，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：王颖，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李先云，云南博川律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审原告）：梁章勇，男，住临沧市临翔区。上诉人韩昌文因与被上诉人梁章勇房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条的规定进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩昌文上诉请求：1、依法撤销一审民事判决并改判上诉人与被上诉人继续履行《商铺出租合同》；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法律适用错误，一审法院认为“原告已交付3000元押金作为向被告赔偿损失的费用”认定不当：被上诉人无权起诉请求解除《商铺出租合同》。一、1、《商铺出租合同》未违反国家强制性规定，双方均应遵守依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案上诉人与被上诉人在平等自愿协商一致的基础上签订了《商铺出租合同》，且该合同并未违反我国法律的强制性规定，对于双方均有法律约束力，任何一方均不得擅自解除合同。2、《商铺出租合同》并未就合同解除事宜进行约定，且双方未就合同解除事宜达成一致意见，被上诉人无约定合同解除权的，依据《中华人民共和国合同法》第六十三条，被上诉人不享有合同的约定解除权。3、被上诉人无法定的合同解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，上诉人并无任何违约行为，双方在履行《商铺出租合同》时也不存在任何不可抗力的因素，被上诉人作为违约方，并不享有法定的合同解除权。二、即使《商铺出租合同》被解除，3000元押金也不宜作为向被上诉人赔偿上诉人损失的费用。1、上诉人未就《商铺出租合同》解除后所受的损失进行主张。上诉人一直向法庭提出希望可以继续履行合同的主张，并未向人民法院起诉要求被上诉人赔偿其因解除《商铺租赁合同》所受损失，一审对于3000元押金系上诉人的损失的认定不当。2、上诉人因《商铺租赁合同》解除所受损失不只3000元。涉案商铺装修拆除导致的损失一审人民法院仅判决解除《商铺租赁合同》，但对于涉案商铺的装修处理问题，没有进行评判。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，合同已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合本案，上诉人与被上诉人签订了《商铺租赁合同》后，对于商铺进行了装修改造，用于建材经营，使原有的商铺格局发生了改变。该租赁合同解除后，上诉人只能另行招租，但被上诉人的现有装修限制了涉案商铺出租商家的范围，或造成上诉人需要自行支付费用，拆除涉案商铺现有装修，即使涉案商铺难以恢复原状，原审判决也应当判令被上诉人采取其他补救措施，弥补上诉人应租赁合同解除而受到的损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，上诉人尚存在可得利益损失未主张，双方只履行了2年，如该合同未被解除，上诉人可获得3年的租金收益即89350.56元。如上诉人可将涉案商铺另行原价出租，则上诉人的可得利益损失则为商铺空闲期间的租金及所支付的中介费用。综上，上诉人认为一审法院法律适用错误，对于上诉人的损失认定不当，请求二审法院支持上诉请求，依法改判。被上诉人梁章勇答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人在案涉商铺中投入大量资金，由于连续亏本经营不下去，上诉人还要被上诉人继续支付剩余3年的房租不合理。因被上诉人经营建材，需大车进出上下货，现商铺的通道难以满足该条件，而此情况，被上诉人租赁商铺时并不知情，2019年12月被上诉人就已经搬出，合同应予解除。对于上诉人提出装修拆除损失不止3000元的意见，被上诉人原与前房东临沧鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫公司）签订租赁合同时，该公司要求被上诉人解除租赁合同时，不能拆除相关附属设施，故上诉人的该意见，也不应支持。梁章勇向一审法院起诉请求：1、判令解除梁章勇、韩昌文签订的《商铺出租合同》，由韩昌文退还梁章勇押金3000元；2、判令减免梁章勇自2020年1月开始的租金，现暂计算至3月份的租金共计为7445.88元。一审法院认定事实：梁章勇、韩昌文于2017年12月27日签订《商铺出租合同》，约定韩昌文将临沧市临翔区南天商贸城12幢102号面积为67.08平方米的商铺出租给梁章勇用于经营建材，租金为每月37元/㎡，每年共计29783.52元，梁章勇于每年的12月30日前向韩昌文支付次年的商铺租金；梁章勇在租房期间必须遵纪守法，所发生的一切税费（包括水、电、卫生费等）均由梁章勇负责；梁章勇在租房前需交3000元押金，韩昌文在梁章勇退房时一并退还；本合同期限为五年等；本合同期满后，梁章勇若不继续租用，必须提前一个月通知韩昌文，在交房时，需保证房屋及设施完好。合同签订后，梁章勇向韩昌文交纳了押金3000元。2019年9月、10月左右，梁章勇通过罗勤美将梁章勇不再租赁韩昌文商铺的想法转达给韩昌文，罗勤美向韩昌文转述后，韩昌文要求梁章勇自己出面商量。2019年12月13日，梁章勇向韩昌文发微信表明由于经营不善，明年不再继续租用梁章勇的商铺，韩昌文回复应该严格按合同办理，同时同意梁章勇可以将商铺转租等，双方未能达成一致意见。2019年12月30日，梁章勇再次通过微信方式向韩昌文要求解除合同，但梁章勇坚持按合同执行，双方再次协商未果。期间，梁章勇将在韩昌文商铺内的建材进行了搬离，但商铺钥匙未归还梁章勇。现由于双方对是否解除合同未能达成一致意见，故梁章勇向一审法院提起诉讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。一、关于梁章勇、韩昌文2017年12月27日签订的《商铺出租合同》应否解除的问题。