江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终7021号 上诉人（原审被告）：袁洋，男，1979年3月3日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：洪卫，江苏正太和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯超，江苏正太和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：常熟裕坤置业有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇赵市工业小区。 法定代表人：毛建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王**，该公司员工。 上诉人袁洋因与被上诉人常熟裕坤置业有限公司（以下简称裕坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初9769号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人袁洋上诉请求：1.撤销一审判决，依法裁定驳回起诉或判决驳回诉讼请求；2.裕坤公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、袁洋并非房屋承租主体，裕坤公司起诉袁洋系主体错误，应当裁定驳回起诉。2016年10月1日《租赁合同书》中乙方（承租方）为“美洲健身”，袁洋系以承租方“美洲健身”法定代表人的身份列明并签署协议。“美洲健身”即之后设立的常熟洲城美健身管理有限公司（以下简称洲城美公司）的简称。洲城美公司系由袁洋、袁航作为发起人投资设立，因2016年10月1日签订租赁合同时，洲城美公司尚未正式成立，故由发起人股东代表公司对外签署协议。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞》若干问题的规定(三)）第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，该条款适用的前提是发起人以“自己的名义”对外签订合同，而本案租赁合同中袁洋是以承租人“美洲健身”的名义，而不是以“自己的名义”。双方租赁合同第2.1条明确经营名称为“美洲健身”，由于以“美洲”作为企业字号注册具有明显的区域特性，公司登记机关未能进行登记，而最终以洲城美公司为企业名称。之后经营场所现场也是以“美洲健身”作为营业名称，租金的支付、发票的开具、往来的函件都是由洲城美公司与裕坤公司之间进行。二、裕坤公司存在延期向洲城美公司交付租赁房屋的事实。双方于2017年2月20日签署了《美城地下室泳池过程验收报告移交单》，泳池与其他租赁部位作为一个租赁合同项下租赁标的物，不可能分开交付，更不可能仅签署泳池交付手续而其他租赁部位不签署交付手续。一审法院以洲城美公司提交的申请函及付款计划中提到2016年6份入驻商场，就免除了裕坤公司对于签署交付确认书的举证义务，显然是错误的。申请函是根据合同签订日期所写；付款计划盖的是会籍专用章，并非以交付日期为核心内容；造价预算书仅是装修公司的工程报价，不等同于开始装修，不能据此推定房屋交付日期。三、裕坤公司确认泳池在2017年2月20日交付，2016年10月1日至2017年2月20日延期交付期间泳池部位的租金应当扣减，延期交付经营期间的经营损失也需要计算。四、商场整体装修给洲城美公司造成损失，理应扣减租金。2017年6月至9月商场整体装修期间对于商户的影响是毋庸置疑的，即使商场整体装修有利于商户的长期利益，但裕坤公司在解除合同时，没有考虑洲城美公司未能享受该长期利益，法院应当就该利益进行量化。五、一审酌情认定电梯停运期间的租金按照合同约定租金的70%计算不合理。一审严重低估了2018年6月26日至9月30日电梯停运期间对洲城美公司经营的影响，在扣减电梯停运期间租金计算上对洲城美公司严重不公平。六、在扣除裕坤公司延期交付、整体装修、电梯停运三项违约情形下应扣减的租金后，洲城美公司不存在拖欠租金的情况，不构成根本违约，故裕坤公司无权单方面解除合同。 被上诉人裕坤公司辩称，袁洋在租赁合同上签字的行为，可认定为袁洋为设立公司以“自己的名义”对外签订合同。