湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初10176号原告（执行案外人）：李月霞，女，1964年9月13日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人:刘开桂，湖南首选律师事务所律师。委托诉讼代理人：范磊，湖南首选律师事务所律师。被告(申请执行人)：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地浏阳市圭斋东路**。负责人：曾祥林，该行行长。委托诉讼代理人：周松。委托诉讼代理人：康艳。被告（被执行人）：浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地浏阳市金沙中路**。法定代表人：周汝红。第三人（被执行人）：周汝红，男，1975年2月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司及第三人周汝红的共同委托诉讼代理人：周辉。第三人（被执行人）：尤中文，男，1959年12月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市。第三人（被执行人）：曾显达，男，1967年10月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告李月霞与被告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称农业银行浏阳支行）、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）及第三人周汝红、尤中文、曾显达案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月2日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李月霞及其委托诉讼代理人刘开桂、范磊，被告农业银行浏阳支行的委托诉讼代理人周松、康艳，被告鸿宇公司及第三人周汝红的共同委托诉讼代理人周辉到庭参加诉讼。第三人尤中文、曾显达经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李月霞向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告鸿宇公司为原告办理浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋不动产产权登记；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:1994年8月23日，原告在其母亲刘枚珍因病去世后依法继承了位于浏阳市达峰路的房屋。后因浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目，需征收拆迁该房屋，2012年2月5日，原告选择以产权调换的方式与浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称市征收办）签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》；2013年11月19日，市征收办与原告签订《征收安置产权调换房确认书》，选定鸿宇城项目一期Ａ1栋10**号房屋（以下简称涉案房屋）为原告的征收安置产权调换房屋。后该项目地块由被告鸿宇公司摘牌竞得并进行开发建设。根据土地挂牌条件，鸿宇公司应提供项目土地上被征收人成套住房产权调换房源。直至2017年12月25日原告才收到安置房屋，但该房屋已被法院查封，不能办理产权登记。原告经了解才知道2013年底至2014年间，鸿宇公司将项目一期土地使用权和在建工程（包括原告产权调换房源）分多次在被告农业银行浏阳支行融资抵押贷款4亿元，因逾期未偿还，农业银行浏阳支行将鸿宇公司等起诉至湖南省高级人民法院；原告的征收安置产权调换房屋先后被湖南省高级人民法院、衡阳县人民法院、浏阳市人民法院查封、拍卖、变卖；现浏阳市人民法院是案件执行法院。为此，原告向浏阳市人民法院提起执行异议，后浏阳市人民法院作出（2020）湘0181执异138号执行裁定书，裁定驳回原告申请办理不动产产权登记的异议。原告认为，法院已经认定涉案房屋属于原告的征收安置产权调换房屋，原告对征收安置产权调换房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于农业银行浏阳支行所享有的担保物权，故依法应当支持原告办理房屋不动产产权登记。被告农业银行浏阳支行的主要答辩意见，1.原告请求的判令办理产权登记不符合民事诉讼法的规定，因本案是执行异议之诉，涉及到实体权利应当经过再审程序进行修正而不应该通过执行异议或执行异议之诉处理；2.被告农业银行浏阳支行对原告诉请的标的享有抵押权和优先受偿权，已经湖南省高级人民法院（2016）湘民初28号生效判决书所确认；3.本案已超过诉讼时效。