四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7711号 原告：张馨月，女，1994年8月18日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：喻言，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晗，四川发现律师事务所律师。 被告：张红军，男，1972年2月9日出生，汉族，住河北省邯郸市大名县。 委托诉讼代理人：江发云，四川蜀都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫雷，四川蜀都律师事务所律师。 被告：四川梵泊精品酒店管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段********。 法定代表人：徐琼，职务不详。 委托诉讼代理人：江发云，四川蜀都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫雷，四川蜀都律师事务所律师。 原告张馨月与被告张红军、四川梵泊精品酒店管理有限公司（以下简称梵泊酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，张馨月的委托诉讼代理人喻言、朱晗，张红军及其委托诉讼代理人江发云，梵泊酒店公司的委托诉讼代理人江发云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张馨月向本院提出诉讼请求，请求判令：1.张红军、梵泊酒店公司向张馨月支付2020年2月15日至2020年6月2日（3.6个月）期间的租金291204元；2.张红军、梵泊酒店公司向张馨月返还房屋，并按80890元/月的标准向张馨月支付从合同解除之日至实际返还之日止的房屋占有使用费，暂计算至起诉至日为80890元；3.张红军、梵泊酒店公司向张馨月支付从使用之日起至房屋实际返还之日止的应付未付物业服务费27817.57元（暂计算至2020年6月2日），天然气费26029.59元（暂计算至2020年6月10日），电费及垃圾处理费等；4.张红军、梵泊酒店公司向张馨月支付代为腾退房屋而支付的公证费、搬运费、保管费等合理费用，该费用暂计100000元，最终金额以实际发生为准；5.张红军、梵泊酒店公司向张馨月支付逾期支付租金的违约金80890元，提前退租的违约金242670元；以上费用暂计849501.16元。6.本案诉讼费用由张红军、梵泊酒店公司承担。后张馨月增加诉讼请求：确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2020年6月2日解除，张红军及梵泊酒店公司腾退案涉房屋；明确诉请第三项的物业费是暂计算至2020年9月7日，为45203.55元。事实与理由：张馨月与张红军于2014年9月28日签订《房屋租赁合同》，主要约定了房屋的位置、租赁面积、租赁期限、租金等内容。2015年6月16日，双方签订补充协议，将交房时间和免租期进行了调整。2016年4月29日，双方再次约定变更租金支付方式、金额及违约责任。合同履行期间，张馨月按约交付了房屋，但张红军只支付了10万元押金，且期间也从未按时缴纳过租金。2019年12月底，张红军应于2019年12月31日前向张馨月支付2020年第一季度的租金242670元，但事实上，张红军仅在2020年3月之前，只支付了1.5个月租金。故张馨月于2020年5月28日向张红军发出了解除合同通知，张红军于2020年6月2日收到上述通知后仍置之不理。随后，张馨月为减少损失不让物业空置，在对房屋现状进行公证后，拟将其遗留的物品进行清点和搬离，但张红军却以张馨月盗窃及损毁财物为由向公安机关报案，致使张馨月仍未收回房屋，损失再一次扩大。张红军租赁案涉房屋后，又通过妻子徐琼在该房屋上注册了梵泊酒店公司，并以该公司的名义对外经营酒店，徐琼亦支付过租金，故梵泊酒店公司是案涉房屋的实际承租人及使用人，应对张红军的债务承担共同还款责任，故提起以上诉请。 张红军及梵泊酒店公司共同辩称，1.梵泊公司不应作为本案被告，因其不是合同当事人。2.关于请求支付2020年2月15日至2020年6月2日的租金的问题。2020年1月至今，均为疫情期间，因为疫情导致的经营停止在3月25日，政府强制要求停止经营所造成的损失，尤其是本案的租金损失是由于不可抗力导致。根据民法总则、合同法以及合同约定，应当互不追究违约责任，就损失部分按照公平原则进行分担。因张馨月单方面停电，致使酒店员工全部辞职，致使合同目的落空，张红军在2020年4月13日向张馨月发出解除合同的通知，合同已于2020年4月14日解除，因此，张馨月主张4月15日至6月2日的租金于法无据。3.针对第二项诉讼请求，张红军向张馨月发出解除合同通知后，张馨月也向张红军发出解除合同通知，但张馨月在发出解除合同通知的同时提出腾退房屋并且更换了承租房屋的钥匙，致使张红军对腾退承租的房屋已经实际丧失了占有权、控制权、收益权。