甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3020号上诉人（原审被告、反诉原告）：易某，男，汉族，住兰州市西固区。被上诉人（原审原告、反诉被告)：张某某，女，汉族，住兰州市安宁区。上诉人易某因与被上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（以下简称一审法院）（2020）甘0104民初902号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。易某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费由张某某承担。事实和理由：一、对一审判决易某十五日内退还张某某房屋押金56770元及利息989.5元有异议。双方在合同期内，张某某擅自在房屋内搭建玻璃钢门及窗，堵塞消防通道致使消防部门责令停止整顿，导致同一房屋的其他租户无法营业造成损失，合同第十条乙方责任二款:擅自改变房屋内部结构或装修房屋以及对房屋结构有影响的设备、设施，承担年租金的10%违约金之规定，一审法院未予认定，明显对易某不公，原合同中对于押金并没有利息规定。二、对一审法院易某于判决生效之日起五日内返还张某某空调设备一套（型号DV-Y310/NSN1-H）的判决有异议。易某原有一组中央空调机DN-Y290/NSN1-H型，张某某以费电制冷效果不理想为由，更换了原有中央空调，私自变卖了易某的中央空调，并答应合同期满后新安装的中央空调归易某所有，一审法院未予认定，与事实不符。三、张某某在租赁期间内对房屋内装修及设施有大量损坏，一审法院未予认定，与事实严重不符。张某某2020年1月9日搬离房屋后造成租赁房屋装修、设施大量损坏，易某有2020年1月6日拍照为证，易某已在2020年1月15日又以微信的方式通知张某某进行赔偿为证，但张某某置之不理，由于易某还要继续出租此房屋，于2020年4月29日对上述房屋进行修复，花费37050元，有发票为证。一审法院未予认定。张某某辩称，1.张某某没有改变房屋结构，也没有添加对房屋结构有影响的设施设备，无违约情形，不应当承担10%的违约金。而且，双方当事人之间的房屋租赁合同已协商一致解除，易某也没有对违约金有异议，解除协议中也无违约金的任何约定；2.张某某没有私自变卖易某的中央空调，其原有空调已被易某自行拆走，且双方没有任何约定，张某某的空调归易某所有；3.易某所称张某某损坏其设施设备没有任何证据，张某某在没有搬离前多次反复与易某通话房屋是否有损坏，易某说没有损坏，有通话录音为证。且易某所说的维修不能证明是张某某造成的。张某某向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告退还原告押金56770元；2.请求人民法院依法判令被告支付原告占用原告押金期间的利息989.5元；3.请求人民法院依法判令被告返还原告空调设备（型号：DN-Y310/NSN1-H）,若原物损失的，按设备原价赔偿损失；4.本案诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，原告张某某增加诉讼请求：请求人民法院判令被告支付原告代缴的采暖费用1951.11元。易某向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失37050元；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付10%违约金36000元；3.依法判令反诉被告立即将其在涉案租赁场所注册的“兰州市西固区樂教英语培训学校”注册地址迁出；4.依法判令反诉被告向反诉原告修复空调费用15000元；5.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年4月28日，原告张某某与被告易某签订《商铺租赁契约》，双方形成房屋租赁关系。2019年7月10日，原、被告双方再次签订《商铺房屋租赁合同》，约定将位于兰州市西固区庄××路××＃楼商铺××楼××平方米）租赁给张某某使用，租赁期限为2019年7月10日至2020年7月9日，年租金36万元。2019年12月28日，原、被告双方协商一致，签订《解除合同协议书》，明确解除双方于2019年7月10日签订的《商铺房屋租赁合同》。原告承诺于2020年1月9日前无条件搬离案涉房屋，被告承诺于2019年12月30日退还原告房租12万元，剩余6万元于2020年1月9日当天退还原告。房租押金56770元应于2020年1月16日前完成房屋验收后，全额退还给原告。如被告在约定的验收之日起七日内未履行验收义务则视为验收合格，被告无条件退还押金。后原、被告双方就押金退还问题产生纠纷，引起诉争。一审法院认为，针对本诉，2019年12月28日，原、被告双方协商一致，签订《解除合同协议书》，明确解除双方于2019年7月10日签订的《商铺房屋租赁合同》。原、被告双方作为完全民事行为能力人，按照真实意思表示签订《解除合同协议书》后，就应当按照协议书履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告按照协议书约定，于2020年1月9日无条件搬离案涉房屋。被告未提交任何证据证明其在合理期限内向原告提出过房屋内设施设备存在损坏，即视为验收合格，应当承担退还房屋押金56770元的义务。