广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6318号上诉人（原审被告）：深圳市大商电子商务科技有限公司，住所地：深圳市罗湖区*******************。法定代表人：孟庆文，总经理。委托诉讼代理人：邓秀莲，广东商达（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄锡裕，广东商达（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市华舜实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区************。法定代表人：陈威龙，总经理。委托诉讼代理人：骆少文，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑鸿辉，广东铸铭律师事务所实习律师。上诉人深圳市大商电子商务科技有限公司与被上诉人惠州市华舜实业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人深圳市大商电子商务科技有限公司上诉请求：一、依法判决撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初928号判决第二、第三项判决内容；二、依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；三、依法改判被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、原审法院对解除租赁合同的责任判定错误。上诉人对租赁合同无法履行不承担过错，被上诉人作为专业经营KTV的公司，自租赁前便已得知租赁物详情，被上诉人自行承担无法履行合同的风险。上诉人在租赁前便已向被上诉人提供案涉租赁物的《建设用地规划许可证》等全部证照，明确告知被上诉人关于租赁物的详细情况。上诉人作为并非经营娱乐产业的公司，并不知情开设KTV所需经营条件。且在案涉的铂金广场2019年有同属娱乐产业的酒吧开业经营，同样是在上诉人处租赁所得。上诉人有理由相信，案涉场地是可以作为娱乐产业经营使用并对外出租的。被上诉人作为专业经营KTV的公司，在了解清楚涉案租赁物规划建设等证照情况下，是清楚《娱乐场所管理条例》及《娱乐场所管理办法》的相关规定的，被上诉人明知涉案租赁物有“居住、商业服务用地”决定承租，并为此前后办证十个月，如是因为住宅原告选择不租赁，那早在合同签订后得知租赁物详情的第一个月原告便应提出解除合同退款。被上诉人是因为涉案租赁物地理位置好，有利于开展经营活动，在充分了解风险前提下，依旧选择与上诉人签约，应由被上诉人承担合同无法履行的全部责任。根据依照原审查明的案件事实，上诉人需保证租赁场地产权清晰，符合国家租赁的相关要求，并负责一次消防验收合格。现涉案场地已经取得规划验收在内的各项产权证书，建设工程规划验收合格证中涉案场地为商业，上诉人有产权人的授权，场地对外出租并不违反国家任何法律规定。上诉人并非KTV公司不清楚办证情况，作为善意的出租方，将商业性质涉案场地对外出租并不存在过错。原审法院认定上诉人对租赁合同无法履行负有同等责任加重了上诉人的责任。而依据租赁合同第五条第二款约定：“乙方应自行负责办理经营所需的各项审批手续，所有费用均由乙方承担”，上诉人仅负责提供场地，被上诉人负有办理经营KTV所需证照的义务。涉案场地能否开展经营的责任和风险是由被上诉人承担，与上诉人无关。因此，租赁合同无法履行应由被上诉人承担全部责任。二、原审法院对租赁位置变更的事实认定错误。原审判决书第12页第一段最后一句，“此前后原被告双方未就租赁位置变更或合同解除达成一致”，针对租赁位置变更，原租赁合同约定场地为铂金广场3楼，但后因被上诉人办证需要，已经将场地变更至2楼。被上诉人2019年5月28日向惠阳区文化广电旅游体育管理局以铂金广场2楼申报经营KTV所需的许可证，被上诉人也一直以铂金广场2楼申办证照至2019年10月份，在此期间，双方公司经办人员及负责人均有就场地在微信上进行沟通，且被上诉人办证到2019年10月，充分说明上诉人与被上诉人已就场地变更达成一致。三、上诉人已履行合同应尽义务，被上诉人在租赁合同及经营合同履行过程中严重违约在先。