甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终1220号上诉人（原审被告）：甘肃金佛寺建设工程有限公司，统一社会信用代码91620902225112396Y。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：闫某。委托诉讼代理人：王某1，甘肃正天合（酒泉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某2，甘肃省金塔县人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：于某，酒泉阳关律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁某，甘肃省金塔县人，住甘肃省酒泉市。被上诉人（原审被告）：酒泉市方正房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91620900660042310J。法定代表人：巴某。委托诉讼代理人：吕某，甘肃竭诚律师事务所律师。上诉人甘肃金佛寺建设工程有限公司（以下简称金建公司）因与被上诉人王某2、梁某、酒泉市方正房地产开发有限责任公司（以下简称方正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金建公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由王某2、梁某、方正公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决对梁某是否收到购房款的问题没有查清即作出判决，判决结果缺乏充足、可靠的证据。2.一审判决认定事实不清。一审判决关于证据和事实的认定第7项载明：“金建公司提交的情况说明，以证实梁某承认出售房屋是个人行为。梁某不认可。”此处的不认可是梁某的代理人不认可。金建公司提交的情况说明是由梁某亲笔书写的签名，如果梁某的代理人对此不认可，应当申请笔迹鉴定，但梁某的代理人并未申请，由此可知，这份情况说明是真实有效的。3.一审审理程序存在瑕疵，影响案件的正确判决。王某2提交的证据中没有证据能够证明购房款的支付情况，王某2仅作了口头陈述，其代理人称不知情，随后法庭再未核实此事。王某2辩称，1.关于购房款的支付问题。梁某在2017年7月1日签订的售房合同协议书第二条中已明确认可收到现金370464元，下欠10000元在交钥匙时付清，同时在当日移交王某2的协商确定房号凭据中梁某又备注下欠10000元，办手续时一次性付清。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十九条“当事人在诉讼过程中认可的证据，人民法院应当予以确认。”的规定，以上书面证据金建公司对真实性无异议，所以对证据所载内容的真实性应当予以确认。并且梁某作为收款的当事人，对收取购房款370464元的事实没有任何异议，金建公司对交付购房款的事实提出质疑没有相应的依据。2.关于梁某的行为是否是职务行为的问题，生效法律文书已经作出认定，金建公司提出梁某自书的证据不足以对抗法院生效判决确认的事实。王某2从梁某处购买位于肃州区祥瑞雅苑的两套顶账房，购房的手续基本相同，但是其中9楼的房屋被方正公司另行出售，王某2起诉后三级法院分别作出（2018）甘0902民初3579号民事判决书、（2019）甘09民终422号民事判决书、（2019）甘民申1513号民事裁定书，以上生效法律文均确认梁某售房行为是代表金建公司的职务行为，判决金建公司承担相应的法律责任。而梁某对金建公司的承诺或者保证，仅是双方之间的内部约定，对外不发生债务转移的效力。因此，金建公司按照一审判决承担责任后，完全可以依据与梁某之间的约定或者梁某的承诺主张权利。3.依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。”的规定，一审中梁某的代理人对收取购房款的事实予以自认，不但与售房合同协议书、协商确定房号凭据所载内容一致，而且也与（2018）甘0902民初3579号民事案件审理中梁某亲自认可的内容一致，所以梁某代理人自认的案件事实不但符合其代理权限也有事实依据，可以作为法院认定案件事实的依据。综上，一审对约定的违约金依职权进行调整对王某2明显不利，并且调整的理由不符合本案实际，但为尽快解决争议早日住房，王某2不愿做更多要求，请求维持一审判决。方正公司辩称，1.一审判决公正，应予维持。2.金建公司将方正公司列为被上诉人，但是没有提出由方正公司承担民事责任的法律依据，也未明确要求方正公司承担怎样的责任。3.顶账房由金建公司出售，方正公司办理手续的前提是以购买方名义向方正公司交纳房款。梁某未到庭亦未提交书面答辩意见。王某2向一审法院起诉请求：1.确认肃州区祥瑞雅苑住××区房屋（协议记载面积96.32平米）属于王某2所有；2.判令金建公司、方正公司、梁某向王某2交付肃州区祥瑞雅苑住××区房屋；3.判令金建公司、方正公司、梁某协助王某2办理房屋产权登记手续；4.判令金建公司、方正公司、梁某承担违约金100000元；5.案件受理费由金建公司、方正公司、梁某承担。一审法院认定事实：梁某系金建公司的项目部负责人。2017年7月1日，梁某与王某2签订《售房合同协议书》一份，并向王某2出具金建公司出具的证明、方正公司的协商确定房号凭据，售房合同约定梁某将方正公司抵顶给金建公司梁某的××苑，面积96.32平方米的房屋转售给王某2，房屋总价款为380464元，王某2已支付370464元，下欠10000元于交工给钥匙时付清，甲方（梁某）协助乙方（王某2）办理相关房产手续，甲方如果一房多卖，造成的一切经济损失由甲方全权负责，甲方如果中途反悔，除房价外，甲方另外赔付乙方100000元。后金建公司向方正公司出具证明一份，载明“祥瑞雅苑住××区出售给王某2，请贵公司见证明后予以办理房屋销售的相关手续”。