贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7079号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦军，男，汉族，1976年3月18日出生，住贵州省毕节市大方县。被上诉人（原审原告）：戴发秀，女，汉族，1983年3月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人焦军、戴发秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时被上诉人已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以被上诉人未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为被上诉人已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知被上诉人后，被上诉人是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由被上诉人提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如被上诉人未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。同时，被上诉人一审主张上诉人支付逾期办证违约金至2020年1月2日，一审判决计算至2020年1月20日超裁。2.遵义、安顺、贵阳对同类案件认定逾期办证违约金时将合同约定的违约金调整至按合同计算的10%或将合同约定的日万分之一调整为日万分之零点一支付。我市已有近二十来家房开企业进入失信人员名单，大量房开已因近年爆发的商品房买卖合同纠纷案件进入消亡边缘，判决得不到执行，法院公信受影响，最终损害的仍然是大量业主的利益。希望法院充分考虑上述因素，即便认定交房时已提交资料，也请求对违约金进行调减。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。4.被上诉人主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，应不予支持。被上诉人焦军、戴发秀答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。焦军、戴发秀向一审法院起诉请求：1.判决由被告退还原告委托其缴纳的相关开户费用3,748.00元及费用实际占用期间的利息，利息以3,748.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年1月23日起计算至费用退还完毕之日止;2.判决被告退还房屋实际面积与合同约定面积存在误差而多收取原告的房价款1,737.00元及被告占用该价款期间的利息。利息以1,737.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年1月23日起计算至房价款退还完毕之日止;3.判决被告支付逾期交付房屋违约金。违约金计算方式:以原告已付购房款343,325.00元为基数，每日按原告已付购房款万分之0.5的标准计算，从2014年12月31日起计算至2015年9月6日止，共计4,274.39元;4.判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金,违约金计算方式:以原告已付购房款343,325.00元为基数，每日按原告已付购房款万分之1的标准计算，从2016年9月6日起计算至2020年1月2日止，共计41,645.32元;5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月23日，原、被双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为3-2-6-2，建筑面积126.15平方米，套内建筑面积100.77平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米3407.00元，总房款343325.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2014年12月31日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。逾期交房违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。面积差异处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……；此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款343325.00元（首付款103325.00元、银行按揭贷款240000.00元）（购房发票载明341588.00元），被告于2015年9月6日将房屋交付给原告。2013年1月23日，被告代收到原告各项开户费、交易费4548.00元。之后退还原告水表开户费800.00元，其余3748.00元（4548.00元-800.00元＝3748.00元）未退还。2020年1月3日，被告取得案涉房屋楼幢住宅部分亲笔首次登记审查意见，载明同意办理Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记，2020年1月2日，原、被告双方签订委托书，原告委托被告为其办理案涉房屋的不动产权。2020年1月20日，案涉房屋已办理黔（2020）毕节市不动产权第××号不动产权证，载明权利人焦军／杜康全，专有建筑面积100.26平方米。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.被告是否应支付原告逾期交房违约金及金额；2.被告是否应退还各项开户费及资金占用费；3.被告是否应退还房屋面积差价及资金占用费；4、被告是否应支付逾期办证违约金及计算标准、时间。对于焦点1，《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。被告于2015年9月6日才向原告交付案涉商品房，未在合同约定的期限内交付，应按约定承担违约责任。从2015年1月1日起计算至实际交付商品房之日，即2015年9月6日止，共计249日。因被告以诉讼时效抗辩，本案中，双方合同约定“于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，案涉房屋于2015年9月6日交付，故支付违约金的时间为2015年9月12日开始履行。原告于2020年4月14日起诉，2017年4月14日起的违约金请求权未超过诉讼时效。从2015年9月12日起，按三年诉讼时效计算，即2018年9月12日之前才超过诉讼时效，因此，本案未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳，对原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，对违约金的计算，双方合同约定，按日万分之零点五，即逾期交房违约金为4,257.23元（343,325.00元×0.005%×249=4,274.40元），原告诉请4,274.39元，本院予以支持；对原告主张的资金占用费，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。