广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初11099号原告：张春辉，男，1975年3月2日出生，汉族，住广东省东莞市塘厦镇三正半山豪苑汇景区翡翠**，公民身份号码512************432。被告：郭佩佩，女，1991年4月27日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区***************，公民身份号码413************027。被告：张伟标，男，1968年7月7日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区***********，公民身份号码441************034。以上二被告共同委托诉讼代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：叶伟智，广东雄爵律师事务所律师。原告张春辉与被告郭佩佩、张伟标房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法由审判员杨潮源适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告张春辉，被告郭佩佩、张伟标的共同委托诉讼代理人熊氢玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告郭佩佩向原告张春辉退还购买房屋定金180万元；2.判令被告郭佩佩向原告张春辉支付违约金376万元；3.判令被告郭佩佩向原告张春辉支付居间服务费40万元；4.判令被告张伟标承担连带责任；5.判令被告郭佩佩、张伟标承担本案诉讼费。事实和理由：原告张春辉与被告张伟标于2018年1月7日签订编号为1000002的《二手房买卖居间服务合同》，被告郭佩佩委托被告张伟标将位于东莞市********正半山豪苑湖光区侯爵A12号房产出售给原告张春辉，合同约定被告郭佩佩应于合同签订后100个工作日内，即2018年6月1日前还清案涉房屋的贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房产证（或不动产证）原件交予居间方；在被告郭佩佩不愿承担违约责任的情况下，被告张伟标将全力承担责任。但截至上述履约日即2018年6月1日，被告郭佩佩仍未还清贷款、办妥注销抵押登记手续，更没有将房产证（或不动产证）原件交予居间方，致使原告张春辉原定的购房计划无法完成。被告郭佩佩在未和原告张春辉有任何沟通的情况下，又将案涉房产挂网出售。被告郭佩佩的行为严重损害了原告张春辉的权益。为了维护自身的合法权益，原告张春辉特诉至法院。被告郭佩佩、张伟标辩称：一、本案违约方为原告张春辉，原告张春辉就本案的诉求无任何事实和法律依据，具体理由如下：l.案涉《二手房买卖居间服务合同》第二条第2款约定被告郭佩佩在该合同签订之日起一百个工作日内还清贷款并办妥注销抵押手续，按一百个工作日计算最后期限为2018年6月1日；案涉合同第七条第l款约定原告张春辉在2018年6月30日之前将1,700万元支付至居间方或买卖双方指定的账号。按照上述约定，被告郭佩佩履行义务在前，原告张春辉履行义务在后。但是，在履行合同过程中，因为被告郭佩佩、张伟标担心赎楼后，原告张春辉不能一次性付清1，700万元，故提出原告张春辉先准备资金，待1,700万元到账后，被告郭佩佩、张伟标再赎楼，完成交易。对此，原告张春辉是同意的。该事实可见被告郭佩佩、张伟标提交的证据《情况说明》。由此可见，原告张春辉与被告郭佩佩、张伟标就合同履行的先后顺序达成一致，改变了案涉合同的约定，即先由原告张春辉准备好1,700万元的购房款，准备就绪后告知被告郭佩佩，再由被告郭佩佩完成赎楼，双方完成交易。2.在双方达成履行合同新的先后顺序后，因为当时原告张春辉的1,200万元为自有资金，其余500万元通过银行贷款完成，在原告张春辉申请贷款通过后（2018年6月上旬左右），因原告张春辉自身涉嫌刑事案件被东莞市公安局大朗分局采取刑事拘留的措施，导致银行无法联系其本人办妥贷款手续，从而导致交易搁置。直到2018年6月17日左右，原告张春辉的配偶找到被告郭佩佩、张伟标，提出原告张春辉本人被刑事拘留，无法完成交易，要求解除合同，并协商退还部分定金。