甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终1183号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张优，男，汉族，1975年9月16日出生，住甘肃省古浪县。 委托诉讼代理人：张清威，甘肃骏睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：武威银基房地产开发有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区建设路。 法定代表人：刘银基，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张兴坚，甘肃汇平律师事务所律师。 上诉人张优因与被上诉人武威银基房地产开发有限公司（以下简称银基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省古浪县人民法院（2020）甘0622民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人张优及其委托诉讼代理人张清威，被上诉人银基公司的委托诉讼代理人张兴坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张优上诉请求：撤销甘肃省古浪县人民法院（2020）甘0622民初1174号判决第二项，改判支持张优的一审反诉请求。诉讼费用由银基公司承担。事实及理由：1.银基公司及其法定代表人刘银基、财务会计田旭东、售楼员王淑萍等恶意串通，由王淑萍欺骗购房者，采用垫资形式低价售房，实际上系银基公司的欺诈行为，目的在于诱使购房者签订合同，高额牟利。2.2013年6月25日涉案房屋交付张优，同日张优将办理房产证所需的原始票据移交银基公司，至2017年5月23日，银基公司延迟办理不动产大产权证4年有余，且至今银基公司未向房管部门提供不动产登记的必备资料，严重违约，2019年1月18日，古浪县公安局撤销诈骗案后也未通知张优办理不动产登记。3.银基公司从未向张优主张过拖欠房款，已超过诉讼时效，应不予支持。 银基公司辩称，双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，张优应按合同约定足额支付购房款，已有证据足以证明张优尚欠购房款160000元的事实，张优理应支付。2013年11月14日银基公司退回王淑萍垫付的160000元后，诉讼时效开始计算，但公安机关正在立案侦查刑事案件，直至2019年1月18日公安机关才作出撤销案件决定，故至起诉之日并未超过起诉期限。银基公司已向房管部门报送相关资料，同小区绝大多数住户已自行办理产权登记，张优至今未缴清购房款，其未办理房屋权属登记与银基公司无关。 银基公司向一审法院起诉请求：1.张优支付购房款160000元；2.张优自2013年11月15日起按日万分之二标准支付欠付房款160000元的延期付款违约金至付清之日；3.诉讼费用由张优负担。 张优向一审法院反诉请求：1.银基公司协助张优限期30日内办理房屋所有权证；2.银基公司承担逾期办理房产证的法定违约金168720.21元（自2013年9月25日至2020年6月1日）；3.银基公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年，银基公司在××县商品房，并以每平方米2980-3680元的价格对外销售。案外人王淑萍以银基公司名义对外出售银基公司的商品房，承诺银基公司商品房的价格为每平方米2400-2500元，并收取购房者部分购房款。其中，包括张优在内的28户购房者向王淑萍交付部分购房款后，与银基公司签订了《商品房买卖合同》，但合同中约定的商品房价格为每平方米2980-3680元。银基公司（甲方，出售方）与张优（乙方，认购方）于2013年6月17日签订《商品房认购协议》，协议约定，乙方认购的房屋为××楼，面积112.2㎡，地下室面积为19.55㎡，房屋总价款为450000元；乙方预交认购房屋定金20000元，其他房款于2013年6月20日前交付并与甲方签订《商品房买卖合同》，办理按揭贷款及其他手续，否则视为放弃，甲方有权处置该房屋。同日，张优向银基公司交付购房定金20000元。2013年6月25日，银基公司收到购房款430000元，银基公司（出卖人）与张优（买受人）签定了《商品房买卖合同》，除双方在《商品房认购协议》约定的内容外，又约定了房款一次性付款；逾期付款超过60日，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人提供办理产权资料，可由买受人自行办理，各项规费及税金按国家规定执行。银基公司与张优签订的《商品房买卖合同》是格式文本，合同中载明的房屋总价款数目系用手写方式填写在预先留有的空白处。银基公司于2017年5月23日办理了“润泽苑”小区4号楼房屋产权证，并在不动产登记机构进行了备案。另查明，2013年11月12日，古浪县公安局决定对银基公司涉嫌合同诈骗立案侦查。古浪县公安局在侦查过程中，经与王淑萍、银基公司对账确认，张优向银基公司交付购房定金20000元，向通过王淑萍向银基公司交付购房款270000元。王淑萍用其他未交付房屋的购房者交付的购房款给张优垫付购房款160000元。2013年11月14日，经古浪县公安局协调，银基公司退回了王淑萍垫付的购房款，其中包括给张优垫付的购房款160000元。2019年1月18日，古浪县公安局因银基公司涉嫌合同诈骗不应当追究刑事责任，决定撤销案件。期间，张优于2019年收到银基公司向其催收未付房款的律师函，张优未支付。本案争议的焦点是：1.银基公司与张优签订的《商品房买卖合同》中载明的商品房价款是否有效；2.张优应否向银基公司承担交付购房款的违约责任；3.张优反诉请求是否成立；4.银基公司起诉张优是否超过诉讼时效。