江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初2000号原告：无锡软件产业发展有限公司，住所地无锡新吴区震泽路**无锡软件园双子座****。法定代表人：秦霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李玉、余明月，江苏神阙律师事务所律师。被告：无锡钱豪餐饮娱乐有限公司，住所，住所地无锡市新吴区震泽路**摩羯座副楼**div>法定代表人：王天伦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周文俊、夏祝园，江苏瀛恒律师事务所律师。被告:钱致屹，男，1989年3月28日生，户籍地无锡市滨湖区。原告无锡软件产业发展有限公司（以下简称软件产业公司）与被告无锡钱豪餐饮娱乐有限公司（以下简称钱豪公司）、钱致屹房屋租赁合同纠纷一案本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告软件产业公司委托诉讼代理人李玉、被告钱豪公司法定代表人王天伦、委托诉讼代理人周文俊到庭参加诉讼。被告钱致屹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告软件产业公司向本院提起诉讼请求：1、判令解除软件产业公司和钱豪公司签订的房屋租赁合同，钱豪公司搬离案涉房屋；2、判令钱豪公司立即支付拖欠房屋租金共计680400元及逾期付款违约金（自2019年1月1日起办公房按照双倍租金计算至实际搬离之日）；3、判令钱致屹对上述第二项诉请承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，软件产业公司调整、明确其诉讼请求为：1、确认所涉租赁合同于开庭之日即2020年9月14日解除，钱豪公司搬离承租房屋。2、钱豪公司支付拖欠的租金680400元（自2017年3月1日起至2019年2月28日，按31.5元/平方米/月以及租赁面积900平方米计算，2019年2月28日之后的租金本案中暂不主张）以及逾期付款违约金5000元（自2019年1月1日起按双倍租金的标准计算至2019年2月28日）。其余第3项、第4项诉讼请求不变。事实和理由：2016年5月5日，软件产业公司与钱豪公司签订了租期为2016年3月1日至2017年2月28日的房屋租赁合同，合同约定由钱豪公司承租新吴区震泽路18号共900平方米的房屋，并支付房租、物业、水电等费用。合同签订后，虽然钱豪公司每月支付一定费用，但是支付的费用应当先付先期结欠的费用，然后用于支付水电、物业费用，有剩余才抵付所欠合同对应的租金。合同到期后，房屋租金应当以园区平均价格即31.5元/月/平方米计费。双方还约定，欠付的租金应当按照双倍租金的标准支付违约金。因钱致屹曾签署《个人担保函》，对上述合同债务承担无条件的不可撤销的无限连带责任保证，因此应对合同项下债务承担连带责任。其经催讨无果，为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。被告钱豪公司辩称：其不同意解除合同，不同意搬离案涉房屋，亦不认可欠付房租金额。原合同到期后软件产业公司未与其签订新的租赁合同，也未告知要涨房租，从2017年3月1日起的租金仍应当按照原合同的租金标准计算，因在此期间软件产业公司并未通知终止合同。其于2017年1月至2020年7月每个月都会向软件产业公司支付1万元至1.5万元，因为在缴纳费用的时候并未明确费用种类的缴纳明细，作为房屋的使用方，肯定优先缴纳房租来保证自己房屋的使用。确认缴费顺序为前一期合同的欠款、本期合同的租金、本期合同的物业费，最后是水电费，依此结算后对于欠付的水电费其愿意支付。每个月缴纳的费用实际上超过租金，对于欠费其在诉讼中才知晓，软件产业公司怠于通知，故其公司没有构成违约，并且违约金约定标准过高。因钱豪公司管理混乱没有做账，通过本次诉讼才了解到具体费用明细。欠缴租金是因为承租的房屋存在漏水情况，经多次反映却没有得到解决，造成钱豪公司损失。被告钱致屹未依法提交答辩意见，亦未提供证据。本院经审理查明如下事实：2011年3月起，钱豪公司与软件产业公司签订房屋租赁合同，承租软件产业公司相关房屋用以经营KTV。2016年4月25日，钱豪公司的法定代表人王天伦向软件产业公司出具《承诺书》，载明：其承租的商铺于2016年3月29日到期，截止合同期限，欠园区费用约25.3万元。前期，园区领导对其承租商铺关心和支持，为此表示感谢，为了KTV继续经营下去，本人承诺如下：1、本人与园区续签合同之前，向园区支付欠费10万元。