广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0127民初2251号 原告：邓文湖，男，1981年9月21日出生，汉族,住广西横县。 委托诉讼代理人：李静，广西双贺律师事务所律师。 被告：广西横县兴辉食品有限公司，住所地：广西横县云表镇福塘村委福龙村。 法定代表人：周祖礼，职务：该公司经理。 原告邓文湖与被告广西横县兴辉食品有限公司（以下简称兴辉食品公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告邓文湖的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼，被告兴辉食品公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓文湖向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2013年8月23日签订的《房屋买卖合同书》;2、判决被告广西横县兴辉食品有限公司返还购房款1200000元给原告邓文湖并支付利息(利息的计算方式:以1200000元为基数,按月利率2%，从2013年8月23日计算至返还清时止);3、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:原、被告于2013年8月23日签订《房屋买卖合同书》,合同约定:第一条坐落位置:乙方购买甲方的房屋为兴辉公司的自建房,坐落于广西横县云表镇兴辉食品厂内属甲方自有资产。在第A区A1、2、3号(该房产暂订号,即现在的10栋1、2、3号房产)已建有房屋一层,房屋规格:长壹拾伍米宽拾捌米叁。合计面积约共:贰佰柒拾肆点伍平方米(包括天并和楼梯位置在内)。该房屋为混砖结构,房屋无装修、无打地板、无批灰、有卷闸门,有临时用水、用电(水表、电表另外收费)。该房屋与相邻的墙体和基础为共用基础和共用墙。第二条该房屋出售价款:按双方约定房屋款人民币壹佰贰拾零万元(￥120.0000元)整，出售给乙方。该房屋款不包含办理整体由工业用地变性为商业用地补交给政府的出让金费用、房屋买卖交易税以及办证过户的一切费用,双方约定由乙方承担。合计为人民币叁拾万元整,交款给甲方代收代办。由甲方负责办好房产证过户到乙方名下。第三条付款方式分三次交清:第一次:乙方签订本合同之日支付该房屋款:一次性交壹佰贰拾万元整人民币给甲方。第二次办证费用交款时间:乙方承诺在甲方通知十日内一次性付清出让金和交易税及办证过户的费用,总合计:叁拾万元整人民币给甲方代收代办。二、如乙方逾期未按本合同约定承诺的时间,支付清购买房屋总价款和未按时付清出让金和交易税以及办证过户的手续费用给甲方代收代办的,乙方承诺自感按下列约定执行:逾期满五日内不交清的,乙方按每月欠款总额计算贰分利息给甲方直至交清为止；逾期达到壹个月不交清房款和利息及欠款的,甲方有权把乙方所购的房屋另行转让给其他人或作其他处理；乙方所交给甲方的款项甲方不退,属于乙方违约作为违约金处理归甲方所有。本合同自然终止。第四条甲方自收到乙方支付清房屋款项和代办的一切费用后,以甲方开出的临时收据作为乙方交款凭证。乙方按本合同第三条交清全部款项后,甲方在十日内将乙方购买的房屋交付给乙方使用。甲方出售给乙方的房屋使用权期限,以现有的证件使用时间为准和办理得到新证件及国家有关规定为准。第五条乙方在使用房屋时不得擅自改变该房屋的主体结构和用途。乙方擅自占用公共设施的,应承担相应比例的义务和相应费用。第六条乙方购买该房屋后需加高建筑或改装水表电表的,必须向有关部门申报加建及安装电表和水表户,加建房屋部分必须经有关部门申报批准后按本小区规定的整体立面施工。如乙方临时使用现兴辉公司的水电,乙方必须在每月三十日前交清水电费给兴辉公司代收。第七条乙方按承诺约定的时间交付清购房屋总价款和出让金、交易税和办证过户的手续费用给甲方代收代办后,甲方按有关政府部门通知办理程序过户手续的时间在正常情况九十天内代乙方办理该房屋产权证书给乙方名下。如果属于甲方的原因未能按上述期限办好房产证给乙方的,甲方按乙方所交给甲方款项的百分之贰作为违约金一次性支付给乙方。(以甲方开具收据为准)。第八条乙方已接收甲方的房屋使用或出租后,乙方要按照市场统管理,承担物业费用。第九条本合同中约定的关于乙方的义务和乙方的承诺均属乙方的真实意思表示并在签订本合同时确认。第十条本合同在履行过程中发生争议的,由双方协商解决，协商无果的,双方当事人可依法向人民法院起诉。第十一条本合同未尽事宜,可由双方商定后签订补充协议。