四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10756号 上诉人（原审被告、反诉第三人）：袁成文，男，1950年7月20日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 委托诉讼代理人：周语，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗成，男，1988年5月21日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：姜克强，四川师维律师事务所律师。 原审被告（反诉原告）：大庆市博仲元经贸有限公司，住所地：黑龙江省大庆市萨尔图区万宝一小区1-64-4-102。 法定代表人：陈景荣，执行董事。 上诉人袁成文因与被上诉人罗成、原审被告大庆市博仲元经贸有限公司（以下简称博仲元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁成文上诉请求：一、请求撤销原判；二、解除袁成文与罗成签订的《协议书》；三、罗成向袁成文支付欠缴的房屋租金267261.29元；四、罗成向袁成文支付房屋占用费108900元（自2019年1月13日起，暂计算至2019年2月12日，实际应计算至交还房屋之日止）；五、本案的诉讼费由罗成承担。事实与理由：一、袁成文与罗成于2018年11月15日签订的《协议书》的基础已经发生了重大变化，一审法院并未査明案件事实。本案可以适用情势变更原则。一审法院已经认定袁成文为租赁物业的实际出租人或者共同出租人，但并未查明袁成文和罗成于2018年11月15日签订的《协议书》事实基础和双方的真实意思表示，而该事实基础和真实意思表示对本案有重大影响。1.罗成与博仲元公司于2017年12月4日签订了《房屋租赁合同》，罗成承租了位于成都市高新区商铺。在经营过程中因罗成经营不善，其未按照《房屋租赁合同》约定的时间支付租金，且在2018年8月至10月，在双方未达成一致意见的情况下，罗成未足额支付租金。上述情况出现后，袁成文并未向罗成主张违约责任，且与罗成一同寻找第三方承接该商铺。2.在2018年10月底，通过付某介绍，第三方四川卓博旅游开发投资有限公司（以下简称卓博公司）拟承租本案中的商铺，并委托付某同袁成文与罗成进行协商。罗成向卓博公司以及袁成文主张转让费人民币70万元。经过协商，由袁成文承担人民币30万元，卓博公司承担人民币40万元的转让费。该笔费用双方已经写明在双方拟签订的《房屋租赁合同》。在袁成文、罗成及付某就清场时间、费用支付等达成一致意见后，袁成文与罗成签订了《协议书》。另袁成文在拟与卓博公司签订的《房屋租赁合同》上加盖了“大庆市博仲元经贸有限公司”公章后即出国旅游。3.袁成文回国后，卓博公司因为公司董事会审核以及战略调整原因，通过付某告知袁成文暂无法承租该商铺。袁成文遂将该信息告知罗成，并继续配合罗成寻找其他承租人。期间罗成一直继续使用该商铺直至2019年1月，且并未支付任何租金，且在此期间内，双方并未再就退房补偿金额进行过协商。袁成文与罗成之间签订《协议书》的原因，是卓博公司拟从罗成手中转租该商铺，且经过三方协商就补偿事宜达成了一致意见后签订的。但因卓博公司战略调整，其与袁成文之间的房屋租赁关系未实际建立，因此袁成文与罗成之间签订的《协议书》所依据的客观情况发生了重大变化。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，在罗成违约的前提下,袁成文继续履行《协议书》有违公平正义。4.卓博公司在明确表示不转租该商铺后，袁成文与罗成并未再就该商铺的退房事宜以及该笔费用进行协商，罗成依旧继续使用该商铺直至其自身无法经营。