江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初2377号原告：无锡高顿投资有限公司，统一社会信用代码91320203346156205L，住所地无锡市梁溪区扬名高新技术产业园****。法定代表人：过勇华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李荣华，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建新，江苏衡立律师事务所律师。被告：江苏凡润电子有限公司，统一社会信用代码9132021374392647X9，，住所地无锡国家高新技术产业开发区**地块法定代表人：黄仁良，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹小新，江苏金渠律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁琦，江苏金渠律师事务所律师。原告无锡高顿投资有限公司（以下简称高顿公司）与被告江苏凡润电子有限公司（以下简称凡润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案。后本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，本院于2019年7月23日依法裁定本案中止审理，后依法恢复审理，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告高顿公司的委托诉讼代理人李荣华，被告凡润公司的委托诉讼代理人祁琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高顿公司向本院提出诉讼请求：1.判令凡润公司支付租金差额1214583元。2.判令凡润公司支付违约金607291元。3.本案诉讼费由凡润公司承担。事实与理由：1、2015年6月12日，高顿公司与凡润公司签订《厂房租赁合同》（以下简称双方租赁合同）、《代租及管理合同》，约定高顿公司租赁凡润公司所有的无锡市工业厂房（以下简称案涉厂房），高顿公司具有使用权、转租权及相应租赁管理权，高顿公司如能转租成功，有权收取租金差价；如转租不成功，需按每年315万元的标准向凡润公司支付租金。后经高顿公司努力招商，成功引进无锡恒伟物流有限公司（以下简称恒伟公司）。2015年9月1日，双方当事人与恒伟公司签订《厂房租赁合同》（以下简称三方租赁合同），约定年租金480万元，凡润公司必须按时足额支付高顿公司租金差价。2015年10月14日，双方当事人签订《租金付款方式约定协议》，明确约定凡润公司应支付给高顿公司租金差额的标准及期限。合同履行期间，凡润公司已按约付清2017年12月之前的租金差价，但自2018年1月未再支付，现主张2018年8月1日至9月25日的租金差价。2、恒伟公司按约应于每月1日前支付当月租金给凡润公司，凡润公司按约应于3日内支付给高顿公司，逾期15日计算违约金，即凡润公司最迟应于每月20日支付高顿公司租金差额。合同约定的违约金计算标准为未付金额的1%，现高顿公司主动调整计算标准为每日万分之八，以每月应付金额137500元为基数自每月应付之日起分段计算，至庭审当日也已也超过了凡润公司应付租金差价本金的50%，故其先调整主张违约金金额为凡润公司应付租金差价1214583元的50%即607291元。高顿公司辩称：正如高顿公司诉称，高顿公司对案涉厂房有租赁管理权，同时高顿公司按约也负有管理义务，从而收取以租金差额137500元/月为标准的管理费或服务费。但在实际履行过程中，高顿公司非但没有履行管理义务，还存在破坏厂房主体结构、拆除电缆等设施、将厂房部分交由无证经营者使用等情形，故高顿公司无权收取相应的服务费，且其主张的违约金也不能成立。即便凡润公司要承担租金差额，但高顿公司未开具发票亦未举证证明租金差额已届支付期限，高顿公司主张依据不足。如果凡润公司要承担违约金的，高顿公司主张的违约金标准过高，应予调整。