济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初3244号原告：孙延芳，女，1988年10月29日出生，汉族，住山东省昌邑市。委托诉讼代理人：贾凯凯，山东盛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：李先慧，山东盛强律师事务所律师。被告：济南思卓企业管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：谢旭，总经理。委托诉讼代理人：王凤飞，山东润耕律师事务所律师。委托诉讼代理人：白云霄，山东润耕律师事务所实习律师被告：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张延，执行董事。委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。被告：山东共同投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：李丹，董事长。委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所律师。原告孙延芳与被告济南思卓企业管理咨询有限公司（以下简称思卓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经孙延芳申请，本院依法追加济南锦兴置业有限公司（以下简称锦兴置业）、山东共同投资有限公司（以下简称共同投资公司）为被告，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙延芳及其委托诉讼代理人贾凯凯、李先慧，被告思卓公司的委托诉讼代理人王凤飞、白云霄，被告锦兴置业的委托诉讼代理人张巍，被告共同投资公司的委托诉讼代理人张帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙延芳向本院提出诉讼请求：1.判令思卓公司、锦兴置业、共同投资公司双倍返还孙延芳定金4万元；2.判令思卓公司、锦兴置业、共同投资公司返还孙延芳团购费7.5万元；3.判令思卓公司、锦兴置业、共同投资公司返还孙延芳预付购房款78341元；4.判令思卓公司、锦兴置业、共同投资公司支付孙延芳资金占用期间的利息（以153341为基数，自2018年10月12日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算）；5.诉讼费用由思卓公司、锦兴置业、共同投资公司承担。事实与理由：2018年8月份孙延芳通过思卓公司购买位于历城区东都国际3号楼2314室房屋，2018年8月30日孙延芳支付给思卓公司2万元定金，2018年10月12日给思卓公司交付了7.5万元团购费和78341元预付房款。但思卓公司隐瞒了该房屋被抵押的事实，至今无法买卖，孙延芳已交的费用一直不予退还，孙延芳多次与思卓公司、锦兴置业、共同投资公司协商未果，因此诉至法院。思卓公司辩称，孙延芳交纳了首付款后即没有向锦兴置业换取首付款收据，也未向锦兴置业补交房款，因此未能与锦兴置业签订买卖合同，孙延芳构成违约，思卓公司已履行了相应义务。因此，应驳回孙延芳的诉讼请求。锦兴置业辩称，孙延芳无权要求锦兴置业承担任何还款义务，锦兴置业从未收取孙延芳任何款项，锦兴置业与孙延芳之间也不存在任何房屋买卖合同关系，现孙延芳占据了锦兴置业的房屋，锦兴置业有权要求其腾房。2017年11月锦兴置业与共同投资公司签订了房屋租赁合同，约定共同投资公司租赁锦兴置业所有的公寓158套，租赁期限为1年，如在租赁期间，158套公寓解除抵押的，共同投资公司有权行使优先购买权。之后锦兴置业将租赁房屋交付给共同投资公司，共同投资公司在未经锦兴置业同意的前提下与思卓公司签署了东都项目公寓运营销售合作协议，委托思卓公司将租赁公寓对外销售，该委托行为锦兴置业不知情。且2020年1月份，锦兴置业与共同投资公司就双方租赁合同在历城区人民法院开庭过程中，锦兴置业曾当庭询问共同投资公司是否将租赁房屋对外销售时，共同投资公司当庭否认。此项陈述有法院开庭笔录为证。综上，思卓公司在锦兴置业不知情的情况下，将房屋对外出售，侵犯了锦兴置业的利益，锦兴置业不对孙延芳承担任何责任。共同投资公司辩称，1.孙延芳未提供详细的转账记录等相关凭证证据以证明其向思卓公司支付上述款项，需要向法庭提交付款凭证证实其确已将诉讼请求中的款项向思卓公司支付。2.如孙延芳已交付诉讼请求中的已付款项，但因其构成违约，无权要求返还定金、团购费。孙延芳和思卓公司提供的证据可以证实，思卓公司在销售房屋时已明确告知孙延芳关于房屋的权属、来源、价款、首付款及抵押情况，即便是在孙延芳与思卓公司工作人员的聊天记录中也已明确房屋的权属及抵押等房屋状况，故孙延芳是在对涉案房屋的权属、来源、价款、首付款及抵押了解后，才与思卓公司商定购买事宜，并支付了定金。在孙延芳仅交纳部分购房款后，思卓公司便将涉案房屋向其交付，并由其占有、使用至今。但因孙延芳迟迟不能凑足已商定涉案房屋价款35%的购房款，并以各种事由推辞，以致其没有与锦兴置业签订房屋买卖合同。