安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初6734号 原告（反诉被告）：合肥新合作商业管理有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区经济开发区振兴路自主创新产业基地******。 法定代表人:徐海东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李密侠，辽宁湘辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陶余双,男,1983年10月4日出生,汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：胡锦琛，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。 合肥新合作商业管理有限公司（下称新合作公司）诉陶余双房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，陶余双提起反诉，本院依法对本、反诉予以合并审理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。新合作公司的委托诉讼代理人李密侠、陶余双及其委托诉讼代理人胡锦琛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新合作公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被、告之间的租赁合同;2、请求法院判令被告支付原告2019年9月1日至2020年5月31日租金112500元;3、请求法院判令被告支付原告房租滞纳金(以112500元为基数,从2019年8月1日计算至诉请第1条租金付清之日止,按日1%计算);4、请求法院判令被告支付原告2019年7月31日至2019年11月12日水电费1758.9元;5、请求法院判令被告支付原告水电费滞纳金(以1758.9元为基数,从2019年11月6日计算至诉请第3条水电费费付清之日止,按日1%计算);6、请求法院判令被告支付违约金91800元;7、请求法院判令被告支付2019年4月18日至2019年5月31日免租期租金17500元;8、本案诉讼费由被告承担。(以上暂计:223387.67元)。 事实与理由：2019年4月16日原告与被告签署《租赁合同》,合同约定:被告承租原告坐落于合肥市新站区交口金海花园,租赁面积为247.2平米,租赁期限:2019年4月18日至2022年4月17日合计3年,月租金12500元（每年6%递增）,房屋用途为以智宝宝儿童乐园品牌从事儿童娱乐业态的经营。根据合同第四条,被告应支付原告租金112328.77元;根据合同第五条,被告应支付原告水电费1758.9元;根据合同二十一条被告应支付原告租金、水电费滞纳金、违约金91800元、免租期租金17500元。综上所述,为保障原告合法权益,现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规特提起诉讼,请贵院依法全面支持原告的诉讼请求。 陶余双辩称：被告只拖欠原告2019年9月、10月租金，2019年10月21日被告已经撤场，自2019年10月21日至2020年5月31日间的租金不应当支付；房租的滞纳金明显高于法律规定，请求法院依法予以减免；水、电费我不予认可，原告未举证证明我拖欠水电费，故水、电费、水电费滞纳金于法无据；原告主张的违约金没有依据，因为被告不存在违约，即使违约也是因为原告所致，原告没有按照当时招商时的承诺招满商铺租位，以致于招商未成功，商场生意惨淡，被告无法继续经营；原告商场环境卫生很差，没有营造一个良好的卫生环境；原告没有尽到安全保障义务，导致被告的游乐设施设备遭到严重破坏，原告依法应当承担相应的赔偿责任；关于免租期租金原告的主张没有法律依据，合同明确约定免租期为项目开始一个月，未约定合同终止时原告有权要求支付免租租金；被告已经支付了保证金30000元，因原告违约，该保证金应当予以退还；按照合同约定原告应当向被告出具租金、水电费等费用发票并承担相应的税费。补充几点：一、被告虽未按时支付房租，但其行使了不安抗辩权，不构成违约，无需支付房租违约金及滞纳金。2019年5月18日，被告的儿童乐园正式开业，在开业后一个月左右，因为原告在招商时以半径1.5公里覆盖有效客群8万以上，拥有多个医院、学校等客流资源、入驻商家多等进行虚假宣传，承诺有众多商家入驻，而实际上入驻的商家很少，再加上经营管理及服务不到位，商场人流量越来越少，导致被告的儿童乐园生意也渐渐惨淡，被告一直处于亏本状态。对于原告商场经营状况的严重恶化，被告有权行使不安抗辩权，于是自2019年8月1日起拒绝支付2019年9月1日至12月1日的第二期房租。更何况，因原告的违约行为导致被告在此惨淡的营商环境下长期入不敷出，也早已经没有能力再支付第二期的房租。