云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0724民初828号原告：王富友（反诉被告），男，汉族，高中文化，商人，1969年1月10日出生，住址贵州省安顺市西秀区。诉讼委托代理人：和丽坤，云南义和律师事务所律师（特别授权）。被告：杨辉（反诉原告），男，普米族，高中文化，农民，1991男7月5日出生，住址云南省宁蒗彝族自治县。被告：杨顺海（反诉原告），男，普米族，文盲，农民，1966年3月4日出生，住址云南省宁蒗彝族自治县。诉讼委托代理人：杨仲秋，宁蒗县法律援助服务中心律师。原告王富友与被告杨辉、杨顺海房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年8月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭于2020年9月2日公开开庭进行了审理。庭审中被告当庭提起反诉。本案又于2020年9月23日重新公开开庭进行审理。原告王富友及其诉讼委托代理人和丽坤，被告杨辉、杨顺海及其委托诉讼代理人杨仲秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉请，一、判令解除原、被告双方于2015年8月31日签订的两份《农村宅基地房屋租赁合同书》（含附件一、附件二、附件三）。二、判令二被告立即向原告返还租金及拆迁费合计125万元。三、判令被告赔偿原告设计费用30万元。四、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实及理由：二被告系父子关系。2015年年初，原告与被告签订《土地承租协议（定金）》，双方就案涉两块土地租赁达成初步意向，原告因此向被告支付定金6000元。2015年8月31日，二被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），双方签订两份《农村宅基地房屋租赁合同书》（含附件一、附件二、附件三），约定：甲方将位于宁蒗彝族自治县的土地使用证编号为【宁国土市╱县（2014）建字第78号】及老宅基地两地块及地上建筑物出租给乙方使用，甲方同意乙方将承租房屋用于住宿服务、休闲、娱乐以及法律允许范围内的经营活动。为改善环境，甲方同意乙方对租赁地块及地上建筑物进行改扩建，改扩建所需各项手续由甲方负责办理，甲方完成《建设许可证》及各项建设批准手续证件并向乙方交付土地及房产后，乙方有权进行房屋改造。合同约定租赁期限为20年，自甲方完成建设批准手续并依约交付房产，双方签订《交付确认书》后，6个月免租期届满次日起计算。合同期限内租金325万元（两份合同合计650万元），其中第一年至第五年每年租金12.5万元，第六年自第十年每年租金15万元，第十一年至第十五年每年租金为17.5万元，第十六年至第二十年每年租金为20万元，乙方于2015年12月31日前交付首期租金62.5万元，于2021年12月31日前交付第二期租金75万元，于2026年12月31日前交付第三期租金87.5万元，于2031年12月31日前交付第四期租金100万元。甲方保证租赁期限内享有房屋使用权及土地使用权，并保证于2015年12月31日前完成办理房屋改扩建的各项批准手续，否则视为违约，甲乙双方任何一方违反本合同约定的，应赔偿守约方遭受的损失，并另行承担30％的违约金。合同附件三约定：乙方向甲方支付拆迁费12.5万元，用于湖堤围挡及回填、前院木屋拆除及清理、后院木屋拆迁及清理、祖母屋拆迁等费用。双方在合同及附件中同时对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告分别于2015年9月11日支付了租金50万元，11月6日支付了74.4万元，加上之前支付的定金6000元，共向二被告支付租金及拆迁费125万元。2015年9月20日，原告为履行与被告签订的租赁合同，与深圳市零柒伍伍装饰设计有限公司签订《设计合同》，并于9月21日支付设计费15万元，12月25日支付设计费15万元，原告共计支付设计费30万元。被告收取租金及拆迁费后，未向原告履行交付租赁合同约定的房屋及改扩建审批证件的义务。截止目前，二被告仍未履行。原告多次找被告协商，被告亦拒绝退还已收款项。故诉之本院。被告辩称，原告请求的第1项解除两份《农村宅基地房屋租赁合同书》不成立，真正意义上应该是终止合同，因为合同一直在履行过程中，没有解除合同的情形存在；第2项请求依法不应当支持，应当依法驳回；第3项请求是原告一厢情愿所做的事，与被告毫无任何关系，责任自己承担；第4项请求什么保全等是原告自己的事，与被告无关。