广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初12737号原告（反诉被告，以下简称原告）：方某某，男，1991年5月1日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：易海东，广东海瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王景豪，广东海瀚律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳市前某实业有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：陈某某,总经理。委托诉讼代理人：龙少忠，广东圣天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡坤河，广东圣天平律师事务所律师。第三人：深圳市诚某地产有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：邓某某，董事长。委托诉讼代理人：王珂，广东信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪群军，广东信达（龙岗）律师事务所律师。原告方某某诉被告深圳市前某实业有限公司、第三人深圳市诚某地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法受理并予以合并审理。本院依法于2019年8月20日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人易海东、王景豪，被告的委托诉讼代理人龙少忠、蔡坤河，第三人的委托诉讼代理人王珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方2018年5月23日签订的《租赁合同》无效;2.判令被告赔偿原告为履行合同而支出的装修设计费、餐饮服务加盟指导费、厨设备采购装修等直接经济损失509091.4元；3.判令被告退还首期租金48447元及资金占用期间利息1984元（利息以48447元为基数，按银行同期贷款利率，自2018年5月23日计算至实际还款之日，暂计至2019年4月26日为1984元）；4.判令被告退还原告首期管理费、租赁保证金、管理费押金共计177359元及资金占用期间利息7157元（利息以177359元为基数，按银行同期贷款利率，自2018年5月28日计算至实际还款之日，暂计至2019年4月26日为7157元）；5.判令被告退还水电押金、装修管理费共计50425.6元及资金占用期利息1395元（利息以50425.6元为基数，按银行同期贷款利率，自2018年9月10日计算至实际还款之日，暂计至2019年4月26日为1395元）；6.判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2017年8月23日，被告从第三人处租赁位于南山区，对外取名“水湾1979商场”。被告负责商场的宣传、招商，也是1979商场的实际管理运营者。2018年，被告通过自行宣传、通过关联企业以及委托中介等方式在现场宣传、招商手册、招商ＰＰＴ中介绍：①招商ＰＰＴ第13页宣传地铁2号线“水湾站”直接通往1979商场负一楼（Ｂ1）；②承诺每年举办各类商业活动不低于86场进行招商引流；③线下通过地铁、公交投放广告方式曝光引流;④引进周杰伦、陈冠希、黄晓明、余文乐、赵薇等明星潮牌、网红店铺；⑤1Ｌ规划为银行、品牌形象店、美容服饰，2Ｌ规划为教育培训、特色餐饮、美容服饰。基于被告前期各种招商承诺，原告相信了被告宣传，认为商场具备合法产权和消防验收，硬件设施齐全，商场能如期整体开业，认为被告后续将通过各种途径为商场宣传引流。基于原告相信被告的各种承诺，原告于2018年5月23日与被告签订了《房屋租赁合同》，承租1979广场裙楼Ｂ1-18／19室用于餐饮经营，租赁期限自2018年5月25日至2023年5月24日，2018年7月1日至2018年7月28日为免租期。《房屋租赁合同》第十一条约定，被告需保证交付房屋、附属设施的安全性符合法律法规。原告遵守《租赁合同》约定，于2018年5月23日将首期租金48447元，租赁保证金145441元转入被告指定账户。但被告收取租金、租赁保证金、装修押金后一直未依约履行合同，在原告与被告签订合同至今被告单方违法解除合同长达一年的期限中，被告一直未履行其前期招商宣传的承诺，未履行出租方的主要义务，主要体现在：一、出租违章建筑租赁合同约定出租的房屋系商业使用。原告与被告发生纠纷，在街道办的调解时，被告无意暴露下，才了解到实际承租的房屋属于违章建筑。