山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8441号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东大众报业(集团)有限公司，住所地济南市。法定代表人：梁国典，董事长。委托诉讼代理人：田治勇，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘亚，女，1979年1月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。上诉人山东大众报业(集团)有限公司（以下简称大众报业集团）与被上诉人刘亚房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘亚在提起上诉后，申请缓交上诉费，但未提交交纳诉讼费用确有困难的证明材料，本院按其自动撤回上诉处理。大众报业集团上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持大众报业集团的诉讼请求或发回重审。2.一、二审案件受理费由刘亚承担。事实和理由：大众报业集团提交的微信聊天内容确系大众报业集团工作人员钟婷与刘亚之间真实、完整、连续的聊天记录，该证据应该采纳；原审法院通过司法鉴定认定2018年3月18日《关于房款支付的说明及承诺》、2018年8月30日《关于支付购房款的承诺函》中刘亚的签字非刘亚所签，但大众报业集团确有证据证明上述付款说明及承诺系刘亚的真实意思表示，双方变更了合同约定的剩余购房款的支付方式；大众报业集团已经向刘亚送达了解除合同《通知函》且刘亚已经收到，双方合同已经解除。一、刘亚与大众报业集团的工作人员钟婷自2017年7月18日至2018年11月22日的微信聊天记录真实、完整、连续，一审法院因刘亚不认可而未予采纳有误。一审中，大众报业集团补充提交了刘亚与钟婷的全部微信聊天记录及微信搜索过程的证据（因疫情及审限原因未能质证）。为固定证据大众报业集团于2020年2月26日向泉城公证处申请办理保全证据公证，泉城公证处出具（2020）鲁济南泉城证民字第448号公证书，上述证据证明大众报业集团提供的微信聊天记录真实，应该作为证据使用。1、（2020）鲁济南泉城证民字第448号公证书附件及音像资料完整的记录了通过钟婷微信搜索刘亚微信及截屏所有聊天内容的过程。在公证书操作步骤六所截取屏幕图像一张（截屏打印件见附件第七页）显示：搜索到备注签名为刘亚的微信所对应的手机号为138XXXX。同时大众报业集团在一审中提交的刘亚微信搜索过程也是在钟婷微信页面顶端搜索栏输入手机号码138XXXX从而获取双方的聊天记录。刘亚在其与大众报业集团签署的《大众传媒大厦买卖合同》、12份《济南市商品房买卖合同》中及其向一审法院提交的申请书中均明确自认其手机号为138XXXX。因此可以确定大众报业集团提交的微信聊天记录是钟婷与刘亚的真实微信聊天记录。2、在微信聊天记录中有刘亚的二十一条清晰语音，（2020）鲁济南泉城证民字第448号公证书附件的音像资料进行了完整的记录，确信为刘亚声音，请二审法院予以核实。3、从完整的聊天内容看，其内容为大众报业集团就涉案房产多次向刘亚催款并提供账户、刘亚承诺付款并出具承诺书、拖延付款只支付少部分剩余房款、最终大众报业集团2018年11月22日向刘亚发出解除合同《通知函》的全部过程。钟婷向刘亚发送图片四张，分别为2017年10月12日下午16:21分（见公证书截屏打印件附件第十页）、2018年9月17日下午16:41分（见公证书截屏打印件附件第二十页）、2018年11月2日下午15:45分（见公证书截屏打印件附件第二十八页）、2018年11月22日下午13:29分（见公证书截屏打印件附件第三十三页）。第二张、第三张图片为刘亚给大众报业集团的银行付款凭证，已经过开庭质证双方无异议；第四张图片为大众报业集团解除合同《通知函》，刘亚不予认可；第一张图片为日照市中级人民法院《2017》鲁11执保48号协助执行通知书，内容为查封刘亚购买涉案房屋所取得的相关权益。以上微信聊天内容再次证明大众报业集团提交的钟婷与刘亚微信聊天记录的真实性。二、虽然大众报业集团提交的《关于房款支付的说明及承诺》《关于支付购房款的承诺函》经鉴定非刘亚本人书写，但是一审法院认为大众报业集团提交的微信聊天记录亦无法与《关于房款支付的说明及承诺》《关于支付购房款的承诺函》相印证错误。相反，大众报业集团提交的微信证据完全能够印证两份承诺函系刘亚出具，确系刘亚真实意思表示。1、2018年3月18日《关于房款支付的说明及承诺》第一段为刘亚于2015年3月27日购买房产的坐落、面积及房价、已支付房款、尚欠房款等信息，这与一审已查明的事实相符。说明部分第1条记载了刘亚与山东兖煤日照港储配煤有限公司（以下简称兖储煤公司）之间的纠纷及涉案房屋被法院查封的事实，以及刘亚与兖储煤公司达成了“以房产抵偿货款债务”的《协议》，该《协议》已经进入落实阶段的表述。这与2017年10月12日聊天记录大众报业集团收到并通过钟婷向刘亚发送的由日照市中级人民法院作出（2017）鲁11执保48号协助执行通知书内容相符（见公证书截屏打印件附件第十页）；对于说明部分第2条，记载的2018年5月31日按合同约定支付房款的表述，与钟婷与刘亚2018年7月25日的聊天内容“钟婷：刘总，你那个房款集团又问了，按照约定是五月底的。