河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9500号 上诉人（原审被告）：张某某，男，1970年11月29日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：周健，河北决策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘某某，女，1994年5月25日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 上诉人张某某因与被上诉人刘某某租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张某某的委托诉讼代理人周健、被上诉人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某某上诉请求：1、依法撤销石家庄市新华区人民法院(2020)冀0105民初1791号民事判决，依法改判驳回被上诉人的原审起诉；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，被上诉人取得涉案房屋不构成善意取得，不是涉案房屋的合法权利人，被上诉人主体不适格。本案成诉的根本原因是上诉人父亲与案外人潘红阳的借款，2017年7月9日在上诉人父亲不知情时，案外人潘幸（潘红阳儿子）与案外人周灵彤以明显低于市场价格违法签订《房屋买卖合同》，将价值近100万元的房产以58万元卖给周灵彤，且交易为现金，明显不符合常理及交易习惯，而且在短短一个月又将涉案房产卖给刘某某即被上诉人，而且也明显低于市场价格，被上诉人亦没有到所购买的房产实际考察，被上诉人称购买后到涉案房屋查看，不符合交易习惯，而实际情况上诉人在涉案房屋居住从没有见过被上诉人。如果为真实交易被上诉人不可能对购买房屋不进行实地考察，其交易明显为虚假交易，出资75万元购买房屋却不实际考察，亦不实际居住，明显不符合正常的交易习惯，被上诉人与案外人周灵彤的交易明显是协商好了故意规避上诉人的父亲取回房产。上诉人的父亲张立位已经对被上诉人与案外人周灵彤之间的房屋买卖合同提起诉讼，请求确认其房屋买卖合同无效。虽然房产登记证书为被上诉人，但是登记证书并不能证明真正的权利人为被上诉人，亦不能证明被上诉人是合法取得涉案房屋，被上诉人不是涉案房屋的合法权利人，其作为诉讼主体不适格。二、原审法院认定《房屋租赁合同》是双方真实意思是错误的，被上诉人不是涉案房屋合法权利人，上诉人与被上诉人之间没有房屋租赁的合意。上诉人向被上诉人支付1000元，是因为被上诉人经常去上诉人处打闹扰乱上诉人及家人休息，在无奈的情况下上诉人才支付了1000元，而且这也并不能证明双方之间存在租赁关系。在涉案房屋权利并未确认前原审法院要求上诉人搬走没有事实依据，法律是保护当事人的合法权益，现上诉人的父亲已经对被上诉人与案外人周灵彤之间的房屋买卖合同的效力问题提起诉讼，被上诉人是否为合法权利人不能确定，原审判决没有考虑到本案的实际情况，认定上诉人在原审中没有提交再次起诉的证据实属不当，只要在法院系统查询或是询问法院法官亦了解事实，然而原审法院并没有任何调查，在庭审当天仓促作出的判决明显不当，应当予以改判。综上，为维护上诉人的合法权益，恳请贵院查清事实，充分考虑本案的实际情况，依法作出判决。 刘某某答辩称，我起诉的是拖欠租金的问题，与其他案件无关。 刘某某向一审法院起诉请求：一、依法判令被告按照《房屋租赁合同》支付原告房屋租金11500元，并立即腾空房屋搬走。（自2019年2月1日至2020年4月1日房屋租金从未正常支付。其中2019年2月份未付。2019年4月份未付，2019年6月份未付，2019年8月份未付，2019年9月份未付，2019年10月份交付房租200元，差800元。2019年11月份未付，2019年12月份交付房租300元，差700元，2020年1月份未付，2020年2月份未付，2020年3月份未付，2020年4月份未付）共计11500元。二、本案诉讼费及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：本案涉案房屋坐落于石家庄市新华区，原告刘某某于2017年9月8日取得该房屋的不动产权登记证书【证号为冀（2017）石家庄市不动产权第0059383号】。原告自述该房屋系其自案外人周灵彤处购买而来，被告认为原告的购买价格低于市场价值，原告购买涉案房屋的行为不符合善意取得。 原、被告于2017年10月31日签订《房屋租赁合同》，出租方（甲方刘某某）、承租人（乙方张某某），双方约定了甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于石家庄市新华区，建筑面积51.83平方米；租赁期限自2017年11月1日至2018年5月1日止；房屋租金为1000元；乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金1000元给甲方。被告自2017年10月31日至2019年1月1日期间每月通过微信转账向原告支付租金1000元，共计支付15000元。被告于2019年3月5日向原告转款1000元，于2019年5月12日向原告转款1000元，于2019年7月12日向原告转款1000元，于2019年10月30日向原告转款300元，于2019年12月31日向原告转款200元。