安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2484号上诉人（原审原告）:芜湖中成置业有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇延安东路。法定代表人：苏日青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏芦山，安徽古圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:周炯，男，1988年10月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：李磊磊，安徽端维律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤震，安徽端维律师事务所律师。上诉人芜湖中成置业有限公司（以下简称中成公司）与被上诉人周炯商品房销售合同纠纷一案，安徽省芜湖县人民法院于2017年12月26日作出（2016）皖0221民初2152号民事判决，中成公司不服提起上诉，芜湖市中级人民法院于2018年8月27日作出（2018）皖02民终661号民事判决，中成公司不服向安徽省高级人民法院申请再审，安徽省高级人民法院于2019年12月10日裁定撤销一、二审判决，发回重审。安徽省芜湖县人民法院于2020年7月27日作出（2020）皖0221民初595号民事判决，中成公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人双方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中成公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判周炯向中成公司支付购房款1111296元；2、本案一、二审案件受理费由周炯承担。事实与理由：（一）一审法院认定案外人巫亚红以案涉房屋抵偿其所欠安徽省合肥市中基小额贷款有限公司（以下简称中基公司）的债务，缺乏证据证明。一审法院认定，中成公司为案外人巫亚红抵偿巫亚红所欠中基公司的债务，主要依据中基公司和巫亚红等人签订的以房抵债《协议书》，及一审法院于2017年6月26日向巫亚红所做的谈话笔录。中成公司认为，以上两份所谓的证据不能作为证据使用，即使该证据是真实的，也与中成公司无关。1.若以房抵债《协议书》是真实的，根据合同相对性原则，该协议书只对中基公司和巫亚红有约束力，对中成公司没有合同效力，且该协议内容并未有巫亚红等人承担向中成公司清偿购房款义务的约定。若以房抵债《协议书》是真实的，则周炯和巫亚红之间存在利害关系，根据相关证据规定，与一方当事人或者代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。且若以房抵债《协议书》是真实的，该协议书表明巫亚红还有一家公司，为何只有巫亚红承担清偿购房款的责任，这说不通。2.一审法院于2017年6月26日向巫亚红所做的谈话笔录从证据分类角度看属于证人证言。但是证人证言应当接受当事人的质询。巫亚红既然能够前往一审法院谈话，当然就不存在确有困难不能出庭的情形，但是巫亚红没有出庭作证。3.中成公司和巫亚红之间没有任何债权债务关系，相互之间也没有任何以房抵债的约定。（二）一审法院在不能认定的债务基础上进行推理，导致事实认定错误。1.法院认定中成公司提起诉讼的金额与中成公司和安徽凯博尔特种电缆集团有限公司（以下简称凯博尔公司）等达成的清偿协议的数额悬殊，是因为中成公司房产难以销售，凯博尔公司借款无力偿还，凯博尔公司以较低价格向中成公司付款，但是最终因凯博尔公司自身无力支付房款成诉，推定依据是2016年11月28日中成公司与凯博尔公司签订的清偿协议书。但是涉案房屋的过户时间为2016年5月24日，事前中成公司和凯博尔公司并没有任何关于以房抵债的约定。实际情况是凯博尔公司由于债务缠身，巫亚红作为凯博尔公司的法定代表人，在得知中成公司开发建设的商业网点房难以销售后，向中成公司推销以期赚取介绍费用。中成公司相信了周炯等人有购买网点房的意愿且有能力购买，故与周炯签订合同并办理过户手续。巫亚红当时口头表示愿意为周炯提供担保。诉讼后，中成公司与巫亚红交涉，巫亚红心存愧疚，故与中成公司签订了《诉讼和解协议书》。