重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初14581号原告：重庆市巴南区李家沱街道群乐村村民委员会，住所地重庆市巴**李家沱街道群乐村**，统一社会信用代码54500113C5680091XA。法定代表人：李光富，主任。委托诉讼代理人：冉启华，重庆泰洪瑞律师事务所律师。被告：刘军伟，男，1983年5月5日出生，汉族，住重庆市渝**红黄路****12-5，公民身份号码5002251983********。原告重庆市巴南区李家沱街道群乐村村民委员会（以下简称群乐村委会）与被告刘军伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告群乐村委会委托诉讼代理人冉启华到庭参加诉讼，被告刘军伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告群乐村委会向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租金96940元（2019年3月10日至2019年10月21日）;2.被告支付原告违约金39300元;3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月17日，被告与案外人刘刚、张利共同作为乙方与原告签订了《群乐村商业门面租赁合同》(以下简称《门面租赁合同》)，承租了原告位于重庆市巴南区XX大道跃X层XXX2、XXX6、XXX8、XX12、XX16、XX18、XX22号商业门面，租期从2014年6月10日至2021年9月止。后原告与被告和案外人张利于2014年9月9日签订了《群乐村商业门面租赁补充协议》，根据该补充协议约定，在维持《门面租赁合同》条款不变的前提下，原协议中的XXX2、XXX6、XX8、XX12、XX16门面共计582.63平方米(以产权证为准)由被告单独承租，第一年租金按每平方米每月40元计算，第二至四年每月租金在上年基础上递增5%，第五年到第七年每月租金在上年基础上递增6%。2019年4月9日，被告将XXX2、XXX6、XXX8号门面退租，留下XX大道XX12、XX16号门面继续承租，面积共计282.92平方米，每月租金13100元。被告从2019年3月10日起一直拖欠XX12、XX16号门面租金，经原告多次催缴后仍未缴纳。原告于2020年1月13日向重庆市巴南区人民法院（以下简称巴南法院）起诉，要求解除《门面租赁合同》以及《群乐村商业门面租赁补充协议》。2020年6月16日，巴南法院作出（2020）渝0113民初1492号民事判决书，判决原告与被告、案外人刘刚、张利签订的《门面租赁合同》以及《群乐村商业门面租赁补充协议》中XX12、XX16商业门面租赁部分自该判决发生法律之日起解除。（2020）渝0113民初1492号民事判决书已于2020年8月31日生效，但被告仍拖欠原告XX12、XX16商业门面的租金至今。现原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告刘军伟未到庭，亦未向本院提交证据。原告群乐村委会围绕诉讼请求提交了XX大道XX层XX12号、XX16号门面的房地产权证、《门面租赁合同》以及《群乐村商业门面租赁补充协议》、（2020）渝0113民初1492号判决书及生效证明、《重庆市房产面积竣工测算报告书》，被告刘军伟未到庭质证。本院对以上证据审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月17日，原告（甲方）与被告刘军伟、第三人刘刚、张利（乙方）签订《门面租赁合同》，主要约定群乐村委会将位于龙洲大道跃一层XXX2、XXX6、XXX8、XX12、XX16、XX18、XX22号商业门面出租给乙方，房屋面积共845平方米，租期为2014年6月10日起至2021年6月9日止；房屋租赁保证金30000元，租金第一年按每平方米每月40元计算，第二至四年每月租金在上年基础上递增5%，第五年至第七年，每月租金在上年基础上递增6%，每季度支付一次，合同签订时支付第一季度租金，第一季度届满前支付下季度租金，以此类推；租赁期间乙方使用所产生的水电费、物管费等由乙方交纳；房屋租赁期间，被告累计拖欠房租一个月以上的，原告有权解除合同，收回出资房屋；租赁期间，若乙方违约，由乙方给原告三个月租金为违约金。2014年9月9日，原告（甲方）又与刘刚、刘军伟(乙方）、张利（丙方）签订《群乐村商业门面租赁补充协议》，约定乙方自愿将XX18、XX22号门面共计262.37平方米（面积以房产证为准)，租赁权交由丙方单独经营；其余XXX2、XXX6、XXX8、XX12、XX16号门面计582.63平方米（面积以房产证为准)由乙方单独租赁经营，房租乙方第一年按每月每平方米40元计算，每月租金为23305元，第二至四年每月租金在上年基础上递增5%，第五年至第七年，每月租金在上年基础上递增6%。现租金从2014年9月10日开始分开计交。在该补充协议中，刘刚的签名从乙方签名处划掉。2019年3月18日，重庆耀跃汽车销售服务有限公司（以下简称耀跃公司）申请向原告退还XXX2、XXX6、XXX8商业门面，原告于2019年3月20日通过村党委会研究，同意在2019年4月9日解除与刘军伟（耀跃公司）XXX2、XXX6、XXX8商业门面的租赁合同关系。从2019年3月10日起，被告刘军伟再未向原告交纳租金，原告于2019年10月14日向被告邮寄解除合同的通知函并进行公证，被告拒收了上述通知函。2019年10月21日，原告将被告租赁的2612、2616号门面中物品搬离至其他地方存放，并重庆市巴南公证处对搬离的物品进行了记录。2020年1月13日，原告向巴南法院提起诉讼，要求解除与被告、本案案外人刘刚、张利签订的《门面租赁合同》以及《群乐村商业门面租赁补充协议》。