广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1798号上诉人(原审原告)：王正谷，男，1983年8月7日出生，汉族，住广东省韶关市武江区***************。委托诉讼代理人：温汝杰，系广东磨铁律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘波，男，1972年10月14日出生，汉族，户籍所在地：湖南省郴州市苏仙区*******。委托诉讼代理人：蒙艳红，系广东韶扬律师事务所律师。上诉人王正谷因与被上诉人刘波租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王正谷上诉请求：1、撤销一审判决，判令刘波向王正谷支付租金18万元及违约金5.4万元；2、判令刘波承担本案一切诉讼费用。事实和理由：一审判决查明事实：“经多次协商后，被告于2019年5月8日搬离其使用的商铺，其分租给陈志辉和曹寒的合同也相应解除，被告并要求陈志辉和曹寒将租金直接交给原告。被告于2019年6月6日将钥匙交还原告，在被告交还钥匙之后，原告当月在该门店门口张贴了招租广告，正式对外招租”以及“原告于2019年9月份别收取了陈志辉和曹寒2019年5月至9月共5个月的租金……。”属于认定事实不清，逻辑混乱。1、一审判决没有对“经多次协商后”的结果即王正谷是否同意解除合同查明。2、一审判决认定“被告于2019年5月8日搬离其使用的商铺，其分租给案外人陈志辉和曹寒的合同也相应解除”错误，如果陈志辉、曹寒和刘波解除了合同，陈志辉和曹寒不应在案涉商铺里继续经营，且一直到2019年9月28日才将5月到9月的租金一次性交给王正谷。3、一审判决认定涉案租赁合同解除时间为2019年6月6日的依据不足。首先，王正谷张贴案涉商铺的招租广告，并不意味着同意解除租赁合同。因为刘波以其行为明确告知王正谷其不继续履行租赁合同。王正谷在刘波违约的情况下，为保护自身合法财产权益，张贴案涉商铺的招租广告并不代表同意解除租赁合同，刘波看到王正谷张贴的招租广告，亦可以找王正谷协商案涉商铺的租赁事宜，且该招租广告并没有影响刘波对案涉商铺的正常使用。退一步而言，王正谷张贴招租广告是行使合同法赋予的“不安抗辩权”。其次，一审判决认定“分租部分商铺租金由分租人直接向原告缴交”，但是忽略了陈志辉和曹寒将分租商铺租金交给王正谷的时间是2019年9月28日，即直到2019年9月28日刘波与陈志辉、曹寒的分租协议才正式解除。在分租协议正式解除之前，王正谷和刘波关于案涉商铺的租赁关系一直在维持，不然双方的租赁关系解除，刘波与陈志辉、曹寒之间分租关系亦不存在。二审庭审中，王正谷补充上诉理由：按照涉案《租赁合同》约定是每月的5号交租金，刘波2019年6月6日才交还商铺钥匙，且移交房屋和交房屋钥匙是两种概念，交钥匙不能视为移交房屋。另刘波将房屋一部分另租给了陈志辉、曹寒，刘波搬离，陈志辉、曹寒仍在涉案房屋经营。2019年8月1日经过刘波协调才将租金交给王正谷。刘波并没有与王正谷协商解除合同，也没有与上述两案外人协商解除合同，并让两案外人将租金交给王正谷。刘波口头辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当于以维持。1、本案最主要的争议焦点是租赁合同的解除时间，刘波与王正谷在2019年5月4日已口头协商解除涉案《租赁合同》，于2019年5月8日刘波搬离租赁房屋，同年6月6日将房屋钥匙交还王正谷。2019年6月王正谷将涉案房屋对外出租，通过王正谷对房屋的处理行为，充分表明双方租赁合同已解除的事实。对于转租给陈志辉、曹寒的部分，涉案《租赁合同》已约定刘波是有转租权，且对该转租行为，王正谷知情且同意，并收取了陈志辉、曹寒2019年5月（包括5月）之后的租金，更进一步证实了刘波与王正谷签订的涉案《租赁合同》在2019年5月已解除。刘波对于一审判决认定的合同解除时间至交付钥匙之日起即2019年6月6日不持异议。王正谷要求刘波支付租金至2019年9月无事实和法律依据。2、刘波在签订《租赁合同》时，已向王正谷支付保证金72000元，刘波从未向王正谷要求返还保证金及装饰装修物的价值，是刘波自愿对王正谷的补偿。已充分体现了刘波积极承担责任的事实。