吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0402民初1343号原告：李艳红，女，1977年8月13日出生，汉族，住辽源市。委托诉讼代理人：王爱柱，辽源市龙山区南康法律服务所法律工作者。被告：崔传福，男，1956年10月28日出生，汉族，住辽源市。委托诉讼代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。第三人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司，住所地辽源市龙山区中银大厦**楼**。法定代表人：伍国春，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延安，该公司副总经理。第三人：辽源市华盛房地产经纪有限公司，住，住所地辽源市龙山区北寿街**113门市/div>法定代表人：王恩举，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘振艳，该公司员工。原告李艳红与被告崔传福、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称“龙腾公司”）、辽源市华盛房地产经纪有限公司（以下简称“华盛地产”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李艳红及其委托诉讼代理人王爱柱、被告崔传福的委托诉讼代理人董晓丽、第三人龙腾公司的委托诉讼代理人王延安、第三人华盛地产的委托诉讼代理人刘振艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳红向本院提出诉讼请求：1、依法撤销龙山区人民法院（2020）吉0402执异40号执行裁定书。停止对涉案房屋的执行；2、依法解除对济康路龙腾景昇小区2号楼4单元2509室的查封。确认该涉案房屋归原告所有；3、诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：原告于2020年2月28日通过第三人华盛地产房屋中介刘振艳、王淑杰二人介绍并陪同到吉林省龙腾房地产开发集团有限公司售楼处购买济康路龙腾景昇小区2号楼4单元2509室的住宅77平方米，售价3700元每平方米，总价285000元，并交付中介费2850元，交付供热费1467.00元，交付了物业费、电梯卡扣费、建筑垃圾清运费等相关费用，2020年3月12日与吉林新三鸣装饰有限公司签订了家庭居室装修工程施工合同，总价为65000元，施工后搬入新居入住至今，而龙山区人民法院于2020年4月14日，2020年5月26日分两次查封了该住宅，原告在法定时间内提出了执行查封异议，龙山区人民法院（2020）吉0402执异40号以《商品房买卖合同（预售）》与《房屋居间买卖合同》约定的购房款金额不符为由驳回原告的异议请求。原告不服现依据相关法律法规及司法解释之规定，特诉至人民法院，恳请人民法院据实依法给予判决，判如所请，保护原告的合法权益。崔传福辩称，原告取得的商品房屋没有合法性，不是涉案房屋的权利人，其不能排除执行，理由如下：1、涉案房屋销售时是现房销售，原告与被告2签订的却是预售合同，对双方买卖合同的合法性存疑；2、原告自称通过中介机构购买，与被告2签订的购房合同，但是购房款却没有直接交付到被告2的对公账户内，对原告是否完成交易的真实性存疑；3、由物业开具的各项收据不能证明原告取得了涉案房屋的权利，该收据中缺少必备的缴费项目；4、涉案交易价格明显低于市场交易价格，及被告2在房产管理部门备案的销售价格不符合交易习惯，存在虚假交易；5、本案应适用最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条进行审理。综上原告的诉讼请求不能排除执行，请求法院驳回原告诉讼请求。龙腾公司述称，原告所述与事实相符，诉讼请求符合法律规定，其诉讼请求应当依法得到法律的保护和支持。华盛公司述称，原告所述与事实相符，诉讼请求符合法律规定，其诉讼请求应当依法得到法律的保护和支持。经审理查明，本院在执行申请执行人崔传福与被执行人龙腾公司民间借贷纠纷一案过程中,于2020年4月13日查封被执行人龙腾公司所有的、位于辽源市龙山区中银大厦（现为龙腾景昇小区）**楼、产籍号008006-0002-2509、面积为76.14平方米住宅房。李艳红向本院提出执行异议，要求依法解除对其购买的位于辽源市××区的查封，本院于2020年7月22日作出（2020）吉0402执异40号执行裁定书，驳回李艳红的异议请求。李艳红提起本案诉讼。另查明，2020年2月28日，李艳红与华盛地产签订房屋居间买卖合同，约定龙腾景昇售楼处将位于××区房屋以285000元出售给李艳红。合同约定李艳红向华盛地产支付居间费用2850元。同日，华盛地产收到李艳红居间服务费2850元，华盛地产向李艳红出具了收款收据。2020年3月4日，李艳红经华盛地产（居间方）介绍到龙腾公司售楼处与龙腾公司签订了《龙腾景昇家园认购书》，该认购书约定李艳红认购龙腾公司开发的位于龙山区华汇酒店地块中银大厦科技城项目第2号楼4单元2509室，该商品房用途为住宅，建筑面积为76.14平方米，单价3700元/平方米，总价款285000元，合同还约定了其他权利义务。同日，李艳红以现金方式向龙腾公司交纳了全部购房款，龙腾公司于当日向李艳红出具了购房款收据，载明收到李艳红中银大厦科技城2#4单元2509室购房款285000元。次日，李艳红与龙腾公司就中银大厦科技城项目第2号楼4单元2509室再次签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同中约定了李艳红购买龙腾公司开发的位于龙山区中银大厦科技城项目第2号楼4单元2509室，该商品房用途为住宅，建筑面积为76.14平方米，单价3000元/平方米，总价款228420元。