河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0623民初1783号 原告:王保朋，男，1974年1月17日出生，汉族，住山西省运城市临猗县。 委托诉讼代理人：潘伟，北京恒略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗利国，北京恒略律师事务所实习律师。 被告:涞水利华房地产开发有限公司，地址：涞水县府前西街西苑华庭**东侧**商铺，统一社会信用代码：911306235836447719。 法定代表人：宋光明，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王亚军，该公司法务员。 原告王保朋与被告涞水利华房地产开发有限公司（以下简称“利华公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告王保朋以及其委托诉讼代理人潘伟、苗利国，被告的委托诉讼代理人王亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王保朋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的商品房预约合同；2.判令被告返还原告购房款68629元；3.判令被告支付购房款占用期间的损失（以68629元为基数，自2018年10月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；4.判令被告返还定金10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年10月5日与被告签订一份《北京恒大京南半岛商品房认购书》，认购书对房屋面积、位置、价格、支付方式等做了约定，并依认购书交了首付款和定金，后原告及爱人急忙开店做生意赚钱来支付购房款，但是开店未赚到钱，之后又发生交通事故赔偿受害人医药费60000元，导致原告无力支付后期购房款。原告及时和被告销售人员静静沟通，商量能否延期支付或转卖他人，结果静静跟公司汇报后说原告构成逾期，罚了原告600元滞纳金，但没有开具任何凭证。后被告又给原告发了两封《交款告知函》和《通知》，声称房屋另行处理，购房款不予退还。原告认为，双方之间签订的认购书是预约合同，不具备商品房买卖合同的实则属性，且原告没有按期交纳购房款不是故意，确实遇到客观情况导致，原告只是违反了先缔约过失责任，原告行为没有给被告造成任何损失，房屋被告也已经卖予他人，故提起诉讼，请依法判决。 原告为支持自己的诉讼请求，提交证据如下： 证据一、北京恒大京南半岛商品房认购书复印件，证明原、被告于2018年10月5日双方签署商品房认购书，意向明确，被告收到原告首付款及定金共计78629元，并且约定2018年10月4日前交纳首期房款并签署商品房买卖合同。 证据二、收款收据复印件，证明原告履行了认购书确定的义务。 证据三、银行账户流水明细复印件，证明被告收到原告交纳的首付款及定金共78629元。 证据四、2019年1月17日缴款告知函复印件，证明被告通知原告于2019年1月25日前交纳房款117943元。 证据五、2019年4月4日缴款告知函复印件，证明被告告知原告于2019年4月10日前交纳购房款196572元。 证据六、2019年5月1日的通知复印件，证明被告通知原告于2019年1月2日到公司签署商品房买卖合同。 证据七、微信聊天截图复印件，证明原告就商品房预约合同纠纷与被告进行协商处理。 证据八、被告购房经过叙述，证明原告遇到购房客观障碍无法完成后续购房款的交付。 证据九、住院收费票据原件，证明原告发生交通事故赔偿对方医疗费用6万元左右。 证据十、收费票据收据原件，证明原告曾经经营的小卖部亏损。 对原告提供的证据，经庭审质证，本院认定如下：对证据一至证据六，因被告无异议，本院予以认定；对证据七，被告质证称，对证据七不认可证明目的，我公司人员并没有承诺同意其退房并退还购房款。本院认为，根据该微信聊天记录的内容，证明原被告间就剩余房款进行过协商，故本院对其真实性予以认定；对证据八、证据九、证据十，被告质证称对三组证据的三性均不认可，与本案无关，即使原告如证据九、十所述支付了大笔款项用于其他开支也不表示原告可以违背认购书约定而不予支付购房款。本院认为，原告提供的证据八、证据九、证据十，无法形成证据链证明上述事实的存在，如果原告存在上述遭遇，包括被告在内均应予同情，但因与本案商品房预约合同纠纷缺乏关联性，故本院不予认定。 被告利华公司辩称，我方同意原告第一项诉请，但认为原告应承担相应违约责任。不同意原告诉求第二至第五项，理由是：1.双方签署的认购书是双方真实意思表示，并且不违反相关法律行政法规强制性规定，应当合法有效;2.合同法第八条规定依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。现原告起诉要求解除双方签署的认购书应当承担相应违约责任;3.最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;4.上述司法解释第十五条规定依据合同法第九十四条规定买受人迟延支付购房款经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。我公司于2019年4月4日向原告发出缴款告知函要求其缴纳逾期款项，原告至今未交纳，因此我公司于2019年11月28日向原告发出解除合同的通知。综上所述我方认为双方签署的认购书已经解除，且原告应当依据上述法律规定承担扣除定金的违约责任。 被告利华公司为证明自己的主张，提交以下证据： 证据一、2019年4月4日发出的缴款告知函复印件及顺丰速运底单和原告签署信息，证明被告向原告发了催款的通知。 证据二、2019年11月28日发出的解除通知复印件以及顺丰底单和原告签收信息。证明我公司向原告发出了解除认购书的通知。 对被告提供的证据，经庭审质证，本院认定如下：对证据一，原告质证称对真实性认可，但对关联性和证明目的不予认可，因为原告发生交通事故时就已经及时与被告销售人员静静及时沟通，被告也同意其延期支付，因此我们不认可关联性。 本院认为，因原告对证据一的真实性认可，且与商品房认购书的履行有关联，故本院对其真实性、关联性予以认定。对证据二，原告质证称对三性均不认可，收款单上并非当事人的签字，原告对证据二不知情也没有收到。本院认为，被告提供的证据二虽有顺风速运的单据和运单详情加以证明，但是在顺丰速运的底单上只是载明了托寄物为文件，并未标明文件为合同解除通知书，在原告不认可该事实的情况下，本院对被告证明其向原告寄发了解除通知的证明目的不予认可。 