兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初2162号 原告：宋宝军，男。 被告：绿地集团兰州新区置业有限公司。 法定代表人：李蓟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张**宇，甘肃勇盛律师事务所律师。 原告宋宝军与被告绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋宝军、被告绿地公司委托诉讼代理人张**宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋宝军向本院提出诉讼请求：1．判令绿地公司交付所购买的房屋和钥匙等；2．要求退还多收的购房款14723元；3．要求绿地公司按照合同约定代其办理房产证；4．本案的诉讼费用由绿地公司承担。事实和理由：2015年11月27日，宋宝军与绿地公司签订了《商品房买卖合同》，约定绿地公司将其开发建设的位于兰州新区××幢××单元××号房屋出售给宋宝军，总价款43.44887万元。后宋宝军付清全部房款。2020年4月27日，宋宝军接到通知收房的电话，遂于同年5月5日前去收房，但绿地公司告知其需另行交纳不合理费用，否则无法交付房屋和钥匙以及相关资料，也不予办理退款，不予代办产权证书。综上，宋宝军与绿地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，宋宝军已付清全部房款，绿地公司应在房屋建成后及时通知宋宝军验收房屋、核实面积并交付房屋，协助办理产权证并退还多收的房款。现绿地公司借故不履行合同义务，该公司的行为已经构成违约，宋宝军为维护自身合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。 绿地公司辩称，一、认可宋宝军的第二项诉讼请求。二、宋宝军未能收房的原因系其自身所致，与绿地公司无关。绿地公司与宋宝军签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款以及附件四补充协议第四条第2项、第5项针对房屋交付已经作出约定，案涉房屋在合同约定的交付期限（2016年9月30日前）已具备交付条件，但是宋宝军迟迟不来收房。房屋交付是双务行为，在宋宝军不予配合的前提下绿地公司无法单方交房，且宋宝军并未交纳案涉房屋的物业服务费等相关费用，故绿地公司不应向其交付案涉房屋。三、绿地公司与宋宝军签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条第1项、第2项针对案涉房屋的所有权登记已经作出约定，在宋宝军未收房的前提下，绿地公司无法配合宋宝军办理涉案房屋的所有权登记，且相关费用应由宋宝军承担。综上，宋宝军在未履行合同约定义务的前提下要求绿地公司向其交付房屋并办理房产证的诉讼请求没有事实和法律依据，应予全部驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年7月30日，宋宝军刷卡支付购房定金20000元。2015年9月23日，宋宝军（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015预32255），双方主要约定：宋宝军购买绿地公司位于兰州新区××幢××单元××号房，建筑面积共130.89ｍ2，该商品房单价4280元／ｍ2，总金额560209元；第五条：面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定多退少补，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；第八条：交付期限：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用；第十一条：交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。附件四：补充协议：……第四条：该商品房的交付：……2．出卖人按合同主文约定日期将商品房交付给买受人的条件是买受人付清全部费用【包括但不限于全部房价款，逾期付款违约金、取暖费（若有），物业服务费、由出卖人垫付的公共事业费（包括但不限于电表费、有限电视初装费、水费、天燃气初装费等（若有）】及甲方垫付的物业专项维修资金，若买受人未在合同主文约定日期前付清上述全部费用，出卖人有权推迟交付商品房，商品房交付期限自动变更为买受人付清上述全部费用之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付商品房的，出卖人无需就推迟事宜通知买受人……5．买受人未收到《交付通知书》的，以合同主文约定的交付期限的最后1天为交付时间，以该商品房所在地为交付地点；买受人应在该日期和地点与出卖人办理该商品房的交接手续。第五条：关于产权登记的约定：1．买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款；若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。2．出卖人为买受人提供阶段性按揭担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。 2015年10月17日，绿地集团兰州新区置业有限公司向宋宝军出具收据，载明金额为390,000元，备注为零首付按揭贷款。2018年9月19日，兰州新区绿地酒店管理有限公司向宋宝军出具收款收据三份，其中，编号205934的收据载明：“首付还款110,209元”；编号205936的收据载明：“胡广菊H2-2-1614定金冲抵宋宝军零首付付款，金额20,000元”；编号205937的收据载明：“万应达H2-2-2104定金冲抵宋宝军零首付付款，金额20,000元”。