贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终534号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路**天港大厦******。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邹莹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽爽，贵州恒易律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：张永康，男，汉族，1960年3月10日生，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审被告、被执行人）:贵州利安房地产开发有限公司，住，住所地贵州省安顺市西秀区民主路**楼**/div>法定代表人：何波。上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城资产贵州分公司）因与被上诉人张永康、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年7月7日进行了调查询问。上诉人长城资产贵州分公司委托诉讼代理人胡琼尹、李爽爽，被上诉人张永康到庭参加诉讼。被上诉人利安房开公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产贵州分公司上诉请求：一、撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民初165号《民事判决书》，发回原审人民法院重审，或改判支持长城资产贵州分公司的一审诉讼请求；二、一审和二审案件受理费由张永康、利安房开公司承担。事实及理由：一、张永康的执行异议不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中止执行的规定，一审法院认定事实不清。第一，张永康与利安房开公司2007年8月15日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第二条约定为货币补偿，第九条的第二款及补充协议又约定为产权置换，同一天签订的协议前后矛盾，无法体现合法有效的意思表示，无法证明协议真实性，不能认定双方在查封前签订了合法有效的书面买卖合同。第二，张永康对涉案房屋一直未办理过户登记存在一定过错，不符合法定排除执行情况。张永康于2007年8月15日与利安房开公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，其时间在涉案房屋被设定抵押（2013年12月16日）之前，其可以在抵押前确定置换的具体房号，并办理过户登记，但张永康在签订协议至房屋被抵押长达6年的时间里一直未办理相关过户登记，也未向法院积极主张自己的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，张永康对涉案房屋一直未办理过户登记存在一定过错，不能排除执行。二、张永康与利安房开公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及补充协议约定的置换房屋位置不明，没有房号予以对应，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定的情形。在涉案房屋存在具体房号的情况下，一审法院未明确张永康提出异议的具体查封房号，仍以范围进行判决于法无据。三、张永康的执行异议不属于金钱债权的执行让位于房屋买受人物权期待利益的情形，一审法院适用法律错误。第一，一审判决认为张永康属于被拆迁人，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，被拆迁人对于安置房屋的期待利益优于房屋买卖合同的买受人，又认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，体现了金钱债权的执行在一定情形下应让位于房屋买受人的物权期待利益，由此得出，被拆迁人对物权的期待利益应优先于购房人及普通金钱债权的利益。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定的必要条件是“明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置”，而本案张永康与利安房开签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《拆迁安置补充协议》均未明确约定安置房屋的具体房号，其协议确定的房屋面积也与涉案房屋不一致，不满足该条规定。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定是只有在满足其条款规定的情形下，金钱债权的执行才让位于房屋买受人的物权期待利益，而不是任意物权期待权都高于金钱债权的执行。该判决没有严格遵照第二十八条认定的中止条件，而是忽略了条款本身的限制，主观扩大法律适用范围。法庭调查中，长城资产贵州分公司补充上诉意见：第一，本案是张永康对登记在利安房开公司名下的商品房提出的执行异议之诉，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审查是否应支持其诉讼请求。首先，根据2019年11月8日最高人民法院发布的《全国民商事审判工作会议纪要》第125条、127条，执行异议案件中的案外人分为商品房消费者和商品房之外的一般买受人，案外人作为商品房消费者，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条审查，故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条与第28条，分别是针对商品房消费者以及商品房消费者之外的一般不动产买受人提起执行异议的规定，应当依据执行异议人是否系购买登记在房地产开发商名下的商品房的情况，区分适用，而本案的涉案房屋属于登记在利安房开公司名下的商品房，在案外人主张涉案房屋系拆迁安置而来的情况下，法院应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定来审查是否应支持其诉讼请求，而非一审法院参照第28条的规定来审查。其次，一审法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款明确，被拆迁人对补偿安置房屋享有的权利优先于房屋买受人，因此，部分商品房买受人在符合执行异议和复议规定第28条的情形下，可以排除执行，但一审法院未考虑到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整的法律关系为商品房买卖合同关系。第七条第一款中的房屋买受人指的商品房消费者，故被拆迁人对补偿安置中享有的权利，优先于房屋买受人的关系，仅适用于商品房消费者。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条来审查。