0广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4761号上诉人（原审原告）：古乔生，男，汉族，1990年2月6日出生，住址：广东省惠州市仲恺区************，公民身份号码：441************415。委托诉讼代理人：黄俊君，广东惠泰（仲恺）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林雄威，广东惠泰（仲恺）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾立芳，女，汉族，1987年6月29日出生，住址：湖南省汉寿县********笔形冲组，公民身份号码：430************647。被上诉人（原审被告）：曾立民，男，汉族，1989年8月24日出生，住址：湖南省汉寿县********笔形冲组，公民身份号码：430************63X。上述被上诉人共同委托代理人：袁海均、李岳峰，广东华商律师事务所律师。原审第三人：惠州市中腾房地产经纪有限公司，住所地：惠州市是惠城区河南岸三环南路27号方直东岸小区*********。法定代表人：黄某1。上诉人古乔生与被上诉人曾立芳、曾立民以及原审第三人惠州市中腾房地产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人古乔生上诉请求：一、请求二审法院撤销原审判决，判令被胜诉人曾立芳向上诉人古乔生双倍返还购房定金人民币十万元。二、判令被上诉人曾立芳向上诉人古乔生支付律师代理费13500元。三、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当，理由如下：一、一审法院关于上诉人古乔生在一审法院关于上诉人古乔生在该买卖合同中存在过错的认定明显缺乏依据。事实上，买卖合同之不能履行，唯一的理由是被上诉人曾立芳不能取得书面的授权。上诉人是否审查房屋真实的权利人与本案买卖合同是否履行不存在任何的因果关系。“法不强人所难”，上诉人既未与第三人恶意串通，也不存在违反诚信的行为，主观上没有任何可以非难之处。本案合同成立、履行不存在任何可归责于上诉人古乔生责任之事由。二、一审法院完全混淆了合同订立、效力和合同履行的概念。在本案中，古乔生是否知悉案涉房屋登记的产权人是曾立民，是否进行所谓的“审查”，仅是认定合同是否对曾立民具有约束力（效力）的依据，不影响曾立芳承担合同的责任。合同对曾立民是否具有约束力完全取决于曾立民本人事前有无授权、事后是否追认，根据双方签署合同的第十条，这也恰恰是曾立芳的合同义务，曾立芳未能要求曾立民追认或出具委托书，构成违约。至于曾立芳究竟为何不能让曾立民追认或出具委托书，不属于本案的审查范围。三、本案须解决的问题是何人须承担责任及责任范围，并非审查购房合同的继续履行问题。一审法院未判令被上诉人曾立芳向上诉人双倍返还购房定金，仅判令被上诉人曾立芳支付上诉人部分主张权利的费用属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，曾立芳应承担违约责任或损害赔偿责任。古乔生依照合同约定，主张曾立芳双倍返还定金，并承担因主张权利支付的合理费用，充分考虑曾立芳主管的恶意、违约的程度、造成的损失等因素，所请求的金额适当。一审法院未判决支持上诉人对于双倍返还购房定金，全部律师费、诉讼费的请求，无疑加重上诉人的维权成本，免除对被上诉人的惩罚，变相鼓励违约行为，与诚信守约的契约精神背道而驰。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法予以纠正。被上诉人曾立芳答辩称：一、本案所涉《买卖及居间合同》业已解除，应当终止履行，定金由代为托管的第三人予以返还。被答辩人在明知答辩人没有相应授权而签订合同，其对交易风险具有相当的预期，应当承担由此所产生的损失。本案所涉房屋为被告曾立民单独所有，被答辩人在未查明房屋产权证书以及授权委托书的情况下，草率签署《买卖及居间合同》，本身存在过大过错，被答辩人明知答辩人无代理权仍与其签订房屋买卖居间合同，事后曾立民未追认，因此，答辩人的行为自然不构成表见代理。