重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初15537号原告（反诉被告）：倪良珍，女，1974年11月23日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：曹释，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志琪，重庆学苑律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：重庆迪坤商业管理有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道空港大道**金鞍.香海驿**，统一社会信用代码91500112MA5UALX996。法定代表人：龙逸楠，总经理。委托诉讼代理人：谢正瑜，重庆鸿卓律师事务所律师。原告（反诉被告）倪良珍与被告（反诉原告）重庆迪坤商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月29日立案受理后，双方申请一个月庭外和解，现和解不成，本院依法适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪良珍及其委托诉讼代理人曹释、黄志琪，被告（反诉原告）重庆迪坤商业管理有限公司的委托诉讼代理人谢正瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告倪良珍的诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方于2019年8月7日签订的《××购物中心租赁合同》；2、判令被告立即返还原告履约保证金15851元，数据采集器押金5000元，装修押金5000元，电费结算余款702元，水费结算余款528.13元，商场活动券款580元。事实与理由：原告因餐饮经营向被告租赁了商铺，并签订了租赁合同。2020年2月以来，因新冠疫情，原告向被告提出解除合同，被告亦同意从2020年5月解除合同，且被告在2020年4月29日收回数据采集器和水电缴费卡，但被告未退还原告履约保证金等费用，原告遂起诉。被告（反诉原告）重庆迪坤商业管理有限公司辩称，案涉租赁合同的解除是原告提出，被告在2020年5月26日以不退还保证金为前提同意解除合同。被告不应该返还原告履约保证金，案涉合同是原告提前终止。原告主张的数据采集器押金等费用，应从原告拖欠的被告的租赁服务费、装修期减免的费用中抵扣，其无权要求被告退款。被告的反诉诉讼请求为：1、判令被反诉人支付反诉人2020年5月1日至2020年5月26日的租赁服务费4848元；2、判令被反诉人支付反诉人装修期和减免的租赁服务费11188元。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的诉讼请求答辩称，被告已于4月底将原告店铺中的数据采集器、水电交费卡收回，从5月开始对原告的店铺进行停水停电处理，原告的店铺已经无法达到经营开业的必要条件，也未经营开业，原告5月份没有撤场是因为被告强行要求原告不予撤场，因此原告不应支付5月份的租金；被告所称的装修期和减免的租赁服务费，装修期是在合同中明确约定不予收取相关费用，减免2月份租金是被告对自己权利的处分，应当具有相应效力，原告不应当支付前述费用；原告与被告解除合同是因不可抗力，根据合同约定应当免责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提供的证据本院认定以下事实:2019年8月7日，原告倪良珍作为乙方，被告重庆迪坤商业管理有限公司作为甲方，双方签订了《××购物中心租赁合同》，该合同约定甲方同意将商铺出租给乙方使用。合同第一条第1.1项约定计费面积为46.62平方米；合同第二条约定，租赁期限为2年，自2019年10月1日起至2021年9月30日止，其中2019年9月1日起至2019年9月30日止为装修期；合同第三条第3.1.1约定租赁服务费按计费面积每月每平方米120元，乙方认可自计费日开始月租赁服务费为5594.4元；合同第四条第4.2.1约定，装修期内，乙方无需承担租赁服务费；合同第四条第4.4.1.1条约定，乙方应当向甲方支付人民币15851元的履约保证金，第4.4.1.2条约定，合同终止（包括但不限于乙方违约导致甲方解除合同）乙方将该房屋交还给甲方，并经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金无息退还；合同第五条第5.1条约定，乙方在该房屋内经营项目为餐饮；合同第十七条第17.4条约定，双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，合同项下之乙方履约保证金不予返还；合同第十七条第17.14约定，双方特别约定，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和减免租赁服务费政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按月租赁服务费标准补交装修期和减免的全部租赁服务费；合同第二十条约定，该房屋因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否履行本合同进行商议。如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同。本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。上述合同签订后，原告向被告支付了保证金15851元。因新冠疫情爆发，被告于2020年3月向全体商户发出名为“众志成城，共克时艰”的公告，载明减免2020年2月租金及管理费，2季度租金及管理费调整为月付。审理中，被告陈述公告中的减免期是实际上2020年4月1日至2020年4月30日。原告的装修期是2019年8月27日至2019年9月30日，被告自愿主张一个月，诉讼请求中的11188元实际上就是共计两个月的装修期及减免期。2020年1月31日，被告工作人员周维向原告发微信，内容为：“2020年2月1日至2020年2月9日暂停营业，2020年2月10日恢复正常”。2020年3月19日，被告工作人员周维通过微信通知原告：“请明天带上防控物资及1寸彩照到我处办理复工手续”。原告于2020年4月26日向被告提出撤场申请，载明：“因处于亏损，如果商场不能在疫情期间为我们再提供一些减免，我点无法继续坚持，只能提前申请撤场”。原告在审理中举示了与被告工作人员周维的聊天记录，在2020年4月29日周维回复原告“等一下，有个同事来拿采集器的数据线，昨天拿掉了”，2020年4月30日周维回复：“等我找你签了解除协议才能搬东西，切记”。