沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初10157号原告：肖阳，女，汉族，1982年12月29日出生，户籍地辽宁省辽中县，现住址沈阳市铁**。被告：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁**北二中路**。法定代表人：赵钰琛，系该公司董事长。委托代理人：王大可，系辽宁德邦仲达律师事务所律师。委托代理人：赵庆波，系辽宁德邦仲达律师事务所律师。原告肖阳诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法由审判员吴彦华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖阳，被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托代理人王大可均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年4月签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于沈阳市铁西区房屋，商品名称：景星花园，建筑面积74.85平方米，每平方米单价7150元，总计金额535178元。合同生效后，被告于2012年12月16日交付使用该房屋，按照合同约定，被告应在商品房交付使用后360个工作日内办理产权证书，但是被告直至2020年5月31日才张贴出办理产权证书告知书。由于被告原因，原告未在约定期限内取得产权证书。双方签订房屋买卖合同时采用的是格式合同，根据双方在合同中第七条约定：原告（即买受人）逾期付款的违约责任是按照逾期应付款为商品总额的日万分之二的违约金赔偿被告（即出卖人）；合同第十二条约定：因出卖人（即被告）原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。根据合同相对性，参照原告逾期付款的违约责任是按照逾期应付款为商品总额的每日万分之二的违约金赔偿给被告以及“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”中对于违约金赔偿的标准。所以原告向法院请求被告给付原告从2017年5月31日开始至2020年5月31日前因逾期取得房地产产权证书按照商品总额的每日万分之二给付违约金总额117203.98元，全部诉讼费由被告承担。被告辩称，1、原告诉讼请求已经超过诉讼时效，原商品房买卖合同约定的违约责任承担方式为继续履行，如原告现变更违约责任的履行方式则诉讼时效应从行为开始之日起算，原告应于2012年12月16日入住，根据合同约定，被告应于交付后的360个工作日大约为475个自然日，根据当时行之有效的民法通则规定，民事诉讼时效为2年，显然已经超过，原告已经丧失胜诉权。因为本案不存在持续违约。本案违约造成的原因是铁西区人民政府违反招商协议的约定拒不出具备案文书，对被告而言属于不可抗力；2、涉案合同虽为格式合同，但格式合同并非无效。格式合同属于法律所允许的书面合同，格式合同是由当事人一方事先拟定，但在双方当事人签字确认后就成为双方当事人一致的意思表示，合同即成立，双方当事人如果对格式合同条款理解有争议，则按照通常的理解与解释，如果解释有两种以上，应当采取不利于提供格式条款的理解解释，故格式合同的条款只在存在法律规定的无效情形时才能宣告无效。原、被告之间商品房买卖合同第15条约定违约责任清晰明确，不存在任何争议，仅是原告单独的不想适用该条，且该条属于合同第107条规定的三种违约责任承担方式之一，合法有效，另外本合同第15条是双方当事人意思自治的结果，明确了被告的违约责任，不构成显示公平，且根据合同法第55条第一款的规定，行使撤销权的除斥期间为1年已经届满；3、原告以商品房买卖合同的第18条为依据要求被告支付违约金，显然适用法律错误。第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。这是适用第18条前期，本条司法解释对如何承担违约责任作出详细约定，即当事人双方有约定的按约定履行，没有约定的或损失数额难以确定的则以本条规定确定，原、被告双方买卖合同第15条显然已经对违约责任作出约定，不应适用该条；4、现在已经完成初始登记，并且原告已经办理的证件按现有房产的市场价已经发生明显增值，约市场价11000元至12000元左右，虽然被告存在违约行为，不仅持续在按照约定的违约责任予以承担，且原告并未因该违约行为的持续而遭受损失，而是因时间持续房产的价值增高，也证明了被告的履约行为是客观存在的，在此前发生的案件中作出了对我方不利的判决，原因是被告向法院作出承诺，在2019年年末之前完成初始登记，因未完成而被法院判决承担责任，其根本的指导思想在于我方无法完成涉案房屋的初始登记备案工作，故此被判决承担了不利后果。而现在的初始登记已经完成，说明我方义务已经履行完毕，不是不能办理产权登记，因此请求法庭按照本案的独立事实来判决被告不承担原告主张的债权，而不应该参考之前的案件判决结果；5、贵院在另案判决中均是以立案之日起向前推三年计算诉讼时效，原告起诉状中可见原告是于2020年8月10日起诉，即使该日就是立案日，向前推三年，原告的诉讼时效也应于2017年8月11日起算，且被告已于2020年6月4日取得房屋初始登记，不应承担此日之后违约责任，故超过此期间的违约责任，被告都不用承担。关于万分之二的违约金问题，原告在诉状中一方面要求每日万分之二违约金赔偿，另一方面又引用最高法关于审理商品房买卖合同司法解释18条对违约金赔偿标准的规定，但是两者并不一致，还请原告确定以何种标准计算。