四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13394号 上诉人（原审原告）：锦江区锦城摩尔生活超市。经营场所：成都市锦江区******。 经营者：赵燕。 委托诉讼代理人：李永乐，四川蜀天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢文强，四川蜀天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中环物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区署袜北三街****。 法定代表人：韩会琼。 委托诉讼代理人：龚倩，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：遂宁银行股份有限公司成都简阳支行。营业场所：四川省简阳市东城新区雄州大道南段176号。 负责人：李秉强。 委托诉讼代理人：吴小莉，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张锡涛，四川亚峰律师事务所律师。 上诉人锦江区锦城摩尔生活超市（以下简称摩尔超市）因与被上诉人成都中环物业管理有限公司（以下简称中环物业）、遂宁银行股份有限公司成都简阳支行（以下简称遂宁银行简阳支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 摩尔超市上诉请求：1.依法撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初106号民事判决第二项；2.改判解除《房屋租赁合同》；3.改判中环物业支付违约金178588.80元；4.改判中环物业赔偿各项经济损失2454692.58元；5.改判遂宁银行简阳支行对上述第三、四项上诉请求承担连带赔偿责任；6.一审、二审诉讼费用由中环物业、遂宁银行简阳支行承担。对于第三、四项上诉请求，在二审中摩尔超市向本院明确，仅向中环物业主张赔偿各项经济损失2454692.58元。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.案涉房屋因遂宁银行简阳支行向法院申请强制执行而以物抵债给遂宁银行简阳支行，并于2018年8月8日执行完毕。之后遂宁银行简阳支行向摩尔超市发出书面通知，并派出催收部门工作人员与资阳中院执行局一起找摩尔超市强行要求收回商铺。摩尔超市曾与遂宁银行简阳支行协商签订租赁合同继续承租，但遂宁银行简阳支行大范围变更租金金额、支付方式、租赁期限等重要条款，摩尔超市因无法接受变更的苛刻条款而不能继续承租，由此导致摩尔超市签署的10年租期的租赁合同仅履行了1年，就因遂宁银行简阳支行的强制收回行为造成摩尔超市被迫停业关门无法继续使用商铺，并造成摩尔超市各项经济损失巨大。2.租赁合同签订时间处于本案商铺第一次执行阶段，中环物业明知商铺即将被执行，却隐瞒被执行的重大事由，仍将商铺出租给摩尔超市使用10年。摩尔超市从2017年9月至11月期间按承租10年的规划进行了全面装修及配置设施设备，但在此期间中环物业仍隐瞒强制执行的事由，租赁期间，摩尔超市向中环物业支付了几十万的租金，均系中环物业收取及占为己有，并未作为被执行款项清偿给遂宁银行简阳支行。3.本案商铺年久失修存在严重质量问题，商铺顶部存在大量渗漏水，严重影响超市的经营，对超市内人员构成安全隐患，很容易造成人员跌倒摔伤。摩尔超市曾多次要求中环物业整改维修，但始终不能最终解决渗漏水问题，而最终无法使用商铺及停业是因遂宁银行简阳支行强行要求退场，并与执行法官一同找到摩尔超市送达相关法律文书。这才是租赁合同根本无法履行而导致法定解除的实际原因。二、一审适用法律不当。1.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因租赁房屋被司法机关查封执行等司法行为，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”，中环物业的恶意违约行为导致遂宁银行简阳支行对租赁物主张权利致使承租人无法按约使用和收益，致使租赁合同目的无法实现，摩尔超市无法继续承租使用商铺，摩尔超市有权要求解除合同并赔偿损失。2.