云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1214号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨明，男，1978年12月26日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：聂乘亚，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永梅，云南欣晨光（大理）律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨杰，男，1960年5月17日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨明因与被上诉人杨杰房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨明上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判租金按137229.34元/年计算，由杨杰赔偿杨明全部的装修损失及鉴定费；二、判令杨杰承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以撤销。一、杨明与杨杰签订合同的目的旨在利用杨杰出租的宅基地和地上附着物，以及更具有商业利用价值的宅基地西面临洱海空地，若无宅基地外临洱海空地，杨杰的宅基地利用价值及租金都将大打折扣，且绝不会在此投资经营。但杨杰虚构其对临洱海空地享有权利，隐瞒了该空地实为村委会集体所有的事实，引诱杨明签订合同并高价出租，最终导致杨明无法以既定的合同目的来使用土地，杨杰的出租行为具有主观恶意，杨明因此所受到的损失应由杨杰承担，应以此认定杨杰的过错责任。二、根据杨杰与杨明签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议载明，本案杨杰出租给杨明的租赁范围包括了宅基地面积383㎡及宅基地西面空地264.5㎡，合计面积647.5㎡的租金为每年23.2万元，在扣减杨杰无权处分土地部分的租金时，应当按照面积比例予以扣减，即杨明应当支付的年租金为137229.34元（232000元÷647.5×383）。杨明向长育村委会租赁土地使用的相关事宜均与杨杰无关，一审法院直接适用杨明向长育村委会支付的租金扣减杨明与杨杰之间的租金，无法律依据且明显不公。三、一审判决认定杨明与杨杰在合同履行中均有违约，认为涉案房屋装修装饰、围墙外设施及空地平整费用，双方应各自承担50%。但杨明认为，鉴于杨杰在本案中将自己没有处分权利的集体空地谎称自己所有而出租，诱导杨明签订合同并收取高额租金，其行为是引发合同目的不能实现的根本原因，一审法院既然判决杨明的所有装饰装修等投资物品归杨杰所有，则应当由杨杰对杨明的所有装饰装修投资进行全额折价赔偿，或在不影响杨杰使用原有房屋的情况下，由杨明自行拆除搬离，以减少杨明的损失。杨杰答辩称，杨杰也不服一审判决，但为了尽快解除合同、收回房屋，不再上诉。一、2016年7月29日，双方签订《房屋租赁合同》时，杨杰明确告知房屋西面空地是杨杰与本村他户调换的，按照政府“三退三还”的政策要求，不得建盖永久性建筑，只能作为停车场使用，杨杰保证不会有其他村民干涉，双方签订的《房屋租赁合同补充协议》约定宅基地西面空地大概264.5㎡，杨杰保证乙方在租期内正常用于停车及休闲茶座，但就此没有单独收取租金。此后，为了规范洱海周边的经营活动，杨杰所在的长育村委会与经营户杨明签订《土地租赁协议》，收取了杨明的土地租金23522元，杨杰对一审判决每年扣减这部分租金没有异议。二、一审认定杨杰违约没有事实依据。1.租赁合同签订后，杨杰及时于2016年8月10日将房屋腾让交付给杨明，杨明支付了10万元租金。按照约定，杨明要建盖房屋，合同期满房屋归杨杰所有，故合同约定2016年8月10日至2017年8月10日为免租期，但杨明没有拆旧建新，只是做了简单装修就开始经营“明月私房菜馆”，明显是欺骗杨杰赚取了一年的房屋使用权，房屋也没有建盖，严重损害了杨杰的逾期合同利益。杨杰及时交付房屋，没有妨碍、影响杨明使用，没有违约。2.按照合同约定，杨明需于2017年6月10日支付租金193.8万元，后因洱海排污整治，杨明请求缓交，杨杰考虑到实际情况同意延缓三个月。