吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4984号上诉人（原审原告、反诉被告）：齐浩志，男，1983年5月7日出生，汉族，住长春市朝阳区北安路**。委托诉讼代理人：张柏胜，吉林智迪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王喆，男，1978年7月1日出生，汉族，，住长春市南关区东岭南街金桥花园******委托诉讼代理人：李平，吉林鹏信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春市金桥房地产开发有限公司，住所地南关区东岭南街**金桥花园**楼。法定代表人：王铁民，经理。委托诉讼代理人：祝永，吉林瀛庆律师事务所律师。上诉人齐浩志与上诉人王喆、被上诉人长春市金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院作出的（2018）吉0102民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，公开进行了审理。本案现已审理终结。齐浩志上诉请求：1.请求二审法院依法撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初4683号民事判决第二项、第三项；2.请求二审法院依法改判上诉人只向被上诉人支付剩余购房款68200元；3.请求二审法院依法改判过户时被上诉人应缴纳的个人所得税由被上诉人自行承担；房产交易税、印花税由双方各自承担应缴纳部分；4.本案一审、二审的案件全部受理费、保全费、鉴定费等诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人尚欠被上诉人2568200元属认定事实错误。1.一审法院经鉴定认定案涉109房房款3568200元，齐浩志于2014年10月31日支付的250万元及2018年11月20日支付的100万元均系109号房购房款。2.微信聊天记录不完整，上下句语句不关联，不能作为认定案件事实的依据。二、一审法院未对房屋过户的税费承担进行评判，属于漏判，请求二审法院查清后改判。王喆辩称，与我方上诉状观点一致。另补充，根据双方的聊天记录，税费应由齐浩志本人承担。金桥公司辩称，同王喆代理人的意见。我方认为齐浩志存在虚假诉讼的事实行为，其上诉无事实和法律依据，请驳回其上诉请求。齐浩志向一审法院起诉请求：1.判令王喆为齐浩志购买的房屋长春市南关区金桥花园23-1栋109号房屋办理更名过户手续，并且由其承担更名过户中其应缴纳的个人所得税部分的税费；2.判令金桥公司退还齐浩志多付的房款100万元；3.本案的案件受理费、保全费、鉴定费均由被告承担。王喆上诉请求：1.依法撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初4683号民事判决；2.改判齐浩志支付王喆购房款356.82万元及利息（自2015年4月27日至实际给付之日止，2019年8月19日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.一、二审诉讼费用依法承担。事实和理由：齐浩志、王喆均知晓案涉109号房登记在王喆名下，根据合同相对性原则，2018年11月20日齐浩志向金桥公司转款的100万元不应认定为案涉109号房的购房款。除109号房外，金桥公司与齐浩志存在其他房屋买卖合同关系，该笔款项为其他房屋的购房款。齐浩志答辩，不同意王喆的上诉请求，详见我方上诉状。金桥公司答辩，同意上诉人王喆的上诉请求。王喆向一审法院反诉请求：1.判决解除王喆与齐浩志口头签订的“金桥花园”23-1栋109号房屋买卖合同；2.判决齐浩志立即迁出“金桥花园””23-1栋109号房屋；3.反诉费由齐浩志承担。（后变更为要求继续履行双方之间的口头买卖合同，齐浩志给付剩余购房款4,000,000元，利息从2014年10月31日起至给付完毕止按照中国银行同期贷款利率计算）一审法院认定事实：2014年10月左右，齐浩志与王喆达成口头协议，齐浩志购买长春市南关区东岭南街金桥花园23-1号楼104、105、204、205、109、110号房。2014年10月31日，齐浩志通过中国民生银行向王喆建设银行账户转款2,500,000元。2014年11月24日，齐浩志通过中国民生银行向王喆建设银行账户转款1,500,000元。2015年4月27日，齐浩志通过中国民生银行向王喆建设银行账户转款1,500,000元。2018年11月20日，齐浩志通过中国民生银行向金桥公司的上海浦东发展银行账户转款1,000,000元，银行业务回单记载：额外支付王喆109商房更名全款。另上述六套房屋均已于2015年交付给齐浩志。