山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11202号上诉人（原审原告）：崔书珍，女，1986年11月27日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：王立军，山东沃德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙雪梅，女，1976年4月10日出生，汉族，住河北省邢台市清河县。委托诉讼代理人：马冬艳，山东国曜律师事务所律师。原审第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：李立华，董事长。委托诉讼代理人：董庆武，男，该公司法务。上诉人崔书珍因与被上诉人孙雪梅、原审第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，依法由审判员高希亮对本案进行了独任审理。崔书珍上诉请求：1.请求依法撤销一审判决并改判孙雪梅承担违约责任，支付违约金，或发回重审；2.本案一、二审全部诉讼、保全费用由孙雪梅承担。事实与理由：济南市中级人民法院（2019）鲁01民终5845号民事判决结果是：“一、崔书珍、孙雪梅、中住公司签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、崔书珍于判决生效之日起10日内给付孙雪梅购房款48万元；三、孙雪梅于崔书珍支付购房款15日内协助崔书珍办理xx房屋所有权转移登记手续。”崔书珍将48万购房款交到槐荫区法院是履行槐荫区法院（2018）鲁0104民初2840号民事判决、济南市中级人民法院（2019）鲁01民终5845号民事判决确定的义务。法院判决中并没有明确崔书珍需要将房款支付给孙雪梅个人账户，也没有确定崔书珍需要将履行结果及方式告知孙雪梅。孙雪梅于2019年9月18日收到（2019）鲁01民终5845号民事判决书。2019年9月27日如果崔书珍没有给付房款，孙雪梅可以申请法院执行判决书要求崔书珍给付48万购房款。判决中崔书珍及孙雪梅各自履行义务的期限是明确的。在崔书珍将48万购房款交到槐荫区法院后，孙雪梅在判决确定的期限内没有履行协助过户义务构成违约。二审判决于2019年9月18日送达崔书珍、孙雪梅、中住公司，2019年9月18日判决生效。崔书珍收到判决后当日立即联系第三人中住公司要求通知孙雪梅履行判决协助过户，中住公司员工当日回复崔书珍联系孙雪梅后孙雪梅表示拒绝来济南协助过户。崔书珍随即于判决确定的期限内（2019年9月26日）将购房款交付槐荫区法院账户，履行了（2018）鲁0104民初2840号民事判决确定的支付48万购房款义务。崔书珍是在孙雪梅明确不来济南协助过户情况下，在判决期限内于2019年9月26日按判决履行的付款义务。在孙雪梅2019年9月30日电话联系催要房款时已经履行了判决义务给付了48万房款，孙雪梅在判决生效后应该履行的义务是协助过户。纵观自签订房屋买卖合同后至今孙雪梅没有任何履行协助过户义务的行为，一审判决结果没有分清催要房款和协助过户是两个行为。崔书珍申请法院执行，孙雪梅在法院受理执行案件后仍可以协助崔书珍办理过户手续，但孙雪梅并没有协助办理过户，槐荫法院通过强制执行办理了过户，自然资源局公告注销孙雪梅不动产权书。以上足以证实孙雪梅没有履行协助过户义务，违反合同约定构成违约。在2019年9月30日孙雪梅联系王立军的通话过程中，王立军已经明确告知孙雪梅无权代表崔书珍，孙雪梅也明确表示代表不了崔书珍就不用谈了，王立军自始不是孙雪梅的代理律师，在通话期间也没有代理崔书珍，没有任何义务帮助孙雪梅联系崔书珍，槐荫区法院确认王立军行为不妥没有法律依据且违背事实。综上，孙雪梅在崔书珍履行给付48万购房款后没有履行（2018）鲁0104民初2840号民事判决、（2019）鲁01民终5845号民事判决确定的协助过户义务，构成违约，应当承担违约责任，一审法院判决错误，请求二审法院依法改判支持崔书珍一审诉讼请求或发回重审。孙雪梅辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分，判决结果正确，应予维持。