山东省济南历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6287号 原告：济南苏宁小店商贸有限公司，住所地山东省济南市高新区工业南路**济南高新万达广场内购物中心娱乐楼**的部分区域，统一社会信用代码×。 法定代表人：左涛，总经理。 委托诉讼代理人：高硕，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫皓明，山东国曜律师事务所律师。 被告：朱清山，男，1974年8月8日出生，汉族，无业，住× 原告济南苏宁小店商贸有限公司（简称济南苏宁小店）与被告朱清山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案。原告济南苏宁小店向本院申请财产保全，本院依法裁定冻结被告朱清山名下银行存款8.1万元，冻结期限一年。本院依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭对本案进行了审理，并于2020年10月16日再次对本案进行质证。原告济南苏宁小店的委托诉讼代理人高硕，被告朱清山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 济南苏宁小店向本院提出诉讼请求：一、请求确认双方租赁合同及补充协议于2020年5月7日解除；二、判令朱清山退还济南苏宁小店多付租金80585.79元，并支付自2020年5月7日起至实际退还之日止的逾期利息（以80585.79元为计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）；三、案件受理费、保全费等全部诉讼费用由朱清山负担。事实和理由：2018年7月5日，济南苏宁小店基于经营需要与朱清山签订《租赁合同》，约定济南苏宁小店承租朱清山位于济南市历城区华能路西首兴业嘉苑X号楼X房产，租赁期限自2018年7月20日至2023年8月19日止。首年租赁期间自2018年7月20日至2019年8月19日，含税租赁费用为33.84万元。2019年8月15日，因国家税务政策调整，双方签订《补充协议》约定，首年含税租赁费变更为31.57万元。2019年12月5日，双方又签订《补充协议》，约定第二年租赁费用变更为28.39万元。济南苏宁小店首年多支付含税租赁费用2.27万元需从第二年租赁费用中予以扣除，故济南苏宁小店需向朱清山支付第二年租赁费用26.12万元。2019年9月5日、2019年12月30日济南苏宁小店分别向朱清山支付租赁费23.24万元、2.88万元，共计26.12万元。后因疫情影响，济南苏宁小店决定提前解除合同，根据双方租赁合同第十条规定：“乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同的书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。”济南苏宁小店基于该合同约定于2020年3月5日向朱清山送达了《关于解除苏宁兴业嘉苑苏宁小店租赁合同的通知函》，朱清山于2020年3月7日签收该函件，故双方合同应于2020年5月7日解除。合同解除后，济南苏宁小店多次就剩余租金的退还事宜向朱清山催要未果，故诉至法院。 朱清山辩称，合同上确实有可以解除的内容，同意解除但是不同意退钱，因为我已经把房租给房主了，我是转租的。诉讼费、保全费不同意承担。 本院经审理认定事实如下： 2018年5月1日，朱清山与郝生银签订《房屋租赁合同》一份，约定郝生银将位于济南市历城区华能路X号房屋出租给朱清山，建筑面积约181平方。租赁期限自2018年5月1日至2024年5月1日，租赁期限六年，房屋年租金为20万元，每季度一交，每次提前十五日缴纳租金（均不含发票），自2018年5月1日起为房屋租费用开始计算日。朱清山在租赁期限内可以出租，转让。在合同期内除不可抗力外，双方不得随意终止租赁合同。如遇政府部门拆迁，房屋补偿归郝生银。该合同下方有朱清山、郝生银的手写签名。 2018年7月5日，郝生银向济南苏宁小店出具《产权人同意转租证明》一份，证明中记载：“2018年5月1日，本人与朱清山签订房屋租赁合同，将位于济南市历城区华能路西首兴业嘉苑X号楼X建筑面积共181平方米产权属于本人的房屋出租给朱清山……本人现同意朱清山将其租赁的房屋全部或部分转租给贵司。本人承诺，不论朱清山因何种原因不能履行与贵司就该房屋转租所签租赁合同时，本人均将取代朱清山按其与贵司所签租赁合同履行其出租方的全部权利和义务。” 2018年7月5日，朱清山作为甲方与作为乙方的济南苏宁小店签订《租赁合同》一份，约定朱清山将位于济南市历城区华能路X号房屋出租给济南苏宁小店，建筑面积约181平方米，第三条约定朱清山为济南苏宁小店提供进水口直径不少于2.5CM的用水量和不少于36KW的用电量，朱清山在济南苏宁小店进场装修前按济南苏宁小店要求将符合国家标准的主电缆（电线）接至济南苏宁小店租赁区域内独立使用的配电柜（箱）内并为济南苏宁小店租赁部分单独安装符合国家标准水电表（其中实行峰谷平分时电价地区为峰谷平电表）。