黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终323号上诉人（原审原告）：成炳涛，男，1980年2月25日出生，汉族，住址哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：冉华维，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区金香北路**会展城上城****楼****。法定代表人：孙杨，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。上诉人成炳涛因与黑龙江新松远鸿房地产开发有限公司（以下简称为新鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理此案。上诉人成炳涛的委托诉讼代理人冉华维、王梁，被上诉人新鸿公司的委托诉讼代理人霍永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成炳涛上诉请求：一、撤销黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初2077号民事判决，并依法改判；二、新鸿公司承担本案诉讼费用。主要事实与理由：一、新鸿公司的销售广告和宣传资料，对案涉《商品房买卖合同》的订立产生了重大影响，本案应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，将新鸿公司的销售和宣传行为作为要约处理。二、案涉《商品房买卖合同》《合同补充协议》（以下简称《补充协议》）属于格式条款，其中有关涉及小区宣传信息均不作为双方权利义务依据的免责条款，根据《最高人民法关于适用若干问题的解释（二）》第十条，应采取加粗、下划线等方式来提请成炳涛注意，新鸿公司未采取法定方式提醒注意，应认定该格式条款无效。三、一审法院认定证据错误。成炳涛举示的宣传彩页虽作为复印件无法找到原件，但该复印件已由工商部门认定，一审法院不应要求再举示原件。成炳涛所举香坊区人民政府关于会展城上城新建学校规划的答复、小区电梯内物业服务照片两份证据，系在官方网站的截图，并同时提供了网站网址，一审法院在未进行核实情况下未予认定不当。一审法院对成炳涛举示的案涉楼房一层平面图、样板间照片及律师函，能够证明新鸿公司宣传的地铁5号线及香坊49中并未落实，一审法院认定上述证据与本案没有关联性不当。新鸿公司辩称：一、成炳涛是在充分了解合同条款，及小区周围环境的前提下签订的商品房买卖合同，不存在适用格式条款问题。案涉商品房买卖合同及附件的签署过程中，双方签字盖章确认多达5次，新鸿公司尽到了足够的提醒注意义务，成炳涛作为一个具有完全民事行为能力的购房人，对于涉及到商品房买卖这种大额交易，其在每一次签字确认时都应当对合同条款应尽审慎注意义务，应当是对合同条款做到详尽了解。二、成炳涛购买的案涉小区房屋单价为5,348.79元/平方米，该价格系哈尔滨市相同地段最低档的一手房成交价格，并不是其所称普遍高于普通商品房的“学区房和地铁房”，成炳涛就是因为所购房屋价格低廉才做出购买选择的。三、成炳涛所举证据均属于复印件或网络上根本无法查找到的视频资料，不能对证据的原件及原始出处、原始载体作出说明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定，不能作为认定的依据。成炳涛所举的部分证据与案件无关联，一审法院的证据关联性认定正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。成炳涛向一审法院提出的诉讼请求：1.确认新鸿公司关于会展城上城三期系香坊49中学区房、毗邻地铁5号的承诺属于《商品房买卖合同》的内容，对新鸿公司具有约束力；2.新鸿公司赔偿违约金140,084.82元；3.诉讼费由新鸿公司承担。一审法院认定事实：2017年3月24日成炳涛与新鸿公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，于当日交房款，新鸿公司为成炳涛出具《收据》。2018年9月新鸿公司向成炳涛交付涉案房屋。2019年3月28日，黑龙江省垦区工商行政管理局哈尔滨分局作出黑垦哈工商处字（2019）0001号《行政处罚决定书》，对新鸿公司罚款10,000.00元。一审法院认为：诉讼双方之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系真实意思表示，客观真实，应受法律保护。双方在《合同补充协议》中有约定“凡在签约之前任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告（包括但不限于宣传折页、报纸、电台广告、电视广告、网上宣传推广等）中的资料、数据仅供参考，应以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。本案双方的权利义务仅以《商品房买卖合同》及其附件及本补充协议的约定为准”“买受人在签署商品房买卖合同及其附件和本补充协议前，已经详细阅读了全部条款，并理解其含义，合同附件及本补充协议的签署是双方的真实意思表示”，成炳涛在购房时应进行详读，对购房后果有所判断，且在签订购房合同时，涉案房屋已在建设中，成炳涛查看了涉案房屋的周围环境，如发现与宣传不符，可选择放弃购房，成炳涛未提出异议，仍与新鸿公司签订购房合同，视为对合同内容的认可与接受。