广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终699号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴沾天，男，1968年9月8日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市************。委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇航，广东洋三律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东国安物业经营服务有限公司中山分公司，住所地中山市东区***********卡，统一社会信用代码914********648627N。负责人：周卫国，该分公司总经理。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。上诉人吴沾天因与被上诉人广东国安物业经营服务有限公司中山分公司（以下简称国安物业中山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴沾天上诉请求：1.撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16787号民事判决第一项；2.撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16787号民事判决第三项，改判被上诉人向上诉人返还缴交2014年10月至2017年6月期间共33个月的物业管理费25676.64元及利息（以物业管理费25676.64元本金为基数，从2017年7月1日起，按年利率6%计至实际返还之日止）。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院对涉案物业交付时间认定错误。上诉人与联创公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》的相关规定，涉案房屋在联创公司取得竣工验收备案登记证时即2016年8月15日才具备交付条件；虽然联创公司于2014年9月28日向上诉人发出收楼通知，但此时房屋因未符合约定的交付条件，不构成有效交付，因此，在涉案房屋有效交付之前的物业费应由联创公司负担。2.一审法院对于交费周期、交费时间认定错误。双方签订的《前期物业服务协议》中约定的“物业服务费按【季】交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每季度首月10日”与“乙方应在每季度首月10日前缴纳当月服务费用”对于缴交物管费的时间约定有矛盾，没有形成标准的交纳物管费的时间，交费的具体数额也未确定，上诉人多次要求被上诉人明确标准但一直未予明确，故上诉人在持有异议的情况下暂不缴纳，并不构成违约，被上诉人无权据此主张违约金。3.一审法院对物业管理费的交费标准认定错误。涉案物业为“情景洋房”并非“别墅”，应按每月2.8元每平方米计收物业费，一审判决将之前缴纳的金额作为推定物业费标准的依据理据不足，故2017年7月至2019年3月，涉案物业的物管费为15250.37元。4.被上诉人违反物业管理的基本职责。根据联创公司与被上诉人签订的《龙山御景花园前期物业服务委托合同》以及《物业管理条例》的规定，被上诉人在承接物业时，知道涉案物业未通过工程竣工验收，在此情形下，被上诉人主张取得验收备案登记前的物管费，于法无据；且被上诉人明知联创公司向业主交付的物业不符合交付标准，而故意隐瞒真相，为上诉人办理收楼手续，侵害了上诉人的合法权益。二、一审判决适用法律不当。根据合同法第六十条、第一百零七条的规定，被上诉人违背诚实信用原则在先，其与上诉人签订合同的过程中，故意隐瞒开发商未通过竣工验收这一事实，收取上诉人在此期间的物管费，被上诉人存在主观过错，一审法院未予考量，而将违约责任全部归于上诉人。国安物业中山分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：一、物业费的标准并非系推定而来，双方签订的《前期物业服务协议》明确约定涉案房屋系别墅，且上诉人购买的房屋确系别墅，故按照别墅标准收取物业费合法有据。二、物业服务合同明确约定物业费的缴纳时间为按季缴纳，每次缴纳时间为每季度首月10日，而每季首月10日前缴纳当月服务费就是当季的意思，不存在争议，且事实上涉案物业所在小区业主都是按照该约定进行履行并未提出异议。三、上诉人与开发商之间的房屋买卖合同关系、上诉人与被上诉人之间的物业服务合同关系是不同的法律关系，上诉人主张开发商未取得竣工验收备案的责任应向开发商主张，而非向被上诉人主张不收取物业费；且涉案房屋于2014年10月已实际交付，被上诉人提供物业服务，上诉人理应缴纳物业费。国安物业中山分公司向一审法院起诉请求：吴沾天向其支付2017年7月至2019年3月期间的物业管理费16339.68元及逾期付款违约金（违约金以每季度应缴交的物业管理费为基数，分别从每季度的首月11日起按每日1‰分段计至清偿之日止）。一审法院认定事实：2013年8月，联创公司作甲方、国安物业公司作乙方签订一份《龙山御景花园前期物业服务委托合同》约定，甲方将龙山御景花园物业，委托乙方提供物业管理服务；收取物业服务费采取包干制，不包含电梯二次供水设施日常运行维护费，公共照明、高层住宅电梯（电费由使用人分摊）、公共排灌占、给排水系统、绿化灌溉的税、电分摊费用，会所营运维护费用），由业主按其拥有的法定产权建筑面积（已办房产证的，以房地产权证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，别墅按3元/月/平方米标准交纳；物业服务费按季交纳，业主或承租人应在每季的首月10日前交纳；共用部位、共用设施设备的能源消耗费用（公摊费水电费）根据实际发生费用每月按照建筑面积分摊，由业主或物业使用人另行向乙方支付，每月10号前交付上月共用部位、共用设施设备的能源消耗分摊费用；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费，公用部位、公用设施设备的能源消耗分摊费用或其他相关费用的，从逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的千分之三交纳滞纳金（滞纳金作为违约金）；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳，乙方不得擅自减免甲方应缴物业费用。