四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川03民终543号上诉人（原审被告）：朱因智，男，住所地四川省富顺县，居所地四川省自贡市富顺县。委托诉讼代理人：冯杰，四川拓宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱林（系朱因智之子），男，住所地四川省富顺县。被上诉人（原审原告）：陈辅世，男，住所地四川省自贡市富顺县，居住地四川省富顺县。委托诉讼代理人：陈利军，四川富邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱英凤（曾用名朱因凤），女，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：刘路生，四川科亿律师事务所律师。上诉人朱因智因与被上诉人陈辅世、朱英凤房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱因智的上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回陈辅世的诉讼请求；2.本案诉讼费由陈辅世、朱英凤承担。事实及理由为：一、一审判决违背客观事实，超越本案的诉讼范围，错误认定朱因智仅是名义上的所有权人而非实质上的所有权人。1.根据案涉房屋的不动产登记证书，房屋为林登珊、朱因智共同共有。2.本案中除证人证言外，无任何证据证明朱英凤是案涉房屋的原始取得人，也无证据否定林登珊、朱因智为案涉房屋的法定所有权人资格。3.陈辅世在本案的诉讼请求为确认《房屋买卖协议》有效并要求朱因智配合办理房屋产权过户登记，并未涉及房屋所有权的确认问题。一审判决认定朱英凤是案涉房屋的原始取得人、朱因智仅是名义上的所有权人属于主观臆断，超出了本案的诉讼范围。二、一审判决认定自相矛盾。一审判决认定朱因智并非案涉房屋的实质所有人，就不存在朱英凤代表朱因智处分案涉房屋的问题。朱英凤在庭审中也反复强调与陈辅世签订的《房屋买卖协议》出卖的是自己的房产，因此，一审认定朱英凤可代表朱因智处分房屋自相矛盾。三、一审对房屋的共有人林登珊只字未提，没有林登珊的同意，即使朱因智个人出卖房屋，朱英凤与陈辅世签订的《房屋买卖协议》也是无效的。该房产系林登珊、朱因智的夫妻共同共有财产，根据法律规定，夫妻双方中任何一方不能擅自处分共有财产，陈辅世没有证据和理由确信朱英凤可以代表林登珊处分该房产。没有房屋共有权人林登珊的同意，陈辅世与朱英凤签订的《房屋买卖协议》也是无效的。四、一审判决认定事实错误，适用法律错误，本案不构成表见代理，案涉《房屋买卖协议》应为无效。1.案涉房产为朱因智、林登珊共有，没有委托过他人出卖过该房屋，朱英凤没有代理权，也未经林登珊、朱因智追认。该协议并非朱因智夫妇的真实意思表示。2.朱英凤将房屋出卖给陈辅世时，朱因智并不知晓。2014年，朱因智回乡后多次找过陈辅世返还房屋，均无果。3.陈辅世对案涉房屋属于朱因智夫妻二人共有是明知的，朱因智个人无权处分共有房屋也是明知的。另陈辅世也未看到过林登珊、朱因智向朱英凤出具了授权委托书，因此，陈辅世并非善意第三人，其对房屋买卖是有过错的，本案不构成表见代理。4.案涉房产的土地使用权系划拨方式取得，根据相关法律规定，划拨土地是不得转让的，属于国家强制性规定，因此，案涉房屋买卖协议应当认定无效。根据录音证据，陈辅世也表示是基于朱英凤是家里的大姐，有权卖房子才与朱英凤进行交易的，因此一审判决认定“足以使作为善意第三人的陈辅世确信其可代表朱因智处分该房屋”的观点不能成立。五、一审判决第一项与客观事实不符，陈辅世与朱英凤在2015年2月2日，没有签订过《房屋买卖协议》。综上一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法驳回陈辅世的诉讼请求。陈辅世辩称，1.