山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民再126号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：青岛玺悦物业服务有限公司，住所地山东省青岛市崂山区株洲路。 法定代表人：程功，总经理。 委托诉讼代理人：邵明志，公司律师。 委托诉讼代理人：江超，山东中青律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：兰馨，女，1990年4月18日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 原审被告：鲁能仲盛置业（青岛）有限公司，住所地山东省青岛市崂山区海江路**天林山庄**2-401。 法定代表人：杨志强，董事长。 再审申请人青岛玺悦物业服务有限公司（以下简称玺悦物业公司）因与被申请人兰馨、原审被告鲁能仲盛置业（青岛）有限公司（以下简称鲁能置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）鲁02民终4636号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于二○二○年四月十三日作出（2020）鲁民申1869号民事裁定,指令本院再审本案，本院依法另行组成合议庭审理了本案，再审申请人玺悦物业公司的委托诉讼代理人邵明志、江超到庭参加诉讼，被申请人兰馨、原审被告鲁能置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 玺悦物业公司申请再审请求：1.撤销二审判决；2.改判驳回兰馨要求玺悦物业公司返还物业费的诉讼请求；3.一二审诉讼费用由兰馨承担。事实和理由：1.二审判决明显逻辑错误。二审法院认为按照实际入住收取物业费欠妥且没有给予任何其他理由的情况下，直接判决玺悦物业公司收取兰馨未入住物业费违法，说理部分与判决结果明显逻辑混乱。2.二审判决超出了诉讼请求。二审法院认定兰馨未入住期间玺悦物业公司提供了物业服务、产生了相关费用，兰馨应当承担有关费用，在兰馨未诉请有关物业费利息的情况下，二审法院直接认为玺悦物业公司的物业服务费与兰馨缴纳的物业服务费利息相抵无依据。3.二审判决违反当事人的约定。原审判决认定鲁能置业公司已于2013年12月28日通过登报方式发出交付通知，交付日期为2013年12月31日。鲁能置业公司与兰馨签订的商品房预售合同、补充协议及协议书合法有效，根据双方的约定，物业管理公司有权按照合同规定的物业服务收费标准，从交付日起计收物业管理费，且根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。玺悦物业公司作为涉案小区的物业管理公司，从交付日起收取兰馨物业管理费行为符合法律规定，也符合合同约定。兰馨未按约定时间接收房屋系其自身原因所致，所有不利后果应由其承担，玺悦物业公司在兰馨未接收涉案房屋期间并未停止提供物业管理服务，兰馨应依约交纳物业服务费，且其在2016年7月27日交纳的2013年12月31日至2016年10月31日期间的物业费属于补交行为，玺悦物业公司并未要求其按合同约定缴纳逾期滞纳金。4.二审判决明显违背法律法规的规定。《山东省物业管理条例》第七十条、第七十一条及青岛市的相关通知对于物业费缴费起算时间、空置期间退费申请程序等都有明确规定，二审法院援引法律原则而不援引法律直接具体的规定，明显错误。 兰馨未到庭答辩。 鲁能置业公司未到庭陈述意见。 兰馨向一审法院起诉请求：1、依法判令鲁能置业公司赔偿兰馨逾期交房违约金731567.77元并支付逾期付款利息；2、依法判令玺悦物业公司返还兰馨物业管理费53300.78元；3、诉讼费由两被告承担。 经一审法院审理查明，2011年10月18日，兰馨（乙方）与鲁能置业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，兰馨购买鲁能置业公司开发的位于青岛市崂山区户房屋。房屋建筑面积为210.79平方米，总价款7799230元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：……二、商品房验收合格的标志为经青岛市崂山区工程质量监督站竣工验收备案。第十一条约定，甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房款的日万分之一计算。违约金自本合同第十一条的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，鲁能置业公司应在交付之日前3天书面通知兰馨办理交付该房屋的手续，兰馨应在收到该通知之日起30天内，会同鲁能置业公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为鲁能置业公司取得约定的交付条件的证明文件并公告。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。《补充协议》第十六条第二款约定：甲方向乙方送达的通知，除可以通过挂号邮寄方式送达外，也可以采用在报纸上发布公告的方式送达，公告发布后即视为甲方已将该通知送达乙方。 同日，兰馨（乙方）与鲁能置业公司（甲方）签订《协议书》，约定1、甲方应按照《青岛市商品房预售合同》的约定在2013年12月31日前将该房屋交付给乙方。……3、在合同约定的房屋具备合同约定的交付条件时，乙方必须在甲方发出通知后的30日内办理完房屋交付手续，不得以任何未约定的理由拒绝接受房屋。甲方委托的物业管理公司有权按照合同规定的物业管理服务收费标准，从交付日起计收乙方的物业管理费。日后乙方办理入住手续时，乙方须交清因逾期办理入住手续所欠缴的物业管理费。 合同签订后，兰馨按照合同约定交付了首付房款3299230元，办理银行按揭支付房款450万元。2016年7月27日，双方办理了房屋交接手续。玺悦物业公司收取兰馨2013年12月31日至2016年10月31日的物业管理费53300.78元。 另查明，涉案房屋于2013年12月24日经过青岛市崂山区建设工程竣工验收备案。鲁能置业公司于2013年12月28日在青岛日报第三版刊登交付通知，内容为：“尊敬的业主：……，按照合同约定应于2013年12月31日交付，现海信天悦项目已具备交付条件，从即日起开始办理交付手续……。” 一审法院认为，兰馨与鲁能置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》、《补充协议》及《协议书》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效,双方均应该按照合同约定严格履行各自的义务。