2、余款每月支付1.5万元整。3、新产生的房租、物业管理费及水电费当月支付清。2016年5月6日，软件产业公司（甲方）与钱豪公司（乙方）签署《商业房屋租赁合同》，约定：钱豪公司继续承租位于新吴区的房屋用于经营ＫＴＶ,租赁面积900平方米，租赁期限自2016年3月1日至2017年2月28日。租金为5.5元／平方米／月，物业管理费为2元／平方米／月。房租及物业管理费付费周期为每月。房租及物业管理费首次付费时间为2016年3月1日，以后每周期的房租金及物业管理费乙方于上一周期的最后5天前支付下一周期款项。乙方应按月支付水费、电费和公摊电费。电费按本地供电部门对园区的收费标准（1.179元／度）收取，水费按照5.2元／吨收取。为确保房屋及其所属设施的安全与完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方在支付首期租金的同时应向甲方交纳保证金2万元，租期届满，如不续租乙方将租赁房屋及设施、设备以原状归还或甲方认同的现状归还，甲方在收房后五日内将保证金无息退还。若违反本合同相关条款，保证金将扣除赔偿或处罚金额后归还。租赁期满后或因乙方责任导致租赁合同终止的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得对装修进行破坏，否则甲方有权没收乙方保证金。乙方应按时支付房租金、物业管理费，如未能按时直接向甲方支付上述各项费用，乙方每逾期1日按照本合同约定日租金及日管理费总和的2倍支付违约金，逾期超过30日，甲方有权单方面解除本协议。乙方逾期缴纳水电费，按照应付未付金额的5%向甲方支付违约金，逾期超过10日，甲方有权随时采取单方断电断水等一切措施由此造成的损失由乙方自行承担，与甲方无关。乙方应在租赁期满时及时将房屋及其附属设施完好归还甲方，甲方不负责乙方装修、设备的处理。合同期满后未续租，乙方必须在合同期满时搬离该承租房屋，否则甲方有权采取如下措施：①采取断水断电断气一切措施，所造成的一切后果乙方自负；②随意处置房屋内一切物品、设施，所产生的后果由乙方自负；③乙方按本合同约定日租金的2倍支付房屋占有使用费，直至乙方搬离承租房屋为止。合同终止后，乙方必须在甲方规定期限内撤离并清空，否则甲方有权代为清空或恢复原状，且费用由乙方承担，所造成的乙方物品、资料的损坏、短少，均由乙方自行承担。甲方有权对遗留物品及资料进行拍卖、抵偿等处置以偿付前述开支或费用。同日，钱致屹向软件产业公司出具《个人担保函》，载明：本人已充分了解钱豪公司租赁贵司房屋的事宜，本保证人同意为其提供担保。本人保证其在合同履行期间遵守国家法律法规及租赁合同中的全部约定。如若其在合同履行期间发生不遵守法律或租赁合同的条款约定，本人将承担一切后果及因此产生的一切费用。本人确认已清楚了解根据担保函所需承担的责任。本担保为无条件的不可撤销的无限连带责任保证。担保函自签署之日起生效，至担保函项下全部权利义务履行完毕为止。合同签订后，钱豪公司继续承租案涉房屋并每月向软件产业公司支付一定费用。截止2017年“期初”，双方确认钱豪公司尚欠软件产业公司167401.99元。软件产业公司提交的与钱豪公司往来的财务记录显示，2017年1月至2月“借方”发生额中有房租、水电费、物业费的项目，自2月1日起的“借方”发生额中不再有房租、物业费的项目，水电费仍然按季度发生。至2020年7月31日，最后一笔收款1万元，账面“借方”合计额为301969.08元，“贷方”合计额为393000元。也即在未计2017年3月1日起的租金、物业费的情况下钱豪公司多付91030.92元。诉讼中，钱豪公司对软件产业公司提交财务记录中其公司的付款金额无异议。因钱豪公司未能提供财务账册等，经前往软件产业公司对账，对软件产业公司已向其开具财务记录中相应的水电费发票无异议。双方书面租赁合同在2017年2月28日到期后，未能补签合同。钱豪公司继续使用所涉房屋，并逐月支付前述费用，软件产业公司收取钱豪公司上述款项，对钱豪公司的继续使用并未提出书面异议。诉讼中，因钱豪公司表示其想要继续承租所涉房屋经营，本院组织双方多次协商，但因租金标准差异较大双方未能就续签合同达成一致。以上事实有软件产业公司提交的《承诺书》、《商业房屋租赁合同》、《个人担保函》、欠费及缴费明细说明、费用明细说明，并结合当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，软件产业公司与钱豪公司签订的《承诺书》《商业房屋租赁合同》合法有效，钱豪公司应当按照约定和承诺及时支付前期欠款、本期租金、物业、水电等费用，逾期支付应当承担逾期付款违约金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。