后因双方就退费金额无法达成一致，故搁置至今。上述事实均可见中介方东莞市积家代理有限公司出具的《情况说明》。3.据被告郭佩佩、张伟标了解，原告张春辉被刑事拘留的期限不长，在2018年就获得自由，但直到提起本案诉讼时，原告张春辉从未找过被告郭佩佩、张伟标协商处理本案，其突然提起本案诉讼，明显是有悖常理，也有悖诚信。二、关于对原告张春辉诉求的答辩意见：l.原告张春辉本次诉求主要有四条，但双方之间在2018年1月7日确实达成合同关系，先不论原告张春辉的诉求是否有依据，从其诉求内容看，原告张春辉应认为双方的买卖合同已经解除。那么原告张春辉认为合同解除的时间是何时呢，解除依据又是什么？就该两点，原告张春辉在诉状及证据材料中未作任何阐明。2.就原告张春辉诉求第一项，案涉合同约定该180万元为定金，根据定金罚则，如属原告张春辉违约导致合同解除的，被告郭佩佩、张伟标有权没收该定金；如属被告郭佩佩、张伟标违约并导致合同解除的，原告张春辉有权要求双倍退还定金，或主张违约金。由此可见，原告张春辉提起诉求时认为本次交易属于被告郭佩佩、张伟标违约并且合同已经解除。否则其要求退还定金便无依据。再结合上述第一点答辩意见，本案违约方为原告张春辉自身，可见原告张春辉的第一项诉求无依据。3.就原告张春辉的第二项诉求。原告张春辉该项诉求的合同依据为案涉合同第十二条的后半句话“如任何一方逾期履行义务超十五个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金。”如原告张春辉的该项诉求有依据，那么需先满足两个条件：其一，被告郭佩佩、张伟标违约达十五个工作日；其二，原告张春辉因为被告郭佩佩、张伟标违约而已经提出解除合同。从第一个条件看，先看合同约定，被告郭佩佩、张伟标赎楼的最后时间为2018年6月1日，十五个工作日的最后一日为2018年6月25日。但是在2018年6月17日，原告张春辉的配偶已经提出不履行合同，可见即便双方没有改变约定，被告郭佩佩、张伟标即便未能在2018年6月1日前完成赎楼，在2018年6月17日原告张春辉提出解除合同之日，并未达到十五个工作日。更何况，原告张春辉与被告郭佩佩、张伟标就赎楼时间双方达成了新的约定，被告郭佩佩、张伟标赎楼前，要求原告张春辉提供1,700万元的流水余额。从第二条件看，如原告张春辉认为被告郭佩佩、张伟标违约达到十五个工作日，满足解除合同且主张违约金的条件，则依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，原告张春辉应及时发出合同解除通知函。但本案，原告张春辉至今未发解除函。由此可见，原告张春辉的该项诉求无任何事实和法律依据。4.就诉求第三项。结合答辩意见第一条，原告张春辉无法证明被告郭佩佩、张伟标违约，相反，被告郭佩佩、张伟标的证据能证明原告张春辉自身存在违约，故被告郭佩佩、张伟标的该项诉求无依据。5.就第四项诉求，答辩意见同上。综上，被告郭佩佩、张伟标认为，原告张春辉的诉求无任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告郭佩佩系位于东莞市********正半山豪苑湖光区侯爵A12的房屋（房地产权证编号为粤房地权证莞字第2400824218号）的所有权人。2016年11月21日，被告郭佩佩出具了委托书并在广东省深圳市深圳公证处办理了公证，委托被告张伟标代为出售上述物业，签署售房合同，代为收取售房款（包括但不限于收取售房定金、首期款、剩余房款等），并代为开具相应收据等。2018年1月7日，被告张伟标与原告张春辉以及东莞积家地产代理有限公司签订了一份《二手房买卖居间服务合同》。该合同约定：被告郭佩佩将上述房屋转让给原告张春辉；该房产处于抵押状态，被告张佩佩承诺于该合同签订之日起一百个工作日内还清贷款，办理注销抵押登记手续，并将房地产证（或不动产权证）原件交予居间方；转让总价款为1,880万元；交易定金为180万元；原告张春辉须于2018年6月30日之前将房款（不含定金）1,700万元支付至居间方或买卖双方约定的银行的监管账户，原告张春辉须于办理产权递件手续当天向被告郭佩佩支付房款（不含定金）1,700万元；如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超十五个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则；鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订该合同当日向居间方支付居间服务费，详见《居间服务合同》。