刘亚（语音）：我们已经签了和解协议的，他们那边正在办的那个别墅的手续应该很快就完了。”（见公证书截屏打印件附件第十五页及音像资料）中表述的时间节点以及签署《协议》的事实与《关于房款支付的说明及承诺》中的表述完全相符。因此，2018年3月18日《关于房款支付的说明及承诺》记载的内容与刘亚、钟婷之间的微信聊天内容完全相互印证，可以认定系刘亚的真实意思表示。2、2018年8月30日《关于支付购房款的承诺函》第一段为经测量修正后的建筑面积、单价、购房总款及扣除物业水电费后修正的已支付房款、尚欠余款的表述；第二段为付款的承诺，2018年9月15日前，再支付购房款8000000元至10000000元。剩余尾款于2018年9月30日前付清，如到期未支付，依据原购房合同处罚条款执行。该2018年8月30日《关于支付购房款的承诺函》第一段内容与钟婷与刘亚2018年8月30日及8月31日的聊天内容能够相互印证（见公证书截屏打印件附件第十六页、十七页）。聊天内容证明了大众报业集团提交的2018年8月30日刘亚出具《关于支付购房款的承诺函》的过程，承诺书中表述的变更后的实测建筑面积、总房款、支付房款、余款及支付时间均与聊天内容记载一致。上述聊天记录证明了该承诺书确为刘亚派人送到大众报业集团处。该2018年8月30日《关于支付购房款的承诺函》中承诺的付款的时间节点为：2018年9月15日前第一笔，2018年9月30日前付清余款。第一笔付款节点的表述和钟婷与刘亚微信聊天记录相互印证。微信聊天内容完整的记载了2018年8月30日《关于支付购房款的承诺函》的形成过程，该函记载的内容与钟婷、刘亚之间的聊天内容完全相互印证，是刘亚的真实意思表示。三、一审法院认为大众报业集团无有效证据证实解除合同《通知函》已向刘亚送达有误。大众报业集团已经向刘亚送达了解除合同的《通知函》，且刘亚已经收到。大众报业集团曾通过电话、向涉诉房产门口张贴解除合同《通知函》以及钟婷通过微信方式向刘亚发送解除合同《通知函》，向刘亚本人进行了送达。根据（2020）鲁济南泉城证民字第448号公证书钟婷与刘亚的2018年11月22日微信聊天内容可见，大众报业集团已经向刘亚送达了解除合同的《通知函》，特别是刘亚之后连续撤回两条消息，更进一步证明了刘亚已经收到解除合同《通知函》。四、大众报业集团与刘亚签订的《商品房买卖合同》的付款方式因刘亚无法取得银行按揭贷款资格，付款方式由按揭贷款变更为全额付款，刘亚在大众报业集团交付房产后三年半时间内经大众报业集团多次催款仍有近一半购房款未缴纳，已构成违约。大众报业集团根据《商品房买卖合同》的约定解除合同符合法律规定。刘亚以大众报业集团未配合其办理银行贷款为由提出抗辩，但是大众报业集团提交的（2020）鲁济南泉城证民字第448号公证书中钟婷与刘亚2017年7月18日至2018年11月22日完整微信聊天内容几乎都是大众报业集团向刘亚催款的记录，刘亚从未提及办理银行按揭贷款事宜，其答复均为承诺何时付款，结合刘亚于2018年9月17日、11月2日分别再次向大众报业集团支付房款200万元、50万元的行为，且《关于房款支付的说明及承诺》《关于支付购房款的承诺函》等文件中亦未涉及银行按揭贷款事宜，相反都是承诺付款事宜。以上事实表明双方已经变更了房款支付方式，不再按合同约定采取银行按揭贷款的方式支付剩余房款。刘亚未按变更后的约定向大众报业集团交齐全部购房款，已构成违约。另外大众报业集团作为房产出卖人，与刘亚签订上述买卖合同的目的是将涉案房产卖出后取得房款，在大众报业集团已将涉案房屋交付刘亚使用的情况下，如果拒绝协助刘亚办理银行按揭贷款手续，大众报业集团就无法取得剩余房款，这与大众报业集团的合同目的相矛盾，亦与常理不符。需要说明的是，大众报业集团已经向一审法院补充提交了全部微信聊天证据（不包括（2020）鲁济南泉城证民字第448号公证书），由于疫情的影响，原审法院在审限内无法组织开庭质证，随以证据不足予以判决。对此，大众报业集团在充分理解原审法院的情况下，恳请二审法院改判支持大众报业集团的原审诉讼请求。刘亚辩称，一审法院对于微信聊天记录以及对通过司法鉴定对《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》的认定事实清楚、适用法律正确，大众报业集团提出的上诉请求及理由不成立，请求法院依法驳回大众报业集团的上诉。具体理由如下：一、在刘亚对于大众报业集团提交的微信聊天记录持有异议的情况下，大众报业集团并未进一步提交证据证实自己的主张，一审法院认定微信聊天记录不能与其他证据相印证，系事实清楚、认定正确。刘亚的手机号码确为138XXXX，这个手机号码大众报业集团是知晓的，且一直以来联系方式也为此号码。但在本案立案之时，大众报业集团向一审法院提供的刘亚的联系方式手机号码却为1380640****，一审法院在进行送达时联系不能，致使一审第一次开庭时刘亚缺席。1、即使手机号码138XXXX为刘亚使用，亦不能证明该号码绑定的微信号系刘亚本人所用，在他人知晓微信登录密码的情况下自己手机号绑定的微信是可以为别人所使用，微信截图无法确定聊天记录中双方的身份情况。2、在微信APP中对聊天记录也可以进行删除等操作，故对于该微信聊天记录的完整性，刘亚亦不认可。3、该微信聊天记录中的语音不能证明系刘亚本人的声音，大众报业集团主张为刘亚的声音不予认可。4、大众报业集团主张其工作人员钟婷与微信聊天方互发的图片中虽然有刘亚给大众报业集团的汇款凭证，但不能证明聊天另一方系刘亚本人。