济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初9590号 原告：翟晓曼，女，1977年12月4日出生，汉族，无业，住济南市 委托诉讼代理人：马永杰，山东众寻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洪川，山东众寻律师事务所实习律师。 被告：AHNJAEHYUNG(安宰炯)，男，1986年9月10日出生，韩国国籍，个体经营，住河北省石家庄市，护照号码M50001653。 委托诉讼代理人：潘作义，山东国孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚成梅，山东国孚律师事务所律师。 原告翟晓曼与被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告翟晓曼及其委托诉讼代理人马永杰、杨洪川，被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)及其委托诉讼代理人潘作义、姚成梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翟晓曼向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付所欠房屋租金160965元；2.判令被告支付免租期内的租金18737元（306600元/12月/30天×22天=18737元）；3.判令被告支付滞纳金64386元（321930元×20%=64386元）；4.判令被告将承租的房屋恢复原状；5.判令被告承担本案诉讼费、原告律师代理费、保全费、翻译费。庭前增加诉讼请求：1.判令被申请人支付房屋恢复原状费用10105元（包括补墙费3000元，燃气锅具拆除费1200元，物品清运费500元，搬运费300元，运输费105元，三楼楼梯恢复费用5000元）；2.判令被申请人支付欠付燃气费755.73元、物业费1264元。事实与理由：原、被告双方于2017年7月9日签订《房屋租赁合同》一份，被告承租原告位于济南市历下区宽厚里南区二期工程组团二104、204号商铺，约定房屋租赁期限为2017年8月1日至2020年7月31日，租金结算周期为6个月，租金预付制，双方对租金标准、支付方式及违约金等进行了约定，租赁期限内的税费、物业、水、电、通讯费、停车管理费等费用由被告承担。合同签订后，根据《房屋租赁合同》约定，被告应于2020年1月支付2020年2月1日至2020年7月31日房屋租金160965元，经原告多次催缴，被告均未支付，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告未按照合同约定向原告按期缴纳房屋租金，经原告催缴后仍未履行其缴纳义务，其行为已构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”根据双方2017年7月9日签订的《房屋租赁合同》约定“租赁期限内的税费、物业、水、电、通讯费、停车管理费等费用由乙方承担。退租时，除自然损耗及甲方明确表示不用恢复原状的，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，对乙方未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置。”为维护原告合法权益，特提出诉讼。 AHNJAEHYUNG(安宰炯)辩称，1、对于房租，原告在2020年5月7日已将涉案房屋锁门，双方房屋租赁合同已经解除，租赁费用应计算至该日；2、因疫情影响，涉案房屋所在的宽厚里整个区域，政府进行封锁管理无法进行正常营业，请求法院酌情对被告应付2020年2-3月租金予以减免；3、对于原告主张的恢复原状以及赔偿装修损失，被告装饰房屋时系经原告同意而为，原告亦给予被告22天装修免租期，因此被告对该房屋并不构成侵权，无需恢复原状；4、对于原告主张的其他诉讼请求，无事实及法律依据，请求法院查明事实，驳回其对被告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月9日，出租方翟晓曼（甲方）与承租方AHNJAEHYUNG（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容约定：甲方将其拥有的位于济南市历下区宽厚里南区二期工程组团二104、204的房屋租给乙方使用，该房屋的租赁期自2017年8月1日至2020年7月31日止，…甲方给予乙方22天装修期，即自2017年7月9日至2017年7月31日。装修期为租赁期限的一部分，期间乙方无需支付租金，但需支付物业管理费，…,租赁期满或合同提前终止时，乙方应于租赁期满之日或提前终止之日将该房屋恢复到甲方交付乙方时状态，交还甲方。…,若乙方原因（不可抗力除外）实际租赁不满租赁期或实质性违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的所有租金。乙方应当支付租赁物业所发生的各类税费、物业管理费、水费、电费、通讯费、停车费管理费以及其他自身发生的各项费用。甲方即2017年8月1日起向乙方计收月租金25550元，…,甲乙双方确认租金的结算周期为六个月。该房屋租金采取预付制，乙方应提前壹个月支付下次结算周期的租金。…,2019年8月1日—2020年7月31日租金321930元，乙方逾期支付租金，甲方除有权要求支付租金外，还应要求乙方向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以年租金总额的3%；…,除首次支付租金外，乙方拖欠租金超过应支付时间10天，甲方有权停止提供冷暖电等使用条件，没收乙方押金，并自行收回房屋，房屋内遗留物品归甲方所有。同时合同自动终止。…，在租赁期内，由于乙方违约，…,甲方有权向乙方追索债权（包括：主债权及利息、违约金、赔偿金及实现债权的一切费用，包括诉讼费、律师费等）。 AHNJAEHYUNG(安宰炯)自2020年1月开始拖欠租金。后经双方协商由AHNJAEHYUNG(安宰炯)使用到4月份后支付租金。到期后，AHNJAEHYUNG(安宰炯)未支付房租。经翟晓曼多次催缴，被告均未支付。2020年5月7日，翟晓曼将涉案房屋加锁。现翟晓曼以AHNJAEHYUNG(安宰炯)违约为由，诉至本院。 