广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初6734号 原告：黄小平，女，1963年9月11日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：张春婷（黄小平之女）,住南宁市青秀区。 被告：广西中巽投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**金桥农产品批发市场**楼**,统一社会信用代码：91450100094637036J。 法定代表人：陈深根，该公司经理。 委托诉讼代理人：王东海，广东律点律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙文琦，女，广西乡镇企业联合会法务主办。 原告黄小平与被告广西中巽投资有限公司（以下简称中巽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄小平的委托诉讼代理人张春婷、被告中巽公司的委托诉讼代理人王东海、孙文琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄小平向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告于2017年12月17日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》无效；2、被告向原告退还合作建房费 -2- 用96000元及利息（以96000元为基数，从2017年12月1日至2019年12月31日期间，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算；以96000元为基数，从2020年1月1日起,按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计至上述款项实际付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月24日，原告通过被告发布的售房广告得知被告正在开发位于南宁市兴宁区昆仑大道北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的名为南宁云时代商贸城房屋在出售，原告到南宁云时代商贸城售楼部了解相关情况,当时的置业顾问向原告介绍南宁云时代商贸城在5年内可以办理房产证，原告于是决定购买涉案房屋。原告与被告签订购房合同时，被告向原告提供的合同为《南宁云时代商贸城合作建房协议》，原告对该合同名称及内容当即提出疑问，为何明明是买房合同却变成是合作建房合同？被告的置业顾问向原告解释，由于目前的政策和手续的原因，只能签订合作建房协议。原告出于对被告的信任，也看到确实有很多客户都在售楼部看房、买房，于是便与被告签订了《南宁云时代商贸城合作建房协议》，该协议约定：原告以320000元的总价与被告合作建设地位为南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组位于南宁市兴宁区昆仑大道北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的商业服务用地，项目名称为南宁云时代商贸城，原告可获得南宁云时代商贸城的B号楼5层09号房，建筑面积共48.67平方米，房屋使用年限为从被告交房之日起到2069年12月31日止，2019年12月31日交房，原告以分期付款形式向被告支付合作建房款，被告在交房五年内协助原告办理不动产登记证，若不能办理不动产证，被告无条件按合同原价回购该物业等事项。合同签订当天，原告便向被告支付了首期合作建房款97466元，被告向原告出具了一份《云时代商贸城收据》。合同签订后，原告施工进展极其缓慢，至今连房屋地基都没有完成，原告多次向被告询 -3- 问施工进展，被告均以各种理由搪塞。本案项目至今未取得商品房预售许可证明的规定，预售商品房应取得商品房预售许可证明且应当向预购人出示商品房预售许可证明，本案涉案房屋并未取得商品房预售许可证，《南宁云时代商贸城合作建房协议》应属无效合同。 被告中巽公司辩称：1、原、被告之间签订的南宁云时代建房协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效，合同第一条明确约定本协议甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城，第十五条第六款明确约定本协议为合作建房协议，乙方仅获相关楼房的使用权，双方均已清晰认识，双方约定合作建房构成合作关系，共担风险，合同通篇涉及的款项皆为合作建房款，原告已确定合作的建房事实，现又主张是房屋买卖，请求法院确认无效。对于原告要求确认南宁云时代合作建房协议无效的诉讼请求，人民法院应予驳回。2、合作建房协议系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方约定合作建房系合作建房关系，不是房屋买卖关系，也不是借贷关系，双方应继续履行合同义务，对于原告要求被告返还合作建房款并支付资金占用利息的诉讼请求没有事实和法律依据，人民法院应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月24日，被告中巽公司（甲方、开发方）与原告黄小平（乙方、合作方）签订一份《合作建房协议》，主要约定：第一条、合作建房依据：合作建房地块为广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组位于兴宁区昆仑大道北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的商业服务用地。甲方与广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组以合作开发经营的方式，取得该宗地块的合作开发权和特定房屋使用权。本协议甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城多功能综合楼。