安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0523民初3597号 原告：和县晶禾物业管理有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市和县和城富康路，统一社会信用代码913405237981091864。 法定代表人：丁辉，总经理。 委托诉讼代理人：包强，安徽致琛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯文惠，安徽天行剑律师事务所律师。 被告：陈益民，男，1955年9月3日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 原告和县晶禾物业管理有限责任公司诉被告陈益民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理，依法由审判员吴爱平适用简易程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告和县晶禾物业管理有限责任公司委托诉讼代理人包强、冯文惠、被告陈益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和县晶禾物业管理有限责任公司诉称：2008年3月28日，原告与铜陵市仁和房地产有限责任公司签订了《祥和佳苑物业服务合同》（前期物业服务合同）。该合同约定，由原告为被告所居住的“祥和佳苑”小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，收费标准为0.25元/月/平方米，按壹年交纳，被告应在交纳期前两个月前履行交纳义务，否则除按需交纳的物业管理费用外，还需按所欠数额每日万分之五的标准计算违约金。被告系原告提供物业管理的“祥和佳苑”小区13#2#号商铺业主，该户房屋业主的房屋面积为167.54平方米。现被告按合同约定应向原告交纳2016年4月30日—2021年4月30日的物业管理服务费用。但被告经原告多次催缴被告仍未交纳，原告遂诉至法院，请求：1.判令被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币2,513元，以及由此产生的违约金366.8元(物业管理服务费和违约金自2016年4月30日计算至2021年4月30日)，合计金额2,879.8元；2.判令被告承担本案诉讼费用。 被告陈益民辩称：2016年4月30日之前的物业费已经交过了。我现在不同意交钱，因为物业公司违约了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证和质证。 原告为证明其主张，向法庭提交如下证据： 1.原告法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明、营业执照副本。证明原告公司基本情况及诉讼主体资格。 2.《祥和佳苑物业服务合同》。证明有关物业服务、物业费收取、违约金等约定。 3.《商品房买卖合同》、《房屋交接单》。证明案涉房屋建筑面积167.54平米，房屋买受人及户主为被告，房屋已经交付被告使用。 4.和县祥和佳苑物业管理费催缴通知书。证明自被告从2016年4月30日至今欠缴物业费以来，原告每年向被告催缴物业费。 5.祥和佳苑小区欠费业主起诉明细。证明被告欠缴物业费、违约金计算方式。 6.和县物价局文件。证明和县普通住宅物业综合服务等级收费标准。 7.物业费缴纳收取单。证明被告2015年2月13日缴纳的2014年4月30日至2015年4月30日物业费500元，以及2016年2月1日缴纳的2015年4月30日至2016年4月30日物业费500元，计算方式167.54平米*0.25元/月*12个月=502.6元，我们每年仅收了500元。 被告陈益民针对原告提交的证据及证明的内容质证如下： 对原告提交的7组证据没有异议。 被告陈益民未向法庭提交证据。 本院认证认为：被告陈益民对原告所举7组证据及证明内容予以认可，本院予以确认。 经审理查明，2008年3月28日，和县晶禾物业管理有限责任公司与铜陵市仁和房地产开发有限公司签订《祥和佳苑物业服务合同》（前期物业服务合同），合同约定由和县晶禾物业管理有限责任公司为和县祥和佳苑小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积按0.4元/月/平方米缴纳，本案中，原告诉请的物业服务费收费标准为0.25元/月/平方米。被告陈益民于2009年10月8日与铜陵市仁和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，陈益民购买祥和佳苑小区13幢2号门面房，双方办理了购房交接手续，该商品房建筑面积为167.54平方米。