贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5382号上诉人（原审原告）：陈永健，男，1965年10月10日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审原告）：尤莲琴，女，1968年2月22日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市播州区，系陈永健之妻。上诉人（原审原告）：陈妍睿，女，汉族，2001年6月8日生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市播州区，系陈永健、尤莲琴之女。三上诉人共同委托诉讼代理人：彭继友，遵义市红花岗区长征镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王洪新，男，1976年8月10日生，汉族，四川省古蔺县人，住四川省古蔺县。上诉人陈永健、尤莲琴、陈妍睿因与被上诉人王洪新租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈永健、尤莲琴、陈妍睿上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由被上诉人支付2017年3月30日至2019年12月30日的房屋租金198000元，并从2020年1月1日按该路段商铺每平米75元的价格支付租金至归还为止;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与贵碧城商业咨询管理有限公司就委托管理经营合同纠结一案，经红花岗区法院（2019）黔0302民初10141号生效判决解除委托管理经营合同，同时认定：王洪新从2017年3月14日起就未支付过租金，碧城公司也未向陈永健、尤莲琴、陈妍睿支付过租金，合同解除后，陈永健、尤莲琴、陈妍睿可自行向租赁方收取租金。现本案中上诉人向实际承租人王洪新收取租金，一审却未支持委托管理经营合同期间的租金，导致上诉人不能实际收取租金的权利。二、上诉人一审期间提供了该地段商铺每平米60元的租赁合同，但一审没有采纳，仅按被上诉人提交的每平米40元的租赁合同价格来认定本案租金不当，严重损害了上诉人的权益。王洪新辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。陈永健、陈妍睿、尤莲琴向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的不定期租赁合同；2.判令被告支付2017年3月14日至2019年12月30日房屋租金198,000元，并从2020年1月1日起按75元/㎡计算租金至归还商铺时止；3诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月1日，原告与遵义天时力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于遵义市南部新区房屋（面积55.66平方米），并办理了不动产登记证明，证号为黔（2016）遵义市不动产证明第0046738号。2017年3月14日，原告与案外人贵碧城公司签订了《商业房委托经营管理合同》，约定：一、原告将其所有的位于位于遵义市南部新区房屋委托贵碧城公司经营管理，原告已经知晓该房屋在购买前由出卖人将其出租给第三人；二、原告将商业房委托贵碧城公司经营管理，贵碧城公司享有经营管理权以及占有租用权利，委托期限为商业房交付之日至2021年12月31日；三、贵碧城公司与实际承租人签订《商业房租赁协议》，贵碧城公司同意根据租赁协议约定的租金，经贵碧城公司扣缴相关费用后，原告享有税后租金，支付时间为每半年租赁期满之日起，贵碧城公司在一个月内支付代扣代缴税费后的半年收益给原告，如承租人未支付或迟延支付，贵碧城公司有权延期支付原告该收益；四、原告承诺在委托管理期间，原告无权自行或委托他人与该商业房的实际承租人联络、收取运营管理费或其他费用，无权干涉贵碧城公司及实际承租人的经营管理。该合同签订后，原告将涉案房屋交碧城公司管理，贵碧城公司将该房（自编号104）与自编号为103.105号营业房一并出租给案外人经营，2018年3月8日，被告王洪新与案外人签订《转让协议》，在三间营业房内经营，但被告未与房屋管理人贵碧城公司重新签订租赁合同且至今未支付租金，贵碧城公司也未向原告支付过租金。2019年5月，被告分别与103.105号营业房业主签订《租赁合同》，约定面积为55.66平方米，租赁期限从2019年1月1日至2021年12月31日，第一年租金为40元／平方米，每月2226.40元，第二年为43.2元／平方米，每月2404.50元，因原告与被告未能就商铺的面积及租赁单价达成一致，双方未签订租赁合同，2019年9月，原告向原审法院起诉，要求解除与贵碧城公司间的委托管理合同，法院作出（2019）黔0302民初10141号判决书，解除原告与贵州贵碧城公司签订的《使商业房委托经营管理合同》，该判决书于2019年12月31日生效。现原告以前述理由诉至法院。