浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初5397号 原告渤海银行股份有限公司杭州分行，住所地浙江省杭州市下城区体育场路**。 代表人陈红彦，行长。 委托代理人周剑、吕越鹏，浙江星韵律师事务所律师。 被告浙江君豪企业管理有限公司，住，住所地浙江省杭州市江干区万银双子中心****101/div> 法定代表人石腾，经理。 委托代理人方怀宇、马浩杰，浙江浙经律师事务所律师。 原告渤海银行股份有限公司杭州分行（以下简称渤海银行杭州分行）为与被告浙江君豪企业管理有限公司（以下简称君豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月29日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告渤海杭州分行、被告君豪公司委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告渤海银行杭州分行诉称：2019年12月24日，原被告签订房屋租赁合同，约定：被告将位于杭州市江干区××路××号××幢××层××层房屋出租给原告作为经营、办公场所，租赁建筑面积9046.36平方米，租赁期限十年，自2020年7月1日至2030年6月30日止；首年租金18537117元，每二年递增5%，租金每半年支付一次。租赁合同第7.7条约定，任何一方无正当理由解除或终止合同的，应向另一方支付相当于解约当年全年租金总额的违约金。2020年1月6日，原告按约向被告支付了首期租金9268558.50元。 2020年4月15日，被告突然通过微信致函原告，要求调整已签订的租赁合同，将40-43层调整为43-46层或终止合作。因原告前期已为租赁房屋投入使用投入大量的准备工作无法调整，且被告提出的45、46层无产权，实际不能作为银行办公场所。原告回复被告，要求按照原租赁合同履行。4月21日，被告又突然致函原告，要求解除房屋租赁合同。因被告属于无正当理由解除合同，原告于4月24日回函被告，告知解除合同，要求被告返还租金并按合同约定承担违约责任。其后，原被告于2020年4月25日会谈协商赔偿问题，被告于2020年4月28日退回原告已支付的首期租金，并于2020年5月8日向原告发函告知仅同意赔偿463万元。 由于银行经营场所特殊性，监管部门有相应的监管要求，为签署并履行租赁合同，原告与被告达成初步租赁意向后，委托房屋评估机构、律师事务所等服务机构对租赁房屋进行评估、调查，并积极做好与总行、监管部门的对接。租赁合同签订后，原告为筹备使用租赁房屋投入大量人力、物力、财力，分别委托多家单位包括装修设计、工程设计、预算编制、审计、招标代理等服务，目前共支付各项直接费用合计867615.32元。因已向被告承租了租赁房屋，原告已与现经营场所的出租方协商终止相关事宜；因时间紧迫，目前原告难以寻找符合要求且条件相似的其他经营场所，即使能够找到，也必然将承受更高的租赁成本。至起诉时，原告仍在洽谈经营场所租赁事宜，经营场所仍未最终确定。原告作为渤海银行在浙江省开办的一组分行，同时承担了牵头落实省市党委、政府下达的金融支持地方经济发展任务，服务当地人民群众责任以及对渤海银行省内分支机构健康发展的管理职责，被告无正当理由单方面拒绝履行租赁合同，致使原告处于无经营办公场所可用的现实风险之中，即严重影响了原告的经营发展规划，也极大地牵扯了原告落实金融支持地方经济发展的精力。被告无正当理由解除租赁合同构成根本违约，导致原告遭受巨大经济损失，被告仅同意支付违约金463万元，无法弥补原告遭受的实际损失，也违反了合同条款的约定。并且，在案涉租赁合同谈判磋商阶段，第7.7条约定为被告要求增加据其主张违约金元为2000万元，后经原告提出修改意见并经双方充分协商，该违约金最终调低至相当于解约当年的租金总额，该约定合法有效。因此，对该条约定的违约情形以及违约责任，被告在签署租赁合同时已有充分预期。同时，本案租赁期限较长、租赁面积较大、租金金额较高，银行经营场所变更难度大，合同第7.7条约定的违约金金额与本案的租赁规模以及原被告交易风险相匹配，金额合理。被告应按约定承担违约责任。另外，原告为本案诉讼支付律师费12万元，被告应予赔偿。 诉请判令：一、被告支付原告违约金人民币18537117元；二、被告支付原告租金占用利息172166.65元(以租金9268558.50元为基数，自租金支付日2020年1月6日按年利率6%计算至租金退款之日2020年4月28日)；三、被告支付原告律师费支出12万元。 被告君豪公司辩称：一、双方均已同意解除合同，本案核心争议点在于合同解除后，原告主张相当于一整年租金的18537117元违约金是否应当支持的问题。被告认为该违约金明显过高，不应支持。