广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1367号 上诉人(一审被告)：莫伸维，男，1964年12月10日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：曾凡宏，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁霄，广西桂三力律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：来宾市华夏文化传媒有限责任公司，地址：来宾市北江路**。 法定代表人：周维礼，公司总经理。 委托诉讼代理人：李积高，广西桂盈律师事务所律师。 上诉人莫伸维因与被上诉人来宾市华夏文化传媒有限责任公司（以下简称华夏公司）租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人莫伸维上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项，改判莫伸维不承担租金及违约金；2.由华夏公司负担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决遗漏认定相关事实。（一）一审判决应当认定莫伸维从2019年3月份开始就没有使用涉案商铺而没有认定，是错误的。根据莫伸维提供的《来宾奇石文化城2020年6月交费通知单》可以证实，从2019年3月-2020年5月，涉案商铺电的用量是14度，而水的用量是0吨，也就是说，本案的涉案商铺从2019年3月份开始至今，就一直没有使用过。（二）一审判决应当认定华夏公司将商铺上锁并断水断电而没有认定，是错误的。根据莫伸维提供的商铺门口被上锁的相片并结合《来宾奇石文化城2020年6月交费通知单》可以证实，就是因为华夏公司将该商铺上锁并断水断电，才导致莫伸维无法使用该商铺，以至于莫伸维无法将其所有的物品搬离。二、一审判决存在适用法律错误。（一）一审法院认为莫伸维未能证明涉案合同已解除存在错误。根据前述，可以认定涉案商铺在2019年3月份之后，就一直没有使用，既然莫伸维在2019年3月未使用商铺，那就可以证实莫伸维与华夏公司在2019年3月份之后，实际上就已经解除了租赁合同。（二）一审法院认定应当由莫伸维和华夏公司对华夏公司的租金损失承担同等责任存在错误。根据前述，不是莫伸维不搬离自己的物品放任损失扩大，而是因为华夏公司将该商铺上锁并断水断电，莫伸维无法搬离自己的物品，其是华夏公司的过错。况且在2019年3月之后，莫伸维与华夏公司实际已解除了租赁合同。（三）华夏公司以判决是对其他人的一种警告，而且华夏公司属于国企，由此可以看出华夏公司对租户的强硬手段。还有对于收据和3万元的问题，该收据没有给到莫伸维手上，仅存在华夏公司档案里的，说明从2019年3月份后就已经与华夏公司解除了合同，双方已经结清所有费用。既然双方已经解除合同就不存在违约行为，也就不存在违约一说。（四）一审法院认定莫伸维欠交租金构成违约存在错误。根据前述，莫伸维与华夏公司已实际解除了租赁合同，因华夏公司将商铺上锁并断水断电致使莫伸维无法搬离。责任应在华夏公司一方，莫伸维并未违约。因此，请求二审法院查清事实，依法改判，支持莫伸维的上诉请求。 被上诉人华夏公司辩称，莫伸维所说2019年3月份之后就没有使用商铺，并且合同解除是没有法律依据的。首先，截止目前，莫伸维还使用华夏公司的商铺，一审判决之后要求莫伸维搬离，莫伸维依然拒绝。由于莫伸维存放在商铺的是石头，华夏公司不敢强行进入将其搬离，因此莫伸维说其不再使用商铺是没有事实依据的。对一审判决，华夏公司依然有意见。本案是一个租赁合同纠纷，只要证明莫伸维使用了商铺，就应当按合同约定支付租金，而一审法院在没有任何法律依据的情况下减半收取租金是没有法律依据的，没有上诉是因为希望案件能快速处理，莫伸维能尽快搬出商铺，将商铺交还给华夏公司，也给其他拖欠租金的租户达到警告的作用。另外，由于莫伸维没有按时支付租金，根据合同约定是要支付违约金的。违约金应当按照合同约定没收保证金。关于收据的问题，莫伸维的说法是矛盾的，既承认了证据的三性，又否认了收据的内容，这是不符合法律规定的，仅仅用这张收据证明已经解除合同是很荒谬的。 被上诉人华夏公司向一审法院起诉请求：1．判令解除华夏公司与莫伸维签订《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》，并将商铺返还给华夏公司；2．判令莫伸维向华夏公司支付租金37780元（按每月1800元，从2018年7月1日暂计至2020年3月31日，之后计算至莫伸维返还商铺之日止）；3．判令莫伸维向华夏公司支付违约金10000元；4．案件受理费由莫伸维负担。 一审法院认定事实：华夏公司与莫伸维签订《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》，约定：华夏公司将位于来宾市来华投资区间100平方米商铺出租给莫伸维，租赁期限为5年即2014年6月1日至2018年3月31日，租金1980元／月（每平方米19.80元×100平方米），租金每年递增10％；如合同解除，莫伸维应于解除合同准备期满日将商铺腾空交付华夏公司验收；一方违约导致合同不能履行，应向对方支付相当保证金同等金额的违约金。合同签订后，华夏公司将商铺交付给莫伸维使用，莫伸维按约定交付租金，保证金双方未作约定交付。