广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初2022号原告：深圳市福田区金海燕花园第四届业主委员会，住所地深圳市福田区侨城东路**金海燕花园**首层图书馆旁。负责人：宋文钦，主任。负责人：杨建新，副主任。委托诉讼代理人：杨银笛。委托诉讼代理人：杨洵，广东金美律师事务所律师。被告：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路**国人大厦******社会信用代码91440300732071947T。法定代表人：曹元平，执行董事。委托诉讼代理人：许洁芳，系公司员工。委托诉讼代理人：肖如斌，系公司员工。原告深圳市福田区金海燕花园第四届业主委员会与被告深圳市保利物业管理集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨洵、杨银笛，被告委托诉讼代理人肖如斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告移交福田区金海燕花园小区的公共空间房屋租金614954.30元，并支付自2017年1月1日起至付清之日止的利息，暂计至2019年10月31日，为82762.60元（以614954.30元为基数，按中国人民银行发布的同类贷款利率一至三年期利率4.75%标准计），合计697716.9元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系经相关主管部门备案的福田区金海燕花园的业主代表，为业主大会的执行机构,被告自2006年2月至2016年12月为金海燕花园提供物业管理服务。2017年1月5日，双方核算确认截止2016年12月31日，被告代收了金海燕花园公共空间出租给幼儿园的租金收入614954.30元，一直未移交给原告。故原告于2018年7月向本院起诉被告要求返还公共空间房屋租金614954.30元及相应利息。本院经审理作出了（2018）粤0305民初15052号生效民事判决，认定：“庭审中，原告提交原、被告对账资料的往来邮件，并向广东省深圳市深圳公证处申请对双方往来的邮件进行证据保全并出具《公证书》……被告对上述邮件的真实性、合法性予以认可，对截至2016年12月31日其实际收取了614954.30元租金的事实予以确认”。上述判决虽然认定了被告代收614954.30元租金的事实，却以“原告未向本院提交证据证明现涉案小区业主大会已授权其追缴该租金，且表决通过追缴后存入指定的账户”为由，决定对原告要求被告移交福田区金海燕花园小区的公共空间房屋租金614954.30元并支付相应利息的诉讼请求暂不处理，并明确待小区业主大会授权及表决通过后，原告可另行主张该项权利。现原告已取得金海燕花园业主大会委托向被告追缴租金的授权，且完成了追缴后将租金存入指定账户的业主表决程序，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十二条的规定，重新起诉被告。根据双方签订的《物业服务委托合同》第二条第9款，第六条第6款等条款的约定，被告应当返还代收原告的公共空间的租金。因此，原告要求被告移交614954.30元租金的诉求具有充分的事实和法律依据。因被告未及时将租金返还至原告专用账户，占用了资金，应当自2017年1月1日起按中国人民银行发布的同类贷款利率向原告支付相应利息。（备注：因深圳市福田区金海燕花园第四届业主委员会无法开账户，故被告应将上述公共空间租金款项存入金海燕花园现在的物业管理中心的账户，账户名称:深圳市万科物业服务有限公司金海燕花园物业服务中心开户银行：中信银行深圳城市广场旗舰支行账号：81×××98）。依照《中华人民共和国物权法》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，原告向法院起诉，请求判决支持原告全部诉讼请求。被告辩称：一、原告的起诉并没有得到全体业主的有效授权。（一）根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》之规定，业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当取得业主大会的授权。也就是说，原告要对被告进行起诉的具体内容和行为需得到法定业主的同意。但根据原告提交的证据显示，原告在2019年9月20日至30日召开业主大会进行的表决第6项为“是否确认以及补充授权金海燕花园第四届业主委员会于2017年5月10日至2017年5月14日召开业主大会的议题……”，而2017年5月10日至2017年5月14日召开业主大会的议题全文为：是否确认“深圳市保利物业管理集团有限公司”在其管理金海燕小区期间使用的两笔物业专项维修资金支出：1、2015年消防整改支出451750元；2、2014年4栋外墙漏水维修支出189566.55元，如不确认，则视为授权金海燕花园第四届业主委员会向深圳保利发起诉讼追讨以上资金。从2017年5月的议题的内容可以看出，需要确认的事项为两笔专项维修资金支出，如不确认则进行对该两笔专项维修资金的追讨。而原告在2019年9月召开的业主大会的议题中，第6项议题的前提并没有改变，仍然是需要确认的事项为两笔专项维修资金支出，但表决的结果内容却变成了：如不确认上述两笔专项维修资金支出，则视为授权金海燕花园第四届业主委员会向深圳保利公司发起诉讼追讨以上资金，包含了确认追讨两笔专项维修资金、包含公共空间和设施的收入等。上述表决的追讨相应的公共空间和设施的收入与需要全体业主确认的两笔专项维修支出完全不同。且该两笔专项维修支出事项已在本院（2018）粤0305民初15052号案的生效判决中已处理，原告于2019年9月的该项议题完全与事实不符。