连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0707民初5055号 原告(反诉被告)：徐大伟，男，1987年10月18日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：卢炜，夏凯，江苏榆和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：闫洪斌，男，1967年7月20日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：谌廷波，江苏田湾律师事务所律师。 原告徐大伟与被告闫洪斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐大伟及其委托诉讼代理人卢炜、被告闫洪斌及其委托诉讼代理人谌廷波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐大伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋维修款10000元及诉后利息；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告闫洪斌系连云港脱普仪表有限公司的法定代表人，因公司生产租赁原告房屋生产，在使用房屋过程中造成原告房屋地面部分损坏，后双方达成协议，由被告一次性补偿原告房屋维修费20000元，被告通过微信支付10000元，余欠10000元于2020年5月18日立一欠条，经原告多次索要，被告至今未付，请求支持原告的诉讼请求。 被告闫洪斌辩称，答辩人对租赁房屋地面部分瓷砖损坏依法不承担赔偿责任，答辩人与原告签订协议第二条约定“房屋租赁期间乙方（被告）不得私下改动房屋结构、维护房屋内部整洁、尊重甲方（原告）对厂区管理”。答辩人是按协议约定正常使用，按合同法的规定，答辩人不承担租赁房屋地面瓷砖损坏的维修责任。答辩人在2020年5月18日准备将生产设备搬离租赁房屋时，原告实施强制阻挠行为，并威胁不给维修费则不能搬离，答辩人在违背真实意思的情况下通过微信支付10000元，另外立下10000元欠条，且维修几块瓷砖索要20000元明显高于实际维修费用而显失公平，依法应予撤销协议，并认定其自始无效，请求驳回原告的诉讼请求，另提起反诉，要求原告返还已付的维修费10000元；退还未履行租赁期间的租金11758.50元；退还电费5972元；赔偿物品损失3000元。事实和理由：双方2020年5月18日签订的维修费协议是在受胁迫的情况下签订的，且显失公平，依法应予撤销并认定自始无效，故原告应退还已收取的10000元维修费；双方于2017年9月26日签订租赁协议约定房屋租赁期限为三年，自2017年9月26日至2020年9月26日止，三年租金110000元，并约定电费0.65元/度（无票），在协议履行过程中，反诉人没有退租的情况下，原告擅自撬锁占用房屋并进行装修，不履行出租房屋的义务，并致使反诉人的一台冰箱、一台洗衣机、一个碗橱、一张床、二万多个齿轮等价值3000元的物品丢失，原告应承担赔偿损失、退还未履行租期租金的责任；另原告自2019年12月份未按合同约定向反诉人多收取电费5972元，应退还给反诉人。 针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉请求依法不成立。维修费是被告使用原告房屋过程中造成房屋损坏的，经双方协商一致，在自愿的基础上达成的协议，被告在支付10000元的情况下出具10000元的欠条，被告应当支付。双方签订的协议约定租赁期限为三年，被告首次付款是2017年8月，被告在此时已使用房屋，至被告自愿搬出时已满三年，且搬出房屋系被告自愿搬出的，原告要求退还租金没有依据。合同约定电价为0.65元，但供电部门向原告收取的电费是按0.78元/度收取的，加上变压器的损坏，电费的价格在0.88-0.89元/度，原告按此标准向被告收取电费是合理。被告主张物品损失3000元没有事实依据，如果有的话，在结算维修费时必然会作出处理。 本院经审理认定事实如下：2017年9月26日，原告徐大伟与被告闫洪斌签订房屋租赁合同，合同约定，原告将其所有的位于赣榆区汽车站北路西的三层楼房的一、二层（楼房的一半）面积约700平方米租赁给被告使用，租赁期限三年，自2017年9月26日至2020年9月26日；三年租金110000元；房屋交付条件水电进车间，租赁期间水电费由乙方自理，电费按0.65元/度支付（无票）；房屋租赁期间乙方不得私下改动甲方房屋结构、维护甲方房屋内部整洁，尊重甲方对厂区的管理。在合同签订前，被告于2017年8月8日、8月15日、8月21日三次缴纳租房定金80000元，房屋也已交付给被告。合同签订后，双方按约定履行，被告亦将房屋租金全部交付给原告。2020年5月，被告找到新的场所，欲将所有机器设备搬至新的生产场所，由于被告在使用原告房屋期间造成房屋地面瓷砖损坏，经双方协商，于2020年5月18日达成协议，协议内容“闫洪斌租赁徐大伟房屋，因房屋有部分损坏，现闫洪斌一次性补偿徐大伟房屋维修费用贰万元整，徐大伟承诺免除被告闫洪斌5月1日至5月18日电费，并承诺不再收取闫洪斌任何房屋损坏维修费用，闫洪斌贰万元钱先微信支付壹万元，写欠条壹万，特立此据”。