广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5536号上诉人（原审被告）：中山市庆丰房地产有限公司，住所地广东省中山市西区******************，统一社会信用代码914********3731881。法定代表人：卢齐荣，执行董事。委托诉讼代理人：祝猛，广东刘志均律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：劳丹玲，女，1981年5月8日出生，汉族，住广东省中山市*********古镇高级中学教师宿舍3幢402房。上诉人中山市庆丰房地产有限公司（以下简称庆丰公司）因与被上诉人劳丹玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。庆丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判庆丰公司无需向劳丹玲支付逾期交房违约金8160.93元。事实与理由：一、一审法院未查清本案事实。1.台风和暴雨等恶劣天气的确是珠三角地区的常见现象，但造成“五停”的台风并不常见，故庆丰公司无法在与劳丹玲签订的商品房销售合同中预先排除此类可能造成停工的因素。庆丰公司已举证了中山市人民政府防汛防旱防风指挥部发布的“中山市防台风山竹全员动员令”，一审法院对此众所周知的事实仍然要求庆丰公司举证造成停工的事实，显然违反了最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条的规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（二）众所周知的事实”，加重了庆丰公司的举证责任。2.《中山市住房和城乡建设局关于进一步明确消防业务有关事项的通知》【文号：中建通（2019）102号】的发布时间是2019年10月14日，文中提到“自2019年5月13日起，我局正式承接了消防设计审查和验收工作，针对承接过程中遇到的问题，现结合工程建设项目审批制度改革精神，对有关事项进一步明确如下：……，第三项，完善消防设计审查验收行政许可手续（二）消防验收许可2.职责分工中，明确要求第三方消防检查机构出具《建筑消防设施检查报告》后，方可进行消防验收申报”。根据庆丰公司提交的《工程资料抽查意见表》显示，庆丰公司已于2019年7月26日具备了报请消防验收许可的全部手续，正是因为上述行政机关之间的职能调整，导致庆丰公司等待承接部门明确其工作流程并公布，此类不可抗力的因素导致庆丰公司迟延交楼给劳丹玲。一审法院将中山市住建局承接中山市消防局行政职能的时间点2019年5月13日理解为消防验收工作流程明确并公布的时间点2019年10月14日是错误的，对庆丰公司不公平。两者的时间差正是承接机关在改革原审批制度的过程中所占用的时间。二、一审法院适用法律错误。庆丰公司在扣除以上不可抗力因素所造成的延误时间65天后，于2020年1月20日通知劳丹玲收楼，其于2020年1月22日收到收楼通知书后，故意延后至2020年3月17日才收楼。一审法院未考虑不可抗力因素和劳丹玲的主观过错，认定庆丰公司构成违约属于事实认定错误，并由此适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条所作出的判决是错误的。劳丹玲辩称，庆丰公司并未提出新的有利证据证明关于台风造成的延误可延期五日。其次，也未在一审中提出新的证据，证明政府机构的合并导致延期两个月，只是在网络下载的截图，该延期的时间不符合事实。在一审判决中已明确劳丹玲要求对方赔偿的违约时间截止至2020年2月5日并非2020年3月17日。劳丹玲于2020年5月8日向一审法院起诉请求：庆丰公司因逾期交房而向劳丹玲支付违约金13154.94元（从2019年11月30日起计至2020年3月17日止）。一审庭审中，劳丹玲变更诉讼请求为：庆丰公司向劳丹玲支付逾期交房违约金8160.93元（计算方法：以购房款1218050元为基数，从2019年12月1日起按日万分之一计算至2020年2月5日止）。一审法院认定事实：1.2018年11月3日，劳丹玲（买受人）与庆丰公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市西区*******************的商品房，建筑面积107.72平方米；总价款为1218050元，于2018年11月3日以现金方式一次性支付；出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收备案登记证），并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未能按合同及补充协议约定的期限交房，则自合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一作为违约金，但最终该违约金总额最高不能超过房