四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6621号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋丰庚，男，1979年10月1日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：柯銮，上海其明律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：苏盈，女，1985年2月13日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：柯銮，上海其明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都格兰西亚置业有限公司，住所地：四川省成都高新区芳草东街**。 法定代表人：成甦，董事长。 委托诉讼代理人：易明，女，系该公司员工。 上诉人蒋丰庚、苏盈因与被上诉人成都格兰西亚置业有限公司（以下简称格兰西亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初11398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 蒋丰庚、苏盈上诉请求：撤销原审判决，改判格兰西亚公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》。事实和理由：一、根据合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十三条规定，当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。蒋丰庚、苏盈与格兰西亚公司于2016年11月9日达成《中国华商金融中心认购书》，故双方建立买卖合同关系的时间为2016年11月9日。二、《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”本案系限购政策实施前遗留问题，应适用合同关系建立时的法律、行政法规及相关政策。故蒋丰庚、苏盈在合同关系建立时具有购房资格，该购房资格不因之后的限购政策实施而丧失，一审判决解读政策错误、适用法律不当。三、本案并非双方为规避限购政策所为，双方系真实的交易关系。依法成立的合同受法律保护，案涉买卖合同应当继续履行。四、认购书签订于2016年11月9日，买卖合同到2016年11月19日才签订，直到2017年3月8日才有网签的纪录，该不利后果系格兰西亚公司的行为所致，不应由蒋丰庚、苏盈承担。现案涉房屋已增值，一审判决将导致合同双方的利益严重失衡，有违公平诚信原则。五、商品房买卖合同的履行主要涉及付款、过户与交房三个事项，其中限购政策影响的主要是过户，但限购政策对交房并无影响。卖方可以在买房符合条件之后再进行网签、过户，合同也可以继续履行。一审判决认为无法继续履行的依据不足。另外，蒋丰庚、苏盈去房管局咨询本案相关问题，答复说：这是历史遗留问题需要法院进一步确认。事实是关系到双方建立买卖合同时间的问题，案涉合同是可以备案的，而非一审法院认定的合同不能履行了。案涉合同系真实意思表示，应考虑合意达成的时间，而不是局限在合同上标注的日期。通过认购书的内容和双方微信记录，双方是同意建立房屋买卖合同关系的。双方商定合同的具体条款和内容，双方的意思表示及行为发生于2016年11月9日。关于定金，双方确认属于房款，详见案涉合同第九条。该定金与790000元一起构成了首期的房款，格兰西亚公司均已接受，且该合同已完成了网签，所以，双方建立房屋买卖合同的时间在限购政策出台之前，案涉买卖合同仍存在继续履行的条件。 格兰西亚公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。双方于2016年11月9日达成口头认购协议，蒋丰庚、苏盈订购格兰西亚公司开发的房屋，2016年11月19日，双方签订了商品房买卖合同及补充协议，约定蒋丰庚、苏盈在2016年11月19日前支付首期房款840000元，余款1260000元向银行申请贷款支付，如果蒋丰庚、苏盈没有在合同签订后45日内通过银行按揭贷款审批，蒋丰庚、苏盈应当在7个工作日内一次性支付剩余的房款，否则格兰西亚公司有权请求解除合同并要求蒋丰庚、苏盈未付房款10%的违约责任，并且蒋丰庚、苏盈要配合解除合同的网签手续。在合同履行过程中，蒋丰庚、苏盈没能通过银行贷款，格兰西亚公司进行了书面催告，而后蒋丰庚、苏盈仍没有将房款支付给格兰西亚公司，格兰西亚公司根据合同约定，发出了解除通知，要求蒋丰庚、苏盈配合解除合同的网签手续，但蒋丰庚、苏盈拒绝配合，故格兰西亚公司起诉至法院。 格兰西亚公司向一审法院起诉请求：1.确认格兰西亚公司与蒋丰庚、苏盈签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及补充协议已于2019年8月23日解除；2.判令蒋丰庚、苏盈向格兰西亚公司支付违约金84000元；3.