湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初3572号原告：重庆市某某米餐饮管理有限公司。委托诉讼代理人：赵远梅，系该公司职工（特别授权）。委托诉讼代理人：何嘉，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师（特别授权）。被告：新某某发展（武汉）有限公司。委托诉讼代理人：彭英武，北京市京师（武汉）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：董惠，北京市京师（武汉）律师事务所律师（特别授权）。原告重庆市某某米餐饮管理有限公司（以下简称某某米公司）诉被告新某某发展（武汉）有限公司（以下简称新某某公司）预约合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某米公司之委托诉讼代理人何嘉、赵远梅，被告新某某公司之委托诉讼代理人彭英武、董惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某米公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《预约书》；2.判令被告返还原告交付的预约金126749元；3.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年1月28日签订《预约书》，约定原告承租被告位于武汉市硚口区解放大道XX号武汉汉口某购物中心X层LXX号商铺用于餐饮经营及相关服务。预约书签订后，原告依约支付预约金126749元给被告。原告在收到被告发送的《商铺租赁合同》模板后，一直在与被告就商铺租赁的基础性商务及工程条件进行协调沟通，以期能协商一致签订《商铺租赁合同》。被告在协商中一方面承诺会按原告要求进行相应改造，另一方面却拖延时间不予正式确认是否能达到原告的经营条件，导致双方一直未能签订《商铺租赁合同》。原告于2019年12月26日向被告发函要求确定能否改造，满足原告经营的需要，被告于2019年12月27日明确答复不能达到原告的要求，原、被告双方的合同目的已经不能实现。后原告多次要求被告返还预约金，被告均予以拒绝。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告新某某公司辩称：被告没有提出过解除合同，被告主张的是原告不履行预约合同，被告依据生效的预约合同主张违约金，原告支付违约金后，合同是终止而不是解除。本院经审理认定事实如下：新某某公司与某某米公司于2019年1月28日签订《预约书》，约定：某某米公司承租新某某公司位于武汉市硚口区解放大道XX号武汉汉口某购物XX中心X层LXXX号商铺，计租面积估算为358.3平方米，租期为5年，自商铺交付日起算；商铺装修期为90个自然日，自商铺交付当日起算，供某某米公司装修商铺，装修期终止后的第一个自然日为计租日，租金和管理费自计租日起计算；新某某公司暂定于2020年第二季度开业，实际开业日期以新某某公司向某某米公司发送的《开业通知书》中载明的开业日期为准；某某米公司按照每月同期保底租金或提成租金两者中取其高者向新某某公司支付租金，第一租赁年度至第五租赁年度每日每平方米计租面积的保底租金分别为8元、8元、8.5元、8.5元、9元，提成租金的计算方式为某某米公司的月税前营业额乘以提成租金计算比率，第一租赁年度至第五租赁年度的计算比率分别为9%、9%、10%、11%、11%；某某米公司每月应向新某某公司支付管理费28664元；在签订本预约书后，某某米公司应尽最大努力配合新某某公司对太香米公司不时提出的要求，包括但不限于装修，营销，设计，项目规划，信息技术，物业管理，客户关系和零售管理系统，以便日后双方在营运商更有效地配合；本预约书自双方均盖章之日起生效，本预约书对双方具有法律约束力，双方应当依据本预约书的约定签订租赁合同，但本预约书不具有租赁合同的效力，若双方签订租赁合同，则本预约书自租赁合同生效之日自动终止。《预约书》第7条约定：“本预约书生效后，新某某公司应在90个工作日内向某某米公司发送租赁合同文书，该租赁合同应以本预约书中的约定为基础，双方应于新某某公司向某某米公司发送租赁合同文书后60个自然日内签署租赁合同。”《预约书》第8条约定：“8.1某某米公司同意在本预约书生效后7个自然日内向新某某公司支付预约金126749元，若某某米公司未按前述规定交付预约金，新某某公司有权书面通知某某米公司终止本预约书，将商铺出租给其他主体；8.2若新某某公司与某某米公司就商铺如期签订租赁合同，则本预约书自动终止，预约金（不计利息）自动转为某某米公司应向新某某公司交付租赁合同保证金的一部分；若某某米公司未能在本预约书第7条规定的期限内签订并向新某某公司交付新某某公司提供的租赁合同文书，新某某公司有权终止本预约书，并没收某某米公司交付的预约金。”《预约书》签订后，某某米公司于2019年3月14日向新某某公司支付预约金126949元，新某某公司于2019年3月15日向某某米公司开具了相应金额的《收据》。某某米公司于2019年11月6日向新某某公司发送邮件提出降低租金、管理费等商务条件，新某某公司于2019年11月14日回邮件称将物业服务保证金由80元降为50元，将商务条件由320元/平方米/月调整为290元/平方米/月。后新某某公司向某某米公司发送了《商铺租赁合同》，但某某米公司要求新某某公司为某某米公司提供30000风量专用排烟井并保证由某某米公司独家使用，某某米公司还就燃气、消防等提出条件，新某某公司回复某某米公司称：经改造亦仅能提供25000风量的排烟条件，但25000风量加补风和新风能满足某某米公司的实际经营；某某米公司关于30000风量专用排烟井的要求不合理，远超正常行业需求，请某某米公司举例说明有无其他商场能满足30000风量专用排烟井的要求。