另翟晓曼提交律师服务费单据两份及委托代理合同，显示支付律师费1.2万元；提交发票三张，分别显示翻译服务费130元、劳务材料费3000元（原告主张系补墙费）、建筑服务改建费1200元（原告主张系锅具拆除费）；提交微信转账记录显示与2020年7月4日转账给“郭长芝”300元（原告主张系搬运费）、转账给“给幸福”105元（原告主张系车费）、2020年7月8日向济南港华燃气有限公司缴费755.73元；提交世茂物业管理有限公司济南分公司于2020年7月7日开具的发票两张，分别显示物业管理费4206元（备注2020.7.1-2020.12.31）、物业管理费2778元（备注2020.7.1-2020.12.31）。 案件审理中，AHNJAEHYUNG(安宰炯)主张双方租赁合同自2020年5月7日已经解除，租金应计算至该日且受疫情影响，涉案房屋所在的宽厚里整个区域由政府进行封锁管理，无法正常营业，要求对应付的2020年2月-3月租金予以减免。AHNJAEHYUNG(安宰炯)已经缴纳的租房保证金25550元，翟晓曼没有退还；使用该房屋时开通燃气时向济南港华燃气公司预交5000元作为燃气费用保证金，该款项没有退还，认可尚欠2020年4月份燃气费755.73元。 本院认为，原告翟晓曼与被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。AHNJAEHYUNG(安宰炯)违反合同约定，自2020年1月开始拖欠租金，翟晓曼于2020年5月7日将涉案房屋上锁，应视为双方的租赁合同自动终止，故AHNJAEHYUNG(安宰炯)应向翟晓曼支付自2020年2月1日至2020年5月7日期间的租金84672元（321930÷365天×96天）。对于原告过多主张的租金部分，本院不予支持。对于原告翟晓曼主张的被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)支付免租期内的租金18737元，根据合同中约定的“甲方给予乙方22天装修期，…,若乙方原因（不可抗力除外）实际租赁不满租赁期或实质性违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的所有租金。”新冠疫情爆发期间，全国采取了小区封闭、部分城市封城、交通限制、强制或要求自愿隔离、公众场所关闭、停业、大部分企业停工停产、延长春节假期等措施，这不是以个人或某个企业的意志为转移的，符合“不能避免且不能克服”的情形，符合不可抗力的构成要件。故原告翟晓曼向被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)索取免租期内的租金，本院不予支持。AHNJAEHYUNG(安宰炯)未按照双方约定履行义务，构成违约，原告主张乙方支付滞纳金64386元，本院认为，根据合同中约定“逾期支付租金，甲方除有权要求支付租金外，还应要求乙方向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以年租金总额的3%”，庭审中，原告认为约定的滞纳金实际为违约金，因金额过高，自愿按照年租金总额乘以20%予以调低。本院认为，因新冠疫情的影响，被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)未按时交纳租金，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第5条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”且被告缴纳的租房保证金25550元没有退还，故翟晓曼要求被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告翟晓曼要求被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)支付房屋恢复原状费用10105元（包括补墙费3000元，燃气锅具拆除费1200元，物品清运费500元，搬运费300元，运输费105元，三楼楼梯恢复费用5000元），本院认为，原告不能证明系承租人不当使用涉案房屋造成的损坏，对相应的损耗，要求被告支付房屋恢复原状的损失，证据不足，本院不予支持。对于原告翟晓曼要求被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)支付欠付燃气费755.73元、物业费1264元，本院认为，原告提交的缴费证明及结合被告自认欠缴2020年4月份燃气费755.73元，能够证明原告替被告缴纳了4月份的燃气费，根据合同约定“乙方应当支付租赁物业所发生的各类税费、物业管理费、水费、电费、通讯费、停车费管理费以及其他自身发生的各项费用。”故被告应向原告返还燃气费755.73元。另原告翟晓曼主张的2020年7月份物业费1264元，因双方租赁合同已于2020年5月7日终止，此后的物业费不应再由被告承担，故对于原告翟晓曼的该项请求，本院不予支持。对于原告翟晓曼主张的律师代理费、保全保险费、翻译费，均系其主张债权实际发生的费用且合同中对此有约定，故对其该项主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十八条，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)向原告翟晓曼支付欠付房屋租金84672元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)向原告翟晓曼返赔偿燃气费755.73元，于本判决生效之日起十日内履行； 三、被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)赔偿原告翟晓曼律师费1.2万元、保全保险费600元、翻译服务费130元，共计12730元，于本判决生效之日起十日内履行； 四、驳回原告翟晓曼的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计2570元，保全费1770元，共计4340元，由原告翟晓曼负担2470元，由被告AHNJAEHYUNG(安宰炯)负担1870元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李兰霞 二〇二〇年十月三十日 书记员  亓 瑞