北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初10706号原告：北京天弘信物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡镇古兰大街东侧。法定代表人：张弘，总经理。委托代理人：李维，北京市元甲律师事务所律师。被告：王海水，男，1954年3月6日出生，汉族，北京铁路局机务段退休工人，住北京市西城区。委托代理人：李福琴，女，1955年4月11日出生，汉族，北京铁路局装卸机械厂退休工人，住北京市西城区。原告北京天弘信物业管理有限公司（以下简称天弘信物业公司）诉被告王海水物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任适用普通程序公开开庭进行审理。原告天弘信物业公司之委托代理人李维，被告王海水及其委托代理人李福琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天弘信物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付物业服务费27274.53元、违约金23653.71元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2000年11月16日与北京市筑博物资公司（以下简称筑博公司）签定了《物业管理委托合同》，约定了天弘信物业有限公司于2000年11月1日起对广南小区提供物业管理服务。《物业管理委托合同》中规定物业管理费1.55元/月/平方米，生活垃圾清运费30元/户/年，保洁保安费96元/户/年，供暖费30元/平方米/年。原告向被告位于××室（以下简称涉案房屋）75.82平米房产提供物业管理服务，但被告未向原告支付2001年1月1日至2018年12月31日期间共计18年的物业服务费。其中物业管理费为1410.25元/年（即1.55元/平方米/月，每月117.52元），生活垃圾清运费30元/户/年，保洁保安费96元/户/年，合计物业服务费27274.53元，同时产生违约金23653.71元，总计金额51306.25元。根据《物业管理条例》原告为被告提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。王海水辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我的房产性质是房改房，是根据国家房改政策折算工龄，按成本价和标准价购买的，不是商品房。西城区房管局房改办解释：按房改政策以成本价和标准价购买的房产，房子性质就是房改房。第二，我的物业缴费依据为1997-196号文件，**文件第五条明确规定：北京市普通居住小区物业管理服务收费标准中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目，因此我只是负担108元的物业费，其余均是单位负担。据说196号文件2006年废止，政府发布了京发改2005-2662号文件，文件指出：按房改政策出售公有住宅的单位，购买安居康居住宅的职工所在单位和房改、安居康居购房人物业服务费用的承担从其约定。由于此句话的不明确性，政府怕黑心物业乱收费政府又发布了物业服务费缴纳问题的通知京建物2006-30号文件。文件中更进一步明确规定：按房改政策出售公有住宅的单位，购买安居康居住宅的职工所在单位和房改、安居康居购房人，仍应按照办法实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。京发改2005-2662号文件2016年废止后政府又发布了京建发2016-4号文件，文件再次指出：未成立业主大会的经济适用住房小区和危改回迁小区，物业服务收费标准执行京发改2005-2662号附件中规定标准的，仍按原标准执行。物业服务企业不得擅自涨价。北京市政府一再发文保护老百姓的利益。可这黑心的物业不执行政府文件，私自乱收费乱加价。京价房字1997-1**，京发改2005-252号，京建物2006-30号，京建发2016-4号四个文件不冲突不矛盾。已执行196号文件的继续执行196号文件，没有执行的不在继续执行。文件废止不代表不执行。老住户老办法，新住户新办法。老旧小区，房改房，危改回迁房都在执行196号文件。第三，1、本人和天弘信物业公司的关系，物业和本人没有任何口头文字来往，更没有合同约束。属于不正常的关系，物业是强制管理，业主是被迫受管理者。合同法明确指出：合同是双方共同签订的，任何一方不应把自己的意思强加给对方。合同一经双方签订受法律保护，单方定制的合同不受法律保护。属于无效合同。2、天弘信物业公司与筑博公司是2003年签订的物业服务合同。但是筑博公司2004年就被工商局吊销了营业执照，所以2004年11月以后双方签订的合同不在具有法律效应。他们的合同应在执照吊销之日起终止，更不能作为本次诉讼的凭据。3、物业和筑博公司签订的合同中，第四章中提到执行1997-196号文件，我认为他们肆意篡改了文件的中心内容，他们把大产权筑博公司应交纳的费用全部加在了业主身上，纯属乱收费。4、对物业与筑博公司签订的合同的质疑，第四章第4条出现供暖费建筑面积30元/平方米/年，2003年小区仍在使用燃煤供暖，费用为每平方米19元。2003年签订的合同，为什么合同中出现了燃气供暖的价格？