江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2103号上诉人（原审被告、反诉原告）：巫立树，男，1989年10月7日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳丹，女，1990年10月17日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉州区布享洗洗衣馆，住所地：江西省吉安市吉州区中人民路**，统一社会信用代码：92360802MA35MU2B1M。经营者：黄海英，女，1980年8月28日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：胡志刚，江西贝壳律师事务所律师。上诉人巫立树、欧阳丹因与被上诉人吉州区布享洗洗衣馆房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人巫立树、欧阳丹，被上诉人吉州区布享洗洗衣馆经营者黄海英及其委托诉讼代理人胡志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巫立树、欧阳丹上诉请求：1.改判驳回吉州区布享洗洗衣馆的诉讼请求；2.判令吉州区布享洗洗衣馆支付巫立树、欧阳丹租金12000元；3.本案一、二审诉讼费由吉州区布享洗洗衣馆负担。事实和理由：1.原判认定事实错误。2020年3月，巫立树、欧阳丹出于二胎原因，没有时间和精力继续经营洗衣店，便在经龚志星同意后，于当月19日与黄海英签订了洗衣店转让合同，将洗衣店设备等转让给了黄海英，合同同时对剩余租赁期限的转租问题也进行了约定。对此，案外人龚志星的证言、龚志星事后补写的同意转租书面证明材料、店面转让合同等能相互印证。龚志星在4月直接要求黄海英交纳下半年租金,也足以说明龚志星事先同意了巫立树转让。2.原判适用法律错误。原判适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”这一规定，判决解除双方转让合同，属适用法律错误。首先，巫立树、欧阳丹在转让合同履行过程中，并不存在迟延履行及其他违约行为，黄海英也没有提供任何证据证明巫立树、欧阳丹存在违约行为，不可能致使黄海英不能实现合同目的。其次，转让合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。转让合同签订后，双方也按合同约定履行了各自义务。其中，巫立树、欧阳丹同黄海英一起到工商部门办理了经营者变更。因个体工商户无法直接变更经营者，需巫立树、欧阳丹注销登记，再由黄海英自行注册登记，故巫立树、欧阳丹当日即办理了注销登记，履行完经营权变更等义务，黄海英也支付了转让费。对于转租问题，巫立树、欧阳丹也将与龚志星签订的租赁合同复印件交给了黄海英，作为次承租人的黄海英，依法享有巫立树对龚志星所享有的一切权利，包括对龚志星的抗辩权。在转租合同履行过程中，虽然龚志星因在向黄海英催收租金未果的情况下“反悔”，称事先未经过其允许，不同意转租，但实际上无论龚志星是否真实要反悔，只要龚志星的解除请求权未得到支持前，就不影响黄海英继续使用该店面经营，因为无论龚志星此时怎么做，黄海英都可以依据原租赁合同行使其抗辩权。至于黄海英在4月要求与龚志星签订租赁合同的问题，是黄海英与龚志星确认2020年10月31日后的新租赁关系事情，应由该双方自己协商，与巫立树、欧阳丹无关。综上，请求二审法院依法改判。吉州区布享洗洗衣馆辩称：1.双方在签订转让合同时，巫立树、欧阳丹口头告诉黄海英已征得龚志星同意，出于对巫立树、欧阳丹的信任，黄海英相信了巫立树、欧阳丹的话，其也就没有向龚志星进行确认，至于巫立树、欧阳丹是否真正取得了龚志星同意，黄海英不并知道。2.《凯旋华府卡柏洗衣店转让合同》签订后，吉州区布享洗洗衣馆要求与龚志星签订新的租赁合同时，龚志星要求先解除旧合同再签新合同，为此，龚志星以及黄海英一方多次向巫立树、欧阳丹提出三方一起面谈，但巫立树、欧阳丹迟迟不予露面。