广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)粤01执复223号复议申请人（异议人、利害关系人）：广州睿尔泰母婴护理有限公司。住所地：广州市越秀区下塘西路**首层**。法定代表人：罗思玲，副总经理。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行。住所地。住所地：广州市天河区珠江西路**首层**商铺2房商铺、4-7层02-10房、8-11层02房。负责人：陈晓蕾，行长。委托诉讼代理人：李小林，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘乔玮，广东诺臣律师事务所实习律师。被执行人：方广彬，女，1964年6月22日出生，汉族，住广州市天河区。被执行人：王振豪，男，1963年7月16日出生，汉族，住广州市白云区。被执行人：广东永安贸易有限公司。住所地：广州市越秀区下。住所地：广州市越秀区下塘西路****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王振豪。复议申请人广州睿尔泰母婴护理有限公司（以下简称睿尔泰公司）不服广东省广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）（2019）粤0106执异310号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称浦发银行广州分行）申请执行方广彬、王振豪、广东永安贸易有限公司（以下简称永安公司）借款合同纠纷案中，异议人睿尔泰公司提出书面异议。异议人睿尔泰公司述称：申请人作为广州市越秀区下塘西路87号首层及204房（以下简称涉案房屋）的合法承租人，系（2018）粤0106执8612号案的利害关系人，现对法院于2018年10月18日张贴在广州市越秀区下塘西路87号首层的执行公告及执行裁定书有异议，不同意腾空房产，且对房产拍卖标的有异议，现向法院提出异议申请。请求事项：1、请求撤销（2018）粤0106执8612号执行公告，停止对涉案房屋腾空的执行行为；2、请求依法确认申请人享有对涉案房屋的优先购买权；3、请求法院对涉案房屋的装修及场地内设施设备价值进行评估并与房产整体拍卖，从拍卖成交价款中对异议人投入装修费用和添附设备价值进行补偿。事实及理由：一、异议人是涉案房屋的合法承租人，使用权应受到法律保护。没有证据证明异议人租赁权的存在影响抵押权实现，而腾空房产的执行行为必然使异议人蒙受巨大经济损失及母婴客户无法安置等一系列影响。2017年3月1日，异议人与被执行人方广彬签订了《广州市房屋租赁合同》，向方广彬承租了广州市越秀区下塘西路87号首层及204房，合共1343.54平方米的场地进行经营，后投入了600多万元装修款，做月子中心经营。双方签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，合同效力及异议人对涉案场地的合法占有使用业经广州市越秀区人民法院和本院分别以（2017）粤0104民初8658号、（2017）粤01民终18664号【一审案号：（2018）粤0104民初1396号】民事判决确认。异议人是涉案房屋的合法承租人。异议人认为不腾空场地、带租约拍卖不导致拍卖价值受损。首先，异议人投入装修大大提升了物业拍卖的价值；其次，目前月子中心是朝阳行业，租赁合同约定在保底5万元月收入的基础按月营业收入的10%计算租金，业主既不用担心在经济低迷的情况下物业收入受损，也可分享月子中心经营良好前提下带来的高收益。异议人租赁权的存在不会对抵押权产生影响。最后，异议人愿意在同等条件下购买该物业，继续使用该物业。二、异议人作为合法承租人，享有优先购买权，法院在拍卖中应对异议人的优先购买权予以保障。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予以支持。现异议人向法院明确提出确认优先购买权的主张，通过购买的形式消灭租赁的存在。三、异议人对租赁场地投入巨资装修，购买大量的设施设备经营月子中心，这些装修和设备设施不属于被执行人方广彬的财产，不属于执行标的，但却与拍卖房产密不可分，故依法应分开评估、整体拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、拍卖财产的规定》第十八条关于“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，由于涉案房屋的装修和设施设备属于异议人所有，装修附着于涉案为房屋之上，有关设施设备为满足月子中心经营而购置、安装，如与涉案房屋分离必然严重减损其价值。所以，法院应当对涉案房屋和装修、设备设施合并整体评估拍卖，并从拍卖成交价款中对异议人投入的损失予以补偿。执行申请执行人浦发银行广州分行辩称：不同意异议人的异议请求。理由如下：一、涉案房屋于2012年11月29日办理抵押登记，从异议人提供的证据显示，其与方广彬于2017年3月1日签订租赁合同，在申请执行人抵押权设立后才形成租赁关系。