广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初1288号原告（反诉被告）:珠海市安顺康汽车驾驶员培训有限公司，住所地：珠海市**********之一，统一社会信用代码：914************918。法定代表人：张鸿海，总经理。委托诉讼代理人：杨威龙，广东文证律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨华，广东文证律师事务所律师。被告（反诉原告）：李斌，男，汉族，1963年12月12日出生，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码：420************459。被告：张亚伟，男，汉族，1968年11月29日出生，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码：130************536。原告（反诉被告）珠海市安顺康汽车驾驶员培训有限公司（以下简称“安顺康”公司）与被告（反诉原告）李斌、被告张亚伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安顺康公司委托诉讼代理人杨威龙、杨华及被告（反诉原告）李斌、被告张亚伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）安顺康公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令确认双方于2018年2月6日签订的《土地租赁合同》无效；2.判令李斌向安顺康公司返还合同保证金人民币54400元；3.判令李斌向安顺康公司支付占用合同保证金期间的利息人民币2992元（以54400元为基数，按6%年，自2019年2月8日起暂计至2020年1月7日，并计至实际付清之日止）；4.判令李斌赔偿安顺康公司在承租土地上投入建设所产生的损失人民币82.195266万元；5.判令李斌承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用；6.判令李斌向安顺康公司返还因涉案租赁合同收取的租金人民币193220.4元；7.判令李斌向安顺康公司赔偿因涉案土地造成的损失人民币54664.6元（南屏训练场：吊车运费3000元、油漆费526元、树苗运费2000元、种树人工费700元、挖机费用1200元、除草药化肥费345元、练车指示灯损失534.6元、搭棚费1000元、拆南屏电线柱人工费1500元；会同训练场：装电路费13859元、工程款30000元）；8.判令李斌向安顺康公司赔偿安顺康公司学员退学的损失人民币102823元；9.判令李斌向安顺康公司赔偿2019年度招生减少的营业损失人民币310000元（平均每月招生32人，年度招生约为384人，利润1000/人，而2019年度实际招生为74人，减少310人）；10.判令李斌赔偿安顺康公司另租训练场的租金损失169400元（唐家训练场2018年7-9月份租金13400元；会同训练场2019年3-8月份租金156000元）；11.判令张亚伟对李斌以上债务承担连带赔偿责任。事实和理由：涉案《土地租赁合同》（下称“合同”）于2018年2月6日签订后，安顺康公司为了实现《合同》约定的土地用途“驾校”和合同目的，对涉案土地进行地台平整、地面硬化、室外地坪厚度10cm、搭建雨棚、集装箱等必要的合理建设以供学员练车使用及轮班休息。在承租涉案土地期间，安顺康公司向李斌共计支付租金193220.4元，并在涉案土地种植树木，支付了吊车运费3000元、油漆费526元、树苗运费2000元、种树人工费700元、挖机费用1200元、除草药化肥费345元、练车指示灯损失534.6元、搭棚费1000元、拆南屏电线柱人工费1500元。但由于李斌在未取得政府许可和批准的情况下，擅自将涉案土地出租给安顺康公司作驾校训练场使用，违反法律、行政法规的强制性规定，导致《合同》无效，致使安顺康公司根据《合同》约定用途建设的训练场被有关部门强制处理，安顺康公司招生办公室以及学员卫生设施、休息场所均被强制拆除，涉案土地作驾校训练场使用的功能丧失，教练、学员无法继续正常的练车教学，导致大量学员要求退学退款。