四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2764号 上诉人（原审原告）：苏志兰，女，1957年9月10日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆钜凯房地产开发有限公司,住所地：重庆市渝**回兴街道兴科一路**方泰花园**1-22。 法定代表人：赵元芳，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：吕祎，重庆乐君律师事务所律师。 上诉人苏志兰因与被上诉人重庆钜凯房地产开发有限公司（以下简称钜凯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2020）川1323民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏志兰的委托诉讼代理人吉蔚滨、被上诉人钜凯公司的委托诉讼代理人吕祎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人苏志兰的上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审原告的全部诉讼请求即：钜凯公司立即向蓬安县房管局申请办理《商品房买卖合同》登记备案手续；钜凯公司向苏志兰支付逾期交房违约金18,210元、逾期办证违约金18,210元。事实与理由：一审判决背离双方争议焦点，错误分配举证责任，导致作出双方签订商品房买卖合同不是真实意思表示的错误判断。一审判决认为，即使签订的商品房买卖合同的意思表示真实，也损害其他人利益而无效，缺乏基本的事实根据和法律依据。一审判决没有认定案涉商品房买卖合同系网签合同，王兰是钜凯公司财务负责人这两个重要事实。一审判决认定王韦力是钜凯公司与苏志兰签订案涉商品房买卖合同的实际经办人，没有事实根据。 被上诉人答辩称，苏志兰与王云华或钜凯公司并不存在借贷关系，通过以房抵债方式建立的商品房买卖合同就没有事实根据和法律依据。与本案相同或类似的一系列案件中，人民法院对案涉的《商品房买卖合同》均确认为无效。当事人向省高级人民法院申诉亦被裁定驳回了。房款、税费及维修基金等收款收据载明的收款人或经办人为“王韦力”，一审推定王韦力为签订合同的经办人符合常理。购房合同是否网签不是合同是否有效的特征，故不能得出合同网签，合同就一定有效的结论。故一审法院认定本案《商品房买卖合同》无效是正确的，应当驳回上诉人的上诉请求。 苏志兰一审诉讼请求：1、判令钜凯公司向其支付逾期交房违约金18,210元、逾期办证违约金18,210元；2、判令钜凯公司立即向蓬安县房管局申请办理《商品房买卖合同》登记备案手续。 一审法院认定，2011年12月26日，苏志兰向王兰（钜凯公司原法定代表人王云华之女，钜凯公司股东）转账10万元，次日，苏志兰又向王兰转账50,000元。2014年12月27日，张洁（王云华妻子，王兰继母）给苏志兰出具了借条一份，载明：“借到苏志兰人民币20万元正，借款期限一年，到期利息4万元，共计24万元。”。 2016年5月22日，苏志兰与钜凯公司签订了《商品房买卖合同》，约定苏志兰购买“钜凯江岸居”第x幢第x层x号房屋，房屋套内建筑面积62.67平方米，房屋单位按套内面积计4,477.16元/平方米，该合同作为出卖人一方无经办人签字，仅加盖了公章。合同签订后，苏志兰向经手人王韦力（张洁与前夫之女、王云华继女）支付了契税、交易费、大修基金、税费。王韦力还给苏志兰出具了一份收到购房款280,584元的收款收据。一审庭审中苏志兰陈述，上述280,584元房款当时并未实际缴纳，而是以张洁出具的金额为24万元的借条予以冲抵。上述《商品房买卖合同》还约定：钜凯公司应当于2017年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人钜凯公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起2日内向买受人支付违约金。对出卖人逾期办理初权初始登记的违约责任亦作出了上述类似的约定，但对出卖人逾期转移登记的违约责任未作约定。 蓬安“钜凯江岸居”项目最初合伙人为钜凯公司、成红、游国平、刘锐，游国平后退出合伙，成红死亡，黄建康系成红丈夫。刘刚虽未在《项目开发合作合同》上签字，但实际投资100万元。 钜凯公司原为王云华独资性质的有限责任公司，2009年王云华将公司10%的股份转让给王兰。转让后公司股东二人，王云华占股90%，王兰占股10%。 本案件为系列案件，不同买受人签订的类似以房抵债合同抵偿的房屋达24套。为了查清案件相关事实，一审法院曾依职权调取了相关证据：1、调查了解了“钜凯江岸居”楼盘的相关情况。蓬安县住房和城乡建设局的复函记载，蓬安“钜凯江岸居”项目实际修建住房400套、商业门面26间。目前剩余项目资产（扣除类似本案以物抵债房屋25套）为住房4套、门面2间。