河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初1603号 原告：徐向姣，男，1984年3月20日出生，汉族，住所地河北省邯郸市大名县。 被告：天山房地产开发集团有限公司，住所地石家庄高新区天山大街**，统一社会信用代码：911300007216224836。 法定代表人：吴振山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨昱，该公司员工。 委托诉讼代理人：麻雷鑫，该公司员工。 被告：北京嘉德融房地产顾问有限公司，住，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-300一社会信用代码：91110228553061399W。 法定代表人：朱晓丹，该公司经理。 委托诉讼代理人：李卫，该公司员工。 原告徐向姣与被告天山房地产开发集团有限公司、北京嘉德融房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐向姣、被告天山房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人杨昱、麻雷鑫、被告北京嘉德融房地产顾问有限公司的委托诉讼代理人李卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐向姣向本院提出诉讼请求：1、确认《认购协议书》、《购房优惠服务协议书》无效；2、第一被告返还购房款439452元（大写：肆拾叁万玖仟肆佰伍拾贰元整），第二被告返还服务费30000元（大写：叁万元整）；3、第一被告支付资金占用期间利息63720.5元（自2017年12月17起至2020年5月16日，以439452元为基数，按年息6%计算。剩余利息计算至购房款付清之日），第二被告支付资金占用期间利息4350元（自2017年12月17起至2020年5月16日，以30000元为基数，按年息6%计算。剩余利息计算至购房款付清之日）；4、诉讼费、保全费、律师费等诉讼费产生的费用由被告承担。事实与理由：2017年12月17日原告与第一被告签订《商品房认购协议书》，协议约定，该商品房坐落为：石家庄高新区长江大道388号，世界之门28#E栋1905室房屋。暂定建筑面积58平方米，最终建筑面积以产权登记面积（最终实测面积）为准。成交单价为每平方米14818.14元，总价款859452元。最终根据实测面积按实计算合同总价。原告已支付首期房价款439452元，余款420000元在被告指定的时间内，向第一被告指定的贷款机构申请贷款支付。因本协议签订时，与第二被告同时签订《购房优惠服务协议书》要求交3万元，购房抵5万元。协议签订后，原告支付第一被告首付款439452元，支付第二被告服务费30000元。《认购协议书》未约定交房时间，该房屋至今未动工。第一被告销售世界之门28#E栋五证不全，没有取得商品房预售许可证，违反法律法规禁止性规定（科技孵化器、加速器不能销售给个人不能用于居住），《商品房认购协议》无效；第一被告与第二被告相互勾结、恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，以变相优惠名义销售五证不全商品房，《购房优惠服务协议书》也无效。第一被告应当返还购房款并支付占用资金期间的利息，第二被告应当返还服务费并支付占用资金期间的利息。因此，特向人民法院起诉，请求人民法院依法判决，维护原告的合法权益。 被告天山房地产开发集团有限公司辩称，原告实际购买的房屋为天山世界之门28号地LOFT公寓28E1905室，而不是天山科技工业园孵化器项目的房屋，28E座天山公司在本案原告起诉前就已取得了预售许可证，因此双方签订的认购协议书合法有效，原告主张确认认购协议书无效，退还房款并支付利息，没有法律依据。 被告北京嘉德融房地产顾问有限公司辩称，原告与嘉德融所签订的购房优惠服务协议书为双方真实意愿表示，且符合法律规定，嘉德融收取原告30000元服务费，已向原告提供购买天山世界之门28E1905号房50000元房款优惠，合同已履行完毕，所以嘉德融不同意原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年12月12日，原告徐向姣作为甲方与被告北京嘉德融房地产顾问有限公司作为乙方签订《购房优惠服务协议书》，约定甲方购买“天山世界之门”28E-1905享受3万抵5万的购房优惠。同日，原告徐向姣向被告北京嘉德融房地产顾问有限公司支付30000元，被告北京嘉德融房地产顾问有限公司出具的收据中载明该笔款项为28E-1905服务费，原告徐向姣在购房过程中已享受优惠。 2017年12月17日，原告徐向姣作为买受人与被告天山房地产开发集团有限公司作为出卖人签订《认购协议书》，约定1、买受人认购天山科技工业园孵化器项目Ｃ栋房屋；2、如买受人未能成功选购上述房屋，买受人在具备销售条件后可选购位于高新区房屋，该房屋暂定建筑面积58㎡，单价14818.14元，房屋总价款为859452元，房款最终计算价格以房管部门确认的测绘面积为准，签订《商品房买卖合同》时据实结算；3、交款方式：签订协议书时，买受人向出卖人交付购房款263671元，第二笔房款于2018年3月20日前交付175781元，余款以按揭方式支付；4、买受人在接到出卖人通知后7个工作日内，持本人有效身份证件、本认购协议书及出卖人出具的部分购房款收款收据与出卖人签订《商品房买卖合同》，并交付该房屋全部房款或首付款，在此期间出卖人为买受人保留该房屋的购买权，出卖人将买受人所交部分购房款抵作首期部分房款，同时本认购协议书终止。若在上述期限内买受人未与出卖人签订该房屋的《商品房买卖合同》则视同买受人违约，买受人已交部分购房款作为违约金不予退还，本认购协议书解除，出卖人可将该房屋另行出售，并不再另行通知买受人。