河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9463号 上诉人（原审被告）：莫海苹，女，1986年9月14日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：路旭浩，河北谦实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄大磐房产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市桥**红旗大街**翰林观天下**楼****。 法定代表人：林佳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽铭，该公司员工。 上诉人莫海苹因与被上诉人石家庄大磐房产经纪有限公司（以下简称大磐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人莫海苹的委托诉讼代理人路旭浩，被上诉人大磐公司的委托诉讼代理人张丽铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莫海苹上诉请求：一、依法撤销（2020）冀0104民初3741号民事判决书第三、四、六项判决；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人一审时仅请求上诉人继续支付房屋租金，而一审判决第一项确认双方的租赁合同已经于2019年12月21日解除，接着第三项又判决上诉人从2019年12月22日开始继续向被上诉人支付租赁房屋的占有使用费，明显超出被上诉人的诉讼请求范围，属于适用法律错误。二、2019年12月22日之后上诉人没有继续占有和使用房屋，双方已经在12月21日达成解除房屋租赁合同的一致意见，租赁合同已于当天解除，应视为上诉人已经将房屋交还给被上诉人。上诉人搬出后，被上诉人没有继续要求上诉人腾清所剩的部分家具，上诉人也向被上诉人表达过让其自行变卖该部分家具抵顶部分房租，所以上诉人也没有再去处理该部分家具。被上诉人明知上诉人无力支付房租，已经于解除合同当天搬家，双方租赁关系解除的情况下，宁可长时间闲置该房屋，也不继续出租，主观上属于明知损失已造成，故意任由损失继续扩大而不去积极止损，由此造成的损失应由被上诉人承担。上诉人在承租屋内留存的家具，不是房屋租不出去或不再出租的理由，不应让上诉人承担占有使用费。一审判决认定事实错误，适用法律错误。三、所租房屋产生的垃圾费，被上诉人之前从未向上诉人主张过，上诉人也不知道有该部分的费用。双方在2018年4月10日至2019年4月9日之间的房屋租赁合同中也没有约定该部分费用，长达一年多的时间内，上诉人向被上诉人正常给付租金等费用，被上诉人也从未向上诉人主张过该部分费用，后来在双方的不定期合同中亦没有约定该部分费用，在一审时被上诉人才主张该部分费用，明显不符合常理，该诉讼请求不应获得支持。 石家庄大磐房产经纪有限公司答辩称，上诉人主张不应支付2019年12月22日之后的占有使用费的理由不成立，上诉人在2019年12月21日以后还在继续使用，该房屋2020年7月30日前一直居住着上诉人公司的员工，也还留有办公用品，上诉人一直未与答辩人做交接。中间答辩人曾多次督促上诉人过来交接房屋的一些手续，讨要一个说法，上诉人均未出面，也没有主动给答辩人打过电话。 石家庄大磐房产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原告与莫海苹签订的关于玉龙小区2-1-801的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令被告在2020年4月9日交还玉龙小区2-1-801的房屋给原告；3、请求判令被告支付原告拖欠的物业费267元及自2019年7月10日起至腾清之日止的房租及物业费（月租金2100元，物业费每月189元）；4、被告支付原告2018年、2019年热损为1162元（581元/年*2年）；5、被告支付原告2018年4月10日至腾清之日止垃圾费（每月3元）；6、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于石家庄市桥西区。该房屋所有权人为阎素彩。2017年12月24日，阎素彩（甲方）与原告石家庄大磐房产经纪有限公司（乙方）签订《房屋托管合同》及《房屋租赁委托书》，双方约定：甲方将位于石家庄市桥西区房屋交付于乙方托管，在托管期间乙方对房屋有使用权及管理权，包括出租房屋、签订租赁合同并收取房屋租金等。 2018年4月6日，大磐公司（甲方）与莫海苹（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于石家庄市桥西区房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年4月10日至2019年4月9日，房屋月租金为2100元，按首次付一以后付三结算；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方承担；乙方同意预交2100元作为保证金，合同终止时且物品完好，保证金退还乙方。同日，原告将涉案房屋交付给被告使用，并收到保证金2100元。 合同期限届满后，原被告并未重新签订合同，双方均认可转为不定期租赁合同。2019年12月21日，因被告未及时缴纳费用，原告工作人员张丽铭通过微信告知被告莫海苹丈夫“你通知一下你媳妇，我一会过去换锁，让她把必要的东西带上”，被告莫海苹的丈夫回复称“哪截止到今天就不住了你该租你就租你把房租给个明细我回去了凑凑给你算清把东西拉走”。原告称，我只是警告被告，并未换锁，直至2019年12月25日涉案房屋中仍有人员居住及办公家具、商品；被告否认，称2019年12月21日已经搬走，不再使用涉案房屋，但是尚有两个桌子、一个保险柜、一个电脑没有搬走，因为未付清租金。 关于租金、物业费，原告称，直至2019年7月9日被告尚欠原告租金100元、物业费267元；自2019年7月10日起，针对租金2100元/月、物业费189元/月，被告均未向原告支付。