四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15053号 上诉人（原审被告）：四川吉翔建设发展有限公司。住所地：四川省成都市郫县（现郫都区）犀浦镇两河村。 法定代表人宋羽茜，执行董事总经理。 委托诉讼代理人：黎志，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨**，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马玉勇，男，1985年3月20日出生，羌族，住四川省汶川县。 委托诉讼代理人：周德鸿，四川治坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾华林，四川治坛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张波，女，1986年9月26日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：周德鸿，四川治坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾华林，四川治坛律师事务所律师。 上诉人四川吉翔建设发展有限公司（以下简称吉翔公司）因与被上诉人马玉勇、张波商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院(2020)川0124民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉翔公司上诉请求：撤销原判第二项判决，依法改判驳回马玉勇、张波的第二项诉讼请求。 事实及理由：一、逾期办证的天数只能计算至郫都区实施不动产统一登记的2016年8月31日，此后系因客观原因不能单独办理房屋权属登记，不能计算为逾期办证天数，吉翔公司不应承担相应的违约责任。 根据合同约定，吉翔公司只有办理房屋权属登记的义务。故在郫都区于2016年8月31日实施不动产统一登记不再单独办理房屋权属登记后，吉翔公司系因客观原因无法完成合同约定的办证义务，此后逾期的天数不能归责于吉翔公司，不能计算为逾期办证天数，吉翔公司不应承担相应的违约责任。 同时根据成都市郫都区不动产登记中心出具的回函，能够说明，马玉勇、张波至今未能取得不动产登记证明系因土地验收未完成导致，而非其他原因。“金枫名苑”小区总约700户，其中600多户均已办理了房产证，剩余36户在实施不动产统一登记后提交了同样的办证资料，但正是因为实施了不动产统一登记，将原房产证与国土证合二为一，不再单独办理房产证，故办理不动产证增加了包括土地验收等土地相关的前置条件，所以至今未能成功办理。双方签订的合同中未对办理土地证进行任何约定，因此在实施不动产统一登记后，系政策变动导致不能办理房产证，继续计算吉翔公司逾期办理房产证的违约责任没有合同基础与法律基础，不应支持。 二、马玉勇、张波未及时提交有效的身份证件导致。 2017年6月23日交件后，因身份证过期未被受理。现马玉勇、张波未举证证明其提交了新身份证，故未能顺利办理系马玉勇、张波自身原因所致，故吉祥公司不应当承担违约责任。同时，成都市郫都区不动产登记中心告知，凡资料不齐或房屋本身存在权利限制无法办证的，将不会收，直接将资料退回，故在系统中无法查询具体递交资料的时间。 三、约定办证期限内出现不能归责于吉翔公司的客观情况导致无法取得房屋权属登记，吉翔公司不应承担逾期办证违约责任。 根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，办理房屋权属登记的时间为自房屋交付之日起540日。房屋实际交付时间为2015年9月11日，故办理房屋权属登记的时间为2017年3月4日前。由于郫都区已于2016年8月31日实施不动产统一登记，此时办证期限尚未届满，故马玉勇、张波未能取得房屋权属登记系因不可归责于吉翔公司的客观原因导致，吉翔公司不应承担逾期办证违约责任。 综上所述，一审法院事实认定错误，法律适用错误，应予以纠正。 马玉勇、张波答辩称，逾期办证的违约金计算到期日不应当是2016年8月31日，原因是虽然国家政策从2016年8月31日实施不动产统一登记，但吉翔公司自取得土地到2016年8月31日已经有几年时间，仍然未履行其进行土地竣工的法定义务，后来由于其土地未竣工，而未能按期办理不动产权证完全是由于吉翔公司的原因导致，所以国家政策变动不是其免除办理产权证的理由。 关于不动产权证的性质和以前的房产证、国土证是一致的，办理的手续以及需要准备的资料也是一致的，所以马玉勇、张波方认为吉翔公司在2016年8月31日之后仍然具有办理不动产权证的义务，那么未办理不动产权证应当计算违约金。 马玉勇、张波向一审法院起诉请求：1、判令吉翔公司为马玉勇、张波办理位于成都市郫都区房屋的不动产权证；2、判令吉翔公司每日按总房款405845元的万分之一向马玉勇、张波支付自2017年1月2日至办理完毕不动产权证之日止的违约金（暂计算至2019年12月2日为43181元）；3、吉翔公司承担本案全部诉讼费。 