浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6706号 上诉人（原审原告）：杭州康钱艺贸易有限公司，住所地桐庐县城南街道金东小区**。统一社会信用代码：91330122MA28M1UNXW。 法定代表人：康钱峰，总经理。 委托诉讼代理人：叶**，泰和泰（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江汉德邦建材有限公司，住，住所地杭州市萧山区经济开发区红垦农场肖清大道****一社会信用代码：91330122759546914E。 法定代表人：许自力，董事长。 委托诉讼代理人：李凌峰，浙江**茂律师事务所律师。 上诉人杭州康钱艺贸易有限公司（以下简称康钱艺公司）因与被上诉人浙江汉德邦建材有限公司（以下简称汉德邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2020）浙0122民初965号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月3日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，上诉人康钱艺公司的法定代表人康钱峰和委托诉讼代理人叶**，被上诉人汉德邦公司的委托诉讼代理人李凌峰到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2017年11月，康钱艺公司（承租方、乙方）与汉德邦公司（出租方、甲方）签订厂房租赁合同，合同约定：1、甲方在现有的厂房内，提供一块面积为3300㎡区域供乙方作为仓库，合同期限为3年，即自2017年12月1日至2020年11月30日止，租金为8元／㎡／月，乙方须另行交纳1个月房租费金额押金（押金额：26400元），租赁期满后，双方交接完毕后7日内无息退还乙方；2、本合同签订后，收到乙方支付的首次租金后，甲方将现有区域的设备、设施搬迁、隔断制作安装等工作，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；3、在租赁期内如乙方需对租赁物进行装修、增设附属设施和设备的，须事先向甲方提交装修、增设方案，并经甲方同意方可进行，装修、增设附属设施费用由乙方承担，否则乙方应于收到甲方通知后7日内负责拆除、恢复原状。逾期不拆除的，须支付违约金3000元／日；4、租赁费用的支付：租赁场地实行先缴纳租金后使用原则，每半年支付一次，提前一个月缴纳下半年的房租。水费按照3.75元／吨（含污水处理费）。电费按照1.2元／度，价格为含税价格，桐庐调整水费、电费的，按照以上价格调整比例（同比例增减）；5、本合同生效后，如乙方提出解除合同，需支付未到期租金20%，并全额赔偿甲方因按照乙方要求进行设备搬迁、隔断制作费用5万元。甲方提出解除合同的，需赔偿未到期租金20%；乙方应于本合同解除或终止后15日内，将设备、人员撤离甲方工厂，清理后将该租赁物原貌返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方不接受双倍租金，并收回租赁厂房，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；6、凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的（政府征收、甲方控股人变更）、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在30日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此而免责。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，双方按约履行合同。2019年10月30日，杭萧钢构股份有限公司作为上市公司，其董事会发布杭萧钢构股份有限公司关于全资子公司汉德邦公司签订框架协议书的公告，载明：因桐庐县“富春未来城”的开发建设，汉德邦公司与桐庐新城发展投资有限公司（以下简称桐庐新城公司）就拟收购坐落于桐庐经济开发区××路××号的房屋（含土地使用权、部分设施设备）达成框架协议。