福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2225号 上诉人（原审被告）：吴阿凤，女，1965年11月27日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：周淑珍,女，1995年10月15日出生，汉族，系吴阿凤的女儿，住福建省平和县。 被上诉人（原审原告）：平和康桥丽景（A）区业主委员会，住所地福建省平和县小溪镇湖滨北路**。 负责人：蔡汉文，主任。 委托诉讼代理人：陈黎阳，福建卓来律师事务所律师。 上诉人吴阿凤因与被上诉人平和康桥丽景（A）区业主委员会（以下简称康桥丽景业委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省平和县人民法院（2020）闽0628民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴阿凤上诉请求：撤销一审判决，改判康桥丽景业委会财务要公示，吴阿凤不用支付保洁费。一、二审诉讼费由康桥丽景业委会负担。事实和理由：1、康桥一期的前期物业服务合同已经到期，康桥丽景业委会不是该合同的主体，对吴阿凤没有约束力。2、“业主代表大会”决议、证明、业主管理规约的真实性、关联性、合法性都有异议。对康桥丽景业委会的备案通知的关联性有异议。因康桥丽景业委会的主任蔡汉文及其他委员属于前期的业委会委员任期已经届满，已丧失该业委会委员的资格，未经业主大会重新选举产生，未经平和县住房保障与房地产管理局继续登记备案，故上述材料不能作为证据使用。蔡汉文主持的业委会没有经过选举程序，在法律上没有主体资格，属于主体不适格。3、“公共收益财务收支报告”的真实性、关联性、合法性都有异议，因康桥丽景业委会的委员资格终止，本案康桥丽景业委会无权对吴阿凤主张。康桥丽景业委会未将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料，印章及其他属于全体业主所有的财务移交给业主委员会，致使康桥丽景业委会的公共利益无法得到有效保障，因此，康桥丽景业委会提供的财务收支报告对吴阿凤没有约束力。 被上诉人康桥丽景业委会答辩称：上诉人与被上诉人已经形成事实物业服务合同关系，被上诉人已经履行物业服务管理，上诉人已经获得相应物业服务，上诉人应支付相应物业费。上诉人所提出的抗辩理由不能成为不交物业费的法定理由，上诉理由不能成立。 康桥丽景业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴阿凤立即向康桥丽景业委会支付从2016年7月1日起至2019年12月31日止物业管理费5110元、从2016年7月1日起至2019年6月30日止公摊费702元及逾期付款违约金（以月物业管理费为基数，以日千分之三为计算标准，自费用应付之日起至付清之日止）。2.本案诉讼费用由吴阿凤负担。 一审法院认定事实：2013年7月1日，福建东信房地产开发有限公司与厦门市创优物业有限公司签订《〈康桥丽景一期〉前期物业服务合同》，约定由厦门市创优物业有限公司对康桥丽景一期实施前期物业管理服务的事宜，其中物业服务费用标准为：1.多层住宅：0.55元/月·平方米；2.小高层住宅：0.9/月·平方米；3.商业、店面及其他商业用途用房：1.00元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊等条款。 2016年6月10日，康桥丽景业委会成立并报平和县住房保障与房地产管理局备案，之后平和康桥丽景（A）区业主大会于2019年6月30日制定平和康桥丽景（A）区《业主管理规约》。康桥丽景业委会于2016年6月30日在上述《〈康桥丽景一期〉前期物业服务合同》结束后接管小区物业管理，业主与业主委员会没有签订新的合同。业主吴阿凤所居住房屋面积为135.18平方米，按照前期物业管理合同的计算标准每月应当支付：135.18平方米*0.9元/月每平方米，计算为121.662元，吴阿凤在前期物业管理服务过程中依法缴交物业管理费至2016年，自2016年7月至2019年12月均没有缴交物业管理费5110元，自2016年7月至2019年6月30日止的公摊费702元，合计5812元。康桥丽景业委会对此进行了催缴行为,吴阿凤均没有缴纳。 康桥丽景业委会在物业服务质量方面存在缺陷。 一审法院认为，业主委员会由业主大会选举产生，并执行业主大会授权的各项决定，与业主或物业企业在营造或维护小区卫生整洁、秩序井然、身体安全、生活安宁等方面的利益是一致的，双方都应诚信守法，共同提高生活品质。在本案中，康桥丽景业委会以“其他组织”主体资格，与业主吴阿凤按照“其他形式”合同履行权利义务。所以，康桥丽景业委会提出的诉讼请求中自2016年7月至2019年12月均没有缴交物业管理费5110元，自2016年7月至2019年6月30日止的公摊费702元，合计5812元。基于康桥丽景业委会在物业服务质量方面的缺陷。根据物业费用与服务水平相适用的公平原则，康桥丽景业委会向吴阿凤收取物业费酌情按确认的5812元的10%扣减，即5812元×90%=5230.80元予以支持。 康桥丽景业委会请求吴阿凤支付逾期付款违约金（以月物业管理费为基数，以日千分之三为计算标准，自费用应付之日起至付清之日止），基于双方没有合同约定，不予支持。