吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0102民初2246号原告（案外人）：刘凤岐，男，1964年9月23日出生，住吉林省通榆县。委托诉讼代理人：胡浩，长春市东风法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：吉林省中东融资担保有限责任公司（原吉林省中东信用担保有限责任公司），住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：苗壮，副总经理。委托诉讼代理人：杨丽娜，该单位副总经理。委托诉讼代理人：高继业，该单位员工。第三人（被执行人）：通榆县吉顺房地产开发有限责任公司，原住所地吉林省白城市通榆县，现住所地不详。法定代表人：刘凤平，经理。原告刘凤岐与被告吉林省中东融资担保有限责任公司、第三人通榆县吉顺房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤岐及其委托诉讼代理人胡浩，被告吉林省中东融资担保有限责任公司的委托诉讼代理人杨丽娜、高继业到庭参加诉讼。第三人通榆县吉顺房地产开发有限责任公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凤岐向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人通榆县吉顺房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令位于××县房屋归原告所有；3.请求南关区法院停止对原告位于××县房屋的执行，并解除查封；4.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2012年5月18日，原告与第三人通榆县吉顺房地产开发有限责任公司（以下简称吉顺公司）签订了《商品房买卖合同》，按合同约定，吉顺公司将位于××县房屋以279436元的价格出售给原告。合同签订后，原告足额交付了购房款，并在此房居住至今。原告购买此房后，因第三人吉顺公司原因未及时办理房屋产权手续，2014年10月被告以与第三人吉顺公司、方丽香民间借贷纠纷为由申请南关区法院对原告的房屋进行了查封【案号（2014）长南法民执字第1007号】，原告得知此事后在2018年4月19日向南关区法院提出执行异议。南关区法院在2018年6月22日作出了（2018）吉0102执异22号执行裁定书，驳回了原告的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告认为，原告与第三人吉顺公司签订的《商品房买卖合同》主体适格、客体合法、内容真实，合同签订后买卖双方均实际履行了合同中约定的义务，且原告在此居住5年之久，原告的诉讼请求完全符合上述法律规定。综上所述，敬请人民法院依据相关法律规定，确认原告与第三人通榆县吉顺房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。判令位于××县房屋归原告所有。依法停止对原告位于××县房屋的执行，并解除查封。吉林省中东融资担保有限责任公司辩称，首先，针对原告提供的房屋买卖合同及收据，是未经产权处进行中心备案的，并且没有公章、发票，购房款是大额支付，但是没有银行流水凭证。其次，原告提供了一个业主委员会提供的证明文件，在执行听证过程中，执行法官曾经去调查过这个证明是伪证，我方对于原告的诉讼请求持以下观点。第一，原告没有提供相应的供热发票、水电费支付凭证，证明不了他是在南关法院查封之前实际入住的。第二，中东担保于2013年7月与通榆县吉顺房地产开发有限公司签订抵押合同的时候，对涉案房屋进行过实地考察，在涉案房屋是毛坯状态下签署的抵押合同，并且该房屋在2012年7月29日已经出具了产权证。房屋所有权人不是原告，而是通榆县吉顺房地产开发有限责任公司，那么这个房产在抵押的时候，实际上一是有产权证明，二是毛坯房，在这种情况下中东担保跟吉顺房地产签订的抵押合同，办理的抵押。通榆县吉顺房地产开发有限责任公司的法定代表人刘凤平去世后，对该开发小区相关的事项刘氏家族产生分歧，原告刘凤岐是法定代表人刘凤平的亲哥哥，刘凤平去世之后，他们兄弟几个对于公司的一些后期事项有一些分歧，然后把持了刘凤平当时在吉顺房地产公司的公章和法人章，所以说我们对于原告的诉讼请求，我们认为他这个是房地产签署的合同是虚假的，有可能是倒签的。所以我们要申请这个对商品房买卖合同进行一个司法鉴定，而且原告说他是现金交付的房屋购房款，我们认为这个不现实。而且他们并没有提供发票。所以中东担保的观点是：根据物权法第9条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记的不发生效力。及第14条的规定，不动产物权的设立、变更转让和消灭，依法律规定应当登记的，自记载于不动产登记册发生效力。第16条规定，不动产登记簿是物权归属的内容的，根据不动产登记簿由登记机构管理。通榆县吉顺房地产，在2015年到2017年的期间，跟被告签订了一个房屋租赁协议，他当时是证明这个房子是2015年5月5日到2017年，这段时间是房子是没有人使用的。通榆县吉顺房地产开发有限责任公司未出庭、未答辩亦未举证。本院经审理可以认定如下事实：2013年6月25日，吉林省中东信用担保有限责任公司（现吉林省中东融资担保有限责任公司）与方丽香、通榆县吉顺房地产开发有限责任公司签订《反担保抵押合同》一份，约定通榆县吉顺房地产开发有限责任公司以其自身拥有所有权的坐落站前街富强路18处房产（包含案涉房屋，房权证号为：通房权证通字第XXXX号），为借款人方丽香500万元借款的保证人吉林省中东信用担保有限责任公司提供反担保。2013年9月4日，吉林省中东信用担保有限责任公司向吉林省长春市北方公证处申请对方丽香及通榆县吉顺房地产开发有限责任公司出具执行证书公证，吉林省长春市北方公证处于当日出具（2013）吉长北方经证字第3696号《赋予强制执行效力公证书》，对上述反担保抵押合同效力予以公证。