安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2711号 上诉人（原审被告）：灵璧县农业农村局，住所地安徽省灵璧县灵城镇花园街西端，统一社会信用代码11341323003201545M。 法定代表人：王正新，该局局长。 委托诉讼代理人：冉凡茂，男，该局职工。 委托诉讼代理人：张广义，安徽锦和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程鑫韬，男，1986年5月9日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：程民（系程鑫韬之父），男，1961年10月18日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上诉人灵璧县农业农村局因与被上诉人程鑫韬拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初2492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 灵璧县农业农村局上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定补偿面积为121平方米无事实依据。依据双方最初签订的《拆迁补偿安置协议》，约定交付给程鑫韬的房屋面积为97.3平方米，在双方未就此重新达成协议的情况下，应当以97.3平方米作为标准计算补偿面积。2.一审法院计算违约金无事实依据。程鑫韬各项拆迁费用已经领取，安置过渡费一直计算至其入住，剩余29000余元安置费因程鑫韬不同意领取才未发放。程鑫韬并未举证证明其损失情况，双方也未就违约金计算方式进行约定。双方原于2007年签订的《拆迁补偿安置协议》约定逾期交房每日按照每平方100元计算违约金不仅不符合法律规定，且因程鑫韬在2017年与灵璧县灵城镇人民政府签订新的房屋征收补偿安置协议导致原协议的变更。一审法院仍参照原协议计算违约金错误。况灵璧县农业农村局只是政府的职能部门，对于政府拆迁安置无力解决，只能根据政府整体工作安排进行。在整个拆迁安置过程中灵璧县农业农村局无任何怠慢和过错，不应承担责任。二审补充上诉理由：1.双方原签订的《拆迁补偿安置协议》涉及的房屋系房改房，程鑫韬应按照房改房的拆迁安置履行义务；2.房屋拆迁后一直未能安置，程鑫韬可以通过解除合同、赔偿损失的方式主张权利，其怠于行使权利造成的损失应由其自行承担。 程鑫韬辩称，1.《拆迁补偿安置协议》安置房屋有97.67平方米和111.52平方米两种房型可以选择，程鑫韬当时选择了97.67平方米的房屋，其余三户选择了111.52平方米房屋，但该两种房型是建立在“农委综合楼”建成之上。由于该综合楼未能建设，《拆迁补偿安置协议》约定的房屋、楼层、户型、面积、房号等也随之湮灭。2.2015年8月中安城市广场整体拆迁时，建造的全部是高层电梯房，灵璧县农业农村局无法按照原约定兑现，只能采取变更房源的办法。故包括程鑫韬在内的四户在中安广场重新选定了121平方米的户型，这是灵璧县农业农村局向灵璧县灵城镇人民政府提出的书面申请，并经时任常务副县长签字批准后办理。当时灵璧县农业农村局并未附加任何条件，中安城市广场首期只推出了121平方米和81平方米两种户型，并无其他更适宜的房源。如果按照灵璧县农业农村局主张按照原拆迁安置协议第九条履行，即“安置面积以实际面积为准，产权面积与合同面积差额，按1000元/平方米互补差价”。照此，97.67平方米以外的部分程鑫韬只应承担1000元/平方米，反而会获得更大的利益补偿。3.程鑫韬与灵璧县农业农村局在签订《拆迁补偿安置协议》时对违约金进行约定，并经公证处办理公证，该约定不违反法律规定。2015年8月程鑫韬与灵璧县灵城镇人民政府签订的协议只是对安置房屋进行约定，并不涉及其他内容。灵璧县农业农村局向灵璧县灵城镇人民政府出具的书面函也明确承诺“其他有关问题，由农委负责解决”，灵璧县农业农村局并未提供证据证明与程鑫韬就违约责任等约定内容进行变更或履行完毕。4.灵璧县农业农村局系独立的法人，在房屋拆迁后13年的时间里程鑫韬多次要求协商解决房屋问题，至今仍存在遗留问题未能解决，灵璧县农业农村局多次存在过错。5.房改房在《拆迁补偿安置协议》中进行约定，先房改后征迁，拆迁补偿附属物及装潢等各种补偿已经超出程鑫韬应当交的房改款，该部分补偿灵璧县农业农村局在房屋拆迁八年后才发放。6.2007年房屋被拆迁，至2009年程鑫韬等人找灵璧县农业农村局，该局答复是原协议继续有效，程鑫韬不存在怠于行使权利的事实。 程鑫韬向一审法院起诉请求：1.判令灵璧县农业农村局给付程鑫韬超拆迁面积部分差价款239340.6元。2.判令灵璧县农业农村局给付程鑫韬安置过渡费截止到判决生效之日(暂主张到2020年6月)37396元。3.