福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2764号 上诉人（原审被告）：温荣福，男，1977年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被上诉人（原审原告）：厦门市骏远物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区宜宾路**商场之八。 法定代表人：黄红玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晓娥，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 原审被告：高月玲，女，1980年8月22日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上诉人温荣福因与被上诉人厦门市骏远物业管理有限公司（以下简称骏远物业）、原审被告高月玲物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初10058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人温荣福上诉请求：撤销厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初10058号民事判决，并判决驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人物业费已缴至2018年6月，现有2016年-2017年物业费收据为证，2018年上半年物业费收据暂未找到，可传唤厦门市骏远物业管理有限公司当时物业主任出庭，当面对质。二、被上诉人不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1.被上诉人与厦门市海沧区汇景雅苑小区续签物业管理委托合同属于无效合同。2015年海沧区嵩屿街道办针对于汇景雅苑业委会出函，汇景雅苑小区第一届业委会于2014年届满，未进行第二届业委会换届选举，遂汇景雅苑小区不存在业委会。被上诉人于2015年5月15日与汇景雅苑小区业委会签订的物业管理合同不合法属于无效合同。2.被上诉人不履行安全保卫、维护公用设施、消防设施等义务，小区二次供水、电梯、卫生、车库等均存在物业服务不到位的问题；三、《物业管理服务协议》根据其合同性质应为双务合同。双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，业主完全有权按《合同法》的相关规定行使抗辩权利。其是对物业管理公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为。 被上诉人骏远物业答辩称，一、上诉人并未举证其支付了2018年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费及公摊电费，应承担举证不能的不利后果。二、被上诉人与汇景雅苑小区业委会签订的合同系双方自愿签订、不违反法律强制性规定，是合法有效的合同。被上诉人提供了物业服务，故上诉人提出的合同效力不能构成其不缴纳物业费的抗辩理由。三、被上诉人为汇景雅苑提供物业服务过程中，尽职尽责，该小区绝大部分业主都能自觉缴纳物业费。汇景雅苑业委会于2018年8月31日出具的通知函，也体现了业委会对被上诉人所做服务的肯定。退一万步讲，即使被上诉人存在物业服务不完善的问题，原审法院未支持被上诉人主张的违约金诉求。故上诉人对其所诉称被上诉人未尽各类义务不能成立，不能作为其拖延、拒缴物业费的抗辩事由，其依法应承担举证不能的不利后果。 骏远物业向一审法院起诉请求：一、温荣福、高月玲立即向骏远物业支付2018年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务1489.73元及公摊电费256.19元；二、温荣福、高月玲立即向骏远物业支付逾期付款违约金（自2018年9月1日起，以1745.92元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算至实际支付日）。 原审查明，骏远物业为厦门市海沧区汇景雅苑小区提供物业服务。一、物业管理委托合同签订时间：1.2011年11月26日，骏远物业与厦门市海沧区汇景雅苑小区业主委员会签订《汇景雅苑小区物业管理委托合同》，约定物业管理合同期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；2.2015年5月15日，骏远物业与厦门市海沧区汇景雅苑小区业主委员会签订《汇景雅苑小区物业管理委托合同》，约定物业管理合同期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。二、物业服务期间：2012年1月1日至2018年9月7日。三、讼争房屋地址：厦门市海沧区。四、讼争房屋面积：155.18平方米。五、讼争房屋产权人：温荣福、高月玲。六、物业费收费标准：住宅、车库类物业服务费1.2元／平方米每月，店面物业服务费1.1元／平方米每月。七、公摊水电费：分摊到户，按实收取。八、违约金标准：物业管理服务费每季度收取一次，如业主和物业使用人逾期一个月未缴纳物业费的，物业公司可按日收取千分之一的滞纳金，如逾期一个季度，物业公司可采取诉讼等合法有效的措施催款。 原审法院认为，一、温荣福、高月玲是否需要支付物业服务费及公摊电费。根据骏远物业提交的《汇景雅苑小区物业管理委托合同》以及其陈述，结合《历月电费明细》、《通知函》等证据可知，骏远物业自2012年1月1日起为汇景雅苑小区提供物业服务，直至2018年9月7日才退出该小区。因此，温荣福、高月玲作为小区业主在上述期间客观上接受了骏远物业提供的物业服务并从中获得了利益，与骏远物业形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相对等的原则，其应给付骏远物业服务期间相应的物业服务费用及公摊电费。二、关于物业服务费及公摊电费的欠缴情况。温荣福在庭审后到庭陈述其已将2018年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费、公摊电费以现金方式交付给骏远物业，但未提供证据予以证明，且骏远物业亦不予确认，故原审法院不予采纳。因此，温荣福、高月玲欠缴的费用为2018年1月1日至2018年8月31日止的物业服务费1489.73元（155.18平方米*1.2元/平方米/月*8个月）、公摊电费256.19元。三、关于违约金问题。原审法院受理的骏远物业起诉汇景雅苑小区部分业主的物业服务合同纠纷系列案件中，根据多数业主庭审答辩可知，骏远物业提供的物业服务存在诸多不完善之处，温荣福、高月玲作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，骏远物业关于违约金的诉讼请求，依据不充分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、温荣福、高月玲应于本判决生效之日起十日内向厦门市骏远物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费1489.73元及公摊电费256.19元；二、驳回厦门市骏远物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由温荣福、高月玲负担。 经审理查明，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 二审审理期间，上诉人提交了如下证据：一、讼争小区照片，拟证明被上诉人物业服务管理不善；二、讼争小区业主微信群聊天记录，拟证明小区业主对物业服务不满；三、讼争小区新物业入驻后提交的工作联系函，证明被上诉人管理小区遗留诸多问题；四、关于厦门市海沧区汇景雅苑小区业主委员会换届选举的通知，拟证明讼争小区未进行第二届业委会选举。被上诉人质证认为：一、照片的三性不予认可。照片不能体现拍摄时间、地、地点不能证实系汇景雅苑提供服务期限的小区状况；二、微信聊天记录的三性不予认可。与本案被上诉人主张的物业服务欠费期间（2018年1月1日-2018年8月31日）没有关联；三、工作联系函的三性不予认可。被上诉人已于2018年9月撤出汇景雅苑小区，该联系函体现的内容与被上诉人提供的服务没有关联性；四、业主委员会换届选举通知的三性不予认可。被上诉人提供的证据没有原件，不能作为认定事实的证据。 本院认为，本案争议焦点在于涉案2018年1月1日-2018年8月31日期间的物业管理服务费上诉人请求拒付是否应予以支持。上诉人作为讼争房屋的业主，接受被上诉人的物业管理，有缴交物业管理服务费的义务。上诉人主张物业管理服务费已缴交至2018年6月，但其未能举证证明付款凭证，且被上诉人亦不予确认，上诉人应当承担举证不能的后果，原审法院认定并无不当，上诉人以此为由主张拒付2018年1月1日-2018年8月31日之间的物业管理服务费，不予支持。关于物业管理瑕疵的问题，一审对此已进行了调查，本院同意一审意见，不再赘述。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原审判决。 本案二审案件受理费50元，由温荣福负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年十月二十二日 书记员 丘小涓 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。