贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7066号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹东，男，汉族，1988年8月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：陈静，女，汉族，1991年12月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人尹东、陈静商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时被上诉人已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以被上诉人未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为被上诉人已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知被上诉人后，被上诉人是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由被上诉人提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如被上诉人未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。2.遵义、安顺、贵阳对同类案件认定逾期办证违约金时将合同约定的违约金调整至按合同计算的10%或将合同约定的日万分之一调整为日万分之零点一支付。我市已有近二十来家房开企业进入失信人员名单，大量房开已因近年爆发的商品房买卖合同纠纷案件进入消亡边缘，判决得不到执行，法院公信受影响，最终损害的仍然是大量业主的利益。希望法院充分考虑上述因素，即便认定交房时已提交资料，也请求对违约金进行调减。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。被上诉人尹东、陈静答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。尹东、陈静向一审法院起诉请求：一、判决被告支付延期交房违约金5,051.80元及该违约金实际占用期间的利息暂计96.62元(利息以5,051.80元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止);二、判决被告退还各项开户费及交易费(三通费)3,285.00元及代收各项开户费及交易费(三通费)实际占用期间的利息暂计65.34元(利息以3,285.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月2日起计算至所有代收各项开户费及交易费(三通费)本息偿还完毕之日止:三、判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为:以申请人已付购房款341,338.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年8月26日起计算2018年11月13日暂计19,217.33元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为14-1-22-2，建筑面积105.97平方米，套内建筑面积83.64平方米，总房款341338.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。逾期交房违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款341338.00元（其中被告出具一张还借款的证据，证明原告于2017年6月19日还被告案涉房屋的借款98000.00元），被告于2017年8月26日将房屋交付给原告。2014年12月2日，被告代收到原告各项开户费、交易费3688.00元。之后退还原告交易费及多收的闭路电视费920.00元（收据上未载明，原告自认收到920.00元），其余2768.00元（3688.00元-920.00元＝2768.00元）未退还。2018年8月23日，被告取得案涉房屋楼幢的商品房备案证明书，2018年11月18日，被告在案涉楼幢张贴通知，通知该楼幢业主提交相关资料办理商品房转移登记的相关权属证书，之后，被告又以短信方式通知原告向被告公司提交办证资料所需要的资料。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.被告是否应退还原告各项开户费及资金占用费；2.被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间；3.被告是否应支付原告逾期交房违约金及金额。对于焦点1，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费于约于法无合理依据，理应予以退还。且根据双方合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。原告于2020年4月15日起诉催告被告退还，未超过诉讼时效，被告主张超过诉讼时效的抗辩理由，不予以支持。被告代收原告各项开户费、交易费3,688.00元，已退还交易费及多收的闭路电视费920.00元，其余2,768.00元未退还。故原告要求被告退还各项开户费及交易费3,285.00元的诉讼请求，支持2,768.00元；对原告主张的资金占用费，无事实依据和法律依据，不予以支持。对于焦点2，《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2017年8月26日。则计算违约金的时间为2018年8月21日起，原告要求从2018年8月26日起计算，予以支持。截止时间为被告取得商品房备案证明书后履行通知原告提交办证的时间。本案中，被告于2018年8月23日取得案涉房屋楼幢的商品房备案证明书，2018年11月18日，被告在案涉楼幢张贴通知，通知该楼幢业主提交相关资料办理商品房转移登记的相关权属证书，故截止时间为2018年11月18日，原告主张至2018年11月13日，予以支持。原告于2020年4月15日起诉未超过诉讼时效，对被告超过诉讼时效的抗辩意见，不予以采纳。被告承担逾期办证违约金的时间为2018年8月26日至2018年11月13日，共计79日。被告主张降低违约金的标准不符合法律规定和合同约定，不予以采纳。违约金的标准为双方合同的约定日万分之一，计算为2,696.57元（341,338.00元×0.01%×79=2,696.57元）。原告主张19,217.33元，超过部分，不予以支持。对于焦点3，双方约定出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，被告于2017年8月26日才向原告交付案涉商品房构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。违约金按日0.005%的标准，从2016年10月31日起计算至2017年8月26日止，共计300日。被告以诉讼时效抗辩，本案中，双方合同约定：“并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，案涉房屋于2017年8月26日交付，故支付违约金的时间为2017年9月2日开始履行。原告于2020年4月15日起诉未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩意见，不予以采纳。对被告以原告尚欠房款为由不予以支持逾期交房违约金的抗辩意见，本案中，被告所举证据只能证实原告曾向被告借款，且于2017年6月19日还清，故不存在原告未付清房款的事实，故被告的该抗辩意见，也不予以采纳。逾期交房违约金为5,120.07元（341,338.00元×0.005%×300=5,120.07元），原告诉请5,051.80元，予以支持；对原告主张的资金占用费，无事实依据和法律依据，不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告尹东、陈静逾期办证违约金2,696.57元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告尹东、陈静开户费及交易费2,768.00元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告尹东、陈静逾期交房违约金5,051.80元；四、驳回原告尹东、陈静的其他诉讼请求。案件受理费246.00元，由原告尹东、陈静负担156.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担90.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费492元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进