浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初5063号原告：黄文漳，男，1990年7月9日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：陈婷婷、林培，浙江玉山律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地苍南县灵溪镇塘北东路**（**）。法定代表人：林月城，董事长。委托诉讼代理人：林华爽、顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。原告黄文漳与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人陈婷婷，被告永安公司的诉讼代理人林华爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄文漳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金107102.6元（自2017年1月1日起至2017年9月30日止，以1968798元为基数，按每日万分之二计算）；2.判决被告承担本案受理费。事实和理由：2014年3月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同编号为×××52，备案登记号为：20149400553。双方在合同中约定：原告向被告购买被告开发建设的晨光尚品1幢701号房，房屋总价款为1981618元；被告应于2016年12月31日前将经验收合格并具备正常使用条件的商品房交付给原告使用；逾期交付房屋超过90日，原告要求继续履行合同的，自本合同第十条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行支付全额购房款义务，但被告未按合同约定履行按期交付义务，直至2017年9月30日才将涉案房屋交付原告，并根据实测面积退原告购房款12820元，涉案房屋房价款为1968798元。综上，被告逾期交付时间长达272天，其行为已经构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。因此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。永安公司答辩称，1.关于逾期交房，被告存在免责事由。本案逾期交房是诸多客观原因造成的，这一点经过苍南县政府办公会议确认，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条规定，非被告原因导致交付延期的，被告不承担违约责任。本案延期交房责任不可归责于被告。因此，应驳回原告的诉讼请求。2.若法庭认为被告存在违约，违约时间应从2017年7月1日开始计算至2017年9月27日，2017年9月27日系我们通知交房的时间，从我们跟苍南县国土资源局签订的补充协议可予以证实。计算违约金的基数不应是1968798元，应以1951618元为基数计算，因双方签订补充协议，对购房款总额进行变更。3.本案逾期交房时间是在2017年9月27日，诉讼时效应算至2020年9月26日，本案起诉存在超过诉讼时效，所以应当予以驳回。黄文漳向本院提交了如下证据材料：1.黄文漳的居民身份证，证明原告主体情况；2.永安公司的企业信用信息，证明被告主体情况；3.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买房屋并对价款及交付时间等权利义务作出约定的事实；4.增值税普通发票，证明原告已经依约履行支付购房款义务的事实；5.交付流转单、收款收据，证明被告于2017年9月30日才将涉案房屋交付被告的事实；6.不动产登记证书，证明涉案房屋于2019年8月办理不动产权证并登记在原告名下的事实。永安公司在指定的举证期限内提供如下证据材料：1.《苍南县人民政府县长办公会议纪要》（2018）4号，证明工期滞后系诸多客观因素造成；2.商品房买卖合同补充协议，证明案涉房屋的价款为1951618元的事实；3.凭证、车位优惠券，证明原告共领取6万元优惠的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据的三性均没有异议，但认为非出卖人原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任，出卖人是2017年9月27日通知原告交付的；原告没有按合同约定履行支付购房款。原告认为被告提供的证据1真实性、合法性由法院审查，关联性以及证明对象有意见，只能证明被告存在客观原因导致逾期交房，结合商品房买卖的第9条，不属于合理合法的事由，该会议纪要只是提到与国土局的事项，对原告没有约束力；证据2补充协议的3万元，就是现金礼包的3万元，该3万元在法院审查中予以明确，是垃圾中转站没有转移对全体业主另行支付的补偿，不应在双方总房款中予以扣减，房屋交付时，被告结算时出具的购房款也是在扣除面积误差后芙蓉1968798元；证据3优惠券真实性无异议，但是被告自愿对原告购买车位的优惠，与房屋价款没有关联。本院认为，原、被告双方对对方证据的真实性均没有异议，本院予以确认，上述证据均可以作为认定本案相关事实的依据。原告对通知交房时间无异议，本院予以确认。至于原、被告提供的证据能否证明被告需要承担逾期交房的违约责任以及涉案购房款的金额问题，本院将在说理部分分析阐述。