可以认为袁成文与罗成的意思表示，并不是直接按照《协议书》的约定执行，而是继续按照双方之前签订的《房屋租赁合同》执行，而罗成最终未继续经营的原因，并非袁成文强制其退房，而是其经营不善且无法继续缴纳租金。其并未履行《协议书》中退还房屋的义务，因此亦不应当要求袁成文按照《协议书》的约定履行支付款项的义务。基于上述情况，袁成文请求以情势变更原则和公平正义原则为基础，解除袁成文与罗成之间的《协议书》。二、即使《协议书》未予以解除，一审法院适用法律错误。1.即使《协议书》被认为无需解除，根据《合同法》第六十七条的规定以及《协议书》的约定，应当是袁成文先行支付款项，罗成在收到款项后一周内再行退还房屋。若袁成文并未按照约定支付款项，则罗成可以行使“先履行抗辩权”即袁成文未支付款项的后果是罗成不退还房屋，双方可继续按照《房屋租赁合同》的约定履行。2.事实上，双方均未按照《协议书》的约定履行，罗成在知晓卓博公司不再租赁后依旧在继续使用该房屋，且其最终因经营不善而无法继续，其并未履行《协议书》中退还房屋的义务，因此亦不应当要求袁成文按照《协议书》的约定履行支付款项的义务。三、袁成文的反诉请求与《协议书》的有效性之间不具有直接关系，罗成亦应当按照《房屋租赁合同》向袁成文支付未按期、足额缴纳的租金，并支付房屋占用费。1.即使按照一审法院的判决，认为袁成文即该房屋的实际出租人，袁成文与罗成之间签订的《协议书》有效且不可撤销，则该《协议书》亦是约定2018年11月15日之后双方的权利义务，而在2018年11月15日前，双方仍应当按照《房屋租赁合同》的约定履行权利义务。在签订该《协议书》之前，罗成存在为按时缴纳租金以及未足额缴纳租金的违约行为，具体表现为2018年8月至2018年10月并未按照合同的约定向袁成文支付租金，但在该期间内，罗成一直在使用该商铺，则罗成应当按照《房屋租赁合同》缴纳房租并承担相应的违约责任。2.袁成文在一审过程中提出了反诉，但一审法院并未就该部分进行审查。袁成文认为无论双方签订的《协议书》是否有效，该协议约定的内容并未涉及2018年11月15日前的事宜，因此罗成亦应当按照《房屋租赁合同》缴纳房租并承担相应的违约责任。3.另若按照一审法院的判决，认为《协议书》有效且应当执行，《协议书》约定的“甲方承诺乙方2018年11月15日后不再向甲方缴纳房租”的真实意思表示是袁成文在2018年11月15日支付补偿款，罗成一周内交还房屋，罗成可以不支付该一周内的房租。若袁成文未按期支付补偿款而罗成并未在合理的期限内主张，而是继续使用该房屋进行经营，则应当视为双方并未按照《协议书》的约定执行，罗成继续使用该房屋，即应当向袁成文缴纳房屋占用费。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求法院支持袁成文的上诉请求。 罗成辩称，罗成认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回袁成文的上诉请求，维持原审判决。针对袁成文的情势变更问题，袁成文在上诉状中作出了陈述。针对袁成文的事实部分罗成的答辩如下：1.双方在签订协议时，明确记载了房屋另有他用，所以双方在该基础上签订了协议书。2.至于袁成文在上诉状中称将案涉房屋转让给卓博公司，因为罗成没有参与，也没有签署过任何文件同意将房屋转给卓博公司。袁成文将案涉房屋转让未成功作为情势变更来抗辩，罗成认为不能成立。3.《协议书》于2018年11月15日签订，同时约定当天下午18点之前支付，在签订协议当天所谓情势变更不可能发生。 罗成向一审法院起诉请求：判令博仲元公司、袁成文共同给付补偿款及退还租房押金共计808900元。 博仲元公司向一审法院提出反诉请求：1.判令罗成支付租金267261.29元；2.判令罗成支付房屋占用费108900元（房屋占用费自2019年1月13日起开始计算，暂计至2019年2月12日，实际应计算至罗成交还房屋之日止）；3.判令撤销罗成与袁成文签订的《协议书》。 