重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初30598号原告：重庆市康德实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区医学院路**3-1，统一社会信用代码9150010320344244XB。法定代表人：卢朝康，董事长。委托诉讼代理人：刘迪，员工。委托诉讼代理人：程卓，员工。被告：重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司，住所地重庆市江**观音桥步行街****第**，统一社会信用代码91500000621985148F。法定代表人：刘平，执行董事。委托诉讼代理人：徐海仁，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺瑛，重庆索通律师事务所律师。原告重庆市康德实业（集团）有限公司（以下简称康德公司）与被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司（以下简称新世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康德公司的委托诉讼代理人刘迪、程卓，被告新世纪公司的委托诉讼代理人徐海仁、贺瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康德公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的经营场地租赁合同及补充协议；2.判令被告支付拖欠原告9个月（2019年9月-2020年5月）的租金及物管费、滞纳金共1130787.62元；3.判令被告赔偿原告因被告擅自解约所造成的损失合计4566507.77元（包含电梯购置及安装费1027300元、空调购置及安装费1502563.42元、线缆费307099.1元、装修费1161011元、5个月寻租期的租金损失568534.25元）；4.判令被告支付原告违约金500000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月2日，原告与被告签订了《经营场地租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝中区单巷子（大杨石组团EX-X/XX）的物业（面积5247㎡）租赁给被告开办超市，租赁期限为15年，同时对交房条件、租金、物业管理、双方权利义务、违约责任等事项作了约定。双方签订上述合同后，原告为保障合同的长期、顺利履行，按照被告所提出的多项特殊要求，取消了原规划的停车位200余个及商用门市600余平方米，并对租赁房屋进行了相应的专门设计和装修，其后按约交付了房屋。2015年1月4日，双方针对租赁物业实际面积和租期起止日期签订了补充协议予以明确。被告经营近五年后，于2019年8月19日在未通知原告的情况下突然单方决定终止营业，8月25日关闭了所经营的超市，同时停止了向原告缴纳租金及物管费。原告向被告多次发函了解情况，被告均未予理会。2019年9月9日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付拖欠租金、赔偿原告损失并承担违约金。同日，被告回函表示要求解除合同并表明于2019年9月30日将租赁场地交还原告，但至今仍未移交。在此后的数次协商中，被告所提出的赔偿意见与原告损失相差甚远，原告不予认可。最终双方仍无法就解除合同的赔偿达成一致。原告基于租期15年的前提，才同意被告所提出的十余项进场条件而与被告签订租赁合同，并完成了相应空调、电梯定制安装及特殊装修，前期投入成本共计数千万元，被告在未征得原告同意的情况下仅5年就单方停止履行并要求解除合同，其行为构成违约，且造成原告前期巨额投入无法得到回报并造成其他财产损失，故被告除应按合同承担违约金外，还应对原告超出违约金部分的损失承担赔偿义务。综上，请求法院依法维护原告合法权益，判决支持原告诉讼请求。