四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13158号 上诉人（原审原告）：成都新兴汽车城开发投资有限公司。住所地：成都高新区高朋大道**。 法定代表人：陈嘉伟，董事长。 委托诉讼代理人：廖潇，四川凡高律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川港宏西物时代汽车销售有限公司（曾用名：四川港宏时代汽车销售有限公司）。。住所地：成都高新区火车南站西路** 法定代表人：张庆，总经理。 委托诉讼代理人：刘艳，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李亚芯，四川君合律师事务所律师。 上诉人成都新兴汽车城开发投资有限公司（以下简称新兴公司）因与上诉人四川港宏西物时代汽车销售有限公司（以下简称港宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院(2018)川0191民初5008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新兴公司上诉请求：一、请求依法撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院(2018)川0191民初5008号民事判决；二、依法改判港宏公司按照市场价每年496.18万元的标准补足2016年6月1日至2018年6月1日期间的土地及建筑物租金共计6579530元；三、一、二审诉讼费用由港宏公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，程序违法。一审判决采信四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司（以下简称鼎泰公司）作出的错误的《评估报告》中的评估结论，属于事实认定错误；一审法院未举示另一评估机构的评估报告的情况，属于程序违法。1、根据新兴公司与港宏公司的申请，一审法院分别委托鼎泰公司、深圳市世联房地产评估有限公司成都分公司（以下简称世联成都分公司）对案涉土地及建筑物的租金市场价格按工业用地、商业用地分别进行司法评估，但一审法院却仅提供了一份鼎泰公司的评估报告，未举示另一评估机构世联成都分公司的评估报告，也未告知评估结果，其审判程序存在违法。2、鼎泰公司作出的《评估报告》从程序上、从评估方法上均存在严重错误。新兴公司在庭审中就该报告中存在的程序违法问题进行了详细的阐述，其中，新兴公司认为该评估报告所依据的材料未经双方进行质证，评估机构便将未质证的证据作为评估的基础资料，其程序严重违法。二、因租赁土地性质由工业用地变为商服用地，新兴公司履行《租赁合同》的成本显著增加，租金应当上调。《租赁合同》第九条表明对土地租金的计算标准是参考了新兴公司的土地投入的，租赁土地由工业用地变为商服用地，新兴公司是支付了高额的土地出让金，总投入远远不止527万元。土地投入增加，土地租金计算的基数也应上调。三、《租赁合同》约定按照市场同类物业平均水平对租金进行调整，原审采纳的租金评估价格是按照工业用地作为假设条件作出的评估意见，而案涉土地的实际用地性质为商服用地，评估价格不具有客观性。四、原审认定的租金标准调整的起算点有误。新兴公司于2016年7月到2017年间向港宏公司发函要求调整租金，港宏公司拒绝，新兴公司虽于2018年1月1日向法院提起诉讼，并不能当然视为对2016年6月1日至2018年1月1日的权利放弃。五、新兴公司2016年7月18日向港宏公司发出的沟通函，租金标准的调整是遵循了《租赁合同》，地面建，地面建筑按投入的13%/年计算85万/年），土地租金参考港宏公司承租的斯巴鲁4s店租金（半工业用地半商服用地）18万/年/亩上浮50%（全商服用地14.75亩），按27万/年/亩计算租金，合计496.18万/年（约42元/月/平方米），也低于周边同档4s店平均水平租金108元/月/平方米。