广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初1954号 原告（反诉被告）：姚黎明，男，1969年1月22日出生，汉族，住浙江省诸暨市，经常居住地广西柳州市城中区滨江东路**金沙角****。 原告（反诉被告）：王宗选，男，1990年5月11日出生，汉族，住福建，住福建省福鼎市，经常居住地广西柳州市鱼峰区驾鹤路**江南新天地**iv> 两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：林宇蔚，广西和清律师事务所律师。 两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：林山，广西典哲师律师事务所律师。 被告（反诉原告）：藤县星元房地产开发有限公司，住所地梧州市藤县藤州镇藤州大道**，统一社会信用代码：91450422564026310E。 法定代表人：郑文彬，执行董事。 被告（反诉原告）委托诉讼代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。 原告姚黎明、王宗选与被告藤县星元房地产开发有限公司（以下简称星元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，被告星元公司于2020年7月22日向本院提出反诉，经审查反诉成立，于同月22日受理被告提出的反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）委托诉讼代理人林宇蔚、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人唐保定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）姚黎明、王宗选向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告退还履约保证金10万元；2.判令被告向两原告退还代付第三方的违约金10万元；3.判令被告向两原告支付违约金、赔偿经济损失10万元（以20万元为基数，每月2%，从2018年5月19日计至2020年6月18日，共计25个月），日后另计至被告向原告退还完代付第三方违约金、履约保证金为止；以上三项暂共计30万元。事实和理由：两原告是经营KTV的合伙人。2018年5月，两原告与被告就位于藤县藤州大厦第三层商铺给原告用作KTV场所一事进行多次沟通，约定：1、被告按现状将商铺交付给原告承租，用于经营KTV;2、原告向被告支付履约保证金10万元、代付第三方违约金10万元。依被告要求，原告于2018年5月18日向被告指定的郑华钦账户支付了履约保证金10万元、被告赔付第三方违约金10万元，共计20万元；被告收到该两笔款项后，却没有依约定及时与原告签订租赁合同。迟至2018年8月8日，被告方才与原告签订《经营场地租赁合同》，合同约定：第二条，甲方（被告）必须在2018年8月31日前按现状将商铺交付给乙方（原告）装修使用；第三条第三款，款项支付至被告指定的账户（户名：郑华钦)；第九条第一款，违约责任：被告逾期交付商铺，应按每日500元计付违约金；第十条第一款，特别约定：原告向被告支付履约保证金10万元，原告向被告补偿被告赔付第三方违约金10万元。合同签订后，时至今日已近两年，被告没有向原告交付租赁场地。原告多次催促被告履行租赁合同，但无果。被告的行为已经违约，且表明其不再履行《经营场地租赁合同》的义务，同时被告的违约行为给原告造成了很大的经济损失（以20万元为基数，每年6%计算），原告已经向被告提出了解除《经营场地租赁合同》，并要求被告退还履约保证金10万元及代付第三方的违约金10万元。被告已经收到解除合同通知书，但依旧不予答复。综上所述，原告依被告要求向被告支付款项，但被告却不依约履行租赁相关事宜（出租、交付商铺），被告具有返还款项、承担违约责任以及赔偿经济损失的法律责任（根据法律对违约金以及经济损失的界定，原告主动将违约金以及经济损失的赔偿降低至每月2%，以20万元为基数）。为此，请支持原告诉讼请求。 原告为证明自己的主张，提供以下证据： 1.