四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9547号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都兰途健身服务有限公司，住所地：成都市金牛区西体路******。 法定代表人：且沙子拉，执行董事。 委托诉讼代理人：李慧，四川瀛领禾石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾文忠，四川瀛领禾石律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都七一置业有限公司，，住所地：成都市新都区泰兴镇美林路** 法定代表人：赵小红，董事长。 委托诉讼代理人：黎昕，四川西川律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：奇迹天地成都健身服务有限公司，住，住所地：成都市武侯区长华路**金色海蓉******/div> 法定代表人：张辉，执行董事。 上诉人成都兰途健身服务有限公司（以下简称兰途公司）与上诉人成都七一置业有限公司（以下简称七一公司）、被上诉人奇迹天地成都健身服务有限公司（以下简称奇迹天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初4783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 兰途公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判：1.确认七一公司与奇迹天地公司于2019年4月20签署的《成都七一国际广场商铺租赁合同》（合同编号ＣＤＯＹＳＧ-2019-ＺＬ0245-Ｃ）无效；2.改判七一公司继续履行2017年4月5日签署的《七一国际广场·兰途健身ＢＬＵＥＦＵＴＵＲＥＦＩＴＮＥＳＳ六楼健身中心租赁协议》及2017年12月18日签署的《补充协议》，将位于成都市新都区交付兰途公司使用；3.改判七一公司向兰途公司支付违约金422400元（按当期日场地使用费的2倍为标准，从2019年3月29日起暂计算至起诉之日，实际支付至合同继续履行之日止）。二、本案一、二审的诉讼费由七一公司、奇迹天地公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审对七一公司与奇迹天地公司恶意串通的事实应当认定而未认定。兰途公司在一审中已充分举证七一公司、奇迹天地公司签订租赁合同存在恶意串通，一审法院没有综合全案证据及庭审情况进行全面审查，仅选择性抽取赵小红视频光碟中的部分内容来片面审查，作出不能证明恶意串通的错误认定。（二）对七一公司、奇迹天地公司签约导致兰途公司损失的相关事宜应当审查而未审查。兰途公司依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定诉请确认七一公司与奇迹天地公司签署的租赁合同无效，而该条适用的要件之一是“损害国家、集体或者第三人利益”，故因二公司签约行为导致的兰途公司损失必然在本案审查范围之内，兰途公司据此提交了相关损失证据，但一审法院却以兰途公司损失与本案无关联为由不予采信、不作审查。（三）关于七一公司与奇迹天地公司租赁合同履行情况的认定缺乏事实依据。七一公司、奇迹天地公司虽为证明案涉商铺已经交付装修并已开业而提交了装修合同等相关证据，但该等证据真实性不能核实，且不能形成完整的证据链，不能达到证明目的。二、一审法院认定七一公司与奇迹天地公司签订的租赁合同有效的理由严重错误，本案应当依法认定该租赁合同无效。（一）一审以七一公司与奇迹天地公司签约租金明显高于七一公司与兰途公司的租金为由，认定七一公司与奇迹天地公司签约不是为了牟取非法利益，严重错误。1、七一公司与奇迹天地公司以明显高于兰途公司租金签约，充分表明奇迹天地公司是恶意抢租，七一公司为追逐暴利，二公司签约目的具有不正当性。2、二者签约具有损害兰途公司利益的共同目的。二公司在签约过程中实施了虚构事实、恶意诋毁兰途公司商业贿赂、恶意撤销兰途公司合同等系列严重违背诚实信用和善良风俗的不法行为，该等行为指向的受害者均是兰途公司，二公司明显是通过积极损害兰途公司利益来牟取私利。（二）一审法院以七一公司与奇迹天地公司租赁合同实际履行、不存在弄虚作假为由，认定二者签订租赁合同不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的情形，严重错误。