另外，由于没有训练场用于培训，驾校招生也受到严重影响，安顺康公司总部2018年4-12月份的9个月期间共招生296名学员（利润1000/人），平均每月招生32人，年度招生约为384人，因2018年12月28日涉案土地被清拆，2019年度安顺康公司总部实际招生为74人，减少310人，给安顺康公司造成巨大的营业损失和名誉损失。为了降低涉案训练场无法使用对驾校经营造成的不良影响和防止损失进一步扩大，安顺康公司向珠海市顺合机动车驾驶员培训中心唐家湾分中心暂租训练场进行驾驶培训，2018年7-9月份共支付租金13400元，同时安顺康公司于被清拆当日（即2018年12月28日）与黄琪耀签订《出租合同》，承租其位于会同的土地作驾校培训经营使用，2019年3-8月份共支付租金156000元、装电路费13859元和工程款30000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”和第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，安顺康公司承租土地的目的是为了有效使用和利用土地，李斌作为出租人，应向安顺康公司保证对涉案土地拥有全部、合法的使用权和处分权，并在租赁期间有义务为安顺康公司提供符合合同约定“驾校”用途的涉案土地必要条件、资格，但因李斌出租的土地权利存在瑕疵，导致《合同》无效，令安顺康公司无法继续使用，且过错全部在被告一方，与原告无关，被告除应立即向原告返还已收租金外，还应对原告因此支出的各项费用和受到的损失予以返还或赔偿。恳请贵院准许。被告（反诉原告）李斌辩称：双方于2018年2月6日签订的《土地租赁合同》合法有效，安顺康公司认为该合同无效，无合法依据，不应予以认定。案涉租赁土地来源于李斌与官电小组于2017年10月订立的《土地租赁合同》，该合同是李斌租赁官电小组位于三角围仔连片的约100亩土地。该土地为政府统征土地，但未作开发利用。依据《珠海市土地管理条例》的相关规定，被统征的土地，在市政府开发利用前，仍可由被征单位继续使用和保护，不得丢荒。可见，在对统征地也可开发利用前，为防止土地闲置丢荒，允许被征单位管理使用。官电小组对上述土地进行管理、使用及出租收益，并不违反相关法律及行政法规的禁止性规定。李斌与光电小组签订的《土地租赁合司》合法有效。再说合同中并无禁止李斌分割转租的约定。在李斌承租后，投入大量资金，平整土地，开通水电并拓展道路，改使原荒芜土地具备更高的使用价值。后李斌将上述100亩土地分割成十多块土地，分别转租给安顺康公司等人。该转租行为官电小组全部知悉并同意。原告与被告的租金收付租金为双方平等协商确定，也符合市场价格。因此双方订立的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，并无违反法律及行政法规的规定，应为合法有效合同，双方当事人应严格而全面的履行。双方签订的《土地租赁合同》在李斌与官电小组签订《终止租赁合司》业已解除。因政府对租赁土地进行综合整治，经双方协商，李斌与官电小组于2019年8月13日订立《终止租赁合同》李斌同意撤离租赁土地，官电小组返还土地租赁押金20万元。因此李斌与官电小组之间订的土地租赁合司已解除。在此之前及之后，李斌多次以各种方式要求安顺康公司撤离，双方协商合同解除事宜。但安顺康公司自2018年12月起拒付租金并拒绝撤离，直至2019年9月因土地道路封闭才撤离。可见，双方土地租赁合同关系在李斌于2019年8月13日与官电小组终止合同后已实际解除。关于安顺康公司要求赔偿损失问题，无事实依据本人不予接受，双方签订的土地租赁合同规定的土地用途为露天停车场或驾校。即安顺康公司使用土地仅是露天地块，不得违章进行硬低化建设及搭配其他建筑物。而安顺康公司在承租土地后，擅自进行10cm水泥室外地坪建设、建设机动车驾驶员培训科目二教练场、搭建集装箱、安装水电设施等，安顺康公司已严重违反合同的土地用途，其上述行为也严重违反相关土地使用政策法规，其建构物为违法建筑。2018年9月至12月，相关国土部门对租赁土地上的违法建筑物进行清理拆除，是其安顺康公司自身错误，违法行为所致，其造成的任何经济损失，只能由其自行承担。另外安顺康公司主张损失金额为82万多元，仅提供其自已制作的“竣工结算总价”文件，有关工程建设的合同，签证资料、工程款支付凭证、发票并没有提供，均无法核实，其进行违章建筑纳入成本，其主张的赔偿金额的真实性无从认定。