河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4064号上诉人（原审被告）：河南绿地御湖置业有限公司，住所地：新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家**。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晨光，河南新雅琪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢梦阳，女，1993年7月14日出生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：郑媛媛，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司新乡高新支行，住，住所地：新乡市红旗区华兰大道**/div>负责人：郭世杰，任行长。委托诉讼代理人：裴济斌，男，1969年4月10日出生，汉族，住新乡市，系银行职工。委托诉讼代理人：谢泽生，男，1963年10月20日出生，汉族，住新乡市，系银行职工。上诉人河南绿地御湖置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人卢梦阳、原审第三人中国农业银行股份有限公司新乡高新支行（以下简称农行新乡高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0725民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绿地公司的委托诉讼代理人齐亚利、杜晨光，被上诉人卢梦阳及其委托诉讼代理人郑媛媛，原审第三人农行新乡高新支行的委托诉讼代理人裴济斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回卢梦阳诉讼请求或者发回原审法院重审；诉讼费用由卢梦阳负担。事实和理由：原审认定事实和适用法律错误。一是本案不符合解除合同的条件，因环保、疫情因素影响应延期交房。二是解除通知时间不符合合同约定解除的方式。三是资金占用利息损失不应得到支持。卢梦阳辩称：一、绿地公司所谓的大气污染管控因素，不能视为其交房时间顺延的合理事由。二、原审关于案涉合同条款效力认定及资金占用利息的认定正确、客观、理由充足。应维持原判。农行新乡高新支行辩称：绿地公司应依约偿还所有借款本息。卢梦阳向原审法院起诉请求：1、解除双方于2017年9月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2、解除卢梦阳与原审第三人及绿地公司于2017年10月19日签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令绿地公司退还卢梦阳购房款558565元及利息。（以113565元为基数，自2017年9月5日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至实际清偿之日止；以445000元为基数，自2017年10月19日起按照中国人民银行同期贷款利息上浮15％计算至实际清偿之日止）；4、判令绿地公司向卢梦阳支付维修基金、办证费、有线电视费共计4911.2元；5、判令绿地公司向卢梦阳赔偿违约金27928.25元；6、本案诉讼费用由绿地公司承担。原审法院查明：2017年9月5日，双方签订《房屋订购协议》和《商品房买卖合同（预售）》，卢梦阳为买受人，绿地公司为出卖人，合同的主要内容是：一、卢梦阳购买绿地公司承建的新乡市平原新区长江大道以南、嘉陵江路以东、恒山路以西、万泉河路以北绿地泰晤士新城四期项目东地块3号楼1单元26层12603号商品房，户型为二室二厅，建筑面积74.52平方米，每平方米7495.5元，房屋总价为558565元；二、付款方式。首付金额113565元，商业贷款金额445000元；三、交房期限（合同第十一条）：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房；四、逾期付款责任（合同第八条）：逾期60日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期60日后出卖人有权解除合同；五、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人按照已付全部房款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1的违约金；六、面积差异处理（合同第十三条）：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3％时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；七、附件十一补充协议第十六条约定：买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。2017年9月5日，卢梦阳向绿地公司支付首付款（含定金）113565元，向绿地公司支付维修基金4471.2元、办证费260元、有线电视费180元、共计4911.2元。2017年10月19日，卢梦阳与农行新乡高新支行及绿地公司签订《个人购房担保借款合同》，卢梦阳商业贷款445000元，贷款期限为360个月，利率为借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮百分之壹拾伍。还款方式为等额本息还款，还款日为每月末的20日。农行新乡高新支行提供的个人贷款扣款回单显示首笔贷款还款日为2017年12月20日。2019年12月25日，绿地公司向卢梦阳发送《延期交房通知书》，告知卢梦阳预计将在2020年7月31日前进行集中交付。2020年2月22日，绿地公司向卢梦阳发送《顺延交房通知书》，告知卢梦阳交房日期将从2020年7月31日再次顺延，具体交付日期以《房屋交付通知书》为准。2020年3月18日，卢梦阳向绿地公司发出《解除购房合同通知函》，告知绿地公司“本人与贵公司签订的《商品房买卖合同》自贵公司接到此函之日起解除”。绿地公司于次日收到通知函。原审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案原、绿地公司签订的《房屋买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条）约定：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房，但绿地公司于2019年12月25日向卢梦阳发送《延期交房通知书》，2020年2月22日，又向卢梦阳发送《顺延交房通知书》，房屋交付没有具体时间。按照合同第十二条关于“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定。卢梦阳于2020年3月18日向绿地公司发出《解除购房合同通知函》，符合《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，故卢梦阳要求解除其与绿地公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，有合同依据和法律依据，原审法院予以支持。