但吴阿凤应赔偿康桥丽景业委会以损失金额5230.80元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，计算时间从2020年3月11日起至全部付清之日止。故根据《中华人民共和国合同法》第二条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十九条的规定，判决：一、吴阿凤应在判决生效后十日内支付康桥丽景业委会物业管理费、公摊费合计5230.80元。二、吴阿凤应在判决生效后十日内赔偿康桥丽景业委会以损失金额5230.80元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，计算时间自2020年3月11日起至付清全部款项之日止。三、驳回康桥丽景业委会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费91元，减半收取45.5元，由吴阿凤负担25元，康桥丽景业委会负担20.5元。 二审审理过程中，吴阿凤提交证据如下：照片四张，证明康桥丽景业委会在管理中，存在天然气管道的安装过程不作保护设施，让业主自己掏钱维护，用电存在安全隐患，消防通道堵塞，大、小门坏掉不维修，吴阿凤自己打扫卫生的情况。 康桥丽景业委会质证认为，对照片的真实性没有异议，但认为关联性有异议，不能证明吴阿凤的主张。 康桥丽景业委会提供照片四张，证明康桥丽景业委会成立的事实及业主委员会召开是合法的。 吴阿凤质证后对照片真实性有异议，但认为没有说明业委会召开的时间、地、地点物，不能证明康桥丽景业委会的主张。 本院认为，康桥丽景业委会对吴阿凤提供的四张照片的真实性没有异议，真实性可以认定。吴阿凤对康桥丽景业委会提供的照片的真实性有异议，且康桥丽景业委会提供的照片未载明时间，故本院对该四张照片的真实性不予确认。 二审审理过程中，康桥丽景业委会、吴阿凤对一审查明的事实没有异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本案的争议焦点是：一、被上诉人作为原告提起诉讼的主体是否适格。二、被上诉人向上诉人主张的物业管理费、公摊费、逾期付款违约金能否成立。对此，本院分析、认定如下： 一、关于被上诉人作为原告提起诉讼的主体是否适格的问题 本院认为，2016年6月27日平和县住房保障与房地产管理局同意康桥丽景业委会登记备案，故康桥丽景业委会合法有效。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”同时，加盖了康桥丽景业委会公章及部分业主代表签名的业主代表大会决议亦授权康桥丽景业委会在没有物业企业入驻接管的情况下，由康桥丽景业委会全权负责小区的物业管理与服务，并就涉及业主的物业管理纠纷进行依法主张。本案中，上诉人对康桥丽景业委会已履行物业管理服务的事实并不否认。因此，康桥丽景业委会受托负责小区物业服务，与业主已形成事实上的物业服务法律关系。吴阿凤作为小区业主，未按时交纳物业管理费的行为,不利于维护小区业主的共同生活秩序,康桥丽景业委会依照法律规定,有权作为原告提起诉讼,故本案康桥丽景业委会具有适格的诉讼主体资格。吴阿凤认为康桥丽景业委会的委员在届满后未召开业主委员会再换届选举委员，前期康桥丽景业委会委员的资格丧失，康桥丽景委员会属于公益性的业主自治组织，康桥丽景委员会不具有民事主体资格，不能作为本案原告提起诉讼的主张，依据不足，本院不予支持。 二、关于被上诉人向上诉人主张的物业管理费、公摊费、逾期付款违约金能否成立的问题 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，福建东信房地产开发有限公司与厦门市创优物业有限公司签订《〈康桥丽景一期〉前期物业服务合同》，对业主吴阿凤具有约束力。康桥丽景业委会已对小区进行了实际的物业管理服务，且参照前期物业合同约定每平方米0.9元的收费标准收取物业费，并未提高收费标准，2019年度小区部分业主亦按照每平方米0.9元交纳了物业费及相应的公摊费。因此，康桥丽景业委会主张吴阿凤应参照前期物业合同约定的标准交纳物业费，有事实依据。因吴阿凤对一审查明的“吴阿凤在前期物业管理服务过程中依法缴交物业管理费至2016年，自2016年7月至2019年12月均没有缴交物业管理费5110元，自2016年7月至2019年6月30日止的公摊费702元，合计5812元”的事实没有异议，故可以认定吴阿凤从2016年7月至2019年12月尚未缴纳的物业费5110元、从2016年7月至2019年6月30日尚未缴纳的公摊费702元。因康桥丽景业委会在管理服务小区的过程中存在缺陷，一审法院判决吴阿凤应缴纳的费用按5812元的9折计算，并无不当。故，吴阿凤应向康桥丽景业委会交纳物业管理费、公摊费5230.80元及从2020年3月11日即起诉之日起计算的利息。 综上所述，本院认为，上诉人吴阿凤的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费91元，由上诉人吴阿凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邹跃光 审 判 员 郭兰君 审 判 员 王梓聪 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 许伟森 书 记 员 常艺虹 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。