青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初1616号原告：杨建，男，1965年4月7日出生，回族，住北京市西城区,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张衍光、陶玲玲，上海道朋律师事务所律师。原告：韩哈尼，男,1957年9月1日出生,撒拉族,系青海乐和城时代购物广场有限公司董事长，住西宁市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：韩尚英，男，1981年8月13日出生，撒拉族，系青海乐和城时代购物广场有限公司副总经理，住西宁市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张衍光，上海道朋律师事务所律师。被告：西宁光凯购物中心，住所地：青海省西宁市城中区水井巷******，统一社会信用代码：916301036985457814。投资人：徐勇，该中心总经理。委托诉讼代理人：赵小毛，该中心经理。委托诉讼代理人：郑继红，甘肃合睿律师事务所律师。被告：葛艳菊，女，1965年7月23日出生，汉族，住青海省西宁市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郑继红，甘肃合睿律师事务所律师。原告杨建、韩哈尼与被告西宁光凯购物中心（以下简称光凯中心）、葛艳菊租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2018年4月3日，本院作出（2017）青0103民初2916号之一民事裁定，裁定驳回原告杨建、韩哈尼的起诉，宣判后，原告杨建、韩哈尼提起上诉，2018年7月5日，西宁市中级人民法院作出（2018）青01民终1005号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告杨建、韩哈尼不服西宁市中级人民法院（2018）青01民终1005号民事裁定，向青海省高级人民法院申请再审，2018年11月1日，青海省高级人民法院以（2018）青民申292号民事裁定提审本案，于2019年1月9日作出（2018）青民再114号民事裁定，裁定：撤销青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终1005号民事裁定及西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初2916号之一民事裁定，并指令西宁市城中区人民法院对本案进行审理。2019年9月25日，本院作出（2019）青0103民初966号民事判决，判决：一、被告西宁光凯购物中心于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告韩哈尼支付租赁费18552.2元;二、被告葛艳菊于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告韩哈尼支付租赁费4328元；三、驳回原告杨建的诉讼请求；四、驳回原告韩哈尼其他诉讼请求。案件受理费1790元，由原告杨建、韩哈尼负担1276元，被告西宁光凯购物中心负担514元。宣判后，原、被告均不服提起上诉，2020年3月30日，西宁市中级人民法院作出（2020）青01民终66号民事裁定，以审理本案未另行组成合议庭，导致审理程序违法，裁定撤销青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初966号民事判决，发回重审。本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨建的委托诉讼代理人张衍光、陶玲玲，原告韩哈尼的委托诉讼代理人张衍光、韩尚英，光凯中心的委托诉讼代理人赵小毛、郑继红，被告葛艳菊及其委托诉讼代理人郑继红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨建、韩哈尼向本院提出诉讼请求：1.判令被告葛艳菊向原告给付D16#商铺租金（含暖气综合费）25358.8元，承担逾期付款违约金（滞纳金）25000（经过计算为272252.08元，本次诉讼主张25000元）；2.