广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)粤01执复555号复议申请人（异议人、利害关系人）：广州畅途汽车技术开发有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城山香路**香雪山商业综合楼（自编**）之**。法定代表人：温海庭，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：黄玲敏，该公司职员。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地，住所地广州市越秀区东风东路**东峻广场********iv>负责人：陈明，该公司党委书记、总经理。委托诉讼代理人：徐海，广东广信君达律师事务所律师。被执行人：广州少腾建筑工程有限公司，住所地广州市越秀区越秀中路**自编A，住所地广州市越秀区越秀中路**自编**第****INE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被执行人：黎军锦，男，1963年12月14日出生，汉族，，住广东省广州市越秀区被执行人：林爱坭，女，1966年10月25日出生，汉族，，住广东省广州市越秀区被执行人：陈莹，女，1978年11月8日出生，汉族，，住广东省广州市海珠区复议申请人广州畅途汽车技术开发有限公司（下称畅途公司）不服广东省广州市天河区人民法院（下称天河法院）（2019）粤0106执异856、1047-1050号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院在执行中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（下称长城资产广东公司）与广州少腾建筑工程有限公司（下称少腾公司）、黎军锦、林爱坭、陈莹借款合同纠纷一案中，裁定拍卖被执行人陈莹位于广州市南沙区环市大道西海宁大街名下109号103-107铺，并责令陈莹及其他使用人在2019年8月1日前迁出并腾空上述房屋。利害关系人畅途公司提出书面异议，称：被执行人陈莹于2014年1月1日与广东世泰兴旺投资有限公司（下称世泰公司）签署了合作经营协议，约定陈莹将其名下涉案房屋由世泰公司经营管理，后被执行人陈莹与世泰公司又签署补充协议，合作期限延至2026年12月31日止。世泰公司于2015年3月17日变更公司名称为广东丝路方舟投资有限公司（下称丝路方舟公司）。2016年10月1日，其司与丝路方舟公司签署了商铺租赁合同，其司承租了丝路方舟公司提供的涉案房屋，租赁期限为2016年10月1日至2026年9月30日。合同约定免租期从2016年10月10日至2017年9月30日止。签订本合同后，甲方免费提供从商铺往马路方向自编1号大棚给乙方使用；如因政府原因导致大棚不能正常使用的，则甲方应同意自拆除之日起给予乙方24个月免租期，作为乙方装修及使用损失补偿。丝路方舟公司委托广州龙津商业管理有限公司代为管理及收取房租、管理费、水电费等。其司如约向龙津公司缴纳租金、管理费、水电费。2018年12月，由于从商铺往马路方向自编1号大棚拆除，按约定，甲方给予乙方24个月免租期，作为乙方装修及使用损失补偿，故2019年1月1日至2021年12月31日为免租期。其司对执行人陈莹的借款合同纠纷毫不知情，且承租后投入大量资金对门店进行装修。执行标的物存在合法有效的租赁关系，其司主张买卖不破租赁，故请求法院在进行司法拍卖的同时，允许其司在租赁期限内部向买受人移交占有所承租房产，及请求法院带租约不清场方式拍卖房产。天河法院查明，长城资产广东公司与少腾公司、黎军锦、林爱坭、陈莹借款合同纠纷二案，天河法院作出（2017）粤0106民初22295、22296号民事判决均已经发生法律效力。（2017）粤0106民初22295号判决如下：一、少腾公司向中国工商银行股份有限公司广州天河花城支行（下称工行花城支行）偿还贷款本金2000万元及利息、罚息、复利；二、黎军锦、林爱坭对少腾公司的上述债务承担连带清偿责任。其承责后，有权向少腾公司追偿；三、工行花城支行对陈莹名下位于广州市南沙区环市大道西海宁大街109号101房至109房、广州市南沙区环市大道西海宁大街108号103房至110房、广州市南沙区环市大道西海宁大街108号201房至224房享有优先受偿权。工行花城支行实现抵押权后，陈莹有权向少腾公司追偿。案件受理费143620元、财产保全费5000元，合计148620元，均由少腾公司、黎军锦、林爱坭、陈莹共同负担。（2017）粤0106民初22296号判决如下：一、少腾公司向工行花城支行偿还贷款本金2985万元及利息、罚息、复利；二、黎军锦、林爱坭对少腾公司的上述债务承担连带清偿责任。其承责后，有权向少腾公司追偿；三、工行花城支行对陈莹名下位于广州市南沙区环市大道西海宁大街109号101房至109房、广州市南沙区环市大道西海宁大街108号103房至110房、广州市南沙区环市大道西海宁大街108号201房至224房享有优先受偿权。工行花城支行实现抵押权后，陈莹有权向少腾公司追偿。案件受理费193600元、财产保全费5000元，合计198600元，均由少腾公司、黎军锦、林爱坭、陈莹共同负担。之后，工行花城支行将上述二案债权转让给长城资产广东公司，双方并于2018年3月23日在报刊登债权转让暨债务催收联合公告。因被执行人未履行上述文书确定的义务，长城资产广东公司向天河法院申请强制执行，天河法院于2018年12月1日以（2018）粤0106执25939、25940号立案执行。天河法院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行上述判决确定的义务，逾期被执行人未履行。天河法院依法将被执行人纳入失信被执行人名单，并限制其法定代表人高消费。2019年7月1日，天河法院裁定拍卖案涉房屋。另查，涉案房屋登记在陈莹名下。案件审理中，天河法院于2017年9月29日以（2017）粤0106民初22296号民事裁定书裁定查封陈莹名下包括涉案房屋在内房产一批。