广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初1091号 原告：张明勇，男，1968年12月22日出生，汉族，住广西武宣县。 委托诉讼代理人：黄俊刚，广西求衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张至霆（原告之子），1997年12月22日出生，汉族，住广西武宣县。 被告：覃云，男，1988年11月20日出生，汉族，住广西武宣县。 原告张明勇诉被告覃云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年7月21日、2020年8月26日公开开庭进行了审理，原告张明勇及其委托诉讼代理人黄俊刚、张至霆，被告覃云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张明勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，将武宣县武宣镇城中路公园1号小区10栋3单元1004号（以下简称案涉房屋）房产权过户给原告;2.判令被告支付违约金50000元给原告;3.本案诉讼费由被告负担。审理过程中，原告于2020年8月7日将第1项诉讼请求变更为：判令被告履行合同义务，协助原告将案涉房屋过户给原告。事实与理由：2016年10月28日，原、被告就案涉房屋买卖事宜协商达成一致意见，签订《房屋转让协议书》，协议书约定：一、甲方（被告）自愿 将案涉房屋转让给乙方（原告），转让价为353800元，办理过户手续所需一切费用由乙方全部负担。二、付款方式，乙方分二次付清房款给甲方：第一次：签订《房屋转让协议书》之日支付定金115000元、契税5653.13元、房产税1679元共计122300元；第二次：甲方在取得房产证后一个月内过户给乙方，乙方在三个工作日内支付甲方已付的房屋按揭款，剩余房屋贷款由张明勇继续向银行月供……五、签订协议后，如甲方违约，须无条件赔偿给乙方违约金50000元，若乙方已装修，则按装修实际价格给乙方赔偿。《房屋转让协议书》签订后，原告于2016年10月29日支付购房款122300元给被告，被告亦依约交房给原告装修。被告原以为1个月内就可以办得不动产权证，所以要求原告从2016年10月起就交房屋按揭款，原告也没有意见，所以从2016年10月起原告每月将房屋按揭款2059.24元或2060元存入被告指定的尾号为8793的农村信用社卡用于支付按揭款，从不间断，直至2020年5月底。2020年4月27日，被告取得该房屋不动产权证：桂(2020)武宣县不动产权证第0003106号，但被告没有在约定期间内将房屋产权过户给原告。被告认为自己卖房亏了，要求原告加价才愿意过户。原告与被告多次沟通协商均未果。原告认为依法成立的合同对双方具有法律约束力，各方均不得随意变更合同内容。原、被告于2016年10月28日签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，合法有效。原告已经依约支付了房屋价款，被告亦应毫无条件地履行办理房屋产权过户义务。被告逾期不过户，显然违背合同约定和法律规定，构成违约，应当承担违约责任。为维护自己的合法权益，原告特提起民事诉讼，恳请法院判如所请。 覃云辩称，双方签订《房屋转让协议书》是事实，案涉房屋于协议签订后已交付给原告装修居住至今。被告没有违反合同约定，导致双方不能办理房屋过户的原因是：1.房屋面积误差款没有交够。案涉房屋的产权登记面积比原签订的商品房买卖合同上约定的面积增加了，但原告不愿意支付这个款项。2.双方签订的转让协议系原告要 向被告支付在签订转让协议前被告所付的按揭款（含本息），但原告认为应以353800元减去其前期已支付的122300元后，再减去其从2016年10月至2020年5月已交的按揭款（含本息)后才系其需支付给被告的款项，据此计算的话，原告所给付的房款根本不足以支付被告之前已支付的按揭款和案涉房屋在银行剩余的贷款本息，贷款没有还清，银行方面无法解押，就无法办理过户登记。3.今年5月份有纠纷后，原告不再归还银行贷款本息，因此近几个月来的银行按揭都是被告在归还，这些款项也应由原告向被告支付。4.本身案涉房屋在转让时被告就系以低于合同价20000元的价格少给原告了，被告认为原告既已装修居住至今，大家就拿出诚意来，由原告将房屋面积差价补齐，把被告在转让之前和这几个月已付的按揭款给被告和交完银行剩余按揭款，大家去办理好过户就行了。如果原告坚持己见的话，那被告之前也只是委托原告去办理案涉房屋的物业事项，没有同意原告入住该房屋的，原告应向被告支付租金等费用。 经审理，本院确认以下事实：2014年4月20日，覃云作为买受人与出卖人广西鸿悦达房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》【合同编号：10-3-1004】，合同约定：1.覃云向出卖人购买的商品房具体位置为公园壹号第10栋3单元1004号房。2.房屋建筑面积118.12平方米，其中套内建筑面积100.85平方米，公摊建筑面积17.27平方米。3.商品房单价为3174.74元/平方米，总价375000元整。4.签署本合同时交纳首期款115000元，余款260000元由覃云向银行申请按揭或者公积金贷款。合同还作了其他约定。合同签订后，覃云于2014年5月30日缴纳契税5653.13元，于2014年6月份开始就260000元房屋贷款逐月向农村信用合作联社归还贷款本息，并办理了按揭贷款。 