广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1445号上诉人（原审原告）：高要区南岸同聚乐酒家，住所地肇庆市高要区*********（毛志坚商铺）。经营者：毛志坚。委托诉讼代理人：廖家安，广东融晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：程进，广东融晖律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东省高要冷冻厂，住所地肇庆市高要区*********。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈义华，广东曜政律师事务所律师。上诉人高要区南岸同聚乐酒家（以下简称同聚乐酒家）因与被上诉人广东省高要冷冻厂（以下简称冷冻厂）租赁合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2020）粤1204民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人同聚乐酒家及其委托诉讼代理人廖家安、程进，被上诉人冷冻厂的委托诉讼代理人陈仪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同聚乐酒家上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项，判令冷冻厂因违约赔偿同聚乐酒家的损失。二、本案一、二审诉讼费用由冷冻厂承担。事实和理由：一审法院判决冷冻厂对同聚乐酒家造成的损失不作任何赔偿，显然是错误的。一、同聚乐酒家与冷冻厂所签订的第一份《租赁房屋空地合约》，约定租期从2011年8月至2018年8月。租用后，同聚乐酒家把原有的石棉瓦搭建房屋拆除后重新临建为砖结构房屋，并进行了室内外装修，为了经营酒家餐饮业，购买了相关餐饮设备和用具。2016年，离合约期满还有两年，同聚乐酒家打算重新装修，考虑到合约期限短，投资装修后不划算，同聚乐酒家便要求冷冻厂将租赁合约的租期延长，当时冷冻厂大致同意，于是同聚乐酒家对建筑物进行二次装修(分段进行)，在这期间，同聚乐酒家便与冷冻厂在2016年7月31日重新签订了一份《房屋土地租赁合同》，合同期限为10年。签订合同后，部分装修还在进行，但一审法院认为重新签订合同后没有装修，第一份合同终止前的装修物品归属冷冻厂所有，忽略了同聚乐酒家为何会在第一份合约终止时还装修的原因，同聚乐酒家的二次装修是基于重新续约了10年的经营权，否则不会作出这样的投入。即使同聚乐酒家装修的物品已属于冷冻厂所有，而同聚乐酒家与冷冻厂重新签订的《房屋土地租赁合同》，合同期限为10年，同聚乐酒家对上述的装修使用权有10年之久，可通过这样的装修环境创造一定的经济效益。如不是冷冻厂单方完全违约，同聚乐酒家至今还可使用6年的装修环境进行经营而带来收入。二、同聚乐酒家提交的《资产评估报告书》，是评估公司直接到现场取证分析作出，内容真实，不仅包括二次装修折算后价格、经营中投资购买的较大设备、用具损失折算；同时，《资产评估报告书》根据同聚乐酒家提供的(2016-2018年)报税净利润来确定之前三年的平均净利润值，推定后几年的经营损失是合法合理。因为同聚乐酒家虽然在2016年7月31日前后是适用两份合同，但合同主体、内容和标的物没有改变，经营成本及方式也都没有变化，《资产评估报告书》评估同聚乐酒家的经营收入损失，以停止(由于冷冻厂违约)经营的前三年报税净利润的平均值(即2016-2018年)来进行评定同聚乐酒家经营损失是符合法律规定的，而一审法院却对《资产评估报告书》全部直接否定。一审法院在没有其他有效的“评估报告”能佐证的前提下，就认定无效，这显然不合法。同时，根据谁主张谁举证的原则，同聚乐酒家举证了《资产评估报告书》所列明的损失，理应由冷冻厂进行质证，并提出反证，但本案冷冻厂只是口头不认可《资产评估报告书》的内容，而没有实质证据或提出重新鉴定来予以推翻。