江西省赣州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣07执异69号案外人（异议人）：陈景霞，女，汉族，1977年5月23日生，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：李鸿辉，江西伦诚律师事务所律师，特别授权。申请执行人（申请保全人）：肖进炎，男，汉族，1964年8月21日生，住福建省福州市。申请执行人（申请保全人）：吴钟栋，男，汉族，1957年9月28日生，住福建省福州市。申请执行人（申请保全人）：陈金开，男，汉族，1965年4月29日生，住福建省连江县。上述三申请执行人共同委托代理人：陈敏丽，江西明理律师事务所律师，一般代理。被执行人（被保全人）：赣州市呈祥实业发展有限公司（下称呈祥公司），住所地：赣州市章贡区瑞金路**，统一社会信用代码：91360700063467812k。法定代表人：金勤敏，该公司执行董事。被执行人（被保全人）：赣州汇丰建设工程有限公司（下称汇丰公司），住所地，住所地：江西省赣州市经济技术开发区金星路**会信用代码：9136070372777420X9。法定代表人：俞明川，该公司执行董事。在本院执行肖进炎、吴钟栋、陈金开与呈祥公司、汇丰公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人陈景霞因不服本院对位于赣州市章贡区“呈祥?中央首府”1栋1×2室房屋的查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈景霞异议称，请求解除对位于赣州市章贡区“呈祥?中央首府”1栋1×2室的查封。主要事实和理由是：2016年4月，其与黄必鑫、王嘉豪、吴昌圻（当时系呈祥公司工作人员）共四人一同购买呈祥公司开发的“呈祥?中央首府”住房，其购买的是该楼盘的1号楼1×2室（黄必鑫购买1号楼2×1室，王嘉豪购买1号楼2×2室，吴昌圻购买1号楼2×3室），并均由吴昌圻代为支付所有购房款及办理一切事宜。2016年6月17日，其与呈祥公司签订了《商品房认购协议》（合同编号20××24），并提交房管部门登记备案。经吴昌圻与呈祥公司协商一致，确认异议人所购房屋实际成交价为74万元（黄必鑫的1号楼2×1室为100万元，王嘉豪的1号楼2×2室为76万元，吴昌圻的1号楼2×3室为100万元），通过吴昌圻支付完毕了购房款（四户共支付购房款350万元）。该款汇入呈祥公司指定的该公司法定代表人之子金修刚账户内，呈祥公司出具了收条。2017年4月17日及2017年5月17日异议人为所购房屋开通了用电、用水，已实际占有该房屋。经查，赣州市中级人民法院在异议人与开发商签订合同并交付案涉房屋后查封了该房屋。据此，异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十八条规定，提出上述异议请求。为证明上述事实，案外人陈景霞提供了以下证据材料：1.案涉房屋《商品房认购协议》；2.呈祥公司出具的收取购房款的收据及吴昌圻代为转账支付的转账凭证，吴昌圻关于代为支付的证明书、呈祥公司关于交付案涉房款的证明；3.水电开户材料。肖进炎、吴钟栋、陈金开共同答辩称，一、案外人与呈祥公司仅签订认购协议且未有证据证明案外人向呈祥公司支付购房款；二、签订认购协议前，所谓“吴昌圻代付房款已支付”，案涉房屋未被查封，案外人若已支付完毕购房款，签订商品房买卖合同的条件已具备，但至案涉房屋被查封，该房屋的买卖合同仍未签订；三、案外人无法提供其与吴昌圻之间关系证明，无法证明吴昌圻代为支付款项的原由、吴昌圻收取案外人购房款的时间、金额等，无法证明案外人为善意第三人；四、三案外人（即本案案外人及另两名一同购房人）提供的水、电开立户表，开立户时间均一致，根据交易习惯，在房屋交付前房地产公司均会先行开立水、电户，因此，申请人无法证明法院查封前其已实际占有该房屋。据此，申请执行人认为，案外人的异议理由不成立。本院查明，肖进炎、吴钟栋、陈金开与汇丰公司、呈祥公司建设工程施工合同纠纷一案，2019年11月25日，本院作出（2018）赣07民初127号民事判决，判决：一、呈祥公司支付肖进炎、吴钟栋、陈金开工程价款482.354851万元及利息；二、呈祥公司支付肖进炎、吴钟栋、陈金开停工损失补偿30万元及垫付商品混泥土违约金100万元；三、呈祥公司退还肖进炎、吴钟栋、陈金开保证金50万元；四、驳回肖进炎、吴钟栋、陈金开其他诉讼请求；五、驳回呈祥公司反诉请求。