海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1643号   上诉人（原审原告）：赵某，住黑龙江省哈尔滨市道里区。   委托诉讼代理人：李某，黑龙江博润律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：柯某，住海南省三亚市港门村社区。   委托诉讼代理人：吉某，海南鑫恒律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：三亚市中亚化建公司。   法定代表人：周某。   上诉人赵某因与被上诉人柯某、三亚市中亚化建公司（以下简称中亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初6033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   赵某上诉请求：一、撤销一审判决，改判柯某、中亚公司共同返还赵某215000元及因其拒绝返还购房款期间所产生的利息154208.75元；二、柯某、中亚公司承担一、二审诉讼费用及往返差旅费。事实与理由：一、《协议书》中“赵东斌”并非本人签字捺印，一审法院仅依据《协议书》的复印件推定赵某自2016年6月19日前已经知道涉案房屋未经规划许可明显与事实不符。2009年4月23日，赵某与柯某签订《甲乙双方买卖房产协议书》，2016年房屋被政府征收赵某收到补偿款后才知悉其购买的房屋系违章建筑，问题发生后赵某多次与柯某沟通要求返还购房款。一审法院未充分审查《协议书》中“赵东斌”并非其本人签字捺印，该份证据在庭审中赵某对复印件已经提出异议，仅依据《协议书》中载明的“赵某补偿款数额56000元”与赵某认可收到补偿款的数额相符进而对该《协议书》的真实性予以认定，明显错误。二、一审法院认定《甲乙双方买卖房产协议书》为无效合同，基于该合同取得的购房款柯某应当予以返还，赵某在合同被认定为无效后要求中亚公司、柯某返还购房款并未超过诉讼时效。赵某并不知道《甲乙双方买卖房产协议书》存在无效情形，故可在购房协议被确认无效后，要求柯某返还基于无效合同取得的购房款。即使退一步，依据一审法院推论认为在合同被确认无效之前赵某就已经知道或应当知道该合同系无效，诉讼时效应从权利人要求返还之次日计算，即赵某要求柯某返还购房款之次日起计算，在此期间诉讼时效亦适用中断情形。其次，赵某作为非法律专业人士，不能当然理解该合同是否为无效合同，虽然柯某出售的房产现已被定为小产权房，但当时有中亚公司出具带有公章的证明书以及多人签字证明，赵某有理由相信该房屋可以受到权利保护，不能作为赵某应当知道合同无效的理由。   柯某辩称，一、赵某诉求已过诉讼时效。赵某主张的是返还购房款，请求权性质为债权请求权，适用诉讼时效的规定。2016年6月19日，赵某就已经知道涉案房屋被征用拆除的事实，其到2019年6月26日才起诉，已超过三年诉讼时效。虽然其否认《协议书》签字的真实性，但未申请司法鉴定。结合《协议书》、收条及赵某自认收到56000元的事实，有理由认定赵某在2019年6月19日前就已经知道房屋将被拆除的事实。二、合同无效并不以当事人是否知道合同无效作为评判标准。赵某在购买房屋时柯某已告知房屋的基本情况，且购置房屋属于大额家庭生活消费，无论是否有专业知识，对于房屋是否能办理产权证等事宜都不可能不了解，赵某以不知道合同无效为由抗辩法定的诉讼时效，不符合基本事实及诉讼时效的基本原则。三、赵某已经行使了涉案房屋占有、使用、处分、收益的权利，现其诉求合同无效并要求返还购房款无事实和法律依据。2016年6月19日，赵某等该栋楼业主8人共同推选苏文洪作为代表与政府签订了征收补偿协议，按照补偿标准，赵某领取了56000元的补偿，其作为房屋所有权人的所有权利己经行使完毕，其无权再主张返还购房款。综上，请求驳回上诉，维持原判。   中亚公司辩称，2009年4月23日，柯某将我司员工宿舍楼401室转让给赵某，赵某依约交付全部房款后，柯某将房屋交付赵某。2016年6月19日，涉案房屋涉及三亚市棚户区改造拆迁事宜，赵某未就政府拆迁行为提出异议，同意拆迁并已收到全部拆迁补偿款56000元。鉴于涉案房屋用地的土地性质为农村宅基地，所建房屋系在我司临时安置囯企员工的楼房中加盖的部分，未经相关规划许可，而柯某将涉案房屋转让给赵某的行为亦违反了法律法规的强制性规定，双方的房屋买卖合同应属无效合同。赵某应于2019年6月19日前（即其最迟已知涉案房屋土地实际情况的时间）行使请求权，但其于2019年7月1日提起诉讼，亦未举证证明诉讼时效存在中止、中断的法定情形，因此，本案已经超过诉讼时效。