山东省济南市历城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0112执异342号 案外人：济南历下华华胶东风味馆，住所地山东省济南市历下区。 经营者：董华，女，1971年10月1日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：张玉玲、李晓航，山东高信律师事务所律师。 申请执行人：济南农村商业银行股份有限公司历城支行，住所地济南市历城区。 法定代表人：李辉，行长。 被执行人：济南亿利源经贸有限责任公司，住所地济南市历下区。 法定代表人：綦跃利，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:李志超，山东金钥匙律师事务所律师。 本院在执行济南农村商业银行股份有限公司历城支行（以下简称农商行历城支行）与济南奥东园艺工程有限公司、济南亿利源经贸有限责任公司（以下简称亿利源公司）、封天强金融借款合同纠纷一案中，案外人济南历下华华胶东风味馆（以下简称华华胶东风味馆）对本院执行济南市历下区XX街XX号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 华华胶东风味馆称，1、请求法院确认华华胶东风味馆（个体工商户业主董华）对济南市××下区××房产享有承租权；2、请求法院确认对涉案房产享有优先购买权；3、请求法院对涉案房产进行带租拍卖，租赁期限至2035年3月31日止；4、请求法院中止对涉案房产的强制执行，停止要求房屋占有使用人于公告张贴后30日内迁出房屋并腾空的强制执行措施，由华华胶东风味馆（个体工商户业主董华）继续使用房产。事实与理由：一、华华胶东风味馆是涉案房产的合法承租人，实际占有、使用、管理房产，依法享有承租权及优先购买权。华华胶东风味馆自2000年6月1日起租赁、占有、使用涉案房产，因经营需要，董华于2005年7月25日注册成立“济南历下华华胶东风味馆”。涉案房产原登记在山东中电器材发展有限公司名下，后变更为山东中电信息科技有限公司（以下简称中电信息科技公司）名下。2015年3月16日，华华胶东风味馆与中电信息科技公司签订《补充协议书》，约定“自2015年4月1日起，房屋租金调整为每年租金28万元，每季度交纳一次，按每季度7万元提前支付，租赁期至2035年3月31日止”。此后，华华胶东风味馆按时足额向中电信息科技公司支付租金。根据合同法第二百二十九条、二百三十条规定，华华胶东风味馆享有承租权和优先购买权。二、华华胶东风味馆承租权成立在先，农商行历城支行抵押权成立时间和法院查封时间均在华华胶东风味馆承租之后，应当中止对房产的执行。2017年3月，农商行历城支行与亿利源公司办理房产抵押，2020年5月18日，法院对涉案房产查封。华华胶东风味馆的承租权成立在先。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”为维护华华胶东风味馆合法权益，请中止对涉案房产的强制执行，由华华胶东风味馆（个体工商户业主董华）继续使用房产。 华华胶东风味馆提供租赁合同补充协议、济房权证字第××号房屋所有权证、济房权证字第××号房屋所有权证、租金结清证明、支付租金凭证，拟证实以上事实。 亿利源公司辩称，一、2015年3月16日，华华胶东风味馆和中电信息科技公司签订的补充协议书，经过中电信息科技公司核实，其与华华胶东风味馆（董华）从未签订过任何有关涉案房产的租赁合同，而且该补充协议中加盖的合同专用章与其公司使用的章明显不一致。同时，中电信息科技公司的相关工作人员，已经针对上述事实向法院进行了陈述，并且做了询问笔录。因此，该协议是伪造的，为无效合同，没有任何法律效力。二、华华胶东风味馆应当提交原始的房屋租赁合同，将原始合同加盖的合同专用章与补充协议进行比对，以此确认该协议的真伪性。三、华华胶东风味馆未向亿利源公司支付过房屋租金，其主张每年均向中电信息科技公司支付租金，明显与常理不符。2016年1月19日，涉案房产登记在亿利源公司名下，华华胶东风味馆对此是明知的，并且当时亿利源公司就要求其将房屋腾空交付亿利源公司。即使华华胶东风味馆想继续承租，也应当变更租赁合同，向亿利源公司支付房屋租金。因此华华胶东风味馆与亿利源公司未签订过租赁合同，也未支付过租金，其行为属于非法占用。四、补充协议的内容与常理不符，应当系华华胶东风味馆私自拟定。从内容上看，租赁期限20年，每季度租金7万元，远远低于附近平均租金水平，在租赁期内，没有任何关于租金上涨的条款。综上，华华胶东风味馆对涉案房产的承租权已灭失，也不存在优先购买权。同时，亿利源公司多次向华华胶东风味馆提出腾空并交付房屋，为此还向法院主张过权利，华华胶东风味馆依旧非法侵占至今。 