被告新世纪公司辩称，原告作为成熟的商业主体在招商引资的时候就应该具备相关的风险意识，原被告开始合作后，当双方都不能达到自己的商业目的，因此对解除合同进行了一系列磋商。2019年9月9日原告向被告发函，要求根据合同法94条解除案涉合同，因此案涉合同在2019年9月9日被告收到该函件时就已经解除了。被告在2019年9月9日对原告的回函中要求原告在2019年9月30日前接收租赁场地，但原告以各种理由拒不接收。由于合同已于2019年9月9日解除，被告只欠付2019年9月1日至2019年9月9日的租金。原告没有向被告提供过物业服务，无权向被告主张物管费。原告主张的包括空调、电梯等装修的前期投入无法得到回报造成的损失，实际上是原告为达到双方约定的租赁场地交付条件而进行的成本投入，应由原告自行承担。原告主张的违约金双方在合同中约定的是在协商解除合同的条件下才适用，本案是原告依据合同法94条行使的单方解除权，因此不适用违约金的约定，原告无权向被告主张。本院经审理认定事实如下：2011年3月2日，康德公司（甲方）与新世纪公司（乙方）签订《经营场地租赁合同》，主要约定：甲方将其拥有的位于重庆市渝中区单巷子（大杨石组团EX-X/XX）的商业用房租赁给乙方开办超市。计租面积以套内建筑面积计算，共5247㎡，其中卖场为4390㎡，库房及功能用房[包括设备房（含卖场空调风机房）、加工后场、独立通道、办公室等]为857㎡。租赁场地交房标准及设施、设备配置要求，由甲方按本协议附件三“乙方接房需具备的条件”组织实施并承担费用。租赁期限为15年（租期预计为2013年6月1日至2028年5月31日止），租期开始时间确定在甲、乙双方正式办理接房手续之日满2个月（如遇春节，则开业时间延长30日）开始计算，如乙方提前开业，则从开业之日起计算。卖场租金、物业管理费：租赁期内第1-3年租金为24元/㎡·月，物管费为1元/㎡·月；租赁期内第4-6年租金为24.75元/㎡·月，物管费为1元/㎡·月；租赁期内第7-9年租金为25.78元/㎡·月，物管费为1元/㎡·月；租赁期内第10-12年租金为27.12元/㎡·月，物管费为1元/㎡·月；租赁期内第13-15年租金为28.52元/㎡·月，物管费为1元/㎡·月。库房及功能用房的租金、物业管理费：租赁期内第1-3年租金为9元/㎡·月，物管费为1元/㎡·月；租赁期内第4-6年租金为9.3元/㎡·月，物管费为1元/㎡·月；租赁期内第7-9年租金为9.71元/㎡·月，物管费为1元/㎡·月；租赁期内第10-12年租金为10.25元/㎡·月，物管费为1元/㎡·月；租赁期内第13-15年租金为10.81元/㎡·月，物管费为1元/㎡·月。租金、物管费按季度支付，乙方自开始计算租金之日起在每季度首月前10日内以转账支票方式支付当季度租金、物管费，若乙方未按时支付租金、物管费，每逾期一日，乙方应按应付租金、物管费总额的0.5‰缴纳滞纳金给甲方。乙方支付的物业管理费已含以下内容：1.租赁场地应承担的大楼共用设备（含供电系统、中央空调系统、消防系统、给排水系统等）的日常管理（含日常运行、安全管理、维护保养、日常维修）、年检、大修等；2.垃圾清运，化粪池的清掏；3.物业管理约定及相关规定要求的其他内容。乙方自行负责并承担以下内容：1.租赁场地内物业保安、消防工作、清洁卫生；2.为乙方租赁场地独立服务的设备（含供电系统、空调、电梯、扶梯）的日常运行管理、日常维保维修；3.向社会缴纳绿化费、垃圾处置费、门前三包费等。本合同期满时，乙方应完整将租赁场地及甲方提供的设备设施一并交还甲方，并可以使用。乙方自行安装的货柜架、收银台、冷柜等设施设备及商场招牌由乙方收回并拆出租赁场地。甲方对未拆出的装饰物不予补偿。甲、乙双方签订合同后和租赁期限内若一方要求终止合同（如：甲方不出租场地给乙方，或乙方不再承租场地等），应提前30天书面通知对方，并征得对方书面同意，且应支付对方50万元作为违约金。该合同附件三“乙方租赁进场需具备的条件”约定了甲方组织实施消防、出入口、扶梯、空调、配电、天棚、地面、、地面照明、插座等装饰装修、设施设备的具体要求，并约定涉及乙方租赁区域的安装或施工图必须送乙方盖章认可后方可施工。2014年7月11日，康德公司与新世纪公司签订《接房纪要》，确认了租赁房屋及设备设施的移交情况。