四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15051号 上诉人（原审被告）：四川吉翔建设发展有限公司。住所地：四川省成都市郫县（现郫都区）犀浦镇两河村。 法定代表人：宋羽茜，执行董事总经理。 委托诉讼代理人：黎志，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨**，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘雪林，男，1989年10月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：周德鸿，四川治坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾华林，四川治坛律师事务所律师。 上诉人四川吉翔建设发展有限公司（以下简称吉翔公司）因与上诉人刘雪林商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院(2020)川0124民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘雪林上诉请求：一、撤销原判第二项，改判吉翔公司每日按总房款428334元的万分之一向刘雪林支付自2015年12月7日起至办理完毕不动产权证之日止的违约金。二、本案一二审诉讼费用由吉翔公司承担。 事实与理由： 一、一审法院对2016年8月31日前的违约金金额认定错误，2015年12月7日至2916年8月31日期间的违约金应为11479元。 一审法院认为吉翔公司应承担违约责任的期间为2015年12月7日至2016年8月31日，对该期间刘雪林系根据合同约定主张违约金，而不是损失，违约金的计算方式明确，且远低于银行同期同类贷款利率，符合合同法关于违约金的约定。一审法院在未认定调低违约金的清下，直接认定违约金为4500元，显然不符合合同约定与法律规定。 二、一审法院认定吉翔公司违约行为截止于2016年8月31日错误。 郫都区不动产登记中心虽在2016年8月31日起停止受理各类土地、房屋登记业务，但政策变化后不动产权证实房屋所有权证与土地使用权证的二合一，实际是房屋所有权证书的延续，两者均是案涉房屋权利的证明。一审也明确认定不动产权证书具有原房屋所有权证证书和原国有土地使用证二证合一的效果。原房屋所有权证书和国有土地使用权证书的办理本就是吉翔公司的义务，不动产权证书既然具有二证合一的效果，其办理也应当是吉翔公司的办理义务。吉翔公司没有成功办理房屋所有权证以及后来的不动产权证，负有完全的责任，应当承担违约责任至不动产权证办理完毕之日。 吉翔公司答辩称，1、逾期办证计算天数是计算到实施不动产统一登记当天2016年8月31日，从当日后应实施不动产统一登记导致不能单独办理房产证，所以吉翔公司不应承担此后的逾期办证责任。2、违约金问题，一审法院在庭审过程中我方已经申请对违约金进行调减，认为违约金的比例明显超过了刘雪林一方实际损失，刘雪林一方主张未超过银行贷款利率，需要注意的是本案不是民间借贷纠纷或者金融借款合同纠纷，人民银行的同期贷款利率对本案没有任何参考性，同时刘雪林作为购房人一方其购买房屋的目的是取得房屋并用于居住，逾期办证对刘雪林一方主要合同目的未造成损害，只是相应附随义务有适当逾期，所以违约金的计算还是应当以实际损失为准。3、吉翔公司一方没有否认负有协助刘雪林一方办理房产证的义务，虽然因实施不动产统一登记加重了吉翔公司的义务，但是吉翔公司出于负责任的态度在今天之前已经给刘雪林办理了不动产登记证书，也交付给了刘雪林一方，吉翔公司不应承担2016年8月31日之后的违约责任。 吉翔公司上诉请求：撤销原判第二项判决，依法改判吉翔公司补偿超过2500元的违约金。 事实及理由：一、逾期办证的天数只能计算至郫都区实施不动产统一登记的2016年8月31日，此后系因客观原因不能单独办理房屋权属登记，不能计算为逾期办证天数，吉翔公司不应承担相应的违约责任。 根据合同约定，吉翔公司只有办理房屋权属登记的义务。故在郫都区于2016年8月31日实施不动产统一登记不再单独办理房屋权属登记后，吉翔公司系因客观原因无法完成合同约定的办证义务，此后逾期的天数不能归责于吉翔公司，不能计算为逾期办证天数，吉翔公司不应承担相应的违约责任。 同时根据成都市郫都区不动产登记中心出具的回函，能够说明，刘雪林至今未能取得不动产登记证明系因土地验收未完成导致，而非其他原因。