福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初1422号 原告：中国工商银行股份有限公司德化支行，住所地德化县龙浔镇兴南街**。 负责人：王宇强，该支行行长。 委托诉讼代理人：王开颜，该支行职员。 委托诉讼代理人：郑婷婷，该支行职员。 被告：周淑娥，女，1982年6月13日出生，汉族，住福建省德化县，现住德化县。 被告：李道伟，男，1980年1月1日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：德化金盛置业有限公司，住，住所地德化县浔中镇诗墩/div> 法定代表人：王为民，该公司经理。 原告中国工商银行股份有限公司德化支行(以下简称:中国工商银行德化支行)与被告周淑娥、李道伟、德化金盛置业有限公司（以下简称：金盛置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行德化支行的委托诉讼代理人王开颜到庭参加诉讼，被告周淑娥、李道伟经公告，期满后仍未到庭参诉诉讼，金盛置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国工商银行德化支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除中国工商银行德化支行与周淑娥、李道伟、金盛置业公司于2013年1月25日签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判令周淑娥、李道伟偿还贷款本金87597.29元及按合同约定利率自2018年8月1日起计算至还清款项之日止的相关利息和罚息，暂计算至起诉日利息为2301.90元，合计89899.19元；3、判令中国工商银行德化支行对周淑娥、李道伟提供的抵押物拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令金盛置业公司对上述债务承担连带保证责任；5、判令本案的相关仲裁费及实现债权的一切费用由周淑娥、李道伟、金盛置业公司全额承担。事实和理由：周淑娥因购买个人住房需要，于2013年1月向中国工商银行德化支行申请办理个人一手住房购置贷款21万元，期限10年，提供其本人的位于德化县的个人房产预购商品房预告登记（登记号为德房预德化字第××号），并进行登记作抵押，取得了预告登记证明，预告登记证明号为：德房德化字第××号，已移交给中国工商银行德化支行。中国工商银行德化支行与周淑娥于2013年1月25日签订《个人住房借款／担保合同》，并于2013年2月1日为周淑娥发放个人一手住房购置贷款21万元。金盛置业公司为周淑娥向中国工商银行德化支行办理一手住房购置贷款21万元提供阶段性连带责任保证担保，因金盛置业公司缺乏资金，未能为周淑娥分割办理房产证和土地证，根据《个人住房借款／担保合同》第十条10.2款的合同约定，金盛置业公司需承担连带责任保证担保责任。贷款发放后，周淑娥于2018年8月1日开始未按合同约定按期归还贷款本息，已累计逾期期数7期，经多次电话催收、约谈客户催收及上门催收，至今未能还本付息，截止2020年5月11日，尚欠贷款本金87597.29元及按合同约定利率从2018年8月1日计算至还清款项之日止的相关利息和罚息。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条14.1第Ｌ款及14.2第（4）款的合同约定，合同将因此而提前到期，担保行为也将同时履行。 周淑娥、李道伟、金盛置业公司未作答辩，也没有提供相关证据材料。 中国工商银行德化支行围绕诉讼请求提交的证据：1、《个人购房借款／担保合同》，欲证明周淑娥于2013年1月25日向中国工商银行德化支行申请贷款21万元，并提供个人住房作抵押的事实；2、借款凭证，欲证明中国工商银行德化支行向周淑娥发放贷款21万元的事实；3、销售不动产统一发票，欲证明周淑娥已交购房首付款的事实；4、《商品房买卖合同》，欲证明周淑娥向开发商金盛置业公司购买房屋的事实；5、德房预德化字第××号预购商品房预告登记，欲证明周淑娥已向登记机关办理预购商品房预告登记的事实；6、德房德化字第××号预告登记证明，欲证明周淑娥已向登记机关办理商品房抵押预告登记的事实；7、银行贷款逾期明细打印件，欲证明周淑娥累欠贷款逾期本息金额的事实；8、逾期贷款催收通知书及邮寄证明，欲证明中国工商银行德化支行已向借款人周淑娥及保证人金盛置业公司进行催收的事实；9、《房地产抵押声明书》、《中国工商银行福建省分行个人贷款共同偿还贷款确认书》，欲证明周淑娥配偶李道伟同意共同贷款及共同还款的事实；10、周淑娥、李道伟的《居民身份证》和结婚证，欲证明周淑娥有主体资格及其婚姻状况的事实；11、金盛置业公司的《企业法人营业执照》，欲证明金盛置业公司的经营范围及主体情况的事实；12、金盛置业公司的组织机构代码证，欲证明金盛置业公司的经营范围及主体情况的事实；13、金盛置业公司的法定代表人的《居民身份证》，欲证明金盛置业公司的主体资格；14、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，欲证明中国工商银行德化支行根据上级行要求办理贷款准入的事实。 本院向德化县民政局调取的周淑娥与李道伟《结婚登记审查处理表》、《离婚登记审查处理表》。 本院经审查认为，对中国工商银行德化支行提交的上述证据及本院调取的证据，周淑娥、李道伟、金盛置业公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利，该《商品房买卖合同》经周淑娥签名确认和金盛置业公司盖章确认，《个人购房借款/担保合同》经周淑娥、李道伟签名确认及金盛置业公司盖章确认，《房地产抵押声明书》、《中国工商银行福建省分行个人贷款共同偿还贷款确认书》经周淑娥、李道伟签名确认，借款凭证经周淑娥签名确认，上述证据本院予以确认并在卷佐证。 根据中国工商银行德化支行提交的证据、本院调取的证据以及中国工商银行德化支行的当庭陈述，本院认定事实如下： 李道伟与周淑娥于2008年10月13日办理结婚登记；于2017年8月7日办理离婚登记。2012年11月20日，周淑娥作为买受方，金盛置业公司作为出卖方，就周淑娥向金盛置业公司购买其公司开发建设座落于德化县建筑面积42.49平方米的商品房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：商品房单价每平方米7267.31元；商品房总价款为308788元；其余房款210000元办理银行按揭贷款。2012年12月11日，周淑娥向金盛置业公司交付了购房首付款98788元。2012年12月25日，周淑娥作为预告登记权利人，金盛置业公司作为预告登记义务人，向德化县房地产交易所办理了坐落于浔中镇诗墩德盛公寓8层810室德房预德化字第××号预购商品房预告登记。