广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2472号上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市名成企业管理有限公司。住所地：清远市新城区人民三路**清远富荣农副产品批发中心**商业楼**004。法定代表人：林剑芬。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邹少明，男，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。上诉人清远市名成企业管理有限公司（以下简称名成公司）因与被上诉人邹少明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初8767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人名成公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回邹少明的诉讼请求；2.由邹少明负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、名成公司无需向邹少明退还租金、保证金。根据双方签订的《商铺租赁合同》第二条第二款“若乙方有违约行为的，该履约合同保证金及水电费保证金不予退还”以及第六条第五款“乙方必须按时缴纳租金及其他相关费用。每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五（5%）计收滞纳金；逾期超过10天仍不缴租金和各项费用的，视乙方违约和乙方自动放弃承包经营权，甲方有权单方解除本租赁合同，收回该商铺，并不予退回履约保证金”的规定，由于邹少明拖欠租金等费用违约在先，名成公司有权没收保证金以及首月租金。二、一审法院认为认定涉案商铺没有接收使用故无需缴纳租金，没有任何的法律依据以及事实依据，是完全错误的。名成公司与邹少明签订《商铺租赁合同》后，商铺也交付给邹少明使用，邹少明享有商铺的自主经营权，名成公司不干涉邹少明的经营行为。在本案中，根据名成公司提供的《清远富荣农副产品批发市场商铺/档位租赁及交付使用程序表》显示，涉案的商铺于2016年12月9日已经交付给邹少明使用，邹少明也签字确认。根据双方签订的《商铺租赁合同》第四、乙方（邹少明）的权利和义务，9条之规定，乙方由于经营不善而不能继续经营时，可向甲方（名成公司）书面提出提前解除租赁合同的申请，甲方在七天内给予答复。而邹少明从始至终并未向名成公司提出解除合同的申请，如其用作仓库也不会产生水电费，邹少明一直未将涉案的商铺交给名成公司，该举证责任是由邹少明承担，而不是由名成公司举证邹少明存在占用的行为，因此，一法院认为涉案商铺没有接收使用故无需缴纳租金，没有任何的法律依据以及事实依据。被上诉人邹少明辩称，因涉案市场建筑未经验收合格不能办理工商营业执照，邹少明并未实际接收使用过涉案商铺，双方所签合同没有实际履行，名成公司应当将履约合同保证金、预收商铺租金、水电费保证金等退还给邹少明。邹少明提交的一审证据4显示，涉案市场直到2018年3月12日才组织竣工验收，2018年12月12日才竣工验收备案。在此之前不具备《广东省商品交易市场管理条例》第九条规定的市场开业必需满足的市场建筑验收合格和消防验收合格等四个法定条件，也违背了《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的不得投入使用的规定。导致邹少明签订合同后却申办不了工商营业执照，所以一直没有接收商铺装修经营。名成公司自制提交的证据5《租户欠费及滞纳金明细表》中显示：040号商铺自2017年1月至2018年5月长达1年多的时间内没有产生过水电费用，041号商铺自2017年1月至2018年2月的1年多时间内也没有产生过水电费用。由此也可充分证实邹少明确实没有装修经营过涉案商铺。至于040号商铺自2018年6月份开始、041号商铺自2018年3月份开始分别产生水电费实在令人费解，而且邹少明如装修经营，也必定会打通合起来装修使用，又怎么会两个商铺分开产生水电费用呢。完全不排除名成公司后期将涉案两个商铺另行出租过或另行使用过。因此，一审法院判令名成公司退还履约合同保证金、预收商铺租金、水电费保证金给邹少明完全正确，名成公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。上诉人名成公司向一审法院起诉请求：1.判令邹少明从2017年7月18日起，按合同约定支付商铺租金56595元和逾期支付租金的违约金（违约金从2017年7月18日起，对应租赁期限内每一个交租月的逾期付款日，根据邹少明所欠当月租金金额按年利率24%计算至欠款清偿之日止）；2.本案诉讼费由邹少明承担。诉讼中，名成公司于2020年1月7日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2020年1月14日裁定准许名成公司撤回起诉，案件受理费1214元，减半收取607元，由名成公司负担。被上诉人邹少明向一审法院反诉请求：1.