广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6220号上诉人（原审原告）：惠州市中洲城房地产投资开发有限公司，住所：惠阳区淡水石坑路****，统一社会信用代码：914***********858F。法定代表人：钟海英，总经理。委托诉讼代理人：马静、陈佳，系广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市惠阳杰宝置业有限公司，，住所：惠阳区淡水镇叶挺西路**统一社会信用代码：914************851。法定代表人：叶耀均,总经理。被上诉人（原审被告）：叶耀均，男，汉族，1962年2月6日出生，住址：广东省惠州市惠阳区*************，公民身份证号码：441************210。两被上诉人委托诉讼代理人：马志强，广东天立律师事务所律师。上诉人惠州市中洲城房地产投资开发有限公司与被上诉人惠州市惠阳杰宝置业有限公司、叶耀均因合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市中洲城房地产投资开发有限公司上诉请求：一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3309号民事判决。二、改判支持原告的诉讼请求。事实和理由：原审对本案清晰的事实作出错误的判断，适用错误的法律，作出错误的判决。涉案房屋、商业、车位面积有据可查、真实可信。6米地块449平方米土地，居于政府三统一的规划需要，整合开发协议书合法性业经法院确认。涉及利益的二个基本事实：一是建设成本按1：1分摊；二是建成的房屋面积含住宅、商业、车位按1：1分摊。本案审理的是房屋、住宅、车位的纠纷。建设成本的纠纷不在本案审理的范畴。如果被上诉人认为建设成本纠纷双方无法协商，完全可以在本案提起反诉或另行起诉。但被上诉人没有选择合法维权之路，而是以不讲理的方式将本应分给上诉人的住宅559.8㎡私自卖掉；将本应分给上诉人的商用面积308.35和13个车位通过不合法方式登记在其名下。在涉案建设成果利益分配过程中谁违约，事实非常清楚。结果也证明是被上诉人在侵权、在违约。一审以原告不能举证证明商业建筑具体面积及车位数量，以证据规则驳回原告诉求，不当。（1）6米地块建筑规划图、建设许可证、验收合格文件、产权已登记在被上诉人名下。书证均在被上诉人手中，为何说上诉人举证不能？（2），涉案讼争的房屋、商业、车位已登记在被上诉人名下。法院为了查清事实，可以调取登记的产权以查的一清二楚。二、建设成本分摊不是本案的审理范畴，原审做出不负责任的评判。一审在查明事实中称：双方对合作项目工程款结算意见不统一，产生纠纷。工程款有二部分。分别是上诉人做的基坑、土石方工程和被上诉人做的是地面建造工程。上诉人在此明确表态：合理有据经协商确认的建设成本，上诉人承担50%费用（起诉书已有承诺）。上诉人信守合同约定，拒绝被上诉人漫天要价的建设成本。一审判决认定事实和本院认为有二处错误表述：（1）查明事实称上诉人取得12套房未作任何投入；（2）法院认为称上诉人未做任何投入。难道上诉人做基坑、土石方工程不是建设投入吗？如果被上诉人遵循合法途迳即反诉或起诉追偿建设成本，本案就有法定义务合法解决此纠纷。被上诉人不追求诉讼解决之道，法院却主动为其开绿灯，称上诉人未付建设成本是本案纠纷的根本原因。这完全是不负责任的评判。本案没有证据表明被上诉人发文或律师函追偿建设成本。而被上诉人把属于上诉人的房产卖掉，商业、车位都登记在其名下，才是本案纠纷的真正原因。三、原审适用法律错误：一审判决引用合同法第六十条和民事诉讼法第六十四条。这二个条文与判决事实不符，也不是驳回原告诉讼请求的法律依据。合同法六十条：当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案讼争标的是房屋、商业、车位，证据和事实均是证明被上诉人违约。建设成本分摊，不是本案审理的范畴，被上诉人没有诉求。民诉法六十四规定：…法院认为审理案件需要的证据，法院应当调查收集。本案上述房产权证均已由被上诉人违规登记在其名下，法院调取该证据，事实就能调查清楚，证据即确凿。法官不依法调取对案件审理有利，符合司法公正的证据，适用错误的法律去判决，结果只能是错误的判决。综上事实，原审判决审了不该审的纠纷（建设成本分摊）；做了不该评述的论断（原告对建设成本没有投入）；对讼争标的即房屋被卖、商业、车位被侵权登记在被上诉人名下不做客观公正的工作，任性随心所欲引用与案件事实不符的法律条文，做出错误的判决。上诉人再一次明确声明：建设成本不是本案纠纷的原因，只要合理、合法的建设成本上诉人一定会承担。请求二审法院客观公正，依法审理本案，依据查明的事实和证据，撤销原审错误判决，改判支持原告的诉求。