根据双方合同及补充协议等相关条款的约定，涉案房屋已经于2013年12月24日完成竣工验收并备案，已具备合同约定的交付条件，鲁能置业公司按照合同约定于2013年12月28日在报纸发出交房公告通知，完成了合同约定的通知送达义务。兰馨应当按照公告的时间，办理房屋交接手续。兰馨逾期接收房屋的理由不充分，证据不足。故兰馨主张鲁能置业公司逾期交房并支付逾期交房违约金的请求，没有事实及法律依据，不予支持。 根据物业管理条例的有关规定，物业公司收取物业服务费，应当遵循合理、公开、公平相适应的原则。物业费的收取应当在业主实际居住时开始计算。本案中，兰馨接收房屋的时间是2016年7月27日，玺悦物业公司要求兰馨支付之前的物业费用，不予支持。故玺悦物业公司应当退还兰馨未居住期间的物业费。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、玺悦物业公司于判决生效之日起十日内退给兰馨物业费53300.78元。逾期退款，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回兰馨的其他诉讼请求。案件受理费11649元，由玺悦物业公司负担550元、兰馨承担11099元。 玺悦物业公司不服，提出上诉。请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回兰馨对玺悦物业公司的诉讼请求。2.上诉费由兰馨承担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院二审认为，兰馨与鲁能置业公司签订的涉案《青岛市商品房预售合同》、《补充协议》及《协议书》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上述合同签订后，兰馨已依约交付房款，鲁能置业公司亦依约发出交房通知，但兰馨并未于2013年12月31日接收涉案房屋。2016年7月27日，兰馨与鲁能置业公司办理了房屋交接手续。办理房屋交接时，玺悦物业公司收取兰馨2013年12月31日至2016年10月31日的物业管理费53300.78元，现兰馨提起本案诉讼，要求玺悦物业公司予以返还。二审认为，根据本案查明事实及双方合同约定，鲁能置业公司无逾期交房事实，故兰馨未按约定时间接收房屋主要系其自身原因。玺悦物业公司主张根据购房合同及《前期物业管理服务合同》的有关约定，物业费应从交付之日即2013年12月31日起计收，故，因兰馨自身原因迟延接收房屋但物业费应从约定接收日期起算。二审认为，虽然上述合同约定了物业费的起算时间，但兰馨并未实际入住，因而玺悦物业公司并未实际给兰馨提供全部物业服务，其按兰馨已实际入住的标准收取兰馨物业费欠妥。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，……。”故玺悦物业公司收取兰馨未入住期间的物业费违反了合理、公平原则。一审法院据此判令玺悦物业公司退还兰馨物业费53300.78元，并无不妥，二审予以维持。在兰馨未接收涉案房屋的情形下，玺悦物业公司仍为涉案小区提供了安保等部分物业服务，必然也有相关费用支出，但本案中兰馨并未主张上述物业费的利息，从其交付至今已近3年，故该部分物业费利息已足够弥补玺悦物业公司的相关支出。 二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1133元，由玺悦物业公司负担。 再审期间，玺悦物业公司提交2013年12月31日至2016年10月31日兰馨物业费计算公式表格一份，根据该表格显示，兰馨交纳的53300.78元物业费包括31个月按照8折计算的物业费及3个月按照100%计算的物业费，每个月的费用包含三部分，分别为面积211.47平方米的部分每平方米8.6元的物业费和0.4元的电梯费，面积10.1平方米的部分每平方米1元的物业费。玺悦物业公司认可多收取了一个月的物业费1454.91元。 本院再审查明的其他事实与原审一致。 本院再审认为，本案再审争议的焦点是玺悦物业公司应否返还兰馨办理房屋交接时交纳的物业费。对此，本院认为，根据涉案《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》的约定，涉案商品房验收合格的标志为经青岛市崂山区工程质量监督站竣工验收备案。鲁能置业公司在发布交房公告的2013年12月28日时房屋已经具备合同约定的交付条件。但根据原审中兰馨提交的其家人与鲁能置业公司销售经理的谈话录音及现场照片等证据，可以看出在2014年2月时涉案小区仍有个别房屋未拆除，兰馨租赁的车库也尚未进行建设，兰馨及家人为此与鲁能置业公司进行协商要求其尽快将房屋交付。原审综合考虑上述情形及因兰馨未入住房屋、玺悦物业公司未提供全部物业服务等情况，依据物业费收取的合理、公平原则，判令玺悦物业公司返还兰馨未入住期间的物业费用并无不当。但兰馨交纳的53300.78元中，包含其2016年7月27日接收房屋后至2016年10月31日期间3个月的物业费用5733.93元，该时间段兰馨已接收房屋，该部分物业管理费系其应当交纳的费用，原审判令一并返还不当，本院再审予以纠正。故玺悦物业公司应返还的费用为47566.85元（53300.78-5733.93）。 综上所述，玺悦物业公司的再审请求不成立，但因其提交新证据导致原审认定物业费返还数额有误，本院再审予以纠正。兰馨及鲁能置业公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）鲁02民终4636号民事判决和山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3041号民事判决第二项； 二、变更山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3041号民事判决第一项为：青岛玺悦物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退给兰馨物业费47566.85元。逾期退款，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回兰馨的其他诉讼请求。 一审案件受理费11649元，二审案件受理费1133元，再审公告费600元，共计13382元，由青岛玺悦物业服务有限公司负担1867元、兰馨负担11515元。 本判决为终审判决。 审判长  蒲娜娜 审判员  张 锐 审判员  刘述明 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 杨坤 书记员高嘉慧