广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1225号 原告：梧州国海置业有限公司，住所广西梧州市长洲区新兴二路****。统一社会信用代码：91450400086513543H。 法定代表人：朱忠勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：黄文炎，男，1982年6月25日出生，汉族，住广西，住广西藤县iv> 原告梧州国海置业有限公司与被告黄文炎商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梧州国海置业有限公司的委托诉讼代理人黄世军到庭参加诉讼，被告黄文炎经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告梧州国海置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》及《车位使用确认书》；2.判令被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《梧州市商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续；3.判令被告向原告支付违约金192754.80元［合同总价款642516元×30%］；4.判令第三项金额192754.80元直接从被告已付房款中扣除；5.判令被告支付本案律师代理费13000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月30日原告与被告黄文炎签订了一份编号为ＷＺ2017077441的《梧州市商品房买卖合同》及一份《车位使用确认书》（车位号为“彰泰·玫瑰园”项目地下第Ｎ区033号），约定原告将其所有的位于梧州市（商品房预售许可证号为：梧房售 字2017第020号）出售给被告。合同约定：该商品房总价642516元，被告黄文炎应于合同签订当日支付首付款132516元，剩余房款510000元于签订合同当日起30日内以银行按揭方式付清。2017年9月25日,被告与广西北部湾银行股份有限公司梧州分行签订了一份《个人房屋借款/担保合同》，原告作为被告的保证人，承担阶段性连带责任保证。合同附件四第一条第4款约定，若因买受人未按照《个人房屋借款/担保合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并按代偿款项的30%向出卖人支付违约金。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代偿款项和违约金的，或因买受人原因导致贷款机构解除借款合同的，则按第（2）项约定处理。（2）出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房，另行出售第三方。出卖人因此解除合同的，买受人除了按上述第（1）项承担违约责任，还应向出卖人支付合同总价款30%作为违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失。合同附件四第九条第1款、第2款、第8款约定：因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%向出卖人支付违约金并按本附件第一条第4款第2项处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售给他人，买受人无异议；出卖人从买受人己付房款中扣除违约金等相关款项后，将剩余房款退回买受人；若因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等)均由买受人承担。该补充协议还约定，《商品房买卖合同》与补充协议内容有抵触的，以补充协议内容为准。原、被告之间的商品房买卖合同签订后，原告已经到有关机关办理了《梧州市商品房买卖合同》备案，并配合被告办理商品房预告登记手续。原告依约履行了义务。按照附件四补充协议第九条第2款第（2）点约定：买卖合同根据合同约定解除的，“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理《梧州市商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理撤销《梧州市商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续”。2019年4月30日，因被告未能按时偿还银行贷款，广西北部湾银行股份有限公司梧州分行根据与原、被告签订的《个人房屋借款/担保合同》的约定，从原告保证金账户划扣了本金、利息、罚息共 计514542.10元，导致原告承担了代偿责任。被告拖欠银行贷款的行为违背了双方签订的《梧州市商品房买卖合同》之约定，构成违约，应该依约承担违约责任。原告认为，原、被告之间的《梧州市商品房买卖合同》合法有效，因被告违约，原告要求解除双方签订的《梧州市商品房买卖合同》并判决被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《梧州市商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续，依约向原告支付违约金及原告因维权产生的诉讼费及律师代理费。现起诉到人民法院，请法院支持原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.《梧州市商品房买卖合同》、《车位使用确认书》复印件，证明双方签订了商品房买卖合同，约定了被告未按约履行其义务时应承担的法律责任； 2.《个人房屋借款/担保合同》复印件，证明第三人向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款，原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任； 3.不动产登记证明复印件，证明原告已全面履行了合同约定的义务； 4.