广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初2592号原告：莫嘉卿，男，1986年6月29日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区************。被告：黄诗韵，女，1996年1月19日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区*******。原告莫嘉卿诉被告黄诗韵租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日受理后，依法适用普通程序，并于2020年8月31日公开开庭审理。原告莫嘉卿、被告黄诗韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫嘉卿向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年2月起至6月所欠租金及水电管理费合共25232.5元；2.按照合同被告还需向原告支付拖欠租金所产生的租金总额20%的违约金共4620元。庭审中，原告明确上述第一项诉讼请求中的租金为自2020年2月至6月期间的租金、水电管理费变更为自2020年1月至5月期间合计2665元；第二项诉讼请求为按照合同被告还需向原告支付拖欠3个月租金23100元的20%的违约金共4620元。事实和理由：被告是原告位于工影北侧商场第八卡商铺左边半卡商铺的租户。原、被告于2019年3月8日签订租赁合同，并约定以每月7700元租金租下该商铺左边半卡商铺，并于每月8号之前缴交该商铺租金以及其使用和平摊的电费清洁费和管理费。由于疫情原因，工影商场采取2月租金减免3、4租金减半的政策。原告于3月中旬到店将此消息当面告知被告及商铺右边半卡租户，原告作为业主体恤经营困难也相应减免一部分租金，且提醒被告及另一租户缴交租金和水电等其他相应费用。被告当时以没钱及商场并未催缴租金为由拒绝支付租金及相应费用。4月中旬，原告再次到店向被告及另一租户催缴所拖欠的租金及相应杂费，并告知被告及另一租户倘若真的经营困难可延迟到5月初，在缴交5月份租金时再一起缴交。被告还是以无钱和经营困难为由拒绝缴交。到6月14日，工影商场催缴租金以及电费等杂费时，原告于6月15日下午再次来到商铺当面催收租金以及水电杂费，被告毫不忌讳说租金和水电费是无论如何都不会缴交的，并于当晚撤走商铺内所有物品。原告认为，在商场有租金减免政策时已经做到及时通知到被告，而且对于被告的经营情况，在租金缴交的费用和时间上有适当的调整和宽限，但被告仍然对于缴交租金拒不执行，还四处扬言自己已经早开始不进货，早就没打算缴交租金的说法。被告的行为已经严重造成原告经济受损，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告黄诗韵口头答辩称，按照国家规定，受疫情影响，2020年2月至4月租金减免，按照工人影剧院的意见是用2个月租金抵减，我有合计3个月租金的押金在原告处，我拖欠原告的租金足以用押金抵扣，所以我没有拖欠原告的租金，我是因经营困难而搬离的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月4日，原告(承租方、乙方)与肇庆市工人影剧院(出租方、甲方)签订了一份《租赁合同》，主要约定：甲方将位于广东省肇庆市*******工人影剧院工影北侧商场第8卡商铺出租给乙方使用，出租商铺面积共17.63平方米（建筑面积），租赁期共60个月，自2018年6月9日起至2023年6月8日止。2018年6月2日交付装修。乙方承诺在许可经营范围内进行经营，租赁该商铺可经营服装、鞋类、饰品、化妆品、箱包手袋、手工艺品使用。该商铺月租金为9700元，经营管理费4100元，合计13800元。双方还约定了相关费用及税金、商铺修缮与使用、转租、合同的变更、解除与终止等其他条款。2019年3月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将位于广东省肇庆市*******工人影剧院北侧商场第八卡（左侧半卡/右侧半卡）（以下简称案涉商铺）出租给乙方使用。该商铺租赁期自2019年3月8日起至2023年*月8日止。乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为经营服饰、鞋、手袋、精品类等使用。乙方不得超出前所述经营范围，否则，甲方有权收回商铺，且不作任何赔偿。该商铺月租金为7700元，签订本合同当天，乙方除租金外，需一次性缴交租金3个月，合共23100元作为押金。租金缴交日期为每月8号，乙方可通过转账或现金等方式缴纳。乙方如拖欠租金两天而未经甲方同意，甲方将按拖欠日起按原租金20%天计算违约金，并有权终止合同且不退还押金。在有效期内，甲方不得无故终止合同（拖欠租金除外），不管市场租价升降，已签订租金不得随意改动。在租期内，乙方应按时缴纳自行负担的每月水电费、卫生费。逾期不交的，商场会采取停电处理。合同到期，押金无息退还乙方。双方还约定了商铺装修与使用的其他条款等。签订合同后，被告向原告交纳押金23100元，原告交付案涉商铺给被告使用。后因被告拖欠租金及水电管理费，经原告催收未果后，原告遂向本院提起诉讼。原告提供的电杂费单记载，2020年1至5月用电费、用电服务费合计2065元，2020年3至6月管理费合计600元，以上两项合计2665元。