贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初15247号 原告：邹琴，女，汉族，1976年9月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 被告:毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码:91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权），系贵州威迪律师事务所律师。 原告邹琴与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹琴及其委托诉讼代理人黄海，被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金暂计人民币349963.75元（具体金额以原告已付购房款人民币1598008.00元为基数，按日万分之二从2017年9月3日开始计算至2020年9月3日止）；2、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计人民币349963.75元（具体金额以原告已付购房款人民币1598008.00元为基数，按日万分之二从2017年9月3日开始计算至办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止）；3、判决被告退还多收原告房款人民币28670.38元；4、判令被告赔偿原告因房屋质量不符合交付标准的损失暂计10000.00元人民币（具体金额待评估后再另行明确）；5、本案诉讼费、财产保全费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年4月11日在毕节市销售中心签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同中约定买受人购买的商品房为第×号楼×房，建筑层数为地上3层，地下，地下**用途为住宅，框架结构，首层层高为3.6米，2层层高为3.3米、3层层高为3.6米，房屋建筑面积为241.95平方米，套内建筑面积为230.20平方米。该房屋按照套内建筑面积计算，单价为每平方米6941.82元，房屋总价为1598008.00元.买受人首付488088.00元，余款1110000.00元以银行按揭、公积金贷款付款的方式支付。合同第十一条约定：交付时间和条件（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；但该房屋从2016年10月31日至今并未达到所约定的交付标准，在被告确认涉案房屋未达到交付条件且明确表示其不能修复达到交付条件的情况下，双方于2020年9月3日交付房屋，但被告交付给原告的房屋面积只有226.07平方米，与约定的面积少了4.13平方米，被告应当退还原告房款28670.38元。合同第十三条约定：逾期交房责任第1款（2）约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条第三款约定出卖人承诺在2017年1月29日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，直到2020年7月16日被告才向原告开具发票，2020年9月1日才通知原告提交办理不动产登记的资料。出卖人未在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款万分之二承担违约责任；（2）约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向出卖人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付完毕全部购房款，原告已经履行完毕合同约定的义务。被告未按照合同的约定交付的时间及条件将房屋交付给原告，经原告多次崔促后，被告仍未将达到交付条件的房屋交付给原告，原告被迫在房屋未达到符合交付条件的情况下，于2020年9月3日接收了未达到交付条件的房屋。至起诉时止被告仍然未按照合同约定将涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告；原告认为，被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应按合同的约定承担违约责任。为此为妥善解决纠纷，维护合法权益，原告特依据《民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，请法院查明案情判决支持原告诉讼请求。 原告邹琴庭审时补充：关于诉讼请求第一项中按日万分之二从2017年9月3日变更为2016年11月1日；第二项诉讼请求中明确从2017年9月3日开始计算至2020年9月28日。 原告邹琴庭后向本院提交了变更诉讼请求申请书，申请撤回第4项诉讼请求。 被告碧桂园房开公司口头辩称，第一，原被告双方约定的逾期交房违约金过高，请求法院予以调整，且双方在所签订合同第十三条第二款约定逾期交房的违约金最高不超过已付房款的百分之十五，故该项目违约金不应超过该限额；第二，双方在合同第二十二条约定办理转移登记的具体事项由双方另行签订的委托办理权属登记协议书进行登记，故逾期交付办证文书的违约金应以该协议书第四条的约定作为依据，且被告关于办证的义务实质为代原告向办证部门提交相关办证文书并通知原告，故逾期交付办证文书违约金的截止日期应当是被告通知原告提交相关资料之日，并非办理完毕产权证之日；第三，原被告双方在合同约定被告交房日期为2016年10月31日前，取得所有权初始登记的日期为2017年1月29日前，故原告的起诉已超过诉讼时效期间，即便认定被告违约则逾期交房及逾期交付办证文书的违约金均自立案之日倒推三年开始计算；第四，涉案房屋经实测套内面积误差4.13平方米，结合双方约定的合同单价，被告应退还的房款为28,669.71元；第五，关于涉案房屋是否符合交付标准，待鉴定后再发表意见。 本院经审理认定事实如下：2015年4月11日，原告邹琴作为买受人，被告碧桂园房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；该商品房建筑面积241.95平方米，套内建筑面积230.20平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6941.82元,总价款为1598008.00元；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；合同第十三条约定：“除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金，出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金不超过买受人已交房价款的15%。”合同第十四条约定：“买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。”合同第十五条面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公式其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的双方同意按第3种方式处理：3、双方自行约定：详见附件十二《补充协议》第六条的约定。该合同附件十二《补充协议》第六条约定：买卖双方一致同意，关于面积差异处理以本条约定的为准。