凯博尔公司与巫亚红和安徽蒙特尔电缆集团有限公司（以下简称蒙特尔公司）的债权债务关系，中成公司不清楚。2.根据中成公司和凯博尔公司等于2017年7月10日签订的《清偿协议书》第三条的约定，即使凯博尔公司等愿意承担清偿购房款的义务，中成公司仍有权继续对周炯进行索要购房款的诉讼。若凯博尔公司等已经付清购房款，则中成公司无权起诉周炯，若周炯缴纳了购房款，则中成公司会从购房总款中扣除。3.当时房地产市场不景气，商业房难以销售，且周炯要求在房屋过户后办理商业贷款，以使其有可用资金，出于缓解资金压力的考虑及对周炯的信任，所以中成公司同意先过户后缴纳购房款。4.一审法院以中成公司和顺通公司就购房款向无为县人民法院起诉，且案件调解结案并且进入执行程序为由，认为中成公司所享有的部分购房款的请求权已经生效法律文书确定，再要求周炯支付购房款为重复主张权利。总计3980万元的购房款，包括无为县法院处理了共计1500万元，周炯111.1296万元在尚未处理的1595.4566万元的数额之内，中成公司并未重复主张权利。5.中成公司向顺通公司转让债权的行为，并不影响本案审理，该转让行为仅对中成公司、顺通公司、凯博尔公司等人具有约束力，且仅是变更了案外人凯博尔公司等人履行义务的对象，并没有变更周炯履行义务的对象。周炯答辩称：本案的案件事实是以房抵债，不是商品房买卖合同。巫亚红、凯博尔公司拖欠中基公司借款，巫亚红等债务人同中成公司、中基公司三方协商后用中成公司的案涉房产抵偿巫亚红等人的债务。1.中成公司与周炯于2016年4月26日签订商品房买卖合同，约定一次性支付全部购房款1111296元.5月12日周炯未支付任何购房款的情况下，中成公司向芜湖县不动产登记机关申请为周炯办理初始登记，并在5月24日办理完毕，同日交付房产，中成公司作为房地产开发企业，在周炯未支付任何购房款的情况下，将房屋交付给周炯并办理产权登记，不符合交易习惯，是中成公司通过实际履行认可三方之间的以房抵债的事实。2.同案涉房产的其他系列案件一样，本案抵偿的价格并非是合同中约定的4800元每平方米，而是远远高于这个数字。周炯另行出具了承诺书，承诺书上注明案涉房屋是以房抵债，中成公司并未向法院出具该份证据。3.中成公司已经与巫亚红、凯博尔公司达成清偿协议，由巫亚红等人向中成公司支付案涉房款，中成公司也将该债权转让给安徽省铜陵市顺通典当有限责任公司（以下简称顺通公司），且中成公司享有的部分购房款已经被生效法律文书确认，现在中成公司起诉周炯构成重复主张权利。4.中成公司陈述将案涉房屋过户给周炯后，再由周炯办理商业贷款支付购房款不属实。综上，周炯没有支付购房款的义务，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。中成公司向一审法院提出诉讼请求：判令周炯立即支付购房款1111296元，诉讼费用由周炯承担。一审法院认定事实：一、2015年2月3日，中基公司向合肥市庐阳区法院起诉，要求凯博尔公司归还借款400万元及相应利息，安徽弘博电缆集团有限公司（以下简称弘博公司）、巫亚红、巫亚敏三被告对上述债务承担连带清偿责任。2015年3月24日，该案调解结案（案号为2015庐民二初字第00512号）。2015年2月4日，中基公司向合肥市庐阳区法院起诉，要求巫亚敏、骆彩英归还借款100万元及相应利息，凯博尔公司、安徽弘博电缆集团有限公司（以下简称弘博公司）、巫亚红、李艳对上述债务承担连带清偿责任，该案也调解结案（案号为2015庐民二初字第00516号）。因各被告未主动履行还款义务，上述两案进入强制执行程序。2016年4月25日，中基公司作为甲方，弘博公司、凯博尔公司、巫亚敏、巫亚红、骆彩英5方作为乙方，双方达成书面协议，就上述两案借款500万元及相应利息及其他费用，乙方用芜湖县湾沚镇丽晶财富广场7幢4室（一楼89.3平方米，二楼142.22平方米）来抵偿，上述房产办证至甲方或甲方指定人员的名下，则视为乙方已全部履行了2015庐民二初字第00512号和2015庐民二初字第00516号两调解书所确定的义务；双方各自承担应付税费。周炯受中基公司指派，次日，周炯和中成公司签订一份商品房买卖合同（现售），编号分别为XS00006664，“周炯购买中成公司开发的位于芜湖县湾沚镇迎宾大道南侧丽晶财富广场07幢04室商业房，合同约定，总面积为231.52㎡，单价4800元/㎡，合同总价款为1111296元，付款方式为于2016年4月26日前一次性付清房款”；2016年5月24日，案涉房屋办理了产权登记，周炯取得案涉房屋的产权证书。