西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初8519号原告(反诉被告)：李静，女，汉族，自由职业者，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：尹童，北京高文（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭渝，北京高文（西安）律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：左亚南，女，汉族，系个体职业者，现住南京玄武区。委托诉讼代理人：县义平，北京中盈（西安）律师事务所律师。第三人(反诉被告)：西安德思佳置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：郑建华，该公司执行董事。第三人：黄徽，男，汉族，系西安经天投资咨询有限公司员工，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李彤，北京大成（西安）律师事务所律师。原告李静与被告左亚南、第三人西安德思佳置业有限公司（以下简称德思佳公司）、第三人黄徽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李静及其委托诉讼代理人尹童、被告左亚南及其委托诉讼代理人县义平、第三人德思佳公司法定代表人郑建华、第三人黄徽及其委托诉讼代理人李彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李静向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金20万元，并赔偿原告因此而产生的律师代理费、交通费、通讯费及中介费等共计30000元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月5日，原、被告及第三人德思佳公司签订《房屋买卖居间合同》，由被告购买原告名下位于西安市XX街XX号XX大厦XX幢XX单元XX室，面积为113.6平方米房屋。合同签订后，原告积极履行义务，借款还清房屋贷款并办理撤押手续，以保证与被告房屋买卖合同的顺利履行，并配合被告办理贷款面签、二手房交易网签等相关交易事宜。但是被告却以种种无理要求随意提出降价，中止银行贷款申请，拖延并拒绝履行合同，导致买卖合同至今无法履行，原告至今无法按照合同取得购房款，持续承担为还贷而借款产生的沉重利息，给原告造成合法权益的严重损害。被告行为构成严重违约，依据合同约定应向原告承担合同总价20%的违约金，并赔偿一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费及中介费。2020年7月27日原告向被告发出律师函，告知被告若继续购买，务必于8月5日将全部房款存入资金监管账户，并由各方配合办理过户事宜，否则视为被告不再履行合同。但是被告收到律师函后仍不按约定履行合同，其行为明确表示不再履行合同，无奈，原告诉至法院，望判如所请。左亚南辩称，案涉房屋交易中，原告与德思佳公司未如实告知该房屋产权年限为50年，且年限仅剩余27年，而贷款银行审批时也因年限可能为50年不能通过，案涉合同是在违背被告真实意愿下签订，并非被告不履行合同。本案交易房产真实权利人为原告侄子第三人黄徽，整个交易过程中是黄徽与原告及德思佳公司沟通，原告仅为黄徽房屋名义持有人。网签时被告才见到原告本人，并在当时核对产权证原件，权利性质和使用年限确为空白，再次询问黄徽和德思佳公司，均告知房屋是商品住宅性质、年限70年、水电费都是普通住宅标准。案涉《房屋买卖居间合同》在2020年6月5日下午网签完成后，德思佳公司让补签，但通过银行处拿到的网签合同的时间显示为2020年6月1日，德思佳公司严重违规操作，存在时间篡改合同情形。黄徽和德思佳公司将房屋年限说成70年，属于欺诈行为，至少也应属于显失公平或重大误解。被告委托诉讼代理人于2020年8月28日在查询房屋《不动产登记簿》时才予以明确。