庭审中，被告对上述费用的金额予以确认，但认为该费用是案涉商铺整卡产生的费用，其仅承担一半的费用。庭审中，原、被告均确认被告已于2020年6月15日搬离案涉商铺，且案涉《租赁合同》已于该日解除。关于被告拖欠租金计算的时间，原告认为是自2020年2月1日至6月30日，被告则认为是自2020年2月1日至6月15日。2020年9月1日，本院依职权向肇庆市工人影剧院发出《公函》，调查其在新冠肺炎疫情期间实施的租金减免政策，该影剧院于同年9月8日出具《关于工影北侧商场第8卡减免租金情况的复函》，其中记载：1、2月24日，该院发放通知，根据相关文件精神，对工影商场所有商铺免收2月份租金和（卫生、开水、治安）管理费，3月份和4月份租金和（卫生、开水、治安）管理费减半，水电费按实收取。2、7月13日，该院发放通知，根据相关文件精神，对7月仍在履行《租赁合同》的商户执行落实“再减免一个月”租金政策。该院实施的减免政策的对象，包括了工影北侧商铺第8卡商铺。该卡位实际减免情况是：2月减免14000元，3月减免7000元，4月减免7000元。6月15日，该商铺办理了转让，根据该院与工影北侧商场第8卡签订的租赁合同《补充协议》第五条，7月份减免13800元。关于租金的减免问题，原、被告均同意按照肇庆市工人影剧院实施的租金减免政策来处理案涉租金问题。以上事实，有书证、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告于2019年3月8日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人均应依约全面履行合同。本案中，由于原、被告在诉讼中均确认双方签订的《租赁合同》已于2020年6月15日解除，上述意见系双方当事人的真实意思表示，本院对此不持异议。关于原告要求被告支付2020年2月至6月所欠租金及水电管理费合共25232.5元的请求。由于在本案中双方已确认合同已于2020年6月15日解除，且被告亦于当天搬离案涉商铺，因此，被告所欠原告的租金应计至2020年6月15日。根据本院查明的事实，在租赁期间，肇庆市工人影剧院对案涉商铺实施了相应的租金减免政策。庭审中，双方同意按照肇庆市工人影剧院的租金减免政策来处理案涉租金，故原告应减免被告2月租金且3、4月租金减半收取，即被告自2020年2月1日至6月15日应向原告支付租金为19250元（7700×2个月+7700÷2=19250元）。原告的该项请求，其合理合法部分，本院予以支持。至于原告要求被告支付自2020年1至6月期间的水电管理费合计2665元的请求。原告提供了发票和收据予以证明，且费用发生在被告租赁期间，被告对该数额亦无异议，故本院对该数额予以确认。由于该项费用是属于案涉商铺整卡产生的费用，而被告仅承租案涉商铺的半卡，故对上述费用也应承担一半，即原告需支付该期间的水电管理费合计1332.5元，原告该项诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，因案涉《租赁合同》已对违约金的计算方法进行约定，故本案违约金应按照合同约定处理。根据合同约定，如被告拖欠租金两天而未经原告同意，原告将按拖欠日起按原租金20%计算违约金。本案中，被告作为承租人，其在未取得原告同意的情况下擅自撤场且拖欠原告租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故被告应向原告支付违约金3850元（19250×20%=3850元），原告的该项请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。至于被告向原告交纳的押金23100元，实为被告向原告缴交的保证金。保证金设定的目的在于担保承租人租赁债务的履行，并在一定条件下出租人的损失可以从中抵扣，其实质属于金钱担保性质。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权后担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，原告的损失可以在押金中优先受偿，且其在本案已依据合同主张了逾期付款的违约金，故其请求没收被告的押金理据不足，本院不予支持。如上所述，被告应向原告支付租金19250元、水电管理费1332.5元、违约金3850元，以上合计24432.5元，故被告缴交的押金23100元用于冲抵上述款项后，被告仍需向原告支付1332.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告黄诗韵应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫嘉卿支付1332.5元；二、驳回原告莫嘉卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币546.31元（原告已预交），原告莫嘉卿负担99.31元，被告黄诗韵负担447元。被告应负担的部分在本判决发生法律效力之日起七日内向原告迳付，本院不另作退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁凯文审 判 员  覃丽珍人民陪审员  李佩兰二〇二〇年十月二十一日法官 助理  聂钰湘书 记 员  梁思颖