上诉人依法交付产权清晰的商业性质租赁物给被上诉人，从2018年12月14日起至2019年10月份，上诉人全程根据被上诉人需要配合处理被上诉人办证事宜，已经充分履行出租方应尽义务。被上诉人先后违反《租赁合同》及《经营管理合同》的约定构成严重违约。结合前述可知，双方合同已经限定商铺用于经营量贩式KTV，被上诉人未能办理文化经营许可证导致租赁合同无法履行，且未依照合同约定进场装修，被上诉人违约在先。依据《经营管理合同》第五条第三款解除合同的约定：“未按照合同规定缴纳经营管理费、水电费等合同约定款项费用的”、第五条约定：“乙方违约导致租赁合同终止时甲乙方所签署的经营合同也将无条件终止”、“租赁期间，由于乙方原因致使本合同提前终止，甲方已收取的各种款项不予退还”，被上诉人未及时按约定缴纳2019年5月至2019年10月（即被上诉人提出解除合同前）经营管理费用，已构成严重违约。四、上诉人无需退还已收取的各项费用。依据前述可知，被上诉人对于租赁合同的解除承担全部责任，且在合同履行过程中严重违约在先，根据合同约定，上诉人无需退还各项费用。退一步讲，即使上诉人与被上诉人对租赁合同的解除承担同等责任，依照合同约定，因被上诉人原因导致合同解除的，上诉人无需退还款项，现被上诉人对合同解除承担一半责任，那么，上诉人可只退一半款项给被上诉人。此外，根据租赁合同第九条第三条、经营管理合同第八章第三款，已经就租赁合同及经营管理合同的效力进行了强调和确认，说明被上诉人在知情涉案场地的现状后仍继续愿意签署合同，应由被上诉人一方自行承担无法办证的风险。在双方签署的租赁合同附件即三层平面图中明确标注住宅外墙线，在合同签订时说明已经知情住宅的情况。综上所述，被上诉人违约在先，上诉人对于合同无法履行不存在过错，应由被上诉人承担责任，原审法院事实认定错误，判决错误，应依法予以改判，请求贵院支持上诉人全部上诉请求，依法判决。被上诉人惠州市华舜实业有限公司答辩称：一、被答辩人出租的惠州市惠阳区*******3楼L1-002号铺位不符合《铂金广场租赁合同》约定的租赁用途，应由被答辩人承担违约责任。根据《铂金广场租赁合同》第一条第二款：“经营范围：租用该铺位限于经营量贩式KTV”及第四条第1款:“甲方承诺并保证该租赁场地产权清晰，符合国家租赁的相关要求”之约定，合同已对涉案标的用途进行明确约定，且被答辩人也承诺涉案的租赁标的（惠州市惠阳区*******3楼L1-002号铺位）应符合国家租赁的相关要求，但根据惠州市惠阳区文化广电旅游体育局出具的《关于惠州市华舜娱乐有限公司拟设立营业场所的情况说明》，前述铺位并不符合设立“歌舞娱乐场所”的要求，故被答辩人的违约行为导致答辩人无法办理经营所需证照和经营许可，应由被答辩人承担违约责任。且，被答辩人在（2020）粤1303民初928号庭审时对答辩人补充提交的证据2《建设工程规划验收合格证》，发表的质证意见是三性无异议。答辩人补充提交的《建设工程规划验收许可证》是被答辩人向答辩人提供用于前往相关部门申请办理经营所需证照和经营许可所用，该份《建设工程规划验收合格证》中“规划验收合格发证部分”的“建筑面积（平方米）”则列明的二层、三层、四层中并不包含住宅属性（二层电梯间/消防通道106、三层电梯间/消防通道106、四层电梯间/消防通道142）。显然，被答辩人提交未列明住宅属性的《建设工程规划验收许可证》的行为使答辩人产生错误的认识，一直准备前往惠州市惠阳区文化广电旅游体育局办理相应证件，直至惠州市惠阳区文化广电旅游体育局向答辩人出具《关于惠州市华舜娱乐有限公司拟设立营业场所的情况说明》，明确表示涉案铺位并不符合设立“歌舞娱乐场所”的要求。二、被答辩人将涉案的惠州市惠阳区*******3楼L1-002号铺位部分区域另行租赁给第三人，导致答辩人合同目的无法实现，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，被答辩人在没有与答辩人达成一致，且没有通知解除或变更原租赁合同的情况下，将涉案的惠州市惠阳区*******3楼L1-002号铺位另行租赁给第三人，已致使答辩人不能实现合同目的，构成违约。而被答辩人拟调整惠州市惠阳区*******2楼的铺位给答辩人使用，但在答辩人向惠州市惠阳区文化广电旅游体育局领取办理歌舞娱乐场所设立所需的证明材料时，发现拟调整的惠州市惠阳区*******2楼含有住宅属性，也不符合设立歌舞娱乐场所的物业所需商业用途的要件，故答辩人与被答辩人双方未达成合意。