二、被告撤场属于情势变更，不构成违约，原告商场招商未成功，人流量越来越少，导致被告生意惨淡，无法继续维持经营，出现了订立合同时无法预见的异常情况，若继续维持原有合同的效力将有悖于诚实信用，导致显失公平的后果，故被告在不得已的情况下撤场，属于情势变更，无需承担违约责任。综上，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 陶余双向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人立即向反诉人支付营业损失15000元；2、判令被反诉人立即向反诉人支付设备采购及安装损失223000元；3、判令被反诉人立即向反诉人返还保证金30000元；4、判令被反诉人向反诉人出具租金、水电费等费用的发票，并承担相应的税费；5、判令本案诉讼费用由被反诉人承担。 事实及理由：2019年4月16日，被反诉人与反诉人签订一份《租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人位于合肥市新站区商铺用于经营智宝宝儿童乐园，承租期2019年4月18日至2022年4月17日,装修免租期为2019年4月18日至2019年5月1日，经营免租期为项目开业日起顺延一个月；每月租金12500元，按季度支付。首次租金自合同签定3日内付清，且应当于每付款周期开始前30日向甲方交纳下季度租金。反诉人于合同签订之日一次性支付保证金30000元，本合同履行完毕后30日内返还；租赁期内，被反诉人应保持该项目的公共区域及公共设施处于清洁、良好的使用状态。合同附件三明确约定被反诉人的责任为负责制定项目总体安全管理方案和各种防范预案，负责整体公共区域内的治安、消防安全工作，确保项目安全，并负责安全工作的具体实施。此外，被反诉人在招商时明确承诺合同附件一中平面图里的商家都已确定入驻经营。反诉人于2018年12月12日就已经支付了第一期租金37500元及保证金30000元，并于4月20日左右开始进厂装修，至5月18日开始正式营业。营业后，反诉人一直未看到基地直供瓜果、基地直供蔬菜、童装、松鹤大药房等商家入驻。因为被反诉人一直未能招商成功，商场人流量越来越少，至2019年8月底基本上没有生意。2019年9月，商场已经没有保安和保洁，环境卫生很差，之前入驻的永辉超市、优品教育、美甲店等陆续撤场，反诉人也向被反诉人提出了撤场申请，但被反诉人一直未同意。2019年10月20日晚，反诉人的智宝宝儿童乐园里面的设施、设备遭到严重破坏，反诉人向被反诉人反应无果。反诉人不得已于2019年10月21日将所有的东西搬走撤场了。 新合作公司辩称：我司不认可反诉人的请求，反诉人与被反诉人签订的租赁合同合法有效，应当严格履行，本合同并非是附条件的租赁合同，反诉人提到客流和卫生不是合同条款中的一部分，且反诉人没有证据证明被反诉人客流和卫生不达标，本案租赁合同纠纷的发生系反诉人本身经营不善导致，反诉人的第一项诉请15000元经营损失没有任何证据可以证明，反诉人的设备采购及安装损失223000元没有付款凭证、发票且损失金额不应当与合同订立时购买金额一致，反诉人的损失并没有得到鉴定机构的认定，应当予以驳回；本案系反诉人违约，保证金应当按照合同约定进行处理；发票问题不是法院受理范围，请求法院予以驳回。 经审理查明：2019年4月16日，新合作公司和陶余双签署了《租赁合同》,合同约定:陶余双承租新合作公司坐落于合肥市新站区商铺,租赁面积为247.2平米,租赁期限3年，2019年4月18日至2022年4月17日,装修免租期为2019年4月18日-2019年5月1日，经营免租期为项目开业日起顺延一个月。合同期限内首年（含装修免租期）每月租金为12500元，乙方应交租金自2020年4月18日起每两年递增6%直至合同期满（2019年4月18日至2020年4月17日每月租金12500元，2020年4月18日至2021年4月17日每月租金12500元，2021年4月18日至2022年4月17日每月租金13250元）。乙方应按时按季度交付租金，首次租金自合同签定3日内付清，且应当于每付款周期开始前30日向甲方交纳下季度租金。乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方保证金30000元（该保证金陶余双于2018年12月12日支付），合同期内因乙方违约导致合同解除的，保证金不予退还。关于违约责任，合同第二十一条约定：1乙方拖欠甲方租金、综合管理费、水电能源费及其他应付费用的，每逾期一天，按拖欠金额的1%支付违约金。乙方欠费超过约定期限15日的，甲方有权解除合同，不退还剩余租金及保证金，并要求乙方停业及搬出市场。2、……甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前解除本合同并合法地提前收回该单元，没收乙方的租金、租赁保证金、综合管理费以及其他已交费用，且乙方应向甲方承担本合同期内约定租金总额20%的违约金…… 上述合同签订后，新合作公司将案涉商铺交付陶余双使用，陶余双支付房屋租金至2019年8月份，9月之后的租金未再支付。