“美洲健身”不是设立中的公司，只是袁洋经营健身会所对外宣传的品牌名称，品牌名称和公司并非同一概念。裕坤公司签署租赁合同的初衷也是要求袁洋作为个人进行签约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 原审原告裕坤公司向一审法院起诉请求：1.判令确认双方2016年10月1日签订的租赁合间书于2019年3月12日已解除；2.判令袁洋迁让出承租场所并将租赁场所腾空后返还给裕坤公司，并按《租赁合同书》约定的租金的两倍标准支付自2019年3月13日起至实际腾空之日止的占有使用费；3.判令袁洋支付租金344346.37元并支付逾期付款滞纳金(以租金161786.25元为基数，按年利率24%计算，自2018年4月1日起至2018年6月30日止的滞纳金为9707.18元；以租金323572.5元为基数，按年利率24%计算，自2018年7月1日起至2018年8月9日止的滞纳金为8412.89元；以租金273572.5元为基数，按年利率24%计算，自2018年8月10日起至2018年9月30日止的滞纳金为9301.47元；以租金444346.87元为基数，按年利率24%计算，自2018年10月1日起至2019年3月11日止的滞纳金为47693.23元；以租金344346.37元为基数，按年利率24%计算，自2019年4月2日起至实际履行之日止的滞纳金)；4.判令袁洋支付违约金人民币170774.37元(3个月的租金+物业管理费)；5.判令袁洋支付地下室游泳池的建造费用人民币27.5万元；6.判令裕坤公司不予返还袁洋已支付的履约保证金138213.75元；7.本案诉讼费用由袁洋承担。一审庭审中，裕坤公司以袁洋于2019年6月6日实际搬离为由，撤回了要求袁洋腾空搬离的诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为判令袁洋支付2019年3月13日至2019年6月6日止的占有使用费322573.82元，另将第3项诉讼请求中的344345.37元变更为344347.37元。一审庭审后，裕坤公司将第3项诉讼请求明确为：判令袁洋支付租金344347.37元并支付逾期付款滞纳金（以租金444347.87元为基数，按年利率24%基数，自2018年10月1日起至实际履行之日止）。 一审法院认定事实：裕坤公司系常熟市海虞北路39号-2030、2031、2032、2033、2035、2036、2037、2038、2039、2050、2051、2053、2059、2061、2062、2063、2065、2066、2067、2068、2069、2070、2071、2072、2073、39-101等商铺的所有权人。2016年10月1日，裕坤公司（甲方、出租方）与袁洋（乙方、承租方、美洲健身）签订《租赁合同书》一份，约定：第一条1.1租赁范围甲方同意将位于江苏省常熟市海虞北路39号的美城休闲广场的2069-2073，2065--2068，2063-2061，2059，2030-2039，2050-2052，2053，及39-101即地下室部分面积号商铺(以下简称“该商铺”，具体位置参见合同附件一附图阴影部分所示，该平面图只作方便鉴别之用，最终位置以该商铺实际交付给乙方时的状态为准)，建筑面积共计2580平方米出租给乙方使用。第二条租赁用途2.1乙方承诺，租赁该商铺仅用于经营健身，品牌(营业名称)为美洲健身，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更本条规定的经营用途、品牌等。第三条租赁期限及装修期3.1该商铺的租赁期限为十年，合同租赁期限自2016年10月1日起至2026年9月30日止；3.2自2016年10月1日起至2016年12月31日、2017年月1月1日起至2017年3月31日、2018年1月1日起至2018年3月31日、2019年1月1日起至2019年3月31日、2020年1月1日起至2020年3月31日为装修期，装修期为租期的一部分，此期间乙方无需支付租金，但需承担管理费及乙方实耗水、电、燃气等费用。乙方若在合同约定租赁期内退租，须补交前述装修期的全部租金，日租金按照本合同第6.1条规定的每个装修期所对应租赁年度的日租金标准计算(不扣除任何租赁费用减免情况)。