合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。第十二条本合同自甲乙双方签字后乙方交第一次房款即生效。本合同一式二份,甲方和乙方各存一份。合同签订的当天(即2013年8月23日)原告即交清购房款人民币1200000元给甲方,甲方给乙方出具了收款收据。2013年8月26日原被告签订《接收房屋确认书》双方确认原告所购买的房屋被告交付给原告使用。2013年9月23日原告在原房屋基础上加建了第二层楼房,同年11月1日装修,次年1月21日入住。原告购房后多次催促被告给原告办理房屋产权证变更手续,被告以各种理由不予办理。2017年8月17日,法院将(2015)港北执字第389号迁出公告张贴在上述房产门口,原告才知道上述房产已被法院强制执行,原告遂向广西贵港市港北区人民法院提出书面执行异议,法院于2017年12月11日作出(2017)桂0802执异138号执行裁定,该执行裁定以房屋抵押在先,买卖交易在后等为由驳回原告的执行异议请求。原告在法院的要求下,已于2020年7月13日将第A区A1、2、3号房产(即10栋1、2、3号房产)腾空一楼搬出交给申请执行人黄强。原告认为,原被告之间签订的《房屋买卖合同书》是合法有效的,但由于被告在出卖该房产给原告之前已经将该房产抵押给他人并且没有告知原告,造成最终该房产被法院强制执行给他人致使本案的房屋买卖合同无法履行,原告购买第A区A1、2、3号房产(即10栋1、2、3号房产)的合同目的已无法实现,被告存在过错,构成根本违约,该合同应予解除。合同解除后,被告除应全额返还购房款1200000元给原告,还应赔偿原告的经济损失,被告应按月利率2%计算利息给原告。为此,特具状诉至法院,请依法判决支持原告的诉讼请求。 被告广西横县兴辉食品有限公司没有答辩也没有提供证据。 本院经审理认定事实如下：2013年8月23日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《房屋买卖合同书》，双方就房屋买卖达成如下协议：第一条，坐落位置。乙方购买甲方的房屋为兴辉公司的自建房，坐落于广西横县云表镇兴辉食品厂内属甲方自有资产。在第A区A1、2、3号（该房产暂订号）【现编号为云表镇江南街10栋1、2、3号，土地使用权证号：横国用（2003）字第00200504号】，已建有房屋壹层，房屋规格：长壹拾伍米宽壹拾捌米叁。合计面积约共贰佰柒拾肆点伍平方米（包括天井和楼梯位置在内）。该房屋为混砖结构，房屋无装修、无打地板、无批灰、有卷闸门，有临时用水、用电（水表、电表另外收费）。该房屋与相邻的墙体和基础为公用基础和共用墙；第二条，该房屋出售价款。按双方约定房屋款为壹佰贰拾万元出售给乙方，该房屋款不包含办理整体有工业用地变性为商业用地补交给政府的出让金费用、房屋买卖交易税以及办证过户的一切费用，双方约定由乙方承担，合计叁拾万元整，交款给甲方代收代办，有甲方负责办好房产证过户到乙方名下；第三条，付款方式分三次交清。一、第一次乙方签订本合同之日支付该房屋款，一次性交壹佰贰拾万元整给甲方，第二次办证费用交款时间：乙方承诺在甲方通知十日内一次性付清出让金和交易税及办证过户的费用，总合计叁拾万元整给甲方代收代办。二、如乙方逾期未按本合同约定承诺的时间，支付清购买房屋总价款和未按时付清出让金和交易逾期满五日内不交清的,乙方按每月欠款总额计算贰分利息给甲方直至交清为止:逾期达到壹个月不交清房款和利息及欠款的,甲方有权把乙方所购的房屋另行转让给其他人或作其他处理；乙方所交给甲方的款项甲方不退,属于乙方违约作为违约金处理归甲方所有。本合同自然终止。第四条，甲方自收到乙方支付清房屋款项和代办的一切费用后,以甲方开出的临时收据作为乙方交款凭证。乙方按本合同第三条交清全部款项后,甲方在十日内将乙方购买的房屋交付给乙方使用。甲方出售给乙方的房屋使用权期限,以现有的证件使用时间为准和办理得到新证件及国家有关规定为准；……；第七条，乙方按承诺约定的时间交付清购房屋总价款和出让金、交易税和办证过户的手续费用给甲方代收代办后,甲方按有关政府部门通知办理程序过户手续的时间在正常情况九十天内代乙方办理该房屋产权证书给乙方名下。如果属于甲方的原因未能按上述期限办好房产证给乙方的,甲方按乙方所交给甲方款项的百分之贰作为违约金一次性支付给乙方(以甲方开具收据为准)；……本合同一式二份,甲方和乙方各存一份。 签订合同后，被告当日向原告出具《收款收据》，载明：“收到邓文湖交来购兴辉公司房屋款1200000元，具体按双方签订合同书办理”。