广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0224民初753号原告（反诉被告）：陈丽英，女，汉族，1984年9月8日出生，户籍地：广东省仁化县*****************。公民身份号码：440************866。被告：李某1，男，汉族，1971年7月19日出生，户籍地：广东省佛山市顺德区*************。公民身份号码：440************911。被告（反诉原告）：仁化县永恒电器制造有限公司。住所：仁化县*****。法定代表人：李某1。两被告共同委托诉讼代理人：蒙克荣，广东丹霞律师事务所律师。原告陈丽英与被告李某1、仁化县永恒电器制造有限公司（以下简称“永恒公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，2020年8月26日，被告永恒公司向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）陈丽英，被告李某1、永恒公司（反诉原告）的共同委托诉讼代理人蒙克荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽英向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告归还租赁合同的押金、租金和场地损失支出的所有费用119600元；2.判决被告赔偿因违反了法律，隐瞒事实，出租不能依法使用的土地给原告，补偿原告因浪费时间和精力共5000元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告在2018年9月29日签订一份《土地租赁合同》，被告在合同内容中承诺原告租赁的土地无任何争议和纠纷。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了押金和租金。因被告不如实告知原告，租赁的土地已被法院查封，故让原告在一无所知的情况下租赁此地，并动工平整、围屏了土地，当原告去相关部门办理相关证件手续时，才知晓土地已被法院查封，按照法律规定被查封了的土地被告是无出租权的，但被告故意隐瞒事实明知故犯，还与原告签订了租赁合同并收取了租赁费用，让原告在不知情的期间损失了平整土地费用60750元、围屏费用11650元、调动2个集装箱来回费用3200元、看场人员工资3个月6000元。押金、租金和弄场地损失支付费用总合计119600元。在租赁合同内容中，原告表述的很清楚，若因被告各种原因导致不能正常使用该土地所造成的一切损失均由被告全部承担。在原告发现越来越多问题的时候，一直与被告联系商讨解决均无果，被告态度恶劣，不是拉黑就是避之不理，被告的行为已说明其没有协商的诚意，无视法律法规。无奈之下，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定诉至法院，请法院予以支持。被告李某1、永恒公司辩称，1.原告与被告永恒公司在2018年9月29日签订的《土地租赁合同》内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方意思表示真实，是合法有效的合同，应受法律保护；2.原告起诉被告李某1属被告主体不适格，《土地租赁合同》甲方与乙方是永恒公司与陈丽英，即合同的主体是本案的被告永恒公司与原告，而被告李某1只是被告永恒公司的法定代表人，李某1是代表被告永恒公司履行职务的行为，因此，被告李某1在本案中不是适格的被告，不应承担任何民事责任；3.原告并没有任何证据证明其不能正常使用租赁标的物，提出的诉讼请求没有事实和法律依据不应得到支持。综上，请求法庭依法驳回原告的诉求。反诉原告永恒公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2018年9月29日签订的《土地租赁合同》；2.判令反诉被告支付2020年租金28000元；3.本诉及反诉受理费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告经协商一致，在2018年9月29日签订《土地租赁合同》，约定：1.反诉原告将土地使用权（面积15100平方米）出租给反诉被告使用；2.租赁期限25年，从2019年3月1日至2044年2月28日；3.第一期五年，每年租金28000元；4.在当年3月1日前支付租金；等等。嗣后，反诉被告在2019年1月2日交纳当年租金28000元；反诉原告按照合同约定将出租的土地交给了反诉被告使用。到2020年3月1日，反诉被告没有交纳当年（2020年）租金，违反了《土地租赁合同》第六条第1点的约定，反诉原告多次催收，反诉被告以各种不当理由未付。为维护反诉原告的合法权益，根据法律有关规定，特向法院提起反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告陈丽英辩称，首先，反诉原告诉求解除《土地租赁合同》反诉被告同意。其次，反诉被告提交的光盘显示，租赁场地上有很多石头，但反诉原告没有处理好纠纷，导致反诉被告无法使用租赁土地，在此过程中，反诉被告多次找反诉原告协商，反诉原告也口头同意补偿损失。鉴于此种情况，反诉被告不可能再交第二年的租金给反诉原告。由于反诉原告拖欠税费，导致反诉被告无法办理相关手续，故应由反诉原告承担违约责任，诉讼费应由反诉原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告陈丽英本诉提交的证据：证据2被告李某1身份证，证明被告诉讼主体资格；证据4围屏收据，证明费用价格；证据5平地收据，证明费用价格；证据7光盘，此光盘内有电话录音，证明李某1多次同意退还租金和押金等建设费用，原告并非违约，并有通话证明此土地不能建设，无法履行合同内容，还有纠纷事主的通话内容，场地现场的照片。