广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5799号原告：广发银行股份有限公司阳江分行。住所地及确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******。负责人：罗玉瑾，该行行长。委托代理人：黄平松，该行员工。委托代理人：陈俏霖，该行员工。被告：张文全，男，1989年11月19日生，汉族，户籍所在地：黑龙江省桦川县*******1*；现住广东省阳江市江城区**************8*********；确认的送达地址：广东省珠海市香洲区**********。公民身份号码：230************83X。被告：阳江保利弘盛房地产有限公司。住所地：广东省阳江市江城区*******保利罗兰香谷售楼部2楼；确认的送达地址：广东省广州市荔湾区********美国银行中心大厦2101室（联系人：张婧）。法定代表人：郭某1。委托代理人：张婧，广东力诠律师事务所律师。原告广发银行股份有限公司阳江分行（以下简称广发银行阳江分行）诉被告张文全、阳江保利弘盛房地产有限公司（以下简称保利弘盛房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广发银行阳江分行的委托诉讼代理人陈俏霖，被告保利弘盛房地产公司的委托诉讼代理人张婧到庭参加了诉讼；被告张文全经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广发银行阳江分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张文全签订的《个人房屋按揭贷款合同》（编号为：11900418085）；2、判令被告张文全归还给原告本金人民币550499.12元和利息、罚息（计至2020年7月9日止利息9728.58元、罚息51.90元、复利98.18元，合共560377.78元，从2020年7月10日起按《个人房屋按揭贷款合同》约定的计收逾期贷款利息、罚息、复利的标准计算至还清款之日止）；3、判令被告张文全立即办理阳江市江城区**************8*********的正式抵押登记手续；在抵押权设定后，则原告可就该房屋依法实现抵押权；4、判令在阳江市江城区**************8*********的抵押权人设定为原告前，被告阳江保利弘盛房地产有限公司对被告张文全的上述债务承担连带保证责任；5、判令两被告共同承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2018年3月13日，原告与被告张文全签订《个人房屋按揭贷款合同》（编号为：11900418085）。该合同约定：由原告向被告张文全提供按揭贷款人民币58万元，还款期数共240期，月利率为浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮20%，还款方式为分月等额本息偿还，逾期需缴交罚息，罚息额按逾期欠款部分在原利率基础上加收50%计算罚息直到还清止。被告张文全用其所购买的位于阳江市江城区**************8*********，建筑面积为115.01平方米的房向原告借款作抵押担保。合同签订后，办理了房地产抵押预告登记手续，原告领取了《不动产登记证明》（编号为：粤（2018）阳江市不动产证明第0016149号）。同时，原告与被告保利弘盛房地产公司签订的《个人房屋按揭贷款合同》（编号为：11900418085），约定在合同生效之日起至办妥合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交原告保存之前，对上述债权提供连带责任保证担保。建立借贷关系后，原告于2018年5月23日发放了贷款人民币58万元给被告张文全，履行了合同约定义务。被告张文全借款后供款至2020年4月19日，从2020年4月20日至今拖欠供款，计至2020年7月9日止，尚拖欠贷款本金550499.12元、利息9728.58元、罚息51.90元、复利98.18元，合共560377.78元，已构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告保利弘盛房地产公司在庭审中答辩称：一、本案债务应由案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款清偿，不足清偿的，答辩人才承担连带保证责任。被答辩人的债权既有答辩人的保证，又有物的担保，依据《担保法》第二十八条关于“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，答辩人请求本案债务由涉案房产折价、拍卖或变卖所得价款偿还，不足清偿的，答辩人再对不足部分承担保证责任。二、答辩人对广发银行就案涉房屋行使优先受偿权的诉请不持异议。本案房屋已经进行了抵押权预告登记，预抵押登记财产符合折价、拍卖、变卖等流通条件，故可以赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权，答辩人对广发银行就案涉房屋行使优先受偿权的诉请不持异议。《物权法》第二十条规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保障预告登记的请求权的将来实现。本案中，张文全已就案涉房屋向广发银行设立了抵押预告登记，因张文全未能按约还本付息，广发银行有权就案涉房屋优先受偿。三、答辩人对本案诉累并无过错，若判决答辩人需要承担保证责任，应在判决申明确答辩人有权向本案被告张文全追偿。答辩人一直积极履行合同义务，但由于本案被告逾期不支付按揭款等违约行为才导致广发银行起诉。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第四十二条的规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”据此，如答辩人需承担涉案债务的保证责任，请法院在判决中明确答辩人的追偿权，以减少诉累，避免司法资源的浪费。综上所述，答辩人恳请人民法院依法判决支持被答辩人实现本案预抵押房屋的优先受偿权，同时在判决中明确答辩人的追偿权的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告张文全未作答辩，在指定的举证期间内亦未向本院提供证据。