广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18876号上诉人（原审被告）：翁义胜，男，汉族，1969年5月27日出生，身份证住址：广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：邱萍，广东福强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：寇中良，男，汉族，1957年1月5日出生，身份证住址：河北省泊头市。上诉人翁义胜因与被上诉人寇中良房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初10859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。翁义胜上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、翁义胜无需支付寇中良房屋使用费；3、诉讼费由寇中良承担。事实和理由：一、一审法院对房屋占有使用期间认定错误。一审法院虽认定该合同为无效合同，仍参照合同约定的月租金标准判决翁义胜支付寇中良从2019年11月15日起至2020年5月31日止期间房屋占有使用费。翁义胜认为，对于该房屋占有使用期间，一审法院认定错误，未查明翁义胜实际搬离情况，仅因寇中良怠于行使收房而错误认定翁义胜未返还该房屋，将房屋使用费计算至2020年5月31日明显事实认定不清，加大了翁义胜的责任，将寇中良怠于收房产生的损失强加于翁义胜。二、一审法院未将合同签订之日翁义胜支付一个月“租金”和两个月租赁保证金合计144000元给予抵扣房屋使用费，其判决计算错误。经折抵后，翁义胜没有欠寇中良房屋使用费，更没有霸占寇中良房屋不予搬离。综上，请求查明事实，维护翁义胜的合法权益。寇中良未发表答辩意见。寇中良向一审法院起诉请求：1、判决寇中良与翁义胜2019年6月20日签订《房地产租赁合同》于起诉之日（即2020年3月10日）解除，并判决翁义胜于解除合同次日起将租赁房屋恢复原状，并自恢复原状次日交还给寇中良；2、寇中良没收保证金96000元；3、翁义胜支付寇中良2019年11月14日至2020年3月10日期间的租金185379元；4、翁义胜向寇中良支付违约金288000元（48000元乘以6个月）；5、翁义胜支付寇中良合同解除后至实际交房之日止的房屋占有使用费（按月租金48000元标准计算，自2020年3月11日暂计至2020年6月14日止为150621元）；6、翁义胜支付寇中良2019年11月1日至12月31日水电费2886.32元，2020年1月1日至3月31日的电费1377.13元，该项合计4263.45元；7、本案诉讼费由翁义胜承担。一审法院认定事实：2019年6月28日，寇中良与翁义胜签订一份《房地产租赁合同》，约定，寇中良将位于深圳市罗湖区物业整体出租给翁义胜使用，建筑面积1000平方米，院子230平方米，每月租金为48000元，在每月7日前支付下个月租金；租赁期限从2019年7月15日起至2024年7月14日止；双方签订合同时，翁义胜应向寇中良支付两个月租赁保证金和一个月租金共计144000元；寇中良应在2019年6月25日前将该物业交付翁义胜使用；寇中良于租赁开始之日前，处理好一楼链接处棚顶漏水情况；翁义胜如需对租赁物进行改造、装修、安装设施设备的，改造及装修工程由翁义胜自行实施，改造、装修工程所发生的一切费用由翁义胜自行承担；双方确认免租期为3个月，从2019年7月15日起至2019年10月14日；合同期满或提前终止时，翁义胜对厂房实施的改造、装修及安装的不可移动设施设备，在租赁期结束后，无偿归寇中良所有；对方还对其他事项进行了约定。随后，寇中良在2019年6月28日将房屋交付翁义胜使用，翁义胜也支付了租赁保证金96000元和一个月的租金48000元，从2019年11月15日起翁义胜再未支付过租金。2020年5月1日翁义胜向寇中良发出微信通知，称因房屋一直在维修，至今一楼楼顶还在漏雨，严重影响公司正常经营，故通知终止租赁合同。寇中良承认收到了该通知。寇中良没有提交涉案房屋的房产证或建设规划许可证、及其他可以证明该房屋属于合法建筑的证据材料。寇中良亦没有提供翁义胜欠交水电费的收费通知单等证据。一审法院认为，寇中良将未取得房产证和建设规划许可的房屋出租给翁义胜，违反了城乡规划法等法律的强制性规定，寇中良与翁义胜所签订的涉案《房地产租赁合同》依法应当确认为无效合同。虽然涉案《房地产租赁合同》无效，但翁义胜已经按照合同约定实际占有使用涉案房屋，故翁义胜应当参照合同约定的租金标准向寇中良支付涉案房屋的占有使用费，翁义胜已经在2020年5月1日通知寇中良终止租赁合同，寇中良应当及时收回房屋而不是放任损失的扩大，因此该院依法酌定房屋使用费计算至2020年5月31日。合同无效，寇中良对于合同无效存有过错，故寇中良主张的没收翁义胜租赁保证金并要求翁义胜支付违约金的诉求，该院不予支持。合同无效，翁义胜应当将涉案房屋返还寇中良。寇中良要求翁义胜支付水电费，但寇中良没有提供翁义胜欠交水电费的收费通知单等证据材料，对此寇中良应当承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认寇中良与翁义胜在2019年6月28日签订的《房地产租赁合同》无效；二、翁义胜应于该判决生效之日起十日内向寇中良返还位于深圳市罗湖区的房屋；三、翁义胜应于该判决生效之日起十日内向寇中良支付房屋使用费314323元（房屋使用费按照每月48000元的标准从2019年11月15日起至2020年5月31日止）；四、驳回寇中良的其他诉讼请求。案件受理费5500元，寇中良负担3100元，翁义胜负担2400元，寇中良已预交的2400元，由该院予以退回。翁义胜应在该判决生效之日起十日内向该院缴纳案件受理费2400元，拒不缴纳的，该院依法强制执行。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉案房产没有合法报批报建手续，寇中良与翁义胜就涉案房产签订的《房地产租赁合同》应当认定无效。翁义胜于2020年5月1日在微信中通知寇中良终止租赁合同，但并未告知寇中良交接涉案房产的时间，原审酌定房屋占有使用费计算至5月31日并无不当。翁义胜还上诉称原审没有抵扣一个月租金和两个月租赁保证金不当。对此，本院认为，首先，双方约定的免租期为2019年7月15日至10月14日，翁义胜交纳一个月租金对应的租期为2019年10月15日至11月14日，原审从2019年11月15日起计算房屋占有使用费，处理正确。其次，因双方签订的租赁合同无效，寇中良应当退还租赁保证金96000元，原审应在房屋占有使用费中予以抵扣，故翁义胜还应当支付占有使用费218323元。综上，翁义胜的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初10859号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初10859号民事判决第四项；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初10859号民事判决第三项为：翁义胜应于本判决生效之日起十日内向寇中良支付房屋占有使用费218323元（已抵扣租赁保证金）；四、驳回寇中良的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5500元，由翁义胜负担1658元，由寇中良负担3842元。二审案件受理费6014元，由翁义胜负担4177元，由寇中良负担1837元。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十月二十九日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。