广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1831号 原告：黄永春，女，汉族，1989年3月9日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：梁春雷，广西群智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芷晴，广西群智律师事务所实习人员。 被告：北海市创基房地产有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxN。 法定代表人：张文凤，董事长。 委托诉讼代理人：丁培年，广西诚上金律师事务所律师。 被告：广西新融基房地产代理有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxR。 法定代表人：陈训秋，总经理。 委托诉讼代理人：蒋萍，广西海城律师事务所律师。 原告黄永春与被告北海市创基房地产有限公司（以下简称“创基公司”）、广西新融基房地产代理有限公司（以下简称“新融基公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告黄永春及其委托诉讼代理人梁春雷、李芷晴，被告创基公司的委托诉讼代理人丁培年,被告新融基公司的委托诉讼代理人蒋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄永春向本院提出诉讼请求，判令：一、解除原告与被告创基公司于2018年4月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告创基公司返还原告己付购房款人民币56000元；三、被告创基公司向原告支付利息6888元（利息的计算方式：以56000元为基数，按同期同类银行贷款利率计算，从2018年4月17日起暂计至2020年4月17日，以后另计至实际给付购房款之日）;四、被告创基公司向原告赔偿已付购房款一倍的金额即56000元；五、二被告返还收取原告的不当得利20000元及孳息2460元（以20000元为基数，按同期同类银行贷款利率年利率6.15%计算，自2018年4月17日起暂计至2020年4月17日止，以后另计至实际给付之日）。以上合计人民币141348元。 事实和理由：2018年4月17日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于北海市云南路西9巷15号（原毛巾厂综合楼）创基丽景海湾0903号房屋，房屋总价款为185000元，定金为20000元，首付款为56000元，余款申请银行按揭贷款。合同第四条约定该商品房无抵押，交付时间为2018年12月31日前。原告分别于2018年4月14日、2018年4月17日支付定金20000元及首付款36000元，被告创基公司于2018年4月24日向原告开具相应数额的发票。原告已依据合同履行了付款义务，但被告创基公司迟迟没有履行合同义务。后原告到北海市自然资源局查询得知，被告预售的涉案商品房已于2014年3月5日办理在建工程抵押，在整个房屋销售过程中，被告从未提过涉案房屋存在抵押的事实，致使合同无法办理备案登记，也无法办理按揭贷款，合同根本无法履行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，原告有权请求解除合同，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，请求被告创基公司返还原告已付房款及利息，赔偿原告不超过已付购房款一倍的损失。退一步说，即使涉案房屋没有抵押，被告逾期交房超过一年多，根据合同约定，原告同样可以解除合同，被告创基公司返还已付房款、利息及赔付原告违约金。另外，被告新融基公司收取原告20000元团购费属不合法，应当退还，鉴于两被告存在代理关系，被告创基公司明知道代理人的代理行为违法未作反对表示，且两被告之间的授权是不明的，根据民法总则及民法通则的相关规定，被告创基公司负有退还多收的团购费20000元和孳息的连带责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 被告创基公司辩称,1、涉案合同应当继续履行，原告应当继续交清相关费用；2、原告诉请创基公司返还购房款56000元没有事实依据，原被告除买卖合同外还签有补充协议，协议约定原告应在交纳首期房款10天内向银行办理按揭贷款手续，但原告并未办理。直至2019年12月29日被告创基公司再次通过邮件告知并要求原告办理贷款手续，但原告一直未办理，原告的行为已经构成违约，根据双方签订的补充协议，被告无须向原告退回56000元；3、原告诉请被告创基公司向原告赔偿已付购房款一倍的金额没有事实及法律依据，涉案房屋虽然存在在建工程抵押，但实际上该在建工程抵押并未阻碍原告获得该房屋的目的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，解除合同需要具备两个条件：有故意抵押的情形及不能实现房屋的取得，但创基公司与原告所签订的涉案房屋目前可以办理过户手续，不存在过户障碍，且创基公司也没有拿原告所购买的房屋去抵押而是整个楼盘的在建工程抵押，也没有刻意隐瞒在建工程抵押的事实，因此原告要求解除合同返还购房款一倍金额的诉请没有事实及法律依据；4、关于团购房费用，是新融基超过创基公司的权限私下收取的，与创基公司无关，故对团购的费用创基公司无需支付。 