广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16796号上诉人（原审原告）：杨璟，男，汉族，1992年5月25日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：戴国豪，广东鹏商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市淞江康纳投资有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道南联社区龙城大道**特丰综合楼**301，统一社会信用代码：91440300767558720W。法定代表人：黄勤。委托诉讼代理人：陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟元茂，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。上诉人杨璟、上诉人深圳市淞江康纳投资有限公司（以下简称淞江公司）因双方商品房预售合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨璟的上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.判令淞江公司向杨璟支付逾期交付违约金11461.31元；3.判令淞江公司向杨璟支付逾期办证违约金41677.49元；4.本案一、二审诉讼费由淞江公司承担。事实与理由：第一，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称合同）约定，淞江公司向杨璟交楼的时间应为2016年12月2日。杨璟按合同约定在淞江公司《入伙通知书》中通知的验收期限内对涉案房屋进行验收，在收楼当日在《收楼意见书》上提出对于本房地产质量的异议，同时通过EMS快递的方式，以书面形式向淞江公司在合同载明的送达地址以及淞江公司集团公司地址邮寄书面《收楼意见函》表示因质量问题拒绝收楼。根据合同第十一条关于交付时验收的约定以及第二十七条关于通知与送达的约定，《收楼意见函》已经视为送达，淞江公司未在10日内进行回复，视为异议事实成立，涉案房产视为未交付。杨璟于2018年12月2日重新对整改后的涉案房屋进行验收并领取钥匙，此时才为涉案房屋的交付时间。一审判决以杨璟提出的异议不影响房产的居住安全，仅需通过保修即可解决，认定杨璟以此为由拒绝收楼无理，继而认定2016年11月10日为交楼时间没有事实与法律的依据。第二、根据合同约定，淞江公司应支付逾期办证违约金至淞江公司委托杨璟办理房地产证之日（2017年9月19日）。根据合同第二十一条关于办证义务的约定，淞江公司应当履行的办证义务为：1.通知杨璟可以办房产证的情况；2.与杨璟共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。2017年9月7日18点，淞江公司向杨璟邮寄《关于金X广场第1栋、第9栋办理不动产权证书的通知》，通知的送达时间为2017年9月8日，即淞江公司于该日履行了办证义务。根据杨璟向淞江公司出具的《收条及声明》，淞江公司于2017年9月19日委托杨璟办理房产证的转移登记，变更了原合同关于上述办证义务2的约定，淞江公司也于当日向杨璟提交了全部符合办理房产证的资料，应视为淞江公司于2019年9月19日才履行完毕办证义务，因此，逾期办证违约天数应计至该日止。淞江公司答辩称，一、关于迟延交楼的问题，杨璟以常见的房屋质量瑕疵拒绝收楼，不构成法定的拒收条件。一审认定11月10日为交付日是正确的，开发商不存在迟延交楼的情况。二、关于迟延办证的问题，合同正文仅仅是示范文本，其中的办证期限是可以修改的。合同附件五把办证期限由240天改为360天并没有违反法律规定，也没有免除卖方的办证责任或者增加买方的主要义务，且买方在整个过程中并没有对这一修改提出过异议，说明是认可合同期限修改的。三、一审法院对合同附件五办证时间的修改认定为无效格式条款，与法律规定不符。合同附件五每一页都要求买方签字并按指模，淞江公司已采取适当的方式提请买方注意。退一步讲，如果法院认为这种方式不足以引起买方的注意，也属于可撤销的范畴，不应当直接认定无效。杨璟并未就该条款提出撤销请求，且已过了一年的撤销期限，杨璟已经丧失撤销权。淞江公司的上诉请求：1.驳回杨璟全部诉讼请求；2.杨璟承担所有诉讼费。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.杨璟签署房屋买卖合同的时间属于房地产市场的低谷，杨璟有充分时间挑选房屋、洽谈合同细节。2.淞江公司严格依照政府规定在售楼现场公示了所有文件，其中就包括合同及附件、风险提示，杨璟有充分时间阅读公示文件，既然签署就是认可文件内容。