重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初20247号 原告：贾春祥，男，1981年2月5日出生，汉族，住重庆市北部新区。 委托诉讼代理人：宋加敏，重庆天聚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晨炜，重庆天聚律师事务所律师。 被告：吴子金，男，1984年2月26日出生，汉族，住重庆市巴**。 第三人：重庆到家了网络科技有限公司山茶路分公司，住所地重庆市北部新区高新园山茶路**，统一社会信用代码91500000MA5U7R6Q65。 负责人：周燕，总经理。 原告贾春祥与被告吴子金，第三人重庆到家了网络科技有限公司山茶路分公司（以下简称到家了山茶路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告贾春祥的委托诉讼代理人宋加敏、张晨炜，被告吴子金到庭参加了诉讼，第三人到家了山茶路分公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告贾春祥向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付违约金38万元；2．诉讼费、保全费、执行费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年7月23日签订《房屋买卖合同》，被告购买原告位于重庆市渝北区×房屋，房屋总价190万元。合同签订当日，被告向原告支付定金2万元。合同约定被告最迟于2018年8月10日向原告支付房款，但之后原告多次联系被告履行合同约定的付款义务，被告仍未履行。根据合同约定，被告未按约定时间付款，逾期超过15日的，原告有权解除合同，被告应按房屋成交价的20%支付违约金。据此，原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告吴子金辩称，合同很清楚，在2018年7月我和原告签订合同，通过第三人的中介，房子是190万元，签合同同时我付了定金2万元，原告出具了收条，中介服务费也交了1.5万元，也有收据。约定在8月10日去解押，原告是按揭的，按揭费还没付清，在2018年8月1日因我的资金问题钱未到位，告知了原告和中介，称8月10日资金可能不能到位，中介和原告协调，说原告可以出卖，我定金可以不要，原告同意了，他在网上出售。原告又继续和我联系是否资金到位，我说不要定金，你还是自己卖吧，8月10日之后原告和中介还在联系我几次，我确实钱未到位，到2018年9月21日，中介通知我去公司门店写解除协议，我去了原告没去，他没签字，事情就此搁置，一直到起诉至法院，原告称房子已出卖，应该是2019年下半年就卖了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即贾春祥举示的《存量房交易文件》（含交易各方及房屋留存信息表、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、物业交割清单、风险与责任承担告知书、房屋交易流程）、2020年8月19日宋加敏与吴子金通话录音，吴子金举示的业主收款证明，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：吴子金举示的专用收据系原件，本院对真实性予以确认；吴子金举示的《解除合同书》系原件，但仅有吴子金一方签字，本院仅对其形式上的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2018年7月23日，以贾春祥为甲方，吴子金为乙方，签订《房屋买卖合同》，主要约定甲方将位于重庆市渝北区×的房屋出售给乙方，该房屋已设定抵押；成交总价为190万元，包含附属设备设施、装修装饰（以《物业交割清单》为准）。付款方式为全款：1.定金2万元由乙方于签订合同当日支付予甲方；2．乙方交付房款20万元用于该房屋解押（最迟时间不超过2018年8月10日，乙方当日付款，甲方当日办理解押手续），房款167万元由乙方交付予甲方（未填写交付时间）；3.尾款1万元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予甲方。第六条约定：该房屋已设定抵押，抵押权人为交通银行重庆分行，甲方应于2018年9月30日前办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件，解押方式为乙方资金解押：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押……。第七条约定：甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内，2018年10月30日之前办理该房屋权属转移登记申请手续。第十一条第（一）款“逾期付款违约责任”约定：乙方未按照约定时间付款的……1．