四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7814号 上诉人（原审被告）：黄自军，男，1950年12月14日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：王汝舟，四川光时律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄平，男，1971年5月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：王汝舟，四川光时律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：邛崃市贸易区川藏物资配送中心。住所地：四川省邛崃市临邛镇东虹小区。 投资人：王梓宗。 委托诉讼代理人：王汝舟，四川光时律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘宣龙，男，1966年4月23日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托代理人：徐志忠，四川众旺律师事务所律师。 上诉人黄自军、黄平、邛崃市贸易区川藏物资配送中心（以下简称配送中心）因与被上诉人刘宣龙房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄自军、黄平、配送中心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘宣龙的一审诉讼请求。并由刘宣龙承担本案全部诉讼费。事实及理由：一、刘宣龙与黄自军于2008年6月6日签订的《购建房协议书》和2008年6月17日签订的《购房协议书》并非真实房屋买卖协议，而是2004年8月9日由原临邛镇蜚虹社区村民委员会（现为蜚虹社区居民委员会）借款200000元借条之后衍生出的虚假协议。刘宣龙未支付过购房款，且配送中心并未与刘宣龙签订《购房协议书》，故两份协议本身无效，不存在解除的问题。二、刘宣龙提供的证据材料前后矛盾，不能证明其支付了200000元的土地款。刘宣龙提供的两份《情况说明》经黄自军调查核实，2019年5月22日出具的情况说明中载明：“以上《情况说明》以当时经手的相关当事人确定为准。”可知社区实际上并不清楚该情况说明中的内容，证明了社区并未收到过案涉200000元的土地款。且黄自军、黄平找到了蜚虹村当时的时任组长叶忠荣、财务李玉芬核实，并由其向黄自军、黄平出具《情况说明》，证明2004年8月19日，蜚虹村一组并未收到案涉200000元的土地款。黄自军、黄平还提供了一份1997年3月27日的《征地协议书》，说明案涉土地在1997年就由村委会征用。黄自军在1997年7月已经与当时的蜚虹村委会签订了《开发东门商住小区的投资协议书》，没有可能在几年后才支付土地款。刘宣龙提供的2004年8月19日被黄自军出具借条当时天，由村委会盖公章出具的收条，载明是案涉土地的土地款，但该款项在村委会中并没有会计账目证明。三、一审判决黄自军支付刘宣龙损失赔偿款1076000元，于法无据且与事实不符，刘宣龙应当向配送中心支付案涉房屋的占用费。 刘宣龙辩称，黄自军上诉主要理由是刘宣龙没有给付款项，对其他事项没有异议。刘宣龙交付200000元的时候黄自军出具了借条，当天社区向黄自军出具了收据，在本案中刘宣龙提供了村委会出具的证明和村上干部出具的情况说明都证明刘宣龙已经将这200000元交付给了村上，所以这200000元是已经实际支付的。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回的上诉，维持原判。 刘宣龙一审法院起诉请求：1、解除刘宣龙、配送中心之间于2008年6月6日签订的《购建房协议书》和2008年6月17日签订的《购房协议书》；2、黄自军、黄平、配送中心返还刘宣龙购房款450000元并自2008年6月17日起按照中国人民银行同期贷款利率向刘宣龙支付利息；3、黄自军、黄平、配送中心按照案涉房屋的现有市场价值赔偿刘宣龙经济损失1288200元；4、黄自军、黄平、配送中心从2014年5月起至刘宣龙实际腾退讼争房屋前三十日止，按照临街铺面每间800元/月，住宅每套500元/月，赔偿刘宣龙的租金损失；5、黄自军、黄平、配送中心赔偿刘宣龙已付购房款一倍的损失450000元。 一审法院查明：1999年，黄自军与邛崃市临邛镇蜚虹村委会签订《开发东门商住小区的投资协议》，约定黄自军在该村辖区内开发商住小区。2002年，黄自军投资成立了配送中心，并将包括涉案房屋在内的东虹小区土地使用权证及房屋产权证办理到了配送中心名下。 2004年8月19日，黄自军向刘宣龙出具借条，载明今借到刘宣龙现金200000元，以案涉的四套房屋作抵押担保，一个月偿还，如到期未还，前述房屋归刘宣龙所有。同日，蜚虹社区出具收条，载明收到黄自军土地款200000元。 2008年6月6日，配送中心与刘宣龙签订《购建房协议书》，约定配送中心将案涉四套房屋出售发给刘宣龙，价款450000元。