甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2962号上诉人（原审原告）：宏路，男，1993年11月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：马元涛，甘肃并欣律师事务所律师。上诉人（原审原告）：宏永锋，男，1966年11月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：马元涛，甘肃并欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于福蓉，女，1969年1月30日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王向东，甘肃金津律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许开船，男，1962年12月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王向东，甘肃金津律师事务所律师。上诉人宏路、宏永锋因与被上诉人于福蓉、许开船房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏路、宏永锋上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由于福蓉、许开船承担。事实与理由：原审认定事实错误，合同第四条约定的经过美国公证的授权委托书，宏永锋已交付给于福蓉，于福蓉已签收。原审将于福蓉在履约过程中所提的合同条款约定之外的无房本房屋在国家政策上不允许的、在美国公证授权委托书上新增加领事馆认证的无理要求认定为合同义务，并以合同外事由作为判案依据，认定宏永锋没有向于福蓉交付于福蓉要求的认证所以于福蓉不支付房款系履行抗辩权错误。合同中明确说明由于现实原因，涉案房屋未办理房产证，买方自愿购买该房屋，现该房屋仍然不能办理房产证，宏永锋是否不配合办证尚不可知，不存在宏永锋、宏路违约的情况。事实上，于福蓉、许开船在收到授权委托书后违反合同条款，构成违约。涉案合同签订前，于福蓉、许开船找到当地公证机构确认后才签订的合同，且于福蓉在合同末尾明确注明，签收了由美国公证的授权委托书。现房屋已交付两年，授权委托书已交付于福蓉，于福蓉要求交付中国驻美国使领馆认证手续不属于合同约定内容，且对于没有房产证的房产，领事馆不予认证，国内公证处亦不予公证。原审认定宏路可以回国后办理公证错误，合同约定的不是要求提供中国方面的公证，如果提供中国的公证也会被对方认定为违反合同约定。原审判决严重有失公平公正。现于福蓉、许开船实际占有房屋却不付款，已经构成根本违约。于福蓉、许开船辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《无房本房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，对双方均具有法律约束力。涉案房屋最初由于福蓉、许开船出租。后宏永锋提出出售，于福蓉、许开船统一购买。涉案房屋登记在宏路名下，宏路在美国求学。因此合同第四条特别约定需提供经就学所在国公证后的对该房屋买卖的授权委托谁，然而在合同签订时，宏永锋仅提供了一份时间为2018年7月10日宏路签名的授权书。于福蓉支付100000元购房款后，向宏永锋索要购房合同和交款票据、授权委托书等证明文件，宏永锋以购房合同和交款收据找不到为由，至今不向于福蓉、许开船提供。对于宏路签字的授权委托书，于福蓉向甘肃公证处询问有效性，答复该授权书无效，因无中国驻美使领馆认证。许开船与宏永锋协商对授权书进行认证，但至今宏路未提供中国驻美国使领馆认证的授权委托书。宏路、宏永锋的行为属于违约行为，于福蓉、许开船不应支付剩余购房款。宏路、宏永锋向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人于2018年7月28日签订的《无房本房屋买卖合同》；2.判令于福蓉、许开船立即腾退并向宏路、宏永锋归还涉案房屋；3.本案诉讼费用由于福蓉、许开船承担。一审法院认定事实：宏永锋系宏路的父亲，于福蓉、许开船系夫妻关系。于福蓉、许开船一直租赁宏路、宏永锋位于兰州市城关区××路××号××小区××室的房屋。后宏永锋欲向于福蓉、许开船出售涉案房屋，于福蓉、许开船表示愿意购买。2018年7月1日，宏永锋和许开船签订《承诺书》，许开船承诺购买涉案房屋。2018年7月28日，宏永锋与于福蓉签订《无房本房屋买卖合同》，合同约定“一、卖方（宏永锋）同意出售位于兰州市城关区××路××号××小区××室房屋（建筑面积为62.71平方米）给买方（于福蓉）。买方对卖方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房屋。