山东省泗水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0831民初1296号 原告：中国工商银行股份有限公司泗水支行，住所地泗水县人民路**。统一社会信用代码：91370831866363312B。 负责人：刘仰峰，职务：行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：颜刚，山东亚联律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐祥祯，中国工商银行股份有限公司泗水支行员工。 被告：岳都山，男，1969年9月24日出生，汉族，居民，住泗水县。 被告：日照安居房地产开发有限公司，住所地日照市莒县桃园****楼。统一社会信用代码：913723196812040710。 法定代表人：柴松军，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋明春，日照安居房地产开发有限公司员工。 被告：张连香，女，1942年12月22日出生，汉族，居民，住泗水县。 被告：岳文娟，女，2001年3月11日出生，汉族，居民，住泗水县。 被告：岳某，女，2006年4月24日出生，汉族，居民，住泗水县。 原告中国工商银行股份有限公司泗水支行诉被告岳都山、日照安居房地产开发有限公司、张连香、岳文娟、岳某金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜刚、徐祥祯，被告岳都山、被告日照安居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋明春到庭参加诉讼。被告张连香、被告岳文娟、被告岳某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司泗水支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国工商银行股份有限公司泗水支行与被告岳都山、原共同借款人韩振爱签订的借款合同；2.被告岳都山偿还原告中国工商银行股份有限公司泗水支行借款本金186090.04元及暂计至2020年2月20日的利息、罚息3894.08元，自2020年2月21日起至借款清偿之日止，按借款合同约定的利率支付利息、罚息；3.确认原告中国工商银行股份有限公司泗水支行对被告岳都山抵押的财产（泗水县圣源新天地1-3-1106号房屋）享有优先受偿权；4.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年5月27日，我行向岳都山、原共同借款人韩振爱发放一手房贷款259000元，期限240个月，贷款到期日2031年5月27日，用位于泗水县圣源新天地1-3-1106号房屋作为抵押物，莒县安居房地产开发有限公司为该笔借款提供阶段性保证，后莒县安居房地产开发有限公司变更为日照安居房地产开发有限公司。截至2020年2月20日，共欠借款本金186090.04元及利息、罚息3894.08元。被告岳都山、原共同借款人韩振爱不能按时偿还贷款本息，不论是连续还是累计未按时足额偿还贷款本息月数或次数都较多，严重违反了借款合同的约定。根据合同法相关法律规定和借款合同的约定，特此诉讼。 被告岳都山辩称，一、认可原告诉状所述事实，但我现已正常还款；二、贷款是别人用我的名字贷的，但是贷款都是我本人办的。 被告日照安居房地产开发有限公司辩称，我公司钱款已被法院查封，被告岳都山不还款，导致我公司钱款随后被法院执行，若，我公司将会向被告岳都山追偿。 被告张连香未作答辩。 被告岳文娟未作答辩。 被告岳某未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年5月27日，被告岳都山、原共同借款人韩振爱因购买坐落于泗水县圣源新天地1-3-1106号房屋向原告申请个人一手房购置贷款259000元，并于当日与原告签订《个人购房借款/担保合同》，原告及被告岳都山（借款人）、韩振爱（共同借款人）、日照安居房地产开发有限公司（保证人）在合同上签字、捺印、加盖公章。原告与被告岳都山、韩振爱及被告日照安居房地产开发有限公司在《个人购房借款/担保合同》中约定：借款金额：259000元；借款用途：用于购买坐落于泗水县圣源新天地1-3-1106号房屋；借款期限为240期，自2011年5月27日起至2031年5月27日止；借款利率：中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率6.8%，当期执行年利率6.8%，逾期浮动值30%；划款方式：由贷款人将贷款一次性划入借款人授权的日照安居房地产开发有限公司开立（莒县安居房地产开发有限公司泗水销售部）的账号为16×××29的账户上；还款账号为：62×××48，户名：岳都山；还款方式：按月等额本息还款法；共同借款人责任：涉及二人以上共同借款，任一借款人均应履行合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同。对借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上加收30%；担保方式：阶段性连带责任保证，由保证人日照安居房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，待正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证后免除保证人的保证责任。2011年5月26日，被告岳都山在泗水县房产管理局将其所有的坐落于泗水县圣源新天地1-3-1106号房屋为原告办理房屋他项权证（预抵押），证书编号为：泗房抵他字第××号。2011年5月27日，原告按照合同约定将贷款259000元支付至合同约定的被告日照安居房地产开发有限公司开立的账号为16×××29的账户上。