王正谷要求刘波另行支付违约金54000元没有事实和法律依据。综上，请求驳回王正谷的上诉请求。王正谷向一审法院起诉请求：1、判令刘波支付2019年5月至9月的租金18万元以及违约金5.4万元；2、本案诉讼费由刘波承担。一审法院认定事实：2018年1月13日，王正谷(合同甲方)与刘波(合同乙方)签订了《租赁合同》。王正谷将其位于韶关市韶****8*****面约800平方米租赁给刘波作为经营汽车销售相关业务使用。租赁期限最低为六年，未满六年的不退保证金。租赁期限自2018年4月1日至2024年4月1日，租赁6年。租金及支付方式：每月租金36000元，在签订本合同日付清第一个月房租，以后每月5号前交当月租金。甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。租赁费用：为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳租金的2倍72000元作为商铺使用保证金。预交一个月租金36000元，合计108000元。乙方付给甲方一个月租金和2个月押金后本合同才生效。租赁物转让：合同期内，乙方有权自行转让本合同，转让全部费用由乙方收取。合同终止：未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解除本合同，须提前2个月书面通知甲方，经甲方同意并履行完以下手续后，方可提前解约：1、向甲方交回租赁房屋；2、交清承租期内的租金及其它因本合同产生的费用；3、应于本合同提前终止前五日内向甲方支付相等于当月租金两倍的款项作为赔偿；甲方在乙方履行完毕以上手续后五日内将乙方的履约保证金无息退还乙方。合同签订后，刘波从当月起开始使用商铺。期间，刘波分别于2018年4月9日和2018年12月25日将其承租的8号商铺后方第二、三间约50平方米以月租金3000元分租给案外人陈志辉、8号铺之二约25平方米以月租金2000元分租给案外人曹寒使用。后由于刘波经营严重亏损，向王正谷提出退租和解除合同，经多次协商后，刘波于2019年5月8日搬离其使用的商铺，其分租给案外人陈志辉和曹寒的合同也相应解除，刘波并要求陈志辉和曹寒将租金直接交给王正谷。刘波于2019年6月6日将钥匙交还王正谷。在刘波交还钥匙之后，王正谷当月在该门店门口张贴了招租广告，正式对外招租。王正谷于2019年7月1日向该院提起诉讼，要求刘波支付2019年5、6、7三个月的租金10.8万元，后该案因王正谷未到庭参加开庭而按撤诉处理。此后，王正谷又于2019年11月15日向该院提起诉讼，要求刘波支付2019年5-8月共四个月的租金14.4万元，后同样因未到庭参加开庭而按撤诉处理。2020年3月23日，王正谷再次向该院提起诉讼，要求刘波支付2019年5-9月共五个月租金18万元，以及违约金5.4万元。另查明，王正谷于2019年9月份别收取了陈志辉和曹寒2019年5月至9月共5个月的租金，其中陈志辉15000元，曹寒10000元。以上事实，有王正谷提交的《租赁合同》、快递凭证、《解除合同通知书》、声明书、微信截图、聊天记录、租金收条、光盘纸质内容电子版；有刘波提交的《合作协议》、微信截图、照片视频、录音光盘、收据、《租赁合同》、《解除合同协议书》、微信转账记录、身份证、民事裁定书、起诉书等及本案一审庭审笔录在卷予以证实。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。王正谷要求刘波支付2019年5月至9月共五个月的租金，而刘波则认为自2019年5月4日就与王正谷解除合同，并于5月8日搬离了租用的商铺，本案双方争议的焦点是双方解除租赁合同的起算时间。虽然双方没有签订书面的解除租赁合同协议，但从庭审查明的事实来看，王正谷已在2019年6月6日收取了刘波返还的商铺钥匙，王正谷也于2019年6月在商铺门外张贴商铺招租广告，王正谷还直接收取了商铺分租人陈志辉、曹寒2019年5月至9月的商铺租金，此外，刘波也放弃要求王正谷退还商铺租赁保证金72000元，双方行为的事实表明，双方实际已达成解除租赁合同的协议，即解除《租赁合同》，分租部分商铺租金由分租人陈志辉和曹寒直接向王正谷缴交，刘波向王正谷缴交的保证金72000元不予退还。