福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初17340号 原告：厦门联欣物业管理有限公司，住所地厦门市思明区七星西路****之一。 法定代表人：王文胜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈建涛，福建世平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许加强，福建世平律师事务所实习律 师。 被告：蔡赐福，男，1984年12月13日出生，汉族，住南安市。 原告厦门联欣物业管理有限公司（以下简称联欣物业公司）与被告蔡赐福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，公开开庭进行了审理。原告联欣物业公司委托诉讼代理人陈建涛、许加强，被告蔡赐福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.蔡赐福向联欣物业公司支付拖欠的物业服务费1407.36元、公共维修金292.32元、公摊水费10.51元、公摊电费193.95元；2.蔡赐福向联欣物业公司支付拖欠费用的滞纳金（以1904.14元为基数，按每日千分之三的标准自2018年1月1日计算至实际付款之日止）。事实和理由：2017年12月26日，联欣物业公司与厦门市湖里区永同昌假日国际公寓业主委员会签订《厦门永同昌假日国际公寓物业委托管理合同》，约定由联欣物业公司为该小区提供物业管理服务，合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，该合同约定住宅物业管理费为1.3元/平方米/月，公共维修金为0.27元/平方米/月，第十条第三款规定业主不及时缴交物业管理费案日千分之三的滞纳金收取。蔡赐福是该小区840号1003室业主，该房屋产权面积为45.11平方米，自2018年1月1日起未缴交物业管理费、公共维修金等，截至2019年12月31日共拖欠物业服务费1407.36元、公共维修金292.32元、公摊水费10.51元、公摊电费193.95元。经多次催讨仍不支付前述费用，故提起本案诉讼。 蔡赐福辩称，一、其从未与联欣物业公司签订物业管理合同，对联欣物业公司的资质、讼争合同如何签订等情况均不了解。因对该公司是否属合法中标成为其小区物业管理公司存在异议，曾多次向居委会反映，故自2018年起未再支付物业费用。二、联欣物业公司的管理存在诸多问题。例如直接以强力胶将催款通知直接粘贴于讼争房屋大门，导致大门油漆脱落；其车辆停放在小区门口被人刮擦，联欣物业公司都未协助处理；小区消防设施、设备存在损坏情形，消防通道经常被占用堵塞；小区电梯经常出现损坏；小区从未进行消毒消杀等。此外，联欣物业公司还将小区公共区域对外出租收益（相关情况从未公示），向租户收取电费后，又将其电费摊派入公摊电费中，重复收取电费等等。前述问题经多次反馈仍未解决。三、小区业委会多年未进行选举，也无法联系业委会成员，其已丧失对物业公司的监督功能。四、确认2018年1月1日至2019年12月31日期间的费用未交纳，同意按1.3元/平方米/月的标准支付物业管理费，但不同意公共维修金及滞纳金。此外，也不确认联欣物业公司所主张的公摊水、电费的金额。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月26日，厦门市永同昌假日国际公寓业主委员会（甲方）与联欣物业公司（乙方）签订了一份《厦门永同昌假日国际公寓物业委托管理合同》，约定甲方委托乙方对永同昌假日国际公寓实行专业化的物业管理服务，该小区位于厦门市湖里区，建筑面积为15918.47ｍ2，其中小高层住宅3梯，16层196户，一层店面8单元，地面车，地面车位**位位4，地下车位44个单元位，配套物业用房商住小区。合同期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日。合同第五条乙方的权利和义务第7点约定“至少每半年向全体业主张榜公布一次公维金费用收支账目；乙方对公维金的使用应严格按照国家的相关法规规定执行，不得擅自使用公维金。乙方应负责小区日常管理责任，非正常损失与甲方无关”。合同第七条管理服务有关费用约定“1.物业管理服务费用：住宅1.30元／ｍ2／月，地下车位8，地下车位80元／个／月0元／ｍ2／月，地上车位费，地上车位费按天最高不超过15元450元。2.日常公维金住宅0.27元／ｍ2／月，店面0.25元／ｍ2／月，车库5元／月。3.公摊水电代收代付，根据实际公用水电支出数，按户平均分摊收取（商业店面除外）。”合同第十条其他事项第3点约定“业主及使用人拖欠物业管理费，公维金，公摊水电费，停车费等甲方授权的合理收费项目，乙方有权合法追要，并按所拖欠金额每日3‰的标准收取违约金”。 另查明，蔡赐福系湖里区仙岳路****的产权人，产权登记时间为2016年3月24日，该房屋建筑面积为45.11平方米。该房屋自2018年1月1日起的物业管理费、公维金、公摊水电费尚未支付。 本案审理中，联欣物业公司主张2018年7月至9月公摊水费为281.6元、公摊电费为9610.66元，2018年10月至11月公摊水费为150.4元、公摊电费为5504.72元，2019年1月至3月公摊水费为214.61元、公摊电费为6175.26元，2019年4月至6月公摊水费为388.7元、公摊电费为5167.95元，2019年7月至10月公摊水费为299.5元、公摊电费为7634元，2019年10月至12月公摊水费为556.8元、公摊电费为5479.74元，前述费用按189户（扣除店面及物业用房）进行平均分摊。 本院认为，联欣物业公司与厦门市永同昌假日国际公寓业主委员会签订的《厦门永同昌假日国际公寓物业委托管理合同》系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。该合同对包括蔡赐福在内的永同昌假日国际公寓小区的全体业主均具有约束力。蔡赐福对厦门市永同昌假日国际公寓业主委员会选聘联欣物业公司的决定有异议的，可另行依法主张权利。 联欣物业公司提供物业管理服务，蔡赐福应履行交费义务。根据讼争合同的约定，蔡赐福应支付讼争房屋2018年1月至2019年12月31日期间的物业管理服务费1407.36元、公共维修金292.32元。联欣物业公司已实际缴交了公摊水电费，根据其实际支出的公摊水电费以及在本案中主张的金额，蔡赐福应支付的公摊水费为10元、公摊电费为193.95元。另，讼争合同并未约定具体付款日期，且联欣物业公司也未举证证明其已履行了讼争合同第五条第7点约定的公示义务，故对其要求支付滞纳金之诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、蔡赐福于本判决生效之日起十日内向厦门联欣物业管理有限公司支付湖里区仙岳路840号1003室2018年1月至2019年12月31日期间的物业管理服务费1407.36元、公共维修金292.32元、公摊水费10元、公摊电费为193.95元； 二、驳回厦门联欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由蔡赐福负担；款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年十月二十九日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。