云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初9030号原告：朱光强，男，1993年2月3日出生，汉族，住昆明市五华区。原告：董洁，女，1993年10月16日出生，汉族，住昆明市五华区。俩原告的委托诉讼代理人：李陈实、姚冬琴，云南奥洋律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南万隆置地有限公司，统一社会信用代码：915300006682663356。住所：昆明市学府路**金鼎科技园内**平台。法定代表人：刘涛，执行董事。委托诉讼代理人：杨海燕，云南刘胡乐律师事务所律师，一般诉讼代理。委托诉讼代理人：杨珮文，云南刘胡乐律师事务所实习律师，一般诉讼代理。原告朱光强、董洁与被告云南万隆置地有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。俩原告及其委托诉讼代理人李陈实、姚冬琴，被告的委托诉讼代理人杨海燕、杨珮文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱光强、董洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金110786.40元；2、判令被告支付原告缔约过失责任赔偿金48300元；3、判令被告承担原告支出的律师费4500元、保全担保费1500元。事实和理由：2019年5月我们看到实地地产花鹤翎项目的宣传资料，其中“一梯一户私享配置，专属电梯厅，私家电梯入户，升级归家体验”等户型宣传尤其吸引我们关注。2019年5月30日我们与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定我们向被告购买昆明市房屋。我们按约支付被告购房款。后我们得知我们购买的上述房屋不是一梯一户，而是两梯两户。被告解释两梯两户和一梯一户是一样的。但两者有明显区别：一梯一户追求的是私密性，一般采取电梯背靠背，消防前室分开，同层两户各自入户，消防前室可以放置鞋柜等；两梯两户虽然梯户比也是1比1，但不具备私密性，消防前室共用，可以从另外的电梯入户，消防前室难以利用空间。该小区地段偏远，周边设施不发达，我们所购房屋分摊系数是31.43％，房屋的亮点就是户型优势，因此被告一梯一户的宣传构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的说明，应当视为要约。被告违约，应承担合同价款10％的违约责任。补充协议约定被告发布的广告、宣传资料仅为参考示意，以交付实际情况为准，我们不得向被告主张权利。我们购买的是期房，只能通过宣传资料、广告了解房屋情况，故该条款属于提供格式条款一方免除其责任的情形，为无效。签订合同时被告刻意隐瞒了与合同有关的重要事实，未向我们提供户型平面分布图，销售人员告知一梯一户，故被告应承担缔约过失责任。我们本可以购置一套现房居住，因向被告购置了房屋，仍然要租房居住，从购房到交房共二十三个月，每月租金2100元，我们主张赔偿损失48300元。为维护我们的合法权益，因此提起诉讼。被告云南万隆置地有限公司辩称，根据原告的陈述，可以确定原告知晓所购房屋同层有两户住户的事实，只是原告认为消防前室应当隔断，以便将消防前室作为私人空间利用。法规、建筑行业规范没有明确界定“一梯一户”，故宣传广告中的“一梯一户”不是我公司对商品房及相关设施作出的具体确定的说明和允诺。且结合周边楼盘品质及均价，原告所购房屋性价比更高。我公司的宣传资料明确“本广告为要约邀请，所示图片、尺寸、面积等内容仅供参考，买卖合同双方权利义务以最终签署的商品房买卖合同为准”，且合同约定“该商品房基本状况以政府相关主管部门的最终审批及相关证照的实际记载内容为准。该约定不构成买受人购买该商品房的重要因素，也不是确定该商品房价款的依据，买受人不得因其发生变化或与政府有关主管部门的最终审批及相关证照的实际记载内容不一致或与相关法律、法规规定不一致而向出卖人主张任何权利”，合同中关于宣传及合同的唯一性的补充约定也明确广告宣传资料属于要约邀请。以上内容为提示买受人格外注意均在重要处对字体加黑、加粗予以提示。签订合同时原告明知我公司的宣传资料、广告、样板间等为要约邀请，仅供参考示意，双方的权利义务以《商品房买卖合同（预售）》约定为准。我公司宣传的“一梯一户”是梯户比即一部电梯服务一户业主，我公司建盖的房屋符合一部电梯服务一户业主的标准，与宣传资料一致。我公司的宣传资料、销售广告均为要约邀请，且符合房屋的客观现状，原告要求我公司承担违约责任没有依据。房屋状况为每层两户，每户开门正对面各对应一部电梯，每户与对应电梯之间是电梯厅，两个电梯厅之间为一条过道即消防前室。上述房屋状况与我公司报批的工程建设项目图纸一致，房屋平面图未将电梯厅、电梯划入业主的私属面积。无论是我公司的宣传资料，还是双方签订的合同均没有消防前室可以隔断，不存在缔约过失。原告主张补充协议第十五条关于宣传及合同的唯一性的补充约定属于格式条款，为无效没有依据。违约责任适用的前提是合同成立且生效，缔约过失责任适用的前提是合同不成立、合同无效、合同被撤销。原告同时主张违约责任、缔约过失责任相互矛盾。隔断消防前厅不符合法律规定。我公司没有违约，原告主张违约金无依据。合同约定交房时间为2021年4月30日，在交房前原告租房与我公司无关。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告销售其开发的楼盘的宣传资料载明1梯1户私享配置，专属电梯厅；Ｂ2户型（建筑面积约99平方米），1梯1户／电梯入户，私家电梯入户，本广告为要约邀请，所示图片、尺寸、面积等内容仅供参考，买卖合同双方权利义务以最终签署的商品房买卖合同为准。2019年5月30日原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以1107864元向被告购买本案讼争房昆明市（建筑面积99.36平方米）；被告应于2021年4月30日前交房；“出卖人针对该商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料均为要约邀请，仅供买受人参考，不作为本合同的组成部分及履行的依据，不对确定该商品房价格产生重大影响，不具有约束双方当事人的效力”（打印体）；“出卖人发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示的项目建筑业态、规划、结构、装修、配套及平面布局等均为暂定，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据，不代表出卖人对该商品房及所在项目进行任何承诺或保证，具体应以政府主管部门批准文件、本合同及补充协议约定及交付时实际情况为准。买受人同意不以出卖人发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘等资料所示内容为依据，向出卖人主张任何权利或提出任何索赔”（加粗打印体）。原告因本案聘请律师支出律师费4500元。原、被告明确本案讼争房系两梯两户，两个电梯厅之间是消防前室。本院认为，本案系商品房预售合同引起的诉讼纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同（预售）系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。合同中“出卖人发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示的项目建筑业态、规划、结构、装修、配套及平面布局等均为暂定，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据，不代表出卖人对该商品房及所在项目进行任何承诺或保证，具体应以政府主管部门批准文件、本合同及补充协议约定及交付时实际情况为准。买受人同意不以出卖人发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘等资料所示内容为依据，向出卖人主张任何权利或提出任何索赔”系格式条款，被告已以加粗的方式提请原告注意，故该条款有效。且被告的宣传资料亦没有载明消防前室有隔断。故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：驳回原告朱光强、董洁的诉讼请求。案件受理费3602元，减半收取计1801元，保全费1346元，合计3147元，由原告朱光强、董洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  猫莉二〇二〇年十月二十五日书记员  王珏