贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初444号原告：张耀元，男，2001年1月21出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：王欣荣，女，1976年9月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上述二原告共同委托诉讼代理人：聂程，贵州宏贯律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：李芳，贵州宏贯律师事务所实习律师。被告：贵州世纪汇金商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**汇金国际广场**（2）******。法定代表人：周章勇，总经理。委托诉讼代理人：陈丹，公司员工。被告：贵州黔贵房地产开发有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路**div>法定代表人：吴昆，董事长。委托诉讼代理人：贺宁艳，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师。原告张耀元、王欣荣与被告贵州世纪汇金商业管理有限公司（以下简称世纪汇金公司）、贵州黔贵房地产开发有限公司（以下简称黔贵房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张耀元、王欣荣的委托诉讼代理人聂程、李芳，被告世纪汇金公司的委托诉讼代理人陈丹，被告黔贵房开公司的委托诉讼代理人贺宁艳、付紫兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张耀元、王欣荣向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于2014年10月29日签订的《商铺租赁合同》；2.两被告将案涉商铺腾空归还给原告；3.两被告连带支付原告税后租金人民币36815元及逾期付款违约金（按利率每日万分之四的标准，从2020年3月26日起计算至上述租金实际支付完毕为止）；4.两被告连带支付原告2015年9月25日至2018年9月24日的税后租金人民币55222.5元；5.诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年10月29日，原告与被告黔贵房开公司签订《商品房买卖合同》，购买位于贵阳市云岩区。2014年10月29日，原告（甲方）与被告世纪汇金公司（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，将甲方拥有的商铺出租给乙方，起租日为2015年9月25日，租赁期为10年，前三个租赁年度为免租期，自第四个租赁年度开始，乙方应于每个租赁年度的3月25日前支付租金。被告世纪汇金公司应于2020年3月25日前支付第五个租赁年度租金，但其经催收后仍未履行义务。原告特诉至法院，请求判令如前所述。被告世纪汇金公司辩称：1.我司有支付原告租金的准备，但在上税的问题未达成一致。由于产权证是业主的名字，应由受益方来上税，上税完我司进行租金的发放，本案中，2019年度租金原告已上税我司已支付，36815元是2020年度的租金。2.2015年9月25日到2018年9月24日，有明确规定前三年免租金不支付，租金应从第4个租赁年度开始计算，现因我司账户被冻结，无法支付租金，解封后才可进行支付。3.原告要求解除商铺租赁合同，我司不同意，原告的商铺并非独立商铺，其性质无法区分，商场的商铺由公司统一招商布局规划后进行出租，所以商铺无法进行确定分割，所有商铺共计1800户左右，若进行单独解除，会损害其他业主的权利，被告没办法将商铺腾空归还原告。4.原告主张违约金过高。被告黔贵房开公司辩称：1.我司与原告双方的《商品房买卖合同》已履行完毕。2.我司不是涉案房屋实际承租人，不应承担连带责任。经审理查明，2014年10月29日，被告黔贵房开公司（出卖人）与原告王欣荣、张耀元（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：汇商字6F第068号），约定黔贵房开公司将云岩区延安西路**汇金国际广场******房出卖给买受人，买受人在2014年10月30日前一次性支付全部房价款323258元。出卖人应在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。合同还约定，出卖人承诺商品住宅不分割拆零销售，不采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明及允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。同日，原告王欣荣、张耀元（甲方）与被告世纪汇金公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市（建筑面积20.59㎡），出租给乙方用于统一招商经营，并对商场和该商铺进行统一设计、装修、设备维护、商业广告宣传和商业营运管理等，乙方享有该商铺招商及经营的全部收益，甲方保证对该商铺享有完全的所有权。甲方同意将该商铺的物业管理选择权给予乙方，由乙方负责选择物业管理公司负责该商铺的物业管理。商铺正式起租日为2015年9月25日，租赁期为10年，自2015年9月25日起至2025年9月24日止。甲方将该商铺的商业经营管理权委托给乙方行使，乙方的商业管理期限与租赁期限一致，甲方不得取消乙方的商业经营管理权。前3个租赁年度为免租期，即自2015年9月25日至2018年9月24日；后7个租赁年度即2018年9月25日至2025年9月24日的租金分别为：2019年至2021年租金分别支付36815元，2022年至2024年租金分别支付41233元，2025年度租金支付45768元。