驳回原告第2项请求的事实依据是：根据合同约定的相关事项，原告与被告在签订合同的当日就已经将相关证件及设计图纸交与原告，原告在认真审阅核实后才放心与原告签订合同，且将租金支付给被告。原告不是傻子，没有合法证件会轻易会支付款项吗？这是基本的常识。但原告合同签订之后就迟迟未动工修建，原告所设计的建房图纸与景区要求不一致，动工修建不了是原告自己造成的，原告已经构成了违约。另外，原告自2015年底支付前期租金到现在才起诉，早已经过了诉讼时效，该案不属于法院受理的范围。所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告杨辉、杨顺海提起反诉请求：1、确认反诉人支付的125万元租金系被反诉人在签订合同初期履行合同的行为而不予以返还；2、赔偿因被反诉人未按照合同约定建房而给反诉人造成的损失人民币432000元（可以建房1200平米×按国家征收补偿标准每平米1800元）＝216万元×合同约定的5年内被征收则甲方获得补偿款的20％＝43.2万元＋合同约定的拆迁费12.5万元＝55.7万元。3、判令被反诉人支付违约金16.71万元（损失55.7万元的30％）。4、本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2014年，反诉人依法取得宁国土市（县）2014建字第78号《土地使用权证书》，获得农村宅基地的建房使用权。2015年8月31日，被反诉人因反诉人拥有上述建房合法手续而与反诉人协商后，双方签订了《农村宅基地房屋租赁合同》二份，合同约定反诉人将获得合法手续的宅基地及反诉人的老宅基地出租给被反诉人建房后用于住宿、娱乐、休闲等商务经营活动，租期为20年，20年期满后，出租的宅基地上所建的房屋归反诉人所有，租金为一份合同年租金12.5万元，两份合同每年共25万元。合同同时约定了违约责任，即“任何一方违约，都应当赔偿守约方因此遭受的实际损失，并另行承担的30％违约金，如果单方面提前终止合同的，还需赔偿对方遭受的一切直接损失及可逾期收益，并承担全额违约金”。另外，合同对租金的支付等其他事项作了较为全面的约定，详见《农村宅基地房屋租赁合同》。合同成立后，双方就开始履行合同义务，反诉人在签订合同时就将《建房批准书》等手续交付给了被反诉人。被反诉人分两次向反诉人支付了租金人民币125万元。之后，被反诉人就无故拒绝建房，经反诉人反复催促，被反诉人始终不按合同履行建房等事项。时至今日，仍然未按合同履行义务。被反诉人拒绝继续履行合同的行为，实际就是单方面解除合同。本案中，合同成立的初期，双方均在履行合同，但是，1、当被反诉人分两次支付了租金125万元后，就无故单方面拒绝建房，终止履行合同，因此，给反诉人造成了征收补偿损失，依法依理均应当按合同赔偿反诉人的损失；2、合同第二条2.1条约定：“现有住房改造需符合相关部门要求，符合建筑安全要求。”合同第一条1.1约定：“以乙方规划设计施工建设的图纸为准”，但是，被反诉人时至今日也未能做出符合规定的设计、图纸和方案，反诉人当然不能办出相关建房的手续。因此，违约方是被反诉人。3、按照合同约定，被反诉人应当支付拆迁费12.5万元，但时至今日也未能支付，也是被反诉人违约事实之一。按照合同约定，被反诉人在2015年12月31日就应当主张权利，为什么没有主张？原因就是真正违约的人是被反诉人，反诉人没有任何不当之处。被反诉人在2020年8月3日起诉的行为，早已超过了法律规定是诉讼时效。综上所述，反诉人特依据我国法律规定，向被反诉人依法提起反诉。原告（反诉被告）辩称，被告（反诉原告）请求的第1项应当驳回，理由是原告（反诉被告）依约定按期支付了前期租金及拆迁费用，合同是2015年8月31日签订的，2015年11月10日泸沽湖“两违”整治和项目推进工作领导小组办公室《关于泸沽湖景区停止一切建设行为的通告》，通告要求：“一、从2015年11月10日起，泸沽湖景区停止一切建设行为，所有建设行为接受泸沽湖“两违”整治和项目推进工作领导小组入户调查，等“两违”整治领导小组调查结束后，根据整治组的要求可以进行建设的再进行建设，调查期间不得私自建设，不听劝阻进行建设的，将依法拆除。二、从2015年11月10日起，泸沽湖景区暂停办理民居建设相关手续。已提交申请的，请在本通过发布之日起一周内到丽江市泸沽湖省级旅游区管理委员会规划建设科将原提交的申请材料退回，等本轮“两违”整治结束后再按民居建房的相关程序提交申请”。