宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2382号 上诉人（原审原告）：贾某1，宁夏鸿运鼎盛商贸有限公司董事长，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：贾某2，系上诉人贾某1父亲，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：韩某，宁夏韩某律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：宁夏鸿运鼎盛商贸有限公司。 法定代表人：贾某1。 委托诉讼代理人：贾某2，系上诉人贾某1父亲，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：韩某，宁夏韩某律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司。 法定代表人：张某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林某，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：王某，宁夏宓林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄某1，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：黄某2，系黄某1父亲，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人贾某1、宁夏鸿运鼎盛商贸有限公司因与被上诉人宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司、黄某1确认合同效力纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初13038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 二上诉人的上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，判决结果错误。黄某1与华尊立达公司恶意串通，严重损害鸿运鼎盛公司利益，违反了法律禁止性规定，违反出租房承租方优先购买的规定和约定，双方之间的购房合同无效。我公司找物业王娇经理谈过购房事项，但没有谈妥。我公司继续租赁该房屋，后售楼部打电话问我公司是否续租，我公司回复是到期后到售楼部协商购买此房屋，但在2019年7月11日下午4点左右，有陌生人进入告知上诉人这套房子他们已经购买。华尊立达公司称其向我公司送达了出售房屋询问是否购买的告知文书，但我公司没有收到任何文书，客观事实是没有送达。黄某1与华尊立达公司相互串通，已知该房屋被我公司租赁，拥有优先购买权，还进行房屋买卖，损害了我公司的利益。其房屋买卖合同是无效的。 被上诉人华尊立达公司答辩意见：1.一审判决事实清楚，法律关系明确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。2.立达公司作为开发商在出售前已经履行了告知义务，向第三方出售房屋合理、合法。作为房地产开发企业，立达公司盖楼的首要目的就是能够尽快销售回笼资金。但是从2015年起租赁以来，上诉人从未有过购买意向，如果愿意购买，在出售前长达四年中为什么上诉人一直没有购买，显然上诉人的上诉请求不符合逻辑。同时作为出租人，在房屋正式出售第三方前立达公司已经两次履行了告知义务，其中2020年2月24日通过邮政EMS特快专递的方式邮寄，一审法院也已经核对并查明，第二次是在6月底电话通知，上诉人在一审起诉状中也承认，但其并没有明确回复买还是不买，只是回复合同到期后再确定。因此立达公司是在已通知上诉人且上诉人没有明确购买意向的情况下才按正常价格、合理合法的出售给第三方。故上诉人的上诉请求完全是自己的揣测，没有任何事实根据。3.不管是立达公司还是购买方，均没有侵犯上诉人的权益，反而是上诉人在租期届满且第三方已经购买的情况下恶意、无权占有涉案房屋，严重损害产权人的合法权益，请求二审法院尽快做出判决，以维护房屋产权人的合法权益。本案中，立达公司在通知上诉人且上诉人没有明确购买意向的情况下才决定将房屋卖给第三方。而且即使卖给第三方，立达公司也没有提前解除与上诉人的租赁合同，更没有要求上诉人提前返还房屋。而是在租期届满后才配合第三方在产权部门办理了产权证书。因此不管是按照租赁合同约定还是按物权法的规定，上诉人在租期届满后都应当将房屋返还立达公司或实际产权人，其没有任何权利占有。综上，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人上诉请求，以保护房屋所有权人的合法权益。 被上诉人黄某1答辩意见：1.一审判决事实清楚，法律关系明确，请求驳回上诉，维持原判。2.被上诉人作为房屋所有权人，依法对涉案房屋享有所有权。3.被上诉人购买涉案房屋已达一年多，上诉人恶意占有房屋一年多，导致被上诉人无法使用房屋，请求尽快做出判决，维护房屋产权人的合法权益。 原审原告向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认被告华尊立达公司与第三方签订的房屋买卖合同交易无效；2.依法确认原告享有优先购买权；3.判令被告华尊立达公司继续履行合同，将房屋出售给原告；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年8月19日，原告鸿运鼎盛公司法定代表人贾某1的弟弟贾龙亭与被告华尊立达公司签订《商品房租赁合同》一份，约定贾龙亭承租被告华尊立达公司所有的位于银川市兴庆区立达国际机电水暖汽配城11-15号商铺，建筑面积为166.31平方米，租期3年，自2015年8月19日起至2018年8月18日止，年租金为19557元。