四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4227号 上诉人（原审被告）：程竹，男，1987年3月27日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：程伟，男，1961年11月22日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系程竹父亲。 委托诉讼代理人：左萍，女，1962年8月20日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系程竹母亲。 被上诉人（原审原告）：许雄，男，1980年2月25日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：刘威，四川广力律师事务所律师。 上诉人程竹与被上诉人许雄房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初15360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年9月10日对本案公开开庭进行了审理，上诉人程竹的委托诉讼代理人程伟、左萍，被上诉人许雄的委托诉讼代理人刘威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程竹上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回许雄的全部诉讼请求，判令撤销程竹向许雄支付违约金40000元、许雄交付的房屋租金15600元不予退还、许雄交付的租房保证金1300元不予退还，并判令许雄补交燃气费48.48元；二、本案一审、二审的诉讼费、差旅费由许雄承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，程竹解除合同的行为发生合同解除的法律后果。首先，程竹从签订合同之日起未在任何时间同意许雄对案涉房屋进行转租。程伟出示的证据原件“房屋租赁合同”在“转租”二字上加捺指印确认，是要特别强调“承租人无权将该套租用房屋转租、抵押给第三方”，此系程竹真实意思表示，具有明确的合理性，就是要限制许雄的转租行为发生。而且，同时在两份原始合同上进行加捺指印，表示双方认可，符合民事诉讼证据的三性原则。其次，许雄出示的“房屋租赁合同”在“转租”二字上划掉，打叉，且在合同空隙处又添加了“该房已延期至2023年11月5日”，在此添加处没有程竹按指印，程竹对此不知晓。许雄存在篡改合同内容的行为，而在案卷材料中，没有任何证据证实“转租”二字是被程竹划掉的。在一审庭审中，许雄再次将“该房屋延期至2023年11月5日”改为“该房屋延期至2022年11月5日”。再次，一审认定案涉合同为“格式合同”属认定错误。二、程竹与程伟身份证复印件之上的委托书的内容以及身份证之间的“此复印件租房使用”上面又多一个“出”字，其环节不合理，是许雄自行添加。首先，身份证复印件上写“委托书”，不是程竹真实意思表示，而是许雄未经程竹同意，事后自行添加的伪造事实，“委托书”是用来开通天燃气的。其次，根据2020年1月13日，成都天府新区华天兴能燃气有限公司提供的证据证实，开通燃气不需要由业主向代办人提供委托书，只需要物管公司向燃气公司出具安装证明即可。而燃气公司证据证实：程伟提供给许雄的，程竹与程伟身份证复印件上无“委托书”内容。再次，物业公司2020年1月3日提供的存档身份证复印件同样无“委托书”内容。三、程竹在2019年8月26日之前，不知道案涉房屋已被许雄转租，事后也未认可转租事实。四、程竹对许雄提出解除合同，具有合同解除权，许雄已交租房保证金、房屋租金不予退还。首先，根据案涉合同第六条第一款、第四款及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，程竹享有解除权。