价款的1%；在下列情况下，出卖人可以顺延交楼时间，（1）发生不可抗力且出卖人须在不可抗力排除之日起30日内通知买受人，（2）由于政府行为、政策变化等原因导致出卖人延迟获得验收文件或因市政府规划导致小区配套设施需延期交付使用的，（3）发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件，（4）房屋交付期限届满前，买受人仍未能向出卖人付清全部应付款项、未缴纳专项维修基金等；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同及补充协议还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，劳丹玲依约支付了全部购房款1218050元。2.涉案商品房于2018年11月23日取得预告登记证。3.2019年12月31日，中山市**********向庆丰公司出具工程现场施工质量监督任务完成告知书，告知庆丰公司建设的丰雅园工程（含消防验收、人防验收）已竣工验收合格，请及时到住建局办理竣工验收备案。4.2020年1月20日，涉案商品房取得竣工验收备案登记。同日，庆丰公司向劳丹玲邮寄收楼通知书，告知：收楼时间为2020年1月22日至2月5日，若在安排时间内劳丹玲未办理收楼手续，视为庆丰公司已实际交付涉案商品房，物业公司从2020年2月6日起开始计收物业服务费。前述通知书于同月22日被签收。5.2020年3月17日，劳丹玲与庆丰公司办理了收楼手续。及后，劳丹玲认为，庆丰公司逾期交付商品房构成违约，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，劳丹玲称，收楼通知书签收时其已经回到外地老家，故未能在通知书指定的收楼期限内办理收楼手续，同意逾期交付违约金计算至通知书指定的收楼期限届满之日即2020年2月5日。6.庆丰公司提交的住建局政务网截图显示：2018年9月15日，中山市人民政府防汛防旱防风指挥部发出通知，称今年第22号台风“山竹”9月16日严重影响本市，将带来强风、强降雨和风暴潮，从15日19时10分开始启动全市防台风1级应急响应，响应期间在全市范围内实现“五停”，即停工（业）、停产、停课、停市、停运。7.发布于2019年10月14日的住建局关于进一步明确消防业务有关事项的通知（以下简称消防通知）载明：自2019年5月13日起，住建局正式承接了消防设计审查和验收工作，针对承接过程中遇到的问题并结合工程建设项目审批制度改革精神对有关事项进一步明确，其中机构改革期间已经消防部门消防设计审核合格的室内装修工程由质量监督机构对建设单位组织的各方消防验收到场监督，并根据具有资质的第三方消防技术服务机构出具的检测报告和盖有审图章的消防施工图纸，出具建设工程消防技术核查报告。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。劳丹玲与庆丰公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。涉案商品房买卖合同明确约定“出卖人（即庆丰公司）应当在2019年11月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人（即劳丹玲）使用”，但庆丰公司于2020年1月20日才取得竣工验收备案登记证，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任，劳丹玲有权据此主张逾期交房违约金。庆丰公司辩称受台风影响以及政府行为、政策变化等原因，交付时间应据实顺延。对此，一审法院认为，台风、暴雨等天气在广东珠三角地区普遍存在，并非不能预见，庆丰公司作为专业的房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限，并且庆丰公司并未提交如现场施工日志或监理日志等证据证明确实存在由于台风原因停工5天的事实。另外，庆丰公司称其于2019年9月向消防局提交消防验收申请，但因政府部门体制改革、管理机构合并等原因导致消防验收变更为由住建局负责，及后消防局退回其申请，其因根据住建局的要求委托消防检测机构安排消防检测才导致2019年11月办理完毕消防验收，并因此导致涉案商品房所在工程验收进度推迟两个月。因庆丰公司对其前述辩解未能提供证据予以佐证，且前述辩解亦与其作为证据提交的消防通知载明的内容相矛盾，消防通知载明住建局早自2019年5月13日起承接了消防设计审查和验收工作，故对于庆丰公司上述辩解，一审法院不予采纳。现劳丹玲依照商品房买卖合同中关于逾期交房违约责任的约定,主张自交楼期限届满次日即2019年12月1日起以已交房款1218050元为基数按每日万分之一的标准计付逾期交房违约金的诉求，一审法院予以支持。