内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民事判决书（2020）内0302民初2673号原告：申秋兰，女，1968年12月11日生，汉族，公民身份号码：×××，住乌海市。被告：内蒙古包头兴业集团股份有限公司。法定代表人：申玉虎，职务董事长。公司住所地：包头市青山区富强路**。委托诉讼代理人：易发林，男，汉族，1982年8月6日生，公民身份号码：×××，该公司职工，现住乌海市海勃湾区沃野北路三中西墙北圣酒店。第三人：内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司。负责人：杨光。公司住所地：乌海市海勃湾区海拉路东乌海热电厂院内/div>原告申秋兰诉被告内蒙古包头兴业集团股份有限公司（以下简称“包头兴业公司”）、第三人内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司（以下简称“天鸿房地产公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申秋兰、被告内蒙古包头兴业集团股份有限公司及其委托诉讼代理人易发林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销(2019)内0302民初218-2号民事裁定书对乌海市海勃湾区狮城东街北四街坊天鸿瑞园小区15号公寓楼住宅1007号房屋的查封；2.请求确认位于乌海市××区房屋为原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月17日，原告购买由第三人内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司（以下简称天鸿房地产）开发建设的房产位于乌海市××区房屋，面积134.81米，总价545441元。根据合同约定原告于2018年5月17日付清了全部房款，并签订了《天鸿瑞园认购协议书》，该房屋自《天鸿瑞园认购协议书》签订之日起至今，原告曾多次找第三人天鸿房地产办理房屋产权手续，但第三人天鸿房地产以各种理由推脱，至今未办理。经了解，被告内蒙古包头兴业集团股份有限公司（以下简称包头兴业公司）与第三人内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司，发生建设工程施工合同纠纷。被告包头兴业公司于2019年3月21日向海勃湾区人民法院申请财产保全，乌海市海勃湾区人民法院作出(2019)内0302民初218-2号民事裁定书查封，包括原告位于乌海市××区房屋一套。原告于2018年5月17日与第三人内蒙古天鸿房地产公司签订了《天鸿瑞园认购协议书》，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且第三人天鸿房地产公司已按照约定收取全部购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，该协议签订时间早于被告申请财产保全时间，该房屋应当为原告所有，不应划入第三人财产保全范围。综上所述事实理由，原告认为该房屋在贵院裁定保全前，已经与第三人签订了《天鸿瑞园认购协议书》，支付了全部购房价款，领取了房屋钥匙，已经成为房屋产权实际拥有人。因此，原告再次向贵院提起异议之诉，恳请贵院以“事实为依据、法律为准绳”对执行标的物所有权人进行审理确认，撤销保全栽定，保护原告合法权益。被告包头兴业公司辩称：一、海勃湾区人民法院(2020)内0302执异41号执行裁定书，已经明确查明：原告自认购买的××园房屋。而裁定查封的××园。本院在对原告提出强制执行异议期间。内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司于2020年1月2日出具＂房号变更说明”一份，将天鸿瑞园18号楼1单元1008室变更为15号楼1单元1007室。海勃湾区人民法院在作出(2020)内0302执异41号执行裁定书时，并没有采纳。二、因为该份说明所述内容，恰恰印证了原告与天鸿房地产公司恶意串通的事实。就原告提起异议之诉的事实理由，我们不难看出，原告今天诉讼的虚假，1、案涉整栋楼宇的建设开工竣工，已经该案涉楼房的预售批准实际，均证实，原告所述事实虚假，今天的起诉是原告与天鸿房地产公司恶意串通的虚假诉讼；2.原告诉讼成立与否，原告持有与天鸿房地产公司的买卖合同是否有效为前提。我们知道，在商品房预售中，预售方也就是房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求，就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格，应当宣告合同无效。基于上述，原告提出的异议之诉，无理无据，应依法驳回。第三人天鸿房地产公司向本院提交书面答辩意见辩称：涉案房屋虽登记在我公司名下，但是实际上早已出售给了申秋兰，房屋价款也已经支付，只是未来得及办理网签变更登记手续，该房屋实际上已经非答辩人所有，内蒙古包头兴业集团股份有限公司不应当查封该房屋。另向我院递交“情况说明”一份，内容为：“…新建18#楼为施工楼号，15#号楼为网签备案楼号，为同一栋楼。”本院经审理认定事实如下：1.2016年12月1日，原告（乙方）与第三人天鸿房地产公司（甲方）签订《天鸿˙瑞园认购协议书》一份，约定原告自愿认购第三人天鸿房地产公司开发的天鸿˙瑞园公寓一套，公寓位置为16号楼-1308，房屋面积42.84平方米，房屋单价4829元每平米，房屋总价为206874元；付款方式为：于2016年12月1日交定金5000元，剩余房款156874元，于2016年12月1日付清。同日天鸿房地产公司向原告出具收据一张，载明今收到原告购房款206874元。2.2018年5月17日，原告（乙方）与第三人天鸿房地产公司（甲方）签订《天鸿˙瑞园认购协议书》一份，约定原告自愿认购第三人天鸿房地产公司开发的天鸿˙瑞园商品房一套，房屋位于18号楼1008，面积134.71平方米，单价4046每平米，房屋总价款545441元；付款方式为：乙方于2018年5月17日交定金5000元，剩余房款认购金计为495441元。3.另查明，16号楼1308公寓认购协议书签订后，原告将其购买的上述公寓退回第三人天鸿房地产公司，并将其已经缴纳给天鸿房地产公司的公寓房款206874元转为其认购本案涉案房屋的部分房款，并在2018年5月15日通过银行转账的方式向天鸿房地产公司对公账户缴纳购房款共计150000元，另又于2018年5月17日即签订本案涉案房屋签订认购协议书的当天以天鸿房地产公司要求的付款方式向其缴纳房款共计188567元。