广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤19民终7175号上诉人（原审原告）：杨向阳，男，汉族，1982年5月27日出生，住广东省深圳市罗湖区************404，公民身份号码为：440************730。委托诉讼代理人:李文群，广东铁越律师事务所律师。上诉人（原审原告）：叶华丽，女，汉族，1986年9月7日出生，住广东省深圳市罗湖区************404，公民身份号码为：440************28X。委托诉讼代理人:李文群，广东铁越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞庄士房地产开发有限公司，住所地：东莞市沙田镇横流区**********。统一社会信用代码：914********252660A。法定代表人：张剑，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何志健，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉欣，广东宏尚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：香港安盈投资有限公司，住所地：香港中环遮打道**历山大厦****。被上诉人（原审被告）：香港银昌投资有限公司，住所地：，住所地：香港中环遮打道**历山大厦****v>被上诉人（原审被告）：香港银龙投资有限公司，住所地：香港中环遮，住所地：香港中环遮打道**历山大厦****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被上诉人（原审被告）：碧桂园地产集团有限公司，住所地：佛山市顺德区*********************。统一社会信用代码：914***********486K。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。上诉人杨向阳、叶华丽与被上诉人东莞庄士房地产开发有限公司（以下简称庄士公司）、香港安盈投资有限公司（以下简称安盈公司）、香港银昌投资有限公司（以下简称银昌公司）、香港银龙投资有限公司（以下简称银龙公司）、碧桂园地产集团有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初9586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨向阳、叶华丽上诉请求：1.撤销原审判决，判令庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司为杨向阳、叶华丽在东莞市***********庄士新都滨江豪园内置换一套户型、面积相近的房屋；2.判令庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司向杨向阳、叶华丽赔偿损失80万元；3.本案诉讼费用由庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司承担。事实和理由：一、庄士公司提供的鉴定报告不应采信。1、评估报告中已经承认“板的承载能力达不到设计的要求”，但最终鉴定报告显示达到安全使用的要求，明显自相矛盾。2、该报告只明确11多平方米的范围的检测标的，没有对房屋作出整体的检测，明显与现有事实不符。3、裂缝全部已经被水泥掩盖，即在无法用肉眼认定裂缝的大小及深度的情况下，检测工作未以破损检测认定事实。4、该报告是在杨向阳、叶华丽多次向政府相关部门反映房屋安全居住问题，碧桂园公司单独聘请的第三方检测机构作出的。二、庄士公司等故意隐瞒事实，欺诈杨向阳、叶华丽购买案涉房屋。1.杨向阳、叶华丽不久前才获悉庄士公司早已将案涉房屋卖与他人，并办理了相关手续，后因质量问题产生纠纷并解除其与他人之间的买卖合同，庄士公司刻意隐瞒该事实，导致杨向阳、叶华丽购买案涉房屋。2、根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三款规定：“一方以欺诈使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效”,及根据“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”该规定，一般认为欺诈的构成需具备以下要件：第一，必须有欺诈的故意。这是认定欺诈的主观要件，主要在于是否妨碍他人自由地为意思表示，只要妨碍他人自由地为意思表示，不论是否旨在取得财产上的不法利益，都可构成欺诈。第二，须实欺诈行为。这是认定欺诈的客观要件，故意告知虚假情况也就是虚假陈述，故意隐瞒真实情况是指行为人有义务向他如实告知某种真实的情况而故意不告知。第三，受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示，这是认定欺诈的因果关系要件。3、庄士公司的行为完全符合“欺诈”构成要件。杨向阳、叶华丽在二审期间变更上诉请求为：1.判令庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司因欺诈向杨向阳、叶华丽赔偿购房款的三倍损失共计2220264元；2.判令庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司向杨向阳、叶华丽支付违约金294093.18元。事实与理由如下：一、庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司的行为构成欺诈，其故意隐瞒事实，欺诈杨向阳、叶华丽购买案涉房屋。二、庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司应赔偿购房款的三倍损失。1.杨向阳、叶华丽购买案涉房屋用于自住，这是“衣食住行”基本消费范畴的消费行为。2.