2008年6月16日，刘宣龙出具承诺，载明黄自军70天内还款450000元，则购房协议作废。次日，配送中心与刘宣龙签订《购房协议书》，约定因黄自军无力归还刘宣龙450000元，黄自军自愿将抵押给刘宣龙的案涉四套房屋出让给刘宣龙。后刘宣龙实际占有案涉房屋并实际使用。 2008年12月16日，张春林与黄自军就双方债权债务在法院执行过程中达成《执行和解协议》，同日张春林与配送中心签订两份《购建房协议书》，约定配送中心将案涉四套房屋抵付给张春林。2008年12月19日，张春林、杜锦取得涉案房屋的房屋产权证。2013年8月6日，刘宣龙起诉黄自军、配送中心、张春林、杜锦，要求确认黄自军、配送中心与张春林、杜锦于2008年12月16日签订的两份《购建房协议》内容无效，成都市中级人民法院于2014年4月14日作出终审判决，驳回刘宣龙的诉讼请求。2015年6月12日，张春林、杜锦起诉黄平、配送中心、刘宣龙、聂艳芬，要求返还案涉房屋并赔偿租金损失，成都市中级人民法院于2016年3月16日作出终审判决，要求刘宣龙等人腾退案涉房屋并按照临街铺面每间800元/月，住宅每套500元/月支付自2014年5月起至刘宣龙实际腾退上述房屋前三十日止的租金。 2008年12月1日，黄自军与黄平签订《出资转让协议书》，黄自军以8000000元的价格将其在配送中心的出资转让给其被告黄平，并变更了工商登记。配送中心系个人独资企业，2014年12月31日，黄平与王梓宗签订《出资转让协议书》，王梓宗以15000000元的价格受让配送中心，并于当日向工商局提交了投资人姓名变更申请。黄自军与黄平系父子关系。 2019年5月22日，蜚虹社区出具情况说明，载明2004年因黄自军无力支付欠付社区款项，由刘宣龙借款200000元用于黄自军解除村民社保问题，黄自军、刘宣龙及村民代表将200000元现金交到了该社区，由社区向黄自军出具收据，黄自军向刘宣龙了出具借条。 案涉四套房屋在2015年11月18日经四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司评估，价值共计1738200元。案涉房屋登记信息显示房屋性质为商品房。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、刘宣龙是否向黄自军支付了借款；2、刘宣龙与配送中心的房屋买卖合同是否合法有效及实际付款数额；3、案涉房屋买卖合同是否应当解除、黄自军是否应承担违约责任及责任范围；4、黄平、配送中心是否应承担赔偿责任。 关于刘宣龙是否向黄自军支付了借款及借款数额。黄自军认为，因其与社区结算时，社区未将刘宣龙代为支付的200000元计入，且无转账等客观证据证明其已经实际支付，故刘宣龙实际未支付该200000元借款。一审法院认为，2004年8月19日黄自军向刘宣龙出具了借条，载明收到刘宣龙支付的200000元借款，同日蜚虹社区亦出具收条载明收到了黄自军200000元，结合社区出具的情况说明，本案中的证据足以证明刘宣龙已经代黄自军将200000元借款在2004年8月支付给了蜚虹社区。若黄自军在其投资结算中与社区对该款项支付完成支付存在争议，应在该投资结算的法律关系中解决。刘宣龙已向黄自军支付了借款，双方成立了借款合同关系，黄自军、刘宣龙的该借款合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，且无证据证明该借款合同损害了他人利益，故该合同属合法有效。 关于刘宣龙与配送中心的房屋买卖合同是否合法有效及实际付款数额。根据购房协议及刘宣龙出具的承诺的内容均可见，案涉的房屋买卖合同系以房抵偿借款的合同。双方在签订购房协议时，借款期限已经届满，该抵偿协议内容不违反法律法规禁止性规定。黄自军表示，签订协议时系受对方胁迫签订，并非其真实意思表示。对此一审法院认为，黄自军并无证据证明其在订立协议时受到胁迫，且双方在2008年6月6日和6月16日两次签订基本内容相同的协议，黄自军无任何求助报警记录，故一审法院对黄自军关于其受到胁迫订立房屋买卖合同的主张不予支持，该合同应当认定为系双方真实意思表示。因此，刘宣龙、黄自军签订的案涉房屋买卖合同系真实、合法、有效的房屋买卖合同。 关于实际付款数额。刘宣龙在2004年8月19日即支付了200000元借款，450000元购房款中剩余的250000元，应视为双方对200000元利息的结算。刘宣龙长期实际占有案涉房屋，黄自军从未主张过权利，在无相反的证据情况下，应视为黄自军的主动交付，故刘宣龙、黄自军签订的案涉房屋买卖合同已经订立生效且开始实际履行。在合同已经订立且开始实际履行的情况下，应视250000元利息已经实际履行。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条第二款规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。2004年9月19日200000元借款归还期即已届满，至2008年6月16日双方签订的《购房协议书》时止，期间约44.5个月，故250000元的利息并未超过法律关于民间利息超过36%的部分无效的规定。