河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初245号 原告（案外人）：肖卫强，男,1975年9月5日出生，汉族,住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：王府臣，河北全景律师事务所律师。 被告（申请执行人）：二十二冶集团第一建设有限公司，住所地唐山市丰润区幸福道**。 法定代表人：赵海涛。 委托诉讼代理人：杨小乐，河北彬礼律师事务所律师。 被告（被执行人）：唐山宏成房地产开发有限公司，，住所地唐山市丰润区5-118-403 法定代表人：冯亚宏。 委托诉讼代理人：朱新华，该公司员工。 原告肖卫强与被告二十二冶集团第一建设有限公司（以下简称二十二冶一建公司）、唐山宏成房地产开发有限公司（以下简称宏成公司）执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告肖卫强及代理人、被告二十二冶一建公司代理人、宏成公司代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖卫强向本院提出诉讼请求：1.请求停止对团结大厦写字楼709室的强制执行，并解除对该房屋的查封。2.请求确认原告签订的团结大厦写字楼709室的《购买协议》有效，团结大厦709室归原告所有。3.判令被告协助原告办理团结大厦709 —2— 室产权过户登记等相应的权属登记。4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2012年11月28日与宏成公司团结大厦项目分公司签订了协议书，约定原告购买宏成公司在唐山市丰润区，并约定了购房款、房屋情况及相应的产权手续等内容。原告经宏成公司同意，陆续全额支付完购房款，但由于宏成公司的原因，至今未办理产权登记。二十二冶一建公司与宏成公司建设工程施工合同纠纷案，经河北省高级人民法院于2010年8月6日作出（2010）冀民一终字第79号判决书，判令宏成公司于判决生效之日起十日内给付二十二冶一建公司3188195元。后二十二冶一建公司向唐山市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中，唐山市中级人民法院于2012年11月29日作出（2012）唐执字第110-2号执行裁定书及（2012）唐执字第110-2号协助执行通知书，裁定查封第三人所有的团结大厦写字楼503室、507室、708室、709室房产，并一直续封期限至2021年11月20日。在二十二冶一建公司申请执行过程中，原告提出执行异议，经唐山市中级人民法院裁定，于2020年5月26日作出（2020）冀02执异316号执行裁定书，裁定依法驳回原告的异议请求。原告认为（2020）冀02执异316号执行裁定书认定事实有误。宏成公司开发团结大厦写字楼后，委托唐山宏成房地产开发有限公司团结大厦项目分公司（以下简称宏成公司团结大厦项目分公司）进行销售并接收购房款等款项。原告于2011年—2012年期间，曾陆续与宏成公司团结大厦项目分公司签订协议，购买了团结大厦701、702、703、709、710号写字楼，相应的购房款、契税及公共维修基金等款项也是由宏成公司团结 —3— 大厦项目分公司出具收据接收。其中团结大厦701号、702号、703号、710号已经按照原告要求办理了相应的产权登记，且已由唐山市丰润区住房管理中心、唐山市国土资源局丰润区分局办理并颁发了相应的房屋产权登记证书和土地使用权证书。原告认为，考虑原告与宏成公司委托的宏成公司团结大厦项目分公司购买房屋的交易习惯及部分房屋已经办理了相应的产权登记等因素，能够认定原告所签订的涉案房屋的购买协议有效，原告已经通过购买的方式取得了团结大厦709号写字楼的所有权。被告二十二冶一建公司申请强制执行的行为损害了原告的合法权益。综上，原告认为驳回原告的执行异议缺乏事实及法律依据，故为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 二十二冶一建公司辩称，肖卫强对涉案房产不享有排除执行的权利。