江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初1930号原告：抚州市临川区欧阳雪子服装店，住所地：抚州市临川区上顿渡镇建设东路望族茗苑**，统一社会信用代码92361002MA393UE086。经营者：欧阳雪，女，1997年1月4日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。委托诉讼代理人：黄志坚，崇仁县城关法律服务所法律工作者。代理权限：一般授权代理。被告：蔡辉玲，女，1967年2月9日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。被告：胡艮华，男，1990年3月25日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。被告：梅燕平，女，1990年10月6日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。原告抚州市临川区欧阳雪子服装店诉被告蔡辉玲、胡艮华、梅燕平租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理。2020年6月23日，依法由审判员张耀适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚州市临川区欧阳雪子服装店及被告蔡辉玲到庭参加了诉讼。被告胡艮华、梅燕平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2020年6月23日，原、被告均同意通过另行转租的方式进行庭外调解，调解期限三个月，后因转租不成，双方亦无法达成一致意见，调解不成。本案现已审理终结。原告抚州市临川区欧阳雪子服装店向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告解除合同，并退回租金26333元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2020年1月7日签订了房屋租赁合同，期限一年，租金31600元，并且原告在2020年1月8日办理了营业执照。营业不到半个月，到1月22日就没有营业，原告回到崇仁县石庄乡过年。在2月23日13：55分原告到店里，就发现店里所有物品被浸泡了，味道很大，现在是疫情期间，店内所有东西根本没有用，不排除有传染风险，店内粪便污水浸泡一月余，衣服售出良心不安。找下水道工人看过是楼上水管问题，并非原告造成的。当时原告打电话给被告，被告说不管，然后原告给所在社区打电话，社区说不管。现在原告无法开店，并且遭受很大损失，该店铺是被告胡艮华、梅燕平的，但合同是与被告蔡辉玲签订的。综上所述，为了维护原告合法权益不受侵犯，特向贵院起诉，请求法院依法判决。被告蔡辉玲辩称，不同意解除合同，欧阳雪中断协议的履行，按店面租赁协议，出租人有权拒绝退回其所交的租金。楼上水管漏水，与出租人无关，而且所造成的影响很小，完全可以通过楼上协商加以解决，欧阳雪以此为借口解除租赁协议，应承担违约责任。被告胡艮华、梅燕平未到庭，亦未答辩。原告抚州市临川区欧阳雪子服装店为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：一、原告的工商营业执照复印件，原告经营者的身份证复印件，被告蔡辉玲的身份证复印件，被告胡艮华、梅燕平的身份信息，拟证明：原被告的主体资格。被告蔡辉玲的质证意见为：无异议。二、不动产权登记信息复印件一份（签订合同时，被告蔡辉玲提供的），拟证明：涉案租赁店面属于胡艮华、梅燕平所有。被告蔡辉玲的质证意见为：无异议。三、店面租赁协议书复印件一份，拟证明：原被告签订合同，但协议书不公平，对乙方进行约束，对甲方没有约束。被告蔡辉玲的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，协议书是公平的，我给原告看过了，原告也同意签订，我也没有勉强原告，原告还提前交了2000元租金，上一个租户原告还总催对方搬走。原告补充说明，我确实提前交了2000元定金，但交付定金的时候我没有看到合同，上一个租户已经确定不租了，不存在我让他提前搬走，转租是早就贴出来的。四、2020年2月23日拍摄的照片九张，光盘一张，拟证明：楼上水管坏了，渗水到楼下，导致原告无法经营。被告蔡辉玲的质证意见为：这些照片是厕所洗脸池的，是涉案租赁房屋所拍，现在房屋里面已经干净了，没有味道，可以正常经营，我当时也去了，让楼上的人帮忙修理，后来原告自己找人修，原告说她自己修好了，也说不要租给她姐姐，让我赔钱，我没有答应。原告补充说明，我自己找了人修理，被告方没有过来，修理的时候我花了600元。五、手写发票复印件一张，拟证明：原告为修理管子花费了600元，找了师傅叫任全华。被告蔡辉玲的质证意见为：我没有问过师傅，原告应该自己修了，修理的时候我不在场，我当时第一次带人去修，原告不同意修，说要楼上赔偿她，楼上不同意，我们就把师傅带走了，后来是原告自己修的。