设备设施、物品资料交接清单载明移交的纸质资料包括日立电梯（中国）有限公司的扶梯、无机房乘客电梯客户资料（随机资料、电梯安装手册、安装图）3套，重庆世发工业设备安装有限公司的中央空调安装竣工图1套。2015年1月4日，康德公司（甲方）与新世纪公司（乙方）签订《〈经营场地租赁合同〉补充协议》，载明：根据2011年3月2日甲乙双方签订的《经营场地租赁合同》，现就计租面积、起租时间、租金及物管费的支付方式等，甲、乙双方经友好协商，达成一致，特订立此补充协议，以资共同信守执行。一、经甲、乙双方工程人员现场实测及甲方提供的产权证最终确认乙方租赁的总套内建筑面积5206㎡；其中卖场为3889㎡，辅助用房为1317㎡。以上面积为租金及物管费的计算依据。二、经甲、乙双方协商确认，乙方的起租时间为2014年11月18日，原合同约定的合同租赁期限现确定为2014年11月18日至2029年11月17日。三、本协议未变更的事项，按原合同相关条款执行。2019年8月25日，新世纪公司在租赁场地经营的超市停止营业，也未向康德公司支付2019年9月1日之后的租金。2019年9月9日，北京天驰君泰（重庆）律师事务所受康德公司委托，向新世纪公司发出《律师函》，主要内容为：2019年8月19日，新世纪公司在经营超市门店发布《告顾客书》，决定超市于2019年8月25日停止营业。此后，康德公司向新世纪公司发出两份《工作函》，了解此门店的经营计划安排，并要求继续履行合同约定，支付欠付租金325502.55元及滞纳金，赔偿康德公司因为超市进行的专属装修发生的费用800万元。新世纪公司虽签收了上述《工作函》，但截至本函出具之日，新世纪公司对康德公司的要求一直未予回复并已从租赁房屋清理退场。新世纪公司已构成违约，康德公司现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除双方签订的《经营场地租赁合同》及其补充协议，要求新世纪公司履行以下义务并承担相应的违约责任：1.支付2019年第三季度租金325502.55元及相应的滞纳金（滞纳金按每日0.5‰计算至实际支付完毕之日）；2.赔偿康德公司为新世纪公司超市进行专属装修而发生的费用（暂以800万元计算）；3.违约金50万元。同日，新世纪公司收到前述《律师函》，并向康德公司发出《关于解除〈经营场地租赁合同〉的函》，主要内容为：新世纪公司经纬大道店自2014年11月18日开业以来持续大幅亏损，近两年销售持续下滑且亏损有进一步扩大的趋势。营运部门实施多项、持久的扭亏措施后仍不能改变门店的经营现状。结合市场情况，经慎重考虑，现正式向康德公司提出解除双方签订的《经营场地租赁合同》及相关补充协议。新世纪公司已于2019年8月25日经营结束后正式停业，计划2019年9月30日将租赁场地交还康德公司。请届时安排专人接收房屋，双方的租赁关系自2019年9月30日起终止。2019年10月29日，康德公司向新世纪公司发出《关于解除租赁关系时空调、电梯及其他损失的处理等相关问题的函》，主要内容为：新世纪公司租赁康德公司位于重庆市渝中区单巷子（大杨石组团EX-X/XX）的物业，新世纪公司现已不再经营。康德公司已委托律师向新世纪公司发出律师函，表明了康德公司对解除合同的相关要求。新世纪公司收悉并经研究后现已对康德公司函告的违约金及租金损失共150万元予以了认可并承诺支付，但认为其他损失金额过高。康德公司按新世纪公司“进场条件”的要求签订合同并重新规划设计租赁场地楼层设计，取消了车位220个及商业门市600余平米，其后又对租赁场地做了专门性装修并按要求购置安装空调机扶梯等，总投入以数千万计。现新世纪公司的超市经营上遇到了困难，强行继续经营难以为继，而终止经营又造成了康德公司此前的投入无法得到应有回报。康德公司本着友好协商的态度，希望新世纪公司除已认可事项外，在清退租赁场地移交康德公司前，将原超市内针对新世纪公司需求专门购买的电梯及中央空调予以拆除并自行处理，并承担电梯及中央空调的购置安装费用合计270万元。此后，康德公司愿自行承担此前的装修损失，并将重新投入800万负责该场地恢复原规划的车位及商业，尽快解除本次租赁所产生的相关问题。