辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0124民初2101号原告（申请执行人）：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，个体，住辽宁省抚顺市清源满族自治县。被告（案外人）：许涛，男，1964年5月24日出生，汉族，退休工人，现住辽宁省昌图县。被告（被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地清原镇。法定代表人：王统江，系该公司经理。原告吕秀斌与被告许涛、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称嘉宸房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕秀斌、被告许涛到庭参加诉讼、被告嘉宸房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕秀斌向本院提出的诉讼请求：一、要求继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652-4号执行裁定书。抚顺嘉宸房地产开发有限公司位于昌图县车库（-1-3），建筑面积19.15平方米，总房款95,750.00元；二、本案案件受理费由被告负担。事实与理由：原告与嘉宸房地产公司法库分公司、嘉宸房地产公司买卖合同纠纷的（2017）辽0124民初2661号民事裁决已发生法律效力。在执行中，2019年7月5日法库县人民法院作出（2018）辽0124执652-2号执行裁定书，对被告嘉宸房地产公司所有的坐落于辽宁省铁岭市昌图县车库（-1-3）的房屋予以查封。人民法院查封后向被告嘉宸房地产公司及法库分公司送达了执行裁定书等相关手续。二被告均未提出异议。法库县人民法院于2019年10月31日分别向原告和被执行人送达了选定评估机构通知书及预拍卖公告。被告嘉宸房地产公司法库分公司未提出异议。2020年8月4日，被告（案外人）许涛向法库县人民法院提出书面执行异议，认为查封的房产系其所有，要求解除查封措施。2020年8月10日，法库县人民法院以（2020）辽0124执异137号裁定：终止对位于昌图县“文澜尚品”小区12号楼车库（-1-3）的房产的执行。原告在查封涉案房产之前，已与法库县人民法院执行人员同到昌图县不动产登记部门进行过查询，涉案的“某某”小区12号楼车库（1-3）房产登记在被执行人抚顺嘉宸房地产开发有限公司名下，原告申请进行查封于法有据。被告许涛称已购买了涉案房屋，并签订了商品房买卖合同已归案外人所有。是被告嘉宸房地产公司的原因未办理产权过户的理由不能成立。未办理产权过户或预告登记是自身的原因造成的。被告许涛没有证据证明其已实际交付房屋价款，人民法院在查封前被告许涛没有证据证明实际占有涉案车库。法院执行人员在对该户楼房查封贴封条时，该楼是清水房，没有人居住，证明被告当时并未实际占有该楼房。而法库县人民法院（2020）辽0124执异137号执行裁定：终止对位于辽宁省铁岭市昌图县车库（1-3）的房产的执行是错误的。综上所述：被告许涛对涉案房屋并不是享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权利，依照《物权法》《民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（民事诉讼法）的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条的规定，请求人民法院查清事实，依法判决准许执行被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司所有的位于昌图县车库（1-3）的房产。被告许涛辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是涉案车库是被告支付现金从被告嘉宸房地产公司购买的，涉案车库应该属于被告，不应该执行。被告嘉宸房地产公司未到庭，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号民事裁定书，裁定查封嘉宸房地产公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。2017年8月2日，被告嘉宸房地产公司与被告许涛签订《商品房买卖合同（预售）》，约定嘉宸房地产公司将辽宁省铁岭市昌图县车库出售给被告许涛。同日，许涛向嘉宸房地产公司支付购房款现金13,788.00元。嘉宸房地产公司为许涛开具《收款收据》。另查2020年5月31日，许涛向铁岭某某物业管理有限公司支付车库物业费275.76元。2019年7月5日，本院依据申请执行人吕秀斌的申请，作出（2018）辽0124执652-2号执行裁定书，裁定查封辽宁省铁岭市昌图县车库。2020年8月4日，许涛向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）辽0124执异137号执行裁定书，裁定中止对辽宁省铁岭市昌图县（-1-3）车库的执行。裁定作出后吕秀斌不服，于2020年8月17日，以许涛、嘉宸房地产公司为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉（即本案），请求继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县车库。本院认为，本案争议焦点为许涛就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案争议的房屋仍登记在被告嘉宸房地产公司名下，所有权人仍为嘉宸房地产公司，2017年8月2号，嘉宸房地产公司与许涛签订《商品房买卖合同（预售）》，但未进行商品房预告登记及不动产产权变更登记，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，许涛不能成为物权法意义上的房屋所有权人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告许涛若要排除对登记在被执行人嘉宸房地产公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合上述规定的四项构成要件。（1）在法院查封之前已与嘉宸房地产公司签订合法有效的书面房屋买卖合同；（2）在法院查封之前已合法占有案涉房屋；（3）已向嘉宸房地产公司支付全部购房款；（4）非因许涛自身原因未办理过户登记。经查，沈阳市铁西区人民法院已于2017年6月19日查封案涉房屋范围内的土地使用权，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”，查封案涉土地使用权效力及于本案争议房屋，虽沈阳市铁西区人民法院未对案涉房屋及其土地使用权分别进行查封登记，但不影响查封效力。经查，嘉宸房地产公司与许涛签订的《房屋买卖合同（预售）》时间在2017年8月2号，晚于沈阳市铁西区人民法院查封时间2017年6月19日，故许涛的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第（1）项要件；另由于沈阳市铁西区人民法院对案涉房屋查封在先，许涛在购买房屋时对此应有所注意和了解，其未尽到交易必要的注意义务，对于签订房屋买卖合同本身就是存在过错的，故其主张对案涉房产行使占有、使用之行为难谓系“合法”占有。并且，由于许涛系在案涉房产被查封后签订的房屋买卖合同，并因此导致其未能办理不动产产权变更登记，亦应认定其因自身原因未办理变更登记存在过错。因此，许涛主张的事实不符合上《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（2）、（4）项条件。如上所述，对案外人权利是否成立审查依据主要是参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。由于许涛的主张不符合上述规定的构成要件，其对案涉房产并不存在实体权利，故其权利主张不能排除案涉房产的查封。因此，吕秀斌要求继续执行辽宁省法库县法院（2018）辽0124执652-2号执行裁定书，执行标的为被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司名下位于辽宁省铁岭市昌图县车库的主张，有事实及法律依据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行辽宁省法库县法院（2018）辽0124执652-2号执行裁定书，执行标的为被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司名下位于辽宁省铁岭市昌图县车库。案件受理费2,194.00元，由被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 周 铮人民陪审员 唐 帅人民陪审员 李宏伟二〇二〇年十月二十七日法官助理王艺诺书记员冯丹本判决所适用的相关法律《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。