天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3842号上诉人（原审被告）：天津市河西区千年网吧，住所地天津市河**大任庄路**。投资人：冯冠平。上诉人（原审被告）：冯冠平，男，1955年1月23日出生，汉族，住天津市河**。上诉人（原审被告）：周庆珍，女，1956年1月23日出生，汉族，住天津市河**。被上诉人（原审原告）：天津市高频设备厂，住所地天津市河**解放南路大任庄路**。法定代表人：袁世杰，厂长。委托诉讼代理人：乔春苗，天津富永律师事务所律师。上诉人天津市河西区千年网吧（以下简称千年网吧）、冯冠平、周庆珍因与被上诉人天津市高频设备厂（以下简称高频设备厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初7103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。千年网吧、冯冠平、周庆珍共同上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回高频设备厂的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由高频设备厂承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。高频设备厂未按照合同约定对房屋进行定期修缮，2017年夏季房屋漏雨，致使三楼的房屋不能正常使用，现高频设备厂无法提供可以正常使用的租赁物，其要求支付租金没有事实及法律依据。同时因漏雨导致房屋三楼的吊顶，墙壁、家具、字画、家电、电脑、补品等物品损坏，给上诉人造成约100余万元的损失，在高频设备厂未赔偿该部分损失前，上诉人有权拒绝缴纳租金。高频设备厂辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高频设备厂向一审法院起诉请求：1、判令千年网吧、冯冠平、周庆珍立即腾挪位于高频设备厂院内的房屋（原厂院综合办公楼）；2、判令千年网吧、冯冠平、周庆珍支付拖欠高频设备厂的租金398,094元及利息；3、判令千年网吧、冯冠平、周庆珍支付逾期支付租金、逾期腾房违约金；4、判令千年网吧、冯冠平、周庆珍参照租金数额18,178元／月的标准支付腾挪房屋前非法占房的使用费；5、本案的诉讼费等其他费用由千年网吧、冯冠平、周庆珍承担。一审法院查明：2012年3月1日，高频设备厂与千年网吧签订《房屋租赁协议》，约定由千年网吧有偿租用高频设备厂所有的坐落于天津市河西区××庄路××号××楼，计租面积1018平米，租赁期限自2012年3月1日至2014年2月29日止，年租金218236元，租金按月支付。租赁期间，千年网吧未交纳2013年1月至2014年2月租金254492元。2017年1月5日，高频设备厂与千年网吧签订《房屋租赁合同》，约定由千年网吧有偿租用高频设备厂所有的坐落于天津市河西区××庄路××号××楼××层，计租面积1018平米，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止，月租金18178元，年租金218136元，按月支付租金，并交押金20000元（已于2017年3月14日交纳）。租赁期间，千年网吧未交纳2017年10月至12月租金52712元。2017年12月29日，高频设备厂与周庆珍签订《房屋租赁合同》，约定周庆珍承租高频设备厂所有的坐落于天津市河西区××庄路××号院内办公楼10＃，计租面积434.75平米，用途为乒乓球俱乐部，租赁期限自2018年1月1日至2018年6月30日止，月租金7765元，按月支付租金。租赁期间，周庆珍未交纳2018年1月至5月租金38825元。2017年12月29日，高频设备厂与千年网吧签订《房屋租赁合同》，约定千年网吧承租高频设备厂所有的坐落于天津市河西区××庄路××号院内办公楼10＃，计租面积583.25平米，用途为网吧，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，月租金10413元，按月支付租金。租赁期间，千年网吧未交纳2018年1月至5月租金52065元。2018年5月28日，高频设备厂通过ＥＭＳ快递向千年网吧、周庆珍发出“房屋租金催缴函”。2018年10月31日高频设备厂通过ＥＭＳ快递向千年网吧、周庆珍发出“房屋租赁合同不再续租告知函”，并同时在千年网吧、周庆珍经营场所处张贴，但千年网吧、冯冠平、周庆珍经营至今。一审法院认为，高频设备厂与千年网吧、周庆珍系房屋租赁合同关系。依据查明的事实，截至2018年12月31日，高频设备厂与千年网吧、周庆珍签订的《房屋租赁合同》均已到期，且高频设备厂已明确表示不再续租，并提前给予合理时间进行处置，因此千年网吧、冯冠平、周庆珍继续占用租赁房屋，于法无据，一审法院对高频设备厂要求千年网吧、冯冠平、周庆珍腾空返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。