本院查明，2020年4月24日，本院作出（2020）鲁0112民初1547号民事调解，内容：一、济南奥东园艺工程有限公司欠济南农村商业银行股份有限公司历城支行借款本金18487000元，济南奥东园艺工程有限公司于2020年4月26日前偿还6187000元，于2020年10月26日前偿还615万元，于2021年4月26日前偿还615万元；二、济南奥东园艺工程有限公司于2020年4月26日支付济南农村商业银行股份有限公司历城支行截至2019年11月20日的利息1086938.24元及自2019年11月21日起至2020年4月26日止，按照XX支行流借字2017年第0XX6-1号《流动资金借款合同》约定计算的利息（含罚息、复利）；三、济南奥东园艺工程有限公司支付济南农村商业银行股份有限公司历城支行自2020年4月27日起至实际给付之日止，按照XX支行流借字2017年第0XX6-1号《流动资金借款合同》中约定计算的利息（含罚息、复利），于每月20日前支付；四、济南奥东园艺工程有限公司于2020年4月26日前支付济南农村商业银行股份有限公司历城支行律师代理费88474元；五、如济南奥东园艺工程有限公司未按上述约定足额按期履行任一期或任一项付款义务，济南农村商业银行股份有限公司历城支行有权就上述全部债权申请法院强制执行，济南奥东园艺工程有限公司须按照法律规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、济南亿利源经贸有限责任公司、封天强、刘建国对上述一至五项所列债务承担连带清偿责任；七、如济南奥东园艺工程有限公司未按上述约定足额按期履行任一期或任一项付款义务，济南农村商业银行股份有限公司历城支行有权对济南亿利源经贸有限责任公司名下位于济南市历下区芙蓉街125号的房产［不动产权证书号：鲁（2016）济南市不动产权第0XX1号，不动产登记号：鲁（2017）济南市不动产证明第0XX5号］申请法院拍卖、变卖，并就价款优先受偿权。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费69887元，由济南奥东园艺工程有限公司、济南亿利源经贸有限责任公司、封天强、刘建国共同负担。调解书生效后，农商行历城支行申请强制执行，本院以（2020）鲁0112执2597号立案执行。2020年5月18日，本院作出（2020）鲁0112执2597号执行裁定，裁定查封济南亿利源经贸有限责任公司名下坐落于济南市××下区××房产[证号：鲁（2016）济南市不动产权第0XX1号]。查封期限三年。期限自2020年5月18日至2023年5月17日止。2020年9月17日，本院在涉案房产处张贴了公告，要求房屋所有权人及占有使用人于公告张贴后30日内迁出房屋并腾空。 另查明，2000年2月22日，涉案房产登记在山东中电器材发展有限公司名下。2007年7月11日，涉案房产登记在中电信息科技公司名下。2016年1月19日，涉案房产登记在亿利源公司名下，证号：鲁（2016）济南市不动产权第0005241号，第一抵押权人：农商银行历城支行，抵押期限2017年3月17日至2020年3月12日止。第二抵押权人：济南市市中区海融小额贷款有限公司，抵押限期2019年6月28日至2020年6月28日止。 再查明，2015年3月16日，中电信息科技公司与华华胶东风味馆（董华）签订补充协议约定，自2015年4月1日起，房屋租金调整为每年租金28万元，每季度交纳一次，按每季度7万元提前支付，租赁期自2015年4月1日至2035年3月31日止。2020年7月31日，本院执行局询问中电信息科技公司副总经理丁牛，丁牛针对补充协议答复，“我公司没签过这份合同，这份合同中显示我公司名称的公章是假的，与我公司的公章不一样。我可以提交我公司的合同章印鉴进行对比。” 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造租金收据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，亿利源公司作为被执行人，在拒不履行法律义务时，本院依法执行其名下的房产并无不当。华华胶东风味馆仅提供房屋租赁合同的补充协议，未提供原始租赁合同，该补充协议中约定每季度7万元的租金明显低于同期同地段的平均租金。约定的承租期限长达20年，承租期内租金不发生调整，与常理不符。且在执行过程中，中电信息科技公司对该协议真实性不予认可。故，本院对该补充协议的效力不予认定，华华胶东风味馆对涉案房产不享有租赁权，不能阻止本案执行。故，华华胶东风味馆的异议，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条及第三十一条的规定，裁定如下： 驳回济南历下华华胶东风味馆的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  秦笃毅 人民陪审员  司国桂 人民陪审员  董 芳 二〇二〇年十月二十三日 法官助理牛芳 书记员郭帅