被告2017年的招商规划图纸显示，负一层地铁口100米是走廊（消防通道），至2018年时，被告将此走廊改建为商铺出租。被告未经批准，改变消防通道用途，将其出租给原告，租赁合同无效。二、被告前期招商欺诈商户、虚假宣传、承诺均未兑现。1、被告签约至今，未举办任何商业活动，甚至被告自己连商场1979等大招牌都没有安装；被告在商场尚在装修施工工地状态（不具备场地、消防开业运营）就违法出租，收取租金后没有任何运营管理，除了几个外聘保安保洁根本看不到被告管理人员。到2019年4月整个商场几千平米面积，真正开门迎客的商铺仅零星几家，整个商场毫无人流量，商铺无收入根本无法生存，2、被告在不提供中央空调的情况下，仍然收取空调费；在不提供任何物业管理的情况下，仍然强行收取管理费（垃圾清理费都是由大物业收取）。3、地铁**线“水湾站”至今仍未与商场**接通，目前也无任何接通迹象，原因是因为商场存在违建、被告为牟利违法将消防通道违法改成商铺，被告承诺的商场负一层预留用于地铁口的位置消防和安全不具备合法开通的条件；4、商场1Ｌ、2Ｌ至今处于毛坯状态，被告宣传的“1Ｌ规划为银行、品牌形象店、美容服饰，2Ｌ规划为教育培训、特色餐饮、美容服饰”至今无法实现，被告严重违背招商承诺，构成欺诈。5、其他违法违约行为。上述事实导致原告租赁商铺的目的根本无法实现。三、违反《租赁合同》约定，逾期交付房屋合同第七条约定“被告应于2018年5月26日前将租赁房屋交付原告使用，并办理相关移交手续”，而实际上，直至2018年8月12日，被告才发出《试营业通知》才告知原告可以进行入驻装修，逾期近3个月，并且免租期尚未计算。此外商场至今不具备正常商业开业条件，不应收取租金。四、租赁物存在瑕疵，1、被告通知原告入场装修时间为2018年8月12日。当时商场不满足最低限度的开业条件，公用照明、公共卫生间、下水道等配套开业设施长期不能使用。商场进口、主要通道长期封闭或堆积建筑垃圾，多部手扶电梯长期不通（2019年春节后仅仅开通一部中央直升电梯，但导致客户步行至商铺非常远，十分不便），客户长期无法正常步行或通过电梯到迖商铺。一、二楼完全处于毛坯，配套设施不能满足基本营业需求，商场根本不符合开业的条件，原告无法正常营业经营。2、租赁面积缩水，实际提供的租赁面积与实际不符。五、消防验收不合格，存在严重问题，不符交付条件商场整体通过土建消防（一消）后，被告擅自对商场公共区域、及部分商铺改建、扩建、变更建筑用途（包括：擅自隔断、占用消防通道作为经营场所）。被告的改建行为，实质变更了商场的建设工程消防设计，被告应重新申报消防设计。［深公消审字（2014）第0418号］《建设工程消防设计审核意见书》更是明确强调“经我局同意的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，建设单位应当重新申报消防设计审核。”［深公消验字（2015）第0126号］《建设工程消防验收意见书》也明确强调“该工作如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申请消防设计审核或备案”。被告的改建行为，使商场消防存在安全隐患，并且未重新申报消防验收，1979商场未通过消防验收。商场整体通过消防验收，是商场投入使用的条件，亦是必须具备的条件，商场将不符合交付条件的商铺交由原告使用，违反消防法，租赁房屋存在严重瑕疵。此外，《租赁合同》约定，原告装修涉及二次消防整改，由原告申请二消，被告需提供协助。但是因被告拒不提供烟感探测器编码，原告根本无法申请消防验收。原告装修到一半，发现被告根本无诚意履行合同，停止装修，要求被告赔偿。不料2018年11月30日，被告单方发函要求解除合同。被告出租违章建筑、交付租赁房屋逾期、交付租赁房屋严重瑕疵，原告作为承租人的权利极大受侵害。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告出租违章建筑，导致租赁合同无效，被告应赔偿原告缔约、履行合同过程中的一切损失。基于上述事实，为了维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，望贵院判如诉请。针对原告的起诉，被告答辩称：一、被告没有逾期交付租赁房屋。2018年5月23日，被告与原告签订了《深圳市房屋租赁合同》，合同签订后，被告依约于2018年5月26日前把租赁房屋交付原告使用。否则，原告不会在双方约定的房屋交付日前即2018年5月23日向被告支付首月租金488447元及于5月28日支付管理费、空调费合计8005元；如果被告逾期交付租赁房屋，按照合同规定，双方应书面确认，但没有看到书面确认书。至于2018年8月12日，被告向原告发出《试营业通知书》，系告知水湾壹玖柒玖商场将于2018年8月28日试业，亦希望原告在此时间前装饰完毕，按时开业。该通知书主题是试营业通知而非可以进场装修通知，因此，该通知书不能作为被告逾期交付房屋的依据。