黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0104民初6220号 原告：王冰欣，公民身份号码：×××，住哈尔滨市。 委托诉讼代理人：魏强，黑龙江龙岩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春波，黑龙江龙岩律师事务所律师。 被告：刘会杰，公民身份号码：×××，住黑龙江省安达市，现住哈尔滨市。 委托诉讼代理人：王茂林，黑龙江殿君律师事务所律师。 原告王冰欣与被告刘会杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王冰欣委托诉讼代理人王春波、魏强，被告刘会杰及委托诉讼代理人王茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王冰欣向本院提出诉讼请求：1、判令解除王冰欣与刘会杰于2018年6月22日签订《locals精品民宿房屋租赁合同》；2、判令刘会杰向王冰欣退还所交保证金人民币3,000元；3、判令刘会杰向王冰欣支付违约金人民币107,700元（违约金的承担方式为剩余租期的租金总额，自2020年7月1日起至2023年6月27日止）；4、判令刘会杰承担本案的诉讼费。事实与理由：王冰欣与刘会杰于2018年6月22日签订的《locals精品民宿房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为自2018年6月28日起至2023年6月27日止，月租金额为人民币3000元，双方约定租金按年支付房屋交付后王冰欣对房屋进行了装修，王冰欣按期将房屋租金交付了给刘会杰并按合同约定使用租赁房屋，2020年1月25日至2020年6月27日王冰欣所租赁的房屋因疫情防控小区封闭不能使用于民宿经营，2020年6月27日王冰欣向刘会杰发函请求变更合同，2020年6月30日刘会杰向王冰欣发出《告知函》，告知王冰欣其单方解除合同，要求王冰欣10日内迁出租赁房屋，并将出租房强制回收后出售给其他人，刘会杰单方解除合同并强制回收租赁房屋的行为违反了合同第6.6条的约定构成违约，王冰欣依据双方租赁合同9.2条的约定享有合同解除权，王冰欣要求解除本合同。根据租赁合同第9.2条约定的违约责任，刘会杰应向王冰欣退还保证金及预收的租金，还应按合同第6.1条的约定向王冰欣支付违约金并赔偿经济损失，违约金为租赁合同剩余租期的总额，刘会杰于2020年6月30日单方解除合同，王冰欣的剩余租期为自2020年7月1日至2023年6月27日，双方就合同解除及赔偿事宜未达成一致意见，故诉至法院。 刘会杰辩称：1、王冰欣起诉与事实不符，刘会杰并未违约。合同约定在2020年5月28日前需交付下一年度租金，刘会杰多次给王冰欣打电话，直到2020年6月27日，王冰欣给刘会杰发函要求变更合同。刘会杰于2020年6月30日进行回函未同意变更合同请求。因双方对合同变更事项并未协商一致，刘会杰收回房屋期间，多次给王冰欣打电话，但王冰欣不接电话，刘会杰才收回租赁房屋，刘会杰已尽通知义务；2、刘会杰解除合同符合合同约定的解除条件，刘会杰按照合同约定履行通知义务，王冰欣在接到刘会杰解除合同的通知后，采取恶意不交付租金，采取公证方式对房屋进行证据保全，故请求法院依法驳回王冰欣诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换并质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证，对当事人有异议的证据本院认定如下：王冰欣提供证据一真实性予以确认，但不能证明王冰欣主张被告违约的事实；证据五中的第三方中介的微信朋友圈截图不能证明微信所有人的身份，故对中介微信朋友圈截图不予采信；证据六与本案无关联，本院不予采信；证据七的真实性本院予以确认。刘会杰提供证据一、证据二真实性本院予以确认，但不能证明刘会杰欲证明的问题，证据三不能证明刘会杰欲证明的问题，故对证据三不予采信。 通过对上述证据的分析及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2018年6月22日，王冰欣与刘会杰签订《locals精品民宿房屋租赁合同》，约定刘会杰同意将位于黑龙江省哈尔滨市道外区大新街333号东升江畔E栋10层12号房屋出租给王冰欣使用，租赁期限自2018年6月28日至2023年6月27日，月租金3,000元，王冰欣向刘会杰支付租赁保证金3,000元，待租赁期满或解除合同当日，如王冰欣在合同履行过程中没有拖欠刘会杰的租金和其他费用，没有造成房屋结构及设备设施的破坏，刘会杰将租赁保证金无息退回王冰欣；合同9.2款约定租赁期内，如属刘会杰违约，王冰欣有权单方提出解除本合同，且刘会杰除须退回王冰欣所交之保证金及预收的租金外，还须按本协议6.1的约定向王冰欣支付违约金并赔偿王冰欣经济损失；如属王冰欣违约，刘会杰有权在王冰欣违约后三十日单方解除本合同，收回房屋并追讨欠费，王冰欣向刘会杰缴交之保证金不予退还。9.3款约定如王冰欣在租赁期限届满当天或违约之日无法迁出该房屋，刘会杰给予王冰欣十天做限期迁出。合同第十条第2项约定：房屋租金年付，每年5月28日前支付。年租金36,000元。后王冰欣向刘会杰交付保证金3,000元，并支付了部分租金。2020年5月28日，王冰欣未按合同约定时间向刘会杰支付租金。2020年6月27日，王冰欣向刘会杰发送《请求合同变更函》主要内容为受疫情影响，请求变更租赁合同，补充如下内容：1.2020年1月23日至今不能经营，房源因疫情管控空置5个月有余，恳请房东给予两个半月免租；2.鉴于疫情仍在持续，从2020年6月27日以后的疫情期间，房租由双方共同努力出租，长租产生的流水缴纳房租，直至疫情结束，恢复短租，如未出租，则不缴房租。2020年6月30日，刘会杰向王冰欣发送告知函，主要内容为根据双方签订的租赁合同，王冰欣应在2020年5月28日前向刘会杰支付2020年6月28日至2021年6月27日的租金，但王冰欣一直拖延至今2020年6月30日，王冰欣已严重违约，按合同约定，刘会杰现单方解除合同，现通知王冰欣在10日之内迁出该房，若届满仍未迁出，刘会杰将依合同自行收回该房屋，因王冰欣违约，保证金不予退还。另查明，2020年2月9日，哈尔滨市人民政府网站发布《哈尔滨市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作指挥部第11号公告》第二条“有下列情形之一的宾馆、旅店、招待所等经营类住宿场所一律关闭（一）在居民住宅区内的…”，2020年6月20日发布《哈尔滨市应对新型冠状病毒感染肺炎疫情指挥部办公室关于进一步做好住宅小区（村屯）外来人员常态化管控工作的通知》第四条第一项“…暂停日租房、短租房经营。长期租住的要按疫情防控要求限制入住人员，每户按卧室计算，每个卧室租住人员不得超过2人”，现案涉房屋已经出卖案外人。 基于上述事实，本院认为：王冰欣与刘会杰签订的租赁合同真实有效，双方形成房屋租赁法律关系，现案涉房屋已经出卖他人，租赁合同目的不能实现，故对王冰欣主张解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于王冰欣请求判令刘会杰向王冰欣退还已交纳的保证金3,000元及支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，现王冰欣提供的证据不足以证明刘会杰存在违约行为，王冰欣应当承担举证不能的后果，故对要求刘会杰退还3,000元及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告合理的请求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款之规定，判决如下： 一、解除王冰欣与刘会杰于2018年6月22日签订的《locals精品民宿房屋租赁合同》； 二、驳回王冰欣其他诉讼请求。 案件受理费2,514元，王冰欣已预交，由王冰欣自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  栾 琪 人民陪审员  吴文雅 人民陪审员  董 丽 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  尤 佳