黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑01民终3690号 上诉人（原审被告）：哈尔滨盛峰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾州镇胜利街。 法定代表人：高峰，总经理。 委托诉讼代理人：刘玉春，男，1955年4月6日出生，汉族，宾县宾州镇法律服务所法律工作者，住黑龙江省宾县。 被上诉人（原审原告）：骆旭东，男，1989年5月29日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。 委托诉讼代理人：刘松，黑龙江明正律师事务所律师。 上诉人哈尔滨盛峰房地产开发有限公司（以下简称盛峰房地产公司）因与被上诉人骆旭东确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省宾县人民法院（2019）黑01民初0125民初6311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 盛峰房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回骆旭东一审诉讼请求。事实及理由：原审判决认定事实错误，其房源存在纠纷。原审判决认为，王斌、赵金生将其位于黑龙江省宾县宾州镇山水庭苑小区A号楼4单元1503室，建筑面积93.55平方米的抵账房以213,294元卖给骆旭东是错误的，该房建筑面积为89.68平方米，价格为354,236元，并且当时双方约定该房房款以办理银行贷款方式交纳，但该房并未到银行办理贷款，且骆旭东未向王斌、赵金生交纳房款（当时将房屋办理其名下是为办理贷款），况且在原审中骆旭东也未向法庭提供购房合同、交款票据的原件，因骆旭东未交房款，所以原件在王斌、赵金生处，以上事实充分说明骆旭东未履行其应履行的义务在先（即未向出卖人交纳购房款），所以盛峰房地产公司不需为骆旭东办理产权过户。 骆旭东辩称：不同意盛峰房地产公司的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。具体理由为：在本案当中，虽然骆旭东在原审当中未向法庭提供购房合同原件及交款票据的原件，但在本案当中上述合同及交款票据，均为骆旭东名下，且盛峰房地产公司应保管原始底根，并且骆旭东已经办理了房屋进户，现在骆旭东就在该房屋内居住，如果该买卖合同存在瑕疵或者其他问题，盛峰房地产公司是有权不让骆旭东进户的。而本案却恰恰相反，其他理由与原审判决法院认定事实部分一致，在此不再赘述。 骆旭东向一审法院起诉请求：1.确认骆旭东与盛峰房地产公司于2016年10月20日签订的《购房协议有效》；2.请求盛峰房地产公司协助办理房屋过户手续。 一审法院认定事实：王斌、赵金生将其位于宾县宾州山水庭苑小区A号楼4单元1503室，建筑面积93.55平方米的抵账房以213,294元转卖给骆旭东。2017年6月16日，骆旭东与盛峰房地产公司签订购房协议，售房单位为盛峰房地产公司，购房人为骆旭东，该协议主要内容为：一、地址山水庭苑小区（宾州镇中心街前进路东侧。石油大厦南侧）；二、住宅为山水庭苑小区**楼****，面积93.55平方米，金额213,294元；三、付款方式为一次性付款；四、使用住宅楼格局按图纸施工，单元门为电子对讲门，进户为安全防盗门，全部采用三层玻璃塑钢窗（冷阳台二层玻璃除外）。此楼外立面一层贴外墙砖，二层以上防水涂料，供暖设施为地热，上下水管及电照全面接通，屋面为刚性防水；五、工程竣工后，经建工、质监站及有关部门检查验收合格后交付使用；六、工程竣工后，乙方进户时，缴纳入户费用，以及办理房产证时所发生的一切相关费用全部由此房负责；七、进户时间为2017年6月16日（工程施工如停电、停水时间过长或遇到人力不可抗拒的自然条件影响工期顺延）‘八、此协议一式两份，甲乙双方各持一份，签字生效，此协议签订后，骆旭东交款占有使用此房。 一审法院认为：“私约不损公法”，民事主体在进行民事活动中，不违反法律、行政法规的强制性推定，民事主体的契约自由即受法律的保护。骆旭东与盛峰房地产公司签订的购房协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，不违背公序良俗的民法原则，并且骆旭东已实际占有使用此房，盛峰房地产公司应履行协助义务，协助骆旭东办理此房的不动产权证的相关过户手续。综上所述，骆旭东的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下：一、骆旭东与盛峰房地产公司于2017年6月16日签订的《购房协议》有效；二、盛峰房地产公司于本判决生效之日起三日内协助骆旭东办理位于宾县宾州山水庭苑小区A号楼4单元1503室，建筑面积93.55平方米楼房不动产权过户手续。 本院审理期间，盛峰房地产公司为证实其上诉主张成立，向本院举示了证据一、收据、认购书。拟证明：证明盛峰房地产公司将其开发的山水庭苑小区工程五项，发包给王斌，赵云生施工。2016年盛峰房地产公司用案涉工程两套房（包括本案诉争房屋）抵顶王斌、赵云生工程款761,164元，并为王斌、赵云生出具收据。后骆旭东想购买争议房屋，故王斌、赵云生与骆旭东、盛峰房地产公司将案涉争议房屋更名至骆旭东名下。因骆旭东未履行给付王斌、赵金生房款的义务，盛峰房地产公司给骆旭东出具的收据和房屋认购书原件始终在王斌、赵云生手中，故盛峰房地产公司无法履行协助骆旭东办理产权登记手续。