广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6174号上诉人（原审被告）：深圳市国美电器有限公司惠州分公司，住所地：惠州市惠城区*****，统一社会信用代码：914***********289Y。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：周继辉、沈波，均系该公司员工。被上诉人（原审原告）：欧阳惠云，女，汉族，1972年1月22日出生，公民身份号码：441************021，住址：广东省惠州市惠城区******************。委托诉讼代理人：黄伟粦，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱健，广东宝晟律师事务所律师。原审原告：欧阳惠君，女，汉族，1977年7月5日出生，公民身份号码：441************023，住址：广东省惠州市惠阳区******************。委托诉讼代理人：黄伟粦，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱健，广东宝晟律师事务所律师。原审第三人：惠州市百乐邦商业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区*****，统一社会信用代码：91441302MA4UWUY39E。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：林志浩，广东惠泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶雨婷，广东惠泰律师事务所律师。上诉人深圳市国美电器有限公司惠州分公司与被上诉人欧阳惠云、原审被告欧阳惠君及原审第三人惠州市百乐邦商业服务有限公司因返还原物纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人深圳市国美电器有限公司惠州分公司上诉请求：一、撤销（2019）1302民初11459号民事判决中的判决内容，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院对涉案房屋的情况并未查清，其机械地引用第三方评估机构简陋的评估报告，上诉人在向第三人承租房屋时所接受的房屋为毛坯状态，上诉人亦向一审法院提交了相关证据予以佐证，一审法院忽视了上诉人与第三人之间签订的《房屋租赁合同》及相关证据，也忽视了被上诉人与商场内其他产权主间的利益平衡，错误地作出了判决内容，严重影响了上诉人的合法权益。综上所述，上诉人请求二审法院依法撤销（2019）粤1302民初11459号民事判决中的判决内容，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人欧阳惠云答辩称：被答辩人向第三人承租涉案商铺时已存在装修，涉案商铺的月租金的价格评估结论客观合理、合法有效，一审法院查明事实清楚。首先，从答辩人一审提交的证据（微信公众号文章）中的图片可以看出，案外人撤场前，并未将商场装修拆除，商场内有天花吊顶、通风管、中央空调等设置，而且还铺设了地砖，部分专柜还铺设了木地板。其次，涉案商场内未被出租的区域亦存有上述的装修及设施，且被答辩人一审提交的《价格评估异议申请书》后的附件也可以清楚的显示涉案商场是存在吊顶等装饰的。被答辩人声称其承租涉案商场时为毛坯状态，无任何装修，缺乏事实依据。退一步讲，被答辩人非法侵占答辩人商铺，未经答辩人同意不得对答辩人所有的商铺进行任何破坏或者装潢，被答辩人应当承担侵权可预见的当然法律后果。再次，答辩人的涉案商场，15年前的租金标准就已经为51.5元/㎡/每月。而被答辩人与第三人擅自签订的《房屋租赁合同》租金标准则于15年前相同，该标准畸低，且违背常理。被答辩人通过与第三人勾结，以极低的价格非法侵占答辩人的商场并从中牟利，恶意侵害答辩人等业主的合法权益。另，第三人并非与所有业主都采用《房屋租赁合同》的租金标准，如毗邻A1-056黄远里的A1-052业主李国聪商铺的出租单价为400元/㎡/每月。因此，一审法院采信评估报告结论，客观真实的反映涉案商铺的真实价值，恰恰平衡了商场内其它产权人的利益。综上所述，一审法院认定事实清楚，请求法院依法判决驳回被答辩人的上诉请求，判令被答辩人按评估的租金标准立即向答辩人支付拖欠的全部占用费至停止占用之日。原审原告欧阳惠云、欧阳惠君向原审法院起诉请求：1.被告立即停止占用并向原告返还位于惠州市惠城区*****世贸中心商场；2.