重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝民终1162号 上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆外经贸融资担保有限责任公司，住所地重庆市江**建新北路**，统一社会信用代码9150000075006939XJ。 法定代表人：陈明军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田海浪，重庆霁泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：李芮，女，1975年9月10日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：李政（系李芮胞妹），女，1977年10月7日出生，住重庆市渝**。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆华英达商业管理有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**统一社会信用代码91500106622014650H。 法定代表人：王洪光，该公司董事长兼总经理 破产管理人：重庆学苑律师事务所。 委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊港渝，重庆学苑律师事务所实习律师。 上诉人重庆外经贸融资担保有限责任公司（以下简称外经贸融资公司）因与被上诉人李芮、重庆华英达商业管理有限公司（以下简称华英达商业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院）（2020）渝05民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月14日进行了询问审理。上诉人外经贸融资公司的委托诉讼代理人田海浪，被上诉人李芮的委托诉讼代理人李政、华英达商业公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 外经贸融资公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回李芮的全部诉讼请求；2．本案诉讼费用由李芮承担。事实和理由：1．一审判决认定李芮已经支付全部价款，但没有充分的证据证明，关于付款的事实认定不清；2．一审判决认定华英达商业公司于2017年12月9日将重庆市沙坪坝区杨梨路60号负1号负1-X号车位（以下简称案涉车位）交付李芮使用缺乏依据，事实认定不清，适用法律错误；3．一审判决认定李芮对于案涉车位不能过户没有过错是错误的；4．外经贸融资公司办理两次抵押的期间是重叠的，借款日期相互衔接，借款金额基本一致，第二次抵押实质上是对第一次抵押借款的续展，两次抵押实际上为一次抵押，且一直存续，应以外经贸融资公司第一次办理抵押登记的日期作为认定李芮是否具有过错的依据。综上，李芮就案涉车位的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，不能排除外经贸融资公司的执行。 李芮辩称，一审判决认定事实清楚，应当驳回上诉，维持原判。事实和理由：李芮已经付清全部案涉车位价款，李芮按时交纳了相应的物业管理费用，对案涉车位进行了合法占有、使用。当初购买时，华英达商业公司提供了已经解除抵押的证明，外经贸融资公司对华英达商业公司销售及抵押事实未能调查清楚，其自身存在过错。 华英达商业公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。 李芮向一审法院起诉请求：终止对案涉车位的执行，本案诉讼费用由外经贸融资公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月23日，外经贸融资公司与华英达商业公司签订《抵押担保合同》，华英达商业公司将其开发的位于重庆市沙坪坝区杨梨路60号负1号（其中45个车位）等不动产作为抵押，向外经贸融资公司贷款，并于2017年5月27日办理了抵押登记。该抵押已于2018年1月12日注销。 2017年12月15日，外经贸融资公司与华英达商业公司又签订《抵押担保合同》，华英达商业公司再次将上述不动产作为抵押物，向外经贸融资公司贷款，并于2017年12月18日办理了第二次抵押登记。该次抵押合同的主合同系新的借款合同。案涉车位在抵押物范围内。 2017年12月9日，华英达商业公司（甲方）与李芮（乙方）签订一份《车位认购书》，约定：乙方购买甲方开发建设的“金阳·牛津街”负1-X号地下车位，价格11.8万元。一次性付款。合同还约定：车位已进行抵押，乙方已知晓所定车位的权属性质及抵押状况。合同签订后，李芮于当日支付车位款11.8万元。华英达商业公司亦将车位交付李芮使用。 还查明，案涉车位与“金阳·牛津街”负1-X号车位系同一标的物。 外经贸融资公司与华英达商业公司等金融借款合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2019年2月19日作出（2019）渝仲字第228号裁决书，裁决主要内容如下：重庆万润建材销售有限公司（以下简称万润建材公司）分期偿还外经贸融资公司借款本金430万元及利息等；若万润建材公司未按前述内容还款，外经贸融资公司有权对华英达商业公司抵押给外经贸融资公司的物业（产权证号：渝〔2017〕沙坪坝区不动产权第**、渝〔2017〕沙坪坝区不动产权第**）享有优先受偿权并在万润建材公司所负债务范围内优先受偿。裁决书生效后，由于万润建材公司、华英达商业公司等未履行裁决书确定的义务，外经贸融资公司向市五中法院申请执行。