1.2012年11月29日，答辩人申请法院对涉案房产进行了查封，原告肖卫强所提交的买卖协议，出卖人为唐山宏成房地产开发有限公司团结大厦项目分公司，而团价大厦的实际所有权人为宏成公司，团结大厦项目分公司对涉案房产不具有处分权，双方所签订的买卖协议是无效的，买卖协议中并未加盖宏成公司公章。2.案外人郭小会在2012年11月21日购买宏成公司开发的涉案709室房屋，向孙丽个人账户内转账4万元购房款，案外人郭小会支付购房款的时间远远早于原告肖卫强，以上事实有唐山市丰润区人民法院(2019)冀0208民初3451号民事判决书本院认定事实部分可以确定。因此协议何时签订的并不是本案的争议焦点，支付购房款的时间才是。因原告肖卫强所提交的协议并不是正式的经房管局备案的商品房买 —4— 卖合同，签订时间随时可以更改，付款时间才是焦点。3.退一步讲，假设该协议是真实的，根据买卖协议的约定，肖卫强应与签订协议当日缴纳全部购房款70万元，肖卫强并没有提交将涉案购房款70万元转入宏成公司账户的银行流水，原告肖卫强所提交的收据日期为2013年3月23日，答辩人在2012年11月29日就查封了涉案房产，该交易行为无效。4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告肖卫强所主张的对涉案房产享有的权利不符合以上法律规定。综上所述，请法院依法驳回原告肖卫强的诉讼请求。 宏成公司辩称，不认可原告肖卫强的诉讼请求，我公司和肖卫强没有签订购房协议，也没有收到过购房款，这是不存在的交易情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告肖卫强提交下列证据，第一组证据：原告身份证复印件，证明原告身份信息；第二组证据：二被告企业信息查询，证明二被告主体身份信息；第三组证据：原告与宏成公司团结大厦项目分公司签订的《购买协议》、宏成公司团结大厦项目分公司企业信息查询、项目分公司收款人持有的中国建设银行股份有限公司唐山银行卡交易明细查询、原 —5— 告与张桂丽结婚证复印件、张桂丽身份证复印件、宏成公司团结大厦项目分公司出具的购房款、契税及公共维修基金款项收据，证明宏成公司团结大厦项目分公司隶属于宏成公司，其经营范围包括销售总公司开发建设的房屋，已经收取相应的款项，双方签订的《购买协议》合法有效及原告通过购买的方式，已经购买了团结大厦709室房屋，合法取得房屋所有权；第四组证据：原告与宏成公司团结大厦项目分公司签订的购买团结大厦702、710室《购买协议》、原告购买的团结大厦701、703、710的已经取得了房屋产权登记证书及土地使用证书证明原告通过同样的购买方式，已经购买了团结大厦701、702、703、710室房屋，并合法取得了相应房屋的产权登记。原告与宏成公司团结大厦项目分公司支付的一系列购买款项及购买协议的签订时间也出现不一致现象，能够得出原告与该项目分公司交易习惯并非严格按照购买协议约定时间支付房款，这一履行的变更是双方认可的；第五组证据：唐山市中级人民法院(2012)唐执字第110-2号执行裁定书、唐山市中级人民法院(2020)冀02执异316号执行裁定书，证明原告购买的团结大厦709室房屋，已经被申请强制执行，原告提出了执行异议，主张权利。 被告二十二冶一建公司对上述证据的质证意见是，对第一二、组证据没有异议，对购买协议真实性合法性关联性均不予认可，该协议加盖的公章为宏成公司团结大厦项目分公司，并不是房屋的所有权人宏成公司，该协议未向房地产登记中心进行备案，对其真实性不予认可。对宏成公司团结大厦项目分公司企业信息查询没有异议。银行流水的真实性没有异议，但该 —6— 银行流水账号的所有权人为孙丽，并不是原告，且付款时间不能证明是支付涉案房屋购房款，付款时间均发生在房屋被查封之后，不予认可。结婚证和张桂丽的身份证复印件没有异议。对团结大厦项目分公司出具的购房款、契税、公共维修基金款项收据，因没有原件，不予认可。第四组证据与本案无关，对其不予认可，且由此可以证实原告购买的团结大厦其他房屋，不能证明其所提交的第三组证据中相应的银行流水是用于支付涉案房屋价款的。对于第五组证据没有异议。 