河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再267号再审申请人(一审原告、二审上诉人):李锋,男,汉族,1976年10月6日出生,住河南省永城市。委托诉讼代理人:赵亚,河南正剑律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人):周忠钦,男,汉族,1953年3月15日出生,住河南省商丘市。委托诉讼代理人:赵伟敏,女,汉族,1955年10月27日出生,住河南省商丘市,系周忠钦妻子。委托诉讼代理人:杨国庆,河南向东律师事务所律师。被申请人(一审第三人):河南合众置业有限公司。住所地：河南省郑州市金水区红专路******。法定代表人:闫霞,该公司总经理。二审上诉人(一审原告):郭春雷,男,汉族,1975年10月16日出生,住河南省永城市。再审申请人李锋因与被申请人周忠钦、河南合众置业有限公司(以下简称合众公司)、一审原告郭春雷案外人执行异议之诉一案,不服本院(2019)豫民终434号民事判决,向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年12月31日作出（2019）最高法民申6443号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭于2020年7月23日公开开庭审理了本案。再审申请人李锋及其委托诉讼代理人赵亚，被申请人周忠钦的委托诉讼代理人赵伟敏、杨国庆，一审原告郭春雷出庭参加诉讼，一审第三人合众公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李锋申请再审称,一、案涉商铺所有权归李锋所有,李锋对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。1.李锋提交新证据即河南省高级人民法院（2019)豫民终431号民事判决,该案与本案事实基本一致,该案支持了彭朱仙要求停止执行的诉讼请求,本案亦应当支持李锋的诉讼请求。2.河南合众置业有限公司永城分公司(以下简称合众公司永城分公司)于2012年5月31日将案涉商铺出售给李锋,并于2014年11月份将该商铺交付给李锋,李锋后将该商铺租赁给案外人赵文强、罗斌、裴敬平等使用。3.李锋提交的交款收据等证据可以证明李锋在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同。4.李锋已经支付了案涉商铺全部价款59万元,并交清了全部配套费用和契税及维修基金、办证费等36442元。5.因开发商原因才使李锋至今未办理房产产权登记。二、周忠钦与合众公司在签订房屋买卖合同之前签订的是虚假的补充协议,案涉商铺在永城市房管局备案是无效的。合众公司永城分公司法定代表人解普松与担保人龚文华和出借人签订了商品房买卖合同的补充协议。协议条款内容约定:若合众公司依约履行还款义务,则双方之间签订的《商品房买卖合同》不生效,若合众公司未按照合同约定偿还出借人的借款本息,则《商品房买卖合同》生效。东城雅居1-D、2-D商铺并未收到实际购房款,到永城市房管局办理房产备案时所开的收据只是借款的一部分,不代表收取了借款人的房款,其目的是为了房产局备案使用。综上,请求：1、依法撤销一、二审民事判决。2、停止对李锋已经取得所有权的永城市东方商业用房××＃房屋（××位置为××城市××大道东××南侧××沿东方永城市××大道东××南侧××沿东方大道与××交叉口向东第20.35米处开始计算东西长2.85米，南北长22米的上下两层商铺，合同面积为130平方米，含公摊。）3、确认案涉房屋归李锋所有。4、周忠钦、合众公司承担本案诉讼费。周忠钦辩称，一、李锋出示的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条的规定，不能排除本案的执行。二、李锋不享有排除执行的民事权益，李锋出示的购房合同为复印件且内容虚假，不享有排除执行的权利。三、李锋出示的证据不能证实在人民法院查封之前已合法占有该不动产。四、李锋未出示证据证实已支付案涉房屋全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定的情形，其认定事实缺乏证据证明。五、李锋出示的证据不能证实存在非因买受人自身原因未办理过户登记规定情形。请求驳回李锋的再审申请，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。郭春雷称，刘萍系郭春雷妻子，刘萍通过转账支付了案涉房屋的20万元购房款，还支付了一部分现金，现金给了售楼部。