济南苏宁小店（按5.95元/方水费、1元/度电费）单价向朱清山支付水电费，水费先用后付，电费先付后用，按月结算，朱清山提供以朱清山为抬头的大票复印件+收据+分割单。朱清山如不能提供上述票据，济南苏宁小店有权延迟支付相应水电费直至朱清山提供发票为止。本协议签订后七个工作日内，济南苏宁小店向朱清山支付电费押金10000元，同时朱清山向济南苏宁小店开具等额收据，朱清山须在本合同终止且济南苏宁小店把该房屋交还给朱清山、电费结清后三个工作日内，朱清山向济南苏宁小店退还该电费押金（不计利息）。第五条约定本合同租赁期限为5年1个月，自2018年7月20日至2023年8月19日，首个租赁年度为2018年7月20日至2019年8月19日，此后每12个月为一个租赁年度。第六条约定本合同项下租赁物的具体各期间的租赁费用如下表：（单位：万元） 租赁费用采取“先付后租”的方式按年提前30日以电汇/易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费用33.84万元。济南苏宁小店应于本合同签订后十个工作日内向朱清山支付定金33.84万元，前述定金待济南苏宁小店开业后自动转为本合同的首期租赁费用；租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用，除本条约定的租赁费用外，租赁期内朱清山或朱清山委托的物业公司不得以任何理由向济南苏宁小店收取其他任何费用或提高收费标准。第十四条约定济南苏宁小店可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知朱清山，以济南苏宁小店解除合同书面通知送达朱清山之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，济南苏宁小店不承担任何责任。第十五条约定济南苏宁小店可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，朱清山需予以配合，济南苏宁小店对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，济南苏宁小店将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向朱清山返还租赁物，该期间，朱清山不收取租赁费用。济南苏宁小店向朱清山返还租赁物时，双方须办理租赁物交接手续，若朱清山拒绝办理交接，则视为济南苏宁小店已按期返还租赁物。该协议下方有朱清山的手写签名及盖有济南苏宁小店的印章。 2019年8月15日，济南苏宁小店与朱清山针对上述《租赁合同》签订《补充协议》一份，协议约定：现由于国家税务政策调整，经双方协商一致，对租赁费用相关事宜进行如下调整：原合同各期间租赁费用调整如下表：（单位：万元） 租赁期内，若遇税务政策调整，租赁费用根据税率变动进行相应调整，双方另签订补充协议明确。 2019年12月5日，济南苏宁小店与朱清山再次签订《补充协议》，双方针对租赁费用又进行了调整，原合同各期间租赁费用调整如下表：（单位：万元） 济南苏宁小店于2018年7月25日通过银行转账的方式向朱清山转款33.84万元，于2019年9月5日通过银行转账的方式向朱清山转款23.24万元，于2019年12月30日通过银行转账的方式向朱清山转款28800元，共计599600元。 2020年3月2日，济南苏宁小店向朱清发出《关于解除济南兴业嘉苑苏宁小店租赁合同的通知函》，通知函中载明：致朱清山，2018年7月5日，贵我方就位于济南市历城区华能路西首兴业嘉苑x号楼x,181平方米的房屋签订了《租赁合同》，其后签订了相关补充协议。自此双方一直合作良好，在此首先对于贵方给予我司的支持表示感谢！随着新型肺炎疫情的发生和扩散，全国倡导疫情期间不外出、不聚会。国内销售行业受到较大冲击，我司济南兴业嘉苑苏宁小店门店疫情期间已无法正常经营。目前防控形势依然严峻，预计对该门店销售的影响仍会持续较长时间，鉴于疫情影响，继续营业此店将严重亏损而经营难以为继，无法实现合同目的，我司现决定关闭此店。根据法律有关不可抗力之规定及《租赁合同》第十四条之约定，现正式发函通知贵方：于2020年5月1日提前解除（以本函送达贵方之日起满60日为准）贵我方双方的《租赁合同》及相关补充协议（如有）。我司将按照《租赁合同》第十五条的约定在合同解除后10日（如解约日疫情相关限制措施仍未结束，则顺延至疫情相关限制措施结束后10日）内进行撤场并向贵方返还租赁房屋。待撤场结束后，请贵方配合与我司办理租赁房屋交接手续，否则视未我司已按约将租赁房屋交还给贵方。同时，鉴于此疫情属不可抗力，根据相关法律规定、合同约定及当地政府对疫情期间的减租政策，请贵方对于我司疫情期间的租金、可能产生的占用费及闭店补偿金予以免除；并根据免除的租金确定其他合同约定的费用。感谢贵方的理解和支持，请贵方尽快与我司协商善后事宜！特此函告！”济南苏宁小店将该告知函通过邮寄方式交付给朱清山，朱清山于2020年3月7日收到该邮件。 2020年3月31日，济南苏宁小店再次向朱清山发出交还租赁物的函，该函中载明：朱清山，鉴于贵我双方租赁合同已于2020年5月8日解除，为减少贵方损失，便于贵方立即开展招商工作，我司已于合同解除后立即展开并完成撤场工作，且在前期函件中多次通知贵方办理租赁物交接手续，但贵方至今未配合办理交接。