对于焦点2，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费于约于法无合理依据，应予以退还。且双方合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。原告于2020年4月14日起诉催告被告退还，未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，被告诉讼时效的抗辩主张，不予以支持。被告收取原告各项开户费及交易费合计4,548.00元，已退还水表开户费800.00元，还应予以退还原告各项开户费及交易费3,748.00元（4,548.00元-800.00元=3,748.00元），故原告要求被告退还各项开户费及交易费3,748.00元的诉讼请求，予以支持；对原告主张的资金占用费，无事实依据和法律依据，不予以支持。对于焦点3，《商品房买卖合同》约定，案涉房屋套内建筑面积计算房款，每平方米3,407.00元，案涉房屋经审核登记的专有面积为100.26平方米，而原告支付的合同载明的套内建筑面积为100.77平方米，多支付0.51平方米（100.77平方米-100.26平方米=0.51平方米），折合价款为1,737.57元（3,407.00元×0.51=1,737.57元），从原告实际支付的购房款343,325.00元与原、被告双方提供的购房款发票金额341,588.00元的差价1,737.00元（343,325.00元-341,588.00元=1,737.00元）相吻合，对原告多支付的房款，被告应予以退还，故原告要求被告退还多支付的房款1,737.00元的诉讼请求所差房价款，予以支持；对原告主张的占用期间的利息，双方合同未有此约定，也无事实及法律依据，不予以支持。对于焦点4，《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。故计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2015年9月6日。则计算违约金的时间为2016年9月1日起，截止时间为被告取得商品房备案证明书后履行通知原告提交办证的时间。本案中，被告于2020年1月3日取得案涉房屋楼幢的办证条件，虽然原、被告于2020年1月2日签订委托书，但被告取得办证条件的后，签订委托书在前，不能起到通知的法律效力，故计算违约金的截止时间为被告为原告办理案涉房屋不动产权证之日，即为2020年1月20日，因被告以诉讼时效抗辩，原告于2020年4月14日起诉，即2017年4月14日之前的权利超过诉讼时效，2017年4月14日之后的未超过，故对被告的抗辩意见，部分予以采纳。本案计算逾期办证违约金的时间为2017年4月14日至2020年1月20日，共计1011日。对被告主张降低违约金的标准，不符合法律的规定和合同的约定，不予以采纳。计算违约金的标准为双方合同的约定日万分之一，即违约金为34,710.16元（343,325.00元×0.01%×1011=34,710.16元）。原告主张41,645.32元，超过部分，不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告焦军、戴发秀逾期办证违约金34,710.16元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告焦军、戴发秀交房办证违约金4,274.40元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告焦军、戴发秀开户费及交易费3,748.00元；四、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告焦军、戴发秀支付的房屋价款1,737.00元；五、驳回原告焦军、戴发秀的其他诉讼请求。案件受理费543.00元，由原告焦军、戴发秀负担43.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担500.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否存在逾期办证违约行为及其违约责任如何认定？2.逾期办证违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？4.被上诉人主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效？关于焦点1，商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。关于焦点4，双方合同约定逾期交房违约金于商品房实际交付之日起7日内支付，案涉房屋于2015年9月6日交付，故应于2015年9月12日前支付逾期交房违约金，诉讼时效起算时间应为2015年9月13日。被上诉人于2020年4月14日起诉已超过诉讼时效，故对其主张的逾期交房违约金应不予支付，一审认定未超过诉讼时效予以支持与查明的事实不符，本院予以纠正。另，被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金至2020年1月2日，一审判决至2020年1月20日超裁，应予以纠正。逾期办证违约金为：（343,325.00元×0.01%×1003天=34,435.5元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4432号民事判决第三、四、五项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告焦军、戴发秀开户费及交易费3,748.00元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告焦军、戴发秀支付的房屋价款1,737.00元；驳回原告焦军、戴发秀的其他诉讼请求。”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4432号民事判决第二项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告焦军、戴发秀交房办证违约金4,274.40元；三、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4432号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人焦军、戴发秀逾期办证违约金34,435.5元；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费543元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担343元，被上诉人焦军、戴发秀负担200元；二审案件受理费1086元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担886元，被上诉人焦军、戴发秀负担200元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月十三日书记员 高 进