云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1204号上诉人（原审被告）：大理锦兴物业管理有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区富海路。统一社会信用代码：915329007134691678。法定代表人：何韬，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛乔，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：大理市明珠小区业主委员会，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区明珠广场北面明珠小区内。负责人：何益清，该委员会主任。委托诉讼代理人：杨立高，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张雪琪，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：大理锦兴房地产开发股份有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理经济开发区管理委员会苍山东路耀鹏明珠****。统一社会信用代码：915329002186916846。法定代表人：詹良旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭华，女，1968年2月12日出生，白族，云南省大理白族自治州大理市，特别授权代理。上诉人大理锦兴物业管理有限公司（以下简称“锦兴物业”）因与被上诉人大理市明珠小区业主委员会（以下简称“明珠小区业委会”）、原审第三人大理锦兴房地产开发股份有限公司（以下简称“锦兴房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月3日接待了上诉人锦兴物业的特别授权委托诉讼代理人薛乔、被上诉人明珠小区业委会的特别授权委托诉讼代理人杨立高、原审第三人锦兴房地产公司的特别授权委托诉讼代理人彭华，对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。锦兴物业上诉请求：一、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初577号民事判决第一项判项内容，依法改判驳回明珠小区业委会的诉请；二、一、二审全部诉讼费用由明珠小区业委会承担。事实与理由：一、一审判决锦兴物业将锦兴房地产公司财产返还明珠小区业委会，侵害锦兴房地产公司权利，且缺乏事实和法律依据，应予以驳回。第一，根据明珠小区（原小团山独院住宅小区）土地使用条件和规划图的内容，土地使用条件以及规划图中并没有规划物业管理用房及其他业主共有的配套设施。物业管理用房需是依规划定点建盖，锦兴房地产公司于2001年在受让土地上建盖了诉争房屋，并不是法律概念的物业用房，仅是为解决锦兴房地产公司办公、职工住宿等问题，2004年锦兴房地产公司经股东会决议提供给锦兴物业公司进行办公，而不是给业主的物业用房，业主方从未向锦兴物业提供过本案的诉争房屋，也就不存在返还的问题。锦兴房地产公司对案涉房屋已经投入巨大的建设装修成本，业主没有分摊房屋的建造装修资金，该房屋面积亦未分摊到业主的产证面积。其所有权仍归锦兴房地产公司所有，锦兴物业要返还也只能返还给锦兴房地产公司。第二，在物权法和物业管理条例实施之前，小区都不需要开发商建盖物业用房，明珠小区业委会无权主张要求锦兴房地产公司建造配套物业管理用房的权利，如何存在需要返还的问题。第三，锦兴房地产公司受让的土地面积为67298平方米，出让给业主的面积为54707平方米，剩余的归锦兴房地产公司，物业用房在未规划的情况下，建盖在开发商享有使用权的土地上的房屋产权应归属锦兴房地产公司，而不属于业主共有。二、一审判决仅凭两份《物业委托管理协议》就确认由锦兴物业向业主提供物业用房，属事实认定错误，适用法律错误，应予以纠正。按照原审判决书所认定的“逻辑”，《物业委托管理协议》约定了明珠小区业委会（业主）向物业公司提供物业用房，就可以证明诉争房屋系业主提供给物业公司使用，锦兴物业认为，《物业委托管理协议》由业主向物业公司提供物业用房和相关设施仅是格式合同中广义的表述，且在合同实际履行中，业主方已向物业公司提供了业主方集资建盖的四个岗亭作为物业用房，合同终止时物业公司将资产返还给了明珠小区业委会。锦兴物业认为，协议中所称的物业用房和设施应与《换届移交清单》为准，清单中并不包括诉争房屋。一审法院并未查清。