案涉《商业房屋租赁合同》于2017年2月28日到期后，钱豪公司继续使用案涉房屋，软件产业公司长期以来未提出异议，未要求终止合同，还按月收取钱豪公司缴纳的费用，原租赁合同应继续有效，但为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，软件产业公司有权随时解除合同，现软件产业公司请求，所涉租赁合同于开庭之日即2020年9月14日解除，有相应依据，未损害被告方的利益，本院予以支持。合同解除后，钱豪公司应在合理期限内搬离案涉房屋。关于软件产业公司主张原合同租赁期限届满后的2年租金680400元，（自2017年3月1日起至2019年2月28日止，按31.5元/平方米/月），因原租赁合同在解除前继续有效，故上述期间应继续延用原租金标准，即租金为5.5元/平方米/月，计算为118800元。软件产业公司的主张依据不足，不应支持。关于2019年2月28日之后的租金、2020年9月14日之后的占有使用费，软件产业公司可另行依法主张。关于钱豪公司自2017年初期至2020年7月支付费用的偿付顺序：首先，优先抵充钱豪公司欠付前期欠款167401.99元，既符合先到期先偿付的原则，双方对此也予以确认，本院认可。其余是优先支付房屋租金还是支付水电费，水电费逐笔发生后软件产业公司均向钱豪公司开具了水电费发票，钱豪公司未持有异议，软件产业公司也依此票据登记入账。对于偿付顺序，本院支持软件产业公司的主张，在款项未全部付清的情况下，水电费已逐笔偿付清了。关于欠款金额及逾期付款违约金。在软件产业公司未计算自2017年3月1日起租金、物业费的情况下，至2020年7月31日，钱豪公司多付91030.92元，结合前述计算至2019年2月28日的应付租金118800元，钱豪公司还应支付期间的租金27769.08元。关于逾期付款违约金，双方约定按日租金及管理费2倍计算的标准过高，但考虑钱豪公司确有前述租金欠款之后拖欠至今的金额较高的租金、物业费等，本院酌情支持软件产业公司5000元逾期付款违约金的请求。需指出，以上逾期付款违约金一项，如软件产业公司以后另行主张，以上5000元已赔付的情节纳入后续主张中综合予以考虑。关于钱致屹的担保责任，其在《个人担保函》中明确若钱豪公司在合同履行期间发生不遵守法律或租赁合同的条款约定，本人将承担一切后果及因此产生的一切费用。因此其担保的范围应当为合同履行期间至合同终止相关费用以及违约金、赔偿金等，本案中钱致屹应当对钱豪公司欠付软件产业公司的租金及逾期付款违约金承担连带责任。钱致屹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未发表辩论意见或举证，视为放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、无锡软件产业发展有限公司与无锡钱豪餐饮娱乐有限公司于2016年5月5日签订的《商业房屋租赁合同》于2020年9月30日解除；无锡钱豪餐饮娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内搬离案涉房屋。二、无锡钱豪餐饮娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内支付无锡软件产业发展有限公司2017年3月1日至2019年2月28日案涉房屋租金差额27769.08元及逾期付款违约金5000元。三、钱致屹对上述第二项租金及违约金承担连带责任。四、驳回无锡软件产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10654元，由无锡软件产业发展有限公司负担10141元，由无锡钱豪餐饮娱乐有限公司、钱致屹负担513元，公告费用560元，由钱致屹负担。以上款项均已由无锡软件产业发展有限公司预交，无锡钱豪餐饮娱乐有限公司、钱致屹将上述诉讼费用在本判决生效后5日内与前述款项一并支付给无锡软件产业发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 贞人民陪审员  王治生人民陪审员  顾秋英二〇二〇年十月十四日书 记 员  房 宁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。