广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初22642号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***************，统一社会信用代码914***********011D。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：陶雪花、梁嘉俊，系原告员工。被告：陈润淋，男，1982年8月9日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区******面前７巷27号，公民身份号码440************514。原告佛山市万科物业服务有限公司诉被告陈润淋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序后转为适用简易程序由审判员侯德独任审理。本案公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1、被告支付原告2019年11月至2020年5月高层物业服务费、公摊水电费及其违约金2151.33元（自2019年11月1日始至实际履行之日止按日万分五计；其中至2020年5月31日，违约金为94.09元）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、物业管理服务权的取得。原告已通过招投标向开发商取得物业管理服务权。2、2014年12月20日，被告购得位于佛山市顺德区陈村镇合成社区********2*******2**312，建筑面积89.31平方米，实际交楼日期2015年6月30日。3、物业服务。根据原、被告签订《万科缤纷西园前期物业服务协议》的约定：物业服务费按建筑面积计：住宅物业，2.98元/月.平方米。每月物业服务费，于每月15日前交费，逾期支付，应从欠费月份的15日及以后交纳的视为逾期交纳，逾期支付应从逾期之日起每日按万分之五计付违约金。此外，小区公共水、电费用，按实分摊，于次月15日前交纳，逾期支付的违约金同上。4、欠费。①自2019年11月至2020年5月，被告共拖欠住宅物业服务费267.04×7＝1869.28元及违约金85.45元（按每日万分之五，计至2020年5月30日）；②还欠自2019年11月至2020年5月的公摊水电费187.96元、违约金8.63元（按每日万分之五，从2020年5月30日开始计）。被告到期未交费，构成违约，应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特起诉。被告辩称：被告的房屋在三楼，二楼是商铺，涉案房屋的正下方有水泵房和高压配电房造成噪音影响，被告2015年12月入住的时候发现噪音问题，被告向原告反映，但是物业一直都没有解决。被告从2015年入住到现在，对接的人换了几批，一直没有解决好问题，噪音经常半夜把被告吵醒，对被告健康造成影响。被告是2015年6月30日收楼，但是管理费从2015年3月份开始收取。被告的物业费都是预缴的，但是起诉之前原告没有通知被告缴纳物业费。前期物业服务协议上有万科水晶花园字眼并非被告所涉小区，按协议所显示的建筑面积计算物业费也并非原告主张的数额，原告计算的物业费本金有误。经常有业主高空抛物，但是物业没有安装摄像头。小区脏乱差、车辆乱停乱发问题没有处理，物业人员变动频繁。曾有一次退还公摊水电费给业主，但是没有退给被告。本院确认以下事实：2014年12月20日，被告购买了开发商佛山市顺德区万科缤纷四季置业有限公司出售的万科缤纷西园2号楼312房，双方约定的交楼时间是2015年6月30日前。2015年6月30日，被告办理了收楼手续。佛山市顺德区陈村镇合成社区********2*******2号楼312*办理了产权登记，登记的建筑面积为89.61平方米原告为万科缤纷西园提供前期物业服务，2014年12月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《万科缤纷西园前期物业服务协议》，约定“……第一条、双方的权利和义务。一、甲方的权利义务……3、依据本协议约定及法规的规定按时向乙方交纳物业服务费用……第二条、物业服务内容与质量标准。一、在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理……第三条、物业服务费用。本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准预先交纳物业服务费：高层住宅：2.98元/月•平方米……上述标准不包含公共水电分摊，小区公共水电费费用另行分摊……物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金……第八条、违约责任……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并承担相应的违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可向物业所在地人民法院提起诉讼……第十六条、本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止”。2015年12月被告入住涉案312房后发现负二楼的水泵产生噪音，影响正常生活，被告一直在万科公司开发的“住这儿”app平台上留言反映噪音问题并要求解决该问题。2020年1月10日，受顺德陈村镇合成居委会委托，佛山市顺德区环境保护监测站对涉案312房城市区域环境振动进行监测，2020年1月13日出具监测报告，监测结果显示312房城市区域环境振动达标。庭审中，原告陈述：噪音问题被告有反映给原告，原告也有晚上一点钟到涉案房屋协助处理，原告有请第三方过来检测，检测结果噪音是属于正常分贝。高空抛物一有反馈原告会立刻排查，把反馈结果回复业主，后面的平台没有装摄像头是因为平台是围闭起来不允许人上去。物业费原告也有催缴的，被告的太太把银行划扣的账户取消了。以上事实有《万科缤纷西园前期物业服务协议》、app截图等证据予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订《万科缤纷西园前期物业服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原、被告均具有约束力，双方应依约履行。关于原告主张费用的问题。被告辩称的负二楼的水泵产生的噪音问题，本院认为，被告在2015年收楼入住后发现负二楼的水泵产生噪音影响其正常生活，该问题系房屋的质量问题，并非原告物业管理不当造成，且原告有积极协助查明并处理该问题，虽未根本解决噪音的问题，但不能据此认为原告提供的物业服务存在问题。此外，未有证据证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，被告拒缴物业服务费的理由不能成立。原告在签订前期物业服务协议后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，已享受了原告提供的物业服务，被告欠费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取相应费用，本院对原告诉请的涉案312房2019年11月至2020年5月物业服务费1869.28元、2019年11月至2020年5月的公摊水电费187.96元予以支持。关于原告主张的违约金。被告未交纳物业费确属事实，但物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司的相互配合、相互努力。考虑到原告仍是佛山万科广场的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。为及时化解矛盾、维系双方之间的和谐稳定，对原告诉请的违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈润淋在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付佛山市顺德区陈村镇合成社区***********************2019年11月至2020年5月物业服务费1869.28元、2019年11月至2020年5月的公摊水电费187.96元；二、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费减半收取25元，原告佛山市万科物业服务有限公司负担5元，被告陈润淋负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年九月七日书记员 方紫盈