理由如下：（一）、法律针对惩罚性违约金专门制定有酌减规则。合同法第114条第2款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。法律规定，超过实际损失30%的，是认定违约金过高的基本标准，本案违约金已经明显过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则予以考量。（二）、根据原告举证，原告因合同解除、可能被支持的直接经济损失为70余万，1800多万的违约金明显过高。（三）、合同履行情况：本案房屋租赁合同签订于2019年12月，约定租期10年；新冠疫情发生后，被告第一时间提出解除合同、主动提出予以补偿，原告也同意解除合同；房屋自始至终没交付，原告交纳的租金，被告在通知解除合同后第一时间全额退还原告；相比于已实际进场装修、营业的情形，原告遭受的损失相对轻微，前期设计费用支出金额有限，总计七八十万元，要求被告支付1800多万违约金明显不公平。（四）、当事人过错程度。1、新冠疫情发生后，租赁物所在的楼栋招商状况每况愈下，已有租户纷纷发函解约，整栋楼只剩原告一家租户，仅占整栋楼面积的十分之一不到；被告要投入的大楼运营成本实在太过高昂，无法有效分摊成本，被告整体合同目的无法实现。2、合同解除虽由被告提出，但被告疫情发生后的2020年4月通知原告，陈述疫情对整体经营业态的影响，并提出了两个解决方案，同一幢楼换楼层、被告承担装修费用或解除合同、补偿三个月租金463万。虽然原告提出解约，但至始至终都开诚布公，在原告尚未进场装修的情况及时终止合同，不失为有效减少各方损失的方式，且被告也愿意支付合理的补偿，不存在恶意违约。（五）缔约时可得利益的预见。虽然租赁合同违约金条款由双方协商确定，但被告出租缔约时不可能会预测到新冠疫情的发生，更不会料到疫情对租赁招商市场造成如此大的冲击。现 整幢大楼只剩原告一户租户，继续出租被告明显要亏本。（六）租赁合同解除后对原告的影响。原被告约定的租金折算为5.61元/平方米/天，疫情发生后,周边同一地段的来福士、高德置地、平安中心等同档次高端核心写字楼租金整体下降至4元多点，而且比较好租。虽被告不提倡合同解除的方式，但客观上节省了原告将近25%的成本，会给原告带来实际利益。二、原告主张的资金占用利息、律师费，均为合同解除产生的直接支出，属于损失赔偿范围；如法院对实际损失赔偿支持的，对惩罚性违约金更应适用酌减规则。三、被告主动提出补偿相当于3个月租金标准的463万，已远远超过原告举证能被支持的实际支出70余万元，相当于被告在原告的实际损失外补偿了原告400万元，从情理、法律、合同解除的原委，都属于比较公平、诚信、有担当的方案。四、本案原告所引用的违约金条款不能适用。合同约定的十年租赁期限自2020年7月1日起算，双方于租赁期开始前的4月份正式解约，租赁期没开始合同就解除，与合同所约定合同期内一方违约支付相当于一年租金的违约金完全属不同情形。合同签订时之所以双方约定违约金为一年租金，主要是考虑原告进场改造后，如果被告退场，原告重新改造成本较大；当时原告提出约定三个月租金的违约金，被告表示违约金太低，提出了2000万违约金；后双方确定为一年租金的违约金。现被告尚未交付房屋，合同租期还没开始，本案不能适用违约金条款。 原告渤海银行杭州分行为支持其诉称，向本院提交的证据有： 1、房屋租赁合同1份，以证明2019年12月14日，原被告签订房屋租赁合同，被告作为出租方将位于杭州市江干区××路××号××幢××层××层房屋出租与原告作为经营办公场所，双方对各自权利义务进行了约定的事实。2、租金支付业务回单1份，以证明2020年1月6日，原告按约定向被告支付首期租金9268558.50元的事实。3、致函1份，以证明2010年4月15日，被告通过微信突然向原告致函，要求调整已签订的租赁合同，将租赁房屋中的40至43层调整为43至46层或终止合作。4、致函1份、ＥＭＳ快递面单1份，以证明2020年4月24日，被告又突然向原告致函，要求解除房屋租赁合同。5、函件1份、ＥＭＳ送达记录1份，以证明2020年4月24日，原告回函被告，告知解除合同，要求被告返还租金并按合同约定承担违约责任。6、租金退还支付业务回单1份，以证明2020年4月28日，被告退还原告已支付的首期租金。7、关于租赁合同解除损失补偿的函1份，以证明2020年5月8日，被告向原告发函，仅同意赔偿463万元。8、法律意见书1组、评估费付款商函及支付业务回单各1份、装修工程设计服务采购合同及支付业务回单各1份、厨房工程设计服务合同及支付业务回单各1份、造价咨询支付申请及支付业务回单各1份、预算审计费付款申请书及支付业务回单各1份、施工图审合同及支付业务回单各1份，以证明为签署并履行租赁合同，原告在与被告达成初步租赁意向后，特委托房屋评估机构、律师事务所等服务机构对租赁房屋进行评估、调查；租赁合同签订后，原告为筹备使用租赁房屋，投入大量人力物力财力，分别委托多家单位提供包括装修设计、工程设计、预算编制、审计、招标代理等服务，目前共支付各项直接费用合计867615.32元；该直接费用不等同于原告所遭受的实际损失。