2013年8月26日，被告将讼争房屋交付原告，被告作为移交方（甲方）、原告作为接收方（乙方）签订《接收房屋确认书》，载明：“本人于2013年8月26日和甲方签订《房屋买卖合同书》，购买甲方第A1区1、2、3号房屋，经双方移交房屋与《房屋买卖合同书》的约定一致，在2013年8月26日已经接收甲方出售的房屋交付乙方使用。”之后原告开始占有、使用讼争房屋。2017年8月17日，法院将（2015）港北执自第389号公告张贴在讼争房屋门口，原告方知讼争房屋已经被强制执行。 另查明，2013年5月23日，被告将横国用（2003）字第00200504号土地及横房权证云表字第××、1××9、1××7、1××2号房屋一并抵押给案外人黄强，债权数额1000万元整，他项权证书号为：横房他证字第××号。经公开拍卖，案外人黄强以600万元竞拍成功，贵港市港北区人民法院于2017年4月17日作出（2015）港北执字第389-5号执行裁定，裁定兴辉食品公司名下坐落于南宁市横县地产及所占范围内的土地使用权归黄强所有。2017年8月17日，该院张贴迁出公告，要求兴辉食品公司于2017年8月31日前将该房地产里的所有成员、所有实物自行撤离和搬出。 2017年1月24日贵港市港北区人民法院对兴辉食品公司的执行笔录中，兴辉食品公司代理人唐开超述称，兴辉食品公司欠案外人邓文湖钢筋货款，遂将该讼争房屋抵债给案外人邓文湖，因房产证无法分割，所有至今未办理过户手续。原告主张其一直未知悉讼争房屋被抵押的情况。 上述事实，有原告提供的《房屋买卖合同书》、《收款收据》、《接收房屋确认书》等证据及原告的庭审陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原、被告订立的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，本案的合同订立时间为2013年8月23日，2013年5月23日被告已经将讼争房屋抵押给案外人黄强，根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，诉争房屋的抵押并不影响买卖合同的效力，故本院认定原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。因本案的讼争房屋已经被执行公开拍卖，并由案外人黄强取得了所有权，原、被告双方签订的房屋买卖合同的目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，现原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。关于被告应否按原告主张的计算方式向原告支付利息的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告在明知诉争房屋已经被其用于借款抵押的情况下仍与原告签订买卖合同，将讼争房屋出售给原告，以物抵债，最后在无力偿还借款下致讼争房屋被拍卖，导致本案的房屋买卖合同无法履行，存在过错，构成根本违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，因原告违约导致合同目的无法实现，造成了原告利息损失，现要求被告予以支付，本院予以支持，但是按基准利率计息。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告邓文湖与被告广西横县兴辉食品有限公司于2013年8月23日签订的《房屋买卖合同书》； 二、被告广西横县兴辉食品有限公司返还购房款1200000元给原告邓文湖并支付利息（利息的计算方式：以1200000元为基数，1、从2013年8月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计；2、从2019年8月20日起计至返还清款项之日止，按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）； 三、驳回原告邓文湖的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费15600元（原告邓文湖已经预缴），由被告广西横县兴辉食品有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费15600元（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖 彬 人民陪审员  韦秋洁 人民陪审员  韦乃嵩 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  陈均善