广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1156号原告：中山市广弘物业管理有限公司，住所地广东省中山市****************侧，统一社会信用代码914***********738C。法定代表人：黄树灿，该公司经理。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝爱玲，广东维纳律师事务所律师。被告：冯学英，女，1973年6月5日出生，汉族，住广东省中山市************民小组，公民身份号码442************644。原告中山市广弘物业管理有限公司（以下简称广弘物业公司）与被告冯学英物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广弘物业公司委托诉讼代理人马秀章到庭参加诉讼，被告冯学英经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广弘物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告冯学英向原告广弘物业公司支付从2012年7月30日至2018年9月30日期间共74个月的物业管理费13253.4元及违约金9940.05元（违约金计算方法：以每月物业管理费179.1元为基数，分别从欠费次月10日起按24%利率计算至清偿之日止，暂计至2018年9月30日为9940.05元）。事实与理由：被告冯学英拖欠原告广弘物业公司物业管理费未按时支付。被告冯学英在法定期限内没有提出书面答辩意见，在举证期限内亦没有提供证据，亦未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院审查认定的事实如下：广弘物业公司成立于2003年8月26日，经营范围：物业管理、车辆停放服务、家政清洁服务等。2012年6月29日，锦绣沙溪小区第一届业主委员会（甲方）与广弘物业公司（乙方）签订物业服务合同（编号20120626），约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；乙方向业主或非业主使用人提供以下服务及质量：日常服务：公共环境卫生，包括（公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运），服务质量：设施完好；整洁、公共场地保洁率95%，垃圾日产日清；交通与车辆停放秩序的管理，服务质量：交通畅顺、停放有序，行车线路标志明显；安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤；服务质量：设备良好、运行正常，岗亭24小时值班等等；乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理费：住宅按（建筑面积）（套内面积）每月每平方米0.85元收取、商铺按（建筑面积）（套内面积）每月每平方米1.5元收取；乙方应在本合同生效后的2012年6月30日开始实施物业服务工作，并从2012年7月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5日前；业主或者非业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费用的千分之一交纳滞纳金；服务期限为3年，自2012年6月30日起至2015年7月1日止；合同期满，一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效；合同还约定了其他事项。广弘物业公司称其从2003年8月开始为锦绣沙溪小区提供物业服务，后冯学英拖欠2012年8月1日至2018年9月30日期间共74个月的管理费13253.4元及违约金。广弘物业公司经多次催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市*****************的原权利人为冯学英、周婉莹，建筑面积210.71平方米，登记时间2008年3月3日，权属状态：历史；该房于2018年6月29日变更权利人为张丹。广弘物业公司称冯学英自2012年8月起拖欠物业管理费至2018年9月，累计拖欠74个月物业管理费未交纳，冯学英应缴物业管理费210.71平方米×0.85元/平方米×74个月=13253.4元（按广弘物业公司主张算）及滞纳金（以每月管理费179.1元为基数，从逾期之日起按每月2%计算，合同约定是每日1‰，其主动调整为每月2%）。冯学英没有到庭予以确认。又查：广弘物业公司称其管理锦绣沙溪小区至2018年9月30日。另，中山市沙溪镇锦绣沙溪小区业主委员会于2018年10月18日出具的关于锦绣沙溪小区部分应交接事项的敦促函记载：广弘物业公司与本锦绣沙溪小区业主大会新选聘的物业服务企业，于2018年9月30日依据《物业管理条例》等相关法规完成了大部分交接工作，等等。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。广弘物业公司与锦绣沙溪小区第一届业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对冯学英具有约束力。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。广弘物业公司依照上述合同对涉案物业进行物业管理服务，冯学英作为中山市*****************的原业主之一，在已实际享用了广弘物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。冯学英未交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为210.71平方米，广弘物业公司主张住宅的物业管理费按每月每平方米0.85元计算符合合同的约定，即每月179.1元，冯学英应支付2012年8月至2018年9月共74个月的物业管理费为13253.4元（210.71平方米×0.85元/平方米·月×74个月=13253.4元）。但本案中，涉案房产于2018年6月29日已变更登记权利人为张丹。故冯学英应支付2012年8月至2018年6月28日期间的物业管理费12716.35元（210.71平方米×0.85元/平方米·月×71个月=12716.35元），对广弘物业公司主张超出部分，本院不予支持。关于违约金问题。物业服务合同约定若冯学英未按时缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰缴纳违约金，虽然广弘物业公司主动调整为按月利率2%计算，但该标准明显过高，且违约金应考虑结合一方违约给守约方造成的实际损失，冯学英拖欠物业费主要给广弘物业公司造成了资金利息损失，故本院将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业管理费179.1元为基数，从欠费次月10日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止。对广弘物业公司主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告冯学英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广弘物业管理有限公司支付2012年8月至2018年6月28日期间的物业管理费12716.35元及违约金（违约金计算方式：以每月拖欠物业管理费179.1元为基数，从欠费的次月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；二、驳回原告中山市广弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费379.84元（原告中山市广弘物业管理有限公司已预交），由原告中山市广弘物业管理有限公司负担179.84元，被告冯学英负担200元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市广弘物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  廖鑑财审判员  叶迟玖审判员  余 磊二〇二〇年十月九日书记员  梁宝兴谭银娣