黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书(2020)黑81民终516号上诉人（原审原告、反诉被告）：褚彦军，男，1971年3月1日出生，汉族，嫩江县双山粮库有限责任公司工人，现住黑龙江省嫩江县。上诉人（原审原告、反诉被告）：孙君荣，女，1970年11月26日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省嫩江县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黑龙江省鹤山农场，住所地黑龙江省黑河市嫩江县鹤山农场。法定代表人：王玉起，该场场长。委托诉讼代理人：汤志军，黑龙江九三律师事务所律师。委托诉讼代理人：许德昌，黑龙江九三律师事务所律师。上诉人褚彦军、孙君荣因与被上诉人黑龙江省鹤山农场（以下简称鹤山农场）房屋买卖合同纠纷一案，黑龙江省九三农垦法院于2018年8月8日作出（2018）黑8104民初353号民事判决，褚彦军、孙君荣与鹤山农场均不服判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日作出（2018）黑81民终858号民事裁定，发回黑龙江省九三农垦法院重审。黑龙江省九三人民法院于2019年12月20日作出（2019）黑8110民初4号民事判决，褚彦军、神孙君荣不服判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。褚彦军、孙君荣上诉请求：1.请求撤销黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110民初4号民事判决；2.请求鹤山农场因出售商品房存在欺诈行为赔偿褚彦军、孙君荣经济损失420000元，并返还购房款428896.60元，共计848896.60元；3.请求鹤山农场因出售商品房买卖合同无效赔偿褚彦军、孙君荣经济损失428996.60元的利息（自2012年9月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同类同期贷款利率计算，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；4.请求鹤山农场赔偿褚彦军、孙君荣因办理房屋产权等发生的损失20766.50元：（1）房屋维修基金6203.05元及利息5954元，合计12157.05元；（2）水表、电表费用1600元及利息576元，合计2176元；（3）办理产权契税费用6433.45元。5.请求鹤山农场负担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律不当。1.在一审庭审中，褚彦军、孙君荣向法庭提交的2012年9月24日的商品房买卖合同是鹤山农场伪造的，在合同上伪造了褚彦军的签名，褚彦军并未与鹤山农场签订过此份合同，该份合同应该是无效的。在事实上，褚彦军于2013年3月20日与哈尔滨恒盛房地产开发有限公司签订了购房合同，褚彦军用此房屋在中国工商银行嫩江支行办理了商品房抵押贷款手续，将此房屋进行了抵押，价款306000元，该银行将306000元借款直接汇入了哈尔滨恒盛房地产开发有限公司账户内，因此双方发生了实际买卖关系，而未与鹤山农场发生买卖关系，应依法追加哈尔滨恒盛房地产开发有限公司参加本案诉讼，而在一审中没有依法传唤该公司到庭参加诉讼。在2013年7月16日鹤山农场房产科在工商银行贷款时出具的预售商品房抵押备案说明书中，再次确认了售房单位是哈尔滨恒盛房地产开发有限公司，其出售的房屋是商品房，在鹤山农场办理不动产证件时向该部门提交的2015年3月11日的两份商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书及销售不动产统一发票中，褚彦军、孙君荣所购买的房屋性质均是商品房，鹤山农场出售该房屋时也介绍是商品房，褚彦军、孙君荣共计交纳购房款428896.60元。在一审庭审中，鹤山农场否认出售的房屋是商品房，是宅基地自建房，鹤山农场的这一行为明显是欺诈行为，存在明显过错，褚彦军、孙君荣无过错，鹤山农场的欺诈行为给褚彦军、孙君荣造成巨大经济损失，一审法院未予审理，一审法院判决让褚彦军、孙君荣承担30%的责任扣减赔偿款没有事实依据。