西安市莲湖区人民法院民事判决书                            （2020）陕0104民初6557号原告：童智彬，男，1993年8月18日出生，回族，住西安市莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    被告：西安铭岳房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区，统一社会信用代码91610104668670928L。法定代表人：邓军，系该公司经理。被告：邓军，男，1976年9月8日出生，汉族，住四川省内江市市中区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。二被告共同委托诉讼代理人：薛琼，北京大成（西安）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张恒宇，北京大成（西安）律师事务所实习律师。原告童智彬诉被告西安铭岳房地产开发有限公司（以下简称铭岳公司）、邓军商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法由审判员王晓萤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童智彬、被告铭岳公司、邓军之共同委托诉讼代理人薛琼、张恒宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童智彬向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告《商品房买卖合同》；2、判令二被告共同退还原告购房款329204元及定金80000元，以上款项共计：409204元，并以409204元为基数计算自2018年5月14日至2020年3月31日止的利息共计119363.9元；3、判令二被告共同按照《补充协议》以409204元为基础，以年息24%的利率支付至被告实际清偿之日止的利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年5月14日来到被告铭岳公司售楼部，有意购买被告所承建的位于盐店街编号BL2-7-6-1地块和福公馆A座1单元6层604号房，双方经过交涉，签订《商品房买卖合同》。2018年5月14日原告按照合同约定，向被告支付了329204元的款项，剩余房款由出卖人通知买受人办理房款按揭手续，如因买受人原因无法办理按揭手续，应在10个工作日内付完全款。合同中还约定被告铭岳公司应于2019年4月30日前将房屋交予买受人使用，并且保证涉案房屋已验收合格，但直至诉讼之日，被告仍未将房屋交付使用，原、被告经过协商于2019年6月22日签订了《补充协议》，约定被告应于2020年4月30日达到交房条件，但直至原告起诉之日，被告所承建的项目刚刚完成正负零，房屋还未建造；经过多次协商无果，现被告已经失联，故原告诉至法院。被告铭岳公司辩称：1、被告铭岳公司与原告签订房屋买卖合同时并未取得《商品房预售许可证》，原告也对该情况完全知晓、且截至铭岳公司收到传票之日起，铭岳公司也未取得《商品房预售许可证》，故该商品房买卖合同无效；2、原告明知该房未取得预售许可证，仍与被告签订合同，系过错方，被告从未隐瞒房屋状况。综上，被告不存在违约情形，不应承担违约责任，该商品房买卖合同因未取得相应证件自始无效，由原、被告按照过错承担责任。被告邓军辩称：本案与邓军没有关联性，邓军只是公司的法人代表，不是合同的当事人，不是适格被告。原告童智彬围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、收款收据、补充协议、承诺书、银行取款凭证，被告铭岳公司、邓军对其真实性无异议。被告铭岳公司、邓军没有向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月14日，原告童智彬与被告铭岳公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告童智彬购买被告铭岳公司开发的位于西安市莲湖区XX街XX公馆XX幢XX单元XX层XX号房屋，单价为每平方米10900元，总价款为649204元。原告童智彬应于2018年5月14日交付总房款的50%计329204元，剩余购房款320000元由被告铭岳公司择期通知原告童智彬办理按揭手续，因买受人原因不能办理按揭的，买受人应在10个工作日内付完全款。出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经监理、设计、施工单位、建设单位验收合格的房屋交付给买受人使用。该合同签订当日，原告童智彬向被告铭岳公司支付了购房款329204元，被告铭岳公司向原告出具了收款收据。之后，原告屡次催促被告铭岳公司办理网签备案登记，2019年6月27日，原告童智彬及杨少坤（另一自然人，也与被告铭岳公司签订了商品房买卖合同）作为乙方，与被告铭岳公司作为甲方签订《补充协议》一份，该协议约定，被告铭岳公司于2019年8月30日和福公馆项目施工达到正负零的进度，如未能达到乙方可无条件提出申请解约，甲方无条件退还乙方缴纳的购房款并承担同期银行贷款利率4倍的利息；甲方于2020年4月30日和福公馆项目达到交房条件，如未能达到乙方可无条件提出申请解约，甲方无条件退还乙方缴纳的购房款并承担同期银行贷款利率4倍的利息（利息起算日为乙方缴款日）。如按期交房，甲方给予乙方适当补偿同期银行活期存款利率的利息。甲方未能按协议约定时间达到项目进度，乙方书面提出退房款申请后，甲方于两个月内办理相应的退款及手续。该《补充协议》签订后，被告铭岳公司至今尚未建成房屋，也没有取得商品房预售许可证。本院认为，被告铭岳公司对外出售的位于盐店街和福公馆地产项目，至今未取得商品房预售许可，违反了国家法律强制性规定，原告童智彬与被告铭岳公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告童智彬主张被告铭岳公司返还其购房款329204元的请求，本院依法予以支持。原告称其向被告铭岳公司支付定金80000元，因未提交证据予以支持，本院依法不予认定。被告铭岳公司因其不能及时建造房屋、不能按期向原告交付房屋，承诺若不能于2020年4月30日向原告童智彬交房，则同意返还向原告购房款并承担同期银行贷款利率4倍的利息，该约定系双方自愿达成，属真实意思表示，不违反法律规定，原告按照双方约定主张，本院依法予以支持。被告铭岳公司辩称房屋买卖合同签订时，原告童智彬明知被告没有取得商品房预售许可证，仍与被告签订合同，自身存在过错，故原、被告均应当承担过错责任。本院认为，被告铭岳公司作为房地产开发企业，明知商品房预售的相关政策和法律规定，仍在其尚未取得商品房预售许可的情况下，在房地产市场公开宣传售卖房屋，与多数群众签订房屋买卖合同，收取购房款。签订房屋买卖合同后，被告铭岳公司理应积极建造房屋，办理商品房预售的相关手续，为合同生效创造条件，但被告铭岳公司并未积极履行义务，导致该房屋至今仍处于待建状态，无法取得合法手续，因此导致合同无效的过错全部在被告铭岳公司，原告童智彬作为普通百姓，对相关法律政策不懂，对被告铭岳公司盲目信任，但其自身并不存在导致合同无效的过错，故被告铭岳公司的辩称理由，本院依法不予采信。原告童智彬主张被告邓军与被告铭岳公司共同承担责任，因被告邓军系被告铭岳公司法定代表人，其代表被告铭岳公司履行职务，该行为法律后果应当由被告铭岳公司承担，被告邓军作为自然人与原告童智彬之间并未成立相关法律关系，故被告邓军依法在本案中不承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告童智彬与被告西安铭岳房地产开发有限公司于2018年5月14日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告西安铭岳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告童智彬购房款329204元并支付利息，利息以329204元为基数，自2018年5月14日起按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至债务履行之日止；三、驳回原告童智彬其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9086元、公告费400元，原告已预交，由被告西安铭岳房地产开发有限公司承担4943元如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员     王晓萤 二Ｏ二Ｏ年九月二十九日 书   记   员     刘  钰  1