广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18296号原告：刘铭煜，男，1989年12月20日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：杜碧娴，系原告母亲。被告：广州上嘉贸易发展有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道宝龙直街**之9夹层自编之2。法定代表人：苏文升，职务总经理。委托诉讼代理人：徐雨梅，被告公司职员。原告刘铭煜诉被告广州上嘉贸易发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘铭煜及其委托诉讼代理人杜碧娴、被告的委托诉讼代理人徐雨梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2008年3月18日签订《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，约定被告将海珠区宝岗大道龙苑街19号1103房出售给原告。认购书签署后，原告付清了房屋的全部购房款，被告亦在2009年5月5日将涉案房产交付原告，但被告至今未为原告办理房产证。故起诉要求判令：1、被告立即协助原告办理广州市海珠区宝岗大道龙苑街19号1103房的产权登记；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：同意原告第一项诉讼请求，但相关办证费用应是原告支付。涉案小区共有三栋，包括龙苑街6号、15号、19号，这三栋楼均无大确权，因为公建房不符合要求，已经验收完毕，但是主管部门无接收该公建房，也无出函给被告，故被告无法为原告办理产权证。不同意支付案件受理费。经审理查明：2008年3月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，约定：认购物业：中国广州市海珠区宝岗大道龙苑街19号宝龙苑东座11层03、04单元，该物业的建筑面积为107.91平方米，套内面积为87.57平方米（以国土局测绘面积为准）；交楼标准：毛坯；定价：人民币971190元整；付款方式：一次性付款；首期楼款971190元须于2008年3月18日前付清；乙方必须于签订本认购书后五天内（即2008年6月30日）到售楼部[地址：广州市海珠区宝岗大道莲花南街**宝龙苑售楼部]签署《商品房买卖合同》及有关文件；本认购书壹式肆份，自双方签字盖章及收到乙方的定金贰万元之日起生效；等。另查，案外人李沛英与谭宇云系母子关系。案外人谭宇云曾依据其与上嘉公司签订的《商品房预售合同》（编号：20140881817）向本院提起诉讼，要求上嘉公司交付案涉房屋并办理案涉房屋的产权转移登记手续，本院予以受理，案号为(2015)穗海法民三初字第2124号。据(2015)穗海法民三初字第2124号查明以下事实：2014年8月21日，谭宇云（买方、乙方）与上嘉公司（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》（编号：20140881817），约定甲方以出让方式取得位于海珠区××以南、邓世昌祖居以北、和龙里地段编号为123的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设宝龙苑商品房；乙方所购商品房为宝龙苑第宝龙苑（#19栋）幢11层1103号房（以下简称涉案房屋），房屋地址海珠区宝岗大道龙苑街#191103房，建筑面积共38.35平方米，总金额767000元；甲方同意乙方按分期付款方式支付房款，本预售合同网上签订之日支付房款76700元；2014年8月30日前支付房款690300元；甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；预售款监控银行：浦发银行广州东山支行，预售款监控账号：82×××13；（第二十一条）甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；等。该合同附件七第二条约定，乙方特此委托并授权甲方或甲方指定的第三方代其到国土房管部门办理房产的产权登记手续及申领《房地产证》；乙方承诺在合同约定的商品房交付之日起的720日内，不追究甲方未能办妥房产证的责任，不撤销对甲方办理房产证的委托，不解除商品房买卖合同；若甲方超过本补充协议约定的期限，仍未办妥房产证，则自本补充协议约定期限到期日之次日起，以乙方实际付款额为基数承担每日0.02%的违约金；超过本补充协议约定的期限120日的，乙方有权解除买卖合同；等。该合同经房管部门网上登记备案。2015年5月6日上嘉公司出具《房款收款确认书》，内容是：1、……；2、由于本公司未在约定期限内偿还约定的借款，现确认部分欠款金额8468400元转为房款，即视为《借款协议书》中的各预售房产均已全额收取房款，各购房人不存在逾期支付房款的情况，不承担违约责任；3、本公司与各购房人所签订的《商品房买卖合同（预售）》均为各方真实意思表示，合同合法有效，且均按照合同约定履行，已按照约定时间正式向各方交付使用，本公司不存在违约责任；4、……。