二、大众报业集团提交的《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》，经过鉴定其中“刘亚”并非刘亚所签，一审法院对于该两份证据不予认可，事实清楚，证据充分。《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》均已经过司法鉴定，其中“刘亚”并非刘亚本人所签，既然签字不是本人所签，更不能证明系刘亚真实意思表示。大众报业集团作为涉案房产的出卖人，掌握房产的实测面积、单价、总购房款、已支付购房款以及物业水电费用明细的具体情况属正常情况。由于无法确定微信聊天记录中聊天一方系刘亚本人的情况下，不能证明《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》系刘亚方出具。三、一审法院认定解除合同的《通知函》未有效证据证明已送达刘亚，事实清楚，证据充分。大众报业集团主张向刘亚送达《通知函》的方式均不能证明向刘亚进行了送达，刘亚并未收到大众报业集团发送的任何具有解除合同内容的通知函。且如此重要的解除合同的函件更应该向刘亚进行送达，而并非采取大众报业集团主张的方式进行模糊送达。一审中，大众报业集团自认该《通知函》并未向刘亚的户籍地邮寄送达，理由是送达其他材料送不到。刘亚对此不予认可。虽然在《大众传媒大厦买卖合同》中刘亚的地址为济南市历城区闵子骞路78号2号楼4单元503号，但该地址显示的房产刘亚已于2017年9月20日出卖给了案外人，2017年9月29日房管局已经为案外人下发了房产证。在2016年签订《济南市商品房买卖合同》时，载明的刘亚的通讯地址为济南市历下区经十路12508名士豪庭4号市政公建1-1802室。大众报业集团却以刘亚不在户籍地居住而不予邮寄，不合常理。对于大众报业集团主张的微信送达，大众报业集团不能证明聊天一方的身份确系刘亚的情况下就向其发放《通知函》，刘亚不予认可。另外，需要说明的是《通知函》中载明：你购买我公司位于泺源大街2号大众传媒大厦第11层办公楼的买卖合同，我公司已经解除。该通知函中所称的买卖合同是2015年签订的《大众传媒大厦买卖合同》，当时签订了两份，分别购买10层、11层。后双方对此进行了协商，变更为只购买大众报业集团11层办公楼的12间房屋，后于2016年重新签订了12份《济南市商品房买卖合同》，该12份《商品房买卖合同》是对2015年签订的《大众传媒大厦买卖合同》的变更，《大众传媒大厦买卖合同》实际上已经废止，不具有任何实际意义。四、刘亚无法取得银行按揭贷款资格是因为大众报业集团未就涉案房产进行网签备案，是大众报业集团违约在先进而导致刘亚一直未能支付购房款在后。大众报业集团并未提供有效证据证明付款方式由按揭贷款变更为全额付款，退一步讲，即使该微信为刘亚本人使用，从大众报业集团提供的微信聊天记录来看，聊天双方仅是对付款方式进行的磋商，并没有达成一个磋商结果，更没有形成书面的意见或协议，仅以微信聊天记录就声称变更了12套房产的付款方式，刘亚不予认可。购房款的支付方式作为购房合同中至关重要的一环，若有变更，签订书面的变更合同才是正常合理的程序。刘亚因为没有网签备案，不能获取银行贷款的情况下，努力凑钱争取支付购房款。但刘亚的努力不能成为双方变更付款方式的证据。在商品房买卖中，网签备案并不以当事人提出明确请求为前提，这是出卖人的义务，且大众报业集团明确知晓在没有网签备案的情况下是无法获取银行按揭贷款的。另外，虽然大众报业集团起诉在先，但仍不能掩盖大众报业集团违约在先的事实。根据刘亚与大众报业集团签订的12份《济南市商品房买卖合同》，其中约定的付款方式为买受人支付首付款之后办理银行按揭贷款支付剩余购房款。在商品房买卖中，买受人采用按揭贷款方式付款时出卖人协助办理网签备案是法定的义务，这也是银行发放贷款的前提，大众报业集团作为房产的出卖方，在明知此情况下依然不为刘亚办理网签备案手续，而是一味的催促刘亚缴纳购房款。网签的前提条件只是房屋买受人具备购房资格，且买卖双方存在真实的房产交易，并不涉及其他因素。刘亚在知道大众报业集团未备案的情况下，本着息事宁人，好好做公司、努力做自己事业的态度，未就备案一事向大众报业集团追究责任，而是在不影响公司正常经营的情况下想方设法凑钱支付剩余购房款。在此过程中，刘亚也未向大众报业集团提出涉案房产未备案的事实，着实不想与大众报业集团闹僵。不想，大众报业集团反而成为原告起诉刘亚，这让刘亚非常寒心。本身大众报业集团应在2016年双方签订《济南市商品房买卖合同》时就应该对涉案房产进行网签备案，到目前为止大众报业集团也未履行自己的义务，为刘亚办理网签备案。综上，大众报业集团提出的上诉请求及理由不成立，请求法院依法驳回大众报业集团的上诉，改判支付刘亚的诉讼请求。大众报业集团向一审法院起诉请求：1.确认大众报业集团2018年11月22日向刘亚所发解除房屋买卖合同《通知函》的效力，判决双方签订的《大众传媒大厦买卖合同》以及该11层房间号分别为1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112的12套《济南市商品房买卖合同》于2018年11月22日解除；2.判令刘亚支付30日内的逾期付款违约金45990元（15329999元×30天×1/10000/天），支付30日后至大众报业集团向刘亚送达《通知函》之日的逾期付款违约金2743663.83元[（15329999元×839天×2/10000/天）+（13329999元×45天×2/10000/天）+(12829999元×20天×2/10000/天)]，此两项计2789653.83元；3.