河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5612号原告：刘伟，女，1989年3月6日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：曾俊飞，洛阳法律研究会推荐。被告：仇科丁，女，1989年3月20日出生，汉族，住洛阳市西工区。被告：洛阳中友房地产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区健康西路东起**。法定代表人：王保亚。委托诉讼代理人：王鑫，该公司员工。原告刘伟与被告仇科丁、洛阳中友房地产经纪有限公司（以下简称中友公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟的委托诉讼代理人曾俊飞、被告仇科丁、被告中友公司的委托诉讼代理人王鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间签署的房屋买卖合同（合同号NO.1180157）；2、依法判令被告一退还原告购房定金15000元；3、依法判令被告一支付原告违约金123600元；4、依法判令被告二退还原告各类中介服务费共计20000元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月19日，原、被告之间签署了编号NO.1180157的房屋买卖合同，约定原告以贷款方式购买被告一拥有（登记在被告一爷爷仇国先名下，因其爷爷已去世，被告一称其家族内部都同意该房产归被告一所有，只需等一段时间办理继承公证便可将房产证变更到被告一名下）的位于洛阳市××健康西路××院××楼××单元××室之房产，购买方式为贷款，总价618000元。合同签署后，原告向被告一支付15000元定金，向被告二交付20000元各类中介费用。为保证能如期交房，原、被告之间随后又连续签订补充协议两份，被告一承诺在2个月内办理继承公证书，若超期未成功办理，被告一自愿向原告支付总房价618000元的20%作为违约金。补充协议签订2个月后，被告未能如期兑现承诺，原告便与二被告交涉，但二被告态度恶劣，语气嚣张，拒不与原告坐下来好好协商，只是让原告一直等。房屋买卖合同签订至今已近9个月，原告始终未能买到房，此事导致原告精神压力巨大，对原告的家庭都造成了严重影响。鉴于被告的行为已属严重违约，且违约行为对原告的合法权益造成了严重侵害，迫于无奈今特向人民法院提起诉讼，望贵院判如所请。仇科丁辩称，签订合同时，我已如实告知刘伟，房屋在爷爷名下，爷爷已经不在了，需要办理继承公证后，过户到我名下，买方刘伟同意。签合同当天刘伟多次跟我还价，由于考虑到继承公证过户手续繁琐、办理周期会相对较长，所以我将房价从680000万降至618000元。2019年11月19日签订合同后，办理过程过于繁琐所以跟买家又协商约我到中介公司签个补充协议，11月21日签订了第一份补充协议，协议内容由乙方刘伟要求而定；办理过程中发现手续过程过于繁琐担心周期过长，12月21日刘伟再次要求签第二补充协议，刘伟再次跟我还房价，我抱着实心实意卖方的心情，同意了乙方刘伟的要求，同时由于觉得继承公证手续过于繁琐，相应的给乙方补偿出来了8000元的房款，从房价里减免了8000元房款；签订合同之后我一直积极办理继承公证各项手续，办理继承过程中遇到了疫情，由于疫情不可抗力原因，导致继承公证手续推迟，我也非常抱歉，我也多次向买方刘伟道歉表示诚恳的歉意，并多次通过微信、电话诚恳表示歉意，并达成共识，得到了刘伟及其老公的认可，同时在2020年4月27日将房屋车位交由刘伟使用，同时刘伟的老公同意交物业费200元，有微信记录，后刘伟因现租住的健康新村改造绿化小区，想提前搬出租住房，入住该房屋，2020年6月12日经双方友好协商，由于我还未收刘伟的首付房款，我不能将房屋交给刘伟提前入住，我先将房屋的小储藏间给刘伟使用，买家刘伟同意，我从未说过房屋不出售给刘伟，也一直在积极办理继承公证过户手续；我的房屋目前证件齐全，随时可配合办理手续，2020年8月7日晚上19：30要看我房产证，房本由我叔叔保管，我叔出差中不在家，当天晚上没让刘伟看成房本，于2020年8月9日晚上我叔一到家，我就将房产证发给了中介公司，就因为房本晚了2天让刘伟看，刘伟没有与我沟通，结果直接刘伟将我起诉了，刘伟说过想购买其它房子，所以刘伟想通过这种合法的诉讼的方式，达到逃避履行合同的目的。