“金枫名苑”小区总约700户，其中600多户均已办理了房产证，剩余36户在实施不动产统一登记后提交了同样的办证资料，但正是因为实施了不动产统一登记，将原房产证与国土证合二为一，不再单独办理房产证，故办理不动产证增加了包括土地验收等土地相关的前置条件，所以至今未能成功办理。双方签订的合同中未对办理土地证进行任何约定，因此在实施不动产统一登记后，系政策变动导致不能办理房产证，继续计算吉翔公司逾期办理房产证的违约责任没有合同基础与法律基础，不应支持。故针对刘雪晴的逾期办证时间应为268天。 二、刘雪林未及时提供有效身份证导致办证资料被退回。 2017年6月23日交件后，因身份证过期，未被受理，且在吉翔公司通知后，刘雪林仍未提交最新的身份证，故在2017年12月15日最后一次交件时，未提交刘雪林的办证资料。庭审中，刘雪林的代理人自认了2017年6月因身份证过期被退件的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，代理人的自认视为当事人的自认，故应当认定刘雪林清楚并确认其因身份证过期导致被退件的事实。现刘雪林未举证证明其提交了新的身份证，故未能顺利办证系因自身原因所致，故吉翔公司不应承担违约责任。同时，成都市郫县不动产登记中心告知，凡资料不齐或房屋本身存在权利限制无法办理的，将不会受理，直接将资料退回，故系统中无法查询具体递交资料的时间。 三、假定吉翔公司应当承担违约金，一审法院认定的违约金仍过高，请求以实际损失为基础予以调减。 刘雪林购买的商品房性质为住宅，其主要目的为居住，虽未在约定期限内完成房屋权属登记，但未影响实际居住的主要合同目的，故对刘雪林造成的实际损失应当结合实际情况，本着公平原则进行综合判定。 一审法院及二审法院开发的统一小区，相同案情的案件有30余件已经做出终审判决，判决进项公司承担的违约金不超过3000元。本案中吉翔公司逾期办证天数为268天，请求二审在2000元内确定违约金。 刘雪林答辩称，1、逾期办证的违约金计算到期日不应当是2016年8月31日，原因是虽然国家政策从2016年8月31日实施不动产统一登记，但吉翔公司自取得土地到2016年8月31日已经有几年时间，仍然未履行其进行土地竣工的法定义务，后来由于其土地未竣工，而未能按期办理不动产权证完全是由于吉翔公司的原因导致，所以国家政策变动不是其免除办理产权证的理由。2、关于身份证问题，刘雪林按照吉翔公司的要求按时提交了身份证等资料，后来吉翔公司通知刘雪林身份证问题时已经过了吉翔公司应当办证的时间，而且作为开发商吉翔公司在收取材料的时候应当仔细进行甄别，其没有认真甄别收取材料是吉翔公司的责任；3、关于违约金问题，吉翔公司要求调减违约金应当承担证明刘雪林所受损失低于约定违约金的举证责任，因此，请求驳回吉翔公司的上诉请求。 关于不动产权证的性质和以前的房产证、国土证是一致的，办理的手续以及需要准备的资料也是一致的，所以刘雪林方认为吉翔公司在2016年8月31日之后仍然具有办理不动产权证的义务，那么未办理不动产权证应当计算违约金。 刘雪林向一审法院起诉请求：1、判令吉翔公司为刘雪林办理位于成都市郫都区房屋的不动产权证；2、判令吉翔公司每日按总房款428334元的万分之一向刘雪林支付自2015年8月18日至办理完毕不动产权证之日止的违约金（暂计算至2019年12月18日为67762元）；3、吉翔公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：刘雪林、吉翔公司于2014年2月23日签订了《商品房买卖合同》及《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》，约定刘雪林购买吉翔公司建设开发的“金枫名苑”号商品房一套，房屋总价为428334元。《商品房买卖合同》第十条载明，“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十四条载明，“买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理房屋所有权证书所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、分户国土使用证的办证费用”；第十九条第二款载明，“（二）转移登记。……2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）见《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》”。