河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初7463号原告：张明华，男，1968年2月17日出生，汉族，住河南省项城市。被告：张辉霞，女，1973年1月2日出生，汉族，住中牟县。委托诉讼代理人：孙银亮，河南良承律师事务所律师。原告张明华与被告张辉霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张明华、被告张辉霞及其代理人孙银亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明华向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告的房屋租赁合同；二、被告依法退还全部房租10万元和赔偿因违约停水停电给原告造成的损失2万元；三、本次起诉费用由被告承担。事实与理由：（1）2020年5月29日原告与被告签订了房屋租赁合同，租赁范围为郑东新区白沙镇220国道南侧三至七楼的房屋面积。原告的财务人员分别于2020年5月29日向被告转账3万元整，2020年5月30日向被告转账5万元，2020年5月31日向被告转账2万元整。但原告实际可以使用的房屋只有3楼至5楼部分房屋和7楼一半的房子，3楼有两间是2楼龙翔足浴的员工在使用，6楼整层和7楼的9间房屋是盛海足疗在使用，7楼有四间房屋是李某在使用。7楼有三间房屋是方老在使用。（2）原告与被告签订合同的日期为5月29日，房租应从5月29日开始计算。（3）被告在2020年7月6日把合同涉及房屋的电停了导致原告不能经营。又在2020年7月12日把涉及合同房屋的水停了。但是原告分别在2020年6月7日支付给被告张辉霞1800元，2020年6月10日支付给被告张辉霞1800元，2020年6月12日支付给被告8118元，三次共计支付给被告11718元水电费。从2020年7月6日至2020年9月1日合同涉及的房屋郑东新区白沙镇220国道南侧3至5楼以及7楼一直没有水电。（4）在2020年7月26日在原告与被告房屋租赁合同没有解除的情况下被告在酒店门头上挂上3-5楼转租的条幅。合同约定违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳六个月的租金（30万元）作为违约金。从2020年7月6日至2020年9月16日被告停水停电导致原告不能正常经营。综上所述，为了保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第十三章第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据《中华人民共和国合同法》合同法第一章第八条［依合同履行义务原则］；第七章违约责任第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告特提起诉讼，请求贵院依法公判。原告张明华提交的证据有：1、租赁合同，证明张明华和张辉霞签订合同，没有任何第三方，合同约定房屋面积跟实际交付不一致；2、转账记录，证明张明华交付张辉霞10万元及水电费11718元；3、2020年7月9日拍摄的停电照片，证明张辉霞停水停电，导致张明华方无法经营；4、张辉霞于7月20日挂出的条幅，证明被告在没有解除合同的情况下对外招租；5、盛海足疗出具的证明，证明其使用6楼和7楼的9间房屋；6、李某出具证明，证明其使用7楼4间房。被告张辉霞辩称：关于张明华诉答辩张辉霞租赁合同纠纷一案，张辉霞同意解除双方之间的房屋租赁合同，但被答辩人至今欠答辩人房租200000元未支付，被答辩人已经支付的房租系履行合同约定，且被答辩人违约在先，至今未按期支付房租，对于其主张退还房租无事实及法律依据；自房屋租赁合同签订完毕，房屋一直由被答辩人使用，系其在使用期间未正常缴纳水电费，导致房屋无法供水供电，即便被答辩人在该期间存在损失，也与答辩人无关，其无权向我方主张。