河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3887号 上诉人（原审被告）：北京豪展置业集团有限公司，住所地北京市朝阳区建国路**院**楼****。统一社会信用代码911101056908333671。 法定代表人：武晓明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张媛媛，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张晴，女，1969年11月10日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：郭建松，北京金沃律师事务所律师。 原审被告：北京同源房地产经纪有限公司，住所，住所地北京市朝阳区百子湾路****楼****社会信用代码91110105569503809L。 法定代表人：王志伟，该公司经理。 上诉人北京豪展置业集团有限公司（以下简称豪展公司）因与被上诉人张晴、原审被告北京同源房地产经纪有限公司（以下简称同源公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2020）冀1023民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪展公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决混淆了上诉人与瀚锴公司之间的委托代理关系和上诉人与被上诉人之间的居间服务合同关系，将上诉人向被上诉人收取的居间服务费混淆为上诉人向瀚锴公司收取的委托代理费，属于事实认定错误。2、被上诉人与瀚锴公司签署的是商品房预约合同，不受预售许可证的约束，合同合法有效。因此上诉人在向被上诉人告知相关预售信息后，与被上诉人签订居间合同不违反房地产销售行业规章规定，不违反民事活动的诚实信用原则，居间服务合同合法有效。3、上诉人完全履行了居间服务合同义务。 张晴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人收取团购服务费没有法律依据，应依法返还。被上诉人与开发商瀚锴公司之间是预约购房合同，收取首付款属于违法行为，签约审核单关于收费内容的约定无效。案涉房屋没有取得商品房预售许可证，不具有商品房销售条件，依照《商品房销售管理办法》第二十二条规定，开发商不得销售，不得收取预订性质的费用。上诉人对开发商的违法销售行为提供中介服务，无权收取团购服务费。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，房地产中介服务机构不得收取佣金以外的其他费用。上诉人与开发商之间是委托关系，即使收取佣金，也只能向开发商收取。 同源公司对豪展公司的上诉无异议。 张晴向一审法院提出诉讼请求：1、被告同源公司、被告豪展公司共同退还原告团购服务费35,000元，并支付资金占用期间的利息（以35,000元为基数，按年利率6%的标准，自2016年10月6日占用之日起计算至实际返还之日止，暂计至起诉日为6,825元）；2、本案诉讼费及其他诉讼开支由被告承担。 一审法院认定事实：2016年瀚锴房地产公司开发永清县泓盛名居小区二期楼盘建设项目，由豪展公司作为销售代理公司对外代理营销。同源公司为豪展置业子公司对该楼盘全权操盘具体推介销售。2016年10月6日经同源公司业务人员推荐介绍原告欲购买永清县，当日原告与同源公司签订《购房优惠确认函》一份，确认函载明：豪展公司依托自身企业品牌、信用及资源为原告争取优惠条件用于购买有意楼盘，原告愿意接受豪展公司提供的购房优惠服务；签订协议时，原告须通过豪展公司指定的第三方平台支付35000元作为团购服务费，团购服务费不构成房价款的一部分。原告在缴纳团购服务费后，凭确认函及缴款收据即可享受泓盛名居楼盘35000元抵50000元的优惠，在支付团购服务费后未成功选到合适的房源，豪展公司在原告提出申请之日起十五个工作日内将已付的全部团购服务费按原支付路径全部无息退还。在成功签订选房确认书后，已支付的团购服务费概不退还。本优惠确认函盖章后有效，权限用于购买一套房产，签订房屋买卖合同并支付定金或首付款时，需向开发商提交确认函及收据。凭本函购买的商品房与开发商正常销售的商品房享有同样的服务和保障，该商品房的其他相关情况以购房时所签订的《商品房买卖合同》中的约定为准。