二、原告承租的房屋(B-18/19)为合法建筑，符合消防规定。深圳市南山区蛇口太子路111号水湾壹玖柒玖广场系深圳市蛇口水某实业股份有限公司级深圳市诚某地产有限公司联合开发建设，水湾1979广场地下一层设计为商业，商铺等，该工程项目落成后，经深圳市公安局消防监督管理局消防安全验收合格。被告向深圳市诚某地产有限公司承租水湾1979广场地下一层，该场所投入使用、营业前，经深圳市公安局南山分局消防监督管理大队消防安全验收合格。被告按要求向房屋租赁主管部门办理了水湾1979广场地下一层的房屋租赁许可证，原告承租的房屋(B1-18/19)属于地下一层区域，为合法建筑。被告认为原告所谓的其承租的房屋系加建的违法建筑、不符合消防安全规定证据不足。三、关于商场负一层所连接的地铁通道等问题。该项通道产权为市政设施，现在南山区政府的轨道办正在申报深圳市轨道办批准开通。开通与否完全不是被告的权限，更不是本案《租赁合同》约定的被告的义务或责任，被告对此不应承担不开通的任何责任。另外，原告在承租涉案房屋时，对租赁房屋及租赁房屋所在的周围环境，是经过充分地调查、了解，在明知现场状况的情况系，自愿签约，被告不存在欺诈等问题。四、被告与原告签订的《深圳市房屋租赁合同》及附件合法、有效。被告与原告签订的《深圳市房屋租赁合同》及附件系双方真实意思表示，双方签订的合同及附件不违反现行法律、法规的有关规定，依法成立，合法有效，对双方具有法律约束力。原告至2018年11月底拖欠租金、管理费及空调费等高达七万多元，构成严重违约，被告依据合同的规定，提出解除合同及不予退还保证金，合法有据。在原告结清拖欠的租金、管理费、空调费等费用之前，被告不予退还管理费押金及水电押金等亦合情合理。另外，任何投资都有风险，原告在商铺生意不好，投资失利的情况下，企图把投资风险（包括商铺装修等各种费用）转嫁给被告是毫无道理的。综上所述，原告的诉求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回，以维护被告的合法权益。针对原告的起诉，第三人陈述称：一、第三人拥有产权并出租给被告的物业是水湾1979广场裙楼3层和负一层，第一、二层归水湾源华股份公司所有，原告诉状第一段诉称被告从第三人处租赁负一至第三层，与事实不符。二、根据合同相对性原则，原告与被告之间的合同争议与第三人无关，第三人希望原、被告可以协商解决双方的争议。被告提出反诉，请求法院判令：1、判令原告立即支付拖欠的房屋租金及物业管理费、空调费合计75451.25元（计至2018年11月30日）；2、判令原告立即支付拖欠的占用房屋费用342037.23元（自2018年12月1日至2019年6月30日）；物业管理费、空调费合计56030.24元（自2018年12月1日至2019年6月30日）；3、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：被告与原告于2018年5月23日签订了《深圳市房屋租赁合同书》及附件，双方在合同及附件中约定：被告将位于深圳市南山区出租给原告商业使用，房屋的建筑面积210.64平方米，每平方米每月租金230元，月租金总额48447元；原告用租赁房屋的期限自2018年5月25日至2023年5月24日止；从2018年7月1日至2018年7月28日为免租期，之后正式计算租金；原告应于2018年5月25日前交付首期租金48447元，每月5日前支付下个月租金；按房产租赁面积计算，管理费25元／平方米／月，空调费13元／平方米／月；被告应于2018年5月26日前将租赁房屋交付原告使用；如出现原告拖欠租金达10天或原告拖欠可能导致被告损失的各项费用达7000元以上时，被告可就因此造成的损失向原告请求损害赔偿及不予退还租赁保证金，被告还有权依据上述情形向原告提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，被告有权申请单方解除合同登记；双方还就其他内容进行了约定。被告在订立合同后，于2018年5月26日前将租赁房屋Ｂ1-18／19交付原告使用。然而，原告在接收房屋后及商铺营业期间，无视合同的约定，无视被告的费用催收通知书，不按时履行支付租金、管理费及空调费等的义务，至2018年11月底，累计欠缴租金、管理费、空调等费用金额高达7万多元。无奈，被告根据合同第十八条的规定，于2018年11月30日向原告发出《律师催款函》，要求原告支付拖欠租金等费用，告知不予退还履约保证金及解除租赁合同关系，但原告置若罔闻，既不支付被告各种费用，又占用房屋至今不予退还。综上所述，原告视合同未儿戏，至今不履行支付租金等费用的义务，其行为构成严重违约，在此情况下，被告提出解除合同有依有据，合法合规。原告违约在先，无理先告状，企图混淆视听从而达到少缴或者不缴租金等费用的目的。