河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4588号 上诉人（原审原告）：李瑞奇，女，1984年6月10日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：卿正科，北京大成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地河北省廊坊经济技术开发区祥云道**荣盛发展大厦。统一社会信用代码911310002360777257。 法定代表人：耿建明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张凯，河北听韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁德柱，河北听韬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西藏意家信息科技有限公司，，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区世邦湿地公园**别墅****统一社会信用代码91540215MA6T1HWA1C。 法定代表人：秦德生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓庆，该公司员工。 上诉人李瑞奇因与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛发展公司）、西藏意家信息科技有限公司（以下简称西藏意家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李瑞奇上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除上诉人和荣盛发展公司关于花语城项目第2-10座1单元2701号房的商品房买卖合同，判令返还上诉人购房首期款334,249元和储藏间款15,768元，支付自2019年10月31日至实际偿付之日同期银行贷款利息。2、改判西藏意家公司返还上诉人购房支付的参团费20,000元，荣盛发展公司承担连带责任。3、本案一、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实与理由：荣盛发展公司作为开发商严重违反房地产预售及银监会购房贷款相关规定，违规对部分购房人安排首付分期进行商贷购房，违反银监会关于商品房贷款首付最低比例的规定，骗取银行贷款，购房人作为普通百姓并不了解首付分期的违法违规性，进而按照开发商的统一安排仅需支付小部分首付款，便可以办理的高达百万左右的贷款购房业务。此外，荣盛发展公司违反《商品房销售管理办法》相关规定，统一安排其关联公司北京意家科技公司或西藏意家公司收取高额的参团费，变相突破商品房一房一价制度。西藏意家公司属于项目的代理商，荣盛发展公司对代理商的违规行为承担连带责任。销售中，被上诉人安排购房人等签署格式化的《商品房买卖合同》，要求购房人不得修改任何条款，先付款在提供买卖合同。荣盛发展公司因为其自身原因和项目施工总包方存在重大合同纠纷，总包提前撤场，项目长期停工状态，导致无法按照合同约定日期交付房屋。被上诉人为推卸自身过错和延迟交房的故意，将逾期交房简单归于大气污染原因。被上诉人已经明确到期无法交付提前违约在先，并统一于2019年6月向广大购房人及上诉人答复还需一年多后方可能交付房屋，现交房也遥遥无期。一审法院和(2019)冀10民终967号判决书都错误理解“停工限产”的基本含义，廊坊市发布的停工限产文件主要内容只是工地“限产”，并非一刀切全部“停工”。 荣盛发展公司辩称，1、《商品房买卖合同》第八条交付期限中明确约定，因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人延迟交房的，出卖人可以据实予以延期，且不用承担违约责任。荣盛发展公司施工过程中政府部门要求停工，属于造成延期交房的约定情形。2、荣盛发展公司主张延期交房的事由是大气污染治理，并未以施工纠纷进行抗辩。上诉人所称施工纠纷不影响政府指令停工期间的扣除。3、《廊坊市重污染天气应急预案》文件的要求，除四级预警外均对施工构成制约，且不允许突破，荣盛发展公司并未主张四级预警进行顺延。4、荣盛发展公司积极落实政府指示停工的行为，应予以肯定，不应在诉讼中作出否定性评价。5、本案成诉原因并非开发商延期交房，而是房价回落，上诉人投资失败，为移转风险因此成诉。上诉人的行为有违诚实守信原则。 西藏意家公司辩称，该公司与上诉人成立事实的居间服务合同关系，服务内容包括提供并介绍房源、位置、户型等购房需要的一切可能信息，并最终促成上诉人与开发商签订商品房买卖合同，协助办理后续签约手续等。上诉人已享受了5万抵7万的团购优惠。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 李瑞奇向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告荣盛发展公司签订的商品房买卖合同；2、被告荣盛发展公司返还原告购房首期款334,249元、储藏间款15,768元，支付自2019年10月31日至实际偿付日的同期银行贷款利息；3、被告西藏意家公司返还原告购房支付的参团费20,000元，被告荣盛发展公司承但连带责任。 一审法院认定事实：2016年11月27日原告与被告荣盛发展公司签订《房产认购书》，约定原告购买花语城2-10座1单元2701号房，建筑面积103.14平方米，总房款为1,704,563元。2016年11月27日原告向被告西藏意家公司支付参团费20,000元，2016年11月28日，向北京万拓金阁房地产经纪有限公司交付参团费30,000元。至此原告按口头约定享受5万元抵7万元（交参团费5万元抵购房款7万元）及贷款每平米减100元的优惠。2016年11月28日原告与被告荣盛发展公司签订《商品房买卖合同补充协议》（补充双方于2016年11月28日签订的《商品房销售合同》未尽事宜），该补充协议第七条第二款约定乙方（原告）自愿有偿使用甲方（荣盛发展公司）地）地下储藏间体为商品房买卖合同规定的花语城2-10-1-2701号（编号1-105）地）地下储藏间筑面积13.14平方米，套内面积6.91平方米，总金额15,768元。