河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初5875号原告：河南搏风翊动教育科技有限公司，住所地郑州市金水区丰产路****楼****。法定代表人陆心新，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人陆鹏，男，1974年11月24日出生，汉族，住郑州市金水区,系该公司员工。委托诉讼代理人李世昌，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被告：郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会，住，住所地郑州市中原区郑上路一五三医院门口东200米/div>法定代表人：孙燃，该村委会主任。委托诉讼代理人：王远征，河南兆维律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡梦蝶，河南兆维律师事务所律师。原告河南搏风翊动教育科技有限公司诉被告郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南搏风翊动教育科技有限公司委托诉讼代理人陆鹏、李世昌，被告郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会委托诉讼代理人王远征、胡梦蝶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告河南搏风翊动教育科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告减免原告三个半月租金2435931.12元（在下次缴纳房租时予以扣除）；2、请求判令变更合同部分条款（扣除146平未移交的商铺计算总面积）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告承租了被告所有的位于建设西路与西四环交叉口东南侧孙庄北院的临街商铺，租期15年，面积18267.2平方。2020年1月6日原告向被告支付房租500万及保证金100万共计600万元，2020年1月18日原告与被告签订租赁合同，2020年1月20日被告仅将未通水电的商铺钥匙交于原告且有商铺（现彩票站所在地）至今未移交给原告，新冠肺炎疫情导致的不可抗力致使涉案商铺根本无法正常使用，原告多次要求被告将水电移交给原告，但被告称要由物业公司解决水电问题，至2020年4月2日被告才将涉案商铺正式通水通电。依据《民事诉讼法》一百一十九条及《最高院关于审理疫情期间民事案件司法解释》及郑州市委市政府相关文件特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告诉求，支持实体经济发展保障民营企业的合法权益。被告郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会辩称:关于诉讼请求方面，原告要求被告减免三个半月租金及变更合同部分条款没有事实和法律依据，法院应依法驳回其诉讼请求。被告（甲方）与原告（乙方）于2020年1月18日签订房屋租赁合同，双方本着平等、自愿、守信、互利的原则，达成如下协议：合同第一条约定：本合同自生效之日起，甲乙双方必须认真履行本合同所约定的条款，任何一方都不得擅自变更或解除。第三条第4款约定：本合同签订前，甲方已全部向乙方提供租赁标的现有证照、审批材料，乙方亦现场查验过租赁标的物，认可租赁标的物之现状，并愿意按照现状予以承担。第五条约定：1、双方商定，乙方租用房屋的期限为15年（1年365天），双方约定，乙方享有为期至2020年9月1日前的免租装修期，从合同签订之日起开始计算，免租期内不计算租金，免租期过后开始计算租期，租金按半年结算，物业费按半年结算。水电费等由乙方发生的费用由乙方承担。2、免租装修期起算时间为合同签订之日起。从以上被告与原告签订的合同内容来看，双方是在平等、自愿、守信、互利的原则签订的合同，不存在胁迫、欺诈的情形。双方应该严格履行合同。原告以新冠肺炎疫情导致的不可抗力致使商铺根本无法正常使用为由提起诉讼，而中国新冠肺炎疫情从2020年1月23日武汉封城开始，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室于2020年1月26日发布的第1号防控通告，自2020年1月27日零时起郑州封城，郑州市委宣传部官方微博（微博名为：“郑州发布”）2月6日发布10号通告，公布工业、服务业和建筑工程安全复工复产时间，其中建设工程（包括房地产等建设工程）复工时间为2020年3月16日，服务业根据企业服务内容不同复工时间分别为2020年2月17日、2月24日和3月2日。被告与原告签订合同时已经是2020年1月18日，临近春节，原告不可能正常开展工作，当初在商定免租的期限时，双方就已经考虑到原告在春节期间无法开展工作的情况，所以才将本合同的免租期设定为长达8个月左右的时间。另外，新冠疫情全面控制在2月初左右，服务业复工复产在2月底。而原告的免租期至2020年9月1日才结束，从疫情控制、企业复工至9月1日期间，原告不论是进行招商或是装修完全可以正常进行，毕竟被告给了原告长达8个月左右的免租期，完全绰绰有余。根据《民法总则》第180条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。可见，法律规定不可抗力适用的前提是不能履行民事义务时，在疫情期间，属于免租期，原告根本不需要向被告履行支付房租的义务。由于疫情期间本身为免租期，原告尚未正常投入运营，也就不存在经营收益减少等情况，更不存在受疫情影响导致不能正常经营状况出现。原告承租的房屋，现已经招商、出租过半。