判令蒋丰庚、苏盈协助格兰西亚公司办理涉案房产合同备案的解除手续；4.本案诉讼费、保全费等由蒋丰庚、苏盈承担。一审庭审中，格兰西亚公司将第三项诉讼请求明确为判令蒋丰庚、苏盈协助格兰西亚公司办理涉案房产合同网签状态的撤销手续。 蒋丰庚、苏盈向一审法院反诉请求：1.格兰西亚公司继续履行《四川省商品房买卖合同》（预售）并协助蒋丰庚、苏盈办理该商品房的过户登记至蒋丰庚、苏盈名下的相关手续；2.本案诉讼费由格兰西亚公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月9日，双方口头达成《中国华商金融中心认购书》购买中国华商金融中心商品房，蒋丰庚、苏盈当日向格兰西亚公司员工史苗苗支付50000元定金，史苗苗后将款项支付给格兰西亚公司，格兰西亚公司出具了《成都格兰西亚收款收据》。2016年11月18日，成都市开始实行新的限购政策，蒋丰庚、苏盈不再具备购买案涉房屋的购房资格。2016年11月19日，双方签订《四川省商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同》补充协议，约定蒋丰庚、苏盈以2100000元价格购买涉案房产。蒋丰庚、苏盈于2016年11月21日向格兰西亚公司支付首期房价款790000元，余款向银行申请按揭贷款支付。2017年3月8日，格兰西亚公司将商品房买卖合同进行网签。格兰西亚公司于2017年8月11日向成都市城乡房产管理局致函认可蒋丰庚、苏盈在认购时间2016年11月9日具备购房资格，并申请对商品房买卖合同进行备案。成都市城乡房产管理局因购房人不具备购房资格而未批准商品房买卖合同的备案。此后，蒋丰庚、苏盈向银行申请的按揭贷款申请也因商品房买卖合同未能完成备案而未获批。后因蒋丰庚、苏盈的按揭申请未获批，格兰西亚公司于2019年7月26日向二人发出催告函要求支付剩余房款，2019年8月21日，格兰西亚公司向蒋丰庚、苏盈发出解除合同通知函，通知商品房买卖合同解除，要求蒋丰庚、苏盈配合办理合同备案解除手续。蒋丰庚、苏盈于2019年8月23日收到解除合同通知函。 以上事实有《四川省商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同》补充协议、借记卡账户明细清单和POS单、收款入账通知和收据、成都数字房产网网上政务大厅截图、《备案情况说明》、催告函、解除合同通知函及邮寄单和当事人当庭陈述等证据在案佐证。 一、关于商品房买卖合同是否解除的问题 一审法院认为，双方虽未签订书面形式的认购书，但认购书中蒋丰庚、苏盈最主要义务是支付定金，蒋丰庚、苏盈已于2016年11月9日支付了定金，格兰西亚公司于当日出具了收据，接受了蒋丰庚、苏盈的定金，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”且双方在一审庭审中均明确认可于2016年11月9日就认购书达成了一致合意，故认购书已成立并生效。 格兰西亚公司与蒋丰庚、苏盈根据认购书的约定签订了商品房买卖合同，但签订时间在新的限购政策实行之日后，蒋丰庚、苏盈在新的限购政策后不再具备购买案涉房屋的购房资格，成都市城乡房产管理局因此未批准商品房买卖合同的备案，蒋丰庚、苏盈就案涉房产申请的按揭贷款也因此未能获批，在该情形下，无论双方是否具备继续履行合同的意愿，商品房买卖合同已然无法继续履行。根据《四川省商品房买卖合同》（预售）第十条第二款的约定：“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付房款本金及其利息或定金。”格兰西亚公司曾于2019年8月21日向蒋丰庚、苏盈发出解除合同通知函，通知商品房买卖合同解除，要求蒋丰庚、苏盈配合办理合同备案解除手续。此举实为合理行使合同的约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”一审法院认为，格兰西亚公司发函解除商品房买卖合同，符合合同约定的解除条件，双方签订的商品房买卖合同于2019年8月23日蒋丰庚、苏盈收到解除合同通知函之日起解除。 二、关于格兰西亚公司诉请的违约金问题 蒋丰庚、苏盈作为普通购房者，向作为开发商的格兰西亚公司询问核实了其购房资格后，才进行了房屋买卖交易。蒋丰庚、苏盈足够审慎的履行了作为买受人的注意义务。后因政策变化，格兰西亚公司作为开发商更易于且更有能力及时了解并判断买受人的购房资格是否变化，但格兰西亚公司未及时提醒交易风险导致双方在新的限购政策实行之后才签署了商品房买卖合同，双方订立了一份事实上无法履行的合同。因此该商品房买卖合同未能履行并非买受人的原因，不适用商品房买卖合同中约定的违约金条款，格兰西亚公司诉请蒋丰庚、苏盈向其支付违约金84000元，一审法院不予支持。 三、关于格兰西亚公司诉请蒋丰庚、苏盈协助办理涉案房产合同网签状态的撤销手续的问题 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故一审法院对格兰西亚公司诉请蒋丰庚、苏盈协助办理涉案房产合同网签状态的撤销手续的诉讼请求，予以支持。 