广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初10354号原告：中山市海伦堡房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*******************卡，统一社会信用代码914***********559Q。法定代表人：管叔阳，该公司经理。委托诉讼代理人：黄小芳，该公司法务。被告：钟阳，男，1974年12月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码520************851。原告中山市海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡公司）与被告钟阳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄小芳到庭参加诉讼，被告钟阳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告海伦堡公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年4月6日签订的商品房买卖合同及补充协议；2.被告立即协助原告办理中山市********************的注销备案手续；3.被告应向原告支付违约金165000元。事实和理由：2010年4月6日，被告与原告签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定由被告购买原告开发的位于中山市********************，总房价688131元，其中首期款138131元，按揭贷款550000元，由被告以银行按揭方式支付购房余款。如因被告按揭申请未获银行批准，出卖人发出通知后，买受人未按约定支付房款的，出卖人可单方解除中山市商品房买卖合同及补充协议。后因被告按揭申请未获银行批准，2018年3月15日，原告已向被告出具变更付款方式通知书，要求被告在2018年3月25日前到原告处办理付款方式变更手续并一次性付清房价款，但被告以各种理由拒办理付款方式变更手续，也没有付款。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告钟阳未到庭参加诉讼，也未出具书面的答辩意见及举证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院无法组织当事人进行证据交换和质证。依据原告提交的证据，本院经审理认定事实如下：2010年4月6日，海伦堡公司（出卖人）与钟阳（买受人）签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，主要约定钟阳购买位于中山市********************，总金额为686131元，付款方式为银行按揭，其中于2010年4月6日现金支付138131元，2010年4月6日商业贷款550000元；如买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金；补充协议第一条第1款、第2款约定：若买受人逾期付款两个月，出卖人要解除合同的应以书面方式通知买受人，解除合同的通知自交寄之日生效。因买受人原因导致按揭贷款不获银行审批，买受人于银行或出卖人发出通知后7天内可选择一次性支付，或按分期付款方式支付购房款并签订相关补充协议，但不得藉此要求解除合同。如买受人于银行或出卖人发出通知后7天内仍未付款或不能就分期付款方式与出卖人达成补充协议的，则视为买受人拒绝履行商品房买卖合同，出卖人可单方解除商品房买卖合同，如造成出卖人损失，出卖人有权提出赔偿，出卖人收取之款项作为违约金不予退回，合同及补充协议约定了其他事项。同日，钟阳向海伦堡公司支付了定金10000元及首期款128131元，合计138131元。中山市不动产登记资料查询结果显示，2010年4月13日，案涉合同办理了备案登记。海伦堡公司称，因钟阳购买案涉房屋属于第三次贷款，且存在多次逾期付款，故银行审批未能通过，后海伦堡公司与钟阳、按揭银行就能否继续办理按揭贷款事宜沟通协商，但最终未能通过审批，海伦堡公司于2018年3月15日向钟阳出具变更付款方式的通知。2018年3月15日，海伦堡公司作出变更付款方式的通知，并于2018年3月19日向钟阳邮寄，载明其接到银行通知，钟阳的按揭贷款申请因其自身原因未获审批通过，现通知钟阳在2018年3月25日前到海伦堡公司办理付款方式变更手续并一次性付清房屋价款。逾期未付的，海伦堡公司将按合同约定追究钟阳的违约责任。2018年7月18日，海伦堡公司向钟阳发出解除商品房买卖合同通知，载明案涉房屋总价款为688131元，钟阳除支付首期购房款138131元外，按揭款550000元应于2010年7月5日付清，但钟阳经海伦堡公司多次催促至今未按合同约定支付余下购房款,该行为已构成违约，依据商品房买卖合同第七条及合同补充协议一第五条第（一）项的约定，正式通知钟阳：解除双方于2010年4月6日签订的商品房买卖合同及补充协议；钟阳应向海伦堡公司支付违约金55000元。2018年7月22日，海伦堡公司向钟阳邮寄上述解除商品房买卖合同的通知。海伦堡公司称，上述邮件均以无法联系被退回，其认为钟阳擅自变更地址未告知海伦堡公司，导致相关文件无法送达的法律后果应由钟阳承担，海伦堡公司寄出的变更付款方式通知、解除商品房买卖合同通知，应视为有效送达。经查，海伦堡公司向钟阳邮寄上述通知的通讯地址及联系方式与案涉合同记载的通讯地址及联系方式一致。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。钟阳与海伦堡公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行合同义务。案涉合同约定钟阳第二期购房款550000元为商业贷款，应于2010年4月6日支付，逾期超过60日的，海伦堡公司有权解除合同，补充协议还约定“如买受人于银行或出卖人发出通知后7天内仍未付款或不能就分期付款方式与出卖人达成补充协议的，则视为买受人拒绝履行商品房买卖合同，出卖人可单方解除商品房买卖合同”，钟阳因自身原因未获银行按揭批准，且一直怠于与海伦堡公司就支付余款重新达成协议，亦未向海伦堡公司支付剩余购房款，故钟阳的行为已构成违约，海伦堡公司有权单方面解除合同，但海伦堡公司未在除斥期间内行使约定解除权，该约定解除权已经消灭，案涉合同继续履行。此后，海伦堡公司在2018年3月19日向钟阳发出一次性付款通知，钟阳在三个月合理期间内仍未履行付款义务，钟阳已构成法定的根本性违约，后海伦堡公司于2018年7月22日向钟阳发出解除合同通知，海伦堡公司确认上述通知均因无法联系被退回，本院认为，海伦堡公司是依据合同上载明的联系方式和通讯地址向钟阳送达上述通知，应属于有效送达，若钟阳变更通讯地址及联系方式未及时告知海伦堡公司，由此产生的不利后果应由钟阳自行承担。现海伦堡公司提起本案诉讼请求解除合同，其系行使法定解除权，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，故海伦堡公司主张解除案涉合同及要求钟阳协助办理注销案涉商品房备案手续的诉求，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题。海伦堡公司主张按应付款的30%支付违约金，本院经审查认为，违约金的性质主要是补偿性的，并有限地体现惩罚性。海伦堡公司未举证证明其实际遭受的经济损失，按日常生活经验，目前房价对比2010年已大幅飙升，海伦堡公司在合同解除注销备案登记后仍可将房屋出售他人，其实际利益并未受到实际侵害，因此本院根据本案的具体案情，酌情调整违约金为40000元，对海伦堡公司主张违约金超出部分不予支持。综上，钟阳支付的违约金40000元与海伦堡公司退回购房款138131元相抵冲后，海伦堡公司应向钟阳退回购房款98131元。钟阳经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告中山市海伦堡房地产开发有限公司与被告钟阳于2010年4月6日签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议于本判决生效之日起解除；二、被告钟阳于本判决生效之日起七日内协助原告中山市海伦堡房地产开发有限公司办理注销案涉商品房的备案手续；三、原告中山市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向被告钟阳退还购房款98131元（已付购房款138131元扣除违约金40000元）；四、驳回原告中山市海伦堡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12332元（原告已预交），由原告中山市海伦堡房地产开发有限公司负担1807元，被告钟阳负担10525元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  樊志朋人民陪审员  邓敏智二〇二〇年十月二十六日书 记 员  陈嘉婷李晓童