安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初4581号 原告：张凯，男，1992年9月22日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 原告：周吉兰，女，1993年1月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 两原告共同委托诉讼代理人：陈达标，安徽景旺律师事务所律师。 被告：朱贵祥，男，1976年1月23日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 被告：陆翠平，女，1979年1月17日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 两被告共同委托诉讼代理人：夏海涛，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。 原告张凯、周吉兰与被告朱贵祥、陆翠平排除妨害纠纷一案原告钟立东与被告郭美萍返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张凯、周吉兰的共同委托诉讼代理人陈达标、被告陆翠平及被告朱贵祥、陆翠平的共同委托诉讼代理人夏海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张凯、周吉兰向本院提出诉讼请求：l.判决被告一、被告二立即搬离杨村花园10栋1004室，同时向原告一、二移交杨村花园10栋1004室的钥匙。2.判决被告一、被告二支付房屋占用费（67元每日，从起诉之日至实际搬离之日）。3.判决本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年12月15日，原告一、二与潘金保签订房屋买卖合同。合同约定：同时，向潘金保支付了首付款人民币260000元（贰拾陆万元整），办理了银行按揭抵押贷款60万元。随后，潘金保亦为原告一、二办理了该房屋过户登记手续。依照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，故原告一、二依法取得该房屋杨村花园1O栋1004室的所有权。房屋产权登记变更后，原告多次要求潘金保交付房屋。潘金保以其亲属需要暂住一段时间，多次要求延期。现潘金保为逃避交房义务，已经找不到人了。原告方只好找实际居住人要求其搬离，被告朱贵祥与被告陆翠平居住在案涉房屋，拒绝搬离。现原告一、二为维护合法权益，同时依据《中华人民共和国物权法》、《民事诉讼法》及相关规定，依法诉至贵院，请求依法判决。 朱贵祥、陆翠平辩称：1、两原告与潘金保房屋买卖不具有真实性，不是双方的真实意思表示，表现在两原告在购房中从未到案涉房屋处看房，且时间是在2019年12月。2、两被告与潘金保的房屋买卖是双方的真实意思表示，表现在：首先，双方于2017年履行了相关手续，并且两被告实际占有该房屋，对房屋进行了装修，也实际居住。虽然原告办理了产权备案手续，但只是合同双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有产生实际履行意义。因此两被告的合同应该得到优先履行。其次，根据占有事实具有准物权效力。两被告缴纳物业管理费，并进行了装修，法律应当保护此种事实状态。两被告对案涉房屋的占有行为具有在公示其对于房屋权利的主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性的特点。最后，两被告合法占有房屋的房屋买受人的债权应得到优先保护，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》精神，两被告与潘金保签订了房屋买卖合同债权应当优先保护。综上，请求法院驳回原告的诉请。 张凯、周吉兰为证明其主张，向本院提供证据：1、房屋买卖合同一份（含承诺，出示原件，提交复印件）、不动产权证一份（出示原件，提交复印件），证明原告依法获得案涉房屋的产权，已办理产权登记。2、首付款收条、中国农业银行转账凭证、个人购房担保合同、中国农业银行放款凭证各一份（出示原件，提交复印件），证明原告依法履行了案涉房屋的付款义务。 对于原告证据，两被告质证意见为：对于证据1房屋买卖合同真实性不清楚，对于承诺书内容是虚假的，不真实的。对于证据2收条的真实性不清楚，但是房屋买卖合同上潘金保的笔迹与承诺书三处的潘金保的笔迹是不一样的。对于银行贷款合同两被告不清楚。 朱贵祥、陆翠平为证明其主张，向本院提供证据：1、回迁房买卖协议复印件一份，证明两被告与案涉房屋原房主于2017年10月7日签订了案涉房屋买卖合同。2、收条复印件一份、借条复印件一份、账单复印件一份、工商银行取款凭证复印件三份，证明两被告已经依约支付了案涉房屋购房款。3、前期物业服务协议复印件一份、业主手册封面一份、商品住宅质量保证书和使用说明书、不动产权证、住宅专项维修资金收据，证明案涉房屋原房主向两被告交付了相关手续。4、室内装饰装修工程施工初稿（出示原件，提交复印件）、照片打印件两页、水电费缴费凭证一组（出示原件，提交复印件），证明两被告实际占有案涉房屋。（注：被告庭审提交的相关证据复印件，庭后向法院及原告委托诉讼代理人出示了原件）。对于被告证据，原告质证意见为：对于证据1-2真实性原告无法核实。