因此，张馨月主张房屋的占用费与事实不符。4.针对第三项诉讼请求，从2020年4月14日起至今，张红军就没有占有使用房屋，特别是6月2日之后，房屋的占有权已经通过张馨月的更换钥匙的行为变更为张馨月，只因物业费、天然气费、垃圾处理费等应当由具体的明细与发票，根据公平合理原则进行分摊，即由物业公司、双方进行分摊，因为张红军在疫情期间并没有使用房屋。5.针对第四项诉讼请求，张红军实际进行了房屋腾退，把酒店客房电视机搬入了办公室，并且对办公室门锁进行了更换，对该行为所产生的费用应当提供合法有效的发票。具体由谁来承担由法院裁决。6.针对第五项诉讼请求，本案因为疫情不可抗力属于法定免责事由，张馨月无视法定免责事由，单方面根据补充协议二认为张红军违反约定擅自停电7天，给张红军造成不可挽回的损失，致使租赁合同的目的无法实现。因此，本案租赁合同解除的责任是由于张馨月造成，张红军不应当对张馨月的违约行为承担责任。综上，请求驳回张馨月的全部诉讼请求。 （2020）川0193民初7974号原告张红军与被告张馨月房屋租赁合同纠纷一案与本案系关联案件，张馨月与张红军均认可在（2020）川0193民初7974号案件庭审中陈述的事实与意见作为本案的意见。本院经审理认定事实如下：2014年9月28日，张馨月（甲方）作为出租方，张红军（乙方）作为承租方，签订《房屋租赁合同》，主要约定：房屋坐落于成都市高新区天府大道XXX号东方希望天祥广场，建筑面积1446.31平方米，租赁期限自2015年7月1日至2025年6月30日，租金标准为第一年、第二年55元/平米/月，租金每两年递增8%。因清水房租赁期满装饰装修残值按照行业惯例进行处置（不能移动的装饰装修不能拆除和故意损坏，其他可移动的设备物品乙方可进行搬迁，或其他的协商处理）。房屋押金159094元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除依约定抵扣依法应由乙方承担的费用、租金以及乙方依法应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品，设备设施，双方进行验收、结清各自的费用。租赁期间的燃气费、物业费由乙方承担，本合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。应不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。甲方有第六条、第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金。乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按当月月租金标准向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方须提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的300%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。 2015年6月16日，双方签订补充协议，主要约定：交房时间调整为2015年6月20日；免租期3个月，从2015年6月30日起算至2015年9月30日；物业管理费从2015年7月1日起由张红军支付。 2016年4月29日，双方再次签订补充协议，主要约定：租金支付时间按季支付，由原合同提前15天支付变更为提前1天支付；租金标准为第一年、第二年调整为（从2016年4月1日起到2017年6月30日止）48元/平米/月。其他条件包括递增按原合同执行。（第三年在48元/平米/月基础上递增）；张红军拖欠租金超过15日，张馨月有权通过停水停电手段催收房屋，张红军拖欠租金超过3个月，张馨月有权立即单方解除合同，收回房屋，对于张红军无需任何补偿。 上述合同签订后，案涉房屋进行了装饰装修用于开设酒店。张红军已支付截至2019年12月31日的租金和保证金100000元。张红军支付2020年一季度的租金情况如下：于2019年12月31日支付了60890元，于2020年1月2日支付了10000元，于2020年1月6日至了10000元，于2020年3月28日支付了40445元。在庭审过程中，张红军称上述款项系支付的2020年1月份租金80890元，3月份的半个月租金40445元。张馨月对上述金额无异议，对支付的租金期间有异议，认为该笔租金是支付的2020年1月1日至2020年2月14日期间的租金。 因受新冠肺炎疫情的影响，在案涉租赁房屋开设的酒店在2020年1月26日至2020年3月27日期间停止营业，后于2020年3月28日复工营业。 2020年2月至4月期间，张馨月的母亲张纯多次通过微信或函件的形式向张红军催收租金。