云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1245号上诉人（原审被告）：云南乐和居地产开发有限公司。住所地：云南省文山市某某街。法定代表人：涂秀平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：太启晟，云南杨柏王律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：唐发德，男，1972年3月18日出生，汉族，云南省文山市人，住云南省文山市。被上诉人（原审原告）：张丽铭，女，1970年10月26日出生，汉族，云南省文山市人，住云南省文山市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：农春光，云南谠言律师事务所执业律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：姚传伟，云南谠言律师事务所执业律师。上诉人云南乐合居地产开发有限公司（以下简称乐合居公司）因与被上诉人唐发德、张丽铭合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月14日组织双方当事人进行法庭调查和调解。上诉人乐合居公司的委托诉讼代理人太启晟，被上诉人唐发德、张丽铭的共同委托诉讼代理人农春光、姚传伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐合居公司上诉请求：依法撤销云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3761号民事判决的第二项，改判乐合居公司向唐发德、张丽铭支付补偿款1,065,666.00元。事实和理由：一、一审法院依据鉴定意见判决乐合居公司按4,133,100.00元承担违约责任是错误的。首先，双方之间是房屋拆迁补偿安置关系，无论是货币补偿还是房屋产权调换，都是为了弥补房屋因拆迁遭受的损失。根据拆迁时第三方对唐发德、张丽铭的房屋做出的评估，其被拆迁的房屋价值为1,065,666.00元，因此，在解除双方的安置协议情况下，由于房屋已被拆除，故乐合居公司的责任是将房屋对价1,065,666.00元返还给唐发德、张丽铭，其遭受的损失仅仅是未能及时拿到补偿款所产生的资金占用损失。其次，商铺价格上涨属于自然增值，而自然增值需要以财产客观存在为物质基础，没有实物不可能出现增值。本案中由于调换的商铺并没有建成，根本不存在实物，因而不存在自然增值，用于调换的商铺的当前价值与本案没有关联。第三，商铺价格的涨跌属于商业风险，乐合居公司不可能预见商铺的价格是涨是跌。用于调换的商铺不是临街，位置又在二楼，这种商铺根本无人购买，鉴定机构评估未充分考虑市场环境，得出的结论不客观、不真实。唐发德、张丽铭辩称，本案中，双方签订拆迁安置协议后，唐发德、张丽铭将原商铺184.6平方米交由乐合居公司拆迁开发，并同意以房屋调换方式置换该公司开发的某某街片区8号楼第二层15号商铺，唐发德、张丽铭已履行了全部义务，但乐合居公司作为拆迁人至今未能交付拆迁置换的商铺，且约定的商铺由于该公司的原因已不可能存在，乐合居公司的行为已构成违约，应承担违约责任。因交付商铺已不可能，该公司应当以货币赔偿由此给唐发德、张丽铭造成的经济损失，并应按照与拆迁房屋性质相同地段区域住宅房屋的市场价值予以赔偿。一审依据评估鉴定意见作出判决正确。该评估鉴定是由一审法院指定，程序合法，结论客观公正，乐合居公司并未提出重新鉴定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。唐发德、张丽铭向一审法院起诉请求：1.依法判决解除唐发德、张丽铭与乐合居公司2013年4月23日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，并判令乐合居公司按照现市场价暂估每平方米人民币26,000.00元补偿184.6平方米商铺款，计人民币4,799,600.00元；2.判决解除唐发德、张丽铭与乐合居公司2013年11月23日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》，并判令乐合居公司赔偿可期待利益损失暂估人民币745,200.00元；3.本案诉讼费由乐合居公司负担。后变更第二项诉讼请求为：由于乐合居公司无法交付商铺给唐发德、张丽铭造成的同一位置商铺3年租金损失为745,200.00元。以上合计5,544,800.00元。一审法院认定事实：因文山市某某街片区旧城改造（房地产项目名称原为中央尚城，现为多佛城），唐发德、张丽铭（乙方）与乐合居公司（甲方）于2013年4月23日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：一、乙方位于文山城某某街片区某某寺旁B区第二层有商铺面积184.6平方米，甲方同意乙方用以上资产（含装修及各种补助）包干调换某某街片区8号楼第二层15号新建商铺，产权面积184.6平方米（新商铺位置图附后），交新房时间为2016年12月底由甲方交给乙方；二、乙方在2013年11月26日内搬迁完毕并交房交钥匙给甲方，其房屋由甲方负责组织拆除，乙方不得自行拆除。若乙方未在规定时限内交房交钥匙，甲方有权拆除乙方房屋，一切责任由乙方承担；三、甲方负责办理给乙方新商铺的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，其办证税、费按有关规定办理，乙方原房屋若有争议，由乙方承担一切责任；四、本协议自甲、乙双方签字（签章）之日起生效；五、本协议一式三份，甲方二份，乙方一份。后因乐合居公司拟建设的某某街片区8号楼第二层15号商铺面积可能超过双方约定置换的面积约36㎡左右（置换面积为184.6平方米），双方于2013年l1月23日再次签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》。协议约定：甲、乙双方于2013年11月23日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》（编号2013一478），经甲、乙双方协商：对超出184.6平方米调换新商铺产权面积的部分（约36平方米左右）最终以测绘公司测量的产权面积为准，交新房前由乙方按5,300元/㎡补房款给甲方（仅限某某街片区8号楼第二层15号新建商铺的超调换的产权面积），若开盘价低于此价，则乙方按开盘价补房款；若开盘价高于此价，则乙方仍按5,300元/㎡补房款。由于乐合居公司在建设过程中，拟置换的某某街片区8号楼新增加消防通道后，致使15号商铺不存在。双方协商未果，唐发德、张丽铭为此诉至法院。诉讼过程中，本院依据唐发德、张丽铭的申请，依法委托云南安信房地产土地资产评估有限公司对某某街片区8号楼15号商铺价值及年平方米租金进行专项鉴定。