德思佳公司作为专业的二手房交易服务企业，且常年在方兴大厦处提供二手房居间服务，不可能不知道方兴大厦房屋为50年公寓式住宅的真实情况。黄徽作为房屋实际所有权人，对其房屋应当有最基本的认识，其双方称房屋使用年限为70年住宅，致被告违心签订合同，德思佳公司在整个合同签订过程严重违反房屋中介管理规范。综上，请求驳回原告诉讼请求，同时提出反诉，请求：1、撤销2020年6月5日原、被告及德思佳公司三方签订的《房屋买卖居间合同》及原、被告签订的《存量房买卖合同》；2、判令原告返还被告定金10000元；3、判令原告与德思佳公司共同赔偿被告各项损失（包括律师费、交通费、首付款利息等）30000元；4、本案反诉费由原告和德思佳公司共同承担。针对被告反诉，原告辩称，被告未能提交任何证据证明在签订《房屋买卖居间合同》及《存量房买卖合同》时，原告承诺案涉房屋的产权年限为70年的证据，应当承担举证不能的法律后果。被告在签署《存量房买卖合同》前清楚地知道案涉房屋的产权年限，且该房屋交易价格与市场价一致，故不存在任何欺诈情形。原告作为出卖方未获取任何不正当利益，反而被告的违约行为给原告的合法权益造成严重损害。被告主张撤销合同的真实原因在于其曾进一步压低房屋交易价格但未果，属于恶意诉讼。即使被告确实不清楚房屋产权年限，但购买房屋属于重大支出，其作为完全民事行为能力人应对欲购房屋的信息进行审慎核查和注意义务，否则应对其过失行为承担责任。综上，请求驳回被告反诉请求。德思佳公司针对原告本诉和被告对其的反诉称，被告父亲第一次看房时已经如实告知案涉房产50年产权,签订居间合同当日原告出示房屋产权证及本人身份证。选择西安银行办理按揭是因为该行贷款利率较低，但能否通过不确定。2020年6月15日贷款通过，双方到房地局办理资金监管，被告刷首付款。当日被告及其父到公司认为交易房价过高，要求房东降价到90-95万以内，经与原告沟通认为合同已经签订，不同意降价。对此被告以中介和业主欺诈报警，沟通中，莲湖区住建局调查问询，并要求其公司签字认可交易违规，其不同意未签字。期间被告到场希望其公司向业主施压降价，谈判未果。后被告向西安市银行提出终止贷款，并拨打12345投诉要求西安银行立即撤销合同。整个交易中，其公司不存在违规，也无和业主串通欺诈被告行为，不同意被告反诉请求。黄徽针对原告本诉和被告反诉述称，其系原告侄子，因原告在外地，卖房的事情由其沟通，但是签合同、办手续都由原告本人办理。网签办理后，被告要求降价10万元，经与原告沟通1万元以内可以协商，后未果。西安银行贷款手续在6月9日已经审批通过，可以按照二手房交易的流程（由银行通知面签、签资金监管协议、刷首付、放贷、办理过户）办理。7月1日中介公司通知三方就价格协商未果。后住建局、华商报向其核实本次交易中是否存在违规售房事宜。案涉大厦有卖过9万元的情况，但是毛坯房且临街，案涉房屋位置、装修都较好。被告曾要求降价时问过产权事宜，其答复是一般房屋产权是70年，案涉房产是原告的，具体不清楚。原、被告、第三人围绕其本诉、反诉请求、答辩意见、陈述意见提交了证据，本院在庭审组织双方对证据进行质证，经审查，查明事实如下：2020年6月5日，原告作为甲方、被告作为乙方、德思佳公司作为丙方，三方签订《房屋买卖居间合同》，合同第一条交易房产的基本状况约定：规划用途为住宅；房屋位置西安市莲湖区XX街XX号XX大厦XX幢XX单元XX室；房屋所有权证号为陕（2018）西安市不动产1010XXX；建筑面积113.6平方米，产权登记人李静。第二条房价款及支付方式约定：成交价100万元，房款支付方式为商贷，贷款金额为70万元。第三条居间服务佣金费及税、费约定：居间服务费3万元由乙方承担，此次交易中所有税费由乙方承担。第四条房屋交付约定：房款交齐后10日内交房。第五条过户时间约定：乙方贷款申请审核放贷后10个工作日办理产权转移登记手续。违约责任约定：任意一方不按约定履行或者不完全履行合同义务构成违约，违约方按合同总价20%赔偿守约方，并赔偿守约方一切损失，包括但不限于律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费及中介费。