四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12919号 上诉人（原审原告）：邵家麒，男，1988年10月25日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：雷梦苏，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓佳，四川盛豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都尚诚锐和商业管理有限公司，住所地成都市青羊区东城根上街**。 法定代表人：李治祥，总经理。 委托诉讼代理人：罗华旻，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕松蔚，四川明炬律师事务所律师。 上诉人邵家麒因与被上诉人成都尚诚锐和商业管理有限公司（以下简称尚诚锐和公司）定金合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初5806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邵家麒上诉请求：1．撤销原判，依法改判尚诚锐和公司支付邵家麒违约金60000元；2．一、二审诉讼费用由尚诚锐和公司承担。事实和理由：1．《租赁合同意向书》系尚诚锐和公司制作的制式合同文本，应当认定为格式条款。意向书第七条第2款回避其提供的正式合同版本与意向书不一致情形下的违约责任，且排除了邵家麒对正式合同提出合理异议的权利，严重违反诚实信用、公平合理原则。2．尚诚锐和公司在《租赁合同意向书》签订后才提供变更了合同主体（由成都汇金泛亚商业管理有限公司变更为四川英华房地产有限公司），租金递增部分表述不清，增加免租期内商业服务费等条款的《租赁合同》及《商业、物业管理服务协议》文本，对《租赁合同意向书》约定的租赁条件进行实质性变更，严重增加承租人经济负担和法律义务。基于不安抗辩权，邵家麒意与尚诚锐和公司进一步磋商，但该公司单方解除意向书，应依照定金罚则，双倍退还定金。3．尚诚锐和公司一审中提交与案外人签订的《租赁合同意向书》《租赁合同》《商业、物业管理服务协议》未经质证，存在程序瑕疵。 尚诚锐和公司辩称，1．《租赁合同意向书》系邵家麒与尚诚锐和公司在平等、自愿的基础上签订，双方意思表示真实，应受法律保护。《租赁合同意向书》中双方关于租赁事宜的约定，既未违反公平原则，也没有加重邵家麒义务，且在签订前已经将合同文本发至邵家麒处，邵家麒应清楚了解自身权利义务和法律责任，本案不应适用定金罚则。2．《租赁合同意向书》签订后，尚诚锐和公司发送给邵家麒的《租赁合同》及《商业、物业管理服务协议》的文本是对《租赁合同意向书》的细化，并未违背意向书约定内容，不存在限制对方权利，加重对方义务的条款。邵家麒未在《租赁合同意向书》约定的2018年11月30日前签订正式合同，也拒绝在意向书约定的三个月期限内签订正式合同，严重违约，损害尚诚锐和公司利益。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 邵家麒向一审法院起诉请求：1．判令尚诚锐和公司双倍返还意向协议定金共计6万元；2．判令尚诚锐和公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2018年11月15日，尚诚锐和公司（甲方）与邵家麒（乙方）签订《租赁合同意向书》，主要约定：1．甲方将本项目位于6层1、2、3、4商铺，套内面积356平方米（建筑面积为422平方米）出租给乙方经营健身工作室、饮品；2．租赁期限为5年，租期从2018年12月8日至2023年12月7日止；3．商铺交给乙方后，甲方给予乙方6个月的免租期（含装修期），免租期从2018年12月8日至2019年6月7日止。（经营免租期内免收租金，但物业服务费、活动推广费和能耗费用正常收取）；4．租金支付方式：固定租金26元/月/平方米【固定租金按照套内面积每季计算（含增票）】，从第二年起每年按9%递增；5．本意向书签订后乙方应于2018年11月19日前支付3万元给甲方作为意向定金。正式合同应于2018年11月30日前签订，签订后此意向定金转为合同履行保证金；6．甲乙双方应在本意向书签订三个月内，依照双方确定的意向内容进行协商并签订正式《租赁合同》及《商业、物业管理服务协议》，如乙方未在约定时间内与甲方签订正式租赁合同，甲方有权没收乙方缴付的意向定金。 2018年11月19日，邵家麒通过银行转账方式向尚诚锐和公司支付2万元，通过支付宝向其转账1万元，共计3万元。 上述合同签订后，尚诚锐和公司通知邵家麒签订正式租赁合同。双方持续在微信上就租赁事宜进行磋商，但未签订正式租赁合同。 2019年1月18日，尚诚锐和公司向邵家麒发出《告知书》，载明：“贵方于2018年11月15日与成都汇金泛亚商业管理有限公司签订《租赁合作意向书》……正式合同应于2018年11月30日签订……截至2019年1月18日，贵方逾期未与甲方签订正式《租赁合同》及《商业、物业管理服务协议》鉴此，我司特向贵方发送此告知书，贵方未在规定时间内完成合同签署，则视为贵方放弃对租赁房屋的承租权，甲方有权收回租赁房屋并将该房屋另租与他人，特此告知。” 