经审理查明：2018年5月11日，原告广发行阳江分行（甲方）与被告张文全（乙方）、保利弘盛房地产公司（丙方）签订了合同编号为11900418085的《个人房屋按揭贷款合同》，合同约定：借款金额为人民币580000元；借款期限240个月；具体借款利率以“借款借据”或其他债权债务凭证所载明的借款利率为准；逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%；本合同项下的借款用于购买坐落于阳江市江城区**************8********房；采用等额本息方式还款，还款期数共240期，每月的20日为还款日；借款人愿意以坐落于阳江市江城区**************8********房向贷款人提供抵押担保；保证人为本合同项下的债权提供连带责任保证，自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止；发生乙方未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用等违约情形的，甲方有权终止或解除本合同，全部、部分终止或解除乙方与甲方之间的其他合同；宣布本合同项下的借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用等。2018年8月13日，原告向被告张文全发放贷款580000元并出具《借款借据》，该《借款借据》载明：借款人张文全，借款金额（大写）人民币伍拾捌万元正，借款期限自2018年5月23日起至2038年5月23日止，借款用途购住房；采用浮动利率，利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮20%执行，首期贷款利率为年利率5.88%。被告张文全在《借款借款》上签名确认。2018年5月23日，原告与被告张文全在阳江市国土资源局就坐落于阳江市江城区**************8*********办理了《不动产登记证明》［证号：粤（2018）阳江市不动产证明第0016149号］，证书载明：证明权利或事项为预售商品房抵押权预告登记，权利人（申请人）广发行阳江分行，义务人张文全，预告不动产权证明号：粤（2018）阳江市不动产证明第0015970号，担保债权的数额为58万元。发放贷款后，被告张文全只按合同约定偿还部分贷款本金和利息，截至2020年7月9日止，被告张文全尚欠原告贷款本金550499.12元、利息9728.58元、罚息51.90元、复利98.18元，合共560377.78元。原告向两被告催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。以上事实，有原告提供的营业执照、被告身份证复印件、《个人房屋按揭贷款合同》、借款借据、不动产登记证明、对账单、贷款欠款明细、律师催告函、快递回单、网上银行电子回单等证据及庭审笔录证实，上述证据来源合法，被告保利弘盛房地产公司对上述证据均无意见，被告张文全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、辨证权利，本院经综合分析，予以采纳。本院认为：原告与被告张文全、保利弘盛房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人房屋按揭贷款合同》（合同编号：11900418085），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效，广发行阳江分行与张文全之间形成了借款合同和抵押合同关系，与被告保利弘盛房地产公司形成保证合同关系。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告张文全多期未按时足额偿还借款本息，截至2020年7月9日止，尚欠原告贷款本金550499.12元、利息9728.58元、罚息51.90元、复利98.18元，合共560377.78元，其行为已构成违约。根据《个人房屋按揭贷款合同》的约定，现原告请求解除与被告张文全签订的《个人房屋按揭贷款合同》，并要求被告张文全提前清偿借款本金550499.12元、利息9728.58元、罚息51.90元、复利98.18元，合共560377.78元（利息、罚息、复利计至2020年7月9日止，此后至清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人房屋按揭贷款合同》的约定计算），合法合理，本院予以支持。根据《个人房屋按揭贷款合同》的约定，保利弘盛房地产公司与广发行阳江分行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定“保证期间自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止”，由此，保利弘盛房地产公司为本案涉案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今尚未办理正式抵押登记手续，保利弘盛房地产公司应按约定在保证担保范围内对借款人张文全的债务承担连带保证责任。被告保利弘盛房地产公司承担保证责任后，有权向张文全追偿。关于原告要求被告张文全立即办理阳江市江城区************************的正式抵押登记手续的请求。被告张文全逾期还款，原告起诉解除合同，要求其提前清偿债务，同时又请求被告张文全继续办理不动产抵押登记，该诉求具有履约的法律性质，两诉求存在矛盾，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对原告主张解约后办理抵押登记手续，于法无据，本院不予支持。被告张文全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广发银行股份有限公司阳江分行与被告张文全签订的合同编号为11900418085号的《个人房屋按揭贷款合同》；二、限被告张文全在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金550499.12元、利息9728.58元、罚息51.90元、复利98.18元（上述款项计至2020年7月9日止，此后至清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人房屋按揭贷款合同》的约定计算）给原告广发银行股份有限公司阳江分行；三、被告阳江保利弘盛房地产有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江保利弘盛房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告张文全追偿；四、驳回原告广发银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4701元（原告已预交），由被告张文全、被告阳江保利弘盛房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇二〇年十月十四日书记员 曾凡格附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。