广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40601号原告：黄喜强，男，1977年11月16日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：罗美棋，系广东兴顺律师事务所律师。被告：赵海波，男，1990年5月9日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：郑蒙，系广东国灿律师事务所律师。原告黄喜强诉被告赵海波租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄喜强的委托诉讼代理人罗美棋，被告赵海波及其委托诉讼代理人罗美棋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄喜强诉称：原告与被告于2019年4月签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：被告承租原告的广州市天河区海乐路12号2701房（以下简称涉案房屋），租期从2019年4月6日起至2020年4月5日止，每月租金为16000元。原告已按合同约定将涉案房屋交付给被告使用，被告因不合理使用造成涉案房屋多处损坏，且被告自2019年7月起逾期支付当期的租金、水电费、物业费等各项费用，构成违约。虽经原告多次催告，被告仍未支付。为此，原告诉请法院判令：1、解除原告与被告签订的《合同》，被告立即向原告返还涉案房屋；2、被告向原告支付2019年7月至被告交还房屋之日止的租金（按每月租金16000元的标准）；3、被告向原告支付2019年8月的物业服务费1025.6元、2019年6月份的商业电费1774.2元、2019年6-7月份的商业电梯分摊电费46.9元、2019年6-7月份的商业公共照明电费33.2元、2019年6-7月份的商业水泵用电分摊费37.6元，上述费用共计2917.5元；4、被告向原告支付房屋维修费9895元；5、被告向原告支付逾期付款违约金（以每月欠付的租金为本金，按每日1%的标准计算，分别自当月7日起计至清偿之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。被告赵海波辩称：1、《合同》于2019年7月20日经双方协商一致解除，原告当晚通过更改房门密码的方式强行收回涉案房屋。2、被告已赔偿原告押金即违约金1.6万元，原告还要求被告支付2019年7月1日至20日的租金没有事实和法律依据。3、2019年7月20日之后，被告并没有居住在涉案房屋，原告要求被告支付2019年8月的物业管理费及2019年7月20日之后的水电费及其他费用没有事实依据。而2019年7月20日之前的费用可通过押金即违约金予以抵扣。4、原告没有提供证据证明涉案房屋的损坏是由被告导致的，原告也未提交支付凭证及发票等证据证明维修费。5、被告不欠付原告租金及费用，所以无须支付违约金。经审理查明：原告系涉案房屋的登记产权人。2019年4月2日，原、被告签订《合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告，租期自2019年4月6日至2020年4月5日，原告于2019年4月6日交付涉案房屋。租金每月16000元，物业管理费、水电煤气费由被告按实际发生支付。押金16000元，合同终止后，原告应在五日内将押金无息全额退还被告，但若被告尚欠费用未结清或因违约造成原告经济损失，原告有权从押金中扣除。押金和首月租金，被告须于本合同签订当日内向原告支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，被告应于每月6日前向原告支付当月租金；被告应于每月结清上月物业管理费、水电煤气费等其他费用。原告负责涉案房屋主体结构及承重结构之维修责任。被告合理妥善使用涉案房屋内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外。被告应按时足额缴纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期超过十五日，原告有权解除合同收回涉案房屋，没收押金，且不作任何赔偿。被告不得转租、分租或与他人互换房屋使用，否则原告有权解除合同收回涉案房屋，没收押金，且不作任何赔偿。租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿。合同提前解除，被告应立即迁出涉案房屋，否则视为被告放弃涉案房屋内物品的所有权，原告可自行处置，且被告还需要按租金标准的两倍向原告支付逾期迁出的房屋占用费。另手写条款约定：承租方交予出租方租金按季付，每3个月一付等。根据原、被告均予确认的微信群聊记录显示：2019年7月20日，原告催促被告交纳租金，被告向原告表示租金太高，不准备住了；原告回复不想住就第二天搬走、按合同办，并告知原告的助理跟进这件事。之后，原告又要求被告当晚先支付租金，否则当晚就得搬出去；被告问不是有押金吗；原告回复押金是押金，租金是租金，押金是不能退的，合同上面怎么约定怎么来做，被告已欠了半个多月的租金了，这个月的租金要先补过来，不补过来家私不能拿走；被告回复违约金最高20%，即3200元，剩余12800元都是其合法金额，暂时不欠原告钱，被告也不要押金了；原告回复不想住先把这个月租金补上，水电费也是被告要交的；被告回复退回其16000元，其他的该付就付，被告违了约，扣了违约金就不需要再赔偿了；原告回复现在交租不是赔，扣押金是对没有租完合同租期的补偿措施，如果知道被告只租三个月，原告是不会租给被告的，也不会付半个月的中介费。2019年7月21日，被告质问违约金已交16000元，现在为什么锁门不让其搬；原告回复违约金是被告没有租完12个月要扣的，是合同约定的，被告还欠原告这个月的租金，物业管理费、水电费一共3000多元，卫生费、维护费也有一两千元。随后，原告的助理发送了涉案房屋的现场照片及物业费、水电费的《缴费通知单》。被告的同住人员询问现在能搬吗，并表示会搞卫生。随后，原告退出该微信群。被告认为依据上述微信记录可知，双方已经解除了租赁合同。原告则认为解除合同的前提是按合同办，原告有权扣除押金，否则不同意解除合同。2019年7月23日，原告向被告发出《律师函》，称被告依约应于2019年7月6日前向原告支付2019年7-9月的租金合计48000元、2019年4月3日至今的物业管理费、水电煤气费等合计4000元以及因被告对墙壁和卫生间的破坏而产生的修复费用2000元，因被告未按期支付，已产生违约金，故要求被告立即付清款项或与原告协商等。关于原、被告发生争议后涉案房屋的使用情况。原、被告均确认：原告于2019年7月21日对涉案房屋上锁，之后被告无法进入涉案房屋；7月26日，被告的同住人员为取回部分物品，撬开了涉案房屋的门锁，原告亦于当天发现了这一情况。但原告表示其锁门的目的并非解除合同，而是逼被告现身解决问题，如被告出现并支付租金，原告是可以开锁让被告继续居住的。被告则称其同住人员在取回物品时向原告支付了维修费和清洁费3000元，于7月31日向原告的助理支付了7月20日之前的部分水、电、物业费1412元；被告为证明其所述情况，向本院提交了其方向“田心（*思帆）”转账1412元的微信转账记录，并申请了证人廖某到庭作证。经质证，原告对上述微信转账记录的真实性、合法性、关联性均不予确认；亦不清楚证人的身份，原告也没有收到所谓的维修费、清洁费。另，原告称代被告支付了涉案房屋2019年6月的商业电费1774.2元、2019年6月30至7月31日的商业电梯分摊电费46.9元、2019年6月30至7月31日商业公共照明电费33.2元、2019年6月30至7月31日的商业水泵用电分摊费37.6元、2019年8月的物业服务费1025.6元，并提交了案外人宁骏物业管理有限公司广州公司（以下简称宁骏公司）出具的《收款收据》及《证明》予以证实。经质证，被告仅对2019年6月30日至7月31日的缴费单据的真实性予以确认，但认为7月20日之后的费用与其无关。又，原告为证明被告不合理使用涉案房屋导致房屋设施损坏，产生修复费用，向本院提供了如下证据：1、原告称于2019年7月26日在涉案房屋拍摄的照片若干张（显示门锁损坏，部分地板有刮痕、墙面悬挂招牌、部分高射灯不亮、屋内留有杂物等）；2、显示由宁骏公司出具的《维修明细》，载明维修墙纸墙体天花1800元、维修衣柜门500元、维修木地板65平方米6500元、更换14个高空射灯725元、更换安全门锁200元、修复安全门墙砖170元，合计9898元；3、案外人广东宏钢建设工程有限公司出具的《报价单》，载明墙面天花重新批灰油油、更换插座等费用合计14103元；原告称其2019年11月支付前述工程款14103元的微信转账记录；4、案外人大自然品牌地板广州客户服务中心出具的《施工作业单》，载明费用合计34379元；原告称其2019年11月前支付前述地板款的银行转账凭证。