被答辩人通过电话及《律师函》等形式，通知曾立民、答辩人、第三人惠州市中腾房地产经纪有限公司已解除本案所涉合同。根据我国《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《买卖及居间合同》第三条第一款、第十四条明确约定，定金暂由第三人惠州市中腾房地产经纪有限公司代为托管，第三人已向答辩人出具了《收款收据》，证明被答辩人预交的定金人民币五万元已由第三人收取。因此，被答辩人解除合同后的定金返还义务应当由第三人履行，与答辩人无关。被答辩人明知答辩人没有取得相应授权而签订合同，其对交易风险具有相当的预期，应当承担由此所产生的损失。二、答辩人所主张的中介费没有实际产生，故答辩人无需承担任何责任。本案中，中介费没有实际产生。且被答辩人非中介费请求的权利人，因此被答辩人无权在本案中提出中介费的诉讼请求，不属于本案的审理范围。此外，《买卖及居间合同》并未约定答辩人承担全部中介费用，故答辩人不承担中介费、律师代理费等任何责任。再次，根据《房地产经纪管理办法》（2016修正）第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书…房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”《房地产经纪管理办法》第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”《买卖及居间合同》第一条第五款明确要求买卖双方均清楚并认可，在签署《买卖及居间合同》之前买方或其委托代理人已经核查该不动产及相关物权证书，知悉该不动产各方面情况…居间方已充分向买卖双方告知该不动产物权实际情况。本案中，第三人作为专业从事房产交易的中介机构，在履行居间服务的过程中，仅核查、收取了答辩人提供的购房首付款发票、契税发票、以及专项维修资金发票的原件。为了获得中介服务费恶意促成交易，居间人未按照《买卖及居间合同》的要求履行审慎核查义务，未核实房产证，亦未告知答辩人无权处分房屋，未实现房屋买卖合同签署、房屋过户登记，其主观上存在重大过错，严重失职，违反合同约定。综上，本案为居间合同纠纷，在曾立民为房产所有权人、答辩人未取得授权而代为出售房屋的情形下，曾立民从始至终不予追认，且被答辩人对交易风险具有相当的预期，应当承担由此所产生的损失。第三人按照《买卖及居间合同》已实际收取定金人民币五万元，因此被答辩人应当向第三人主张返还定金。三、本案中，被答辩人迳行在二审阶段增加所谓“律师代理费”的诉讼请求，显然违反现行民事诉讼法律规定，即一个案件需经两级人民法院审判后方可宣告终结并发生法律效力，故贵院应当判决驳回其诉讼请求。综上所述，一审法院判决并无不当，请贵院查明案件事实，依法判决。被上诉人曾立民答辩称：一、本案所涉房屋为答辩人单独所有，被告曾立芳从始至终未取得答辩人明确授权或事后追认，则本案中房屋买卖行为对答辩人不发生法律效力，答辩人无需承担任何责任。本案所涉房屋为答辩人单独所有，被答辩人在签订合同伊始亦明知该房屋权利人为答辩人。在未经答辩人授权同意的情形下，本案所涉《买卖及居间合同》由被告曾立芳与被答辩人、第三人惠州市中腾房地产经纪有限公司签订，事实上，答辩人从始至终未同意曾立芳代为出售房屋，事后对此行为也不予追认，本案中房屋买卖行为对答辩人应不发生法律效力，答辩人无需承担任何责任。二、本案所涉《买卖及居间合同》业已解除，应当终止履行，定金由代为托管的第三人返还被答辩人。被答辩人在明知曾立芳没有相应授权而签订合同，其对交易风险具有相当的预期，应当承担由此所产生的损失，故答辩人无需承担任何责任。被答辩人通过电话及《律师函》等形式，通知曾立芳、答辩人、第三人惠州市中腾房地产经纪有限公司已解除本案所涉合同。根据我国《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《买卖及居间合同》第三条第一款、第十四条明确约定，定金暂由第三人惠州市中腾房地产经纪有限公司代为托管，第三人已向曾立芳出具了《收款收据》，证明被答辩人预交的定金人民币五万元已由第三人收取。因此，被答辩人解除合同后的定金返还义务应当由第三人履行，与答辩人无关。被答辩人明知曾立芳没有取得相应授权而签订合同，其对交易风险具有相当的预期，应当承担由此所产生的损失。