贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6276号上诉人（原审原告）：肖大全，男，汉族，1993年12月22日出生，贵州省湄潭县人，住湄潭县。委托诉讼代理人：杨秀军，贵州群众律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州御江南房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市湄潭县湄江街道中山西路**楼。统一社会信用代码：915203283087286630。法定代表人：陈小志，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐书霞，女，副总经理。上诉人肖大全与上诉人贵州御江南房地产开发有限公司（以下简称御江南房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。肖大全上诉请求：撤销原审判决，依法改判以及一审、二审诉讼费用由御江南房开公司承担。事实和理由：一、原判决认定的基本事实错误，判决存在错误。1.上诉人已经支付全部购房款，现御江南房开公司存在逾期交房及逾期未办理初始登记的事实。办理转移登记必须以办理初始登记为前提，但原审法院认为其逾期办理转移登记违约金的条件尚未成就，严重背离事实。2.《合同》第二十二条明确约定了御江南房开公司取得初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，并对违约金在不退房的情况下计算起算时间，因御江南房开公司自身原因没有按时办理初始登记，导致上诉人不能办理转移登记，无法取得房屋权属证书。《补充协议》是御江南房开公司提供的格式合同，对其约定的主要变更条款所用的字体并没有加大加粗进行提示，其字体反而比《合同》所用字体小很多，因此，上诉人对其中排除上诉人的权利的约定并不知情，该部分条款无效。4.《合同》第二十九条明确约定其《补充协议》含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，以《合同》为准。其《补充协议》第五条约定的交付办理商品房转移登记的有关文书之日为约定交房之日起90日内（即2019年3月30日）与承诺的2017年12月30日少了450日，严重排除了买受人的权利，对其期间的计算应按《合同》承诺的时间计算为准。5.即使按照《补充协议》约定的交房之日90日后起算，也应按约定的交房时间（2018年12月30日）后90日即2019年3月30日起算逾期办证违约金。所用并不存在条件不成就的情形，原判决认定基本事实错误，判决存在错误。二、原审判决适用法律错误，判决存在错误。1.《合同》是双方依法订立的合同，逾期交房违约金按每日万分之一计算也是御江南房开公司提出的，按照公平原则和诚实信用原则，御江南房开公司应全面履行合同义务。原判决适用《合同法》第一百一十四条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，认定约定的逾期交房违约金按每日万分之一计算过高，从而减免了御江南房开公司逾期交房违约金至按每日万分之0.6计算，其法律适用错误。首先，与判决书适用的《合同法》第六十条第一款相矛盾。其次，违背最高院发布的9条审判指引第四条关于逾期交房违约金调整之规定。《合同》约定的逾期交房违约金并没有高于每日万分之三，只有高于每日万分之三时，御江南房开公司请求调整的，法院才可酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。再次，上诉人的实际损失远高于约定的违约金。违约金按每日万分之一计算，一年利率才3.65%，但上诉人住房租金、购房款的利息、房屋折旧费等都远高于3.65%。2.对于逾期办证违约金，其《补充协议》第六条第3点约定《合同》中打“x”的地方不具体约定，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定应参照逾期贷款利息（4.75%）的标准计算，所以原审判决适用法律错误。3.对其诉讼的继续支付违约金至交房和办证之日止的诉讼请求，原审法院没有处理，让其日后另行主张，徒添上诉人的诉累。御江南房开公司针对肖大全的上诉主张未作答辩。御江南房开公司上诉请求：撤销原审判决第一项，即撤销上诉人支付逾期交房违约金16194.86元的判决，改判上诉人不承担逾期交房的违约责任。二、本案诉讼费用由肖大全承担。事实与理由：一、上诉人克服重重困难，按进度施工，涉案房屋已经验收合格，达到按现状交付、正常使用的条件。1、按湄潭县人民政府2013年12月签订的《湄潭县滨河公园青山商业街项目建设投资框架协议》第九条第一项的约定，湄潭县政府应取得国有土地批准手续后，及时启动项目建设用地的招拍挂程序，该程序应在6个月内完成。但案涉土地至今没有完成挂牌程序，严重影响上诉人办理房屋移交、转移登记手续。2、案涉项目于2015年2月12日开始动工，一直因为拆迁户邱家瑞拒绝搬迁的原因长期停工，直到2016年9月5日才签订房屋征收补偿安置协议，项目计划工期被延误17个月。3、案涉房屋在2018年12月就已完工，经各部门验收，在2019年1月24日获得《湄潭县建设工程验收意见书》，验收合格，可以按现状交付给肖大全及其他业主使用。4、案涉房屋事实上在2018年12月30日前已开始有业主接房入住，正常生活。二、逾期交房非因上诉人的自身原因导致，系政府土地挂牌手续、2018至2019年政府机构改革、2020年1月以来的疫情等上诉人无法克服的原因导致。1、案涉项目于2018年10月竣工后，因土地手续不齐导致不能办理规划验收。由于政府相关部门针对最后一批次土地手续报批延误，土地手续于2019年9月12日在贵州省人民政府取得土地指标批复，但报批回来的土地红线有误，导致至今仍未挂牌。2、由于2018年底和2019年初政府机构改革工作的推进落实，导致项目土地、规划、消防等主管部门职能变化，导致项目在土地报批、规划审批、消防报批及验收滞后。3、由于2020年初至今，新冠病毒疫情影响，相关工作进度全按下暂停键，相关职能部门在此期间一直未正常工作；三、上诉人通知肖大全及其余业主接房，并通过邮寄EMS书面通知肖大全接房，但肖大全拒绝接房导致逾期交房，造成了违约金的无限扩大，对于扩大的损失，不应由上诉人承担。