内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1342号上诉人(原审被告)：五原县五州贸易有限公司。法定代表人：梁某。委托诉讼代理人：崔某，宁夏天盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冀某,现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李某，内蒙古汇本律师事务所律师。原审被告：单某，现住宁夏回族自治区吴忠市。原审被告：内蒙古五原县五州房地产开发有限公司。住所地：五原县隆兴昌镇西街南侧五州商城**办公室。法定代表人：梁某，该公司经理。上诉人五原县五州贸易有限公司因与被上诉人冀某，原审被告单某、内蒙古五原县五州房地产开发有限公司委托合同纠纷一案不服内蒙古自治区五原县人民法院（2019）内0821民初2675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人五原县五州贸易有限公司的委托诉讼代理人崔某，被上诉人冀某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，原审被告单某、内蒙古五原县五州房地产开发有限公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五原县五州贸易有限公司上诉请求：1.撤销一审案件，改判上诉人不承担责任或者发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决解除《五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》是错误的。该合同已经于2017年9月30日履行完毕,没有续签订合同,该合同中的权利义务已终止。上诉人与被上诉人的租赁法律关系处于对之前的租赁关系的延续的事实关系状态,而非书面合同关系。一审法院判决解除于法无据,多此一举,认定事实错误。二、一审判决部分事实认定错误。一审法院在本院认为部分,对于冀某应该承担的经营管理费等以格式合同不利解释为由得出不予支持的论述错误。根据双方约定,期限届满,冀某是要承担管理费的,约定的非常明确。合同法对于格式合同条款出现歧义解释指的是条款本身从字面意思至少有两种以上的解释才按照不利于格式提供者的解释对待,而本案中根本不存在有歧义或者需要解释的问题,有明确约定执行即可。而且从本案案由也能看出是委托代理,委托代理收取必要的管理费用等酬劳是必然。所以一审法院有关该部分论述错误，且适用法律错误。被上诉人应当按照合同约定,承担商场运营过程中产生的管理费、水费、电费等,在合同约定的期限届满,上诉人、被上诉人应当对这些费用进行清算。根据上诉人清算的结果,与被上诉人的返租费折抵,上诉人不再支付返租费,一审只考虑了返租费,没有考虑上诉人的应收费用,属于对案件中应审理问题的不完整审理,没有维护上诉人的权益，对上诉人不公平。三、一审程序错误。关于冀某应承担装修费30%补偿问题,一审法院以缺乏费用证明不予支持错误。即便是装修票据等凭证遗失或者未及时保留,并不影响财产价值,仍然可以通过评估鉴定价值进行确定,但一审法院对于一审庭审中提出的鉴定申请不仅不予评估鉴定,而且没有做出不予评估的理由，况且这种缺乏价值凭证就无价值的审判逻辑本身就是个严重的错误,该部分属于严重的程序错误,严重侵害了上诉人的合法权益。综上,请求二审法院依法审查,予以撤销一审判决或发回重审维护上诉人合法权益。冀某辩称，被上诉人认为一审法院认定事实清楚,适用法律准确,二审法院应当驳回上诉,维持原判。一、关于一审法院判决解除合同的答辩意见。《合同法》第十条当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。本案,上诉人与被上诉人签订的《出租委托代理合同》第九条第二款第一项规定租赁期限到期前3-6个月期间,甲方到乙方处协商是否继续经营,届时不到将视为甲方的商铺仍由乙方代为出租。因冀某未在租赁期满3-6个月期间主张权利,2017年9月30日以后，则视为原合同继续履行。虽然合同到期后双方未签订书面合同,但是双方之间形成了事实合同,合同中的权利义务继续约束双方当事人,并非只有书面合同需要解除,事实合同也需要依法解除。二、关于一审认定格式条款的答辩意见。《合同法》第三十九条规定采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。本案,上诉人与冀某签订的四份合同,包括与被上诉人类似的五州商城业主签订的所有合同除了商铺位置和租金有变化,其他合同条款都一样，是五州商城为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款,是格式条款,而且五州商城并未采取合理的方式比如加黑加粗等方式提请对方注意，上诉人提到的经营管理费条款属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。另外,《委托租赁合同》第五条第三款和第六条第六款有两种以上的意思解释,一层意思是承租期内的水电暖等管理费由商城缴纳,合同期满后业主缴纳商城代缴的管理费;另一层意思承租期是一个时间截点,承租期内的水电暖等管理费由商城缴纳,合同期满后业主不再委托商城出租,自己经营或者委托其他公司管理,需要统一向商城缴纳管理费(这种解释更符合文义解释)。有两种以上意思的解释应当作出不利于提供格式条款的解释,一审法院适用法律准确。三、关于委托代理收取必要管理费问题。《委托代理合同》第六条第三款规定,超出甲方委托经营固定收益部分，归乙方所有,并享有不受干涉的权利。该条款说明,超出合同固定收益部分即为乙方收取的酬劳,冀某的商铺,五州商贸公司对外出租收取经营费，中间差价即乙方收取的酬劳。三、关于30%装修费的意见。