江苏省南通市海门区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0684民初873号 原告：朱锦芳，女，1965年9月21日生，汉族，住南通市海门区。 原告：徐正兰，女，1941年2月6日生，汉族，住南通市海门区。 原告：顾风霖，男，1990年1月29日生，汉族，住南通市海门区。 原告：顾晨耀，男，1996年7月25日生，汉族，住南通市海门区。 四原告委托诉讼代理人：朱锦燕、徐文豪，江苏联佑律师事务所律师。 被告：袁卫忠，男，1975年1月26日生，汉族，住南通市海门区。 被告：黄永辉，女，1978年6月28日生，汉族，住南通市海门区。 两被告委托诉讼代理人：施婷婷，江苏东洲律师事务所律师。 原告朱锦芳、徐正兰、顾风霖、顾晨耀与被告袁卫忠、黄永辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，依法适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理，因经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序于2020年9月15日再次公开开庭进行了审理。原告朱锦芳、徐正兰、顾风霖、顾晨耀的诉讼代理人徐文豪，被告袁卫忠、黄永辉的诉讼代理人施婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱锦芳、徐正兰、顾风霖、顾晨耀向本院提出诉讼请求：1.要求解除2016年7月7日签订的《售房协议书》；2.要求袁卫忠、黄永辉返还定金50000元；3.要求袁卫忠、黄永辉赔偿房屋差价损失743878元。事实与理由：朱锦芳、徐正兰、顾风霖、顾晨耀分别系顾燕飞的妻子、母亲、儿子。顾燕飞生前于2016年7月7日与袁卫忠、黄永辉签订了《售房协议书》一份，向袁卫忠、黄永辉购买位于南通市海门区（现公安编号为4号楼）1203室房屋及相应车库（以下简称案涉房屋），价款总计为600000元，已支付定金50000元。现袁卫忠、黄永辉拒绝将案涉房屋出售，故要求解除双方签订的《售房协议书》。因案涉房屋经鉴定价值为1343878元，袁卫忠、黄永辉应当返还定金50000元并赔偿房屋差价损失743878元。 袁卫忠、黄永辉辩称，首先，《售房协议书》上购房方一栏仅填写为“顾燕飞”，既未注明身份证号码，也没有留存手机号码，顾燕飞的具体身份并不能确认。其次，《售房协议书》乙方（购买方）签名为“黄建玉代”，当时解释为顾燕飞妻子，但实际为中介机构人员，既非黄建玉，亦非顾燕飞妻子朱锦芳，所以该份协议不具有生效要件，应为无效。再次，案涉房屋为袁卫忠父亲袁光仁所有，袁卫忠、黄永辉为无权处分，现袁光仁不同意出售，所以无法办理相应的过户手续，但无论是中介机构还是朱锦芳均明知，对于案涉房屋无法过户存有过错。最后，袁卫忠、黄永辉在2017年就曾通过中介告知朱锦芳因袁光仁不同意出售房屋而无法履行，因房屋上涨导致的损失，不应全部由袁卫忠、黄永辉承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，袁卫忠、黄永辉对于朱锦芳等提交的顾燕飞的身份证明、死亡证明、《售房协议书》、收条、海门市住宅房屋征收补偿安置协议（袁光仁）、安置选房认购单、征收房屋验收单、选房通知、通话记录的真实性无异议，对于本院委托鉴定形成的《房地产司法鉴定估价报告》的真实性无异议，但认为对于案涉房屋的评估价格过高；朱锦芳等对于袁卫忠、黄永辉提交的通话录音的真实性不予认可，认为袁卫忠、黄永辉在2019年前从未作出拒绝履行的意思表示。对于安置小区市场价表的真实性无异议，但认为对于案涉房屋的市场价值的评估不具有参考意义。对于尚贤新村其他房屋的售房协议的真实性不予认可。对于本院委托鉴定形成的《房地产司法鉴定估价报告》的真实性及结论无异议。当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述认定事实如下： 2013年12月13日，袁卫忠父亲袁光仁与原海门市土地资产储备中心签订了《海门市住宅房屋征收补偿安置协议》，将其所有的农村住房交由原海门市土地资产储备中心拆除，并采用产权调换的方式，选择在本区尚贤新村进行拆迁安置。 2014年3月9日，袁光仁选择尚贤新村11幢1203室（案涉房屋）及103室予以安置，原海门市土地资产储备中心于2014年6月5日出具安置选房认购单予以确认。 2016年7月7日，袁卫忠、黄永辉通过海门市东江房屋信息咨询服务部将案涉房屋出售给“顾燕飞”，并签订了《售房协议书》一份，协议的主要内容为：甲方（出售方）袁光仁、袁卫忠、乙方（购买方）顾燕飞；甲方愿将坐落于尚贤新村11幢1203室房屋，面积约为81.55平方米，并附车库约10平方米及开发商所提供的所有配套设施（包括维修基金、管道气初装费、装潢保证金、垃圾清运费、物管费、有线电视初装费）等一并出售给乙方，总计人民币陆拾万元整；甲方保证上述房屋产权权益清楚，若发生有关产权纠纷或债权债务一律由甲方负责，并承担民事诉讼责任；甲方同意乙方交纳定金伍万元整，余额于房产公司交房时付人民币贰拾伍万元整，剩余叁拾万元等过户时一次性支付；双方议定过户时间为根据开发商可以过户时，交房时间为房产公司交房时间；如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担，并支付违约金总房款的20%；如乙方办理产权时，甲方配合乙方过户到乙方所指定的产权人名下，甲方不得有异议；本协议签字人负一切经济违约责任等。