对于上述诉求中违约金截止日期的认定，根据劳丹玲庭审中的自认可知，其收取收楼通知书后系基于自身原因拖延至2020年3月17日才与庆丰公司办理收楼手续，故其同意根据收楼通知书载明的内容计算逾期交房违约金的截止日期为收楼期限届满之日即2020年2月5日，前述主张符合收楼通知书的约定且合情合理，庆丰公司对该截止日期未提出异议，故一审法院对其主张予以支持。经计算，庆丰公司向劳丹玲交房时间延迟天数为67天（2019年12月1日至2020年2月5日），庆丰公司应向劳丹玲支付逾期交房违约金为8160.94元（1218050元×1/10000/天×67天）。现劳丹玲于本案中主张逾期交房违约金8160.93元，系其对自身权利的自由处分且减免了庆丰公司的责任承担，故一审法院对其诉求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：庆丰公司于一审判决生效之日起七日内向劳丹玲支付逾期交房违约金8160.93元。若未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（劳丹玲已预交64元），由庆丰公司负担（庆丰公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付劳丹玲）。本院二审期间，庆丰公司提交如下新证据：一份由中山市**********出具的《工程资料抽查意见表》复印件。经质证，劳丹玲认为，该复印件表格模糊，无原件，盖章的是中山市**********，不确定该章的属性，不确认合法性、真实性、关联性。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：庆丰公司主张顺延交楼的理由是否成立。庆丰公司上诉认为，受台风“山竹”影响涉案商品房工程进度拖延5天，交楼时间应相应顺延5天。经查，商品房买卖合同关于交楼时间可以顺延的情形第1项约定“发生不可抗力且出卖人须在不可抗力排除之日起30日内通知买受人”，第3项约定“发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件”庆丰公司亦可相应顺延交楼时间。通过审查上述合同条款的内容可知，双方在合同中约定庆丰公司可顺延交楼的内容存在重复性，即第1项约定庆丰公司可顺延交楼的情况与第3项约定庆丰公司可据实予以延期的事由存在重复。同时，按照庆丰公司的说法，台风导致涉案工程工期延误，非其所能控制，即庆丰公司亦主张台风属于上述合同条款中规定的“不可抗力”。而发生不可抗力导致交楼时间顺延时，双方已明确约定庆丰公司应在事件发生后30日内告知买受人。因此，根据合同整体解释的规则，应认定庆丰公司在台风事件致使交楼期限延误时，需履行告知义务。同时，买受人在签订购房合同后，对于庆丰公司如期交楼具有合理期待。庆丰公司作为专业的房地产开发公司，其对于房地产开发的进程能够把控和知悉，故要求其在发生影响合同交付的事件发生后及时向买受人履行告知义务，并不过于严苛。此外，即使上述合同条款存在不同的理解，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的格式合同的特殊解释规则，在合同条款存在两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本院认为，即使台风天气导致工期延误可以成为顺延交房的理由，庆丰公司也须在台风造成影响排除之日起30日内通知买受人。现庆丰公司未提供证据证明其在上述事件发生后30日内已履行告知义务，其应承担举证不能的不利法律后果。所以，即使庆丰公司主张的上述事实确实存在，庆丰公司以台风天气要求顺延交楼时间的抗辩主张亦不应得到支持。庆丰公司上诉称因政府部门体制改革、管理机构合并等原因导致2019年11月才办理完毕消防验收，致使涉案商品房所在工程验收进度推迟两个月，交楼时间应相应顺延两个月。据此，庆丰公司二审期间提交了一份中山市**********出具的《工程资料抽查意见表》复印件，拟证明庆丰公司2019年7月26日已具备了报请消防验收许可的全部手续。经质证，劳丹玲对该证据的真实性不予确认。本院认为，因该证据无原件且劳丹玲对该证据真实性不予确认，故本院不予采信。退一步讲，即使该份证据真实，也并非具有行政审批权的机关出具，无法证实庆丰公司已提交消防验收申请。庆丰公司作为专业的房地产开发企业，应熟知办理建设工程竣工验收的相应流程。庆丰公司未能举证证明已向相关行政部门提交了消防验收申请，且其自身提交的验收材料均符合要求，仅因行政部门政策变化导致验收延误，应承担举证不能的不利后果，故庆丰公司主张政府部门体制改革、管理机构合并等原因顺延交楼两个月，本院不予支持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人庆丰公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市庆丰房地产有限公司已预交），由上诉人中山市庆丰房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 刘 通审判员 黎 妙二〇二〇年十月十六日书记员 魏丹丹