安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2483号上诉人（原审原告）:芜湖中成置业有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇延安东路。法定代表人：苏日青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏芦山，安徽古圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:徐家顺，男，1966年7月1日出生，汉族，住安徽省铜陵县。委托诉讼代理人：张海涛，安徽振宏律师事务所律师。上诉人芜湖中成置业有限公司（以下简称中成公司）因与被上诉人徐家顺商品房销售合同纠纷一案，安徽省芜湖县人民法院于2017年12月26日作出（2016）皖0221民初2151号民事判决，中成公司不服提起上诉。芜湖市中级人民法院于2018年8月27日作出（2018）皖02民终660号民事判决，中成公司不服向安徽省高级人民法院申请再审。2019年12月10日，安徽省高级人民法院撤销上述一、二审判决，发回重审，安徽省芜湖县人民法院于2020年7月27日作出（2020）皖0221民初596号民事判决，中成公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中成公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判徐家顺向中成公司支付购房款7598240元；2、本案一、二审案件受理费由徐家顺承担。事实与理由：（一）一审法院认定案外人巫亚红以案涉房屋抵偿其所欠安徽蒙特尔电缆集团有限公司（以下简称蒙特尔公司）的债务，缺乏证据证明。一审法院认定，中成公司为案外人巫亚红抵偿巫亚红所欠蒙特尔公司的债务，主要依据蒙特尔公司公司和巫亚红等人签订的以房抵债《协议书》，及一审法院于2017年6月26日向巫亚红所做的谈话笔录。中成公司认为，以上两份所谓的证据不能作为证据使用，即使该证据是真实的，也与中成公司无关。1.若以房抵债《协议书》是真实的，根据合同相对性原则，该协议书只对蒙特尔公司和巫亚红有约束力，对中成公司没有合同效力，且该协议内容并未有巫亚红等人承诺向中成公司清偿购房款义务的约定。若以房抵债《协议书》是真实的，则徐家顺和巫亚红之间存在利害关系，根据相关证据规定，与一方当事人或者代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。且若以房抵债《协议书》是真实的，该协议书表明巫亚红还有一家公司，为何只有巫亚红承担清偿购房款的责任，这说不通。2.若以房抵债《协议书》是真实的，其中内容的真实性和合法性也无法确认，不能排除安徽凯博尔特种电缆集团有限公司（以下简称凯博尔公司）、巫亚红等人与蒙特尔公司、胡正华之间恶意串通的可能性。3.一审法院于2017年6月26日向巫亚红所做的谈话笔录从证据分类角度看属于证人证言。但是证人证言应当接受当事人的质询。巫亚红既然能够前往一审法院谈话，当然就不存在确有困难不能出庭的情形，但是巫亚红没有出庭作证。4.中成公司和巫亚红之间没有任何债权债务关系，相互之间也没有任何以房抵债的约定。（二）一审法院在不能认定的债务基础上进行推理，导致事实认定错误。1.法院认定中成公司提起诉讼的金额和中成公司和凯博尔公司等达成的清偿协议的金额数额悬殊，是因为中成公司房产难以销售，凯博尔公司借款无力偿还，凯博尔公司以较低价格向中成公司付款，但是最终因凯博尔公司自身无力支付房款成诉，推定依据是2016年11月28日中成公司与凯博尔公司签订的清偿协议书。但是涉案房屋的过户时间为2016年5月24日，事前中成公司和凯博尔公司并没有任何关于以房抵债的约定。实际情况是凯博尔公司由于债务缠身，巫亚红作为凯博尔公司的法定代表人，在得知中成公司开发建设的商业网点房难以销售后，向中成公司推销以期赚取介绍费用。中成公司相信了徐家顺等人有购买网点房的意愿且有能力购买，故与徐家顺签订合同并办理过户手续。巫亚红当时口头表示愿意为徐家顺提供担保。诉讼后，中成公司与巫亚红交涉，巫亚红心存愧疚，故与中成公司签订了《诉讼和解协议书》。凯博尔公司与巫亚红和蒙特尔公司的债权债务关系，中成公司不清楚。2.根据中成公司和凯博尔公司等于2017年7月10日签订的《清偿协议书》第三条的约定，即使凯博尔公司等愿意承担清偿购房款的义务，中成公司仍有权继续对徐家顺进行索要购房款的诉讼。