福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1980号 上诉人（原审原告、反诉被告）：楼凤珍，女，1969年4月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王华榕、苏艺容，福建闽鹭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：翁璇，女，1973年10月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人楼凤珍因与被上诉人翁璇房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初15538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 楼凤珍上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判支持楼凤珍一审的全部诉讼请求；2.依法改判驳回翁璇在一审的全部反诉请求；3.由翁璇承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、翁璇应当返还楼凤珍所缴纳的租金及押金，翁璇提供给楼凤珍的租赁物存在漏水而且存在违章搭建等问题，楼凤珍曾就租赁物漏水问题多次要求翁璇履行维修义务，但是翁璇不仅不维修还以各种理由进行推诿，导致楼凤珍无法正常使用租赁物。同时翁璇还隐瞒了其已在注册案涉店铺法人主体并进行相关工商登记的事实，导致楼凤珍签订《房屋租赁合同》用于瑜伽培训之商业目的无法实现，翁璇所收取的租金与其所承担的责任及义务不对等，因此，翁璇应当向楼凤珍返还收取的租金及押金。二、一审法院遗漏审查楼凤珍实际应当承担的水费、电费及物业管理费的数额，导致一审法院对该项内容的处理或者判决错误。楼凤珍实际使用的店面为厦门市思明区明发商业广场北区198号（B2028），而翁璇自己使用的店面为199号（B2027），翁璇使用199号店面所产生的水费、电费及物业管理费应当自行承担，而不能让楼凤珍为其承担本该由其自行承担的费用。根据原（2018）闽0203民初10187号在案的证据材料显示198号店铺在2018年1月-4月四个月期间所产生的物业管理费为1181.76元，水电费、公摊水电费为272.51元，而199号店铺在2017年10月-11月两个月期间所产生的物业管理费为1361.92元，水电费、公摊水电费为473.4651元，那么据此可以认定198号商铺所产生的水费、电费及物业管理费少于199号商铺的事实。但是一审法院并未就楼凤珍与翁璇各自店面实际所产生的物业管理费、水电费以及公摊水电费的金额进行认定，而是仅仅以没有事实依据为由不予认定，导致一审法院对此作出错误的判决。三、一审法院遗漏审查了楼凤珍与翁璇各自就《房屋租赁合同》无效问题应承担的过错比例及责任，导致一审法院对该项内容的处理或者判决错误。1.案涉店铺的违章搭建系翁璇自行建造且发生于案涉《房屋租赁合同》签订之前，翁璇清楚并知道租赁物存在违章搭建之事实，但是翁璇在签订案涉《房屋租赁合同》之时刻意向楼凤珍隐瞒该事实而导致合同部分无效。因楼凤珍与翁璇对租赁物所掌握的信息不对称且在翁璇刻意隐瞒的情况下，楼凤珍在签订《房屋租赁合同》之前对租赁物是否系违章搭建无从知晓的，因此楼凤珍无需对合同部分无效承担过错责任。2.楼凤珍承租案涉店面是为了经营瑜伽馆，但是由于翁璇隐瞒了已经在199号商铺设立了厦门好思德易商贸有限公司的事实，导致楼凤珍无法在199号商铺上再设立法人主体，翁璇作为出租人应当在合同签订之前将租赁物的真实情况如实告知楼凤珍，但是翁璇不仅未履行其作为出租人的法定义务，而且还刻意隐瞒了对其有利而对楼凤珍不利的事实，翁璇的欺诈行为不仅导致案涉《租赁合同》被认定为部分无效，且致使楼凤珍的合同目的无法实现。3.楼凤珍基于对案涉《房屋租赁合同》的信赖及预判，投入大量资金对案涉的店面进行装修，而且楼凤珍的装修事实已经实际发生并已产生费用，现在案涉的《房屋租赁合同》提前终止且被认定为部分无效均系翁璇的原因导致，翁璇欺诈行为对《房屋租赁合同》法律后果及楼凤珍的装修损失存在直接因果关系，翁璇应当承担楼凤珍就此所产生的经济损失（包含鉴定费用）。四、翁璇在向楼凤珍出租租赁物之时恶意隐瞒租赁物的真实情况，并且企图通过欺诈的方式获得非法利益，翁璇在一审阶段所提出的反诉请求缺乏相应的事实依据，依法均不应当予以支持。 翁璇辩称，一、翁璇提交明发商业广场北区199号及198号土地房屋权证，证明此建筑物为合法建筑，并可以作为商业用途。在合同签定前楼凤珍仔细勘察过标的现场的装修情况及周边环境，含三楼的出户搭盖，并与翁璇经过不止一次的了解和商谈后才签订合同。