广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初3563号原告（反诉被告）：肇庆市端州区****经营管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州三路原岗尾市********。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：梅剑鹏，广东祥麟律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁冠杰，男，1989年****日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市高要区******委会四队。委托诉讼代理人：罗子均，广东西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：区秋仪，广东西江律师事务所律师。原告肇庆市端州区****经营管理有限公司（以下简称岗尾市场公司）诉被告梁冠杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，期间,梁冠杰提起了反诉，本院合并于2020年9月3日公开开庭审理。原告（反诉被告）岗尾市场公司的委托诉讼代理人梅剑鹏、被告（反诉原告）梁冠杰及其委托诉讼代理人罗子均到庭参加诉讼。原告岗尾市场公司向本院提出诉讼请求：1.判令梁冠杰立即向其支付2020年6月1日至2020年7月31日期间的租金26000元；2.判令梁冠杰立即向其支付2020年6月1日至2020年7月31日期间的卫生费600元；3.判令梁冠杰立即向其支付2020年5月至6月份产生的水费3188.2元；4.判令梁冠杰立即向其支付2020年5月至6月份产生的电费1346.4元；5.判令梁冠杰立即向其支付违约金460.74元（违约金以被告拖欠的租金、卫生费、水费、电费之和为基数，从2020年6月6日按每月2%的比例计算至被告付清租金、卫生费、水费、电费之日止，违约金暂计至2020年7月10日为460.74元）；6.本院的诉讼费用全部由梁冠杰负担。事实和理由：岗尾市场公司是肇庆市端州区****的开办方，梁冠杰与岗尾市场公司签订《市场铺（档）位租赁合同》，向岗尾市场公司承租肇庆市端州区********号档位用于零售鲜鱼，并约定了：租赁期限从2020年1月1日起至2021年12月31日止，每月租金13000元，每月卫生费300元；梁冠杰必须按时缴清水、电费及正常的水、电损耗分摊费，必须按时缴清卫生费，与租金一并缴清；每月1-5日交清当月租金和所有费用，逾期缴交的按日追加3%的违约金等内容。在《市场铺（档）位租赁合同》的履行过程中，双方执行当月缴交租金时一并缴交上月产生的水、电费的方式。从2020年6月6日起至今，梁冠杰一直拖欠岗尾市场公司的租金、卫生费、水费、电费没有缴纳，经岗尾市场公司催告，梁冠杰仍拒不缴交，累积共拖欠2020年6月1日至2020年7月31日期间的租金26000元、卫生费600元，2020年5至6月份产生的水费3188.2元，2020年5至6月份产生的电费1346.4元。梁冠杰违反双方之间的约定，拖欠岗尾市场公司的各项费用，除应向岗尾市场公司付清欠费的金额外，还应按照双方之间的约定向岗尾市场公司支付逾期违约金，现岗尾市场公司同意本次诉讼中的违约金从2020年6月6日按每月2%的比例计算，违约金暂计至2020年7月10日为460.74元。综上，为维护岗尾市场公司的合法权益，请求法院支持岗尾市场公司的诉讼请求。诉讼中，岗尾市场公司增加诉讼请求为：判令梁冠杰立即向其支付因其违约而造成合同终止的违约金30000元。理由为因梁冠杰从2020年6月6日起至今，一直拖欠岗尾市场公司的租金、卫生费、水费、电费没有缴纳，经岗尾市场公司催告，其仍拒不缴交，岗尾市场公司已根据租赁合同约定，于2020年8月10日向梁冠杰发出了关于解除《市场铺（档）位租赁合同》的通知，书面通知梁冠杰解除案涉租赁合同，并要求梁冠杰支付因其违约而造成合同终止的违约金30000元。为此，特提出上述请求。被告梁冠杰辩称，1.