重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初4198号原告：重庆世盈商业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道仙山路**附**5-2，统一社会信用代码91500227MA5U30ND23。法定代表人：杨云章，总经理。委托诉讼代理人：游晓雪，重庆石松律师事务所律师。委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师。被告：唐光志，男，汉族，1972年03月23日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：杨小惠，重庆柯成律师事务所律师。原告重庆世盈商业管理有限公司（以下简称世盈公司）与被告唐光志租赁合同纠纷一案，本院于2020年06月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世盈公司委托诉讼代理人游晓雪，被告唐光志及其委托诉讼代理人杨小惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告世盈公司向本院起诉请求：解除原被告2017年8月14日签订的《租赁合同》、《补充协议》以及2018年8月31日签订的《补充条款》；2、被告立即按照4923.22元/月，每季度减免一个月租金的标准从2020年1月22日向原告支付房屋租金；按照13938.04元/月，每季度减免一个月的标准从2019年7月22日向原告支付商业管理费；按照532.2元/月从2020年4月1日向原告支付物管费，前述租金、商业管理费、物管费均支付至解除之日止；由被告向原告支付从2020年3月24日至解除之日的水电费，暂算至5月23日水电费合计为1384.59元；3、被告从租赁合同解除之日起七日内将重庆市璧山区璧泉街道仙山路1号附8号的商铺腾空并交还原告；4、被告支付的履约保证金54000元作为违约金不予退还；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月14日，原被告签订《租赁合同》、《补充协议》，约定由原告将位于重庆市璧山区璧泉街道仙山路1号附8号的商铺租赁给被告经营儿童摄影，租赁期限为2018年3月23日至2021年3月22日，并约定了租金、商业管理费、物业费、水电费及支付方式、履约保证金、违约责任等内容。《补充协议》约定租金、商业管理费的免租优惠方式等。2019年7月，被告开始陆续拖欠支付商业管理费、房屋租金、物管费和水电费。原告多次催收，截止起诉之日，被告仍未支付。综上，原告认为被告拖欠有关租赁费用的行为已经严重违约，根据合同约定，原告有权解除租赁合同并要求被告承担违约责任。故原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告唐光志辩称，一、我方不同意解除2017年8月14日签订的租赁合同、补充协议及后面签订的补充条款，因为租赁合同未到期，不符合解除条件；二、我方租金已支付到2020年10月21日且所租房屋建筑面积只有66.53平方米，而原告收到的租金是按建筑面积66.8平方米计算，截止2020年10月21日，我方多支付租金436.38元，物管费我方已支付至2020年9月30日，水电费我方已支付至2020年9月23日，后期的物管费、水电费及公摊水电费待实际产生后才能支付，且物管费、水电费及公摊水电也不应当由原告收取，而是由相应的物业管理公司或者合同约定的公司代为收取，因为租赁合同也约定代为收取方不是原告；对于商业管理费我方认为原告没有提供商业管理行为，也没有提供服务更好的满足租户租赁盈利的需求，该费用是原告在租赁合同中凭空设置的一项费用，被告不应支付，对于以前被告已支付的相应费用我方保留追诉的权利；三、我方不同意解除合同，我方也从未接到任何催收通知，在今年疫情严重的情况下，我方都已将租金支付至2020年10月21日，甚至还多付了租金，原告没有主动退还多交的租金，也没有提供商业管理服务，原告的行为已经构成违约，我方没有违约行为，租赁时间是2018年3月23日至2021年3月22日，被告投入大量的租金用于装修及经营，现在在租赁期限内，考虑疫情严重存在不可抗力，所以不同意原告的第三项诉讼请求；四、对于原告提出的第四项诉讼请求，履约保证金不是违约金，租赁合同关于履约保证金的约定，承租方履行义务后，出租方应当将履约保证金退还承租方，故原告的此项请求缺乏事实依据和法律依据，我方没有违约行为，不同意第四项诉讼请求。