（一）关于银基公司与张优签订的《商品房买卖合同》中载明的房屋总价款是否有效的问题。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。银基公司与张优签订的《商品房买卖合同》虽然是格式文本，但该合同中载明的房屋面积、房屋总价款的数字是用手写方式填写在事先留有的空白处，且房屋总价款的数额与张优与银基公司签订的《商品房认购协议》中载明的房屋总价款数额一致，张优没有证据证明其与银基公司在签订协议之前，双方没有对商品房价款进行过平等协商。本案合同中的价格条款并不符合格式条款的特征，而且合同法对于格式条款的规定，也并非全部无效，只有加重一方当事人责任的格式条款才无效。张优在其与银基公司订立合同时，其与银基公司对确定的房屋总价款应当明知，且张优也未提出过异议。因此《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方约定的房屋总价款为450000元。张优认为《商品房买卖合同》中的价格条款系格式条款，应属无效条款的理由，不予采信。（二）关于张优应否向银基公司承担交付购房款的违约责任问题。王淑萍以银基公司的名义向不特定的多人销售银基公司的商品房，并收取部分购房款，作为王淑萍销售商品房的所有人银基公司不可能不知晓，应当认定银基公司对王淑萍以其名义销售商品房的行为明知。但银基公司与已向王淑萍交付部分购房款的购房者签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房价款，与王淑萍以银基公司名义向房屋购买人承诺的商品房的价款不一致，表明银基公司对王淑萍以银基公司名义销售商品房，并收取部分购房款的行为并未认可。张优在明知王淑萍销售银基公司商品房的价款明显低于银基公司销售的商品房价款的情形下，仍与王淑萍约定购买银基公司的商品房，并向王淑萍而非银基公司的财务人员交付购房款，不符合房产交易常理，其主观不具备善意、无过失，且张优又未能提供证据证实王淑萍是银基公司销售代理人。王淑萍用其他购房者向其交付的购房款为张优垫付购房款160000元，在经公安机关协调由银基公司退回王淑萍用其他购房者的房款为张优垫付的款项后，张优应当按照合同约定向银基公司付清该款项。张优未向银基公司付清剩余购房款，已明显构成违约，应当承担继续向银基公司交付购房款160000元的责任，并按照《房屋买卖合同》第七条的约定，从2013年11月15日起至付款之日止，按日万分之二承担迟延履行违约金的违约责任。（三）张优反诉请求是否成立的问题。房屋出卖人协助房屋买受人办理产权登记手续是主合同之附随义务，其前提是合同主要义务已履行完毕。银基公司向张优交付案涉房屋后，张优至今未付清购房款，尚未完全履行其与银基公司订立合同的主要义务。现张优作为先履行义务的一方，在其自身义务尚未完全履行的情况下，请求后履行义务一方的银基公司办理房屋权属证书，缺乏事实与法律依据，故对张优要求银基公司协助办理房屋产权证及赔偿违约金的反诉请求，不予支持。（四）银基公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。2013年11月12日，古浪县公安局决定对银基公司涉嫌合同诈骗立案侦查。2013年11月14日前，在公安机关协调下，银基公司退回了王淑萍垫付的购房款。此时，银基房公司权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。2015年4月16日，银基公司向相关部门信访，要求督促古浪县公安机关在刑事案件中追回其退还的购房款，涉案诉讼时效应当适用诉讼时效中断的规定。2019年1月18日，古浪县公安局决定撤销案件，诉讼时效重新计算。2020年4月14日，银基公司提起诉讼，未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决：一、张优在本判决书生效后十日内支付武威银基房地产开发有限公司购房款160000元，并自2013年11月15日起按日万分之二支付违约金至付清之日止；二、驳回张优的反诉请求。案件受理费4773元，减半收取2386.5元，反诉案件受理费1837元，合计4223.5元，由张优负担。 二审审理期间，上诉人张优围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，张优出示了调查汇报一份，证明银基公司售房行为构成欺诈，应办理房产证并承担逾期办证违约责任。银基公司认为该汇报仅为阶段性报告，不具有相应的效力，不能认定银基公司存在欺诈行为。因该汇报并无公安机关盖章，不能认定其真实性，且与公安机关最终做出的撤销案件决定相悖，本院对其不予认定。二审经审理查明的事实与一审相一致，本院予以认定。 本院认为，张优和银基公司均系合法的民事主体，签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。2013年11月14日，经古浪县公安局协调，银基公司退回王淑萍给张优垫付的购房款160000元后，张优拖欠银基公司涉案房屋购房款160000元的事实清楚。张优作为购房人，要求银基公司办理房屋产权登记的前提是付清购房款，在尚未完全履行付款义务前，其关于办理房屋产权登记的主张及银基公司拖延办理房屋权属登记构成违约的主张均不能成立，一审法院不予支持张优该请求，并无不当。2015年4月16日，银基公司向相关部门信访，要求督促古浪县公安机关在刑事案件中追回其退还的购房款，2019年1月18日，古浪县公安局决定撤销案件，涉案诉讼时效应当适用诉讼时效中断的规定，重新计算，故银基公司于2020年4月14日提起诉讼未超过起诉期限。 综上所述，张优的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1837元，由张优负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈忠清 审判员  张宗鹏 审判员  蒋辉明 二〇二〇年十月二十日 书记员  叶 娜