经被告实地观察，其中位于众业街一楼总共25家商铺，正在装修的和已开业的商铺共计19家；位于乐民街××楼××52家商铺，正在装修的和已开业的商铺共计33家，并且商铺二楼也有很多家正在装修。可见，原告将房屋正常招商出租，公司正常运营，根本不存在商铺无法正常使用的情况。另外，本案中被告所出租的房屋属于孙庄村的集体性用房，该房屋的租金收益全部属于孙庄村的全体村民，租金是很多村民生活的经济来源。在该房屋出租前，村委会征集所有房屋的户主代表的意见，并签署《孙庄村门面房出租征求意见表》，共计572户。由村三委会召开四加二会议，该房屋的租赁价格、租赁期限等全程接受全体村民的监督。该租金价格公平、公证。其所诉求的降低租金标准，根本无任何事实依据。再者，关于原告所说的146平方米未移交的商铺问题，该商铺为一家彩票站，该彩票站自原告承租所有房屋之前就已经存在，并且该商铺的实际面积为69.17平方米，并不是原告所说的146平方米。合同订立前，原告去现场查验过房屋状况，也知道该彩票站的存在，合同第三条第4款约定：“本合同签订前，甲方已全部向乙方提供租赁标的现有证照、审批材料，乙方亦现场查验过租赁标的物，认可租赁标的物之现状，并愿意按照现状予以承担。”被告从未收取过彩票站商铺的租金。原告之所以提出该项诉请，实际上是因为其没有与彩排站的经营者就房屋租金的价格达成一致意见，被告也曾多次配合双方谈判。该处商铺被告早已出租给原告，原告作为该彩票站商铺的实际承租人，其有权决定该商铺的租赁事宜，并且这与本案不属于同一法律关系，其要求扣除该部分商铺计算总面积是没有任何事实和法律依据的。因此，原告的情况完全不符合《河南省人民政府关于印发河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展若干政策措施的通知》及《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》所述情形，故原告的理由不能成立，更不适用不可抗力或情势变更的相关规定。综上所述，原告要求被告减免三个半月租金及变更合同部分条款没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月6日原告向被告支付房租500万元及保证金100万元。2020年1月15日被告除彩票站的69.17平方米未交给原告外，其他房屋已将房屋及钥匙全部交给原告。2020年1月18日原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：乙方承租了甲方所有的位于建设西路与西四环交叉口东南侧，计租面积为18267.2平方米。双方商定，乙方租用房屋的期限为15年（1年365天），双方约定，乙方享有为期至2020年9月1日前的免租装修期，从合同签订之日起开始计算，免租期内不计算租金，免租期过后开始计算租期，租金按半年结算，物业费按半年结算。水电费等由乙方发生的费用由乙方承担。免租装修期起算时间为合同签订之日起。该租赁物的年租金为人民币8351763.84元，每月每平方米38.1元，自免租期过后起算。第一年的房租在协议签订后3个工作日内支付，合同签订先付租金5000000元，押金1000000元，剩余部分免租期前15日打入甲方指定账户（小写：3351763.84元）。甲方物业需满足乙方正常经营用水用电需要。该合同签订后，因物业管理问题，原告所租房屋2020年4月2日开始通水通电，被告实际交付出租房屋面积为18198.03平方米（18267.2-69.17）。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》,依法成立，应受法律保护，原、被告双方应当全面履行合同义务；虽然合同约定由物业负责水电供应，因通水通电是使用房屋的基本要求，根据合同相对性原则，被告有义务负责原告租赁房屋的水电供应；被告交付房屋时，有义务及时给涉案房屋通水通电，被告于2020年4月2日才给涉案房屋通水通电属延迟履行的违约行为，应当赔偿原告有关损失，且2020年上半年受××疫情影响，原告出租经营困难，××疫情的发生属不可抗力事件，综合考虑免除原告两个月的房租1386689.89元（18198.03*38.1*2）较为合适，原告过高请求本院不予支持。被告抗辩已给原告九个月的装修期，是合同约定的内容，是原告应当享有的合同权利，不能免除被告延期通水电，应承担的违约责任，故被告抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于原告要求确认被告146平方米的商铺未交付。本院认为，彩票站的69.17平方米的商铺一直由他人使用，被告并未交付给原告，本院予以确认；其他商铺被告已将房屋和钥匙交付给原告，应认定被告已履行交付的义务，原告过高的请求本院不予支持。被告抗辩彩票站已交付给原告，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认被告郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会免除原告河南搏风翊动教育科技有限公司两个月房屋租金1386689.89元（在下次缴纳房租时予以扣除）；确认被告郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会交付给原告河南搏风翊动教育科技有限公司商铺面积为18198.03平方米；驳回原告河南搏风翊动教育科技有限公司其他诉讼请求。案件受理费13144元，原告河南搏风翊动教育科技有限公司负担5652元，被告郑州市中原区西流湖街道孙庄村民委员会负担7492元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  宋长军二〇二〇年十月十九日书记员  柳丽丽