重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝民终1047号 上诉人（原审原告、案外人）：蓝霞，女，1968年7月13日出生，汉族，住广东省深圳市。 委托诉讼代理人：张灏，广东品方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆市巴南建设（集团）有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞箭河路**附**，统一社会信用代码91500113203436859R。 法定代表人：陈孝斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：游国熹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂静，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆和信农业发展有限公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县城板溪工业园区金园大道**，统一社会信用代码915002426814729181。 法定代表人：李琪铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冉彧光，重庆渝鑫律师事务所律师。 上诉人蓝霞因与被上诉人重庆市巴南建设（集团）有限公司（以下简称巴南建司）、原审第三人重庆和信农业发展有限公司（以下简称和信农业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆四中院）（2020）渝04民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了询问审理。上诉人蓝霞的委托诉讼代理人张灏，被上诉人巴南建司的委托诉讼代理人游国熹、聂静，原审第三人和信农业公司的委托诉讼代理人冉彧光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 蓝霞上诉请求：撤销一审判决，支持蓝霞的一审诉讼请求，即改判蓝霞对和信农业公司名下坐落于重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）板溪镇工业园区金园大道南段X号厂房、住宅、办公楼（面积共41260.94平方米）（以下简称案涉房屋）享有合法有效的租赁权，在租赁期内应停止、阻止巴南建司申请执行和信农业公司时该案涉房屋及土地使用权在执行中的交付。事实和理由：1.一审判决关于承租人未支付租赁费的认定与事实不符，重庆创园生物科技有限公司（以下简称创园公司）作为承租人向蓝霞支付过租金；2.蓝霞系以转租的形式占有使用案涉房屋；3.蓝霞与和信农业公司于2016年12月8日签订《房地产租赁合同书》（以下简称租赁合同），时间在重庆四中院2017年2月9日查封保全案涉房屋之前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第三十一条第一款规定；4.蓝霞与和信农业公司签订的租赁合同中约定的租赁价格不属于明显不合理低价；5.一审判决关于租赁合同形式上真实与实质真实的划分属于混淆概念，该划分并无法律上的依据，租赁合同形式上真实即符合证据的真实性；6.一审判决以蓝霞支付租金时备注借款字样而否定租赁合同的实质真实性是不正确的，租赁合同自2016年12月8日签订之日起成立并生效，租金支付的形式甚至租金有无支付并不影响租赁合同的效力。 巴南建司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.租赁合同不具真实性；2.租赁价格属于明显不合理低价，蓝霞、和信农业公司提出周边未形成租赁市场无法作出判断、政府免费提供房屋、一次性支付租金折抵利息、蓝霞善意租赁解决资金困难、租赁价格不属于低价等理由既无证据也不符合市场经济规律；3.蓝霞没有向和信农业公司支付租金，蓝霞向和信农业公司支付780万元的银行凭证均记载为“付和信农业公司借蓝霞款”，该款性质不是租金；4.蓝霞与创园公司之间的租赁关系不成立且不能排除本案执行。 和信农业公司述称，和信农业公司与蓝霞之间签订租赁合同的情况属实，理应得到法律保护。创园公司实际入住，证明租赁合同已经得到全面履行，一审判决与客观事实相互矛盾。蓝霞与蓝洪剑之间的身份关系并没有违反法律的强制性规定，一审判决缺乏法律依据。租赁价格系双方意思自治内容，并不违反法律的强制性规定，也没有合理参考价格，一审判决不应认为价格低廉。和信农业公司和蓝霞签订合同时，先询问了测绘公司测绘面积，故租赁合同上约定的面积与产权证的面积一致。 