程伟发出的载有解除合同的意思表示的告知书，是依据程竹具有合同解除权，具有合同解除的效力。其次，许雄存在以下违约行为：1.变造合同内容，提供其变造后的委托书；2.没有做到自觉接受，遵守小区物业统一管理，延付物业费、水、气费；3.未按照《前期物业管理协议》和《业主手册》中有三个月一交物管费的约定，应视为未接受物业统一管理。许雄违约在先，补缴欠费在后，其主张的违约金因此不应该得到支持。 许雄辩称，一、案涉合同中转租二字是程竹划去，且按上了手印，程竹在签订合同时是同意转租的。首先，按程竹的陈述，双方在合同中已经记载了不能转租，意思表达已十分清楚，没有必要多此一举再次按手印。不能转租应当是许雄的义务，应当由许雄来按手印确认，程竹的陈述既不符合事实，也不符合逻辑。许雄的合同上是程伟按的手印，转租二字也是程伟划去的。程竹持有的那份合同上，之前一直都没有按手印，是双方发生争议之后程伟再按上去的。其次，许雄合同上该房屋延期至2022年11月5日，只是许雄在自己的合同上进行的记载，而且这一批注是经程伟口头同意的，当时双方就卫生间的装修问题有分歧，程竹要求按其意思进行装修，许雄称如果将合同再延期一年就同意，于是才有了这一记载。许雄也未将这一期限作为合同期限，仍是按2020年主张合同期限。最后，一审判决记载的双方提前打印格式合同是说合同格式已固定，双方打印后直接签字按手印。因为签订合同是在中介的参与下签订的，中介公司将合同打印好了由双方签字，如有不同意见可在上面修改，双方确认。程竹故意曲解这一意思，用《中华人民共和国合同法》第三十九条的格式合同作为上诉理由，完全不成立。二、程竹出具了允许许雄装修、出租的委托书。程竹陈述是提供的空白委托书，只在落款处签字按手印，委托书内容是许雄添加的，这一观点完全不符合常理且不成立的。程竹用一份自己持有的空白的委托书来证明给许雄出具的委托书是虚假的，不符合证明要件。而且案涉小区物业公司与程竹之间存在利益关系，所谓的存档证据随时可以加盖印章，对本案而言没有证明力。三、在合同履行期间，程竹从未对转租事宜提出过异议，甚至还要求许雄提供租客信息，说明程竹是认可转租的。许雄一直在按租金标准向程竹支付租金，双方一直按合同约定履行义务。2019年8月16日，程竹在联系许雄时要求的是将租户信息报送给他，并要求提供暂住证。程竹一直就知道许雄的转租行为，并且从未对转租事宜表示过异议。许雄在将转租合同发给程竹后，程竹知晓了许雄转租的金额，且合同履行了三年，周边租金确有小幅上扬，于是强行提出解除合同，并以堵锁眼、恐吓租客等十分恶劣的方式赶走了租客。四、许雄从未拖欠物业费，未及时缴纳系因工作等原因，不构成程竹解除合同的条件。程竹举证的《前期物业管理协议》和《物业手册》是程竹与物业签订的，程竹签订合同没有告知许雄，且许雄并未违反《前期物业管理协议》和《物业手册》的规定。 许雄向一审法院提出诉讼请求：1.程竹向许雄支付提前解除合同违约金60000元；2.程竹向许雄返还许雄2019年11月6日至2020年11月5日的房屋租金15600元；3.程竹向许雄退还押金1300元。 一审法院经审理查明：2016年9月6日，程竹（出租人）与许雄（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：1.许雄自愿租用程竹位于成都市高新区住宅房屋，作为居家自用，房屋交付状况为清水；2.租用时间：2016年9月6日至2021年11月5日止，共5年零两个月，期满后许雄无条件搬出；3.租用费用，每月1300元，一次性支付1年租金15600元，次年租金应提前1月支付；4.租房保证金：1300元（租期终止后许雄无违约和结清全部水、电、气及物管等因租赁而发生的相关费用后退还）；5.租赁房屋到期后双方未续签合同，许雄应按照程竹的合理要求恢复原状（费用由许雄承担）；6.许雄在租赁房屋期间所产生的各项费用全部自理，自觉接受、遵守小区物业统一管理，独立承担相关的民事和刑事责任；7、许雄因水电气使用不当给承租房屋和他人（第三方）造成损坏，将由许雄自行承担赔偿责任；8.