3.杨璟系深圳执业律师，律师的职业特点要求对所有文件必须严肃认真。附件五的每一页都有杨璟律师的亲笔签名、指模、落款日期，说明附件五的每一页的每个条款，杨璟律师都是认真阅读、考虑并同意的。杨璟并没有主张其被胁迫，因此，其签名代表其真实意思表示。在自由表达意志的情况下，律师所签署的文件，不可以用非律师的标准来判断。二、适用法律错误。1.示范文本的合同内容并非不可更改，只要双方同意就可以修改示范文本条款，这是示范合同的制定者开宗明义就说明了的。本案涉及的所有条款均是买卖双方可以协商的条款，并非格式条款，不适用格式条款的相关法律规范。首先，本案涉及附件五的所有条款，尤其是办理房地产证的日期的约定，均属于双方当事人可以协商的条款，不属于格式条款。可以协商而不协商，属于自愿放弃权利。延期办证从示范合同的240天改为300天，就是协商的结果。其次，本案双方当事人有权对相关范本合同进行修改和补充。本案双方当事人本着平等自愿原则，经协商一致后可以对范本合同进行修改和补充。杨璟声称范本合同的内容体现了对双方权利义务的均衡，该主张暗指对范本合同的任何修改均属不均衡、均属无效，这是曲解范本合同。2.杨璟在本案没有请求法院撤销格式条款，法院不应超出请求范围裁决。涉案条款即使符合格式条款的规定，也由于杨璟没有请求撤销而仍然生效。杨璟答辩称，一审法院认定格式条款无效的法律适用正确，也符合深圳法院近五年来关于格式条款的裁判观点，请求二审法院驳回淞江公司的上诉请求。杨璟向一审法院起诉请求：1.淞江公司向杨璟支付逾期交付违约金11461.31元；2.淞江公司向杨璟支付逾期办证违约金41677.49元；3.确认双方签订的合同附件五中的第七条、第十五条及第十九条无效；4.本案诉讼、保全、公告等费用由淞江公司承担。一审法院认定事实：2015年12月6日，杨璟与淞江公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定杨璟（买受人）向淞江公司（出卖人）购买位于深圳市龙岗区，建筑面积为68.87平方米，购房总价为1736562元，淞江公司应当于2016年11月10日前向杨璟交房。交房前，淞江公司应向杨璟发出《入伙通知书》，杨璟应于3日内按《收楼意见书》内容对涉案房产进行验收。如杨璟对所交付的房产无异议的，应向淞江公司交付的涉案房产的钥匙出具收条，即视为房产已实际交付。如杨璟有异议，应在验收期限届满日起1日内在《收楼意见书》中提出，逾期不提出异议，视为同意接受房产。淞江公司在收到杨璟异议后，应在10日内对异议部分作出书面答复和处理意见，淞江公司逾期不答复及处理的，视为杨璟异议事实成立，涉案房产视为未交付。杨璟同意淞江公司书面答复和处理意见的，应在淞江公司书面通知之日起3日内对房产重新验收，验收后没有异议的，视为已按重新验收期限交付。淞江公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成涉案房产的初始登记，并在将涉案房产交付杨璟之日起240日内书面通知杨璟共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为杨璟办理并取得《房地产证》。如不能按期取得《房地产证》的，淞江公司自涉案房产交付之日后的第240日起，按日向杨璟支付购房总价款万分之三的违约金。合同附件五第七条约定：“对本合同第九条、第十条、第十一条的变更及补充：1.买受人应在《入伙通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内（验收期限）前来验收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产并通过买受人验收。若出卖人未发出或买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在本合同约定的最迟交付日（即买卖合同第九条约定的本房地产交付使用的时间）前主动与出卖人沟通本房地产交付使用事宜，并于前述交付日前往本房地产所在地接收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产，并通过买受人验收。2.出卖人将取得建设工程竣工验收证明文件（即《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》或等同效力的证明文件）的本房地产交付给买受人，买受人不得拒绝接收及受领，否则视为出卖人已交付本房地产。若本房地产存在房屋质量问题或者买受人在收楼时提出异议，则由出卖人按本合同约定对其承担保修责任（出卖人无须对异议部分作出书面答复和处理意见），但不能作为买受人拒绝入伙或出卖人未交付本房地产的理由。已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等所有相关费用，自此由买受人承担。