蓝霞向一审法院起诉请求：蓝霞对和信农业公司名下案涉房屋享有合法有效的租赁权，在租赁期内应停止、阻止巴南建司申请执行和信农业公司时该案涉房屋及土地使用权在执行中的交付。 一审法院认定事实：巴南建司与和信农业公司建设工程施工合同纠纷一案，巴南建司于2017年2月8日向重庆四中院申请诉前财产保全，重庆四中院于2017年2月9日作出（2017）渝04执保2号执行裁定：“一、冻结被申请人和信农业公司中国农业银行酉阳县支行账户X、重庆三峡银行股份有限公司酉阳县支行账户X存款人民币共计1.47亿元，期限为一年。二、查封和信农业公司所有的坐落在酉阳县板溪镇工业园区金园大道南段X号的渝（2017）酉阳县不动产权第X号房屋（建筑面积5827.29平方米）、渝（2017）酉阳县不动产权第X号房屋（建筑面积10313.96平方米）、渝（2017）酉阳县不动产权第X号房屋（建筑面积3196.55平方米）、渝（2017）酉阳县不动产权第X号房屋（建筑面积8054.44平方米）、渝（2017）酉阳县不动产权第X号房屋（建筑面积3762.96平方米）、渝（2017）酉阳县不动产权第X号房屋（建筑面积3300.04平方米）、渝（2017）酉阳县不动产权第X号房屋（建筑面积3182.91平方米）、渝（2017）酉阳县不动产权第X号房屋（建筑面积3622.69平方米），期限为三年。”2017年2月10日，重庆四中院向酉阳县国土资源和房屋管理局送达了该裁定。2019年6月21日，重庆市高级人民法院作出（2019）渝民终31号民事判决书认定和信酉阳·花椒精深加工基地项目工程造价为90556304.83元，判决内容为：“一、撤销重庆四中院（2017）渝04民初37号民事判决；二、和信农业公司于本判决生效后十五日内向巴南建司支付工程款74650741.78元；三、和信农业公司于本判决生效后十五日内向巴南建司支付以4000万元为本金，从2015年1月1日起至2015年5月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以78745178.73元为本金，从2016年11月9日起至2017年1月22日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；以73745178.73元为本金，从2017年1月23日起至2017年5月8日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；四、和信农业公司于本判决生效后十五日内向巴南建司支付从2017年5月9日至2017年11月8日止，以73745178.73元为基数，按照每月1.5%的标准计算的违约金；从2017年11月9日至2019年11月8日止，以74650741.78元为基数，按照每月1.5%的标准计算的违约金；从2019年11月9日至付清之日止，以75556304.83元为基数，按照每月1.5%的标准计算的违约金；五、巴南建司就75556304.83元对和信酉阳·花椒精深加工基地厂房等折价或者拍卖的价款优先受偿；六、驳回巴南建司的其他诉讼请求。”该判决现已生效。因和信农业公司未履行该判决确定的义务，巴南建司向重庆四中院申请强制执行，该院于2019年9月2日决定立案执行。2020年1月15日，经重庆四中院委托，重庆百臣资产评估土地房地产估价有限公司作出重庆百臣房估（2020）字第（司法）8号《房地产司法估价报告》，对和信农业公司所有的坐落于酉阳县板溪镇工业园区金园大道南段X号，面积为40000平方米工业建设用地使用权及面积41260.94平方米的工业及配套用房以成本法的估价方法进行估价，估价对象的财产范围包括土地、建筑物、其他不动产及室内装修，估价结果为总价10541.27万元。 另查明：蓝霞向一审法院提交了2016年12月8日，和信农业公司作为甲方，蓝霞作为乙方签订的租赁合同。该合同载明，第一条租赁物位置、面积：“甲方将位于酉阳县板溪镇工业园区金园大道南段X号厂房、住宅、办公楼（面积共41260.94平方米，其中厂房5栋、宿舍1栋、办公楼2栋，面积及编号具体以产权证登记为准）的房地产整体出租给乙方使用”。第二条租赁期限：“从2016年12月8日至2034年12月7日，共计18年”。第四条房屋租金及付款方式：“1、房屋租金按年计，每年按45万元计租金。2、本合同签订生效后，乙方须于二个月内将全部租期内的租金柒佰捌拾万元整（￥780万元）交清：本合同签订后五个工作日内支付人民币捌拾万元整（￥80万元）；余款在合同签订后二个月内付清。”该合同尾部甲方处加盖有和信农业公司的印章，甲方委托代理人处有蓝洪剑签名，乙方处有蓝霞的签名及捺印。蓝洪剑与蓝霞系兄妹关系。2017年1月17日，酉阳县国土资源和房屋管理局就案涉八栋房屋颁发《不动产权证书》，确定了房屋用途、面积等信息。