2020年5月9日，原告微信中问：“老大，我今天下午搬东西可以哈”？周维回复：“还不得行，流程都还没走完”。“流程走完了，才能搬东西”。2020年5月9日周维再次回复：“5月1号以后没有算你租金”。被告另举示了原告签名的物品放行单，证明原告是2020年5月26日搬离，原告对该证据真实性无异议，但认为因被告在2020年4月28日已收回数据采集器及水电交费卡，原告店铺已处于事实上无法进行商业经营的情形，原告在2020年5月26日搬离不是原告一直拖延，而是因为被告强行要求原告不予搬离。被告提交书面意见称商铺内货物于2020年5月26日搬离，是因案涉租赁合同在2020年5月26日前并未解除且原告仍拖欠被告租金，被告有权要求原告在解除合同后在搬离。2020年6月6日，被告向原告发出了解除协议，该协议第一条载明：“甲乙双方一致同意于2020年4月30日解除双方签订的《房屋租赁合同》，自2020年4月30日起，甲方有权与第三方签署《房屋租赁合同》”；第五条载明：”乙方未交纳的2020年4月1日至2020年4月30日期间的租赁服务费5594.4元和经营管理费2331元，合计7925.4元，以上欠费从装修押金5000元、10元活动券返款580元、剩余水费702元及剩余电费528.13元中扣除。差额部分1115.27元从履约保证金中扣除，扣除后剩余履约保证金14735.73元作为乙方单方解约的违约金不予退还。审理中，原告陈述因双方未协商一致，没有签订该解除协议。经询问，原告陈述2020年4月30日截止营业，被告也认可原告在2020年4月30日后未营业，但认为双方并未解除合同。另查明，在审理中，经询问，双方均认可除本案有争议部分的费用外，原告在2020年5月前所有费用均已完清。被告认可原告诉讼请求中的数据采集器押金5000元，电费结算余款702元，水费结算余款528.13元，商场活动券580元尚在被告处，还未退还。原告于2020年9月14日将经营的渝北区珍杰餐饮店注销登记。以上事实，有原、被告签订的《××购物中心租赁合同》，原告与被告工作人员周维的微信聊天记录，履约保证金收据，装修押金收据，数据采集器设备押金收据，被告发出的减租公告，原告的撤场申请书，被告的解除协议，涉案房屋现状图片，工商注销登记申请，物品放行单，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《××购物中心租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行义务。现原告要求解除合同，被告对解除合同予以同意，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，本案原、被告双方虽然没有签订书面的合同解除协议，但是结合以下事实：1、被告的工作人员周维2020年4月29日在微信中回复：“等一下，有个同事来拿采集器的数据线，昨天拿掉了”，2020年4月30日周维回复：“等我找你签了解除协议才能搬东西，切记”；2、原、被告均认可原告在2020年4月30日之后就未营业；3、被告于2020年6月6日向原告发出的解除协议，其中第一条“甲乙双方一致同意于2020年4月30日解除双方签订的《房屋租赁合同》，自2020年4月30日起，甲方有权与第三方签署《房屋租赁合同》”。可以认定原、被告事实上对2020年4月30日解除合同达成了一致，故本案合同解除时间为2020年4月30日。关于原告是否支付被告2020年5月1日至2020年5月26日的租赁服务费的问题，根据审理查明的事实，结合被告陈述因案涉租赁合同在2020年5月26日前并未解除且原告仍拖欠被告租金，被告有权要求原告在解除合同后在搬离。因此，原告未在2020年4月30日合同解除后立即搬离的原因并非原告故意拖延，而是因原、被告对合同解除时间产生争议，被告未同意原告立即搬离，故原告不应支付被告2020年4月30日之后的租赁服务费或者占有使用费。关于原告是否存在违约问题，本案中，虽然新冠疫情的爆发对原告的经营造成一定影响，但被告向包括原告在内的所有经营者作出了减免一个月租赁服务费的承诺，且被告也于2020年3月19日通知原告复工。因此，新冠疫情并非是导致本案原告无法继续经营的原因，也不属于案涉合同第二十条约定的不可抗力。故原告提前解除合同应属于违约，本案合同是因原告违约提前终止，依照案涉合同第十七条第17.4条的规定，履约保证金不予返还。对原告要求返还履约保证金的诉讼请求本院不予支持。但数据采集器押金5000元，电费结算余款702元，水费结算余528.13元，商场活动券款580元被告应退还原告。关于装修费和租赁服务费，根据案涉合同第十七条第17.14的约定，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和减免租赁服务费政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按月租赁服务费标准补交装修期和减免的全部租赁服务费。本案系因原告原因导致合同提前终止，故原告应按合同约定支付被告装修期和减免的租赁服务费。根据原告陈述，本案的租赁服务费减免期是2020年4月1日至2020年4月30日，装修期是2019年8月27日至2019年9月30日，对于装修期被告自愿主张一个月，因此，装修期和租赁期原告诉求共计是两个月。因租赁服务费是被告基于新冠疫情期间向包括原告在内的所有经营者作出的减免承诺，且原告在发出该公告时也未附加任何条件，因此，对被告要求原告支付减免期的租赁服务费本院不予支持。综上，被告应支付原告一个月的装修期减免的租赁服务费5594.4元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告倪良珍与被告重庆迪坤商业管理有限公司签订的《××购物中心租赁合同》于2020年4月30日解除；被告重庆迪坤商业管理有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告倪良珍数据采集器押金5000元，电费结算余款702元，水费结算余款528.13元，商场活动券款580元，共计6810.13元；原告（反诉被告）倪良珍在本判决生效之日起五日支付被告（反诉原告）重庆迪坤商业管理有限公司装修期的租赁服务费5594.4元；驳回原告倪良珍的其余诉讼请求；驳回被告（反诉原告）重庆迪坤商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费1497.3元（已减半收取），由原告倪良珍负担151.3元，被告重庆迪坤商业管理有限公司负担1346元；反诉受理费100.45元（已减半收取），由原告倪良珍负担35元，被告重庆迪坤商业管理有限公司负担65.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 冉 阳二〇二〇年十月十二日书记员 杨如玉