3.对于巫立树、欧阳丹所提出的龚志星同意转让该店面的证据材料，是巫立树、欧阳丹故意将同意转让的落款时间写错，事实上，龚志星系因巫立树、欧阳丹的种种行为而不同意将案涉店面转让给黄海英，导致黄海英与欧阳丹签订的合同无法实现。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：欧阳丹与巫立树系夫妻关系。案外人龚志星承租吉安市吉州区迎宾大道6号凯旋华府1-2号门面后，将部分转租给欧阳丹经营卡柏洗衣店。2017年12月16日，欧阳丹（乙方）与龚志星（甲方）签订店铺租赁合同，约定：龚志星将凯旋华府1-2号门面（吉州区迎宾大道6号）出租给欧阳丹，租赁期为3年，从2017年12月16日至2020年10月31日，租金每月2400元，每半年一交，在合同履行期内，在不损害甲方利益的情况下，乙方在征得甲方同意下，有权将房屋转租给第三者或相互兑换房屋，店面转让只能收取装修费用，不允许收取其它空店转让费，如需转让，需通过房东等。2020年3月18日，龚志星向欧阳丹出具承诺书一份，载明：本人同意在租期到期后，同意将以公司均价续租给卡柏洗衣店，店内面积不超过70平方米。2020年3月19日，吉州区布享洗洗衣馆经营者黄海英（受让方、乙方）与欧阳丹（转让方、甲方）签订《凯旋华府卡柏洗衣店转让合同》，约定：一、甲方于2020年3月将自己位于吉安市吉州区凯旋华府1-2号店面卡柏洗衣店转让给乙方，建筑面积约为50平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，甲方需结清转让前所发生的水电费用。二、原有租赁合同至2020年10月30日到期，甲方应确保到期后可由乙方续租。洗衣店所占的房屋月租金现为2400元人民币（大写贰仟肆佰元），物业费每月100元人民币（大写壹佰元），租金每6月交付一次。甲方已把2020年4月30日以前租金交付完，2020年4月30日至2020年10月30日租金由乙方承担。店铺转让给乙方后，乙方同意履行原有租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让费共计62000元（大写陆万贰仟元整）。四、付款方式：乙方需在2020年3月19日前向甲方交纳转让费50000元（大写伍万元整）。余款待店内衣物与客户清理完，一次性付清等。黄海英在转让合同乙方法定代表人处签名并加盖了吉州区布享洗洗衣馆公章。当日，黄海英通过银行转账向巫立树支付转让费50000元，并由巫立树向黄海英出具收条，载明：现收到黄海英转让费伍万元整，以此凭证。转让合同签订后，吉州区布享洗洗衣馆便开始营业，案外人龚志星见黄海英在经营，便提出要扩大出租店面的面积，租金要上涨，黄海英不同意，认为要扩大面积应在欧阳丹原租赁合同期满以后。2020年4月1日，龚志星向黄海英出具申明，载明：因原租户欧阳丹与黄海英私自签订的凯旋华府1-2号店面（吉州区迎宾大道6号）卡柏洗衣店转让合同，在本人不知情下签订的，本人不予认可，合同无效，不同意转让。因吉州区布享洗洗衣馆与龚志星发生争议，吉州区布享洗洗衣馆未向龚志星交纳房租。2020年5月3日，黄海英将承租店面的钥匙交与龚志星。龚志星多次向巫立树、欧阳丹催收房屋租金。2020年5月10日，巫立树、欧阳丹通过微信转账方式将吉州区凯旋华府1-2号店面2020年5月1日至2020年10月31日的房租12000元支付给了龚志星，由于疫情减免了一个月租金。2020年6月初，吉州区布享洗洗衣馆向法院提起诉讼后，巫立树找到龚志星，让其在欧阳丹书写的“房东龚志星先生：由于我没有时间经营吉州区凯旋华府1-2号门面卡柏洗衣店，现已找到卡柏洗衣店的承租者黄海英，现打算把店铺转让给黄海英，恳请您同意！”的书面材料上签名，龚志星在书面材料上签注“同意转让合同至2020年10月31日止龚志星”，并按巫立树的要求，将落款的时间写成2020.3.18。