2013年1月10日，周淑娥作为声明人，李道伟作为抵押产权共有人，共同向中国工商银行德化支行签署《房地产抵押人声明书》，同时均以确认人签字确认《共同偿还贷款确认书》。2013年1月25日，中国工商银行德化支行作为贷款人，周淑娥作为借款人和抵押人，李道伟作为抵押物共有人，金盛置业公司作为保证人，签订了一份《个人住房借款／担保合同》，合同约定：借款金额为贰拾壹万元整；借款期限120个月即自2013年1月25日起至2023年1月25日止；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定；借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；还款采用按月等额本息还款法（按月计息），还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日，当月最后一日为还款日；保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证方式确定，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人免除保证责任。该合同通用条款约定：抵押财产为德化县浔中镇诗墩德盛公寓8层810室房产；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权费用和借款人所有其他应付费用；违约责任：借款人发生连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失等条款。2013年1月28日，中国工商银行德化支行作为预告登记权利人，周淑娥作为预告登记义务人，双方就周淑娥向金盛置业公司购买的坐落在德化县浔中镇诗墩德盛公寓8层810室房产向德化县房地产交易所办理了德房德化字第××号《预告登记证明》。合同签订后，中国工商银行德化支行向周淑娥发放了贷款21万元，执行年利率6.2225%。借款后，周淑娥未能按合同约定按期向中国工商银行德化支行偿还借款本息，已累计逾期期数7期，截止2020年5月11日，尚欠贷款本金87597.29元及自2018年8月1日起按合同约定的利息、罚息、复利。2019年12月26日，中国工商银行德化支行向周淑娥、金盛置业公司邮寄个人逾期贷款催收通知书。 本院认为，中国工商银行德化支行与周淑娥、李道伟、金盛置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规效力性的强制规定，合法有效，均应当按合同履行。周淑娥、李道伟在借款后截止2020年5月11日，累计逾期期数7期未能如期履行向中国工商银行德化支行缴交贷款本金及利息的合同义务，已构成违约。根据合同约定，借款人违约，贷款人可以宣布借款立即到期、解除合同，中国工商银行德化支行要求解除与周淑娥、李道伟、金盛置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》，要求周淑娥、李道伟提前归还尚欠借款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。虽然李道伟与周淑娥于2017年8月7日已经办理离婚手续，但该涉案贷款发生于周淑娥与李道伟夫妻关系存续期间，且李道伟在《个人购房借款/担保合同》中作为抵押物共有人参与共同签字，也在《房地产抵押人声明书》和《共同偿还贷款确认书》参与共同签字确认，属于夫妻双方共同意思表示，因此该涉案贷款应认定为夫妻共同债务，应共同偿还。周淑娥、李道伟以其购买的址在德化县浔中镇诗墩德盛公寓8层810室房产作该贷款抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记证明。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案中，虽然办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物属于预售商品房，至今尚未将房地产权证书等不动产登记办理至周淑娥的名下，故抵押登记的条件尚不具备，抵押权尚未设立。因此，中国工商银行德化支行要求周淑娥、李道伟所提供的抵押物拍卖、变卖后所得价款优先受偿，因不符合法律规定，不予支持。金盛置业公司为周淑娥、李道伟的借款提供阶段性保证，意思表示真实，保证合同有效。中国工商银行德化支行与金盛置业公司在《个人购房借款/担保合同》中约定：满足“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。该合同约定属于附条件的合同约定。本案中，周淑娥虽然以所按揭的房屋向德化县房地产交易所办理了预购商品房预告登记，但金盛置业公司为周淑娥所购的房屋履行办理正式抵押登记的房屋他项权利证书的义务尚未完成。因此，双方约定的所附条件还没有成就，故中国工商银行德化支行有权要求保证人金盛置业公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。周淑娥、李道伟经公告，期满后仍未到庭参加诉讼，金盛置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司德化支行与周淑娥、李道伟、德化金盛置业有限公司于2013年1月25日签订的《个人购房借款/担保合同》。 二、周淑娥、李道伟应在本判决生效后十五日内偿还中国工商银行股份有限公司德化支行借款本金87597.29元及自2019年8月1日起至还款日止按合同约定计算的利息、罚息、复利。 三、德化金盛置业有限公司对以上债务承担连带清偿责任。德化金盛置业有限公司承担保证责任后，有权向周淑娥、李道伟追偿。 四、驳回中国工商银行股份有限公司德化支行的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2047.4元，由周淑娥、李道伟、德化金盛置业有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  曾金赞 人民陪审员  张秀玲 人民陪审员  陈采怡 二〇二〇年十月十日 书 记 员  王雅雯 附: （一）本案相关的法律法规： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一第保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 6、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 （二）执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→←官方