河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7826号 上诉人（原审被告）：吴某，男，1966年5月出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：池莎莎，河北北方国立律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：石家庄市新华区瞳某幼儿园，住所地石家庄新华区。 法定代表人：吴某，该园园长。 委托诉讼代理人：池莎莎，河北北方国立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：双剑公司，住所地石家庄鹿泉区。 法定代表人：徐某军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈浩，河北决策律师事务所律师。 上诉人吴某、石家庄市新华区瞳某幼儿园（以下简称瞳某幼儿园）因与被上诉人双剑公司（以下简称双剑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴某及上诉人吴某、瞳某幼儿园共同委托诉讼代理人池莎莎，被上诉人双剑公司委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴某、瞳某幼儿园上诉请求：撤销一审判决，查清事实后改判，一、二审诉讼费由被上诉人双剑公司承担。事实与理由：一、被上诉人双剑公司不是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织、主体不适格。1、2004年1月16日，广信公司（甲方）与上诉人吴某的爱人张某华（乙方）签订联合经营协议书中明确载明房屋归广信公司所有，广信公司以该房屋入股幼儿园。这一事实与被上诉人双剑公司所述房产归其所有相矛盾。2、一审庭审中，被上诉人双剑公司提交的房屋产权证不能确定其真实性，原因如下：庭审时未提交原件，该房产证是集体房产证，只是临时证明，不能证明房产实际归属，《房屋租赁合同》中记载租赁房屋建筑面积660平方米，房屋产权证记载幼儿园建筑面积503.86平方米，此矛盾内容无法证明房屋产权证系本案租赁房屋的。3、上诉人对被上诉人双剑公司提交的《房屋租赁合同》真实性有异议，合同不是本人签字，一审认为“原告提交的房屋租赁合同是否系二被告签名或盖章并不影响原、被告之间形成的不定期租赁关系”，虽逻辑正确但不全面。该租赁合同还直接证明原、被告之间存在房屋租赁关系，如签字非本人所签，原告也将无法证明其与本案有利害关系。二、不应将吴某作为被告。本案案由是房屋租赁合同，实际承租人是瞳某幼儿园，不是吴某。《房屋租赁合同》中吴某是委托代理人，吴某作为法定代表人、园长代表幼儿园租赁房屋，产生的权利的享有者及义务的承担者均为瞳某幼儿园，并非吴某个人。房屋租赁期间，房租、水、电费等的交款单位均是瞳某幼儿园，一审将吴某作为被告并判决吴某与瞳某幼儿园共同承担责任，没有事实和法律依据。 双剑公司辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋为双剑公司所有，有房产证为证，上诉人所述广信公司与吴某的爱人张某华签订的联合经营协议书，双剑公司不予认可，从未将房产交由广信公司建设或者租赁，广信公司与张某华签署的联合经营协议书与双剑公司无关，双剑公司不清楚该协议且该协议的签署方也不是上诉人。2、即使上诉人不承认签字，但涉案房屋确为上诉人租赁，上诉人也一直向双剑公司缴纳房租，双方应为不固定期限合同，双剑公司随时有权解除合同。3、租赁合同的签署方为上诉人吴某、瞳某幼儿园，将其列为原审被告，符合法律规定。 双剑公司向一审法院起诉请求：判令解除双剑公司与吴某、瞳某幼儿园之间房屋租赁合同，吴某、瞳某幼儿园腾出所租赁的石家庄市新华区西三庄街7号房间；判令吴某、瞳某幼儿园支付拖欠租赁费44000元；诉讼费用由吴某、瞳某幼儿园承担。 一审认定的事实：原告提交房屋租赁合同，欲证明原告与二被告之间就所涉房屋存在租赁关系，租赁期限自2015年4月7日至2018年4月7日，租金每月11000元。