安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初3517号 原告：安徽鑫陆置业有限责任公司,住所地安徽省六安市裕安区城南镇绿城花园,统一社会信用代码913415005785044246。 法定代表人:陆广翔,该公司总经理。 委托诉讼代理人：何如国，安徽皋陶律师事务所律师。 被告：叶士家，男，汉族，1993年6月2日生，住安徽省六安市裕安区。 被告：梁爽，女，汉族，1994年7月30日生，住安徽省涡阳县。 两被告共同委托诉讼代理人：祝林，安徽寻求律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：高洁，安徽寻求律师事务所实习律师。 原告安徽鑫陆置业有限责任公司（以下简称鑫陆置业公司）诉被告叶士家、梁爽确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫陆置业公司的诉讼代理人何如国、被告叶士家及诉讼代理人祝林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫陆置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间签订的《六安绿城花园住宅认购协议书》无效；2.判令被告赔偿原告损失2万元，停止占有、使用绿城花园7幢2403室房屋并将其恢复原状；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告为六安绿城花园小区的开发商。2016年9月9日，原告因向政府融资需要，将绿城花园小区7幢2403室等一批房屋备案到政府指定人名下，但一直未向备案权利人交付房屋。2018年5月3日，经绿城花园小区承建商安徽鸿升建筑安装有限公司（以下简称鸿升建筑公司）项目经理方家明介绍，两被告与原告签订《六安绿城花园住宅认购协议书》，协议约定两被告购买绿城花园小区7幢2403室房屋，房屋面积82.9平方，总价364760元。当时签订协议的目的是，原告用两被告支付的全部房款将该房屋从备案权利人处赎回房屋，解除原备案信息后再与两被告签订正式合同。但协议签订后，两被告一直未向原告及指定人支付房款，原告也未与两被告签订正式的《商品房买卖合同》。两被告在未经原告的允许下，非法占有并使用涉案房屋，已经侵犯了原告的合法权益，故应当返还房屋，并赔偿损失。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判如所请。 被告叶士家、梁爽辩称，1.本案存在遗漏当事人的情形，应追加第三人方家明参与诉讼；2.原、被告签订的《六安绿城花园住宅认购协议书》系原、被告、鸿升建筑公司及方家明四方达成共识而签订的，系合法有效的合同，受法律保护；3.由于原告、方家明在与两被告沟通中一直没有确认案涉房屋的备案及办证手续问题，且被告于2019年底通过网络查询发现，该房屋已于2016年9月9日进行备案，但并非备案在两被告名下，故无法支付房款；4.两被告在签订认购协议书时对案涉房屋实际状态并不知情，属于无过错方。 原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.原告营业执照复印件，证明原告诉讼主体适格；2.两被告人口信息查询单，证明两被告身份信息；3.认购协议书复印件，证明两被告未按协议书约定履行义务，两被告应将涉案房屋返还原告的事实。 两被告共同质证如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，部分证明目的有异议，协议是原、被告就涉案房屋买卖的真实意思表示，具有法律效力，也具备合同成立的法律要件，根据协议书第六条约定，商品房买卖合同签订后，本认购书自动失效，说明双方约定协议书失效条件，但原、被告至今未签订商品房买卖合同，故该协议书仍然有效。 两被告为证明其主张，共同向本院提交以下证据：1.认购协议书，证明原、被告于2018年5月3日签订认购协议书，约定由被告认购六安绿城花园7幢2403房屋，并明确涉案房屋面积、单价等，协议书右上角备注方家明抵付工程款，说明涉案房屋的买卖是经方家明介绍，由原、被告办理房屋买卖手续；2.通知函，证明涉案房屋交易是原、被告、鸿升建筑公司及方家明四方达成的合意，且该房屋已由原告抵付给鸿升建筑公司及方家明作为支付工程款，涉案房屋是在2017年由方家明以项目负责人身份和原告共同交付给被告，并非被告非法占有；3.六安市中级人民法院执行裁定书，证明案涉房屋系原告投资开发、鸿升建筑公司总包，方家明系实际施工人，涉案房屋在内的多套房屋均系原告用以抵债；4.录音两份，证明被告多次与方家明沟通案涉房屋办理过户的相关事宜，并承诺相关手续办理完毕后即付房款；5.照片8张、收据6张、水电发票24张、电费清单13张、燃气发票1张，证明案涉房屋被告已完成装修并入住，被告自房屋交付过后按时缴纳物业管理费、水电费等相关费用，原告曾多次代收案涉房屋的电费，原、被告间就案涉房屋的买卖合同法律关系已实际履行；6.备案号查询单，证明案涉房屋已于原、被告签订认购协议书前，即2016年9月9日在房管局备案；7.购房协议，证明涉案房屋同该份协议书项下的房屋性质相同，均系原告以房抵付欠鸿升建筑公司及方家明的工程款，涉案房屋应比照该协议在网签备案时付清全款；8.民事调解书及以房抵付工程款协议，证明案涉房屋系原告抵付给鸿升建筑公司及方家明的工程款。 