《经营场地租赁合同》复印件一份，拟证明原、被告双方之间的租赁关系存在； 2.《电子渠道凭证打印》两张复印件，拟证明原告依被告要求向被告指定的账号支付履约保证金、代付第三方违约金； 3.《合同解除通知书》、中国邮政国内挂号信函收据、邮件跟踪查询记录，拟证明原告向被告提出解除租赁关系并要求被告退还款项，且被告收悉的事实。 被告对原告提交的证据1-3证据的真实性、合法性、关联性无异议。 被告（反诉原告）提出诉讼请求：1.请求判令反诉被告支付2019年6月1日起至2020年7月1日的租金损失共计605600.8元给反诉原告；2.由反诉被告承担本案的诉讼费用；3.反诉被告王宗选是否需要承担责任由法院确定。 反诉的事实与理由：1.原告(反诉被告）姚黎明与星元公司于2018年8月8日签订的《经营场地租赁合同》是双方真实意思的表示，合同合法有效；2.《经营场地租赁合同》签订后，星元公司已依合同履行将所租铺面按现状交付给原告使用，对此有合同签订后，原告(反诉被告）姚黎明与星元公司方代表郑华钦的微信及语音通话录可以证实；3.原告(反诉被告）之所以没有投入装修经营KTV，是由于原告(反诉被告）拟装KTV专用电梯，结果遭楼上住户反对无法加装，也未取得文化主管部门行政许可，而于2018年10月8日上午经星元公司方代表郑华钦的语音中明确说明文化部门没有批准在租赁场地经营KTV,因此无法进行下去。此后星元公司打电话给原告，原告(反诉被告）均不接电话。因此原告之所以没有投入装修、经营KTV并非原告诉状中所称“合同签订后，时至今日近两年，被告没有向原告交付租赁场地。原告多次催促被告履行租赁合同无果。”完全是原告自己无法办通KTV行政许可，而拖着直至2020年7月2日发函解除合同；4.原告所付星元公司方履约保证金10万元、赔付第三方违约金10万元是原告姚黎明在2018年8月8日签订《经营场地租赁合同》时立有《承诺书》给星元公司。承诺书确认知悉星元公司2018年5月2日与黄美湘、欧增和签订了《经营场地租赁合同》，约定租赁藤州大厦第三层的商铺；但由于黄美湘、欧增和违约未按期支付租赁押金，星元公司已于2018年6月5日发出了解除合同通知，现尚属法定起诉期内。现原告(反诉被告）姚黎明要求星元公司出租给本人，为明确今后可能发生的风险和责任，本人承诺如下：如黄美湘、欧增和起诉请求法院确认星元公司发出的解除合同通知无效并要求赔偿的，星元公司的应诉方案经本人认可后，法院判决的一切赔偿金和相关费用（包括赔偿金、诉讼费、律师费等）均由本人负责支付；本人承租该层商铺后投入的一切损失均由本人自负。为此星元公司已依其承诺支付了黄美湘、欧增和法院判决的违约金10万元以及相应的律师费、诉讼费等。5.原告于2020年7月2日向星元公司发出《解除合同通知书》，称星元公司至今2020年7月1日仍未能按约定将商铺交付给其使用、经营。为此原告提出解除该《经营场地租赁合同》。其实是由于原告无法取得在租赁场地经营KTV的行政许可，因此原告一直拖着，致使至今星元公司的藤州大厦第三层商铺仍未能出租，至2020年7月2日原告解除合同这段期间星元公司依法提起反诉追究原告在未解除合同期间造成星元公司的租金损失。 被告（反诉原告）为证明自己的主张，提供以下证据： 1.《经营场地租赁合同》，拟证明原告（反诉被告）姚黎明与被告（反诉原告）星元公司签订有《经营场地租赁合同》； 2.《承诺书》，拟证明①原告（反诉被告）姚黎明知道被 告（反诉原告）因交付押金问题与第三人黄美湘、欧增和就租赁该场地发生纠纷，可能成讼。②原告（反诉被告）承诺：如黄美湘、欧增和起诉请求法院确认星元公司发出的解除合同通知无效并要求赔偿的，星元公司的应诉方案经本人认可后，法院判决的一切赔偿金和相关费用（包括赔偿金、诉讼费、律师费等）均由本人负责支付；本人承租该层商铺后投入的一切损失均由本人自负； 3.《民事起诉状》、《民事上诉状》、梧州市中级人民法 院《民事判决书》（2019）桂04民终778号、藤县人民法院的收据，拟证明①黄美湘起诉被告（反诉原告）要求解除合同、赔偿损失。②藤县人民法院审理判决后，黄美湘不服向梧州市中级人民法院上诉。③该案经梧州市中级人民法院二审判决，解除合同，被告（反诉原告）赔偿黄美湘10万元及承担部分案件受理费，并向法院交了103783元执行款； 4.