合同其他约定：①购房左亚南支付工本费80元，个税1万元（1%），契税1.5万元（1.5%），代办按揭4000元过户费；②公司承诺协助左亚南办理所有购房全部手续直至过户交房完成。该合同由原告李静、左亚南、第三人德思佳公司法定代表人郑建华签字捺印，加盖公章。2020年6月4日被告以微信转账方式向德思佳公司员工王某甲支付定金1万元、中介费2.09万元。德思佳公司法定代表人郑建华出具中介费收据。本案审理中，原告认可收到德思佳公司转来被告支付的定金1万元。2020年6月1日，原、被告签订《存量房买卖合同》，对房屋交易价款、付款方式及时间，违约责任等再次作了约定。2020年6月15日，原、被告及西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定被告在该协议签订之日起90日内将首付款30万元存入专用账户后及时办理银行按揭手续。协议签订后，被告支付首付款30万元。2020年6月17日原告向北京银行结清其购买案涉房产的剩余贷款37万元。被告于2020年6月29日在西安市不动产信息管理平台查询，案涉房屋所有人李静，使用年限至2047年11月26日。2020年6月9日银行（西安银行）针对被告个人购房贷款调查、审查、审批表，通过被告申请贷款资料的审核。原告为证明其诉讼请求、反诉答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、物业费发票。证明案涉房屋产权人系其本人，有权依法销售案涉房产；证据2、被告与黄徽微信聊天记录。证明被告要求黄徽降价，并于6月23日告知终止贷款申请；证据3、律师函。证明因6月15日后被告多次联系原告及中介以案涉房屋产权50年为由要求降价否则不履行合同，无奈下原告于7月27日发出律师函，要求被告继续履行，支付房款。否则合同不再履行，由被告承担违约责任。证据4、委托代理协议、银行回单、发票。证明本次诉讼原告支付律师代理费3万元。5、证人王某甲、王某乙证言。证明订立合同前告知被告房屋产权50年的情况。被告为支持其答辩意见、反诉请求，向本院提交如下证据：证据1、《房屋购买居间委托协议》。证明德思佳公司与黄徽议价100万元，而与其签订协议价格为104.5万元；且恶意隐瞒房屋使用年限等核心信息，属于民事欺诈。证据2、黄徽与德思佳公司找人冒充被告父亲签定的《房屋买卖居间合同》、照片、冒充人向黄徽转付1万元定金的微信截屏。证明黄徽为案涉房屋实际所有权人，李静为名义房主。德思佳公司试图赚取房屋差价。证据4、被告德思佳公司员工王某甲、王某丙、郑建华，与黄徽、与方兴大厦物业人员，与银行工作人员等微信记录和电话录音；被告及其父与黄徽及妻子、王某丙、郑建华等人协调时间的电话录音。证明在办理网签时才得知案涉房屋产权50年，在之后向德思佳公司和卖方进行核实的情况，且因此贷款不能及时办理。证据5、委托代理合同。证明为本案诉讼支出律师费1万元。证据6、收款收据及微信转账记录、火车票、首付款存入凭证。证明被告办理银行贷款支付担保费4000元、被告往返南京和西安支出费用。庭审后，被告申请证人陈某某、毛某某出庭作证，证人证明双方就50年产权谈及时间、地点。德思佳公司为支持反诉答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、西安市莲湖区住建局的调查问询函。证明住建局数次调查，没有认定其公司在案涉房屋交易中有违规现象，也没有做出任何处罚。证据2、案外人存量合同、产权证复印件。比对证明其公司没有造假行为，房屋产权证统一性。 本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立变更、终止民事法律关系的行为。有效的民事法律行为应具备以下条件：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求撤销；一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销。本案中，原告李静虽未向黄徽出具书面销售案涉房产的委托书，但对黄徽参与中介公司、买房人看房、谈价的行为予以认可。