山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初3697号原告（反诉被告）：潘沛迎，男，1973年8月9日出生，汉族，居民，住济南市章丘区委托诉讼代理人：张传军，山东国鲁律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵汝良，男，1956年11月24日出生，汉族，居民，住济南市章丘区。委托诉讼代理人：沈乃新，章丘三剑法律服务中心法律工作者。原告潘沛迎与被告赵汝良租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘沛迎及其委托诉讼代理人张传军与被告赵汝良的委托诉讼代理人沈乃新到庭参加诉讼。诉讼过程中，原被告双方因庭外和解，本案中止诉讼。因和解未果，恢复诉讼后，本案现已审理终结。潘沛迎向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方签订的《厂房租赁合同》无效；2.判决原告自行拆除在租赁被告的场地上投资建设的混凝土地面、电力设施、办公室及附属装修物；3.请求判决被告赔偿原告租赁厂房投资建设的损失214660元和设备损失65000元，共计279660元;4.涉诉费用由被告负担。诉讼过程中，潘沛迎变更第2项诉讼请求为：要求拆除钢结构厂房和硬化的地面恢复原状。事实与理由：2015年5月16日，原告与被告赵汝良签订《厂房租赁合同》，约定被告赵汝良将位于合法拥有的场地及房屋出租给原告。2018年4月份，因为被告赵汝良违反租赁合同的约定在原告租赁的厂地私自搭建房屋，原告为了维护自己的合法权益，向济南市章丘区人民法院提起诉讼，2018年11月19日济南市章丘区人民法院作出（2018）鲁0181民初5642号民事判决书，判决认为双方签订的《厂房租赁合同》无效，相应权利可另行主张。判决后，双方协商未果。据此，提起上述诉求。潘沛迎针对其主张提交证据如下：1.民事判决书1份，证明潘沛迎与赵汝良所签订的合同已经被认定无效的事实。2.通话录音以及整理的文字材料1份，证明赵汝良拆除潘沛迎设备的事实。3.厂房租赁合同1份，证明潘沛迎与赵汝良所签订租赁合同的事实。4.评估报告书1份，证明截止到2018年4月16日，潘沛迎投资建设的场地硬化地面等项目现有价值为214660元。赵汝良答辩并反诉称，1.原告所诉与事实不符。2015年5月16日，原被告签订厂房租赁合同。2016年12月25日，原告违约（租赁合同第5条第1款）将厂房租赁（转租）给第三方索玉孝使用，并收取了租金，转租期限为2017年1月1日至2018年7月1日，租赁费52500元。租赁合同第四条第一款约定原告投资约10万元建厂房，被告减免原告租金三年，厂房的拥有权、所用权归被告所有。(2018)鲁0181民初5642号民事判决书认定租赁合同无效，但原被告双方已实际履行了租赁合同，原告实际占有三年。原告请求判决由原告自行折除在租赁被告的场地上投资建设的混凝地面、电力设施、厂房、办公室及附属装修物，无事实与法律依据，应予以驳回。2.原告在建厂房前，被告的所有场地是混凝土地面，电力设施完善，办公室是被告自己建设装修，与原告无任何关系。在新建的厂房东侧原有鱼池一处、房屋5间，原告在建厂房时都给被告损坏拆除，原告应赔偿被告损失或恢复原状。3.依据厂房租赁合同约定，2018年7月1日原告所建厂房拥有权、所有权归被告所有，原告无权对被告财产进行评估。评估报告书是原告单方委托且评估的是被告的财产，因此该评估报告书被告不予认可。原告从租赁的厂房搬出并转租给第三方后，被告从未见过厂房内有原告的任何设备，从原告与第三方索玉孝签订的转租合同中能够证明厂房内无原告的任何设备，既无设备何来损失，原告所诉无事实与法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并对此向贵院提起反诉。