安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1624号 上诉人（原审被告）：刘千银，女，1984年3月20日出生，汉族，居民，户籍地安徽省芜湖市镜湖区，经常居住地安徽省芜湖市镜湖区。 被上诉人（原审原告）：徐燕，女，1976年11月23日出生，汉族，公司职员，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：龚明余，安徽宣辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘美富，安徽宣辉律师事务所律师。 上诉人刘千银因与被上诉人徐燕房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘千银上诉请求：撤销原判决，依法改判。事实和理由：原判决错误。第一，原判决对疫情影响服装行业程度存在错误认识。是时爆发的新冠××疫情对各行业造成严重影响，系属客观事实。而服装销售行业的旺季正是春节期间，刘千银受疫情防控措施影响，无法经营服装店，还需承担房租、人员等开支，且当时对疫情何时能够结束无法确定，故刘千银只能停止经营以减少损失；虽宣城市区后期放松疫情管控措施，但服装行业人流量、销售额仍然很少，刘千银经营举步维艰，实际造成案涉租赁合同无法继续履行。第二，原判决认定案涉《房屋租赁合同》解除时间为2020年6月23日，无事实和法律依据。疫情属于不可抗力，刘千银基于疫情原因通知徐燕解除租赁合同，既符合双方合同中有关不可抗力的条款约定，亦符合我国合同法第九十四条、第九十六条规定；鉴于刘千银的租金交至2020年3月31日，故双方合同解除时间应认定为该日。第三，原判决对违约责任及租金的认定失当。刘千银因不可抗力提出解除合同，不构成违约；即若构成违约，因刘千银明确通知徐燕不再续租，且于2020年3月30日清空租赁房屋要求返还，但徐燕拒不接收，故由此产生的2020年4月1日至6月23日房屋空置的租金损失，系徐燕未采取适当措施以致损失扩大，依据我国合同法第一百一十九条规定，该扩大的租金损失不应由刘千银承担。 徐燕辩称，疫情对刘千银的经营客观上具有一定影响，在疫情出现后，双方曾进行过协商，徐燕提出可以适当顺延租赁期限或减免2个月租金，以减轻疫情对刘千银的经营影响，但刘千银坚持要求解除合同，双方因此未能达成一致意见。因疫情影响不足以致使案涉租赁合同目的不能实现，故刘千银单方解除合同系违约行为，其应承担相应责任。综上，刘千银的上诉请求不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 徐燕于2020年4月22日向一审法院起诉请求：判令刘千银继续履行双方于2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》，并支付第二年度租金48万元及违约金10万元。2020年6月23日，徐燕于一审庭审中变更诉讼请求为：1.判决解除双方于2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘千银支付2020年4月1日至2020年6月23日期间按年租金48万元计算的租金及违约金10万元。 一审法院认定事实：2019年3月14日，徐燕作为甲方与乙方刘千银签订一份《房屋租赁合同》，约定：“……甲方同意将位于宣城市宣州区叠嶂中路丽晶国际门面房A1-9、A1-10两间出租给乙方经营服饰使用。租期：叁年，即2019年4月1日至2022年3月31日止。租金：三年共计人民币壹佰叁拾玖万元整。保证金：壹万元。租金支付：分三次付清。第一次于合同签订之日后三日内一次性付款49万元（含保证金1万元），第二次于2020年3月1日前一次性支付48万元，第三次于2021年3月1日前一次性支付43万元，……。乙方应按期缴纳房租，每期房租延迟七日仍未支付的视乙方违约。……不可抗力：商铺租赁期间如遇不可抗力（市政动迁、地块改造与天灾等），导致双方合作无法进行则本合同自然终止，甲方应退还乙方已预付的未履行期间的租金及押金给乙方。违约处理：甲乙双方约定，违约任何一方如未按合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应赔偿对方违约金壹拾万元（￥100000.00元）。合同终止：合同期满后乙方交清相关税、费，三日内腾空房屋交还给甲方，甲方收回房屋，合同自动终止。保证金于甲方收回房屋后七日内退还给乙方。如遇乙方有拖欠相关税、费情况，甲方有权使用保证金进行支付，支付不足的部分，乙方继续支付；支付剩余部分甲方如数退还给乙方。……。”嗣后，徐燕将约定的租赁房屋交付给刘千银使用，刘千银支付第一期租金49万元。2020年2月1日，刘千银短信告知徐燕，因疫情影响要求减免租金及变更合同；徐燕表示租金减免可以协商，但是不同意变更租赁合同约定的条款。2020年2月24日，徐燕向刘千银发函，要求刘千银于2020年4月1日前付清欠付的租金；如不能按时支付，按照合同约定，将收回房屋并追究刘千银的违约责任。2020年4月22日，徐燕诉至一审法院。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，当事人应按约全面履行各自义务。1.关于合同解除问题。