成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初9337号 原告：成都蓝润华仁置业有限公司，住所地四川省成都市成华区一里塘西巷**********。 法定代表人：范叶。 委托诉讼代理人：李秋林，泰和泰律师事务所律师。 被告：刘家坤，男，汉族，1979年6月6日出生，住四川省遂宁市安居区。 被告：李周兰，女，汉族，1979年8月22日出生，住四川省遂宁市安居区。 原告成都蓝润华仁置业有限公司（以下简称蓝润华仁公司）与被告刘家坤、李周兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告蓝润华仁公司的委托诉讼代理人李秋林到庭参加了诉讼，被告刘家坤、李周兰经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 蓝润华仁公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认蓝润华仁公司与刘家坤、李周兰之间签订的商品房买卖合同及其附件、补充协议等买卖法律文件于2019年10月3日解除；2.请求判令刘家坤、李周兰协助蓝润华仁公司办理注销商品房买卖合同登记、备案的相关手续，包括但不限于撤销网签手续，撤销商品房买卖合同备案登记〔备案号：XXX号〕、预告登记（预告登记号：成预XXX号和成预XXXX号），如刘家坤、李周兰逾期配合办理注销手续的，应按照每日287.65元（房屋总价款的万分之五）的标准向蓝润华仁公司支付违约金；3.请求判令刘家坤、李周兰向蓝润华仁公司支付代偿款违约金（按照房屋总价款万分之八即每日460.24元的标准，自蓝润华仁公司承担担保责任之日2019年7月22日起计算至蓝润华仁公司实际收到全部损失赔偿之日止。）4.请求判令刘家坤、李周兰按照房屋总价款的20%向蓝润华仁公司支付买卖合同解除违约金115,060.6元;5.请求判令刘家坤、李周兰支付的律师费15,000元；6.请求判令蓝润华仁公司主张的第2项至第5项判决确认的款项从刘家坤、李周兰的购房款中直接抵消。事实和理由：2014年7月25日，蓝润华仁公司与刘家坤、李周兰签订商品房买卖合同及其附件、补充协议，约定刘家坤、李周兰购买蓝润华仁公司开发的“蓝润蓝客城”项目5幢1单元12层1207号房屋，房屋总价款575,303元，首付款235,303元，剩余房款34万元以银行按揭贷款方式付清。刘家坤、李周兰与中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称工行滨江支行）签订借款合同，蓝润华仁公司提供担保。上述合同签订后，由于刘家坤、李周兰多次逾期还贷，导致贷款银行提前收贷，并通过公证债权文书申请强制执行，要求蓝润华仁公司承担担保责任。后蓝润华仁公司代刘家坤、李周兰向工行滨江支行归还贷款本息、执行证书费、案件执行费等合计344,422.71元。依照合同约定，因刘家坤、李周兰原因导致蓝润华仁公司承担担保责任的，刘家坤、李周兰应赔偿全部损失，且蓝润华仁公司有权解除合同，要求刘家坤、李周兰承担支付违约金等违约责任。 刘家坤、李周兰未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实，本院认定如下： 2014年7月25日，蓝润华仁公司与刘家坤、李周兰签订《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》，约定的主要内容为：刘家坤、李周兰购买蓝润华仁公司“蓝润·蓝客城”项目5幢1单元12层1207号房屋，房屋总价款575,303元，首付款金额235,303元，剩余房款34万元以向工行滨江支行申请银行按揭贷款方式支付。《补充协议》第一条3款约定：蓝润华仁公司作为担保人向贷款银行承担担保责任的，有权要求刘家坤、李周兰赔偿全部损失并支付代偿的违约金，有权单方解除合同，刘家坤、李周兰应按房屋总价款的20%向蓝润华仁公司支付违约金。