黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终288号上诉人（原审被告）：张利东，男，1981年10月24日出生，汉族，黑龙江省前锋农场阳光保险公司经理，住黑龙江省。委托诉讼代理人：田义海，黑龙江中东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭晓明，男，1986年7月23日出生，汉族，黑龙江省大兴农场第十管理区主任，住黑龙江省富锦市。被上诉人（原审原告）：李婷婷，女，1988年4月27日出生，汉族，大兴农场个体工商户，住黑龙江省富锦市。上诉人张利东因与被上诉人谭晓明、李婷婷房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省建三江人民法院（以下简称建三江人民法院）（2019）黑8102民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开对本案进行了审理。上诉人张利东及其委托诉讼代理人田义海，被上诉人李婷婷到庭参加诉讼，被上诉人谭晓明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张利东上诉请求：1.撤销建三江人民法院（2019）黑8102民初3029号民事判决第一项或发回重审；2.谭晓明和李婷婷承担二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定《承诺书》签订时间错误且相互矛盾。二、一审法院认定谭晓明、李婷婷知道《承诺书》违约条款内容的时间错误，李婷婷主张撤销已经超过请求期间。三、2017年12月21日李婷婷和谭晓明签名的《承诺书》不是格式合同，《承诺书》中的条款系在房屋租赁合同中常见条款，不属于显失公平。李婷婷辩称，一、一审认定事实清楚，签订担保的实际时间是2018年的8月份，张利东以节省利息为由要求签到2017年年底；二、《房屋租赁合同》中没有约定装修，如果是常见条款，应该在合同中明示；三、为租赁房屋花费装修费用58万元，材料费150多万元，租赁物的可移动物品还没有拿走。谭晓明、李婷婷向一审法院起诉请求：1.撤销2017年12月21日两原告签订的《承诺书》中的违约责任第3条：“《房屋租赁合同》解除时，之前我为经营所做的装修，除可移动物外，其他不可移动物无偿交由张利东所有，承诺不做损坏性拆除”；2.诉讼费用由张利东承担。一审法院认定事实：张利东与谭晓明、李婷婷于2015年1月5日签订《房屋租赁合同》，张利东将位于大兴农场场直二委79栋兴岛新城小区大福源超市1-3层及2、3、4号车库共计1426.61平方米的毛坯房租赁给原告，由谭晓明、李婷婷自行装修经营鑫鼎洗浴会馆，租赁期限从2015年1月5日至2020年1月5日，租期5年，并且约定年租金128，000元。经谭晓明、李婷婷对该房屋装饰、装修后，2016年1月1日鑫鼎洗浴会馆正式开业。2017年2月17日，因谭晓明、李婷婷拖欠张利东租金，张利东向黑龙江省建三江农垦法院（现已更名为黑龙江省建三江人民法院）提起诉讼，案号为（2017）黑8102民初259号，要求解除合同并给付租金，谭晓明，李婷婷提出房屋没有消防通道，被消防部门罚款并责令限期整改，导致不能正常营业，张利东于2017年5月11日撤回起诉。2018年6月张利东再次找到谭晓明，李婷婷索要租金，声称“不给钱就不让营业”，并让其在张利东事先拟完并打印好的承诺书上签字，谭晓明、李婷婷经多方筹措无力给付租金的情况下在承诺书上签了字。《承诺书》签订后于同日即2018年6月9日，由保证人周军在该《承诺书》的反面签订了《担保书》。另查明，2019年6月3日，张利东再次向建三江人民法院提起诉讼，案号为（2019）黑8102民初1828号，要求解除与谭晓明、李婷婷于2015年1月5日签订的《房屋租赁合同》并要求谭晓明、李婷婷给付拖欠的租金。庭审中谭晓明、李婷婷提出反诉请求：1.要求赔偿损失；2.请求确认《承诺书》中违约责任的第1条、第3条无效；3.申请对经营场所的装修、装饰进行价格评估，待评估数额确定后再增加反诉请求。建三江人民法院在审理该案中，认为反诉请求与本诉的给付之诉无法律关联性，让其另行诉讼，并依法判决解除张利东与谭晓明、李婷婷于2015年1月5日签订的《房屋租赁合同》，谭晓明、李婷婷给付所欠张利东租金。一审法院认为，争议焦点为：（一）该《承诺书》中的违约责任第3条是否属于显失公平；（二）谭晓明、李婷婷的请求撤销权是否超过一年的除斥期间。（一）关于该《承诺书》中违约责任第3条是否属于显失公平的问题。