因此，一审法院认定双方在以房抵偿协议中确定的购房款450000元应视为刘宣龙已完成支付。 关于案涉房屋买卖合同是否应当解除、黄自军是否应承担违约责任及责任范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付款一倍的赔偿责任。案涉房屋的登记房屋性质为商品房，故本案适用该解释之规定。因案涉房屋黄自军、黄平已出让给他人且办理过户手续，案涉的房屋买卖合同已经无法实际履行，故一审法院对刘宣龙解除案涉合同的主张予以支持，合同中所涉及的抵偿款项450000元黄自军应当退还刘宣龙。但鉴于该款项系借款抵偿款，实际本金为200000元，故一审法院确定黄自军以200000元为基数，从2008年6月6日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准，向刘宣龙支付利息。 黄自军、黄平擅自将已出售给刘宣龙的房屋出售给他人，应承担违约责任。2014年4月14日，成都市中级人民法院就黄自军与案外人张春林的房屋买卖合同效力作出终审判决，刘宣龙此时即已知晓案涉房屋买卖合同已无法履行，其应及时向黄自军主张权利，故其实际损失的计算应以此时为时间点。2008年6月，刘宣龙、黄自军订立的合同中确定的案涉房屋价值为450000元，评估机构确定案涉房屋在2015年11月的价值为1738200元，在此期间案涉房屋平均年均增长率约为19.74%，故一审法院据此推定案涉房屋在2014年5月的价值为1326000元，因此黄自军应赔偿刘宣龙经济损失876000元。考虑到本案中已对刘宣龙的实际损失进行了较为充分的赔偿，一审法院酌情确定黄自军在前述损失赔偿之外，另行向刘宣龙支付赔偿款200000元，以上两项损失赔偿合计1076000元。因生效判决已经确认了黄自军与案外人张春林签订的房屋买卖合同合法有效，故刘宣龙应及时向权利人腾退房屋，其未及时腾退导致权利人对其主张权利，不属于黄自军对其造成的损失，因此一审法院对刘宣龙关于要求黄自军赔偿其租金损失的主张不予支持。 关于配送中心、黄平是否应承担连带责任。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，“本法所称的个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”。由此可见，个人独资企业不具备独立法人资格，不能独立承担责任，其民事责任完全应由投资人个人承担。因此虽然案涉的房屋买卖合同的订立系以配送中心名义订立，但配送中心系个人独资企业，故配送中心所应承担的民事责任应由当时的投资人黄自军负责。2008年12月16日，黄自军与张春林签订执行和解协议，同日配送中心与张春林签订了《购建房协议书》，该协议书同样系以房抵偿债务的协议，此时黄平为配送中心的投资人，因黄平与黄自军系父子关系，其对黄自军已以配送中心名义将同样的房屋抵偿给刘宣龙的事实其应当知晓，故其出让行为构成恶意，黄平亦应对黄自军的前述债务承担连带责任。配送中心后又在2014年转让给王梓宗，刘宣龙现要求配送中心承担责任，实际系要求目前的投资人王梓宗承担违约责任，目前无证据证明王梓宗应对案涉合同的履行不能承担任何责任，故一审法院对刘宣龙关于配送中心应承担连带责任的主张不予支持。但若另有证据证明在配送中心转让过程中，各方存在恶意或转让价款未实际支付，刘宣龙可另案对其主张权利。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、解除刘宣龙于2008年6月6日、2008年6月17日与邛崃市贸易区川藏物资配送中心签订的《购建房协议书》、《购房协议书》；二、黄自军于判决生效之日起十日内返还刘宣龙购房款450000元，并以200000元为基数，从2008年6月17日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准，向刘宣龙支付资金占用利息；三、黄自军于判决生效之日起十日内向刘宣龙支付损失赔偿款1076000元；四、黄平对黄自军的前述还款责任承担连带责任；五、驳回刘宣龙的其他诉讼请求。案件受理费4025元，由刘宣龙负担500元，黄自军、黄平负担3525元。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院二审对一审法院审理查明事实予以确认。 二审另查明：刘宣龙起诉黄自军、配送中心、张春林、杜锦一案中，要求确认黄自军、配送中心与张春林、杜锦于2008年12月16日签订的两份《购建房协议》无效。一审法院作出（2013）邛崃民初字第1639号民事判决认定2008年12月16日签订的两份《购建房协议》无效。当事人提起上诉后，本院于2014年4月14日作出终审判决，驳回刘宣龙确认合同无效的诉讼请求。四川省高级人民法院（2014）川民申自第1190号民事裁定书驳回了刘宣龙的再审申请。该裁定书载明“刘宣龙与黄自军、配送中心与2008年6月签订的《购建房协议书》是双方真实意思表示，所约定的内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。