云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初3449号原告：解云婕，女，1986年7月26日生，汉族，住。被告：红河州盛诚物业管理有限公司，住所地：蒙自市双河小区龙泰花园。法定代表人：李谦，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐露霜，女，1992年11月17日生，汉族，住湖北省潜江市，代理权限为特别授权。原告解云婕与被告红河州盛诚物业管理有限公司（以下简称：盛诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解云婕及被告盛诚物业公司的委托诉讼代理人徐露霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解云婕向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告红河州盛诚物业管理有限公司返还原告解云婕己交纳的2017年的物业管理费1556元，电梯电费192元，电梯维护年检费240元，合计1988元；2.请求人民法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告违反2017年《创泰御翠湾一期物业服务委托合同》，不按照约定履行合同义务，未达到管理服务质量约定的目标，致使业主造成严重的经济财产损失。被告与第一届业主委员会于2016年5月10日签订的物业服务合同在2016年12月31日终止，之后，业主未选聘被告，也未签订物业管理合同，所以，2017年1月至7月18日期间，被告处于非法管理状态，该期间的物业费，应当由被告自行承担。2017年3月23日，第二届业主委员会成立，因被告管理混乱，第二届业主委员会欲更换被告，但在竞选过程中，被告以拉票贿选方式获取本小区物业管理项目。无奈，2017年7月19日，第二届业主委员会与被告签订了2017年《创泰御翠湾一期物业服务委托合同》。但是，被告于签订物业合同之日起，即逐条违反了合同约定，不按合同约定履行义务。具体为：被告聘用未取得物业管理职业资格的人员负责物业服务管理工作。更改、破坏业主的设施设备电管网，将属于被告负责缴费的电源偷改接到业主的公共电梯电表上，造成业主经济财产损失。占用业主公共部位安装售水机、出租银柜机摊位，所得收入私吞。保安不履行职责，不维护车辆停放秩序，业主汽车轮胎被捅漏气。卫生不达标。拒不移交公共收益和业主资料给第二届业主委员会。电梯维护年检费、电梯电费、二次加压费剩余部分占为己有。故第二届业主委员会于2017年10月30日解聘了被告，同年12月31日法院判决被告退出创泰御翠湾一期的物业管理。综上，因被告违约在先，原告有权行使拒不交纳物业费的抗辩权，且电梯电费、电梯维护年检费、二次加压费已包含在物业服务费中，不应重复收取，故原告请求被告返还已交纳的2017年物业管理费和电梯电费、电梯维护年检费。被告盛诚物业公司辩称：一、2012年，开发商与被告签订前期物业管理委托合同，并将相关资料在当地房地产管理部门进行备案，被告于2014年入住御翠湾一期提供物业服务，2015年8月29日第一届业主委员会依法成立，并分别于2016年5月10日、2017年7月19日、2019年11月26日与被告签订了物业服务合同，约定由被告为御翠湾一期小区提供物业服务，故被告入驻御翠湾一期提供物业服务符合合同的约定和相关法律规定。二、被告与创泰御翠湾一期各届业主委员会签订物业服务合同之后，严格按照物业服务合同的约定为小区提供物业服务。从各项工作记录、照片及相关荣誉证书、荣誉称号、创泰御翠湾一期2016年、2017年、2018年的物业费收费率等可知，小区全体业主同意并认可被告在创泰御翠湾一期提供物业管理服务。三、被告聘用何人为物业管理人员属于被告公司内部人员部署安排制度，原告无权干涉。四、针对原告所称被告更改、破坏小区电管网，偷接电梯电源的说辞。从法理上讲盗窃小区公共财产属于刑事案件范畴，原告对该情况进行报警处理，但警方并未对该情况进行立案侦查和出具任何书面结论即表明不属于盗窃行为。御翠湾一期小区电网搭接配置属于电力公司在小区建设施工时安排人员设计配置，在发生原告报警之前，被告对电梯处电网线搭接情况并不知情。经被告小区工程人员查验之后，认为该电梯电网搭接确实存在不合理，后经御翠湾一期业主委员会、红河供电局蒙自分局及被告三方的协商沟通下，将应该由被告承担电费的电线从9栋1单元、15栋电梯电表内接出，并将产生的2424.54元补还给业主。该情况不属于盗窃事件，原告恶意诋毁被告，在小区和业主群散发针对被告的不当言论，目的在于让小区其他业主厌恶被告，从而达到扰乱小区管理的目的。