四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15012号 上诉人（原审被告）：四川佳信云祥房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市青羊区北大街********。 法定代表人：严树林，总经理。 委托诉讼代理人：张世春，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：王**桂，女，1963年3月3日出生，汉族，住青海省乐都县。 委托诉讼代理人：曾晓林，四川蜀霖律师事务所律师。 上诉人四川佳信云祥房地产开发有限公司（以下简称佳信云祥公司）与被上诉人王**桂商品房预售合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。 佳信云祥公司上诉请求：一、撤销原判决第二项、第三项、第四项；二、二审案件受理费由王**桂承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，且有明显错误。1.王**桂不具备团购房资格且违反预约合同条款导致不能实现购房目的，在诉讼中提出解除预约购房协议，既然已解除合同后，依据成都市限购政策不具备购房资格，开发商应依法无息退还购房人所交的预约定金，不应按国家银行业间同业拆借中心公布的贷款利率标准计息，房屋买卖关系不是借贷关系。2.王**桂预约购房定金实际金额140000元，其中20000元是交给青海省农牧厅基建办公室，佳信云祥公司并未收取王**桂200**元定金。一审法院判令佳信云祥公司支付王**桂1600**元，事实不清，于法无据。3.王**桂本人并非合同相对人。 王**桂辩称，一审判决正确，请求予以维持。 王**桂向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除王**桂与佳信云祥公司之间签订的《＜农牧系统团购＞认购书》；2.判令佳信云祥公司退还王**桂购房款160000元；3.判令佳信云祥公司赔偿王**桂损失160000元及资金占用利息（以160000元为基数，自2017年1月3日起按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算至实际退还之日止）；4.判令本案的诉讼费用由佳信云祥公司承担。 一审法院经审理查明，王**桂系青海省农牧系统内部职工，其于2015年3月31日向青海省农牧厅机关后勤服务中心缴纳保证金20000元。2016年9月14日，佳信云祥公司竞买取得位于成都市温江区的建设用地，开发建设“三江佳源小区”商品房项目。2017年1月，佳信云祥公司与青海省农业农村厅（原名称青海省农牧厅）基建领导小组办公室商议确定，由青海省农业农村厅组织青海省农牧系统职工定向团购“三江佳源”住房，佳信云祥公司依据认购人向青海省农牧厅缴纳职工定向团购住房认购定金收据和本人身份证，与认购人签署《青海省农牧系统职工定向团购住房预约认购协议书》。2017年1月2日，王**桂口头委托其胞妹王**香与佳信云祥公司签订了《青海农牧系统职工团购项目预约认购书》及青海农牧系统三江佳源《农牧系统团购认购书》（以下简称认购书），认购书约定为：王**桂自愿购买佳信云祥公司开发建设的“三江佳源”商品房项目中的第5幢31层5号房屋，建筑面积89.72平方米，单价为4200元／平方米。认购人在签订本预约认购书之日，自愿向开发商预付认购订金160000元。2017年1月3日，佳信云祥公司向王**香出具收据收到160000元（含王**桂向青海省农牧厅机关后勤服务中心缴纳保证金20000元）。 一审同时查明，根据成都市人民政府办公厅成办［2016］37号、成办发［2017］10号文件有关成都市住房限购政策的规定，自2017年3月24日佳信云祥公司开发的“三江佳源小区”商品住房纳入限购范围。成都市温江区人民政府作出的关于支持“三江佳源小区”项目商品住房不纳入公证摇号相关事项的函中“三江佳源小区”项目定向购房人员明细表546户及成都市温江区住房和城乡建设局关于温江区人民法院协助调查、调取证据通知书的回函，王**桂未在“三江佳源小区”项目定向购房人员明细表546户之列，其不符合成都市住房限购政策的规定。 一审法院认为，王**桂委托王**香与佳信云祥公司签订的《＜农牧系统团购＞认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案中，佳信云祥公司同意解除双方签订的预约认购书，王**桂主张返还预购房款160000元及支付资金占用利息的主张，一审法院予以支持。对于王**桂主张佳信云祥公司一房二卖的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《＜农牧系统团购＞认购书》中未约定商品房价款的付款方式、付款时间、交付使用条件、交付日期、办理产权登记有关事宜等主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的将预约合同认定为本约合同的构成要件。另外，双方当事人在认购书中多处载明将来条件成就时，双方需要签订《商品房（预售）合同》，一审法院应当尊重当事人的意思表示，《商品房（预售）合同》至今还未成立。综上两点，《＜农牧系统团购＞认购书》属于预约合同而非正式的商品房买卖合同。 