安徽省五河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0322民初3540号 原告：孔月梅，女，1974年7月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。 委托诉讼代理人：夏永飞，安徽淮光律师事务所律师。 被告：黄正好，男，1961年10月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。 委托诉讼代理人：李三苗，五河县城关镇法律服务所法律工作者。 原告孔月梅诉被告黄正好房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔月梅的委托诉讼代理人夏永飞、被告黄正好及其委托诉讼代理人李三苗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、解除2018年10月14日原告与被告签订的《转让协议》；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金60000元及原告损失（参照房租从2020年7月4日起至案涉房屋再次出租时止，暂计至起诉之日）13333元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月14日，原告与被告签订《转让协议》一份，约定被告租赁原告五河县门面房；租期自2018年7月3日至2022年7月3日，年租金为人民币8万元，合计32万元；按照两年结算一次，先付16万元；后两年房租费用于2020年7月3日一次性支付16万元。合同签订后，被告支付了12万元，下欠6万元房租未付，并于2018年11月18日向原告出具欠条一张并承诺会尽快支付，但至今未支付分文。 2020年6月底，被告违约不愿再缴纳第二次16万元的的房租，并搬离房间，导致原告到现在房屋无法再次出租。综上，原告为维护自身的合法权益，现依法提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、被告同意与原告解除转让协议。原、被告解除合同应该是在2020年6月27日，被告把全部钥匙交到原告的丈夫手上后就已经解除了合同；2、被告不应当向原告支付房屋所欠的租金60000元，相反原告应当向被告支付多缴纳的租金，疫情期间应减、或者免租金。另应当由原告承担的前期费用，而实际上是由被告支付了的费用60000元，以上费用合计人民币170000元，应当由原告向被告支付。3、被告保留对原告在履行合同中由于原告违约造成的损失起诉权利。被告经出租人同意后装饰装修，合同解除后，装饰装修经过复合物的残值损失，应当由原告支付，鉴于残值损失正在评估当中，待评估报告出来后，被告会及时向原告主张。原告再次出租的损失是不存在的，至于诉讼费由被告承担是不合理的，由于原告违约在先，故诉讼费应当由原告自行承担。被告按照合同约定应当每年向原告支付房屋租金80000元，共支付了两年即人民币160000元，由于被告已经支付了两年的租金200000元，因此，原告应当向被告返还多缴的房屋租金40000元。至于原告所说的前期投资，是虚假的，不存在前期投资，对于转让费部分40000元由于原、被告约定双方租期是4年，每年10000元，被告经营了两年，由于原告违约在先，造成被告无奈停止营业。因此，原告应当向被告支付多缴的20000元转让费。在原被告履行合同中不是被告违约，本案中恰恰是原告违约，原告违约理由如下：原告隐藏了重大的事实，原告与于兰的房屋租赁合同中，签订的日期是2018年10月1日，后来原告与被告签订的合同是2018年10月14日，原告篡改了原先的房屋租赁时间，谎称原告与于兰的租赁时间是2018年7月3日，这样被告多交了整整3个月的房屋租赁费20000元。在签订合同之前和之后，原告谎称对该租赁房屋有前期投资60000元，实际上没有前期投资，后期的投资款都是由被告投资的，投资了60000元。原告对被告承诺该房屋有良好的卫生间及供水设施，而实际上没有供水设施，无法供水，卫生间已成危房。综合以上几点，请求法庭驳回原告的诉请。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交下列证据： 1、原告身份证复印件，证明原告主体适格； 2、原告与被告于2018年10月14日签订的协议，证明原告与被告签订租赁协议及约定租金数额、给付期间的事实； 3、欠条，证明被告欠房租60000元整的事实。 被告对原告所举证据的质证意见为：对证据1-3的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，原告所举证据恰恰证明原告多收取了被告40000元房租。 