安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初6434号 原告：郝朝凤，男，1990年4月18日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：付海泳，江苏金华星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁泉生，江苏金华星律师事务所实习律师。 被告：江苏东晨置业有限公司萧县分公司，住所地安徽省萧县龙城镇淮海路西段北侧。 负责人：姬广峰，该公司总经理。 被告：江苏东晨置业有限公司，住所地江苏省盱眙经济开发区洪武大道西侧。 法定代表人：纪雪瑛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑权长，安徽汇龙律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司萧县支行，住所地萧县淮海东路**。 法定代表人：陈礼贤，职务行长。 委托诉讼代理人：杨文洁，系银行员工。 委托诉讼代理人：张敬文，系银行员工。 原告郝朝凤与被告江苏东晨置业有限公司萧县分公司（以下简称东晨萧县分公司）、被告江苏东晨置业有限公司（以下简称东晨公司）、中国建设银行股份有限公司萧县支行（以下简称建设银行萧县支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告郝朝凤的委托诉讼代理人付海泳、袁泉生，被告东晨公司委托诉讼代理人郑权长，第三人建设银行萧县支行委托诉讼代理人杨文洁、张敬文到庭参加诉讼，被告东晨萧县分公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 郝朝凤向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与第三人签订的《房屋担保贷款合同》，余下房贷由东晨公司、东晨萧县分公司共同承担；2、判令东晨公司、东晨萧县分公司将原告向第三人支付的按揭贷款赔付给原告（截止起诉之日为1840元，实际应赔偿至贷款合同解除之日）；3、判令东晨公司、东晨萧县分公司赔偿因房价上涨给原告造成的实际损失228757元；4、本案诉讼费由东晨公司、东晨萧县分公司共同承担。 事实和理由：原告与东晨公司萧县分公司所签《商品房买卖合同》已经萧县人民法院于2020年8月24日判决解除。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。由于房屋买卖合同解除后，原告一直承担续缴房屋贷款义务，故要求法院判令东晨公司萧县分公司、东晨公司归还原告在2020年8月份以后所缴房屋贷款本金。东晨公司萧县分公司一房两卖，导致该《商品房买卖合同》判令解除，因房价上涨而给原告造成了实际损失，故要求东晨公司萧县分公司、东晨公司赔付因房价上涨给原告造成的经济损失228757元；（萧县东晨龙凤山庄现均价为5717元/平方，按龙凤山庄15幢303室面积98.73平方米，当时合同价3400元/平方，差额2317元/平方，给予损失228757元）。 东晨萧县分公司未作答辩。 东晨公司辩称，据合同相对性原则，合同是原告与第三人签订的，我公司应作为第三人参加诉讼，而不是被告；原告诉求我司承担房价上涨的损失不应支持；原告应先行偿还全部贷款后，依法向我公司进行追偿。 建设银行萧县支行述称，我行与借款人签订的合同第19条规定，要求原告结清贷款本息，才可解除贷款合同。 对当事人无异议的证据：原告所举郝朝凤身份证复印件、安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初4347号民事判决书、转账凭证一组证据及建设银行萧县支行所举贷款合同、个人贷款支付凭证、抵押权登记证明证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对郝朝凤提供的证据4萧县人民法院拍卖公告一份，欲证明同地段、同位置的房屋评估价为5494元/平方，以此估算，被告的一房二卖行为造成原告房屋溢价损失为：（5494/平方—3400元/平方）×98.73平方=206740.62元。经审核，该证据不符合证据的形式要件，本院对其真实性及合法性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月15日，东晨萧县公司（出卖人）与郝朝凤（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：东晨萧县公司将其开发的位于萧县龙城镇东晨·龙凤山庄15幢2单元303室商品房出售给郝朝凤，建筑面积98.73平方米，房屋总价款335682元；买受人采取贷款方式付款，应当于2015年9月15日前支付首期房价款101682元，余款234000元申请贷款支付；出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房等。2015年9月16日，该商品房办理了合同备案登记。2015年9月24日，原告郝朝凤与第三人建设银行萧县支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。2016年3月10日，东晨萧县分公司将该15幢2单元303室房屋出售给孟亚光，现孟亚光已入住。为此，郝朝凤于2020年7月2日向萧县法院提起诉讼，经审理作出判决如下：一、郝朝凤与江苏东晨置业有限公司萧县分公司于2015年9月15日签订的《商品房买卖合同》于2020年7月8日解除；二、江苏东晨置业有限公司于本判决生效后十日返还郝朝凤58840元；三、驳回郝朝凤的其他诉讼请求。 另查明，郝朝凤分别于2020年8月24日与2020年9月19日通过网银由浙江省农村信用社向第三人偿还按揭贷款各1840元，合计3680元。 再查明，东晨萧县分公司系东晨公司的分公司，不具有独立法人资格。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求东晨公司向建设银行返还下余贷款之请求，予以支持。被告东晨公司辩称应由合同的相对人即原告偿还下余贷款，本院认为，在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同解除后，原告要求解除按揭抵押贷款合同时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是《商品房买卖合同纠纷司法解释》第25条第2款规定的应有之义。故按揭贷款合同解除前的银行按揭贷款应由东晨公司返还给原告，按揭贷款合同解除后剩余贷款应由东晨公司承担。东晨公司清偿剩余贷款本息等债务后，建设银行萧县支行应及时解除涉案房屋上的抵押登记。合同解除后，原告按照合同约定向建设银行萧县支行所还贷款本金3640元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于原告要求东晨公司、东晨公司萧县分公司补偿因房价上涨给原告造成的损失228757元，本院认为，本案中，原告于2015年购买涉案房屋，于2020年7月解除房屋买卖合同，期间房价上涨福大较大，根据公平原则，本院酌定支持东晨公司补偿因房价上涨给原告造成的损失2万元。 《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”东晨萧县分公司系东晨公司的分公司，虽然东晨萧县分公司领取了营业执照，但根据公司法的规定不具有独立的法人地位或资格，没有独立的财产，其民事责任应由公司承担。故应由东晨公司萧县分公司不承担责任。 东晨萧县分公司未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告郝朝凤与中国建设银行股份有限公司萧县支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；下余房贷由江苏东晨置业有限公司承担； 二、江苏东晨置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告郝朝凤实际支付的按揭贷款1840元，给付至贷款合同解除之日； 三、江苏东晨置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告郝朝凤因房价上涨的损失2万元； 四、驳回原告郝朝凤对江苏东晨置业有限公司萧县分公司的诉讼请求。 五、驳回原告郝朝凤其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4759元，减半收取计2380元，由江苏东晨置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  刘欣 二〇二〇年十月三十日 法官助理孔祥娟 书记员张倩茹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。