河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4740号 上诉人（原审被告）：嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平东路**，统一社会信用代码：91130000760301359K。 法定代表人：蒋必长，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵俊杰、许淑霞，河北明光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙克敏，女，1973年3月15日出生，满族，住河北省雄县。 委托诉讼代理人：刘延彬，男，1975年3月15日，汉族，住河北省雄县，系孙克敏配偶。 上诉人嘉昌房地产开发有限公司（以下简称嘉昌地产）因与被上诉人孙克敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉昌房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初821号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《个人购房/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，为违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在合同的第六条中第3条，约定为贷款方式付款，买受人应当于2011年8月28日前支付首期房价款177351元，余款270000元办理按揭贷款。实际上，被上诉人在交房时也只是缴纳了首付款177377元。可是在原审判决中本院认为部分，原告已缴纳的购房款为基数计算。但是，原审法院如此认定并不正确。事实是由于被上诉人向中国工商银行莲池支行贷款270000元后，上诉人按照缴费程序开具的全额的发票。为此上诉人为被上诉人的贷款承担了连带保证责任。据此，被上诉人孙克敏、贷款人中国工商银行股份有限公司保定莲池支行和上诉人签订了《个人购房款/担保合同》，在该合同中，保证人为上诉人嘉昌房地产开发有限公司，保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。并且，上诉人在贷款人中国工商银行莲池支行设立有保证金账户，并约定，保证人不按合同约定履行保证担保责任，保证人授权贷款人从保证人开立的在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用于清偿。因此，上诉人为被上诉人的还款承担着连带责任的风险，所以，即使认定上诉人违约的情况下，也是应当以被上诉人支付的首付款177377元为基数计算；二、上诉人未能按时办理房产证，确实是历史遗留问题造成的，是由于上诉人为市政府垫付5亿资金，从而导致上诉人没有能力办理房产证。为此，上诉人也在一直与政府沟通，希望能尽快摆脱困境，从而为业主解决房产证的问题，因此，也希望被上诉人与法院能够给予充分理解。综上所述，原审法院认定事情不清，请求二审法院查明事实，依法改判，以维护上诉人合法权益。 孙克敏答辩称，一、原审判决认定事实清楚，答辩人严格按照“商品房买卖合同”履约，但上诉人多年来一直以各种借口拖延，至今没能协助包括答辩人在内的诸多购房户办理房产证，给答辩人造成极大的生活不便和无法进行交易造成很大的经济损失；二、上诉人所称未能按时办理房产证，是由于为保定市政府垫付5亿元资金，从而导致上诉人没有能力办理房产证，且不说所陈述理由真假与否，该理由与本案无关，更不能成为不履行合同、损害广大购房人权益的原因。因此原审判决认定事实清楚，应予以维持，并责成嘉昌房地产开发有限公司立即执行该判决书，同时立即协助协助购房人办理房产证。 孙克敏向一审法院起诉请求：1、判令被告支付办理不动产权违约金199540元（以原告已缴纳房款447351元与契税6710元合计454061元为基数，按年利率4.35%标准计算自2009年8月26日至2019年11月21日止）；2、被告承担诉讼费、保全费、差旅费。 一审法院认定事实：2011年8月25日，原告孙克敏作为买受人与被告嘉昌地产作为出卖人签订合同编号为GF20080010170号商品房买卖合同。合同约定：“出卖人经批准在上述地块建设商品房，商品房暂定名温馨嘉园（荣域铂庭），买受人购买第12B#幢1单元901号房；按建筑面积，该商品房单价为每平米3299元，总金额447351元；买受人于2009年3月1日前付清房款177377元（含定金10000元），余款270000元，办理按揭贷款并备齐相关按揭资料；出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格使用批准文件条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房款的%向买受人支付违约金，出卖人承诺在商品房交付使用一年内协助买受人取得房地产权属证书。”原告孙克敏自述，此商品房买卖合同为后补合同。原告曾于2009年4月4日、4月10日、2011年8月24日共计交纳购房款177106元。被告抗辩合同约定交付日期为2014年5月31日。庭审中，被告提交竞秀区房地产遗留问题项目台账复印件，证明被告为政府垫付资金属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约。原告对项目台账真实性和关联性均不予认可。 一审法院认为，原告孙克敏与被告嘉昌地产签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律禁止性规定，原、被告商品房买卖合同关系成立，本院予以确认，原、被告均应按约定享有合同权利，履行约定义务。本案中，依据原、被告签订的商品房买卖合同第十五条：“关于产权登记的约定：3、出卖人承诺在商品房交付使用一年内协助买受人取得房地产权属证书”以及第八条：“交付期限：出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”的约定。由于原、被告对逾期办理权属证书应承担的违约金计算方式约定不明确，应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定的标准计算。被告未按照合同约定时间办理房屋所有权登记，原告亦未及时主张权利，违约金应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，原告主张权利时间为2019年11月21日，故本院依法认定违约金保护范围为原告主张权利之日起前三年（即2016年11月22日至2019年11月21日），超出诉讼时效部分，本院不予支持。原告已交纳购房款447351元，上述违约金应以交付房屋时已交纳购房款为基数计算。原告诉请的违约金超出本院认定部分，本院不予支持。原告主张被告承担公共维修基金、契税等费用，因上述费用原告并未提交证据，原告本项诉讼主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙克敏逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款447351元为基数，自2016年11月22日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至2019年11月21日止）；二、驳回原告孙克敏其他诉讼请求。案件受理费4250元，减半收取2125元，由嘉昌房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于违约金计算基数问题，购房者已按照合同约定支付首期房价款177377元，余款270000元由被上诉人孙克敏向中国工商银行莲池支行申请贷款，在《个人购房借款/担保合同》中，上诉人嘉昌房地产开发有限公司是借款保证人，保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。被上诉人并未举证证明已完成全部还贷义务，上诉人仍为被上诉人的贷款承担着连带责任的风险。故以被上诉人支付的首付款177377元为基数计算为妥。 综上所述，嘉昌房地产开发有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初821号民事判决第二项； 二、变更河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初821号民事判决第一项为：被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告孙克敏逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款177377元为基数，自2016年11月22日起，计算直2019年11月21日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一审案件受理费4250元，减半收取2125元，由原告孙克敏负担1125元，由被告嘉昌房地产开发有限公司负担1000元；二审案件受理费4250元，由被上诉人孙克敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  郑 东 审 判 员  陈 萌 二〇二〇年十月二十七日 法官助理  郭字真 书 记 员  胡小双