广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1777号原告：黎春华，女，1978年2月27日出生汉族，住广州市从化区。委托代理人：张才丰，广东政衡律师事务所律师。被告：萧爱萍，女，1953年7月23日出生汉族，住广州市从化区。被告：肖小平，男，1956年5月1日出生汉族，住广州市天河区。委托代理人：刘世红、梁姿蕾，分别为广东建助律师事务所律师和实习律师。原告黎春华与被告萧爱萍、肖小平合同纠纷一案，本院2020年4月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎春华及其委托代理人张才丰，被告萧爱萍，被告肖小平及其委托代理人刘世红、梁姿蕾均到庭参加了诉讼。同时，本院根据原告黎春华的申请作出了（2020）粤0117民初1777号民事裁定，裁定查封被告萧爱萍名下位于从化市江埔街灏景路2号1幢101房的房产（权利证号：0110007480）并查封了原告黎春华名下位于从化市街口街河滨南路35号401房的房产（权利证号：0110006472）。本案现已审理终结。原告黎春华向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告连带清还欠款520824元并从起诉之日起按银行同业间拆借中心公布的贷款利率计算利息至还清本金止；二、诉讼费用（包括受理费、保全费）由两被告承担。事实和理由：我与被告萧爱萍是母女关系，被告萧爱萍与被告肖小平是姐弟关系。被告萧爱萍为了购买位于从××江埔街××路××房（即××门牌从化区××沿××灏××房），于2010年7月23日以黎晓（被告萧爱萍的儿子）名义与叶伟民签订《房屋买卖合同》，并以黎晓名义向中国工行银行从化支行申请贷款800000元作为购房资金。由于黎晓征信原因，未能通过,于是被告萧爱萍与我商量，以我名义向中国工商银行从化支行申请贷款800000元作为购房资金，用我名下位于从化市街口街河滨××路××房作抵押贷款担保，被告萧爱萍承诺对贷款800000元及利息由被告萧爱萍负责归还；我同意，并申请了贷款。由于被告萧爱萍购该房屋是以黎晓名义签订合同，所以我应被告萧爱萍的要求于2010年10月8日将中国工商银行从化支行的贷款800000元转入黎晓工商银行账户62×××29内，用于支付购买位于从××江埔街××路××房（即××门牌从化区××沿××灏××房）的房款及过户办证的费用。之后，被告萧爱萍按照中国工商银行从化支行发给我的供款通知书，从2010年11月7日开始，按月支付月供房贷款一段时间后，在2011年6月15日将上述房产转入给被告肖小平，并约定由被告肖小平负责继续按月供给银行（即每月负责清还以我名义向中国工商银行从化支行的贷款800000元尚欠的房贷款），因为当时（2011年6月）的月供房贷款是5474.39元，所以两被告约定月供款为5474.39元，从2011年6月份起每月7日前，由被告肖小平负责按时月汇入我名下的中国工商银行账户36×××40，用于归还以我名义向中国工商银行从化支行的贷款800000元尚余款，直至款项供完为止。也就是说，之前由被告萧爱萍负责归还给我的借款800000元尚欠房贷款，从2011年6月起由被告肖小平负责归还。被告肖小平接手后，经常逾期供款，并多次断供，造成我征信严重受损。从2019年12月开始，两被告再次断供，经我多次催促，两被告表示不愿意继续月供，也不同意一次性清还剩余欠款。经结算，至2020年2月8日止，被告尚欠我借款本金520824.68元，由于两被告相互推卸还款责任，故提起诉讼。被告萧爱萍辩称：一、被告肖小平没有支付完购房交易款（购房交易款是包括每月供给原告黎春华工商银行的房贷款800000元尚余款本息和我在2011年5月份之前为购房所支出的费用140000元）；二、被告肖小平与我于2011年6月15日签订的协议，所履行的内容出现重大误解，内容显失公平，并不是我的真实意思；三、肖小平在月供房贷款过程中，多次断供或逾期，造成原告黎春华征信严重受损，被告肖小平与我曾于2013年4月口头协商自愿解除了房屋买卖协议，于是从2013年4月开始由我继续月供，直到2014年10月9日，被告肖小平将断供的7个月供房款约定40000元转给我（黎春华账户内），意想用于归还给我，要求我继续由被告肖小平月供该房，我不同意，所以将40000元在当月即2013年10月18日退回给被告肖小平账户；被告肖小平三次想不再购买涉案房屋，房子就断供了，然后我就将钱退回给变更肖小平，后来被告肖小平又说要继续买，又把钱转去原告黎春华账户；四、如果被告肖小平不承认原告黎春华是借钱给我买房的，我就要被告肖小平退房，我退清钱给被告肖小平；五、我买房的税费是由被告肖小平交的，肖小平断供的钱要肖小平支付，协议中140000元的预付房款是没有支付的，我没有收过一分钱。