崔书珍的上诉理由没有任何依据。孙雪梅在涉案房屋买卖合同履行过程中及（2019）鲁01民终5845号判决生效后均无任何违约行为。（2019）鲁01民终5845号民事判决书判决：崔书珍履行给付孙雪梅剩余房款义务之后十五日内，孙雪梅才履行协助其办理涉案房屋过户之义务。孙雪梅于判决书第二项限定的履行期届满后并未收到房款，且其多次给崔书珍打电话要求其支付判决的48万元剩余房款时，崔书珍一边隐瞒其已经将房款交至槐荫区法院的事实，一边要求孙雪梅找中介沟通为由推脱。待孙雪梅万般无奈时和律师到槐荫区法院准备立案申请强制执行崔书珍支付48万元房款时，才通过槐荫区法院法官知晓其已经将房款交到了法院，且已经申请强制执行孙雪梅办理过户。孙雪梅特意询问执行法官此种情况下是否还需要其配合崔书珍办理过户，法官明确告知不需要。目前涉案房屋已经变更登记至崔书珍名下。综上，孙雪梅于2019年11月7日才从槐荫区法院取得应得房款，此时崔书珍早已经于2019年10月14日选择通过法院强制办理房屋过户，自愿放弃了要求孙雪梅协助其办理过户的履行方式。第三人中住公司亦未曾告知过孙雪梅崔书珍已将房款交至槐荫区法院的事，仅是要求孙雪梅协助办理过户。在本案一审庭审时中住公司陈述：崔书珍到公司门店要求公司协助履行判决书确定的义务，但从未告知公司其已经向法院支付购房款的事实。故在崔书珍故意隐瞒其向法院支付剩余款项的情况下，孙雪梅拒绝履行协助过户合理合法。孙雪梅在判决书限定崔书珍履行期限届满之后既未能收到判决确定的剩余房款，向崔书珍催要时崔书珍自始至终未告知孙雪梅其将房款交至槐荫区法院的事实，后崔书珍又恶意申请法院强制执行办理了房屋过户。综上，5845号判决内容有先后履行顺序，孙雪梅在未收到崔书珍剩余房款的情况下没有履行协助过户的义务，崔书珍要求孙雪梅承担违约责任无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。中住公司未作陈述。崔书珍向一审法院起诉请求：1.判令孙雪梅支付崔书珍违约金23.4万元，协助崔书珍办理xx地下室过户手续；2.判令孙雪梅承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，崔书珍撤回要求孙雪梅协助其办理地下室不动产权证书过户手续的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年9月30日，崔书珍与孙雪梅，中住公司签订《房屋买卖合同》，出卖人孙雪梅（甲方），买受人崔书珍（乙方），居间人中住公司（丙方）。合同约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方；本合同项下房产及其配套设施的总价款为78万元；乙方在合同签订时支付定金5万元；乙方于2016年10月4日前将首付款25万元存入甲方指定账户，剩余房款48万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲方承担甲方办证所需全部费用，乙方承担双方过户时所产生的所有税费；甲方于收到全款后3日内/未收到款但2017年1月20日前通知乙方进行房屋验收交接，甲方收到首付款当日预留5000元物业保证金存放在丙方，待物业全部交割完毕后当日返还给甲方。合同第十二违约责任约定：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失。合同第十三条其他约定事项约定：①此为合同下证过户房；②甲方按实际开发商要求积极办理甲方房产证事宜；③双方于甲方领新证后积极配合丙方办理后期贷款过户手续；④甲方提供购房发票配合乙方省税最大化。合同还约定了佣金承担等事项。2018年4月19日,崔书珍作为原告，以孙雪梅为被告,中住公司为第三人诉至一审法院。崔书珍诉讼请求为：1.判令孙雪梅继续履行《房屋买卖合同》义务，协助崔书珍办理涉案房屋按揭贷款及房屋所有权变更登记；2.孙雪梅支付违约金23.4万元；3.孙雪梅承担全部诉讼费用。