案涉房屋是郭春雷和李锋一起购买的，一家一半，总房款是59万元。请求支持其一审诉讼请求或将本案发回重审。合众公司未出庭也未提交书面意见。2017年12月7日，李锋、郭春雷起诉至河南省商丘市中级人民法院（以下简称一审法院）请求：1.判令不得执行位于永城市××大道东××南侧××沿东方大道与××交叉口向东第20.35米处开始计算东西长2.85米，南北长22米的上下两层商铺（合同面积为130平方米，含公摊）；2.确认位于永城市××大道东××南侧××沿东方大道与××交叉口向东第20.35米处开始计算东西长2.85米，南北长22米的上下两层商铺归李锋、郭春雷所有（合同面积为130平方米，含公摊）；3.周忠钦承担本案诉讼费。一审法院认定事实：周忠钦申请执行梁园公证处（2015）商梁证执字第8号执行证书一案，周忠钦与合众公司于2014年4月25日签订《借款合同》，梁园公证处于2014年4月25日作出（2014）商梁证经字第464号公证书，对上述《借款合同》进行了公证。合众公司未按合同约定履行义务，应周忠钦申请，梁园公证处于2015年1月21日作出（2015）商梁证执字第8号执行证书。该案进行执行程序后，该院于2015年3月5日作出（2015）商执字第49号民事裁定，查封了合众公司位于永城市××大道东××南侧××东城雅居商业用房第一栋1-C、1-D、2-C、2-D共4套，建筑面积为1115.26平方米房产。李锋、郭春雷向该院提出执行异议，请求终止对该房产的执行，该院于2017年11月10日作出（2017）豫14执异54号民事裁定，驳回李锋、郭春雷的异议请求。李锋、郭春雷于2017年12月7日提起本案诉讼。一审法院认为，根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，买受人对在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……。第二十九条规定：买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋……本案中，李锋、郭春雷未举证证明其与合众公司签订书面的商品房买卖合同，且合众公司作为房地产开发企业，案涉房产登记在合众公司名下，且为商铺，李锋、郭春雷购买案涉商铺明显并非用于居住，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，其执行异议不能成立。李锋、郭春雷关于终止执行及确认其对案涉房屋产权的请求，不予支持。一审法院于2018年11月5日作出（2017）豫14民初358号民事判决：驳回李锋、郭春雷的诉讼请求。案件受理费9700元，由李锋、郭春雷负担。李锋、郭春雷不服一审判决，向本院上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其诉讼请求或将本案发回重审；2、周忠钦承担全部诉讼费用。本院二审查明的事实与原审查明一致。另查明：1、李锋、郭春雷未提交其与合众公司签订《房屋买卖合同》。2、李锋、郭春雷向法院提交的《一本通/绿卡通交易明细》，该明细记载，2013年5月11日，消费24万元，未显示对方账户户名。未提交其他购房款转款凭证。3、李锋、郭春雷提交的《商铺定金》、《商-4诚意金》、《商铺认筹金》等收款人均系合众公司永城分公司，未载明房屋房号及位置。本院二审认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点为李锋、郭春雷对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四个要件必须同时具备，买受人才有对案涉房屋排除执行的可能，欠缺其中任何一个条件的，则不能排除执行。据此，李锋、郭春雷应当对上述要件事实的成立承担举证证明责任。评述如下：本案中，1、李锋、郭春雷未举证证明在法院查封涉案房屋前，其与合众公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》。另外，其向一审法院提交的《一本通/绿卡通交易明细》，该明细记载的内容为2013年5月11日“消费”24万元，该“消费”无法证明李锋、郭春雷向合众公司交纳购房款。亦未提供证据证明未办理过户登记非自身原因。2、关于李锋、郭春雷提交的河南省永城市人民法院（2018）豫1481民初440号民事判决的问题。根据《执行异议复议规定》第二十六条第一款第（三）项规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。综上所述，李锋、郭春雷没有提供证据证明在执行法院查封涉案房屋之前，与合众公司签订合法有效的《房屋买卖合同》和已实际交纳购房款的证据。