河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初7951号原告：中原银行股份有限公司驻马店分行。委托诉讼代理人：高婷婷，河南北纬律师事务所律师。被告：王炯，男，1989年1月8日出生，汉族。被告：驻马店市天河置业发展有限公司。原告中原银行股份有限公司驻马店分行（以下简称中原银行驻马店分行）诉被告王炯、驻马店市天河置业发展有限公司（以下简称天河置业发展公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中原银行驻马店分行的委托诉讼代理人高婷婷、被告王炯到庭参加诉讼。被告天河置业发展公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中原银行驻马店分行诉称，2016年2月29日，被告王炯、天河置业发展公司与原告签订编号为中原银（驻马店）房贷字2016第320064号、中原银（驻马店）抵字2016第320064-1号、中原银（驻马店）保字2016第320064-1号《个人购房借款合同》一份，约定被告王炯向原告借款31.5万元，贷款用途为用于购买坐落于驻马店市××山路与雪松路交叉口东南侧天河铜山公馆第10号楼东2单元2607号房，贷款期限240个月，年利率5.292％，并约定贷款期间利率随中国人民银行贷款基准利率调整，贷款采用等额本息还款法，还款总期数为240期，还款日为每月21日，合同并约定罚息、复利。同时，王炯以其所有的位于驻马店市××山路与雪松路交叉口东南侧天河铜山公馆第10号楼东2单元2607号房为该笔贷款提供抵押担保，并依法办理抵押权预告登记。合同并约定被告天河置业发展公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为债务履行期限届满之日起两年。上述合同签订后，原告即依约放款。现请求：1、依法判令被告王炯偿还原告借款本金270104.63元及2020年9月21日起至借款结清之日的利息、罚息、复利（利率按合同约定计算，履行时扣除已支付的88元）；2、判令被告王炯对该笔贷款承担抵押担保责任；3、判令驻马店市天河置业发展有限公司对该笔贷款承担连带保证责任；4、本案诉讼费等费用由被告承担。被告王炯辩称，欠款属实，愿意承担还款责任。被告天河置业发展公司未到庭应诉且未提交答辩状。经审理查明，2015年12月28日，出卖人天河置业发展公司与买受人王炯签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买天河置业发展公司位于驻马店市××山路与雪松路交叉口东南侧天河铜山公馆第10号楼东2单元2607号房，建筑面积88.83平方米，总价款为420000元；买受人于2015年12月28日付清首付款105000元，余款315000元办理银行按揭。2016年2月29日，贷款人（××）中原银行驻马店分行与借款人（抵押人）王炯，保证人天河置业发展公司签订合同编号为中原银（驻马店）房贷字2016第320064号、中原银（驻马店）抵字2016第320064-1号、中原银（驻马店）保字2016第320064-1号《个人购房借款合同》，合同约定借款人金额为315000元；贷款用途用于借款人购买坐落于驻马店市××山路与雪松路交叉口东南侧天河铜山公馆第10号楼东2单元2607号房；贷款期限为240个月，自2016年2月29日至2036年2月28日；贷款利率采用浮动利率，以贷款实际发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮8%。贷款期间如遇中国人民银行调整贷款基准利率，采用自贷款发放日起，每次中国人民银行公布的贷款基准利率调整之日的次年1月1日开始，按调整后的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率（如中国人民银行在一个日历年度内经两次或两次以上调整贷款基准利率的，以该日历年度中国人民银行最后一次调整的贷款基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率方式调整；贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带责任保证或甲方已提供经乙方认可的其他担保）并持续有效，且甲方在本合同项下未发生任何违约情形；经协商一致，甲方按月等额本息还款法偿还贷款本息；逾期贷款罚息利率按照本合同约定利率基础上加收50%确定，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利；挪用贷款罚息利率按在本合同约定利率基础上加收100%确定，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利；本合同项下担保方式为抵押加阶段性连带责任保证；抵押人王炯以其位于驻马店市××山路与雪松路交叉口东南侧天河铜山公馆第10号楼东2单元2607号房作为抵押物，并办理了预购商品房抵押权预告登记[驻马店市房屋预告登记证明：驻房预字第201601051号]，抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、乙方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