一、我秉着契约精神，要求履行合同；二、起诉方承担诉讼费；三、我认为买方刘伟主动提出解约并起诉，我并未给刘伟造成损失，因疫情、政策不可抗力原因导致补充合同约定时间超期，后期通过电话、微信与买家友好协商过，与刘伟达成共识了，且我也在积极的继续办理继承公证过户手续，我办理好手续后，刘伟却主动提出解除合同，刘伟提出的违约金不合理，我认为刘伟先行提出解除合同，刘伟应向我交付原三方合同约定的违约金。中友公司辩称，原告刘伟所说的公司态度恶劣，语气嚣张，拒不与原告坐下来好好协商，只是让原告一直等，完全是对我公司的污蔑，完全不属实。我方有微信沟通记录、有店面沟通监控为证，店面监控有录音功能，微信记录已截屏，打印出来，监控记录可提供手机录像，也可提供U盘下载、也可提供刻成光盘为证。自三方合同签订以来，我方工作人员积极配合沟通甲方，一直在督促甲方及时办理继承公证，有与甲方沟通微信记录为证，据我方所知，甲方一直在很努力的积极办理，由于疫情不可抗力原因导致甲方继承公证书延期，甲方一直与乙方在沟通继承公证超期的问题，甲、乙达成共识，且甲、乙双方约定2020年8月7日晚上19：30，在我方公司经营场所看甲方该房屋的房本，由于甲方叔叔出差，甲方房本当天没拿出来，甲方在我公司经营场所门口向乙方刘伟道歉，并告诉乙方刘伟周一也就是2020年8月10日前将房本拿到我们中介公司，刘伟当场说，不要了，不等了，直接起诉卖方；于2020年8月9日上午10：02分我方工作人员收到了卖方的房本照片，我方工作人员联系了乙方刘伟，告知刘伟卖方房本已收到，可继续办理手续了，由于国家政策不可抗力原因，老房子暂时停止办理房屋购买贷款，同时我公司也向刘伟告知了相应的原因沟通延期办理，刘伟当时也咨询过我公司全款怎么办理，我公司说如果刘伟能全款可随时过户。自该房屋三方合同签订以来，我们丙方工作人员经常在下班时间为乙方刘伟加班沟通协调，2020年8月3日下午，乙方刘伟同刘伟的老公到公司气势凶凶的来质问甲方的情况，我方工作人员积极沟通协调，有监控记录为证；2020年8月7日晚上下班时间，我公司工作人员正在锁门下班出去吃饭，因为卖方说堵车会晚到，让我公司工作人员先去吃饭，乙方刘伟同刘伟的老公提前到了我公司店面，同时问甲方几点到，我方工作人员说上午9：30分左右已经通知卖方，我方工作人员当时再次联系卖方，卖方说已经在路上，乙方刘伟说不谈了，房子不要了，直接报警，让警察过来抓人，我方工作人员协调乙方刘伟。报警的结果还是要调解，调解不成最终还是要走司法程序，建议乙方刘伟再等一下卖方，如果卖方来了还是协商不了，再行选择报警还是起诉，刘伟同其老公等到卖方来到后，卖方向刘伟解释迟到的原因，并向刘伟道歉迟到了，当时卖方叔叔出差中，卖方没拿到房本，刘伟同其老公比较生气，告知卖方说房子不要了，直接起诉卖方，我方工作人员赶紧沟通甲、乙双方，结果没劝住，乙方刘伟同其老公先行离开了，我方工作人员留下耐心沟通卖方，卖方如实告知我方工作人员，说继承公证已办好，房本也办好了，我方工作人员让卖方回家给房产证照片发过来，当天晚上卖方将老的房产证照片发到我公司店长的微信上了，我公司店面门口有监控，我公司可提供监控为证；于2020年8月9日10：02分，卖方将该房屋新的房本发到我公司店长的微信上，我公司店长电话告知买方刘伟该房屋房本已收到照片。乙方刘伟提出解除合同，但是中介服务的人工、时间、场所、经费成本、不是为乙方刘伟免费提供的，在签订合同时，我方工作人员已如实告知乙方刘伟房屋全部实际情况，刘伟在全部知情的情况下，刘伟作为完全行为能力人，刘伟有权选择签订合同，或不签订合同，既然乙方刘伟选择签订合同，那么表示可以预见合同中出现的风险和可以接受可能出现的风险，对此，在三方合同上，明确标注的非丙方原因造成的合同不能履行，中介服务费一律不予退还。