广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初8331号 原告（反诉被告）：梁玉婵，女，1978年6月8日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：苏俊峰，广西中名（平果）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁嘉通置业有限责任公司，住所地南宁市那洪大道********，统一社会信用代码91450100315945287Y。 法定代表人：傅杰锋，总经理。 委托诉讼代理人：汤景棠，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄**刚，广西创想律师事务所律师。 原告（反诉被告）梁玉婵与被告（反诉原告）南宁嘉通置业有限责任公司（以下简称嘉通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁玉婵及其委托诉讼代理人苏俊峰，被告（反诉原告）嘉通公司的委托诉讼代理人汤景棠、黄**刚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁玉婵向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期交房违约金21797元。事实与理由：原告于2016年10月10日向被告购买了位于南宁市江南区，建筑面积118.09平方米，总价款435959元，双方合同约定的交房时间为2018年12月31日。合同签订后，原告按合同约定于2016年10月10日支付了首付款87959（其中2016年9月26日支付20000元定金转为首付款）及办理了住房贷款按揭，该笔贷款348000元于2016年10月27日向被告发放完毕。至此，原告已完成全款支付的合同义务。但到约定交房时间后至原告提起本次诉讼之时，被告未能如约交付房屋。经原告现场观察，全小区设施及所购住房均未施工完成，没有达到交付标准。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第10条第2款及补充协议第7条的约定，被告应向原告支付自合同第9条规定的最后交付期限届满日至实际交付之日止每日按已支付房款千分之五的违约金，总额不超过已付房款的百分之五。依该约定，被告应向原告支付违约金为435959×5%＝21797元。原告向被告提出支付逾期交房违约金，被告拒绝向原告支付。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告嘉通公司辩称：一、“新港家园”项目存在不可抗力等客观事由，被告可延期交付房产。根据另案（2020）桂0105民初2225号生效民事判决书认定的事实，2017年2月10日，“新港家园”项目因建设高度影响南宁机场运行而全面停止施工及销售工作。后“新港家园”项目按照民航广西监管局［2017］26号文件的要求完成拆除工作及安装障碍物灯并经南宁市住房保障局和房产管理局批准后，于2017年11月16日复工，期间总计279天。2018年至2019年期间，“新港家园”项目因高考、中考、自治区成立六十周年、“两会”、东盟博览会、台风“山竹”影响而停工50天。前述期间总计329天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之约定，被告应在2018年12月31日前将涉案房产交付原告，如遇不可抗力或出卖人事先无法预见和控制的客观因素等造成工期延误的，被告可据实延期交房。原告与被告签订合同的时间为2016年10月10日，在“新港家园”项目遇不可抗力的时间之前，故被告交付房产的期限可顺延329天后，即房产的交付时限应为2019年11月25日。二、因“新冠××疫情”影响，被告无法通知原告办理交房手续，相应期限应予于以顺延。广西壮族自治区于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级相应，后于2020年2月24日调整为三级响应，前述一级响应的时间为31天。在此期间内，被告无法尽快通知原告办理交房手续，故交房时限应予以顺延。即被告交付涉案房产的期限可以顺延360天，则交付涉案房产的上限为2019年12月26日。三、若认定被告的行为属于逾期交房并承担违约责任，但原告主张的违约金计算标准及计算方式亦存在错误。（一）原告主张违约金计算方式错误。原告主张的违约金系从2018年12月31日计算至实际交付日期，但根据前述原因，“新港家园”项目可逾期交房360天，实际交房时限为2019年12月26日。2019年12月24日，“新港家园”项目通过五方验收，已符合合同约定的交付条件。2020年5月14日，被告再次通知原告于2020年5月20日前办理收房手续，但原告无正当理由拒不办理，根据双方签订的《商品房买卖合同》十二条之约定，此后应属于原告逾期收房，故2020年5月20日原告因未办理交房手续所遭受的损失，应由原告自行承担。