2020年5月15日，康德公司（甲方）与新世纪公司（乙方）签订《交房协议》，载明：2020年5月15日上午9时，经甲乙双方相关人员就承租的重庆市渝中区单巷子（大杨石组团E3-3/4）平街层、负一层部分自有产权商业用房，设施设备进行移交，发现以下问题需乙方按照《租赁合同》交房要求进行整改：1.叁台电梯未年检，需年检后移交所有资料及钥匙给甲方。（注：两台扶梯运行中异响严重、货梯不能正常运行）2.配电室差绝缘手套壹双。3.差的水电费待结清，水电户头需过户。4.2020年5月5日-2020年5月15日的应急电费未缴，需在物业缴纳。5.消防点位故障，配电室气体灭火模块故障。6.以上问题乙方在2020年6月15日负责完成整改。2020年8月6日庭审中，康德公司确认《交房协议》中载明的需整改问题已大部分完成，只有电梯的资料及钥匙没有交付，以及配电室的绝缘手套没有交还。新世纪公司陈述因为康德公司没有配合去办理审批手续，因此导致无法将电梯资料及钥匙移交。审理中，康德公司认可新世纪公司于2019年8月停止经营后就将物品搬走了，合同履行过程中新世纪公司也未支付过物管费。康德公司为证明其产生的损失，举示了如下证据：1.《康德·单巷子电梯设备买卖合同》、支付凭证，拟证明康德公司向日立电梯（中国）有限公司购买康德·单巷子项目电梯，其中新世纪超市3台电梯合同金额为1027300元，康德公司合计支付了整个项目的电梯费用20761850元。新世纪公司质证认为，对《康德·单巷子电梯设备买卖合同》的真实性、合法性、关联性无法确认，对支付凭证的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。经审查，《康德·单巷子电梯设备买卖合同》约定的电梯设备总价为20531000元，其中3台安装区域为超市的电梯总价为1027300元；康德公司举示的支付凭证能够证明其向日立电梯（中国）有限公司支付了电梯款11591150元，向重庆日立电梯营销工程有限公司支付了安装款3064500元。2.《重庆市宇邦线缆有限公司产品购销合同》、支付凭证，拟证明康德公司为新世纪超市购买线缆花费307099.1元。新世纪公司质证认为，对《重庆市宇邦线缆有限公司产品购销合同》的真实性、合法性、关联性无法确认，对支付凭证的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。经审查，《重庆市宇邦线缆有限公司产品购销合同》约定的合同总金额为307099.1元，货物送达地点为大坪康德国际新世纪超市；康德公司举示的支付凭证能够证明其向重庆市宇邦线缆有限公司支付了100000元。3.《康德·单巷子项目新世纪超市装修工程施工合同》、支付凭证，拟证明康德公司为新世纪超市装修实际花费2239997.14元，按照合同价格主张1161011元。新世纪公司质证认为，对《康德·单巷子项目新世纪超市装修工程施工合同》的真实性、合法性、关联性无法确认，对支付凭证的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。经审查，《康德·单巷子项目新世纪超市装修工程施工合同》约定工程包干总价1161011元；康德公司举示的支付凭证能够证明其向合同相对方重庆市誉本装饰工程有限公司支付了730000元。4.《康德·单巷子项目新世纪超市中央空调系统采购及安装工程施工合同》、支付凭证，拟证明康德公司为新世纪超市购买和安装中央空调花费1502563.42元。新世纪公司质证认为，对《康德·单巷子项目新世纪超市中央空调系统采购及安装工程施工合同》的真实性、合法性、关联性无法确认，对支付凭证的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。经审查，《康德·单巷子项目新世纪超市中央空调系统采购及安装工程施工合同》约定工程包干总价1500000元；康德公司举示的支付凭证能够证明其向合同相对方重庆市世发工业设备安装工程有限公司支付了850000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，康德公司与新世纪公司签订的《经营场地租赁合同》及《〈经营场地租赁合同〉补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同履行中，新世纪公司于2019年8月25日停止营业，并于此后将租赁场地的物品搬离，也未向康德公司支付2019年9月1日之后的租金，以其行为表明不再继续履行合同，构成根本违约，康德公司有权单方解除合同。