广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6114号上诉人（原审原告，反诉被告）：惠州市中泾包装材料有限公司，住所：惠州市仲恺高新区****。法定代表人：孔某1。委托诉讼代理人：梁运发，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：施南，广东江畔律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：惠州市晟豪实业有限公司，住所：惠州东江高新技术产业园。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：黄碧学，广东梦想律师事务所律师。上诉人惠州市中泾包装材料有限公司与被上诉人惠州市晟豪实业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初16969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市中泾包装材料有限公司上诉请求：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初16969号民事判决书，将本案改判，支持上诉人的所有诉讼请求；二、改判驳回被上诉人要求上诉人承担2018年1月13日至2018年2月28日期间租金69000元的反诉请求；三、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，将本案改判。第一部分关于上诉人的损失认定。一、上诉人对案涉租赁物进行了装修，搬厂造成的搬迁费等损失也真实存在，有资质的第三方机构作出的《公证书》《价格评估结论书》于法有据。上诉人在一审阶段已提交的《公证书》【（2019）粤惠阳光第13729号】对上诉人厂房的现状进行了全面真实的反应和证据固定；已提交的《价格评估结论书》【穗华估价（惠州）[2019]066号】也对厂房具体装修进行了勘察和认定；并且，双方签订的厂房租赁合同特意约定了长达一个半月的免租期，按照行业惯例，该免租期是上诉人用于装修进场的时间，该约定能从侧面佐证装修的事实。综上，上诉人对案涉租赁物已进行了装修。上诉人、被上诉人均对搬厂的事实没有异议，而搬厂过程中必然会产生费用，虽然由于搬运费、机器拆装费均是用现金支付，且是委托个人进行搬运、拆装，无法开具发票，但没有发票不等于相应的费用没有发生，《公证书》对上诉人工厂的设备安装、办公设施等进行了证据固定，《价格评估结论书》也根据上诉人的实际支付情况与市场调研结果作出了合理的评估。虽然案涉厂房已交还给原业主，但事实上仍具有充分的评估的基础。综上，《公证书》《价格评估结论书》能够清楚明确的反应上诉人对案涉租赁物的装修，搬厂所造成的各种损失。做出《公证书》《价格评估结论书》的惠州市阳光公证处、广州市华盟价格事务所有限公司系有资质作出公证和价格评估的第三方机构，其作出的《公证书》《价格评估结论书》公平公正合理。二、上诉人在情况紧急时已尽告知义务和审慎义务，已及时通过公证和评估固定证据，公证机构和评估机构作出《公证书》《价格评估结论书》于情合理。根据上诉人在一审提供的惠环街道办事处环保办现场检查记录可知，环保部分已责令限期关停工厂，案涉厂房又迟迟不能办理环评，所以只能尽快搬走，故搬迁十分紧迫，评估机构进场勘查也十分紧迫。在这种情况下，本着友好协商的态度，上诉人口头通知了晟豪公司，望其到场共同见证评估机构的勘查。但被上诉人拒绝到场。为了解决纠纷，避免证据丢失，上诉人只能申请有资质的公证机构到场对租赁物的装修、机器设备和办公设施的摆放等进行证据固定，同时申请有资质的评估公司立即进行现场勘查。所以在情况紧急下，上诉人已尽告知义务和审慎义务，尽管被上诉人未到场见证，但不能否认该公证和评估的客观性、合理性。三、被上诉人在收到通知后拒绝到场见证评估，同时又未能提交相反的证据证明上述《公证书》《价格评估结论书》的非法性或不合理性，应当承担相应的后果。综上所述，上诉人提交的《公证书》《价格评估结论书》足以认定装修、搬厂的事实以及上诉人的相应损失。第二部分关于免租期的租金承担。一审法院认定租赁合同无效，判令上诉人参照合同约定的租金支付免租期间（2018年1月13日至2018年2月28日）的房屋占用费69000元，属法律适用错误，“免租期”的租金损失，应由被上诉人自行承担。我国《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同中第一条1.1/1.4及第十条中10.2均明确涉案租赁物应当符合国家规定的标准厂房,用于生产作用，但被上诉人隐瞒该厂房所在的区域早在2016年已被规划为商住用地,且涉案厂房不具有合法的产权的相关证明手续,导致上诉人一直未能正常办理相应的环评环保手续,从而导致上诉人被迫停厂搬迁。所以上诉人搬离案涉租赁物系被上诉人的过错导致，被上诉人应当赔偿上诉人的全部损失：除了向上诉人赔偿搬厂损失费、评估费等，还应自行承担合同无效导致“免租期”产生的“租金”69000元。