合同还约定了其他具体事项。国安物业中山分公司称合同签订后，由国安物业公司委托其对龙山御景花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费。2013年12月13日，吴沾天与联创公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，吴沾天向联创公司购买位于中山市****************物业，建筑面积为259.36平方米；交楼期限为2014年**月1日前。联创公司于2014年9月28日向吴沾天发出收楼通知，要求吴沾天于2014年10月31日前办理收楼手续，并从2014年10月1日起计收物业管理费。2014年10月4日，国安物业中山分公司作甲方、吴沾天作乙方签订《云山雅墅（原龙山御景）前期物业服务协议》约定，被告将位于中山市************物业（物业类型为别墅），委托国安物业中山分公司提供物业管理服务。协议第四条物业服务费用约定，乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日缴交物业服务费，物业管理费按由乙方按其拥有的法定产权建筑面积（已办房产证的，以房地产权证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，别墅按3元/月/平方米标准交纳；物业服务费按季交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每季度首月10日，乙方应在每季度首月10日前交纳当月服务费用。协议第十一条违约责任约定，乙方违反协议未按约定标准和时间缴交有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的5%交纳违约金。庭审时双方确认，吴沾天于2014年10月4日办理收楼手续，并开始每月按778.08元的标准向国安物业中山分公司缴交物业管理费，计至2017年6月30日，吴沾天共向国安物业中山分公司缴交了33个月的物业管理费合计25676.64元。国安物业中山分公司称吴沾天从2017年7月起未再缴交物业管理费，计至2019年3月被告拖欠21个月的物业管理费共计16339.68元（259.36平方米×3元/平方米/月×21个月），应付违约金1960.8元，上述费用合计18300.48元，国安物业中山分公司主张吴沾天拖欠的上述费用提供了物业管理费欠费台账证明。国安物业中山分公司称经多次追讨未果，并称其于2019年3月向法院起诉，主张前述实体权利。一审法院于2019年4月19日作预立案调解，调解不成于2019年6月24日正式立案。一审庭审时吴沾天认为其已按协议约定的时间及金额缴清了所有物业管理费，不欠国安物业中山分公司的物业管理费，不同意支付违约金；国安物业中山分公司主张的违约金按每日1‰计算标准过高，请求法院依法调整。另查,中山市不动产登记资料查询结果载明，吴沾天的涉案物业位于中山市************,建筑面积为259.36平方米，登记时间为2014年1月8日。按照《龙山御景花园前期物业服务委托合同》约定，别墅物业管理费按每月3元/平方米计算，吴沾天每月应向国安物业中山分公司缴交物业管理费778.08元（259.36平方米×3元/平方米/月）。联创公司于2016年8月15日取得《中山市建设工程竣工验收备案》登记证。诉讼过程中,国安物业公司向一审法院出具《说明函》内容为：1.确认于2013年8月与联创公司签订《龙山御景花园前期物业服务委托合同》；2.为方便物业管理服务，国安物业公司于2013年11月21日成立国安物业中山分公司，龙山御景花园的物业服务工作交由分公司承担，并于2013年12月17日在中山市住房和城乡建设局备案登记物业服务单位为分公司；3.分公司为实际物业服务单位，追讨物业管理费的权利同意由国安物业中山分公司主张。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。国安物业公司与联创公司签订的《龙山御景花园前期物业服务委托合同》及国安物业中山分公司与吴沾天签订的《云山雅墅（原龙山御景）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。国安物业中山分公司对吴沾天的物业依约履行管理服务，双方之间形成物业服务合同关系，吴沾天应依约定向国安物业中山分公司支付相应费用。本案的争议焦点有：一是吴沾天是否已向国安物业中山分公司缴交2017年7月至2019年3月期间的物业管理费,管理费的计算标准如何计算;二是国安物业中山分公司是否有权向吴沾天主张逾期付款违约金,国安物业中山分公司主张违约金的计算标准是否过高，应否调整；三是吴沾天要求国安物业中山分公司返还其从2014年10月至2017年6月期间共缴交33个月的物业管理费25676.64元及相应利息的反诉请求是否成立。对焦点一，吴沾天是否已缴交2017年7月至2019年3月期间的物业管理费问题。本案是合同纠纷，双方对吴沾天是否已履行缴费义务发生争议，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，应由负有履行缴费义务的吴沾天承担举证责任。