一、本案租赁合同签订日期虽然为2020年5月29日但合同中明确约定房租自2020年4月1日起计算，且至今被答辩人未按约向答辩人支付租金。本案租赁合同的签订，系因原承租人王留勤所引起。在本案合同之前，本案房屋由王留勤租赁经营，后因王留勤资金紧张，无法继续租赁经营，故王留勤提出找人参与合伙经营。2020年5月份，王留勤称找到张明华和他一起经营，在协商过程中，张明华要求重新签订租赁合同，并且租赁合同中承租方要改为张明华。因张明华和王留勤称他们系合作经营关系，故对于之前王留勤未付清的租金（2020年4月1日后的租金）经三方协商，由张明华支付，并在本案租赁合同中明确载明：“第二条租赁期限自2020年4月1日至2030年3月31日止”“第四条2020年4月1日-2020年9月30日租金30万元”。在签订完毕本案合同后，王留勤与答辩人张辉霞之前签订的房屋租赁合同解除，之前王留勤所欠付的2020年4月1日后的租金按照答辩人与被答辩人所签订的本案的租赁合同履行。以上是本次租赁合同签订过程中以及签订之前的相关情况，依据本次租赁合同的内容，明确证明答辩人与被答辩人之间的租赁期限起算时间为2020年4月1日，且租赁合同中的租期系租赁合同的主要组成部分，对于该重要的内容，被答辩人在签字前也已经经过详细考虑，不可能存在误解的情形，该租赁期限以及相对应的租金在租赁合同中均系明确具体的，均由被答辩人在租赁合同中签字确认。且该租赁合同系在三方在场以及6、7层足浴公司人员在场情况下签订，系双方的真实意思表示，被答辩人应当按照租赁合同中约定的内容履行。本案合同签订完毕后，至于王留勤与张明华如何合作经营，与答辩人无关，但是对于张明华与答辩人签订的租赁合同，张明华应当按约履行。合同签订完毕，张明华仅向答辩人支付100000元租金便开始对租赁房屋进行经营，对于第一次应当支付的剩余200000元租金至今未支付，其行为已经违反双方之间签订合同第七条、第十一条的约定，张明华除应向答辩人支付200000元租金外，还应当支付违约金124000元。而张明华所要求我方退还的100000元租金无任何事实及法律依据。二、对于被答辩人所称的租赁房屋中的“6层、7层的一半由盛海足疗使用；3层2间由龙翔足浴员工使用；7楼4间由李某使用；7楼3间由方老使用”，该情况在签订本案租赁合同时，被答辩人张明华均知情，并认可上述房间由上述人员使用。本案合同签订之前，“6层、7层的一半由盛海足疗使用；3层2间由龙翔足浴员工使用；7楼4间由李某使用；7楼3间由方老使用”均是由原承租人王留勤在原合同期间出租给上述人员。本次合同签订过程中，答辩人、被答辩人、王留勤、6层、7层半的使用人盛海足疗人员均在场，当时，张明华对于王留勤对外出租的房屋均知情，且张明华对此表示同意，并明确表明在上述房屋的使用人租期满后，以后的租金需要向张明华支付。况且，租赁合同的主要标的租赁物系房屋，在本案租赁合同签订过程中，张明华必然对租赁时房屋的状况清楚了解，如果当时房屋没有完全交付张明华，则张明华不可能与我方签订租赁合同。因此，张明华所诉称的我方没有将房屋完全交付不符合逻辑，更不符合客观事实。同时，本案租赁合同签订后，张明华一直对本案的租货房屋进行经营使用，在使用期间，其未向答辩人提出任何异议。如果按照张明华现在的说法，对于上述人员使用的房屋其不知情或不同意，则张明华不会在本案合同中签字确认。况且，对于本案租赁合同中的房屋3-7层的使用现状，包括上述人员使用的部分房间，在签订合同前，张明华已经反复对房屋的使用现状进行确认，这也是签订房屋租赁合同过程中对房屋现状进行考察的必要环节，故对于租赁房屋当时的使用现状其是明知的。本案租赁合同中的房屋与之前王留勤所签订租赁合同中的房屋内容一致均是3-7层；张明华在经营期间，还向上述的房屋承租人收取租金，足以证明上述房屋承租人使用房屋系经过张明华认可同意的。因此，对于签订合同时的房屋使用现状张明华系明知的，因其与王留勤之间存在合作经营约定，故对于之前王留勤出租的房屋，张明华均是认可的。