江苏省扬州市江都区人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏1012执异72号异议人（案外人）：步程，男，1994年4月9日出生，汉族，住扬州市广陵区。申请执行人：王明定，男，1981年3月2日出生，汉族，住扬州市江都区。被执行人：薛梅凤，女，1979年9月9日出生，汉族，住扬州市。被执行人：施国慧，女，1978年4月9日出生，汉族，住扬州市江都区。本院执行王明定与薛梅凤、施国慧民间借贷纠纷一案中，以（2019）苏1012执3174号执行裁定书查封了施国慧名下坐落于扬州市广陵区吾优花园9幢301室房产（以下简称案涉房产）。案外人步程提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。步程提出异议称，请求解除对案涉房产的查封。理由：1.案外人在2017年12月31日与施国慧、李冠兴签订《房地产买卖合同》，施国慧、李冠兴未按《房地产买卖合同》约定交付房屋，案外人向扬州市广陵区人民法院提起诉讼，扬州市广陵区人民法院于2018年8月3日作出判决，判决施国慧、李冠兴继续履行2017年12月31日与异议人签订的《房地产买卖合同》，并在判决书生效后5个工作日内向案外人交付案涉房产，施国慧、李冠兴在收到法院判决之后依然不配合案外人办理过户手续。2.案外人依据《房地产买卖合同》以及扬州市广陵区人民法院（2018）苏1002民初2513号民事判决书，已经合法居住在案涉房产中。3.案涉房产实际成交价为102万元，案外人已经全部付清。4.案外人在签订、履行《房地产买卖合同》及房屋过户过程中是无过错的。综上，贵院对案涉房产的查封行为是错误的，损害了案外人的合法权益，案外人提出异议，请求解除对案涉房产的查封。本院查明，王明定与薛梅凤、赵金山、施国慧民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月15日作出（2018）苏1012民初6522号民事判决书，判决：一、薛梅凤于判决生效之日起十日内偿还王明定借款本金15万元并支付违约金；二、薛凤梅于判决生效之日起十日内偿还王明定借款本金2万元并支付违约金；三、施国慧对薛梅凤所欠王明定的上述判决第一项载明的债务承担连带责任，施国慧承担连带保证责任后，有权向薛梅凤追偿；四、驳回王明定的其他诉讼请求。判决生效后，王明定向本院申请强制执行。本院在执行中，于2019年11月6日作出（2019）苏1012执3174号执行裁定书，裁定查封、拍卖薛梅凤名下坐落于扬州市明发路99号24幢207室房地产及施国慧名下的案涉房产，并办理了查封登记手续，现该查封为首查封。案外人步程向本院提出执行异议，请求解除对案涉房产的查封。另查明，2016年12月15日，施国慧、李冠兴与扬州融辉置业有限公司（以下简称融辉公司）签订《商品房买卖合同（预售）》一份。2017年12月30日，融辉公司出具收到购房款827265元的收据存根。2017年12月31日，步程与施国慧、李冠兴及扬州市金网络房地产销售有限公司（以下简称金网络公司）签订《房地产买卖合同》一份，约定：该房总价款为827262元，其中施国慧、李冠兴申请农业银行商业贷款579000元；双方一致同意该房的实际成交价格为102万元；因该房系期房，目前尚未交房，不具备办理不动产权证的条件，双方一致同意，待该房具备办证条件时，施国慧、李冠兴积极配合融辉公司或步程到场办理该房的不动产权证，领证后5个工作日内，施国慧、李冠兴积极配合步程办理过户手续；步程在合同签订当日向施国慧、李冠兴支付购房定金5万元，施国慧、李冠兴收到定金后将该房的商品房买卖合同原件、借款合同原件及相关票据原件交由金网络公司保管，金网络公司出具收件收据；步程在2018年1月2日前向施国慧、李冠兴支付购房首付款，首付款计算方式为房屋实际成交价格102万元减去施国慧、李冠兴剩余贷款本金及2018年1月2日前产生的利息减去尾款3万元减去定金5万元；步程在办理该房屋产权过户当日支付尾款3万元；待开发商通知交房时，施国慧、李冠兴应在5个工作日内配合步程拿房，拿房向物业交付的物业费用由步程另行承担，双方在开发商办理该房的拿房手续当日，施国慧、李冠兴将该房交付给原告，此后该房的保管及维护义务均由步程承担。2018年1月2日，步程与施国慧、李冠兴结算，确认步程已付定金5万元，2018年尚欠农行贷款本金572397.91元，2017年12月18日至2018年1月2日期间利息1371.21元，扣除尾款3万元，结算后步程应付施国慧、李冠兴366230.88元，从2018年1月2日起上述房屋的剩余农行贷款由步程负责按时足额偿还，直至产权过户前全部结清，由步程在每月17日上午12时前用转账的方式将还款本息存入施国慧农行卡。结算当日，步程将366230.88元购房款支付给施国慧、李冠兴。2018年4月26日，案涉房产达交付条件，融辉公司通过登报方式向业主发出通知，要求各业主于2018年4月28日至4月29日办理收房手续。2018年1月至6月，步程每月向施国慧的账户汇款3247.65元用于偿还贷款。2018年5月7日，步程向扬州市广陵区人民法院提起诉讼，要求施国慧、李冠兴继续履行合同并交付案涉房产等。2018年8月3日，扬州市广陵区人民法院作出（2018）苏1002民初2513号民事判决书，判决施国慧、李冠兴继续履行2017年12月31日与步程签订的房地产买卖合同，即于判决生效后5个工作日内向步程交付案涉房产等。判决生效后，步程向扬州市广陵区人民法院申请强制执行，2018年11月2日，扬州市广陵区人民法院作出（2018）苏1002执2411号执行结案通知书，该案执行完毕。再查明，案涉房产于2017年3月14日办理了预告登记，权利人为施国慧，义务人为融辉公司。同日，案涉房产办理了预告抵押登记，义务人为施国慧，权利人为中国农业银行股份有限公司扬州广陵支行。本院认为，案外人步程不享有排除执行的权利外观，理由如下：1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现案涉房屋并未登记在步程名下，其对案涉房屋并不享有物权。2.扬州市广陵区人民法院（2018）苏1002民初2513号民事判决书虽然在本院查封前生效，但该判决系就案外人与被执行人之间的买卖合同作出的，合同目的是转移财产权属，判决事项为继续履行合同及交付房屋，案外人步程享有的权利仍为债权请求权，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第二项规定，该权利不能排除本案金钱债权的执行。3.案涉房产为施国慧、李冠兴向房地产开发企业购买的预售房产，自施国慧、李冠兴与步程签订《房地产买卖合同》至今，案涉房产仅办理了预告登记，权属一直未转移至被执行人施国慧名下，因此，该情形与《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”不相符；再者，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此，即使可以参照适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，也无法通过步程忽略相关法律规定、明知案涉房产在较长时间内无法办理权属登记的情形而购买案涉房产的行为，认定其对未办理过户登记不存在过错。综上，案外人排除执行的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款第二项之规定，裁定如下：驳回案外人步程的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  武兰荣人民陪审员  帅玉芹人民陪审员  梁晓琴二〇二〇年十月二十三日法官 助理  田 兵书 记 员  吴 月