宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初2059号原告：北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司，统一社会信用代码，住址宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：田某。委托诉讼代理人：王某1，贺兰县德胜法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：余某，宁夏石嘴山市人，大专文化，现住宁夏回族自治区银川市。被告：巨某，宁夏回族自治区石嘴山市人，个体工商户，现住宁夏回族自治区石嘴山市。被告：景某，宁夏回族自治区石嘴山市人，现住宁夏回族自治区石嘴山市。二被告共同委托诉讼代理人：王某2，宁夏崇源律师事务所律师。第三人：杜某，宁夏回族自治区石嘴山市人，个体户，现住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：马某，宁夏仲正律师事务所律师。原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司与被告巨某物业服务合同纠纷一案，本院2019年4月28日立案，依法追加第三人杜某参加诉讼，适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王某1、余某，被告的委托诉讼代理人王某2、第三人及其委托诉讼代理人马某到庭参加了诉讼。后因案情复杂，于2020年7月7日将简易程序转为普通程序，追加被告景某参加诉讼，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序独任制于2020年8月6日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王某1、余某，二被告的委托诉讼代理人王某2、第三人的委托诉讼代理人马某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1.被告巨某、景某支付原告2014年12月9日至2017年11月30日的物业费16392元；2.被告巨某、景某支付上述欠款自告2014年12月9日至2017年11月30日的违约金共计4917元；3.本案诉讼费用由二被告承担。二被告辩称：原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求依法驳回。一、原告与被告巨某、景某之间没有签订任何物业服务合同，不存在物业服务合同关系；二、原告与案外人宁夏亘元房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，合同具有相对性，只在原告与亘元房地产之间产生效力，原告依据该合同向被告巨某主张违约金没有任何依据；三、被告巨某、景某取得涉案房屋的所有权时间为2019年4月1日，在此之前被告并未取得该房屋也未使用该房屋，不应当承担物业服务费；第四、2014年至2017年之间原告是否为该小区的物业公司，是否真实的服务过该不动产无从得知，原告向被告主张2014-2017年之间的物业费没有事实依据；第五、原告主张依据债权转让协议，原告有权利主张该部分物业费，但是债权转让事实从来没有人通知过被告，不应当对被告产生效力；第六、退一步讲，就算涉案房屋的权利人应当交纳物业费，但是依据原告在诉状中自认的事实可知，“自2016年1月1日起至原告起诉前，被告一直未交纳物业服务费”，涉案房屋的业主欠付的是2016年1月1日至2017年11月30日的物业费，原告却主张2014年至2017年的物业费，明显是不妥的。综上，被告认为原告的诉请没有事实依据，请求驳回原告的诉请。第三人杜某述称：第一、物业公司收取物业费是针对业主，房屋的所有权人不管是否居住都应当按规定交纳物业费；第二、涉案的房屋于2014年6月23日被大武口区人民法院查封，于2014年11月11日被大武口区人民法院执行局裁定将该房所有权转移给了巨某、景某。2015年2月15日，大武口区人民法院将该房屋接管，该房屋现在已经办理了不动产证，巨某、景某于2014年11月11日变更为该房屋的所有权人；三、该房屋至今没有装修，不能实际入住，应当以实际所有人或者入住人承担所有的物业费用；四、原告追加的第三人的申请中要求陈述事实，并没有要求第三人承担物业费，请求法庭判令被告巨某承担物业费。查明的事实根据双（各）方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实。2013年11月20日,宁夏亘元房地产开发有限公司与北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司签订《望都郡府二期前期物业合同》，由原告为上述小区提供物业服务，约定：“郡府二期物业费收费标准为2元/㎡/每月；业主应在开发商通知接房之日起交纳物业服务费用；合同约定服务期限自2013年11月22日至2015年11月21日止”。2016年5月3日，双方续签了《望都郡府二期前期物业合同》，合同约定服务期限自2015年11月22日至2017年11月21日止。现原告以二被告欠缴2014年12月9日至2017年11月30日的物业费为由诉至本院，请求判如所请。另查明，2013年12月17日，第三人杜某持宁夏亘元房地产开发有限公司出具的认购《望都郡府二期》E30-2号收楼手续流转单（实测面积226.57㎡）与原告另行签订了《物业服务合同》，并缴纳了2013年12月10日至2014年12月9日期间的物业费5437.6元。