因许雄违反上述合同约定的任何条款，程竹有权终止履行本合同，不退还交付租金及保证金，许雄还应承担违约金；9.若双方任何一方提前解除合同均属违约（不可抗力除外），程竹许雄双方约定违约金六万元，任何一方违约应支付守约方违约金。合同签订之时，程竹代理人其父亲程伟代其签字并按捺指印。双方对合同之中第六条“其它责任约定”第1条的第二句“承租人无权将该套租赁房屋转租、抵押给第三方”产生争议，许雄出具的证据原件之上“转租”二字被划掉，并加盖了程伟之指印，而程竹提供的证据原件之上“转租”二字之上仅有程伟之指印而未划去。许雄称“转租”二字为程伟亲自划去，并承认程竹方所持合同未划去“转租”二字是其疏忽；程伟则称“转租”二字为许雄在其加盖指印后自行划去，并称特别在“转租”上加盖指印是特别强调不能转租。 合同签订后，程伟代程竹向许雄提供了一份程伟与程竹的身份证复印件，其上空白处载明内容如下：“《委托书》兹有锦辰佳苑三幢二单元1003号业主程竹（程伟）委托许雄（身份证……）对该房进行装修、开气、出租。委托人：程竹用于出租房”。程伟认可“程竹用于出租房”为其签字，但是抗辩称其余内容为许雄在其签字后自行增加上去的；许雄承认委托书内容为其所书写，但是称是其写好以后，程伟进行的签字，不存在事后变造。对于上述两项证据的认证，将在一审法院认为部分进行详细评述。 合同签订后，许雄支付了租金和租房保证金，对案涉清水房屋进行装修，并将客厅改造分割出一个房间，将原三室之居改造为四间卧室。其后，将改造后的房屋以单间分租的方式转租给他人。其间，2016年11月30日，许雄代程竹与成都天府新区华天兴能燃气有限公司签订《供用气合同》，开通了天然气。 2019年8月16日，因社区需要对实际入住人口进行核查，许雄收到程竹方通知后，即将多份分租合同拍照后通过微信发送给程竹方，聊天之中程竹方还要求许雄提供其在成都的暂住证。许雄于2019年8月27日，将其成都的暂住证拍照后发给了程竹方。 2019年9月6日，程伟将物业费欠缴单张贴于案涉房屋大门之上，并在其上手写一份《告知》载明：“三幢二单元1003号（转租住户）：你们现在租用住房未经得业主同意租用，并长期拖欠物管及水、电、气费用。请你们在十五日之内搬出。”落款为“锦辰佳苑3-2-1003业主”，并留下了联系电话。其后，程伟又三次在房屋大门之上张贴类似的告知书，许雄承认租客将上述告知书拍为照片通过微信发给了其本人。 2019年9月25日，许雄将其中一份《告知书》照片通过微信发给程伟，双方聊天记录如下： “许雄：如果他们因为你的行为搬走一个，我就给你结算一个。 程伟：你只是个普通租客，把自己的位置摆端正，必须搬出！！！ 许雄：租客都是普通人，但请了解什么叫租住同权，如果你再次骚扰租客，我只能让他们选择报警。我们普通，但我们有契约精神。我们走法律程序，请你不要再去骚扰我们的租客，谢谢！”。 2019年10月4日，许雄向程伟转账支付下一年租金15600元。 2019年10月5日，程伟向许雄退回租金。 2019年10月6日19时09分，程伟通过微信向许雄发送信息载明：“致：许雄……由于你租用期间拖欠物管费、水费、垃圾费数月，约1700元有余，造成不良影响。2019年8月我上门催收欠费时，发现你未经我本人同意，擅自转租给第三人有偿使用；其行为严重违反了《房屋租赁合同》的要约条款……请你接本函告7日内，腾出房屋，恢复原状……”。 2019年10月6日19时57分，许雄再次向程伟转账15600元，转账附言载明：没违反合同，不同意解除，若想提前解约，需赔付违约金。 次日，程伟再次微信许雄重申解除理由后称：“为了不在双方划转款项上折腾时间，耗费精力，我已将此款15600元存放在中行专项账户，用于解决终止履行《房屋租赁合同》的违约责任。”。 2019年11月4日，案涉房屋之内最后一位次承租人搬离。 2019年11月6日，程竹收回案涉房屋。 一审另查明，2019年10月22日，程竹代许雄交纳了天然气费48元。在此之前，许雄交清了欠付的物管费以及水电气费。 