原告补充说明，发票是修理师傅任全华出具的，发票是师傅提供的，我没有让被告修理的原因是被告说什么都不负责。六、微信聊天记录复印件一份，拟证明：原告因店内无法经营，终止合同的依据。被告蔡辉玲的质证意见为：我没有看过原告和我老公的微信聊天，原告和我聊天的记录我知道，我也回话了，说可以让原告继续经营。七、证人刘某的证言，拟证明：当时涉案店面被粪水冲刷，无法经营，现在要求终止合同，退回租金。被告蔡辉玲的质证意见为：证人所说不属实，，地面砖现在没有坏原告的东西还在店里，是否经营我不清楚。被告蔡辉玲、胡艮华、梅燕平未向本院提供证据材料。对原告抚州市临川区欧阳雪子服装店提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据一、证据三、证据四的真实性，因被告蔡辉玲均未提出异议，本院予以确认。对原告提供的证据二，因系复印件，在未提交原件核实的情况下，本院对其真实性不予确认。对原告提供的证据五、证据六、证据七，因被告蔡辉玲对水管损坏后进行维修的事实未提出异议，故本院将结合庭审查明的事实，对上述证据中待证明的事实予以综合认定。依据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，可认定以下案件事实：2019年12月底，原告抚州市临川区欧阳雪子服装店的经营者欧阳雪为租赁涉案店面，通过转账的方式向被告蔡辉玲支付2000元，2020年1月7日，原告抚州市临川区欧阳雪子服装店的经营者欧阳雪（乙方）与被告蔡辉玲（甲方）达成《店面租赁协议》，主要约定：“甲方同意将坐落在临川区上顿渡建设东路以北（望族名苑）一楼后面，从西往东10号店铺，面积约50平方米，租给乙方使用，租赁期限为2020年1月7日至2023年1月7日，租金为全年人民币31600元整，一年租金一次性付清，甲乙双方不得以任何理由中断该协议的执行，如有违反，乙方有权拒绝空出店面，反之，甲方有权拒绝退回乙方所交的租金。乙方在租赁期间因转行或其他原因，可将店面转让他人，在租赁期内按本合同执行。租赁期满时，下水道不得堵塞，后门能正常使用交还给乙方，如有损坏，乙方必须修理完好后交还甲方，否则产生的一切经济损失，将由乙方负责赔偿。”当日，原告抚州市临川区欧阳雪子服装店的经营者欧阳雪通过银行转账和微信转账的方式支付给被告蔡辉玲租金29600元。2020年2月23日，原告抚州市临川区欧阳雪子服装店的经营者欧阳雪过年回来发现店内下水管道损坏，店内物品被浸泡，便与被告蔡辉玲进行协商，但双方未达成一致。之后，原告抚州市临川区欧阳雪子服装店的经营者欧阳雪找人对下水管道进行了维修，但认为无法继续经营，便向被告蔡辉玲提出解除租赁合同，但被告蔡辉玲不同意，后原告抚州市临川区欧阳雪子服装店便向本院起诉。关于店面所有权情况，被告蔡辉玲陈述“房产证上胡艮华、梅燕平是我儿子、儿媳，最早买房的时候就是以他们的名字购买，我儿子在外面做事，房屋交由我处理。”本院认为，涉案《店面租赁协议》系抚州市临川区欧阳雪子服装店的经营者欧阳雪与被告蔡辉玲签订，被告胡艮华、梅燕平非本案合同的相对方，庭审期间，原告亦未提供证据证明被告胡艮华、梅燕平与本案存在关联，故根据合同相对性原理，本院认定被告胡艮华、梅燕平非本案的适格被告。对于原告抚州市临川区欧阳雪子服装店的经营者欧阳雪提出的发现涉案店面内下水管道损坏，店内物品被浸泡，确实对原告的经营造成影响，但该问题并不足以导致涉案店面无法使用，进而导致租赁目的无法实现。现原告以此为由要求提前解除合同，既不符合合同解除的约定条件，亦不符合合同解除的法定条件，其单方通知提前解除合同并不再继续租赁的行为，并不具有单方解除合同的效力，但考虑到原告确实已退出涉案店面，在诉讼期间，双方亦均同意调解另行转租，应视为双方的租赁合同已实际解除。对于原告要求退回租金26333元，被告认为双方在涉案协议已约定“甲方有权拒绝退回乙方所交的租金”，但考虑到本案租赁期间处于疫情控制及确实事出有因，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，为公平起见，本院酌情被告蔡辉玲退回4个月租金即31600元/年÷12月/年×4月≈10533元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告抚州市临川区欧阳雪子服装店与被告蔡辉玲之间的租赁合同关系。二、被告蔡辉玲于本判决生效之日起十日内返还原告抚州市临川区欧阳雪子服装店租金10533元。三、驳回原告抚州市临川区欧阳雪子服装店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元减半收取230元，由原告抚州市临川区欧阳雪子服装店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州高新支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员 张 耀二〇二〇年十月十二日书记员 许紫宸