安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初5728号 原告：吕艳，女，汉族，1990年12月6日出生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：王晓娟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕娟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：徐瑞中，男，汉族，1972年11月8日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：杨道珊，安徽晟成律师事务所律师。 第三人：徐亚龙，男，汉族，1990年10月16日出生，住安徽省合肥市包河区。 原告吕艳与被告徐瑞中、第三人徐亚龙案外人执行异议之诉一案，本院于2020年09月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告吕艳及其委托诉讼代理人王晓娟、吕娟、被告徐瑞中及其委托诉讼代理人杨道珊到庭参加诉讼。第三人徐亚龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕艳向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人于2012年5月24日签订的《买卖合同》合法有效，原告对六安市裕安区南侧房屋（房地产权证号：49××28号）依法享有所有权，房屋买卖时价格为59万元；2、判令解除对六安市裕安区南侧房屋（房地产权证号：49××28号）的执行查封并不得执行；3、判令第三人协助原告及时办理六安市裕安区南侧房屋（房地产权证号：49××28号）的过户手续；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年5月24日，第三人将其名下位于六安市裕安区南侧的房屋（房地产权证号：49××28号）出售给原告。双方签订《买卖合同》一份，约定：“房屋总价为59万元，签订协议日付给甲方30万元，2012年6月20日内再付20万元，余款转户当日一次性结清；甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续（缴纳税费）后30日内，甲方将房屋交付乙方……”。之后，原告按照合同约定向第三人支付购房款50万元，第三人将房屋交付给原告。因第三人与他人发生房屋抵押诉讼及土体使用权问题，导致原告至今未能够办理房屋过户登记手续，造成原告无法对外公示其合法权利。在此期间，被告又申请查封执行房屋，原告申请执行异议被驳回。为维护自身的合法权益，原告现依法起诉，请法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。 被告徐瑞中辩称：第一、原告要求确认《买卖合同》合法有效的诉请不能成立。原告以与第三人徐亚龙签订《买卖合同》为由，要求排除被告对于涉案房屋的强制执行。实际上，该房屋买卖合同不仅无效，甚至合同没有成立。原告所谓的《买卖合同》中双方当事人分别为卖方徐亚龙，买方吕艳，但被告通过比较徐亚龙在其他材料中的签字发现，合同中的签字并非徐亚龙本人所签，合同中买方吕艳的签字也明显与民事起诉状中吕艳的签字不符。因此，该份合同非实际房屋所有人所签，合同不能成立。同时作为买房人其合同中的签字与民事诉状中的签字非同一人，要么合同中签字非原告本人所签，则合同不能成立，要么民事起诉状不是其本人所签，则该起诉讼因非原告本人提起，起诉应当予以驳回。因此，从真实性角度而言，《买卖合同》并不真实。从法律规定来看，所谓《买卖合同》签订时间记载为2012年5月24日，而涉案房屋在2011年12月23日就已经办理了抵押登记，依据《担保法》的规定，在出卖人未通知抵押权人并告知买受人转让物已经抵押的情况下，转让行为无效。因此，要求确认《买卖合同》合法有效的诉请不成立。第二、原告要求确认对房屋享有所有权的诉请更不能成立。房屋买卖的双方是一种债权关系，而房屋所有权的确认则体现一种物权的归属，是一种物权关系。即使假设原告与第三人徐亚龙之间存在真实、合法有效的房屋买卖合同，原告也只能主张合同债权，可以要求继续履行合同，协助办理过户手续，而不能直接要求确认对于所购买房屋的所有权。