一审查明事实如下：2007年8月30日，博仲元公司与成都世纪城新国际会展中心有限公司（以下简称世纪城会展中心公司）签订《商品房买卖合同》，由博仲元公司购买世纪城会展中心公司开发的“世纪城时尚天堂街区”房，建筑面积2506.95平方米，总价2600万元。该《商品房买卖合同》于2008年2月19日办理了签约备案登记。购房款2600万元系分期支付，其中博仲元公司于2007年9月5日转账支付7900000元；袁鲁时（袁成文女婿）于2007年11月14日刷卡支付500000元、于2007年11月21日刷卡支付2000000元、于2007年12月26日刷卡支付500000元、于2007年12月21日刷卡支付3750000元、于2008年1月23日刷卡支付1150000元、于2008年1月24日刷卡支付100000元；袁士红（袁成文女儿）于2007年9月7日转账支付500000元；何珊珊（陈景荣亲戚）于2007年8月16日转账支付1000000元；陈景荣于2007年8月27日转账支付5100000元；杨昌仁（陈景荣亲戚）于2007年9月7日转账支付1500000元；一位刘姓人员于2008年1月23日刷卡支付2000000元。博仲元公司于2013年9月9日取得了房屋所有权证（成房权证监证字第××号）。案涉房屋位于高新区，登记为博仲元公司单独所有。 2017年12月14日，博仲元公司（甲方、出租方）与罗成（乙方、承租方）、四川中原物业顾问有限公司宏达世纪锦程营业部（经纪方，以下简称中原物业顾问宏达世纪营业部）签订《房屋租赁合同》一份，约定：博仲元公司将坐落在成都市高新区房屋以带装修状态及其设备出租给罗成作商业使用，只租一楼面积660平方米；租赁期自2017年12月15日起至2025年12月14日止，共计八年，博仲元公司于2017年12月15日交房；第一年月租金为108900元，从第二年起每年递增6%；罗成需于2017年12月15日或之前向博仲元公司支付租房押金108900元；租金以半年内每月付，半年后季付，第二年起半年付，每次交付租金需于下期租金到期前提前5天交付；第一期租金108900元对应日期为2018年2月15日到2018年3月15日，罗成应于2017年12月15日直接交付博仲元公司；租金交付方式为转至于桂学在中国工商银行世纪城支行账号为62×××92的账户中；基于经纪方在促成租赁中所提供的居间服务，博仲元公司同意支付108900元作为居间服务费。合同第7.4条约定：租赁期间，罗成如拖欠租金达十天或以上，或欠交租赁期间产生的租住费用达两个月以上视为罗成根本性违约，合同因违约而终止的，博仲元公司所收取的押金有权不予退还，并要求罗成承担赔偿责任。第7.5条约定：在租赁期内若博仲元公司提前解约，必须提前一个月通知罗成，同时博仲元公司所收取的押金予以退还，并赔偿罗成等同押金金额作为赔偿金，若罗成实际损失大于约定赔偿金的，则以实际损失进行赔偿，罗成已交租金扣除实际居住天数的租金后，剩余已交未居住的租金由博仲元公司退还罗成（不计利息）。第7.6条约定：在租赁期内若罗成提前解约，必须提前一个月通知博仲元公司，同时博仲元公司所收取的押金不予退还，若博仲元公司实际损失大于所收押金的，则以实际损失进行赔偿，博仲元公司将罗成已交租金中扣除实际居住天数的租金以及赔偿金后的剩余租金退还罗成（不计利息）。第7.7条约定：因罗成违约而导致合同终止或解除的，博仲元公司有权不经罗成同意单方收回该房屋，罗成须在收到博仲元公司通知后三天内无条件搬出该房屋，逾期视为罗成抛弃房屋内的自有财物，归博仲元公司任意处置。上述合同上博仲元公司加盖的印章系由袁成文携带至签约现场并加盖，落款处出租方“陈景荣”的签名系袁成文代签及代按手印。袁成文与罗成于2017年12月15日在《房屋租赁合同》附件《家具电器清单》上签名确认。 