判令刘亚支付解除合同后应向大众报业集团支付的违约金780982.64元[（12829999元+2789653.83元）×5%]；4.判令刘亚支付迟延腾房的违约金以及房屋占用费用1537144.4元（合同价款30742888元×100天×5/10000/天）；5.判令刘亚向大众报业集团支付律师费200000元；6.案件受理费由刘亚承担。刘亚向一审法院提出反诉请求：1.判令大众报业集团为刘亚购房办理网签备案，并协助办理银行贷款等相关手续；2.本案全部诉讼费用由大众报业集团承担。一审法院认定事实：2015年3月27日，大众报业集团（出卖人）与刘亚（买受人）签订《大众传媒大厦买卖合同》，刘亚购买大众报业集团开发建设的大众传媒大厦11层房屋，建筑面积1577.22平方米，总价款29340614元。合同第五条约定付款方式及期限以客户付款保证书为准。合同第六条约定了买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自买卖合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。同时，如遇出卖人价格调整，出卖人有权要求买受人按调整后的价格支付应付款项。合同第七条约定的交房时间为2015年12月31日前。2015年5月25日，刘亚向大众报业集团及山东传媒大厦物业公司发出《告知函》，其中载明“我于2015年3月购得山东传媒大厦所属楼房10层、11层，于2015年4月初入驻”。后经双方协商，刘亚仅购买大众传媒大厦11层房屋12套，大众报业集团（出卖人）与刘亚（买受人）于2016年4月22日就大众传媒大厦第11层1101室至1112室12套房屋分别签订了12份《济南市商品房买卖合同》。上述12份合同共同约定房款支付方式为银行按揭付款，买受人应于本合同签订之日起7日内向出卖人交清贷款银行要求的首付款，剩余款项办理银行贷款按揭；买受人应于本合同签订之曰起7日内按照银行要求向银行交齐贷款资料(贷款资料交齐日期以银行人员签字签收日期为准），并负责贷款资料的真实和完整。在买受人办理按揭贷款的过程中，相关费用及责任由买受人自行承担，出卖人可以予以协助办理，但出卖人不因协助买受人或按揭银行而承担任何责任。办理银行按揭付款是买受人付款的义务，买受人应按照银行的要求和流程自行办理贷款手续。买受人应在银行审批贷款流程规定的期限内自行到银行查询贷款是否审批通过，并于银行审批通过后（以银行批件日期为准）两日内到银行办理签字、交费等手续。按揭款项足额到达出卖人指定账户后，视为买受人支付房款。如买受人未在约定期限内按银行要求提交完整贷款资料，或未按约定及时查询贷款审批情况，或未在银行审批通过后两日内办理签字、缴费等手续，均视为逾期付款，出卖人有权按照本合同第七条及相关的约定要求买受人承担逾期付款的违约责任。买受人承诺在签订《商品房买卖合同》时，已经充分了解到个人房屋抵押贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行按剩余房款金额发放贷款的条件，提交的相关文件、资料能够符合贷款银行的要求。买受人须于签订本合同7日内提交办理银行按揭贷款手续所需要的全部资料，后续10日内办理完毕预抵押登记及银行按揭贷款手续。如因买受人原因造成贷款申请被银行拒绝，买受人应在接到出卖人通知后15日内一次性向出卖人交齐全部购房款。如果买受人申请贷款额度与银行批准额产生差额，或者国家调整按揭政策，买受人应在出卖人向其送达付款通知之日后15日内自行付清差额部分，或者在按揭银行公布新政策之日起15日内补足按揭所需的首期房款及其余房款，以获得按揭银行按揭款的发放，否则视为买受人付款违约，买受人应按本合同约定承担违约责任。如买受人违反上述约定，未按时提交办理银行按揭贷款手续所需要的全部资料，或者未按时办理银行按揭贷款手续或者贷款申请被银行拒绝后未在出卖人指定的期限内一次性交清全部购房款的，每逾期一日，买受人均应按申请办理银行按揭贷款全额的万分之壹向出卖人支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应在解除通知到达日起15日内办理合同解除手续及商品房预售登记备案撤销手续，若买受人逾期不办理合同解除手续及商品房预售登记备案撤销手续，则买受人应向出卖人支付购房款总额每日万分之贰的违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除。……银行按揭贷款及抵押事宜应由银行与买受人协商确定。上述12份合同共同约定了买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同第八条约定了房屋交付时间为2016年8月31日前。上述12份合同共同对合同终止、解除进行了特别约定：如因买受人原因导致买卖合同解除或终止的，出卖人因签署买卖合同及补充协议而承担的全部税费、销售佣金、诉讼费、签约律师费、出租费等实现债权的费用以及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税费先行予以扣除。买受人购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，出卖人有权继续向买受人追偿。