江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初2708号 原告：萍乡市恒峰物业管理有限公司，住所地江西省萍乡市安源区朝阳路新大陆小区**，统一社会信用代码913603023432435490。 法定代表人：曾沈张，董事长。 委托诉讼代理人：李许良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾佑华，萍乡市法律事务中心法律工作者。 被告：瞿先祥，男，1973年10月30日出生，汉族，自由职业者，住广东省惠州市大亚湾区。 原告萍乡市恒峰物业管理有限公司（以下简称恒峰物业公司）与被告瞿先祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李许良、曾佑华及被告瞿先祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒峰物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费838元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告瞿先祥购买位于安源区住宅，建筑面积87.32平方米，按0.6元／平方米收取物业管理费。但被告自2019年1月1日起至今，一直在享受原告提供的物业管理服务，却无故拒绝缴纳物业服务费。原告多次催促未果。请求支持原告的诉讼请求。 被告瞿先祥辩称，1．案涉物业管理服务合同不具有法律效力。原告向塞纳印象小区提供物业服务，没有经过业主大会投票并经过法定比例业主同意后签订合同，也没有向业主公示资质、营业执照、收费标准及合同内容；2.2019年1月6日，第三届业主委员会向原告发出相关问题协调函，2019年2月3日发出暂缓缴纳物业管理费通知，并抄送物业管理处，在小区各处张贴。被告依照上述情形，有权拒绝缴纳物业管理费，请求驳回原告的诉讼请求。 原告恒峰物业公司提交了如下证据。1．物业服务合同2份，证明原告与萍乡市塞纳印象小区业主委员会于2016年12月22日签订物业服务合同，期限3年，原告对该合同进行了公示并按照合同约定提供物业管理服务。2019年8月23日，原告与该业主委员会签订了物业服务合同，继续提供物业管理服务，自2020年1月1日至2022年12月31日止。被告认为从未看到该份合同，不能确定其真实性。该合同没有经过业主大会依照法定程序表决同意选聘，不具有法律效力，该两份合同上加盖的公章与2018年5月21日新成立的业主委员会公章不一致。本院认为，被告在答辩过程中对物业服务合同的存在进行了认可，仅表明不具有合法性，且该合同系原告与小区业主委员会签订，故予以认定； 2．收款收据2份，证明被告向原告缴纳了2017年度和2018年度的物业服务费。被告对真实性予以认可。本院对该事实予以认定； 3．服务意见调查表，证明萍乡市塞纳印象小区住宅共计582户，2019年6月至8月期间，对业主进行了回访，回访率达到68.3％，超过了半数业主，均表示对原告服务满意，达到法定签订物业服务合同的过半条件。被告对真实性、合法性均有异议，没有看过该证据。本院认为，被告未提交相反证据推翻，本院对真实性予以认定，但该调查表并没有对续签物业服务合同进行明确说明，不能达到原告证明目的。 被告瞿先祥提交了如下证据。1．塞纳小区第三届业主委员会于2019年1月6日协调函和2月3日暂缓缴纳物业管理费通告，证明2018年5月21日新成立业主委员会后，认为原告签订的物业服务合同无合法律效力，业主有权拒绝缴纳物业管理费。原告对真实性无异议，关联性有异议，案涉小区两届业主委员会成立系业主内部事宜，与原告无关。本院予以认定。 2．萍乡市业主委员会备案表、公章备案证明，证明萍乡市塞纳印象第三届业主委员会于2018年5月21日成立，经过了萍乡市物业管理处的备案，所使用的公章亦经过萍乡市安源公安分局备案。原告对真实无异议，对关联性有异议，案涉合同于2016年12月20日签订，当时第三届业主委员会尚未成立。本院予以认定； 3．房屋所有权证、国有土地使用证，证明案涉房屋的基本情况。原告无异议。本院予以认定。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告恒峰物业公司于2015年4月23日成立，经营范围为物业管理服务等。2016年12月12日，原告与萍乡市塞纳印象小区业主委员会签订物业服务合同，约定原告为塞纳印象小区提供物业服务。1．物业基本情况：坐落于萍乡市长兴馆**，建筑面积10万平方米，其中住宅582户；2．服务内容与质量：物业共同部位的维修、养护和管理。物业共同设施、设备的运行、维修、养护和管理。物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及污水管道的疏通。公共绿化的养护和管理。车辆停放管理。公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。装饰装修管理服务。物业档案资料管理等事项；3．本物业管理区域物业服务收费选择包干制，多层住宅按建筑面积每月每平方米收取0.6元。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一月的五天前缴纳；4．合同期限3年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。合同签订后，原告即为该小区提供物业服务。2017年和2018年度，被告均向原告足额缴纳了物业管理费。 2018年5月12日，萍乡市塞纳印象业主委员会进行了改选。2019年1月6日，业主委员会向原告发函，要求协调以下事项：1．规范、完善物业服务合同；2．物业单位必须认真接受小区业委会的监督和工作安排、指导；3．物业公司代收的公共收入的结算，经审核后，于春节前交付业委会；4．物业公司按现行收费标准，公示相对应的国家物业服务标准及物业公司的服务承诺、资质证书。否则，将考虑降低收费标准或解聘。由于原告未对此进行回应，2019年2月3日，业主委员会向小区业主通告暂缓交纳物业服务费。 2019年8月23日，原告与原业主委员会续签物业服务合同，约定期限自2020年1月1日至2022年12月31日止，收费标准未变。 被告瞿先祥系塞纳印象小区2栋1单元202室住宅业主，该房屋建筑面积87.32平方米。被告交纳物业服务费至2018年12月31日，此后一直未缴。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与塞纳印象小区业主委员会签订的物业服务合同对被告具有约束力，被告应当按照合同约定向原告交纳物业管理费，被告已经向原告足额交纳2018年12月31日前的物业管理费，现以合同无效拒绝交纳，本院不予支持。本案主要原因系案涉小区并存两业主委员会，并持有不同公章对外进行民事活动，在此情况下，业主应当向所在社区进行反映，成立符合法律规定的业主委员会，以便维护小区全体业主正当利益，决定原告是否继续行使物业管理职能，稳定小区秩序。 原告在原物业服务合同到期后，继续与原业主委员会续签服务合同，在上述矛盾未解决前，不宜径行认定该合同无效，为维护小区的正常秩序，被告在未提供证据确定原告提供的物业服务存在重大瑕疵情形下，应当向原告交纳合同约定的物业管理费。被告自2019年1月1日至2020年4月30日期间应交纳物业管理费为87.32平方米×0.6元/月/平方米×16个月＝838元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告瞿先祥在本判决生效之日起三日内支付原告萍乡市恒峰物业管理有限公司2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费838元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告瞿先祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  常赣斌 二〇二〇年十月十一日 代理书记员  张洪禧