河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8498号 上诉人（原审被告）：石家庄紫涵房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区谈固东街**紫鑫苑小区商业**，统一社会信用代码：91130102MA07R2GR9E。 法定代表人：李书玲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：董付华，河北明杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕怡璇，女，2000年10月17日出生，汉族，现住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：闫胜男，北京嘉润（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘纪宏，北京嘉润（石家庄）律师事务所实习律师。 上诉人石家庄紫涵房地产开发有限公司（以下简称紫涵公司）因与被上诉人吕怡璇房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人紫涵公司的委托诉讼代理人董付华，被上诉人吕怡璇的委托诉讼代理人闫胜男、刘纪宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 紫涵公司上诉请求：撤销石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2890号民事判决第二项中利息部分（以272,862元为基数自2016年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民 2 银行同期贷款利率计算，计12,960元，自2019年8月20日起至2020年7月13日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计10,156.6元，共计23,116.6元）和第三项，发回重审或依法改判；二、涉诉一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、利息的计算方式应当按照上诉人与被上诉人的约定，按中国人民银行同期壹年期定期利率向被上诉人支付。双方签订的《认购协议书》第七条第一款约定了“甲方（上诉人）未能在本协议约定日期将该商品房交付使用的，乙方（被上诉人）可提出退房。乙方提出退房申请批准之日起30日内甲方将乙方所交全部房款退还，同时并按中国人民银行同期壹年期定期利率向乙方支付违约金”。上诉人与被上诉人已经约定了违约金的计算方法，依据《中华人民共和国合同法》自愿原则，应当尊重双方当事人的意志。二、上诉人未构成违约，不应当承担赔偿责任，一审法院认定事实和适用法律错误。首先，案涉商品房未能交房并不是因为上诉人主观的原因导致的，双方签订《认购协议书》时，上诉人并不知道案涉房屋被列入保障房的范围，上诉人得知后，积极采取措施进行调房，并非上诉人不履行义务，一审法院认定事实错误。其次，由于石家庄市城乡规划局审批的规划原因，导致涉案房屋调整为保障性住房，属于政府政策的调整。应当认定为情势变更。因情势变更解除合同，不属于上诉人违约。最后，合同解除之后要求上诉人返还定金、购房款及利息之外，如再要求上诉人承担赔偿责任，明显违反公平原则，因此上诉人不应当承担赔偿责任。 吕怡璇答辩称，1、上诉人所述“按中国人民银行同期壹年期定期利率向乙方支付违约金”是《认购协议书》中约定的退房情形，而本案为合同履行不能致解除，并不是同一情形，不能适用此条款。2、上诉人构成违约是不争事实，基于双方签订的《认购协议书》合法有效，被上诉人具有依赖利益，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的 3 规定，被上诉人提出解除预约合同并主张损害赔偿，人民法院应予支持，故一审判决认定事实、适用法律均正确。望二审查明事实，维持原判。 吕怡璇向一审法院起诉请求：1．判决解除原被告签订的《认购协议书》。2．判决被告返还定金人民币20,000元。3．判决被告返还购房款人民币252,862元。4．判决被告给付全部购房款的利息，暂计起诉之日为43,658元［计算方法：20,000元×32个月（2016年8月14日至2019年4月14日）×6%年利率即0.5%月利率＋252,862元×32个月（2016年8月18日至2019年4月14日）×6%年利率即0.5%月利率］以及自2019年4月14日至全部购房款项272,862元支付完毕期间的利息（以未支付购房款本金为基数，按年利率6%计算）。5.判决被告给付已付购房款一倍的赔偿金人民币272,862元。6.判决被告赔偿原告购房损失835,452元。7.判决本案诉讼费、保全费、保单费、鉴定费由被告承担。 一审法院认定的事实：2016年8月18日原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《认购协议书》约定：乙方购买甲方位于紫林湾第1号楼1单元301室，建筑面积共计94.83平方米，折后单价为6,990元/平方米，总房价金额为662,862元。付款方式为银行按揭贷款方式，乙方应于签订本协议当天，将购房首付款40%，272,862元一次性付给甲方，剩余房款由乙方办理相关银行按揭手续的方式向甲方支付。甲方预计在2019年6月30日前可将该商品房交付乙方使用。