广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初1770号 原告（反诉被告）：广西纵桂房地产开发有限公司，住所地南宁市那洪大道**那洪**综合楼，统一社会信用代码9145010007521592XM。 法定代表人：李祖昆，执行董事。 委托诉讼代理人：杨仕通，广西华胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄子莹，广西华胜律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：王宏伟。 原告（反诉被告）广西纵桂房地产开发有限公司（以下简称纵桂公司）与被告（反诉原告）王宏伟合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，王宏伟于2020年4月10日向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）纵桂公司的委托诉讼代理人杨仕通、黄子莹，被告（反诉原告）王宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纵桂公司作为本案本诉原告向本院提出诉讼请求：1.解除纵桂公司与王宏伟签订的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》（编号：）；2.王宏伟承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月7日，纵桂公司与王宏伟签订一份编号为号的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，约定纵桂公司将位于商铺使用权转让给王宏伟使用。该项目系纵桂公司与南宁市江南区那洪五组合作开发，土地使用权人是南宁市江南区那洪五组，土地性质为产业安置用地，集体土地使用权证编号为：南经审发【2015】号、南规发【2015】号、南规发【2015】号。《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定该商铺的使用权转让期限为32年，自2018年6月30日至2050年6月29日止，转让总价款为68000元；合同第四条约定王宏伟采用一次性付款的方式支付转让款；合同第六条约定商铺的交付日期是在2018年6月30日前，同时，合同第七条约定因天气、雨水原因造成无法正常施工的，纵桂公司可以顺延交付，具体的顺延时间以施工单位施工晴雨表为准。合同签订后，王宏伟交付了68000元商铺使用权转让款。2019年初，根据施工单位出具的施工晴雨表上的施工时间，纵桂公司按照双方合同约定的可顺延交付时间，在法定期限内通知该项目经商铺的所有使用权人前来接收商铺。大多数的业主已按时前往接收商铺。包括王宏伟在内的少数业主没有按照纵桂公司的通知前来接收，虽经纵桂公司多次通知，包括王宏伟在内的少数业主仍以各种理由推托，导致整个项目目前无法招商运营，给纵桂公司及全体业主造成重大经济损失。纵桂公司认为双方签订的商铺使用权转让合同合法有效，同时，该项目是一个整体运营的项目，项目内的商铺无法单独分割经营使用，现由于王宏伟未能在纵桂公司通知的期限内前来接收商铺，导致纵桂公司无法对涉案商铺统一规划、统一招商、统一运营，造成项目招商运营工作瘫痪，给纵桂公司和其他签订使用权转让合同的业主造成重大损失，故请求法院判如所请。 王宏伟作为本诉被告辩称：1.同意解除《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，之所以同意解除合同，是因为纵桂公司违约在先，要求纵桂公司赔偿损失；2.纵桂公司在销售铺面的时候存在偷税漏税，严重虚假宣传，该行为必需强烈谴责。 王宏伟作为反诉原告向本院提出反诉请求：1.纵桂公司支付违约金6800元给王宏伟；2.纵桂公司退还68000元的商铺使用权转让款给王宏伟；3.本案诉讼费用由纵桂公司承担。事实和理由：2017年2月7日，王宏伟与纵桂公司签订《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，约定纵桂公司将涉案铺面转让给王宏伟，转让款68000元，使用权转让期限从2018年6月30日至2050年6月29日。但合同签订后，纵桂公司并未在2018年6月30日前为王宏伟办理商铺使用权移交手续，直至起诉前也一直未予交付。且拖延交付的理由并非其所称的天气、雨水原因造成，而是其擅自更改商铺规划和装修方案。纵桂公司所称王宏伟拒不接受商铺也不属实，反而是王宏伟多次催促纵桂公司，纵桂公司未办理移交手续，王宏伟于2018年11月6日、2019年11月15日要求纵桂公司办理交付手续，但纵桂公司称“如果想要对外转让经营使用权的，就先不给办理交付”，并以此为由一直不予交付。王宏伟认为，本案合同已对合同解除权作出明确约定，纵桂公司未能在合同约定的交付日期交付商铺，即使项目商铺统一运营和招商，也要以交付为前提。本案中，纵桂公司之所以解除合同的真正原因是其频繁更改规划和装修，造成铺面至今无法交付，纵桂公司构成违约，请求法院判如所请。 纵桂公司作为反诉被告辩称：1.同意解除《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》；2.同意退还实际收到的款项；3.不同意王宏伟提出的其他诉讼请求。 经审理查明：纵桂公司通过与江南区那洪五组合作方式取得南宁市那洪大道的两宗地块开发权利。其欲投资建设“纵桂城市广场”项目。纵桂公司对项目一楼铺面招商广告宣称“统一经营、统一运营、统一管理，可返租、可自营”。 2017年2月7日，纵桂公司与王宏伟签订一份《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，合同约定：1.纵桂公司与南宁市江南区那洪五组合作开发南宁市那洪大道的两宗地块，合作开发地块来源合法并享有土地使用权，土地用途为产业用地；2.使用权转让的商铺位于纵桂城市广场号铺；3.该商铺使用权转让期限为32年，自2018年6月30日至2050年6月29日止；4.使用权转让期限届满，纵桂公司有权将该商铺收回，王宏伟应无条件退回该商铺，并保持该商铺结构完整和装修设施的完好；5.总价款68000元整，王宏伟签订本合同立即付清商铺总价款；6.纵桂公司应在2018年6月30日前将经相关单位验收合格的商铺交付王宏伟使用。