为此，被告根据法律的有关规定，提起反诉，恳求法院依法支持被告的上述请求。针对被告的反诉，原告答辩称：一、由负一层属于规划的人行通道，被告违反规划将人行通道擅自改造成为商铺，并且违法出租给原告，欺骗原告，被告无权收取本案的租金、管理费、空调费，也无权收取房屋占用费。二、虽然根据相关司法解释，即使合同无效，也要酌情支付房屋占用费，但是根据本案实际情况来看，被告将涉案房屋租赁给原告，根本无法实现其出租商铺的功能，相关理由在我方的起诉状的第三大点至第五大点；也就是说原告拿到商铺的时候，根本不具备任何被告前期承诺的商铺出租的条件，消防不合格，商场前期完全就是一个施工工地，根本不具备场地和消防以及中央空调，电梯都没有开通的情况下，如何让工地作为商铺出租，原告拿出自己甚至是借贷的血汗钱缴纳了前期的租金、押金、相关装修设备设施，却让原告在一个工地上缴纳商铺的租金，根本没有道理。我方需要强调：本案合同无效的过错完全在于被告；该商铺的现状在原告起诉前是根本不可能作为商铺来进行经营、盈利的，因此，被告的反诉请求当然不能得到支持，请求法庭综合考虑本案的现实情况，作出公正的判决。针对被告的反诉，第三人述称：根据合同相对性原则，原告与被告之间的合同争议与第三人无关，第三人希望原、被告可以协商解决双方的争议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区301、负101登记在第三人名下，登记建筑面积分别为11528.54平方米、5953.59平方米。被告向第三人承租了上述房产。2018年5月23日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区（涉案商铺）出租给乙方使用；建筑面积共计约210.64平方米，租赁房屋用途为商业；租金按建筑面积每平方米每月230元计算，月租金为48447元；乙方应于2018年5月25日前交付首期租金48447元；乙方应于每月5日前向甲方支付租金；租赁期限自2018年5月25日至2023年5月24日；甲方应于2018年5月26日前将涉案商铺交付乙方使用，并办理有关移交手续，甲方迟于前款时间交付租赁房屋，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认并报本合同登记（备案）机关备案；甲方和乙方签订租赁合同当日，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金145341元，另收三个月管理费押金24013元；租赁期间，乙方负责按时支付涉案商铺的房屋租赁管理费、水电费、卫生费、物业管理费、网络使用费等因使用涉案商铺所产生的其他费用；出现乙方未结清房屋租金、管理费、水电费、网络等相关费用，租期未满，或房屋主体结构及相关附属设施有损坏的等情形之一的，甲方可不予返还租赁保证金；出现甲方延迟交付租赁房屋30天，甲方违反本合同第十一条约定，涉案商铺的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的、或者未经乙方同意或有关部门批准，甲方将涉案商铺进行改建、扩建或装修等情形之一的，乙方可就因此造成的损失向甲方请求损害赔偿、双倍退还租赁保证金；出现乙方拖欠租金达10天，或原告拖欠可能导致甲方损失的各项费用达7000元以上等情形之一的，甲方可就因此而造成的损失向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；合同终止后，乙方应于7日内迁离并返还租赁房屋，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。附页另约定：按房产租赁面积计算，管理费为25元每月每平方米，空调费为13元每月每平方米；租金从第二年开始逐年递增7%；免租期不免管理费；2018年7月1日至2018年7月28日为免租期，免租期内乙方无需支付租金但需支付管理费、空调费、水电费等免租期内使用涉案商铺产生的费用；乙方室内装修如涉及到第二次消防整改，由乙方自行申请审批及施工，甲方协助；甲方预计于2018年7月28日进行试营业，乙方于2018年7月25日前达到开业标准，如甲方变更开业时间，应提前2个月通知乙方入场装修；及其他内容。2018年8月12日，被告向原告发出《试营业通知书》，载明水湾壹玖柒玖商场将于2018年8月28日试业，并于2018年9月1日开始计收租金。原告分别于2018年5月23日、2018年5月28日向被告转账支付48447元、177359元，原告与被告均确认上述款项包括首期租金48447元、首期管理费8005元、租赁保证金145441元、管理费押金24013元。原告提交了被告于2018年9月10日出具的《收款收据》，确认收到原告支付的装修费用10425.6元、装修水电押金4万元。