广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初18649号原告（反诉被告）：广州市中科自学考试辅导中心，住所地广州市花都区新华街新华路**工会大厦**。法定代表人：陈锡明。委托诉讼代理人：段启文，广东尊海律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾伟杰，男，1974年12月14日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：彭超，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雍，北京市京都（深圳）律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市中科自学考试辅导中心（以下简称中科中心）与被告（反诉原告，以下简称被告）曾伟杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中科中心的委托诉讼代理人段启文，被告曾伟杰的委托诉讼代理人彭超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中科中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告于2019年7月25日签订的《租赁合同》无效；2.请求判令被告返还原告交付的租赁保证金25623元；3.请求判令被告减免2020年2月及3月的租金及物业管理费，并返还原告已经支付的2020年2月及3月租金及物业管理费16882元；4.请求判令由被告向原告赔偿装修损失24222.2元；5.请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：原告与汇森国际物流有限公司（该公司为香港公司，已于2019年1月4日解算）于2019年7月25日签订《房屋租赁合同》，约定汇森国际物流有限公司将位于广州市白云区空港大道自编880号润林（嘉禾）商业中心三楼312单元出租给原告使用，租赁期限自2019年8月1日至2022年7月31日为止。后原告按约定向被告缴纳了租赁保证金25623元。签订合同时，汇森国际物流有限公司已经注销。上述合同签订、收租等均为被告办理，被告使用该公司公章出具收据、回复函及收取原告租金，故租赁合同实际由被告履行。2020年2月润林大厦物业管理公司关闭经营入口，原告无法营业，虽然润林大厦的物业管理公司因疫情原因执行政府通知关门，但已经造成租赁合同无法履行的事实结果。2020年2月26日，广州市白云区嘉禾街道办事处城管科张贴《征拆通知》，认定润林（嘉禾）商业中心位于征拆红线范围内，请相关利益人积极配合于2020年3月31日前撤离退场。原告已经无法继续经营，于2020年3月25日向被告送达《律师函》要求解除于2019年7月25日签订的《房屋租赁合同》。经查涉案商铺所在的润林商业大厦没有办理用地规划许可和建筑工程规划许可证，属于违章建筑，故原告与被告签订的房屋租赁合同应当无效。故诉至法院，请求判如所请。被告曾伟杰辩称：1.导致租赁合同无效的原因在于原告，原告在租赁时已经知晓涉案商铺的性质、属性、面积、结构等，并予以现场确认，确认租赁物业符合使用功能及其承租的目的需要。2.原告单方违约解除租赁合同属于违约行为，无权要求返还租赁保证金。3.原告请求被告减免并返还2020年2月、3月的租金及物业管理费16882元没有事实和法律依据。疫情期间，被告已经按照正常租赁物业租金标准的七折给予原告减免了2020年2月及3月份的租金及物业管理费，且广州市润林广场物业管理有限公司也仅给予我2020年2月及3月份的7折的租金优惠，在此情况下被告要求我司返还没有事实和法律依据。4.原告要求被告赔偿其装修损失没有事实和法律依据，被告向原告交付的商铺已经经过装修，原告也未能提供证据证明其装修情况。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告曾伟杰向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付2020年3月份水电费17元（含公摊）；2.判令原告向被告支付租赁税费和维保费1099元；3.判令被告有权没收原告交纳的租赁保证金25623元；4.判令原告将涉案租赁房屋312房恢复原状并承担相应费用；5.本案本诉、反诉诉讼费由原告承担。2019年7月25日，原、告签署《房屋租赁合同》后，被告将312单元移交给原告。2020年3月25日，原告向被告发送《律师函》，要求解除合同，并要求被告于2020年3月31日接收租赁物业。原告拖欠水电费、税费等。原告单方面搬离租赁物业，经被告现场查看，原告在拆装过程中严重破坏租赁物业楼板、线路，未恢复原状。针对被告曾伟杰的反诉，原告中科中心答辩称：1.原告撤场是由于街道发了征拆通知，要求租户于2020年3月31日前撤场，故原告撤场合理合法，且涉案物业属于违章建筑，双方租赁合同属于无效合同，被告应当退还保证金。2.原告在2020年3月已经没有使用涉案物业了，故不存在水电费，该水电费表系原告自行制作，并未提供其他证据予以佐证。3.被告在2020年3月之前在收取合同约定的租金和物业管理费之外还另行收取了税费、维保费、卫生费、电工维护费，以上费用不属于双方合同约定的项目，且合同无效，合同中关于税费承担的条款应认定为无效条款，也违反税法的规定，且被告提供的缴纳税款的凭证并非房产租赁税费发票。