三、答辩人所主张的中介费没有实际产生，相关约定也并非答辩人作出，故答辩人无需承担任何责任。本案中，中介费没有实际产生。且被答辩人非中介费请求的权利人，因此被答辩人无权在本案中提出中介费的诉讼请求，不属于本案的审理范围。此外，《买卖及居间合同》并非答辩人签订，也非答辩人授权签订，因此《买卖及居间合同》对答辩人无任何法律约束力，答辩人不承担中介费、律师代理费等任何责任。再次，根据《房地产经纪管理办法》（2016修正）第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书…房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”《房地产经纪管理办法》第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”《买卖及居间合同》第一条第五款明确要求买卖双方均清楚并认可，在签署《买卖及居间合同》之前买方或其委托代理人已经核查该不动产及相关物权证书，知悉该不动产各方面情况…居间方已充分向买卖双方告知该不动产物权实际情况。本案中，第三人作为专业从事房产交易的中介机构，在履行居间服务过程中，仅核查、收取了被告曾立芳提供的购房首付款发票、契税发票、以及专项维修资金发票的原件。为了获得中介服务费恶意促成交易，居间人未按照《买卖及居间合同》的要求履行审慎核查义务，未核实房产证，亦未告知曾立芳无权处分房屋，未实现房屋买卖合同签署、房屋过户登记，其主观上存在重大过错，严重失职，违反合同约定。综上，本案为居间合同纠纷，答辩人并非居间合同的当事人，在答辩人为房产所有权人、被告曾立芳未取得答辩人授权而代为出售房屋的情形下，答辩人从始至终不予追认，故无需承担任何责任。第三人按照《买卖及居间合同》已实际收取定金人民币五万元，因此被答辩人应当向第三人主张返还定金。四、本案中，被答辩人迳行在二审阶段增加所谓“律师代理费”的诉讼请求，显然违反现行民事诉讼法律规定，即一个案件需经两级人民法院审判后方可宣告终结并发生法律效力，故贵院应当判决驳回其诉讼请求。综上所述，一审法院判决并无不当，请贵院查明案件事实，依法判决。原审原告古乔生向原审法院起诉请求：一、判令原、被告通过第三人于2019年3月22日签订的《惠州市********合同》于2019年4月3日解除；二、判令限被告立即向原告双倍返还定金人民币十万元（100000元），逾期则按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；三、判令被告承担《惠州市********合同》约定的全部中介费；四、判令被告支付原告律师费9000元、担保费；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：2019年3月22日，原告古乔生作为买方，被告曾立芳作为卖方代理人，第三人中腾经纪公司作为中介方，共同签订了一份《惠州市********合同》，约定原告古乔生购买位于惠州市惠城区*******号房，购房款总额为180万元，定金为30万元，买卖双方各承担居间服务费为27000元，守约方以诉讼方式主张合同权利时，所产生的经纪损失包括律师代理费、保全担保费等由违约方承担，并约定因卖方原因致使合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金，并约定原告古乔生于签订合同当天支付定金5万元，并托管在居间方，剩余25万元定金于2019年3月前支付。其中第十条中约定：“如本合同由买方或卖方的代理人代为签订，代理人应催促被代理人在签订本合同之日起五日内出具委托书，否则因此导致本合同无法履行的，代理人应按本合同约定承担相关违约责任及赔偿居间方服务费及委托代理费损失伍万肆仟元整（54000元）。”该合同的首部中列明了出卖人为被告曾立民，并列明了相应的身份证，被告曾立芳列明是属于卖方的委托代理人。在合同落款的出卖人一栏中签署了“曾立芳”和“曾立民”两个名字。“曾立芳”名字上面加按了相应的指模。被告曾立芳陈述该两个名字是其签署的。签订该合同后，原告古乔生陈述其于2019年3月22日向第三人中腾经纪公司支付了5万元定金。被告曾立芳于2019年3月22日向原告古乔生出具了一份收款收据，载明收到原告古乔生交付的购房定金5万元。