湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终1951号上诉人（一审被告）：宋春霞，女，汉族，1976年11月28日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：李军（系宋春霞的丈夫），男，汉族，1977年12月19日出生，户籍住所地：河南省镇平县。被上诉人（一审原告）：十堰港晖房地产开发有限公司。住所地：十堰市茅箭区港晖花园**塔楼。法定代表人：柯文胜，该公司总经理。上诉人宋春霞因与被上诉人十堰港晖房地产开发有限公司（以下简称十堰港晖公司）排除妨害纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）鄂0302民初5683号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。宋春霞上诉请求：1、撤销原判，改判驳回十堰港晖公司的一审诉讼请求。2、判令十堰港晖公司承担本案诉讼费。事实和理由：1、原判认定事实错误。宋春霞与十堰港晖公司之间没有租赁合同关系。宋春霞使用位于十堰市××商业中心××楼干货区××号商铺后面的房屋（以下简称涉案房产）从未改变房屋的结构；十堰港晖公司提交的《商品房屋产权权属证明书》不能证明该公司是涉案房产的所有权人，现该公司将商铺后墙强行拆除已经给宋春霞带来了经济损失，十堰港晖公司应予赔偿损失。2、宋春霞没有与十堰港晖公司签订《房屋租赁协议》，原判判令宋春霞支付4000元的租金无事实依据。3、原判适用法律错误。在宋春霞未与十堰港晖公司签订房屋租赁合同，也没有约定所谓租赁费的情况下，原判判令返还涉案房产和支付租金系适用法律错误。十堰港晖公司未提交答辩意见。十堰港晖公司向一审法院起诉请求：1、依法判令宋春霞停止侵害，立即腾退涉案房产。2、判令宋春霞立即支付涉案房产租金36000元（自2011年1月1日起至2019年12月31日的租金按4000元/年，2019年12月31日之后按4000元/年计算至涉案房产返还之日止）3、判令宋春霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：十堰港晖公司于1996年6月10日取得位于十堰市××箭区五堰街办老虎沟居委会港晖六层建筑物的《商品房屋产权权属证明书》，由于历史遗留原因于2014年9月24日取得房屋所有权证，不动产坐落位置：十堰茅箭区五堰街办人民北路13号1幢-1-1，不动产面积986.03㎡，产权号：十堰房权证茅箭区字第**。十堰港晖公司取得《商品房屋产权权属证明书》后将与门面房相通的地下室改造与前面的门面房贯通。因港晖房地产公司法定代表人柯文胜因诸多因素暂无法对公司行使管理权，致使房屋租金无人收取。宋春霞一直租赁并使用涉案房产。经庭审查明，宋春霞自2008年4月1日起至2013年3月31日止将房租金交给十堰市滨河社区居委会，现十堰港晖公司提起诉讼要求宋春霞支付房屋租金未果，故而成诉。本案审理过程中，经本院多次组织双方当事人进行调解，但双方未能达成一致调解意见。2019年6月20日，十堰市房地产服务中心出具《答复意见书》一份：“柯文胜先生：你向市信访局反映关于前期协调港晖综合楼8户地下室仓库出租问题的信访事项，现将有关意见答复如下：一、所有权确认：1、柯文胜先生请你带好相关查询证明自行到京东路不动产登记中心档案室查询其仓库所有权归属。2、若地下仓库属该项目规划批准范围内并已取得合法的所有权证明，请自行与其仓库使用人商定租赁事宜。3、在协商无果的情况下，所有权人可通过司法途径进行维权。二、管理情况：经调查，你所提供的地下仓库信息，市区两级政府及相关部门从未参与或干预其经营管理，并未收取任何费用。”一审法院认为，不动产的设立、变更、转让和消灭，必须经过登记，才产生法律效力。公民的合法财产受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《中国人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属登记证书是权利人享有该不动产的证明”，十堰港晖公司享有位于十堰茅箭区五堰街办人民北路13号1幢-1-1不动产所有权的事实，有十堰市不动产登记中心出具的《十堰市不动产登记信息查询结果》予以佐证。而宋春霞所占有并使用的涉案房产在此不动产范围内，因此，十堰港晖公司要求宋春霞搬离涉案房产的诉讼请求，予以支持。关于十堰港晖公司要求宋春霞支付自2011年4月1日起至2019年3月31日止的房租36000元，自2019年4月1日起按租金4000元/年计算至房屋返还之日止的诉讼请求，在十堰市房地产服务中心出具《答复意见书》中，明确指出“市区两级政府及相关部门从未参与或干预其经营管理，并未收取任何费用”，但因宋春霞一直是按此价格向案外人支付的房租，因此十堰港晖公司的该项诉讼请求予以支持。