江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0827民初2025号原告：林崇辉，男，1965年6月18日出生，汉族，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：邹龙、叶青华，江西赣中律师事务所律师。被告：江西富盛石业有限公司，住所地：遂川县禾源镇花岗岩建材产业园（谷团村坳下坪组）。法定代表人：吴宇飞，执行董事。委托诉讼代理人：郭晓华，江西映山红律师事务所律师。原告林崇辉与被告江西富盛石业有限公司（以下简称富盛公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的两委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林崇辉向本院提出诉讼请求：请求判令被告富盛公司支付定金赔付款200万元。事实与理由:2019年8月，原、被告就遂川县禾源镇石材工业区的被告方名下的地块转让事宜进行协商。双方于2019年8月26日，就转让诸事达成一致，并签署了《土地和厂房转让协议书》。协议约定，“1、江西富盛石业有限公司将名下位于江西省遂川县石材工业园区的地块的使用权、厂房、附属用房、设施设备转让给林崇辉；2、协议签订时，林崇辉支付定金200万元；3、林崇辉接管厂房时，支付转让款1000万元；3、林崇辉支付的定金200万元，适用定金罚则”。后原告方履行了前期的1200万元付款义务，被告拒绝继续履行合同，将转款擅自退回，并强行要求原告退场，不再继续履行合同项下约定的义务。原告特此起诉。被告富盛公司辩称，一、双方签订协议后，其公司于2019年8月26日收到100万元，8月27日收到合同预付款386000元，8月28日收到1134000元，其向遂川县自然资源局咨询有关矿山转让和厂房土地转让事宜，得知采矿权不能转让给没有资质的自然人，厂房土地也因其没有取得土地使用权而无法转让。2019年9月10日，其公司将相关款项退回给原告。二、双方签订的《土地和厂房转让协议书》属于无效合同。第一，因为原告签订了《采矿权转让协议书》受让遂川县太平山饰面花岗岩矿的需要，才签订本案所涉合同，《采矿权转让协议书》是主合同，本案所涉合同是从合同，主合同无效，从合同自然无效。第二，其公司没有取得厂房土地的使用权，无权转让该厂房土地，故本案所涉合同无效。三、其公司无须支付定金赔偿款200万元给原告。第一，原告没有按约定及时支付定金200万元，原告以自己的行为表示不履行协议中约定的支付定金的条款。第二，其公司咨询到无法履行矿山和厂房转让的协议时，及时告知了原告，并将款项退回给了原告，没有造成原告任何损失。第三，本案应适用协议关于“甲方无法办理禾源镇人民政府转让地块土地使用权转让手续的，视为本合同无法履行，甲方退还已收取的转让费，并自收款之日起按年率24%支付利息”的约定，无须适用定金罚则。第四，《采矿权转让协议书》无法履行是法律规定的原因，双方均无过错，《土地和厂房转让协议书》无效，无须适用定金罚则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年8月26日，原告林崇辉与被告富盛公司签订《土地和厂房转让协议书》，协议约定：甲方（被告富盛公司）转让标的地块位于江西省遂川县石材工业园区，系由禾源镇人民政府划拨取得，性质为工业用地，目前尚未取得土地使用证，土地面积（包含禾源镇人民政府向甲方划拨的全部面积）。甲方将上述地块土地使用权及厂房、附属用房即一切可移动、不可移动设施设备按照现状一并转让给乙方（原告林崇辉）所有；鉴于甲方转让标的地块目前尚未取得土地使用证，将来条件允许可以办证的，甲方应无条件提供相应资料并配合乙方办理土地使用证，办证费用由乙方负担；土地使用权及厂房整体转让价款为2000万元；签订协议时，乙方付定金200万元给甲方；支付的定金200万元，适用定金罚则；双方完成厂房内设施设备清点并交接后支付1000万元；甲方无法办理禾源镇人民政府转让地块土地使用权转让手续的，视为本合同无法履行的，甲方退还已收取的全部转让款，并自收款之日起按年利率24%支付利息；如因甲方原因致使双方另行签订的《采矿权转让协议书》无法履行的，本合同解除，甲方退还已收取的转让费，并自收款之日起按年利率24%支付利息。协议还对付款方式、违约责任、争议管辖等相关事宜进行了约定。