宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终926号 上诉人（原审原告）：陈文军，男，1962年3月28日出生，汉族，小学文化，居民，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：吴海燕，宁夏信用律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被上诉人（原审被告）：苗志强，男，1981年3月18日出生，汉族，大专文化，居民，住宁夏固原市。 上诉人陈文军因与被上诉人苗志强房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初3865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陈文军及其委托诉讼代理人吴海燕、被上诉人苗志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈文军上诉请求：1、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初3865号民事判决；2、改判(1)由被上诉人苗志强返还上诉人位于固原市九龙国际商业步行街C2-126／128／130号商铺，并不得拆除或损坏商铺内现有任何装修；同时按照每月6099.2元的标准支付2020年2月24日至实际返还商铺之日的房屋占有使用费；(2)由被上诉人向上诉人支付拖欠的商铺租赁费53190元及违约利息(按月息2％计算自2018年12月24日至租赁费实际支付完毕之日止)、商铺租赁期间的取暖费5733元、物业费6252元、水费45元，并不得折抵20000元保证金；3、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一审判决违反双方合同约定且缺乏事实、法律依据。一、一审判决商铺装修由被上诉人自行拆除违反合同约定。1、合同第十二条明确约定：“乙方租用期满如不继续承租，乙方需在7日内清空填充设施，装修设施不得损坏”。双方租赁的房屋原状为毛坯房，很明显此处的装修设施指的就是被上诉人承租后装修的部分，双方对此明确约定租赁期满不得损坏，因此即使在正常合同期满，解除合同的情况下，被上诉人不得拆除和损坏装修设施。2、合同第六条约定“乙方需按照合同约定时间缴纳房租，逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权向乙方加收年租金的2％作为滞纳金。乙方逾期30天不缴纳房租，中途乙方解约租赁合同或连续停业7日以上，视为违约，所交经营保证金和租金作为违约金不予退还。房屋装修归甲方所有。甲方将对该房屋另行处置”。被上诉人支付租金的期限已逾期不止30天，即使按照此约定，案涉房屋的装修部分被上诉人也不得自行拆除。3、装修部分在合同期满后归上诉人所有的约定是以上诉人减免10个月的商铺租赁费为背景的，并不存在显示公平或者损害被上诉人利益的情况。合同关于租金标准，第一年为12190元，第二年及第三年均为73190元。第一年和第二年、第三年租金差距原因就是双方约定租赁期满房屋内的装修部分归上诉人所有。一审判决在装修物的归属未按约定认定。4、被上诉人对于房屋的装修大部分属于形成附合的装修，依据法律规定，对于该装修部分不能由被上诉人拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁期满，承租人对于已经形成附合的装饰装修费不能拆除。被上诉人对于涉案房屋的装修基本为地面、地板砖、墙面等，被上诉人一审明确表示要对上述装修进行拆除，但是如果拆除这些物品，对上诉人房屋内的暖气管道、二楼房屋质量、地平、电路等预埋设施存在造成隐患的危险，但一审判决不做区分由被上诉人自行拆除，损害上诉人的利益。二、一审判决以被上诉人交纳的20000元保证金折抵商铺租赁费违反合同约定，应按合同约定认定该保证金为违约金不予退还。被上诉人长期拖欠租金，且拒绝在合同期满后将商铺返还给上诉人，构成违约。违约金本就是通过约定而预先确定，在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚作用，因此，无论从遵守合同约定还是违约金的性质来说，都不应将该保证金折抵为商铺租赁费。第三、上诉人应当对商铺内楼梯的改造恢复原状，无法恢复原状的应当赔偿损失。被上诉人在承租商铺时，未征得上诉人同意，将房屋内原来的楼梯拆除，改造为铁质楼梯，原楼梯属于旁屋主体的一部分，被上诉人所作的变动影响了房屋主体，且存在安全隐患。上诉人要求被上诉人返还房屋，该请求的本意包含返还的房屋不应当存在主体结构方面的变更及对变更方面恢复原状。因此，被上诉人应将商铺内改造的楼梯恢复原状，若被上诉人无法恢复原状，则应赔偿上诉人因此遭受的损失。综上，望二审支持上诉人的上诉请求。 苗志强辩称，10个月的房租免除是开发商要求的。因疫情原因没有将所租房屋腾空。商铺装修的部分我应该拆除，并应返还20000元保证金。 陈文军向一审法院起诉请求：1、判令苗志强腾退返还承租的位于固原市九龙国际商业广场C2-126/128/130号商铺，并不得损坏室内装修；2、判令苗志强清偿欠付的房屋租金53190元，并将承租的房租交至房屋交付为止，以53190元为基础，按每日2%支付2018年12月24日至房屋实际退还为止的滞纳金；支付欠付的取暖费5733元，物业费6252元，水费45元，并按照合同约定承担2020年2月24日至房屋实际退还为止的租金；3.