浙江省杭州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙01执异96号 案外人：大连报业集团，住所地辽宁省大连市中山区民康街**，组织机构代码:570865364。 法定代表人：王会军。董事长。 委托代理人（特别代理）：李聪，辽宁国宸律师事务所律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，，住所地浙江省杭州市开元路**组织机构代码:720083756。 法定代表人史杰文，总经理。 被执行人：杭州西多美实业有限公司，住所地浙江省杭州，住所地浙江省杭州市拱墅区康桥镇庙浜**57917094。 法定代表人林斌。 被执行人：大连盛益建设集团有限公司，住所地辽宁省大连市沙，住所地辽宁省大连市沙河口区锦绣路**锦绣大厦**900741。 法定代表人姜显丰。 本院在执行中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融资产）与杭州西多美实业有限公司（以下简称西多美实业）、大连盛益建设集团有限公司（以下简称大连盛益）金融借款合同纠纷一案中，案外人大连报业集团（以下简称大连报业）向本院提出执行异议，认为本院公告腾空登记在大连盛益名下位于大连市中山区民康街15号的房屋（以下简称案涉房屋），因其系该案涉部分房产的承租人，在法院查封前已承租该房屋，且租赁关系发生在抵押之前，法院应当依法保护其的租赁权，请求本院裁定允许其使用该房屋。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人大连报业异议称，其系案涉部分房产的承租人，享有承租权。理由是：依据《大连报业大厦联建协议书》、《大连报业大厦联建项目的补充协议书》以及《还款协议书》中均含有大连盛益将案涉部分房产租赁给其使用的条款，且事实上也从2002年开始就使用案涉部分房屋至今，根据“买卖不破租赁”原则，法院应当保护承租人的租赁权，并带租拍买案涉房屋；即便退一步说贵院要求其腾空房屋合法，也应当结合房屋的实际使用情况，给予其合理的腾空期限或在拍卖成交后腾空。 为证明其主张，大连报业向本院提供如下证据：1、《大连报业大厦联建协议书》、《关于大连报业大厦联建项目的补充协议书》、《还款协议书》、《关于大连日报社现报业大厦等资产的转让协议》、《权属登记情况》及辽宁省高级人民法院（2018）辽民终797号民事判决书。 华融资产辩称，1、大连报业并非普遍意义上的承租人，其主张的租赁关系就是名为租赁实为将案涉房屋使用权用于抵债。2、本案强制执行行为合理合法，大连报业应当尽快腾空案涉房屋配合法院的强制执行。 经审理查明，2013年11月11日，上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行（以下简称浦发银行杭州分行）与大连盛益签订编号为ＺＤ9520201300000167号《最高额抵押合同》，约定由大连盛益以其名下的案涉房屋，为浦发银行杭州分行于2013年11月11日至2016年11月11日期间内与债务人西多美实业办理各类融资业务所发生的不超过等值人民币12000万元的主债权提供抵押担保，并对由此产生的利息（利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行上述合同而发生的费用、以及浦发银行杭州分行为实现担保权利和债权所产生的全部费用承担担保责任。2013年11月12日，浦发银行杭州分行与大连盛益办理了抵押登记手续，他项权证号（中有限）13043653号。发生纠纷后，浦发银行杭州分行诉至本院，本院依据其申请，依法查封了案涉房屋及相应的土地。案经审理，本院于2018年6月6日作出（2017）浙01民初612号民事判决，浦发银行杭州分行有权对大连盛益提供抵押的案涉房屋及相应土地使用权（房地产权证号2××6）以折价、拍卖或变卖后的所得款在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余价值部分在12000万元本金及相应利息、罚息、复利等范围内享有优先受偿权。 另查明，2016年11月17日，浦发银行杭州分行与华融资产签订《不良资产批量转让协议》及《债权转让协议》，将浦发银行杭州分行对大连盛益享有的债权依法转让给华融资产，并在浙江工人日报发布联合公告。2019年4月28日，华融资产依据上述协议及公告向本院申请执行，执行案号为（2019）浙01执388号。