辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初174号原告：上海上置物业集团有限公司，住所地上海市欧阳路****公建**。法定代表人：明章华，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴明耀，上海市中远蓝天律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛艳云，该公司员工。被告：沈阳华锐世纪投资发展有限公司，住所地，住所地沈阳市沈河区哈尔滨路****iv>法定代表人:张连臣,该公司董事长。委托诉讼代理人：李福铎，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙忠跃，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。原告上海上置物业集团有限公司与被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法由审判员张莹莹担任审判长，与人民陪审员李一民、人民陪审员李仁环组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海上置物业集团有限公司的委托诉讼代理人吴明耀、薛艳云，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司的委托诉讼代理人李福铎、孙忠跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海上置物业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业服务费人民币1245317.36元（2015年1月份起至2019年8月）；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告上海上置物业管理有限公司（现更名为上海上置物业集团有限公司）与被告于2007年签订（沈阳华府天地塔楼物业服务合同），约定由原告负责对位于沈阳市惠工广场西南的1#、2#、3#公寓、5#办公楼进行物业服务，同时约定了服务费的收费标准及服务合同的时间以及被告尚未转让的空置房的收费标准。合同签订后，原告按约尽心尽责进行服务，但被告所拥有的尚未转让产权的5#办公楼（正确地址为团结路9号）中的14-4、15-1、15-2、15-3、15-4、1-5、15-6、15-7、15-8、15-9、15-10、15-11、15-12等房屋从2015年1月起至今尚未缴纳物业服务费及采暖费，共计拖欠物业服务费为人民币1245317.36元。虽经原告多次催讨无果，原告无奈诉至法院，请法院依法作出公正判决，以维护当事人的合法权利。被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司辩称，一、物业费计算标准应以《中标通知书》中的2.2元为标准。1.《中标通知书》中的内容与《物业服务合同》的约定不同，构成实质性内容的变更，参照《建设工程司法解释》的相关规定，应当以《中标通知书》作为计算依据。2.原告主张该《中标通知书》的范围是住宅楼，而非是写字楼，但原告未举证写字楼对应的《中标通知书》和物价部门颁发的物业费收费审批文件，因此在无中标通知书，亦无审批文件的情况下，按16元主张物业费不应得到支持。3.虽然被告在2015年之前一直是按照16元标准交纳物业费，原因是因为被告信任原告，一直按照原告提供的缴费通知单缴费，对于具体计算标准未作核实，但至2015年时，被告发现原告收取物业费标准与《中标通知书》和《物业服务合同》的约定不一致，才得知原告擅自提高了收费标准，与原告经过协商未果后，才未付物业费。对于被告按16元交纳物业费，其并不构成交易惯例，交易惯例的前提是没有合同约定，但本案中有明确的计算依据即《中标通知书》，因此不能以被告因轻信原告而多交纳的物业费而作为原、被告间的交易习惯，并作为本案审判的依据，同时对于被告多交纳的物业费，被告保留向原告索赔的权利。4.即使按照《物业服务合同》约定，也应当按照50%计算物业费。对于所有案涉的房屋，一直处于未出售状态，属于空置房，按照《补充协议》约定，对应的物业费应当按照50%折扣计算。二、原告提高的物业服务未达约定标准，相应物业费应当予以折扣或扣除，给被告造成的损失应当予以赔偿。案涉房屋自2013年已经过了保修期。依据《物业服务合同》原告对物业共用部分负有维修、养护和管理的义务，其中就包括屋顶。实际情况是，案涉屋顶从2015年就陆续在屋顶、走廊等公共部位存在严重漏水问题，被告多次与原告沟通履行修理、维护的物业服务义务，但原告态度消极，至今未采取任何修理和补救措施，其主张的物业费应该折扣处理，具体折扣比例由法院自由裁量。其次，原告的行为已经严重违反了合同义务，造成了漏水房屋无法使用，更无法出售的严重后果，给被告造成巨额经济损失。再次，被告已经聘请施工单位对案涉屋顶和墙面等物业公共部位进行维修和养护，发生的费用应当由原告承担。故原告应当赔偿被告的损失和维修费用应当与其主张的物业费相互扣抵，被告无需再向原告支付物业费。对于被告剩余的经济损失，被告保留向原告主张索赔的权利。三、原告主张的2015年1月至2016年10月16日间的物业费，已超过诉讼时效，应予驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据不足以证明其已向被告进行了有效催收，答辩人自2015年起未收到任何原告催缴物业费的通知文件。原告起诉之日为2019年10月16日，按照3年诉讼时效往前推算，2016年10月16日之前发生的物业费已经超过诉讼时效，不应予以支持。