房屋租赁合同显示：出租人甲方双剑公司，承租人乙方吴某，签订时间2015年4月7日，租赁房屋坐落于新华区建筑面积660米²，房屋质量合格；租赁期限2015年4月7日至2018年4月7日；月租金壹万壹仟元整；每月十五日前将本月房费一次性交清；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费；采暖费、物业费等承租人对物业公司签订，按合同交纳各项费用不得拖欠；租赁房屋的用途幼儿园；承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上，出租人有权解除本合同；承租人所欠各项费用达（大写）壹万元以上，出租人有权解除本合同。房屋租赁合同第二页承租人处盖有“石家庄市新华区瞳某幼儿园”字样章，委托代理人显示为“吴某”。吴某、瞳某幼儿园质证意见：房屋租赁合同不是我签的字，幼儿园的章也不是我们的章；实际上租赁了原告的幼儿园，没签合同，房租的数额1.1万元认可，租金已经交到8月份了，8月份之后的给原告原告不要，欠原告的租金我该给还是给他的。原告提交收据三本，欲证明二被告欠付所诉房租。吴某、瞳某幼儿园质证意见：收据也没有章，只显示收房租，只是一个白条，我也有收据，但是不是原告的单位，上面都有章，我的收据上面写的是“石家庄市双剑工具有限公司三产办公室收费专用章”，我确实交了这些钱了，但不是给原告交的。原告提交情况说明并陈述：双剑公司三产办公室，不具有独立的法人资格，系我公司下设办公室。情况说明：双剑公司2001年由原石家庄市钢锉厂，经市体改委批准转制而成。根据当时市政府要求“退二进三”政策（市内退出第二产业兴办第三产业），双剑公司在原地址（石家庄市西三庄街7号）兴办第三产业，第二产业搬至鹿泉。为方便原地址员工管理特设立“双剑公司三产办公室”，全权代理我司在原地址房产的出租与管理、收费事项。该办公室不具有独立的法人资格，系我司下设办公室。现该办公室已撤销，印章已封存。在我司与吴某、石家庄市新华区瞳某幼儿园签订的房屋租赁合同中，在乙方签名为“吴凡”，系书写笔录，应为“吴某”。二被告意见：三产办公室收我的费用，是不是就相当于双剑公司；我的房租、水、电、暖都是三产办公室收的；是不是三产办公室就代表双剑公司，所有的三产办公室的责任都是由双剑公司来承担。原告陈述：针对收取房租的问题我公司认可，没有看到被告提交水、电、暖票据，所以无法认可。吴某申请笔迹鉴定。吴某称其没有对比素材提交。原告亦没有提交对比素材。经询问双方是否同意以庭审笔录中吴某签字为对比样本。被告吴某无意见。原告有异议并表示当时签订合同的笔迹鉴定时间与现在相隔多年，笔迹会有变动，与现在的笔迹会有明显不一致的地方，不能排除其故意签字与过去不同的情况。原告提交房屋产权证，显示房屋所有权人为双剑公司的，房屋坐落新华区西三庄大街7号，产别股份制企业房产，房屋状况中包括幢号5房屋总层数-2-0，建筑面积（平方米）503.86，设计用途幼儿园。吴某、瞳某幼儿园陈述：对房产证明有疑问，我也是该小区业主，产权不清，我当时申办幼儿园时，告诉我是配套设施，没有手续没有办法办理，现在又说是其单位的资产，我都已经装修进行了投资又说是单位的资产了，幼儿园实际上是三楼，我开始用这个幼儿园就是三层，我置疑的是房产证是小区的公共设施还是原告单位的。关于合同履行情况。原告陈述：被告认可租赁原告房产，根据不固定期限的租赁，双方均可解除；被告认可在2019年5月份，我方通知其要收回房屋，其表明我方已经履行了提前通知的义务；因为到8月份已经不再收取房租，要收回该房屋，我们到11月份才进行起诉，在诉讼之前也进行了诉前调解，但并未调解成功，至今已经5个月的时间，已经履行了提前通知的义务；该房屋所有权为我公司，即使如被告所述，由教育部门变更为普惠性质的幼儿园，也应由我公司进行收回并上交，变更为普惠幼儿园，被告占有该房屋，拒不交还，想要达到免费使用，极大损害了我公司的利益。被告陈述：我没有认可2019年5月份他通知我了，2019年5月份是政府开了一个会，2019年1月22日发布国务院办公厅印发关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作通知；8月份原告就不收我房租说要收回，我办幼儿园时进行了投资，让收回的话需要双方协商，现在没有协商成。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据本案现有证据及原、被告陈述显示：二被告自原告处租赁房屋用于经营幼儿园，二被告交纳租金至2019年7月，2019年5月原告要收回幼儿园，之后拒收被告2019年8月租金，原告在与二被告协商解除租赁关系未果后诉至法院。