广东省陆河县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1523民初219号原告：叶某某，女，汉族，住广东省陆河县。委托诉讼代理人：叶某甲，女，汉族，住广东省陆河县，与原告叶某某系姐妹关系。被告：陆河县某某房地产开发有限公司，住所地广东省陆河县。法定代表人：叶某乙，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶某丙，该公司副总经理。原告叶某某与被告陆河县某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶某某的委托诉讼代理人叶某甲，被告某某公司的委托诉讼代理人叶某丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金402342.76元（以本金615203元，按日利率万分之五的标准自2016年10月2日起计至实际交付房屋之日止，暂计算至2020年5月2日止为402342.76元）；2.请求法院判决被告立即将汕尾市陆河县某某小区E栋云轩阁902号房屋办理房屋权属登记的所需资料报产权登记机关备案；3.请求法院判决被告向原告支付逾期办证违约金（以本金615203元，按年利率6%的标准自2017年9月27日起计算至被告向房屋产权登记机关登记备案之日止，暂计至2020年5月2日为97202.07元）；4.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：一、原告已向被告支付了购房款615203元。2016年3月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，就原告向被告购买某某小区E栋云轩阁902号房屋作出了相应约定。原告按约定向被告支付了首期款255203元(首付款为255203元，此款将在被告公司结欠案外人郑某甲的水泥工程款中抵扣)。2018年6月30日，被告公司与案外人郑某某签订《债权转让协议》，约定某某公司同意将享有原告叶某某债权全部转移给郑某某)及通过陆河县**信用合作联社贷款360000元向被告支付了购房尾款，原告前后陆陆续续总共支付了615203元购房款。二、被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金402342.76元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2016年10月1日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，否则应按合同第九条约定支付逾期交付违约金。但被告一直至今，没有将房屋交付原告使用，导致原告不能按期装修入住，产生经济损失。按照双方约定，被告应向原告支付逾期交付的违约金，即按照本金615203元，日利率万分之五自2016年10月2日起计至实际交付房屋之日止，暂计至2020年5月2日，违约1308天，违约金共402342.76元。三、被告应向房屋产权登记机关提交备案资料，办理房屋产权证书，并向原告支付逾期办证的违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料申报产权登记机关备案。按照合同约定被告应于2016年10月1日前向原告交付房屋,即最晚应于2017年9月26日向房屋产权登记机关备案申办房屋权属证书。但直至原告起诉之日，被告仍未配合原告取得房地产权属证书，导致原告房屋不能上市买卖，错失许多交易机会，造成原告巨大经济损失。被告应自2017年9月27日起向原告支付逾期办证的违约金。依照相关法律规定，被告应按原告已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准向原告支付违约金，即按本金615203元，年利率6%的标准自2017年9月27日起计算至被告向房屋产权登记机关登记备案之日止。被告违反双方约定，已造成原告巨大损失，为维护原告合法利益，请求法院支持原告全部诉讼请求。被告某某公司辩称，我方是在2016年3月21日与原告签订的《商品房买卖合同》，而陆河县**信用合作联社是在2016年11月份发放贷款，合同约定是在2016年10月1日交房，原告请求按照2016年10月份开始计算逾期违约利息明显不符合约定；我跟原告代理人是朋友关系，实际上是原告代理人要买房子，原告代理人用原告的名字买房，原告代理人支付的购房款；当时原告并未交付购房款的首付，因被告欠案外人郑某甲的水泥款，被告代理人的老婆与原告代理人是同学关系，所以同意与郑某甲拖欠的水泥款作为原告的首付款，实际上原告并未支付首付款；逾期办证违约金，按照合同里面也有时间的约定，我承认违约，同意承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.原告身份证复印件，欲证明原告主体适格；2.被告陆河县某某房地产开发有限公司社会信用代码信息核查信息复印件，欲证明被告主体适格；3.《广东省商品房买卖合同》复印件，欲证明原告向被告购买某某小区E栋云轩阁902号房屋，双方就房屋款项支付、交付时间、办理产权证书的内容作出了约定；4.收款收据、贷款凭证复印件，欲证明原告按照约定支付了购房首期款及尾款；5.《个人购房借款/担保合同》、（2019）粤1523民初***号、（2019）粤15民终**号民事判决书复印件，欲证明被告公司与案外人郑某某签订《债权转让协议》，约定某某公司同意将享有原告叶某某债权全部转移给郑某某及通过陆河县**信用合作联社贷款360000元向被告支付了购房尾款。被告对原告提交的上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告某某公司开发坐落于陆河县河田镇昂湖凹的陆河某某小区商住楼项目，已取得（陆售许）字第（2016）001号商品房预售许可证。