广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初4362号原告：深圳建艺物业管理有限公司惠阳锦绣豪苑物业管理处，住所地：惠州市惠阳区********。负责人：张铁坚。被告：乔媛，女，1974年6月8日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠城区*******，身份证号码：441************487。被告：肖瑞琴，女，1993年10月17日出生，汉族，住址：深圳市宝安区*****径贝小学集体户，身份证号码：441************242。原告深圳建艺物业管理有限公司惠阳锦绣豪苑物业管理处（以下简称锦绣豪苑物业管理处）与被告乔媛、肖瑞琴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告锦绣豪苑物业管理处的负责人张铁坚、被告乔媛、被告肖瑞琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦绣豪苑物业管理处向本院提出如下诉讼请求：一、判令二被告对拖欠原告的物业服务费、垫付的水费,公用电费等各项费用自2005年12月至2020年2月，累计人民币20752.10元承担连带清偿责任，并立即支付给原告；被告一9栋403房拖欠的水费及公用电费详细情况如下：1、物业管理费：9058.40元,该物业面积89.33㎡,按每平方服务费0.60元计算,从2005年12月到2020年1月、总计169个月(169个月×0.60元=9058.40元）；2、住宅水费8681.35元详见台帐；3、公摊电费664.8元（公摊电费是用于该公共电梯、路灯、水泵加压等公共设备的电费，按每平方0.04元计算,前期物业管理服务协议内有约定）、污水费359.55元，详见台帐；4、垃圾处理费532元,详见台帐；5、卫生费1456元详见台帐；以上累计为20752.1元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：—、关于被告拖欠原告物业服务费的事实。被告肖瑞琴是锦绣豪苑小区现业主,拥有9栋403房物业一套，面积89.33㎡，该物业从2005年12月开始就拖欠原告物业服务费等各项费用，直到2020年2月。其间原告每月都有上门发放收费通知单催讨该物业所欠各项费用,但该物业原业主乔媛一直拒绝交纳。2020年4月10日，被告肖瑞芬到原告处缴纳该物业2020年2月后的各种物业费用，并告诉原告9栋403房已过户出售给她,她是新业主,原告立即告诉肖瑞芬,该套物业有历史欠费，为避免后续纠纷，要求肖瑞芬和原业主乔媛一起到管理处缴清历史欠费并办理新老业主入住更新手续，但肖瑞芬拒绝缴纳，也未办理新业主入住更新手续。二、关于被告拖欠原告帮其垫付的水电费事实。由于原告管理的锦绣豪苑小区水表只有一个总表，惠阳区供水公司未分表到户,供水公司只抄总表，由原告帮业主代缴代扣后再到各户抄分表，导致原告要先帮业主垫付水费。原告认为，原告依据《物业管理条例》和与被告签订的《前期物业管理的服务协议》的约定为被告提供了物业管理服务，(包括对房屋公共部分的公用设施、绿化环境、卫生、公共秩序及房屋设备保养、维修)。被告应该依约支付物业服务费给原告。原告帮被告垫付的水费、电费、排污费等属于被告的自身消费，被告更加应自觉偿还给原告。另外原告认为新业主肖瑞琴在购买9栋403房时，没有与原业主乔媛一起到原告处办理新老业主交接手续，缴纳结清各项费用，具有过错应当承担连带清偿责任。综上所述原告依法依约管理了被告居住的小区及其住房，为其垫付了其自身使用的各项费用，被告理应自觉支付给原告物服务费，并偿还为原告为其垫付的各项费用。但被告拒绝履行自己的义务，原告经多次催讨无果，无奈为了维护自己的合法权益,只能向你院起诉，请依法判决。原告锦绣豪苑物业管理处向本院提交如下证据：1、被告身份证、被告入伙登记；2、业主公约总则；3、被告的欠费清单、缴费台账、每月收费通知单；4、原告营业执照、在管证明、锦绣豪苑收费标准；5、自来水缴费手册、自来水缴费短信、自来水公司证明；6、原告法人身份证、法人证明。被告乔媛辩称，不认可原告所有的诉讼请求，并且拒绝支付。理由：在买房前售楼处说明内有商场、幼儿园等设施设备，后发现并没有，有被欺诈的感觉；要求免3年管理费，因为在管理处丢了东西没有追回，因保安盗窃；小区内绿化改成停车场；小区内消防设施无法使、消防设施有风险；小区内设施和配备达不到要求；认为肖瑞琴非合格被告，因为本案与其并无关联。