贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初6374号原告郭强，男，汉族，1987年6月26日生，住贵阳市云岩区。被告贵州锡酉房地产开发有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区半边街**。法定代表人：徐庆龙，职务：总经理。委托代理人：李燕春，女，汉族，1971年2月24日生，住贵阳市云岩区。被告贵州通联房地产开发有限公司，，地址：本市云岩区贵乌中路**法定代表人：李林。原告郭强诉被告贵州锡酉房地产开发有限公司（以下简称“锡酉公司”）、贵州通联房地产开发有限公司（以下简称“通联房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员章放忠适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告郭强，被告锡酉房开之委托代理人李燕春到庭参加诉讼。被告通联房开经本院传票传唤，逾期无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭强提出以下诉讼请求：一、判令确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第三条无效：二、判令二被告共同向原告退还所收取的煤气、电表、电视开户费合计3773元。三、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2012年12月17日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》，该合同双方对具体房号、面积、价款等进行了约定，合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。后两被告又向原告收取煤气开户费2988元、电立户费520元、有线电视开户费265元，以上三通费用共计3773元。近期，原告得知，以上三通费已经包括在房价内，房开不应当另行再收取，该收费违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费表准等有关问题的通知》的相关规定，且根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条规定：“约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”因此，被告在《商品房买卖合同》附十二补充协议第三款中约定“合同第十二条所涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内”的条款因违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》的规定，构成重复收费。该补充协议系为出卖人事先准备、并重复使用的协议，属于格式条款，该格式条款加重了购房人的责任，免除了卖房人的义务，且未向买受人作出任何提示注意及说明，应认定为无效条款，因此二被告基于该无效条款而收取的三通费依法应予返还被告锡酉房开无答辩意见。被告通联房开未答辩。经审理查明：原告因购买二被告修建的云岩区宅吉路麻冲地块住宅楼的房屋，于2012年12月17日与二被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：按照煤气公司规定，达到规定的入住率后，由煤气公司开通。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定未进行约定。附件十二《补充协议》第三条约定：“合同第十二条所涉水、电、燃气、电话、电视、网络的开通由买受人自行向有关单位申请办理，开通费用由买受人自行承担，不包括在合同价款内。合同签订后，原告于2013年7月28日向二被告支付设施费3773元，其中包括电开户费520元、燃气费2988元、闭路电视费265元，二被告于同日向原告出具了《收款收据》。再查明，原告已取得诉争房屋《不动产权证》。上述事实有原告的当庭陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》、《不动产权证》、三通费收据等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为：根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件。按照煤气公司规定，达到规定的入住率后，由煤气公司开通。有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第3条有关缴纳电、燃气、电视费用的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第3条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳电、燃气、电视费用等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述电、燃气、电视费用的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款中关于上述费用由原告承担的约定无效，对原告的该诉请，于事实法律有据，本院予以支持。合同条款被确认无效后，被告因此收取的原告费用应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、确认原告郭强与被告贵州锡酉房地产开发有限公司、贵州通联房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二第3条中涉及电、燃气、电视费用的约定无效；二、被告贵州锡酉房地产开发有限公司、贵州通联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭强电开户费、燃气费、闭路电视费共计3773元。三、驳回原告郭强的其余诉讼请求。案件受理费25元由被告贵州锡酉房地产开发有限公司、贵州通联房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  章放忠二〇二〇年十月二十七日书记员  乔维姗