被告提交了《律师催款函》，以证明原告至2018年11月30日拖欠租金、管理费、空调费共计75451.25元，被告还提交了《费用通知单》用于证明原告拖欠其2018年12月1日至2019年6月30日期间的房屋占用费342037.23元，以及2018年12月1日至2019年6月30日拖欠的物业管理费、空调费合计56030.24元。原告表示上述证据系被告自行制作，对其合法性、关联性不予认可。2018年11月30日，被告出具《律师催款函》，以原告欠付租金等各项费用为由，要求解除合同。原告确认上述证据的真实性，但表示系被告违约解除。原告提交了1979商场负一层、负一层夹层、三楼平面规划图等用于证明负一层地铁口旁的走廊是通道，被告违规扩建隔成商铺出租给原告，1979商场之前通过的土建消防已因被告改建失效，原告根本无法通过二次消防。被告认为上述证据无法证明涉案商铺系加建的非法建筑。原告提交了商场照片、招商宣传手册、招商宣传PPT以及微信群聊天记录等用于证明被告招商时承诺商场负一层与“水湾站”地铁口接通，宣传规划图纸对负一层、一、二、三楼都进行规划，使原告相信商场是进行整体营业。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；被告表示，招商宣传手册并非租赁合同所约定的内容。被告提交了深公南消验字[2015]第0126号《建设工程消防验收意见书》（落款日期为2015年5月15日，载明水湾壹玖柒玖广场建设工程，由一期、二期工程组成，工程包括地下室、裙房及7座塔楼，总建筑面积320636.81平方米，经复验，综合评定该工程消防验收合格）、深公南消验字[2018]第1275号《建设工程消防验收意见书》（落款日期为2018年9月30日，载明水湾壹玖柒玖广场一期裙楼地下一层公共部位装修工程，申报室内装修面积为1457平方米，使用性质为公共通道，经复验，综合评定该工程消防验收合格）、日期为2018年9月30日的深公消安检字[2018]第E1081号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《关于研究地铁2号线南水站与水湾村旧村改造有关问题的会议纪要》、2019年4月15日南山区发展和改革局《关于提请市轨道办审查水湾1979广场与水湾地铁站地下连通方案的请示》等用于证明涉案商铺消防合格，，地下通道属于市政设施现正处于审查批准开通的过程中。原告对上述证据的证明目的不予认可，表示被告为了让负一层通道通过消防检查，遮盖了商铺，且合格证上建筑面积只有1457平方米，负一层规划的商业面积为6001平方米，因此上述证据不能证明其通过了全部消防安全检查。原告对此提交了照片、微信记录等予以证明，被告对此不予认可。原告明确其第2项诉讼请求包括装修损失193800元、消防装修费用23000元、中央空调装修损失34400元、厨房设备及安装排烟系统费用113800元、特许经营加盟费10万元、物料费（打包盒）损失44091.4元，并提交了《装饰设计合同》及收款收据（共四份，共计97140元）、《消防改造合同》及个人客户交易回单（一份，显示转账11500元）、《空调施工合同》及个人客户交易回单（一份，显示转账17200元）、《厨房设备供应安装合同》及个人客户交易回单（共两份，共计72080元）、《商业特许加盟协议》、《物料费明细》。被告对上述证据均不予认可。为查明案件事实，本院向深圳市南山区城市更新和土地整备局发函询问涉案房屋有无履行报建手续，深圳市南山区城市更新和土地整备局回复称，涉案商铺所在位置的报建功能为“公共通道”。本院认为，根据上述查明的事实，第三人出租给被告的有产权登记的房屋并不包括涉案商铺，而涉案商铺所在位置的报建功能为“公共通道”，被告并未提交证据证明其作为商业用途出租的涉案商铺取得了建设工程规划许可，涉案商铺无产权证，亦无报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后应当恢复原状；原告诉求被告返还其已支付的租赁保证金145441元、管理费押金24013元，以及水电押金4万元，于法有据，本院予以支持。原告求被告返还前述资金占用期间的利息以及入场装修管理费10425.6元，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告向其返还首期租金、首期管理费，以及被告反诉要求原告向其支付拖欠的房屋租金、物业管理费、空调费等费用及房屋占用费。