在执行过程中，本院依法续封了案涉房屋，并于2020年3月18日张贴腾空公告，责令被执行人大连盛益及案涉房屋实际占有使用人于本公告张贴之日起30日内自动将房产腾空并交付本院。为此，案外人大连报业以“法院查封前已承租案涉房屋，且租赁关系发生在抵押之前”为由，向本院提出执行异议，要求本院依法保护其的租赁权。 还查明，2006年10月28日，大连日报社与被执行人大连盛益签订一份《大连报业大厦联建协议书》，约定：大连日报社与大连盛益联建新报业大厦；大连日报社将案涉房屋以19325万元出售给大连盛益，在联建期间，为方便大连日报社办公，大连盛益同意将案涉房屋地下层、1层至10层有偿出租给大连日报社使用，租期为三年（2007年至2009年），年租金为1080万元。 2011年5月9日，双方又签订一份《关于大连报业大厦联建项目的补充协议书》，该补充协议书约定：大连盛益同意将联建改为出资3亿元给大连日报社，大连日报社同意将原拟建的新报业大厦转让给大连盛益，大连盛益全部支付完该款项后，双方关于联建新报业大厦的事项即为了结。同时，还约定大连日报社应积极购买新楼，在未搬离现报业大厦（即案涉房屋）前，大连盛益同意大连日报社继续在案涉房屋内办公，但发生的租金十二个月内免除，超出十二个月按每年1080万元支付租金。嗣后，因事业单位整合，大连日报社并入大连报业，原大连日报社的权利、义务由大连报业承继。为此，大连报业于2015年1月7日与大连盛益签订一份《还款协议书》，明确大连报业已履行完毕联建协议书、补充协议书的约定的全部义务，大连盛益应从2011年5月9日起至2011年12月底向大连报业支付欠款3亿元。大连盛益除已偿还14077万元外，尚欠大连报业15923万元及其他往来账款1507258.55元，二项欠款合计160737258.55元。对此，双方约定大连盛益自签订协议之日起至2015年12月31日前分日期还清全部欠款。同时，双方对大连报业使用案涉房屋也作了明确约定，大连盛益同意自本协议签订之日起至还清全部欠款前仍由大连报业免费使用部分案涉房屋。同时，还约定大连盛益付清上述欠款之日起，大连报业继续免费使用案涉房屋半年，用于大连报业办理购买新办公大楼的手续、进行装修、搬迁等事项；超过半年因大连报业原因仍使用案涉房屋，大连报业根据实际使用期限按年租金1080万元向大连盛益支付租金；大连报业同意在签订本协议前按原协议约定欠付大连盛益的房屋租金，从大连盛益应付的违约金中予以扣除。该协议生效后，因大连盛益未履行还款义务，大连报业即向大连市中级人民法院提起诉讼，该案经辽宁省高级人民法院二审终审，于2018年12月24日作出（2018）辽民终797号民事判决书，判令：大连盛益向大连报业支付欠款本金160737258.55元及逾期付款的违约金；大连盛益在履行本判决给付义务时，应扣除房屋租金2879万元；驳回大连报业的其他诉讼请求。 本院认为，因被执行人大连盛益未履行生效法律文书确定的义务，本院对被执行人大连盛益名下提供给浦发银行杭州分行的抵押财产（即案涉房屋）采取查封、并责令其腾空等强制执行措施，符合法律规定。根据现有证据，案外人大连报业虽然提供了其与大连盛益签订的《大连报业大厦联建协议书》、《关于大连报业大厦联建项目的补充协议书》、《还款协议书》中有租金条款和支付租金的约定，但辽宁省高级人民法院（2018）辽民终797号民事判决书已明确其与大连盛益只存在债权债务。本案中，大连报业虽然在抵押、查封之前就已实际占有使用案涉房屋，但并未与大连盛益签订过租房合同，且大连盛益在将案涉房屋抵押给浦发银行杭州分行时，抵押权利人浦发银行杭州分行也未书面认可案涉房屋存在租赁关系，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，该案涉房屋抵押权实现后，案外人大连报业对该房屋并不享有排除执行的租赁权。现大连报业提出法院应当保护其租赁权，并要求依法裁定带租拍卖案涉房屋的异议理由，不符合法律规定，本院不予采纳。至于大连报业认为法院要求其腾空案涉房屋的期限不合理的异议理由缺乏法律依据，本院责令被执行人大连盛益及案涉房屋实际占有使用人在张贴公告之日起30日内自动将案涉房屋腾空并交付本院并无不当。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回大连报业集团的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 徐 彦 审判员 孙 辉 审判员 王海峰 二〇二〇年十月十六日 书记员 孙 亮