该合同还约定：被告张伟标代被告郭佩佩参阅并签署该合约，被告张伟标同意，买方违约责任在被告郭佩佩不愿承担下，将由被告张伟标全力承担。原告张春辉认为被告张伟标承担的是担保补充责任。上述合同签订当天，原告张春辉向被告张伟标支付了定金200,000元。2018年1月8日，原告张春辉向被告张伟标支付了定金1,600,000元。被告张伟标收到上述定金后，向原告张春辉出具了收款收据。在2020年6月1日前，被告郭佩佩没有按照《二手房买卖居间服务合同》约定还清贷款、办妥注销抵押登记手续。原告张春辉于2020年7月15日提起本案诉讼。在诉讼中，被告郭佩佩、张伟标主张买卖双方当事人在签订《二手房买卖居间服务合同》之后约定待原告张春辉购房款1,700万元到账后，被告郭佩佩、张伟标再赎楼，变更了合同履行顺序。原告张春辉对此不予确认。被告郭佩佩、张伟标提供的《情况说明》显示，东莞积家代理有限公司于2020年7月5日出具该证明，称：“2018年5月底，买方表示现已经到位资金1,200万左右，并已经以名下其它房产抵押至银行办理贷款，银行同意贷款700万，资金即将到位，示意我司告知卖方，让卖方准备赎楼，我公司向卖方提示赎楼，卖方表示担心买方抵押贷款难批导致资金无法全部到位，一旦赎楼，卖方赎楼资金无法回款，为避免此类事情发生，想在买方的贷款到账，马上即赎楼。我司向买方转达了卖方所诉，买方知悉情况未表达异议。”被告郭佩佩、张伟标又主张原告张春辉的配偶提出解除合同，但被告郭佩佩、张伟标未能提供证据证明。另查，根据被告郭佩佩、张伟标的申请，本院向东莞市公安局大朗分局调取原告张春辉于2018年6月12日是否被刑事拘留的情况，东莞市公安局大朗分局未回复本院，原告张春辉自认其于2018年6月15日晚上至9月17日被刑事拘留。本院根据被告郭佩佩、张伟标的申请，向兴业银行大朗支行发出律师调查令，调查关于该行是否同意向原告张春辉贷款700万元的相关情况，本院未收到兴业银行大朗支行的回复。原告张春辉称兴业银行大朗支行有审批通过贷款，但原告张春辉没有要该笔贷款，原告张春辉同时有向多家银行申请贷款及其他途径进行资金筹措。又查，原告张春辉提供的《居间服务合同》只有原告张春辉签名，没有乙方东莞积家地产代理有限公司的印章印文。以上事实，有原告张春辉提交的《二手房买卖居间服务合同》、汇款及收款收据、公证书、房地产权证、《居间服务合同》、房产网售截图，被告郭佩佩、张伟标提供的《情况说明》，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、被告郭佩佩是否违约，应否承担相应的违约责任；二、被告张伟标应否对案涉债务承担民事法律责任。关于第一个争议焦点。被告张伟标与原告张春辉签订了一份《二手房买卖居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，是合法有效的合同，对原告张春辉、被告郭佩佩、张伟标均有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告张春辉、被告郭佩佩、张伟标均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据《二手房买卖居间服务合同》的约定，被告郭佩佩应当于2018年6月1日之前还清贷款，办理注销抵押登记手续，并将房地产证（或不动产权证）原件交予居间方，但被告郭佩佩并未履行该义务，其行为已经构成了违约。被告郭佩佩、张伟标主张买卖双方当事人在签订《二手房买卖居间服务合同》之后约定待原告张春辉购房款1,700万元到账后，被告郭佩佩、张伟标再赎楼，变更了合同履行顺序，但被告郭佩佩、张伟标对此并没有直接的证据证明，其提供的《情况说明》在性质上属于证人证言，但东莞积家代理有限公司并未出庭作证，本院不予采信，而且在《情况说明》中东莞积家代理有限公司也只是称原告张春辉“未表达异议”，并没有确认原告张春辉明示接受了该条件，故对被告郭佩佩、张伟标上述抗辩理由，本院不予采纳。