朱英凤在2015年2月2日签订的房屋买卖协议是合法的，因为当时买卖时是朱英凤和朱英凤的母亲在场的，同时就交付了房权证，而且当时朱英凤是当地国土所的所长，所以陈辅世完全相信她，善意取得案涉房屋；2.朱因智应当协助办理案涉房屋，因为房权证的所有权人就是朱因智，朱英凤不是产权的登记权人，故朱因智应当协助过户，而且朱因智并不是不过户，而是向陈辅世要钱；3.朱因智背着陈辅世、朱英凤在富顺县房管局办理了新证，以老证丢失为由，将朱因智与其妻的名字都登记在了新证上面。综上，一审判决符合常理和法律规定，至于朱因智所说的划拨土地不能买卖，我们认为是理论知识与客观事实相脱离的原因。朱英凤辩称，1.案涉房屋并不是朱因智与其配偶的共同财产，案涉房屋实质是属于本案朱英凤所有，而登记在朱因智名下，案涉房屋在2004年4月8日登记时，所有权人为朱因智，而变更到朱因智夫妻双方名下是在本案提起诉讼以后，朱因智以老证丢失为由与其配偶到不动产中心补发房权证，申请时将其妻增加为权利人，因此案涉房屋并非属于朱因智夫妻的共同财产；2.案涉房屋的实际所有权人是朱英凤，朱因智仅仅是名义所有权人，本案的土地使用权是朱英凤与其爱人以朱英凤父亲的名义所取得，并且缴纳了当时的同心村9组的划拨费，在1992年12月28日富顺县人民政府是专门以同意划拨的通知做出了一份文件将其中的0.18亩土地划拨给了朱英凤的父亲，在1993年11月13日朱英凤和朱英凤父亲签字认可了该土地所有费用都是由朱英凤丈夫支付，故土地都是归朱英凤爱人所有，后来朱英凤父亲去世后，本案涉及到规划的调整就与当时路桥所增的其余土地进行了调整，因父亲死亡，就是由其母办理的手续，在1997年8月12日，其母就以该土地进行集资，与当时的彭高贵签订了廉建协议，并且对房屋进行了调换，并签订了相关协议，朱英凤就以其母的名义代理此房屋，并没有办理房屋登记，在2001年该土地要办理相关手续时就以朱因智的名义进行了登记，在2001年4月18日，当时的集资户出具了报告，载明了朱因智是因为其父取得的使用权，故在把报告递给政府后，政府在2001年4月24日就做出了相关文件，将所涉土地拨到了13户集资户名下，其中就有朱因智的名字，故实质上取得和投资人都是属于朱英凤，因此案涉房屋的实际所有权人是朱英凤而不是朱因智。因为当时朱英凤是城市户口，办不到房屋所有权证，故朱英凤以朱因智的名义办理了房屋登记，实际都是朱英凤在办，朱因智并没有出面，他只是名义所有权人，一审法院认定朱英凤是原始取得该房屋是正确的；3.本案朱英凤对案涉房屋有处分权，通过上述答辩，能够证明该房屋的原始取得人和实际使用权人是朱英凤，有权处分该房屋，朱英凤的爱人对此是不持异议的，故案涉房屋买卖合同是合法有效的，一审法院判决支持该合同的成立并要求配合办理房屋转移登记的相关手续是符合法律规定的；4.本案朱因智长达十几年都不行使权利是不符常理的，一审有大量证据证明本案的朱因智是同意办理过户的，但附带了一些不可能的条件在里面，因此可以看出本案中他不是实际所有权人而是名义所有权，一审判决认定该房屋属于朱英凤所有，朱因智是名义所有权人的认定是正确的，认定合同的真实合法有效性也是符合法律规定的。综上，希望二审法院驳回朱因智的上诉请求，维持原判。陈辅世向一审法院提出诉讼请求：1.确认朱英凤以朱因智委托的名义与陈辅世签订的《房屋买卖协议》成立、有效，朱因智应履行配合陈辅世办理涉诉房屋的产权过户登记；2.判令本案受理费由朱因智、朱英凤承担。一审判决认定事实：1992年12月，朱英凤、朱因智的父母为经营蜂窝煤厂，在富顺县东湖镇同心村9组小地名瓢儿口征地0.18亩，用于从事个体工商经营。其父于1993年去世后，至今未进行继承析产。1996年10月18日，富顺县沱江晨光大桥工程建设指挥部与二被告之母徐良秀（由朱英凤经办）达成一致意见，并签署《转让土地使用权协议书》，由徐良秀以东湖镇同心村九组国有土地0.18亩的土地使用权，置换富顺县沱江晨光大桥工程建设指挥部征用的东湖镇米市村1组0.3亩的土地使用权。尔后，朱英凤用该置换来的土地使用权与他人联建，在完清了建房所需资金后，原始取得了诉争房屋的占有、使用权等各项权利。