2019年2月18日，尚诚锐和公司与案外人签订《租赁合作意向书》及《商业物业管理委托协议》，并代表四川英华房地产有限公司与案外人签订《房屋租赁合同》，约定将成都市青羊区长顺街下街139号“IMORE”广场第六层整层店铺出租给案外人。 另查明，2017年8月10日，四川英华房地产有限公司（即甲方）与尚诚锐和公司（即乙方）关于青羊区长顺下街139号“IMORE”商城签订《商业管理委托协议》，主要约定：1．甲方授权乙方代甲方收取甲方与本物业承租方签订的《租赁协议》中约定的物业承租方应当支付的租赁费用及其他费用；甲方授权乙方代甲方扣取甲方与本物业承租方签订的《租赁协议》中约定的租赁费用及其他费用；2．服务费用以乙方同本物业承租方分别签订的《商业管理协议》为准，乙方自行收取。 上述事实有当事人陈述、《租赁合作意向书》《商业管理委托协议》、微信聊天记录、银行交易明细、转账截图、证人证言、《告知书》等证据及庭审笔录在案为证。 一审法院认为，关于《租赁合作意向书》格式条款效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，结合审理查明的内容，《租赁合作意向书》系尚诚锐和公司根据邵家麒的需要，双方就大致确定的租赁范围、期限及费用订立的合同，《租赁合作意向书》中存在的格式条款系关于租赁事宜的合理约定，没有违反公平原则；其关于定金条款的约定也未违反相关法律规定，不存在加重邵家麒责任，免除尚诚锐和公司义务的条款。 关于《房屋租赁合同》《商业物业管理服务协议》格式条款效力问题。《房屋租赁合同》及《商业物业管理服务协议》的格式条款系一般租赁合同所具备的通常性条款，不存在限制邵家麒其权利、加重其义务的内容。《商业物业管理服务协议》系对《租赁合作意向书》中关于综合服务费用的具体规定及计算，未变更《租赁合作意向书》的约定，邵家麒关于《房屋租赁合同》《商业物业管理服务协议》存在限制其权利、加重其义务的条款及违背《租赁合作意向书》约定内容的主张，缺乏事实和法律依据，不予认可。 关于尚诚锐和公司是否存在违约行为的问题。《租赁合作意向书》明确约定双方应在意向书签订三个月内签订正式的租赁合同，而尚诚锐和公司于2019年2月18日将青羊区长顺街下街139号“IMORE”商城第六层整层店铺出租给案外人，该租赁时间系在尚诚锐和公司与邵家麒签订意向书三个月之后，故邵家麒主张尚诚锐和公司于2019年1月18日发出告知书后将案涉房屋出租给他人并存在违约，与事实不符，不予认可。 尚诚锐和公司针对案涉房屋享有代理出租权，邵家麒与尚诚锐和公司签订的《租赁合作意向书》系当事人的真实意思表示，合法有效，尚诚锐和公司在履行合同过程中不存在违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，邵家麒在尚诚锐和公司不构成违约的情况下，未与尚诚锐和公司签订《房屋租赁合同》及《商业物业管理服务协议》，无权要求尚诚锐和公司双倍返还定金，对于邵家麒的诉讼请求，不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回邵家麒的全部诉讼请求。案件受理费1300元，由邵家麒承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据： （一）邵家麒提交录音一份，拟证明尚诚锐和公司在《租赁合同》及《商业、物业管理服务协议》文本中对作为核心条款的《租赁合同意向书》中费用性约定做了实质性改动，应视为合同法上关于价格性条款的重新约定。正式合同中对租金的计费方式表述含混不清，易引起歧义，将给邵家麒带来极大经济负担和合同的不可预见性。 尚诚锐和公司对该证据真实性、合法性及关联性均不认可。认为该证据未经过尚诚锐和公司允许偷录，来源不合法，且仅依据谈话内容不能确认各方主体，也不能体现尚诚锐和公司的真实意思表示。 （二）尚诚锐和公司提交以下证据：1．准予变更登记通知书，拟证明成都汇金泛亚商业管理有限公司于2020年8月19日更名为尚诚锐和公司，其主体适格。2．尚诚锐和公司员工李平与邵家麒的微信聊天记录，拟证明《租赁合同意向书》签订前，双方已就意向书和正式合同的内容进行多次沟通协商，邵家麒明知自己签订意向书后的权利义务，包括正式合同签订时间，其并未对此表示异议，意向书内容合法有效，邵家麒应承担其违约行为的法律责任。3．《关于退还意向金说明》，拟证明邵家麒在2018年12月7日就已向尚诚锐和公司提出不予签订正式合同的申请并要求退还意向定金，其在合同约定期限内就已经违约，应当承担相应的违约责任。 邵家麒质证认为，对证据1的真实性、合法性和关联性予以确认，对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，无法确认聊天记录中当事人身份，且合同文本并未完全展示，无法证明聊天记录中合同文本和案涉合同文本一致。