浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初3438号 原告：玉环欣和物业管理有限公司，住所地玉环市玉城街道白岩村。 法定代表人:韦倩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯李国，浙江靖宇律师事务所律师。 被告:江小红，女，1973年10月23日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：林法宝，玉环市坎门法律服务所法律工作者。 原告玉环欣和物业管理有限公司与被告江小红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告玉环欣和物业管理有限公司的委托诉讼代理人冯李国、被告江小红的委托诉讼代理人林法宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉环欣和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业费17345元，支付违约金948元（自2020年2月29日暂算至2020年5月22日按月2%计算），并自2020年5月23日起继续按月2%标准支付违约金至实际给付之日止；2.判令诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年2月25日，玉环地之韵房地产开发股份有限公司因香格里拉（一期）物业管理服务所需，与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定物业服务期限自2019年3月1日至2020年2月29日止，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，联体别墅的按每月每平方3.6元收取。物业服务费自本物业交付物业买受人之日起计收。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时交纳物业服务费的，应按日千分之二标准向物业公司支付违约金等条款，原告多次催讨未果，故诉至法院。 被告江小红辩称，原告的诉讼请求不能成立,请求驳回原告的诉讼请求。第一，原告与玉环地之韵房地产开发股份有限公司所签订的合同对本案被告不发生法律上的约束力，合同也不符合合同相对性原则。被告与玉环地之韵房地产开发股份有限公司于2012年6月1日签订的《商品房买卖合同》中，就前期物业管理有约在先，这个合同至今合法有效；第二，原告与玉环地之韵房地产开发股份有限公司签订的物业服务合同价格明显高于玉环市本地其他物业公司的价格；第三，被告对房屋是别墅还是排屋存有异议，被告的房屋应属于排屋而不是原告诉称的别墅；第四，原告的法定代表人韦倩是案外人玉环地之韵房地产开发股份有限公司的法定代表人董西林的儿媳妇，双方之间存在利害关系，签订的合同明显损害了被告方的利益。 经审理查明，2012年6月1日，被告与玉环地之韵房地产开发股份有限公司（以下简称地之韵公司）签订商品房买卖合同，合同第二十一条约定：出卖人已经选聘玉环凯尔物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。该合同的附件七载明：物业根据业主拥有物业的建筑面积收取服务费用（即物业管理费），具体标准如下：小高层/高层住宅：1.3元/月.平方米；别墅2.00元/月.平方米；排屋：1.60元/月.平方米；购置的车位（库）:30.00元/月.个。被告所有的房屋建筑面积为401.51平方米。2015年9月9日，地之韵与浙江绿博物业服务有限公司（以下简称绿博公司）签订物业管理服务合同，由绿博公司负责小区物业管理。2016年3月4日，地之韵公司将房屋交付被告，由于地之韵公司逾期交付房屋，故于2016年4月27日，地之韵公司与被告签订了《商品房买卖合同》的补充协议，协议第3条协定：被告从2016年3月1日起至2018年2月28日期间免交物业管理费。绿博公司管理服务期间，地之韵公司自行承担了所有业主的物业管理费。尔后，地之韵公司与绿博公司解除合同，绿博公司撤出小区。2019年2月25日，地之韵公司与原告签订《香格里拉（一期）前期物业管理服务合同》，约定：联体别墅物业服务费3.6元/月.平方，物业服务期限自2019年3月1日起至2020年2月29日止。2019年3月1日至2020年2月29日，原告依约进驻被告所在小区提供物业服务，被告以物业管理费偏高为由拒绝交纳，遂引发诉讼。另查明，原告的法定代表人韦倩是地之韵公司法定代表人董西林的儿媳妇。 上述事实，有原告提供的企业法人营业执照、被告身份证复印件、2015年9月9日和2019年2月25日分别签订的香格里拉（一期）前期物业管理服务合同各一份、律师催讨函、（2019）浙1021民初941号民事判决书；有被告提供的2012年6月1日签订的商品房买卖合同（附补充协议）以及原、被告的庭审陈述等证据材料予以证实。 