贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0381民初2734号原告：中国建设银行股份有限公司赤水支行，住所地：贵州省赤水市文化支路**，统一社会信用代码：91520381915010004J。负责人：汤自勇，行长。委托诉讼代理人：张小波，男，1967年12月8日生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：贾玲玲，女，1973年3月18日生，汉族，住贵州省赤水市。被告：邓巧，女，1985年4月21日生，汉族，住四川省合江县。被告：贵州凯粤房地产开发有限公司，，住所地：贵州省遵义市赤水市城工大道天竹纸业统一社会信用代码：91520381076040412P。法定代表人：周敬刚，执行董事。原告中国建设银行股份有限公司赤水支行（以下简称“建行赤水支行”）与被告邓巧、贵州凯粤房地产开发有限公司（以下简称“凯粤房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行赤水支行的委托诉讼代理人贾玲玲、被告凯粤房开公司的法定代表人周敬刚参加诉讼。被告邓巧经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行赤水支行向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告签订的编号为《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2017住借133号）。判决被告邓巧立即偿还原告贷款本金人民币268854.13元、拖欠本金865.51元、拖欠利息1097.82元、罚息26.76元，因长期拖欠，贵州凯粤房地产开发有限公司代偿29823.13元，共计299801.84元（截止2020年7月29日）；并支付从2020年7月29日起至实际付清本息之日止按照合同约定的利息规则计算出借款逾期罚息利率和结息方式计收复利和罚息；二、判决被告贵州凯粤房地产开发有限公司对被告1邓巧的还款义务承担连带保证责任。三、判决确认原告对“黔20**赤水市不动产证明第0001097号”抵押权预告登记下的房屋（赤水市）享有优先受偿权。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月7日，原告中国建设银行股份有限公司赤水支行与被告邓巧签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2017住借133号），被告借到原告叁拾叁万元整（330000.00元）用于购买赤水市，贷款期限贰佰肆拾个月（即2017年3月7日至2037年3月7日）。被告2与原告签订保证协议，承诺对上述借款承担连带保证责任。2017年4月1日被告用该房屋办理了预告登记权利人为原告的“黔20**赤水市不动产证明第0001097号”抵押权预告登记。综上所述，原告已按合同约定向被告发放了贷款，被告至今多次贷款逾期未还，经原告多次催告后仍未履行其义务。现要求支持原告诉讼请求。被告邓巧未作答辩，也未提供证据。被告凯粤房开公司辩称：对诉状所述无异议。按照签订的协议，如果邓巧不履行还款义务，我方再另行向邓巧追诉，同意原告的诉讼请求，解除购房合同。本院经审理认定事实如下:2015年1月28日，原告建行赤水支行（乙方）与被告凯粤房开公司（甲方）签订《个人房屋销售贷款合作协议》（以下简称《合作协议》），协议约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于赤水市城工大道“赤水凯粤壹品”的商品房发放个人住房贷款。乙方承诺对购买本协议中所确认的商品房的全部购房人提供最高额在10,000,000.00元的住房抵押贷款。购买住房的，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限30年；购买商业用房的，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的50%，最长贷款期限10年。甲方同意在乙方贷款额度内内承担连带责任保证。保证期间为该笔借款合同项下生效之日至的抵押生效，抵押人已办妥抵押财产的房屋产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。如购房人违反《借款合同》约定，则乙方（债权人）有权从甲方在乙方开立的保证金专户或者建设银行系统中开立的任何账户中划款还款。2017年2月21日，原告建行赤水支行与被告邓巧签订《个人住房（商业用房）借款合同（编号：2017住借133号）》（以下简称《借款合同》）。合同约定：借款人（被告邓巧）向原告（贷款人）借款330000.00元用于购买被告凯粤房开公司开发建设位于赤水市城工大道赤水市住房，借款期限为240个月（即2017年3月7日至2037年3月7日），借款利率执行浮动利率，即在中国人民银行公布的同期贷款基准利率水平上上浮0%，还款方式为按月还本付息法，借款逾期罚息利率在借款利率上上浮50%，借款逾期是指借款人未按《借款合同》按时足额偿还任意一期借款本息的行为；借款的担保采用抵押加阶段性保证的方式，抵押人（被告邓巧）以其购买的上述房屋作为抵押物，被告凯粤房开公司作为借款保证人。2017年3月7日，原告将借款300000.00元按《借款合同》约定的支付方式一次性划入被告凯粤房开公司的银行账户内。2017年4月1日，上述抵押预告登记的房屋即位于赤水市在赤水市在赤水市国土资源局办理抵押权预告登记，预告登记权利人为原告建行赤水支行，不动产登记证明：黔（2017）不动产证明第××号。过后，被告邓巧从2019年9月份开始未按《借款合同》约定还本付息。过后，原告通过保证人被告凯粤房开公司的保证账户扣款还款付息29,823.13元元，还款付息至2020年6月29日。此后，被告邓巧未按约定还本付息。经原告向被告催收还款未果。