另一审法院认为，本案属于合同纠纷，诉讼标的系物业服务合同法律管辖，而非诉争房屋所有权，但又判决将诉争房屋“返还”给明珠小区业委会，但明珠小区业委会何时向锦兴物业提供过物业用房的事实尚未查清。综上，请求二审法院查明事实后支持锦兴物业的上诉请求。明珠小区业委会辩称，1.请求依法判决驳回上诉、维持原判；2.—审、二审案件受理费由锦兴物业承担。事实与理由：一、一审判决事实清楚，证据充分。本案中，锦兴物业使用的物业管理用房，从其2003年进驻明珠小区提供物业服务开始，就由明珠小区业委会为其提供，在案的《物业管理委托协议》就明确约定由明珠小区业委会向锦兴物业提供物业管理用房。锦兴物业认为，由明珠小区业委会向锦兴物业提供物业用房和相关设施仅是格式合同中广义的表述，是对合同的错误理解。该合同是锦兴物业提供的格式合同。该合同明确约定物业用房由明珠小区业主向锦兴物业提供，不存在广义或狭义表述。锦兴物业认为物业用房应以《换届移交清单》为准，明珠小区业委会认为，《换届移交清单》仅是明珠小区新旧业委会移交小区相关资料和设施的记录，由于案涉房屋一直由锦兴物业占用，无法进行移交，故在《换届移交清单》当中没有记录，正因为锦兴物业拒不移交案涉房屋，才引发本案诉讼。一审判决认定诉争房屋系由明珠小区业委会提供给锦兴物业使用，证据充分。二、锦兴物业诉称案涉房屋的所有权属于锦兴房地产公司没有事实和法律依据，尽管明珠小区的国有土地使用权最初由锦兴房地产公司以受让方式取得，但后来锦兴房地产公司与各业主签订了《土地使用权转让合同书》，将其受让所得的上述国有土地分割成小宗地分别转让给各购买人，由各购买人以自建的形式开发此小区，随着小区的开发完成，土地使用权已经转让给了各业主，剩余的空地、道路、绿化用地系小区的公共用地，锦兴房地产公司在该小区已无任何国有土地使用权。锦兴物业声称其受让的土地面积为67298平方米，转让给业主的面积是54704平方米，剩余的宗地使用权归锦兴房地产公司与事实不符、于法无据。首先，锦兴物业及锦兴房地产公司，均无明珠小区的国有土地使用证，证明其享有该小区的任何土地使用权。锦兴房地产公司一审时声称有争议房屋的土地证，经法庭给予其在开庭后7日内提交的机会，但直到判决时也未向法庭提交，更别说提交争议物业用房的土地使用证了。其次，任何小区的开发建设，均必须严格按照规划条件进行，绝无可能将整块土地全部建成房屋，必须有一定的容积率，留足道路、绿化等公共用地，这也是法律的强制性规定。因此，锦兴物业认为转让给业主以外的土地使用权归锦兴房地产公司享有的主张是对法律的误解。第三，锦兴房地产公司在受让明珠小区国有土地使用权时，政府对其土地使用限定了条件，即在小区内建设一座开闭站（配电站）和两座公厕作为小区的公共配套设施。后在开发过程中，锦兴房地产公司在小区公共用地上靠南面道路位置建成配电房一间，但没有建设两座公厕，而是在配电站旁建成一幢二层面积约160㎡的砖混结构房屋作为物业管理用房。2001年10月大理市设计院为明珠小区（时称“小团山住宅区”）设计的《小团山独院住宅主配电图》中，特别注明配电室设置于物（屋）业管理用房旁。这充分证明小区当初的规划当中已经包含物业管理用房和配电室作为小区配套设施。因此，锦兴房地产公司在小区内建设配电房和物业管理用房系履行其作为开发商的法定义务，也符合其当初与土地局签订《国有土地使用权出让合同》中建设配套设施的土地使用条件的约定。而且，本案系物业服务合同纠纷，并不涉及案涉房屋的产权争议，案涉房屋的所有权问题与本案无关。如果锦兴房地产公司认为该房屋所有权归其所有，可以另案起诉。三、一审判决案涉物业用房由锦兴物业返还给明珠小区业委会，适用法律正确。本案是物业服务合同纠纷，根据合同的相对性原则，合同的权利义务在明珠小区业委会与锦兴物业之间产生，并不涉及锦兴房地产公司。案涉物业用房由明珠小区业委会提供给锦兴物业，《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房及相关资料交还给业主委员会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。明珠小区业委会与锦兴物业之间的物业服务合同权利义务关系已于2019年12月31日到期终止，一审据此判令锦兴物业将案涉房屋返还给明珠小区业委会适用法律正确。综上所述，锦兴物业的上诉无事实和法律依据，请二审依法判决驳回其上诉，维持原判。锦兴房地产公司述称，第一，诉争房屋属其公司所有，一审判决将其公司所有的诉争房屋由锦兴物业返还给明珠小区业主委员会，没有事实和法律依据，应当予以依法改判驳回明珠小区业主委员会的诉请。明珠小区开发时，除了建设开闭站和公厕外，按当时规划要求，并无单独的物业管理用房。而小区公用设施及保安岗亭已移交小区使用。