湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0124民初5219号原告：李瑞峰，男，1992年11月5日出生，汉族，居民，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：刘清，湖南湘达律师事务所律师(特别授权)。被告：刘宝才，男，1966年8月13日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：喻恬静，湖南瀛湘律师事务所律师(特别授权)。被告：喻斌，男，1988年5月23日出生，汉族，居民，住湖南省。原告李瑞峰诉被告刘宝才、喻斌合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，被告刘宝才于在答辩期间向本院提出管辖异议，本院于2020年7月28日裁定驳回其管辖异议后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞峰的委托诉讼代理人刘清、被告刘宝才及其委托诉讼代理人喻怡静到庭参加了诉讼，被告喻斌经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李瑞峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘宝才立即返还原告定金款100000元。2、判令被告喻斌退还原告支付的中介费、按揭手续费、过户了难等费用共计75000元。3、判令二被告共同承担本案全部诉讼费用（包括但不限于保全费、鉴定费等）。在本案的审理过程中，原告增加诉讼请求，要求确认原、被告所签订的《房地产买卖合同无效》。事实与理由：原告因考虑小孩读书的因素，一直想到长沙购买房屋，但因不符合购房政策无法购房。2019年5月，原告经人介绍认识被告二。被告二自称其为湖南天一家房地产经纪有限公司（事后经查无此公司）经理，其可以提供居间服务通过其找关系和操作到长沙买房，不需要购房资格。原告信为真，并与被告二达成口头居间协议。几天后，原告经被告二介绍与被告一签订《房地产买卖合同》，购买被告一刘宝才位于雨花区××栋××房，原告与被告一约定，由原告先交付10万元定金，后续再通过中介办理相关手续陆续付款，并在《房地产买卖合同》第十五条约定“如因政策原因导致房屋无法正常交易过户，买卖双方互不追究双方法律责任，定金退还，不收取中介费用”。被告二在居间服务期间以居间费用、代办过户费、按揭费和了难费为由，陆续向原告收取现金75000元（其中包括向经纪方代表邹威转账1.1万元）。后经三方多次沟通，原告无法与被告一达成交易。原告遂向被告一要求退还定金10万，要求被告二退还75000元相关费用。2019年11月28日，原告经与被告二协调，被告二同意退还75000元钱，同时同意协调被告一退还定金10万元，并愿意对退还10万元钱的事情承担担保责任。签订协议后，经原告多次联系两被告未果。原告认为受到了被告一和被告二的欺诈，遂至雨花区公安局高桥派出所报案，高桥派出所民警建议原告诉讼至人民法院，原告遂具此状，请求法院依法判决。被告刘宝才辩称：一、原告以其不享有购房政策为由主张返还定金，这是原告在答辩人没有任何违约情况下实在找不出理由，就以此捏造的事实，显然于实不符，于法无据，以限购政策为名，行反悔买卖房屋之实。首先，原告并未提供任何证据证明签订合同截止至起诉前其没有购房资格的证据，原告应承担举证不能的法律责任。再者，根据2019年长沙市相关购房政策规定：非本市户籍在以下5种情况下可获得买房资格：1、连续在市区缴纳2年以上社保或缴纳个税；2、大专及以上学历或技师职称的人才可申请购房资格，但不能落户；3、35周岁以下全日制本科以上学历的可在购买房屋后落户长沙户籍；4、现役军官、士官、义务兵；5、务工人员落户。上述政策系公开对社会公布，且原告由房屋中介公司提供居间服务，原告在诉状中也陈述“但因不符合购房政策无法购房”可以认定原告在签订合同时对自己是否符合购房条件是明知的。