判令被告葛艳菊腾出D21#商铺13%的面积6.05㎡(1/5×65%)，并偿付2017年12月4日前占用该商铺保管费29259.5元；3、本案诉讼费由被告葛艳菊承担；4、判令光凯中心对被告葛艳菊的以上债务承担连带责任。事实和理由：2013年6月19日，杨建与韩哈尼签订《商业铺面买卖协议书》，杨建将其拥有65%份额的位于西宁市城中区水井巷4号1号楼光凯中心负一楼商业铺面产权转让给韩哈尼，约定在该房产过户登记前的收益归韩哈尼所有等。原告分别于2013年7月3日、7月16日等多次在光凯中心负一楼、一楼张贴《通知》，将商铺产权买卖等事宜对包含被告在内的广大商户进行了告知，并提醒全体商户在未经原告同意的情况下，不得与任何人签订新的租赁合同。2013年7月25日，原告又给光凯中心发书面《通知》，将买卖负一楼商铺65%产权一事再次告知。2013年8月12日，原告杨建向光凯中心发书面《解除经营管理委托协议书的通知》，解除了与光凯中心的《经营管理委托协议》，原告并向被告葛艳菊等告知了解除光凯中心委托代理关系、原告新的委托代理人、代理权限情况。二被告均知晓负一楼商铺65%产权买卖及解除光凯中心委托代理的事实，在原租赁合同期间尚未届满（至2013年9月30日）的情况下，串通签订《商铺租赁合同书》，故意将签订日期书写提前至2013年7月29日。期间，原告数次告知包括被告葛艳菊在内的各商户与原告签订商铺租赁合同或向原告缴纳租金、腾退商铺，但其置若罔闻。无奈原告于2014年12月24日解除租赁关系腾退D16#商铺，将被告葛艳菊的货物留置保管在D21#商铺内，并将周丽武（E05#商铺）、谢莉娟（D39#商铺）、郭红海（D21#商铺）、侯永忠（D28#商铺）的货物留置保管在该商铺中。此后多次通知或公告被告葛艳菊在内的相关主体拿走留置货物，但被告葛艳菊等5人至今未将留置保管在D21#商铺中的货物取走，持续占用该商铺，产生占用保管管理费用。综上，光凯中心被杨建在2013年8月12日解除了委托代理关系，被告葛艳菊被明确告知光凯中心已无代理权，二被告却故意串通，拒不向原告交付商铺租金，给原告造成经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法裁判。被告光凯中心、葛艳菊辩称，1、原告韩哈尼与光凯中心及葛艳菊之间未形成租赁合同关系，韩哈尼就租金支付的诉求无原告诉讼主体资格。2、杨建与韩哈尼于2013年6月19日私下签订《商业铺面房买卖协议书》，实际是《房屋买卖合同》，根据合同相对性原则，不得对抗第三人，只限杨建和韩哈尼之间有法律效力。杨建和光凯中心于2011年3月9日签订《西宁光凯购物中心经营委托管理协议书》，2012年4月30日签订《补充协议》。杨建和光凯中心是委托合同关系和联营关系。光凯中心和商户于2013年7月29日续签《西宁光凯购物中心商铺租赁合同》，经营期限到2015年9月30日，双方形成房屋租赁关系。本案中二原告以租赁合同纠纷为由提起诉讼，但光凯中心、商户和二原告未签订过任何租赁合同。3、韩哈尼购买杨建负一楼的商铺至今没有办理产权过户手续，产权至今仍在杨建名下，韩哈尼与杨建之间约定收取租金归属问题，系他们之间的内部约定，不能对抗外部第三人，杨建尚欠光凯中心装修费、暖气综合费，如果将涉案的租金支付给韩哈尼，杨建所欠光凯中心的相关费用就无处主张。4、法院应驳回原告的诉讼请求，涉案商铺的租金应由杨建以委托代理合同纠纷或不当得利纠纷另行起诉光凯中心索要租金，而非二原告以租赁合同纠纷为由提起诉讼。5、原告要求被告支付租金的诉请已过诉讼时效。韩哈尼于2013年6月19日购买杨建的负一楼商铺，2017年12月11日原告向法院起诉请求被告向其支付租金已经超过3年的诉讼时效期间。6、光凯中心接到杨建解除委托协议的日期为2013年8月12日，在此之前，光凯中心与商户续签了租赁合同，光凯中心与商户签订租赁合同在前，杨建解除委托管理在后，所有的经济损失都是杨建擅自违约造成的，韩哈尼如有经济损失，也应向杨建主张。7、光凯中心与商户并非像韩哈尼所说的那样恶意串通故意将合同日期提前,而是确实如约在2013年7月29日这天签订的合同，该《商铺租赁合同书》合法有效。