广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初7877号原告：余燕闲，女，1969年8月22日出生，汉族，住广州市海珠区*****************，身份证号码：440************127。被告：清远市银湖城投资有限公司，地址：清远市清城区********恒大银湖城工程综合楼10。法定代表人：薛辉，总经理。委托诉讼代理人：汪思奇，公司员工。原告余燕闲与被告清远市银湖城投资有限公司（以下简称银湖城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余燕闲及被告银湖城公司的委托诉讼代理人汪思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余燕闲向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告赔偿原告损失112490元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、原告于2017年8月17日与被告签订清远银湖城商品房认购书，购买清远银湖城楼盘第155栋1201单元。该商品房建筑面积为80.35平方米，套内建筑面积是60.82平方米。按建筑面积计算，单价为8553.00元/平方米。按套内面积计算,单价为12621.00元/平方米。随后几天签订了购房合同，总房款为767602.00元，原告己经付清。二、今年5月份我们业主们发现被告没有按照合同约定为我们155栋建成直达的地下两层车库，被告这是明显的诈骗行为。原因如下：1、我们购买的房子时候，我是明确问了销售员有车库才买的，是冲着这房子配套齐全和具有一定的投资价值才愿意高价买进的。很多本栋的业主也是明确被告知有直达地下车库才买的，现在得知没有，大家都很气愤，并进行了几次维权活动。2、购房合同也有写明有地下2层。3、我通过信访才发现被告当初是没有规划155栋地下2层车库的，被告却在明知的情况下依然放任销售员吹嘘有直达地下车库，还把地下2层写进合同里，以其取得我们的信任，没有建设地下室与有建设地下室，相比之下没有建设地下室造成价格会低很多，但是我当时买的价格也在整个楼盘的高段价位，被告没有寻地下室按建地下室的价钱去卖，偏我们高价买入，获取利益，这是明显的合同诈骗。三，由于没有直达车库，严重降低了我们的房子价值和生活质量。首先,现代社会，地下车库是影响房屋价值的一个重要因素。恒大银湖城是一个大楼盘，同一楼盘的其他业主比我价格低2500-3500元/平方购买的栋数都是合同写着有地下2层，并直达地下车库的（其他栋业主证人王志全可以作证），日后我要出售房子必定要降价才能卖出，这对我的房子价值造成非常大的影响。其次，清远是多发雷雨地区，每次下暴雨，我们都只能把车只能停在路边，然后被大雨淋湿回家，家有老人和小孩特别不方便。我家的车也只能晴天暴晒，雨天暴淋。由于没有地下车库，业主将面临没有停车和路面周边停满车，造成塞车的困境。四、现在恒大银湖城的售价均价才约8000元，周边邻近的大楼盘售价均价也是才约8000元。综上所述，原告要求被告赔偿因没直达地下车库而受到的生活质量下降和房屋贬值差价。按照建筑面积算每平方米1400元，合计人民币112490元。被告银湖城公司答辩称，一、原告购买的涉案房屋在清远恒大银湖城155号楼从规划设计到竣工备案均未设计地下车库，答辩人从未变更过规划设计，原告基于不成立的假设条件认为对其造成了损失，无事实及法律依据。115号楼于2017年1月13日取得建设工程规划许可证，载明该住宅为地上22层建筑，下部无地下室，该证件在我司售卖155号楼时也已按照清远市住建局的规定，在售楼部进行了公示。155号楼从规划、设计到售卖均未规划地下车库，我司从未对外宣传涉案房屋所在楼栋有地下建筑，只因答辩人工作人员工作失误，在与原告签订合同时使用了错误的合同版本，误写为有地下两层，主观上并无故意，答辩人不存在欺诈行为。二、答辩人与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》中虽然存在误解，但该误解并未给原告造成任何实际损失。1、地下两层与地下车库是两个概念，即使地下有两层，地下两层也并不一定会被设计成地下车库，即使地下两层被设计为地下车库，地下车库没有出售或者出租前，所有权当开发商所有，出售或者出租后才归业主使用。而且即使155号楼建有车库，也并不保证其他楼栋业主就不能买这栋楼下的车库，也不能保证原告就一定会买、会租或者可以买到、租到这两栋的车位。2、原告所在的155号楼虽然没有地下车库，但是155号楼楼栋门前和小区道路边的车位都可以使用，道路边车位距离楼栋距离仅约5米；距离楼栋约10米就有大型的地下车库，且该大型地下车库已经为155号楼业主规划出了停车位，原告均可使用，并不会对原告停车造成任何不便。3、原告认购清远银湖城楼盘155栋1201号房的时间是2017年8月，而原告却以房产销售网络平台20**年4-7月银湖城的销售均价及周边竞品楼盘广告售价为依据主张自己所购买的房产因为缺少地下车库所造成的房屋价值减损，这显然是无稽之谈，原告的目的只是为了转嫁自己所购买房产在市场降价周期所遭受的暂时性的损失，这种损失是市场经济波动造成，属于正常现象，与答辩人无关。综上，答辩人虽然有工作上的失误，但是该失误并未给原告造成实际损失，原告主张由答辩人赔偿损失112490元没有事实及法律依据，恳请法庭予以驳回。本院经审理认定事实如下：20217年8月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告位于清远市国营银盏林场银中工区项目名称为恒大银湖城155号楼12层01号房屋，建筑面积80.35平方米，总价款为人民币767602元，被告应于2019年8月31日前交付房屋。