原告（反诉被告）姚黎明与被告（反诉原告）方郑华钦的微信截图及微信通话记录，拟证明①从2018年8月7日至2019年8月8日原告姚黎明与被告（反诉原告）方郑华钦一直都有微信。②从上述微信中未见有原告（反诉被告）提出过被告（反诉原告）不交出租房屋给其使用。③微信中2018年8月11日原告提到支持配合办理消防、文化、环保证照及电梯定位审批，被告方已经配合并明确答复：我们都是按现状出租，该配合都会配合。4.文化证原告经努力没能办到，文化部门不允许在出租场地经营KTV，在2018年10月8日微信通话中原告已明确告知文化部门不予受理。5.被告一直将黄美湘的诉讼及判决告知原告，并征求其意见； 5.《解除合同通知书》，拟证明原告（反诉被告）向被告 发出《解除合同通知书》；通知认为被告（反诉原告）直至2020年7月1日仍未能按约定将商铺交付给其使用，不是事实，也证明原告在发出解除合同通知前仍一直在租用当中； 6.对《解除合同通知书》的复函，拟证明已于2020年7 月13日复函答复原告（反诉被告）；现在出租的藤州大厦三楼依然原状在此，并未出租，仍等着原告使用，根本不存在不交出租场地给原告的情况。 原告对被告提供的证据的真实性没有异议，但不能证实本案的事实。 本院出示对本案争议的藤县藤州大厦第三层商铺的现场勘验照片九张，照片反映通往第三层商铺的电梯、楼梯的畅通情况，和商铺的现状为毛坯状态，没有安装锁具。 被告（反诉原告）对本院出示的现场照片无异议，认为照片恰恰证明了到达商铺没有任何障碍，从电梯和楼梯都可以到达，原告可以随时进场装修使用。 综合全案证据及庭审笔录，本院认定案件事实如下： 两原告合伙经营KTV娱乐生意。2018年8月8日，被告星元公司（甲方）与原告姚黎明（乙方）签订了一份《经营场地租赁合同》。合同第一条约定：甲方将属其所有、位于藤县藤州大厦第**商铺（建筑面积共计2162.86㎡，目前已验收合格但尚未办理验收备案和房产证）按现状出租给乙方使用；乙方经有关管理部门许可后可将承租的商铺用作开办KTV娱乐场所使用；第二条约定：租赁期限为2018年9月1日至2028年8月31日止共十年。甲方必须在2018年8月31日前按现状将商铺交付给乙方装修使用；第三条约定：自租赁日起至2019年6月1日止为免租期；自2019年6月1日起至2020年5月30日止的租金为每平方米每月20元正； 以后每年均按上一年租金额递增5%计算租金。甲方收取租金的账户是：62×××66，户名：郑华钦；第四条约定：有下列情形之一时，甲方可单方解除合同收回商铺：1、乙方利用承租商铺进行非法活动、损害公共利益的；2.乙方逾期20日仍不交清当期租金的（如有特殊情况可书面提出申请并取得出租方书面同意的例外）；3.因法律、法规变动或不可抗力导致不能继续租赁出租物的；第五条约定：有下列情形之一时，乙方可单方解除合同交还商铺：1.甲方逾期一个月仍不能交付出租商铺供乙方装修使用的；2.出租商铺因主体缺陷有可能倒塌的先兆而甲方不及时修复的；3.因法律、法规变动或不可抗力导致不能继续租赁出租物的；第九条约定：违约责任：如甲方逾期交付商铺，应按每日500元计付违约金；如甲方非依法律、法规和本合同约定单方收回商铺，应赔偿乙方的投资损失并支付10万元违约金。如乙方逾期缴交租金，应按每日万分之二十加付违约金；如乙方非依法律、法规和本合同约定单方交回商铺；应赔偿甲方修复商铺的费用和误租期内的租金损失并支付10万元违约金；如乙方逾期缴交租金被甲方解除合同的，视为乙方违约单方交回商铺；第十条约定：1、乙方须在签订本合同后3日内交付10万元履约保证金给甲方。如乙方无违约行为，甲方须在合同期满时一次性无息退还给乙方。如乙方有任一违约行为的，履约保证金即归甲方所有（如有特殊情况可书面提出申请并取得出租方书面同意的例外）；2.甲方须在收取押金后、交付商铺日前将其商铺交付给乙方。2018年5月18日，原告王宗选通过银行账户转10万元履约保证金到被告合同中指定的收取租金账户即郑华钦的账户。2020年7月2日原告向被告发出解除合同通知书，要求解除《经营场地租赁合同》。 