四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初9658号 原告：雷建军，女，1963年8月1日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李泉涌，男，住成都市武侯区，由成都市高新区芳草街道蓓蕾社区推荐。 被告：绿地集团成都申龙房地产开发有限公司，住所地四川省成都市成华区龙潭寺龙井路**。 法定代表人：张志东，总经理。 委托诉讼代理人：王帅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宴兵，泰和泰律师事务所律师。 原告雷建军与被告绿地集团成都申龙房地产开发有限公司（以下简称绿地申龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷建军及其委托诉讼代理人李泉涌，被告绿地申龙公司的委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷建军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告出示位于成都市成华区的《建设工程竣工验收备案证明文件》《建设工程竣工验收合格证明》及相关商品房已取得《房屋面积实测报告书》相关交房资料，并按约定完善房屋交接手续；2.判令被告支付违约金19655元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2017年12月29日与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买被告所开发的位于四川省成都市成华区，合同购房金额为373663元，并已经按照合同约定履行付款义务。合同第十八条第（一）款约定案涉商品房交付时间为2019年12月20日，而被告直到2020年6月4日才通知原告收房。根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后方可交付使用。合同第十八条第（三）款约定：商品房交接时，被告应向原告出示合同第十五条规定的商品房交付条件：1.该商品房已获得的《建设工程竣工验收备案证明文件》、《建设工程竣工验收合格证明》；2.该商品房已取得的《房屋面积实测报告书》。原告要求被告出具以上三份文件，而被告拒绝提供，被告因此违反了合同约定，也违反了前述法律强制规定。合同第十八条第（三）款还约定：被告不出示证明文件或出示不齐全的，原告有权拒收，责任由被告承担，并按合同第十九条处理。故原告依照合同第十九条第（一）款第2点的约定拒绝收房，要求被告按日向原告支付合同总房款万分之二的违约金；前次通知交房时，被告表示拒绝支付违约金，提出只能用此商品房今后十多年的物业管理费逐步抵减，或用被告没有卖完的车位冲抵违约金的蛮横要求，原告坚决反对，请求贵院判令被告限时以现金方式赔偿原告违约金。综上所述，原告认为被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。同时，被告拒绝提供合同约定的交房时应提供的三份文件，原告有权拒绝收房，后果由被告承担。经两次协商，被告皆回避搪塞拖延，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告绿地申龙公司答辩称：一、原、被告之间的案涉房屋已于2019年11月26日达到约定的房屋交付条件，答辩人在合同约定的交付时间前已达到合同约定的交付条件。答辩人于2019年8月10日取得《房屋面积实测报告书》，于2019年11月26日集中交付前均已取得合同约定的交付文件。二、被告在交付房屋期间已在现场公示了建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书等房屋达到交付条件的相关交付文书，已尽到合同约定的出示房屋合格交付文件的义务。三、因疫情影响，成都市住房和城乡建设局和成都市卫生健康委员会发布相关政策，禁止开发商和2020年1月24日至2020年2月19日进行商品房交付活动。因此该期间属于不可抗力导致的不能履行合同的情形，应免除答辩人在该期间的违约责任。四、原告主张的违约金明显高于实际损失，且原告并未提交关于实际损失的证据，因此应将违约金调整降低，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2017年12月29日，雷建军与绿地申龙公司双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《绿地悦蓉公馆商品房买卖合同附件及补充协议》约定：1.雷建军购买绿地申龙公司开发的位于成都巿成华区桂林西路88号2栋1楼15号商品房，房款为373663元。2.交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书（合同第十五条）。合同十五条约定的“建设工程竣工验收合格证明”指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》（附件与补充协议第八条）。3.交房时间为2019年12月30日前，买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间。4.买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。5.除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，按照逾期时间，分别处理（（1））和（2）不作累加）；（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起60个工作日内退还买受人已付全部房价款，并按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按补充协议的相关约定处理（合同第十九条）。6.出卖人（被告）通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述方式的一种或多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中载明的买受人通讯地址或买受人身份证地址为送达地址，出卖人以上述地址寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达（附件第十条第3款）。合同签订后，原告按合同约定已付清了购房款。 2019年8月10日，案涉房屋所在楼栋取得房屋建筑面积测绘成果报告。