甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1564号上诉人（原审原告）：刘成青，女，1971年6月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：徐学堂，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹乾，甘肃合睿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：范少华，男，1972年9月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：岳林林，甘肃和乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：任海穹，甘肃和乾律师事务所律师。原审第三人：兰州市公有房屋管理中心，住所地甘肃省兰州市城关区民主西路**。法定代表人：苏希贤，该中心主任。委托诉讼代理人：孙泽华，甘肃得舍律师事务所律师。原审第三人：兰州市公有房屋管理中心东岗房管所，，住所地甘肃省兰州市城关区榆中街**法定代表人：周建喜，该房管所所长。委托诉讼代理人：刘建军，甘肃得舍律师事务所律师。上诉人刘成青、上诉人范少华因与原审第三人兰州市公有房屋管理中心(以下简称市房管中心)、兰州市公有房屋管理中心东岗房管所（以下简称东岗房管所）房屋租赁合同纠纷一案，均不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘成青上诉请求：1.撤销兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4566号民事判决第二项，依法改判确认刘成青系兰州市城关区××路××号楼××号公租房屋唯一合法的承租权人；2.依法改判市房管中心、东岗房管所立即为刘成青办理《兰州市直管住宅房屋租赁证》，并且与刘成青签订《兰州市直管住宅房屋租赁协议》；3.本案一、二审诉讼费用由范少华承担。事实与理由：一、原审判决认定关于刘成青转租涉案公租房屋的事实错误。原审判决仅根据范少华举示的视频资料就认定上述事实明显不当。二、原审判决驳回刘成青系涉案公租房屋唯一合法承租权人的诉请不当。根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第二条规定，刘成青与范少华协议离婚时婚姻关系存续期间已长达10年，刘成青实际已经取得涉案公租房屋的承租权。双方在离婚协议书中约定案涉房屋由刘成青使用。离婚协议书是对财产权利的分配，根据前述约定，因涉案房屋系公租房，只能合理分割承租权，而不涉及其他的财产权利。公租房屋约定由刘成青使用，实际上是已经确定刘成青系公租房屋唯一合法的承租权人。离婚协议书签订后范少华如约搬出了公租房屋，在长达十三年期间从未向刘成青主张过公租房屋的承租权，故自2006年之后刘成青成为公租房屋唯一合法的承租权人，原审判决认定关于该离婚协议中的上述约定并不能证明范少华放弃承租权的理由不能成立。原审庭审中，刘成青举示的公租房屋租金、物业费的收据、发票以及电费发票、天然气供用合同、天然气费的发票足以证明自2006年起，刘成青一直居住在公租房屋内，并交纳了各项费用，刘成青与东岗房管所存在事实房屋租赁合同关系。按照民事权利、义务对等原则，东岗房管所及其上级单位市房管中心在收取刘成青向其交纳房屋租金等费用的情形下，实际上已经接受刘成青成为公租房屋的承租权人，故原审判决关于由房屋所有权人选择以及确认承租人的裁判理由不能成立。三、根据《中华人民共和国合同法》第三十六条以及第二百一十五条的规定，自2006年起，刘成青一直向东岗房管所交纳公租房屋租金，东岗房管所接受租金且将公租房屋租赁给刘成青居住使用，刘成青与东岗房管所间已经成立房屋租赁合同关系，刘成青诉请市房管中心、东岗房管所签订公租房租赁合同并办理租赁证于法有据。范少华辩称，一、刘成青对涉案房屋不享有承租权。