被告新融基公司辩称，不同意原告的第五项诉讼请求，理由：首先，合同及案由具有相对性，原告认为被告新融基公司属不当得利，应属另一法律关系，应另案主张。其次，两被告之间存在独家代理委托销售关系及民间借贷关系，被告新融基公司在代表被告创基公司行使销售代理权过程中涉及业务行为的法律效力及于被告创基公司，被告创基公司认可被告新融基公司的收款行为，而两被告的委托关系、佣金结算等属于另一法律关系，与原告无关，故请求法院依法驳回原告要求被告新融基公司返还不当得利20000元及孳息的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据，本院确认的法律事实如下： 2018年4月14日，原告黄永春通过账号为62×××73的银行卡刷卡消费20000元。 2018年4月17日，原告（买受人）黄永春与被告（出卖人）创基公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：买受人黄永春向出卖人创基公司购买位于北海市房屋，房屋价款为185000元，合同签订前原告已支付定金20000元。买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2018年4月17日前支付首期房价款56000元，占全部房价款的30%，余款129000元向贷款机构申请贷款支付。出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。除不可抗力外，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人应在交纳首期款之次日起10日内向出卖人提交符合银行要求的全部资料，并在银行通知7日内到出卖人指定的银行办理按揭手续及缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理上述手续的，每逾期一日，买受人按合同总价的万分之一支付违约金，逾期超过十日的，出卖人有权解除合同，不退回首期房款。买受人以商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，或者买受人以其他方式付房款但房款尚未付清时，出卖人有权延期交付。合同还约定了其他内容。 同日，原告黄永春通过pos机消费的形式向被告创基公司支付了36000元，被告创基公司向原告出具《收据》一份，予以确认收到原告交来创基金龙大厦0903号房房款36000元的事实。同时，被告新融基公司向原告黄永春出具《收据》一份，予以确认收到原告交来团购费20000元的事实。 2018年4月24日，被告创基公司向原告黄永春出具了《广西增值税普通发票》一份，予以确认收到原告首付款56000元的事实。 原告与被告创基公司工作人员的部分微信聊天记录：2019年9月7日，原告：“小黄，银行面签的还没打电话通知拨款哦，还有你说房子解押的事情怎么说了，都9月份了。” 被告创基公司工作人员：“这几天老板让报清单上去。他去抵押公司那边申请解押。下个星期看看能不能解，我已经把你们按揭通过的报上去了。”原告：“我怕拖得越久，银行这边又要我重新拿资料……那我填写的资料收入证明你有存档吗？因为面签留的号码是我女儿这边的，到时候打电话来审核信息，我也不记得我当时填写的收入是多少了。”被告创基公司工作人员：“我没有存档，当时你的资料不是我做的，是另外一个人，我问下那个人看她还有没有你的资料。”原告：“好的。”2019年9月16日，原告：“我的贷款还没下来吗？”被告创基公司工作人员：“已经下来了，就是没解押所以没得放款，银行要解押之后办理抵押登记的，没办抵押的话放不了款。” 2019年12月27日，被告创基公司向创基丽景海湾业主发出《告示》一份，主要载明：为了加快给业主们办理《不动产权证书》，办理银行按揭贷款的业主，请于2020年1月15日前按贷款银行的要求提供好相应的材料去银行办理面签手续。逾期未按要求办理的，则我公司按双方签定《商品房买卖合同》的相关条款执行。庭审中，原告认可其已收到了该《告示》，但主张其在收到该告示前即合同签订后就去银行面签，由于涉案房屋存在抵押，故银行没有放款。 另查明，2014年2月28日，被告（乙方、抵押人）与案外人中国长城资产管理公司南宁办事处（甲方、抵押权人）签订一份《抵押合同》，主要约定乙方向甲方借款53000000元，为确保债务履行，乙方将其所有的位于北海市云南路西面“创基金龙花园” 二期项目的国有土地使用权面积5005.9平方米及其相应的在建工程22479.82平方米向原告提供抵押担保。 2020年4月26日，北海市自然资源局出具一份《不动产登记信息查询证明》，载明：截止2020年4月26日，坐落于北海大道**创基丽景海湾**不动产于2014年3月5日办理在建工程抵押，现无查封登记记录。 2020年6月10日，案外人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司出具《情况说明》一份，载明：2014年3月5日北海市创基房地产有限公司将创基丽景海湾项目在建抵押给我司，后创基公司告知我司将创基丽景海湾903号房屋销售给客户黄永春并请求我司解除该房屋的抵押登记。我司同意创基公司转让上述创基丽景海湾903号房屋，并同意办理该房屋的解除抵押登记手续。 再查明，2017年12月29日，被告创基公司（甲方）与被告新融基公司（乙方）签订一份《创基丽景海湾代理销售合同》，主要约定：甲方委托乙方（独家）代理销售甲方经营的创基丽景项目房屋事宜，合作期限为6个月，乙方的代理佣金按所售的超出低价的溢价部分结算，乙方在未经甲方同意不得代甲方收取房款，否则由此产生的一切后果由乙方承担。