湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0408民初1757号 原告（反诉被告）：候湘燕，女，1968年5月11日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：盛金良，湖南弘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘梦霞，湖南弘一律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：衡阳市金六源房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区解放西路**。 法定代表人：谢先秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊军雯，湖南南舫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琳，湖南南舫律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）候湘燕与被告（反诉原告，以下简称被告）衡阳市金六源房地产开发有限公司（以下简称金六源公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月14日对本案公开开庭进行了审理。原告候湘燕及其委托诉讼代理人盛金良，被告金六源公司委托诉讼代理人黄琳、熊军雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告候湘燕向本院提出以下诉讼请求：1、被告向原告支付未按合同约定交付房屋的违约金82443.86元（以购房本金为基数按万分之五每日的标准从2018年12月31日计算至2020年6月30日），后续违约金按上述标准支付至实际符合交房条件之日止；2、被告向原告支付未按合同约定办理房屋产权证的违约金5506.29元（以购房本金为基数按万分之一每日从2019年12月31日计算至2020年6月30日），后续违约金按照上述标准计算至原告实际拿到房屋产权证之日止；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告增加如下诉讼请求：1、请求法院判令被告按原审批的规划设计图来恢复2#、3#住宅楼之间负一层商业电梯的出入口；2、被告拆除架空层内除结构支撑以外的砖墙和门窗，以及屋顶花园的违规建设，并按原规划设计的要求进行恢复。事实与理由：原告于2016年9月20日与被告签订商品房买卖合同，合同约定总价款为300890元，支付方式为一次性付款。合同约定被告应于2018年12月30日前将商品房交付给原告使用，被告违约的，应按已付房款的日万分之五的标准向原告支付违约金。且合同另约定，被告应在房屋交付使用的365日内，办理好房屋产权证，否则按已付房款的日万分之一的标准向原告交付违约金。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，被告至今未向原告出示政府部门房屋验收合格的相关文件，原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告金六源公司反诉并答辩称，2017年12月25日，金六源公司在衡阳日报上将交房公告进行登报，内容为“我司开发的华南城市广场项目，2#、3#住宅楼合同约定的交房时间为2017年12月30日，现拟定于2017年12月30日-2018年1月10日在项目部新售楼处一楼办理交房，特此公告。”经金六源公司通知，反诉被告至今未在规定的时间收房，导致其购买的房屋至今未收房。故此，被告反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付未按合同约定收房的违约金 28313.75元（以总房款300890元为基数按万分之一的标准从2018年1月21日计算至2020年8月19日止，此后继续计算至收房之日止）；2、反诉被告向反诉原告支付房屋管理费44930.22元（以房屋总面积75.26㎡计算按1元/㎡的标准从2018年12月31日计算至2020年8月19日止，此后继续计算至收房之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 对被告提出的反诉请求，原告答辩称，根据原、被告签订的房屋买卖合同第9条约定，被告向原告交付房屋时，必须取得建设工程勘察、设计、施工、监理、开发商五方验收合格，同时取得消防部门许可使用文件，原告购买的房屋至今不符合上述交付使用条件。因此，被告上述反诉主张缺乏事实及法律依据，应予驳回。 原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织了原、被告双方进行了证据交换和质证。