江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2527号上诉人（原审被告）：淮安喜利达房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区喜利达名苑**商业附房S-103。法定代表人：漆贯凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：周向荣，江苏铭彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李凤芹，女，1982年9月16日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：高鹏举，江苏安淮律师事务所律师。上诉人淮安喜利达房地产开发有限公司（以下简称喜利达公司）因与被上诉人李凤芹商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喜利达公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审程序违法，一审开庭传票未合法送达上诉人，剥夺了上诉人的诉讼权利；二、一审认定事实错误，涉案房屋及所在楼栋的其他购房业主均按上诉人通知至现场拿房，是被上诉人不履行拿房义务；三、一审判决上诉人支付自2019年1月1日开始至实际交付之日的逾期交房违约金错误。自2020年1月23日以来，全国各地爆发疫情，随即各地进行封城，各项工作停滞，房屋交付工作也被迫停滞，在此期间上诉人不能交付房屋属于不可抗力，依法不应承担违约责任。李凤芹辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李凤芹向一审法院提出诉讼请求：1.判令喜利达公司履行交房手续并支付逾期交房违约金（以940000元为本金，从2019年1月1日至2019年12月31日，按日万分之一计算，2020年1月1日起，按日万分之二计算至实际给付之日）；2.喜利达公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李凤芹于2018年2月15日与喜利达公司签订商品房买卖合同，购买喜利达名苑29号楼603室房屋，李凤芹依照约定交纳房款940000元，双方约定喜利达公司应于2018年12月31日前交房，逾期按照日万分之一支付逾期交房违约金。后因喜利达公司未能履行交房义务，双方于2019年9月20日签订了补充协议，约定喜利达公司不能在2019年12月31日前交房的，按照已付房款的万分之二支付违约金，时至今日，喜利达公司仍未能交房。一审法院认为：双方之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。李凤芹已履行了交纳房款的义务，喜利达公司应按照约定交付房屋。现喜利达公司未能按期交房，其应按照合同约定在房屋符合交付条件后办理交房手续并承担逾期交房违约金。目前房屋客观上不具备交付条件，李凤芹可在条件成就后另行主张房屋交付。喜利达公司经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。一审判决：一、喜利达公司于判决生效后三日内向李凤芹支付逾期交房违约金（以940000元为本金，从2019年1月1日至2019年12月31日，按日万分之一计算，2020年1月1日起，按日万分之二计算至实际给付之日）；二、驳回李凤芹的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1349元，减半收取674.5元，由喜利达公司负担。二审中，上诉人喜利达公司向本院提供以下证据：1、工程竣工验收报告，证明涉案29号楼房屋是于2019年6月已经验收，符合交付条件；2、喜利达名苑商品房交付通知书及被上诉人签收的回执单复印件，证明2020年5月1日上诉人出具了交付通知书，被上诉人本人于2020年5月14日签收该交付通知书，上诉人已完成合同约定的交付义务，由于被上诉人没有按约收房，上诉人完成交付之后的逾期交房违约金不应支持。3、喜利达名苑29号楼603室房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，证明上诉人具备交付条件。被上诉人李凤芹质证认为，对于上述证据1、2的真实性、合法性、关联性不予认可，根据房屋买卖合同的约定，上诉人交房前需提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，如未提供，买受人有权拒绝交接，并由上诉人承担违约责任，双方约定的交房日期为2018年年底，发生于疫情之前，所有手续应当在2018年完成，上诉人不存在扣除疫情期间的逾期交房违约金的依据。对于上诉人提供的证据3的真实性不予认可，即便真实，也不影响被上诉人主张逾期交房违约金。本院认证意见为，对于上诉人提供的证据1的真实性予以确认，可以证明涉案房屋直至2020年6月经四方竣工验收。对于证据2的真实性予以确认，但是无法证明上诉人的证明目的，该交房通知书发生于竣工验收之前，即在被上诉人签收交房通知书时上诉人并不具备符合合同约定的交房条件。对于证据三的真实性予以确认，确认涉案房屋在经四方竣工验收后已具备交付条件。二审另查明，《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”本院经审查，对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于一审程序是否违法的问题。经查，根据法院专递回单的记载,一审法院送达开庭传票和一审判决书时均采用邮寄送达，送达地址均为淮阴区喜利达名苑23幢商业附房S-103，且均由叶艳签收。上诉人在二审中亦认可一审送达的地址即为该公司地址，故一审法院送达符合法律规定。至于上诉人称叶艳并非该公司员工,并不影响其实际签收的事实。对于上诉人主张一审程序违法的上诉理由，本院不予采信。关于上诉人是否已按约交付涉案房屋，且应否扣除疫情期间逾期交房违约金的问题。首先，根据二审中上诉人提供的竣工验收报告显示涉案的29号楼直至2020年6月22日才经竣工验收，虽上诉人主张其于2020年5月1日已向被上诉人送达交房通知书，但在邮寄交房通知书时上诉人并不具备符合合同约定的交房条件，在涉案房屋经竣工验收后上诉人亦未举证证明其已向业主送达交房通知，直至2020年10月19日二审中，上诉人才向被上诉人出示故《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》，应认定2020年10月19日上诉人具备交付条件，履行了交付义务，故对于逾期交房违约金的计算时间应当算至2020年10月19日截止。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方签订的商品房买卖合同中明确约定交房时间为2018年12月31日前，直至2020年1月疫情发生之前上诉人未履行交房义务，疫情系发生于迟延履行之后，上诉人并不符合因不可抗力免除违约责任的条件，且上诉人亦未提供其因疫情影响导致竣工验收延迟的相关证据，故上诉人主张应扣除疫情期间的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，因二审出现新情况，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十一条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初2036号民事判决；二、淮安喜利达房地产开发有限公司于判决生效后三日内向李凤芹支付逾期交房违约金（以940000元为本金，从2019年1月1日至2019年12月31日，按日万分之一计算，2020年1月1日起，按日万分之二计算至2020年10月19日）；三、驳回李凤芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1349元，减半收取674.5元，由上诉人淮安喜利达房地产开发有限公司公司负担；二审案件受理费1349元，由上诉人淮安喜利达房地产开发有限公司公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  王 伟审 判 员  柏娟娟二〇二〇年十月二十九日法官助理  孙祚伟书 记 员  赵亚运