广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1972民初8852号原告（反诉被告，下统称原告）：张明军，男。委托诉讼代理人：叶静谊，广东杰科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀冷，广东杰科（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告，下统称被告）：夏钰，女。委托诉讼代理人：李晓萍，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李万祥，广东展创律师事务所律师(撤销授权)。委托诉讼代理人：丰梦燕，广东展创律师事务所律师。原告张明军与被告夏钰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案。被告夏钰提起反诉，本院对被告夏钰提起的反诉予以受理。本案依法由审判员杨粤欣适用简易程序独任审判，于2020年9月15日公开开庭进行审理。原告张明军的委托诉讼代理人叶静谊，被告夏钰的委托诉讼代理人丰梦燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明军向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失88150元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告因做宵夜档需要，向被告承租了位于厚街镇白濠振兴路生昌宿舍楼B楼（4号）的房屋，合同约定：租赁期为35个月，即从2018年5月1日起至2021年3月31日止，租金每月1300元，原告应于每月5日前交于被告。合同签订后，原告随即购买相关装修材料及聘请装修人员对该房屋进行了装修，又采买了大量设备用于“霸道烤鱼”的经营。原告用于装修及购买设备等费用共花费了88150元。2019年6月份左右，原告因甘肃老家有事需回去处理，2019年7月29日回到店铺，才发现被告因原告逾期缴纳了该房屋一个月的租金，在未尽到任何通知义务的前提下，将原告烤鱼店内的所有设备（包括但不限于桌子、椅子、冰箱、空调、锅碗瓢盆等）全部私自变卖，并将该房屋又租给了其他人。原告多次找到被告，要求协商解决此事，但被告均不予以解决。2019年9月29日，原告配偶张莉同被告在厚街镇沙溪派出所调解，被告声称原告的设备等仅卖800元，并仅愿意赔偿原告损失800元。该说法实在令原告无法接受，双方未达成一致意见。现原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告夏钰答辩称，一、案涉房屋租赁合同于2019年3月31日到期后，原告继续使用租赁物，双方应继续按约履行。原、被告签订的租用东莞市**镇白濠工业区*********和5号铺房屋租赁合同于2019年3月31日到期，被告在与原告微信聊天时已确认这一事实，原告继续使用租赁物并支付租金，双方应继续履行合同。二、原告迟延支付三个月租金，其行为构成严重违约，按照合同约定，被告有权解除合同并收回租赁物，原告无权要求赔偿损失。1.被告于2019年7月通知解除合同、收回租赁物的行为合法有据。原告从2018年起就拖欠租金，截至2019年6月5日，原告拖欠2个月租金，截至2019年7月5日，原告已拖欠三个月租金。合同第八条第3项明确约定，如原告拖欠被告租金超过两个月的，被告有权没收定金、追回拖欠款项并收回租赁物、解除合同。按照此项约定，被告有权解除合同并收回租赁物。2.被告按照约定解除合同并收回租赁物，无须赔偿违约方损失。合同第八条第3项明确约定，如原告拖欠被告租金超过两个月的，被告收回租赁物、解除合同，由此造成原告经济损失的，不予赔偿。三、原告主张损失88150元毫无凭据。1.原告怠于履行清场、归还租赁物的义务，损失应自行承担。被告于2019年7月多次通知原告搬离租赁物内物品，原告置之不理。合同解除后，原告迟迟没有搬离场内物品，原告怠于保护其个人财产，被告就更无长期保管租赁物内物品的义务，为不影响租赁物再次出租，只能代为处分。原告留在租赁物内的陈旧桌椅，代为出售价款800元，原告的空调仍在租赁物内，待原告自行拆除搬离。2.原告主张其装修及购买设备损失88150元，没有提供合法有效的合同、凭证、票据证据。综上所述，原告诉请没有法律和事实依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告夏钰向本院提起反诉请求：1.被告没收原告合同定金5200元；2.原告支付被告房租7800元和水电费400元（2019年3月租金2600元加水电费400元，2019年6月和7月租金5200元）；3.原告向被告逾期付租金的滞纳金34710元（按照1%/日结算，2018年拖欠租金2600元从2019年3月5日起算，2019年6月租金2600元从2019年6月5日起算，2019年7月租金2600元从2019年7月5日起算，暂计至2020年8月5日）；4.