广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7497号上诉人（原审被告）：肖双平,男，汉族，1978年6月29日出生。上诉人（原审被告）：戴艳云，女，汉族，1977年1月16日出生。被上诉人（原审原告）：惠州新世界物业管理有限公司，住所：惠州市桥东东平长湖岭新世界长湖苑第****商场**之一。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：严永龙，该公司职员。上诉人肖双平、戴艳云因与被上诉人惠州新世界物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初6183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖双平、戴艳云上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人未按照合同约定提供物业服务，擅自停掉二次供水，一期九栋违建、加装楼梯，人员进出无任何监管，无视消防通道长期被占用，2017年2月28日放行挖掘机，损毁小区内足球篮球、羽毛球、网球场馆。《前期物业服务协议》第17页约定了物业服务的范围及公共配套设施的明细，这是物业服务是否到位的主要依据。被上诉人提供的物业服务合同缺少这些内容，合同本身失去了意义。《前期物业服务协议》第14页有一行手写文字“双方同意新合同签订前，此合同有效”，盖章为业主管理委员会，然而长湖苑业主管理委员会因不合规早已不存在，加盖一个不合规的章，《前期物业服务协议》无期限地使用，不符合法律规定。被上诉人惠州新世界物业管理有限公司答辩称：《前期物业服务协议》合法有效，答辩人如约提供了物业服务，被答辩人有义务向答辩人支付物业服务费。被答辩人主张从2017年以来，被上诉人违反合同约定，擅自降低物业服务质量不是事实，纯属拖欠物业服务费的借口。被上诉人惠州新世界物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告清偿拖欠的物业管理费人民币2854.8元（自2017年1月起至2019年12月）及管理费滞纳金人民币1464.7元（各月滞纳金以每月应缴纳的商铺物业管理费为本金，按每日1‰的标准，均从每月10日起计至付清款之日止，暂计至2019年12月18日）。2、判令两被告立即向原告清偿拖欠的公摊电费人民币136.8元（2017年1月至2019年12月）。3、判令被告连带承担本案的所有诉讼费用。以上暂计人民币4456.3元。一审法院认定事实：2006年6月18日，惠州新世界康居发展有限公司（甲方）与惠州市新世界长湖苑业主管理委员会（乙方）签订《新世界长湖苑小区一期前期物业服务协议》，约定：双方就业主已购买的由甲方负责开发建设的新世界长湖苑A区一期物业中九栋1079套住宅以及公共配套设施的前期物业服务有关问题达成一致意见。选聘惠州新世界物业管理有限公司对本物业实施前期物业管理。物业服务费：1-8栋住宅每月按每平方米0.6元，9栋每月按每平方米0.78元的标准收取。共用水费、电费取月平均实际使用量按户分摊，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月1-10日。逾期交纳物业服务费的，从次月起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。本协议物业服务的期限为3年，从签订之日起算。期满，业主大会或业主代表大会认为满意物业管理公司的物业服务的可以续签。2009年6月11日，惠州市新世界长湖苑业主管理委员会在上述协议上盖章确认：“双方同意，新合同签订之前此合同继续有效使用”。另查，2014年被告购买位于惠州市新世界长湖苑A区9栋3单元501房（建筑面积101.61平方米）。涉案房产于2014年12月31日办理了产权登记。2015年3月11日，被告与惠州新世界康居发展有限公司物业管理处签订了《惠州新世界长湖苑物业管理合同》，就涉案物业管理的权利义务作了约定。原告称被告收楼后一直有缴交物业服务费，但自2017年1月起未缴纳物业服务费及公摊电费，被告共拖欠原告物业费2854.8元、公摊电费136.8元（2017年1月至2019年12月）。原告提交了相应的发票。被告称2017年开始小区存在违建、人员进出无监管、消防通道被占用、球场破坏等各种问题，物业未按照约定提供管理服务，故其自2017年开始未缴交物业服务费。一审法院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定缴交物业服务费用。本案中，被告购买涉案房产并已入住，且签订了物业管理合同，原告提供了物业服务，被告应及时足额缴交物业服务费，但被告自2017年1月起就未缴交物业费及公摊电费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付物业服务费及公摊电费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然《新世界长湖苑小区一期前期物业服务协议》约定逾期交纳物业服务费的，从逾期次月起每天按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金，但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，虽原告主张按每日1‰的标准计算，但该标准仍明显过高。根据本案案情，违约金调整为：以当期应交物业管理费为基数，从逾期次月起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且不超过拖欠物业管理费的30%即856.44元（2854.8元×30%）。被告辩称原告未尽到物业管理义务，其提交的证据不足以支持其抗辩，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：被告肖双平、戴艳云应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州新世界物业管理有限公司支付2017年1月至2019年12月的物业服务费2854.8元及违约金（违约金计算方式：以当期应交物业管理费为基数，从逾期次月起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额最高不得超过856.44元）；被告肖双平、戴艳云应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州新世界物业管理有限公司支付2017年1月至2019年12月的公摊电费136.8元。三、驳回原告惠州新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元（原告已预交），由被告肖双平、戴艳云负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。。本院查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、案涉双方之间是否存在物业服务合同；二、上诉人肖双平、戴艳云是否有权拒交物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。惠州市长湖苑业主管理委员会作为代表，签订《前期物业服务协议》，对全体业主具有约定力，包括上诉人肖双平、戴艳云在内。从现有查明的事实来看，2015年3月11日，案涉双方再次签订《新世界长湖苑小区一期前期物业服务协议》，继续履行合同，上诉人肖双平、戴艳云作为业主，负有按时交纳物业服务费的义务。上诉人肖双平、戴艳云作为小区业主，根据合同约定按时交纳物业服务费用，关系到小区物业管理服务是否能够正常开展，事关整个小区全体业主的根本利益。上诉人肖双平、戴艳云主张被上诉人未完全履行物业服务合同约定的义务，存在服务不到位的情况，没有主张被上诉人完全没有履行合同义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，可另行向被上诉人主张权利，但不能就此拒交物业服务费，应承担继续支付费用及违约金的义务。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人肖双平、戴艳云负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二〇年十月二十七日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美