即便原告主张应按逾期交房的违约情形及违约责任计算违约金，亦应当以2019年12月26日为违约金计算起算点。此时，“新港家园”项目已于通过五方联合验收，原告在收到被告办理交房手续之时，无正当理由拒不收房，故违约金应计算至2020年5月20日止。即原告应当以2019年12月26日至2020年5月20日为期间计算违约金，故原告违约金计算方式错误。（二）原告主张违约金标准过高。基于前述原因，被告逾期交房的期间为5个月。但原告主张按其已付房款5％计算违约金，金额高达21797元，即便原告在接收涉案房产后立即将房屋出租，所产生的租金亦不可能达到前述金额，故原告主张违约金标准过高。因“新港家园”前期遭受多种不可预见的因素影响，导致工期严重延误。项目复工后，因施工方重新启动施工需要给予合理时间调配施工人员、机器设备、材料进场等，被告为能尽快交房，已尽最大努力加快工程进度。同时，即便原告于2019年12月26日接收的涉案房产，其预期可得利益亦不可能达到前述金额、故综合被告的过错及原告的预期利益等因素，原告主张的违约金应属过高。鉴于被告已尽最大努力维护全体购房者的合法权益，且原告所主张的违约金存在错误，法院应综合考量原告实际损失、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则依法做出公正判决。 反诉原告嘉通公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金10200元（计算方式：暂计至2020年8月31日，自2020年5月21日起至反诉被告实际收房之日止按每日100元计算）。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年10月10日签订《商品房房屋买卖合同》，约定反诉原告向反诉被告出售位于南宁市江南区，建筑面积118.09平方米，总价款435959元。合同第九条约定，反诉原告应于2018年12月31日前将房屋交付反诉被告，如遇特殊原因，出卖人可以据实顺延。合同第十二条第三款的约定，买受人收到书面通知后，未在通知的期限内前来办理交房手续的，视为出卖人已按合同第九条的约定按期将房屋交付给买受人……，且买受人自逾期之日起至实际交付之日止按每日100元人民币标准向出卖人支付违约金。2019年12月24日，前述房屋正式通过竣工验收。2020年5月20日前反诉被告签收了反诉原告通知其于2020年5月20日办理收楼手续的《入伙通知书》，但反诉被告至今未与反诉原告办理收房交付手续。根据双方所签订的《商品房房屋买卖合同》第十二条第三款的约定，反诉被告自逾期之日起至实际收房之日止按每日100元人民币标准向反诉原告支付违约金。依该约定，暂计至起诉之日，反诉被告已逾期102天收房，应向反诉原告支付违约金10200元。为维护反诉原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 反诉被告梁玉婵辩称：反诉原告诉请反诉被告支付逾期收房违约金，没有事实与法律依据，请求法庭驳回其反诉请求。一、反诉原告要求反诉被告承担所谓逾期收房的条款显失公平且没有法律依据，存在不当得利的嫌疑，应为无效条款。1.买卖合同是“出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。因此，在商品房买卖合同里，买受人的唯一义务就是支付购房款，如逾期或不支付房款才导致合同无法履行而需向开发商支付违约金。出卖人交付房屋，买受人支付房款，双方完成合同全部目的。出卖人逾期交付房屋，会导致买受人无法依约按时使用自己的房屋，应以违约金的方式赔偿买受人无法使用房屋的损失，而买受人未按出卖人通知的时间收房，并不会导致其产生任何实际的损失，也就不应以违约金的方式对出卖人进行赔偿。因作为房屋对价的房款买受人都已支付完毕，不存在任何违约导致合同不能履行的行为。并且房屋买卖合同为格式合同，为出卖人向买受人提供，买受人无法对条款进行更改，只有选择买与不买，而不能享有选择拒绝合同中没有法律依据并且显失公平条款的权利。2.买卖合同中所谓的逾期收房条款中按逾期日至实际收房日每日100元的标准支付违约金，并且没有上限。但在合同附件中对于反诉原告逾期交房的违约金却制定了以已付房款总价5％的上限，反诉被告与反诉原告的权利和义务完全不对等，反诉原告在反诉被告签订合同之时也未对该条款进行仔细说明，完全利用自己制定格式合同的先天优势，来减轻自身有可能产生的违约责任，虚构、加大反诉被告等购房者的购房成本，导致购房者会产生除支付房款之外的合同义务。因此双方合同中的逾期收房条款为无效的合同条款，反诉被告不应承担除支付房款外的任何责任。二、反诉原告出售的房屋，没有达到交付标准，反诉被告有权拒绝收房。根据反诉原告首次通知收房时间为2019年9月30日，其在收房通知书内声称已经达到了交房标准，但经反诉被告及其他业主的收房现场情况，各项软硬件设施均未达到交付标准，其也未能向业主出示正式的房屋达标的交付文件，因此反诉被告拒绝收房。在随后时间里，反诉被告与其他业主多次与反诉原告交涉，要求其出示房屋达标的合格文件，并对房屋进行整改。