广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7318号原告：徐惠兰（TSUIWAILAN），女，1950年9月17日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：何昊扬，广东科扬律师事务所律师。被告：胡树标（WUSHUPIU），男，1950年5月16日出生，香港特别行政区居民，原告徐惠兰（TSUIWAILAN）与被告胡树标（WUSHUPIU）共有物纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐惠兰委托诉讼代理人何昊扬到庭参加诉讼，被告胡树标经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法作被告胡树标缺席审理。本案现已审理终结。原告徐惠兰提出诉讼请求：1.判令原、被告双方各占有广州市白云区石井XX29号202房的百分之五十，并判令拍卖上述房屋，由原告享有百分之五十的拍卖所得价款；2.判令被告向原告支付自1998年1月1日起至2020年7月20日止的房屋使用费，按市场价格每月1500元计算；3.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、1997年6月17日，原、被告与广州市白云建设实业总公司签订《房地产预售契约》（已经公证），共同出资166883元购买位于广州市白云区石井XX29号202的房产，房地产权证号：穗房地证字第**，建筑面积63.8平方米，权属登记为徐惠兰与胡树标共有，房地产共有（用）证号：穗房地字第**，登记日期为1999年10月25日。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、第一百零三条、第一百零四条的规定，本案双方当事人不存在家庭关系，且未对涉案房屋共有的方式、份额进行明确约定，依法应为等额享有。现原告要求分割涉案房屋，经多次沟通协商，原、被告均表示无力购买对方的份额，故涉案房屋不适用折价分割。涉案房屋建筑面积仅为63.8平方米，实物分割不便于房屋的使用、管理，会减损房屋的价值，采取拍卖、变卖方式对所得价款进行分割更公平，具有可操作性。二、原告对涉案房产的二分之一份额享有占有、使用、收益的权利，但原告取得香港居民身份后，常年居住在香港，无法有效对涉案房屋进行使用、管理、收益，导致被告借机恶意独占房屋持续至今，损害了原告的合法权益，原告有权请求被告支付相应的使用费。被告胡树标提交了书面的答辩状称：第一，原告见被告年事已高、体弱多病，每次来广州都要求被告将房屋完全转到原告名下，双方开始产生分歧。至2019年，原告见转名无果故提起诉讼。该房屋1997年购买至今，房屋的产权证一直由原告保管，但该房屋20多年来的水、电费都是被告一人支付。对于涉案房屋的产权份额，被告对与原告各占50%无异议；第二、关于房屋的分割方式，被告想保留房屋，但是只能接受45-50万元购买原告产权的方式。第三、涉案房屋一直由原告与被告共同使用。1997年开始，双方经常从香港回到广州，被告与家人的聚餐旅游都会邀请原告。在2020年7月20日开庭当天晚上，被告委托其妹妹和外甥女去涉案房屋，用报纸作为参照进行照相及拍视频，涉案房屋里面还有原告生活的点滴，足以证明从买下房屋至今，房屋都是二人共同使用的。故被告不同意向原告支付使用费。经审理查明：根据穗房地证字第××号《广州市房地产证》记载，广州市白云区石井XX29号202房（以下简称涉案房屋）的权属人为胡树标，共有（用）权属人为徐惠兰。房屋总建筑面积为63.8平方米，权属来源为1999年7月经交易监证向广州市白云建设实业总公司买。根据查册时间为2020年7月20日的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋不存在抵押权登记情形、不存在预告登记、不存在异议登记情形、不存在查封登记或其他限制处分的记录。原告在诉讼中作了以下陈述：1.原告与被告是朋友关系；2.双方各出资一半购买了涉案房屋；3.取得涉案房屋后一直由被告居住使用，但原告手里有房屋的钥匙。原告同时表示被告有直接排除原告使用房屋，但无证据证明；4.原告不同意45-50万元出售份额给被告，因涉案房屋的市场价值高于上述价格。被告向本院邮寄了相片数张、U盘一个，经当庭向原告播放U盘内容，内含四张名称为“微信图片”的照片及“城西花园生活轨迹”的视频。原告对照片及视频的真实性、合法性无异议，表示原告的确在涉案房屋居住过，因此在涉案房屋留有衣物，但已多年未实际居住了。本院认为：原、被告均为香港特别行政区居民，本案为涉港民事案件，应参照涉外案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案系基于物权引起的共有物分割纠纷，属于不动产物权案件，应适用争议不动产所在地（广州市）即中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。根据《中华人民共和国物权法》关于共有的规定，涉案房屋由原、被告双方共同共有，现双方对二人所占份额各为50%无异议，本院支持原告要求双方各占有涉案房屋50%的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”本案各方当事人对涉案房屋占有的份额清晰明确，形成按份共有法律关系，在共有人对涉案房屋的分割没有约定的情况下，原告起诉请求对涉案房屋进行分割，符合法律的规定。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款对共有物分割方式的明确规定如下:“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”可见,在共有人提出对共有物进行分割的请求时,首先应由共有人协商，协商不成的进行实物分割或折价或拍卖、变卖。共有人无法协商一致的情况下，首选的分割方式是实物分割，因涉案房屋建筑面积为63.8平方米，实物分割难以保障房屋价值最大化，且共有人亦未主张予以实物分割，故实物分割事实上难以进行。关于折价，被告主张以45-50万元购买原告的份额，因原告不同意，故涉案房屋也不能以折价的方式分割。综合本案情况，对涉案房产进行拍卖是合理可行的分割方案，原告主张将涉案房屋进行拍卖，拍卖所得款项按照二人所占产权份额50%分割的诉讼请求本院予以支持，对应的案件受理费亦由二人各负担50%。关于原告主张的房屋占用费，因原告确认其持有涉案房屋的钥匙，且无法提供证据证实被告排除了原告对房屋的使用，故原告主张被告支付房屋使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、第一百零三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告徐惠兰（TSUIWAILAN）与被告胡树标（WUSHUPIU）就广州市白云区石井XX29号202房屋各占50%的产权份额；二、于本判决发生法律效力之日起七日内,原告徐惠兰（TSUIWAILAN）与被告胡树标（WUSHUPIU）共同将广州市白云区石井XX29号202房屋予以拍卖，拍卖所得价款由徐惠兰（TSUIWAILAN）与被告胡树标（WUSHUPIU）各占50%；三、驳回原告徐惠兰（TSUIWAILAN）的其他诉讼请求。案件受理费22478.13元，由原告徐惠兰（TSUIWAILAN）负担14870.13元，被告胡树标（WUSHUPIU）负担7608元。如不服本判决，原告徐惠兰（TSUIWAILAN）与被告胡树标（WUSHUPIU）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  赵海舰人民陪审员  程君玉二〇二〇年十月二十三日书 记 员  刘晓垌