2017年12月15日，罗成将租房押金108900元及第一期对应日期为2018年2月15日至2018年3月15日的租金108900元共计217800元转账支付至袁成文的银行账户。罗成租赁案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，经营“高新区醉蜀南餐饮店”。罗成通过其员工叶明秀的银行账户，分别于2018年3月20日、2018年4月18日、2018年5月16日、2018年6月19日、2018年7月20日向于桂学账号为62×××92的银行账户转账支付2018年3月16日至8月15日的每月租金108900元；分别于2018年8月26日、2018年9月25日、2018年10月19日向于桂学的上述银行账户转账支付2018年9月16日至11月15日的每月租金88900元。 2018年11月15日，袁成文（甲方）与罗成（乙方）签订《协议书》一份，由于甲方对乙方经营的“醉蜀南”酒楼所用的房屋另有他用，故双方经协商达成退房协议，约定：甲方承诺在2018年11月15日下午18:00前付给乙方退房补偿款70万元及租房押金108900元，乙方在收到上述付款后一周内交房给甲方；乙方可拆除和带走酒楼内乙方所属的全部物品，在拆除物品时应保证甲方房屋主体结构完整；乙方负责结清由酒楼经营所产生的全部费用，并负责相关人员安全撤离；乙方2018年11月15日后不再向甲方缴纳房租。 2019年1月5日，博仲元公司通过顺丰速运向罗成的户籍地址及位于成都市双流区的醉蜀南益州国际店的地址发出《催款函》，载明：因罗成未按合同约定支付租金，且违约行为已符合《房屋租赁合同》第7.4款约定的根本性违约情形，故要求罗成在收到该函后三日内立即支付欠付的全部租金，否则博仲元公司有权单方面解除《房屋租赁合同》并要求罗成承担违约责任。罗成于当日签收向成都市双流区的醉蜀南益州国际店地址发出的《催款函》。 2019年1月6日，罗成向博仲元公司发出《关于对大庆市博仲元经贸有限公司的复函》，载明：《房屋租赁合同》出租人袁成文同意自2018年8月起每月租金减少为88900元，罗成已按该标准将租金交至2018年11月15日即《房屋租赁合同》解除之日，故不存在违约行为；袁成文以出租给罗成的房屋另有他用为由解除了合同，并同意给付罗成补偿款70万元并退还租房押金108900元，罗成因未收到上述补偿款及租房押金，已于2019年1月2日提起诉讼；根据协议约定，罗成在未收到补偿款及房租押金钱有权拒绝交房。该《复函》博仲元公司已收悉。 2019年1月11日，博仲元公司通过顺丰速运向罗成的户籍地址及位于成都市武侯区的醉蜀南的地址发出《解除通知书》，载明：因罗成经多次催收仍未按合同约定支付租金，已符合合同第7.4款约定的根本性违约情形，同时罗成已于2019年1月7日搬离租赁房屋，故博仲元公司通知罗成解除《房屋租赁合同》；要求罗成在收到该通知书之日起三日内结清租金、物业管理费、水电费等所有款项，并将租赁房屋交付博仲元公司，否则需支付占用使用费，并由博仲元公司自行收回房屋。罗成于2019年1月12日签收向成都市武侯区益州大道南段274号的醉蜀南地址发出的《解除通知书》。 罗成从2018年12月27日开始对经营的“醉蜀南”酒楼内的物品进行搬迁，并于2019年1月8日搬离案涉租赁房屋。 一审另查明，于桂学系袁成文配偶，生于1950年10月13日。于桂学账号为62×××92的银行账户在收取罗成支付的租金后，未见有金额、时间能够对应的取现或转账支出，仅有2018年7月3日一笔302000元、2018年10月15日一笔2000000元的转款，系转给于桂学的其他银行账户；一笔2018年10月15日的100000元转款，系转给承＊司的银行账户。2019年3月21日，账号为62×××92的银行账户进行了销户处理，销户时账户余额为430214.65元。 