4.原告已经将使用后的现状房屋交还给被告，且相应的装修附着物均没有拆除，涉案物业属于违章建筑，已属于拆迁范围，没有恢复的必要。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《房屋租赁合同》、收据、公司主体信息查询、银行电子回单、政府信息公开申请告知书、拆迁通知、嘉禾街望岗经济联合社关于减免集体物业租金的工作指引、律师函、快递单、回复函予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年7月25日，汇森国际物流有限公司（甲方）与中科中心（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在广州市白云区空港大道自编880号润林（嘉禾）商业中心三楼312单元（以下简称涉案物业）。该房屋出租面积按建筑面积计算，共计125.6平方米，房屋出租用途为商务办公。甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容，标准及需约定的有关事宜由甲乙双方在乙方办理装修入场手续相关资料中加以说明。甲方于2019年7月23日前向乙方预先交付该房屋进行装修使用（甲方给予乙方装修免租期至2019年7月31日止，自合同生效之日起算）。房屋租赁期2019年8月1日起至2022年7月31日止。其中2019年8月1日至2020年7月31日月租金及物业管理费金额为8541元。物业管理费已包含各物业使用者所享有的公共部分的建筑、设施、设备的维修、养护和定理以及公共场所的卫生、绿化、电梯、公共秩序的维护。公共水电分摊按实际使用的水电表运行数量乘以单价，除以每平方米计算为公共水电费用的实际费用。按乙方租用的建筑面积乘以水电分摊实际每平方费用。租赁期间，乙方按月支付租金及物业管理费，于每月30日前以现金或银行转账方式，向甲方缴交下月的租金及物业管理费，租金及物业管理费支付至曾伟杰的账户。签订本合同的当日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金25623元。除甲方管理的公共部分外，乙方在其独立使用的范围内发生的水、电按先预交费后使用方式，价格按水每吨6元计算，电按1.6元每度电计算。因本合同产生的税费由乙方承担。使用期间，除涉及主体结构及公共设施的维修和维护由甲方承担之外，乙方对承租的物业承担维修维护义务等等。该合同出租方处理加盖汇森国际物流有限公司印章，曾伟杰作为法定（授权）代表人签名，承租方处加盖中科中心的公章，承租人的签约代表为王建豪。上述合同签订后，中科中心向曾伟杰支付了押金25633元。曾伟杰将涉案物业交付中科中心使用。合同履行期内，中科中心支付的租金及物业管理费支付至曾伟杰的个人账户。汇森国际物流有限公司已经于2019年1月4日解散（注册撤销）。本案审理过程中，曾伟杰和中科中心确认其涉案《房屋租赁合同》的出租方和承租方分别为曾伟杰和中科中心。2020年2月和3月份，曾伟杰与中科中心协商，曾伟杰同意按照七折收取租金和物业管理费，中科中心实际按每月5979元的标准向曾伟杰支付了租金和物业管理费。2020年2月26日，广州市嘉禾街道办事处重点项目办公室发出通知，主要内容为嘉禾望岗周边地块是我市重点收储项目。根据项目征拆要求，涉案物业所在的建筑位于征拆红线范围。请相关利益人积极配合征拆工作，于2020年3月31日前撤离退场。2020年3月31日，中科中心搬离涉案物业。中科中心明确其不对装修损失申请评估。为证明其装修损失，中科中心向本院提交了以下证据：1.中科教育白云校区装修改造结算清单，该表显示装修项目包括拆除内隔断墙体、拆除玻璃门、拆除地毯、拆除旧线路、拆除旧标志及磨砂纸、粘贴新标志带、检修电灯线路、强电线材加安装、网线线材加引线、隔音墙、排气扇、安装投影仪、垃圾处理、投影仪高清连接线、绿联HDMI转换、墙体密封胶圈、玻璃门地弹簧、门锁（105元）、天花平板灯、灭火器(110元)、海信天花机（31502.50元），总计55724.70元。该合同落款处甲方由臧石磊（中科中心员工）签名，乙方处有杨广普签名。2.工商银行电子回单，付款人为陈锡芝，于2019年9月11日向杨广普转账55724元，转账附言：装修款。中科中心陈述空调其已拆除运走，故其在本案中主张的装修损失24222.2元为扣除空调的费用。租赁期内，曾伟杰每月向中科中心收取的款项除了租金和物业管理费、水电费外，曾伟杰还在部分月份向中科中心收取了税金、公摊费、电工维护费、卫生费等费用。中科中心确认其未支付2020年3月份的水电费。曾伟杰为证明其主张的水电费，向本院提交了房租、水、电费（专用）收据，该收据上载明了2020年4月1日水电表的抄表记录，其中电费合计17元。为证明其他费用，曾伟杰还向本院提交了以下证据：1.催缴税费通知书，载明的出租屋地址润林大厦三楼，出租面积1196平方米，未缴费期限为2019年1月至2019年12月，应于2020年3月13日缴纳出租屋综合税7176元。2.税收缴款书，纳税人为黎裕强，缴纳税种为综合征收住宅、综合征收土地使用税及滞纳金，税款所属时期为2019年1月至2019年12月，金额合计7787.5元。2.广州市润林广场物业管理有限公司于2020年3月30日开具的收据，载明今收到三楼出租屋税及滞纳金7787.50元。3.