广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初23224号原告（反诉被告）薛某某，男，汉族，19*年*月*日出生，身份证住址江苏省，委托代理人杨威文，广东君一律师事务所律师。被告（反诉原告）王某某，男，汉族，19*年*月*日出生，身份证住址内蒙古自治区，委托代理人华卫，广东创安律师事务所律师。委托代理人曾晓静，广东创安律师事务所实习律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告双方当事人及委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告支付原告房屋占有使用费320535元（计算至2019年10月19日即原告与新的承租人签订租赁合同的前一天；3.被告支付水费10485元，电费116683元。被告的答辩要点：1.在合同期内被告向原告支付的款项共计543000元，原告主张的房屋占有使用费有误；2.原告主张的水电费过高，且未经被告确认；3.原告于2019年8月13日将案涉房屋落锁，被告此后已无法使用房屋，原告主张此后的房屋占有使用费缺乏依据。被告的反诉请求：1.原告返还房屋租赁保证金126000元，并按银行同期贷款利率自2018年7月2日起支付资金占用利息至履行完毕之日止；2.原告赔偿被告装修损失60万元；3.原告返还多收取的租金39305元；4.原告向被告支付所欠餐费44065元。原告对反诉的答辩要点：被告的反诉请求全部缺乏事实或法律依据，依法应予驳回。案件相关情况经审理查明，2018年6月30日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于深圳市龙岗区龙城街道龙翔大道4072号的房屋第一、二层出租给被告经营餐饮，前三年每月租金42000元，电费按每度1.5元，水费按每方7.5元收取，租赁期间为2018年7月20日至2022年12月30日。合同同时约定，承租方应向出租方支付租赁保证金126000元，租赁期满后退还给承租人。自2019年4月开始，原告开始持续向被告催索租金及其他费用，2019年4月30日上午，原告通过微信聊天向被告发送信息，“王总，早上好，今天已经是2019年4月最后一天，因房租水电欠32万左右，如果今天未能及时付款，根据合同欠费30天以上，终止合同，2019年4月30日下午18点暂停合作了，并交清费用！请理解！”，被告两小时后回复“没信号，才看到，哥，等下哈”。2019年7月16日，原告在微信中通知被告，“我也是急着用钱，搞得太不愉快没意思！你答应好12号，现已16号，我顶不住的”，随后原告将《终止合同通知书》拍照发送给被告，在通知书中，原告以被告累计欠费385827元为由，提出立即解除合同，并敦促被告于2019年7月20日将房屋返还给原告。在微信发送通知的同时，原告通过顺丰速运向被告寄送了书面通知，被告于次日上午签收了该通知。2019年8月13日，原告在微信中通知被告缴清欠租，尽快退场，否则原告将于2019年8月20日前清场，并要求被告当日将大门钥匙交与原告。2019年8月27日和2019年9月1日，原告两次在微信中通知被告尽快搬离。双方当事人确认在合同履行过程中被告曾因经营困难而停业，被告主张原告已于2019年8月13日收回房屋钥匙，2019年9月1日已实际控制房屋，原告否认其陈述，并称2019年8月27日原告还在微信中敦促被告要么恢复营业，要么尽快搬离。原告提供了原告于2019年8月20日与案外人深圳捌捌商业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》，相关证据显示，原告将案涉房屋另行出租与该公司，租赁期间为2019年12月10日至2022年12月30日。在合同期间，包括租赁保证金在内被告共计向原告支付了543000元（其中租赁保证金126000元，其他费用417000元）。此外，原告在被告使用案涉场地经营的餐馆消费，共产生餐饮费38065元，双方当事人在微信聊天记录中均同意将餐饮费作为被告应向原告支付的租金及水电等费用抵扣。原告提供的水电费交接单显示，原告与新的承租人交接之时，1号电表读数为49318度，2号电表读数为27739度，一、二层总水表读数为1359方；301房的电表读数为732度，水表为42方。被告主张双方当事人签订合同时无水电费交接单，相关水电费表的读数并不能证明系被告承租期间产生的水电，原告则称，被告承租之时水电表均为新安装，以上水电表读数均为被告在承租期间实际产生的水电消耗，且原告在主张水电费之时已扣除了部分被告已实际支付的费用。被告主张，租赁合同中约定的水电费价格明显高于实际的水电费价格，原告提供深圳发改委关于水电费的指导价格表显示，自2017年9月开始执行的非居民生活用水中的商建服务业用水价格为每立方4.97元（含污水处理费），自2019年7月开始执行的普通工商业及其他用电高峰时段价格为每度0.92256875元，平时及低价段价格均低于高峰时段。