上述事实有罗成提交的当事人身份信息、《房屋租赁合同》、房屋所有权证复印件、户籍证明、《劳动合同书》、手机银行交易明细、网上银行电子回单、《协议书》、营业执照复印件，博仲元公司提交的《房屋租赁合同》、借记卡账户历史明细清单、《催款函》、《解除通知书》、顺丰速运客户存根、快递查询记录、《复函》、商品房买卖合同摘要、《商品房买卖合同》、收据、发票、完税证、银行销户凭证，一审法院依职权调取的POS单、收据、转款凭证、物品出门单、蒋超身份信息及各方当事人当庭陈述在卷佐证。一审法院认为，上述证据经庭审质证，符合证据的构成要件且能够相互印证本案的基本事实，故予以采信。对罗成提交的《费用清单》，因系其自行核算及制作，无法核实其真实性，故不予采信。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋的实际出租人是否系袁成文，或袁成文是否与博仲元公司系共同出租人；2.罗成与袁成文签订的《协议书》是否应当予以撤销；3.博仲元公司、袁成文是否应当支付罗成补偿款、退还房屋押金；4.罗成是否应当支付博仲元公司房屋租金、房屋占用费。一审法院根据查明的事实，综合评判如下： 关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即租赁合同中出租人的义务系将租赁物交付承租人使用、收益，权利系收取租金收益；承租人的义务系交付租金，权利系使用租赁物并获取收益。本案中，罗成主张在签订《房屋租赁合同》时，袁成文表示案涉房屋系其出资，仅为登记在博仲元公司名下；《房屋租赁合同》落款处“陈景荣”的签字系袁成文代签，附件《家具电器清单》出租人处由袁成文签名；《房屋租赁合同》约定的收款人于桂学系袁成文的妻子，2018年于桂学为68岁，不可能系博仲元公司的出纳，且没有证据证明于桂学将收取的租金交给了博仲元公司；袁成文及于桂学的女儿、女婿支付了850万元的购房款，故袁成文系案涉房屋的实际购买人之一；袁成文收取了第一期的租金以及租房押金，且系以自己的名义与罗成签订《协议书》，综上，袁成文应为实际出租人或共同出租人。博仲元公司主张，其系案涉房屋的所有权人；于桂学系公司出纳，基于于桂学与袁成文的夫妻关系以及袁成文对成都房地产市场的熟悉，博仲元公司委托袁成文作为居间人寻找承租人，并将收取的第一个月租金作为支付给袁成文的居间费用；于桂学的银行账户的设立目的系收取案涉房屋租金及公司财务需求，于桂学收取租金后，每年8月左右至大庆市将租金以现金方式交给博仲元公司，因案涉房屋未收回且涉诉，故博仲元公司已要求于桂学将账户销户并将已收取的租金在2019年3月交给博仲元公司；博仲元公司未委托袁成文与罗成签订《协议书》。袁成文主张，其并非案涉房屋的所有人、出租人或转租人，其与博仲元公司系居间合同关系，其与罗成签订《协议书》是为了将房屋再次出租以获取居间收益。一审法院认为，首先，《房屋租赁合同》的内容显示，出租方系博仲元公司，承租方系罗成，居间方为中原物业顾问宏达世纪营业部，由博仲元公司支付居间费，即博仲元公司与罗成的签约系由中原物业顾问宏达世纪营业部的参与促成，既然通过中介公司寻找承租人并且支付居间费用，博仲元公司可以委托他人办理签约事宜，但并无另外再与袁成文建立居间关系又额外支付高额居间费用的必要。其次，《房屋租赁合同》约定的收款人系袁成文的妻子于桂学，本案无证据表明于桂学系博仲元公司的出纳；于桂学账号为62×××92的银行账户已收取了共计811200元的租金，博仲元公司陈述该账户系收取租金及公司财务需求所用，则交付给博仲元公司的租金应从该账户支取，但根据于桂学的银行账户交易流水，并无能够与之大致对应的取现或者转款交易，故博仲元公司关于于桂学于每年8月左右将租金以现金方式交付的陈述与一审法院查明的事实不符，其将出租房屋的全部收益交由他人所得的行为不合常理。再次，袁成文以自己的名义与罗成签订《协议书》，表明因其对案涉房屋另有他用，承诺支付罗成补偿款并退还房屋押金共计808900元，如袁成文仅为提供居间服务，在其居间行为已完成、居间费亦已收取的情况下，无需再处理案涉房屋租赁相关事宜，且其承诺支付如此高额的费用系为了再次赚取十万余元的居间费，明显违背常理。