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，请求依法改判。 港宏公司辩称，1、港宏公司对一审法院判决租金上涨的标准予以认可，但对租金涨价的计算点不认同。没有办理房屋产权证的责任不在港宏公司，根据《租赁协议》第二十五条约定，应按原租金80%计算租金。2、在案涉土地办理土地证之前，新兴公司与港宏公司共同盖章确定的补充说明与情况说明，这两份书证证明说明不管土地怎么变性，双方应按照原来的合同履行协议。3、2004年6月2日双方签订了两份合同：即一份租赁合同和一份买卖合同。港宏公司租赁土地是为了以后购买土地和建筑物，不能按照后续上涨的标准既上涨租金又上涨土地及建筑物的购买成本，买卖合同约定购买土地和房屋标准是按照最后实现土地取证的成本加价。4、关于土地评估，双方一审都申请了鉴定，新兴公司按照商业用地标准计算租金，港宏公司按工业用地计算租金，因基于合同约定按照同类进行计算，工业用地满足我们开办4S店的要求，法院鉴定出来每年租金是162.22万元/年。新兴公司对商业用地的鉴定不符合鉴定条件。 港宏公司上诉请求：1、依法撤销成都高新技术产业开发区人民法院作出的(2018)川0191民初5008号民事判决第一项，并依法改判驳回新兴公司全部诉讼请求；2、一审、二审的案件受理费全部由新兴公司承担。事实与理由：一、原审事实认定错误。1、原审法院认定以新兴公司起诉时间作为租金标准调整的起算点错误。首先，租金调整属于合同变更，应严格按照法律规定和合同约定执行，《租赁协议》对于租金调整周期有明确的合同约定，租金标准即便调整，也应当自本案生效判决确认之日起的下一个五年开始执行。其次，诉讼只是权利主张的一种方式，可用于中断诉讼时效，但法律并未赋予其额外的效力，没有法律规定起诉之日应当作为合同变更的起算点，故应当以起诉后生效判决确认合同变更内容之日起作为合同变更的起算节点。最后，即便自调整的租金标准确认时的价值时点开始起算新一轮的五年周期，也应当自确认租金上涨的判决生效之日起开始执行。2、新兴公司有明显违约行为，应当承担违约责任。首先，新兴公司未按合同约定的时限取得国有土地使用权证及房屋产权证，且未举证非因其过错导致无法办证，原审法院认定由港宏公司举证未取得房产证的过错在于新兴公司，系举证责任分配错误。其次，港宏公司已经履行租金缴纳义务，但新兴公司未依照《租赁协议》的约定，履行开具租金发票的义务。最后，新兴公司恶意制造合同解除事由，企图解除合同。二、原审判决认定鉴定费由港宏公司负担系适用法律错误。首先，鉴定费应遵循“谁主张，谁负担”的原则，若鉴定对查明案件事实是必须的，则应当由权利主张方承担。其次，港宏公司因不认同新兴公司的鉴定标准，在其提起鉴定的前提下针对同一待证事实补充提起鉴定，系为查明案件事实。最后，新兴公司主张的租金调整标准过高导致双方无法协商一致，其作为败诉方，应当负担本案产生的诉讼费、鉴定费，原审法院认定鉴定费的承担与诉讼费的承担比例严重不符。 新兴公司的答辩意见与上诉内容一致。 新兴公司向一审法院起诉请求：1．请求判决确认港宏公司应按照市场价每年4961800元支付2016年6月1日至2021年6月1日期间的土地及建筑物租金；2．请求判决港宏公司向新兴公司补足2016年6月1日至2018年6月1日的租金6579530元；3．本案案件受理费由港宏公司承担。 一审法院认定事实：2004年6月2日，新兴公司（甲方）与港宏公司（乙方）订立《建筑物租赁协议》，约定：“第一条、甲方合法拥有本协议项下的地块，其土地位置位于成都高新技术产业开发区光华工业园规划红线范围内，规划用途为工业用途。目前该地块的状态为（1）甲方已与成都高新技术产业开发区管委会签订《用地协议》（2003）062号，用于建设成都汽配物流中心项目。（2）甲方已付成都高新技术产业开发区部分用地款。（3）甲方的国有土地使用证正在办理过程中。第二条、甲方在上述土地中选定部分土地为乙方建设汽车4S店（不含4S店的室内装修以及各种经营设备），建成后该建筑物由乙方租用。