（1）该商品房的套内建筑面积产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，双方不做任何补偿；面积差异百分比为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，按合同第七条约定的单价进行多退少补；该合同附件十二《补充协议》第五条约定：双方一致同意删除合同第十四条第（一）、（二）（四）款的全部约定，关于该商品房的交接手续以本条约定的为准。（一）双方一致同意合同第十一条第（二）款第2项、第3项及第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房交付条件，该商品房交付只要满足合同第十一条第（二）款第1项即可；出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日之后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第×项处理（未列明选项）；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了1598008.00元的购房款。合同还约定了其他事项。被告于2020年9月1日通知原告办证，被告已于2020年9月3日将房屋交付给原告使用，涉案房屋不动产证已于2020年9月28日办理完毕并交付给原告，该不动产权证书记载：该房屋专有建筑面积为226.08平方米。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：被告提供的证据《委托办理权属登记协议书》中主要载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。” 上述事实，有原、被告的陈述以及原、被告提交的各项证据。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》（包括补充协议）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款及缴纳办证相关费用的义务，被告应当按合同约定将房屋交付给原告及向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按合同约定履行交付房屋及交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金诉请，本院予以支持。 对于逾期交房违约金的计算时间及标准，因双方在合同中约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金。”，双方对违约金有明确约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方应按此约定履行，本院支持以已付购房款为基数，按日万分之二的标准支付逾期交房违约金。故原告逾期交房违约金自2016年11月1日计算至2020年9月3日共1402天，以已付购房款1,598,008.00元为基数，按日万分之二的标准计算，该期间的违约金计算为448,081.40元（1,598,008.00元×0.2‰×1402天），因双方在合同中约定“出卖人需向买受人支付的逾期交房违约金不超过买受人已交房价款的15%”，故被告应支付的逾期交房违约金应为239,701.20元（1,598,008.00元×15%）。对于被告该违约金诉讼时效的抗辩，因双方在合同中约定违约金支付时间在“该商品房实际交付之日起30日内”，而涉案房屋于2020年9月3日才交付，故被告的该抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。 对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，因双方对逾期180日的违约金未有约定，可以按照原告已付购房款总额1,598,008.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额1,598,008.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，因2019年8月19日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，应按合同约定承担违约责任。违约金应从2017年1月30日开始起算；同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，但被告在涉案房屋具备办证条件后应尽到披露义务，虽然原告自认被告于2020年9月1日通知原告办证，但被告不能举证证明通知时涉案房屋具备办证条件，而本案不动产证书已于2020年9月28日办理完毕，故本院以上述时间作为被告通知原告的时间节点，故违约金的计算应截至原告主张的2020年9月28日止。综上，对原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为：以原告已付购房款为基数，原则上从2017年1月30日开始计算，但被告提出诉讼时效抗辩，故本院从原告起诉之日2020年9月8日倒退三年从2017年9月8日予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予支持。故违约金应从2017年9月8日计算至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年9月28日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 对于原告要求被告退还多收房款的诉讼请求，因双方约定“面积差异百分比为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，按合同第七条约定的单价进行多退少补；”，涉案房屋产权登记专有面积比合同约定套内建筑面积少了4.12平方米（230.20平方米-226.08平方米），按套内面积每平方米6,941.82元计算，应退房款计算为28,600.30元（4.12平方米×6,941.82元/平方米），故本院予以支持28,600.30元。 对于被告提出应当按照《委托办理权属登记协议书》第四条中约定的内容计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 原告邹琴自愿申请撤回第4项诉讼请求，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邹琴逾期交房违约金239,701.20元。 二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邹琴逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款1,598,008.00元为基数，从2017年9月8日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年9月28日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 三、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邹琴多收取的房款28,600.30元。 四、驳回原告邹琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,593.00元（已减半收取），由原告邹琴负担1,762.20元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担3,830.80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年十月三十一日 书记员  何梦思