江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2340号上诉人（原审原告）：刘泽峰，男，1978年5月4日出生，汉族，住淮安市淮安区。上诉人（原审原告）:朱红燕，女，1980年11月19日出生，汉族，住淮安市淮安区。两上诉人共同委托诉讼代理人：薛美林，江苏群汇知缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:淮安亿鸿房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区华祥新绿洲**楼**。法定代表人：王彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨翠英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄靖，男，该公司员工。上诉人刘泽峰、朱红燕因与被上诉人淮安亿鸿房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称亿鸿公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院(2019)苏0803民初6157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘泽峰、朱红燕上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院仅以宣传资料认定上诉人前期宣传不构成要约事实认定错误。对被上诉人前期宣传是否构成要约不仅仅是依靠被上诉人的房屋户型宣传资料，还应结合被上诉人置业顾问与业主之间的聊天记录以及置业顾问出具的情况说明进行综合认定。被上诉人在房屋销售时均称涉案房屋为复式结构，楼上为60平方米，30平方米为中空，另30平方米为一个房间和卫生间，阳台为赠送约70平方米空中花园，上诉人在购买房屋时为期房，无法看到实体，所有对房屋的期待都是根据被上诉人的宣传资料和承诺，且宣传和承诺内容具体明确，承诺的内容比购房合同更加明确具体，对涉案房屋的价格和上诉人是否签订买卖合同具有重要作用，应认定为要约，而非要约邀请；2、被上诉人的行为构成销售欺诈。被上诉人的销售宣传和置业顾问在销售时对房屋户型所作的宣传，与现状完全不符，虽然上诉人在合同附件中的房屋平面图上签名和按手印，因该平面图就房屋的现状并未标注尺寸，上诉人也非专业人士，对房屋状况的认知仍然要依赖被上诉人的销售宣传，且从平面图看，二楼的房间也应该远大于卫生间的，但现实中并非如此。二楼室外空中花园部分也被安装了隔离栏杆、主机、烟道等，并非是空中花园，也不是上诉人独家使用，故由于被上诉人的虚假宣传使上诉人产生错误的认识，导致上诉人花了每平方高出普通高层1000元的价格（38万元损失），却未享受到复式结构的感觉，被上诉人对上诉人构成销售欺诈，同时被上诉人利用其信息优势地位及其提供的格式合同，诱使上诉人签订对己不利的告知书、合同附件和补充协议等，推卸其宣传责任和合同项下的义务，故不应免除其应当按照合同约定及销售宣传的内容提供相应房屋的义务。亿鸿公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。宣传资料是要约邀请不构成要约，上诉人在签订合同时已经清楚商品房买卖内容，对房屋结构和合同条款明确且无异议，被上诉人不存在销售欺诈，上诉人所谓的经济损失38万元没有证据证明，请求驳回上诉，维持原判。刘泽峰、朱红燕一审诉讼请求：亿鸿公司赔偿刘泽峰、朱红燕经济损失38万元，并承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年7月23日，刘泽峰、朱红燕（买受人）与亿鸿公司（出卖人）签订合同编号：CF-2000-0171-1045590000072的《商品房买卖合同》，合同主要约定：刘泽峰、朱红燕购买的商品房位于熙悦花苑小区6号楼2单元903室；第三条：买受人所购商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条项目中的商品房的6号楼2单元903号房。该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高为2.9米，建筑层数地上9层，地下**；该商品房阳台是非封闭式；该商品房建筑面积共154.04平方米，其中，套内建筑面积127.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.53平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11296.59元，总金额为1440428元；出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；……本合同附件与本合同具有同等法律效力本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。刘泽峰、朱红燕在商品房买卖合同买受人栏签名。附件一：房屋平面图，中南·熙悦03户跃层平面示意图（上层）显示客厅上空、卫生间、阳台等字样，未显示刘泽峰、朱红燕所称的大房间、空中花园，有刘泽峰、朱红燕在平面示意图签名确认。附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，按照国家现行规定执行。