另外查明，原告表示不对涉案房屋的租金进行评估。一审法院认为，原告与案外人贵碧城公司签订的《商业房委托经营管理合同》经生效判决确认有效，对双方均有约束力，在该合同解除前对原告有约束力。被告与案外人签订转让协议后使用涉案房屋及相邻的103.105号营业房，但被告并未与房屋管理人签订租赁合同，由于管理人怠于履行管理义务，房屋所有人未能收取租金因引发纠纷后被告分别与房屋所有人协商并与涉案房屋相邻的103.105号营业房业主签订了租赁合同，但在未能与原告在协商一致的情况下仍然继续使用原告房屋，当原告与管理人贵碧城公司签订的《商业房委托经营管理合同》被依法解除后，原、被告之间形成事实租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，因原被告未签订书面合同，故双方租赁关系为不定期租赁，因被告至今未向原告支付租金，致使原告无法实现其权利，原告要求解除双方租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，法院对原告该项诉讼请求予以支持；关于原告要求被告支付2017年3月14日至2019年12月30日房屋租金198,000元的请求，因双方的不定期租赁关系在原告与管理人的《商业房委托经营管理合同》解除后形成，在该合同解除前，原告受《商业房委托经营管理合同》约束，不能向被告主张租金权利，故法院对原告该项请求不予支持；被告实际使用原告房屋，但未缴纳租金，应当在原告与管理人的《商业房委托经营管理合同》解除后，即从2020年1月1日起向原告支付相应，但因原告产权证登记面积为55.66平方米，且未提交每月租金为75元/㎡/月的依据，亦不同意对涉案房屋租金进行评估，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，法院对原告主张按75元/㎡/月计算标准不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项之规定，法院酌情按被告与涉案房屋相邻的103.105号房屋业主合同约定的2,404.50元/月标准予以计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告陈永健、尤莲琴、陈妍睿与被告王洪新之间的不定期租赁合同；二、由被告王洪新支付原告陈永健、尤莲琴、陈妍睿租金（以2,404.50元/月为标准，从2020年1月1日起计算至返还房屋之日止）；三、驳回原告陈永健、尤莲琴、陈妍睿其他诉讼请求。案件受理费820元（已减半收取），由原告陈永健、尤莲琴、陈妍睿承担700元，被告王洪新承担120元。本院二审期间，当事人双方未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.王洪新是否负有向陈永健、尤莲琴、陈妍睿支付涉案商铺2020年1月1日之前租金的义务；2.2020年1月1日后的租金应以何标准支付。关于焦点一。陈永健、尤莲琴、陈妍睿购买涉案商铺后，与案外人贵州贵碧城商业咨询管理有限公司（以下称贵碧公司）于2017年3月14日签订《商业房委托经营管理合同》，约定将涉案商铺委托贵碧城公司经营管理，委托期限为商业房交付之日至2021年12月31日，在委托管理期间，贵碧城公司享有经营管理权以及占有出租权利。陈永健、尤莲琴、陈妍睿已经知晓该房屋在购买前由出卖人将其出租给他人，该合同签订后已将涉案商铺交贵碧城公司管理。根据《中华人民共和国合同法》“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，在《商业房委托经营管理合同》解除之前，双方均应按照该合同约定全面履行各自的权利义务，故陈永健、尤莲琴、陈妍睿应当向案外人贵碧城公司主张2020年1月1日前的租金。同时，王洪新与陈永健、尤莲琴、陈妍睿并不存在直接的租赁合同关系，亦不是前述委托经营管理合同的相对人，其依法不负有直接向陈永健、尤莲琴、陈妍睿支付租金的合同义务。因此，陈永健、尤莲琴、陈妍睿请求由王洪新支付2020年1月1日前的商铺租金没有合同以及法律依据，不予采纳。需要说明的是，虽然红花岗区法院（2019）黔0302民初10141号生效判决已经解除委托管理经营合同，但该案中并未实际处理解除委托管理经营合同之前的租金请求，故陈永健、尤莲琴、陈妍睿可另行依法主张。关于焦点二。陈永健、尤莲琴、陈妍睿与贵碧公司解除《商业房委托经营管理合同》后，就与王洪新之间成立事实上的不定期租赁合同，因双方对不定期租赁合同的租金标准不能达成一致意见，在陈永健、尤莲琴、陈妍睿明确表示不对涉案房屋的租金进行评估的情形下，一审法院参照王洪新所租赁的与涉案商铺相邻的租金标准，即每平米40元进行计算并无明显不当，本院予以确认。陈永健、尤莲琴、陈妍睿对租金标准的上诉理由不充分，不予采纳。综上所述，陈永健、尤莲琴、陈妍睿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1640元，由陈永健、尤莲琴、陈妍睿负担。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年十月二十八日法官助理蓝可昕书记员黄佩玉