山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初4765号 原告：枣庄市中安物业管理有限责任公司，住所地：市市中区青檀北路**。 法定代表人：李健，经理。 委托诉讼代理人：刘妍，山东宝权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张峰，该公司员工。 被告：枣庄市市中区妇幼保健院，住，住所地：枣庄市市中区文化西路/div> 法定代表人：褚鹏，院长。 委托诉讼代理人：李茂东，山东龙头律师事务所律师。 原告枣庄市中安物业管理有限责任公司（以下简称“中安物业”）与被告枣庄市市中区妇幼保健院（以下简称“区妇保院”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中安物业向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付2015年8月9日至2020年6月8日期间物业费13395.7元及违约金（按日千分之三，从2015年8月9日起算）；二、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年8月9日签订《前期物业服务管理协议》，合同签订后，原告依约向包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务。被告系中安道南里小区车益巷35-9号门市房的业主，应按照合同约定及时交纳物业费等费用，但是被告拒绝履行合同义务。后经原告多次催要，被告仍以种种理由拒绝支付，至今仍拖欠上述费用未支付。综上所述，为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告区妇保院辩称，1、被告与原告没有物业服务的合同关系，被告从未与原告签订管理服务的合同，在客观上，区妇保院所购的房屋是沿街门市房，原告没有给被告提供安保及保洁的物业服务；2、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告请求支付自2015年8月以来的物业费，现已时隔5年之久，按照民法总则第一百八十八条规定，已经超过诉讼时效。 原告为证明其诉讼主张，提交如下证据： 1、前期服务合同及商品房买卖合同一份。证明原告为被告提供物业服务，坐落位置为道南里小区车益巷35-9门市，协议第4条、第8条约定物业费标准、违约金的标准； 2、物业费催要通知单一张、照片二张。证明原告分别于2018年4月2日、2019年3月18日以及2020年5月24日以张贴通知方式发出催款通知； 3、律师函、EMS回单各一份。证明2019年4月18日原告向被告催要物业费； 4、收据四张，记账联一张。证明被告按时缴纳了2013年8月9日至2015年8月8日期间的物业服务费，该期间物业费按照1元/月/㎡的标准缴纳，原告向被告实际提供物业服务，被告也认可服务； 5、原告与建设单位签订的《中安道南里（一期）前期物业服务合同》一宗，同小区门市其他业主与原告签订的前期物业服务协议一宗。证明原告和被告同小区门市房签订的前期物业服务协议，被告也应当按照1元/月/㎡的标准缴纳物业费。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1中的商品房买卖合同真实性、合法性无异议，合同明确约定涉案房屋所有人为被告，但是《前期服务合同》没有被告盖章认可，对被告单位无法律效力；对于证据2的证明目的不予认可，原告没有在2018年向被告张贴通知，没有发现2019年3月至2020年3月在车站卫生服务站门前张贴《物业费催缴通知单》；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，仅能证明当时购房时被告向物业公司交了装修押金、装修垃圾处理费、物业费。不能证实物业公司向被告提供了物业服务，更不能证明被告接受了物业服务，在客观上物业公司也没有给被告提供任何的物业服务；对证据5的真实性无异议，但是与被告无关，无法证实被告与原告存在法律关系，也就不存在服务价格问题。 被告围绕诉讼请求，向本院提交证据如下：1、《枣庄市医疗废物集中处置服务协议》一份，证明被告每年向枣庄市永进医疗废弃物处理有限公司缴纳医疗废物处置费； 1、车站社区卫生站位置照片一张，证明房屋是沿街门市房，无需他人提供物业服务。 原告对被告提交上述证据质证如下：对被告提交证据的真实性无异议，但与本案没有关联性，通过该服务协议可以看出是关于医疗垃圾的特殊处理，因医疗垃圾有污染性，物业服务公司也无法进行集中处理，原告提供的物业服务中垃圾处理针对的是生活垃圾处理，该证据不能作为被告拒绝缴纳物业费的原因。 根据原、被告举证证据及庭审查明，本院认定事实如下： 2013年7月26日，枣庄市中安城建开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，枣庄市中安城建开发有限公司将位于车益巷35-9号房，房屋代码为145958号的商品房出卖于被告。该商品房的用途为商业，预测建筑面积共230.96平方米。合同第二十条前期物业服务约定（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为枣庄市中安物业管理有限公司，质证证号为：043011。（二）前期物业服务期间，物业收费方式为包干制。物业费价格为0.26/月/平方米。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、公用部位公用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。 