反诉请求为：1.依法确认反诉被告投资建设的厂房归反诉原告所有；2.若前项诉求不能实现，判令反诉被告赔偿损失105000元；3.判令反诉被告赔偿建厂房时拆除的反诉原告房屋五间、鱼池一处等设施或恢复原状；4.涉诉费用由反诉被告承担。诉讼过程中，赵汝良将第3项诉讼请求明确为赔偿损失9万元。赵汝良针对其反驳主张及反诉请求提交如下证据：1.厂房租赁合同1份，证明潘沛迎建厂房投资约10万元，赵汝良免租金3年，2018年7月1日后厂房归赵汝良所有。2.潘沛迎与索玉孝签订的租赁合同1份，证明一年租金为3.5万元，厂房内无任何设备。3.章丘三剑法律服务所对索玉孝的调查笔录1份，证明索玉孝对潘沛迎提供的录音资料不认可，租赁的厂房无任何设备。4.2020年6月28日曹某出具证明1份并申请曹某出庭，证明潘沛迎未建厂房时，在赵汝良的场地上有鱼池一处、东屋五间、影壁一处、南屋两间，地面都是混凝土，电力设施齐全，系赵汝良自己装修，潘沛迎在建厂房时，拆除了上述设施。5.2020年6月27日时玉峰出具的证明1份，证明房屋等设施是由时玉峰个人施工队进行建设，约人民币2万元。潘沛迎针对赵汝良的反诉辩称，对反诉原告的诉讼请求不予认可，请依法驳回。反诉原告所述事实是虚假的，其诉讼请求无事实与法律依据，根据谁主张谁举证的原则，反诉原告应对其诉讼请求及事实提交证据加以证实，否则应承担举证不能的后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年5月16日，赵汝良（出租方，甲方）与潘沛迎（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》。合同主要约定：甲方将位于合法拥有的2000平方米厂地及房屋（北屋五间、西屋七间、西棚子五间）租赁于乙方使用（其中西侧北房房屋四间加两个小棚子，暂时为甲方使用）；租赁期限为20年，即从2015年7月1日起至2035年7月1日止，每五年协商一次租金。合同第三条免租期及租赁物的交付约定：（1）租赁物的免租期为36个月，即从2015年7月1日起至2018年7月1日止。免租期限届满次日为起租日，由起租日开始计收租金，每年3万元整，从起租之日起五年内一次交清。（2）在本出租合同生效之日起5日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。合同第四条场地仓库及房屋的建设、租金与装修约定：（1）乙方在租赁期间有权对厂地、仓库及房屋的建设与装修。乙方负责投资建厂房，约10万元人民币，甲方承诺减免租赁物的租金三年，拥有权为出租方所有。免租期间届满次日起，乙方所建厂房所有权为甲方所有。乙方所安装的可移动设备所有权归乙方所有（如航吊、电焊机等乙方生产所用设备）。（2）在租赁期间内乙方所使用的房屋维修费用由乙方承担。（3）甲方为乙方提供水电网线便利，所有水电网线的费用由乙方承担。合同第五条租赁物的转租约定：（1）经甲方书面同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的工作管理由乙方负责，包括向转租户收取租金等。（2）租赁期间，甲方不得以任何理由转租、驱逐乙方离开。但乙方在出租期内必须合法经营。如因乙方违法经营，甲方有权驱逐乙方终止合同。2.合同签订后，潘沛迎在租赁土地上建造了钢结构厂房。2016年底，潘沛迎将涉案厂房及房屋整体转租给案外人索玉孝，约定租赁期限为2017年1月1日至2018年7月1日，租金为52500元，即每年租金35000元。3.2018年5月份，潘沛迎诉至章丘区人民法院，要求解除双方签订的厂房租赁合同，后又撤诉。