广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初19663号原告：广东铂美物业服务股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇君兰社区诚德路**美的财富广场****。负责人：綦海生。委托诉讼代理人：陈巧玲，系广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，系广东实丰律师事务所律师。被告：麦復好，女，1964年5月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********保险宿舍502，公民身份号码440************423。委托诉讼代理人：胡光芝，系广东聚理律师事务所律师。被告：欧国祥，男，1981年11月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************************，公民身份号码440************959。被告：李丽贞，女，1984年2月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************944。原告广东铂美物业服务股份有限公司诉被告麦復好、欧国祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依原告申请，追加李丽贞为共同被告参与诉讼，本案依法适用简易程序于2020年9月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈巧玲、被告麦復好的委托诉讼代理人胡光芝以及被告欧国祥、李丽贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付2014年1月至2020年3月期间的物业管理费76623.75元以及违约金（违约金自2014年1月1日起按照每日千分之一计算至实际清偿之日，暂计至2020年3月31日为44264.01元）；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告是为位于佛山市顺德区****高黎社区外环路以东美的御海东郡小区提供物业管理服务的物业服务企业，被告是御海东郡X房屋的业主，被告的房屋建筑面积378.57平方米，花园面积150.44平方米，根据双方约定，涉案房屋管理费收费标准2.5元每月每平方米，花园收费标准为0.5元每月每平方米，被告应缴纳物业费每月为1021.65元，逾期交纳物业服务费等有关费用的，按每日千分之一支付违约金，被告自2014年1月开始拖欠物业费至2020年3月31日，原告以各种方式多次催收未果。被告麦復好辩称，第一，被告麦復好的诉讼主体不适格，原告在本案中要求三被告共同承担案涉物业服务费与违约金，但是麦復好与欧国祥、李丽贞之间并无需要共同承担的法定义务和约定义务，顺德法院在司法拍卖过程中发布的竞买公告第三条特别提示已经载明“有可能存在的水、电等欠费均由买受人自行承担，买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担”，欧国祥最终成功竞买案涉房屋，因此麦復好拖欠的案涉房屋的物业服务费也应由欧国祥承担；第二，物业服务费是按月收取，即每月形成一个新的债务，原告2020年4月7日提起诉讼，因此2017年4月6日之前的物业服务费已经超出诉讼时效，不应受到保护；第三，案涉房产被法院拍卖，麦復好配合法院执行工作，现案涉房产的所有权已经发生变更，原告要求物权变动之后所产生的物业服务费也由麦復好承担缺乏事实和法律依据；第四，原告主张的违约金计算标准过高，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算。被告欧国祥、李丽贞辩称，被告欧国祥、李丽贞是通过司法拍卖购买案涉的房屋，2018年3月份办理了过户手续，但是由于其他的原因于同年的7月份才拿到房产证，原告并没有与被告欧国祥、李丽贞签订物业服务管理合同，被告欧国祥、李丽贞并非原告诉请的物业服务合同的相对方，根据合同的相对性，原告向被告欧国祥、李丽贞主张的管理费及相关费用没有事实及法律依据；案涉的房屋的物业服务费是被告麦復好拖欠的，原告要求被告欧国祥、李丽贞承担被告麦復好拖欠的管理费不合理，根宝司法拍卖的相关提示，已经明确水、电等费用由买受人承担，但是没有明确物业服务费的缴纳义务也属于买受人，被告欧国祥、李丽贞认为应当自房屋过户至两被告名下后才应当承担相应的物业管理费。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对于当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告提供的《顺德区前期物业协议书》、房屋交接书、收楼通知书、遵守物业管理规则承诺书、业主档案、收款收据各一份，本院对上述证据的真实性予以采信；对于原告提供的律师函、催收函、快递单，原告并未提供证据证明上述邮件已经投递和投递的结果，因此本院不予采信。根据本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：被告麦復好系位于佛山市顺德区****办事处高黎居委会外环路美的御海东郡花园X房屋曾经的业主，其于2014年8月31日与佛山市美的物业管理有限公司签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由佛山市美的物业管理有限公司为案涉房屋提供物业管理服务，物业费按照酬金制方式收取，收费标准为按照总建筑面积2.5元/月/平方米、花园0.5元/月/平方米，物业费按月于每月的22日前缴纳，逾期缴纳的按照每日千分之五支付违约金。