文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初5819号原告：陶晓辉，女，1962年2月3日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：熊建国（陶晓辉夫弟），男，1969年10月1日出生，汉族，住重庆市云阳县，特别授权。被告：重庆市福利彩票发行中心，住所地：重庆市渝**龙溪街道红锦大道**，统一社会信用代码12500000450392945L。法定代表人：何亚雄，系该中心主任。委托诉讼代理人：刘天聪、唐玲，北京大成（重庆）律师事务所律师，特别授权。原告陶晓辉与被告重庆市福利彩票发行中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告陶晓辉的委托诉讼代理人熊建国，被告重庆市福利彩票发行中心的委托诉讼代理人刘天聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶晓辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告延迟还房占用期间的租金8916.00元，并从2019年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清时止；2.判决被告按合同约定支付违约金10000.00元；3.判决被告恢复损坏的地砖、玻璃门及全部完成砌至顶的单砖墙；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告自愿撤回第3项诉讼请求。事实及理由:2014年8月14日，原告陶晓辉委托熊建国与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于云阳县双江镇云江大道1253号的房屋（重百商场内18号门市）出租给被告使用，租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日。租赁期满后，被告将房屋紧锁，原告在10月3日通过福彩中心热线电话联系上被告，要求退还房屋。被告于2019年11月26日才交清所欠各项费用。被告没有按合同约定交还所租房屋，构成违约，由此给原告造成了直接租金损失8916.00元（按当年年租金57316.00元/360天计算），且根据合同13.4条的约定，被告应支付原告违约金10000.00元。被告租赁房屋使用期间，在房屋内另行搭建隔断房屋，拆除后造成地砖、玻璃门严重损坏，被告也没有按合同约定完成砌至顶的单砖墙。原告多次要求被告赔偿损失和修复未果，故起诉维权。被告重庆市福利彩票发行中心辩称，1.关于房屋占用费，本案房屋延迟交接并不构成房屋占用，理由是被告在2019年9月30日前已经搬离房屋，10月14日正式发书面接房通知前，已经将房屋恢复至合同约定的还房标准，造成未按时还房的原因是原告方以超出合同约定的恢复标准为由拒绝接房而造成，该期间不应认定为占用。合同仅约定租期，未约定具体还房时间，即便以被告书面通知的还房时间为准，那么也在还房的合理期间内。因此，被告不应承担房屋占用费。2.关于违约金，原告主张被告应承担违约金10000.00元的依据为合同第13.4条，但出租方与被告的交房争议不适用该条所约定的违约金支付情形，其主张违约金10000.00元无依据。3.关于房屋恢复，依据被告与出租方所签租赁合同6.4条的约定，租期届满时，被告的还房标准仅仅为按照产权证的面积，为原告砌至顶的单砖墙。对原告所主张地砖、玻璃门并非被告的修复范围，其主张无事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年8月14日，原告陶晓辉授权其亲属熊建国（甲方）与被告重庆市福利彩票发行中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：……2.租赁房屋情况：甲方将位于重庆市云阳县双江镇云江大道1253号（云阳县青龙街道云江大道重百外18号）房屋出租给乙方使用……3.租赁期限：3.1租赁期为60个月，即从2014年10月1日起至2019年9月30日止；3.2门面租约5年一签，前三年租金不变，第四年按照8%递增，租金年付；3.3乙方在本合同租赁期满后仍想继续租赁标的房屋的，应于租赁期届满前三个月通知甲方，如甲方同意乙方继续租赁该房屋，双方就租赁条件（包括但不限于租赁物用途、租金、续租年限、物业管理费等）进行协商，协商达成一致则双方另行续签租赁合同，协商不能取得一致或甲方对于该房屋另有安排的，则乙方（在享有优先租赁权的前提下）于本合同到期之日向甲方交还租赁房屋；3.4本合同租赁期届满前一个月，甲方未收到乙方续租的书面通知，甲方有权对租赁房屋另行处置，包括但不限于将该房屋出卖或另行出租等；3.5合同期满前，乙方如想继续租赁该房屋，乙方应提前三个月向甲方提出申请，且乙方在同等条件下享有该租赁房屋的优先租赁权；3.6乙方因自身原因导致其提前解除本合同的，甲方不退还乙方缴纳的履约保证金10000元（大写：壹万元整）……4.租金：4.1租金采用“先付后用”、“一年一付”的原则……具体如下（均为含税价）：2014年10月1日至2015年9月30日：49140元；……2018年10月1日至2019年9月30日：57316元。5.履约保证金：5.1乙方须向甲方缴纳履约保证金，合计人民币10000.00元，并于2014年10月1日前向甲方一次性支付；5.2承租期内，履约保证金将由甲方保管，并且不会向乙方支付任何利息。承租期满或本合同被提前终止时，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在15天内退还乙方所缴纳的履约保证金……6.房屋的交付：……6.4在乙方租赁期满后，不再续租房屋的，乙方应按产权证上的面积，为甲方砌至顶的单砖墙……8.物业管理费及其它：8.1乙方承担本合同租赁期限内乙方耗费的水费、电费、物业管理费及公共区域能耗分摊等费用（国家相关物业管理条例为准）……11.乙方的义务：11.1乙方需按合同约定缴纳租金及其它费用……13.违约行为及违约责任：……13.3乙方违约行为：……13.3.5其他违反双方约定的行为；13.4乙方违约责任：乙方违约致使合同无法履行的，甲方有权解除合同，乙方按上述3.6条中规定的金额向甲方支付违约金，但甲方应向乙方返还履约保证金……合同签订后，被告按照约定向原告支付了租金及履约保证金10000.00元，原告将房屋交付被告使用。