广东省清远市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤18民终2534号 上诉人（原审被告）：佛冈县佳达服装有限公司。住所地：广东省佛冈县**********。 法定代表人：刘胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄**新，广东昊法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鑫蕾，广东昊法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蓝家乐，男，汉族，住广东省佛冈县**************。 被上诉人（原审原告）：赵密娟，女，汉族，住广东省佛冈县**************。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：揭恺，广东汉永律师事务所律师。 上诉人佛冈县佳达服装有限公司（以下简称佳达公司）因与被上诉人蓝家乐、赵密娟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2020）粤1821民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 佳达公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人全部诉讼请求；三、判令被上诉人承担案件一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，处理错误。案涉房屋未能如期交付是由于如下非上诉人的原因导致：（一）项目建设施工许可证问题。案涉房屋是佛冈县政府主导的旧城改造项目，县政府专门开辟了“绿色通道”，即允许上诉人边施工边办理报建审批手续。上诉人从2015年1月起委托施工单位进行施工，因政府政策调整及建设主管部门等原因，导致2016年11月才取得项目施工许可证，此过程造成停工近4个月。（二）部分回迁户阻挠施工问题。自2015年底项目施工开始，回迁户阻挠施工从未间断，尤其在2017年11月上旬至2018年5月中旬半年间，回迁户多次阻挠施工致使工程陷入半瘫痪状态，最后由县政法、公安等部门介入才平息，由此造成上诉人直接或间接损失900多万元已无法挽回。（三）佛冈县委、县政府“创文创卫”原因。因“创文创卫”期间不得施工，导致案涉房屋建设项目停工超过4个月。（四）燃气管道敷设和供气问题。由于案涉房屋建设项目处于佛冈市政管道规划第四期整改工程范围内，导致本已经验收确认为合格，具备通气条件的敷设与供气工程需根据市政整改要求，开挖改管，从而影响了案涉房屋建设项目燃气的开通，故燃气管道问题不能归责于上诉人。（五）被上诉人未按时办理收楼手续的问题。上诉人在2018年12月20日取得竣工验收备案证明文件后，即通知全体业主在2019年1月1日办理收楼手续。故被上诉人未在通知时间收楼是其自行处分其权利的行为，与上诉人无关。综上，导致上诉人未能在2018年8月31日交房的原因，属于双方在《购房合同》之《补充协议》中约定的“上诉人可据实予以延期交付房屋的特殊原因”，故上诉人无须向被上诉人支付违约金。 蓝家乐、赵密娟答辩称：一、关于《建设工程施工许可证》，佳达公司提供的证据无法证明政策调整、资质问题等情况。根据《民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力需要履行相应的通知义务。涉案合同签订时间是2017年，佳达公司所称的政策调整发生在2016年6月，即使存在该情况，也是在签订合同时就已经存在，不符合不能预见的要件。上诉人明知存在该情况仍与被上诉人签订合同，说明上诉人是充分考虑该情况才确定的交楼时间，因此，建设工程施工许可证不能免除工期延误的违约责任。二、关于回迁户问题，现有的证据没有显示回迁户阻挠施工，上诉人提交的工程会议记录也是其单方制作，证明力低，且该证据只是显示个别商户施工受到影响，不影响其他工程的进度，上诉人没有提交证据证明该问题导致工程全面停工。若回迁户等行为造成上诉人损失，上诉人应另行起诉回迁户进行赔偿，不能作为工期顺延的理由。三、关于永久性用电房问题。永久性用电房仅是工程的一小部分，工程量不大，在征询意见和提请审批期间，其他工程仍可以正常运行，不符合延迟交楼理由，且本案逾期交楼是因为测绘报告迟延、燃气通气迟延所致，永久性用电房问题与本案没有关联。四、关于竣工验收备案的问题，取得竣工验收备案表是交楼标准之一，竣工验收报告仅是竣工验收备案其中一个环节，办妥竣工验收备案前还需要办妥规划验收等十多项工作，上诉人作为专业房地产开发公司，应当预留足够时间去处理竣工验收备案问题，并且验收报告制作时间是2018年11月，备案时间是2018年12月，因此，并不存在因竣工验收问题耽误工期五个月的情况。五、房屋测绘报告问题，房屋测绘报告也是交楼标准之一，上诉人未在约定时间内取得测绘报告，应承担违约责任，且合同约定的交楼时间是2018年8月31日，上诉人提交证据显示其于2018年11月才申请实测，本来已经存在迟延，不存在测绘报告耽误其他施工问题。六、关于燃气通气问题，涉案房屋没有通气是因为上诉人未及时结清燃气工程款所致，该问题可从12345回复得到证实。