宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书                                             （2020）宁0402民初4940号原告（反诉被告)：邵卫军，男，1962年10月31日出生，汉族，宁夏固原市人，住银川市。委托诉讼代理人：唐瑛，宁夏言宗事务所律师，代理权限为特别授权。被告：固原晨阳酒店管理有限公司，住所地，固原市原州区政府街**尚都国际大厦**。法定代表人：何贤虎，任该公司总经理。被告（反诉原告）：何贤虎，男，1967年1月28日出生，汉族，宁夏银川市人，，住宁夏固原市以上二被告委托诉讼代理人：张强，宁夏平朔律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告)邵卫军与被告固原晨阳酒店管理有限公司、被告（反诉原告）何贤虎租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，被告何贤虎于2020年7月15日提起反诉。后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邵卫军及其委托诉讼代理人唐瑛、被告固原晨阳酒店管理有限公司的法定代表人暨被告何贤虎（反诉原告）及其委托诉讼代理人张强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邵卫军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租赁费1019000元，逾期支付违约金141900元（违约金申请支付至实际支付之日）；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2014年3月1日，原告与被告签订一份《XX大厦租赁合同》，约定将原告位于固原市原州区XX大厦七层租赁给被告经营酒店，租赁面积1000平方米，租金20元/㎡/月，支付方式为按月支付，约定租金涨幅每3年每平方米涨幅3元。并约定乙方逾期交付租金的，每逾期一日须按月租金l0%的标准支付违约金。合同签订后，被告向原告支付46万元租赁费，截至2019年12月底，被告尚欠原告1019000元未付。综上，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，被告逾期支付租赁费的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）何贤虎、被告固原晨阳酒店管理有限公司辩称，1、2014年3月l日原告与何贤虎签订的《XX大厦写字楼租赁合同》系原告与何贤虎个人签订，固原晨阳酒店管理有限公司不是合同的相对人。因此，本案与固原晨阳酒店管理有限公司无关；2、原告与何贤虎签订《XX大厦写字楼租赁合同》的背景是基于原告与银川XX房地产开发有限责任公司（以下简称“XX房产开发公司”）签订的《房产抵账协议》，而从协议第二条来看，该协议是附生效条件的协议。2018年12月20日，XX房产开发公司通知被告交纳2014年3月1日至2018年12月30日期间租赁费用时，被告何贤虎才得知原告对涉案房产并没有取得实际的所有权。后宁夏回族自治区第X建筑工程有限责任公司（以下简称“宁夏X建公司”）诉XX房产开发公司要求其支付工程款12567815.66元及分段利息一案，经固原市中级人民法院判决，支持了宁夏X建公司的诉讼请求。中城房产开发公司不服，以邵卫军代表宁夏X建公司与XX房产开发公司达成《房产抵账协议》，约定XX项目10号楼7层，房号：712、713、714、715、726、727、728、729、730、731、732建筑面积共计1041.65平方米，房屋单价5967.65元每平方米，房价共计6216200元抵顶XX房产开发公司应付（邵卫军）的工程款，上述房产已交邵卫军，邵卫军将上述房产实际控制、出租，收取租金已达4年，因此上述6216200元房屋抵顶款应从12598308.98元中扣除，利息也应减除等理由提起上诉。宁夏高级人民法院经审理认为“因涉案房屋仍备案登记在中城房产开发公司名下，XX房产开发公司认为以房抵顶了工程款6216200元的上诉理由不能成立……”。案件生效后，宁夏X建公司申请强制执行。2019年3月11日，宁夏X建公司与XX房产开发公司达成了执行和解协议，并签订了《执行房屋移交确认书》，用涉案房产抵顶了6666624元执行款，并于当日移交了涉案房产。2019年5月15日，何贤虎与宁夏X建公司对涉案房产签订了《房屋租赁合同》，将涉案房产出租给何贤虎用于酒店经营。