广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8669号上诉人（原审被告）：古元辉，男，1968年9月24日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：宋祖德，广东鹏海律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯朝晖，广东鹏海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市钢群科工贸发展有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘街道莲塘罗沙路东方尊峪花园雍泰阁2-17B，统一社会信用代码91440300783937624J。法定代表人：李波，董事长。委托诉讼代理人：栾德林，广东世纪华人律师事务所律师。上诉人古元辉与被上诉人深圳市钢群科工贸发展有限公司（以下简称钢群科公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初22289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。古元辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项；2.判令钢群科公司返还向古元辉收取的2006年1月至2013年12月租金2236800元；3.判令钢群科公司赔偿古元辉损失100万元；4.判令本案全部诉讼费由钢群科公司承担。事实与理由：一、涉案房产使用费只有权利人有权收取。《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”。《中华人民共和国物权法》第一百三十九条规定“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”。依据上述规定，涉案房产的所有权属于涉案房产建设用地使用权人，而建设用地使用权应当办理产权登记。显然，只有持有建设用地使用权证书或者授权使用人才有权收取涉案房产使用费。二、涉案土地及房产归属，一审法院均未查清。在起诉状中，钢群科公司主张“钢群科公司将位于南山区高速公路边的高X公司土地上的仓库出租给古元辉使用”。依据该主张，涉案房产的土地应属于案外人高X公司所有。如果钢群科公司的主张成立，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，如无相反证据证明，涉案房产的所有权应当属于高X公司。在起诉状中，钢群科公司又主张涉案土地出租方为案外人深圳市本X公司。依据该主张，涉案房产是案外人深圳市本X公司出租给钢群科公司使用的。而在庭审中，面对古元辉的质疑，钢群科公司又改变主张，声称涉案房产是案外人深圳市本X公司作价10万元作为出资投入的。根据钢群科公司的工商登记资料，案外人深圳市本X公司向钢群科公司认缴的出资10万元为货币，并非涉案房产的权益。显然，钢群科公司的主张不能成立。一审判决并未查清涉案土地及房产归属，且回避主要的争议事实，人为作出裁决。三、钢群科公司要求古元辉支付房产占用费，应当由其承担举证责任。古元辉与钢群科公司签订的租赁合同因违法而无效，钢群科公司要求古元辉支付涉案房产占用费，应当由其承担其具备收费主体资格的举证责任，否则应承担举证不能的后果。钢群科公司没有证据证明涉案房产和土地的使用权属于钢群科公司，故其要求房产占有费没有依据。四、钢群科公司不具备收费主体资格，已经收取的应当返还。据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，因钢群科公司不具备收取涉案房产使用费的主体资格，已经收取的租金应当返还。五、钢群科公司造成古元辉的损失应当赔偿。涉案房产租赁合同未到期即被迫停止使用并被拆除，古元辉并无任何过错，造成的损失应由钢群科公司赔偿。六、超过诉讼时效的使用费不受法律保护。依据相关规定，钢群科公司超过诉讼时效的诉讼请求，不受法律保护。七、一审判决所依据的是《合同法》第五十二条和第五十八条，但该两条法律条文只能认定双方签订的合同无效。同时，依据上述法律条文，古元辉的反诉请求钢群科公司返还租金的请求是成立的，而不是依据上述法律条文判决古元辉向钢群科公司支付占有使用费。一审的法律适用错误。综上所述，古元辉认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，部分判决依法应当撤销。钢群科公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。古元辉的上诉请求具有充分的事实和法律依据，依法应当支持。