河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7732号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郝红，女，1976年2月5日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：河北和发房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区大经北街**花中城五金电料市场**。 法定代表人：林余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于洋，该公司员工。 上诉人郝红因与被上诉人河北和发房地产开发开发有限公司（以下简称和发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初6862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郝红、被上诉人河北和发房地产开发开发有限公司的委托诉讼代理人于洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝红上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判被上诉人返还上诉人郝红装修押金4500元、证件押金120元，并赔偿上诉人郝红装修损失500000元，合计504620元；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人和发公司承担。事实与理由：一、被 —1— 上诉人未通过消防安全检查便将商铺租赁给上诉人，已构成严重违法。根据《建设工程消防监督管理规定》第八条、第十三条、第二百一十六条，以及《消防法》第十三条、第十五条规定，被上诉人和发公司明知自己未经消防安全检查，不仅未告知上诉人这一事实且仍以国家法律规定禁止使用的商铺与上诉人签订租赁合同，是对上诉人的欺瞒，是严重的违法行为。本案中，主动询问被上诉人是否进行消防安全检查不属于上诉人的义务，不应对此有所期待性。消防安全检查是商铺能否正常投入使用与营业必需的检查，无论上诉人询问与否，都是被上诉人无法推卸的责任与义务。上诉人不应对被上诉人违法行为承担法律风险。二、一审法院认定解除《商铺租赁合同》事由错误。本案因被上诉人严重违法行为，上诉人有权解除涉案合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，被上诉人所交付的房屋不符合《消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的强制性规定，上诉人依法享有合同解除权。三、上诉人所产生的损失均与被上诉人违法、违约事实相关联，被上诉人应当予以赔偿。1、根据相关法律、司法解释的规定，因被上诉人出租商铺未经过消防安全检查，导致合同被解除，被上诉人应对此违法行为承担责任，赔偿上诉人装修损失。2、根据租赁合同6.2.1约定，被上诉人未为上诉人等商户创造良好的营运环境，比如被上诉人未开放东区广场、冬天未正常运行暖气等导致商场人气冷淡，上诉人无法正常营业，财务亏损，根本无法 —2— 实现签订合同时预期利益目的，被上诉人不忠实履行合同义务，也是造成上诉人损失结果的原因之一，对此应承担违约赔偿责任。3、签订合同时被上诉人出示的CA图上明确标注着麦当劳、小放牛等具有影响力的品牌，但在试开业期间，这些品牌均未入住，而未入住原因正是被上诉人未通过消防安全检查，不符合开业条件。商场客流量少的确属于经营风险的一种，但本案中商场客流量少完全是由于被上诉人未通过消防安全检查所造成，不属于正常的经营风险，上诉人无法预见也不应承担此种风险。四、上诉人未向被上诉人支付租金是行使不安抗辩权，不构成违约。被上诉人提供租赁的房屋不符合《消防法》与《建设工程消防监督管理规定》的强制性规定，违反法律法规。被上诉人没有为上诉人提供创造良好良好环境，甚至无法保证购物中心正常运营，违反了合同义务。根据《合同法》第六十七条明确规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”被上诉人未能通过消防安全检查，也不能履行合同中对承租人应尽的义务，上诉人有权拒绝支付租金。综上所述，上诉人认为（2019）冀0102民初6862号民事判决书第三项判决，无事实依据和法律依据。望二审法院在查明本案事实的基础上，依法撤销该项判决，改判支持上诉人的诉求。 河北和发房地产开发开发有限公司答辩称，一审法院已查明上诉人拖欠租金的事实及上诉人明知消防未验收，但上诉人 —3— 签订合同的事实，上诉人未按合同法第226条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，租赁合同中有关于支付租金的约定，承租人没有按照约定支付租金构成违约。上诉人在与被上诉人签订租赁合同时，明确知道建华城市广场作为石家庄市专项整治项目是作为历史遗留问题处理，属于先上车后补票项目，存在很多遗留问题，开业时间不确定，因此双方在签订商铺租赁合同时制定特别约定。合同期限及续租2-1，合同期限八年，具体时间以购物中心整体开业时间为准，合同期限相应顺延起止时时间；（12）补充协议条款，如遇甲方开业时间调整，合同内起止时间自动顺延，不再重新签订合同。