收据复印件，广西增值税普通发票复印件，证明被告向原告支付购房款项数额； 5.结清证明复印件，证明因被告拖欠第三人到期贷款未还，原告代被告偿还贷款本息的事实； 6.广西增值税专用发票，证明原告因维权支付律师代理费的事实。 被告黄文炎未到庭参加诉讼，但庭后向本院提交了书面的答辩意见：1.被告不同意解除《梧州市商品房买卖合同》及《车位使用确认书》。《梧州市商品房买卖合同》已经履行完毕，被告已根据合同约定支付首付款并通过银行按揭贷款的方式付清购房款，不存在违约行为。被告逾期归还银行贷款属于借款合同违约，是被告与贷款人之间的权利义务问题，与本案的房屋买卖合同不存在关联性。原告作为保证人，其与贷款人是担保合同关系，其保证的是借款人资料真实有效，资料是否齐全，借款人是否按照约定的用途使用借款及借款人是否有还款能力等事项，借款人已经按照借款合同办理了抵押登记手续，在规定期限内履行合同义务，银行亦按时发放了贷款。原告没有结清贷款，终止抵押合同的权利。2.原告代偿了被告的按揭贷款，贷款人并未收取原告提前还款的违约金，被告亦不应承担任何违约金责任。另外，被告购买时房价为4912元每平方米，现市场价约7000元每平方米，房价涨了约2000元每平方米 ，原告并没有损失，反而赚了，被告为购买案涉房屋支付了税费等费用，亦偿还了一年多的银行按揭贷款，若原告解除房屋买卖合同，要求被告退房，会造成被告重大经济损失，被告要求原告按照市场价拍卖、变卖案涉房产以资抵债，并退还被告首付款，同时适当补偿被告房屋差价款。3.被告购买案涉房屋的钱款是借来的，后陷入传销组织失去了工作，现已负债累累，希望原告理解并体谅被告的难处，通过协商解决本案，将被告的损失降到最低。 被告黄文炎没有证据向法庭提供。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告黄文炎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证及质证的权利，并应承担由此产生对其不利的法律后果。原告提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《梧州市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于梧州市长洲区的商品房，建筑面积108.07平方米，每平方米5945.37元，总金额642516元，买受人于签订合同时支付总房款的20%以上计132516元，余款510000元于签订合同之日起30日内以银行按揭方式支付。2.出卖人应当在2019年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付买受人使用。3.合同签订后60日内，出卖人应按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续。《梧州市商品房买卖合同》附件四是合同的补充协议，协议约定：1.买受人通过按揭贷款方式、公积金贷款方式或组合贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金）外，其余房价款应于签订合同之日起30日（公积金或组合贷款方式于公积金受理之日或取得房屋预告登记之日起60日）内支付至出卖人账户。买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限届满之日起10日内一次性付清房款，否则应按本合同的有关约定向出卖人承担违约责任。2.若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、 罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权按以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并按代偿款项的30%向出卖人支付违约金。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代偿款项和违约金的，或因买受人原因导致贷款机构解除借款合同的，出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房，另行出售第三方，出卖人因此解除合同的，买受人除了按上述约定承担违约责任，还应向出卖人支付合同总价款30%作为违约金，并赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失（含再次出售时所受的差价损失），出卖人在买受人已付房款中扣除违约金及出卖人再次卖出该房时所受的差价损失及相关费用、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费等）后，将剩余房款（不计利息）退回买受人，如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人还应予以补足。3.双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续。4.若因买受人未按约支付合同约定的任一款项、或归还银行贷款、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保险费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）均由买受人承担。同日，原、被告还签订了一份《车位使用确认书》，约定基于双方签订的《梧州市商品房买卖合同》，被告购买原告开发的“彰泰·玫瑰园”项目小区C3栋1-1503号房，被告在付清《梧州市商品房买卖合同》确认的所有费用后即可获得“彰泰·玫瑰园”小区地下车位停车位专有使用权，车位号为N区车位033。 2017年9月25日，被告作为借款人、抵押人与作为贷款人的广西北部湾银行股份有限公司梧州分行、作为保证人的原告签订了一份《个人房屋借款／担保合同》，约定：1.