西安市莲湖区人民法院民事判决书   （2020）陕0104民初4586号原告：李河忠，男，1969年2月18日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：西安道义通祥企业管理咨询有限公司，住所地陕西省西安市未央区。法定代表人：胡旭青，该公司总经理。委托诉讼代理人：张涛，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：史岳伟，陕西博硕律师事务所律师。被告：张杰，男，1997年10月13日出生，汉族，住西安市未央区。原告李河忠诉被告西安道义通祥企业管理咨询有限公司（以下称通祥公司）、张杰租赁合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序由审判员韩武娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告李河忠，被告通祥公司委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼，被告张杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李河忠向本院提出诉讼请求：1、判令原告解除与二被告之间的《房屋出租委托代理合同》；2、判令二被告向原告赔偿门锁更换费用280元；3、判令二被告向原告支付向案外人出租房屋已收费租期与已向原告方支付租期的差额费用（含物业费及房租）4133元；4、判令屋内设施设备无偿归原告方所有；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月26日在大兴景苑3号楼3106室，经平等协商，原告与被告一的公司业务代表被告二签订了《房屋出租委托代理合同》。双方同意将原告名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX苑XX号楼XX室交由被告一代理出租。合同签订后，双方合同开始执行。2019年11月14日，原告接到大兴景苑物业公司的催费电话，才知道被告在合同执行三个多月中，从未缴纳过物业管理费，冬季的取暖费也未缴纳。于是原告立即打电话向被告二了解情况，并要求被告执行合同约定。被告二承诺向被告一的财务部进行询问，之后被告二没有向原告说明后续情况。直至2019年12月24日，原告向大兴景苑物业公司了解后，被告仍未缴纳物业管理费及冬季取暖费，即决定解除与被告方合作。电话通知被告二并请开锁公司打开房门换锁，同时在房屋大门张贴《收房通知》，告知被告方解除合同。双方合同终止时，原告方共收到被告方的委托费用期限为2020年1月25日，而被告方已向两位案外人（景洒、张玲玲）收费期限至2020年3月19日，被告应承担超期部分的各项费用（含物业费及房租）合计人民币4133元。综上，原告为维护合法权益诉至法院，请求依法判如所请。被告通祥公司辩称， 一、原告诉状所陈述事实并非真实事实，2019年7月26日原、被告签订房屋出租委托代理合同，合同签订后2019年11月份原告曾提出想解除合同，被告不予同意。之后，原告又以未交纳物业费为由提出解除合同，为此被告也告知原告都交纳了六个月房租，物业费回头肯定交纳，原告同意没有再反对。然而，12月24日原告突然擅自更换锁具闯入被告已出租房客屋内，并电话通知被告公司员工要解除合同，造成被告方介绍的承租方无法使用。12月25日被告也交纳了相关物业费用。后被告人介绍的承租方告诉被告原告方要求与其私下达成租赁协议，不然不让继续租用房屋。至此，原告提前收回了房屋，造成双方委托代理出租合同无法继续履行。被告为此多次联系原告要求继续履行合同，原告不予同意。临近2020年春节前双方也未达成一致意见，后春节期间突发新冠疫情，复工后双方仍未就此问题协商解决，直至2020年4月接到法院通知要求领取传票才知，原告已将被告起诉至法院。二、原告以逾期支付物业费为由解除《房屋出租委托代理合同》的理由不能成立。首先，被告与原告签订的是六年的长期委托出租合同，被告已经支付了第一期六个月的房租，对于刚签订合同几个月，被告所缴纳的房屋租金使用期也没有几个月，被告不可能不继续履行合同而终止。而且在原告通知被告人后，被告也向原告解释回头一定会交纳的，原告当时也予以同意没有反对，事实上原告口头默许也是对合同约定的改变。而此后原告又以迟延交纳物业费提出解除合同没有依据，违反诚信原则。其次，合同中并没有约定交纳物业费的时间，合同约定“如拖欠物业费达三个月……”的约定，并没有明确确定拖欠物业费达三个月的时间起点，被告也并没有接收到物业公司交纳物业费的通知，原告也没有向被告通知交纳物业费，对于物业公司通知中规定的具体交纳物业费的时间和截止时间也不能确定，也不能作为约束被告的时间，被告交纳物业费的时间应当根据合同约定或收到原告通知之日开始计算。况且，原告诉称2019年11月份开始通知被告交纳物业费，即使从11月份算起到原告12月24日换锁收回房屋终止合同和被告12月25日交纳物业费，期限也未有三个月。因此，原告以拖欠物业费三个月为由解除合同，根本没有合同依据和法律依据，其理由根本不能成立。第三，原被告签订的合同，被告的合同主要义务是代为与承租方签订房屋租赁合同按时向原告方交纳租金，房屋租赁合同的租金是房屋租赁合同的价值和主要义务，而物业费的交纳是房屋租赁合同的附属义务而非主要义务，不会必然造成房屋租赁合同的目的不能实现。第四，原告诉状中引用的法律条款依据错误。原告依据合同附件一第一条约定，认为被告违约，合同终止后被告的装修物归原告所有的理由不能成立，没有合同依据。原告主张被告承担向案外人已收房租差额和物业费的理由不成立，应当予以驳回。