被告乔媛没有证据向本院提交。被告肖瑞琴辩称，不认同原告的诉讼请求，买房前不清楚原业主与物业的拖欠费用的事情，我与中介联系交接，被告一没有与我一同到物业交接，交付房屋的当时得知原业主欠缴费用，本人2020年1月15日过户后按时履行我的责任。被告肖瑞琴向本院提交如下证据：1、房地产买卖合同；2、聊天记录。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告锦绣豪苑物业管理处是深圳市建艺物业管理有限公司的分公司，具体负责惠州市惠阳区********锦绣豪苑小区的物业服务。被告乔媛是位于惠州市惠阳区******************原业主（房产证号：第**）；该房屋建筑面积89.3平方米。2004年8月11日，原告锦绣豪苑物业管理处与被告乔媛签订《锦绣豪苑公约总则》，包括《前期物业管理服务协议》，约定由原告锦绣豪苑物业管理处为锦绣豪苑小区提供物业服务。惠州市惠阳区物价局出具的惠阳价（2005）47号，涉案锦绣豪苑小区9至11栋物业费收费标准为0.6元/㎡·月，该收费标准已经在涉案小区公示。原告锦绣豪苑物业管理处因被告乔媛预交物业费，对其作出免除一年管理费的优惠处理。被告乔媛自预交物业费后自2005年12月至2020年1月未交纳物业费、公用电费、水费、卫生费（或垃圾处理费），经原告书面催收后仍未缴纳。至2020年1月，被告乔媛拖欠原告物业费、公摊水电费664.8元、水费8681.35元、污水费359.55元、垃圾处理费532元、卫生费1456元。2019年7月5日，被告乔媛与被告肖瑞琴签订《房地产买卖合同》，约定由被告肖瑞琴购买被告乔媛所有的位于惠州市惠阳区*****************房；卖方被告乔媛在签名过户当天将房产交予买方被告肖瑞琴使用，交楼前卖方被告乔媛需付清一切有关物业的杂费（包括但不限于水电、燃气、管理费及管理费滞纳金）。被告乔媛于2020年1月22日将涉案房屋交付给被告肖瑞琴，被告肖瑞琴自涉案房屋交付后于2020年2月起向原告及时足额交纳物业费、水电费等费用。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告肖瑞琴不是涉案房屋2005年12月至2020年1月的业主，且被告乔媛与被告肖瑞琴签订的《房地产买卖合同》约定，涉案房屋交付前的物业费由被告乔媛承担，被告乔媛也认为被告肖瑞琴不是本案的适格被告，故原告请求被告肖瑞琴承担本案连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持，应驳回原告对被告肖瑞琴的起诉。原告与被告乔媛签订的《锦绣豪苑业主公约总则》是原告与被告乔媛双方真实的意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告锦绣豪苑物业管理处是涉案锦绣豪苑小区的物业服务企业，其对惠州市惠阳区物价局出具的惠阳价（2005）47号文件关于涉案锦绣豪苑小区9至11栋物业费收费标准为0.6元/㎡·月的规定在涉案锦绣豪苑小区予以公示，被告乔媛作为业主应向原告交纳物业费等费用。被告乔媛从2005年12月至2020年1月未交纳物业服务费用及的水电费、卫生费（或垃圾处理费），构成违约，依法应承担交纳物业费等费用的违约责任。被告乔媛以原告物业服务质量存在问题且其丢失摩托车后原告未予赔偿为由拒绝支付物业费，未提交证据证实，应承担举证不能的不利后果，且其主张无法律依据，本院不予支持。原告请求从2005年12月至2020年1月的物业服务费9055.02元（89.3/㎡×0.6元/㎡/月×169月）及至2020年1月止的公摊水电费664.8元、水费8681.35元、污水费359.55元、垃圾处理费532元、卫生费1456元，依据充足，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告乔媛于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳建艺物业管理有限公司惠阳锦绣豪苑物业管理处支付物业费9055.02元、公摊水电费664.8元、水费8681.35元、污水费359.55元、垃圾处理费532元、卫生费1456元，合计20748.72元；二、驳回原告深圳建艺物业管理有限公司惠阳锦绣豪苑物业管理处的其余诉讼请求。案件受理费159元（已减半），由被告乔媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  詹俐儒二〇二〇年十月十五日书记员  郭晓燕吴泽苑