1、一审法院以二公司租赁合同实际履行、并非弄虚作假为由否定二者存在恶意串通，明显是将恶意串通与通谋的虚假表示混为一谈，违反法律规定。2、七一公司、奇迹天地公司签订租赁合同具有积极追求损害兰途公司利益的重大恶意。3、七一公司、奇迹天地公司的恶意串通行为严重损害兰途公司利益。（三）七一公司与奇迹天地公司签订的租赁合同应当认定无效。1、依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条之规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，应当认定二公司租赁合同无效。2、依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十条，应当认定二公司租赁合同无效。三、在七一公司与兰途公司签订的租赁合同合法有效，而七一公司与奇迹天地公司签订的租赁合同无效的情形下，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款以及《合同法》第一百一十条第一项法律规定，七一公司、兰途公司租赁合同依法应继续履行。 七一公司答辩称，一、一审认定七一公司与奇迹天地公司签订租赁合同不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的情形，合法有效系正确。首先，七一公司与奇迹天地公司签署租赁合同在七一公司终止与兰途公司合作后，七一公司虽因奇迹天地公司披露兰途公司商业贿赂行为而终止与兰途公司合作，但奇迹天地公司与七一公司是否能达成承租物业租赁合同仍有变数。根据兰途公司提交的录音证据，兰途公司确存在继续合作重新签约的行为。兰途公司在一审中举示的证据多为间接证据，不能证明奇迹天地公司与七一公司存在恶意串通。其次，七一公司主观上不存在恶意。兰途公司以显失公平低价签约损害了七一公司合法利益，因此七一公司以100元每平方米出租物业不是恶意行为，是依法维护自身合法权益的行为。同时，七一公司在知晓兰途公司在缔约中实施欺诈行为后，案涉租赁协议对七一公司就没有了拘束力，七一公司对租赁合同约定物业出租是合法行为。最后，兰途公司无利益受损事实。案涉合同签订时，合同约定租赁期尚未开始，加之七一公司并未向兰途公司交付场地，兰途公司基于租赁关系尚无利益损失。兰途公司主张前期投入损失等缺乏事实依据，不应得到支持。二、因兰途公司在缔约中实施欺诈而显失公平，与兰途公司签订的租赁合同及补充协议均应撤销。另外，因七一公司已将案涉商铺交付奇迹天地公司使用，兰途公司诉求事实已不能履行，应当驳回。三、兰途公司主张违约金是基于租赁协议继续履行的基础上，而该协议事实上已经不能履行，故其要求支付违约金的诉求无主张的基础，计算的期间也无法认定。另外，根据双方协议约定，七一公司也无需承担违约责任。 奇迹天地公司答辩称，第一，关于商业贿赂行为的问题，张辉与乾某没有其他特殊关系，兰途公司无法证明支付给张辉的20万是基于何种理由，同时，基于与郑天强以及乾某汇款时的通话记录、邮件沟通记录可以证明七一公司、兰途公司在当时情形下的竞争。第二，是七一公司通知张辉前来谈判，七一公司称其与兰途公司解除了合同，故七一公司与奇迹天地公司间不存在恶意串通的情形。 七一公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项，依法改判撤销兰途公司与七一公司签订的《七一国际广场·兰途健身ＢＬＵＥＦＵＴＵＲＥＦＩＴＮＥＳＳ六楼健身中心租赁协议》及《补充协议》；二、一审、二审诉讼费用由兰途公司承担。事实与理由：一、一审对七一公司证据不予采信的理由是错误的。（一）根据七一公司一审提交证据，乾某作为兰途公司法定代表人向张辉之妻何明叶转款20万元与七一公司拟证明兰途公司以不正当手段排除竞争对手的事实高度关联。（二）奇迹天地公司出具的《情况说明》是真实的。一审法院认为奇迹天地公司与兰途公司具有竞争关系，且本案的结果与奇迹天地公司有法律上的利害关系，以奇迹天地公司出具的《情况说明》真实性存疑不予采信错误。本案法庭调查查明的其他事实和转款凭证、夫妻关系证明、《情况说明》己经形成一个完整的证据锁链，证明兰途公司以不正当手段排除竞争对手以获取低价签约的事实，七一公司举证证据的合法性、真实性、关联性是毋庸置疑的。二、根据采信证据的高度盖然性标准和认定事实的自由心证原则，兰途公司实施商业贿赂的事实清楚。在一审庭审中，乾某以兰途公司证人身份出庭作证虽辩称支付张辉20万元是让张辉介绍成都、绵阳之外项目的好处费，但该说法不仅为张辉当庭否认，而且明显不符日常规则，不足以信。