协议达成后，被告通过微信转账支付原告10000元，并向原告出具欠条一份，内容为“欠徐大伟房屋维修费壹万元正”。之后，被告将其在原告房屋内的机器设备等搬至新的办公场所进行生产。后原告就剩余10000元维修费多次向被告索要，被告一直未付，其中6月4日双方微信聊天，原告提出“你那些破烂什么东西，你哈时拉啊，你是不是房子没到期，弄些破烂在这占着…”，7月2日，被告向原告提出“什么意思？我们房子没有到期也没有交给你，你先撬锁占用，房租应该退给我吧，我房子里有一台冰箱一台洗衣机一个碗橱，一张床；几万套齿轮、塑料、纸箱等，房子没有到期，我现在还用，你把你东西都清出来吧”，并向原告发送房屋现场图片，但通过该现场图片不能反映被告主张上述物品的存在，且随后原告回话给被告也没有认可被告主张的上述事实。被告将机器设备搬出租赁房屋后，原告对被被告损坏的房屋地面进行了维修并对房屋进行了装修。被告辩称双方在2020年5月18日签订的维修费补偿协议及欠条系在原告胁迫下签订的，对此原告不予认可，且协议系在原告系被告出具具体的维修明细的情况下达成，而该明细的价款高于20000元。 另查明，2019年12月，被告用电7059度，原告按0.89元/度收取电费6282元；2020年1月被告用电3907度，原告按0.9元/收取电费3516元；2020年2月，被告用电2168度，原告按0.9元/度收取电费1951元；2020年3月，被告用电5402度，原告按0.89元/度收取电费4807元；2020年4月，被告用电6359度，原告按0.88元/度收取电费5596元；按双方租赁合同约定的0.65元/度多收电费5972元（1694+977+542+1296+1463）。原告主张高于约定0.65元/度收取电费系在电价提高及变压器损耗的情况下，才提高电价的，对此被告不予认可，原告也没有提交证据证明被告认可提高电价的事实。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方应按约定履行义务。原被告自愿签订房屋租赁协议，该协议合法有效，双方应按协议约定履行义务。2020年5月18日，原被告自愿签订房屋维修费协议并出具欠条，系双方自愿达成，且没有违反法律法规的强制性规定，因而是合法有效的，双方应按该约定履行。根据该协议及欠条的约定，被告还应支付原告维修费10000元，该费用经原告索要后，被告应当及时给付，故对原告要求被告支付所欠房屋维修费及诉后利息的诉讼请求，本院予以支持。原告超过租赁协议约定的0.65元/度电价多收取被告2019年12月-2020年4月的电费5972元没有依据，原告应当退还被告，故对被告该反诉请求，本院予以支持。被告反诉要求原告退还已收取的房屋维修费10000元，因该维修费系在原被告双方于2020年5月18日自愿达成协议的基础上支付给原告的，被告主张协议是在原告胁迫下达成的，对此原告不予认可，被告也没有证据证明，且协议的内容也不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告反诉要求原告退还该10000元，本院不予支持。对于被告反诉要求原告退还2020年6月1日至9月26日未履行租期租金11758.50元，对此原告不予认可，而被告在6月1日之后没有使用租赁房屋，系被告在租赁合同即将到期的情况下已重新找的生产场地，系被告个人坚持要求将生产的机器设备搬至新的生产场地进行生产，并非原告要求被告搬出租赁房屋，不给其使用，且所剩时间不足4个月，被告搬出租赁房屋后，原告对被损坏的房屋进行了维修、装修并无不当，被告反诉要求原告退还租金没有合法依据，本院不予支持。对于被告反诉要求原告赔偿其物品损失3000元，虽然被告在2020年7月2日与原告的微信聊天中提出有一台冰箱一台洗衣机一个碗橱，一张床，几万套齿轮、塑料、纸箱在房屋内，但被告提供的现场图片并没有上述物品，且原告在随后的聊天中对此也不予认可，被告也没有其他证据证明上述物品的存在，故对被告该反诉请求，本院亦不予支持。原告主张提供电价收取电费系在电费提高及变压器损耗的情况下收取的，对此被告不予认可，原告也没有提交证据证明被告认可提高电价，故对原告主张的该事实，本院不予采信。 综上，对双方当事人依法成立部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告闫洪斌应于本判决生效之日起十日内给付原告徐大伟房屋维修费10000元及其利息（利息自2020年7月29日计算至给付之日止，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、原告徐大伟于本判决生效之日起十日内退还被告闫洪斌电费5972元。 三、驳回被告其他反诉请求。 本诉案件受理费50元，减半收取25元由被告负担（该费用原告已缴纳，被告应于本判决生效之日起十日内给付原告）；反诉案件受理费280元，由被告负担230元，原告负担50元（该费用被告已缴纳，原告负担部分应于本判决生效之日起十日内给付被告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费交纳办法》的规定，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费330元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94。 审判员  龚书明 二〇二〇年十月十二日 书记员  徐欢欢