山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8481号上诉人（原审原告）：苏慧娟，女，1989年6月10日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：项浩，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何思玮，北京大成（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姜浩，男，1984年7月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：方梁，山东方良律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，山东方良律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜伟光，男，1956年8月1日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：马传刚，男，1971年7月27日出生，汉族，住济南市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：方梁，山东方良律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张丹，山东方良律师事务所律师。原审第三人：山东三宇和记房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：于畅，董事长。上诉人苏慧娟、姜浩因与被上诉人姜伟光、马传刚及原审第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司（以下简称三宇经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初4680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏慧娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判姜浩、姜伟光、马传刚赔偿苏慧娟经济损失101.85万元（以评估结果为准）及中介佣金费15300元；2.判令姜浩、姜伟光、马传刚返还苏慧娟定金30000元；3.本案全部诉讼费、保全费、律师费、评估费等与诉讼相关费用均由姜浩、姜伟光、马传刚承担。事实和理由：一、本案系姜浩、姜伟光、马传刚根本违约，苏慧娟一直在积极履行合同，一审认定事实错误。1、根据第三人在山东省高级人民法院（以下简称山东高院）2019年8月21日庭审笔录中的陈述，合同未能继续履行的原因系姜浩、姜伟光、马传刚取得房产证后便要求涨价，苏慧娟无法接受上涨的价格，姜浩、姜伟光、马传刚便直接毁约，根本没有到首付款那一步。因第三人在本案中实际亦起到证人的作用，所以山东高院在（2019）鲁民再710号再审裁定中认定“即使原告未依约支付首付款，亦不构成根本违约，影响双方订立合同的正常履行。原被告双方签订合同时案涉房屋并无房产证，被告取得房产证后，应提供指定账户催告苏慧娟支付首付款，在无证据证实被告已经提供指定账户催告原告支付首付款的情况下，被告将案涉房屋转卖第三人，已经构成根本违约”。2、二手房买卖中，双方签订房屋买卖合同后如买方选择的是按揭贷款的付款方式，则需要先进入贷款审批即面签流程。面签主要确定最终贷款的数额，必须由买卖双方共同到银行申请，面签后再由买方向卖方支付首付款、双方办理过户即房屋交接手续，过户完成买方拿到不动产权证后到银行办理房产抵押，银行放款到指定的账户。在姜浩、姜伟光、马传刚提交的其与第三人工作人员周伟松的录音笔录中，周伟松始终在强调因姜浩、姜伟光、马传刚取得房产证后双方需要先共同去银行办理贷款审批即面签，但姜浩、姜伟光、马传刚在国外，只能拿公证书办理，而公证书一直没有邮寄到导致无法进行后续的事情。重审一审2019年12月2日庭审笔录中第三人亦表示，面签是贷款程序的必须流程，双方签订合同支付定金，后双方提供各自的资料去银行面签，面签过后才存在双方支付首付款办理过户。