退一步讲，假设合同签订时原告并无购房资格，从原被告双方签订《房地产买卖合同》至今已经过去一年半的时间，无论是户籍转入长沙市，还是重新购买社保或者缴纳个税，答辩人均给了原告充足的时间，原告却依然以未能取得购房资格为由主张返还定金，其单方面违约的行为如若得逞，当事人的权益从何得到保护，法律的尊严从何得以体现？最后，若如原告所述，其系在被告二承诺可以提供居间服务通过找关系和操作到长沙买房，不需要购房资格的情况下签订《房地产买卖合同》，被告二违背了其按约定所负有的附随义务，并破坏了缔约关系，构成了缔约过失，且原告自身系成年人，即使其已经支付了定金，这是因为其作为缔约人自身判断失误造成的，答辩人对被告二与原告之间所达成的口头协议并不知情。且原告与被告二签订《双方约定书》中约定“自2019年11月28日，如45天内业主未退还定金十万元整，由喻斌支付退还”，该份约定书系在作为债权人的原告同意的情况下，由被告二承担还款义务的债务转让，答辩人作为原债务人不再履行还款义务。二、答辩人与原告签订的《房地产买卖合同》合法有效，答辩人无任何违约行为，答辩人为妥善办理房屋过户手续已经提前结清贷款，与原租赁户办理退租手续，从天津至长沙多次往返协调办理，根据公平原则，原告作为违约方，依法无权要求返还定金。1、2019年，答辩人将涉诉房屋挂到网上紧急出售，被告二在网上看到房源后与答辩人取得联系，在被告二的介绍下与原告签订《房地产买卖合同》，合同签订当日，原告与被告二一再声称具备购房资格，合同第十五条约定系当时考虑后期办理过户手续中会出现的不可抗力因素而约定的条款，并非原告所述的购房资格条款。2、答辩人在收到原告支付的购房定金后，按照合同约定向外举债垫资办理了房屋抵押注销手续，并且与涉诉房屋的租户多次协调才解除租赁合同，原告签订合同后半年之久的2019年11月底还一直主张其想购买房屋的意向，其与被告二共同隐瞒其不履行合同约定义务的真实事由，等到后期原告主张想退房时，又由于疫情原因，导致涉诉房屋闲置至今，已经一年半没有取得租赁收益，答辩人已经履行了一个善良公民的诚实守信义务，不存在违约行为，不应返还定金。3、答辩人与配偶常年居住在天津，因出售涉案房屋给原告，答辩人前后10次往返于长沙和天津。答辩人配偶为配合房产交易，亦多次折返于天津、长沙两地。刘宝才及其配偶的机票损失和差旅费用损失亦不少于人民币3万元，上述损失均系违约方造成的。综上，李瑞峰单方毁约其无权要求刘宝才退还履约定金。刘宝才的经济损失远超过合同的定金，恳请贵院查清本案的事实，驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告喻斌未进行答辩也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年5月，原告李瑞峰经人介绍与湖南天一家房地产经纪有限公司（未注册）经理被告喻斌相识，因为原告李瑞峰没有在长沙的购房资格而想在长沙市内购买房屋，被告喻斌称其找关系可以为原告买房，在此情况下，通过被告喻斌的介绍，2019年5月12日，以被告刘宝才为卖方，原告李瑞峰为买方签订了《房地产买卖合同》，该合同约定：第一条拟转让标的买卖双方通过经纪方出售及购入长沙市雨花区上河国际Ｃ2栋1161房之物业，建筑面积为119.39平方米，房产证号为7××1。第二条转让价款该房地产转让总价款为人民币壹佰叁拾捌万元整（小写1380000元）……第四条交易定金该房地产交易定金共计人民币拾万元整（小写100000元）。……第七条租约现状该房地产所附租约现状为：该房地产没有租约。……第十五条备注（备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准）：如因政策原因导致该房屋无法正常交易过户，买卖双方互不追究双方法律责任，定金退还，不收取中介费用。在合同的签字处，有卖方刘宝才、买方李瑞峰签名并捺手印，经纪方湖南天一家房地产经纪有限公司代表邹威和经理喻斌签字。合同签订后，原告李瑞峰即向被告刘宝才微信转账20000元，通过银行转账50000元，另外30000元现金交付给了被告刘宝才，被告刘宝才向原告李瑞峰出具了收据，其内容为：收据兹收到李瑞峰交来购买上河国际C2栋1611房购房定金壹拾万元￥100000元收款人：刘宝才。