一审法院于2019年1月2日作出（2018）鲁0104民初2840号民事判决，判决：一、崔书珍与孙雪梅、中住公司签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、崔书珍于判决生效之日起十日内给付孙雪梅购房款48万元；三、孙雪梅于崔书珍支付购房款后十五日内协助崔书珍办理xx房屋所有权转移登记手续；四、孙雪梅于判决生效之日起十日内支付崔书珍违约金23.4万元。孙雪梅不服该判决，提起上诉，济南市中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）鲁01民终5845号民事判决，认为：2018年4月19日，孙雪梅向崔书珍发出解除合同通知，双方均认可在发出解除合同邮件、崔书珍起诉之前电话联系过解除合同邮件事宜，崔书珍于同日向一审法院提起诉讼要求继续履行涉案合同，应认定孙雪梅以电话方式通知崔书珍在前，崔书珍随后立即起诉，故依据法律规定，本案双方一方要求解除合同，另一方要求继续履行合同，涉案合同是否继续履行需由人民法院作出裁判，在一审判决作出之前，孙雪梅表示拒绝继续履行合同，其拒绝履行合同的理由是要求解除合同，故孙雪梅拒绝履行合同的意思表示仍在本案审理的合同是否履行范围内，故孙雪梅的该项主张系在法院判决合同继续履行之前，不能据此认定孙雪梅违约，而且，在崔书珍取得济南市户籍后，亦应给予孙雪梅合理的履行期限。综上，一审法院判决孙雪梅违约并支付违约金23.4万元欠当，二审法院予以纠正。鉴于崔书珍已取得济南市户籍，涉案合同继续履行的条件已成就，为维护交易稳定，一审法院酌情判决崔书珍、孙雪梅、中住公司所签订的《房屋买卖合同》继续履行，并无不当，二审法院予以维持；遂判决：一、维持济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2840号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2840号民事判决第四项；三、驳回孙雪梅其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2019年9月26日，崔书珍分别将23.4万元、24.6万元汇入一审法院账户。后崔书珍向一审法院提交出具日期为2019年10月14日的《强制执行申请书》，要求：1.强制孙雪梅、中住公司继续履行《房屋买卖合同》义务，协助崔书珍办理涉案房屋所有权转移登记手续；2.孙雪梅支付诉讼费4812元、保全费4420元；3.孙雪梅承担执行费用。一审法院于2019年10月17日受理该申请，于2019年10月29日作出（2019）鲁0104执2949号《协助执行通知书》，要求济南市自然资源和规划局协助执行：协助执行将孙雪梅名下xx房屋过户至崔书珍名下，并解除该房屋下的查封。崔书珍已经取得填发日期为2019年11月15日的《不动产权证书》，载明：xx房屋权利人为崔书珍，共有情况为单独所有。在审理过程中，崔书珍提交其2019年10月9日出具的通知及特快专递寄件单据、回执打印件，《通知》内容为：“中住公司，我收到二审判决书后联系你公司，请你公司联络孙雪梅协助办理房屋所有权转移登记手续，你公司人员电话回复孙雪梅不来济南协助办理。判决生效后我依法履行了判决书确定的义务，现再次通知你公司，联系孙雪梅履行协助办理房屋所有权转移登记手续的判决书确定义务。”崔书珍欲以上述证据证实其通知中住公司要求其联系孙雪梅协助其办理房屋所有权转移登记手续，中住公司电话回复崔书珍，孙雪梅不来济南协助办理。中住公司对证据的真实性无异议。孙雪梅提出异议，称上述证据真实性不予认可，且与其无关，根据判决内容，孙雪梅应在收到购房款后15日内协助崔书珍办理过户手续，但在未收到购房款之前不应履行过户义务，中住公司无权要求孙雪梅办理过户手续。孙雪梅提交录音资料，并辩称系孙雪梅主动于2019年9月30日与崔书珍及崔书珍委托诉讼代理人王立军的电话录音及10月24日与崔书珍的电话录音，与王立军的通话内容为：“王：你过来给她过户吧。孙：判决书收到了吧？王：你过来给她过户吧。孙：我得找她本人啊。我给她发了一个我的收款卡号，她说要跟我通话。王：你哪天过来过户啊？孙：判决书上是有一个先后顺序的，对方先给我打了款以后，我给她配合过户。王：你哪天过来啊？孙：你哪天打款啊？王：你说你哪天过来，我给她说一声。孙：你打完款我马上就过去。王：早就给你打了。孙：啊？