二、2016年8月29日，中成公司提起本案之诉，同时向本院还起诉相类似的乔秋福（诉讼标的额854万元）、赵峰和孙宗梅（诉讼标的额413万元）、何宏亮（诉讼标的额549万元）、叶雷生和阮婷婷（诉讼标的额724万元）、徐家顺（诉讼标的额759万元），另向芜湖市中级人民法院起诉乔秋福和蒋津（诉讼标的额4858万），七案总计诉讼标的额为8268万元。2016年11月3日，中成公司作为甲方，乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅四人作为乙方，凯博尔公司、无为县广通铜业有限公司（以下简称广通公司）、巫亚红、何俊燕作为丙方，三方达成诉讼和解协议，约定，乙方向甲方分两期支付购房款共1000万元后，剩余应有乙方承担的房款转有丙方承担，与乙方无关；乙方支付首期600万元房款后，甲方撤回对乙方的诉讼并解除对乙方房屋的保全措施。2016年11月28日，中成公司作为甲方，凯博尔公司、广通公司、巫亚红、何俊燕作为乙方，双方达成清偿协议书，约定除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已承担的1000万元购房款外，乙方确认还另需向甲方支付2980万元的购房款，此2980万元购房款包括乔秋福、乔秋福与蒋津、赵峰和孙宗梅三户已支付1000万元后的剩余房款和何宏亮、叶雷生和阮婷婷、周炯，徐家顺四户的全部房款，在本协议签订后，该七户中若有人向甲方交纳购房款，则在该2980万元购房款中扣除同等金额。同时约定，甲方有权对剩余何宏亮、叶雷生和阮婷婷、周炯、徐家顺的购房款提起诉讼，乙方不得因甲方起诉而拒绝支付该2980万元。在此前的当月2日，中成公司将该2980万元债权转让给顺通公司，随即，顺通公司（甲方）与广通公司（乙方）签订了一份债务清偿协议书，乙方承诺向甲方清偿全部2980万元的债务；并约定在2017年6月30日前，向甲方支付500万元，逾期未付，按月息2%承担违约责任；同时乙方还将20亩国有土地使用权及10000平方米的厂房抵押给甲方，作为担保。三、2017年3月7日，中成公司作为原告就上述2980万元中的1000万元向无为县人民法院起诉凯博尔公司、巫亚红、何俊燕三被告，当月21日，该案调解结案（案号为2017皖02**民初1424号）。后因三被告未能自动履行，该案进入强制执行程序。2017年7月17日，顺通公司作为原告就上述2980万元中的500万元向无为县人民法院起诉凯博尔公司、巫亚红、何俊燕、广通公司，同年8月23日，该案也调解结案（案号为2017皖02**民初3139号）。后该案也进入了执行程序。四、2017年6月26日，一审法院向案外人巫亚红核实，巫亚红陈述当时其与中成公司的法定代表人梅林联系确定，以本案诉争的房屋折抵给被告，以抵偿其所欠债务。2017年8月22日，案外人巫亚红在向无为县法院工作人员调查应询时，承认中成公司以房替自己及公司向乔秋福、乔秋福与蒋津、赵峰和孙宗梅、何宏亮、叶雷生和阮婷婷、周炯，徐家顺七户抵债的事实，中成公司因此要求我归还3980万元购房款，扣除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已支付的1000万元，还欠购房款2980万元。一审法院认为，中成公司诉称，周炯购买房屋系案外人巫亚红的介绍，以及周炯拟在购房并办理产权登记后通过办理商业贷款再支付购房款的说法与本案查明事实不符，一审法院不予认同。周炯述称是中成公司以房替凯博尔公司等债务人向债权人中基公司抵偿债务。综合全案，虽无直接证据证实是以房抵债，但从已查明事实可以得出上述结论，理由如下：其一，关于购房合同的签订及房屋交付。2016年4月25日，中基公司作为甲方，弘博公司、凯博尔公司、巫亚敏、巫亚红、骆彩英5方作为乙方，双方达成书面协议，就乙方欠甲方借款500万元及相应利息及其他费用，乙方用中成公司芜湖县湾沚镇丽晶财富广场7幢4室来抵偿。次日，本案中成公司、周炯便签订了该房屋的商品房买卖合同。在周炯分文未付的情况下，5月12日双方办理了交房等手续。5月24日中成公司协助被告办理了产权证。作为房地产开发企业，却未要求周炯出具任何相应的欠条或要求其提供相应担保，这显然有悖于正常的交易习惯。其二，涉案房款的结算。