原告提交了《前期物业管理服务协议》，协议甲方为原告中安物业，乙方为被告区妇保院，坐落位置：中安道南里35-9号，建筑面积230.96平方米。协议第四条物业管理服务费用3、乙方非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元缴纳物业管理服务费。乙方的空置房屋按照物业服务的50%交纳物业管理服务费。协议第八条第4款约定“乙方违法协议，不交纳协议约定应交费用，甲方有权要求乙方补交；经甲方二次书面催缴仍未缴纳，即从逾期之日起每天按应缴费额的3‰计算违约金额；同时甲方按照《合同法》第182、184条之规定中止提供包括供水、供电、供暖及其他任何服务。”协议落款处印有原告中安物业的公章，乙方处仅手写“枣庄市市中区妇幼保健院”及电话号码，没有签订日期。 另查明，2016年6月25日，原告与枣庄中安城建开发公司签订的《中安道南里（一期）前期物业服务合同》中约定第一条物业类型为高层住宅、商铺。第六条物业公共服务费标准，物业公共服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为，商业物业1元/月/平方米。第二十六条，甲方、业主（物业使用人）违法本合同的约定，未按时足额交纳物业服务费的，按每拖延一日支付欠金额的3‰标准向乙方支付违约金。经催告，甲方、业主（物业使用人）拒绝交纳的，乙方可向人民法院起诉。 又查明，2013年8月9日，被告向原告缴纳了2013年8月9日至2014年8月8日的物业费2771.5元。2014年11月4日，被告向原告缴纳了2014年8月9日至2015年8月9日的物业费2771.5元。 再查明，2019年4月18日，原告向被告邮寄送达了律师函，要求被告向其支付自2015年8月9日至2018年12月31日的物业费9400元。现原告将被告诉至法院，要求被告支付2015年8月9日至2020年6月8日期间物业费13395.7元及违约金。 本院认为,本案的焦点问题有两个，第一个焦点问题是原、被告间是否存在物业服务合同及合同效力的认定；第二个焦点问题是原告的诉请是否超过诉讼时效。 关于第一个焦点问题，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”本案中，原告提交的物业服务合同虽没有按捺被告的公章，也未能证明合同中乙方处的签字为被告委托诉讼代理人书写，但被告向原告支付了2013年8月9日起至2015年8月9日期间物业费，视为被告认可双方存在物业服务合同关系，物业费按照按建筑面积每月1元/每平方米计算。参照原告原、被告签订的中安道南里（一期）前期物业服务合同，对原告要求被告支付2016年6月25日至2020年6月8日期间的物业费，本院予以支持，物业费标准按照按建筑面积每月1元/每平方米计算，考虑今年新冠疫情及疫情防控措施带来的影响，本院酌情扣除被告3个月的物业服务费，支出物业费为10263元，关于2015年8月9日起至2016年6月24日的期间的物业服务费认定，因原告未提交原、被告之间这期间的合同，也未提交相关证据证明其向被告提供了物业服务，且被告对此不认可，应承担举证不能的法律后果，对该期间的物业费，本院不予支持。 关于第二个焦点问题的认定，本院认为，原告提交证据证明在2018年4月、2019年3月、2020年5月均向被告主张过物业费，适用诉讼时效的中断，对被告关于超过诉讼时效的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张违约金认定问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定乙方违约是应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，参照前期物业服务管理合同中对未按时足额交纳物业管理服务费的业主，作出了业主“未按时足额交纳物业服务费的，按每拖延一日支付欠金额的3‰标准“向原告支付违约金的明确约定，但该约定比例明显过高，故本院对违约金予以酌情调整为2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，被告应向原告支付自2016年6月25日起至2020年6月8日期间的物业费共计10263元及违约金，其中2016年6月25日至2019年8月20日期间的违约金利率按中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条第一款、第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告枣庄市市中区妇幼保健院向原告枣庄市中安物业管理有限责任公司支付自2016年6月25日起至2020年6月8日期间的物业费共计10263元及违约金（其2016年6月25日至2019年8月20日期间的违约金利率按中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告枣庄市中安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费134元，减半收取67元，由被告枣庄市市中区妇幼保健院承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员 李国跃 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 李宗芳 书 记 员 闫相坤