宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4329号原告：周某，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：赵某，宁夏言成律师事务所律师。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：王某，宁夏回族自治区灵武市人，现住宁夏回族自治区。原告周某与被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某的委托诉讼代理人赵某，被告润景公司的委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周某请求判令：1.解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.被告退还原告全部购房款280623元；3.被告以280623元为基数按照银行同期贷款利率向原告支付从2019年10月13日起至实际付清之日止的资金占用利息；4.本案的诉讼费由被告承担。被告润景公司答辩要点：被告同意解除与原告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告因其自身名下信用卡负债较高导致银行拒贷，被告工作人员多次与原告就负债问题无法办理银行贷款进行沟通，但原告既未解决不能银行贷款的事情，也没有更换其他付款方式完成商品房买卖合同的价款给付义务，可见双方间签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》无法正常履行的原因系原告的违约行为所致。被告根据合同约定向原告寄发了催款通知以及解除合同的挞定通知，但是原告仍未补足剩余房款，被告按照合同约定行使了合同解除权，原、被告双方间签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》已经解除，被告才将该房屋另行出售给他人并备案至他人名下，被告愿意退还原告所交纳的首付款项，但原告需按照合同约定承担因原告的违约行为导致的合同解除的违约责任。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2019年10月13日，原、被告签订《银川恒大御景半岛商品房认购书》，约定:原告认购被告开发建设的恒大御景半岛二期7-1-202号房屋，建筑面积190.82平方米，单价7287.62元/㎡，房屋总价款1390623元；原告同意在签署本认购书时支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入购房款）；原告必须于2019年10月14日前支付购房首付款260623元（不含定金），余款111万元由银行提供按揭贷款，原告需在2019年11月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。同日，原告向被告支付购房首付款及定金共280623元，被告向原告出具《收据》一份。2019年10月17日，原、被告就认购房屋签订合同编号为201910080062的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，《银川市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发建设的恒大御景半岛二期7-1-202号房屋，建筑面积190.82平方米，单价7287.62元/㎡，房屋总价款1390623元；原告应当于2019年10月14日前支付首期房价款280623元，余款111万元向银行申请贷款支付。《补充协议》约定：原告必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行按揭审批手续，并签署抵押贷款合同，如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，原告按日以应付未付款的万分之一向被告支付违约金；逾期10天以上不足20天的，原告按日以应付未付款的万分之二向被告支付违约金；逾期20天以上视为原告单方解除本合同，原告应向被告支付该商品房总价款的10%作为违约金，被告无需通知原告，可另行销售该商品房。现因原告未能成功办理按揭贷款致使其未按约定向被告支付下剩购房款。被告已经于2020年4月13日将涉案房屋出售给案外人曹某、杨某，单价为7289.48元/㎡，总价为1390979元。另查明，原告认为，如果法院认定原告违约，要求原告按照《补充协议》约定的“商品房总价款的10%”承担违约金，原告要求降低违约金的计算标准。被告在庭审中陈述，希望本院在判决时将原告应该承担的违约金考虑至退还房款中。判决的理由与结果本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告诉请要求解除原、被告签订的合同编号为201910080062的《银川市商品房买卖合同（预售）》，被告当庭表示同意解除，且涉案房屋已经销售他人，合同目的已无法实现，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，因原告未能成功办理按揭贷款致使其未按约定向被告支付下剩购房款，原告存在违约行为，应当向被告承担违约责任；虽然被告未提反诉要求原告承担违约金，但是被告在庭审中陈述希望本院从被告应退还原告的购房首付款中扣除原告应该承担的违约金，本院考虑到为了减少原、被告双方的诉累，被告的该项抗辩意见，本院予以采纳；原、被告双方在《补充协议》中约定的“商品房总价款的10%”的违约金计算标准，具有赔偿性和较强的惩罚性，如按照该约定支持违约金有违公平原则并可能导致利益严重失衡，原告认为约定的违约金过高，请求本院调低违约金计算标准，且被告再次出售涉案房屋的价格略高于出售原告的价格，被告并未受到任何损失，因此，本院结合违约金具有的赔偿为主、惩罚为辅的双重性质及《补充协议》的约定，综合认定由原告按照涉案房屋总价款1390623元的1%承担违约金13906.23元（1390623元×1%），扣除该部分违约金，被告还应退还原告购房首付款266716.77元（280623元－13906.23元），故对于原告要求被告返还购房款280623元的诉讼请求，本院予以支持266716.77元。原告未能按照约定向被告支付剩余购房款，原告存在违约行为，故无权要求被告承担首付款占用期间的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告周某与被告宁夏润景房地产开发有限公司于2019年10月17日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（编号：201910080062）；二、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告周某购房首付款266716.77元；三、驳回原告周某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元(已减半收取)，由原告周某负担271元，由被告宁夏润景房地产开发有限公司负担2589元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘燕军 二〇二〇年十月十二日（法官助理 柯玉平书记员 马泽群附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。