根据《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第二十条规定“合同因一方违约解除后，相对方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。因此中环物业应当按照合同约定承担年租金20%的全额违约金，同时还应根据《房屋租赁合同》第十一条约定，赔偿摩尔超市全部经济损失。3.根据《资产评估报告》，装饰装修损失394961元应由中环物业承担，并按照合同约定承担由此产生的律师费、评估费、搬迁费等费用。另根据《资产评估报告》，房屋内还有大量设施设备，设施设备损失为641706元，这些损失均系因中环物业严重违约造成设施设备闲置无法使用，部分设施设备是根据超市情况定制产品。另外一些大型设施设备，如空调通风设施管道等设备已附着于建筑物上难以拆卸。另外腾空房屋还涉及对这些设施设备进行搬迁，产生搬迁费至少150000元。4.中环物业应赔偿摩尔超市可得利益损失888000元。根据《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第二十三条规定“合同因一方违约解除后，守约方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当支持”。据此摩尔超市有权主张可得利益损失。 中环物业辩称，1.摩尔超市在承租商铺后即对商铺进行了全面装修，若商铺存在严重质量问题危及安全，那么在装修期间摩尔超市理应向中环物业提出。且在摩尔超市装修期间，评估机构人员前往现场进行了大面积全方位的拍照，摩尔超市应当知道案涉商铺即将进行拍卖，其对此也未提出异议并装修运营至2019年。2.遂宁银行简阳支行实现以物抵债后，不必然导致案涉商铺租赁合同目的不能实现。根据一审查明事实遂宁银行简阳支行仅是因为合同主体原因要求摩尔超市重新签订租赁合同，摩尔超市称遂宁银行简阳支行变更合同主要条款、被迫关门停业、强制收回商铺是歪曲事实，摩尔超市一直占有使用商铺至2020年3月，但租金仅支付至2018年9月。摩尔超市不享有法定解除权，其单方解除合同，保证金不应退还。2.中环物业在合同履行过程中不存在违约行为，故不应承担违约金或赔偿损失。 遂宁银行简阳支行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，遂宁银行简阳支行不应承担任何责任。1.遂宁银行简阳支行作为案涉房屋的抵押权人，因原产权人未能按约清偿债务，通过申请法院执行实现了抵押权，于2018年8月10日取得案涉房屋的物权。案涉房屋的抵押权于2014年8月18日设立，中环物业与摩尔超市的租赁合同于2017年6月28日签订，依据《中华人民共和国物权法》及司法解释的规定，遂宁银行简阳支行通过实现抵押权取得案涉房屋的物权，能够对抗摩尔超市与中环物业签订的租赁合同，有权要求摩尔超市搬离房屋，并决定对该房屋是否继续出租。2.遂宁银行简阳支行未对任何人隐瞒执行情况，期间未阻碍摩尔超市行使租赁权，未实际取得案涉房屋，也未收取过租金等任何费用。3.中环物业于2018年5月7日就已丧失了对案涉房屋的租赁权，案涉租赁合同也丧失了继续履行的基础。中环物业与摩尔超市签订的租赁合同效力范围不及于遂宁银行简阳支行，遂宁银行简阳支行不应对他们双方的合同承担责任。 摩尔超市向一审法院起诉请求：1．判决确认《房屋租赁合同》于2018年8月18日解除；2．判令中环物业向摩尔超市退还房屋保证金200000元；3．判令中环物业向摩尔超市支付违约金178588.80元；4．判令中环物业赔偿摩尔超市各项经济损失暂定1564006.57元（具体以最终计算实际损失为准）；5．判令遂宁银行简阳支行对第2、3、4项诉讼请求承担连带赔偿责任；6．本案诉讼费由中环物业承担。一审诉讼过程中，摩尔超市变更诉讼请求：第一项诉讼请求变更为判决解除《房屋租赁合同》；第四项诉讼请求变更为要求赔偿各项经济损失2454692.58元。经济损失包括退还保证金200000元、装饰装修损失394961元、设施设备损失641706元、搬迁费150000元、仓储费60000元、鉴定费17000元、可得利益损失888000元（37000元/月×12个月×2年）、律师费303025.58元； 一审法院认定事实：锦江区房屋（以下简称案涉房屋）所有权人原为成都迪艾商贸有限公司（以下简称迪艾公司）。摩尔超市系2017年9月6日登记注册的个体工商户，经营者为赵燕。 