安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1184号 上诉人（原审被告）：淮北相湖投资有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山南路帝景翰园****，主要办公地址安徽省淮北市相山南路实验高中南侧翰林学府小区会所。 法定代表人：杨正中，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张龙成，该公司员工。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于浩，男，1989年6月18日出生，汉族，濉溪县双堆集镇人民政府工作人员，住安徽省濉溪县。 被上诉人（原审原告）：马文文，女，1989年3月20日出生，汉族，中国移动通信集团淮北分公司职工，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省濉溪县。 上述两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：焦金台，安徽润天(上海)律师事务所律师。 上诉人淮北相湖投资有限责任公司（以下简称相湖公司）因与被上诉人于浩、马文文商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人相湖公司的委托诉讼代理人张龙成、高立胜，被上诉人于浩及其与马文文共同的委托诉讼代理人焦金台到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 相湖公司上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判驳回于浩、马文文的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费等费用由于浩、马文文承担。事实和理由:一、政府“蓝天行动”导致停工,交房时间应当顺延,一审判决未考虑该情形属认定事实错误。二、民法总则第131条规定,民事主体行使权利时,应当履行法律规定的义务。《住宅专项维修基金管理办法》第13条、第36条规定,买受人在缴纳维修基金前,出卖人不得交房,否则对出卖人罚款3万元。合同法第六十七条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。于浩、马文文依法缴纳维修基金为交房的必要条件,且于浩、马文文缴纳维修基金在先,相湖公司交房在后,在于浩、马文文没有缴纳维修基金情况下,无权主张相湖公司交房和逾期交房的违约责任。三、民法总则第143条规定,意思表示真实是民事法律行为有效的必要条件。于浩、马文文自认2019年7月相湖公司即通知其缴纳维修基金等准备收房,于浩、马文文一直没有缴纳,甚至在房屋完全具备交付条件后,仍未履行相关义务,致交房无法完成。于浩、马文文提起本案诉讼的目的,不是为了尽快收房,相反是人为制造交房障碍,从而取得所谓逾期交房违约金，该做法不符合合同善意履行原则，相关请求不应支持。四、本案房屋早已具备了交付条件，逾期交房与逾期收房责任应当对等。在于浩、马文文拒不履行缴纳维修基金等义务,致交房无法完成,应当按照逾期交房的同一标准向相湖公司承担违约责任，逾期交房与逾期收房责任应当相抵。 于浩、马文文辩称,相湖公司的上诉请求无任何事实和法律依据，依法应当驳回上诉，维持原判。理由如下：一、相湖公司上诉称，政府“蓝天行动”导致停工，交房时间应当顺延，依法不能成立。相湖公司在一审未提供相关证据，在二审提交的证据不是新证据，不能作为判决依据。即使相湖公司所述属实，也不构成不可抗力，因为防尘施工是相湖公司应履行的基本义务。二、相湖公司逾期交房的根本原因是涉案房屋未达到交房条件，且并无法律规定和合同约定缴纳维修基金是交房的必备条件。根据相湖公司提交的综合验收备案合格证明书可知，直至2020年7月15日，涉案房屋才经综合验收备案合格。相湖公司上诉称，在于浩、马文文未缴纳维修基金情况下，于浩、马文文无权主张相湖公司交房以及逾期交房违约责任，依法不能成立。三、相湖公司上诉称，于浩、马文文自认相湖公司于2019年7月通知其缴纳维修基金等准备收房，于浩、马文文一直未缴纳，系人为制造交房障碍，相关请求不应予以支持，依法不能成立。根据相湖公司于2019年8月28日向于浩、马文文出具的承诺可知，相湖公司是在不符合交房条件下通知收房，于浩、马文文有权拒收及缴纳维修基金。四、相湖公司上诉称，涉案房屋早已具备了交付条件，没有任何证据证明，至本案起诉之日，相湖公司并未向于浩、马文文提供符合交房条件的文件材料。相湖公司逾期交房的违约事实清楚，相湖公司主张逾期交房与逾期收房责任相抵，无合同和法律依据，依法不能成立。 