黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初2383号原告（反诉被告）：王艳玲，女，汉族，1973年9月30日出生，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：付立丽，黑龙江启虹律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑春玲，女，汉族，1967年12月17日出生，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：叶喜文，黑龙江于超律师事务所律师。原告王艳玲与被告郑春玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王艳玲及其委托诉讼代理人付立丽、被告郑春玲及其委托诉讼代理人叶喜文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳玲向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告给付原告占用使用房屋费用16667元。事实与理由：原、被告于2019年5月1日签订房屋协议书约定原告将位于住哈尔滨市道外区三棵小区15栋3单元地下室出租于被告经营旅馆，租期为2019年5月1日至2020年5月1日，租期12个月，租金5万元，但到期后被告既不续租也不迁出，原告与被告多次商议未果，故诉至法院请求法院依法判令支持原告的诉讼请求。郑春玲辩称，同意原告第一项诉请，同意2020年9月2日前搬出租赁房屋，不同意支付2020年5月至2020年9月2日房屋使用费。本案并不是原告所述的那样，原告在哈尔滨市道外区新江桥街三棵小区15栋3单元地下室开旅店，从2016年3月28日起被告一直承租原告旅店经营至今，当时签订协议时，明确了“甲方房屋原因造成的不能正常营业，乙方一切损失由甲方承担”。2019年5月1日双方又续签了租房协议。被告一直在经营，但从2019年7月15日开始地下室的厨房部分开始漏水，被告告知原告后，原告明确表示等几天派人维修，但一直未维修，2019年7月20日、21日左右室外下雨，地下室厨房屋里漏水更严重了，被告多次提出找人做防水，原告不同意。至7月24日，室外下大雨造成地下室房间全部被水淹，漏水严重，原告多次帮助被告往外淘水，并表示支付掏水人员的费用。这期间原告认为是当时施工的建设投资公司造成地下室积水严重，于是原告让被告等待与建投公司协商赔偿，原告也一再表示停业损失施工维修单位会赔偿的，原告答应会全额赔偿被告，让被告等待，并多次表示可以延长租期到被告满意为止。后原告在2019年9月份出国了，直到2019年年底原告才回国后，原告回来后一直说让被告等建投公司赔偿，加上过完年出现疫情，原告对地下室至今也没有维修。造成被告也一直无法经营使用。所以，本案不是到期后被告不迁出，而是原告承诺对出租屋维修后让被告继续无偿使用一段时间，以弥补被告的停业损失。现在原告提出让被告迁出，被告依法提出反诉，要求原告返还房屋部分租金并赔偿损失。郑春玲向本院提出反诉请求，1.返还5个月房租20925元；2．赔偿营业损失5个月65000元；3．给付淘水人工费3150元。事实和理由：本案反诉原告与反诉被告系租赁关系，被告是哈尔滨市道外区新江桥街三棵小区15栋3单元地下室洋洋旅店的业主，从2016年3月28日起至今，原告承租被告房屋经营旅店，在这期间被告明确承诺“如甲方房屋原因造成的不能正常营业，乙方一切损失由甲方承担。”2019年5月1日双方又续签了租房协议，约定租金5万元。原告交付租金后一直在经营，但从2019年7月15日开始地下室的厨房部分开始漏水，原告告知被告后，被告明确表示等几天派人维修，但一直未维修，2019年7月20日、21日左右室外下雨，地下室厨房屋里漏水更严重了，原告多次提出找人做防水，被告不同意。至7月24日，室外下大雨造成地下室房间全部被水淹，漏水严重，被告多次帮助原告往外淘水，并表示支付掏水人员的费用。这期间被告认为是当时施工的建设投资公司造成地下室积水严重，于是被告让原告等待与建投公司协商赔偿后全额赔偿原告各种损失，并多次表示可以延长租期到原告满意为止。后被告在2019年9月份出国了，直到2019年年底被告才回国，加上过完年出现疫情，被告对地下室至今也没有维修。造成原告一直无法经营使用。原告按照历年的营业收入平均标准计算从8月份至12月份，按照每月13000元计算营业损失为65000元，同时退回从2020年1月至5月1日期间的租金每月4185元，计20925元；并给付淘水的人工费，7月18号3个人，7月19号2个人，7月20日晚4个人，7月21日2个人黑天掏了一夜，白天1个人掏了一天，7月23日7人掏了一夜，7月24日2人，一共用了21个工，一个工150元，21个工总共3150元人工费。以上款项合计为89075元。双方约定了赔偿损失，原告请求依法维护自身合法权益。王艳玲对郑春玲的反诉辩称，对反诉中的诉请不认可，原告的房屋既不属于国家所有也不属于依国家政策房屋，不同意免除5个月房租。经营损失65000元与事实不符涉案房屋除个别被水淹外其余房间，自2019年7月至2019年12月仍然正常经营，对于反诉人所提出的损失金额原告认为不真实。