另被告拒不退还押金的行为，对于纠纷的酿成应当承担全部责任，其应当承担占有原告押金期间所产生的利息。故对于原告要求被告退还房屋押金56770元及承担利息的诉讼请求，本院予以支持。结合在庭审过程中，易某对于电话录音的真实性均无异议，在电话录音中易某明确陈述原告的空调没有搬走留了下来，那么目前案涉房屋中的空调确系原告所有，易某应当予以返还原物。故对于原告要求被告返还空调的诉讼请求，本院予以支持。由于被告易某对于原告提交的关于代缴暖气费的证据并无异议，故对于原告要求被告支付代缴暖气费的诉讼请求，本院予以支持。针对反诉，被告未提交任何证据证明其在合理期限内向原告提出过房屋内设施设备存在损坏，即视为验收合格，其维修房屋内设施的行为并不能证明是反诉被告所造成的损坏。原、被告双方协商一致解除合同，就应该按照双方签订的《解除合同协议书》履行，该协议书中并无违约金的相关约定。庭审过程中，双方均以确认反诉被告已将注册地址迁出案涉房屋。案涉房屋中目前的空调是反诉被告所有，故不存在所谓的空调修复费用。故综上所述，驳回反诉原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉被告易某于本判决生效之日起十五日内退还本诉原告张某某房屋押金56770元及利息989.5元。二、本诉被告易某于本判决生效之日起五日内返还原告张某某空调设备一套（型号：DN-Y310/NSN1-H）。三、本诉被告易某于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告张某某代缴采暖费1951.11元。三、驳回反诉原告易某的诉讼请求。减半收取的本诉案件受理费646.4元，由本诉被告易某负担；减半收取的反诉案件受理费1000元，由反诉原告易某负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。易某提交2020年1月15日双方的微信截图，内容是易某向对方通知损坏房屋的确认清单，证明易某对房屋进行了验收，给张某某下发的房屋损失的确认通知书。张某某对该证据的三性均有异议，看不清是什么内容。本院对易某提交的微信截图的真实性、合法性、关联性均予以确认。二审查明，张某某安装的空调型号为ＤＮ-Ｙ310／ＮＳＮ1-Ｈ，安装至兰州市西固区××小区××＃商铺××楼，价格43000元。一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依据约定全面履行各自的义务。租赁期间，承租人应依据合同约定或租赁物的性质合理使用租赁物。而在租赁期满后，承租人负有返还租赁物的义务，即承租人返还的租赁物应符合合同约定的状态或符合承租人正常使用收益后合理损耗的状态。一、关于空调设备的问题。双方在第一份租赁合同中约定有空调、通风设备等设备，并约定张某某交纳2万元设备押金，2018年9月20日易某将商铺物品押金退回张某某。张某某提交的证据足以证明涉案房屋内现有空调是由张某某购买，易某在庭审中认可涉案房屋内现有的空调是张某某购买。易某上诉称在张某某更换空调时旧空调已由张某某变卖，双方约定合同期满后新空调归易某所有。张某某辩称旧空调已被易某自行拆走，对于双方的上述主张均无证据佐证，也无证据证明双方对现有空调的去留做出过归上诉人所有的约定。张某某购买的空调应归其所有。因此，易某关于案涉空调归其所有的上诉请求本院不予支持。二、关于租房押金和损失的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”易某无有效证据证明张某某安装的玻璃门改变了案涉房屋的结构。消防大队的责令整改通知书对象为鸿志教育，与张某某开办的教育机构无关。因此，易某上诉应由张某某承担年租金10%的违约金的上诉请求本院不予支持。结合庭审及易某一审提交的照片，易某所列“甲方商铺房屋验收扣除确认清单”中“1.拆除商铺房内自行改建玻璃门费用900元，2.拆除商铺房屋内自行改建木门两扇玻璃窗一个1500元。”以上两项为张某某为开办英语培训学校安装，双方租赁合同解除后，易某为了再次出租拆除上述两道玻璃门和木门，其支出的费用应由张某某负担。结合门窗拆除的市场价，易某拆除门窗费用本院酌定为1000元。该项费用应由张某某向易某支付。易某所列“甲方商铺房屋验收扣除确认清单”中其他项目的损失无证据证明因张某某使用或搬离而损坏，其所受损失与张某某无直接因果关系，故本院不予支持。因此，易某应将剩余房屋押金56770元向张某某返还。张某某主张自2020年1月17日至2020年4月30日共105天的押金利息989.5元于法无据，本院不予支持。综上，易某的上诉请求部分成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初902号民事判决第二、三项；二、上诉人易某于本判决生效之日起十五日内退还被上诉人张某某房屋押金56770元；三、被上诉人张某某于本判决生效之日起十五日内给付上诉人易某拆除门窗费用1000元；四、驳回易某的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费646.4元，由张某某负担11.3元，由易某负担635.1元；一审反诉案件受理费1000元，由易某负担989元，由张某某负担11元。二审案件受理费3292元，由易某负担3245.9元，由张某某负担46.1元。本判决为终审判决。审 判 长 李淑琴审 判 员 石 林审 判 员 刘桂刚二〇二〇年十月二十一日法官助理 张琼琰书 记 员 徐 倩