但这些要求均未得到满足，为此，反诉被告及其他业主向人民法院提出本诉，要求其支付逾期交房的违约金。在本案诉讼过程中，反诉原告向反诉被告又发出2020年5月20日的收房通知，虽在通知中声明已经通过验收，但未随附证明文件，也并未在通知中告知若逾期交房则需支付每日100元的事项。反诉被告认为，反诉原告是否达到及何时达到房屋交房条件，应在诉讼审理完成，而不是仅凭反诉原告一纸通知就能够要求反诉被告履行收房义务。而且反诉原告基于第一次收房时反诉原告欺瞒业主，为逃避支付违约金而不顾房屋未达到交付标准的事实，欺骗部分业主收房的不良行为，已严重损害反诉原告的诚信度，因此，在本案未终了时，拒绝接受房屋，通过诉讼达到检验所购房的房屋是否可以交付的条件，是正当维护自身合法权益的行为，不是反诉原告所称的逾期收房是违约行为。三、反诉被告所购买的房屋仍未整改完毕。在反诉被告收到反诉原告反诉之时，来到房屋现场，发现之前要求整改的房屋部分仍未整改完毕，门窗轨道损坏无法使用等一些在首次通知收房时就要求反诉原告整改的地方仍然没有修复。据此，反诉被告拒绝收房是合理的维权行为，在反诉原告没有出示房屋验收合格的正式文件以及将房屋修缮完整的情况下，是不能将房屋交付给反诉被告的，反诉被告拒绝接受的，亦不用承担任何违约责任。综上所述，双方买卖合同中的逾期收房条款没有法律依据，并且显失公平，应予以撤销。反诉原告未严格履行合同义务，未依约如期交付合格的房屋于反诉被告，其先前违约行为导致一切后果均由其承担，反诉被告拒绝签收未经法院判决认定的合规房屋是正当维权行为，并无不妥。因此不应承担除支付购房款之外的任何责任，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年11月30日，被告就涉案南宁经济技术开发区吴圩镇棚户改造项目（新港家园）19号楼取得《建设工程规划许可证》（证号：建字第450105201510317），许可的建设规模为总建筑面积20658.39㎡，层数25F，建筑总高度75.6m。涉案新港家园项目于2015年12月30日开工建设。2016年6月30日，涉案新港家园项目取得《商品房预售许可证》。 2016年10月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ01879069），约定：买受人梁玉婵，地址，地址南宁市江**吴圩镇明阳南钦路南一里****人以出让方式取得位于江南区，编号为450105102001ＧＢ00155的地块的土地使用权。出让证号为桂（2015）南宁市不动产权第0015522号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为新港家园，建设工程规划许可证号为建字第450105201510317号，施工许可证号为450113201512300101；买受人购买的商品房为预售商品房，买受人购买的商品房为江南区新港家园19号楼2单元七层702号，该商品房用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为大于2.2米，建筑层数地上25层，地下，地下**，该商品房属预售房内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4892.92元，总金额为435959元；出卖人应当在2018年12月31日前，将经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方单位验收合格且符合合同约定的商品房交给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人原因包括但不限于因自然灾害、公共突发事件而影响工程进度，或是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、施工时间限制、交通管制等）造成工期延误的；以及因政府机构的行为或为遵守政府新出台的有关法规及规范性文件和政策而引起工期延误的。除因上述特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金，由出卖人承担的违约金额、赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房款价的5%。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条约定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：……2.由于买受人的原因，出卖人未能送达交房通知单，由此产生的延期交房责任由买受人承担；3.买受人收到书面通知后，未在通知的期限内前来办理交房手续的，视为出卖人已按合同第九条的约定按期将房屋交付给买受人……且买受人自逾期之日起至实际交付之日止按每日100元人民币标准向出卖人支付违约金。买受人未按照约定办理房屋的交接手续的，出卖人有权拒绝买受人提出的任何整改维修要求；4.