该涉案房屋初始承租人为范少华的母亲范晓荷，范少华和其哥哥一直与其母亲居住在该涉案房屋，范少华的哥哥结婚后，搬出该涉案房屋。1991年3月范晓荷去世时，范少华尚不满二十岁，其作为范晓荷的法定继承人便继续在该房屋居住，虽然范少华与公房管理机关并未重新签订租赁合同，但事实上公房管理机关也认可了其承租该房屋的权利和事实，并一直允许其居住使用。该涉案房屋的性质是公房，范少华只享有对该房屋的占有、使用、部分收益等有限权利。范少华与刘成青离婚时，出于照顾无处居住的刘成青的目的，将涉案房屋暂借给刘成青，并口头约定暂住期限为二年，刘成青仅仅是该涉案房屋的暂住人。二、刘成青将涉案房屋转租给他人牟取非法利益。自2014年底开始刘成青就以每年20000元转租房屋给承租人，承租人已经向刘成青交纳了三年半的租金。以上事实有视频资料及渭源路派出所出警记录予以证实。刘成青未经范少华及公房管理机关同意，违反相关规定擅自转租的行为不仅违反了公房租赁管理的相关规定，更违背了诚实信用原则和公序良俗，应当受到相应的行政处罚。三、刘成青与东岗房管所不存在房屋租赁合同关系。刘成青暂住期间交纳费用是应负有义务。交费票据的名称是“范晓荷”，而范晓荷早在1991年便去世了，恰恰说明该房屋的合法承租权属于范晓荷及其合法继承人范少华、范少春。市房管中心述称，根据相关政策规定，涉案房屋在原承租人范晓荷去世后，由其直系亲属继承承租，现上诉人刘成青请求其承租涉案房屋无事实及法律依据。东岗房管所述称意见同市房管中心。范少华上诉请求：1.请求依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4566号民事判决；2.依法改判驳回刘成青的全部诉讼请求，或者将案件发回重审；3.本案一审及二审诉讼费均由刘成青负担。事实和理由：一、原审判决对本案基本事实认定不清、证据不足。1、关于谁是涉案房屋合法承租人的问题。房屋初始承租人范少华的母亲范晓荷去世时，范少华作为范晓荷的法定继承人便继续在该房屋居住，虽然范少华与公房管理机关并未重新签订租赁合同，但公房管理机关也认可了其承租权，并一直允许其居住使用。本案房屋承租在前，刘成青结婚在后，其结婚行为及居住行为与公房租赁没有法律上的因果关系，刘成青是否与范少华结婚或者结婚后是否在该房屋居住，都不能改变该房屋属于公房的租赁性质，更不能改变房屋合法承租人的权利和身份。2、关于离婚协议就居住使用权约定的效力问题。范晓荷去世后其法定继承人范少春和范少华共同享有涉案房屋的承租权利。范少春因病去世，范少春之子与范少华共同享有承租权。范少华和刘成青离婚时直接约定该房屋由刘成青使用，并未经过范少春之子的同意，实质上属于无权处分，导致该约定无效。其次，假设范少华有权处分该房屋的使用权，则该使用权也应当是有期限的。公租房只能租赁不能买卖或转租，租赁期限根据法律规定有时间限制。离婚协议没有约定房屋使用期限。离婚时范少华同意夫妻共同财产全部归刘成青所有并出于同情答应暂借房屋给刘成青居住，口头约定最长两年期限，等刘成青找到住处便搬离。后范少华一直找刘成青协商此事，但刘成青找各种理由推诿。截止起诉之时，刘成青已经实际占有该房屋长达十三年之久，超出了离婚时双方的约定和社会一般标准的合理期限。十三年中，刘成青不仅自己享受了低廉租金的利益，还从中赚取近十倍的房租差价。刘成青系兰州市政工程服务中心干部，工作稳定，有较好的收入，完全有能力解决住房问题。范少华离婚后一直无力购买房屋，时至今日名下也无任何房产，刘成青应该归还房屋。3、关于刘成青擅自转租房屋的事实。刘成青收取房租（2014年底-2019年3月）85000元，而向房管所交纳房租8619元，获利将近76000余元。2018年范少华上门找刘成青时才意外发现此事。刘成青擅自转租牟利，违反了公房租赁管理的相关规定，违背了诚实信用原则及公序良俗，应当受到相应的行政处罚。4、关于范少华是否存在侵权事实的问题。范少华将房屋借给刘成青居住十三年都没有将其强行赶出，而是偶然发现刘成青转租后才将房屋收回，并且没有采用暴力手段，而是与转承租人协商由其自行搬离，也经过渭源路派出所出警处理，故其主观上不存在恶意，范少华没有实施侵害行为。