谭宇云在2015年8月就涉案房屋的商品房买卖合同纠纷【(2015)穗海法民三初字第1561号】及借款合同纠纷对上嘉公司同时提起诉讼。之后，谭宇云均撤销了该两案的起诉。谭宇云在2015年12月再次提起(2015)穗海法民三初字第2124号案诉讼。谭宇云、上嘉公司在(2015)穗海法民三初字第1561号案中还提交如下证据：1、2014年8月25日中国农业银行股份有限公司广州农讲所支行出具的六张盖有“业务办讫章”的《个人结算业务申请书》（申请人“李沛英”；收款人“广州上嘉贸易发展有限公司”，收款人账号82×××13，开户行：浦发银行广州东山支行），金额分别是：152540元、162300元、239480元、76700元、76700元、139120元。（共846840元）2、2014年8月28日上嘉公司出具的《承诺书》，内容是：上嘉公司与下列购房人分别签订了《商品房买卖合同（预售）》：1.宝龙苑(#19)1101房，《商品房买卖合同（预售）》，编号：201408181565，购房人：谭宇康；2.宝龙苑(#19)1102房，《商品房买卖合同（预售）》，编号：201408181987，购房人：谭宇盛；3.宝龙苑(#19)1103房，《商品房买卖合同（预售）》，编号：20140881817，购房人：谭宇云；4.宝龙苑(#19)1104房，《商品房买卖合同（预售）》，编号：201408181889，购房人：谭宇康；5.宝龙苑(#19)2101房，《商品房买卖合同（预售）》，编号：201408182035，购房人：李沛英；6.宝龙苑(#7-15)101商铺，《商品房买卖合同（预售）》，编号：20140818204X，购房人：李沛英；上述购房人均通过李沛英女士向本公司支付了购房款的10%，其余购房款的90%的支付期限推迟至2015年5月31日，在此期限前，上述购房人未支付房款不构成违约。3、2014年8月11日李沛英（乙方、贷款方）、上嘉公司（甲方、借款方）及广东耀华房地产开发有限公司、广州市钜海实业有限公司、广州钜翔投资有限公司、广州海钜贸易发展有限公司、吴锦培（丙方、担保方）和谭宇云（丁方、中立监督方）共同签订《借款协议书》，约定甲方向乙方借款人民币800万元，丙方以其全部财产承担无限连带责任；（第7条交叉协议）甲方承诺，由其开发的宝龙苑(#19)1101房、1102房、1103房、1104房、2301房，宝龙苑(#7-15)101商铺，已取得预售许可证，编号：穗房预（网）字第××号，但均已设置了抵押，尚不具备销售条件；乙方之亲属（下称：各买方）具有购买上述房产的真实意图，为盘活甲方资金，乙方及各买方应甲方要求，配合甲方，购房合同的签署按照本协议第7条之安排；甲方应在本协议签订之日起3个工作日内，将本条所述的全部房产办理抵押登记涂销，使该等房产具备出售的条件；甲方在本协议7.3条成就之日起2个工作日内与各买方签订相关的5份《房屋买卖合同（预售）》，且在合同签订后的3个工作日内办理该等《房屋买卖合同（预售）》的预售备案登记，并将相关文件向乙方提交；……借款期限届满，若甲方无法按照本协议第6条规定归还本息，或本协议其他约定之情形，乙方有权将该等未归还的款项转的债权转让给各买方，甲方在收到乙方的书面通知之日，视为各买方均已取得对甲方的债权，同时，各买方可以该等债权与购房债务相抵消，即向甲方支付等额的房款；乙方根据本协议5.1条发放首期借款后，若甲方未根据本协议9.1条向丁方支付履约保证金，乙方及各买方有权要求甲方按照《房屋买卖合同（预售）》履行，且有权收回首期借款；本条款所指5份《房屋买卖合同（预售）》虽为本协议的交叉协议，作为本协议的组成部分，但甲乙双方均确认，该等《房屋买卖合同（预售）》的签署均为甲方与各买家的真实意思表示，内容均对签署各方具有法律效力；等。4、2014年8月28日被告（甲方）、李沛英（乙方）及吴锦培（担保方）共同签订的《补充协议书》，约定甲，乙双方同意《借款协议书》的借款总额变更为880万元；等。经审理，本院认为谭宇云与上嘉公司签订《商品房预售合同》（编号：20140881817）的目的是作为《借款协议书》及《补充协议书》的借款担保，故该案是用以担保借款的买卖，不是购买人与上嘉公司之间就案涉房屋买卖的真实意思表示，因此该《商品房预售合同》（编号：20140881817）为无效合同，并判令驳回谭宇云的诉讼请求。谭宇云不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2016年8月1日作出（2016）粤01民终7030号民事判决书，判令驳回上诉维持原判。2019年6月26日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》，约定：甲方以出让方式取得位于海珠区××以南、邓世昌祖居以北、和龙里地段编号为123的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设宝龙苑商品房；乙方所购商品房为宝龙苑第宝龙苑（#19幢）11层1103号房，房屋地址海珠区宝岗大道龙苑街#191103房，总金额345150元；甲方同意乙方一次性付款：在2008年3月18日前支付全部房价款；甲方应当在2010年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；等。