内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事判决书   （2020）内0981民初550号   原告（反诉被告）：刘某1，内蒙古丰镇市人，现住内蒙古呼和浩特市。   法定代理人：宋某，内蒙古丰镇市人，现住内蒙古呼和浩特市。系原告刘某1之母亲。   委托诉讼代理人：李某，呼和浩特市法律服务所工作者协会第二法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司，统一社会信用代码xxx。   负责人：刘某2。   委托诉讼代理人：苗某，内蒙古文盛律师事务所律师。   委托诉讼代理人：田某，内蒙古文盛律师事务所实习律师。   原告（反诉被告）刘某1等8人诉被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司（以下简称富邦丰镇分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院经审查后，经征询当事人意见，同意合并审理。在答辩期间，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司提出管辖权异议，本院经审查后依法作出民事裁定，驳回被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出的管辖权异议。该公司不服上诉，二审维持一审民事裁定书。富邦丰镇分公司在法定期限内提起反诉。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某1的诉讼委托代理人李某及被告（反诉原告）富邦丰镇分公司的委托诉讼代理人苗某、田某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告（反诉被告）刘某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同支付原告违约金38770元，从2019年7月13日暂计算至2020年5月6日（024A商铺，433675元*日万分之三*298天），违约金直至房屋交付之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月20日原告与被告签订了《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，原告购买被告开发的富邦现代城商铺一套，位于第****商铺，购买总价为433675元，原告按合同约定支付了024A号商铺首付188435元。合同约定商铺交付期限为2015年8月30日。原告于2019年7月13日第二次交清024A商铺全部剩余房款245240元。但是截止现在被告也未能将上述商铺交付，按照双方签订合同中第八条约定：其中任何一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任。综上，原告认为，原、被告之间合同真实有效，且原告已经按照合同约定履行了全部义务，但是被告却未能如约交付房屋履行应尽义务，其行为严重违约，故向人民法院提起诉讼。   被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司辩称：1、原告是重复起诉，事实与理由已经涵盖在2019内09民终233号民事判决书中，进行了终审判决；2、合同中没有约定交付时间的有刘某2的、宋某1的007A和宋某2、宋某3的011A、013A、012A已经交付，刘某2的拒绝接收，还有宋某、刘某1的010A，宋某4的008A，针对未约定商铺的交付日期，我方多次通知原告进行接收，多次通知的前提下，作为宋某2代表家族只接受了011A、012A、013A，对其他涉案的房屋拖延至今，拒绝接收。3、涉案房屋均已完工，具备交付条件，我方积极通知原告办理房屋交接手续，但原告恶意拖延至今，拒绝接收，一会提供证据，我方已经将书面邀请原告接收房屋的通知已经邮寄送达。4、原告多次称，其剩余款项在2019年7月13日付清，其实际上是依据的调解协议进行的抵付，但调解协议所涉及的款项均是建立在高利息的基础上累计形成，所涉及的调解协议内容不符合最高院关于民事诉讼法解释96条的规定。5、其引用的房屋买卖合同第八条违约责任全部内容可以看到原告在诉状中只是截取片段，整体上看，按照原表述，在合同有效期内，双方不可单方无故终止合同，提请法院注意，对其中一方的任何违约行为，是单纯限制在解除合同上，只有出现终止合同的情形下才适用此项行为，原告诉状涉嫌断章取义的情形，退一步讲，强行适用本款，主张的违约金过分高于本约定累积造成的实际损失，每日万分之三高于市场的报价利率。适用《最高人民法院合同法若干解释》第29条规定。6、对于涉及有合同约定交付时间的宋某3是18A、19A、20A、21A、22A、24A，对于涉及约定交付期限的我们认为其主张涉及诉讼时效的情形，对于涉案的是否完工，作为原告在庭前予以否定，但在诉状中以完工认定我方构成违约的前提是自相矛盾的。综上，是重复起诉，没有约定交付期限的我方没有违约，约定交付的我方多次通知其接收，接收的条件即完工即可以交工。原告拒绝接收有意提起我方承担违约责任和违约金是其主观恶意所致，不应支持。   被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司提出以下反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》（编号：XXX）；2、依法判决反诉被告向反诉原告支付违约金100000元；3、判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2014年8月20日，反诉原告与反诉被告签订了《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》（编号：XXX），约定反诉原告将位于富邦现代城一层的024A号商铺出售给反诉被告，对于任何一方的违约行为均需要按照合同总额的万分之三/日承担违约责任。合同签订后，反诉被告未按约定支付购房款，在反诉原告的多次催要下其以各种理由推脱；反诉被告的上述行为严重损害了反诉原告的合法权益！故提起诉讼。   原告（反诉被告）刘某1辩称：1、依法驳回被告的诉讼请求，原被告签订的合同合法有效，且履行完毕，反诉被告已经将涉案款全部支付，不存在解除的行为；2对违约金既不符合事实，也不符合法律规定，被告应在2015年8月30日依法将商铺交付给反诉被告，现在仍没有交付，存在根本违约，应由反诉原告承担违约金，不存在反诉被告违约的事实，依法驳回反诉原告的请求；2、不是重复起诉，2018年原告就违约金向贵院提出诉讼，经中院出具终审判决（2019）内09民终271号，认定合同合法有效，已经履行，对违约金从交付房款交清后2019年7月13日开始起诉，不存在重复起诉。