贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1919号 原告：李贤策，男，汉族，1997年12月24日生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：田伟，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：赵玉香，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，特别授权。 被告：龙里县铁五建置业有限责任公司，住所：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道山林路，统一社会信用代码91522730577119751N。 法定代表人：胡永清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王华，男，汉族，1985年8月26日生，住贵州省金沙县，系该公司法务，特别授权。 委托诉讼代理人：马雷雷，男，汉族，1994年10月21日生，住山西省榆林市绥德县，系该公司法务，一般授权。 原告李贤策与被告龙里县铁五建置业有限责任公司（以下称铁五建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告李贤策及其委托诉讼代理人田伟、赵玉香、被告铁五建公司的委托诉讼代理人王华、马雷雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李贤策向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金585837.11元（逾期交房违约金以原告已付房款1492959元为基数，按每日万分之六标准自2017年11月21日计算至2019年9月6日）；2、请求依法判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金11689.87元（逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以原告已付房款1492959元为基数，按每日万分之零点一标准自2017年11月21日计算至2020年1月13日）；3、请求依法判令被告向原告支付逾期交房期间物业管理费17317.6元（物业管理费以3.2元／月／平方米，自2017年11月21日计算至2019年9月6日）；4、本案的诉讼费（包括但不限于：诉讼费、公告费、保全费等）由被告承担。事实与理由：2017年11月20日，李兴建作为原告李贤策父亲及委托代理人与被告铁五建公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于龙里县现有房屋出售给原告，房屋价值1492959元，原告代理人李兴建于同日下午通过银行转账向被告付清房屋所有款项。但在2017年11月20日中午原告代理人李兴建发现房屋外部上下水管道缺失、土地下沉引起房屋开裂、二楼地漏落水管未接入排水管、二楼卫生间排水管漏水、二楼天沟部分缺失以及三楼次卧室小窗户外瓦面破裂等问题，当即向被告的房屋销售人员反映上述问题，并表示需要在上述问题整改完毕后验收交接房屋，房屋销售人员立即报备请示后明确承诺会在短时间内整改完毕交房，原告代理人李兴建基于上述承诺方才于当日下午向被告付清所有款项并签订《商品房买卖合同》，但在付清房屋款项和签订合同后被告一直未整改，经过原告代理人李兴建的多次催促，被告方于2019年9月7日整改完毕交房。并且同样经原告代理人李兴建的多次催促，被告才于2020年1月14日向原告代理人李兴建交付办理商品房转移登记有关文书。被告逾期交房与逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已严重违反《商品房买卖合同》关于房屋交付与房屋转移登记的相关约定，且被告逾期交房的行为造成了原告物业管理费的损失。故原告为维护自身合法权利，特诉至贵院，请人民法院依法支持原告的以上诉讼请求。 被告铁五建公司辩称，1、被告不存在逾期交房行为，原告购房的涉案房屋为现房，早在2014年8月20日已经经政府部门验收过了，原告基于对现房查看合格后才予以付款购买，本案仅是因原告未按合同约定接房，根据合同约定视为已经接房；2、被告不存在逾期办理转移登记文书的行为，文书在2014年9月18日已经办理完毕，是因原告未予接房接收资料导致，被告不应承担该责任；3、物业管理费的主张无任何事实及法律依据，该费为第三人与原告之间的法律关系，与本案无关，同时该主张与诉讼第一项诉请存在重复，均是原告基于主张的逾期交房产生；4、诉状与事实不符。（1）原告陈述2017年11月20日中午即提出质量缺陷与事实不符，没有相应的证据支撑，（2）诉状陈述2020年1月14日才交付文书与事实不符，原告在接房时已经将相应资料领取走了的。综上，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经本院审理认定事实如下：2017年11月17日,原告李贤策准备购买被告铁五建公司所有的位于龙里县房屋,该房屋系现房,原告于当天下午17点46分向被告转款100000元。2017年11月20日，原告李贤策与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于龙里县现有房屋出售给原告，房屋价值1492959元；出卖人应当在2017年11月21日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十二条：“本项目相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施。