一审法院认为，程竹与许雄签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案争议的焦点在于：1.程竹解除合同之行为是合法解除还是违法解除；2.许雄主张的租赁保证金以及租金是否应该予以退还；3.许雄主张的违约金是否应该得到支持。 一、程竹解除合同之行为是合法解除还是违法解除 （一）程竹是否同意许雄对案涉房屋进行转租 1.双方出示的证据原件《房屋租赁合同》在关键的“转租”二字上出现不一致，但是对于各自所陈述的理由，一审法院认为，程竹陈述的理由稍欠合理性，通常合同签订时，在合同文本中签字或者按印，主要针对合同有所改动之处，对于特别重要之处虽亦会加盖指印予以确认，但是通常应该由义务方来盖印确认，具体到本案之中，如果合同之中没有改动而需要强调承租人无权将房屋转租和抵押的话，应该由房屋今后的掌控人和实际使用人即许雄来加盖指印，而不应该是出租方程竹代理人程伟来按印强调；相反，房屋租赁过程之中如转租需要出租人同意，这是法律的明确规定，而双方使用的合同应该为提前打印的格式合同，包括了房屋不得转租和抵押的条款，合同改动将不得转租中的“转租”二字删去，实则为出租人赋予承租人转租的权利，这一改动需要出租方亦即程竹的代理人程伟盖印确认。 因此，综上分析，在划去“转租”二字之处由程伟加盖指印，比未经改动之处由程伟加盖指印更符合常理。 2.关于程伟与程竹身份证复印件之上的委托书问题。该证据原件呈现的形式即是委托书内容与程伟的签字紧密结合。程竹提供举示了一份留存于物业的相似身份证复印件文本，该签字与身份证复印图片之间亦存在大幅空白，意图证明当时交付给许雄的身份证复印件与之一样，中间是空白的，没有内容，委托书内容是许雄自己添加的。对此，许雄当庭不予认可，并抗辩称对方可以随时签署这样的证据。一审法院认为，先不论该证据真实性许雄不予认可，即便为真实的，两份证据是独立之证据，留存于物业的复印件文本如何，并不必然能证明提供给许雄的复印件文本就应该一致。程竹未能证明委托书内容为许雄事后自行添加，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应承担证明不力的责任。 3.从双方微信聊天记录情况来看，2019年8月26日，许雄发给程伟的信息称：程哥，你把通知转发我就行了，不用你麻烦。我让租客们自己去备案就是了哈，程哥，你不用操心。并且把其与各次承租人签订的合同拍照发送给程伟，程伟当时并未表示任何异议，并一直沟通次承租人备案和许雄本人暂住证的问题。 综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，许雄所提供的证据对程竹已经授权其进行转租的这一待证事实的证明已经达到了高度可能性，应当认定该事实存在。 （二）程竹是否能够因许雄延付物管费、水电气费而具有合同解除权 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”即双方可以在合同之中约定合同解除之条件，条件成就之时，守约方即可解除合同，但是鉴于合同解除是对合同的根本性否定，其约定应该清晰明确，双方合同对于物管等费用相关约定如下：许雄在租赁房屋期间所产生的各项费用全部自理，自觉接受、遵守小区物业统一管理，独立承担相关的民事和刑事责任；许雄因水电气使用不当给承租房屋和他人（第三方）造成损坏，将由许雄自行承担赔偿责任；因许雄违反上述合同约定的任何条款，程竹有权终止履行本合同，不退还交付租金及保证金，许雄还应承担违约金。上述约定未明确约定许雄欠缴物管费等费用可以触发合同解除，故，不能认定，程竹可以据此取得合同解除权。 至于程竹称按照《前期物业管理协议》和《业主手册》中有三个月一交物管费的约定，许雄未三个月一交违反了协议和手册，应视为未接受物业统一管理，对此，一审法院认为，合同具有相对性，《前期物业管理协议》和《业主手册》的相对方为业主程竹，而非承租方许雄，而双方亦未将协议和手册的约定写入彼此之间的合同，因此，不能直接以协议和手册的约定来直接约束许雄，且许雄已经于2019年10月补齐了其欠缴的物管费。 