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2014年3月25日，原告黄文漳作为买受人与作为出卖人的被告永安公司签订了一份合同编号为×××52的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买灵溪镇晨光尚品园第1幢701室房屋，建筑面积140.66平方米，单价为每平方米14088元，房屋总价1981618元；买受人应于签订本合同前付清首付款不少于总房款的30%，计人民币601618元整，除已收定金100000元转入购房款外，应续缴纳房款计人民币501618元，剩余购房款通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇周边居民阻挠而难于及时解决，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所有费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条规定买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：：地震洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告支付首付款601618元（包括定金100000元）及其余购房款，剩余购房款880000元于2014年12月办理按揭贷款。2016年1月7日，被告给予原告一张面值3万元的车位优惠券。2015年1月7日，原告收到被告现金礼包3万元。原、被告签订了一份未有落款日期的《商品房买卖合同》补充协议，其中约定“之前出卖人与买受人达成友好约定：1.若买受人在收到出卖人通知之日起十五日内成功办理购房款按揭或一次性付清购房余款的，则出卖人同意房屋总价款数额减少30000元，即合同项下约定的房屋总价款变更为1951618元；2.若在房屋交付日之前，住宅小区后面的垃圾中转站及时搬迁移走的，买受人同意自愿放弃本协议第1条约定的优惠，房屋总价款仍以合同约定的房屋总价款数额为准。至此，由于垃圾中转站未能在房屋交房约定的期限内搬迁移走，由于垃圾中转转未能在房屋交房约定的期限内搬迁移走，因而出卖人同意减少房屋总价款30000元；双方协商一致原合同总金额1981618元更改为1951618元。2018年10月29日，郑建忠县长主持召开县长办公会议，会议研究了永安公司办理变更项目开竣工时间有关事宜。会议明确1.鉴于晨光·品园项目因诸多客观因素造成项目工期滞后，考虑到项目业主永安公司的实际情况，会议同意对晨光·品园项目开竣工时间予以延后；2.由县国土局负责，与永安公司签订补充合同，重新约定项目在2012年11月2日前开工，在2017年6月30日前竣工，免收项目建设延期违约金；3.由县城新区负责，督促项目业主抓紧办理商品房交付。被告于2017年9月27日通知原告交房。2017年9月30日，被告向原告交付房屋。实际交付的房屋面积（139.75㎡）与合同约定存在差异，被告应退还购房款差价12820元，双方于同日将差价与物业维修基金、契税、办理产权登记费等一并进行结算。涉案房屋已于2019年8月2日转移登记至原告名下。2019年2月27日，被告向原告出具了购房款金额为1968798元的增值税普通发票。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。现双方对于涉案房屋逾期交付的事实没有异议，本案的争议焦点为：被告是否存在免责事由、逾期交房的违约金计算日期和违约金的计算基数以及原告起诉是否超过诉讼时效问题。一、关于被告逾期交房是否存在免责事由问题。被告主张造成逾期交房是由于小区周边建有垃圾中转站等诸多原因造成的，并已经苍南县人民政府会议纪要确认，而被告提供的（2018）4号苍南县人民政府会议纪要，仅载明“因诸多客观因素造成项目工程滞后”，其不足以证明逾期交付的事由属于商品房买卖合同第九条约定的出卖人可据实予以延期的事由，被告也未提供证据证明本案存在法定免责的事由，故被告主张其逾期交房不应承担责任的辩解，本院不予采纳。二、关于违约金起算日期问题。本院认为，被告提供的《苍南县人民政府县长办公会议纪要》虽然可以反映苍南县人民政府县长办公会议确定原苍南县国土资源局与被告签订补充协议，重新约定晨光尚品园项目在2017年6月30日前竣工，但该会议纪要对本案原告不具有约束力，本案的交房时间应以《商品房买卖合同》约定的为准，即被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，而被告实际于2017年9月27日才通知交付房屋，故逾期交房违约金应从2017年1月1日开始计算。被告已于2017年9月27日通知交房，违约金应计算至2017年9月26日为止，被告相应抗辩意见，本院予以采纳。三、关于违约金的计算基数问题。被告主张违约金应以920013元为计算基数。本院认为，首先，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋总价为1981618元，原告也支付了全部购房款。其次，被告在结算时，向原告出具的购房发票，记载的购房款为补交面积误差后的1968798元。最后，《商品房买卖合同》补充协议所载明的优惠附有一定条件，原告需在房屋交付时垃圾中转站尚未搬离的前提下，才享有30000元优惠，否则优惠需退还永安公司。车位优惠券系买卖车位方面优惠，与房价不存在直接关联。故原告主张违约金以1968798元为计算基数，理由正当，应予支持。四、关于诉讼时效。原告2020年9月15日向本院起诉，未超过被告主张2020年9月27日三年诉讼时效截止日，故被告提出的时效抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，被告应当依照合同约定支付相应的违约金，即自2017年1月1日起至2017年9月26日止合计269天的逾期交房违约金105921.33元（1968798元×0.0002×269天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付黄文漳逾期交房违约金105921.33元；二、驳回黄文漳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2442元，减半收取计1221元，由黄文漳负担12元，由苍南永安房地产开发有限公司负担1209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  李 查二〇二〇年十月二十八日代书记员  黄瑶瑶?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。