山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0105民初349号 原告（案外人）：邵建立，住济南市。 委托诉讼代理人：崔丽雯，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张玉函，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：张绍栋，住济南市。 委托诉讼代理人：刘振起，山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王龙飞，山东圣义律师事务所律师。 第三人（被执行人）：薛祥华，住济南市。 第三人（被执行人）：王凤莲，住济南市。 第三人（被执行人）：山东凯象食品有限公司，住所地济南市。 法定代表人：薛祥华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛蕊蕊，女，该公司员工。 原告邵建立与被告张绍栋、第三人薛祥华、王凤莲、山东凯象食品有限公司（以下简称凯象公司）案外人执行异议之诉，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵建立的委托诉讼代理人崔丽雯、张玉函，被告张绍栋的委托诉讼代理人刘振起、王龙飞，第三人王凤莲，被告凯象公司的委托诉讼代理人薛蕊蕊到庭参加诉讼。第三人薛祥华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告邵建立向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令不得执行位于济南市的房屋。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因与第三人有民间借贷纠纷，2019年3月28日经山东省济南市天桥区人民法院调解作出(2019)鲁0105民初208号民事调解书，随后被告申请查封执行涉案房产。原告向山东省济南市天桥区人民法院提出执行异议申请，经山东省济南市天桥区人民法院审理后作出(2019)鲁0105执异285号执行裁定书，驳回原告的异议。事实上在2017年5月25日原告与薛祥华签订房产买卖合同，薛祥华将涉案房产卖给原告，原告按照合同约定向薛祥华支付了首付款115万元且开始代薛祥华偿还该房产的贷款，房屋也已交付给原告，虽然双方就该房屋现未办理产权登记，但原告基于房屋买卖关系对该房屋已经享有合法的占有使用收益等相关权利，并经山东省济南市天桥区人民法院立案审查后作出(2019)鲁0105民初3267号民事判决书，判决认可原告对涉案房产享有的权益。故而继续执行，将会损害原告的利益，无奈之下，诉至贵院，望判如诉请。 被告张绍栋辩称，原告起诉要求法院判令排除执行涉案房屋没有法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求，理由如下：第一，（2019）鲁0105民初3267号民事判决书并没有对涉案房屋确权，仅认定邵建立基于房屋买卖关系享有占有使用的权利，邵建立并不享有涉案房屋所有权，不能排除执行。第二，就邵建立与薛祥华房屋买卖合同的订立、履行情况来看，邵建立与薛祥华签订房屋买卖合同系明知未取得房屋产权证仍然进行交易，违反了济政办发[2017]13号文件的规定；邵建立虽与薛祥华签订有房屋买卖合同，但未支付全部购房款，在人民法院查封该房屋且在张绍栋与薛祥华、王凤莲、凯象公司民间借贷纠纷强制执行一案中未将剩余价款交付执行；邵建立在购买涉案房屋时明知薛祥华未取得房屋所有权证，对涉案房屋不能过户到自己名下系其自身原因所致。因此，邵建立提出排除执行房屋的依据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不能排除执行。综上所述，邵建立的理由不能排除涉案房屋执行，请人民法院驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议证据本院予以确认并在卷佐证，对争议证据，本院作如下认定：对原告邵建立提交的商品房买卖合同，虽系复印件，但被告王凤莲予以认可，且有房屋权属状况信息相印证，被告张绍栋虽对其真实性不予认可，但未提交相应反驳证据，本院对该证据真实性予以确认；对原告邵建立提交的房屋买卖合同，被告张绍栋虽不予认可其真实性，但未提交相应反驳证据，第三人王凤莲予以认可，且结合原告向银行偿还涉案房屋的贷款的行为，可以印证该房屋买卖合同的真实性，故本院对该证据真实性予以确认。对原告邵建立提交的115万元收条，被告虽不予认可其真实性，但未提交相应反驳证据，因该收条有银行打款记录相对应，且收条下面所附的银行账号与收款账号一致，收款人王凤莲亦对收到款项、性质和收到条均予以认可，结合王凤莲与薛祥华系夫妻关系，本院对该证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，认定事实如下：涉案房屋位于济南市*号，建筑面积为699.31平方米，房屋用途为厂房。2014年，第三人薛祥华与济南鑫茂新兴科技产业园置业有限公司签订商品房买卖合同，由薛祥华向济南鑫茂新兴科技产业园置业有限公司购买涉案房屋，合同约定房屋总价款2202827元；第三人薛祥华采取按揭贷款方式支付购房款。 2014年3月13日涉案房屋进行了商品房买卖合同备案登记。