现原告诉至法院，要求被告支付2019年2月至2020年4月的租金11500元，被告认为《房屋租赁合同》是在原告胁迫下签订，双方不存在租赁关系。原告否认被告该观点。 另查，被告父亲张立位以原告身份于2019年1月15日在新华区人民法院提起房屋买卖合同诉讼，案号为（2019）冀0105民初394号，该案被告为案外人潘幸、周灵彤，刘某某系该案的第三人，后张立位于2019年12月30日撤诉。被告当庭称已针对案涉房屋再次提起民事诉讼，但未对其主张提供证据。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告提交《房屋租赁合同》及支付租赁费单据主张双方存在租赁关系，被告否认双方存在真实租赁关系，被告应对其主张承担举证责任，因被告当庭提交的（2019）冀0105民初394号民事裁定不足以证明其主张，对被告该观点不能采信。被告系完全民事行为能力人，应对其行为承担相应法律后果，被告对《房屋租赁合同》中张某某签名真实性不否认，结合被告已付租金的事实，对原告提交《房屋租赁合同》真实性应采纳。《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，双方均应认真履行各自义务。已查明，被告自2017年10月31日至2020年4月应支付租金30000元，被告已支付房屋租金18500元，此期间尚欠租金11500元，原告要求支付租金11500元应支持。约定租赁期限届满后，双方未续订租赁合同，但被告继续使用租赁物，原告也没有提出异议的，应认定双方存在不定期租赁关系。被告未按约定支付租金，原告的合同目的不能实现，现要求被告自争议房屋内搬走并腾空房屋应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：被告张某某于本判决生效后十日内支付原告刘某某房屋租金11500元，并于本判决生效后十日内自石家庄市新华区内搬走。案件受理费88元，减半收取44元，由被告张某某负担。 本院二审期间，上诉人张某某提交了部分证据：石家庄市新华区人民法院出具的《受理案件通知书》一份，案号为（2020）冀0105民初3057号；民事起诉状一份（原告张立位；被告潘幸、周灵彤、刘某某）、《石家庄市存量房买卖合同》一份，潘红阳出具的收条（复印件）一份，拟证明张某某的父亲张立位就本案涉案房屋同案外人潘幸、周灵彤及被上诉人刘某某正在进行着诉讼，这个诉讼是要求确认案外人潘幸将张立位名下的房屋（即本案所涉房屋）卖给周灵彤，以及周灵彤又将本案涉案房屋第二次转卖给刘某某，这两次的买卖都是无效的，我们现在要解决的是房屋的实际权利人是谁，以及他们之间两手的买卖是否合法，刘某某是否属于善意第三人，她取得涉案房屋的所有权是否是善意取得的问题。因此，我方认为本案应当在另案作出终审判决后再予处理更为合适，我方希望将本案发还重审，将两个案件在新华区法院合并审理，我方认为本案完全属于民事诉讼法上需要有另案的判决来确定以后才能作出的判决。被上诉人刘某某的质证意见：我从未收到过该通知书，且认为（2020）冀0105民初3057号案件与本案无关。被上诉人刘某某提交刑事裁定书一份即石家庄市中级人民法院的（2018）冀01刑终404号刑事裁定书，拟证明案外人潘幸不构成侵占罪。上诉人张某某的质证意见：对该刑事裁定书真实性无异议，但对关联性有异议，也不能通过该份裁定来证实刘某某的意见。另外，二审庭审时被上诉人刘某某申请证人李某（系刘某某前夫）出庭，陈述从周灵彤处购买涉案房屋及与张某某签订房屋租赁合同的相关情况。原审查明的其他情况属实。 本院认为，本案所涉房屋登记在被上诉人刘某某名下，2017年10月31日诉争双方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年11月1日至2018年5月1日，约定租赁期限届满后，双方未续订租赁合同，但上诉人张某某继续使用租赁物，刘某某也没有提出异议的，应认定双方存在不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。2019年2月之后张某某未按合同约定支付租金，刘某某要求张某某自争议房屋内搬走并腾空房屋，原审予以支持，于法不悖。张某某上诉称“刘某某不是涉案房屋的合法权利人、主体不适格”，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案二审时，张某某提交新证据（石家庄市新华区人民法院出具的《受理案件通知书》等），称本案必须以另案的审理结果为依据，要求将本案发还重审与另案合并审理，结合《房屋租赁合同》签订情况（张某某在落款处注明“如该房产产权租赁期间有纠纷正常履行该合同”）及实际履行情况，本院认为，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼情形，故对张某某的上述主张不应支持。 综上所述，张某某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费88元，由上诉人张某某负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年十月二十六日 书记员  史 政