因此，兰途公司以乾某实施不正当手段排除竞争对手的事实是清楚的，而并非一审判决认定的无法确认。三、七一公司撤销与兰途公司的《租赁协议》的反诉请求，依法应当予以支持。1、兰途公司以欺诈手段，使七一公司在违背真实意思情况下订立的合同是可撤销的合同。2、七一公司与兰途公司的《租赁协议》显失公平，属于可撤销的合同。3、按照民事法律的公平和诚信原则，对于兰途公司以不正当手段排除竞争对手的行为也应当给予否定性评价。 兰途公司答辩称，一、一审不予采信奇迹天地公司出具的《情况说明》正确。其一，兰途公司提供的在案证据足以证明兰途公司与七一公司签订租赁合同是基于双方真实意思表示，与奇迹天地公司无关，不存在欺诈。其二，一审认定《情况说明》证据三性是所指的“竞争关系”本意是指奇迹天地公司就争议的诉讼标的与兰途公司在本案中有竞争关系，与本案处理结果有利害关系，而非认定兰途公司与七一公司洽谈签约时有竞争关系。其三，七一公司主张在兰途公司洽谈签约过程中奇迹天地公司与兰途公司有竞争关系，却不能举证证明奇迹天地公司有参与竞争。在无其他有效证据印证的情况下，奇迹天地公司作为利害关系人出具的证据真实性不能认定，不具有证明力。二、一审认定转款凭证与本案无关正确。根据乾某与七一公司项目负责人郑天强的微信聊天记录等证据，兰途公司与七一公司早在转款前就已经充分达成合意、确定签约，这足以表明转款与本案无关联性。另，乾某一审中已明确表述其与张辉本就认识，有案涉项目以外的业务合作关系，二人因私人原因发生转款与本案无关。三、结合本案举证情况，七一公司主张的商业贿赂不能达到高度盖然性及自由心证的程度。四、张辉一审并未出庭，未当面与乾某对峙，七一公司上诉中编造张辉出庭陈述的谎言，足见七一公司在本案中陈述不具可信度。五、七一公司无论是向兰途公司提出毁约过程中，还是本案诉讼中，都与奇迹天地公司配合，力主撤销合同，更足以证明其与奇迹天地公司以恶意串通方式签订租赁合同，并损害兰途公司合法权益的事实。六、针对七一公司所说的兰途公司低价的问题，2017年兰途公司与七一公司签约时的签约价格并非低价，而是高于当时的价格，当时新都区同类型同用途的商铺市场价格每平方米50元，而七一公司与兰途公司约定的是72元，高于当时的市场价格，而还约定了每两年增加5%，这也充分保障了七一公司在今后的市场利益，因此是合理的并偏高的价格，并非所谓的低价。根据乾某与郑天强的微信聊天记录，足以显示无论是郑天强还是七一公司的法定代表人赵小红，他们在确定与兰途公司签约的时候，对72元的租金价格是非常满意的，而且对每年增加5%也是非常满意的，并没有所谓的低价，也不具备七一公司基于无奈受欺诈而抵押签约的情形。综上，兰途公司与七一公司的租赁合同不存在欺诈情形，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款可撤销合同范围。 奇迹天地公司发表意见称，2016年底到2017年初，张辉与乾某、郑天强的微信记录确实没有了，现在只有手机通话记录，可以通过乾某的转账记录、郑天强的沟通记录、乾某的通信记录，在同一时期、同一阶段双方的联系沟通频率等证明奇迹天地公司当时确与七一公司就租金的价格进行洽谈，也确实存在乾某向张辉进行商业贿赂，并且张辉收受20万商业贿赂的行为。兰途公司陈述的当时没有沟通不属实。另外，双方的出庭与否不能代表任何问题。关于恶意串通，七一公司主张与兰途公司解除了合同，才让张辉进行谈判，不存在恶意串通的情形。 兰途公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认七一公司2019年3月19日发出的《终止〈七一国际广场兰途健身ＢＬＵＥＦＵＴＵＲＥＦＩＴＮＥＳＳ六楼健身中心租赁协议〉的函》无效；2.确认兰途公司、七一公司于2017年4月5日签订的租赁协议及2017年12月18日签订的补充协议有效，并判令七一公司继续履行租赁协议及补充协议，立即将成都市新都区及号的房屋交付兰途公司使用；3.七一公司立即向兰途公司支付违约金422400元（按当期日场地使用费的2倍为标准，从2019年3月29日起暂计算至起诉之日，实际支付至合同继续履行之日止）。一审案件审理过程中，兰途公司增加了一项诉讼请求：确认七一公司与奇迹天地公司于2019年4月20日签署的《成都七一国际广场商铺租赁合同》（合同编号ＣＤ0ＹＳＧ-2019-ＺＬ0245-Ｃ）无效。后，兰途公司当庭撤销了第一项诉讼请求，即确认七一公司2019年3月19日发出的《终止〈七一国际广场兰途健身ＢＬＵＥＦＵＴＵＲＥＦＩＴＮＥＳＳ六楼健身中心租赁协议〉的函》无效。 七一公司向一审法院提出反诉请求：请求依法撤销七一公司、兰途公司2017年3月31日的租赁协议及2017年12月18日的补充协议。 