广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8310号上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳志华，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：高云，广东泛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗靖祈，广东泛信律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖红武，男，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：杨辉，广东盛隽律师事务所律师。上诉人欧阳志华因与被上诉人肖红武租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧阳志华上诉请求：1.撤销一审判决，改判欧阳志华没收肖红武支付的保证金110250元；2.肖红武支付拖欠的2019年10月租金37000元、11月租金45500元，合共82500元；3.驳回肖红武的反诉请求，一、二审诉讼费肖红武承担。事实及理由：案涉仓库在建设时已向佛山市南海区某镇建设规划办办理建设工程规划许可证的报批，并得到审批许可，符合规定。佛山市南海区某镇建设规划办是2004年佛山市南海区建设规划局的派出机构，代表南海区建设规划局审批当时的房屋建设规划。且欧阳志华报批时，佛山市南海区某镇建设规划办经审批后称可以，不再要求欧阳志华向上一级建设规划办报建审批。因此，佛山市南海区某镇建设规划办当时的审批即为有效审批，欧阳志华所建仓库是合法建筑，案涉租赁合同合法有效。另外，当时乡镇下面的建设，特别是仓库、厂房的建设均由乡镇一级建设规划许可办审批，收取机关审批费用，批准后建设，这些建筑至今没有因被认定为非法建筑而拆除，均在合法出租。肖红武辩称，欧阳志华未提供任何案涉租赁物的规划报建资料，应认定为违章建筑。租赁物所在地块系欧阳志华向某镇朗星村大朗经济合作社租赁取得，并未取得《宗地规划许可证》《建设工程规划许可证》。欧阳志华承租后也未办理合法规划报建手续。欧阳志华提供的施工图审核意见显示“请完善有关手续后才能建设，否则一切责任自负”，即相关部门认为案涉土地建设手续不完善，并未同意欧阳志华建设厂房。欧阳志华向一审法院起诉请求：1.欧阳志华没收肖红武交付的保证金110250元；2.肖红武支付拖欠的2019年10月租金37000元（45500元减去另一合同的保证金8500元）、11月租金45500元，合共82500元；3.肖红武承担本案诉讼费。肖红武向一审法院提起反诉，请求：1.欧阳志华向肖红武返还保证金27750元（保证金总额110250元抵扣肖红武应支付给欧阳志华2019年10月、11月剩余租金82500元后）；2.本案诉讼费由欧阳志华承担。一审法院认定事实：2012年4月20日，欧阳志华（甲方）与肖红武（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区某镇案涉部分厂房租赁给乙方使用，面积3500平方米，租赁期限从2012年7月1日起至2015年6月30日止；2012年7月1日至2013年6月30日每月租金35000元，2013年7月1日至2015年6月30日每月租金36750元；乙方应于本合同签订后当日内向甲方支付保证金110250元；乙方应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金；等等。之后，双方将合同期限延长至2020年6月30日，2019年7月1日至2020年6月30日租金为每月每平方米13元。2018年7月24日，欧阳志华（甲方）与肖红武（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区某镇案涉的部分厂房租赁给乙方使用，面积1500平方米，租赁期限从2018年8月1日起至2019年6月30日止；每月租金18000元，乙方应于本合同签订后当日内向甲方支付租赁保证金54000元；等等。之后，双方将合同期限延长至2019年9月30日，2019年7月1日至2019年9月30日租金为每月每平方米13元。欧阳志华、肖红武均确认欧阳志华共收取肖红武保证金164250元，抵扣2019年9月租金45500元后，尚余保证金118750元未退还。肖红武确认于2019年11月30日搬离涉案厂房，尚欠欧阳志华2019年10月、11月租金共91000元未付。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，欧阳志华出租的厂房应取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，建设工程规划许可证的核发部门或者工程批准建设的主管部门应当为城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府。欧阳志华在本案中仅提交了其向佛山市南海区某镇规划建设办申请办理建设工程规划许可证的报批表，不足以证明案涉厂房已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证或该厂房的建设已经获得法律法规规定的主管部门的批准。涉案厂房未办理合法规划、报建手续，案涉《租赁合同》因违反法律强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，欧阳志华主张没收保证金，一审法院不予支持，欧阳志华应返还所收取的保证金164250元予肖红武。欧阳志华、肖红武均确认上述保证金用以抵扣2019年9月租金45500元，肖红武确认尚欠欧阳志华2019年10月、11月租金共91000元，上述租金与保证金进行抵扣后，欧阳志华尚应返还保证金27750元予肖红武。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、欧阳志华于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金27750元予肖红武；二、驳回欧阳志华的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4155元，由欧阳志华负担。反诉受理费246.88元，由欧阳志华负担并于判决发生法律效力之日起十日内支付予肖红武，一审法院不另收退。对肖红武多预交的受理费246.87元，在判决发生法律效力后经其申请，一审法院予以退还。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审主要争议焦点为案涉租赁合同的效力认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，欧阳志华并未提交案涉租赁物的建设工程规划许可证，其提供的《南海区建设工程规划许可证报批表》也不足以证明该租赁物已经有批准权的行政机关准予建设。根据上述法律规定，案涉租赁合同应当认定为无效。欧阳志华上诉主张案涉租赁物符合规划要求并依法办理了报建手续，依据不足，本院不予采纳。案涉租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还”之规定，欧阳志华应向肖红武返还保证金110250元，欧阳志华上诉主张没收上述保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。上述金额扣减欧阳志华的欠租金额82500元后，欧阳志华本案尚需向肖红武返还27750元（110250元-82500元）。一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2505元，由上诉人欧阳志华负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十月二十八日法官助理 邱雪碧书 记 员 龚淑仪