福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0626民初1748号 原告：林玲辉，男，1984年10月22日出生，汉族，住福建省东山县。 原告：陈炎芳，女，1982年10月9日出生，汉族，住福建省诏安县。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路**。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告林玲辉、陈炎芳与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林玲辉、陈炎芳，被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林玲辉、陈炎芳向本院提出诉讼请求：1.判令新新房地产公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金36375元；2.本案的诉讼费由新新房地产公司承担。事实与理由：2016年11月5日，林玲辉、陈炎芳与新新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：新新房地产公司将位于福建省东山县环路东侧新新帝景国际星城2号楼3104号商品房（以下简称“案涉商品房”）售予林玲辉、陈炎芳，该房建筑面积121.33平方米，成交总价524146元。合同签订后，林玲辉、陈炎芳依约支付了首付款并办理了银行按揭贷款，故新新房地产公司已收到全部购房款。根据合同约定，新新房地产公司应于2017年6月30日前交房，于交房后90日内办理房屋权属证书，但林玲辉、陈炎芳至2019年8月26日才取得不动产权证书，故新新房地产公司已构成违约。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，新新房地产公司逾期办理房屋权属证书的，应自逾期之日起每日按林玲辉、陈炎芳已付款的0.01％支付违约金，违约金额为36375元（524146元×694天×0.01％／天）。故林玲辉、陈炎芳诉求支持其诉讼请求。 新新房地产公司辩称，1.逾期办证天数应自案涉商品房实际交付后的第366天（即2018年10月29日）起算。《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。根据补充协议第五条约定，新新房地产公司应自商品房交付使用后365日内办理房屋权属证书。案涉商品房交付时间为2017年10月28日，故逾期办证起算时间为2018年10月29日。2.逾期办证天数应截止至产权初始登记之日，即新新房地产公司通知办证之日（新新房地产公司在《闽南日报》刊登办理产权的公告之日为2018年11月15日）。根据《商品房买卖合同》及补充协议关于产权登记约定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前，需要买受人配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费等税费，因为买受人原因未及时配合办理，致使房屋所有权证办理时间超过约定的时间，应由买受人自行承担相应后果，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日止。3.逾期办理房屋权属证书非新新房地产公司原因所致，故根据合同约定，新新房地产公司无需承担责任。第一，逾期办证是东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接造成的；第二，新新房地产公司自通知交房之日起至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收时止，属于法律上或事实上不能履行，根据合同法第一百一十条规定，新新房地产公司无需承担责任；第三，根据《商品房买卖合同》及其补充协议、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在出卖人原因导致拖延办理产权证的情况下，买受人才可主张违约金。新新房地产公司于2017年12月27日取得用地验线发票后即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月，东山开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，新新房地产公司重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，东山县国土局至2018年3月26日开始复核。故自2017年12月28日起至2018年3月25日止（共计87天），系因政府职能调整而迟延受理材料，属于不可抗力，且该期间未涉及任何用地履约复核情况，新新房地产公司不存在过错，故该87天应予抵扣。 本院经审理认定事实如下：林玲辉、陈炎芳于2016年11月5日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林玲辉、陈炎芳购买由新新房地产公司开发的案涉商品房，总价款524146元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，且买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第五条关于产权登记的补充约定中载明，买受人确认，如出卖人按产权登记机关要求提交资料并取得该部门出具的商品房项目主件收件单，即视为出卖人已经履行本条规定的备案义务；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同附件六《合同补充协议》第十一条中约定，《商品房买卖合同》及本补充协议所称的书面通知系指以传真、挂号邮寄、特快专递、报纸公告、公证送达及当场交付中的任何一种方式，以报纸公告方式送达的，首次公告当日为送达日。合同附件六《合同补充协议》第十三条中约定，本补充协议书的约定与主合同的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。合同签订后，林玲辉、陈炎芳支付了全部购房款。林玲辉、陈炎芳于2017年10月28日签领了案涉商品房的收楼资料及钥匙。2018年11月14日，东山县国土资源局向新新房地产公司开具《开发项目首次登记证明》，表示新新房地产公司报送材料齐全，同意予以办证。新新房地产公司于2018年11月15日在《闽南日报》刊登办理不动产权登记手续的公告。 另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 本院认为，林玲辉、陈炎芳与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件六《合同补充协议》中关于产权登记等约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。现林玲辉、陈炎芳依约支付了全部购房款，但认为新新房地产公司逾期办理房屋权属证明，依约应支付逾期办证违约金。 关于本案办证起算时间问题。合同附件六《合同补充协议》关于产权登记的约定应视为双方对《商品房买卖合同》相应约定的变更。将出卖人协助办证的期限从90日延长至365日，并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，且补充协议第十三条载明：“本补充协议书的约定与主合同的约定不一致的，以本补充协议的约定为准”，双方又在补充协议尾部盖章、签名确认，说明新新房地产公司已尽合理提示及说明义务，林玲辉、陈炎芳已知悉该补充协议约定的内容，故该变更约定应属有效，对双方当事人均有约束力。新新房地产公司于2017年10月28日履行交房义务，根据合同附件六《合同补充协议》约定，新新房地产公司应于2018年10月28日（自2017年10月28日起顺延365天）前将办理房屋权属初始登记需由其提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单。故本案办证的起算时间为2018年10月29日。 关于本案办证的截止时间问题。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成土地使用权和房屋所有权的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截止日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日，并非林玲辉、陈炎芳主张的取得权属证书之日。 综上，新新房地产已逾期办证，逾期办证天数为18天（自2018年10月29日起至2018年11月15日止），逾期办证违约金为943.5元（524146元×18天×0.01％/天）。新新房地产公司抗辩称因政府原因导致办证逾期而无需承担违约责任。经查，该抗辩事项属新新房地产公司与相关行政机关之间另外的法律关系，不影响新新房地产公司依据《商品房买卖合同》的约定向买受人承担违约责任。故对新新房地产公司的抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林玲辉、陈炎芳支付逾期办证违约金943.5元； 二、驳回林玲辉、陈炎芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费709元，减半收取计354.5元，由林玲辉、陈炎芳负担345.5元，福建新新房地产开发有限公司负担9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 林景川 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 林巧红 书 记 员 谢泽锋 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。