本院经审理认定事实如下：原告上海上置物业集团有限公司与被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司签订《沈阳华府天地塔楼物业服务合同》，原告提供沈阳华府天地1#、2#、3#公寓、5#办公楼前期物业管理服务事宜。物业费标准：1#酒店式公寓：2.2元/月.平方米；2#酒店式公寓：2.2元/月.平方米；3#酒店式公寓：2.2元/月.平方米；5#办公楼：16.05元/月.平方米。补充协议约定：对于纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务资金由被告交纳。原告按物业服务资金的50%收取，按8%比例提取物业管理酬金。被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司缴纳物业费至2014年12月31日，拖欠自2015年1月1日至2019年8月31日期间的物业费。原告因此起诉到法院。另查明，诉争沈阳华府天地5#办公楼由被告开发建设，本案中诉争14-4、15-1、15-2、15-3、15-4、1-5、15-6、15-7、15-8、15-9、15-10、15-11、15-12均未售出，被告对15楼1-12室在2015年1月-2015年9月自用。15-1室面积为260.95㎡，15-2室面积为158.92㎡，15-3室面积为255.51㎡，15-4室面积为211.05㎡，15-5室面积为169.67㎡，15-6室面积为128.6㎡，15-7室面积为117.53㎡，15-8室面积为121.58㎡，15-9室面积为121.58㎡，15-10室面积为121.58㎡，15-11室面积为121.58㎡，15-12室面积为144.30㎡，14-4室面积为211.05㎡。再查明，2009年11月，被告曾发送邮件至中建六局，内容为：华府天地一期工程土建、房屋及部分安装工程由贵司施工，现物业对目前未解决的问题做了详细的统计，存在的主要问题有：……2、塔楼楼梯间墙面开裂；3、塔楼屋面防水局部渗漏，防水保护层起砂、开裂……。本院认为，原告上海上置物业集团有限公司与被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司签订的《沈阳华府天地塔楼物业服务合同》系原、被告双方的真实意思表示，依法成立，合法有效，对原、被告双方均具有约束力，且原告已按合同约定履行物业服务义务，被告已接受该物业服务。因此，被告应当向原告缴纳物业服务费。关于物业费数额问题，被告抗辩物业费计算标准应以《中标通知书》中的2.2元为标准，但该中标通知书并未写明具体楼号，且双方对具体内容签订了《沈阳华府天地塔楼物业服务合同》，对本案中涉案的5号楼的物业费标准进行了明确约定，故对被告的该抗辩，本院不予采信。原、被告双方签订的《补充协议》约定：对于纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务资金由被告交纳。原告按物业服务资金的50%收取。本案涉案14个房间均属未予以出售，对于原告主张按50%标准支付物业费，符合合同约定，本院予以认可。关于15-1至15-12十二个房间被告自认2015年1月—9月自用，故该十二个房间该时间段应按100%支付物业费。关于15-10、15-11、15-12三个房间原告主张被告已实际办理入住，应按100%支付物业费，但并未提供相关证据，且被告不予认可，故该三个房间未使用期间亦应按50%支付物业费。故被告应向原告支付5-15-1至5-15-12十二个房间2015年1月—2015年9月物业费278330.4元（按100%标准），2015年10月—2019年8月物业费726751.6元（按50%标准）；5-14-4房间2015年1月—2019年8月物业费94550.4元（按50%标准），合计1099632.4元。关于诉讼时效问题，根据《民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求；权利人提起诉讼或者申请仲裁而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。通过原告提供的催缴物业费照片，可以认定原告一直在向被告要求履行缴纳物业费义务。因此，对于被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。关于被告提出的屋顶漏水，物业费应当予以折扣或扣除的问题，从2009年11月被告发送给中建六局的邮件中可以看出，该房屋于质保期内2009年即存在漏水问题，被告作为该楼开发单位以房顶漏水提出抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下：一、被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付原告上海上置物业集团有限公司5-15-1至5-15-12及5-14-4房间自2015年1月至2019年8月期间的物业服务费1099632.4元；二、驳回原告上海上置物业集团有限公司其他诉讼请求。被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18971元，应收16008元，由被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张莹莹人民陪审员  李一民人民陪审员  李仁环二〇二〇年十月十二日书 记 员  夏 欣本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。