故不存在张明华诉称的答辩人没有按照约定将租赁物交付给被答辩人的事实。三、被答辩人要求答辩人支付损失20000元，没有事实及法律依据。被答辩人所称的分三次支付的水电费，均是缴纳2020年6月1日之前的部分水电费。被答辩人经营至7月份时因未按时缴纳水电费，导致租赁房屋水电无法供应，系因其自身原因导致，并不是由答辩人导致。且至停水停电时被答辩人拖欠水电费共计13100元，对于该费用，应当由被答辩人承担支付。因此，租赁房屋的水电无法供应，系被答辩人自身原因导致，其应当承担所造成的一切损失，包括补足之前欠缴的水电费用。四、答辩人对外招租的行为，系因被答辩人以其违约行动（拒不支付租金）表明被答辩人不再履行合同，答辩人依法解除合同后，为减少损失所采取的必要措施。对于被答辩人未按约支付租金的行为，经答辩人多次催促，被答辩人一直拒不支付。自2020年7月中旬后，被答辩人对于在租赁房屋的酒店停止经营，且拒不支付我方房租，答辩人为减少租赁房屋的损失进一步扩大，故采取对外招租的方式进行止损。在对外招租之前，我方多次要求被答辩人支付房租，因其违反合同约定拒不支付房租，我方于2020年7月19日向被答辩人发出解除合同通知，在被答辩人收到该信息后，我方才采取对外招租的止损行为。答辩人的行为并没有对被答辩人产生任何的损害，相反被答辯人一直拒绝支付租金，导致答辩人的损失每天都在增加。答辩人的行为并没有为被答辩人带来任何实质性损失且能够最大程度减少损失，同时也是被答辩人在以自己行为表明不继续履行合同的情况下，我方依据租赁合同约定依法解除合同后所采取的措施。综上所述，本案租赁合同签订后，被答辩人随意违约至今未向我方支付首笔合同款，属于根本违约；同时，在经营期间，被答辩人因未缴纳水电费，导致停水停电，系自身原因导致无法经营。同时，鉴于本案合同被答辩人至今未履行，且属于根本违约，为避免我方损失进一步扩大，我方同意解除本合同，但要求被答辩人承担我方的租金违约金、拖欠的水电费；对于被答辩人的其他诉讼请求没有事实及法律依据，依法不应当得到法院支持。请依法支持我方的请求并驳回被答辩人第二、三项诉讼请求。张辉霞提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付租金200000元；2、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金124000元（自2020年5月29日起至2020年9月30日止按照每天1000元计算，200000＊0.5％=1000）；3、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付水电费13100元；4、本案的全部诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告位于郑东新区白沙镇220国道南侧三至七层楼房，在2020年3月31日前一直由王留勤经营使用，但因王留勤资金出现问题，无法继续经营，故王留勤提出由其找人加入合伙经营。之后，经王留勤、反诉被告张明华、反诉原告协商，王留勤所租赁的反诉原告的3-7层房屋，以反诉被告张明华的名义重新与反诉原告签订租赁合同，租期为2020年4月1日2030年3月31日，年租金为600000元，反诉被告张明华应当于签订合同当日支付2020年4月1日-2020年9月30日的租金300000元。因张明华和王留勤称他们系合作经营关系，故对于之前王留勤未付清的租金（2020年4月1日后的租金）经三方协商由张明华支付，并在本案租赁合同中明确载明：“第二条租赁期限自2020年4月1日至2030年3月31日止”，“第四条2020年4月1日-2020年9月30日租金30万元”。在签订完毕本案合同后，王留勤与张辉霞之前订的房屋租赁合同解除，之前王留勤所欠付的2020年4月1日后的租金按照张辉霞与张明华所签订的本案的租赁合同由张明华履行。