经审理查明：一、双方租赁合同情况2015年6月12日，凡润公司与高顿公司签订双方租赁合同、《补充协议》及《代租及管理合同》各1份，双方租赁合同约定：凡润公司将案涉厂房出租给高顿公司使用，建筑面积共31368.2余平方米。租赁期限为5年，起租日确定为2015年9月1日。全部租赁物每年租金为315万元，按季支付则为787500元，租金含税且凡润公司在收到高顿公司租金后五个工作日内开具正式发票并交付高顿公司。高顿公司应提前5个工作日支付下一季度的租金（即从起租日起满一年的5个工作日），第一季度租金在厂房交付高顿公司时一次性付清，由高顿公司打款至凡润公司银行账号。双方签署本合同后，高顿公司应交给凡润公司40万元的定金，厂房交付日自动转换为押金。凡润公司应当于2015年9月1日前将案涉厂房交付高顿公司。……《补充协议》约定：1、凡润公司将案涉厂房完全交付给高顿公司正式租赁使用的最后截止日期应为2015年8月31日，如在此日期前可提前交付，则双方租赁合同约定的租赁起始日期仍应保持不变。在2015年7月31日前凡润公司另需将厂区内所有宿舍人员清空搬离完毕。凡润公司允许高顿公司进驻厂区规划及装修起始日期为2015年6月15日。2、厂房回租约定：凡润公司因生产原因仍使用部分厂区需求，故可按18元/平方米的底价向高顿公司回租使用，实际产生租金则按使用面积向高顿公司按季支付。3、为合理避税，双方另行约定如下，凡润公司应积极配合高顿公司办理相关行政规费涉及的各项手续：1）凡润公司仅负责开具6%的仓储租赁发票，如高顿公司转租时承租方需20.5%的厂房租赁发票，则产生的14.5%税额差异由高顿公司承担；2）高顿公司另承担转租租金差异部分的全额税金及向凡润公司提供租金差额部分的管理费发票；3）如高顿公司在租赁期内未转租成功之前，则由高顿公司按原租赁合同规定支付租金。4、如果外部经济形式及租金价格有回升趋势，则三年后租金价格上调3%（如遇金融危机等不可抗拒因素则双方再协商租金价格）。本补充协议作为双方租赁合同的附件存在，与双方租赁合同具有相同的法律效力。《代租及管理合同》约定：第一条，租赁物位置、面积、设施情况。1.1凡润公司将案涉厂房委托高顿公司以凡润公司的名义租赁给他人，并且高顿公司进行租赁管理经营。……第二条，委托代租期限。2.1代租期限自本协议约定起至高顿公司与他人的租赁合同履行期限届满日止。2.2如他方续租的，经凡润公司书面同意，则代租期限可以延长至续租期限届满时止。……2.3如代租期满，高顿公司另有承租人要租赁的，则双方同意同等条件续签本合同至另一租期届满。第三条，租约签订、租金收取与租赁管理。3.1由高顿公司寻找承租人并与其谈判租赁事宜并签约,约定各方权利义务。3.2由凡润公司收取承租人租金，承租人如需发票，由凡润公司向承租人开具交付发票并承担税金（6%）。3.3由高顿公司对承租人进行租赁管理，凡润公司不干涉。第四条，代租费（管理费）及支付方式。4.1高顿公司代租的年租金不低于315万元每年（基本年租金）。4.2凡润公司向高顿公司支付代租费（租赁管理费），凡润公司收到的实际年租金与双方租赁合同约定的基本年租金的差额作为代租费（管理费）支付给高顿公司。4.3代租费（管理费）支付周期与租金支付周期一致，在凡润公司收到承租人租金三日内支付高顿公司。如约定承租人租金半年一付，则甲方应当按半年租金与半年基本年租金的差额支付乙方，以此类推。4.4逾期支付：甲方逾期支付超过十五个工作日的，应每日分别按应付金额的1%向乙方支付滞纳金（滞纳金总额不超过应付金额的50%）4.5无论本合同因何种原因终止，凡润公司仍然应当支付代租费（管理费）直至承租人租金付清，租期届满时止。第五条，甲方责任。5.3签订本合同后，凡润公司不得再委托他人代租，不得自行将租赁物再租赁于他人，否则该行为无效，且凡润公司赔偿高顿公司经济损失，金额为实际年租金的30%。……5.5及时配合乙方与承租人办理租赁手续、租赁合同盖章。5.6按时足额支付代租费（管理费）给乙方。第六条，乙方责任。6.1乙方应按照约定寻找承租人顺利出租租赁物，签订租赁合同。6.2管理租赁物，约束承租人正常使用租赁物，如承租人导致租赁物损坏的，所造成的损失由此承租人承担，乙方怠于行使权力的，乙方连带赔偿责任。