一审法院没有对此进行认定，导致本案的判决在合同有效的前提下，冷冻厂的完全违约而没有造成同聚乐酒家一分钱损失的事实。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，依法应予以撤销并改判。冷冻厂答辩称，一、冷冻厂与同聚乐酒家于2016年7月31日签订的《房屋土地租赁合同》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，本案中，双方于2016年签订《房屋土地租赁合同》时未报高要区人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、四十五条之规定，因冷冻厂与同聚乐酒家于2016年7月31日签订的《房屋土地租赁合同》租金极低且未履行报批手续，如继续履行该合同将严重损害国家利益，故该合同应认定为无效合同。另，冷冻厂已于2019年8月21日明确通知同聚乐酒家，告知该合同已解除（终止），该合同已不再履行。二、同聚乐酒家要求冷冻厂赔偿经济损失缺乏事实依据和法律依据。（一）2016年《房屋土地租赁合同》为无效合同，同聚乐酒家无权主张剩余年限的预期净利润损失。（二）同聚乐酒家就相关经济损失进行的举证无法支持其诉讼请求。首先，同聚乐酒家未向法院提供其对租赁标的物进行改建、装修的详细图纸、合同、付款等资料，无法认定同聚乐酒家改建、装修的具体时间及具体金额。在此情况下，假设同聚乐酒家存在改建、装修，也只能认定改建、装修时间发生于2011年签订《租赁房屋空地合约》以后。然而，根据2011年签订《租赁房屋空地合约》第五条的规定，同聚乐酒家的所有改建、装修物在合同期满后已归高要冷冻厂所有，不存在高要冷冻厂向同聚乐酒家赔偿改建、装修损失的问题。其次，深圳市鹏晨房地产土地资产评估有限公司作出的《资产评估报告书》不能作为本案认定同聚乐酒家经济损失的依据。理由：（1）该评估系同聚乐酒家单方聘请，未经冷冻厂同意，也未经冷冻厂和法院核实相关评估资料；（2）2011年双方签订的租赁合同于2018年8月届满后，同聚乐酒家投入的不动产装修已归高要冷冻厂所有，评估机构未考虑资产评估中的产权归属问题；（3）评估机构采用公开市场价值即按市场交易价值确定财产损失，价值类型的确定不符合租赁合同约定；（4）资产评估机构未核实各类资产的建造或购买时间，未按合同约定进行折旧，评估方法错误；（5）净利润损失评估属财务评估、财务审计范畴，同聚乐酒家委托的资产评估机构仅具备土地、房地产的评估资质，其对净利润进行所谓评估超出了其评估资质规定的法定评估范围，属无效评估。最后，同聚乐酒家提供的《资产负债表》《利润表》等证据不能作为认定同聚乐酒家存在预期净利润损失的依据。理由：（1）在2016年《房屋土地租赁合同》被认定为无效合同的情况下，不存在预期净利润损失的计算问题；（2）该证据系同聚乐酒家单方制作，未经会计师事务所审计，也未提供相关完税凭证予以佐证，不能证明表中反映利润的真实有效性；（3）同聚乐酒家选取的是每年12月的餐饮业旺季数据，未提供餐饮业淡季数据，不能真实反映同聚乐酒家全年的利润数据，（4）同聚乐酒家未提供财务账册等资料佐证。（三）同聚乐酒家在一审庭审中拒绝重新鉴定应自行承担举证不能的法律后果。在一审庭审中，因同聚乐酒家单方聘请的资产评估机构超出法定评估范围进行评估，且相关评估资料未经冷冻厂核实和质证，冷冻厂不予确认。庭审中，一审法院征询同聚乐酒家是否申请重新评估，同聚乐酒家明确表示拒绝重新评估。根据“谁主张、谁举证”的基本举证规则，一审法院认定同聚乐酒家不能证明其存在具体经济损失的处理是正确的。综上所述，鉴于同聚乐酒家装修投入的固定物、水电线路已归冷冻厂所有，同聚乐酒家也无提供充分证据证实其存在具体的经济损失，请二审法院依法驳回同聚乐酒家的全部上诉请求。同聚乐酒家向一审法院起诉请求：1.确认同聚乐酒家与冷冻厂于2016年7月31日签订的《房屋土地租赁合同》有效；2.判令冷冻厂赔偿同聚乐酒家因在合同履行中严重违约所造成的损失1724314元；3.本案诉讼费用（以实际缴费为准）和评估费（25000元）由冷冻厂承担。一审法院认定事实：1．