若凯博尔公司等已经付清购房款，则中成公司无权起诉徐家顺，若徐家顺缴纳了购房款，则中成公司会从购房总款中扣除。3.当时房地产市场不景气，商业房难以销售，且徐家顺要求在房屋过户后办理商业贷款，以使其有可用资金，出于缓解资金压力的考虑及对徐家顺的信任，所以中成公司同意先过户后缴纳购房款。4.一审法院以中成公司和安徽省铜陵市顺通典当有限责任公司（以下简称顺通公司）就购房款向无为县人民法院起诉，且案件调解结案并且进入执行程序为由，认为中成公司所享有的部分购房款的请求权已经生效法律文书确定，再要求徐家顺支付购房款为重复主张权利。总计3980万元的购房款，包括无为县法院处理了共计1500万元，徐家顺759.824万元在尚未处理的1595.4566万元的数额之内，中成公司并未重复主张权利。5.中成公司向顺通公司转让债权的行为，并不影响本案审理，该转让行为仅对中成公司、顺通公司、凯博尔公司等人具有约束力，且仅是变更了案外人凯博尔公司等人履行义务的对象，并没有变更徐家顺履行义务的对象。徐家顺答辩称：一、巫亚红等于胡正华签订的《协议书》及一审法院向巫亚红所做的谈话笔录已经经过庭审质证核对，原件也提交给了一审法院，真实性应无任何异议，中成公司没有提交任何证据反驳该两份证据的真实性。1.巫亚红与徐家顺在《协议书》中以中成公司的房产抵债，则巫亚红肯定与中成公司另有约定，否则巫亚红此举没有任何意义。且中成公司已经履行了本案中的以房抵债协议内容，这就充分证明了中成公司是同意以房屋为巫亚红及凯博尔公司抵债的。2.徐家顺已经向法院提交了凯博尔公司拖欠蒙特尔公司的698.35万元的债务证据，以证明以房抵债《协议书》中的债务是真实的。如果真是巫亚红和徐家顺等人串通诈骗中成公司，中成公司完全可以去公安机关报案。3.案涉债务的最终承担者是巫亚红，中成公司对巫亚红及有关人员的财产性权益均已经实际控制，由巫亚红主动承担债务并无不妥。4.本案一审开庭前，双方当事人均无法联系到巫亚红，一审法院为查明案件事实向巫亚红询问并无不当。5.本案的背景是中成公司开发的案涉房产销售困难，巫亚红拖欠徐家顺等人债务8000万元，巫亚红想以较少的款项结清债务，故巫亚红与中成公司合作达成以房抵债的合意。巫亚红的凯博尔公司名下有243亩工业用地正在被无为市政府收购，待该土地被收购后就可以向中成公司支付3980万元的抵债房款，巫亚红提供了无为县广通铜业有限公司（以下简称广通公司）资产作为抵押担保，后期土地收购遇到困难，巫亚红没有及时取得土地款，中成公司转而起诉徐家顺等人。二、一审法院裁判民商事案件进行逻辑推理是常见的认定事实和裁判方法。1.根据中成公司所述，其同意先过户后支付购房款的原因是徐家顺为了有可用资金，在房屋过户后办理商业贷款，但是付清房款前，徐家顺无权就该房屋办理抵押登记。据此，案涉房屋跟商业贷款并无关联，房屋过户前后贷款并无区别，该说法并不成立。2.中成公司代巫亚红以房抵债，是代为履行，也是诺成性的法律行为，履行完毕后各方法律关系确定，法律并未规定可以任意撤销。且债权已经转让，行使债权的主体就发生了变更，中成公司的债权自转让协议生效后就已丧失。请求二审法院依法驳回中成公司的上诉请求，并且维持原审判决。中成公司向一审法院诉讼请求：判令徐家顺立即支付购房款7598240元，诉讼费用由徐家顺承担。一审法院认定事实：一、2016年5月3日，凯博尔公司、巫亚红作为甲方，蒙特尔公司、胡正华作为乙方，双方签订协议书，就凯博尔公司欠蒙特尔公司698.35万元债务，甲方以芜湖县湾沚镇迎宾大道丽晶广场三套门面房（6幢11、12、13室，总面积584.48平方米），按每平方米13000元计算，共计7598240元，来抵偿上述698.35万元。徐家顺系胡正华的姐夫。同年5月5日，中成公司、徐家顺签订三份商品房买卖合同（现售），编号分别为XS00006606、XS00006607、XS00006608，“徐家顺购买中成公司开发的位于芜湖县湾沚镇迎宾大道南侧丽晶财富广场06幢1层11室、12室、13室商业房，合同约定，总面积为584.48㎡，单价4300元/㎡，合同总价款为2513264元，付款方式为于2016年5月6日前一次性付清房款”；当日，徐家顺又向中成公司出具《承诺书》一份，财富广场06幢1层11室、12室、13室门面房价格为13000元/㎡，现按4300元/㎡签约，此价格仅作为缴纳契税使用；2016年5月24日，双方就案涉三套房屋办理了产权登记，徐家顺取得案涉房屋的产权证书。