广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2587号上诉人（原审被告）：湛江市顺亿贸易有限公司，住所地遂溪县******（城东派出所对面）。法定代表人：吴国强，该公司总经理。上诉人（原审被告）：湛江市昊强房地产开发有限公司，住所地遂溪县***********。法定代表人：吴国强，该公司总经理。上诉人（原审被告）：吴国强，男，1967年12月15日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县***********，公民身份号码：440************316。上诉人（原审被告）：苏晓东，女，1970年1月10日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县***********，公民身份号码：440************34X。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：王锦发，男，1969年6月6日出生，汉族，住遂溪县********。被上诉人（原审原告）：朱云清，女，1977年4月28日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县***********1404，公民身份号码：440************023。被上诉人（原审原告）：袁华春，男，1974年10月25日出生，汉族，住湛江市麻章区*********，公民身份号码：440************312。上诉人湛江市顺亿贸易有限公司（以下简称顺亿公司）、湛江市昊强房地产开发有限公司（以下简称昊强公司）、吴国强、苏晓东因与朱云清、袁华春商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人昊强公司、顺亿公司、吴国强、苏晓东的共同委托诉讼代理人王锦发，被上诉人朱云清、袁华春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊强公司、顺亿公司、吴国强、苏晓东上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回朱云清、袁华春的诉讼请求；2、本案诉讼费用由朱云清、袁华春负担。主要理由：一、原审法院认定事实错误。位于遂溪县***********商住楼一楼车库（位）工程完工后，昊强公司、顺亿公司等在2018年8月第一时间通知朱云清、袁华春选小车位。朱云清、袁华春在选小车位时，让林荣郎开着自己的车进出试小车位，最后选了5号小车位（1号小车位也在备选车位里）。朱云清、袁华春没有要求选择1号小车位，其选择在5号小车位后没有停放车辆，而是让林荣郎使用到现在。后物业公司因办公需要，将1号小车位用作物业办公室，直到现在并没有对外出售。昊强公司、顺亿公司等与朱云清、袁华春之间没有因小车位引起过任何争议，而是在去年约11月份通知要办理小车位不动产权证时，朱云清、袁华春不同意签字确认，并提出要选择1号小车位。因此，为解决上述问题，物业公司经理通知朱云清、袁华春再次选择小车位（包括1号小车位在内），朱云清、袁华春没有选择，却以昊强公司、顺亿公司等违约为由申请消委会协调解决。故昊强公司、顺亿公司等没有违反《补充协议》第七条的约定。二、朱云清、袁华春要求解除小车位买卖合同及退还定金、支付利息等，此没有法律依据。昊强公司、顺亿公司等没有违反《补充协议》的有关约定，昊强公司、顺亿公司等按约定已第一时间通知朱云清、袁华春选择小车位，当时其已选择5号小车位。至今1号小车位仍登记在顺亿公司名下，并不存在已将1号小车位出售他人的事实。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》有关规定，朱云清、袁华春要求返还小车位买卖定金50000元及双倍返还定金24000元，没有法律依据。综上。原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，改判支持昊强公司、顺亿公司、吴国强、苏晓东的上诉请求。朱云清、袁华春答辩称：一、昊强公司、顺亿公司、吴国强、苏晓东多次称2018年8月其已通知朱云清、袁华春选择小车位，朱云清、袁华春让林荣郎开车试车位，并已选择5号小车位，根据谁主张谁举证的原则，其应该承担举证责任。二、一审后据朱云清、袁华春向林荣郎了解得知，昊强公司、顺亿公司等已收取林荣郎从2017年至今的停车费用，既然昊强公司、顺亿公司、吴国强、苏晓东称林荣郎使用朱云清、袁华春的小车位，为何是昊强公司、顺亿公司等向其收取停车费，而非朱云清、袁华春。原审判决认定事实清楚，理据充分，请求二审法院维持原审判决。