最后，袁成文、于桂学的女儿、女婿支付了850万元购房款，对此博仲元公司陈述系其委托二人代为支付购房款，如博仲元公司需要支付购房款，可以通过转账或委托员工直接办理，将购房款转给与公司没有任何关系的个人账户，再由该二人代为支付购房款，既无必要，亦不符合常理，且并无证据表明支付购房款的款项来源于博仲元公司。综上，对博仲元公司及袁成文的上述陈述及主张，一审法院不予采信。袁成文实际与罗成签订《房屋租赁合同》并办理房屋的交接手续，袁成文、于桂学夫妻二人实际收取了案涉房屋押金和租金，袁成文要求与罗成提前解除《房屋租赁合同》并以自己的名义与罗成签订《协议书》达成退房以及补偿的相关协议，上述一系列事实表明，袁成文实际履行了合同的相关权利义务，其与博仲元公司既非代理关系亦非居间关系，其系案涉房屋租赁合同的实际出租人。博仲元公司将印章交给袁成文办理签约、并同意由于桂学收取租金，表明其知晓双方对案涉房屋的权利义务关系并配合袁成文完成案涉房屋的出租，博仲元公司虽为名义上的《房屋租赁合同》相对方，但在博仲元公司与袁成文均陈述双方没有其他债权债务关系的情况下，收取租金这一主要合同权利并非由其享有，其并非实际履行房屋租赁合同的一方当事人。关于第二个争议焦点，如前所述，袁成文系案涉房屋的实际出租人，其并非以博仲元公司的名义而系以自己的名义与罗成签订《协议书》，故不存在其系无权代理博仲元公司的情形，袁成文与罗成可就案涉房屋租赁合同的履行、变更、解除等事项达成协议。《协议书》系袁成文、罗成的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在可撤销的情形，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。故对博仲元公司主张撤销该《协议书》的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于第三个争议焦点，袁成文与罗成于2018年11月15日签订《协议书》，约定因袁成文对案涉房屋另有他用，故承诺于当日付给罗成退房补偿款及租房押金808900元，罗成在当日之后不再交纳房租，罗成在收到付款后一周内将房屋交给袁成文，并结清因酒楼经营产生的全部费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方已对退房、租金支付及补偿达成一致，即双方对解除《房屋租赁合同》协商一致，故案涉《房屋租赁合同》已于2018年11月15日解除。根据《协议书》的约定，袁成文应支付罗成退房补偿款700000元并退还租房押金108900元，因袁成文未按约履行，应承担相应的违约责任，故一审法院对罗成要求袁成文给付上述款项的诉讼请求，予以支持。对罗成要求博仲元公司共同给付上款项的诉讼请求不予支持。 关于第四个争议焦点，因袁成文系实际收取案涉房屋租金的权利人，亦系案涉房屋的实际出租人，博仲元公司要求罗成支付房屋租金及占用费无事实和法律依据，故一审法院对博仲元公司要求罗成支付房屋租金及占用费的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、袁成文于判决生效之日起十日内支付罗成补偿款700000元并退还租房押金108900元，共计808900元；二、驳回罗成的其他诉讼请求；三、驳回博仲元公司的全部诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11890元，由袁成文负担，反诉案件受理费3471元，由博仲元公司负担。 二审中，袁成文提交了以下新证据：证据一、出租人为袁成文、承租人为卓博公司关于案涉租赁房屋的房屋租赁合同一份，该合同尾部加盖博仲元公司印章，无卓博公司的任何签字、盖章。