安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初4572号 原告：徐于和，男，1973年12月11日出生，汉族，安徽省巢湖市人，中专文化，住安徽省巢湖市。 被告：黄金萍，女，1968年10月4日出生，汉族，安徽省巢湖市人，本科文化，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：王德艾，安徽双唯律师事务所律师。 原告徐于和诉被告黄金萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐于和，被告黄金萍及其委托诉讼代理人王德艾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐于和提出以下诉讼请求：1、根据协议第四条，“保证金在合同终止时乙方履约后归还乙方”，被告没有履约完成，不予归还；2、根据合同第三条，合同终止时乙方应将有关证件合法有效归还。被告现已违约，根据巢湖市民办幼儿园年检要求，被告应在规定时间内进行年检，被告未予年检，造成证照无效，无法交还。造成2020年至2021年无法经营，原告要求以一年租金计100000元作为赔偿；3、根据合同第五条规定合同终止时，乙方应归还甲方提供的用品。按照合同约定对照原交接清单和原状态进行核对，完成交接手续。对缺失与损毁部分照价赔偿；4、根据合同第九条约定乙方还应将部分水电、物业费按时结清，电费152.9元，物业费700元；5、根据合同第十条如提前解约须提前半年通知，且经过原告同意，被告应支付原告违约金2万元；6、根据合同第十条判决原告履行合同至2020年11月20日，并补交租金21917元；7、根据补充协议规定，2019年7月7日原告为被告降低2万元租金，中途不得违约的约定，被告应返还原告2万元租金；8、交还公章、财务章、税控盘；9、诉讼费由原告承担。综上请求判令被告赔偿经济损失共计162769.9元，对物品缺失与设施损毁部分进行赔偿。交还公章、财务章、税控盘。原告当庭表示第4项诉请中电费152.9元被告已交费，不再主张。事实及理由：2018年3月6日原、被告签订《幼儿园租赁协议》，约定原告将位于巢湖市商铺新生代幼儿园转让与出租给被告使用。租期6年，年租金12万元，协议签订后被告向原告支付5万元履约保证金。2019年7月7日原、被告协商签订补充协议，将年租金降为10万元，要求双方均不得违约，如因政策导致无法经营由双方协商解决。被告按约定交纳租金至2020年9月1日。2020年5月22日被告通过微信以疫情影响经营为由提出解除合同，并要求返还6-8月租金及保证金，原告拒绝被告的请求，要求继续履行合同。原告出于帮助被告减少损失的善意于5月31日张贴招租告示。被告违约并造成幼儿园设备挪用、损毁，现原告提起诉讼，希望判如所请。 被告黄金萍辩称：1、巢湖市人民法院已作出（2020）皖0181民初3641号民事判决书，认定双方的《幼儿园租赁协议》已于2020年5月31日解除，我已交还了承租的房屋，该判决中我已承担2万元违约金；2、原告主张继续履行合同、不予退还保证金、支付违约金、支付租金等事项已经过人民法院判决，原告的上述诉请属于重复诉请，且无事实和法律依据；3、原告要求赔偿办学许可证未年检的损失，因办学许可证未年检系因原告过错造成，且原告主张10万元赔偿款没有任何依据；4、我在交还承租房屋时，所有物品已交还原告，原告接收时没有提出异议，原告主张损害赔偿无事实依据；5、如果确有未结清的水电、物业费，我同意支付，但需据实结算；6、因原告不同意参加年审，公章、财务章、税控盘已被主管机关收回，原告要求被告返还没有事实依据。 经本院审理查明：2018年3月6日，原告徐于和（甲方）与被告黄金萍（乙方）签订《幼儿园租赁协议》一份，约定徐于和将名下位于巢湖市的幼儿园出租给黄金萍使用，协议约定“承租期限及租金：承租期暂定为六年，自2018年9月1日至2024年9月1日。租金为每年壹拾贰万元（￥120000.00）人民币，六年租金不变。……正式接管日期为2018年9月1日，自即日起至2018年9月1日为过渡期；……租赁到期或终止协议时，所有证件无条件归还甲方，乙方协助办理变更手续，手续费由甲方承担。归还证件必须合法有效；租金及保证金支付：乙方在2018年3月6日前一次性向甲方支付保证金共计人民币大写伍万元，年租金每年8月20日一次性付清。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。保证金在合同终止时乙方履约后归还乙方；甲方幼儿园现有装修、装饰、设备（详见附件）无偿留给乙方使用，产权归甲方所有，合同到期无偿归还甲方……；违约责任：本协议生效后，双方须共同遵守，任意一方提前解约须提前半年通知对方，经对方同意后，支付2万元违约金…”。同日，徐于和在该协议上载明“收到幼儿园租金定金人民币伍万元整”。2018年8月20日徐于和出具《收条》一份，载明“今收到黄金萍新生代房租费人民币壹拾贰万元整，2018.9.1-2019.9.1”。2019年7月7日徐于和（甲方）与黄金萍（乙方）签订《补充协议》一份，约定“甲乙双方经协商补充以下协议：1、房屋租金（巢湖市新生代幼儿园三楼及楼梯间）由12万（壹拾贰万元整）降为10万元（壹拾万元整）壹年。