因而，原告（反诉被告）无法动工建房是基于政府的上述通告。同时，被告（反诉原告）一开始就没有提交完整的所有建房手续给原告（反诉被告）。被告（反诉原告）请求的第2项纯属是被告（反诉原告）的一种假想而已，假设的请求法院不能支持。第3项请求请法庭查明到底是谁在违约，合同不能履行的真正原因是什么？经过法庭调查，本案双方争议的焦点是：1、原告（反诉被告）的诉讼请求是否已过诉讼时效？2、双方于2015年8月31日签订的《农村宅基地房屋租赁合同书》是否应当解除？3、原告（反诉被告）提请的125万元租金及拆迁费是否应当返还？3、原告（反诉被告）请求的设计费30万元是否合理？是否应当由被告（反诉原告）支付？4、被告（反诉原告）提请的55.7万元未按合同建房造成的损失及拆迁费是否合理？是否应当支持？5、被告（反诉原告）请求的违约金16.71万元是否合理？是否应当支持？6、原告（反诉被告）提请的保全费、保全保险费是否应当由被告承担？针对以上争议，原告（反诉被告）向本院提交了下列十证据：1、《土地承租协议（定金）》，以证实原、被告就原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）两块土地达成初步意向的事实。2、《农村宅基地房屋租赁合同书》及附件，以证实原、被告于2015年8月31日签订合同约定：被告（反诉原告）将其位于宁蒗彝族自治县的土地使用证编号为【宁国土市╱县（2014）建字第78号】的土地及老宅基地两地块及地上建筑物出租给原告（反诉被告），租赁期限为20年，自被告（反诉原告）交付房屋及建设批准手续后6个月免租期届满次日起算，租赁期限内租金合计650万元，被告（反诉原告）保证于2015年12月31日前完成改扩建审批手续。双方同时对其他权利义务进行了约定。3、网上银行电子回单、收据、账户交易明细回单，以证实原告（反诉被告）分两次向被告（反诉原告）支付款项合计125万元的事实。4、设计合同、网上银行电子回单、收款收据、深圳增值税普通发票，证实原告（反诉被告）为履行与被告（反诉原告）签订的两份租赁合同，原告（反诉被告）委托深圳市零柒伍伍装饰设计有限公司进行房屋建筑及室内设计，并实际支付设计费30万元的事实。5、《泸沽湖“两违”整治和项目推进工作领导小组办公室关于泸沽湖景区停止一切建设行为的通告》，证实自2015年11月10日起，泸沽湖景区停止一切建设行为，停办民居建设审批手续，对于不听劝阻进行建设的，将依法拆除的事实。6、《泸沽湖景区“两违”整治建户复工通告》，证实直到2017年7月30日，丽江泸沽湖省级旅游区管理委员会才作出通告：对于已经具备全部证件的停建户，限期提交复工申请及相关资料，对于符合复工条件的将由专项组出具复工通知，通告同时对建设方案提出明确要求。2017年8月17日，被告（反诉原告）杨辉将上述通告发送王富友，但被告（反诉原告）并未按要求提交复工申请，原告（反诉被告）也未取得复工通知的事实。7、《宁蒗彝族自治县人民政府关于开展泸沽湖护湖整治行动的通告》，证实2018年11月3日，宁蒗彝族自治县人民政府发出通告：对泸沽湖沿湖80米生态红线范围内民居客栈等建筑进行集中拆迁整治，整治对象必须积极主动配合。涉案两块地被列为拆迁整治范围内的事实。8、微信聊天记录，证实自2017年至2020年期间，原被告双方一直就本案争议事项进行协商，但未能达成一致意见。期间，原告（反诉被告）曾委托律师与被告（反诉原告）进行协商的事实。9、开工通知、保证书、泸沽湖景区民居建设监管流程，证实2020年6月16日，被告（反诉原告）取得拆迁后安置地块的建设开工通知。并非对租赁合同变更未达成合意的事实。10、照片6张，证实被告（反诉原告）原来的房屋以及现在拆迁后的状况。被告（反诉原告）查阅后发表质证意见认为，对原告（反诉被告）提交的证据1无异议；对证据2的三性无异议，但对证明方向存异议；对证据3中的回单无异议，对收据提出异议；对证据4有异议，是原告（反诉被告）自己的事，与被告（反诉原告）无关。同时也证明了原告（反诉被告）设计为2000平米，严重超出了景区规定的建房面积，造成迟迟不能批准建房的原因。对证据5、6、7的真实性、合法性无异议，但与本案无关；对证据8恰好证明合同一直是在履行过程中，不存在解除的情形。对证据9的合法性、真实性认可，但与本案无关联性；证据10来源不清楚，不予认可。被告（反诉原告）向本院提交了以下六组证据：1、（1）丽泸景管复（2012）12号《审核意见》、（2）公示、（3）建房申请书，证实杨顺海租给王富友的宅基地已经取得合法建房手续的事实；2、（1）建设用地批准书（宁国土2014第78号）、（2）乡村建设规划许可证；（3）经泸沽湖景区管理局审查合格的建房图纸。