上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0117民初7394号 原告(反诉被告)：薛琴，女，1958年8月7日生，汉族，住上海市松江区。 委托诉讼代理人：何煦，上海市志君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱丹，上海市志君律师事务所律师。 被告(反诉原告)：刘明珠，女，1990年1月17日生，汉族，住河南省。 被告(反诉原告)：范亚磊，男，1990年2月5日生，汉族，住河南省。 两被告共同的委托诉讼代理人：桂方芳，湖北尊而光(上海)律师事务所律师。 第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：邵非，负责人。 原告薛琴与被告刘明珠、范亚磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。其后，被告刘明珠、范亚磊向本院提出反诉，本院依法受理后于2020年7月22日第一次公开开庭进行了合并审理。后经被告申请，本院依法追加德佑房地产经纪有限公司作为第三人参加本案诉讼，并于2020年9月8日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何煦到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人朱丹到庭参加了第二次庭审，被告刘明珠、范亚磊及两被告共同的委托诉讼代理人桂方芳两次均到庭参加了诉讼。第三人经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告范亚磊、被告刘明珠向原告薛琴支付剩余房屋转让价款17万元；2、判令被告范亚磊、被告刘明珠向原告薛琴支付逾期付款赔偿金(以房屋价款229万元为基数,自2020年2月29日起至2020年3月9日止。按每日万分之五标准计算;以房屋价款245万元为基数自2020年3月28日起至实际清偿之日止,按每日万分之五计算)。事实与理由：2019年10月16日,被告刘明珠向原告薛琴购买位于上海市松江区其昌南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，房地产转让价款共计245万元、双方就此签订《房地产买卖合同》一份和《协议书》一份。之后,原告薛琴与被告范亚磊、刘明珠于2020年2月17日经第三人居间，签订了《上海市房地产买卖合同》一份和《协议书》一份。为了配合被告避税,双方同意做低房屋转让款为229万元,剩余16万元为房屋装修补偿款。现原、被告双方已完成上述房产的过户登记手续,房屋已登记至被告二人名下,但被告至今未依照合同约定日期支付房屋转让尾款17万元,且并未配合接收房屋钥匙;同时,被告在房屋首付款的履行期间,多次出现逾期付款的情形。为了避免损失的扩大,原告在约定的交房期限前将房屋钥匙交给第三人保管,委托第三人配合被告接收钥匙;并委托律师向被告寄发律师函告知。原告认为，依照双方2020年2月17日签订的《上海市房地产买卖合同》约定,被告范亚磊、刘明珠应于2020年2月29日前向原告薛琴支付部分房价款13万元,但其实际支付日期为2020年3月9日,被告范亚磊、刘明珠应当依照《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第6条约定承担违约责任。依照双方2020年2月17日签订的《协议书》约定,被告范亚磊、刘明珠应当于原告薛琴收到贷款放款日后3个工作日内,即2020年3月28日前向原告支付装修补偿款16万元,但至今未向原告支付该款项,已构成违约。遂涉诉。 被告范亚磊、刘明珠辩称，不同意原告的全部诉讼请求。对原告主张的尾款数额无异议，原告应先交付涉案房屋，被告再支付尾款，但原告未交房，故付款条件并未成就。对原告主张的逾期付款赔偿金，被告并无违约恶意及违约行为，购房中13万元的支付时间系办理过户手续当日，双方实际于2020年3月7日办理过户手续，被告方当日支付5万元，支付限额问题，经与原告协商，于2020年3月9日支付其余8万元，没有违约恶意。原告也认可，并出具收条。而17万购房尾款的支付时间为交房当日，因为交房时发现涉案房屋状况与承诺不符，交房没有实际完成，故不同意支付违约金，如被告需承担违约责任，则认为原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。 被告范亚磊、刘明珠向本院提起反诉请求：1、判令原告修缮松江区其昌南路XXX弄XXX号XXX室房屋主卧东南墙渗漏水问题，并向被告交付该房屋；2、判令原告向被告支付逾期交房的赔偿金(以总房价款245万为基数，自2020年3月30日起算至实际交房之日止，按照日万分之五计算)；3、判令原告向被告支付赔偿金12.25万元(以总房价款245万的5%)。