11月25日，汉德邦公司向康钱艺公司发出拆迁事宜联系函，载明：桐庐县“富春未来城”的开发建设，根据其项目规划，汉德邦公司区域属一期建设区拆迁范围内，双方签订的租房合同期限为2017年10月1日至2022年9月30日，根据合同第12条免责条款，因政府征收无法履行合同，双方解除租赁合同。根据政府要求，请贵公司2020年2月28日配合做好完成拆迁搬空工作，如未按时完成搬迁，造成一切损失由贵方承担，且房租费按搬迁腾空时间进行结算收取。同年12月12日，汉德邦公司与桐庐新城公司就上述收购事宜签订协议书，收购费用总计47006.9272万元，其中房屋装修费2136.4441万元、停产停业损失为3347.5057万元。12月20日，杭萧钢构股份有限公司董事会就此事再次发布公告。3月13日，双方签订承诺书，康钱艺公司承诺于2020年3月30日前腾空，所属物资搬离完毕。要求汉德邦公司在此期间给予供电、供水、人员车辆进出通行、物业服务等便利等。3月25日，桐庐县公证处对康钱艺公司指定的设备、设施拍照摄像，进行保全证据公证。康钱艺公司现已按承诺腾空。2019年9月10日及2020年3月6日，康钱艺公司签收汉德邦公司发送的电费发票，金额分别为760.16元、851.41元，合计1611.57元，康钱艺公司至今未支付。 另查明，《桐庐县城国有土地上房屋征收停产停业损失补偿标准》规定：在国有土地上房屋征收工作中，非住宅房屋采取货币补偿的，因征收造成的停产停业损失的补偿标准，可按照工业用房、营业用房和综合用房分别以26个月、20个月和15个月的临时安置标准计算，给予一次性补偿。具体补偿标准可由被征收人自行选择。本规定的停产停业损失补偿，包括因房屋征收造成停产停业产生的经营补偿以及职工工资、生活补助等安置费用的补偿等内容。房屋征收决定作出前，已停产停业的非住宅，不给予停产停业损失补偿。二级工业用房临时安置补助费为13元/㎡/月。 康钱艺公司于2020年4月9日向原审法院提出诉讼，请求：1、汉德邦公司支付康钱艺公司违约金42240元并返还押金3万元；2、汉德邦公司赔偿康钱艺公司室内附属设施损失、设备搬迁费及停工停业损失等费用共计100万元。案件审理中，康钱艺公司将上述诉讼请求变更为：1、汉德邦公司向康钱艺公司支付违约金42240元并返还押金26400元；2、汉德邦公司支付康钱艺公司房屋装修补偿费660000元（3300㎡×200元/㎡）及停产停业损失1115400元（3300㎡×13元/㎡×26个月）；3、案件受理费由汉德邦公司承担。 原审法院认为，康钱艺公司与汉德邦公司之间签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。合同约定政府征收导致厂房搬迁，属于不可抗力，汉德邦公司作为遭受不可抗力的一方由此免责，而康钱艺公司要求汉德邦公司支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，故康钱艺公司该诉讼请求不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿，该规定表明汉德邦公司系被征收人，其获得相关补偿有法定依据，而康钱艺公司并非房屋所有权人，其是否享有相应补偿，应该依据双方租赁合同的约定，故康钱艺公司主张按征收标准要求汉德邦公司支付其房屋装修补偿费及停产停业损失的诉讼请求不予支持。对于康钱艺公司返还押金26400元的诉讼请求，符合合同约定，汉德邦公司应予返还。为减少诉累，康钱艺公司未支付给汉德邦公司的电费1611.57元应从中扣除。综上，对康钱艺公司诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、浙江汉德邦建材有限公司返还杭州康钱艺贸易有限公司押金24788.43元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回杭州康钱艺贸易有限公司其他的诉讼请求。案件受理费21396元，减半收取计10698元，由杭州康钱艺贸易有限公司负担10554元，浙江汉德邦建材有限公司负担144元。 