黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初9150号原告：王远程，男，1990年6月17日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：任胡玲，黑龙江宗邦律师事务所律师。被告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋文，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。原告王远程与被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告王远程委托诉讼代理人任胡玲，被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人张禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王远程向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证并将房产证原件交付给原告；2.请求判令被告向原告支付办理房屋所有权证的违约金67326元（2016年9月30日起支付违约金至2020年7月5日共计1374天，应支付违约金1374天×490000元×0.0001＝67326元）；3.请求判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告撤销第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有证的违约金（从2016年9月30日起计算违约金至房产证实际办理之日止，以房屋总价款490000元为基数，按每日万分之一计算）。事实和理由：2013年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于哈尔滨市香坊区××与××路交口××东北角永泰香福汇3号楼2单元3层001号预售商品房，房屋总价款490000元，房屋于2014年10月11日交付，原告按照要求将办理产权证的所有材料和费用交付给被告，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定及附件四第六条约定：被告应该在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付后720日内取得房屋权属证明的，原告不退房的，被告在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向原告支付违约金。现因被告原因至今未办理产权证，期间原告多次上门询问未果，一直以各种理由拖延拒绝办理房屋产权证书，被告已经违约，依法应支付原告违约金，并办理房屋产权证。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司辩称，一、产权证件在未办理抵押权他项权证之前不能交付给原告。1、依据《合同补充协议》第二条第3款的约定：“甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保”。这就是说被告为原告在购买房屋时提供担保的时间直到在房产证上办理他项权证时止。如果将未办他项权证的房产证交给原告，那么就难以在房产权上载明房产的权利限制，对外起不到公示作用，无论是对于贷款银行还是房产的下一购买人都起不到保护的作用，损害的是其他社会公众的利益。2、依据《合同补充协议》第六条第3款的约定，原告应委托被告或被告指定的代办公司办理抵押登记。如果将房产证交给原告，意味着原告违反了《合同补充协议》关于委托办理的约定，被告可据此追究原告的违约责任。3、在未办理他项权时将产权证交给原告，对于提供全额担保的出卖人来讲存在巨大风险。4、原告的该项诉讼请求属于错列诉讼主体，该证书在代办公司保存。原告已于2017年2月5日取走产权证。二、被告在《商品房买卖合同》履行过程中不存在任何违约行为，已完全履行了办理产权登记所需出卖人应履行的义务和责任，因此，不存在因被告的责任导致原告不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的问题。三、办理产权证事项原告已委托代办公司办理，原告与代办公司之间形成了委托代理关系，无权再向被告主张违约责任。四、原告主张计算违约金错误。1、迟延拿到房产证对其来讲没有任何经济损失，原告也没有举证证明其损失的存在，如按每日万分之一计算违约金，违约金明显过高，应予调整。2、原告违约天数计算错误。被告提交备案材料后，登记机关能否按期办理相关手续不受原告控制，由于登记机关原因导致被告未在720日内取得房屋权属证书的超期部分被告不应承担违约责任。3、延误初始登记的政府原因原告的房产证未及时下发的原因是农垦产权登记机关机构改革，造成了原告办理房产证出证时间延长。4、由于新冠疫情的影响，农垦房产登记机关自2020年春节假期结束至今不予办理房产登记相关手续，本次疫情属于不可抗力，不应作为计算违约金的期限；5、因原告是贷款购房，签订合同时的已付购房款就是指首付加上定金金额，不含贷款部分。所以原告在主张违约金时按照房屋总价款计算违约金是错误的，已付购房款不是房屋总价款。6、原告已于2017年2月8日取走产权证并办理结算单，其要求违约金的诉讼时效已过，无权要求被告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无争议的原告举示的被告工商注册信息、《商品房买卖合同》、个人房产抵押贷款合同、不动产统一发票、永泰城管理处收费专用票据2张、代收契税公共维修基金收据、产权代办费收据，被告举示的《商品房买卖合同》及《补充协议》、产权资料领取明细表、授权委托书、产权代办费收据、房地产中介委托合同书、被告与银行签订的合作协议、永泰城产权办理结算单、被告申请法院调取的房屋权属登记审批书2份、房屋所有权××登记申请书、房屋所有权转移登记申请书、黑龙江省住宅专项维修资金票据、中华人民共和国税收完税证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司出具的情况说明系原件，且有产权代办费收据佐证，该情况说明能够证明被告指定了哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司为原告办理房产登记事宜及办理房产登记手续的具体过程，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年9月16日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区××与××路交口××东北角永泰香福汇3号楼2单元3层001号预售商品房，房屋总价款490000元。《合同补充协议》第六条第3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。《合同补充协议》第六条第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。原告以首付款150000元，向银行按揭贷款340000元的形式向被告支付了全部购房款。被告于2014年10月11日向原告交付了房屋。根据本院调取的证据显示被告于2016年4月6日为案涉房屋办理了初始登记。2016年12月7日，原、被告向房产部门申请办理房屋所有权转移登记。被告指定哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为原告办理房屋权属证书及抵押登记手续，原告办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。案涉房屋的房屋权属证书已于2016年12月22日已办理完毕，产权证号为哈垦房权证香坊字第**。2017年2月8日，原告在结算单上签字确认，结算单显示：产权证原件本人已领取。经询问原告，原告表示原告签署结算单当日，宏玛公司告知原告到房产部门领取房屋权属证书，但原告到达房产部门后，房产部门仅将房屋权属证书复印件交付给原告。原告于2020年10月28日到房产部门领取了房屋权属证书原件。本院认为，本案的争议焦点在于原告的主张是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，宏玛公司于2017年2月5日告知原告到房产部门领取房屋权属证书，但原告到达房产部门后，未能领取房屋权属证书原件时，原告应当知道其权利受到侵害，故本案的诉讼时效应自2017年2月5日起算，至2020年2月4日诉讼时效届满。但原告直到2020年9月16日才提交起诉状向被告主张权利，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，且原告未能举示证据证明本案存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的理由成立，对原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告王远程的诉讼请求。案件受理费已减半收取计741.57元，由王远程负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王亚秋二〇二〇年十月三十日法官助理徐佩佩书记员郭金雪附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，承担不利的后果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。