河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9069号 上诉人（原审原告）：李立敏，男，1967年1月15日出生，汉族，住石家庄市赵县。 被上诉人（原审被告）：吕振花，女，1967年11月23日出生，汉族，住石家庄市赵县。 委托诉讼代理人：梁勤栓，河北冠宇律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：石清杰，男，1965年6月4日出生，汉族，住石家庄市赵县。 上诉人李立敏因与被上诉人吕振花、石清杰执行异议之诉一案，不服河北省赵县人民法院（2020）冀0133民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李立敏、被上诉人吕振花及其委托诉讼代理人梁勤栓、被上诉人石清杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李立敏上诉请求：1、请求石家庄市中级人民法院依法撤销赵县人民法院（2020）冀0133民初732号民事判决书，支持上诉人的请求，依法解除对赵县颐园小区一号楼二单元801室的查封。2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人吕振花与被上诉人石清杰因债务纠纷，赵县人民法院于2020年1月20日查封了上诉人的赵县颐园小区一号楼二单元801室，上诉人于2020年4月3日提出执行异议，2020年4月30日赵县人民法院以（2020）冀0133执异字第19号执行裁定书驳回了上诉人的异议请求，为此上诉人提出了执行异议之诉。2020年7月30日，赵县人民法院以（2020）冀0133民初732号民事判决书驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为，赵县人民法院驳回上诉人的请求不符合法律规定，没有正确按照最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定处理。原审法院认定上诉人与被上诉人石清杰所签订的房屋买卖协议不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第一款第六项未依法登记领取权属证书的。属上诉人购买被上诉人石清杰的房屋存在过错。上诉人认为，购买被上诉人石清杰的房屋不但付清了全部房款，进行了装修，缴纳了物业费，还实际占有，且被上诉人石清杰向开发商缴纳了全部房款，开具了销售不动产统一发票（已经完税）。且在法院查封前购房。因赵县机构改革变动，未能及时办理不动产登记，但领取房屋权属证书的条件已经具备，上诉人与被上诉人石清杰签订的房屋买卖协议第一条就非常明确的表示等该房屋的不动产证书办理好后，甲方（石清杰）第一时间将不动产证书交给乙方（李立敏）；第五条规定在该房屋过户时甲方（石清杰）必须无条件积极配合乙方（李立敏）办理产权过户。可见上诉人并无逃避国家税收的有关规定，上诉人与被上诉人石清杰的房屋买卖行为不存在过错。根据最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定，上诉人虽然没有取得房屋所有权，但是具有房屋消费者对房屋的物权期待权，具有排除强制执行的物权效力，而且涉案房屋具有为上诉人及其家人提供生活保障的功能（上诉人儿子的婚房），与被上诉人吕振花的金钱债权相比，上诉人的请求权在法律上具有一定的优先性，同时上诉人购买被上诉人石清杰的房屋属善意购买。综上，请求法院依法撤销赵县人民法院（2020）冀0133民初732号民事判决书，支持上诉人的诉讼请求，依法解除对赵县颐园小区一号楼二单元801室的查封。 吕振花答辩称，一、上诉人明知被上诉人石清杰对案涉房屋没有办理不动产登记，上诉人与被上诉人石清杰签订的购房合同存在过错。在一审上诉人的起诉状中及购房合同中明确载明：该房产目前未办理不动产登记，可以说明上诉人在对案涉房产没有办理不动产登记是明知的，在明知该房产未办理不动产登记，上诉人与被上诉人石清杰仍签订购房合同，是自身原因造成的过错，对此一审法院认定因上诉人自身原因不能办理过户，上诉人对不能办理过户存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理执行异议和复议的规定》）第二十八条能够排除执行第（四）项的规定符合本案事实。二、一审判决适用法律正确。案涉房产未能办理不动产登记，依据《办理执行异议和复议的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。一审法院查明，本案案涉房产系第三人石清杰以自己名义从开发商石家庄市金桥房地产开发有限公司购买，但该房产未办理过户，至今仍登记在开发商石家庄市金桥房地产开发有限公司名下。上诉人不是对登记在被执行人石清杰名下的房屋提出的异议。与《办理执行异议和复议的规定》第二十八条的规定“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的前提条件不符合。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让，因此，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求适用法律正确。 石清杰答辩称，李立敏的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 李立敏向一审法院起诉请求：1、依法判决解除对赵县颐园小区一号楼二单元801室的查封。2、要求被告吕振花承担一切诉讼费用。 一审法院认定事实：吕振花因与石清杰民间借贷纠纷，赵县人民法院于2019年11月7日作出（2019）冀0133民初2570号民事调解书，石清杰偿还吕振花借款本息284000元。