湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0802民初1842号原告：江西华夏物业管理有限公司张家界分公司，统一社会信用代码：91430800MA4QH4PF3R,住所地湖南省张家界市永定区南庄坪办事处永康居委会（山水印象）****。负责人：舒荣贤。委托诉讼代理人：杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张家界龙庭十方酒店管理有限公司，统一社会信用代码：91430800MA4QBDU474，住所，住所地湖南省张家界市永定区威乐御花园住宅小区（**）******房div>法定代表人：周思悦，执行董事。委托诉讼代理人：邓小龙，湖南正诚律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告江西华夏物业管理有限公司张家界分公司（以下简称华夏物业张家界分公司）与被告张家界龙庭十方酒店管理有限公司（以下简称龙庭十方公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行审理。原告华夏物业张家界分公司的委托诉讼代理人杨锡武，被告龙庭十方公司的委托诉讼代理人邓小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华夏物业张家界分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业服务费1133975元、水电费128191.44元、停车费143965元，总计1406131.44元；2、判决被告支付逾期付款违约金183177.8元；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告华夏物业张家界分公司明确物业服务费的起止时间为2019年9月10日至2020年9月10日；电费起止时间为2019年9月10日至2020年8月10日；水费起止时间为2020年7月1日至2020年8月30日；停车费起止时间为2019年8月1日至2019年12月31日。原告变更第2项诉讼请求为要求被告支付逾期付款违约金5万元。事实和理由：2017年7月26日，原告与张家界威乐置业有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定：威乐御花园二期物业由原告提供物业服务。被告为该小区1栋、2栋、5栋的承包使用人。2019年9月30日，原、被告签订《前期物业服务合同补充协议》，双方约定：物业服务费、水电费标准及结算方式：1、物业服务费标准为2.3元/月/平方米；2、商业一楼物业服务标准为4.8元/月/平方米；3、乙方（即本案原告）每月30日抄电表，并将电费明细交甲方（即本案被告）确认，甲方于次月5日前缴清上月电费；4、物业服务费从2019年7月1日起算，甲方按月向乙方缴纳物业服务费，下一月的物业服务费在上1个月的前15日内缴清；5、逾期未缴纳的，乙方可以要求每日加收应缴费用3‰的违约金。原、被告确认每月物业服务费为87229.1元。在合同履行中，被告只交纳物业服务费78343元（2019年7月和8月，原告同意免收被告一个月物业服务费）。自2019年9月10日起至2020年9月10日止，被告未交纳物业服务费，欠付87228×（8+5）月=1133975元。被告欠付电费79498.4元（自2019年9月10日至2020年8月10日）。欠水费48693元（2020年7月1日至8月10日）。被告欠停车费，根据《前期物业服务合同》约定标准5元/小时/辆，被告欠付停车费用143965元（2019年8月1日至12月31日期间）。综上所述，被告欠付物业服务费、水电费和停车费共计1406131.44元。根据《前期物业服务合同》约定，被告逾期未交款项，应按每日3‰的标准支付违约金。被告应支付违约金5万元。原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。被告龙庭十方公司辩称：1、原告虽然与被告签订有物业服务协议，但自2019年9月30日起涉案物业实际经营者为张家界九歌酒店管理有限公司，原告对此明知，故2019年9月30日开始到原告主张的物业计费终止时间，所发生的物业费应当由张家界九歌酒店管理有限公司承担；2、原告主张的金额有错误，主要体现在：公寓的收费每平方2.3元与张家界市发改局许可的每平方1.5元不一致，商铺未装修也未使用，不能收取物业费；1、2、5栋楼顶部分，开发商未装修，也未使用，故不应收取物业费；3、在××疫情期间九歌公司未经营，故此期间的物业费属不可抗力，应免收；4、被告在自己经营期间，所发生的应当交纳的物业费，包括水电费已经向原告交清，不存在欠付的问题；5、应当追加张家界九歌酒店管理有限公司为本案的被告。原告与张家界九歌酒店管理有限公司存在事实上的物业服务合同关系，且原告对张家界九歌酒店管理有限公司实际经营是明知的。因此，请求法庭驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2017年7月26日，张家界市威乐置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》。合同约定：威乐御花园二期物业由原告提供物业服务，原告收取物业服务费、二次供水加压电费和停车费，并约定发生争议双方可选择向张家界市仲裁委员会申请仲裁。被告为该小区1栋、2栋、5栋的承包使用人，用于潮漫酒店、希岸酒店、麗枫酒店、小马酒店、喆啡酒店的经营。2019年9月30日，原、被告签订《前期物业服务合同补充协议》，双方约定：物业服务费、水电费标准及结算方式：1、物业服务费标准为2.3元/月/平方米；2、商业一楼物业服务标准为4.8元/月/平方米；3、乙方（即本案原告）每月30日抄电表，并将电费明细交甲方（即本案被告）确认，甲方于次月5日前缴清上月电费；4、物业服务费从2019年7月1日起算，甲方按月向乙方缴纳物业服务费，下一月的物业服务费在上1个月的前15日内缴清；5、逾期未缴纳的，乙方可以要求从逾期之日起每日加收应缴费用3‰的违约金。原、被告确认每月物业服务费为87228.96元。在合同履行中，被告交纳物业服务费78343元（即2019年7月和8月，原告同意免收被告一个月物业服务费）。自2019年9月10日起至2020年9月10日止，被告未交纳物业服务费，欠付87228元×12月=1046736元。被告欠付电费79498.4元（自2019年9月10日至2020年8月10日）。欠水费48693元（2020年7月1日至8月10日）。