被告为支持其抗辩主张，向法庭提交以下证据： 1、原告与于兰签订的房屋租赁合同复印件，证明2018年10月3日于兰将房屋提供给原告，经过原告篡改将承租日期提前了三个月，同时也证明原告原先的房屋承包租赁协议的租金是60000元，被原告方改为80000元； 2、照片三张，证明原告提供给被告的房屋卫生间成危房，下雨时房屋漏水，且没有供水设施； 3、省发改委以及市发改委下发的关于缓解房屋租金压力的实施方案复印件、同类型租赁合同及租赁费发票复印件，证明在疫情期间即2020年1月至4月份租赁费应全免，5月至7月份租赁费减、免，并且在实际过程中已经实际落实； 4、陈光耀证明一份，证明被告于2020年6月27日将租赁房屋的钥匙交给原告孔月梅的丈夫手里，故合同已经于2020年6月27日正式解除，原告不存在损失。 原告对被告所举证据的质证意见为：对证据1、2的真实性不予认可；对证据3的真实性无异议，但与本案无关联，该证据主要针对承租国有房屋的租金减免规定，对承租非国有房屋是鼓励及在平等协商的基础上减免房屋租金，强制免除租金是对个人权利的无形侵害；对证据4真实性无异议，但是原告是在存在重大误解的情况下解除的。 经审查，本院对原告所举证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对被告所举证据1-2的真实性不予认可，对证据3的关联性不予认可，对证据4的真实性、合法性及关联性予以认可。 经庭审、举证、认证及当事人的陈述，本案的事实可以确认为：2018年10月14日，原告孔月梅作为转让方与承接方即本案被告黄正好签订《转让协议》，孔月梅将其承租的位于五河县门面房转让给黄正好，用于开办幼儿园。双方约定租赁期限为四年，即2018年7月3日至2022年7月3日；租金为每年80000元，合计320000元，每两年支付一次。依据协议约定，黄正好应于签订协议当年支付孔月梅前两年租金160000元，另再付孔月梅前期投资及转让费100000元，总计260000元。黄正好仅向孔月梅支付200000元，2018年11月18日黄正好向孔月梅出具欠条一份，欠条言明：“欠到孔月梅房租陆万元整，黄正好，2018年11月18日”，该60000元欠款黄正好至今未向孔月梅支付。2020年6月27日，黄正好委托陈光耀将租赁房屋的钥匙送交给孔月梅爱人手里，孔月梅未提出异议，双方解除转让合同。 本院认为，债务应当清偿。（一）原、被告所签《转让协议》系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，系有效合同。原告要求解除合同，被告表示同意。因被告于2020年6月27日将房屋钥匙交予原告爱人，意为解除《转让协议》，原告未提出异议，双方解除合同时间应为2020年6月27日。原告已缴纳2018年7月3日至2020年7月3日房租共计160000元，且房屋钥匙已交还给原告，故被告并未影响原告对案涉房屋再次转租，对原告要求被告赔偿自2020年7月4日起至案涉房屋再次出租时止的房租损失，无事实和法律依据，本院不予支持。（二）依法成立的合同，对合同双方具有约束力。原、被告双方对案涉房屋的租期、租金和租金支付形式作出了详细约定，被告依据合同约定应支付原告房屋租金及转让费、前期投入费用共计260000元，但被告仅支付200000元，原告要求被告支付剩余60000元有事实和法律依据，本院予以支持。（三）关于案涉房屋存在的供水问题。被告租赁该房屋用于幼儿教育，为便于经营，对于用水问题被告应该积极与原告协商解决，或者先解决供水问题再向原告主张权利，但被告自2018年10月份使用该房屋直至2020年6月27日解除合同，在此期间被告并未积极采取有效措施与原告进行协商或者向其主张权利，被告应对其消极放任的态度产生的后果承担责任，故对被告以供水问题作为不履行给付义务的理由不予支持。（四）关于案涉房屋的实际租金及前期投入问题。因原、被告系完全民事行为能力人，双方是在自愿、合法的基础上签订合同，被告无充分证据证明原告存在欺诈、胁迫等情形，故该《转让协议》对双方均具约束力。合同约定被告应支付原告转让费及前期投入费用共计100000万元，被告抗辩原告篡改原合同租金及对案涉房屋并没有实际的前期投入而拒绝支付合同欠款，在签订合同之初，被告应对其所租赁房屋的整体及原告的前期投入部分进行审查，但被告是在未尽到合理、审慎的审查义务前提下与原告签订《转让协议》，被告无充分证据证明该抗辩主张，故对被告的该项抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告孔月梅与被告黄正好签订的《转让协议》； 二、被告黄正好应给付原告孔月梅合同欠款60000元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告孔月梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1634元，减半收取817元，由被告黄正好负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。 审判员  陈梦华 二〇二〇年十月二十七日 书记员  刘方宇 附相关法律文书： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特点义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。