浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初2377号原告：苍南怡和物业管理有限公司，统一社会信用代码91330327681665357G，住所地苍南县灵溪镇华侨新村****。法定代表人：陈薛青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王敏，上海简克律师事务所律师。被告：吴林月，女，1981年8月8日出生，汉族，住杭州市滨江区。原告苍南怡和物业管理有限公司（以下简称怡和物业公司）诉被告吴林月物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告怡和物业公司的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼，被告吴林月经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年2月16日至2019年6月30日应缴纳物业管理费2946元、卫生费342元；2017年2月15日至2019年3月15日代缴水费232元、公摊水、电费777元，合计4297元及损失（以4297元为基数，从起诉之日起按日利率1‰计算至判决确定履行之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系苍南县钱库镇华庭锦园A区5幢207室房屋（建筑面积147.56平方米）的业主。2014年2月12日起，原告受钱库镇华庭锦园业委会的委托，为其提供物业管理服务。根据《钱库镇华庭锦园物业管理服务协议》约定：物业服务费用具体标准分别为多层住宅0.7元/平方米/月，商铺1.10元/平方米/月，公共能耗以实际使用量按户公摊；受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费等代收代缴服务；业主按半年缴纳物业服务费；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之一的标准承担相应的滞纳金；服务期限自2014年2月16日至2016年2月15日止。到期后，原告继续提供物业服务至今。自原告提供物业服务期间，被告拖欠自2017年2月16日至2019年6月30日应缴纳物业管理费2946元、卫生费342元；2017年2月15日至2019年3月15日代缴水费232元、公摊水、电费777元，合计4297元。经原告多次催讨，被告均以各种理由予以拖欠。被告吴林月、蔡香蕊未予答辩，亦未在举证期限内提交证据材料。原告怡和物业公司围绕诉讼请求提供如下证据材料：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，证明原告诉讼主体资格；2.户籍信息、权属证明，证明被告身份情况；3.物业管理服务协议、补充协议，证明原告为被告提供物业服务情况；4.催缴单、照片，证明原告书面催告的情况；5.收款凭证、水损公摊公告，证明被告尚欠物业费、公摊水费等情况；6.业主自用水表抄度表，证明被告的水表抄度截止度数的情况；7.公示表、水电费发票、钱库水厂费用查询结果，证明公摊水、电费计算情况。原告提供的上述证据，经庭审出示、质证，结合当事人陈述，本院综合认定如下：原告提交的证据1、证据2，其来源合法，内容真实，与本案有关联，本院对其证明力予以确认。原告提交的证据3至7，均涉及本案的争议焦点，将在后文阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴林月系苍南县钱库镇华庭锦园A区5幢207室的业主，该房屋建筑面积为147.56平方米。2014年2月12日，钱库镇华庭锦园业主委员会与原告怡和物业公司签订《钱库镇华庭锦园物业服务协议》，委托原告为钱库镇华庭锦园小区提供物业管理服务，期限自2014年2月12日至2016年2月15日止。该协议到期后，原告怡和物业公司继续为钱库镇华庭锦园小区提供物业管理服务，并于2016年5月15日与钱库镇华庭锦园业主委员会签订补充协议一份，双方未约定物业管理服务期限。上述协议约定：物业管理服务费按以下标准收取：多层住宅：0.7元/月·平方米、商铺：1.1元/月·平方米；每户业主每月缴纳卫生费12元；物业管理服务费每半年收取一次；公共能耗费用按实际使用量按户进行公摊。水费、电费等由原告代收代缴，收费标准执行政府规定。逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴纳费用的1‰交纳滞纳金。原告怡和物业公司于2017年6月至2019年3月期间，为华庭锦园小区代缴电费121096.22元。另原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告至今未支付自2017年2月16日起至2019年6月30日止期间的物业服务费2946元、卫生费342元。