2018年7月31日，潘沛迎再次诉至章丘区人民法院要求排除妨碍并继续履行合同，案经审理，法院除对《厂房租赁合同》的内容进行认定外还认定了如下事实：合同签订后，潘沛迎在租赁土地上建造了钢结构厂房，硬化了水泥地面，并对部分建筑进行了装修等；2018年4月份，赵汝良在涉案土地内建造了600平米左右的二层车间；赵汝良出租给潘沛迎的厂房及房屋未取得相应的建设规划许可证或经有关部门批准建设。据此，章丘区人民法院于2018年11月19日作出（2018）鲁0181民初5642号民事判决书，该判决在说理部分认定赵汝良与潘沛迎签订的《厂房租赁合同》无效，并据此驳回潘沛迎的诉讼请求。针对双方当事人有争议的事实和证据，结合当事人陈述以及本院确认的证据，本院认定事实如下：1.关于设备问题。潘沛迎主张赵汝良拆除了其放置在涉案厂房内价值6.5万元的高温烤漆房设备1套，并提交潘沛迎与案外人索玉孝的通话录音以及整理的文字材料1份予以证实。赵汝良主张对烤漆房的拆除与转让事宜不知情，并提交章丘三剑法律服务所对索玉孝的调查笔录1份，证明索玉孝对潘沛迎提供的录音资料不认可，租赁的厂房没有任何设备的事实。经质证，赵汝良对潘沛迎提交的通话录音的真实性不予认可，潘沛迎对赵汝良提交的调查笔录的真实性与证明目的均不认可。经审查，潘沛迎提交的其与案外人索玉孝的通话录音与赵汝良提交的调查笔录均系本案案外人的证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第六十八条规定，“人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。证人在审理前的准备阶段或者人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证。双方当事人同意证人以其他方式作证并经人民法院准许的，证人可以不出庭作证。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”本案中，案外人索玉孝未出庭接受审判人员和当事人的询问，亦未前来人民法院接受调查。因此，潘沛迎提供的录音与赵汝良提供的调查笔录均不能作为本案的有效证据予以采信。潘沛迎未提供充足证据证明关于烤漆房设备的事实，且潘沛迎与案外人索玉孝系整体转租关系，潘沛迎自认包括部分未拉走的设备。故，本院对潘沛迎关于赵汝良拆除其烤漆设备的主张不予采信。2.关于涉案场地建设厂房前原有建筑物的情况。赵汝良主张涉案土地上原有南屋2间、东屋5间、鱼池1处以及影壁墙1处，并且地面是混凝土地面，涉案房屋电力设施齐全，均系赵汝良自己装修，潘沛迎为建设厂房将上述房屋与鱼池拆屋填平。赵汝良为此提交曹某的证明1份证明建厂房前的建筑物原状；提交时玉峰的证明1份，证明上述房屋由时玉峰包清工建设，劳务费约为2万元；并申请证人曹某出庭作证。潘沛迎主张建厂房时只有北屋9间，其中西边4间赵汝良使用，东边有大约5米长、4米宽的影壁，西南侧有十平方左右的鱼池，位置在新建的车间内，东南角有处厕所，建厂房时予以拆除。证人曹某当庭陈述称涉案场地在潘沛迎租赁前原有南屋2间、东屋5间、鱼池1处、影壁墙1处，硬化鱼池以南地面，因建厂房将南屋与东屋拆除，并且北屋均已装修，包括刮瓷、铺地砖、吊顶等。经质证与询问，潘沛迎对时玉峰的证明的真实性不认可，对证人曹某的证言与证明的真实性均有异议。经审查，时玉峰出具的证明系证人证言，如上述问题同理，该证明不能作为本案的有效证据予以采信。潘沛迎自认涉案场地原有影壁墙与10平方左右的鱼池，其陈述与证人曹某的证言部分相符，潘沛迎虽对证言有异议，但未提供相反证据推翻该证言，因此证人曹某的证言与其出具的证明可以作为本案有效证据予以采信。根据证人证言、已生效民事判决书认定的事实与当事人的陈述，本院认定如下：涉案场地出租前原有南屋2间、东屋5间、鱼池1处、影壁墙1处，鱼池以南地面已经混凝土硬化完成；合同签订后，潘沛迎将南屋、东屋与鱼池拆除填平，并在影壁墙与原有东墙、南墙的基础上建造了钢结构厂房，并再次硬化了水泥地面。