四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2020）川1724民初2764号原告：余胜容，女，1968年9月30日出生，住四川省大竹县。原告：蒋甬汶，男，1966年1月30日出生，住四川省大竹县。二原告特别授权委托诉讼代理人：付林根，重庆广君律师事务所律师。被告：四川煌歌房地产开发有限公司，住所地大竹县白塔街道一环路东段煌歌大厦**，统一社会信用代码91511724735863499U。法定代表人：黄昌武，该公司执行董事兼总经理。特别授权委托诉讼代理人：陈强，男，系公司职工。特别授权委托诉讼代理人：张德强，男，系公司职工。原告余胜容、蒋甬汶与被告四川煌歌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余胜容、蒋甬汶的委托诉讼代理人付林根与被告四川煌歌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈强、张德强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余胜容、蒋甬汶向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付违约金31784.18元及利息（利息以违约金31784.18元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年3月16日计算至违约金付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的中央商都F区负一层1066号商铺，合同对购房价款数额、支付方式、交付条件、产权登记等做了详细约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款215340元，但被告交付房屋后，未依法依约及时完整为原告办理产权登记。直至2019年1月15日，原告才取得不动产权证书，被告已构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第20条的约定，被告应当向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金，违约金为已付购房款的万分之一，按日计算。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定提起诉讼。被告四川煌歌房地产开发有限公司辩称：被告四川煌歌房地产开发有限公司辩称：1.原告诉请支付违约金已超过诉讼时效；2.原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告为原告办理《房屋所有权证》，但没有为原告办理《国有土地使用证》的约定，办理《国有土地使用证》不是被告的法定义务和约定义务；3.被告给原告办理权属登记形成的是无偿委托合同关系；4.被告于2019年1月15日才给原告办理《不动产权证书》的责任不能归责于被告，属不可预见，无法避免的政令变化所致。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2003年10月10日，大竹县国土资源局（出让人）与四川煌歌房地产开发有限公司签订了《国有土地使用权出让合同》，约定出让人将宗地位于大竹县北门至小游园范围（宗地编号：2003-拍-07号），总面积127543平方米，其中93398平方米出让给受让人，宗地用途为商住综合，出让时间为2003年11月16日，合同项下土地使用面积出让年期为50年。四川煌歌房地产开发有限公司于2010年3月17日取得商业广场F13幢及中心广场地下商场《建设工程规划许可证》，同年5月21日取得商业广场F5-13及中心广场地下商场《建筑工程施工许可证》，2011年4月15日取得煌歌商业广场F5-13及负一层《商品房预售许可证》，房屋用途性质为商业。2013年12月15日,达州市人民政府为了加强对中心城区地下空间建设用地使用权的管理作出《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理暂行规定》（达市府办【2013】91号），规定商业、金融、娱乐等经营性用途的地下空间建设项目，其地下建设用地使用权应依法采用招标、拍卖、挂牌等方式取得。2017年1月4日，达州市人民政府常务会议通过《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理规定》（达市府办【2017】4号）。2014年1月9日，蒋甬汶（买受人）与四川煌歌房地产开发有限公司签订编号为2014010900005号的《商品房买卖合同》，主要内容为：第一条项目建设依据出卖人以【出让】方式取得位于竹阳镇新华街东段地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用权证】为：竹国用（2010）-01963号；（2010）-01958号；（2007）-01002号，土地使用面积为：3151.70平方米，买受人购买的商品房所在地用途为：商住，土地使用年限自2005年5月4日至2050年5月5日止。第三条买受人所购商品房的基本情况商品房为第一条规定项目中的F区负一层第-1层1-1066号；该商品房为预售商品房，预测建筑面积14.55平方米，其中套内建筑面积7.91平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积6.64平方米。第五条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房总价款215340元。第十一条交付条件出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记如出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。2014年1月3日，原告与四川华昌投资服务管理有限公司签订《委托经营合同》，约定原告自愿将位于煌歌商业广场中央商都1066号商铺，面积14.55m2的全产权商铺壹间委托给四川华昌投资服务管理有限公司经营管理，委托经营期限为2014年2月1日至2022年2月28日止。后被告按照合同约定进行了房屋交付。2016年4月6日，原告实际交付购房款215340元。