贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5367号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：路言发，男，1975年10月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（一般授权）：吕燕，女，1982年10月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。系路言发之妻。上诉人（原审原告）：吕燕，女，1982年10月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人路言发、吕燕与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由路言发、吕燕承担。事实及理由：1.根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为路言发、吕燕办理产权转移登记，需以路言发、吕燕缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在路言发、吕燕未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐路言发、吕燕相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。上诉人已在路言发、吕燕提交资料起360日内履行办证义务，上诉人不应承担违约责任。一审认定路言发、吕燕于办理入住手续时已提交完毕相关资料无事实依据。2.案涉房屋已交付路言发、吕燕使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。路言发、吕燕上诉请求：撤销一审判决第一项，改判碧阳置业公司支付逾期办证违约金数额为：以已付房款536428元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月9日计算至碧阳置业公司取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人之日；一、二审诉讼费由碧阳置业公司承担。事实及理由：1.碧阳置业公司于2019年9月24日短信通知上诉人，其已开始办理不动产权证，要求上诉人尽快提交办理房屋产权证所需的相关资料。上诉人因此认为碧阳置业公司已取得初始登记表，具备办证条件，故提起诉讼时才要求碧阳置业公司支付逾期办证违约至2019年9月24日。经一审法院查明事实，上诉人才知道碧阳置业公司至今不具备办证条件，系碧阳置业公司的短信通知误导上诉人起诉时主张违约金截止日期为2019年9月24日，而本案办证违约金实际应计算至碧阳置业公司取得初始登记并将办理商品房转移登记有的关文书交付上诉人之日止。碧阳置业公司的短信通知致使上诉人起诉请求逾期办证违约金的天数及数额出错误，侵害了上诉人的合法权益，请求二审依据法改判。路言发、吕燕向一审法院起诉请求：1.判决被告支付延期交房违约金4371.89元及该违约金实际占用期间的利息暂计96.62元（利息以4371.89元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月31日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2.判决被告支付逾期办理不动产权属证书产生的违约金，违约金以536428.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年9月13日起计算至2019年9月24日，暂计78908.56元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市，总价款536428.00元，出卖人承诺于2014年12月31日前向买受人交付该商品房。如被告逾期交房超过60日，则以原告已付购房款为基数，从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之0.5的标准计算违约金，并于实际交付之日起7日内支付。同时，附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2015年6月13日，被告向原告交付涉案房屋。被告至今未取得涉案房屋的所有权初始登记证书。一审法院认为，一、对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2014年12月31日，实际交房时间为2015年6月13日，原告于2019年12月2日提起本案诉讼，已经超过诉讼时效，不予支持。对于逾期交房违约金被占用期间的利息损失，亦不予支持。二、关于原告要求被告支付的逾期办证违约金的请求。被告应按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2015年6月13日，结合原被告在附件十二补充协议：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”之约定，可以视为被告在2015年6月13日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2015年6月13日起360日内，亦即2016年6月8日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告已收取原告的办证费用，故在原被告之间形成委托办证关系，被告无需再将办理产权转移登记所需的相关资料交付原告，而是直接提交到办证部门即可。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，对原告诉请的违约金，支持以原告已付购房款536428.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月9日起计算至2019年9月24日，2019年9月25日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止，原告可另案主张权利。由于被告提诉讼时效的抗辩，故原告违约金的起算时间为2016年12月2日。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告路言发、吕燕逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款536428.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月2日起计算至2019年9月24日；二、驳回原告路言发、吕燕的其他诉讼请求。案件受理费942.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.碧阳置业公司是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对碧阳置业公司应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，路言发、吕燕对碧阳置业公司何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于碧阳置业公司先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，碧阳置业公司何时告知路言发、吕燕提交办证所需资料，何时向路言发、吕燕出具购房发票（在取得购房发票前，买受人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以买受人提出请求为前提，碧阳置业公司应主动履行。）等事实，仅以路言发、吕燕交齐办理产权过户手续所需资料至其取得产权证之日是否超过360日作为考量上阳置业公司是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明路言发、吕燕存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、碧阳置业公司通知路言发、吕燕提交办证所需资料的时间以及碧阳置业公司向路言发、吕燕出具购房发票的时间等因素，认定碧阳置业公司应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。碧阳置业公司故意回避其自身应先履行的义务，仅以路言发、吕燕实际提交完毕办证所需资料之日至碧阳置业公司办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。一审中，路言发、吕燕主张碧阳置业公司承担逾期办证违约责任至2019年9月24日，一审支持其诉讼请求判决碧阳置业公司承担违约责任至2019年9月24日并无不当。路言发、吕燕以其不知道碧阳置业公司通知其提交办证资料时不具备办证条件为由，二审中要求改判碧阳置业公司承担违约责任至碧阳置业公司取得初始登记并将办理商品房转移登记有的关文书交付路言发、吕燕之日的理由不能成立，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，碧阳置业公司应遵循诚实信用原则履行。碧阳置业公司主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人碧阳置业公司及路言发、吕燕的上诉理由均不能成立，对双方的上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1934元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担1884元，上诉人路言发、吕燕负担50元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进