3.关于潘沛迎提供并的鉴定报告效力问题。2018年5月10日，山东新业资产价格评估有限公司受潘沛迎委托评估基准日作出山东新业价评字【2018】第147号评估报告书，评估结果为：在评估基准日（2018年4月16日），潘沛迎厂房、硬化地面等项目的现有价值为214660元（取整数），其中厂房部分评估价值为145148.60元，硬化地面（包括厂房内和院内）、租赁办公室装修（吊顶、瓷砖、灯饰、刮瓷等）部分评估价值为69510.40元。经质证，赵汝良主张潘沛迎自行委托鉴定，不符合法定程序，对该鉴定报告不予认可。经审查，山东新业资产价格评估有限公司具有司法鉴定许可资质，该公司针对涉案厂房与硬化路面等项目现有价值，进行了现场勘验，并结合相关造价材料，依据相关法律及规范，程序合法，其作出的评估报告结论，相对科学公正。诉讼过程中，赵汝良虽对评估报告不予认可，但明确表示不申请重新评估。故，该评估报告书应作为本案的有效证据予以采信。本院认为，2015年5月16日，潘沛迎与赵汝良签订《厂房租赁合同》后，潘沛迎在租赁土地上建造了钢结构厂房，并因此将涉案场地原有的南屋、东屋与鱼池拆除填平，后经法院判决书认定《厂房租赁合同》无效，事实清楚。围绕双方当事人争议的事实，本案需要解决的焦点在于：一是，合同的效力以及责任承担问题；二是，潘沛迎与赵汝良请求的合理性问题。关于焦点一，合同的效力以及责任承担问题。首先，根据《证据规定》第十条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁问题解释》）第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因赵汝良所出租场地未取得建设工程规划许可证，济南市章丘区人民法院作出的（2018）鲁0181民初5642号生效民事判决书在说理部分中明确认定赵汝良与潘沛迎签订的《厂房租赁合同》无效，且在本案中赵汝良对此无异议。故，潘沛迎关于《厂房租赁合同》无效的诉求，本院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述事实，赵汝良未取得涉案场地的建设工程规划许可证，潘沛迎在合同签订后亦未取得准建手续即进行钢架构车间的施工，双方对此均应是明知的。因此，涉案合同的签订虽系双方的真实意思表示，因违反相应规定导致合同无效，合同双方均负有过错，应各自承担相应的过错责任。关于焦点二，潘沛迎与赵汝良请求的合理性问题。首先，关于潘沛迎的请求。第一，关于潘沛迎是否可以自行拆除其建造的厂房与混凝土地面。根据《房屋租赁问题解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，潘沛迎在涉案场地中借助原有建筑物修建厂房，在原有硬化地面的基础上再次硬化混凝土地面，已与原有建筑物与原有硬化地面形成附合，且赵汝良不同意潘沛迎拆除。因此，在双方均不能提供有效证据证实涉案厂房建筑前的原状及价值的情况下，拆除涉案厂房势必造成损失的扩大，且确已无法恢复涉案场地建筑前的原状。故，潘沛迎要求自行拆除钢结构车间并恢复院落原状，理由不当，本院不予支持。第二，关于潘沛迎的经济损失。（1）厂房投资损失。评估报告结果显示厂房现有价值约为145148.60元，该结论是以2018年4月16日为基准日作出的评估。且，潘沛迎与赵汝良在《厂房租赁合同》中约定“潘沛迎负责修建厂房，约10万元；赵汝良减免其三年租金，拥有厂房所有权。”该约定系当事人的真实意思表示，是双方签约时对作为租赁合同中核心内容（承租方投资建车间）在综合考虑市场价格等因素的基础上作出的决定，不应因合同违反国家行政管理相关规定无效而否定其参考价值。只有参照合同中有关厂房的约定，才能实现折价补偿的公平原则。