蓝霞提交了2017年1月20日其与和信农业公司签订的《房地产租赁合同补充协议》（以下简称租赁合同补充协议），双方对《不动产权证书》明确的细节进行了约定。根据蓝霞提交其与创园公司签订的《房屋租赁合同》载明：2017年5月16日，蓝霞将租赁的前述租赁物转租给创园公司，约定首年租金为60万元，三年租金价格不变，每满3年后租金在上一租期价格基础上增加10%计价支付。租赁期限为10年，现案涉房屋由和信农业公司及创园公司在实际使用，均未向蓝霞支付过租赁费用。 再查明：2016年12月9日，蓝霞向和信农业公司转账支付80万元，用途载明“付和信农业公司借蓝霞款”。同日，和信农业公司向蓝霞出具80万元的收据一张，收款事由载明：房租；2017年1月12日，蓝霞向和信农业公司转账支付250万元，附言载明“付和信农业公司借蓝霞款”。同日，和信农业公司向蓝霞出具250万元的收据一张，收款事由载明：房租；2017年1月23日，蓝霞向和信农业公司转账支付450万元，用途载明“付和信农业公司借蓝霞款”。同日，和信农业公司向蓝霞出具450万元的收据一张，收款事由载明：房租。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、蓝霞与和信农业公司是否存在真实的租赁合同关系；二、蓝霞是否享有租赁期内排除租赁物执行交付的民事权益。 一、蓝霞与和信农业公司是否存在真实的租赁合同关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。判断合同的真实性，应当审查合同形成过程是否存在客观性，合同内容是否客观反映待证事实。合同的真实性包括形式上的真实和实质上的真实两个方面，当两者不一致时，形式上的真实必须服从实质上的真实。从蓝霞提供的证据来看，其与和信农业公司签订的租赁合同时间在人民法院查封之前，并对租赁期间各自的权利义务进行了约定，符合形式上的真实性，但缺乏实质上的真实性，主要表现在以下几个方面：一是租赁费用支付证据不足。蓝霞主张三次分别支付的租金780万元，用途均载明为“付和信农业公司借蓝霞款”，其性质并非房屋租金，蓝霞主张系财务人员操作失误所致，因在转账用途上注明当时真实的转账用途符合常理，连续三笔大额资金往来均错误记载转账用途，不符合常理，故蓝霞主张已支付完房屋租金的事实所提供的证据明显不能证明其主张；二是租赁合同约定的租金明显过低。根据重庆市高级人民法院（2019）渝民终31号民事判决书认定案涉房屋的工程造价为90556304.83元，重庆百臣资产评估土地房地产估价有限公司估价为10541.27万元。而蓝霞与和信农业公司签订为期18年的租赁合同约定的租金每年45万元（扣除8个月装修期），明显过低；三是蓝霞将租赁物转租后的使用状况违反常理。蓝霞将租赁物转租给创园公司，而租赁物由和信农业公司、创园公司共同使用，且至今未向蓝霞支付过租金，明显有违常理。结合蓝霞与和信农业公司签订租赁合同时，和信农业公司的法定代表人为蓝洪剑，蓝霞与蓝洪剑系兄妹关系的事实，一审法院认定蓝霞与和信农业公司签订的租赁合同缺乏实质上的真实性。 二、蓝霞是否享有租赁期内排除租赁物执行交付的民事权益。 《执行异议复议规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”存在真实合法的租赁关系，是适用该条规定的前提条件。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，蓝霞作为案外人，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。蓝霞主张对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的基础为蓝霞与和信农业公司签订的租赁合同及租赁合同补充协议，但所提供的支付租金依据明确载明为“付和信农业公司借蓝霞款”，并非租金，且其租赁行为存在诸多违反常理之处，所提供的证据未能形成证据锁链，其租赁关系缺乏实质上的真实性，故蓝霞主张其与和信农业公司存在真实的租赁关系的证据不足，不能依据《执行异议复议规定》第三十一条的规定享有租赁期内排除案涉房屋执行交付的民事权益。 综上所述，蓝霞的诉讼理由不成立，其相应的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《执行异议复议规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决驳回蓝霞的诉讼请求。