其他按本合同附件七补充协议约定执行。 合同附件七补充协议中约定：5.买受人在验收入伙期间，若对该商品房的质量提出异议的，应在验收入伙期限届满之日起15日内向出卖人提交政府指定有质量检测资质机构出具的该商品房地基基础和主体结构质量不合格证明或该商品房室内空气质量不符合国家标准的证明……若买受人在前述期间无法出具该不合格证明的，即视为一般瑕疵，出卖人应在合理期间予以修复，买受人不得以此为由拒绝收楼，入伙通知书指定的入伙期限届满之日为该商品房的交付日。买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的指定地址，出卖人向买受人发出的《入伙通知书》等文件以邮政特快专递（EMS）方式邮寄，自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达。因买受人地址、电话、传真的变化导致文件不能送达的，出卖人不承担任何法律责任。出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同第三页买受人所提供的地址。 合同签订后，原告依合同约定于2016年10月10日支付了首付款87959元（其中2016年9月26日支付20000元定金转为首付款），后原告办理了住房按揭贷款，该笔贷款348000元已于2016年10月27日支付至被告指定的银行账户。 2017年2月10日，涉案新港家园项目因其建设高度影响南宁机场运行而全面停止施工及销售工作。后新港家园项目按照民航广西监管局〔2017〕26号文件的要求完成拆除工作及安装障碍物灯并经南宁市住房保障和房产管理局批准后，于2017年11月16日复工，上述期间总计279天。 2019年9月，被告通知原告于2019年9月30日办理收房手续，但因涉案新港家园项目19号楼尚未通过竣工验收，原告拒绝收房。后被告于2020年5月14日再次以邮政特快专递（EMS）方式向原告邮寄《商品房交付（入伙）通知书》告知原告于2020年5月20日前往南宁市经开区友谊路吴圩段130号新港家园13号楼四层办理相关手续，但邮寄的地址为广西南宁江南区吴圩镇明阳南钦路西一里3栋2号。原告于2020年9月15日与被告办理涉案房产的收房手续。 2019年12月24日，涉案南宁经济技术开发区吴圩镇棚户改造项目（新港家园）19号楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位及建设单位五方验收合格。验收意见载明，19号楼的建筑面积20628㎡，结构类型、层数为框剪结构，地上，地上**、地下**时间为2015年12月30日，竣工时间为2019年12月24日。 另查明，2018年至2019年期间，涉案新港家园项目因高考、中考、自治区成立六十周年、两会、东盟博览会及台风“山竹”影响而停工50天。 再查明，因新冠××疫情影响，广西壮族自治区于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，后于2020年2月24日调整为三级响应。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于被告是否可以延期交房及其天数的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》的约定，被告作为出卖人可据实延期交房的情形主要包括：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人原因包括但不限于因自然灾害、公共突发事件而影响工程进度，或是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、施工时间限制、交通管制等）造成工期延误的；以及因政府机构的行为或为遵守政府新出台的有关法规及规范性文件和政策而引起工期延误的。对于涉案新港家园项目因建设高度限高造成停工279天可否相应顺延交房问题。涉案新港家园项目于2015年11月30日取得《建设工程规划许可证》，许可的建筑层数为25F，建筑总高度为75.6m，被告在实际建设过程中未超越规划许可的范围，故该项目因建设高度限高而被相关部门责令停工整改应属出卖人无法事先预见和控制的客观原因造成的延误，被告可依据合同约定据实延期交房。对于涉案项目因高考、中考、自治区成立六十周年、两会、东盟博览会及台风“山竹”等原因造成停工可否相应顺延交房问题。涉案项目因上述原因致暂停施工50天，原告认可上述停工事实。因该50天的停工系被告原因之外的不可抗力造成的，故交房时间相应予以顺延。综上，被告可据实延期交房的天数共计为329天（279天+50天），合同约定的房屋交付时间为2018年12月31日前，则顺延329天后，房屋交付的时限应为2019年11月25日前。 