2013年9月24日，迪艾公司作为委托方之一与中环物业签订《授权委托书》，约定委托中环物业代迪艾公司对案涉房屋与承租方签订租房合同，并代为收取租金、行使维修管理事务，委托期限截至2020年12月9日止。 2014年8月20日，迪艾公司自愿用其所有的案涉房屋为成都鑫嘉宏科技有限公司（以下简称鑫嘉宏公司）在遂宁银行简阳支行处的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2017年1月4日，遂宁银行简阳支行以鑫嘉宏公司未返还借款为由向资阳中院提起诉讼，并要求迪艾公司等承担担保责任。经调解各方达成协议，资阳中院于2017年2月28日作出（2017）川20民初2号民事调解书对达成的协议确认，其中确认遂宁银行简阳支行对迪艾公司所有的案涉房屋享有抵押的优先受偿权。该裁判文书生效后，遂宁银行简阳支行依法申请法院执行。资阳中院对案涉房屋委托评估，并先后于2018年4月18日、7月6日在淘宝网两次拍卖未成交。 2017年6月28日，中环物业作为出租方（甲方）与赵燕作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为乙方承租甲方位于成都市锦江区-1楼2号房屋，用作超市；租赁期自2017年9月1日至2027年8月30日；租金为74412元/月，三个月支付一次，房屋保证金为200000元；首次租金对应租赁期限为2018年1月1日至2018年3月30日；租金缴纳为每季度末，提前一个月缴纳下季度租金；如甲方房屋产权发生变更，本合同仍具有法律效力新业主继续执行；任何一方违反合同约定须向对方交纳年租金20%作为违约金并赔偿对方全部损失（包括但不限于律师费等）。合同签订后，摩尔超市对案涉房屋进行了装修，并用于经营超市。期间，摩尔超市向中环物业支付了保证金200000元及2018年1月至9月的租金669708元。 2018年8月8日，资阳中院作出（2018）川20执恢25号之一执行裁定书，裁定将案涉房屋交付遂宁银行简阳支行抵偿债务，所有权自本裁定送达买受人时起转移。同月10日，资阳中院执行人员到案涉房屋对遂宁银行简阳支行、迪艾公司进行询问，遂宁银行简阳支行、迪艾公司均陈述收到（2018）川20执恢25号之一执行裁定书。 2018年8月18日，摩尔超市向中环物业发送《解除合同通知书》，主要内容为摩尔超市承租案涉房屋后，该房屋不同部位发生多次漏水渗水，已严重影响超市正常经营及顾客人身、财产安全，摩尔超市发函要求解决，但中环物业未予回复，也无解决方案。现决定解除《房屋租赁合同》。中环物业于同年8月24日回函称，双方签订《房屋租赁合同》时，摩尔超市已对案涉房屋进行了多次查看确定满足经营需要。如存在大面积漏水渗水问题均由摩尔超市装修造成，与中环物业无关。且2018年8月10日案涉房屋所有权经执行已转移至遂宁银行简阳支行，执行过程中摩尔超市的人员也在场。故摩尔超市与中环物业之间不存在解除《房屋租赁合同》。 2018年12月12日，遂宁银行简阳支行向赵燕及摩尔超市发送《搬离告知书》，主要内容为从2018年8月10日起因案涉房屋所有权已归遂宁银行简阳支行，你方与中环物业所签租赁合同已终止。因双方多次协商租金未果，且你方拒绝签订新的租赁合同，也未交纳租金，现要求限期搬离。同年12月28日，摩尔超市的何玉恒接受资阳中院询问，资阳中院执行人员询问“当时办交接时是你妻子到场并告知有关事宜，她听了一会就走了”，何玉恒回复“是我妻子，她回来跟我说了，我是2017年9月份才租的，租后房屋发生漏水，我与中环物业多次联系解决漏水事情，后遇到本案，先把中环物业这件事情解决好，我再如数交纳房租费”“我们元月11日再次协商后续处理问题，如我们股东商量一致后，再确定是否解除或续签租赁合同”。 一审法院另查明，案涉房屋屋顶存在渗水情况，中环物业有组织人员维修。（2018）川20执25号执行案件中留存有中环物业于2018年5月6日向资阳中院出具的《房屋租赁合同终止协议书》，主要内容为中环物业与迪艾公司等于2013年8月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月7日终止。资阳中院在委托对案涉房屋进行拍卖过程中，均明确房屋存在租赁。 一审审理中，一审法院委托方略九洲评估公司对案涉房屋内设备设施及装饰装修进行评估。方略九洲评估公司作出川方九资评报字（2019）156号《资产评估报告》，载明设备设施现净值为641706元、装饰装修现净值为394961元。