袁成文拟证明其与罗成解除合同系为了另行向卓博公司出租案涉租赁房屋。证据二、袁成文机票，拟证明袁成文曾出国，未能处理卓博公司不再承租案涉租赁房屋的事宜。同时申请证人付某出庭作证。付某陈述，其系卓越旅游开发有限公司营销策划总经理，在户外广告上看到袁成文将案涉租赁房屋对外招租，故其公司与袁成文进行了协商，后来公司综合考虑不再承租案涉房屋了，其之前不认识罗成。袁成文拟证明罗成知晓转租事宜，且与罗成签订解除合同的协议书的背景是第三方有意承租案涉房屋。 罗成质证认为，证据一仅有单方盖章，合同未签订，三性均不予认可，与本案无关；证据二三性不予认可，即便存在袁成文出国的事情，也不能作为不履行协议的抗辩理由；关于证人证言，真实性存疑，且陈述的公司名称与对方提交的合同上载明公司名称不一致，证人也不认识罗成，故是否存在交易意向与本案无关。 罗成二审中未提交新证据。 本院认证认为，对袁成文提交的证据一，仅有出租方单方盖章，未形成合同关系，故该证据缺乏客观性，真实性无法核实，故本院对该证据不予采信；对证据二，袁成文是否出国与其是否应履行协议无关，故该证据与本案缺乏关联性，不能达到证明目的，对该证据本院亦不予采信；对付某的证人证言，因付某身份不明，且陈述的公司名称与袁成文提交的合同不一致，其陈述内容缺乏客观证据印证，故本院对其证人证言不予采信。 二审中，袁成文、罗成均认可袁成文系案涉出租房屋的出租方，博仲元公司认可袁成文系该公司实际控制人。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，袁成文、罗成在2017年12月建立的房屋租赁合同关系及双方在2018年11月15日签订的《协议书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：1.袁成文是否有权以情势变更为由不履行《协议书》内容；2.罗成是否还欠付袁成文租金。 关于袁成文是否应履行《协议书》。本院认为，所谓情势变更是指合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预计的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公或不能实现合同目的的情形。本案中双方在2018年11月15日签订的《协议书》，是袁成文为解除合同与罗成就具体履行期间、房屋腾退时间及条件、赔偿方案所进行的约定，合同中并未约定该合同的履行以袁成文能够另行出租案涉房屋为前提，且案外人是否要另行承租房屋，属于袁成文能够通过签订合同控制、预计的情形，故案外人不按照协商意向承租案涉房屋不属于情势变更，袁成文无权据此主张不再履行《协议书》约定内容。袁成文还主张该《协议书》约定的履行方式为其先支付赔偿款，罗成再腾退房屋。本院认为，《协议书》中已经明确约定了双方原来建立的租赁合同关系提前解除，罗成据此依约腾退并无不当，而罗成在收到对方赔偿款前是否实际腾退房屋，属于罗成自身对其权利的合法处分，其腾退行为不构成袁成文拒不履约的依据。 关于罗成是否还欠付租金。罗成每月向袁成文指定的账户支付了88900元至2018年11月15日，虽然后期未能按照合同约定支付上涨部分，但在2018年11月15日的《协议书》中，明确了罗成不再支付在此之后的租金，同时约定了袁成文要对罗成支付补偿款，该约定内容实际具有对罗成租金支付的结算性质，应视为袁成文不再另行主张罗成未支付的其他租金，故袁成文关于罗成尚欠其租金的主张不能成立，本院不予支持。 综上，袁成文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11890元，由袁成文负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年十月二十八日 书记员 袁雅丽