《金枫名苑商品房买卖合同补充协议》第12条载明，“双方同意以2013年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日（前述日期以先到者为准）前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。因此造成房地产权属证书和房屋抵押登记手续的迟延办理和因延误或分批办理而增加的费用由买受人自行承担，出卖人无需向买受人支付任何费用。因出卖人原因未能在约定时间内取得该商品房所有权证书，出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，至取得所有权证书为止。双方同意对合同十九条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。” 合同签订后，刘雪林依约向吉翔公司支付了全部购房款。吉翔公司于2014年6月15日向刘雪林交付了房屋，刘雪林于同日向吉翔公司支付了案涉房屋契税、维修基金等费用。 2016年1月19日，吉翔公司向房屋专项维修资金专户缴纳了案涉房屋的维修基金。2016年7月13日，吉翔公司向税务部门缴纳了案涉房屋的契税。2017年12月，吉翔公司将案涉房屋所在同一楼栋其他住户办证材料提交不动产登记部门；但因吉翔公司未完成小区土地竣工验收，不符合房地一体统一登记原则，不具备登记条件，不动产登记部门已将办证材料退回吉翔公司。 另查明，原郫县（现郫都区）不动产登记部门于2016年8月31日17:00起停止受理各类土地、房屋登记业务，并于2016年9月8日起开始实施不动产统一登记。一审法院认为，刘雪林、吉翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及附件合法、有效，对双方产生拘束力。 关于吉翔公司是否应为刘雪林办理案涉房屋不动产权证书的问题。虽双方仅有办理房屋所有权证的约定而并无关于办理不动产权证书的约定，但由于郫都区依法实施不动产统一登记，不动产权证书具有原房屋所有权证和原国有土地使用权证“二证合一”的效果，且事实上吉翔公司已不可能为刘雪林单独办理房屋所有权证，现案涉房屋已符合办理不动产权证书条件，吉翔公司应配合刘雪林办理案涉房屋不动产证书。对吉翔公司辩称刘雪林无权要求其直接办理不动产权证书的意见，与本案审理查明的事实不符，于法无据，一审法院不予采纳。 关于吉翔公司是否逾期办证的问题。首先，根据双方合同约定，吉翔公司为刘雪林办理房屋所有权证的起算时间应当为案涉房屋实际交房的次日，即吉翔公司应在2014年6月16日起540日内也即在2015年12月7日前向产权登记机关为刘雪林办妥房屋所有权登记，但吉翔公司并未在该期限内为刘雪林办理房屋所有权证，已构成违约；但因不动产统一登记的实施，该违约行为应截止至2016年8月31日。其二、虽吉翔公司辩称因刘雪林的身份证有效期过期导致其未能按期提交办证材料，但根据本案审理查明的事实，刘雪林在收房当天即向吉翔公司支付了案涉房屋办证税费，根据一般交易习惯，应认定刘雪林在当日一并向吉翔公司提交了办证所需的相关身份材料及资料；吉翔公司作为专业房地产开发商应在此时对所收取的材料是否符合办证条件进行甄别并在合同约定办证时限内告知刘雪林重新提交资料，庭审中刘雪林也述称身份证过期系在2017年7月吉翔办证时才通知，而此时已超过吉翔公司按照合同约定的办证时限，故不能据此认定吉翔公司可以免除逾期办证的违约责任。其三，虽双方签订合同时还未实施不动产统一登记，双方也并未约定办理国有土地使用权证的时间及违约责任，故一审法院综合认定吉翔公司也应在2016年9月8日起开始办理不动产统一登记后三个月内为刘雪林办理案涉房屋不动产权属证书，但吉翔公司仍未在该期限内办理不动产权证书。其四，根据本案审理查明的事实，虽吉翔公司曾向不动产登记部门提交了案涉房屋所在小区同一楼栋的其他房屋的办证材料，但因吉翔公司未完成小区土地竣工验收导致退件，该原因非刘雪林能够预见，而系吉翔公司自身原因导致；且吉翔公司在明知退件原因后，其仍未在合理时限内解决自身问题并重新向不动产登记部门提交登记材料，客观上也导致刘雪林案涉房屋不能及时办证。综上，吉翔公司应承担相应逾期办证的违约责任。 关于逾期违约金的确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，刘雪林主张按照双方合同约定的逾期办理房屋所有权证的违约责任进行确定。