该建筑物计划总用地面积为10050平方米（约15.07亩），净建设用地及代征地面积以实测为准，以下暂以此数据作为计算依据。该建筑物用于建设北京现代汽车港宏时代店的四位一体销售、服务中心。……第八条租用该建筑物：乙方在没有违约行为的情况下作为唯一对象有权租用甲方的该建筑物。该建筑物的租赁开始时间为甲方地面建筑竣工验收交付乙方使用时。……租赁期限为20年，到期后可续租。租赁期间内，每隔5年双方可以根据当时市场同类物业平均租金水平对租金进行调整。如双方另行签订的《土地及地面建筑资产转让协议》（附件九，该协议与本协议同时签订）生效履行，本租赁协议自然终止。第十一条租金的总额：以上土地租赁费用和地面建筑租赁费用，合计117.7万元/年（大写：人民币壹佰壹拾柒万元柒仟元整/年）。第十二条租金结算方式：每半年结算一次。在乙方开始租赁甲方建筑物时双方以书面形式明确具体的租金结算日期，乙方应在收到甲方发票后一个月以内以支票或现金方式支付租金。……第二十五条如甲方未能在5年内未能取得国有土地使用证及房屋产权证或者两者仅取得其一，处理方法为从第六年开始，甲方按当时确定的租金总额的80%向乙方收取租金，直至甲方取得资产权证为止。”。 2006年6月1日，新兴公司向港宏公司发出《四川港宏北京现代汽车4S店租金计算书（最终决算版）》，载明：土地租赁费为560500元/年，地面建，地面建筑物租赁费用为994500元/年项共计年租金1555000元。港宏公司自2005年5月1日起每半年按764500元的标准向新兴公司支付土地及建筑物租金至2020年10月31日。 2014年11月11日，新兴公司取得位于成都高新区南部园区机场路（地块二（地块二国有土地使用权证【成高国用（2014）第34041号】，土地使用权人为新兴公司，地类（，地类为其他商服用地，使用权面积（独用面积）为9860.22平方米。 2017年4月11日，新兴公司委托四川高维律师事务所向港宏公司发出《律师函》，其中就租金问题载明新兴公司多次与港宏公司沟通资产转让及租金事宜，并于2016年7月18日向港宏公司发函提出调整租金的要求，港宏公司至今未与新兴公司协商租金调整事宜，新兴公司要求港宏公司自2017年5月1日起，按土地及建筑物年租金总额496.18万元/年的标准向新兴公司缴纳租金。 2017年4月17日，港宏公司就上述律师函发出《回函》，意见为“我方无任何违约行为，贵方不得单方面提高租金、要求我方拆除临时性功能用房，也不得要求我方承担相应的违约责任。请贵司严格按照《建筑物租赁协议》《土地及建筑物资产转让协议》第四条之约定履行己方义务，我方也将按协议约定条件受让土地及建筑物资产。”。 一审另查明，四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司就案涉土地及建筑物的市场租赁价格以工业用地作为假设条件做出评估意见，评估总价为162.22万元/年。港宏公司向四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司支付鉴定费89874元。 一审法院认为，新兴公司与港宏公司订立的《建筑物租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据《建筑物租赁协议》约定，租赁期间内每隔5年双方可以根据当时市场同类物业平均租金水平对租金进行调整，同时约定双方协商一致可调整租金，但双方未协商一致的情况下，一方以提起诉讼的方式主张按照合同约定的调整标准调整租金，是当事人的合法权利，不能以双方未约定诉讼调整而排出一方当事人提起诉讼的权利，故一审法院对港宏公司认为新兴公司无权通过诉讼方式上涨租金的答辩意见不予采纳。对新兴公司提起诉讼前2016年6月1日至2018年1月1日期间的租金上涨的主张因双方未协商一致上涨，一审法院对新兴公司主张补足的诉讼请求不予支持，对提起诉讼后期间主张补足的诉讼请求予以支持。 