某某米公司于2019年12月26日向新某某公司发邮件称如2019年12月31日前新某某公司仍无法满足某某米公司提出的商务条件和工程条件，某某米公司将申请终止双方签订的《预约书》。新某某公司于2020年1月7日回复某某米称：“2019年3月11日，我司向贵司发出了《商铺租赁合同》文书，按照预约书约定，双方应于2019年5月10日前签署《商铺租赁合同》，若贵司未能在前述期限内，签署并向我司交付我司提供的租赁合同文本，我司有权终止预约书，并没收贵司交付的预约金。我司本着诚实信用的原则，一直积极推进双方进一步的协商与沟通，促进双方早日签订《商铺租赁合同》，然后贵司却提出远超行业合理需求的工程条件，并以此为借口迟迟不予签约，尽管我司提供的工程条件已经优于贵司在其他同类商场的工程条件，并为尽量满足贵司工程要求做了相应的物业改造，贵司仍不予签约并在2019年12月26日向我司发函要求解除双方预约书。贵司未在约定时间内签署并向我司交付租赁合同文本，以不符合行业合理需求的工程条件为借口要求解除双方预约书的行为，无履约诚意，已构成严重违约，我司将按照预约书的约定于2020年1月8日终止双方的预约书并没收贵司交付的预约金126749元。”某某米公司于2020年1月7日向新某某公司发函称：“我司于2019年12月26日向贵司发出沟通函件后，贵司已明确表示不能达到我方提出的商务及工程条件，按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方的合同目的已经不能实现，故我司正式通知贵司解除双方签订的预约书，并请在本函件发出七日内退还我司交付的预约金126749元。”某某米公司于2020年1月11日又向新某某公司发函要求新某某公司返还预约金126749元，新某某公司于2020年1月14日回函称将依预约书之约定没收某某米公司所交预约金126749元。某某米公司于2020年2月15日向新某某公司发函，以新冠××疫情导致新某某公司无法按期交付商铺和长时间对餐饮行业产生巨大影响为由主张解除《预约书》，要求新某某公司返还预约金126749元。截至庭审之日，新某某公司与某某米公司未签订《商铺租赁合同》，庭审中某某米公司称未与新某某公司签订《商铺租赁合同》的主要原因是新某某公司不能提供30000风量专用排烟井且双方就租金问题未协商一致。某某米公司认为新某某公司无法满足其经营所需条件，其合同目的无法实现，新某某公司应返还预约金126749元，遂起诉至本院，提出上述诉讼请求。诉讼中，本院组织新某某公司和某某米公司进行调解未果，双方庭下协商亦未果。本院认为，原、被告签订的《预约书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该预约书合法有效，双方均应依约履行。《预约书》系预约合同，原、被告均负有订立本约合同之义务，任一方不履行订立本约之义务即构成违约，应依约向守约方承担违约责任。原、被告签订预约书后，仍可就《商铺租赁合同》的签订进行磋商，但磋商行为应合理合法。原告在与被告磋商过程中要求被告提供30000风量的专用排烟管道，被告经改造仅能提供25000风量，被告要求原告解释其提出的排烟条件的合理性，但原告仅称在其他商场因未满足排烟条件产生问题，未提交任何证据予以证明。诉讼中，原告称要求被告提供30000风量的专用排烟管道系经营需要，但亦未提交任何证据证明，故原告以被告未能提供30000风量的专用排烟管道为由不与被告签订《商铺租赁合同》的主张不成立。原告另以原、被告未就租金问题协商一致为由不与被告签订本约《商铺租赁合同》，但双方在《预约书》已就租金问题进行了明确约定，被告不同意原告所提租金条件的情形下，双方应按《预约书》关于租金的约定订立本约《商铺租赁合同》，故原告不与被告签订《商铺租赁合同》的该理由亦不成立。原告以被告未能提供30000风量的专用排烟管道和双方未就租金问题协商一致为由不与被告签订《商铺租赁合同》的行为构成违约，原告无权主张解除《预约书》，并应依《预约书》之约定向被告承担违约责任。依照《预约书》第8.2条关于“若某某米公司未能在本预约书第7条规定的期限内签订并向新某某公司交付新某某公司提供的租赁合同文书，新某某公司有权终止本预约书，并没收某某米公司交付的预约金”的约定，新某某公司有权终止《预约书》，并没收某某米公司所交预约金126949元。被告于2020年1月7日向原告送达的回函具有解除合同的效力，《预约书》自该回函到达原告处即解除，原告于2020年2月15日向被告所发以新冠××疫情导致新某某公司无法按期交付商铺和长时间对餐饮行业产生巨大影响为由主张解除《预约书》的函件无解除合同的事实基础，且新冠××疫情对原告签订《商铺租赁合同》的目的未产生根本性影响，原告无权以新冠××疫情为由主张解除合同，故原告于2020年2月15日向被告所发函件亦不具有解除合同的效力。原告认为，预约金具有违约金性质，即使认定原告违约，亦应对预约金进行调减。但预约金具有违约金性质。被告认为，其为与原告签订本约而进行了烟道改造，其损失超过预约金。本院认为《预约书》约定的预约金确有违约金性质，本院综合考量《预约书》签订后双方当事人的磋商情况、被告的损失情况及举证情况等因素，酌定被告将40%的预约金，即50779.6元返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告新某某发展（武汉）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告重庆市某某米餐饮管理有限公司返还预约金50779.6元；二、驳回原告重庆市某某米餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1417元，由原告重庆市某某米餐饮管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。审判员  夏建飞二〇二〇年十月二十八日书记员  胡 艳书记员  张天澍