但本案中，因双方仅约定了逾期办理房屋所有权证的违约责任，同时无法约定逾期办理不动产权证书的违约责任，鉴于刘雪林庭审中也并未举证证明其因吉翔公司的逾期行为所导致的直接损失，一审法院综合本案合同实际履行情况、逾期时间、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定吉翔公司应承担的违约金数额为4500元。对刘雪林主张超过此金额的部分，一审法院不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、吉翔公司于本判决生效后三十日内配合刘雪林办理位于成都市郫都区房屋的不动产权证书；二、吉翔公司于本判决生效后十日内向刘雪林支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币4500元。三、驳回刘雪林的其他诉讼请求。 如果吉翔公司未按本判决指定的期间向刘雪林履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向刘雪林加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币747元，由刘雪林承担人民币373元，由吉翔公司承担人民币374元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，刘雪林、吉翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据上诉人刘雪林、吉翔公司的上诉意见，本案二审争议焦点为：一、吉翔公司是否应承担逾期逾期办理不动产权证书的违约金；二、一审法院对逾期办理不动产权证书违约金的调整是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。吉翔公司上诉提出，其公司不应当承担逾期办理不动产权证书的违约金。本院审查后认为，根据双方合同约定，吉翔公司在2015年12月7日前即应当为刘雪林办理完毕房屋所有权证，但吉祥公司未在此期间届满前完成，其逾期办证的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。同时，根据一审法院查明的事实，郫都区在此后的2016年8月31日开始实施不动产统一登记，吉翔公司仍负有按照现行办证政策为买受人办理房屋权属证书的合同义务。 因二证合一制度系对房屋所有权证书和国有土地使用权证书的合并，如双方约定了国有土地使用权证书的办理期限，则应当尊重当事人的意思自治，以约定的后证即过于土地使用权证书的办理时间作为不动产权证书的办理时间。而本案中，双方在合同中并未约定国有土地使用权证书的时间，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，一审法院综合认定吉翔公司应在2016年9月8日起开始办理不动产统一登记后三个月内为刘雪林办理案涉房屋不动产权属证书正确，本院予以确认；吉祥公司认为其不应当承担二证合一后逾期办理不动产权证书的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于吉祥公司提出，因刘雪林身份证过期导致不能办理权属登记的理由。本院审查后认为，根据双方合同中关于房屋交接手续的约定，吉祥公司应提前通知刘雪林办理交接手续时应当携带的证件。根据一审中吉翔公司提交的《工作流程表》载明的内容，双方办理交接时吉祥公司已收取刘雪林的身份证复印件。根据双方合同约定，吉祥公司应当在2015年12月7日前完成案涉房屋的房屋所有权证，而在此之前，吉祥公司既未审查刘雪林提交的身份证件是否过期并提出异议，也未将相应资料提交办证机关或在交件前对收取的资料进行审查，且直到2017年吉祥公司方提交相应资料。故吉祥公司逾期提交办证资料时，刘雪林身份证过期的责任不应当归责于刘雪林，吉祥公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。关于第二个争议焦点。吉翔公司未完成办理案涉房屋不动产权证书，应当承担相应的违约责任。一审中，吉翔公司请求调低违约金。本院审查后认为，一审法院根据双方当事人的过错程度，综合本案合同实际履行情况、逾期时间等因素，酌情调整吉翔公司应承担的违约金数额，并不违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2988元，由四川吉翔建设发展有限公司负担1494元，由刘雪林负担1494元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年十月二十九日 书记员 龙春光