综上，程竹发出的载有解除合同意思表示的告知书等因程竹并无合同与法定解除权，而不具有合同解除的效力。程竹的合同解除行为属违法解除，依据其合同约定属于违约行为。至于双方合同解除的时间，一审庭审中，许雄认可合同已经解除，但是认为是其最后一个次承租人于2019年11月4日搬走后，实际已经无法继续履行合同，其无奈放弃合同履行而解除。对此，程竹认为其是2019年11月6日接手的房屋，不认可11月4日房屋已经搬空的陈述。对此，许雄未提供证据予以证明，应视为房屋于11月6日搬空，在程竹早已表达合同解除意思表示的前提下，许雄以实际行为放弃房屋占有，不再继续履行合同，因此，双方合同于2019年11月6日解除。 二、许雄主张的租赁保证金以及租金是否应该予以退还 至于15600元租金，因合同已经解除并不再履行，故，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，程竹无合同和法定事由占有该租金，应该予以退还。 至于1300元租赁保证金，通过前文论述，本案许雄非合同违约方，合同解除后，租赁保证金应该予以退还，但是对于2019年10月22日，程竹代其交纳的天然气费48元应该由许雄承担，按照合同约定应该在租赁保证金中予以扣除。故，程竹还应该退还许雄租赁保证金1252元。 三、许雄主张的违约金是否应该得到支持 根据双方合同约定：若双方任何一方提前解除合同均属违约（不可抗力除外），程竹许雄双方约定违约金六万元，任何一方违约应支付守约方违约金。现程竹提前解除合同，依此约定属于违约，应该向许雄支付违约金。至于违约金的金额，一审法院认为，违约金应该以弥补损失为主、惩罚性为辅，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，综合考虑许雄实际投入的装修、租金损失等实际损失，兼顾合同已履行三年的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金金额调整为40000元。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决：一、程竹于判决生效之日起十日内向许雄支付违约金40000元；二、程竹于判决生效之日起十日内向许雄返还2019年11月6日至2020年11月5日的房屋租金15600元；三、程竹于判决生效之日起十日内向许雄退还租赁保证金1252元；四、驳回许雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取861元，由程竹负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许雄无新证据提交。程竹提交以下证据：一、房屋租赁合同（许雄添加“该房已延期至2023年11月5日”）。拟证明：许雄在社区调解会提交租赁合同是第一次单方擅自改动后的无效合同。二、委托书。拟证明：许雄向一审法院提交的是其擅自添加、伪造的“委托书”，属伪证。三、从成都思宇物业管理有限公司调取的《房屋装修施工许可证》及相关资料。拟证明：1.许雄在物管公司办理《房屋装修施工许可证》时，提交的是程竹和代理人程伟身份证复印件，其中并没有所谓的“委托书”；2.许雄在取得《房屋装修施工许可证》时，是由程伟向物管公司提供的亲笔委托告知函，明确承租人无权转租。四、《供用气合同》办理程序公示。拟证明：开通天然气只需户主身份证复印件或代理人的身份证复印件，无需“委托书”。五、从成都天府新区华天兴能燃气有限公司调取的《供用气合同》和安全用气责任书等相关材料。拟证明：许雄在燃气公司办理《供用气合同》及签订用气责任书，提交的是程竹和代理人程伟身份证复印件，其中仍然没有“委托书”内容。六、“玛雅房屋”中介公司《房屋租赁合同》。拟证明：1.“玛雅房屋”中介公司的格式《合同》与本案的“房屋租赁合同”格式、内容完全不同；2.程伟与许雄双方签订的本案“房屋租赁合同”不是格式合同。七、通话记录。