2019年9月9日，康德公司向新世纪公司发出《律师函》，明确表示依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除双方签订的《经营场地租赁合同》及其补充协议，依法可以发生合同解除的效力。新世纪公司于同日收到该《律师函》，对合同解除并无异议，故双方签订的《经营场地租赁合同》及《〈经营场地租赁合同〉补充协议》已于2019年9月9日解除，无需再判决解除。因此，新世纪公司欠付的租金为2019年9月1日至2019年9月9日期间的租金，根据合同约定计算为（24.75元/㎡·月×3889㎡+9.3元/㎡·月×1317㎡）÷30天/月×9天=32550.26元。康德公司认可合同履行过程中新世纪公司未向其支付过物管费，也未举示证据证明其提供了合同约定的物业管理服务，故本院对其要求新世纪公司支付物管费的请求不予支持。关于滞纳金，因双方系平等民事主体，合同约定的逾期付款滞纳金其性质应属违约金，本院纳入违约责任中一并评析处理。关于康德公司主张的损失及违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，《经营场地租赁合同》约定租赁期限内若一方要求终止合同应支付对方50万元作为违约金。关于康德公司的损失，新世纪公司收到康德公司发出的《律师函》后，于同日向康德公司发出《关于解除〈经营场地租赁合同〉的函》，明确表示计划2019年9月30日将租赁场地交还康德公司，并请康德公司安排专人接收房屋。根据《经营场地租赁合同》的约定，新世纪公司无需承担合同解除后拆除电梯、中央空调等设施设备的责任，康德公司以此为由不与新世纪公司进行场地交接，未履行合理的减损义务，不得就扩大的空置损失要求赔偿。结合租赁场地的位置、面积，康德公司请求新世纪公司赔偿5个月寻租期的租金损失在合理范围之内，本院予以支持，参照合同约定的合同解除时的租金标准计算为（24.75元/㎡·月×3889㎡+9.3元/㎡·月×1317㎡）×5月=542504.25。关于康德公司请求的装饰装修、设施设备损失，本院认为，上述费用系康德公司基于对合同约定的15年租期租金收益的信赖，为满足新世纪公司的特定要求而投入，新世纪公司违约导致合同提前解除，造成康德公司的投入无法获得相应回报，且特定化的投入难以继续利用，由此产生的损失应当予以赔偿。根据康德公司举示的证据，其支付了线缆费100000元、装修费730000元、空调费850000元，电梯费因支付凭证未区分具体的电梯，本院酌情按照支付总额与合同总额的比例确定超市电梯费为733317.87元，以上合计2413317.87元，综合考虑合同约定的租赁期限与实际履行的租赁期限、折旧率等因素，本院酌定康德公司的该部分损失为1500000元。综上，康德公司的损失为2042504.25元。康德公司请求新世纪公司同时支付损失和违约金，应视为请求法院对约定的违约金予以增加，本院对其损失予以支持，不再支持逾期付款违约金及提前解约违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市康德实业（集团）有限公司支付租金32550.26元；二、被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市康德实业（集团）有限公司赔偿损失2042504.25元；三、驳回原告重庆市康德实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计27591元，由原告重庆市康德实业（集团）有限公司负担15891元，被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司负担11700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二〇年十月二十八日书记员  杨婷