2019年11月26日，案涉房屋所在的楼栋通过竣工验收，取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。 2020年5月1日，绿地申龙公司登报公告内容：我公司现定于2020年5月6日至5月11日办理绿地悦蓉公馆1栋、2栋交房手续，敬请购买本小区房屋1栋和2栋的业主按照我公司所发（交房通知书）的提示，带齐相关资料和费用，按照（交房通知书）所述时间前往绿地悦蓉公馆办理相关手续。 2020年5月9日，成华区住房建设和交通运输局通报被告于2020年4月底擅自向其开发建设的绿地悦蓉公馆项目1、2栋业主寄发《交付通知书》，在相关手续不齐、未达到交付条件的情况下，通知业主于5月6日-5月11日到项目现场办理交付手续。 2020年6月2日，绿地申龙公司向雷建军邮寄了绿地悦蓉公馆项目交付通知书，通知原告于2020年6月4日办理房屋交付，原告于2020年6月4日收到该通知书。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》《绿地悦蓉公馆商品房买卖合同附件及补充协议》《绿地悦蓉公馆项目交付通知书》、收据、交房公告、《关于对绿地集团成都申龙房地产开发有限公司违规交付情况的通报》（成华住建交发〔2020〕41号）、公示照片、商品房交付现场检查记录表、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及附件与补充协议系双方真实意思表示的体现，合法有效。绿地申龙公司未在合同约定的时间内按照约定的交付条件将案涉商品房交付给雷建军，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。 一、关于逾期交房的时间。绿地申龙公司辩称，已在房屋约定的交付时间前取得房屋建筑面积测绘成果报告和建设工程竣工验收合格证明，补充协议明确建设工程竣工验收合格证明就是竣工验收报告，被告不存在逾期交房行为。原告认为，被告至今仍未向其出示《竣工验收备案表》，仍不符合交付条件。本院认为，合同约定的交付条件为取得房屋建筑面积测绘成果报告和建设工程竣工验收合格证明，而原、被告双方在补充协议中明确的建设工程竣工验收合格证明就是竣工验收报告，竣工验收备案并非约定和法定的交付条件。竣工验收合格系法定的交付条件，取得竣工验收报告即表明被告符合了法定的交付条件。绿地申龙公司在交房时已经取得竣工验收报告和房屋建筑面积测绘成果报告，满足了法定和约定的交付条件。但是，绿地申龙公司通知雷建军交房的时间是在约定的交房时间之后，应当承担逾期交房的违约责任。绿地申龙公司先后通过报纸公告和邮寄交房通知书的方式通知雷建军交房。绿地申龙公司在2020年5月1日通过报纸公告交房的时间为2020年5月6日至2020年5月11日，同时要求业主按照交房通知书所述时间前往办理相关手续。然而，绿地申龙公司向雷建军邮寄绿地悦蓉公馆项目交付通知书的时间是2020年6月2日，交房通知书载明的交房时间为2020年6月4日，故应当以2020年6月4日作为被告通知原告收房的时间。根据合同的约定，在交付房屋时被告应当向原告出示房屋建筑面积测绘成果报告和建设工程竣工验收合格证明（即竣工验收报告）。否则，原告有权拒绝收房。但是，原告未向法庭举示证据证明其于2020年6月4日前去收房时被告拒绝向原告出示上述文件的任何证据。综合被告已于2019年8月10日取得案涉房屋所在楼栋房屋建筑面积测绘成果报告，2019年11月26日取得竣工验收报告，以及被告出示的公示竣工验收报告照片、商品房交付现场检查记录表，本院认定被告已经履行了公示义务。被告绿地申龙公司逾期交房违约金计算的截止时间为2020年6月4日。 二、关于违约责任是否因为疫情而减免。被告辩称，应当将受疫情影响的时间扣除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”合同第十九条约定，除不可抗力外，出卖人未在2019年12月20日前向买受人交付商品房的，应当承担逾期交房的违约责任。被告逾期交房的时间发生在案涉房屋所在地疫情爆发之前，被告主张免除疫情期间的违约责任，不符合合同及法律规定，本院不予支持。 三、关于违约金的计算标准。被告辩称，合同第十九条约定逾期标准采取的是分段计算，标准为90日之内应该以房屋总价款万分之一计算，90日之后的期间应当以总价款的万分之二计算。因此，原告主张的全部以万分之二计算没有法律和合同依据。本院认为，根据合同第十九条的约定，除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，按照逾期时间，分别处理（（1））和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。从合同条款可以看出，合同明确约定90日以内和超过90日的逾期交房违约金的计算为分别处理，不作累加，故本院对被告绿地申龙公司的抗辩意见，不予支持。被告绿地申龙公司应当按照全部房价款日万分之二的标准向原告支付逾期交房的违约金。 四、关于违约金约定是否过高。本院认为，违约金的约定并未与契约正义相悖，被告亦未举证证明违约金的约定过高。合同系被告提供的格式合同，违约金计算标准也是被告提供的格式条款。被告应当遵守基本的契约精神和诚实信用原则，按照约定向原告支付逾期交房的违约金。为维护契约精神，捍卫诚信原则，惩戒被告的违约行为，弥补原告的损失，本院对被告辩称违约金约定过高请求调低的意见，不予支持。被告绿地申龙公司应当按照房屋价款373663元的日万分之二，向原告雷建军支付自2019年12月30日至2020年6月4日期间的逾期交房违约金，共计11733元。 五、关于原告要求被告出示《建设工程竣工验收备案证明文件》《建设工程竣工验收合格证明》《房屋面积实测报告书》的诉讼请求。在案证据显示，被告已经在交付现场进行了信息披露，且在庭审举证阶段，被告又当庭出示了上述两份文件，故本院认为原告的该部分诉讼请求已经实现。《建设工程竣工验收备案证明文件》非合同约定的交付条件，原告要求被告在交房时出示没有合同依据。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告绿地集团成都申龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告雷建军支付逾期交房违约金11733元； 二、驳回原告雷建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为60元，由被告绿地集团成都申龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭海平 二〇二〇年十月十九日 书记员  何梦婷