在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起十五日内与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，同时，本协议自动失效并由甲方收回。甲方未能在本协议约定日期将该商品房交付使用的，乙方可提出退房。乙方提出退房申请批准之日起30日内甲方将乙方所交全部房款退还，同时并按中国人民银行同期壹年期定期利率向乙方支付违约金。乙方逾期未按规定时间签订《商品 4 房买卖合同》的视为违约，甲方则有权将该房屋另行出售，售出房屋30日后甲方将乙方所交房款全额无息退还。同时协议第九条第二项约定乙方认购住宅其房屋暂定平面图应以最终政府审批通过的户型平面图为准，第三项约定该住宅最终买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准。2016年8月14日原告交付定金2万元，8月18日交付首付款252,862元，共计272,862元。被告紫涵公司办理开发手续时，石家庄市城乡规划局于2017年3月7日审批的规划图规定，项目必须配建的保障房位于1号楼1单元，总计面积4144.22平方米。2018年10月1日、10月19日，被告紫涵公司通过EMS快递向原告吕怡璇发函，通知其办理调换房屋手续。原告称，因被告要求调换房屋的条件是需高价购买车位及小房，故双方未能就调换房屋事宜达成一致。2018年12月7日，石家庄市行政审批局出具编号为石行审预售2018141的《石家庄市商品房预售许可证》，载明：开发企业为石家庄紫涵房地产开发有限公司，项目名称为紫涵樾府（一区），项目地址济河路16号，批准预售范围1号住宅楼。其中包含1单元102、103、204-2304、205-2305,共46套。案涉1单元301室因已列为保障房未在批准预售范围。以上事实，有原告提交的《认购协议书》、收据、（2017）冀0102民初4170号民事判决书、（2019）冀0102民初5159民事判决书，被告提供的2018年10月1日、10月19日EMS及物流信息、石家庄城乡规划变更图纸、紫涵樾府（一区、二区）预售许可证、预售范围明细表、预售许可公示，及原被告陈述等予以证实。一审法院认为，原被告签订的《认购协议书》虽对涉案房屋的坐落位置、楼层楼号、建筑面积、房屋价款、首期款作了约定,但同时又约定乙方认购住宅其房屋暂定平面图应以最终政府审批通过的户型平面图为准，该住宅最终买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准,因该协议书尚存有不确定因素，需待本约合同予以确认，故本案所涉认购协议书不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖 5 合同主要内容,其性质应当认定为预约合同。案涉房产项目已于2018年12月7日取得商品房预售许可证，该预约合同应当认定有效。被告紫涵公司办理开发手续时，将案涉房屋规划于配建的保障房之内，致使原被告之间的合同无法继续履行，被告无法依照《认购协议书》与原告签订本约合同，构成违约，应承担违约责任。庭审中原被告一致同意解除《认购协议书》，原告要求返还交纳的首期购房款共计272,862元，紫涵公司亦予认可,予以准许。对于原告要求依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》按年利率6%支付购房款利息之诉求，一审法院认为，利息属于法定孳息，应予给付，但本案系房屋买卖合同纠纷，应按中国人民银行同期贷款利率计息，故对原告所主张的利息计息标准，不予采信。关于原告要求被告给付已付购房款一倍的赔偿金之主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案系案涉房屋被规划于配套保障房之内而无法实现合同目的，不属于上述规定的情形，故对原告此主张不予支持。关于预约合同的赔偿损失范围问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”就本案而言，原告吕怡璇与被告紫涵公司签订的《认购协议书》属于预约合同，预约合同的损害赔偿范围应限于赔偿机会损失即信赖利 6 益，但不包括履行利益。原告与被告签订《认购协议》后有理由相信被告会按预定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预定合同约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，造成了其信赖利益损失。就该利益损失的具体赔偿责任划分问题，首先，被告在未取得商品房预售许可及相关项目建设手续时即对商品房进行出售，违反了有关的法律法规，其行为具有违法性。其次，被告作为有资质的房地产开发企业应当能够对开发建设项目所需手续及配套保障房事宜有所预见，其在对上述情况估计不足的情况下与原告签订房屋《认购协议书》并收取购房款，后案涉房屋列为保障房致使双方签订本约即《商品房买卖合同》的目的无法实现，被告存在主要过错，对此结果应承担相应责任。然，原告明知被告不具备房屋预售许可证而与被告签订《认购协议书》并交付部分房款，亦负有过失。原告要求以被告开发建设房屋2018年销售价格作为赔偿标准，该标准属于预计可得利益，而非信赖利益，且被告2018出售的房屋与双方签订案涉房屋时房屋在是否证件齐全、交付时间、建设施工进度等方面情形发生了重大变化，以该标准认定显失公平，不予采纳。