自2011年起，光凯中心就与商户签订《西宁光凯购物中心租赁合同》,依据该合同第七条约定:“乙方须于租赁期满前三个月向甲方提交续租申请。在前期合同到期之前与租户签订下一期的商铺租赁合同”,光凯中心于2013年7月29日与商户续签的《西宁光凯购物中心商铺租赁合同》经营期限到2015年9月30日。8、商户已通过光凯中心向杨建支付了租金,韩哈尼要求商户再次向韩哈尼承担租金、违约金及滞纳金没有任何事实及法律依据。因光凯中心受涉案商铺的产权人杨建、毛盛达的委托管理该商铺,负责签订商户租赁合同并收取商户押金和租金。2013年7月29日，光凯中心与商户已经续签了商铺租赁合同,合同期限到2015年9月30日止。商户也向光凯中心缴纳了租金。而杨建在2013年8月12日才向光凯中心下达解除委托合同的通知,如果此时光凯中心擅自与商户解除租赁合同,势必造成对商户的违约。况且关于光凯中心与杨建之间是否应继续履行委托协议,当时法院判决结果尚无定论，并且至今韩哈尼仍未取得负一楼的产权。况且光凯中心早在2013年6月22日之前就已向杨建付清了截止2013年9月30日之前的租金。9、光凯中心与韩哈尼、杨建无租赁合同关系,光凯中心不应直接向韩哈尼、杨建支付租金。10、韩哈尼诉请要求光凯中心承担连带责任于法无据，我国法律规定承担连带责任的近20种法定情形,本案不属于其中任何一种,光凯中心与韩哈尼无租赁合同关系,韩哈尼亦无任何证据证明光凯中心与商户恶意串通,故意损害韩哈尼的利益,故韩哈尼诉请要求光凯中心承担连带责任不予认可。11、葛艳菊实际承租时间到2014年9月5日，葛艳菊的货物系韩哈尼抢走的,并非是光凯中心擅自堆放在诉状所列商铺的,光凯中心及商户均不应承担货物占用商铺及保管的费用。基于上述事实与理由,恳请法院驳回原告的诉讼请求。原告杨建、韩哈尼为支持其诉讼请求，本案重审庭审期间向本院提交了以下证据：证据1、房屋产权证，证明原告杨建原是涉案商铺的按份共有人（拥有65%产权）；证据2、2013年6月19日《商业铺面买卖协议书》，证明韩哈尼与杨建约定将其拥有65%份额的位于城中区水井巷4号1号楼负一楼商铺所有权转让给韩哈尼，并约定：该商铺的租赁费从杨建收到韩哈尼支付的房款项后第二天起，由韩哈尼收取，归韩哈尼所有等；证据3、西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第295号民事判决书，证据4、西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第312号民事判决书，证明韩哈尼与杨建房屋买卖合同合法有效；证据5、北京市第二中级人民法院（2016）京02民初109号民事判决书；证据6、北京市高级人民法院（2016）京民终560号民事判决书，证明杨建2013年8月12日解除与光凯中心的《经营管理委托协议书》合法有效；证据7、2013年6月22日杨建与光凯中心的账务情况，证明该时期毛盛达是光凯中心的总经理；证据8、2013年7月3日通知；证据9、2013年7月4日回复，证明韩哈尼向毛盛达书面告知买卖商铺情况，要求配合商铺管理、过户等，毛盛达及光凯中心2013年7月3日起就知道韩哈尼购买负一层商铺的事实；证据10、2013年7月4日通知，证明韩哈尼及杨建的委托代理人韩尚英、张启贵向包括被告在内的商户通知买卖案涉负1楼商铺情况，要求配合商铺租赁管理及缴纳租金、签订租赁合同等，被告此时起就知道原告买卖负一层商铺的事实；证据11、2013年7月16日通知照片，证明韩哈尼及杨建的委托代理人韩尚英、张启贵向包括被告葛艳菊、郭红海、侯永忠等人在内的租赁户通知购买负一楼商铺情况，要求配合商铺租赁管理及缴纳租金、签订租赁合同及法律责任承担等事项；证据12、2013年7月16日通知，证明光凯中心告知负一层商户杨建65%产权及委托管理情况，欺骗负一楼租赁户，不认可杨建与韩哈尼买卖商铺关系；证据13、2013年7月25日通知，证明韩哈尼向光凯中心通知购买负一楼商铺65%产权情况，要求其尊重原告产权的事实；证据14、2013年7月26日回函，证明光凯中心明知购买商铺的事实后，拒不配合原告管理等事实；证据15、2013年8月12日解除经营管理委托协议书的通知，证明杨建2013年8月12日解除了与光凯中心的经营管理委托协议；证据16、2013年8月12日增加和变更委托权限的决定