重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终4776号上诉人（原审被告）：重庆坤辉房地产营销策划有限公司，住所地重庆市北部新区云竹路******，统一社会信用代码91500000MA5U701C6P。法定代表人：谭大江，总经理。委托诉讼代理人：黄文艺，重庆贤正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：全丽雯，女，侗族，1990年2月22日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：袁力，重庆天栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆江梅，重庆天栋律师事务所律师。上诉人重庆坤辉房地产营销策划有限公司（以下简称“坤辉房地产公司”）因与被上诉人全丽雯商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初4701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日受理立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。坤辉房地产公司上诉请求：1.撤销重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初4701号民事判决书，并改判重庆市汉美林工贸有限公司为被告承担相应的民事责任；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在一审中上诉人出具了2017年8月23日签订的《定制房委托销售协议书》和2017年9月6日签订的《委托收款通知书》，及收的款项直接转给重庆市汉美林工贸有限公司，上述证据足以证明是隐名的间接代理关系，上诉人是受重庆市汉美林工贸有限公司的委托而销售涉案房屋，上诉人同属受害人，故一审法院认为不需追加重庆市汉美林工贸有限公司作为被告参加一审诉讼是错误的，隐名的间接代理是委托代理，委托人也应当承担委托代理的法律后果，不追加重庆市汉美林工贸有限公司参加诉讼，本案一审事实不清，证据不足，依法应当发回重审。全丽雯辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，对方诉请无理，应驳回上诉，维持原判：上诉方和委托方的合同履行情况不影响我方依据内部认购书向对方主张相应权利，对方要求追加被告和调取另案证据不符合事实和法律规定，我方一直不知道汉美林工贸公司，2者是各自独立的合同关系，一审中对方才说其与汉美林工贸公司存在关系，我方仍然坚持选择上诉方为相对方主张我方权利。全丽雯向一审法院起诉，请求：（一）确认全丽雯、坤辉房地产公司于2017年10月15日签订的《定制房内部认购书》解除；（二）坤辉房地产公司向全丽雯双倍返还定金10万元。一审法院审理查明，2017年8月23日，坤辉房地产公司（乙方）与案外人重庆市汉美林工贸有限公司（甲方）签订《定制房委托销售协议书》，约定：甲方依法取得重庆新霖民用液化石油气钢瓶检验站等资产置换所得楼盘41套住房，现委托给乙方进行销售；委托底价统一按建面价6500元/平方米结算，预计总面积未2869平方米（以实际面积为准），总价值约1864.85万元；甲方委托的房屋性质为定制房（还建房），土地属性为划拨，待交房时住户补交约300元/平方米即可将土地属性办理为出让，乙方售房时先按定制房方式对外签订定制协议，待开发商竣工验收后于2017年11月起即可签订正式售房合同；乙方在销售中可采取全款和按揭两种方式销售（房款进入甲方指定账户，双方监管），按揭时首付款不低于30%，其余按揭款统一回到双方同意的公司，由甲方负责与乙方协商收回按揭房款，其溢价部分由机房每月与乙方结算，并直接支付给乙方（支付时扣除税金）；甲方保证委托给乙方销售的强发百年国际楼盘住宅41套无任何法律纠纷、无抵押等，如出现上述情况，甲方承担相应的物款项三倍的赔偿。2017年9月6日，案外人重庆市汉美林工贸有限公司向坤辉房地产公司出具《委托收款通知书》一份，载明：我公司因处置债务的需要，与强发百年国际楼盘进行资产置换，置换后房屋款项由我公司收取，现委托贵公司进行房屋营销和收取房款。2017年10月15日，全丽雯（乙方）与坤辉房地产公司签订《强发·百年国际定制房内部认购书》，约定：房屋坐落重庆市九龙坡区，项目名称，建筑面积82.71平方米，房款总额767653元；乙方在签订本协议时，向甲方支付该套房屋购房定金5万元，乙方应于2017年前带上相关资料到强发公司签订正式购房合同，并缴齐应付房款及其他代收费用；甲方有义务在前述规定的时间以前保留该套房屋，不得将该套房屋转售第三人，若违反上述情况视同甲方违约，甲方除退还乙方缴纳的定金外，还应支付相应的违约金。上述认购书签订当日，全丽雯通过其母亲佘月娥向坤辉房地产公司支付定金定金5万元，坤辉房地产公司出具《收据》一份，载明：今收到全丽雯预定强发百年国际4栋4-3名义层定金5万元，经手人署名“姚成建”。全丽雯母亲佘月娥与坤辉房地产公司员工姚成建电话短信聊天记录显示：（2018.9.12）佘：姚总，强发百年国际的房子什么时候能拿到，又过了这么久了，还是没有消息，我们每次通话都聊得比较愉快，你给我交个底，那个房子还能不能拿到；（2018.10.31）佘：姚总，上次打电话给你，你说房子拿不到了，可以退我定购强发百年国际4栋4-3号房5万元定金，今天可以拿到不，我很急；（2018.11.4）佘：姚总，我交的强发百年国际4栋4-3号房的定金什么时候能退给我。