原告质证如下：对证据1的真实性无异议，但是协议书约定被告应履行的义务，被告至今未履行，被告从未向原告交付过任何定金或房款，该协议自动失效，协议书中注明方家明抵付工程款，指代不明，与本案不具有关联性；对证据2的真实性不清楚，由法院核实，但达不到被告的证明目的；对证据3的真实性无异议，抵付的主体是鸿升建筑公司，方家明只是工程项目负责人，后期裁定书内容并未实际履行；对证据4的真实性不清楚，由法院核实，原告不是录音当事人，不对原告产生法律约束力；对证据5中照片真实性由法院核实，收据发票、电费发票等真实性无异议，被告入住涉案房屋予以认可，但只能证明原告按照认购协议书内容，履行交付房屋义务，但被告并未履行交付房款义务；对证据6的真实性无异议，需要说明的是，因为原告从裕安区政府处融资，通过备案方式将涉案房屋备案给区政府指定人员；对证据7与本案关联性不予认定；对证据8的真实性无异议，但该协议并没有实际履行。 本院依法对上述证据进行审查，对原、被告提供的证据真实性、合法性、关联性均予以确认，并在卷佐证。 本院经审查认定事实如下：原告鑫陆置业公司系六安绿城花园小区的开发商。2018年5月3日，原告与两被告签订《六安市绿城花园住宅认购协议书》，协议约定两被告认购六安绿城花园7幢2403室住宅一套，房屋建筑面积82.9平方米，住宅单价4400元每平方米，总价364760元。两被告应在签订本协议7日内至原告售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，在此期间原告不得出售该套房屋；两被告若未在规定时间内签订《商品房买卖合同》或在此期间内放弃购买该套住宅，原告有权将两被告认购的房屋另行处理，无需知会两被告，所收定金不予退还。另约定，《商品房买卖合同》签订后，本认购书自动失效。认购书签订后，两被告一直未支付房款，亦未签订《商品房买卖合同》。原告认为，两被告未经允许非法占有并使用涉案房屋，侵犯原告权益，故起诉至法院，要求确认双方签订的认购书无效，并要求两被告返还房屋，将房屋恢复原状，且赔偿相关损失。 另查明，从六安市房产登记部门查询，涉案房屋六安绿城花园7幢2403室已有备案信息，备案号为201609090035，备案时间为2016年9月9日，备案权利人为六安市裕安区城乡建设投资有限公司。 2016年10月14日，原告鑫陆置业公司（甲方）与六安市裕安区城乡建设投资有限公司（乙方）签订《补充协议》，协议约定：甲方以所提供的商品房（其中包含涉案房屋即六安绿城花园7幢2403室）资产作为抵押，乙方为甲方提供伍佰万元的贷款；甲方提供的抵押商品房面积以及基本状况，经区房产局、住建局、审计局、城投公司联合确认后，办理商品房合同备案手续，备案至乙方名下。 2017年，被告叶士家通过案外人方家明与原告协调，入住了六安绿城花园7幢2403室，并在原告的配合下办理了入住手续，交付物业费等相关费用。被告入住后对该房屋进行了装修，该情况原告均知晓。后原告与被告补签了《六安市绿城花园住宅认购协议书》，签订该协议书时，原告未告知被告涉案房屋已存在备案信息。 鸿升建筑公司系原告鑫陆置业公司开发的六安绿城花园小区部分工程的承建方，方家明系鸿升建筑公司该项目的负责人，也是该项目的实际施工人。因原告拖欠鸿升建筑公司工程款未付，2018年12月21日，原告（甲方）与鸿升建筑公司（乙方）达成《以房抵付工程款协议》，协议约定：甲方同意以六安绿城花园小区部分房产（其中包括涉案房屋即六安绿城花园7幢2403室）抵付甲方所欠乙方方家明工程款，该款抵债后，从最终结算的工程总款中予以比除；协议签订后，本协议项下的房产所有权归乙方。2020年1月6日，鸿升建筑公司向叶兴满（叶士家）发出通知函，称“你购买的绿城花园7幢2403室…由我公司绿城花园小区项目负责人方家明，于2017年交付给你入住，你至今未付房款…现公司决定收回该套住房…” 本院认为，原、被告签订的《六安市绿城花园住宅认购协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，亦未出现合同约定无效的情形，该协议书自成立时生效，故本院对原告要求认定该协议书无效的诉请不予支持。原告诉称涉案房屋六安绿城花园7幢2403室已于2016年9月9日进行备案，但未能提供备案权利人的信息及备案合同等其他相关信息，亦未提供证据证明该房屋目前产权状态；另，两被告系在原告的配合下于2017年办理的拿房、入住手续，原告知晓两被告对涉案房屋进行装修并居住至今，2018年双方签订协议时，原告未告知被告房屋的实际产权状态，且在原告起诉之日前，亦一直未和被告协商涉案房屋事宜。庭审中，两被告表示愿意支付房款，但由于该房屋目前产权状态混乱问题，不清楚房款应支付给谁。现原告以两被告未经其允许非法占有并使用涉案房屋为由，要求两被告搬离房屋、赔偿损失等，证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 驳回原告安徽鑫陆置业有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费800元，减半收取400元，由原告安徽鑫陆置业有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判长  胡婷婷 二〇二〇年十月十日 书记员  杨岑岑 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。