山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终2939号 上诉人（原审被告）：郓城正祥房地产有限公司。住所地：郓城县西门街北段。 法定代表人：李宁，该公司经理。 委托诉讼代理人：孔玲，女，1991年4月27日出生，汉族，该公司员工，住菏泽市定陶区。 委托诉讼代理人：龚利，男，1969年12月12日出生，汉族，该公司员工，住菏泽市牡丹区。 被上诉人（原审原告）：赵翠玲，女，1962年4月11日出生，汉族，居民，住郓城县。 上诉人郓城正祥房地产有限公司（以下简称正祥公司）因与被上诉人赵翠玲商品房销售合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2020）鲁1725民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正祥公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人一直积极通知被上诉人办理商品房交付手续，不存在没有通知交房的事实，而且按照合同约定，2019年9月5日已经视为交房。上诉人开发的涉案房屋于2019年8月29日经相关主体验收合格，达到交付使用的条件，随后上诉人立即按照商品房买卖合同中预留的地址，通过邮政专递邮寄的方式向被上诉人送达交房通知，但被上诉人在明知是交房通知的情况下仍拒收，根据双方签订的《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》中第十一条第(二)款约定“......买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，附件十一补充协议第二条商品房的交接第一款中约定“交房时间以出卖人以书面形式（包括合同第十一条约定的送达方式）通知买受人办理交房手续，买受人应按通知书规定的日期内到出卖人指定的物业公司办理相关交接手续。如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交接手续，则自出卖人通知书规定的期限届满之日即视为房屋交接日......。该商品房买卖合同系双方的真实意思表示，所以该条款的约定合法、有效。按照2019年9月3日上诉人向被上诉人邮寄的交房通知书要求被上诉人应于2019年9月5日交房，虽然被上诉人拒收，按照上述合同条款的约定，被上诉人收房的时间应为2019年9月5日，不存在上诉人没有交房的事实，因此一审法院认定事实有误。二、一审判决中违约金计算错误，上诉人不应承担逾期交房的违约金。涉案望龙公馆小区在施工建设过程中因政府发布重污染天气橙色预警和解除重污染天气橙色预警通知，造成停工110天，这期间属于不可抗力，不应算作逾期交房时间，按照合同补充协议的约定上诉人不应承担责任。商品房买卖合同中约定的交房时间为2019年5月31日，按照合同约定视为交房的日期为2019年9月5日，延期交房的时间为96天，扣除因政府发布重污染天气而停工的110天后，上诉人未违约交房，因此上诉人不应该承担逾期交房的违约金。综上所述，一审判决认定事实不清，处理显失公平。 赵翠玲辩称，其没有收到上诉人邮寄的交房通知书，即使收到了，涉案房屋也不符合交房条件。同意一审判决。 赵翠玲向一审法院起诉请求：1.要求被告交付验收合格房屋；2.依法判令被告向原告支付因逾期交房违约金共计67077.32元（自违约之日起至2020年4月30日止，按合同约定每日万分之三支付）;3.涉案一切费用由被告负担。事实和理由，2017年10月13日原告在被告的望龙公馆小区购买5-01-1101室房屋一套，并签订了《商品房买卖合同》总价款为667436元，合同约定交付期限及逾期交房违约金责任，原告按合同约定交纳了房款，而被告房屋一直未达到验收标准，未在约定的期限交付给原告房屋，被告的行为给原告造成重大损失。 一审法院认定事实：原、被告于2017年10月13日,签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的位于郓城县××路××路××小区××幢××单元××层××号××商品房××,建筑面积138.52平方米；附属用房501单元，01-214，用途为车库，建筑面积51.30平方米。商品房单价为每平方米3938.46元，价款545556.00元，车库单价为每平方米2375.83元，价款121880元，总价款667436元。合同第七条约定：买受人一次付款，应当在2017年10月13日前支付该商品房全部价款。第九条：该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条：出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。该房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满10日，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定：出卖人未按买受人约定的时间交付买受人房屋的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之1的违约金；第二十五条：出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【短信或微信】方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件六约定，关于装饰装修及相关设备标准的约定，交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理，出卖人未经双方约定增加装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。