另查，齐浩志与王喆达成口头协议购买的金桥花园23-1号楼104、105、204、205、110号房，齐浩志已于2014年12月24日与金桥公司签订了五份商品房买卖合同，五份商品房买卖合同分别记载：金桥花园23-1号楼第1、2幢1单元104号房建筑面积56.98平方米，总金额207,977元；金桥花园23-1号楼第1、2幢2单元105号房建筑面积96.93平方米，总金额353,795元；金桥花园23-1号楼第1、2幢1单元-104号房建筑面积56.98平方米，总金额199,430元；金桥花园23-1号楼第1、2幢2单元-105号房建筑面积95.32平方米，总金额333,620元；金桥花园23-1号楼第1、2幢0单元110号房建筑面积163.58平方米，总金额948,764元。另齐浩志与王喆达成口头协议购买的金桥花园23-1号楼109号房，王喆已于2018年取得该套房屋的不动产权属证书，证书号为吉（2018）长春市不动产权第0222407号，证书记载房屋坐落于南关区东岭南街1155号金桥花园23-1号楼109号，建筑面积266.32平方米。再查，王喆提供了在2018年7月27日至2018年12月18日期间其与齐浩志的微信聊天记录，2018年8月30日的微信聊天记录记载“王喆：浩志你好，我在外面就不给你打电话了，请问你贷款办的顺利么？齐浩志：办的比较慢，第一笔还没下来，本来在吉林银行，也找的亚泰支行，结果五个房子只能贷260万，现在在民生银行办呢。齐浩志：你什么时候回来？我还寻思跟你研究下剩下那个房子的事呢，我算了下，门市过户税费要10.5%，以评估价15000计算，过户税要260平*15000元*10.5%=40.9万，超额部分所得税260*（15000-4900）*20%=52.5万，两个税预估合计要93万左右呢……”2018年9月1日的微信聊天记录记载“齐浩志：贷款在民生做了一笔，四个住宅下周下130万，另一笔门市在融泰村镇银行做，应该能做200，五套房子才做出来330，其他钱，我看看是押车、还是怎么办”2018年10月10日的微信聊天记录记载“王喆：哥们你那边忙的咋样了？齐浩志：回消息结果不好，还在研究，找人全下来要70万过户费，我很挠头，关键是没那么多钱，现在400万还有缺口，再多70万，有点难，我还在想办法，看看能不能有其他可能，能不能研究下来”2018年10月29日的微信聊天记录记载“齐浩志：你哪天倒贷？王喆：11月中旬。齐浩志：那来得及，这个钱我就直接给你当房款了？还是倒完拿回来，等房款一起给你？王喆：当房款吧。齐浩志：也行，其他钱能不能贷款给你？拿这个房子贷款呢？王喆：你不是对费用还有异议么，就怕一过完户你再不要，损失更多税费啊。齐浩志：我一次凑不上400，过桥借钱不好借，借来成本也不能低了，要是这个方式，算下来差点也不会太多了。王喆：过户费用一共是多少啊？齐浩志：70万左右，跟之前的预算30万多了40万，主要是差额部分缴个人所得税。王喆：那你什么想法？齐浩志：我寻思估计个能贷出来的额度，然后我把差额给你，剩下的我贷款贷出来给你，可以先批，批完再过户，过完户作抵押、放款。王喆：你先批吧，这贷款现在太费事。”2018年11月15日的微信聊天记录记载“齐浩志：哥，你什么时候回来？你不在家房子能更名吗？给你一百能不能给我更名了？王喆：你对房屋的税费怎么考虑的？齐浩志：如果下周能过，我全部承担。王喆：剩下的多久能给我？齐浩志：1月。”庭审中，齐浩志与王喆均同意以双方交易时的市场价格来确定109号房屋的交易价格，王喆变更反诉请求为要求继续履行双方之间的口头买卖合同，齐浩志给付剩余购房款4,000,000元，利息从2014年10月31日起至给付完毕止按照中国银行同期贷款利率计算，并申请对位于长春市南关区金桥花园23-1栋109号案涉房屋在2014年10月份的市值进行评估，经本院委托长春大地房地产土地估价有限责任公司进行评估，长春大地房地产土地估价有限责任公司于2019年8月15日出具长春大地房司法鉴定估字[2019]第002号房地产司法鉴定估价报告，确定估价房屋在价值时点2014年10月1日的房地产客观公开市场价值为人民币3,568,200元。齐浩志认为房屋估价价格有点过高，但表示能够接受；王喆认为估价价格低于市场价值。一审法院认为：齐浩志与王喆之间虽未就案涉109号房屋签订书面的房屋买卖合同，但齐浩志支付给王喆购房款5,500,000元，王喆已将包含案涉109号房屋在内的六套房屋交付给齐浩志占有使用，齐浩志与王喆之间就案涉109号房屋存在房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。由于齐浩志与王喆未就案涉109号房屋签订书面的房屋买卖合同，双方对案涉109号房屋交易价格存在争议，齐浩志与王喆所举的证据均不足以证实案涉109号房屋的交易价格，房屋交易价格属约定不明。在庭审中，齐浩志与王喆均同意以双方交易时的市场价格来确定109号房屋的交易价格，因此可按照双方达成买卖合议时履行地的市场价格确定109号房屋的交易价格。经王喆申请本院委托长春大地房地产土地估价有限责任公司对案涉109号房屋在2014年10月份的市场价值进行评估，案涉109号房屋的评估市场价值为3,568,200元。