贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初2824号 原告：王世才，男，1937年4月15日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 原告：顾绍菊，女，1944年2月2日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 二原告共同委托诉讼代理人：王朝贵，执业证号3240705100152。代理权限为特别授权。 被告：王顺坤，男，1974年12月28日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 原告王世才、顾绍菊与被告王顺坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员何崇尧于2020年9月4日、9月8日两次公开开庭进行了审理。原告王世才及二原告委托诉讼代理人王朝贵和被告王顺坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王世才、顾绍菊的诉讼请求：1、请求法院判决解除二原告与被告签订的《存量房买卖合同》，判决被告立即归还二原告《存量房买卖合同》所出卖的房屋；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告系二原告儿子，2020年1月17日，被告忽悠原告签订了被告以10万元购买原告坐落于瓮安县平方米）且明显低于市场价格的《存量房买卖合同》。合同签订至今，原告已配合被告将房屋交付给被告居住，但被告未向原告履行过一份钱的购房款。依据《存量房买卖合同》第八条的规定，被告不按期支付购房款的，原告有权解除合同，收回出卖的房屋。综上所述，原告认为被告不讲诚信，侵犯了原告的合法权益。现根据合同法、民法通则等有关规定提起民事诉讼，请法院公正判决，维护原告的权益。 被告王顺坤的答辩意见：1、原告以《存量房买卖合同》作为起诉依据，说明原告是认可该合同的。2、原告既然认可买卖合同及合同价款，但是原告从来没有向被告要求履行买卖合同价款，并且在法院组织的诉前调解中，被告主动要求履行合同价款及违约金，原告不接受。3、在原告所提交的《事实及理由》中，原告又否定了十万元的价款及买卖合同的存在。4、原告将房屋交付给被告是以口头协议的方式将房屋交付给被告的，且在房屋的选房、接房、完善结算手续过程中，都是原告与被告单独进行办理，房产过户手续的办理，都是由原、被告共同办理的。5、被告选房、接房、给房屋装修及入住，长达两年多的时间，没有任何人提出房屋价款及产权争议。6、之所以有这次《存量房买卖合同》纠纷诉讼的产生，起因是原告二儿子王顺均与何某夫妻闹离婚引起，原告二儿媳何某提出离婚条件里面有将龙坑公园3-21-4号房屋作为王顺均与何某夫妻共同财产予以分配，原告儿子王顺均与原告共同商量后不认可何某将龙坑公园3-21-4号房屋作为共同财产予以分配，因此，原告主动找到被告，要求被告配合原告收回龙坑公园3-21-5号及3-21-4号两套房屋的产权，以便剥夺何某分享龙坑公园3-21-4号房屋财产的权利，被告不认可原告的这种处事行为及原则，故而被告提出根据国家婚姻法的规定，夫妻之间的共同财产有其相应的法律法规予以鉴定和分配，目前，他们夫妻如果真的要离婚，唯一能够保证财产不流失的处置措施，就是将他们夫妻的共同财产分别过户到王顺均与何某共同子女的户头上，如果我们按我们的意志去做干涉和处置，既不公平，又极易让别人怀恨，并且，被告规劝原告说儿孙自有儿孙福，原告老人家这样的年纪了本该安享晚年，保养好身体，享受人生晚年之福，不应该主动参与和介入儿女的是非之中，原告不接受被告的建议和规劝，反而指责被告不忠不孝，不支持家人支持外人，由此，原告说他要来起诉。7、原告早在2013年8月28日就拟定了一份分家协议，里面明确了原告的土地及原告房屋的处置权利人为王顺坤和王顺均。