2.褚彦军、孙君荣于2013年至2015年连续三年与鹤山农场签订了土地承包合同，褚彦军、孙君荣在承包期内已均向鹤山农场交纳了土地承包费。褚彦军、孙君荣与鹤山农场签订的土地承包合同是独立的，并非是房屋买卖合同的从合同。在三份土地承包合同书中，并没有约定不是农场职工无权承包农场的土地，而发包给褚彦军、孙君荣的土地并非是基本农田，而是规模田，褚彦军、孙君荣依据法律规定有权承包经营土地的权利，一审法院认定褚彦军、孙君荣所承包的土地是购买房屋所附属的土地，土地承包合同也是无效的，返还部分收益是错误的。3.鹤山农场在一审庭审中向法庭提交了黑龙江天平资产评估有限公司（2019）黑农技评字第193号司法鉴定意见书及黑龙江中顺德明房地产估价有限责任公司黑中明房估字[2019]第2093号估价报告，这两份鉴定意见书在鉴定的过程中没有通知褚彦军、孙君荣到场，鉴定行为是违法无效的，不能作为证据使用，而一审法院却予以采信。鹤山农场未提交书面答辩意见。褚彦军、孙君荣向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的关于诉争房屋的买卖合同无效；2.请求鹤山农场按诉争房屋价款的双倍返还购房款857793.20元，并按照中国工商银行标准支付贷款利息221261.20元，返还所交房屋维修基金6203.05元及利息损失5954元，契税费用6433.45元及利息损失2316元，进户水表电表费用1600元及利息损失576元；3.本案诉讼费用由鹤山农场承担。事实和理由：鹤山农场于2012年向褚彦军、孙君荣承诺如购买鹤山农场场直鹤祥小区的预售楼房，可以给予多项优惠政策，并承诺该房为商品房。褚彦军、孙君荣采用了按揭贷款的方式购买了诉争房屋，房屋价款为428896.60元。2017年10月褚彦军、孙君荣向鹤山农场索要《房屋所有权证》及《购房合同》，鹤山农场提供了复印件，褚彦军、孙君荣方知诉争房屋所属土地系划拨方式，用于农场职工个人宅基地，褚彦军、孙君荣不是农场职工，是嫩江县户口，且鹤山农场隐瞒了上述及未取得房屋预售许可的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）款之规定“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”予以出售，属欺诈行为，应予以双倍赔偿。鹤山农场向一审法院反诉请求：1.请求褚彦军、孙君荣返还2013年至2015年种地收益238411.36元及资金占用利息60000元，房屋占用使用费50000元，房屋贬值损失216196.60元，共计564607.96元；2.由褚彦军、孙君荣承担反诉费用。事实和理由：2012年褚彦军、孙君荣为了从鹤山农场获取土地耕种，在明知房屋土地为划拨性质、是职工宅基地的前提下，从鹤山农场处购买了诉争房屋。2013年至2015年，鹤山农场连续三年为褚彦军、孙君荣配置了共计108顷土地，褚彦军、孙君荣进行了耕种，并取得盈利238411.36元。一审法院认定事实：褚彦军、孙君荣系夫妻关系，褚彦军户籍所在地为黑龙江省××县双山镇，孙君荣户籍所在地为黑龙江省××县，二人均不是鹤山农场职工。2012年9月，褚彦军、孙君荣从鹤山农场第10生产队的队长巩爱如处得知，购买鹤山农场场直鹤祥小区楼房可享受种植36公顷土地三年的优惠政策。2012年9月20日，褚彦军向鹤山农场交纳楼房首付款135000元。2012年9月24日，褚彦军与鹤山农场签订商品房买卖合同，褚彦军购买诉争房屋，建筑面积177.23平方米，房屋总价款为428896.60元，并由此享受种植土地的优惠政策。2013年，孙君荣在鹤山农场种植土地517.49亩，收益26059.44元。2014年，孙君荣在鹤山农场种植土地516.08亩，收益133783.40元。2015年，孙君荣在鹤山农场种植土地540亩，收益78568.52元。2013年7月18日，褚彦军向中国工商银行股份有限公司嫩江支行贷款306000.00元支付给鹤山农场，贷款年利率为4.75%。2015年8月19日，鹤山农场为褚彦军开具了销售不动产统一发票。