华夏公司为了优惠莫伸维，从2017年10月1日起，将租金变更为1800元／月计付。租赁合同期满后，莫伸维仍继续租用商铺，且按1800元／月计付租金，华夏公司亦同意，但从2018年6月30日止，莫伸维欠租金60元，从7月1日起，莫伸维未交付租金。莫伸维承认使用商铺至2019年3月止，华夏公司予以否认。2020年4月17日华夏公司以莫伸维尚欠租金，向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，争议的焦点：1．华夏公司、莫伸维之间签订《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》是否已解除；2．莫伸维尚欠华夏公司多少租金；3．华夏公司诉请莫伸维支付违约金10000元有无事实和法律依据。关于焦点1，莫伸维辩称华夏公司于2019年3月将商铺门口上锁，莫伸维不得实际使用商铺，合同亦解除。华夏公司否认其将商铺门口上锁，也未收到莫伸维要求解除合同的通知，莫伸维于2019年4月22日还交租金30000元。莫伸维从2019年3月未使用商铺是事实，但所提供的证据未能证明合同已解除；华夏公司于2019年10月28日发出收回商铺函，莫伸维又否认收到，也未能证明合同已解除。关于焦点2，莫伸维欠交租金，且在租期届满后，华夏公司可以随时主张解除合同，要求返还商铺，莫伸维也可随时主张解除合同，但华夏公司、莫伸维均未主张，属放任损失的扩大。莫伸维认可2019年3月起停止使用商铺，但货物仍存放在商铺内。对华夏公司租金损失，华夏公司、莫伸维应承担同等责任。为公平起见，参照双方约定的月租金1800元，从2019年3月起减半即按900元／月向莫伸维收取。至2018年6月30日止，莫伸维欠租金60元；2018年7月1日起至2019年2月28日，莫伸维欠租金14400元（1800元／月×8个月）；2019年3月1日起至2020年3月31日，莫伸维欠租金11700元（900元／月×13个月）。故截至2020年3月31日，莫伸维尚欠租金26160元，之后租金按900元／月计算至返还商铺之日止。关于焦点3，莫伸维欠交租金，构成违约是事实，但华夏公司、莫伸维约定违约金相当于莫伸维交纳的保证金即10000元，超出莫伸维欠华夏公司租金额的30％，属过高，依法按华夏公司实际损失即欠交租金的30％计付违约金即7848元（26160元×30％）。综上，华夏公司主张解除租赁合同，于法有据，应予以支持；华夏公司主张莫伸维支付尚欠租金，暂计算至2020年3月31日，租金为26160元，之后计算至返还商铺之日止，为合理主张，应予以支持；华夏公司诉请莫伸维支付违约金10000元，虽是双方的约定，但超过租金实际损失的30％，支持按尚欠租金的30％计付违约金即7848元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、解除来宾市华夏文化传媒有限责任公司与莫伸维签订的《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》，莫伸维应在判决生效后十五日内将商铺返还给来宾市华夏文化传媒有限责任公司；二、莫伸维向来宾市华夏文化传媒有限责任公司支付租金26160元（2018年6月30日前欠60元，2018年7月1日至2019年2月28日租金按1800元／月计算即欠14400元，2019年3月1日暂计至2020年3月31日租金按900元／月计算即欠11700元，之后租金按900元／月计算至返还商铺之日止）；三、莫伸维向来宾市华夏文化传媒有限责任公司支付违约金7848元（26160元×30％）。一审案件受理费995元，减半收取498元，由来宾市华夏文化传媒有限责任公司负担144元（已交），莫伸维负担354元（限于判决生效后七日内交纳）。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。 经审理查明，一审法院判决认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，华夏公司与莫伸维自愿签订《来宾市奇石文化城商铺租赁合同》，华夏公司将位于来宾市来华投资区间100平方米商铺出租给莫伸维，租期为五年。合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 合同签订后，华夏公司将商铺交给莫伸维使用，莫伸维理应按合同约定支付了租金。莫伸维上诉主张从2019年3月起因华夏公司锁商铺门口及停水、停电，从而停止使用商铺，又因商铺被锁无法搬走商铺内的奇石等物品，因此2019年3月之后不应再交纳租金。但莫伸维所提供的证据不足以证实该主张。一审法院根据诉讼时商铺内尚存放莫伸维的奇石等物品的事实，依据公平原则，判决莫伸维从2019年4月份起按合同约定租金（1800元）的一半（900元）向华夏公司交纳租金，及依合同约定按尚欠租金的30%支付违约金7848元，并无不当。 综上所述，莫伸维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费650元，由上诉人莫伸维负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯永魁 审 判 员 黄月秀 审 判 员 韦玉娟 二〇二〇年十月二十日 法官助理 王 震 书 记 员 李思憶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；