名成公司退还履约合同保证金11318元和预收商铺租金5659元（合计共16977元）给邹少明；2.名成公司退还1000元水电费保证金给邹少明；3.案件反诉费用由名成公司负担。一审法院认定事实：2016年12月8日，名成公司与邹少明签订了两份《商铺租赁合同》，约定甲方（名成公司）将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场13栋040号、041号商铺出租给乙方（邹少明）经营海鲜、海产干货、水产，租期为3年，自2016年12月18日起至2019年12月17日止，商铺交付时间为2016年12月9日，乙方承诺开业日期为2016年12月28日；040号商铺租金及相关费用（不含水费、电费、垃圾费及物业管理费）为2776元/月，041号商铺租金及相关费用（不含水费、电费、垃圾费及物业管理费）为2883元/月；2016年12月18日至2017年4月17日（共4个月）免收租金和相关费用（不含水费、电费、垃圾费及物业管理费），2017年4月18日至2018年4月17日（共12个月）按50%缴交租金及相关费用（不含水费、电费、垃圾费及物业管理费），在每月5日前缴交月租金及相关费用，每逾期一天，按拖欠总金额的5%计收滞纳金，逾期超过10天，视乙方违约和乙方自动放弃承租经营权，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并不予退回履约保证金；签订合同当天，乙方须一次性向甲方缴交履约保证金、水电费保证金、预收商铺租金及相关费用，其中：040号商铺履约保证金为5552元、水电费保证金为500元、预收商铺租金及相关费用为2776元，041号商铺履约保证金为5766元、水电费保证金为500元、预收商铺租金及相关费用为2883元；乙方有违约行为的，履约保证金及水电费保证金不予退还。2016年12月9日，乙方一次性向甲方缴纳两间商铺履约保证金共11318元、水电费保证金共1000元及预付商铺租金共5659元。庭审中，邹少明称涉案商铺未验收合格不能办理工商营业执照，故没有接收商铺装修经营，名成公司则抗辩称于2019年12月17日才收回涉案商铺，邹少明尚欠2017年7月至2019年12月租金未付。名成公司提供《商铺/档位租赁及交付使用程序表》予以证明邹少明已接收涉案商铺，邹少明对此予以否认。一审法院认为，邹少明与名成公司签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行合同义务。邹少明主张没有接收使用涉案商铺，但名成公司抗辩称于2019年12月17日才收回涉案商铺及邹少明尚欠2017年7月至2019年12月的租金未付。根据名成公司提供其自制的租户欠费明细表证实，040号、041号商铺在2018年5月、2月之前均没有发生水电费，可见，邹少明在此之前根本没有使用涉案商铺。因此，对于邹少明主张没有接收使用涉案商铺予以支持，对于名成公司上述抗辩意见不予采纳。鉴于双方签订的《商铺租赁合同》实际上没有履行，合同期限已于2019年12月17日届满，因此，名成公司收取邹少明的履约合同保证金、水电费保证金及预付商铺租金，应退还给邹少明。对于邹少明主张名成公司退还履约合同保证金11318元、预付商铺租金5659元及水电费保证金1000元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、清远市名成企业管理有限公司应于判决生效之日起10日内退还履约合同保证金11318元及预付商铺租金5659元给邹少明；二、清远市名成企业管理有限公司应于判决生效之日起10日内退还水电费保证金1000元给邹少明。反诉受理费125元，均由清远市名成企业管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。本案中，邹少明主张没有接收使用涉案商铺，双方没有实际履行《商铺租赁合同》的约定，要求名成公司退还履约保证金、预收商铺的租金及水电费。名成公司抗辩称在签订合同后，已将商铺交给邹少明经营，至2019年12月17日才收回商铺，且邹少明尚欠2017年7月至2019年12月的租金未付。双方争议的焦点是涉案《商铺租赁合同》是否实际履行。一审法院根据名成公司提供的租户欠费明细表等证据，确认涉案的040号、041号商铺在2018年5月、2月之前均没有发生相应的水电费，同时认定邹少明在此前没有使用涉案商铺，双方签订的《商铺租赁合同》实际上没有履行并无不当。鉴于双方签订的《商铺租赁合同》没有实际履行，且双方约定的合同履行期限已届满，一审法院判决名成公司向邹少明收取的履约保证金、水电费保证金及预付商铺租金应退还给邹少明亦无不当，本院予以认同。名成公司的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人清远市名成企业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1214元，由上诉人清远市名成企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年九月二十八日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审