湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初1152号 原告王心意（执行案外人），女，汉族，1991年1月4日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。 委托代理人艾光义、李继红，湖北三峡律师事务所律师（特别授权代理）。 被告宜昌开发区佳诚门窗厂（申请执行人），经营场所中国(湖北)自贸区宣昌片区港窑路**，统一社会信用代码92420500MA4B0DDW4N。 经营者胡茂先，男，1960年6月14日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。 委托代理人肖军，湖北前锋律师事务所律师（特别授权代理）。 被告宜昌建丰置业有限公司（被执行人），住所地湖北省宜昌市解放路**，统一社会信用代码91420500795931457Q。 法定代表人翟国华，该公司董事长。 委托代理人汤再洁，男，1967年2月20日出生，汉族，住湖北省当阳市，该公司副总经理。 原告王心意与被告宜昌开发区佳诚门窗厂（以下简称佳诚门窗厂）、被告宜昌建丰置业有限公司（以下简称建丰置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员李敏担任审判长，审判员刘洪斌、人民陪审员李晶晶参加评议的合议庭，于同年9月9日、9月23日公开开庭进行了审理。原告王心意及其委托代理人艾光义、李继红，被告佳诚门窗厂的经营者胡茂先及其委托代理人肖军，被告建丰置业公司的委托代理人汤再洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王心意诉称：西陵法院在执行佳诚门窗厂与建丰置业公司加工承揽合同纠纷一案（2018）鄂0502民初2832《民事调解书》过程中，于2019年3月18日作出（2019）鄂0502执612号《执行裁定书》，查封（冻结、扣押、扣划、拍卖等）原告王心意位于猇亭区××大道××号国华瑞景4#012701号、013006号、013101号、013106号房产。原告提出执行异议，西陵法院于2020年6月8日作出（2020）鄂0502执异11号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求，现案外人王心意不服该裁定，提起执行异议之诉。2014年10月，王心意与建丰置业公司达成借款合意，在2014年10月27日签订《借款合同》，建丰置业公司向王心意借款700万元，同时双方签订24套《商品房买卖合同》，最终建丰置业公司仅借款300万元。因建丰置业公司不能偿还借款本息，双方再次协商将该借款本息转为购房款，按2014年10月27日签订的房屋买卖合同履行，并于2015年6月15日、6月16日为原告办理了13套房屋的预告登记，包括涉案的4套房屋。2016年6月1日，湖北润恒物业管理有限公司宜昌猇亭分公司（以下简称润恒物业）出具《承诺》免去业主王心意4号楼13套房屋4年的物业管理费，案涉4套房屋也在其内。2016年6月2日，原告与湖北润恒物业管理有限公司宜昌猇亭分公司共同签订《声明》，证明涉案房屋完成交房手续，为原告实际占有。因建丰置业公司的原因，其将承包的工程进行了在建工程抵押，导致涉案房屋无法办理过户手续。原告认为，双方基于同一笔款项先后签订《借款合同》和《商品房买卖合同》，建丰置业公司未偿还借款本息的情况下，双方重新达成合意，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为购房款，进行房屋交付并进行了公示。对于双方终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是建丰置业公司难以清偿债务时，选择以向原告出售房屋的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条、第二百一十一条有关“禁止流押”、流质条款的规定。同时，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。建丰置业公司亦为原告办理了涉案房屋的预告登记，根据《物权法》第二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条，可以认定原告的预告登记赋予被登记债权以一定物权效力，对违背预告登记内容的后发生的不动产物权处分行为具有排他效力，现时登记权利人的物权处分自由受到限制。于法律上危及抑或妨碍债权如期实现的处分行为，未经预告登记权利人同意不发生物权效力。故建丰置业公司与原告的《商品房买卖合同》合法有效，原告对案涉房屋享有的物权期待权与被告佳诚门窗厂的普通金钱债权相比，应予优先保护。