四、关于蒋丰庚、苏盈诉请格兰西亚公司继续履行合同的问题 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”如前所述，该商品房买卖合同属因政策原因不能履行，故对于蒋丰庚、苏盈诉请格兰西亚公司继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认成都格兰西亚置业有限公司与蒋丰庚、苏盈签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及补充协议已于2019年8月23日解除；二、蒋丰庚、苏盈于一审判决生效之日起十五日内协助成都格兰西亚置业有限公司办理《四川省商品房买卖合同》（预售）及补充协议网签状态的撤销手续；三、驳回成都格兰西亚置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回蒋丰庚、苏盈的诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为950元，由成都格兰西亚置业有限公司负担600元，蒋丰庚、苏盈负担350元；反诉案件受理费减半收取为25元，由蒋丰庚、苏盈负担。 本院二审期间，蒋丰庚、苏盈围绕上诉请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 蒋丰庚、苏盈提交的证据：第一组：成办发（2016）第37号文，拟证明蒋丰庚、苏盈向房管局咨询后，获得的信息是蒋丰庚、苏盈可以适用这个政策，当时蒋丰庚、苏盈并不属于限购对象；第二组：2017年住房限购政策知识问答二，来源于政府网站，拟证明未完成合同打印，但定金或者购房款支付在政策出台前的可以办理交易手续；第三组：蒋丰庚、苏盈与成都房管局服务大厅工作人员的对话录音整理稿，拟证明蒋丰庚、苏盈多次去过房管局，最早的一次是2018年，当时的答复与这次的答复一致，只是之前的答复未录音。证明房管局对于是否能够备案没有明确拒绝，关于房屋合同关系成立的时间，事实上需要法院进行认定。经过法院认定50000元付款的真实性后，房管局可以备案；第四组：蒋丰庚、苏盈与格兰西亚公司工作人员微信聊天记录，拟证明双方建立房屋买卖合同关系的时间是在11月9日，双方是以数据电文的方式确认了合同关系。 格兰西亚公司质证认为，第一组：对其三性均予以认可，但不能达到其证明目的；第二组：对其真实性、合法性无异议，该证据是指2017年3月的限购政策，本案是2016年11月17日，故该证据与本案不具有关联性；第三组：对其三性不予确认；第四组：无法确认双方聊天人员的身份，对其三性不予确认。对于2016年11月9日认购的事实，蒋丰庚、苏盈无异议，一审中也认可。格兰西亚公司向房管局进行了说明，但房管局不认可。2016年11月9日没有签订书面的认购书，正式的买卖合同也是在限购后签订的，所以房管局不认可。格兰西亚公司与蒋丰庚、苏盈沟通过，合同约定了按揭无法办理的话，就要一次性支付剩余的房款，但是蒋丰庚、苏盈不愿意一次性支付房款，也不愿意配合撤销网签。 本院经审查认为，第一组证据真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到其证明目的；第二组证据真实性、合法性予以认可，该证据与本案不具有关联性；第三组证据真实性、合法性、关联性不予认可。对第四组证据将结合其他证据在下文论述。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，案涉认购书第四条约定：“蒋丰庚、苏盈须于签订本协议七日（含认购当日）内（即2016年11月25日）携带本认购书、定金收据、应付房款及产权人身份证原件与格兰西亚公司签订商品房买卖合同……”。 案涉商品房买卖合同（预售）第十条约定：“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1中方式处理：1.按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含贷款部分）……（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于7日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。详见合同附件四。”第二十四条约定：“（一）出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息……（三）有关预售合同登记备案的其他约定如下：……2.采用按揭付款的商品房预售合同，出卖人与买受人同意自买受人按揭/公积金贷款申请获得银行/公积金中心审批通过之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，备案手续的办理完毕以本合同的有关信息传输至房地产管理部门房屋交易系统为完成标志，视为出卖人完成了商品房预售合同登记备案手续”。 另，附件四第3条约定：“买受人以贷款资金支付：（1）买受人须于2016年11月19日前支付购房总价款的40%作为首付款，即840000元（含买受人已经支付的定金50000元）。