全丽雯母亲佘月娥与坤辉房地产公司员工姚成建电话微信聊天记录显示：（2019.1.1）佘：姚总，之前你说上周五回我电话，今天都没回，我女儿买房的定金什么时候退还；姚：你好佘老师，对不起，一直在努力处理，退款的事有消息马上告知；（2019.7.15）佘：姚总，我们买强发交的定金什么时候退，房子没有了，合同签不了，定金快两年了还没退给我们；（2019.10.15）佘：姚总，我们买强发百年国际房子，定金什么时候退，两年了；（2019.10.23）姚：你好佘老师，那个订退款的事情还需要等，汉美林公司老板余开明已经被抓，现在已经从民事案件转为刑事案件，有什么消息我会立即告知；佘：我当时交定金是交给你的，与他没关系，这个钱应该由你们公司退给我，这件事一码归一码，你们跟他经济纠纷与你退我房子定金没有关系；姚：佘老师，这个事情已经从民事变为刑事，这是法院和检察院定的，我们现在正配合调查，但肯定会给你交代；（2019.12.19）佘：姚总，我们那个购房定金什么时候退，又过了这么久了。庭审中，全丽雯、坤辉房地产公司双方一致认可如下事实：由于坤辉房地产公司的委托方没有取得房屋处分权，全丽雯不能签订正式购房合同。一审法院认为，全丽雯、坤辉房地产公司签订的《强发·百年国际定制房内部认购书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。坤辉房地产公司不是案涉房屋的产权人，仅是接受案外人的委托在其营业范围内代为营销，促成全丽雯等购房人与开发商签订房屋买卖合同。坤辉房地产公司以自己名义与全丽雯签订认购书，并以自己名义向全丽雯收取定金，全丽雯、坤辉房地产公司的合同关系与坤辉房地产公司和委托人的合同关系是各自独立的合同关系，坤辉房地产公司和委托人的合同履行情况，不影响全丽雯依据内部认购书向坤辉房地产公司主张相应的合同权利。故本案无需追加委托人作为被告参加诉讼。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方有权解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据全丽雯母亲与坤辉房地产公司员工的聊天记录，结合全丽雯、坤辉房地产公司的陈述，可认定坤辉房地产公司未按约促使全丽雯与开发商签订正式商品房买卖合同，尽管坤辉房地产公司称系案外人原因导致，但不影响坤辉房地产公司的行为构成违约，且坤辉房地产公司亦明确表示全丽雯不能签订正式购房合同，全丽雯的合同目的无法实现，全丽雯有权请求解除全丽雯、坤辉房地产公司签订的内部认购书。因本案民事起诉状副本于2020年5月1日送达坤辉房地产公司，全丽雯的解除合同意思于该日到达坤辉房地产公司，该日即视为合同解除时间。当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因坤辉房地产公司按合同约定收取全丽雯定金后，未按约促使全丽雯与开发商签订正式商品房买卖合同，未履行约定义务，应当依法按照定金罚则承担双倍返还定金的责任，故对全丽雯要求双倍返还定金10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、全丽雯与重庆坤辉房地产营销策划有限公司于2017年10月15日签订的《强发·百年国际定制房内部认购书》于2020年5月1日解除；二、重庆坤辉房地产营销策划有限公司于本判决生效后五日内向全丽雯双倍返还定金10万元。本案案件受理费1150元，由重庆坤辉房地产营销策划有限公司负担。本院二审审理中，当事人均未举示新证据，本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人坤辉房地产公司与被上诉人全丽雯签订的《强发·百年国际定制房内部认购书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。上诉人接受案外人的委托在其营业范围内代为营销，促成被上诉人等购房人与开发商签订房屋买卖合同，但2017年10月15日上诉人是以自己名义与被上诉人签订认购书，并以自己名义向被上诉人收取定金，上诉人在二审中陈述2019年10月23日微信记录中向被上诉人披露了其委托人重庆市汉美林工贸有限公司，被上诉人认为该微信记录表达不明确，且认为即使上诉人在该微信记录中披露了委托人汉美林工贸公司，被上诉人也还是选择上诉人作为合同相对方，故根据合同法第四百零三条的相关规定，即使上诉人向被上诉人披露了委托人重庆市汉美林工贸有限公司，被上诉人选择上诉人作为相对人主张其权利符合法律规定，上诉人要求追加案外人重庆市汉美林工贸有限公司作为本案被告，不符合法律规定，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人重庆坤辉房地产营销策划有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人重庆坤辉房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  刘恋砚审 判 员  黎 明二〇二〇年十月十日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