农业银行浏阳支行在2013年即办理了抵押登记，鸿宇城项目在2016年已经形成烂尾，原告作为拆迁安置的当事人对鸿宇城烂尾的情况应知而不知故应当自己承当后果，且原告随时可以查询到涉案房屋的抵押登记情况，但原告从2016年起至今都没有找过鸿宇公司；4.本案执行异议之诉针对的执行标的和执行行为目前均不影响原告的合法权益。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告鸿宇公司、第三人周汝红辩称，鸿宇城项目一期工程验收工程已全部做完，原告的房屋目前处于抵押和查封状态，暂不能办理不动产产权登记手续，在抵押和查封解除后鸿宇公司和周汝红同意为原告办理不动产产权登记。第三人尤中文、曾显达未答辩亦未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：湖南省高级人民法院在审理原告农业银行浏阳支行与被告鸿宇公司、周汝红、尤中文、曾显达金融借款、担保合同纠纷一案中，依据该院作出的（2016）湘民初28-1号民事裁定书于2016年12月5日向浏阳市不动产登记中心送达（2016）湘执保61号协助执行通知书，协助执行事项如下：一、查封鸿宇公司名下的“鸿宇城”项目一期在建工程下列房产：预售证号：2014-00**（Ａ**栋1001至10**、1101至11**、701至726、801至819、902至905、907至914、924至926、101、111至114、119、121、123至125、134、140、141、146、207、215、224、301、303至323、326至372、401、1201至1207、1209至1213、1223、1224、1226、1301至1319、1322、1401至1407、1409、1410、1416至1426、1501至1518、1521、1522、1601至1618、1622、1701至1703、1707至1721、1725、1726、1801至1815、1817、1821、1906至1908、1912至1917、1920至1922、1924至1926、2001至2021、2023至2026、2101、2119至2126、2201至2209、2223至2226、2501至2526），预售证号：2014-00**（Ａ1-Ａ5栋1002至1004、1007至1009、1011、1013至10**、1018至1021、1102至1104、1106至1109、1111至1121、801、802、804、806、807、809、811至817、901至919、921、501、601、701、702、102至131、401、1219、1319、1321、1419至1421、1519、1521、1619、1620、1719、1821、1919至1921、2019至2021、2119、2219至2221、2319、2419、2420、2519至2521、2619、2620），预售证号：2014-0038（Ａ7-Ａ8栋303、3**、403）。二、查封鸿宇公司名下的上述房产项下的国有土地使用权22727平方米（总权证号为（2013）第05548号，总面积为31775平方米，查封面积为22727平方米）。查封期限为三年，自2016年12月6日起至2019年12月5日止。2016年12月23日，湖南省高级人民法院作出（2016）湘民初28号民事判决书，主要内容是：一、被告鸿宇公司自本判决生效之日起七日内偿还原告农业银行浏阳支行借款本金人民币39800万元及2016年11月21日前所欠利息、罚息和复利共计38671408.75元，2016年11月22日起至本息实际付清之日止按中国人民银行同期同档次基准利率×130%×130%计收逾期罚息，同时按中国人民银行同期同档次基准利率×130%×130%计收复利；二、由被告鸿宇公司自本判决生效之日起七日内支付原告农业银行浏阳支行为实现债权所发生的保全费5000元；三、原告农业银行浏阳支行有权对鸿宇公司位于浏阳市北正南路已抵押登记（浏他项（2013）第037号）的国有土地使用权和已办理抵押登记在建工程的房屋（浏房建字第313000247号、浏房建字第3××8号、浏房建字第3××9号、浏房建字第3××5号、浏房建字第3××6号、浏房建字第3××7号、浏房建字第3××3号、浏房建字第3××4号，建筑面积为131617.81平方米）享有抵押权，可在本判决第一、二项确定的债权范围内优先受偿；四、被告周汝红、曾显达、尤中文对本判决第一、二项确定的被告鸿宇公司应承担的债务承担连带清偿责任，被告周汝红、曾显达、尤中文承担保证责任后，有权向鸿宇公司追偿；五、驳回原告农业银行浏阳支行其他诉讼请求。上述判决生效后，农业银行浏阳支行向湖南省高级人民法院申请强制执行，该院立案执行，执行案号为（2017）湘执8号。2017年8月1日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘执8-1号执行裁定书，将该案指定衡阳县人民法院执行。2017年8月16日，衡阳县人民法院作出（2017）湘0421执545号执行裁定书，冻结、划拨鸿宇公司、周汝红、曾显达、尤中文银行存款和其他资金人民币456169941.50元或查封、扣押、扣留、提取同等价值的其他财产。