第二，张永康的执行异议不满足最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定条件。首先，拆迁安置协议未明确具体的房号，仅仅只是范围的约定，不满足参照适用上述司法解释第29条关于在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同的规定，属于买卖合同标的不明，合同尚未成立，不能排除执行。其次，张永康主张的涉案房屋系其用于投资的商铺，且已实际作为商铺使用，不满足所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住房屋的条件。根据张永康在一审中提交的房屋租赁协议，其已将涉案房屋租给案外人冯坤用于经营婴幼儿产品使用，故不满足该条款不能排除执行。张永康辩称，第一，《房屋拆迁补偿安置协议》是格式合同，格式合同中第二条约定货币补偿是当时拆迁人对房屋原值的计算，格式合同中第九条的第二款及补充协议才是房屋拆迁补偿安置的真实意思表示。张永康与利安房开公司于2007年8月15日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》是拆迁安置协议，并非买卖合同，张永康与利安房开公司从始至终都按协议进行拆迁回迁安置、产权置换。第二,2012年10月24日《房屋拆迁安置补偿补充协议》约定利安房开公司重新安置张永康的商铺为贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢楼一层、大十字侧（紧邻中华东路“周大生金铺”一号铺面）商铺，该铺面口对西、铺面口宽7.6米，铺面内宽6.8米-7.9米（墙体中对中），铺面深度15.6（墙体中对中）。该约定位置清楚，四至分明，且中环商业广场（A幢楼）一层只有这一个铺面口对西，足以说明回迁安置房已经特定化，（在中环商业广场几百间房屋中没有类式的第二间）长城资产贵州分公司所说的房号根本没有真实意义。任何房屋设计之初、施工之中、竣工以后直至公安部门定牌订号都有不同的号码及改变，任何房屋的座落、四至、朝向、楼层、面积是不会改变的，况且张永康与利安房开公司2007年8月15日签订《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》之初仅有总体规划没有设计，以及2012年10月24日双方又签订《房屋拆迁安置补偿补充协议）)之时只主体完成连房屋细部施工设计都未完善，怎么来的房号？第三，张永康与利安房开公司签订的三份协议中都明确遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《安顺市房屋拆迁管理办法》，按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第二十六条之规定房屋所有权证应由拆迁人办理，而且张永康在回迁之后一直摧促拆迁人办理房屋所有权证，至今未得，同样安顺市西秀区小十字中环商业广场几百户回迁户至今也未得房屋所有权证，因此张永康对该房屋办理过户登记（房屋所有权证）不存在过错。利安公司未向本院提交书面答辩意见。长城资产贵州分公司向一审法院起诉请求：1.撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异114号执行裁定书。2.准许执行贵州省安顺市西秀区中华东路中环商业广场A幢一层、大十字侧（紧邻中华东路“周大生金铺”一号铺面）商铺，该铺面对西，铺面口宽7.6米（墙体中对中），铺面深度约15.8米（墙体中对中）。3.本案的诉讼费用由张永康、利安房开公司承担。一审法院认定事实：2007年8月15日，张永康与利安房开公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》，约定因利安房开公司拆迁张永康所有的中华东路12号（大同路2号）房屋，双方最后约定以产权置换方式补偿。2012年10月24日，双方又签订《房屋拆迁安置补偿补充协议》，约定利安房开公司重新安置张永康的商铺为：贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢楼一层，大十字侧（紧邻中华东路“周大生金铺”一号铺面）商铺，铺面对西，铺面口宽6.8米，铺面内宽6.8米-7.9米不等（墙体中对中），铺面深度15.6（墙体中对中）。2013年4月28日、2018年2月11日，张永康与案外人冯昆签订《房屋租赁协议》，约定张永康将中环商业广场西侧（老大十字）自有商铺出租给案外人冯昆用于经营婴幼儿产品使用，经一审法院现场勘查，案外人冯昆在案涉商铺内经营名称为“安顺市西秀区丽婴十八坊东街婴童生活馆”的个体工商户，商铺外观装潢名称为“金牛店”。另，经现场测量，案涉商铺铺面口宽约7.6米，进深约15.8米。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对利安房开公司、安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚的财产采取保全措施。3月29日，贵州省高级人民法院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了中环商业广场A幢1-6、1-7、1-8三套商铺在内的若干房产，涉案商铺在该三套商铺范围内，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，判令利安房开公司偿还申请执行人债务10000万元并赔偿损失，同时申请执行人对利安房开公司开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定（2015）黔高民商初字第92号民事判决由安顺市中级人民法院执行。该院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对涉案房屋续封三年，从2019年3月7日至2022年3月6日。后张永康提出执行异议，安顺市中级人民法院作出（2019）黔04执异114号执行裁定书，支持张永康的异议请求，中止对涉案房屋的执行。长城资产贵州分公司于2019年11月25日收到（2019）黔04执异114号执行裁定书后，于2019年12月6日向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，长城资产贵州分公司在收到（2019）黔04执异114号执行裁定书后十五日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定。针对长城资产贵州分公司的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”，该条规定明确被拆迁人对拆迁安置协议约定的补偿安置房屋享有的权利可以对抗房屋买受人。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”，第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，前述第二十八条所规定的商品房买受人对房屋所享有的不动产物权期待权属于第二十七条所规定的除外情形,即买受人在符合法律、司法解释的特定条件下,享有排除担保物权人执行涉案房屋的权利。