5、刘成青出示的所有交费票据的名称都是“范晓荷”，恰恰说明房屋的合法承租权属于范晓荷及其合法继承人。6、原审证人姚某的证言自相矛盾，加之证人与刘成青系同事关系，有利害关系，证人证言不应当被采信。二、原审判决适用法律错误。1、离婚协议是双方关于身份关系的约定，不适用合同法的规定。2、原审判决适用《民法总则》中关于涉及侵权的规定不当。范少华并不存在侵权事实。三、原审判决逻辑自相矛盾，不能以理服人。1、原审判决既已确认刘成青转租房屋的事实，又判决范少华腾房不当。2、原审法院认为刘成青没有承租权，也没有资格与房管部门签订租赁协议，却判决刘成青有权继续居住在该房屋中，而且判决中也没有明确居住期限，自相矛盾。补充一点，鉴于在二审范少华调取的公安局处警记录记载信息以及范少华原审提交的录像内容，刘成青涉嫌虚假诉讼、虚假陈述，请求法院依据民事诉讼法相关规定对刘成青进行处罚。刘成青辩称，范少华的上诉理由不能成立。刘成青与范少华婚姻关系存续期间已长达十年，根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第二条的规定，刘成青实际已经取得公租房屋的承租权。刘成青与范少华在离婚协议书中约定案涉房屋由刘成青使用。自2006年之后，刘成青成为公租房屋唯一合法的承租权人。自2006年起，刘成青一直居住在公租房屋内，并交纳了各项费用，刘成青与东岗房管所已经成立事实房屋租赁合同关系，租赁期限为不定期租赁。范少华关于刘成青不是涉案公租房屋合法承租权人的上诉理由不能成立。刘成青占有公租房屋合法、合理。范少华证据不足以证实刘成青转租公租房屋的事实。范少华关于刘成青非法转租房屋牟利的上诉理由不能成立。刘成青系公租房屋合法的承租权人，范少华强行开锁进入公租房屋，侵犯了刘成青的承租权，原审判决判令范少华腾交房屋，并无不当。二、范少华关于原审判决适用法律错误的上诉理由不能成立。离婚协议中财产分割的内容适用合同法的有关规定。范少华存在侵权行为，原审判决适用关于侵权的法律规定正确。三、范少华关于原审判决逻辑自相矛盾的上诉理由以及出于同情暂时将房屋借给刘成青居住的上诉理由无事实依据。市房管中心述称，根据相关政策规定，涉案房屋在原承租人范晓荷去世后，由其直系亲属继承承租，范少华为房屋续租的权利人之一，并不是案涉房屋确定的合法承租人，现上诉人刘成青请求其承租涉案房屋无事实及法律依据。东岗房管所述称意见同市房管中心。刘成青向一审法院起诉请求：1、确认刘成青系位于兰州市城关区××路××号××（原兰州市城关区南滨河东路28号楼1-301）兰州市直管住宅房屋的承租人；2、判令范少华向刘成青腾交位于兰州市城关区××路××号××（原兰州市城关区南滨河东路28号楼1-301）兰州市直管住宅房屋；3、判令市房管中心、东岗房管所就兰州市城关区××路××号××（原兰州市城关区南滨河东路28号楼1-301）兰州市直管住宅房屋与刘成青签订租赁协议并办理租赁证；4、本案诉讼费用由范少华承担。一审法院认定事实：第三人市房管中心（原兰州市房地产经营公司）、东岗房管所（原兰州市房地产经营公司东岗房管所）系上下级隶属关系。1988年，经被告范少华母亲范晓荷工作单位兰州城市建设学校协调，第三人东岗房管所根据相关政策与范晓荷签订兰州市直管住宅房屋租赁协议，将位于兰州市城关区××路××号××（原兰州市城关区南滨河东路28号楼1-301）兰州市直管住宅房屋出租给范晓荷居住使用，并由第三人市房管中心给范晓荷办理了兰州市直管住宅房屋租赁证。期间，该房屋由范晓荷与其长子范少春、次子华范少华共同居住使用。1991年，范晓荷因病去世，后范少春因结婚搬离上述房屋，该房屋遂由被告范少华单独居住使用。1996年10月11日，原告刘成青与被告范少华登记结婚，婚后双方在上述房屋居住生活。2006年9月26日，原、被告因故自愿登记离婚，双方签订的离婚协议约定上述房屋由原告刘成青居住使用，随后被告范少华搬离该房屋。后原告刘成青因故搬离并将该房屋转租给他人居住使用。被告范少华得知原告刘成青转租该房屋后经交涉转承租人于2019年3月底自行搬离。