摩尔超市支付评估费17000元。 摩尔超市提交书面意见称，中环物业出租房屋时故意隐瞒该房屋已抵押事实，后案涉房屋又经过法院拍卖、执行，最终因房屋所有权变更导致摩尔超市无法继续使用房屋；另案涉房屋长期大面积漏水，虽经修补，仍不能正常使用；以上行为说明中环物业存在违约。遂宁银行简阳支行作为申请执行人，在2017年6月、2018年初两次执行中，故意不告知执行情况，存在明显过错。 一审庭审中，摩尔超市陈述超市已停止经营，并于2019年4月24日自行锁闭房屋。中环物业陈述仍保管摩尔超市支付的保证金200000元。 一审法院认为，中环物业与赵燕签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。赵燕作为承租人签订合同时明确租赁用途为经营超市，且随后成立的摩尔超市为个体经营户，赵燕即为该超市经营者，摩尔超市应为《房屋租赁合同》的一方当事人，中环物业对于摩尔超市不是《房屋租赁合同》当事方的抗辩，一审法院不予采信。故中环物业与摩尔超市均应按合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除及保证金问题。双方签订《房屋租赁合同》前案涉房屋既已存在抵押，而中环物业经授权出租案涉房屋，该房屋是否存在抵押及以后所有权是否发生变更，不必然导致《房屋租赁合同》的目的不能实现。摩尔超市认为案涉房屋存在漏水，且导致房屋不能正常使用。摩尔超市提交的证据仅能证明案涉房屋存在渗水情况，且摩尔超市使用案涉房屋持续到2019年，本案现有证据尚不足以证明渗水已导致合同目的不能实现。故摩尔超市以行使法定解除权为由要求解除《房屋租赁合同》，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据查明的事实，在资阳中院执行过程中，中环物业曾出具书面意见确认中环物业与迪艾公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月7日终止，且经资阳中院执行，遂宁银行简阳支行已取得案涉房屋所有权，摩尔超市此后亦向中环物业书面表达了解除合同的意愿，并自行锁闭房屋，摩尔超市与中环物业之间的《房屋租赁合同》已实际终止履行，中环物业即无权继续占有保证金，故摩尔超市要求中环物业退还保证金200000元，一审法院予以支持。关于违约金及损失赔偿问题。如前所述，中环物业在合同履行过程中并不存在违约行为，摩尔超市自行锁闭房屋不再经营，摩尔超市据此要求违约金及赔偿损失，于法无据，一审法院不予支持。关于遂宁银行简阳支行是否承担责任问题。本案中，遂宁银行简阳支行并未取得房屋保证金，且本案也无证据证明遂宁银行简阳支行在申请执行过程中存在故意隐瞒事实或妨碍摩尔超市使用房屋的情形，故摩尔超市要求遂宁银行简阳支行承担连带赔偿责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、中环物业应于判决发生法律效力之日起十日内向摩尔超市退还房屋保证金200000元；二、驳回摩尔超市的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取7253.5元，鉴定费17000元，两项合计24253.5元，由摩尔超市负担22000元，由中环物业负担2253.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人争议的事实，本院认定如下： 1.2019年8月20日、2020年7月15日遂宁银行简阳支行两次向法院起诉摩尔超市及中环物业，要求摩尔超市交还案涉房屋，支付房屋占用费及利息。 2.2019年初，遂宁银行简阳支行代表与摩尔超市代表通过微信就新的租赁合同条款进行协商，遂宁银行简阳支行要求新的租赁合同一年一签，摩尔超市不予同意，双方未达成一致，遂宁银行简阳支行要求摩尔超市结清租金及物业费、水电费等并尽快搬离。 3.摩尔超市于2020年8月5日将案涉房屋交还遂宁银行简阳支行，双方一致确认搬离时商铺内已无设施设备物品。 4.一审委托方略九洲评估公司作出川方九资评报字（2019）156号《资产评估报告》载明“本项目评估基准日是2019年11月4日”。 