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第二十四条规定，因绿地公司的违约导使合同解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，卢梦阳要求一并解除《个人购房担保借款合同》应予支持。《商品房买卖合同解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。合同第十二条“出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款”的约定，系格式条款，限制了卢梦阳的权利，绿地公司未向卢梦阳履行明确提示注意义务，违反了商品房买卖合同解释的规定，原审法院不予采信，故绿地公司应向农行新乡高新支行返还自判决生效之日起的剩余贷款本息。绿地公司清偿剩余贷款本息等债务后，农行新乡高新支行及时解除涉案房屋上的抵押登记。绿地公司应向卢梦阳返还购房首付款113565元及利息，绿地公司亦应将卢梦阳已支付的银行贷款付给卢梦阳，并赔偿卢梦阳因此产生的损失，即支付卢梦阳已付贷款本息及利息。卢梦阳有义务协助绿地公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助绿地公司办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。卢梦阳诉请绿地公司返回已支付的维修基金、办证费、有线电视费4911.2元，绿地公司辩称系代有关部门收取，但是未提供具有证明力的证据予以证明，原审法院不予采纳，绿地公司应当返还卢梦阳4911.2元。关于违约金问题，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已还贷款部分），出卖人按照已付全部房款的5％向买受人支付违约金。卢梦阳已付了全部房款193565元（113565元＋还贷80000元），按照5％计算，绿地公司应当支付卢梦阳违约金为9678.25元。卢梦阳同时主张违约金及利息，符合“损失填补”原则。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原绿地公司双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的5％，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，卢梦阳在要求绿地公司承担违约责任时，要求绿地公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补卢梦阳的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损失并无不当。绿地公司辩称近年来由于大气污染治理，政府采取封土令等措施导致绿地公司被迫停工，造成交房延期，但国家实施大气污染治理已多年，绿地公司在出售该商品房时已经可以预见大气污染治理因素，因此，该事由不属于不可抗力，不足以构成延期交付的免责事由；关于绿地公司辩称的新冠肺炎疫情影响问题，该疫情发生在绿地公司延期交房之后，根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情不能免除绿地公司的违约责任。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除卢梦阳与绿地公司于2017年9月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、解除卢梦阳与农行新乡高新支行中国农业银行股份有限公司新乡高新支行及绿地公司于2017年10月19日签订的《个人购房担保借款合同》；三、绿地公司于判决生效后十五日内返还卢梦阳购房首付款113565元及利息（利息以113565元为基数，自2017年9月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至绿地公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、绿地公司于判决生效后十五日内返还卢梦阳维修基金、办证费、有线电视费共计4911.2元；五、绿地公司于判决生效后十五日内支付卢梦阳自2017年12月20日起至判决生效日已向农行新乡高新支行归还的贷款本息及利息（以农行新乡高新支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准），本息的利息从每笔还贷本息之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至绿地公司还清本息之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；六、绿地公司于判决生效后十五日内偿还农行新乡高新支行自判决生效日《个人购房担保借款合同》剩余的贷款（以农行新乡高新支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、绿地公司于判决生效后十五日内赔偿卢梦阳违约金9678.25元；八、驳回卢梦阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4857.02元，由绿地公司负担。本院二审诉讼中，绿地公司提供竣工验收通知书，用以证明：案涉房屋于2020年9月30日完工。卢梦阳发表质证意见称：绿地公司已严重违约，合同已解除。本院对上述的分析意见详见本院认为部分。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于购房合同应否解除问题。本案中，根据合同第十二条第二款第2项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。本案合同约定的交房时间为2019年12月30日，加上逾期交房宽限期60日，再结合疫情防控及复工复产因素，可以给予绿地公司一定时间的宽限期，但案涉房产直至2020年9月30日才竣工验收，但仍尚未达到合同第九条约定的“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告，该商品为住宅的，还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”的交付标准，故绿地公司逾期交房构成违约且已达到合同约定的解除合同的条件，故卢梦阳请求解除合同，于法有据，本院予以支持。二、关于合同解除后法律后果问题。本案中，合同解除后，绿地公司应按照合同约定即已付房款的5%支付违约金，原审判决认定支付已付房款的5%支付违约金，并无不当。综上，绿地公司的上诉依据不足，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9714元，由绿地御湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年十月十四日书记员  李好杰