证实（1）2014年就已取得合法的建房手续；（2）建房图纸经泸沽湖景区管理局审查符合规定与要求；（3）王富友已经收到此批准书后，与杨顺海签订的宅基地租赁合同。3、《农村宅基地房屋租赁合同书》（杨顺海与王富友版），证实王富友已经收到了合法的审批手续。（即宁国土2014第78号）。4、《农村宅基地房屋租赁合同书》（杨顺海、杨辉与王富友版），证实合同双方的权利义务（详见合同内容）5、证人付某、杨某、苦汝次尔证言，证实（1）建房的审批手续在签订合同时就已经交付给了王富友；（2）合同签订后，对方不按合同约定及时建房；（3）杨顺海数次通知王富友建房，王富友拒绝建房的事实。6、照片2张，证实原来被告（反诉原告）的房屋状况。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的第1、2、3、4组证据真实性、合法性无异议，但不能就此证明合同中约定的事项已经开始；对被告（反诉原告）申请出庭作证的三位证人说法不一致，无法证实该案的实情。对证据6照片存异议。通过各方当事人对证据、证人的举证质证，本院认为，原告（反诉被告）提交第1、2、3组证据，客观真实，且被告（反诉原告）无异议，本院予以采信；对原告（反诉被告）提交的证据4的真实性、合法性被告（反诉原告）无异议，但与被告（反诉原告）无关，该份证据本院予以采信；对原告（反诉被告）提交的第5、6、7组证据，具有真实性、合法性，被告（反诉原告）对其认为与本案无关联性，本院将对该份证据结合本案实际予以综合认定；对第8组证据微信聊天记录，双方对真实性不持异议，对证明方向各持异议，本院将结合案情加以综合考虑；对原告（反诉被告）提交的第9组证据与本案无关，本院不予采信。对第10组证据，通过对比能证实当时的房屋原貌，对该证据本院予以采信。对被告（反诉原告）提交的第1、2、3、4组证据，原告（反诉被告）对其真实性、合法性无异议，但对其证明方向持异议，本院根据案情实际予以综合认定。对第5组证据，证人证言，原告（反诉被告）持异议，本院根据案情实际予以综合评判。对第6组证据，原告（反诉被告）不予认可，无法证实是否是被告（反诉原告）原来的老屋，本院不予采信。根据庭审和质证，本院查明的法律事实如下：二被告（反诉原告）系父子关系。2015年初，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《土地承租协议（定金）》，双方就案涉两块土地租赁达成初步意向，原告因此向被告支付定金6000元。2015年8月31日，二被告（反诉原告）作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），双方签订两份《农村宅基地房屋租赁合同书》（含附件一、附件二、附件三），约定：甲方将位于宁蒗彝族自治县的土地使用证编号为【宁国土市╱县（2014）建字第78号】及老宅基地两地块及地上建筑物出租给乙方使用，甲方同意乙方将承租房屋用于住宿服务、休闲、娱乐以及法律允许范围内的经营活动。为改善环境，甲方同意乙方对租赁地块及地上建筑物进行改扩建，改扩建所需各项手续由甲方负责办理，甲方完成《建设许可证》及各项建设批准手续证件并向乙方交付土地及房产后，乙方有权进行房屋改造。合同约定租赁期限为20年，自甲方完成建设批准手续并依约交付房产，双方签订《交付确认书》后，6个月免租期届满次日起计算。合同期限内租金325万元（两份合同合计650万元），其中第一年至第五年每年租金12.5万元，第六年自第十年每年租金15万元，第十一年至第十五年每年租金为17.5万元，第十六年至第二十年每年租金为20万元。双方在合同及附件中同时对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告（反诉被告）分别于2015年9月11日支付了租金50万元，11月6日支付了74.4万元，加上之前支付的定金6000元，共向二被告支付租金及拆迁费125万元。原被告双方于2015年8月31日签订了合同，但按照合同第二条2.3、第三条3.2款规定“在甲方完成《建设许可证》及各项相关建设批准手续证件办理且甲方向乙方交付土地及房产后（由双方共同签署《交付确认书》，以签署日期为准），乙方有权进行房屋改造”的约定，双方至今仍未签署《交付确认书》。