3.3合同中所指的“租赁年度”，均系指自第4.1条约定的该商铺交付之日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。第四条商铺的交付4.1甲方应在2016年10月1日(以下称“交付日”，交付日如有变化，以甲方书面通知为准)前将商铺交付乙方，乙方应于交付日前支付装修保证金、垃圾清运费等费用，并于交付日与甲方办理该商铺的接收手续。商铺交付时，双方应派代表到现场办理交接手续，交接的商铺以交付时的现状为准，并签署“商铺交付确认书”，即视为甲方己履行将该商铺合格地无质量问题地交付给乙方的义务；4.2甲方按交付时商铺的现状交付给乙方，该商铺在交付时的装修、附属设施、设备状况参见本合同附件二，最终交付状态以双方签署的交付确认书为准。第五条营业时间5.1除因甲方要求乙方提前或延期开业外，乙方应在2017年5月1日(即“开业日”)前正式营业。第六条租赁费用及其他费用6.1该商铺建筑面积为2580平方米，租金以天为计算单位(币种为人民币)，具体租金如下(租金中包含物业管理费)：第一期(2016年10月1日至2017年9月30日)期间租金计￥323572.5元；第二期2017年10月1日至2018年9月30日)期间租金计￥485358.75元；第三期(2018年10月1日至2019年9月30日)期间租金计512323.12元；第四期(2019年10月1日至2020年9月30日)期间租金计￥512323.12日；第五期(2020年10月1日至2021年9月30日)租金：年租金：￥719050元。即租金为￥1元/天/平方米，每月租金为￥59920.83元……该商铺租金按照“先付后租”的原则每3个月支付一次租金。首期支付租金的时间为乙方在本合同签订后7天内，一次性支付2017年4月1日至2017年6月30日的租金￥161786.25元。自2017年7月起每3个月为一个付款周期，每个付款周期届满前15天内向甲方支付下一付款周期的租金。6.2物业管理费该商铺由甲方指定的管理公司管理，上述第6.1条的租金包含物业管理费，具体收费标准以物业管理公司收费规定为准，支付时间与租金支付时间同期。6.3.1电费甲方或甲方指定的管理公司代收的电费的单价标准为￥1.2元/度(包含损耗和公其部分电费分摊)，按装表计量，如因政府基础电价调价，甲方或甲方指定的管理公司有权调整其代收的电费单价标准。电费按用支付，乙方应于每月15日前，向甲方或甲方指定的管理公司支付按木协议约定的标准结算所得的上个月度的电费。6.3.2水费甲方或甲方指定的管理公司代收的水费的单价标准为￥4元/吨(包含损耗和公共部分水费分摊)，按装表计量，如因政府基础水价调价，甲方或甲方指定的管理公司有权调整其代收的电费单价标准。水费按月支付，乙方应于每月15日前，向甲方或甲方指定的管理公司支付按本协议约定的标准结算所得的上个月度的水费。第七条保证金7.1履约保证金7.1.1本合同签订之日起7日内，一次性支付履约保证金金额人民币138213.75元。甲方向乙方开具收据，乙方应妥善保管，丢失不补。如乙方在签约后7日内仍未支付保证金，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任，乙方不得提出异议。7.1.2保证金的用途7.1.2.1在根据本合同约定或法律规定，乙方对甲方有任何应付而未付的费用(包括但不限于租金、管理费、公用事业费、违约金、滞纳金、损害赔偿金)时，甲方有权选择从保证金中扣减相关款项;7.1.2.2在本合同有效期内，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予返还保证金。14.1本合同期限届满或提前终止，乙方应于合同终止后15日内撤出商铺内全部乙方物品，将商铺按照甲方交付乙方时的状态交还甲方。14.3若乙方未按本条第一款约定的时间交还商铺，每延期一日，应按照最后一期日租金的两倍标准支付商铺占用费，同时还须支付逾期占用期间的管理费、公用事业费及其他相关费用。第十五条合同的变更和解除15.1本合同签订后，若乙方办理和变更新的营业执照，经甲方事先同意后，甲方、乙方及乙方注册变更后的新经营方三方应该及时签署相应的变更协议。15.2在下列情况下，甲方书面通知乙方后有权提前解除本合同并不承担任何违约或赔偿责任，收回该商铺；同时甲方有权不予返还乙方已支付的保证金(包括已支付的开业保证金、装修保证金、履约保证金)，并乙方应支付所在租赁年度3个月的租赁费用(租金+管理费)作为违约金(不扣除任何租赁费用、管理费用减免情况)，上述甲方的书面通知自发出后五日本合同即解除。