9、法律服务合同1份、律师费代理费发票1份、支付业务回单1份，以证明原告为本案诉讼支付律师费12万的事实。10、邮件记录1份及附件房屋租赁合同1份、被告工作人员谢一莹名片1份，以证明房屋租赁合同第7.7条为被告主动要求增加，对于该条约定的违约情形及违约责任，被告在签署租赁合同时已有充分预期。 被告君豪公司经质证：证据1-7的真实性无异议。证据8中的法律意见书真实性无异议，但认为原告未提交付款凭证，且法律意见书非租赁房屋所必须支出的费用，该部分开支不予认可；评估费付款商函时间为2019年10月15日，房屋租赁合同还没签署，该开支不予认可；装修工程设计服务采购合同的真实性予以认可，但合同第五条约定，款项分两阶段支付，第二阶段支付时间为项目竣工验收后，2020年4月份合同已解除，原告在2020年6月4日全款支付，不符合合同约定进度，也不符合情理，第二阶段付款金额不予认可；厨房工程设计服务合同及支付业务回单真实性认可；造价咨询支付申请及支付业务回单，无具体合同，原告付款时间为2020年6月1日，本案合同已于2020年4月解除，该笔费用不认可；预算审计费付款申请书及支付业务回单，无具体合同，请款时间为2020年5月23日，本案合同已于2010年4月解除，该笔费用不予认可；施工图审查合同及支付业务回单，合同签订时间为2010年5月22日，当时合同已解除，该笔费用不予认可。证据9的真实性无异议，但认为租赁合同对律师费的承担未作约定，该笔支出应在违约金中一并考虑，不能重复计算。证据10的真实性无异议，但对证明对象不予认可，合同7.7条只针对房屋已经交付的情况，本案房屋尚未交付，不能适用。 经查，被告对证据1-7、9-10的真实性均无异议，与本案事实认定相关，本院予以确认；被告针对关联性的异议，在本案中另行进行评价。证据8，原告均提供有原件，真实性予以确认；原告在合同签订前委托律师出具法律意见书、进行评估系商业活动通常做法，属于原告为签订合同所产生的费用，属于损失范围；法律意见书，原告未提供相应费用凭证也未主张相应费用为损失范围，被告关于法律意见书费用的异议不存有必要；装修工程设计服务采购合同，因原被告所签订的合同解除后，项目不存在竣工的可能性，原告向案外人支付第二阶段的款项并无不当，本院对被告在合同解除后支付第二阶段的款项的异议不予采纳；预算审计费，请款时间虽发生在合同解除后，但相应预算审计行为发生于合同解除前，自有产生费用的必要，原告在合同解除合支付费用并无不当，本院对被告此节异议不予采纳；施工图审查费用，根据原告提供的证据，施工图审查合同签订于原被告合同解除前而非2010年5月22日，该份合同系原告与案外人因原被告合同解除、合同无法继续履行的结算，被告此节异议与事实不符，本院不予采纳。 被告君豪公司为支持其辩称，向本院提交的证据有：合同终止函（2020年4月18日）1份、解除合同通知函（2020年4月20日）1份、关于君豪中心项目商祺函（2020年3月20日）1份，以证明新冠疫情发生后，本案租赁物所在楼栋的租户同圣旺餐饮公司、明德儒商文化传媒公司、筑梦之星科技公司纷纷退租，导致被告单独将租赁物出租给原告的成本（包括大楼运营成本、人力成本等）都大幅提高，超出被告承受范围，单独履行与原告的租赁合同，合同目的无法实现的；被告解除合同存在客观原因，不存在主观恶意。 原告渤海银行杭州分行经质证，认为：原告非函件当事人，对真实性无法确认；该组证据与本案无关，关联性、证明对象不予认可，即使根据被告提交的证据，涉及退租仅有三家单位，被告租赁业务涉及的共有41层，三家单位退租不能够证明存在大量退租情况；租赁物业本身存在正常空置问题，属于租赁行业正常的商业风险，不能证明其与原告履约成本明显增加；原告系承租方，有强烈的履约意愿，且已全额按约支付首期租金，新冠疫情对合同履行没有影响；被告真实解约原因系基于商业利益最大化、转变物业经营业态。 经查，该组证据被告提供有原件，且相关案件均已在本院审理过程中，具有真实性，与本案事实认定相关，予以确认。 根据认定的证据及当事人陈述，本院确认如下列事实： 2019年12月24日，原被告签订房屋租赁合同，约定：被告将位于杭州市江干区××路××号××幢××层××层房屋出租给原告用于经营办公，建筑面积为9046.36平方米；租赁期限10年，自2020年7月1日至2030年6月30日，租金自2020年7月1日起算；自双方签订合同且原告支付首期租金后5个工作日内，被告将租赁物按约定条件完整交付给原告；首年租金18537117元（含增值税），每二年递增5%；任何一方无正当理由解除或终止合同的，应当向另一方支付相当于解约当年租金总额的违约金等。