安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初4999号 原告：石科学，男，1971年3月10日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 原告：陈爱林，女，1975年10月18日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：曹皙，安徽国运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪浩，安徽国运律师事务所律师。 被告:池州梁宏置业有限公司,住所地安徽省池州市贵池区建设西路书香名邸小区**,统一社会信用代码91341700MA2Q3TPN78（1-1）。 法定代表人:金富永，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：骆金萍，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晋驰，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 原告石科学、陈爱林与被告池州梁宏置业有限公司（以下简称“梁宏置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石科学、陈爱林的委托诉讼代理人曹皙、汪浩、被告梁宏置业的委托诉讼代理人骆金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石科学、陈爱林向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还北阳台一半面积购房款17945.81元（1.3米x3米÷2x9202.98元/平方米)并赔偿损失17945.81元；2、判令被告赔偿原告卫生间面积减少、功能缺失损失26504.58元(1.8米x0.8米x9202.98元/平方米x2)；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系熙樾府小区开发商,2018年以来,被告宣传熙樾府项目房屋时,对7-12#楼、15-22#楼房屋作商业宣传时,以边户户型对中间户户型进行宣传、未充分告知中间户型与边户户型的主要区别,向业主承诺赠送北阳台面积。受被告宣传影响,2018年7月3日,原被告双方签订商品房买卖合同,合同约定原告购买熙樾府小区8#502室,建筑面积130.39平方米,合同总价款1199977(单价9202.98元/平方米),后原告依约付款。2020年原告在查验房屋后发现,被告拟交付的房屋与其宣传严重不符:其中一卫生间的功能、面积与宣传情况不符,且被告未依约向原告赠送北阳台面积而是按全部面积收取房款。原告发现该情况后,与其他类似业主向池州市市场监督管理局举报,该局答复对以上事实予以认定,并对被告下达责令整改通知书(池市监责改字[2020]96号)。原告认为被告为了达到销售房屋的目的,采取的虚假的商业宣传行为严重侵害原告的合法权益,现依据《合同法》等相关法律,依法提起诉讼,望判如所请。 被告梁宏置业辩称：1、被告没有违约事实。被告承担赔偿责任的前提是存在违约行为，但原告提供的他种户型来证明自己存在损失没有任何依据；相反，从原告诉状中对卫生间、阳台面积基准计算，以及原告提交的证据测绘图，均可证实，原告购房时对该商品房的内部结构是清晰明确的。被告销售的户型近十几种，作为购房人，原告可能在买房前看了多种户型，经比较后最终选择所购户型，其难免存在记忆混淆；原告以他种户型与所购户型不一致，即认为被告对自己进行了不当信息输出，没有事实依据；即便是对代表性户型的宣传，被告也在充分提示及告知下进行，从原告作为证据提交的户型单页复印件显示，单页中均明确提示“本户型所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积可能不同”、户型模型也有类似提示；另原被告签订的《商品房认购书》及相关补充协议已对广告宣传为要约邀请作出明确约定，被告交付的案涉商品房合同约定面积与交付面积一致，并无违约事实。2、原告提的宣传资料不构成要约，不适用商品房司法解释第三条的规定。首先，原告提交的宣传资料均提示，每种户型因所在楼栋位置、楼层不同，局部结构、面积也不同，故原告所购边户与中间户存在差异属合理；另双方在认购协议及合同补充协议中均明确约定，被告广告宣传不构成要约。其次，根据商品房买卖合同司法解释第三条的规定，商品房销售广告作为要约，应同时满足三个要件的：1.该宣传涉及开发规划范围内的商品房和相关设施；2.所作的说明和允诺具体确定；3.对合同的订立及房价的确定有重大影响。通过法庭审理及查明的事实均可反映，被告就户型单页及沙盘模型所作的说明与允诺并不具体确定，且案涉阳台及卫生间仅1-2个平米，原告所购房屋总价为1199977元，诉争的阳台及卫生间价值仅1-2万元，远远无法达到对合同订立及房价确定产生重大影响的程度。3、双方在合同中对案涉商品房阳台存在封闭情形已进行约定。双方签订的商品房买卖合同第三条约定“该商品房阳台详见补充说明”，合同附件三补充说明约定“该商品房阳台（入户花园）面积计算方式为：全封闭算全部，半封闭算一半”；合同附件一房屋平面图中南阳台以虚线标注（半封闭标识），北阳台以实线标注（全封闭标识），以上内容均可以反映，双方对该商品房阳台中既有全封闭也有半封闭已进行约定。4、案涉商品房卫生间设计不仅符合国家规范，且经池州市规划局批准，两个卫生间均可正常使用，没有功能缺失情形。5、行政机关的《责令改正通知书》及对业主的《回复》均不能作为原告受过不当信息输出并产生损失的依据。首先，该《改正通知书》仅认定4名业主接收过销售员不当输出，且只有1名业主涉及与本案相关的阳台赠送问题，具体为“王田成向业主李媛承诺赠送北面阳台；陈子兰向业主钱燕玲承诺赠送面积10平方左右（案涉项目有多种户型涉及赠送，没有错误输出）；赵静向业主方世林承诺红色方框内是可拓展空间、有赠送面积（部分户型涉及拓展空间，但拓展成本由用户自理）；江**山与赵宏微信聊天称当时都说送的，没有说不送”（与部分户型吻合），如原告认为接受了不当信息并因此产生了损失，应对该事实进一步举证。6、本案为商品房买卖合同纠纷，不适用《消法》的规定。从立法的本意角度，在《消费者权益保护法》制定时，所针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，不包括商品房在内。