是否实际发生跑水费用原告无法确定，并且及房屋渗水并非原告造成该费用不必由原告承担。反诉人提出的如甲方房屋原因造成的不能正常营业，损失由甲方承担，是不真实的。双方2019年5月1日签订的房屋协议书中并无此约定。并且房屋渗水也不是原告造成，反诉人提出找人做防水原告不同意的说辞也与事实不符，期间建投公司统一对房屋进行修复，由于反诉人占优使用该房屋不同意修复，造成原告房屋至今尚未修复，原告不得不花费时间精力起诉建投公司。至今未果，对于反诉人因其自身原因扩大损失和给原告造成的损失，反诉人应予以赔偿，原告保留追究的权利。不同意被告的反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：对于王艳玲出示的证据A2，能够证明本案的涉案房屋即哈尔滨市××单元系王艳玲所有的事实，其内容真实、来源合法，与本案有关联，本院对其予以采信。对于郑春玲出示的证据B1能够证明郑春玲2019年5月1日至2020年5月1日期间承租王艳玲所有的房屋的事实，因其内容真实、来源合法，与本案有关联，本院对其予以采信。对于郑春玲出示的证据B2、B3能够证明房屋因漏水导致无法正常经营，郑春玲就承租房屋漏水所造成的损失积极与王艳玲协商赔偿的事宜的事实，其内容真实、来源合法，与本案有关联，王艳玲对此真实性也均无异议，故本院对其予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月1日，王艳玲与郑春玲签订租房协议书，约定：郑春玲承租王艳玲所有的位于哈尔滨市××单元的房屋，经营哈尔滨市道外区洋洋旅店（后更名为福旺旅店），租期为12个月，自2019年5月1日起至2020年5月1日止。每年房租为5万元。如因管理不善发生水灾、火灾及人为损坏或违法行为，法律责任及经济损失由郑春玲承担。2019年7月至2019年9月，承租房屋因第三人原因导致漏水，使得郑春玲无法经营旅店，郑春玲与王艳玲就漏水赔偿事宜积极进行协商，对此王艳玲也积极向侵权第三人即哈尔滨建工建设有限公司主张权利。郑春玲支付了2019年5月1日至2020年5月1日的房租，对于2020年5月1日至2020年9月的房租16667元未支付。基于上述事实，本院认为，王艳玲与郑春玲签订的租房协议书系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，系合法、有效行为，王艳玲按照约定向郑春玲交付了房屋并且履行了相应的出租义务，郑春玲应当按照约定如期向其支付房屋租金，2020年5月2日起，虽然双方未再签订租赁合同，但是郑春玲一直使用房屋，故对于王艳玲主张郑春玲给付占用使用房屋费用16667元(自2020年5月2日至2020年9月1日)的诉讼请求，本院依法予以支持。对于郑春玲反诉王艳玲赔偿营业损失65000元的主张，因房屋漏水确实给郑春玲造成了一定的损失，致使郑春玲在一定时期内无法正常经营，本案庭审中郑春玲提出2019年7月至2019年12月没有经营共计5个月每天住满收入为810元，入住率达到90%至100%，王艳玲对每天810元没有异议，但是认为入住率为60%至70%。按王艳玲提出的入住率60%计算，五个月的损失应当为72900元，故本院对于郑春玲主张王艳玲赔偿营业损失65000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于王艳玲辩称，漏水并非因其自身原因而是由于第三人即哈尔滨建工建设有限公司改造自来水工程造成的，双方在租房协议中约定如因管理不善发生水灾、火灾及人为损坏或违法行为，法律责任及经济损失由郑春玲承担，本案不符合由郑春玲自担损失的情况，根据合同的相对性原则，王艳玲必须按照租房协议先行对郑春玲承担违约责任。在承担违约责任之后，其自身的损失可以另案主张。故对于王艳玲的此项辩称本院不予支持。对于郑春玲主张王艳玲返还房租的反诉请求，因王艳玲与郑春玲未对疫情期间减少房屋租金事宜协商达成协议，且房屋漏水致使无法经营的损失已经在上述诉讼请求中得到支持，故对于此项反诉请求，本院不予支持。对于郑春玲主张给付淘水人工费的反诉请求，在庭审中未提供充分的证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对于此项反诉请求本院不予支持。综上，综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告郑春玲于本判决生效后立即给付原告王艳玲拖欠的租金16667元(自2020年5月2日至2020年9月1日)；二、原告王艳玲于本判决生效后立即给付被告郑春玲营业损失65000元；三、驳回被告郑春玲要求原告王艳玲返还5个月房租20925元的反诉请求；四、驳回被告郑春玲要求原告王艳玲给付淘水人工费3150元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元（原告王艳玲已预付），被告郑春玲承担。反诉费1013.44元（被告郑春玲已预付），由原告王艳玲承担713元，被告郑春玲承担300.44元，此款被告郑春玲与上款一同给付原告王艳玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 赵 栩二〇二〇年十月十七日书记员 党志国