，证明杨建授权韩尚英、张启贵在负一楼商铺买卖变更登记前，负责签订租赁合同、收取租金等委托代理权限；证据17、2013年8月18日通知，证明原告韩哈尼及杨建的委托代理人韩尚英、张启贵向被告光凯中心及葛艳菊、张柏翠、曹海娟、李吉萍、周丽武、谢莉娟等在内的租赁户再次告知商铺买卖、重新委托代理人及授权情况，要求配合商铺租赁管理及租金缴纳、签订租赁合同及法律责任等事项；证据18、2013年8月20日通知，证明光凯中心知晓韩哈尼购买商铺，知晓杨建重新委托了新的委托代理人管理商铺及授权情况；证据19、2013年8月26日和9月6日通知，证明原告多次向包括被告侯永忠、张柏翠、葛艳菊、曹海娟、李吉萍、葛艳菊、郭红海、周丽武（其女儿杨婧）等在内的商户告知商铺买卖、光凯中心已解除委托、另委托了代理人及授权情况，要求配合原告租赁商铺管理、租金缴纳、签订租赁合同等事实；证据20、2013年9月26日告知书，证明杨建代理律师向负一楼商铺租赁户告知杨建解除了与光凯中心的委托管理合同关系，另委托了韩尚英、张启贵为代理人，行使对外租赁、管理权；证据21、2013年11月5日通知，证据22、2014年7月19日通知、2014年8月22日通知、2014年9月26日通知，证明原告向包括被告张柏翠、李吉萍、周丽武、曹海娟、葛艳菊、侯永忠等在内的负一楼商铺租赁户再次告知商铺买卖、配合原告代理人签订租赁合同、缴纳租金、产权份额等商铺租赁管理情况；证据23、2014年10月15日签到记录照片，证明原告积极邀请被告张柏翠、李吉萍、周丽武、曹海娟、侯永忠等人协商商铺租赁事宜；证据24、2014年11月26日通知，证明原告通知无故歇业达80多天的张柏翠与原告协商签订商铺租赁合同、缴纳租金、尽快营业，并告知相应法律后果；证据25、情况反映；证据26、人民街派出所出警处置情况，证明8名被告知晓韩哈尼购买商铺并在2013年7月进入商场管理的事实；证据27、大字报，证明光凯中心非法干扰原告管理商铺的行为等；证据28、照片，证明原告通知各被告时，被告签收通知，及原告将通知、法院判决书、公证书等在商场张贴，商户阅读的情形；证据29、2017年9月12日协议书，证明2013年的《商铺租赁合同》的签订日期是2013年10月1日，并非该《商铺租赁合同》落款的2013年7月29日签订；证据30、2014年6月30日开庭笔录，证明葛艳菊、侯永忠出庭陈述：租赁合同一年一签，提前一个月签，知道韩哈尼购买了商铺，见到原告的公告，与光凯中心不签订租赁合同就要被光凯中心清场；证据31、2014年3月10日情况反映；证据32、2014年11月20日《关于光凯广场侯永忠等商户信访问题的回复》，证明被告恶意阻挠原告正常管理其商铺的事实；证据33、2014年12月6日和12月9日公告，证明原告报纸公告通知8名被告与原告签订租赁合同、交清租金，或将租赁商铺货物取走腾空交还商铺，以及相应法律后果等；证据34、2014年8月26日通知、照片，证明原告通知8名被告与原告签订租赁合同、交清租金，或将租赁商铺货物取走腾空交还，以及相应的法律后果，被告张柏翠、李吉萍、周丽武（其女儿杨婧）、谢莉娟等自行将租赁商铺内的财产清理、包装的事实；证据35、毛盛达情况的说明，证明8被告未按租赁合同约定交付租金、违约等事实；证据36、2017年1月16日照片，证明8名被告在2017年1月16日清理自己物品的情况，在D21#商铺被告用封条等查封情况；证据37、2013年7月29日D16#《商铺租赁合同书》，证明1、合同第五条约定乙方向甲方支付租金、暖气综合费用数额，先交后用，后期租金及暖气综合费用提前30天缴纳等；2、第十五条第1、2款约定，乙方转租转让商铺应提前10天向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可转租转让；3、第十六条第2款约定，乙方延期缴纳租金及暖气综合费用的，每延期一天应承担应交租金及暖气综合费用总额8‰的滞纳金，延期超过15日的，甲方有权单方面解除合同另行出租；4、第十七条第2款约定，合同以约定情形解除或期满终止时，乙方应在合同解除当日将店铺（包括装修）退还给甲方，并办理相关手续，逾期不腾退商铺，乙方每天向甲方支付500元赔偿金，超过15日甲方有权对乙方商品清点并撤出商铺进行留置，乙方承担相关仓储保管及搬运费用和商品损毁的风险；证据38、2014年8月28日D22#《商铺租赁合同书》，证明被告等5人占用D21#商铺分担占用保管费计算参照依据（同等商铺位置，同等面积）；证据39、D21#商铺分担占用费计算单，证明被告等5人占用D21#商铺分担占用保管费计算明细；证据40、诉求计算清单，证明原告诉讼请求计算明细。