现原告主张在查封前已签订书面买卖合同、已支付全部价款并已占有该不动产，且系被执行人原因未办理过户手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，能够排除执行，人民法院应予支持。请求判令：1、停止对原告购买的位于猇亭区××大道××号国华瑞景4#012701号、013006号、013101号、013106号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、本案的诉讼费用由被告承担。 被告佳诚门窗厂辩称：原告几次对案件事实陈述前后不一，互相矛盾。与本案有关联的案件在猇亭区法院有两次，一次是原告作为异议人向猇亭区法院提出执行异议，第二次是原告提出执行异议之诉，第三次是在西陵区法院提出执行异议，第四次系本次提出执行异议之诉。被告有证据证明，前三次原告诉称的案由是商品房买卖合同关系，并没有提到是借款转化为抵债的关系。原告的案件事实清楚，但几次陈述事实不一，原告有虚假陈述的嫌疑。原被告之间并不存在真实的买卖合同关系，如果原告当庭陈述是真实的，原告与建丰置业公司是民间借贷关系，转化为房屋买卖合同关系不符合事实也不符合法律规定，只能认为为其提供担保，应当认定为让与担保的范畴，虽然原告对涉案房屋进行了预告登记，但只是外观形式上的表现，并不能改变其与建丰置业公司之间真实法律关系即民间借贷，故原告并不享有对涉案房屋的期待物权，只是对建丰公司享有债权，而且是普通债权，并不具有优先权，其依法并不能对抗法院的强制执行措施。原告引用的法律规定，这些法条均建立在合法有效的房屋买卖合同关系基础上才能适用，然而本案原告不具备这一前提。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告建丰置业公司辩称：经过其与法人翟国华的沟通了解，当时与原告的借款关系是真实存在的，房屋是为借款作担保的形式签订合同，办理的预告登记、网签。被告建丰置业公司找原告借款的过程，与原告诉状所述不符，实际是向原告借款，用房屋做担保。润恒物业与建丰置业公司是两个主体，其对原告进行的优惠等与建丰置业公司无关，也不能证明房屋系原告所有。翟国华说明向原告借款时，有办理手续，双方之间有借款及还款的明细及记录。目前建丰置业公司与原告之间的明细，是翟国华名下的银行卡，但目前因翟国华原因建丰置业公司无法调取，请求法院依法调取该证据。 经审理查明：2014年10月27日，建丰置业公司法定代表人翟国华（乙方）因资金周转的需要向原告王心意（甲方）借款300万元，签订《借款合同》并出具《借据》、《委托打款证明》。约定借款转至宜昌建丰置业有限公司猇亭分公司，开户行为湖北银行宜昌猇亭支行，账户为68×××91。借款期限1个月，即自2014年10月27日起至2014年11月25日止，贷款利率为同期中国人民银行公布的金融机构贷款利率的4倍。同日，保证人湖北隆图置业有限公司、杨举卫出具《不可撤销担保书》，自愿为借款人借款合同项下的全部债务承担连带保证责任。若借款到期乙方未能偿还借款的，乙方承诺将以由湖北隆图置业有限公司开发的磨基山旅游综合体项目的住宅小区房屋与甲方重新办理网签，且网签房屋价值高于人民币柒佰万元整。 2014年10月27日，原告王心意通过交通银行账户（账号62×××72）向宜昌建丰置业有限公司猇亭分公司城市商业银行账户（账号68×××91）转账400万元，同日宜昌建丰置业有限公司猇亭分公司又将400万元转回原告王心意的银行帐户。2014年10月28日，原告再次向建丰置业有限公司猇亭分公司城市商业银行账户（账号68×××91）转账300万元。宜昌建丰置业有限公司猇亭分公司于2014年10月28日出具700万元《收据》，载明“购房款”。 同时查明，被告建丰置业公司以出让方式取得位于猇亭××××号编号宜市国用（2012）第190106656地块的土地使用权，面积38811.78平方米，经批准被告建丰置业公司在该地块投资建设润恒国华瑞景4号楼商品房。 为担保借款合同履行，2014年10月27日，原告王心意（买受人）与被告建丰置业公司（出卖人）签订24套润恒国华瑞景房屋的《宜昌市商品房买卖合同》，包括案涉的4套房屋（合同编号分别为0314392、0314399、0314400、0314401），约定：被告建丰置业公司将润恒国华瑞景4＃楼1单元27层012701号房（产籍号为05-0006-0394-012701）、1单元30层013006号房（产籍号为05-0006-0394-013006）、1单元31层013101号房（产籍号为05-0006-0394-013101）、1单元31层013106号房（产籍号为05-0006-0394-013106）出售给原告王心意，该商品房的用途为商品房住房，建筑面积均为74.34平方米，单价分别为每平方米3943.52元、3933.52元、3943.52元、3933.52元，金额分别为293161元、292418元、293161元、292418元，总金额为1171158元，出卖人协助买受人将购房款直接存入本项目商品房预售资金专用账户（名称：宜昌建丰置业有限公司、账号42×××93）。