其行为从本质上己经对被告在小区的管理造成了严重不良影响。五、针对原告所提出的“被告私吞小区公共收益”的问题。在2016年之前，御翠湾一期业主委员会与被告约定公共收益由被告代收并在小区进行公示，后移交业主委员会管理。在进行移交之前，第一届业主委员会被迫集体辞职，公共收益未发生转移。后彭琼华进入第二届业主委员会之后，要求将公共收益转入其私人账户，因考虑到公共收益属于全体小区业主，但业主委员会并没有专项账号对该笔公共收益进行管理，被告才拒绝转入其私人账户。2017年开始，业主委员会与被告在物业合同中约定，由小区业主委员会和第三方签订合同并收取由此产生的相关公共收益，被告严格按照物业合同约定履行义务，从2017年之后并未接手管理第三方合同及由此产生的公共收益，更不可能存在私吞公共收益的情况。六、2017年度，被告己为御翠湾一期提供了完善的物业管理，己经按照合同的约定履行完毕自己的义务，原告以不合理的理由拒缴或让被告退还2017年物业费等各项费用，没有法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系创泰御翠湾一期12栋2单元501号房屋（面积为153.38㎡，电梯房）的业主。被告系依法登记成立的物业管理有限公司，经营范围为物业管理、保洁服务及提供家政服务等。2017年7月19日，被告与创泰·御翠湾一期业主委员会签订《创泰·御翠湾一期物业服务委托合同》，约定由被告对位于蒙自市北京路与护国路交叉口东北侧的蒙自市进行物业管理，期限自2017年1月1日至2017年12月31日，双方对服务费用、服务内容与质量、双方的权利和义务等进行了约定。其中，物业服务费收费标准为0.65元／平方米／月，按住宅建筑面积收取；电梯运行电费为2层以上10元／月／户，每升高一层加2元；电梯维护保养、年检费20元／月／户；地下车位管理费为子母车位30元／月／个。原告于2018年3月27日交纳了2017年度的物业服务费1556元（含车位管理费360元）、电梯电费192元、电梯维护年检费240元。上述事实，有原、被告提供的《创泰·御翠湾一期物业服务委托合同》、原告提供的《身份证复印件》《云南增值税普通发票》《收款收据》、被告提交的《营业执照》《法人身份证明》《身份证复印件》及原、被告陈述在卷证实。本院认为，一、关于被告盛诚物业公司对创泰·御翠湾一期小区进行物业管理是否合法的问题。被告盛城物业公司系依法登记成立的物业管理有限公司，其与创泰·御翠湾一期业主委员会签订的《创泰·御翠湾一期物业服务委托合同》，签订主体及内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告盛城物业公司和业主解云捷均有约束力，故被告盛城物业公司对创泰·御翠湾一期小区进行物业管理合法。二、被告盛诚物业公司提供的物业服务是否有瑕疵的问题。原告主张被告提供的物业服务存在破坏电管网、偷盗业主电费、私吞公共收益、车辆管理不到位、卫生不达标、拒不移交公共收益和业主资料给业主委员会等主张，其提交的证据不充分，不足以证实其证明目的，且拒不移交公共收益和业主资料给业主委员会的主张，应当由业主委员会提出，难以认定盛城物业公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，对原告的该项主张不予支持。三、被告盛诚物业公司收取物业服务费标准是否合理的问题。被告按照《创泰·御翠湾一期物业服务委托合同》约定收取物业服务费、电梯电费、电梯维护保养费未违反相关法律、法规及行政主管部门制定的物业服务收费办法的规定，被告盛城物业公司按照物业服务合同为小区提供各项物业服务后，有权按照合同约定向接受物业服务的业主收取物业服务费。四、关于被告盛诚物业公司已经收取的2017年物业服务费应否返还的问题。物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，盛城物业公司作为物业服务企业，应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司提供的服务稍有瑕疵就拒交物业服务费、要求返还物业服务费，会致使物业服务企业经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业服务费的业主来说，显然不公平。故原告请求返还已交纳的2017年物业服务费、电梯电费、电梯维护保养费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告解云捷的诉讼请求。案件受理费25元，由原告解云捷负担。本判决为终审判决。审判员  白成明二〇二〇年十月十九日书记员  白梦婷