综上，双方的土地租赁合司已实际解除，应依法协商解除合同后的事宜。安顺康公司拖欠租金，其所交的租赁押金不予退还，依法予以没收。李斌依法无需对安顺康公司的违章建筑损失作出任何赔偿。对于安顺康公司自2019年1月起至合同解除日（2019年8月）间拖欠李斌租金，李斌保留诉讼的权利。被告张亚伟辩称：张亚伟与安顺康公司没有签订任何合同、协议，也没有任何的资金业务往来。张亚伟只是作为李斌的朋友，帮其处理协调一些事务性的工作，计划是在停车场启用以后在物业管理、车辆维修等业务上进行一些业务合作，仅此而已。至于2019年8月9日，张亚伟与安顺康公司所称的陈姐通话，原本目的是为了向有关部门如广昌村委表明李斌与张亚伟早已经多次通知安顺康公司终止合同，要求清退场地，但是由于安顺康公司自身的原因拒绝离场，不是因为李斌的原因。被告（反诉原告）李斌向本院提出以下反诉诉讼请求：1.确认双方签订的土地租赁合同于2019年8月13日解除；2.确认李斌没收安顺康公司的租赁押金54000元；3.安顺康公司向李斌支付土地租金217600元（从2019年1月至8月按每月租金27200计算）；4.诉讼费由安顺康公司承担。事实理由：李斌于2017年9月30日与官电小组签订了《土地租赁合同》承租官电小组约100亩土地，经投入大量资金，平整土地及开通土地，增加水电设施，使承租土地更加有使用价值。后于2018年2月6日与安顺康公司签订《土地租赁合同》将上述租赁地块中的6800平方米分租给安顺康公司，月租为27200元，租约期至2028年9月30日。2019年8月因政府对承租土地进行综合整治，李斌与官电小组终止合同，因而与安顺康公司的租赁合同也相应解除。因李斌在承租期间，擅自进行硬底化、搭建其他违章建筑，在2018年12月被政府部门清拆。自2019年1月安顺康公司拒付租金。安顺康公司以违法建设被政府部门清理而不履行合同。合同实际终止的时间应为2019年8月。在2018年12月至2019年8月期间，安顺康公司应占有使用租赁土地，应依合同约定支付租金。因安顺康公司拖欠租金，及进行违法建筑，己构成严重违约，因此应没收租金并承担偿付租金的责任。安顺康公司违约欠付租金，应承担民事责任，故提出上述诉请，请人民法院予以支持。原告（反诉被告）安顺康公司就反诉辩称：第一，安顺康公司与李斌签订的《土地租赁合同》（以下简称“合同2”）应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力。（一）李斌并非涉案土地原属集体经济组织成员，根据《珠海经济特区土地管理条例》第二十三条“统征土地在国家未使用前，经市土地主管部门批准，可以由农村集体经济组织耕种，由市土地主管部门与土地承租人签订租赁耕作协议。协议应当明确用地清场时是否给予补偿。未经市土地主管部门批准，土地承租人不得改变用途和地貌，不得挖沙、取土、挖塘养鱼或者进行其他非农业项目建设，不得种植生长期一年以上的经济作物”的规定，李斌不能获得涉案统征土地的使用权和处分权，并且在未经过市土地主管部门批准的情况下，李斌把涉案土地转租给安顺康公司使用，还改变了耕种用途进行非农业项目建设，损害国家自然资源利益，违反了法律的禁止性规定，显然安顺康公司与李斌签订的《合同2》应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力。（二）李斌与其称作“官电小组代表”签订的《土地租赁合同》（“以下简称“合同1”）应为无效合同，李斌根据该合同再与安顺康公司签订的《合同2》也应为无效合同。1.涉案土地已被征收为国家所有的存量建设用地，并非农村土地，“官电小组代表”不能使用和处分涉案土地，李斌也没有提交证据证明“官电小组代表”签订《合同1》前已经取得涉案土地的耕种权和合法管理权，另外，根据《珠海经济特区土地管理条例》第二十三条第一款“统征土地在国家未使用前，经市土地主管部门批准，可以由农村集体经济组织耕种，由市土地主管部门与土地承租人签订租赁耕作协议”的规定，耕种统征未用土地应经市土地主管部门批准，并应由土地主管部门与具体的土地承租人签订租赁耕作协议，签订租赁耕作协议的主体并非集体经济组织，李斌也并非涉案土地原属集体经济组织成员，“官电小组代表”向李斌出租涉案土地为无权处分。2.