贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1475号上诉人（原审被告）：安顺合力房地产开发有限公司。住所：贵州省安顺市西秀区华西办事处玉碗井村（清黄高速南出口旁）。统一社会信用代码：91520400082781196P。法定代表人：李林法，该公司总经理。委托代理人：段文梅。被上诉人（原审原告）：戴昌艳，女。上诉人安顺合力房地产开发有限公司（以下简称“合力房开”）因与被上诉人戴昌艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。合力房开上诉请求：请求撤销一审判决第二项“由被告安顺合力房地产开发有限公司于本判决生效后五日内双倍返还原告戴昌艳已交定金计人民币300000元”，依法改判上诉人按“合力城”商品房定购协议书约定支付被上诉人已交付定金150000元。事实及理由：根据上诉人与被上诉人签订的“合力城”商品房定购协议书第二项明确约定：超过期限甲方有权将该房屋另行处理，同时不予退还乙方所交付定金；期限内如甲方将乙方定购的房产另售他人，则应双倍返还乙方所支付的定金。1.合同未明确签订《商品房买卖合同》的具体时间。2.至今为止房屋并未另售他人。3.合同为双方真实意思的表达。被上诉人戴昌艳二审未作书面答辩。原审原告戴昌艳向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《“合力城”商品房订购协议书》并双倍退还定金300000元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审查明的事实：2018年8月9日，原、被告签订《“合力城”商品房定购协议书》，约定：原告自愿定购“合力城”C区4幢10楼1001号住房，建筑面积约151.32平方米，总价797715元，原告在签署本定购协议书时应交付150000元作为定金，被告将保留原告所定购的房产，本定购书签订后在接到被告方工作人员电话通知的七日内原告须交清购房首付款及相关费用并与被告签订《商品房买卖合同》，办理银行按揭。超过期限被告有权将房屋另行处理，同时不予退还原告所交付的定金，期限内如被告将原告定购的房产另售他人，则应双倍返还原告所交付的定金。同日原告按协议约定向被告交付了150000元定金，被告向原告出具了收款收据。后因被告一直未通知原告签订《商品房买卖合同》，原告遂于2020年4月15日向被告邮寄了《要求安顺合力房地产开发有限公司签定的函》，催促被告与原告签订《商品房买卖合同》，被告仍未通知原告签订合同，原告遂向本院提起诉讼，并提出如前诉请。同时查明：案涉房屋的建设施工系由被告于2016年9月3日发包给安顺市第三建筑工程总公司建设，约定建设工期为538天，该工程至今尚未完工。被告对原告定购的C区房屋尚未取得商品房预售许可。一审法院认为：原、被告签订的《“合力城”商品房定购协议书》是双方的真实意思表示，该协议不违反法律规定，合法有效。协议约定“被告将保留原告所定购的房产，本定购书签订后在接到被告方工作人员电话通知的七日内原告须交清购房首付款及相关费用并与被告签订《商品房买卖合同》，办理银行按揭”。但因该商品房至今尚未取得商品房预售许可，尚不具备签订《商品房买卖合同》的条件。虽然双方协议书中未明确约定《商品房买卖合同》签订的时间，自签订协议书至今已历时近二年，原告经书面催告后仍然不具备签订合同的条件，被告对于何时完工、何时取得商品房预售许可无明确时限，原告的合同目的不能实现，现原告要求解除双方签订的《“合力城”商品房订购协议书》，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请要求被告双倍返还定金。自签订协议书至今已历时近二年，不能签订《商品房买卖合同》的原因是被告尚未取得商品房预售许可，且工程建设合同约定的工期是538天，从签订建设工程施工合同至今工程尚未完工，已大大超过约定建设工期，被告在与原告签订定购协议时实际已超过约定的建设工期，至今未完工也超出了原告对签订《商品房买卖合同》的预期时间，致使原告签订定购协议的目的不能实现的责任在于被告。因被告依定购协议书收取的150000元为定金，协议对定金的处理只约定了“在签署本定购协议书时应交付150000元作为定金，被告将保留原告所定购的房产，本定购书签订后在接到被告方工作人员电话通知的七日内原告须交清购房首付款及相关费用并与被告签订《商品房买卖合同》，办理银行按揭。超过期限被告有权将房屋另行处理，同时不予退还原告所交付的定金，期限内如被告将原告定购的房产另售他人，则应双倍返还原告所交付的定金”情形，对于被告长期不能完工且不能取得预售许可，超出买受人预期仍不能签订《商品房买卖合同》的定金处理未作明确约定，对于当事人未作明确约定的应适用法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，该情形不属于不可归责于当事人双方的事由，故被告应双倍返还原告已交150000元定金。本院对该诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告戴昌艳与被告安顺合力房地产开发有限公司签订的《“合力城”商品房定购协议书》；二、由被告安顺合力房地产开发有限公司于本判决生效后五日内双倍返还原告戴昌艳已交定金计人民币300000元。本案受理费人民币5800元，减半收取人民币2900元，由被告安顺合力房地产开发有限公司承担。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是上诉人应当退还被上诉人的定金数额应当是多少。首先，《“合力城”商品房订购协议书》确系双方真实意思表示，一审也予以确认。第二，该协议书中只约定了被上诉人超期不签订《商品房买卖合同》和不交清购房首付款后上诉人的处理方式和所享有的权利，对于上诉人长期拖延没有电话通知被上诉人签订购房合同和交购房首付款的情形未作约定。在没有约定的情形下，当然应当按照法律规定的情形处理，所以一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定审理本案属适用法律正确。又因为不能订立商品房买卖合同的原因并非非归责于双方，故本案应当“按照法律关于定金的规定处理”，即依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，由收受定金的一方双倍返还定金。所以一审判决由上诉人返还150000元的两倍定金给被上诉人是正确的。至于上诉人是否将房屋另售他人，与本案的被上诉人原审起诉的情形和理由并不相符，不适用关于是否另售他人的约定。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费5800元，由上诉人安顺合力房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 王 爽二〇二〇年十月十六日法官助理陈甜甜书记员张颖（代）