贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5871号上诉人（原审原告）：程宗辉，男，汉族，1977年3月6日生，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人（特别授权）：徐仁凯、管霖，贵州浩锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州威宁富恒商业管理有限公司，住所地：贵州省威宁县海边街道滨海大道巴迪鲁旺商业街。统一社会信用代码：91520526346985433Q。法定代表人：曹明均，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：谭炀，贵州澜典律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：杨升，贵州澜典律师事务所实习律师。上诉人程宗辉因与被上诉人贵州威宁富恒商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程宗辉上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实及理由：一审认定事实错误，判决错误。1.一审判决以收据载明2017年9月4日前补清租赁费为由认定上诉人未履行补交租赁费的义务，从而认定上诉人违约不当。2.上诉人租赁案涉房屋用于酒店经营，由于该房屋在起诉前未验收合格，不能投入使用，故案涉租赁合同应属无效。3.案涉租赁合同为双务合同，双方约定上诉人先支付10万元定金，被上诉人向上诉人交付租赁物，但被上诉人隐瞒租赁物未经验收合格、无法向上诉人交付租赁房屋的事实，被上诉人应当双倍支付上诉人定金。4.收据中备注的2017年9月4日前补清租赁费的内容，上诉人并不知情。被上诉人贵州威宁富恒商业管理有限公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，判决正确，定金系对如约履行租金支付义务的担保。本案中，涉案定金收据系答辩人向被答辩人出具，被答辩人保存第一联，答辩人保存复写联。一审中被答辩人以收据丢失为由拒不出示收据原件，故应认定答辩人出示的复写联与原件具有同等效力，被答辩人应当承担举证不利的后果。被答辩人既认可十万元系定金又抗辩十万元系交付租赁物的定金，属逻辑矛盾。二、《消防法》规定的是必须通过消防验收的房屋而没有通过的禁止投入使用，但并未禁止出租，属于管理性强制性规定，案涉租赁合同应属有效。同时，答辩人所出租的威宁县巴迪鲁旺商业街商铺，同样有出租给其他商户用于经营酒店、客栈等，上述商铺均能办理营业执照，正常开展经营活动。因此，消防验收并不是导致合同目的不能实现的原因。原审原告程宗辉诉请法院：1.判令解除原被告之间于2017年8月31日签订的《贵州.威宁巴迪鲁旺商业街租赁合同》；2.判令被告双倍返还原告交付的定金合计200000元；3.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院查明：原被告于2017年8月31日签订《贵州.威宁巴迪鲁旺商业街租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同约定：被告将位于威宁巴迪鲁旺商业街××楼××、××以及××号共计13间商铺租赁给原告经营酒店、客栈。租赁期限为2017年10月1日起至2022年9月30日止。租赁合同第三条第2项约定：合同签订当日，原告应向被告支付首期6个月租金431579元；第3项约定：原告应向被告交付履约保证金71930元，履约保证金在合同期满后，双方结清款项并交接清楚商铺，被告2个月内无息退还原告。合同签订当日，原告向被告交付10万元款项，被告向原告出具收据，该收据载明：收到程宗辉商铺定金人民币10万元，备注：2017年9月4日前补清租赁费。另查明：被告对解除合同无异议，但其认为合同已于2018年3月解除。本案一审认定的争议焦点为：1.案涉合同解除条件是否成就；2.案涉合同违约主体的认定。一审法院认为，关于案涉合同解除条件是否成就的问题。原告主张因被告一直未交付房屋，合同目的不能实现，应该予以解除。被告辩称，对合同解除无异议，但因原告未按时交纳租金等款项，构成违约，已经与2018年3月通过通知方式行使了合同解除权，该合同已经解除。一审法院认为，被告主张2018年3月通知原告解除合同，原告不认可，被告未举证证明向原告发出过解除通知，对其合同已解除的辩称，一审法院不予采纳。但双方已无继续履行合同的意愿，双方均同意解除合同，一审法院尊重当事人的意思自治，对原告解除合同的诉讼主张予以支持。关于案涉合同违约主体的认定问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，案涉合同约定，原告应该在2017年8月31日支付被告首期6个月租金431579元。被告出具的收据也显示，原告须在2017年9月4日前补清租赁费。合同同时约定，租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日止。故原告支付租金的义务先于被告交付房屋的义务，在原告未履行义务或履行义务不符合约定的情形下，被告有权拒绝履行自己的义务。原告未足额支付首期租金，履行义务不符合约定，构成违约。被告因享有先履行抗辩权，其未按时交付房屋不构成违约。综上论述，因原告在履行合同中构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，其无权要求被告返还已经支付的定金。