以上事实由已生效（2018）甘0902民初3579号民事判决书、（2019）甘09民终422号民事判决书、（2019）甘民申1513号民事裁定书予以确认。一审法院另查明，本案案涉房屋已由王某2将窗户拆除进入并实际占有。一审法院认为，本案的争议焦点主要是：一、王某2与梁某签订的《售房合同协议书》是否有效；二、王某2主张的违约金是否应该得到支持。关于王某2与梁某签订的《售房合同协议书》是否有效的问题。根据本案查明的事实，梁某在与王某2签订合同时所持有的协商确定房号凭证，其上载明的房屋抵顶受让方为金建公司梁某项目部。根据金建公司出具的授权委托书证实梁某作为金建公司的委托代理人，与方正公司签订的施工合同，以及金建公司出具的证明，对王某2与梁某此前房屋销售行为的确认，认定王某2有理由相信梁某有权代表金建公司销售案涉房屋，梁某的行为构成表见代理，代理行为产生的法律后果应由被代理人金建公司承担。故王某2与梁某签订的销售房屋协议书有效，案涉房屋应归王某2所有。现案涉房屋实际已被王某2占有，故对王某2要求交付房屋的诉讼请求，不做处理。金建公司、方正公司应按照相关规定协助办理房屋产权登记手续。金建公司辩称案涉售房合同系王某2与梁某之间的约定，金建公司未向梁某授权对外出售房屋，金建公司也未收到任何房款，根据甘肃省高级人民法院作出的（2019）甘民申1513号民事裁定书中，关于“梁某与王某2签订售房合同协议行为性质认定问题”，对此项问题已作出认定，故对该辩称意见不予采纳。王某2主张的违约金是否应该得到支持的问题。王某2起诉时要求金建公司、方正公司、梁某承担违约金100000元，审查认为，王某2主张违约金依据的是双方签订的售房合同第五条的约定“甲方（梁某）如果中途反悔，除房价外，甲方另外赔付乙方（王某2）100000元”，从合同意思自治的原则出发，王某2在向金建公司代理人梁某签订售房合同并交付购房款后，金建公司对此行为不予认可，未向王某2履行交付手续及办理房屋产权手续，属于违约行为，故应当承担违约金，根据本案查明事实，双方虽未办理房屋产权手续，但案涉房屋已由王某2实际占有，案涉房屋总房价为380464元，王某2主张100000元的违约金数额过高，一审法院予以适当调整为50000元。综上所述，对王某2主要的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、位于酒泉市××区房屋归王某2所有；二、甘肃金佛寺建设工程有限公司、酒泉市方正房地产开发有限责任公司按照相关规定协助王某2办理房屋产权登记手续；三、甘肃金佛寺建设工程有限公司向王某2支付违约金50000元；四、梁某在本案中不承担责任。五、驳回王某2的其他诉讼请求。案件受理费8506元，由王某2负担2506元，甘肃金佛寺建设工程有限公司负担6000元。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：房屋出售过程中梁某与金建公司的关系如何认定；已付购房款争议如何处理。关于房屋出售过程中梁某与金建公司的关系。一审期间王某2提交了2017年7月1日售房合同协议书、2017年7月1日金建公司向方正公司出具的证明、2019年6月9日方正公司出具的协商确认房号凭据，对以上证据，金建公司的质证意见为对真实性无异议。其中：1.售房合同协议书载明：“梁某将方正公司抵顶给金建公司梁某同志的房屋转售给王某2”。2.金建公司向方正公司出具的证明加盖了金建公司印章，载明：“你公司顶售给金建公司祥瑞雅苑住××区住宅……，现我公司出售给王某2。”梁某并作为金建公司分公司负责人在证明尾部签字。3.方正公司出具的协商确房号凭据载明：“金建公司梁某项目部……。”因梁某在参与祥瑞雅苑住宅小区施工过程中，先后将本案诉争房屋及祥瑞雅苑12栋楼1单元1-9-1号房屋出售给王某2。针对12栋楼1单元1-9-1号房屋发生的争议，王某2提起诉讼后，本院于2019年6月14日作出（2019）甘09民终422号民事判决书，甘肃省高级人民法院于2019年11月5日作出（2019）甘民申1513号民事裁定书，现以上法律文均已生效，并认定：“王某2有理由相信梁某有权代表金建公司销售涉案房屋符合本案实际情况。”结合以上3份证据载明的内容，以及生效判决针对类似情况作出的认定，一审判决认定本案诉争房屋销售过程中王某2有理由相信梁某有权代表金建公司，梁某的行为构成表见代理有事实依据和法律依据。对金建公司提交的情况说明，经审查认为，即使“（梁某）从公司（金建公司）骗取了向王某2的售房证明”属实，亦属于梁某与金建公司之间的内部争议，对外不具有对抗第三人的效力。对此问题，金建公司如有争议应与梁某另行处理。关于已付购房款争议如何处理的问题。经查，首先，王某2提交的售房合同协议书载明王某2已付现金370464元，协商确定房号凭据中有梁某签字并书写“房款下欠10000元，办手续时一次性付清。”对售房合同协议书及协商确定房号凭据，梁某的质证意见为无异议，一审期间，梁某作为售房经办人、收款人，对收到购房款的数额并未提出异议。其次，本案中也没有证据证明梁某与王某2之间存在将全部房购款交至方正公司后，再由方正公司办理房屋手续的约定。因梁某向王某2出售房屋的行为构成表见代理，在房屋具备交付、办理手续条件下的情况下金建公司拒绝办理，金建公司应当承担相应违约责任。综上，一审判决根据审理查明的事实，判决由金建公司承担相应的违约金适当。对于金建公司提交的情况说明，经审查，不足以反驳各方当事人无异议的售房合同协议书、协商确定房号凭据载明的收款数额，并且即使情况说明内容真实，因当事人自愿以借款抵顶房款并不违反法律规定，故该情况说明并不影响本案的处理结果，本案中不再予以审查。综上所述，金建公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7757元，由上诉人甘肃金佛寺建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二〇年十月二十七日书记员 季晶晶