开具时为2020年3月18日，开具人为某建筑消防科技有限公司，内容为今收到广州市润林广场消防设施年度监测费用2250元（一层）（三楼）的收据一张。4.开具时间为2020年3月30日，开具人为广州润林广场物业管理有限公司，内容为今收到三楼交来消防年度检测费2250元的收据一张。5.行政处罚决定书，载明违法人为广州市润林广场物业管理有限公司（润林大厦）违反了《中华人民共和国消防法》的规定，给予违法人6万元的处罚，落款时间为2019年7月11日。6.广州市润林广场物业管理有限公司于2019年8月14日开具的收据，内容为收到三楼交来的消防罚款7500元。7.广州市润林广场物业管理有限公司于2019年11月30日开具的收据，载明今收到三楼消防维保费6250元。另查明，涉案物业所在的广州市白云区空港大道自编880号润林商业大厦未取得用地规划许可和建筑工程规划许可。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。本院认为：曾伟杰和中科中心确认其涉案《房屋租赁合同》的出租方和承租方分别为曾伟杰和中科中心，本院对此予以确认。由于涉案物业未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《房屋租赁合同》属于无效合同，中科中心要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。中科中心要求曾伟杰退还租赁保证金（即押金）25623元，本院予以支持。曾伟杰反诉要求没收租赁保证金，本院不予支持。双方租赁合同无效，但曾伟杰有权要求中科中心参照合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费。中科中心主张2020年2月润林大厦的物业管理公司关闭大厦经营入口，中科中心无法经营，但对此中科中心并未提供证据予以证实。且曾伟杰于2020年2月、3月份按照七折的标准，每月向中科中心收取了5979元的租金和物业管理费，中科中心已经实际按上述标准交纳了租金和物业管理费，应视为双方已经就租金和物业管理费标准的变更达成了一致意见，现中科中心要求曾伟杰减免2020年2月和3月份的租金和物业管理费，向其退还16882元的租金和物业管理费依据不足，本院不予支持。涉案《房屋租赁合同》中对中科中心承租涉案物业后的租赁事宜进行了约定，考虑到中科中心经营的实际需要，并结合中科中心提交的装修报价单、装修费的支付凭证，本院对中科中心对涉案物业进行装修的事实，以及装修报价单及支付凭证予以采信。并确认中科中心于2019年9月份就涉案物业形成附合的装修装修支付费用24007.2元（55724.70元扣除海信天花机31502.50元，并扣除门锁105元和灭火器110元）。租赁合同无效，应由租赁双方按照过错承担分担现值损失，考虑中科中心实际使用装饰装修约半年，本院酌情认定中科中心的形成附合的装饰装修损失为20000元。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，曾伟杰作为出租人未提供合法建筑物，中科中心对涉案物业的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，曾伟杰和中科中心对合同无效均有过错，应当由双方各承担50%的损失，曾伟杰应当向中科中心赔偿装饰装修损失10000元。对于曾伟杰反诉要求中科中心支付2020年3月份电费17元的诉讼请求，考虑到中科中心实际于2020年3月31日才搬离涉案物业，现曾伟杰也提交了抄表记录证实水电费的实际行度及计算依据，本院对曾伟杰的该项反诉请求予以支持。对于曾伟杰要求中科中心支付租赁税费及维保费1099元的反诉请求，由于曾伟杰现提交的消防检测费收据、消防维保费收据、消防罚款收据系案外人出具，缺乏合同等相关证据予以佐证，本院无法确认其真实性；曾伟杰提交的税费收据纳税人系案外人，无法证据与本案的关联性。且曾伟杰对于其现要求收取的税费、维保费等与此前其已经收取的税金、电工维护费的关系，是否存在重复计算等问题未能明确，曾伟杰现对上述费用的计算依据亦不明确，故本院对曾伟杰的该项反诉请求不予支持。对于曾伟杰反诉要求中科中心将涉案物业恢复原状并承担相应费用的反诉请求，由于涉案房屋属于未经合法规划报建的建筑物，该物业已经被列入征拆的范围，并无恢复原状的必要，曾伟杰的该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认广州市中科自学考试辅导中心与曾伟杰之间于2019年7月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，曾伟杰向广州市中科自学考试辅导中心退还租赁保证金25623元；三、在本判决生效之日起三日内，曾伟杰向广州市中科自学考试辅导中心赔偿装饰装修损失10000元；四、在本判决生效之日起三日内，广州市中科自学考试辅导中心向曾伟杰支付水电费17元；五、驳回广州市中科自学考试辅导中心的其他诉讼请求；六、驳回曾伟杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费734元，由广州市中科自学考试辅导中心负担388.71元，曾伟杰负担345.29元；反诉受理费234.20元，由曾伟杰负担209.2元，广州市中科自学考试辅导中心负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年十月十五日书记员  林嘉仪