项目消防工程、防雷设施安装工程、公共部分装修工程、、地下车库工程公厕均未完成，未通过竣工验收。项目下欠水、电、气款590万元、消防款210万元、劳务款760万元、工程设计费75万元、工程款（含材料款）约1,365万元。2、调取了王云华的住院病历，XX医院住院病历记载，王云华初次确诊患右下肺小细胞肺癌的时间为2015年7月23日。3、调取了王兰收到系列案件原告的转账后资金流向情况，金融机构出具的王兰账户的资金流向显示，王兰收到款项后，均用于POS消费、取现、还款、支付利息及向王云华及钜凯公司无关的他人转账，同时还显示，钜凯公司先后向王兰转账480余万元，王兰先后向钜凯公司及王云华转账280万元左右。 还查明，王兰因非法吸收公众存款罪于2017年3月27日被重庆市渝北区人民法院判处有期徒刑两年六个月。 一审法院认为：苏志兰与钜凯公司签订的《商品房买卖合同》无效，其理由有：第一、苏志兰无充足的证据表明其与钜凯公司之间存在客观真实的债权债务关系。 首先，苏志兰于2011年12月向王兰转账15万元与2014年12月张洁向其出具借条一份因二者交易时间的差异、载明的金额的差异、交易主体的差异尚不能完全对应，虽然张洁出具了说明一份，说明2011年12月向王兰转账为张洁的借款，但尚缺乏王兰的证词证明二者的对应性。如果二者无法对应，则不排除张洁出具的借条的虚假性。因此苏志兰提供的证据尚不足以证明其转账给王兰的款项实为出借给张洁的款项。 其次，即或上述转账与借条相对应，但向苏志兰借款的对象为张洁，而借款的交付对象为王兰，虽然张洁于2020年4月29日出具了一份情况说明，拟说明其所借之案用于钜凯公司的项目建设，但张洁对自身借款用于他人应由他人偿还的意见本身就不具有说服力，且苏志兰也没有提供证据证明其所出借之款实际用于钜凯公司。从法院调取的王兰收到系列借款后的资金走向也无法表明案涉借款实际用于钜凯公司。 第三，从双方签订的《商品房买卖合同》看，虽然加盖有钜凯公司的公章，但并无实际经办人的签字，从苏志兰出示的收款收据看，实际的经办人为王韦力，考虑王韦力与张洁的关系及钜凯公司实为家族性公司的背景，苏志兰提供的证据尚不能充足地证明将张洁的债务转移由钜凯公司承担，并进而以钜凯公司开发的房产进行抵债系钜凯公司的真实意思表示。且2014年12月27日张洁出具的欠条并无王云华的签字，亦无法证明该债务系张洁与王云华的夫妻共同债务。 综合，一审法院认为苏志兰无充足证据表明以物抵债而签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”、第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”规定，因债的虚假性，基于以物抵债而签订《商品房买卖合同》这一民事行为因缺乏“意思表示真实”而应当认定无效。 第二、即使双方签订商品房买卖合同意思表示真实，该合同也因损害了其他人的权益而无效。 即使债权债务转移真实，但被转移的债权也仅为普通债权，通过转移后仍然不能改变普通债权的性质。普通债权能否实现依赖于债务人的履行能力，尚存在不能履行的可能性。而依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程价款享有优先于抵押权的优先受偿权，但该优先受偿权不得对抗作为消费者的买受人，根据此规定债权的优先顺序可理解为：作为消费者的买受人取得房屋的权利优先于法定的建设工程价款优先受偿权，法定的建设工程价款优先受偿权优先于意定的担保物权的优先受偿权，意定的担保物权的优先受偿权优先于普通债权。本案中苏志兰通过签订商品房买卖合同的方式实现以物抵债，将本为普通债权人身份变更为作为消费者的买受人，将普通债权变更为第一顺序的优先债权，必然损害其他享有优先权的债权人的利益。根据蓬安县住房和城乡建设局给法院的复函可以看出，“钜凯江岸居”项目剩余资产为商业门面2间、住房4套（不含本系列案件以物抵债的25套住宅），而该项目尚有大量附属工程尚未完工，已完工部分合计欠款3,000万元左右，其中不乏建设工程价款优先债权。苏志兰与钜凯公司签订商品房买卖合同实现以物抵债务，损害了其他不特定建设工程价款优先债权人的利益，同时也损害了其他普通债权人的利益，违反了善良的经济交易秩序，违反了民事行为的公序良俗原则，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，该行为应当认定无效。《商品房买卖合同》无效，苏志兰的履行合同请求不应当予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条规定，判决：驳回原告苏志兰的诉讼请求。案件受理费700元，由原告苏志兰负担。 二审查明，王云华与张洁于2004年2月登记结婚，二人均系再婚。王兰系王云华与前妻之女，王韵杰系王兰之子。王韦力系张洁与前夫之女，在张洁与王云华结婚后随二人共同生活。钜凯公司系王云华于2008年2月登记设立的个人独资公司，注册资金800万元。2009年6月25日，王云华将其10%的股权转让给王兰。