附件三、装饰、设备标准。附件四：《补充协议》，2018年7月23日，刘泽峰、朱红燕与亿鸿房地产公司签订《补充协议》，内容：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解合同正文及相关补充条款、附件等全部合同条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本协议一经签订即对双方均具有约束力。第二条关于买受人所有房屋的基本情况的补充：1、层高,双方同意本合同项下所列“层高”为该房屋的设计标准层高，非楼层净高，在符合相关规范的前提下，该房屋局部或因架空层、挑高、横梁、反坎、降板等原因存在高于或低于该层高的情形，买受人确认充分知晓该差异并不持异议，最终以实际交付现状为准……；2、采光、户型、房屋性质,在本合同订立之前买受人已对该房屋的位置、空间、结构、朝向、外立面、采光、通风、房型、房屋性质和用途，以及该房屋所在之小区以及周边环境、粉尘、废气、噪音、道路、交通、公共设施等情况作了全面的了解并已有充分预知（样板房仅作销售效果、不作为交付依据）买受人承诺本合同生效后不以前述任何情形向出卖人主张任何的索赔或提出任何其他权利要求。刘泽峰、朱红燕在补充协议买受人栏签字确认。2018年7月23日，在双方签订合同时，刘泽峰、朱红燕在亿鸿公司提供的告知书签名确认，内容为：“1、我公司关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型、销售人员说辞及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为您了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，不是交房标准。2、在销售过程中，无论我公司或销售人员作出任何口头承诺，均需在《商品房买卖合同》中增加、标注，且需我公司和您双方签章确认，否则视为没有承诺，我公司不承担对应责任和后果。3、您参观的样板房仅供作为装修参考……；4、……5、您在签订《商品房买卖合同》及补充协议时应仔细全面审阅合同条款，对《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容明确、清楚无异议。（第5点内容为黑体字）”。一审另查明，宣传资料上印有“本资料为要约邀请不作为要约或承诺，相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化……本资料发布的信息为2018年2月1日前的信息，敬请留意最新资料……”。一审再查明，2020年4月30日，一审法院依职权现场勘验涉案房屋，房屋现场户型结构与合同附件一房屋平面图相一致。一审审理中，刘泽峰、朱红燕提供亿鸿公司房屋户型图的宣传册、亿鸿公司置业顾问陈某,4与业主张鸣之间的微信的聊天记录打印件、置业顾问王某,4与其他业主之间的微信的聊天记录打印件、置业顾问陈某,王某,4的情况说明、房屋现状照片3张一份，证明涉案房屋复式与宣传不符，宣传时称二楼面积总计60平方米，30平方中空，另计算入房屋总面积的30平方米为一个大房间和一个卫生间，阳台为赠送，且赠送70平方米的空中花园，但房屋实际均没有。亿鸿公司质证对宣传册真实性无异议，但宣传册中明确表示本资料为要约邀请不作为要约或承诺，相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化。本宣传资料涉及的户型仅供参考；对置业顾问陈某,王某,4的微信聊天记录以及情况说明三性均不予认可，微信聊天记录仅为截图打印件未提供载体核实；情况说明为证人证言而两证人陈某,王某,4并未到庭作证，因此对其三性均不认可，对房屋现状照片真实性无异议，该证据与合同附图中基本一致。一审庭审中，刘泽峰、朱红燕称损失38万元分别为：一、亿鸿公司承诺二楼有30平方米房间，现状是二楼并没有30平米房间，二楼的30平方无实际使用价值，该部分损失为9351元*30平方米=280530元；二、因涉案房屋失去复式价值，与同小区其他非复式花园洋房顶楼价格相比多了1000元每平方，该部分损失154040元。两个部分相加超过38万元，现主张38万元。根据双方诉辩，一审归纳争议焦点为：1、宣传资料是否为要约邀请；2、本案是否构成欺诈；3、刘泽峰、朱红燕主张的经济损失38万元是否成立。一审法院认为，刘泽峰、朱红燕与亿鸿公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于争议焦点一：对刘泽峰、朱红燕提交的宣传资料，双方对真实性均无异议。该宣传资料上印有“本资料为要约邀请不作为要约或承诺”并且有重要提示“本资料发布的信息为2018年2月1日前的信息，敬请留意最新资料等”。《中华人民共和国合同法》规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。一审法院认为，从该宣传资料内容上看，其表述内容不是具体确定的，且并未表明经受要约人承诺，要约人及受该意思表示约束；从要约及要约邀请的构成要件看，本案中的宣传资料应当认定为是要约邀请。关于争议焦点二：刘泽峰、朱红燕称涉案房屋复式楼上有30平方米大房间和一个卫生间，室外有约70平方米的空中花园为赠送顶楼业主单独使用。一审法院认为，一、刘泽峰、朱红燕对自己的主张，虽提供了王某,陈某,4情况说明各一份，但该二份情况说明并非刘泽峰、朱红燕从王某,陈某,4处取得，系其从其他业主张明处取得，刘泽峰、朱红燕对该二份情况说明是如何产生并不清楚。