2017年8月18日，湖南省衡阳县人民法院向浏阳市不动产登记中心送达（2017）湘0421执545-5号协助执行通知书，协助执行事项如下：查封鸿宇公司名下“鸿宇城”项目一期工程下列房产：预售证号：2014-0009（Ａ1-Ａ5栋1002-1004、1007-1009、1011、1013-1016、1018-1021、1102-1104、1106-1109、1111-1121、801、802、804、806、807、809、811-817、901-919、921、501、601、7102、131、401、1219、1319、1321、1419-1421、1519、1521、1619、1620、1719、1821、1919-1921、2019-2021、2119、2219-2221、2319、2419、2420、2619、2519-2521、2620）；预售证号：2014-0038（Ａ7-Ａ8栋303、305、403）；查封期限为三年，自2017年8月18日起至2020年8月17日止。2020年7月6日，湖南省高级人民法院作出（2020）湘执协26号执行裁定书，裁定（2016）湘民初28号民事判决书由湖南省浏阳市人民法院执行。本院于2020年7月24日立案执行，执行案号为（2020）湘0181执5619号。2020年7月29日，本院作出（2020）湘0181执5619号执行裁定书，冻结、划拨被执行人鸿宇公司、周汝红、尤中文、曾显达银行存款456169941.5元（利息及申请执行费未计算在内）或者查封、扣押其价值相当的财产。2020年8月13日，本院向浏阳市不动产登记中心送达（2020）湘0181执5619号协助执行通知书，续查封被执行人鸿宇公司名下“鸿宇城”项目一期工程下列房产：预售证号：2014-0009（Ａ1-Ａ5栋1002-1004、1007-1009、1011、1013-1016、1018-1021、1102-1104、1106-1109、1111-1121、801、802、804、806、807、809、811-817、901-919、921、501、601、7102、131、401、1219、1319、1321、1419-1421、1519、1521、1619、1620、1719、1821、1919-1921、2019-2021、2119、2219-2221、2319、2419、2420、2619、2519-2521、2620）；预售证号：2014-0038（Ａ7-Ａ8栋303、305、403）；续查封期限为三年，从2020年8月13日至2023年8月12日止。2020年8月25日，李月霞向本院提出异议，请求：1.依法确认位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋属于李月霞的征收安置产权调换房屋，应给予办理不动产产权登记手续。2.确认李月霞对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于农业浏阳支行所享有的担保物权。3.中止针对浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋的一切执行行为。本院于2020年9月1日作出（2020）湘0181执异138号执行裁定书，裁定如下：1、李月霞对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于农业银行浏阳支行所享有的抵押权；2、对位于浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋中止执行；3、驳回李月霞申请办理不动产产权登记的异议。李月霞不服该裁定，于2020年9月2日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：1.原告李月霞的母亲刘枚珍于1994年8月23日去世。2010年10月28日，湖南省浏阳市公证处作出（2010）浏证字第1781号《公证书》，确认登记在刘枚珍名下坐落于浏阳市××街道××路××号，所有权证号为浏房权私字第0××2号的房屋由李月霞一人继承。后因浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目，需征收拆迁李月霞继承的位于浏阳市××路××号房屋，2012年2月5日，浏阳市城市房屋征收和补偿管理办公室（房屋征收部门，简称甲方）与李月霞（被征收人，简称乙方）签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议》，协议主要内容是：被征收房屋坐落于浏阳市××路××号××栋××楼，房屋产权证号私005892，房产证登记面积57.32㎡，合法建筑面积为62.66㎡；乙方自愿选择产权调换方式，产权调换实行回迁安置，安置房位于本征收项目一期范围所建安置房的一至五栋，甲方应安置乙方房屋建筑面积为72.06㎡，乙方自愿选择建筑面积约为93.39㎡的安置房，超面积21.33㎡，乙方同意按以下方式补交超面积购房款：超面积在20㎡（含）以内的，乙方按2800元／㎡支付超面积购房款，超面积在20㎡以上的，由乙方按该安置楼盘开盘市场销售优惠价92折支付超面积购房款等；付款方式：本协议补偿总额57907元，协议签订后7日内，甲方支付乙方6634元，余款51273元，暂不支付，待乙方在接收产权兑换房屋时再进行结算，互相找补差价。