该案案号为（2020）渝0113民初1492号。2020年5月12日，刘刚在巴南法院接受询问时声称，《群乐村商业门面租赁补充协议》的“刘刚”二字系其本人签名，因其和被告于2014年11月3日签订了耀跃公司的股权转让协议，所以将补充协议上刘刚的名字划掉。2020年6月16日，巴南法院作出（2020）渝0113民初1492号民事判决书，认为原告与被告、刘刚、张利签订的《门面租赁合同》及《群乐村商业门面租赁补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同成立且生效。《门面租赁合同》及《群乐村商业门面租赁补充协议》中XX18、XX22号商业门面租赁，被告非合同相对方，原告可另行主张权利。XXX2、XXX6、XXX8商业门面的租赁关系原被告双方已经协商解除，无须再行判决。被告从2019年3月10日起未向原告交纳XX12、XX16商业门面的租金，符合合同约定的解除条件，遂判决原告与被告、案外人刘刚、张利签订的《门面租赁合同》以及《群乐村商业门面租赁补充协议》中XX12、XX16商业门面租赁部分自该判决发生法律之日起解除。2020年8月31日，（2020）渝0113民初1492号民事判决书发生法律效力。另查明，案涉的2612、2616号门面原告所有。202房地证2015字第XXXXX号房地产权证显示巴南XX大道XX12号商业用房（名义层2、3，物理层4、5）建筑面积245.92平方米。202房地证2015字第XXXXX号房地产权证显示XX龙洲大道XX16号商业用房（名义层2、3，物理层4、5）建筑面积319.83平方米。原告从重庆市规划和自然资源局调取的《重庆市房产面积竣工测算报告书》显示XX12（跃1）商业门面建筑面积119.39平方米，XX16（跃1）商业门面建筑面积163.53平方米。审理中，原告陈述两个案涉门面合计282.92平方米，每平方米每月租金按照46.3元的标准计算，两个案涉门面每月的租金为13100元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原被告在《门面租赁合同》以及《群乐村商业门面租赁补充协议》中对案涉2612、2616商业门面作出的相关约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原被告具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案合同履行中，原告按约向被告交付了案涉商业门面，被告占有使用了案涉商业门面。因被告未按约支付2019年3月10日之后的租金，原告于2019年10月21日将被告物品搬离案涉门面，并于2020年1月13日向巴南法院提起诉讼，要求就案涉门面解除与被告之间的租赁合同关系。被告拖欠租金的行为显属违约，应承担违约责任。在本院判决解除双方就案涉门面的租赁合同关系后，原告起诉要求被告支付2019年3月10日至2019年10月21日的租金及违约金，其理由正当，于法有据，本院予以支持。关于被告应支付的租金金额，根据合同约定第一年租金标准为40元/月/平方米，在第二年至第四年的期间内，每年租金标准比上一年度上涨5%，在第五年至第七年的期间内，每年租金标准又比上一年度上涨6%；被告未支付案涉门面2019年3月10日（含2019年3月10日）之后的租金，原告又主张截止至2019年10月21日之前的租金，故上述期间横跨被告租赁案涉门面的第五年、第六年，故按照合同约定第五年的租金标准应为49.083元/月/平方米（40元/月/平方米×105%×105%×105%×106%），第六年的租金标准应为52.028元/月/平方米（49.083元/月/平方米×106%），2019年3月10日至2019年10月21日的租金为106279.44元[2019年3月10日至2019年6月9日的租金41659.69元（49.083元/月/平方米×3月×282.92平方米）+2019年6月10日至2019年10月21日的租金64619.75元（52.028元/月/平方米×4.39月×282.92平方米）］。现原告主张的2019年3月10日至2019年10月21日的租金仅为96940.4元，该主张系其权利的自由处分，本院对此予以确认。关于被告应支付原告违约金的金额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，参照《门面租赁合同》中“若乙方违约，由乙方支付甲方3个月租金作为违约金”之约定，在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、合同预期利益等综合因素后，本院对原告要求被告支付违约金39300元的诉讼请求予以支持。本案被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其应承担相应的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘军伟于本判决生效之日起十日内向原告重庆市巴南区李家沱街道群乐村村民委员会支付2019年3月10日至2019年10月21日的租金96940.4元；二、被告刘军伟于本判决生效之日起十日内向原告重庆市巴南区李家沱街道群乐村村民委员会支付违约金39300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。案件受理费3024元，本院减半收取计1512元，由被告刘军伟负担（此款原告重庆市巴南区李家沱街道群乐村村民委员会已经垫付，被告刘军伟在支付上述款项时一并支付原告重庆市巴南区李家沱街道群乐村村民委员会）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  杨锐睿二〇二〇年十月三十日书记员  秦 梅