以上房款合计545441元，与原告和第三人天鸿房地产公司约定的对于涉案房屋的购房款相一致。4.包头兴业公司与天鸿房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，经包头兴业公司申请，本院于2019年4月8日作出（2019）内0302民初218-2号民事裁定书，裁定查封了登记在天鸿房地产公司名下位于乌海市××区房屋；后本案原告于2020年7月16日对本院强制执行的（2019）内0302民初218-2号民事裁定书提出书面异议，认为其对查封的涉案房屋享有所有权，本院受理后于2020年7月28日作出（2020）内0302执异41号执行裁定书，裁定“驳回案外人申秋兰的异议申请。”原告不服该裁定书，遂提起本案执行异议之诉。5.2013年11月涉案小区在办理房屋预销售许可证时，将小区内楼房编号按从西往东方向排列备案，与报建之时小区楼号从东往西排列不一致，报建之时的18号楼网签备案楼号变更为15号楼。6.2020年1月2日，天鸿房地产公司出具“15号楼房号变更说明”一份，内容为：“我公司开发销售的天鸿瑞园18号楼1单元1008室经派出所重新排号最终测绘报告及销售合同房号变更为15号楼1单元1007室”。7.后原告于2020年1月9日-10日缴纳了水费、物业费等各项费用后，第三人天鸿房地产开发有限责任公司向原告方交付了涉案房屋。8.另查明，2018年9月27日，第三人天鸿房地产公司取得了“天鸿瑞园15号公寓楼”的商品房预销售许可证。以上事实由原告提供的乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302执异41号民事裁定书、《天鸿˙瑞园认购协议书》、收据发票、银行流水明细、商品房预销售许可证、第三人内蒙古天鸿房地产开发有限责任公司提供的情况说明以及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，本案为执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任证明。本案争议焦点在于：原告申秋兰对案涉房屋享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行，申秋兰关于执行异议的诉请能否成立。就本案的具体情况分析，申秋兰向房地产开发企业内蒙古天鸿房地产有限责任公司认购商品房，现被执行的房产亦系登记于房地产开发企业名下的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第二十九条适用的前提是，对房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查，申秋兰关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，海勃湾区人民法院于2019年4月8日作出的（2019）内0302民初218-2号民事裁定书，裁定查封了第三人天鸿房地产公司名下位于乌海市××区套房屋（包括原告申秋兰所认购的房屋），而申秋兰与天鸿房地产公司签订的认购协议在2018年5月17日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉《天鸿˙瑞园认购协议书》载明了买卖双方的基本情况及房屋的面积、付款方式、位置等商品房买卖合同应具备的内容，且申秋兰已支付了案涉房屋的全部购房款，应认定上述《天鸿˙瑞园认购协议书》的性质为商品房买卖合同。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，第三人天鸿房地产公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉《天鸿˙瑞园认购协议书》应当认定为合法有效，故本院对被告包头兴业公司主张认购协议书系无效合同的抗辩意见不予支持。综合上述情形，该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。（2）已交付的价款超过合同约定总价款的50%。本案现有证据表明，申秋兰已支付的房屋价款超过合同约定的总价款的50%，且第三人天鸿房地产开发公司亦出具了相应的收款收据，故本案可以认定符合“已交付的价款超过合同约定的总价款的50%”（3）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，虽然申秋兰名下并非系此一处住房，但对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解，如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案根据已查明的事实，可以认定原告购买案涉商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资。至于申秋兰就案涉商品房未及时办理产权预告登记备案是否存在过错的问题，由于该内容不属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定所需审查的要件，故本案无需就此问题进行评判。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，申秋兰与第三人天鸿房地产公司签订了房产认购协议并缴纳房款，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。故依照《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形处理（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，判决如下：一、不得执行位于乌海市××区房屋；二、位于乌海市××区房屋归原告申秋兰所有。案件受理费9254元（原告已预交），由被告内蒙古包头兴业集团股份有限公司承担，被告于本判决生效后给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本院作出的（2019）内0302号民初218-2号民事裁定书中第九项内容自动失效。审判长 李芃沛人民陪审员 李万奎人民陪审员 李树学 二〇二〇年十月二十三日书记员 霍凯婧附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。