《补充协议》第十六条约定：无论何种原因导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，刘家坤、李周兰应在合同解除后根据蓝润华仁公司的要求在30日内配合办理合同备案登记的撤销、交还房屋和返还过户等手续，如逾期办理，每日应按总房款万分之五支付违约金。蓝润华仁公司在办理完毕合同备案注销手续且已经腾房后30日内，将刘家坤、李周兰已付购房款扣除违约金及各种相关费用［包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息、解除合同实际产生的损失（如印花税、律师费、手续费等及其他损失费用）］后的余额无息返还给刘家坤、李周兰，若已支付的购房款不够扣除，蓝润华仁公司保留继续追索的权利。 合同签订后，刘家坤、李周兰按约支付了首付款235,303元，刘家坤、李周兰、蓝润华仁公司与工行滨江支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额34万元，贷款期限240个月。蓝润华仁公司提供连带责任担保。工行滨江支行随后将发放的贷款汇入蓝润华仁公司。蓝润华仁公司协助刘家坤、李周兰办理了合同备案登记。 2019年6月6日，工行滨江支行向本院申请公证债权文书执行申请，本院向刘家坤、李周兰、蓝润华仁公司发出（2019）川0108执1978号《执行通知书》，要求刘家坤、李周兰、蓝润华仁公司向工行滨江支行支付款326,809元及加倍支付迟延履行期间的债务利息、案件执行费。同年7月22日，蓝润华仁公司向工行滨江支行通过转账的方式代刘家坤、李周兰归还按揭贷款本息36万元。同年7月24日，工行滨江支行通过转账的方式向蓝润华仁公司退还还贷后剩余款15,577.29元。同年8月2日，工行滨江支行向蓝润华仁公司和刘家坤、李周兰出具《个人贷款结清证明》，并向本院出具《结案申请书》，确认蓝润华仁公司代刘家坤、李周兰清偿了贷款本金310,131.57元、利息33,791.14元、执行证书费500元，合计344,422.71元。蓝润华仁公司向本院缴纳了案件执行费4,550元。随后蓝润华仁公司向刘家坤、李周兰发出《催告函》，要求刘家坤、李周兰收到函件之日起3日内向蓝润华仁公司归还代垫的全部费用，双方所签的《商品房买卖合同》已于蓝润华仁公司代垫费用之日2019年7月22日解除，刘家坤、李周兰应支付违约金115,060.6元，并要求刘家坤、李周兰赔偿蓝润华仁公司损失及由此产生的费用，蓝润华仁公司有权在已付购房款中予以扣除。要求刘家坤、李周兰在合同解除后30日内协助办理网签手续、合同备案登记、预告登记、预抵押登记等各项登记的撤销及交还房屋等相关手续，在全部手续办理完毕后办理房款结算。同年9月26日，蓝润华仁公司通过邮寄的方式向刘家坤、李周兰发出《解除通知书》，告知刘家坤、李周兰因其二人逾期归还银行按揭贷款导致蓝润华仁公司承担了担保责任，刘家坤、李周兰接到本通知书之日起，双方所签《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》等买卖法律文件解除，蓝润华仁公司有权对房屋另行销售；同时要求刘家坤、李周兰在收到通知书后30日内配合办理撤销备案登记的手续；并告知刘家坤、李周兰在收到通知书后的10日内，在已支付的购房款中扣除违约金、代偿款项、损失赔偿等应抵扣款项。刘家坤、李周兰于同年10月3日收到解约通知后未归还蓝润华仁代垫的款项，亦未协助办理合同备案登记等手续，引起纠纷。 本院认为，蓝润公司与刘家坤、李周兰签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。因刘家坤、李周兰逾期归还银行按揭贷款，导致蓝润华仁公司承担了保证责任，代刘家坤、李周兰归还了银行按揭贷款。刘家坤、李周兰的行为违反案涉《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定，依法应承担违约责任。依照《补充协议》“因出卖人原因导致买受人向银行承担了担保责任的，出卖人有权解除合同并要求买受人在解除合同后30日内协助办理注销网签合同备案登记手续”的相关约定，蓝润华仁公司请求解除合同并要求刘家坤、李周兰承担违约责任的诉讼请求符合双方约定，依法应予支持。