3.买受人在入伙时提出的确实存在的工程质量问题，在保修工作完成或出卖人承诺的完成时间届满之前，买受人应当主动及时联系出卖人并查验质量保修完成情况（出卖人无需发出重新验收的书面通知），否则买受人无权要求出卖人承担逾期责任，相关责任及后果应由买受人自行承担。4.本合同约定的《交付通知书》即《入伙通知书》，《业主临时公约》即《临时管理规约》。”合同附件五第十五条约定：“对本合同第二十一条、第二十二条、第二十四条的变更及补充：1.出卖人在取得本房地产项目工程竣工验收证明文件之日起300天内，完成本房地产项目的房地产初始登记，在本合同第九条约定的交付日之日起的360天内通知买受人共同向深圳市产权登记机关申请办理《房地产证》。若出卖人未发出或买受人未收到办理房产地产证的书面通知，则买受人应当在本合同第九条约定的交付日之后的360日内主动与出卖人联系办理本房地产的《房地产证》事宜；买受人应及时提交办理房地产证所需的办证资料、缴清房款及缴纳相关税费；因买受人的原因或深圳市房地产权登记机关改变政策或程序或者其他非出卖人原因导致延期办证，买受人不得向出卖人主张延期办证的违约责任。如由于出卖人责任（即没有完成项目的房地产初始登记）导致买受人不能办理房地产证的，则出卖人自合同约定的交付日后的360天起，按日向买受人支付本房地产总价款的万分之一的违约金，买受人同意不解除买卖合同。……”合同附件五第十九条约定：“对本合同第三十一条的变更及补充：本合同及双方签署的其他协议书或补充协议为买卖双方经充分协商而达成的一致约定，双方在签署之前已认真阅读、理解、知悉并接受。买受人确认出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任的条款，并已按照买受人的要求对该类条款予以充分说明，买受人明确表示理解并接受。”另，合同附件五仅关于涉案小区停车位的产权归属及买受人通过按揭方式支付购房款的内容采用黑体字，其与部分内容均为普通字体，合同附件五中每一页尾部均有杨璟签名捺印及淞江公司加盖公章并由双方填写日期。2016年11月6日，淞江公司向杨璟寄送《入伙通知书》，通知杨璟应于2016年11月8日至2016年11月10日前往该房产处办理验收交付手续。2016年11月10日，杨璟看房后认为该房产存在多处鼓包及开裂，未达到交房的质量标准，因此，拒绝办理交付手续并于当日向淞江公司寄送《收楼意见函》，要求淞江公司答复，但该邮件未送达成功。2016年11月26日，淞江公司向杨璟寄送《关于金X广场9栋2801号房产已进入保修阶段的通知》。2016年12月2日，淞江公司通知杨璟涉案房产已经整改完毕，要求杨璟前往验收，杨璟经检验后，于当日对该房产进行验收并领取房屋钥匙。杨璟主张，根据合同约定，淞江公司应于2016年11月10日前向杨璟交付涉案房产，但直至2016年12月2日才向杨璟交付，逾期交付时间为22天。合同第十二条约定：“逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行”。淞江公司对杨璟提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》真实性与关联性均予以认可。另，杨璟主张淞江公司应向杨璟支付逾期办证违约金，并提交了《办理房产证通知》、《关于金X广场第1栋、第9栋办理不动产权证书的通知》、《收条与声明》、《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》、《深圳市地方税务局电子缴款凭证》予以证明其主张。杨璟称2017年9月7日，淞江公司向杨璟寄送《关于金X广场一期9栋2801号房办理不动产权证书的通知》，通知杨璟于2017年9月14号以后到淞江公司约定的地点领取办证资料。2017年9月19日，杨璟前往淞江公司处领取相关办理材料。2017年9月20日，杨璟向深圳市不动产登记中心申请办理房地产，深圳市不动产登记中心予以受理，2017年10月18日，杨璟于深圳市不动产登记中心缴纳税款并领取房产证。淞江公司质证称对杨璟提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。杨璟称，淞江公司应当于交付该房产之日（即2016年12月2日）起240日内与杨璟共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理并取得《房地产证》，但直至2017年10月18日杨璟才取得《房地产证》，逾期办证时间为80天。根据合同第二十一条约定：“出卖人应选择第壹种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》：壹、书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。”