案涉房屋的专有建筑面积为378.57平方米、花园为150.44平方米，每月的物业服务费总额为1021.645元，被告麦復好自2014年1月1日起开始拖欠物业费。后因麦復好未履行法院生效判决确定的义务，案涉房屋作为麦復好的财产被顺德法院在执行过程中以司法拍卖的方式处理，并由欧国祥、李丽贞于2017年11月30日成功竞买，《竞买公告》第三条载明“在办理过户手续过程中所涉及的一切相关的税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、印花税、出让金、房产税、城镇土地使用税、税款滞纳金以及其他房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的水、电等欠费均由买受人自行承担；买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续”。此后，欧国祥、李丽贞于2018年3月4日为案涉房屋办理了变登记手续，并取得了不动产权证书。由于原告与欧国祥、李丽贞之间对麦復好作为业主期间拖欠的物业费负担问题存在争议，截至庭审之日，双方尚未签订书面的物业服务合同，欧国祥、李丽贞也未向原告缴纳过物业费。佛山市美的物业管理有限公司曾更名为广东美的物业服务股份有限公司、后又更名为广东铂美物业服务股份有限公司，并办理了变更登记；原告于2020年7月22日向本院递交起诉状，本院于2020年7月23日立案受理。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，佛山市美的物业管理有限公司先后更名为广东美的物业服务股份有限公司、广东铂美物业服务股份有限公司，因此佛山市美的物业管理有限公司所享有的权利和应承担的义务由原告继续享有和承担。由于案涉房屋出现过所有权转移的情况，本院对此分析如下：在案涉房屋登记在麦復好名下期间，因麦復好与佛山市美的物业管理有限公司签订有物业服务合同，约定了物业费的收取方式、标准以及违约责任，在原告已经依约提供物业管理服务的情况下，麦復好应当向原告支付2014年1月1日至2018年3月4日期间的物业服务费。但是，原告作为债权人未提供充分的证据证明其已经及时向麦復好主张权利，麦復好据此提出的诉讼时效抗辩成立，原告直至2020年7月22日才向本院递交起诉状提起本案诉讼，2017年7月23日之前的物业费已经超出诉讼时效，本院不予支持，因此麦復好应当向原告支付2017年7月23日至2018年3月4日期间的物业服务费共计7560.173元。在欧国祥、李丽贞取得案涉房屋的所有权之后，虽然二人与原告之间并未签订书面的物业服务合同，但是双方之间存在真实、合法的物业服务合同关系，原告为案涉房屋提供了物业服务，被告欧国祥、李丽贞应当向原告支付相应的物业服务费，现原告主张按照此前的收费标准继续收取物业服务费合理有据，本院予以支持，因此欧国祥、李丽贞应当向原告支付2018年3月4日至2020年3月31日期间的物业服务费共计24433.37元。对于原告主张的违约金，由于原告并未提供证据证明其主张的违约金与其实际遭受的损失相符，且被告对违约金计算标准提出异议，结合本案实际情况，本院酌定违约金按以下方式计算：麦復好拖欠的物业费所产生的违约金暂计至2020年3月31日为1000元，之后以7560.173元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日；欧国祥、李丽贞拖欠的物业费所产生的违约金暂计至2020年3月31日为2000元，之后以24433.37元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日。原告主张案涉物业费由三被告共同承担缺乏事实和法律依据，本院不予支持。案涉房产因法院执行行为产生物权变动，司法拍卖中的权利义务设定应当以《竞买公告》为准，《竞买公告》中并未明确说明麦復好作为案涉房产所有权人期间拖欠的物业费由买受人承担，麦復好主张其拖欠的物业费应由欧国祥、李丽贞承担于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告麦復好于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东铂美物业服务股份有限公司支付2017年7月23日至2018年3月4日期间的物业服务费7560.173元及违约金（违约金计算方式：暂计至2020年3月31日为1000元，之后以7560.173元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日）；二、被告欧国祥、李丽贞于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告广东铂美物业服务股份有限公司支付2018年3月4日至2020年3月31日期间的物业服务费共计24433.37元及违约金（违约金计算方式：暂计至2020年3月31日为2000元，之后以24433.37元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日）；三、驳回原告广东铂美物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1358.88元（原告已预交），由原告广东铂美物业服务股份有限公司负担973.88元，由被告麦復好负担95元，由被告欧国祥、李丽贞共同负担290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  樊二彦二〇二〇年十月九日书记员  胡祉彦