一审法院查明事实：马玉勇、张波、吉翔公司于2015年7月10日签订了《商品房买卖合同》，约定马玉勇、张波购买吉翔公司建设开发的“金枫名苑”商品房一套，房屋总价为405845元。《商品房买卖合同》第十八条第（一）款载明，“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”；第二十七条载明，“双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起180日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”；第二十八条载明，“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同……不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。” 合同签订后，马玉勇、张波依约向吉翔公司支付了全部购房款。吉翔公司于2015年9月11日向马玉勇、张波交付了房屋，马玉勇、张波于2015年9月29日向吉翔公司支付了案涉房屋契税、维修基金等费用。 2016年7月13日，吉翔公司向税务部门缴纳了案涉房屋的契税。2016年11月8日，吉翔公司向房屋专项维修资金专户缴纳了案涉房屋的维修基金。2017年12月前，吉翔公司将案涉房屋办证材料提交不动产登记部门；但因吉翔公司未完成小区土地竣工验收，不符合房地一体统一登记原则，不具备登记条件，不动产登记部门已将办证材料退回吉翔公司。 另查明，原郫县（现郫都区）不动产登记部门于2016年8月31日17:00起停止受理各类土地、房屋登记业务，并于2016年9月8日起开始实施不动产统一登记。 一审法院认为，马玉勇、张波、吉翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及附件合法、有效，对双方产生拘束力。 关于吉翔公司是否应为马玉勇、张波办理案涉房屋不动产权证书的问题。虽双方仅有办理房屋所有权证的约定而并无关于办理不动产权证书的约定，但由于郫都区依法实施不动产统一登记，不动产权证书具有原房屋所有权证和原国有土地使用权证“二证合一”的效果，且事实上吉翔公司已不可能为马玉勇、张波单独办理房屋所有权证，现案涉房屋已符合办理不动产权证书条件，吉翔公司应配合马玉勇、张波办理案涉房屋不动产证书。对吉翔公司辩称马玉勇、张波无权要求其直接办理不动产权证书的意见，与本案审理查明的事实不符，于法无据，一审法院不予采纳。 关于吉翔公司是否应承担逾期办证的违约责任问题。首先，因双方签订合同的时间在合同约定交房时间之后，故只能根据双方合同约定，认定吉翔公司为马玉勇、张波办理房屋所有权证的起算时间应当为案涉房屋实际交房的次日，即吉翔公司应在2015年9月12日起540日内也即2017年3月4日前向产权登记机关为马玉勇、张波办妥房屋所有权登记，由于在该时限内于2016年9月起实施不同产统一登记，故吉翔公司无须承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。其次，因双方签订合同时还未实施不动产统一登记，双方也并未约定办理国有土地使用权证的时间及违约责任，鉴于双方约定的房屋所有权证办理时限届满之时，吉翔公司在正常情况下已可办理不动产权证书，故一审法院综合认定吉翔公司应在约定的房屋所有权证办理时限届满的三个月合理时限内为马玉勇、张波办理案涉房屋不动产权证书，即吉翔公司应于2017年6月4日前为马玉勇、张波办理案涉房屋不动产权证书，但吉翔公司未在该合理期限内办理。其三，虽吉翔公司庭审中辩称因马玉勇的身份证有效期过期导致其未能按期提交办证材料，但根据本案审理查明的事实，马玉勇、张波在收房后当月即向吉翔公司支付了案涉房屋办证税费，根据一般交易习惯，应认定马玉勇、张波在缴费当日一并向吉翔公司提交了办证所需的相关身份材料及资料；吉翔公司作为专业房地产开发商应在此时对所收取的材料是否符合办证条件进行甄别并在合同约定办证时限内告知马玉勇重新提交资料，且吉翔公司并未提交充分证据证明其主张，故不能据此认定吉翔公司可以免除逾期办证的违约责任。其四，根据本案审理查明的事实，虽吉翔公司曾向不动产登记部门提交了案涉房屋的办证材料，但因吉翔公司未完成小区土地竣工验收最终导致退件，该原因非马玉勇、张波能够预见，而系吉翔公司自身原因导致；且吉翔公司在明知退件原因后，其仍未在合理时限内解决自身问题并重新向不动产登记部门提交登记材料，客观上也导致马玉勇、张波案涉房屋不能及时办证。综上，吉翔公司应承担相应逾期办理不动产权证的违约责任，逾期时间从2017年6月4日起计算。 关于逾期违约金的确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，马玉勇、张波主张按照双方合同约定的逾期办理房屋所有权证的违约责任进行确定。但本案中，因双方仅约定了逾期办理房屋所有权证的违约责任，同时无法约定逾期办理不动产权证书的违约责任，鉴于马玉勇、张波庭审中也并未举证证明其因吉翔公司的逾期行为所导致的直接损失，一审法院综合本案合同实际履行情况、逾期时间、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定吉翔公司应承担的违约金数额为4000元。