关于热损费，原告称，2019年8月14日，原告的工作人员李召乐通过微信告知被告莫海苹的丈夫“581，欠费热损，转给我我交了，我把卡领了”，被告尚欠原告2018年、2019年热损费1162元。关于垃圾清运费，根据原告提交的《玉龙小区收款收据》显示：玉龙小区2-1-801室，2018年1月1日至2018年12月31日期间的垃圾清运费为36元。被告称，针对租金支付数额及欠付情况、热损费、2019年下半年物业费的证据均无异议，2020年上半年度的物业费与本案无关，关于垃圾费租赁合同中没有进行约定不应当支付。 一审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。原被告所签《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效。原被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年4月9日届满，虽然原被告之间未重新签订《房屋租赁合同》，但被告继续占有使用，原告继续收取租金，视为双方形成不定期租赁关系。从2019年12月21日原告工作人员张丽铭与被告莫海苹的丈夫微信聊天记录能够看出原被告于2019年12月21日均有不再继续租赁合同的意思表示，视为原被告之间的租赁合同于2019年12月21日经双方协商一致解除。合同解除前，被告应按约定及时向原告支付租金，故被告应向原告支付截至2019年12月21日前欠付的租金11440元，扣除押金2100元，尚欠原告租金9340元。合同解除后，被告应依法将房屋腾清并交还原告，同时向原告支付自2019年12月22日起至腾清之日止的占有使用费，按2100元/月计算。 关于物业费，原被告均认可截止2019年7月9日被告尚欠物业费267元的事实，因合同约定物业费189元/月由被告承担，故被告应向原告支付物业费（截止2019年7月9日为267元；自2019年7月10日起至腾清之日止，按189元/计算）。 关于热损费，因《房屋租赁合同》中约定取暖费由被告承担，现原告主张被告支付2018年度、2019年度的热损费1162元，本院予以支持。 关于垃圾处理费，被告辩称租赁合同中没有进行约定不应当支付，但《房屋租赁合同》中约定“乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方承担”，垃圾处理费系因被告居住而产生的费用，故被告应向原告支付自2018年4月10日起至腾清之日止的垃圾处理费，按36元/年计算。判决：一、原告石家庄大磐房地产经纪有限公司与被告莫海苹之间签订的《房屋租赁合同》于2019年12月21日解除；二、被告莫海苹于本判决生效之日起十日内向原告石家庄大磐房地产经纪有限公司支付租金9340元；三、被告莫海苹于本判决生效之日起十日内向原告石家庄大磐房地产经纪有限公司支付自2019年12月22日起至腾清之日止的占有使用费（按2100元/月标准计算）；四、被告莫海苹于本判决生效之日起十日内向原告石家庄大磐房地产经纪有限公司支付物业费（截止2019年7月9日为267元；自2019年7月10日起至腾清之日止，按189元/月计算）；五、被告莫海苹于本判决生效之日起十日内向原告石家庄大磐房地产经纪有限公司支付热损费1162元；六、被告莫海苹于本判决生效之日起十日内向原告石家庄大磐房地产经纪有限公司支付自2018年4月10日起至腾清之日止的垃圾处理费（按36元/年计算）。 本院二审期间，被上诉人大磐公司围绕答辩意见依法提交了案涉出租屋内照片、视频光盘及2020年1月至2020年9月的月用电分布图及电费账单，证明上诉人在与被上诉人解除租赁合同后仍占有、使用案涉租赁房屋的事实，并称照片和视频是在2020年7月30日进行的拍摄。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人质证意见为：对照片的真实性认可，照片中的家具就是上诉人留存在租赁房屋内的家具；对视频资料真实性不认可，不能证明是被上诉人在2020年7月份拍摄的；对2020年1月至2020年9月的月用电分布图及电费账单的真实性、合法性认可，对关联性不认可，不能证明是上诉人在该期间内占有、使用案涉租赁房屋的事实。 对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实一致。 另查明，上诉人已于2020年7月30日将案涉租赁房屋的钥匙交还给被上诉人，经双方协商一致，被上诉人已于2020年7月31日将上诉人留存在租赁屋内的家具进行了变卖。 以上事实，由双方当事人陈述与答辩、二审提供的证据及一审卷宗等予以证明。 本院认为，上诉人虽主张双方合同已于2019年12月21日解除，同日上诉人也搬离案涉租赁房屋，但其认可房屋钥匙未交付被上诉人，租赁房屋内还留有上诉人部分办公物品。被上诉人对上诉人在2019年12月21日搬离案涉租赁房屋的事实不予认可，认为上诉人在2020年7月30日之前一直占有、使用该房屋。根据二审中双方认可2020年7月30日上诉人返还被上诉人房屋钥匙和被上诉人7月31日变卖上诉人留存在房屋内的办公用品的事实，结合被上诉人二审提供的月用电分布图及电费账单显示的案涉房屋在2020年7月31日前的用电情况，原审法院认定上诉人在解除合同后仍然继续占有使用案涉房屋，并判决上诉人支付双方解除租赁合同后至腾清房屋前的占有使用费，并无不当，亦未超出被上诉人原审诉讼请求范围。根据双方租赁合同约定：“乙方（莫海苹）租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方承担”，被上诉人据此主张上诉人支付其占有、使用房屋期间的物业费及垃圾费，合理合法。综上所述，莫海苹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费381元，由上诉人莫海苹负担。 本判决为终审判决。 审判长  常晓丰 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年十月二十八日 书记员  王泽毅