广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初2955号 原告：临桂某某物业服务有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇，统一社会信用代码：。 法定代表人：高某某，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄鹏，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐晨，广西铁痕律师事务所实习律师。 被告：周某某，男，1966年1月12日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 被告：周某某，女，1964年8月25日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告临桂某某物业服务有限公司诉被告周某某、周某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告临桂某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄鹏、唐晨、被告周某某到庭参加诉讼。被告周某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临桂某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付其拖欠原告的物业费4,644元、垃圾费199.5元、二次加压费237.4元、电梯维护费171元，共计5,251.9元；二、判令被告向原告支付违约金1,575.57元；三、判令被告承担本案全部诉讼费。之后，原告临桂某某物业服务有限公司向本院提出变更诉讼请求，将第一、二项诉讼请求变更为：“一、判令被告向原告支付其拖欠原告的物业费4,696.90元、垃圾费213.5元、二次加压费254.10元、电梯维护费183元，共计5,347.50元；二、判令被告向原告支付违约金1,604.25元”。事实与理由：2017年8月15日，原告与桂林市临桂区某某业主委员会签订《物业管理合同书》，后按照合同约定进驻该小区提供物业服务。《物业管理合同书》第五条第1款约定物业服务费的标准为1.2元/㎡、垃圾费每户每月收7元、二次加压费8.33元/月、电梯维护6元/月。被告作为某某小区B1-9-3室的业主，享受了原告所提供的物业服务，但被告却自2017年8月15日起开始拖欠物业费、垃圾费,二次加压费、电梯维护费，至2020年2月29日共计欠费5,347.5元。欠费期间，经原告书面催收后被告仍拒绝支付上述费用。综上，被告享受了原告提供的物业服务却拒付物业服务费的行为违反了《物业管理合同》的约定，严重侵害了原告及其他按时交费业主的权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理，判如所请。 被告周某某答辩称，1、原告自始至终提供的物业合同为无效的复印件，且没有盖章，被告不认可，更加是违反相关诉讼法律，不尊重法庭。经查，原告物业合同未在住建部备案，请向被告公开物业合同原件。请法庭甄别。让被告作为消费者明白消费，停止侵犯被告的个人权益。原告于2017年8月违约在先。本案合同效力待定。2、请向被告公开原告物业收费标准的合法依据，根 据国家收费标准被告小区物业费为0.5元/平方米，且没有召开业主大会提价，原告与所谓的业委会签订的合同约定价格已超过国家标准，霸王条款。 被告周某某未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2013年5月7日，被告周某某、周某某购买桂林富景酒店房地产开发有限公司开发的位于桂林西城区某某房，合同约定建筑面积为135.35㎡。2017年8月15日，某某小区业主委员会（为甲方）与临桂某某物业服务有限公司（为乙方）签订了一份《某某小区物业管理合同书》，该合同第一条约定本合同所涉及的建筑区划名称为某某小区。第二条建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。第三条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定:（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护,（二）公共绿化的维护,（三）公共区域环境卫生的维护，（四）公共区域的秩序维护，（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告,（六）物业维修、更新、改造费用的帐务管理，（七）物业服务档案和物业档案的保管。第五条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用采取包干制。1、住宅建筑区划内：住宅用房1.2元／月·平方米，电梯维护每年每户收70元，二次加压每年每户100元，日常维护超100元以上报业委会用维修基金，垃圾费每户每月收7元，装修垃圾收7元每平方。非住宅用房：2元/月•平方米；电梯维护每年每户收70元，二次加压每年每户100元，日常维护超100元以上报业委会用维修基金,垃圾费每户每月收7元，装修垃圾收7元每平方。在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为2元/月/平方米。第六条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第七条按照价格法相关规定，依据上年度桂林市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调;具体调整比例由甲、乙方双方另行约定。第九条物业服务费用（物业服务资金）按（年/季/月）交纳，业主应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：（空白）。第二十一条本合同期限5年，自2017年8月15日时起至2022年8月15日时止。 同时查明，2020年3月16日，原告向被告房屋的大门张贴了《物业管理费催收通知单》，向被告催收拖欠的物业费。现原告要求起诉本院，要求被告支付2017年8月15日至2020年2月29日的物业管理费、垃圾费、二次加压费、电梯维护费及违约金。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告临桂某某物业服务有限公司受某某小区业主委员会的聘用并签订了《某某小区物业管理合同书》。该协议约定被告应交纳的物业服务费为1.2元/平方米/月，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均应依约履行自己的权利义务。原告进驻涉案小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当按照物业服务合同的约定，向原告缴纳物业服务费。经本院审核,被告周某某、周某某应按照合同约定的1.2元/月/平方米支付2017年8月15日至2020年2月29日期间的物业管理费,经计算为4,953.81元(135.35㎡×1.2元/月×30.5个月为4,953.81元)，但原告只诉请要求被告支付物业管理费4,696.9元，未超过本院审核范围，视为原告对自身诉权的处分，本院予以支持；二次加压费254.17元（按100元÷12个月×30.5个月计算为254.17元），原告诉请为237.10元，未超过本院审核范围，视为原告对自身诉权的处分，本院予以支持；电梯维护费177.92元（按70元÷12个月×30.5个月计算为177.92元），原告诉请为183元，超过本院审核范围，超过的部分，本院不予支持；垃圾费213.5元（按7元×30.5个月计算为213.5元），原告诉请为213.5元，未超过本院审核范围，视为原告对自身诉权的处分，本院予以支持。被告未按时交纳物业费，已构成违约。由于原告与某某小区业主委员会签订的《某某小区物业管理合同书》中对违约金的计算并没有明确约定，因此，可从原告主张权利之日计算违约金〔按照被告尚欠费用为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）从2020年8月3日起计算至被告付清之日止〕较为合理，原告要求超出全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）部分的请求，本院不予支持。同时，被告周某某在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为其放弃举证权利，承担举证不能的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告周某某、周某某应向原告临桂某某物业服务有限公司支付物业管理服务费4,696.9元、垃圾费213.5元、二次加压费254.1元、电梯维护费177.92元； 二、被告周某某、周某某应向原告临桂某某物业服务有限公司支付违约金〔按照被告尚欠费用为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）从2020年8月3日起计算至被告付清之日止〕； 三、驳回原告临桂某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告周某某、周某某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年十月十三日 书记员  石永珍