江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏05民终8645号上诉人（原审原告）：苏州市星驰生物科技有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇市场路东方花园****。法定代表人：卫星，执行董事。被上诉人（原审被告）：许三根，男，1965年8月19日出生，汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审被告）：苏州市吴中区甪直锦佩玩具厂，住，住所地苏州市吴中区甪直镇南桥村/div>经营者：许金根，男，1954年12月29日出生，汉族，住苏州市。上诉人苏州市星驰生物科技有限公司（原名苏州市鹿鸣投资有限公司，以下简称鹿鸣公司）因与被上诉人许三根、苏州市吴中区甪直锦佩玩具厂（以下简称锦佩玩具厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初5601号民事裁定，向本院提出上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏州市星驰生物科技有限公司上诉请求：一、撤销一审裁定，裁定由一审法院进行实体审理；二、本案一审和二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律不当，因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院管辖。上诉人作为苏州市吴中区角直镇甫澄中路**房地产的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，有权要求无权占有人排除妨害、腾退返还涉案房屋。两被上诉人恶意串通，编造不存在的债权债务关系，以低廉的租赁价格签订虚假的租赁合同并占有房屋，故本案属于因不动产纠纷提起的诉讼，依法应由不动产所在地人民法院管辖。一审法院应当进行实体审理，审查两被上诉人之间债权债务的真实性以及租赁合同的实际履行情况。被上诉人许三根、锦佩玩具厂二审未答辩。原审原告鹿鸣公司向一审法院起诉请求：判令许三根立即迁让并向鹿鸣公司交付位于苏州市吴中区的房屋。一审法院认定事实如下：上海农村商业银行股份有限公司昆山支行与苏州爱东建筑安装工程有限公司、锦佩玩具厂、许春明、杨金凤金融借款合同纠纷一案，因苏州爱东建筑安装工程有限公司、锦佩玩具厂、许春明、杨金凤未履行苏州市中级人民法院作出的民事判决书所确定的义务，上海农村商业银行股份有限公司昆山支行向苏州市中级人民法院申请执行。苏州市中级人民法院依法对锦佩玩具厂名下坐落于苏州市吴中区的工业房地产在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。2016年8月23日，鹿鸣公司在淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价，以最高价竞得拍卖标的物，即位于苏州市吴中区工业房地产，成交价为13300000元。苏州市中级人民法院于2016年9月20日作出拍卖成交确认书。2016年11月7日，苏州市中级人民法院作出执行裁定书，裁定锦佩玩具厂名下坐落于苏州市吴中区工业房地产及相应的其他权利归买受人即鹿鸣公司所有，该不动产所有权自本裁定送达买受人起转移，鹿鸣公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2018年10月15日，上述工业房地产所有权登记至鹿鸣公司名下。苏州市中级人民法院在公开拍卖上述工业房地产时，发布了竞买公告及网络司法拍卖须知。竞买公告明确了拍卖标的、竞价时间、竞买人条件等，同时注明竞买人在拍卖竞价前务必仔细阅读该院发布的拍卖须知。拍卖须知载明，拍卖公告及拍卖须知，竞买人务必仔细阅读，竞买人一旦报名交保证金，即表明已完全了解并接受拍卖公告和拍卖须知的内容。拍卖须知第八条载明，有租赁，详见附件。承租人未提供租金支付凭证，本次拍卖以现状为准。评估报告和拍卖标的物调查表已就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了详尽、客观的说明，竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看标的物的实际情况，并亲临展示现场，实地看样，未看样的的竞买人视为对本标的物现状的确认。竞买人一旦报名交保证金，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。第十一条载明有租赁，标的物按现状交付。该拍卖须知附件即标的物介绍载明了标的物的坐落地点、面积等基本情况，同时租赁情况一样载明有租赁。以上事实，由苏州市中级人民法院作出的（2015）苏中执字第561号拍卖成交确认书、执行裁定书、不动产权证书，苏州市中级人民法院作出的拍卖公告、拍卖须知及当事人陈述予以证实。鹿鸣公司称，许三根、锦佩玩具厂虚构债权债务，签订虚假的房屋租赁合同并占有房屋，对抗法院对房屋的执行。据此鹿鸣公司提供如下证据材料：1.锦佩玩具厂（出租方）与许三根（承租方）签订的房屋租赁合同1份。该合同载明，租赁房屋坐落于苏州市吴中区房屋，租赁期限10年自2012年8月1日至2022年7月31日。年租金为517000元，付款方式：根据2012年7月31日的还款协议，租金以许金根、许春明结欠本息5171200元抵扣至2022年7月。2.2016年7月20日法院执行人员与上海农村商业银行股份有限公司昆山支行的委托代理人袁亮之间的谈话笔录。在该谈话笔录中，执行人员称，一审法院依法执行锦佩玩具厂坐落于苏州市吴中区房屋，案外人许三根、王荣福主张对该标的物有租赁权。袁亮称，上海农村商业银行股份有限公司昆山支行不认可许三根、王荣福与锦佩玩具厂、许金根之间的租赁关系的真实性，鉴于执行标的物目前由许三根、王荣福事实上占有的现状，其作为申请执行人同意法院按现状拍卖，不要求法院清场去除租赁后再拍卖。鹿鸣公司称，上述租赁合同是虚假的合同，且租赁合同反映是以房屋使用权抵偿债务，并非真正的租赁合同。房屋使用权抵债合同的性质是规范双方债权债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则，不得对抗物权人占有、使用、收益、处分的物权权利。谈话笔录反映申请执行人只是同意按现状拍卖，法院把清场的权利留给买受人自行处理。经质证，许三根称，对上述证据的真实性无异议，但鹿鸣公司无证据证明该租赁合同是虚假的，且苏州市中级人民法院在拍卖公告中已确认了该份租赁合同。鹿鸣公司对谈话笔录的理解错误，苏州市中级人民法院从未对租赁合同的真实性不予认可，申请执行人虽不可认租赁关系的真实性，但没有按相关规定提起执行异议，带租拍卖说明法院确认了该租赁合同。锦佩玩具厂称，对上述证据的真实性无异议，苏州市中级人民法院在拍卖时告知存在租赁，是带租拍卖，鹿鸣公司参与竞拍时知道存在租赁，且拍卖成交价相对较低。鹿鸣公司无证据证明租赁合同无效，两被告以借款抵租金不违反法律规定。一审法院认为，苏州市中级人民法院在拍卖涉案房屋时发布的拍卖公告明确该房屋是带租拍卖。其中拍卖须知明确竞买人一旦报名交保证金，即表明了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。鹿鸣公司参与竞拍，已了解涉案房屋系带租拍卖，表明已接受房屋现状。鹿鸣公司要求确认许三根与锦佩玩具厂签订的房屋租赁合同无效并要求许三根迁让，不属于民事诉讼的受理范围，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百五十七条之规定，裁定：驳回苏州市鹿鸣投资有限公司的起诉。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审查明，2020年6月15日苏州市鹿鸣投资有限公司经苏州市吴江区市场监督管理局准予变更名称为苏州市星驰生物科技有限公司。本院认为，本院在拍卖涉案房屋时发布的拍卖公告明确该房屋是带租拍卖，拍卖须知明确竞买人一旦报名交保证金，即表明了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。鹿鸣公司参与竞拍，表明其了解涉案房屋系带租拍卖并接受房屋现状。鹿鸣公司竞得涉案房屋后要求确认许三根与锦佩玩具厂签订的房屋租赁合同无效并要求许三根迁让，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。一审法院裁定驳回起诉，并无不当。综上，苏州市星驰生物科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员 周 红二〇二〇年十月九日书记员 张颖彤