自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。 同日，贾春祥（甲方）、吴子金（乙方）、到家了山茶路分公司（丙方）还签订《居间服务合同》，其中约定乙方应于签订该合同当日向丙方支付居间服务费30400元。贾春祥、吴子金还签字确认了《物业交割清单》，对上述房屋附带的设施设备、家具家电进行了确认。 同日，贾春祥出具《业主收款证明》，载明其收到吴子金支付的×房屋定金2万元。 2018年7月24日，到家了山茶路分公司向吴子金出具专用收据一张，载明收到吴子金居间服务费15000元。 2020年8月19日宋加敏（即贾春祥本案委托诉讼代理人）与吴子金电话通话，吴子金称“8月10日前”与中介方和贾春祥都联系过，中介方还制作了解除协议书，但贾春祥一直没有来签字，自己没有钱买房了。 庭审中，吴子金举示《解除合同书》一份，其中载明贾春祥为甲方，吴子金为乙方，到家了山茶路分公司为丙方，主要内容是乙方应支付甲方的解押款没有到位，期间乙方同意甲方自行找买家再次出售，且配合甲方签署解除合同书，但甲方至今没有找到买家出售成功，三方对解除合同事宜协商为：乙方已支付甲方的定金2万元甲方不退还，乙方已支付丙方的居间服务费15000元丙方不退还，合同约定的剩余居间服务费15500元乙方不再支付丙方，甲乙丙三方签订的《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》等《存量房交易文件》中的所有合同于2018年9月21日解除，前述约定履行完毕后各方互不追究。该合同落款处购房方有吴子金的签字，填写日期为2018年9月21日，但甲方、丙方均未签字或盖章。 庭审中，贾春祥明确其主张违约金的依据是《房屋买卖合同》第十一条第一款第2项的约定。另，贾春祥陈述：我方认可《房屋买卖合同》于2018年8月10日解除，解除是吴子金提出的，因吴子金拒绝履行该合同，构成根本违约。案涉房屋我方2019年才另行出售，2019年4月左右过户给案外人；吴子金不履行合同后我方一直想与其沟通，但联系不上；我方因另行出售房屋价格低了20万元，导致遭受损失。吴子金陈述：因我资金不能到位，2018年8月10日经中介协调，让贾春祥另行卖给他人，其已经同意，但后来没有来签解除合同书，合同已经不能继续履行，因为贾春祥已另行出售；根据合同，不退还定金，合同就解除了。贾春祥直到2018年9月21日与我都有联系，是其没有来签解除合同书后才没联系我的。我认可定金2万元不再退还，但我不应承担违约金，且合同约定的违约金也过高，因合同是格式合同，且贾春祥已将房屋另行出售。 本院认为，贾春祥与吴子金自愿签订《房屋买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。合同约定吴子金在2018年8月10日前支付20万元用于房屋解押，吴子金自述因其资金不能到位，在2018年8月10日经中介方协调让贾春祥将房屋另行出售，相当于解除合同，而贾春祥亦认可因吴子金提出解除合同，其同意于2018年8月10日解除合同，故《房屋买卖合同》已于2018年8月10日解除。吴子金因自身资金问题无法按约支付房款，提出解除合同，最终导致合同解除，其构成根本违约。关于贾春祥主张的违约金，吴子金辩称在定金2万元不再退还的情况下，其不再承担违约金，且合同约定的违约金过高，本院认为，首先，本案证据并不能证明吴子金与贾春祥就违约责任的承担达成了一致，故吴子金认在不退还定金的情况下无需再承担违约责任的意见不能成立。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。双方均认可《房屋买卖合同》于2018年8月10日解除，即使当时双方对违约责任承担未达成一致，贾春祥也可及时将案涉房屋另行出售，以防止损失扩大。因《房屋买卖合同》从签订至解除仅有半个月左右时间，按当时实际情况，案涉房屋的市场价值应未发生大幅波动。贾春祥陈述其在合同解除后将案涉房屋以170万元价格出售，产生损失20万元，但从其陈述的过户时间2019年4月来看，其另行出售的时间与前述《房屋买卖合同》的解除时间已有一定的间隔，并不能确定贾春祥是否是及时出售房屋，且房屋出售价格受市场行情、交易条件、谈判能力等多方面因素的影响，即使贾春祥陈述的另行出售价格属实，也不表明差价与吴子金的违约行为具有唯一的关联性。据此，根据违约金以补偿性为主兼具惩罚性的性质，并结合本案实际情况，本院酌情确定吴子金承担违约金10万元。吴子金认可定金2万元不予退还，但因贾春祥已选择主张违约金，不能同时适用定金罚则，故根据吴子金的意见，定金2万元应从违约金中作抵扣处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告吴子金于本判决生效后十日内支付原告贾春祥违约金10万元，被告吴子金已支付给原告贾春祥的定金2万元从上述违约金中抵扣； 二、驳回原告贾春祥的其他诉讼请求。 案件受理费7000元，减半收取3500元，由被告吴子金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈吉彦 二〇二〇年十月十四日 书记员  易雁蛟