贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6407号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：敬小林，女，汉族，1979年5月8日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：梁松，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人敬小林与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由敬小林承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时敬小林已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以敬小林未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为敬小林已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知敬小林后，敬小林是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由敬小林提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如敬小林未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。2.遵义、安顺、贵阳对同类案件认定逾期办证违约金时将合同约定的违约金调整至按合同计算的10%或将合同约定的日万分之一调整为日万分之零点一支付。我市已有近二十来家房开企业进入失信人员名单，大量房开已因近年爆发的商品房买卖合同纠纷案件进入消亡边缘，判决得不到执行，法院公信受影响，最终损害的仍然是大量业主的利益。希望法院充分考虑上述因素，即便认定交房时已提交资料，上诉人应承担违约责任，也请求结合上诉人违约的主观过错程度、本地经济发展状况、政策调整等因素，对违约金进行调减至合同约定的10%。上诉人敬小林上诉请求：撤销一审判决；改判碧阳置业公司支付逾期办理不动产权证违约金15,915.61元，违约金以227,207.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月22日起计算至碧阳置业公司办理完毕不动产权证并交付之日止（即2018年12月27日）；改判碧阳置业公司退回各项开户费及交易费3,381.00元；一审、二审案件受理费由碧阳置业公司承担。事实及理由：1.《商品房买卖合同》约定，出卖人负责在商品房交付使用之日黔90日内申请该商品房所有权初始登记；补充协议第八条8.3项约定：出卖人应在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户的相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，办证违约金的起止时间应从交房后90天起计算到碧阳置业公司办理完毕不动产权属证书并交付之日止。碧阳置业公司于2018年3月19日在《毕节日报》登报公告《不动产权证催办通知》，但该通知不是双方合同中约定的通知方式，上诉人根本不知道碧阳置业公司会采取登报的方式通知办证，不能作为计算违约金终止时间的依据。2.上诉人在签订商品房买卖合同时，就按碧阳置业公司的要求缴纳了各项开户费及交易费，因碧阳置业公司出具的原始凭证遗失，通过碧阳置业公司财务人员查证后，在遗失声明上注明了交费的票据号和交费金额，收据号码：0832927，金额4,431.00元。并且，碧阳置业公司根据遗失声明退回了多收的水表开户费800.00元以及退回多收的闭路电视费开户费和交易费，充分说明碧阳置业公司对遗失声明的真实性予以认可，一审认定上诉人未举证证明已缴纳上述费用，据此不支持上诉人主张退还各项开户费及交易费的请求错误。敬小林向一审法院起诉请求：一、判决被告支付逾期办理不动产权属证违约金25,998.00元（违约金以226,074.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年11月2日起计算至2018年12月27日）；二、判令被告退回代收的各项开户费3,381.00元及利息，利息以3,381.00元为基数，按人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2014年10月11日计算至被告实际退回之日止。一审法院认定事实：2012年11月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人位于毕节市，总价款226074.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，被告向原告出具的购房发票上载明原告向被告交纳的购房款实际为227207.00元。2015年8月2日，被告向原告交付涉案房屋。2018年1月25日，被告取得涉案商品房所在楼幢的商品房备案证明书。2018年3月19日，被告在毕节日报上登报公告《不动产权证催办通知》，通知碧阳国际城Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26幢楼业主提交办证所需资料到被告处，以便进行办证。2018年11月9日，原告签署委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书；2018年12月27日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，提供办理产权过户的相关手续。被告于2015年8月2日向原告交房，即应于2016年7月27日前具备办理转移登记的条件。被告于2018年1月25日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书，表明已具备办理转移登记的条件，但此时已经超过双方约定的上述期限，构成违约，应当承担相应的违约责任，被告应按约定向原告计付违约金，违约金应从约定期限之次日即2016年7月28日起计算。被告提出诉讼时效抗辩，合同约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2020年1月22日提起诉讼，2017年1月22日前的违约金已过诉讼时效，被告的抗辩主张部分成立，对于2017年1月22日前的违约金，超过诉讼时效，不予保护，2017年1月22日后的违约金未超过诉讼时效，予以支持，故本案违约金计算时间从2017年1月22日起开始计算。对于该项违约金截止时间,如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。