广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2843号原告：赖菊由，女，1984年7月5日出生，汉族，户籍地广东省惠东县，公民身份号码44XXXX。委托诉讼代理人：刘思凯，广东鸿浩律师事务所律师。被告：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地惠东县，统一社会信用代码91XXXX。法定代表人：董飚。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师。原告赖菊由与被告惠东县弘诚实业发展有限公司（以下简称弘诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘思凯、被告惠东县弘诚实业发展有限公司的委托代理人魏展谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖菊由向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金151421.99元【自2016年4月1日起至实际交房之日2017年8月7日止（即24.65%），每日按照以付购房款的万分之五计付，以房款总额30%为限】；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权登记的违约金6142.88元（自2017年3月26日起按房款总额1%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉请变更为请求被告支付交房违约金31942.98元（自2017年4月25日至实际交房之日2017年8月7日止）；第二项诉请变更为请求被告支付逾期办理不动产权登记的违约金75027.92元（自2017年3月26日至2019年4月8日止按年利率6%计算）。事实与理由：2015年9月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的厚园X号楼X层X号房，建筑面积123.07平方米，购房款614288元，原告首付184288元，按揭贷款430000元，原告缴纳了维修基金和契税，原告向开发商缴纳了办证费用。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年3月31日前交付房屋给原告使用，但是被告一直未取得验收备案，也未通知原告收楼，后被告告知原告于2017年8月7日收楼并签署《楼宇交接书》。根据《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金......。原告要求继续履行合同，被告应当按照合同约定支付违约金。此外，双方签订合同的时间为2015年9月23日，此时被告已经完全知晓涉案楼盘存在地下室岩石爆破的事实存在，其也相应的调整延后了收楼时间，实际爆破工程也在签署合同时进行中，根据贵院类案判决，地下室岩石爆破并非本案的不可抗力，无须扣减90天工期，本案应自2016年4月1日起算违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，办理产权登记备案，如因出卖人的原因，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。经被告通知，原告向被告缴纳了办证费用，因被告逾期交付使用房屋，被告承诺的办理产权登记的期限也超过，本案实际办理房产证的时间系2019年4月8日，被告逾期长达2年，应当支付自2017年3月26日起至办理产权登记之日止期间按已付房价款的百分之一向买受人支付逾期办证而产生的违约金。依据《合同法》第一百零七条和第一百一十四条规定，综上，依据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，请贵院依法判如所请。被告弘诚公司辩称：一、相关主管部门于2017年4月12日完成对涉案房屋的竣工验收，从该日起即为收房公示期，视为答辩人履行了交房义务，无需支付此日期之后的逾期交房违约金。《竣工验收备案表》显示，房屋已于2017年4月12日通过勘察、设计、施工、监理和建设五个单位的竣工验收，即对房屋的可交付状态进行了公示，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件已经达成，被答辩人应当及时向答辩人领取钥匙，接收房屋。因此，答辩人已于2017年4月12日履行了交房义务，无需在支付此日期之后的交房违约金；二、被答辩人的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年，诉讼时效已超过，依法不应支持；三、即使仍需支付违约金，也应该扣除答辩人处理地下室工程遇大面积岩石地质导致的延迟验收时间。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3项，因异常地质状况导致工期延误的，项目验收之延误可据实予以延期。案渉商品楼原定的合同交房日期是2016年3月31日，但在验收前期发现地下室工程的大面积岩石地质，需要通过爆破解决。又因为案涉商品房l1-21座住宅的地下消防设施相连，为整体报建项目，故必须解决岩石地质问题才能通过验收。在答辩人进行爆破方案的研讨和第三方施工单位的选定后，广东某某集团建设有限公司于2015年7月22日对爆破工程作出安全评估，广东某某爆破工程有限公司于2015年10月22日完成爆破工作。故交房时间和不动产登记的逾期时间应相应扣减116天；四、被答辩人未就损失进行举证，请求的违约金总额明显过高，依法应当予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋且未约定损失赔偿额计算方法的，按逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；第十六条规定，违约金超过损失30%的，应当减少。2017年8月19日，答辩人委托第三方佛山市某某土地房地产评估有限公司对百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年6月30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。据计算，被答辩人主张的违约金总额已远超过根据评估标准计算的损失的30%，依据上述规定，应当予以减少。综上所述，房屋已于2017年4月12日完成竣工验收，即对房屋的可交付状态进行了公示，视为已交付房屋，不应计算此日期之后的违约金。此外，2017年4月26日之前涉及的诉讼请求便已经超过了诉讼时效，依法不应支持此日期之前的违约金。因此答辩人已无需向答辩人支付逾期交房违约金。即便还应支付，也应扣除免责事由期间，依法调整总额过高的违约金。为维护答辩人的合法权益，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告赖菊由围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.身份证；2.被告登记信息；3.商品房买卖合同；4.购房发票或贷款到账单；5.维修基金收据、契税发票；6.楼宇交接书；7.不动产权证书；8.竣工验收备案表。被告弘诚公司提出质证意见如下：对证据1-5没有异议，对证据6与答辩状意见一致，对证据7三性没有异议。证据8应该注意的是五方验收盖章确认的时间是2017年4月12日，我方认为该日期为原告的收楼日期。被告弘诚公司提交如下证据予以反驳：1.建设工程消防设计的审核意见书；2.安全评估报告第25页；3.爆破施工报批资料第2页-爆破工程施工合同备案回执；4.爆破施工报批资料第6页-爆破作业项目申请表；5.11-15号楼竣工验收备案表；6。评估报告书第3页；7.楼宇交接书；8.入伙确认单；9。物业费流水。原告提交的质证意见如下：对证据1-4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。本案签订合同的时间是2015年9月23日，在被告爆破工程备案时间及公安局批准时间之后，且双方约定了交付时间是2016年3月31日。