被告宏成公司的质证意见是，认可第一、二组证据的真实性。第三组证据中，购买协议合同的对方均为宏成公司团结大厦项目分公司而不是我公司，与我公司无关。第四组证据与本案没有关联性，也不是和宏成公司签订的购房协议。对第五组证据没有意见。 围绕争议焦点，被告宏成公司提交证据如下：（2019）冀0208民初3451号民事判决书，证明：2012年10月21日，郭小会向孙丽账户支付购房款4万元，用于购买涉案709号房产，因房屋被法院查封导致合同无法继续履行，郭小会请求返还购房款。郭小会支付房款的时间为2012年10月21日，早于原告签订的协议时间，就本案来讲何时签订买卖协议并不重要，重要的是何时支付购房款。 原告肖卫强的质证意见是，对于该份判决的真实性没有异议，但不认可其证明目的。被告认为向孙丽支付购房款不能视为原告交购房款，与该份判决认可孙丽接收郭小会款项，二者之间自相矛盾。本案与郭小会存在根本区别，本案原告肖卫强与购房人签订书面购房协议并已经全额支付购房款，郭小会交 —7— 付的四万元不能达到房屋总价款的30%，其不应作为购房款主张。该判决书最终判定宏成房地产承担返还义务，也能说明宏成公司委托宏成公司团结大厦项目分公司进行房屋销售，并在此请求法庭核实确认宏成公司与宏成公司团结大厦项目分公司的关系。 宏成公司未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下事实：中冶京唐第一建设有限公司与宏成公司建设工程施工合同纠纷一案，河北省高级人民法院于2010年8月6日作出的(2010)冀民一终字第79号民事判决书，判令宏成公司于该判决生效之日起十日内给付中冶京唐第一建设有限公司工程款3188195元，中冶京唐第一建设有限公司给付宏成公司符合要求的全部工程技术资料。该判决系本案执行依据。中冶京唐第一建设有限公司于2010年5月25日更名为二十二冶集团第一建设有限公司。判后，二十二冶一建公司申请强制执行。进入执行程序后，2012年11月29日，本院执行机构作出（2012）唐执字第110-2号执行裁定书以及（2012）唐执字第110-2号协助执行通知书，裁定查封宏成公司所有的团结大厦写字楼503室、507室、708室、709室房产。并续行查封至今。案外人肖卫强在得知709室房产被查封后向本院提出执行异议，本院经审查后作出（2020）冀02执异316号执行裁定，驳回肖卫强的异议请求。肖卫强在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，即为本案。 肖卫强主张团结大厦写字楼709室系其个人财产，提交了其与宏成公司团结大厦项目分公司签订的协议书，显示签署时 —8— 间为2012年11月28日，该协议载明肖卫强“自愿购买宏成公司在团结路7号开发的团结大厦项目七层709室，建筑面积97.75㎡，单价7161元/㎡；房款总计人民币：￥700000元整。…买受人于2012年11月28日一次性向出卖人付清所购房屋总房款计人民币￥700000元整。”该协议第六条同时约定“一次性付款购房者，在得到出卖人的通知书，买受人……携带本协议书和购房收据换取正式商品房买卖合同和购房发票及房产证办理。”对于房款的支付过程，肖卫强陈述，因其还购买了其他房产，故在2011年至2012年之间都在陆续支付房款，最后一笔是2013年3月22日以张桂丽的名义支付45万元。同时提交了加盖有宏成公司团结大厦项目分公司财务专用章（编号1302062100261）的三份收款收据复印件，肖卫强交房款700000万元的收据时间显示为2013年3月23日；两份2013年4月7日收据，款项分别显示为11730元、28000元。关于未签订商品房买卖合同、办理合同备案和产权登记的原因，肖卫强认为，系因宏成公司和二十二冶一建之间的纠纷，法院查封了案涉房产，导致无法办理后续手续。宏成公司认为系因肖卫强与该公司无房屋买卖合同关系。另，根据房屋交接单的显示，709室向肖卫强交付的时间为2013年3月17日。 