合同还对交付期限、装饰设备标准、违约责任等进行了约定。 另查明，2015年7月21日，被告建丰置业公司与案外宜昌市名之窗建材有限公司工程款纠纷一案，案号（2015）鄂猇亭民初字305号，猇亭法院查封了原告王心意所购24套房屋中的11套。后王心意向该院提起执行异议及案外人执行异议之诉，王心意于2016年6月7日撤诉。然后建丰置业公司为王心意将剩余13套，包括案涉的4套房屋产权办理了预告登记，预告登记时间分别为2015年6月15日、2015年6月16日，预告登记证明号分别为20150728、20150721、20150719、20150720。 2016年1月12日，被告建丰置业公司出具《关于王心意购买国华瑞景项目房屋未办理相关产权证件的情况说明》，载明：因涉案4号楼在内的2-7号楼土地及在建工程抵押给银行，该银行贷款到期未还清，且截止目前天然气和居民用电相关事宜未正常办理相关手续，因此导致王心意购买上述房屋暂时无法办理房产证及土地证。后经猇亭区人民法院调查询问毛永红（现任润恒集团行政人事负责人），其陈述出具该说明系依据《宜昌市商品房买卖合同》。 2016年6月1日，润恒物业承诺免除业主王心意13套房（含涉案4套房）4年的物业管理费，时间从2014年10月26日至2018年10月25日。原告出具承诺对《宜昌市商品房买卖合同》所约定的交房期限、办证期限建丰置业公司的违约责任不予追究。2016年6月2日，润恒物业与业主代理人签订《声明》，声明业主已于2016年6月1日到润恒物业办公室办理4号楼13套房屋（含涉案4套房）交房手续，现物业公司交房手续已履行完毕，已取得上述房屋实际占有，入伙手续尚未办理，等待后期与开发商协商办理此手续。业主代理人与润恒物业分别在声明上签字捺印、盖章。同日，原告与物业公司对涉案4套房屋的电费卡、进户门钥匙等办理了交接手续。 2018年9月29日，因佳诚门窗厂诉建丰置业公司加工承揽合同纠纷一案，本院作出（2018）鄂0502民初2832号民事调解书。后佳诚门窗厂申请强制执行，本院依申请对预告登记在王心意名下的猇亭××××号国华瑞景4号楼房屋产籍号05-0006-0394-012701、05-0006-0394-013006、05-0006-0394-013101、05-0006-0394-013106房屋（案涉4套房屋）进行了财产保全查封。 2019年12月17日，王心意向本院提起案外人执行异议，请求解除对房屋产籍号05-0006-0394-012701、05-0006-0394-013006、05-0006-0394-013101、05-0006-0394-013106房屋的保全措施。2020年6月8日，本院作出（2020）鄂0502执异11号执行裁定书，裁定驳回案外人王心意的异议请求。王心意在法定期限内向本院提起本次诉讼。 上述事实，有当事人提供的《宜昌市商品房买卖合同》、查档证明、交通银行网上转账电子回执、交通银行宜昌宜港支行转账凭证、收据、关于王心意购买国华瑞景项目房屋未办理相关产权证件的情况说明、声明、承诺、房屋物品就交接表、执行裁定书、民事调解书等证据及庭审笔录在卷证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告对于本案所涉房产是否享有足以阻止执行的实体权利，是本案争议的焦点，应依照不动产买受人物权期待权之规定予以认定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本院评述如下： （一）、关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。原告王心意与被告建丰置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》约定所购房屋，与被告建丰置业公司办理预告登记并交付的13套房屋（包括案涉四套房屋）具有同一性，足以说明在原、被告双方间建立商品房买卖合同关系。因此，王心意提供的商品房买卖合同虽然早于房屋清偿债务方案的形成，并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定原告王心意与被告建丰置业公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。