二、2016年8月29日，中成公司向一审法院就本案起诉，同时还起诉与本案相类似的乔秋福（诉讼标的额854万元）、赵峰和孙宗梅（诉讼标的额413万元）、何宏亮（诉讼标的额549万元）、叶雷生和阮婷婷（诉讼标的额724万元）、徐家顺（诉讼标的额759万元），另向芜湖市中级人民法院起诉乔秋福和蒋津（诉讼标的额4858万），七案总计诉讼标的额为8268万元。2016年11月3日，中成公司作为甲方，乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅四人作为乙方，凯博尔公司、广通公司、巫亚红、何俊燕作为丙方达成诉讼和解协议，约定，乙方向甲方分两期支付购房款共1000万元后，剩余应有乙方承担的房款转有丙方承担，与乙方无关；乙方支付首期600万元房款后，甲方撤回对乙方的诉讼并解除对乙方房屋的保全措施；同时，还约定若乙方乔秋福名下的丽晶财富广场9号楼出售总额低于2080万元时，甲方将其差额补齐，但最高补偿不超过320万元，甲方补偿后，此款最终有丙方承担。2016年11月28日，中成公司作为甲方，凯博尔公司、广通公司、巫亚红、何俊燕作为乙方，双方达成清偿协议书，约定除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已承担1000万元购房款外，乙方确认还另需向甲方支付2980万元的购房款，此2980万元购房款包括乔秋福、乔秋福与蒋津、赵峰和孙宗梅三户除已支付的1000万元之外的剩余房款以及何宏亮、叶雷生和阮婷婷、周炯，徐家顺四户的全部房款，在本协议签订后，该七户中若有人向甲方交纳购房款，则在该2980万元购房款中扣除同等金额。同时约定，甲方有权对剩余何宏亮、叶雷生和阮婷婷、周炯、徐家顺的购房款提起诉讼，乙方不得因甲方起诉而拒绝支付该2980万元。2016年11月2日，中成公司将该2980万元债权转让给顺通公司，随即，顺通公司（甲方）与广通公司（乙方）签订了一份债务清偿协议书，乙方承诺向甲方清偿全部2980万元的债务；在2017年6月30日前，需支付甲方500万元，逾期未付，按月息2%承担违约责任；同时乙方还将20亩国有土地使用权及10000平方米的厂房抵押给甲方，作为担保。三、2017年3月7日，中成公司作为原告就上述2980万元中的1000万元向无为县人民法院起诉（2017皖02**民初1424号），当月21日，该案调解结案，后三被告未能自动履行，该案进入强制执行程序。2017年7月17日，顺通公司作为原告就上述2980万元中的500万元向无为县人民法院起诉（2017皖02**民初3139号），同年8月23日，该案也调解结案，后该案也进入执行程序。四、2017年6月26日，一审法院向案外人巫亚红核实，巫亚红陈述当时其与中成公司的法定代表人梅林联系确定，以本案诉争的房屋折抵给徐家顺，以抵偿其所欠债务。2017年8月22日，案外人巫亚红在向无为县法院工作人员调查应询时，承认中成公司以房替自己及公司向乔秋福、乔秋福与蒋津、赵峰和孙宗梅、何宏亮、叶雷生和阮婷婷、周炯，徐家顺七户抵债的事实，中成公司因此要求我归还3980万元购房款，扣除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已支付的1000万元，还欠购房款2980万元。一审法院认为，中成公司诉称，徐家顺购买房屋系案外人巫亚红的介绍，以及徐家顺拟在购房并办理产权登记后通过办理商业贷款再支付购房款的说法与本案查明事实不符，一审法院不予认同。徐家顺所述是中成公司以房替凯博尔公司等债务人向债权人蒙特尔公司等抵偿债务。综合全案，虽无直接证据证实是以房抵债，但从已查明事实可以得出上述结论，理由如下：其一，关于购房合同的签订及房屋交付。2016年5月3日，凯博尔公司、巫亚红作为甲方，蒙特尔公司、胡正华作为乙方，双方签订协议书，就凯博尔公司欠蒙特尔公司698.35万元债务，甲方以芜湖县湾沚镇迎宾大道丽晶广场三套门面房（6幢11、12、13室，总面积584.48平方米），按每平方米13000元计算，共计7598240元，来抵偿上述698.35万元。两日后，本案徐家顺、中成公司便签订了该三套房屋的商品房买卖合同。在徐家顺分文未付的情况下，5月11日双方办理了交房等手续。5月24日中成公司协助徐家顺办理了产权证。作为房地产开发企业的中成公司，却未要求徐家顺出具任何相应的欠条或要求其提供相应担保，这显然有悖于正常的交易习惯。其二，涉案房款的结算。