判令灵璧县农业农村局给付程鑫韬违约金和赔偿损失200000元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年7月10日，灵璧县农业农村局与程鑫韬签订《拆迁补偿安置协议》一份，约定，房屋拆迁面积53.73平方米，安置房面积97.67平方米，安置面积超出被拆迁面积43.94平方米，价格1280元，房屋价值56243.2元；被拆迁人应在合同签订后18个月内，将安置房交给被拆迁人使用，逾期拆迁人应按每日每平方米100元补偿向被拆迁人支付违约金，遇不可抗力的因素工期顺延；安置房面积以实际面积为准，产权面积与合同约定面积差额，按1000元每平方米互补差价；合同并约定了其他事项。灵璧县农业农村局在约定期限内未能如期履行，后经程鑫韬等拆迁户多次与灵璧县农业农村局交涉、协调，2015年7月，程鑫韬与灵璧县灵城镇政府达成《灵璧县房屋征收补偿安置协议》，约定，被拆房屋（砖瓦）面积53.73平方米，安置房面积121平方米，位置：华夏城市综合体8#2205室；协议并约定了其他事项。 案涉安置房于2019年5月通知交房，该房实测面积为123.37平方米，经灵璧县灵城镇政府与程鑫韬结算，超出被拆房屋面积部分10平方米以内按政府安置价3579元每平方米计算，10平方米以外部分按4999元每平方米计算。 另查明：灵璧县农业农村局原为灵璧县农业委员会，后改为灵璧县农业农村局。 一审法院认为，案涉《拆迁补偿安置协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；双方均应依约履行。灵璧县农业农村局未按约定履行交房义务，构成违约，应承担违约责任。 程鑫韬在本次诉讼中诉求之一是要求灵璧县农业农村局给付因未及时交房造成的找补差价损失239340.6元，事由是本应在2008年底、2009年初交付的房屋延迟至2019年5月，每平方米找补的差价也由原协议约定的1000余元，调整为10平方米以内按政府安置价3579元每平方米计算，10平方米以外部分按4999元每平方米计算，并因此给程鑫韬造成239340.6元经济损失，该损失是因灵璧县农业农村局违约导致，应由灵璧县农业农村局承担。至于计算方式，程鑫韬主张按与灵璧县灵城镇政府协议中的安置房面积计算，虽然程鑫韬与灵璧县灵城镇政府协议中的安置房面积超出程鑫韬与灵璧县农业农村局补偿安置协议中的安置房面积，该面积变化是因无适宜房源造成，不是程鑫韬自身原因，且该面积变化并未给程鑫韬带来不当利益，因此，该项诉求并无不当，应予支持。 第二项安置过渡费请求，安置过渡费的本意是补助安置户在过渡期内（房屋被拆后，安置房未交付前）可能发生的用房费用，起于拆迁协议签订之日，终于安置房交付之时，案涉安置房已于2019年5月交付程鑫韬使用，因此，程鑫韬的安置过渡费请求时间应在2015年9月（之前过渡费已付）至2019年5月，该笔费用为29014.2元。 第三项诉求系因灵璧县农业农村局违约发生的违约金和经济损失，该部分费用，双方在拆迁协议中约定，被拆迁人应在合同签订后18个月内，将安置房交给被拆迁人使用，逾期拆迁人应按每日每平方米100元补偿向被拆迁人支付违约金，遇不可抗力的因素工期顺延；该约定系双方自愿达成，但是因违约损失过高，远超可能造成的实际损失，也背离了违约金所具有的补偿性和惩罚性功能，不宜适用，应予调整；灵璧县农业农村局的违约达10余年，客观上给程鑫韬造成了很大的精神伤害和难以估计的经济损失，因此，弥补因此给程鑫韬造成的损失，合乎法理人情，至于弥补的方式，可以借鉴近年来房地产市场逾期交房违约金的计算标准，该标准在房地产买卖中和安置房拆迁协议中较为常见，且该标准也较好地平衡了开发方和安置户、购房户之间的利益，因此，采用该标准计算本案中的违约损失较为适宜；逾期交房违约金的计算方式取决于房屋价值、违约时间、违约金计算标准；首先，房屋价值，本案中，在双方签订的拆迁安置协议正常履行的情况下，可预见的安置房面积应是97.67平方米，房屋单价按安置房找补价1280元每平方米，房屋价值为125017.6元；违约时间自2009年1月10日计算至2019年5月10日，计3770天；计算标准按总房款的日万分二；以此计算，违约金为94263元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、灵璧县农业农村局应于判决生效后十日内给付程鑫韬安置房找补差价款239340.6元；二、灵璧县农业农村局应于判决生效后十日内给付程鑫韬安置过渡费29014.2元；三、灵璧县农业农村局应于判决生效后十日内给付程鑫韬逾期交房违约金94263元；四、驳回程鑫韬的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4225元，由程鑫韬负担1011元，灵璧县农业农村局负担3214元。 本案二审期间，当事人均未提交证据。