一审法院经审理查明：2017年4月5日，兰途公司与七一公司签订《七一国际广场·兰途健身ＢＬＵＥＦＵＴＵＲＥＦＩＴＮＥＳＳ六楼健身中心租赁协议》，约定七一公司将位于成都市新都区（面积约为2200平方米）的物业出租给兰途公司，租期从约定交付日期起算共计15年6个月（其中计租期15年，免租期6个月），其中免租期自2018年6月1日至2018年11月30日，计租期自2018年12月1日至2033年11月30日。兰途公司承诺自计租期开始日即开业经营。七一国际广场商业部分开业率未达60%的，前述免租期和计租期开始及截止时间顺延，并自商业部分整体开业率达60%当日起算。计租期首两年每月场地使用费158400元，每平方米每月72元，此后场地使用费每2年递增5%，场地使用费15年合计33627275.82元。签署本协议时，兰途公司须向七一公司支付30万元作为保证金。合同第八部分特殊条款（5）违约ｅ项约定：“甲方在租赁期限内无故妨碍乙方行使租赁权或未履行约定义务的，此行为包括但不限于停水、停电、停气、封门、妨碍经营、迟延或拒绝交付承租物、拒绝提供停车服务、不履行配合协助义务、将游泳池或商业出租给其它第三方，单方解除或终止合同等，违约或违约事实每持续一天，甲方应按当期日场地使用费的2倍向乙方支付违约金并赔偿给乙方造成的一切损失。如违约或违约事实持续时间超过十天或其他情形导致乙方承租目的不能实现，乙方有权解除合同，甲方除按前述约定支付违约金外，还应按未履行租期的场地使用费总额的30%向乙方支付额外违约金，同时赔偿给乙方造成的一切损失。”七一公司应于2018年5月31日（“交付日”）将所租游泳池及商业区域以“毛坯”形态交付给兰途公司，并允许兰途公司按本协议约定装修。兰途公司应于2018年6月7日前（交付后7个自然日内）支付3个月（2018年1月1日至2018年3月31日）的场地使用费。2017年12月18日，兰途公司与七一公司在上述协议的基础上扩大经营面积，签订了《补充协议》，约定七一公司将位于成都市新都区（面积约为311.4平方米）的商铺出租给兰途公司。兰途公司应于2018年5月31日前向七一公司支付贰个月场地使用费44841.60元作为新增商铺保证金。租期与前述协议一致。在上述协议签订前，兰途公司于2017年3月30日向七一公司支付了保证金30万元和第一季度租赁场地使用费475200元。 2019年3月19日，七一公司向兰途公司发出了《关于终止〈七一国际广场兰途健身BLUEFUTUREFITNESS六楼健身中心租赁协议〉的函》，该函主要内容为七一公司了解到与兰途公司签订租赁协议的过程中，兰途公司相关人员实施了商业贿赂行为，导致双方之间的租赁协议的签订失去了公平、公正的基础，违背了七一公司真实意思表示，严重损害了七一公司合法权益，函告兰途公司即日起双方中止租赁协议的履行。次日，兰途公司向七一公司回复了《不同意解除协议的回函》，回函主要内容为兰途公司与七一公司签订的租赁协议合法有效，对双方均具有法律约束力，兰途公司在协议签订过程中并未实施任何商业贿赂的行为，七一公司所称完全不属实，兰途公司不同意七一公司单方解除租赁协议及补充协议，兰途公司将于2019年5月1日进场，要求七一公司配合完成交付事宜。以及免租期及装修期从2019年5月1日起计算六个月，至2019年10月30日，房屋租赁期限为自2019年5月1日起至2034年10月30日，合计15年6个月。2019年3月29日，七一公司又向兰途公司发出一份《函告》，具体内容是七一公司与兰途公司在2017年3月31日签订租赁协议，七一公司了解到与兰途公司签订协议过程中，兰途公司相关人员实施了商业贿赂行为，致协议的签订失去了公平、公正的基础，违背了七一公司真实意思表示，损害了七一公司合法权益，七一公司向兰途公司函告，将根据《中华人民共和国合同法》第五十四条等相关规定依法撤销与兰途公司所签订的租赁合同，并不再继续履行合同，同时根据法律规定，被撤销的合同自始没有法律约束力。兰途公司收到上述《函告》后，于2019年4月1日向七一公司发出了《关于撤销租赁协议的回函》，该回函主要内容是，经兰途公司核实，租赁协议签订过程中并没有任何员工实施任何商业贿赂的行为，租赁协议订立时并未显失公平，七一公司无权要求撤销该租赁协议，兰途公司要求继续履行并将于2019年5月1日进场，请七一公司配合完成交付事宜。 2019年4月4日，七一公司将兰途公司于2019年3月29日支付的新增商铺保证金44841.60元和新增商铺第一季度租金67262.40元退还给了兰途公司。2019年4月8日，兰途公司又将七一公司退还的保证金及租金共计112104元支付给了七一公司。