广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初2339号 原告（反诉被告）：广西南宁渝桂房地产有限责任公司，住所地南宁市那洪大道**黄茅坪村**三产综合楼，统一社会信用代码91450100MA5K9Q9M1A。 法定代表人：李永秀,该公司董事。 委托诉讼代理人:秦婧，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:杨喆，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:董婷玉，女，1984年10月13日出生，汉族，户籍所在地广西资源县。 委托诉讼代理人：李德信，南宁市伟信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：潘志航，南宁市伟信法律服务所法律工作者。 第三人：南宁市江南区沙井街道同乐村第六村民小组，住，住所地南宁市江**同乐村路与智和路交叉口南50米/div> 队长：雷立安。 第三人：南宁市江南区沙井街道同乐村第二十一村民小组，住，住所地南宁市江**智兴路北100米/div> 队长：雷镇绍。 原告（反诉被告）广西南宁渝桂房地产有限责任公司（以下简称渝桂公司）与被告（反诉原告）董婷玉、第三人南宁市江南区沙井街道同乐村第六村民小组（以下简称同乐村第六村民小组）、第三人南宁市江南区沙井街道同乐村第二十一村民小组（以下简称同乐村第二十一村民小组）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年5月26日、2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）渝桂公司的委托诉讼代理人秦婧、被告（反诉原告）董婷玉的委托诉讼代理人潘志航，到庭参加诉讼。第三人同乐村第六村民小组、第三人同乐村第二十一村民小组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）渝桂公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的五个季度分期房款共计78650元；2.被告向原告支付违约金4308.45元（暂计至2020年3月15日）；3.本案的各项诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，经本院释明，渝桂公司变更诉讼请求为：1.判令被告支付房屋占用费42500元（占用费以2500元／月为标准，从2018年12月14日起算，计算到实际返还房屋之日止，暂计算至2020年5月13日为42500元）；2.判令被告返还讼争房屋并恢复原状；3.本案本诉、反诉诉讼费均由被告承担。事实与理由：2018年3月，原告与被告签订了《“喜乐南都”合作建房合同》（下称《合作建房合同》），约定：被告购买原告位于南宁市江南区定强路西面“喜乐南都”项目6队Ｂ座28层2801号房的使用权，房屋建筑面积121平方米，单价3900元／平方米，总价471900元。原告于签订《合作建房合同》时，交纳合作建房首付款60%，剩余的40%房款按三年分期季度支付，截止今日，被告共支付房款330330元。2019年12月13日，被告接收讼争房屋，并装修入住。此后双方均诉至法院主张权利，2020年5月26日经法庭第一次开庭释明认定合同无效，原告、被告双方均无异议，原告遂主张变更诉请。原告认为：合同无效的，双方基于合同取得的财产互负返还责任，原告同意退还被告已缴纳的330330元房款，但被告于2018年12月13日认可房屋达到交付条件同意接收房屋并实际使用，应该按照同地段面积的房屋租赁费用支付占用费。另原告、被告双方签订的《合作建房合同》中明确约定了土地性质、房屋性质及土地权属人的信息。原告已经履行告知义务，并无隐瞒欺骗行为，同时也在积极履行建设办证手续，对合同无效没有过错。即便合同无效，原告也无拒不履行合同收回房屋的意愿，并不影响被告的实体权利。而被告作为完全民事行为人，已经先行阅读了合同文本，也查看了房屋状况同意履行合同，其应该清楚房屋及土地性质，并同意不以合同无效为由拒绝履行合同。如再提起损失赔偿违背了诚实信用的原则同时，被告进行了装修，属于自身使用的添附，不属于因原告的过错造成损失，原告也不同意按照装修后的状态接收房屋。原告要求被告支付装修费用没有事实及法律依据。综上，恳请贵院依法查明事实，判如所请。 被告（反诉原告）董婷玉辩称：对渝桂公司诉求有异议，合同违反法律规定，该合同为无效合同，依据有关规定，要求渝桂公司返还购房款及室内装修款，并要求因渝桂公司承担因过错导致董婷玉产生的利息损失。从现有的证据材料看，导致合同无效的直接原因是因为原告没有按照法律规定履行报建手续，将农民拆迁回建土地用于商品房向不特定的购房人出售，违反了最高院关于审理商品房买卖的有关司法解释的规定，导致的合同无效责任是由于原告的原因导致，所以原告应当承担导致合同无效的责任。被告已经向法庭提交的了相应证据，实际是与被告所交的照片一致，除了被告提交的一组照片外，在合同附件三里面也明确了交房的条件，水、电只拉到厨房，房间与客厅应当配套的设施都是没有的，购房人不进行装修无法入住，原告也知道被告进行装修的。原告提出按照装修前的交房现状退房，原告提出的要求是违背常规，而且不符合民法总则关于返还原状的相关规定，没有按照原告提出的要求的必要性与可能性，如果恢复原状来退房，未考虑现状问题，被告进行了相关的精装修，按原状退房，必定损毁房屋使用价值，原告主张没有事实法律依据。 