如果法院能够直接确认涉案房屋归原告所有，则买卖合同中的卖方就不需要再办理过户手续了，买方也不需要办理不动产登记，直接依据法院的生效文书即可作为房屋所有人的证明，显然，这种依据买卖合同直接要求确认所有权的诉请是不应成立的。第三、原告要求解除执行查封并不得执行的诉请也不成立。依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。由上述规定可知，排除执行中查封的前提条件是，首先查封之前的买卖合同合法有效成立，在本案中买卖合同并未有效成立。其次，买方已经支付全部价款，本案中即使假设原告主张的已经支付50万元房款成立，也为达到支付全部价款的条件。再次，对于未办理过户手续，买方没有过错，如果出卖人在签订买卖合同之前已经告知房屋抵押的事实，则不能过户的风险应在买方的合理预见范围内，责任应当由其自己承担。如果没有告知，则转让行为无效，排除查封的先决条件都不存在。由此可见，原告要求解除执行查封的诉请也不能成立。第四、原告要求第三人协助办理过户手续的诉请，应当在买卖合同纠纷中提前，不应在案外人执行异议之诉中作为诉请。该诉请虽然与被告没有直接关系，但被告认为，原告与第三人之间所谓的《买卖合同》并未有效成立，因此该诉请也不应支持。综上所述，原告提起案外人执行异议诉讼，缺乏事实和法律依据，诉请不能成立，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 第三人徐亚龙未陈述。 原告为印证其主张，提交证据如下： 一、原告身份证，证明原告诉讼主体资格。 二、《买卖合同》、房款收条、(2014)六裕民二初字第01681号民事裁定书、(2020)皖1503执异28号执行裁定书、《房屋租赁合同》、房租收条、水费收据、物业费收据、电费发票、照片、视频，证明：1、原告与第三人之间存在房屋买卖的事实；2、原告按约支付购房款，系善意购买人的事实；3、因第三人与他人发生房屋抵押诉讼及土体使用权问题导致房屋至今未能够办理过户登记手续的事实，房屋至今未能够过户非原告过错；4、原告及其父母自2012年8月一直居住、使用房屋至今的事实；5、被告申请查封执行房屋的事实；6、原告申请执行异议被驳回的事实。 三、证人证言、视频光盘，证明案涉房屋一直由原告实际占有。 被告对原告提交证据的质证意见： 对证据一无异议。 对于证据二中的房屋买卖合同的真实性、合法性，证明目的均有异议。首先从真实性角度而言，被告认为该份合同中的卖方徐亚龙签字并非其本人签字，由于合同不是出卖人本人签字，因此该份买卖合同是不真实的。其次，从合法性角度而言，根据该份合同记载的签订时间，合同签约时间为2012年5月24日，而早在2011年该房屋已经抵押给案外人王俊，作为抵押房屋，不得擅自处分和转让，因此，转让行为属于无效行为。因此，该份合同既不真实也应无效，该份证据证明目的不能成立。2、对于证据二中收条（2012年5月24日），对其关联性、真实性，证明目的均有异议。首先从关联性角度而言，收条记载的收款人王汝超与本案中的所谓卖房人徐亚龙没有任何关系，记载的付款人吕德宽也不是所谓买卖合同中的买房人，因此，该份证据与本案不具有关联性，其次，从真实性角度来看，三十万元大额的资金交易，应当通过银行转账来完成，应当有银行交易记录，原告方只提供收条，未提供银行交易记录，不能证明履行了资金交付义务，不能证明实际支付了所谓的购房款。3、对于证据二收条（2012年6月20日），对于该份证据的真实性、合法性、证明目的同样均有异议。首先，收款人不是出卖人徐亚龙，不能证明是徐亚龙收到购房款，其次，该收条记载的资金交付金额为20万元，但是并没有提供相应的银行交易记录，不符合常理和大额交易习惯。因此，该份证据不能证明吕艳向徐亚龙交付了20万元的购房款。4、对于证据二中（2014）六裕民二初字第01681号民事裁定书，对其合法性、形式上的真实性都没有异议，通过该份证据，已经证明原告要求办理过户手续的诉请被法院驳回，该份证据也不能证明原告拥有足以排除执行的权利。5、对于证据二中租赁合同，对其真实性，因为不是合同当事人无法核实，对其关联性也有异议，该份合同中记载的出租方既非房屋所有人也非购房人，不具有关联性。同时租赁合同显示的时间为2018年11月16日显然是在法院对于该房屋采取执行查封措施后，因此该租赁合同不应影响法院的执行查封措施。