所以，孙延芳的行为已构成违约，现其要求返还定金的主张无事实和法律依据。本案的团购费是属于居间报酬，即孙延芳委托思卓公司向其提供购买房屋的居间服务报酬。孙延芳在诉状中也已陈述，其是通过思卓公司购买涉案房屋，思卓公司亦按照其要求提供了选购房屋的服务，并由其仅交纳部分购房款便已占有、使用房屋至今。虽孙延芳未能签订书面的房屋买卖合同，系因其自身的违约行为所致，但不能否认房屋买卖事实的成立，否则其支付定金及购房款，以及接收、占有、使用涉案房屋便没有依据。在不能否认房屋买卖事实成立的情况下，也就不能否认思卓公司为其提供了居间服务。根据居间合同的规定，孙延芳支付居间报酬，思卓公司收取居间报酬，有事实和法律上的依据，故孙延芳无权要求返还团购费。3.孙延芳与思卓公司并未约定利息，也未提出与思卓公司解除居间合同的有关证据，无权要求返还占用期间的利息。4.因共同投资公司针对涉案房屋的押金在锦兴置业，即表明其已向锦兴置业支付购房款，现孙延芳已接收、占有、使用涉案房屋，其可以直接与锦兴置业签订房屋买卖合同，确定支付购房款事宜。但因其违约，未能签订房屋买卖合同，不表示无法签订买卖合同和继续履行，孙延芳只需将剩余购房款向锦兴置业补齐，签订房屋买卖合同即可。另，本案中不存在孙延芳解除合同的事由，孙延芳无权解除合同，更不涉及退还款项的问题。综上，孙延芳是否继续履行签订房屋买卖合同，或是否解除买卖合同，应由其与锦兴置业商议，与共同投资公司无关。思卓公司对孙延芳提供的房屋买卖居间服务已经形成，且完成，本案也就不涉及到返还款项的问题，即便是涉及到返还，共同投资公司既不是收款方，也不是房屋买卖合同的签订方，孙延芳无权要求返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于济南市历城区东都国际广的所有权人为锦兴置业，该房屋设立了抵押，债权人为中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司，抵押金额为227889300元，债务履行期限2017年6月29日起至2019年6月28日止。2017年11月21日，锦兴置业出具收据，载明：交款单位为共同投资公司，收款方式为转账，金额78341元，收款事由：收押金3-2314。2017年11月，锦兴置业（甲方）与共同投资公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同载明：本合同约定的房屋已经设定抵押，暂时不具备产权转移登记条件，而乙方具有房屋的购买、使用需求，有意承租甲方房屋并准备在合同约定条件实现时，行使优先购买权购买约定房屋。双方约定：甲方同意出租，乙方同意承租坐落于东都国际项目2、3号楼共158套房源，建筑面积7598.8平方米。租赁期限为1年，自双方按本合同约定办理完毕房屋的交付之日起开始计算。房屋租金总额为316万元，乙方应当在合同签订的同时一次性支付全部租金。本合同签订之日起7日内乙方向甲方支付押金12340543元。乙方按约定交付全部租金的，甲方应开具同等金额的房屋租赁费发票。乙方向甲方缴纳押金时，甲方开具相应的收款收据。若乙方依据本合同约定行使优先购买权的，则乙方应在买卖合同签订且按约定交齐购房款后，持该收据原件向甲方申请换领购房款发票。租赁期限内，该房屋只能作公寓用途使用，否则甲方有权单方面解除合同。租赁期限内，乙方可以在本合同约定用途、租赁期限范围内将该房屋转租、借用、与他人合作使用。2017年11月26日，共同投资公司（甲方）与思卓公司（乙方）、谢旭（丙方）签订《东都项目公寓运营销售合作协议》，合同载明：甲方拥有位于奥体中路与工业北路交汇处，东200米的“东都项目公寓”项目的运营管理权及销售权，乙方协助甲方进行“东都项目公寓”项目的运营及销售。约定：乙方作为甲方合作项目的独家运营销售合作方，甲方承诺在本协议有效期内，所有合作项目范围内的房源，均由乙方独家运营销售。甲方拥有合作项目房源销售及持有全部决定权及销售房源定价权。协议有效期及项目运作期为本合同签订后一年内。甲乙双方之间关系独立，任何一方或各自的代表在任何情况下不应或不应视为是另一方的代理人或合营机构。任何一方因自己服务对客户造成损害，由提供服务一方承担相关责任。共同投资公司（委托方）与思卓公司（受托方）签订《办理更名程序委托书》，载明：委托方委托受托方销售其2017年11月购买的锦兴置业东都国际项目158套房源。授权受托方以委托方的名义对外签署更名协议。受托方有将委托事务处理情况向委托方报告的义务。委托方授权受托方思卓公司收取客户首期款，同时出具授权委托书将委托方前期所缴款项转为客户首期款，以便于客户更名及后续流程，受托方承诺将客户缴纳款统一结算给委托方指定账户。2018年8月30日，思卓公司收取孙延芳案涉房屋定金2万元，并出具收据。2018年10月12日，思卓公司收取孙延芳案涉房屋团购费7.5万元，并出具收据。孙延芳与思卓公司的工作人员的聊天记录显示：2019年8月14日，孙延芳称房子抵押了，没法网签，其要退房。思卓公司回复：对，目前是抵押状态，但上次不是跟你说了它是可以解压然后网签随即下证的，房子本身没问题只是时间的问题，而且你要退房的话不太可能，所以希望你现在稍安勿躁安心住。