宣判后，康钱艺公司不服，向本院提出上诉称：一、原判决认定案件基本事实不清。案涉汉德邦公司土地厂房等资产被桐庐新城公司收购的性质系政府征收行为还是平等民事主体的公司之间买卖行为系本案主要争议焦点之一，此焦点问题关系到汉德邦公司是否违约、是否应向康钱艺公司承担违约赔偿责任、是否可以免责等，因此对案件的审理及判决影响很大。然而在如此重大的案件事实认定上，原审却含糊不清。1、原审对案涉汉德邦公司土地厂房等资产被桐庐新城公司收购的性质是否属于政府征收行为认定不清。在判决书认定事实部分中，原审按时间先后顺序对汉德邦公司与桐庐新城公司就土地房产等资产收购先后签订框架协议书、协议书和收购费用及公告进行记载，但该收购是否是桐庐县政府征收项目、是否依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定由政府及相关机构组织实施、有无对政府征收决定及征收补偿方案公示公告等均未认定。2、原审对案涉桐庐新城公司收购汉德邦公司房产土地等资产是否为了公共利益的需要认定不清。国务院发布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条明确规定了属于公共利益需要的6种情形，原审对案涉收购的用途和目的是否属于该法规规定的公共利益范围未予认定。在对上述案涉桐庐新城公司收购汉德邦公司房产土地等资产是否属于政府征收行为、是否为了公共利益的需要而征收等关键事实认定不清的前提下，原审即在判决书“本院认为”分析说理部分引用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定并妄下结论认为“为了公共利益的需要征收国有土地上房屋”、“归康钱艺公司所有的费用仅指政府对其所投入的机械设备进行补（赔）偿费用”，“政府征收导致厂房搬迁，属于不可抗力，汉德邦公司由此免责”，这样的分析认定结论纯属无源之水、无本之木，因此而作出错误的判决也就不足为怪！汉德邦公司土地厂房等资产被桐庐新城公司收购的性质系平等民事主体的公司之间买卖行为，并己就此提供充分证据予以证明。3、原审对案涉《厂房租赁合同》是否已解除及如解除则该合同解除的时间及方式等事实认定不清。本案中无论案涉收购行为是否为政府征收行为、汉德邦公司是否可以免责或者如原判所认定汉德邦公司因政府征收而免责，原审都应清除认定案涉房屋租赁合同是否已解除及如解除则该合同解除的时间及方式等事实，这不仅关系到涉案基本事实，也关系到汉德邦公司最终在本案中是否应承担法律责任、从何时以何种方式承担法律责任。原审对此认定不清明显不当。4、原审判决未对康钱艺公司应得违约金及其在本案中遭受的损失及其金额等相关事实进行认定。汉德邦公司为履行其与桐庐新城公司签订的收购协议书而单方提出解除与康钱艺公司签订的厂房租赁合同，因而导致案涉厂房租赁合同无法继续履行而终止，对此完全是由汉德邦公司违约造成，汉德邦公司应依据合同约定向康钱艺公司承担支付违约金的违约责任。同时，由此所造成康钱艺公司损失的房屋装修费用、停产停业损失已由桐庐新城公司依据收购《协议书》约定并按厂房面积向汉德邦公司补偿，其中包括康钱艺公司正在租赁使用而尚未到期的厂房部分，针对该部分厂房的房屋装修费、停工停业损失也应由已领取款项的汉德邦公司支付给康钱艺公司。然而，原审不但不对康钱艺公司前述损失的事实予以认定，而且无视康钱艺公司对案涉厂房部分在租赁时进行装修及在履约租用厂房期间被迫停产停业的客观事实，错误认定房屋装修及停产停业损失均归汉德邦公司所有，显失公平。二、原审认定相关案件事实证据不足，对案涉所有证据三性简单笼统确认并未作具体认证。1、原审不仅在判决中对案涉桐庐新城公司收购汉德邦公司房产土地等资产是否属于政府征收行为、是否为了公共利益的需要而征收等关键事实认定不清，而且在判决分析说理部分作出有关“汉德邦公司因政府征收而由此免责”的结论也严重缺乏证据，无论是汉德邦公司举证的桐庐县人民政府网政务通告及致企业的一封信还是原审在庭审结束半个月后又依职权调取的四份证据材料均不能证明案涉桐庐新城公司收购汉德邦公司房产土地等资产属于政府征收行为且是为了公共利益的需要而征收等关键事实。