广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤02民终1717号上诉人（原审原告）：刘伍爱，男，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：李震兴，广东众浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：马逸鸣，广东众浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄必志，女，汉族，住广东省新丰县。被上诉人（原审被告）：温钦文，男，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：黄必志（温钦文的母亲），住广东省新丰县。被上诉人（原审被告）：陈秀春，女，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：黄必志（陈秀春的儿媳），住广东省新丰县。上诉人刘伍爱因与被上诉人黄必志、温钦文、陈秀春合同纠纷一案，不服新丰县人民法院（2017）粤0233民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本院经审查认为，本案须以新丰县人民法院（2017）粤0233民初81号案的审理结果为依据，而该案尚未审结，因此，本案的审理应当中止。故本院于2018年1月10日作出（2017）粤02民终1717号民事裁定中止本案诉讼。现新丰县人民法院（2017）粤0233民初81号案已审结，本院恢复本案的审理。本案现已审理终结。刘伍爱上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判支持刘伍爱的诉讼请求：（1）确认坐落于新丰县黄泥墩地段【国有土地使用权证号：新府国用（2012）第330120126号】的国有土地使用权（以下简称涉案土地使用权）属于刘伍爱享有；（2）确认位于新丰县（房产证号：粤房地权证新字第**）、二梯201房（房产证号：粤房房地权证新字第**）二梯202房（房产证号：粤房地房地权证新字第**）梯302房（房产证号：粤房地权房地权证新字第**）402房（房产证号：粤房地权证房地权证新字第**）01房（房产证号：粤房地权证新房地权证新字第**）1房（房产证号：粤房地权证新字房地权证新字第**）房（房产证号：粤房地权证新字第房地权证新字第**）（房产证号：粤房地权证新字第×房地权证新字第**）代上述各套房屋）属于刘伍爱所有；（3）判令黄必志、温钦文、陈秀春协助刘伍爱将上述国有土地使用权及房产过户至刘伍爱或刘伍爱指定的人名下。3.本案诉讼费用由黄必志、温钦文、陈秀春负担。二审审理期间，即新丰县人民法院（2017）粤0233民初81号案审结后，刘伍爱撤回如下上诉请求：（1）确认涉案土地使用权属于刘伍爱享有；（2）确认位于新丰县丰城街道东香路一巷8号二梯101、201、202、302、402、501、601、602、702等9套房产属刘伍爱所有。事实和理由：一、一审判决认定刘伍爱与温则贵签订的《购买土地协议书》合法有效是正确的。2014年6月3日，刘伍爱与温则贵签订《购买土地协议书》，约定温则贵向刘伍爱转让涉案土地使用权，转让价款为248万元。《购买土地协议书》系刘伍爱与温则贵的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。一审判决认定刘伍爱与温则贵签订的《购买土地协议书》合法有效是正确的。二、一审判决认定刘伍爱提交的证据能够形成证据链，均具有证据效力，均予采信是正确的。这也可以证实刘伍爱与温则贵签订《购买土地协议书》购买涉案土地使用权并付清价款，实际占有、使用所购地块，在该地块上自行出资建设房屋进行售卖，并实际占有、使用、出售房屋的事实是清楚的，证据充分确凿。三、一审判决仅凭国有土地使用权及房屋所有权的登记情况认定温则贵对涉案土地使用权及房屋享有物权是错误的。刘伍爱与温则贵签订《购买土地协议书》后依约履行协议书的全部义务并已付清了全部合同款，实际占有、使用所购地块，刘伍爱系所购地块的国有土地使用权人。刘伍爱取得该地块的国有土地使用权后，在该地块上自行出资建设房屋进行售卖，并实际占有、使用、出售房屋，刘伍爱系涉案房屋的所有人。刘伍爱与温则贵约定，建房时以温则贵名义报建，将房屋分成若干房产证并办在温则贵名下后进行出售，出售时以温则贵名义出售，但是关于建房的所有投资、经营、出售都由刘伍爱负责，房款亦由刘伍爱收取。