经审理查明，2012年4月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积74.85平方米，该商品房单价为每平方米7150.01元，总金额为人民币535178元。付款方式为原告首付165178元，贷款370000元。合同约定，买受人未按本合同规定时间付款，逾期在30日内的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；超出30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人同意继续履行合同的经出卖人同意，继续履行合同，买受人按日向出卖人支付应付款的万分之二违约金。出卖人应当在2012年6月30日前将房屋交付买受人。出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即出卖人（被告）继续协助买受人办理产权证。合同签订后，原告履行了付款义务，被告于2012年12月16日向原告交付了其所购买的房屋，但未在约定的360个工作日内履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。直至2020年5月51日才张贴办理产权证书告知书，于2020年6月4日，被告将初始登记办理完毕，原告于2020年6月15日取得了权属证书。现原告以被告未按合同约定时间履行协助原告办理产权证义务，构成违约而起诉来院，请求被告给付从2017年5月31日起至2020年5月31日前因逾期取得房地产产权证书的违约金117203.98元，按商品总金额的每日万分之二计算。并承担本案诉讼费用。上述事实，有原、被告双方的陈述及原告向法庭出示的商品房买卖合同、住房准住通知单、购房发票、物业费收款凭据、维修基金收据、房屋产权证书及被告出示的商品房买卖合同的等证据材料，经双方当事人质证、认证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，合同依法成立并有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依照合同约定，被告应当在2012年12月16日向原告交付商品房后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。根据原告所举证据能够证明被告未在合同约定期限内履行办理权属登记的资料报产权登记机关备案的手续，导致原告未在规定期限内取得权属证书的事实成立，被告行为已构成违约，依法应承担违约责任。故原告请求判令被告支付违约金的主张依法应予以支持。关于被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩，因其违约行为一直在持续状态，直至2020年6月4日才取得初始登记批复，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，应从原告起诉之日往前推三年计算，故计算的起始日期应从2017年8月10日起计算至被告取得初始登记之日2020年6月4日止。关于被告辩称原、被告双方所签订合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续协助办理；原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。本院认为，被告未按合同约定期限办理权属登记的相关备案手续，按合同约定继续协助原告办理产权证书是被告应当履行的合同义务，而非应承担的违约责任，原告要求其承担违约责任支付违约金符合法律规定，故对被告的该项抗辩主张，本院不予采信。关于违约金的数额，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案双方签订的合同没有约定违约金，违约金应按上述司法解释的规定标准计算。原告主张按合同第七条关于买受人逾期付款的违约金约定主张违约金没有法律依据。应按最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定计算违约金。但因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故违约金计算标准应自2017年8月10日起至2019年8月19日，以原告已付购房款535178元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年6月4日，以原告已付购房款535178元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告肖阳逾期办理房屋权属登记备案违约金，自2017年8月10日起至2019年8月19日，以535178元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年6月4日，以535178元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2644元，减半收取1322元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  吴彦华二〇二〇年十月二十八日法官助理曾凡宇书记员吴宇晴本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。