15.2.1乙方逾期不支付或不足额支付租金、公用事业费或其他应缴费用的时间超过30天的；15.2.8乙方未按照本合同11.1条规定，在开业前办理完成相关证照或；乙方因故被吊销营业执照或有关经营活动的许可证；15.4在下列情况下，乙方书面通知甲方后有权提前解除本合同并不承担任何违约或赔偿责任，同时乙方有权要求甲方双倍返还保证金(包括已支付的开业保证金、装修保证金、履约保证金)，并甲方应支付所在租赁年度3个月的租赁费用(租金+管理费)作为违约金(不扣除任何租赁费用、管理费用减免情况)。上述乙方的书面通知自发出后五日本合同即解除。15.4.1租赁房屋存在更大质量问题和严重安全隐患，影响乙方正常营业，经两次以上修理仍未修复的；15.4.2由于甲方原因超过约定交房日30日后仍未交付的；15.4.3租赁房屋未通过消防部门验收合格的(甲方无法提供消防一次验收合格证)：15.4.4法律、行政法规规定或本合同约定乙方可解除本合同的其他情形。第十六条违约责任16.1乙方逾期或逾期且不全额支付租金、保证金、管理费、公用事业费及其他款项，每逾期一日，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付应付款总额万分之五的滞纳金：逾期时间超过15日的(无论甲方是否正式催款)，每逾期一日，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付应付款总额万分之八的滞纳金，并甲方有权停止向该商铺提供空调、供电、供水和其它管理服务，停止供应期间，甲方仍有权向乙方收取租金、管理费及其他费用，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担责任。物业管理条约及本合同其他条款对此另有特殊规定的，从其规定。16.2如乙方在装修期内要求解除合同的，则乙方应以第一个租赁年度有效租赁费用为标准(不扣除任何租赁费用、管理费用减免情况)，支付从装修期起始之日起至合同终止日的租金、物业管理费及使用该商铺所发生的一切合同规定的应有乙方承担的费用,同时甲方有权不予返还乙方支付的保证金(包括已支付的开业保证金、装修保证金、履约保证金)。装修期后乙方要求解除合同的，除应按照本合同3.2条约定支付装修期和金外，还应向甲方支付解约时所在租赁年度3个月租赁费用(租金+管理费)作为违约金，16.3合同期内除本合同约定或双方协商一致外，无正当理由，均不得单方解除《租赁合同》，甲乙双方任意一方提前终止合同，应提前3个月书面通知对方，并向对方支付所在租赁年度3个月的租赁费用(租金+管理费)作为违约金(不扣除任何租赁费用、管理费用减免情况)。第十八条：排除条款除非甲方有过错，否则甲方不因为公共设施、服务设施或安全设施的故障或中断事件以及火灾、洪水和虫灾等事件的发生而造成的人身或财产的损害而对乙方或其他人承担任何责任，并且排除上述故障或中断时间持续不超过48小时的，本合同项下乙方交付的租金、综合管理费及其他费用或上述费用的任何部分也不因以上事件而成为不付、停付或拒绝支付的理由。如果以上时间持续超过48小时以上的，甲方同意按实际影响的时间免去乙方该时间内的租金。第二十二条其他条款及合同的生效22.5乙方在租赁商铺内开设的经营主体(具体以营业执照等记的名称为准)和乙方对乙方在本合同及其附件项下所负债务的甲方承担连带贵任。附件二：商铺现有装修、附属设备、设施状况地坪、墙面、梁柱面、板底、水电气现状交付，6.甲方负责电梯下沉到位。7.乙方应按消防法律法规要求保证消防疏散通道的畅通。8.39-101地下室的游泳池：由乙方提供游泳池的平面布置、参考图纸、技术参数及要求。施工图纸经乙方确认后，由甲方按图对土建部分进行施工并承担相应施工费用，游泳池配套设备及装修装饰工程由乙方负责并承担相应费用。游泳池的土建施工随乙方装修装饰工程同期施工，甲方按图施工后产生任何情况与甲方无关。 2016年10月8日，常熟洲城美健身管理有限公司通过潘娜账户支付裕坤公司30万元，其中保证金为138213.75元、2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金161786.25元。裕坤公司将租赁房屋交付给袁洋，袁洋于2016年11月份委托装修公司开始进行装修。