拟证明：在知晓许雄转租后，对许雄提出过异议。上述证据共同证明：许雄所有的行为都未经过程竹同意，程竹在2019年8月26日才知道许雄转租，许雄的转租属于非法转租。八、录音记录。拟证明：程竹向许雄明确指出对其转租行为不知情，其刚知晓案涉房屋被转租给案外人，许雄对此认可。同时许雄拖欠截止2019年9月6日的物管、水、气等费用。 本院认为，一、对委托书，程竹从成都思宇物业管理有限公司调取的《房屋装修施工许可证》及相关资料中的程竹和程伟身份证复印件、许雄身份证复印件、物业交割单，程竹从成都天府新区华天兴能燃气有限公司调取的《供用气合同》和安全用气责任书等相关材料中的《供用气合同》、程竹与程伟的身份证复印件等证据，因与一审双方当事人提交证据内容一致，本院不再作为新证据进行单独审查，但仍会将上述证据结合一审未提交证据一并进行综合审查。二、对许雄添加“该房已延期至2023年11月5日”的《房屋租赁合同》、程竹从成都思宇物业管理有限公司调取的《房屋装修施工许可证》及相关资料除上述证据外的其他证据、《供用气合同》办理程序公示、从成都天府新区华天兴能燃气有限公司调取的《供用气合同》和安全用气责任书等相关材料中除上述证据外的其他证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的，在本院认为部分进行论述。三、对“玛雅房屋”中介公司的《房屋租赁合同》模板，在双方均认可是在中介参与下签订案涉租赁合同的情况下，程竹提交该证据也不能否认其与许雄签订合同格式具有唯一性，故该证据缺乏证明力，本院不予采信。四、对通话记录，因无法核实通话具体内容，故该证据缺乏证明力，本院不予采信。五、对录音证据的真实性予以认可，但该录音证据产生于2019年9月6日。根据双方微信聊天记录，程竹在2019年8月24日就知晓次承租人存在，其后并无证据证明其就此提出异议。双方在2019年8月26日即开始因许雄提供暂住证的事宜产生纠纷，但直到2019年9月6日程竹均未提供证据证明其就转租事宜提出过异议，故该证据缺乏证明力，本院不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系程竹与许雄的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否符合解除要件；二、程竹是否应当退还保证金及租金；三、程竹是否应当承担违约责任。对此，本院评述如下： 关于案涉房屋是否符合解除要件的问题。程竹称因许雄非法转租、拖欠物业费、篡改合同等原因，其享有案涉合同解除权。对此，本院分述如下： 对许雄是否存在非法转租的认定。程竹提供的合同版本上，程竹代理人程伟在第六条第一款中的“转租”字样上按捺手印，而许雄提供的版本上，除“转租”字样上有程伟按捺手印外，该字样也被划掉。现双方对此存在不同解释，许雄称程竹系同意转租，程竹则称按捺手印系为了强调案涉房屋不得转租。对此，本院认为，在签订合同或文件时，存在改动通常是由改动人按捺指印进行确认，如果按捺指印系为强调目的，应由义务人进行手印按捺更符合常理。本案中，双方提交的租赁合同第六条第一款中均载明“承租人无权将该套租用房屋转租、抵押给第三方。”，根据该内容，双方已经在合同中对许雄不享有转租权进行明确约定。在此情况下，如双方对此约定进行改动则应由改动人即程竹方进行按印，如未进行改动仅为强调目的则应由义务人即许雄方进行按印更符合签约习惯及常理。现两份合同版本上均有程竹代理人程伟按捺手印，故许雄的陈述相比而言更具有合理性。 对许雄一审提交的程竹与程伟身份证复印件上委托书的认定。程竹在二审中提交物业及天然气公司留存的程竹与程伟的身份证复印件，以此主张许雄提交的身份证复印件空白处“委托书”的内容系许雄擅自添加。对此，本院认为，许雄与程竹分别提交的程竹与程伟的身份证复印件系独立的两份证据，在程伟认可许雄提交的复印件中的签名系其所签的情况下，程竹欲否认许雄提交的复印件内容的真实性，首先应举证证明上述证据不存在独立性，否则程竹留存于物业的复印件并不能否认其提供给许雄的复印件内容，一审对此认定并无不当，本院予以维持。