黄自军、配送中心已将本案争议房产交付刘宣龙使用，且在与刘宣龙已签订购房协议的情况下，仍然与第三人签订购房协议并办理了房屋产权证，黄自军、配送中心存在恶意……”。 本院认为，本院将本案二审争议焦点评述如下： 一、刘宣龙与配送中心签订的《购建房协议书》、《购房协议书》的效力认定问题。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。该规定的作用在于确认生效裁判的既判力。既判力的作用在于终局地确定当事人之间的实体权利或法律关系，并禁止就确定判决的既判事项作为不一致或矛盾的判决。已经发生法律效力的民事判决已经认定刘宣龙与黄自军、配送中心签订的购建房协议合法有效，故本院对黄自军、配送中心主张案涉《购建房协议书》及《购房协议书》系无效合同的上诉理由不予采纳。 其次，根据已查明的事实，2004年8月19日，黄自军向刘宣龙出具借款200000元借条，同日蜚虹社区出具收条载明收到黄自军200000元，本案诉讼中蜚虹社区就前述情况进行了书面说明。2008年6月6日黄自军以配送中心的名义与刘宣龙就案涉房屋签订《购建房协议书》，最终在2008年6月17日，黄自军再次以配送中心名义与刘宣龙签订《购房协议书》。从2004年出具借条至2008年购房协议书的签订中系列合同的订立中确认的意思表示来看，可以认定因黄自军逾期归还借款，经双方合意将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，并将借款本息转为购房款，且黄自军、配送中心已将案涉房屋交付给了刘宣龙占有使用。本案中，黄自军未举示任何证据证明案涉系列合同的签订系受胁迫订立，故一审法院认定黄自军与刘宣龙存在借款关系及订立的房屋买卖合同合法有效，若黄自军与蜚虹社区的投资结算中对案涉款项存在争议，应当另行在相应法律关系中处理，并无不当，本院予以维持。 二、本案相应违约责任的确定问题。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，黄自军及配送中心并非房地产开发企业，其系向特定的对象刘宣龙出售房屋，而非向社会销售。案涉合同并非上述司法解释所称的商品房买卖合同，故本案不适用上述司法解释。 其次，案涉房屋因一房二卖，已出让给案外人且办理过户手续，案涉《购建房协议书》和《购房协议书》已经实际无法履行，故刘宣龙主张解除案涉合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 第三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，本院对刘宣龙基于合同的解除要求退还购房款的诉讼请求依法予以支持。 最后，黄自军、配送中心另行出售房屋给他人的行为构成违约，依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，已生效民事判决认定可黄自军、配送中心另行出售房屋存在恶意，一审法院根据所涉合同的履行情况以及评估报告等进行综合认定刘宣龙主张的房屋涨价损失，并无不当，本院依法予以维持。案涉合同并非商品房买卖合同，刘宣龙在主张房屋上涨损失的同时又主张退赔一倍房款缺乏合同依据及法律规定，一审法院在该赔偿房屋涨价损失的基础上酌定再行支付赔偿款200000元的认定不当，本院予以纠正。同时，刘宣龙主张的450000元购房款的利息系属于违约损害赔偿范围。根据案涉合同的签订情况、履行情况、交易习惯、合同标的、合同性质来看，876000元赔偿款已经足以弥补刘宣龙损失，故对该退款利息的诉讼请求，本院亦不予支持。另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，本案二审案件的审理范围应当围绕当事人上诉请求，故对本案当事人未上诉事由，本案二审不再进行评判。 综上所述，黄自军、黄平、配送中心的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初644号民事判决第一项； 二、撤销四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初644号民事判决第二、三、四、五项； 三、黄自军于本判决生效之日起十日内返还刘宣龙购房款450000元； 四、黄自军于本判决生效之日起十日内向刘宣龙支付损失赔偿款876000元； 五、黄平对本判决确认的黄自军前述给付款项义务承担连带责任； 六、驳回刘宣龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4025元，由刘宣龙负担1025元，黄自军、黄平负担3000元；二审案件受理费4025元，由刘宣龙负担1025元，黄自军、黄平负担3000元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年十月二十二日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林