其从2020年1月起支付租金至5月，在疫情期间也按照约定去支付租金，但岗尾市场公司没有响应政府的有关免租、减租的精神，依然收取本人在疫情中经营困难的租金，致使其难以经营，于同年6月本人陷入经营困难的状况。2.就租赁问题，双方就此进行过协商，但由于岗尾市场公司在同年7月初自行引进除被告外其他租户，使用了本人租赁的档口，实际上以行为解除了双方的租赁合同，因此本人就自行撤场，案涉合同是自动解除。反诉原告梁冠杰向本院提出反诉请求：1.判令岗尾市场公司向其返还保证金3万元；2.判令本案一切诉讼费用由岗尾市场公司承担。事实和理由：梁冠杰、岗尾市场公司于2019年12月13日签订《市场铺（档）位租赁合同》，约定梁冠杰租赁岗尾市场公司位于肇庆市端州区****01、02、03（卡）号档位用于零售鲜鱼。在签订合同时，梁冠杰向岗尾市场公司交付保证金3万元。此后，梁冠杰正常使用商铺及缴纳租金。但由于疫情影响，梁冠杰在2-4月都没有正常营业。但岗尾市场公司非但没有体谅梁冠杰亏损多月，经营困难，依然漠视中央人民政府免租的建议，没有免除任何一个月的租金，反而咄咄逼人，逼迫梁冠杰在没有任何经营收入的时候缴纳租金。梁冠杰终于在2020年6月份因亏损不能继续经营，遂通过口头的方式通知岗尾市场公司不继续租赁上述档口。该公司口头同意，同时通知其他商户在2020年7月1日接管了上述档口继续经营。但岗尾市场公司却通过诉讼方式，无理要求梁冠杰支付2020年7月份的租金，严重损害了梁冠杰的正当权益。岗尾市场公司早已把档口租赁给第三人，实际上履行了解除《市场铺（档）位租赁合同》的行为。根据租赁合同，梁冠杰有权要求岗尾市场公司返还保证金3万元。岗尾市场公司的行为严重威胁到梁冠杰的正当权益，严重违背诚信，危害交易安全。为维护自身合法权益，梁冠杰遂提起反诉，请法院依法判决。反诉被告岗尾市场公司辩称，1.岗尾市场一共有3卡鱼档，根据梁冠杰的要求，全部由其承租，其是市场内唯一经营的鱼档，其在未知会我方的情况下，突然撤场造成了市场无法提供正常鱼类食品销售，引起市场客流量的锐减，造成了市场的整体经营收入减少，并且梁冠杰不是无法承担租金而撤场，其是在岗尾市场隔壁新开办的嘉怡市场另行租赁卡位经营鱼档，由此可见，梁冠杰拒不向我方支付租金等费用并突然撤场，是一种恶意违约的行为。2.因为梁冠杰恶意违约造成我方市场无法正常提供鱼类食品销售，为避免损失的进一步扩大，无奈之下我方唯有临时免费提供场地邀请其他人到场售卖鱼类食品，但我方并无向被邀请的人员收取费用，如果梁冠杰回到市场经营的，我方也能即时将场地交由其使用，不存在梁冠杰所称的早已将鱼档租赁给第三人的情形。3.按我方与梁冠杰至今的租赁合同约定，租赁期限是在2021年12月31日届满，在该期限之前梁冠杰需要每月向我方支付租金13000元，在被告严重违约后，为避免损失的进一步扩大，我方也开展了积极的招租行为，但至今为止仅分别完成了****卡鱼档的招租，****号鱼档至今未能成功招租。并且梁冠杰恶意违约，造成我方无法像之前一样将该3卡鱼档整体出租，****卡鱼档分别出租后，月租金才合计4000元，现时已有每月9000元的租金差额损失，即使日后能将01号鱼档成功出租，3卡鱼档的总租金也远远不及之前，因此梁冠杰的违约行为造成了我方巨大的租金损失。综上，梁冠杰恶意违约对原告造成了巨大损失，致使合同终止，其应该首先按合同约定向我方支付3万元违约金，但该3万元还远远不能弥补给原告造成的损失，原告还将视情况另行向其主张其他损失赔偿。因此，梁冠杰要求我方返还3万元保证金没有依据，应不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《市场铺（档）位租赁合同》及附表，主要约定：第一条租赁物状况、用途（详见附表）。第二条租赁期限（详见附表）。第三条租金、其他款项及其支付期限、方式。（一）租金（详见附表）。（二）租金支付期限：每月1-5日交清当月租金和所有费用，支付方式：现金，逾期缴交的按日追加3%的违约金。（三）乙方在签订合同时必须向甲方缴纳履约保证金、规范管理保证金和水电押金，作为履行合同保证金和市场规范管理的经营规范保证金，期满后无息退回或抵偿因合同而产生的债权债务。