二、在楼凤珍提交的两份不同的评估报告里都体现面积是172平方米，从翁璇提交明发商业广场北区199号及198号土地房屋权证中平面图体现：199号有85.12平方，198号仅有36.93平方，翁璇使用的绝不仅只有198号，且根据翁璇提供的在楼凤珍装修前的照片和物业的证明也可以证实这两间店面在出租前就合为一体。三、房屋漏水问题在装修前已告知要一并处理，并无刻意隐瞒，施工方也提出方案报价，是楼凤珍没有实施，这在之前提交的P2017年2月15日微信记录中有体现。房屋并没有因为漏水的问题解决不了而导致该房屋不具使用功能。四、办理工商登记问题，楼凤珍在租赁期间从未曾提出，房东同时拥有两间店面的产权均可用于商业用途进行工商登记，若楼凤珍有提出要求，非常容易实现，所以证明楼凤珍描述与事实不符。五、关于装修：由楼凤珍提交了两份编号不同的评估报告，这两份报告除项目名称不同外，评估报告的时间和内容完全一样，此报告的严肃性和客观性很令人质疑。由翁璇提供的在楼凤珍装修前的照片上体现原本高档装修，翁璇在评估报告中勾选出的项目为原已装修的项目，绝非所付出的装修费用。六、关于水电费：楼凤珍出具的证明材料为明胜世家物业开具的收到其缴交199号的2017年3月1日~2017年12月31日的水电费和物业费，与事实不符，因有票据证明2017年3月4月及2017年10月11月12月都是翁璇缴交，应不予采信。 楼凤珍向一审法院提出诉讼请求：1.确认楼凤珍、翁璇之间的租赁合同无效；2.翁璇退还楼凤珍已交租金42000元及押金3500元，共计45500元；3.翁璇退还楼凤珍承租期间交付的水电费及物业费用共计11479.02元；4.翁璇赔偿楼凤珍装修费用82725元及鉴定费用2482元，共计85207元；5.翁璇支付楼凤珍违约金3500元。 翁璇提出反诉请求：1.楼凤珍还清所欠房租4个月共计14000元及物业费4766.72元、水电费1371.59元（共计20138.31元）；2.翁璇没收押金3500元。 一审法院认定事实如下：位于厦门市思明区莲坂商业广场****、198号房产的权利人均为翁璇（均于2013年10月24日取得房产权属证书），其中199号房产建筑面积85.12㎡，198号房产建筑面积36.98㎡。 2017年2月10日，翁璇（甲方、出租方）与楼凤珍（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：出租房屋位于厦门市思明区莲坂商业广场北区199号建筑面积172㎡，租赁用途为商用；租赁期限三年（即自2017年3月1日至2020年2月29日止）；乙方2017年3月1日至2018年2月28日前每半年应向甲方缴纳租金21000元（每月租金3500元），2018年3月1日至2019年2月28日前每半年应向甲方缴纳租金22000元（每月租金3700元），2019年3月1日至2020年2月29日前每半年应向甲方缴纳租金22800元（每月租金3800元），租金每半年缴纳一次，须提前7天交清；合同签订之日，乙方向甲方交付3500元作为押金，待不租或期满费用算清后，甲方应将押金无息退还乙方；乙方须依约交付租金，如有拖欠，甲方每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠的租金和提前解除合同收回房屋；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人如有正当理由要求解除合同时，必须提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同归还房屋，如乙方违约需赔偿违约金即押金3500元，如甲方违约需赔偿1个月租金即3500元给乙方；如遇不可抗拒原因（如天灾、政府政策变化等）不在此例；租赁期间，乙方应负责交付水电费、卫生费、管理服务费；由于装修时隔壁198号店面的洗手间和洗手池电灯用电走的是199号店面的线路现已无法更改，造成由乙方承担此线路的费用，特此说明；装修不可破坏原店面结构，装修设计必须交由甲方审批认可方可动工；本合同自签订之日起生效，一式三份，双方各持一份，送工商一份，三份均具有同等法律效力。 上述《租赁合同》签订之后，楼凤珍依约向翁璇支付半年租金21000元和押金3500元，并对租赁房屋进行装修；后因漏水问题，双方多次通过微信聊天方式就维修事宜进行沟通。根据楼凤珍提供的其与翁璇的微信聊天记录显示：双方曾在承租之初为讼争房屋存在漏水情况进行过协商处理，直至2017年11月才修好；从2017年底开始，楼凤珍与翁璇就各自应承担哪间店铺的物业管理费及水电费问题发生诸多争议，由此楼凤珍开始对其所承租店铺产生质疑。从2018年2月开始，楼凤珍未再支付房租；2018年3月17日，楼凤珍搬离承租房屋，将房屋交还给翁璇。 