安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0824民初404号 原告：潜山市新供销有限责任公司，住所地安徽省潜山市梅城镇梅苑路**，统一社会信用代码913408246928261368。 法定代表人：何立新,公司经理。 委托诉讼代理人：余凤娥，安徽天柱律师事务所律师。 被告：安徽华发置业有限公司，住，住所地安徽省潜山市梅城镇梅苑路一社会信用代码913408247849297140。 法定代表人：蔡明华，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋作明，安徽皖激扬律师事务所律师。 第三人：苏果超市(安徽)有限公司潜山分公司，住，住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路****一社会信用代码91340824MA2T4X4Q7J。 负责人：余伟，经理。 委托诉讼代理人：黄明俊，该公司职工。 委托诉讼代理人：张翼，该公司职工。 原告潜山市新供销有限责任公司（以下简称新供销公司）与被告安徽华发置业有限公司（以下简称华发公司）、第三人苏果超市（潜山）有限公司（以下简称苏果公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新供销公司的法定代表人何立新及委托诉讼代理人余凤娥、被告华发公司的委托诉讼代理人蒋作明、第三人的负责人余伟及委托诉讼代理人张翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新供销公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的关于南岳路497号、499号一楼商铺（现第三人门厅入口处）租赁协议条款,并判令被告立即腾退租赁的该商铺；2、依法判决解除原被告间签订的关于南岳路497号二楼1室商铺委托租赁协议条款,并由原告直接与第三人签订租赁协议；3、判令被告、第三人立即给付原告497号、499号一楼商铺租金及违约金1614843.73元（2018年12月10日至2019年12月9日期间），497号二楼1室商铺租金及违约金873208.44元（2017年12月10日至2020年12月9日期间）,合计人民币2488052.17元；4、判令被告按237.25元／月／平方米标准支付自2019年12月10日起至交还商铺之日止的租金；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告所有的位于潜山市,497号二楼1室商铺系还迁安置房,由被告开发还迁,双方于2008年4月11日及2010年12月4日先后签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《协议书》，约定现南岳路497号二楼1室由原告委托被告租赁,同意按被告招租条件执行；南岳路497号、499号一楼商铺由被告直接向原告租赁，原告同意被告转租。现两处商铺均由第三人租赁使用，租期20年，起租期为2010年12月10日。该两处还迁房的还迁面积及租金事宜业经潜山市人民法院（2014）潜民一初字第00001号《民事判决书》，（2015）宜民一终字第00197号《民事判决书》确定,其中497号、499号一楼建筑面积为355.88平方米，实用面积为255.73平方米，截至2019年年净租金（不含税）均按728063元计算收缴。497号二楼1室商铺建筑面积为1102.06平方米，2019商铺年租金按0.595元／平方米／天标准计算收缴，2020商铺年租金按0.619元／平方米／天标准计算收缴。截止到2020年1月20日，497号、499号一楼商铺2018年12月10日至今的租金被告未付，497号二楼1室商铺2017年12月10日至今的租金被告未付。原告多次向被告及第三人发函及电话催收,至今仍未给付。原告认为,原被告间签订的商铺租赁协议条款及委托租赁商铺协议条款合法有效,是双方真实意思表示。被告怠于履行协议义务,逾期支付租金,经多次催告仍不给付,已构成根本违约,原告有权要求被告支付欠付租金、解除合同并要求其承担违约责任。为维护原告合法权益,原告特依据《合同法》及相关规定,具状诉讼。 华发公司辩称，同意原告提出的第一、二项诉讼请求，不同意第三、四、五项诉求。理由如下：1、原告方诉称的标的物系第三人实际使用，原告知晓出租的房屋是第三人使用，应当由实际出租人支付租金。前期的租金没有异议，后期租金按照周边标准重新计算；2、被告方已经书面通知原告不再承担承租人的义务，要求原告与实际承租人办理租金收付和结算工作。原告应当收取的租金根据原告与被告签订的协议约定，参照周边商铺标准商定。2019年被告书面通知原告自行办理租金收付工作的同时，没有与原告商定租金，被告也未履行承租人的义务，现原告要求被告支付租金的请求不能成立；3、第三人承租的房屋由原告和案外人周程程、李瑞英、聂红莲所有，在各产权人分别取得产权后，被告作为开发商和初始产权人，已多次要求产权人与承租人协商总租金分配问题，但是各产权人未能协商，致使苏果的租金付不出，产权人收不到租金，形成僵局的原因是各产权人固执己见，均要求按照对自己最有利的条款享受租金，未能就租金的合理分配进行协商，原告未能收到租金，过错责任不在被告，请法院审理后依法驳回原告的第三、四、五项诉讼请求。 