2013年9月3日，原告又拟定了一份家庭决议，里面又更进一步明确了原告土地和房屋的处置权利人为王顺坤和王顺均。8、原告以《存量房买卖合同》提起诉讼，陈述的事实及理由里面又否定《存量房买卖合同》的存在及价款，加上原告拟定的家庭分家协议及现在收回房屋的决定，也充分证明原告因高龄而神志不清，故而所处理的事情前后逻辑原则不一致，因此，被告也质疑原告是否还具备完全民事行为能力。9、原告在2020年9月18日即将开庭的起诉王顺均及何某的诉状里面又明确了《存量房买卖合同》的成立及合同价款的成立，目的却不是履行合同价款和标的物的内容，都是一味要收回房屋，但是3-21-4号与3-21-5号房屋的交接、房产办理及税费完善都是完全同步的，因此，原告与王顺坤及原告与王顺均、何某两个案件的真实原因是一致的，目的也是一致的。 经审理查明：原告王世才、顾绍菊共生育了王顺坤、王顺碧、王顺丽、王顺均四个子女，王顺均之妻为何某。原告王世才、顾绍菊曾在瓮安县，占地面积为330.26平方米，土地使用权证号为瓮国用（2003）第00022号。2011年12月4日，王世才、顾绍菊、王顺坤、王顺碧、王顺丽、王顺均共同参加家庭会议，讨论分家、析产等问题。2013年8月28日，王世才、顾绍菊以遗书人名义拟写了一份《分家协议》，该协议对家庭财产分配、土地的耕种管理等事宜进行了处理，该协议备注部分内容为“关于三小后面的老房，是父母的宅基地存在，目前更是国家的拆迁地，今天双老有权作出如下安排处理，现在的房屋和地面设施（调理不成者），按父母一言为定，由王顺坤、王顺均两兄弟共同安排处理。”王世才、顾绍菊在遗书人处加盖私人印鉴并捺印，王顺坤、王顺丽在签字栏签名捺印。2013年9月3日，王世才、顾绍菊、王顺坤、王顺丽、王顺碧、王顺均共同召开家庭会议并形成《家庭决议》，其内容为“因家庭内部问题长期不能形成统一意见，父母已老矣，为了避免家庭纷争及矛盾的产生，确保家庭成员之间的团结和睦，特将家中诸事作明确的说明和安排，希望家庭各成员各依本分，莫作有伤亲情有碍团结之举。一、关于黄家槽责任田及坡上责任土问题。依照一九九九年四月二十四日《分田协议书》的分管原则，已将重新调理后的责任田及责任土分配到各自名下分管，有各自土地承包经营责任书为证，已不可更改。二、关于被国家征收部分的田地，原则上由四姐弟平均共享（此前未作明确分配，一直由父母代耕代管），需补充说明的是，雍阳城关三小征地之际与此次龙坑公园征地无异，属国家或政府征用，国家仅仅给予的是青苗补偿费而非土地征用补助费，时因王顺碧、王顺均未独立成家且不曾耕种，故而不曾给予青苗补偿费的分配。三、关于老屋和父母分管的田土问题。雍阳城关三小旁老屋及其附属物，是父母的全权产业，此前从未作任何处置及分配，有父母房产证及土地使用证为证。为避免子女的纷争和产生矛盾，特自今日起作明确表态和分配，父母老屋及其附属物、黄家槽由父母耕种和分管的田土自此日起交由长子王顺坤、次子王顺均共同平均管理和支配，父母今后的生活、医疗及百年后事等亦从此日起由长子王顺坤、次子王顺均全权负责和赡养。注：此家庭决议依从少数服从多数的原则，不以任何个人异议为变更。”王世才、顾绍菊、王顺丽、王顺坤、王顺均分别在决议人后签名捺印，王顺碧未签名捺印。2014年7月7日，瓮安县住房和城乡建设局因需要对原告王世才、顾绍菊的房屋进行征收，便与原告王世才签订了《瓮安县城市棚户区改造龙坑公园市政工程二期建设项目房屋征收补偿安置协议》，该协议中明确征收面积为213.78平方米，安置方式为房屋产权调换安置，按“拆一还一，结构陈新不补差，就近安置”的原则进行安置，协议中还对安置的具体事项、征收补偿、违约责任等进行了具体约定。2018年3月26日，原告王世才按照协议约定选定了瓮安县龙坑公园二期建设项目的3-21-5号（110.51平方米）和3-21-4号（103.54平方米）两套房屋作为拆迁安置房，并在住房回迁单户结算表上签字确认。