（四）乙方必须按时缴清水、电费及正常的水、电损耗分摊款，必须按时缴清卫生费和综合治安费，与租金一并交清。第五条其他约定。（八）合同期满或合同解除后，乙方必须在3日内搬出全部物件，如乙方逾期仍未搬出物品，视为乙方放弃物品所有权，自愿交由甲方处理。因乙方逾期不搬迁而造成甲方的损失，由乙方赔偿，必要时甲方可向人民法院起诉。（九）甲方应按时将租赁物交给乙方使用。（十）乙方逾期不交租金和其他应交款项的，甲方有权停止供水、供电，因此造成的损失由乙方自行负责。第六条合同解除的条件。（二）因下列情形，乙方不履行合同义务或未尽义务的，甲方有权单方面解除本合同。1.乙方逾期10天不交清租金和违反合同约定的其他款项。（三）因甲方未尽义务，不能将租赁物按时交付给乙方使用，乙方有权单方解除本合同。第七条违约责任（一）甲方违约责任2.如乙方行使本合同第六条第（三）项权利，单方面终止合同，甲方应自解除合同之日起10天内退还履约保证金、规范管理保证金和水电押金。（二）乙方的违约责任。4.合同期限内，乙方逾期不交水电费或乙方中途退出经营致使甲方漏收水电费的，甲方可在其水电押金中扣除作为水电费用的补充租金。......（四）甲、乙双方若有一方违约而造成合同终止，违约方应支付违约金30000元给另一方。第八条合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商解决不成的，可向肇庆市仲裁委员会申请仲裁或向租赁场所在地的人民法院提起诉讼。第九条本合同未尽事宜，按《合同法》有关规定作出补充或经双方协商签订补充协议，补充协议条款与本合同具同等效力。双方还约定了租赁物及附属设施的维修、更换、改建、扩建等条款，“电费收费说明”约定：岗尾市场向商户收取电费标准为1.50元/度，其中包含商业用电价0.60元/费，电费税费为16%；电线线路损耗费率为44%；公共用电维护费率为51%；公共照明、监控等设备用电分摊费率为40%，梁冠杰在该条款末签名按捺指印确认，合同结尾空白处手写有“本合同为续签”。庭审中，双方当事人确认在该合同之前双方已存在租赁关系，因租期届满而续签该合同。附表《2020-2021年租赁合同主要条款内容》约定，租赁物状况：名称鲜鱼行业，****号，用途零售。租期期限：从2020年11月1日起至2021年12月31日止。租费金额：租金每月13000元，卫生费每月300元。保证金金额：合同履约保证金3万元。庭审中，岗尾市场公司、梁冠杰均确认该附表中租期期限的起始时间“2020年11月1日”是笔误，应从合同签订之日2019年12月13日计起。签订合同后，梁冠杰向岗尾市场公司交纳了3万元履约保证金，岗尾市场公司将上述档位交付给梁冠杰使用。2020年6月30日，梁冠杰从上述档位撤场，岗尾市场公司于同年7月1日将该档位交付给他人使用。后因岗尾市场公司向梁冠杰催收其拖欠租金、水电费、卫生费未果后，遂起诉至法院。根据岗尾市场公司提供的水电费收费明细表记载，2020年5至6月期间，梁冠杰拖欠的水费合计3188.2元（1197+148.2+1580.8+262.2=3188.2元）、电费合计1346.4元（313.5+22.5+246+352.95+26.7+384.75=1346.4元）、卫生费合计600元（300×2个月=600元）。诉讼中，岗尾市场公司、梁冠杰均确认梁冠杰已经结清2020年5月31日前的租金，每月缴交当月租金时还须支付上一个月产生的水电费。以上事实，有书证、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。岗尾市场公司、梁冠杰于2019年12月13日签订《市场铺（档）位租赁合同》及附表系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行各自的义务。关于案涉《市场铺（档）位租赁合同》的解除。本案中，梁冠杰作为承租人，其在未取得岗尾市场公司同意的情况下擅自撤场，其行为已构成违约，因此案涉《市场铺（档）位租赁合同》的单方解除权应由岗尾市场公司即守约方所享有。