江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1285号上诉人（原审被告）：上饶市林和置业有限公司，住所地江西省上饶市广丰区丰溪街道芦洲大道**。统一社会信用代码91361122MA37QBFT38。法定代表人：何银辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑妍，江西赣东北律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：单琳倩，江西赣东北律师事务所律师，一般授权。被上诉人（原审原告）：广丰县海源商务大酒店有限公司，住所地江西省上饶市广丰区永丰大道，统一社会信用代码913611007947827016。法定代表人：董建霖，总经理。委托诉讼代理人：吴红贵，江西惟矩律师事务所律师，特别授权。原审第三人：上饶市梁和置业有限公司，住所地江西省上饶市广丰区丰溪街道小康城居永丰南大道**，统一社会信用代码91361100MA367XL0XA。法定代表人：何银辉，董事长。上诉人上饶市林和置业有限公司因与被上诉人广丰县海源商务大酒店有限公司、原审第三人上饶市梁和置业有限租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初5229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。上饶市林和置业有限公司的上诉请求：一、依法撤销重审一审判决第一项，驳回被上诉人对于租金及违约金50万元的诉讼请求；二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、重审一审判决上诉人向被上诉人支付租金368,080元没有事实依据。重审一审过程中，上诉人提供了委托第三人向被上诉人发出书面解除合同通知书的委托书，该委托书虽是在解除合同通知书之后作出的，但是对第三人代理行为的追认，且上诉人在重审一审开庭时又再一次地表示要解除与被上诉人之间的租赁合同。事实上上诉人在2019年3月份已搬离租赁场地，被上诉人在上诉人搬离后对租赁场地已作其他安排，并未一直闲置，因此重审一审判决认定上诉人向被上诉人支付2019年3月9日至2019年12月3日期间的租金368,080元与事实不符，应予改判。二、重审一审判决对于违约金的认定事实不清。被上诉人重审一审时对违约金的诉请是200,000元，租金（场地占用费）的诉请是368,080元，逾期付款违约金是9,540元，庭审中被上诉人将该三项诉请总和超出500,000元的部分予以放弃，放弃金额为77,620元，但重审一审并未查清场地占用费、逾期付款违约金及违约金分别放弃的诉讼请求是多少，虽能够确认被上诉人对租金的诉讼请求是368,080元，但除此之外的另两项诉请是多少一审判决并未查清。三、重审一审对违约金的判决违反法律规定应予以撤销。重审一审判决上诉人向被上诉人支付违约金20万元，明显超过被上诉人的实际损失。上诉人虽有延期向被上诉人支付租金的事实及提前解除合同的情况，但该两种行为并没有给被上诉人造成过多的实际损失。假设重审一审所认定的逾期支付的租金368,080元成立，对于被上诉人而言实际损失应是368,080元的利息损失，重审一审却判决上诉人向被上诉人支付20万元的违约金，明显违反法律及司法解释的规定，应予撤销。四、关于本案电费的判决证据不足。电费缴纳是由上诉人与物业结算，以物业记录的金额为缴费标准，因此不应支付给被上诉人。广丰县海源商务大酒店有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确。一、被上诉人广丰县海源商务大酒店有限公司与上诉人上饶市林和置业有限公司签订的租赁合同合法有效，双方应按合同约定全面履行。二、原审第三人上饶市梁和置业有限公司经被上诉人同意已将合同权利义务一并转让给了上诉人上饶市林和置业有限公司，三方签订了补充协议予以了确认，因此原审第三人已不再是合同主体，故其2019年3月向被上诉人发出《通知函》解除合同，属无效行为。