2、在原审判决中，对案涉所有证据三性简单笼统确认，并未作具体认证。且原审称“根据证据内容结合当事人的陈述综合认定案件事实”、“证据相互之间能互相印证”，但是这些证据到底综合认定了什么事实、相互又印证了什么，均语焉不详、不清不楚。三、本案适用法律错误。1、就案涉桐庐新城公司收购汉德邦公司房产土地等资产是否符合政府征收的法定特征和要求、是否符合公共利益的范畴和情形，应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第四条、第八条、第十条予以认定。依据上述行政法规规定，案涉桐庐新城公司收购汉德邦公司房产土地等资产的行为特征与上述行政法规规定完全不符，收购行为的目的也与前述条例第8条关于“公共利益的情形”中任何一种不符。原审不但不适用上述行政法规条款规定对案涉收购行为不属于政府征收性质进行判断认定，而且牵强附会上述条例第2条来错误认定案涉收购系为公共目的的政府征收，明显系适用法律错误。2、案涉《厂房租赁合同》正在履行中还尚未到期，汉德邦公司即因履行其与桐庐新城公司的平等民事主体间资产收购协议而单方解除该合同，显属违约行为，因此给康钱艺公司造成各项损失，汉德邦公司应予承担违约责任并赔偿相关损失。本案应适用合同法第107条、第112条、第113条予以判决。但原审在认定事实不清、证据不足的情况下错误分析认为汉德邦公司因政府收购等不可抗力而免责，显系适用法律错误。综上，原审认定事实不清，据以作出判决的证据不足，且适用法律错误，因而导致错误判决。请求撤销原判第二项，依法改判汉德邦公司支付康钱艺公司违约金42240元、房屋装修补偿费660000元及停产停业损失1115400元并由汉德邦公司承担本案一审及二审案件受理费。 被上诉人汉德邦公司辩称：一、原审法院认定事实清楚，汉德邦公司无需支付违约金。双方于2017年Ｉ1月份签订的《厂房租赁合同》租期是三年，康钱艺公司用于仓库用途，租金为人民币8元／平方米／月，租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止，康钱艺公司支付1个月房租费26400元做押金。合同约定承租期间的水电费用由康钱艺公司承担；合同期内如汉德邦公司提出解除合同的，需赔偿未到期租金的20%。合同第12.2条免责条款约定，发生不能预见的（厂房搬迁、涉及到政府拆迁等）不可抗力，应立即通知对方，遭受不可抗力的一方由此可以免责。汉德邦公司在正常经营期间因桐庐县人民政府开发建设“富春未来城”的需要，政府征收涉案的国有土地从而导致汉德邦公司的厂房整体搬迁，对汉德邦公司来说属于法律上的不可抗力行为，根据合同约定及法律规定，汉德邦公司据此可以免责。原审法院据此判决汉德邦公司无需向康钱艺公司支付违约金有明确的事实和法律依据。合同履行期间，2019年10月30日，汉德邦公司的母公司杭萧钢构股份有限公司作为上市公司，发布公告称，因桐庐县“富春未来城”开发建设，汉德邦公司与桐庐新城公司就拟收购坐落于桐庐经济开发区××路××号的房屋达成《框架协议书》，同年12月12日，双方就上述收购事宜签订协议书，约定相关补偿事宜。汉德邦公司在获悉有关政府征收拆迁事宜后，曾于2019年11月25日向康钱艺公司发出《拆迁事宜联系函》，告知康钱艺公司因政府拆迁，要求康钱艺公司在2020年2月28日之前配合腾空房屋。因康钱艺公司未按期腾空，汉德邦公司于2020年3月6日再次发出《关于限期腾退的函》，要求康钱艺公司在3月15日前腾空。3月13日，双方签订《租赁房屋腾空承诺书》，康钱艺公司承诺在3月30日前腾空。截止到2020年3月6日止，康钱艺公司在承租期间尚欠汉德邦公司电费1611.57元，对于康钱艺公司支付的26400元押金，汉德邦公司愿意将扣除电费后的余额24788.43元全部退还给康钱艺公司，原审法院也最终据此作出了判决。二、康钱艺公司主张的房屋装修补偿及停产停业损失无任何事实和法律依据，其上诉请求应当依法予以驳回。汉德邦公司在获悉政府部门需要征收的信息后便通知康钱艺公司，同时也将康钱艺公司的承租厂房情况向桐庐县政府部门如实报备，且政府部门委托的评估公司也对康钱艺公司的相关资产进行了现场勘查，同时康钱艺公司自己也做了相应的准备。