截至于2020年10月15日，被告邓巧所欠借款本金为268,854.13元、利息4,370.02元、罚息100.93元，合计273,325.08元。2020年9月1日，原告建行赤水支行以诉称理由向本院起诉。另查明，被告邓巧购买被告凯粤房开公司出售的位于赤水市今未办理房屋所有权证书和房屋抵押登记手续。上述事实，有当事人的陈述、《个人房屋销售贷款合作协议》、《借款合同》、房屋预告登记证、贷款发放凭证、贷款对账单等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本院认为，原告建行赤水支行与被告邓巧签订《借款合同》、与被告凯粤房开公司签订《合作协议》，均是合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应该按照合同的约定履行自己的义务”的规定，上述合同对各方当事人均具有法律约束力。现被告邓巧自2019年9月份起至今，违反《借款合同》约定，未向原告还本付息，且经原告多次催收仍未履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，故对原告建行赤水支行请求解除与被告2019年9月份签订的《借款合同》，本院予以支持。《借款合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告邓巧应向原告建行赤水支行偿还剩余借款本金及其尚欠的利息、罚息。截止于2020年10月15日，被告邓巧所欠借款本金为268,854.13元、利息4,370.02元、罚息100.93元，合计273,325.08元。还应从2020年10月16日起至全部借款清偿之日止的利息（含罚息），按《借款合同》中约定的利率标准计算支付利息。对原告建行赤水支行要求被告凯粤房开公司对被告邓巧的还款义务承担连带保证责任请求。双方在《合作协议》中明确约定，对被告邓巧违反《合作协议》约定应向原告承担的违约责任，被告凯粤房开公司承担连带责任。结合原告建行赤水支行与被告凯粤房开公司签订《合作协议》的约定的保证期间为该笔借款合同项下合同生效之日至抵押生效，抵押人已办妥抵押财产的房屋产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。根据《中华人民共和国担保法》第十四条“保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。”、第十六条第一款第二项“保证的方式有……（二）连带责任保证。”、第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”，并根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第一款“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”之规定，现被告邓巧用于抵押预告登记的赤水市的商品房至今未办理房屋所有权证书和抵押登记手续。现《借款合同》已解除，被告邓巧应向原告还本付息并承担违约责任。故被告凯粤房开公司应按《保证合同》的约定，对被告邓巧向原告负担的还款付息责任承担连带清偿责任。故对原告的此项请求，本院予以支持。原告要求确认对“黔（2017）不动产证明第××号”的抵押权预告登记下的房屋（位于赤水市）享有优先受偿权的请求。原告建行赤水支行与被告邓巧签订的《借款合同》中约定，被告邓巧用在被告凯粤房开公司购买的位于赤水市城工大道赤水市住房作抵押权预告登记，并在赤水市国土资源局办理了预购商品房抵押权预告登记（不动产登记证明：黔（2017）不动产证明第××号）。且被告邓巧用于位于赤水市城工大道赤水市今未办理房屋所有权证书和房屋抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为该案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可以排他性地对抗他人针对该房屋的处分。故在赤水市国土资源局办理办理的预购商品房抵押权预告登记合法有效，原告对抵押权预告登记的商品房享有优先抵押登记权。审理中，被告邓巧经本院合法传唤，期限届满后，未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案适用缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项、九十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十六条第一款第二项、第十八条、第二十一条、第四十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，判决如下：一、解除2017年2月21日原告中国建设银行股份有限公司赤水支行与被告邓巧签订的《个人住房（商业用房）借款合同（编号：2017住借133号）》。二、被告邓巧在本判决生效之日起30日内偿还原告中国建设银行股份有限公司赤水支行借款本金268,854.13元、利息4,370.02元、罚息100.93元，合计273,325.08元（截止于2020年10月15日的利息）；并从2020年10月16日起至借款清偿之日止，以《个人住房（商业用房）借款合同（编号：2017住借133号）》中约定的利息计算标准计算支付利息。三、被告贵州凯粤房地产开发有限公司对本判决主文第二项被告邓巧所负债务承担连带清偿责任。四、原告中国建设银行股份有限公司赤水支行对位于赤水市的抵押权预告登记（不动产登记证明：黔（2017）不动产证明第××号）有效，原告中国建设银行股份有限公司赤水支行对抵押权预告登记的商品房享有优先抵押登记权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,899.00元，由被告邓巧、贵州凯粤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  曹正林二〇二〇年十月十六日书记员  程元磊