合同第二十二条约定：“如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。”淞江公司主张杨璟、淞江公司双方对交付验收、卖方办证义务进行了补充约定，并提交了《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五、《入伙通知书》及《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》予以证明其主张。杨璟质证称，对淞江公司提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五的证明目的不予认可，该协议是淞江公司单方制作的格式合同，不允许杨璟进行任何协商或者修改，在购房时淞江公司仅将补充协议以及合同正本的签字页交由杨璟签字，并告知杨璟合同正本因需要网签，故不能交与杨璟查看，杨璟是在不清楚合同正本内容的情况下签署本协议的，同时淞江公司也未就附件五中免除限制其义务的格式条款进行合理的说明和提示，也未采用足以引起对方注意的文字、符号和字体等特别标识，因此附件五中的格式条款是无效的。但杨璟对淞江公司提交的《入伙通知书》及《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》的真实性、合法性及关联性均予以认可。《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》载明，2016年11月8日，淞江公司向深圳市龙岗区住房和建设局递交材料办理金X广场9栋、10栋的竣工验收备案，并提交了工程竣工验收报告等材料。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点主要在于双方签订的合同附件五是否是格式条款是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，合同附件五的内容并非专门针对涉案房产而订立，其中多处条款内容均为涉案房产所在小区整体使用，均为修改《深圳市房地产买卖合同（预售）》这一格式合同的内容，应认定系淞江公司为了重复使用而预先拟定的，虽杨璟、淞江公司均在每一页的尾部签名确认，但不足以证明上述条款在订立时系双方经充分协商而确立，故合同附件五的条款为格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，合同附件五的底部有“打印：深圳市淞江康纳投资有限公司”字样，可以认定该合同附件由淞江公司提供给杨璟，而杨璟诉讼请求中的第七条、第十五条及第十九条条款均未使用特殊的符号、字体等足以引起杨璟注意的标识进行标注，该条款是否有效，主要视其是否免除己方责任、加重对方责任或排除对方主要权利。关于附件五第七条，该条款仅对双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》关于房产交付的内容作出具体说明，并未加重杨璟责任或排除杨璟的主要权利，因此，该条款有效。关于附件五第十五条及第十九条，第十五条延长了淞江公司为涉案房产办理初始登记及房产证的时间，第十九条则直接列明附件五的条款为“买卖双方经充分协商而达成的一致约定，双方在签署前已认真阅读、理解、知悉并接受”，两条款均影响了杨璟的主要权利，应认定为无效。关于房产的交付时间，在杨璟于2016年11月10日第一次对房产验楼前，淞江公司已取得《工程竣工验收报告》及《深圳市房建工程项目竣工验收备案回执》，证明涉案房产已具备交付条件，杨璟认为涉案房产存在鼓包及开裂的情况，并不影响房产的居住安全，仅需通过保修即可解决，杨璟以此为由拒绝收楼无理，一审法院不予支持，认定涉案房产已于2016年11月10日交付完毕。杨璟主张淞江公司支付逾期交付违约金，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金。根据双方签订的合同第二十一条，淞江公司应当在交付涉案房产之日（即2016年11月10日）起240日内书面通知杨璟共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。但淞江公司2017年9月7日才通知杨璟申请房屋所有权转移登记并办理房产证，逾期办证61天。根据合同第二十二条：“出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金”，故淞江公司应支付杨璟逾期办证违约金31779元（1736562元×61天×万分之三每天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认杨璟与淞江公司于2015年12月6日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第十五条、第十九条无效；二、淞江公司于判决生效之日起五日内支付杨璟逾期办证违约金31779元；三、驳回杨璟的其他诉讼请求。