大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7533号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街**。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：王屹，男，1983年6月26日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告王屹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威及被告王屹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付原告物业管理费5,557.03元（2018年11月1日至2020年9月30日，每月每平方米2.95元）；2、请求判令被告给付拖欠违约金1,667.11元。事实和理由：原、被告双方于2017年10月22日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后按一年一次交纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内交纳次年物业服务费。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻石湾***号业主，自2018年11月1日起至2020年9月30日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计7,224.14元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告王屹辩称，被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积、物业费期间、物业费的收费标准无异议。2.95元服务标准应当是星级服务的标准，但原告的服务未达标准，存在以下问题：1、小区没有独立的垃圾排放地点，排放在被告楼下对面，味道大，影响生活，被告多次反馈，均未予解决，后被告多次投诉，才由政府出面解决，垃圾堆放问题影响了被告两年的生活。2、小区外围公建业主私自下挖地面，存在安全隐患，导致停车场入口塌陷无法进入，影响了业主进入停车场。3、、地下停车场、电梯没有手机信号被告家属曾经受伤，因没有手机信号无法联系人，被告反映给原告，至今没有解决。4、被告家东阳台窗户漏雨，原告只查看不维修，入户门漏风，原告维修多次未修好，冬天密封性差温度低。5、、地下停车场的灯以节能为由只开一半无保洁清扫，设计不合理仅开放一个入口而其他两个关闭，路狭窄无法保证通行，湿度超标未及时除湿，停车场入口没有人维持秩序，高峰期无引导员，人车混行以及车辆存在违停乱停现象。6、物业服务不到位，物业服务质量下降：保安的配置和构成由30-35岁更换为50-60岁、人员减少；小区中间花园的喷泉不喷水；在业主群内寻求物业人员帮助，无回复、不解决；拒绝被告加入业主大群；电梯内安装防护板堵住排气通道、防护板破损不拆除；被告的铁制车被人扔到楼下，原告不配合报警；巡检不到位、单元门损坏不报不修；园区消杀后还有蚊虫；疫情期间未对业主进行测温；未放下卷帘门；7号楼的违建未解决有安全隐患；月报虚假未看到过月报。7、正常缴纳物业费有一个专属APP，但被告因投诉过多业主权限被剥夺，导致被告无法缴费、无法投诉，未收到催缴物业费通知单、也无人催缴。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区***号业主，房屋面积81.9平方米。原、被告于2017年10月22日签订了《前期物业服务协议》，约定高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.95元；物业费自业主与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的房屋交付之日起计收；交纳方式为每年预交纳一次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后按照一年一次交纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内交纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。本协议自签订之日起生效，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。《前期物业服务协议》签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2018年11月1日起至2020年9月30日的物业服务费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2.95元，交纳方式为每年预交纳一次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后按照一年一次交纳，具体时间为当年物业服务费到期前一个月内交纳次年物业服务费；被告应当按照协议的约定交纳物业费。被告现拖欠2018年11月1日起至2020年9月30日止的物业费5,556.92元（2.95元/月/平方米×81.9平方米×23个月），借故拖欠无理，故原告主张被告支付物业费5,557.03元的诉讼请求，本院仅支持5,556.92元，原告主张超出部分，不予支持。关于被告辩称的垃圾排放点问题，本院认为，该排放点并非由原告设置，且相关部门已出面协调解决完毕，被告的该项辩驳意见不能构成被告拒交物业费的合理理由，本院不予采纳。关于被告辩称其他业主私自下挖地面问题，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权，且原告已上报执法部门并催其改正，因此不能以此免除被告交纳物业费的义务。关于被告辩称因投诉过多缴费APP被剥夺权限问题，本院认为，缴纳物业费或者投诉物业服务不满的方式有多种，并非必须通过该软件，被告是否有使用该软件的权限，并不影响其缴纳物业费或行使其业主权利，因此该节不能成为被告拒交物业费的理由。但原告作为物业服务单位，在接到业主投诉时，应当积极解决，及时反馈，以无效投诉过多为由取消被告缴费APP业主权限，并不能更好的解决问题。被告作为小区业主对于原告存在的问题，可以进行反映及投诉，但问题的解决都需要一定时间，并非即刻就能解决，应当给对方合理的解决时间，短时间多次重复的投诉，同样不利于更好的解决问题，希望双方能互相体谅，以积极的态度及合理的方式方法解决存在的问题。关于被告辩称的停车场存在的问题、房屋存在问题未维修、物业服务质量下降等物业服务未到标准的问题，本院认为，原告在物业服务方面确有需要改进之处，应在今后的物业服务过程中不断提高服务质量。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，故本院不予支持。关于逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告王屹于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币5,556.92元（自2018年11月1日起至2020年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告王屹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇二〇年十月九日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。