执行过程中，市五中法院作出（2019）渝05执855号执行裁定书，于2019年7月22日查封了华英达商业公司名下位于重庆市沙坪坝区杨梨路60号负1号（权证号：渝〔2017〕沙坪坝区不动产权：渝〔2017〕沙坪坝区不动产权第** 李芮就案涉车位向市五中法院提起执行异议。2019年11月28日，该院作出了（2019）渝05执异620号执行裁定书，裁定驳回李芮的异议，李芮遂提起本案执行异议之诉。 一审法院认为，外经贸融资公司对华英达商业公司名下的案涉车位享有抵押权。根据生效法律文书，外经贸融资公司对案涉车位享有优先受偿权。本案李芮提起案外人执行异议之诉要求阻却执行，符合法律规定。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李芮在市五中法院查封案涉车位前与华英达商业公司签订了认购书，并按合同约定的时间支付了全部款项，并且实际占有使用案涉车位。 由于案涉车位在李芮购买之前已设立抵押，故不能办理过户登记。李芮于2017年12月9日购买案涉车位，但案涉车位在2017年5月27日已经进行抵押。李芮在知道案涉车位已设立抵押的情况下仍与华英达商业公司签订认购协议，故其购买车位时存在过错。但2017年5月27日设立的抵押已经于2018年1月12日注销，李芮购买案涉车位时的瑕疵已经消除。2017年12月18日设立的抵押权是新设立的拟实现的现有抵押权。本案中，因现有抵押权导致李芮购买案涉车位不能过户，而现有抵押权设立于李芮购买案涉车位之后，故李芮对案涉车位不能过户的最终原因没有过错。 综上所述，李芮的诉讼请求符合上述规定。应停止对案涉车位的执行，以保护李芮作为买受人的权利。依照《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条的规定，一审法院判决：终止案涉车位的执行。案件受理费2660元，由外经贸融资公司负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 外经贸融资公司举示了以下证据：1．不动产登记证明，拟证明案涉车位第二次办理抵押登记的时间为2017年12月18日。2.2016年12月19日重庆市小额贷款公司委托贷款合同、2016年12月19日重庆市小额贷款公司三方委托贷款协议、2017年5月23日抵押担保合同（委托贷款）及抵押物清单，2017年12月15日重庆市小额贷款公司三方委托贷款协议、抵押担保合同及抵押物清单等，拟证明外经贸融资公司第一次办理抵押登记的日期为2017年5月27日，该笔借款金额500万，期限为2016年12月20日至2017年12月19日，第二次办理抵押登记的日期为2017年12月18日，该笔借款金额为430万元，期限为2017年12月21日至2018年12月20日，两次贷款日期完全衔接，借款金额基本一致，第二次抵押借款实质上是对第一次借款的续展，两次抵押登记担保的债权实质为同一笔债权，且两次抵押登记之间并不存在任何间隔，因此两次抵押登记实际上一直连续存在，是为了担保同一笔债权而办理，应当以最早的抵押登记日期为准。 李芮质证认为，对上述证据的真实性予以认可，但不认可其合法性和关联性，对三方委托贷款协议第14页中的手写贷款期限部分真实性不认可，该时间和其他机打部分形成时间不一致。 华英达商业公司质证认为，对不动产登记证明、2017年5月23日抵押担保合同（委托贷款）及抵押物清单、2017年12月15日抵押担保合同及抵押物清单的三性无异议，2016年12月19日重庆市小额贷款公司委托贷款合同、2016年12月19日重庆市小额贷款公司三方委托贷款协议、2017年12月15日重庆市小额贷款公司三方委托贷款协议的相对方都不是华英达商业公司，其证据效力请法院依法认定。 本院经审查认为，上述证据形式合法、内容真实，且与本案存在关联，李芮虽对三方委托贷款协议中手写贷款日期的真实性存在异议，但未向本院申请鉴定或举示相应反证证明其主张，本院对上述证据依法予以采信。 双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：李芮是否就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。对此评述如下： 《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条的适用范围是在金钱债权的执行过程中，作为一般购房人对执行标的享有物权期待权可以排除执行的情形。但一般购房人取得的不是物权期待权，其本质是债权，并不能优先于抵押权。就本案而言，外经贸融资公司基于抵押权对案涉车位享有优先受偿权，与一般金钱债权不同，抵押权性质上属于法定优先权，优于其他债权。《执行异议和复议规定》第二十八条中规定的一般房屋买卖合同的买受人，不属于《执行异议和复议规定》第二十七条规定的除外情形，不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进而排除享有抵押权的债权执行，故李芮不能据此排除执行。 《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，李芮购买的是车位，不是商品房，不属于消费者购房人，故李芮亦不能据此排除执行。 综上所述，外经贸融资公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条、二十九条之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第五中级人民法院（2020）渝05民初179号民事判决； 二、驳回李芮的诉讼请求。 一审案件受理费2660元，由李芮负担。二审案件受理费2660元，由李芮负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 震 审判员 廖晓莹 审判员 米 阳 二〇二〇年十月二十八日 书记员 曾朝伟