2001年6月，在办理诉争房屋的土地使用权登记时，将朱因智登记为了“土地使用者”。2004年4月，在办理诉争房屋的房屋所有权登记时，将朱因智登记为了“房屋所有权人”。2004年12月朱英凤与陈辅世协商房屋买卖事宜，房屋价款为30000元。2005年2月2日，朱英凤在收到陈辅世付清房价款后，以朱因智委托代理人的身份，以朱因智的名义与陈辅世签订《房屋买卖协议》。协议签订后，朱英凤即将诉争房屋移交给陈辅世占有、使用至今。移交房屋时，朱英凤还将登记在朱因智名下的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》一并交与陈辅世。2014年，外出打工多年的朱因智回到富顺县东湖镇后，一直居住在该镇的唐家村5组7号。陈辅世、朱英凤及其母亲徐良秀均要求朱因智配合办理过户登记未果，而引起诉讼。一审法院认为，本案诉争房屋，朱因智作为该房屋登记的所有权人，既未对该房屋行使管理、占有、使用等权利，也未在陈辅世接收、占有使用该房长达15年来，主张、行使过任何对标的物的权利，结合朱英凤所举示的证据，足以证明朱英凤系诉争房屋的原始取得人。至于朱英凤用于与他人联建的土地使用权虽存在侵犯其母亲权益和侵犯其父亲的其他法定继承人权益之嫌，但应属另一法律事实，不属本案诉争解决范围。对朱英凤辩称的朱因智仅是名义上的所有权人而非实质的所有权人的主张，予以采信。朱英凤在以朱因智委托人之名与陈辅世签订《房屋买卖协议》后，朱英凤作为原始取得人，其既持有产权证书，又能移交房屋，且朱英凤、朱因智的母亲徐良秀到场，足以使作为善意第三人的陈辅世确信其可代表朱因智处分该房屋（购买房屋所支付房屋对价30000元，符合当时当地的市场交易购买同类住房的价格）。双方即按约履行了交付价款、交付房屋、交付产权证书，完成了房屋买卖的基本义务，应认定陈辅世与朱英凤之间，就诉争房屋的买卖关系依法成立。为维护市场交易的稳定性，维护群众朴素的公正观，对陈辅世的主张，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条之规定，判决如下：一、陈辅世与朱英凤于2015年2月2日签订的《房屋买卖协议》依法成立；二、限朱因智于判决生效后十五日内，配合陈辅世到相关部门办理过户登记。一审案件受理费550元减半收取为275元，由朱英凤负担。本院二审期间，朱因智举示了如下证据：《中华人民共和国不动产权证书》（川20**富顺县不动产权第0007XXX号），充分证明案涉房屋的权利人是林登珊、朱因智，共有情况为共同共有，林登珊、朱因智夫妇二人依法共同共有案涉房屋的所有权。陈辅世质证认为，对证据的形式要件的真实性无异议，而不能证明实际房屋产权人是谁，实际产权人是朱英凤而不是朱因智。朱英凤质证认为，对证据的形式要件的真实性无异议，但不能证明朱因智夫妻共有的主张，因为该份证据的补办申请是在本案提起诉讼后补办的；在2004年4月8日对该房屋进行登记时只登记了所有权人为朱因智，且只是名义所有权人，登记后案涉房屋所有权证都是由朱英凤保管，故在后来出让该房屋时，将原始的土地使用权证和房屋使用权证交给了陈辅世，因此我们认为虽然不动产中心发了为夫妻共有财产的所有权证，也不能达到朱因智的证明目的，不动产权中心不会审查实际所有权人，故导致本案朱因智在诉讼过程中可以增加共有权人在他名下的案涉房屋，因此朱因智虽然取得了房屋不动产权证书也不能证明其主张。陈辅世在二审期间提交了富顺县不动产登记中心出具的《房产登记信息查询情况说明》，拟证明案涉房屋在诉讼过程中，朱因智以房权证遗失为由，新补办了房权证且在老房权证登记于朱因智名下，又增加了其配偶林登珊的名字，其实老证一直都在陈辅世那里保管的，不存在遗失。朱因智质证认为，该证据正好能够证明房屋是朱因智夫妻共同共有的，即便老证只有朱因智一人的名字，仍然是夫妻存续期间的财产房屋，不存在欺诈，虚假，都是正常程序办理的。并且电费等都是以朱因智的名字办理收费的，到2003年3月朱因智都在此房屋居住，是后面才搬回的老家。