包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初1812号原告（案外人）：李虹，女，1983年3月2日出生，现住包头市。委托诉讼代理人：郑敏，系内蒙古济通律师事务所律师（特别授权）。被告（申请执行人）：李万春，男，1984年2月11日出生，现住包头市。第三人（被执行人）：杨全胜，男，1973年7月11日出生，身份证号码×××，现住包头市。第三人（案外人）：包头市宇鑫房地产开发有限责任公司。住所地：东河区巴彦大街**华鹿大厦**。法定代表人：王新亮，系总经理。委托诉讼代理人：崔敏，系内蒙古久望律师事务所律师（特别授权）。原告（案外人）李虹诉被告（申请执行人）李万春、第三人杨全胜（被执行人）案外人执行异议之诉一案，本案受理后，经原告申请追加和包头市宇鑫房地产开发有限责任公司申请，包头市宇鑫房地产开发有限责任公司作为本案第三人参加诉讼，依法公开进行了开庭审理，原告李虹委托诉讼代理人郑敏、被告李万春、第三人杨全胜、第三人包头市宇鑫房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人崔敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告因被告李万春与第三人杨全胜装饰装修合同纠纷一案,东河区人民法院作出了(2018)内0202民初628号民事判决书,判决生效后,被告李万春申请法院强制执行。执行中2019年11月27日,东河区人民法院以(2019)内0202执第729号执行裁定书,查封了第三人杨全胜名下位于××区,合同编号2014-0337821的房屋。东河区人民法院在执行中原告提出执行异议,经人民法院审查后作出(2020)内0202执异10号《执行裁定书》,驳回异议。原告依照《民诉法》227条之规定提起诉讼。座落于包头市××区,合同编号2014-0337821房屋是第三人杨全胜于2016年9月26日购买的包头市宇鑫房地产开发公司的房屋,建筑面积135.83平方米。第三人杨全胜按照约定交纳了首付款151725.00元,且签订了包头市商品房买卖合同,合同编号:2014-0337821。因第三人杨全胜无法向银行贷款,导致无法购买该房。经包头市宇鑫房地产开发公司同意后,第三人杨全胜将该房屋权利转给原告享有,第三人杨全胜及妻子张银梅于2017年12月5日在包头市安泰公证处办理了声明公证,第三人自愿将其购买该房屋的权利及已交纳的首付款权益转给原告,原告享有该房屋的已交首付款的权益。见(2017)包安泰内民字第8216号公证书。2018年由于第三人杨全胜因刑事案件被限制人身自由,所以,该房屋第三人未能办理网签撤销手续。导致原告未能与包头市宇鑫房地产开发公司签订该房屋的网签合同。第三人杨全胜2019年9月服刑完毕后,原告要求其办理相关手续,才得知该房屋在2019年11月27日已被东河区人民法院查封。原告认为东河区人民法院(2019)内0202执字第729号执行裁定书,查封该房屋是错误的。该房屋并非是第三人实际所有的财产,其按商品房买卖合同约定只交纳了首付款151725元,剩余房款未交纳,第三人就将购房权利及首付款权益转给原告,这一事实,包头市宇鑫房地产公司是知情的,第三人未及时与包头市宇鑫房地产公司办理相关手续是因其被限制人身自由而导致,那么,事实上法院在查封时,该房屋不是第三人的财产,其对该房屋不享有权利。虽然,网签合同购房人是第三人的名字,但在2017年12月5日(2017)包安泰证内民字第8216号公证书生效时,该房屋首付款的权益已由原告接受。原告未能及时办理商品房买卖合同是因为第三人的原因,所以,人民法院查封该房屋之前第三人对该房屋不再享有权利。人民法院查封该房是错误的。原告在第三人作出公证声明后,享有该房屋已交首付款的权益,也取得与包头市宇鑫房地产开发公司签订、履行合同的权利。法院在查封前原告未能办理相关手续是因为第三人杨全胜被判刑,客观上无法履行而造成,并非原告自身原因导致,原告不存在过错。综上,原告对该涉案房屋交纳的首付款是享有权益的,东河区人民法院以(2019)内0202执字第729号执行裁定书,查封该房屋错误。