贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5527号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽，女，汉族，1985年1月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人张丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人与被上诉人就各项开户费及交易费是代收代缴关系，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。2.对逾期交房违约责任，《补充协议》5.6约定，买受人在收房时必须提交办理产权证的相关资料和缴纳契税，否则出卖人有权拒绝交房并不承担任何逾期交房责任。本案中，被上诉人在收房时并未提交办理产权证的相关资料和缴纳契税，上诉人依据约定可免除逾期交房违约责任。一审无视双方约定，认定上诉人承担逾期交房违约责任错误。案涉房屋于2019年3月26日公告交房，即使认定上诉人应承担违约责任，违约责任截止日期应至2019年3月26日，且违约金应予调减。被上诉人张丽答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张丽向一审法院起诉请求：1.判令被告退还各项开户费及交易费3,285.00元及利息（利息以3,285.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年9月20日起计算至上述费用全部返还完毕之日止）。2.判令被告支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为以购房款为基数按日万分之一从2018年1月1日计算至2019年4月29日止。3.本案诉讼费、保全费等费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市。房屋总价款441742.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人登报通知交房之日起90日内买受人不提出书面异议的，视为该商品房已完成交付；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款441742.00元。2016年7月20日，被告向原告收取了各项开户费3285.00元。2019年1月11日，涉案商品房所在的36号楼取得了《贵州省建设工程竣工验收备案表》，2019年3月26日，被告在《毕节日报》刊登了交房通知。2019年4月29日，被告将涉案商品房交付原告。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2019年4月29日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。被告逾期交房的时间为484日，违约金为10,690.16元（441,742.00元×0.5?×484日）。故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，支持10,690.16元。对于原告主张被告退还各项开户费及交易费的诉请。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中，被告另行向原告收取各项开户费共计3,285.00元，无事实及法律依据，理应退还。故对原告主张被告退还收取的各项开户费3,285.00元的诉请，予以支持。对于原告主张被告支付上述费用的利息的诉请，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，不予支持。因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张丽逾期交房违约金10,690.16元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告张丽各项开户费共计3,285.00元；三、驳回原告张丽的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.根据《商品房买卖合同》的约定以及相关法律规定，商品房出卖人负有向买受人交付商品房的义务，出卖人履行房屋交付义务与买受人是否交付办证资料以及办证所需费用无关，《补充协议》第5.6条将被上诉人提交办证资料及付清办证所需相关费用作为上诉人履行交房义务的前提，属不合理的加重买受人的责任，排除买受人的主要权利。根据《商品房买卖合同》第二十九条：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定，《补充协议》第5.6条的约定对双方不具有约束力。双方关于房屋交付的权利义务应以《商品房买卖合同》约定的为准。据此，一审法院以《商品房买卖合同》的约定认定上诉人的交房义务及其违约责任，并无不当，本院予以确认。上诉人主张其不承担逾期交房违约责任的理由不成立，不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，买受人应在收到书面通知后7日内，办理商品房交接手续。本案中，上诉人于2019年3月26日公告通知被上诉人收房，被上诉人应于2019年4月2日前办理房屋交接手续，被上诉人延迟办理房屋交接手续期间，上诉人不应承担违约责任，故本案上诉人承担逾期交房违约责任的时间应为2018年1月1日至2019年4月2日，共456天，违约金为441,742.00元×0.5?×456天=10，071.72元。关于焦点2.《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之零点五的标准计付。上述违约金条款系双方自愿缔结，且不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定逾期交房违约金数额错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3612号民事判决第二、三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告张丽各项开户费共计3,285.00元；三、驳回原告张丽的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3612号民事判决第一项为上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人张丽逾期交房违约金10，071.72元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人张丽的其他诉讼请求。一审案件受理费25.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担20.00元，被上诉人张丽负担5.00元；二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担45元，被上诉人张丽负担5.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进