该地块上所建的登记在温则贵名下的房屋全部属于刘伍爱所有，出售所得全部款项也应归刘伍爱所有。也就是说，房屋虽然按照约定登记在温则贵名下，但温则贵并没有为房屋付出任何代价，仅是名义上的所有人，不能实际享有所有人的权利。综上，一审判决仅凭国有土地使用权及房屋所有权的登记情况认定温则贵对不动产享有物权是错误的。刘伍爱已付清了全部购地款，并在该地块上自行出资建设房屋进行售卖，刘伍爱实际占有、使用、出售房屋，国有土地使用权及房屋所有权的登记情况并不能对抗刘伍爱系涉案土地使用权人及房屋所有权人的事实。四、涉案土地使用权以及在该地块上建造的房屋不属于温则贵所有，并非温则贵的遗产。温则贵于2016年突然死亡。黄必志是温则贵的配偶，温钦文是温则贵的儿子，陈秀春是温则贵的母亲。按照相关法律规定，黄必志、温钦文、陈秀春系温则贵的法定继承人。但涉案土地使用权以及在该地块上建造的房屋不属于温则贵所有，温则贵对此是认可的。因此，涉案土地使用权以及在该地块上建造的房屋并非温则贵的遗产。黄必志、温钦文、陈秀春有义务协助刘伍爱将涉案土地使用权及房屋所有权过户至刘伍爱或刘伍爱指定的人名下。五、一审法院以合同相对性原则为由对刘伍爱要求黄必志、温钦文、陈秀春协助将涉案土地使用权及房屋所有权过户至刘伍爱或刘伍爱指定的人名下的主张予以驳回，是错误的。一审法院称根据合同相对性原则，合同只在当事人之间有约束力，对第三人没有约束力。合同效力范围仅限于合同当事人之间，第三人不能主张合同上的权利，也不能承担合同上的义务。假使涉案土地使用权及房屋所有权确应由黄必志、温钦文、陈秀春继承，根据《继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务”的规定，黄必志、温钦文、陈秀春继承温则贵的遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的债务，即履行《购买土地协议书》中“乙方（即刘伍爱）建设好整栋楼房时，甲方（即温则贵）必须无条件协助乙方办理整栋房产过户手续和分户手续”的约定及协助办理涉案土地使用权转移登记的随附义务。据此，黄必志、温钦文、陈秀春应当协助刘伍爱将涉案土地使用权及房产过户至刘伍爱或刘伍爱指定的人名下。黄必志、温钦文、陈秀春辩称，温则贵已经逝世，黄必志、温钦文、陈秀春对刘伍爱所诉的事实与理由均不清楚，对于刘伍爱的诉讼请求由法院依法判决。刘伍爱向一审法院起诉请求：1.确认刘伍爱与温则贵签订的《购买土地协议书》合法有效；2.确认涉案土地使用权属于刘伍爱享有；3.确认位于新丰县丰城街道东香路一巷8号二梯101、201、202、302、402、501、601、602、702等9套房产属刘伍爱所有；4.判令黄必志、温钦文、陈秀春协助刘伍爱将上述房产所有权和国有土地使用权过户至刘伍爱名下或刘伍爱指定的人名下；5.本案诉讼费用由黄必志、温钦文、陈秀春负担。一审法院认定事实：2014年6月3日，刘伍爱、温则贵及中介机构1688中介信息中心三方签订《购买土地协议书》，协议主要内容：1.由温则贵将位于新丰县黄泥墩地段的国有出让土地，地块用途为住宅，面积306平方米【国有土地使用权证号：新府国用（2012）第330120126号】的一块土地使用权转让给刘伍爱，价款为248万元，分三期支付。刘伍爱已在2014年1月16日至6月1日协议签订前已支付了150万元给温则贵；第二期，刘伍爱在2014年6月30日前需支付88万元给温则贵；第三期，刘伍爱需整栋楼房建好后并且办理好分户房产证时付清余下10万元给温则贵。2.刘伍爱建好整栋楼房时，温则贵必须无条件协助刘伍爱办理整栋房产过户手续和分户手续，费用由刘伍爱负责。合同签订后，刘伍爱于2014年6月3日支付第二期土地使用权转让款88万元给温则贵；2015年12月29日支付第三期土地使用权转让款中的6万元给温则贵；2016年4月9日支付余下的4万元给温则贵。2014年4月3日，刘伍爱以其和案外人丘悦华的名义与案外人熊跃银签订了一份《建筑房屋承包合同》，在涉案土地上建起一栋楼房，共28套房屋。该楼房由刘伍爱出资以温则贵名义进行报建，28套房屋的房产证办理在温则贵的名下，然后进行出售。房屋出售时是刘伍爱和案外人丘悦华与购房者签订购房合同并收取购房者的购房款，在房管部门房产过户时再以温则贵名义与购房者签订购房合同交房管部门备案。至2016年温则贵逝世时，涉案房产已出售19套给购房户，并办理了过户手续。尚余9套涉案房屋，其房产证在刘伍爱手中保管。