该合同经网上备案。又查明，2018年10月24日，房管部门向本院出具穗国土规划协查〔2018〕620号《关于（2018）粤0105民初10242等号的复函（50宗房产）》及穗国土规划协查〔2018〕624号《关于（2018）粤0105民初10242等号的复函（76宗房产）》，其中记载：宝龙苑项目所在地块的用地单位为广州上嘉贸易发展有限公司,以2006国用字1100132号案申请办理了国土证；宝龙苑15栋、19栋领取了20080057号预售证，已领取穗国土规划验证(2017)596号《建设工程规划验收合格证》，整体未办理首次登记；房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协执回执等资料办理不动产权证书。据房管部门2020年6月22日向本院出具的房屋信息反映，涉案房屋的预购人为原告，无抵押，无查封情况。据房管部门出具的《购房资格证明》反映：经核查，截至2020年6月20日止，原告具备本市住房限购区域内住房购房资格。诉讼中，原、被告确认：本案原告购买两套房屋，分别是宝岗大道龙苑街19号1103、1104房，案外人刘铭楷购买两套房屋，分别是宝岗大道龙苑街19号1101、1102房，四套房屋的房款由原告母亲杜碧娴及案外人杜妙娴于2008年3月18日按照被告要求通过转账方式分四笔款项支付，付款金额分别是1002770元、80000元、660000元和260000元；被告在2009年5月5日将涉案房屋交付给原告使用。原告为证明其主张还提供了如下证据：1、2008年3月18日出票人为杜碧娴、收款人为广州海宜贸易发展有限公司的中国工商银行广州江南西路支行银行进账单2份（总金额1082770元）；2、2008年3月18日出票人为杜碧娴、收款人为广州海宜贸易发展有限公司的中国农业银行广州江南西路支行银行进账单1份（总金额660000元）；3、2008年3月18日汇款人为杜妙娴、收款方为广州海宜贸易发展有限公司的中国建设银行客户回单（金额260000元）；4、盖有上嘉公司印章日期为2008年3月18日的《收款收据》，注明收到刘铭煜、刘铭楷交来购房楼款2002770元；5、盖有广州海宜贸易发展有限公司印章日期为2017年8月24日的《证明》，主要内容为我公司受上嘉贸易发展有限公司委托在2008年3月18日我公司账户（开户银行：花都信用社联合营业部，账号：37×××33）收到购房人刘铭楷、刘铭煜购买广州海珠区宝岗大道龙苑街19号宝龙苑东座1101、1102、1103、1104四个单元的购房款，工商银行1002770元和80000元2笔，中国农业银行660000元、中国建设银行260000元共4笔，共计人民币2002770元。（汇款人：杜碧娴、杜妙娴）；6、盖有上嘉公司印章日期为2017年8月24日的《证明》，主要内容为2008年3月购房人刘铭楷、刘铭煜购买广州海珠区宝岗大道龙苑街19号宝龙苑东座1101、1102、1103、1104四个单元，当时是我公司要求购房人将购房款汇入以下账号，我公司已收齐全部购房款;7、日期为2009年5月5日的入伙验收单及宝岗华庭服务管理合约、盖有被告印章的2009年5月5日的《收款收据》（注明收取可视对讲系统、管理手册、资料、水周转金等费用，）、2009年5月起至2020年4月期间交纳物业管理费、水电费等费用的发票及收费单，证明其2009年5月起已入住龙苑街#191103房并居住至今。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院认为：原、被告签订的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》、《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，被告应当在该商品房交付使用后210个工作日内，向产权登记机关为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。现双方确认原告已交齐合同约定的全部房款，被告已将房屋交付给原告使用多年，但仍未为原告办理涉案房屋的产权证。现原告要求被告协助其办理涉案房屋的不动产权证的请求符合合同约定，被告也表示同意，故本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告广州上嘉贸易发展有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告刘铭煜办理广州市海珠区宝龙直街以南、邓世昌祖居以北、和龙里地段宝龙苑第#19幢11层1103号房（《商品房预售合同》房屋地址：海珠区宝岗大道龙苑街#191103房）的产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将被告应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年十月十三日书记员  颜姣吴晓菁