事实与理由：原、被告经第三人居间，于2019年10月16日签订《房地产买卖合同》，约定原告将涉案房屋出售给被告，转让价款245万元，双方于2020年3月9日前办理过户手续，原告于2020年3月30日前交房。其后，双方进行了网签，并办理了过户。然两被告收房时发现，涉案房屋主卧东南墙面约80%左右的面积因房屋漏水发生严重的墙体剥落。被告遂通知原告及第三人，涉案房屋违背了原告关于房屋从未发生漏水的承诺，不符合双方约定的交房条件，被告有权予以拒收。此后，原告及第三人承诺进行修缮，然至今未达到收房条件，故原告应按约向被告支付逾期交房赔偿金。而根据原告签字的信息留存表显示，原告在订立合同前承诺涉案房屋从未发生过漏水，故原告故意隐瞒房屋的严重漏水情况，导致被告未能在缔约时充分了解房屋质量问题并额外承担了房屋再次发生漏水的风险，故涉案房屋明显不符合合同约定的标准，房屋使用及出售价值受到影响，原告应就此承担相应的违约责任，被告遂就此自行估算并按房屋总价款5%主张赔偿金。鉴于此，被告方提起反诉，希判如所请。 原告薛琴针对被告范亚磊、刘明珠的反诉请求辩称，不同意被告方的反诉请求。对于被告的第一项反诉请求，房屋买卖过程中，原告尽到了告知义务，房屋可能存在的瑕疵不属于原告的责任，由被告自行修缮。涉案房屋主卧东南墙确实存在渗漏水问题，但该角落摆放橱柜，并贴有墙纸，原告不知道漏水情况，直到交房时被告撕开后才发现有渗漏水，也告知了第三人。原告将房屋完全交给第三人出售，钥匙也交给了第三人，由第三人交付。在发生问题前，都没有被告的联系方式。之后发生漏水，第三人表示会进行维修，实际也已经修复。对于被告的第二项反诉请求，涉案房屋已过户至被告名下，交付房屋时，是被告拒收。即便涉案房屋渗水问题属于原告的修缮责任，但也并非被告拒收房屋的合法事由，更不应当要求原告承担逾期交房违约金。而被告的第三项反诉请求主张的赔偿金并无合同及法律依据。此外，被告主张的违约金标准均属过高，如原告需承担相应责任，请求法院予以调整。 第三人未到庭就对原、被告的本反诉发表陈述意见。 经审理查明，2019年10月16日，原告(卖售方、甲方)与被告刘明珠(买受人、乙方)签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋面积89平方米，房屋类型公寓，总价款为245万元。合同第四条约定，甲方于2020年3月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接、合同第六条约定，在2020年3月9日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第7条违约责任约定，甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；……乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同附件三约定，乙方于2019年10月16日前支付定金5万元；双方签订本案合同后7日内，乙方自行支付部分房价款5万元；双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日，乙方向甲方支付部分房价款10万元；部分房价款114万元乙方通过银行贷款支付；2020年2月9日前，乙方向甲方自行支付部分房价款95万元；在房地产所在区不动产登记事务中心办理不动产登记手续当日内,乙方自行向甲方支付部分房价款15万元；交房尾款1万元，乙方应于双方签署《房屋交接书》后当日自行支付。合同另对其他相关事项进行了约定。 2020年2月17日，原告(卖售人、甲方)与两被告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告将其名下的涉案房屋出售给两被告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意涉案房屋转让价款共计229万元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2020年4月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2020年3月14日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：详见补充条款(一)。合同第十条约定：详见补充条款(一)。合同补充条款(一)第6条违约责任约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。……乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同附件三约定，一、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金10万元整(大写：壹拾万元整),在签署本合同后,转为部分房价款。二、双方签订本合同当日内,乙方向甲方自行支付部分房价款计105万元整(大写：壹佰零伍万元整)。