6.3不得低于基本年租金出租租赁物，否则高顿公司补足差额。……6.5租期届满，高顿公司将租赁物无故障交还于凡润公司。……第八条，其他。8.1签订本合同后，高顿公司在三个月内没有成功出租租赁物的，凡润公司有权解除本合同并有高顿公司按照基本年租金的标准向凡润公司支付租金。8.2上述期限内，高顿公司与他人成功签约，则凡润公司不得终止本合同及租赁合同。2015年8月31日，凡润公司与高顿公司签订《补充协议-1》，约定：基于双方在上述双方租赁合同及《补充协议》的内容上尚需补充要约，经双方协商一致签订本《补充协议-1》。一、关于厂房反租的约定：1、双方一致同意将双方租赁合同租赁期限变更为自2015年9月16日起至2020年9月15日止（原合同约定的5年租赁年限仍不变）。2、凡润公司由于生产需要，经高顿公司同意，现约定反租的仅用于堆放设备的约1000平方米的部分厂房租赁期限为六个月（自2015年9月16日起至2016年3月15日止）。……二、关于厂房改造及交接的约定：1、高顿公司对凡润公司厂房改造时需提前申请并由凡润公司指定专门人员到现场确认无误方可进行。2、凡润公司负责租赁期间厂房所有门窗、照明灯具及屋顶漏雨的修补工作，但高顿公司原因造成的损坏除外。3、双方派代表对厂房交接作确认，完毕后签订《确认交接单》。……上述事实，有当事人陈述、案涉厂房的房屋所有权证、双方租赁合同、《代租及管理合同》、《补充协议》、《补充协议-1》等证据在卷佐证。二、三方租赁合同情况2015年9月1日，出租人凡润公司（甲方）、承租人恒伟公司（乙方）与受托人高顿公司（丙方）签订三方租赁合同1份，约定：三方在自愿、公平和诚信的基础上，丙方受托为甲方代租，乙方承租甲方的厂房，三方就租赁等事宜协商一致订立本合同。第一条。1.1甲方将案涉厂房，总租赁面积约29000平方米（丙方管理使用的1000平米雨棚除外，简称租赁物）委托丙方以甲方名义分批出租给乙方，由乙方承租经营。……第二条，乙方承诺租赁物仅作为仓储物流使用，并保证不擅自改变使用用途。第三条，租赁期限。3.1租赁期限从2015年11月1日起,分批出租,租赁期限为三年，2018年10月31日止，具体如下：第一批，约10000平米，2015年11月1日起交付使用;第二批,约3500平米，2015年11月10日起交付使用;第三批,约11000平米,2015年11月15日起交付使用；最后一批,约3500平方米,2015年12月1日起交付使用;3.2租赁期满，丙方（甲方）有权收回该厂房，乙方应如期返还，乙方需要继续承租的，则应于租赁期届满前2个月向甲方、丙方提出续租书面要求，经甲方、丙方同意后重新签订租赁合同。第四条，租金及支付。4.1该租赁物每年租金为480万元,开具6％的仓储发票。4.2.租金的支付:租金一月一付，一月租金为40万元；乙方应每月1日之前支付当月的租金，第一个月租金应在2015年11月1日前按实际交付状况按实支付租金，由乙方打款至甲方银行账户。……第八条，甲方责任。8.4具体出租事项委托丙方承办不干扰，开具足额发票交付丙方。8.5甲方向丙方按时足额支付代租费（租赁管理费,另有约定）。第九条，乙方责任。9.1乙方应按时足额支付租金,交付丙方租金支付凭证。9.2乙方正常使用厂房、设施,保护租赁物完好，尽谨慎使用的义务。9.3除非经甲方同意，乙方不得对租赁厂房基础结构进行任何改造、变动，否则因此造成的一切损失由乙方承担。……2015年10月4日，凡润公司作为甲方与高顿公司作为乙方签订《租金付款方式约定协议》1份，约定：1、高顿公司于2015年10月14日分两笔支付第一个季度（2015年9月16日至2015年12月15日）房租金共787500元。支付方式为第一笔393750元（甲方向乙方开具正式租赁发票）；第二笔393750元（甲方向乙方开具收款收据）。2、当甲方于2015年11月收到实际承租方恒伟公司的当月租赁费时，则向乙方返还相同金额的费用。该笔款项将从2015年10月14日乙方向甲方支付的第二笔租赁费中划出，另第二笔剩余金额则等甲方于2015年12月收到恒伟公司的40万元房租金后再归还乙方，即此笔款项结清。