而苏慧娟未能支付首付款的原因系姜浩、姜伟光、马传刚一直未配合双方见面去银行进行面签。虽然双方签订的《房屋买卖合同》中未明确写明关于银行面签时间的条款，但面签是所有二手房买卖按揭贷款的通用和必经程序，这一点结合第三人工作人员周伟松的录音、第三人庭审时的陈述以及《房屋买卖合同》第四条第二款“剩余房款68万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应在过户当日一次性补足”均可以印证。因为如果不先通过银行面签确定贷款额度，过户当日买方是不可能知道应当补足的房款数额的。依据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”合同对相关内容没有作出明确约定时，应根据有关条款和交易习惯确定。姜浩、姜伟光、马传刚一直在强调是苏慧娟不支付首付款违约在先，但综合以上两点可以看出事实上是姜浩、姜伟光、马传刚为了涨价一直在拖延履行合同。姜浩、姜伟光、马传刚于2016年6月27日取得房产证时正值济南高新区房价上涨，其一边多次要求提高房价，一边不配合苏慧娟进行面签，导致苏慧娟根本无法支付首付款，后姜浩、姜伟光、马传刚在苏慧娟不知情的情况下直接将房屋过户给案外人，构成根本违约。在此期间苏慧娟一直在催促并与姜浩、姜伟光、马传刚沟通，不存在任何怠于履行或违约行为，一审判决认定苏慧娟未支付首付款存在违约系事实认定错误。并且，据姜浩、姜伟光、马传刚所述其曾于2016年8月回国，但其并未告知苏慧娟及第三人工作人员周伟松回国的消息，更未出面办理面签手续，而是继续以委托公证未办理完毕为由拖延。直到苏慧娟起诉后才发现，姜浩、姜伟光、马传刚已于2016年9月27日将涉案房屋登记给案外人。结合姜浩、姜伟光、马传刚回国的时间以及房屋登记给案外人的时间，恰恰证明姜浩、姜伟光、马传刚并非是因所谓的苏慧娟不支付首付款而解除合同，而是在2016年下半年高新区房价大涨的形势下，因利益驱使恶意拖延履行合同并最终根本违约，直接导致苏慧娟丧失了购房的最好时机，给苏慧娟造成巨大经济损失。二、一审判决未以苏慧娟要求解除合同的时间作为损失时点属适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该规定明确表明只有解除权人才可以要求解除合同。而根据《合同法》第九十四条对法定解除的规定，也只有合同的守约方才享有法定解除权。苏慧娟作为守约方从未认可过姜浩、姜伟光、马传刚所谓的通知苏慧娟不卖房了所以合同解除，亦对姜浩、姜伟光、马传刚将房屋出售给案外人毫不知情。从本案原审一审的诉讼过程即可以看出，苏慧娟最初于2016年10月9日起诉时的诉求为判令姜浩、姜伟光、马传刚继续履行《房屋买卖合同》，直到2017年2月21日苏慧娟才发现房屋已被出售给案外人无法再取得，此时才向法院申请变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，即2017年2月21日苏慧娟作为解除权人要求解除时才产生解除合同的法律效力。并且在此之前，因姜浩、姜伟光、马传刚一直在要求涨价并拖延办理面签，从未告知过苏慧娟已将房屋出售给案外人，苏慧娟在不知情的情况下对能够取得房屋一直是善意确信的，有完全合理的期待，不可能意识到需采取措施止损。当苏慧娟在诉讼过程中得知房屋已出卖给案外人时房价已经大涨，再次购买房屋所需支付的成本已远远高于苏慧娟本应取得该房屋时的价格，所以应将2017年2月21日作为评估时点进行评估计算苏慧娟的损失。姜浩、姜伟光、马传刚作为违约方，无权单方要求守约方解除合同，无论其是否通知解除合同，都不产生合同解除的效力。一审判决先认定姜浩、姜伟光、马传刚根本违约，其2016年9月2日要求解除合同不产生合同解除的后果，又认定因姜浩、姜伟光、马传刚于2016年9月2日告知苏慧娟不再履行，所以应以2016年9月2日作为苏慧娟受到损失的时点，前后矛盾。即使姜浩、姜伟光、马传刚说过不卖房了，在不知道房屋已卖给案外人的情况下，苏慧娟有权要求并确信姜浩、姜伟光、马传刚应当继续履行合同。三、一审判决采信证据错误。