综上，被告认为，原告主张的理由完全没有合同依据和法律依据，其诉讼请求人民不应予以支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告张杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未递交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据双方当事人的陈述及提交的证据，查明事实如下：2019年7月26日委托人（甲方）李河忠与乙方（租赁代理机构）通祥公司签订《房屋出租委托代理合同》，双方就房屋出租代理的有关事宜达成协议如下，房屋坐落于莲湖区XX苑XX，装修状况为毛坯，租赁用途为住宅。代理权限为以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；代甲方向承租方收取租金、有线收视费和卫生费及物业水电费，所有款项均应收至监管账户，乙方不得挪作他用等。出租代理期限自2019年7月26日至2025年7月25日，共计6年，甲方应于2019年7月28日前将该房屋交付给乙方。该房屋租金为1300元/月，按半年缴付。甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准自监管账户向甲方支付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关。其他补充约定事项，乙方如拖欠物业费达三个月则视为乙方违约……1、乙方对租赁房屋进行装修，不得改变房屋的主体结构和承重结构，本合同终止时，已经形成的符合装修物归甲方所有（包括家俱家电设备）；3、乙方承租后做转租赁使用，会对房屋进行补充装修，合同期未满，甲方不得提前要求终止合同，否则，甲方须赔偿乙方两个月租金，另外按照下列方式赔偿乙方装修损失：A：在本合同三年内违约的，按建某某1000元/平方米赔偿乙方装修款；B：在本合同三年以上至四年以内违约的，按建某某800元/平方米赔偿乙方装修款；C：在本合同四年以上违约的，按建某某500元/平方米赔偿乙方装修款。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告于2019年8月1日向原告支付租金7800元，2020年3月4日支付租金7800元。原告称其于2019年12月2日向案涉房屋物业公司核实，被告一直未交纳2019年8月-12月的物业及暖气等相关费用。其向被告公司员工张杰告知，并要求尽快交纳物业等费用，张杰称需要向公司汇报。原告于2019年12月24日再次向物业公司核实，被告仍未交纳，原告打电话给被告张杰，称“由于你们违反合同，欠费不交超期，我决定解除与你们的合作，现在就拆锁收房，请通知租客我的联系方式，以便进门。”张杰回复“知道了，租客不是我的客户，不能通知。”原告遂将房屋门锁更换。2019年12月25日被告支付案涉房屋2019年8月至2020年3月物业费、电梯费、垃圾费、水费及暖气费等4018.6元。另查，2020年6月20日原告自行与案外人李某某签订租赁合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案双方签订的《房屋出租委托合同》,符合租赁合同的构成要件,也明确约定了租金及付款时间。根据法律相关规定,如果合同抬头名称与内容不相符的,应以内容确定双方的法律关系,故双方合同关系应为房屋租赁合同纠纷。该房屋租赁合同并未违反法律、行政法规的强制性规定,故合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。协议签订后，原告向被告提供房屋，被告进行装修并与案外人签订租房协议，被告按期向原告交纳第一期房租，第二期房租因疫情影响，被告于2020年3月4日向原告交纳，被告共计交纳一年房租，现原告以被告未按期交纳物业及暖气费等为由要求解除其与被告的《房屋出租委托代理合同》，依据为双方协议约定“乙方如拖欠物业费达三个月，则视为乙方违约，甲方有权解除合同并追责”，原告称其于2019年12月得知被告拖欠物业费事宜，并多次向被告催要，被告于2019年12月25日将所欠物业费、暖气费等相关费用交齐，被告虽未按期交纳物业等费用，但其迟延履行债务的行为并未构成根本违约。双方签订的《房屋出租委托代理合同》约定, 被告拖欠物业费达三个月，则视为违约，原告享有解除权。原告并未提供证据证明物业公司催收相关费用的期限，且其在原告催要后都已补齐。被告的行为并未达到法定解除条件和约定解除条件。原告于2020年4月起诉至本院要求解除与被告签订的合同，审理中，被告称因原告已将房屋实际收回，合同目的无法实现，故其同意解除合同，本院确定合同解除日期为庭审之日即2020年7月16日。关于原告主张要求被告赔偿门锁更换费用280元、租金差额及屋内设施设备无偿归其所有之诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告张杰承担责任一节，张杰系被告通祥公司员工，与原告签订合同系通祥公司并非张杰个人，故其要求张杰承担责任无事实与法律依据，本院不予支持。关于合同解除后事项，经本院释明后，被告称其将另案起诉，故本案不做处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、原告李河忠与被告西安道义通祥企业管理咨询有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年7月16日解除;二、驳回原告李河忠其他诉讼请求。案件受理费2185元（原告李河忠已预交），由原告李河忠与被告西安道义通祥企业管理咨询有限公司各承担1092.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员      韩武娜 二○二○年十月十三日 书    记    员      路  瑶     1