江西省上栗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0322民初1869号 原告：杨宜萍，男，1968年8月4日出生，汉族，上栗中学教师，住萍乡市上栗县。 被告：江文德，男，1956年2月28日出生，汉族，农民，住江西省萍乡市上栗县。 委托诉讼代理人：江迪丰，系江文德侄子，1975年10月22出生，农民，住江西省萍乡市上栗县。 原告杨宜萍诉被告江文德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宜萍，被告江文德及其委托诉讼代理人江迪丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨宜萍向本院提出的诉讼请求：1、判令被告履行合同，确认购买房屋的权归原告所有，即合同有效；2、判令本案诉讼费及律师费由被告承担；3、判令被告因拒不履行合同带来的交通费、误工费等2000元，耽误工期按所付购房款月息2%赔付。事实与理由：原先与被告系几十年的邻居关系。原告于2020年4月5日与被告在长平村村主任李某同志的主持下，原告将合同约定全款20000元（所追加2000元）,经李某清点过手后再转交给被告，购买了被告荒废多年的与原告紧密相邻的老屋及牛栏屋，并签订房屋买卖合同，签订合同时，被告承诺，合同约定房屋范围属他个人财产，房屋交付原告后，其兄弟及子侄等任何人不得干涉，若有人干涉，均由被告出面解决，要出钱也由被告去承担。村主任也重复相同意思后，原告才同意签订合同。合同生效，被告将约定房屋交付碑，但在交付后第三天，原告准备动工时，被告侄子等人提出所签合同范围有一条约1米路通向被告大家庭老屋，干扰原告动工。2020年5月14日，在村主任的主持下，双方同意牛栏屋的买卖已成事实，通向江家老屋小路先维持现状，搁置争议，待政府部分断定后再动工，2020年5月17日，原告雇请挖机对两间牛栏屋动工时，被告家人再次强行干扰动式，经长平派出所出警调解无效，并自该日起，被告全面反悔，提出全盘否定合同，拒不执行合同所有条款，由开始提出要留出1米路变为单方面全部毁约，后经多部门调解无效。 被告江文德辩称，1、买卖协议上的房屋不是本人所有；2、上任村主任对其老屋所有权不清楚；3、买卖协议上的两间老厕所早在3月份前已拆为自留地与合同内容不符；4、原告户口不在长平村**，不能享有农村土地买卖的权力，综上，请求驳回原告杨宜萍的诉讼请求。 原告杨宜萍为支持其诉讼请求向法庭提交如下证据：1、关于老屋买卖协议一份，拟证明原、被告双方于2020年4月5日签订老屋买卖协议，并约定相关事项。2、牛栏屋照片1张，拟证明两间牛栏屋为江文德所有。3、长平村20组房产登记卫星平面图，拟证明江家老屋出入路走祠堂正厅。4、1987年与江家调解协议一份，拟证明黄培明自留地处无小路出入江家老屋。5、黄培明证言一份，拟证明原自留地无小路出入江家老屋。6、与杨宗辉土地转让协议，拟证明无小路出入江家小屋。7、村委会三份证明、长平村20组集体经济组织成员花名册，拟证明杨宜萍与许礼是夫妻关系，许礼其儿子杨弘毅为长平村集体经济组织成员，房屋买卖属实。8、许礼娘家户户口簿及土地承包经营权证，证明许礼原籍为农村户口。9、许礼及父亲户户口簿2本，证明许礼原籍为农村户口。10、杨宜萍的老身份，拟证明原告祖籍在长平村灌坝上**。11、结婚证，拟证明原告与许礼是夫妻关系。12、分家协议，拟证明我在长平村无完整住屋供其居住。13、公证书，赠与协议各一份，拟证明原告夫妻在萍乡城内无房产。14、与甲方谈话录音(手机当庭播放)，拟证明甲方兄弟不和，合同所买房屋为原甲方所有，不属于江家大家庭。15、证人证言(证人在旁听席旁听)，拟证明在场人证明买卖成立，无小路和出入江家大屋。 被告向法庭提供证据：1、证明一份，拟证明原两间牛栏是大家庭共有，被告实际只有一间。2、1984年5月4日长平乡长平村第20村民小组协议，拟证明被告的产权不属于一人所有。 本院组织原、被告双方当庭对证据进行了质证，根据双方的质证意见并经本院审查所有证据，分析与认定如下：1.