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，程鑫韬与灵璧县农业农村局签订的拆迁补偿安置协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。因对一审法院判决的安置过渡费灵璧县农业农村局并无异议，本院对该项判决予以维持。双方在拆迁补偿安置协议中对于逾期安置房屋违约金的计算方法进行约定，该安置协议因为规划原因所涉及的房屋未能如期建造完毕。后经灵璧县农业农村局向灵璧县灵城镇人民政府申请，灵璧县灵城镇人民政府对程鑫韬进行了相应安置，并签订了房屋征收补偿安置协议，在该协议中只对房屋安置进行约定，其余均未约定。结合灵璧县农业农村局向灵璧县灵城镇人民政府出具的函，要求安置房屋，其他有关问题，由该局解释。现程鑫韬依据之前与灵璧县农业农村局签订拆迁补偿安置协议主张权利并无不当。一审法院结合本案实际情况，结合商品房销售合同中对于逾期交付房屋违约金计算标准的通常约定，将本案灵璧县农业农村局逾期交房违约金计算标准酌定为日万分之二并无明显不当。 程鑫韬与灵璧县农业农村局签订的拆迁补偿安置协议约定，被拆迁房屋面积为53.73平方米，安置房位置2#楼3层303号房，房屋建筑面积97.67平方米。其中安置房屋与被拆迁房屋建筑面积同等的部分，建筑面积为53.73平方米。安置面积超出被拆迁面积43.94平方米，价格1280元，房屋价值56243.2元。程鑫韬与灵璧县灵城镇人民政府签订安置协议，选定的安置房屋面积为121平方米。按照双方二审陈述，当时最先安置时只有两种户型，一种80余平方米，一种121平方米，程鑫韬之前选择安置面积是97.67平方米，现其选择121平方米并无不当。因距离之前安置协议约定交付房屋时间较长，物价上涨，导致程鑫韬在实际上房时补交的差价高于之前与灵璧县农业农村局的约定，该部分差额系程鑫韬多支出的费用，其要求灵璧县农业农村局承担赔偿责任并无不当。因双方签订的拆迁补偿安置协议约定了安置面积以实际面积为准，产权面积与合同约定面积差额，依据标准进行互补差价，故程鑫韬以121平方米为基数计算补交差价数额并未超出上述约定，灵璧县农业农村局要求按照97.67平方米为基数计算无事实依据，该上诉理由不予采纳。按照程鑫韬与灵璧县灵城镇人民政府约定，10平方米以内按照政府安置价3579元/平方米补差价，超出10平方的按照4999元/平方米补差价，程鑫韬被拆迁房屋面积为53.73平方米，超出面积为67.27平方米，10平方以内需补差价35790元，超出10平方米的需补差价261297.73元，合计322082.73元，该数额系程鑫韬需补交的差价。依据程鑫韬与灵璧县农业农村局的约定超出被拆迁面积价格以1280元/平方米补交差价，因程鑫韬选择安置房屋面积为121平方米，故该部分差价面积应以121平方米扣除被拆迁面积53.73平方米，为67.27平方米，以单价1280元计算，数额为86105.6元，灵璧县农业农村局应向程鑫韬赔偿235977.13元。一审法院按照程鑫韬以单价1230元计算不当，本院予以纠正。 至于灵璧县农业农村局二审提出程鑫韬应按照房改房的安置履行相应义务，非本案审理范围，双方可另行处理。 综上，灵璧县农业农村局上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，但部分数额计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初2492号民事判决第二、三项，即“灵璧县农业农村局应于本判决生效后10日内给付程鑫韬安置过渡费29014.2元”、“灵璧县农业农村局应于本判决生效后10日内给付程鑫韬逾期交房违约金94263元”； 二、撤销安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初2492号民事判决第四项，即“驳回程鑫韬的其他诉讼请求”； 三、变更安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初2492号民事判决第一项，即“灵璧县农业农村局应于本判决生效后10日内给付程鑫韬安置房找补差价款239340.6元”为“灵璧县农业农村局应于本判决生效后10日内给付程鑫韬安置房找补差价款235977.13元”； 四、驳回程鑫韬的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为4225元，由程鑫韬负担1500元，由灵璧县农业农村局负担2725元；二审案件受理费4258元，由灵璧县农业农村局负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十月二十六日 法官助理仰芮 书记员朱贝贝 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。