第三条、合作模式：二、乙方自愿出资与本协议甲方合作建房，同意按本协议 -4- 约定的时间支付建房款，同时享有约定的楼房使用面积及使用年限。三、乙方与甲方合作建房，甲方负责该楼房的建设及组织实施，包括商业服务用地的土地证、报建手续、设计、勘探、施工建设运营管理等相关工作，为此，乙方须按本协议所约定支付合作建房款，结余或亏损由甲方享有和承担。四、乙方同意按本协议第六条第2种方式向甲方支付合作建房款。同时享有相应一定面积的楼房位于本协议第一条南宁云时代商贸城B号楼5层09号房，建筑面积48.67平方米……第四条、使用年限：按本协议约定，乙方对该楼房拥有使用权从甲方交房之日起到2069年12月31日止。第五条、计价方式：该楼房的合作建房款合计总金额为320000元。第六条、付款方式及期限：第二种、分期付款：乙方在签署本《合作建房协议》的同时交纳合作建房款总额的30%即96000元。乙方须在该楼房建到地面正负零一周内交纳合作建房进度款，为合作建房款总额30%即96000元。乙方须在楼房建设达到封顶一周内，交纳合作建房进度款，为合作建房总额40%即128000元。第七条、甲方逾期交房的违约责任：除本协议第九条规定的特殊情况外，甲方如未按本协议规定的期限将该楼房交付乙方使用，按下列方式处理（按逾期时间，分别处理，不作累加)一、逾期不超过90日,自本协议第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付合作建房款万分之1.4的违约金,协议继续履行。二、逾期超过90日后，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付己交付款项万分之2(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。第九条、交付期限：甲方应在2019年12月31日前将符合本协议约定的楼房交付标准交付给乙方使用……该合同还对其他事项进行约定。原告根据合同约定向被告中巽公司缴纳合作建房款96000元。 -5- 2019年8月27日，被告中巽公司（甲方）向原告张秀群（乙方）出具一张《承诺书》，载明：“经双方友好协商，乙方其名下位于广西南宁市兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）南宁云时代商贸城的物业：Ｂ703、Ｂ509,面积：48.67㎡／套。总投资款￥640000元整，已付投资款￥192000元整。现经双方友好协商提前终止《南宁云时代商贸城合作建房协议》。甲方承诺于2019年11月30日前，甲方将乙方支付的投资款项人民币￥192000元整打到乙方指定账户”。 另查明，未见有房屋坐落为“广西南宁市兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）南宁云时代商贸城”的预售信息和房屋权属登记记录。 本院认为，一、关于案涉合同的性质和效力问题。原告黄小平与被告中巽公司签订的合同名称为《合作建房协议》，首先，从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由合作方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告中巽公司向原告黄小平出售房屋的本质属性。其次，从合作表现形式上来看，原告黄小平并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但原告黄小平并不参与建房、经营管理等事务，对被告中巽公司的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向被告中巽公司支付相应款项，被告中巽公司到期交付房屋。综上，双方签订的合同名为合作建房，实为房屋买卖。由于原告黄小平实际向被告中巽公司购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的合同为商品房预售合同。 因原告黄小平与被告中巽公司签订的《合作建房协议》实质为商品房预售合同， -6- 而中巽公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同应认定为无效。 本案所涉《承诺书》的内容系原告与被告中巽公司对购房款的退还等进行约定，该《承诺书》系原告与被告中巽公司对退款问题达成的合意，不涉及《合作建房协议》具体合同义务的履行，故该《承诺书》在性质上属于原告与被告中巽公司对既存债权债务关系的结算和清理，具有法律效力上的独立性，该《承诺书》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 二、关于原告要求被告返还购房款并支付资金占用期间利息的问题。由于原告黄小平与被告中巽公司签订的《合作建房协议》属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告中巽公司因合同取得的合作建房款96000元应当返还给原告黄小平。对于原告黄小平要求被告中巽公司支付的资金占用期间利息，被告中巽公司未取得房屋预售许可证明系其与原告黄小平签订的合同无效的原因，被告中巽公司对此负有过错。被告中巽公司应向原告黄小平支付资金占用期间利息，具体计算方式为：以96000元为基数，自2018年1月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： -7- 一、确认原告黄小平与被告广西中巽投资有限公司于2018年1月24日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议》无效； 二、被告广西中巽投资有限公司返还原告黄小平房款96000元； 三、被告广西中巽投资有限公司支付原告黄小平利息（计算方式：以96000元为基数，自2018年1月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1198元，由被告广西中巽投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 寒 -8- 二〇二〇年十月十日 书记员 陈俊超 -9- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。