被告除租用原告的门市外，还租用了相邻三个门市打通后共同用于经营福利彩票，租赁期限与案涉门市一致。2019年9月30日租赁合同到期后，租赁双方未履行房屋交接验收手续。之后，被告按产权证上的面积采用单砖墙砌至顶的方式分隔了租赁门市。2019年10月15日，被告通过中国邮政向熊建国邮寄《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，函中告知被告在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面，并在收到此函后10日内归还履约保证金10000.00元。同日，被告的工作人员肖某还通过短信向熊建国发送了该函。同月17日，熊建国与被告办理租赁房屋的交接，并形成了《中福在线云阳销售厅门面交接单》，其中载明：二、水、电、物业费用结算：1.此门面至2019年10月17日的物业费用乙方已结清；2.交接时水表底数：无水表；3.交接时电表底数：96053（下月出电后乙方交）；4.待相关水电公司11月核算出价格后，乙方负责支付以上底数的水电费用。三、其他交接事宜：1.乙方已按租赁合同第六条第四款约定为贵方按产权证上面积用单砖墙砌至顶；2.乙方已交还甲方门面钥匙2把。熊建国还在该交接单上批注“烦请贵中心关于迟延交房，以及因迟延交房给甲方造成的损失给我一个明确的答复，待相关事实谈妥后，甲方再返还后来的押金”。同年11月26日，被告缴清了所欠的水费。另查明，2019年11月25日，被告重庆市福利彩票发行中心以原告陶晓辉为被告起诉至本院，要求陶晓辉退还保证金10000.00元，并从2019年10月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清时止。陶晓辉在一审中未就房屋占用损失提起反诉，亦未缴纳案件受理费。同年12月30日，本院作出（2019）渝0235民初7297号民事判决书。原告陶晓辉收到一审判决后，向被告退还了履约保证金7330.00元。被告重庆市福利彩票发行中心不服一审判决，上诉至重庆市第二中级人民法院，2020年5月14日，重庆市第二中级人民法院作出（2020）渝02民终708号民事判决书，判决：“一、撤销重庆市云阳县人民法院（2019）渝0235民初7297号民事判决书；二、陶晓辉在判决生效后十日内退还重庆市福利彩票发行中心履约保证金2670元；三、驳回重庆市福利彩票发行中心的其他诉讼请求。”上述事实，除有原、被告的陈述外，还有原告向本院举示的原、被告身份信息、《房屋租赁合同》、短信聊天记录、收据，被告向本院举示的短信聊天记录、《中福在线云阳销售厅门面交接单》、授权委托书、《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》、邮件跟踪查询记录、（2020）渝02民终708号民事判决书在卷予以证实，本院予以确认。前述证据来源合法，其内容能相互印证，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告是否应支付逾期腾房占有使用费？2.被告是否应承担逾期腾房占有使用费的资金占用损失？3.被告是否应承担违约金10000.00元？本院对本案的焦点问题评判如下：关于被告是否应支付逾期腾房占有使用费的问题。依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月30日到期，双方并未就续租达成一致意见，故被告最迟应于同年10月1日前交还房屋。庭审中，被告辩称造成迟延还房的原因是原告提出了超出合同约定的恢复标准，但是从被告举示的证据可以看出，被告于同年10月15日向熊建国送达了《关于中福在线云阳租赁门面退还的函》，要求原告“在收到函后2日内，与福彩中心联系办理交接门面”，熊建国于同年10月17日在《中福在线云阳销售厅门面交接单》上签名，表明租赁房屋于该日才经双方验收合格，符合还房的条件，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。同时，原告称被告于同年11月26日才交清所欠费用，其房屋占用费应计算至该日，但是交清所欠各项费用系合同约定的原告退还履约保证金的条件之一，双方并未约定待被告交清所欠费用后才接房，而且原告在庭审中明确表示签订交接单时未查看水表，该交接单中亦载明“待相关水电公司11月核算出价格后，乙方负责支付以上底数的水电费用”，故对原告的该陈述意见，本院亦不予采纳。因此，本院参照双方合同中约定的2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金标准57316.00元/年计算，2019年10月1日至2019年10月17日的逾期腾房占有使用费为2670.00元，对原告主张超出的部分，本院不予支持。关于被告是否应承担逾期腾房占有使用费的资金占用损失问题。虽然被告存在逾期交房的违约行为，但是双方在合同中并未对逾期交房的违约责任作出约定，而逾期腾房占有使用费本身即是原告因被告的逾期交房行为所遭受的损失，且原告在被告起诉要求其返还履约保证金的诉讼中未对房屋的占用损失提起反诉，从原告在交接单上批注的内容亦可以看出，双方也是在协商逾期交房的损失和押金的返还问题，故对原告主张要求被告从2019年10月1日起承担资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否应承担10000.00元违约金的问题。原告依据《房屋租赁合同》13.4条的约定主张要求被告支付违约金10000.00元，但是该条的违约责任是针对双方在合同履行过程中，因被告的违约行为，致使合同无法履行的情形而约定，并非是针对租赁期限届满后逾期交房的违约责任，且原告已主张逾期交房所遭受的房屋占有损失，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。原告申请撤回第3项诉讼请求，系其真实意思表示，且不违反法律的规定，本院予以准许。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告重庆市福利彩票发行中心在本判决生效后十日内支付原告陶晓辉房屋占有使用费2670.00元；二、驳回原告陶晓辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272.00元，减半收取136.00元，由原告陶晓辉负担111.00元，被告重庆市福利彩票发行中心负担25.00元。本判决为终审判决。审 判 员  胡 钰二〇二〇年十月二十六日法官助理  余 洋书 记 员  汪小珊