2018年3月19日，被告通过登报公告的形式，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务，故该违约金计算至2018年3月19日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款227,207.00元的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款227,207.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月22日起计算至2018年3月19日止（共计421天）；原告诉请的违约金计算基数为226,074.00元，以原告诉请的违约金计算基数226,074.00元为限计算违约金予以保护；经计算，该项违约金为9,517.71元（226,074.00×0.01%×421天）。关于原告主张被告退还各项开户费及利息的诉请，因原告提供的证据不能证明其向被告交纳了该费用，故，对原告主张的该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告敬小林逾期办理房屋权属证书违约金9,517.71元；二、驳回原告敬小林的其他诉讼请求。案件受理费267.00元，由原告敬小林负担242.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，《遗失声明》载明：碧阳置业公司认可代收敬小林各项开户费4431元，已退水表开户费、交易费及多收的闭路电视开户费。经二审核实，已退交易费及多收的闭路电视开户费，未退各项开户费3285元。本院认为，本案二审争议焦点为：1.碧阳置业公司是否违约及其违约责任如何认定？2.违约金应否调减？3.敬小林主张的“开户费”应否返还？关于焦点1，商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对碧阳置业公司应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，敬小林对碧阳置业公司何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于碧阳置业公司先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，碧阳置业公司何时告知敬小林提交办证所需资料，何时向敬小林出具购房发票（在取得购房发票前，买受人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以买受人提出请求为前提，碧阳置业公司应主动履行。）等事实，仅以敬小林交齐办理产权过户手续所需资料至其取得产权证之日是否超过360日作为考量上阳置业公司是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明敬小林存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、碧阳置业公司通知敬小林提交办证所需资料的时间以及碧阳置业公司向敬小林出具购房发票的时间等因素，认定碧阳置业公司应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。碧阳置业公司故意回避其自身应先履行的义务，仅以敬小林实际提交完毕办证所需资料之日至碧阳置业公司办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。同时，敬小林以碧阳置业公司的通知方式不是约定的通知方式为由，主张不能以碧阳置业公司通知的时间作为违约金截止时间的上诉理由不成立，不予采纳。敬小林一审起诉主张逾期办证违约金以226,074.00元为基数进行计算，一审根据其诉求以226,074.00元为基数计算本案违约金并无不当。敬小林上诉主张应以发票载明的金额227,207.00元为基数计算违约金，不予支持。关于焦点2，《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，碧阳置业公司应遵循诚实信用原则履行。碧阳置业公司主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3，《遗失声明》载明：碧阳置业公司认可代收敬小林各项开户费4431元，已退水表开户费800元，已退交易费及多收的闭路电视开户费。经二审核实，已退交易费及多收的闭路电视开户费,未退各项开户费为3285元。根据双方约定，各项开户费及交易费系敬小林委托碧阳置业公司向相关部门代为缴纳的费用，碧阳置业公司所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，敬小林在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，碧阳置业公司无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还。故对敬小林主张返还“开户费”的请求，予以支持。碧阳置业公司主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。敬小林主张返还“开户费”利息的请求无法律依据，不予支持。综上，上诉人碧阳置业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。上诉人敬小林关于应退还“开户费”的上诉请求成立，予以支持。一审判决未支持“开户费”不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2257号民事判决第一项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告敬小林逾期办理房屋权属证书违约金9,517.71元；”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2257号民事判决第二项，即：“驳回原告敬小林的其他诉讼请求。”三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人敬小林各项“开户费”3285元。四、驳回上诉人敬小林的其他上诉请求；五、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。一审案件受理费267元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担260元，上诉人敬小林负担17元；二审案件受理费968元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担950元，上诉人敬小林负担18元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进