内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1501号上诉人（原审原告）：陈某，现住内蒙古巴彦淖尔市五原县。委托诉讼代理人：张某，内蒙古大法扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古万锦开元房地产开发有限公司。地址：内蒙古巴彦淖尔市临河区新华西街。法定代表人：邹某，系公司总经理。委托诉讼代理人：王某1，内蒙古日恒律师事务所律师。上诉人陈某因与被上诉人内蒙古万锦开元房地产开发有限公司（下称万锦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2020）内0802民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。上诉人陈某及委托诉讼代理人张某，被上诉人万锦房地产公司的委托诉讼代理人王某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈某上诉请求：一、请求贵院依法撤销临河区人民法院于2020年5月8日作出的（2020）内0802民初299号民事判决书，依法改判支持上诉人的―审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人无法为上诉人办理独立产权，上诉人购买涉案商铺的目的无法实现。被上诉人在上诉人购买涉案商铺时并未告知上诉人该商铺是可以分割、独立使用的商铺，亦未告知上诉人该商铺是无法分别办理单独产权证的产权式商铺，也就是说，被上诉人压根儿未告知上诉人涉案商铺只可以办理整体商铺的产权，涉案商铺属于整层业主的共有产权，上诉人无法获取单独产权证。而上诉人与被上诉人订立房屋认购协议的目的就是上诉人按协议约定向被上诉人支付购房款，被上诉人将涉案商铺的所有权转移上诉人，上诉人对涉案商铺享有完全所有权，上诉人可以完整的行使占有、使用、收益、处分的利。因此，被上诉人无法为上诉人办理单独产权与上诉人当初与被上诉人协议购买商铺是拥有独立产权、可以分割、独立使用的目的相悖的，故上诉人当初购买商铺的目的无法，现依据《中华人民共和国合同法》第94条规定，请求解除认购协议。二、因被上诉人无法为上诉人办理按揭贷款，应解除双方签订的《临河万锦国际广场认购协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因一方当事人的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。实践中，商品房按揭贷款合同的签订并非完全取决于买受人的还款担保能力，银行对于贷款合同保证人（即开发商）的资信状况和保证能力更为关注。如果按揭贷款合同未能签订，结合普通购房者的履行能力，买卖合同的继续履行即成为事实上的不可能。该条规定赋予了当事人请求解除商品房买卖合同的权利。本案中，上诉人与被上诉人双方约定的购房款支付方式为按揭贷款，此后因被上诉人原因导致上诉人未能办理按揭贷款手续，再加上上诉人自身没有支付剩余购房款的能力，导致上诉人无法继续履行该协议，故上诉人按照该法律规定请求解除《临河万锦国际广场认购协议》具有事实依据及法律依据。被上诉人辩称：上诉人的上诉理由违背客观事实，违反法律规定。1、涉案商铺可以办理独立产权。2、被上诉人不存因资信问题导致上诉人无法办理按揭贷款情形。3、适用商品房解释23条的前提是因不能贷款导致合同无法继续履行，而本案被上诉人允许上诉人分期付款，并且无需支付利息。银行贷款条件更为优越，不存在导致上诉人无法继续履行合同的情形，上诉人依据合同法94条以及解释23条规定请求解除合同但适用前提不存在，实质是恶意毁约，故，请求驳回上诉，维持原判。陈某的一审诉讼请求：1、判决解除原、被告在2014年5月23日签订的《临河万锦国际广场认购协议》；2、判决被告给原告返还在2014年5月23日给被告交付的购房款182100元，并由被告给原告按照年利率6%赔偿占用原告购房款的利息损失，利息承担到实际返还之日止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告陈某与被告万锦房地产公司2014年5月5日签订《临河万锦国际广场认购协议》。