光凯中心、葛艳菊质证认为：证据1、3、4、6，无异议；证据2，无法确定，不发表质证意见；证据5，与我方无关，我们不清楚；证据7-26，均有异议，我方商户未收到通知，我们签订商铺是7月29日而非10月1日；对证据27-29，真实性及证明方向均有异议；证据30，真实性有异议，是虚假的，不能证明8被告与韩哈尼签订合同的事实，只能证明双方发生纠纷；证据31，真实性有异议，内容虚假不予质证；证据32、真实性认可，但内容虚假，时间也不符；证据33，证明方向不认可，真实性认可，回复恰好证明原告抢商铺造成8被告上访的事实；证据34，公告的内容与事实不符不认可；证据35，不认可，是虚假的而且毛盛达已经被追究刑事责任；证据36，照片真实性无异议，证明方向不认可，并非8被告自行清理物品而是鉴定机构进行鉴定时清理物品；证据37，真实性、证明方向无异议；证据38至40，均有异议，不认可原告计算的明细。本院认为，证据1、2、3、4，能够证明其证明方向，予以采信；关于证据5至32，无关联性，不予采信；关于证据33，真实性，予以确认；关于证据34，无相关证据证实与本案的关联性，不予采信；关于证据35，真实性不能确定，不予采信；关于证据36，原告在该证据所列的时间与2014年9月5日的时间不符，不予采信；关于证据37，真实性、证明方向无异议，予以采信；关于证据38，无关联性，不予采信；关于证据39、40，系原告自行计算，不予采信。被告光凯中心、葛艳菊在本案重审庭审期间，提交了以下证据：证据1、西宁光凯购物中心经营管理委托协议书、补充协议书，证明2011年、2012年杨建委托西宁光凯购物中心管理其一楼及负一楼商铺，经营管理委托期限自委托协议签订之日起至本商场拆迁之日止；证据2、杨建、毛盛达房产证及土地使用权证，证明涉案负一楼商铺是杨建和毛盛达按份共有，现涉案商铺仍登记在杨建和毛盛达名下，原告韩哈尼并非涉案商铺的产权人；证据3、北京市高级人民法院（2016）京民终560号民事判决书，证明原告于2013年8月12日向被告发出《解除通知》，请求解除《经营管理委托协议书》，在此之前被告并未收到原告的解除通知；证据4、清场图片、受伤照片、报案材料、行政处罚决定书、西宁市城中区人民法院刑事判决书、城中区信访局文件，证明2014年9月5日韩哈尼指使他人抢占涉案商铺将商铺承租人葛艳菊货物抢走，并将谢莉娟等打伤的事实；证据5、商铺租赁合同书，证明自2011年至今被告葛艳菊就在光凯中心负一楼原告杨建委托光凯中心管理的商铺里承租，并且至今该商户仍在租赁期间，根据合同第七条约定：商户必须在合同期满前3个月向甲方提交续租申请；第十五约定：商户经光凯中心同意可以将商铺转租、转让；转租、转让所产生的费用与甲方无关，光凯中心与承租户续签合同的日期为2013年7月29日，该合同签订日期并非2013年10月1日，该《商铺租赁合同书》合法有效；证据6、收条，毛盛达收到光凯中心35%的收益，2015年10月1日至2016年9月30日；证据7、承诺书，证明毛盛达与光凯中心存在利害关系，证言不足以采信；证据8、毛盛达的配偶陈晓兰的社保清单，证明毛盛达用光凯中心的资金为其配偶购买了保险，其与光凯中心存在矛盾；证据9、毛盛达未向光凯中心缴纳租金明细，证明毛盛达侵吞公司资产；证据10、西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1129号民事裁定书，证明原告韩哈尼没有诉讼主体资格；证据11、收据，证明8名租户自2012年11月至2014年12月租金收取情况；证据12、2013年6月22日《截止2013年9月30日杨建与商场财务情况》，证明结算情况。