根据桐庐县人民政府委托的评估公司出具的《房地产估价报告》及《财物价格评估报告书》显示，都是政府部门对汉德邦公司征收拆迁应当给予的各项补偿，均没有涉及到对康钱艺公司的房屋装修及停产停业损失的补偿。依据双方签订的《厂房租赁合同》约定，在租赁期内如康钱艺公司需对租赁物进行装修、增设附属设施和设各的，需事先向汉德邦公司提交装修、增设方案，经汉德邦公司书面同意后方可进行装修增设，费用由康钱艺公司承担。事实上在租赁期间，康钱艺公司是用来做仓库使用的，也没有任何的生产经营行为，从未对承租厂房进行过装修，也未向汉德邦公司提供任何证据证明实际装修费用的产生，因此不存在房屋装修补偿及停产停业损失由汉德邦公司承担的事实。三、原审法院适用法律正确。根据汉德邦公司在原审中提供的证据材料，及原审法院依职权向桐庐县政府有关部门调取的材料显示，桐庐县新城发展投资有限公司与汉德邦公司签订的收购行为属于政府征收，不属于康钱艺公司辩称的公司之间平等主体的买卖关系，汉德邦公司在正常经营期间因政府征收而整体搬迁，进而导致无法继续履行与康钱艺公司之间的合同，对汉德邦公司来说属于不可抗力行为，具有法定的免责理由。特别是康钱艺公司一而再、再而三的拒绝配合政府搬迁行为，应自行承担所有损失。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，征收补偿的对象是被征收人，在本案中就是汉德邦公司。根据对类似案件生效判例的研判分析，凡是涉及到有租赁关系的政府拆迁项目中，是否对提前解除合同的承租人给予停产停业损失、搬迁补贴费、临时安置费和设备评估补偿等都是需要根据租赁合同的约定，在租赁合同没有明确约定的情况下，承租人仅依据被征收人与政府部门签订的征收补偿协议提出上述主张的，法院一律不予支持。在涉案的收购协议属于政府征收行为时，应当适用《合同法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《民诉法》及最高院关于民诉法的相关司法解释依法进行判决，原审法院适用法律正确，不存在康钱艺公司抗辩的原审法院适用法律错误的情形。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，应当依法维持原判；康钱艺公司的上诉理由和上诉请求均不成立，应依法驳回康钱艺公司的全部上诉请求。 上诉人康钱艺公司和被上诉人汉德邦公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案系房屋租赁合同纠纷。康钱艺公司与汉德邦公司签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。双方在履行《厂房租赁合同》中，2019年5月29日桐庐经济开发区（富春江科技城）管委会向汉德邦公司发送的《致企业的一封信》中明确载明：……县委、县政府作出推进“富春未来城”的开发建设的重大部署，征迁安置工作是做好富春未来城开发建设的前提和保障，根据规划，汉德邦公司位于一期建设区拆迁范围内。且桐庐县住房和城乡建设局《关于要求明确富春未来城东兴路沿线国有土地企业收购主体的意见》明确由桐庐经济开发区（富春江科技城）管委会下属桐庐新城公司作为收购主体。2019年11月25日汉德邦公司向康钱艺公司发出了拆迁事宜的联系函，2019年12月12日，汉德邦公司与桐庐新城公司就上述收购事宜签订协议书，康钱艺公司于2020年3月30日前腾空。根据康钱艺公司与汉德邦公司签订的《厂房租赁合同》约定，政府征收导致厂房搬迁，汉德邦公司可免责，汉德邦公司依照上述征收、搬迁情形，书面通知了康钱艺公司。故康钱艺公司依据合同第11.1条追究汉德邦公司解除合同的违约责任依据不足，对要求汉德邦公司支付房屋装修补偿费及停产停业损失，原审法院亦未予支持并无不当。而对于原审判决汉德邦公司返还康钱艺公司押金24788.43元。汉德邦公司和康钱艺公司均无异议，本院不再审查。综上，康钱艺公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理20779元，由杭州康钱艺贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十月三十日 书记员  周 杨