四、肖大全并未举证证明逾期交房给其造成了损失，鉴于房屋早已可以交付使用和前述特殊情况，并非上诉人主观违约，不应判决上诉人承担违约责任。五、即便按一审法院的逻辑，判决上诉人承担逾期交房的违约责任，则一审判决结果与查明的事实、合同约定存在矛盾，也应当撤销判决。一审法院在判决书第3页倒数第5行已经认定的事实为逾期交房的违约金在“房屋实际交付之日起30日内支付该违约金”，但在判决时却要求上诉人在本判决生效之日起10日内支付逾期交房的违约金，既不符合查明的事实，也不符合商品房买卖合同第十三条的约定，更不符合法律规定。肖大全针对御江南公司的上诉主张未答辩。肖大全向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告从2018年12月31日起至2020年4月24日期间逾期交房违约金22729.63元；并从2020年4月25日起以473534元为基数，按每日万分之一继续支付违约金至交房止的违约金；2.判令被告支付原告从2017年12月31日起至2020年4月24日期间逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金52795.75元；并继续支付从2020年4月25日起以473534元为基数，按年利率4.75%的标准支付违约金至交付办理房屋转移登记的有关文书之日止的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系经营房地产开发等业务的有限责任公司。2017年5月16日，被告取得位于湄潭县的商品房预售许可。2017年6月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于湄潭县水韵兰亭项目第12号楼3单元6层3-6-1号房（建筑面积127.52ｍ2，套内建筑面积106.52ｍ2）；总价款473534元；原告在合同签订之日交付首期房款113534元，余款360000元以银行按揭贷款支付；被告在2018年12月30日前向原告交付房屋；该房屋交付时应满足下列条件：已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘结构出具的该商品房面积实测技术报告书等；逾期交房超过30日，原告有权退房，原告如退房，应当书面通知被告，被告应在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的0.01%向原告支付违约金，原告如要求继续履行合同，则合同继续履行，被告应从逾期之日起至实际交付之日止按日向原告支付已付款万分之一的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内支付该违约金；被告承诺在2017年12月30日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告；被告逾期30日后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，则原告有权退房，如原告退房，被告应自收到退房通知之日起30日内退还原告已付款，并按中国银行同期利率支付利息；原告如不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款“×”的违约金。该合同附件十二《补充协议》第五条“关于《合同》第八章房屋登记的补充”约定：1.双方一致理解并认同被告在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的原因造成房屋权属登记时间延迟，被告不承担违约责任。合同签订后，原告已向被告交付全部房款，案涉房屋尚未取得《建设工程竣工规划认可证》等竣工合格证明文件。一审法院认为，原、被告就被告开发并取得预售许可的案涉房屋的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信全面履行。案涉房屋至今未达交付使用条件，被告已构成违约，应承担相应违约责任。虽双方约定该项违约金在房屋实际交付之日起30日内支付，但被告已构成事实上的长期持续违约，原告据此要求被告先行承担违约责任以弥补其损失，符合违约责任的补偿立法理念，应不受约定支付时间的限制，原审法院应予支持。被告主张逾期交房约定违约金过高，要求予以调减，而原告未对其该项损失予以举证证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，并参照本地房屋租金标准，本案约定违约金计算标准过高，应予调整，对逾期交房违约金酌定为按照已付购房款的日万分之零点六计算为宜。案涉楼栋于2017年5月16日便取得商品房预售许可，被告抗辩主张案涉建设用地第三块、第四块共计0.0881公顷于2019年9月12日才经贵州省人民政府批复，系审批延迟导致逾期交房，但被告并未举证证明该批复与案涉房屋至今仍未达到交付使用条件的关系，且被告与政府的审批关系属另一法律关系，被告不能以此对抗原告，而被告抗辩主张的自2020年1月至今因疫情影响，政府相关职能部门完全处于停工状态更与事实不符，疫情期间系被告的持续违约期间，疫情与被告的违约行为并无因果关系，故对被告的该抗辩不予支持。案涉《商品房买卖合同》对逾期30日交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作约定，但在《补充协议》中补充约定为被告在商品房交付之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现案涉房屋尚未交付，被告履行交付办理商品房转移登记有关文书的条件尚未成就，原告要求被告承担违约责任无事实依据，原审法院不予支持。综上所述，被告应向原告支付从2018年12月31日起至庭审之日即2020年7月22日共计570天以473534元日万分之零点六（即0.06‰）计算的逾期交房违约金16194.86元（473534元×0.06‰×570天），案涉房屋何时具备交付使用条件并向原告交付使用，尚不确定，故后期至案涉房屋实际交付之日止的违约金，现不宜处理，原告可待被告交付案涉房屋后再行主张。