该《承诺书》签订的背景：张利东于2017年2月17日向提起诉讼，请求解除2015年1月5日签订的《房屋租赁合同》，该合同没有明确约定解除合同后，对于谭晓明、李婷婷投资的装饰、装修款该如何处理，2017年5月11日张利东撤回起诉；2017年12月21日张利东持事先拟完并打印好的《承诺书》让谭晓明、李婷婷签字，并声称“不给钱就不让营业”，谭晓明、李婷婷在此种情形下签订了《承诺书》。一审法院认为，该《承诺书》系张利东提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该承诺书中违约责任第3项违背了该条款的规定，拟定合同时既未遵循公平原则，又未采取合理方式提请对方注意，违反公平原则。又因谭晓明、李婷婷装修、装饰该1000多平方米的毛坯租赁房屋，仅装修、装饰工程款就花掉人工费用580,000元（在建三江人民法院作出的（2019）黑8102民初2033号民事判决书中予以确认的事实），其他材料费等一百余万元，承诺书中违约责任第3项的约定在合同解除时，除可移动物外其它不可移动物无偿交由张利东所有，该项约定明显显失公平，综上，谭晓明、李婷婷要求撤销该项条款的诉讼请求，予以支持；（二）关于谭晓明、李婷婷的请求撤销权是否超过一年除斥期间的问题。张利东辩论意见中提出：谭晓明、李婷婷撤销权已超过法定的一年除斥期间，撤销权已消灭。根据《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定：撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。在本案中，因原《房屋租赁合同》还在继续履行当中，谭晓明、李婷婷的权利并没有被侵害，张利东于2019年6月3日提起诉讼要求解除合同时，谭晓明、李婷婷才知道自己的权利被侵害，谭晓明、李婷婷撤销权的起算时间应当从张利东要求解除合同时即2019年6月3日起算，不应按照《承诺书》的签订日期起算，故谭晓明、李婷婷于2019年10月10日主张撤销权，并未超过一年除斥期间，对于张利东的辩解意见不予支持。关于谭晓明、李婷婷庭审中增加诉讼请求：要求撤销2017年12月21日签订的《承诺书》中的违约责任第1条即原《房屋租赁合同》自动解除，由张利东无偿收回租赁房屋的请求。一审法院认为，建三江人民法院已经作出（2019）黑8102民初1828号民事判决，依法判决解除张利东与谭晓明、李婷婷于2015年1月5日签订的《房屋租赁合同》，应适用一事不再理原则，对于谭晓明、李婷婷增加的诉讼请求，不予支持。判决：一、撤销2017年12月21日谭晓明、李婷婷签订的《承诺书》中违约责任第3项条款；二、驳回谭晓明、李婷婷的其他诉讼请求。案件受理费13,800元，减半收取6,900元，由谭晓明、李婷婷负担3,450元，张利东负担3,450元。二审期间，张利东围绕上诉请求依法提交建三江农垦公安局消防大队2017年5月1日《建设工程竣工验收消防备案凭证》（复印件），意在证明：涉案租赁房屋建设工程已经竣工验收。李婷婷的质证意见为：涉案的房屋烟感是假的，没有安全出口和消防通道，这份证据与本案无关，如果正常营业的话，还是要以检查部门的意见为准。本院认证意见为：张利东提供的为证据复印件，李婷婷对房屋的消防验收情况有异议，对该证据不予认定。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，本案存在以下焦点问题：1.谭晓明、李婷婷申请《承诺书》的条款是否超过法律规定期限；2.《承诺书》的争议条款是否应予以撤销。本案的《承诺书》签订时，张利东提出不签订《承诺书》即不让租赁房屋经营，且签订《承诺书》后，亦未将《承诺书》交给李婷婷和谭晓明。《承诺书》签订后，房屋租赁合同一直在履行。直至2019年1月，张利东提出解除时，谭晓明与李婷婷才明确得知解除合同需将涉案租赁房屋的100多万的装修物无偿给张利东。因此计算撤销期间应从张利东提出合同解除时开始计算。谭晓明和李婷婷申请撤销合同条款未超过申请期间。《承诺书》的争议条款增加了租赁合同协议内容，且在租赁合同履行过程中，谭晓明和李婷婷投入大额装修费用，在张利东以不签订《承诺书》即停止履行合同的情况下，谭晓明和李婷婷签订了该承诺书。《承诺书》的条款约定合同解除即将装修无偿给付张利东，因未给付租金数额远小于装修款项，未给付租金即将装修无偿给付张利东，不符合权利义务平等原则，该条款显失公平，应予以撤销。综上，张利东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由张利东负担。本判决为终审判决。审判长  刘宏业审判员  周志强审判员  李吉凤二〇二〇年十月二十九日此件与原本核对无异书记员  石 岩