朱云清、袁华春向原审法院起诉请求：1、解除昊强公司、顺亿公司与朱云清、袁华春小车库买卖合同关系；2、昊强公司向朱云清、袁华春返还50000元小车库定金及24000元的双倍返还定金；3、昊强公司向朱云清、袁华春返还70000元小车库购买款及利息损失（利息计算：以20000元为本金从2017年4月8日起按年利率6%计算至清偿之日止；以50000元为本金从2017年5月11日起按年利率6%计算至清偿之日止）；4、吴国强、苏晓东对昊强公司、顺亿公司的上述债务承担连带清偿责任；5、昊强公司、顺亿公司、吴国强、苏晓东承担本案的诉讼费、保全费、公告费。原审法院审理查明：昊强公司、顺亿公司是经营房地产开发的公司，吴国强是两公司的法定代表人。朱云清、袁华春是夫妻关系。2015年2月13日，朱云清、袁华春欲购买昊强公司预售的位于遂溪县*********的小车位，向吴国强交付定金共50000元。2015年4月13日，袁华春与昊强公司签订《合作建房合同》，以合作建房的方式购买昊强公司位于遂溪县*********（A幢）1404号房和小车位。因小车位在建设中，没有明确小车位编号，也没有约定小车位造价。2017年4月20日，昊强公司委托顺亿公司与朱云清签订《补充协议》，补充协议第六条约定网签合同房款含小车库的金额120000元，第七条约定朱云清第一顺序选车库（位）。《补充协议》加盖昊强公司的公章。同日，昊强公司、顺亿公司、吴国强、苏晓东分别出具《保证书》，约定顺亿公司若不按《补充协议》承担赔偿等法律责任的，担保人昊强公司、顺亿公司、吴国强、苏晓东承担连带责任。2017年4月7日、5月10日，朱云清、袁华春向昊强公司缴交小车位款共70000元。2019年8月29日，朱云清向遂溪县消费者权益委员会（以下简称“县消委会”）投诉顺亿公司（昊强公司）侵害其选小车位的优先权益。朱云清向县消委会投诉称，经顺亿公司（昊强公司）通知在2019年8月20日选取小车位，但在选小车位时发现理想的小车位（1号小车位）被销售，销售人员强迫朱云清在剩余的小车位中选择，存在强买强卖和欺骗行为，经朱云清多次与顺亿公司（昊强公司）协调，但因顺亿公司（昊强公司）回避没有解决，才要求县消委会协商解决。朱云清在向县消委会投诉中，要求顺亿公司（昊强公司）全额退回给付的120000元小车位款，并按银行利率标准赔付4年利息。同日，县消委会受理朱云清的投诉。2019年8月30日，清华园的物业公司经理王海龙通过短信通知朱云清、袁华春选小车位，告知其只有五个车位任选，如果没有在限定时间内选择，则当作朱云清、袁华春放弃选择小车位，由昊强公司退回购买小车位款。2019年8月31日，朱云清、袁华春回复短信称昊强公司违背《补充协议》，已构成强买强卖，严重侵犯消费者权益，已协商不成，只能交给相关政府部门处理。2019年9月26日，县消委会作出《遂溪县消费者权益委员会投诉终止调解通知书》（编号：2019003），告知朱云清因承诺书中没有签订小车位的编号和指定的车位，顺亿公司认为已按承诺书的条款履行优先选取小车位，经调解，双方未能达成一致意见，根据《消费者协会受理消费者投诉导则》第三十二条的规定，终止调解，建议双方通过其他法律途径解决纠纷。2020年2月21日，朱云清、袁华春向原审法院提起本案诉讼。2020年3月3日，朱云清、袁华春向原审法院申请财产保全，请求以160000元为限冻结昊强公司、顺亿公司名下银行账户存款，预交保全费1320元。再查明，朱云清、袁华春及昊强公司、顺亿公司对通知朱云清、袁华春选取小车位的时间及选定小车位的编号意见不一致。昊强公司、顺亿公司、吴国强辩称通知朱云清、袁华春选取小车位的时间约在2018年8月至10月期间，朱云清、袁华春选取的小车位是5号小车位，而且朱云清、袁华春在选取5号小车位后让清华园另外的业主林荣郎使用至今。证人王海龙、林辉生为管理清华园的物业公司即湛江市昊强物业服务有限公司的经理和管理员，两人出庭作证指认朱云清、袁华春选取的小车位是5号小车位。证人王海龙、林辉声称，朱云清、袁华春在选取车位时是让人开车进出试车位。而且朱云清、袁华春在选取小车位时，1号车位已有清华园的物业公司在办公，该车位上有摆放物业公司的办公桌椅。另查明，1号小车位在2017年经确权登记，权利人为顺亿公司，权利性质为出让/市场化商品房，专有建筑面积为21.67平方米。原审法院审理认为：本案属商品房预售合同纠纷。商品房预售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。袁华春与昊强公司签订《合作建房合同》，该合同内容涉及出售商品房及小车位。昊强公司委托顺亿公司与朱云清签订《补充协议》，顺亿公司作为代理人，其行为的法律后果由委托人昊强公司承担，即昊强公司为涉案小车位的出售人。昊强公司作为房地产开发商，开发的小车位属商品房，其将建设中的小车位预售给朱云清、袁华春，朱云清、袁华春在支付定金后也支付了剩余价款，现因预售的小车位发生了纠纷，符合商品房预售合同纠纷的定义。朱云清、袁华春向昊强公司预付小车位定金50000元，对于小车位的价款及优先选择权的约定通过双方签订的《补充协议》明确，之后朱云清、袁华春支付了剩余的小车位价款70000元，昊强公司亦通知朱云清、袁华春选取了小车位，双方对于小车位买卖已达成一致意见并实际履行。