无论何种原因导致的买卖合同解除后或终止，合同解除前，出卖人已将该商品房交付买受人的，合同解除或终止后，买受人须在出卖人发出腾退房通知之日起30日内，将该商品房恢复至交付前的状态，解除该商品房所设定的任何权利负担（包括并不限于他项权利、房屋租赁等），并将该商品房交还给出卖人。如买受人未在前述期限内完成前述事项，除应继续承担前述责任，并承担因买受人原因导致的合同解除应承担的责任外，还需向出卖人支付每逾期一天，合同价款万分之五的违约金以及房屋占用费用。出卖人有权在退还买受人购房款之前先行扣除前述违约金及相关费用。买受人在前述期限内未腾退、交还该商品房的，则表示买受人同意双方不办理该商品房及设施等的交接手续，由出卖人自行接管该商品房及设施，买受人并放弃该商品房内所有留存物品、设施、装修等的全部权利，由出卖人自行处置。买受人不因出卖人自行接管该商品房向出卖人提出任何要求和主张。因处置、清除该商品房内留存物品、设施、装修等所需费用及产生的责任，均由买受人承担；买受人未按约定腾退、交还该商品房的，出卖人也有权采取断电断水等措施，并有权采取其他合法的措施，腾空该商品房内买受人的物品，收回该商品房，由此造成的责任和产生的费用，均由买受人负责并承担。刘亚与大众报业集团签订的12份《济南市商品房买卖合同》首付款共计15412889元（其中1101室的合同中注明的首付款为16222830元，但该合同总价款仅为3242830元，存在明显笔误，实际应为1622830元），2016年4月22日，大众报业集团向刘亚分别开具了大众传媒大厦1101室至1112室的12张收据，12套房屋购房款共计15412889元。2016年11月7日，大众报业集团出具收款收据，该收据显示交款人为刘亚，交款金额为287111元，交款事由备注2015年3月交传媒大厦购房款1570万元，其中15412889元作为第11层预交款，剩余287111元。山东兆尊商贸有限公司于2018年9月17日向大众报业集团转账付款200万元，于2018年11月2日向大众报业集团转账付款50万元，转账备注均为大众传媒大厦11层购房款。大众报业集团提交了署名为“刘亚”的《客户刘亚的付款保证书》，内容为“客户刘亚于2015年3月27日拟认购大众传媒大厦第10、11层写字楼，共计建筑面积3297.08平米，其中第10层建筑面积为1719.86平米，单价为21163元/㎡，总价为36397397元，优惠后单价为19239.74元，总价33089659元，第11层建筑面积为1577.22平米，单价为20513元/㎡，总价为32353514元，优惠后单价为18602.74元/㎡，总价为29340614元，共计总价62430273元（以上建筑面积以最终实测面积为准）。客户刘亚约定于2015年3月27日前付清总房款的约25%，合计人民币1570万元，于2015年6月30日前付清总房款的约25%，合计人民币1570万元，于2015年9月30日前付清总房款的约25%，合计人民币1570万元，于2015年12月31日前付清总房款的约25%，合计人民币15330273元，共计人民币62430273元，若能在约定的时间内按时付款，则执行以上价格优惠，若逾期付款则不享受上述优惠，同时房源可另行销售，逾期付款的违约责任按签订的大众传媒大厦买卖合同第六条执行”。大众报业集团提交的署名为“刘亚”、落款时间为“2018-03-18”的《关于房款支付的说明及承诺》载明“我方于2015年3月27日认购大众传媒大厦第十一层写字楼，合同建筑面积1577.22平方米（以产权登记面积为准），单价18602.74元/平方米，购房总价贰仟玖佰叁拾肆万零陆佰壹拾肆元整（￥29340614.00元）。已支付房款壹仟伍佰柒拾伍万元整（￥15700000.00元），尚欠余款壹仟叁佰伍拾肆万零陆佰壹拾肆元整（￥14540614.00元）。关于剩余房款支付等情况做如下说明：1、因我方与山东兖煤日照港储配煤有限公司（以下简称兖储煤公司）买卖合同纠纷，兖储煤公司在日照市中级人民法院提起诉讼，日照中院查封了我方购买贵公司以上房屋的合同权益。在案件处理过程中，我方与兖储煤公司达公司成了以房产抵偿货款债务的《协议》，该《协议》已经进入落实阶段，相关工作正在按规定程序进行，我们正加大工作力度，争取早日办结。届时，法院会解除针对该房产的相关保全措施。2、为保证贵公司的权益，我方承诺：至2018年5月31日，无论我方与兖储煤公司的案件是否处理终结，我方都将按照合同约定支付房款。若未能如期履行承诺，我方愿意承担相应违约责任”。大众报业集团提交的署名为“刘亚”、落款时间为“二〇一八年八月三十日”的《关于支付购房款的承诺函》载明“山东大众报业（集团）有限公司：我于2015年3月27日认购大众传媒大厦第十一层写字楼，建筑面积1652.6平方米，单价18602.74元/平方米，购房总价30742888.00元（叁仟零柒拾肆万贰仟捌佰捌拾捌元整）。已按约定支付房款15412889.00元（壹仟伍佰肆拾壹万贰仟捌佰捌拾玖元整），尚欠余款15329999.00元（壹仟伍佰叁拾贰万玖仟玖佰玖拾玖元整）。我承诺：2018年9月15日前，再支付购房款8000000元（捌佰万元整）至10000000元（壹仟万元整）。剩余尾款于2018年9月30日前付清。如到期未付，依据原购房合同处罚条款执行”。