2019年4月10日，七一公司将上述保证金及租金112104元又退还给了兰途公司。之后于2019年4月28日，七一公司将兰途公司于2017年3月30日支付的保证金30万元和租金475200元，共775200元退还给了兰途公司。 一审另查明，2019年4月20日，七一公司与奇迹天地公司签订了《成都七一国际广场商铺租赁合同》，约定的租赁房屋坐落于成都市新都区金光路2号“成都七一国际广场”5021、6003号（该出租商铺与七一公司于2017年4月5日与兰途公司签订的《七一国际广场·兰途健身BLUEFUTUREFITNESS六楼健身中心租赁协议》和于2017年12月18日与兰途公司签订的《补充协议》所约定的出租商铺为同一商铺），使用面积2715.70m2，租赁期限15年，合同开始日期2019年9月25日，合同终止日期2034年9月24日，商场开业日2019年8月25日，租赁房屋开业日装修期满的次日，交付日2019年5月25日，装修期4个月，租赁保证金30万元，2019年9月25日至2021年9月24日，租金每平方米每月85元，物业管理费每平方米每月15元，从2021年9月25日开始租金每2年递增5%。为进一步明确权利义务，2019年5月10日，七一公司与奇迹天地公司又签订了一份《成都国际广场商铺租赁合同补充协议》。上述合同、补充协议签订后，奇迹天地公司向七一公司支付了30万元保证金、公共事业保证金2万元、租金及物业管理费732390元、装修保证金3万元、装修管理费及垃圾清运费39060.80元。2019年5月25日，七一公司将案涉商铺交付奇迹天地公司，同日，奇迹天地公司申请对该商铺进行装修，之后奇迹天地公司委托的装修公司对商铺进行了装修。2019年9月28日，七一国际广场商业整体开业，奇迹天地公司所承租的案涉商铺也同时开始营业。 一审法院认为，本案中，当事人争议的焦点为：一、兰途公司与七一公司于2017年4月5日签订的租赁协议及2017年12月18日签订的补充协议的效力问题；二、七一公司与奇迹天地公司于2019年4月20日签订的租赁合同的效力问题。 关于焦点一，七一公司认为兰途公司在与其缔约过程中，存在非法排除竞争对手低价签约的欺诈行为，致使双方之间签订的租赁协议显失公平，请求撤销与兰途公司之间签订的租赁协议。一审法院认为，七一公司请求撤销与兰途公司之间签订的租赁协议所依据的法律规定是《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。”和第二款之规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”。依据的事实是，在缔约过程中，兰途公司相关人员实施了商业贿赂行为。对于七一公司依据的该事实，一审法院在审理中已查明，其所举证据不足以证明该事实主张，不能证明其与兰途公司之间签订的租赁协议，非其真实意思表示，故七一公司与兰途公司之间签订的租赁协议不存在上述法律规定的可撤销合同的情形，双方之间签订的租赁协议是当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 关于焦点二，兰途公司主张七一公司与奇迹天地公司于2019年4月20日签订的租赁合同无效。其依据的法律规定是《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”。“恶意串通”是指当事人在明知或应当知道某种行为将会损害国家、集体或第三人利益的情况下，而故意共同实施该行为。以及恶意串通的合同具有两个特征：一是当事人双方是出于故意，二是恶意串通订立合同是为了牟取非法利益。本案中，根据七一公司与奇迹天地公司之间签订的租赁合同对租金的约定，所约定的租金明显高于七一公司与兰途公司之间签订的租赁协议对租金的约定，说明奇迹天地公司与七一公司签订租赁合同，不是为了牟取非法利益，而是达到其合法承租案涉房屋并进行经营的商业目的；之后双方对该合同也进行了实际履行，能反映出七一公司与奇迹天地公司之间达成租赁案涉房屋的合意，意思表示真实，并非弄虚作假。故七一公司与奇迹天地公司之间签订租赁合同不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，双方之间签订的租赁合同合法有效。 上述一审法院认定七一公司与兰途公司之间于2017年4月5日签订的租赁协议和七一公司与奇迹天地公司之间于2019年4月20日签订的租赁合同均为有效。