对于证据3前期物业合同、业主手册、商品住宅质量保证书和使用说明书、不动产权证、住宅专项维修资金收据真实性无异议，该证据恰恰证明案涉房屋曾经属于出卖人潘金保，潘金保是原告的前一登记产权人，权属情况为单独所有。对于证据4原告方并非合同主体，对于室内装饰装修工程施工初稿真实性无法核实也不予认可。 对于原、被告提供的证据本院均予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月7日被告朱贵祥（乙方）与潘金保、潘敏、潘雯（甲方）签订《回迁房买卖协议》一份，该协议约定：一、甲方将坐落于铜陵市铜官区杨村花园10栋1单元1004室住宅（建筑面积101.2平方米）自有楼房出售给乙方；二、双方议定价款为人民币58.8万元【注：该数额在原有打印字体“陆拾万元（60万元）”改为手写字体“伍拾捌万捌仟元（58.8万）”，并按有手印】。”三、双方约定，本协议签订之日，乙方预先支付房款肆拾万元（40万元）人民币，余款贰拾万元（20万元）人民币待房产完全过户后支付；甲方同时将房屋钥匙交付给乙方。双方应该同时为对方出具相应的收到凭证。……。 潘金保于2017年10月7日向被告朱贵祥出具25万元的收条一份，2017年11月30日又向被告朱贵祥出具13.8万元的收条一份，合计金额为38.8万元。依据签订协议潘金保将房屋钥匙交给被告朱贵祥。被告朱贵祥、陆翠平对该房屋进行装潢后于2018年元月份搬进该房屋居住至今。潘金保在2019年2月办理了该房屋的房产证后，将该房产证原件交给了被告。 2019年12月15日潘金保（甲方）与原告张凯、周吉兰（乙方）就铜陵市铜官区杨村花园10栋1单元1004室房屋签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：第一条甲方自愿将坐落在铜官区杨村花园10栋一单元1004室用于住宅的房屋（建筑面积101.01平方米）出售给乙方，房屋产权证字号为20190010564号。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方；第二条中1、抵押情况（以选择条款为准）：（1）为未设定抵押（注：该选项为打勾）。2、出租情况（以选择条款为准）：（1）未出租（注：该选项为打勾）。第四条该房屋买卖价款为捌拾捌万元，乙方按下列第2种方式付款：2、分期付款：双方约定乙方首付贰拾陆万元整，余款陆拾万元整按揭付清。第五条甲乙双方按第2款约定该房交付日期：1、合同签署之日起日内，甲方向乙方交付该房；2、甲方在收到乙方全部房款之日起10日内甲方向乙方交付该房屋。…… 2019年12月17日潘金保向原告出具承诺一份，承诺该房屋为其本人单独所有，无其他产权人，如情况不属实或由此引起的一切法律纠纷，由其本人承担。当日潘金保向两原告出具收条一份，收到首付款26万元。2019年12月26日两原告以抵押贷款方式与农业银行签订借款合同，贷款60万元。2019年12月25日两原告通过变更手续，作为共同权利人依法取得铜官区杨村花园10栋一单元1004室的不动产证。 本院认为，公民的财产权受法律保护，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。本案中，原告张凯、周吉兰与案外人即原房屋产权人潘金保签订房屋买卖合同，支付合理对价，并办理了房屋过户手续，取得了铜官区杨村花园10栋一单元1004室房屋的所有权，而被告朱贵祥、陆翠平作为该房屋的买受人，依据签订的合同，按约定支付相应的房款，并实际居住于该房屋内，现原告张凯、周吉兰以物权所有人身份主张权利是否合理，是本案争议的焦点。首先，从原、被告与原房屋产权所有人潘金保分别签订买卖合同的时间看，被告朱贵祥签订合同的时间早于原告张凯、周吉兰；其次，从占有的状况看，被告朱贵祥、陆翠平在支付合同约定的合理对价后就已经实际占有了该房屋，并一直居住于在该房屋内，而原告张凯、周吉兰并没有实际占有该房屋；再者，从交易习惯看，被告朱贵祥与潘金保及其家人共同签订房屋买卖合同，支付合理价款，潘金保依据签订的协议将房屋钥匙交给被告朱贵祥，双方符合正常的的交易习惯；而原告张凯、周吉兰与潘金保在房屋买卖过程中，特别是对于二手房的买卖过程中，在未能实地查看、现场了解该房屋处于何种状态的情况下就签订了房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续，有违正常的交易习惯。综上分析，虽然原告张凯、周吉兰作为案涉房屋登记的权利人，要求被告朱贵祥、陆翠平立即搬离杨村花园10栋1004室房屋，满足该请求的前提条件是两被告对案涉房屋属于无权占有，而从本案事实看，两被告基于合同，且在支付合理价款后，对该房屋处于持续占有状态，其占有具有本权的基础，具有合法依据，两被告的行为并不构成无权占有，故原告张凯、周吉兰在本案中以排除妨害的法律关系主张权利，其诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下： 驳回原告张凯、周吉兰的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元由原告张凯、周吉兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  凡宗雨 二〇二〇年九月三十日 书记员  程 艳 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。