安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初7844号 原告：张洪侠，女，1972年3月25日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：曹皙，安徽国运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪浩，安徽国运律师事务所律师。 被告：池州梁宏置业有限公司，住所地安徽省池州市贵池区建设西路书香名邸小区**,统一社会信用代码91341700MA2Q3TPN78（1-1）。 法定代表人：金富永，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：骆金萍，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晋驰，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 原告张洪侠与被告池州梁宏置业有限公司（以下简称“梁宏置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张洪侠委托诉讼代理人汪浩、被告梁宏置业委托诉讼代理人骆金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洪侠向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告北阳台一半面积购房款18543.95元(1.3米x3米+2x9509.72元/平方米)并赔偿损失18543.95元；2、判令被告赔偿原告卫生间面积减少、功能缺失损失27388元(1.8米x0.8米x9509.72元/平方米×2)；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系熙越府小区开发商,2018年以来,被告宣传熙越府项目房屋时,对7-12#楼、15-22#楼房屋作商业宣传时,以边户户型对中间户户型进行宣传、未充分告知中间户型与边户户型的主要区别,向业主承诺赠送北阳台面积。受被告宣传影响,2018年9月30日,原被告双方签订商品房买卖合同,合同约定原告购买熙越府小区17#502室,建筑面积129.65平方米,合同总价款1232935(单价9509.72元/平方米),后原告依约付款。2020年原告在查验房屋后发现,被告拟交付的房屋与其宣传严重不符:其中一卫生间的功能、面积与宣传情况不符,且被告未依约向原告赠送北阳台面积而是按全部面积收取房款。原告发现该情况后,与其他类似业主向池州市市场监督管理局举报,该局答复对以上事实予以认定,并对被告下达责令整改通知书(池市监责改字[2020]96号)。原告认为被告为了达到销售房屋的目的,采取的虚假的商业宣传行为严重侵害原告的合法权益,现依据《合同法》等相关法律,依法提起诉讼,望判如所请。 被告梁宏置业辩称：针对原告的起诉，我答辩为：应当驳回原告的全部诉讼请求。1、被告没有违约事实。被告承担赔偿责任的前提是存在违约行为，而原告提交的相关证据均无法证实被告存在违约。原告以他种户型来证明自己存在损失没有任何依据，原告提交的卫生间、阳台面积的计算以及原告房屋测绘图均可证实，原告购房时对该商品房的内部结构是清晰明确的。被告销售的户型有多种，原告以放置在销售大厅、随意可取的宣传资料来证明被告对自己进行了不当信息输出，没有事实依据；即便是对部分户型的宣传，被告也在充分提示及告知每种户型在不同楼栋有所区别下进行，且案涉商品房合同约定面积与交付面积一致，并无减少。2、原告提的宣传资料不构成要约，不适用商品房司法解释第三条的规定。根据商品房买卖合同司法解释第三条的规定，商品房销售广告作为要约，应同时满足三个要件的：1.该宣传涉及开发规划范围内的商品房和相关设施；2.所作的说明和允诺具体确定；3.对合同的订立及房价的确定有重大影响。通过法庭审理及查明的事实均可反映，被告就户型单页及沙盘模型所作的说明与允诺并不具体确定，且案涉阳台及卫生间仅1-2个平米，原告所购房屋面积约130平米，总价均在120万以上，而诉争的阳台及卫生间价值仅1-2万元，远远无法达到对合同订立及房价确定产生重大影响的程度。