根据我国《物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，异议人无权要求撤销（2018）粤0106执8612号案执行公告及停止对涉案房屋腾空的执行行为。二、异议人的装修及设施、设备损害应由异议人与被执行人解决，其要求对涉案房屋装修及设施、设备进行重新评估及整体拍卖没有依据。根据最高人民法院关于贯彻执行，《若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知程度人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，涉案房屋的装修及设施、设备等损害应由异议人与被执行人解决，其无权要求在拍卖款中进行补偿。三、至于异议人主张的第二项请求，即要求人其对涉案房屋享有优先购买权，可由法院在查明双方的租赁关系后依法处理。被执行人方广彬、王振豪、永安公司没有答辩。天河法院查明，浦发银行广州分行与方广彬、王振豪、永安公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2017）粤01民终18386号民事判决已经发生法律效力。根据该判决，内容为：一、方广彬清偿浦发银行广州分行借款19000000元、利息611187.77元及罚息。二、浦发银行广州分行对方广彬抵押的涉案房屋以折价或以拍卖、变卖所得价款在最高限额19000000元范围内享有优先受偿权。三、王振豪、永安公司对方广彬上述借款债务在最高限额19000000元范围内承担连带清偿责任；其承责后，有权向方广彬追偿。因被执行人未履行上述文书确定的义务，浦发银行广州分行向天河法院申请强制执行，天河法院于2018年4月2日立案执行。在案件执行期间，天河法院依法向被执行人发出限期执行通知书，限期被执行人履行法律义务，但被执行人没有在限期内履行。2018年10月18日，天河法院作出(2018)粤0106执8612-1号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋，并在同址张贴(2018)粤0106执8612号公告，责令被执行人及其他使用人限期迁出并腾空涉案房屋。异议人因此提出异议。另查，广州市越秀区下塘西路87号首层及204房于2012年11月29日分别登记在方广彬名下，同日设定抵押，抵押权人为浦发银行广州分行。涉案房屋在2015年6月25日因另案诉讼被广州市越秀区人民法院首封，天河法院于2016年2月3日作轮候查封。2018年8月28日，广州市越秀区人民法院向天河法院发出移送执行函，将涉案房屋的续封、解封和变价、分配等后续工作交由天河法院办理。案件审理期间，异议人向天河法院提交如下证据：1、广州市房屋租赁合同、房屋交付使用确认书，证明异议人向方广彬承租涉案房屋的事实；2、（2017）粤0104民初8658号判决书；（2017）粤01民终18664号判决书、（2018）粤0104民初1396号民事判决书和生效证明，证明异议人与方广彬的租赁关系经过法院依法确认，异议人是合法的承租人和使用人，异议人与涉案房屋的处理有利害关系，且异议人经营月子中心的事实；3、租金汇款单，证明异议人至今仍在支付租金，使用场地的事实。天河法院认为，本案争议焦点是，异议人认为其享有涉案房屋合法承租权，足以对抗本院执行行为是否有事实和法律依据；异议人是否依法享有优先购买权及在执行异议能否一并处理；异议人要求涉案房屋的装修及设施设备评佑、拍卖后在拍卖成交价款中予以补偿，该项请求是否属于执行异议审查范围。一、首先，异议人对执行标的是否享有权利问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。经审查，涉案房屋设定抵押在先，租赁关系发生在后，被执行人方广彬在设立抵押后将涉案房租出租给异议人，该租赁关系不能对抗浦发银行广州分行已经登记的抵押权，异议人的租赁权依法不受保护。其次，异议人对执行标的享有的权利是否足以排除执行问题。依照法律规定，如被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，人民法院应当停止对该财产的执行。涉《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，异议人与被执行人即使存在租赁关系并已实际履行，但因该租赁关系不受法律保护，异议人没有证据证明租赁合同经抵押权人同意或足以对抗申请执行人经生效法律文书确认涉案房屋所享有的优先受偿权，故不能排除人民法院的执行行为。综上，异议人请求撤销(2018)粤0106执8612号执行公告，停止对涉案房屋腾空的执行行为理由不成立，本院不予支持。二、对于异议人要求确认其对涉案房屋享有优先购买权问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。依照上述规定，承租人行使优先购买权，应当具备的前提条件是承租人与出租人之间必须存在合法有限的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止，则承租人不享有此项权利。