对于王留勤与反诉被告张明华ニ人如何约定他们之间的合作事项，反诉原告均不知情。签订完毕租赁合同后，反诉被告至今仅支付租金100000元，对于9月30日前租金剩余的200000元至今未向反诉原告支付，反诉被告的行为已经违反双方签订的《房屋租赁合同》第七条、第十一条约定，属于根本违约。按照第七条约定，乙方未按期支付租金，每超一天，应支付应交租金200000元0.5％的违约金，反诉被告至今未向反诉原告支付租金，应当按照约定向反诉原告支付违约金。双方签订完毕租赁合同后，反诉被告开始对租赁房屋进行经营，经营期间，反诉被告不但不按约向反诉原告支付租金且在经营至2020年7月份时，因反诉被告未正常缴纳水电费导致租赁房屋无法正常供水供电，至起诉之日，反诉被告共拖欠水电费13100元，该部分费用系反诉被告在租赁期间产生应当由反诉被告承担。综上所述，反诉被告与反诉原告签订完毕租赁合同后，未按约支付租金，属于根本违约，除应当向反诉原告支付租金外，还应当按照租赁合同约定承担违约责任向反诉原告支付124000元违约金。对于反诉被告在租赁期间产生的水电费用，属于在反诉被告使用房屋期间产生的费用，应当由其承担，故对于反诉被告在租赁期间所拖欠的水电费应当向反诉原告支付。依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起民事诉讼，望依法支持反诉原告的诉讼请求。张辉霞提交的证据有：第一组证据：张辉霞、王振选与王留勤签订的《房屋租赁合同》一份、张辉霞与张明华签订的《房屋租赁合同》一份。证明：在本案合同之前，本案房屋由王留勤租赁经营（2018年3月1日签订，期限自2018年3月1日2027年2月），后因王留勤资金紧张，无法继续租赁经营，故王留勤提出找人参与合伙经营。2020年5月份，王留勤称找到张明华和他一起经营，在协商过程中，张明华要求重新签订租赁合同，并且租赁合同中承租方要改为张明华，因张明华和王留勤称他们系合作经营关系，故对于之前王留勤未付清的租金（2020年4月1日后的租金）经三方协商，由张明华支付，并在本案租赁合同中明确载明“第二条租赁期限自2020年4月1日至2030年3月31日止”“第四条2020年4月1日-2020年9月30日租金30万元”。因此，对于本案租赁合同中的租赁期限以及租金，涉及到之前王留勤的部分，因张明华在本案中的合同中已经认可其所签订的合同的租期以及租金，故应当视为其对涉及到之前王留勤部分债务的自认，张明华应当按照合同约定的义务向我方支付剩余租金20万元。根据合同第四条约定，张明华应当在签订合同当日支付30万元租金，但对于剩余20万元租金至今未支付，其行为已经违反双方之间签订合同第七条、第十一条的约定张明华除应向我方支付200000元租金外，还应当支付违约金124000元。第二组证据：张辉霞的合伙人王振选的身份证复印件、王振选与电工李红军的微信记录、电工李红军向王振选发送的2020年6月1日-6月30日的电费清单、我方向张明华出具的收据两张（因张明华未支付，故收据在我方处）。证明目的：王振选系张辉霞在本案租赁合同中的合伙人，根据王留勤与张辉霞、王振选签订租赁合同可以证明王振选系张辉霞的合伙人。本案租赁房屋的电费由电工李红军计算完毕后通过微信发送给王振选，2020年6月1日2020年6月30日电费为11100元，我方向张明华通知后，并向张明华的会计李洁开具收据（电费11100元，水费2001元）。因张明华一直未缴纳水电费，导致无法正常使用水电，根据合同第十条约定，房屋使用过程中的水电费等所有费用均由张明华承担，故对于水电费13100元，张明华应当向我方支付。第三组证据：张辉霞微信记录一份，证明目的：双方签订完毕租赁合同后，张明华一直未按约支付租金，经我方多次催促，其一直拒不支付。自2020年7月，张明华停止经营在租赁房屋的酒店，且拒不支付我方房租。故我方于2020年7月19日向张明华发出解除合同通知，在张明华收到该信息后，我方为减少租赁房屋的损失进一步扩大，故采取对外招租的方式进行止损。