贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5806号上诉人（原审被告）：黄兰，女，1986年2月12日出生，汉族，住遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：遵义市富家乐物业服务有限公司。住所地：遵义市播州区万寿街北段**。法定代表人：金晓萍，公司经理。上诉人黄兰因与被上诉人遵义市富家乐物业服务有限公司（以下简称富家乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初4118号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄兰上诉请求：1、依法撤销（2020）黔0321民初4118号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人无权收取2016年11月1日至2018年9月期间的物业费共计2,485.09元。虽然被上诉人在原审中提供了《扬州恬苑物业管理服务及债权债务转让协议》，但这是被上诉人与贵州园方园物业管理服务有限公司之间的协议，与扬州恬苑业主委员会没有任何法律关系，在该份协议中，扬州恬苑业主委员会并没有同意2016年11月1日至2018年9月期间的物业费由被上诉人收取，根据我国《合同法》第80条规定，债权转让必须通知债务人并经债务人同意。虽然该份协议中扬州恬苑业主委员会加盖了印章，但是并没有法定代表人和经办人的签名，上诉人在一审庭审中已经提出，该份协议的真伪问题。即便该份协议是真实的，业主委员会的盖章也是无效的，上诉人等正在准备资料向人民法院提出撤销该协议。因此，根据合同的相对性原理，被上诉人无权收取2018年9月之前的物业费。被上诉人未能完全履行合同无权收取2018年10月至2019年12月期间的费用。上诉人在一审答辩中和庭审中已经列举、举证被上诉人未完全履行合同的相关证据材料。因此，上诉人不交物业费是有正常的抗辩理由。富家乐物业公司二审未答辩。富家乐物业公司向一审法院起诉请求：1、判令黄兰立即支付物业管理费4,330元；2、判令黄兰支付违约金2,155元；3、案件受理费由黄兰负担。一审法院认定事实：2016年9月，位于播州区居民委员会联合通告，主要内容为：业主委员会与物业服务企业遵义和舒安物业服务公司签订的物业服务合同将于2016年10月30日到期，协商续约未果，决定向社会公开招聘物业服务企业。同年10月6日，贵州园方园物业管理有限公司（以下简称园方园物业公司）为乙方与甲方扬州恬苑业主委员会签订《物业服务合同》，甲方将扬州恬苑小区委托乙方进行物业管理。合同第六条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层步梯楼0.5元／平方米·月，高层电梯楼0.8元／平方米·月计算，入住三个月后上调物业费为步梯0.6元／平方米·月。电梯楼1元／平方米·月。第七条约定：物业费用由乙方按季度向业主收取，或者按双方约定的时间、地、地点由业主向乙方交纳五十二条约定：业主或使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠物管金额的2%标准向乙方支付违约金。第三十六条约定：本合同期限自2016年11月1日起至2019年10月31日。扬州恬苑业主委员会主任陈远南代表甲方签字，园方园物业公司股东金晓萍代表乙方签字。甲乙双方均加盖了公章，并于同月在遵义市播州区住房和城乡建局完成项目备案工作。此后园方园物业公司依合同约定对扬州恬苑小区进行了管理服务。2018年2月13日，甲、乙双方签订《补充合同》，约定：因甲方承诺的小区服务面积少于实际面积，加之乙方进驻服务三个月后提价至今未兑现，造成乙方亏损，使该公司在小区的服务工作不能正常运转。为此，协商延长物业管理期限为2019年11月1日至2021年10月30日止，以此补偿乙方亏损。后因园方园物业公司（登记地：红花岗区）属跨区域从事物业服务，主管部门要求整改。2018年9月29日，金晓萍以富家乐物业公司（乙方）法定代表人名义与园方园物业公司（甲方）法定代表人张文学签订《扬州恬苑物业管理服务及债权债务转让协议》。约定：甲方将原签订的扬州恬苑小区物业管理服务无偿转让给乙方，协议签订后由乙方自行和小区业主委员会签订物业合同。甲方在扬州恬苑服务合同存续期间的一切债权债务全部由乙方承担，甲乙双方转让协议前，甲方与业主的一切债权债务由乙方全权清理偿还，甲方不承担任何责任。协议一式三份，甲乙双方、业主委员会各一份等内容。该协议经甲乙双方及业主委员会盖章确认。同年10月金晓萍申请登记成立富家乐物业公司，任法定代表人，取得了物业服务备案，并以该公司名义对扬州恬苑小区进行物业管理，履行合同义务。业主委员会同意富家乐物业公司按原合同约定接管小区物业管理，并对该公司管理工作表示认可，未重新签订合同。黄兰的住房位于扬州恬苑小区秀柏阁2—3号，属于物业服务合同中高层电梯楼范围，其房屋建筑面积为123.01平方米。2016年11月1日起黄兰从未向物业公司交纳过物业管理费。经园方园物业公司和富家乐物业公司多次书面通知催缴，均无结果。一审法院认为，关于合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，扬州恬苑业主委员会分别于2016年10月6日、2018年2月13日与园方园物业公司签订的《物业服务合同》和《补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。黄兰系扬州恬苑小区的业主，《物业服务合同》和《补充合同》对其应具有约束力。关于富家乐物业公司主体资格问题，该公司依法成立并取得物业企业服务备案，其与园方园物业公司签订的扬州恬苑物业管理服务及债权债务协议，系双方真实意思表示，业主委员会知道并认可该协议。该公司自签订协议后全面接管园方园物业公司对小区物业进行管理服务，履行了合同主要义务，其主张收取物业服务费，有事实和法律依据，主体资格适格。关于被告应否交纳物业费问题，经园方园物业公司和富家乐物业公司书面通知催收，黄兰一直未交纳物业费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，富家乐物业公司请求其按照合同约定支付从2016年11月1日起至2017年12月31日止按每平方每月0.8元计物业费1,378元，支付从2018年1月1日起至2019年12月31日止，按每平方每月1元计物业费2,952元，共计4,330元，本院应予支持。黄兰称富家乐物业公司没有履行合同义务和服务职责，因而无权收取物业费的主张，无事实和法律依据，不予采信。富家乐物业公司请求按日千分之一标准计算支付违约金无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、限被告黄兰在判决生效后十日内支付原告遵义市富家乐物业服务有限公司物业费4,330元；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由遵义市富家乐物业服务有限公司负担10元，黄兰负担15元。二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，扬州恬苑业主委员会分别于2016年10月6日、2018年2月13日与园方园物业公司签订的《物业服务合同》和《补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。黄兰系扬州恬苑小区的业主，《物业服务合同》和《补充合同》对其应具有约束力。富家乐物业公司系依法成立并取得物业企业服务备案，其与园方园物业公司签订的扬州恬苑物业管理服务及债权债务协议，系双方真实意思表示，业主委员会知道并认可该协议，该公司自签订协议后全面接管园方园物业公司对小区物业进行管理服务。富家乐物业公司与业主或者业主委员会虽未签订物业服务合同，但富家乐物业公司为黄兰居住的小区提供物业管理服务，黄兰接受了富家乐物业公司的物业管理服务，双方之间形成事实上的物业管理服务关系。黄兰接受了物业服务自然应交纳物业费，故一审法院判令黄兰支付物业服务费并无不当。黄兰主张富家乐物业服务不到位拒交物业费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，黄兰所提富家乐物业公司管理不到位，未充分履行合同义务，但黄兰未提交证据予以证明，且服务瑕疵也不是拒交物业服务费的理由。黄兰所提此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄兰负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十月十日法官助理杨颜竹书记员张晓丽