三、涉案的商铺并未完成交付，被答辩人主张答辩人未及时支付经营管理费无事实及法律依据。被答辩人出租的涉案铺位不符合《铂金广场租赁合同》约定的租赁用途，被答辩人并未提供适格的租赁铺位，答辩人也未入驻涉案商铺，更何况被答辩人在没有通知解除或变更原租赁合同的情况下在2019年5月18日前将涉案铺位部分区域另行租赁给第三人，亦佐证被答辩人并未将涉案商铺交付给答辩人使用。而现被答辩人收取着另行租赁产生的收益又在本案中主张答辩人未及时支付2019年5月份至2019年10月经营管理费的而存在违约行为，更无事实及法律依据。综上所述，被答辩人提起上诉的请求无事实和法律依据，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。原审原告惠州市华舜实业有限公司向原审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还预付款人民币702000元及利息；2、判令被告向原告支付违约金20万元；3、本案诉讼费、保全费用由被告承担。庭审中原告增加、变更诉讼请求，增加变更后的诉讼请求为：一、判令解除原告与被告于2018年12月11日签订的《铂金广场租赁合同》；二、判令解除原告与被告于2018年12月11日签订的《铂金广场经营管理合同》；三、判令被告向原告返还预付《铂金广场租赁合同》项下的225000元（含履约保证金150000元+2020年1月份租金75000元）及支付资金占用期间的利息（利息以225000元为基数，自2018年12月14日至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月21日起暂计至2020年1月16日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，资金占用利息暂计合共11295.31元；2020年1月17日往后的资金占用利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止）；四、判令被告向原告返还预付《铂金广场经营管理合同》项下的477000元（含经营管理费押金78000元+2019年4月份管理费39000元+合同年限推广费360000元）及支付资金占用期间的利息（利息以477000元为基数，自2018年12月14日至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月21日起暂计至2020年1月16日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，资金占用利息暂计合共23946.06元；2020年1月17日往后的资金占用利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止）；五、判令被告赔偿原告支付室内设计费用造成的损失200000元;以上请求合共暂计937241.37元人民币;六、本案的全部诉讼费用（包括诉讼费、保全费等）由被告承担。原审法院认定事实：2018年12月11日，原告华舜公司与被告大商公司签订《铂金广场租赁合同》，约定：原告承租被告所有的位于惠州市惠阳区****************L3-002号铺位；经营范围为租赁该铺位限于经营量贩式KTV；建筑面积为3000㎡；租赁期限为9年，即从2019年1月1日至2027年12月31日；本合同签订时，原告应向被告支付履约保证金150000元；租金每月25元/㎡，月租金75000元，租赁期内每两年递增5%；每月20日前，被告将应缴费的单据提供给原告，原告在每月25日前以转账方式向双方约定的账户转款，交纳下月租金；履约保证金在合同期满解除且原告结清所有应付费用后10个工作日内被告无利息退还给原告；被告逾期退还的，应按拖欠金额的日息0.5‰向原告支付违约金，直至履约保证金退完之日止；被告承诺并保证该租赁场地产权清晰，符合国家租赁的相关要求，并负责一次消防验收合格；原告必须处理自身隔音、音震，在经营期间处理楼上业主（住户）、进驻商户的关系，对经营过程中造成业主、商户的不满和投诉，由原告负责处理；如被告向原告交付场地后原告在15日内不进场装修或原告未按合同约定足额缴纳相关费用逾期5日及以上等情形之一的，被告有权单方解除合同，没收履约保证金并提前收回场地；如被告超过45天未能交付商铺，违约1天按已收原告款项总额的3‰计付违约金，超过60天仍未交付商铺，原告有权解除合同，由被告返还原告交纳的所有款项并支付违约金；租赁期间，由于原告原因致使本合同提前终止或解除的，被告已收的各种款项包括履约保证金不予退还等等。