通过这点我对合同的真实性产生了质疑。5、按照物权法及物业管理条例的相关规定，调整物业费标准属于应由业主共同决定的事项，依法应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而在开发商早已售完房屋且业主已入住的情况下，开发商已无权再与物业公司签订前期物业服务合同，也无权再由开发商与物业公司双方决定新的物业费标准。在业主已入住的情况下，物业公司与开发商签订新的前期物业服务合同进而约定新的物业服务费标准是无效的。物业管理条例第21条规定：业主都已入住多年了，开发商已无任何法律依据再决定物业服务企业的选聘及物业费的调整与否。因此物业公司通过此方式调价是行不通的。6、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规，部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。第四，物业收费依据，十几年来，该物业公司对业主乱收费，乱加价。在此次纠纷中我收到了第一份律师函，我认为此函内容律师还是按照市政府文件合情合理合法的，比较符合事实。我按他们的要求拿着此函当时就到物业去交费，物业工作人员拒收，我请工作人员签字，他写了几个字就不写了。他给领导打电话，领导说不收。不是我不交费而是他们不收。过了几天物业又在门上贴了第二份函，就是他们起诉的这份。我问物业你们是用何种手段何种方法让律师改写了律师函的内容，擅自提高了收费价格。物业把法律玩于股掌中，想怎么写就怎么写，想怎么改就怎么改，不顾事实，不执行市政府文件，不尊重法律。我对物业的第二份律师函的内容的真实性提出严重的质疑。2003年前我一直按照合同交费，自天弘信物业公司接手后，2004年我再交费他们就不收了，一直到2013年7月11日才知道我欠他们所说的那么多物业费，其间也没见到过他们催缴。十几年来本人的房产证一直没给办理，2013年7月11日物业给业主发了致业主的一封信要给业主办理房产证，前提是交清物业费和一万元代理费。这是一次恶性乱收费事件。本人在毫无办法的情况下，将开发商告上了法庭。西城区法院做出了（2015）西民初字第12820号，二中院做出了终审判决（2016）京02民终1007号。后经执行庭帮我强制执行最终办理了房产证。十几年来物业严重侵害了业主利益，公共物产用于出租转包，包含垃圾楼，地下室，停车位，电梯间广告等，所收费用全部归物业所有。第五，物业的不作为，物业管理服务质量，三个字脏，乱，差。楼外垃圾肆虐，楼内破烂不堪，安全隐患特别多，消防设施如同虚设，电闸箱破烂不堪不安全因素极大。夏天外边下雨，楼道内趟河，楼道窗户破破烂烂，不是没玻璃就是关不上，多次向物业反映，互相推诿置之不理。小区内小商小贩收废品的自由出入，门岗如同虚设。白天高层楼道里丢车管理混乱。楼内半个月不见有人打扫一次，楼外公共场所物业根本就不打扫，都是业主自己扫。小区道路2010年政府改造一次，2018年又进行了改造。点亮西城，改善居民居住环境，政府出钱出力道路修好了，但是环境一样脏乱差，这就是物业的管理，物业的不作为。我的诉求是按有关规定交纳我所承担的费用。物业利用自己的优势把自己的意愿强加给被告，严重损害了被告的利益。物业按商品房所收物业费用不合理，我也不认可。物业所提到的滞纳金更是无稽之谈，这一切都是物业造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年10月9日，北京广外南街住宅小区筹建处（卖方、甲方）与王海水（买方、乙方）签订《拆迁安置居民回迁购房合同书》，其中约定：一、乙方原住址××号，在拆迁范围内有公房1间；......二、按拆迁安置规定安置房屋地址在广外南街小区2栋1004号二居室楼房一套，建筑面积62.7平方米；......六、乙方买房后自行负责房屋的产权登记，手续费自理。并按规定交纳房屋公共设施维修和管理费用。供暖费由乙方单位交纳。2003年11月1日，北京恒兴泰物业管理有限公司与天弘信物业公司共同出具《证明》，其中载明：“我公司自2000年12月1日开始为广南小区（北京市宣武区广外南街53、55、57、59号楼）全体业主提供物业管理服务和供暖服务。2003年8月1日我公司与天弘信物业公司签订物业管理合同。将原由我公司进行物业管理的广南小区（北京市宣武区广外南街53、55、57、59号楼）转由天弘信物业公司进行物业管理；合同签订之日起由天弘信物业公司进行物业管理；合同签订之日起由天弘信物业公司对该小区全体业主提供物业管理和供暖服务；同时我公司在2003年8月1日之前因对该小区业主提供物业管理和供暖服务而产生的债权（含：物业管理费、供暖费等）由天弘信物业公司享有”。2003年12月1日，筑博公司（委托方，甲方）与天弘信物业公司（受委托方，乙方）签订《物业管理委托合同》，约定筑博公司将北京市西城区广外南街53-59号楼（广南小区），4栋楼、建筑面积44000平方米的房屋委托天弘信物业公司实行统一物业管理。第四章第十三条约定，物业服务费用实行政府指导价，于每年6月31日前按年度向业主收取如下费用：（1）物业管理费：每建筑面积1.55元/平方米。......；（2）生活垃圾清运费：30元/户/年；（3）保洁保安费：96元/户/年。......。第二十二条约定，业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。