庭审中，上诉人主张其是委托原审第三人向被上诉人发《通知函》解除合同，但同时其自认委托书是在2019年12月3日一审法院组织庭前会议时才第一次向被上诉人出示，在2020年4月24日的庭审中，上诉人又自认了“海源公司不知晓属实，原一、二审的时候，该委托书林和公司代理人也是不知晓的”，根据法律规定，代理人必须以被代理人名义实施民事法律行为，而不是以代理人自己名义实施法律行为，故上诉人主张租赁合同已解除缺乏事实和法律依据。三、上诉人与被上诉人之间的《营销临时展厅租赁合同》的解除时间应为2019年12月3日。1、按照《营销临时展厅租赁合同》第七条之7.1的约定，双方的权利义务均以书面确认为准。因此，上诉人因双方公司部分员工的私下交流而主张双方已达成合同解除合意是错误的，不符合合同约定情形。2、事实上，直到2019年12月3日，林和公司一直占有着租赁展厅，在2019年12月3日的庭前会议确定租赁合同解除后，因林和公司不履行合同义务（乙方在撤场时需尽量保证原样），海源公司为恢复原样，才与上饶市大明唐装饰设计有限公司签订《施工合同》，将租赁展厅恢复原样。四、上诉人单方解除合同构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人租赁被上诉人150平方米的面积的区域是由原审第三人派项目部专业人员现场测量规划的，确定区域位置后，也是原审第三人自己组织人员装修的，因此即使在实际使用中有面积出入，也不应成为不履行合同义务的抗辩理由。2018年7月1日，三方签订补充协议，上诉人也应认为是认可和接受原审第三人对实际使用面积和位置的确定的，故上诉人应承担相应合同义务。而实际上，经被上诉人组织专业人士对租赁展厅进行测量，展厅的面积达到了161平方米。至于上诉人所说的展厅门口的车辆影响到其租赁目的实现，属夸大其词，首先这些车辆并不属于被上诉人或其员工；其次车辆系访客带来，本身就有上诉人的客户；再次上诉人在使用展厅过程中，也可以安排专人对门口区域进行管理。根据双方签订的《营销展厅租赁合同》第五条5.3“合同签订后，乙方无权在合同租赁期间内撤场，如乙方提出撤场，则乙方需向甲方支付合同总价款20%的违约金”之规定，上诉人应按合同约定向被上诉人承担违约责任。五、上诉人拖欠被上诉人电费9751元属实，应予支付。上诉人与被上诉人双方签订的《营销展厅租赁合同》第三条3.1规定：乙方可独立安装电表的，按实际消费结算给甲方，空调费用按照酒店方总表度数的百分之十结算给甲方。由于上诉人没有在供电部门独立开户，因此其缴纳电费需通过被上诉人完成，在实际过程中，电费结算事实由双方员工对接办理，每次由双方核对后，再由上诉人将电费支付给被上诉人。直至目前，上诉人还有经双方确认的9,751元电费未支付给被上诉人，故上诉人应当支付。广丰县海源商务大酒店有限公司向一审法院提起诉请：1、被告上饶市林和置业有限公司向原告广丰县海源商务大酒店有限公司支付租赁费500,000元，且由被告向原告支付按每逾期一日承担万分之一的违约金直至租赁费支付完毕（截止2019年3月31日，违约金为1,150元）；2、被告上饶市林和置业有限公司向原告广丰县海源商务大酒店有限公司支付电费9,751元；3、被告上饶市林和置业有限公司向原告广丰县海源商务大酒店有限公司支付开具租赁费增值税专用发票税费的50%，即25,454.5元；4、本案受理费由被告承担。一审法院查明事实：2018年3月间，原告广丰县海源商务大酒店有限公司（以下合同称“甲方”）与第三人梁和公司（以下合同称“乙方”）签订了一份《营销临时展厅租赁合同》，合同约定：“位置及四至：江西省上饶市广丰县海源商务酒店碧海轩卡座部分（详见附图）；用途：赣北区域广丰项目临时售楼处；租赁期限：自2018年3月9日起至2020年3月8日止（该租赁期间，包含乙方进驻装修期）；费用及其支付方式：费用1,000,000元，乙方自进场起的日常水费、电费可独立安装水表、电表，按实际消费金额结算给甲方，空调费用按照酒店方总表度数的百分之十结算给甲方，付款方式分期付款，第一期付款：双方签订合同后，即2018年3月8日前支付500,000元，第二期付款：2019年3月8日前支付500,000元；甲方开具增值税专用发票，产生的税费由甲乙双方各承担50%……”。