广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初847号原告：乳源瑶族自治县****物业服务有限公司，住所地：乳源瑶族自治县********，统一社会信用代码：914************277。法定代表人：谢世顺，职务：总管。委托诉讼代理人：邓援越，职务：经理。委托诉讼代理人：曹芙蓉，职务：经理。被告：文彬彬，男，汉族，1991年6月28日出生，住广东省乳源瑶族自治县***************，公民身份号码：440************014。原告乳源瑶族自治县****物业服务有限公司（以下简称“幸福家园物业公司”）诉被告文彬彬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法由审判员吴志红适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理，法官助理林智芬协助办案，书记员俞梦凌担任庭审记录。原告幸福家园物业公司的委托诉讼代理人曹芙蓉到庭参加了诉讼。被告文彬彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福家园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费（水、电公摊费，电梯电费）共计1903元。2、判令被告支付逾期缴纳物业管理费违约金457元。合计费用：2360元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了幸福家园二期电梯房C1栋5单元1001房产，建筑面积109.14平方米。原告根据双方签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2019年1月1日起至2020年5月31日共拖欠应缴纳的物业管理费（水、电公摊费，电梯电费）1903元，截止2020年5月31日，被告依法应缴纳违约金457元，以上合计2360元（上述费用暂计算至2020年5月31日，每年费用的违约金从逾期之日起按1元/天计算，此后至实际还款日的违约金照计）。原告多次催收无果，故向法院起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告文彬彬未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告幸福家园物业公司向本院提交的证据有：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，证明原告、被告主体适格。2、欠费明细表、通知，证明被告所欠水费、公摊费明细。3、《幸福家园住宅小区物业服务合同》，证明原告提供了物业服务。4、《商品房买卖合同（预售）》，证明被告产权，被告是原告小区业主。5、物业服务收费备案表，证明收费标准有备案。被告文彬彬未发表质证意见，亦未向本院提交证据。2020年9月25日，经本院组织双方当事人询问，被告文彬彬提出意见称：我认为物业没有达到服务标准，电费没有单独分表核算。C1栋电费公摊电费有异议，对公摊水费中编号为13115965公用水表有异议，该水表是22条楼梯都在使用，不清楚我所在的一栋楼使用多少。1106、1795的门店供电公用表为什么已经卖出去，为什么还要计入公摊费用。对原告幸福家园物业公司提交的证据，本院认定如下:证据1证明原被告主体资格，本院予以采信。证据2通知载明了业主2019年度、2020年1月至5月的水电公摊、加压公摊费用、电梯电费情况，欠费明细表一组证据中有用电汇总表、用电缴费明细（广东电网有限责任公司韶关乳源供电局加盖收款专用章）、水费缴费明细（乳源瑶族自治县瑶泉自来水有限公司加盖水费专用章）相互印证，真实性本院予以确认。证据3《幸福家园住宅小区物业服务合同》，有原、被告盖章签名，真实性本院予以确认。证据4《商品房买卖合同（预售）》，由被告文彬彬与乳源瑶族自治县建筑公司签名盖章，真实性本院予以确认。证据5物业服务收费备案表，经乳源瑶族自治县发展和改革局盖章备案，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月21日，被告文彬彬（买受人）与乳源瑶族自治县建筑公司（出卖人，以下简称“乳源建筑公司”）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买乳源建筑公司坐落于乳源县乳城镇鲜明北路幸福家园二期C1座5单元1001房，建筑面积共110平方米，其中套内面积95.32平方米，分摊共有建筑面积14.68平方米。《商品房买卖合同（预售）》约定：“第二十一条前期物业管理。