江西省泰和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0826民初1261号 原告：杨斌，男，汉族，1967年12月29日出生，住江西省吉安市泰和县。 委托诉讼代理人：刘建伟，江西西昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤雄，江西西昌律师事务所律师。 被告：泰和县统计局，住所地：江西省吉安市泰和县行政中心**，统一社会信用代码：113610260148322462。 负责人：刘厚培，系该局局长。 委托诉讼代理人：徐荣，系该局副科级干部。 委托诉讼代理人：陈文艺，江西西昌律师事务所律师。 原告杨斌与被告泰和县统计局合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨斌及其委托诉讼代理人刘建伟，被告泰和县统计局的委托诉讼代理人徐荣、陈文艺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨斌向法院提出诉讼请求：1、判决被告向原告返还购房款143371.11元；2、判决被告赔偿原告房屋增值损失479966元、装修损失54285元、搬迁损失1090元，共计535341元；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2002年9月，原告承建了被告统计局、农调队、城调队办公楼工程，2004年经双方结算，被告仍欠原告工程款83371.11元。2007年1月29日，为偿还原告工程款，被告与原告签订了一份协议，约定由被告将其位于国光超市四楼商品住宅房一套用于抵扣原告的工程款，该商品住宅房面积125平方米，单价为每平方米1380元（含办证费用），总价172500元。原告用被告拖欠的工程款抵扣该房房款后，差欠房款69128.89元。2008年1月2日，原告支付60000元购房款给被告，被告出具了收款凭证，双方约定余款待被告为原告办好产权证后由原告一次性付清。协议签订后，原告搬进该房屋居住并对该房屋进行装修。此后，原告多次要求被告办理该房屋的产权证，但被告一直拖延。2019年，被告被巡视组巡查后，告知原告，该房屋系国有资产，被告无权处置，并要求原告腾空房屋搬走。2019年1月12日，被告将该房屋产权登记在自己名下。原告认为，被告自愿采取多退少补的方式将该房屋用于抵扣拖欠原告的工程款，原、被告双方已实际履行协议条款，如今被告又以案涉房屋系国有资产无权处分为由，拒不履行合同且以实际行为表明不履行合同（将案涉房屋产权登记在自己名下），因此，被告的行为构成违约，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。 被告泰和县统计局辩称，1、被告在2005年1月17日与吉安国光实业有限责任公司签订《建房合同书》，约定被告用其职工宿舍区86平方米闲置土地置换该公司新楼约330平方米建筑住房（4-6层），泰和县人民政府以泰府办抄字（2007）237号文审批同意该置换。2007年1月29日，被告与原告签订《协议》，约定被告将上述置换所得国光超市四楼的住宅房一套用于抵扣被告差欠原告的工程款83371.11元，核减工程款后原告还应支付89128.89元，原告应在签订协议三日先付69128.89元，余款20000元待办理好房产证后付清。2008年1月2日，原告支付60000元购房款，被告出具了收条。原、被告签订的《协议》系对国有资产的处置，依据《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十九条“行政单位处置国有资产应当严格履行审批手续，未经批准不得处置”的规定，该处置应当报经批准；同时根据《国有资产评估管理办法》第三条的规定，国有资产转让应当进行评估，以防止国有资产的流失。但被告对案涉房屋这一国有资产的处置既未经批准（没有处分权），也没有依法进行评估，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的情形，原、被告签订的《协议》无效。2、因原、被告之间签订《协议》无效，故被告对原告要求返还购房款143371.11元无异议，但被告只认可原告所主张的装修损失及搬迁损失，且这两项损失还应根据原、被告双方的过错来分摊。3、被告认为原告所主张的房屋增值损失不应得到支持。原告主张的房屋增值损失属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的可得利益损失，该损失得以主张的前提是合同依法有效成立，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。但本案中双方签订的合同自始无效，不存在履行的可能，因此自然不存在可得利益的损失，故原告主张的房屋增值损失479966元不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江西省泰和县农村抽样调查队、江西省泰和县城市社会经济调查队及被告泰和县统计局与泰和县国光实业有限责任公司分别在2005年1月17日、2005年5月20日签订了《建房合同书》、《建房补充合同书》，约定江西省泰和县农村抽样调查队、江西省泰和县城市社会经济调查队及被告泰和县统计局用其职工宿舍区86平方米闲置土地置换泰和县国光实业有限责任公司新楼约330平方米建筑住房（4、5、6层），泰和县国光实业有限责任公司须在2006年12月30日前交房给前述三单位，且交付的每层房屋建筑面积130平方米（含楼梯间5平方米）。2007年，被告泰和县统计局向泰和县人民政府报送《关于要求处理闲置住房的请示》，泰和县人民政府于2007年9月26日以泰府办抄字［2007］237号抄告单抄告同意被告利用职工宿舍区86平方米闲置土地置换国光公司新楼约330平方米建筑住房，同意被告通过拍卖和其他有效形式按市场价公开转让国光公司新楼约330平方米建筑住房，转让资金进财政国资专户，用于偿还被告现办公大楼工程欠款和交清有关规费，具体情况由县财政局核定，转让资金在用于偿还工程款和交清规费外，如有剩余，则剩余资金交由县财政局国资办管理，用于被告办公楼修缮和办公条件改善。 