被告曾立芳在该收据中签名并按指模。原告古乔生陈述其签订该买卖合同时没有看过该房产的权属证书，其不清楚该房产的实际权属情况，是被告曾立芳带其到房产看现场的，当时被告曾立芳提交了该房产的购房发票、维修基金等资料，该购房发票、维修基金的交款人均显示是被告曾立民的，原告古乔生陈述其当时没有看清该购房发票、维修基金是谁缴纳的。另查明，2019年3月16日，被告曾立芳向第三人中腾经纪公司出具了一份委托协议，约定其委托第三人中腾经纪公司出售涉案房产，并约定出售该房产不低于180万元，高出该价格的，在第三人中腾经纪公司收齐合法佣金后，超出部分归被告曾立芳所有。原告古乔生陈述其在签订房屋买卖合同时第三人中腾经纪公司出具了该委托协议。被告曾立民陈述其不清楚被告曾立芳出售该房产，其知悉后没有追认被告曾立芳所签订的房屋买卖合同，并陈述其已于2019年7月11日把该房产转售给他人。原告古乔生陈述当时被告曾立芳认为出售过低而反悔不再继续履行合同，其提供了相关的录音资料。原告古乔生于2019年4月3日通过电话通知、彩信及微信发送律师函，通知被告曾立芳、曾立民以及第三人中腾经纪公司解除双方签订的房屋买卖合同及居间合同，并要求双倍返还定金10万元。原告古乔生陈述其目前没有向第三人中腾经纪公司支付中介费，第三人中腾经纪公司也没有向其起诉主张中介费。再查明，被告曾立芳与被告曾立民是姐弟关系。位于惠州市惠城区*******号房原先是登记在被告曾立民名下的。原告古乔生为实现本案的债权，其于2019年4月16日与广东惠泰（仲恺）律师事务所签订了一份民事代理合同，约定的律师代理费为9000元，其还提供了一份9000元的律师代理费发票。以上事实有当事人主体身份信息、委托协议、不动产买卖及居间合同、房地产权证、收据、银行转账凭证、微信聊天记录、短信、电话录音、快递信息、委托代理合同、发票等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案涉案房产登记在被告曾立民名下，有相应的房地产权证，其事实清楚。原告古乔生作为买方，其购房涉案房产应直接与被告曾立民签订房屋买卖合同，或者取得被告曾立民的合法授权委托书。但原告古乔生是与被告曾立芳签订房屋买卖合同的，其陈述其签订该合同时，被告曾立芳的行为构成表见代理。关于被告曾立芳的行为是否构成表见代理，需要从当事人提交的证据综合来认定。被告曾立民和被告曾立芳是姐弟关系，但没有充分证据证明被告曾立民曾向原告古乔生出具过授权委托书，授权被告曾立芳出售该房产。被告曾立芳与第三人中腾经纪公司签订的委托书协议，不是房屋产权人即被告曾立民出具的，是被告曾立芳出具的，不能充分认定被告曾立芳依据该委托协议书取得了出售该房产的合法授权。原告古乔生陈诉其在签订该房屋买卖合同时不清楚该房产的权属登记情况，但该买卖合同的首部以及落款均显示有出卖人是被告曾立民，这充分表明原告古乔生在签订该买卖合同时是知悉该房产的登记权属人为被告曾立民的。因此，综合当事人提交的证据材料，被告曾立芳的行为不构成表见代理。原告古乔生与被告曾立芳所签订的房屋买卖合同对被告曾立民不产生房屋转让的法律效力，该房屋买卖合同客观上是不能产生房屋转让的法律后果，现原告古乔生请求解除该买卖合同，理由充分。应根据原告古乔生与被告曾立芳在订立和磋商该房屋买卖合同中的过错程度来确定彼此在订立和履行该合同的相应损失。被告曾立芳未能取得被告曾立民的合法授权就与原告古乔生签订房屋买卖合同，时候也没有得到被告曾立民的追认，其存在过错。原告古乔生在签订该房屋买卖合同时，没有尽到其应注意的审查义务，也没有充分审查被告曾立芳的授权权限，双方当事人虽然在买卖合同约定被告曾立芳需期限需要提供授权委托书，但表明原告古乔生作为市场交易主体，明知被告曾立芳没有响应授权而与其签订买卖合同，其对该交易所存在的风险应由相应的预判。因此，应认定原告在签订该买卖合同中存在有过错的。签订合同后，原告古乔生已支付了购房定金5万元，该事实是清楚的。鉴于双方在签订该买卖合同存在的过错程度，原告要求双倍返还购房定金，理由不充分，原审法院予以支持，但其已支付的5万元定金是需要返还的。被告曾立民向原告古乔生出具了一份收据，载明收到被告曾立芳所支付的购房定金5万元，这表明该购房定金是指向被告曾立芳的，应认定被告曾立芳需向原告古乔生履行返还购房定金的义务。