黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8109民初2314号原告：黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市友谊县红兴隆管理局局直4委高标准住宅小区**。法定代表人：杨俊国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，女，该公司经理。委托诉讼代理人：高荣梅，女，该公司职员。被告：张际凤，女，1989年1月20日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宝清县。原告黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业公司）与被告张际凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告和顺物业公司的委托诉讼代理人王珊、高荣梅，被告张际凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张际凤给付2016年至2019年（不包含2018年）的物业服务管理费1?084元；2.判令张际凤自逾期给付之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息；3.诉讼费由张际凤负担。事实和理由：和顺物业公司与八五二农场场直管理区城北业主委员会于2014年4月20日签订《物业管理委托协议》，约定由和顺物业公司负责包括安康小区在内的白桦林大街（十字路口东西路）北物业管理区域的全部物业服务管理工作。张际凤为安康小区9号楼1单元503室业主，收费面积为78.55平方米。服务期间和顺物业公司认真履行合同义务，张际凤无故拖欠物业服务管理费1?084元，和顺物业公司多次催要，张际凤至今未交纳，为此诉讼至法院。诉讼中，和顺物业公司放弃要求张际凤支付逾期利息的诉讼请求。张际凤辩称：1.对《物业管理委托协议》有异议，根据《物业管理条例》规定，业主委员会需经社区支持并经三分之二以上业主公开选举产生，而城北业主委员会是经社区书面问卷产生的，没有公开召开业主大会公开选举，社区物业办无法证明城北业主委员会是经三分之二以上业主同意产生，且城北业主委员会在不经过业主大会同意也不通知广大业主的情况下，于2020年6月2日自行解散，严重违反《物业管理条例》，因此城北业主委员会的成立不合法，故其与和顺物业公司签订的《物业管理委托协议》也不合法，根据《合同法》五十二条规定，此协议不受法律保护；2.从《物业管理委托协议》的内容上看，服务时间一栏是空白的，没有规定具体的服务时间和协议期限，也没有规定具体的服务价格和等级，没有合法的收费依据和标准；3.和顺物业公司的各项服务严重不合格、不达标，业主每年多次向社区物业办反映此情况，物业办也出面调查指导，但是和顺物业公司没有整改，给业主带来不便；4.安康小区没有验收合格不应交付给业主使用，该小区的物业服务合同无效；5.由于以上因素，和顺物业公司主张的千分之三罚息，不具有法律效力，不应支持；6.根据双鸭山市物业收费标准，以及和顺物业公司的实际服务情况，业主只能每月支付5元，每年60元，三年合计为180元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：和顺物业公司提交的《物业管理委托协议》《场直管理区住宅楼物业服务等级划分表》《多层住宅服务项目及基准价格》《多层住宅物业费补贴年限及标准》《物业费（2014至2019）收取项目划分》各1份，证明和顺物业公司为安康小区物业服务受托方，协议规定了物业服务的内容及双方的责任和义务，和顺物业公司对张际凤所居住的安康小区是按照三级服务等级“菜单式”组合方式选取的收费项目，收取张际凤物业服务管理费按建筑面积计算，2016年每月每平方米0.35元，2017年至2019年每月每平方米0.40元。张际凤质证认为，《物业管理委托协议》中关于服务时间、收费标准等处为空白，该协议无效；城北业主委员会的成立并没有经过三分之二以上业主同意，成立不合法，所以对城北业主委员会与和顺物业公司签订的《物业管理委托协议》不认可；安康小区基础设施不完善，没有停车场，也没有监控，不认可和顺物业公司的三级服务标准；业主只享受到了打扫楼道和清理垃圾，而且打扫楼道平均每月只有两次，只同意给付打扫楼道和清理垃圾的费用。本院认证意见，对于《物业管理委托协议》《场直管理区住宅楼物业服务等级划分表》《多层住宅服务项目及基准价格》《多层住宅物业费补贴年限及标准》，以上证据能够证明和顺物业公司对安康小区提供物业管理服务的合法性以及和顺物业公司收取物业费的依据和标准，本院予以采信；对于《物业费（2014至2019）收取项目划分》，因是和顺物业公司自行制作，本院不予采信。