借款人向贷款人借款510000元用于购置梧州市长洲区的商品房，借款期限360个月，即从2017年9月25日起至2047年9月25日止，贷款利率采用固定利率，以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，即年利率4.9%，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合 同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率。2.还款方式为按月等额本息还款，同时被告提供上述商品房作为借款的抵押。如被告连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。3.原告提供阶段性连带责任保证，原告对合同项下的主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、借款人应向贷款方支付的其他款项以及贷款人实现债权与担保权利的费用承担连带保证责任。保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。原告不按合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在广西北部湾银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。 上述合同签订后，被告向原告支付了首期购房款132516元，广西北部湾银行股份有限公司梧州分行已于《个人房屋借款/担保合同》签订当日向被告发放了贷款510000元。2018年1月4日，原、被告办理了案涉商品房的预售商品房买卖预告登记。原告至今尚未向被告交付案涉商品房。后因被告没有按照《个人房屋借款/担保合同》规定的期限归还银行贷款，广西北部湾银行股份有限公司梧州分行于2019年4月30日从原告的保证金账户扣除、结清了被告办理的房屋按揭贷款本金501683.97元，利息12858.13元，合计514542.10元，并于2019年7月8日向原告出具《结清证明》。 另查明，原告为提起本案诉讼，委托广西迈泰律师事务所代理诉讼并支出律师代理费10000元。 本院认为，原告与被告签订的《梧州市商品房买卖合同》及补充协议、《车位使用确认书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同补充协议约定，若因买受人未按照《个人房屋按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求出卖人承担保证责任代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出 卖人代偿款项，并按代偿款项的30%向出卖人支付违约金。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代偿款项和违约金的，出卖人有权解除买卖合同。本案中，被告未能按约偿还广西北部湾银行股份有限公司梧州分行的借款本息，在原告为其偿还上述借款本息后，又未按约支付原告代偿款项，且案涉的商品房尚未交付，亦未取得不动产权证书，现原告要求解除与被告签订的《梧州市商品房买卖合同》，符合双方约定，本院予以支持。另外，《车位使用确认书》系基于原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》而签订的，属于从合同，故原告要求一并解除《车位使用确认书》，合理合法，本院亦予以支持。合同解除后，原告应向被告退还首付款132516元，被告应配合原告到原合同登记机关办理撤销《梧州市商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续。 关于原告要求被告支付违约金的问题。根据合同补充协议的约定，如因被告未按照《个人房屋按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行要求原告承担保证责任代为偿还，原告因此解除合同的，被告除了按代偿款项30%承担违约责任外，还应当向原告支付合同总价款30%作为违约金。被告应在原告代偿借款之日起7日内向原告还清代偿款，但被告至今未还，应承担相应的违约责任，现原告要求被告按合同总价款30%支付违约金，明显过高，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院认为违约金按合同总价款的3%支付为宜，被告应向原告支付的违约金为19275.48元（642516元×3%）。 关于律师代理费的问题。根据合同补充协议的约定，原告为实现债权或解除合同发生的律师费由被告承担。被告应承担原告因本次诉讼所支出的律师代理费。现原告要求被告支付律师代理费13000元，但根据原告提供的广西增值税专用发票显示，原告因本案诉讼共支出律师代理费为10000元，故本院支持10000元。 综上所述，原告应返还被告首期房款132516元，扣减被告应支付原告的违约金19275.48元和律师代理费10000元后，原告尚应退还被告103240.52元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规 定，判决如下： 一、解除原告梧州国海置业有限公司与被告黄文炎签订的《梧州市商品房买卖合同》及《车位使用确认书》； 二、被告黄文炎应在本判决生效后十五日内配合原告梧州国海置业有限公司到原合同登记机关办理撤销《梧州市商品房买卖合同》备案、预告登记注销手续； 三、原告梧州国海置业有限公司应退还被告黄文炎购房款103240.52元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10225元，减半收取计5112元，财产保全费3733元，合计8845元，由原告梧州国海置业有限公司负担2388元，被告黄文炎负担6457元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 莫素兰 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 李晓琳 书 记 员 刘 惠 附适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。