同时，根据许雄与程伟2019年8月24日微信聊天记录，许雄向程伟发送“我让租客们自己去备案就是了哈，程哥，你不用操心了”后，即将其与各次承租人签订的合同发给程伟。程伟收到后并无证据证明其提出异议，且双方后续一直就次承租人备案及许雄暂住证的问题进行沟通。故一审认定程竹同意许雄对案涉房屋进行转租能够达到高度可能性并无不当，本院予以维持。 对程竹是否可基于许雄拖欠物业等费用主张解除合同的认定。本院认为，根据程竹提交的票据，许雄在程竹收回案涉房屋前欠付燃气费用48元，数额并不过高。加之双方仅在合同中约定，许雄在租赁房屋期间所产生的各项费用全部自理，自觉接受、遵守小区物业统一管理，独立承担相关的民事和刑事责任；许雄因水电气使用不当给承租房屋和他人（第三方）造成损坏，将由许雄自行承担赔偿责任；因许雄违反上述合同约定的任何条款，程竹有权终止履行本合同，不退还交付租金及保证金，许雄还应承担违约金。根据上述内容，双方并未在合同中明确约定许雄拖欠物业等费用的情形下，程竹享有合同解除权。加之根据合同相对性原则，程竹也不能基于其作为相对方签订的《前期物业管理协议》《业主手册》主张案涉合同的解除。故对程竹以许雄拖欠物业等费用主张解除合同，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 对程竹是否可基于许雄篡改合同主张享有解除权的认定。本院认为，根据程竹和许雄提供的合同版本，仅有许雄的合同上记载延期内容，许雄认可该内容系其所写，但并未提供证据证明双方就延期事项达成一致，故许雄添加内容并不产生变更案涉合同租赁期限的效力。虽该延期内容系许雄单方添加，但程竹并未就该添加部分对案涉合同的履行造成影响，导致合同目的无法实现提供证据予以证明，其因此主张享有合同解除权因缺乏相应依据，本院不予支持。 综合上述事实，程竹因缺乏约定及法定解除权，其发出解除合同的告知书不发生合同解除的法律后果。因许雄于2019年11月6日搬离案涉房屋，以实际行动放弃对案涉房屋的占有，程竹也于该日收回案涉房屋，一审认定案涉合同于2019年11月6日解除并无不当，许雄亦未就此提出上诉，本院对此予以确认。 关于程竹是否应当退还保证金及租金的问题。本院认为，根据案涉合同第一条第三款约定“租房保证金1300元（租期终止后乙方无违约和结清全部水、电、气及物管等因租期而发生的相关费用后退还）。”，保证金的退还条件为许雄无违约并结清全部相关费用。本案中，程竹并无证据证明许雄除未支付完毕程竹代其缴纳的天然气费48元外亦存在其他违约情形，一审基于此认定程竹在扣除48元后将剩余保证金1252元退还给许雄并无不当，本院予以维持。同时因租金的实质系许雄基于占有利益的获得所支付的对价，本案中，许雄已于2019年11月6日搬离案涉房屋，程竹也于该日收回案涉房屋控制权，故一审法院对许雄主张程竹返还自2019年11月6日至2020年11月5日的租金15600元予以支持并无不当，本院予以维持。 关于程竹是否应当承担违约责任的问题。本院认为，根据案涉合同第六条第五款约定“若甲乙双方任何一方提前解除合同均属违约（不可抗力除外）。”，本案中，案涉合同解除实质系基于程竹提前解约所致，故程竹构成违约，其应当承担违约责任。根据合同第六条第六款“甲乙双方约定违约金六万元，任何一方违约应支付守约方违约金。”的内容，案涉合同明确约定了违约责任的承担标准。在此基础上，一审综合考虑许雄实际投入等损失、合同履行情况、当事人过错承担，酌情认定程竹向许雄支付违约金40000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，程竹的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1224元，由程竹负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  郑 帅 书 记 员  何浩铭