成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4892号 原告：深圳市房多多网络科技有限公司成都分公司，住所地成都市锦江区大业路********。 负责人：杨扬，总经理。 委托诉讼代理人：彭育波，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖菊，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：成都华益房地产有限责任公司,住所,住所地成都市二环路东四段**附**div> 法定代表人：刘力辉，董事长。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 原告深圳市房多多网络科技有限公司成都分公司与被告成都华益房地产有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭育波、肖菊，被告委托诉讼代理人车泓志、蔡娇到庭参加诉讼。在案件审理过程中，原告申请诉讼保全，本院依法采取了保全措施。本案现已审理终结。 深圳市房多多网络科技有限公司成都分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付佣金649208.75元；2.判令被告自2020年7月11日起按欠付金额每日万分之五支付原告违约金至所有款项付清为止；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年2月23日，原告与被告签订了《物业经纪代理服务合同》，约定：由原告为被告销售位于成都市龙泉驿区××街道××道××段××号××小区（推广名：合谊乐湖）项目提供经纪代理服务，期限自2019年2月23日至2019年8月22日止。合同签订后，原告依据约定完成了居间服务，原告应当获得共计1758226.53元的佣金，但被告仅向原告支付了1109017.74元佣金。原、被告双方于2019年4月26日已结算完成的565626.7元佣金及原告推介客户已签约付款的83582.05元佣金（合计：649208.75元），被告要求原告暂不开具发票，故原告一直未能收到剩余佣金。2020年7月6日，原告向被告发出《律师函》，要求被告及时支付（结算）佣金。但截至原告起诉之日，被告既未履行付款义务，也未联系原告提出合理的解决方案。 成都华益房地产有限责任公司辩称，1.原告主张的佣金没有全部经过被告审核确认，对于其中部分佣金金额，原告没有提供证据证明购房客户是原告推介，故原告没有权利要求被告支付佣金；2.原告未按照合同约定向被告提交相应发票，被告在收到发票之前，没有付款义务，原告要求支付佣金的条件没有成就。 本院经审理认定事实如下： 一、合同签订情况 2019年2月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业经纪代理服务合同》，合同约定：1.甲方为销售位于成都市龙泉驿区××道××号××小区（推广名：合谊.乐湖）项目开发商，现委托乙方提供经纪代理服务；2.本合同有效期自2019年2月23日至2019年8月22日止;3.接到乙方推介客户时，甲方授权代表审核无异议后负责在《客户确认书》上签字确认后交乙方一份。甲方授权代表负责在收到乙方提交的《经纪代理服务费结算单》后3日内审核无异议后签字确认交乙方一份；4.客户认定标准：甲方授权代表签字确认的有效《客户确认书》是认定该客户为乙方推介客户的充分且必要依据之一；5.客户归属界定定期限：以客户或其任一直系亲属首次到访甲方售楼中心30天为界定期限。若系甲方系统无登记记录客户由乙方推介第一次到访甲方售楼中心的，认定为乙方客户且该客户享有30天客户到访保护期。乙方客户，当天未购房，但在30天的客户到访保护期内购房（购房以认购为准），认定为乙方成交客户，30天以上的不视为乙方成交客户；6.成销条件：乙方推介客户签署商品房买卖合同并支付第一笔购房款时，即视为乙方成功推介该物业，乙方仅在成功推介物业后方可提取全额经纪代理服务费；7.经纪代理服务费标准：在合同期内，乙方成交提佣标准为成交房源的合同金额的相应比例具体如下：住宅服务费为房屋合同成交总价的3%；ｌｏｆｔ服务费为房屋成交总价的5%；商业和独栋商业（含十陵小区商铺）服务费为房屋成交总价的6%，实际成交金额为《商品房买卖合同》约定的购房款总价；8.结算条件：乙方推介客户签署商品房买卖合同并支付第一笔购房款的，即达到结算条件并可全额结佣。经纪代理服务费支付条件及方式：月结，乙方根据佣金比例计算应付金额并向甲方提供《经纪代理服务费结算单》，甲方在收到《经纪代理服务费结算单》后7日内审核完毕并在审核无误后由甲方授权代表签字确认一份返还至乙方，乙方根据《经纪代理服务费结算单》确认的金额向甲方提供真实等额合法有效的发票后，当月甲方将代理服务费付至乙方账户；9.甲方逾期支付乙方经纪代理服务费的，每逾期一日甲方需向乙方支付欠付款项万分之五的违约金；10.甲方指定联络人员为邓大春，负责在合同履行过程中相关事宜向对方提出或接受意见、函件等文书，若对方要求书面回复，联络人员应在3个工作日内书面回复对方；11.合同附件1约定了客户确认操作流程，客户到场后，须先到客户登记确认处进行登记确认，在填写《客户确认书》后，交甲方工作人员进行确认。 二、合同履行情况 合同签订后，原告按约为被告销售服务。期间，被告指定联络人员邓大春对原告出具的《经纪代理服务费结算单》签字确认。