云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云29财保11号案外人（申请人）：李亚菲，女，1968年10月14日出生，汉族，户籍地湖北省孝感市孝**广场街长征二路**，公民身份号码：4222011968********。被申请人：三亚创新房地产开发有限公司。住所地海南省三亚市新风路创业大厦**。统一社会信用代码：914602007543925652。法定代表人：蔡卫，执行董事。被申请人：大理苍海房地产开发有限公司。住所地。住所地云南省大理白族自治州大理市大理镇三塔北路尔夫球场内）。统一社会信用代码：91532901697987465D。法定代表人：蔡卫，总经理。被申请人：大理苍海高尔夫度假村有限公司。住所地。住所地云南省大理白族自治州大理市银桥镇三塔北路苍海高尔夫度假村会信用代码：91532900734226712Q。负责人：胡超杰，副董事长。委托诉讼代理人：李涛，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李文栋，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。在本院审理原告（反诉被告）大理苍海高尔夫度假村有限公司（以下简称“高尔夫公司”）与被告（反诉原告）三亚创新房地产开发有限公司（以下简称“三亚公司”）、大理苍海房地产开发有限公司（以下简称“苍海公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案中，案外人李亚菲对本院（2020）云29民初163号民事裁定书中诉讼保全行为提出书面异议，本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李亚菲称，2017年9月22日，申请人与苍海公司签署《签约定金协议》，预购3-18-2号房屋，2018年2月26日前缴纳购房款，2019年9月22日签订《商品房买卖合同》2019年11月6日交清全部购房款，2019年10月14日进行了合同备案登记。2020年7月21日李亚菲获悉大理州中级人民法院作出（2020）云29民初163号民事裁定书，查封了3-18-2号房屋对应的土地使用权，李亚菲认为该裁定执行措施不当，侵害了申请人的合法权益，理由是：1.根据土地作价入股批复、苍海公司章程，被查封土地系高尔夫公司的出资，现高尔夫公司申请查封土地属于涉嫌抽逃出资行为，人民法院不应支持，即不应保护高尔夫公司的不当行为，应驳回高尔夫公司的保全申请；2.高尔夫公司起诉标的仅为4160万元，该土地根据评估价值3.1亿元,显属超标的,保全应予撤销重新做出；3.根据查封规定，（2020）云29民初163号裁定书对大国用【2011】第××号土地查封效力及于申请人3-18-2号房屋,申请人作为该土地上房屋买受人,不仅支付全部房款,签署合同,而且正式签署了备案合同，申请人已经取得了物权登记条件。根据最高院规定,李亚菲的排除执行异议,应予支持；4.大国用【2011】第××号土地早在2013年开始建设、销售，至今已经基本售磬，原本业主可以办理房屋产权登记，但由于大理市人民法院（2018）云2901民初2279号案件中止审理，至使办证请求阻却在权利的大门之外，未办证并非业主原因，而是法院责任，因此，请求依法变更（2020）云29民初163号裁定查封内容，解除对李亚菲所有的3-18-2号房屋对应土地使用权的查封。高尔夫公司辩称，大理州中级人民法院作出的（2020）云29民初163号民事裁定书不存在查封执行措施错误的情形以及侵害李亚菲合法权益的行为。理由是：1.依照《公司法》第三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十二条，高尔夫公司不存在抽逃出资行为，高尔夫公司与三亚公司、苍海公司之间合作产生纠纷诉至法院，是高尔夫公司通过合法诉讼保全，申请查封苍海公司名下财产，是为防止苍海公司、三亚公司在诉讼过程中转移财产造成损失，申请程序合法，不构成股东抽逃出资行为；2.高尔夫公司与三亚公司、苍海公司之间的（2020）云29民初163号案件尚未判决生效。首先，案外人李亚菲与该案无关，无权查看该案的任何诉讼材料，否则就侵害高尔夫公司与三亚公司、苍海公司商业秘密及隐私；其次，在该案中高尔夫公司增加变更诉讼请求，标的达4亿元,不存在超标的查封的情形；3.