2011年7月31日，冷冻厂与同聚乐酒家签订的《租赁房屋空地合约》，约定租赁时间暂定为2011年8月至2018年8月；2016年7月31日，冷冻厂与同聚乐酒家签订的《房屋土地租赁合同》，约定租赁时间暂定为2016年8月至2026年8月。冷冻厂与同聚乐酒家签订的《房屋土地租赁合同》约定的租赁期限与《租赁房屋空地合约》约定的租赁期限发生重叠，应视为签订《房屋土地租赁合同》之时，双方合意终止履行《租赁房屋空地合约》，即双方合意于2016年7月31日终止履行《租赁房屋空地合约》。2．2016年7月31日前，同聚乐酒家存在改建、装修等行为，依《租赁房屋空地合约》中“乙方合约期满新增装修的固定物，水电线路等不得拆除”的约定，2016年7月31日终止履行《租赁房屋空地合约》时，同聚乐酒家“新增装修的固定物，水电线路等”归冷冻厂所有。3．同聚乐酒家提供的《资产评估报告书》的评估结果，该院不予采信。（1）同聚乐酒家自认2016年7月31日后未曾加建建筑物。（2）同聚乐酒家未提供2016年7月31日后加建构筑物的证据。（3）同聚乐酒家主张于2016年7月31日后对原有的经营场所进行了“室内二次装修”，但除其本人陈述外没有其他证据佐证。（4）该鉴定机构是依据同聚乐酒家提供的“2016-2018年平均净利润”135269元乘以剩余租赁年限6.80年计算出“经营损失”为919829元，但2016年1月-7月并非2016年7月31日签订的《房屋土地租赁合同》租赁期限内，且同聚乐酒家未提供租赁期限内足以证明净利润的相关证据，因此鉴定结论中“经营损失”为919829元无事实依据。（5）冷冻厂对该鉴定机构的评估结果“委托资产在评估基准日的市场价值为1724314元”不予认可。鉴于该鉴定机构依委托人同聚乐酒家提供的证据所作出的评估结果明显依据不足，因此该鉴定机构的评估结果，该院不予采信。庭审中，该院释明了在该评估结果不被法院采信情形下不申请重新鉴定的法律后果。冷冻厂及同聚乐酒家均表示不申请重新鉴定。4．庭审中同聚乐酒家虽然主张《房屋土地租赁合同》应继续履行，但冷冻厂已于2019年8月21日将《解除〈租赁协议书〉通知书》送达给同聚乐酒家，因此，《房屋土地租赁合同》已于2019年8月21日解除。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，该院对有关问题分析：一、关于《房屋土地租赁合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条并未规定出租划拨土地使用权的租赁合同，须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准才生效。冷冻厂主张《房屋土地租赁合同》为无效合同，没有法律依据，该院不予采纳。二、关于冷冻厂应否赔偿损失及应当赔偿损失的金额的问题。1.《房屋土地租赁合同》是合法、有效合同，该合同已于2019年8月21日解除。冷冻厂单方解除该合同的理由，不属于法律规定的法定情形，应承担违约责任，因此，同聚乐酒家有权要求冷冻厂赔偿因单方解除合同造成的损失。2.同聚乐酒家提供了《资产评估报告书》拟证明冷冻厂严重违约造成的损失为1724314元，但因《资产评估报告书》的评估结果，该院不予采信，同聚乐酒家又不申请重新鉴定，致使未能确定冷冻厂单方解除该合同造成的具体损失。同聚乐酒家提供的证据，不足以证明其主张的冷冻厂严重违约造成的具体损失，由负有举证证明责任的同聚乐酒家承担不利的后果。因此，对同聚乐酒家诉请冷冻厂赔偿损失1724314元的诉讼请求，该院不予支持。三、关于评估费25000元应由谁负担的问题。同聚乐酒家提供的《资产评估报告书》的评估结果，该院不予采信，因此而产生的评估费25000元，应由同聚乐酒家自行负担。综上所述，同聚乐酒家诉讼请求中符合法律规定的，该院予以支持；不符合法律规定的，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、冷冻厂与同聚乐酒家于2016年7月31日签订的《房屋土地租赁合同》为有效合同；二、驳回同聚乐酒家的其他诉讼请求。