针对原、被告双方就争议的焦点问题，本院作如下分析与认定： 一、地之韵公司与绿博公司于2015年9月9日以及原告与地之韵公司于2019年2月25日所签订的《香格里拉（一期）前期物业管理服务合同》对被告是否具有约束力的问题 原告认为，根据国务院《物业管理条例》第十一条第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”地之韵公司作为开发商，尚有半数以上面积的房屋未销售，享有专有面积过半数以上，应当认定为大业主，有权行使选聘物业服务企业的权利。 被告认为，地之韵公司与绿博公司以及与原告签订物业服务合同之前,均未告知被告，且地之韵公司的法定代表人与原告的法定代表人存在公媳关系，双方之间是利益共同体，地之韵公司与绿博公司、原告与地之韵公司联合制定远高于玉环市本地物业服务平均水平的服务价格，损害了被告方的利益，只能在地之韵公司与绿博公司、原告与地之韵公司之间具有约束力，对被告无约束力。 本院认为，在未成立业主委员会之前，开发商要重新选聘物业应该召开业主大会或者书面征求业主意见，通知每位业主参与业主大会或书面征求业主意见，再根据参加人数是否符合要求来确定决定的事项能否及于全体业主。本案中，地之韵公司未通知业主召开业主大会，也没有采用书面形式征求业主意见，私自与物业公司签定物业服务合同，违反了《物业管理条例》的规定。同时，根据《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。”的规定，建设单位应该通过招投标的方式选聘物业服务企业。地之韵公司与原告虽系两家不同的公司，但两家公司的法定代表人是一家人，即便不是一家人，双方未经招投标私自签订的物业服务合同客观上缺乏公平性。故地之韵公司与绿博公司、原告与地之韵公司签订的《香格里拉（一期）前期物业管理服务合同》对被告均不具有约束力。 二、被告与地之韵公司于2012提6月1日签订的商品房买卖合同中关于前期物业合同的约定是否仍然有效的问题 根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”前期物业服务合同应当是过渡性合同，是在业主委员会尚未成立，小区又需要物业管理时，避免出现物业管理真空而制定的合同。一般前期物业服务合同在商品房买卖销售时与业主签订，业主明确知晓前期物业服务内容。本案中，地之韵公司与被告签订的商品房买卖合同附件七中约定了《**物业服务合同》的主要内容，明确了物业费的价格，未约定服务期限。因涉案小区未成立业主委员会，也未召开业主大会选聘新的物业公司，没有合法的程序终止该合同，故该前期物业服务合同仍然有效。 三、被告是否应向原告交纳物业管理费，交纳的费用标准如何确定的问题 原告实际进行了物业管理服务，被告实际接受了物业管理服务，被告应向原告支付相应的物业服务费用。通过对前两项争议焦点的分析，被告应该按照其与地之韵公司签订的商品房买卖合同中附件七约定的价格向原告交纳物业管理费。被告辩称其购买的房屋应该是排屋而不是别墅。按照通常理解，被告居住的是两个单元的别墅拼联组成的各自享有独立空间的建筑物，即所谓的双拼别墅，应认定属别墅范畴，并应按照别墅的定价（2元/月.平方米）向原告交纳物业管理费。被告辩解原告的物业服务不倒位，但未能提供相关的证据，故本院不予采信。 综上所述，本院认为，被告与地之韵公司签订的商品房买卖合同中关于前期物业合同的约定系双方当事人的真实意思表示，该协议内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，应当认定为有效。原告实际进行了物业管理服务，被告实际接受了物业管理服务，故被告应向原告支付相应的物业服务费用。原告主张按以3.6元/月.平方米的价格向被告收取物业服务费，于法无据，本院不予支持。被告应按照住宅面积，根据协议约定，以2元/月.平方米的价格向原告支付2019年3月1日至2020年2月29日的物业费，即9636.24元。原告主张要求被告按月利率2%的标准计算违约金，因被告与地之韵公司签订的前期物业服务合同中无相关违约条款的约定，故该请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条、第二十四条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告江小红于本判决生效后十日内支付原告玉环欣和物业管理有限公司自2019年3月1日至2020年2月29日的物业服务费9636.24元； 二、驳回原告玉环欣和物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费257元，减半收取计128.50元，由原告玉环欣和物业管理有限公司负担61.50元，由被告江小红负担67元（此款于本判决生效后七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  张滨兵 二〇二〇年十月三十日 代理书记员  苏雪艳