原告的其余诉讼请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告贵州御江南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告肖大全从2018年12月31日起至2020年7月22日止的逾期交房违约金16194.86元；二、驳回原告肖大全的其余诉讼请求。案件受理费1688元，依法减半收取844元，由原告肖大全负担742元，被告贵州御江南房地产开发有限公司负担102元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于御江南房开公司是否承担逾期交房的违约责任的问题。本案双方签订《商品房买卖合同》，约定了交房时间为2018年12月30日，但是直到一审庭审时，御江南房开公司提交的证据仍不足以证实涉案房屋达到合同约定的交房条件，其逾期交房的违约事实清楚，一审判决御江南房开公司承担逾期交房的违约责任正确。御江南房开公司主张迟延交房的原因系政府规划、征收补偿安置、行政机构改革等原因导致，但上述部分因素在签订合同前就已经发生，御江南房开公司作为专业房地产开发公司，其与购房者签订合同时就应当预见到上述因素可能对交房时间产生影响，上述因素亦不属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定的不可抗力，故不能以此免除御江南房开公司的违约责任；而新冠疫情虽属于不可抗力，但其发生在双方约定交房时间近一年之后，与御江南房开公司逾期交房无因果关系，亦不能免除御江南房开公司的违约责任，故一审判决上诉人承担违约责任并无不当。此外，即使上诉人认为其已经通知被上诉人接房，但从本案查明事实来看，截至到一审开庭时，涉案房屋仍不具备合同约定的交付条件，被上诉人有权拒绝接收房屋，由此产生的损失不属于扩大的损失。对于上诉人主张违约金给付时间问题，若按照上诉人主张的在实际交房之日30日内给付，因交房时间无法确定，则使法院生效判决的结果处于不确定状态，而当事人向法院申请强制执行的期限为两年，若上诉人迟迟未交房，则可能使本判决生效后因超过两年而失去法院强制执行效力，严重损害被上诉人的利益，故一审判决上诉人在判决生效后十日内给付违约金并无不当。关于逾期交房的违约标准和计算终止时间问题。御江南房开公司作为违约方在一审中主张双方约定的违约金标准日万分之一过高进而要求进行调整，其应当就违约金过高承担举证责任,但本案双方均未提供相应的证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及逾期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出判决。在买受人未提交证据证明实际具体损失的情况下,从违约后果一般情况分析,由于出卖人未能按照合同约定期限交付使用房屋,使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋,行使占有、使用、收益、处分的权能,在不能取得自己的房屋情况下,买受人为了解决居住使用问题,就可能要支付一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，所以买受人存在的逾期交房产生的损失最普遍的便是无房居住的住房补贴损失，而双方约定的标准为日万分之一，结合违约时间和综合考虑当地租房市场，一审判决调整为日万分之零点六不当，本院予以纠正。关于违约金计算的终止的时间问题，由于至今交房时间、是否达到交房条件仍不明确，一审判决鉴于此情况，将庭审后产生的违约金赋予买受人可另行主张的权利，并未损害买受人的利益，本院予以维持。综上，因逾期交房产生的违约金明应为26991.44元（473534元×0.0001/日×570天）。关于是否支持逾期交付办理房屋转移登记有关文书违约金问题。首先，双方在合同中约定了交付房屋权属转移登记文书的时间为2017年12月30日，交付房屋的时间为2018年12月30日，即合同中约定交付房屋权属转移登记文书的时间早于交付房屋的付时间，因此，合同中约定交付房屋权属转移登记文书的时间客观上不可能实现；其次，双方通过补充约定，对交付房屋权属转移登记文书的时间更改为商品房交付之日起90日内。但至今涉案房屋未交付，故买受人主张的逾期交付房屋权属转移登记文书的违约金支付条件不成就，一审判决予以驳回并无不当。买受人主张补充约定系格式条款进而无效的理由，本院认为，补充协议作为双方签订的《商品房买卖合同》附件十二，是确定双方权利义务的关系主要依据。补充协议第五条虽然是事先拟制，主要作用在于与购房者签订合同时，能够重复使用进而提高签约效率，其是否有效应当依照《中华人民共和国合同法》第四十条进行认定。从第五条约定的内容来看，主要对办理商品房转移登记的有关文书的时间进行调整，如前所述，在双方《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书时间客观上存在履行不能的情况下，该补充协议第五条的此种调整是必要的，且并未免除御江南房开公司的责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，应当合法有效，买受人主张该条款无效的理由不能成立。综上所述，御江南房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；肖大全的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初1924号民事判决；二、限贵州御江南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付肖大全从2018年12月31日至2020年7月22日期间逾期交付房屋的违约金26991.44元；三、驳回肖大全的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。一审案件受理费844元，由贵州御江南房地产开发有限公司负担295元，由肖大全负担549元；二审案件受理费1688元，由肖大全负担965元，由贵州御江南房地产开发有限公司负担723元。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十月二十一日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