苏果公司述称，不同意原告所有诉求。1、第三人与华发公司于2008年签订房屋租赁合同，合同约定的期限自2010年12月10日至2030年12月9日止，房屋租赁合同约定了明确的租金标准，第三人在签订合同时及签订后长时间，合同当事人均是苏果公司和华发公司。根据买卖不破租赁原理，第三人的权益应受到保护。新供销公司取得一楼产权后，自动受第三人与华发公司2008年签订的《房屋租赁合同》的约束，无权再一次租给华发公司。新供销公司与华发公司签订协议书性质上属于新供销公司与华发公司达成的补偿性质的协议，华发公司同意按照以租赁计价方式补偿新供销公司。新供销公司第一、二项诉求无事实和法律依据，请求法院驳回；2、新供销公司第三项诉讼请求的计算方式是按照新供销公司与华发公司签订的协议书主张的，第三人并非此协议当事人，不能对第三人产生法律效力；3、苏果公司当初与华发公司签订合同时是按综合单价计算租金，后华发公司将其中的二层至四层分别转让给周程程等人，现各产权人间无法就租金分配达成一致意见，致使苏果公司无依据向各产权人分别支付租金，应该追加其他产权人参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对各方提交证据的合法性、关联性提出的异议，合议庭将综合当事人陈述、案件事实依法决定是否采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月11日，土地收购中心作为拆迁人（合同甲方）与被拆迁人新供销公司前身分别签订三份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，安徽省潜山县供销合作社联合社作为乙方主管部门也在上述协议中盖章确认，上述三份协议约定：甲方因旧城改造需要对乙方位于梅城镇南岳路的房屋进行拆迁，并按“拆一还一”原则连片置换，若第三人整体对外招租，乙方同意按第三人招租条件执行。2008年9月26日，华发公司（合同甲方）与苏果公司（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将其所有的即将建设的位于潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼一至四层房屋出租给乙方经营，租赁房屋面积约11396平方米（一层约680平方米、二层约4676平方米、三层约4858平方米、四层约1182平方米），最终经测绘出租面积误差比大于3%的部分由乙方无偿使用；2、租赁期限20年（后补充协议约定第一个合同年度为2010年12月10日至2011年12月8日，以后年份以此类推）。第七年至第九年租金按单价(含税)0.595元/平方米/天计付，第十年至第十二年租金按单价(含税)0.619元/平方米/天计付，支付方式为按季支付，在每个支付期前5个工作日是内甲方向乙方提供正式房屋租赁发票，乙方在收到发票后10个工作日内向甲方支付当季房屋租赁费；3、合同期内，甲方按程序将房屋所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效。 2010年12月4日，安徽省潜山县供销合作社联合社等（甲方）与新供销公司（协议丙方）、华发公司（协议乙方）、潜山县财富广场商业管理有限公司（协议丁方）签订一份协议书，约定：1、因甲方改制原因，甲方同意将乙方还迁给甲方商铺产权人登记为丙方。同时授权丙方代表甲方执行《城市房屋拆迁补偿安置协议》及本协议。…6、苏果门厅位置即《出租商铺位置图》中A-167、168，经测绘、划界、确认丙方产权后，乙方向丙方承租（租期至乙方与华润苏果租赁期满），并有权独立自主向第三方转租。前三年（与苏果租赁起始日同步）按产权证所载实用面积260元/月/平方米，乙方向第三方出租的税金各承担50%，即丙方税后净得237.25元/月/平方米[260元/月/平方米/（1-17.5%/2）]计算租金。此后每平方米（实用面积）年租金标准参考南岳路邻城区主商业街第一排商铺…平均租金，税金承担方式同上。首期年租金起付日期为2010年12月10日一次性付清，逾期每日按欠款金额的0.3%支付违约金。此后按年度顺延。…后登记在新供销公司名下的一层苏果门厅建筑面积355.88㎡，门厅套内面积255.73㎡，二层安置房建筑面积1102.06㎡。2018年华发公司将二层建筑面积4131.61㎡房屋转移登记至李瑞英、聂红莲名下，四层建筑面积1301.07㎡房屋转移登记至李雅坤名下，2019年华发公司将三层建筑面积1744.8㎡房屋转移登记至周程程名下。华发公司按约定支付新供销公司一楼苏果门厅房屋租金至2018年12月9日，二楼房屋租金至2017年12月9日。后各方因租金给付未能达成一致意见，致讼。 审理过程中，本院就原告的诉讼请求中解除合同的风险及租金标准问题向新供销公司进行了释明，新供销公司书面答复称，要求解除与华发公司签订的相关房屋租赁的合同并要求华发交付租赁房屋，判令华发公司、苏果公司立即支付拖欠租金及违约金至华发公司交付房屋时止，一楼租金（苏果门厅）按237.25元/月/平方米计算。