被告的宣传资料均提示，每种户型因所在楼栋、楼层不同，局部结构、面积也不同；平面规划图仅为每栋楼的大致方位，具体以政府规划、合同约定为准；且边户与中间户价差均在100-300之间，该价格表在销售大厅进行公示，原告对价差视而不见不符合常理；且双方已在认购协议及合同补充协议中均明确约定广告宣传的性质，故原告提交的宣传资料不构成要约，不适用商品房司法解释第三条的规定。3、双方在合同中对案涉商品房阳台存在封闭情形已进行约定。双方签订的商品房买卖合同第三条约定“该商品房阳台详见补充说明”，合同附件三补充说明约定“该商品房阳台（入户花园）面积计算方式为：全封闭算全部，半封闭算一半”；合同附件一房屋平面图中南阳台以虚线标注（半封闭标识），北阳台以实线标注（全封闭标识），以上内容均可以反映该商品房阳台中既有全封闭也有半封闭。4、案涉商品房全屋赠送面积可达10平米左右，合同约定面积与实际交付一致，北阳台面积将全部计入原告的产权证中。案涉商品房南阳台一半及北设备平台均为赠送（详见被告证据1规划平面图），全屋赠送面积达10平米左右，与市监局的《改正通知书》中三名销售员涉及赠送面积的承诺没有冲突；且合同约定面积与实际交付面积一致，阳台面积将全部载入原告的产权证中。5、案涉商品房卫生间设计不仅符合国家规范，且经池州市规划局批准，两个卫生间均可正常使用，没有功能缺失情形。6、行政机关的《责令改正通知书》及对业主的《回复》均不能作为原告受过不当信息输出并产生损失的依据。首先，该《改正通知书》仅认定4名业主接收过销售员不当输出，且只有1名业主涉及与本案相关的阳台赠送问题，具体为“王田成向业主李媛承诺赠送北面阳台”，其他的三户均是置业顾问承诺有赠送面积，而案涉商品房中间户确实存在市场通说的赠送，且面积均可达到10平米左右，没有不吻合情形；如原告认为产生了损失，应对该事实进一步举证。7、本案为商品房买卖合同纠纷，不适用《消法》的规定。从立法的本意角度，在《消费者权益保护法》制定时，所针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，不包括商品房在内。在商品房买卖合同纠纷中，即使出现了所谓的“欺诈”，也与普通商品交易中的欺诈不能等量齐观。商品房买卖合同金额巨大，判决双倍赔偿将导致双方利益明显失衡。从法律表述的角度，《消费者权益保护法》虽对商品未作动产和不动产的区别，但从法律的表述来看，基本上以工业产品有关的消费者权益保护为主。而《中华人民共和国产品质量法》第二条明确排除了建设工程不适用该法的规定；且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中惩罚性赔偿责任的制定，是以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《消费者权益保护法》第五十五条为依据的，但不是对《消费者权益保护法》第五十五条的直接适用。从如何认定生活消费的角度：购买商品房和其它商品在认定用途上存在很大区别，购买包括家用电器在内的基本消费品是否用于生活消费很容易认定，因为这些消费品基本上不具有明显的投资价值，而购房人购买商品房，很难认定是属于“生活消费”还是“资产投资”，尤其是在本起系列案件中，多数原告向法庭陈述所购为二套及以上住房，在从购房者客观行为方面认定主观意图是用于生活需要还是投资获利需要发生困难时，消费者权益保护法第二条“为生活消费需要”的适用前提不明，如直接使用55条将失去合理性。从法理的角度，民事损害赔偿制度以补偿性赔偿为一般形式，惩罚性赔偿是附随于一般形式之上的一种特殊的责任承担形式，它的适用是以补偿性赔偿的存在为前提的。因此，主张惩罚性赔偿金，应该先证明自己的损失，并提出补偿性赔偿的请求，而不能单独提出惩罚性赔偿的诉请。综上，被告交付给原告的商品房符合规划及合同约定，原告诉请无事实和法律依据，恳请法庭查明事实，依法驳回其全部诉讼请求。 根据当事人陈述以及本院认定采信的证据，认定事实如下：2018年8月14日，张洪侠与梁宏置业签订《商品房认购书》，约定张洪侠预购池州市贵池区熙樾府小区（推广名称）17幢502室的房产，预测建筑面积129.65平方米，并于认购书签订当日交付购房定金2万元。