1、姜浩、姜伟光、马传刚与案外人所签房屋买卖合同及价格与苏慧娟无关，一审判决采信姜浩、姜伟光、马传刚提交的其与案外人所签价款为108万元的房屋买卖合同并以此作为苏慧娟经济损失的依据系采信证据错误。第一，姜浩、姜伟光、马传刚提交的其与案外人所签的房屋买卖合同与苏慧娟从房管局调取的完全不同，姜浩、姜伟光、马传刚亦无法说清为什么存在两份不同合同的原因。并且，姜浩、姜伟光、马传刚在原审一审庭审时认可其出卖给案外人的价格为64万元，如果该108万元的合同是真实的，为什么在原审一审时不出具而认可64万元的价款。而银行流水只能证明案外人向姜浩、姜伟光、马传刚打款105万元，在存在两份合同的情况下，并不能证明该105万均为购房款。一审判决罔顾房管局备案的合同而采信姜浩、姜伟光、马传刚提交的合同，毫无依据。第二，姜浩、姜伟光、马传刚提交的其与案外人《房屋买卖合同》第一条中约定出售给案外人的只包括涉案房屋及地下室两项，而姜浩、姜伟光、马传刚与苏慧娟所签《房屋买卖合同》却包括涉案房屋、地下室及地下车位三项，二者所约定的买卖标的物根本不同，一审以该合同价款作为计算苏慧娟损失的依据明显错误。第三，无论姜浩、姜伟光、马传刚提交的价款为108万元的合同是否真实，该合同都是其与案外人签订的，与苏慧娟因姜浩、姜伟光、马传刚违约而遭受的损失无关。该合同价款是姜浩、姜伟光、马传刚与案外人协商的价款而非市场公允价值，不能代表苏慧娟的损失，更不能代表苏慧娟不得已另行购买房屋所需支付的购房成本。并且，该合同签订的时间系2016年10月5日，此时苏慧娟与姜浩、姜伟光、马传刚的《房屋买卖合同》并未解除，苏慧娟仍在要求姜浩、姜伟光、马传刚继续履行合同交付房屋，且苏慧娟对房屋出售给案外人亦不知情，该时间并非合同解除时点，苏慧娟的损失仍在持续，一审法院以该合同作为计算苏慧娟损失的依据明显不公。第四，山东高院（2019）鲁民再710号再审裁定已确认姜浩、姜伟光、马传刚根本违约，只是评估时点的确定依据不足。重审过程中，苏慧娟多次申请重新评估，并分别于2019年12月2日和2020年4月15日提交评估申请。苏慧娟第一次申请重新评估后，法庭告知苏慧娟评估时点确定为2016年9月2日即姜浩、姜伟光、马传刚主张解除合同的时间，因该时点明显错误，苏慧娟多次要求将时点更正为2017年2月21日即苏慧娟得知房屋已出售给案外人无法再取得而变更诉讼请求为解除合同的时间，并提交了相关法律依据及判例。在此情况下，法庭于2020年4月23日突然要求苏慧娟对姜浩、姜伟光、马传刚提交的其与案外人的合同做质证笔录并在苏慧娟再次询问评估时点时告知苏慧娟不一定评估了。本案经过原审一审、二审、再审、抗诉等各个阶段，姜浩、姜伟光、马传刚均未出示过该合同，而是在重审开庭后确认评估时点时突然提交，意图以此减少其应对苏慧娟的合法赔偿。一审判决在该合同真实性存疑、约定标的物不同、时点错误、与苏慧娟所受损失毫无关系的情况下，以“避免浪费司法资源及再次鉴定给当事人带来诉累”的理由强行采信该证据并以此计算苏慧娟经济损失，无任何合法依据。2、一审判决采信姜浩、姜伟光、马传刚提交的其与第三人工作人员周伟松的录音并以此认定未支付首付款是苏慧娟违约系采信证据错误。第一，该证据系姜浩、姜伟光、马传刚在原审一审中提交，因该录音根本无法听清双方是谁，包括说话内容都无法确定，所以原审对该证据不予认可。而姜浩、姜伟光、马传刚在重审一审中只提交了整理的文字，甚至未提交录音音频亦没有当庭播放予以核对，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条“当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体。当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件”和第九十条“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：(四)存有疑点的视听资料、电子数据；(五)无法与原件、原物核对的复制件、复制品。”一审法院采信该证据不符合法定程序。第二，从整理出的录音记录内容看，周伟松所表述的苏慧娟未能支付首付款的原因一是姜浩、姜伟光、马传刚取得房产证后便要求涨价，苏慧娟不同意就不卖房了。