2017年5月25日，原告邵建立（乙方）与第三人薛祥华（甲方）签订房屋买卖合同，约定原告邵建立向第三人薛祥华购买涉案房屋，总价款为240万元，原告邵建立于2017年5月25日当日支付第三人薛祥华购房款115万元，剩余银行贷款由邵建立每月按时代替薛祥华还款；邵建立留有购房款押金50万元于下证过户当日全额返还给第三人薛祥华。合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，原告邵建立通过其齐鲁银行账户向第三人王凤莲账户转账共计100万元。2017年5月27日，原告向第三人王凤莲账户转款15万元。第三人薛祥华为原告出具115万元购房款的收条。2017年6月，第三人薛祥华将涉案房屋交付给原告邵建立。后涉案房屋一直由原告控制使用至今。 另查明，被告张绍栋诉第三人薛祥华、王凤莲、凯象公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月29日查封了涉案房屋，查封期限自2018年12月29日起至2021年12月28日止。2019年3月28日，本院就上述民间借贷纠纷一案作出（2019）鲁0105民初208号民事调解书，确认薛祥华、王凤莲共同偿还张绍栋借款本金110万元、利息4.5万元，共计114.5万元，并确认了付款期限，凯象公司对该债务承担连带还款责任，同时约定了相应的迟延履行违约金等内容。后薛祥华、王凤莲、凯象公司未按上述调解书内容履行，张绍栋申请强制执行。本院在执行过程中，原告邵建立就查封、处置涉案房屋向本院提出书面执行异议，要求中止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封。2019年11月4日，本院作出（2019）鲁0105执异285号执行裁定书，以邵建立购买涉案房屋的行为违反了济南市政府出台的限购政策，且在明知涉案房屋未取得所有权证的情况下购买涉案房屋，未能办理产权登记的原因在于邵建立自己原因，认为邵建立所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定驳回邵建立的异议申请。邵建立对该裁定不服，于法定期限内诉至本院，请求判令不得执行涉案房屋。 再查明，2017年4月20日，济南市人民政府出台济政办发[2017]13号《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知第四条规定：“限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产产权证满2年后方可上市交易。” 诉讼中，原告邵建立同意并已实际将剩余尾款50万元交付本院。 涉案房屋上无抵押登记。被告张绍栋申请对于涉案房屋的查封属于第一顺序查封。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点为原告邵建立是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”本案中，第一，原告邵建立与第三人薛祥华于2017年5月25日就涉案房屋签订房屋买卖合同，合同签订时间系在涉案房屋被查封之前，房屋买卖合同内容未违反法律规定的强制性规定，合法有效；第二，第三人薛祥华早于2017年将涉案房屋交付原告邵建立占有使用，该事实已有（2019）鲁0105民初3267号民事判决予以认定，即原告邵建立在涉案房屋被查封之前即已合法占有涉案房屋；第三，原告邵建立按照合同约定向被告支付了首付款115万元，并一直按照合同约定代替薛祥华向银行偿还涉案房屋的按揭贷款；第四，对于房屋买卖合同约定的购房尾款50万元，邵建立同意并已经将剩余价款50万元交付本院；第五，关于涉案房屋未办理产权登记的原因，本院认为，涉案房屋已经进行了备案登记，原告邵建立与第三人薛祥华签订涉案房屋买卖合同时，并不能预见涉案房屋无法办理房屋产权登记，在涉案房屋已经备案登记的情况下，原告邵建立有理由相信涉案房屋具备办理房屋产权登记的期待。关于诉讼中被告张绍栋抗辩的原告违反济南市人民政府《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第四条的限购政策规定，进而认为涉案房屋未办理产权登记的原因在于原告自身的抗辩理由，本院认为，上述限购政策出台时间系在2017年4月20日，该政策第四条规定的系在实施之日起购买的房屋须取得不动产产权证满两年后方可上市交易，而涉案房屋系薛祥华在2014年即已向开发商购买，并非在限购政策出台之日起购买，因此并不适用上述限购政策，故对于被告关于原告违反限购政策的抗辩理由不予采纳。综上，原告邵建立与第三人薛祥华在法院查封之前签订房屋买卖合同，购房意思真实，且距离查封时间尚久，邵建立依照合同约定支付购房款，对涉案房屋占有使用至今，其对涉案房屋具有实质上的权益，足以对抗金钱债权人对涉案房屋的执行。故对原告要求不得对涉案房屋执行的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 不得执行济南市房屋。 案件受理费26000元，由被告张绍栋负担。 如不服本判决，可以在收到判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 ‘ 审 判 长  季 丹 人民陪审员  薛景礼 人民陪审员  刘玉环 二〇二〇年十月九日 书 记 员  郝慧明