同一天，原告华舜公司与被告大商公司签订《经营管理《合同》，约定：租赁场地、面积、用途、租赁期限与《铂金广场租赁合同》约定的一致；本合同签订时原告应向被告支付经营管理费押金78000元；合同签订时交纳经营管理费39000元/月，但装修期2019年1月1日至3月31日为装修期，免经营管理费；2019年4月1日至12月31日，每月经营管理费36000元；2020年1月1日至12月31日，每月管理费39000元，合同期内每两年递增5%，以后类推；年度推广费每年40000元，合计360000元，签合同时按合同年限一次性支付；并约定了水电费标准等。合同签订当天及至2018年12月14日，原告依约陆续向被告交纳押金150000元、管理费押金78000元、营销推广费360000元、预交2020年1月租金75000元及2019年4月管理费39000元，以上合计70.2万元，有被告向原告出具的收款收据及银行流水佐证。2018年12月23日，被告大商公司书面催促原告对案涉商铺装修。由于约定经营KTV，原告与案外人签订装修设计合同；但按照规定，经营KTV需要办理《文化经营许可证》、《消防证》等经营所需的证件，因证件未果，故案涉商铺至今未进行装修施工。2020年4月16日，惠州市惠阳区文化广电旅游体育局出具《关于惠州市华舜娱乐有限公司拟设立营业场所的情况说明》，称原告华舜公司曾于2019年5月28日向该局咨询设立歌舞娱乐场所的有关规定和条件，对照《娱乐场所管理条例》和《娱乐场所管理办法》“娱乐场所不得设立在居民楼等建筑物内”的规定，对业主提供的材料进行审核，同时对拟设立的地点铂金商业裙楼建筑物属性核查，发现该建筑物中含有住宅属性，综合后得出结论，该建筑物不符合设立歌舞娱乐场所的条件，故该局不受理原告华舜公司的申请。在被告配合原告办证过程中，被告在2019年5月18日前将出租给原告的三楼商铺中的500㎡以上面积的商铺重复出租给案外人，并称原告已在该日前得知，并称因原告迟迟未办入场手续进场装修，按合同约定他方有权提前收回租赁场地；如原告诚心继续租赁，可以兑换二楼商铺。原告称被告并未告知其将涉案出租给原告的三楼商铺中的一部分已另出租给案外人；事后于2019年5月18日得知后曾于2019年10月23日向被告发函称被告重复出租的行为已构成根本违约，建议由被告支付违约金并解除合同。2019年10月29日，被告复函给原告，如原告有诚意租赁，租赁位置优化到二楼指定区域，要求原告在2019年11月1日前到场办理入场装修手续，逾期视为单方违约等。期间，原被告双方一直在联系、沟通，共同为办理《文化经营许可证》努力。因《文化经营许可证》未办成而酿成纠纷。此前后原被告双方未就租赁位置变更或合同解除达成一致。另查，涉案商铺位于铂金广场裙楼3楼L3-002号铺位，该裙楼共4层，工程规划为商业，与住宅相连，有单独办证；其建设用地规划为居住、商业服务用地。原审法院认为，原告华舜公司与被告大商公司签订的《铂金广场租赁合同》和《铂金广场经营管理合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原被告均应全面履行合同义务。本案争议的主要焦点是合同无法继续履行的责任问题。合同明确约定租赁的铂金广场三楼商铺的经营范围，限于经营量贩式KTV，但经原告咨询KTV的行政主管部门惠州市惠阳区文化广电旅游体育局，该局明确答复，租赁商铺所在的建筑物中含有住宅属性，不符合设立歌舞娱乐场所的条件，该局不受理原告华舜公司的申请。被告提交的《建设用地规划许可证》的用地性质明确为“居住、商业服务用地”印证惠州市惠阳区文化广电旅游体育局的答复，由此本案租赁合同丧失继续履行的条件，不能实现合同目的。原告请求解除上述两合同，被告同意解除合同，故原审法院支持原告请求解除上述两合同的诉请。