第一，涉案商铺从未装修过,这一事实法院可以向五州商城的几百户业主核实；第二，一审及二审上诉人都未提供任何达到证明标准的证据予以证实商铺装修的事实及花费装修费费用明细。综上，答辩人认为一审法院判决认定事实清楚,适用法律准确，二审法院应当依法维持原判。单某未到庭、未作答辩。内蒙古五原县五州房地产开发有限公司未到庭、未作答辩。冀某向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法解除冀某和单某、五原县五州贸易有限公司于2014年9月30日签订的《五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》；2、请求人民法院依法判令五原县五州贸易有限公司给付冀某商铺租赁款164642元，并承担逾期给付租赁款滞纳金6910元按日万分之三计算，从2017年10月1日起至付清款之日（现暂计算至2019年5月31日）止；3、请求人民法院依法判令单某和内蒙古五原县五州房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；4、本案的诉讼费由单某、五原县五州贸易有限公司、内蒙古五原县五州房地产开发有限公司共同承担。一审法院认定事实：2014年10月9日、2014年9月30日，冀某委托韩瑞平将自己所有的的坐落内蒙古××县产权建筑面积31.46平米D113号商铺；五州商城三层产权建筑面积31.46平米D112号商铺；五州商城二层产权建筑面积32.05平米C113号商铺；五州商城二层产权建筑面积32.42平米C112号商铺共计四套127.39平米。分别与五原县五州贸易有限公司签订四份《五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》，甲方为冀某，乙方为五原县五州贸易有限公司。合同第二条：出租代理权限及权限：（一）、乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；代甲方向税务部门代缴税费以及为保证商城正常运营而代收的管理费（经营管理费、水、电、暖、工商等一切费用）；第四条租金约定，出租期自2014年10月1日至2017年9月30日；租金标准：年租金17451元、21168元、16689元、20468元，共计75776元。付款时间为每个使用年度截止前90日内。甲方的权利义务约定，期满后，甲方按规定缴纳商城正常运营的管理费用（经营管理费、水、电、暖、工商、税务等一切费用）。乙方的权利义务约定，超出甲方委托运营固定收益部分，归乙方所有，并享有不受干涉的权利；约定期限向甲方支付固定租金；承租期内，按规定缴纳商城正常运营的管理费用（经营管理费、水、电、暖、工商、税务等一切费用）。担保条款约定开发商担保：为确保本协议约定收益的实现，开发商内蒙古五原县五州房地产开发有限公司将五州商城所有未出售的资产委托给经营管理公司经营，该收益将优先用于支付甲方的固定收益，同时开发商内蒙古五原县五州房地产开发有限公司对甲方根据本协议应当获得的固定收益提供连带责任担保。违约责任，如乙方逾期付款，超过90日后，五原县五州贸易有限公司按日向冀某支付应付款项万分之三的滞纳金。甲方委托代理人韩瑞平签字，乙方五原县五州贸易有限公司加盖了公章。2012年9月，五原县五州贸易有限公司发出《服务公约》，第三部分《管理公约》中规定：按规定交经营管理服务费及其他费用（包括人员工资、各项公共事业费收费、水电费设备维护、空调等22项）。2015年8月1日，五原县五州贸易有限公司向业主发出《通知》，“考虑到各业主买铺利益，公司也本着风险共担原则，也本着五原县商业经济的实际情况，请各位业主给公司在双方合同上按总返租金让利6%，让五州继续经营下去，待市场回暖后，公司承诺将给予补回业主让利部分……，业主如同意本通知，请签字确认。”业主签字是韩瑞平代冀某。2015年12月12日，内蒙古五原县五州房地产开发有限公司与单某签订的《协议书》一份，约定内蒙古五原县五州房地产开发有限公司以五州商城二楼部分办公区20年使用权作价300万元抵顶欠单某债务；下欠270万元分期偿还，如甲方延迟还款，甲方将承担由此给乙方个人及五州商城经营产生的各种责任，与乙方无关。2017年9月30日，五原县五州贸易有限公司出具《授权书》，授权单某为五原县五州贸易有限公司总经理，有权处理涉及五原县五州贸易有限公司的一切事务。有权收取整个商城的租金，有权对五州商城所购商铺的业主进行统一管理及返租。一审法院认为，双方签订的《五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》为合法有效的合同。合同2017年9月30日到期后双方未续签。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。双方签订合同的相对人是冀某与五原县五州贸易有限公司，单某虽然是公司承包经营人，可以认为是该公司的一种经营管理模式，合同的权利义务仍应由公司负担，非有法定情形，作为自然人的单某不承担合同的权利义务。五原县五州房地产开发有限公司在合同中有约定作为开发商担保，但合同中没有该公司签章，内蒙古五原县五州房地产开发有限公司也不承担合同的权利义务。故冀某请求解除与五原县五州贸易有限公司之间的不定期租赁合同于法有据，一审法院予以支持。2015年8月1日五原县五州贸易有限公司向业主发出《通知》，韩瑞平作为冀某代理人签订《五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》，并在《通知》上签字确认，认可了下调租金6%，对本案冀某具有约束力。五原县五州贸易有限公司辩称冀某的2017年10月1日至2019年9月30日年返租金让利6%，由每年的75776元降为71229.44元应当予以采信。