一审法院另查明，丘悦华虽在《建筑房屋承包合同》及购房合同中作为合同一方签名，但其对涉案土地使用权及房屋所有权不享有份额，是为了在建筑楼房时作为刘伍爱的管理人方便管理以及方便办理房产相关手续所为的行为。此外，温则贵逝世后，第一顺序继承人有其妻子黄必志、儿子温钦文、母亲陈秀春。一审法院认为：刘伍爱与温则贵签订的涉案《购买土地协议书》是当时双方的真实意思表示，未违反法律规定，该协议合法有效，一审法院予以确认。为取得涉案土地使用权，刘伍爱虽已向温则贵支付了一定的土地使用权转让价款，但涉案土地使用权及房产所有权均登记在温则贵名下，温则贵逝世前对上述不动产享有物权，而刘伍爱购买温则贵的土地使用权及在该土地建起用来出售的房产均未去职能部门办理产权转移手续，其享有的权利属于债权。因此，刘伍爱要求将温则贵享有的不动产物权确认属于刘伍爱所有，没有法律依据。根据合同相对性原则，合同只在当事人之间有约束力，对第三人没有约束力。合同效力范围仅限当事人之间，第三人不能主张合同上的权利，也不能承担合同上的义务。涉案土地上兴建的28套房屋已销售了19套给他人，并已分别办理了《房地产权证》。涉案9套房屋的法定继承人虽可确定是黄必志、温钦文、陈秀春，但黄必志、温钦文、陈秀春并未明确表示愿意放弃权利替被继承人温则贵履行合同义务，因此刘伍爱与温则贵之间形成的是合同债务，对于刘伍爱主张确认涉案土地使用权归刘伍爱享有，涉案9套房屋归刘伍爱所有，黄必志、温钦文、陈秀春协助刘伍爱将上述土地使用权及房屋所有权过户至刘伍爱名下等诉讼请求，该院依法均不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十九条，《中华人民共和国继承法》第二条的规定，于2017年8月18日作出（2017）粤0233民初104号民事判决：一、刘伍爱与温则贵在2014年6月3日签订的《购买土地协议书》有效；二、驳回刘伍爱的其它诉讼请求。诉讼费100元，由刘伍爱负担。二审中，当事人没有提交新的证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明：案外人吴佰强于2016年12月30日向新丰县人民法院（以下简称新丰法院）提出财产保全的申请，要求对黄必志所有的位于新丰县（房产证号：Ｃ4××**）以及温则贵名下的涉案601房、602房予以查封。新丰法院于2016年12月30日作出（2016）粤0233财保16号民事裁定，对上述房屋（包括涉案的601房、602房）予以查封，查封期限为三年。吴佰强于2017年1月10日以温则贵向吴佰强借款72万元，但温则贵至2016年12月18日死亡仍未清偿，黄必志是温则贵的妻子，温钦文、陈秀春是温则贵的法定继承人为由向新丰法院起诉黄必志、温钦文、陈秀春。新丰法院以民间借贷纠纷立案受理该案，经审理于2017年4月25日作出（2017）粤0233民初29号民事判决，判令黄必志向吴佰强偿还借款本金72万元及其利息（利息自2017年1月10日起，按年利率6%计至本判决确定履行之日止），温钦文、陈秀春在继承温则贵的遗产价值范围内对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，吴佰强向新丰法院申请强制执行。刘伍爱于2017年1月13日向新丰法院提出执行异议申请。该院于2017年1月24日作出（2016）粤0233财保16—1号民事裁定，驳回刘伍爱的异议申请。其后，刘伍爱向新丰法院提起执行异议之诉，起诉吴佰强、黄必志、温钦文、陈秀春，请求撤销新丰法院（2016）粤0233财保16号民事裁定和（2016）粤0233财保16—1号民事裁定，停止执行，并确认涉案的601房、602房归刘伍爱所有。新丰法院立案受理刘伍爱的起诉，案号为（2017）粤0233民初81号。2017年3月2日，刘伍爱向新丰法院申请变更诉讼请求为：撤销新丰法院（2016）粤0233财保16号民事裁定和（2016）粤0233财保16—1号民事裁定，停止执行。新丰法院经审理，作出（2017）粤0233民初81号民事判决：驳回刘伍爱的诉讼请求。刘伍爱不服该判决，向本院提出上诉。本院经审理，作出（2019）粤02民终1407号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审期间，本院还通过本院执行指挥中心调取涉案土地使用权及涉案房产的不动产登记资料查询结果证明，其中显示涉案101、201、202、302、402、501、601、602、702等9套房产中，101房、202房、601房、602房已被新丰法院依法查封。