二、买卖双方议定上述房屋售价为人民币72万元整，按套计算，包括入住时已交付给开发商的相关费用、房屋现有设施等费用。付款方式分批付清，首付款于2018年7月28-29日付清10万元整，于2018年7月30日付清55.3万元，尾款4万元整在开发商对该房屋进行办理更名手续当日买方向卖方付清。…三、买卖双方对该房屋存在租赁关系，卖方为出租方，买方为承租方。客观上买方目前正对该房屋进行租赁使用中，双方同意当买方付清购房首付款之时，就是卖方将上述房屋正式移交给买方之时，视为该房屋情况符合本合同约定，卖方完成房屋交付。今后该房市场价格高低变化买卖双方不得再提任何要求。四、卖方须提供该房住房证原件等相关证明文件。由于该房所有人宏路在国外求学，无法到达现场进行交易，一切手续由其父亲办理，其父亲在签署本合同后，必须向开发商及买方提供经就学所在国公证后的对该房屋买卖的授权委托书。……”合同签订后，于福蓉、许开船于2018年7月28-29日，分两次合计向宏永锋支付购房首付款10万元整。2018年8月31日宏永锋向于福蓉发出《催告函》，要求其支付剩余购房款，否则解除合同。2018年9月11日宏永锋向于福蓉、许开船发出《解除合同通知书》，2018年9月12日于福蓉回复《对的意见》，意见认为宏永锋违约，于福蓉、许开船不同意解除合同。另查，涉案房屋登记在宏路名下，2010年4月9日由甘肃第六建筑工程股份有限公司颁发《住房证》，编号227，房屋地址为甘肃省兰州市城关区××路××号××小区××塔17层2室，建筑面积为62.71平方米。又查，因涉案房屋无房产证，宏路留学所在国美国不予办理公证签证。宏永锋将起诉状、律师代理授权委托书、售房授权书邮寄美国由宏路签字后寄回。一审法院认为，依法成立的合同，系双方当事人真实意思表示，对合同双方均具有法律约束力。本案中，双方签订《无房本房屋买卖合同》并按合同约定履行义务。因涉案房屋登记人和所有人系宏路、涉案房屋无房产证，故《无房本房屋买卖合同》第四条特别约定：“卖方（宏永锋、宏路）须提供该房住房证原件等相关证明文件。由于该房所有人（宏路）在国外求学，无法到达现场进行交易，一切手续由其父亲（宏永锋）办理，其父亲在签署本合同后，必须向开发商及买方提供经就学所在国公证后的对该房屋买卖的授权委托书。”合同签订后，于福蓉、许开船支付10万元首付款后，宏路、宏永锋无法提供经公证的授权委托书，于福蓉、许开船未再支付剩余购房款。于福蓉、许开船之所以未继续支付剩余购房款，系因涉案房屋无房产证、涉案房屋所有人宏路不在国内、受托出售人宏永锋尚未提供经公证的授权委托书，于福蓉、许开船履行了同时履行抗辩权。同时履行抗辩权是指合同双方当事人互负履行义务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，宏永锋作为出售方应提供涉案房屋所有人宏路的公证授权出售房屋的委托书，作为同时履行义务的于福蓉、许开船，在宏路、宏永锋出示相关文件的同时支付约定的剩余购房款。关于宏永锋主张系由于涉案房屋无房产证，故美国无法对授权委托书进行公证和签证，宏永锋作为出售方，应具有保证涉案房屋产权权属无瑕疵和房屋所有人具有出售的真实意思表示的义务。虽然涉外公证和签证无法办理，但合同系2018年签订，宏路完全可以在2019年春节假期回国的机会在国内办理经公证的关于处置涉案房屋的授权委托书或春节回国期间与于福蓉、许开船签订补充协议或在国外通过网络视频授权的方式进行委托售房，而不是拒绝于福蓉、许开船的合理要求。关于宏永锋主张提供了经邮寄的宏路签名的授权售房委托书，房屋买卖系大宗商品交易，根据兰州房产交易中心的规定和合同的约定，都应经相关机关认证或公证机关公证，从而使购房买方完全信任房屋权属的无瑕疵。综上，宏路、宏永锋的诉讼请求不具有事实和法律依据，不予支持。判决：驳回宏路、宏永锋的诉讼请求。本院二审期间，宏路、宏永锋围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏路、宏永锋提交宏永锋与于福蓉手机短信记录，证明合同签订后宏永锋已经在于福蓉不付款的情况下向于福蓉催要款项并且送达了解除合同通知。提交许开船与宏永锋的短信记录，证明本案的买卖合同系无房本房屋买卖合同，许开船明知还要求出示房本和买卖合同，给宏路、宏永锋设置无法完成的障碍。提交芝加哥总领馆办理公证通知，证明美国对于没有房产证的房屋不做认证，宏永锋只能提供公证文件，宏路也向州长确认认证事宜，州长回复不可能确认没有房产证的房屋。以上均属于不可抗力因素。原审时宏永锋提交了美国伊利诺伊州芝加哥公证处出具的授权书的公证书但对方不予质证，理由是不懂英文。二审中宏永锋提交该公证书翻译件作为补强证明。提交中美关系交恶中国留学生滞留美国的外交部文件，证明宏路现无法回到国内，属于不可抗力，于福蓉、许开船故意提出宏路、宏永锋客观上不可能完成的要求。于福蓉、许开船质证认为宏路、宏永锋提交的证据均不属于二审新证据。