文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初17238号原告：重庆融侨房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区腾龙大道**附**，统一社会信用代码91500108MA5YY3B00R。法定代表人：王旭东，职务：经理。委托诉讼代理人：曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨露，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。被告：寿云洲，男，汉族，1993年9月9日出生，住重庆市垫江县。原告重庆融侨房地产开发有限公司诉被告寿云洲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾瀚知到庭参加诉讼，被告寿云洲经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2019年12月20日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买位于重庆市南岸区腾龙大道X房屋，房屋总价款1669476元，其中首付款669476元，余款1000000元由被告向银行申请按揭贷款支付；若被告人逾期偿还按揭贷款3期及以上或其他属于被告原因而导致贷款银行要求原告承担保证责任的（形式不限，包括但不限于贷款银行书面通知原告要求原告承担担保责任或贷款银行从原告账户直接划扣保证金以代被告偿还按揭贷款本金的），原告有权解除买卖合同，且被告应向原告支付涉案房屋总成交额10%作为违约金并按房屋买卖合同约定承担相关责任。合同签订后，被告向中国工商银行股份有限公司申请办理了按揭贷款，但因被告未能按时、足额偿还银行按揭贷款，导致工商银行于2020年9月1日从原告账户扣除被告欠付的贷款本息共计17407.87元。原告认为，被告已严重违约。故起诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的编号为CQ-X号的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告配合原告办理位于重庆市南岸区腾龙大道X号房屋的解除抵押手续、解除预告登记手续、网签注销手续及解除合同备案登记手续；3、被告向原告支付违约金166947.6元；4、被告向原告支付律师代理费35000元；5、被告向原告支付代偿款17407.87元，并向原告支付违约金（以17407.87元为基数，按照日万分之二的标准，自2020年9月1日起计算至被告偿还完毕全部代偿款为止）；6、本案诉讼费、保全费全部由被告承担；7、原告以上诉求的款项直接从被告已付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付。被告寿云洲未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2019年12月20日，被告寿云洲（乙方）与原告重庆融侨房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：CQ-X），约定被告购买原告开发的位于腾龙大道X号房屋，房屋总价款1669476元，其中首付款669476元，余款1000000元由被告向银行申请按揭贷款支付。补充协议第三条第4款约定，因甲方为乙方与贷款银行签订的《个人住房借款合同》提供连带担保责任，乙方承诺在获得贷款后，严格按《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息及履行其他合同约定义务。（1）若乙方逾期偿还按揭贷款3期及以上或其他属于乙方的原因而导致贷款银行要求甲方承担保证责任的（形式不限，包括但不限于贷款银行书面通知甲方要求甲方承担保证责任或贷款银行从甲方账户直接扣划保证金以代乙方偿还按揭贷款本金的或贷款银行解除与乙方签订的借款合同并要求甲方承担保证责任或其他要求甲方承担保证责任的任何形式），甲方有权解除本合同，且乙方应向甲方支付本商品房总成交额10%作为违约金并按本协议第二十二条的约定承担相关责任……（3）若甲方被贷款银行要求承担保证责任并代乙方偿还贷款本金及利息的，甲方除有权根据前述约定行使合同解除权并追究乙方的违约责任外，还有权要求乙方返还甲方代乙方垫付偿还的贷款本息并支付利息及违约金。乙方应于甲方发出还款通知之日起10天内向甲方返还其垫付的贷款本息，并承担自银行扣款之日起到乙方归还之日期间的利息，按每笔垫付款项的日万分之二的标准计算，乙方除按前述约定支付利息外，乙方还应自银行扣款之日起到乙方归还之日期间，按垫付款项的日万分之二的标准向甲方支付违约金。补充协议第二十二条第1款约定，无论何种原因导致本合同解除的均按以下方式执行：乙方应在合同解除条件成就后10日内，配合甲方按照土地房屋登记机构要求办理完毕合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署合同解除协议、提供相应资料、到土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续及该商品房返还过户登记手续等……如买卖合同的解除非因甲方原因导致，甲方退还购房款时有权扣除因合同解除产生的各项费用（包括但不限于乙方违约金、诉讼费、律师费、银行利息、罚息、手续费、备案手续费、登记手续费，税金等），若乙方已付房款不足以抵扣上述费用，不足部分应由乙方赔偿给甲方。2019年12月25日，被告寿云洲与中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行签订《个人购房借款担保合同》，约定中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行向被告寿云洲发放个人一手住房购置贷款1000000元，原告作为保证人对该笔借款承担保证责任。