朱英凤质证认为，证据三性均无异议，但该证据确实是是在诉讼过程中办理的，这份证据所载明的所有权人并非是真正的所有权人。朱英凤在二审中举示了以下证据：第一组：居民身份证、结婚证、居民户口簿，拟证明吴常明曾用名为吴常铭，朱英凤曾用名为朱因凤。朱英凤与吴常明系夫妻，朱英凤有权处置夫妻共有财产。第二组：《说明》，拟证明以朱皆利（朱英凤父亲）名义取得的案涉土地使用权，实际权益归吴常明、朱英凤享有。朱皆利仅为名义上的使用权人。第三组：《关于同意划拨土地给幸云华等十三户使用的通知》及档案资料证明案涉土地使用权最初以朱皆利名义办理，朱皆利逝世后，朱英凤、吴常明先后以其母徐良秀、其弟朱因智的名义办理土地划拨、集资建房等相关手续，嗣后房屋所有权和土地使用权均登记在朱因智名下，但该房屋实际使用权人为朱英凤。第四组：《集资联建综合楼协议》、两份《说明》均证明了朱英凤、徐良秀与彭高贵、代明玉签订《集资联建综合楼协议》。房屋建设完毕，徐良秀与彭高贵的房屋发生过调换。该协议已履行完毕。第五组：相关发票证明了朱英凤为土地使用权取得、房屋建设、不动产登记所支出的费用。朱因智对朱英凤提交的证据质证认为，朱英凤出示的证据的证明目的超出了本案诉争范围。第一组：真实性合法性无异议，但是证明目的有异议，我们认为朱英凤有权处理夫妻财产这句话与本案无关；第二组：《说明》的三性均有异议，该证明与本案无关，房子是谁出钱修的，无关；无法确认其真实性，我们比较了一审出具的人的签字，明显不同，其父的签字也不是其父亲自签的，另外这份证明是属于证人证言，应当申请证人，但朱英凤并没有申请，程序也有问题；第三组：通知的8-12页的相关文件的真实性合法性无异议，但无关联性，并且这组证据不能证明其证明目的，故这些文件不能证明该屋的实际所有权人是朱英凤，而且用地主体等都是朱因智，反而能够证明朱因智是合法的土地使用权人；《更换国有土地使用权协议书》，自然人之间是不能私自更改国有土地使用权人，是无效的，也与本案无关；地形图与本案无关，《富顺县计划委员会关于同意幸荣华等集资户建住宅列入正式投资计划的通知》，真实性合法性无异议，但与本案无关，反而能够证明朱因智是合法的土地使用权人等；第四组：《集资联建综合楼协议》无法确认真实性，对合法性也有异议，从内容看，其母与朱英凤作为甲方委托他人建房，不能证明其母和朱英凤就是所有权人，也与本案无关；第一份《说明》，从内容看能够反映房屋所有权人是其母，而不是朱英凤；第二份《说明》，“该栋……均与徐良秀、朱英凤无关”正好证明房屋所有权与朱英凤无关；第五组：从内容看35页发票是朱英凤交付，绝大多数发票交款人是朱因智，反而能够证明朱因智是合法的土地使用权人等，也与本案无关。陈辅世对朱英凤提交的证据质证认为，1.首先土地来源等，买卖时陈辅世是不知情的；2.第9页政府的房屋明细表，上面出现了陈辅世的名字，这个房子是与案涉房屋没有关联性的，不要混淆；3.从整个证据的三性均无异议，从证据链来说我们看到了土地的来源，也看到了整个建房过程的参与人，也看到了不动产登记状况，对真实性合法性进一步说明，整个费用的票据都是朱英凤在保管，如果是朱因智出的钱，就不会由朱英凤保管，这就推翻了朱因智的说法，故我方认为实际房屋所有权人是朱英凤。对于各方当事人提交的二审新证据，结合当事人的举证质证，本院综合认证如下：对朱因智与陈辅世提供的案涉房屋的不动产登记证书，三性予以确认，但不能达到其证明目的；对于朱英凤提供第一组、第二组、第三组、第四组中的《集资联建综合楼协议》、1999年8月23日的《说明》以及第五组证据，本院予以采信。对第四组证据中彭高贵出具的说明与本案无关，不予采信。本院二审查明事实与一审查明事实一致，依法对一审查明事实予以确认。另查明，朱英凤与吴常明（曾用名吴常铭）系夫妻关系。1993年11月13日，吴常明出具《说明》，明确表示以朱皆利名义办理的0.18亩征地，所有费用均系吴常明支付，故该地使用权及所有权属于吴常明。朱皆利、朱小萍、朱英蕊等作为证明人签字确认。