根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，消费者是指为生活需要而购买、使用商品或者接受服务，享受消费者权益的社会个体。该规定并没有将购房者排除在外，购房者符合作为消费者的条件。3.经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应该按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍，增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。4.《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条关于三倍赔偿的规定，目的是在消费者获得赔偿的同时制裁与惩罚经营者，从而维护市场合理秩序，卖房者对买房者进行欺诈显然给买房者造成损失，应当予以赔偿并接受惩罚，且该条规定并未就交易金额作出限制。三、庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司应支付违约金294093.18元。1.案涉房屋的房顶等存在问题长期未解决；2.2016年11月2日，裕达建工集团有限公司就认定案涉房屋存在严重质量问题，需要实施楼板粘钢板加固补强方案，可安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司至今未采取任何措施，导致杨向阳、叶华丽家庭被迫于2020年3月28日搬离案涉房屋。3.案涉房屋大厅底板贯穿性断裂，庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司故意隐瞒该重要事实。4.案涉房屋不具备交楼条件，依照商品房买卖合同的约定，每逾期一天，按房价的万分之二计付违约金。庄士公司答辩称：一、2015年8月8日，杨向阳、叶华丽验收房屋后并在房屋交接验收表上未提出任何意见，案涉房屋当时并不存在任何质量问题。杨向阳、叶华丽主张庄士公司与徐洪辉解除房屋买卖合同的时间大约为2015年5月份，显然在杨向阳、叶华丽验收房屋之前。另，杨向阳、叶华丽也不得以购买房屋后发生质量问题倒推签订合同时已存在质量问题。二、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，杨向阳、叶华丽在上诉期届满后仍提出新的请求及新的事实与理由，均超出原审范围，属于新增诉讼请求，应当另案提起诉讼。三、案涉房屋为不动产，并不适用《消费者权益保护法》。首先，该法基本上以对工业产品相关的消费者利益保护为主，其主要配套法律法规亦是针对动产而言，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房，同时制定的“产品质量法”明文规定不包括建筑物。其次，商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒某项真实情况或捏造某项虚假情况，与普通商品房交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。再次，商品房买卖合同金额巨大，如判决双倍或者三倍将导致双方利益显失平衡。补充：1、杨向阳、叶华丽的上诉请求为要求赔偿损失与支付违约金，只能择一主张，恳请法院要求杨向阳、叶华丽予以明确。2、杨向阳、叶华丽的上诉请求所依据的事实及理由均为新增，因此该上诉请求属于新增诉讼请求，超出原审范围，应另案起诉。杨向阳、叶华丽向原审法院起诉请求：1.庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司为杨向阳、叶华丽在东莞市***********庄士新都滨江豪园内置换一套相同的房屋；2.庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司赔偿杨向阳、叶华丽损失921409.56元；3.庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司承担本案诉讼费。原审法院认定事实：2015年6月13日，杨向阳、叶华丽与庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司签订了一份《商品房买卖合同》，杨向阳、叶华丽共同购买庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司共同开发的位于东莞市沙田镇横流区******庄士新都滨江豪园13幢201号房，该房建筑面积为127.26平方米，购房款为740088元，庄士公司应在2015年7月15日前将验收合格的商品房交付给杨向阳、叶华丽。2014年12月24日，涉案的庄士新都滨江豪园13幢房屋取得东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书，备案意见为本工程竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案，特发此证。2015年8月8日，杨向阳、叶华丽就涉案房屋办理了房屋交接验收手续并对房屋进行装修，其向物业管理公司报备的装修项目涉及拆墙、建墙、做水电、防水、铺砖、批灰、木工、油漆等。杨向阳、叶华丽于2015年年底装修完毕并入住涉案房屋。杨向阳、叶华丽主张入住后发现涉案房屋客厅墙体与楼板交接的地方开裂了一圈、小卧室的屋顶中间开裂、厕所墙体有裂缝导致瓷砖断裂、客厅的屋顶下沉，且原因系楼上301房屋楼面整体开裂。为此，杨向阳、叶华丽向原审法院提供了照片予以证明，并主张照片系拍摄301房屋的开裂情况，但杨向阳、叶华丽未向原审法院提供照片的原始载体。庄士公司及碧桂园公司不确认照片的真实性。庄士公司则主张就涉案房屋楼上的301房屋的裂缝问题，其委托了广东科艺新泰建筑科技开发有限公司就（13-2）-（13-1/2）×（13-B）-（13-E）轴区域楼板开裂原因进行鉴定，鉴定结果为该区域楼板承载力满足结构安全使用要求。