云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0702民初687号原告（反诉被告）：陈梨芬，女，纳西族，1983年4月3日生，住丽江市古城区。原告（反诉被告）：彭松祥，女，纳西族，1956年3月12日生，住丽江市古城区。原告（反诉被告）：陈连贵，男，汉族，1954年9月26日生，住丽江市古城区。诉讼委托代理人：闫兴为，云南滇西北律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：李兵华，男，汉族，1959年9月17日生，系江西省南昌市南昌县人，现住丽江市古城区。诉讼委托代理人：木泉，云南云勇律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告，以下简称原告）陈梨芬、彭松祥、陈连贵诉被告（反诉原告，以下简称被告）李兵华房屋租赁合同纠纷本诉及反诉二案，本院受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定，于2020年7月16日公开开庭审理了本案，原、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.被告向原告支付原告为被告垫付的水、电费6382.23元；3.本案诉讼费由被告负担。并提出如下事实与理由：2013年5月1日，原、被告经协商签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将位于古城区房屋出租给被告，租赁期限为20年（自2013年12月12日至2033年11月30日止），2013年6月1日至2013年11月30日期间为装修期，租金5年一付，第一个五年租金为450000元，第二个五年租金为463500元，租金支付时间分别未2013年6月1日前，2018年11月1日，被告超过一个月未付，视为违约，合同终止。2019年1月10日，因被告违约，双方终止了原合同，后双方重新签订了《房屋租赁合同附件一》，约定，2018年12月1日至2023年11月30日租金为463500元，被告承担滞纳金431055元，合计894555元，于2019年1月10日支付55万元，2019年2月28日前支付10万元，2019年12月31日前支付122280元，2020年12月31日前支付122275元，如未按时付清款项，每逾期一天，按照该期应付款3%加收利息，超过10日未付，则合同终止，原告有权无条件收回房屋，剩余房租费作为违约金不予退还。上述附件一签订后，被告仅支付了二期费用，其在该期间内将房屋转租个他人，此后原告多次向被告催收剩余费用未果，且被告在经营房屋期间拖欠水电费，原告为其垫付了水电费，故诉至法院。被告答辩并反诉称：请求人民法院驳回原告的诉讼请求，责令原告打开客栈门锁，并赔偿被告损失，被告承租原告房屋后，前后投入300万余元对房屋进行了装修、改造，用于经营客栈，按照合同约定，被告应于2018年11月1日前支付五年租金463500元，但因被告经营困难，无力按时支付上述费用，后原告要求被告除支付租金外，再支付滞纳金431055元，否则要终止合同，并不对被告作出任何补偿，被告系内心受到极大胁迫的情况下，与被告签订了合同附件一，此后，被告向原告支付了55万元，该笔费用包含了2018年12月1日至2023年11月30日期间租金463500元，被告不存在恶意违约，原告除收取上述租金外，还从被告处收取了滞纳金，被告分别于2019年3月19日、2019年4月8日向原告支付了100000元滞纳金，原告收取的滞纳金已远远高出了被告违约给原告造成的损失，原告现在以被告未收到剩余滞纳金为由，要求解除合同，没有任何法律依据。附件一系被告收到胁迫的情况下签订，属于可撤销合同，原告无权依据附件约定来解除合同，被告已履行了主要义务，原告无权要求解除合同，原告擅自锁门给被告造成了巨大损失，对于原告垫付的水、电费，在原告具有相应票据，且票据真实、合法的情况下，被告愿意支付。并提出如下反诉请求：1.继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，反诉被告打开出租房屋门锁，反诉被告赔偿反诉原告自2020年4月15日至2020年5月25日期间损失32800元，并按照800元/日的标准支付至实际停止侵权行为之日止；2.撤销反诉原告与反诉被告陈梨芬于2019年1月10日签订的《房屋租赁合同附件一》；并退还反诉原告已支付的滞纳金154055元；3.本诉及反诉案件受理费由反诉被告承担。原告针对反诉辩称：反诉原告的反诉请求不能成立，应驳回，双方签订的合同系双方真实意思表示，合同约定，被告违约需支付违约金50万元，被告存在未按照约定支付租金及滞纳金的情况，在被告违约的情况下，原告有权收回房屋，原告不存在侵权。原、被告双方为证明各自的主张，向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换及举证、质证，对于双方无争议的证据，本院记录在卷予以佐证，对于双方有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的第4组证据客栈租赁合同关联性不予认可，经审查，该合同系被告与案外人签订，证实了被告转租的事实，故本院对原告提交的第4组证据关联性予以确认，作为本案认定案件事实的依据；被告对原告提交的第6组证据真实性不予认可，经审查，被告未能提交证据证实该份聊天记录系伪造，故本院对原告提交的第6组证据真实性予以确认，作为本案认定案件事实的依据；被告对原告提交的第7组证据关联性不予认可，经审查，该份证据与本案争议的合同履行及本案合同性质无关，故本院对原告提交的第7组证据关联性不予确认，不作为本案认定案件事实的依据。