贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5310号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王胜军，男，汉族，1983年7月1日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：吕琴，女，汉族，1986年12月11日出生，住贵州省毕节市。王胜军、吕琴委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。王胜军、吕琴委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人王胜军、吕琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：1.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。2.在逾期交房违约责任问题上，本省相关判决将违约金从约定的日万分之二调减至日万分之零点二五，故上诉人请求将本案逾期交房违约金调减至合同约定的10%。被上诉人王胜军、吕琴答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。王胜军、吕琴向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期交付房屋违约金4,772.25元（违约金以454,539元为基数，按日万分之0.5的标准，从2017年12月31日起计算到2018年7月31日止）；2.判决被告退回各项开户费3,285元及利息，利息以3,285元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月12日计算至被告退回之日止。一审法院认定事实：2016年7月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：买受人购买出卖人位于毕节市，或（36）11-3，总价款454539元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告向被告支付购房款共计454539元。2016年7月12日，被告向原告收取了各项开户费3285元。2018年7月31日，被告向原告交房。2019年1月11日，被告取得涉案商品房所属楼幢的贵州省建设工程竣工验收备案表，该工程的竣工验收备案文件齐全，备案机关已同意备案。2019年3月26日，被告在毕节日报上发布公告，告知碧阳国际城4期15、16、17、18、19、20、29、30、31、32、33、34、35、36、37、40、41栋业主，商品房已达到正式交房条件，通知业主携带相关资料办理交房手续。2019年4月25日，被告取得涉案房屋所属楼幢的《毕节市商品住房交付使用备案证书》。2019年7月12日，原告与被告签署委托书，原告委托被告办理不动产权证书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2017年12月31日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2018年7月31日，被告构成违约，应承担违约责任。违约金从2018年1月1日起计算至2018年7月31日止，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，以已付房款日万分之0.5的标准，计算为454,539元×0.005%×211天=4,795.39元。原告主张支付4,772.25元，予以支持，即被告应支付原告逾期交房违约金4,772.25元。《商品房买卖合同》约定“出卖人于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”，被告于2018年7月31日向原告交付房屋，应于2018年10月29日内向原告支付违约金，违约金的诉讼时效于2018年10月29日开始起算。原告于2020年1月21日提起诉讼未超过诉讼时效，故被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张不成立，不予采纳。关于原告主张退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取的各项开户费3,285元，无事实及法律依据，应退还。对于原告诉请上述费用的利息，于法无据，不予支持。因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告王胜军、吕琴支付逾期交房违约金4,772.25元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告王胜军、吕琴各项开户费共计3,285元；三、驳回原告王胜军、吕琴的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.被上诉人主张的“开户费”应否返还？2.逾期交房违约金应否调减？关于焦点1，根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。关于焦点2，双方约定逾期交房违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之零点五的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进