文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初10668号原告：邹海生，男，土家族，1976年3月24日出生，住重庆市秀山县。委托诉讼代理人：马鹏飞，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李虹钢，重庆渝宏律师事务所实习律师。被告:重庆海洲地产发展有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道华怡路**坡月山庄**2-1，统一社会信用代码91500112753059461T。法定代表人：易前军，该公司执行董事兼总经理。原告邹海生与被告重庆海洲地产发展有限公司（以下简称海洲公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理，原告邹海生及其委托诉讼代理人刘憬秋、李虹钢到庭参加诉讼，被告海洲公司经依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邹海生向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的《海洲时代认购书》合法有效，并认定此合同为商品房买卖合同。事实与理由：原、被告于2018年2月3日签订《海洲时代认购书》，约定原告购买被告开发的位于重庆市江津区某房屋，建筑面积91.8㎡，单价4407元/㎡，总价401365元。同时，认购书对相关商品房买卖合同签订、付款方式、违约责任等事宜也进行了明确的约定。在签订认购书当天，被告收取原告定金20000元，房屋首付款117404元，收取原告房屋税费共计19723元。因被告的原因，案涉房屋一直未能正常按约办理网签手续。但是，鉴于案涉房屋已经竣工验收合格，并符合交付条件，经多次协商，原告通过被告的置业顾问拿到房屋钥匙，并且进行装修和实际入住。原告认为，双方虽未签订《重庆市商品房买卖合同》，但是《海洲时代认购书》符合商品房买卖合同的构成要件，并且被告收取了购房款和交付了房屋。因此，《海洲时代认购书》合法有效，并应当认定为商品房买卖合同。被告海洲公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：2018年2月3日，原告邹海生（乙方）与被告海洲公司（甲方）签订《海洲时代认购书》，原告认购被告开发的位于江津区某房屋，建筑面积91.08㎡，套内面积71.43㎡。认购书第二条甲乙双方约定房款：“2.1该物业按建筑面积计价，单价4407元/㎡，总价401365元。2.2若乙方按本认购书约定时间支付全部房款或首付款的，则可在2.1条总房款基础上享受折扣11961元，优惠后成交总价389404元。特别提示：如乙方未按本认购书约定时间付清房款或首付款及签署正式的《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议和办理完毕按揭手续的，乙方不能享受本折扣优惠，并按本认购书第六条约定执行。2.3乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付购房定金20000元，作为签订《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议和办理完毕购房手续的担保。”第三条付款方式：“3.2银行按揭付款方式：乙方须于签约前之银行查询个人征信记录，并于2018年2月11日前持《个人征信调查表》到甲方指定地点（地（地址：重庆市某酒店大堂话：17*****6698）付清首付款，并在接甲方通知（包括不限于电话、微信、短信、邮件等）7日内带齐相关签约资料与甲方签署正式的《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议。待房产证过户后完善按揭相关手续。贷款金额、按揭年限、贷款利率等均以该按揭银行最后放款时的批复为准。”第四条乙方签署《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议等文件时，须同时提交如下证件和资料：（略）。五、在甲乙双方签署买卖合同前,如遇不可抗力,导致本认购书无法继续履行的,任何一方均有权解除本认购书,甲方向乙方退还本金后,双方互不承担其他任何责任。六、以下任一情况发生时,甲方有权解除本认购书,并将上述房屋另行出售,乙方所支付的定金甲方不予退还。若双方同意本认购书继续履行的,乙方不再享有购房优惠：6.1乙方未按本认购书约定的时间付清房款或首付款及与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议和办理完毕按揭手续；6.2方拒绝按照基于本协议已认可的《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议文本及条款签合同的。七、如乙方单方面解除本认购书的,乙方已付给甲方的定金不再退还,之后亦不再承担其他何赔偿或补偿。由此造成的一切损失及责任应由乙方承担。十、本认购书经甲、乙(或乙方委托代理人)两方签字盖章后即时生效,未经甲乙两方书面一致同意,任何一方不得对本认购书内容进行更改。十一、本认购书一式贰份,具有同等法律效力,甲乙两方各持壹份。乙方凭本认购书签署正式的《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议。若签署的《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议与本认购书有相抵触的内容以签署的《重庆市商品房买卖合同》及相应附件、补充协议约定内容为准。2018年2月3日，原告向被告交纳定金20000元。2018年3月2日，原告向被告交纳首付款117404元、契税11683元、印花税13.6元、大修基金7786.4、登记费80元等。之后，双方未签订《重庆市商品房买卖合同》，但原告通过被告海洲公司置业顾问领取了案涉房屋钥匙。另查明，原、被告在签订《海洲时代认购书》时，案涉房屋系现房，但已为大连银行股份有限公司重庆分行办理抵押权登记。2020年7月31日，案涉房屋被司法查封。本院认为，原告邹海生与被告海洲公司签订《海洲时代认购书》，原告认购被告开发建设的江津区某房屋，并对价格、定金、付款方式和签订《重庆市商品房买卖合同》等进行约定，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，原告诉请确认《海洲时代认购书》有效，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原、被告在《《海洲时代认购书》中已明确了当事人名称、房屋位置、面积、户型、房款金额等主要内容，虽对正式商品房买卖合同中的交房、网签、办证、面积争议、房屋缺陷和违约责任等条款未进行约定，但基于原告已支付契税、大修基金、登记费和部分购房款，被告海洲公司已接受上述款项，且将案涉房屋交付原告，完成案涉房屋的交付义务，虽然原告与被告海洲公司未签订正式的《商品房买卖合同》，但双方当事人通过房款的交付、收取及案涉房屋的交付、接收等行为实际履行了商品房买卖合同的主要权利和义务。综上，原、被告已建立了事实上的商品房买卖合同关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邹海生与被告重庆海洲地产发展有限公司于2018年2月3日签订的《海洲时代认购书》有效。二、驳回原告邹海生其他诉讼请求。案件受理费7322元，减半收取为3661元，由被告重庆海洲地产发展有限公司负担。此款原告已预交本院，由被告在履行上述判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 李海霞二〇二〇年十月二十九日法官助理 侯倩玲书 记 员 王滟杉