因此，综合考虑市场价格、过错程度等因素，参考合同约定与评估报告，厂房损失价值应当按12万元为宜。（2）关于硬化地面和办公室装修。潘沛迎在原有混凝土硬化地面的基础上又硬化了地面，评估报告虽显示硬化地面、办公室装修等价值69510.4元，该价值仅证实评估时的理论价值，但无法区分原有地面硬化部分的现状与新增硬化部分，亦无法确认办公室装修前的原状。故，潘沛迎主张合同无效对其造成硬化地面损失69510.4元，证据不足，本院不予采信。潘沛迎主张的该部分损失应结合双方的过错以及涉案院落建筑前的原状及价值综合考虑，在无法恢复院落及办公室原状的情况下，潘沛迎的该部分损失应与赵汝良的相应损失相互折抵。（3）关于设备损失。如上所述，潘沛迎未能提供有效证据证明赵汝良拆除了其所有的价值6.5万元的烤漆设备，且其自认整体转租给案外人索玉孝。故，潘沛迎要求赵汝良赔偿设备损失6.5万元，证据不足，本院不予支持。其次，关于赵汝良的请求。第一，关于涉案厂房归属。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”如上所述，在涉案厂房尚未取得相应合法手续的情况下，赵汝良依据合同的约定主张涉案厂房的所有权，于法无据，本院不予支持。同时，如上所述，基于成物不可毁坏的原则，为减少损失的扩大，该厂房在相关部门作出处理前由赵汝良占有、使用较为适宜。第二，关于场地使用费。根据《房屋租赁问题解释》第五条第一款，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”如上所述事实，潘沛迎占用涉案场地三年，而潘沛迎与赵汝良曾合同约定以三年租金折抵约10万元厂房建设费用。因此，潘沛迎应当支付赵汝良场地占有使用费10万元。赵汝良主张按3.5万元/年计付占用费10.5万元，理由不当，本院不予支持。第三，关于潘沛迎建设厂房时拆除原建筑物造成的损失。赵汝良主张潘沛迎建造厂房时拆屋房屋7间、填平鱼池1处，房屋按每间1万、鱼池按2万元计算，造成损失共计9万元，未提供有效证据予以证实房屋与鱼池的价值，且拆除房屋填平鱼池系建造现有厂房的必要条件。同时，如上所述，在涉案厂房亦归赵汝良占有、使用的情况下，涉案院落原有建筑物拆除的相应损失与潘沛迎对院落地面的重新硬化损失相抵。故，赵汝良要求潘沛迎赔偿损失9万元的诉求，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，涉案合同无效造成潘沛迎厂房投资损失约为12万元，在涉案厂房不得拆除的情况下，赵汝良应当赔偿潘沛迎的投资损失；同时，潘沛迎亦应当向赵汝良支付场地占用费。综合考虑双方的过错程度、损失情况以及潘沛迎的转租收益等因素，潘沛迎的投资损失与赵汝良的场地占用费相抵后，本院酌定赵汝良另行赔偿潘沛迎经济损失2万元为宜；潘沛迎的其他投资损失与赵汝良的其他经济损失相互抵消。据此，依照上述法律规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告潘沛迎与被告赵汝良于2015年5月16日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告赵汝良赔偿原告潘沛迎经济损失2万元，于判决书生效之日起十日内履行。三、驳回原告潘沛迎其他诉讼请求。四、反诉被告潘沛迎投资建造的钢结构厂房归反诉原告赵汝良占有、使用。五、驳回反诉原告赵汝良的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2747元，由赵汝良负担；反诉案件受理费2747元，由潘沛迎担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  乔振洲二〇二〇年十月十四日法官助理王博书记员刘晓婷