被告（反诉原告）董婷玉向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原告与被告签订的《“喜乐南都”合作建房合同》无效；2.被告返还原告合作建房款332630元，房屋室内装修损失费135000元；3.被告承担因合同无效导致原告的损失，以原告支付的合作建房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，承担资金占用费利息33420.16元，利息计付至本案生效判决止［以283140元为基数，从2018年3月17日起至2020年5月31日（共805日）应付利息29664.25元；以15730元为基数，从2018年7月4日起至2020年5月31日（共693日）应付利息1418.61元；以33760元为基数，从2018年12月14日起至2020年5月31日（共532日）应付利息2337.3元］4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月，原告与被告签订了“喜乐南都”《合作建房合同》，合同编号为：“喜：20180316-1”，双方约定原告购买被告位于南宁市江南区定强路西面“喜乐南都”项目6队Ｂ座28层2810号房，建筑面积121㎡，单价3900元／㎡，总价471900元；原告签订《合作建房合同》时，交付合作建房首付款60%（283140元），剩余40%房款（188760元）按三年分期季度支付，共十二个季度，每季度付款金额为15730元，截止2018年12月13日合计已付购房款总额为332630元，房屋交付后原告投入135000元进行室内装修。签订《合作建房合同》时被告隐瞒实情，声称建房手续完备。至2018年12月初，原告得知“喜乐南都”项目并不具备完善的建房手续，根据南宁市江南区政府门户网站2019年6月20日发布的《关于江南区农村集体产为项目违法建设情况的公告》（第一批），该项目未取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，属于违法建设。原告认为，虽然双方签订了《合作建房合同》，但双方并不具备合作建房的资质，也不符合合作建房法律关系的本质特征，其交易外观符合房屋买卖法律关系的特征，且该项目为利用农村集体开发建设的三产房屋，也未取得《商品房预售许可证》，属于违法出售行为。依据《合同法》《土地管理法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法院若干问题的解释》等有关法律法规，请求人民法院依法支持原告的诉求，以维护原告的合法权益。 原告（反诉被告）渝桂公司辩称：1.签订合同时，原告明确告知被告土地及房屋性质，合同中也对房屋权属性质使用方式进行明确约定，合同价格明确低于同等地段商品房销售价格，被告作为完全民事行为能力人，知道也应该知道房屋性质，双方签订的合作建房合同是双方真实意思表示，造成合同无效的原因不是原告的过错，原告不需承担资金占用费损失责任；2.合同无效后，双方均应付返还责任，原告同意返还合作建房款，但被告应将房屋恢复原状交付，房屋的使用价值是否贬损，原告都有自主选择的权利，由原告承担，无需被告替原告作出选择；3.2018年12月13日，原告已经向被告交付房屋，被告实际使用，被告应按照2000元每月向原告支付房屋占用费从房屋交付次日计至实际返还之日止。 第三人同乐村第六村民小组、第三人同乐村第二十一村民小组未提交书面答辩意见，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条，第三人同乐村第六村民小组、第三人第二十一村民小组有陈述意见、举证、质证的权利。第三人同乐村第六村民小组、第三人第二十一村民小组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃陈述意见、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。 经审理查明：渝桂公司的名称原为广西渝桂房地产有限责任公司，于2019年12月31日变更为现名。 2018年6月1日，南宁市规划管理局向同乐村第六村民小组颁发一份地字第450105201800013号《建设用地规划许可证》，该证记载：用地单位为同乐村第六村民小组，用地位置为南宁市江南区智和路以南、定强路以西，用地性质为农民（回建）住宅用地，用地面积为7440平方米。 同乐村第六村民小组及同乐村第二十一村民小组作为甲方，渝桂公司作为乙方、董婷玉作为丙方，三方共同签订一份《“喜乐南都”合作建房合同》（合同编号：喜20180316-1），合同主要约定：甲方以征地拆迁安置国家划拨方式取得位于南宁市江南区定强路西面的地块用于乙方、丙方合作建房，该地块规划用途为农民住宅回建用地，项目名称为喜乐南都；本合同合作建房的房屋为6队Ｂ座28层2810号房，该房屋用途为住宅，建筑面积121平方米，其中套内建筑面积92.34平方米，分摊建筑面积28.66平方米，房屋使用权期限为自房屋交付之日至2068年5月31日止；合作建房单价为3900元／平方米，总价款为471900元；丙方于签订合同时交纳合作建房首付款60%即283140元，剩余房款40%即188760元，按3年分期季度供，共12季度，每一季度付款金额为15730元，还款日期为每季首月的15日之前，则起供季为当季；乙方应当在2018年5月31日前，将符合本合同约定的合作建房交付丙方使用。 