广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初6891号原告：张钊瑜，女，1990年1月31日出生，汉族，住广东省阳江市江城区************。公民身份号码：441************049。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，女，1989年10月31日出生，汉族，户籍地址：阳江市江城区**********。公民身份号码：441************749。系该公司员工。[被告确认优先送达地址为阳江市江城区*******丰怡豪庭会所]原告张钊瑜诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张钊瑜的委托诉讼代理人冯朵到庭参加诉讼，被告丰怡房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。张钊瑜向本院提出诉讼请求：一、判决被告提交阳江市江城区**********************所需的办理权属登记资料给产权登记机关，并协助原告办理该房屋权属的登记，取得不动产权证书;二、判决被告支付逾期办证违约金1806.03元给原告；三、判决被告返还办证费13532元及利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年10月28日起计至本息付清时止）；四、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区**********************商品房一套，总房价361207元，该款原告已付清，并支付办证费13532元给被告。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应自商品房交付之日起90日内为原告办理权属登记，逾期则按已付房价款的0.5％向原告支付违约金。被告交付后至今未能按合同约定履行该义务，构成违约。现请求被告按已付房价款的0.5％支付违约金给原告，即1806.03（361207×0.5％），且退还原告已付的办证费13532元。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据相关规定，特诉之于法院，盼判如所请。丰怡房产公司没有到庭应诉，向本院提供书面答辩状称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在阳江丰怡公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow)的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，被告意见如下：1.根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。因此，自2016年5月29日起原告应知道其权益受损害，但其目前提起诉讼要求支付违约金，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经超过四年时间。现其提出要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2.关于原告要求被告协助办理不动产权证，被告只能根据公司实际情况，分批次为业主办理不动产权证。3.如果原告要求被告协助办理不动产权证，就不应该提出要求被告退还其缴交的办证费。否则，被告同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。4.对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，被告认为原告提出的该项请求没有依据，被告不同意按原告诉请支付办证费利息。经审理查明：2015年8月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区**********************出售给原告，合同约定建筑面积共93.82平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为361207元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2015年8月31日支付首期房价款109207元，占全部房价款的30%，余款252000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。签订合同当日，原告支付了代收代缴办证税费13532元给被告，并在签订合同后付清全部购房款共361207元给被告。另查明，涉案房屋已于2016年10月13日办理了不动产权登记【不动产权证号：粤（2016）阳江市不动产权第0005898】，权利人为丰怡房地产公司。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的房屋所有权登记费（初始登记费）电子票据、银行抵押登记费电子票据、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费电子票据、贷款资料工本费票据、房屋测绘费发票、物业维修资金存折及不动产权证书，拟证明其代原告缴交了房屋所有权登记费（初始登记费）80元、银行抵押登记费80元、房屋所有权登记费-非住房房屋登记分摊费80元、贷款资料工本费100元、房屋测绘分摊费用120元、物业维修资金7083元共7543元及其已完成涉案房屋的确权手续。以上事实，有原告提供的身份证、《广东省商品房买卖合同》、发票、收据，被告提供的房屋所有权登记费（初始登记费）票据、银行抵押登记费票据、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费票据、贷款资料工本费票据、房屋测绘费发票、物业维修资金存折及不动产权权属证书等证据，结合本案庭审笔录，经综合分析予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于原告请求被告协助办理不动产权证书。鉴于被告对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续的条件，现原告请求被告协助其办理不动产权证书，合法合理，本院予以支持。关于逾期办证违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同约定涉案商品房应在2016年2月28日前交付，被告应在该交房期后90日内（即2016年5月28日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告主张自2016年5月29日起原告应知道其权益受到损害，距原告主张违约金的时间已超过四年，原告的诉请已超过法定诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应为三年，原告于2020年8月20日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费。虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。原告支付了办证税费13532元给被告。虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的交房日期为2016年2月28日，即约定的90天办证期限为2016年2月29日至2016年5月28日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向原告支付占用该款项的利息。被告已代原告支付的办证费用7543元，本案扣减被告已支付的必要合理费用7083元，被告应返还剩余办证税费6449元（13532-7083）给原告。故被告应以6449元为基数，自2016年5月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。被告丰怡房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告张钊瑜到相关部门办理位于阳江市江城区***********************屋的不动产权证书；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费6449元及利息（利息以6449元为基数，自2016年5月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告张钊瑜；三、驳回原告张钊瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费91元（减半收取，原告已预交），由原告张钊瑜负担22元，由被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  陈剑华二〇二〇年十月二十六日本件与原本核对无书记员黄东妮附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。