综上，一审法院未查清案件事实，适用法律错误。请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市晟豪实业有限公司答辩称：第一上诉人所主张的搬迁费及误工费，并没有发生。另外涉案厂房也未进行重新装修，所以相关的鉴定机构所依据的资料与事实不符，另外该鉴定机构所依据的鉴定材料也未经被上诉人确认所以该第三方所作出的评估不应当作为认定上诉人损失的依据。第二，上诉人与被上诉人签订涉案厂房租赁合同时，已完全知悉涉案厂房是为办理产权证，也没有国有土地使用权证。上诉人曾同意按照现状承租，而且上诉人明知道应当先办理相关的环评手续之后才能进行生产经营，但是上诉人未审相关的费用，在承租厂房后，开始进行生产经营，而且生产经营期限已经达到1年多，都未办理相关的证件，所以过错完全在上诉人，被上诉人在履行涉案厂房租赁合同过程中，没有任何过错，综上意见被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审原告惠州市中泾包装材料有限公司向原审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告2018年1月17日签订的《厂房租赁合同》已于2019年6月30日解除；2.判令被告赔偿原告搬迁损失395681元、评估费8000元；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告返还租房保证金138000元。原审反诉原告惠州市晟豪实业有限公司向原审法院反诉请求：1.确认被反诉人于2019年6月30日单方提前解除合同，构成违约，反诉人无需退还租赁保证金；2.判决被反诉人向反诉人支付2019年6月份的厂房租金46000元及补交2018年1月13日至2018年2月28日期间的租金69000元，共计115000元；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。原审法院认定事实：2018年1月17日，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方），双方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于惠州市仲恺高新区************厂房（原一山科技厂）以46000元/月的价格出租给乙方，用途为生产作用，租赁期限为2018年1月13日至2025年1月31日，免租期为2018年1月13日至2018年2月28日；自合同签订当日，乙方向甲方一次性支付租赁保证金138000元，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告将案涉租赁物交付给原告使用。2019年1月8日，因原告未办理排污许可证，仲恺高新区惠城街道办事处环保办向其发出“20个工作日内办理排污许可证”的整改通知。2019年6月30日，原告搬离案涉租赁物。2019年10月9日，原告以赔偿损失为由诉至原审法院，请求判如所请。庭审中，双方一致确认被告向原告支付保证金138000元，租金付至2019年5月份。另查，原告称其提前搬离案涉租赁物系因被告无法提供办理排污许可所需的规划许可及权属证明等资料。被告亦确认案涉厂房没有规划许可及权属证明。再查，原告委托广州市华盟价格事务所有限公司对其因搬迁厂房造成的费用及停业损失进行价格评估，该公司于2019年8月28日做出的穗华价估（惠州）【2019】066号《价格评估结论书》显示：厂房装修费用为174905元、厂房机器设备拆装费用为144730元、搬运费用为28600元、误工费用为47446元，损失费用合计为395681元。被告对此不予认可，辩称原告系未通知其到场的情况下单方委托做出，且原告并未对案涉租赁物进行装修，上述评估结论缺乏客观性，并申请重新评估。为进一步查清案件事实，原告应法庭要求于2020年2月26日提交了广州市华盟价格事务所有限公司进行评估所依据的书面材料。经审查，《2018年中泾员工名单》、搬厂损失费明细等作出该评估报告所依据的材料均为原告单方罗列制作而成，无付款凭证、原始票据及书面合同等证据予以佐证。被告对此亦不认可。又查，案涉租赁物系由被告从案外人黄庭武、黄子彬、陈桂莲处承租后转租给原告，原告搬离后被告即将物业交回原业主，现状如何无法查证，双方一致确认现不具备重新评估的基础条件。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。双方一致确认案涉租赁物未取得建设规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，原被告签订的《厂房租赁合同》应属无效合同。合同的解除应以合同合法、有效为前提，且原告已经搬离案涉租赁场地，双方合同已实际终止。