《合同1》中“官电小组代表”签名代表的身份并未进行实际确认，其与涉案土地的关系尚未明确，这些代表是否为涉案土地上的原村民以及其对所有社员的集体权益是否具有处分权均需李斌举证证明，同时，即使“官电小组代表”签名代表是涉案土地原村民甚至是村民代表，但村民代表的职责是社区行政事务的管理，其不得以村民代表的身份参加合作社管理事务，更无权代表涉案土地原来所有的社员对外签订土地租赁合同，《合同1》因违反法律强制性规定而无效。3.退一步讲，假设法院认定涉案土地属于农村土地，根据《中华人民共和国农村土地承包法(2018年修正)》第五十二条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”的规定，《合同1》未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意以及经过乡（镇）人民政府批准，签订《合同1》时没有经过村民大会及村民代表大会表决通过，签订程序严重违反了法律的强制性规定及严重损害了广大社员的利益，应属无效合同。4.李斌与“官电小组代表”签订《合同1》时，在未经过市土地主管部门批准的情况下，改变了统征未用土地的耕种用途进行非农业项目建设，损害国家自然资源利益，违反了法律的禁止性规定，《合同1》应为无效合同。综上，李斌主张据以获得使用权利的《合同1》为无效合同，李斌对涉案土地自始不具有使用权和处分权，其向安顺康公司转租涉案土地属于无权处分，《合同2》也应为无效合同。（三）假设法院认为李斌与其称作“官电小组代表”签订的《合同1》为有效合同，李斌与安顺康公司签订的《合同2》也应为无效合同。《合同1》明确约定涉案土地仅限于做露天停车场（非农业用途），李斌把涉案土地转租给安顺康公司做露天停车场或驾校等，更改了涉案土地的使用权人和用途（增加非农业用途），超出原合同的使用用途权限，属于对合同实质内容的重大变更，根据《中华人民共和国土地管理法(2004年修正)》（注：本法已于2020年1月1日被再次修正，但本案转租事实发生2018年初，安顺康公司主张合同2自始无效，根据法律不朔及既往的原则，应适用旧法）第十四条第二款“在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。”的规定，《合同2》未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意以及经过乡（镇）人民政府批准，签订《合同2》时没有经过村民大会及村民代表大会表决通过，签订程序严重违反了法律的强制性规定及严重损害了广大社员的利益，应属无效合同。第二，本案导致《合同2》无效的过错均在李斌，与安顺康公司无关，安顺康公司是按《合同2》的约定用途对涉案土地进行合理使用，李斌应赔偿因此给安顺康公司造成的所有损失。1.《合同2》第二条约定：“乙方向甲方所租赁的土地用途为：露天停车场或驾校等”。众所周知，驾校训练场必须具备硬化平面路面、停车场、电子桩考场、城市道路环境模拟设施、绿化、食宿、卫生间、学员休息室、安全管理办公室、界限标识、防火设施设备等条件，普通空泥地根本没法用作驾校训练场，更无法给学员安全的进行倒车入库、定点停车、侧方位停车、直角转弯、连续障碍、单边桥、坡道起步、限宽门、百米加减档、起伏路、曲线行驶等等基本驾驶训练和设置必要的学员休息室、卫生间、办公室等。根据《合同2》约定土地用途，安顺康公司要使用案涉土地符合约定用途，就必须对租赁土地进行硬底处理供学员练车使用及搭建移动板房供学员轮班休息等与驾校用途相关的合理建设，这些基本做法完全符合合同约定的使用用途和使用目的的需要，否则合同约定的使用用途就没有实际意义，安顺康公司的行为并无过错。2.根据《合同法》第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，在租赁法律关系中，出租人应保证租赁物符合约定的使用用途，使承租人能正常使用收益，是出租人的基本义务。以及《合同2》第5条第1项：“甲方保证出租土地的使用权且不存在任何争议或第三人对使用权属提出异议，保障乙方自主经营，不侵犯乙方的权益”，李斌作为《合同2》的出租方，有义务在租赁期间保持涉案土地符合驾校训练场的用途，保障安顺康公司在承租期间使用涉案土地经营驾驶培训活动不受影响。本案中，安顺康公司为达到合同目的和约定用途对涉案土地进行必要的合理的建设，并无过错。