2012年9月17日，上述项目地块由鸿宇公司摘牌竞得并进行开发建设。2013年11月19日，市征收办出具编号为230《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城区改造项目征收安置产权调换房确认书》，被征收人李月霞楼栋与户型Ａ1-5，面积93.39平方米，楼层选定壹拾楼。李月霞在该确认书上签字。2017年11月21日，市征收办发布《关于鸿宇城一期房屋交房的公告》，选择Ａ1至Ａ4栋住宅的被征收人于2017年11月29日办理交房手续，公告附件《北正南路拓展延伸及周边旧城改造项目一期住宅房屋拆迁安置明细表》载明Ａ1栋1002号李月霞。办理交付手续后，李月霞于2018年3月22日向鸿宇公司缴纳物业专项维修资金7764元，现李月霞对Ａ1栋1002号房屋进行了装修，并已入住。2.李月霞的A1栋1002号房屋实测面积为92.39㎡，超面积购房款为57980元，核减预留余款51273元，应缴6707元；2018年3月22日，李月霞向浏阳市城市建设集团有限公司转账支付了差价6707元，现李月霞已支付了全部购房款，农业银行浏阳支行及鸿宇公司均对此予以认可。本院认为，案外人提起的执行异议之诉,案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,可以在判决中一并作出裁判，故本案中李月霞诉请本院判令被告鸿宇公司为其办理浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋不动产产权登记，可以在本案中进行处理，农业银行浏阳支行主张执行异议之诉不能对实体权利进行审理，与法律相关规定不符，故本院不予采纳。农业银行浏阳支行提出诉讼时效期间抗辩，本院对此应予审查。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”之规定，仅请求权的行使适用于诉讼时效期间之规定。本案原告主张的权利是对产权调换房屋享有的所有权，系物权，故不适用诉讼时效期间之规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十七条的规定，原告在收到执行裁定书15日内向本院提起诉讼即符合法律要求。故对农业银行浏阳支行主张原告起诉已经超过诉讼时效期间的抗辩意见，本院不予采纳。关于就涉案房屋农业银行浏阳支行享有的抵押权与李月霞享有的拆迁补偿安置权两种民事权利中,依法应优先保护哪一种民事权利的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利，故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者的权利。综上,在通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时,应优先保护被拆迁人的权利。本案中,2012年2月5日,李月霞与市征收办签订了《拆迁安置协议书》,约定对李月霞的拆迁房屋进行安置补偿。涉案房屋是李月霞作为被拆迁人基于其与拆迁人协商拆迁安置补偿协议过程中达成的拆迁安置整体补偿方案而取得。李月霞取得对案涉房产权利的来源为市征收办的法律行为和法律事实,所付出的对价中包括了丧失原有房屋的物权,不同于一般的商品房买卖。且李月霞已支付超面积购房款，现已实际接收占有涉案房屋并在涉案房屋内居住生活。农业银行浏阳支行就案涉房屋所设定的抵押权是在拆迁安置之后，且李月霞未办理不动产产权登记并不是因为李月霞的过错，而是因为鸿宇公司的抵押行为使房屋被查封导致不能办理登记手续，故农业银行浏阳支行主张行使抵押权,不能对抗李月霞对涉案房屋享有的权利。因鸿宇公司的过错行为，造成农业银行浏阳支行不能全面行使抵押权的损失，农业银行浏阳支行可另行主张赔偿。综上所述，李月霞对涉案房屋享有的拆迁补偿安置权优先于农业银行浏阳支行享有的抵押权，其对该房屋享有排除强制执行权益，故对该涉案房屋应中止执行。对李月霞提出的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定,判决如下:浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为李月霞办理浏阳市××街道××路××期××栋××号房屋不动产产权登记。本案受理费100元，由浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘春泓人民陪审员  田弄渠人民陪审员  朱喜飞二〇二〇年十月二十六日法官助理邓丽琦书记员邓丽琦(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。2．《中华人民共和国合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。6.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。7.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。