关于违约损失赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”王**桂属于限购对象，其和佳信云祥公司因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，双方互不承担违约责任。王**桂依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定主张赔偿，没有事实依据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案认购书的解除属于不可归责于双方的事由即限购政策，非佳信云祥公司的违约行为。故，王**桂要求佳信云祥公司赔偿王**桂已付一倍购房款160000元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、确认王**桂与佳信云祥公司之间签订的《＜农牧系统团购＞认购书》于2020年6月24日已解除；二、佳信云祥公司于判决生效之日起十五日内向王**桂返还购房款160000元；三、佳信云祥公司于判决生效之日起十五日内向王**桂支付资金占用的利息损失（计算标准：以160000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率为标准，从2017年1月3日起计算到2019年8月19日止；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年8月20日起，计算至清偿完毕之日止）；四、驳回王**桂其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3291元，由四川佳信云祥房地产开发有限公司负担1645.5元，王**桂负担1645.5元。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。 二审另查明，王**桂与四川佳信云祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，成都市温江区人民法院于2020年3月25日作出的（2019）川0115民初4943号民事判决已生效，该判决查明的事实“原告系青海省农牧系统内部职工……，原告口头委托其胞妹王**香与被告签订了《青海农牧系统职工团购项目预约认购书》及青海农牧系统三江佳源《农牧系统团购认购书》……，王**香受原告之委托持本人身份证和王**香本人向被告转款140000元及2017年1月3日向王**香出具收据收到转账人民币160000元（含青海省农牧厅机关后勤服务中心缴纳保证金20000元、王**香向被告转款140000元）”。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：一、王**桂是否为本案适格当事人；二、佳信云祥公司应当返还的定金的具体金额的认定；三、佳信云祥公司是否应当支付资金占用利息损失。现将争议焦点问题阐述如下： 一、王**桂是否为本案适格当事人。根据本案查明事实，王**桂系青海省农牧系统内部职工，王**桂口头委托其胞妹王**香与佳信云祥公司签订了《农牧系统团购认购书》，王**桂委托王**香向佳信云祥公司转款140000元，据此可知，王**桂是《农牧系统团购认购书》中的认购人，王**香仅是王**桂的委托代理人，故一审法院认定王**桂为本案合同相对方正确，本院予以确认。 二、佳信云祥公司应当返还的定金的具体金额的认定。佳信云祥公司上诉主张其只收到了140000元的认购款，160000元中的20000元由王**桂交给青海省农牧厅基建办公室，佳信云祥公司并未收取。本院认为，根据本案查明的事实，王**香受王**桂的委托向佳信云祥公司转款140000元，王**桂向青海省农牧厅机关后勤服务中心缴纳保证金20000元。佳信云祥公司于2017年1月3日出具《收据》，对其收取王**桂支付的160000元认购款予以确认。即使该160000元中未包含由青海省农牧厅代收的20000元，也是佳信云祥公司与青海省农牧厅之间的纠纷，不属于本案的审理范围。故一审认定佳信云祥公司应当返还王**桂定金160000元正确，本院予以维持。 三、佳信云祥公司是否应当支付资金占用利息损失。根据本案查明事实，《农牧系统团购认购书》已无法继续履行，王**桂据此请求解除该认购书，佳信云祥公司对此无异议；一审认定因为限购政策导致该认购书不可归责于双方的原因解除，佳信云祥公司与王**桂均无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，双方的权利义务都要恢复到没有形成预约合同关系之前的状态，不能恢复的进行补救和赔偿。本案中，王**桂支付了该认购款，佳信云祥公司亦实际收取了该认购款，佳信云祥公司应当承担由此给王**桂造成的资金利息损失，况且该认购款每日产生利息，即法定孳息，基于“孳息随原物”的原理，也应当将占有认购款期间收取的利息一并返还。因此，一审法院认定佳信云祥公司应当返还已收取的认购款并支付认购款占用利息损失正确，本院予以维持。 综上，佳信云祥公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4156元，由四川佳信云祥房地产开发有限公司负担（四川佳信云祥房地产开发有限公司已预交6582元）。 本判决为终审判决。 审 判 员 白福群 二〇二〇年十月三十日 法官助理 蔡诗言 书 记 员 夏玉荣