为了维护古元辉的合法权益，特提起上诉，请依法判决。钢群科公司答辩称，一、涉案房产使用费只有权利人有权收取。虽然由于涉案厂房属违章建筑，钢群科公司无法提供涉案房产的产权证明文件，但根据钢群科公司提供的（2017）粤03民终21286号民事判决和（2014）本刑二终字第00095号刑事裁定明确说明了钢群科公司是如何获得涉案厂房所有权的，该事实已经通过生效的刑事裁定书和生效民事终审判决书得到了确认。钢群科公司作为涉案厂房所有权人，当然有权向古元辉收取租金。古元辉提及钢群科公司一审中未提供任何证据证明涉案土地和厂房的使用权，但本案所涉及的租赁标的为房产，而非土地。生效判决已证明了钢群科公司对涉案厂房的所有权。古元辉在一审中明确表示如钢群科公司有证据证明钢群科公司有出租权，古元辉可以支付占有使用费。但在钢群科公司已提供充分证据证明钢群科公司有出租权的情况下，古元辉却又视而不见，拒绝支付。二、涉案土地和房产归属，一审法院已明确查明，不存在古元辉所述法院没有查清的情况。本案属物业租赁合同纠纷，土地不是双方租赁的标的，与本案无关。三、钢群科公司要求古元辉支付房产占用费的依据为双方签订的租赁合同。即便租赁合同无效，按照最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，古元辉也应参照租金标准支付房屋占有使用费。四、古元辉就损失没有提供任何证据，不应得到支持。五、古元辉认为钢群科公司主张的使用费已超过诉讼时效的主张，一审判决已作了充分论述。综上，钢群科公司认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。钢群科公司向一审法院提出起诉，请求：1.判令古元辉向钢群科公司支付2014年1月至2018年10月的租金合计1003400元；2.判令本案诉讼费由古元辉承担。古元辉向一审法院提出反诉，请求：1.判令钢群科公司向古元辉返还保证金59200元；2.判令钢群科公司返还向古元辉收取的2006年1月至2013年12月租金2236800元；3.判令钢群科公司赔偿古元辉的损失100万元；4.判令本案诉讼费由钢群科公司承担。一审法院认定事实：2006年1月1日，钢群科公司（出租方、甲方）与古元辉（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区北侧房地产出租给乙方，建筑面积1600平方米；月租金28600元，租赁期限自2006年1月1日起至2008年12月31日止；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取二个月租金数额的租赁保证金57200元；及其他内容。2006年3月5日，钢群科公司向古元辉出具收款收据，载明收到保证金59200元。2012年1月1日，钢群科公司（甲方）与古元辉（乙方）签订《仓库续租合约》，约定：甲方继续将位于南山区高速公路边的高X公司土地上的仓库出租给乙方使用，建筑面积为1600平方米；乙方租用仓库的期限从2012年1月1日至2023年2月28日止；每月租金为17300元整，每月15日前交付租金；在租赁时间，乙方在现有场地和厂房进行物流作业，自行缴纳水电费；及其他内容。2014年11月24日，深圳市本X公司（以下简称本钢公司）向钢群科公司出具《通知》：“根据《辽宁省本溪市中级人民法院刑事裁定书》《辽宁省本溪市南芬区人民法院刑事判决书》的裁定和判决，您与深圳市钢群科工贸公司签订租用的厂房属王某利用其任深圳市本X公司经理的职务便利，擅自决定该厂房入股深圳市钢群科工贸公司，王某担任该公司总经理，并个人全权经营管理该公司，已经构成王某非法侵吞深圳市本X公司国有资产。按照本钢集团公司的指示精神，限您接到通知十日内与深圳市本X公司商榷厂房租赁和2014年所欠租金事宜，如超出十日期限视您放弃商榷，深圳市本X公司依法收回您所租用的厂房，限期十五日内搬出，深圳市本X公司将依法追缴您所欠的2014年租金。”。古元辉向钢群科公司支付了2006年1月1日至2013年12月31日期间的使用费；古元辉向本钢公司支付了2014年1月至2017年12月期间的使用费共计830400元。2018年6月8日，本钢公司向古元辉出具《通知》，要求古元辉于2018年6月30日前将租赁的物业移交本钢公司。另查，钢群科公司曾于2019年3月5日起诉本钢公司（古元辉作为该案第三人），钢群科公司要求本钢公司返还应由钢群科公司收取的租金898812.18元，古元辉亦在该案中提出要求本钢公司返还已收取的898812.18元款项的独立诉讼请求；法院予以受理后，于2019年6月27日作出（2019）粤0305民初5953号民事判决，认为本钢公司并非涉案厂房所有权人，与古元辉之间无合同关系，涉案仓库并非由本钢公司交付给古元辉，本钢公司向古元辉收取占有使用费没有法律依据，故判令本钢公司退还古元辉830400元。