2018年8月19日，原告鸿运鼎盛公司与被告华尊立达公司就涉案房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同书》一份，约定原告鸿运鼎盛公司自2018年8月19日起至2019年8月18日止承租涉案房屋，用途为办公，年租金为29936元、租赁保证金10000元，原告鸿运鼎盛公司需于合同签订时一次性支付，由于该房屋为被告华尊立达公司销售的商品房，故被告华尊立达公司在合同租赁期内有权进行出售，出售时应提前15日通知原告鸿运鼎盛公司，原告鸿运鼎盛公司享有优先购买权，15日期限届满后原告鸿运鼎盛公司既不购买也未回应的，视为同意出售，该商品房所有权转让给第三方后，第三方即成为合同的当然出租方，享有原出租人的权利，承担原出租人的义务，原告鸿运鼎盛公司确认银川市兴庆区立达国际机电水暖汽配城11-15为其真实的联系方式和地址（联系电话为181XX******），被告华尊立达公司有关通知、文件无法直接送达的情形下（包括且不限于原告鸿运鼎盛公司下落不明、失联或拒收），被告华尊立达公司以EMS或挂号信邮寄至该地址的，视为已送达并受到。2019年6月28日，原告鸿运鼎盛公司向被告华尊立达公司发出《告知函》，表示其在租赁期间内将购买涉案房屋。2019年7月19日，被告华尊立达公司与被告黄某1签订《银川市商品房买卖合同（现售）》一份，约定被告黄某1购买涉案房屋，房屋建筑面积为166.31平方米，单价为每平方米5600元，总价款为931336元。2019年7月29日，原告鸿运鼎盛公司的员工贾某2与被告华尊立达公司销售经理张贞就买卖涉案房屋进行沟通，张贞告知贾某2被告华尊立达公司就涉案房屋的买卖与他人签订购房合同，并收取了全部购房款，贾某2要求优先购买涉案房屋，但张贞称已通过邮政EMS向原告鸿运鼎盛公司发出了相关函件，但原告鸿运鼎盛公司在15日内并没有要求购买，最终二人并未达成一致意见。2019年7月25日，被告华尊立达公司向原告鸿运鼎盛公司发出《关于到期终止暨交回房屋的通知》，告知原告鸿运鼎盛公司双方的租赁合同期限届满之日终止，原告鸿运鼎盛公司自合同该期限届满之日将自有货物全部撤离或搬出并将房屋恢复原状交还。2019年7月28日，原告鸿运鼎盛公司向被告华尊立达公司发出《告知函》，再次表示要购买涉案房屋。2019年7月31日，贾某2再次与张贞进行沟通，张贞告知涉案房屋已备案登记至被告黄某1名下，不能撤销，贾某2要求张贞协调将备案登记撤销，并将房屋出售给原告鸿运鼎盛公司，但张贞表示无法协调。2019年8月7日，被告华尊立达公司通过中国邮政EMS特快专递向原告鸿运鼎盛公司发出《回复函》，告知原告鸿运鼎盛公司收到被告华尊立达公司发出的询问是否优先购买涉案房屋的书面通知后，既未购买，也未回复，故被告华尊立达公司才将涉案房屋出售。2019年8月20日，被告黄某1取得了涉案房屋的不动产权证书。另查明，2019年2月24日，被告华尊立达公司通过中国邮政EMS特快专递向原告鸿运鼎盛公司发出《告知函》一份，告知原告鸿运鼎盛公司现有客户欲购买涉案房屋，如原告鸿运鼎盛公司有购买意愿请在15日内到被告华尊立达公司办理房屋买卖手续并交清房款，逾期视为你放弃优先购买的权利，被告华尊立达公司将直接出售该套房屋。该份特快专递收件人的联系电话为181XX******，该电话号码自2018年夏季起由原告鸿运鼎盛公司员工贾某2使用至今，该特快专递的快递流程显示于当日妥投，由同事签收。庭审中，原告鸿运鼎盛公司称该公司日常经营由贾某2负责。被告黄某1称其于2019年7月11日向被告华尊立达公司支付了涉案房屋购房定金，被告华尊立达公司已向其告知了涉案房屋的出租情况，后被告黄某1前去看房，但被原告鸿运鼎盛公司员工赶出。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告华尊立达公司作为涉案房屋的所有权人，在平等自愿的基础上与被告黄某1就涉案房屋的买卖事宜达成一致意见，双方签署了《银川市商品房买卖合同（现售）》。该份《银川市商品房买卖合同（现售）》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，自合同双方当事人签字时成立并生效。原告鸿运鼎盛公司称被告华尊立达公司、黄某1恶意串通，侵害了其合法权益，故应当认定涉案《银川市商品房买卖合同（现售）》无效，但原告提交的证据不能证明被告华尊立达公司与被告黄某1存在恶意串通的情形。根据被告华尊立达公司提交的证据，被告黄某1按照《银川市商品房买卖合同（现售）》约定支付了全额购房款，并办理了涉案房屋的不动产权证书，已成为了涉案房屋的所有权人。综上所述，被告华尊立达公司与被告黄某1签订的《银川市商品房买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，原告的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决：驳回原告宁夏鸿运鼎盛商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宁夏鸿运鼎盛商贸有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。本院予以确认。 本院认为，根据一、二审查明的事实，涉案房屋登记在华尊立达公司名下，华尊立达公司系涉案房产的所有权人，有权对涉案房屋进行处置。华尊立达公司在出售涉案房产前已通知了被上诉人，但被上诉人未明确表示是否购买，在此情况下，华尊立达公司出售涉案房屋并无不妥。上诉人提交的证据亦不能证明华尊立达公司与黄某1存在恶意串通的情形。上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人贾某1、宁夏鸿运鼎盛商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵和平 审判员  杨璐璐 审判员  马 云 二〇二〇年十月十六日 书记员  王丽娟 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。