因亿鸿公司对该二份情况说明三性均不认可，刘泽峰、朱红燕未在法院指定的举证期限内申请证人出庭作证，应承担举证不能的法律后果，故该二份情况说明不能作为定案的证据使用；二、刘泽峰、朱红燕提供的王某,陈某,4微信聊天记录，无明确反映亿鸿公司作出楼上有30平方米房间的承诺内容，仅是刘泽峰、朱红燕自己的陈述；三、双方当事人在签订合同时，刘泽峰、朱红燕签告知书给亿鸿公司，就承诺处理交房标准等作出约定，刘泽峰、朱红燕对《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容明确、清楚无异议；四、刘泽峰、朱红燕在合同附件中的房屋图型上签名和按手印，应当对房屋结构是了解和清楚的。综上，刘泽峰、朱红燕买房时对所购房屋户型、面积均是明知的，其购买行为是自愿的，故刘泽峰、朱红燕称亿鸿公司构成欺诈主张不能成立。关于争议焦点三：刘泽峰、朱红燕主张损失38万元缺乏事实和法律依据，其主张不能成立。理由：如上所述，刘泽峰、朱红燕所举证据不能证明所涉房屋楼上存在30平方米大房间或亿鸿公司存在该承诺行为，且双方在签订合同时，刘泽峰、朱红燕在合同附件中的房屋图型上签名和按手印，应当是对房屋结构和面积认可。刘泽峰、朱红燕主张的其他损失亦无事实和法律依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条、六十九条第一款、第二款之规定，作出判决：驳回刘泽峰、朱红燕的诉讼请求。案件受理费7000元（刘泽峰、朱红燕已预交），由刘泽峰、朱红燕负担。本院审理中双方均无新证据提供。本院经审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，商品房销售中，对于开发商对外发布的广告、宣传册及相关宣传内容，能否认定为要约及合同组成部分，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约”。根据上诉人刘泽峰、朱红燕一审提供的户型宣传册可见，该宣传册表现的仅是顶复户型的大致构造，没有房屋价格和具体确定的内容，该宣传册产生的实际效应为向社会公布其开发的楼盘房屋套型宣传广告的作用，目的是为了吸引购房者前去洽谈购买，性质应属于要约邀请，而非要约，且该宣传册下方亦明确提示“本资料为要约邀请不作为要约或承诺”，故该宣传册尚不足以对房屋价格和合同缔约产生重大影响。关于上诉人主张后期与销售业务员的微信聊天，应属于双方在合同签订前的商谈行为，不属要约，其主张销售人员的宣传亦应作为要约认定，无法律依据，对该主张，本院不予采纳。有效合同对合同相对人具有法律约束力，附属合同因主合同的有效而成立，合同双方均应当按照约定履行权利义务。根据双方《商品房买卖合同》附件一标注，上层显示客厅为中空，通道内侧为一卫生间，没有卧室的标注，与实际交付的房屋结构一致。诉讼中上诉人对房屋总面积并未提出异议，故被上诉人亿鸿公司不存在减少上诉人房屋面积和改变结构的事实。上诉人主张对附件一平面图的理解因自身不具备专业知识，仍需依赖销售业务员的解释，但根据上诉人签字承诺的《告知书》，在文尾处以黑体加粗文字特别提示“对《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容明确、清楚、无异议”，证明上诉人对其购买房屋结构清楚且明确；其次，上诉人与被上诉人销售业务员的微信聊天中显示的均是上诉人单方表述，不能证明销售业务员作出楼上30平方米房间、室外70平方米平层空中花园和供独家使用的承诺事实。一审诉讼中，上诉人提供的王某,陈某,4的《情况说明》，因该二份书证来源不明，且证人未到庭作证，及证明的内容与上诉人提供的微信内容不符，该二份《情况说明》对本案事实的认定不具有证明效力；再次，上诉人在签订房屋买卖合同时，在出具给被上诉人的《告知书》中认可“在销售过程中，无论我公司或销售人员作出任何口头承诺，均需在《商品房买卖合同》中增加、标注，且需我公司和您双方签章确认，否则视为没有承诺，我公司不承担对应责任和后果”，该承诺对上诉人具有约束力。综上，上诉人主张被上诉人存在销售欺诈，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人主张因被上诉人售楼业务员的夸大宣传，导致其对所购房的结构产生认知上的偏差，致使其花了复式结构的价格而未享受到复式房屋的感觉，鉴于被上诉人虚假宣传事实不成立，故即使发生期望值与现实存在落差，亦应由上诉人自行承担。上诉人关于被上诉人利用其提供的格式合同，诱使上诉人签订对己不利的告知书、合同附件等，不应有效的主张，本院认为，上诉人购买商品房系家庭资产的重大投资，而签订商品房买卖合同及其附属协议是确定双方权利义务的重要环节，上诉人理应做到审慎注意义务，且双方签订的格式合同不存在歧义条款，故应对双方当事人具有法律约束力。《告知书》在重要条款上采用加粗加黑方式，被上诉人已经尽到特别提示义务，上诉人作为具有完全民事行为能力人，对该《告知书》签字认可，应对其承诺承担相应的法律后果。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费7000元，由上诉人刘泽峰、朱红燕负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  梁新星审判员  马玉宝二〇二〇年十月二十七日书记员  余宛蓉