三、2020年02月29日前,乙方向甲方自行支付部分房价款计13万元整(大写：壹拾叁万元整)。四、部分房价款计100万元整(大写：壹佰万元整),乙方通过如下方式支付：户请贷款：乙方应于2020年02月29日前向银行或公积金管理中心申请贷款……。五、交房尾款【即物业交割保证金】：计1万元整(大写：壹万元整),乙方应于双方签署《房屋交接书》后当日内自行支付给甲方。合同另对其他相关事项进行了约定。 同日，原告与两被告签署《协议书》一份，载明：1、甲乙双方确认该房地产的总房价款为245万元(大写贰佰肆拾伍万元整)。(1)甲乙双方就该房地产已签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX),约定房价款为229万元(大写贰佰贰拾玖万元整),乙方依据买卖合同附件三之付款协议所约定的付款方式向甲方支付合同房价款。(2)装修补偿款：计16万元(大写壹拾陆万元整),乙方应于甲方收到贷款放款后3个工作日内直接向甲方支付该款项。 2020年3月7日，两被告向原告支付购房款5万元。同日，原告出具收据一张，载明收到上述款项。 2020年3月8日，原告出具收据一张，载明收到部分购房款8万元。 2020年3月9日，两被告向原告支付购房款8万元。 2020年3月26日，原告收到了被告以贷款形式支付的100万元购房款。 2020年3月29日，原、被告至涉案房屋处进行交接，被告发现房屋主卧东南角存在墙面脱落和渗水，故不愿接收房屋。 2020年3月9日至4月26日期间，被告多次与第三人工作人员冯骏骅微信联系。2020年3月26日，被告询问第三人，周日交房，何时支付尾款。第三人表示交房当天付装修补偿款16万。2020年3月30日，被告多次就修复进展、用材、工艺、五年之后再漏水问题的方案以及是否与上家沟通等询问第三人。 2020年4月27日，原告向两被告发出律师函，并称被告未按约支付购房款且不予配合接收房屋钥匙，为避免损失扩大，原告已将房屋钥匙交付第三人，因被告违约，故要求支付房屋尾款、装修补偿款及逾期付款滞纳金，并要求两被告及时前往第三人处领取房屋钥匙。 2020年4月30日，两被告向原告发出律师函，并称收房时发现涉案房屋主卧东南墙面约80%左右面积因漏水发生严重墙体剥落，被告方遂通知原告及第三人，涉案房屋不符合交房条件，有权拒绝接受。后原告及第三人承诺进行修缮，然至今未达到交房条件，同时也无法确认涉案房屋今后不会漏水，故原告已逾期交房，按约应支付相应赔偿金。另原告在订立合同前承诺涉案房屋未发生过漏水，原告故意隐瞒严重漏水的情况，亦应承担相应的违约责任。且被告方曾通过第三人工作人员冯骏骅与原告协商一致，将16万元装修补偿款的支付时间变更至交房当天，然现房屋存在严重质量问题，故该款项尚未达到支付条件。被告方继而要求原告支付违约金16.17万元(其中，逾期交房违约金以245万元购房款为基数，按日万分之五计算，暂计算至2020年4月30日，另有因房屋质量问题导致的违约金按照总房款245万元的5%计算为12.25万元)。 庭审中，原、被告一致确认，就涉案房屋尚有17万元购房款未支付。 对于剩余17万元购房款的支付时间，原告称按约其中16万元应于贷款到账后3个工作日支付，剩余1万元于交房当天支付，现支付条件均已成就，此前的13万元购房款按约应于2020年2月29日之前支付。被告方则表示，第三人工作人员冯骏骅在与被告沟通中曾表示17万元于交房之日支付，而13万元购房款是过户时支付，因被告无法与原告联系，故第三人就代表原告，原告对微信群的真实性无法确认，对被告与冯骏骅的微信聊天记录真实性认可，但认为第三人无权代表原告变更付款方式及合同约定。 对于涉案房屋主卧漏水修复情况，原告称其与第三人协商对涉案房屋进行修缮，包括墙面修复和外墙维修，由第三人牵头进行，之后的修复均是由被告和第三人协商，原告没有参与，现也已经修好。被告则表示，原告承诺会对涉案房屋进行修缮，然被告2020年5月中旬询问第三人时，第三人表示还未修好，诉讼中被告在第三人陪同下至涉案房屋查看，已经经过维修，但墙面仍存在鼓包，被告认为应在本案纠纷处理完后方能接收房屋。 本案审理过程中，本院于2020年9月8日组织原、被告及第三人工作人员冯骏骅至涉案房屋处查看，原告女婿窦伟麟一同前往，现场发现，渗水部位已维修完毕。被告表示，其于2020年7月22日至涉案房屋处查看时，已与当日情况一致，然虽已修缮，但跟原告此前承诺从未发生渗漏水不符，且原告从未通知过其收房，目前可以收房，被告曾提出过交房后支付17万元，第三人表示同意，还说不用更改合同。原告女婿则称，中介处的信息留存表并非原告填写，挂牌时就说过渗漏水的事情，纠纷发生后还问过冯骏骅为何没有告知被告，冯骏骅说已经不漏水了没有必要说，被告曾提出要抹掉17万元剩余购房款，但原告从未同意变更付款时间。冯骏骅称，2020年3月29日交房时发现墙面东南角有渗水，第一时间进行了维修，已于2020年5月1日之前维修完毕，当时让被告来看过，被告提出想把装修补偿款抹去，原、被告未就付款时间重新进行过协商，也未约定17万元收房后支付。 