山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初12004号原告（反诉被告）：青岛中润德汽车贸易有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道赵哥庄村308国道东。法定代表人：邓超，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：菅悦，女，系该公司职工。委托诉讼代理人：张晓光，男，系该公司员工。被告（反诉原告）：徐春影，女，1982年2月23日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：黄成强，山东瑞滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：付瑶，山东瑞滨律师事务所实习律师。原告（反诉被告）青岛中润德汽车贸易有限公司与被告徐春影（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张晓光与被告（反诉原告）徐春影委托诉讼代理人黄成强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告（反诉原告）所付款项24229元作为违约金不予退还；3、被告（反诉原告）承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月2日，原、被告签订《青岛恒大御澜国际商品房认购书》（编号为0001544），被告（反诉原告）认购青岛恒大御澜国际项目147号楼1单元308室，房屋总价款484582元，后双方签订《商品房买卖合同（预售）》。按认购书及商品房预售合同约定，被告（反诉原告）应于签订认购书时支付定金20000元，于2018年9月11日前支付首期房款4229元（不含定金），于2019年3月2日前付清121146元，于2019年9月2日前付清145375元，于2020年3月2日前付清96916元，于2020年9月2日前付清96916元。被告（反诉原告）于2018年9月2日支付首期房款24229元（含定金20000元），但并未按约定支付剩余房款。根据商品房买卖合同约定，被告（反诉原告）逾期付款超过180日，原告（反诉被告）有权解除商品房买卖合同，被告（反诉原告）应按照已付款的50%承担违约责任，但该违约责任的约定不足以弥补原告损失，请求法院予以调整，所付款项不予退还。被告（反诉原告）一直占有该房源，但未按约定履行付款义务，导致原告（反诉被告）损失严重，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）辩称，同意解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，原告（反诉被告）所诉没有事实与法律依据，其应承担隐瞒重大事实和违反先合同义务所导致的法律责任，被告（反诉原告）提出反诉请求：1、依法判令解除双方签订的《青岛恒大御澜国际商品房认购书》；2、判令反诉被告向其返还定金及首付款共计24229元；3、本案本诉及反诉诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）辩称，其已经如实告知被告（反诉原告）殡仪馆的位置，并且被告（反诉原告）系在城阳区居住，应该知道殡仪馆所在的位置，故其不存在隐瞒的情况，被告（反诉原告）的诉讼请求应予以驳回。原告（反诉被告）向本院提交《青岛恒大御澜国际商品房认购书》、《青岛市商品房预售合同》、合同解除函及邮寄记录、青岛恒大御澜国际项目周边配套示意图等证据予以证明其主张，被告（反诉原告）除对合同解除函及邮寄记录真实性无法确认外，对其他证据的真实性均予以认可，但被告（反诉原告）指出殡仪馆的实际含义与火葬场的含义不同，殡仪馆是瞻仰逝者，火葬场功能不言而喻，故原告（反诉被告）违反先合同义务在先，才导致其没有履行付款义务，应将其已付房款全部退还。本院认为，原告（反诉被告）提交的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。被告（反诉原告）针对本诉与反诉未提交证据。结合当事人的陈述及原告提交的证据，本院认定事实如下：1、2018年9月2日，原告（反诉被告）青岛中润德汽车贸易有限公司（甲方，出卖人）与被告（反诉原告）徐春影（乙方，买受人）签订《青岛恒大御澜国际商品房认购书》，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）认购青岛恒大御澜国际147号楼1单元308室，房屋总价款为484582元。之后双方签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告（反诉被告）通过出让方式取得城阳区370214003002GB00003地块土地使用权，土地面积为110413平方米，土地用途为商服，原告（反诉被告）经批准在该地块上投资建设《青岛恒大御澜国际》商品房，该商品房已由青岛市城阳区房地产管理处批准预售，预售许可证号为青房注字（城18）第06号；被告（反诉原告）向原告（反诉被告）购买城阳区山河路702号《青岛恒大御澜国际》147栋1单元3层08户，暂测建筑面积为48.71平方米，单价每平方米9948.31元，总价款484582元。附件一约定付款方式为分期付款，2018年9月11日前支付首付款24229元（含定金20000元），2019年3月2日前支付首付款2期121146元，2019年9月2日前支付首付款3期145375元，2020年3月2日前支付首付款4期96916元，2020年9月2日前支付剩余房款96916元。