2018年2月，拆迁安置房交付后，被告王顺坤即开始对位于瓮安县房屋进行装修并入住该房屋，王顺均亦对位于瓮安县房屋进行装修并入住该房屋。在王顺坤、王顺均装修房屋的过程中，原告王世才、顾绍菊分别补助王顺坤、王顺均装修费4万元。后因办理房屋产权变更登记事宜，王顺坤、何某等经过多方咨询和了解后认为，以房屋买卖方式办理房屋产权变更登记更为节省相关税费，于是决定采取以房屋买卖方式申请办理房屋产权变更登记。2020年1月17日，原告王世才、顾绍菊（甲方）与被告王顺坤（乙方）在瓮安县房地产服务中心签订了合同编号为契20200031号《存量房买卖合同》，合同约定：甲方自愿将其所有的位于瓮安县房屋【黔（2019）瓮安县不动产权第0013248号】出售给乙方；房屋总价款为100000元，甲乙双方于该合同签订之日后自行协商购房款支付方式，双方共同同意该购房款不由瓮安县房地产服务中心进行监管；甲方应在签订合同当日将房屋及附属设施、室内装饰等一并交付，税费由买方缴纳。甲、乙双方各自在合同上签名捺印，瓮安县房地产服务中心在合同上加盖了“瓮安县房地产服务中心房屋交易合同专用章”进行确认。在被告王顺坤交纳相关税费1万余元后，位于瓮安县房屋变更登记到了被告王顺坤名下。同日，原告王世才、顾绍菊还与其次子王顺均及儿媳何某在瓮安县房地产服务中心签订了另一份内容相同的《存量房买卖合同》，约定将二原告所有的位于瓮安县0元价款出售给王顺均、何某，并办理了相关房屋产权变更登记手续。签订前述两份房屋买卖合同后，王顺坤、王顺均、何某均未按合同约定实际支付房屋价款。其后，原告王世才、顾绍菊与被告王顺坤因家务琐事发生矛盾，双方关系逐渐恶化。庭审中，经本院多次组织调解，双方未能就纠纷处理达成一致意见。 另查明：因何某提出与原告王世才、顾绍菊次子王顺均离婚，并主张将位于瓮安县房屋作为夫妻共同财产进行分割。2020年8月4日，王世才、顾绍菊以王顺均、何某为被告向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1、请求法院判决解除二原告与二被告签订的《存量房买卖合同》，判决二被告立即归还二原告《存量房买卖合同》所出卖的房屋；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。本院对该案开庭进行审理并组织调解后于2020年9月18日作出（2020）黔2725民初2848号民事调解书，该调解书载明双方达成的协议内容为：一、王世才、顾绍菊与何某、王顺均自愿解除双方于2020年1月17日签订的《存量房买卖合同》；二、王世才、顾绍菊自愿于2020年10月3日前分别补偿何某、王顺均房屋装修款各七万元；三、何某、王顺均自愿于2020年10月10日前归还王世才、顾绍菊坐落于瓮安县雍阳街道办事处河滨社区淮海路4号3幢21-4号的住房一套。 本院确认的上述事实，有原、被告双方的法庭陈述及原告举证的存量房买卖合同、房屋产权证、土地使用权证、房屋征收补偿安置协议、房屋调查统计表、住房回迁单户结算表和被告王顺坤提交的分家协议、家庭决议、证人何某出庭作证的证言在卷佐证，经当庭出示质证和本院审查，足以认定。原告王世才、顾绍菊申请出庭作证的证人王顺碧、王顺丽的证言，其内容均是来源于原告王世才，且无其他证据予以印证，不具备客观性，故本院不予认定；原告王世才、顾绍菊申请出庭作证的证人王顺均的证言，其内容与本院查明的客观事实不符，本院不予认定；被告王顺坤提交的声明书、调解协议，因声明书系打印件，无人签名确认，原告亦不予认可，且该两份证据与本案不具备关联性，本院不予认定。 本院认为：关于本案原告王世才、顾绍菊与被告王顺坤签订的《存量房买卖合同》是否应当解除的问题。1、原告王世才在自书陈述及法庭陈述中，均主张其以为到不动产登记管理部门签字是办理自己的房屋产权证书，自己是因为受蒙蔽而在房屋买卖合同上签字，自己没有向被告王顺坤出售房屋的意思表示。