2016年3月21日，原告叶某某与被告某某公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告叶某某向被告某某公司购买某某小区第E栋云轩阁902号房，建筑面积129.19平方米，单价为每平方米4762元，总价款为615203元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式付款：……。3.其他方式：银行贷款方式付款，首付4成，255203元，买受人应于2016年3月21日前付清，其余6成360000元应于签订《广东省商品房买卖合同》当日与银行签订贷款相关协议，并提供贷款的有关资料。”第七条约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。……。”第八条约定：“出卖人应当在2016年10月01日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……。3.该商品房经分期综合验收合格。4.此项空白。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起3日内告知买受人的；2.其他非出卖人过错原因造成的延期。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。……；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……。3.按政府规定或协商解决。”2016年2月18日，被告某某公司向原告出具收款收据，确认收到原告叶某某购买某某小区云轩阁902房255203元。2016年4月18日，原告与陆河县**信用合作联社贷款服务中心签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款金额为360000元，用于购买涉案房屋并以该房产提供抵押担保。2016年4月21日，陆河县**信用合作联社按约发放贷款，并将贷款转入被告某某公司账户。案外人郑某某以本案原告叶某某为被告，于2019年7月17日向本院提起债权转让合同纠纷一案，本院认定2018年6月30日，某某公司与郑某某签订《债权转让协议》，约定某某公司同意将享有叶某某255203元债权全部转移给郑某某，并于2019年10月18日作出（2019）粤1523民初***号民事判决，驳回郑某某的诉讼请求。郑某某不服上述判决，向汕尾市中级人民法院提起上诉，该院于2019年12月23日作出（2019）粤15民终**号民事判决，判决撤销广东省陆河县人民法院（2019）粤1523民初***号民事判决；叶某某应向郑某某支付债务转让款255203元，并以款项255203元为基数计息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年9月1日起算利息至债务清偿时止；驳回郑某某的其他诉讼请求。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告叶某某与被告某某公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于购房款支付问题，被告某某公司向原告出具收款收据，确认收到原告叶某某购买某某小区首付款255203元，另原告通过向陆河县**信用合作联社贷款360000元用以支付购房尾款，本院认定原告已足额履行支付购房款义务。关于是否交付房屋问题，原告认为至今尚未交房，被告则认为2016年10月份已经交房，但未能对自己主张的交房事实提交证据予以证实。本院认为，交房是合同约定被告需向原告履行的义务，被告应对其已履行交房义务的事实负举证责任，在被告无相关证据证明其主张的情况下，应承担举证不能的法律后果，本院认定涉案房屋尚未交房。被告某某公司也未提供证据证明其逾期交付房屋的行为存在免责事由，故被告某某公司应承担逾期交房的违约责任。被告某某公司应按合同约定支付逾期交房违约金，以615203元为基数，按已支付房款日万分之五计算，原告主张自2016年10月2日至实际交付房屋之日止计算违约金，本院予以支持，暂计至本案立案之日即2020年6月5日止的逾期交房违约金为6152030.00051343=413108.81元。原告请求被告某某公司将办理房屋权属登记的所需资料报产权登记机关备案，实际上是请求被告某某公司将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，但现有证据不能证明某某公司对涉案房屋已办理初始登记，涉案房产处于未确权状态，所有权能否转移登记不能确定，因此，本院对该项诉讼请求不予支持。关于是否逾期办证问题，合同约定在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因本案房屋尚未交付，逾期办证事实尚未发生，故对原告叶某某请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实，原告叶某某可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陆河县某某房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告叶某某逾期交房违约金（截止至2020年6月5日止，逾期交房违约金为413108.81元；从2020年6月6日起至实际交房之日止，以615203元为基数，按每日万分之五计算）；二、驳回原告叶某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8793.17元，由原告叶某某负担1296.54元，由被告陆河县某某房地产开发有限公司负担7496.63元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  陈志宏人民陪审员  叶鼎新人民陪审员  叶娘宣二〇二〇年十月三十日法官 助理  郑晓佳书 记 员  吕海景附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。