协议约定由原告购买被告开发的临河万锦国际广场3层3402号商铺，建筑面积为20.66平方米，该商铺原价为516500元，经优惠后双方确定购买价为503000元。协议第三条约定，购房款支付方式为办理按揭贷款。协议第二条第3款约定，万锦房地产公司2015年10月1日至2018年9月30日反租案涉商铺，租金总额150900元，租金抵顶购房款。同日，万锦房地产公司向陈某收取案涉商铺首付款182100元。另查明，因万锦国际广场商铺性质不能办理按揭贷款，万锦房地产公司与案外人王某2（王桂凤）、王某3（杜静茹）分别签订认购协议和商品房买卖合同各一份，将付款方式变更为一次性付款；万锦房地产公司与案外人苏某、单某分别签订认购协议及商铺买卖合同，将付款方式变更为分期支付且无需承担利息。以上事实有认购协议、房屋买卖合同、收据、当事人陈述、答辩等证据在卷佐证。一审法院认为，合同当事人应当全面适当履行合同约定的义务，一方违约致使合同目的不能实现，守约方享有法定解除权。本案中，被告万锦房地产公司在原告陈某无法办理按揭贷款的情况下，向原告提供了一次性支付购房款或分期免息支付购房款等支付购房款方式，并且按照认购协议约定以占有改定方式向原告交付案涉商铺。该认购协议完全可以继续履行，合同目的能够实现，不存在商品房买卖合同解释第二十三条规定的不能继续履行的情形。原告以无法办理按揭贷款为由解除认购协议，拒绝按照其他方式支付购房款，本质是不愿履行合同义务，恶意毁约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下：驳回原告陈某诉讼请求。案件受理费4851元由原告陈某承担。二审中，上诉人陈某提交了新证据，1、图片（维多利广场宣传页）一张复印件，举证意图：开发商向买受人销售的是独立产权的商铺。2、个人信用报告一份，举证意图：买受人个人信用极好，无逾期记录，符合按揭贷款的条件。3、电话录音两份，（第一份时间2020年4月30日，业主与维多利商铺会计刘珍的通话；第二份时间2020年5月18日，万锦国际工作人员与业主高龙龙的通话）举证意图：购买商铺时开发商表示可以办理按揭贷款。被上诉人进行了质证：对1号证据认可，该商铺可以办理产权。对2号证据与本案无关联性，对于按揭贷款是银行贷款政策的原因，不是上诉人个人的征信原因，不存在上诉人征信没有有问题，就是万锦公司的征信有问题，万锦公司的征信没有问题。对3号证据因为上诉人没有指明具体的通话人员的姓名，真实性需要庭后核实，对于对话内容中同意上诉人10年分期支付以及在此期间按照实际已付款计算租金，我们是认可的，对于上诉人主张最初是万锦公司承诺能办理贷款意在说明最终未办理贷款的责任在于万锦公司的举证目的不认可，付款是买受人的义务，选择何种付款方式在于买受人的意愿，并非是出卖人的强制要求，因政策原因导致贷款未实际办理时，买受人无权将责任转嫁给出卖人。被上诉人未提交新证据。上诉人陈某提交的证据不能证明本案事实，本院不予认定。本院对于一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：协议是否应解除，被上诉人是否应返还上诉人房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”陈某2014年5月与万锦房地产公司签订了《临河万锦国际广场认购协议》约定：购房款支付方式为办理按揭贷款，并且万锦房地产公司与陈某均同意2015年10月1日至2018年9月30日三年租金150900元抵顶房款。陈某称一直不知道案涉房屋不能办理贷款，从签订房屋买卖合同至起诉超过5年时间不办理贷款手续陈某不可能不知情。在案涉房屋不能办理贷款的情形下，陈某又认可三年的房租抵顶房款，万锦房地产公司又向陈某提供一次性支付购房款或分期免息支付购房款等支付购房款方式，且按揭贷款的方式也是分期支付房款。故该认购协议不是不能继续履行，合同目的通过其他方式是可以实现的，不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的不能继续履行的情形。综上，陈某的上诉请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4851元，由陈某负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 杜 彬审判员 罗一民 二○二○年十月二十七日书记员 王力清