二是因为姜浩、姜伟光、马传刚不配合进行面签，苏慧娟无法支付首付款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”一审法院片面的仅挑出笔录中的一句话，完全未审查笔录的完整内容便以此认定未交付首付款是苏慧娟违约系采信证据错误。四、一审判决存在漏判。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十一条第四款“甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的(或者解除合同的)，甲乙双方中的守约方可向违约方主张包括但不限于诉讼费、律师费、中介佣金等与合同履行相关的费用。”因本案系发回重审的案件，重审一审中苏慧娟诉请的律师费系12万元，包括原审一审律师费1万元及增加诉求中原审二审及再审律师费11万元，均提交相应合同、发票及付款凭证，一审判决存在漏判律师费1万元。另外，苏慧娟在原审一审中支付的房地产评估费13000元亦属于因姜浩、姜伟光、马传刚违约而支付的相关费用，苏慧娟亦在重审一审中主张并提供相应凭证，该笔费用一审判决亦存在漏判。综上，一审判决认定事实、适用法律、采信证据错误，请求二审法院撤销一审判决，维护苏慧娟的合法权益。姜浩辩称，一、案涉房屋买卖合同的解除及不能实际履行，是由于苏慧娟违反《房屋买卖合同》支付首付款的义务而造成的，姜浩依据第11条第3款于2016年9月2日解除。根据双方签订的《房屋买卖合同》第11条第3款约定：“…乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同”。苏慧娟作为买受人，应当根据合同约定在姜浩取得房产证30天之内支付首付款，即2016年7月29日之前，但是直到2016年9月2日姜浩通知苏慧娟解除合同之日苏慧娟也未支付约定的首付款。即便到了起诉，苏慧娟也未主动要求履行支付首付款的合同义务。姜浩提供的两份录音证据能清晰证明姜浩向苏慧娟要求支付首付款但苏慧娟拒绝向姜浩支付首付款，故应由苏慧娟承担未按约履行合同的违约责任。从苏慧娟的再审答辩状、再审中的自认能够认定苏慧娟先违反了合同约定，拒绝向姜浩交纳首付款，最终导致合同目的不能实现。依照《房屋买卖合同》第11条第3款和《合同法》第93条的规定，苏慧娟的违约行为致使本合同达到约定解除合同的条件，《房屋买卖合同》已经于2016年9月2日解除。（说明一点：姜浩于2016年9月2日向苏慧娟当面通知解除合同，并于一审开庭前，姜浩向合议庭递交反诉状，请求确认2016年9月2日合同已经解除，合议庭认为不属于反诉不予受理）一、在案证据不能证明姜浩在合同履行期间存在涨价的情形。1、根据原审一审法庭审理笔录（二）P9倒数第二行“原：……2016年9月2日与被告3沟通好一起前往第三人处协商履行合同，但是被告3要求涨价，我方不同意，所以未谈成”；P13倒数第六行“审：3被告，你方主张不再继续履行合同是否取得了原告的同意？3被：原告未答复。第三人：认可。原：没同意，直接与被告进行沟通，但没有相应证据。”以上庭审笔录可以证实后续庭审中第三人的陈述“涨价”不具有真实性，证明6月29日后姜浩就开始要求苏慧娟涨价与事实不符。2、苏慧娟在再审中答辩认为其不应该支付首付，这也证明姜浩要求在合同期内涨价与事实不符，更不符合逻辑，因为苏慧娟拒绝支付首付，涨价从何谈起，并且在再审笔录P14第9行，“审：姜浩让你交预付款了吗？答：没有”，既然没有让其交首付款，涨钱从何而来？二、苏慧娟作为付款义务方，拒绝支付首付款导致合同不能履行，故不能根据姜浩未能向苏慧娟提供指定账户的证据就推断姜浩存在过错，并不能排除苏慧娟未能支付首付款而违约的事实。1、一审判决认为姜浩应举证证明向苏慧娟提供账号，否则认为姜浩根本违约属于颠倒举证责任。根据法律规定，姜浩无须举证。《房屋买卖合同》中未写明账户，姜浩提供账户是以苏慧娟付款为前提。从苏慧娟在再审答辩状第2页倒数第7行中表示“需由姜浩配合其向银行申请贷款，待银行确定能否贷款及贷款额度后，再由双方办理过户及支付首付款”可以证明苏慧娟明确表示不履行合同约定的支付首付款义务，在此情况下让姜浩举证证明向苏慧娟提供账户实属逻辑错误，颠倒举证责任，无法律依据。