于浩、马文文向一审法院起诉请求：1.依法判决相湖公司向于浩、马文文支付逾期交房违约金54400元（以全部房款64万元为基数按年利率6％自2019年1月1日计算至2020年6月1日），自2020年6月2日起以全部房款64万元按年利率6％计算至相湖公司交房符合法定和约定交房条件时止；2.本案的诉讼费用由相湖公司承担。 一审法院认定事实：2017年10月10日，于浩、马文文（买受人）与相湖公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定购买相湖公司开发的位于淮北市相山区翰林学府5幢501号预售商品房，房屋价款64万元，采用按揭贷款方式付款：买受人应于2017年10月10日前支付全部房款的20％，金额13万元；剩余房款51万元，应于2017年10月17日前申请办理公积金贷款，并以按揭方式付款。《商品房买卖合同（预售）》第九条规定商品房交付条件，商品房交付时应当符合下列1、2、3条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.商品房经综合查验备案。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条规定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将相关通知书面送达买受人，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；第十二条规定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之1的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｘ％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之Ｘ（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。 2017年10月3日，于浩刷卡支付购房定金5000元，2017年10月10日，于浩、马文文刷卡支付购房款1.3万元、2.7万元、8.5万元，共计12.5万元，2017年11月16日，马文文现金支付购房款1万元，共计支付购房款14万元，相湖公司分别出具了购房款收据，开具了发票。 2017年12月12日，中国工商银行股份有限公司淮北城建支行与于浩、马文文签订了个人住房借款担保合同，与于浩、马文文、相湖公司签订了住房公积金（委托贷款）借款合同，向于浩、马文文发放贷款50万元用于购买位于淮北市相山区翰林学府5幢501号住房，贷款期限30年。所贷购房款由贷款人一次性划入售房人相湖公司账户。 2018年12月31日，相湖公司未能如期交房。2019年8月28日，相湖公司出具了关于“翰林学府”二期房屋交付的承诺，承诺于2020年1月31日前将验收合格的房屋交付业主，延期交房产生的违约金按《商品房买卖合同》约定赔付至开发商通知业主交房之日。 2020年4月7日，相湖公司出具翰林学府住宅楼工程竣工验收报告，同年7月15日，淮北市建设工程质量监督站在监督验收意见处签章同意通过验收。2020年7月15日，淮北市住房和城乡建设局为相湖公司建设的翰林学府二期工程（含5#住宅楼）颁发淮北建备2020年0371号淮北市建设工程竣工验收备案证书。 一审法院认为，于浩、马文文与相湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，为有效房屋买卖合同，出卖人应当履行向买受人按期交房的合同义务。本案中，于浩、马文文已按合同约定交付购房款、办理购房贷款，相湖公司应于2018年12月31日前向买受人交付符合交房条件的商品房，但相湖公司未能按期交房，相湖公司逾期交房的行为构成违约，于浩、马文文有权依照合同约定向相湖公司主张违约责任。合同未约定以买受人先行缴纳契税、维修基金为交房条件，且相湖公司未能交房系因其工程未能竣工验收备案，非因于浩、马文文没有缴纳契税、维修基金。对于相湖公司因于浩、马文文没有缴纳契税、维修基金无权请求交房的抗辩意见，不予采信。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则予以变更”，故对因疫情及疫情防控期间的迟延交房违约金应酌情予以免除，根据本市疫情及疫情防控情况，酌定免除3个月的迟延交房违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未按照约定时间交房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之X（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。