宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初4463号原告（反诉被告）：固原固房物业管理服务有限公司。法定代表人：孙某。委托诉讼代理人：张某，宁夏顺悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏某，宁夏顺悦律师事务所律师。被告（反诉原告）：马某1，宁夏固原市人，住固原市。委托诉讼代理人：马某2，宁夏固原市人，住固原市，系被告（反诉原告）马某1妻子。原告（反诉被告）固原固房物业管理服务有限公司（以下简称固房物业公司）与被告（反诉原告）马某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人张某、魏某、被告（反诉原告）马某1的委托诉讼代理人马某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固房物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业费4224.066元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系案涉小区固原市原州区东海园区的物业服务公司，被告系案涉小区30-3-602室业主，房屋建筑面积91.43㎡。案涉小区承建于2004年，2016年3月6日前，由固原东海物业管理有限公司提供物业服务，后经固原东海物业管理有限公司（甲方），原告（乙方）以及案涉小区的业主委员会达成协议，由原告向案涉小区提供物业服务，并承继固原东海物业管理有限公司在向案涉小区提供服务期间的一切权利义务以及债权债务。协议达成后，原告开始向案涉小区提供物业服务至今。根据原告继受的《物业服务合同》的约定，住宅按建筑面积每月每平方米0.35元计费收取物业服务费，及逾期交纳物业服务费的则按每日3‰收取滞纳金，现据原告公司统计，截至起诉之日，被告共拖欠2009年度至2020年度（2009年8月20日-2020年8月20日）物业服务费4224.066元，经原告公司职工多次催要，被告拒不交纳。马某1辩称，拖欠物业费属实，不交物业费是因为刚开始每次下雨雨水顺着卧室的窗台流进卧室，多次找物业反映情况，物业公司派人来了一次，给窗户外面打了一圈胶，每次下雨还是进水；后来全房屋顶漏水，多次找物业没有人过问，而且刚开始那一年房屋暖气也不行，找物业，物业让找供热公司，互相推诿，不予解决。马某1向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令由反诉被告向反诉原告返还维修押金5000.00元；2.由反诉被告向反诉原告赔偿因屋顶漏水造成的损失；3.本案诉讼费由反诉被告负担。庭审中，马某1将诉讼请求第2项变更为由反诉被告向反诉原告赔偿因屋顶漏水造成的损失5000.00元；增加一项诉讼请求，要求被告支付反诉原告精神损失费2000.00元。事实及理由：反诉原告居住于固原市××区，反诉被告为东海园区提供物业服务的物业公司。由于反诉原告居住的××区顶楼自2017年起开始漏水，严重影响反诉原告的生活，包括反诉原告在内的该楼顶楼的10户住户多次要求反诉被告进行维修，但反诉被告一直以维修基金未能支付为由拒绝维修，直到2018年7月26日，反诉被告向包括反诉原告在内的10户住户每户收取5000.00元的维修押金，才对原告的顶楼进行了维修，并承诺在维修后向反诉原告返还维修押金，但此后经反诉原告多次索要，反诉被告不予返还。同时，由于反诉被告未能及时维修反诉原告的房屋，致使房屋漏水给反诉原告造成室内装潢、家具损失，反诉被告应一并赔偿，为维护自己的合法权益，依法提起反诉。固房物业公司辩称，请求驳回马某1的反诉请求：1.被告主张的屋顶维修费用是应由其自行承担的，原告收取了被告的5000.00元已用于涉案房屋的屋顶维修，不属于原告返还的范围；2.被告主张的财产损失5000.00元及精神损失费2000.00元不是因为原告基于物业服务合同约定的范围以及提供物业服务时给被告造成的，原告不应当承担赔偿责任；3.原告不承担本案的反诉费用。固房物业公司为了支持其诉讼请求提交了以下证据：1.物业服务委托合同一份1-7页，证明经东海园区业主委员会决定委托原告承担物业服务的相关事实；2.东海园区前期物业财务交接及善后问题处理的协议复印件一份（8-11页），证明东海物业管理公司将前期的债权转移给原告，因此原告有权收缴2016年前的业主欠交物业费的事实；3.1-40号楼2014年度应收物业费明细表、1-40号楼2014、2016年应收物业费明细表4张，证明被告马某1自2009年8月20日开始欠交物业费至今的事实；4.