现兰途公司要求继续履行七一公司之间签订的租赁协议，并交付案涉租赁房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款之规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占用租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”，本案中，兰途公司与七一公司签订的租赁协议虽是成立在先，但根据查明的事实，七一公司已将案涉租赁房屋交付奇迹天地公司，奇迹天地公司对租赁房屋已进行装修并投入了使用。故奇迹天地公司已合法占用了租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”，兰途公司现要求继续履行租赁协议，交付租赁房屋事实上已不能履行。因本案中，兰途公司所主张的民事行为的效力与一审法院根据案件事实所作出的认定不一致，即兰途公司认为七一公司与奇迹天地公司之间签订的租赁合同无效，而一审法院认定该租赁合同合法有效，故一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，向兰途公司就是否变更诉讼请求进行释明，经一审法院释明后，兰途公司不同意变更诉讼请求。关于违约金，兰途公司主张是从2019年3月29日起实际支付至合同继续履行之日止，该主张是基于合同继续履行的基础上，而上述一审法院已认定兰途公司与七一公司之间的租赁协议事实上已不能履行，故兰途公司要求七一公司支付上述违约金的诉讼请求，无主张的基础，计算的期间也无法认定。 综上所述，兰途公司要求确认其与七一公司于2017年4月5日签订的租赁协议和2017年12月18日签订的补充协议有效的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持；兰途公司要求继续履行上述协议，并要求七一公司交付案涉租赁房屋的诉讼请求，事实上不能履行，一审法院不予支持；兰途公司要求确认七一公司与奇迹天地公司于2019年4月20日签订的租赁合同无效的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持；兰途公司要求七一公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持；七一公司反诉要求撤销其与兰途公司于2017年4月5日签订的租赁协议和2017年12月18日签订的补充协议的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十四条第一款第二项、第五十四条第二款、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、兰途公司与七一公司于2017年4月5日签订的《七一国际广场·兰途健身BLUEFUTUREFITNESS六楼健身中心租赁协议》及2017年12月18日签订的《补充协议》有效；二、驳回兰途公司的其他诉讼请求；三、驳回七一公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费8236元，由兰途公司负担7836元，七一公司负担200元，奇迹天地公司负担200元；反诉案件受理费200元，由七一公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 七一公司提交以下证据：（2019）川成蜀证内经字第205645号《公证书》、（2019）川成蜀证内经字第205646号《公证书》。拟证明：1、兰途公司证人乾某、梁某关于奇迹天地公司在2016年底、2017年初没有参与七一国际广场的招商谈判是伪证；2、张辉代表奇迹天地公司与七一公司对承租七一国际广场物业进行谈判磋商是奇迹天地公司认可的公司行为；3、2017年3月，张辉不仅代表奇迹天地公司参与了与七一公司的项目磋商谈判，并且奇迹天地公司还根据七一公司的要求积极提供资料。兰途公司在奇迹天地公司退出谈判后以奇迹天地公司初步报价与七一公司签约。 兰途公司提交以下证据：一、曾向宇、乾某微信聊天记录图片、账单详情、微信支付交易明细证明。拟证明：乾某与张辉之间有案涉项目以外的合作关系，结合乾某庭审陈述及乾某与郑天强的微信聊天记录印证乾某向张辉支付的20万元是基于双方长久合作关系而私人间的转款，与本案没有关联性。二、兰途七一店会员要求退费的微信聊天记录图片、七一投诉登记表。拟证明：因七一公司、奇迹天地公司恶意串通的行为，直接导致了兰途公司无法向会员履行七一门店服务的义务，面临会员退费的要求及商业声誉受损的巨大损失。三、公告书、照片。