我方对外招租，系在向张明华发出解除合同通知后进行，系因张明华违约未支付房租在先，我方并不存在过错张明华在租赁合同中并不存在任何损失，相反其拖欠租赁费、水电费，造成我方的损失不断扩大。第四组证据：张某、张志涛与王留勤签订的《房屋租货协议一份》用于经营盛海足疗、张明华会计李洁向张某出具的七楼房屋租金4833元收据一张。证明：张明华对于其诉状中所称的6层、7层一半的房子没有交付不属实。张明华在租赁本案房屋之前，对于王留勤将部分房屋出租完全知情，且在张明华租赁期间，其收取盛海足疗7楼两间房屋的房租4833元，足以证明张明华对于其所租赁房屋的对外出租情况系完全知情的。第五组证据：证人冉某、张某、葛某、马某、李某证言。证明目的：张明华与张辉霞签订租赁合同时，对于租赁房屋中的“龙翔足浴员工使用的3楼两间；盛海足疗使用的6楼整层、7楼九间：李某使用的7楼的四间”房屋系在双方签订合同之前，由原来的承租人王留勤出租给龙翔足浴、盛海足疗、李某等人，且张明华在签订本案租赁合同时对上述情节完全知情，并且王留勤与上述房屋的使用人、张明华都同意待王留勤出租给上述人员的房屋到期后，由张明华继续向上述使用人收取租金，且在张明华租赁过程中，其也向盛海足疗收取七楼两间租金4833元。因此，不存在张明华所说的我方没有将租赁合同中的房屋交付给其的情况，且张明华签订完毕合同后，即开始对酒店进行经营，在经营期间并未向我方或是上述使用人提出任何异议。张明华针对反诉答辩称，张辉霞的反诉请求，我们一律不承认，因为该交的已经全部交了，水电费是先交后用的。正常情况下，合同签完以后，应该是用了以后才交但原告方是先交的，原告不会承担水、电费。诉请第二条反诉被告向反诉原告支付违约金。因为在5月29日签订合同以后，原告分三批支付了4万，就因为房屋没有全部交付，其他的一切都起源于7月份让原告方交水电和房租的问题，对方的反诉没有理由。被告没有全部交付造成原告方承租的房屋没有全部使用。经审理查明：2020年5月29日，张辉霞（甲方）与张明华（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同落款日期：2020年4月1日，合同主要内容：“甲方将位于郑东新区白沙镇220国道南侧三至七层楼房租赁给乙方进行宾馆经营（赠送第八层楼房）；租赁期限自2020年4月1日起至2030年3月31日止；年租金60万元；乙方应于本合同签订当日一次性支付自2020年4月1日至2020年9月30日的房屋租赁费30万元，2020年9月1日交2020年10月1日至2020年12月31日的房租15万元；如未按期支付租金，没超期一天，乙方应支付应交租金0.5%的违约金，超过三十日逾期不交房租，视为乙方解除合同…”张明华于2020年5月29日向张辉霞转账3万元，2020年5月30日转账5万元，2020年5月31日转账2万元，租金共计10万元。2020年6月7日向张辉霞微信转账1800元，2020年6月10日微信转账1800元，2020年6月12日微信转账8118元，以上水、电费共计11718元。涉案楼层3楼的两间房屋由马某于2019年12月19日从王留勤处租用，自2019年12月15日至2020年6月15日的租金8400元；6楼整层和7楼的部分房屋系盛海足疗经营者张世豪于2019年10月1日从王留勤处租用，租金交至2020年10月1日，因疫情延长一个月使用期限，其曾与张明华协商后续租金仍按每平方米14元收取，又向张明华租赁7楼两间房屋并交付租金4833元；7楼的四间房屋由李某于2020年4月17日从王留勤处租用，租金交至2020年8月份，曾向张明华交付一个月电费。另查明，张辉霞及其合伙人王振选（甲方）与王留勤（乙方）于2018年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将涉案房屋（赠送8楼）租赁给王留勤，租赁期限2018年3月1日至2027年3月31日，年租金60万元…”。