在双廊司法所调解处理的时候，杨明提出从2018年10月1日起算，杨杰提交的调解笔录没有写“2018年10月1日开始交租金”，一审认定双方确认租金从2018年10月1日起算，认定事实错误。三、杨明反诉要求赔偿装修损失没有事实和法律依据，其缠诉的目的只想拖延经营时间。请求驳回上诉，维持原判。杨杰向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告于2016年7月29日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、判决确认被告杨明在承租房屋后对房屋装修的添附财产归原告所有；三、判令被告杨明腾出大理市双廊镇长育村六组57号房屋，交回原告；四、判令被告杨明支付2017年8月10日至2018年10月9日欠付的租金120667元，并按照每年232000元的标准继续支付自2018年10月10日至承租房屋交回之日计算的租金（至2019年2月10日，计73300元）；五、本案案件受理费由被告负担。杨明向一审法院反诉请求：一、请求原告退还被告租金150000元，并赔偿被告投入的损失450000元；二、本案本诉及反诉的诉讼费以及评估费用由原告承担。一审法院认定事实：2016年7月29日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于云南大理房屋出租给被告，出租宅基地面积为383平方米（其中宅基地使用证面积为383平方米，被告所租赁位置为该宅基地加西面门前空地），院落与停车位四至如下：屋前至沿海路止，屋后至杨海房屋，左右为房屋左右滴水。在宅基地上原告建盖有坐北向南砖木结构二层瓦屋面房屋一幢以及漏阁2间。租赁期限共18年，从2017年8月10日至2035年8月10日。其中2016年8月10日至2017年8月10日，为被告装修期，原告不计租金。2017年8月10日原告开始计算租金。被告租赁用途为宾馆、酒店、餐饮等商业经营。每年租金为232000元，在合同期内原告不得以任何理由提高租金。租金支付方式：第一次支付原告租金总款的50%，金额为2088000元，分三次支付；第一次付履约金50000元（后自动转为租金），在签订合同时支付；2016年8月10日前原告将租赁房屋交给被告，被告支付原告100000元；被告接房后10个月即2017年6月10日被告支付原告1938000元；租赁期5年后即2023年8月10日前，被告支付原告全部租金尾款2088000元。被告使用原告现有水电设施，如因经营管理需要再建或扩大水电及管网配套，由被告自理，原告给予必要帮助。房屋修建及排污管井的建设安装由被告自理。但政府职能部门因建房手续、排污等原因要求停建、停业造成被告无法继续建设及经营的，被告决定不再继续履行合同的话，并书面告知原告后，原告应在15日内退还被告已经支付但未履行部分的租金，但只退还被告建房费用的80%。如被告愿意继续履行合同，受阻期超过7天，合同期限顺延，受阻期间为免租金期。被告办理营业所需相关手续时，原告需予以配合并提供相关需要的资料，手续费用被告承担；被告二次装修期间，如致房屋损坏，被告负责修复。合同期满后，被告修建的房屋以及不能拆卸的装修设施设备无偿归原告所有。违约责任：被告未按本合同约定支付租金，每逾期一日，按当期应付租金总合同的0.05%向原告支付滞纳金，如被告逾期30日仍未支付全额租金，原告有权单方解除合同，无条件提前收回房屋及土地的租赁使用权，不退还被告支付的剩余年限的租金，同时被告对房屋及土地所作投入无偿归原告所有。若被告毁约导致合同终止，被告支付原告的租金原告不予退还，被告按合同剩余年限租金的200%向原告支付违约金，同时原告无条件提前收回一切产权，被告所建临时建筑及其附属设施均归原告所有并收回，原告不对被告做任何补偿。若原告毁约导致合同终止，原告赔偿被告建设、装修及物资采购的投资，同时原告按合同剩余年限租金的200%向被告支付违约金。合同还对双方的其他权利义务等内容进行了约定。同日，原告（甲方）与被告（乙方）就宅基地西面门前空地的租赁以及双方权利义务又签订了两份《房屋租赁合同补充协议》，补充协议主要约定：1.出租面积为383㎡另加宅基地西面洱海边空地（宽18.5米，长14.3米），计264.5㎡左右。被告保证按政府规划使用该块空地，不在空地上建永久性建筑物，只用做停车场及休闲茶座。2．政府部门因排污设施造成停业，影响修建停工，经营停业时间超过七天的，租期顺延，不算租金，双方共同商议整改。上述合同以及补充协议签订后，原告向被告交付了房屋及空地，被告于2016年7月25日向原告支付了50000元租金、2016年8月10日支付了100000元租金。