自第四个租赁年度开始，乙方应当于每个租赁年度的3月25日前支付给甲方。乙方不得逾期支付，否则每逾期一日，乙方应当按照未付款金额的日万分之四向甲方支付逾期付款违约金。合同还约定，租赁期内，甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。乙方违约给甲方造成损失的，乙方应当全额赔偿甲方的全部损失。原告张耀元、王欣荣共同共有云岩区延安西路66号汇金国际广场项目一期工程6层68号房屋，不动产权证号为黔（2017）云岩区不动产权第××号，不动产权证载明取得价格为32.3258万元。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、房屋产权信息、身份信息、营业执照等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告与被告世纪汇金公司签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》是否解除；二、被告黔贵房开公司是否承担连带责任。就上述争议焦点，评析如下：焦点一：案涉《商铺租赁合同》是否解除。涉案房屋租赁合同合法有效，当事人均应按合同约定履行相应合同义务。原告购买的商铺属于产权式商铺特征，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。与独立商铺不同的是，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。原告及其他商铺业主在将商铺出租给世纪汇金公司时，即在商铺租赁合同中明确由世纪汇金公司进行统一经营管理的模式，并知道其权利行使必然要受到一定的限制。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，原告提交的房屋产权证中显示涉案房商铺本身并无独立的专用出入通道，因商场统一经营，涉案商铺与其他业主商铺在空间上已无实体墙体分割，无明确界限，建筑结构上不再具有封闭性，使用上亦无独立性。如原告解除合同，必然对其他商铺经营造成影响，继而侵害其他已收取租金并实际履行租赁关系业主的利益。故为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告解除商铺租赁合同的诉请，本院不予支持。关于被告世纪汇金公司提出需原告开具税票的情况下才支付租金的辩解意见，其一，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务。一方不履行对价义务的，相对方才有抗辩权。支付租金与开具发票是两种不同性质的义务，前者是合同主要义务，后者并非合同的主要义务，仅为附随义务，出租人是否开具并提交发票不属于当事人行使不安抗辩权的法定情形。世纪汇金公司以未收取发票为由不支付租金的抗辩理由不能成立。其二，双方未在涉案合同中约定先开具发票再支付租金，如不开具发票则拒支付租金的付款条件，故世纪汇金公司未在合同期限内交付租金的行为构成违约。关于原告提出租金为税后金额的诉请，一方面，案涉合同未就缴纳税费等相关事宜作出约定；另一方面，税费缴纳问题并非本案审查范围。原告该诉请，既无合同约定，亦无法律规定，故本院不予支持。对原告要求被告支付租金的诉请，鉴于新冠肺炎疫情和疫情防控措施对被告租赁门面经营造成的影响，本着风险共担、和衷共济原则，被告世纪汇金公司提请本院依法减免疫情期间房屋租金，本院减免被告世纪汇金公司应支付原告2020年1月25日至2月24日共计一个月的租金。结合双方合同约定，本院支持2020年度租金为36815元/年÷12个月×11个月≈33747.08元。被告未依约支付租金的行为已构成违约，对原告要求被告以欠付租金为基数，按每日万分之四的标准计算违约金至实际支付租金之日止的诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。关于2015年至2018年的租金，双方签订的《商铺租赁合同》虽约定商铺正式起租日为2015年9月25日，但又明确约定前3个租赁年度即自2015年9月25日至2018年9月24日为免租期，原告主张被告支付2015年9月25日至2018年9月24日的租金与合同约定不符，本院不予支持。焦点二：被告黔贵房开公司是否承担连带责任。本案中，根据原告提交的证据，被告黔贵房开公司并非《商铺租赁合同》的合同相对方，基于合同相对性，与原告签订《商铺租赁合同》的主体为被告世纪汇金公司，原告没有证据证明被告黔贵房开公司为本案商铺租赁合同的主体或应承担还款责任；宣传资料中印制的“投资商：世纪汇金集团”“开发商：黔贵地产”字样并不足以证实被告世纪汇金公司与被告黔贵房开公司存在代理销售商铺的关系；原告与被告黔贵房开公司签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人承诺商品住宅不分割拆零销售，不采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。故原告提交的证据不足以证实被告黔贵房开公司应当承担连带责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张耀元、王欣荣支付房屋租金33747.08及逾期付款违约金（按利率每日万分之四的标准，以33747.08元为基数，从2020年3月26日起计算至上述租金实际支付完毕之日止）；二、驳回原告张耀元、王欣荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1051元，原告张耀元、王欣荣负担666元，被告贵州世纪汇金商业管理有限公司负担385元（原告多预缴385元自本判决生效后自行向本院申请退回，被告在本判决生效后次日起七日内向本院支付。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  余民燻二〇二〇年十月九日法官助理卢立瑗书记员杨丽