一审法院认为，吉州区布享洗洗衣馆与欧阳丹签订的《凯旋华府卡柏洗衣店转让合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据双方合同约定，欧阳丹将凯旋华府卡柏洗衣店转让给吉州区布享洗洗衣馆，建筑面积约50平方米，并保证吉州区布享洗洗衣馆同等享有欧阳丹在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务，欧阳丹转让的既有卡柏洗衣店的经营权，也包括店铺承租权的转让，现因欧阳丹将凯旋华府卡柏洗衣店转让给吉州区布享洗洗衣馆未取得案外人龚志星同意，龚志星已明确表示不同意欧阳丹转让店铺给吉州区布享洗洗衣馆，吉州区布享洗洗衣馆无法享有欧阳丹在原房屋租赁合同中的权利，致使合同目的无法实现，吉州区布享洗洗衣馆要求解除与欧阳丹签订的凯旋华府卡柏洗衣店转让合同符合法律规定，予以支持。巫立树、欧阳丹系夫妻关系，巫立树收取了黄海英转让费50000元，表明卡柏洗衣店系巫立树、欧阳丹共同经营，吉州区布享洗洗衣馆已支付的转让费50000元，巫立树、欧阳丹应予返还，但因吉州区布享洗洗衣馆使用该店铺至2020年5月3日，吉州区布享洗洗衣馆应承担使用该店铺期间的租金3600元，故转让费中扣除吉州区布享洗洗衣馆应承担的租金3600元，巫立树、欧阳丹应返还吉州区布享洗洗衣馆转让费46400元。欧阳丹与案外人龚志星签订的店铺租赁合同仍为有效租赁合同，巫立树、欧阳丹仍可以行使其租赁的权利，故欧阳丹、巫立树反诉要求吉州区布享洗洗衣馆返还其垫付的租金12000元并支付剩余转让费12000元的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除吉州区布享洗洗衣馆与欧阳丹签订的《凯旋华府卡柏洗衣店转让合同》；二、欧阳丹、巫立树返还吉州区布享洗洗衣馆转让费46400元，限判决生效后三日内付清；三、驳回欧阳丹、巫立树的反诉请求。案件受理费1050元，减半收取525元；反诉费400元，减半收取200元，共计725元，由欧阳丹、巫立树负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于龚志星是否已同意欧阳丹将案涉店面转让给黄海英。欧阳丹与黄海英签订《凯旋华府卡柏洗衣店转让合同》的时间为2020年3月19日，50000元转让费亦于当日转付。一审庭审中，当黄海英的委托诉讼代理人向龚志星确认“他们3月18日签订转让合同的时候你知不知道承租人是黄海英”时，龚志星回复到“我知道他要转让，当时转的时候是原告和一个姓孙的男的（开始我以为原告和姓孙的是两夫妻）、巫立树一起来找我，巫立树说想把洗衣店转给原告和孙，我当时说可以，我当时就说你们先去谈，谈好了再来找我，后面一直没来找。过了两三天我就看到黄海英在店里面，我就问黄海英你们就谈好了呀？她说转好了，但是后面为交房租的事就没哪个来交房租，拖了一个多月。”同时，巫立树、欧阳丹一审提交的由龚志星出具的《承诺书》载明“本人承诺在租期到期后，同意将以公司均价续租给卡柏洗衣店，店内面积不超过70平方米承诺人龚志星2020.3.18”。对该份承诺书出具的原因，龚志星解释到“是我写给巫立树的，巫立树跟我说黄海英说接手这个店面只能承受70个平米之内，也就是巫立树将店面转给她，她只能接受70个平米内的”。本院认为，根据前述证人证言和书面证据，可以认定巫立树、欧阳丹将案涉店面转让给黄海英前，已取得龚志星的允许，即在2020年3月19日前，龚志星对于店铺转让事宜知晓并认可。至于吉州区布享洗洗衣馆一审提交的龚志星于2020年4月1日向黄海英作出的不同意转让的《声明》，龚志星对此解释为“是我签的，当时是两方都不交房租给我，我就不认同这个转让的事情”。由此可以认定，龚志星首次明确表示不同意巫立树、欧阳丹将案涉店面转让给黄海英一方的时间应是2020年4月1日。2.关于黄海英主张龚志星要求增加租赁面积且增加租金。黄海英在一审庭审中问龚志星：“我4月份装修的时候你是不是找到我说5月份开始要增加面积加房租？”,案外人龚志星的答复是：“因为当时我跟原告还没有签订合同，我就问她如果你接手，我这个门面要增加面积租给你，你能不能接受？”