2016年11月28日，在本案周炯未参与的情况下，中成公司作为甲方，案外人凯博尔公司、广通公司、巫亚红、何俊燕四方作为乙方，双方达成清偿协议书，约定除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已承担的1000万元外，乙方还另需向甲方支付2980万元的购房款，此2980万元购房款包括就包含了本案周炯在内的涉案购房款，并约定在本协议签订后，该七户中若有人向甲方交纳购房款，则在该2980万元购房款中扣除同等金额。此举表明，中成公司及案外人凯博尔公司等均同意涉案购房款由案外人凯博尔公司等已结算并最终承担。其三，涉案房款的价格。中成公司提起七案诉讼总标的额约为8200万元，而中成公司与案外人凯博尔公司等达成清偿协议的总标的额为3980万元，相同标的物但两者结算价格悬殊，这也印证了案外人巫亚红在调查笔录中以房抵债的陈述，中成公司与各购房人的结算价格要远高于中成公司与案外人凯博尔公司等的结算价格，其合理解释就是当时中成公司房产极难销售，案外人凯博尔公司欠借款无力偿还，于是用中成公司的房屋按市场价格来抵偿凯博尔公司等债务，凯博尔公司等以较低价格向中成公司付款，各方各取所需，但最终因凯博尔公司等的自身原因，无力向中成公司支付房款，导致中成公司提起本案之诉。其四，涉案房款的债权已被中成公司转让。2016年11月2日，中成公司将该2980万元债权转让给顺通公司，顺通公司又与广通公司另行达成协议并办理了抵押手续。这表明中成公司不仅已就涉案房款与案外人结算，并且还对该债权进行了处置，此过程周炯未参与其中。综上，本院认定，中成公司以房屋替案外人抵债，涉案房屋交付完成即意味着案外人凯博尔公司等与中基公司原债权债务关系消灭，中成公司与案外人凯博尔公司等产生新的债权债务关系。中成公司和周炯间并不存在真实的房屋买卖关系，周炯无支付相应房款义务。此外，中成公司向无为县人民法院就上述2980万元欠付房款中的1000万元向案外人凯博尔公司等提起给付之诉，顺通公司就上述2980万元中的500万元向案外人凯博尔公司等提起给付之诉，后两案经调解结案，并已进入强制执行程序。中成公司所享有的部分房款请求权已经生效法律文书确定，给付义务人为凯博尔公司、巫亚红、何俊燕、顺通公司。其再对周炯要求支付涉案房款已构成重复主张权利且与生效调解相悖，也应予以驳回。一审法院经该院审判委员讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回中成置公司的诉讼请求。一审案件受理费14802元，由中成公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，首先，根据房地产市场交易习惯，中成公司作为房地产开发公司，不应当在周炯没有支付任何购房款或者提供担保的情况下就协助其办理过户手续。中成公司虽辩称是为了缓解周炯的资金压力才同意先为其办理过户再由周炯自行办理商业贷款，但根据双方合同约定，办理过户后尚未支付购房款之前，周炯不能以该房产进行抵押贷款，故中成公司的该项辩解理由显然不能成立。其次，根据已查明的事实，周炯是代中基公司与中成公司签订的房屋买卖合同，周炯并不是实际买受人和房屋持有人，双方并未达成房屋买卖的合意，故中成公司向周炯主张购房款，缺乏事实和法律依据。再次，2016年11月28日，在周炯未参与的情况下，中成公司作为甲方，案外人凯博尔公司、广通公司、巫亚红、何俊燕四方作为乙方，双方达成清偿协议书，约定除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已承担的1000万元外，乙方还另需向甲方支付2980万元的购房款，此2980万元购房款包含了本案周炯的购房款，亦即中成公司已经书面同意由凯博尔公司等人支付周炯的购房款。最后，中成公司在2016年11月又将包括周炯购房款在内的2980万元债权转让给了顺通公司，随后顺通公司与广通公司签订了债务清偿协议书，故包括周炯购房款在内的2980万元应由顺通公司主张债权，并由广通公司偿还。综上，周炯没有支付中成公司案涉房产购房款的义务，中成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14802元，由芜湖中成置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 丁大慧审判员 宋喜萍二〇二〇年十月二十五日法官助理仇晨雪书记员陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。