2、被告王顺坤在庭审中辩解，本案涉案房屋不是买卖，当时之所以要签订房屋买卖合同，是因为以买卖的形式办理房屋产权变更登记需要交纳的税费相应较少。3、原告王世才在法庭审理阶段，针对被告王顺坤的答辩内容能进行记录并拟写书面的反驳意见，其提交的《事实及理由》亦是自己拟写后请人打印，足见原告王世才具备较强的读写能力，其作为完全民事行为能力人，签字时却不对相关材料内容进行查看和了解，不符合客观情理。4、根据被告王顺坤提交的《家庭决议》和《分家协议》内容看，在原告王世才、顾绍菊老屋被征收前，二原告已通过家庭决议、分家协议等方式，明确老屋交由王顺坤、王顺均进行管理和支配，故在本案涉案房屋交房后，王顺坤、王顺均即对房屋进行装修使用，因而原、被告之间不可能发生真实的房屋买卖关系，双方借用房屋买卖形式以实现房屋产权变更登记更符合客观实际。5、从《存量房买卖合同》本身的内容看，该合同对在买卖关系中属于非常重要内容的价款支付方式、支付期限等均未作任何明确约定，不符合一般买卖关系的行为特征。综上，原告王世才、顾绍菊与被告王顺坤签订的《存量房买卖合同》非合同双方当事人的真实意思表示，签订合同的目的仅是为了在办理房屋产权变更登记时可以规避相关税费征收规定，根据《中华人民共和民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”及第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，原告王世才、顾绍菊与被告王顺坤签订《存量房买卖合同》所实施的民事法律行为无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”之规定，本案的原、被告双方签订的《存量房买卖合同》无效，该合同对合同双方当事人自始均不产生法律约束力，故无需本院判决予以解除。 关于本案涉案房屋是否应当归还的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，行为人因无效民事法律行为取得的财产应予返还。虽然本案原、被告双方的民事法律行为已被依法认定无效，但从本案查明事实可知，被告王顺坤在2018年2月交房后，即对本案房屋进行装修并入住，被告王顺坤对涉案房屋的占有、管理和支配，并非依据双方签订的《存量房买卖合同》，而是基于《存量房买卖合同》签订之前的家庭析产所取得，而家庭析产纠纷系另一法律关系，且析产行为是否有效，不仅涉及家庭其他成员的相关利益，而且涉及析产中所约定的赡养等义务，本案中不宜处理，因此，原告王世才、顾绍菊要求被告王顺坤返还本案涉案房屋的诉讼请求，本院在本案中不予支持，双方当事人可另寻途径或者另案诉讼予以解决。 父慈子孝，家庭和睦，既是中华民族几千年优秀传统描绘的美丽画卷，同时也是无数家庭孜孜不倦的追求。为人父母，当盼儿孙绕膝，共享天伦之乐，勿忘养育之初心；为人子女，应惜高堂健在，尚可床前侍奉，以报生养之恩情。今为区区一套房屋对簿公堂，导致亲情撕裂，父子反目成仇，成为旁人茶余饭后之笑料和谈资，纵能争得，心又将何处安放？望原、被告双方珍惜血缘亲情，妥善处理家庭矛盾纠纷，促使已撕裂的亲情能够逐渐得到修复。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第二款、第一百五十五条之规定，判决如下： 一、确认王世才、顾绍菊与王顺坤于2020年1月17日签订的《存量房买卖合同》无效； 二、驳回王世才、顾绍菊其余诉讼请求。 案件受理费减半收取1150元，由王世才、顾绍菊负担575元，由王顺坤负担575元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服金额部分交纳），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，则本判决发生法律效力。 审判员  何崇尧 二〇二〇年十月二十八日 书记员  任荣浪