虽然朱云清、袁华春没有单独就小车位买卖与昊强公司签订书面的买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，原审法院依法认定朱云清、袁华春与昊强公司之间以口头形式达成了小车位买卖合同。小车位买卖合同是朱云清、袁华春及昊强公司的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。根据朱云清、袁华春的诉求及顺亿公司、昊强公司、吴国强的辩解，本案的争议焦点：朱云清、袁华春请求解除小车位买卖合同是否合法？朱云清、袁华春诉称昊强公司、顺亿公司违反《补充协议》第七条朱云清、袁华春对小车位第一顺位选择权的规定，合同已履行不能，请求解除小车位买卖合同关系。朱云清、袁华春与昊强公司、顺亿公司对通知选取小车位的时间及选定小车位编号的意见不一致，双方都未能提供证据证明各自的主张。回归到小车位买卖的最初状态，朱云清、袁华春现主张购买1号小车位，但昊强公司以朱云清、袁华春已经选择了5号小车位并使用至今不同意出卖。现使用5号小车位的车辆不属于朱云清、袁华春所有，昊强公司也认可，对于现在5号小车位的使用者与朱云清、袁华春的关系，昊强公司也无法证明。昊强公司、顺亿公司、吴国强提供的现有证据不足以证明朱云清、袁华春已选择5号小车位使用至今，昊强公司不同意出售1号小车位给朱云清、袁华春的理由不成立。昊强公司、顺亿公司、吴国强的证人王海龙出庭作证的证词，证明了朱云清、袁华春是通过开车进入车位的形式选择的小车位。证人王海龙提及朱云清、袁华春在选取小车位时物业公司已在1号小车位办公，办公桌椅占用了部分的小车位。朱云清、袁华春既是开车试车位，在仅有21.6平方米的小车位里摆放了物业公司办公桌椅的情况下，朱云清、袁华春如何开车进出选取车位。两位证人的证词前后矛盾，且证人工作的物业公司与昊强公司具有利害关系，对于顺亿公司、昊强公司、吴国强提供的证人证言，不予采信。再者，昊强公司在通知朱云清、袁华春在选取小车位后，若已经确定朱云清、袁华春选定的是5号小车位，为何在2019年8月30日又再次通知朱云清、袁华春选小车位？这更能证明了对于朱云清、袁华春初选的小车位，昊强公司不同意出卖。《补充协议》第七条赋予朱云清、袁华春第一顺序选取小车位的权利，即昊强公司开发预售的小车位都要先让朱云清、袁华春先行选择。但短信的内容又明确朱云清、袁华春只有五个车位选择，从而印证了昊强公司违背了《补充协议》第七条的规定。昊强公司不同意出卖1号小车位，买卖合同已无法履行，朱云清、袁华春请求解除与昊强公司的小车库买卖合同，有事实及法律依据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。昊强公司对小车位买卖合同的解除存在过错，朱云清、袁华春请求返还小车位购买款及赔偿损失，予以支持。朱云清、袁华春支付的购车款120000元含50000元定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，昊强公司作为收受定金的一方不履行约定，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。小车位总价款为120000元，朱云清、袁华春应支付24000元的定金，故昊强公司、顺亿公司应当返还小车位购买款50000元及双倍返还定金24000元。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条规定，房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后,买受人应当将房屋返还给出卖人,并支付房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将收取的价款返还给买受人,并支付贷款利息。朱云清、袁华春在2017年4月7日、2017年5月10日分别支付小车位购买款50000元、20000元共70000元给昊强公司，昊强公司应向朱云清、袁华春返还50000元及支付从2017年4月7日起以本金50000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息以及返还20000元及支付从2017年5月10日起以本金20000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息。朱云清、袁华春主张50000元的利息从2017年5月11日计算，原审法院予以照准。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。吴国强、苏晓东出具《保证书》，该《保证书》是其两人的真实意思表示，保证内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的。