广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7444号原告：张福平，男，1986年12月31日出生，汉族，住广东省蕉岭县。委托诉讼代理人：吴丹，广东杰信律师事务所律师。被告：张荣亮，男，1969年8月26日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：张进娣，女，1946年4月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。两被告的共同委托诉讼代理人：马双勤、黄志武，广东达盛律师事务所律师、实习律师。原告张福平诉被告张荣亮、张进娣合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张福平的委托诉讼代理人吴丹，被告张荣亮、张进娣的共同委托诉讼代理人马双勤、黄志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张福平向本院提出诉讼请求：1、两被告连带退还原告购买土地使用权款项320000元整，并支付利息6310.4元（利息以32万元为基数，按人民银行同期贷款利率从2019年4月8日暂计至2019年8月31日）；2、两被告连带向原告支付补偿款640000元；3、两被告连带赔偿原告因建设房屋而支出的所有费用700000元(具体以法院评估结果为准)；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年1月21日，张福平与张荣亮签订房屋转让合同，约定张荣亮将坐落于广州市增城区增江街东方村马蹄石一路25-2的祖屋，总占地面积130㎡，实建面积130㎡，可建三层半钢筋混凝土构架结构地块，永久性转让给张福平。合同第二点约定，总地价为38万元，首付8万元，余额30万元，待总体建好后即封顶之时付清或2015年12月30日结清。合同签订后，张福平陆续向张荣亮支付购地使用权款项共计32万元，同时原告开始在该地块上建设房屋。2019年，张进娣向增城区人民法院提起诉讼，要求确认房屋转让合同无效。经法院判决确认张进娣委托张荣亮对案涉地块的使用权进行转让，同时也确认房屋转让合同无效。虽然该合同被确定无效，但张福平已依原合同履行了合同义务，已实际向张荣亮支付了购地使用权款项32万元，同时张福平也在该地块上建设了房屋，张福平的损失应当由张荣亮承担，双方在原合同上约定如遇到张荣亮及其兄弟或其他第三方有争议的，则张荣亮负责解决。而造成乙方工程受阻及损失，由张荣亮负责，如不能顺利建设好三层半楼房，即张荣亮退回预付全款，另外补偿两倍乙方损失。另外，张福平己在该地块上建造了将近四层的房屋主体框架，己实际支出70万元的房屋建设款，张荣亮的行为已经构成了违约，张福平的损失应当由张荣亮承担。现合同已被确认无效，根据合同法第57条规定，合同无效、被撤销或终止，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；第98条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和理清条款的效力。故张福平依据合同第六点的约定有权要求张荣亮退回购地使用权款项32万元，并要求其支付64万元补偿款。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现如今，因张荣亮的原因致使该合同被确认为无效，应当承担张福平的所有损失，因此张福平有权要求其支付70万元损失款。张进娣作为张荣亮的母亲，授权张荣亮将其所有的案涉地块使用权转让给张福平，故应承担连带责任。为维护张福平的合法权益，特诉至法院。被告张荣亮、张进娣辩称：一、对于第一项诉讼请求，同意返还32万元款项。至于利息，因无合同依据，且房屋转让合同已被判决无效，两被告无须支付利息，涉案地块在张福平使用期间，两被告无法使用涉案地块，对两被告也造成了损失，因此由两被告支付利息不合理。二、房屋转让合同已被确认无效，两被告不应返还补偿款。由于张福平逾期支付土地使用款才导致张进娣向法院提起合同无效之诉，张福平是违约方，所以两被告不应向其支付任何补偿款。三、张福平建设房屋所支出的费用约为15万元左右，除去在房屋转让之前的一层平房建设价10万元，两被告仅应赔偿张福平建设房屋支出费用5万元。张福平在购买土地使用权时清楚知悉其无法获得该宅基地的使用权，但其依然在该地块上建设房屋，因此其付出的成本是其可预知的，之后未得到该宅基地使用权和房屋所有权是其在签订合同之初就该预料到的，是其应承担的风险。经审理查明：1992年6月8日，原增城县荔城镇国土管理所填发增集建（1990）字第008315301250111253号《集体土地建设用地使用证》，该证显示土地使用者为张进娣，地址为荔城镇东方马蹄石，土地类别为宅基地。2015年1月21日，张荣亮（甲方）和张福平（乙方）签订一份《房屋转让合同》，合同约定：“甲方座落于广州市增城区增江街东方村马蹄石一路25-2房屋张荣亮有一祖屋，总占地面积130平方米，共三层半钢筋混凝土框架结构，永久转让给乙方使用。……二、总地价叁拾捌万元，首付捌万元，余款叁拾万元，待总体建好后即封顶之时付清，……三、建筑费用按实际所需费用结算，由乙方负责。……五、甲方负责协助乙方顺利建筑好三层半楼房……六、如遇甲方及甲方兄弟或其它第三方有争议，则甲方负责解决。而造成乙方工程受阻及损失，由甲方负责，如不能顺利建设好三层半楼房，即甲方退回预付全款，另加补偿两倍乙方损失。……”。2019年1月16日，广州市增城区增江街东方村马蹄石经济合作社出具一份《证明》，内容为：“兹证明增城区增江街东方村马蹄石的宅基地土地使用权人为张进娣，并且该土地的地上建筑物（门牌地址为增城区增江街东方村马蹄石一路25-2）亦为张进娣所有。”