自2015年9月30日至2017年9月30日原告请求的年度下欠6545元应当核减75776元×6%，等于1998.44元，也就是说2015年9月30日至2017年9月30日下欠返租费1998.44元×2等于3996.88元。2017年9月30日至2019年10月30日计两年零一个月，原租金151552元+一个月租金6315元等于157867元，减去金额的6%，等于148394.98元。累计欠本金148394.98元+3996.88元等于152391.86元。关于滞纳金，合同违约责任约定，逾期90日后承担日万分之三的滞纳金，经计算，2016年度为647.5元；2017年度为431.7元；2018年度为7692.78元。滞纳金共计8771.98元。单某及五原县五州贸易有限公司辩称冀某代理人韩瑞平的丈夫确认2017年9月30日之前的返租费已经付清，庭审中单某、五原县五州贸易有限公司、内蒙古五原县五州房地产开发有限公司出示了复印件，无法核对真实情况，况且冀某及其代理人韩瑞平均未追认，对此一审法院不予采信。单某及五原县五州贸易有限公司辩称冀某作为业主需要依照《五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》承担甲方按规定缴纳商城正常运营的管理费用（经营管理费、水、电、暖、工商、税务等一切费用），该项约定“承租期内，按规定缴纳商城正常运营的管理费用（经营管理费、水、电、暖、工商、税务等一切费用）”同时也出现在乙方义务之内，而该出租委托代理合同又是单某、五原县五州贸易有限公司、内蒙古五原县五州房地产开发有限公司出具的格式合同，根据合同法的规定，对于格式合同理解有歧义的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故该约定对于冀某不具有约束力。关于单某、五原县五州贸易有限公司、内蒙古五原县五州房地产开发有限公司辩称由冀某承担运营管理费及其他22项收费的问题，该辩称依据是见于《服务公约》、《管理公约》，这两个公约所指向的是个体业主、租户，作为经营者的业主、租户收取工商、税务、运营管理费及其他公共服务费用，该项目不属于收取返租费的业主的必需支出，对此辩称理由不予采信。对于单某、五原县五州贸易有限公司、内蒙古五原县五州房地产开发有限公司辩称冀某不再继续委托出租，对商铺的装修按总价的30%进行补偿的问题。单某、五原县五州贸易有限公司、内蒙古五原县五州房地产开发有限公司没有提供相关装修费用的证明，一审法院不予采信。内蒙古五原县五州房地产开发有限公司与单某签订的《协议书》与本案无关。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、解除冀某与五原县五州贸易有限公司之间不定期的《五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》。二、五原县五州贸易有限公司于本判决书生效后十五日内给付冀某商铺租赁款152391.86元及滞纳金8771.98元（2019年12月30日之后的滞纳金按日万分之三计算至还清之日止）。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回冀某的其他诉讼请求。案件受理费3523元，由五原县五州贸易有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方有争议的证据和事实认定如下：五原县五州贸易有限公司提交证据：1、五州商城费用明细表、财务收支明细、运营管理项目明细共12份；2、对装修工程的包工头郝宏福2020年4月10日调查笔录一份。意在证明：被上诉人应向上诉人返还为其垫付的经营管理费37209.82元、应支付装修费3331.36元，两项合计为40541.18元。冀某质证意见：对明细表的真实性、合法性、关联性不认可，明细表是复印件且没有任何签字盖章。对调查笔录的真实性和举证意图不认可，调查笔录是证人证言，证人必须出庭作证。经审查认为，经审查认为，五原县五州贸易有限公司所提交证据均是自行制作，郝宏福未到庭作证，对上述证据不予采信二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方的合同应否解除。冀某应否承担经营管理等费用及30%的装修费用。本案中双方签订的《出租委托代理合同》在2017年9月30日到期后，双方未签订新的委托代理合同，依照《出租委托代理合同》第九条第二款第一项规定约定，双方之间形成事实上的委托合同,租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。一审法院支持冀某解除与五原县五州贸易有限公司之间的不定期租赁合同的请求符合法律规定。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。上诉人不能证明就此向冀某进行明确说明，承担运营管理费及其他22项收费的内容对冀某不具有约束力，且该内容在《服务公约》3-0《管理公约》中予以记载，这两个公约所指向的是个体业主、租户，作为经营者的业主、租户收取工商、税务、运营管理费及其他公共服务费用，该项目不属于收取返租费的业主的必需支出。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人申请对商铺装修费用进行评估，因其未提供相关证据，且在一审中亦未提交书面评估申请，故对其申请不予准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3523元，由上诉人五原县五州贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡 勇审 判 员 李智平审 判 员 李建刚 二○二○年十月二十日法官助理 张 倩书 记 员 何 叶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。