2016年10月28日，原告作为合同乙方与作为合同甲方的被告签定了一份《房屋转让协议书》，协议约定：一、甲方自愿将位于武宣县 ）10栋3单元1004号房屋壹套【合同编号：10-3-1004】：三房二厅二卫一厨，约118.12平方米转让。转让价为353800，办理过户所需一切费用由乙方全部支付。二、付款方式：乙方分二次付清房款给甲方。第一次：甲方双方签订本《房屋转让协议书》之日，乙方支付定金115000元及契税款5653.13元、房产税1679元，合计122300元给甲方，甲方收到定金三天后无条件把钥匙交给乙方装修。第二次：甲方在取得房产证后一个月内协助乙方到政务中心办证大厅办理房屋签字过户手续，乙方三个工作日内支付甲方已付的房屋按揭款，剩余房屋贷款由乙方继续向银行月供。若乙方不能贷款的，乙方二个月内支付购房余款231500元给甲方，甲方把各种证件和原件票据交给乙方。三、交房时间：乙方付清所有款项给甲方后，甲方将房屋交付给乙方使用。交房之前的水费、电费，甲方必须结清。四、甲方保证上述房屋所有权权属清楚，如因所有权权属纠纷，给乙方造成损失的，概由甲方承担责任和赔偿乙方损失。五、签订协议后，如甲方违约，须无条件赔偿乙方违约金50000元，若乙方已装修，则按已装修实际价格给乙方赔偿。如乙方在办证过程中反悔，需赔偿违约金20000元给对方，如乙方已装修，甲方不承担乙方任何装修费用。六、本协议一式贰份，甲方、乙方各执一份，双方签字之日起即生效。七、以上内容真实、合法。甲方覃云、乙方张明勇在该协议上签名并捺手印。合同签订次日，覃云在收到约定的款项122300元后向原告出具收据一张，收据内容为“今收到张明勇购房定金122300元，以此为据。”同年10月30日，双方约定由张明勇于2016年10月份开始每月付案涉房屋的按揭款至覃云的农村信用合作联社账号：62×××93，用以归还案涉房屋的房贷。同日，覃云向公园1号小区物业出具一份《个人房产物业办理授权委托书》，该委托书内容为：本人因不在武宣原因不能亲自到贵公司办理公园1号10栋1004号房屋的物业事项，兹授权委托张明勇先生处理代办事项。委托人在权限范围内年签署的一切有关 文件，我均承认。由此所造成的一切责任均由本人承担。覃云在该委托书中的委托人栏处签名，张明勇在该委托书中的被委托人栏处签名。自2016年10月至2020年5月，原告每月均按前述约定将2059.24元或2060元存入覃云指定的账户用以归还案涉房屋的按揭款。2016年11月份原告开始对案涉房屋进行装修，2017年3月份入住至今。期间，双方均未对此履行方式提出异议。 2020年4月27日，案涉房屋取得不动产权证，证号为桂（2020)武宣县不动产权第0003106号，该证登记的权利人为覃云，登记面积为121.02平方米（套内建筑面积100.96平方米、分摊建筑面积20.06平方米）。该登记面积比双方约定的转让面积多出2.9平方米，因被告未按其与房产开发商签订的《商品房买卖合同》约定向开发商支付该面积误差款，故被告尚未能领取到该不动产权证书。对此多平方产生的价款，双方当事人在庭审中确认该房屋差价由原告负担，并由原告直接向房产开发商支付。知道案涉房屋已取得不动产权证书后，原告要求被告协助办理产权变更登记手续，且认为按双方所签订的《房屋转让协议书》第一条约定，房屋总价款是353800元，原告已向被告支付122300元，故此，余款231500元在减去原告从2016年10月至2020年5月共支付的案涉房屋按揭款88580元（含本息）后，原告再向被告支付142920元。被告则认为协助原告办理产权变更登记的前提条件是：除房屋面积误差款9206.75元（3174.74元/平方米×2.9平方米）应由原告支付外，按双方所签订的《房屋转让协议书》第二条约定，原告还应向被告支付被告在签订转让协议书前已支付的按揭款56000多元及双方发生纠纷后被告2020年6月至今支付的按揭款，另外银行剩余的按揭款将近180000元亦应由原告支付完毕，后才能办理银行解押事宜，房屋解押后才能办理产权变更登记。对前述争议，原被告双方经多次协商均相持不下。原告为此将被告起诉至本院，并请求本院判如所请。 以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、《房屋转让协议书》、契税发票、个人房产物业办理授权委托书、收据、按揭款支付账号及金额、银行卡存款业务回单、桂（2020)武宣县不动产权第0003106号不动产权利证书复印件、广西农村信用社贷款还款明细登记簿、授权委托书等证据及本院庭审笔录在卷佐证。 本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方当事人签订的房屋转让协议，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。但该合同中的第一条内容和第二条内容有冲突，存在争议，属于合同对价款约定不明。依照《合同法》第六十一条的规定，当事人可以对此协议补充，不能达成补充协议的，应向法院起诉由法院裁判确定。本案中，双方当事人由于对房屋价款不明产生纠纷，双方对此也已进行多次协商，但均不能达成补充协议，故此本院认为，原告在双方协商不能后应向法院提起确认之诉，而非直接提起给付之诉。 综上所述，原告要求被告协助其办理过户变更登记和向其赔偿违约金50000元的诉请，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张明勇的诉讼请求。 案件受理费减半收取计525元，由原告张明勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员  陆 杰 二〇二〇年十月九日 法官助理  覃荣利 书 记 员  何润涛