原告杨建、韩哈尼质证认为：证据1，真实性认可，证明方向不认可，该委托协议书已解除（2013年8月12日），光凯中心对杨建的商铺无管理权；证据2，真实性认可，证明方向不认可，无法证明原告无产权，韩哈尼未办理产权登记，韩哈尼有占有、使用、收益的权利，只是没办理产权登记；证据3，证明方向不认可，通知到达就生效，证明方向也不予认可；证据4，真实性、证明方向不认可，与本案无关；证据5，真实性认可，2013年7月29日签订的合同是真实的，2014年我方已将商铺租赁给他人，与二被告所述不符，2014年光凯中心已无管理权，合同并无约定无须经所有权人同意可以转租，故对证明方向不认可；证据6，2013年10月之前的与本案无关，2013年10月之后的与本案有关，毛盛达的租金数额不清楚，收条中有一份是代收的无委托书，且该证据与本案无关联性；证据7、8，真实性认可，与本案无关；证据9，与本案无关，毛盛达不是本案证人；证据10，真实性认可，证明方向不认可，驳回起诉当事人有新的证据可以起诉的，不能证明被告的证明方向；证据11，真实性不认可，因为没有光凯中心印章，也无凭证，与合同约定不符，没有暖气综合费；证据12，真实性认可，租金已结算，但未向杨建支付。本院认为，关于证据1、2、3、5，原告对真实性无异议，本院予以采信；证据4、6、7、8、9、12，与本案无关联性，本院不予采信；证据10，能证实其证明方向，本院予以采信；证据11，原告无反驳证据证实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月9日，徐勇（甲方）、杨建（乙方）与光凯中心（丙方）签订《西宁光凯购物中心经营委托管理协议书》（以下简称《委托经营管理协议书》），其中三方约定了甲、乙双方全权委托丙方在装修后的全面招商管理工作；甲、乙双方全权委托丙方负责签订商户租赁合同并收取商户押金和租金，按6个月计算，扣除甲、乙双方相关费用后，将剩余租金返还给各方，甲、乙双方有权监督丙方的经营管理工作，财务及产生费用应公开透明，不得隐瞒虚报等内容。2012年4月30日，三方又签订了《补充协议书》。2013年7月29日，光凯中心（甲方）与葛艳菊（乙方）签订《西宁光凯购物中心商铺租赁合同》，该合同约定：乙方承租的商铺系甲方位于西宁市水井巷4号西宁光凯购物中心内负一层D16号商铺；租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日止。乙方承租的商铺建筑面积为19.82平方米，使用面积为11.87平方米，租金每月为2378.4元，租金按6个月交纳，应交租金总额为14270元，暖气费综合费用每平方米每月13元，暖气费综合费用按6个月缴纳，应交暖气费综合费用总额为1546元；签订本合同时，乙方向甲方支付6个月租金14270元，6个月暖气费综合费用1546元……。该合同签订后，被告葛艳菊使用租用商铺，光凯中心认可收到被告葛艳菊向其交付2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金28540元。2014年9月5日，被告葛艳菊不再使用该商铺。另查明，2013年6月19日，杨建（甲方）与韩哈尼（乙方）签订《商业铺面房买卖协议书》，约定甲方将位于西宁市城中区水井巷4号1号楼光凯中心（负一楼）商业铺面所有权及所属的土地使用权出让给乙方，4号1号楼（负一楼）商铺所有权证号：宁房权证城中区字第**，面积为2135.41平方米，其中属于甲方的部分为65%，计1388.016平方米；其所属的土地使用权证号：宁国用（2011）第023号，面积为567.110平方米，其中属于甲方的部分为65%，计368.62平方米；甲方出让给乙方的商铺中包括目前的装修、装饰、固定设备及所有的配套设施；铺面的出让总金额为26000000元；由于该商铺目前已出租给他人经营，因此，该商铺的租赁费从甲方收到乙方支付的房款项后的第二天起，由乙方收取，归乙方所有，甲方在交接该商铺时如果存在提前收取租赁费的情况，应将提前收取的租赁费退给乙方。该协议签订后，2013年6月19日，韩哈尼向杨建付款24000000元。2013年8月12日，杨建向光凯中心发出《解除通知》，载明：本人杨建根据你方提供的王金娥用我的印章以我的名义与你方于2011年3月9日签订的《委托经营管理协议书》及所有文件，本人现正式向你发出解除《经营管理委托协议书》之通知。