两被上诉人答辩称：上诉人的的上诉无理，请求维持原判。原审原告惠州市中洲城房地产投资开发有限公司向原审法院起诉请求：原告中洲城公司向本院提出以下诉讼请求：一、请求判令被告向原告赔偿因整合开发中间地块应分得的利益损失人民币16559551.71元（包括：1、原告应分得而少分的住宅559.8㎡，折合损失为7277400元；2、原告应分而未分到的商业建筑308.0935㎡，折合损失为9884300元；3、原告应分而未分到的13个停车位，折合损失为1950000元；4、被告应支付原告乐基基坑支护和土方工程的工程款3121858.47元；以上四项合计22233558.47元，扣除原告应向被告承担的建造工程款5674006.76元，余额为人民币16559551.71元；具体以法院委托评估鉴定的损失价值为准）；二、被告承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、诉讼保全费、诉讼保全担保费等）。原审原告增加了如下诉求：一、请求判令被告将整合开发中间地块所得的杰宝乐基大厦中商业建筑面积为308.0935㎡分配给原告享有，并协助将商业建筑308.0935㎡过户登记至原告名下；二、判令被告将整合开发中间地块所得的车位13个（其中：地上停车位3个，地下停车位10个）分配给原告享有，并协助将该13个停车位过户登记至原告名下。原审法院认定事实：2011年3月10日，惠州市惠阳区城市规划建设联审小组形成会议纪要，该会议纪要第四项中洲·杰记整合开发项目“该项目地块位于淡水人民四路地段，属于城区重要风貌地段，由南北两地块组成，地块之间原有6米巷道。总用地面积5819.5平方米，其中南侧地块权属为惠州市中洲房地产投资开发有限公司，用地面积2819.5平方米；北侧地块权属为香港杰记工程有限公司，用地面积为3000平方米。所报总平面规划设计方案：地下**、地上最高**。规划用地面积6268.5平方米，计算指标用地面积7727平方米，总建筑面积76055.33平方米，计容积率面积56255.16平方米，容积率7.28，停车位282个（0.5辆车/100平方米计容建筑面积）。会议对该项目整合方案进行了审议，形成统一意见：（一）该项目两地块统一整合、统一规划、统一建设。（二）同意规划条件（草案）1、按容积率≤7.0控制建筑规模；2、建筑高度控制在≤100米内；3、停车位按照《惠阳区建设项目汽车停车位规划配置规定（草案）》配置标准的0.7折算。”按照会议纪要精神，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局于2011年7月19日出具案涉449平方米政府储备土地的《建设用地规划条件》（惠阳规条〔2011〕295号），确定：总用地面积449平方米；用地性质：二类居住用地（R2）；计算指标用地面积：504平方米；计算容积率建筑面积：≤3528平方米（其中：住宅建筑面积占80%：28822平方米；商业建筑面积20%：706平方米；容积率：≤7.0；建筑密度：≤65.0%；绿化率：≥35.0%；建筑高度：≤100米）；停车位指标按《惠阳区建设项目汽车停车位规划配置规定》0.7折算执行；该地块必须与北侧3000平方米、南侧2819.5平方米建设用地统一整合、统一规划、统一建设。按照上述会议纪要和《建设用地规划条件》，中洲城公司（甲方）与杰宝公司（乙方）于2011年8月31日签订《整合开发协议书》。协议内容：“惠州市中洲城房地产投资开发有限公司（以下简称甲方）和惠州市杰宝实业有限公司（以下简称乙方）就位于惠阳淡水人民四路地段三地块用地（共6268.5平方米）开发建设问题，经友好协商，达成以下协议：一、根据区政府‘统一整合、统一规划、统一建设’的原则，对于中间6米地块（总用地面积449平方米）统一由一方进行开发、建设，涉及该6米地段的设计方案由双方共同商定，具体由哪一方进行开发、建设由甲乙双方另行协商确定。涉及该6米地块的建筑工程施工成本及相关费用由甲乙双方共同按1︰1分摊，工程完工后，涉及该6米地块的住宅、商业建筑面积及相应的停车位面积由甲乙双方按1︰1分配。二、由于甲乙双方开发时间不同，双方对各自的地下室、裙房部分进行专项设计，乙方同意甲方先行按一期工程进行施工建设。三、甲乙双方已就基础开挖问题进行了充分的协商，先行进行邻边基坑开挖的一方可按设计放坡至对方红线范围内，但不得影响对方的正常施工；如双方确实不能同时期建设，后进行邻边基坑开挖的一方必须作好对方的基础保护工作，保证不损害对方基础工程。四、任何一方如欲转让相应的地块开发，必须将本协议内容一并转让，甲乙双方保证不就地块规划、基础开挖、裙房建设问题发生争议。五、本协议未尽事宜由甲乙双方协商解决，另行签订补充协议。六、本协议自双方签章并报区规划局备案后生效，至本合同的权利义务履行完毕后失效。