梁章勇并无法定的合同解除权，梁章勇向韩昌文表示要求解除合同的行为因韩昌文的拒绝，并不发生法律效力。然而梁章勇在韩昌文坚持履行合同的情况下单方搬离租赁商铺，以自己的行为表示不再履行出租合同。考虑到承租人不愿意继续履行出租合同，且义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现。故梁章勇要求解除双方于2017年12月27日签订的《商铺出租合同》的诉讼请求，依法予以支持，解除时间为判决之日即2020年6月30日。故梁章勇应当按照合同约定向梁章勇支付自2020年1月1日起至2020年6月30日租赁期间的租金14891.76元（29783.52元÷2）。二、关于梁章勇要求韩昌文减免自2020年1月份起的租金的问题。梁章勇在双方对解除出租合同协商未果的情况下，单方不再使用韩昌文的商铺经营，非韩昌文的原因所致，不能成为梁章勇不向韩昌文支付租金的理由。故梁章勇要求韩昌文减免2020年1月份起的诉讼请求，不予支持。三、关于梁章勇要求韩昌文退还押金的问题。梁章勇在合同约定的租赁期内单方要求解除合同，且未按约定向韩昌文支付违约金的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，梁章勇在合同解除前需继续向韩昌文支付租金外，还应向韩昌文赔偿损失。因双方签订的《商铺出租合同》对违约责任未进行约定，结合本案的实际情况，一审法院支持梁章勇已交付的3000元押金作为向韩昌文赔偿损失的费用。诉讼费由梁章勇自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告梁章勇与被告韩昌文于2017年12月27日签订的《商铺出租合同》，原告梁章勇于本判决生效之日起十五日内将商铺及钥匙交还被告韩昌文；二、原告梁章勇于本判决生效之日起十五日内一次性支付被告韩昌文商铺租金14891.76元；三、原告梁章勇已支付给被告韩昌文的押金3000元归被告韩昌文所有；四、驳回原告梁章勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由梁章勇负担。针对双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、双方当事人签订的《商铺出租合同》是否应解除；2、一审判令梁章勇交的3000元押金折抵因解除合同造成韩昌文的损失是否正确，该押金是否应退还梁章勇。二审中，被上诉人梁章勇提交五组新证据：第一组：9张照片，欲证明被上诉人租赁的商铺因交通阻碍，造成货车上下货通行不便，影响被上诉人正常经营活动。第二组：《商铺租赁合同》复印件1份，欲证明鑫鑫公司与上诉人签订租赁合同中约定：租赁合同到期或者解约，其对装修部分没有拆除义务。第三组：个体工商户营业执照复印件，欲证明被上诉人2013年就已经租赁该商铺。第四组：鑫鑫公司的李云华出具的一份书面证明，欲证明被上诉人与鑫鑫公司曾约定租赁合同到期后，被上诉人没有拆除房屋装修部分的义务。第五组：临沧商贸城12幢104号和14幢的不动产权证书，欲证明宗地图显示被上诉人货车进商铺需要从批发市场路口进入，现大车不能上下货，影响被上诉人正常经营活动，本案的租赁合同应予解除。经质证，上诉人韩昌文认为：第一、五组证据，三性均不予认可，不能证实被上诉人的证明目的；第二组证据，租赁合同所记载的承租人并非上诉人，对三性不予认可；第三、四组证据，三性予以认可，对证明目的不予认可。本院认为，梁章勇提交的第一、五组证据，不能证实其待证目的，本院不予采信；第二组证据，非签订合同的主体非梁章勇，本院不予采信；第三组证据，本院予以采信；第四、五组证据，因无相关证据佐证，本院不予采信。经审查，一审认定的法律事实，均有相应证据证实，本院予以确认，不再重复赘述。针对争议焦点一：双方当事人签订的《商铺出租合同》是否应解除的问题。本院认为，梁章勇提出因经营不善，希望解除与韩昌文签订的《商铺出租合同》，且以搬离商铺的行为拒绝继续履行合同，双方继续履行合同的目的已无法实现，一审判决解除双方签订的《商铺出租合同》正确，对上诉人韩昌文提出不应解除合同的意见，本院不予采信。针对争议焦点二：一审判令梁章勇交的3000元押金折抵因解除合同造成韩昌文的损失是否正确，该押金是否应退还梁章勇的问题。本院认为，因《商铺出租合同》已经解除，韩昌文应按合同第三条的约定将押金退还于梁章勇，至于因解除合同造成韩昌文损失，能否以押金折抵的问题，因韩昌文一审中并未将合同损失作为反诉请求提出，也并未要求在本案中一并解决，一审判决3000元押金折抵韩昌文方的损失错误，本院予以纠正。对庭审中，上诉人韩昌文提出要求梁章勇将案涉商铺恢复原状的意见，为二审新提出的诉讼主张，本院二审不予一并处理，韩昌文可以另行主张相关权利。综上所述，上诉人韩昌文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初639号民事判决第一、二项，即“解除原告梁章勇与韩昌文于2017年12月27日签订的《商铺出租合同》，原告梁章勇于本判决生效之日起十五日内将商铺及钥匙交还被告韩昌文”，“原告梁章勇于本判决生效之日起十五日内一次性支付被告韩昌文商铺租金14891.76元”；二、撤销云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初639号民事判决第三、四项，即“原告梁章勇已支付给韩昌文的押金3000元归被告韩昌文所有”，“驳回原告梁章勇的其他诉讼请求”；三、韩昌文于本判决生效之日起十五日内一次性向梁章勇返还押金3000元；四、驳回梁章勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人韩昌文承担；一审案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被上诉人梁章勇负担。本判决为终审判决。若负有履行义务的一方当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向原审云南省临沧市临翔区人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。审判长  李世兰审判员  郭兰娟审判员  张 丽二〇二〇年十月二十九日书记员  张茗珺