再查明，光凯购物中心及其投资人徐勇作为原告，于2016年2月22日，向北京市第二中级人民法院提起民事诉讼，要求被告杨建、第三人韩哈尼继续履行《联营合作协议》、《西宁光凯购物中心经营委托管理协议书》及《补充协议》，2016年10月9日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民初109号民事判决书，判决：驳回原告西宁光凯购物中心、徐勇的诉讼请求。光凯中心和徐勇不服一审判决，提起上诉，2017年5月27日，北京市高级人民法院作出（2016）京民终560号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另，本院（2014）中民一初字第295号民事判决书、西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第312号民事判决书，确认杨建与韩哈尼签订的《商业铺面房买卖协议书》是双方真实意思表示，内容无违法之处，该《商业铺面房买卖协议书》有效。本院认为，2013年6月19日杨建与韩哈尼签订的《商业铺面房买卖协议书》协议内容不违反法律、法规的强制性规定，青海省高级人民法院（2018）青民再114号民事裁定书、西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第295号民事判决书、西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第312号民事判决书认定，杨建与韩哈尼签订的《商业铺面房买卖协议书》有效，原告韩哈尼在支付了购房款后即享有所购商铺的收益，杨建向韩哈尼交付涉案商铺并协助韩哈尼办理涉案商铺属杨建共有部分的房屋所有权、土地使用权过户手续，同时双方在买卖协议中也约定，杨建在交接商铺时如果存在提前收取租赁费的情况，应将提前收取的租赁费退给韩哈尼。至此，杨建与韩哈尼之间的商铺买卖合同权利义务关系已明确。但是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故被告葛艳菊自2013年10月1日至2015年9月30日，依据其与光凯中心续签的《西宁光凯购物中心商铺租赁合同》的约定，葛艳菊作为本案涉案商铺的承租人，租赁使用商铺具有合法性，至于葛艳菊与光凯中心续签合同之行为，是否构成恶意串通损害原告合法权益的情形，原告无证据予以证实。现光凯中心认可已收取了葛艳菊交付的截止2014年9月30日前的租金以及租赁合同约定的其他费用，2014年9月5日后葛艳菊与光凯中心的商铺租赁合同关系再未实际履行。由于葛艳菊已经向光凯中心履行了交纳商铺租金，无义务再向租赁合同外的第三人承担商铺租赁期间的租金。至于本案涉诉商铺租金应当由谁收益，则是引起本案纠纷发生的主要原因，虽然韩哈尼享有商铺的收益权，但其商铺买卖协议的相对方是杨建，而不是本案被告光凯中心和葛艳菊，至于光凯中心收取葛艳菊的租金行为是否适宜，其与杨建之间的西宁光凯购物中心经营管理委托合同纠纷，则不是本案的审理范围。故此，原告杨建、韩哈尼所主张的本案商铺租金（含暖气费综合费用）以及逾期违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于原告韩哈尼要求被告葛艳菊腾出D21#商铺13%的面积，并偿付2017年12月4日前占用该商铺保管费29259.5元的诉讼请求，因韩哈尼提交的证据不足以证实该商铺系被告实际占有且双方已形成实际保管关系的事实，对该请求本院亦不予支持。另，被告针对原告诉讼请求抗辩提出，原告主张的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉讼请求不受法律保护。对此，本院认为，原告在本案纠纷起诉前，曾就涉诉商铺的委托经营管理和权属在2014年至2016年涉诉，原告的诉讼行为符合法律规定的诉讼中断、中止情形，被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨建、韩哈尼的诉讼请求。案件受理费895元，由原告杨建、韩哈尼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 刘 洪审判员 张华平审判员 顾 慧二〇二〇年十月二十三日书记员 李 娜附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。