本案明珠小区业主委员会在一审中也承认诉争房屋为锦兴房地产公司投资建设，而锦兴房地产公司建设该房屋的目的是自用，后因公司名下的物业管理公司成立，没有办公场所，锦兴房地产公司于2004年召开股东会将诉争房屋提供给锦兴物业作为办公用房。因历史原因，该房屋建设完成二十年一直未办理相关产权手续，但产权仍为锦兴房地产公司所有，锦兴物业并无移交的权利。一审判决将本该归属于锦兴房地产公司所有的房屋要求锦兴物业移交给明珠小区业委会，缺乏事实和法律依据。第二，诉争房屋也是建在锦兴房地产公司受让的土地上。自建成之日起，就由锦兴房地产公司自用，并在2004年提供给锦兴物业使用，其使用性质也是公司办公场所，锦兴物业服务的不止“明珠小区”的业主，还包括其他多家小区，该诉争房屋不是明珠小区的物业服务用房。考虑历史原因，明珠小区业委会如需要使用锦兴房地产公司建盖的房屋，锦兴房地产公司可根据实际情况，以合理的价格出租或暂借一至两间办公室供其使用。明珠小区业委会向一审法院起诉请求：1.判令锦兴物业将明珠小区内配电房以西的砖混结构两层物业管理用房（面积约160㎡）返还给明珠小区业委会；2.判令锦兴物业将代管的240000元（具体以财务账簿记录为准）返还给明珠小区业委会；3.本案诉讼费用由锦兴物业承担。一审法院认定事实：1998年4月12日，大理市土地管理局（甲方）与锦兴房地产公司（乙方）签订《国有土地使用权出让合同》，约定甲方将小团山面积为67298㎡的国有土地使用权出让给乙方用于开发建设小团山住宅小区，乙方同意在受让的宗地范围内建设一个开闭站、两座公厕作为公益工程免费提供使用。1999年12月，锦兴房地产公司取得小团山住宅小区建设用地规划许可。受让前述国有土地使用权后，锦兴房地产公司将之分为若干小宗地转让给各买受人，采用由各买受人按规划自建房屋的方式开发该小区，锦兴房地产公司于2001年按规划在该小区内建盖了一个开闭站，并在该开闭站西边建盖了砖混结构房屋一幢，共两层六间（以下简称诉争房屋），后该小区名称变更为明珠小区。2019年12月31日之前，明珠小区的物业服务均由锦兴物业提供，锦兴物业使用诉争房屋办公。2020年1月1日之后，明珠小区业委会、锦兴物业未再续签物业服务合同，但锦兴物业仍占有、使用诉争房屋，并代管资金247063.1元。明珠小区业委会主张，诉争房屋系明珠小区业委会提供给锦兴物业使用，并向一审法院提交明珠小区业委会、锦兴物业签订的两份《物业委托管理协议》予以证明；锦兴物业及锦兴房地产公司则主张，诉争房屋系锦兴物业向锦兴房地产公司借用，锦兴物业及锦兴房地产公司向一审法院提交股东会决议一份、明珠小区业委会换届移交清单一份予以证明。一审法院认为，锦兴物业及锦兴房地产公司提交的股东会决议未附召开此次会议时的股东名册及出席此次会议的股东签名册，不能确认该股东会决议的真实性，故不予采信；明珠小区业委会换届移交清单与待证事实之间无关，亦不予采信。明珠小区业委会提交的两份《物业委托管理协议》均约定由明珠小区业委会向锦兴物业提供物业管理用房，故可以证明诉争房屋系明珠小区业委会提供给锦兴物业使用，一审法院对此予以确认。一审法院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。明珠小区业委会、锦兴物业之间的物业服务合同期满之后未再续签，权利义务终止，现明珠小区业委会请求返还仍由锦兴物业占有、使用的诉争房屋以及代管的资金，依法应予以支持。关于锦兴物业提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。明珠小区业委会、锦兴物业之间的物业服务合同于2019年12月31日期满，锦兴物业未履行返还义务，诉讼时效应自2020年1月1日起算，故明珠小区业委会的主张未超过诉讼时效期间。关于锦兴物业及锦兴房地产公司提出的诉争房屋属锦兴房地产公司所有的抗辩，一审法院认为，明珠小区业委会以合同纠纷提起本案诉讼，本案诉讼标的系物业服务合同法律关系，而非诉争房屋的所有权，锦兴房地产公司在本案中亦未提出独立的诉讼请求，故在本案中对诉争房屋的所有权不予评判，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，判决：一、被告大理锦兴物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告大理市明珠小区业主委员会位于明珠小区开闭站西边砖混结构房屋一幢。二、被告大理锦兴物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告大理市明珠小区业主委员会247063.1元。案件受理费4900元，减半收取2450元，由被告大理锦兴物业管理有限责任公司承担。二审中，锦兴物业向本院提交《委托物业管理协议》一份，用于证明锦兴物业与明珠小区业委会第一次签订的《委托物业管理协议》中并没有对诉争房屋进行约定，明珠小区业委会并未向锦兴物业提供过诉争的房屋，因此物业管理协议并不能证明诉争的房屋系明珠小区业委会提供给锦兴物业。