3、此后当恒伟公司每月向甲方支付房租金后甲方即向乙方返还当月租金差异部分137500元（400000-262500），该支付方式直至三方租赁合同到期。但该笔款项中须扣除恒伟公司租赁使用期间产生的甲方代付的各项规费等。同时乙方向甲方开具甲方向乙方当月实际返还的相同金额的服务费发票。上述事实，有当事人陈述、三方租赁合同、三方补充协议等证据在卷佐证。三、款项往来情况高顿公司于2015年10月14日支付凡润公司2015年9月16日至10月30日的租金393750元，于2015年10月19日支付2015年11月1日至12月15日的租金393750元。凡润公司于2015年10月30日返还高顿公司保证金245690元、于2015年12月8日返还保证金148060元。恒伟公司自2015年12月起向凡润公司支付租金后，凡润公司均将每月差额137500元支付给高顿公司，但自2018年1月起凡润公司未再将差额支付高顿公司。恒伟公司自2018年1月起的租金并未严格按约支付，而是每月均延迟一定时间支付当月的租金，具体支付时间为2018年1月8日、2年22月、3月12日、4月8日、5月9日、6月5日、7月6日、8月6日、9月12日。诉讼中，双方当事人对于《租金付款方式约定协议》约定凡润公司付款同时应由高顿公司开具发票的事项均无争议，并均同意在本案中同时处理高顿公司开具发票的事宜，即如果法院经审理后认为凡润公司应当支付款项的，同时在判决主文中明确高顿公司开具相应金额的发票增值税专用发票，类目是管理服务费。上述事实，有当事人陈述、付款凭证、管理服务费发票、凡润公司银行账户往来明细等证据在卷佐证。诉讼中，高顿公司提供2018年1、2月租金差价（服务费）发票及相应凡润公司的签收记录，用以证明其已向凡润公司开具2018年1、2月份的发票，凡润公司也已签收，但因此后凡润公司未付款亦未有对接的人员，故之后其未再开具发票。经质证，凡润公司无异议，但认为该两张发票其在签收后并未入账，退还了高顿公司，但无法提供退还的证据。四、此前诉讼情况及对与本案的关系2018年9月25日，凡润公司诉至本院，要求：确认双方租赁合同、《代租及管理合同》已于2018年8月31日解除，并要求高顿公司支付违约金40万元，立案案号为（2018）苏0214民初5496号（以下简称5496号）。本院经审理后认为，双方租赁合同及《代租及管理合同》应为租赁合同的法律关系。高顿公司存在未经凡润公司同意擅自变动厂房主体结构的情形，以及未经凡润公司同意拆除车间内电缆并将拆除的电缆搬离案涉厂房后又搬回案涉厂房车间仓库堆放、将部分案涉厂房出租给当时未取得合法证照的注塑厂进行生产等违约行为，凡润公司有权解除合同。本院于2020年3月30日依法作出5496号民事判决书，判决双方租赁合同及《代租及管理合同》均于2018年9月25日解除，高顿公司支付凡润公司违约金20万元。后高顿公司依法提起上诉，无锡市中级人民法院经审理后依法于2020年8月18日作出（2020）苏02民终2273号（以下简称2273号）民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因5496号案件的审理内容涉及高顿公司与凡润公司之间具体法律关系及合同解除与否的认定，直接影响本案中高顿公司主张的款项性质及违约责任的认定，故本案必须以该案的审理结果为依据。在5496号案件审理过程中，本院于2019年7月23日依法作出（2019）苏0214民初2377号民事裁定书，裁定本案中止审理。无锡市中级人民法院2273号判决作出后，本案恢复审理。本院认为：本案中，双方当事人的争议焦点在于：一、高顿公司要求凡润公司支付租金差额1214583元能否得到支持。二、高顿公司主张违约金是否能否得到支持。关于第一项争议焦点。首先，根据5496号判决，双方当事人之间属于房屋租赁合同的法律关系，凡润公司作为出租方其权利是按约收取租金，租金的标准应按照双方租赁合同确定为315万元/年。其次，无论双方当事人签订《补充协议》、《代租及管理合同》、《租金付款方式约定协议》及三方租赁合同中均明确约定了高顿公司需向凡润公司支付代租管理费或租金差额。