（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为乳源瑶族自治县****物业服务有限公司。（二）物业服务时间从2015年9月1日到2018年8月30日。（三）物业服务费为0.8元/月·平方米（建筑面积）。”原告幸福家园物业公司诉称涉案房屋的实际建筑面积为109.14平方米。被告文彬彬于2015年9月1日收楼。幸福家园物业公司是具有三级资质的物业管理服务公司，2015年9月1日幸福家园物业公司（甲方）与文彬彬（乙方）签订《幸福家园住宅小区物业服务合同》，约定：“三、物业服务费用。（一）物业服务收费标准及支付范围：乙方应承担的服务费依据其拥有的建筑面积计算所得，无论房屋是否空置，均须自房屋交付使用之日起三个月后开始交纳服务费用。收费标准为：每年按乳源县物价局核定的标准收取（2015年电梯房每月按建筑面积[含分摊的共有建筑面积]现价为0.80元/平方米向乙方计收）。（二）共用部分（包括共用照明等）运行发生的费用，根据实际消耗由甲方向使用人分摊计收：1、加压泵的电费按照实际使用户数平均分摊到每户；2、住宅区域内共用路灯、梯间灯电费、公共部位所用水费按户数由物业区域内全体业主共同分摊；3、电梯电费从收楼之日起至2015年12月31日按楼层分摊（2楼每户10元/月……11楼每户60元/月。）（四）费用的缴纳：缴纳一年的物业管理费和预收公摊水电费的时间为每年1月1日-2月28日一次性收取。由乙方自行到幸福家园物业财务部缴纳；如逾期缴纳的，乙方从逾期之日按每天1元向甲方交纳滞纳金。”原告幸福家园物业公司于2015年11月在乳源瑶族自治县发展和改革局对其幸福家园二期物业服务费进行了备案，《物业服务收费备案表》显示高层住宅的物业服务费标准为0.8元/平方米。原告幸福家园物业公司称C1栋3楼以上（含3楼）用水用电需要加压。原告幸福家园物业公司于2020年1月18日向各业主发出《通知》，载明幸福家园二期每户业主2019年度水电公摊费金额为41597.61元÷入住户数1121户=37.11元/年；加压用电、用水公摊费为143289.48元÷1036户（一期、二期加压户数）=138.3元/年，以上小计为水电公摊费37.11+加压公摊费138.3=175.41元/年。2020年1月18日向各业主发出《通知》，载明二期C1栋电梯电费从2018年12月1日至2019年11月30日（12个月）实际用电15446.39元÷213户÷12月=6.04元/月/户（7楼为中间楼作中心值），12个月的电梯电费为6.04×12=72.48元。原告幸福家园物业公司提交的《2019年12月至2020年5月水、电公摊明细表》载明，二期B6栋、C1栋、C2栋2019年12月至2020年5月变压器变损、线损金额为42309.29÷使用户数776户÷6个月=9.087元/月；水、电公摊费为12897.8元÷入住户数1131户÷6个月=1.9元/月；加压公摊费为83867.238÷1044户÷6个月=13.39元/月，以上每户每月变压器、水电公摊费和加压公摊费为9.087+1.9+13.39=24.377元，6个月的费用为24.377×6=146.26元。《2019年12月至2020年5月二期C1栋电梯电费分摊明细表》载明，二期C1栋电梯电费从2019年12月至2020年5月实际用电10724.08元÷215户÷6个月=8.313元/月/户（8楼为中间楼作中心值），每户6个月的电梯电费为8.313×6=49.88元。以上计算原告幸福家园物业公司均提供了公摊费用计算的明细，并有用电汇总表、用电缴费明细（广东电网有限责任公司韶关乳源供电局加盖收款专用章）、水费缴费明细（乳源瑶族自治县瑶泉自来水有限公司加盖水费专用章）相互印证。原告幸福家园物业公司称C1栋电梯电费没有单独分表核算，是因为C1栋由5条楼梯共用一个电梯电表，电梯电费是由C1栋5个单元的总电梯电费除以总户数计算得出。被告文彬彬未交纳2019年1月1日起至2020年5月31日物业服务费及相应的水电公摊费、电梯电费，原告幸福家园物业公司多次通过发通知、电话、上门等方式进行催收，因催收未果，原告幸福家园物业公司遂于2020年7月22日起诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，该纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。本案争议的焦点为：一、关于物业服务费、水电公摊费及电梯电费的支付问题；二、关于违约金的计算问题。关于物业服务费、水电公摊费及电梯电费的支付问题。1、物业服务费。