根据查询，大国用【2011】第××号土地使用权仍登记在苍海公司名下，苍海公司是大理州中级人民法院（2020）云29民初163号案件的被告,对高尔夫公司存在履行金钱债务的义务,因此,高尔夫公司申请财产保全查封了苍海公司名下的财产并无不当,李亚菲并不是该地块的登记权利人,未侵害其合法权益；4.李亚菲房屋销售于2019年10月14日进行备案登记,但尚未办理相关房屋权属证书是由于开发商的原因造成,与案件查封无任何关联,开发商违约李亚菲应对开发商提出诉讼，故高尔夫公司申请查封三亚公司、苍海公司名下财产手续符合法律规定,不存在超标的查封措施错误行为,因此，请求人民法院依法驳回李亚菲的执行异议申请。三亚公司、苍海公司未在期限内提交书面答辩，视为其放弃相关权利。本院审查查明，2009年11月19日，高尔夫公司与三亚公司签订《苍海高尔夫度假村别墅区开发项目合作协议书》，约定双方合作开发苍海高尔夫度假村别墅项目，协议签订之日起组建项目开发公司（苍海公司），高尔夫公司以国有土地使用权作价出资，三亚公司以2000万元货币作为出资，高尔夫公司按公司法的规定按时将符合开发规划条件的307亩国有土地使用权过户至项目公司（苍海公司），苍海公司开发苍海。云镜大理苍海高尔夫Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区对外销售，Ａ、Ｂ区苍海公司与购房户签订《商品房买卖合同（预售）》出售房屋，商品房买卖合同进行了登记备案，但至今尚未取得不动产权证（土地使用权证、房屋所有权证），土地使用权证号为：“大国用【2011】第××号”，面积为138141.90ｍ2的土地登记使用权人为苍海公司。高尔夫公司于2018年3月9日提起诉讼，2019年7月22日本院作出判决后，三亚公司、苍海公司不服提出上诉，2020年4月3日云南省高级人民法院以认定法律关系性质有误，违反法定程序，认定事实不清为由作出（2019）云民终1244号裁定书，撤销了本院（2018）云29民初18号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2020年5月8日立案，本案正在审理中。2020年6月1日本院根据高尔夫公司的申请，裁定查封被申请人苍海公司名下两宗土地使用权（1、土地使用权证号：大国用【2010】第**，面积：66671.71ｍ2;2、土地使用权证号：大国用：大国用【2011】第××号138141.90ｍ2）查封期限为三年。本院认为，申请人李亚菲与被申请人苍海公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买苍海公司开发的位于大理市大理镇三塔崇圣寺以北的建设用地使用权，该项地块国有土地使用证号大国用【2011】第××号，土地使用面积为138141.9ｍ2，占用土地为综合用地，土地使用权证号：大国用：大国用【2011】第××号，苍海公司经批准在上述地块上建设商品房：苍海。云镜（大理苍海高尔夫一期二组团Ｂ）（三）18单元1-2层3-18-2号房，申请人李亚菲与被申请人苍海公司系商品房买卖关系，虽该房屋买卖合同进行了备案登记，但尚未取得不动产权证（土地使用权证、房屋所有权证）。商品房买卖合同备案登记只是对其权利进行公示，不等于申请人李亚菲以此取得该房屋合法的全部所有权。高尔夫公司与三亚公司、苍海公司之间建设用地使用权转让合同纠纷一案，属土地使用权转让合同纠纷，本院（2020）云29民初163号民事裁定书查封的苍海公司名下两宗国有土地使用权（1、土地使用权证号：大国用：大国用【2010】第**66671.71ｍ2；2.土地使用权证号：大国用【201：大国用【2011】第××号41.90ｍ2），上述土地登记使用权人为苍海公司，并非申请人李亚菲，申请人李亚菲购买18单元1-2层3-18-2号房屋土地使用权、房屋所有权尚未经有关行政机关审核颁发证件予以确认，申请人李亚菲购买的房屋相应的土地使用权虽在本院裁定查封的大国用【2011】第××号土地使用权范围内，但鉴于具体位置、面积不明确,且本院查封土地属诉讼中应当事人申请而依法采取的保全措施,并非对李亚菲所购房屋进行拍卖等执行处置,未对李亚菲权益造成实质侵害，故申请人李亚菲提出变更（2020）云29民初163号民事裁定书查封内容，解除对李亚菲所有的18单元1-2层3-18-2号房屋对应土地使用权的查封，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回李亚菲的异议请求。当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李晓丹审判员  马克辉审判员  苏春平二〇二〇年十月十日法官助理蒲怡书记员马雨婷