经质证，被告对上述证据1的真实性不予确认，因无原件；而原告没有提供证据2的款项支付凭证，不能证明其已实际支出款项；对证据3、4的真实性予以确认，但原告重铺了所有地板，还加装了大量项目，根本不是其所主张的损坏修复，而是重新装修，故原告重新装修产生的费用不应由被告负担，且原告在2019年7月21日的微信中并没有要求被告支付维修费用，事隔几个月后产生的装修费，不能证明是被告造成的损坏。原告回应称墙体上的标志及白色的记事白板是被告安装的，且从被告撬锁时的照片能看出地板已严重损坏，施工单位认为木地板不能维修只能全部更换，原告在2020年7月21日的微信中没有要求被告支付修复费用，但不代表原告放弃追偿的权利，另原告表示现无法提供涉案房屋交付被告使用前的照片。本院认为：原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。关于《合同》是否已解除的问题。据原、被告均予确认的微信群聊记录可知，至2019年7月20日被告已迟延交租十几天，因此原告向被告进行了催缴，但被告回复称其不交租了，因为不想再住了，即属被告明确表示其不再履行《合同》，在此情况下原告享有合同解除权；从原告当天便要求被告搬离并在次日进行锁门的行为来看，原告已依法行使其合同解除权。故本院认定，原、被告之间的《合同》已于2019年7月21日解除，原告现诉请解除双方的《合同》，因缺乏事实依据，本院不予支持。且从原告可控制涉案房屋门锁，可对涉案房屋进行装修施工的情况来看，原告要求被告返还涉案房屋亦缺乏事实依据，本院亦不予支持。但根据《合同》的约定，因被告提前解除合同，原告有权扣除被告已付的押金作为违约金。关于原告要求被告支付欠费的问题。本院认为，被告应向原告清偿《合同》解除前的欠租即2019年7月6日至7月20日的租金7741.94（16000÷31×15）元。至于2019年7月21日起的费用，因原告已对涉案房屋加锁，被告无法实际使用涉案房屋，而被告不能及时将涉案房屋内的物品搬离亦不可归责于被告，故原告无权向被告主张2019年7月21日起的占用费、物业服务费、电费；故就原告诉请被告支付的物业服务费、电费，本院根据原告实际支付情况，判令被告向原告支付2019年6月的商业电费1774.2元，酌情判令被告向原告支付2019年6月30日至7月20日的商业电梯分摊、商业公共照明、商业水泵用电分摊费合计77.24元，对原告诉请超出部分不予支持。因被告逾期支付租金，原告要求被告支付违约金，有其合同依据，本院予以支持；根据《合同》约定，被告向原告支付的逾期交租违约金应以7741.94元为本金，按1%/日的标准，从2019年7月7日起计至清偿之日止，但出于公平原则，违约金以不超过本金为限。关于原告诉请的房屋维修费用，因原告无法证明涉案房屋交付被告时的状态，且从原告2019年7月20日起与被告沟通的记录来看，原告向被告主张的修复费用不断发生变化；由于涉案房屋自2019年7月21日起已不在被告的实际控制下，原告现无法充分举证被告对涉案房屋的损坏情况，被告亦不予认可，故应由原告承担举证不能的法律后果；综合考量本院已判令被告向原告支付违约金，足以弥补原告主张的损失，本院对原告要求被告支付房屋维修费9895元的诉讼请求不予支持。另被告主张其实际已向原告支付了涉案房屋的维修费、卫生费、物业费、电费，因证据不足，原告亦不予认可，本院不予采纳。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赵海波自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄喜强支付2019年7月6日至7月20日的租金7741.94元及逾期支付前述租金的违约金（以7741.94元为本金，按每日1%的标准计算，自2019年7月7日起计至清偿之日止；违约金以不超过本金为限）。二、被告赵海波自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄喜强支付2019年6月的商业电费1774.2元，2019年6月30日至7月20日的商业电梯分摊、商业公共照明、商业水泵用电分摊费77.24元。三、驳回原告黄喜强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1370元，由原告黄喜强负担990元，由被告赵海波负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  陈妙航人民陪审员  赵 英二〇二〇年十月三十日书 记 员  邱莉晶喻珺