宋春霞应支付十堰港晖公司2010年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金40000元,2020年4月1日后至宋春霞腾退房屋之日止的租金，宋春霞应按每年4000元向十堰港晖公司继续支付。关于宋春霞向案外人交付房屋的问题，是其与案外人双方之间的纠纷，与本案无关，其可另行诉讼主张权利。依照中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宋春霞于判决生效之日起三十日内腾退十堰港晖房地产开发有限公司所有的、位于湖北省十堰市××商业中心××楼干货区××号商铺后面的房屋。二、宋春霞于本判决生效之日起十日内支付十堰港晖房地产开发有限公司所有的、位于湖北省十堰市××商业中心××楼干货区××号商铺后面的房屋租金，自2010年4月1日起至2020年3月30日止40000元。三、2020年4月1日起至宋春霞腾退位于湖北省十堰市××商业中心××楼干货区××号商铺后面的房屋之日止的租金按照4000元/年继续计算。案件受理费700元，由宋春霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中国人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属登记证书是权利人享有该不动产的证明”，十堰港晖公司享有位于十堰茅箭区五堰街办人民北路13号1幢-1-1不动产所有权的事实，有十堰市不动产登记中心出具的《商品房屋权属登记证书》予以证实，本院对此予以确认。宋春霞所占有并使用的涉案房产在此不动产范围内，因此，十堰港晖公司要求宋春霞搬离并返还涉案房产的诉讼请求的理由成立，本院予以支持。宋春霞上诉称十堰港晖公司不是涉案房产的所有权人，与上述《商品房屋权属登记证书》载明的内容相悖，且其未提交相反证据证实权属登记证书载明的内容有误，故宋春霞上诉请求不予返还涉案房产的理由不能成立，对其该项上诉请求，本院不予支持。关于十堰港晖公司要求宋春霞支付相关租金的问题。十堰港晖公司提起诉讼请求是判令宋春霞支付自2011年1月1日起至2019年3月31日止的房租36000元，2019年4月1日起按租金4000元/年计算至房屋返还之日止的租金，且在诉讼中未对诉讼请求中要求支付租金的起算时间进行变更，而原判判令宋春霞从2010年4月1日起支付租金，超出了十堰港晖公司诉讼请求范围，故本院对此予以纠正，应根据十堰港晖公司诉讼请求确认宋春霞支付的占用涉案房产的租金起算时间。因宋春霞提交的收据载明其一直是以每年4000元向案外人支付的房租，故原判确认宋春霞按此标准支付其占用涉案房产期间的租金并无不当。故宋春霞应支付十堰港晖公司2011年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金36000元,2020年1月1日后至宋春霞腾退、返还涉案房产之日止的房屋租金，宋春霞仍应按每年4000元房租标准向十堰港晖公司继续予以支付。宋春霞已向案外人交付涉案房产的租金问题，是其与案外人双方之间的纠纷，与本案无关，宋春霞可另行诉讼主张权利。综上所述，宋春霞上诉请求改判驳回十堰港晖公司的一审诉讼请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决宋春霞从2010年4月1日起向十堰港晖公司支付租金超出了十堰港晖公司诉讼请求范围，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初5683号民事判决第一项，即：宋春霞于判决生效之日起三十日内腾退十堰港晖房地产开发有限公司所有的、位于湖北省十堰市人民北路**港晖商业中心负**干货区**商铺后面的房屋；二、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初5683号民事判决第二项、第三项，即：宋春霞于判决生效之日起十日内支付十堰港晖房地产开发有限公司所有的、位、位于湖北省十堰市人民北路**港晖商业中心负**干货区**商铺后面的房屋租金2010年4月1日起至2020年3月30日止40000元；2020年4月1日起至宋春霞腾退位于湖北省十堰市人民北路13号港晖商业中心负一楼干货区18号商铺后面的房屋之日止的租金按照4000元/年继续计算。三、宋春霞于本判决生效之日起十日内支付十堰港晖房地产开发有限公司所有的、位于湖、位于湖北省十堰市人民北路**港晖商业中心负**干货区**商铺后面的房屋租金36000元11年1月1日起至2019年12月31日止）。四、由宋春霞继续支付从2020年1月1日起至实际返还位于湖北省十堰市人民北路13号港晖商业中心负一楼干货区18号商铺后面的房屋之日止的租金，租金按照4000元/年计算。一审案件受理费700元，由宋春霞负担。二审案件受理800元，由宋春霞负担700元，十堰港晖房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年十月二十八日书记员 付 余