另外,在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款明确被拆迁人对补偿安置房屋享有的权利优先于房屋买受人的前提下,而部分商品房买受人在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形下可以排除担保物权人的执行申请。具体到本案，张永康的物权在拆迁之前本已存在，但基于城市规划等因素同意拆除房屋，如被拆迁人选择以产权置换形式进行补偿的，其物权的延续应予优先保护。另结合张永康与利安房开公司签订《拆迁补偿安置协议》系在涉案房屋查封之前的事实，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当认定被拆迁人张永康对补偿安置房屋（即涉案房屋）享有优先于担保物权人并排除执行的权利。另外，关于长城资产贵州分公司关于张永康主张的涉案房屋与案外人李友正主张的房屋属于同一范围，且案外人李友正的异议请求已经被最高院驳回的问题，经查，涉案房屋为贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢楼一层，大十字侧（紧邻中华东路“周大生金铺”一号铺面）商铺，铺面对西，铺面口宽6.8米，铺面内宽6.8米-7.9米不等（墙体中对中），铺面深度15.6（墙体中对中），不在案外人李友正案件中1-6、1-7、1-8三间铺面的范围内。长城资产贵州分公司诉称张永康与利安房开公司签订《拆迁补偿安置协议》时并未约定明确的房号，且协议中约定的安置房面积与涉案房屋面积不同。经查，因张永康与利安房开公司在协议中已明确用贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢楼一层，大十字侧（紧邻中华东路“周大生金铺”一号铺面）商铺，铺面对西，铺面口宽6.8米，铺面内宽6.8米-7.9米不等（墙体中对中），铺面深度15.6的商铺作为回迁房屋，虽未明确具体房号，但已经明确楼层号及四至，足以认定安置房已经特定化，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款中的“特定的房屋”，如上所述，张永康享有排除执行的权利。一审法院判决：驳回长城资产贵州分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由长城资产贵州分公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：张永康对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？第一，关于张永康与利安房开公司是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。本院认为，虽然2007年8月15日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第二条约定了货币补偿，第九条又约定产权置换，但同日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》第二条已明确双方经协商不采用货币补偿而采取产权置换的方式，且2012年10月24日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》再次明确以产权置换方式对张永康被拆迁房屋进行补偿。故对被拆迁房屋进行产权置换张永康和利安房开公司已通过两份补充协议进行了明确，应视为合法有效的意思表示，长城资产贵州分公司关于张永康与利安房开公司未签订合法有效书面买卖合同的主张与事实相悖，不予支持。第二，关于是否非因张永康自身原因未办理过户登记的问题。2012年10月24日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》第五条约定由利安房开公司自回迁安置张永康结束之日前一个月内按照相关规定办理安置房屋的产权手续。故办理涉案房屋产权手续的义务应在利安房开公司一方，故长城资产贵州分公司关于张永康对涉案房屋未办理产权过户手续具有一定过错的主张无事实与法律依据，不予支持。第三，关于张永康与利安房开公司是否对回迁安置房屋特定化的问题。本院认为，首先，拆迁安置补偿协议不同于一般的《商品房买卖合同》，拆迁人与被拆迁人在签订协议时，原有房屋尚未拆除，安置房屋亦未建成，明确房号在客观上无现实可能性。其次，明确房号并不能与房屋特定化等同，也不能仅以房号是否明确来认定房屋是否特定化。本案中，涉案三份协议虽然未有关于房号的约定，但2012年10月24日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》对房屋位置、楼层、朝向、宽度和深度等具体问题作出了明确约定，应视为对房屋特定化。故长城资产贵州分公司关于张永康与利安房开公司回迁房屋因无房号所以未特定化的主张无事实依据，不予支持。第四，关于本案的法律适用问题。本院认为，张永康与利安房开公司签订的《拆迁安置补偿协议》及两份补充协议，双方对拆迁张永康房屋以后的安置房屋的位置、面积、朝向、方位明确且特定，张永康依据协议已实际占有、使用案涉房屋，对涉案房屋享有拆迁补偿安置权利。由于利安房开公司的原因，将涉案房屋抵押作为其借款的担保，最终导致张永康对案涉房屋所享有的安置补偿权和长城资产贵州分公司享有的抵押权发生冲突。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权或其他债权，而且优先于承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护，即被拆迁人安置补偿权益优于其他购房人及其他权利人。就本案而言，利安房开公司与张永康是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定将案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给张永康使用，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，张永康对涉案房屋享有的补偿安置权应当优先于长城资产贵州分公司的抵押权得到保护。故本案中，张永康所享有的拆迁安置补偿权因符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定而应得到优先保护，不因是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条之规定而被否定，长城资产贵州分公司关于一审判决适用法律错误的理由不成立，不予支持。综上，中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12496.19元由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 雷 苑审判员 贾鸿雁审判员 张 玮二〇二〇年十月十二日法官助理田宇书记员肖亮