2015年4月21日，被告文彬彬（买受人）与乳源建筑公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买乳源建筑公司坐落于乳源县乳城镇鲜明北路幸福家园二期C1座5单元1001房，建筑面积共110平方米。原告幸福家园物业公司诉称涉案房屋的实际建筑面积为109.14平方米。被告文彬彬于2015年9月1日收楼，同日与被告幸福家园物业公司签订《幸福家园住宅小区物业服务合同》，该合同是双方自愿签订的合同，自双方签章之日起成立生效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行合同义务。《幸福家园住宅小区物业服务合同》约定：“三、物业服务费用。（一）物业服务收费标准及支付范围：乙方应承担的服务费依据其拥有的建筑面积计算所得。收费标准为：每年按乳源县物价局核定的标准收取（2015年电梯房每月按建筑面积[含分摊的共有建筑面积]现价为0.80元/平方米向乙方计收）。”原告幸福家园物业公司于2015年11月在乳源瑶族自治县发展和改革局对其幸福家园二期物业服务收费进行了备案，《物业服务收费备案表》显示高层住宅的物业服务费标准为0.8元/平方米。原告幸福家园物业公司已为被告文彬彬提供物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持......”参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第6条第一款：“业主应自房屋交付之日起支付物业费。”之规定，被告文彬彬有按照法律规定及合同约定交纳物业服务费的义务，其未交纳2019年1月1日起至2020年5月31日（17个月）物业服务费，且经原告幸福家园物业公司多次催收后仍未交纳，原告幸福家园物业公司主张被告文彬彬交纳上述期间的物业服务费有事实和法律依据，故被告文彬彬应向原告幸福家园物业公司交纳的物业服务费为109.14平方米×0.8元/平方米×17月=1484.3元[其中2019年度（12个月）为1047.74元、2020年1至5月（5个月）为436.56元]。2、水电公摊费及电梯电费。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，幸福家园物业公司（甲方）与文彬彬（乙方）签订《幸福家园住宅小区物业服务合同》约定：“（二）共用部分（包括共用照明等）运行发生的费用，根据实际消耗由甲方向使用人分摊计收：1、加压泵的电费按照实际使用户数平均分摊到每户；2、住宅区域内共用路灯、梯间灯电费、公共部位所用水费按户数由物业区域内全体业主共同分摊；3、电梯电费从收楼之日起至2015年12月31日按楼层分摊（2楼每户10元/月……11楼每户60元/月。）（四）费用的缴纳：缴纳一年的物业管理费和预收公摊水电费的时间为每年1月1日-2月28日一次性收取。由乙方自行到幸福家园物业财务部缴纳；如逾期缴纳的，乙方从逾期之日按每天1元向甲方交纳滞纳金。”原告幸福家园物业公司于2020年1月18日向各业主发出《通知》，载明，幸福家园二期每户业主2019年度（12个月）水电公摊费37.11+加压公摊费138.3=175.41元；二期C1栋电梯电费从2018年12月1日至2019年11月30日（12个月）的电梯电费为6.04×12=72.48元。即2019年度（12个月）水电公摊费、电梯电费合计为175.41+72.48=247.89元。2019年12月至2020年5月水、电公摊明细表》载明，二期B6栋、C1栋、C2栋2019年12月至2020年5月（6个月）变压器、水电公摊费和加压公摊费为24.377×6=146.26元。2019年12月至2020年5月二期C1栋电梯电费分摊明细表》载明，二期C1栋电梯电费从2019年12月至2020年5月实际用电为8.313元/月/户，每户6个月的电梯电费为8.313×6=49.88元。2019年12月至2020年5月（6个月）水电公摊费（含变压器公摊）、电梯电费合计为146.26+49.88=196.14元。被告文彬彬未交纳上述期间内的水电公摊费和电梯电费，且经原告幸福家园物业公司多次催收后仍未交纳，被告文彬彬应当按照合同的约定进行交纳，故被告文彬彬应向原告幸福家园物业服务公司交纳2019年度（12个月）水电公摊费、电梯电费247.89元、2019年12月至2020年5月（6个月）水电公摊费（含变压器公摊）、电梯电费196.14元。关于原告主张的滞纳金问题。因被告拖欠原告物业服务费，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条第一款：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。”