文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初13347号原告：李桂莲，女，汉族，1969年03月14日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：程琳，重庆循源律师事务所律师。被告：王中建，男，汉族，1972年06月15日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：谭林，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者。第三人：杨春，男，汉族，1971年12月14日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：李浪，重庆普恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，重庆普恩律师事务所律师。第三人：杨其霖，男，汉族，1996年8月15日出生，住重庆市江津区。第三人：涂泽静，女，汉族，1949年6月13日出生，住重庆市江津区。第三人：杨玉桥，男，汉族，1936年10月26日出生，住重庆市江津区。原告李桂莲与被告王中建、第三人杨春、杨其霖、涂泽静、杨玉桥案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李桂莲及其委托诉讼代理人程琳，被告王中建的委托诉讼代理人谭林，第三人杨春的委托诉讼代理人李浪到庭参加了诉讼。第三人杨其霖、涂泽静、杨玉桥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李桂莲向本院提出诉讼请求：1、请求判决不得对江津区双福街道双溪还房X和X号房屋的执行。事实与理由：2011年12月31日至2015年8月31日，第三人多次向原告借款共计491万，承诺1年内归还。借款到期后第三人没有按期履行还款义务，双方协议将第三人位于江津区双福街道双溪还房X和X两套房屋作价50万卖给原告，作为偿还原告的50万借款。但由于该房屋还没有房产证，未能办理过户登记。后来几年来第三人一直处于失联状态，一直到2019年3月原告经多方打听才找到第三人。2019年3月18日原告和第三人签署书面房屋买卖协议，第三人本人及其父母和儿子均在协议在签字捺印确认。同时第三人及其儿子也签署了放弃该房屋产权的承诺书。当日原告到物业公司办理交接手续，为顺利入住，结清了这两套房屋的尾款、水电气安装款、物管费共计5万余元，其后与装修公司签订了房屋装修合同。由于房产证没有办下来，所以没有办法完成房屋产权过户，但双方已到双福拆迁办办理了房屋更名手续。原告与第三人的房屋买卖交易行为真实合法有效，该房屋应为原告所有。为实现原告合法权益，请求贵院判如所请。被告王中建辩称：1、原告请求不能成立，原告与第三人的借贷关系未经人民法院依法确认。2、对双方的房屋买卖关系是否成立也没有得到人民法院的确认，因第三人有多笔债务，本人认为不能排除原告与第三人有故意串通妨碍人民法院依法执行案件的行为。3、本案被告与第三人的债权债务关系，经人民法院依法判决生效后，被告在第三人不履行义务的情况下，向人民法院申请强制执行，人民法院在执行过程中，对第三人的财产及房屋两套进行依法查封冻结，是人民法院的法律行为。综上，被告认为原告的诉求不能成立，请求法院驳回原告诉求。第三人杨春述称：因第三人欠原告借款未偿还，双方于2019年3月签订了房屋买卖合同，以本案所涉房屋抵偿所欠原告的部分借款，双方于2019.3.18号到拆迁办办理了房屋所有权变更的相应资料，涉案房屋已属于本案原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月1日，李桂莲(乙方)与杨春、杨其霖、涂泽静、杨玉桥（甲方）签订《房屋买卖合同》，载明：一、概况及转让内容1、房地产座落：重庆市江津区双福街道王家湾还建房A7栋X和A5栋X。2、房屋建筑面积：两套房屋，房屋建筑面积A7栋X为60平方米和房屋建筑面积A5栋X为90平方米，以房产证面积为准。二、合同价款1.甲方将“王家湾还建房”项目的两套商品房出售给乙方，乙方同意用甲方未归还乙方借款抵账购买上述商品房并接收房屋。甲乙双方商定两套房地产总房款为人民币（大写）肆拾伍万元，抵付甲方需支付乙方借款45万元。甲方提供房屋发票及购房相关文件，办理产权登记所需的一切费用及房屋修缮基金等后续一切费用按照国家规定执行均由甲方和丙方承担。房屋办理产权及相关事宜期限为5个工作日。2.甲方将该商品房所有权益全部转让给乙方。双方同意：甲方给乙方出具房屋等额发票或收款收据，甲方协助乙方办理产权登记手续。自合同订立之日起，房屋市场价格的涨跌与甲方无关，由乙方全部承担。3.《商品房买卖合同》登记或乙方领取该商品房钥匙，即视为乙方向甲方履行了支付房款的义务。4.本协议自双方签字盖章后生效，双方应积极履行各自的义务，任何一方不得以该商品房产权尚未过户、未开发票等理由，主张本协议无效或抵付行为未完成。三、甲方义务1.甲方保证该房屋不存在产权纠纷;未设定抵押、未出租、未一房多售、未被查封或存有其他权利瑕疵;甲方保证其对该房屋享有独立处分权;保证该房屋不被他人合法追索。2.甲方应如实向乙方说明该房屋交接过程中的重大事项，协助乙方办理产权登记、公共修缮基金缴纳等提供必要的文件、资料和手续便利;3.甲方保证该房屋不存在安全隐患，能够达到正常、安全使用之状态。4.甲方应当及时交房并协助乙方办理物业移交手续。四、乙方义务1.按照本合同约定，及时办理房屋变更及过户手续。2.乙方应于甲方共同办理房屋所有权及土地使用权交接、物业移交手续。五、产权登记及入住1、甲方应当无条件协助乙方领取房屋钥匙及办理房屋所有权登记手续，并由甲方按约支付相应税费。