双方的微信记录显示，张馨月的母亲张纯向张红军提出，如果张红军于2020年3月10日前支付了2020年3月份的房租，张馨月可以免收张红军2020年2月份的房租，但双方未达成一致意见，张红军亦未在2020年3月10日前支付2020年3月份的租金。后张红军于2020年3月28日支付了半个月租金。 2020年4月1日至2020年4月6日期间，张馨月对案涉租赁房屋停止水电供应，于2020年4月7日恢复水电供应。 在案涉房屋开设的酒店于2020年4月13日再次停止营业。同日，张红军向张馨月发送了《解除合同通知书》，主要载明：今年1月以来，因新冠肺炎疫情原因，酒店从2020年1月26日至2020年3月27日停止营业，没有任何收入，仍然支付了2020年3月下半个月的房屋，但由于张馨月于2020年3月23日聚集多人到酒店催收房租，且于2020年4月1日擅自拉闸断电断水断网长达7天，导致酒店不能正常营业，员工们纷纷辞职，导致合同目的不能实现，故自通知发出的次日解除《房屋租赁合同》，并在10日内协商酒店的转让等事宜。在庭审中，张馨月称已收到该通知。 2020年5月28日，张馨月向张红军发送律师函，主要载明：张红军从2020年1月起就拒绝支付房租，拖欠租金已超过3个月，已经构成根本违约，在收到本律师函之日，即解除《房屋租赁合同》及其《补充协议》，并应支付至搬离房屋时的租金和物业费、燃气费等相关费用，支付逾期付款的违约金80890元和解除合同的违约金242670元。要求张红军于2020年6月2日腾退房屋，若超期未腾退则张馨月自行收回房屋，对于你方遗留的物品按废弃物处理，处理该事项产生的费用及损失由张红军自身承担。张红军于2020年6月2日收到该函。 2020年5月底，张馨月将案涉酒店的部分财物（前台物品、房间电视机）转移到酒店某一间办公室，并更换锁芯上锁。在庭审过程中，张馨月述称，因张红军停止经营人去楼空，整个酒店属于敞开式，任何人员都可以自由进出，为了防止相关财务丢失导致双方产生纠纷，在物管公司的见证下，将酒店的某一间办公室的锁芯更换放入了前台相关物品和房间的电视机，其他房间的物品、钥匙和门锁都没有变动。张红军述称，张馨月更换了酒店办公室的锁芯，其他房间的锁没有更换，接待大厅是敞开式的，但房间是需要钥匙才能进入的，钥匙都在被锁的办公室内，张馨月单方面更换门锁，以实际行动表明双方已经终止了租赁合同并退还了租赁房屋，至于部分动产没有搬离的原因系张馨月更换锁芯的原因导致客观上不能搬离。双方发生争议后，通过报警等方式进行协商，但未达成一致意见，酒店内物品仍然保持现状。 另查明，案涉房屋系张馨月所有，张纯系张馨月母亲，张馨月授权张纯代为处理案涉房屋租赁的相关事宜，案涉房屋的具体地址为成都市高新区天府大道中段500号1栋5楼501-524号，建筑面积共计1446.31平方米。 再查明，案涉租赁房屋欠缴2020年1月1日至2020年6月2日的物业服务费27817.57元，及截至2020年6月10日的燃气费26029.59元。 在庭审过程中，张馨月表示鉴于新冠肺炎疫情带来的影响，在本案中同意免收张红军一个月租金。 本院认为，张馨月与张红军签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，各方均应按约履行各自的义务。 关于合同解除的问题。张红军辩称，因新冠肺炎疫情原因导致酒店经营困难，且张馨月断掉了酒店的水电供应长达七天导致员工辞职和顾客流失，租赁合同的目的不能实现，于2020年4月13日向张馨月发出了解除合同通知，租赁合同已于2020年4月13日解除。本院认为，首先，新冠肺炎疫情确实给酒店行业带来了冲击，但酒店停止营业的期间为2020年1月26日至2020年3月27日，酒店已于2020年3月28日复工营业，租赁合同的租赁期限长达10年（2025年6月30日到期），疫情影响的期间是短暂的，租赁合同的目的并非不能实现。其次，张馨月对酒店采取断水断电的措施亦是双方约定的催收方式，即使在新冠疫情期间，确实存在情势变更的情形，但在双方协商处理后，已于2020年4月8日起恢复供水供电，此时，租赁合同的目的仍然能够实现。故张红军以不可抗力因素和合同目的不能实现的原因主张解除合同的意见，本院不予支持，张红军没有合同约定和法定的解除权。张红军应当于2019年12月15日支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金242670元。因张红军未于2020年3月10日前支付2020年3月份的房租，故张馨月免除2020年2月份房租的条件没有成就，故张红军支付的121335元系2020年1月1日至2020年2月14日期间的租金。补充协议约定，张红军拖欠租金超过3个月，张馨月有权立即单方解除合同，收回房屋，对于张红军无需任何补偿。张红军未按约支付租金超过3个月，且案涉酒店停止营业，张红军亦表示没法缴纳租金，故张馨月有权解除合同，合同解除之日为张红军收到律师函之日，即2020年6月2日。合同解除后，张红军应当腾退并返还案涉租赁房屋。 关于租金和房屋占用费的问题。