2016年12月2日褚彦军向鹤山农场缴纳维修基金6203.05元，向税务局缴纳契税6433.45元，向物业公司缴纳进户水表、电表费用1600元，鹤山农场于2016年12月6日为褚彦军、孙君荣办理了房屋所有权证。另查明，鹤山农场高月升等100户职工个人宅基地于2012年经黑龙江省人民政府划拨取得，设定用途为宅基地，土地使用权人为高月升等100户职工。该土地后建设成为鹤山农场鹤祥小区32-81栋，诉争房屋在此范围内。一审法院认为：1.关于诉争房屋买卖合同及土地承包合同是否有效的问题。鹤山农场与褚彦军签订房屋买卖合同，将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人员，违反了法律法规的强制性规定，应依法确认鹤山农场与褚彦军签订的房屋买卖合同无效。对于褚彦军、孙君荣请求确认买卖合同无效的诉讼请求应予支持。同时，根据本案实际情况，土地承包合同与房屋买卖合同之间存在着事实上的依存关系，房屋买卖合同为主合同，土地承包合同为从合同，房屋买卖合同无效后，土地承包合同亦应当确认无效。2.关于鹤山农场在合同缔约和履行过程中是否有欺诈行为的问题。褚彦军、孙君荣认为鹤山农场隐瞒诉争房屋没有取得商品房预售许可证明的事实，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定承担已付购房款一倍的赔偿责任。诉争房屋是在高月升等100户职工个人宅基地上建造的房屋，而非国有土地上建造的房屋，且褚彦军、孙君荣没有足够证据证明鹤山农场有故意隐瞒该房屋为宅基地的事实，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对褚彦军、孙君荣要求双倍返还购房款的诉讼请求不予支持。3.关于双方缔约过失责任大小的问题。双方所签合同无效，鹤山农场作为国有企业，对土地性质及相关法律法规的掌握程度应明显高于褚彦军、孙君荣，存在重大过失。褚彦军、孙君荣以投资经营为目的购买诉争房屋，在签订、履行合同过程中没有尽到必要的审查义务，也应承担一定的过错责任。根据具体案情酌情确定鹤山农场承担70%的过错责任，褚彦军、孙君荣承担30%的过错责任。4.关于财产返还项目及数额如何确定的问题。在本案中，合同无效，因该合同取得的诉争房屋和购房款应当相互返还，购房款利息和房屋占有使用费应在相互折抵后在当事人之间按过错责任比例予以分担。具体数额：1.房款利息221261.20元，褚彦军、孙君荣主张部分房款293896.6元在2013年7月18日至2018年7月18日的利息为47711.2元，不超过按约贷款年利率4.75%计算的利息，应予支持。其余利息部分可以自交纳房款之日按照中国人民银行同类同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年12月20日，以上利息核定为122781.17元（详见判决书附件）。2.房屋占有使用费50000元，可参照诉争房屋年租金计算，根据黑龙江天平资产评估有限责任公司出具的司法鉴定意见书，诉争房屋2014年至2019年的年租金评估价值为38463元，按褚彦军、孙君荣交纳入户水表电表费用日期起算核定房屋占有使用费为20299.91元。因此，诉争房屋应当返还出卖人鹤山农场，房款428896.60元全部应当返还买受人褚彦军、孙君荣。购房款利息折抵房屋占有使用费后剩余102481.26元，鹤山农场应承担其中的70%为71736.88元。5.关于财产增值和贬值部分如何分配的问题。在本案中，应予返还的财产相对于合同约定价款出现增值和贬值时，要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产的增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担。由此，对于褚彦军、孙君荣要求支付房屋维修基金、进户水表电表费用的诉讼请求应予支持，对于鹤山农场要求支付的房屋贬值损失和土地承包收益，应当在当事人之间按过错责任比例予以分担和分配。具体数额：1.房屋维修基金6203.05元及损失利息5954元，对该项本金部分，鹤山农场无异议，应予支持，但对褚彦军、孙君荣主张的损失利息，无事实和法律依据，不予支持。2.进户水表、电表费用1600元及利息损失576元，对该项本金部分，鹤山农场无异议，应予支持，但对褚彦军、孙君荣主张的损失利息，没有法律依据，不予支持。