（二）原告主张的被告的应返回的幼儿园租金614954.3元，被告在撤场后的5日内，已告知过原告上述的租金收益，并且在（2018）粤0305民初15052号案中，被告也不否认该笔费用，但在该案中驳回原告诉求的主要原因是因为原告未提交业主大会已授权其追缴该租金，且未有业主大会表决通过追缴后存入指定的账户。换句话说，原告在2019年9月召开的业主大会之前，就已经明确知道被告应返回的租金的具体金额，也明确知道需要取得包括指定存入账户等内容的业主大会有效表决的情况下，原告也未将上述具体的诉讼金额和要求等需要表决的内容告知全体业主；但原告在2019年9月作出的该项表决含糊不清，更没有对指定存入账户等具体内容的授权，被告认为不符合对诉讼行为的表决，涉嫌损害全体业主的权益。二、原告主张要求被告承担租金产生的利息以及诉讼费用，明显对被告不公平。原告主张的幼儿园租金，如上所述，被告在撤出涉案小区管理后的5日内，被告就告知了原告上述租金收益。只是该笔租金收益归属于全体业主所有，原告只需要提供一个法定业主认可的处理方式后，被告就可以按照该方式支付，但原告从来没有提供一个全体业主认可的有效处理方式。原告在进行共二次业主大会表决前，均对租金款项明细完全清楚无误的情况下，完全可以合法合理且清清楚楚的取得业主大会的有效授权，但原告进行的两次业主大会表决中，第一次表决已被本院（2018）粤0305民初15052号案件中，认为原告未取得涉案小区业主大会已授权其追缴该租金，且表决通过追缴后存入指定的账户的有效授权。而在第二次的业主大会表决事项，也完全不涉及到租金的具体事项，且该项授权事项含糊不清，张冠李戴，也没有关于表决通过追缴后存入指定账户的有效授权。被告从上述第二次表决事项进行形式审查，也难以得出原告取得了有效的授权。租金款项未及时支付的原因不是被告造成的，而是原告未清楚告知全体业主相关的基本事实，也未取得业主大会有效授权导致的，这也是原告未按法律规定取得业主大会的授权导致的，故原告主张要求被告支付相关的利息和承担本案的诉讼费明显对被告不公平。综上，原告2019年9月的表决关于租金的事项模糊不清，张冠李戴，更没有有效表决通过追缴后存入指定账户的有效授权，原告未取得业主大会的有效授权，且未及时支付租金的原因是原告造成的，因此主张要求被告承担利息和诉讼费明显不公平，望法院依法公正裁决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2019年5月31日作出的（2018）粤0305民初15052号民事判决已发生法律效力，该判决认定被告未将涉案小区金海燕花园小区公共空间房屋租金614954.30元移交给业主，因原告未取得金海燕花园业主大会授权其追缴该租金，且未表决追缴后存入指定的账户，故暂不处理。原告与被告均确认公共区空间房屋租金数额为614954.30元，该款项由被告持有。2019年9月20日至30日，金海燕花园2019年第一次业主大会召开并表决通过以下事项：确认并补充授权原告于2017年5月10日至14日召开业主大会的议题“……则视为授权金海燕花园第四届业主委员会向深圳保利发起诉讼追讨以上资金”的授权包含追讨物业专项维修资金、公共空间和设施的收入等应当交接的所有金额以及造成的损失，授权为特别授权，包括所有程序及实体权利的处分。《深圳市福田区金海燕花园小区物业服务委托合同》第六条第六项约定，属架空层幼儿园等租金收入应有乙方单独记账，100%列入业主公共费用（由业主大会决定具体使用）。中信银行深圳城市广场旗舰支行银行账号81×××98的开户人为深圳市万科物业服务有限公司金海燕花园物业服务中心，原告将该账户作为指定收款账户，同时深圳市万科物业服务有限公司出具《代收款证明》，同意使用上述账户代为收取本案所涉款项。本院认为，依据原告与被告签订的《深圳市福田区金海燕花园小区物业服务委托合同》,涉案小区的架空层幼儿园租金由被告记账，100%列入业主公共费用。该合同已经到期终止，被告应将持有的涉案小区架空层幼儿园租金移交给业主。庭审中，原、被告双方确认租金金额为614954.30元。原告提起本案诉讼，经业主大会表决同意，符合有关法定程序。对原告主张的福田区金海燕花园小区的公共空间房屋租金614954.30元，本院依法予以支持。物业服务合同到期后，被告继续保管上述租金，应向原告支付占用上述租金期间的利息。原告获取业主大会的授权为特别授权，包含所有程序及实体权利的处分，故原告指定金海燕花园小区服务企业的账户作为接收租金及利息的指定账户应认定为有权处分，不违反法律规定，亦不违背小区业主公共利益，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市保利物业管理集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市福田区金海燕花园第四届业主委员会指定的深圳市万科物业服务有限公司金海燕花园物业服务中心账户（开户银行：中信银行深圳城市广场旗舰支行，账号：81×××98）支付金海燕花园小区的公共空间房屋租金614954.3元及利息（从2017年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告深圳市福田区金海燕花园第四届业主委员会其他的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4974.77元，原告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇二〇年十月十日书记员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。