6、对于证据二租金收据的质证意见同第5点。7、对于证据二中水费收据，对于该组证据的关联性、证明目的均有异议，该份证据并未记载房号，不能证明就是涉案房屋的水费，其次，水费收据既不能证明吕艳系涉案房屋的所有人，也不能证明吕艳系涉案房屋的实际占有或使用人。如果说是所有人显然与登记不符，如果说是使用人，与原告所主张的房屋出租事实不符。因此，该组证据证明目的不能成立。8、对于证据二电费票据、物业费收据，质证意见同第7点。 对证据三中证据证人证言持有异议，只能证明其现在实际使用或租赁涉案房屋的事实，不能证明原告与被告之间的房屋买卖合同真实、合法有效，更不能证明原告给付了购房款的事实，对其真实性也有异议，在2018年本人亲自到涉案房屋现场了解情况，并且进入了涉案房屋内部，据我们当场了解情况实际上整个房屋是有同一个人在使用，并不存在下面有承租人使用，上面有原告或其父母居住的事实。对证据三光盘的质证意见：光盘内容只能够证实拍摄时涉案房屋的现场状况，并不能证明在拍摄之前该房屋实际的使用和占有情况，因此该光盘证明由原告及其父母长期占有使用的证明目的无法达到。 被告徐瑞中、第三人徐亚龙未向本庭提交证据。 经举证、质证，认证如下： 对原告提交的证据一、三予以确认；对证据二予以认定，对其证明徐亚龙与原告存在房屋买卖关系不予认定，徐亚龙未在买卖合同中签名、房款未支付给徐亚龙。 经审理查明,2012年5月24日，徐吉永以徐亚龙的名义作为甲方、吕德宽以吕艳名义作为乙方签订《买卖合同》，甲方所售房屋位于裕安区，建筑面积154.88平方米，附属设施为围墙。房屋总价为59万元，交易税费、代办产权过户手续费由乙方承担。付款方式，签订协议日付给甲方30万元，2012年6月20日内再付20万元，余款转户当日一次性结清；房屋交付，甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续（缴纳税费）后8月30日内，甲方将房屋交付乙方。合同还约定违约责任等。 2012年5月24日，王汝超出具收条，经收到吕德宽购房款（锦江花园售楼部上下四间）人民币30万元。 2012年6月20日，徐吉永出具收条，载明，收到吕艳购房款（售楼部）20万元，注代徐亚龙。 嗣后，吕德宽将房屋出租。 2014年9月24日，吕艳、吕德宽向本院起诉，要求徐亚龙、徐吉永履行房屋买卖合同，将房屋予以过户。徐亚龙辩称，原、被告签订房屋买卖合同，一直没有办理过户手续，因为房屋尚未解除抵押，解除抵押后就办理过户手续。 2018年11月16日，吕德宽将该房屋出租给柴杨伟用于汽车修理。 2018年5月25日，徐亚龙向本院起诉，要求确认与王俊签订《抵押合同》无效。2018年12月27日，本院作出（2018）皖1503民初2548号民事判决书，判决：徐亚龙与王俊于2011年12月23日签订的抵押合同无效。 2018年6月30日，本院在执行徐瑞中与徐吉永、徐亚龙民间借贷纠纷一案中，查封涉案房屋，查封期限为3年。 吕艳提出执行异议，本院于2020年8月27日，做出（2020）皖1503执异28号执行裁定书，裁定驳回异议人吕艳的执行异议。 另，徐亚龙位于裕安区房屋的房地产权证号为49××28。 徐吉永系徐亚龙父亲，吕德宽系吕艳父亲。 本院认为,徐吉永以徐亚龙名义出卖房屋，事后徐亚龙进行了确认，《买卖合同》应为有效。吕艳按照合同约定支付大部分房款，占用案涉房产，未办理过户并非吕艳自身原因。现吕艳愿意支付剩余房款。因此，原告要求确认所购房屋产权、解除查封，不得执行，应予支持。原告要求被告办理房屋过户手续，不宜与本案合并处理，且条件尚未成就，不予采纳。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决如下： 一、确认原告吕艳对六安市裕安区南侧房屋（房地产权证号：49××28号）依法享有所有权； 二、不得执行六安市裕安区南侧房屋（房地产权证号：49××28号）。 案件受理费9700元，由被告徐瑞中负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  程 峰 审 判 员  余学柱 人民陪审员  王立铸 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  范 政 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。