故，原告请求解除上述合同的诉讼请求，原审法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张被告返回保证金138000元的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。被告主张无需退还保证金反诉请求，原审法院不予支持。该解释的第五条还规定，房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院应予支持。本案中，原告使用案涉租赁物至2019年6月30日搬离，费用仅交至5月份，故被告反诉主张原告按每月46000元的标准向其支付2018年1月13日至2018年2月28日期间及2019年6月份的占用费115000元，于法有据，原审法院予以支持。关于原告主张的损失问题，原告提交的《价格评估结论书》系其单方委托，且该评估结论所依据的材料均为原告简单罗列制作而成，无法证明其损失已实际发生，而原告对此无法作出合理解释，故原审法院对该《价格评估结论书》不予采信。本案中，原告未提交其他有效的证据证明其搬运费、机器拆装费等损失已实际发生。针对装修损失，亦未提交证据证明其对案涉租赁物进行了装修，且案涉租赁物已交还原业主，不具备重新评估的基础条件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原告应承担举证不利的后果。故原告主张被告赔偿搬迁损失395681元及评估费8000元的诉讼请求，缺乏证据，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市晟豪实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告惠州市中泾包装材料有限公司返还保证金138000元；二、反诉被告惠州市中泾包装材料有限公司应于本判决生效之日起五日内向反诉原告惠州市晟豪实业有限公司支付占用费115000元；以上第一项、第二项相抵扣后，被告惠州市晟豪实业有限公司还需向原告惠州市中泾包装材料有限公司支付23000元。三、驳回原告惠州市中泾包装材料有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告惠州市晟豪实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9217元，由原告惠州市中泾包装材料有限公司负担6917元，被告惠州市晟豪实业有限公司负担2300元。反诉受理费应减半收取为2547.5元，由原告惠州市中泾包装材料有限公司负担1000元、被告惠州市晟豪实业有限公司负担1547.5元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。原审认定双方签订的《厂房租赁合同》无效正确，予以确认。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是应如何认定上诉人的损失及免租期内占有使用费的承担问题。本案中，被上诉人未取得规划许可及权属证明，对涉案租赁合同无效存在过错，本应依法承担承租人因履行合同导致的损失，但由于《价格评估结论书》所依据的材料均为承租人简单罗列制作而成，无法证明其损失已实际发生，原审不予采信该评估结论妥当，予以确认。上诉人亦未能提供其他有力证据予以佐证，因此，属对其损失举证不能，故其诉请出租人承担损失的赔偿责任不予支持。涉案《厂房租赁合同》约定了一个半月免租期，承租人主张无需承担免租期内的占用费的请求成立，予以支持，原审判决承租人承担免租期内的占用费不当，予以纠正，承租人应向承租人支付的占有使用费应为46000元（115000元-69000元=46000元）。综上所述，上诉人的上诉有理的部分予以支持，无理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初16969号民事判决第一判项及诉讼费用承担部分；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初16969号民事判决第三、第四判项；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初16969号民事判决第二判项为：惠州市中泾包装材料有限公司应于本判决生效之日起五日内向惠州市晟豪实业有限公司支付占用费46000元；四、驳回惠州市中泾包装材料有限公司的其他诉讼请求；五、驳回惠州市晟豪实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费9907元（上诉人惠州市中泾包装材料有限公司已预交），由惠州市中泾包装材料有限公司负担4907元，由惠州市晟豪实业有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月三十日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