导致本案租赁合同不能履行的根本原因在于租赁商铺所在的建筑物中含有住宅属性，不符合设立歌舞娱乐场所的条件，而《娱乐场所管理条例》和《娱乐场所管理办法》规定设立歌舞娱乐场所的条件是公开的，租赁物现状也早于原被告合同签订前存在，且合同中明确约定原告“必须处理自身隔音、音震，在经营期间处理楼上业主（住户）、进驻商户的关系，对经营过程中造成业主、商户的不满和投诉，由乙方（原告）负责处理”，证实原被告均明知涉案商铺的商用用房与住宅相连，应认定原被告应该知道涉案商铺不符合《娱乐场所管理条例》和《娱乐场所管理办法》规定设立歌舞娱乐场所的条件，原被告对本案租赁合同的解除负有同等的责任，应依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。原告要求被告返还其已支付70.2万元及资金占有期间的利息，理由充足，原审法院应予支持。利息计算，应以已支付款项70.2万元为基数，自2018年12月14日至付清之日止按中国人民银行定期存款利率标准计算（以支付时的年限确定定期年限的利率标准）。原告请求按贷款利率支付，依据不足，原审法院不予支持。理由如下：被告在履行合同中，将出租给原告的商铺重复出租给案外人，违反合同约定，构成违约，依法应承担违约责任。但原告于2019年5月18日已得知被告将出租给原告的商铺重复出租给案外人，直至2019年10月23日才书面向被告提出异议，期间5个月的时间，原被告双方一直在联系、沟通、共同努力去办理《文化经营许可证》，因该证未办成而酿成纠纷。被告重复出租的行为虽构成违约，但不是原告请求解除合同的根本原因，故原告请求被告承担违约解除合同后的已付款项按贷款利率计算的经济损失，理由不充分，原审法院不予支持。原告为经营歌舞厅与案外人签订装修设计合同，但原告提交的《室内设计委托合同》及设计费报价表、20万元的收款收据，不足以证明原告已向设计方支付设计费20万元，依照证据规则，原告举证不能，应承担不利后果，故对原告该项诉请，原审法院不予支持。被告大商公司在诉讼中申请追加惠州市惠阳区文化广电旅游体育局为本案第三人，因该局既对本案没有独立请求权，本案处理结果也与该局没有法律上的利害关系，不符合第三人要件，故原审法院未同意被告大商公司的申请，并已口头告知。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市华舜实业有限公司与被告深圳市大商电子商务科技有限公司于2018年12月11日签订的《铂金广场租赁合同》和《铂金广场经营管理合同》；二、被告深圳市大商电子商务科技有限公司在本判决发生法律效力后十日内向原告惠州市华舜实业有限公司返还已付款项702000元及利息[利息计算，以已支付款项702000元为基数，从2018年12月14日至付清之日止，按中国人民银行定期存款利率标准计算（以支付时的年限确定定期年限的利率标准）]；三、驳回原告惠州市华舜实业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费6500元（已减半），由被告深圳市大商电子商务科技有限公司负担5400元；原告惠州市华舜实业有限公司负担1100元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。本案中，涉案租赁物不符合设立歌舞娱乐场所的条件而未能办理文化经营许可证，承租人租赁涉案房产不能实现合同的根本目的，双方当事人对涉案合同的解除均无异议，原审解除合同正确，予以确认。本案的关键是承租人支付给出租人包含租金、押金等款项是否应当全部退回。本院认为，双方签订的合同没有约定租赁物的交付方式，出租人也没有证据佐证其已经将租赁物交付给承租人占有使用，特别是合同签订后租期开始前，出租人发函告知承租人对涉案租赁物进行装修，而承租人没有装修涉案租赁物，进一步印证承租人没有占有使用涉案租赁物，故原审判令出租人退回包含租金的款项事实依据充分，予以维持。原审认定双方对本案租赁合同的解除负有同等的责任妥当，予以确认。双方签订租赁合同后，出租人预期双方能全面履行合同实现其收取租金的合同目的，为承租人保留涉案租赁物未加以其他管理利用，但承租人未依约进场装修，导致租赁物处于闲置状态，故出租人可以另案主张租赁物闲置期的合理损失。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费10820元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十月十六日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩书 记 员  叶碧莲