上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11976号原告：上海车墩工业开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐瑛，执行董事。委托诉讼代理人：王学斌，上海至真律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤双，上海至真律师事务所律师。被告：上海尚慈德建筑装饰工程有限公司，住所地海市。法定代表人：黄慧，总经理。原告上海车墩工业开发有限公司与被告上海尚慈德建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海车墩工业开发有限公司的委托诉讼代理人王学斌到庭参加诉讼。被告上海尚慈德建筑装饰工程有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海车墩工业开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的编号为XXXXXXX号集体资产房屋租赁合同自2020年8月14日解除；2、被告将位于松江区北松公路XXX号智兆大厦11楼房屋的房屋返还原告；3、被告支付2020年1月1日起至2020年8月14日的房屋租金298,411.6元；4、被告按照每月39,965.8元为标准，支付2020年8月15日至实际交还房屋止的房屋使用费；5、被告支付逾期付款违约金33,720.5元(以本金298,411.6元为基数，自2020年1月1日起按日万分之五计算至2020年8月14日)；6、被告支付逾期付款违约金(以应付未付房屋使用费为基数，自2020年8月15日按日万分之五计算至实际支付之日)。事实和理由：原、被告2015年3月签订了一份房屋租赁合同，约定原告将上海市松江区北松公路XXX号智兆大厦11楼的房屋租赁给被告使用。合同约定的租赁期限为2015年12月1日起至2023年11月30日，年租金435,002.4元。被告自2016年9月1日起开始无故不支付房屋租金，原告曾与被告达成民事调解。然被告至今未履行调解书确认的付款义务，也未支付2020年1月至7月期间的房屋租金。原告2020年8月10日致函被告，要求3日内支付所欠房屋租金，逾期将解除房屋租赁合同，被告仍不予理会。故原告起诉要求判如所请。被告上海尚慈德建筑装饰工程有限公司辩称，已收到律师函，对原告诉请均无异议。本院经审理认定事实如下：原告与被告定有《集体资产房屋租赁合同》(合同编号XXXXXXX，以下简称“租赁合同”)，约定原告将北松公路XXX号智兆大厦11楼(以下简称“系争房屋”)的建筑面积共1,006.95平方米一层房屋出租给被告。房屋租赁期限自2015年12月1日起至2023年11月30日止；房屋年租金为435,002.4元，房屋租金3年不变，自第4年起，每年租金增长5%，房屋租金先付后用，于每季度开始前的10日支付下一季度租金。合同另约定逾期不支付租金或逾期未缴纳按约定应承担的各项费用累计超过1个月的，原告有权解除本合同，被告应按合同约定的3个月租金向原告支付违约金。合同再约定如逾期支付租金，除应及时如数补交所欠租金外，每逾期一日，还需按年租金的5%支付违约金。另查明，系争房屋的权利人登记为上海莘莘学子创业投资有限公司。该公司委托原告代为管理房屋一切事宜，因系争房屋产生的收益和争议均有原告以其名义自行处理。再查明，因被告欠付租金，双方2020年5月6日就截至2019年12月31日期间拖欠的租金达成民事调解协议，约定被告2020年7月底前支付租金10万元、2020年11月底前支付70万元、2021年1月底前支付671,758.10元。被告未支付2020年1月1日起的租金。2020年8月10日，原告致函被告，载明：被告拖欠原告2020年1月1日至2020年7月31日期间的房租279,760.95元及2016年至2019年的房屋租金1471,758.10元；要求被告在收到函件后3日内，支付所欠租金，否则将解除合同并收回房屋，还应支付逾期付款利息及向被告主张债权发生的所有费用。以上事实，有《集体资产房屋租赁合同》、上海市房地产权证、(2020)沪0117民初128号民事调解书、《律师函》及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原告经系争房屋产权人授权管理房屋，其与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据租赁合同约定，承租人逾期不支付租金超过1个月的，出租人可以解除合同并收回房屋。现原告主张2020年8月10日向被告发出律师函催告被告3日内付清所欠房租，进而主张8月14日合同解除。本院认为原告律师函中仅催告被告要求被告结清所欠租金，否则将解除合同。原告在律师函中并未明确做出解除合同的意思表示，故原告要求确认合同8月14日解除缺乏依据，本院以诉状副本送达之日2020年9月4日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告在租赁合同解除的情形下要求被告返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的租金及房屋使用费，被告均无异议，本院予以确认，被告应当支付原告自2020年1月1日起至实际返还之日止以39,965.80元/月为标准计算的租金及使用费。关于原告主张的逾期付款违约金，根据合同约定承租人逾期支付租金，每逾期一日应按年租金的5%支付违约金，现原告主动调整为以欠付租金及使用费为基数，自2020年1月1日起至实际付清之日止，按每天万分之五的标准计算。被告对原告此项请求亦无异议，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海车墩工业开发有限公司与被告上海尚慈德建筑装饰工程有限公司签订的《集体资产房屋租赁合同》(合同编号XXXXXXX)于2020年9月4日解除；二、被告上海尚慈德建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市松江区北松公路XXX号智兆大厦11楼的房屋返还原告上海车墩工业开发有限公司；三、被告上海尚慈德建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海车墩工业开发有限公司2020年1月1日起至房屋返还之日止，按39,965.80元/月为标准计算的租金及房屋占有使用费；四、被告上海尚慈德建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海车墩工业开发有限公司逾期付款违约金(以上述第三项确定的付款金额为本金，自2020年1月1日起按日万分之五计算至实际付清之日止)。如被告上海尚慈德建筑装饰工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,776元，减半收取2,888元，由被告上海尚慈德建筑装饰工程有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王凌琼二〇二〇年十月二十八日法官助理 姚思慧书 记 员 姚思慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。