大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7553号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街**。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：徐莹，女，1982年6月29日生，满族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王德启，男，1981年3月26日生，汉族，系被告丈夫，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告徐莹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威及被告徐莹的委托诉讼代理人王德启到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付原告物业管理费25,720.47元（2015年11月1日至2020年9月30日，每月每平方米2.7元）；2、请求判令被告给付拖欠违约金7,716.14元。事实和理由：原、被告双方于2014年9月25日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻石湾****号业主，自2015年11月1日起至2020年9月30日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计33,436.61元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告徐莹辩称，不同意原告诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积、拖欠物业费期间无异议。对物业费的收费标准有异议。未缴纳物业费的理由：根据大价发文件，小区未取得备案前禁止向业主收费，所发生的费用是由开发单位承担，这是2014年5月23日发布的文件，而被告的交房日期是9月30日，文件是在被告交房前就下发了，原告作为大型的物业公司应知道文件的存在，却还向不知情的业主要求缴纳物业费，是对政府文件的藐视行为，我们业主的建议是对原告收取的竣工前15个月的物业费应当顺延，后期收取物业费的时候一直和原告沟通，我们后期的可以交，但从2016年开始交，但原告始终不同意，导致物业费一直没有缴纳。被告本人于2015年11月30日在民意网上向政府询问留言，2016年1月19日相关部门进行了回复，明确回复在未取得竣工备案禁止向业主收费，要求原告在未竣工前不得向业主收费。2016年1月20日，被告又接到甘井子区物价局的人来的电话，详细询问了小区的情况，明确答复可以拒绝缴纳物业费。因为被告不缴纳2015年的物业费，所以原告不收取之后的物业费。此外，被告不曾收到原告的催缴通知单，原告提供的物业服务质量差。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区***业主，房屋面积161.46平方米。原、被告于2014年9月25日签订了《前期物业服务协议》，约定小高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.7元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准，物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。本协议自签订之日起生效，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。《前期物业服务协议》签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2015年11月1日起至2020年9月30日的物业服务费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。关于被告辩称，因违反大价发【2014】50号的规定，物业协议关于物业起算时间的条款无效的意见。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。依据上述法律规定，合同仅在违反《合同法》第四十条、五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定的情形下无效。本案中，大价发【2014】50号仅为规范性文件，非效力性强制性规定，且《前期物业服务协议》关于物业费收费起始时间的约定并不属于前述法律及司法解释规定无效的情形。故对于被告的该项辩称意见，本院不予采纳。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2.7元，物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳；被告应当按照协议的约定交纳物业费。被告现拖欠2015年11月1日起至2020年9月30日止的物业费25,720.58元（2.7元/月/平方米×161.46平方米×59个月），借故拖欠无理，现原告仅主张被告支付物业费25,720.47元，该诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称的物业服务质量差等问题，本院认为，原告在物业服务方面确有需要改进之处，应在今后的物业服务过程中不断提高服务质量。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，故本院不予支持。关于逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告徐莹于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币25,720.47元（自2015年11月1日起至2020年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币318元（已减半收取，原告已预付），由被告徐莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇二〇年十月九日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。