2002年9月，原告杨斌承建了江西省泰和县农村抽样调查队、江西省泰和县城市社会经济调查队及被告泰和县统计局办公楼工程，工程造价经决算为189871.11元，2004年已支付工程款共计106500元，尚差欠工程款83371.11元未付。为偿还原告该工程款，被告泰和县统计局与原告杨斌在2007年1月29日签订了一份《协议》，该协议约定经原、被告协商，被告同意将属于被告及江西省泰和县农村抽样调查队、江西省泰和县城市社会经济调查队在国光超市四楼的住宅房一套用于抵债，住宅楼建筑面积为约125平方米，单价为每平方米1380元（含办证费用），总价为172500元，核减所欠债务83371.11元，原告杨斌应支付房屋差额89128.89元，且原告应在签订协议三日先付69128.89元，被告将房屋锁匙交给原告，原告在被告办理好房产证后付清余额20000元，被告为原告办理好房产证，水、电到位。2008年1月2日，原告杨斌向被告泰和县统计局支付了购房款60000元，被告向原告交付钥匙，原告装修案涉房屋并搬入居住至今。原告多次要求被告办理房屋产权证，但被告以泰和县国光实业有限责任公司一直未办理涉案房屋的分割手续为由未将涉案房屋的产权办理在原告名下。2019年4月12日，被告将被告利用职工宿舍区86平方米闲置土地置换泰和县国光实业有限责任公司新楼建筑住房4至6层（包含案涉房屋）登记在被告及国家统计局泰和调查队名下，不动产权证书记载的4-6层建筑住房的房屋建筑面积为353.64平方米。 在本院审理本案的过程中，原告向本院申请对案涉房屋的现有价值、案涉房屋的装修损失、原告腾空案涉房屋的搬迁费用损失进行司法鉴定。本院受理原告的申请后，依法对外委托江西万昌房地产资产评估有限公司对前述事项进行司法鉴定。江西万昌房地产资产评估有限公司于2020年8月13日出具赣万昌房估［2020］字第07-17号《房地产估价报告》，确认案涉房屋于估价时点2020年6月8日（委托评估之日）的评估总价值为707841元，其中案涉房屋在估价时点的现有价值为652466元，装饰装修损失为54285元，搬迁费1090元。原告为此鉴定花费鉴定费15500元。 本院认为，依据《行政单位国有资产管理暂行办法》的相关规定，行政单位国有资产管理，实行国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用的管理体制，行政单位负责办理本单位国有资产的配置、处置、出租、出借等事项的报批手续，行政单位处置国有资产应当严格履行审批手续，未经批准不得处置；同时根据《国有资产评估管理办法》的相关规定，国有资产占有单位在进行资产拍卖、转让等情形时应当进行资产评估，国有资产评估按照申请立项、资产清查、评定估算、验证确认的程序进行。在本案中，案涉房屋是行政单位即被告泰和县统计局占有、使用的国有资产，被告未按《行政单位国有资产管理暂行办法》、《国有资产评估管理办法》的相关规定履行案涉房屋处置的审批、评估等手续，却在2007年1月29日与原告签订《协议》，导致该协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。因原、被告签订的《协议》被认定为无效的合同，自始没有法律约束力，因此当事人因该合同取得的财产应当予以返还，即被告应当向原告返还以房抵债前差欠原告的工程款83711.11元及原告向被告已支付的房屋差价款60000元。被告在差欠原告工程款的前提下，在明知处置国有资产时要履行严格的审批、评估等手续而在未履行相关手续时，与原告签订案涉协议，且在协议签订后明知泰和县人民政府下发的抄告单上对案涉房屋的处置上未有以房抵债这一方式时仍未采取措施弥补，在原告再三要求办证时告知原告无法办证的理由是泰和县国光实业有限责任公司一直未办理涉案房屋的分割手续导致无法办证而非因案涉房屋系国有资产被告无权处分，因此被告对协议无效负有过错；原告在与被告签订协议时未对案涉房屋的产权及处置进行必要的核实，原告对协议无效亦负有过错，原、被告双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合本案案情，并考虑原告自协议签订后一直在案涉房屋居住生活至今，原告从中获取了利益，故本院认定原告自行承担40%的责任，被告承担60%的责任。原告对案涉房屋的装修损失、搬迁损失是实际发生或实际必然要发生的损失，故本院对原告要求的装修损失、搬迁损失由被告按60%的比例承担。原、被告签订案涉协议是在2007年，原告在2008年1月2日向被告支付了房款差额60000元，被告也实际交付了案涉房屋给原告，原告装修居住至今，原、被告之间的以房抵债的协议实际发生的时间距今已十三年之久，房屋自然升值幅度较大，原告支付了绝大部分的房屋差价款且实际占有使用支配案涉房屋亦长达十余年，案涉协议认定无效后原告需将案涉房屋返还给被告，原告损失较大，根据诚实信用和公平原则，原告主张的房屋增值损失属于合理的间接损失，本院认为应予以支持，但应根据被告存在的过错程度由被告承担60%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告泰和县统计局于本判决生效后二十日内向原告杨斌返还购房款143371.11元。 二、被告泰和县统计局于本判决生效后二十日内向原告杨斌赔偿房屋增值损失287979.6元［（652466元－172500元）×60%］、装修损失32571元（54285元×60%）、搬迁损失654元（1090元×60%），以上共计321204.6元。 三、驳回原告杨斌的其他诉讼请求。 当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10588元减半收取计5294元，由原告杨斌负担1500元，由被告泰和县统计局负担3794元。鉴定费15500元，由原告杨斌负担6200元，由被告泰和县统计局负担9300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  黄小红 二〇二〇年十月二十一日 书记员  肖 昀