吴沾天辩称其已缴交此期间的物业管理费，国安物业中山分公司否认已缴交，故吴沾天应对其主张提供证据证明，但吴沾天未举证证明，应承担举证不能的法律后果，故一审法院认定吴沾天尚未缴交2017年7月至2019年3月期间的物业管理费的事实。对于管理费计算标准如何确定问题，国安物业中山分公司对其主张物业管理费按3元/平方米/月标准计算提供了合同约定依据,吴沾天收楼后多年来亦已形成按此标准缴纳管理费的交易习惯,故一审法院对国安物业中山分公司主张的物业管理费计算标准予以确认。对焦点二，吴沾天未按期向国安物业中山分公司支付物业管理费，其行为已构成违约，应依约支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金，故国安物业中山分公司有权向吴沾天主张逾期付款违约金。国安物业公司与联创公司在《前期物业服务委托合同》中约定的违约金计算标准为每日按应交物业管理费的3‰，国安物业中山分公司与吴沾天在《前期物业服务协议》中约定的违约金计算标准为每日按应交物业管理费的5%，国安物业中山分公司主张按1‰的标准计算，由于国安物业中山分公司主张的标准过高,且吴沾天主张调整,国安物业中山分公司又未能举证证明其损失数额，故结合本案实际情况,违约金标准一审法院确定调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对焦点三，吴沾天收楼后从2014年10月开始每月按778.08元的标准依约向国安物业中山分公司缴交物业管理费至2017年6月，联创公司虽于2016年8月15日取得龙山御景花园小区物业的建设工程竣工验收备案登记证，但国安物业中山分公司从2013年8月起即对龙山御景花园小区实际履行了物业管理服务，其管理的物业是否取得建设工程竣工验收备案登记证，并不影响其履行合同义务行为应取得相应的对价。因此，吴沾天认为其物业在未取得建设工程竣工验收备案登记证前无需缴交管理费，请求国安物业中山分公司返还已缴交物业管理费于法无据，反诉请求不成立。综上所述，国安物业中山分公司要求吴沾天支付物业管理费及逾期缴交物业管理费违约金的请求合法有据，本院予以支持，但违约金计算方法以一审法院确定为限；吴沾天要求国安物业中山分公司返还已缴交物业管理费的反诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、吴沾天于判决生效之日起五日内向国安物业中山分公司支付从2017年7月起至2019年3月期间的物业管理费16339.68元及违约金（以拖欠各季度的物业管理费2334.24元本金为基数，分别自该季度首月11日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至清偿之日止）；二、驳回国安物业中山分公司的其他诉讼请求；三、驳回吴沾天的反诉请求。如果吴沾天未按一审判决指定的期间向国安物业中山分公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费258元，减半收取129元（国安物业中山分公司已预交），由吴沾天负担（吴沾天于一审判决生效之日起七日内迳付国安物业中山分公司）；反诉案件受理费259元（吴沾天已预交），由吴沾天负担。二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，双方一致同意本案适用内地法律作为准据法。本院认为,本案系涉澳物业服务合同纠纷。因当事人一致同意适用内地法律解决本案纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。……”之规定，一审判决适用内地法律作为准据法解决本案纠纷正确，本院予以维持。国安物业中山分公司与吴沾天签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应如约履行各自的合同义务。本案的争议焦点有二：一是吴沾天应向国安物业中山分公司缴纳物业管理费的起始时间；二是涉案物业的物业管理费标准及缴纳时间。对于争议焦点一，吴沾天应向国安物业公司中山分公司缴纳物业管理费的起始时间，经查，虽然涉案物业于2016年8月15日取得竣工验收备案登记证，但吴沾天确认其已于2014年10月4日已办理收楼手续，至于吴沾天收楼时涉案物业是否已取得建设工程竣工验收备案登记证系吴沾天与联创公司之间的房屋买卖合同关系，不影响吴沾天与国安物业中山分公司之间物业服务合同的效力；而国安物业中山分公司在吴沾天收楼后已实际为涉案物业提供了物业管理服务，吴沾天应如约缴纳物业费，故一审判决认定吴沾天应自收楼时即2014年10月起开始支付物业管理费，理据充分，本院予以维持；吴沾天主张国安物业中山分公司返还缴交的2014年10月至2017年6月期间的物业管理费25676.64元及利息，缺乏理据，本院不予采信。对于争议焦点二，涉案物业的物业管理费标准及缴纳时间，经查，吴沾天与国安物业中山分公司签订的《前期物业服务协议》明确约定涉案物业的基本情况为别墅，别墅的物业费标准为每平方米每月3元，吴沾天亦未举证证实涉案物业系洋房；同时，《前期物业服务协议》明确约定物业费按季缴纳，每季首月10日前缴纳，虽然“每季首月10日前缴纳当月服务费用”表达有失精准，但并不影响对于每季度首月10日前缴纳当季的物业费的合同本意。据此，吴沾天所提物业费应按洋房标准计算以及因物业费的缴纳时间和标准有异议故未缴纳，不构成违约，国安物业中山分公司无权主张违约金，与查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，吴沾天主张其不构成违约并请求国安物业中山分公司返还租金及利息的请求，缺乏理据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266.85元（上诉人吴沾天已预交），由上诉人吴沾天负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年八月五日书记员  杨子岳