此外，经本院向刘伍爱询问，其确认涉案土地已全部用于新建涉案的28套房屋。本院认为，本案是合同纠纷。由于双方当事人对一审判决第一项未提出上诉，而刘伍爱在二审审理期间撤回确认涉案土地使用权及9套房产属刘伍爱享（所）有的上诉请求，故根据当事人意思自治原则及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院对一审判决第一项及涉及涉案土地使用权及9套房产归属问题的判决内容予以确认，并仅对刘伍爱上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：刘伍爱要求黄必志、温钦文、陈秀春协助办理涉案土地使用权及9套房屋过户至刘伍爱或刘伍爱指定的人名下之主张是否成立。经查，刘伍爱与温则贵签订的《购买土地协议书》明确约定刘伍爱在涉案土地上建好整栋楼房时，温则贵必须无条件协助刘伍爱办理整栋房产过户手续和分户手续。由此可见，温则贵依《购买土地协议书》的约定有权获得土地使用权的价款，亦负有协助办理涉案房屋过户的合同义务。现温则贵已去世，而黄必志、温钦文、陈秀春作为温则贵的第一顺位法定继承人，其三人均未表示放弃继承。由于《中华人民共和国继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”规定中的“债务”并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务，故黄必志、温钦文、陈秀春三人理应在继承遗产的范围内对被继承人温则贵的债务承担清偿责任，即黄必志、温钦文、陈秀春应依刘伍爱与温则贵在《购买土地协议书》中的约定，协助办理相应财产的过户手续。一审法院以黄必志、温钦文、陈秀春非《购买土地协议书》相对方为由驳回刘伍爱就协助过户问题提出的全部诉讼请不当，本院予以纠正。关于协助办理过户的财产范围。因刘伍爱确认涉案土地已全部用于新建涉案的28套房屋，而且，本案现已查明涉案土地上新建的28套房产中已有19套房产由刘伍爱出售给其他购房户，并办妥了过户手续，据此，涉案土地使用权均不再归本案当事人任何一方单独享有，而应归涉案土地上附着房屋的各所有权人共有。故刘伍爱要求黄必志、温钦文、陈秀春协助办理涉案土地使用权至刘伍爱或刘伍爱指定的人名下之主张不成立，本院不予支持。另外，由于涉案101房、202房、601房、602房已被新丰法院依法查封，现阶段已无法办理上述房产的过户手续，故刘伍爱就涉案101房、202房、601房、602房要求黄必志、温钦文、陈秀春协助办理过户的主张客观上无法实现，本院不予支持。至于过户的对象，刘伍爱要求黄必志、温钦文、陈秀春协助办理相关房产至刘伍爱指定的人名下，但刘伍爱在本案诉讼期间并未明确其诉讼请求所指向的具体主体。从本案实际情况来看，涉案除101房、202房、601房、602房以外的房产全部过户到刘伍爱名下符合《购买土地协议书》的合同目的和刘伍爱的利益，故黄必志、温钦文、陈秀春应协助刘伍爱将涉案201、302、402、501、702等5套房产过户至刘伍爱名下。综上所述，刘伍爱的上诉请求部分成立，对其理由成立的部分，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新丰县人民法院（2017）粤0233民初104号民事判决第一项；二、撤销新丰县人民法院（2017）粤0233民初104号民事判决第二项；三、黄必志、温钦文、陈秀春应于本判决发生法律效力之日起30日内协助将位于新丰县（房产证号：：粤房地权证新字第×房地权证新字第**、产证号：：粤房地权证新字第××房地权证新字第**、证号：：粤房地权证新字第**房地权证新字第**、号：：粤房地权证新字第**、房地权证新字第**、：粤房地权证新字第××）过户房地权证新字第**）iv>四、驳回刘伍爱的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由刘伍爱负担50元，黄必志、温钦文、陈秀春负担50元。刘伍爱已向一审法院预交100元，由一审法院退还50元给刘伍爱，黄必志、温钦文、陈秀春应向一审法院缴纳一审案件受理费50元。二审案件受理费100元，由刘伍爱负担50元，黄必志、温钦文、陈秀春负担50元。刘伍爱已向本院预交100元，由本院退还50元给刘伍爱，黄必志、温钦文、陈秀春应向本院缴纳一审案件受理费50元。本判决为终审判决。审判长  陈东阳审判员  邓小华审判员  神玉嫦二〇二〇年十月十六日书记员  林子峻