云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2373号上诉人（原审被告）：胡丽珊，女，1975年12月17日生，汉族，住云南省曲靖市罗平县。被上诉人（原审原告）：冯家兴，男，1971年5月2日生，汉族，住云南省麒麟区。上诉人胡丽珊因与被上诉人冯家兴房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省罗平县人民法院（2020）云0324民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，没有提出新的事实和理由，征得当事人同意，对本案不开庭进行了审理，上诉人胡丽珊、被上诉人冯家兴分别到场参加询问。本案现已审理终结。上诉人胡丽珊上诉请求：撤销（2020）云0324民初1135号民事判决第二项，改判上诉人不承担任何违约金。事实与理由：原审法院认定上诉人违约，并判决上诉人支付20000元违约给被上诉人，上诉人实在不服，因为上诉人在本案中根本不存在违约。第一，上诉人于2020年1月14日已提前口头与被上诉人的妻子张桂芬沟通解除合同一事，并且还通过微信进一步确认被上诉人一方已明确表示同意解除合同。第二，张桂芬与被上诉人是夫妻，上诉人与张桂芬沟通，并取得了张桂芬的同意，但张桂芬与被上诉人冯家兴为夫妻，且房屋产权证又是张桂芬作为户主，被上诉人在明知其妻子同意解除合同，于2020年3月7日在1-6#铺面的玻璃墙上张贴“旺铺出租”的广告。被上诉人张贴广告的行为就充分证明被上诉人也是同意提前解除合同的，否则被上诉人不会在合同期未满的情况下就张贴“旺铺出租”广告，上诉人不存在违约。第三，如果被上诉人不同意提前解除合同，在合同期未满的情况下就张贴“旺铺出租”广告，被上诉人的行为也同样违约，既然被上诉人张贴广告行为已违约，上诉人就不应当支付违约金。恳请支持上诉人的上诉请求。被上诉人冯家兴辩称：上诉人胡丽珊多次未按合同约定时间支付租金，不再继续租赁房屋时也没有拆除被其封堵的卷帘门，已多次违约。按照合同约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后终止合同，若一方强行终止合同，须向另一方支付20000元违约金。租期没有届满，上诉人胡丽珊提出终止合同，也没有提前6个月给我书面通知，更是严重违约。对一审判决我没有异议。冯家兴向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告胡丽珊签订的《商铺租赁合同》；2.判决被告胡丽珊对原告的罗平县文笔路龙逸尚都1楼商铺（1-6#）恢复原状；3.判决被告胡丽珊向原告支付违约金20000元；4.本案诉讼费由被告胡丽珊承担。诉讼过程中，原告冯家兴增加诉讼请求，要求被告胡丽珊赔偿房租损失18000元。一审法院认定事实，2017年5月27日，原告冯家兴（甲方）与被告胡丽珊（乙方），签订了一份《铺面租赁合同》，其中约定：甲方出租的商铺是位于罗平县一间；租赁期限为3年；前两年的年租金为86000元，两年以后次年的年租金在本年度租金基础上涨10%，租金各年一次性付清，并且必须提前3个月交纳下一年度的租金，否则视为乙方违约，甲方有权再招租；因乙方装修需要改装着甲方的房屋结构（如改造着卷帘门），需先征得甲方同意，并由乙方承担改造费用，租赁结束时乙方必须将房屋设施（改装着卷帘门）恢复原状；租赁期间，任何一方提出终止合同，须提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，如一方强制终止合同，须向另一方支付20000元违约金；鉴于甲方的房屋还在其他人使用，甲方租给乙方的房屋租期计算时间自2018年3月10日起至2021年3月10日止。合同签订后，被告胡丽珊没有使用便将前述商铺转租给赵算用于经营，并按年度交付了截止到2020年3月10日的租金给原告冯家兴。2019年12月初，赵算张贴铺面转让广告拟转租该铺面，并通过微信告知被告胡丽珊。2020年1月14日，被告胡丽珊在与原告之妻张桂芳针对商铺租赁问题进行口头沟通后，发送了一条微信给张桂芳，内容为：“老板娘，我今天跟你沟通听你的话不好说，到期房子我不要了，我已经重新在另外一个地方找到房子，你自己处理，我本来说我们互相体谅，我想继续在这里租下去。”张桂芳回复：“好的。”2月20日，次承租人赵算要求被告胡丽珊减免租金或延长转租期限。3月6日，被告胡丽珊回复赵算称，如果在3月10日前搬出，可以减免、退还部分租金。3月7日，原告冯家兴在1-6＃铺面的玻璃墙上张贴“旺铺出租”广告。3月10日，赵算将该商铺腾空并把钥匙交给被告胡丽珊。3月16日，原告冯家兴打电话要求被告胡丽珊恢复该商铺的后门卷帘门和侧门卷帘门，双方因此在电话中发生了争吵。