经质证，明珠小区业委会对该证据三性不予认可，认为该证据形成时间是2002年12月22日，且为复印件，不属于新证据范畴，也不符合证据的形式要件。同时对证明方向亦不认可，认为物业管理的范围包括设施、设备、场所，而该协议无法证明争议的房屋不属于设施、设备、场所。锦兴房地产公司对该证据无意见。锦兴房地产公司提供了两组证据：1.《公司章程》及企业信息系统公示、股东会决议，用于证明锦兴房地产公司建设诉争房屋的目的是自用，后因公司名下的物业管理公司成立，没有办公场所，锦兴房地产公司于2004年召开股东会将诉争的房屋提供给锦兴物业作为办公用房使用。2.《小区规划设计图》，用于证明小区当时规划并没有要求规划物业管理用房及其他业主共有的配套设施。且锦兴房地产公司建盖的诉争房屋在未售土地之内，故诉争房屋应属于锦兴房地产公司。经质证，明珠小区业委会认为锦兴房地产公司提交的第一组证据与本案没有关联性，认为第一组证据中的股东会决议和第二组证据在一审时已经提交过，以一审质证的意见为准。锦兴物业对锦兴房地产公司提供证据的三性无意见。明珠小区业委会二审中无新证据提交。本院认为，锦兴物业提交的《委托物业管理协议》因不符合证据的形式要件，锦兴房地产公司提供的《公司章程》与本案无关，股东会决议及《小区规划设计图》因在一审时已经作为证据提供，故不属于新证据，本院不予采信。对一审认定的案件事实，锦兴物业及锦兴房地产公司一致提出4点异议：1.一审遗漏认定锦兴房地产公司于2001年按规划在明珠小区不仅建盖了开闭站还建造了两座公厕。2.一审否认了《股东会决议》，二审中锦兴房地产公司提供的证据证实《股东会决议》的形成是真实合法的。3.一审认定换届移交清单与本案没有关联性错误，因为明珠小区业委会历届换届中均有移交清单，且移交清单均不包含诉争房屋。故移交清单与本案具有关联性。4.一审认定物业管理协议中需要业主委员会向物业公司提供物业用房，就认为该用房为物业用房是错误的。明珠小区业委会对一审认定的案件事实无异议。并针对锦兴物业及锦兴房地产公司的上述异议，明珠小区业委会补充强调其不认可锦兴房地产公司建造了两座公厕，对移交清单，因为明珠小区自成立后一直由锦兴物业服务，直到2019年12月才产生过一次移交，故并不存在所谓的“历来的移交清单”。由于锦兴物业及锦兴房地产公司对上述异议1和异议4因未能提供有效的证据证明，异议2和异议3与查明的案件事实不符，故其异议请求不成立。本院认为，一审认定案件事实清楚，二审予以确认。归纳上述诉辩双方主张及认定的案件事实，本院认为本案的争议焦点为诉争房屋是否应由锦兴物业移交给明珠小区业委会。本院认为，本案中因明珠小区业主委员会与锦兴物业在原《物业管理委托协议》期满后，未再续签新的《物业管理委托协议》，现明珠小区业委会与锦兴房地产公司、锦兴物业对诉争房屋应否由锦兴物业返回明珠小区业委会引发纠纷。明珠小区业委会认为，本案诉争的房屋为物业服务用房，属于业主共有，应由锦兴物业返回业主委员会；而锦兴房地产公司及锦兴物业则认为，该诉争的房屋为锦兴房地产公司在建盖明珠小区时所盖，因明珠小区在规划的时候并未要求规划物业管理用房及其他业主共有的配套设施，且锦兴房地产公司建盖的诉争房屋在未售的土地之内，故诉争房屋应属锦兴房地产公司所有。本院认为，物业管理用房，是指物业服务企业为管理整个小区内的物业而使用的房屋。物业管理用房是向小区提供物业服务所必需的。没有物业服务用房，物业服务企业就无法为业主提供必要的物业服务，所以，建设单位应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。根据在案证据证明的事实及当事人的陈述内容可知：本案诉争的房屋系作为明珠小区开发商的锦兴房地产公司，在给自己控制的物业管理公司即锦兴物业移交管理明珠小区物业、财产时，同时移交了本案诉争的房屋，供锦兴物业管理使用、经营。该房屋的产权虽未明确，但一直作为明珠小区的物业服务用房在使用的，故应确定为物业服务用房，在《物业管理委托协议》终止后，应由锦兴物业返回给明珠小区业委会。现锦兴物业上诉称，该诉争的房屋产权为锦兴房地产公司所有，不应返回给明珠小区业委会，不符合事实及法律规定，故其上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人锦兴物业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人大理锦兴物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓丹审判员  胡代勇审判员  马克辉二〇二〇年十月十日法官助理王润芬书记员李颖洁