河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初1270号原告：原新伟，男，1981年11月8日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：原爱民（系原告原新伟之父），男，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：江丕贵，河南华厚律师事务所律师。被告：河南省富通置业有限公司，住所地安阳市文峰区唐子巷峰鑫苑******。法定代表人：张玉花，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晖，河南大创律师事务所律师。原告原新伟与被告河南省富通置业有限公司（以下简称富通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原新伟委托诉讼代理人原爱民、江丕贵，被告富通公司委托诉讼代理人孙晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原新伟向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理汤阴县园中园小区西二排三号土地使用权变更和房屋所有权登记手续（产权证书），并提供必要的证明文件及不动产增值税发票；2.判决被告向原告支付逾期办理产权证书违约金（违约金按照中国人民银行规定的金融机构计取逾期贷款利息的标准，以21.8万元为基数，从2018年4月18日起计算至被告为原告办理产权证书完毕之日止，起诉时还主张2015年4月1日至2018年4月17日的违约金，后于庭审中自愿放弃）；3.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告将其开发的位于汤阴县园中园小区西二排三号商品房一套（以下简称案涉房屋）出售给原告，双方于2004年3月26日签订了《售房协议》，房屋总价款21.8万元，付款方式为分期付款，签订合同时付款6万元，第二层建成时付款2万元，剩余房款13.8万元办理银行按揭贷款，被告负责向原告提供办理房产证的相关手续。《售房协议》签订当日原告依约向被告交付房款6万元，2004年8月9日原告交付房款2万元。2004年12月中旬被告将原告所购买的房屋交付原告使用。由于被告手续不齐，无法办理银行按揭贷款。2005年秋天，原告房屋地基下沉，承重墙及一、二层房顶出现裂缝，被告拒不整改维修。原告诉至法院，要求被告承担整改维修责任，同时被告提起反诉要求原告支付剩余13.8万元房款。2015年9月8日汤阴县人民法院作出（2014）汤民三重初字第4号民事判决，判决被告按照鉴定意见对原告房屋进行整改修复并承担修复费用，原告给付被告房款13.8万元。该判决生效后，双方均申请执行，在执行中经法院调解，双方于2018年4月17日签订了《执行和解协议》，原告找人维修房屋，被告用原告应支付的剩余13.8万元房款抵顶房屋维修款。同日，被告向原告出具了13.8万元购房款收据。被告开发的园中园小区土地证、规划许可证、预售许可证、建筑施工许可证等开发手续齐全，符合办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续（不动产产权证书），被告已经给绝大部分业主办理了产权证。国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续（不动产产权证书），并提供必要的证明文件，前述法律规定是被告的法定义务，同时也是被告的合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第十八条，由于出卖人的原因致使买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。2004年12月中旬交付房屋，在交付房屋90日内被告没有给原告办理土地及房屋权属证书，故被告应支付违约金。被告富通公司辩称，1.原被告之间于2004年签订《售房协议》，至今已经有16年，按当时的会计凭证管理办法的规定，会计基本账保存期限为15年，目前我公司已无法找到当时的管账会计，无法查明该套房屋的账目，所以无法协助原告办理相关产权手续。原告无法办理产权证存在客观不能的情况，并非被告主观不协助。2.《售房协议》没有约定被告应于何时协助原告办理产权证，因此不存在被告延期办证的违约责任，况且本案不是民间借贷、拖欠工程款等资金占用类案件，原告主张以支付利息作为承担违约责任的方式没有事实及法律依据，应当驳回原告的该项诉讼请求。原新伟为证明其主张，向本院提交证据如下：1.2004年3月26日双方签订的《售房协议》，证明房款总价21.8万元以及根据合同第八条，富通公司为其办理产权证系合同义务；2.支付房款8万元的收据2张（2004年3月26日支付6万元、2004年8月9日支付2万元），其支付首付款8万元后，根据合同约定，富通公司应为其办理银行按揭，由于当时手续不齐全，无法为其办理银行按揭；3.《和解协议》、富通公司代理人连志国出具的收到购房款13.8万元的证明、《执行案件结案通知书》、（2014）汤民三重初字第4号民事判决书，以证实双方在执行程序中达成和解，富通公司用剩余购房款13.8万元抵付维修费，由原新伟自行维修房屋，其已付清购房款21.8万元；4.园中园小区石银海名下房屋所有权证及汤国用（2012）第41052301-588-A33号土地使用权证，证明汤阴县园中园小区具备办证条件。富通公司对证据1-3无异议，认为证据4与本案无关，称原新伟提交的证据无法支持其违约金的请求，商品房买卖合同司法解释第十八条适用前提是由于出卖人的原因导致逾期办证，本案中双方因为剩余房款和房屋维修问题，经历过长达13年的诉讼，因此房屋目前没有办证并非其公司所致，其公司不应承担违约金。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷作证，对当事人有异议的证据，根据当事人陈述及审查，本院认定事实如下：2004年3月26日富通公司作为售房单位（甲方）、原新伟作为购房人（乙方）签订了《售房协议》，约定原新伟购买富通公司开发的案涉房屋，价款21.8万元，协议签订时付款6万元，二层建成时交2万元，交房时余款按揭贷款，甲方负责向乙方提供办理房产证的相关手续，本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。协议签订后，原新伟于2004年3月26日向富通公司交付房款6万元，2004年8月9日交付房款2万元，余款未交。因房屋质量问题，双方形成纠纷并诉至本院，本院经审理作出（2014）汤民三重初字第4号民事判决，该判决生效后，在执行程序中双方达成和解协议，用原新伟应支付的剩余购房款抵付维修款，富通公司委托代理人连志国向原新伟出具了收据，证明收到原新伟购房款13.8万元。2012年6月，富通公司向原新伟同住小区的其他业主提供了相关手续，其他业主办理了土地使用权证和房屋所有权证。原新伟向富通公司要求办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续遭拒，双方再次形成纠纷后诉至本院。本院认为，2004年3月26日双方签订的《售房协议》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。根据《售房协议》第八条约定，富通公司负有向原新伟提供办理房产证相关手续的义务，且富通公司已经向同小区其他业主提供了相关手续，协助其他业主办理了房屋所有权证和土地使用权证，因此，原新伟要求富通公司为其办理案涉房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续，符合法律规定，本院予以支持。鉴于房屋所有权证和土地使用权证已经合并为不动产证，富通公司应当提供必要证明文件如不动产增值税发票等，协助原新伟办理相关权利证书。关于原新伟要求富通公司支付迟延办理证书的违约金，双方首次形成纠纷后，本院自2006年3月受理，直至2018年4月双方在执行程序中和解，历时十余年，原新伟未提交证据证明系富通公司一方原因所致，此外，双方签订的《售房协议》中仅约定富通公司应向原新伟提供办理房产证的相关手续，但并未约定期限，在双方达成和解时原新伟亦未就此事提出异议，故原新伟该项主张本院不予支持。综上，原新伟要求富通公司办理相关变更、登记手续，并提供必要的证明文件，本院予以支持，主张的违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告河南省富通置业有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告原新伟办理汤阴县园中园小区西二排三号房屋的不动产登记证书，并提供必要的证明文件（包括但不限于不动产增值税发票等）；二、驳回原告原新伟的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告河南省富通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  桑倩倩人民陪审员  李海芳人民陪审员  李合叶二〇二〇年十月二十九日书 记 员  张文梦