吉林省中东信用担保有限责任公司于2014年12月29日向本院申请强制执行。本院立（2014）长南法民执字第1007号执行案件，并于2015年1月13日查封了通榆县吉顺房地产开发有限责任公司所有的的位××站东侧房屋（建筑面积为117.41平方米，房权证号为通房权证通字第XXXX号）的产籍，后分别于2016年8月29日、2019年4月10日继续查封该处房屋。刘凤岐向本院提出异议，主张房屋归其所有，要求本院终止对该房屋的执行。本院于2018年6月11日作出（2018）吉0102执异22号执行裁定书，裁定驳回刘凤岐的异议请求。刘凤岐持有其与通榆县吉顺房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》和该公司出具的《收据》各一份，合同载明签约时间为2012年5月18日，该合同约定刘凤岐购买通榆县吉顺房地产开发有限责任公司开发建设的御华源小区第1幢4单元201号建筑面积117.41平方米住宅房屋。房屋单价为2380元/平方米，总房款为279436元。收据载明通榆县吉顺房地产开发有限责任公司于当日为刘凤岐出具金额为279436元的收据一枚，编号为3719742，交款单位刘凤岐，收款事由为购御华源1-4-201房款。2018年7月4日，通榆县繁荣社区公共服务中心出具《介绍信》一份（编号18085），内容为：刘凤岐系我繁荣社区十四网格居民，居住于××园，一直居住，情况属实，特此证明。2018年9月11日，通榆县御华源小区业主委员会出具《业主入住证明》一份，内容为：此证明，通榆县御华源小区是由通榆县吉顺房地产开发有限责任公司开发建设，该小区建成以来均由业主委员会组织全体业主自我管理、自我完善、自我发展，从未委托过物业公司管理。经核实，刘凤岐是御华源小区1号楼4单元201室房主，此人于2013年初在业主委员会办理入住登记手续，并在此居住至今。经办人于泽龙、董智利。另查明，案涉房屋于2012年7月29日办理完毕《房屋所有权证》，登记房屋所有权人为通榆县吉顺房地产开发有限责任公司。2020年9月17日，通榆县不动产登记中心出具《不动产登记信息》一份，载明坐落于××站东侧117.41平方米，住宅权利人为通榆县吉顺房地产开发有限责任公司，不动产权证号4XXXX，无抵押，已查封，查封文号（2014）长南法民执字第1007号，查封期限2019年4月10日至2022年4月9日，查封机关长春市南关区人民法院。再查，通榆县住房和城乡建设局于2018年10月24日出具《证明》一份，内容为：通榆县御华源小区住户，2015年-2018几年来多次来信来访，请求政府解决办理该小区住户房产过户登记问题。由于御华源小区开发商意外死亡且该房被外地法院扣押，无法办理房产证。建议小区住户走法律程序。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，刘凤岐主张其交纳房款方式为现金，但其并未提供充分证据予以佐证，另原一审刘凤岐自述资金系买房之前投给开发公司25万元，挣钱分红，后没有分红，分的房子，而本次庭审刘凤岐自述系签合同当天交的房款，刘凤岐前后自述矛盾，故依现有证据，不足以认定刘凤岐已支付全部价款或者合同约定的部分价款。另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。而刘凤岐提供的通榆县繁荣社区公共服务中心出具《介绍信》以及通榆县御华源小区业主委员会出具《业主入住证明》均没有负责人或经手人的签字，并且刘凤岐提供的供热欠费明细、水电票据均发生于人民法院查封之后，故依据刘凤岐提供的现有凭证，不足以证实其在人民法院查封之前，已经实际占有使用案涉房屋。此外，刘凤岐持有的《商品房买卖合同》和《收据》记载的形成时间为2012年5月26日，而案涉房屋于2012年7月29日即办理完毕产权，登记在通榆县吉顺房地产开发有限责任公司名下，刘凤岐并未提供充分证据证明在人民法院查封之前，其曾积极主张办理房屋产权过户登记，应认定其自身存在过错。综上，刘凤岐对案涉房屋提出的执行异议既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对执行标的案涉房屋所享有的民事权益不足以排除人民法院对该房屋的强制执行。关于刘凤岐在本案中主张确认其与通榆县吉顺房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决书中一并作出裁判。”该条款规定的是“可以”而并非“应当”，因吉林省中东融资担保有限责任公司对刘凤岐持有的《商品房买卖合同》《收据》形成时间的真实性不予认可，且已申请鉴定，故刘凤岐该项确认权利的诉讼请求，不宜在本案中一并处理，其可另行主张权利。关于刘凤岐主张案涉房屋归其所有的主张，因案涉房屋产权已登记在通榆县吉顺房地产开发有限责任公司名下，刘凤岐可依据合同债权向该公司主张协助办理更名过户，其要求人民法院予以确权，于法无据，不予支持。关于吉林省中东融资担保有限责任公司提出对刘凤岐持有的《商品房买卖合同》《收据》项下印鉴、文字笔迹形成时间申请鉴定的问题。如前所述，刘凤岐所主张的房屋权益，依现有证据并不能满足上述能够排除执行的其他情形，故，秉承节约诉讼成本和司法效率原则，本案中，该两份凭证的形成时间并不是必要的鉴定内容，故对申请人的鉴定申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十五条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回刘凤岐的诉讼请求。案件受理费5492元，公告费560元，由刘凤岐负担（刘凤岐已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  李德保人民陪审员  左春玲人民陪审员  王 昆二〇二〇年十月十九日书 记 员  窦 智