综上，原告提交的房屋租赁合同是否系二被告签名或盖章并不影响原、被告之间形成的不定期租赁关系。依法不定期租赁，原告可以随时解除合同，故对其解除合同诉求，予以支持。原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。原告未提交证据证明其向被告通知了合理的期限，故应给予被告一定期限使其搬离所租赁的石家庄市新华区西三庄街7号房间，酌定期限为60日。二被告辩称，原告与被告系合作办幼儿园，有2004年1月原始合同，但不提交。二被告对其辩称不提供证据证明，不予采信。关于原告主张被告支付租金的诉求，被告认可其占有使用租赁房屋及租金为每月1.1万元，故被告应向原告支付2019年8月-2019年11月的租金4.4万元。二被告辩称办幼儿园有投资，回收需要协商。二被告可继续与原告协商处理，协商不成可另案诉讼。经调解无效，一审判决：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同（不定期）；被告吴某、石家庄市新华区瞳某幼儿园于本判决生效之日起60日内搬离其租赁的石家庄市新华区西三庄街7号房间（即设计用途为幼儿园的房屋）；二、被告吴某、石家庄市新华区瞳某幼儿园于本判决生效之日起15日内给付原告双剑公司2019年8月至2019年11月的房屋租金共计人民币4.4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取计450元，由被告吴某、被告石家庄市新华区瞳某幼儿园负担450元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，并经组织质证。对当事人二审争议的事实，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，第一，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。被上诉人双剑公司提交的房屋产权证书能够证明坐落于石家庄市新华区房产所有权人为被上诉人双剑公司。上诉人瞳某幼儿园租赁该房屋用于经营幼儿园，期间向被上诉人双剑公司交纳租金，且2018年4月7日之后，双方仍在实际履行。基此，双方之间形成不定期租赁合同关系，事实清楚，应予认定。本案系房屋租赁合同纠纷，被上诉人双剑公司系出租人，作为原告起诉，主体适格。第二，上诉人瞳某幼儿园系民办非企业法人，依法独立享有民事权利承担民事责任。在租赁合同关系建立时，上诉人瞳某幼儿园已经成立，从《房屋租赁合同》落款处显示的内容以及租赁合同关系的实际履行情况看，上诉人吴某是委托代理人、出面经办人身份，租赁合同关系的相对方是上诉人瞳某幼儿园，上诉人吴某从事的民事行为系其作为上诉人瞳某幼儿园园长履行的职务行为。《民法总则》第一百七十条第一款规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。因此，上诉人吴某民事行为产生的法律后果应当由上诉人瞳某幼儿园承担，上诉人吴某不是承担民事责任的主体。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初237号民事判决第一项为：解除双剑公司、石家庄市新华区瞳某幼儿园之间的房屋租赁合同（不定期），石家庄市新华区瞳某幼儿园于本判决生效之日起60日内搬离其租赁的石家庄市新华区西三庄街7号房间（即设计用途为幼儿园的房屋）； 二、变更石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初237号民事判决第二项为：石家庄市新华区瞳某幼儿园于本判决生效之日起15日内给付双剑公司2019年8月至2019年11月的房屋租金共计人民币4.4万元； 三、驳回双剑公司对吴某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一案件受理费900元，减半收取计450元，二审案件受理费900元，合计1345元，由石家庄市新华区瞳某幼儿园负担。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年十月二十二日 书记员  郄张雨