2016年11月28日，在本案徐家顺未参与的情况下，中成公司作为甲方，案外人凯博尔公司、广通公司、巫亚红、何俊燕四方作为乙方，双方达成清偿协议书，约定除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已承担的1000万元外，乙方还另需向甲方支付2980万元的购房款，此2980万元购房款包括就包含了本案徐家顺在内的涉案购房款，并约定在本协议签订后，该七户中若有人向甲方交纳购房款，则在该2980万元购房款中扣除同等金额。此举表明，中成公司及案外人凯博尔公司等均同意涉案购房款由案外人凯博尔公司等已结算并最终承担。其三，涉案房款的价格。中成公司提起七案诉讼总标的额约为8200万元，而中成公司与案外人凯博尔公司等达成清偿协议的总标的额为3980万元，相同标的物但两者结算价格悬殊，这也印证了案外人巫亚红在调查笔录中以房抵债的陈述，中成公司与各案涉房产购买人的结算价格要远高于中成公司与案外人凯博尔公司等的结算价格，其合理解释就是当时中成公司房产极难销售，案外人凯博尔公司欠借款无力偿还，于是用中成公司的房屋按市场价格来抵偿凯博尔公司等债务，凯博尔公司等以较低价格向中成公司付款，各方各取所需，但最终因凯博尔公司等的自身原因，无力向中成公司支付房款，导致中成公司提起本案之诉。其四，涉案房款的债权已被中成公司转让。2016年11月2日，中成公司将该2980万元债权转让给顺通公司，顺通公司又与广通公司另行达成协议并办理了抵押手续。这表明中成公司不仅已就涉案房款与案外人结算，并且还对该债权进行了处置，此过程徐家顺未参与其中。综上，一审法院认定，中成公司以房屋替案外人抵债，涉案房屋交付完成即意味着案外人凯博尔公司等与蒙特尔公司、胡正华原债权债务关系消灭，中成公司与案外人凯博尔公司等产生新的债权债务关系。双方间并不存在真实的房屋买卖关系，徐家顺无支付相应房款义务。此外，中成公司向无为县人民法院就上述2980万元中的1000万元向案外人凯博尔公司等提起给付之诉，顺通公司就上述2980万元中的500万元向案外人凯博尔公司等提起给付之诉，后两案经调解结案，并已进入强制执行程序。中成公司所享有的部分房款请求权已经生效法律文书确定，给付义务人为凯博尔公司、巫亚红、何俊燕、顺通公司。其再对徐家顺要求支付涉案房款已构成重复主张权利且与生效调解相悖，也应予以驳回。一审法院经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回中成公司的诉讼请求。一审案件受理费71613元，由中成公司负担。当事人双方在二审中均未提出新的事实，本院对一审所查明的事实予以确认。本院认为，首先，根据房地产市场交易习惯，中成公司作为房地产开发公司，不应当在徐家顺没有支付任何购房款或者提供担保的情况下就协助其办理过户手续，中成公司虽辩称是为了缓解徐家顺的资金压力才同意先为其办理过户再由徐家顺自行办理商业贷款，但根据双方合同约定，办理过户后尚未支付购房款之前，徐家顺不能以该房产进行抵押贷款，故中成公司的该项辩解理由显然不能成立。其次，根据已查明的事实，徐家顺是代胡正华与中成置业公司签订的房屋买卖合同，徐家顺并不是实际买受人和房屋持有人，双方并未达成房屋买卖的合意，故中成公司向周炯主张购房款，缺乏事实和法律依据。再次，2016年11月28日，在徐家顺未参与的情况下，中成公司作为甲方，案外人凯博尔公司、广通公司、巫亚红、何俊燕四方作为乙方，双方达成清偿协议书，约定除乔秋福、蒋津、赵峰和孙宗梅已承担的1000万元外，乙方还另需向甲方支付2980万元的购房款，此2980万元购房款包括就包含了本案徐家顺的购房款，亦即中成公司已经书面同意由凯博尔公司等人支付徐家顺的购房款。最后，中成公司在2016年11月又将案涉的包括徐家顺购房款在内的2980万元债权转让给了顺通公司，随后顺通公司与广通公司签订了债务清偿协议书，故包括徐家顺购房款在内的2980万元应由顺通公司主张债权，并由广通公司偿还。综上，徐家顺没有支付给中成公司案涉房产购房款的义务，中成公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64988元，由芜湖中成置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 宋喜萍审判员 丁大慧二〇二〇年十月二十五日法官助理仇晨雪书记员陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。