综上，请求驳回原告的诉讼请求，由原告自行承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：重庆市璧山区璧泉街道仙山路1号附8号房屋产权人系刘笃英，商铺面积为66.53平方米，2017年5月20日刘笃英与世盈公司签订委托经营合同，约定刘笃英将该物业委托给世盈公司经营管理，委托经营管理期限为2017年10月1日至2023年2月28日，在委托期内世盈公司以自己的名义与第三人签订租赁合同，将委托经营房屋对外进行出租或自用，刘笃英委托世盈公司向第三方收取该物业的租金。2017年8月14日原告世盈公司作为出租方（甲方）与被告唐光志作为承租方（乙方）签订《租赁合同》（租赁合同编号：BSSY028），约定乙方自愿承租位于重庆市璧山区璧泉街道红宇大道23号俊豪·中央大街7号楼第1层附8号商铺，并委托甲方对该商铺进行商业运营管理。合同第一条约定租赁商铺租金及经营范围：商铺建筑面积约为66.8平方米，商铺计费租赁面积以房屋产权管理部门实测的面积为准。乙方进场装修日起计30天装修期，从装修期届满的第二天开始计租金、商业管理费及其他各项费用。装修期间，乙方无须缴纳租金、商业管理费，但需缴纳装修水、电、气费、物业管理费、垃圾清运费等相关费用。乙方租赁商铺的经营项目为儿童摄影、理发，品牌为爱你宝贝。合同第二条约定履约保证金，履约保证金共计54000元，租赁期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其已付履约保证金中抵扣其应付的费用，合同履行完毕，乙方付清全部费用后甲方向乙方无息退还剩余的履约保证金。合同第三条约定租赁费用及其他费用：租赁期限内，乙方需按房屋产权管理部门实测建筑面积计算租金、商业管理费及物业管理费。第一年度租金74元/月/平方米，商业管理费196元/月/平方米，物业管理费10元/月/平方米；第二年度租金为74元/月/平方米，商业管理费209.5元/月/平方米，物业管理费10元/月/平方米；第三年度租金74元/月/平方米，商业管理费223.68元/月/平方米，物业管理费10元/月/平方米，剩余租期不满一个月的，按月标准按日计算进行缴纳。租赁期内，乙方自行承担商铺内产生的水电气等费用。水电费由重庆俊豪置业有限公司按当地商业用水、用电收费标准加损耗分摊费用代为收取和缴纳，乙方同意甲方根据供水、供电部门的价格变化对收费标准予以调整。燃气费由乙方自行向燃气公司缴纳。乙方应于每月5号前向重庆俊豪置业有限公司缴纳上个月水电费及其他费用。租金、商业管理费、物业管理费采取“按季支付”、“先付后用”的原则。乙方须在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费、物业管理费。合同第十一条11.7款约定乙方未支付或未足额支付租金、商业管理费、物业管理费、水电气费或其他费用超过30日的，甲方有权解除合同，收回商铺，不予退还乙方所缴纳的履约保证金，履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当赔偿损失。双方另对租赁商铺的交付，装修，商铺续租、装修和交还，证照及质量管理，保险，甲方的权利和义务，乙方的权利和义务，违约责任，争议的解决等事项进行了约定。2017年8月14日世盈公司与唐光志对上述租赁商铺的租金、商业管理费收取签订《补充协议》，约定在租赁期内，每一季度免收1个月租金（每季度末月免收，第一租赁年度不满一个季度的，不享受免租优惠），剩余租期不满一个季度的，按照剩余租期总金额、商业管理费金额的1/3免收。2018年8月31日世盈公司（甲方）与唐光志（乙方）对上述商铺的计租面积、租期、装修期、计租日条款事项签订《补充条款》，约定：一、甲乙双方一致确认：乙方按租赁合同约定面积交纳租金、商业管理费、物业管理费及其他各项费用；二、租期：自2018年3月23日起至2021年3月22日止，共计36个月；三、租赁年度：第一租赁年度自2018年3月23日起至2019年3月22日止。其中自2018年3月23日起至2018年4月21日止为装修期；自2018年4月22日起开始计算租金、商业管理费。第二租赁年度自2019年3月23日起至2020年3月22日止。第三租赁年度自2020年3月23日起至2021年3月22日止。唐光志已交纳本案所涉租赁商铺截止2020年10月21日租金、截止2019年7月21日商业管理费、截止2020年9月23日的水电费以及截止2020年9月30日物业管理费。根据唐光志举示的中国农业银行业务凭证，截止2020年10月21日其多交纳租金249.36元，世盈公司同意唐光志多交纳的租金在其欠付费用中抵扣。还查明，受“新冠肺炎”疫情的影响，涉案商铺所在商场因政府疫情防控的需要于2020年1月27日起停业，后于2020年3月1日被通知可重新营业。按照合同约定，2020年1月22日至2020年4月21日唐光志应交纳的租金为9846.44元，应交纳的商业管理费为27876.07元。