（2）其余价款：1260000元，由买受人自行向银行或其他金融机构申请贷款进行支付，买受人保证自本协议签订后45日内积极协助按揭银行将其取得的按揭贷款全部一次性转付给出卖人指定的账户：若买受人向银行申请按揭贷款金额及年限获得银行最终批复，但由于政策原因银行无法在本协议签订后60日内将按揭贷款一次性转付出卖人的，出卖人放弃追究买受人逾期付款的违约责任；若买受人获得银行按揭贷款最终批复之日起超过60日，因买受人责任按揭银行仍未将按揭贷款一次性转付出卖人的，出卖人有权解除合同及本协议。关于出卖人解除合同的特别约定：a/出卖人暂不解除本合同的，不视为出卖人放弃解除权。b/出卖人可采取书面函件通知买受人的方式行使解除权。c/在本协议签订前，出卖人已告知买受人向银行申请贷款的条件、应提交资料内容和将由买受人承担的费用等信息，该等信息均由按揭银行提供，按揭贷款申请是否获准、实际批准发放贷款的额度及期限、是否要求买受人提交其他资料或增加其他条件等决定均由银行自主作出，出卖人不对买受人的信用、还款能力等作出实质性评价，不想买受人做出确保其活动按揭贷款的任何承诺。（4）买受人确认：在本协议签订前，已了解并知悉出卖人所告知的上述内容，买受人自主作出选择按揭付款方式的决定……（6）……因买受人的资信、还款能力、所提交资料等不符合条件，或买受人因自身原因未满足银行完善资料、提高首付比例、利率上浮或增加保证人等要求，导致买受人在本协议签订后45日内，未能通过银行按揭贷款审批的，视为因买受人原因而未能获得按揭贷款，买受人应当于7个工作日内一次性向出卖人支付未付房款。否则，出卖人有权解除合同及本协议，并要求买受人承担逾期未付总购房款10%的违约金。出卖人解除合同的，在解除商品房买卖合同备案手续后15日内，将买受人已付房款扣除违约金后无息一次性返还买受人……”。 格兰西亚公司于2019年7月26日向蒋丰庚、苏盈发送《关于按揭未通过需一次性付款的催告函》载明：“蒋丰庚、苏盈先生/女士：……补充协议附件四（6）约定：因买受人原因未能获得按揭贷款，买受人应当于7个工作日内一次性向出卖人支付未付房款。本协议签订至今已逾45日，因您的原因而未能获得按揭贷款，根据上述约定，您需一次性向我司支付未付房款。但经我公司多次催告，您仍未支付。鉴于此，本公司特郑重致函于您：请您务必在收到本函之日起7个工作日内，向本公司付清未付房款1260000元，否则，本公司将按照合同依法解除与您签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并追究您的违约责任。”邮单显示，该催告函已于2019年7月27日签收。 再查明，成都市高新区南部园区、天府新区成都直管区于2016年11月17日实施购房限购政策。 本院认为，根据诉辩意见，二审争议的焦点为：案涉合同是否能够继续履行；案涉合同是否应当解除。本院评判如下： 本院认为，蒋丰庚、苏盈与格兰西亚公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 关于案涉合同是否能够继续履行的问题。根据本案查明的事实可知，双方当事人就认购案涉房屋于2016年11月9日达成认购协议均无异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，从查明的事实看，该认购书并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。另外，双方当事人约定需要另行签订《商品房买卖合同》，综上，该认购书是双方当事人为将来订立确定性本合同达成的协议，为预约合同。2016年11月19日，蒋丰庚、苏盈与格兰西亚公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，双方确定了案涉房屋的买卖，明确了双方的权利义务，此时，双方的商品房买卖合同关系成立。因成都市自2016年11月17日开始实行新的限购政策，而案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》签订于新的限购政策实施后，此时，蒋丰庚、苏盈不具备购买案涉房屋的购房资格，导致案涉合同客观上不能继续履行。故一审法院认定案涉合同不能履行并无不当，本院予以维持。 关于案涉合同是否应当解除的问题。如上文论述，因蒋丰庚、苏盈不具备购买案涉房屋的购房资格，致使案涉合同不能继续履行，格兰西亚公司无法履行为案涉合同备案的义务，导致蒋丰庚、苏盈就案涉房屋申请的按揭贷款未能获批，在蒋丰庚、苏盈未支付剩余购房款的情况下，格兰西亚公司向蒋丰庚、苏盈发出《解除合同通知函》，解除商品房买卖合同。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，确认案涉合同解除正确，本院予以维持。 综上所述，蒋丰庚、苏盈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由蒋丰庚、苏盈负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二〇年十月三十日 书记员  夏玉荣