2016年12月2日原告与被告荣盛发展公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告荣盛发展公司购买花语城2-10座1单元2701号房，建筑面积103.14平方米，其中首付款为总房价的20%（金额为334,249元），余款1,290,000元为办理银行按揭贷款。该合同第八条第一款约定，2019年10月30日前将验收合格的商品房交付；第二款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因相关政策法规的变动或政府部门相关机构的行为，导致出卖人逾期交房，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件。2、施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题，事后出具房地产主管部门的相关证明文件，以上特殊原因，不用承担违约金。上述购房合同已办理房管局备案手续，原告已缴纳首付款，银行贷款已发放完毕。另查明，因重污染天气，被告荣盛发展公司2017年停工限产累计226天，2018年1月-8月停工限产累计106天，合计326天，该事实经（2019）冀10民终967号民事判决书已认定。2018年10月19日至2018年12月31日停工限产累计47天。2019年度停工限产共计121天。2020年1月2日至2月1日停工限产共计22天。再查明，2018年7月6日廊坊开发区住房和规划建设局针对区内各在建工程项目，下发《关于廊坊开发区建筑市场全部暂停施工的紧急通知》〔廊开住建（2018）17号文〕，决定所有（区内）在建工程项目自发文之日始暂全面停工20天。起因于……开发区各建筑工程项目施工现场扬尘防治措施未落实或落实不到位，导致开发区空气质量不断下降，PM10指数居高不下……。 一审法院认为，原告与被告荣盛发展公司签的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律规定，双方应予遵守。因重污染导致的停工限产系为保护蓝天，维护公共利益的举措，因该举措导致的延期交房不归责于建设单位即本案被告荣盛发展公司，符合双方约定的延期交房情形。原告第一项、第二项诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。原告主张被告在开发区内，属于工地自身存在过错导致的行政处罚，不能作为停工限产的依据从而佐证开发区建设局在停工证明中对合法停工天数的统计因包含该20天而不实。但该20天的停工限产事实客观存在，原告未提供证据证明系被告的过错行为造成该处罚结果，原告提供的其他证据不足以证实生效判决认定事实存在错误，故对上述阶段停工限产天数的认定以生效判决，即（2019）冀10民终967号民事判决书为准。原告与被告西藏意家公司双方虽未提供书面合同，但该居间合同关系因原告交纳参团费享受购房优惠的合意成立；随原告足额支付参团费，被告履行了媒介服务项目协助原告签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》而结束，对原告主张的二被告返还其参团费的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第九十一条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告李瑞奇的诉讼请求。案件受理费减半收取为3,290元，由原告李瑞奇承担。 本院二审期间，李瑞奇提交廊坊市政府网站网页截图一组，拟证明2016年10月1日至2020年4月3日期间，廊坊市政府发布的重污染天气预警天数为280天，与（2019）冀10民终967号民事判决书认定的516天严重不符，一审判决认定事实错误。荣盛发展公司与西藏意家公司质证认为，对网页的真实性认可，该组证据显示的只是停工天数的一部分，停工天数还应包括大气办、开发区管委会及省政府对廊坊市特殊要求的天数。本院审查认为，上述证据证实的停工天数并不全面，不能达到证明目的。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，李瑞奇与荣盛发展公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且已网签备案，并实际履行，合同合法有效。李瑞奇所称首付分期的付款方式属于合同履行的具体方式，荣盛发展公司即使采取该方式销售房屋，也不属于违反法律和行政法规效力性强制规定的情形，对合同效力不产生影响。对于李瑞奇主张逾期交房系荣盛发展公司与工程总包之间合同纠纷导致的上诉意见，在荣盛发展公司已超过合同约定期限交付房屋的情况下，荣盛发展公司因何种原因造成逾期并不影响违约行为的认定，荣盛发展公司也未据此主张不承担违约责任，故有关荣盛发展公司与工程总包之间合同纠纷的事实与本案纠纷并无关联。本案争议的核心在于荣盛发展公司主张据以顺延交房时间的理由是否成立。在李瑞奇与荣盛发展公司签订《商品房买卖合同》后，工程施工期限即已确定。而在施工期间，荣盛发展公司根据政府及相关行政主管部门指令停工的事实客观存在。而因污染天气停工限产，系保护社会公共利益的举措，《商品房买卖合同》对此也有相应约定，由此造成的施工期限减少，荣盛发展公司不应承担违约责任，交房期限应据实顺延。对于李瑞奇主张停工限产并非工程全部停工的上诉意见，《廊坊市重污染天气应急预案》规定的四个等级应急响应措施，除四级响应外，均对工程施工的不同项目进行了一定程度的限制。而重污染天气系不可预见，建设工程施工又较为复杂，不能苛求施工单位在接到停工通知后就能无缝衔接的调整施工安排，其结果必然影响工程进度。故对一审判决认定的停工天数，本院予以维护。李瑞奇诉请解除合同、返还房款及参团费的理据不足，本院不予支持。 综上所述，李瑞奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,580元，由李瑞奇负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十月二十九日 书记员 牛紫薇