广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异423号 异议人（案外人）：谢森晓，女，汉族，1982年8月23日出生，住广东省信宜市。 委托代理人：虞建波，云南兴祥（大理）律师事务所律师。 申请执行人：罗骏威，男，汉族，1990年6月12日出生，住广东省东莞市莞城区。 委托代理人：刘思敏，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。 被执行人：冼祥伟，男，汉族，1974年3月23日出生，住广西北流市。 本院在执行（2020）粤1971执保10420号案件【诉讼案号：（2020）粤1971民初14977号】中，案外人谢森晓向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人谢森晓称，法院在（2020）粤1971民初14977号案件的财产保全过程中，查封了位于东莞市××南城路xx市场综合楼第一座302号及xx号车房财产，因该财产属于谢森晓所有，故请求法院解除查封。2019年4月17日，谢森晓通过东莞市好邻居房地产中介有限公司介绍与被执行人冼祥伟签订了《房屋买卖合同》，约定冼祥伟将位于东莞市××南城路xx市场综合楼第一座xx号房产及xx号车房（房地产权证号：粤房地证字第××号）以220000元的价格出售给谢森晓，合同签订当日谢森晓需支付购房定金20000元，办理公证后一次性付清余款200000元。谢森晓按合同约定通过银行转账方式支付了全部购房款。合同签订前双方进行了档案查询，结果是案涉房产无抵押、无查封。2019年4月24日，冼祥伟和谢森晓办理了委托公证，谢森晓与代理人持公证书前往原东莞市房产管理局办理房屋过户登记，但因政策原因（部门要合并成为不动产登记中心，数据处理需要时间）暂时不能办理，等待过程中谢森晓多次打电话咨询原东莞市房产管理局。谢森晓于2020年4月8日交付维修基金，2020年6月3日接到通知能办理房屋登记，于2020年6月4日到东莞市城不动产交易中心签订了监证买卖合同，开具了购房发票，并交纳了契税、印花税及各项税收。东莞市不动产登记中心于2020年7月6日受理了谢森晓的不动产登记，2020年7月7日案涉房产被法院查封。综上所述，谢森晓于2019年4月24日已经履行完毕买卖合同，案涉房产和车位的产权已经实际属于谢森晓，谢森晓没有及时办理房屋过户的原因是不可抗力造成的。法院查封错误，请求法院解除对位于东莞市××南城路xx市场综合楼第一座xx号及xx号车房的查封。 申请执行人罗骏威辩称：一、罗骏威因诉冼祥伟民间借贷纠纷一案向法院申请保全冼祥伟的财产，查封其位于东莞市××南城路岗贝市场综合楼第一座302号及24号车房，法院查封行为合法。根据物权法第九条和民事诉讼法第一百条规定，讼争房产的产权人为冼祥伟，法院依据罗骏威的申请对冼祥伟房产采取的查封措施合法。不动产物权发生变动必须依法登记。即使谢森晓在本案中的合同行为、付款行为、缴税行为等属实，均不影响其未依法登记为产权人的事实，案涉房产产权未从冼祥伟变动至谢森晓名下；二、谢森晓既不享有讼争房产产权，也不享有排除执行的权利。首先，谢森晓就讼争房产只签订了买卖合同、支付了房款以及缴纳相关契税，但其没有仅凭上述行为便可排除执行的法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，谢森晓从未占使用过讼争房产，冼祥伟一家至今居住在讼争房产中，谢森晓对讼争房产不享有排除执行的权利。最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）第九条的规定精神也与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》一致，可排除执行的权利需要以买受人实际占用使用为条件。谢森晓不享有讼争房产的产权，其至多可就其与冼祥伟的合同行为要求冼祥伟承担讼争房产不能过户的违约责任，即只享有债权、不享有物权；三、谢森晓与冼祥伟签订的房屋买卖合同无效。讼争房产面积为83.39平方米，但交易总价仅为22万元，每平方米单价仅为2398元，严重低于正常市场价格。可见双方存在恶意串通损害第三人利益的情况，属于合同法第五十二条所规定的合同无效情形。综上，谢森晓不享有讼争房产的产权，也没有足以排除查封执行的权利，而且房屋买卖合同也因违反法律的强制性规定而无效，其异议请求应予以驳回。 经审查查明，在本院于2020年6月18日受理的（2020）粤1971民初14977号原告罗骏威诉被告冼祥伟民间借贷纠纷一案中，根据罗骏威的财产保全申请，本院于2020年6月30日作出（2020）粤1971民初14977号执行裁定书，裁定冻结被申请人冼祥伟144000元的款项或查封、扣押相应价值财产。本院据此于2020年7月7日查封了冼祥伟名下单独所有的东莞市××南城路xx市场综合楼第一座xx号房产及xx号车房（产权证号：C4xx61，下称“案涉不动产”）。根据2020年7月7日的不动产查询信息结果，案涉不动产建筑面积为83.39平方米，产权登记时间为2006年3月30日，无抵押以及14977号案件以外的其他的查封，备注：“正在办理业务情况：转让、互换或赠与转移登记，收件编号：022xx225……。” 在（2020）粤1971民初14977号案件中，本院查明原、被告于2017年8月8日签订案涉借款合同，借款期一年。双方确认被告尚欠原告借款本金120000元及2019年7月31日后的利息未还。本院于2020年8月13日作出判决书，判令被告冼祥伟向原告罗骏威归还借款本金120000元及相关利息。该案于2020年9月5日生效，尚未进入执行程序。 谢森晓主张其为案涉房产的实际权属人，其主张与举证情况如下： 一、关于房屋买卖合同签订情况。谢森晓主张其与冼祥伟、卢世坤在法院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同，提交了两份房屋买卖合同、公证书为证。