浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异243号 案外人（异议人）：绍兴如家酒店管理有限公司诸暨环城西路店，住所地浙江省诸暨市陶朱街道环城西路**。 负责人：曹巧军，系该店总经理。 委托诉讼代理人：陈洁，女，1979年1月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。 申请执行人：浙江海博小额贷款股份有限公司，住，住所地浙江省诸暨市店口镇解放路**/div> 法定代表人:朱张泉，系公司董事长。 委托诉讼代理人：叶美凤，浙江振邦（杭州）律师事务所律师。 被执行人：诸暨市润泽贸易有限公司，住所地，住所地浙江省诸暨市陶朱街道环城西路**办公楼**iv> 法定代表人：俞红光，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈自强，男，1958年2月22日出生，汉族，住浙江省诸暨市，系该公司法务。 被执行人：傅金泉，男，1963年8月5日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 本院在执行申请执行人浙江海博小额贷款股份有限公司（以下简称海博公司）与被执行人诸暨市润泽贸易有限公（以下简称润泽公司）、傅金泉小额借款合同纠纷一案中，案外人绍兴如家酒店管理有限公司诸暨环城西路店（以下简称如家酒店）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月23日进行了听证，案外人如家酒店委托诉讼代理人陈洁、申请执行人海博公司委托诉讼代理人叶美凤、被执行人润泽公司委托诉讼代理人陈自强到庭参加听证。现已审查终结。 案外人如家酒店向本院提出异议请求：请求贵院在拍卖时依法保护案外人对拍卖标的物房屋的租赁权和优先购买权。事实与理由：案外人于2016年11月与润泽公司签订涉案房屋租赁合同，向其租赁位于诸暨市陶朱街道环城西路157号位置的房屋，租赁区域包括房屋一层部分约180平方米、房屋三至六层全部、七层约300平方米，总租赁面积约3600平方米。租赁期为2016年12月1日至2026年11月30日止。根据该租赁合同第1.1条约定，明确承租人在承租该房屋时该房屋未设定任何抵押等他项权利限制。根据《浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引》第八条相关规定，执行法院裁定拍卖不动产后，一般应及时腾空后再拍卖，但符合下列情形之一的除外，其中情形一即为案外人对不动产的占有合法且可以对抗申请执行人。现案外人系合法租赁相关房屋，并租赁时该房屋亦不存在任何抵押或司法查封限制，案外人在先租赁的权益应依法予以保障。同时案外人作为承租人在该房屋出售时也应依法享有同等条件下的优先购买权。特向贵院提出异议，请保护案外人的合法权益。 申请执行人海博公司称：异议人提出的优先购买权和优先承租权，可以在涉案财产进行司法网络拍卖时通过参与拍卖来实现。同时，异议人在被执行人就涉案房地产向申请执行人抵押借款之前已经提供声明，承诺涉案房地产如需经司法处置的，同意根据申请执行人的要求立即无条件腾空，交由申请执行人或有关司法机关处置。申请执行人请求法院驳回异议人的请求。听证后，申请执行人向本院提交书面报告，承诺在涉案房地产拍卖时同意对如家酒店带租拍卖。 被执行人润泽公司称：涉案房地产与申请执行人签订抵押借款合同时就已经存在租赁关系，即借款系在租赁关系成立之后，我司对承诺书情况不知情，假如承诺书是真实有效的，就按承诺书的要求执行。听证后，被执行人润泽公司向本院提交书面报告，承诺在涉案房地产拍卖时同意对如家酒店带租拍卖。 本院查明：2019年11月1日，本院对海博公司与润泽公司、傅金泉小额借款合同纠纷一案作出（2019）浙0681民初17219号民事调解书，确定：一、傅金泉应归还海博公司借款本金计人民币500万元，支付该笔借款自2019年9月15日起至付清之日按月利率2%计算的利息，款定于2019年11月1日付清；二、傅金泉应支付海博公司为实现债权支出的律师代理费20000元，款定于2019年11月1日付清；三、若傅金泉支付上述第一、第二项款项逾期，则海博公司有权就润泽公司名下坐落于诸暨市陶朱街道环城西路157号的房地产【不动产登记证明号：浙（2017）诸暨市不动产证明第0××7号，不动产权证书号：浙（2017）诸暨市不动产权第0000697号；不动产登记证明号：浙（2017）诸暨市不动产证明第0××6号，不动产权证书号：浙（2017）诸暨市不动产权第XX号】（以下简称涉案房地产）经法定程序处置后所得价款在上述第一、二项债权范围内优先受偿。