贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初11478号原告：胡伟琦，男，1948年9月19日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告：任惠远，女，1950年11月17日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：胡伟琦。被告：贵阳智诚房地产开发有限公司，住所：贵阳市云岩区延安东路**智诚大厦****。法定代表人：李湘铭。被告：贵阳邸依物业管理有限公司，，住所：贵阳市云岩区松山路１号法定代表人：温延勇。二被告共同委托诉讼代理人：王安文、范嘉军，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告胡伟琦、任惠远诉被告贵阳智诚房地产开发有限公司（以下简称“智诚房开”）、贵阳邸依物业管理有限公司（以下简称“邸依物业”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告胡伟琦及其作为任惠远的委托诉讼代理人，被告智诚房开、邸依物业共同委托的诉讼代理人范嘉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向我院提出如下诉讼请求：1、判令被告退还已收取原告的燃气费2690元、有线260元、对讲费1410元，共计4360元；2、由二被告共同承担原告的利息（按同期中国人民银行贷款利息计算从收款之日算到还清之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告智诚房开签订《商品房买卖合同》，购买了其开发建设的房产，合同签订后，原告依照合同约定向被告智诚房开支付了相应购房款。2016年7月1日被告邸依物业向原告收取了燃气费2690元、有线260元、对讲费1410元，共计4360元。依照相关法律规定，被告收取前述费用无法无据，依法应当退还原告，经原告与被告多次协商无果后诉至法院请求如前。被告智诚房开、邸依物业共同辩称：原告起诉超过诉讼时效，依法应当驳回；原告主张的对讲费不包含在三通费内，依据合同约定，被告有权收取；原告主张利息没有合同及法律依据，依法应当驳回。经审理查明，原告因购买被告智诚房开修建的智慧龙城玲珑水榭项目的房屋，于2016年3月4日与被告智诚房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到燃气及设备安装完毕，待燃气公司调试完毕后由燃气公司确定点火时间。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十三条前期物业管理（一）约定“出卖人依法选聘的物业服务企业为贵阳邸依物业管理有限公司”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定未进行约定。附件六装饰、设备标准的约定第7条其他约定“（2）弱点：有线电视、网络、电话线入户；（3）燃气：统一由燃气公司设置进户；（4）每户配置可视对讲机一台......以上（2）（3）（4）项产生的代收代办费用，据实由买受人承担”。庭审中，二被告陈述被告收取案涉款项具有前述合同依据。合同签订后，2016年7月1日，被告邸依物业向原告出具收款收据一份，主要载明“胡伟琦、任惠远交来入住费4360元。备注：7#1-12-4煤气2690元，有线260元，可视对讲1410元”。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、邸依物业收取的煤气费、有线电视费是否属于电及配套设施的建设安装费用？二、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还原告？应由谁退还原告？三、关于诉讼时效的问题。关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述二项费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的附件六装饰、设备标准的约定第7条有关缴纳燃气、有线电视费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第二款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第二条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳燃气费、有线电视费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告智诚房开提供的涉及上述燃气费、有线电视费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款中关于上述费用由原告承担的约定无效，被告因此收取的煤气费、有线电视费应予以退还退还原告，对于原告要求退还前述费用的诉请，本院予以支持。关于退还的主体，本案被告邸依物业系案涉小区的物业管理公司，其以自己的名义向原告出具了收款收据，但庭审中，二被告均以《商品房买卖合同》附件六的内容进行抗辩，本院认为二被告的该行为系自认双方关于案涉款项的收取具有委托关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”之规定，因前述理由，本院已认定被告智诚房开收取三通费的行为违反相关规定，被告邸依物业知道或应当知道该代理事项违法，其仍然实施代理行为，被告智诚房开应当承担退还责任，被告邸依物业承担连带责任。对于原告主张的可视对讲费用，因该费用并不属于水、电等建设安装费用，双方在《商品房买卖合同》中未约定，故对于原告的该诉请，本院不予支持。对原告主张的资金占用损失，因被告收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日2016年7月1日起计算至实际退还之日止。关于诉讼时效问题，如上所述，被告提供的涉及煤气费及有线电视费的补充协议条款为无效条款，而因该合同条款无效而产生的返还未过诉讼时效，故原告诉请未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告贵阳智诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告胡伟琦、任惠远煤气费、有线电视费共计2950元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2016年7月1日起至上述款项实际退还之日止）；二、被告贵阳邸依物业管理有限公司对上述款项承担连带付款责任。三、驳回原告胡伟琦、任惠远其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳智诚房地产开发有限公司和贵阳邸依物业管理有限公司连带承担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇二〇年十月八日法官助理徐丹书记员许微巍