2018年11月22日，大众报业集团出具《通知函》，载明：“致刘亚女士：您于2015年3月27日与我公司签订了《大众传媒大厦买卖合同》，认购传媒大厦第11层办公楼，并签订付款保证书，截止2018年11月20日，您未向本公司交清购房款，公司多次通知您及时按承诺付款，均未收到您的房款，您已构成多次违约，按照合同条约规定逾期超过30日，出卖方有权解除合同，并将房屋另行出售。现我公司郑重函告如下：1、你购买我公司位于泺源大街2号大众传媒大厦第11层办公楼的买卖合同，我公司已经解除，并可将上述房屋另行出售或出租，请您于接到该解除通知之日起5日内将房屋还原，搬离该办公场所。2、你应当向我公司支付房屋租金8245706。（自2015年4月13日入住起，租金按4元每平每天计算），违约金2934061元（合同额的10%），截止到目前的水电费物业费供暖费合计131109元，上述费用共计11310876元。3、如您未能在通知时间还原、搬离房屋，并支付房屋占用金，我公司将采取进一步法律措施追究你的法律责任，因此而发生的所有费用、损失和后果由您全部承担”。大众报业集团主张通过在刘亚涉案房屋门口张贴、微信及电话三种方式向刘亚送达了该通知函。刘亚申请对大众报业集团提交的《客户刘亚的付款保证书》中“刘亚”签名是否系刘亚本人书写、签名处的指纹是否系刘亚本人捺印进行鉴定；对大众报业集团提交的《关于房款支付的说明及承诺》中“刘亚”签名是否系刘亚本人书写、签名处的指纹是否系刘亚本人捺印进行鉴定；对大众报业集团提交的《关于支付购房款的承诺函》中“刘亚”签名是否系刘亚本人书写、签名处的指纹是否系刘亚本人捺印进行鉴定。大众报业集团申请对《关于房款支付的说明及承诺》与《关于支付购房款的承诺函》中“刘亚”签名是否系刘亚本人书写进行鉴定，样本为大众报业集团与刘亚2016年4月22日签订的12份《济南市商品房买卖合同》中第23条及最后一页买受人（签章处）刘亚的签名。一审法院委托烟台富运司法鉴定中心对大众报业集团与刘亚的上述申请进行鉴定。该鉴定中心于2019年12月13日作出《终止鉴定告知书》，以刘亚未缴纳费用为由，对刘亚提出的申请鉴定工作予以终止。2019年12月16日，烟台富运司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》（编号为：烟富司鉴[2019]文鉴字第350号），鉴定意见为：1、送检的标称日期“2018-03-18”《关于房款支付的说明及承诺》中“刘亚”签名不是刘亚所写；2、送检的标称日期“二〇一八年八月三十日”《关于支付购房款的承诺函》中“刘亚”签名不是刘亚所写。另查明，大众报业集团于2016年1月7日取得大众传媒大厦《商品房预售许可证》，该许可证有效期至2018年1月6日。大众报业集团2017年3月29日取得大众传媒大厦不动产权证书，证书编号为：鲁（2017）济南市不动产权第0063627号。大众报业集团为本案支出律师代理费20万元。2013年10月10日，山东齐鲁不动产有限公司（甲方）与刘亚（乙方）签订《大众传媒大厦认筹协议书》，约定：乙方自愿向甲方认筹大众传媒大厦第九层房屋，建筑面积为1579平方米，乙方向甲方预交房屋认筹金20万元，若乙方成功认购以上房源，在签订《大众传媒大厦认购协议》时享有20万元认筹金冲抵30万元购房款的优惠。截至本案开庭之日，大众报业集团尚未办理涉案房屋的网签手续。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是刘亚是否未按时支付剩余购房款。对于该焦点问题，首先从合同内容上看，双方签订的《大众传媒大厦买卖合同》约定的支付方式以付款保证书为准，大众报业集团向一审法院提交的《客户刘亚的付款保证书》中载明的付款方式为2015年3月27日至2015年12月31日期间分四次全款付清，双方签订的12份《济南市商品房买卖合同》中约定的付款方式为买受人支付首付款后办理银行贷款支付剩余购房款，大众报业集团提交的《关于房款支付的说明及承诺》中载明2018年5月31日前余款全部付清，大众报业集团提交的《关于支付购房款的承诺函》载明2018年9月30日前余款全部付清；其次从合同签订的时间来看，《大众传媒大厦买卖合同》的签订时间为2015年3月27日，12份《济南市商品房买卖合同》的签订时间为2016年4月26日，大众报业集团提交的《关于房款支付的说明及承诺》落款日期为2018年3月18日、《关于支付购房款的承诺函》落款日期为2018年8月30日。对于大众报业集团提交的上述《大众传媒大厦买卖合同》《济南市商品房买卖合同》《客户刘亚的付款保证书》《关于房款支付的说明及承诺》《关于支付购房款的承诺函》5份证据中，刘亚对《大众传媒大厦买卖合同》《济南市商品房买卖合同》无异议，一审法院对《大众传媒大厦买卖合同》《济南市商品房买卖合同》的证明效力予以认可；刘亚对《关于支付购房款的承诺函》《关于房款支付的说明及承诺》的签名及捺印真实性均有异议，经鉴定《关于房款支付的说明及承诺》《关于支付购房款的承诺函》中刘亚的签名并非刘亚所写，对于《关于房款支付的说明及承诺》《关于支付购房款的承诺函》一审法院不予认可；刘亚对《客户刘亚的付款保证书》中的签名不予认可。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。大众报业集团未向一审法院提交相关证据证实该保证书的真实性，对于《客户刘亚的付款保证书》一审法院不予认可。