再查明，关于宏成公司与宏成公司团结大厦项目分公司之间的关系问题，生效判决（2018）冀02民初481号民事判决书和（2019）冀02民终664号民事判决已查明：2006年5月18日，赵连宏（乙方）与宏成公司（甲方）签订《房地产项目合作开发合同》，该合同主要内容是：甲乙双方就房地产开发项目合作开发事宜达成协议。该项目位于新区八小区建行原新区办 —9— 事处用地范围。合作项目的使用性质为商业、住宅。计划投资为壹仟万元。项目合作方式：甲方仅提供部分相关的管理人员，参与合作项目有关环节的管理。乙方投入合作项目全过程建设资金及甲负责以外的事项。甲方配合乙方办理各项前期手续，乙方负责各项费用。……销售和出租房地产的责任：甲方负责订立商品房销售合同，开具不动产销售发票，并配合乙方办理产权过户，乙方负责交纳有关税费。……关于销售或出租地产的责任，由乙方谋划其销售或出租方法及措施，经甲方认可后出台，并经甲方订立销售合同。房屋售后质量责任由乙方负责。……。唐山市国土资源局丰润区分局提供的地籍档案材料显示，坐落于丰润区所在地的土地使用权人为宏成公司。2011年3月5日，宏成公司与唐山市国土资源局丰润区分局签订国有建设用地使用权出让合同，取得土地使用权。宏成公司团结大厦项目分公司于2012年7月17日设立，经股东会决议任命赵连宏为宏成公司团结大厦项目分公司负责人，宏成公司指定代表为孙丽，也是该分公司的财务负责人。2012年4月28日，团结大厦项目取得预售许可证（唐）房预售证第871号，售房单位为宏成公司。2018年，赵连宏以其为团结大厦项目实际投资人的理由，针对被查封的团结大厦503、507、708、709室房产提出案外人执行异议之诉，经本院及河北省高级人民法院的审理，均驳回其诉讼请求。 本院认为，本案的焦点问题为案外人肖卫强对于团结大厦709号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和第二十九条，均是关于金钱债权的执行中，买受人 —10— 对登记在被执行人名下的不动产提出异议的裁判规定。本案中，因团结大厦709室房产属于商业用房，故本案不应适用上述规定的第二十九条，案外人肖卫强对团结大厦709室房产主张享有排除执行的民事权益，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的四种情形。关于肖卫强与宏成公司团结大厦项目分公司所签订的购房协议书的效力问题，从形式上看，该协议不是正式的商品房买卖合同；从出卖方的主体上看，宏成公司团结大厦项目分公司并非团结大厦的预售主体，且根据赵连宏与宏成公司的内部约定，最终应由宏成公司负责对外订立商品房买卖合同，故肖卫强与宏成公司团结大厦项目分公司所签订的购房协议书属于商品房认购协议的一种。关于房款的支付情况，协议书中约定，肖卫强应在2012年11月28日一次性支付购房款70万元，肖卫强仅提交了在2013年3月22日转账支付45万元的交易明细，宏成公司团结大厦项目分公司在2013年3月23日出具的收据欠缺其他客观证据予以佐证，仅凭该收据尚不足以证明肖卫强已支付全部购房款。关于不动产的占有情况，肖卫强认可709室房产向其交付的时间为2013年3月17日，系在本院查封709室之后，故不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。综上所述，因肖卫强的主张不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的四项情形，本院认定肖卫强对于案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其要求确认权利等诉讼请求，亦不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十 —11— 一条、三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回肖卫强的诉讼请求。 案件受理费10800元，由肖卫强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 李振岭 审 判 员 周 欣 审 判 员 樊玲玲 二〇二〇年十月二十日 法官助理 闫大力 书 记 员 刘 月