2018年3月21日，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具一份大学评估咨报字（2018）610017号和一份大学评估咨报字（2018）610035号的《房地产估价报告》，两份《房地产估价报告》的估计项目名称分别为思明区明发商业广场北区198号和199号（泊雅瑜伽）房产装修价值评估；其余内容均一致：估价委托人楼凤珍；公司以估价对象在2018年3月15日作为评估价值时点，报告对估价对象的室内装修状况描述：估价对象位于该建筑物第1-3层，建筑面积172㎡，列入本次装修评估范围的为委托人楼凤珍装修部分，主要装修内容详见《装修数量确认表》，至估价时点，水电到位，使用正常。经估价结果如下：楼凤珍委托评估的思明区明发商业广场北区198号（199号）房产装修的市场价值为82725元；楼凤珍为此支付评估费2482元。 2018年5月28日，厦门明发商业广场管理处（下称明发管理处）出具一份《证明》，载明：兹收到泊雅经营人楼凤珍交纳的莲坂商业广场北区199号物业水电费（2017年3月1日至2017年12月31日），共计11479.02元，其中物业费6809.06元。另，自2017年3月至2017年12月，明发管理处先后出具多份收费通知单，向莲坂商业广场北区199号的“伯雅”商家催缴所欠的物业管理费及水电、公摊水电费等费用。 2018年6月26日，明发管理处出具一份《证明》，载明：明发商业广场B2028（泊雅瑜伽）商铺与现明发商业广场北区198号店铺为同一店铺。 2018年7月18日，明发管理处再次出具一份《证明》，载明：位：位于厦门市思明区明发商业广场****（B2027）与****2028），经现场确认核实两间店面打通为一体。 又查，翁璇于2014年2月7日在讼争的厦门市思明区莲坂商业广场北区199号房产登记设立了厦门好思德易商贸有限公司（下称好思公司），负责人翁璇。翁璇以好思公司名义于2017年4月14日向物业公司缴交费用2582.98元；2017年4月14日、2017年5月8日，案涉房产所在物业公司先后开具两份好思公司缴交物业管理费价税合计1952.8元及976.4元的发票，该发票并备注：B2027-B2028，2017年2月-3月、4月；2018年5月8日、5月9日，物业公司开具多份以好思公司名义缴交的物业管理费发票及相关水电费、公摊水电费的资金往来票据，其中注明B2027的缴费情况：2017年10月-11月物业管理费1361.92元、水电及公摊水电费473.46.51元，2017年12月-2018年4月物业管理费3404.8元、水电及公摊水电费898.59元，2018年5月-2018年7月物业管理费2042.88元；注明B2028的缴费情况：2018年1月-4月物业管理费1181.89元、水电及公摊水电费272.51元。 审理中，翁璇称，其在2017年2月15日合同尚未生效前就已经告诉楼凤珍在装修时要做好防水工作，楼凤珍在装修时就已经知道漏水情况；因物业公司管理不善，漏水问题仍存在，但其有积极进行协调；讼争198号店铺与199号店铺打通装修成一体，楼凤珍不仅使用199号店面，还附带使用198号物业。 楼凤珍称，其在2017年11月前因漏水问题告知翁璇，如果漏水没有解决就要退出；2018年2月，楼凤珍在翁璇催缴房租时已明确告知要搬出，楼凤珍已经提前告知，翁璇也有张贴催告函要求清退；翁璇当时并没有告知楼凤珍外墙漏水问题，直至现在还未解决；楼凤珍在承租房屋时已告知翁璇房屋用于经营瑜伽馆，要办理工商登记；后被告知讼争199号已办理过工商登记，经向物业查询，才知道翁璇出租给楼凤珍的房屋是198号店铺，并非合同约定的199号，且该房产存在违法建筑的情况，故双方之间的《租赁合同》应为无效合同。 综上事实，一审法院认为，楼凤珍与翁璇于2017年2月10日签订的《租赁合同》约定楼凤珍承租的是讼争房屋的一层至三层，但鉴于第三层属于违章搭盖，故《租赁合同》中关于第三层约定的部分应为无效；合同的其余部分，是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效。楼凤珍实际承租的部分包括了198号店铺一楼的一部分及198号店铺、199号店铺二楼全部、顶楼违章搭建部分。双方所签《租赁合同》项下的租赁房屋面积也显示不仅仅只有合同条款约定的199号店铺，出现与双方实际履行中的租赁物不完全一致的情形。依照我国合同法的相关规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。此外，关于物业、水电费的区分，由于198号、199号店铺的实际情况存在混为一体，故楼凤珍与翁璇应在合同签订之初，或者在发生相关费用承担争议之时及时进行进一步的协商确定。 