龙腾公司于2020年7月28日向李艳红出具书面情况说明，载明龙腾公司工作人员在为李艳红打印购房合同时工作失误，误将购房价款以每平方米3000元，总房款228420元计算，龙腾公司实际收到李艳红购房款285000元。李艳红向本院提交了银行卡交易明细，载明李艳红于2020年3月3日从其为尾号8074的银行卡中取款26万元，从其尾号6206的银行卡中分两次取款共计2万元。2020年3月4日，龙腾公司向李艳红出具案涉房屋2016年12月-2016年3月的供热费收据。2020年3月9日辽源市圣洁物业服务有限公司向李艳红出具案涉房屋物业费、卡扣费、电梯费用、公用电费收款收据。2020年6月30日，李艳红向国网辽源供电公司就中银大厦2号楼2509室交纳电费，国网辽源供电公司向李艳红开具了电费收据两张。2020年9月30日，李艳红向辽源市热力集团有限公司交纳案涉房屋2016年至2021年居民供暖费，辽源市热力集团有限公司向李艳红开具了电子发票。2020年3月12日，李艳红与吉林新三鸣装饰有限公司签订了家庭居室装饰装修工程施工合同书，约定装修造价65000元。吉林新三鸣装饰有限公司分别于2020年3月12日、3月13日、4月7日、6月21日向李艳红出具收款收据四份，载明吉林新三鸣装饰有限公司收到龙腾景昇2#-4-2509合同定金1000元、装修款41250元、装修款16250元、装修款5000元。李艳红另向本院提交龙山区人民政府文件、辽源市龙山区房屋征收经办中心文件各一份，载明中银大厦地块征收过程中存在诉讼纠纷、2020年1月17日起停止办理龙腾公司各项产权手续及抵押及过户手续。上述事实，有当事人提交的房屋居间买卖合同、居间服务费收据、《龙腾景昇家园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、购房款红联收据、银行卡交易明细、情况说明、供热费、物业费、卡扣费、电梯费用、公用电费等费用收款收据、家庭居室装饰装修工程施工合同书、装修费收据、照片、龙山区人民政府文件、辽源市龙山区房屋征收经办中心文件及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”经庭审查明，被执行人龙腾公司对原告的主张不持异议，也即不反对案外人异议，故应列龙腾公司为本案第三人而非被告。本案焦点为：对于涉案房屋，原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据民事诉讼法的解释第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李艳红与龙腾公司分别于2020年3月3日、2020年3月4日签订《龙腾景昇家园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，早于人民法院查封案涉房屋的时间。两份合同中对买卖合同交易当事人、交易事项的约定均是一致的，可以认定《商品房买卖合同（预售）》系对《龙腾景昇家园认购书》的确认，该合同不违反法律、行政法规规定，合法有效。虽然两份合同书中对房屋价款约定不一致，但是李艳红与华盛地产之间签订的《房屋居间买卖合同》中对案涉房屋价款的约定、龙腾公司出具的书面情况说明、龙腾公司出具的购房款红联收据均可证明案涉房屋实际价款为285000元。虽然李艳红以现金方式支付购房款不符合常理，但出卖人龙腾公司、居间人华盛地产均认可是龙腾公司因账户被查封而要求李艳红以现金方式支付购房款，且龙腾公司向李艳红出具了购房款红联收据。结合李艳红银行卡明细记载，李艳红于2020年3月3日即龙腾公司向其开具购房款红联收据前一天确有支取现金共计280000元的交易记录，在时间和数额上与支付购房款时间和数额相吻合，可以证明李艳红已向龙腾公司支付了全部购房款。另外根据李艳红提交的供热费、物业费、卡扣费、电梯费用、公用电费等费用收款收据、家庭居室装饰装修工程施工合同书、装修费收据、房屋照片等证据亦可证明李艳红于人民法院查封前已合法占有案涉房屋并对案涉房屋进行了装饰装修。龙山区人民政府文件、辽源市龙山区房屋征收经办中心文件可以证明龙腾公司因在征收过程中存在诉讼纠纷导致案涉房屋无法办理过户登记手续，故李艳红未对案涉房屋办理过户登记并非其本人原因。故李艳红对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对李艳红请求停止执行的诉讼请求，本院依法予以支持，对李艳红解除查封的诉讼请求，因人民法院的执行措施不是案外人执行异议之诉的审理范围，李艳红本案中关于解除查封的诉请不予支持。对李艳红请求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权未经登记，不发生效力。龙腾公司与李艳红基于商品房买卖合同形成的系债权关系，并不当然发生引起物权变动的效力。故对李艳红的此项诉讼请求，本院不予支持。因本案是案外人执行异议之诉，故对李艳红诉讼请求中请求撤销本院（202）吉0402执异40号执行裁定书的诉讼请求，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》、第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于辽源市××区；二、驳回原告李艳红其他诉讼请求。案件受理费5575.00元，由被告崔传福负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长  宋民秀人民陪审员  郑晓南人民陪审员  丛 军二〇二〇年十月十六日书 记 员  褚师仪