被告为证明其装修投入，申请证人张某出庭作证，经质证，双方对证人证言无异议，经审查，本院对上述证言真实性予以采信，作为本案认定案件事实的依据。根据庭审及本院认定的上述证据，本院确认以下法律事实：2013年5月1日，本案三原告与被告李兵华签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，三原告将其位于丽江市古城区房屋出租给被告，租赁期限为20年（自2013年12月1日至2033年11月30日止），被告租金采取五年一付，其中第一个五年租金为450000元，被告应于2013年6月1日前支付，第二个五年（2018年12月1日至2023年11月30日）租金为463500元，被告应于2018年11月1日前支付，若超过一个月未支付租金，则原告有权终止合同，若被告违约，则需向原告支付50万元违约金，在租赁期限内，使用房屋产生的水、电等费用由被告按照相关规定自行支付，在租赁期限内，被告有权转租房屋，须告知原告；该合同并就其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告依约支付了第一个五年租金，2018年1月10日，因被告迟延支付第二个五年租金，原告陈梨芬与被告经协商签订了《房屋租赁合同附件一》，该附件约定，被告向原告支付2018年12月1日至2023年11月30日租金463500元及滞纳金431055元，合计894555元；被告于2019年1月10日支付55万元，于2019年2月28日前支付10万元，于2019年12月31日前支付122280元，于2020年12月31日前支付122275元，若被告未按时付清款项，每逾期一日，原告有权按照当期应付款的3%向被告加收利息，超过十日为支付的，房租租赁合同终止，原告有权收回房屋，剩余的房租费作为房屋租赁合同的违约金不予退还。上述附件一签订后，被告共向原告支付了65万元，因被告未及时支付上述附件约定的费用，原告于2020年4月15日将房屋上锁。另查明，原告共替被告垫付了6382.23元水电费。本院认为，原告陈梨芬、彭松祥、陈连贵与被告李兵华于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方应当严格恪守合同约定，全面履行各自所承担的义务，在原告依约将房屋交付给被告使用的情况下，被告应当按照约定支付租金及承担相关水电费的义务，故本院对原告诉请被告支付水电费的主张予以支持。在双方约定的时间内，被告未支付租金，已构成违约，此后为确保合同能继续履行，被告与原告陈梨芬签订了《房屋租赁合同附件一》，确定了被告向原告支付租金数额及违约金数额，该附件系双方真实意思表示，被告主张该附件系在收到胁迫的情况下签订，显失公平，但未能提交证据予以证实，故本院对反诉原告诉请撤销上述附件一及退还其向被告支付的违约金的主张不予支持。针对原告诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》的主张，本院认为，被告虽未按照合同约定的时间支付第二个五年的租金463500元，但在2018年1月10日，其与原告就第二个五年租金支付及违约责任的承担达成了协议，并为此签订了《房屋租赁合同附件一》，该附件一变更了双方原合同中关于第二期租金支付时间的约定，系真实意思表示，该附件其中约定被告需向原告支付租金463500元及违约金431055元；但未具体约定租金支付期限及违约金支付期限，综合合同履行情况，本院确定，被告已支付的65万元中，包含第二期租金463500元，故本院确定现被告已将涉案房屋租金支付至2023年11月1日，被告现拖欠未支付的费用为违约金，对于被告拖欠的违约金，原告可另案主张。在被告已履行了主要义务的情况下，原告诉请解除双方合同的主张于法无据，本院不予支持，原告应当保证被告在承租期限内正产使用房屋，故本院对反诉被告诉请继续履行双方合同，要求原告打开涉案房屋大门的主张予以支持。针对反诉原告诉请被告赔偿其损失，其作为主张权利的一方当事人，未能提交证据证明其主张，故本院不予支持，综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李兵华于判决生效之日起五日内向原告陈梨芬、彭松祥、陈连贵支付三原告为其垫付的水电费6382.33元；二、驳回原告陈梨芬、彭松祥、陈连贵其他诉讼请求；三、继续履行反诉原告李兵华与反诉被告陈梨芬、彭松祥、陈连贵于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》，反诉被告陈梨芬、彭松祥、陈连贵于判决生效之日起十日内将位于丽江市古城区“精彩生活驿站”大门；四、驳回反诉原告李兵华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李兵华负担，反诉案件受理费4037元，减半收取为2018.5元，由反诉原告李兵华负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  刘智超人民陪审员  和茂青人民陪审员  杨丽英二〇二〇年十月十五日书 记 员  和毓婧【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。