2017年1月，袁洋、袁航以上述租赁房屋为经营场所，发起设立了常熟洲城美健身管理有限公司，袁航任该公司执行董事（占股49%），袁洋任该公司监事（占股51%）。2017年2月20日，裕坤公司将验收合格的地下室游泳池交付给袁洋。2017年4月、5月份常熟洲城美健身管理有限公司开业。 2017年6月26日，裕坤公司向美城各商户发送《商函》：“为了营造一个良好的购物环境，同时为商户创造更大的利益，共同创造一个美好的未来，美城经营公司将斥巨资进行项目整体改造升级，时间计划从即日起至2017年9月30日，第一期工程为购物中心（3号楼）施工。在此期间，三号楼将会分阶段进行全封闭施工，施工期间会给各商户带来不便，针对每家商户企划部将会做统一的指引导，方便顾客出入，同时热切期盼各商户给予理解、支持并积极配合”。 2017年9月1日，裕坤公司向袁洋经营的“美洲健身”发送了《商函》，要求其2017年9月5日前支付拖欠的租金161786元（2017年7月1日至2017年9月30日）。2017年12月18日，常熟洲城美健身管理有限公司通过潘莹账户向裕坤公司支付租金10万元。 2017年12月27日，裕坤公司向袁洋经营的“美洲健身”发送了《商函》，要求其在2017年12月29日前支付拖欠的租金223572元（2017年7月1日至2017年9月30日的租金欠61786元、2017年10月1日至2017年12月31日的租金161786元）。2018年2月12日，常熟洲城美健身管理有限公司通过潘莹账户向裕坤公司支付租金5万元。 2018年3月16日，裕坤公司向袁洋经营的“美洲健身”发送了《商函》，要求其在2018年3月20日前支付拖欠的租金173572元（2017年9月1日至2017年12月31日）。2018年4月2日，常熟洲城美健身管理有限公司通过潘莹账户向裕坤公司支付租金10万元。2018年6月25日，常熟洲城美健身管理有限公司通过潘莹账户向裕坤公司支付租金73572元。 2018年6月26日，租赁合同所涉电梯因下沉至负一层后未按规定通过检测，被常熟市市场监督管理局查封。2018年7月23日，常熟洲城美健身管理有限公司向美城物业发送了《公函》：“因电梯2018.6.26被常熟市市场监督管理局所封，使我们公司常熟洲城美健身管理有限公司造成以下几个问题点：1.会员投诉退卡、退私教；2.下雨不方便进出，锻炼需要淋雨才能到达更衣室；3.造成洲城美健身管理有限公司营业额下降；4.导致洲城美健身管理有限公司不良影响。望美城物业能尽快处理电梯问题”。 2018年8月1日，裕坤公司向袁洋及常熟洲城美健身管理有限公司送达了《商函》，表示：“贵司关于电梯问题的函告已收悉，现物业部已安排制作安装中，请贵司知悉”，同时要求袁洋方在2018年8月5日前支付拖欠的租金323572.5元（2018年4月1日至2018年9月30日）。2018年8月9日，常熟洲城美健身管理有限公司通过潘莹账户向裕坤公司支付租金5万元。2018年10月30日，租赁合同所涉电梯通过相关部门检测，后开始正常使用。 2018年11月15日，常熟洲城美健身管理有限公司向裕坤公司提出《申请函》，载明：“我司自2016年10月份进驻以来，承蒙贵司的支持和帮助，在此表示十分感谢。2017年开业至今，受大环境影响，市场竞争日趋激烈，美城周边三公里新增多家健身房……今年6月底至10月底四个月期间因电梯无法使用，造成会员区泳池更衣室严重不便，纷纷要求退卡，退私教，导致投诉不断，严重影响正常运营，而健身房一年中的销售旺季为7、8、9三个月，从而错过了黄金时期，直接导致和去年同期相比下滑42.26%（详见下表），且店铺内共有20名员工，运营支出每月在25-35万元左右，水电费每月4-5万，成本开支巨大，每月都处于严重亏损。除去大环境的原因，我司也打算在今后的经营方面做调整，在此困难时间，特向贵司申请在电梯停用期间的四个月免收租金，以确保今后良性发展，和美城共创美好未来”。 2019年1月15日，美洲健身常熟美城店向裕坤公司出具《付款计划》一份，载明：“我司自2016年底进驻以来，承蒙贵司的支持和帮助，在此表示十分感谢，关于租金问题双方已协商多次，目前为止我司尚欠贵司租金444346.5元，今年6月底至10月底四个月期间因电梯无法使用，业绩下滑严重，错过了一年的黄金时期，导致资金周转困难，特此申请在电梯停运的期间免除三个月租金，即16174元，剩余部分为282562.5元，计划2019年1月31日支付5万元，3月30日支付8万元，4月30日支付8万元，5月支付尾款72562元，2019年4月1日开始的租金正常支付，望批准”。