在商品房买卖合同纠纷中，即使出卖人隐瞒了某项真实情况或者捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等量齐观。商品房买卖合同金额大，判决双倍赔偿将导致双方利害关系的显失平衡。从法律表述的角度，《消费者权益保护法》虽对商品未作动产和不动产的区别，但从法律的表述来看，基本上以对与工业产品有关的消费者权益保护为主。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中惩罚性赔偿责任的制定，是以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《消费者权益保护法》第五十五条为依据的，但不是对《消费者权益保护法》第五十五条的直接适用。从商品房性质的角度，购买商品房和其它商品在认定用途上存在很大区别，购买包括家用电器在内的基本社会消费品是否用于生活消费很容易认定，因为这些消费品在一次性购买量小的情况下基本上不具有明显的投资价值，而这些消费品也不可能因个人生活需要而大量购买。而购房人购买商品房，很难认定是属于“生活消费”还是“资产投资”，在从消费者的客观行为方面认定主观意图是用于生活需要还是投资获利需要发生困难时，消费者权益保护法适用于商品房买卖便失去合理性。从法理的角度，民事损害赔偿制度以补偿性赔偿为一般形式，惩罚性赔偿是附随于一般形式之上的一种特殊的责任承担形式，但民事损害赔偿的特殊形式，它的适用是以补偿性赔偿的存在为前提的。因此，主张惩罚性赔偿金，应该先证明自己的损失，并提出补偿性赔偿的请求，而不能单独提出惩罚性赔偿的诉请。综上，被告交付给原告的商品房符合规划及合同约定，原告因自身错误认识造成心理落差而发起诉讼，其诉请无事实和法律依据，恳请法庭查明事实，依法驳回其全部诉讼请求。 根据当事人陈述以及本院认定采信的证据，认定事实如下：石科学、陈爱林与梁宏置业签订《商品房认购书》，约定石科学、陈爱林预购池州市贵池区熙樾府小区（推广名称）8幢502室的房产，预测建筑面积130.39平方米，并于认购书签订当日交付购房定金2万元。2018年7月3日,石科学、陈爱林（乙方）与梁宏置业（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的贵池区三台山北侧，建设西路与虎泉路交叉口西北角熙樾府8幢502室的房产，房屋建筑面积130.39平方米，单价9202.98元/平方米，总价款1199977元，合同附件一载明的房屋平面图，由原被告签名和盖章确认，附件三中载明，该房屋阳台（或入户花园）面积计算方式为：全封闭的的面积按维护结构水平投影面积计算，未封闭的按维护结构水平投影面积一半计算。 2020年6月15日，池州市市场监督管理局向梁宏公司下达池市监责改字（2020）96号责令改正通知书，载明，梁宏公司自2018年以来在营销宣传熙樾府项目房屋时，使用边户户型的套型图、户型模型对7-12#楼、15-22#楼的中间户型（02、03）进行宣传，未说明中间户型与宣传的户型存在主要区别。在户型模型的北阳台位置用红色方框标注“可拓展空间”，王田成向业主李媛承诺了赠送北面阳台，陈子兰向业主钱燕玲承诺赠送面积10平方左右，赵静向业主方世林承诺红色方框内是可拓展空间、有赠送面积，江**山与赵宏微信聊天称“当时都说送的，没有说不送”。实际上，中间户型北阳台为全封闭，计算全部面积。边户型北阳台为半封闭，计算一半面积。上述行为构成虚假或引人误解的商业宣传行为。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案被告在案涉商品房销售前就已知其所销售商品房的设计内容，明确知道中间户与边户在“北阳台”的设计上存在重大不同，即边户北阳台“半封闭赠送一半面积”，中间户北阳台“全封闭不赠送任何面积”。但被告提供的宣传册、销售现场的沙盘模型对户型的描述是具体的、确定的，统一的，未区分中间户和边户，也没有提示中间户与边户的户型有重大结构区别，置业顾问也是无差别的统一允诺北阳台可拓展面积即是赠送面积。但是在实际物业交付时，边户和中间户则不相同，中间户户型在北阳台方面与宣传存在重大差异。2020年6月15日，池州市市场监督管理局作出行政处罚，确认被告构成虚假或者引人误解的商业宣传行为，并责令其停止违法行为，则可以认定被告在案涉商品房销售过程中存在虚假宣传行为。本案为商品房预售，拟交付的商品房在合同订立时尚未建成，因此，被告的宣传册、售楼现场的沙盘模型以及置业顾问的一对一宣讲对于购房者而言是起到决定性作用的。现场沙盘模型更是对图册内容的具体化、形象化，并将北阳台用红色重点标注为可拓展空间，用来体现其物业在面积、单价上的优势，以此来影响购房者的决定，而购房者正是基于本物业“套内面积一定，还赠送南北阳台的”的承诺，才选择本案物业。因此，被告关于阳台的允诺应当认定为要约，视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告最终交付的物业与其宣传并承诺的物业存在明显差异，其交付内容不符合约定，应当承担违约责任，但双方在合同中并未约定违约责任，根据《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告在销售过程中允诺赠送北阳台，但按全部面积收取房价，因此，原告要求被告退还允诺赠送的北阳台一半面积购房款的诉请予以支持，但因案涉的房屋系商品房而非普通商品，故对原告要求赔偿其损失的诉请，不予支持。原告诉称一处卫生间面积减少、功能缺失，且已无恢复之可能，但依据被告提供的案涉项目规划方案可知，案涉房屋的卫生间设计符合相应标准，故对原告要求被告按卫生间缺少部分面积购房款的两倍赔偿其损失的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告池州梁宏置业有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告石科学、陈爱林购房款17945.81元（1.3米×3米÷2×9202.98元/平方米)； 二、驳回原告石科学、陈爱林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1360元，减半收取680元，由被告池州市梁宏置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费1360元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；帐号12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  方圆圆 二〇二〇年十月三十日 书记员  方 力