王：你哪天有空过来？孙：你说好什么时候给我打款，我再定哪天有空给你过户啊。王：我们已经按判决履行了，你什么时候过来给我说，我传达一下。孙：判决书不是说了吗，你给我打完款，我配合你过户啊。王：判决书我们已经给你履行了。孙：你履行的那一部分啊？王：我履行哪一部分都履行了，判决书有一个继续履行合同，你得看清楚啊。孙：我知道，但有一个先后顺序，你先打款，我后过户。王：你那天过来？孙：你打完款我就过去。你先通知她把款给我打了，我把卡号已经发过去了。你打款的第二天我就过去。王：你哪天来啊？这个事你别管，反正我们已经履行了，别管我们哪一天。你哪天来过户？孙：你把款打到那个卡里了？王：你甭管打到哪个卡。孙：我没收到啊。我钱没收到啊。王：你钱收没收到，这个事都能收到，不能说是你收到。孙：不是我收到，是谁收到？王：你看判决第一项。判决书判项里也没有把办理按揭的事给你取消。孙：你确定不了代表崔书珍做这个打款的决定，那我们就不用通话了。”2019年9月30日与崔书珍的通话内容为：“孙：我发了一个快递，发的是我的收款卡号，你收到了吗？崔：没有，你发到哪里了？孙：那我就是留错电话了，你的代理律师替你签收了，崔：是吗？他没给我讲，不知道。孙：我给你发个短信，还是再给你发一份？崔：我回头问一下他吧。孙：判决书收到了吧？崔：判决书收到了。孙：那咱们就按判决执行吧，你这边安排给我打款，我这边配合你过户好不好？崔：我这边已经按照判决书执行了，因为我们不是还有第三方吧，很多手续需要他们来走，我当天拿到判决书的时候就和他们沟通了，把我这边判决上该履行的我都履行了，然后看你什么时候有空来过户。孙：判决书上说的是你先给我打款，打完款以后我在规定的时间之内给你过户，这个我是不会超期的，你这边先把款安排一下好吧。崔：我这边和中介沟通好了，让他们给你沟通，后来回复说是你不给我过来过户。孙：我收到他的电话，咱们直接沟通也是可以的。崔：我觉得还是通过他们来说吧。孙：你现在是不打算给我打款是吗，还是说你这边没钱？崔：我已经给你说了，你和中介沟通吧。孙：履行判决的顺序是你先打款，我收房款以后15日内配合你过户，咱们按这个顺序。崔：我完全按照判决的项目一条条来的，我前面说过了。孙：但是我没有收到款啊。崔：你收没收到款，你要问中介。孙：我知道，你可以经过中介，但是你要先给我打款呀。崔：我再说一下，我和中介已经沟通好了，具体你还说给中介沟通吧。孙：我知道通过中介，但是你先把款准备好，然后把款给我打过来，不管是中介还是谁也好，我得先收到款然后再给你过户。崔：你还是要找中介，我和中介已经沟通好了。我已经按照判决的款项一条条和中介说了，我们都在按判决履行义务，你和我说这个是没有用的，你找中介不是很明了了吗？我和中介已经沟通过了。”10月24日与崔书珍的通话内容为：“前几天你不是和我老公打电话说要转款吗，说我们收到钱以后给你打收条，我今天过来济南了。崔：我没给你老公打过电话。孙：你不知道这个事也没关系，你什么时候给我转款？崔：我现在在医院给孩子做手术。我没时间给你说。孙：判决书已经下来了。崔：我前面和你说的很清楚，我已经按照判决服从我的义务，已经执行了，是你不执行，你不要和我说那么多了，你有什么事去找中介，我们有第三方。我现在给孩子做手术，你不要再和我说这么多了，我没时间和你说。孙：我们个中介没关系了，咱们应该按判决书来。崔：怎么和中介没关系，我们都是交了服务费的，所有的事都要经他们手的，要不我交这个钱干吗，直接找你交易好了，那是不可能的。”孙雪梅欲以上述证据证实判决书生效后，孙雪梅多次与崔书珍联系要求其支付购房款，并告知收款后立即协助办理房屋过户手续，但崔书珍及其委托诉讼代理人始终未告知已经将款项交付至法院。崔书珍委托诉讼代理人王立军对其通话录音的真实性无异议，但认为通话时其不代理崔书珍任何案件，且其明确告知崔书珍履行了给付购房款的义务，孙雪梅在2019年9月29日已经知道崔书珍履行完付款义务，其无权代理崔书珍，在通话中表示协调也是出于帮忙，不能证实孙雪梅履行协助办理过户手续；对于孙雪梅与崔书珍的通话录音真实性不予认可，9月30日录音中崔书珍明确告知已经按判决书执行，应当视为崔书珍明确告知孙雪梅已经支付购房款，孙雪梅的要钱行为不能视为履行合同义务；10月24日录音中崔书珍明确告知已经履行判决义务。