幸福家园物业公司（甲方）与文彬彬（乙方）签订《幸福家园住宅小区物业服务合同》约定：“（四）费用的缴纳：缴纳一年的物业管理费和预收公摊水电费的时间为每年1月1日-2月28日一次性收取。由乙方自行到幸福家园物业财务部缴纳；如逾期缴纳的，乙方从逾期之日按每天1元向甲方交纳滞纳金。”物业管理费即物业服务费的收取时间为每年1月1日-2月28日，该费用合同未明确写明是预收，故本院认定为按年结算交纳上一年的物业服务费。庭审中原告幸福家园物业公司称本案中的水电公摊费和电梯电费是按实际使用据实结算，是其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以认可。被告文彬彬未向原告幸福家园物业公司交纳2019年度物业服务费，其行为构成了违约，应当承担违约责任，支付相应的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，虽然2020年1-5月的物业管理费尚未到交纳时间，但被告文彬彬已以其实际行为明确表示不履行合同，原告幸福家园物业公司有权要求被告文彬彬提前支付已实际产生的2020年1-5月的物业管理费，并支付相应的滞纳金，此期间物业管理费、水电公摊费及电梯电费原告幸福家园物业公司未提交书面的催收证明，向本院起诉即为催告，滞纳金从其起诉之日即2020年7月22日起算。但原告请求的滞纳金的计算标准过高，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条第二款：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”之规定，结合涉案合同的履行情况、原告的逾期利益以及中国人民银行于2019年8月16日发布《关于中国人民银行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制有关事宜的公告》（[2019]第15号），取消了中国人民银行贷款基准利率这一标准，改为实施全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率这一情况，滞纳金与违约金的性质相同，本案原告幸福家园物业公司主张被告文彬彬支付未按期履行合同的违约金，被告文彬彬未交纳的物业服务费为1484.3元[其中2019年度（12个月）为1047.74元、2020年1至5月（5个月）为436.56元]。故被告文彬彬应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计付自2020年3月1日起至付清之日止1047.74元的违约金，自2020年7月22日起至付清之日止436.56元的违约金。被告文彬彬未交纳2019年度（12个月）水电公摊费、电梯电费247.89元、2019年12月至2020年5月（6个月）水电公摊费（含变压器公摊）、电梯电费196.14元。故被告文彬彬应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计付自2020年3月1日起至付清之日止247.89元的违约金，自2020年7月22日起至付清之日止196.14元的违约金。上述每期违约金以不超过本金为限。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，一、被告文彬彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告乳源瑶族自治县****物业服务有限公司支付物业服务费1484.3元（其中2019年度为1047.74元、2020年1至5月为436.56元）；2019年度水电公摊费、电梯电费247.89元、2019年12月至2020年5月水电公摊费（含变压器公摊）、电梯电费196.14元。二、被告文彬彬应于本判决发生法律效力之日起十日内按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告乳源瑶族自治县****物业服务有限公司计付违约金，每期违约金以不超过本金为限，计算方式如下：1、分别以物业服务费1047.74元、436.56元为本金计付自2020年3月1日起、2020年7月22日起至付清之日止的违约金；2、分别以水电公摊费及电梯电费247.89元、196.14元为本金计付自2020年3月1日起、2020年7月22日起至付清之日止的违约金。三、驳回原告乳源瑶族自治县****物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取计25元，由被告文彬彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 吴志红二〇二〇年十月十四日法官助理 林智芬书 记 员 俞梦凌