2016年6月29日，兰州新区城乡建设管理局经审查绿地公司提交的关于绿地智慧金融城一期（H地块）一标段的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明符合备案要求，同意备案。2016年9月27日，绿地公司在兰州晚报（A04版）刊登《商品房交付公告》，载明：“尊敬的绿地智慧金融城业主……兰州新区绿地智慧金融城H区（1#、2#、3#、4#高层；9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、22#、27#别墅；32#、33#、34#、35#、36#商业）已经具备交付条件。凡购买上述房屋且《商品房买卖合同》中约定的交付日期为2016年9月30日的买受人，请于2016年9月30日携带本人身份证、私章、购房合同、房款收据及相关费用前往集中交房中心办理收房手续……本公告自发布之日起，将视为已正式通知买受人办理收房手续”。2018年4月，绿地公司电话通知宋宝军接收房屋，宋宝军遂于2018年9月19日前往绿地公司收房，但就物业费缴纳以及多收房款退还等问题双方未协商一致，绿地公司未向宋宝军交付涉案房屋钥匙。2020年4月，绿地公司又电话通知宋宝军接收房屋，同年8月18日，宋宝军再次前往绿地公司收房，绿地集团兰州置业营销部向长城物业公司出具《房屋结算及进户凭证》，载明宋宝军购房款已全面结清，请予办理进户手续。该营销部并向宋宝军出具《房款确认单》，载明退面积差额14,723元。但双方再次因物业费缴纳以及房款退还问题产生纠纷，绿地公司未向宋宝军移交钥匙，也未提供合同约定移交房屋时应提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2020年8月27日，宋宝军诉至本院处理。 认定以上事实的证据有：宋宝军与绿地公司均提交的《商品房买卖合同》，宋宝军提交的收据（二份）、收款收据（三份）《房屋结算及进户凭证》《房款确认单》，绿地公司提交的《竣工验收备案表》、兰州晚报（2016年9月27日A04版），上列证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，宋宝军与绿地公司签订的《商品房买卖合同》及其附件补充协议，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系双方自愿达成，内容真实有效，应予以确认，双方均应遵照履行。对于宋宝军的诉讼请求是否成立的问题，评述如下： 第一、关于宋宝军主张绿地公司向其交付涉案房屋的请求。庭审查明，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。现宋宝军已经按照合同约定履行了全部付款义务，绿地公司也已取得《竣工验收备案表》并刊登《商品房交付公告》，载明绿地智慧金融城H区2#楼已经具备交付条件，故根据涉案合同第八条约定：“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用”，绿地公司应当将涉案商品房交付宋宝军使用。对于绿地公司辩称涉案合同补充协议第5项对房屋交付已经作出约定，且该公司已经刊登交付公告，宋宝军未收房的原因系其自身所致，与绿地公司无关的意见，本案《商品房买卖合同》补充协议第四条第5项虽约定：“买受人未收到《交付通知书》的，以合同主文约定的交付期限的最后1天为交付时间，以该商品房所在地为交付地点；买受人应在该日期和地点与出卖人办理该商品房的交接手续”，但该条款系当事人为了重复使用而预先拟定的格式条款。依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效力”的规定，该条款关于房屋交付的约定属于减轻出卖人责任并加重买受人责任的条款，实质上免除了绿地公司通知宋宝军收房的义务，将通知收房的义务全部转嫁给买受人，因而该条款无效。且绿地公司虽刊登交付公告，但该公告并不具有使特定业主知悉的效果，故不能认定绿地公司履行了《商品房买卖合同》第十一条关于“书面通知”的义务。综上，对于绿地公司的该项答辩意见不予采纳。对于绿地公司辩称宋宝军并未交纳案涉房屋物业服务费等相关费用，故该公司不应向其交房的意见，本案系房屋买卖合同纠纷，物业服务合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，绿地公司并非提供物业管理服务、收取物业费的合同主体，故绿地公司以此拒绝交房于法无据，对该答辩意见本院亦不予采纳。 第二、关于宋宝军主张退还多收购房款14,723元的请求，绿地公司认可无异议，本院予以支持。 第三、关于宋宝军主张绿地公司按照合同约定代其办理房产证的请求，根据其与绿地公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现涉案房屋虽未交付使用，但绿地公司在交付房屋之后，应当按照约定履行代为办理房产证的合同义务。故宋宝军的该项诉讼请求成立，予以支持。 综上所述，宋宝军的诉讼请求成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起十日内向宋宝军交付其名下位于兰州新区××幢××单元××号房屋； 二、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起十日内向宋宝军退还购房款14,723元； 三、绿地集团兰州新区置业有限公司将位于兰州新区××幢××单元××号房屋交付宋宝军使用后按照合同约定代其办理房产证； 已减半收取的案件受理费284元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员  刘 锋 二〇二〇年十月三十日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