河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6717号 上诉人（原审被告）：嘉和建设集团有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路**嘉和广场**楼**。 法定代表人：吴连兵，该公司董事。 委托诉讼代理人张可新，河北恩为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑增林，男，1965年9月20日出生，汉族，职业，住赞皇县。 委托诉讼代理人：冉令涛、崔垚，河北北华律师事务所律师。 上诉人嘉和建设集团有限公司（以下简称嘉禾集团）因与被上诉人郑增林房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉禾集团上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或起诉；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，应当依法予以撤销并改判。 一审判决判令上诉人与被上诉人签订正式《商品房买卖合同》后15日内负责将办理产权登记的相关手续提交办理房屋产权证书的行政机关没有事实和法律依据，实践操作层面根本无法执行，因此，一审判决理应纠正。 一、一审判决事实上无法履行 办理房屋产权登记手续是房管部门的行政职能，上诉人无法对该部门进行约束，更无法强制办理房屋产权证书的行政机关接受办理产权登记的相关手续，相反，何时提交材料，何时办理产权登记手续，作为房产开发企业的上诉人完全是弱势群体，在该部门面前，上诉人只有服从，没有反抗基至是提出异议的权利都没有，这是现实，不可改变的现实，上诉人确实无法改变。办理房屋产权证书的时间完全是房管部门决定的，上诉人没有决定权，因此，一审判决判令上诉人15日内提交办理产权登记的相关手续给行政主管部门在现实中是根本无法实现的。 二、一审判决不但违反了行业惯例，而且违反了当事人的合意原则 办理房屋产权登记手续准确的时间是无法预估的，因此，房地产开发企业和房管部门就办理房产证事宜，一般是约定在多少时间内办理完毕，而并不是具体约定提交手续的时间和办证的确定时间。正如石家庄市正式的《商品房买卖合同》第十六条第（二）项约定，商品房不动产权属证书一般均在商品房交付之日起600个工作日内办理完毕，而并不对具体提交材料的时间进行约定。这种做法完全符合房地产市场的一般规律，也符合常理。上诉人和所有的业主签订的《商品房买卖合同》全部都是约定600个工作日内办理完毕不动产权属证书，这是上诉人和业主，包括被上诉人在内的合同相对人的民事合意行为，并不违反法律规定，也没有侵犯国家和社会以及他人的合法权益，法院和其他任何部门均无权干涉。一审判决在未征得上诉人同意的情况下，判令上诉人在15日内提交材料是完全错误的，也是没有法律依据的。综上所述，请依法支持上诉人的诉讼请求。 郑增林向一审法院起诉请求：一、1、请求人民法院判决被告为原告办理位于石家庄市的产权登记手续，2、依法判令被告向原告支付违约金56553元（暂计至2018年11月20日，要求付至被告为原告办理完商铺产权登记手续时止）：3、本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月24日原告作为买受方（乙方）与被告作为出卖方（甲方）签订《商铺购买协议》，内容为：“第一条、房屋基本情况1.房屋位于石家庄市。2.乙方自愿购买嘉和广场Ａ商业1层124室，建筑面积为25.67平方米。第二条、计价方式和价款1.甲乙双方约定按建筑面积计算该房屋的价款：单价（人民币）27743.98元／平方米，总房款712188元。2.本协议中的房屋面积，最终以房屋权属登记部门确权的面积为准。与实测面积不一致的，房屋总价款按照本协议约定的该套房屋的单价据实结算，多退少补。第三条、付款方式及期限1.一次性付款。在签订本协议时，乙方向甲方交纳总房款：712188元人民币。乙方应按上述约定的期限和金额如期足额向甲方交纳款项，否则甲方有权单方面解除本协议，并有权另行处理乙方所购房屋。第五条、在签订本协议时，乙方须一并签订《商铺委托管理合同》，并根据《商铺委托管理合同》中约定的时间内，不享有自主经营权，须全权委托甲方指定的第三方公司做统一经营管理。乙方的委托经营收益在《商铺委托管理合同》中具体约定。第八条、如遇下列特殊原因，甲方有权单方面解除本购房协议。1.遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起15日内告知乙方。2.如遇自然灾害、政府行为、法律变更等其他不能预见、不可避免并且不能克服的客观情况。第九条、甲方在确定签订《商品房买卖合同》时间之后，以电话或书面方式通知乙方，乙方须在规定的时间内在指定地点签订《商品房买卖合同》；逾期15天未办理的，本协议将自动失效，甲方可另行出售乙方所选定的商铺。乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。第十条本协议未涉及事项，另在《商品房买卖合同》中具体约定。第十一条本协议一式三份，甲方两份、乙方一份，具有同等法律效力。”原告于签订合同当日向被告支付首付款，后贷款未能办理，于2017年5月25日补足剩余款项，共计向被告支付712188元商铺款。现该商铺已经交付给原告使用。 2015年9月，石家庄市住房和城乡建设局颁发的编号2015077号石家庄市商品房预售许可证，载明开发企业：河北嘉和房地产开发有限公司，项目名称：嘉和广场，项目地址：中山东路567号，预售范围1号、2号、3号、4号楼、地下、地下超市（商业）div> 一审法院认为，被告作为涉案房屋的开发企业，将房屋出卖给原告，有义务协助原告办理产权登记手续，原告要求被告协助为其办理产权登记手续，符合法律规定，本院予以支持。原被告双方签订商铺购买协议是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，现被告已取得商品房预售的资格，具备签订商品房买卖合同的条件，被告应与原告签订《商品房买卖合同》，将需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋产权证书。关于原告主张的逾期办理产权登记手续的违约金,双方签订的《商铺购买协议》只是对双方交付房屋有关事宜的初步意向和确认，协议中明确写明“甲方在确定签订《商品房买卖合同》时间之后，以电话或书面方式通知乙方，乙方须在规定的时间内在指定地点签订《商品房买卖合同》”，该协议并非商品房买卖合同，原告据此依据“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定”主张被告支付未办理产权登记手续的违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、被告嘉和建设集团有限公司于判决后生效后十五日内与原告郑增林签订正式的《商品房买卖合同》，签订合同后十五日之内负责将办理产权登记的相关手续提交办理房屋产权证书的行政机关； 二、驳回原告郑增林要求支付逾期办证违约金的诉讼请求。 案件受理费1214元，由被告嘉和集团有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，也未陈述新的事实。 对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，办理房屋产权登记手续是房屋管理部门的行政职能，但房屋管理部门在办理房屋产权登记时需要提交相关手续。上诉人作为涉案房屋的开发企业，将房屋出卖给被上诉人，上诉人有义务协助被上诉人办理产权登记手续，被上诉人要求上诉人协助为其办理产权登记手续，符合法律规定，一审法院予以支持，适用法律正确。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,214元，由上诉人嘉和建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵美珠 审 判 员 周玉杰 审 判 员 张 楠 二〇二〇年十月十日 法官助理 任晓刚 书 记 员 王泽毅