且到期租金不变，中途不得违约；2、如果因政策原因导致新生代幼儿园无法经营，由双方协商解决”。2019年7月12日，黄金萍向徐于和转账支付100000元。2020年3月8日黄金萍向徐于和表示新生代幼儿园无法经营，要求徐于和转租他人，徐于和于2020年5月22日回复黄金萍表示不同意解除合同，要求黄金萍按照合同约定和补充协议履行。2020年5月31日黄金萍将案涉房屋的电子密码发送给徐于和，2020年6月10日黄金萍询问徐于和案涉幼儿园是否参加年审，并表示如果参加年审所有材料由徐于和上报，需要配合的话请告知，如果不参加年审，其将注销办学许可证。2020年5月31日徐于和在案涉幼儿园张贴了招租公告，载明“此幼儿园商铺出租，整体三层面租678㎡” 另查明：黄金萍于2020年７月10日起诉徐于和，就本案涉及的《幼儿园租赁合同》主张退还保证金5万元及退还2020年6月、7月、8月租金25000元。本院已作出（2020）皖0181民初3641号民事判决，确认原、被告签订的租赁合同已于2020年5月31日协商解除，黄金萍违约应承担2万元违约金，徐于和收取的保证金50000元及预交的2020年6-8月房租25000元予以退还。两比，判令徐于和退还黄金萍房屋保证金30000元及房屋租金25000元。 上述事实，有当事人陈述、《幼儿园租赁协议》、《补充协议》、微信记录、证人黄某证言、（2020）皖0181民初3641号民事判决书等证据予以证明，足以认定。 本院认为，原告徐于和与被告黄金萍签订的《幼儿园租赁协议》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同全面履行。根据约定，任意一方提前解除合同需要提前半年通知对方并经对方同意，本案中黄金萍于2020年3月开始向徐于和表示解除房屋租赁合同的意愿并于2020年5月31日在案涉房屋处张贴了招租公告，可认定双方就解除房屋租赁合同达成一致意见，原、被告的《幼儿园租赁协议》及《补充协议》于2020年5月31日解除。 关于原告主张不予退还保证金。根据《幼儿园租赁协议》约定“保证金在合同终止时乙方履约后归还乙方”，案涉房屋租赁合同已协商解除，黄金萍已支付承租期间全部租金，故保证金应当退还黄金萍，本院（2020）皖0181民初3641号民事判决对此已作出处理，原告徐于和的该诉请不予支持。 关于原告主张被告给付违约金2万元，本院（2020）皖0181民初3641号民事判决在判令徐于和退还黄金萍保证金及2020年6-8月房租时，已将2万元违约金予以扣除，故该2万元违约金已作出过处理，不应再行主张。 关于原告诉请被告履行合同至2020年11月20日，补交租金21917元，因原、被告双方的房屋租赁合同已于2020年5月31日协商解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故原告诉请被告继续履行合同至2020年11月20日于法相悖，本院不予支持。 关于原告提出其于2019年7月7日为被告降低2万元租金，现被告违约，要求被告返还该2万元。因2020年7月7日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，经协商一致降低租金至10万元，原告诉请返还减少的2万元租金并无合同依据，本院不予支持。 关于原告主张因未进行年审，2020年至2021年无法经营造成的经济损失10万元，因原、被告双方协商解除房屋租赁合同，且被告黄金萍也告知徐于和办理年审事宜，并表示愿意配合。被告黄金萍已尽到通知、协助等义务，且原告诉称经济损失10万元，并未提供相应证据，故对原告的该主张，本院不予支持。 关于原告诉请被告赔偿物品缺失与损毁费用。经查，《幼儿园租赁协议》约定徐于和将幼儿园现有装修、装饰、设备无偿交付给黄金萍使用，合同到期无偿归还。黄金萍于2020年5月31日将案涉房屋的电子密码发送给徐于和，徐于和于同日在案涉幼儿园张贴对外招租公告，故可认定双方协商解除租赁，且徐于和认可黄金萍返还承租的房屋并接收相应物品、设施。此后案涉房屋及相应的物品、设施由徐于和保管并对外进行招租，原告未提供证据证明存在物品缺失、损毁情况，也未提供证据证明是由于被告原因造成物品缺失与损毁，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告给付物业费700元，因原告未提供证据证明黄金萍差欠承租期间的物业费，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 关于原告诉请要求返还公章、财务章、税控盘，因黄金萍在征求原告意见后办理了幼儿园的注销登记，故实际不可能返还上述物品，对原告的该项诉请，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告徐于和的诉讼请求。 案件受理费3560元，简易程序减半收取1780元，由原告徐于和负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 陈 媛 二〇二〇年十月十三日 书记员 夏天烁 附本案涉及的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。