大众报业集团提交的微信聊天记录亦无法与《客户刘亚的付款保证书》《关于房款支付的说明及承诺》《关于支付购房款的承诺函》相印证，即使《客户刘亚的付款保证书》真实有效，《济南市商品房买卖合同》的签订时间在《客户刘亚的付款保证书》之后，是双方对合同权利义务的最终确认，大众报业集团与刘亚签订的《大众传媒大厦买卖合同》及大众传媒大厦1101室至1112室12份《济南市商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，上述合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，刘亚所购大众传媒大厦11层的房屋付款方式应以《济南市商品房买卖合同》所载明的为准，刘亚已按照合同约定支付了全部首付款，合同中仅对买受人向银行提交贷款手续的时间作出约定，对于何时支付剩余款项时间未作出明确约定，不能认定刘亚未按时支付剩余购房款。大众报业集团主张刘亚未按《客户刘亚的付款保证书》《关于房款支付的说明及承诺》《关于支付购房款的承诺函》中承诺的时间支付购房款理由不当，且无有效证据证实解除合同《通知函》已送达刘亚本人。大众报业集团以刘亚未按《客户刘亚的付款保证书》《关于房款支付的说明及承诺》《关于支付购房款的承诺函》中所约定的付款时间支付购房款为由解除与刘亚之间的房屋买卖合同，缺乏事实依据，故大众报业集团出具的解除合同《通知函》应属无效。大众报业集团要求解除与刘亚签订的12套房屋的《济南市商品房买卖合同》并支付违约金、律师费的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。刘亚提出反诉，要求大众报业集团为刘亚购房办理网签备案、并协助办理银行贷款等相关手续。双方签订的涉案房屋买卖合同中并未对办理网签及大众报业集团协助刘亚办理银行贷款进行约定，刘亚的反诉请求没有合同依据，一审法院不予支持。综上，判决：一、原告山东大众报业（集团）有限公司于2018年11月22日向被告刘亚所作出的《通知函》无效；二、驳回原告山东大众报业（集团）有限公司要求与被告刘亚签订的《大众传媒大厦买卖合同》以及该11层房间号分别为1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112的12套《济南市商品房买卖合同》于2018年11月22日解除的诉讼请求；三、驳回原告山东大众报业（集团）有限公司要求被告刘亚支付逾期付款违约金2789653.83元的诉讼请求；四、驳回原告山东大众报业（集团）有限公司要求被告刘亚支付违约金780982.64元的诉讼请求；五、驳回原告山东大众报业（集团）有限公司要求被告刘亚支付迟延腾房的违约金以及房屋占用费用1537144.4元的诉讼请求；六、驳回原告山东大众报业（集团）有限公司要求被告刘亚支付律师费200000元的诉讼请求；七、驳回反诉原告刘亚的反诉请求。案件本诉受理费188500元、案件保全费5000元，均由原告山东大众报业（集团）有限公司负担；反诉受理费94250元，由反诉原告刘亚负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。大众报业集团提交：证据一、公证书一份，欲证明刘亚与上诉人工作人员聊天记录真实、完整、连续，聊天记录与《关于房款支付的说明和承诺》《关于支付购房款的承诺函》等内容相互印证，大众报业集团亦将解除合同的通知函送达刘亚本人。证据二、山东亚滨能源有限公司基本情况及法律诉讼情况基本情况表以及三份裁定书（通过企查查查询而来），欲证明刘亚自上述公司成立至2018年5月28日担任法定代表人及控股90%的股东及该公司自2014年9月10日至今的涉诉情况。从2014年9月10日至2016年8月26日，上述公司已被日照银行、兴业银行等公司起诉并采取保全措施或执行手段。刘亚在上述案件中均为被告，在保全裁定中系被申请人，在执行裁定中系被执行人。刘亚在与大众报业签订买卖合同后，在银行征信系统有不良记载，其不能获得贷款的真实原因是其个人征信不良，银行不同意给其贷款。刘亚质证认为，对于证据一的真实性无异议，但主张该宗证据不能证明和大众报业集团工作人员通过微信聊天的系刘亚本人，亦不能证明刘亚已经收到了解除合同的通知函。经刘亚事后了解，大众报业集团发出的通知函内容为解除买卖合同，该买卖合同已于2016年被刘亚与大众报业签订的12份济南市商品房买卖合同所代替，该买卖合同实际已废止，不具有任何意义。对于证据二的真实性不予认可，该宗证据系大众报业集团在企查查上查询，并没有任何的加盖任何单位的公章以证明其真实性。三份裁定即使是真实的，其中两份也是保全裁定，保全裁定并不能证明判决结果是对刘亚不利的，即便刘亚现在涉及多起诉讼，但不能说明刘亚在2016年系出于自身原因而不能获得银行贷款。在商品房买卖过程中的按揭贷款，首先需要出卖人进行网签备案，再提供买卖合同、真实的交易行为才可以去银行申请贷款。由于大众报业集团对涉案合同并未进行网签备案，进行按揭贷款的前提不存在，那么就没有任何后续的贷款的可能性，这些保全裁定或者执行裁定也掩盖不了大众报业集团违约在先的事实。本院认为，关于证据一，刘亚认可“138XXXX”手机号为其所用，但主张该证据中聊天的相对方并非刘亚，昵称为“可可”的“XXXX”微信号也并非刘亚微信。大众报业集团系通过钟婷微信页面搜索手机号“138XXXX”得到涉案微信号，该证据中的手机号可由钟婷自行添加备注，不能因此证明该微信号与手机号的关联。