2015年，王海水以筑博公司未协助其办理房屋产权登记为由将筑博公司诉至本院，本院作出（2015）西民初字第12820号判决书，判决筑博公司协助王海水办理涉案房屋的所有权转移登记手续。筑博公司不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终1007号判决书，维持原判。涉案房屋于2016年7月5日转移登记至王海水名下，房屋性质为房改房（成本价），房屋面积75.82平方米。现天弘信物业公司要求王海水支付2001年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，包括物业管理费25384.5元（按照每年1410.25元计算）、生活垃圾清运费450元（2004年1月1日至2018年12月31日，每年每户30元）、保洁保安费1440元（2004年1月1日至2018年12月31日，每年每户96元）。王海水不同意支付，其表示因为其房屋是通过房改售房取得，房屋具有特殊性质，不应该按照天弘信物业公司主张的数额支付。王海水出示《单位出售自管公有住宅楼房核准单》及个人申请购房名单，用于证明其房屋性质为房改房，应按照北京市有关规定交纳物业管理费。天弘信物业公司对此表示房屋是房改房，但是不是经济适用房和危改房。天弘信物业公司出示《北京市不动产登记申请审批表》，用于证明涉案房屋并非为经济适用房或危改房性质，业主需要自行缴纳相关费用。王海水对此表示涉案房屋是回迁房，因此是回迁房改房，在购买时折算工龄，当年并无回迁一说。诉讼中，本院同西城区人民政府住房保障和改革办公室联系，向其核实《单位出售自管公有住宅楼房核准单》是否能认定涉案房屋性质为单位出售的自管公房，其工作人员答复称该文件仅作为办理房改售房产权登记及制证的必要文件，并不能认定房屋性质，房屋性质的认定要以房屋管理部门的登记材料为准。天弘信物业公司出示2004年至2006年、2008年至2014年及2016年物业费缴费通知的照片，用于证明其将物业费催缴通知贴在小区公告栏中，一直在对未交物业费的业主进行催缴。王海水对此表示并未见过。天弘信物业公司出示2018年9月7日律师函，用于证明在2018年9月7日通过律师函向王海水催缴2001年至2018年物业费及滞纳金共计51296.45元。王海水认可其真实性，但其表示这是其收到的第二份律师函，天弘信物业公司另外于2018年8月15日向其发送过第一份律师函，上面载明所欠2001年至2018年物业费及违约金共计1540.86元。天弘信物业公司对此表示其系计算错误，应以第二份律师函计算的金额为准。庭审中，王海水出示涉案小区照片及视频，用于证明天弘信物业公司提供的物业服务不到位，管理不善等。对此天弘信物业公司表示其提供的服务仅是对设备进行养护和维修，不要求进行更换，并且确实存在设备老旧等情况，但是现在已经无法更换，只能申请维修资金进行大修。另查，2000年至2003年期间，王海水每年交纳物业费108元。本院认为，第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。筑博公司作为建设单位与天弘信物业公司订立《物业管理委托合同》，已经委托天弘信物业公司对小区提供物业服务，现王海水以其与天弘信物业公司之间并未订立物业合同的抗辩意见，本院不予采纳。第二，关于物业费的收费标准问题。经本院与出具《单位出售自管公有住宅楼房核准单》的西城区人民政府住房保障和改革办公室联系，其表示该文件并不能认定房屋性质，具体以房屋管理部门登记为准。根据房屋管理部门的登记，王海水的房屋是通过拆迁安置的方式取得，并不为经济适用住房、危改回迁住房，故并不适用北京市对于经济适用住房、危改回迁住房等特殊性质房屋的物业费收费标准，王海水要求按照特殊性质房屋的物业费收费标准缴纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。第三，王海水主张天弘信物业公司服务不到的抗辩理由，由于物业服务是一项相对长期和持续的过程，物业服务企业亦需要在一定时间内对于服务过程中发现或者业主反映的问题进行整改和完善，因此评价物业服务是否达标，不宜单纯根据某一短期内服务情况或者局部问题进行认定，故本院对此项抗辩理由不予采纳。综上，天弘信物业公司要求王海水交纳物业服务费（其中包括物业管理费、生活垃圾清运费及保洁保安费），于法有据，本院予以支持。第四，关于违约金问题。鉴于本案中双方就物业费标准存在分歧，王海水并非恶意拖欠全部物业服务费用，故对于天弘信物业公司要求王海水支付本案所涉违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷处理完毕后，王海水若仍以收费标准为由欠交物业费，应承担相应违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告王海水向原告北京天弘信物业管理有限公司支付2001年1月1日至2018年12月31日物业服务费共计27274.5元。二、驳回原告北京天弘信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1073.21元，由原告北京天弘信物业管理有限公司负担574.76元（已交纳），由被告王海水负担498.45元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员  韩 涛二〇二〇年十月二十九日法官助理  任 卓书 记 员  张晓奕