由于涉案房产仍登记在合众公司名下，因此，李锋、郭春雷对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院于2019年4月15日作出（2019）豫民终434号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由李锋、郭春雷负担。本院再审查明，一、郭春雷的妻子刘萍于2013年5月11日通过POS机刷卡向合众公司永城分公司支付20万元。李锋的中国邮政储蓄银行账户于2013年5月11日支出24万元。合众公司永城分公司的中国银行股份有限公司账户于2013年5月13日收到转账款43.984万元。二、李锋、郭春雷原审中提交了李锋、案外人蔡亚鹏与赵文强在2014年11月13日签订的房屋租赁合同；李锋再审中提交了李锋、蔡亚鹏在2016年10月8日、2017年11月3日先后与何富宽、裴敬平签订的房屋租赁合同。此外，李锋提交了蔡亚鹏于2016年10月11日、2017年12月1日分别支付李锋15000元、25000元的银行流水。李锋称其将案涉房屋与蔡亚鹏的房屋一起出租，由蔡亚鹏统一收取房租后将部分租金转交给李锋。周忠钦对李锋再审中提交的上述证据质证认为，对真实性不予认可，租赁合同系事后补签，本案在执行时留有现场查封照片，照片显示案涉房屋在查封时处于闲置状态，执行法院现场张贴封条。打款凭证不能证实是租金收入。三、李锋再审中提交《商品房买卖合同》复印件一份，该复印件首页底部载明，“此复印件与原件一致，原件从的河南合众置业有限公司永城分公司调取，调取人：王建”，在该段文字上加盖有永城市公安局城建派出所红色印章。该合同主要内容是：出卖人为合众公司，买受人为郭春雷。买受人购买合众?东城雅居商品房，价格为每平方米6272.59元，总金额为59万元。付款方式约定：一次性付款，买受人于2014年8月15日签订商品房买卖合同，付清所有房款59万元。出卖人处加盖合众公司永城分公司合同专用章和解普松个人名章，买受人处郭春雷签名捺指印。合同尾部并附有郭春雷居民身份证复印件。李锋称该合同取得于永城市公安局，原件保存在公安机关。周忠钦质证认为，对该合同的真实性有异议，李锋没有出示原件。该合同未体现签订日期。在合同第7页付款方式中约定买受人于2014年8月15日签订合同，付清房款59万元，并由郭春雷签字，李锋出示的所有付款票据截止时间是2013年5月11日，两者相差一年多的时间。永城市人民法院（2018）豫1481民初440号民事判决已经确认李锋没有房屋买卖合同，仅有口头的买卖合同。再审庭审后，周忠钦申请对案涉《商品房买卖合同》中手写体文字签名的笔迹形成时间进行鉴定。四、本院依职权向公安机关进行了调查核实，并制作了询问笔录。永城市公安局工作人员王健述称，2018年6月份，其从永城市公安局抽调到永城市房地产领域问题攻坚领导小组。2009年3月，李锋等14人到永城市委信访反映其所购买的商铺被开发商勾长舟抵押给商丘市金盛元投资信息咨询有限公司，请求依法追究勾长舟法律责任。王健受理案件后进行了相关调查，并询问勾长舟，勾长舟称，其卖房给李锋等人，并于2014年签订了商品房买卖合同。当时公安机关要求勾长舟提交李锋等14人的购房合同，勾长舟安排合众公司材料员（手机号码180××××****）找到上述购房合同，并送到公安机关。材料员称这些合同均在勾长舟办公室的保险柜中找到的。周忠钦对该《询问笔录》质证认为，对真实性有异议，该购房合同并非公安机关提取，而是在工作组成立且对勾长舟采取强制措施后出现。该购房合同购买人为郭春雷，并不包括李锋，郭春雷不是再审申请人。该购房合同来源不清，真实性无法确定。五、本院另案审理的蔡亚鹏与周忠钦、合众公司执行异议之诉（2020）豫民再176号民事判决查明，合众公司认可其与合众公司永城分公司是总公司与分公司之间的关系。一般情况下，签合同都是用的合众公司的合同专用章，财务往来是用的分公司的财务章，当时用章比较混乱。六、一审庭审时，合众公司称，案涉房产没办理过户的原因是因规划、土地方面的问题，房屋超规划。再审查明的其他事实同原审一致。本院再审认为，关于李锋、郭春雷是否按约定交付购房款的问题。根据已查明的事实,案涉房屋总价款为59万元。李锋、郭春雷原审中提交的《收据》显示,其已向合众公司支付了15万元现金。此外，郭春雷的妻子刘萍于2013年5月11日通过POS机刷卡向合众公司永城分公司支付了20万元。李锋于2013年5月11日通过中国邮政储蓄银行账户支出24万元。李锋称，该20万元和24万元均系于2013年5月11日支付的购房款，合众公司用POS机收款，第二天（节日顺延）统一一笔汇入其在银行开设的基本户，合众公司永城分公司于2013年5月13日收到款项。