湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7246号原告：唐科，男，1990年11月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾艳，湖南寻壹律师事务所律师。被告：许力平，男，1964年3月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：柏文，女，1966年8月20日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。第三人：许英健，男，1998年1月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：柏文（系第三人母亲），住湖南省长沙市天心区。原告唐科(以下简称原告)与被告许力平、柏文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法追加许英健（以下简称第三人）为第三人参与诉讼，并适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾艳，被告柏文暨第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告许力平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告腾退长沙市雨花区××路××号××号楼××房【房产权证号为：湘（2019）长沙市不动产权第01650**】的房屋，并将房屋交付给原告；2.判决两被告交付逾期交付房屋的违约金40000元（暂计算至2020年7月16日止，从2020年7月16日起至实际交付之日止继续计算违约金）；3.本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为:判令两被告许力平、柏文及第三人许英健腾退长沙市雨花区××路××号××号楼××房【房房产权证号为：湘（2019）长沙市不动产权第01650**的房屋，并将房屋交付给原告。事实和理由：2019年5月13日，原告与被告许力平签订《二手房屋买卖合同》，合同约定：“被告许力平将位于长沙市雨花区××路××号××号楼××号房屋（面积为145.67平方米，房产证号为：长房权证雨花字第7×**）出售给原告。房屋转让价格为100万元整。被告在收到原告购房款后一年内将房屋交付给原告，钥匙、门禁卡等被告在收到房款时立即交付给原告。若由于被告的原因造成房屋不能过户或不能将房屋交付给原告，原告有权解除合同并要求被告自收到房款之日起以购房款为基数按2%每月向原告支付违约金。”协议签订后，原告按合同约定于2019年5月16日已将购房款全部支付给被告许力平。双方于2019年5月16日已办理该套房屋的不动产产权手续，原告已合法取得该套房屋的所有权。根据合同约定被告许力平应在收到购房款一年内交付给原告使用，但被告许力平未经原告同意，擅自将房屋让被告柏文占用使用。原告就腾退房屋事宜多次找被告协商，均遭到拒绝。被告许力平提交了书面答辩状称，被告许力平在原告所在的公司和另一家网贷公司贷了款，2019年5月，因无力偿还贷款，欲将房子卖掉以清偿债务。后原告找到被告许力平称其正好需要买房，可以帮被告这个忙，于是双方签订了购房协议，被告许力平按照原告的要求写下了承诺书，并带原告看了房子。原告按照合同约定将购房款转入了被告许力平的银行账户。因其前妻柏文与儿子许英健居住在涉案房屋内，被告许力平提出了一年后交房的要求，并立字据为证。被告柏文辩称，1.涉案房产系第三人所有，被告柏文有居住权，被告许力平无权买卖，原告诉称被告柏文占用使用不实；2.原告以不正当手段购得房屋，且两人凭一张假的离婚协议达到了过户的目的，被告柏文至2020年5月30日接到原告的电话才知道房子被卖一事。第三人述称，原告是以不正当的手段取得涉案房屋，请求法庭保障第三人的合法权益，把房子判决归还给第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告许力平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。经与原件核对无异及结合庭审情况，本院对《二手房买卖合同》《承诺书》、银行流水单、涉案房屋产权信息登记表予以采信。根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：被告许力平、柏文原系夫妻，第三人系两被告儿子。2017年3月17日，被告许力平、柏文与第三人签订《房屋买卖协议》约定将涉案房产以50万元卖给第三人。