而李斌为了利用土地分割转租赚钱，明知安顺康公司租赁涉案土地用作驾校训练场以及需要投入大量资金铺建设施，却故意欺瞒安顺康公司称对土地有处分权且能做驾校训练场使用，而从李斌提交的证据2017年9月30日《土地租赁合同》来看，李斌承租土地用途为停车场，其擅自扩大土地用途将涉案土地以驾校训练场转租给安顺康公司使用，却在合同签订后并未为安顺康公司取得将涉案土地租赁用于驾校训练场的许可和批准，导致租给安顺康公司的土地权利有瑕疵，安顺康公司无法达到合同目的和约定用途，甚至使安顺康公司因履行合同遭到了有关部门的强制处理，安顺康公司按照合同的约定用途合理使用土地的行为没有过错，导致《合同2》无效的过错均在李斌，与安顺康公司无关，李斌应赔偿因此给安顺康公司造成的所有损失。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”和《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《合同2》签订后，经李斌同意，安顺康公司才进行了地面硬化、搭建移动板房、铺设水电等建设驾校训练场所必然实施的前期工程，移动板房虽为未形成附合的装饰装修物，但因李斌的过错已被损毁无法恢复，李斌理应进行赔偿。地面硬化属于已形成附合的装饰装修物，安顺康公司无法拆除再利用，且安顺康公司被迫撤场后的场地反而被李斌使用，因出租土地的瑕疵导致安顺康公司无法继续使用的过错为李斌，李斌应为其过错对安顺康公司在涉案土地的所有投入、以及因《合同2》无效对安顺康公司造成的全部损失承担赔偿责任。第四，涉案土地为国有土地，李斌不是涉案土地的权利主体，其擅自出租行为亦没有得到有关土地部门的追认，李斌无权主张涉案土地的任何费用，李斌的全部请求于法无据。涉案土地为统征土地，土地所有权已被征收为国家所有，李斌不是涉案土地的权利人，对涉案土地不享有出租获取收益的权利。李斌擅自出租国有土地的行为，至今未得到土地部门的追认，也未取土地部门的授权，李斌无权就涉案土地主张任何费用。事实上，安顺康公司在2018年7月17日收到《责令停止违法行为通知书》知道李斌未取得涉案土地作驾校训练场的许可后，就另寻其他训练场地并暂时租用珠海市顺合机动车驾驶员培训中心唐家湾分中心位于唐家轻轨站旁的训练场地，将原在涉案南屏训练场的学员转接至唐家训练场培训，而涉案土地自2018年12月28日被清拆后，已无法继续做训练场使用。并且，李斌未提交证据证明申请人2019年1月至8月存在使用涉案土地的情形。综上所述，李斌的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回李斌的全部反诉请求。被告张亚伟称：对于本案的反诉无意见。原告（反诉被告）安顺康公司对本诉及反诉合并提供了如下证据：1.土地租赁合同；2.网上银行电子回单；3.珠海驾校基建工程竣工结算总价；4.珠海市国土资源局询问通知书；5.照片；6.网上银行电子回单；7.转账汇款电子回单；8.农业银行银行卡交易明细清单；9.收款收据、收据、电子回单、银行交易查询；10.客户收（付）款入账通知、转账查询及回单打印；11.退学协议、客户收付款入账通知、网上银行电子回单；12.招生人数统计表；13.纳税证明；14.责令停止违法行为通知书；15.收据；16.收据、出租合同、银行交易查询、转账查询及回单打印、对账单、转账回单（中国农业银行个人明细账单）；17.证据17、《关于清理南屏镇广昌村周边违法建设情况的报告》5页；18.《公告及现场清理整治照片》4页；19.《询问笔录和身份证照片》4页；20.《相关租赁合同》21页；21.《自然资源所下发的通知和现场照片》24页；22.场地使用租赁证明；23.珠海市安顺康汽车驾驶员培训有限公司退学损失统计表；24.珠海市机动车驾驶员培训协议书；25.退学协议；26.客户收付款入账通知、网上银行电子回单。被告（反诉原告）李斌对本诉及反诉合并提供了如下证据：1.身份证；2.土地租赁合同(2017年9月30日）；3.土地租赁合同(2018年2月6日）；4.终止租赁合同(2019年8月13日）；5.录音光盘及通话记录。被告张亚伟并未提交相关证据。经审理查明,2017年9月30日，李斌（作为“乙方”）与官电小组（作为“甲方”）签署《土地租赁合同》，约定甲方将位于官电小组三角围仔连片的一块土地出租给乙方，土地用途为：“露天停车场”，租赁期限10年，自2017年10月1日至2027年9月30日止。该地块为政府统征土地，乙方在合同期内如政府需征用地，双方无条件服从，合同自动终止。