案件受理费由苗志强负担。 一审法院查明，2017年2月23日，陈文军与苗志强签订《商铺租赁合同》，约定苗志强承租陈文军位于固原市九龙国际商业步行街C2-126／128／130号面积为203.32平方米商铺，租金为30元／平米／月，租期为三年，2020年2月23日租赁期限到期。第一年租金为12190元，第二年和第三年租金均为73190元。双方在签订《商铺租赁合同》时，苗志强交付经营保证金20000元。承租期间，苗志强支付了前两年和第三年的租金20000元，剩余租金53190元经陈文军多次催要没有支付，合同期满，苗志强拒不腾出所承租的房屋。陈文军出租的房屋系毛坯房，苗志强承租后对该房屋进行了装修，用于经营房屋装饰装修业务，双方还约定，苗志强在租赁该商铺期间的一切费用均由其自行负担，现拖欠取暖费5733元，物业费6252元，水费45元没有缴纳。另外，苗志强也表示租赁商铺的装修在不损坏房屋的情况下由其自行拆除,陈文军认为装饰物超出拆除可以，但应当退还已经免去的十个月房屋租赁费。一审法院认为，苗志强、陈文军之间系房屋租赁合同法律关系，双方均应依约行使权利、履行义务。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。陈文军为支持其主张向法庭提供了证据，证实了双方之间存在租赁合同法律关系，苗志强也认可该事实，租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同为有效合同。关于合同的解除，双方签订的商铺租赁合同到期后，双方没有续签新的租赁合同，现双方均表示同意解除该租赁合同，理由成立，予以确认。关于违约责任，苗志强没有在合同约定的期间没有将商铺返还，也没有将拖欠的截止2020年2月23日的租赁费53190元支付，构成违约，因此给陈文军造成的损失应当由苗志强承担，双方约定第三年的商铺租赁费用在2018年12月23日前交付，故陈文军请求支付拖欠的租赁费53190元及按照月息2%承担违约利息的请求有理有据，予以确认。关于房屋交付及其他，因双方均表示同意解除租赁合同，故苗志强应当向陈文军返还案涉商铺，同时支付商铺未交付占用使用的费用，按照双方租赁期间第三年租费73190元计算，实际每月费用为6099.2元，因2020年初疫情影响营业，为体现民事活动的公平原则，2020年5月份前的房屋占用使用费按照每月一半的费用3049.6元支付。在陈文军同意的情况下，苗志强对所租赁的房屋进行了装修，但双方不能就装修的费用达成一致，苗志强同意在不损坏租赁房屋建筑质量的前提下，自行拆除所有装饰物，可以认为该装饰物没有形成附合，陈文军也对该辩解意见表示同意，予以确认，但因拆除造成房屋毁损的，苗志强应当恢复原状。另外，陈文军诉欠付的取暖费5733元，物业费6252元，水费45元，苗志强辩解已经支付，但没有提供相关证据，其辩解意见不予确认。庭审中，陈文军请求支付其免除的十个月商铺租赁费，因苗志强不认可，这十个月商铺租赁费和商铺租赁期间的装饰物到底什么关系，陈文军也没有提交相关证据印证，且超出其诉讼请求范围，其该主张不予支持。双方在签订商铺租赁合同时，苗志强交付了经营保证金20000元，双方同意折抵房屋租赁费，予以确认。综上所述，陈文军诉苗志强返还所租赁的案涉商铺及拖欠的租赁费53190元以及违约利息、拖欠取暖费5733元、物业费6252元、水费45元，支付2020年2月24日之日至房屋实际返还之日的租金的理由充分，证据确凿、予以支持，但疫情期间的租赁费用损失应当按照公平原则计算。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、由苗志强于本判决发生法律效力之日起二十日内向陈文军返还位于固原市九龙国际商业步行街C2-126／128／130号商铺(商铺装修由苗志强自行拆除，并不得损坏房屋原状)；同时支付2019年2月24日至商铺实际返还之日的房屋占有使用费（2020年2月24日至4月30日每月费用按照3049.6元计算；2020年5月1日至商铺返还之日费用按照每月6099.2元计算）；二、由苗志强于本判决发生法律效力之日起二十日内向陈文军支付拖欠的商铺租赁费53190元(以保证金折抵20000元)及违约利息（按照月息2%计算，自2018年12月24日至租赁费实际支付完毕为止）；同时，由苗志强向陈文军支付拖欠商铺租赁期间的取暖费5733元、物业费6252元、水费45元；三、驳回陈文军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，减半收取715元，由苗志强负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审查明：租赁合同第六条约定“乙方（苗志强）需按照合同约定时间缴纳房租，逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方（陈文军）有权向乙方加收年租金的2％作为滞纳金。乙方逾期30天不缴纳房租，中途乙方解约租赁合同或连续停业7日以上，视为违约，所交经营保证金和租金作为违约金不予退还。房屋装修归甲方所有。甲方将对该房屋另行处置”。