本案中，刘千银辩称，其于2020年2月1日已电话告知徐燕不再租赁房屋，2020年3月23日又向徐燕发出不再租赁房屋并要求徐燕收回房屋的通知，且其已于2020年3月30日腾空租赁房屋并要求交还给徐燕，故案涉《房屋租赁合同》已然解除。徐燕认为，因刘千银辩称解除合同，故其在庭审中变更诉讼主张，同意自2020年6月23日起接受刘千银解除合同的意思表示，双方签订的《房屋租赁合同》自该日解除。经审查认为，刘千银未按约向徐燕支付第二年租金，且在双方因疫情期间减免租金事宜沟通未果的情形下，其单方要求解除合同；徐燕于2020年2月24日向刘千银催要租金，刘千银于2020年3月23日通知徐燕不再继续租赁并要求交还房屋，由此表明双方未对解除合同达成一致意见，故对刘千银的辩解意见不予采纳。徐燕诉请主张自2020年6月23日解除合同，予以支持。2.关于租金、违约金认定问题。刘千银租赁房屋用于经营服装，新冠××疫情对其营业额有一定影响，但尚未达到合同目的不能实现的程度,且宣城市区在四月份疫情基本解除，对服装行业的影响较小，故刘千银欠付2020年4月1日至2020年6月23日期间的租金应按合同约定标准执行，据此确认给付租金数额为111780.82元（48万元／年÷365天×85天）。同时考虑到疫情对合同履行的影响程度及徐燕因刘千银违约造成的损失情况，酌定调整违约金数额为4万元。刘千银有关因不可抗力单方解除合同无需承担2020年4月1日以后的租金及违约金的辩解意见，不予采纳。3.关于保证金问题。合同约定保证金于徐燕收房后七日内退还刘千银，因刘千银尚未将案涉房屋交付给徐燕，亦未提交证据证明其已缴清相关费用，故刘千银在签订合同时付给徐燕的1万元保证金，本案中不作处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十六条、第一百二十七条规定，判决：一、被告刘千银于判决生效之日起十日内支付原告徐燕房屋租金111780.82元及违约金4万元；二、驳回原告徐燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4476元，由徐燕负担941元，刘千银负担3535元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对原判决查明的案件事实予以确认。 二审另查明：疫情期间，双方以短信方式进行过洽商。短信记录反映：①2020年2月1日10时25分，刘千银向徐燕发送短信内容为，“徐姐，你好，现在这个疫情，万达都免租1个月了，你也考虑一下，反正现在店也关着，短期也开不了，我们也租不出去，我们也转不出的，申请免租1个月，或者申请到期还给你，你看违约金就不要了，都这个样了，合同我们签的，可以吗？”当日15时06分，徐燕回复短信内容为，“你好！疫情是突发事件，每行每业都受到很大影响，我们家的店也关着门呢。损失大家都有，也不止你和我。你说的免租什么的可以协商，但合同约定是不能更改的。”当日16时31分，刘千银回复短信内容为，“我们这个店铺现在亏的厉害，这么高的房租我们现在承受不了了，你应该体谅一下”。2020年2月2日13时11分，徐燕回复短信内容为，“你这样说就不太合理了！这两年的房租每年不都在降吗？不算体谅吗？之前你们盈利大也没加我租金吧，我不依然按合同约定6年租金都没变吗？期间有人加我租金，我连提都没对你们提过，这是事实吧？考虑问题不能只从自己利益角度出发，那样肯定是行不通的。多的就不说了，我们按合同办事吧。”刘千银未再回复。②2020年2月10日11时39分，刘千银向徐燕发送短信内容为，“徐姐，现在疫情在，现在也关门着，自己经营不下去了，我们自己生活都成问题，店你要拿就拿回去，赔偿我们也是付不起的了，希望你能理解”。徐燕未作短信回复，其于2020年2月24日向刘千银寄送一份《函》，主要内容为，“……，你应于2020年3月1日前向徐燕支付租金48万元，此款至今未付。现催促你最迟于4月1日前付清此次租金，如若不能按时支付，按合同约定，甲方（徐燕）有权收回房屋对外出租，并追究你的违约责任。……”。③2020年3月19日10时18分，刘千银向徐燕发送短信内容为，“徐姐你好，到3月31日我们不租了，现在生意就不好，疫情下关门了一段时间，生意更不好，自己生活都成问题，货也抵给人家了，不好意思。”2020年3月20日14时14分，刘千银发送短信内容为“徐姐，我发的消息不知道你收到没有，我看你也没有回复我，因为马上就要到期了，这个门面我要交还给你”。2020年3月28日9时59分，刘千银发送短信内容为，“徐姐，这个月30号你来一下宣城，钥匙我要交给你了！”2020年4月1日17时32分，刘千银发送短信内容为“徐姐，我不知道你为什么不接电话，也不回短信，我们需要沟通，你这样我们怎么沟通呢？门面房子我们已经清理出来了，现在想把钥匙交还给你，请你看到信息回复我一下，谢谢”。刘千银发送的前述短信，徐燕均未作回复。 2020年1月25日，宣城市新型冠状病毒××疫情防控应急指挥部发布第1号通告，“……二、全市所有游乐场所、娱乐场所、室内运动场所等公共场所（包括电影院、ＫＴＶ、网吧、沐浴场所等）暂停营业；……。”2020年3月24日，宣城市新型冠状病毒××疫情防控应急指挥部发布第13号通告，“……二、全市各类公共场所和生活服务行业在落实疫情防控相关措施、达到安全开业条件的基础上，可有序开放开业。