同日，原告林崇辉还与遂川县太平山饰面花岗岩矿签订《采矿权转让协议书》，协议对转让方基本情况、转让标的概况、转让价款及付款方式、违约责任、争议管辖等进行了约定，而且也约定了：“如因甲方原因致使双方另行签订的《土地和厂房转让协议书》无法履行的，本合同解除，甲方退还已收取的转让费，并自收款之日起按年利率24%支付利息”的内容。被告富盛公司与遂川县太平山饰面花岗岩矿的实际投资人中均有林源德，遂川县太平山饰面花岗岩矿（林源德持股50%）主营矿石开采，被告富盛公司（林源德持股20%）主营矿石加工、销售。两份协议签订后，原告指定王军扬于2019年8月26日、27日分别转款100万元、386000元（附言：合同预付款）至被告富盛公司法定代表人吴宇飞（持股60%）账户内；原告林崇辉于2019年8月28日转款1134000元至被告富盛公司法定代表人吴宇飞账户内。被告富盛公司于8月26日出具领款凭证，载明：“收转让定金壹佰万元整”；于8月28日出具领款凭证，载明：“2019年8月27日收转让费386000元，2019年8月28日收转让费1134000元，总计1520000元”。2019年9月10日9时30分许，原告转款1000万元至被告富盛公司法定代表人吴宇飞账户内。同日11时48分许、16时36分许，吴宇飞分别退回1000万元、1134000元至原告账户内；同日14时47分许，吴宇飞退回1386000元至王军扬账户内。至此，被告明确不再履行合同。经查明，本案所涉地块尚未办理招拍挂出让手续，被告富盛公司不享有该地块土地使用权。另查明，原告林崇辉起诉遂川县太平山饰面花岗岩矿采矿权转让合同纠纷一案已经本院（2019）赣0827民初2288号案件审理，并经江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08民终550号民事生效判决书认定，双方签订的《采矿权转让协议书》，因原告林崇辉不具备受让采矿权的资质，违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。以上事实，有经庭审质证的原告身份信息、被告企业信息、《土地和厂房转让协议书》、《采矿权转让协议书》、银行转账凭证、领款凭证、（2019）赣0827民初2288号民事判决书、（2020）赣08民终550号民事判决书等证据为证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《土地和厂房转让协议书》中明确约定：双方转让标的地块系由禾源镇人民政府划拨取得，目前尚未取得土地使用证。即双方在认为所涉转让地块为划拨取得，且未办理土地使用权证的情况下，依然签订协议转让划拨土地使用权，该约定内容违反法律的强制性规定，依法无效。原告主张土地使用权转让有效，是被告拒绝履行导致合同解除。但原告未提供证据证明涉案地块系划拨土地，且已经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故对其该主张不予采纳。经查明，涉案地块目前未办理招拍挂出让手续，其土地使用权无法转让。原告主张地上房屋及设施设备转让有效。根据我国法律规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，即适用房地一体原则，但本案中土地使用权无法转让，故其房屋也无法转让，且双方签订协议是约定土地、厂房、设施设备整体一并转让，故在土地、厂房无法转让的情况下，整个合同无法履行。无效的合同自始没有法律约束力。被告方已经将取得的所有款项全部退回给了原告方。虽然双方约定原告支付被告的定金200万元适用合同法的定金罚则，但原告并未实际支付定金200万元，只实际履行支付了100万元，被告方只出具了100万元定金的收款凭证，且该协议书无效并非被告的违约行为所致，双方在签订协议时即预见了无法办理土地使用权转让手续的情形，并约定了因此种原因合同无法履行时的处理方式，故原告要求被告支付定金赔付款200万元的诉讼请求，本院不予支持。本案在审理过程中，明示原告是否主张其他合同相关责任，原告方明确表示不需要。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，判决如下：驳回原告林崇辉的诉讼请求。案件受理费22800元，减半收取计11400元，由原告林崇辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  黎丹琪二〇二〇年十月三十日书记员  刘树英