一方同意付款，另一方提供账户是众所周知的交易习惯，也是日常生活经验法则，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（二）、（四）项规定，姜浩无需举证。2、根据合同约定，向姜浩支付款项系苏慧娟的合同义务，作为付款义务方，在合同约定的期限内支付相应款项是其应当履行的责任，其应积极与姜浩、姜伟光、马传刚进行沟通，其未能提供证据证明曾就该账户问题与姜浩、姜伟光、马传刚进行磋商，也未能举证证明其曾要求姜浩提供指定的账户，故不能以姜浩未能向苏慧娟提供指定账户的证据就推断姜浩存在过错，并不能排除苏慧娟未能支付首付款而违约的事实。退一步讲，即便是姜浩没有向苏慧娟提供账户，苏慧娟完全可以如定金一般，将首付款打入第三人中介公司的账户中。三、苏慧娟不具有贷款资格，贷款买房的目的不能实现，用贷款作为借口也是为了掩盖自身的违约事实。所谓二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向银行申请的贷款。故按照正常的贷款流程是先交首付再办贷款，因为银行要知道确定客户支付首付款的能力才会给客户办理贷款手续，在办理贷款的时候银行都会要求卖方签署“首付款收到证明”。故苏慧娟及第三人认为先审核贷款额度再付首付是错误的，且合同中并未约定先办理银行贷款待银行审核后支付首付款。苏慧娟对合同的履行顺序严重颠倒，系违反合同约定的，也违反了正常的交易习惯，上述可以证明苏慧娟拒绝履行支付首付款的合同义务。苏慧娟不具有签订或履行合同的能力和资格，根据《济南市人民政府关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知》（济政发〔2011〕3号），第二条第一款“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”之规定，苏慧娟不能贷款；根据《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》（济建房字〔2011〕1号），第一条“自2011年3月1日起，不能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续”之规定，房地产限购政策限制了不符合购房条件的买受人取得房屋所有权的可能，买受人不可能享有物权期待权。苏慧娟不能办理网签，更无法过户，其未缴纳首付款也应当是基于上述情况，在此情况下苏慧娟不能履行支付购房款的行为系根本违约。四、退一万步讲，即便是姜浩存在违约情况，法院认定的损失也违背了公平对等原则。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等”的规定，在计算苏慧娟损失时应当考虑苏慧娟在合同履行过程中实际的付款，以及存在过错的大小。1、在合同履行期间，苏慧娟仅向姜浩支付了三万元的定金，该数额于合同总房款相比较，法院按照合同总价款来计算苏慧娟实际损失，违反了公平对等原则。2、案涉合同无法履行的一个主要原因是由苏慧娟的先行违约行为导致的，苏慧娟对于协议的违约应当负有主要过错责任，根据过错相抵原则，也应当扣除苏慧娟违约产生的25.5万元的违约金。3、姜浩在2016年9月2日已经明确向苏慧娟当面通知，由于苏慧娟的违约行为姜浩解除合同，在苏慧娟接到该通知后应当采取相应的措施，及时防止损失的扩大。4、苏慧娟的律师代理费不应当由姜浩承担。首先，原一、二审已经被撤销，其代理费不应由姜浩承担；其次，本案是由于苏慧娟违约引起的诉讼，代理费更不能由姜浩承担。退一步讲在双方均存在违约、均有过错的情况下，根据过错相抵原则，双方应当各自承担自身的代理费。苏慧娟所说的鉴定的时间是在原审一审第二次开庭P14，2016年9月27日对本案所涉房屋同户型、同地段的房屋申请评估。综上，苏慧娟拒绝支付首付款，违约在先，姜浩按照合同约定通知苏慧娟解除合同，苏慧娟的诉讼请求没有任何依据，请求二审法院依法改判，驳回苏慧娟的诉讼请求。姜伟光、马传刚辩称，不是本合同的主体，不应承担责任。三宇经纪公司未作陈述。