湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11306号上诉人（原审被告）：彭毅林，女，1965年11月12日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：文映军，男，1966年11月21日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系彭毅林丈夫。被上诉人（原审原告）：湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路**吉顺美苑****。负责人：朱飞，总经理。委托诉讼代理人：丰庆庆，女，1989年5月3日出生，汉族，住湖南省石门县，系公司员工。委托诉讼代理人：焦芳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人彭毅林因与被上诉人湖南兴文物业管理有限公司（以下简称兴文物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人彭毅林上诉请求：一、撤销（2020）湘0104民初6545号民事判决；二、依法判决湖南葆力物业管理有限公司、兴文物业公司分别与金色山庄小区业主委员会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》无效；三、二审法院裁定兴文物业公司于2015年1月31日起强占小区，违背业主意愿强制提供物业服务，未依法取得小区的物业管理权，构成侵权责任，物业服务事实合同不成立；四、判令兴文物业公司支付彭毅林因楼下漏水挖管引致的损失人民币3，000元；五、本案诉讼费由兴文物业公司承担。事实和理由：一、物业服务合同自始无效，被上诉人兴文物业公司根据该无效合同主张上诉人彭毅林欠缴物业服务费，事实不清，证据不足，于法无据。1、《金色山庄小区物业服务委托合同一》乙方湖南葆力物业管理有限公司与被上诉人兴文物业公司为同一家公司缺乏法律依据。2、签订《金色山庄物业服务合同》时，根据当时法定物业服务资质规定，葆力物业公司和被上诉人兴文物业公司缺乏必要的物业服务资质等级，没有管理金色山庄18万平方米小区的资格。被上诉人兴文物业公司没有提交与金色山庄小区规模相匹配的物业服务资质证书和相应文件，违背了法律强制性规定，该合同无效。3、金色山庄这二届业主委员会的产生并未遵守《物权法》、《物业管理条例》的规定，未经过业主大会由业主本人记名投票双过半产生，不具备合法主体资格，不能作为业主大会的合法执行机构，当然也就不具备根据业主大会授权签订物业服务合同的代理权。4、被上诉人兴文物业公司提交的主要证据1《金色山庄小区物业服务委托合同一》及其系列合同不完整，缺乏真实性，上诉人彭毅林不承认其真实性作为支持被上诉人兴文物业公司诉讼主张的最重要基础证据，由于缺乏完整性和真实性，请求人民法院在判决书中明确对不完整、不真实的证据1不予采信。5、《金色山庄小区物业服务委托合同一》与《金色山庄小区物业服务委托合同二》未依照物权法和物业管理条例的法定要求，经过法定程序和业主双过半授权，根据《合同法》第四十四条、第五十二条、《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《湖南省物业管理条例》第十五条、第十六条的规定，该合同无效，自始没有效力。6、潮南葆力物业与被上诉人兴文物业公司在与所谓小区业主委员会会签订《金色山庄小区物业服务委托合同》过程中，采用欺骗，虚假承诺等手段。该合同为非善意取得，应属无效合同。7、兴文物业公司向银星社区申请继续进行物业管理的函件没有合同合约法律效力；二、兴文物业公司的诉讼请求超过诉讼时效，请求法院不予支持；三、被上诉人兴文物业公司于2015年1月31起强占小区，违背业主意愿，使用恐吓、暴力等手段，强行提供物业服务，构成侵权责任，物业服务事实合同不成立，涉嫌强制交易，请求二审法院将犯罪线索移交公诉机关；四、《金色山庄小区物业服务委托合同二》乙方兴文物业公司，主张超过了该合同的有效期，主张合同有效期外的物业服务费没有依据；五、被上诉人兴文物业公司未能履行所谓合约要求的主要服务内容，也未能提供符合要求的服务质量，被上诉人兴文物业公司提供的物业服务证据缺乏真实性、连贯性和合法性，上诉人彭毅林依法拒绝支付报酬；六、被上诉人兴文物业公司未能依法依规分配停车费和广告费等公共收入，未能将代收的业主水费上交供水公司，对金色山庄全体业主存在重大欺瞒、欺骗、和财产侵占，上诉人彭毅林依法保留追诉权利；七、兴文物业公司的诉讼请求上诉人彭毅林支付2012年1月1日-2014年10月31日的物业服务费及违约金，其物业费和违约金的计算没有依据和标准；八、被上诉人兴文物业公司因为本单元楼下漏水，野蛮断定系上诉人彭毅林家水管爆破引起，便把本人家中主卫全部挖烂，结果楼下漏水跟本人家毫无关系。但被上诉人兴文物业公司一直未对主卫进行修复，地面残，地面残渣滞留近4个月水马桶全部损坏，洗脸池及热水器水管均被损坏。后来上诉人彭毅林只好自己请人重做防水处理，马桶新买，洗脸池热水器等全部维修主卫因挖管换新和维修费损失人民币3，000元。综上，上诉人彭毅林认为，兴文物业公司以湖南葆力物业管理有限公司更名公司身份，在金色山庄小区物业管理的接管过程中存在暗箱操作、强制交易，二份物业服务合同和致社区的函件自始无效，其进住金色山庄小区开展物业服务缺乏业主充分授权法律依据、服务质量不达标、对业主存在重大欺瞒、欺骗。上诉人彭毅林拒绝支付该笔不合法、不合规的强制交易费用。因被上诉人兴文物业公司过错导致涉案房屋维修费损失的事实清楚，被上诉人兴文物业公司应当承担赔偿责任。被上诉人兴文物业公司辩称,彭毅林的上诉没有事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人（原审原告）兴文物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令彭毅林立即支付长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区6-1102房物业管理费7,350.42元、违约金1,433.33元，合计人民币8,783.75元；2、依法判令由彭毅林承担本案所有诉讼费。