原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月1日，原告开始租用的东莞市**镇白濠工业区**********，约定原告于每月5日前支付当月租金1300元，从2018年5月19日起计付租金。原告支付定金2600元。如原告拖欠租金超过两个月，被告有权没收定金、追回拖欠款项并收回租赁物、解除合同，由此造成原告经济损失的，不予赔偿。原告不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金，租赁期限至2019年3月31日。随后，原告又以同样的条件租赁该楼的5号铺，原告向被告支付定金共计5200元，每月应向被告支付租金2600元。截至2018年底，原告就拖欠一个月租金2600元及水电费400元，至今未付。除此之外，原告多次拖延至月底才支付当月租金。2019年4月1日，租赁期限到期后，原告继续租用该租赁物，并继续向被告支付租金，然而，至2019年7月底，原告又拖欠2019年6-7月租金5200元，即原告共拖欠被告三个月租金及水电费8200元。原告拖延拒付三个月租金的行为已构成严重违约，被告有权终止合同、收回租赁物并没收定金，要求其支付拖欠的租金和水电费8200元，并要求其支付迟延付租期间的滞纳金，要求其支付拖欠的租金和水电费8200元，并要求其支付迟延付租期间的滞纳金。故被告提起反诉，请依法支持。原告张明军对被告夏钰的反诉答辩称：1.由于被告无法提供案涉两商铺的报建报批手续，案涉租赁合同应无效，被告无权没收原告缴纳的定金5200元，关于被告要求原告支付租金7800元和水电费400元，原告只确认2019年6月租金2600元以及7月租金1300元未支付。2.对于反诉的滞纳金超过法律规定，请法院予以调整。经审理查明，2018年3月21日，被告（乙方）与东莞市**镇白濠股份经济联合社（甲方）签订一份《合同书》，约定甲方将位于厚街镇白濠工业区振兴路5号的租赁物出租给乙方使用。租赁物为商住楼一栋，面积共3470平方米，租赁期为3年，即从2018年4月1日起至2021年3月31日止，合同并对双方当事人的其他权利义务作出约定。被告并以生昌宿舍楼的名义（甲方）与原告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于B楼（4号）的租赁物出租给乙方使用于商业，租赁期间从2018年5月1日起至2021年3月31日止，计租期从2018年5月19日起至2021年3月31日止，租金为1300元/月，每月5日前缴纳，乙方于合同签订之日，需一次性向甲方缴交相当于两个月租金的定金，共2600元和预缴计租期第一个月租金476元，两项合计3076元。合同期满，在乙方付清租金等经营费用后，甲方将定金无息退还乙方。第八条违约责任并约定，乙方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金。乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时没收定金、追回乙方拖欠款项、收回物业及解除本合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿：…⑵拖欠甲方超过两个月租金；…合同并对双方当事人的其他权利义务作出约定。但原、被告提交的《租赁合同》存在不一致的地方，被告提交的《租赁合同》在租赁期部分存在涂改，租赁期显示为从2018年5月1日起至2019年3月31日止，计租期从2018年5月19日起至2019年3月31日止。从原、被告双方确认的原告（微信号为j198061，昵称：做真实的自己）与被告（微信号为xy136*****810，昵称：钰儿）的微信聊天记录可见，从2019年4月开始原告即存在延期缴纳房租的情况，被告屡次催促，2019年7月1日，被告称原告拖欠房租6600元，原告没有开门，觉得这样收原告租金不好意思，要求原告退租，并称已经给了原告一个月的时间，今天要求把锁换了。原告称在成都，回来就给钱被告，且称东西还在店里没有搬出来，双方争论后被告要求原告5号之前将房租缴纳，暂时不换锁。后原告并未缴纳房租，2019年7月18日被告通过微信告知原告已经换锁，要东西可打其电话，并称过几天就会再出租，要处理店内物品，要求原告补3000元把东西拉走，双方各亏一点，并称原告欠之前租金3000元，6月份房租及7月15天的房租，原告称合同已经到期，要求退押金，并威胁被告不能损坏其店内物品，称仅租金与押金相抵后，加上去年的金额，仅欠被告3000元，被告称原告存在违约，押金和租金不能相抵，原告并称双方五月份签订合同，只签署了一年，现在已经不在租赁期间。2019年9月29日，原告妻子张莉与被告双方至东莞市**镇沙溪派出所人民调解室进行调解，争议事项记载为张莉是夏钰的租客，因之前张莉回老家处理家事，导致逾期了两个月的铺租，2019年7月29日张莉回到店铺中后发现店铺内的东西被夏钰变卖，经调解，双方协议自行到法院解决，厚街镇人民调解委员会并就此出具了人民调解协议书。为证明店铺的物品及装修损失，原告提供了案涉商铺的照片，向东莞永发装饰清洁公司的微信支付凭证、收款收据，被告对此不予确认。