刘波虽然辩称合同已于2019年5月解除，但刘波却在2019年6月6日才将商铺钥匙交还给王正谷。因此，涉案租赁合同解除时间应确定为2019年6月6日，刘波向王正谷交纳的租金至2019年4月，其仍应向王正谷补交2019年5月份的租金。根据合同约定的租金标准36000元月(含分租给案外人陈志辉、曹寒的部分的租金5000元)，王正谷已收取陈志辉和曹寒5月份的租金5000元，刘波实际应补交王正谷5月份的租金为31000元。关于王正谷提出要求刘波支付滞纳金的请求，因王正谷、刘波对于确定解除租赁合同的具体时间理解上有差异，且刘波实际在2019年5月8日就已搬离商铺，因此，王正谷要求计收刘波滞纳金的请求，理由不足，该院不予支持。一审判决：一、刘波应于判决生效之日起十日内支付王正谷31000元；二、驳回王正谷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2405元，由王正谷负担2087元，刘波负担318元。本院查明，王正谷对一审判决认定事实提出异议，该部分在其上诉意见中已作陈述。此外，王正谷认为一审判决认定事实部分遗漏陈志辉、曹寒确认2019年9月28日才向王正谷交纳2019年5至9月份租金的事实及陈志辉确认其与刘波的合同解除时间是在10月份。刘波对于一审判决认定事实部分无异议。本院对于一审判决认定事实双方当事人无异议部分予以确认。本院补充查明，一审审理期间，一审法院向案外人陈志辉、曹寒进行征询，陈志辉陈述2019年5月6日向刘波交纳5月份租金，其后，刘波将租金退回，让他自行向王正谷交纳租金。刘波与其解除合同的协议书是在2019年10份补签的。曹寒则主张自2019年5月起就没有向刘波交纳租金。王正谷在2019年9月底收取了陈志辉、曹寒2019年5月至9月租金。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：案涉租赁合同解除时间如何确认。对于案涉租赁合同解除时间如何确认的问题。王正谷主张，刘波2019年5月8日搬离案涉商铺，6月6日将钥匙交还，但其分租给陈志辉和曹寒的商铺仍在继续使用，案涉合同并未解除。刘波抗辩认为，其2019年5月8日搬离商铺并将钥匙交还王正谷。同月王正谷就案涉商铺张贴招租广告，通过王正谷对房屋的处理行为，充分表明双方租赁合同已解除的事实。对于转租给陈志辉、曹寒的部分，王正谷知情且同意，并收取了陈志辉、曹寒2019年5月（包括5月）之后的租金。从双方签订的《租赁合同》中合同终止的约定：“未经甲方（王正谷）书面同意乙方（刘波）不得提前终止本合同，如乙方确需提前解除本合同，须提前2个月书面通知甲方，经甲方同意并履行完以下手续后，方可提前解约：1、向甲方交回租赁房屋；2、交清承租期内的租金及其它因本合同产生的费用；3、应于本合同提前终止前五日内向甲方支付相等于当月租金两倍的款项作为赔偿；甲方在乙方履行完毕以上手续后五日内将乙方的履约保证金无息退还乙方。”看，本案中，刘波主张其于5月初与王正谷达成解除案涉合同口头协议，6月6日将案涉商铺钥匙交还给王正谷。王正谷对刘波交还案涉商铺钥匙一节不持异议，但否认达成解除合同协议且主张刘波还持有一套商铺钥匙。但从王正谷随后在商铺门外张贴商铺招租广告的行为看，如王正谷认为案涉合同尚未解除，则不可能张贴招租广告对外招租。庭审中，刘波表示其向王正谷交纳的商铺租赁保证金作违约金处理。至于刘波分租给陈志辉、曹寒的部分，从查明的事实看，王正谷知悉并同意刘波将案涉商铺部分分租给他人使用，且该部分相对独立。在王正谷收回案涉商铺钥匙时并未向刘波提出异议，且刘波亦要求陈志辉、曹寒向王正谷交纳租金，刘波在撤场后退回其收取的陈志辉、曹寒租金和保证金，并告知陈志辉、曹寒向王正谷交纳租金。从王正谷在其后收取了陈志辉、曹寒2019年5月至9月的商铺租金的情形看，王正谷以其行动追认陈志辉、曹寒的租赁行为。因此，本院认同一审法院的观点，案涉合同自刘波向王正谷交纳钥匙起解除。综上所述，王正谷的上诉理由不成立，本院不予采纳；一审判决事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4345元，由王正谷负担。本判决为终审判决。审  判  长  韩文锋审  判  员  赖凯文审  判  员  彭志光二〇二〇年十月二十八日（代）书记员  张 燕