另，原告冯家兴已于2020年7月份将龙逸尚都1楼1-6＃商铺另行出租给他人。一审法院认为，原告冯家兴与被告胡丽珊签订的《铺面租赁合同》是合法、有效的，被告胡丽珊在合同期限内已明确表示同意解除该合同，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，对原告冯家兴要求解除《铺面租赁合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被告胡丽珊辩解其已在原告之妻张桂芳同意解除租赁合同的情况下将案涉商铺返还给原告冯家兴，其没有违约，但因案涉租赁合同的当事人是原告冯家兴和被告胡丽珊，而被告胡丽珊提供的证据不足以证明其提出解除合同的意思表示已经过原告冯家兴的承诺，因此，在原告冯家兴不认可双方已协商解除案涉租赁合同的情形下，被告胡丽珊未按约定时间交纳租金，未提前6个月书面通知原告冯家兴即不履行合同义务的行为已构成违约，应承担违约责任。根据本案实际，原告冯家兴要求被告胡丽珊支付违约金20000元的诉讼请求，符合法律规定和当事人约定，且该违约金并不过高，应予以支持。本案中，根据原告冯家兴的陈述，龙逸尚都1楼1-6#商铺的后门卷帘门和侧门卷帘门是案外人周六福珠宝店在装修时从该商铺外面封堵的，并不是被告胡丽珊因履行案涉租赁合同装修改造龙逸尚都1楼1-6#商铺而封堵的，故原告冯家兴基于租赁合同要求被告胡丽珊恢复该商铺后门卷帘门和侧门卷帘门的原状的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。至于原告冯家兴主张的18000元损失，因双方当事人发生纠纷时处于新冠肺炎疫情期间，且被告胡丽珊应支付的违约金已经能够弥补原告冯家兴因对方违约所受到的损失，故不予支持。综上，一审法院对原告冯家兴的诉讼请求予以部分支持，并依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告冯家兴与被告胡丽珊于2017年5月27日签订的《铺面租赁合同》；二、被告胡丽珊于本判决生效后15日内支付原告冯家兴违约金20000元；三、驳回原告冯家兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由原告冯家兴负担350元，被告胡丽珊负担400元。二审期间，上诉人胡丽珊围绕其上诉主张，提交了案外人张桂芬签名标注“第三年租金捌万元整”的《商铺租赁合同》复印件一份，欲证明第三年的房租是80000元。本院审查认为，上诉人胡丽珊提交的《商铺租赁合同》，不属于法律规定的新证据，且在租期第三年双方已没有实际履行租赁合同，上诉人胡丽珊依据该证据所主张的证明目的与本案讼争事实不具有关联性，故不予组织当事人进行质证。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人胡丽珊与被上诉人冯家兴以真实意思表示签订《铺面租赁合同》，不违反法律、法规的强制性规定，应认定双方之间租赁合同关系合法有效。被上诉人冯家兴按照约定交付了出租房屋，上诉人胡丽珊应当按照约定的期限支付租金。第一年、第二年租赁期间内，上诉人胡丽珊迟延支付租金，被上诉人冯家兴收受了租金且未提出异议，视为双方同意对第一年、第二年租期的租金支付期限进行变更。上诉人胡丽珊在第二年租期届满前，与被上诉人冯家兴的妻子张桂芬协商延长房屋租赁期限未果，即明确表示欲提前返还租赁房屋，也没有按照约定期限支付第三年租期的租金，属于以自己的行为表明不再履行主要债务。被上诉人冯家兴主张解除《商铺租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的当事人可以解除合同的法定情形，应当确认该《商铺租赁合同》解除，尚未履行的，终止履行。合同解除后，被上诉人冯家兴要求胡丽珊支付违约金20000元、赔偿房租损失18000元，鉴于租赁房屋返还之后闲置期间内客观上给被上诉人冯家兴造成相应损失，综合考虑讼争《商铺租赁合同》的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院参考双方当事人约定的违约金标准，判决由胡丽珊向冯家兴支付违约损失20000元无明显不当，应当予以维持。案涉商铺的后门卷帘门和侧门卷帘门被封堵并非上诉人胡丽珊实施的封堵行为，胡丽珊不承担恢复原状的民事责任。综上所述，上诉人胡丽珊的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人胡丽珊负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  时劲松审判员  敖显外二〇二〇年十月二十日书记员  陈 蔚