2020年8月31日，因被告寿云洲连续3期未按贷款合同约定还款，中国工商银行重庆两路口支行向原告发放《中国工商银行个人违约贷款催收通知书》，要求被告承担连带保证责任。同日，中国工商银行重庆两路口支行从原告银行账户划扣被告寿云洲逾期归还贷款本息17407.87元。另查明，原告已为涉案房屋办理抵押、预告登记、网签备案、合同登记备案等手续。原告因本案争议委托泰和泰（重庆）律师事务所代为诉讼，合同约定律师费35000元，现已实际支付律师费5000元。再查明，截止2020年9月25日，涉案房屋登记在被告寿云洲名下，该房屋上有抵押权登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行。该房屋上有2020年5月20日遂昌县公安局送达遂公（浙）封通字（2020）X号法律文书，申请办理查封登记（地（地房2020年8月17日重庆市南岸区人民法院送达（2020）渝0108执保X号法律文书，申请办理查封登记（地（地房上述事实，有原告当庭陈述及其举示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款担保合同》、个人违约贷款催收通知书、网上银行电子回单、《委托代理合同》、增值税专用发票、银行回单、不动产登记证明、重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。被告寿云洲逾期偿还按揭贷款3期，中国工商银行重庆两路口支行要求被告承担保证责任并从其银行账户划扣贷款本息，已达到原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的合同解除条件。涉案房屋虽设定贷款银行的抵押权，但因该房屋尚未办理不动产权登记，故该抵押权并未实际生效，故涉案房屋设定的中国工商银行股份有限公司重庆两路口支行的抵押权不影响该房屋买卖合同的解除。涉案房屋虽被公安机关申请查封，但该房屋尚未办理不动产权登记，被告寿云洲并未取得涉案房屋的不动产权证书，依照《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。因此，上述司法查封亦不影响涉案房屋买卖合同的解除。综上，原告诉请本院请求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告诉请被告配合原告办理涉案房屋的解除抵押手续、解除预告登记手续、网签注销手续及解除合同备案登记手续等系恢复合同订立前原状的行为，符合法律规定，本院予以支持。根据原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议第三条第4款、第二十二条第1款的约定，被告还应承担相应的违约责任：1、向原告支付商品房总成交额（1669476元）10%的违约金166947.6元；2、因本案争议原告已实际支付的律师费5000元。原告因本案争议委托律师代为诉讼，虽合同约定律师费35000元，但实际支付5000元，剩余30000元尚未实际支付，故本院依法支持其实际发生的律师费5000元，余款30000元待实际损失发生后由原告另行追偿。原告因承担保证责任为被告代偿中国工商银行重庆两路口支行贷款本息17407.87元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告有权向被告追偿。根据双方签订的补充协议第三条第4款的约定，被告还应自银行扣款之日起到乙方归还之日期间，按垫付款项的日万分之二的标准向原告支付违约金。综上，原告诉请被告支付代偿款17407.87元，并向原告支付违约金（以17407.87元为基数，按照日万分之二的标准，自2020年9月1日起计算至被告偿还完毕全部代偿款为止），符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依法法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。根据上述规定，原告主张债务抵销应通知被告，但原告未举示证据证明已通知被告，故原告诉请本院判决款项直接从被告已付的购房款中扣减不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第六十一条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆融侨房地产开发有限公司与被告寿云洲签订的编号为CQ-X的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；二、被告寿云洲于本判决生效之日起三日内配合原告重庆融侨房地产开发有限公司办理位于重庆市南岸区腾龙大道X号房屋的解除抵押手续、解除预告登记手续、网签注销手续及解除合同备案登记手续；三、被告寿云洲于本判决生效之日起三日内向原告重庆融侨房地产开发有限公司支付违约金166947.6元；四、被告寿云洲于本判决生效之日起三日内向原告重庆融侨房地产开发有限公司支付律师费5000元；五、被告寿云洲于本判决生效之日起三日内向原告重庆融侨房地产开发有限公司支付代偿款17407.87元及违约金（以17407.87元为基数，按照日万分之二的标准，自2020年9月1日起计算至付清时止）；六、驳回原告重庆融侨房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20140元，减半收取计10070元，保全费5000元，两项合计15070元，由被告寿云洲负担（原告重庆融侨房地产开发有限公司已先行垫付，该款项由被告寿云洲于本判决生效之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接向重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 何流二〇二〇年十月十六日法官助理 王亮书 记 员 王娅