对于租金调整所依据的标准，《建筑物租赁协议》明确约定为根据当时市场同类物业平均租金水平对租金进行调整，对于双方争议的“当时市场同类物业”是否将案涉租赁土地现在的性质纳入租金调整的考虑因素，一审法院认为，《建筑物租赁协议》中明确约定了租赁土地的性质为工业性质，在租赁期限内土地性质发生变化，由工业性质变更为商业性质，土地自身价值因此升高，但就租赁土地及地上建筑物的使用价值而言并未因此显著提高，新兴公司以市场同类商业用地的标准调整租金不符合协议约定，一审法院对其主张不予采纳。案涉土地及地上建筑物的租金标准在合同约定的工业用地的前提下参考市场同类物业确定。经评估，案涉土地及建筑物的市场租赁价格以工业用地作为假设条件做出的评估总价为162.22万元/年。上述评估意见一审法院予以采纳，对于新兴公司主张评估程序、评估方法及评估范围不合法的意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。对于新兴公司的第一项诉讼请求要求确认土地及建筑物的年租金金额，系本案需审理查明的事实，并非确认之诉的标的，故在判决主文中不予列明。 《建筑物租赁协议》约定租赁期间内每隔5年双方可对租金进行调整，该约定视为对租金调整的最短间隔期限进行明确，即两次租金调整间隔的期间不少于5年，该协议订立后，未就租金进行过调整，已超过5年的调整间隔期。但该条协议内容并未明确排除一方在经过调整的时间节点后提出调整的权利，必须等下一个五年的调整节点方能再次提出调整，故一审法院对港宏公司主张自生效判决之日起的下一个五年开始调整的意见不予采纳。如前所述，在双方无法协商一致的情况下新兴公司有权以诉讼的方式主张调整租金，新兴公司于2018年1月2日向一审法院提起诉讼，评估的租赁价格为162.22万元/年，故港宏公司应当自2018年1月2日起五年期间按照162.22万元/年的标准支付租金，新兴公司诉请港宏公司补足至2018年6月1日的租金数额为38556.71元【计算方式：（1622200-764500＊2）＊151/365】。 对于港宏公司主张因新兴公司违约而应当按租金总额的80%的标准支付租金的意见，一审法院认为，《建筑物租赁协议》第二十五条约定减少支付租金的事由为未在5年内取得国有土地使用权证及房屋产权证，或两者仅取得其一，港宏公司主张新兴公司未及时开具发票及未按约履行并恶意解除《土地及地面建筑资产转让协议》的理由不属于合同约定的少付租金的事由，且案涉土地已取得国有土地使用权证，但尚未取得房屋产权证，港宏公司无证据证明未取得房屋产权证的过错在于新兴公司，故一审法院对港宏公司该主张不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、港宏公司于判决生效之日起十日内一次性向新兴公司补足2018年1月2日至2018年6月1日的租金38556.71元。二、驳回新兴公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取28928元，由新兴公司负担28546元，由港宏公司负担382元。鉴定费89874元，由港宏公司负担。 本案二审期间，双方当事人均没有新证据提交。本院二审审理查明的事实除一审查明的事实外，另查明，1、2004年6月2日，新兴公司与港宏公司签订《建筑物租赁协议》的同时，另行签订了《土地及建筑物资产转让协议》，该协议约定：在新兴公司取得国有土地证之日起，港宏公司应当在一个月之内支付土地款的70%，国有土地过户手续完成后再支付30%。合同涉及的土地面积和建筑物面积均以实测面积为准，由此涉及的金额变化做相应调整。2、2013年4月22日，新兴公司与港宏公司出具情况说明，载明考虑到双方的深入合作，新兴公司将港宏公司所在地块单独办理国土证（属于商业用地一部分）。同日双方又出具补充说明，载明前述说明仅用于办理相关国土手续，说明中内容对双方不具有约束力，对双方不产生任何的权利义务，对双方原先约定不产生任何影响。 