姜浩上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回苏慧娟的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用、保全费用及鉴定费用等由苏慧娟承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，违背客观事实。1、根据《房屋买卖合同》第11条第3款约定：“…乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同”。姜浩于2016年9月2日向苏慧娟当面通知解除合同，并于一审开庭前，姜浩向合议庭递交反诉状，请求确认2016年9月2日合同已经解除，合议庭认为不属于反诉不予受理，但在一审判决书中并未体现。2、《中华人民共和国合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”苏慧娟作为买受人，应当根据合同约定在姜浩取得房产证30天之内支付首付款，即2016年7月29日之前，但是直到2016年9月2日姜浩通知苏慧娟解除合同之日苏慧娟也未支付约定的首付款。依照《房屋买卖合同》第11条第3款和《合同法》第93条的规定，已经达到约定解除合同的条件，判决中认定的“苏慧娟不存在法律规定的和合同约定的可以解除合同的情形”认定事实错误。3、判决书在“本院认为”中未对《房屋买卖合同》中第11条第3款进行叙述与确认，姜浩与苏慧娟是否解除合同事实明显不清，对姜浩明显不公。4、苏慧娟在再审答辩和再审开庭中自认未向姜浩交纳首付款是明确认为不应交纳的，又何谈姜浩未提供账户一说？一审判决视而不见这一事实，直接认定姜浩根本违约，且由姜浩承担全部违约损失，显失公平。一审法院无视苏慧娟未付首付款违约在先，达到约定解除合同条件的事实，在证据确凿的情况下反而认定姜浩违约，认定事实错误，应当依法撤销该判决。二、一审判决适用法律错误。判决直接引用《合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”，未对姜浩提出的《合同法》第93条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”是否成立明确认定。姜浩认为：本案一审、二审、抗诉后再审、重审都就《房屋买卖合同》第11条第3款“…乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同”进行回避，对姜浩明显不公。从再审答辩、再审中苏慧娟的自认中不难认定苏慧娟首先违反了合同约定，拖延向姜浩交纳首付款，最终导致合同目的不能实现，退一步讲，最起码是苏慧娟先行违约，且并未在合理期限内请求法院确认2016年9月2日合同解除通知的效力，姜浩不应承担全部损失。三、原告的代理费不应当由被告姜浩承担。1、原一、二审判决已经被撤销，其代理费不应由被告承担；2、本案是由于原告违约引起的诉讼，代理费更不能由被告承担，退一步讲在双方均存在违约的情况下，原告的代理费也不应由被告承担。综上，苏慧娟未能支付首付款，违约在先，姜浩按照合同约定通知苏慧娟解除合同，一审法院无视苏慧娟的违约行为，在合同解除的情况下认定姜浩违约，违背事实，适用法律错误，系对姜浩利益的严重侵害，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判，望判如所请。苏慧娟辩称，本案系姜浩根本违约，山东高院已就此作出认定。具体答辩理由与苏慧娟的上诉事实、理由相同，不再重复。姜伟光、马传刚述称，不是本合同的主体，不应承担责任。三宇经纪公司未作陈述。苏慧娟向一审法院起诉请求：1.依法解除苏慧娟与姜浩、姜伟光、马传刚2016年3月3日签订的《房屋买卖合同》。2.判令姜浩、姜伟光、马传刚共同返还定金3万元并赔偿经济损失共计105.68万元。3.判令姜浩、姜伟光、马传刚承担所有诉讼费用。庭审前，原告苏慧娟增加一项诉讼请求：判令姜浩、姜伟光、马传刚承担保全费、律师费共计115000元。一审法院对双方当事人有争议的证据，认定如下：1.苏慧娟提交的《房屋买卖合同》真实、合法，被告亦对其真实性予以认可，故一审法院对其真实性予以采信。