上述合同签订后，董婷玉向渝桂公司支付了332630元，渝桂公司分别向董婷玉出具四份《收款收据》，确认收到董婷玉支付的332630元，其中：2018年3月16日支付了首付款283140元；2018年7月3日支付了分期款15730元；2018年12月13日分别支付了分期款31460元、燃气管道初装款2300元。董婷玉于2018年12月13日接收案涉房屋，之后，董婷玉对案涉房屋进行装修后入住。案件审理过程中，渝桂公司与董婷玉共同确认：案涉房屋的租金标准为2000元/月，董婷玉装修案涉房屋产生的装修价值为75000元。 另查明：渝桂公司与董婷玉签订《“喜乐南都”合作建房合同》时，案涉房屋尚未建成，且截至2020年9月7日，案涉项目尚未取得商品房预售许可证明。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于《“喜乐南都”合作建房合同》的性质及效力的问题。该合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但从合同约定的内容进行分析，该合同约定了房屋的基本情况，董婷玉向渝桂公司付款的时间、方式，渝桂公司向董婷玉交付房屋的期限、逾期交房的违约责任等内容，符合房屋买卖的特征，且该合同并未约定渝桂公司与董婷玉须要承担合作建房项目的经营风险，不符合合作开发房地产合同中关于各方当事人共同投资、共享利润、共担风险的特点，反而是董婷玉在合作建房中以出资形式最终获得一间121平方米的房屋，符合房屋买卖合同的性质。结合案涉房屋在各方签订合同时尚未建成的实际情况，应当认定渝桂公司与董婷玉之间成立商品房预售合同关系。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。截至本案第二次庭审之日，渝桂公司仍未取得商品房预售许可证明，故《喜乐南都合作建房合同》有违上述司法解释的规定，应当认定无效，董婷玉提出的要求确认该合同无效的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于董婷玉反诉要求渝桂公司返还款项的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。《“喜乐南都”合作建房合同》为无效合同，则渝桂公司应向董婷玉返还已支付的款项。对渝桂公司应返还款项的数额，双方存在分歧，董婷玉主张的款项包含购房款及燃气管道初装款，而渝桂公司仅同意向董婷玉返还购房款。本院认为，燃气管道属于房屋的重要基础设施，董婷玉向渝桂公司支付的燃气管道初装款已用于案涉房屋的燃气管道安装，合同无效后，渝桂公司应将该款项返还董婷玉。因此，渝桂公司应向董婷玉退还款项共计332630元。 关于渝桂公司诉请董婷玉支付房屋占有使用费、董婷玉反诉要求渝桂公司支付利息的问题。董婷玉与渝桂公司签订合同时，明知案涉房屋价格明显低于市场价格，但董婷玉未清晰了解房屋性质、合同性质等情况，便与渝桂公司签订合同，其自身亦存在过错，应承担相应的责任。而渝桂公司明知案涉房屋未取得商品房预售许可证明，仍与董婷玉签订合同出售案涉房屋，渝桂公司亦存在过错，也应承担相应的责任。因此，对于渝桂公司要求董婷玉支付房屋占有使用费的诉讼请求及董婷玉要求渝桂公司支付利息的反诉请求，本院均不予支持。 关于渝桂公司诉请董婷玉按原状返还案涉房屋、董婷玉反诉要求渝桂公司赔偿装修款的问题。《“喜乐南都”合作建房合同》为无效合同，渝桂公司与董婷玉均存在过错，但该合同被法院认定无效之前，董婷玉系基于合同权利对案涉房屋进行装修，现双方已对案涉房屋的装修价值达成一致意见，本院按照充分发挥装饰装修物的效用以及公平原则，酌情认定：董婷玉应向渝桂公司返还案涉房屋，该房屋中已形成附合的装饰装修物归渝桂公司所有，渝桂公司应向董婷玉赔偿装修款37500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）广西南宁渝桂房地产有限责任公司与被告（反诉原告）董婷玉签订的《“喜乐南都”合作建房合同》（合同编号：喜20180316-1）无效； 二、原告（反诉被告）广西南宁渝桂房地产有限责任公司向被告（反诉原告）董婷玉返还款项332630元； 三、被告（反诉原告）董婷玉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广西南宁渝桂房地产有限责任公司返还喜乐南都6队B座28层2810号房屋，该房屋中已形成附合的装饰装修物归原告（反诉被告）广西南宁渝桂房地产有限责任公司所有； 四、原告（反诉被告）广西南宁渝桂房地产有限责任公司赔偿被告（反诉原告）董婷玉装修款37500元； 五、驳回原告（反诉被告）广西南宁渝桂房地产有限责任公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）董婷玉的其他反诉请求。 上述判决确定的义务,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件本诉受理费937元，由原告（反诉被告）广西南宁渝桂房地产有限责任公司负担468元，由被告（反诉原告）董婷玉负担469元。案件反诉受理费5102元，由原告（反诉被告）广西南宁渝桂房地产有限责任公司负担3769元，由被告（反诉原告）董婷玉负担1333元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄友双 二〇二〇年十月十五日 法官助理 韦创邺 书 记 员 梁祝凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——