本案争议的商品房买卖合同签订前，王心意与建丰置业公司之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房买卖合同，后办理了商品房预告登记。但双方所签订的商品房买卖合同是在建丰置业公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、物业费减免、违约责任等权利义务重新作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期建丰置业公司难以清偿债务时，通过将建丰置业公司所有的商品房出售给债权人王心意的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易约定。该交易约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的“抵押权人债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。且上述《宜昌市商品房买卖合同》未被撤销，原告王心意与被告建丰置业公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》合法有效。故被告佳诚门窗厂所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。依据《公司法》第14条第1款的规定，建丰置业有限公司猇亭分公司不具有法人资格，其一切民事行为的后果及责任由被告建丰置业公司承担。故对于被告建丰置业公司主张与原告王心意未建立商品房买卖关系的主张不予采信。 （二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。虽然原告王心意共支付700万元，被告建丰置业公司也出具了700万元购房款的《收据》，但其中400万元已回转给王心意，实际借款为300万元，被告建丰置业公司亦予以认可，本院予以确认。王心意主张其以借款本金及利息抵消的方式支付了全部购房款，并提交了《借款合同》、交通银行宜昌宜港支行300万元转账凭据、《宜昌市商品房买卖合同》、《收据》等证据为证，结合当时市场房价及双方签订合同、办理预告登记等事实，足以认定原告支付了案涉房屋全部价款。 （三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。本案王心意提交了案涉房屋的《交接单》、润恒物业管理公司免除原告4年物业费的《承诺》、共同签订的《声明》及王心意出具的不予追究建丰置业公司的违约责任《承诺》，结合王心意持有案涉房屋的钥匙及电卡等证据，证据来源于猇亭区人民法院（2016）鄂0505民初6号和（2019）鄂0505初374号两案，均可以佐证在西陵区法院查封案涉房产前王心意已实际占有该房产。上述民事诉讼主体及物业管理费的缴纳主体为王心意，可以认定案涉房屋已被王心意实际控制的事实，故王心意基于商品房买卖合同及交接单等对案涉房屋的占有为合法占有。 （四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。2016年1月12日，被告建丰置业公司出具的《关于王心意购买国华瑞景项目房屋未办理相关产权证件的情况说明》和王心意提交的涉及国华瑞景4号楼1单元的两份判决书（2019）鄂0505民初494号、（2019）鄂0505民初503号均表明，从2014年起至今，被告建丰置业公司因在建工程办理抵押，银行贷款到期未能清偿，因此导致王心意所购诉争房屋无法办理房屋权属登记。该事实发生在西陵区法院查封之前，且能够证明未办理过户登记是因建丰置业公司的原因而非因买受人自身原因，原告作为买受人对此没有过错。 综上，原告王心意对本案所涉房产享有物权期待权，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行位于猇亭大道195-4号的以下房产：1单元27层012701号房屋（产籍号为05-0006-0394-012701）、1单元30层013006号房屋（产籍号为05-0006-0394-013006）、1单元31层013101号房屋（产籍号为05-0006-0394-013101）、1单元31层013106号房屋（产籍号为05-0006-0394-013106）。 案件受理费18182元（原告王心意已预交），由被告宜昌开发区佳诚门窗厂承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 本院（2020）鄂0502执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李 敏 审 判 员  刘洪斌 人民陪审员  李晶晶 二〇二〇年十月十二日 法官助理刘丽秋 书记员覃雅婧