。另查，2019年1月18日，张进娣以张福平为被告，张荣亮为第三人，向增城区人民法院提起诉讼，要求确认《房屋转让合同》无效，案号为（2019）粤0118民初1352号。2019年4月8日，本院作出（2019）粤0118民初1352号民事判决书，认定如下，涉案房屋用地为宅基地，而张福平不属于涉案土地所在的增城区增江街东方村村集体经济组织成员，因此张进娣与张福平签订的《房屋转让合同》，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。张进娣主张确认双方签署的《房屋转让合同》无效，于法有据，予以支持。张进娣庭上确认其是委托授权张荣亮与张福平签订涉案《房屋转让合同》，因此张福平抗辩张进娣并非合同相对方，并无依据，不予采信。并据此判决张进娣与张福平于2015年1月21日签订的《房屋转让合同》无效。判后，张福平不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2019）粤01民终12343号。2019年8月13日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终12343号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在本案的审理过程中，一、原被告确认以下，（一）涉案转让的标的物是土地，涉案土地在交付给张福平之前是盖有一层平房的，交付给张福平后由张福平自行拆除。（二）张荣亮、张进娣确认已经收到张福平支付的涉案土地转让款320000元。（三）张福平接收土地后，在2015年1月底至2015年12月期间在涉案土地建成一栋打好地基的四层混凝土框架结构的建筑物。该建筑物未使用，未再行建设，处于空置状态。二、针对第三项诉讼请求，张福平申请对涉案建筑物的建设投入成本（人工费、材料费）的评估，基准日为2015年1月至12月。经摇珠选定的广州市吉光工程造价咨询有限公司为此作出《工程造价评估报告》，张福平为此预付评估费用12150元。《工程造价评估报告》载明，涉案房屋的建设费用及原有一层平房的拆除费用共计290396.69元（其中人工费92427.24元、材料费154501.75元、机械费28916.44元、管理费14261.43元、规费289.83元）。另，广州市吉光工程造价咨询有限公司在《关于对原告质证意见复函》中提及“涉案工程有可能未用到定额所含施工机械，但如果按人工施工，效率会降低，而且造价比机械施工要增加。因此我司评估时，依据定额计算造价合理。涉案工程的人工费应不限于按定额计算显示的人工费92427.24元，还应包含机械费28916.44元。”。三、张福平表示，第一项诉讼请求中的利息起算时间为（2019）粤01民终12343号民事判决书的作出时间。四、张荣亮、张进娣表示，愿意共同赔偿张福平建房损失，具体金额由法院认定。本院认为：关于张福平和张进娣所签订的《房屋转让合同》的效力问题，已经生效民事判决书予以认定，本院在此不再赘述。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因《房屋转让合同》无效，张荣亮、张进娣确认已经收取张福平支付的转让款320000元并表示同意向张福平返还该笔款项，故张福平主张要求张荣亮、张进娣返还已付转让款320000元及支付利息，理据充分，本院予以支持。利息以320000元为本金，从2019年8月13日起计至付清之日止，其中从2019年8月13日起计至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起计至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于张福平主张的建房费用损失。张荣亮、张进娣同意共同对于建房费用损失承担责任，结合签约双方对于《房屋转让合同》无效的过错程度、张福平的建房投入成本，依据《工程造价评估报告》的评估结论，本院酌定张进娣、张荣亮应向张福平支付建房费用200000元。张福平主张超出该金额的部分，本院不予支持。张福平主张要求张荣亮、张进娣承担连带责任，缺乏依据，张荣亮、张进娣应对上述债务的偿还承担共同责任。至于张福平依据《房屋转让合同》第六条主张要求640000元的补偿款。因《房屋转让合同》无效，且本院对于张福平的建房损失已认定应予以酌定赔偿，因此对其补偿款的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张荣亮、张进娣在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告张福平返还转让款320000元以及支付利息（以320000元为本金，从2019年8月13日起计至付清之日止，其中从2019年8月13日起计至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起计至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告张荣亮、张进娣在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告张福平支付建房费用200000元；三、驳回原告张福平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9898元，由原告张荣亮负担6810元，被告张荣亮、张进娣负担3088元。评估费12150元，由被告张荣亮、张进娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年十月十九日书记员  赵洁玲