关于被告是否构成逾期交房及其违约金的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》约定，被告（出卖人）应当在2018年12月31日前，将经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方单位验收合格且符合合同约定的商品房交给原告（买受人）使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。《建筑工程质量管理条例》第十六条亦规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：......(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用”。依照上述规定,建设、勘察、设计、施工、监理五方单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定,交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五方单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此,依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定,以及涉案合同的约定,涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格,电梯、消防等设施也验收合格,相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，涉案项目于2019年12月24日才正式通过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位及监理单位五方验收合格，则涉案房产具备合同约定的交付条件的时间不应早于2019年12月24日。被告通知原告于2019年9月30日办理收房手续，此时涉案房产尚未达到合同约定的交付条件，原告有权拒绝收房。在房屋达到交付条件后，被告于2020年5月14日再次以邮寄《入伙通知书》的方式向告知原告于2020年5月20日前去收房，但被告提交的邮寄凭证上显示，被告于2020年5月14日所邮寄的地址并非原告梁玉婵在购房合同中所约定的联系地址，亦非原告身份证上的住址。被告未能提交证据证实原告曾向其告知变更送达地址为邮件上所写的地址，也未能证明原告收到了被告关于入伙的通知，则应视为被告未通知原告入伙事宜。原告于2020年9月15日与被告办理收房手续。自2019年11月25日之次日计至2020年9月15日，距离房屋交付的时限已超过295日，被告应承担相应逾期交房的违约责任。被告抗辩称，基于疫情防控需要，应从逾期天数中扣除31天，且辩称原告主张的违约金过高，应按照每日万分之三以内计算违约金且最高额不超过合同总价的5%。而被告在同一系列的其他案件中自愿将违约金调整为每日万分之四以内且最高额不超过合同总价的5%，该案现已生效。违约金应以实际损失为基础，现原告未能提交证据证明其实际损失，再结合被告的过错及原告的预期利益等因素，每日按已支付房款的万分之四计算违约金具有合理性。结合被告逾期交房天数，即便扣除上述一级应急响应31天的时间，按每日万分之四计算的违约金也已超过合同总价的5%。根据双方合同约定，被告逾期交房需承担的违约金额、赔偿责任总金额最高不超过原告已付房款价的5%，故被告仍应支付原告按已付房价款5%计算的逾期交房违约金，即435959元×5%=21798元。现原告诉请的违约金为21797元，系其对自身权利的自由处分，不违反法律的规定，本院予以准许。 关于反诉原告诉请逾期收房违约金的问题。在双方自主签订的《商品房房屋买卖合同》中对逾期收房的相应责任已经有明确约定，且该条款系用了下划线做了标记，反诉原告已尽提醒义务，故对反诉被告关于该约定系无效的辩解，本院不予支持。如前所述，涉案房屋已于2019年12月24日通过五方验收，达到合同约定的交付标准。反诉原告具有再次向反诉被告通知收房的义务。反诉原告未能提交证据证实反诉被告曾向其告知变更送达地址为邮件所写地址，也未能证明反诉被告收到了反诉原告的关于涉案房屋入伙的通知。现反诉被告虽自认曾经去查看过涉案房屋的情况，但并未叙明具体时间。则反诉原告举证不能的不利后果由其自行承担。反诉被告逾期收房的前提，是反诉原告已依合同约定正式通知向反诉被告收房事宜，现反诉原告未准确履行通知义务。反诉原告诉请反诉被告支付逾期收房违约金的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告南宁嘉通置业有限责任公司向原告梁玉婵支付逾期交房违约金21797元； 二、驳回反诉原告南宁嘉通置业有限责任公司的诉讼请求。 本诉案件受理费248元，由被告南宁嘉通置业有限责任公司负担；反诉案件受理费28元，由反诉原告南宁嘉通置业有限责任公司负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 梁绍宇 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 谭小彤 书 记 员 周其婷