3.房屋贬值损失216196.60元，鹤山农场根据黑龙江中顺德明房地产估价有限责任公司出具的估价报告对房屋贬值损失进行计算，符合法律规定，应予支持。4.土地承包收益238411.36元及资金占用利息60000元，对该项收益数额没有异议，应予支持，但对鹤山农场主张的资金占用利息，无事实和法律依据，不予支持。因此，鹤山农场应返还褚彦军、孙君荣房屋维修基金6203.05元、进户水表电表费用1600元，褚彦军、孙君荣应支付鹤山农场土地承包收益和房屋贬值损失中的30%份额为136382.38元。6.关于其他损失如何分担的问题。返还财产不足以弥补损失时，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，由此对于褚彦军、孙君荣要求支付交纳契税的费用应予支持。具体数额：契税费用6433.45元及利息损失2316元，对该项本金部分，鹤山农场无异议，应予支持，但对褚彦军、孙君荣主张的利息损失，无事实和法律依据，不予支持。因此，鹤山农场应承担契税损失中的70%为4503.41元。综上所述，褚彦军、孙君荣应当返还鹤山农场诉争房屋，鹤山农场也应返还褚彦军、孙君荣房屋价款428896.6元。鹤山农场应赔偿褚彦军、孙君荣各项损失84043.34元，褚彦军、孙君荣应赔偿鹤山农场各项损失136382.38元。判决：一、褚彦军、孙君荣与鹤山农场关于鹤山农场鹤祥小区37栋2号楼的房屋买卖合同无效，孙君荣与鹤山农场2013年至2015年签订的土地承包经营合同书无效。二、褚彦军、孙君荣返还鹤山农场场直鹤祥小区37栋2号房屋，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、鹤山农场返还褚彦军、孙君荣购房款428896.6元；四、鹤山农场支付褚彦军、孙君荣损失款84043.34元；五、褚彦军、孙君荣支付鹤山农场各项损失及土地收益136382.38元；六、上述第三项至第五项折抵后，鹤山农场共计给付褚彦军、孙君荣376557.56元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；七、驳回褚彦军、孙君荣的其他诉讼请求；八、驳回鹤山农场的其他反诉请求。案件受理费12997元，由褚彦军、孙君荣负担5353元，鹤山农场负担7644元。反诉案件受理费7644元，减半收取计3822元，由鹤山农场负担2817元，由褚彦军、孙君荣负担1005元。当事人二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的焦点问题是：一、关于褚彦军与鹤山农场签订的商品房买卖合同是否真实的问题。二、关于案涉商品房买卖合同在签订履行中鹤山农场是否有欺诈行为的问题。三、关于孙君荣与鹤山农场签订的2013年至2015年土地承包合同和商品房买卖合同是否具有关联性的问题。四、关于黑龙江天平资产评估有限公司（2019）黑农技评字第193号司法鉴定意见书及黑龙江中顺德明房地产估价有限责任公司黑中明房估字[2019]第2093号估价报告能否采信的问题。五、关于褚彦军、孙君荣上诉诉请的项目及数额能否支持的问题。一、关于褚彦军与鹤山农场签订的商品房买卖合同是否真实的问题。褚彦军、孙君荣在2019年12月2日的起诉状中陈述，2012年9月24日，褚彦军与鹤山农场签订了商品房买卖合同（合同中买受人褚彦军的签字是别人代签的）。2013年3月20日，为了购房贷款，褚彦军与哈尔滨市恒盛房地产开发有限公司签订购房合同一份。原审庭审中，褚彦军、孙君荣将其与鹤山农场签订的《商品房买卖合同》作为证据向法庭提供，意在证明房屋性质是商品房,鹤山农场违反法律规定卖房使褚彦军、孙君荣购买的房屋不能上市流通，主张合同无效。褚彦军、孙君荣提出追加哈尔滨市恒盛房地产开发有限公司为被告，被原审法院裁定驳回。褚彦军、孙君荣实际履行的也是与鹤山农场签订的商品房买卖合同。综上，本院认为褚彦军、孙君荣对与鹤山农场签订的《商品房买卖合同》的真实性应该是认可的，对褚彦军、孙君荣上诉称该合同是伪造的意见不予支持,原审法院认定该合同是真实的并无不当。二、关于案涉商品房买卖合同在签订履行中鹤山农场是否有欺诈行为的问题。