王喆认为该估价价格低于市场价值，但未提供足够的证据证明其主张，案涉109号房屋的评估价值应作为本案裁判的依据。关于王喆是否应为齐浩志办理案涉109号房屋更名过户手续一节，因双方未签订书面房屋买卖合同，对更名过户条件也并未约定，齐浩志已于2015年实际使用案涉109号房屋，在双方均同意继续履行合同的情况下，王喆应承担为齐浩志办理案涉109号房屋更名过户的随附义务。关于齐浩志主张由王喆承担更名过户中其应缴纳的个人所得税部分的税费一节，因双方未就案涉109号房屋签订书面的房屋买卖合同，对该房屋税费的负担也未有约定，且该房屋税费尚未实际发生，故对齐浩志的该部分主张不予支持。关于王喆反诉主张的购房款一节，双方未就案涉109号房屋签订书面的房屋买卖合同，对该房屋价款及付款时间也未有约定，由于王喆是将包括案涉109号房屋在内的共计六套房屋出售给齐浩志，其他五套房屋均已备案登记在齐浩志名下，仅剩案涉109号房屋未办理更名过户，并结合齐浩志在与王喆聊天记录中曾表示“五套房子才做出来330，其他钱，我看看是押车、还是怎么办”“现在400万还有缺口”“我一次凑不上400”等内容，可以看出齐浩志尚欠王喆案涉109号房屋购房款，另结合案涉109号房屋评估交易时的市场价值为3,568,200元以及齐浩志在2018年11月20日曾向金桥公司转账支付案涉109号房屋更名全款1,000,000元，可以确定齐浩志欠付案涉109号房屋购房款2,568,200元。关于王喆反诉主张的购房款利息一节，双方未就案涉109号房屋签订书面的房屋买卖合同，对该房屋价款的支付时间也未有约定，依据交易习惯，王喆交付案涉109号房屋当日，齐浩志亦应履行支付房款义务，现王喆未提供交付房屋时间的证据，齐浩志在庭审中自认2015年4月27日交付房屋，故购房款应从2015年4月27日起计息。关于王喆反诉主张的案涉109号房屋以外其他房屋的购房款部分，因本案本诉部分仅为109号房屋，王喆反诉主张的案涉109号房屋以外的其他房屋购房款非本案反诉的审理范围，王喆可另行主张解决。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，1.关于2018年11月20日转至金桥公司账户的1,000,000元是否为案涉109号房屋购房款。齐浩志与王喆之间存在多宗商品房买卖交易但均未签订书面协议约定商品房交易价格、购房款给付方式以及税费承担等问题。王喆已将包含案涉109号房屋在内的六套房屋交付给齐浩志占有使用，齐浩志转至王喆个人账户5,500,000元、2018年11月20日转至金桥公司账户1,000,000元（该笔款项银行业务回单记载：额外支付王喆109商房更名全款）。除案涉109号房屋登记在王喆名下外，其余五套房屋均初始登记在金桥公司名下，结合上述转账行为，能够认定王喆与金桥公司存在关联关系，故齐浩志2018年11月20日转至金桥公司账户的款项亦应认定为履行支付购房款义务的行为，王喆上诉主张依据合同相对性，案涉109号房屋的购房款仅能转至王喆名下的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。另，王喆虽上诉主张该笔款项为支付除本案六套房屋外的两套房屋的购房款，但未能提供证据予以证明，结合该笔款项的银行业务回单记载内容，可认定该笔款项系针对案涉109号房屋的购房款，王喆的上诉主张证据不足，本院不予支持。2.关于齐浩志欠付案涉109号房屋购房款数额问题。因双方均未能举证证明六套房屋的交易价格，经双方同意，一审法院仅通过鉴定确认了案涉109号房屋的交易价格为3,568,200元，其余五套房屋的价款未能确定，故不能通过扣除其余五套房屋价款的方式来确定案涉109号房屋购房款支付情况。齐浩志主张其于2014年10月31日支付的250万元系针对案涉109号房屋，但未能提供其他关联性证据予以佐证，其该项上诉理由证据不足，本院不予支持。3.关于案涉房屋税费承担问题。因该笔费用并尚未实际发生，故对齐浩志要求王喆承担更名过户过程中产生的个人所得税、房产交易税、印花税等的上诉主张，本院不予支持，齐浩志可在费用实际发生后另行主张权利。4.关于鉴定费及反诉费的承担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”齐浩志上诉主张王喆一审时表示自愿承担全部鉴定费用，但未能提供证据证明，故一审法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额并无不当。综上所述，王喆、齐浩志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审王喆交纳的案件受理费13，800元，由王喆负担；二审齐浩志交纳的案件受理费26,800元，由齐浩志负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年十月十二日书记员  李欣媛