蓝润华仁公司于2019年9月26日向刘家坤、李周兰发出了解约函，邮寄显示同年10月3日邮件妥投，因此案涉《商品房买卖合同》及其《补充协议》于2019年10月3日解除。合同解除后，刘家坤、李周兰应协助其办理有关撤销房屋合同备案登记手续，蓝润华仁公司请求刘家坤、李周兰协助办理备案登记手续的诉讼请求符合合同约定，本院依法予以支持。 关于蓝润华仁公司主张的各项违约金问题，蓝润华仁公司就解除合同与逾期协助办理撤销合同备案登记手续分别主张了两项违约金，虽然案涉《补充协议》对因违约解除合同和逾期办理注销备案登记手续均约定了相应的违约责任，但本案导致合同解除的主要原因还是刘家坤、李周兰逾期归还银行贷款导致蓝润华仁公司承担了担保责任，具备了合同约定的解除合同的条件，注销备案登记为合同解除后刘家坤、李周兰应承担的义务，逾期归还银行贷款、逾期注销备案登记均为不履行合同的违约行为，如果分别处罚可能存在重复处罚的情形。庭审中，蓝润华仁公司未就损失部分进行举证，本案刘家坤、李周兰未到庭参加诉讼，无法对违约金是否存在过高提出抗辩，为避免实体不公带来的社会矛盾，本院结合蓝润华仁公司实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度等，根据公平原则，酌情将解除合同与逾期协助办理撤销合同备案登记手续两项违约金合并调整为按总房价款的10%。 蓝润华仁公司代刘家坤、李周兰向工行滨江支行归还了银行贷款本息、支付了执行证书费和承担了案件执行费，合计费用344,422.71元，依照合同约定和相关法律规定，蓝润华仁公司有权向刘家坤、李周兰追偿，蓝润华仁公司已将代偿款从首付款中扣除，故违约金应计算至冲抵购房款之日止。因蓝润华仁公司已追究了刘家坤、李周兰解除合同和注销备案登记的违约责任，故对蓝润华仁代持垫付资金的违约责任的处罚不宜过重，本院酌情将违约金的计算方式调整为以垫付金额为基础，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。 对于律师费，蓝润华仁公司已实际支付，并符合合同约定，本院依法予以支持。 综上所述，刘家坤、李周兰未按约履行义务，依法应承担违约责任。蓝润华仁公司解除合同、撤销备案登记并要求刘家坤、李周兰支付代持的款项和支付违约金及赔偿律师费的诉请依法成立。依照合同约定，蓝润华润公司有权就本案损失和违约金直接从刘家坤、李周兰的购房款中扣除，不足部分由刘家坤、李周兰向蓝润华仁公司支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、依法确认原告成都蓝润华仁置业有限公司与被告刘家坤、李周兰签订的《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》于2019年10月3日解除； 二、被告刘家坤、李周兰应于本判决生效之日起十日内协助蓝润公司办理本案商品房的撤销合同备案登记手续（签约备案号为XXX）、预告登记手续（预告登记号成预XXXX和成预XXXX）； 三、被告刘家坤、李周兰应于本判决生效之日起十日向原告原告成都蓝润华仁置业有限公司支付代偿款的违约金（以344,422.71元为基数，自2019年7月23日至2019年10月13日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）； 四、被告刘家坤、李周兰应于本判决生效之日起十日向原告原告成都蓝润华仁置业有限公司支付解除合同和逾期注销备案登记的违约金57,530.3元； 五、被告刘家坤、李周兰应于本判决生效之日起十日向原告成都蓝润华仁置业有限公司支付律师代理费15,000元； 六、前述所有款项，原告成都蓝润华仁置业有限公司均有权直接在被告刘家坤、李周兰已支付的购房款中予以扣除； 七、驳回原告成都蓝润华仁置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,523元，减半收取计4,261.5元，保全费2,928元，公告费600元，合计7,789.5元，由被告刘家坤、李周兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 骥 二〇二〇年十月十四日 书记员 唐肃峰