一审法院经审理查明：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（甲方）与湖南葆力物业管理有限公司（现兴文物业公司，乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，合同载明：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就长沙市金色山庄小区物业服务区域物业服务事宜，委托给湖南葆力物业服务有限公司。合同约定委托管理期限为3年，自2010年12月1日至2013年11月30日止。2013年7月22日，金色山庄业主委员会（甲方）与兴文物业公司（乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。合同第二章第二条约定，乙方应当提供的服务包括物业公共部分的日常维修、运行和管理、公共绿地。景观的养护、清洁服务、协助做好安全防范工作、消防服务等。合同第四章第4条约定。物业服务期限为1年半，自2013年8月1日—2015年1月30日。合同第五章第五条约定，电梯住宅用房的物业服务费标准为每月1.2元/平方米。合同第八章第十四条约定，服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。合同第九章第十七条约定，业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照［每日万分之五］的标准收取相应滞纳金。对逾期6个月未交费者，可通过法律程序进行追缴。第二十二条约定，乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：4、小区内业主财物被盗，乙方有证据证明其已经适当履行了安保义务，并积极配合向业主及警方提供线索的。该合同还就物业项目的基本情况、物业服务标准、双方权利义务等进行了约定。合同到期后，因金色山庄业主委员会已解散，且新的业主委员会一直未产生，兴文物业公司在该小区提供物业服务至今。在提供物业服务过程中，兴文物业公司在安全保卫、公共管理等方面存在一定的瑕疵。彭毅林系金色山庄小区6栋1102房业主，房屋建筑面积165.55平方米，物业服务费标准为每月1.2元/平方米。彭毅林自2012年1月1日至2014年10月31日及2019年10月1日至2019年12月31日共计37个月未向兴文物业公司缴纳物业服务费，兴文物业公司于2012年12月28日、2014年6月22日、2015年3月5日，2016年6月15日、2017年7月9日、2019年12月16日、2019年12月20日等时间多次对彭毅林所欠案涉物业费书面催要未果，遂起诉至一审法院。一审法院另查明：1、2012年12月12日，湖南葆力物业管理有限公司经工商登记名称变更为湖南兴文物业管理有限公司。2、2015年11月13日兴文物业公司向长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会出具《函件》一份，载明：关于我湖南兴文物业管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016年01月30日到期，现金色庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。特此申请！长沙市岳麓区银盆岭街道银星社会居委会在此函件上加盖公章。2019年1月31日，长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会对金色山庄小区业主出具《关于金色山庄有关问题的请示回复函》，载明：关于我湖南兴文物业管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016年01月30日到期，现金色庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。特此申请！长沙市岳麓区银盆岭街道银星社会居委会在此函件上加盖公章。2019年1月31日，长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会对金色山庄小区业主出具《关于金色山庄有关问题的请示回复函》，载明：根据《湖南省物业管理条例》262号令中第三十九条，物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续服务的，原合同义务延续。另外。《湖南省物业管理条例》办法第二条明确了物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治，专业服务与社区管理相结合的原则。因此，物业公司向社区提交函件符合法律规定。社区居委会对该函件盖章仅代表社区收到了物业公司提交的函件，并不表示社区同意按照函件内容执行，至于物业公司及金色山庄业主的权利义务应按照法律规定予以执行。上述事实，有双方当事人陈述及《金色山庄小区物业服务委托合同》、《函件》、《不动产登记情况表》、《通知》、《生活垃圾清运合同》、《小区化粪池清理、管道维护协议》《关于金色山庄电梯安全隐患的联系函》、《关于长沙市岳麓区银盆岭金色山庄申请使用物业维修基金的报告》、《内资企业管理基本情况表》、《小区保安工作日检查记录表》、《律师函》、《关于金色山庄有关问题的请示回复函》、照片、短信截图等证据予以证明，一审法院予以确认。一审法院认为，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与兴文物业公司签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对金色山庄小区全体业主均具有法律约束力。