贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3151号 上诉人（原审原告）：王行甲，男，1985年9月20日生，布依族，住贵州省罗甸县。 上诉人兼上诉人王行甲委托诉讼代理人（原审原告）：张守维，女，1988年11月7日生，汉族，住贵州省罗甸县。 上诉人（原审原告）：何支梅，女，1990年6月3日生，苗族，住贵州省罗甸县。 上诉人兼上诉人何支梅委托诉讼代理人（原审原告）：王行懋，男，1986年11月6日生，布依族，住贵州省罗甸县。 上诉人（原审被告）：贵州罗甸际恒房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州罗甸县龙坪镇老城村沙井村委会**，统一社会信用代码91522728314256017P。 法定代表人：胡远仁。 委托诉讼代理人：李鑫，贵州思九律师事务所律师。 上诉人王行甲、张守维、王行懋、何支梅与上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司（以下简称际恒房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省罗甸县人民法院（2020）黔2728民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月26日公开开庭对本案进行了审理。上诉人王行甲、张守维、王行懋、何支梅、上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王行甲、张守维、王行懋、何支梅上诉请求：1、变更一审判决第一项逾期办证违约金比例为已付总房款的日万分之一（即：2017年9月28日至2020年5月24日的逾期办证违约金由42546.6元变更为85093.2元），并从2020年5月25日起以879062元为基数按日利率万分之一支付违约金至实际交付商品房转移登记有关文书之日止；2、一、二审案件受理费由际恒房地产公司承担。事实和理由：1、本案一审判决违背同案同判原则。一审法院针对“同一个被告、同一个案由”的案件，作出了两种不同的判决结果，在（2019）黔2728民初1465（已生效）、（2020）黔2728民初446号、（2020）黔2728民初663号判决中，均判决逾期办证违约金为已付总房款的日万分之一，而本案一审判决中变成了日万分之零点五，违背了同案同判原则。2、本案中，际恒房地产公司并未提出违约金过高要求降低的请求，而法官主动降低违约金比例，作出有利于际恒房地产公司的判决，违背了中立原则。上诉人按已付总房价的日万分之一主张违约金已经是充分替被上诉人考虑，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》等规定，上诉人本可以主张更高的违约金，故请求法院依法改判支持上诉人的请求。 际恒房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二案件受理费由王行甲、张守维、王行懋、何支梅承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。根据合同法的规定，违约责任的承担分为继续履行、损害赔偿、采取补救措施、承担定金罚则等方式。双方在合同中约定了上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书，90日内按支付房款万分之一承担违约责任，超过90日被上诉人未退房的，上诉人承担的违约责任即继续履行合同。一审判决认定违约金支付方式双方未进行约定系认定事实错误。二、一审法院判决按日万分之0.5支付违约金适用法律错误。首先，涉案房屋已经交付给买受人使用，未办理房产证，并未对买受人造成经济损失；其次，虽然商品房买卖合同司法解释规定可以参照银行贷款利息判决违约金，但是法律规定的是“可以”，具体判决多少，根据相关法律规定要结合违约程度、当事人过错、造成的损失情况综合认定。本案中，买受人已经使用房屋，未存在任何损失，且未办理完房产证系多方面原因造成，上诉人一直积极办理，一审法院按照日万分之0.5判决无事实及法律依据。再次，根据法律规定，即使约定违约金，应以超过造成损失的30%作为考量依据。本案中，并未对买受人造成任何损失，一审按照日万分之0.5判决明显与法律规定相悖，明显不符合法律精神。最后，涉案项目有四五百户，按照一审判决可以预断将有四五百件案件产生，企业也将面临3000余万赔偿，上诉人将面临破产，应按照相关政策给予企业适当倾斜保护，帮助企业度过难关，维护经济社会平稳运行。 王行甲、张守维、王行懋、何支梅向一审法院起诉请求：1、判令被告限期将际恒房地产公司五金建材城20栋20单元1-3层113号、20栋20单元1-3层12号商品房的不动产权转移给原告；2、被告际恒房地产公司向原告支付2017年6月29日至2017年9月28日违约金87.90元；3、被告际恒房地产公司从2017年9月29日至办理房屋产权登记之日止以879062为基数按日利率万分之一计算违约金给原告（暂计至2020年5月24日），合计85175.10元，违约金共计85263元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月24日，原告王行甲、张守维、王行懋、何支梅与被告际恒房地产公司签订罗际094号、095号《商品房买卖合同》，购买被告际恒房地产公司开发的罗甸际恒五金建材城一期第20栋20单元1-3层12号、13号两套商品房，面积均为106.54平方米，房价均为每套435931元。2016年8月22日、2016年8月23日，四原告向被告际恒房地产公司交纳购房款479062元。2016年9月23日，四原告通过罗甸县农村信用合作联社向被告际恒房地产公司交纳购房款400000元。原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》，均约定在2017年3月30日前交付房屋，2017年6月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给四原告，若被告际恒房地产公司不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，90日内，按照已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日，买受人退房的，退还房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，违约金双方未进行约定。