合同签订后，第三人梁和公司支付了第一期租金500,000元给原告，并承担了50%的税金，原告按照合同附图规定的租赁场地交给第三人梁和公司装修使用。2018年7月1日，原告广丰县海源商务大酒店有限公司、被告上饶市林和置业有限公司（以下合同称“丙方”）、第三人梁和公司签订了一份广丰海源酒店中梁城市展厅《房屋租赁合同》补充协议（以下合同称“补充协议”），三方约定：“原合同主体由上饶市梁和置业有限公司（乙方）变更为上饶市林和置业有限公司（丙方），由甲方和丙方作为《房屋租赁合同》签订、履行的主体，乙方不再作为原合同主体，变更时间为2018年11月9日至2020年3月8日；在本补充协议签订前或后发生的原合同权利义务行为（含租金），由甲方、丙方负责继续履行，乙方不再履行或承担；上饶市梁和置业有限公司在合同中的权利义务终止，双方互不追究对方责任。原合同其他条款不变，仍按原合同条款履行……”。2019年3月12日，第三人梁和公司向原告邮寄一份通知函，以原告没有履行合同第4.6条的约定，通知原告正式解除租赁合同。原告多次要求被告支付合同第二期租赁费及其税金和2019年1、2月份的电费，而被告拒绝支付，故原告向本院提起诉讼，要求被告履行合同约定支付租赁费、税金及电费。另查明，2019年12月4日，原告与上饶市大明唐装饰设计有限公司就广丰县海源商务大酒店有限公司装饰签订了一份住宅装饰装修施工合同，花去装修费用22,632.5元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告广丰县海源商务大酒店有限公司与被告上饶市林和置业有限公司、第三人上饶市梁和置业有限公司在2018年7月1日三方签订的《广丰海源酒店中梁城市展厅补充协议》中约定：原合同主体由上饶市梁和置业有限公司变更为上饶市林和置业有限公司，由广丰县海源商务大酒店有限公司与上饶市林和置业有限公司作为《营销临时展厅租赁合同》签订、履行主体，上述协议内容系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，为有效协议，依法受法律保护。被告上饶市林和置业有限公司应向原告广丰县海源商务大酒店有限公司按时支付租金、电费等合同义务。由于第三人上饶市梁和置业有限公司经原告广丰县海源商务大酒店有限公司同意已将合同权利与义务一并转让给了被告上饶市林和置业有限公司，故其已不是《营销临时展厅租赁合同》中的合同主体，不享有合同主体权利，也不承担合同主体义务。一审法院对原告广丰县海源商务大酒店有限公司与被告上饶市林和置业有限公司、第三人上饶市梁和置业有限公司三方签订的补充协议予以确认，故作为非合同主体的第三人上饶市梁和置业有限公司在2019年3月向原告广丰县海源商务大酒店有限公司发《通知函》解除《营销临时展厅租赁合同》应属于无效行为。诉讼中，被告上饶市林和置业有限公司主张是其委托第三人上饶市梁和置业有限公司向原告发《通知函》解除《营销临时展厅租赁合同》，被告自认委托书是在2019年12月3日法院组织庭前会议时第一次向原告出示。在2020年4月24日庭审中，被告自认“原告不知晓属实，原一、二审的时候，该委托书被告代理人也是不知晓的”。按照《民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告上饶市林和置业有限公司主张租赁合同于2019年3月已解除缺乏事实和法律依据。故被告上饶市林和置业有限公司应支付原告广丰县海源商务大酒店有限公司从2019年3月9日至2019年12月3日止展厅租金为368,080元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《营销临时展厅租赁合同》第五条5.3“合同签订后，乙方无权在合同租赁期间内撤场，如乙方提出撤场，则乙方需向甲方支付合同总价款20%的违约金”。