被告向原告支付占用费23990.4元（建筑面积19.04㎡，按90元/㎡/月标准计，暂自2018年4月10日起计至2019月6月10日，此后占用费另计至商场返还之日止）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：原告欧阳惠云、欧阳惠君是惠州市惠城区*****世贸中心商场的权属人（产权证号：粤房地证字第C7×××**、C1×××**），该商铺的建筑面积为19.04平方米，套内建筑面积为11.88平方米。2016年11月14日，被告深圳市国美电器有限公司惠州分公司与第三人惠州市百乐邦商业服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定第三人将世贸中心第一、二、三层出租给被告，租赁期限为空白，租金标准亦有部分空白。2018年3月28日，被告与第三人签订《租赁区域调整补充协议》，约定租赁期限自双方书面交接租赁房屋的次日起计满15年，即自2018年4月10日至2033年4月9日止，租赁面积为8467.73平方米，具体区域面积调整见附件一（租赁区域面积调整平面图）；将租金明确为第一年的租金按1.46元/天/平方米计算，年租金总计4455360元，第二年起至2023年4月9日的租金按2.19元/天/平方米计算，年租金总计6683052元，此后的租金均有递增。2018年8月10日，被告与第三人签订《减少租赁面积及租金补充协议》，约定减少第一层的租赁面积530.62平方，租赁面积变更为7946.11平方米，减少租赁面积后，剩余部分承租面积自2018年8月10日起租金计算方式为2018年8月10日至2019年4月9日止按0.95元/天/平方米计算，年租金总计1804358元，此后的租金有递增。原告的商铺包含在上述合同及补充协议约定的租赁范围内。被告称其自2018年4月10日开始使用租赁的商铺。第三人称2018年4月10日至8月10日为免租期，2018年8月10日至2019年4月9日的租金其收取后用于商场的装修改造及支付租赁税，2019年4月9日后的租金均已转付给业主。第三人提交的网上银行电子回执显示，其已向原告欧阳惠云的账户转账四笔款项，分别为881.91元、1763.83元、2101.78元，共计4747.52元、1899.84元，第三人称上述款项系涉案商铺自2019年4月10日至2020年4月9日期间的租金。经原告申请，原审法院委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案商铺自2018年4月起的月租金标准进行评估。该评估机构出具（2019）正扬诉评字034号《价格评估结论书》，评估结论为涉案商铺自2018年4月10日起至2019年10月16日每平方米月租金为93.79元。原告支付评估费2000元。第三人认为该评估结论不能客观反映涉案商铺的市场价值标准。被告对该评估结论有异议，理由是：其承租涉案商铺时，房屋为毛坯状态，其承租后进行了装修，评估机构按现状进行评估无依据；评估时采用比较法，但未参考临近区域内类似房屋或者同一区域内其他房屋的出租价格进行比较。被告与第三人签署的《租赁房屋交接确认单》载明地面及天花板等按现状交付，电器设备、消防设备交付状态为正常，双方签署的《房屋交接确认函》确认房屋交付状态为毛坯状态（不含天花、地板和其他装修）。原告提交网络照片显示，涉案商铺等的前承租人惠州市海雅百货有限公司撤场前涉案商铺等已进行装修，地面铺设了瓷砖，天花有吊顶，部分品牌经营场所内铺设了木地板。另查，第三人称其出租给被告的商铺共304间，其中261个商铺的业主已出具委托书，并向原审法院提交了261名业主出具的《房屋出租委托书》、业主身份证复印件、房地产权证复印件为据，其中220个商铺业主出具的《房屋出租委托书》有原件。《房屋出租委托书》的内容是委托人委托第三人将其名下的商铺出租给被告，并委托第三人与被告签订《房屋租赁合同》。原审法院将第三人提交上述证据送达给原告后，至判决前原告未提交书面质证意见。以上事实，有房地产权证、房屋租赁合同、租赁区域调整补充协议、减少租赁面积及租金补充协议、评估报告结论书、照片、银行交易回执等证据及原审法院的庭审笔录在卷为据，可以认定。原审法院认为，惠州市惠城区*****世贸中心商场登记在原告欧阳惠云、欧阳惠君名下，两原告对该不动产依法享有相应的权利。被告深圳市国美电器有限公司惠州分公司基于其与第三人惠州市百乐邦商业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议使用原告的商铺，但第三人未提交任何证据证明其将原告的商铺出租给被告已取得原告的同意，故第三人无权出租原告的商铺，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议中关于涉案商铺租赁的部分对原告无法律效力。