然而由于楼凤珍在履行合同过程中遇到合同约定不明事项与翁璇进行沟通无果的情况下，遂已提前搬离讼争房屋，翁璇也确认于2018年3月17日初收回讼争房屋，故双方《租赁合同》实际已于2018年3月17提前终止。鉴于双方《租赁合同》并未对合同提前终止所涉及的租赁物装修损失如何承担作出明确约定，且楼凤珍与翁璇对于合同提前终止或造成合同部分无效均存在一定的过错，故双方对于各自造成的经济损失应由各自承担。因此，翁璇反诉要求没收楼风珍所支付的押金3500元，并支付2018年3月至5月的租金，证据不足，不予支持；但楼凤珍应支付其所拖欠的自2018年2月1日至3月17日的租金5483元。同理，楼凤珍要求翁璇赔偿其装修费82725元、鉴定费2482元，并退还已付租金42000元及支付违约金3500元的诉讼主张，证据不足，亦均不予支持。 由于双方就各自所实际使用的部分应交的物业费及水电费未能达成一致意见，且根据在案证据，案涉198号、199号店铺存在混同，楼凤珍、翁璇也均有存在各自承担一定的物业管理费及水电费，结合双方各自所使用的房屋面积等情况，尚属公平合理。故楼凤珍要求翁璇退还承租期间的水电费、物业费共计11479.02元及翁璇反诉要求楼风珍支付所欠的2017年11月至2018年4月期间的物业费4766.72元及水电费1371.59元等诉讼主张，亦均不予支持；楼凤珍要求翁璇退还押金3500元的主张，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、翁璇应退还楼凤珍押金3500元；二、驳回楼凤珍的其他诉讼请求；三、楼凤珍应支付翁璇自2018年2月1日至2018年3月17日期间的租金5483元；四、驳回翁璇的其他反诉请求。上述款项互抵后，楼凤珍应于判决生效之日起十日内支付翁璇款项1983元。本案一审本诉案件受理费3214元，由楼凤珍负担3137元，翁璇负担77元；反诉案件受理费195元，由翁璇负担145元，楼凤珍负担50元。 二审审理期间，楼凤珍认为一审判决遗漏查明：1.当时原一审中，翁璇到庭确认有使用199号1楼86.12平方米的店面，亦未缴纳相应物业管理费，且物业管理费是由楼凤珍缴纳，但是对于翁璇应当承担多少物业费，一审法院未作出相应审查，亦未予以区分。2.楼凤珍新系在2018年3月17日搬离店面。3.当时店面是分开的，未合在一起，也未打通。此外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 审理中，楼凤珍提交POS机提取记录及收条，拟证明其装修的金额。翁璇质证认为，楼凤珍提交的《房地产估价报告》杜撰其装修投入，之后又提交证据证明其投入12万余元，上述证据均不予采信，因原房屋本来就是装修完毕的。本院对该证据经分析认为，楼凤珍提交的POS机提取记录及收条，并无法佐证其支付给装修公司，亦与其在一审中提交的收款收据等严重不符，故对楼凤珍的证明主张不予采信。 本院认为，首先，楼凤珍上诉主张一审判决遗漏审查楼凤珍应当承担水、电费和物业管理费金额，根据楼凤珍的确认其实际承租的部分包括了198号店铺一楼的一部分及198号店铺、199号店铺二楼全部、顶楼违章搭建部分，其与翁璇使用的199号一楼部分存在混同。楼凤珍未举证证明其实际应当承担的部分水、电费和物业管理费，现有证据亦无法予以区分。鉴于双方均各自承担一定的物业费和水、电费，故一审判决依据现实情况，未支持楼凤珍的该项诉求，并无不当，应予以维持。其次，楼凤珍上诉主张其承租店铺存在违章建筑，应由翁璇承担相应的过错，虽翁璇出租的店铺部分存在违章建筑，但并未影响楼凤珍的使用，故对该项上诉主张不予采纳。至于楼凤珍上诉主张的翁璇隐瞒在199号店铺注册事宜，导致其合同目的无法实现，但因楼凤珍亦承租198号商铺，双方可通过事后协商的方式消除该障碍，故对该项上诉主张亦不予采纳。再次，楼凤珍上诉主张翁璇出租房产存在漏水事宜应承担其装修损失，如前所述，楼凤珍在一审中提交的收款收据、POS机提取记录及收条等均无法证明其实际支付装修款。其单方委托评估的鉴定意见，未经双方当事人质证，也无法证明其装修投入。且楼凤珍亦无法证明其受漏水影响装修部分的价值，故其应承担举证不能之责任。加之翁璇亦与楼凤珍协商维修方案，并支付了维修费用，故对楼凤珍该项上诉主张亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3187元，由上诉人楼凤珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李向阳 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇二〇年十月九日 代书记员 朱巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。