另查明：钱库镇华庭锦园小区物业管理区域为钱库镇文鑫路与公园路交汇处，小区内房屋总套数464套。2020年1月份左右，原告怡和物业公司退出钱库镇华庭锦园小区，不再为该小区提供物业管理服务。本院认为：钱库镇华庭锦园业主委员会于任期内同原告怡和物业公司签订了多份物业服务协议，协议均加盖有钱库镇华庭锦园业主委员会公章，怡和物业公司作为善意的合同一方当事人，有理由相信钱库镇华庭锦园业主委员会有权同其签订物业服务合同；同时，根据本案查明的事实，怡和物业公司自2014年起为业主所在小区提供物业服务，双方亦已形成事实上的物业服务合同关系，故怡和物业公司与钱库镇华庭锦园业主委员会之间签订的相关物业服务协议合法有效，对作为钱库镇华庭锦园业主的被告具有约束力。另，未签订物业服务合同期间，双方的权利义务可参照已签订的物业服务合同确定。关于物业服务费、卫生费的问题。本院认为，由于物业服务属于一种特殊商品，具有公共性，它的价值在于满足公共性服务的同时，提升物业整体环境，进而体现对全体业主的服务价值，它不因业主或者物业实际使用人是否使用或拒绝使用而受到影响。物业服务合同属于继续性合同，合同并非一次性履行完毕，而是随着时间的推移而持续进行。物业管理是针对整个小区而进行，业主及时、足额支付物业管理费及卫生费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费及卫生费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理、卫生状况陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。故原告怡和物业公司主张被告需支付2017年2月16日至2019年6月30日期间的物业管理费及卫生费共计3288元，计算方法及标准符合合同的约定，本院予以确认。关于水费、水损耗费用的问题。怡和物业公司提交了2016年4月至2019年5月向苍南县钱库自来水有限公司缴纳水费的发票及查询结果，可证实上述时间段内怡和物业公司代缴的水费金额；同时，怡和物业公司提交业主自用水表抄度表证明上述时间段内业主自用水数量及费用，但均由原告单方制作，在原告未提供其他证据予以佐证的情况下，业主自用水表抄度表记载内容的真实性难以核实，无法证实业主在上述时间段内自用水数量及费用，故无法计算出漏水造成的水损耗数量及费用，据原告陈述该小区的大部分业主未按上述计算方式缴纳水损耗费用，表明怡和物业公司计算水费方式的合理性无证据佐证，故本院无法将小区部分业主未交水费导致的收支不平衡简单归结为水损耗，对原告的上述主张，本院不予支持。关于公摊电费的问题。国网浙江苍南县供电有限责任公司出具电费汇总表，可证实怡和物业公司于2017年6月至2019年3月期间为小区业主代缴电费121096.22元的事实，根据本案查明的事实，涉案小区应缴费住户数为464户，结合物业服务合同中公共能耗费用按实际使用量按户进行公摊的约定，确定被告应支付2017年6月至2019年3月之间的公摊电费为261元(121096.22元÷464户=261元/户)。原告提出被告应支付2017年6月之前的公摊电费及按实际入住户数即376户平摊电费的主张，因其均未提供证据予以支持，本院不予采信。根据双方签订的物业服务合同的约定，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应缴纳费用的1‰支付损失，但上述约定的损失计算标准明显过高，且原告亦没有举证证明其因被告违约行为造成的实际损失，根据补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质以及案件的具体情形，应予以合理调整，本院确定为按年利率24%计算损失，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、吴林月于本判决生效后十日内支付苍南怡和物业管理有限公司物业服务费2946元、卫生费342元、公摊电费261元及损失(以3549为基数，自2020年5月6日起至实际履行完毕之日止，按年利率24%计算)；二、驳回苍南怡和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由苍南怡和物业管理有限公司负担10元，吴林月负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  周科中人民陪审员  吴圣潘人民陪审员  洪 为二〇二〇年十月二十四日代书 记员  陈 梁?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2.【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。