对证据3真实性、合法性及关联性均持异议，行文内容并非邵家麒本人书写，且内容未提及解除意向协议的内容。尚诚锐和公司未按意向书约定条件提供正式合同违约在先，该证据不能达到尚诚锐和公司证明目的。 本院认为，邵家麒提交的录音证据真实性无法核实，且不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于视听证据的相关规定，对该证据不予采信。尚诚锐和公司提交的准予变更登记通知书与国家企业信用信息公示系统查询信息一致，予以采信。虽邵家麒质证认为《关于退还意向金说明》中行文内容确非其本人书写，但并未否认该说明中内容及签名的真实性，作为具有完全民事行为能力的成年人，应知悉和负担签署内容民事后果，本院对该证据予以采信。其余证据是否采信，本院将结合在案证据及案件查明的其余事实，综合予以认定。 根据二审新证据，本院另查明：1.2020年8月19日，成都市青羊区行政审批局准许成都汇金泛亚商业管理有限公司变更名称为尚诚锐和公司。2．邵家麒于2018年12月7日向尚诚锐和公司发出《关于退还意向金说明》，载明：邵家麒于2018年11月15日本着友好协商原则与尚诚锐和公司签订《租赁合同意向书》并交付意向定金。在进一步洽谈过程中，因尚诚锐和公司意向书和正式合同不一致等原因，导致无法达成共识，故尚诚锐和公司应退还邵家麒意向定金3万元，并附有邵家麒开户行、账号等信息。 二审调查中，经本院询问双方当事人《租赁合作意向书》中第五条第一款与第七条第2项的相互关系，尚诚锐和公司表示两个条款是平行或包含关系，第七条第2项中关于签订意向书三个月内应签订正式合同的约定包含第五条第一款约定双方应于2018年11月30日前签订正式合同这一时间点。 本院经二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一、《租赁合作意向书》条款效力及签约期限。《租赁合作意向书》虽系尚诚锐和公司单方制作，有关租赁范围、期限、免租期及租赁费用等实质条款邵家麒并无异议，认可系双方协商一致的内容。但本院在审查中注意到，双方在《租赁合作意向书》第五条第一款有关正式合同应于2018年11月30日前签订的约定与该意向书第七条第2项中有关双方应在意向书签订三个月内，依照确定的意向内容进行协商并签订正式合同的约定，对正式合同签订期限存在两个相互矛盾的条款，对此，本院在二审中进行询问，尚诚锐和公司认可上述条款内容并不矛盾，时间上应为相互包含的关系，同时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”规定，尚诚锐和公司作为提供格式条款的一方，应承担对其不利的解释方式，故双方签订正式《房屋租赁合同》《商业物业管理服务协议》的最长期限应为《租赁合同意向书》签订3个月，即2019年2月14日。 二、未能签订租赁合同过错及定金罚则适用。鉴于《租赁合同意向书》约定双方应就意向书确定内容在约定期间内进行协商签订，作为实际出租人四川英华房地产有限公司的受托方，尚诚锐和公司在正式合同文本上披露真实出租人对邵家麒的权益并无损害，客观上，邵家麒对正式合同文本中有关免租期内商业服务费等原意向书未予约定的内容不能接受且反复磋商未能达成一致，致双方未能最终签约。在此过程中，邵家麒于2018年12月7日首先向尚诚锐和公司发送《关于退还意向金说明》，请求退还意向定金3万元，应视为其在磋商期内要求解除《租赁合同意向书》的单方意思表示。此后，尚诚锐和公司亦在意向书约定的三个月届满前的2019年1月18日向邵家麒发出《告知书》，以邵家麒逾期未与其签订正式合同，视为邵家麒放弃对租赁房屋的承租权为由，明确表示了在约定磋商期结束前单方解除《租赁合同意向书》的意思表示。故根据上述事实，双方未能正式签约，主要是因为《租赁合同意向书》及正式合同文本中部分条款约定不明，亦无法通过后续磋商达成一致所致，且双方均以各自行为表示终止《租赁合同意向书》的履行，据此，未能签订正式《房屋租赁合同》《商业物业管理服务协议》系邵家麒与尚诚锐和公司共同原因导致，本案不宜适用定金罚则处理双方之间的争议。基于双方未能签订正式的《房屋租赁合同》，尚诚锐和公司收取的定金30000元依法应予返还。 综上，邵家麒的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初5806号民事判决； 二、成都尚诚锐和商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还邵家麒定金30000元； 三、驳回邵家麒其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1300元，由邵家麒负担650元，尚诚锐和公司负担650元；二审案件受理费1300元，由邵家麒负担650元，尚诚锐和公司负担650元（此款已由邵家麒预交，尚诚锐和公司应在本判决生效之日起十日内将上述应承担的案件受理费给付邵家麒）。 本判决为终审判决。 审判长 邱 寒 审判员 陈丽华 审判员 邓凌志 二〇二〇年十月二十六日 书记员 宋 杰