广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18298号原告：刘铭楷，男，1995年3月27日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：杜碧娴，系原告母亲。被告：广州上嘉贸易发展有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道宝龙直街**之9夹层自编之2。法定代表人：苏文升，职务总经理。委托诉讼代理人：徐雨梅，被告公司职员。原告刘铭楷诉被告广州上嘉贸易发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘铭楷及其委托诉讼代理人杜碧娴、被告的委托诉讼代理人徐雨梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2008年3月18日签订《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，约定被告将海珠区宝岗大道龙苑街19号1101房出售给原告。认购书签署后，原告付清了房屋的全部购房款，被告亦在2009年5月5日将涉案房产交付原告，但被告至今未为原告办理房产证。故起诉要求判令：1、被告立即协助原告办理广州市海珠区宝岗大道龙苑街19号1101房的产权登记；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：同意原告第一项诉讼请求，但相关办证费用应是原告支付。涉案小区共有三栋，包括龙苑街6号、15号、19号，这三栋楼均无大确权，因为公建房不符合要求，已经验收完毕，但是主管部门无接收该公建房，也无出函给被告，故被告无法为原告办理产权证。不同意支付案件受理费。经审理查明：2008年3月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，约定：认购物业：中国广州市海珠区宝岗大道龙苑街19号宝龙苑东座11层01、02单元，该物业的建筑面积为114.62平方米，套内面积为93.01平方米（以国土局测绘面积为准）；交楼标准：毛坯；定价：人民币1031580元整；付款方式：一次性付款；首期楼款1031580元须于2008年3月18日前付清；乙方必须于签订本认购书后五天内（即2008年6月30日）到售楼部[地址：广州市海珠区宝岗大道莲花南街**宝龙苑售楼部]签署《商品房买卖合同》及有关文件；本认购书壹式肆份，自双方签字盖章及收到乙方的定金贰万元之日起生效；等。另查，已生效的（2018）粤0112执异122号执行裁定书查明如下事实：2014年8月11日，广州上嘉贸易发展有限公司（以下简称上嘉公司、借款方）与李沛英（贷款方）、广州市钜海实业有限公司（以下简称钜海公司）、广州钜翔投资有限公司（以下简称钜翔公司）、广州海钜贸易有限公司（以下简称海钜公司）、广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）、吴锦培（均为担保方）签订《借款协议书》，约定上嘉公司向李沛英借款8000000元，上嘉公司无法履行还款义务时，钜海公司、钜翔公司、海钜公司、耀华公司、吴锦培承担连带责任。该协议第7条约定，上嘉公司承诺，由于其开发的海珠区宝岗大道龙苑街#191101房、1102房、1103房、1104房、2301房、#7-15101商铺虽已取得预售许可证但设置了抵押，不具备销售条件，李沛英之亲属具有购买上述房产的意图，上嘉公司应在该协议签订之日起3个工作日内，将上述房产办理抵押登记涂销，并在该协议7.3条成就之日起2个工作日内与各买方签订相关的5份《房屋买卖合同（预售）》，且在合同签订后的3个工作日内办理该等《房屋买卖合同（预售）》的预售备案登记。借款期满，若上嘉公司无法按照该协议第6条规定归还本息，或该协议其他约定之情形，李沛英有权将该等未归还款项的债权转让给各买方，各买方可以该等债权与购房债务相抵消。同年8月28日，上嘉公司与李沛英、吴锦培签订《补充协议书》，约定《借款协议书》的借款总额变更为8800000元，即同年8月28日起，利息计算本金为8800000元，吴锦培作为担保人在《补充协议书》上签名、捺印。后李沛英陆续向上嘉公司出借本金11406840元，上嘉公司亦偿还了部分款项。因上嘉公司未按约定期限偿还全部借款，李沛英对上嘉公司、钜海公司、钜翔公司、海钜公司、耀华公司、吴锦培提起民间借贷纠纷之诉。2016年8月9日，广州市黄埔区人民法院对该案予以受理，案号为(2016)粤0112民初4024号。