本案一审案件受理费564元，由淞江公司负担337元，由杨璟负担227元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据双方上诉请求，二审争议的焦点在于：一、涉案房产交付时间的认定；二、合同附件五第十五条关于逾期办证违约金的变更约定对杨璟是否具有拘束力。关于房产的交付时间。从查明事实看，涉案房产在杨璟于2016年11月10日第一次验收前，已经取得《工程竣工验收报告》及《深圳市房建工程项目竣工验收备案回执》，符合双方合同约定及法定交付条件。虽杨璟认为涉案房产存在鼓包及开裂的情况，但从现有证据看，该瑕疵并未达到严重影响正常居住使用的程度，通过保修即可解决，杨璟以此拒绝收楼，于法无据，本院不予采纳。一审认定淞江公司于2016年11月10日完成房产交付义务正确，本院予以确认。据此，杨璟主张淞江公司逾期交房，缺乏事实依据，本院不予支持。关于合同附件五第十五条的效力问题。淞江公司主张合同附件五并非格式条款，但附件五的内容为涉案房产所在小区整体使用、文本由淞江公司提供，明显系淞江公司为了在涉案小区的销售中重复使用而预先拟定的合同文本。虽杨璟、淞江公司在每一页的尾部均签名确认，但不足以证明上述条款在订立时系经双方充分协商而确立，一审认定合同附件五的条款为格式条款，并无不当，本院予以确认。其中，第十五条关于“出卖人在取得本房地产项目工程竣工验收证明文件之日起300天内，完成本房地产项目的房地产初始登记，在本合同第九条约定的交付日之日起的360天内通知买受人共同向深圳市产权登记机关申请办理《房地产证》”、“如由于出卖人责任（即没有完成项目的房地产初始登记）导致买受人不能办理房地产证的，则出卖人自合同约定的交付日后的360天起，按日向买受人支付本房地产总价款的万分之一的违约金”的内容，变更了合同正文中相应的办证期限、逾期责任起算时间及违约金计算标准的约定，条款虽未完全免除淞江公司的逾期办证责任，但放宽了办证期限、推迟了计付违约金的起算点、降低了违约金的计算标准，客观上减轻、限制了淞江公司的违约责任，且条文未采用足以引起杨璟注意的文字、符号、字体予以特别标识，淞江公司的举证亦不足以证明其已就该条款内容向杨璟进行了充分说明，故该条依法应属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定的可撤销格式条款。至于撤销权的行使期间，双方合同虽签订于2015年12月6日，但本案并无证据证明杨璟知晓该条款对于逾期办证责任进行变更的具体时间，至其2018年1月22日提起本案诉讼之时，该签约行为发生尚未满五年，故淞江公司关于本案已过撤销权期间的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。本案杨璟虽未主张撤销该条款，但其诉请确认条款无效已表明其不愿受该条款约束。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号第42条关于“当事人主张合同无效的理由不成立，而可撤销的事由成立的，因合同无效和可撤销的后果相同，人民法院也可以结合当事人的诉讼请求，直接判决撤销合同”的规定精神，本案可直接判决撤销该条款。一审适用合同法第四十条确认该条款无效虽有不当，但其裁判效果与撤销条款一致，可予维持。此外，附件五第十九条通过格式条款内容声明所有条款均非格式条款已尽提示及说明义务，于法于理均不合，该款对杨璟亦不应具有拘束力。根据合同第二十一条，淞江公司应当在交付涉案房产之日（即2016年11月10日）起240日内书面通知杨璟共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。但淞江公司2017年9月7日才通知杨璟申请房屋所有权转移登记并办理房产证，已超过合同约定时间61天，构成违约，应依照合同约定标准支付违约金。杨璟主张以其实际签收办证资料的时间为违约金计算截止点，与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，淞江公司、杨璟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1722.48元，由杨璟负担1128元，深圳市淞江康纳投资有限公司负担594.48元。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇二〇年十月二十九日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。