原告依据《民诉法》第227条之规定提起诉讼,依法维护其合法权益。诉讼请求：一、请求人民法院依法确认位于包头市××区维多利广场8-101房屋,建筑面积135.83平方米,合同编号2014-0337821商品房买卖合同,买受人交纳的首付款151725元的权益由原告享有。二、依法判决停止对位于包头市××区维多利广场8-101房屋强制执行,并解除对上述房屋的查封。三、案件受理费由被告承担。被告辩称，一、本人（李万春）觉得李虹的异议之诉没有事实依据、更没有法律依据。1、本人系农民工，2016年4月辛辛苦苦给本案（2018）内0202民初628号被告高富装修酒店，欠我劳务费一直以没有钱为借口推脱。2018年2月2日本人将杨全胜（酒店经营者）、刘万寿、高富诉至包头市东河区人民法院，法院判决：一、被告东河区上府盛禾大酒店与被告刘万寿于本判决生效之日起十日内给付原告李万春装修款108628元，并支付从2018年1月30日起，以上述金额为本金、按照年息6%计算的利息至付清为止。二、被告东河区上府盛禾大酒店与被告刘万寿于本判决生效之日起十日内返还原告李万春10000元，并支付从2017年8月26日起，以上述金额为本金、按年息6%计算利息支付清为止。三、驳回原告对被告高富的诉讼请求。判决书生效后，被告拒不履行付款义务，故强制执行酒店经营者杨全胜名下房产，合理、合法。2、案外人李虹与杨全胜签协议售房的交易没有完成，所以对该房屋不能享有权利。李虹和本人李万春没有任何关系。所以李虹对本人的诉没有事实和法律依据，请求人民法院撤回李虹对本人起诉。二、在（2020）内0202执异10号中东河区人民法院判决如下：本院认为，涉案房产的所有权应以国家不动产登记机关登记记载结果为准。因此本院查封被执行人东河区上府盛禾大酒店经营者杨全胜名下的涉案房产，符合法律规定，异议人并非涉案房产的登记所有人，其异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持，驳回案外人的请求。本人李万春认为东河区人民法院的判决合情合理合法。三、案外人诉的杨全胜在2019年9月服刑完毕，法院于2019年11月才查封的涉案房屋。只能说老天开眼，没有将涉案财产转移。李虹诉签协议交纳首付款并没有过户成功，视为交易未完成。故对该房屋不能享有权利，对本人的起诉不符合事实，没有法律依据。请求人民法院不予支持。第三人杨全胜述称，房子已经于2017年经公证处公证，15万元已经交给我了，因为我服刑，没有办理手续。后来服刑满后，2019年9月1日释放，2019年9月4日我委托李**飞办理了委托公证，代替我办理网签合同的注销手续。后我回了老家了，家里有年老的父母，所以我着急回老家了。第三人包头市宇鑫房地产开发有限责任公司述称，依据我国相关法律规定，房产的所有权应以国家不动产登记机关登记记载结果为准，本案原、被告以及第三人争议的执行标的即包头市××区维多利广场8-101房屋的权属系依法登记在申请人名下，申请人因建造而原始取得并依法办理相关权属证书，依法享有该房屋的物权。故（2020）内0202执异10号裁定书认定事实错误，东河区人民法院（2019）内0202执字第729号执行裁定书对前述房屋的查封错误，请求人民法院在查清事实的基础上，支持申请人的请求，维护申请人的合法权益。经审理查明，2016年9月26日，被告杨全胜与第三人包头市宇鑫房地产开发有限责任公司（以下简称宇鑫公司）签订网签《商品房买卖合同》，约定杨全胜购买宇鑫公司销售的商品房（商品房销售许可证号：2014-0065-004），该房座落于××区，建筑面积135.83平方米，总价款为721725元。杨全胜于2016年9月25日一次性交付首付款151725元，并由宇鑫公司出具收款收据。2017年12月2日，第三人杨全胜出具收条一张，载明：“今收到李虹维多利华府8-101的首付款人民币壹拾伍万元整。收款人杨全胜”（签名处捺指印），2017年12月5日，第三人杨全胜与其妻子张银梅出具《声明书》，声明因无法向银行贷款，导致无法购买该房（指本案案涉房屋），同意由李虹出资购买该房，我们之间自行结算首付款后，首付款的权益由李虹享有，李虹与开发商签署办理购买上述房屋的相关手续，我们之间没有纠纷。