云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初3682号原告：许煜婷，女，汉族，1969年3月8日生，专科文化，云南省武定县人，户籍地址：云南省楚雄彝族自治州楚雄市，现住云南省楚雄市。原告：姜正彬，男，汉族，1962年6月27日生，中专文化，云南省楚雄市人，户籍地址：云南省楚雄彝族自治州楚雄市，现住云南省楚雄市。被告：何玉兰，女，汉族，1979年8月9日生，高中文化，无业，云南省禄丰县人，户籍地址：云南省楚雄彝族自治州禄丰县，现住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。被告：柳树荣，男，彝族，1976年12月13日生，大专文化，云南省禄丰县人，住云南省禄丰县。委托诉讼代理人：杨正明，禄丰县广通法律服务所法律工作者（特别授权）。第三人：李少波，男，彝族，1983年6月3日生，大学文化，个体工商户，云南省双柏县人，住云南省双柏县。原告许煜婷、姜正彬与被告何玉兰、柳树荣及第三人李少波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许煜婷、姜正彬，被告何玉兰以及被告何玉兰及柳树荣的共同委托诉讼代理人杨正明、第三人李少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许煜婷、姜正彬向本院提出诉讼请求：1.判决被告何玉兰、柳树荣向原告支付违约金52000元；2.判令第三人李少波退还交房押金4500元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月30日，经楚雄市顺意房产李少波居间撮合，原告许煜婷、姜正彬与被告何玉兰、柳树荣在楚雄市签订《房屋买卖合同》，原告将位于楚雄市的房屋出售给被告，总价款为556000元，2017年7月30日支付购房定金26000元；2017年8月31日支付首付款124000元；办理完房屋交易过户手续后支付房款156000元;剩余250000元在2017年11月30日前支付，被告未按合同第5条约定的方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2%支付违约金，若被告不能在银行办理二手房银行按揭期间因自己的贷款条件不充分或因国家政策的及时调整导致不能发放按合同约定的贷款金额，由被告在规定日期内自行处理支付。第三人李少波作为居间方在《房屋买卖合同》上签字，在合同中约定李少波向原告收取6000元交房押金，双方顺利交易完如数退还。原告按约定将房屋过户至被告名下，并在居间人李少波的监督下移交房屋给被告。但被告未按照合同约定在2017年11月30日前付清剩余250000元购房款，经多次催促2018年3月15日才付清。就被告违约一事，原告多次与被告协商，但被告何玉兰、柳树荣拒绝支付任何违约金且态度恶劣。第三人李少波在原告多次催要下退还交房押金1500元，其余4500元经多次催要，至今拒不退还。被告何玉兰、柳树荣逾期支付合同价款的行为已构成违约，给原告造成较大损失，理应按照合同约定支付违约金。第三人李少波作为居间方拒不退还押金的行为也已构成违约，且严重违反经纪人的执业纪律，违背诚实信用原则。为维护原告合法权益提起诉讼，请求依法判决。被告何玉兰、柳树荣辩称，2017年7月30日原告、答辩人及第三人李少波签订了《房屋购买合同》。约定原告将位于楚雄市花果山经管小区（楚雄市工商局）2幢2单元401号房出售给答辩人，房价款556000元，于签订合同时支付26000元，同年8月4日办理过户手续时支付124000元，拿到新的不动产证后三个工作日内支付156000元，余款250000元通过银行按揭贷款支付，若不按期支付，每逾期一日，按逾期金额2‰支付违约金。同时约定交房期限为2017年12月31日，若逾期交房，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金。在该合同中还约定了第三人（居间方）职责：居间方作为甲乙双方的委托协助办理产权过户和见证方，协助签订房屋买卖合同，监督整个交易过程，协助办理产权过户，协助办理银行按揭，物业交割等手续。合同签订后，答辩人按照约定向原告支付了购房款（2017年7月30日支付26000元，2017年8月31日支付124000元，2017年10月9日支付了156000元）。合同中约定贷款支付的尾款250000元，因第三人收取答辩人8000元的中介费及办贷款所需材料后，承诺很快就能办妥。但一直到了2017年12月答辩人才得知第三人还没将贷款的材料交到银行，后答辩人只能自己跑银行办理房贷，到2018年3月15日才办妥支付给原告。因答辩人凑首付款时，借了许多外债，为了缓解经济压力，与原告及中介商定向银行多贷10000元支付给原告（应付尾款25万元，贷款26万元），由原告收到26万元后，退给答辩人1万元用于还债救急。答辩人应付原告房款为556000元，实际上共计支付给原告566000元。但原告多收了答辩人1万元，经答辩人多次索要原告拒不返还。而且因原告与第三人保证金的纠纷，迟迟不向答辩人交房。2018年2月13日，原、被告及第三人约定交房，并签订了《房屋交屋说明书》，但《房屋交屋说明书》签字后，原告说他还有一个衣柜没有搬，要过两天再腾房并交钥匙给答辩人，后答辩人多次要求原告交房，原告以第三人不退还其交房押金为由一直拒不交付房屋。2018年8月9日，答辩人找到房屋小区的管理方工商局后勤科，经工商局后勤科的工作人员电话联系原告，原告称钥匙丢了，在答辩人向工商局后勤科说明购房情况并出具相关材料后，后勤科及小区门卫同意答辩人撬锁。2018年8月9日原告请楚雄开发区金钥匙开锁服务部撬开门锁并在第三人李少波见证下才正式接收房屋。