陶余双陈述其于2019年10月21日撤场，新合作公司陈述公司拟于11月份委托其他单位对商铺进行装修，后因疫情原因未能装修，商铺空置至2020年3月底由原告实际控制。 上述事实，有当事人身份证明、企业登记信息、《租赁合同》以及当事人陈述等证据在卷为证。 本院认为：当事人双方订立的商铺租赁合同意思表示真实，亦不违反法律规定，合法有效。本案争议的问题在于当事人双方谁构成违约。本案租赁合同签订后，新合作公司按约将商铺交付陶余双经营使用，陶余双支付租金至2019年8月，9月之后的租金未如期支付，其以新合作公司未按承诺引入相关商场进驻、经营管理服务不到位导致商铺经营损失重大等理由主张其根据不安抗辩权有权拒付租金，但纵观双方签订的《租赁合同》，并未将新合作公司“引入相关商场进驻、经营管理服务达到某种程度”等作为陶余双支付租金的前提条件，且陶余双所举之证亦不足以证明商铺所在商场经营管理服务不善已达到合同不能履行的程度，而经营风险本系陶余双应承担的商业风险，不属于情势变更适用的情形。另外，陶余双主张其在商铺内的物品发生丢失，所举之证并不能证明丢失物品的数量、价值且物品丢失与新合作公司存在因果关系。综上，陶余双主张新合作公司构成违约，其有权拒绝支付租金，并无事实及法律依据，本院不予采纳。陶余双未按约定支付租金且在未与新合作公司协商一致的情况下单方撤场、解除合同的行为构成违约，依法应承担违约责任。 关于新合作公司主张的租金及滞纳金，根据庭审中当事人双方的陈述，陶余双于2019年10月21日撤场，以其行为表明不再履行合同，而新合作公司拟于11月委托其他单位对商铺进行装修，说明新合作公司对于陶余双撤场一事明确知晓且在当年11月对商铺已实际收回，合同事实上已于当时解除，本院据此认定合同解除时间为2019年11月1日。合同解除后，新合作公司应采取积极措施将商铺另行出租以避免损失的扩大，考虑到对商铺再行装修、招租尚需一定合理期限，本院认定陶余双应向新合作公司支付2019年9至12月四个月的房屋租金50000元，此后的租金系因新合作公司自身原因造成的扩大损失，本院不予支持。根据合同约定，承租人应当于每付款周期开始前30日向甲方交纳下季度租金，故陶余双应自2019年8月1日起向新合作公司支付逾期付款违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，鉴于此，合同约定的每逾期一天按拖欠金额的1%支付违约金过分高于陶余双逾期付款给新合作公司造成的实际损失，故本院支持逾期租金违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍标准予以计付。关于免租期的租金，合同约定的免租期本应是建立在合同全部履行完毕的基础上，现陶余双履行的期限仅达合同全部履行期20%的情况下单方解除合同，其主张免除全部免租期租金有失公允，该部分租金可按实际使用期限予以折算，陶余双应向新合作公司支付的免租期租金为14000元（17500元*80%）。新合作公司主张的水、电费及滞纳金缺乏证据证明，本院不予支持。 关于陶余双主张的营业损失15000元及设备采购安装损失223000元，首先，对于损失金额，陶余双并未提交有效证据加以证明，且本案合同系因陶余双违约解除，其主张新合作公司支付上述损失，均无事实及法律依据，本院不予支持。根据合同约定，合同期内因乙方违约导致合同解除的，保证金不予退还，故陶余双主张新合作公司返还其保证金30000元，本院亦不予支持。本案中，本院已判令陶余双支付了逾期租金违约金，且对于陶余双主张返还的保证金亦未予支持，新合作公司亦未举证证明其因合同解除造成的实际损失已超出上述逾期租金违约金和保证金总额，再令陶余双支付违约金91800元，其承担的违约责任显然过重，本院不再支持。 陶余双主张新合作公司出具租金、水电费等费用发票，本案合同中对于发票问题未作约定，且陶余双亦未明确具体的票面金额，本案不予处理，该项权利陶余双可向税务主管部门主张救济。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、合肥新合作商业管理有限公司与陶余双签订的《铺租赁合同》于2019年11月1日解除； 二、陶余双于本判决生效后十日内向合肥新合作商业管理有限公司支付租金64000元，并以租金50000元为基数支付逾期租金违约金，自2019年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍标准付至款清之日止； 三、驳回合肥新合作商业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回陶余双的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4713元，由新合作公司负担3143元，陶余双负担1570元；反诉案件受理费2660元，由陶余双负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 牛 蕾 二〇二〇年十月三十日 书记员 陈晓薇