从2019年5月5日至9月1日，被告喻斌以收取中介费、按揭费、代办过户费、了难费等名义向原告李瑞峰收取75000元，其中原告李瑞峰于2019年5月5日支付10000元，5月15日支付10000元，8月31日支付20000元，9月1日支付15000元，2019年6月13日支付11000元，其余的以现金的方式支付。但在以后的交易过程中，由于原告李瑞峰没有在长沙购买房屋的资格，被告喻斌也没办法为原告李瑞峰办理房屋的过户手续，被告喻斌遂开始以各种理由搪塞原告李瑞峰和被告刘宝才；2019年11月28日，原告李瑞峰找到被告喻斌后，双方达成了退还原告75000元的协议书，其内容为“双方约定书甲方：喻斌乙方：李瑞峰甲乙双方约定上河国际C2栋1611房中介费，按揭手续费，过户了难费等一切费用全部由喻斌（430124198805234713）十五天内退还柒万伍仟圆整（750000.00）到李瑞峰（430381199211057791）本人账号，2019年12月13日之前全部退还给李瑞峰本人。”但付款期限到后，被告喻斌没有退还原告李瑞峰此款，且原告也找不到其人。随后，原告要求被告刘宝才退还定金100000元，被告刘宝才认为在此房屋交易的过程中，自己借款偿还了银行贷款，劝退了原房屋的承租人，致使房屋现在空闲，且在交易过程中多次从外地赶回产生不少的差旅费用等，受到了重大损失，不愿退还原告的定金，为此，双方也发生纠纷，原告遂于2020年4月3日向长沙市公安局雨花分局高桥派出所报警，在该派出所民警的建议下，原告遂向法院提起诉讼。在本案审理过程中，原告李瑞峰与被告刘宝才达成了和解协议，由被告刘宝才返还原告李瑞峰定金85000元并负担诉讼费2000元，其余部分原告李瑞峰予以放弃，达成协议后，被告刘宝才当场支付给了原告李瑞峰87000元，原告李瑞峰向本院申请撤回对被告刘宝才的起诉。上述事实，有原李瑞峰、被告刘宝才、被告喻斌三方签订的《房地产买卖合同》、原告李瑞峰向被告刘宝才支付10万元定金及向被告喻斌支付75000各种费用的银行流水、被告刘宝才向原告李瑞峰出具的收到定金10万元的收据、被告刘宝才向原告李瑞峰返还定金85000元及支付诉讼费2000元共计87000元的银行交易明细、被告喻斌向原告李瑞峰出具的收到75000元费用的部分收据及原告李瑞峰与被告喻斌的《双方约定书》、报警案件登记表、原告李瑞峰申请对被告刘宝才撤诉的撤诉申请书、原、被告之间的聊天记录及到庭当事人的陈述等证据和本院庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告李瑞峰与被告刘宝才之间的纠纷，双方达成了和解协议并已实际履行，双方之间的纠纷已实际解决，现原告李瑞峰申请撤回对被告刘宝才的起诉，是对自己权利的处分，符合法律的规定，本院予以准许。被告喻斌在原告李瑞峰与被告刘宝才之间的《房地产买卖合同》不能履行的情况下，与原告李瑞峰又签订了《双方约定书》，约定在十五天之内退还收取原告李瑞峰的各种费用75000元，被告喻斌理应在规定的期间内退还原告款项，被告喻斌未按约定退还原告款项，有违诚实信用原则，现原告李瑞峰与被告刘宝才之间已解除了该合同，故对原告要求被告喻斌退还各项费用共计75000元的请求本院予以支持。被告喻斌经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，应承担法律上的不利后果，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告喻斌在本判决生效后三日内返还原告李瑞峰各项费用人民币75000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，减半收取1900元，财产保全费1020元，合计2920元，被告刘宝才负担2000元、被告喻斌负担920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  石克家二〇二〇年十月十二日书记员  刘迎香附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。