中院对本案审理清楚，双方均存在违约情形，违约金相抵，原告将房款交清后，被告应交付房屋，但房屋一直未交付，也不能交付，水电暖都不具备。原告交付的房款已经达成调解协议，是依法出具的调解书，双方履行完毕，视为将房款抵付给被告，被告提出该协议无效否认原告没有交付房款是不对的，要求被告支付从结清款项后的违约金至房屋交付为止。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月20日原告（反诉被告）刘某1与被告（反诉原告）富邦丰镇分公司签订了XXX号《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，双方约定原告（反诉被告）刘某1向被告（反诉原告）购买商铺一套，位于，位于丰镇市富邦现代城商铺第****商铺面积为45.65平方米，购买价格为433675元。合同约定分期付款，“合同签订，第一次付216838元，开工时付86735元，到装修基本完工时再付86735元，最后交钥匙前付43367元。商铺交付期限为2015年8月30日。”合同签订后，原告（反诉被告）刘某1于2014年9月5日向被告（反诉原告）富邦丰镇分公司交付了188435元，原告（反诉被告）称：于2019年7月13日第二次以内蒙古自治区丰镇市人民法院（2018）内0981民初813和814号两份调解书中呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司部分应归还借款抵付剩余房款，至此原告（反诉被告）刘某1购买的丰镇市富邦现代城商铺第一层024A号商铺购房款已全部付清，被告对抵顶行为不认可。合同第八条约定：“在本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中任何一方的违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同”。现该房屋尚未交付，未办理产权证书。   本院认为，原告（反诉被告）刘某1与被告（反诉原告）富邦丰镇分公司于2014年8月20日签订的合同编号F1-24A号《富邦丰镇现代城商铺买卖合同》，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人理应信守约定，全面履行各自合同义务。关于本诉是否为重复诉讼的问题根据法律规定，构成重复起诉同时符合后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果，（2018）内0981民初694号（前诉）案件诉讼请求为从2015年8月30日开始计算至交付商铺之日止，后诉（本诉）诉讼请求为从2019年7月13日开始计算至交付商铺之日止，诉讼请求不相同，故对富邦丰镇分公司认为本诉构成重复诉讼的辩论意见不予认可。关于购房款支付问题，本院认为原告（反诉被告）刘某1以内蒙古自治区丰镇市人民法院（2018）内0981民初813和814号两份调解书中富邦公司应当偿还的借款中一部分抵付剩余房款，购房款已经付清。关于本案被告（反诉原告）富邦丰镇分公司认为上述两份调解书中存在高利复利计算内容违法，对抵付房款不予认可的抗辩理由。本院认为（2018）内0981民初813和814号两案的调解书已发生法律效力，以其确定的权利义务内容与本案涉及的购房款相互抵顶合法有效，如被告（反诉原告）认为上述两份生效调解书的调解内容违法应通过申请再审或者申诉途径予以更正，本案不做处理。故对被告（反诉原告）富邦丰镇分公司提出解除合同承担违约责任的反诉诉讼请求不予支持。关于交付房屋问题：富邦丰镇分公司员工出庭作证称其给宋红卫打过电话要求刘某1接收商铺。原告（反诉被告）刘某1认为该房无水、电、暖设施，后墙与商场相通，不具备交房条件，且宋红卫并非刘某1的代理人，富邦丰镇分公司应通知刘某1或刘某1的法定代理人接收房屋才可视为通知。经核实商铺现无取暖设备不具有交付条件，富邦丰镇分公司应通知刘某1的法定代理人宋某交付具备交付条件的房屋，故对富邦丰镇分公司认为是刘某1不接收商铺造成的未交房情况不予认可。故富邦丰镇分公司未按照合同约定交付房屋应属于违约，应从原告（反诉被告）刘某1付清剩余房款即2019年7月13日起按照合同约定承担日万分之三的违约金。双方应进一步协商确定交付日期。关于违约条款：合同第八条违约责任规定：“本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中一方的任何违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同”该条款明确对于其中一方的任何违约行为，而非富邦丰镇分公司认为是指双方均不得单方无故终止合同的情形。违约责任条款适用于一方不按约定交付商铺的情形。故富邦丰镇分公司应按照约定的合同总额日万分之三承担违约责任。房屋总额为433675元。自2019年7月13日计算至开庭审理之日2020年10月16日，违约金为59977元。本院2020年10月16日开庭查明的事实为被告（反诉原告）至2020年10月16日未交付房屋存在违约行为，2020年10月16日后被告（反诉原告）如继续违约，原告（反诉被告）可另行提起诉讼处理。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：   被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司在判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘某1支付自2019年7月13日起至2020年10月16日止的违约金59977元。   驳回原告（反诉被告）刘某1的其他诉讼请求。   三、驳回被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司的全部诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费770元，反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。   审判长 李晓玲   人民陪审员 申 楠   人民陪审员 张 敏     二〇二〇年十月二十六日   书记员 陈 霞   附相关法律规定：   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）修理、重作、更换；   （七）继续履行；   （八）赔偿损失；   （九）支付违约金；   （十）消除影响、恢复名誉；   （十一）赔礼道歉。   法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定；本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。