证据二、工商服务业统一收款收据4张。拟证明：2017年6月17日，将原王斌、赵云生名下山水庭苑A栋四单元15034楼改为骆旭东后，需向小区物业交足相关的费用。故王斌为骆旭东名下楼房交纳了物业费、装修保证金、进户费等费用11,025元。交款票据也始终在王斌手持有。证据三、骆旭东身份证复印件及承诺书。拟证明：盛峰房地产公司为骆旭东出具的山水庭苑A栋四单元1503室房产收据、认购书后，王斌深恐骆旭东不给付房款，经双方口头协商骆旭东一个月内给付王斌购房款，如果超期，王斌将该楼更名，另卖他人。故骆旭东于2017年6月18日，用他自己的身份证复印件背面写下了本人同意山水庭苑A栋4单元1503室更名，并签名按手印。 骆旭东质证意见为：对证据一真实性没有异议，但对其合法性和关联性均有异议。具体为合法性，骆旭东认为该组证据不能视为新证据，在一审当中已经进行了核对，该房产在骆旭东名下。关联性，在本案当中，一审已经查明相关事实，至于与案外人的相关权利义务与本案无关。另说明在本案当中，如骆旭东未交纳房款，该房产是不能变更为骆旭东名下的。庭前向当事人了解，骆旭东的原始票据丢失，所以不能向法庭提供。对证据二的真实性没有异议，票据上已经注明交款人为骆旭东。对证据三的真实性、关联性均有异议。首先，从该证据的表象上看，仅有骆旭东本人同意山水庭苑A栋四单元1503室更名，并无其他文字。其次，假设存在盛峰房地产公司所表述的内容，也与本案无关，系案外人与骆旭东存在债权债务关系。 本院认证意见：骆旭东对盛峰房地产公司举示的证据一、证据二的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。骆旭东对盛峰房地产公司举示的证据三真实性有异议，且该份证据上的内容并不能证明盛峰房地产公司所要证明的问题，故本院对该份证据不予采信。 本院经审理查明：宾县宾州镇山水庭苑小区系盛峰房地产公司开发，盛峰房地产公司将案涉工程分包为案外人王斌、赵金生施工。工程竣工后，盛峰房地产公司用山水庭苑小区A栋2单元601室，4单元1503室两套房屋抵顶王斌、赵金生工程款761,146元。2016年10月20日，盛峰房地产公司为王斌、赵金生出具收据，载明，交款单位：王斌、赵金生；人民币（大写）叁拾伍万肆仟贰佰叁拾陆元整，￥354,236元；交款事由：购房A#楼4挡油环1503室，面积89.68平方米*3950元/平方米=354,236元。后，王斌、赵金生将山水庭苑小区A栋4单元1503室房屋转卖给骆旭东，2017年6月16日，盛峰房地产公司与骆旭东签订《山水庭苑》认购书，主要内容，房屋位置：A号楼4单元1503室；定价：354,236元；对于付款方式及金额均没有写明。同日，盛峰房地产公司与骆旭东签订《购房协议》，该协议主要内容为：房屋位置为A号楼4上元1503室，面积93.55平方米，金额213,294元；交款方式：一次性付清；进户时间为2017年6月16日。2017年6月17日，盛峰房地产公司出具收据，该收据载明：交款单位：骆旭东；收款方式：转账；人民币叁拾伍万肆仟贰佰叁拾陆元；收款事由：赵金生转卖A栋4单元1503室，89.68平方米*3950。另，盛峰房地产公司在2016年10月20日出具的收据上将交款单位王斌、赵金生变更为骆旭东。并在该份收据右上角标注：同意入户，张传宾，2017.6.17。2017年7月17日，宾县山水庭苑小区为骆旭东开具收取物业费、二次供水、取暖费等费用的工商服务业统一收款收据。现案涉房屋由骆旭东占有使用。 本院认为：关于盛峰房地产公司与骆旭东签订于2017年6月16日签订《山水庭苑》认购书及《购房协议》的效力问题。盛峰房地产公司将案涉房屋以抵偿工程款的方式抵偿给案外人王斌、赵金生，王斌、赵金生又将案涉房屋出卖给骆旭东，后盛峰房地产公司与骆旭东签订认购书及购房协议，并开具收据，在收据上明确标注为赵金生转卖骆旭东，同时在购房协议上对房屋的具体信息、房屋价款及其他事项进行了确认。盛峰房地产公司出具收据及签订认购书、购房协议并交付房屋的行为系对赵金生转让房屋的认可及追认，应视为王斌、赵金生将自己的权利义务进行了概括转让，盛峰房地产公司亦履行了合同主要义务，将案涉房屋交与骆旭东。故盛峰房地产公司与骆旭东签订的《山水庭苑》认购书及《购房协议》有效。骆旭东是否给付王斌、赵金生购房款与本案非同一法律关系，并不影响盛峰房地产公司与骆旭东签订《山水庭苑》认购书及《购房协议》的效力。 关于骆旭东请求盛峰房地产公司协助其办理案涉房屋产权登记问题。依前所述，双方签订的认购书及购房协议成立并有效，购房协议中对房屋的具体情况、交付、不动产登记转移费用的承担予以约定，现房屋已实际交付，故盛峰房地产公司应依《购房协议》约定协助骆旭东案涉房屋办理产权登记。盛峰房地产公司以骆旭东没有实际向其公司交纳购房款及未有相关手续原件为由，拒绝协助骆旭东办理产权登记，无事实及法律依据。本院不予支持。 综上所述，盛峰房地产公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由哈尔滨盛峰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁红玉 审 判 员 王晓东 审 判 员 宋彦辉 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 申艳楠 书 记 员 周小倩