该《付款计划》落款处为常熟洲城美健身管理有限公司，加盖美洲健身常熟美城店会籍专用章。常熟洲城美健身管理有限公司的法定代表人袁航在常熟市市场监督管理局接受调查时明确表示其公司的公章在苏州，与会员签订协议用的是“美洲健身常熟美城店”的会籍专用章，其公司对签订的协议都是认可的。 2019年3月1日，裕坤公司向袁洋及其经营的“美洲健身”发送了《商函》，载明：“贵方尚欠我司2018年4月1日至2018年12月31日期间的租金444346.87元，为此，我司多次向贵方口头和发函催讨，但贵方分文未付，已逾期超过11个月之久。根据双方租赁合同第十五条的约定，贵方逾期不支付或不足额支付租金超过30日的，我司书面通知乙方后有权提前解除本合同并不承担任何违约及/或赔偿责任，收回贵方所承租商铺，同时不返还贵方已支付的保证金，同时要求贵方承担相应的违约金。同时，根据租赁合同第11.1条约定，贵方在开始营业前必须取得在该商铺进行本合同约定的经营场所需的所有合法证照，贵方自2017年试营业以来，至今未取得消防验收合格证，属事实违法经营。……请贵方在2019年3月8日前付清所拖欠的租金444346.87元，并对贵方店铺存在的消防问题进行整改，在2019年3月8日前整改到位，逾期不付清所欠租金、贵店铺仍无法取得消防验收合格的，我司有权解除贵我双方租赁合同并向贵方追究相应的违约责任”。 2019年3月11日，裕坤公司向袁洋及其经营的“美洲健身”邮寄了《商函》，载明：“鉴于贵方长期拖欠租金、消防问题长期整改不到位无法通过验收的行为，现我司证实函告贵方，解除贵我双方2016年10月1日签署的《常熟裕坤置业有限公司租赁合同》，请贵司及店铺在2019年4月1日前迁出所在商铺，将商铺恢复至我司认可状态。逾期，我司将对贵店铺采取停电措施，商铺内遗留的所有物品，我司视为贵司放弃所有权，我司将用我司认为合理的方式进行处理，对贵方造成任何损失，由贵方承担，与我司无关。同时将所欠2018.4.1-2018.12.31期间的租金444346.87元于2019年3月20日之前付清。同时，请贵方根据租赁合同第14.4条的约定，在2019年3月20日前，清理完毕与贵方店铺有关的所有由贵方发放的消费券/卡、优惠券/卡等凭证，若有遗留问题或顾客有任何纠纷，请贵方自行负责并承担全部责任”。同日，袁洋通过潘莹账户向裕坤公司支付租金5万元。次日，袁洋方收到了裕坤公司邮寄的《商函》。2019年4月1日，常熟洲城美健身管理有限公司通过潘莹账户向裕坤公司支付租金5万元。2019年4月15日，裕坤公司对租赁房屋采取了停电措施，后常熟洲城美健身管理有限公司宣布停业。2019年7月18日，常熟洲城美健身管理有限公司起诉至一审法院，认为常熟裕坤置业有限公司在租赁期间对商场进行整体装修改造、进入会所的电梯被市场监督管理局查封，常熟裕坤置业有限公司存在违约的情形下单方面解除合同致使其被迫停业，故请求判令常熟裕坤置业有限公司赔偿其损失180万元、退还保证金138213.75元，目前该案正在审理中。 本案庭审中，袁洋方表示案涉租赁房屋在经营过程中未通过消防验收。另，袁洋确认双方之间的租赁合同书已于2019年3月12日解除，但认为系常熟裕坤置业有限公司违约解除。 一审法院认为，裕坤公司与袁洋签订的《租赁合同书》合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条的规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。袁洋系常熟洲城美健身管理有限公司的发起设立人，其在发起设立公司阶段以自己的名义与裕坤公司签订租赁合同，公司设立之后，双方未就租赁合同签订变更协议，故裕坤公司作为出租人有权选择向发起人袁洋个人主张因租赁产生的相关权利，袁洋辩称其主体不适格的辩称意见一审法院不予采信。袁洋辩称裕坤公司于2017年2月20日延迟交付房屋，裕坤公司虽未提交房屋交接确认书，但袁洋提交的申请函及付款计划中已自述2016年10月份入驻商场，袁洋提交的工程造价预算书中载明日期为2016年11月26日，说明袁洋2016年11月份已经开始装修工作，这与袁洋所称的2017年2月20日交房不符，故袁洋关于延迟交房的辩称意见一审法院不予采信。