大众报业集团另主张微信聊天记录与《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》的相关内容相互印证，但是两份承诺函中“刘亚”签名经司法鉴定机构鉴定并非刘亚所写，故本院对大众报业集团的证明目的不予采信。关于证据二，本院认为证据二仅能证实山东亚滨能源有限公司及刘亚涉及多起诉讼，但与本案并无直接关联性，本院对大众报业集团的证明目的不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：刘亚购买涉案房屋采用何种付款方式，刘亚是否存在逾期付款行为。关于刘亚购买涉案房屋的付款方式问题。刘亚与大众报业集团在2015年3月27日签订的《大众传媒大厦买卖合同》中约定刘亚购买大众传媒大厦中的10、11层，并约定付款方式及期限以客户付款保证书为准。大众报业集团在一审中提交的《客户刘亚的付款保证书》中载明涉案房款分4次付清。大众报业集团主张刘亚购买涉案商品房的付款方式为分期付款，其已逾期，根据合同约定，大众报业集团有权解除合同。刘亚主张根据12份《济南市商品房买卖合同》，其购买涉案商品房采用按揭贷款方式，已经依约支付首付款，系因大众报业集团一直未网签，导致无法办理贷款手续，其不存在违约行为。经过审查本院认为，双方虽在2015年3月27日签订了《大众传媒大厦买卖合同》，即使大众报业集团在一审中提交的《客户刘亚的付款保证书》系真实有效，但双方在实际履行过程中，协商变更了刘亚购买的房屋情况，并签订12份《济南市商品房买卖合同》，上述合同中约定刘亚购买大众传媒大厦中的11层，并约定首付款为15412889元，房款支付方式为银行按揭付款。刘亚按照上述《济南市商品房买卖合同》的约定缴纳首付款，大众报业集团亦将大众传媒大厦中的11层交付刘亚。《济南市商品房买卖合同》的签订时间晚于《大众传媒大厦买卖合同》，亦晚于《客户刘亚的付款保证书》，故对于刘亚购买房屋的具体情况及付款方式应以《济南市商品房买卖合同》的约定为准。大众报业集团主张其在一审中提供的落款时间2018年《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》中刘亚的签名经过鉴定虽非为刘亚本人所写，但根据其工作人员钟婷与“刘亚”微信聊天记录，足以认定上述两份付款承诺系刘亚的真实意思表示，应予认定。刘亚对大众报业集团提供的微信聊天记录不予认可。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。大众报业集团提供其工作人员钟婷的微信聊天记录中的对方为昵称为“可可”的“XXXX”微信号。大众报业集团主张通过钟婷微信页面搜索手机号“138XXXX”得到该微信号，刘亚虽认可138XXXX为其一直使用的手机号，但钟婷微信页面中备注的手机号“138XXXX”可由钟婷自行添加备注，故不能因此证明该微信号与手机号的关联。此外，“可可”的“XXXX”微信号关联的手机号为“138XXXX”，但现阶段微信号不是必须进行实名认证，即在不使用某些微信功能的情况下，可以使用他人手机号注册微信号，故本院认为大众报业集团提供的现有证据不足以认定昵称为“可可”的“XXXX”微信号系由刘亚使用。综上，一审法院对《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》未予采信，并无不当，刘亚购买大众传媒大厦11层的付款方式应以12份《济南市商品房买卖合同》中的约定为准。大众报业集团主张刘亚未按照《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》的约定支付剩余购房款的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于大众报业集团发出的解除合同《通知函》的效力问题。大众报业集团主张其已经向刘亚送达解除合同的《通知函》，涉案的《大众传媒大厦买卖合同》已经予以解除。对此本院认为大众报业集团通过工作人员钟婷微信向刘亚送达，但与钟婷进行微信聊天的对方是否为刘亚，大众报业集团并未提供有效证据予以证实，且大众报业集团主张解除合同所依据的《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》并非为刘亚所写，故本院认定大众报业集团发出的解除合同《通知函》对刘亚不产生合同解除效力。关于12份《济南市商品房买卖合同》应否予以解除。上述12份合同中约定刘亚支付房屋首付款后，采用银行按揭贷款方式支付剩余房款，但仅对买受人向银行提交贷款手续的时间作出约定，对于何时支付剩余款项时间未作出明确约定，故无法认定刘亚未按时支付剩余购房款。大众报业集团主张解除12份《济南市商品房买卖合同》的诉求无事实和法律依据，一审未予支持并无不当。12份《济南市商品房买卖合同》中虽未明确约定后续房款的支付时间，但刘亚已经实际占有并使用涉案的大众传媒大厦第11层房屋，双方应当积极协商后续房款的支付情况。综上所述，大众报业集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188500元，由上诉人山东大众报业(集团)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二〇年十月十三日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