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，只有对订立合同及房屋价格的确定有重大影响时，商品房的销售广告和宣传资料才视为要约，视为合同内容，但在本案中，成炳涛未能提供证据，证实新鸿公司的销售广告和宣传资料对原告订立合同时产生重大影响，且成炳涛作为成年人，是完全民事行为能力人，对自己的行为具有认知能力，对于新鸿公司的宣传未尽到理性购房人的谨慎注意义务；成炳涛自认销售人员介绍时说是“要建”“香坊49中”和“地铁5号线”，并非确定“已建”，在交付涉案房屋时，成炳涛并未向新鸿公司提出关于“香坊49中”和“地铁5号线”的异议；成炳涛不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，且购房后并未产生实际损失，基于上述原因，成炳涛应自行承担购房后果。判决：驳回成炳涛的诉讼请求。一审案件受理费3,002.00元，减半收取计1,501.00元，由成炳涛负担。二审期间，新鸿公司围绕其上诉请求向本院提交了：黑龙江北大荒农垦集团哈尔滨有限公司官网,名为《教育资源再升级九年一贯制学校落户香坊区闽江路与香坊17路片区》《九年一贯制学校落户香坊区闽江路与香坊17路片区》文章两份（复印件）。意在证明：本案房屋所在区域九年一贯制学校启动建设在即，未来的校区规划能够满足成炳涛的学校要求。成炳涛的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。该份证据仅是仅宣传材料，没有学校规划的具体批复文件，启动时间、建成时间均没有确定。新鸿公司之前宣传配套学校为香坊49中，毗邻地铁5号线，但目前宣传是香坊区闽江路九年一贯制学校，证明该公司的行为明显与之前宣传不符。本院认证意见为：该证据与本案焦点问题，即案涉小区是否为香坊49中校区房，毗邻地铁5号线的待证事实，不具有关联性，故本院不予采信。本院二审查明，《补充协议》第十条其他约定：“买受人在此确认，充分知晓该商品房的产权性质、房屋结构及房屋功能，知晓其所在小区以及周边环境、通风、采光、道路、交通、公共设施及其他有关事项的现状，买受人承诺放弃就此向出卖人提出任何要求或主张的权利。”除此，二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为：本案的焦点问题是：案涉房屋应为学区房及毗邻地铁的内容，应否成为案涉《商品房买卖合同》组成部分；该部分内容是否对新鸿公司具有法律约束力。成炳涛依据与新鸿公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》，购买了会展城上城小区的房屋，合同双方对该合同效力不持异议，亦无违反法律、行政法规的效力性规定之处，一审法院认定合同有效符合法律规定，该合同应作为认定双方商品房买卖合同关系，有关权利义务的依据。经审查，成炳涛称其购买的房屋所在小区应为特定学校的学区房，及毗邻地铁的地铁房的内容，在上述买卖合同中均无约定。除无相关约定外，双方又签订《补充协议》，特别约定了对案涉小区在推广、销售过程中的相关宣传内容及信息，均不作为双方据以确定权利义务的依据，并且买受人声明已经充分知晓该商品房所在小区周边环境、交通及公共设施，双方权利义务以《商品房买卖合同》及其附件及该补充协议为准。同时，该补充协议中的文字表述部分，还体现双方对上述内容已经充分阅读，系双方真实意思表示。成炳涛在上述协议中多次签字确认，不可能不知晓其中的法律含义。成炳涛主张商品房的销售广告和宣传资料，已经对订立合同及房屋价格的确定有重大影响，但从其一审期间的陈述看，其称已经记不清购房前，是否询问过新鸿公司的销售人员学区及地铁的相关情况，并且其未举示证据证实，所购房屋因存在学区房及毗邻地铁的因素，购买价格高于其他小区的房屋销售价格，因此成炳涛主张宣传、广告对订立合同及房屋价格的确定，产生重大影响，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，并无事实及法律依据。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》中，房屋地址、面积、价格、如何交付、违约责任如何承担等内容，均需双方协商后签订，因此不属于《中华人民共和国合同法》第四十一条第二款规定的格式条款范畴。成炳涛所依据的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，有关对“免除或限制其责任的条款”，在订立合同时应采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，予以特别说明的规定，适用该条款的前提条件是，格式条款提供方依约负有履行某项义务的责任，而其凭借强势的缔约地位故意“免除或限制”该责任，就本案而言，成炳涛所主张的“香坊49中”和“地铁5号线”的内容，并未写入案涉合同当中，亦非该有名合同中，销售主体一方普遍应当承担的法律责任。因此《补充协议》有关“宣传广告内容不作为双方权利义务依据”的约定，对新鸿公司而言，并不是“免除或限制其责任的条款”，并不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条有关规定，因此成炳涛有关格式条款未采取法定方式提醒注意，应认定无效主张不能成立。一审法院证据采信符合《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，成炳涛该部分主张亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。成炳涛的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费3,101.70元，由成炳涛负担。本判决为终审判决。审判长  王景波审判员  李单丹审判员  翟福生二〇二〇年十月三十日书记员  郑 闯