经查，2013年5月11当日为星期六，而2013年5月13日为星期一，李锋、郭春雷原审中提交的加盖合众公司永城分公司财务专用章的44万元《收据》上载明，收到郭春雷交来房款（卡24万＋卡20万）肆拾肆万元。综上，李锋提交的证据相互印证，能够证明李锋、郭春雷已全部交付购房款。关于李锋、郭春雷是否在人民法院查封前已合法占有案涉房屋的问题。李锋在原审中提交其于2014年11月13日同赵文强签订的租赁协议，证明在案涉房屋被查封前，合众公司已交付案涉房屋，该房屋对外出租，其已占有使用该房屋。李锋再审中又提供了将案涉房屋租给他人使用的合同及相关收款流水，补强其占有使用案涉房屋的事实。所以，本院对李锋、郭春雷在人民法院查封前合法占有案涉房屋的事实予以确认。周忠钦再审中提交照片拟证明案涉房屋在查封时处于闲置状态，但是该照片所反映的地点、时间是否和周忠钦陈述一致尚需要其他证据进一步佐证，不足以单独实现其证明目的。周忠钦称永城市人民法院（2018）豫1481民初440号民事判决已经认定了案涉《商品房买卖合同》并不存在的事实。但根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第二款的规定，当事人有相反证据足以推翻已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实的情形下，当事人仍须举证。由于李锋提交了书面商品房买卖合同，本案存在适用该条规定第二款的情形。结合本案实际情况来看，李锋再审中提交了郭春雷与合众公司永城分公司签订的《商品房买卖合同》复印件，该复印件加盖有永城市公安局城建派出所公章。经本院核实，该合同原件存放于永城市公安局。合众公司对该《商品房买卖合同》没有提出异议。周忠钦提出申请要求对该《商品房买卖合同》中的手写体文字签名的笔迹形成时间进行鉴定，因结合李锋、郭春雷支付房屋全款、出租房屋等相关事实，李锋提交的证据能够证明案涉《商品房买卖合同》的真实性，对笔迹形成时间鉴定并非必要，本院驳回周忠钦的鉴定申请。本院对案涉《商品房买卖合同》的真实性予以确认。该合同虽加盖的是合众公司永城分公司的公章，未加盖合众公司的公章，但该合同内容是对购买案涉商铺行为的明确约定。合众公司永城分公司是合众公司不具备独立法人资格的分公司，合众公司应对合众公司永城分公司的民事行为承担民事法律责任，合众公司诉讼中对合众公司永城分公司签订该《商品房买卖合同》的行为并未提出异议，案涉《商品房买卖合同》依法成立，不违反相关法律法规的规定。关于未办理过户登记的原因问题。案涉房屋登记在合众公司名下，合众公司原审已认可案涉房屋没有办理过户的原因是因规划、土地方面的原因，房屋超规划。且李锋、郭春雷已举证其缴纳了配套办证费、维修基金等办理产权证的费用，没有证据证明是因为李锋、郭春雷的原因未办理过户登记手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房屋虽然登记在被执行人合众公司名下，但郭春雷与合众公司之间在人民法院查封前就签订有书面商品房买卖合同，并且李锋、郭春雷按约定支付了房款，在人民法院查封之前已接收房屋并且对外出租，没有证据证明是因李锋、郭春雷自身的原因未办理过户登记手续，故在周忠钦申请对合众公司的金钱债权执行中，李锋、郭春雷请求排除执行的请求成立，本院予以确认。李锋申请再审请求确认案涉房屋归其所有，因李锋、郭春雷一审起诉请求确认案涉房屋归该二人所有，李锋该项再审请求超出了其一审诉讼请求。此外，案涉《商品房买卖合同》系郭春雷和合众公司签订，郭春雷主张案涉房屋由二人共同购买，而李锋、郭春雷诉讼中提交的证据亦显示购房款系由二人缴纳。因此，本院对李锋要求确认案涉房屋归其所有的再审请求予以驳回。综上，由于李锋、郭春雷原审中提供证据不足，导致原审查明事实不清，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销河南省高级人民法院(2019)豫民终434号民事判决和河南省商丘市中级人民法院（2017）豫14民初358号民事判决；二、停止对位于永城市东方大道东段南侧合众?东城雅居商业用房14B#房屋(具体位置为永城市东城区东方大道东段南侧合众东城雅居沿东方大道与庆丰街交叉口向东第20.35米处开始计算东西长2.85米,南北长22米的上下两层商铺)的执行;三、驳回李锋、郭春雷其他诉讼请求。一、二审案件受理费各9700元，由李锋、郭春雷各负担3000元，周忠钦各负担6700元。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  丁 亮审判员  邹新哲二〇二〇年十月二十六日书记员  张淑俐