以上事实，有房地产买卖合同、上海市房地产买卖合同、协议书、收据、银行流水、微信聊天记录、律师函及快递凭证、照片以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。 就本诉而言，根据双方订立时间在后的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》约定，两被告应于原告收到贷款放款后3个工作日内直接向原告支付装修补偿款16万元，并于交房时支付原告尾款1万元。现两被告辩称，双方已合意变更上述共计17万元购房款的支付时间，故其自交房时方有付款义务。然被告未就双方合意变更付款时间提供充分证据证明。两被告贷款已于2020年3月26日发放，而2020年3月29日，原告向被告交付涉案房屋时，被告虽以存在渗漏水问题拒绝接收，但渗漏水问题并非房屋主体结构质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，故被告以上述问题未解决为由拒绝接收房屋，依据不足，应对此承担不利后果，鉴于此，原告主张的剩余房屋转让价款支付条件均已成就，被告应按约履行付款义务。对于原告要求两被告支付剩余房屋转让价款17万元的诉请，本院予以支持。 对于原告主张的逾期付款滞纳金，在被告未能按约付款，且原告未明确表示放弃追究其违约责任的情况下，两被告仍需按约承担逾期付款责任。但对于该赔偿金计算标准，两被告认为过高，请求本院予以调整，故本院兼顾原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该赔偿金以两被告应付未付之购房款为基数，按照日万分之二标准计算。另原告主张的部分款项计算时间有误，本院依法调整为：以13万元基数，按照日万分之二的标准，2020年3月1日至2020年3月6日期间，计156元；以8万元为基数，按照日万分之二的标准，2020年3月7日至2020年3月8日期间，计32元；以1万元为基数，按照日万分之二的标准，2020年3月29日起计算至2020年3月31日，计6元；以17万元为基数，按照日万分之二的标准，自2020年4月1日起计算至实际支付之日止。 就反诉而言，结合本院查看现场的情况，涉案房屋渗漏水问题已修复完毕，且如前所述，原告交房时被告以此为由拒收并非合法抗辩，涉案房屋于2020年3月29日应视为交付。在本院依法认定的涉案房屋交付日期之后，如上述问题确实存在且影响了两被告使用并给其造成相应损失，可另寻合法途径解决，但非本案中主张的逾期交房违约金。故对于两被告要求原告修缮渗漏水及交房的反诉请求，本院均不予支持。又因原告并无逾期交房之行为，故对于两被告主张的逾期交房违约金，本院亦不予支持。另被告反诉第三项诉请主张的赔偿金，系其自行估算，缺乏合同依据、法律依据及事实依据，本院对此亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第二百四十条的规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)范亚磊、刘明珠于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)薛琴剩余房屋转让价款170,000元； 二、被告(反诉原告)范亚磊、刘明珠于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)薛琴逾期付款违约金(以130,000元基数，按照日万分之二的标准，2020年3月1日至2020年3月6日期间，计156元；以80,000元为基数，按照日万分之二的标准，2020年3月7日至2020年3月8日期间，计32元；以10,000元为基数，按照日万分之二的标准，2020年3月29日起计算至2020年3月31日，计6元；以170,000元为基数，按照日万分之二的标准，自2020年4月1日起计算至上述剩余房屋转让价款实际支付之日止)； 三、驳回被告(反诉原告)范亚磊、刘明珠的全部反诉请求。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4,850元，减半收取2,425元，反诉案件受理费2,147元，合计诉讼费用4,572元，由原告(反诉被告)薛琴负担733元(已付)，由被告(反诉原告)范亚磊、刘明珠负担3,839元(已付2,147，剩余1,692元于本判决生效之日起七日内交至本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员  沙 莎 二〇二〇年十月二十六日 法官助理  林梅均 书 记 员  林梅均 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： …… （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理