以上事实，有2019年8月20日遂宁银行简阳支行起诉状、成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初9536号案件应诉通知书、传票、成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初8203号案件立案信息、微信名为“杜志辉”与摩尔超市代理律师的微信聊天记录、商铺交接单、遂宁银行简阳支行出具的授权委托书、鉴定报告及各方当事人陈述在案为证。 另，摩尔超市提供：1.2020年6月7日货架运输费15800元收据一张，用以证明摩尔超市因合同解除产生的搬迁费用。2.2020年6月5日80000元收条一张，用以证明摩尔超市将案涉商铺内货架等设备贱卖。3.现场照片2张，证明腾房变卖财产和运输的现场情况。 中环物业、遂宁银行简阳支行质证认为1.运输费收据没有资金往来记录，且无法证明系为搬离案涉超市内的货物而产生，对真实性不予认可。2.收条无原件，对真实性不予认可。3.照片真实性不予认可。 本院经审查认为：1.收据与原件核对一致，本院对真实性予以确认，对证明目的予以综合认定。2.收条无原件，对真实性不予确认。3.照片无法看出系在案涉商铺拍摄，对真实性不予确认。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，中环物业与赵燕签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。后赵燕作为经营者在案涉房屋内开办个体经营户摩尔超市，故摩尔超市应为案涉租赁合同的相对方。本案二审的争议焦点是：1.摩尔超市是否有权解除合同；2.中环物业是否应向摩尔超市赔偿损失；3.遂宁银行简阳支行是否应当承担连带责任。 关于合同解除的问题，本院认为，在资阳中院执行过程中，中环物业曾出具书面意见确认中环物业与迪艾公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月7日终止。2018年8月8日遂宁银行简阳支行因实现抵押权经法院执行取得案涉房屋的所有权。2018年8月18日摩尔超市因房屋质量问题向中环物业发函要求解除合同，中环物业在8月24日回函称案涉物业所有权已转移至遂宁银行简阳支行，故中环物业与摩尔超市间不存在解除《房屋租赁合同》。此回函中中环物业已经明确其不再对案涉物业享有租赁权，应视为同意解除与摩尔超市之间的《房屋租赁合同》，故案涉《房屋租赁合同》已经双方协商一致解除，中环物业应当向摩尔超市退还保证金20万元。 关于中环物业的责任。案涉房屋于2014年8月20日设立抵押登记，案涉《房屋租赁合同》于2017年6月28日签订，属于抵押在前，出租在后。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款之规定“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”，中环物业应当在签订合同时向摩尔超市书面告知房屋的抵押情况，但本案中中环物业不能提供证据证明其向摩尔超市履行了书面告知义务，存在过错，故其应当对摩尔超市的损失承担赔偿责任。中环物业主张遂宁银行简阳支行实现抵押权后，并不必然导致摩尔超市无法继续使用案涉商铺。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“......抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，遂宁银行简阳支行因实现抵押权取得案涉房屋所有权后，摩尔超市的租赁合同不受“买卖不破租赁”原则的保护，因此遂宁银行简阳支行有权要求摩尔超市搬离案涉房屋。从2018年12月12日遂宁银行简阳支行向摩尔超市及赵燕发出的《搬离告知书》以及2019年初遂宁银行简阳支行代表与摩尔超市代表的微信聊天记录可知，遂宁银行简阳支行在取得案涉房屋的所有权后要求摩尔超市搬离，在相应的协商过程中摩尔超市也未能就新的租赁合同与遂宁银行简阳支行达成一致，因此，摩尔超市不能继续使用案涉房屋所造成的损失系因抵押权实现所致，故在中环物业不能证明其履行了告知义务的前提下，应由中环物业对损失进行赔偿。 关于摩尔超市的具体损失数额，摩尔超市主张装饰装修损失394961元、设施设备损失641706元、搬迁费150000元、仓储费60000元、财产评估费17000元，可得利益损失888000元、律师费303025.58元，以上共计2454692.58元。本院分别评述如下：1.