吴国强、苏晓东作为担保人，对昊强公司没有按照《补充协议》履行应承担的法律责任承担同等责任，即吴国强与苏晓东对昊强公司的债务承担连带责任。苏晓东经原审法院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第八十九条、第九十一条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除朱云清、袁华春与湛江市昊强房地产开发有限公司的小车位买卖合同；二、限湛江市昊强房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向朱云清、袁华春返还小车位买卖定金50000元及双倍返还定金24000元共74000元；三、限湛江市昊强房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向朱云清、袁华春返还小车位购买款70000元及利息（1、以本金50000元为基数，自2017年5月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以本金20000元为基数，自2017年5月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、吴国强、苏晓东对湛江市昊强房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任；五、驳回朱云清、袁华春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1590元、诉讼保全费1320元共2910元，由湛江市昊强房地产开发有限公司、吴国强、苏晓东负担。朱云清、袁华春已向原审法院预交上述诉讼费用2910元，湛江市昊强房地产开发有限公司、吴国强、苏晓东应负担的诉讼费用于判决发生法律效力之日起五日内迳付给朱云清、袁华春，原审法院不再作收退。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，2013年4月13日袁华春与昊强公司签订《合作建房合同》。据朱云清、袁华春提交的收据（NO.3311051、NO.3311053）显示：2015年2月13日朱云清、袁华春交来小车位定金20000元、订金30000元（现金）。原审判决对此认定有误，本院予以纠正。原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。另查明，二审中昊强公司同意将1号车位给朱云清、袁华春使用。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据昊强公司、顺亿公司、吴国强、苏晓东的上诉请求及朱云清、袁华春的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：关于朱云清、袁华春与昊强公司是否就小车位以口头形式另行订立买卖合同的问题。2013年4月13日，袁华春与昊强公司签订《合作建房合同》，以合作建房的方式购买昊强公司位于遂溪县**********（A幢）1404号房和小车位。2017年4月20日，双方签订《补充协议》，补充协议第六条约定网签合同房款含小车库的金额120000元，第七条约定朱云清第一顺序选车库（位），上述补充协议属于《合作建房合同》的组成部分。原审判决认定朱云清、袁华春与昊强公司单独就小车位以口头形式订立买卖合同不当，本院予以纠正。关于涉案合同应否予以解除的问题。依据现有证据，双方当事人仅是约定朱云清享有第一顺序选车位的权利，但第一顺序选择的内容约定不明，亦未约定当事人可基于此而解除涉案合同。在双方当事人就合同的解除未达成一致意见的情况下，本案也不符合法定解除涉案合同的情形，且现昊强公司于二审中表示同意提供1号小车位给朱云清、袁华春使用。朱云清、袁华春起诉主张昊强公司违反《补充协议》第七条关于第一顺序选小车位的约定，合同已履行不能，请求解除买卖小车位的合同于法无据，应不予支持。此外，朱云清、袁华春主张返还购车位款项及双倍定金等，理据不足，本院均不予支持。原审判决认定涉案小车位买卖合同应予解除不当，本院予以纠正。双方当事人应按合同约定继续履行合同。综上所述，昊强公司、顺亿公司、吴国强、苏晓东的上诉请求成立。原审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初309号民事判决；二、驳回朱云清、袁华春的诉讼请求。一审案件受理费1590元、诉讼保全费1320元，共2910元，二审案件受理费3180元，均由朱云清、袁华春负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建业审 判 员 郑玉莲审 判 员 冯小瑶二〇二〇年十月三十日法官助理 陈夏美书 记 员 王嘉钰附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。