兴文物业公司根据该合同为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，彭毅林作为小区业主，接受了兴文物业公司提供的物业服务，应当缴纳物业费。兴文物业公司与业委会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》于2015年1月30日到期，长沙市岳麓区金色山庄小区第二届业主委员会在该委托合同期满之前解散之后，一直未成立新的业主委员会。该小区业主大会未作出重新选聘新的物业公司的决定，亦未明确要求兴文物业公司退出，兴文物业公司仍按照原委托合同约定继续提供物业服务，故兴文物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当按照原委托合同约定的标准支付物业服务费。但兴文物业公司在履行物业服务合同的过程中存在一定瑕疵，故对兴文物业公司请求判令彭毅林向兴文物业公司支付所拖欠的物业管理服务费人民币7,350.42元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。综合合同的履行情况，根据公平原则和相关法律规定，一审法院酌情确定彭毅林需支付兴文物业公司物业费5,880.34元。对兴文物业公司请求判决彭毅林支付兴文物业公司违约金1,433.33元的诉讼请求，考虑到兴文物业公司在提供物业服务过程中，并未做到完全尽职履责，存在瑕疵，故一审法院不予支持。彭毅林抗辩兴文物业公司与长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会之间的两份《金色山庄小区物业服务委托合同》缺乏必要法律、法定程序和业主充分授权自始无效等，无事实和法律依据，一审法院不予支持。彭毅林抗辩2012年至2014年所欠的物业费已过诉讼时效。但《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”兴文物业公司享有的物业费债权系基于合同形成的整体债权，案涉的物业费属于“同一债务分期履行”。如前所述，原审原，被告之间的物业服务合同仍在履行，且兴文物业公司亦提供证据证明2012年12月28日、2014年6月22日、2015年3月5日，2016年6月15日、2017年7月9日、2019年12月16日、2019年12月30日等时间均对彭毅林所欠案涉物业费进行书面催缴。故对彭毅林诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、限彭毅林于本判决生效之日起三日内支付湖南兴文物业管理有限公司物业费5，880.34元；二、驳回湖南兴文物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由彭毅林负担。本院二审期间，上诉人彭毅林向本院提交了如下证据：证据一、周智出具的证明；证据二、湖南金蔡防水工程有限公司收条；证据三、湖南斌凯照明电器有限公司销售单；证据四、曾润辉的收条；证据五、照片若干，上述证据拟共同证明被物业公司挖开厕所，未予复原所造成的损失。被上诉人兴文物业公司对彭毅林提交的证据发表质证意见如下：一、对于证据的真实性存疑，没有直接证明是物业去施工；二、照片没有直接显示物业工作人员施工的时间和人员。对彭毅林提交的五份证据，经本院庭询时查阅原件，本院对上述证据的真实性予以确认。对证据的关联性以及证明目的，本院将结合争议焦点综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人二审期间的争议焦点是兴文物业公司与彭毅林之间是否存在物业服务合同关系，彭毅林是否应当缴纳物业服务费及一审法院酌情确定彭毅林应当支付5，880.34元的物业服务费是否妥当。本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。彭毅林主张长沙市岳麓区金色山庄小区两届业主委员会未经法定程序产生及业主委员会未经法定程序和业主双过半同意选聘物业公司等侵害其合法权益，应当提起业主撤销权之诉，其在本案中请求判决兴文物业公司与长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》无效，本院不予支持。兴文物业公司与长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》，对彭毅林具有约束力，能够作为认定彭毅林与兴文物业公司之间权利义务的依据。该委托合同约定的服务期限于2015年1月30日到期。长沙市岳麓区金色山庄小区第二届业主委员会在该委托合同期满之前解散之后，一直未成立新的业主委员会。该小区业主大会未作出重新选聘新的物业公司的决定，亦未明确要求兴文物业公司退出，兴文物业公司仍按照原委托合同约定继续提供了物业服务，符合小区公共利益，故兴文物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，本院予以确认。彭毅林上诉称兴文物业公司于2015年1月31日起强行提供物业服务，该主张与客观事实不符，本院不予采纳。彭毅林上诉主张其2012年至2014年所欠的物业费已过诉讼时效，对此主张，一审法院已进行了充分阐述，本院认定意见与一审法院认定意见一致，在此不再赘述，本院不予支持。彭毅林上诉请求兴文物业公司赔偿其因楼下漏水挖管引致的损失人民币3，000元。彭毅林在一审中并未提起反诉，二审审理期间双方亦未达成调解，彭毅林可另行起诉。原审认定兴文物业公司提供的物业服务存在部分瑕疵，酌定由彭毅林支付兴文物业公司物业费5，880.34元，并无不当，本院予以确认。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，彭毅林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭毅林负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  刘耀武二〇二〇年十月二十日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。