2017年4月10日，该院对该案作出判决，判令：1．上嘉公司在判决发生法律效力之日起十日内，向李沛英偿还借款本金10953250.03元及支付上述欠款的利息，其中2014年8月13日的利息以970000元为基数计算，2014年8月14日至2014年8月21日的利息以1440000元为基数计算，2014年8月22日至2014年8月24日的利息以3360000元为基数计算，2014年8月25日的利息以4206840元为基数计算，2014年8月26日至2014年8月27日的利息以4253250.03元为基数计算，2014年8月28日至2014年9月17日的利息以8153250.03元为基数计算，2014年9月18日至2014年10月9日的利息以9603250.03元为基数计算，2014年10月10日至2015年3月25日的利息以10053250.03元为基数计算，2015年3月26日计至实际清偿欠款之日止的利息以10953250.03元为基数计算；已偿还的款项1236410.03元按年利率36%计算抵充上述部分利息；余下未偿还的利息按年利率24%计算；2.钜海公司、钜翔公司、海钜公司、耀华公司对8000000元借款及利息承担连带清偿责任，吴锦培对10953250.03元借款及利息承担连带清偿责任；钜海公司、钜翔公司、海钜公司、耀华公司、吴锦培承担保证责任后，有权向上嘉公司追偿。上嘉公司、吴锦培不服该判决，提起上诉，案号为(2018)粤01民终1349号。后因上嘉公司、吴锦培逾期未交纳上诉案件受理费，广州市中级人民法院按上嘉公司、吴锦培自动撤回上诉处理。该判决于2018年4月13日发生法律效力。另查明，李沛英与谭宇康、谭宇云系母子关系。2014年8月21日，谭宇康与上嘉公司就上述《借款协议书》的约定签订《商品房预售合同》（编号：201408181889），谭宇康向上嘉公司购买广州市海珠区宝岗大道龙苑街19号1101房，总金额为1525400元，付款方式为分期付款。该合同经房管部门网上登记备案。2015年5月6日，上嘉公司出具《房款收款确认书》，内容是1．……；2．由于本公司未在约定期限内偿还约定的借款，现确认部分欠款金额8468400元转为房款，即视为《借款协议书》中的各预售房产均已全额收取房款，各购房人不存在逾期支付房款的情况，不承担违约责任。后谭宇康向上嘉公司提起商品房预售合同纠纷之诉，诉请上嘉公司将广州市海珠区宝岗大道龙苑街19号1101房交付谭宇康，并办理该房屋的产权转移登记手续，本院予以受理，案号为(2015)穗海法民三初字第2119号。经审理，本院认为谭宇康与上嘉公司签订《商品房预售合同》的目的是作为《借款协议书》及《补充协议书》的借款担保，故该案是用以担保借款的买卖，不是购买人与上嘉公司之间就案涉房屋买卖的真实意思表示，因此该《商品房预售合同》为无效合同，并判令驳回谭宇康的诉讼请求。谭宇康不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2016年8月1日作出（2016）粤01民终7025号民事判决书，判令驳回上诉维持原判。因上嘉公司、钜海公司、钜翔公司、海钜公司、耀华公司、吴锦培未履行上述生效判决确定的金钱给付义务，李沛英向广州市黄埔区人民法院申请执行，执行案号为（2018）粤0112执3121号。执行过程中，广州市黄埔区人民法院裁定拍卖、变卖案涉房屋。原告刘铭楷对此提出执行异议，广州市黄埔区人民法院经审查后裁定停止对广州市海珠区宝岗大道龙苑街19号1101房的执行，并解除对该房屋的查封。2019年6月26日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》，约定：甲方以出让方式取得位于海珠区××以南、邓世昌祖居以北、和龙里地段编号为123的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设宝龙苑商品房；乙方所购商品房为宝龙苑第宝龙苑（#19幢）11层1101号房，房屋地址海珠区宝岗大道龙苑街#191101房，总金额686430元；甲方同意乙方一次性付款：在2008年3月18日前支付全部房价款；甲方应当在2010年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；等。该合同经网上备案。