2018年9月30日,张洪侠（乙方）与梁宏置业（甲方）签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定乙方购买甲方开发的贵池区三台山北侧，建设西路与虎泉路交叉口西北角熙樾府17幢502室的房产，房屋总价款1232935元，合同附件一载明的房屋平面图，由原被告签名和盖章确认，附件三中载明，该房屋阳台（或入户花园）面积计算方式为：全封闭的的面积按维护结构水平投影面积计算，未封闭的按维护结构水平投影面积一半计算。 2020年6月15日，池州市市场监督管理局向梁宏置业下达池市监责改字（2020）96号责令改正通知书，载明，梁宏置业自2018年以来在营销宣传熙樾府项目房屋时，使用边户户型的套型图、户型模型对7-12#楼、15-22#楼的中间户型（02、03）进行宣传，未说明中间户型与宣传的户型存在主要区别。在户型模型的北阳台位置用红色方框标注“可拓展空间”，王田成向业主李媛承诺了赠送背面阳台，陈子兰向业主钱燕玲承诺赠送面积10平方左右，赵静向业主方世林承诺红色方框内是可拓展空间、有赠送面积，江**山与赵宏微信聊天称“当时都说送的，没有说不送”。实际上，中间户型北阳台为全封闭，计算全部面积。边户型北阳台为半封闭，计算一半面积。中间户型的一个卫生间的功能、面积与宣传情况不符，且未向购房人赠送面积。上述行为构成虚假或引人误解的商业宣传行为。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案被告在案涉商品房销售前就已知其所销售商品房的设计内容，明确知道中间户与边户在“北阳台”和“卫生间”的设计上存在区别，即边户北阳台“半封闭赠送一半面积”，中间户北阳台“全封闭不赠送任何面积”；边户两卫生间均等大小，中间户两卫生间面积不等大。但被告的置业顾问无差别的统一宣传允诺北阳台可拓展即赠送一半面积。2020年6月15日，池州市市场监督管理局作出行政处罚，确认被告构成虚假或者引人误解的商业宣传行为，并责令其停止违法行为，则可以认定被告在案涉商品房销售过程中存在虚假宣传行为。本案为商品房预售，拟交付的商品房在合同订立时尚未建成，因此，被告的宣传册、售楼现场的沙盘模型以及置业顾问的一对一宣讲对于购房者而言是起到决定性作用的。现场沙盘模型更是对图册内容的具体化、形象化，并将北阳台用红色重点标注为可拓展空间，用来体现其物业在面积、单价上的优势，以此来影响购房者的决定，而购房者正是基于本物业“套内面积一定，还赠送南北阳台的”的承诺，才选择本案物业。因此，被告关于赠送北阳台一半面积的允诺应当认定为要约，视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告最终交付的物业与其宣传并承诺的物业存在明显差异，其交付内容不符合约定，应当承担违约责任，但双方在合同中并未约定违约责任，根据《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告在销售过程中允诺赠送北阳台一半面积，但按全部面积收取房价，因此，原告要求被告退还允诺赠送的北阳台一半面积购房款的诉请予以支持；原告还要求赔偿其北阳台一半面积购房款的损失，没有相应的事实和法律依据，不予支持。原告诉称一处卫生间面积减少、功能缺失，但依据被告提供的案涉项目规划方案可知，案涉房屋的卫生间设计符合相应标准，且双方签订的《商品房买卖合同》附件一明确标识卫生间处有中间户的采光井，原告亦未提供证据证明被告在销售宣传过程中明确允诺中间户的卫生间面积。故对原告要求被告按缺失部分的面积房价两倍赔偿其损失的诉请，不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告池州梁宏置业有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告张洪侠购房款18543.95元（1.3米×3米÷2×9509.72元/平方米）； 二、驳回原告张洪侠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1412元，减半收取706元，由被告池州市梁宏置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费1412元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；帐号12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  胡宪芝 二〇二〇年十月二十九日 法官助理江婧 书记员胡立