四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初14175号 原告：四川舜苑资产经营管理有限责任公司，住所地成都市青羊区一环路西二段**华立大厦**。 法定代表人：李世红，总经理。 委托诉讼代理人：王秋阳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。一般代理。 被告：苏克文，男，1983年10月15日出生，汉族，住成都市温江区。 原告四川舜苑资产经营管理有限责任公司（以下简称舜苑管理公司）与被告苏克文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告舜苑管理公司的委托诉讼代理人王秋阳，被告苏克文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 舜苑管理公司向本院提出诉讼请求：1.苏克文向舜苑管理公司支付2018年8月1日至2020年9月30日期间欠缴的物业管理服务费5447元。2.苏克文自逾期之日起至2018年12月31日止按照贷款市场报价利率向舜苑管理公司支付资金占用利息20.3元；3.苏克文向舜苑管理公司支付2019年1月1日至2020年8月1日期间欠缴费用的30%的违约金1194.35元；4.本案诉讼费由苏克文承担。事实和理由：2010年5月4日，成都市中栋置业有限公司作为甲方与舜苑管理公司签订了关于“水韵华府”项目的《前期物业服务合同》及补充协议。合同约定舜苑管理公司为该小区提供物业服务，住宅收费标准为每月每平方米1.5元。2018年12月21日，成都市温江区水韵华府小区第一届业主委员会作为甲方与舜苑管理公司签订了《水韵华府物业服务合同》，合同期限自2018年12月21日至2021年12月20日止，约定舜苑管理公司为该小区提供物业服务，住宅用房每月每平方米1.5元，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按照欠费总金额的30%收取。苏克文购买位于四川省成都市温江区××路××号××小区××号房屋，建筑面积139.69平方米。在2018年8月1日至2020年9月30日期间，苏克文拖欠物业费总计人民币5447元。经多次催收后，苏克文仍拒绝缴纳。为了维护合法权益，故起诉至法院。 苏克文辩称，第一，舜苑管理公司不履行制止并报告不法行为的请求，苏克文所居住的房屋楼上1503号住户长期将花盆吊挂在阳台栏杆外侧，并不时浇水，严重影响了苏克文的日常生活，在苏克文多次向舜苑管理公司要求妥善解决，但均未果，从2018年至今楼上住户仍然将花盆吊挂在阳台外侧；第二，不履行装饰装修的巡查义务；第三，不履行秩序维护义务；第四，不履行维护公共设施的义务。苏克文主张先履行抗辩权，在舜苑管理公司纠正错误履约行为前，苏克文有权拒绝支付物业服务费用。故请求驳回舜苑管理公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人无异议的事实和证据，本院认定如下： 2010年5月，成都市中栋置业有限公司与舜苑管理公司签订《“水韵华府”项目前期物业管理合同》约定，成都市中栋置业有限公司委托舜苑管理公司对“水韵华府”小区实行物业管理服务。小区高层电梯住宅、小高层电梯住宅、多层住在均按照1.5元/平方米/月计算物业服务费。 2018年12月21日，成都市温江区水韵华府小区第一届业主委员会（甲方）代表水韵华府小区业主与舜苑管理公司（乙方）签订《水韵华府物业服务合同》，主要约定：甲方委托乙方提供水韵华府物业服务事宜，合同期限三年，自2018年12月31日至2021年12月20日止。物业服务费按照建筑面积交纳，其中住宅用房为1.5元/平方米/月；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的第一个月前十日内履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，按照欠费总金额的30%收取。落款处，成都市温江区水韵华府小区第一届业主委员会与舜苑管理公司均加盖公章予以确认。 另查明，截止2020年9月30日，苏克文尚欠2018年8月1日至2020年9月30日物业服务费5447元。 位于成都市温江区公平镇江××路××号××栋××单元××层××号房屋的所有权人系苏克文。 审理中，苏克文提交照片，拟证明舜苑管理公司不履行报告告知义务、不履行持续维护义务。舜苑管理公司对真实性、合法性、关联性均不予认可，对证明目的不予认可。认为以上照片仅为单一证据，且无法核实所拍摄地点、情况是否属实。 本院认为，舜苑管理公司与成都市温江区水韵华府小区第一届业主委员会签订的《水韵华府物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对全体小区业主具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有合同权利并承担合同义务。苏克文抗辩因为其楼上住户浇水行为影响其日常生活，舜苑管理公司未履行制止义务，因此不应当支付物业费，本院认为，苏克文楼上住户的侵权行为，系苏克文与其之间的纠纷，与本案物业服务合同没有关联性，对苏克文的该抗辩意见，本院不予采信。对于苏克文抗辩舜苑管理公司不履行装饰装修的巡查义务、不履行秩序维护义务以及不履行维护公共设施的义务，苏克文未提交证据证明其就上述问题与舜苑管理公司进行过沟通并要求舜苑管理公司进行整改，其应当承担举证不能的责任，故对于苏克文的该抗辩意见，本院不予采纳。 基于上述分析，舜苑管理公司为苏克文提供了物业服务，根据合同约定，苏克文应当在每个季度第一个月前十日按照建筑面积每平方米1.5元计算，向舜苑管理公司缴纳物业费，但苏克文未按约定缴纳物业费，其行为已经构成违约。现舜苑管理公司要求苏克文支付2018年8月1日至2020年9月30日物业服务费5447元，苏克文对该金额也不持异议，故本院对舜苑管理公司的该项诉讼请求予以支持。 关于利息及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，苏克文逾期交纳物业服务费已构成违约，舜苑管理公司有权依据合同的约定要求苏克文支付违约金，但合同约定的逾期交纳物业服务费的违约金计算标准过分高于舜苑管理公司的损失。同时苏克文逾期交纳物业服务费给舜苑管理公司造成的损失实际是资金利息的损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则对舜苑管理公司主张的违约金予以调整，酌定违约金为500元，该违约金已经可以弥补舜苑管理公司的利息损失，故对于利息的主张，本院不予支持。 综上，本院对舜苑管理公司的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、苏克文于本判决发生法律效力之日起五日内向四川舜苑资产经营管理有限责任公司支付物业服务费5447元、违约金500元，共计5947元； 二、驳回四川舜苑资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97元，由苏克文承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王润明 二〇二〇年十月三十日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