拟证明：因七一公司、奇迹天地公司恶意串通造成七一门店无法营业，兰途公司为挽回商业信誉损失而出告知书。 奇迹天地公司提交以下证据：一、现场照片。拟证明：第一套（拍摄时间为2019年8月28日下午15点）证明奇迹天地公司于2019年5月25日进场，2019年8月已完成所有工期并按照租赁合同及七一商场的开业节点进场及开业的工作；第二套（拍摄时间为2020年7月2日）证明奇迹天地公司于2019年9月28日商场统一开业经营至今。二、成都龙湖辰顺置业有限公司《龙湖·租赁合同》、授权委托书。拟证明：奇迹天地公司作为四川规模最大的健身品牌，在成都行业市场租金承受水平及品牌竞争力高于小众品牌的经营成本、投入要求，其经营健康稳定且有效的履行了各项目的租赁合同，而非恶意以高价竞争。 本院对七一公司提交的证据认定如下：对（2019）川成蜀证内经字第205645号《公证书》、（2019）川成蜀证内经字第205646号《公证书》的真实性、合法性予以认可。然该两份《公证书》内容为张辉2016年12月22向奇迹天地公司姚林发送邮件，汇报七一国际广场情况，姚林回复要求“积极推进”，以及张辉于2017年向七一公司郑天强、周丽君等人发送租赁合同等资料，因并无七一公司回复，无法体现双方存在实际磋商行为，亦无法体现奇迹天地公司在此期间作为竞争者，与兰途公司对承租案涉物业租赁进行竞争，故该组证据因缺乏证明力，本院不予采信。 本院对兰途公司提交的证据认定如下：一、对曾向宇与乾某的微信聊天记录及转账记录，首先，张辉对该聊天记录以及其向曾向宇转账的证据进行质证时称“296元金额较小，为双方前期可能碰面消费的金额私人报销类”，故该证据应系可以证明张辉与曾向宇在案涉合同签订前已经认识，而根据该微信聊天记录内容，曾向宇在2016年7月12日向乾某要张辉的联系方式，张辉在当天向其发送联系电话，经过核实，该联系电话与张辉填写地址确认书所留电话一致，故本院对该证据真实性予以认可，该证据可以达到张辉与乾某在案涉合同签订前应系认识的证明目的。二、对兰途七一店会员要求退费的微信聊天记录图片、七一投诉登记表，因兰途公司并未在本案中主张损失，故上述证据因缺乏关联性，本院不予采信。三、公告书、照片系兰途公司单方制作，不能以此证明七一公司与奇迹天地公司存在恶意串通，因该证据缺乏证明力，本院不予采信。 本院对奇迹天地公司提交证据认定如下：一、对现场照片的真实性予以认可，能够证明奇迹天地公司已经在案涉物业进行营业。二、对成都龙湖辰顺置业有限公司《龙湖·租赁合同》、授权委托书，因两份合同涉及物业位置不同，签订年份不同，存在租金差异应属正常，不能以此认定兰途公司存在恶意排除竞争对手的行为，因上述证据缺乏证明力，本院不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、兰途公司与七一公司签订的《七一国际广场·兰途健身BLUEFUTUREFITNESS六楼健身中心租赁协议》及《补充协议》是否符合可撤销要件；二、七一公司与奇迹天地公司签订的《成都七一国际广场商铺租赁合同》《成都国际广场商铺租赁合同补充协议》的效力认定。对此，本院论述如下： 关于《七一国际广场·兰途健身ＢＬＵＥＦＵＴＵＲＥＦＩＴＮＥＳＳ六楼健身中心租赁协议》及《补充协议》是否符合可撤销要件的问题。七一公司以兰途公司法定代表人乾某向奇迹天地公司张辉实施商业贿赂行为，构成欺诈；同时兰途公司排除竞争对手后，以不合理低价与七一公司签订租赁协议，显失公平违反《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款为由，主张案涉租赁协议及补充协议应属可撤销合同。本院对此分述如下： 对七一公司能否以兰途公司存在欺诈为由主张案涉租赁协议及补充协议属于可撤销合同。本院认为，虽兰途公司法定代表人乾某向奇迹天地公司张辉支付20万元款项，但七一公司仍应举证证明该笔款项性质。其提交奇迹天地公司单方制作并出具的《情况说明》，用以佐证该笔款项为兰途公司支付给奇迹天地公司的商业贿赂，因兰途公司与奇迹天地公司同属案涉物业意向承租人，奇迹天地公司与本案处理结果存在利害关系，一审因此对该份说明不予采信并无不当。至于七一公司主张张辉当庭否认乾某一审庭审中所作证言，根据一审庭审笔录，并无张辉签字，无法证明张辉一审出庭并发言。同时对七一公司所称“既然乾某说的第三人都不做成都、绵阳之外的市场，那么只负责成都、绵阳项目拓展的张辉从何而来有成都、绵阳之外的市场信息可以推荐给被上诉人？”，根据七一公司陈述，成都、绵阳项目拓展系张辉在奇迹天地公司的工作职权范围，其以此主张张辉个人无法就成都、绵阳范围外的项目与他人达成合作缺乏证明力，本院对此不予采信。