七、创文创卫问题，首先，佛冈创文创卫自2016年开始持续至今，该活动并不一定导致停工，上诉人也没有证据证明创文创卫导致停工。其次，创文创卫期间，合法合规的施工政府并没有明文禁止，若开发商因为违反规定被停工的，相应责任应由其承担。八、关于收楼通知书问题，上诉人寄出收楼通知书时，涉案房屋仍未达到交付条件，故业主有权拒绝收楼。 蓝家乐、赵密娟向原审法院起诉请求：1.判令佳达公司继续履行双方之间的《广东省商品房买卖合同》；2.佳达公司自2018年9月1日起至实际向蓝家乐、赵密娟交付符合交房条件的房屋之日止，按日向蓝家乐、赵密娟支付全额房款772200元万分之一的逾期交房违约金[暂计算至2020年2月10日（528天）为40772.16元]；3.案件受理费用由佳达公司承担。 一审法院认定事实：佳达公司是金尊大厦的开发商，于1996年12月17日注册成立。2017年1月9日，蓝家乐、赵密娟（买受人）与佳达公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同（预售）》。合同约定：“1、买受人向出卖人购买佛冈县********************，房屋面积129.17平方米，总房价为772200元。付款方式及期限（第七条）：买受人采取商业贷款，买受人应当于2017年1月9日前支付首期房价款312200元，余款460000元申请贷款支付。2、逾期支付房款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。3、商品房交付条件约定为：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；②该商品房已取得房屋测绘报告。4、商品房相关设施设备交付条件约定为：①供水、排水配套设备齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；②供电纳入城市供电网络并正式供电...④燃气完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。5、出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房......。”涉案商品房买卖合同签订后，蓝家乐、赵密娟依约向佳达公司支付了全部购房款772200元。涉案商品房所在的金尊大厦于2018年12月20日完成工程竣工验收备案手续，佳达公司遂通知蓝家乐、赵密娟在内的全体业主在2019年1月1日至3日办理收房手续。蓝家乐、赵密娟以房屋未达到交付条件为由拒绝收楼。现涉案房屋的燃气设施已完成了管道铺设，并于2019年12月29日开通了燃气供应。佳达公司于2020年1月23日发出催促收楼通知书给蓝家乐、赵密娟，因快递电话无法联系上蓝家乐、赵密娟，该通知书于2020年2月5日退回。蓝家乐、赵密娟于2020年4月21日办理了收楼手续。 一审法院认为，蓝家乐、赵密娟与佳达公司签订的《广东省商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方均应当依约履行。蓝家乐、赵密娟与佳达公司签订的《广东省商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条：1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接......4、交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”。涉案房屋虽然在2018年12月20日取得了《竣工验收备案表》，但燃气直到2019年12月底才能开通使用达到交付的条件，佳达公司未能在2018年8月31日将符合合同约定的交付条件的商品房交付给蓝家乐、赵密娟显属违约，应该按照合同约定承担违约责任。《广东省商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第二项约定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金，房屋达到交付条件后，佳达公司按蓝家乐、赵密娟在合同上预留的通讯地址和联系电话向其发出催促收楼通知书，因快递无法联系上蓝家乐、赵密娟导致该通知书于2020年2月5日被退回。根据《广东省商品房买卖合同（预售）》第二十五条：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”因此，该通知书退回之日则视为送达之日，考虑到春节假期以及疫情的影响，一审法院认为应给予蓝家乐、赵密娟自收到通知书后二十天合理的收楼时间，超出合理收楼期限的违约责任不应该由佳达公司承担，蓝家乐、赵密娟要求逾期交房违约金计算至实际收楼之日止的主张，一审法院不予支持。即违约金从2018年9月1日计算至2020年2月25日，违约金计算为41930.46元（772200元×0.0001×543天）。对于佳达公司主张因创文创卫的不可抗力的原因导致延期交楼，应顺延四个月的期限的抗辩，佳达公司至今仍未提供关于创文创卫期间不得施工的证据证明可以顺延交楼期限，因此，佳达公司的该辩称，理由依据不足，一审法院不予采信。