案件受理费21930元，减半收取计10965元，由南岸同聚乐酒家负担10078元、冷冻厂负担887元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。另查明，2019年，因冷冻厂存在安全问题、环保手续不全问题、生产经营困难问题，肇庆市高要区人民政府责令其停产并进行清产核资工作。另本院要求广东省高要冷冻厂庭后提供案涉土地及地上物的权属证明文件，根据广东省高要冷冻厂庭后提供案涉土地的土地使用权证反映，案涉土地用途为工业用地，土地使用权类型为划拨土地使用权，而广东省高要冷冻厂自述案涉地上物并无办理产权证及建设手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.案涉合同效力问题；2.同聚乐酒家主张冷冻厂向其赔偿损失是否具有依据。关于案涉合同效力问题。本案中，案涉土地为国有划拨土地，且并无证据证实案涉地上物具有合法的建设手续。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”规定，案涉土地为划拨土地，而双方并无证据证实案涉租赁事宜经政府土地管理部门和房产管理部门批准；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因案涉《房屋土地租赁合同》主要的租赁物为地上物，且实际使用亦以使用地上物为主，现并无证据证实案涉地上物具有合法的建设手续，故案涉《房屋土地租赁合同》该明显违反上述规定而显属无效，一审法院认定该合同有效不当，本院依法予以纠正。关于同聚乐酒家主张冷冻厂向其赔偿损失是否具有依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，案涉合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，但因同聚乐酒家已实际使用案涉租赁物，无法对此进行返还，而冷冻厂实际收取的租金应作为同聚乐酒家使用租赁物的补偿费，故本院对此不作调整处理。同聚乐酒家上诉称其2011年签订《租赁房屋空地合约》后即对房屋进行了改建和装修等行为，但根据《租赁房屋空地合约》的约定，合同期满后新增装修的部分归冷冻厂所有，因此，同聚乐酒家主张冷冻厂赔偿该部分损失，应不予支持；另，同聚乐酒家称其于2016年7月签订《房屋土地租赁合同》后对房屋进行了部分装修，冷冻厂应赔偿该损失，其于一审诉讼中提供自行委托评估《资产评估报告书》拟证明其主张，但该报告书未能反映出其于2016年7月后进行二次装修的事实，其亦未能提供其他证据予以证明，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，同聚乐酒家应承担举证不能的后果，一审法院对其主张不予支持，处理正确，本院予以维持。此外，同聚乐酒家提供《资产负债表》《损益表》及纳税证明拟证明其因冷冻厂违约而产生的预期经营利润损失，但如前所述，案涉《房屋土地租赁合同》为无效合同，同聚乐酒家主张的预期利润属于合同可履行后的可得利益，而合同无效是自始没有法律约束力，故在案涉《房屋土地租赁合同》无效情形下，同聚乐酒家主张预期利润并无法律依据。因此，同聚乐酒家的该上诉主张理据不足，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，高要区南岸同聚乐酒家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实不清，实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初3478号民事判决；二、广东省高要冷冻厂与高要区南岸同聚乐酒家于2016年7月31日签订的《房屋土地租赁合同》为无效合同；三、驳回同高要区南岸聚乐酒家的其他诉讼请求。一审案件受理费10965元，二审案件受理费20319元，均由高要区南岸同聚乐酒家负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 苏振业审 判 员 陈卓杰二〇二〇年十月十九日法官助理 肖荣健书 记 员 陆贤妍