自2019年4月起被告岳都山的贷款出现多次逾期，已超合同约定的解除合同条件成就的上限次数。截至2020年2月20日，被告岳都山、原共同借款人韩振爱尚欠原告贷款本金186090.04元及利息、罚息3894.08元未予偿还。原共同借款人韩振爱已于2019年2月4日死亡，本院依原告的申请依法追加原共同借款人韩振爱的继承人张连香、岳文娟、岳某为共同被告。 另查明，被告岳都山所购涉案房产未办理房屋产权证书。 上述事实，主要依据当事人陈述、《个人购房借款/担保合同》《个人借款凭证》、被告岳都山的还款记录、房屋他项权利证明予以证实，且均已记录在卷。 本院认为，首先，关于借款合同效力、合同解除条件及合同解除时间的问题。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，本案中，借款人与原告签订的借款合同，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、法规的强制性规定，亦没有损害社会共同利益和他人的合法权益，属有效合同。原告履行了向借款人出借钱款的义务，借款人理应履行偿还借款的义务。被告岳都山、原共同借款人韩振爱作为借款人其逾期还款行为已构成根本违约，且符合合同约定的解除情形，原告有权解除与被告岳都山、原共同借款人韩振爱签订的《个人购房借款/担保合同》。虽然原告并未向被告直接送达解除合同通知书，但其在起诉时向本院提交的诉状中明确提出了解除请求，又因共同借款人韩振爱已于2019年2月4日死亡，故本院于2020年6月16日向被告岳都山送达了诉状副本之日起，原告与被告岳都山、原共同借款人韩振爱所签订的《个人购房借款/担保合同》即告解除，在合同解除后，原告有权要求被告岳都山与原共同借款人韩振爱的未明确表示放弃继承的全部或部分继承人对剩余借款本息及合同约定的罚息、复利承担清偿责任。本案审理中，原共同借款人韩振爱的第一顺位法定继承人分别为：被告岳都山、被告张连香、被告岳文娟、被告岳某，四被告未明确表示放弃继承，故视为其均接受继承，又因被告岳都山作为案涉金融借款合同的直接债务人，故对其因接受继承而产生的债务清偿责任不再重复评价，故被告张连香、被告岳文娟、被告岳某应当在继承原共同借款人韩振爱的遗产范围内对案涉金融借款合同剩余借款的本息及合同约定的罚息、复利承担连带清偿责任。 其次，关于借款本息数额的计算问题，原告向本院提交被告岳都山的还款记录证明：截至2020年2月20日，被告岳都山、原共同借款人韩振爱尚欠原告贷款本金186090.04元及利息、罚息3894.08元尚未偿还的事实清楚，理由正当，本院予以支持。对于2020年2月20日后的正常息、罚息及复利应依据原告与借款人签订的借款合同的约定另行计算。 再次，关于原告要求就被告岳都山、原共同借款人韩振爱所购抵押房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿的问题。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被告岳都山、原共同借款人韩振爱因购房向原告申请购房贷款并以其购买的房屋办理商品房抵押预告登记。抵押权预告登记表明权利人享有了请求办理抵押权本登记的权利，但抵押权并未当然设立。同时预告登记是相对于本登记而言的登记，是属于保障将来实现物权的登记，其本身不能发生物权登记效力。故原告无权就被告岳都山、原共同借款人韩振爱购买的案涉房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。 最后，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，原告、借款人、保证人三方签订的借款合同中担保条款，系当事人真实意思的表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，同时也没有损害社会公共利益和他人的合法权益，亦属有效合同，且借款合同中约定保证方式为阶段性连带责任保证，阶段性保证期间至办理完毕房屋正式抵押登记手续，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证之日止，本案借款人岳都山虽取得了房产权利证书，但是未办理完毕房屋正式抵押登记手续，故被告日照安居房地产开发有限公司作为连带责任保证人仍在保证期间内，应对借款人的借款本金及正常息、罚息、复利承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国继承法》第二十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司泗水支行与被告岳都山、原共同借款人韩振爱之间的《个人购房借款/担保合同》于2020年6月16日起解除； 二、被告岳都山于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泗水支行暂计至2020年2月20日的借款本金186090.04元及利息3894.08元，2020年2月20日后的正常息、罚息、复利按照借款合同约定的利率标准另行计算至实际给付之日止； 三、被告张连香、被告岳文娟、被告岳某在继承原共同借款人韩振爱的遗产范围内对上列第二项承担连带清偿责任； 四、被告日照安居房地产开发有限公司对上列第二项承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司泗水支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4100元，保全费1470元，由被告岳都山、日照安居房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  臧 华 审 判 员  马鹏飞 人民陪审员  郑 磊 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  常睿齐