2015年11月10，泸沽湖“两违”整治和项目推进工作领导小组下发了关于泸沽湖景区停止一切建设行为的通告，2017年7月30日泸沽湖景区“两违”整治领导小组发出停建户对于复工条件符合的经申请可以取得复工建设的通告，2018年11月3日，宁蒗彝族自治县人民政府发出关于开展泸沽湖护湖整治行动的通告，要求沿户80米红线内一律拆迁安置的通告，故原被告双方取得的《农村宅基地房屋租赁合同书》至今未履行。原被告双方就合同中明确的权利义务及原告（反诉被告）已经支付给被告（反诉原告）的125万元多次协商无果故诉之本院。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告之间本着平等互利、友好协商订立的合同，属有效合同。合同订立后原被告双方对房屋规划建设设计施工等未进行有效协商，加之泸沽湖建设政策变动等因素，致使合同一直未能真正履行，对合同不能继续履行双方均不存在故意行为，但在履行过程中客观实际已经发生了变化，该份合同已经无法继续履行，故原告（反诉被告）提请的关于解除双方于2015年8月31日所签订的两份合同予以解除的请求，本院予以支持。关于原告（反诉被告）提请的要求被告（反诉原告）返还租金及拆迁费125万元的诉讼请求，本院认为合同不能继续履行的真正原因是期间政府于2015年11月10日、2017年7月30日、2018年11月3日先后出台了停建、复工、拆迁等多次变化的因素，该政策变动非人为因素造成，属不可抗力。同时原被告迟迟未能签署《交付确认书》以及原告（反诉被告）设计图纸超面积不能通过审批而迟迟不能建设的因素存在，故在本案中原告（反诉被告）应承担一定的过错责任。被告（反诉原告）将房屋及土地租赁给原告（反诉被告）经营，合同订立初期应当收取合同约定的租金，后因政府行为该合同不能继续履行，被告（反诉原告）也存在一定的过错，故原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）的租金及拆迁费应当予以退回。本院根据案情实际综合考虑后原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）的125万元租金及拆迁费由被告（反诉原告）合理收取45万元租金后其余80万元应当返还原告（反诉被告）。原告（反诉被告）提请的关于设计费30万元的诉讼请求，本院认为该项费用是原告（反诉被告）还未与被告（反诉原告）签订《交付确认书》就私自进行设计的行为，故该笔费用应当由原告（反诉被告）自行承担。关于原告（反诉被告）请求的保全费、保全保险费的诉讼请求，该费用是原告（反诉被告）为实现合同履行的最终目的而支出的费用，属单方行为，本院不予支持。关于被告（反诉原告）提请的要求原告（反诉被告）赔偿因被反诉人未按照合同约定建房而给反诉人造成的损失及拆迁费合计55.7万元的诉讼请求，本院认为双方签订的合同因客观实际无法履行，房屋因政策变化无法修建，合同没有真正实际履行，且被告（反诉原告）在2018年11月后宁蒗彝族自治县人民政府在整治80米红线拆迁中已经得到了拆迁补偿，故被告（反诉原告）的该项诉讼请求本院不予支持。关于被告（反诉原告）提请的要求被反诉人支付违约金16.7万元的诉讼请求，因双方签订的合同由于客观原因未能履行，双方均无故意存在，双方均没有违约事实的产生，故该诉讼请求本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张的原告（反诉被告）的诉请已过诉讼时效的请求，本院认为双方自签订合同至今，除政府不可抗力因素外，双方一直就合同的履行在微信中进行交涉，故该请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、限二被告（反诉原告）杨顺海、杨辉于本判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）王富友人民币80万元。二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告（反诉被告）王富友交纳的案件受理费18750元，由原告（反诉被告）王富友承担9375元，由被告（反诉原告）杨顺海、杨辉承担9375元。二被告（反诉原告）杨顺海、杨辉交纳的反诉案件受理费11283元由被告（反诉原告）杨顺海、杨辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向丽江市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 徐 万 友审判员 祝  伟审判员 王 迪 基二〇二〇年十月二十日书记员 彬玛卓玛