本案中，异议人提供的租赁合同是在设定抵押权后签订，不具有优先购买权。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。鉴于异议人与被执行人方广彬的租赁权不受保护，其可根据上述法律规定，另循途径主张权利。异议人提出对涉案房屋投入的装修和设备设施合并整体评估拍卖，并从拍卖成交价款中对该部分损失予以补偿问题没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人睿尔泰公司的异议请求。复议申请人睿尔泰公司不服天河法院作出的（2019）粤0106执异310号执行裁定，向本院申请复议，请求：1、依法撤销天河法院作出的（2019）粤0106执异310号执行裁定；2、中止对广州市越秀区下塘西路87号首层及广州市越秀区下塘西路87号204房的拍卖行为；3、依法确认睿尔泰公司享有对广州市越秀区下塘西路87号首层及204房的优先购买权；4、对广州市越秀区下塘西路87号首层及204房的装修及场地内设施设备价值进行评估并与房产整体拍卖，从拍卖成交价款中对睿尔泰公司投入装修费用和添附设备价值进行补偿。事实与理由：一、睿尔泰公司是广州市越秀区下塘西路**首层及**的合法承租人，使用权应受到法律保护。二、睿尔泰公司作为合法承租人，应享有优先购买权，优先购买权并不是优先受偿权，申请执行人浦发银行广州分行作为抵押权人享有的是优先受偿权，而睿尔泰公司基于租赁关系享有的优先购买权并不对抵押权人的优先受偿权产生影响，因此，法院在拍卖中应对睿尔泰公司的优先购买权予以保障。三、睿尔泰公司对租赁场地投入了巨资进行装修，且购买了大量的设施设备用于经营月子中心，这些装修和设备设施不属于被执行人方广彬的财产，不属于执行标的，但却与拍卖房产密不可分，故依法应分开评估、整体拍卖，且装修属于睿尔泰公司对涉讼场地的添附，该添附并非属于被执行人所有，法院无权对不属于被执行人所有的添附进行拍卖，如果拍卖也应对睿尔泰公司的对涉案场地的添附进行补偿。本院经审查，本院确认执行异议裁定查明的事实。另查，被告（即本案复议申请人）在（2017）粤0104民初8658号案中向广州市越秀区人民法院提交的书面答辩状称：“被告（即本案复议申请人）为由多位自然人依法设立的为产妇提供月子服务的公司。原告（即本案被执行人方广彬）以其女儿董美卿的名义入股，其也为股东之一。……被告（即本案复议申请人）已就3月份的经营情况向包括原告（即本案被执行人方广彬）在内的股东进行了通报。”本院认为，本案争议的焦点在于复议申请人睿尔泰公司的租赁权是否应当在本案的拍卖中予以涤除及复议申请人睿尔泰公司是否享有优先购买权的问题。复议申请人睿尔泰公司主张其为本案的合法承租人，本案应当带租约拍卖，其对房屋投入巨额装修，应对装修进行评估并在拍卖款中予以补偿。关于是否应带租约拍卖的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。涉案房屋广州市越秀区下塘西路87号首层及204房于2012年11月29日设定抵押，抵押权人为本案的申请执行人浦发银行广州分行，并且涉案房屋在2015年6月25日因另案诉讼被广州市越秀区人民法院首封，天河法院于2016年2月3日作轮候查封，睿尔泰公司主张于2017年3月1日才与被执行人方广彬签订房屋租赁合同，即睿尔泰公司是在抵押权设立之后才签订租赁合同的，依法该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，本案的拍卖中，睿尔泰公司主张的租赁权应当予以涤除。睿尔泰公司主张带租约拍卖理由不成立，本院不予采纳。关于优先购买权的问题。如前所述，涉案租赁合同已被涤除，则睿尔泰公司作为承租人不享有优先购买权。关于睿尔泰公司认为其投入装修，应对装修进行评估并在拍卖款中予以补偿的问题。首先，睿尔泰公司对本案所提交的现有证据不足以证明其对涉案房屋进行了装修。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”由于租赁合同不能对抗抵押权，而且从睿尔泰公司在另案中提交的答辩状看，睿尔泰公司与被执行人方广彬为关联人，睿尔泰公司应当能够预见涉案抵押物有可能被拍卖处置用于偿还被执行人方广彬的债务，因此由于抵押权实现造成的损失，睿尔泰公司不得向抵押权人主张。再次，即便睿尔泰公司对房屋进行了装修，睿尔泰公司对房屋进行装修是否符合合同约定，如涉案房屋被抵押权人处置是否应当补偿以及如何补偿等问题，属于睿尔泰公司跟被执行人方广彬之间的法律关系，不宜在本案中处理。综上所述，复议申请人睿尔泰公司所提复议请求不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回广州睿尔泰母婴护理有限公司复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异310号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  谢欣欣审判员  胡伟东审判员  叶洁靖二〇二〇年十月三十日书记员  宋兰兰梁献玲