肖进炎、吴钟栋、陈金开及呈祥公司均不服该判决提起上诉，2020年5月26日，江西省高级人民法院作出（2020）赣民终333号民事判决，判决：一、维持本院（2018）赣07民初127号民事判决第二、三、五项，驳回呈祥公司反诉请求；二、变更（2018）赣07民初127号民事判决第一项为呈祥公司支付肖进炎、吴钟栋、陈金开工程价款371.875236万元及利息；三、呈祥公司支付肖进炎、吴钟栋、陈金开2015年1月30日至2015年11月26日期间的逾期付款利息损失127.121956万元；四、呈祥公司支付肖进炎、吴钟栋、陈金开超额缴纳的税款100.895333万元；驳回肖进炎、吴钟栋、陈金开的其他诉讼请求。该判决并对一、二审所涉案件受理费、保全费、鉴定费等费用负担作出相应判决。一、二审判决中对申请执行人主张的工程价款优先受偿权的诉讼请求未予支持。因各义务人未履行该生效判决，肖进炎、吴钟栋、陈金开向本院申请执行，本院于2020年9月8日立执行案号为（2020）赣07执208号。本案诉讼中，本院于2018年6月15日，依据（2018）赣07执保52号民事裁定，保全查封了呈祥公司所有的位于赣州市章贡区“呈祥?中央首府”含1栋1×2室房屋在内的有关房产，且对该案涉房屋为首封。本案进入执行后，该保全查封转为执行中的查封措施，案外人得知后，遂以前述理由提出异议。另查明，案外人与吴昌圻系老乡关系，吴昌圻原系呈祥公司工作人员。2016年6月17日，案外人与呈祥公司签订购买该公司开发的“呈祥?中央首府”1号楼1×2室房屋的《商品房认购协议》（合同编号20××24），并进行预定备案登记，房价款为74.7854万元（实际成交支付价74万元）。与其一同购房的还有黄必鑫（所购1栋2×1室、价款100万元）、王嘉豪（所购1栋2×2室、价款76万元）、吴昌圻（所购1栋2×3室、价款100万元）。含案外人在内的上述购房人的房款均由吴昌圻代为支付，吴昌圻通过转账共支付购房款350万元，该款经呈祥公司指定，汇入该公司法定代表人之子金修刚账户内，呈祥公司出具了收条。2017年4月7日和2017年5月17日案涉房屋以案外人名称办理了用电、用水，案外人实际占有了案涉房屋。但2018年9月13日，呈祥公司却将该案涉房屋登记在该公司名下，至今未过户给异议人。本院认为，本案争议的焦点为案外人对案涉房屋主张的权利能否排除本案执行。《异议复议规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系该不动产的权利人。本案中，案涉房屋登记在被执行人呈祥公司名下，根据上述司法解释规定，呈祥公司系该案涉房屋的所有权人。基于本案债权系普通债权（生效判决没有支持申请执行人工程款优先权的请求），因此，案外人对案涉房屋主张的权利，要排除本案执行，其异议的事由必须符合《异议复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定或第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。根据本案查明的事实，首先，案外人在本院查封案涉房屋前签订了《商品房认购协议》，并通过他人代为付清了购房款，该案涉房屋的《商品房认购协议》虽不是购房买卖合同，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定，故案外人与呈祥公司签订的《商品房认购协议》具有商品房买卖合同的效力，应认定为合法有效的书面买卖合同。其次，根据案外人提供的所购案涉房屋水、电开户等证据材料，可以认定在本院查封前，案外人合法占有了案涉房屋。由于未办理过户登记系被执行人呈祥公司擅自将该已出卖的案涉房产办理在该公司名下的原因所致，故案外人对未办理过户不存在过错。上述事实表明，案外人对案涉房屋的提起的异议，符合《异议复议规定》第二十八条的规定，其权利能够排除本案执行。综上，陈景霞的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。如异议人、当事人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：中止对赣州市呈祥实业发展有限公司所有的位于赣州市章贡区“呈祥?中央首府”1栋1×2室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈小奇审判员  李 鸿审判员  何树明二〇二〇年十月二十日书记员  刘 珍