本院认为，新兴公司与港宏公司订立的《建筑物租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应当恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、案涉租金的缴付标准；2、租金标准调整时间点的确认；3、新兴公司是否存在违约行为以及是否应当按租金总额的80%的标准收取租金；4、一审采纳港宏公司的鉴定意见以及鉴定费的负担是否错误。对此，本院分述如下： 关于案涉租金的缴付标准的问题。新兴公司称因租赁土地性质由工业用地变为商业用地，新兴公司履行《租赁协议》的成本显著增加，租金应当按照商业用地性质以及实际投入资金比例上调。对此，本院认为，首先，《建筑物租赁协议》中明确约定了租赁土地的性质为工业性质，租赁用途为港宏公司开办汽车4S店，在租赁期限内土地性质发生变化，由工业性质变更为商业性质，土地自身价值因此升高，但就租赁土地及地上建筑物的使用价值而言并未因此显著提高，新兴公司以市场同类商业用地的标准调整租金不符合协议约定。其次，根据2013年4月22日出具的情况说明以及补充说明显示，新兴公司将土地变性时明确了对双方原合同约定不产生任何影响，在工业用地与商业用地价值存在较大差距的情况下，双方并未就租金的上涨另行约定，反而强调“对双方原先约定的责权利不产生任何影响”，因此租金标准亦应当依照《建筑物租赁协议》约定，即工业用地性质项下租金标准履行，故一审法院按照案涉土地及建筑物的租金标准在工业用地前提下参考市场同类物业确定租金标准并无不当，本院予以维持。 关于租金标准调整时间点的确认。本院认为，《建筑物租赁协议》约定租赁期间内每隔5年双方可对租金进行调整，该约定视为对租金调整的最短间隔期限进行明确，即两次租金调整间隔的期间不少于5年。该协议订立后，双方未就租金进行过调整，已超过5年的调整间隔期，但该条协议内容并未明确排除一方在经过调整的时间节点后提出调整的权利，也并未限制此情形下必须等下一个五年的调整节点方能再次提出调整，故港宏公司上诉主张自生效判决之日起的下一个五年开始调整不能成立。如前所述，在双方无法协商一致的情况下，一审法院以新兴公司提起诉讼的时间判决港宏公司补足至2018年6月1日的租金正确，本院予以维持。对新兴公司提起的诉讼前2016年6月1日至2018年1月1日期间的上涨租金因双方协商不成，且新兴公司实际已经按照原协议收取租金，一审未支持该阶段上涨租金并无不当，本院予以维持。 关于新兴公司是否存在违约行为以及是否应当按租金总额的80%的标准收取租金的问题。本院认为，根据双方签订的《建筑物租赁协议》第二十五条的约定，新兴公司在五年内没有取得国有土地使用证及房屋产权证或者两者仅取得其一即要承担违约责任。本案中，国有土地使用证客观已经取得，不能取得房屋产权证的原因不能完全归责于新兴公司，且港宏公司并未提供证据证明未取得房屋产权证的过错在于新兴公司，故对港宏公司的该上诉主张，本院不予支持。 关于鉴定意见以及鉴定费的负担是否错误的问题。本院认为，一审中所采纳的鉴定意见系港宏公司提出申请并由一审法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，新兴公司并未提供足以推翻其证明力的相反证据加以反驳，人民法院应当对其证明力进行确认，故一审法院采纳该鉴定意见并无不当，本院予以认可。至于鉴定费的负担的问题，根据“谁主张，谁负担”的原则，该证据是为了证明港宏公司应当依照工业用地标准计算租金并以此进行缴付，应当认定为港宏公司为了达到自己的证明目的而进行的鉴定，费用应当由港宏公司承担。故一审法院认定港宏公司负担鉴定费并无不当，本院予以维持。 综上所述，新兴公司以及港宏公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费58621元，由成都新兴汽车城开发投资有限公司负担57857元，由四川港宏西物时代汽车销售有限公司负担764元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇二〇年十月九日 书记员 何浩铭