被告肖小平辩称：一、我与原告黎春华无房屋买卖关系，也无借贷关系，原告黎春华既非房屋出卖人，也非民间借贷关系的出借人；二、认购的房屋从来没有口头承诺或书面出具代被告萧爱萍代原告黎春华还贷款，我只按协议约定每月按时支付房款，收款账号、姓名都按合同指定的，这是原告黎春华与我唯一的交结点，该支付金额确定，并不是以原告黎春华向银行贷款的金额为付款金额，故原告黎春华与银行之间的贷款债务与我无关；三、我不认可原告黎春华借款800000元给被告萧爱萍的说法；四、原告黎春华说我违约不付款是由于2013、2014年曾为协议的有效性进行纠纷诉讼，房款是来来去去，造成流水账记录，她设计陷进，造成我违约，打完官司后它没提出其他异议；五、被告萧爱萍购买房款60多万元，她卖给我是778000元，有差价在，超出市场价，当时考虑姐弟关系就算了，如果要我偿还黎春华50多万元的银行贷款不合理。经审理查明：广州市中级人民法院作出的已发生法律效力的(2014)穗中法民五终字第2047号《民事判决书》载明：“上诉人黎暖新和被上诉人肖小平、原审被告萧爱萍、原审第三人黎晓因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年6月15日，肖小平与萧爱萍签订《协议》一份，载明萧爱萍收到肖小平交来从化市雅居乐灏景园1栋102房部分预付房款140000元（该款项为2010年11月至2011年5月的月供款项及过户费用统计而来），该房屋总价值为778000元，扣除预付房款140000元后，余下房款638000元由肖小平按月供款，直至款项供完为止。月供费用为5474.39元，从2011年6月起每月7日前，由肖小平按时按月汇入黎春华的银行账户，房屋从2011年6月起由肖小平投入装修并居住。又查明，涉案房屋在从化雅居乐房地产开发有限公司的自编门牌地址为从化市雅居乐灏景园1栋102房，即肖小平与萧爱萍双方在协议书上写明的房屋门牌地址，其在从化市公安局的登记门牌地址为从化市××路××房，该房屋登记产权人为萧爱萍，登记号为从字0110007480号，登记日期为2010年11月2日……另查明，肖小平已按照协议约定支付购房款共计261000元，尚未达到约定购房总价778000元。……肖小平认为，双方签订协议后，肖小平依约支付房款给萧爱萍，萧爱萍于2011年6月15日将涉案房屋交付给肖小平，肖小平为一次性付清剩余的房款所申请的公积金贷款已获批准，但萧爱萍至今未办理涉案房屋转移登记，并表示近期要将房屋另行出售。遂于2013年10月25日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认肖小平与萧爱萍于2011年6月15日签订的《协议》有效；2、萧爱萍立即将从化市××路××房的房地产权证过户到肖小平名下，并办理房屋转移登记；3、本案的诉讼费用由萧爱萍承担。原审法院认为，一、肖小平与萧爱萍签订的《协议》是否有效问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：‘当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。’的规定，虽然萧爱萍与第三人黎暖新是夫妻关系，但该涉诉房屋是以萧爱萍个人名义购买和登记的，萧爱萍对涉诉房屋进行处分，且与肖小平达成协议，肖小平已按照约定支付了部分购房款给萧爱萍，并装修后已入住两年多，黎暖新、黎晓在此期间从未向肖小平主张过权利，故肖小平与萧爱萍签订的《协议》依法成立有效，符合上述法律的规定。另，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：‘当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。’故，黎暖新、黎晓以萧爱萍无房屋处分权为由提出涉案合同无效的主张，不符合法律规定，该院不予采纳。二、关于肖小平要求萧爱萍将涉案房屋过户至肖小平名下的诉讼请求。肖小平与萧爱萍签订的《协议》未明确房屋过户时间，肖小平亦尚未依照《协议》约定向萧爱萍支付完全部购房款，故肖小平要求萧爱萍立即将涉案房屋的房地产权证过户到肖小平名下的理由不足，该院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，于2014年1月15日作出判决如下：一、肖小平与萧爱萍于2011年6月15日签订的《协议》具有法律效力；二、驳回肖小平的其他诉讼请求……经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，萧爱萍于2010年10月购买涉案房屋，于2010年11月2日取得涉案房屋的《房地产权证》，该产权证登记的权属人为萧爱萍，共有情况为单独所有……本院认为，关于案涉合同的效力问题。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：‘当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。’由此可知，物权变动的合同和物权变动本身是两个法律事实。无权处分行为在实践中仅影响债权合同的履行，可能导致物权变动不能顺利实现，但与债权合同的效力无关。