补充条款第四条第（二）款第3项关于分期付款的约定，被告（反诉原告）必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，被告（反诉原告）须按未付款总金额的万分之一计算，向原告（反诉被告）支付违约金。被告（反诉原告）逾期180天仍未按约定全额支付的，原告（反诉被告）有权单方解除《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）按已付款的50%向原告（反诉被告）支付违约金，该房屋归原告（反诉被告）所有；补充条款第十七条第一款约定，被告（反诉原告）确认本合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址（青岛市城阳区城阳街道兴阳街顺风速运西100米）为原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出书面通知的送达地址，被告（反诉原告）不填写地址的，有关书面通知则视被告（反诉原告）所提供的身份证地址为通讯地址，且该地址同时为人民法院诉讼的送达地址；第二款约定原告（反诉被告）按照被告（反诉原告）所提供的通讯地址寄出信件，即视为原告（反诉被告）已经履行了通知义务。被告（反诉原告）在《恒大青岛御澜国际项目周边配套示意图》上签字确认，该示意图中已标注殡仪馆位置。2、被告（反诉原告）已按期支付首期购房款24229元，其余房款被告（反诉原告）未支付。3、2020年3月13日，原告（反诉被告）通过顺丰速运按照《青岛市商品房预售合同）》约定的地址青岛市城阳区城阳街道兴阳街顺风速运西100米向被告（反诉原告）发出《商品房合同解除函》，载明被告（反诉原告）逾期付款，达到合同解除条件，即日起双方签订的商品房买卖合同解除，原告（反诉被告）将收回房屋另行出售，并依约从已交房款扣除相应违约金。被告（反诉原告）已签收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。该买卖合同对于房款支付方式、期限及违约责任已作出明确约定，但被告（反诉原告）仅支付了首期房款24229元，剩余房款至今未再支付，已构成违约，应按照合同中的约定承担违约责任。对于被告（反诉原告）辩解称原告（反诉被告）隐瞒重大事实，违约在先，本院认为根据原告（反诉被告）当庭提交的被告（反诉原告）签字确认的《恒大青岛御澜国际项目周边配套示意图》中的内容能够证明在签署《青岛市商品房预售合同》时原告（反诉被告）已经对项目周边有殡仪馆的情况进行了告知，且被告（反诉原告）已签字确认，同时被告（反诉原告）购买房产时应对房屋及周边情况进行合理的考察，故被告（反诉原告）上述辩解意见，本院不予采纳。关于被告（反诉原告）要求解除《青岛恒大御澜国际商品房认购书》的主张，经查原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《青岛恒大御澜国际商品房认购书》系双方签订的《青岛市商品房预售合同》的预约合同，双方已实际签署《青岛市商品房预售合同》，预约合同已实际履行完毕，故被告（反诉原告）要求解除《青岛恒大御澜国际商品房认购书》，本院不予支持。原告（反诉被告）于2020年3月13日向被告（反诉原告）邮寄解除合同通知函，符合合同约定的解除条件，亦符合合同约定的通知要求，故本院确认涉案合同于2020年3月13日解除。被告（反诉原告）未按约定支付房款导致合同解除，应按照合同约定按已付房款的50%向原告（反诉被告）支付违约金，故对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付24229元违约金的主张及被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还已付房款24229元的主张，不符合合同约定，本院不予支持。被告（反诉原告）应按已付房款的50%向原告（反诉被告）支付违约金12114.5元（24229元×50%）。同时合同解除后，被告（反诉原告）已支付的房款24229元原告（反诉被告）应当返还，在折抵上述违约金后，原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）购房款12114.5元（24229元-12114.5元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）青岛中润德汽车贸易有限公司与被告（反诉原告）徐春影签订的《青岛市商品房预售合同》自2020年3月13日解除；二、被告（反诉原告）徐春影应支付原告（反诉被告）青岛中润德汽车贸易有限公司违约金12114.5元；三、原告（反诉被告）青岛中润德汽车贸易有限公司应返还被告（反诉原告）徐春影已付房款24229元；四、上述第二、三项款项折抵后，原告（反诉被告）青岛中润德汽车贸易有限公司应于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）徐春影已付房款12114.5元；五、驳回原告（反诉被告）青岛中润德汽车贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）徐春影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取203元，反诉案件受理费减半收取203元，由原告（反诉被告）青岛中润德汽车贸易有限公司与被告（反诉原告）徐春影各自承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 张 燕二〇二〇年十月三十日书记员 纪顺尚