湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11312号上诉人（原审被告）：湖南嘉宇房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道兴城社区官山组罗家坡安置小区****。法定代表人：卜波，系公司总经理。委托诉讼代理人：李远谋，湖南邦卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈坡，男，1984年5月10日出生，回族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王海君，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晶敏，湖南弘一律师事务所律师。上诉人湖南嘉宇房地产开发有限公司（以下简称嘉宇地产公司）因与被上诉人陈坡商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初2635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人嘉宇地产公司上诉请求：一、撤销（2020）湘0112民初2635号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人陈坡的全部诉讼请求；三、由被上诉人陈坡承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》系被上诉人陈坡为达到违反网签限价政策购买商品房以及少交契税的目的而与上诉人嘉宇地产公司签订的，其价格条款依法应认定为无效；二、被上诉人陈坡在案涉交易完成后又要求上诉人嘉宇地产公司退回房款的行为，违背契约精神，严重违反诚实信用原则。因此，原审判决认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，依法支持上诉人嘉宇地产公司的全部诉讼请求。被上诉人陈坡辩称，嘉宇地产公司的上诉没有事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈坡向一审法院起诉请求：1、判令嘉宇地产公司立即支付49,808元；2、嘉宇地产公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年7月13日，陈坡与嘉宇地产公司就认购望城区银杉路与金潇路交汇处的嘉宇西苑小区3幢2单元1107号房达成买卖合意，并签订《商品房买卖合同》。该合同约定商品房单价6,585元/㎡，建筑面积75.2㎡，总房价为495,192元，首期房款225,192元，剩余房款27万元以公积金贷款支付……出卖人应当在2018年7月30日前交付房屋。陈坡分别于2017年6月24日、7月2日、7月4日、8月3日陆续向嘉宇地产公司支付2万元、12万元、35,862元、5万元；2017年7月4日，陈坡向嘉宇地产公司的工作人员李雅琴转账支付49808元，李雅琴向陈坡出具收据。2017年6月，陈坡以通过省直单位个人住房公积金委托贷款向嘉宇地产公司支付尾款27万元。以上，陈坡共计支付了545,670元（含代办费670元），嘉宇地产公司庭审中予以认可。嘉宇地产公司向陈坡分别开具了首付款225,192元、尾款27万元。另，陈坡为涉案房屋依法缴纳了相应的房屋契税与印花税、物业专项维修资金。2020年7月，陈坡以嘉宇地产公司多收其房款49,808元为由向一审法院提起诉讼，酿成本案纠纷。一审法院另查明，国家相关职能部门和地方政府对房地产调控先后出台了相应规定。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“……二、科学把握住房建设和上市节奏……（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价……”。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）“……三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为……”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）：“……二、进一步规范商品房销售明码标价行为……（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照‘一套一标’的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息……”以上事实有《商品房买卖合同》、银行历史明细清单行交易清单、收据、增值税普通发票、税收缴款书、物业专项维修资金专用收据等以及陈坡、嘉宇地产公司的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案争议的焦点是陈坡与嘉宇地产公司双方合同是否合法有效，嘉宇地产公司在合同约定价款之外收取的款项应否退还。本案陈坡与嘉宇地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价为6,585元/平方米，总价为495,192元，且已通过网签备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也未违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照该合同约定全面履行各自的义务。本案陈坡向嘉宇地产公司实际支付了购房款545,670元（含代办费670元），与合同约定价格条款不符，嘉宇地产公司在双方合同之外收取的购房款49,808元没有合同依据，也违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定,因此，嘉宇地产公司应当退还给陈坡。嘉宇地产公司辩称陈坡向嘉宇地产公司支付的49,808元系双方的真实意思表示，其约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方就合同已履行完毕，嘉宇地产公司无须再退款给陈坡，经查陈坡支付的49,808元系合同之外收取的，嘉宇地产公司没有证据证明就另外收取该款项达成了一致，故一审法院对嘉宇地产公司的抗辩意见不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国价格法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湖南嘉宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向陈坡退还49,808元；二、驳回陈坡的其他诉讼请求。一审案件受理费1,046元，适用简易程序减半收取523元，由湖南嘉宇房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：嘉宇地产公司是否应向陈坡退还超过《商品房买卖合同》约定价款的款项。本院认为，陈坡与嘉宇地产公司签订的《商品房买卖合同》约定的涉案房屋销售价格，并不违反法律、行政法规的强制性规定，也未违反国家和地方政府对房地产市场调控政策的规定。但嘉宇地产公司实际收取了陈坡超过上述合同约定的购房款的款项，嘉宇地产公司抗辩称超额款项系基于双方另行约定的真实价格收取的，系双方的真实意思表示，故不应予以退还。对此，嘉宇地产公司作为收款方应当提供其有权收取超出合同约定价款的充分依据，但嘉宇地产公司未提供充分证据证明其与陈坡之间在《商品房买卖合同》之外另行约定了购房价格及具体数额，以及陈坡多支付的款项为购买涉案房屋的购房款，故对嘉宇地产公司的上述抗辩主张，本院不予支持；一审法院判决嘉宇地产公司向陈坡退还超过《商品房买卖合同》约定价款的款项，并无不当，本院予以维持。综上所述，嘉宇地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1,046元，由湖南嘉宇房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  金新贵审判员  刘耀武二〇二〇年十月十九日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。