对马玉勇、张波主张超过此金额的部分，一审法院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、吉翔公司于本判决生效后三十日内配合马玉勇、张波办理位于成都市郫都区犀浦镇“金枫名苑”小区房屋的不动产权证书；二、吉翔公司于本判决生效后十日内向马玉勇、张波支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币4000元。三、驳回马玉勇、张波的其他诉讼请求。 如果吉翔公司未按本判决指定的期间向马玉勇、张波履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向马玉勇、张波加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币747元，由马玉勇、张波承担人民币373元，由吉翔公司承担人民币374元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，马玉勇、张波、吉翔公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据上诉人马玉勇、张波、吉翔公司的上诉意见，本案二审争议焦点为：一、吉翔公司是否应承担逾期逾期办理不动产权证书的违约金；二、一审法院对逾期办理不动产权证书违约金的调整是否恰当。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。马玉勇、张波与吉翔公司签订的合同约定，吉翔公司应在2017年3月4日前办理案涉房屋的房屋所有权证。但根据一审法院查明的事实，郫都区在2016年8月31日17:00起停止受理各类土地、房屋登记业务，并于2016年9月8日起开始实施不动产统一登记，二证合一制度实施后，原房屋所有权证书、国有土地使用权证书合并登记为不动产权证书，在此情况下，吉翔公司在客观上无法办理房屋所有权证书，故不应当承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。但是，在二证合一政策实施后，吉翔公司仍负有为买受人办理房屋权属证书的合同义务。因二证合一制度系对房屋所有权证书和国有土地使用权证书的合并，如双方约定了国有土地使用权证书的办理期限，则应当尊重当事人的意思自治，以约定的后证即过于土地使用权证书的办理时间作为不动产权证书的办理时间。而本案中，双方在合同中并未约定国有土地使用权证书的时间，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，案涉房屋已竣工验收且交付、双方约定的办理房屋所有权证书的时间在二证合一之后，以约定的办理房屋所有权证书的时间加90日作为办理案涉房屋不动产权证书的时间正确，本院予以确认。吉翔公司认为其不应当承担逾期办理不动产权证书的责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 吉翔公司上诉提出因马玉勇、张波身份证过期导致不能办证的理由。本院审查后认为，根据双方合同中关于房屋交接手续的约定，吉祥公司应提前通知马玉勇、张波办理交接手续时应当携带的证件。根据一般商品房合同签订、房屋交付的常识，结合案涉房屋已交付予马玉勇、张波的情况，可以认定双方办理交接时吉祥公司已收取马玉勇、张波的身份证复印件。根据双方合同约定，吉祥公司应当在2017年3月4日前完成案涉房屋的房屋所有权证，而在此之前，吉祥公司既未审查马玉勇、张波提交的身份证件是否过期并提出异议，也未将相应资料提交办证机关或在交件前对收取的资料进行审查，且直到吉祥公司向办证机关提交相应资料被退件时，方提出该意见。故吉祥公司逾期提交办证资料时，马玉勇、张波身份证过期的责任不应当归责于马玉勇、张波，吉祥公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 吉翔公司还上诉称逾期办证系因土地验收未完成导致。本院认为，根据一审法院查明的事实，吉翔公司未完成小区土地竣工验收，导致相关部门退件，土地竣工验收系吉翔公司的义务而非马玉勇、张波可控制或影响，系吉翔公司自身原因导致。吉翔公司在知晓土地竣工验收未完成的情况下，也未在合理期限内解决该问题，导致办证迟延。故吉翔公司认为不应当承担逾期办理不动产权证书的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。吉翔公司未完成办理案涉房屋不动产权证书，应当承担相应的违约责任。一审中，吉翔公司请求调低违约金。本院审查后认为，一审法院根据双方当事人的过错程度，综合本案合同实际履行情况、逾期时间等因素，酌情调整吉翔公司应承担的违约金数额，并不违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1494元，由四川吉翔建设发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年十月二十九日 书记员 龙春光