和县晶禾物业管理有限责任公司按照《物业服务合同》的约定为业主陈益民提供了相应物业服务，庭审中原告和县晶禾物业管理有限责任公司诉称，被告陈益民已缴纳物业费至2016年4月30日，2017年12月18日至2020年5月1日期间原告曾多次向被告陈益民发出催缴通知，但被告陈益民仍未缴纳。现原告和县晶禾物业管理有限责任公司以被告陈益民拖欠自2016年4月30日之后的物业管理服务费为由诉讼来院。庭审中，被告陈益民辩称，后期的物业服务费可以补交，但要求在其住房后面开个门，另要求将室内地面重新开挖下沉，对此，原告表示没有此权限，无法满足被告的要求。 本院认为：和县晶禾物业管理有限责任公司与铜陵市仁和房地产开发有限公司签订《祥和佳苑物业服务合同》（前期物业服务合同）符合法律规定，该合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告陈益民于2009年10月8日与祥和佳苑的建设单位铜陵市仁和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了房屋交接手续，成为了原告和县晶禾物业管理有限责任公司服务对象祥和佳苑小区的一名业主。原告和县晶禾物业管理有限责任公司在物业服务合同履行期间，已依约为祥和佳苑小区提供了相应的物业服务，陈益民作为祥和佳苑小区的一名业主亦应履行交纳相应物业服务费的义务。被告陈益民辩称：（一）原告和县晶禾物业管理有限责任公司违约，其没有享受到相应的物业服务，但被告陈益民没有提供相应的证据予以证明，同时被告的涉案住房位于原告和县晶禾物业管理有限责任公司服务范围内，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故，对此抗辩理由不予采纳；（二）案涉房屋交房后其将地面开挖下沉时被物业制止，并被要求清运垃圾、签署协议，协议内容主要为若房屋日后出现质量问题，后果由陈益民自负，陈益民称同小区其他业主将地面开挖下沉2米多深而未被制止，物业公司对不同业主进行差别待遇。庭审中，被告陈益民自己也陈述无法确认对其实施上述制止行为的主体为本案原告，陈益民亦未向法庭提交相应证据证明其曾被要求签署协议且协议相对方为本案原告，故对此抗辩理由不予采纳；（三）后期的物业服务费可以补交，但要求在其住房后面开个门，另要求将室内地面重新开挖下沉，对此，原告表示无此权限，无法满足被告要求，因被告的两项要求不属于本案审理范围，本院不予理涉。《祥和佳苑物业服务合同》第六条约定“物业服务费按壹年交纳，业主或使用人应在交纳期前两个月前履行缴纳义务”，按照原、被告之间缴纳物业费的交易习惯，每年度均是自当年4月30日缴至次年4月30日，本案中，原告于2020年9月8日向法院提起诉讼主张物业服务费，故，原告和县晶禾物业管理有限责任公司要求被告陈益民给付2016年4月30日至2021年4月30日期间的物业费，本院予以支持。另，原告未能提交其他证据证明其就拖欠物业费向被告书面催交过，同时，《祥和佳苑物业服务合同》上载明违约滞纳金计算标准是按所交纳的物业费的万分之五而非日万分之五，而在原告提交的物业费催缴通知书上又注明，对逾期缴纳物业费的按日加收应缴物业费的千分之三滞纳金，存在歧义和矛盾，故对原告和县晶禾物业管理有限责任公司要求被告陈益民交纳违约金366.8元的诉讼请求不予支持。原告和县晶禾物业管理有限责任公司起诉要求被告陈益民按照0.25元/月/平方米缴纳物业费，该标准符合当地县政府物价部门核准的标准，且低于“前期物业服务合同”约定的0.4元/月/平方米的收费标准，减轻了被告义务，系原告处分自身权利的行为，故原告和县晶禾物业管理有限责任公司要求被告陈益民给付2016年4月30日至2021年4月30日期间的物业费2,513元（167.54平方米×0.25元/平方米/月×60个月），有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈益民应于本判决生效之日起三日内给付原告和县晶禾物业管理有限责任公司物业管理费2,513元（期间为2016年4月30日至2021年4月30日）； 二、驳回原告和县晶禾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈益民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  吴爱平 二〇二〇年十月二十日 法官助理张研 书记员胡佳佳 附：本案所适用的相关法条 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。