关于原告要求被告返还涉案商铺问题，世贸大厦被分割成不同的商铺，各商铺分别登记为不同的业主所有，各商铺属于开放空间，无墙体分割，与其他商铺连为一体。因此，除受到一般所有权行使的限制外，世贸大厦业主对其商铺所有权的行使还应受到业主之间基于共同关系而形成的共同利益和共同利益体的影响和制约。虽然第三人出租涉案商铺时事先未征得原告的同意，但第三人提交了超过220户的业主出具的《房屋出租委托书》显示世贸大厦1-3层绝大多数业主同意将其商铺由第三人出租给被告，以便通过整体出租经营的方式获取租金收益。被告客观上也已经对世贸大厦商铺进行了统一装修，并开设门店整体经营。如果原告自主经营商铺，则势必影响世贸大厦的整体出租经营，进而影响其他绝大多数业主的利益，最终也会影响其自身的利益。另一方面，原告购买商铺的目的是获得相应的收益，而该目的并非必须通过自主经营商铺的方式实现。原告参与世贸大厦商铺的整体出租经营，同样可以获取合理的租金收益，其合法权益仍可以得到有效保障。因此，原告诉请返还商铺，不予支持。被告使用涉案商铺期间，应当向原告支付占用费。被告占用原告的涉案商铺期间的占用费计算标准已经进行鉴定，被告对鉴定结论有异议，认为其承租涉案商铺时，涉案商铺为毛坯状态，但在被告使用涉案商铺前，世贸大厦1-3层原来由案外人惠州市海雅百货有限公司承租使用，已进行过装修，根据原告提交的惠州市海雅百货有限公司撤离世贸大厦时的报道，该公司撤场时并未将商铺的装修拆除，恢复成毛坯状态。故被告的异议不成立，对于鉴定结论，原审法院予以采信。由于原告关于返还商铺的诉讼请求未予支持，故占用费计至判决之日，此后若原、被告仍不能就商铺的租赁达成一致意见，且被告拖欠占用费的，原告可另行主张权利。根据第三人提交的银行交易记录，其已向原告支付占用费6647.36元。据此计算被告应付的2018年4月10日至2020年6月9日期间的占用费共计39782.44元（93.79元/平方米/月×19.04平方米×26个月－6647.36元）。由于原告未诉请第三人承担责任，故对于第三人的责任问题本案不做处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条、第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳市国美电器有限公司惠州分公司应于本判决生效之日起七日内向原告欧阳惠云、欧阳惠君支付惠州市惠城区*****世贸中心商场自2018年4月10日至2020年6月9日期间的占用费39782.44元。二、驳回原告欧阳惠云、欧阳惠君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元（原告已预交400元），由被告深圳市国美电器有限公司惠州分公司负担。被告深圳市国美电器有限公司惠州分公司应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费400元直接向原审法院缴交，逾期未缴交，原审法院依法强制执行。原告预交的评估费2000元，由被告深圳市国美电器有限公司惠州分公司承担，被告深圳市国美电器有限公司惠州分公司应在本判决生效之日起七日内直接支付原告欧阳惠云、欧阳惠君。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点系上诉人是否应向被上诉人支付占用费的问题。本案中，上诉人与原审第三人就被上诉人所有的涉案商铺签订涉案租赁合同，但原审第三人未能提供证据证明其已取得被上诉人的同意，故原审法院认定原审第三人系无权处分并无不当，本院予以维持，涉案租赁合同对被上诉人不产生法律效力。综上，上诉人占用涉案店铺期间应支付占有使用费，经当事人申请依法委托具有资质的鉴定机构进行鉴定，鉴定过程符合法定程序，故原审法院对涉案鉴定结论予以采信并无不当，本院予以维持。原审法院围绕原审诉讼请求，结合涉案事实判决上诉人支付占用涉案店铺期间费用的处理合理有据，本院予以维持。因此，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费399.76元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十月二十二日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