袁洋辩称2017年6月至9月美城商场装修改造、2018年6月26日至10月30日电梯停运的问题。这两个事件中裕坤公司均没有违约的故意，商场整体装修改造是为了提升整个商场的营商购物环境，短期内虽给商户带来不便，长期来看是有益于商户的经营。裕坤公司按租赁合同约定将电梯装修改造下沉至负一楼，但因未通过相关部门的检测电梯被查封、停运，给袁洋的经营造成了不便，裕坤公司存在一定过错，但未导致合同目的不能实现，电梯并非通往负一楼的唯一通道，袁洋亦未因电梯停运而停业，双方就电梯停运期间的租金减免问题一直协商未果，袁洋应通过合法途径解决，而非进一步拖欠后续租金，袁洋拖欠租金的行为导致租赁合同无法履行，构成根本违约，裕坤公司根据租赁合同的约定提出解除合同合法有据。裕坤公司要求确认该合同于2019年3月12日已经解除，袁洋亦明确表示同意，故对于裕坤公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。至于2018年6月26日至9月30日电梯停运期间的租金问题，根据裕坤公司的过错程度及给袁洋造成的影响，一审法院酌情确定该期间的租金按约定的70%计算。 关于合同解除前的租金及滞纳金，根据双方租赁合同约定，2016年10月1日至2017年9月30日的（2016年10月1日至2017年3月31日免租期）第一期租金为323572.5元、2017年10月1日至2018年9月30日（2018年1月1日至2018年3月31日免租期）的第二期租金为485358.75元、2018年10月1日至2019年9月30日（2019年1月1日至2019年3月31日免租期）的第三期租金为512323.12元。2018年6月26日至10月30日的租金按约定的70%计算，经核算，2016年10月1日至2019年3月12日期间的租金总额应为911395.86元[323572.5元+（485358.75元-51232.32元）+（512323.12元/3-17077.44元）]，袁洋方累计支付租金635358.25元，尚欠租金276037.61元。合同约定租金每3个月一付，先付后用，故裕坤公司有权要求袁洋自2018年10月1日起支付滞纳金，但裕坤公司主张按年利率24%的标准计算滞纳金过高，一审法院根据租金损失情况酌情调整滞纳金按年利率11.7%计算，2018年10月1日至2019年3月30日期间的滞纳金以实欠金额为基数分段计算滞纳金应为21795.41元。自2019年4月2日起，以尚欠租金总额276037.61元为基数，按年利率11.7%计算至实际给付之日止。 关于违约责任，租赁合同约定袁洋违约的情况下，裕坤公司有权不返还已支付的保证金，并要求袁洋支付所在租赁年度3个月的租赁费用，上述约定均系违约责任，现裕坤公司要求袁洋支付3个月的租金（含物业管理费）170774.37元作为违约金，同时主张保证金138213.75元不返还，一审法院根据裕坤公司的损失及本案的实际情况，仅支持3个月的租金170774.37元作为违约金，与袁洋已支付的保证金138213.75元相抵，袁洋还应支付违约金32560.62元。 关于合同解除后的使用费，合同虽约定按租金标准的两倍计算，但亦系违约后的惩罚性约定，由于一审法院已支持了违约金，故使用费应参照租赁合同同期的租金标准计算，裕坤公司主张袁洋在2019年6月6日实际搬离，袁洋认为其2019年4月份已经搬离并提交了商铺撤场确认书，裕坤公司虽对该确认书不予认可，但袁洋方未提供任何证据证明其4月份已搬离，故一审法院采信裕坤公司的主张，房屋占有使用费自2019年3月13日起至2019年6月6日止应为161287元（512323.12元/9月×85天）。 关于地下室游泳池的建造费用，裕坤公司主张275000元因双方合同中约定地下室游泳池土建部分施工及费用由裕坤公司承担，现裕坤公司要求袁洋支付，该项主张缺乏依据，一审法院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、常熟裕坤置业有限公司与袁洋2016年10月1日签订的《租赁合同书》于2019年3月12日解除。二、袁洋于判决生效之日起十日内支付常熟裕坤置业有限公司租金276037.61元、滞纳金21795.41元，并支付以276037.61元为基数，自2019年4月2日起至实际给付之日止按年利率11.7%计算的滞纳金。三、袁洋于判决生效之日起十日内支付常熟裕坤置业有限公司房屋使用费161287元。