李斌、官电小组的代表于该份租赁合同中签名、珠海市香洲区南屏镇广昌社区*民委员会作为见证单位于该份租赁合同落款处盖章。2018年2月6日，安顺康公司（乙方）与李斌（甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于官电小组三角围仔连片的一块土地（土地性质为政府已征未用土地）租赁给乙方，目测土地面积约6800平方米（以下简称“涉案地块”）。土地用途为露天停车场或驾校等。用地经营期限为10年，自2018年1月1日起至2028年9月30日止。租金每月每平方米4元，合计月租金27200元。乙方向甲方交纳54400元作为合同保证金，保证金直至合同期满，甲方无息退还乙方。甲方保证出租土地的使用权不存在任何争议或第三人对使用权属提出异议，保障乙方自主经营，不侵犯乙方的权益。在合同履行期间，任何一方违反合同约定，视为违约，违约方应按总体租金的20%支付对方违约金，并赔偿对方实际投入的一切损失。该用地属政府统征土地，乙方在合同期内遇政府项目开发该用地，需要对乙方的部分占地面积和方位做出调整的时候，双方无条件服从，乙方无条件自行撤离该用地，甲方无须赔偿乙方任何损失，合同自动终止。2018年4月20日，广昌社区居民委员会出具《场地租赁使用证明》，载明：“兹有我社区官电小组三角围仔连片土地，面积为52000平方米，现租赁给李斌作为停车场使用。其中10300平方米由李斌转租给珠海市安顺康汽车驾驶员培训有限公司作为训练场地使用（租赁合同附后）。特此证明。”2018年7月11日，珠海市国土资源局香洲分局就涉案地块的使用问题向安顺康驾校发出《责令停止违法行为通知书》，载明：“安顺康驾校：经查你于2018年7月17日在南屏屏西八路北侧河边实施了下列违法行为：未经许可擅自硬化地面、搭建板房，用于驾校训练场、涉嫌非法占地面积，涉嫌违法占用土地面积，违反了《土地管理法》第43条之规定……现责令你立即停止违法行为，听候处理。”2018年7月23日，珠海市国土资源局香洲分局向珠海市香洲区城市管理行政执法局发出《案件告知函》，认定安顺康驾校在南屏屏西八路西北侧河边未经相关部门批准擅自硬化地面、搭建板房，用于驾校训练场、涉嫌非法占地面积约7.2亩，建筑面积约80平方米。促请珠海市香洲区城市管理行政执法局按照相关规定予以处理。2018年8月3日，珠海市国土资源局向张亚伟进行了询问并制作了询问笔录，其中就涉案土地的来源情况，张亚伟答复：“该土地是广昌村官电小组在2017年9月30日同李斌签订《土地租赁合同》，官电小组将三角围仔连片约100多亩土地租赁给李斌使用，用地承租经营期限为10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止。虽该合同的承租人签名是李斌，但实际上承租人还包括我本人，即承租人为李斌和张亚伟。”国土资源局其后于询问笔录中明确告知张亚伟涉案土地为国有空闲土地，要求张亚伟立即消除违法占用土地状态、退还土地并恢复土地原貌，张亚伟答复：“我愿意按照政府部门的意见进行整改，一是终止同承租人的合同；二是做好承租人的工作，组织承租人清理所有违建的建筑物。”同日，珠海市国土资源局就涉案地块的使用问题对张亚伟发出《责令停止违法行为通知书》，载明：“张亚伟：经查，你于2018年8月3日在南屏屏西八路西北侧、前山河南侧实施了以下违法行为：未经许可擅自平整土地、硬底化地面修建练车场，涉嫌非法占用土地约8000平方米……现责令你立即停止违法行为，听候处理。”2018年9月3日，珠海市国土资源局向安顺康公司发出《询问通知书》（南湾询问[2018]21号），载明：“珠海市安顺康汽车驾驶员培训有限公司：我局于2018年7月17日在南屏屏西八路西北侧河道发现你单位未经批准，擅自硬底化地面、搭建板房，用于驾校训练场。为查明事实，请你方到我局协助调查。无正当理由不到者视为自动放弃陈述及申辩的权利，我局将按有关法律、法规、规章等规定进行处理。”2018年11月13日，珠海市国土资源局香洲分局发出《关于清理南屏镇广昌村周边违法建设情况的报告》（珠国土香字[2018]280号），载明：“一、屏东八路周边占地建设问题。（一）基本情况。2018年8月，我分局执法人员发现香洲区南屏镇广昌村官电小组未经有权机关批准，将南屏三角围仔连片土地国有空闲土地出租给李斌和张亚伟使用。