二、我司与本案无直接关联。涉案房屋的交易系柯某与赵某的合意行为，房屋转让合同是否有效及后续的房款是否退还等，应由其双方自行解决，与我司无关。我司当初出具“中亚化建员工宿舍401房现已是赵某个人产权”的证明系应柯某与赵某的要求，对其双方之间的交易行为所做的第三方见证，而实际上涉案房屋实属柯某个人财产，与我司无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。   赵某向一审法院提出诉讼请求：1.判令柯某与中亚公司共同返还购房款215000元；2.判令柯某与中亚公司共同支付因其拒绝返还购房款期间所产生的利息154208.75元；3.判令柯某与中亚公司共同承担本案诉讼费用及往返差旅费。庭审时，赵某明确利息以215000元为本金，按中国人民银行一年期贷款利率从2009年4月23日起计算至立案之日。   一审法院认定事实：2009年4月23日，甲方柯某与乙方赵某签订《甲乙双方买卖房产协议书》，约定“地址位于海南省三亚市××道，甲方房主柯某系《中亚化建公司》员工，现将《中亚化建公司》宿舍楼401室房屋建筑面积83平米转卖给乙方赵某，房屋产权归属乙方赵某所有，房款一次性付清，乙方赵某付给甲方柯某房款人民币：贰拾壹万伍仟元整（215000），双方概不拖欠。此房以后如果发生经济和房地产证书纠纷由甲方帮助解决。”房产协议书签订后，赵某向柯某支付购房款215000元，柯某依约将房屋交付赵某使用。同日，中亚公司向赵某出具证明书，证明“位于三亚市××道现已是赵某的个人产权。”三亚市迎宾大道东岸村丹州一组中亚公司员工宿舍楼包括赵某、苏文洪在内共八位业主。2016年6月19日，苏文洪受其他七位业主委托，办理棚户区改造、拆迁的相关事宜，赵某收到苏文洪向其转付的拆迁款56000元。赵某未就政府拆迁行为提起行政诉讼或行政复议。赵某陈述涉案房屋土地性质为农村宅基地。   一审法院认为，涉案房屋所在的土地性质为农村宅基地，案外人未经规划许可建设私房的行为违反了法律、法规的强制性规定，属无效行为。涉案房屋属于中亚公司员工宿舍楼，柯某从中亚公司处受让该房屋后，又将房屋出售给赵某，实属小产权房买卖行为，亦违反法律、法规的强制性规定，《甲乙双方买卖房产协议书》应认定为无效合同。合同无效，赵某有权要求柯某返还因房产协议书取得的购房款215000元。赵某应当在诉讼时效内向柯某主张权利。苏文洪于2016年6月19日受赵某委托处理棚户区改造、拆迁事宜可知，赵某于2016年6月19日前即知晓涉案房屋未经规划许可。另外，赵某系黑龙江省物资外贸局退休人员，应当了解土地、房屋性质等基本常识，其以《住宅基地使用权转让协议书》《证明书》证明涉案房屋所有权，不符合事实，不予采纳。柯某主张签订买卖房产协议书时已经告知涉案房屋土地的情况符合事实，予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，赵某应当在诉讼时效届满之前即2019年6月19日之前行使请求权，否则人民法院不予保护。赵某亦未举证证明诉讼时效存在中止、中断的法定情形，在柯某明确提出诉讼时效抗辩的情况下，赵某就上述债权丧失请求法院保护的权利。中亚公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回赵某的诉讼请求。案件受理费6838元（赵某已预交），由赵某负担。   本院二审期间，当事人均未提交新证据。   经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，虽然赵某否认《协议书》上签字的真实性，但未申请司法鉴定，且赵某自认收到56000元拆迁补偿款，该款与《协议书》上的补偿款数额相符，可以认定赵某在2016年6月19日前就已经知道房屋将被拆除的事实，赵某最迟从此时起即应当知道其权利受到了侵害，故赵某主张返还购房款的诉讼时效应从2016年6月19日起计算，其于2019年6月26日向一审法院起诉，已经超过三年诉讼时效期间，且无时效中断、中止的情形，故对赵某要求返还购房款的诉讼请求应予驳回。综上，赵某的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6838元，由赵某负担。   本判决为终审判决。   审判长 尹合欢   审判员 李新建   审判员 黎 金      二〇二〇年十月二十八日   法官助理 林小妹   书记员 吴 璟   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。