在执行过程中，吕振花申请查封诉争房产，一审法院于2020年1月20日作出（2020）冀0133执19号执行裁定，查封了涉案房产。李立敏于2020年4月7日向一审法院提出执行异议，认为其已从石清杰处购买该房产，申请对该房产解除查封。赵县法院于2020年4月30日作出（2020）冀0133执异19号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。涉案房产赵县颐园小区一号楼二单元801室系石清杰从石家庄市金桥房地产开发有限公司处购买，至今未办理不动产转移登记手续。2019年6月16日，李立敏与石清杰签订《购房合同》，李立敏以63万价款从石清杰手中购买。63万元价款中，包括李立敏在2014年垫资19万元给石清杰东门建筑工程安装门窗的欠款，其余44万元，李立敏已通过银行转账42万元、支付现金2万元的形式在查封之前付清。合同约定，由于该房产目前未办理不动产登记，等该房产不动产证办好后，石清杰积极配合李立敏办理房屋产权过户。《购房合同》签订之日，第三人石清杰将该房产交付给李立敏。以上事实有（2019）冀0133民初2570号民事调解书、（2020）冀0133执19号执行裁定书、（2020）冀0133执异19号执行裁定书、李立敏提供的商品房买卖合同、购房合同、银行账户交易明细、收款证明、装修证明、电费历月抄表清单及当事人陈述证实。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，判定案外人就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来判断。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，本案所涉房屋系第三人石清杰以自己的名义从开发商石家庄市金桥房地产开发有限公司购买，但该房屋未办理过户，至今仍登记在开发商石家庄市金桥房地产开发有限公司名下。李立敏提出的异议，并不是对登记在被执行人石清杰名下的房屋提出的异议，这就与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”前提条件不符。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：----（六）未依法登记领取权属证书的；----。本案中，李立敏与石清杰签订房屋买卖合同时，明知石清杰未取得房屋所有权证书而购买该房屋，致使房屋不能过户到李立敏名下，此系李立敏自身原因所致，应当认定因原告自身原因不能办理过户登记，原告对不能及时办理过户手续存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条能够排除执行第（四）项的规定。故李立敏对执行标的提出的异议，不能完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条提出的能够排除执行应满足的全部条件，李立敏对涉案房屋依法不享有足以排除执行的民事权益，其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回原告李立敏的诉讼请求。案件受理费10100元，由原告李立敏负担。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的焦点问题为：上诉人李立敏与石清杰的房屋买卖行为是否存在过错，原审判令驳回李立敏原审诉求是否适用法律错误，是否应改判解除对案涉房产赵县颐园小区1号楼2单元801室的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付大部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于案涉购房合同是否合法有效。本案中，李立敏与石清杰签订的购房合同系售房人石清杰、购房人李立敏的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于上诉人是否在查封之前占有该不动产。案涉《购房合同》签订于2019年6月16日，李立敏与石清杰均认可合同签订后进行了交付，虽然吕振花对此不予认可，但其一审庭审时申请的证人仅表明未见上诉人再次居住，对装修情况不清楚，没有充分证据证明上诉人未在查封之前占有该房产。 关于上诉人是否已如约支付了大部分房款。李立敏购房的63万元价款中，包括李立敏在2014年垫资19万元给石清杰东门建筑工程安装门窗的欠款，其余44万元，李立敏已通过银行转账42万元、支付现金2万元的形式在查封之前付清。 关于案涉房产未办理过户登记手续的原因。因被上诉人石清杰未办理案涉房产权属登记造成无法给李立敏过户登记，上诉人李立敏对此不存在过错，案涉房产无法办理房产权属证书至上诉人李立敏名下不可归责于上诉人李立敏。 综上，应认定上诉人李立敏的权利能够排除执行，上诉人李立敏所提异议成立，一审法院查封赵县颐园小区一号楼二单元801室确有不妥，本院予以纠正。 综上所述，李立敏的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省赵县人民法院（2020）冀0133民初732号民事判决； 二、解除对赵县颐园小区一号楼二单元801室的查封。 一审案件受理费10,100.0元，由吕振花负担。二审案件受理费10,100.0元，由被上诉人吕振花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 林 审 判 员  刘立虹 审 判 员  李 莉 二〇二〇年十月二十三日 法官助理  李广杰 书 记 员  谈梦雅