又查明，2018年10月24日，房管部门向本院出具穗国土规划协查〔2018〕620号《关于（2018）粤0105民初10242等号的复函（50宗房产）》及穗国土规划协查〔2018〕624号《关于（2018）粤0105民初10242等号的复函（76宗房产）》，其中记载：宝龙苑项目所在地块的用地单位为广州上嘉贸易发展有限公司,以2006国用字1100132号案申请办理了国土证；宝龙苑15栋、19栋领取了20080057号预售证，已领取穗国土规划验证(2017)596号《建设工程规划验收合格证》，整体未办理首次登记；房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协执回执等资料办理不动产权证书。据房管部门向本院出具的房屋信息反映，涉案房屋的预购人为原告，无抵押，无查封情况。据房管部门出具的《购房资格证明》反映：经核查，截至2020年6月20日止，原告具备本市住房限购区域内住房购房资格。诉讼中，原、被告确认：本案原告购买两套房屋，分别是宝岗大道龙苑街19号1101、1102房，案外人刘铭煜购买两套房屋，分别是宝岗大道龙苑街19号1103、1104房，四套房屋的房款由原告母亲杜碧娴及案外人杜妙娴于2008年3月18日按照被告要求通过转账方式分四笔款项支付，付款金额分别是1002770元、80000元、660000元和260000元；被告在2009年5月5日将涉案房屋交付给原告使用。原告为证明其主张还提供了如下证据：1、2008年3月18日出票人为杜碧娴、收款人为广州海宜贸易发展有限公司的中国工商银行广州江南西路支行银行进账单2份（总金额1082770元）；2、2008年3月18日出票人为杜碧娴、收款人为广州海宜贸易发展有限公司的中国农业银行广州江南西路支行银行进账单1份（总金额660000元）；3、2008年3月18日汇款人为杜妙娴、收款方为广州海宜贸易发展有限公司的中国建设银行客户回单（金额260000元）；4、盖有上嘉公司印章日期为2008年3月18日的《收款收据》，注明收到刘铭煜、刘铭楷交来购房楼款2002770元；5、盖有广州海宜贸易发展有限公司印章日期为2017年8月24日的《证明》，主要内容为我公司受上嘉贸易发展有限公司委托在2008年3月18日我公司账户（开户银行：花都信用社联合营业部，账号：37×××33）收到购房人刘铭楷、刘铭煜购买广州海珠区宝岗大道龙苑街19号宝龙苑东座1101、1102、1103、1104四个单元的购房款，工商银行1002770元和80000元2笔，中国农业银行660000元、中国建设银行260000元共4笔，共计人民币2002770元。（汇款人：杜碧娴、杜妙娴）；6、盖有上嘉公司印章日期为2017年8月24日的《证明》，主要内容为2008年3月购房人刘铭楷、刘铭煜购买广州海珠区宝岗大道龙苑街19号宝龙苑东座1101、1102、1103、1104四个单元，当时是我公司要求购房人将购房款汇入以下账号，我公司已收齐全部购房款；7、日期为2009年5月5日的入伙验收单及宝岗华庭服务管理合约、盖有被告印章的2009年5月5日的《收款收据》（注明收取可视对讲系统、管理手册、资料、水周转金等费用，）、2009年5月起至2020年4月期间交纳物业管理费、水电费等费用的发票及收费单，证明其2009年5月起已入住龙苑街#191101房并居住至今。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院认为：原、被告签订的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》、《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，被告应当在该商品房交付使用后210个工作日内，向产权登记机关为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。现双方确认原告已交齐合同约定的全部房款，被告已将房屋交付给原告使用多年，但仍未为原告办理涉案房屋的产权证。现原告要求被告协助其办理涉案房屋的不动产权证的请求符合合同约定，被告也表示同意，故本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告广州上嘉贸易发展有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告刘铭楷办理广州市海珠区宝龙直街以南、邓世昌祖居以北、和龙里地段宝龙苑第#19幢11层1101号房（《商品房预售合同》房屋地址：海珠区宝岗大道龙苑街#191101房）的产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将被告应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年十月十三日书记员  颜姣吴晓菁