判决：一、继续履行蓝家乐、赵密娟与佛冈县佳达服装有限公司于2017年1月9日签订的《广东省商品房买卖合同（预售）》；二、佛冈县佳达服装有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金41930.46元给蓝家乐、赵密娟；三、驳回蓝家乐、赵密娟的其他诉讼请求。案件受理费820元，减半收取计410元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交下列十组证据：一、1.《建设用地规划许可证》、2.《建设工程规划许可证》、3.《建设工程施工许可证》，拟证明因资质问题耽误4个月（2016年7月-2016年11月）；二、1.回迁户阻挠施工视频（光盘）、2.会议签到表、工程例会（关于春节放假时间及后续工作安排）、3.《关于当前原羊城饼干厂（金尊大厦）回迁情况汇总》、4.佛冈县原羊城饼干厂拆建项目领导小组办公室对范艺强、黄国胜的回复及调解意见征询，拟证明部分回迁户阻挠施工问题耽误6个月（2017年11月上旬-2018年5月中旬）；三、1.《关于要求将金尊大厦永久性用电房规划调整至地下室的申请》及附件、2.会议签到表、工程例会（关于分户验收前的碰头）、3.竣工图纸，拟证明永久性电房调整耽误五个月（2017年11月-2018年4月）；四、1.《金尊大厦工程的竣工日期及工人结算情况公示》、2.《建筑工程竣工验收报告》、3.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明竣工验收备案问题耽误时间5个月（2018年7月-2018年12月）；五、1.《房屋建筑面积测绘说明》、2.《实测分户说明》、3.《关于要求对县原羊城饼干厂旧房拆建项目给予办理确权（房地产总证）及分户房地产权证的请示》，拟证明耽误时间6个月（2018年11月-2019年5月）；六、1.佛冈县县城第四期燃气管道工程项目修建性详细规划批前公示、2.工程竣工联合验收表、3.佛冈县自然资源局关于政府信息公开的回复及附件（建字第2019-32号）、4.燃气工程总平面图、5.金尊大厦报装明细、6.关于金尊小区消防通道中压管改造的联系函，拟证明燃气管道敷设及供气问题耽误约15个月（2018年5月-2019年8月）；七、创文创卫报道网页截图，拟证明因创文创卫耽误约4个月（2016年10月-2018年12月）；八、邮件寄送证明，拟证明上诉人通知全体业主于2019年1月1日收楼；九、《商品房买卖合同（预售）》及附件，拟证明合同约定的交付条件上诉人已经达到，因各种非上诉人原因导致未能如约交付，上诉人不承担责任，至于其他配套设施的问题，可予以整改完善，但不是被上诉人拒绝收楼的法定理由；十、1.土地证、2.《商品房预售许可证》、3.《使用说明书》、4.《商品房质量保证书》，拟证明根据上述证件取得的日期可证明不存在被上诉人称的未出示“五证二书”情况。 本院依法组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：佳达公司提出的延期交房理由是否成立。 涉案合同约定的交付期限是在2018年8月31日前，交付条件包括竣工验收备案、取得房屋测绘报告以及供水、供电、燃气等基础设施开通。根据查明的事实，涉案房屋在约定交付期限前尚未具备合同约定的交付条件，业主有权选择拒收。佳达公司上诉的主要理由是认为其逾期交房具备正当事由，故不应当承担违约责任。审查佳达公司提出的上诉理由是否成立，首先应当审查合同的约定。涉案合同补充协议第五条第6款对出卖人可据实予以延期的事由作出了约定，包括不可抗力、法律法规政策的改变以及政府限制性行为导致的工期延误。该条款同时约定如发生以上事由，出卖人应当依据当地政府、主管部门及专业机构出具的证明文件据实延期并通知买受人。佳达公司上诉提出的延期事由包括施工许可证取得迟延、回迁户阻挠、创文创卫导致项目停工以及市政燃气管道改造导致燃气开通迟延。其中施工许可证取得迟延以及回迁户阻挠的问题均发生在涉案合同签订之前，且该两个理由完全不在合同约定的可以延期的范围内，故对于佳达公司提出的该节上诉理由，本院不予采纳。关于创文创卫问题，佳达公司提交的证据主要是关于创文创卫的新闻报道以及从2018年11月至2019年1月部分道路封闭施工的通告。从道路封闭的时间以及涉案小区的施工进度来看，该部分证据根本无法证明创文创卫导致项目停工，佳达公司亦未按照合同约定提交当地政府的证明，故佳达公司以此为由要求延期，理由亦不成立。关于市政燃气管道改造的问题。首先，合同约定如因出现延期事由，佳达公司应当依据当地政府或专业机构出具的证明文件并通知买受人，佳达公司并未履行该项义务。其次，根据业主提交的投诉答复，可以看出导致燃气未开通的重要原因是佳达公司未完全支付燃气工程款，完全不符合合同关于延期交房的约定，由此引起的逾期交房责任应当由佳达公司自行承担。综上，佳达公司提出的延期交房理由均不成立。 综上，佳达公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费820元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢永坚 审判员  肖惠文 审判员  何 燕 二〇二〇年十月十日 书记员  钟婉超 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。