2014年10月9日，被告向大竹县国土资源局提交《申请》，要求办理被告开发的煌歌商业广场“煌歌·城市之星”F区及中心广场负一层地下商场土地使用相关手续，大竹县国土资源局为此向大竹县人民政府请示，大竹县政府于2014年11月19日作出《关于四川煌歌房地产开发公司申请办理“煌歌·城市之星”F区F5-F13幢地下空间建设用地使用权缴纳土地出让金的批复》（竹府函【2014】185号），参照《达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理暂行规定》办理。2016年6月21日，被告为原告办理案涉房产《房屋所有权证》，房屋用途载明为商业用房。2017年大竹县国土资源局针对办理地下空间建设用地使用权管理问题再次向大竹县人民政府请示，大竹县人民政府为了加强对大竹县中心城区地下空间建设用地使用权的管理，于2017年5月26日作出《大竹县人民政府常务委员会议决定事项通知》（竹府定字【2017】245号），同意参照《达州市人民政府办公室关于印发达州市中心城区地下空间建设用地使用权管理规定的通知》（达市府办【2017】4号）对大竹县中心城区地下空间建设用地使用权进行管理。大竹县国土资源局依据该规定要求被告缴纳土地出让金。为此，被告向上级相关部门多次申诉。2018年10月23日，大竹县国土资源局（出让方）与四川煌歌房地产开发有限公司（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》，约定受让人以出让方式取得宗地“煌歌·城市之星”F区F5-F13地下空间，宗地用途为商业，国有建设用地使用权终止日期为2043年11月21日。后被告缴纳了土地出让金价款。2018年7月、8月、10月，煌歌中央商都部分业主在网上向市委书记信箱、县长信箱等投诉，信访诉求主要为：1.煌歌中央商都未缴纳土地出让金，至信访时仍未拿到土地使用证，损害业主合法权益；2.地下空间返租销售格子铺不当，要求合理规范使用地下空间；3.套内面积、公摊面积与房产证记载不一致等。大竹县国土资源局于2018年7月24日作出信访答复。2019年9月，煌歌中央商都业主刘奇向县长信箱投诉，信访内容为不动产权证被扣在开发商处不发给业主。2019年1月15日，原告取得案涉房产《不动产权证书》，权利人登记为：余胜容、蒋甬汶；使用期限：2003年11月21日起2043年11月21日止。另查明，大竹县人民政府于2016年8月22日发布《通告》[(2016)5号]，大竹县国土资源局自2016年8月29日起受理的不动产登记，均统一办理《不动产权证书》，不再办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。上述事实，有当事人陈述、原告身份信息、被告营业执照、《商品房买卖合同》《委托经营合同》《“煌歌·城市之星”F区负一层分摊面积表》、不动产权证、发票、税收完税证明、大竹县国土资源局信访事项处理意见书、大竹县人民政府批复[竹府函（2014）185号]、《国有土地使用权出让合同》、申请、《国有建设用地使用权出让合同》、信访事项交办单等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：原告主张支付违约金是否超过诉讼时效？被告是否应当承担逾期办证的违约责任？原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条产权登记约定被告应当在案涉房产交付之日起365日内取得房屋所有权证。本案案涉房产于2013年12月31日交付，依据该合同约定，原告应当在2014年12月30日前取得《房屋所有权证》，而案涉房产《房屋所有权证》于2016年6月21日办理，未在合同约定期限内取得，被告存在违约行为，应承担合同约定的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院予以支持”，故本案诉讼时效应自2016年6月21日起算三年。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中被告庭审时提出了诉讼时效的抗辩，原告主张其诉讼时效因信访中断，但经本院核实，煌歌中央商都部分业主信访诉求主要针对煌歌中央商都未缴纳土地出让金，未拿到土地使用证、公摊面积、格子铺销售等问题，并无主张被告延期办理《房屋所有权证》违约赔偿的内容，不引起本案诉讼时效中断。因此，原告主张因逾期取得案涉房产《房屋所有权证》的违约金，已超过诉讼时效。原告认为原告委托被告办理的是“两证”即《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，原告均应在案涉房产交付之日起365日内取得，而原告取得《不动产权证书》时间是2019年1月15日，超过了合同约定取得时间，依据合同约定应当向原告支付逾期取得证书（指案涉土地使用权证书）的违约金。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定“商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书”，该约定仅对《房屋所有权证》的取得期限和违约责任进行了约定，而未对《国有土地使用权证》的取得期限和违约责任进行约定。同时，被告在双方签订《商品房买卖合同》前均已取得案涉宗地的《国有土地使用权证》及相关建设、预售许可手续，2013年12月后，因国家及达州市中心城区地下空间建设用地使用权规定的变化，对案涉宗地地下空间建设用地使用权是否应当在行缴纳土地出让金及标准问题，被告多次向相关职能部门反映并于2014年10月9日向大竹县国土资源局申请办理煌歌商业广场“煌歌.城市之星”F区及中心广场负一层地下商场土地使用相关手续并承诺在批准土地出让金标准后将如期交纳，2017年5月，大竹县人民政府作出决定，要求被告参照达州市的相关规定，缴纳地下空间土地出让金。2018年10月，被告缴纳了土地出让金，之后，相关部门按程序陆续办理了案涉商品房的《不动产权证》。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限…”原告主张的逾期办理《国有土地使用权证》违约金损失，并非被告的原因造成，故原告该请求，既无合同约定，也不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告余胜容、蒋甬汶的诉讼请求。案件受理费297元，由原告余胜容、蒋甬汶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  冯建华二〇二〇年十月二十一日书记员  向雁博