合同签订后，被上诉人全面履行了自己的合同义务，依约将租赁物交付原告装修使用，并在商场正式开业前全部免除原告租金，经被上诉人努力商讨在2018年9月15日正式开营，开业后免除了原告三个月的租金，因此被上诉人在合同履行过程中不存在违约行为。反观上诉人在明知商场未经过消防验收与被上诉人签订租赁合同，而且在合同与补充合同中未约定经过消防验收后再付房租等费用的相关通知及约定，而且在免租期过后，被上诉人始终给上诉人开具的都是收据，印证商场未经验收开不了正规发票的事实。上诉人是明知消防未验收自愿与被上诉人签订的租赁合同，上诉人经营不善规避自己的经营风险，违反了诚实信用原则。一审已查明，房屋租赁合同签订后，承租人才发现商场消防未验收，而此时上诉人仍然没有明确意思表示或者书面文字发函，以此为由提出过自己的要求，显然不符合常 —4— 规。所以上诉人要求被上诉人赔偿装修损失设备的诉求于法无据，被上诉人不应当赔偿。同时要求上诉人继续履行合同，支付拖欠的房租、物业费、水电费、违约金、滞纳金等。原审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 郝红向一审法院起诉请求：1、请求解除原告郝红与被告和发房地产公司签订的《商铺租赁合同》；2、请求判决被告和发房地产公司返还履约保证金20000元、装修押金4500元、证件押金120元，并赔偿原告郝红装修损失500000元，合计524620元；3、本案诉讼费用由被告承担。 和发房地产公司向一审法院提出反诉请求：一、依法确认原告与被告商铺租赁合同已经解除；二、依法判令原告偿还所欠被告租赁费47250元及欠款利息直至付清之日止（暂且计算至2019年1月25日至2019年4月共计850元）；三、依法判令原告支付逾期付款违约金20万元。 一审法院认定事实：2018年4月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告承租被告建华城市广场第一层第1F-16号商铺,作为经营场所经营尼极小栈品牌面包、西点、甜品、饮品类商品，后因商场铺位调整，该合同未履行。2018年7月4日，双方重新签订《商铺租赁合同》，约定：一、被告以有期租赁方式将建华城市广场第一层第1F-22号商铺（属于西区B座）出租给原告郝红，套内建筑面积90平方米，作为经营场所经营ITEABT品牌轻餐类商品，以ITEABT为店铺名称对外营业。二、合同期三年，自2018年7月22日起至2021年7 —5— 月21日止（具体时间以购物中心整体开业时间为准，合同期限相应顺延起止时间）。三、自2018年7月22日开始计收租赁费用（计费以购物中心实际整体开业时间为准）,自2018年7月22日至2020年7月21日，租金130元/平方米/月；自2020年7月22日至2021年7月21日，租金136元/平方米/月；采用预缴费用制，逐月冲抵租赁费用；原告需在免租期届满前15日内，向被告缴纳首期（自2018年10月22日至2019年1月21日）预缴费用35100元，预缴费用为季付。四、原告须在签订本合同7日内，向被告交纳履约保证金20000元，履约保证金不用于抵扣各项费用。如原告在租赁期间内完全履行本合同，被告在本合同履行完毕3个月后无息退还原告。如原告违反法律法规、本合同约定或物业管理法律关系项下应尽的义务，导致被告受损失或发生履约保证金扣减情形的，被告有权直接扣减损失金额的履约保证金……八、拖欠应交款项超过十个工作日的、每自然月内擅自停止营业三天以上（含三天）的，被告出具改正通知书，限期三日内改正，如原告未能按期改正，被告有权自违约行为发生之日起，以每日各项租赁费用总额的三倍向原告计收违约金，自违约行为发生之日起10日内仍未改正，被告有权解除合同，且无须向原告承担赔偿损失等任何责任，但该解除不影响被告向原告请求支付应付款项及损害赔偿；被告因上述原因单方解除合同时，原告应按被告要求对承租房屋进行清理、交接，履约保证金及剩余的预缴费用均用做为原告提前解除合同的违约金支付给被告；如违约金不足 —6— 以补偿原告解除合同给被告造成的实际损失，原告仍应承担赔偿责任，同时双方视为装修、装饰折旧完毕；原告如需提前终止合同，须提前60天提出书面申请，并须按被告要求将剩余租期原告应缴纳的预交费用如数支付到被告账户，原告解约申请经被告书面同意后，方能终止合同；履约保证金及剩余预缴费用均做为原告提前解除合同的违约金支付给被告。如该部分违约金不足以弥补原告违约给被告造成的经济损失。包括但不限于被告因此发生的费用及可得利益损失，原告仍应承担全额赔偿责任。十二、补充协议条款：如遇被告开业时间调整，合同内起止时间自动顺延，不再重新签订合同；经营免租期3个月。原告于2018年7月4日向被告缴纳履约保证金2万元，向石家庄君特益物业服务有限公司缴纳装修押金4500元、证件押金120元。原告于2018年10月15日试营业，营业期间缴纳水、电费用，2019年1月21日、2019年2月1日，被告向原告发出《缴费通知》、《租金催缴函》，要求原告交纳租金及物业费，并告知原告逾期交纳的后果。2019年1月30日，因原告不交纳物业费、租赁费，被告对其停水、停电，从而停业。2018年7月1日，原告郝红与刘某签订《施工合同》约定对建华城市广场一层1Ｆ-16号，尼积小栈建华城市广场店进行店面装修，工程造价38万元整，根据工期和使用需要，商定工程总工期为45天。