案涉商品房被告际恒房地产公司还未办理初始登记，不能办理产权转移登记手续。 一审法院认为，被告际恒房地产公司与原告王行甲、张守维、王行懋、何支梅签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定的事项履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告合同约定的由被告际恒房地产公司向原告王行甲、张守维、王行懋、何支梅交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2017年6月29日，现期限已届满，被告际恒房地产公司因未取得商品房初始登记，不能履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，双方约定延迟登记90日内的违约金为已付房价款的万分之一，即87.90元，原告王行甲、张守维、王行懋、何支梅主张违约90日内的违约金87.90元，予以支持。原、被告双方对延迟登记90日后的违约金没有约定，被告际恒房地产公司称应视为不支付违约金，该辩解意见明显与《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定相违背，因此，对被告际恒房地产公司延迟登记90日后不支付违约金的辩解意见，不予采纳。对于延迟登记90日后的违约金，本院酌情按已付购房款879062元为基数按日万分之零点五予以计算，从2017年9月29日起支付至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，四原告主张超过部分，不予支持。四原告主张的暂计至2020年5月24日的违约金，期间共计969天，为42546.60元（879062元×0.5?×968天），合计42634.50元（42546.60元+87.90元），四原告主张超过部分，不予支持。对于四原告要求被告际恒房地产公司向其交付商品房转移登记有关文书的请求，由于目前被告际恒房地产公司未取得商品房初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件，且办理商品房转移登记手续是国家产权登记机关的职能，被告际恒房地产公司不具备此职能，被告际恒房地产公司只是具有积极协助四原告办理商品房转移登记手续的义务，若判决被告际恒房地产公司限期向四原告交付办理商品房转移登记的有关文书，由于条件不具备会导致生效判决无法执行，因此，对四原告要求被告际恒房地产公司交付商品房转移登记有关文书的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王行甲、张守维、王行懋、何支梅逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金42634.50元（其中2017年6月29日至2017年9月27日87.90元、2017年9月28日至2020年5月24日42546.60元），并从2020年5月25日起以879062元为基数按日利率万分之零点五支付违约金至实际交付商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告王行甲、张守维、王行懋、何支梅的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1932元，减半收取人民币966元，由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担人民币433元，原告王行甲、张守维、王行懋、何支梅负担人民币533元。 二审审理中，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点为1、际恒房地产公司逾期交付商品房转移登记有关文书90日后是否应向买受人承担支付违约金的责任；2、一审认定逾期交付商品房转移登记有关文书90日后违约金的计算方式是否恰当。 针对焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，虽然双方在《商品房买卖合同》中对逾期交付商品房转移登记有关文书90日后的违约责任没有进行约定，但逾期90日内的违约责任有明确，且逾期90日后对买受人的影响比逾期90日内的影响更大，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定及上述法律条文的规定，际恒房地产公司除了承担继续履行交付商品房转移登记有关文书的合同义务外，还应向买受人支付迟延交付该文书的违约金的责任。因此一审认定其承担逾期交付商品房转移登记有关文书90日后向买受人支付违约金的责任，于法有据，本院予以确认。 针对焦点2，际恒房地产公司逾期交付商品房转移登记有关文书90日后仍未交付相关登记文书的违约金，因《商品房买卖合同》未作约定，且考虑到案涉房屋已交付给被上诉人的具体情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，一审酌情以购房款本金为基数按日万分之零点五的标准计算违约金，符合本案的客观实际，本院予以确认。 综上，上诉人王行甲、张守维、王行懋、何支梅与上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司的上诉请求均不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1932元，由上诉人王行甲、张守维、王行懋、何支梅负担1066元，由上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担866元。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  朱代昀 审判员  郑 晔 二〇二〇年十月二十七日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