根据《二手房买卖居间服务合同》的约定，原告张春辉履行支付剩余房款1,700万元义务的时间在被告郭佩佩履行还清贷款，办理注销抵押登记手续义务的时间之后。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，被告郭佩佩是先履行义务一方，原告张春辉是后履行义务的一方，原告张春辉有先履行抗辩权，有权拒绝被告郭佩佩的履行要求，原告张春辉在2018年6月2日之后是否被拘留或者有没有向银行贷款，并不影响被告郭佩佩先履行其义务，故不能作为被告郭佩佩不履行还清贷款，办理注销抵押登记手续的理由。另外，被告郭佩佩、张伟标又主张原告张春辉的配偶提出解除合同，但被告郭佩佩、张伟标未能提供任何证据证明，该主张本院也不予采纳。被告郭佩佩未履行合同义务明显已经超出十五个工作日，原告张春辉有权解除合同。从原告张春辉起诉提出的诉讼请求看，原告张春辉以其行为表明了其解除合同的意思。因此，被告郭佩佩应当依照合同约定承担违约责任，原告张春辉要求被告郭佩佩退还定金180万元及支付违约金376万元，符合法律的规定和合同的约定，该诉讼请求本院予以支持。至于居间服务费，《二手房买卖居间服务合同》并没有约定具体的居间费金额或者标准；而原告张春辉提供的《居间服务合同》只有原告张春辉签名，没有乙方东莞积家地产代理有限公司的印章印文，本院不予采信；原告张春辉也没有证据证明已经实际支付了居间服务费，故原告张春辉要求被告郭佩佩支付居间服务费40万元，缺乏依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据《二手房买卖居间服务合同》的约定，被告张伟标代被告郭佩佩参阅并签署该合约，被告张伟标同意，买方违约责任在被告郭佩佩不愿承担下，将由被告张伟标全力承担。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款规定：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。”原告张春辉也主张被告张伟标承担的是担保补充责任，故本院认定被告张伟标提供的是一般保证担保。《中华人民共和国担保法》第二十五条规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”由于各方当事人没有约定保证期间，故保证期间应为六个月。被告郭佩佩履行还清贷款，办理注销抵押登记手续义务的期限至2018年6月1日届满，但被告郭佩佩没有履行该义务，而根据《二手房买卖居间服务合同》关于如任何一方逾期履行义务超十五个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则的约定，从2018年6月26日原告张春辉即有权要求解除合同并要求违约方承担违约责任，故担保期间应当从2018年6月26日起算，原告张春辉提起本案诉讼要求被告张伟标承担担保责任，已经超过了六个月的保证期间，故原告张春辉要求被告张伟标承担连带责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告郭佩佩应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张春辉返还定金180万元；二、被告郭佩佩应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张春辉支付违约金376万元；三、驳回原告张春辉要求被告张伟标承担民事责任的诉讼请求；四、驳回原告张春辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,760元（因适用简易程序结案减半收取），财产保全费5,000元，合计31,760元，原告张春辉负担2,132元，由被告郭佩佩负担24,628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 杨潮源二〇二〇年十月十四日法官助理 周文娟书 记 员 罗丽津附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。