原告赵翠玲于2017年7月26日交款121880元、2017年7月26日交款155556元、2017年7月28日交款10000元、2017年10月12日交付房款380000元。涉案楼房自2019年8月30日至2019年11月11日由郓城县正祥房地产有限公司、郓城县建设工程监理中心、东营筑城建筑设计有限公司、中住建设集团有限公司分别通过竣工验收，工程竣工验收结论：本工程已经按设计图纸和施工合同约定的范围施工完毕，工程质量符合合同要求和设计图纸要求及有关工程质量验收标准，各项功能满足使用要求。验收组一致同意本工程通过竣工验收，同意使用。被告于2019年9月3日向原告邮寄交房通知书，通知原告于2019年9月5日交房，原告没有收到，邮件显示原告拒收。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，并不违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应当按约定履行。原告按合同约定足额付清商品房款，被告没有按合同约定2019年5月31日前向买受人交付所购房，应属违约，应按合同约定向原告支付违约金。被告主张于2019年9月3日以特快专递方式通知原告2019年9月5日交房，因原告拒收专递是原告的原因，对自2019年8月28日之后逾期交房责任由原告方承担，原告不予认可。一审法院认为，被告按合同约定向原告邮寄特快专递送达收房通知书，原告没有收到，邮件记载拒收，应视为原告收到收房通知书，涉案房屋于2019年11月11日验收完毕，达到交房条件，2019年8月28日该房未达到交房条件，按合同约定涉案房达到交付条件后方可交房，未达到交房条件，被告通知交房无效。房子2019年11月11日达到交房条件，被告没有举出通知原告领房的证据，视为没有通知原告领房，对原告要求被告支付（自2019年5月31日至2020年4月30日）逾期交房的违约金予以支持。被告辩称，因政府发布重污染天气橙色预警和解除污染天气橙色预警通知，造成停工128天，应当从逾期交房期限内去除。原告不予认可，认为被告没有政府停工正式文件，且不属于不可抗力。一审法院认为，政府发布的重污染天气橙色预警和解除污染并落实督导，是因天气重污染原因强令全市各单位停止施工保护环境的政府行为，全市各单位均应按通知执行，应在逾期交房期间进行扣除，被告主张扣除128天，经查阅政府官网统计，实际自2017年11月4日至2019年4月30日，政府责令停工110天，对被告扣除110天以外的主张不予支持，对原告不应因天气污染扣除交房天数的主张不予采纳。原告要求逾期交房违约金按每日总房款的万分之三支付，被告不予认可。一审法院认为，合同约定逾期交房的违约金为每日万分之一，该约定是双方当事人的真实意思表示，应为有效，本案被告应支付原告逾期交房的违约金为【667436元×1/10000×（334天-110天）】14950.57元。原告要求被告交付验收合格的房屋，涉案房屋于2019年11月11日验收合格，达到合同约定的交房条件，对原告要求被告交房的请求予以支持。被告主张因逾期交房已为原告安装太阳能，是征求业主意见，是对原告的补偿，原告不予认可，认为按合同约定，未经买受人同意，增加的装饰视为无偿赠送。一审法院认为，买卖合同是双方真实意思表示，被告没有证据证实为原告安装太阳能是原告同意作为逾期交房的补偿，合同约定，出卖人未经双方约定，增加装置、装修、装饰，视为无条件赠送买受人。对原告所述涉案房被告安装的太阳能系被告赠送的主张予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告郓城正祥房地产有限公司于判决生效后三日内将望龙公馆小区5幢01单元11层01-1101号住宅楼、附属房501单元01-214房交付原告赵翠玲；二、被告郓城正祥房地产有限公司于判决生效后十日内支付原告赵翠玲逾期交房的违约金14950.57元；三、驳回原告赵翠玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1476元，减半收取738元，由原告赵翠玲负担574元，被告郓城正祥房地产有限公司负担164元。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案房屋实际交房时间的认定问题；二、上诉人是否构成违约，是否应支付违约金14950.57元。涉案房屋的验收材料显示，涉案房屋于2019年11月11日验收完毕，上诉人于2019年9月5日通知被上诉人交房时，涉案房屋尚未通过竣工验收，未达到交房条件，上诉人通知被上诉人交房不符合法律规定和合同约定，其通知交房行为无效。故上诉人主张交房时间是2019年9月5日，不能成立，本院不予支持。2019年11月11日后，上诉人未提交证据证明再次通知被上诉人交房，故被上诉人一审主张上诉人逾期交房的时间自2019年5月31日至2020年4月30日，应予支持。根据政府部门发布的停工通知，扣除停工时间110天，上诉人仍存在逾期交房行为，构成违约，故一审法院根据商品房买卖合同约定认定上诉人支付被上诉人逾期交房违约金14950.57元，并无不当。 综上所述，上诉人正祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费328元，由上诉人郓城正祥房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 路凤娟 审 判 员 侯圣春 审 判 员 李 兴 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 赵永芝 书 记 员 沙 洁