古元辉确认已收到本钢公司退还的830400元。庭审中，古元辉表示涉案房产于2018年6月30日停水停电、不能使用，古元辉开始搬离，全部搬完差不多在10月份。钢群科公司则表示古元辉是2018年12月搬离的。古元辉明确第第三项反诉请求的损失100万元包括固定设施设备损失、装修费损失、提前搬迁的人员安置费及搬迁费损失、修路损失。为证明涉案仓库是本钢公司入股到钢群科公司，钢群科公司有权出租，钢群科公司提交了（2017）粤03民终21286号民事判决书予以证明。古元辉对该判决的关联性不予认可。另查，涉案仓库无报批报建手续，现已被拆除。一审法院认为，本案中，古元辉所承租的仓库系无报批报建的违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。故钢群科公司、古元辉之间签订的租赁合同无效。合同无效的，应恢复原状，故钢群科公司应退还古元辉已缴纳的租赁保证金59200元。对于钢群科公司主张的2014年1月至2018年10月期间的租金。本案租赁合同虽无效，但古元辉占用涉案仓库，应向钢群科公司支付占有使用费。对于古元辉提出的钢群科公司无出租权及诉讼时效的抗辩理由，法院认为，首先，涉案厂房系钢群科公司交付给古元辉使用，古元辉系依据与钢群科公司之间的租赁合同而占用涉案房产；古元辉自2006年起一直向钢群科公司支付使用费，直至本钢公司通知要求古元辉向本钢公司支付使用费。（2019）粤0305民初5953号民事判决已认定本钢公司无权收取使用费，并判令本钢公司将已收取的费用退还古元辉，故古元辉仍应参照与钢群科公司的租赁合同约定的租金标准向钢群科公司支付使用费。其次，根据合同相对性原则，涉案厂房系钢群科公司交付古元辉使用，故古元辉应向钢群科公司支付使用费，古元辉虽主张钢群科公司并非涉案仓库的权利人，但古元辉亦未提交证据证明涉案仓库的权利人另行要求古元辉支付使用费或古元辉已向所谓的权利人支付了使用费，故对于古元辉的抗辩理由法院不予采信。最后，对于诉讼时效的问题，从（2019）粤0305民初5953号民事判决查明的事实可以看出，钢群科公司在得知古元辉将租金支付给本钢公司后，先后向本钢公司发函称其无合法依据取走涉案仓库租金，且钢群科公司亦起诉本钢公司要求其退还已收取的租金，在法院判令本钢公司将已收取的款项退还给古元辉后，钢群科公司的权利遭受损失故而起诉古元辉要求支付租金，故钢群科公司的诉求并未超过诉讼时效。综上，古元辉应向钢群科公司支付2014年1月起的使用费；庭审中，古元辉确认系于2018年10月才将物品完全搬空，且古元辉搬离时并未与钢群科公司进行交接，故钢群科公司要求使用费计算至2018年10月于法有据。古元辉应向钢群科公司支付2014年1月至2018年10月期间的使用费共计1003400元（17300元/月×58个月）。古元辉要求钢群科公司退还已收取的租金，于法无据，法院不予支持。对于古元辉要求钢群科公司赔偿损失100万元的反诉请求。古元辉主张其损失包括固定设施设备损失、装修费损失、提前搬迁的人员安置费及搬迁费损失、修路损失，但古元辉并未提交任何证据予以证明，古元辉对此应承担举证不能的不利后果，故对于古元辉的该项反诉请求，法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、古元辉于本判决生效之日起十日内向钢群科公司支付2014年1月至2018年10月的使用费1003400元；二、钢群科公司于本判决生效之日起十日内向古元辉退还保证金59200元；三、驳回钢群科公司的其他诉讼请求；四、驳回古元辉的其他反诉请求。本诉案件受理费13830.6元、保全费5000元，钢群科公司已预交，由古元辉负担；反诉案件受理费16584元，古元辉已预交，由钢群科公司负担332元，由古元辉负担16252元。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审期间，就本案所涉租赁房产及土地相关的权利主体问题，本院向深圳市不动产登记中心查询相关登记信息。深圳市不动产登记中心于2020年7月28日向本院复函称“经查不动产登记系统，未查得名称为‘南山区龙X北侧’相关土地及房屋登记的信息”。古元辉对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议，其认为该复函充分证明钢群科公司并非涉案房产和土地的权利人，无权收取涉案房产的占有使用费。