经询问调查，南屏广昌村官电小组同李斌签订《土地租赁合同》，将南屏三角围仔连片土地约100多亩的土地租给李斌使用，经营期限10年，从2017年10月1日至2027年9月30日。而后李斌、张亚伟将上述土地转租给谭忠良、珠海市安顺康汽车驾驶员培训有限公司等**个人（公司）使用。目前，实际占用土地约32300平方米，搭建临时建筑约1254平方米。（二）工作开展情况。上述出租土地上的违建行为，分局执法人员从2017年11月17日起下发了《责令停止违法行为通知书》……对于占用农地部分，南屏镇政府已牵头组织相关部门多次展开清理，目前建筑物均已清理完毕。分局执法人员要求广昌村光电小组、李斌和实际占地者解除所签订的租赁合同，但广昌村官电小组、李斌至今未能解除租赁合同关系。（三）存在的主要问题。1.广昌村官电小组租赁国有空闲土地导致违法建设行为不断扩大……2.违法建设行为有扩大的趋势……”2018年12月21日，珠海市香洲区南屏镇政府、珠海市国土资源局香洲分局、珠海市香洲区城市管理行政执法局共同下发《公告》，决定对南屏屏西八路西北侧的临时建筑物和对房屋进行清理整治，限令于2018年12月27日前自行清理整治，逾期未清理整治的，将组织有关部门进行依法处理。2019年8月13日，李斌与官电小组签署《官电小组屏西八路西侧闲置用地终止租赁合同协议书》，载明官电小组将位于屏西八路西侧三角围仔连片的一块土地（目测100多亩）出租给李斌作为露天停车场使用，合同期10年。但在由于政府需要收回该片土地综合整治，双方协商一致同意官电小组退还给李斌土地租赁合同押金20万元，地上青苗及其他补偿款等归官电小组所有，由珠海市广兴股份合作公司代收代支。乙方在收到协议规定的补偿款及合同保证金后原租赁合同自动终止，以后不得再以任何理由向官电小组追讨任何费用及法律责任。李斌、官电小组的代表于该份租赁合同中签名、珠海市香洲区南屏镇广昌社区*民委员会作为见证单位于该份租赁合同落款处盖章。另查，2017年至2018年期间，李斌将南屏三角围仔连片土地分割对外出租。2017年11月至2018年8月期间，珠海市国土资源局香洲分局就南屏三角围仔连片土地的使用问题陆续向张亚伟及相关使用人下发合计六份《责令停止违法行为通知书》，其中明确认定张亚伟及相关使用人涉嫌非法占用土地，并责令其立即停止违法行为。安顺康公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，涉案地块位于南屏屏西八路西北侧，涉案场地面积合同约定为6800平方米，租金系按照6800平方米的标准来计算的。我方在2018年3月完成基建工程、2018年4月开始招生，2018年12月27日被政府部门现场清拆，之后我方就腾退了涉案场地，遗留了两辆报废的车在那里，直到2019年8月才拖走。撤离涉案场地后，我方到唐家会同村重新开设训练场。由于涉案场地是开放性的，因此有周边的驾校还在使用，但与我方无关。我方向李斌交付了押金54000元，2018年12月31日前的租金193220.4元，从2019年1月1日起没有再付租金。李斌于庭审中陈述，我在与安顺康公司签署租赁合同时知道安顺康公司租赁涉案地块用于经营驾校训练场。我与张亚伟是合作关系，以我的名义与官电小组签订租赁合同，但实际承租方是我和张亚伟二人。我在出租涉案土地时不管该土地是否能合法出租，只要有承租人来向我租赁土地，我即告知其需要自行办理相关用地手续，如被有关部门处罚，也是承租方自己的事情，与我无关。张亚伟于庭审中陈述，我方没有与李斌合作承租涉案土地并共同出租。我方知悉国土资源局香洲分局于2017年11月23日下发的珠国土（香）函字（2017）号《告知函》，但我在收到该份文件后就交给了该地块的承租人新世纪学校，由新世纪学校自行处理，我没有告知李斌该处罚的情况。本院认为，安顺康公司与李斌于2018年2月6日签订的《土地租赁合同》所涉及的土地为政府统征后的待用土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款之规定，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。对于已统征为国有土地的使用，应当符合土地利用总体规划并经主管部门批准。”