另外房屋结构地基基础使用情况检测表明，上部结构未发现因地基基础不均匀沉降引起的裂缝或变形，表明地基基础工作基本正常。并提供了该鉴定报告予以证明。杨向阳、叶华丽不确认其真实性、合法性及关联性。另查，杨向阳、叶华丽于2019年9月23日就涉案房屋是否存在质量问题向原审法院申请鉴定，原审法院准许后，委托了广东稳固检测鉴定有限公司就此进行鉴定，但杨向阳、叶华丽并未按期向鉴定机构交纳鉴定费，导致该鉴定被退回。再查，碧桂园公司确认整体收购了涉案庄士新都滨江豪园，但只参与后续物业管理的保修责任，没有涉及工程建设。上述事实，有《商品房买卖合同》、催缴物业服务费函、照片、邮件单、律师函、网络文章、竣工验收备案证书、房屋交接验收表、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、商品住宅质量保修委托书、裂缝检查鉴定报告书及附件、水费使用记录、房屋装修申请表、装修管理服务协议及本案一审庭审笔录等证据附卷为证。原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：1.涉案房屋是否存在质量问题？2.杨向阳、叶华丽诉请的置换房屋能否得到支持？3.杨向阳、叶华丽诉请的损失是否合法？4.碧桂园公司的主体是否适格？关于焦点一，1.杨向阳、叶华丽向庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司购买涉案房屋明确约定交房条件为房屋经验收合格，而庄士公司提供的竣工验收备案证书显示备案意见为本工程竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案。表明涉案房屋符合合同约定的交楼条件；2.杨向阳、叶华丽已于2015年8月收楼，并经装修入住，其主张因楼上301房屋楼面的裂缝问题至其房屋出现质量问题，但庄士公司提供的鉴定报告显示301房屋楼面的裂缝问题属于非结构受力裂缝，楼板承载力满足结构安全使用要求；3.杨向阳、叶华丽就房屋质量问题申请司法鉴定后，未按期交纳鉴定费用，导致鉴定被退回，亦应承担举证不能的法律后果。综上，杨向阳、叶华丽未提供足够的证据证明涉案房屋存在严重质量问题，应承担举证不能的法律后果，原审法院对其主张不予采信，依法认定涉案房屋不存在严重质量问题。关于焦点二、焦点三、焦点四，如上所述，涉案房屋并不存在严重质量问题，杨向阳、叶华丽诉请的置换房屋、庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司赔偿损失，均无依据，原审法院对此予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回杨向阳、叶华丽的诉讼请求。本案一审受理费13014.09元，由杨向阳、叶华丽共同负担。二审期间，杨向阳、叶华丽向本院提交如下材料：1.住房公积金存折，拟证明杨向阳、叶华丽于2015年6月23日缴纳公积金。2.税收管理系统截图，拟证明同一房号存在两人缴纳税金。3.住建局回复，拟证明案涉房屋在出售给杨向阳、叶华丽之前曾出售给他人。4.施工组织设计（方案）报审表，拟证明案涉房屋楼板存在质量问题，并报审楼板粘钢板加固补强施工方案。杨向阳、叶华丽明确证据3住建局回复作为二审证据，证据1、2、4作为参考材料。庄士公司发表质证意见如下：对住建局回复的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，庄士公司是在徐洪辉退房后才与杨向阳、叶华丽进行交易，且案涉房屋早已在2016年3月左右登记在杨向阳、叶华丽名下，因此不存在一房多卖的情形。另杨向阳、叶华丽提交的施工组织设计（方案）报审表是照片，显示的拍摄时间为2017年8月5日，即使存在欺诈，杨向阳、叶华丽知悉的时间早已超过一年，无权针就欺诈问题主张任何权利。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。杨向阳、叶华丽在二审期间变更上诉请求，以庄士公司、安盈公司、银昌公司、银龙公司、碧桂园公司存在欺诈为由，要求赔偿购房款的三倍损失及计付违约金，相较其一审提出因房屋质量问题要求更换房屋及赔偿损失的诉讼请求，其二审变更后的上诉请求明显属于新增加的独立的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百二十八条的规定，本院对此不作审理，杨向阳、叶华丽可另行起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中针对杨向阳、叶华丽上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：案涉房屋是否存在质量问题，杨向阳、叶华丽要求更换房屋及赔偿损失的理由能否成立。首先，根据庄士公司提供的竣工验收备案证书显示，包括案涉房屋在内的工程经竣工验收合格，符合合同约定的交付条件；其次，杨向阳、叶华丽于2015年8月验收房屋并签收房屋交接验收表，其并未就质量问题提出任何异议，随后进行装修并入住。杨向阳、叶华丽主张是由于其楼上房屋楼面裂缝问题导致其房屋亦出现质量问题，但庄士公司提供的鉴定报告则表明楼上房屋版面裂缝属于非结构受力裂缝，经过勘查及检测得出结论为楼板承载力满足结构安全使用要求。杨向阳、叶华丽虽对该鉴定结论不予认可，但就房屋质量问题鉴定事宜未按期缴纳鉴定费用，导致无法进行鉴定，故杨向阳、叶华丽应就其质量问题的主张应承担举证不能的不利后果。如前所述，杨向阳、叶华丽依据质量问题提出的更换房屋及赔偿损失的请求，原审法院不予支持的处理正确，本院予以维持。综上所述，杨向阳、叶华丽的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13014.09元，由杨向阳、叶华丽负担（杨向阳、叶华丽已预缴）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年十月十五日书记员  卢敏怡附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。