广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初2887号 原告：王**，男，汉族，1968年10月8日出生，住桂林市象山区。 被告：桂林台联房地产开发有限责任公司，住所地桂林市中山北路**。现住所地桂林市中山北路贡后巷**。 法定代表人：莫明辉，该公司董事长。 诉讼代表人：广西嘉合律师事务所，系桂林台联房地产开发有限责任公司管理人。 委托诉讼代理人：秦小荃，广西嘉合律师事务所律师 委托诉讼代理人：蒋伟琦，广西嘉合律师事务所律师。 原告王**与被告桂林台联房地产开发有限责任公司（以下简称台联公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月15日公开开庭进行了审理。原告王**、被告台联公司委托诉讼代理人秦小荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告王**与被告台联公司于2008年7月5日签订的购买桂林市门面的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告台联公司应在本判决生效之日起30日内办理桂林市象山区上海路26号“枫丹丽苑”一层6号门面的房屋所有权证到原告王**名下。 事实与理由：原告于2008年7月5日购买被告台联公司位于桂林市门面，全额付款并在桂林市房产管理局备案。台联公司已交付该门面给原告，原告从2008年使用出租至今，原告在2012年经象山区人民法院（2012）象民初字第85号民事 判决书已确认6号门面《商品房买卖合同》有效，房屋所有权归王**。管理人把原告购买并备案使用及法院确认的给原告的门面认定为普通债权是错误的。故原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、涉案商铺依法属于破产财产。根据《企业破产法》第30条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。同时根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。本案中，涉案商铺属于不动产，在台联公司进入破产清算程序前后，其物权并没有发生变更登记至原告名下，依照上述物权法及企业破产法的规定，涉案商铺仍然属于台联公司的破产财产。 二、原告要求办理房屋所有权证，构成破产程序中的个别清偿，是无效的。本案属于破产程序衍生诉讼，优先适用破产法的有关规定。《企业破产法》第16条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。破产程序属于概括执行程序，以债务人的全部财产对全体债权人的债权进行公平清偿，如果对个别的债权人债务单独清偿，必将损害全体债权人的权益，因此禁止个别清偿。 原告与台联公司签订的《商品房买卖合同》有效，因尚未发生物权变更，在原告与台联公司之间形成债权关系，在台联公司进入破产程序后，管理人将清理出台联公司破产财产并予以变现，对原告在内的全体债权公平清偿。而原告提起的诉请，要求进行房屋所有权变更登记，已经构成了个别清偿，如果管理人按照原告的要求实施变更登记行为，必将使得原告的破产债权全额清偿，而损害其他债权人的合法权益。鉴于原告购买的并非住宅，其不属于法律保护的消费性购房行为，因此，其诉求因违反法律强制性规定，是无效的。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年7月5日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为桂林市门面，建筑面积26.67平方米，套内面积20.52平方米，总金额320040元等内容。2008年7月8日，被告向原告开具一张《非经营性收入专用收据》，显示被告已收原告购房款32万元。同日，被告将上述 《商品房买卖合同》在桂林市房产管理局进行备案登记。被告于2009年5月将上述门面交付原告使用。 2012年，原告向本院提起诉讼，请求判令被告与原告签订的购买桂林市象山区上海路26号“枫丹丽苑”一层6号门面《商品房买卖合同》有效；判令被告30天内为原告办理上述门面的产权证至原告名下。2012年4月5日，本院作出（2012）象民初字第85号民事判决书，判决：一、原告王**与被告台联公司于2008年7月5日签订的购买桂林市门面的《商品房买卖合同》有效；二、被告台联公司应在本判决生效之日起30日内办理桂林市门面的房屋所有权证到原告王**名下。该判决书生效后，原告向本院申请强制执行。在执行过程中，该门面未能过户至原告名下。目前，该门面由原告占有使用。 另查明，2007年7月20日，因台联公司向灵川县农村信用合作联社借款，双方签订抵押担保借款合同，灵川县农村信用合作联社取得“枫丹丽苑”一层6号涉案门面抵押权，生效法律文书确定其对该门面享有优先受偿权。 2017年11月20日，桂林市中级人民法院裁定受理台联公司的破产清算申请，并于2018年2月5日作出裁定，指定本院审理台联公司破产清算案件。原告在法定期限内向被告的管理人申报债权：要求办理上述案涉商铺产权过户手续。管理人于第二次债权人会议后作出《债权审核函》，审核结论：首先，交易房产系投资性房产，不符合认定为消费者购房债权的条件。其次，签订商品房买卖合同前，交易房产已经设立抵押权，台联公司出售房产未经抵押权人同意。另外，不符合排查金钱执行的规定。审查意见：生效判决无法履行，不再向购房人交付房产并办理产权证，申报债权调整为返还房款债权进行认定，返还房款320000元，性质为普通债权；交易房产纳入破产财产范围，处置后优先清偿抵押权。原告不服该审核意见，遂于2020年7月28日向本院提起破产债权确认之诉，请求判如所请。 本院认为，根据双方诉辩主张，本案的争议焦点在于：案涉房产是否属于破产财产的问题。第一，《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件 若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。即使在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于被告台联公司的债务人财产。第二、案涉房产在原告与被告签订购买合同前，已经抵押给了灵川县农村信用合作联社，上述银行依法对案涉房产享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。案涉商铺已办理了抵押登记，原告在购买案涉商铺前，应当对案涉商铺是否抵押负有注意义务。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，原告在执行程序中不得排除享有优先受偿权的抵押权人的执行。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于消费者购房予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，根据已查明的事实，案涉房产的规划用途非住 宅，不属于居住的消费性购房，依法不属于破产程序中被特别保护的债权。第四，认定案涉房产属于被告台联公司的债务人财产也符合《中华人民共和国物权法》确定的不动产物权变动登记生效原则。案涉房产系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。目前案涉房产仍登记在被告台联公司名下，并未变更登记至原告名下，所有权仍归属于被告台联公司，故根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定，原告认为案涉房产不属于破产财产的主张，本院不予支持。因此，原告要求办理案涉房产过户手续，交付不动产登记证书，实质上是要求被告台联公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、特别清偿，而其未能举证证明其就该债权享有优先受偿权，原告的主张有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之规定。因为，被告对任何债权人的清偿，都将减少破产财产的总额，损害其他债权人的利益，若被告进行清偿，则该行为是无效的。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 驳回原告王**的诉讼请求。 本案案件受理费100元，（原告已预交），由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  熊 迁 人民陪审员  赵康宇 人民陪审员  杨 萍 二〇二〇年十月九日 书 记 员  胡陈晨