同日，被告创基公司（甲方）与被告新融基公司（乙方）还签订一份《补充协议》，主要约定乙方于2017年12月29日转账200万元到甲方指定账户，乙方在销售过程中以客户的房款首付作偿还（即乙方收取房款至乙方账户，直至受偿完甲方向乙方所借的200万元），在此过程中甲方须承认乙方的销售任务，及时开具收款凭证给客户，并由乙方补给甲方每次的还款收据。 2018年2月13日，被告创基公司（甲方）与被告新融基公司（乙方）签订一份《补充协议》，主要约定乙方在签订本协议当天转账70万元到甲方名下指定账户，乙方在销售过程中以客户缴纳的房款作为甲方对乙方债务的偿还（即乙方收取房款至乙方账户，直至受偿完甲方向乙方所借的70万元），本协议与双方签订的《合同》相冲突的，以本协议为准。 庭审中，原告主张其已按约交付首付款，并依约向银行申请了按揭贷款通过了银行面签，但因为涉案房屋存在在建工程抵押尚未解除，无法办理涉案合同的备案登记手续，银行不能放款， 故原告未能成功办理按揭贷款的过错在于被告创基公司。同时，由于被告创基公司未能在合同约定的2018年12月31日前交房，且至今涉案房屋仍未能竣工验收，不符合交房条件，导致原告合同目的无法实现，故坚持要求解除合同。被告创基公司认可案涉房屋至今尚未完成竣工验收无法交付，但预计2021年2月可进行验收合格交房。同时，涉案房屋存在在建工程抵押并不影响原告办理按揭，且抵押权人同意随时解押，故不影响原告实现合同目的。原告至今没有按照合同约定向银行提供贷款资料，属原告违约，故原告无权要求解除合同。 本院认为，原告与被告创基公司于2018年4月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。涉案《商品房买卖合同》签订后，原告已依约向被告创基公司支付了首期购房款，被告创基公司应当在该合同约定的期限内交付房屋给原告，但涉案房屋至今未完成竣工验收，不符合交付条件，已导致涉案《商品房买卖合同》的目的不能实现，被告创基公司的行为已构成违约。因被告创基公司的违约行为致使涉案《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”关于法定解除合同条件的规定，据此，原告主张解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。因原告行使的合同解除权基础是法定解除权，而非约定解除权，故被告创基公司以原告没有按照合同约定向银行提供贷款资料，主张原告违约而被告不存在违约的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，因合同取得的财产应予以返还，因此原告要求被告创基公司返还购房款56000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院亦予以支持。 关于原告诉请要求被告创基公司支付已付购房款利息的诉讼请求，因原告已于2018年4月17日前向被告创基公司支付了购房款56000元，被告创基公司未依约交付房屋又实际占有该购房款，原告的实际损失应是其购房款被被告创基公司占用期间的利息损失，故被告创基公司应当支付资金占用期间的利息损失给原告，利息以56000元为基数，分别按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年4月17日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止。 关于原告诉请要求被告创基公司向其赔偿已付购房款56000元的诉讼请求，因导致涉案《商品房买卖合同》被解除的原因是被告创基公司逾期交房导致合同目的无法实现，而非原告所主张的因被告创基公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实而导致合同被解除，故原告的该项诉讼请求，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；…”的规定，本院不予支持。 关于原告要求被告创基公司、新融基公司返还不当得利20000元及孳息的问题，因本案案由为商品房预售合同纠纷，解决的是原告与被告创基公司之间的商品房买卖合同关系，原告关于要求被告创基公司、新融基公司返还不当得利20000元及孳息的诉讼请求与本案不属同一法律关系，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告黄永春与被告北海市创基房地产有限公司于2018年4月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告北海市创基房地产有限公司返还购房款56000元并支付利息（利息以56000元为基数，分别按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年4月17日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止）给原告黄永春； 三、驳回原告黄永春的其他诉讼请求。 案件受理费3126元，公告费260元，合计3386元，由被告北海市创基房地产有限公司负担（该费用原告均已预交，被告北海市创基房地产有限公司在归还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3126元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年十月十四日 法官 助理  覃静燕 书 记 员  李秋丽