根据双方提交的证据以及庭审情况本院经审理认定事实如下：2018年10月5日，原告王保朋与被告利华公司签订《北京恒大京南半岛商品房认购书》（以下简称“认购书”）一份，被告利华公司为甲方即出卖人，原告王保朋为乙方即买受人，合同编号：0001752，双方约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购北京恒大京南半岛楼盘G41栋302单元，该商品房的规划用途为住宅。该商品房建筑面积共85.49平方米，其中，套内建筑面积63.39平方米，按建筑面积计算，单价为9197.41元/㎡，按套内建筑面积计算，单价为12403.96元/㎡，总金额为人民币786287元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（￥10000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第3种方式付款，分期付款：乙方须于2018年10月4日前支付首期房款68629元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年1月2日前付清117943元；于2019年4月2日前付清157257元；于2019年7月2日前付清235886元；于2019年10月2日前付清196572元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到北京恒大京南半岛销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。八、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。……。《认购书》的尾部留有乙方的身份证号码、通讯地址、联系电话，原告王保朋按有手印，被告利华公司在协议书尾部的甲方处签章并由销售人员签字。 2018年10月2日，原告王保朋向被告利华公司账户打款10000元。2018年10月5日，原告王保朋分两笔向被告利华公司转账共计68629元，被告利华公司于同日向原告出具一张金额为78629元的收据，内容为“今收到王保朋交来恒大京南半岛G41-302首付（含壹万定金）人民币柒万捌仟陆佰贰拾玖元整，￥78629元”。 2019年1月17日，因原告王保朋未按照认购书约定交纳应于2019年1月2日前支付的房款，被告利华公司向原告送达了《交款告知函》。2019年4月4日，因原告王保朋未按照认购书约定日期应交纳房款，被告利华公司再次向原告送达了《交款告知函》。2019年5月1日，被告利华公司向原告发出通知，通知原告应于2019年1月2日签署《商品房买卖合同》。 2020年9月10日，原告王保朋因与被告利华公司就房屋买卖合同纠纷协商未果诉至本院。 以上事实，有原被告提供的《恒大京南半岛项目认购书解除协议》、打款记录、收据以及《交款告知函》等证据以及法庭笔录等在卷佐证。 本院认为，原告王保朋与被告利华公司签订的《北京恒大京南半岛商品房认购书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。原被告双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。 首先，原被告之间签订的《北京恒大京南半岛商品房认购书》应认定为商品房买卖合同。原告王保朋与被告利华公司签订的《北京恒大京南半岛商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受首付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该合同应视为商品房买卖合同。 其次，关于解除合同的问题。本案中，在原告支付首付款和定金后，未按照合同约定支付剩余购房款的情况下，被告利华公司进行了两次催告。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告利华公司在经催告后在三个月的合理期限内，原告仍未支付剩余购房款，属于迟延履行主要债务，被告利华公司在催告后的3个月后有权解除合同。但是，被告利华公司称其已经于2019年11月28日向原告发出解除合同的通知，双方签署的认购书已经解除，但是未提供充足证据证明其发出了解除通知，故对被告提出的合同已经解除的主张，本院不予采信。原告起诉要求解除商品房认购书，被告表示同意，故本院对原告要求解除该合同的诉讼请求予以支持。 第三，原告请求返还购房款以及定金应否支持问题。本院认为，合法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，出现解除合同的情形时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的《北京恒大京南半岛商品房认购书》，系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。但是被告在制式合同中约定的“乙方必须在约定的付款方式和期限内到北京恒大京南半岛销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还”的内容，显系违背公平原则和上述法律规定，故原告交纳的首付款68629元应予返还。对于原告交纳的10000元定金，双方约定定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款，后因原告原因，原被告间未签定《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原告要求被告返还定金10000元，于法无据，故对原告要求被告返还定金10000元的诉请，本院不予支持。 第四，关于原告要求被告支付资金占用期间的利息问题。本案中，原被告签订认购书后，因原告违约导致合同解除，在此情况下，原告作为违约方要求被告承担资金占用期间的利息损失，于法无据，故本院对此项诉请不予支持。 综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下： 一、解除原告王保朋与被告涞水利华房地产开发有限公司于2018年10月5日签订的《北京恒大京南半岛商品房认购书》； 二、被告涞水利华房地产开发有限公司返还原告王保朋已付购房款68629元，限判决生效后七日内付清； 三、驳回原告王保朋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费882.86元（已减半收取）由原告王保朋负担112.30元，由涞水利华房地产开发有限公司负担770.56元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  何永强 二〇二〇年十月二十八日 书记员  黄雪影