袁卫忠、黄永辉在甲方栏签字，乙方栏签字为“黄建玉（代）”。 袁卫忠、黄永辉于协议签订同日出具了收条一份，内容为“今收到顾燕飞购尚贤新村11幢1203室定金伍万元整”。 朱锦芳、徐正兰、顾风霖、顾晨耀分别系顾燕飞的妻子、母亲、儿子。顾燕飞于2018年9月22日因颅脑损伤而死亡。 审理中，经本院委托，南通公正房地产评估事务所于2020年6月6日作出《房地产司法鉴定估价报告》，明确案涉房屋于2019年12月20日的市场价值为1343878元，其中车库价格为35000元。 本院认为，《售房协议书》载明的出售方为袁光仁、袁卫忠，购买方为顾燕飞，出售方签字为袁卫忠、黄永辉，虽然购买方签字为黄建玉代，但袁卫忠、黄永辉出具了收条明确收取案涉房屋购房定金的相对方为顾燕飞，且《售房协议书》由顾燕飞的近亲属持有，故可认定案涉房屋买卖合同的出售方为袁卫忠、黄永辉、购买方为顾燕飞。 袁卫忠、黄永辉与顾燕飞签订的《售房协议书》系当事人自愿达成，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，当事人均应遵照执行。朱锦芳、徐正兰、顾风霖、顾晨耀作为顾燕飞的法定继承人，在顾燕飞去世后，有权以自己的名义主张合同权利，履行合同义务。 因案涉房屋由袁光仁通过拆迁安置所得，袁光仁作为被拆迁人应为案涉房屋的真实权利人，袁卫忠、黄永辉未经袁光仁授权擅自将案涉房屋出售，且事后未得到袁光仁的追认，属无权处分。现因袁卫忠、黄永辉未取得案涉房屋所有权或处分权致使案涉房屋的所有权不能转移，合同目的不能实现，其行为已构成违约，朱锦芳等要求解除《售房协议书》的诉讼请求应当予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人有权要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。因此，袁卫忠、黄永辉已收取的定金50000元应予返还，并赔偿相应损失。损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。袁卫忠、黄永辉未取得案涉房屋所有权也未取得案涉房屋真实权利人袁光仁的授权，无法交付案涉房屋，导致朱锦芳等丧失另行订立其他房屋买卖协议的机会，无法获取因房屋涨价后的利益。虽然袁卫忠、黄永辉出售案涉房屋属无权处分，对于合同目的不能实现存有过错，但已提供了《海门市住宅房屋征收补偿安置协议》及安置选房认购单，顾燕飞应当明知袁卫忠、黄永辉并非案涉房屋的真实权利人，其未对袁卫忠、黄永辉是否取得袁光仁授权进行审核，此亦为合同目的不能实现的原因，两者过错相当。据此，因案涉房屋价格上涨所造成的损失由朱锦芳等与袁卫忠、黄永辉根据过错各半承担。 依据合同法所的自减损规则，朱锦芳等作为买受人在明知合同无法履行时，应当及时采取措施方式损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿，即应当买受人明知合同无法履行或出售人拒绝履行时作为确定案涉房屋的鉴定基准日。袁卫忠、黄永辉提交的录音证据系与中介机构商谈，并非与朱锦芳等购买人商谈，且2019年12月20日通话录音中，黄永辉明确表示“这真的不是、真的不卖了，不是我说不卖，他（袁光仁）准定不卖了”，可见双方即便因案涉房屋买卖问题有过协商，但直至2019年12月20日才明确袁光仁不同意出售，故以此为鉴定基准日并无不当。 南通公正房地产评估事务所作出的《房地产司法鉴定估价报告》，明确案涉房屋于2019年12月20日的市场价值为1343878元，袁卫忠、黄永辉对此有异议并提交了海门市公正房地产评估有限公司出具的《安置小区市场价（建成地块）》2019年2月基准价格及案涉房屋所在小区其他房屋在2019年度的售房协议，以证明案涉房屋小区2019年的市场价格约为每平方米12000元。《安置小区市场价（建成地块）》为基准价，且日期与鉴定基准日相差10个月，在此期间本地区房价曾上涨趋势，而案涉房屋所在小区其他房屋在2019年度的售房协议的真实性无法考证，且不具有代表性，不应作为证据采信，据此，应当认定因案涉房屋未能交付所造成的损失为743878元，该部分损失应当由朱锦芳等与袁卫忠、黄永辉各半负担。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、解除顾燕飞与与袁卫忠、黄永辉于2016年7月7日签订的《售房协议书》。 二、被告袁卫忠、黄永辉返还原告朱锦芳、徐正兰、顾风霖、顾晨耀定金50000元。 三、被告袁卫忠、黄永辉赔偿原告朱锦芳、徐正兰、顾风霖、顾晨耀损失371939元。 上述第二、三项，由被告袁卫忠、黄永辉于本判决生效之日起十日内履行完毕。 四、驳回原告朱锦芳、徐正兰、顾风霖、顾晨耀的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11739元、鉴定费8600元，合计20339，由被告原告朱锦芳、徐正兰、顾风霖、顾晨耀负担9800元，被告袁卫忠、黄永辉负担10539元。（原告同意其预交案件受理费及鉴定费10539元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11739元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 长  杜开宇 人民陪审员  周玉萍 人民陪审员  黄敏敏 二〇二〇年十月十日 法官 助理  季珊珊 书 记 员  季婧婕