该“本条第（1）项中的比率”即万分之1，该条款虽未另行约定比率，但根据“该比率应当不低于本条第（1）项中的比率”可以确定该比率不低于万分之1，违约金数额应当按照合同确定的比率计算。故相湖公司应支付于浩、马文文逾期交房违约金27392元（640000元×{518-90}日×0.0001/日，自2019年1月1日计算至2020年6月1日，扣除90日），自2020年6月2日起以全部房款64万元为基数按照日万分之一的比率支付违约金至相湖公司交付符合交房条件的房屋时止。于浩、马文文主张按照年利率6％支付逾期交房违约金54400元（自2019年1月1日计算至2020年6月1日）及自2020年6月2日起按照年利率6％支付逾期交房违约金至相湖公司交房符法定和约定的交房条件时止，超出部分不予支持。判决：一、相湖公司于判决生效之日起十五日内支付于浩、马文文违约金27392元（自2019年1月1日计算至2020年6月1日），自2020年6月2日起以64万元为基数按照日万分之一的比率支付违约金至相湖公司交付符合交房条件的房屋时止；二、驳回于浩、马文文的其他诉讼请求。案件受理费1160元，因本案适用简易程序审理，减半收取580元，由于浩、马文文负担288元，由相湖公司负担292元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。相湖公司提交17份文件材料，拟证明因政府“蓝天行动”，相湖公司停工294天，交房时间应当顺延。于浩、马文文质证认为，该证据属于相湖公司应当在一审期间举证的证据，不是二审新证据，不具有证据的法律效力；该证据也不具有合法性、真实性、关联性，环保施工是房地产开发公司应履行的职责，不属于不可抗力范围，其证明目的不能成立。本院经审查认为，上述文件材料是政府部门就提高空气质量对于各单位、各群体作出的普适性文件，没有针对涉案项目的具体停工通知，个别文件对于建筑施工企业提出扬尘防治施工要求，不能体现停工要求以及停工期限，故该证据不能达到相湖公司的证明目的，不予采信。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：相湖公司应否承担合同约定的逾期交房违约责任以及违约责任应如何认定。涉案《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定相湖公司应当在2018年12月31日前交付涉案商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将相关通知书面送达买受人，专项维修资金由于浩、马文文按有关规定缴交，且商品房交付时应当符合竣工验收备案合格等交付条件，并由相湖公司出示满足交付条件的证明文件。相湖公司不出示证明文件或者证明文件不齐全，不能满足交房条件的，于浩、马文文有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由相湖公司承担。首先，相湖公司上诉称因政府“蓝天行动”导致工程停工，交房日期应当顺延，由于其提交证据不足以证明其主张，况且即便停工也是施工不符合环保要求所致，属于相湖公司主观责任，不是客观原因也非不可抗力，故其该项上诉理由不能成立。其次，根据上述合同约定，相湖公司应当在交付条件已经成就，并向于浩、马文文送达书面交房通知的情况下，才能要求于浩、马文文缴纳专项维修资金。相湖公司主张的先后履行顺序与合同约定不相符，相湖公司不具有后履行抗辩权。事实上涉案工程直至2020年7月15日才经竣工验收备案合格，在此之前相湖公司要求于浩、马文文缴纳专项维修资金，不能等同于送达交房通知，于浩、马文文有权拒绝缴纳专项维修资金，继而提起本案诉讼目的是维护自身合法权益，并不存在恶意。再者，相湖公司上诉称，本案房屋早已具备了交付条件，逾期交房与逾期收房责任应当相抵。一则在程序方面，相湖公司未就于浩、马文文承担逾期收房责任提起反诉；二则在实体方面，本案不存在于浩、马文文拒绝接收符合交房条件的房屋的情形，故本院对相湖公司的该项上诉理由亦不予支持。综上，相湖公司未在合同约定期限内向于浩、马文文交付涉案商品房,已构成违约，应承担相应的违约责任；相湖公司上诉主张的免责事由均不能成立，且合同约定的违约金亦非明显过高，故一审判决按照合同约定标准认定逾期交房的违约金并无不当。 综上所述，相湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1160元，由上诉人淮北相湖投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二〇年十月二十七日 法官助理周文锦 书记员杨倩倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。