但该购房定金实际支付给第三人中腾经纪公司，被告曾立芳辩称第三人中腾经纪公司应对被告曾立芳所返还的5万元购房定金承担连带责任，至于被告曾立芳与第三人中腾经纪公司之间的权利义务关系，由其另寻法律突进解决。原告古乔生主张的中介费没有实际产生，也没相应的生效法律文书确定，其要求被告曾立芳承担中介费，缺乏充分事实和法律依据，原审法院不予支持。原告古乔生所主张的律师代理费是因履行该买卖合同所产生的损失，综合双方的过错程度以及合同履行的实际情况，酌情应由被告曾立芳分担2000元。第三人中腾经纪公司经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的公开审理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告古乔生与被告曾立芳、第三人惠州市中腾房地产经纪有限公司于2019年3月22日共同签订的《惠州市********合同》。二、被告曾立芳应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告古乔生返还购房定金50000元。三、第三人惠州市中腾房地产经纪有限公司对被告曾立芳所承担的上诉购房定金承担连带清偿责任。四、被告曾立芳应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告古乔生支付律师代理费2000元。五、驳回原告古乔生的其他诉讼请求。如果为按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2480元（原告古乔生已预交10500元），由原告古乔生负担1342元，由被告曾立芳、第三人惠州市中腾房地产经纪有限公司共同负担1138元。上列当事人应在本判决发生法律效力之日起五日内向一审法院缴纳上述案件诉讼费，逾期不缴纳的，一审法院将依法强制执行。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对各方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人与被上诉人曾立芳签订的合同是否有效以及被上诉人曾立芳是否应当双倍返还定金。本案涉案房产登记在被上诉人曾立民名下，被上诉人曾立芳在无取得被上诉人曾立民授权的情形下与上诉人以及原审第三人签订了《惠州市********合同》。三方当事人签订的《惠州市********合同》系当事人真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，虽然被上诉人曾立芳出售被上诉人曾立民的房屋属于无权处分，但依照上述司法解释的规定，该合同合法有效，对签订该合同的当事人均具有法律约束力。上诉人依照约定支付了定金5万元给被上诉人曾立芳，被上诉人曾立芳也出具收条，虽然该笔款项依照约定由原审第三人托管，但应当视为被上诉人曾立芳收取了该笔定金，被上诉人曾立芳拒不履行房产交易的约定，构成违约，应当双倍返还定金给上诉人。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10041号民事判决第一、四项和诉讼费用负担部分；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10041号民事判决第五项；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10041号民事判决第二、三项：曾立芳应在本判决发生法律效力之日起五日内向古乔生双倍返还购房定金100000元，惠州市中腾房地产经纪有限公司对曾立芳收取的购房定金50000元承担连带清偿责任；四、驳回古乔生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费2570元（上诉人已预交），由上诉人负担570元，由被上诉人曾立芳负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十月二十八日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