甲方材料准备齐全，一直未收到乙方办理手续的材料，只收到了乙方的起诉书，导致合同不能履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提供的证据进行了审查，予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2019年11月19日，仇科丁、刘伟与中友公司三方签订《房屋买卖合同（贷款）》，合同约定仇科丁自愿将坐落于洛阳市××健康西路××院××楼××单元××室房屋出售给刘伟，该房屋为房改房，所有权人为仇晓明，共有权人为仇科丁，建筑面积为94.3平方米，总价款为618000元。三方签订合同时，刘伟须向中友公司缴纳中介服务费8000元，代办过户费2000元，定金20000元，并委托中友公司为其购买房屋办理商业贷款。合同签订后，刘伟支付给中友公司中介服务费、过户费、贷款服务费、定金等共计20000元。2019年11月21日，三方签订第一份《房屋买卖补充协议》，协议第一条约定，仇科丁承诺两个月内将房屋继承公证书办理成功，否则应承担总价款618000的10%作为违约金；第四条约定，该房屋后期贷款、过户如非仇科丁、刘伟原因造成的办理不成功，中友公司将所收取的全部费用退还给刘伟，如非刘伟原因造成的贷款办理不成功，不追究刘伟任何违约责任及任何费用，仇科丁退还收取刘伟的15000元定金。当日，刘伟支付给仇科丁15000元。2019年12月21日，三方签订第二份《房屋买卖补充协议》，将违约金数额提高到房屋总价款的20%，将继承公证书办理的时间确定在2020年01月19日前，继承公证书办出第二天立即办理新的房产证，房产证办出第二天立即办理面签。后仇科丁未在2020年01月19日前办理好遗产继承公证，直到2020年07月27日才将涉案房屋登记到仇科丁名下。2020年08月初，刘伟多次催促仇科丁、中友公司查看房屋登记证书及办理贷款事宜，2020年08月09日，仇科丁、中友公司才将登记证书出示给刘伟，并告知刘伟房屋不能贷款，刘伟遂放弃购买该房屋。现三方因退费及违约金问题协商不下，刘伟起诉来院，引起本案诉讼。另查，洛阳市××健康西路××院××楼××单元××室原所有权人为仇国先。本院认为，仇科丁、刘伟、中友公司三方签订的《房屋买卖合同（贷款）》及两份《房屋买卖补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为有效。合同及协议签订后，刘伟按约履行自己的付款义务，仇科丁没有按照约定时间办理好继承公证书及涉案房屋变更登记，已构成违约，应向刘伟支付相应违约金，补充协议约定违约金数额过高，本院酌定违约金按房屋总价款5%计算，即618000元*5%=30900元。《房屋买卖补充协议》第四条约定，该房屋后期贷款、过户如非仇科丁、刘伟原因造成的办理不成功，中友公司将所收取的全部费用退还给刘伟，如非刘伟原因造成的贷款办理不成功，不追究刘伟任何违约责任及任何费用，仇科丁退还收取刘伟的15000元定金。现因贷款政策调整致使刘伟无法申请贷款，房屋买卖合同无法继续履行，刘伟诉求解除三方签订的房屋买卖合同，本院予以支持。无法办理贷款并非刘伟自身原因造成，合同解除后，仇科丁应当向刘伟返还收到的15000元购房款，中友公司应当向刘伟退还其收到的中介服务费、过户费、贷款服务费、定金等20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除仇科丁、刘伟、洛阳中友房地产经纪有限公司于2019年11月19日签订的《房屋买卖合同（贷款）》；仇科丁于本判决生效后十日内向刘伟返还购房款15000元；仇科丁于本判决生效后十日内向刘伟支付违约金30900元；洛阳中友房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向刘伟返还中介服务费、过户费、贷款服务费、定金等20000元；驳回刘伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1736元，由仇科丁、洛阳中友房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘龙章二〇二〇年十月十日书记员  杨嘉铭