再次，高顿公司虽在合同履行过程中存在违约行为，但其已因此承担了相应的支付违约金及合同解除的责任，且这些行为本身并不构成高顿公司向凡润公司主张租金差额的阻碍条件，故凡润公司以此为由抗辩高顿公司该项主张的，本院依法不予支持。第四，因双方当事人对凡润公司应支付的租金差额为137500元/月的标准，及凡润公司自2018年1月起未将租金差额支付高顿公司的情况均无异议，故现高顿公司要求凡润公司支付自2018年1月至双方签订的合同解除之日即2018年9月25日期间的租金差额合计1214583元（2018年1月至8月均个位137500元，2018年9月为114583元）的主张，本院依法予以支持。关于第二项争议焦点。首先，《租金付款方式约定协议》约定，当恒伟公司每月向甲方支付房租金后甲方即向乙方返还当月租金差异部分137500元。《代租及管理合同》约定，代租费（管理费）支付周期与租金支付周期一致，在凡润公司收到承租人租金三日内支付高顿公司。凡润公司逾期支付超过十五个工作日的，应每日分别按应付金额的1%向高顿公司支付滞纳金（滞纳金总额不超过应付金额的50%）。现高顿公司向凡润公司主张逾期支付租金差额的违约金，符合合同约定，本院依法予以支持。其次，凡润公司虽主张高顿公司应先开具发票，但其未提供证据证明双方存在高顿公司先开具发票为付款条件的约定，故凡润公司的该项抗辩意见，本院依法不予支持。第三，虽然高顿公司已将违约金的计算标准从合同约定的每日1%调整为每日万分之八，但是高顿公司未就其因凡润公司迟延付款导致其经济损失的情况提供证据予以证明，故其现主张的该计算标准仍应认定为过高，应予调整。综上，结合此前双方当事人履行合同的情况、凡润公司迟延付款行为的过错程度及双方当事人处理因合同解除等事宜产生的争议等因素综合考量，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金以150000元为宜。关于发票的问题。首先，因《租金付款方式约定协议》约定凡润公司付款同时应由高顿公司开具发票，双方当事人对此均无异议并均同意在本案中一并处理高顿公司开具发票的事宜，双方当事人的上述意思表示不违反法律的规定且便于减少诉累，故本院依法予以准予。其次，高顿公司提供了其开具的2018年1月、2月的发票并提供了相应凡润公司的签收记录，能够证明高顿公司已将上述2个月的相应发票交付了凡润公司。虽然凡润公司抗辩称其已将上述2张发票退还高顿公司，但未提供证据予以证明，故本院依法不予采信。第三，根据以上分析，高顿公司应向凡润公司开具2018年3月至9月的增值税专用发票，类目按照双方当事人的意思表示应为管理服务费。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、江苏凡润电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡高顿投资有限公司租金差额1214583元。二、江苏凡润电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡高顿投资有限公司违约金150000元。三、驳回无锡高顿投资有限公司的其他诉讼请求。四、无锡高顿投资有限公司向江苏凡润电子有限公司开具增值税专用发票（2018年3月至8月的金额均各为137500元，2018年9月的金额为114583元，项目名称均为管理服务费）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19884元（此款已由高顿公司预交），由高顿公司负担5458元，由凡润公司负担14426元。（高顿公司要求其预交的案件受理费14426元由凡润公司向其直接支付，本院不再退还，由凡润公司在本判决发生法律效力之日起十日内直接向高顿公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱逢吉人民陪审员  李浩荣人民陪审员  王治生二〇二〇年十月二十八日书 记 员  包檬丹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。