2、甲方应当在本协议签订之日起三个工作日内，协助乙方办理接受房屋钥匙，办理完物业登记手续，结算所有有关费用，以便确保乙方入住等内容。本院于2018年11月6日以(2018)渝0116民初7833号民事判决书判决杨春偿付王中建借款234000元及利息。本院于2019年8月29日以（2019）渝0116执2343号执行裁定书裁定查封杨春所有的价值1000000元的资产。预查封了江津区双福街道双溪还房X、X两套房屋。李桂莲向本院提出异议。本院于2019年10月14日以（2019）渝0116执异166号执行裁定书驳回李桂莲的异议。审理中，原告举示《借条》共7张，时间从2014年12月30日至2016年8月18日，其中2015年12月28日的《借条》载明“于2016年元月底还李桂莲100万(壹佰万元)正”，2016年3月24日的《借条》载明“杨春承诺：2016年4月底前还200万（贰佰万整）……”、《银行转账凭条》、《银行转账凭证》，拟证明原告与第三人之间存在债权债务关系，从借条借款时间看，是早于出借日2016年8月18号就已经发生，该借条是转写的凭证，实际借款时间是早于2016年8月18号的。该借条上注明了双方借款的本金以及所欠的累计到2016年8月18号的利息，且借款人已明确了还款的方式，承诺用建筑款项作为担保来进行偿还。因此从借条内容来看，是第三人的真实意思表示，合法有效。从借款金额来看，本金及利息合计有579万元，借款的金额远高于本案所涉及的两套房的价值。在2016年8月18号的借条中注明了原来的借条作废。银行转款记录9张，证明原告当时向第三人出借借款的部分转款记录，从时间上来看都是发生在2014年至2015年期间，这此转款凭证累计有280多万，足以证明原告与第三人之间的债权债务真实存在。被告对三性不予确认。第三人杨春对自己的签字无异议，对其他人的签字无法确认。原告举示《江津双福新区实施高位水池工程项目线外申请房屋拆迁补偿安置(定向购买)协议书》，拟证明协议本身是由杨春父亲代签，但协议方注明了是杨春，杨春与原告所买卖的房屋是因拆迁安置还房而得来的，被拆迁人是杨春，因此杨春具有本案所涉及的两套房屋的处置权。被告对真实性认可。第三人杨春对三性认可。原告举示《房屋弃权书》，拟证明杨春、杨其霖放弃本案涉案的两套房屋的产权，二人亲笔写了此房屋弃权证明，双方买卖房屋是双方的真实意思表示。被告对三性不予确认。第三人杨春对三性认可。原告举示《结算票据》、《发票》、《收款单据》、《业主手册》、房屋钥匙，拟证明原告于2019年3月18日结清了接房所有费用，完善了接房手续，并领取了房屋钥匙，实际占有了房屋。被告对《结算票据》、《发票》、《收款单据》三性不予确认。对业主手册真实性无异议，对证明目的有异议，认为业主是杨春，不是原告。不因为在原告手里保管就达到原告的证明目的。对钥匙如果是案涉房屋的钥匙，也不能达到原告的证明目的。第三人杨春针对《结算票据》、《发票》、《收款单据》，认为因房屋交给原告后，第三人不再对本案所涉房屋进行管理，所以对情况不清楚。对《业主手册》、房屋钥匙真实性认可，案涉房屋已交付给原告。原告举示《房屋装修合同》，拟证明原告在2019年3月18号接房后，于2019年5月8号与重庆普恩装饰公司签订了涉案两套房屋的装修合同，已实施对该房屋进行装修施工，证明该房屋在2019年3月18号原告已实际占有。被告对三性不予确认。第三人杨春认为因房屋交给原告后，第三人不再对本案所涉房屋进行管理，所以对情况不清楚。另查明：2020年4月14日，重庆市江津区双福工业园区征地拆迁安置办公室出具《关于杨春户拆迁还房产权登记情况说明》，载明：江津区人民法院：贵院要求对江津区双福街道双溪还房X、X不动产权办理登记情况进行查询，现作如下说明：江津区双福街道双溪还房X、X两套均系重庆市江津区双福街道黑林村X组X号村民杨春(身份证号码：XXX)户的拆迁还房，原产权证尚未办理时，杨春将这两套住房卖予了李桂莲（女，身份证号码：XXX）；2019年3月18日双方持买卖合同（2019年3月1日签订）到我处备案，要求将两套住房的不动产权证直接办成李桂莲的名字，杨春、杨其霖还出具了房屋弃权书，表明两套房屋归李桂莲所有，产权证直接办李桂莲的名字。当日李桂莲结清了房屋的应缴费用，在物管处接了两套房子的钥匙，李桂莲按要求填写了办理产权证的相关手续，后因政策原因房屋不动产权证一直未予办理。本院认为，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，以物抵债是一种债的清偿方式，为法律所允许，根据原告举示的《借条》、《银行转账凭条》、《银行转账凭证》足以证明李桂莲与杨春之间存在真实的民间借贷关系，即杨春向李桂莲借款的事实，且债权债务已到期。李桂莲与杨春、杨其霖、涂泽静、杨玉桥之间于2019年3月1日签订的《房屋买卖合同》系合同相对方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。涉案房屋于2019年3月18日交付李桂莲合法占有至今，均早于本院查封时间。根据《关于杨春户拆迁还房产权登记情况说明》，李桂莲存在积极办理不动产权的行为，虽未能办理，系因政策原因所致，并非李桂莲自身原因造成。综上所述，李桂莲对位于重庆市江津区双福街道双溪还房X、X号享有足以排除强制执行的权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院》第二十八条的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：不得对位于重庆市江津区双福街道双溪还房X、X号房屋的执行。案件受理费8050元，由被告王中建负担。限在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  漆恒邦人民陪审员  黎志碧人民陪审员  周宗华二〇二〇年十月二十九日法官 助理  杨 妮书 记 员  蔡媛媛