关于服务时间与收费标准为空白，因服务时间并不是物业服务合同的必要条款，《物业管理委托协议》中未约定服务时间，应视为无固定期限的服务合同，城北业主委员会与和顺物业公司均可以随时要求解除该协议；收费标准未在《物业管理委托协议》中写明，而是以表格的形式（即《场直管理区住宅楼物业服务等级划分表》《多层住宅服务项目及基准价格》《多层住宅物业费补贴年限及标准》）附在《物业管理委托协议》后，该形式并不违反法律规定；关于城北业主委员会的成立存在程序不妥等问题，属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵涉作为第三方的和顺物业公司，以此否认协议效力；物业公司的职责之一是负责共用设施设备的维护、养护、运行和管理，安康小区设施不完善，并不是和顺物业公司负责管理的事项；故对于张际凤以上述异议否认《物业管理委托协议》的效力及物业服务标准，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2014年4月20日，八五二农场场直管理区城北业主委员会（甲方）与和顺物业公司（乙方）签订《物业管理委托协议》，双方约定：甲方委托乙方为白桦林大街北物业管理区域的小区（包括安置小区、安康小区等）提供物业管理服务，管理事项包括房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，共用设施设备的维护、养护、运行和管理，公共环境卫生等。安康小区物业服务管理费收费标准为：多层住宅每月每平方米0.60元（服务等级三级），乙方按照委托管理期限一次性收取业主和物业使用人全年的物业服务管理费，收费期限以服务开始日计算。另查明，张际凤为安康小区9号楼1单元503室业主，房屋建筑面积78.55平方米。和顺物业公司于2013年11月入驻安康小区提供物业管理服务，经和顺物业公司催要物业服务管理费，张际凤自2016年1月至2017年12月、2019年1月至2019年12月未交物业服务管理费。再查明，为促进和加强八五二农场物业管理，八五二农场为此支付给和顺物业公司物业管理费补贴，和顺物业公司实际向安康小区业主收取物业服务管理费标准为：2016年每月每平方米0.35元，2017年每月每平方米0.40元，2019年每月每平方米0.40元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，张际凤系安康小区业主，和顺物业公司与八五二农场场直管理区城北业主委员会签订的《物业管理委托协议》所确定的内容对张际凤具有约束力。和顺物业公司在对安康小区实施了物业管理服务后，有权依《物业管理委托协议》的约定收取物业服务管理费，张际凤作为安康小区的业主未交纳物业服务管理费，属违约行为，应承担违约责任。关于城北业主委员会的成立存在程序不妥等问题，属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵涉作为第三方的和顺物业公司，也不属于本案的审理范围，和顺物业公司有理由相信城北业主委员会系代表全体业主与其签订《物业管理委托协议》。本案中，即便不考量城北业主委员会与和顺物业公司之间签订的《物业管理委托协议》的效力问题，和顺物业公司按照协议在安康小区实际提供了物业管理服务，张际凤享受该服务并交纳了2018年的物业服务管理费，双方存在事实上的物业服务关系，张际凤应及时支付相应的物业服务管理费。关于张际凤提出安康小区没有停车场与监控等基础设施的问题，业主不能夸大物业公司的职能，物业公司的职责之一是负责共用设施设备的维护、养护、运行和管理，安康小区设施不完善，并不是物业公司负责管理的事项。关于张际凤提出和顺物业公司物业管理服务不达标的问题，由于物业管理服务具有公共性和综合性的特点，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，故对于物业管理服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒交物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情形，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒交物业费的理由。本案中，张际凤未能举证证明和顺物业公司在物业管理服务过程中存在重大瑕疵，故对于和顺物业公司要求张际凤支付2016年1月至2017年12月、2019年1月至2019年12月期间的物业服务管理费1084元（0.35元/月/平方米×78.55平方米×12个月+0.40元/月/平方米×78.55平方米×12个月×2年）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时指出，和顺物业公司作为物业服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，致力于增强服务意识和提高服务水平以获得小区业主的认同，努力为业主营造美好和谐的生活环境。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第（一）款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：张际凤于本判决生效之日起十日内给付黑龙江红兴隆农垦和顺物业管理有限公司自2016年1月至2017年12月、自2019年1月至2019年12月期间的物业服务管理费1?084元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张际凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  宋照月二〇二〇年十月三十日书记员  李 雪