四、袁洋支付常熟裕坤置业有限公司违约金170774.37元，与已付的保证金138213.75元相抵后，余款32560.62元于判决生效之日起十日内履行。五、驳回常熟裕坤置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13832元，由常熟裕坤置业有限公司负担5157元，袁洋负担8675元。 二审中，裕坤公司提交无锡市经纬健身有限公司的工商登记信息一份，该公司法定代表人为袁洋，股东为袁洋和袁航，证明袁洋明知美洲健身是无法登记为商业字号的，袁洋在无锡成立的公司就是无锡市经纬健身有限公司。袁洋质证认为，对真实性无异议，证明目的不认可。美洲健身只是发起人设立公司过程中的一个简称，双方租赁合同第2.1条明确经营名称为美洲健身，租赁合同第一页中承租方也是美洲健身，裕坤公司提供的租赁合同最后签字页的承租方也是美洲健身，只是因为美洲具有明显的区域特征，所以才未能登记，最终是以洲城美公司作为企业名称。之后经营场所的现场也是以美洲健身作为营业名称，租金支付、发票开具、往来函件都是以洲城美公司的名义与裕坤公司进行的。 本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，裕坤公司与袁洋签订的《租赁合同书》合法有效，双方均应按约履行。袁洋主张其是以承租人“美洲健身”的名义对外签订合同，对此本院认为，租赁合同由袁洋作为承租人签字确认，虽然合同中承租方表述为“美洲健身”，但合同中亦载明“美洲健身”为品牌名称，而之后袁洋作为发起人设立的公司名称为“常熟洲城美健身管理有限公司”，故难以认定袁洋是以设立公司的名义签订租赁合同。袁洋作为常熟洲城美健身管理有限公司的发起人，在设立公司阶段以自己的名义与裕坤公司签订租赁合同，裕坤公司作为出租人有权要求袁洋个人承担租赁合同项下的权利义务。袁洋认为其诉讼主体不适格的上诉意见，本院不予采纳。 关于袁洋上诉主张的裕坤公司延迟交付房屋，本院认为，虽然裕坤公司未提交房屋交接确认书，但袁洋提交的申请函及付款计划中自述2016年10月份入驻商场、工程造价预算书中载明日期为2016年11月26日，均与袁洋所称的2017年2月20日交房不符；且在租赁合同履行过程中，袁洋从未向裕坤公司主张迟延交房，故对袁洋主张的迟延交房，本院不予采信。关于袁洋上诉主张的泳池迟延交付期间的租金应予扣减，本院认为，租赁合同附件二第八条约定“39-101地下室的游泳池：由乙方提供游泳池的平面布置、参考图纸、技术参数及要求，施工图纸经乙方确认后，由甲方按图对土建部分进行施工，并承担相应施工费用。泳池配套设备及装修装饰工程由乙方负责并承担相应费用。游泳池的土建施工随乙方装修装饰工程同期施工，甲方按图施工后产生任何情况与甲方无关”，故泳池的土建施工是在裕坤公司交付房屋后进行的，2020年2月20日签署的《美城地下室泳池验收报告移交单》，系对泳池土建施工的验收，并不能证明裕坤公司迟延交付泳池，袁洋要求扣减2020年2月20日之前泳池部分的租金，本院不予支持。关于袁洋上诉主张的2017年6月至9月商场整体装修期间的租金应予扣减，本院认为，商场整体装修改造是为了提升整个商场的营商环境，且袁洋确认在此期间健身房仍处于营业状态，故难以认定商场装修对租赁合同履行构成实质性影响，袁洋要求扣减该期间租金，依据不足，本院碍难支持。关于袁洋上诉主张的电梯停运期间的租金应予扣减，本院认为，裕坤公司对电梯停运确实存在过错，但电梯并非通往负一楼的唯一通道，袁洋亦未因电梯停运而停止经营，一审法院根据裕坤公司的过错程度以及给承租人造成的影响，酌情认定该期间租金按合同约定的租金标准的70%计算，尚属合理裁量，本院不再调整。双方就租金减免问题协商未果，袁洋应通过合法合理的途径解决，而非进一步拖欠后续租金，袁洋拖欠租金的行为已构成根本违约，导致裕坤公司的合同目的无法实现，故裕坤公司有权行使合同解除权。 综上，袁洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8675元，由上诉人袁洋负担。上诉人袁洋多交纳的二审案件受理费5157元，由本院予以退还。 本判决为终审判决。 审判长 祁 锋 审判员 赵 东 审判员 周 红 二〇二〇年十月二十三日 书记员 张颖彤 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。