朱皆利逝世后，朱英凤以其母亲徐良秀、其弟朱因智的名义办理土地划拨、集资建房等相关手续，并以朱因智的名义缴纳了房屋产权办理的相关费用，相关票据均由朱英凤保管留存。2020年6月28日，朱因智以房产证遗失为由，向富顺县不动产登记中心补办了案涉房屋的《中华人民共和国不动产权证书》（川20**富顺县不动产权第0007XXX号），权属状态为林登珊、朱因智共同共有。本院认为，本案争议的焦点为：1.案涉房屋买卖合同是否成立有效；2.本案一审判决是否超越本案诉争范围。一、对于案涉《房屋买卖协议》是否有效的问题。朱因智上诉认为案涉房屋系朱因智与林登珊共同共有，且并未委托朱英凤对房屋进行处分，故朱英凤与陈辅世签订的《房屋买卖协议》系无权处分。根据本案查明事实，虽然该房屋产权证登记权利人为朱因智和林登珊，但该房屋建设用地系由朱英凤的丈夫吴常明出资获得东湖镇同心村9组0.18亩土地后，于1996年10月18日与富顺县沱江晨光大桥工程建设指挥部征用的东湖镇米市村1组0.3亩土地置换后所得。在吴常明1993年出具的《说明》中，朱皆利亦认可其只是该土地名义上的所有权人，实际权属归吴常明。同时，虽然案涉房屋土地划拨建设及房权证均以朱因智的名义办理，但房屋建设事宜、土地置换、办理房产手续等，均系朱英凤经办及支付相关费用，相关土地使用权证、房屋所有证等证书也均由朱英凤保管。对以上事实朱因智亦无异议。另，若朱因智属于案涉房屋的实际所有权人，陈辅世占有使用长达15年期间，朱因智都未主张过任何权利，于常理不符。因此，本院认为，朱英凤举示的证据足以证明案涉房屋的实际所有权人系朱英凤与吴常明，朱英凤将案涉房屋出卖给陈辅世应属于有权处分。对于案涉房屋的建设用地属于划拨用地，能否转让的问题。根据国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”的规定，案涉房产已经取得相应的土地及房屋权证，故在补交土地使用权出让金后，可以予以转让，因此，朱英凤与陈辅世签订的《房屋买卖协议》并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方买卖关系已经成立。陈辅世已经付清房屋对价，朱因智作为案涉房屋房权证上登记的权利人，应当配合朱英凤、陈辅世办理过户登记。其在明知原始房屋权证留存于陈辅世处的情况下，仍以产权证遗失为由补办该房屋的不动产登记证书，有违诚实信用原则，其上诉请求本院不予支持。二、关于本案一审判决是否超越本案诉争范围的问题。朱因智上诉认为一审判决确认房屋原始所有权人超越了本案的诉争范围。本院认为，本案的纠纷源于陈辅世购买案涉房屋后，未能办理产权过户登记，遂起诉要求确认《房屋买卖协议》的效力及办理过户登记。而要确认《房屋买卖协议》效力的问题，则必须查明房屋出卖前的所有权人及朱英凤对房屋是否有处分权。因此，一审法院审查朱英凤是否系案涉房屋的原始取得人，属于本案必须查明的案件事实，并未超越本案诉争范围，朱因智该上诉理由不能成立。综上所述，朱因智的上诉请求不能成立，应予驳回。因本案出现新证据，导致一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决表述有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初1677号民事判决第二项：“限被告朱因智于判决生效后十五日内，配合原告陈辅世到相关部门办理过户登记”；二、变更四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初1677号民事判决第一项“原告陈辅世与被告朱英凤于2015年2月2日签订的《房屋买卖协议》依法成立”为“陈辅世与朱英凤于2005年2月2日签订的《房屋买卖协议》依法成立”。二审案件受理费550元，由上诉人朱因智负担。本判决为终审判决。审 判 长 李宁川审 判 员 马 超审 判 员 曾 静二〇二〇年十月二十三日法官助理 黄守益书 记 员 罗沛利