2015年7月，王云华检查出癌症。2016年5月25日王云华（甲方）与其外孙王韵杰（乙方，王兰代签）签订《股权转让协议》将其持有的90%股权以720万元转让给乙方王韵杰。之后，钜凯公司在工商部门进行股东变更登记：王韵杰出资额为720万元占比90%，王兰出资额为80万元占比10%。2017年1月24日，王云华死亡。2017年3月，张洁起诉王韵杰、王兰等人，请求确认股权转让协议无效。该案经由重庆市渝北区人民法院及重庆市一中院均判决确认王云华与王韵杰签订的《股权转让协议》无效。 张洁于2020年4月29日出具的《情况说明》,称其与苏志兰系多年朋友。2011年12月，她向苏志兰借钱并指示其直接将借款转给王兰。苏志兰于2011年12月26日向王兰转款10万元，次日再次向王兰转款5万元。2014年12月27日，张洁向苏志兰出具借条，载明借款20万元（本金15万元，三年利息为5万元），承诺在2015年12月26日还清，期间计算利息4万元。但到期后仍未能偿还，故于2016年5月22日，苏志兰与钜凯公司签订《债务转移及以房抵债协议》，并于当天下午到蓬安钜凯公司江岸居售楼部签订了《商品房买卖合同》。还查明，《商品房买卖合同》进行了网签。 其他查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，本案中苏志兰要求履行的《商品房买卖合同》实际是双方达成的以房抵债协议，其购房款系由苏志兰所出借款项本金及利息组成。故本案的焦点是苏志兰与钜凯公司是否存在真实的民间借贷关系以及达成以房抵债协议即《商品房买卖合同》是否损害到其他人的利益。 2011年12月苏志兰分两次向王兰转款共计15万元，这并无争议。但单从转款凭据看，可以证明借款人是王兰，不能证明借款人为钜凯公司。张洁在2014年12月向苏志兰出具借条，载明的金额为20万元（由本金15万元，及三年的利息5万元组成）。但该借条也不能证明借款人是钜凯公司。张洁于2020年4月29日向法院出具书面《情况说明》称，因钜凯公司资金困难，钜凯公司法定代表人王云华要求张洁向朋友、熟人借款。案涉借款系张洁与苏志兰联系代钜凯公司借款，要求苏志兰直接将款转入钜凯公司财务负责人王兰个人帐户，所借款项用于了钜凯公司。但仅有其个人的书面说明，无其他材料印证，不能认定钜凯公司为实际借款人。从王兰银行资金流向看，亦不能得出案涉借款用于了钜凯公司的结论。 王兰虽系钜凯公司股东（占钜凯公司10%股份）兼财务总监，但其本人与公司是各自独立的主体，且王兰本人还从事其他经营活动。案涉借款由苏志兰转至王兰个人账户而没有转入钜凯公司帐户，苏志兰也不能举出其与钜凯公司之间有借款合同或借据等可以证明实际借款人是钜凯公司的其他证据。现钜凯公司法定代表人王云华已经去世，在没有其他证据予以佐证的情况下，不能仅以张洁书面证言认定案涉借款的实际借款人钜凯公司。故苏志兰与钜凯公司之间不存在真实的民间借贷关系。张洁在《情况说明》中称，在签订《商品房买卖合同》当天，苏志兰与王云华、钜凯公司签订了《债务转移及以房抵债协议》，但一、二审未见该协议，张洁的该说法不能采信，且即使存在该协议，本案债务转移给钜凯公司可能损害公司股东及公司债权人的利益。 退一步讲，即使苏志兰与钜凯公司之间存在民间借贷关系，其为普通债权，即或债务转移也仍为普通债权。蓬安县住房和城乡建设局给法院的复函显示，“钜凯江岸居”项目剩余资产为商业门面2间、住房4套（不含本系列案件以物抵债的25套住宅），而该项目尚有大量附属工程尚未完工，已完工部分合计欠款3,000万元左右，其中不乏建设工程价款优先债权。苏志兰与钜凯公司《商品房买卖合同》时，王云华已被确诊为肺癌，案涉楼盘资金严重困难，加之苏志兰与王云华之妻张洁系朋友关系，双方合谋以物抵债而签订《商品房买卖合同》，将苏志兰普通债权人身份变更为房屋买受人，其普通债权变更为第一顺序的优先债权，人为改变了民事权利的价值排序，规避法律，损害了劳动债权权利人和建设工程价款优先权人的利益，违反了善良的经济交易秩序和公序良俗原则。 综上所述，苏志兰与钜凯公司不存在借贷关系，所谓债务转移也缺乏合理根据，双方签订以物抵债性质的《商品房买卖合同》缺乏事实基础和法律根据。在王云华确诊为癌症及案涉楼盘出现烂尾迹象之特殊情况下，双方合谋以房抵债，人为改变民事权利的价值排序，恶意规避法律，损害其他债权人的合法利益，一审依法认定《商品房买卖合同》无效，对苏志兰请求履行合同的诉讼请求不予支持，并无不当。至于上诉人提出《商品房买卖合同》是网签合同，王韦力不是本案合同的经办人员的问题。因合同是否网签，王韦力是否是签订合同的经办人员与合同是否有效并无直接关系，不影响本院对合同效力作出判断。苏志兰的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700.00元，由上诉人苏志兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭世蓉 审判员  鲜代秋 审判员  田 娟 二〇二〇年十月二十八日 书记员  贾佳琳