对其中没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其中有异议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的《政府信息不存在告知书》，拟证明原告购买的房屋不符合交付使用条件，经庭审质证，被告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告已于2019年12月23日办理了华南城市广场备案移交手续，本院经审核认为，该证明系衡阳市住房和城乡建设局于2019年11月19日就其职权范围内的事项向原告出具的告知信息，可以确定截至2019年11月19日华南城市广场项目尚未竣工验收备案的事实，故该证据与本案待证事实相关联，应作为本案的定案依据； 2、原告提供的五份视频资料，拟证明原告分别于2019年4月25日及2020年4月3日、5月21日去找开发商办理收房，但被告并未提供符合交房条件的消防许可等文件，经庭审质证，被告对该证据的真实性有异议，认为该证据来源不明，本院经审核认为，该证据系可以显示视频的拍摄地点为华南城市广场，但无法显示具体的拍摄时间，且系原告私自拍摄，无法核实视频中对话人员的主体、身份等情况，故该项目是否符合交房条件应以原告提供的公权力机关的证明为准，该视频资料不能作为本案的定案依据； 3、原告提供的建设工程规划许可证、被改成住宅层的“架空层”照片、架空层及屋顶花园视频、2019年4月24日开发商未经审批擅自调整设计公示、项目模型图、屋顶花园1照片、屋顶花园2照片、负一层平面图、2#3#楼负一层商业电梯照片、开发商要求业主签订霸王条款“补偿物业费确认书”，拟证明被告未按原审批的规划设计图来建设负一层商业电梯的出入口及以存在屋顶花园的违规建设，经庭审质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审核认为，被告开发的项目是否符合规划要求、是否存在违规建设等情形是规划、住建部门等行政机关的职权范畴，该讼争事项不属于民事案件的审理范围，故上述证据与本案待证事实缺乏关联，不应作为本案的定案依据； 4、原告提供的2020年5月15日业主收房记录，拟证明2020年5月15日业主要求收房，但开发商拿不出相关验收文件及消防许可文件，经庭审质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审核认为，该证据上没有制作主体的签章，其来源、真实性不明，该证据不能作为本案的定案依据； 5、被告提供的国有土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证以及商品房预售许可证，经庭审质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审核认为，上述证书系国家行政机关许可的文件，可以确定其真实性，该证据应作为本案的定案依据； 6、被告提供的三同时用户供用气合同、居民管道燃气安装合同、宽带网络施工及合作协议、水电设施安装检测报告、《中国建设银行网上银行电子回执》、《湖南增值税普通发票联》、《衡阳市城市供用水合同（B类：单位、法人账户）》、《中国建设银行网上银行电子回执》、业主熊金燕、易聪《湖南省电力公司电能销售专用收据》，拟证明涉案商品房在2018年8月以前已全部通水、通电、通气、网络宽带等全部设施，完全符合买受人实际居住条件，经庭审质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审核认为，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，商品房交房条件不仅要通水、电、燃气等，更要建设工程勘察、设计、施工、开发商的验收合格文件及消防许可文件，但被告并未提供后者，仅以商品房通水、电、燃气为据来说明本案讼争商品房符合交付使用条件，不能达到其证明目的，故该证据与本案待证事实具有关联，应作为本案的定案依据，但并不能达到被告的证明主张； 7、被告提供的《华南城市广场业主信息资料表》、《商品房买卖合同》、《入住协议》、《物业管理规约》、《业主（临时）管理规约》等，拟证明金六源公司于2017年12月25日将交房通知在衡阳日报刊登后，大部分业主进行了收房并装修入住，涉案房屋符合交付使用条件，经庭审质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审核认为，该证据可以证实被告向业主发出了收房通知，但房屋是否符合交房条件应以双方合同约定的交房条件为准，不能以其他业主有收房行为就理所当然认为其房屋符合交付条件，故该证据与本案讼争事实缺乏关联，不应作为本案的定案依据； 8、被告提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、衡阳市住房和城乡建设局衡建消验字（2019）第0097号《建设工程消防验收意见书》，经庭审质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审核认为，被告提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》可以证实华南城市广场2#、3#楼已于2019年7月12日经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格的事实，该证据应作为本案的定案依据，原告提供《建设工程消防验收意见书》可以证实华南城市广场2#、3#楼消防验收合格，应作为本案的定案依据； 9、被告提供的《深圳市联合创艺建筑审计有限公司函件》、《关于投诉华南城市广场开发商违法违规行为的回复》、《关于反映华南城市广场开发违法违规行为的回复》、《建设工程档案接收和移交证明书》、图纸及《图纸说明》，拟证明华南城市广场项目设计等不存在违规行为，经庭审质证，原告对该份证据的关联性有异议，本院经审核认为，被告开发的项目是否符合规划要求、是否存在违规建设等情形时规划、住建部门等行政机关的职权范畴，该讼争事项不属于民事案件的审理范围，故上述证据与本案待证事实缺乏关联，不应作为本案的定案依据。 