2019年3月30日，被告范少华强行开锁进入上述房屋，实际占有了上述房屋，双方酿成纠纷。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。住建部《城市公有房屋管理规定》规定“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。”《兰州市直管房屋管理规定》规定“承租人有下列情形之一的，承租人或其直系亲属可到房管所申请办理更名手续，经公房管理单位审批后可继续承租：…（二）本人亡故的；…。”本案中，涉案房屋原承租人范晓荷因故去世后，其子范少春和被告范少华虽未到第三人东岗房管所申请办理更名手续，但仍实际居住涉案房屋，第三人东岗房管所及市房管中心也未提出异议，双方形成了事实上的租赁关系。范少春搬离上述房屋后，被告范少华继续占有、使用涉案房屋并与原告刘成青结婚共同生活。2006年被告范少华与原告刘成青登记离婚时约定上述房屋由原告刘成青居住使用，该约定不违反相关法律及政策规定，被告范少华应当依约履行。但其却在此后无故将房屋占有，违反了离婚协议的约定，构成违约，其应当将房屋返还给原告刘成青，故一审法院对原告刘成青要求被告范少华腾交房屋的诉讼请求予以支持。关于原告刘成青要求确认其为涉案房屋承租人的诉讼请求。虽然最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》规定“夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后双方均可承租：…（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；…”,但该规定仅说明婚姻关系存续5年以上的夫妻离婚时,双方对于共同居住的公房均可享有承租权，具体承租人的选择以及确定，应属房屋所有权人的权利。此外，被告范少华虽然在离婚协议中约定涉案房屋由原告刘成青使用,但该约定并不能证明被告范少华放弃其承租权,故一审法院对原告刘成青的上述诉讼请求不予支持。关于原告刘成青要求判令第三人与其签订租赁协议并办理公房租赁证的诉讼请求。我国合同法第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本条规定了当事人意思自治之原则，即合同需双方当事人意思表示一致方能缔结，属当事人私权之范畴，人民法院的裁判权即司法权不得干涉，故原告刘成青要求人民法院判令其与第三人签订公房租赁合同之诉讼请求有违法理，一审法院亦不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百二十条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第四条规定，判决：一、被告范少华在判决生效后十五日内将位于兰州市城关区××路××号××（原兰州市城关区南滨河东路28号楼1-301）兰州市直管住宅房屋腾交给原告刘成青。二、驳回原告刘成青的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告范少华承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘成青提交证据：1、刘成青与范少华关于公租房屋的谈话内容的音频资料，证明刘成青与范少华离婚时，范少华自愿搬离公租房屋，其放弃了公租房屋的承租权。刘成青系公租房屋合法、唯一的承租权人。2、兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单。证明刘成青没有经济能力购买商品房，其没有转租公租房屋。3、银行流水两份，证明刘成青系兰州市政工程服务中心干部，其收入来源除兰州市财政局发放的工资外，再没有任何的经济收入。刘成青未转租公租房屋牟利。范少华质证认为，对证据一的真实性不予认可，不能听清该音频的具体内容，不确定音频中说话男子的身份是否为范少华。该音频属于偷录，对合法性不认可。