该《声明书》同日在包头市安泰公证处办理了（2017）包安泰证内民字第8216号《公证书》。2018年9月13日至2019年9月1日，第三人杨全胜因犯拒不支付劳动报酬罪被羁押服刑，刑满释放后于2019年9月4日与其妻子张银梅出具《委托书》，委托李**飞代为办理上述房屋（指本案案涉房屋）的商品房买卖合同备案注销相关手续，代为签署相关文件等，同日该《委托书》在包头市安泰公证处办理了（2019）包安泰证内民字第4373号《公证书》，受托人在办理案涉房屋买卖合同的相关注销手续时，得知该房被本院查封，案涉房屋至今未给杨全胜办理所有权分户登记。另查明李万春（本案被告）诉被告东河区上府盛禾大酒店（经营者杨全胜）、被告刘万寿、被告高富装饰装修合同纠纷一案，本院于2018年9月1日作出（2018）内0202民初628号《民事判决书》判决：一、被告东河区上府盛禾大酒店与被告刘万寿给付原告李万春装修款108628元，并支付从2018年1月30日起支付年息6%计算的利息。二、被告东河区上府盛禾大酒店与被告刘万寿返还原告李万春10000元，并支付从2017年8月26日起按年息6%计算利息等。判决生效后该案在执行中于2019年11月27日，本院以（2019）内0202执第729号裁定书查封了东河区工业南路2号维多利华府8-101号即本案案涉房屋。原告李虹以案外人身份向本院提出执行异议，本院2020年6月3日作出（2020）内0202执异10号《执行裁定书》认为本院查封被执行人东河区上府盛禾大酒店经营者杨全胜名下的涉案房产符合法律规定，裁定驳回案外人李虹的异议请求。原告李虹遂提起执行异议之诉，请求停止对案涉房屋的执行。第三人宇鑫公司才加诉讼，请求停止执行该案涉房屋，解除查封。上述事实由原、被告、第三人提供的《商品房买卖合同》、首付款收据，本院（2020）内0202执异10号《执行裁定书》、（2018）内0202民初628号《民事判决书》及原告提供的两份《公证书》、杨全胜的收条、第三人杨全胜提供的《刑满释放证明书》、第三人宇鑫公司提供的《不动产产权情况表》（复印件）及各方陈述予以证实。本院认为，首先第三人宇鑫公司出售给第三人杨全胜位于××区商品房，双方虽签订网签买卖合同，杨全胜支付首付款151725元，但其余570000元购房款一直未办理按揭贷款，也未一次性交付。宇鑫公司至今未给杨全胜交付房屋，也未办理分户产权登记，该房屋所有权仍登记在宇鑫公司名下，并由宇鑫公司实际占有。第三人宇鑫公司现对该房屋仍是享有不动产登记的权利人。双方虽签订网签合同，但网签合同是行政机关对商品房买卖合同进行的一项管理措施，不产生物权设立和变动的效力，故不能由此认定案涉房屋已登记在第三人杨全胜名下。同时也能够证明宇鑫公司已具备商品房销售资格，对所售商品房在办理转移登记前仍享有所有权。其次被告杨全胜于2017年12月2日收到原告李虹给付的首付款15万元，于同年12月5日声明所购房屋交付的首付款权益由李虹享有并办理公证文书，该公证书系具有法律效力的法律文书，能够确定杨全胜首付款权益已转让给李虹，且时间早于本院对案涉房屋的查封，故杨全胜对案涉房屋在查封时已不具有已缴纳首付款的合同权益。综上所述，第三人宇鑫公司做为李万春申请执行杨全胜一案的案外人享有排除强制执行的民事权益，属有独立请求权第三人，其请求予以支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款之规定判决如下：一、在包头市东河区人民法院（2018）内0202民初628号《民事判决书》的执行一案中不得执行座落于××区房屋。二、驳回原告李虹的其它诉讼请求。诉讼费3334.50元，由被告李万春承担1667.25元，第三人杨全胜承担1667.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审 判 长 郑嘉军人民陪审员 周鹤颜人民陪审员 周美英 二〇二〇年十月九日书 记 员 张 婧附：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。