江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2056号原告：林钦，男，1983年10月15日生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：朱文辉，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍远成，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：孙琴仙，女，1965年9月13日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所律师。第三人：王兆伟，男，1987年10月14日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。原告林钦与被告孙琴仙、第三人王兆伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告林钦的委托诉讼代理人鲍远成、被告孙琴仙的委托诉讼代理人王友祥、张梅到庭参加诉讼。后转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告林钦的委托诉讼代理人鲍远成、被告孙琴仙的委托诉讼代理人张梅、第三人王兆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林钦向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将无锡市观山名筑B区298号101室房屋腾空并交还原告；2、判令被告立即支付原告房屋使用费合计73314元（暂计自2019年7月1日至2020年4月1日止）；3、判令被告向原告支付的房屋租赁押金24438元作为违约金处理，原告不予返还。后变更诉讼请求如下：1、判令被告支付原告房屋使用费合计84180元（从2019年7月至2020年4月，共计10个月，按原、被告之间商铺租赁合同上约定的月租金为8146元计算，该期间内房屋使用费为81460元，另外该房屋被被告分割为两间分别转租，另外一间的交还日期为2020年5月20日左右，该部分房屋使用费按照案涉房屋面积的一半即48平方，每天每平方米85元，计算20天为2720元，两项合计84180元）；2、判令被告向原告支付的房屋租赁押金24438元作为违约金处理，原告不予返还；3、判令被告支付由原告向次承租人支付的房屋押金3000元（因为该房屋被被告转租给他人，原告为了尽快收回房屋，应次承租人的要求，原告将次承租人向被告支付的房屋租赁押金3000元支付给了次承租人）。事实和理由：2016年4月20日，双方签订《商铺租赁合同》，被告向原告承租位于观山名筑B区298号101室房屋，约定租期为2016年4月20日至2019年7月1日，月租金为8146元，租金每半年支付一次，先付后用，不得转租。被告另行支付押金24438元，合同约定如被告存在违约情形，押金将作为违约金处理。双方合同到期后并未续租，被告拒不归还房屋，后原告发现该房屋已经被被告转租他人，原告正式函告被告限期办理，但被告仍拒不配合。被告孙琴仙辩称：原被告之间的商铺租赁合同自2019年7月1日合同关系终止，被告已不再占有使用涉案房屋，原告要求被告支付房屋使用费无事实和法律依据；被告在双方租赁关系存续期间，未违反合同规定，不存在违约行为，无需支付违约金，原告的第3项诉请恰恰证明原告与其所谓次承租人存在合同关系。请依法驳回原告的诉求。第三人王兆伟述称：原告向其支付了3000元，是给其的补偿款，不是所谓的退还押金。商铺是王强转租给其的，其经营水果店、后于2020年4月底搬离商铺。旁边的羊肉店比其晚两三天搬走的。本院经审理认定事实如下：无锡市观山名筑B区298号商铺101号（一层）的所有权人是无锡兴想房地产开发有限公司。林钦于2014年4月租赁了上述商铺，租赁期限自2014年5月1日至2022年4月30日止（中间有续租）。2016年4月20日，甲方林钦与乙方孙琴仙签订《商铺租赁合同》１份，约定：第一条概况：甲方将位于观山名筑B区298号商铺101号（一层）房租赁给乙方经营。第二条租期：该商铺租赁期限3年72天，自2016年4月20日起至2019年7月1日止。第三条：租金、押金支付方式：1、租赁面积95.83平方米（1）租金单价￥85元/㎡/月，月租金为￥0.8146万元，共38个月11天，￥31.2535万元。（2）押金（按3个月租金计收）￥2.4438万元。2、租金以现金方式按半年一付，合同签订当日一次性缴清6个月租金和押金，下期租金支付必须在上期租约到期前1个月支付……。第四条权利和义务：1、甲方按商铺现状交付给乙方，乙方应办理物业相关手续。2、乙方不得转租、转让该商铺，不得就该商铺设定抵押等担保物权……8、……乙方违反上述2－8条，甲方有权单方解除合同，并没收乙方已缴纳未使用的租金及押金，由此产生的一切法律责任和经济责任由乙方承担。9、乙方在合同终止或租赁期限届满后48小时内将乙方所有物品及设备、装饰物（不得破坏墙体、地面）撤出，每逾期一天按日租金的5倍赔偿，逾期3天（含）以上的，甲方视乙方在商铺内的所有物品为遗弃物品，有权进行处置，所需费用及由此产生的一切法律责任和经济责任由乙方承担。