贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2727民初1489号原告：重庆嘉宝管理顾问有限公司。住所：重庆市巴**花溪街道民主村十社。统一社会信用代码：915001136761384484。法定代表人：崔雅萍，系区域副总裁。委托诉讼代理人：王宗芹，女，1992年9月6日生，布依族，贵州省都匀市人。委托诉讼代理人：姚世杰，男，1995年11月19日生，汉族，四川省绵阳市人。被告：吴显学，男，1987年2月18日生，水族，贵州省平塘县人，户籍地：平塘县，学历：初中。原告重庆嘉宝管理顾问有限公司（以下简称重庆嘉宝公司）诉被告吴显学物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王宗芹、姚世杰、被告吴显学到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业管理费5184.78元及违约金1085.96元（从逾期之日起暂计至2020年6月20日）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与贵州新丰业置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在的中央大街小区提供物业管理服务，被告按约定向原告支付物业管理费用。合同签订后，原告致力于被告小区物业管理服务，但被告未按照约定交纳其租赁经营的3-1-208号商铺物业管理费用，拖欠自2018年8月1日至2020年6月30日的物业管理费5184.78元，截至2020年6月20日已产生违约金1085.96元。虽经原告多次催告，被告仍拒不履行缴纳义务。为维护原告企业的合法权益，特提出诉讼。被告吴显学辩称：我与原告公司没有签订任何合同，我与房东有租房合同关系，我所欠的物业费应该是欠房东的，原告应该找房东要。我租房的时候交有保证金在房东处，保证金房东公司没有退还给我，合同约定我所欠的费用可以用保证金冲抵。诉讼中原告向法庭提交以下证据：证据1、原告《营业执照》副本复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件共4页，拟用证明原、被告诉讼资格及身份信息；证据2、《房屋租赁合同》复印件1份3页，拟用证明被告系该物业实际使用人；证据3、《中央大街前期物业服务合同》复印件1份12页、《平塘县物业服务企业备案说明》复印件1份1页，拟用证明原告与贵州新丰业置业有限公司签订前期物业服务合同，并到平塘县房产管理局备案，原告对中央大街小区进行物业管理程序合法；证据4、被告欠物业费本金及违约金明细汇总表1份1页，拟用证明被告使用3-1-208号商铺从2018年8月1日到2020年6月30日产生物业费5184.78元，违约金1085.96元；证据5、《物业服务费催收函》1份1页、短信催收截图6页，拟用证明原告在诉讼前已经向被告催收过物业费；证据6、清洁卫生记录图片复印件5页、《关于平塘中央大街小区供配电工程问题整改工作联系函》复印件3份5页、《关于平塘中央大街小区消防问题整改致贵州新丰业有限公司的函》复印件1份6页、《关于平塘中央大街项目公共设施设备维护管理情况致贵州新丰业有限公司的回函》复印件1份3页，拟用证明原告对平塘中央大街小区进行卫生清洁、公共设施设备维护、管理，原告已经履行了物业服务管理职责。对于原告的举证，被告的质证意见是：对证据1、2、4、5没有提出异议，对证据3、6有异议。对证据3认为被告与原告没有签订合同，没有合同关系，对证据6认为原告服务管理不到位，被告没有享受原告提供的服务，因为服务问题小区许多业主拒绝交纳物业费，原告还利用业主公摊面积允许他人摆地摊经营。审理中被告向法庭出示《房屋租赁合同》复印件1份18页、关于解除《房屋租赁合同》的函复印件1份1页，拟用证明被告2017年与重庆秉臻商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，被告依合同交纳有2万元保证金，2020年4月解除房屋租赁合同，但是保证金没有退给被告，保证金可以用来抵销房屋产生的其他费用。对于被告的举证，原告的意见是对被告证据真实性没有异议，但是对关联性有异议，认为被告交纳租房保证金与本案没有关系。结合原、被告的陈述、举证、质证意见，可以确认案件法律事实如下：2017年8月9日被告与重庆秉臻商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》租用平塘中央大街项目3-1-208号商铺（面积90.17㎡）和3-1-209号商铺（面积55.37㎡）进行经营活动。2017年12月27日原告与贵州新丰业置业有限公司签订《中央大街前期物业服务合同》对中央大街小区进行物业服务管理，期限自合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止，被告所经营的商铺在原告物业公司服务管理范围内，目前平塘中央大街业主委员会未成立。关于物业费用的收取，《前期物业服务合同》第九条：“约定物业服务费按月收取，收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅部分1.30元/平方米/月；（2）商业部分2.50元/平方米/月；…。”合同第十六条约定未能按时如数交纳物业服务费，每逾期一日按总额3‰标准计算支付违约金。因被告从2018年8月1日以来没有交纳物业服务费，故原告提起本案诉讼并提出前述诉讼请求。同时查明，重庆秉臻商业管理有限公司于2020年4月7日向被告发出解除《房屋租赁合同》的函决定于2020年4月12日与被告解除房屋租赁合同，房屋租赁合同解除后被告已经离开平塘中央大街小区租赁的房屋。本案双方当事人争议焦点是原告要求被告支付物业服务费及承担违约金是否有事实和法律依据？被告提出不予交纳的辩称是否成立？本院认为,被告因为房屋租赁合同成为平塘中央大街小区**商铺的物业实际使用人，原告依据《中央大街前期物业服务合同》为该小区提供物业服务和管理，因此原告有权按照合同约定向被告收取相应的物业服务费。被告租用3-1-208号商铺进行经营活动，该商铺建筑面积90.17平方米，依据《中央大街前期物业服务合同》约定，商铺物业服务费每月每平方米2.50元，该商铺每月物业服务费为90.17×2.50=225.43元，被告自2018年8月1日起没有交纳物业服务费，至2020年4月解除房屋租赁合同离开该小区时，有20个月的物业服务费没有交纳，合计为：20×225.43=4508.60元。因此，依照《中央大街前期物业服务合同》约定，被告应当承担交纳租用3-1-208号商铺物业服务费4508.60元的责任。原告请求被告交纳3-1-208号商铺物业服务费5184.78元计算有误，超出4508.60元部分不能支持。关于原告要求被告承担违约金1085.96元的请求，虽然《中央大街前期物业服务合同》中有未按时如数交纳物业费需要支付违约金的约定，但是该约定的违约金与被告违约未按时足额交纳物业费给原告造成的损失差距较大，被告不愿意承担，因此本案从平衡原、被告利益考虑原告该项请求暂时不予支持。关于被告提出与原告没有合同关系，不承担交纳物业服务费的辩称，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”因此被告的辩称不能成立。关于被告提出用其租房保证金折抵物业服务费的辩称，因本案原告与收取被告租房保证金的重庆秉臻商业管理有限公司属于不同的商业主体，双方存在不同的法律关系，在被告没有证据证明与房屋出租人重庆秉臻商业管理有限公司约定由出租人代替被告交纳物业服务费的情况下，被告的辩称不能成立。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告吴显学于本判决书生效后二十日内给付原告重庆嘉宝管理顾问有限公司物业费肆仟伍佰零捌元陆角（￥4508.60元）；二、驳回原告重庆嘉宝管理顾问有限公司其他诉讼请求。如未按法律文书指定期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告吴显学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决即发生法律效力。被告在期限内未自动履行义务，原告可在期限届满之日起2年内有权向本院申请强制执行。审判员  张万忠二〇二〇年十月十五日法官助理杨秋雲书记员石加曲