对证据二、三的关联性和证明目的有异议，此两组证据与本案无关，并不能证明其目的。市房管中心质证认为，对证据一的真实性、合法性不予质证，不认可其证明目的。对证据二、三的真实性无异议，但是对证明目的不予认可。并不能证明是否系全部银行流水，是否有能力购买商品房与查询单无关。东岗房管所质证意见同上。范少华提交兰州市公安局城关分局渭源路派出所的处警记录两份，证明刘成青将案涉公租房非法转租他人。刘成青质证认为，对真实性及来源无异议，但是其中刘成青作为报警人的一份处警记录中记载告知自行解决或起诉解决，没有反映非法转租的内容，其证明目的不能成立。另一份处警记录的报警人匿名，报警的内容提到在此地租房，房东的前夫进行阻拦，但报警人所称的报警内容是否真实并没有其他证据予以印证，因此不能真实反映当时的处警情况，且与另一份处警记录内容完全相反。不能确定匿名报警人所称的事实客观存在，不排除实际报警人为范少华本人或范少华指派的人。市房管中心质证认为，对真实性无异议。编号033000002处警记录不能证明其证明目的，其他无异议。东岗房管所质证意见同上。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘成青提交的证据不足以证明其主张的未进行转租、范少华明确放弃其承租权的的诉讼主张，本院不予采信。范少华提交的证据能够证明当时处警的情形，本院予以采信。二审中，市房管中心、东岗房管所陈述，依照直管公房管理规定，范晓荷的直系亲属是继续承租案涉房屋的权利人，最终房屋由谁承租，应当由享有承租权的人协商一致并经房管部门审批。二审另查明，案涉房屋现仍在范晓荷的名下。刘成青居住使用期间将案涉房屋租金交纳至2018年12月31日，之后租金由范少华交纳。2018年1月6日范少华将案涉房屋租赁证挂失，补办手续暂停。一审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1、刘成青在本案中请求确认案涉房屋的承租人并与市房管中心、东岗房管所签订租赁协议、办理租赁证是否属于人民法院民事诉讼的受案范围。2、范少华是否应当向刘成青腾交案涉房屋。关于争议焦点一。案涉房屋性质属公有住房，取得承租权需具备租赁兰州市公有住房的相应条件。刘成青是否符合涉案直管公有住房承租人条件由相关房产管理部门审查决定,故其关于在本案中确定承租权并与房屋管理中心签订租赁合同的诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予处理。关于争议焦点二。案涉房屋原承租权利人为范晓荷，范晓荷去世后，最终由范少华实际居住使用。范晓荷的直系亲属范少春、范少华二人未协商一致后向市房管中心以及东岗房管所申请取得案涉房屋的承租权。案涉房屋承租权在范晓荷去世后权利状态一直未变更，房屋实际由范少华居住使用，范少华与刘成青结婚后共同在案涉房屋生活十年。离婚协议在此背景下达成。基于权利人范晓荷去世、范少华继续居住使用至与刘成青结婚的事实，离婚协议关于案涉房屋由刘成青居住使用的约定系在房屋权利状态未变更的情况下，双方当事人仅对于房屋居住使用的权利作出的约定。虽然离婚协议不当然是刘成青依法享有案涉房屋的承租权的依据，但在案涉房屋承租权利状态未确定的情形下，刘成青可依据离婚协议居住使用该房屋。范少华未遵守离婚协议的约定，擅自开锁进入并占有案涉房屋的行为，对刘成青构成侵权，一审判决由范少华腾交房屋并无不当。范少华对其主张口头约定由刘成青暂住案涉房屋两年的事实无证据予以证实，本院不予采信。至于范少华与刘长青是否是案涉房屋合法的承租权人，鉴于案涉房屋为公租房的特殊性质，需由相关房产管理部门审查后决定。另，范少华提出刘成青存在转租房屋获利的情形，该行为是否违反了公租房的使用条件，应当由相关房产管理部门审查后处理。综上所述，上诉人刘成青、上诉人范少华的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人刘成青负担100元，上诉人范少华负担100元。本判决为终审判决。审判长 关 涛审判员 徐晓曦审判员 王志娟二〇二〇年十月二十九日书记员 王玉振