其后，原告按约提供了部分增值税发票，被告也支付了增值税发票相应的款项。 2019年4月26日，邓大春对原告提交的2019年4月的《经纪代理服务费结算单》上签字确认，结算单载明了客户姓名、房号、成交金额、认购时间、签约时间、结算比例、结算金额等事项。其中，客户签约时间为2019年3月25日至2019年4月24日，累计经纪代理服务费为565626.7元。被告至今未支付该款，原告也未开具相应的增值税专用发票交付被告。 2020年6月23日，原告工作人员朱正与被告原工作人员罗昌俊通话，罗昌俊陈述，“到时候财务通知你们开票，现在开来也没有用。” 2020年7月6日，原告委托诉讼代理人肖菊向被告注册地邮寄律师函，要求被告在2020年7月10日前支付佣金649208.75元，在被告支付完毕付款义务后，原告将向被告出具等额的发票。邮单显示2020年7月7日，收件人改址，金牛区；2020年7月9日，已签收，他人代收。同日，肖菊向收件人罗昌俊，地址四川省成都市龙泉驿区××道××号合谊乐湖售楼部邮寄相同内容律师函，邮单显示2020年7月7日，合谊乐湖前台代收。 另查明：邓大春在2018年11月至2019年10月之间的社保由被告缴纳。罗昌俊在2019年7月至2020年3月之间的社保由被告缴纳。十陵街道蜀王大道南段888号1号楼2单元14层8号房屋为合同备案状态；十陵街道蜀王大道南段888号1号楼1单元2层13号房屋为合同拟定状态。 上述事实，有原告提交的《物业经纪代理服务合同》、《经纪代理服务费结算单》、邓大春名片、增值税专用发票、银行电子回单、视频光盘一张（附文字资料）、通话记录、律师函、EMS邮寄单及签收记录、调查令回执以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证，本院予以认定。原告提交的案外人签订的认购协议书，因缺乏证据的真实性、关联性，本院不予采信。 本院认为，原、被告双方签订的《物业经纪代理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行其义务。根据双方争议的焦点问题，本院评析如下： 一、关于原告主张的佣金649208.75元是否成立的问题。原告主张的佣金649208.75元系两部分构成：第一部分，有邓大春签字的2019年4月份的《经纪代理服务费结算单》，确认佣金为565626.7元；第二部分，原告认为有两户客户分别购买了888号1号楼2单元14层8号房屋和888号1号楼1单元2层13号房屋，该两套房屋系原告推介，但被告一直未与原告进行结算。该两套房屋佣金分别应为49824.8元和33757.25元，共计佣金为83582.05元。本院认为，邓大春系合同约定的被告代表，邓大春签字确认的2019年4月份的佣金565626.7元，有事实依据，本院予以确认。对第二部分佣金83582.05元，原告提交了认购协议书，并认定为原告销售的。首先，原告提交的认购协议书系复印件。其次，即便该认购协议属实，因被告委托的销售商不止原告，原告也未能提供证据证明为原告销售。最后，原告所陈述的销售情况均与合同约定的确认流程不符，也不能举证证明原告销售人员以及当时的销售记录（聊天记录）等证据。故对原告主张的该部分佣金本院不予支持。 二、关于原告主张的违约金问题。被告辩称，原告未能按照合同约定开具增值税专用发票，故付款条件尚未成就，不应支付逾期付款违约金。原告认为，被告代表邓大春在2019年10月离职后，原告就与被告相关人员罗昌俊进行了联系并催收佣金，罗昌俊告知原告，即便开出发票也支付不了佣金。本院认为，首先，邓大春离职后，被告未授权罗昌俊代表公司与原告方商谈相关事宜。从原告提交的罗昌俊交付社保情况分析，罗昌俊从2019年7月至2020年3月之间的社保由被告缴纳，故在2020年3月以后，原告也不能证明罗昌俊仍在被告处工作。其次，原告提供的2020年6月23日向罗昌俊催收款项的通话录音记录，只是罗昌俊的个人意见，并不能改变合同对先开票后付款的约定。最后，原告提交的律师函，虽然能够证明原告对款项进行了催收，但该函载明,在被告支付完毕649208.75元佣金付款义务后，原告将向被告出具等额的发票。无论是原告主张的准确金额（有争议），还是付款、开具发票的时间顺序，均有不当之处，原告不能根据其主观判断而改变合同约定的收取款项的方式。对原告主张逾期付款违约金，因缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，原告诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告深圳市房多多网络科技有限公司成都分公司于本判决生效之日起五日内向被告成都华益房地产有限责任公司开具金额为565626.7元的增值税专用发票； 二、成都华益房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市房多多网络科技有限公司成都分公司佣金565626.7元； 三、驳回原告深圳市房多多网络科技有限公司成都分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5157.5元，保全费3778元，合计为8935.5元，由原告负担受理费500元，被告负担8435.5元（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇二〇年十月十九日 书记员  陈 姣