综上，原告对案涉房屋没有所有权，应依法驳回原告的诉请。被告（反诉原告）何贤虎向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告立即返还反诉原告支付的租赁费46万元；2．本案诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：2014年3月1日，反诉被告在对涉案房屋没有任何处分权的情况下，手持2013年6月7日其与XX房产开发公司签订的《房产抵账协议》欺骗反诉原告，与反诉原告签订了《XX大厦写字楼租赁合同》，将属于XX房产开发公司的位于固原市原州区XX大厦10号楼7层营业房出租给反诉原告用于经营酒店。在此过程中，反诉原告给反诉被告支付了房屋租赁费46万元。2017年7月13日，宁夏X建公司起诉XX房产开发公司，要求其支付工程款12567815.66元及分段利息。固原市中级人民法院判决支持宁夏X建公司的诉讼请求。XX房产开发公司不服，以邵卫军代表宁夏X建公司与XX房产开发公司达成《房产抵账协议》，约定尚都国际项目10号楼7层，房号：712、713、714、715、726、727、728、729、730、731、732建筑面积共计1041.65平方米，房屋单价5967.65元每平方米，房价共计6216200元抵顶XX房产开发公司应付（邵卫军）的工程款，上述房产已交邵卫军，邵卫军将上述房产实际控制、出租，收取租金已达4年，因此上述6216200元房屋抵顶款应从12598308.98元中扣除，利息也应减除等理由提起上诉。宁夏高级人民法院经审理认为“因涉案房屋仍备案登记在中城房产开发公司名下，中城房产开发公司认为以房抵顶了工程款6216200元的上诉理由不能成立……”。案件生效后，宁夏X建公司申请强制执行。2019年3月11日，宁夏X建公司与XX房产开发公司达成了执行和解协议，签订了《执行房屋移交确认书》，用涉案房产抵顶了6666624元执行款，并于当日移交了涉案房产。2019年5月15日，反诉原告与宁夏X建公司对涉案房产签订了《房屋租赁合同》，将涉案房产出租给反诉原告用于酒店经营。综上，反诉被告在没有任何事实和法律依据的情况下，以欺诈的手段骗取原告签订了《XX大厦写字楼租赁合同》，并收取了46万元的租赁费，其应当予以返还。原告（反诉被告）邵卫军辩称，XX酒店所在地固原市XX大厦系中城房产开发公司开发，宁夏XX公司承建，反诉被告系该工程的具体施工人,反诉原告系该工程的室内外装饰承建人。2013年中城房产开发公司将XX大厦10#楼7层，抵顶其应付原、被告的工程结算款。原告分得的房号为712、713、714、715、726、727、728、729、730、731、732，建筑面积共1041.65㎡。反诉原告自始至终是该涉案房产工程款抵顶过程的参与人，明知合同签订时反诉被告系该涉案房产的实际持有人，且宁夏X建公司与反诉被告结算时已经明确反诉被告在2019年12月之前对该房产享有租赁收益权。且双方签订的《XX大厦租赁合同》是其真实意思表示，合法有效，反诉原告提出的诉请、事实与理由系其抵赖租赁费，不想向反诉被告承担违约责任推脱说辞，与事实不符，不能成立，应予驳回。本院对原告与被告何贤虎提供的证据认定如下：原告提交的《房产抵帐协议》1份、来源合法，但因该协议已被生效裁判文书确定不能成立，故对该证据的证明效力，不予确认；《XX大厦租赁合同》1份，来源合法，对其证明2014年3月1日，原告与被告签订《XX大厦租赁合同》，约定了双方之间权利义务的事实，予以采信，但原告非涉案房屋的实际所有权人亦未得到事后追认，故对证明其有权向被告主张租赁费的证明目的，不予确认；《结算说明》1份，来源合法，对其证明有权向被告何贤虎主张租赁费的证明目的，因被告何贤虎与宁夏X建公司重新签订了租赁合同并支付了部分费用，原告无其他证据证明被告何贤虎对该结算说明内容知情，故对其证明目的，不予确认；对原告提交的其他证据，本院经审查认为，来源合法，内容客观真实，能够证明案件事实，对其证明效力，予以确认并在卷佐证。对被告何贤虎向法庭提交的证据，本院经审查认为，来源合法，内容客观真实，能够形成完整的证据链，证明案件事实，对其证明效力予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案的XX大厦房屋系XX房产开发公司开发，宁夏X建公司承建。2014年3月1日，原告手持2013年6月7日与XX房产开发公司签订的《房产抵账协议》，与被告何贤虎签订了《XX大厦写字楼租赁合同》，约定将位于固原市原州区XX大厦七层租赁给被告何贤虎经营酒店，租赁面积1000平方米，租金20元/㎡/月，支付方式为按月支付，约定租金涨幅每3年每平方米涨幅3元。