宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初6202号原告：周某，宁夏固原市人，现住宁夏固原市。委托诉讼代理人：丁某，宁夏平朔律师事务所律师。（特别授权）被告：宁夏锦尚二手房中介服务有限公司。法定代表人：余某。被告：张某，宁夏固原市人，住固原市。委托诉讼代理人：刘某，固原市原州区中山街法律服务所工作者。（特别授权）原告周某与被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司、张某房屋买卖纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某的委托诉讼代理人丁某，被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司，被告张某及其委托诉讼代理人刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告达成的口头二手房买卖合同；2.判令被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司向原告返还购房订金20000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告张某通过被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司出售其所有的位于固原市××区的房屋。2020年7月12日，原告与被告张某、宁夏锦尚二手房中介服务有限公司达成口头二手房买卖合同，合同约定被告张某将其位于固原市××区的房屋出售于原告，房屋总价款50万元，原告于2020年7月18日之前支付首付款25万元，剩余房款待房屋过户后付清。后原告于当日向被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司交付购房订金2万元。但合同达成后，原告发现二被告隐瞒房屋尚有按揭贷款尾款未还清的事实，被告张某也不是该房屋的所有人，其无权处分该房屋。并且被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司未在房管部门办理二手房交易备案登记，导致房屋无法办理过户登记，后原告要求解除合同，退还购房订金，但二被告予以拒绝，故诉至法院。被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司辩称，1.答辩人不是本案适格主体，不应当承担责任；原告将订金支付给被告张某，所以返还责任应由张某负担，2.答辩人只是给原告与被告张某提供中介服务，所以答辩人不承担责任。3.请求依法驳回原告要求宁夏锦尚二手房中介服务有限公司返还20000的诉讼请求。被告张某辩称，原告和宁夏锦尚二手房中介服务有限公司在房屋出售信息上，发现被告张某欲出售房屋，故口头与张某达成合同，约定原告支付定金2万元，第三方约定于2020年7月18日原告将25万元的首付款支付给被告张某，张某与该房主系继子女关系，房主李珊珊委托其母亲张玲与张某出售该房屋有授权委托书，截止付款日，原告周某违反了先合同义务、由于原告的违约，导致合同无法继续履行，被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司，也未能促使周某付款，违约方为原告周某和被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司，因此，请求法院驳回原告请求张某返还订金的请求；当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭对证据进行了交换和质证。被告张某对原告提供的证据的真实性合法性无异议，只对证明目的有异议，但与本案具有关联性，本院予以认定，对视听资料二被告均提出异议，本院不予认定。对二被告提供的张某于2020年7月12日出具的收条，与其真实收款时间2020年7月17日不符，本院不予采信。被告张某提供的证据房屋办理委托书，原告和被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司均提出在2020年7月12日商谈和签订金协议时均未见到此委托书的异议，不排除在双方发生矛盾后补签的可能性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查的证据，本院经审理认定事实如下：2020年7月12日，原告与被告张某、宁夏锦尚二手房中介服务有限公司达成口头二手房买卖合同约定：被告张某将其位于固原市××区的房屋50万元出售给原告，原告于2020年7月18日支付首付款25万元并签写正式书面合同、剩余房款待房屋过户后付清，原告于当日向被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司交付购房订金2万元作为抵押金，该公司向原告出具订金收条，7月16日原告以二被告隐瞒房屋尚有按揭贷款尾款未还清的事实及被告张某也不是该房屋的所有权人无权处分该房屋，及宁夏锦尚二手房中介服务公司未在房屋管理部门办理二手房交易备案登记为由，向二被告提出终止合同履行，退还购房订金。2020年7月17日在被告张某的要求下，宁夏锦尚二手房中介服务有限公司将2万元付给张某的妻子，原告要求退还，被告张某以收到款为定金拒绝退还。庭审中被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司陈述该2万元为购房订金可折抵房款，订金收条中出现定金系笔误应为订金。另查明，案涉房屋权利人为李姗姗。本院认为，本案争议的焦点为被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司代管的原告2万元为定金还是订金。从原告提供的双方均认可的“订金收条”中有“购房定金2万元”的表述，被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司陈述该2万元为购房订金可折抵房款，订金收条中出现定金系笔误应为订金，该2万元应当认定为订金。本案原告与被告张某达成的口头房屋买卖协议，原告自愿将订金交付被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司保管，该合同在履行过程中，原告以张某无权处分为由提出解除合同，张某提出其是受权利人李姗姗的委托与原告签订合同，即是委托代理也应以委托人李姗姗的名义签订合同，张某以自己的名义与原告发生房屋买卖合同权利，对原告产生无法顺利实现产权转移的怀疑是合理的，其有权提出中止合同履行并解除合同的权利。根据相关法律规定，在合同解除时订金应当予以返还。被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司在双方发生争议未经原告同意下，将购房订金2万元转付给张某，未起到对订金的保管义务，应当承担赔偿责任，但原告并未明确要求赔偿损失，只要求返还订金，因订金现已由张某实际占有，返还义务应当由张某承担。庭审过程中原告愿意给被告5000元调解此事，本院可以采纳，在被告返还金额中予以扣减。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、解除原告周某与被告宁夏锦尚二手房中介服务有限公司、被告张某达成的口头二手房买卖合同；二、由被告张某在本判决生效后十日内返还原告周某购房订金15000.00元。案件受理费300元，减半收取150元，由被告张某负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 邵芳萍 二○二○年十月四日书记员 马 芳附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。