合同第三条第2点约定“该商品房所在建筑物的主体为剪力结构，建筑总层数为22层，其中地上22层，地下**。”合同附件八《工程质量担保书》其中明确“……，规划设计130-137#、151-155#住宅楼及地下室，……。”合同还就其他事项等进行了约定。上述合同签订后，两原告向被告支付了全部购房款，亦于2019年9月1日办理了收房手续。原告收房后，发现其所购的房屋所属的155号楼并未建有地下2层，经投诉，清远市自然资源局高新技术产业开发区分局出具《关于“清远市清城区********恒大银湖城154和155号楼”的投诉信的回复》明确，根据已批的总平面规划方案及154#、155#住宅建设工程设计方案，154#、155#住宅并无规划地下建筑或车库。经包括原告在内的相关业主维权未果，原告遂诉至本院。原告主张被告赔偿112490元计价方式为，以其购房单价9553元/平方米，参照恒大银湖城2020年4-7月房价均价为8143.75元/平方米、邻近大型楼盘佳销售报价7528.40元/平方米及银湖城楼盘第85栋2402单元（有地下2层）在2016年12月购买的房价为7095.27元/平方米的三项数据，房价均价为7589.14元/平方米，即9553.00-7589.14＝1963.86元/平方米，为友好地解决问题，自愿下浮为1400元/平方米，按建筑面积计算每平方米1400元，合计为112490元。诉讼中，被告为解决客户纠纷或应诉提供房地产价值参考依据，委托清远市公信房地产土地价格评估有限公司对恒大银湖城151号、152号、154号、155号进行价值评估，该公司于2020年9月22日作出价格评估报告书，其价值时点为2017年9月30日，151、152号楼平均单价（元/㎡）分别为8643元、8790元，154、155号楼平均单价（元/㎡）分别为8701元、8556元，其中151、152号在交通便捷方面，楼电梯可直达地下车库，154、155号在交通便捷方面，电梯不能直达车库，在地上一层设有停车区，因此，得出恒大银湖城151、152号楼在交通便捷度比恒大银湖城154、155号楼略优，但单价差距微小，由此得出电梯能否直达地下车库此因素对价格影响不大。以上事实，有原告提供的认购书、购房发票、155栋电梯照片、业主维权图片、商品房买卖合同（预售）、建设工程规划许可证、信访回复、安居客2020后4-7月房价及邻近大型楼盘销售报价图片等，被告提供的涉案楼栋现场情况照片、售楼部现场情况照片视频及清远市公信房地产土地价格评估有限公司的价格评估报告书等，以及庭审中当事人的陈述附卷为证。本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意思表示，内容并未违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按合同的约定履行各自的权利义务。根据合同约定，涉案房屋所在155号为建筑层数为22层，其中地上22层，地下**。但事实上，155号楼在设计规划中并无地下建筑，被告在明知没有规划地下建筑的情况下，仍与原告签订合同，承诺155号楼有地下2层，致使原告在确信155号楼有地下2层的情况下购房了涉案房屋，最终导致被告未能亦不可能按合同履行155号地下2层的承诺，对此，被告应当承担违约责任。被告认为，因工作人员工作失误使用了错误的合同版本，误写为有地下2层以及从未对外宣传涉案房屋所在楼栋有地下建筑的抗辩意见。双方合同除约定有地下2层外，作为合同附件八的《工程质量担保书》亦明确写有“151-155#住宅楼及地下室”，同时，被告提供的售楼部照片等以证明其按照住建局的规定在售房屋相关证件均在现场公示，但被告亦承认该照片等是近期制作，并不能证明当时与原告签订合同时有向原告出示相关证件或告知涉案房屋所在楼栋没有地下2层。因此，被告以其工作人员工作失误及有进行公示的抗辩理由，本院不予采信。关于原告请求被告赔偿损失112490元是否应予支持问题。如前所述，因被告违约，应当承担违约责任，但双方在合同中并未就此进行约定赔偿标准。155号楼没有地下2层，主要是给原告生活、出行带来不便，从而造成房屋损值。原告诉请上述损失的计算方式是根据其当时购买房屋的房价结合参照2020年4-7月相邻楼盘的均价对比进行计算，但房价的升降主要是由市场主导，原告以2020年度4-7月的相邻楼盘均价进行计算损失，显然依据不充分。房屋的损值应与原告购买涉案房屋的时段进行评估。原告提供的清远市公信房地产土地价格评估有限公司出具的价格评估报告书，是根据涉案的155号楼与相邻有地下车库的楼栋进行价格对比，且评估价值时点为2017年9月30日，该评估报告书更具参考性。因此，结合该评估报告书及被告已为155号楼另行规划了停车位等情况，本院酌情确定被告以原告购房总价的1%即7676.02元（767602×1%）进行赔偿。原告诉请赔偿数额过高，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告清远市银湖城投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿损失7676.02元给原告余燕闲；二、驳回原告余燕闲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1275元，由原告余燕闲负担1175元，被告清远市银湖城投资有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  张伟坚二〇二〇年十月二十八日书记员  周嫣娉附判决书引用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。