在整个交易中订立合同、办理网签的重大事项时均由其本人进行。案涉房产登记在原告李静名下，其是该房屋所有权人。被告辩称案涉房产所有权人为黄徽，李静属借名买房，没有事实及法律依据，本院不予采信。被告左亚南出于真实意思购买案涉房产，德思佳公司作为房产中介，向买卖双方提供房源、身份信息，陪同看房、沟通房价，最终订立合同，买卖双方及第三人德思佳公司三方均不存在欺诈行为。 本案《房屋买卖居间合同》是否存在重大误解。本院认为，中介公司在房屋交易中提供服务包括咨询服务和居间服务，作为专业房屋中介，有义务向交易双方提供房屋相关信息，包括房屋的权属情况、使用年限、权利限制信息、登记信息，买卖双方真实身份信息等等，以促成双方或者其三方达成合法、有效的居间合同或者房屋买卖合同。在提供居间服务过程中，不仅不能故意隐瞒或者不披露对订立合同有重大影响的事实。对于重要信息还应主动明示并作出重点提示，以避免影响当事方的判断，避免利益损害。中介公司提供居间合同是格式合同，合同中亦应记载上述信息，在订立合同时中介公司应要求双方提供真实有效书面资料，经核实后载入合同文本。本案中，原、被告及中介公司三方签订的《房屋买卖居间合同》由第三人德思佳公司提供，该合同第一条交易房地产的基本状况中，仅在规划用途中写有住宅，但是针对使用年限为50年的区别于一般住宅房产使用年限的特殊信息，没有披露。在第七条其他约定中也未追加记载，第三人中介公司未向买房人披露该项有关房产使用年限的重要信息，未尽到如实告知义务。使双方在信息不对等的情况下，违背真实意思表示订立了合同，应予撤销。第三人德思佳公司作为专业房屋中介，在案涉房屋交易过程中，利用案外人假冒被告父亲与黄徽签订《房屋买卖居间合同》，向黄徽转付定金，虽未给原、被告造成经济损失，但是严重违反职业操守和诚实信用原则，对于本案纠纷，应承担一定责任。庭审中，原告、第三人德思佳公司表示在看房、订立合同时向被告说明房屋产权年限，但没有提供合法有效证据。证人王某甲系德思佳公司员工，与德思佳公司具有利害关系，其证言本院不予采纳。结合本案可考书面证据，被告在得知房产年限后向原告委托人黄徽微信求证时，黄徽回复称：其看到房子的房产证，用途是住宅没有问产权问题，一般住房都是70年，水电也是居民住宅价格，问及物业得知大证是50年。2020年6月29日被告委托诉讼代理律师查询西安市不动产登记薄，明确案涉房产使用年限至2047年11月26日，因此应认定该日被告明确案涉房产的产权。故本案原、被告及第三人德思佳公司签订的《房屋买卖居间合同》基于重大误解签订，应予撤销。由于居间合同被撤销，双方订立《存量房买卖合同》一并撤销。合同撤销自始没有法律约束力。因该合同取得的财产应予返还，有过错方应赔偿对方因此造成损失。原告主张违约金，依法不予支持。原告作为房屋产权人与第三方中介公司同样具有向买受人披露房产重要信息的义务，原告诉请律师代理费、交通费、通讯费及中介费，本院不予支持。合同撤销，原告应返还被告支付的定金1万元。被告作为买房人，在购买房产如此重大财产时，也应尽到考察、探究房产信息的义务，本案合同被撤销被告同样具有一定责任，故被告反诉主张赔偿律师费、交通费、首付款利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销2020年6月5日原告李静与被告左亚南、第三人西安德思佳置业有限公司签订的《房屋买卖居间合同》及原告李静与被告左亚南签订的《存量房买卖合同》；二、原告李静于本判决生效后十日内返还被告左亚南定金10000元；三、驳回原告李静诉讼请求； 四、驳回被告左亚南其余反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费11830元，其中本诉部分4750元，本院减半收取后，由原告承担2375元；反诉部分7080元，由原告承担708元，被告承担6372元（反诉费被告已预交，原告在履行本判决义务时支付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员    周  荣  二Ｏ二〇年十一月二日  书    记    员    卢柯仰 1