案件受理费66400元，由蓝霞负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 蓝霞举示了以下证据：第一组证据，首付款业务回单，拟证明创园公司2019年9月9日向蓝霞支付房租10万元，2019年9月30日向蓝霞支付房租10万元，2019年10月25日向蓝霞支付2018年度房租50万元，2020年1月14日向蓝霞支付房租50万元，2020年8月22日向蓝霞支付房租60万元。第二组证据，创园公司企业信息查询、重庆傲雄投资有限公司企业信息查询，拟证明蓝霞为引进创园公司而签订租赁合同并承租了案涉房屋。 巴南建司质证认为，蓝霞举示的证据均形成于一审之前，属于在一审中可以举示而未举示的证据，应当由蓝霞承担举证不能的后果。对第一组证据形式上的真实性予以确认，但不能证明蓝霞与创园公司存在合法租赁关系。对第二组证据的真实性予以确认，但与本案没有关联性。 和信农业公司质证认为，对蓝霞所举示证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 和信农业公司举示了以下证据：1.创园公司2019年9月6日（预）付款审批凭证、2019年9月29日付款审批表、2019年10月25日付款审批表等创园公司财务提出支付蓝霞房租的内部审批凭证；2.创园公司2019年9月3日、2019年9月30日、2019年10月25日和2020年1月14日的农业银行网上银行电子回单等创园公司向蓝霞实际支付房租的凭证；3.创园公司2019年10月25日向蓝霞支付50万元房租的会计记账凭证。上述证据拟证明蓝霞已经实际占有租赁物并对外出租，创园公司向蓝霞支付租金，蓝霞与和信农业公司租赁合同实际成立。 巴南建司质证认为，和信农业公司举示的证据均属于在一审中可以举示而未举示的证据，应当承担举证不能的后果。上述证据均是复印件，真实性不予认可。 蓝霞质证认为，对和信农业公司举示证据的三性认可。 本院经审查认为，蓝霞与和信农业公司举示的付款证据均形成于人民法院查封之后，据此认定，创园公司在2019年9月以前未向蓝霞支付过租金。对一审查明的该部分事实予以补正。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是：蓝霞就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否依据《执行异议复议规定》第三十一条排除执行。本院对此评述如下： 蓝霞认为其排除本案执行的依据是《执行异议复议规定》第三十一条，该条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”适用该条的前提条件是存在真实合法的租赁关系。虽然蓝霞举示了其与和信农业公司签订的书面租赁合同，但仍不能认定其与和信农业公司形成了真实的租赁关系。理由如下：1.蓝霞与和信农业公司签订租赁合同及租赁合同补充协议时，和信农业公司的法定代表人和委托代理人系蓝洪剑，蓝洪剑与蓝霞系兄妹关系。故蓝霞在一定程度上与和信农业公司存在利害关系。2.案涉房屋是和信农业公司所建，而一审查明，目前和信农业公司在使用部分案涉房屋，即和信农业公司有自用案涉房屋的需求。在此情况下将案涉房屋全部出租有违常理。3.蓝霞与和信农业公司签订租赁合同时，和信农业公司尚未取得案涉房屋《不动产权证书》，蓝霞在此时租赁案涉房屋并支付部分“租金”，不符合一般承租房屋的交易习惯。蓝霞主张其已分三次向和信农业公司支付780万元的“租金”，但该三笔“租金”的转账凭证均载明用途为“付和信农业公司借蓝霞款”，蓝霞认为系财务人员操作失误所致，但三笔大额资金往来均错误记载转账用途，不合常理。故蓝霞向和信农业公司付款的情况不能证明其实际支付租金，与和信农业公司之间形成真实租赁关系。4.虽然蓝霞认为其与和信农业公司签订的租赁合同补充协议第4条载明，和信农业公司已于2017年1月20日将案涉房屋交付其使用。但蓝霞与和信农业公司时任法定代表人的近亲属关系，不能仅据此认定蓝霞在签订该补充协议时即实际占有使用案涉房屋。此外，蓝霞仅举示了其与创园公司签订的《房屋租赁合同》证明其使用案涉房屋，但《房屋租赁合同》签订的时间是2017年5月16日，此时案涉房屋已被人民法院查封。而创园公司在签订《房屋租赁合同》后近两年才向蓝霞支付“租金”也与通常租赁关系中交易习惯不符。故不能认定蓝霞在人民法院查封前已占有使用案涉房屋。 综上，不能认定蓝霞与和信农业公司之间就案涉房屋形成真实的租赁关系，也不能认定蓝霞在人民法院查封之前实际占有使用案涉房屋，故蓝霞不能依据《执行异议复议规定》第三十一条排除执行。蓝霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费66400元，由蓝霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 宾 审 判 员  米 阳 审 判 员  周 倩 二〇二〇年十月二十一日 法官助理  孙 静 书 记 员  谢奇静