故被告上饶市林和置业有限公司应向原告广丰县海源商务大酒店有限公司按合同约定承担违约责任200,000元。原告主张要求被告上饶市林和置业有限公司支付2019年3月9日至2019年12月3日止未支付租金应承担违约金9,540元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，结合当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，对原告的这一主张，一审法院不予支持。综上，被告上饶市林和置业有限公司应支付原告广丰县海源商务大酒店有限公司展厅租金为368,080元，解除合同违约金200,000元，合计568,080元。现原告要求按500,000元支付，超出部分68,080元，原告自愿同意放弃，本院认为系当事人自行处分民事权利行为，符合法律规定，一审法院予以准许。2019年12月3日庭审会议中，被告上饶市林和置业有限公司确认租赁合同解除。因被告上饶市林和置业有限公司不履行合同义务（在撤场时需尽量保证原样），原告为恢复原样，花去恢复费用计人民币22,632.5元，该费用应由被告上饶市林和置业有限公司承担。根据《营销临时展厅租赁合同》第三条3.1约定“乙方可独立安装电表的，按实际消费结算给甲方，空调费用按照酒店方总表度数百分之十结算给甲方”。由于被告没有在供电部门独立开户，故其缴纳电费需通过原告代缴完成。上述电费结算事宜由原被告双方的员工进行对接办理。双方确认电费为人民币9,751元，由被告支付给原告。被告上饶市林和置业有限公司抗辩，展厅门口的车辆摆放影响到其租赁目的的实现，故提出要求解除租赁合同，原告广丰县海源商务大酒店有限公司不予认可，被告上饶市林和置业有限公司亦未提供证据证明停放的车辆系原告公司或员工所有，原告违约行为干扰了被告的正常经营活动，故被告的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告上饶市林和置业有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告广丰县海源商务大酒店有限公司自2019年3月9日至2019年12月3日期间展厅的租金、解除合同违约金共计人民币500,000元；二、被告上饶市林和置业有限公司支付的展厅租金368,080元，由原告广丰县海源商务大酒店有限公司开具增值税专用发票，产生的税费由原告广丰县海源商务大酒店有限公司和被告上饶市林和置业有限公司各承担50%；三、被告上饶市林和置业有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告广丰县海源商务大酒店有限公司已垫付的2019年1-2月份电费9,751元；四、被告上饶市林和置业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告广丰县海源商务大酒店有限公司支付租赁展厅恢复费用22,632.5元；五、驳回原告的其他诉讼请求。二审期间，双方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的一致。本院认为，围绕上诉人的上诉请求，二审的争议焦点为：1、本案租金应计算至何时；2、一审对违约金的判决是否存在事实认定不清及违反法律规定情形；3、上诉人是否应向被上诉人支付垫付的相应电费。关于第一个争议焦点，本院认为，本案租金计算至何时，取决于合同解除时间。关于本案合同的解除时间，上诉人认为应为2019年3月9日，理由为上诉人上饶市林和置业有限公司已委托第三人上饶市梁和置业有限公司向被上诉人发出书面解除合同通知函且事实上上诉人在2019年3月份已搬离租赁场地，被上诉人在上诉人搬离后对租赁场地已作其他安排。关于案涉解除合同通知函，经查，该函落款单位为“上饶市梁和置业有限公司”，根据上诉人、被上诉人及第三人于2018年7月1日签订的补充协议，原合同主体由上饶市梁和置业有限公司变更为上饶市林和置业有限公司，变更时间为2018年11月9日至2020年3月8日。