山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初7122号 原告：日照东辰物业管理有限公司，住所地山东省日照市东港区海曲西路**，统一社会信用代码91371102757464392E。 法定代表人：刘雨，经理。 委托诉讼代理人：李晓敏，山东兆利律师事务所律师。 被告：焦安忠，男，1969年11月25日出生，汉族，住山东省日照市。 委托诉讼代理人：孙剑峰，山东弘圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈成元，男，1983年4月2日出生，汉族，租住日照市，系涉案房屋承租人。 原告日照东辰物业管理有限公司（以下简称“东辰物业”至判决主文前）与被告焦安忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东辰物业的委托诉讼代理人李晓敏，被告焦安忠的委托诉讼代理人孙剑峰、陈成元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东辰物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即付清物业服务费8199.3元。事实与理由：原告为山东路河济嘉苑生活小区提供物业服务。被告系该小区2号楼1单元302室业主。被告在此居住期间自2017年8月份起至2019年9月份累计拖欠物业服务费及滞纳金8199.3元，虽经原告多次催要，但被告以其他理由拒绝支付。综上，原告为被告提供了物业服务，被告应当支付合理的服务费用，其拒绝支付的行为侵犯了原告的合法利益，为此诉至您院，请依法裁决。 被告焦安忠辩称，1.被告房屋已经出租给陈成元，应当由陈成元履行交纳物业费的义务；2.原、被告之间并不存在物业服务合同关系，理由是，涉案房屋在陈成元承租期间房屋外水表处有漏水走水，陈成元曾经多次向小区物业服务部门反映问题，但是一直没有处理，因此被告不认为与原告存在物业合同关系；3.因电表漏水并且涉案房屋水电被所在小区物业服务部门进行断水、断电，承租人也并没有实际占有使用房屋，在租赁关系过程中被告同承租人签订的租赁合同被告已经构成违约，被告的赔偿损失以及因水表漏水造成的水费损失待被告明确相关数额后另行向法庭主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告东辰物业提交如下证据：提交证据一，不动产转让协议和二手房买买卖协议，来源日照市不动产中心，证明2017年3月至2019年8月29日涉案房屋业主为被告；证据二，原告公司水电费收据，证明被告已经缴纳2017年4月至7月份的物业费和水电费；证据三，被告欠费明细表，原告自己制作，证明被告所欠物业费、水电费和滞纳金明细。 被告焦安忠对原告提供的证据经质证发表质证意见如下：对证据一没有异议，确实是被告的房屋；证据二需要回去核实；证据三没交费属实，对物业费收费标准每平方1.56元不认可，应当提供收费标准的依据；水费测量的水表数据也系原告单方制作，不认可，因为在上述期间，被告和承租人并未使用房屋，产生的水费也系水表漏水导致，对水费的单价也不予认可，滞纳金没有依据。补充一点，即使原告系涉案房屋所在小区的物业服务公司，其并没有向被告提供物业服务，致使被告无法使用涉案房屋，被告依法行使同时履行抗辩权，因此原告要求被告缴纳物业费水电费等没有事实依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月1日，被告焦安忠向案外人张章处购买涉案房屋，被告自2017年3月入住涉案河济嘉苑小区2号楼1单元302室房屋，被告焦安忠于2017年6月9日缴纳涉案房屋4-6月的物业费及水费，按每平方米1.56元收取，水费按照实际用水量代收，原告并给被告出具收据二张，4-5月份水电费收据载明“户名：焦安忠房号：2号楼1单元302室2017年6月9日代收水费上期表码1189本期表码1207金额69元物业管理费117.58×2个月金额366.8元合计金额435.80元”；6月份水电费收据载明“户名：焦安忠房号：2号楼1单元302室2017年6月9日代收水费上期表码1207本期表码1209金额10.4元物业管理费117.58金额183.4元合计金额193.80元”；被告焦安忠于2017年7月28日缴纳了2017年7月份物业费及水费，原告并给被告出具收据一张，7月份收据载明“户名：焦安忠房号：2号楼1单元302室2017年7月28日代收水费上期表码1209本期表码1220金额41.4元物业管理费117.58金额183.4元合计金额224.8元”。自2017年8月起，被告未按时缴纳物业管理费、水费等，截至2019年8月29日，被告焦安忠累计拖欠原告物业费管理费4768.4元、水费711.4元、滞纳金2719.5元，共计8199.3元。原告要求被告焦安忠立即付清所拖欠的物业管理费及水费、滞纳金共计8199.3元。 另查明，2019年8月29日被告焦安忠将涉案房屋出售给案外人迟玉刚、王艺术。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。被告焦安忠曾作为2017年3月1日至2019年8月29日河济嘉苑小区2号楼1单元302室业主，虽未与原告签订物业服务合同，但被告作为业主，实际接受原告的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，原、被告均应按约定履行义务。被告与承租人之间的租赁关系，不影响原告与被告之间的物业服务合同关系。原告物业公司提供了基本的物业服务，被告作为业主应按约按时足额缴纳物业费。原告按照每月1.56元/平方米收取物业费，被告已经缴纳并接受了该物业费价格，本院对于物业费的价格予以采信。被告自2017年8月至2019年8月29日的物业费未缴纳亦没有异议，根据涉案楼房面积计算物业费4768.4元及水费744.4元，被告尚欠原告物业费、水费共计应为5479.8元。现被告不同意缴纳上述物业费、水费，因原告在物业服务中存在户外水表走水，造成被告损失等问题。本案争议的焦点是：原告是否为被告提供了物业服务，被告是否应缴纳物业费等问题，本院作出如下分析： 原告作为物业公司已经为被告提供了基本的物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，被告应按约缴纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”现被告提出原告服务质量不到位，户外水表走水等辩解，但未能提供证据予以证实。虽然物业公司在服务项目中可能存在一定瑕疵，但不能以此拒绝缴纳物业费的理由，故对于被告的抗辩意见，本院不予采信。如原告在物业服务中存在服务质量等问题，被告可在业主大会上向业主委员会、物业管理企业的相关行政管理部门提出，而不能成为拒缴物业费的依据和理由。 关于原告要求被告焦安忠支付逾期未缴纳物业管理费的滞纳金2719.5元，因双方未签订物业服务合同，也未约定滞纳金，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告焦安忠于本判决生效后七日内支付原告日照东辰物业管理有限公司物业管理费、代收水费共计5479.8元； 二、驳回原告日照东辰物业管理有限公司本案的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告焦安忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  费江** 二〇二〇年十月十五日 书记员  孙 蕾 附: 不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果 一、依法被法院强制执行 依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存 款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。 二、承担迟延履行利息、履行金 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及 相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律 文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履 行期间的债务利息。 三、被列入失信被执行人名单、限制高消费 依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被 执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体 及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申 请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不 能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限 制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、 轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租货高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。 四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚 《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民 法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处 三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三 年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对 单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任 人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、 劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。 案件履行账号信息： 开户行:中信银行日照分行营业部 账号:31×××84（19位） 户名:日照市东港区人民法院 （汇款时请注明案号、实际交款人、收款人、承办法官。）