原告并提交自行制作的设备清单，显示其店铺内有37项设备，被告称除了其中的六开门冰箱不存在，空调仍在店铺内原告可以拆走外，其他均予以确认。庭审中，原、被告双方确认除《租赁合同》约定的店铺外，原告实际承租的为两处店铺，每月租金为2600元，双方并确认原告有2018年3月份的租金及水电费3000元未缴纳，从2019年6月份开始未缴纳租金，被告系于2019年7月28日变卖原告店铺内全部物品。被告确认案涉租赁合同无效，案涉商铺并未办理建设工程规划许可证或取得合法产权证，原告对此表示确认。以上事实，有《合同书》、《租赁合同》、人民调解协议书、户口本、原告店面的图片、原、被告微信聊天记录（打印件）、《合同书》、向东莞永发装饰清洁公司的微信支付凭证、收款收据、设备清单及双方当事人陈述等附卷为据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，由于被告就案涉出租的商铺并未取得建设规划许可证，故原、被告签订的《租赁合同》及实际形成的另一铺位租赁合同关系应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，鉴于被告已经自行收回商铺且另行出租，故原告无需返还，但被告应向原告退还合同定金5200元。双方当事人现时争议的为：1.原告拖欠案涉租赁商铺占有使用费的金额应如何认定；2.被告私自处分原告店铺内的财产并另行出租，原告的相应损失应如何认定。对于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告应按与被告签订的《租赁合同》及口头约定的未签订租赁合同的商铺的租金标准支付相应的占有使用费。对于占有使用费的计算期间问题，从原、被告双方均确认的微信聊天记录及实际清场时间可见，被告系于7月18日更换案涉租赁商铺门锁，于7月28日清理完毕租赁物内财产，虽被告在微信中称7月15天的房租，但其并未明确表示放弃对其余期间房租或占有使用费的追索权利，故房屋占有使用费应按实际情况进行计算。虽被告于7月18日换锁即实际控制了案涉租赁物，但考虑到当时案涉租赁物内还存在原告的大量物品，被告亦告知原告拉走，但原告并未进行清理，即被告此时并未能完全收回案涉租赁物。而直至7月28日被告将原告存放在案涉商铺内物品清理完毕后才能认定被告收回了租赁物，本院认定原告应支付案涉租赁物的占有使用费至2019年7月28日止。另根据双方当事人对原告所欠费用的确认，案涉租赁物未支付占有使用费应计算为2600元+2600元/月×1个月28天=7627元，并支付原告确认的2019年水电费400元。由于案涉租赁合同书无效，并不产生之前租金的滞纳金，原告该项诉求没有事实及法律依据，本院不予支持。对于争议焦点2，鉴于案涉租赁合同无效，被告不能按照相应合同条款对原告的财产进行非法处分，其未经原告同意处分其财产造成原告损失应予赔偿。鉴于被告确认店内仍存有原告主张的志高空调3P，原告可自行拆除领回，该设备无需折价补偿。对于原告主张的设备，其并未提供证据证明该些设备确实存在于案涉店铺内，故本院仅对被告确认的部分予以确认，该部分设备被告未经原告同意已经进行变卖处理，应就相应的设备价值对原告进行赔偿，但鉴于原告并未提供相应设备的购买单据，无法确认设备的新旧及价值，根据被告确认的原告提供的设备清单上的设备数量及情况，本院酌定存在原告店内被被告私自处理的设备价值为8000元。对于原告提及的装修损失，鉴于支付给东莞永发装饰清洁公司的款项并未提供相应的合同或者装修清单，无法确认确实为案涉店铺装修支出，原告提供的证据不足以证明装修费的具体支出及折价赔偿的金额，但结合原告提供的图片，考虑原告确实对案涉店铺进行了装修的情况，本院酌定被告赔偿原告装修损失6000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限原告张明军于本判决发生法律效力之日起七日内向被告夏钰支付场地占有使用费7627元；二、限原告张明军于本判决发生法律效力之日起七日内向被告夏钰支付拖欠的水电费400元；三、限被告夏钰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张明军退还合同定金5200元；四、限被告夏钰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张明军赔偿设备及装修损失合计14000元；五、驳回原告张明军的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告夏钰的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1002元（原告已预交），由原告张明军负担784元，被告夏钰负担218元；反诉受理费501元（被告已预交），由原告张明军负担84元，被告夏钰负担417元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨粤欣二〇二〇年十月二十三日书记员  徐 莉强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。