根据该案审理查明的事实，涉案房地产为借款时的抵押物，并于2017年10月23日办理不动产抵押登记。调解书生效后，经海博公司申请，本院于2019年11月19日以（2019）浙0681执10769号立案执行。执行中，本院于2019年12月16日作出（2019）浙0681执10769号之一执行裁定书，并据此查封了登记在润泽公司名下的涉案房地产。在本院拟对涉案房产进行处置时，案外人遂提出上述执行异议。 上述事实，由（2019）浙0681民初17219号民事调解书、执行案件立案审查流程管理信息表、（2019）浙0681执10769号之一执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、浙（2017）诸暨市不动产证明第0××6号和第XX7号不动产登记证明、浙（2017）诸暨市不动产权第XX90号和第XX97号不动产权证书等证据所证实。 案外人如家酒店公司为证明其主张，向本院提供了《房屋租赁合同》一份，显示案外人于2016年11月30日与润泽公司签订房屋租赁合同，约定润泽公司将位于诸暨市陶朱街道环城西路157号的涉案房地产总面积5721.27平方米中约3600平方米（包括一楼约180平方米、三至六楼全部、七楼约300平方米辅房及所涉及建筑物的楼顶、免费专用停车位20个）承租给案外人使用，租赁期限10年，自2016年12月1日起至2026年11月30日止，租金90万元/年，每三年递增5%，租金于每年的11月15日/5月15日前支付本半年度的租金等内容。 海博公司及润泽公司对《房屋租赁合同》的真实性均无异议。 申请执行人海博公司为证明其主张，向本院提交了《房屋租赁合同》和《承租人声明》各一份，显示润泽公司、傅金泉用涉案房地产向申请执行人扣押借款时，已将房屋租赁情况备案说明，承租人也作出书面承诺：作为抵押物的涉案房地产如需处置的，同意房屋租赁合同提前终止，立即腾空交由申请执行人或有关司法机关处置。 如家酒店对《房屋租赁合同》内容无异议，认为与其提交的合同内容相一致，但提出该合同上其单位公章系伪造的，对《承租人声明》认为系伪造，其未出具过，并申请对其单位公章真伪进行鉴定。 润泽公司对《房屋租赁合同》内容无异议，认为己方该合同上公章是真实的，但对方如家酒店公章真伪不清楚，对《承租人声明》不知情。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。在本案中，对登记在润泽公司名下的涉案房地产，如家酒店于2016年11月30日设立租赁关系并占有使用，海博公司享有的抵押权设立于2017年10月23日，而本院则于2019年12月27日采取查封措施，故抵押和查封均在租赁之后。现涉案房地产所有权人润泽公司及抵押权人海博公司均承诺同意保留如家酒店对涉案房地产的租赁权进行拍卖，润泽公司及海博公司的上述承诺均属于对自己权利的处分，且不违反相关法律法规的禁止性规定，本院应予准许；虽如家酒店申请对其单位公章真伪进行鉴定，但因涉案房地产所有权人和抵押权人均同意带租拍卖，如家酒店提出异议的目的已经达到，故对印章真伪进行鉴定已无必要。因对涉案房地产实行带租拍卖，虽如家酒店对其承租范围内的涉案房地产部分依法享有优先购买权，但因该拍卖措施尚未实施，其优先购买权并未得到侵害，故如家酒店关于享有优先购买权的请求超出了执行异议的受理范围，本院依法不予审查。综上，如家酒店提出在对涉案房地产拍卖时保护其租赁权利的执行异议，理由成立，本院应予支持，但其租赁权的保护范围应为其与润泽公司签订的《房屋租赁合同》约定范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、本院在处置登记在被执行人诸暨市润泽贸易有限公司名下坐落于诸暨市陶朱街道环城西路157号的房地产【不动产登记证明号：浙（2017）诸暨市不动产证明第0××7号，不动产权证书号：浙（2017）诸暨市不动产权第XX7号；不动产登记证明号：浙（2017）诸暨市不动产证明第0××6号，不动产权证书号：浙（2017）诸暨市不动产权第XX90号】时，在案外人绍兴如家酒店管理有限公司诸暨环城西路店承租的3600平方米范围内（具体详见房屋租赁合同）应保护其享有的租赁权（租赁期限至2026年11月30日止）； 二、驳回案外人绍兴如家酒店管理有限公司诸暨环城西路店的其余执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  陈 波 二〇二〇年十月十日 书记员  吴 洒