根据《中华人民共和国物权法》第一百四十条之规定，“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”此外，根据珠海市有关土地管理规定，统征土地在国家未建设使用前，可以由农村集体经济组织组织耕种，但未经土地主管部门批准，不得改变用途、地貌以及进行其他非农业项目建设等。安顺康公司与李斌签订的《土地租赁合同》中约定该地块用于露天停车场或驾校等，且其后安顺康公司确实将涉案地块实际用于经营驾校训练场，该行为未经主管部门批准，属于擅自使用国有土地、改变土地用途并进行违法搭建，故双方签订的《土地租赁合同》因违反有关土地用途管制的强制性法律规定，应认定为无效。安顺康公司主张双方于2018年2月6日签订的《土地租赁合同》无效有法律依据，本院予以支持。关于保证金及利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。”因此，李斌应当将基于涉案租赁合同收取的保证金54400元返还给安顺康公司，故对于李斌提出没收安顺康公司支付的保证金54400元的主张不予支持。关于合同无效中双方的过错问题，从《土地合同》的签订经过来看，李斌将国家统征未用的土地用于出租违反了我国相关法律法规的规定，存在主观过错；而在当李斌于合同中明确涉案地块属于统征未用性质这一事实时，安顺康公司知悉该情况亦予以承租并将涉案地块用于经营驾校训练，明显亦存在主观过错。鉴于双方对于合同无效存在过错，本院酌定李斌向安顺康公司支付以保证金54400元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算、从本案立案受理之日（即2020年2月26日）起计付利息至付清之日止的利息。关于租金问题。虽然涉案租赁合同无效，但在2018年期间安顺康公司也实际占有使用了涉案土地，直至2018年12月组织相关职能部门对涉案土地上的设施进行拆除。因此，对于安顺康公司已支付的租金应视为占用使用费，故本院对于安顺康公司要求李斌予以返还上述租金的请求不予支持。而2018年12月后应涉案地块已被有关部门进行强拆清理，涉案地块缺乏适租条件。而李斌并未提交相关证据证明安顺康公司在2019年期间仍继续使用涉案地块用于经营。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李斌对此应承担未充分举证之不利后果，本院对于其主张安顺康公司支付2019年租金的请求不予支持。关于安顺康公司主张的各项损失赔偿问题。鉴于安顺康公司在明知涉案地块属于统征未用地的情形下仍予以租用，对于涉案租赁合同无效具有主观过错，其应自行承担由此所产生的相关损失。故本院对于安顺康公司主张李斌赔偿其投入建设损失、营业损失、租金损失等有关损失请求均予以驳回。关于张亚伟的责任问题。涉案租赁合同的签署方为安顺康公司与李斌，张亚伟并非涉案租赁合同的签署方，且张亚伟本人对于其作为合同方的事实亦不予认可，故安顺康公司主张张亚伟就李斌上述债务承担连带清偿责任缺乏相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）珠海市安顺康汽车驾驶员培训有限公司与被告（反诉原告）李斌于2018年2月6日签署的《土地租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）李斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市安顺康汽车驾驶员培训有限公司支付退还保证金54400元及有关利息（以54400元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算、从2020年2月26日起计付利息至付清之日止）；三、驳回原告（反诉被告）珠海市安顺康汽车驾驶员培训有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李斌全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费51420元，由原告（反诉被告）珠海市安顺康汽车驾驶员培训有限公司负担45000元，被告（反诉原告）李斌负担6420元；反诉受理费2687元，由被告（反诉原告）李斌自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  吴宗达人民陪审员  舒兰凤二〇二〇年九月二十三日书 记 员  梁 缙李洁仪