江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2665号上诉人（原审被告）：张荣祖，男，1971年10月22日出生，汉族，住淮安市淮阴区马头镇旧县。委托诉讼代理人：赵健，淮安市清江浦区大华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王从州，男，1986年4月10日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：孔燕，女，1988年10月24日出生，汉族，住淮安市淮阴区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐必权，淮安市淮阴区运南法律服务所法律工作者。原审第三人:淮安古楚置业有限公司，住所地淮安市淮阴区马头镇王顺路**。法定代表人：程中，该公司经理。上诉人张荣祖因与被上诉人王从州、孔燕，原审第三人淮安古楚置业有限公司（以下简称古楚公司）排除妨害纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初1803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张荣祖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：2013年6月24日，古楚公司与戴明签订一份房屋买卖合同，合同第二条第四款约定：古楚名都小区15号楼2单元8套房，一次性出卖给戴明，合计40万元。两被上诉人与古楚公司签订的买卖合同是2013年7月18日。2016年6月29日，古楚公司出具证明材料一份，证明古楚名都小区15号楼2单元共计8套住房是戴明财产。戴明才是涉案房屋的所有人。戴明后将涉案房屋卖给马敬洪，马敬洪又将涉案房屋卖给刘业林，刘业林后又将涉案房屋卖给上诉人，故涉案房屋的所有权人应为上诉人。一审判决上诉人搬出涉案房屋没有依据。虽然被上诉人与原审第三人签订了房屋买卖合同，但是被上诉人无权基于物权主张排除妨害。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人王从州、孔燕共同辩称，被上诉人主张排除妨害的理由是基于物权法理论的占有关系。在占有人合法占有动产或不动产的情况下，权利被他人侵害的，占有人有权请求排除妨害，而不是必须基于权利人对占有物享有所有权。古楚公司只是将涉案房屋抵押给戴明，古楚公司出具给戴明的证明是借贷关系，是古楚公司向戴明借款以买卖房产形式作为一种抵押担保。戴明未取得涉案房屋的相关权利，其他后续转让涉案房屋的行为是无效的。被上诉人购买房产合同在先、交付房款在先、受领房屋交付在先、实际使用在先。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。原审第三人古楚公司发表意见称，认可一审判决。王从州、孔燕一审诉讼请求：1．判令张荣祖搬出原审原告房屋；2．本案诉讼费由张荣祖承担。一审法院经审理认定如下事实：2013年7月18日，古楚公司与王从州、孔燕签订房屋买卖合同，约定将古楚公司开发的位于码头镇明远路南侧假日小区15号楼2单元403室房屋（含1、2号车库）出售给王从州、孔燕，建筑面积112㎡，价格19万元，后王从州、孔燕共计支付房款14万元，余额5万元因本案争议而未支付。2014年7月，古楚公司向王从州、孔燕交付了房屋钥匙，但小区建设过程中因故停工，至2017年左右竣工后即交付王从州、孔燕，后王从州、孔燕于2019年夏天起开始装修，张荣祖发现后双方就房屋权属发生纠纷。2016年6月29日，古楚公司出具证明一份，内容为：“坐落在淮阴区住房，是戴明财产。戴明有权转让和出卖。”。就此，古楚公司法定代表人程中在庭后陈述：我与王从州、孔燕签订房屋买卖合同是真实的；“证明”是真实的，但我与戴明其实是民间借贷关系，当时是因工程缺钱，向戴明借了40万元，所以将含涉案房屋在内的8套房子抵押给他，后期还按照约定支付了利息，也打了欠条的；并表示对戴明此后转让房屋的合同均不知情，只是后期因为本案双方的矛盾才听说的。2016年6月20日，戴明与马敬洪签订房屋买卖合同，约定将包括涉案房屋在内的8套住房以40万元的价格转让给马敬洪；同年12月17日，马敬洪与刘业林签订房屋买卖合同，约定将上述房屋再次以40万元价格转让给刘业林；2018年2月23日，刘业林与张荣祖签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋卖给张荣祖，房款总计8万元。一审法院另查明，古楚公司开发的假日小区未取得建设和规划审批手续，属于在集体土地上建设的小产权房。2020年1月，张荣祖将涉案房屋内王从州、孔燕物品搬出房屋，并向屋内搬入一张铁床，后经报警处理未果。王从州、孔燕遂诉至一审法院，请求判令张荣祖将其铁床搬出案涉房屋。一审法院认为，本案的主要争议焦点为王从州、孔燕是否有权就涉案房屋向张荣祖请求排除妨害。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。本案中，通过业已查明的事实，相较于张荣祖购房时间，能够确认王从州、孔燕与古楚公司签订的房屋买卖合同以及占有涉案房屋在先，王从州、孔燕对涉案房屋依法享有占有权利，对妨害占有的行为，王从州、孔燕有权请求排除妨害。张荣祖侵占涉案房屋的行为侵犯了王从州、孔燕的合法权益，王从州、孔燕要求张荣祖搬离涉案房屋的主张，应当予以支持。而张荣祖依据其在后形成的房屋买卖合同主张对房屋享有权利，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：张荣祖于判决生效后后十日内搬离马头镇假日小区15号楼2单元403室房屋。案件受理费80元，减半收取40元，由张荣祖负担。二审中，上诉人提交以下证据：1．戴明与古楚公司签订的房屋买卖合同一份，证明古楚公司与戴明签订的房屋买卖合同是在被上诉人之前签订的，涉案房屋应归上诉人所有；2．古楚公司出具的承诺一份，证明戴明享有涉案房屋在先。被上诉人质证称，对证据1的真实性无异议，但是与本案无关联性，这是程中与戴明签订的借款合同，这份合同是作为借款的抵押担保，并不具有真实的房屋买卖关系，戴明不享有涉案房产；证据2即使是真实的，也仅能证明戴明与古楚公司是借贷关系而非房屋买卖关系。古楚公司质证陈，认可两份证据的真实性，但是不认可上诉人的举证目的。本院的认证意见：对上诉人所举证据1、2的真实性、合法性无异议，作为认定本案事实依据。本院经审理确认一审法院查明事实。二审中，古楚公司法定代表人程中陈述其大概在2013年6月份借了戴明40万元，约定8分利，当时还将陶闸村古楚名都小区15号楼2单元共计8套住房（包括涉案房屋）作为借款抵押，所以就签订了房屋买卖合同。因为是小产权房，不好到房产局做抵押手续，只有签房屋买卖合同作为抵押的手续。程中每个月还戴明3.2万元，还了一年多，后实在还不起了，就一直拖着没有还。后来跟戴明偶遇，戴明强制程中写下承诺一份，所以才有了上诉人提交的承诺书。本院认为，关于被上诉人是否有权就涉案房屋向上诉人请求排除妨害的问题。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本案中，古楚公司与被上诉人于2013年7月18日签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋出售给被上诉人，价格19万元，后被上诉人已支付房款14万元，尚余5万元未支付。张荣祖与案外人刘业林于2018年2月23日签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋卖给张荣祖。被上诉人与古楚公司签订的房屋买卖合同并占有涉案房屋在先，被上诉人对涉案房屋依法享有占有权利，现上诉人侵占涉案房屋的行为侵犯了被上诉人的合法权益，被上诉人有权请求排除妨害，一审判决上诉人搬离涉案房屋正确。综上，上诉人张荣祖的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人张荣祖负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱月娥审 判 员 张兆宇审 判 员 邹艳萍二〇二〇年十月三十日法官助理 周 丹书 记 员 李 戎