综合以上考量并结合商品房市场价格变动过程、原告向被告交纳房款的数额等，对于被告给原告造成的损失酌定为150,000元。判决：一、解除原告吕怡璇与被告石家庄紫涵房地产开发有限公司于2016年8月18日签订的《认购协议书》；二、被告石家庄紫涵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吕怡璇定金20,000元及购房款252,862元，并支付利息（以272,862元为基数自2016年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告石家庄紫涵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕怡璇损害赔偿金150,000元；四、驳回原告吕怡璇的其他诉讼请求。案件受理费10,924.26元，由原告吕怡璇负担 7 7,682.26元，被告石家庄紫涵房地产开发有限公司负担3,242元。案件保全费3,467元，由被告石家庄紫涵房地产开发有限公司负担。 本案二审期间，被上诉人吕怡璇提交视频光盘一份及文字内容，紫涵悦府小区业主姓底，向河北电视台经济频道的一个栏目组反映紫涵悦府，当时去售楼部更换正式的合同，上诉人要求业主购买高价车位和地下室，证明上诉人在本案当中的违约行为。上诉人紫涵公司质证称，一是对该证据的真实性、合法性均有异议，视频内容和本案当事人无关，且其内容所体现市民向栏目组反映，只是单方陈述，真实性合同性均有待核实。二是一个姓底的先生与被上诉人无关，即便真实也不能类推。底先生是否是业主也无法证实，因此该证据不具有合法性、关联性。本院认为，因无法核实该视频中所谓姓底的人的身份，且其所反映的问题只是单方陈述，上诉人又不认可，故本院不予采信。本院查明的其他事实与原审查明事实一致。 本院认为，当事人对所争议的事项合同中有约定的按约定，没有约定或约定不明的按法定。本案中，双方当事人一审均同意解除2016年8月18日签订的《认购协议书》，本院予以确认。对于该协议解除后的购房款利息支付问题，该《认购协议书》第七条第一款约定：“甲方（上诉人）未能在本协议约定日期将该商品房交付使用的，乙方（被上诉人）可提出退房。乙方提出退房申请批准之日起30日内甲方将乙方所交全部房款退还，同时并按中国人民银行同期壹年期定期利率向乙方支付违约金。”根据该约定，只要上诉人未能按约定时间交房，被上诉人提出退房，即解除合同即可适用该条款。被上诉人主张该条款约定是退房情形，而本案为合同履行不能致解除，并不是同一情形，不能适用此条款，应为理解错误。故上诉人主张利息应按照双方约定，按中国人民银行同期一年期定期利率计付，符合合同约定，本院予以支持。原审以利息属于法定孳息为由，认定按中国人民银行同 8 期贷款利率计算，不符合当事人意思自治原则，属于认定事实及适用法律不当，应予纠正。上诉人作为有资质的房地产开发企业，在未取得商品房预售许可及相关项目建设手续时即对商品房进行出售，与被上诉人签订《认购协议书》并收取购房款，违反了法律法规相关规定，其行为具有违法性，且上诉人在办理开发手续时，将案涉房屋规划于配建的保障房之内，致使双方之间的合同无法继续履行，无法依照《认购协议书》约定与被上诉人签订本约合同，故原审据此认定上诉人构成违约，应承担赔偿责任，并无不当。对于赔偿损失数额，原审认定该《认购协议书》作为预约合同，解除后的损失赔偿范围应限于赔偿机会损失即信赖利益，并结合双方当事人在导致协议解除中所存在的过错程度以及商品房市场价格变动过程、被上诉人交纳房款的数额等，酌定赔偿损失数额为150,000元，符合本案实际，并无不当。上诉人主张其未构成违约，不应当承担赔偿责任之上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人石家庄紫涵房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2890号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、变更河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2890号民事判决第二项“被告石家庄紫涵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吕怡璇定金20,000元及购房款252,862元，并支付利息（以272,862元为基数自2016年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”为“石家庄紫涵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还吕怡璇定金20,000元及购房款252,862元，并支付利息（以272,862元为基数自2016年8月18日起至付清之日止按中国人民银行同 9 期一年期定期利率计算）”。 如未按本判决确定期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10,924.26元，由吕怡璇负担7,682.26元，石家庄紫涵房地产开发有限公司负担3,242元；案件保全费3,467元，由石家庄紫涵房地产开发有限公司负担。二审案件受理费3,762元，由石家庄紫涵房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  李 莉 审判员  薛金来 二〇二〇年十月十九日 书记员  谈梦雅