现就有关贵我双方租赁合同项下租赁物交接事宜，再次函告如下：鉴于贵方迟迟不与我司办理租赁物交接手续，我司已对租赁物腾空现状进行拍摄取证，并随函付寄租赁物钥匙，贵方可随时进入并行使对租赁物的占有、使用等一切合法权利。自此，我司已将房屋正式交还予贵方，此后因该房屋产生的一切费用及责任均应由贵方承担。另建议贵方尽快启动招商工作，避免人为扩大损失。请贵方尽快派人与我司协商善后事宜。特此函告！”济南苏宁小店将该函件与钥匙通过邮寄的方式交付给了朱清山，朱清山于2020年4月2日收到该函件及钥匙。 朱清山辩称：“济南苏宁小店搬走后，未将涉案房屋恢复原状，其将房屋返还给郝生银时支付人工费、渣土费共计12350元；双方对电费的使用方式发生变化，修改电费使用方式为先用后付，为济南苏宁小店垫付物业费、水费、电费共计9242.5元；垫付电线费15000元。”为此提交收据、发票复印件、表格各一份，照片六张予以证实。 本院认为，济南苏宁小店与朱清山签订的《租赁合同》及两份《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同及协议约定行使权利和履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在《租赁合同》第十四条约定济南苏宁小店可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知朱清山，以济南苏宁小店解除合同书面通知送达朱清山之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，济南苏宁小店不承担任何责任。朱清山于2020年3月7日收到济南苏宁小店的解除合同通知函，且其认可涉案合同及协议已于2020年5月7日解除，故双方确认济南苏宁小店与朱清山签订的《租赁合同》及两份《补充协议》解除的时间应为2020年5月7日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于退还租赁费的数额，朱清山实际收取的租金费为223480元，剩余的款项已由朱清山交付税务部门，且朱清山已给济南苏宁小店开具增值税发票，故本院认定朱清山应按年租金223480元向济南苏宁小店退还租金。关于恢复原状问题，双方签订的《租赁合同》中第十五条约定，济南苏宁小店可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，朱清山需予以配合，济南苏宁小店对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。故朱清山要求济南苏宁小店支付人工费、渣土运输费的辩称意见，本院不予支持。关于水电费的问题，朱清山提供的发票虽为复印件，但该发票中显示服务名称为生活服务、物业管理费，发票中的数额与朱清山从物业公司拍取的表格中显示的数额一致，济南苏宁小店主张电费为先付后用，但未提供该公司已支付电费的相关证据，故本院认定应从朱清山退还的租赁费中扣除水费、电费共计8371.9元。因合同中约定租赁费包含物业管理费，故朱清山要求从退还租金中扣除物业管理费的辩称意见，本院不予采信。关于电线费，因朱清山未提供相关证据予以证实其实际支付电线费，故朱清山关于要求从退还租金中扣除电线费的辩称意见，本院不予采信。综上，本院认定朱清山应退还给济南苏宁小店2020年5月7日至2020年8月19日的房屋租赁费共计为55131元（223480元÷366天×104天-8371.9元）。合同解除后，朱清山应及时退还房租租赁费，因朱清山未按时退还租赁费给济南苏宁小店造成资金占有损失，济南苏宁小店主张自2020年5月7日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算利息损失，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认济南苏宁小店商贸有限公司与朱清山签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年5月7日解除。 二、限朱清山于本判决生效之日起十日内向济南苏宁小店商贸有限公司退还房屋租赁费55131元。 三、限朱清山于本判决生效之日起十日内向济南苏宁小店商贸有限公司支付利息损失（以本金55131元为基数，自2020年5月7日起至朱清山实际付清房屋租赁费为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）。 四、驳回济南苏宁小店商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计907元，由济南苏宁小店商贸有限公司负担286元，由朱清山负担621元。保全申请费830元，由济南苏宁小店商贸有限公司负担262元，由朱清山负担568元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇二〇年十月二十二日 书记员 刘亚楠