因此，本院认为，2019年3月9日，上饶市梁和置业有限公司已非合同当事人，其向对方发送解除合同通知函的行为对合同相对方不发生法律效力。关于上诉人提出的其系委托第三人从事法律行为，本院认为，首先，受托人应以委托人名义从事法律行为，而本案解除合同通知函的落款单位为受托人自己，因此形式上该函并不符合委托从事民事法律行为的外观；其次，根据查明的事实，上诉人自认，授权委托函直到一审法院于2019年12月3日组织庭前会议时才找到。因此本院认为其授权委托关系在2019年3月9日对对方并不生效。关于上诉人提出的被上诉人在2019年3月份就对租赁场地作出其他安排的主张，经查，上诉人提出该主张的依据主要是一段微信聊天记录截屏，但被上诉人对该证据的真实性及完整性并不认可。本院认为，首先该微信聊天记录截屏形式上不符合证据的相关形式要求；其次聊天内容中的相关人员的身份及权限也无法确认；再次，根据双方签订的《营销临时展厅租赁合同》第7.1条“甲乙双方的权利义务均以书面确认为准。任何个人的口头承诺、陈述及确认、录音资料等均无效，对甲乙双方不产生法律效力”之规定，从双方的微信聊天记录也不能确认双方合同就此解除。故上诉人关于从双方管理人员的微信聊天记录能证明合同解除的时间应为2019年3月9日的主张不能成立。关于本案的租金计算截止时间，上诉人认为应计算至2019年4月22日原审第一次开庭时，且上诉人在2019年4月22日前已搬离租赁场地，没有占用场地。本院认为，2019年4月22日原审第一次开庭时上诉人虽提出过向被上诉人发出过解除合同通知，可推知上诉人有解除合同的意思表示，但被上诉人并未同意，且原审法院经审理后并未判决解除双方合同，因此本案合同当时并未解除。直到2019年12月3日发回重审一审庭前会议时，被上诉人变更诉讼请求为“被告（上饶市林和置业有限公司）向原告（即本案被上诉人）支付2019年3月8日至12月3日期间的展厅租赁费……”，此时可认为双方已达成合同解除合意，因此双方合同解除时间应为2019年12月3日。一审判决上诉人支付被上诉人展厅租金至2019年12月3日符合法律规定，本院予以支持。关于第二个争议焦点，上诉人认为一审判决对被上诉人关于场地占用费、逾期付款违约金及违约金分别放弃多少未查清，存在事实认定错误。本院认为，首先，关于逾期付款违约金9,540元，一审法院并未支持，因此也就不存在未查清被上诉人放弃了多少金额的事实认定错误问题；其次，关于展厅租金和解除合同违约金，当事人对超过500,000元部分自愿放弃，系对自己权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许，符合法律规定，因此也不存在事实认定错误。上诉人认为一审判决关于违约金部分违反法律规定问题。经查，根据案涉《营销临时展厅租赁合同》第5.3条，“合同签订后，乙方（即上饶市林和置业有限公司）无权在合同租赁期间内撤场，如乙方提出撤场，则乙方需向甲方支付合同总价款20%的违约金”，发回重审一审过程中，被上诉人对未付租金和违约金总额超过500,000元部分予以放弃，等于已放弃了部分违约金，一审法院予以认可，相当于对违约金也作出了相应调整。至于上诉人所说对方损失只有未付租金的利息问题，本院认为，该主张无相关依据，因此不予支持。综上，一审判决关于违约金等的判决不存在事实认定及法律适用问题。关于第三个争议焦点。本院认为，上诉人提供的往期双方的电费验收确认单中，经办人处签字为“周俊闯”，现被上诉人提供的相关电费结算单据上也有周俊闯的签名，而上诉人又不能证明已结清单据上所载的2019年1至2月的电费，因此一审判决由上诉人支付被上诉人垫付的2019年1-2月份电费9,751元有事实依据，本院予以确认。综上，上饶市林和置业有限公司的上诉理由与事实及法律不符，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,800元，由上诉人上饶市林和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈水娣审判员  郑晓霞审判员  徐迎风二〇二〇年十月二十七日法官助理姜金忠书记员魏佳晨