被告欠停车费，根据《前期物业服务合同》约定标准5元/小时/辆，被告欠付停车费用143965元（2019年8月1日至12月31日期间）。被告欠付物业服务费、水电费和停车费共计1318892.4元。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为要求被告支付逾期付款违约金5万元，该5万元请求低于双方约定支付的标准。2020年1月下旬以来发生的××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人的陈述，有《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、收据凭证、电费凭证、欠水电费明细、票据使用明细登记表、停车卷统计打印件、张家界市发展和改革委员会文件（张发改价调[2017]208号）予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，本案的焦点问题为：1、被告龙庭十方公司应否向原告华夏物业张家界分公司交纳物业服务费、水电费、停车费及支付违约金的问题；2、《前期物业服务合同》约定了仲裁，本案能否继续审理的问题；3、是否超过标准收取物业服务费的问题；4、原告主张费用的数额认定问题。1、关于被告龙庭十方公司应否向原告华夏物业张家界分公司交纳物业服务费、水电费、停车费的问题。2017年7月26日，建设方张家界市威乐置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》。合同约定由原告华夏物业张家界分公司对威乐御花园二期小区提供物业服务，同时对物业服务费、二次供水加压电费和停车费等收费项目和标准进行明确的约定。被告龙庭十方公司为该小区1栋、2栋、5栋的承包使用人，用于经营潮漫酒店、希岸酒店、麗枫酒店、小马酒店、喆啡酒店。2019年9月30日，原、被告签订《前期物业服务合同补充协议》，协议有效期为2019年7月1日至2023年6月30日，协议中明确约定由被告负责交纳物业服务费用，并对交纳物业服务费、水电费标准及结算方式及违约金支付标准进行了具体约定，同时约定该协议与前期物业服务合同不可分割并具有同等法律效力。故《前期物业服务合同》以及《前期物业服务合同补充协议》，对合同双方（即本案原、被告）均具有约束力。现被告未按合同约定交纳物业服务费、水电费、停车费，依据合同相对性原则，被告应予向合同相对方（即原告）支付物业服务费、水电费、停车费。被告未予支付的行为，构成违约，依约应向原告支付违约金。2、关于《前期物业服务合同》约定了仲裁，本案能否继续审理的问题。2017年7月26日，建设方张家界市威乐置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》。合同约定发生争议后，双方选择向张家界市仲裁委员会申请仲裁。2019年9月30日，原、被告签订《前期物业服务合同补充协议》，约定该协议与前期物业服务合同不可分割并具有同等法律效力。故《前期物业服务合同》对原、被告具有约束力。本案中，原告起诉时未声明有仲裁协议，被告亦未在开庭前对受理本案提出异议，依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”的规定，本院对本案应当继续审理。3、关于是否超过标准收取物业服务费的问题。被告认为，原告超过张家界市发展和改革委员会许可的每平方米1.5元的标准收取物业服务费；原告认为没有超标收费。本院认为，张家界市发展和改革委员会（张发改价调[2017]208号）文件规定“电梯住宅按最高限价为每月每平方米1.5元，如用于非住宅及商业由双方协商，确定价格。……”，案中，原、被告双方签订《前期物业服务合同补充协议》，明确约定物业服务费标准为2.3元/月/平方米，符合上述的文件规定，同时系双方真实意思表示，原告依约依规收费，本院予以支持。4、原告主张费用的数额认定问题。本院通过综合审查全案的证据，确认应交纳物业服务费为1046736元（自2019年9月10日起至2020年9月10日止，即87228元×12月）、欠水费48693元（2020年7月1日至8月10日）、欠电费79498.4元（自2019年9月10日至2020年8月10日）、欠停车费143965元（2019年8月1日至12月31日期间），共计1318892.4元。被告龙庭十方公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应免收租金的观点，本院不予采纳。但考虑到2020年2月发生的新型冠状肺炎疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，根据××发生的时间及对被告经营影响的程度，本院酌定以减免一个月物业服务费（即87228元）为宜。综上，原告主张费用的数额为物业服务费为959508元（1046736元-87228元）、欠水费48693元、欠电费79498.4元、欠停车费143965元，共计1231664.4元。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为要求被告支付逾期付款违约金5万元，该诉求低于双方合同约定“从逾期之日起每日加收应缴费用3‰的违约金”的标准，系原告自愿处分其诉权，且不违反法律规定，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，判决如下：一、被告张家界龙庭十方酒店管理有限公司支付原告江西华夏物业管理有限公司张家界分公司物业服务费959508元（2019年9月10日至2020年9月10日）、水费48693元（2020年7月1日至8月10日）、电费79498.4元（2019年9月10日至2020年8月10日）、停车费143965元（2019年8月1日至12月31日期间），共计1231664.4元；二、被告张家界龙庭十方酒店管理有限公司支付原告江西华夏物业管理有限公司张家界分公司违约金50000元；三、驳回原告江西华夏物业管理有限公司张家界分公司的其他诉讼请求。上述第一、二项，限本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费19104元，减半收取计9552元，由被告张家界龙庭十方酒店管理有限公司负担8168元，原告江西华夏物业管理有限公司张家界分公司负担1384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  吴廷杰二〇二〇年十月十九日代理书记员  陈 斐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。