2020年1月6日，原告依约向被告支付了半年租金人民币9268558.50元。 2020年4月14日，被告致函原告，载明：由于受疫情影响，企业经营因难，原定万银双子中心2幢整体对外招租，现已签约租户陆续退租，全楼呈空置情况。鉴于现状，经集团研究决定对该栋物业做出新的业态布局，拟定计划引进华尔道夫酒店等业态。原租赁合同做出如下调整：原一二楼面积不变，办公区域调整为43层、44层、45层、46层，总租赁面积并无较大变化；45层、46层两层，由贵司设计，我司承担全部装修费用，租金参照原标准。原告因前期已投入大量准备工作且认为置换的45、46层无产权不能作为银行办公场所，回函要求按照原租赁合同履行。 2020年4月20日，被告再次致函原告，载明：合同签订后，由于新冠肺炎暴发且持续蔓延，大楼原有租客纷纷要求退租，导致大楼出租率极低，单独出租给贵司，我司无法承受大楼的管理成本，无法按原业态继续经营。我司迫不得已拟调整整栋物业业态。因贵司不能协助调整，我司郑重函告，解除双方的租赁合同。 2020年4月23日，原告回函被告，载明：贵公司的行为已构成根本违约，且已导致我行遭受巨大损失，特函告：一、解除我行与贵公司签署的房屋租赁合同；二、请贵公司收到本函之日起2个工作日内返还我行已支付的租金，并支付租金占用期间的利息；三、请贵公司按租赁合同约定承担违约责任。被告于2020年4月26日签收函件，并于4月29日退回原告租金9268558.50元。 2020年5月8日，被告致原告“关于租赁合同解除损失补偿的函”，载明：考虑到贵方在租赁合同签订后进行了装修设计及前期准备工作以及我司解除租赁合同可能给贵方造成的其他损失，我司同意给予贵方一次性补偿，补偿金额按贵方实际支付房租金额的50%支付，计4630000元，该补偿费用包括了贵方实际开支及我司可承受的违约金。 原被告因就违约金金额无法达成一致，原告向本院提起诉讼，支付了律师费人民币120000元。 另查明，原告为签署并履行租赁合同，委托律师事务所、评估机构等多家单位出具法律意见书、租金评估、装修工程设计、厨房工程设计、工程预算及清单编制、工程预算审计、施工图审查等，支付了费用合计867615.32元。 本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同履行过程中，虽发生有新冠疫情，对被告的整体物业租赁产生一定的影响，但被告在向原告提出调整物业租赁位置、提前解除合同时国内疫情已得到控制且处于有序复工复产期间，非因疫情导致合同不能履行；根据被告函件可知，被告系基于物业业态调整原因要求原告调整物业租赁位置、提前解除合同；被告提前单方解除合同不具有正当理由，应依约向原告承担违约责任。被告单方主张解除合同，原告保留向被告主张违约责任的前提下同意解除合同，本院基于当事人合意，确认案涉房屋租赁合同于2020年4月26日解除。 根据合同约定：任何一方无正当理由解除或终止合同的，应向另一方支付相当于解约当年全年租金总额的违约金。该约定并未限定适用条件为租赁期间开始后，被告以合同解除发生于租赁期间前、不应适用违约条款的辩称欠缺事实依据，本院不予采纳。根据合同约定，当年的租金总额为18537117元，因原告提供证据证明的损失金额为86万余元，其主张的转租成本差价、经营发展规划影响、预期利益等损失无法具体量化，所约定的违约金明显过高，本院综合租赁面积、租赁期限、合同的履行程度、被告违约程度、银行业特点等因素，酌情对原告主张的违约金进行调整。 原告主张的租金利息损失，已涵盖于违约金范围之内，本院不予支持。原告主张的律师费损失，因合同未对律师费的承担进行约定，律师费不属于必然发生的费用，且可作为在违约金范围内一并考虑的因素，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江君豪企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告渤海银行股份有限公司杭州分行违约金人民币7800000元； 二、驳回原告渤海银行股份有限公司杭州分行其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币67388元，财产保全申请费人民币5000元，共计人民币72388元，原告渤海银行股份有限公司杭州分行负担人民币34473元，由被告浙江君豪企业管理有限公司负担人民币37915元（原告应于本判决生效后十五日内向本院申请退费，被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  潘水良 二〇二〇年十月二十日 书记员  姚 渊