七、协议生效后，双方不得违反，否则，任何一方不履行本合同的义务时，守约方有权追究违约方的法律责任，违约方应赔偿守约方的实际损失。八、本协议一式六份，甲乙双方各执二份，报规划局一份，报国土局一份，各份均具有同等的法律效力。”双方确认，因中洲城公司项目建设在先，杰宝公司项目建设在后，南北地块及案涉499平方米的基坑工程已由中洲城公司委托施工方在前期（2012年12月）完成，对杰宝公司的北地块及案涉499平方米基坑支护及土方工程款，中洲城公司结算为3121858.47元，杰宝公司结算为3000000元。后来确定，南北两地块中间6米巷道499平方米地块，由杰宝公司整合到杰宝乐基大厦项目进行统一规划、统一建设。中洲城公司确认杰宝公司向基坑支护及土方工程施工方支付了工程款1000000元。2012年7月2日，杰宝公司向惠州市惠阳区土地与矿业交易所支付案涉土地出让金2260000元。同年8月6日，杰宝公司与惠州市国土资源局惠阳分局签订案涉土地移交协议。同年9月5日，惠州市国土资源局对杰宝公司案涉用地作出惠市国土资（惠阳）（用地）字［2012］529号批复，同日，杰宝公司与惠州市国土资源局签订案涉6米巷道449平方米土地的《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：4413032012B01987）。此外，杰宝公司于2012年9月19日缴纳土地使用权出让契税67800元、2013年8月1日缴纳土地使用权出让契税1135元、2013年8月2日支付因改变土地用途、容积补缴土地价款37833.37元及土地权属调查、、地籍调查土地注册登记、发证等费用75.92元。2016年1月20日，杰宝公司与中洲城公司签订《关于杰宝置业与中洲城合作协议后续分配权益个别问题的约定》“按合作约定分配的住宅建筑面积依杰宝乐基大厦报建图纸参数计算的1579.58㎡（最终以实测报告为准），由于杰宝置业已经销售部分仅剩约1000㎡，同时杰宝置业剩余的未销售的房号2703+2704﹦113.14+73.59﹦186.73㎡、2708+2709﹦87.92+73.66﹦161.58㎡、2710+2711﹦87.92+73.66﹦161.58㎡、2803+2804﹦113.14+73.59﹦186.73㎡、2808+2809﹦87.92+73.66﹦161.58㎡、2810+2811﹦87.92+73.66﹦161.58㎡共12套房1019.78㎡是经过改造的，不动产证是两本合在一起成为6套房的，配电和燃气等报装以及给排水已经无法改造回来；分配给中洲城公司的物业按5500元签订销售合同（签约人由中洲城公司定），杰宝置业有限公司协助办理相关手续；中洲城认可由杰宝置业已经销售部分的1579.58-1019.78﹦559.8㎡是按4300元/㎡销售结算；分配和销售的建造成本按双方协商签字确定，销售税费按当地税务局规定预征，待清算结束后双方多退少补。”2016年9月5日，杰宝公司的乐基大厦（含案涉合作开发项目）整体工程完工并经验收合格。2017年7月28日，双方签订《关于杰宝置业与中洲城合作协议12套房签约的约定》：分配给中洲城公司的12套房按5500元/㎡签订销售合同来办理房产证（指定签约人：深圳市中洲城投资有限公司），中洲城公司按以上房产总价的17%预付税款给杰宝公司（杰宝公司协助办好相关产权手续交给中洲城公司）。2018年3月19日，相关12套房办理到中洲城公司指定的深圳市中洲城投资有限公司，相关税费由中洲城公司直接支付。双方确认，对双方合作开发项目，中洲城公司至取得12套房产证件，未作任何投入。因双方对合作项目工程款结算意见不统一，产生纠纷。中洲城公司认为杰宝公司应将合作项目的商业面积和停车作分配；杰宝公司认为所建房产已开始销售，中洲城公司仍未支付相应投资款，不同意继续分配商业面积和停车位。中洲城公司依据双方签订的《整合开发协议书》、惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局出具的案涉449平方米政府储备土地的《建设用地规划条件》以及其提交的证据9，计算其按1︰1的比例应分得的商业面积和停车位，于2019年7月16日向本院提起本案诉讼。对于中洲城公司提交的证据9，中洲城公司认为是杰宝公司通过电子邮件发送给其对接人员的，证明杰宝公司列出的合作项目的建设成本及利益分配。杰宝公司质证称，该证据无盖章和签字，对证据9的三性不予认可。第一次开庭后，被告杰宝公司于2019年8月31日向本院提交了《杰宝公司与中洲城公司工程建设成本及房价款结算清单》，原告经9月6日质证，不予认可。