关于装饰装修损失，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2017年9月1日至2027年8月30日，摩尔超市在承租案涉房屋后进行了装修，后因合同提前解除必然存在装饰装修损失。一审经委托鉴定在评估基准日2019年11月4日的装饰装修损失净值为394961元，但摩尔超市于2020年8月5日才将案涉商铺交还给遂宁银行简阳支行，其实际占有房屋期间的装饰装修损失应由摩尔超市自付，2020年8月5日至2027年8月30日剩余租赁期限内的装修残值应为中环物业应向摩尔超市赔偿的装饰装修损失，金额为394961元×2581天÷2856天=356930.79元。本院对摩尔超市的该项上诉请求在356930.79元范围内予以支持。2.关于设备设施损失，因设施设备为动产，摩尔超市可自行搬离后重新利用，且2020年8月5日摩尔超市与遂宁银行简阳支行的商铺交接单上也明确载明案涉商铺内无设施设备物品，摩尔超市主张其将商铺内设施设备低价变卖存在损失，但对该主张亦未提供证据予以证明，故对摩尔超市主张的设施设备损失本院不予支持。3.关于搬迁费、仓储费，依据“谁主张，谁举证”的原则，摩尔超市仅提供收据用以证明产生搬迁费150000元，首先收据载明金额仅为15800元，且仅有收据，没有相应的支付凭证予以佐证，因此不能证明摩尔超市为搬迁实际支付的搬迁费金额，故对搬迁费损失因证据不足，本院不予支持。关于仓储费摩尔超市未提供证据予以证明，本院不予支持。4.评估费17000元系因摩尔超市在一审申请鉴定，一审法院委托鉴定机构出具鉴定报告所产生，此项费用由人民法院依据双方的诉讼结果由双方进行分摊，不应作为损失，故对评估费17000元本院不予支持。5.关于可得利益损失，此为摩尔超市自行计算所得，未提供证据予以佐证，本院不予采信。6.关于律师费，案涉《房屋租赁合同》约定任一方违约需赔偿对方的全部损失，包括但不限于为维护合法权益产生的律师费、公证费、诉讼费、调查费、差旅费等费用，因此摩尔超市聘请律师所产生的律师费应当计入损失，由中环物业予以赔偿，但摩尔超市仅提供了律师费实际产生25000元的证据，因此，本院对摩尔超市的该项上诉请求在25000元的范围内予以支持。综上，中环物业应向摩尔超市赔偿损失共计381930.79元。 关于遂宁银行简阳支行的责任。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“......抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，摩尔超市与中环物业的《房屋租赁合同》不能约束遂宁银行简阳支行。遂宁银行简阳支行通过法院执行程序实现抵押权获得案涉房屋的所有权，有权就新的租赁关系建立与摩尔超市进行协商，并在双方就租赁事宜无法达成一致时要求摩尔超市搬离案涉房屋，遂宁银行简阳支行在实现抵押权及收回商铺的过程中不存在过错，故不应承担责任，对摩尔超市要求遂宁银行简阳支行承担连带赔偿责任的上诉请求本院不予支持。 综上所述，摩尔超市的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六之条规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初106号民事判决第一项； 二、确认赵燕与成都中环物业管理有限公司在2017年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月24日解除； 三、成都中环物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向锦江区锦城摩尔生活超市赔偿损失381930.79元； 四、驳回锦江区锦城摩尔生活超市的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7253.5元、鉴定费17000元，共计24253.5元，由成都中环物业管理有限公司负担4767元，锦江区锦城摩尔生活超市负担19486.5元；二审案件受理费27866.25元，由成都中环物业管理有限公司负担3777元，由锦江区锦城摩尔生活超市负担24089.25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年十月三十日 法官助理 黄迪 书 记 员 袁敬