、过户费、财产保全费、公告费、邮寄费、公证费、认证费、翻译费、执行费等，下同）和甲方所有其他应付费用；保证人的保证阶段按阶段性连带责任保证，即保证人对自本合同签订之日至满足本合同第13.2款约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且乙方收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件之日以前产生的甲方债务承担连带保证责任，对该项条件满足之日以后产生的甲方的债务不再承担保证责任其所担保的借款人在本合同项下的债务全部清偿之日产生的借款人的债务承担连带保证责任；保证期间为本合同约定的甲方履行债务期限届满之日起两年；借款人依据借款合同约定或法律规定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款被宣布提前到期之日起两年;保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、补偿金、乙方为实现债权和甲方所有其他应付费用。《个人购房借款合同》第二十三条违约情形，发生下列一项或多项情形的，构成甲方或担保人违约：23.1、甲方未按本合同约定的时间归还贷款本金、支付利息及相关费用；23.2、……。第二十四条违约责任，甲方或担保人发生本合同第二十三条约定的任一违约情形的，乙方有权采取下列一项或多项权利：24.1.1、……；24.1.4、宣布本合同和乙方与甲方之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求甲方立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；24.1.5、解除本合同；24.1.6、要求担保人承担担保责任……；24.2、若甲方连续三年或累计三期未按时足额还款，乙方有权要求甲方提前归还全部贷款本金及利息、罚息、复利及由此发生的全部费用，应由担保人承担担保责任。2016年3月21日，中原银行驻马店分行向王炯发放贷款315000元，年利率5.292%，用途为购住房；起息日期2016年3月21日，到期日为2036年3月21日。后王炯按照等额本息还款法按月偿还该笔贷款本息至2019年12月20日，之后未再按约履行还款义务，至今下欠借款本金270104.63元及自2020年9月21日起的利息、罚息、复利未还。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告中原银行驻马店分行与被告天河置业发展公司和王炯签订的《个人购房借款合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依约履行各自的义务。合同签订后，原告中原银行驻马店分行依约向王炯发放购房贷款315000元。由于被告王炯未能按照合同的约定按期足额偿还银行借款本息，已构成违约。原告中原银行驻马店分行依据借款合同，宣布债务提前到期，要求被告王炯提前返还借款本金270104.63元及利息、罚息、复利的请求符合合同约定，依法应予支持。利息、罚息、复利应从2020年9月21日起计算至借款本息实际清偿完毕之日止。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。被告天河置业发展公司虽承担的是按阶段性连带责任保证，但其未满足免除保证责任的条件，故对王炯承担的上述债务，被告天河置业发展公司作为连带责任的保证人，应依法对王炯承担的上述债务承担连带清偿责任。至于原告中原银行驻马店分行要求被告王炯承担抵押担保责任，按照借款合同的约定，原告与被告对位于驻马店市××山路与雪松路交叉口东南侧天河铜山公馆第10号楼东2单元2607号房产办理的是抵押预告登记，抵押预告登记并不等同与抵押登记，只是对预购商品房将来办理物权登记后，办理抵押权登记的请求权，合同双方当事人就抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，原告未取得抵押房产的他项权证，故原告主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。本案未产生保全费用、律师费对该项请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告王炯于判决生效后十日内向原告中原银行股份有限公司驻马店分行偿还借款本金270104.63元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按双方合同约定计算，从2020年9月21日起计算至实际清偿完毕之日止，履行时扣除已支付的88元）。对上述债务，由被告驻马店市天河置业发展有限公司承担连带清偿责任。二、驳回原告中原银行股份有限公司驻马店分行其他诉讼请求。被告如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5476元，减半收取2738元，由被告王炯、驻马店市天河置业发展有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店中级人民法院。审判员  田朝晖二〇二〇年十月十四日书记员  朱燕霞