被告对租赁房屋进行了装饰装修，庭院内改造游泳池以及美化绿化；宅基地西面洱海边空地进行平整回填以及浇筑水泥地面。由于原告出租给被告宅基地西面门前空地属集体土地，2016年12月30日，大理市双廊镇长育村民委员会（以下简称长育村委会）与被告就原告房屋西面洱海边空地另外签订了《土地租赁协议》，约定长育村委会将客栈门前土地出租给被告，该地块实测面积280.68㎡，按被告实际开餐厅的面积130.68㎡计收租金，180元／㎡／每年，每年租金23522元，租期自2016年12月至2017年12月29日。该协议签订后，被告向长育村委会支付了一年租金23522元。2017年3月31日，大理市人民政府发布《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》，被告应该通告要求于次日暂停营业。被告也因此未于2017年6月10日前向原告支付租金1938000元。因被告未交纳租金，双方发生争执，2018年9月20日，大理市司法局双廊司法所对原、被告合同履行的期限、租金以及租金交付方式等进行调解，双方仅对在被告停业期间为免租期、租金的计算从2018年10月1日起计算达成一致，其余内容均未达成一致意见。在本案诉讼期间，经被告申请，一审法院委托大理建峰工程造价咨询有限公司对案涉房屋装修、场地添附造价进行鉴定，大理建峰工程造价咨询有限公司出具了编号为建峰鉴定（2019）第007号《司法鉴定意见书》，结论：被告租赁的案涉房屋装修造价为169220.25元；大门外的空地（双方一致确认该地为被告与长育村委会签订《土地租赁协议》所涉土地）改造费用为53415.30元；围墙外设施造价为35569.32元。为此，被告支付了鉴定费3500元。在本案诉讼过程中原告要求解除合同，被告亦同意解除合同。一审法院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订《房屋租赁合同》后，原告将案涉房屋交付被告，由被告向原告支付租金，双方之间形成房屋租赁合同关系，故本案应为房屋租赁合同纠纷。在合同履行过程中，原告将其没有处分权的双廊镇长育村民委员会集体空地出租给被告，原告有过错；被告在合同履行过程中，2017年4月1日至2018年10月1日为不可归责于被告的事由，被告暂停营业，属合同约定的受阻期，该期间被告未交租金亦不属违约；2018年10月1日起受阻期结束，被告仍未支付租金，被告已违约。因此在本案诉讼中，原告要求解除合同，被告同意解除合同，双方合同解除是合意解除。对于原、被告签订的两份《房屋租赁合同补充协议》，所约定的空地属于双廊长育村委会集体土地，原告未取得合法使用权，无权对该土地出租以及处分，因此双方签订的《房屋租赁合同补充协议》也应予以解除。对于被告是否应当支付租金的问题，由于案涉租赁房屋由被告管理使用，原告要求被告支付租金的请求正当，应予以支持。但租金的计算应从2018年10月1日起算，理由：1．双方合同约定2017年6月10日前为被告装修期，不计租金；2．双方合同还约定政府部门因建房手续以及排污等原因造成被告停业，停业受阻期间为免租期；3．由于2017年3月31日，大理市人民政府发布《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》，被告经营停业，2018年9月双方在双廊镇政府调解时均一致确认租金起算时间从2018年10月1日起被告开始营业的起计算租金，基于上述事由，本案租金从2018年10月1日起算。对于租金计算标准，由于原告与被告《房屋租赁合同》中原告出租的空地部分属于双廊村长育村委会所有，根据双廊村长育村委会与被告签订的《土地租赁协议》，该部分为每年租金23522元，在计算租金时，应扣减该部分费用，即被告应付租金标准为208478元/年（每年租金为232000元－23522元）。由于案涉房屋至今仍由被告在管理使用，因此被告应从2018年10月1日起按208478元/年标准支付至被告返还原告房屋之日止；被告反诉要求原告退还已付租金150000元的请求一审法院不予支持，但此费用应在被告应付房租费用中予以扣减。对于被告反诉要求原告赔偿装修损失的问题，双方存在争议内容为：根据《司法鉴定意见书》围墙外设施造价为35569.32元，原告认为系其建盖，不是被告投资建盖，但根据鉴定结论，该部分建设主要内容为零星钢构件等费用，而原告向被告出租、交付房屋时，原告并未在该场地上建有上述设施及内容，故原告认为围墙外设施系其建盖一审法院不予确认，一审法院确认造价为35569.32元的围墙外设施系被告投资添附。