第十二条约定：“乙方租用期满如不继续承租，乙方需在7日内清空填充设施，装修设施不得损坏。如有人为损坏房屋装修设施，所交经营保证金作为违约金不予退还”。其余事实与一审查明的事实一致。 本院认为，陈文军、苗志强之间租赁合同系双方真实意思表示，双方均受该合同的法律约束力。合同约定租期为2017年2月23日至2020年2月23日，合同期满后，苗志强继续使用案涉商铺，且欠付租期内租金53190元，现陈文军主张解除与苗志强之间租赁关系，苗志强亦同意解除，故双方之间的租赁合同应予解除。苗志强应支付租期内的欠付租金及租期届满后使用商铺期间的使用费。本案争议焦点是：合同解除后关于商铺内的装修是否应由苗志强自行拆除及苗志强支付的20000元保证金能否折抵租金。 关于合同解除后商铺内的装修是否应由苗志强自行拆除的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。案涉合同第六条约定“乙方（苗志强）需按照合同约定时间缴纳房租，逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方（陈文军）有权向乙方加收年租金的2％作为滞纳金。乙方逾期30天不缴纳房租，中途乙方解约租赁合同或连续停业7日以上，视为违约，所交经营保证金和租金作为违约金不予退还。房屋装修归甲方所有。甲方将对该房屋另行处置”。合同第十二条约定：“乙方租用期满如不继续承租，乙方需在7日内清空填充设施，装修设施不得损坏。如有人为损坏房屋装修设施，所交经营保证金作为违约金不予退还”。因双方对租赁房屋装修部分的归属有明确约定。陈文军一审时虽同意由苗志强拆除商铺内的装修设施，但陈文军提出的前提条件是由苗志强退还免除的十个月租金，其实质是附条件由苗志强拆除装修设施。一审在苗志强不认可十个月免租费的情况下，以陈文军同意拆除为由判决苗志强自行拆除装修设施欠妥，二审予以纠正。故根据前述法律规定，结合合同约定及本案事实，案涉商铺内除个人所用物品即沙发、电视、家具、灯具等及一楼客厅墙体部分安装的具有广告宣传性质的6个木门由苗志强自行搬迁，并不得损害其他设施外，其余装修设施应归陈文军所有。陈文军主张装修设施归其所有的上诉请求成立，予以支持。苗志强提出装修部分由其自行拆除的意见，因不符合同约定，其应负于己不利的法律后果，对其意见不予采纳。 关于苗志强支付的20000元保证金能否折抵租金的问题。合同虽约定，如苗志强存在违约及有损坏房屋装修设施情形，20000元保证金作为违约金不予退还，但在一审庭审中，经询问，陈文军明确答复同意折抵租金。且一审判决支持欠付租金的相应利息，亦弥补了一定的损失。故一审结合陈文军的意见判决20000元保证金折抵租金合理妥当。对陈文军主张20000元的保证金作为违约金不予退还的上诉意见，不予支持。 另外，一审判决2020年2月24日至4月30日每月租金减半按3049.6元支付符合实际，应予确认，陈文军对该判项提出异议的上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，陈文军的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初3865号民事判决第二项，即：“二、由苗志强于本判决发生法律效力之日起二十日内向陈文军支付拖欠的商铺租赁费53190元(以保证金折抵20000元)及违约利息（按照月息2%计算，自2018年12月24日至租赁费实际支付完毕为止）；同时，由苗志强向陈文军支付拖欠商铺租赁期间的取暖费5733元、物业费6252元、水费45元”； 二、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2020)宁0402民初3865号民事判决第一、三项，即：“一、由苗志强于本判决发生法律效力之日起二十日内向陈文军返还位于固原市九龙国际商业步行街C2-126／128／130号商铺(商铺装修由苗志强自行拆除，并不得损坏房屋原状)；同时支付2019年2月24日至商铺实际返还之日的房屋占有使用费（2020年2月24日至4月30日每月费用按照3049.6元计算；2020年5月1日至商铺返还之日费用按照每月6099.2元计算）；三、驳回陈文军的其他诉讼请求。” 三、由被上诉人苗志强于本判决发生法律效力之日起二十日内向上诉人陈文军支付2019年2月24日至商铺实际返还之日的房屋占有使用费（其中2020年2月24日至4月30日每月按3049.6元计算；2020年5月1日至商铺返还之日按每月6099.2元计算）； 四、由被上诉人苗志强于本判决发生法律效力之日起二十日内腾退位于固原市九龙国际商业步行街C2-126／128／130号商铺。商铺内除个人所用物品即沙发、电视、家具、灯具以及一楼客厅墙体部分安装具有广告宣传性质的6个木门由苗志强自行搬迁，并不得损害其他设施外，其余装修设施归上诉人陈文军所有； 五、驳回上诉人陈文军的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1430元，减半收取715元，由被上诉人苗志强负担。二审案件受理费1430元，由上诉人陈文军负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘万德 审判员  王喜军 审判员  李凤玲 二〇二〇年十月二十六日 书记员  魏小红