加之根据兰途公司二审提交的乾某与曾向宇聊天记录，可以证明张辉与乾某在案涉合同签订前应系认识，故因七一公司提交在案证据无法证明乾某支付给张辉的20万元款项的性质，其以此为由主张兰途公司构成欺诈，案涉合同应当被撤销，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 对七一公司能否以兰途公司排除竞争对手后，以不合理低价与七一公司签订租赁协议，显失公平为由主张案涉租赁协议及补充协议属于可撤销合同。本院认为，首先，七一公司无证据证明兰途公司存在排除竞争对手的行为。其次，其2017年与兰途公司签订租赁协议，2019年与奇迹天地公司签订租赁合同，两份合同的签订相隔近两年，存在价格上的差异亦属正常，同时在磋商中奇迹天地公司愿意以更高标准支付租金并不能否认兰途公司签订的合同中的租金标准存在不合理低价的情形，故七一公司以此为由主张案涉合同可撤销，本院不予支持。 综上所述，兰途公司与七一公司签订的《七一国际广场·兰途健身BLUEFUTUREFITNESS六楼健身中心租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。 关于七一公司与奇迹天地公司签订《成都七一国际广场商铺租赁合同》《成都国际广场商铺租赁合同补充协议》的效力认定的问题。兰途公司主张七一公司与奇迹天地公司存在恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，应属无效。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”，根据该规定，恶意串通的构成要同时满足主观上的恶意串通和客观上损害国家、集体、或第三人利益。本案中，虽奇迹天地公司以高于兰途公司签订租赁协议时的价格承租了案涉物业，然奇迹天地公司自愿以更高价格取得案涉物业承租权并不违反相关法律规定，且其已入驻案涉物业并开始营业。兰途公司提交与七一公司赵小红的录音证据，拟证明七一公司与奇迹天地公司存在恶意串通，但该录音中奇迹天地公司并未参与其中，录音主要内容亦是赵小红与兰途公司就租金的变更进行协商，兰途公司以赵小红的单方陈述认定七一公司与奇迹天地公司存在恶意串通，因缺乏证明力，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。至于兰途公司一审提交的其他证据，包含其公司员工单方出具的说明以及其与七一公司员工协商缔约的过程，均无法证明七一公司与奇迹天地公司存在恶意串通的行为，故兰途公司以此主张七一公司与奇迹天地公司签订的租赁合同及补充协议无效，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，七一公司与奇迹天地公司签订《成都七一国际广场商铺租赁合同》《成都国际广场商铺租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。 因七一公司与兰途公司签订的租赁协议及补充协议，七一公司与奇迹天地公司签订的租赁合同及补充协议均有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款之规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占用租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”，虽兰途公司所签租赁协议时间在先，但在奇迹天地公司已经实际占有案涉物业并开始经营的情况下，一审对其主张继续履行案涉合同不予支持并无不当，本院予以维持。同时，因兰途公司所主张的违约金系建立在其与七一公司签订合同继续履行，七一公司与奇迹天地公司签订合同无效的基础上，现两份合同均为有效合同，七一公司与兰途公司签订的租赁协议和补充协议亦无法继续履行，一审已就此认定向兰途公司进行释明，兰途公司不同意变更诉讼请求。故其诉请七一公司支付违约金的请求因丧失主张基础，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，七一公司、兰途公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8000元，由成都兰途健身服务有限公司负担7800元，由成都七一置业有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十月十五日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