1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：2015年1月18日达到管道敷设到户，由燃气公司决定点火时间；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理：（3）出卖人督促、协调燃气、电信部门等达到交付条件交接手续；第十四条：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件时，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知后5日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂大面积起砂；（5）管道堵塞；（6）卫生洁具开裂、漏水；（7）灯具、电器开关失灵；（8）防盗及对讲系统失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按银行同期贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。（三）查验该商品房后，若买受人对出卖人交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理（详见附件十二补充协议）。附件十二补充协议第六条约定：双方同意对合同第十四条补充如下：.......双方同意本条第三款补充如下：1、双方同意逾期交房违约责任的起算时间仍以主合同约定的交房最后期限日期起算。如5日内买受人未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。2、如房屋在《商品房买卖合同》约定交房屋之日具备交房条件的，由于买受人的原因，未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用；十二、4、所有权初始登记相关资料的领取地点为出卖人项目现场办公地；二十、其他约定：（3）对于房屋交付，因买受人所购买的房屋现已达到交房条件，出卖人在签定《商品房买卖合同》解释有关条款时，一并告知房屋交付时间，履行通知义务，买受人按照本《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件和时间，前往甲方办理接房手续。”。《商品房买卖合同》及补充协议还对其他事项进行了约定。原告于2017年11月20日下午4点20分通过银行转账方式将购房款全部付清。 被告提交的验收日期为2019年7月9日的《中铁国际生态城房屋验收交接单》载明：需整改的问题描述：1、二楼天沟部份缺失；2、二楼地漏落水管未接入排水管；3、二楼厕所排水管漏水；4、三楼次卧室小窗户外瓦面破裂一块；原告于同日在业主确认签字处签字。被告于2019年8月26日整改完毕并于2019年9月2日短信通知原告现场验收，原告父亲李兴建2019年9月7日在工程质量问题整改通知单上签署“已整改完成”字样；李兴建在《B区业主交房资料签收表》上签字，但未注明时间。 龙里县中铁国际生态城白晶谷Ｂ区Ⅰ标段于2014年8月20日在龙里县住房和城乡建设局做建设工程竣工备案，于同年9月18日获得房屋登记注册证。2017年11月20日，涉案房屋办理备案，2020年1月22日，涉案房屋办理了不动产权证书。 以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《中铁国际生态城房屋验收交接单》、《B区业主交房资料签收表》、竣工备案表、房屋登记注册证及双方当事人当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：被告是否逾期交付案涉房屋及逾期交付办理商品房转移登记有关文书。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效，原、被告双方应当全面履行。原告已向被告足额支付了房款，履行了付款义务，被告应当向原告交付符合约定的房屋。关于被告是否逾期交房的问题，双方合同约定被告交付房屋的时间为2017年11月21日，合同附件补充协议中约定“对于房屋交付，因买受人所购买的房屋现已达到交房条件，出卖人在签定《商品房买卖合同》解释有关条款时，一并告知房屋交付时间，履行通知义务，买受人按照本《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件和时间，前往甲方办理接房手续”，被告在合同中已履行了通知交房义务且为现房，案涉房屋在2014年8月20日已竣工备案，符合交付条件；同时，原告提交照片及案外人袁某某的书面说明，上述照片被告不认可，而袁某某的说明无其他证据加以佐证，结合原告签署意见的《中铁国际生态城房屋验收交接单》上的整改问题描述，该房屋确存在质量瑕疵，但并非“房屋主体结构质量不合格”的情形，房屋质量瑕疵可在房屋保修期内由被告通过履行保修义务解决，故被告交付房屋的行为有效，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告是否逾期交付办理商品房转移登记有关文书的问题。双方签订的补充协议中第十二条约定“所有权初始登记相关资料的领取地点为出卖人项目现场办公地”,被告在与原告签订《商品房买卖合同》之前已经取得竣工备案，房屋登记注册证，也即获得房屋初始产权登记，办理产权转移手续的相关资料已经准备完毕，原告未按时受领涉案房屋同时未领取办理所有权初始登记相关手续，并非被告的原因，故对该诉讼请求本院不予支持。关于原告诉请的物业管理费的问题，双方《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第六条对《商品房买卖合同》第十四条第三款的补充意见：“如房屋在《商品房买卖合同》约定交房之日具备交付条件的，由于买受人的原因，未能按期交付的，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。”之约定，涉案房屋已符合交付条件且被告履行通知义务，因原告延期收房造成的损失应当由原告自己承担，故对原告要求被告支付物业管理费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李贤策的诉讼请求。 案件受理费减半收取4974元，由原告李贤策负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  杨发娟 二〇二〇年十月十九日 法官助理李兰应 书记员周贤权