固原固房物业管理服务有限公司公示维修派工服务单七张、2017年关于请求整治上东海园区违建违打乱象的申请报告一份、2017年固原东海园区维修资金申请报告一份、固原市原州区东海园区住宅小区2018年维修基金使用计划及申请报告一份、2018年关于强降雨导致东海园区地下室进水及路面塌陷等灾情情况汇报、2018年固原市原州区东海园区灾情及申请改造网管报告一份、2019年关于东海园区房屋漏水、地下室进水、路面地基下陷情况说明一份、固房物办（2019）第013号关于申请解决东海园区有关问题的请示一份、2019年关于申请改造东海园区地下管网的报告一份，证明原告固原固房物业管理服务有限公司按照《物业服务合同》与《物业管理条例》的约定提供服务，不存在违约的事实。马某1对固房物业公司提交的证据进行了质证，对证据3无异议，对证据1、2、4经质证后认为其没有见过，不知道。马某1为了支持其诉讼请求提交了如下证据：1.维修押金条据复印件一份，证明向物业公司交纳了5000.00元屋顶维修押金；2.照片打印件5张，证明房屋受损情况。固房物业公司对马某1提交的证据进行了质证，对证据1维修押金条据真实性无异议，但无法达到被告的证明目的，根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第三十六条第（一）项、第（二）项的规定，该部分的维修费用由业主自行承担，原告收取了被告5000.00元已用于支付房屋维修费用，不属于原告向被告返还的范围；对证据2三性不予认可，被告的室内损失不属于物业服务的范围，和原告无关，损失不应由原告承担。经双方举证、质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：固房物业公司提交的证据1、2、3、4来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且能形成证据链条，本院予以采信，可以作为本案定案的依据。对马某1提交的证据1的真实性予以采信，证据2与本案不具有关联性，本院不予以采信。本院经审理认定事实如下：马某1系东海园区小区30号楼3单元602室（建筑面积91.43㎡）的权利人。固房物业公司系具有独立法人资格的物业服务公司。2016年3月6日，东海园区小区前期物业管理公司固原东海物业管理有限公司与固房物业公司达成协议，由固房物业公司继受固原东海物业管理有限公司在东海园区小区提供管理服务期间的一切权利义务。2016年7月6日，固原东海园区业主委员会与固房物业公司签订了物业服务合同，约定：物业服务费0.35元/㎡/月。马某1自2009年8月20日至2020年8月20日未向固房物业公司交纳物业费。马某1交纳的5000.00元已用于案涉小区30号楼屋顶维修。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。固房物业公司承继固原东海物业管理有限公司在固原东海园区提供物业服务期间的一切权利义务，故固房物业公司有权向马某1主张固原东海物业管理有限公司为其提供物业服务期间马某1欠交的物业服务费用。固房物业公司请求马某1交纳拖欠物业费，马某1认可其欠交自2009年8月20日至2020年8月20日的事实。根据相关法律规定，屋顶漏水问题属于房屋质量问题，在质保期内应追究开发商的责任，保修期过后需要维修的经业主委员会申请专项维修资金解决，因此，马某1以房屋漏水为由不交纳物业费的辩称理由不成立，本院不予采信。被告的其他辩解未能提供相应证据予以证明的，本院不予采信。根据相关法律规定，业主对共有部分既享有权利，亦承担义务，马某1要求固房物业公司返还维修押金5000.00元，据查，上述5000.00元用于案涉小区马某1居住的30号楼屋顶维修，马某1亦确认该事实，故其该请求本院不予支持。马某1诉请由固房物业公司赔偿其因屋顶漏水造成的损失5000.00元，但其提供的证据不足以证明上述损失系由固房物业公司提供物业服务所造成，故其该请求本院不予支持。马某1诉请的精神损失费于法无据，本院不予支持。综上所述，固房物业公司的诉讼请求成立，马某1的诉讼请求不成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物权法》第七十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十一条第一款、第五十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）马某1于本判决发生法律效力之日起十日内清偿拖欠原告（反诉被告）固原固房物业管理服务有限公司自2009年8月20日-2020年8月20日的物业服务费用4224.07元；二、驳回被告（反诉原告）马某1的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案合并受理费150.00元，由被告（反诉原告）马某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 虎鹏飞审判员 白 燕人民陪审员 杨继宗 二〇二〇年十月二十日（法官助理 何文婷书记员 唐亚东附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《物业管理条例》第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。