褚彦军、孙君荣认为鹤山农场故意隐瞒诉争房屋没有取得商品房预售许可证明的事实，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，承担已付购房款一倍的赔偿责任。在原审褚彦军、孙君荣出示的证据中，其中：在褚彦军与鹤山农场签订的商品房买卖合同中第一条记载案涉房屋土地是鹤山农场高月升等100户职工个人宅基地，土地性质为划拨；在商品住宅使用说明书中工程名称处记载鹤山农场高月升等100户宅基地；在案涉房屋所有权证中记载土地使用权取得方式为划拨；在销售不动产统一发票中记载不动产项目名称为鹤山农场场直职工宅基地。综上，本院认为因上述证据材料均是双方在签订履行房屋买卖合同过程中形成的，褚彦军、孙君荣理应尽到必要的审查义务，且案涉房屋是在高月升等100户职工个人宅基地上建造的，因褚彦军、孙君荣没有充分证据证明鹤山农场有故意隐瞒和欺诈的事实，原审法院认定本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定并无不当，本院对褚彦军、孙君荣上诉认为鹤山农场有隐瞒和欺诈行为的意见不予支持。原审法院认定双方在合同签订履行过程中具有过错并承担相应的责任并无不当。三、关于孙君荣与鹤山农场签订的2013年至2015年土地承包合同和商品房买卖合同是否具有关联性的问题。在原审庭审中，孙君荣自认因购买房屋配置土地，获得了土地承包权，从而能够证明土地承包合同与房屋买卖合同之间存在着事实上的依存关系，房屋买卖合同为主合同，土地承包合同为从合同，房屋买卖合同确认无效后，土地承包合同亦应当确认无效。本院对褚彦军、孙君荣上诉认为土地承包合同与房屋买卖合同无关的意见不予支持。四、关于黑龙江中顺德明房地产估价有限责任公司黑中明房估字[2019]第2093号估价报告和黑龙江天平资产评估有限公司（2019）黑农技评字第193号司法鉴定意见书能否采信的问题。黑龙江中顺德明房地产估价有限责任公司出具的黑中明房估字[2019]第2093号估价报告，该报告是鹤山农场自行委托的评估，褚彦军、孙君荣虽有异议，但没有提出证据和理由足以反驳并申请评估，故原审法院对该估价报告予以采信并无不当。黑龙江天平资产评估有限公司出具的（2019）黑农技评字第193号司法鉴定意见书，褚彦军、孙君荣认为鉴定程序违法，因原审法院在鉴定前已通知了孙君荣，孙君荣未参加，不影响鉴定进行，原审法院对该鉴定意见书予以采信并无不当，本院对褚彦军、孙君荣上诉认为该鉴定程序违法的意见不予支持。五、关于褚彦军、孙君荣上诉诉请的项目及数额能否支持的问题。1.褚彦军、孙君荣要求鹤山农场赔偿经济损失420000元，并返还购房款428896.60元，共计848896.60元。因本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本院对褚彦军、孙君荣要求鹤山农场赔偿经济损失420000元的诉请不予支持。褚彦军、孙君荣要求鹤山农场返还购房款428896.60元，因在原审中已经予以支持，故本院不予审理。2.褚彦军、孙君荣要求鹤山农场赔偿经济损失428996.60元的利息。因本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本院对褚彦军、孙君荣要求鹤山农场赔偿经济损失428996.60元不予支持，诉请该损失的利息，因没有事实和法律依据，故本院不予支持。3.褚彦军、孙君荣要求鹤山农场支付房屋维修基金6203.05元及利息5954元，合计12157.05元。原审中，对褚彦军、孙君荣诉请的房屋维修基金6203.05元予以支持，未予支持利息，本院认为原审法院判决并无不当。4.褚彦军、孙君荣要求鹤山农场支付水表、电表费用1600元及利息576元，合计2176元。原审中，对褚彦军、孙君荣诉请的水表、电表费用1600元予以支持，未予支持利息，本院认为原审法院判决并无不当。5.褚彦军、孙君荣要求鹤山农场支付办理产权契税费用6433.45元。原审中，因对褚彦军、孙君荣的该项诉请予以支持，本院不予审理。综上所述，褚彦军、孙君荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12496.63元，由褚彦军、孙君荣负担。本判决为终审判决。审判长  张贤友审判员  董力源审判员  翟福生二〇二〇年十月三十日书记员  郑 闯