2017年7月18日，被告许力平、柏文办理了离婚登记并签订《离婚协议》，协议的第二条约定，双方共同拥有的位于赤岗冲红花坡135号金昌花园1216#的145.6㎡的房屋离婚后归儿子许英健所有。上述两份协议签订后，均未办理涉案房产所有权移转登记，涉案房产仍登记为被告许力平单独所有。许力平和柏文离婚后，被告柏文和第三人在涉案房产内居住至今。2019年5月13日，原告（甲方）与被告许力平（乙方）签订《二手房买卖合同》，主要约定：1.甲方同意购买乙方拥有的坐落在长沙市雨花区××路××号××号楼××房，面积为145.67㎡，房产证号码为长房房权证雨花字第7×**目前为简单装修暂时无偿出借给许力平居住。乙方承诺乙方独自合法拥有该房屋无其他影响房屋转让的司法冻结或查封；2.该房屋转让价款为1000000元；3.甲方在签订本合同后5日内向乙方支付购房款1000000元；4.乙方在收到甲方支付本合同约定的购房款后的一年内将房屋交付给甲方，钥匙、门禁卡等乙方在收到本合同约定的购房款时立即交付给甲方；5.若由于乙方的原因造成该房屋不能过户或乙方不能将房屋交付给甲方，甲方有权解除本合同并要求乙方自收到甲方购房款之日起以收到的购房款为基数按2%每月向甲方支付至实际清偿之日止的违约金。同日，被告许力平向原告出具《承诺书》，载明：本人承诺自愿出售曙光路20号1号楼103房（金昌花园1栋2门1楼6号房），产权证号××，产权面积145.67㎡，在买家办理房屋产权手续时，卖方无条件提供买家所需要的一切证明资料。本人同意以人民币壹佰万元出售该房屋。本人保证对该物业享有完整所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为。卖方办理交易过户手续前有关物业产权纠纷、债务、税项、租赁以及抵押等事项处理完毕，并保证买方无需对上述事项负责。合同签订后，原告于2019年5月14日、5月16日分别向被告支付购房款770000元、230000元。并于5月15日在长沙市不动产登记中心办理了涉案房产所有权转移登记，涉案房产现登记权利人系原告。合同约定的房屋交付期限届满后，被告许力平未向原告交付涉案房产，原告就腾退房屋事宜多次找被告协商未果，遂诉至法院请求依法裁决。本院认为，原告与被告许力平签订《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行。被告柏文辩称涉案房产系第三人所有，被告柏文有居住权，被告许力平无权买卖。经审查，被告许力平、柏文与第三人签订的《房屋买卖协议》及被告许力平、柏文签订的《离婚协议》，均系家庭内部成员之间对涉案房屋的约定，且未办理所有权转移登记手续，不发生物权变更效力。原告与被告许力平签订《二手房买卖合同》时，被告许力平、柏文已经离婚，涉案房屋登记为许力平单独所有，且许力平签订涉案合同时出具《承诺函》，承诺其对涉案房产有完整的所有权，故被告许力平对涉案房产有处分权。对被告柏文的辩称意见，本院不予采纳。被告柏文辩称原告以不正当手段，以明显低于市场价格购得涉案房屋。经查，原告与被告许力平签订的《二手房买卖合同》约定购房款100万元。之后原告分两次支付被告购房款100万元，被告的辩解与事实不符，本院不予采纳。原告已经按照合同约定足额支付涉案房屋价款，双方亦办理了涉案房屋所有权转移登记手续，涉案房屋已登记至原告名下，故原告依法已取得涉案房产的所有权。根据《二手房买卖合同》的约定，被告许力平在收到原告支付的购房款后的一年内将房屋交付给原告。原告于2019年5月16日前已足额向被告许力平支付购房款，被告许力平应于2020年5月16日将涉案房屋交付给原告。现被告许力平、柏文、第三人占用涉案房屋，系对涉案房产的无权占有，故原告主张被告许力平、柏文、第三人腾退并交付涉案房产，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同约定若由于被告的原因造成房屋不能过户或不能交付，原告有权解除合同并要求支付违约金。现原告并未主张解除合同，故原告要求两被告支付逾期交房违约金，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告许力平、柏文、第三人许英健于本判决生效之日起三十日内将位于长沙市雨花区××路××号××号楼××房腾空并交付原告唐科；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费800元，因适用简易程序减半收取400元，由被告许力平、柏文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙满平二〇二〇年十月二十一日书记员  和 阳附：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。