由此可以认定，龚志星向黄海英表示要求增加出租面积并增加租金的时间是2020年4月。另补充查明：吉州区布享洗洗衣馆经营者黄海英与欧阳丹于2020年3月19日签订的《凯旋华府卡柏洗衣店转让合同》第六条约定：甲方将房屋租赁合同及相关资料全部移交给乙方。洗衣店转让后现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。本院二审查明的其它事实与一审查明的事实相一致，现予以确认。本院认为，本案系因黄海英与巫立树、欧阳丹之间就卡柏洗衣店转让而引发的纠纷，名为房屋租赁合同纠纷，实为商铺转让合同纠纷。本案中，龚志星是案涉店面的承租人，黄海英是次承租人。黄海英与欧阳丹于2020年3月19日签订《凯旋华府卡柏洗衣店转让合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，从合同内容看，黄海英与欧阳丹之间建立的是商铺转让法律关系，而非商铺转租法律关系。转让合同签订后，黄海英按约支付了50000元转让费，并自次日起正式经营该洗衣店，巫立树、欧阳丹则按约将店里相关物品及客户资料进行了移交，双方已履行转让合同约定的大部分义务。本案的争议焦点在于案外人龚志星是否同意巫立树、欧阳丹将案涉店面转让于黄海英一方。根据本院二审补充认定的事实，巫立树、欧阳丹将案涉店面转让给黄海英前，已取得龚志星同意。既然龚志星同意巫立树、欧阳丹将案涉店面转让给黄海英一方，就应认定自2020年3月19日起，巫立树、欧阳丹退出了与龚志星原有的租赁法律关系，黄海英与龚志星建立了新的租赁法律关系，黄海英概括承受了欧阳丹与龚志星之间原有租赁合同中欧阳丹一方的各项权利和义务。至于龚志星于2020年4月1日表示不同意巫立树、欧阳丹将案涉店面转让给黄海英一方，又于黄海英计划对案涉店面进行装修时，表示2020年5月开始要增加出租面积并增加租金，应认定为黄海英与龚志星建立新的租赁法律关系后发生的争议，其责任并不在于巫立树和欧阳丹一方。一审判决据此认定店面转让未取得龚志星同意，属认定事实错误，现予以纠正。鉴于黄海英对于案涉店面实际经营期间为2020年3月20日至4月底，之后将店面钥匙交还龚志星，巫立树、欧阳丹向龚志星支付了2020年5月至10月间的租金12000元，且在此期间，巫立树、欧阳丹对案涉店面有实际占用权，本院酌定由巫立树、欧阳丹向吉州区布享洗洗衣馆返还转让费30000元，案涉店面内由巫立树、欧阳丹一方添置的相关设施设备仍归巫立树、欧阳丹一方所有，欧阳丹、巫立树要求吉州区布享洗洗衣馆返还其垫付的租金12000元，不予支持。因黄海英与欧阳丹签订的《凯旋华府卡柏洗衣店转让合同》尚有部分权利义务未履行完毕，但已无继续履行的可能和必要，故一审判决解除该转让合同之判项应予维持，欧阳丹、巫立树关于要求吉州区布享洗洗衣馆支付剩余转让费12000元的请求，不予支持。综上所述，巫立树、欧阳丹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2245号民事判决第一项；二、撤销吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2245号民事判决第三项；三、变更吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初2245号民事判决第二项为：上诉人巫立树、欧阳丹返还被上诉人吉州区布享洗洗衣馆转让费30000元，限判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取525元，反诉费400元，减半收取200元，二审案件受理费1350元，以上共计2075元，由上诉人巫立树、欧阳丹负担1038元，由被上诉人吉州区布享洗洗衣馆负担1037元。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  肖永兰审判员  罗良华二〇二〇年十月二十六日书记员  刘 璐