……本通告自3月25日零时起执行。” 本院认为，本案二审争议焦点之一为案涉《房屋租赁合同》解除问题。新冠××疫情系属不可抗力，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，“……疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。……因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”。经审查认为，第一，案涉《房屋租赁合同》履行过程中，刘千银因疫情防控措施影响不能正常使用租赁房屋经营实体服装店致合同履行困难的事实客观存在，结合本地疫情防控措施情况看，该影响主要体现为2020年1月25日至3月24日期间，此后疫情及防控措施对本地社会生产生活的影响逐渐减小，刘千银继续租赁房屋经营服装店并无障碍，故案涉租赁合同不属于完全不能履行或者因疫情导致合同目的不能实现的情形。刘千银以疫情不可抗力为由解除租赁合同，不符合客观事实和法律规定；对于疫情期间不能正常使用租赁房屋的问题，当事人完全可以通过延长租期或减免租金等合理方式解决。第二，刘千银自2020年2月1日起向徐燕提出解除合同请求，徐燕对此于同月24日向刘千银致函督促其于3月1日、至迟于4月1日前付清租金及表明不按时付款有权收回房屋对外出租并追究刘千银违约责任，此后刘千银在该履行期限到来前明确向徐燕表示不再租赁且要求返还租赁物钥匙，徐燕未加理睬、不予回应。由此可见，刘千银预期明示不履行给付租金的主要合同义务，虽因不符合合同约定和法律规定，应认定为违约行为，但徐燕对于刘千银预示的违约行为以书面形式告知违约后果为其有权收回房屋及追究违约责任，该节表明刘千银未在宽限期2020年4月1日前给付租金，徐燕具有行使解除权收回租赁物另行出租的意愿，且刘千银此后自愿在租金给付期限届满前返还租赁物，故应予认定案涉租赁合同自2020年4月2日起满足合同解除的条件，以此确认为合同解除时间更为适当。 争议焦点之二为合同解除后的法律后果问题。我国合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”首先，从疫情及防控措施影响情况看，刘千银对受影响最大的租赁期间的租金已全额支付给徐燕，其间徐燕不存在任何损失。其次，从合同违约条款约定情况看，违约一方应赔偿对方违约金10万元。依据我国合同法第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，该双方约定的违约金数额在一般情形下可以视为当事人缔约时可预见到的违约损害赔偿范围。第三，从实际损失情况看，刘千银已实际于2020年3月31日前自行腾空租赁房屋，自4月1日至6月23日期间双方因解除合同产生的争议事宜未决致租赁物空置，由此产生租金损失；此外，徐燕在租赁物另行出租前的合理期间内亦存在一定的租金损失。经审查认为，依据合同法第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，徐燕在刘千银违约后采取合理的止损措施不影响其依法向刘千银主张承担违约责任。因徐燕在满足合同解除条件情形下怠于沟通解决争议，亦未及时接收刘千银返还的租赁房屋以避免或降低租赁物空置等原因造成租金损失，故由此产生的实际租金损失超过合同约定违约金10万元部分，系属扩大损失，不得要求刘千银赔偿。综合上述分析，刘千银在其预见的违约损害赔偿责任范围内向徐燕赔偿损失10万元，足以弥补徐燕的合理租金损失，亦符合以补偿性为主、惩罚性为辅的违约损害赔偿责任确定原则。 综上所述，刘千银的合理上诉请求，本院予以支持。原判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，致裁判结果失当，二审依法予以改判。另，关于一、二审案件受理费负担问题，本院按照由败诉方负担原则予以确定，同时结合当事人实际预付费用情况，兼顾结算便利的方式予以统筹处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第二项、第三项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初1323号民事判决； 二、确认上诉人刘千银与被上诉人徐燕2019年3月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月2日解除； 三、上诉人刘千银于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人徐燕违约损失10万元； 四、驳回被上诉人徐燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4476元，由被上诉人徐燕负担3476元，上诉人刘千银负担1000元；二审案件受理费3335元，由上诉人刘千银负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年十月三十日 法官助理孙如梦 书记员卢艳芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 …… 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……