后被告何贤虎用涉案房屋经营XX酒店。期间被告何贤虎向原告支付房屋租赁费46万元。2017年7月13日，宁夏X建公司起诉中城房产开发公司，要求其支付工程款12567815.66元及分段利息一案，固原市中级人民法院于2017年11月21日作出（2017）宁04民初32号民事判决书，判决确定支持宁夏四建公司的诉讼请求。中城房产开发公司不服，以邵卫军代表宁夏X建公司与XX房产开发公司达成《房产抵账协议》，约定将尚都国际项目10号楼7层，房号：712、713、714、715、726、727、728、729、730、731、732建筑面积共计1041.65平方米，房屋单价5967.65元/平方米，房价共计6216200元,抵顶XX房产开发公司应付的工程款，上述房产已交邵卫军，邵卫军将上述房产实际控制、出租，收取租金已达4年，因此上述6216200元房屋抵顶款应从12598308.98元中扣除，利息也应减除等理由提起上诉。宁夏高级人民法院于2018年3月26日作出（2018）宁民终59号民事判决书，认为“因涉案房屋仍备案登记在XX房产开发公司名下，XX房产开发公司认为以房抵顶了工程款6216200元的上诉理由不能成立”，判决确定驳回XX房产开发公司的上诉，维持原判。2018年12月20日，XX房产开发公司向被告何贤虎经营的XX酒店发出《通知》，载明因宁夏X建公司不承认邵卫军签订《房产抵账协议》，该协议已被法院生效判决确定不具有法律效力，要求被告何贤虎交纳2014年3月1日至2018年12月30日期间产生的一切房屋租赁费用。同时查明，宁夏X建公司向法院申请强制执行后，宁夏X建公司与XX房产开发公司于2018年12月26日达成《执行和解协议》，约定用涉案房屋抵顶6666624元的执行款，并于2019年3月11日签订《执行房屋移交确认书》，XX房产开发公司向宁夏X建公司移交了涉案房屋，并约定2018年12月17日以后的房屋收益管理权由宁夏X建公司享有。2019年5月15日，被告何贤虎（乙方、承租方）与宁夏X建公司（甲方、出租方）针对涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告何贤虎用于经营酒店，租赁期限自2019年1月1日至2025年12月31日止。被告何贤虎按照合同约定，已向宁夏X建公司支付了部分租赁费用。本院认为，出租人的租赁权来自于对租赁物的所有权，或者对租赁物享有委托经营权、转租权以及其他合法权利来源。本案中，从全案证据分析，邵卫军对涉案房屋并不享有所有权，亦不享有委托经营权等合法权利来源，其与何贤虎签订的《XX大厦写字楼租赁合同》系无权处分行为，时至今日该处分行为既未得到权利人的追认，亦未通过订立合同的形式取得处分权或委托经营权等合法权利，故邵卫军与何贤虎签订的《XX大厦写字楼租赁合同》，应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对邵卫军辩称的其与宁夏X建公司签订的《结算说明》约定，2019年12月前涉案房屋的租金由其收取的理由，本院认为其未提交证据证明何贤虎对该约定知情，且何贤虎基于与宁夏X建公司签订的租赁合同，已向宁夏X建公司支付了部分租金，故该约定不能对抗何贤虎，对其该项抗辩理由，不予采纳。综上所述，邵卫军要求何贤虎及固原晨阳酒店管理有限公司支付租赁费的诉请，没有事实根据和法律依据，不予成立。何贤虎要求邵卫军返还已收取的租赁费46万元的请求成立，予以支持。综上所述，原告（反诉被告）邵卫军的诉讼请求不能成立，本院不予支持；被告(反诉原告)何贤虎的反诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）邵卫军于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）何贤虎返还已收取的租赁费46万元；二、驳回原告（反诉被告）邵卫军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15248元、反诉受理费8200元，由原告（反诉被告）邵卫军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。审判长 郑银花人民陪审员 马正军人民陪审员 武 霞 二〇二〇年十月十五日书记员 谢明娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。