涉案房屋自2015年3月16日设定抵押，抵押权人为工行花城支行。经天河法院委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对广州市南沙区环市大道西海宁大街109号101房至109房、108号103房至110房、108号201房至224房共41套商业房地产价值进行评估，根据该司出具的《房地产估价报告》，案涉房屋于价值时点2019年09月12日的评估价值为37402662元。天河法院认为，畅途公司提供的证据材料，可以确认畅途公司确与被执行人之间存在案涉房屋的租赁合同关系。畅途公司提供的证据显示，畅途公司租赁案涉房屋始于2016年10月1日，而（2017）粤0106民初22295、22296号民事判决确认申请执行人的抵押权生效，抵押设定时间在2015年3月16日，申请执行人的抵押权在先。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据评估价，案涉房屋的总价为37402662元，由于畅途公司主张的租赁权的存在，对（2018）粤0106执25939、25940号案申请执行人的优先受偿权的实现可能有影响，体现在两方面：一是可能无法拍卖或者变卖；二是降价后可以拍卖或者变卖成交，而根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款、第二十六条第一款的规定，第二次拍卖或者变卖的价格有可能为37402662元×70%×80%=20945490.72元，不足以清偿（2018）粤0106执25939、25940号二案的债务本金。因此，天河法院将畅途公司对案涉房屋的租赁期涤除后进行拍卖符合法律规定，畅途公司的异议不成立，应予驳回。天河法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人畅途公司的异议请求。畅途公司不服向本院申请复议，称：被执行人陈莹于2014年1月1日与世泰公司签署了《合作经营协议》，约定陈莹将其名下坐落于南沙市环市大道西海宁大街101-109房的房屋交由世泰公司经营管理，合作经营期限为2014年1月1日至2020年1月1日止。委托经营管理期限内，世泰公司对房屋拥有独立的经营自主权，有权决定项目房屋的使用方式，并有权将房屋转租给第三方使用，陈莹对世泰公司的决定不得干涉。此后，双方又于2014年6月1日签署《补充协议》，约定将合作期限延长至2026年12月31日止。2015年3月17日，世泰公司变更公司名称为“广东丝路方舟投资有限公司”。2016年10月1日，其司与丝路方舟公司签署了《商铺租赁合同》，承租了由丝路方舟公司提供的位于南沙市××大道西××大街××103-107商铺，租赁期限为2016年10月1日至2026年9月30日。天河法院于2019年7月2日在其司承租的商铺外张贴了(2018)粤0106执25939、25940号公告，责令陈莹及其他使用人在2019年8月1日前迁出并腾空上述房屋，将该房交天河法院处理。其司对被执行人陈莹的借款合同纠纷毫不知情，亦无丝毫关联。执行标的物存在合法有效的租赁关系，天河法院在《执行裁定书》中亦认可其司的租赁关系。因此其司主张买卖不破租赁，不予清场移交。其司通过合法渠道取得了此场地的合法使用权后，投入了近百万资金用于门店装修、购买门店设备。经过三年苦苦经营，目前仍是亏损状态，若此时被清场，将会造成其司高达80万元的损失。其司创业不易，望法院体谅其司实际难处，准许带租拍卖。故请求法院允许其司在租赁期限内不向买受人移交占有所承租房产，即请求执行法院以带租约不清场方式拍卖房产。本院经审查，对天河法院查明的事实予以确认。本院另查明，申请执行人长城资产广东公司在天河法院听证中答辩称，被执行人陈莹是涉案房屋所有权人，少腾公司向原债权人工行花城支行申请案涉借款时，已将涉案房屋办理了抵押登记手续，陈莹及其代理人未经抵押权人同意擅自将抵押物出租给畅途公司，其行为不符合相关法律规定。另畅途公司对涉案房屋的承租是在2018年11月后，因自编3号大棚拆迁而另行安置到涉案房屋，而此前涉案房屋已于2017年9月29日被天河法院查封，畅途公司的租赁不得对抗强制执行。本院认为，生效的（2017）粤0106民初22295、22296号民事判决明确判令债权人有权从拍卖陈莹提供作为抵押物的涉案房产所得价款中优先受偿。被执行人未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，法院依法查封拍卖被执行人陈莹名下的涉案房产，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定。畅途公司主张其向陈莹的合作方承租了涉案房产，对被执行人陈莹的借款合同纠纷不知情，要求不予清场移交。对此本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”涉案房产于2015年3月16日已设定抵押登记，畅途公司称其于2016年10月1日起承租涉案房产，即被执行人在抵押权设立之后将抵押房产出租，该租赁关系不能对抗作为抵押权人的申请执行人。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，即使畅途公司的租赁权真实、有效，也不能阻止交付。故畅途公司要求带租拍卖、不移交场地的请求不成立。畅途公司认为其对陈莹抵押借款一案不知情，清场将会造成其损失的问题，其可另循法律途径向被执行人等主张权利。综上所述，天河法院裁定驳回畅途公司异议请求的处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回广州畅途汽车技术开发有限公司的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异856、1047-1050号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  叶洁靖审判员  胡伟东审判员  黄 征二〇二〇年十月二十三日书记员  阮晓瑜