本院经审理认定的事实如下： 2016年9月20日，原、被告签订编号为ＨＹ2016049486号的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于衡阳市蒸湘区××路××号××广场××＃××＃××＃××12015室的房屋（3.1）；该商品房单价为3998元／㎡，总价款300890元（6.2）；签订合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，剩余款项买受人应当在2016年9月20日前一次性付款（第7条）；商品房交付应当满足下列条件：取得房屋测绘报告，并取得建设工程勘察、设计、施工、监理、建设方五方责任主体验收合格，并取得消防部门许可使用文件（9.1／9.2／9.3）；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，在商品房达到合同第9、10条约定的交房条件后，出卖人应当在交付期限届满前30日内书面将查验房屋时间、、地点以及所需材料书面通知买受人可报纸公告、电话、短信方式通知交房），买受人未在首次通知的交房时间来办理收房手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，物业管理费自交房通知书约定的交房时间起计算，如果逾期10日不收房的，另按总房款的日万分之一向出卖人计付违约金（第11条）；出卖人逾期交房的（60日内），出卖人按已付房款的万分之二的标准向按日买受人支付违约金；超过60天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金（第12条）。上述合同签订后，原告于2016年9月20日向被告支付购房款60890元，于2016年11月14日向被告付清剩余购房款240000元。 2017年12月25日，被告在衡阳日报上刊登公告，载明华南城市广场2#、3#住宅楼定于2017年12月30日-2018年1月10日在项目部新售楼处一楼办理交房手续。2019年7月12日，华南城市广场2#、3#子项目经勘查、设计、施工、监理、建设方五方验收合格。2019年11月19日，原告向衡阳市住房和城乡建设局查询上述楼盘的竣工验收情况，该部门向原告出具了（2019）第8号不存告《政府信息不存在告知书》，告知原告截至查询时，华南城市广场1#、2#、3#项目尚未竣工验收备案，建设单位暂未向衡阳市城建档案移交竣工图纸。2019年12月2日，衡阳市住房和城乡建设局出具衡建消防字【2019】第0097号《建设工程消防验收意见书》，综合评定华南城市广场2#、3#建设工程消防验收合格。 本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约付清了房款，被告也应按照约定时间交付房屋并办理好产权登记手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告交房时所需满足的必要条件之一为商品房应取得勘查、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，并取得消防部门许可使用文件。被告虽然于2017年12月25日在报纸上通知业主收房，但届时本案讼争的商品房所涉建筑工程尚未经各方责任主体验收合格，直至2019年11月19日原告向政府有关部门查询时，被告仍未取得竣工验收合格及消防许可使用文件。因此，届时原告购买的商品房尚不满足合同第9条约定的交付条件，原告有权拒绝收房。被告以2017年12月25日在报纸上已发布收房公告，但原告未收房为由，要求免除己方逾期交房责任并反诉要求原告支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 原告诉请被告按照日万分之五的标准支付逾期交房违约金，并按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告逾期交房、办证给原告造成的损失赔偿额应与原告的损失相当。本案合同约定的逾期交房、办证的违约金标准综合折合年利率为21.9%（0.06%/日*365天），以此计算出的违约金为5491.24元/月（300890元*年利率21.9%÷12月），该违约金远高于原告的实际损失。鉴于此，本院结合原告所购买的房屋面积、、地段租金原告使用该房屋应付出装修等对价、逾期期间等多种因素，按照原告起诉时的市场公开报价利率即年利率3.85%计算原告的损失，为 10618.91元（自约定交房之日2018年12月30日计算至2019年11月29日共11个月：300890元*年利率3.85%÷12个月*11个月），后期损失以此标准计算至房屋符合办理产权证条件之日止，原告诉请的违约金的超额部分应予驳回。 对于原告诉请要求被告拆除架空层内除结构支撑以外的砖墙和门窗，以及屋顶花园的违规建设，并按原规划设计的要求进行恢复的请求，属于规划部门、住房和城市建设等行政部门的职权范畴，不属于民事案件的审理范围。因此，对于原告该诉讼请求，本院不予处理，原告可向相关行政部门主张权利。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告衡阳市金六源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告候湘燕逾期交房、逾期办证损失合计10618.91元（截至2019年11月29日），后期损失以原告候湘燕支付的购房款总额为基数，按年利率3.85%的标准计算至房屋符合交付办理房屋权属登记条件之日止； 二、驳回原告候湘燕其他诉讼请求； 三、驳回被告衡阳市金六源房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费999元，反诉受理费816元，合计1815元，由被告衡阳市金六源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  覃志平 二〇二〇年十月二十一日 法官助理熊艳 代理书记员  刘 佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。