按照房屋买卖合同约定的交房期限，原告交房时间已逾期220天。现针对原告要求答辩人支付其违约金52000元的诉讼请求，答辩人认为购房尾款250000元至2018年3月15日才交付的原因是由于第三人未按照合同约定履行义务，未及时向银行提交贷款申请材料，并非答辩人违约，答辩人不应承担违约责任。而且根据三方签订的《房屋买卖合同》第六条、第八条约定，原告应在2017年12月31日交房，若逾期交房，每逾期一日，应按照购房总价的2‰支付违约金。但原告一直未交付该房钥匙，答辩人直至2018年8月9日才通过撬锁的方式接收到房屋，原告逾期交房时间长达220天。若计算违约损失的话，答辩人所遭受的损失明显要大于原告。对于原告主张的答辩人逾期付款的违约金赔偿标准，答辩人认为双方订立的《房屋购买合同》第七条约定每日按逾期金额的2‰支付违约金的请求明显超出最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，请求人民法院处理时依法给予调整。依据该条司法解释规定，违约金不能超出造成损失的30%。所以如果需要计算原告违约损失的话，其损失最高只能按照2017年一年期银行存款利率的130%计算，原告要求每日按逾期金额的2‰支付违约金的请求不符合法律规定。综上所述，答辩人对本案的意见是答辩人在履行房屋买卖合同过程中并不构成违约，而且原告多收答辩人房款10000元及逾期交房给答辩人所造成的经济损失明显大于其所主张的答辩人逾期付款给原告造成的损失，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人李少波述称，原、被告在其协助下签订房屋买卖合同，在办理过程中，因为卖方的名字问题，前期拖延了一段时间，后期因其个人原因没有及时提交材料、公积金贷款等原因，导致逾期交房，原告没有退还被告多贷的10000元。愿意退还原告保证金4500元。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.房屋买卖合同；2.交房押金收据；3.房屋交房说明书；4.借记卡历史明细交易清单；5.录音光盘1张。被告针对答辩主张提交了证据：1.房屋买卖合同；2.收条3张、借记卡账户历史交易明细清单1份；3.开锁公司收款收据。第三人未提交证据。经质证，原告提交的证据，被告提交的证据1、2，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据3，证明被告更换涉案房屋锁芯，真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月30日，原告姜正彬、许煜婷（甲方）、被告何玉兰、柳树荣（乙方）、楚雄顺意房产代表第三人李少波（丙方），签订《房屋买卖合同》，主要约定：原告以556000元向被告出售位于楚雄市住房；2017年7月30日乙方向甲方支付购房定金26000元，2017年8月31日前支付房款124000元，办理过户三日内支付房款156000元，2017年11月30日前支付房款250000元；甲方在2018年1月31日前将房屋交付乙方；甲方逾期交房，乙方逾期付款，按购房总价每日2‰支付违约金……丙方向甲方收取交房押金6000元，交房完毕如数退还甲方。合同签订当日，被告何玉兰、柳树荣向原告许煜婷支付定金26000元，原告姜正彬向第三人李少波交付甲方押金6000元。被告何玉兰、柳树荣分别于2017年8月31日、2017年10月9日向原告许煜婷支付房款124000元、156000元。2018年3月15日被告何玉兰、柳树荣通过银行向原告许煜婷转账260000元。2018年2月13日，原告许煜婷、姜正彬，被告何玉兰、柳树荣，第三人李少波共同签订《房屋交房说明书》，确认交房事实。另查明，第三人李少波向原告许煜婷、姜正彬收取的交房押金6000元，已退还二原告1500元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：被告是否应当向原告支付违约金？本院认为，原告许煜婷、姜正彬与被告何玉兰、柳树荣签订的《房屋买卖合同》不违反法律法规的规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告未按合同约定时间交付房屋，被告未在约定期限付清房款，均属违约。关于原告主张的违约金，涉案合同虽约定了违约金的计算方式，但以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原告主张的违约金过高，以250000元为基数按一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%上浮50%计算逾期付款期间的违约金较为合理，本院支持4114元（250000元×3.775%÷365×104天）。原告要求第三人李少波退还交房押金4500元的诉请，李少波无异议，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告何玉兰、柳树荣于本判决生效之日起15日内支付原告许煜婷、姜正彬违约金4114元；二、第三人李少波于本判决生效之日起15日内返还原告许煜婷、姜正彬交房押金4500元；三、驳回原告许煜婷、姜正彬的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取606元，由许煜婷、姜正彬负担500元，被告何玉兰、柳树荣负担50元（限本判决生效后15日内缴纳），第三人李少波负担56元（限本判决生效后15日内缴纳）许煜婷、姜正彬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  郑云山二〇二〇年十月二十一日书记员  贾忠会