中住公司表示不知情。孙雪梅提交一审法院向其支付48万元过户款凭证复印件、崔书珍强制执行申请书及受理案件通知书，欲以此证实孙雪梅于2019年11月7日收到该笔款项，在收到该笔款项之前崔书珍已经申请强制执行，自愿放弃要求孙雪梅协助其办理过户手续。现涉案房屋已经变更至崔书珍名下。崔书珍对证据真实性无异议，认为上述证据证实崔书珍已经支付购房款48万元，且正因孙雪梅未履行义务，崔书珍才申请强制执行。中住公司表示不知情。一审法院认为，崔书珍提起本案的理由为孙雪梅未按期履行生效民事判决确定的义务，故孙雪梅关于本案与（2018）鲁0104民初2840号案件系相同事实与理由、相同诉讼请求，属于重复起诉的辩称理由依据不足，不予采信。根据（2018）鲁0104民初2840号民事判决与济南市中级人民法院（2019）鲁01民终5845号民事判决所确定的义务：崔书珍与孙雪梅、中住公司签订的《房屋买卖合同》继续履行；崔书珍于判决生效之日起十日内给付孙雪梅购房款48万元；孙雪梅于崔书珍支付购房款后十五日内协助崔书珍办理xx房屋所有权转移登记手续。上述判决已经发生法律效力，当事人应按照判决确定内容履行义务。崔书珍现以孙雪梅在判决确定的履行期限内没有履行协助办理房屋为由，要求孙雪梅承担违约责任，孙雪梅不予认可。经审查，崔书珍于2019年9月26日将款项转入一审法院账户，履行了付款义务。王立军作为（2018）鲁0104民初2840号、（2019）鲁01民终5845号案件中崔书珍的诉讼委托代理人，在判决生效后，孙雪梅与其联系要求崔书珍履行义务亦无不当之处，且王立军亦为崔书珍在本案中的诉讼委托代理人，由此可见，王立军可以与崔书珍取得联系，若王立军无法与崔书珍联系或不能向崔书珍做出任何建议，王立军应明确告知孙雪梅其无权处分或建议孙雪梅直接与崔书珍联系，而根据录音内容，王立军数次表示崔书珍已经履行义务，并要求孙雪梅协助办理过户手续，在孙雪梅数次催要房款的情况下，仍未明确告知孙雪梅已经将购房款交付法院的情况，王立军该行为欠妥；而对于孙雪梅所提交的与崔书珍通话录音，崔书珍既表示对真实性不予认可，却又诉称孙雪梅与崔书珍的二次通话录音证实崔书珍已经明确告知孙雪梅已经付款，履行了判决确定的义务，崔书珍对该证据的质证意见相互矛盾，且未提供反驳证据，故崔书珍对于孙雪梅提交的与崔书珍通话录音真实性不予认可的质证意见不予采信，根据通话内容，崔书珍在孙雪梅2019年9月30日催要款项时，却没有明确告知孙雪梅其已经将款项交付法院，仅是含糊告知其已经履行义务，在孙雪梅数次要求崔书珍付款并承诺协助办理过户手续的情形下，仍未明确告知其已经付款的情况，崔书珍行为亦存在不妥之处。在一审法院（2018）鲁0104民初2840号民事判决及济南市中级人民法院（2019）鲁01民终5845号民事判决生效后，崔书珍向一审法院履行了支付购房款的义务，并提出强制执行申请，在案件执行过程中，崔书珍取得涉案房屋的物权，孙雪梅获得剩余购房款，合同目的已经实现。现崔书珍以孙雪梅未按期履行生效民事判决确定的义务为由，要求孙雪梅承担《房屋买卖合同》所约定的违约责任，支付违约金23.4万元依据不足，不予支持；其放弃要求办理地下室过户手续的请求系对其权利的处分，予以准许。判决：驳回崔书珍的诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取2450元，由崔书珍负担。本院二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：孙雪梅应否向崔书珍承担23.4万元的违约责任。本案中，崔书珍主张孙雪梅应当承担违约责任的理由是孙雪梅未按照生效判决确定的内容履行协助过户义务，构成违约。本院认为，孙雪梅未按生效判决履行协助过户义务，崔书珍可以申请法院执行，由执行程序解决，崔书珍据此主张孙雪梅承担违约责任，于法无据。故一审判决驳回崔书珍之诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，崔书珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人崔书珍负担。本判决为终审判决。审判员  高希亮二〇二〇年十月十三日书记员  刘 琳