原审法院认为，原告中洲城公司与被告杰宝公司签订的《整合开发协议书》，实际是双方合作开发房地产合同，是双方当事人的真实意思表示，合同自双方签字盖章后即成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案合同，是原被告按照惠阳区政府的要求，对原被告所属南北地块的中间巷道进行整合开发，双方共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产合同。按照合同的约定，案涉6米地块（总用地面积449平方米）统一由一方建设，涉及建筑工程施工成本及相关费用由原被告共同按1︰1分摊，工程完工后，涉及该6米地块的住宅、商业建筑面积及相应的停车位面积由双方按1︰1分配。因此，在双方确定案涉6米地块由杰宝公司连同杰宝乐基大厦统一开发后，原告中洲城公司便负有按合同约定向被告杰宝公司支付分摊建设成本的义务。但在合同的履行过程中，从案涉6米地块的全部报建手续均由杰宝公司办理，至整个项目竣工验收，所需包括土地出让金在内的全部资金均由杰宝公司投入。原告中洲城公司直至取得12套房的房产证止未做任何投资。因此，原告中洲城公司未按合同约定支付案涉项目建设成本，是本案纠纷的根本原因。法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因原告提交的证据无法证明双方整合开发的项目建设成本已经结算，无法证明其应得商业建筑的具体面积及停车位数量，应承担举证不能的不利后果。综上，原告中洲城公司在未按合同约定出资，未与被告杰宝公司就整合开发的项目建设成本进行结算，未确定其应得商业建筑的具体面积及停车位数量，其下列主张（一、被告赔偿其应分而未分的住宅559.8平方米，折合的损失7277400元；二、被告将整合开发中间地块的杰宝乐基大厦中商业面积为308.35平方米分配给原告享有，并协助将该商业建筑面积过户登记至原告名下；三、被告将整合开发中间地块所得的车位13个分给原告所有并协助将该13个停车位过户登记至原告名下；四、支付原告基坑支护和土石方工程款3121858.47元；五二被告对上述请求承担连带责任。）缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回惠州市中洲城房地产投资开发有限公司的诉讼请求。案件受理费121157元，由原告惠州市中洲城房地产投资开发有限公司承担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。上诉人惠州市中洲城房地产投资开发有限公司（以下简称中洲城公司）与被上诉人惠州市惠阳杰宝置业有限公司（以下简称杰宝公司）签订的《整合开发协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应该按照该协议全面履行各自权利和义务。双方的协议约定对双方地块中间巷道进行整合开发，按照协议的约定，案涉6米地块（总用地面积449平方米）统一由一方建设，涉及建筑工程施工成本及相关费用由原被告共同按1︰1分摊，工程完工后，涉及该6米地块的住宅、商业建筑面积及相应的停车位面积由双方按1︰1分配。该协议的实质是双方共同投资、共享利润、共担风险的合作开发房地产合同。中洲城公司完成涉案基坑支护及土方工程，中洲城公司结算造价为3121858.47元，杰宝公司结算为3000000元，除此之外，中洲城公司没有其他投入；而杰宝公司除了向基坑支护及土方工程施工方支付了工程款1000000元，其他购置土地的出让金、工程建设的费用等等均由杰宝公司，故从双方履行《整合开发协议书》的过程中可以看出，中洲城公司没有全面履行该协议关于共同出资建设的义务。中洲城公司履行全面出资义务系取得分配利润即享有按照涉案房产面积1：1比例分配房产的前提条件，其没有全面按照协议履行出资义务，故要求被上诉人按照涉案房产面积1：1比例分配房产没有事实依据。其次，中洲城公司没有完全按照协议履行出资义务，也即中洲城公司在涉案基坑支护及土方工程有投入，双方在2017年7月28日签订的《关于杰宝置业与中洲城合作协议12套房签约的约定》约定了杰宝公司无偿分配12套房产给中洲城公司，中洲城公司明知双方签署了《整合开发协议书》的前提下，在该分配分案中再无提出按照涉案房产面积1：1比例分配房产，故双方签订的《关于杰宝置业与中洲城合作协议12套房签约的约定》应当视为双方当事人的结算，中洲城公司分配12套房产后再诉求被上诉人按照涉案房产面积1：1的比例分配其他房产没有事实依据，不予支持。上诉人的其他上诉理由不成立，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费121157元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十月十三日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