同时根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”之规定，结合本案实际，即原告有先于被告支付首期6个月租赁费431579元的义务，及收据载明“2017年9月4日前补清租赁费”等事实，本案主合同标的额应认定为431579元，其定金的法定上限为431579元×20%=86315.8元，超出的13684.2元部分视为租金，被告应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告程宗辉与被告贵州威宁富恒商业管理有限公司于2017年8月31日签订的《贵州.威宁巴迪鲁旺商业街租赁合同》即日解除；二、由被告贵州威宁富恒商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告程宗辉租金13684.2元；三、驳回原告程宗辉的其他诉讼请求。案件受理费2150元由原告承担2003元，被告承担147元。二审过程中，被上诉人贵州威宁富恒商业管理有限公司向本院提交了如下证据：与案外人签订的租赁合同二份，用以证明：我公司租赁标的虽然没有经过消防验收，但不影响酒店的经营。经质证，上诉人程宗辉对该组证据关联性、客观性有异议，认为达不到被上诉人的证明目的，酒店属于公共场所，必须通过消防验收才能取得营业证照。本院认为，贵州威宁富恒商业管理有限公司提交的上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。二审查明：案涉房屋已于2013年7月4日取得建设工程规划许可证。另，二审中，贵州威宁富恒商业管理有限公司陈述案涉房屋尚未进行竣工验收，尚未办理房屋产权证。同时，贵州威宁富恒商业管理有限公司陈述已于2018年将案涉房屋另行出租给案外人。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审当事人争议的焦点是：一、上诉人程宗辉与被上诉人贵州威宁富恒商业管理有限公司于2017年8月31日签订的《贵州威宁·巴迪鲁旺商业街商铺租赁合同书》是否应认定为无效。二、被上诉人贵州威宁富恒商业管理有限公司是否应当向上诉人程宗辉返还相应款项，如应返还，应如何返还。针对焦点一：上诉人程宗辉主张案涉《贵州威宁·巴迪鲁旺商业街商铺租赁合同书》无效的理由是案涉房屋尚未验收，不能投入使用。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定，房屋未经验收并不影响房屋租赁合同效力，而是承租人据此享有合同解除权。故上诉人程宗辉的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。一审法院判决解除上诉人程宗辉与被上诉人贵州威宁富恒商业管理有限公司于2017年8月31日签订的《贵州威宁·巴迪鲁旺商业街商铺租赁合同书》并无不当，本院予以确认。针对争议焦点二：根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，定金系对合同当事人按约履行债务的担保。案涉《贵州威宁·巴迪鲁旺商业街商铺租赁合同书》系双务合同，根据约定，上诉人程宗辉应于2017年9月4日支付第一期租金，被上诉人贵州威宁富恒商业管理有限公司应于2017年10月1日交付案涉房屋。程宗辉未按期履行租金支付义务，构成违约。同时，贵州威宁富恒商业管理有限公司在并未要求程宗辉履行支付租金的义务、亦未主张解除案涉《贵州威宁·巴迪鲁旺商业街商铺租赁合同书》的情况下，于2018年将案涉房屋另行出租给他人使用，导致即便程宗辉履行租金支付义务，案涉房屋仍已不能实际交付，故贵州威宁富恒商业管理有限公司的行为亦构成违约。一审认定贵州威宁富恒商业管理有限公司不构成违约不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉《贵州威宁·巴迪鲁旺商业街商铺租赁合同书》解除，鉴于程宗辉与贵州威宁富恒商业管理有限公司均有违约行为，程宗辉无权向贵州威宁富恒商业管理有限公司主张双倍返还定金，贵州威宁富恒商业管理有限公司亦无权主张对程宗辉支付的定金不予退还。案涉房屋尚未实际交付程宗辉使用，故贵州威宁富恒商业管理有限公司应退还程宗辉为租赁案涉房屋向其支付的100000元。综上所述，上诉人程宗辉的上诉请求部分成立，一审判决认定贵州威宁富恒商业管理有限公司不构成违约、仅应向程宗辉返还13684.2元租金不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省威宁彝族回族自治县人民法院（2020）黔0526民初1426号民事判决第一项，即：“程宗辉与贵州威宁富恒商业管理有限公司于2017年8月31日签订的《贵州.威宁巴迪鲁旺商业街租赁合同》即日解除”；二、撤销贵州省威宁彝族回族自治县人民法院（2020）黔0526民初1426号民事判决第二项、第三项，即：“由贵州威宁富恒商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还程宗辉租金13684.2元”、“驳回程宗辉的其他诉讼请求”；三、由被上诉人贵州威宁富恒商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还上诉人程宗辉100000元；四、驳回上诉人程宗辉的其他诉讼请求及上诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，二审案件受理费4006元，共计6156元，由上诉人程宗辉负担3050元，由被上诉人贵州威宁富恒商业管理有限公司负担3106元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇二〇年十月二十二日法官助理 张园园书 记 员 谢贤聪