对证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。于福蓉、许开船认可宏永锋通过微信告知解除合同事宜，但其不同意解除合同，认可宏永锋邮寄的通知其收到了但是其发出了不同意解除的回复，宏永锋不签收。对于外交部文件，于福蓉、许开船主张其可以等待。对当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下：宏路、宏永锋提交的证据来源合法，综合全案予以审查，其二审中提交的证据与本案有关联，本院予以确认。本院审理查明，原判决认定双方当事人签订《无房本房屋买卖合同》并就房屋买卖事宜进行约定、于福蓉、许开船支付100000元购房款并已入住涉案房屋事实清楚，本院予以确认。另查明，2018年8月31日宏永锋向于福蓉发出《催告函》，要求其支付剩余购房款，否则解除合同。2018年9月11日宏永锋向于福蓉、许开船发出《解除合同通知书》，2018年9月12日于福蓉回复《对的意见》，不同意解除合同。又查明，2018年7月10日，宏路出具授权书，授权其父亲宏永锋全权处理涉案房产出售交易过程中的所有事宜。该授权书由美国伊利诺伊州芝加哥公证处进行公证，并加盖钢印。2018年7月28日，于福蓉出具收条确认收到该授权书。因涉案房屋无房产证，宏路留学所在国美国不予办理公证签证或大使馆认证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是双方当事人签订的《无房本房屋买卖合同》是否应予解除及解除后各方权利义务的认定。首先，本案现已查明，涉案合同签订后，于福蓉、许开船仅支付100000元购房款，其余款项均未支付，构成违约。宏永锋向于福蓉、许开船出具解除合同通知于福蓉亦认可收悉。根据法律规定，应当认定解除合同通知自到达于福蓉生效，宏永锋与于福蓉签订的《无房本房屋买卖合同》于2018年9月11日解除。合同解除后，于福蓉、许开船应立即向宏路、宏永锋腾退本案涉案房屋，宏路、宏永锋应立即向于福蓉、许开船退还购房款100000元。其次，于福蓉、许开船辩称本案涉案合同中对于双方履行合同条件等事项进行约定。经审查，《无房本房屋买卖合同》第四条约定：“卖方须提供该房住房证原件等相关证明文件。由于该房所有人在国外求学，无法到达现场进行交易，一切手续由其父亲办理，其父亲在签署本合同后，必须向开发商及买房提供经就学所在国公证后的对该房屋买卖的授权委托书。”第七条约定：“由于现实原因，本小区房产暂未办理房地产权证，买方对此情况了解且自愿购买该房，经双方协商……”涉案合同中对于宏路、宏永锋出具经就学所在国公证后的对该房屋买卖的授权委托书存在约定，对于房款支付时间有明确约定，对于宏路、宏永锋须先行办理涉外认证手续或公证手续再支付房款并无约定。于福蓉、许开船虽主张双方对此存在口头约定，但未提交证据予以证明，宏路、宏永锋对此口头约定不予认可，且宏路、宏永锋依合同约定出具了经美国伊利诺伊州芝加哥公证处公证并盖章的授权书，于福蓉对授权书收悉。于福蓉没有证据证明该份公证授权书系无效，宏路、宏永锋并无违约情形。对于福蓉、许开船所称其向公证处就涉案授权书进行咨询后公证处回复该授权书无效须经过我国驻美国使领馆认证的说法，并不是本案涉案合同成立的必备条件，仅是完成后续房屋过户等行为的条件，并无合同约定，合同中亦明确表述于福蓉、许开船对涉案房屋没有房产证的事实知悉仍愿意购买涉案房屋。现于福蓉、许开船要求宏路、宏永锋出具关于涉案房屋的美国方面认证手续不符合合同约定，且现已查明出具相关手续存在现实障碍，双方均无法解决。根据合同约定，前述要求并不能成为于福蓉、许开船不支付剩余大额购房款的理由。原审认定错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人宏路、宏永锋的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定双方签订合同事实清楚，但对合同解除情形认定有误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11707号民事判决；二、宏永锋与于福蓉于2018年7月28日签订的《无房本房屋买卖合同》自2018年9月11日起解除；三、于福蓉、许开船于本判决生效后十日内向宏路、宏永锋腾退并归还位于甘肃省兰州市城关区房屋；四、宏路、宏永锋于本判决生效后十日内向于福蓉、许开船返还已付购房款100000元；五、驳回宏路、宏永锋的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由宏路、宏永锋负担；二审案件受理费100元，由于福蓉、许开船负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓曦审判员  关 涛审判员  王志娟二〇二〇年十月二十六日书记员  岳媛媛