针对一楼租赁房屋租金的问题，本院进行了调查核实，确认双方按协议约定的主商业街第一排10间商铺平均租金约为250元/月/平方米。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告双方签订的租赁协议是否应当解除，合同解除后新供销公司要求华发置业腾退租赁房屋的诉求是否应予支持；二、华发公司、苏果公司是否应当向新供销公司支付租金及违约金，租金标准及违约金如何确定。 对于争议焦点一，华发公司以非租赁物的产权人没有权利收取租金为由，怠于收取租金，也未按期支付租金，致使合同目的不能实现，损害了新供销公司的合法权益，现新供销公司要求解除租赁协议，且华发公司表示同意，故新供销公司要求解除双方之间房屋租赁协议的诉求，依法应予支持。对于新供销公司要求华发公司腾退租赁房屋的请求，因华发公司非实际承租人，且双方在签订租赁协议时，同意华发公司将争议商铺及一楼门厅整体出租给第三人承租，且整体出租的商铺及一楼门厅的租赁期限尚未到期，故其该诉求，本院不予支持。对于争议焦点二，新供销公司要求第三人苏果公司支付租金及违约金，因华发公司与苏果公司之间就房屋租赁签订的整体租赁合同征得了新供销公司的同意，且新供销公司与苏果公司未签订房屋租赁合同，故新供销公司要求第三人支付租金及违约金的诉求，于法于约无据，本院不予支持。华发公司与新供销公司就一楼门厅转租给第三人整体经营，双方签订了协议，并就房屋转租租金及违约金进行了约定，故华发公司以其不是实际产权人为由，拒付租金，构成违约，故其辩称租金及违约金不应由其支付的辩称意见，本院不予采信。华发公司应当向新供销公司支付房屋租金并承担逾期支付租金的违约责任。对于租金的确定，因双方对租赁房屋一楼（苏果门厅部分）的房屋租金，在2018年12月10日前，华发公司按税后净得237.25元/月/平方米计算，且已实际支付完毕。2018年12月10后，华发公司提出异议，要求按约定的一层其他十间商铺的平均租金计算。故本院根据查实的平均租金（约为税后250元/月/平方米），在征得新供销公司同意后，确定一楼房屋租金按237.25元/月/平方米计算，应缴税款由房屋实际产权人新供销公司负担。对于一层房屋租金的逾期违约金如何承担的问题，因双方约定的标准过高，且华发置业在诉讼中要求法院依法予以酌减，故本院参照相关法律规定，依法予以适当调整。对于二层房屋租金问题，因原、被告在合同中约定，参照第三人与华发公司签订的整体租赁合同执行，故本院确定二楼房屋租金按第三人与发华公司签订的《房屋租赁合同》中同年度的租金标准计算。对于逾期支付二楼租金的违约金问题，应依双方约定，按二层商铺总租金额的20%计算。对于华发公司、苏果公司提出的该案应追加案外产权人参加诉讼的辩称意见，因该案争议的纠纷系原、被告间的租赁合同纠纷，与其他产权人无涉。根据合同相对性原则，不应追加案外产权人参加诉讼。故华发公司、苏果公司的该辩称意见，本院不予采信。 案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告潜山市新供销有限责任公司与被告安徽华发置业有限公司及拆迁人之间于2008年4月11日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中关于497号二楼1室商铺委托租赁协议条款，解除原告潜山市新供销有限责任公司与被告安徽华发置业有限公司之间于2010年12月4日签订的关于南岳路497号、499号一楼商铺（苏果公司门厅入口处）的租赁《协议书》； 二、被告安徽华发置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告潜山市新供销有限责任公司支付南岳路497号、499号一楼商铺（苏果门厅入口处）自2018年12月10日起至判决生效之日止，按租赁房屋面积255.73平方米，以237.25元/平方米/月计算的租金及违约金（违约金以租金总额为基数，自逾期支付之日起，至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算）； 三、被告安徽华发置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告潜山市新供销有限责任公司支付南岳路497号二楼一室商铺自2017年12月10日起至2019年12月9日止的租金478679.76元（1102.06×0.595×365×2）及违约金、自2019年12月10日起至判决生效之日止，以租赁房屋面积1102.06平方米，按0.619元/天/平方米计算至判决生效之日止的租金及违约金，违约金按所欠二楼一室租金总额的20%计算； 四、驳回原告潜山市新供销有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费26704元，由原告潜山市新供销有限责任公司负担100元，被告安徽华发置业有限公司负担26604元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判长 徐 瑛 审判员 李政海 审判员 丁向东 二〇二〇年十月十日 书记员 余爱林 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。