另查明，2018年5月12日，被告就该层商铺也与黄美湘签订了《经营场地租赁合同》，原告姚黎明也知道这一情况，于2018年8月8日作出了书面承诺书，承诺原告与黄美湘解除合同被法院判决无效后，黄美湘的损失由原告姚黎明负担，以及原告承租该层商铺后投入的损失由原告自行负担。2018年5月18日，原告王宗选通过银行账户转10万元到被告合同中指定的收取租金账户即郑华钦的账户，汇款用途写明补偿出租方赔付第三方违约金。后黄美湘与被告就租赁问题发生纠纷诉至法院，梧州市中级人民法院2019年8月2日生效的（2019）年04民终778号判决，判决解除被告与黄美湘20**年5月12日签订的《经营场地租赁合同》，被告星元公司应支付10万元违约金给黄美湘。庭审中，被告星元公司表示于2020年7月6日收到原告的通知书，同意解除《经营场地租赁合同》，但表示如果现在原告继续租赁被告该层商铺，被告可以免除以前的租金。2020年9月23日本院工作人员对争议楼层商铺现场勘验，发现无论从公用电梯或消防楼梯任何人均可直接到达三楼的商铺，没有任何障碍。商铺大门和消防门打开，没有安装任何锁具，商铺为毛坯状态，没有堆积物品。 本院认为，《经营场地租赁合同》是原告姚黎明、被告星元公司双方真实的意思表示，内容没有违反法律规定，是合法有效的合同。双方当事人应按合同的约定履行权利义务。现原告姚黎明、被告星元公司双方当事人同意解除合同，是当事人的真实意思表示，本院应予准许。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告星元公司根据合同约定，主张原告应支付从2019年6月1日起至2020年7月1日的租金，符合合同约定和法律规定，但被告星元公司主张按14个月的租金计算有误，应为13个月，即13个月×2162.86平方米×20元＝562343.6元，故本院只支持被告星元公司要求原告支付562343.6元租金的请求。原告认为被告没有交付场地，致使其不能履行合同，但从合同的约定按现状出租和原告所写的承诺书、微信通讯记录内容、本院的现场勘验照片以及被告庭审中表示如果原告继续租赁可以免除原告以前的租金的来看，并不存在被告星元公司没有交付承租楼层的情况，故对原告认为被告没有交付租赁物的辩解，因只有自己的陈述，没有提供其他证据证实，本院不予采纳。对于原告要求被告退还履约保证金10万元请求，根据合同中履约保证金的约定，被告没有存在违约和退回履约违约金的情形，反而是原告单方提出解除合同，因此对原告要求被告退还10万元履约违约金的请求，本院不予支持。对于原告要求被告退还代付第三方违约金10万元的主张，从原告所写的承诺书和微信通讯记录内容来看，原告是明知该承租楼层在诉讼争议期间，存在由被告赔付黄美湘违约金10万元的风险，而承诺自愿代被告支付10万元违约金，现被告星元公司被梧州市中级人民法院判决支付了10万元违约金给黄美湘。因此，对于原告要求被告退还代付第三方违约金10万元的主张，本院不予支持。综上，原告要求被告支付以20万元为基数，按月利率2%支付利息的请求，也没有事实和法律的依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）姚黎明与被告（反诉原告）藤县星元房地产开发有限公司于2018年8月8日签订的《经营场地租赁合同》； 二、原告（反诉被告）姚黎明、王宗选应支付从2019年6月1日起至2020年7月1日的房屋租金562343.6元给被告（反诉原告）藤县星元房地产开发有限公司； 三、驳回原告（反诉被告）姚黎明、王宗选的诉讼请求。 上述判决给付内容，义务人应在本案判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务人逾期不履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费15656元，适用简易程序减半收取为7828元（原告已预交2900元、被告已预交4928元），由原告（反诉被告）姚黎明、王宗选负担7578元，被告（反诉原告）藤县星元房地产开发有限公司负担250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 员  张 勇 二〇二〇年十月十二日 法官助理  周 政 书 记 员  陈洁璐