双方的争议焦点为1.张红军能否以已于2020年4月13日停止经营的理由主张免交2020年4月13日之后的租金。2.张馨月于2020年5月底更换了酒店办公室的门锁后，能否视为张馨月已收回房屋。针对第一项争议焦点，张红军因其自身原因停止经营，且租赁合同并未解除，张红军也在占用案涉房屋，故其不能免交租金。针对第二项争议焦点，酒店于2020年4月13日停止营业后，无任何工作人员值守酒店，酒店属于开放式，张馨月将前台的相关财务和部分房间的电视机搬到办公室并上锁，其主观上是为防止贵重物品丢失。张红军辩称系张馨月停止供应水电和换锁导致酒店既不能经营又无法腾退。本院认为，首先，案涉房屋已于2020年4月8日起恢复水电供应，具备营业的条件。其次，张馨月将贵重物品转入酒店办公室内并更换此房间门锁后，张红军从未要求张馨月交付更换的办公室钥匙，亦未有继续营业的打算，故张馨月换了办公室的门锁并不是张红军停止营业的原因，亦不是阻碍其营业的情况。最后，双方在腾退房屋的问题上一直处于僵持状态，在酒店停止营业后，张馨月多次要求张红军腾退房屋，在诉讼过程中，法院多次组织双方调解防止损失扩大，张红军亦明确表示不腾退房屋和无法腾退房屋。综上，本院认为，张馨月仅更换了酒店的办公室门锁，目的在于防止贵重物品丢失，并非阻止张红军继续营业或者腾退物品。张红军从未向张馨月要求交付钥匙和主动腾退酒店物品，一直处于消极的处理态度，虽未营业但持续占有案涉房屋张馨月按约交付了房屋，张红军实际使用（占用）案涉房屋至2020年6月2日，应当支付相应的租金。但本院综合考虑以下因素：1.受新冠肺炎疫情影响，酒店在2020年1月26日至2020年3月27日期间停止营业，没有任何营业收入；2.张馨月在2020年4月1日至2020年4月7日期间停止了对案涉房屋的水电供应，酒店无法营业；3.张馨月在庭审中也同意免收其一个月租金。本院根据公平原则，酌定张红军还应当支付2020年2月25日至2020年6月2日的租金共计161780元（计算方式为80890元/月×2个月），并从2020年6月2日起按租金标准80890元/月支付房屋占用费至实际腾退之日。 关于物业服务费、燃气费的问题。租赁合同约定如张馨月垫付了应由张红军支付的费用，张红军应根据张馨月出示的相关缴费凭据向张馨月返还相应费用。张馨月未向本院提交缴纳该两项费用的证据，故该项诉请，本院不予支持。 关于电费、垃圾处理费及代为腾退房屋而支付的公证费、搬运费、保管费的问题。因张馨月未提交相关的证据，故应当承担举证不能的后果，该项诉请，本院不予支持。 关于违约金的问题。合同约定了提前退租和逾期支付租金的违约责任，但考虑到新冠肺炎疫情给酒店行业带来的影响，导致酒店长达2个月停止经营，收入锐减、资金周转困难，同时，本院亦支持了房屋占用费的诉请，在一定程度上弥补了张馨月的损失，本院酌情减免张红军的违约责任。但是张红军在合同解除后未积极配合房屋的腾退导致损失扩大。本院综合考虑上述因素，将违约金综合认定为80890元。 关于张馨月要求张红军、梵泊酒店公司共同承担法律责任的问题。一是从合同签订情况来分析，租赁合同及补充协议均系张馨月与张红军签订，根据合同的相对性原则，张馨月应向张红军主张相应权利，另，未有证据证明张红军系履行职务行为。二是从合同履行情况来分析，在合同履行期间，张馨月均是与张红军在进行沟通协商，也主要是由张红军支付租金，即使张红军的妻子支付过租金，也并非以梵泊酒店公司的名义支付。双方之间的函件往来，亦是以双方的个人名义发出。三是在合同签订和履行期间，双方均未明示变更租赁合同主体，梵泊酒店公司亦未表示过加入债务。综上，张馨月要求张红军和梵泊酒店公司共同承担法律责任没有法律依据和合同依据，本院不予支持梵泊酒店公司共同承担法律责任的诉请。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认张馨月与张红军签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2020年6月2日解除； 二、张红军于本判决生效之日起五日内腾退并返还位于成都市高新区天府大道500号东方希望天祥广场，建筑面积为1446.31平方米的房屋（成都市高新区天府大道中段XXX号房屋）； 三、张红军于本判决生效之日起五日内向张馨月支付2020年2月25日至2020年6月2日的租金共计161780元，并从2020年6月2日起按月租金80890元的标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日； 四、张红军于本判决生效之日起五日内向张馨月支付违约金80890元； 五、驳回张馨月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为6148元，由张红军负担3066元，张馨月负担3082元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年十月九日 书记员  程悦