本院于2020年6月18日向唐光志送达民事诉状副本。上述事实，有原、被告的陈述，房产证复印件，委托经营合同（一），《俊豪中央大街租赁合同》及《补充协议》、《补充条款》，缴费通知单，中国农业银行业务凭证，收款收据等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》及《补充条款》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。原告按合同约定已将位于重庆市璧山区璧泉街道仙山路1号附8号商铺出租给被告唐光志使用，被告唐光志应按合同约定及时支付租金、商业管理费及物管费等费用。按照合同约定，被告唐光志须在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费、物业管理费，如被告唐光志未支付或未足额支付超过30日，原告世盈公司有权解除租赁合同，收回商铺，因此原告世盈公司请求解除原被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》及《补充条款》有事实和法律依据，本院予以准许，合同解除的时间本院认定为民事诉状副本送达被告唐光志之日即2020年6月18日。合同解除后，被告唐光志应将租赁商铺腾空并退还原告世盈公司。因被告唐光志已交纳截止2020年10月21日的租金及截止2020年9月30日的物业管理费，因此本院对原告请求的截止合同解除之日即2020年6月18日的租金和物业管理费不予支持。对原告世盈公司请求的水电费，因被告唐光志已经交纳，对其该请求本院也不予支持。按照双方约定的商业管理费计算标准，2019年7月22日至2020年6月18日被告唐光志应支付商业管理费102510.02元（2019年7月22日至2020年4月21日商业管理费83628.21元，2020年4月22日至2020年6月18日商业管理费18881.81元）。因疫情防控的需要，商场停止营业，这应属于不可归责于双方的不可抗力。鉴于双方均无过错，故本院根据公平原则，酌情确定受“新冠疫情”影响停业期间的租金和商业管理费，由原被告各分摊二分之一，即2020年1月27日至2020年3月1日唐光志应免交租金1893.55元（9846.44元/91天*35天/2）及商业管理费5360.78元（27876.07元/91天*35天/2）。抵扣唐光志免交商业管理费及多交纳租金（含疫情期间免交租金），唐光志尚欠世盈公司截止2020年6月18日商业管理费95006.33元（102510.02元-1893.55元-5360.78元-249.36元）。对该欠付的商业管理费被告唐光志应给付原告世盈公司。被告唐光志辩称原告世盈公司未提供商业管理，不应收取商业管理费。因商业管理费标准系双方自愿约定，商场是否经营顺利，系商业风险，不属于可抗辩的减少合同义务事由。且被告唐光志提供的证据不足以证明世盈公司未尽到商业管理职责，对被告唐光志该辩称本院不予采信。原告世盈公司请求将履约保证金作为违约金不予退还，其意思包括请求被告唐光志承担违约责任。因被告唐光志未按时交纳商业管理费的违约行为造成本案租赁合同的解除，唐光志应承担合同解除的违约责任，但合同约定履约保证金作为违约金不予退还，违约金约定过高，本院对违约金酌情调整为37000元。根据《租赁合同》关于履约保证金的约定，承租方在履行了全部义务后，出租方应将履约保证金退还承租方。因此，原告世盈公司请求不予退还履约保证金的诉讼请求缺乏事实依据和法律规定，本院不予支持。被告唐光志退还租赁房屋及付清全部费用后，原告世盈公司应将履约保证金退还被告唐光志。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、原告重庆世盈商业管理有限公司与被告唐光志2017年8月14日签订的《璧山俊豪中央大街租赁合同》、《补充协议》及2018年8月31日签订的《补充条款》于2020年6月18日解除；二、被告唐光志于本判决生效后七日内将重庆市璧山区璧泉街道仙山路1号附8号商铺腾空并交还原告重庆世盈商业管理有限公司；三、被告唐光志给付原告重庆世盈商业管理有限公司截止2020年6月18日的商业管理费95006.33元及违约金37000元；四、驳回原告重庆世盈商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1846.45元，由原告重庆世盈商业管理有限公司承担596.39元，由被告唐光志承担1250.06元（此款原告已垫付，被告在支付案款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后，权利人申请执行的期间为二年，从本判决确定的给付期限届满之日起算。审判员  刘泽念二〇二〇年十月二十二日书记员  杨 帆