高频设备厂要求千年网吧、冯冠平、周庆珍支付合同履行期间拖欠的租金398094元及利息。一审庭审中，千年网吧、冯冠平、周庆珍对高频设备厂主张的欠租时间及金额均无异议，虽抗辩所欠租金已由高频设备厂全部用于冲抵因租赁房屋漏雨、维修不及时给千年网吧、冯冠平、周庆珍造成的经济损失，但其提交的证据不足以支持其主张，不予支持。针对千年网吧抗辩2013年1月至2014年2月欠付租金已超过诉讼时效，基于高频设备厂未提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，予以支持。综上，千年网吧、冯冠平应向高频设备厂支付拖欠的2017年10月至12月租金52712元、2018年1月至5月租金52065元；周庆珍应向高频设备厂支付拖欠的2018年1月至5月租金38825元。关于高频设备厂主张拖欠租金的利息，因双方签订的《房屋租赁合同》中并无明确约定，不予支持。关于高频设备厂主张千年网吧、冯冠平、周庆珍按照欠付租金总额的10%支付逾期支付租金、逾期腾房的违约金。考虑双方属长期租赁关系，千年网吧、冯冠平、周庆珍前期投入较大，且并非无故欠交租金，不予支持。关于高频设备厂主张千年网吧、冯冠平、周庆珍参照前期租金标准支付2019年1月1日至实际腾房之日止的房屋使用费，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、判决生效之日起10日内，千年网吧、冯冠平、周庆珍将坐落于天津市河西区××庄路××号××楼（计租面积1018平米）房屋腾空并返还给高频设备厂，上述房屋内属于千年网吧、冯冠平、周庆珍自有物品由其自行清理；二、判决生效之日起10日内，千年网吧、冯冠平向高频设备厂支付拖欠的2017年10月至12月房屋租金52712元、2018年1月至5月房屋租金52065元；三、判决生效之日起10日内，周庆珍向高频设备厂支付拖欠的2018年1月至5月房屋租金38825元；四、判决生效之日起10日内，千年网吧、冯冠平以每月10413元的标准，向高频设备厂支付自2019年1月1日至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；五、判决生效之日起10日内，周庆珍以每月7765元的标准，向高频设备厂支付自2019年1月1日至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；六、驳回高频设备厂其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8590元，由高频设备厂负担4263元，由千年网吧、冯冠平、周庆珍负担4327元（此项于本判决生效之日起10日内执行）。本案二审期间，千年网吧、冯冠平、周庆珍提交视频资料一份，证明租赁房屋存在漏雨，给三上诉人造成了损失。高频设备厂对该证据的关联性不予认可，认为虽然存在漏雨事实，但三上诉人并不存在损失，且无法证明具体的财产损失数额。本院经审查认为，该视听资料可以证明案涉租赁房屋存在漏雨的事实，对该证据的真实性予以采纳，但并不能证明三上诉人存在损失，对三上诉人的该部分证明目的本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，高频设备厂与千年网吧、周庆珍之间的房屋租赁合同均已到期，且高频设备厂已明确表示不再续租，故三上诉人继续占有案涉房屋没有依据，应当将房屋返还高频设备厂。现双方当事人对于租金数额并无争议，三上诉人人仅认为因案涉房屋存在漏雨给其造成损失，故要求折抵租金。但三上诉人主张的损失仅为估算，且部分物品已不存在，无法进行核实与鉴定。同时，漏雨事实系长期客观存在，双方自2012年即建立租赁合同关系，三上诉人对房屋漏雨的情况已经了解，应当对此尽到必要的注意义务并采取合理防护措施，但从三上诉人主张的损失来看，存在家电、电脑、字画、补品等高达100余万元的物品损失，三上诉人在明知房屋连年漏雨的情况下，仍将贵重物品放置在三楼顶楼，与常理不符，故三上诉人并无充分证据证明其损实已经实际发生以及损失的具体数额，本院对三上诉人主张的损失不予确认。三上诉人应当依据租赁合同的约定向高频设备厂支付未付租金并按照租金标准支付房屋占用期间的房屋使用费。综上所述，千年网吧、冯冠平、周庆珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,719元，由上诉人天津市河西区千年网吧、冯冠平负担1,547元，由上诉人周庆珍负担3,172元。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  兰岚审判员  王晶二〇二〇年十月二十九日书记员  王欣