被告对原告的证据的质证意见：1.老屋买卖协议的真实性没有异议。2.牛栏屋照片的真实性无异议，但本人只有一间，且在协议之前的3月份就已成为自留地了，牛栏屋已不存在。本院对该两份证据的真实性、关联性予以确认，对合法性在本院认为部分进行论证。对证据3至证据14共12份证据，其中证据7中村委会2020年4月6日出示的证明杨宜萍购房款20000元已付清给甲方属与本案有关联，属有效证据外，其他证据原告的证明目的是：原告没有房屋、是本地人、购买被告房屋有合法性以及被告老屋原没有出入路等，均与本案老屋买卖合同是否有效没有关联，本院不予确认。原告对被告的证据的质证意见：1.牛栏屋两间被告已卖给了原告，如果不是他的为什么会卖，与生活常理不符。2.1984年的协议是真实的，但后来该老屋是属被告所有，对证据2在双方质证时，被告亦承认是属自己所有。本院认为第一份证据，属证人证言，因证人未到庭作证，不能作为有效证据，本院不予确认。被告自己在质证时承认老屋是自己所有，因此，本院对证据2的真实性予以确认，但对证明目的不予确认。 本院结合各方当事人的陈述及对证据的认定确认本案事实如下：2020年4月5日，原告杨宜萍与被告江文德在长平村的主持下签订了《关于老屋买卖的协议》一份，甲方是江文德、乙方是杨宜萍。一、（1）甲方的厕所屋四至：东靠水泥路为界，南靠杨宗辉的菜土岸为界，西靠乙方的余坪为界，北靠乙方的围墙为界，一次性卖给乙方使用。（2）甲方的老屋四至：东靠杨宗辉的菜土为界，南靠杨宗辉的菜土为界，西靠杨宗芳的房屋为界，北靠甲方几兄弟共管的老宅基地为界，一次性卖给乙方使用。二、金额与付款方式：两间老厕所屋和一栋老屋总金额为贰万元正，一次性付清。三、甲方收到乙方的房屋款后，作一次性卖给乙方，乙方在政策允许内可做任何使用，甲方和任何人不得干涉。四、未尽事宜双方协商处理。五、本协议一式三份，村委会、甲方、乙方各执一份，签字盖章生效，均具有同等法律效力。协议签订后，原告于签订协议当日在村委会的见证下将20000元购房款交给被告江文德，后，被告江文德的兄弟及子侄不同意该房屋出让，被告江文德将购屋款交在村委会，现仍在村委会保管，另查明，协议中的厕所屋实际是原来的牛栏屋。 本院围绕查明的事实归纳以下争议焦点：1、原被告双方签订的老屋买卖协议是否有效？2、原厕所屋在签订协议时已拆除，现为自留地是否可以买卖？3、原告要求被告承担误工费2000元是否合理？ 本院认为，1.原、被告双方签订的老屋买卖协议是在村委会派员参加下进行的签订的，是双方真实意思表示，被告江文德的老屋宅基地在1984年建房前尽管是被告兄弟共有，但被告建房居住至今已三十余年，因农村房屋原来普遍没有办理产权登记，被告当庭亦证实是其所有，因此，被告江文德有权自行处置其所有的老屋，双方签订的老屋买卖协议中对老屋部分的协议合法有效。2.原、被告双方在协议中关于厕所（牛栏）屋部分，因双方签订合同时，两间牛栏屋已被告政府拆除，现实际为自留地，双方对自留地进行买卖的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制、第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让的强制性规定，该部分协议内容属无效协议，本院对协议内容中关于牛栏屋买卖部分确认为无效。3.原告要求被告赔偿其2000元交通费误工费，因没有提交有效证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十六条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告杨宜萍与被告江文德于2020年4月5日签订的《关于老屋买卖的协议》第一条第（1）款协议无效，其他部分有效。 二、驳回原告杨宜萍的其他诉讼请求。 案件受理费400元，由被告江文德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员 刘金良 二〇二〇年十月九日 代书记员 张开桃