由于岗尾市场公司于2020年7月1日将案涉档位交付给他人使用，故其与梁冠杰的租赁合同自然解除，所以案涉《市场铺（档）位租赁合同》应于2020年7月1日解除。关于岗尾市场公司要求梁冠杰支付2020年5、6月期间的租金26000元的请求。如前所述，由于案涉租赁合同已于2020年7月1日解除，且梁冠杰已于同年6月30日撤场，因此，租金应计至2020年6月30日，即梁冠杰应向岗尾市场公司支付6月租金13000元。同理，梁冠杰应向原告支付6月的卫生费300元。原告的该两项请求，其合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。关于岗尾市场公司要求梁冠杰支付2020年5至6月期间的水费3188.2元、电费1346.4元的请求。庭审中，双方当事人均确认支付当月租金的同时支付上一个月产生的水电费，且岗尾市场公司提供了水电费明细表等相应凭证予以证明，且费用确实发生在梁冠杰租赁期间，故本院对该数额予以确认。梁冠杰应向岗尾市场公司支付上述水电费。关于岗尾市场公司主张梁冠杰赔偿违约金3万元的问题。如前所述，梁冠杰作为承租人，其在未取得原告同意的情况下擅自撤场，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《市场铺（档）位租赁合同》第七条第（四）款约定，双方若有一方违约而造成合同终止，违约方应支付违约金3万元给另一方。故此，岗尾市场公司主张梁冠杰支付违约金3万元符合双方约定，本院予以支持。至于岗尾市场公司主张梁冠杰支付其逾期支付租金及其他费用的违约金的请求，虽然梁冠杰未经岗尾市场公司同意提前撤场，但本院已支持岗尾市场公司主张梁冠杰赔偿违约金3万元，该数额已足以弥补岗尾市场公司因梁冠杰的提前退租而造成的损失，且岗尾市场公司亦已将案涉档位实际交付他人使用，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，岗尾市场公司的该项诉请理由不成立，本院不予支持。关于梁冠杰反诉主张岗尾市场公司返还保证金30000元的请求。因承租方向出租方缴交的保证金实际上是承租方对履行合同提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以其缴交的保证金抵扣拖欠租金。因此梁冠杰缴交的合同保证金30000元应先冲抵2020年6月拖欠的租金13000元，剩余保证金17000元，再与上述卫生费300元、水费3188.2元、电费1346.4元、应付违约金30000元进行抵减，梁冠杰仍需向岗尾市场公司支付违约金17834.6元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告梁冠杰应向原告肇庆市端州区****经营管理有限公司支付2020年6月1日至6月30日期间的租金13000元及卫生费300元；被告梁冠杰应向原告肇庆市端州区****经营管理有限公司支付2020年5至6月期间的水费3188.2元、电费1346.4元；被告梁冠杰应向原告肇庆市端州区****经营管理有限公司支付违约金30000元；反诉被告肇庆市端州区****经营管理有限公司应向反诉原告梁冠杰退还保证金30000元；五、上述第四判项与第一、二、三判项相互抵扣后，被告梁冠杰应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州区****经营管理有限公司支付违约金17834.6元。六、驳回原告肇庆市端州区****经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1152.3元，因适用简易程序减半收取576.15元（原告已预交），原告肇庆市端州区****经营管理有限公司负担196.15元，被告梁冠杰负担380元。本案反诉受理费275元（反诉原告已预交），由反诉被告肇庆市端州区****经营管理有限公司负担。当事人应负担的部分在本判决发生法律效力之日起七日内向对方迳付，本院不另作退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 覃丽珍二〇二〇年十月十四日法官助理 聂钰湘书 记 员 梁思颖