根据《司法鉴定意见书》结论：被告在案涉租赁房屋内装修造价为169220.25元、围墙设施35569.32元，上述两项共计投资建设装修费用造价为204789.57元，根据合同履行情况以及原、被告在合同履行中各自均有违约，一审法院确定合同解除后，被告上述装饰装修设施归原告，由原告补偿被告102394.79元（204789.57元×50%）；至于空地的建设费用53415.30元，由于该空地块属于双廊镇长育村委会的集体土地，原告没有处分权还擅自出租给被告，原告有过错，被告为此进行修建平整场地投资了费用53415.30元，由原告赔偿被告26707.65元（53415.30元×50%）。鉴定费3500元，由原、被告平均分担。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第一百二十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杨杰与被告（反诉原告）杨明签订的《房屋租赁合同》及两份《房屋租赁合同补充协议》；二、由被告（反诉原告）杨明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨杰返还云南省大理市长育村六组五十七号房屋，并向原告（反诉被告）杨杰支付该房屋自2018年10月1日起至返还原告之日止的租金，租金按208478元/年计算[执行时，扣减被告（反诉原告）杨明已付150000元]；三、由原告（反诉被告）杨杰于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）杨明装修损失费129102.44元；四、由原告（反诉被告）杨杰于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）杨明鉴定费1,750元；五、驳回原告（反诉被告）杨杰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杨明的其他反诉请求。本诉案件受理费4179元，由原告（反诉被告）杨杰负担2090元，由被告（反诉原告）杨明负担2089元；反诉案件受理费减半后收取4900元，由原告（反诉被告）杨杰负担1838元，由被告（反诉原告）杨明负担3062元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨杰将其没有合法使用权的“宅基地西面洱海边空地”出租给杨明使用，后该空地的权利人长育村委会向杨明主张权利，并向杨明收取了年租金23522元，杨杰的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，杨明可要求减少租金。从双方签订的《房屋租赁合同》及二份补充协议来看，本案租赁物主要为房屋及其宅基地，杨明要求按土地面积比例计算扣减的租金的上诉请求，与本案合同的性质及目的不符，本院不予支持，一审判决租金按原约定租金扣减杨明继续使用该空地支付给长育村委会的租金计算，符合本案实际，本院予以维持。关于租金起算的时间，一审按照双方约定及在案证据判决租金自2018年10月1日起算，杨杰对此虽有意见，但未提起上诉，且在案的杨杰签名确认的调解记录载明其在双廊司法所调解过程中，对租金自2018年10月开始支付亦无异议，则一审对此判决正确，本院予以维持。同时，在案证据亦显示，杨明认可租金从2018年10月1日起算，但其除已支付的租金15万元外，未再支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现双方均作出解除合同的意思表示，则本案合同及其补充协议应当解除。合同解除后，杨明应将租赁物返还，租金应支付至租赁物返还之日，就其经杨杰同意对租赁物所做装饰装修及改造的处理，双方没有约定，因双方均存在违约，该部分损失应由双方根据各自的过错承担相应的责任。综合本案合同履行情况及双方的违约情形，一审判决装饰装修等损失及鉴定费由双方各自承担50%恰当，本院予以维持。综上所述，杨明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9079元，由杨明负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年十月十五日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