孙延芳称：据我了解，房子的抵押从前年就到期了，但是一直拖到现在都没能解押，年底能不能解押还是个问题，你们没有跟我签任何协议和合同，这个风险太大了。思卓公司回复：你放心，只要是可以解押你的房子一定可以随着一起办，现在只是还没接到这方面的消息。孙延芳称：人家两年前买的到现在还没分批解押成。思卓公司回复：这么着急的话，就来补款和开发商办手续，我们只是辅助，具体的要听开发商的。本院认为，虽孙延芳与思卓公司未签订书面协议或合同，但孙延芳陆续向思卓公司交付定金、团购费、购房款，思卓公司出具相应的收款收据，并将案涉房屋交孙延芳实际占有、使用，综合双方之间的行为，孙延芳与思卓公司之间实际形成房屋买卖合同关系。共同投资公司与思卓公司签订的《东都项目公寓运营销售合作协议》是否是委托管理合同关系是处理本案责任承担的焦点问题。从协议签订的过程来看，系共同投资公司在与锦兴置业签订了具有优先购买权的房屋租赁合同后，与思卓公司签订了该《东都项目公寓运营销售合作协议》。从协议内容约定的权利义务来看，共同投资公司表示其享有“东都项目公寓”项目的运营管理权及销售权，并拥有合作项目房源全部决定权及销售房源定价权，思卓公司协助共同投资公司进行“东都项目公寓”项目的运营及销售。且，共同投资公司承诺在本协议有效期内，所有合作项目范围内的房源，均由思卓公司独家运营销售，其他任何形式的销售机构或渠道均不得介入思卓公司工作，思卓公司有权针对所有合作项目范围内的房源，通过资源整合进行房源运营及销售。综合来看，可以认定共同投资公司以合作协议的方式委托思卓公司作为独家销售方来销售案涉房屋，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，其作为委托人，应当承担相应的法律后果。关于共同投资公司与思卓公司之问关于运作流程的约定，系双方的内部约定，不能免除共同投资公司对外应当承担的法律责任。关于返还预付购房款。案涉房屋现仍处于抵押状态，房屋的买卖无法继续履行，孙延芳购房的目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，双方之间的房屋买卖关系实际解除。孙延芳向思卓公司预缴了购房款，思卓公司向孙延芳交付了同等数额的押金收据，思卓公司已实际收取该购房款并已将案涉房屋交付孙延芳占有、使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，孙延芳现实际占有案涉房屋，孙延芳应将案涉房屋返还，锦兴置业作为房屋的所有权人可另行主张权利。共同投资公司作为委托人，其应返还孙延芳预缴购房款78341元。关于返还定金。孙延芳称思卓公司隐瞒案涉房屋被抵押的事实，至今无法完成案涉房屋的买卖，思卓公司应双倍退还定金。思卓公司称已提前告知孙延芳案涉房屋抵押情况，孙延芳对此知情。思卓公司提交的微信聊天记录仅是部分时间双方沟通内容的记载，不能推定孙延芳在购房时知晓。但孙延芳作为购房者，在买受房屋时应尽到谨慎注意义务，对此孙延芳存在一定过错。因双方均存在过错，共同投资公司作为委托人，其应返还孙延芳定金2万元。关于团购费。孙延芳称其向思卓公司缴纳了团购费75000元，其是让思卓公司提供服务以达成购买房屋的目的，该团购费实质上是孙延芳给付思卓公司的居间报酬。共同投资公司辩称案涉房屋无法完成买卖是因孙延芳未继续履行相关义务，思卓公司已提供相应服务，不应返还。因思卓公司在案涉房屋销售时未明确告知孙延芳房屋的真实情况，其存在过错。思卓公司提供的服务存在重大瑕疵，对共同投资公司的辩称本院不予支持。共同投资公司作为委托人，其应返还孙延芳居间报酬75000元。关于资金占用期间的利息。孙延芳因购买案涉房屋向思卓公司交付定金2万元、预付购房款78341元，思卓公司均已收到两笔款项。因思卓公司提供的服务存在重大瑕疵，共同投资公司作为委托人应向孙延芳支付购房款项占用期间的利息（以98341元为基数，自2018年10月12日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。本院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东共同投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙延芳购房款78341元；二、被告山东共同投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙延芳定金2万元；三、被告山东共同投资有限公司于本判决生效之日起十日支付原告孙延芳居间报酬75000元；四、被告山东共同投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙延芳利息（以98341元为基数，自2018年10月12日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告孙延芳的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4166元，减半收取2083元，由被告山东共同投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曹凤玲二〇二〇年十月二十八日书记员  朱家亮