双方在签订买卖合同时，已经充分考虑爆破工程的实施，对于此类合同签订时间在爆破工程后的案件，此前作出的生效判决均未扣减90天的不可抗力；且本案本次庭审前，原告已经主动调整了违约金的起算时间，无需另行扣除90天的工期。对于证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，备案表的备案时间是2017年7月4日。对证据6三性均不予认可，该评估报告书提交的是估页，从被告以往案例中提交的整份评估报告看，该评估报告作出的租金的有效期限已经过期，在2018年8月已经丧失了此份评估报告的效力。对证据7-9的三性没有异议，提请法庭注意根据三份文件可以证实原告实际收楼的时间是在2017年8月7日，而楼宇交接书中双方确认的2017年8月1日是由被告自行填写。双方收楼领取钥匙、办理入户、缴交物业费的时间均为2017年8月7日，据此本案的逾期办证违约金应当计至实际交房之日。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，综合当事人的质证意见及庭审陈述，本院认定事实如下：被告弘诚公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2015年9月23日，原告赖菊由与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠东县百丘田地段厚园X号楼X层X号房的房产一套，价值614288元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的…..3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了购房款，被告于2017年8月7日向原告发出楼宇交接书，原告赖菊由在楼宇交接书上签名确认。《楼宇交接书》上记载弘诚厚园二期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收鉴定合格可以投入使用，涉案物业已具备入伙条件，可以使用。2017年4月12日，涉案房屋竣工验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表。原告于2019年4月8日取得涉案房产的房地产权属证书。广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第X号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告惠东县弘诚实业发展有限公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东某某集团建设有限公司对厚园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东某某爆破工程有限公司作出厚园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。2017年8月19日，被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托佛山市某某土地房地产评估有限公司对位于惠东县百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。本院认为：原告赖菊由与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县****百丘田地段厚园X号楼X层X号房的房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首期款和银行按揭贷款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告支付违约金，理由充分，本院予以支持。关于被告主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的问题。本案中买受人请求出卖人支付逾期交房违约金，因双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算方式为按日累计计算，每逾期一天产生一个新的违约金，按日形成个别债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”原告于2020年4月26日向本院提出起诉，故原告2017年4月26日之前的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。至于原告诉请被告支付逾期交房违约金的起止时间及数额问题：1、因被告惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题。但本案涉案合同签订的时间在被告进行爆破作业时间内，被告在与原告签订合同时已知道存在因爆破作业需要延迟交付商品房的特殊事由，故被告辩称因合同约定的异常地质状况可以延迟交付商品房，理由不充分，本院不予以采信，为此，被告支付违约金的时间应自2016年3月31日起的第二天开始计算，被告未在2016年3月31日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任；2、关于原告收房时间的认定问题。被告于2017年8月7日向原告发出楼宇交接书，原告赖菊由在楼宇交接书上签名，双方确认物业已于2017年8月1日起交付。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”，应认定原告收房时间为2017年8月1日。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应以614288元为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过614288元的30%即184286.4元为宜。被告辩称逾期交房违约金过高，应以同地区同期商品房市场租金每平方米8元-10元的标准计付，理由不充分，本院不予采纳。综上，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2017年4月27日起至2017年8月1日止支付以614288元为本金按日万分之五计付的违约金共29792.97元（614288元×97天×0.05%）给原告赖菊由。关于原告诉请被告办理不动产权证书至原告名下及支付逾期办证赔偿金的问题：因原告已全额支付购房款给被告，履行了付款义务，被告应按合同约定将涉案房屋的不动产权证书办理至原告名下。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中已约定了逾期办证违约金的计算方式，原告在庭审中以合同约定的逾期办证违约金低于其实际损失，主张调整为自2017年3月26日至2019年4月8日止按年利率6%计算逾期办证违约金的诉讼请求，但未提交证据证明逾期办证对其造成实际损失，理由不足，本院不予采信。因此，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2017年8月1日的360天后即2018年7月27日起至房地产权证书登记在原告名下止支付购房款614288元的1%即6142.88元的违约金给原告赖菊由。综上，原告赖菊由的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金29792.97元给原告赖菊由。二、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期办证的违约金6142.88元给原告赖菊由。三、驳回原告赖菊由的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2439元，由原告赖菊由负担1620元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  於少兵人民陪审员  赖月好人民陪审员  刘火荣二〇二〇年十月十二日本件与原件核对无异法官 助理  周思敏书 记 员  黄淑妤