原告主张，原告除将临街的一、二层出租给被告之外，还将该楼房的301房出租给被告，每月租金为1350元。被告则主张，原告承诺将301房交与被告作休息室使用，不收取租金，亦未签订合同。原告则称，当事人虽未签订书面合同，但原告通过微信多次发送给被告的账单中，均列明了301房每月租金1350元。原告提供的微信聊天记录显示，原告向被告催缴租金时发送的账单明细中，列明了301房的月租金1350元，被告在微信聊天中未对账单提异议。被告主张，双方在合同中约定出租房屋第一、二层面积为900平米，但经被告测量仅为600平左右，约定面积与实际面各严重不符，房屋占有使用费应按实际面积计算，被告应向原告返还多收取的占用使用费。原告则主张，原告将房屋出租给被告之时，系将房屋整体出租，未约定每平米价格，仅对总体租金进行约定，合同亦只列明大致面积，合同中列明的大致面积并非双方当事人计算租金的依据。且上一手承租人亦经营餐饮，剩余装修可供被告继续使用，被告在仔细看过场地之后才与原告签订合同，在合同履行期间亦从未对约定租金及面积持异议，在诉讼之时以此为由要求按实测面积计算租金，有违诚信原则，缺乏事实和法律依据。经查，截至法庭辩论终结，案涉房屋未办理房地产证或不动产权证，亦未取得建设工程规划许可证，该房屋于2003年7月22在深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室作权利申报，申报权利人为陈梦萍。原告于2018年3月1日与陈梦萍签订《房屋租赁合同书》，约定从陈梦萍处承租案涉房屋，约定租赁期间为2016年1月1日至2022年12月30日。裁决结果本院认为，截至法庭辩论终结，涉案房屋未能办理房屋产权证，亦无建设工程规划许可证，对原告要求确认《租赁合同书》无效的请求，本院予以支持。合同无效，但原告仍可以要求被告按照合同中关于租金的约定支付房屋占有使有费，本案中双方当事人租赁合同无法继续履行的原因系被告停业且未按约定向原告支付房屋占有使用费，在停业之后被告经原告多次催告不及时搬离，不与原告办理房屋交接手续，对原告主张将房屋占有使用费计算至原告与新的承租人签订房屋租赁合同的前一日即2019年10月19日的请求，本院予以支持。双方当事人在合同中未约定每平米的租金，列明的面积亦为大致面积，被告在签订合同之前已察看过场地，并依据其商业判断与原告协商整体租金数额，被告主张的实测面积与合同中列明的面积存在明显差距，亦缺乏充分证据证实，对被告据此要求原告返还多收取的房屋占用使用费的请求，本院不予支持。以上15个月期间的房屋占有使用费共计650250元（每月房屋占有使用费包括第一、二层每月42000元，以及301房每月1350元）。被告已支付的除租赁保证金以外的费用417000元，以及双方当事人同意从租金中抵扣的餐饮费38065元可从中抵扣，抵扣之后，被告尚未支付的房屋占有使用费为195185元。被告应向原告支付承租期间的水电费用，但相关收费标准应以实际的价格为准，水费价格为每立方4.97元，电费不得超过峰值电价即每度0.92元，被告承租期间用电共计77789度，相应电费按71565.88元计算；用水共计1401方，相应水费按6962.97元计算。虽因被告的原因导致合同无法继续履行，但因合同无效，原告不得依据有效合同的约定没收租赁保证金，相关租赁保证金应予返还，对被告要求原告返还租赁保证金126000元的请求，本院予以支持;但租赁保证金的性质相当于承租人提供的对合同履行的资金担保，依据商业惯例在合同期限内不计算资金占用利息，被告长期拖欠房屋占用使用费，其租赁保证金在合同实际终止履行时尚不足以抵偿其拖欠的费用，被告要求支付资金占用利息缺乏依据，对被告的该项请求，本院不予支持。案涉合同未能继续履行的原因，系因被告经营困难而停业，且被告主张的装修损失，缺乏充分证据证实，对被告要求原告赔偿装修损失的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认双方当事人于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告王某某支付原告薛某某房屋占有使用费195185元；三、被告王某某支付原告薛某某电费71565.88元，水费6962.97元；四、原告薛某某返还被告王某某租赁保证金126000元；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回被告其他反诉请求。以上第二、三、四项抵扣之后，被告还应向原告支付147713.85元，被告应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。本案本诉受理费7692元（原告已预交），由原告负担2752元，被告负担4940元；反诉受理费5989元（被告已预交），由原告负担922.77元，被告负担5066.23元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵坤东人民陪审员  徐 冰人民陪审员  邱惠娟二〇二〇年十月二十九日书 记 员  朱玉娟