原告申请证人刘某出庭作证，证人刘某证实其只装修过原告的空中花园尼积小栈店铺，其他没装修过，只维修过，后证人刘某又称给原告装修过建华百货尼积小栈，由于时 —7— 间长了图纸和施工方案没有保存。原告于2019年7月22日申请对被告给其造成的装修损失进行鉴定，但因原告的申请鉴定的内容不明确，本院于2019年7月26日告知原告需列明鉴定范围、鉴定项目及鉴定基准日，但原告未在规定的期限内向本院明确上述内容，视为其放弃鉴定申请。2018年9月27日，石家庄市公安消防支队作出石公消验字（2018）第0216号《建设工程消防验收意见书》，对被告的东区商业综合评定消防验收合格，但此次验收不包含商业中餐饮、电影院、银行以及ＣＤ座办公楼内的装修工程，该工程如需扩建、改造（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向该支队申报建设工程消防设计审核和验收。以上事实有商铺租赁合同、收据、施工合同、刘某中国农业银行流水、原告银行卡流水、收款收据、手机付款截图、照片、律师函、录音、缴费通知、租金催收函、特快专递票据、函件签收回执单、建设工程消防验收意见书、证人证言等及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，商场在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可开业使用。石家庄市公安消防支队对被告出租的商场东区商业工程进行消防验收合格，原告承租的商铺位于西区B座，尚未进行消防验收。租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案原告以被告未进行消防验收、未组织促销及节庆活动原因，主张解除租赁合同，被告反诉主张确认租赁合同已 —8— 解除，故对双方解除租赁合同，本院予以准许。被告作为出租人其向原告出租的商铺未进行消防验收，被告存在过错，原告未对被告工程消防验收情况进行核实了解与被告签订了租赁合同，其亦应承担涉案商铺潜在的法律风险，且涉案商铺虽未经消防验收，但原告对涉案商铺进行了装修并实际经营使用，原告停业是基于被告因其欠缴租金、物业费，而对其停水、停电。原告作为承租人应按合同约定向被告支付租金而未支付租金，构成违约。况且投资经营本身就存在商业风险，商场客流量少的状况，更多的属于经营风险，投资者本身既应当预见又应承担其风险。鉴于原、被告双方均存在过错，双方的损失应各自承担。履约保证金是基于合同的履行约定的，由于合同已解除，履约保证金2万元应当由被告返还原告。原告的装修押金4500元、证件押金120元，并未交付给本案被告，故对原告主张被告返还上述款项，本院不予支持。判决：一、解除原告郝红与被告河北和发房地产开发有限公司于2018年7月4日签订的《商铺租赁合同》；二、被告河北和发房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告郝红履约保证金2万元；三、驳回原告郝红的其他诉讼请求；四、驳回被告河北和发房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费9046元，由原告郝红负担；反诉费2505元，由被告河北和发房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实基本一致，有一、二审庭审 —9— 笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照合同约定及诚实信用原则全面履合同义务，同时也不得违反法律、行政法规的规定。本案中，被上诉人和发地产作为出租方有义务为承租方创造良好的经营环境，同时该商场不得有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况。建华城市广场作为大型商业场所依法应当进行消防验收，而和发地产未能提交建华城市广场西区商业的消防验收手续（正在办理消防手续），即目前尚无消防验收手续，故该商场不应投入使用，双方所签订的《商铺租赁合同》无法履行。上诉人郝红、被上诉人和发公司均主张解除该《商铺租赁合同》符合法律规定，应予以支持。虽然和发地产对于合同的解除有过错，但上诉人作为承租方在未对被告工程消防验收情况进行核实了解与被上诉人签订了租赁合同，其亦应承担涉案商铺潜在的法律风险，且涉案商铺虽未经消防验收，但上诉人对涉案商铺进行了装修并实际经营使用，上诉人占用房屋期间应该按照合同约定支付租金，其未支付租金的行为也构成违约。因此，一审法院认为在双方都存在过错的情况下，应当各自承担相应的责任并无不妥。和发公司收取郝红的履约保证金，应予退还。装修押金、建筑垃圾清运费、装修管理费、出入证押金、出入证工本费，并非和发公司收取，郝红可以另行处理。综合考量双方的证据及商铺实际经营状况，一审法院认定“郝红主张的装修损失，不应支持，同时对和发公司主张的租赁费、物业费、资源费、违约金 —10— 不予支持”，并无不当。故郝红请求返还赔偿装修损失，无充分的事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，郝红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8864元，由上诉人郝红承担。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  薛金来 审判员  李 莉 二〇二〇年十月十三日 书记员  张 闯