王留勤于2020年5月29日在合同文本上注明“本合同已解除”。双方因合同履行事宜发生纠纷，张辉霞于2020年7月19日以微信聊天方式通知张明华解除合同，后拉出条幅另行招租。张明华随后诉至法院。本院认为：1、关于涉案房屋租金。张明华称与张辉霞实际签订合同日期为2020年5月29日，但在合同文本上注明签订日期为2020年4月1日，并约定“租期自2020年4月1日至2030年3月31日止，2020年4月1日至2020年9月30日租金30万元”。对此，张明华称“日期写错了”，张辉霞称张明华系原承租人王留勤拉入的合伙人，经三方协商，由张辉霞与张明华重新签订合同，遂解除张辉霞及其合伙人王振选与王留勤签订的租赁合同，对于之前王留勤未付清的租金，在张明华与张辉霞重新签订的合同中予以载明即自2020年4月1日至2020年9月30日租金30万元由张明华履行。结合张辉霞、王振选与王留勤签订的租赁合同以及证人证言，分析认为，张辉霞的说法具有高度可能性即张明华对于涉案部分房屋被出租是知情的，张明华与张辉霞重新签订合同的行为表明其自愿履行王留勤所欠付的自2020年4月1日起至2020年5月28日的租金。故，张明华要求张辉霞退还全部房租10万元，理由不成立，不予支持。张明华未按约定支付租金且于2020年7月不再经营酒店，张辉霞于2020年7月19日向张明华发出解除合同通知，后又张贴招租条幅，双方合同已然解除，故张辉霞要求张明华支付自2020年4月1日起至2020年7月19日止的租金8.17万元（扣除已经支付的10万元租金），合理有据，予以支持，超出部分，不予支持。2、关于违约金问题。张明华未按合同约定支付租金，给张辉霞造成一定的损失，应当支付违约金。违约金的计算考虑如下因素：第一，合同约定签订合同之日一次性交纳半年租金30万元，而张明华当日仅付3万元，后陆续支付共计10万元，违约的基数应确定为20万元；第二，按2020年7月19日解除合同考虑，张辉霞至今没有另行招租成功，除可向张明华承接王留勤转租的承租人讨要弥补外，直接向张明华交付部分的房租即构成损失，按违约基数的每日0.5%计算不一定能够弥补损失；第三，张明华作为违约方未提出违约金过高，请求调整的主张及依据。故应按照双方约定标准每日0.5%计算。3、关于水、电费问题。涉案房屋的水、电费系先使用后收费模式，张明华分别于2020年6月7日、2020年6月10日、2020年6月12日共计交纳水电费11718元，结合电工抄表显示自2020年6月1日至2020年6月30日的电费11100元，张辉霞开具水费票据2001元。据此分析认定，张明华所交纳11718元应是对2020年6月之前所产生水电费的结算，在张明华欠付水电费后，停水停电责任应由张明华自己承担。故，张辉霞要求张明华支付水电费13100元，合理有据，应予支持。张明华要求张辉霞赔偿因违约停水停电造成的损失2万元，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张明华与被告（反诉原告）张辉霞签订的《房屋租赁合同》于2020年7月19日已经解除；二、张明华于判决生效之日起十日内向张辉霞支付自2020年4月1日起至2020年7月19日止的租金81667元；三、张明华于判决生效之日起十日内向张辉霞支付违约金124000元（以20万元为基数，自2020年5月29日起至2020年9月30日止按每月0.5%计算）；四、张明华于判决生效之日起十日内向张辉霞支付水电费13100元；五、驳回张明华的诉讼请求；六、驳回张辉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2700元，减半收取1350元，由张明华负担，反诉受理费3178.3元，由张明华负担2062.6元，张辉霞负担1115.7元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张国宪二〇二〇年十月二十七日书记员  刘艳磊