同源经纪公司在优惠确认函甲方处盖章，原告在优惠确认函乙方处签字捺印。同源经纪公司在收取原告缴纳的35,000元团购服务费后向原告出具收据一份。后原告与瀚锴公司签署选房确认单和签约审核单，原告认购泓盛名居项目0003号楼01单元2401号房屋，建筑面积112.52平方米，优惠政策电商35,000元抵50,000元，总价1,315,850元，售总价126,580元，折后单价11,250元/平方米，2016年10月6日支付全部房价款的30.48%，计385,850元，余款880,000元以按揭贷款方式付清。签署选房确认单后，原告按照售房交款通知书交纳购房首付款385,850元。后因泓盛名居小区二期开工建设手续不完备，原告一直未能与瀚锴公司签订商品房买卖合同并办理网签，双方就此引发纷争。另查，2018年10与17日，经北京工商行政管理局朝阳分局核准，北京豪展房地产经纪有限公司名称变更为北京豪展置业集团有限公司。瀚锴公司称泓盛名居小区二期项目名称已变更为瑞祥家园二区，预售许可证中载明的售房单位为廊坊新驰程房地产开发有限公司。 一审法院认为，原告通过被告同源经纪公司业务推介，与瀚锴房地产公司间签订选房确认单等认购文件，原告与瀚锴房地产公司间实为商品房预约合同关系。被告豪展置业公司系瀚锴房地产公司的销售代理公司，对外代理涉案楼盘项目营销，被告同源经纪公司作为被告豪展置业子公司对该楼盘项目全权操盘推介，二被告之间应为转委托合同关系；被告同源经纪公司、豪展置业公司共同与瀚锴房地产公司间构成涉案泓盛名居小区二期建设项目的委托代理销售合同关系。依照法律及《商品房销售管理办法》的规定，被告在代理销售过程中所产生的代理佣金应向委托方瀚锴房地产公司收取，而不能向认购方即原告收取。被告代理销售的泓盛名居二期建设项目因不具备预售条件，在原告与瀚锴房地产公司签订选房确认单后未能按预期签订商品房买卖合同，预约合同因不能实际履行已解除。被告的代理销售服务及收取相关费用的行为，不仅违反房地产销售行业规章规定，亦有违民事活动应遵循的诚实信用原则，如允许从中获取利益，将会在客观上鼓励扰乱房地产销售市场管理秩序行为的发生，损害社会公共利益，应属无效。依照法律规定，无效的民事法律行为自始没有法律约束力，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；故原告主张返还团购服务费35,000元的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因二被告共同故意违规收取交易服务费用，故对应返还给原告的团购服务费二被告应当承担连带清偿责任。二被告的抗辩主张，不能改变该费用为销售佣金之外违规收取相关费用的性质，故被告的抗辩理由一审法院不予采信。原告明知泓盛名居二期建设项目不具备预售条件仍签署优惠确认函，并向被告交付相关费用，其自身亦有过错，故对原告请求给付利息的主张，一审法院不予支持。综上，二被告作为商品房委托代理销售公司应按房地产销售行业规章规定向委托销售方收取销售佣金，二被告向原告收取交易服务性质的服务费用，既无法律依据及合同约定，亦违反房地产销售行业规章规定，应予退还。因原告亦有过错，对原告诉请被告支付利息的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第五十八条规定，判决：一、被告北京同源房地产经纪有限公司、北京豪展置业集团有限公司于本判决生效后十日内连带清偿原告张晴团购服务费35,000元；二、驳回原告张晴的其他诉讼请求。案件受理费675元，减半收取计337.5元，由被告北京同源房地产经纪有限公司、北京豪展置业集团有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，张晴为了获得房价优惠向豪展公司、同源公司交纳团购服务费，而瀚锴公司未取得案涉房屋的预售许可证，无法与张晴签订商品房买卖合同，张晴获取房价优惠的目的已无法实现。而豪展公司、同源公司作为专业的房地产开发及房产经纪公司，在案涉房屋未取得预售许可证的情况下，促成张晴与瀚锴公司的交易，亦存在过错。故豪展公司、同源公司应返还张晴团购服务费并支付利息。 综上所述，豪展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费675元，由北京豪展置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十月二十七日 书记员 牛紫薇