钢群科公司对该证据的真实性、合法性和关联性亦无异议，其认为涉案租赁合同的标的物是房产，而非土地；深圳市不动产登记中心未能查询到相关土地信息应当是合同中注明的土地信息不够准确所致；但根据双方签署的《仓库续租合约》，涉案房产所处土地系案外人深圳市高X公司所有，而钢群科公司也按月向深圳市高X公司缴纳土地租金；且一审法院已查明涉案房产系违章建筑，且已被拆除，因此，在不动产登记中心的系统中未能查询到房屋登记信息，也是正常的。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案双方当事人签署了《房地产租赁合同》及《仓库续租合约》，古元辉据此从钢群科公司处租得涉案房产，双方之间形成租赁关系。双方当事人对于一审判令钢群科公司返还古元辉保证金59200元均无异议，本院予以确认。根据双方当事人的二审诉辩意见，本案二审存在以下争议焦点：第一，钢群科公司是否有权收取涉案房产的占有使用费。古元辉上诉主张钢群科公司未举证证明其系涉案房产的有权出租人，故其无权收取涉案房产的占有使用费。对此，本院认为，首先，双方当事人均认可涉案房产未取得建设规划许可证或主管部门的建设批准，故深圳市不动产登记系统中查询不到相关房产登记信息亦属正常，但并不能因此说明钢群科公司无权收取涉案房产的占有使用费。其次，古元辉系基于其与钢群科公司签订的《房地产租赁合同》及《仓库续租合约》方才承租涉案房产，说明其已认可钢群科公司有权向其出租涉案房产，其现又主张钢群科公司无权出租该房产，明显有违诚信原则，亦与其本人此前行为相悖。再次，辽宁省本溪市中级人民法院已生效的（2014）本刑二终字第00095号刑事裁定书已认定涉案房产系案外人深圳市本X公司经理王某作价10万元入股钢群科公司。而广东省深圳市南山区人民法院已生效的（2019）粤0305民初5953号民事判决书也已认定钢群科公司有权就涉案房产向古元辉主张占有使用费。最后，古元辉自2006年1月1日起就一直向钢群科公司支付涉案房产的占有使用费至2013年12月31日。2014年1月1日至2017年12月期间的占有使用费，古元辉系向深圳市本X公司支付，但生效判决已认定深圳市本X公司无权收取该期间涉案房产的占有使用费，并已判令深圳市本X公司将已收取的费用退还古元辉。而古元辉亦认可在其承租涉案房产期间，除钢群科公司和深圳市本X公司外，并无其他权利人向其主张过涉案房产的相关权利。综上，虽然本案双方当事人之间的签署的《房地产租赁合同》及《仓库续租合约》因租赁标的物未取得建设规划许可而无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，古元辉应按上述合同约定的标准支付涉案房屋的占有使用费。而古元辉系从钢群科公司处承租涉案房产，其应向钢群科公司履行支付涉案房产占有使用费的合同义务。古元辉主张钢群科公司无权收取涉案房产占有使用费并要求钢群科公司退还已收取的占有使用费的请求，没有法律依据，本院不予支持。第二，钢群科公司要求古元辉支付涉案房产占有使用费的请求是否超过了诉讼时效。根据广东省深圳市南山区人民法院已生效的（2019）粤0305民初5953号民事判决书查明的事实，钢群科公司在深圳市本X公司向古元辉收取涉案房产占有使用费后多次向深圳市本X公司发出通知函，主张深圳市本X公司无权收取涉案房产的占有使用费，并于2019年3月5日起诉深圳市本X公司，要求其返还已收取的涉案房产占有使用费。广东省深圳市南山区人民法院于2019年6月27日作出（2019）粤0305民初5953号民事判决书，认为深圳市本X公司无权收取涉案房产的占有使用费，但钢群科公司要求深圳市本X公司直接向其返还涉案房产的占有使用费依据不足，故判令深圳市本X公司将已收取的涉案房屋的占有使用费退还给古元辉，钢群科公司再另循法律途径向古元辉主张权利。因此，在（2019）粤0305民初5953号民事判决生效后，钢群科公司才知晓其应就涉案房产的占有使用费向古元辉主张权利，故其提起本案诉讼，要求古元辉向其支付2014年1月至2018年10月期间涉案房产的占有使用费未超出诉讼时效。且（2019）粤0305民初5953号生效民事判决也已载明钢群科公司有权就涉案房产的占有使用费另行向古元辉主张权利。因此，古元辉关于钢群科公司起诉已过时效的上诉理由不成立，本院不予支持。第三，钢群科公司是否应赔偿古元辉损失。古元辉主张钢群科公司应向其赔偿固定设施设备损失、装修费损失、提前搬迁人员安置费、搬迁费及修路损失等共计100万元，但古元辉未就此提供任何证据证明，故本院对其该项上诉请求不予支持。综上，古元辉的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费32694.4元，由上诉人古元辉承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年十月二十二日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。