交房期限届满三十日内，王宏伟应与纵桂公司办理商铺交接手续，签署《商铺交接单》，逾期不来办理商铺交接手续，视为纵桂公司已向王宏伟交付该商铺；7.纵桂公司如未按合同约定的期限将商铺交付给王宏伟使用，按下列方式处理：第一,因天气、雨水原因造成纵桂公司无法正常施工，导致工程在规定的时间内无法完工，以施工单位施工晴雨表为准；第二,自合同签订之日起，国家法定的节假日均不在纵桂公司逾期时间内；第三,逾期不超过90天，纵桂公司按日支付王宏伟已交款项万分之五违约金，最高不超过累计已付款的5%；第四,逾期超过90天后，纵桂公司按累计已付款项的5%向王宏伟支付违约金；第五,逾期超过180日后，王宏伟有权解除合同，如王宏伟解除合同，纵桂公司应该退还王宏伟已付的全部价款，并按王宏伟已付价款的10%支付违约金，如王宏伟要求继续履行合同，纵桂公司按每日王宏伟已付款的万分之三支付违约金，最高不超过累计已付款的5%；8.王宏伟在使用期间，纵桂公司不得擅自改变该商铺的公共部位和设施的使用性质。 上述合同签订后，王宏伟于2017年2月7日向纵桂公司支付款项68000元。 2019年6月至7月左右，纵桂公司开始通知各购铺者可交铺，但对于本案王宏伟，纵桂公司未实际和王宏伟办理铺面交接手续。 当前涉案铺面已由纵桂公司收回，并出租给案外人做酒店、酒店停车场、修车铺、洗车铺等。 另查明：涉案的纵桂城市广场项目于2019年4月3日取得了《建设工程规划许可证》。 本院认为：关于本案《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的性质问题：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定纵桂公司将案涉商铺使用权转让给王宏伟，并约定使用权转让期限为32年，由王宏伟支付相应的使用权转让价款，使用权转让期限届满，王宏伟应无条件退回案涉商铺。从合同内容来看，双方虽约定的是商铺使用权转让，但仍约定了一定的期限，王宏伟须支付相应价款，在期限届满后仍需返还商铺，符合租赁合同的法律特征，故本院认定《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》实为租赁合同。 关于《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的效力问题：《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》系纵桂公司与王宏伟的真实意思表示，但双方在《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》中关于使用权转让期限32年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分应属无效，故本院确认《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》约定的不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。 关于《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的解除问题：纵桂公司要求解除合同的理由是王宏伟拒绝签收铺面和拒绝签订《纵桂城市广场商铺返租合同》，影响到市场统一管理，本院认为，就王宏伟是否拒签收铺面问题，王宏伟未有拒绝签收铺面，反而从王宏伟提供的录音看，系纵桂公司未向王宏伟交付铺面；就王宏伟拒绝签订《纵桂城市广场商铺返租合同》，影响到市场统一管理问题，一方面，《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》中并未约定王宏伟必须签订返租合同，且纵桂公司在招商广告时也明确宣称铺面“可返租、可自营”，纵桂公司又以王宏伟拒绝续签返租合同为由主张解除合同，无事实和法律依据。另一方面，根据《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，王宏伟在使用期间，纵桂公司不得擅自改变该商铺的公共部位和设施的使用性质，原铺面设定的用途亦非酒店，现纵桂公司将铺面收回并改为酒店，更不符合《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》的约定。综上，系纵桂公司构成违约，现在王宏伟以纵桂公司违约为由，进而同意解除合同，本院对此予以准许。 关于王宏伟反诉的退还铺面转让款问题：因现双方均同意解除《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，合同解除后，纵桂公司因合同收取王宏伟的68000元购铺款应退回王宏伟，王宏伟的该项反诉请求，本院予以支持。 关于王宏伟反诉的违约金问题：根据《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》，如果纵桂公司逾期交铺，纵桂公司应向王宏伟支付已付房款10%违约金，现纵桂公司自行收回铺面，违反合同约定，王宏伟诉请按已交房款（68000元）的10%即6800元的违约金，合法有据，本院对此予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）广西纵桂房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王宏伟于2017年2月7日签订的《纵桂城市广场商铺使用权转让合同》； 二、原告（反诉被告）广西纵桂房地产开发有限公司向被告（反诉原告）王宏伟返还购铺款68000元； 三、原告（反诉被告）广西纵桂房地产开发有限公司向被告（反诉原告）王宏伟支付违约金6800元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件本案受理费750元，由原告广西纵桂房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费835元，由原告（反诉被告）广西纵桂房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  丘 理 二〇二〇年十月二十七日 法官助理  周丽君 书 记 员  郭时连 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。