原告以涉案商铺所在商场不具备开业条件、被告违反招商过程中的各项承诺影响其使用房屋、被告延迟交付免租期应予顺延等等抗辩其无须支付相应费用，对此本院认为，首先，参照涉案合同的约定，若延迟交付可由双方书面签字确认，现原告并未能提供双方签字确认延迟交付的文件，被告对此亦不予认可，商场何时取得消防安全检查合格证并不能证明被告存在延迟交付行为；其次，涉案合同并未约定被告须履行原告主张的相关承诺事项，并且诸如将B1层与地铁接通等事项，能否实施取决于政府职能部门，并非被告所能决定，原告对此理应知悉，即便被告在签约时对政府规划有所宣传，原告在签约前亦有条件通过其他公开渠道进行核实，原告也实际对周边环境进行了考察，因此，不能将被告的宣传内容视为合同义务要求履行；再次，原告系自主评估营商环境后签署涉案合同，其接收涉案房屋后进行了装修，若开业后人流稀少，营商环境不佳，非被告所能控制，原告应自行承担经营风险，故对于原告的前述抗辩，本院不予采纳。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。被告已向原告交付涉案商铺，原告要求被告向其退还已支付的首期租金48447元、首期管理费8005元及支付资金占用利息，于法无据，不予支持。关于被告反诉要求原告向其支付至2018年11月30日期间的租金，以及2018年12月1日至2019年6月30日期间的房屋占用费。被告提交的深公南消验字[2018]第1275号《建设工程消防验收意见书》显示，水湾壹玖柒玖广场一期裙楼地下一层公共部位装修工程于2018年9月30日消防验收合格，故对于占有使用费，应从2018年10月1日开始计算。被告主张2018年12月1日起至2019年6月30日的房屋占用费，但其已于2018年11月30日向原告发出《律师催款函》要求解除合同，对此被告亦负有减损义务，故综合本案合同的履行情况，本院酌情判令原告从2018年10月1日开始向被告支付占有使用费至2018年12月15日。按照合同约定，原告应向被告支付2018年10月1日至2018年12月15日期间的占有使用费共计121117元（48447×2个月15天），扣减原告已支付的首期租金48447元，原告还应向被告支付上述期间占有使用费共计72670元。对于管理费、空调费亦应计算至2018年12月15日；按照合同约定，原告应向被告支付2018年5月25日至2018年12月15日期间的管理费、空调费共计53895.75元[（25＋13）×210.64÷30×22＋（25＋13）×210.64×6）]，扣减原告已支付的首期管理费8005元，原告还应向被告支付上述期间管理费、空调费共计45890.75元。关于原告请求的装修损失及其他费用损失。本案中，被告作为出租方，提供的涉案房产无报批报建手续，其行为违反法律规定，应承担合同无效的主要责任；原告作为涉案商铺的承租方在签订合同时未能对其将要承租房屋的合法性进行必要合理的核实、了解，对此应承担合同无效的次要责任。原告提交的相关证据显示其支出装修损失97140元、消防改造费用11500元、中央空调装修损失17200元，考虑到原告确实存在装修损失，综合双方《房屋租赁合同》约定的合同履行期限、原告与被告多的过错程度，本院酌定被告应支付原告装修损失65000元。设备、物料等并非形成附合的装饰装修物，原告诉求被告向其赔偿设备、物料以及加盟费等损失，依据不足，本院对此均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告方某某与被告深圳前某实业有限公司于2018年5月23日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳前某实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方某某退还租赁保证金145441元、管理费押金24013元，以及水电押金4万元；三、被告深圳前某实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方某某赔偿装修损失65000元；四、原告方某某于本判决生效之日起十日内向被告深圳前某实业有限公司支付2018年10月1日至2018年12月15日期间的占有使用费共计72670元；五、原告方某某于本判决生效之日起十日内向被告深圳前某实业有限公司支付2018年5月25日至2018年12月15日期间的管理费、空调费共计53895.75元；六、驳回原告方某某的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳前某实业有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11758.6元，由原告负担7703.6元，被告负担4055元；反诉受理费8402.78元，由原告负担2245元，被告负担6157.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赖 晖人民陪审员  赖秀芳人民陪审员  秦春年二〇二〇年十月十六日书 记 员  董欢欢附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。