如出卖人在上述约定期限内未经买受人同意，将买受人认购的房屋另行销售给第三方，则构成出卖人违约，出卖人应向买受人返还已收部分购房款。协议还约定了其他内容。原告徐向姣于2017年12月12日向被告天山房地产开发集团有限公司交纳定金10000元，2020年12月16日交纳房款77890元、房款175781元，2018年3月20日交纳房款175781元，以上房款4共计439452元，被告天山房地产开发集团有限公司收款后向原告徐向姣出具了收据。 另查明，原告徐向姣曾于2020年5月19日向本院起诉二被告，要求确认《认购协议书》及《购房优惠服务协议书》无效，判令二被告返还购房款及服务费并支付利息，该案于2020年5月21日立案。因原告徐向姣未在七日内预交案件受理费，本院于2020年7月14日出具（2020）冀0191民初970号民事裁定书，裁定该案按原告徐向姣撤回起诉处理。 原告徐向姣于2020年5月25日向被告天山房地产开发集团有限公司申请退款，并填写《天山世界之门LOFT退款申请表》，载明：“......申请退款日期：2020.5.25，退款金额：439452元......房号：28E-1905，退款原因：未取得预售证......”原告徐向姣在落款签字确认。 石家庄长江大道68号项目天山世界之门于2018年7月30日经石家庄市区划地名办公室核准标准名称为天山创业城（3栋楼）。石家庄高新区天山创业城Ｅ＃商办楼项目于2020年6月12日取得商品房预售许可证，该商品房预售许可证（副本）载明：“开发企业：天山房地产开发集团有限公司，项目地址：石家庄高新区，预售楼号：Ｅ＃商办楼......批准预售面积：60751.33，其中住宅：0，商业：3761.58，办公：57034.75,地下：,地下....” 以上事实有《认购协议书》、《购房优惠服务协议书》、收款收据、原告徐向姣电子诉讼平台立案申请记录、《天山世界之门LOFT退款申请表》、商品房预售许可证、标准地名使用证及庭审笔录等证据在案予以证实。 本院认为，原告徐向姣与被告天山房地产开发集团有限公司签订的《认购协议书》中明确约定了商品房的具体位置、面积、价款、付款方式及时间等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告天山房地产开发集团有限公司已经按照约定收受了协议约定的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告徐向姣与被告天山房地产开发集团有限公司签订的《认购协议书》系真实意思表示，且涉案房屋已取得了商品房预售许可证，故《认购协议书》合法有效。因原告徐向姣诉二被告房屋买卖纠纷一案本院于2020年5月21日立案，涉案房屋商品房预售许可证的取得时间为2020年6月12日，原告徐向姣向本院起诉后，原告徐向姣与被告天山房地产开发集团有限公司经协商签订退款申请表，应认定原告徐向姣与被告天山房地产开发集团有限公司经双方协商一致解除《认购协议书》。《认购协议书》已解除，原告徐向姣要求被告天山房地产开发集团有限公司返还购房款439452元的请求，本院予以支持。 原告徐向姣主张自2017年12月17起付清款之日止以439452元为基数的利息损失，从双方签订的《认购协议书》所载明的内容看，原告徐向姣对被告天山房地产开发集团有限公司在出卖涉案房屋时尚未取得房产预售许可证是知晓的，且原告徐向姣在退款申请表中载明申请退款原因未取得预售证，故原告徐向姣对此可能导致合同无效所产生的风险应有所预期，对其主张的利息损失本院不予支持。 原告徐向姣主张被告天山房地产开发集团有限公司违反法律法规禁止性规定将科技孵化器、加速器销售给个人用于居住，《认购协议书》无效，本案《认购协议书》中约定销售项目为天山科技工业园孵化器，并未约定该房屋用途为住宅，且涉案商品房预售许可证载明该房屋为商办楼，只用于商业及办公，且被告天山房地产开发集团有限公司为原告徐向姣出具的收据中载明LOFT公寓28E座1905，应当认定原告徐向姣依据该《认购协议书》所认购的房屋为LOFT公寓28E座1905室，原告徐向姣以此为由要求确认《认购协议书》无效，本院不予支持。 关于原告徐向姣主张二被告相互勾结、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，以变相优惠名义销售五证不全商品房，《购房优惠服务协议书》无效的问题，该《购房优惠服务协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告徐向姣未提供证据证明二被告存在相互勾结、恶意串通、合法形式掩盖非法目的的情形，且原告徐向姣在购房过程中已享受优惠，该《购房优惠服务协议书》已履行完毕，故原告徐向姣以此为由要求确认《购房优惠服务协议书》无效，本院不予支持。原告徐向姣在购房时实际享受到了《购房优惠服务协议书》中约定的优惠价款，该协议已履行完毕，现要求被告北京嘉德融房地产顾问有限公司退还服务费及支付利息的请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告天山房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐向姣购房款439452元； 二、驳回原告徐向姣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9132元，减半收取计4566元，由原告徐向姣负担620元，被告天山房地产开发集团有限公司负担3946元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：（地址：河北省石家庄高新区050035，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张学伟 二〇二〇年十月二十九日 书记员  林立双 ——