因此，无权处分合同的效力不以无处分权人对标的物享有所有权或处分权为要件，且不当然地受买卖双方主观上是否善意的影响。本案中，虽然涉案房屋是黎暖新和萧爱萍在婚姻存续期间的共同财产，但是萧爱萍是否享有涉案房屋完整的所有权并不影响其与肖小平签订的房屋买卖合同的效力，萧爱萍作为涉案房屋产权证记载的权属人，其与肖小平签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原审据此确认肖小平与萧爱萍签订的《协议》具有法律效力，处理正确，本院予以维持。对于黎暖新上诉认为，因涉案房屋是黎暖新和萧爱萍的夫妻共同财产，萧爱萍出售涉案房屋未经黎暖新同意，故其签订的合同应属无效，该主张违反了上述司法解释的规定，本院对此不予采纳。由于上述司法解释是用于解决买卖合同及物权变动的效力如何认定以及买卖合同当事人及标的物所有权人之间的权利义务关系，因此条文中‘当事人’的范围应包括标的物所有权人在内，黎暖新上诉认为上述司法解释使用的对象仅是缔结合同的双方当事人依据不足，本院对此不予采纳。关于涉案房屋应否过户的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条的规定：‘一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。’根据本案查明的事实，首先，肖小平是萧爱萍的弟弟，其清楚知悉涉案房屋是黎暖新和萧爱萍的夫妻共有财产，因此其与萧爱萍签订《协议》不构成善意；其次，肖小平尚未支付涉案房屋全部房款，因此肖小平并非善意第三人，肖小平要求将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求不应予以支持。原审事实认定欠妥，但实体处理结果并无不当，本院予以维持……判决如下:驳回上诉，维持原判。”被告肖小平在本案诉讼前已另案诉讼请求判决被告萧爱萍将涉案房产过户，案号为（2020）粤0117民初281号，该案现未审结。审理过程中，原告黎春华与被告萧爱萍均表示由原告黎春华在本案中向被告肖小平主张未付的房款及其利息的权利。原告黎春华、被告萧爱萍表示被告肖小平不想购买房屋，被告萧爱萍就通过原告黎春华的银行账户将钱退回给被告肖小平。因原告黎春华、被告萧爱萍始终坚持被告肖小平的欠款是511074.68元或520824.68元，因此本院通过摇珠确定对被告肖小平尚欠原告黎春华本金数进行审计（按已付《协议》中的“预付款”140000元进行），并由原告黎春华预交了审计费4200元。后天津中审联有限责任会计师事务所广东分所根据本院委托作出了《（2020）穗从法委鉴字第070号（0908）司法其他专项审计报告》，结论显示：截止2020年8月8日，被告肖小平尚欠原告黎春华168054.49元。本院认为：从被告萧爱萍通过原告黎春华的银行账户将钱退回给被告肖小平这一行为可见，原告黎春华与被告萧爱萍之间无纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一款第五项“下列事实，当事人无须举证证明……已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，上述已经发生法律效力的广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第2047号《民事判决书》确认的事实，本院予以确认。依照上述判决，被告肖小平当时已按照协议约定支付261000元，因此本院确定已付“预付款”140000元。上述判决已认定被告肖小平并非善意第三人并对被告肖小平要求将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求不予支持，被告肖小平再次起诉要求将涉案房屋过户到其名下，而该案[（2020）粤0117民初281号]并未审结，若被告肖小平要求将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求得不到支持，被告肖小平继续付款也达不到其履行与被告萧爱萍签定《协议》的目的，故依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在（2020）粤0117民初281号案审结前，即使原告黎春华与被告萧爱萍均表示由原告黎春华在本案中向被告肖小平主张未付的房款及其利息的权利，本院对原告黎春华要求被告肖小平付款的诉讼请求也不予支持，否则就会造成更大的社会矛盾。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条的规定，判决如下：驳回原告黎春华的诉讼请求。本案受理费4504元、保全费3120元、审计费4200元（原告黎春华均已预交），由原告黎春华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额的相应标准，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  莫柱生二〇二〇年十月二十三日书记员  谢晓颖徐颖聪