云南安信房地产土地资产评估有限公司作出云安房土资司房屋评鉴字【2020】01号《专项鉴定意见书》，评估意见为：1.文山市某某街片区8号楼第二层15号商铺评估鉴定价值为：4,133,100.00元；2.文山市某某街片区8号楼第二层15号商铺评估鉴定每平方米每年租金为1,134.20元。另查明，至本院庭审结束时，乐合居公司所建盖的文山市某某街片区8号楼仍在建设中。一审法院认为，唐发德、张丽铭与乐合居公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》系双方的真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方应全面履行协议书的内容。因双方约定用以产权置换的某某街片区8号楼第二层15号商铺已不存在，双方又不能达成一致调解意见，继续履行《房屋拆迁补偿安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》，已不能达到合同目的。故唐发德要求解除双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《房屋拆迁补偿安置补充协议》的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。因某某街片区8号楼第二层15号商铺不存在，导致双方不能履行《房屋拆迁补偿安置协议书》，唐发德原位于文山城某某寺旁Ｂ区已被拆除，而15号商铺又不存在，双方又不能达成一致调解意见的情况下，乐合居公司应承担补偿唐发德、张丽铭未能获得某某街片区8号楼第二层15号商铺损失的违约责任。唐发德、张丽铭请求乐合居公司补偿4799600.00元的诉讼请求，符合协议约定和法律规定，本院酌定支持4133100.00元，其余不实诉请，本院不予支持。唐发德位于文山城某某寺旁Ｂ区在2013年征收时的评估价值为1065666.00元，时隔七年，文山市的房地产价格已大幅上涨，仍以该评估价值作为唐发德、张丽铭的损失，有失公平，也不合理，故乐合居公司主张唐发德、张丽铭的损失为1065666.00元的辩解理由，本院不予采纳。因乐合居公司所建盖的文山市某某街片区8号楼的商铺仍在建设中，所有商铺均没有交付，故唐发德、张丽铭请求乐合居公司支付2016年12月至2019年12月租金损失745200.00元的诉讼请求，不予支持。判决：一、解除唐发德、张丽铭与云南乐合居地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》；二、云南乐合居地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付唐发德、张丽铭商铺补偿款4133100.00元；三、驳回唐发德、张丽铭的其他诉讼请求。案件受理费50610.00元，由唐发德、张丽铭负担12885.00元，由云南乐合居地产开发有限公司负担37725.00元。本案二审审理期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经征询各方当事人对一审认定的本案法律事实的意见，各方当事人均无异议。经二审审理，本院认定本案事实与一审认定一致，对一审认定的本案法律事实，本院予以确认。综合各方当事人诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：唐发德、张丽铭的房屋损失是多少，如何确定，唐发德、张丽铭的诉请是否应得到支持。对双方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和双方所举证据综合评判如下：本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案中，唐发德、张丽铭与乐合居公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》，系双方真实意思表示，协议合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。履行中，因乐合居公司自身的原因，致使双方约定置换的某某街片区8号楼第二层15号新建商铺无法按约定置换交付给唐发德、张丽铭，双方置换产权的合同目的已无法实现，唐发德、张丽铭要求解除双方签订的两个协议符合法律规定，应予解除。乐合居公司不能按时交付置换商铺已构成违约，依法应承担违约责任。关于唐发德、张丽铭的房屋损失是多少，如何确定的问题。首先，由于唐发德、张丽铭原位于某某街片区××旁××区××商铺已被乐合居公司拆除，如果置换的新商铺能如期交付的话，唐发德、张丽铭将拥有新商铺的所有权，新商铺所产生的现实价值将远远超过原商铺的价值，但置换的新商铺乐合居公司不能交付，必然给唐发德、张丽铭造成既得利益损失，乐合居公司应按新商铺目前的市场价值进行补偿，而不能以原商铺拆迁评估价1065666.00元进行补偿。乐合居公司关于唐发德、张丽铭的损失应按1065666.00元进行补偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于新商铺现市场价格是多少的问题，唐发德、张丽铭在一审时提出了评估鉴定申请，经一审法院委托云南安信房地产土地资产评估有限公司进行评估，评估价值为4133100.00元，乐合居公司虽然对该评估鉴定意见有异议，但未申请重新鉴定，也未提供相反证据推翻该鉴定意见。云南安信房地产土地资产评估有限公司对新商铺做出的评估价值为每平方米22389.31元，结合目前文山城区商业集中区域商铺的售卖情况，每平方米22389.31元的评估价值符合现实市场价，故该鉴定结论具有客观性、合理性，应予采信。据此，唐发德、张丽铭的房屋损失应以该鉴定评估的4133100.00元予以确认。唐发德、张丽铭关于要求乐合居公司按照现市场价值每平方米人民币26000.00元补偿184.6平方米商铺款的诉请，应予部分支持。唐发德、张丽铭主张的租金损失，因乐合居公司所建盖的文山市某某街片区8号楼的商铺仍在建设中，所有商铺均没有交付，唐发德、张丽铭请求乐合居公司支付2016年12月至2019年12月租金损失745200.00元的诉讼请求，应不予支持。故一审判决正确，但在采信鉴定评估意见下，却评判为“酌定支持4133100.00元”不当，应予纠正。综上所述，云南乐合居地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审评判不当，应予纠正，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50,610.00元，由云南乐合居地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长  邹祖俊审判员  郭 琴审判员  贺雯琦二〇二〇年十月二十一日书记员  伊寿芬