其中一份合同显示为谢森晓与冼祥伟、卢世坤三人签订，未载明签约日期，约定冼祥伟、卢世坤向谢森晓出让案涉房产，价格为22万元，协议签订时案涉房产及钥匙等应交付给谢森晓使用。第二份合同系谢森晓与冼祥伟两人于2020年6月4日签订的《房地产买卖合同（经纪机构版）》，价格为22万元。 二、关于购房款支付情况。谢森晓主张其分两次转账支付完毕购房款20万元，并提交银行卡交易明细清单、增值税发票为证。银行卡交易明细清单显示“黄生”于2019年4月17日向冼祥伟支付“购买东城xx市场综合楼一座xx房订金”2万元，于2019年4月24日向冼祥伟支付“xx市场综合楼一座xx购房款已结清”20万元。谢森晓主张黄生系其配偶并提交了结婚证为证。 三、关于占有使用情况。谢森晓主张通过向冼祥伟承租案涉房产方式实现占有使用，提交了《个人租房合同》、微信转账截图和聊天截图为证。租房合同内容为谢森晓与冼祥伟于2019年4月17日约定谢森晓承租案涉不动产，租期一年（2019年5月1日至2020年4月30日），每月租金1300元，押金2600元。微信截图显示聊天人与2019年4月至2020年7月期间多次向“岗贝市场冼祥伟”转账1300元。 四、关于过户登记情况。谢森晓主张：1、合同签订前案涉房产查档结果是无抵押、无查封。2019年4月底，谢森晓前往原东莞市房产管理局办理过户，被告知因为政策原暂时不能办理（部门合并，数据处理需要时间）；2、谢森晓多次致电房管部门咨询，并于2020年4月8日交付维修基金，2020年6月3日接到通知能办理过户，于2020年6月4日到东莞市城不动产交易中心签订了买卖合同，开具了购房发票并缴税；3、东莞市不动产登记中心于2020年7月6日受理谢森晓过户申请，2020年7月7日案涉房产被查封。因此并非谢森晓自身原因未办理过户。谢森晓为此提供了住宅专项维修资金专用收据、增值税发票、税收完税凭证、不动产登记受理凭证、不动产信息查询结果为证。2019年4月1日不动产查询结果显示，案涉房产无抵押、无查封。不动产登记受理凭证显示谢森晓于2020年7月6日提交案涉房产过户申请材料。 本院于2020年9月8日向东莞市自然资源局函询谢森晓、冼祥伟是否曾就案涉房产的过户事宜向该局提交过户递件资料，案涉房产是否曾经存在过户客观障碍（是否由于该局部门合并、数据整合等原因，或历史遗留问题），案涉房产目前是否已经过户至谢森晓名下。该局于2020年10月13日函复：1、谢森晓、冼祥伟曾于2020年6月4日向东城街道不动产登记中心申请办理案涉房屋的转移登记业务。2、案涉房产落宗土地的性质为“国有划拨”，属于不动产登记改革的历史遗留问题范畴，现该项目已纳入历史遗留问题楼盘处理台账，在补签国有建设用地使用权出让合同和补缴土地出让金后可办理不动产登记。谢森晓于2020年6月5日签署了《国有建设用地使用权出让合同》，于2020年7月6日缴纳了土地出让金。3、目前案涉房产仍登记在冼祥伟名下。该回函附不动产登记信息查询结果、房产证、非税收入票据、《国有建设用地使用权出让合同》、房地产买卖合同（经纪机构版）。 本院向国家税务总局东莞市税务局东城税务分局发送询价函，该局于2020年10月27日函复，经查询东莞市存量房交易计税价格评估系统，案涉房地产系统评估单价为住宅6100元/平方米（不含税单价）、车房1050元/平方米（不含税单价），案涉房地产整体评估价格为464744元。 以上事实，有谢森晓提交的房屋买卖合同、公证书、《房地产买卖合同（经纪机构版）》、银行卡交易明细清单、增值税发票、结婚证、个人租房合同、微信转账截图、微信聊天截图、住宅专项维修资金专用收据、案涉车位和房产增值税发票、税收完税凭证、不动产登记受理凭证、不动产信息查询结果等，以及不动产信息查询结果、本院（2020）粤1971民初14977号案件财产保全案件材料、本案调查回函等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为案外人谢森晓对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 关于是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。1、案涉房屋买卖合同没有显示签订时间，谢森晓主张该购房合同于2019年4月17日签订，但其未提交证据证明该购房合同形成时间。2、谢森晓又主张其与与冼祥伟于2019年4月17日签订租约承租案涉不动产，租期一年，并提交了租金支付记录和租约为证。谢森晓主张是因为2019年4月底谢森晓前往原东莞市房产管理局办理过户登记时了解到案涉房屋暂不能办理过户，故双方约定以租赁方式占有使用房屋。即谢森晓主张其与冼祥伟签订的购房合同与租赁合同是同时形成，但房屋买卖合同关系和租赁合同关系属于两个不同且不能并存的法律关系。3、退一步而言，即便双方于2020年6月4日签订了《房地产买卖合同（经纪机构版）》，案涉房产建筑面积83.39平方米，但交易价格仅为22万元（约2638.2元/平方米），结合案涉房地产的位置与房产情况，以及本院对案涉房地产的定向询价情况，以及冼祥伟的案涉债务发生时间，本院认为案涉房产交易价格明显偏低，合同中上述房价约定可能存在减损被执行人以自身财产偿债能力的可能。综合上述3点分析，谢森晓不能举证案涉购房合同形成时间，其关于双方买卖合同、租赁合同关系的主张也存在矛盾，交易价格明显低于市场价格，本院认定其不符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。 综上，异议人谢森晓未能有效举证其同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人谢森晓的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年十月二十八日 书记员  王 红