乙方撤场不得要求甲方买断其物件（包括但不限于装修）或者给予任何赔偿、补偿。双方还约定了其他事项。上述《商铺租赁合同》签订后，林钦将商铺交给孙琴仙使用，孙琴仙开设了“滨湖区孙琴仙水果店”（系个体工商户），也按约定支付了押金24438元和租赁期限内的全部租金。2018年7月29日，孙琴仙的丈夫王强与王兆伟签订了《商铺租赁合同》，将上述商铺转租给了王兆伟开设好源水果店（仍旧使用“滨湖区孙琴仙水果店”营业执照），租赁期限11个月，自2018年8月1日起至2019年7月1日止，月租金4166.67元，共11个月，总计45833元。2017年8月25日，孙琴仙与季粉保签订了《店铺转租协议》，孙琴仙将观山名筑298-101A商铺（建筑面积约为50平方米）的经营使用权转让给季粉保。期限从2017年8月到2019年6月30日止。林钦与孙琴仙签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日到期后，孙琴仙没有将商铺交还给林钦。2019年11月7日，林钦发给孙琴仙《解除租赁关系通知函》，主要内容是告知孙琴仙：合同到期后要求其搬离时，发现商铺并非其本人在承租使用，故终止双方的租赁关系，没收押金24438元，15日内搬离等。后又在商铺门上张贴了《限期搬离通知书》，要求孙琴仙于2019年11月30日前搬离。2020年4月30日，林钦通过微信转账方式支付给“好源水果”（即王兆伟）3000元，随后收回了王兆伟使用的商铺。在庭审中，林钦陈述另半间商铺于2020年5月20日收回，王兆伟陈述旁边的羊肉店比其晚两三天搬走的。上述事实，有林钦举证的《商铺租赁合同》、《房屋初始登记证》、《解除租赁关系通知函》、《限期搬离通知书》、照片、微信转账记录，孙琴仙举证的《商铺租赁合同》、结婚证，王兆伟举证的《店铺转租协议》及当事人的陈述在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人应当返还租赁房屋，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，林钦与孙琴仙签订的《商铺租赁合同》合法有效，在租赁期限到期后，双方没有再签订新的租赁合同，林钦也通知孙琴仙搬出租赁商铺，因此，在《商铺租赁合同》到期后，孙琴仙再占用观山名筑B区298号商铺101号（一层）已无事实和法律依据，孙琴仙负有从上述商铺中迁出、将商铺交还给林钦的义务。然而，由于孙琴仙存在转租行为导致其没有在合同到期后将商铺归还给林钦，故孙琴仙应当支付林钦租赁期限届满后的商铺占有使用费，计算标准可参照合同期内双方约定的租金标准（每月8146元），相应期间应从合同租赁期限届满后至孙琴仙实际交还房屋时止。关于具体金额，林钦、王兆伟均认可王兆伟经营的商铺于2020年4月底搬离；林钦称旁边另外一间商铺的交还日期为2020年5月20日左右，王兆伟称旁边的羊肉店比其晚两三天搬走的，从有利于被告原则出发，本院认定羊肉店于2020年4月底搬离。故商铺占有使用费从2019年7月计算到2020年4月，共计10个月。考虑到新冠肺炎疫情，参照江苏省人民政府《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展的若干政策措施》规定“对承租国有经营性房产的中小企业和个体工商户，可以减免或减半征收1－3个月的房租……”。本院酌情减免一个月的房屋占有使用费，计算九个月的房屋占有使用费为73314元（8146元/月×9个月）。林钦与孙琴仙签订的《商铺租赁合同》约定“2、乙方不得转租、转让该商铺”、“乙方违反上述2－8条，甲方有权单方解除合同，并没收乙方已缴纳未使用的租金及押金”。现孙琴仙存在转租行为，违反了合同约定，因此，林钦有权按照合同约定没收孙琴仙的押金。孙琴仙辩称其不存在违约行为，无需支付违约金，与事实不符，本院不予采纳。关于违约金具体数额。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为16292元。林钦要求孙琴仙支付由林钦向次承租人王兆伟支付的房屋押金3000元。理由是：因为该房屋被孙琴仙转租给王兆伟，林钦为了尽快收回房屋，应王兆伟的要求，原告将王兆伟向孙琴仙支付的房屋租赁押金3000元支付给了王兆伟。但王兆伟对此予以否认，认为：林钦向其支付的该3000元，是给其的补偿款，不是所谓的退还押金。因此，林钦此项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、孙琴仙于本判决发生法律效力后立即支付林钦房屋占有使用费73314元。二、孙琴仙向林钦支付的房屋租赁押金24438元中的16292元作为违约金处理，林钦不予返还；三、驳回林钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2532元，由孙琴仙承担2033元，林钦承担499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  苏建春人民陪审员  吴春华人民陪审员  杨桂丽二〇二〇年十月二十八日书 记 员  袁明敏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。