2014年11月11日，石嘴山市大武口区人民法院作出（2014）石大执字第1156-5号执行裁定书，将第三人所有的涉案房屋抵债给本案被告巨某、景某，裁定书中载明：“该房屋财产权自裁定送达时起转移，巨某、景某可持上述裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续”。2015年2月15日，石嘴山市大武口区人民法院查封了涉案不动产。2015年8月28日，石嘴山市大武口区人民法院向双方送达了上述执行裁定书。2019年4月1日，二被告将涉案房屋过户至其名下。二、双方当事人有争议的事实。1、2014年12月9日至2017年11月30日期间，二被告是否占有、使用了上述房屋。原告认为房屋已移交给二被告，二被告已占有、使用；二被告认为房屋没有移交，二被告未实际占有、使用。2、二被告是否应当缴纳2014年12月9日至2017年11月30日期间的物业费。原告认为应当由二被告缴纳；二被告认为此期间内产生的物业费不应当由其缴纳，应当由第三人缴纳。法律适用争议本院根据查明的事实，将双（各）方当事人争议的焦点概括为以下2个方面：1、《前期物业服务合同》及第三人与原告签订的《物业服务合同》是否对二被告产生效力。原告认为对二被告发生合同效力，二被告认为对其不发生合同效力。本院认为《前期物业服务合同》、《物业服务合同》对二被告产生效力。2、涉案房屋的财产权利何时由第三人转移二被告。原告认为财产权利自执行裁定书作出之日已转移给二被告；被告认为房屋的财产权利应当自所有权登记之日起才转移给二被告。本院认为财产权利自执行裁定书送达之日已转移给二被告。判决的理由与结果本院认为，宁夏亘元房地产开发有限公司与原告签订的《望都郡府二期前期物业合同》及第三人杜某与原告签订的《物业服务合同》真实、合法、有效。二被告在因法定理由取得涉案房屋所有权后，继受承担涉案房屋产生的合同义务，上述前期物业服务合同、物业服务合同对二被告产生合同效力。二被告虽辩称与原告未签订物业服务合同，也未接收该涉案房屋。但《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。原告实际为涉案小区提供了物业服务，二被告在因法定理由取得涉案房屋所有权后应当向原告缴纳物业费。故二被告辩称与原告未形成合同关系，原告未向二被告提供物业服务的抗辩意见，本院不予采信。二被告应当承担物业费的期间。2015年2月15日，石嘴山市大武口区人民法院查封了涉案房屋，但不动产物权并未发生变动。本院调取了石嘴山市大武口区人民法院向双方送达上述执行裁定书的送达回证，能够证明2015年8月28日二被告因法定理由取得涉案房屋所有权，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的财产权利，自执行裁定书送达之日起上述房屋所有权及财产权利转移。不动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移，而不以办理过户登记为要件，二被告应当承担自2015年8月28日起承担涉案房屋缴纳物业费的义务。2015年8月28日至2017年11月30日的物业费经计算金额为12265元（实测面积226.57㎡×2元/㎡/每月×27个月+226.57㎡×2元/㎡/每月×12月÷365天×2天），故原告要求二被告支付物业费16392元的诉请，本院依法予以支持12265元。2014年12月9日至2015年8月28日期间的物业费，原告可另行向此期间的房屋所有权人诉请主张。对于二被告是否承担原告主张的违约金4917元。第三人杜某与原告签订的《物业服务合同》真实、合法、有效，二被告在因法定理由取得涉案房屋所有权后，继受承担涉案房屋产生的合同义务，作为完全民事行为能力人，应当明知涉案房屋需缴纳物业管理费。自2015年8月28日起，二被告应当承担涉案房屋缴纳物业费的义务而未缴纳，违反了合同约定。庭审中，原告自认违约金按欠费总额的日3‰计算过高，自愿减低违约金计算标准按照欠费总额的30%计算，符合法律规定。故原告主张的违约金4917元，本院依法予以支持3680元（12265元×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告巨某、景某共同向原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司支付2015年8月28日至2017年11月30日的物业费12265元、违约金3680元，共计15945元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司其他诉讼请求。如被告巨某、景某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，由原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司负担84元，被告巨某、景某负担248元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 毛文亮 二〇二〇年十月二十二日书记员 曹佳贝附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。不动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移，而不以办理过户登记为要件。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。