被告李某1、永恒公司的质证意见：对证据2真实性合法性无异议，关联性有异议，被告李某1不是本案的适格被告，在本案中不应承担民事责任；对证据4、5的真实性、合法性、关联性有异议，没有相关证明相互印证，且都是三联收取，不是合法票据，不能证实原告围屏和平整土地的费用；对证据7真实性、合法性、关联性有异议。1、听了两段录音，录音的声音不一致，原告应把录音的语言转换为文字，2、看了照片，照片中的石头和砖等物品，不能证实是被告堆放的，永恒公司已将场地交给原告使用，原告已经接收了场地，因此不能证实石头和砖与被告有关，去现场查看就能知道，原告是否有使用土地，是否有影响其使用土地。本院经审查认为：证据2是被告李某1本人身份证，本院予以确认；证据4、5都是收据，无其他证据佐证，不能证明原告围屏和平整土地的费用；证据7中的通话录音未经李某1本人确认，无法确认是否是原告与李某1的通话，照片是租赁土地现场照片，但被告是否违约，结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月29日，原告与被告永恒公司签订《土地租赁合同》，约定：永恒公司将其公司名下位于仁化县*****的国有土地使用权[仁国用（2005）第0100530号，面积15100平方米]出租给陈丽英使用，租赁期限25年，从2019年3月1日至2044年2月28日。土地租赁租金分五期，每期五年，其中第一期自2019年3月1日至2024年2月28日，陈丽英在2019年3月1日前支付一年租金28000元即双方签订合同之日起生效，陈丽英在签订合同时支付1万元作为保证金，租赁期满永恒公司应返还保证金。合同还约定了双方的其他权利义务等。合同签订后，陈丽英在签订合同当天向永恒公司支付了1万元保证金，并在2019年1月2日支付了2019年3月1日至2020年2月28日的租金。永恒公司按照合同约定将出租的土地交给了陈丽英使用。陈丽英接受土地并进场进行了围屏及平整土地。2020年的租金原告没有支付。经本院向仁化县*******查询，案涉土地已抵押给中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行。本案在庭审时原告明确要求被告永恒公司承担责任。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。一、原告与被告永恒公司签订的《土地租赁合同》，是双方真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，因双方在合同约定租赁期限为二十五年，故合同约定有效租赁期限为二十年，超过的五年无效。现反诉原告提出解除双方签订的《土地租赁合同》，反诉被告亦同意，故对反诉原告请求解除合同的诉求，本院予以支持；二、根据合同约定，租赁期满后，陈丽英应归还土地给永恒公司，永恒公司应归还保证金给陈丽英。现双方已同意解除合同，故原告陈丽英请求永恒公司返还已交纳的保证金1万元，本院予以支持；三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”的规定，原告陈丽英与被告永恒公司签订《土地租赁合同》时，永恒公司并未书面告知陈丽英租赁的土地使用权已抵押，造成陈丽英租赁土地后，未能按约定使用土地，现双方已同意解除合同，故根据合同已履行情况，原告有权要求永恒公司赔偿损失。陈丽英租赁土地后，只有投入，并无任何收益，故陈丽英已交纳的2019年的租金应当认定是损失，现原告请求被告返还已交纳的租金28000元，本院予以支持。至于原告请求永恒公司赔偿平整土地费用60750元、围屏费用11650元、调动2个集装箱来回费用3200元、看场人员工资3个月6000元，因原告提交的证据不足以证明存在上述损失，且经本院释明后原告又拒绝对造成的损失申请评估，故对原告主张的上述损失，在本案中本院不予支持；四、对反诉原告请求反诉被告支付2020年的租金28000元问题，因永恒公司并未书面告知陈丽英租赁的土地使用权已抵押，造成陈丽英租赁土地后，未能按约定使用土地，现双方已同意解除合同，且陈丽英已交纳的2019年的租金应予返还，故永恒公司请求陈丽英支付2020年租金理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除反诉原告仁化县永恒电器制造有限公司与反诉被告陈丽英于2018年9月29日签订的《土地租赁合同》；二、限被告仁化县永恒电器制造有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈丽英保证金10000元；三、限被告仁化县永恒电器制造有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈丽英租金28000元；四、驳回原告陈丽英的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告仁化县永恒电器制造有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1396元（原告已预交），由原告陈丽英负担970元，被告仁化县永恒电器制造有限公司负担426元。反诉案件受理费6033.5元（反诉原告已预交），由反诉原告仁化县永恒电器制造有限公司负担。原告多预交的案件受理费426元，本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 赖慈辉二〇二〇年十月三十日法官助理 黄钰雯书 记 员 谢丽芬