被告对其证明目的提出异议，合同第四条及第十二条的内容并未规定双方先共同向银行申请贷款，再办理过户及支付首付款的约定，故对苏慧娟主张的双方先共同向银行申请贷款，再办理过户及支付首付款的证明目的，一审法院不予支持。2.苏慧娟提交的《房地产估价报告》为人民法院委托鉴定所作出，被告对其真实性亦予以认可，故一审法院对其真实性予以采信。被告对评估时点及价值不认可，该报告确定的价值时点为2017年5月15日，全面考量本案案情及关键时间节点，结合济南市2016年来的房地产市场行情，该时点作为涉案房屋差价的评估时点，依据不足，故一审法院对该评估报告结论不予采用。3.苏慧娟提交的2018年4月3日10时的调查笔录为苏慧娟从人民法院调取，来源合法，真实有效，但苏慧娟所述的“被告在合同签订后多次违约要求涨价，原告无法支付首付款”为三宇经纪公司的代理人的陈述并非是被告本人的直接意思表示，且被告对此予以否认，故一审法院对该证据的上述证明目的不予支持。4.被告提交的2017年5月27日被告姜浩代理人与中介周伟松的录音，原告苏慧娟对其真实性不予认可，该录音中的一方为房产中介周伟松，录音中“姜浩要求苏慧娟支付首付款时其未支付，也不存在苏慧娟主动要求付首付款的情形”为房产中介周伟松的陈述，一审法院予以采信。5.被告提交《房屋买卖合同》及银行账户流水，证明马传刚于2016年10月5日通过中介公司以108万元的总价款将涉案房屋卖给了案外人杨娟、高峰；马传刚通过银行转账收取购房款105万，签订合同时按照约定收取了定金现金3万元。原告表示不认可。第三人表示不知情无意见。该证据系马传刚通过中介公司与杨娟、高峰三方共同签署，符合交易习惯，合同与银行流水互相印证，客观真实，故一审法院对该证据予以采信。6.原告提交《济南市存量房买卖合同》，证明涉案房屋被告于2016年9月27日卖给案外人的价款是64万元。被告不认可该64万元，称实际卖房价款是108万元。第三人表示不知情无意见。该合同没有银行流水支撑，不符合交易习惯，且为在房管局备案的合同，不能反映双方的真实买卖情况，故一审法院不予采信。一审法院认定事实：2016年3月3日，姜浩（甲方）作为出卖人、苏慧娟（乙方）作为买受人在居间人三宇经纪公司（丙方）的居间服务下签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0000333），约定由苏慧娟购买姜浩的坐落于济南高新区涵玉翠岭二区3号楼2单元****室的房产一套，附属设施包含地下室一处（2-3-2-106），地下车位一处（B2车库B2-2010车位），总价款850000元。其中，合同第四条付款方式约定为首付款和按揭贷款：乙方于2016年5月3日前将首付款140000元整存入甲方指定账户，同时甲乙双方配合办理房屋交接手续；剩余房款680000元，在银行发放贷款之日由银行向甲方（姜浩）直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方（苏慧娟）应在过户当日一次性补足。”合同第十一条违约责任第2条约定：“……并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。”第4条约定：“合同履行过程中，若甲方违约，将定金双倍返还给乙方；若乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），甲乙双方中的守约方可向违约方主张包括但不限于诉讼费、律师费、中介佣金等与合同履行相关的费用”。另外，双方在第十二条其他约定事项第3条通过手写方式约定：“此房产证出证时间暂定2016年4月3日，若出证时间顺延，则首付款时间顺延”。姜伟光在合同的甲方处签字，马传刚在合同委托代理人处签字按手印。《房屋买卖合同》签订当天，苏慧娟依约支付定金3万元。苏慧娟自述其未支付首付款是因为该房屋是二手房买卖并以按揭贷款的方式购买，所以必须先进入贷款审批流程，因姜浩“拒不配合与原告一起去银行办理贷款审批”，致使无法确定贷款的数额因此未支付首付款。姜浩自述2016年6月29日取得涉案房屋的产权证后，其催告苏慧娟支付首付款，苏慧娟一直未交，苏慧娟不符合济南市的房屋买卖贷款资格，无法办理贷款。2016年9月2日，苏慧娟与姜浩的委托代理人马传刚一起前往第三人处协商履行合同，协商未果，马传刚以姜浩委托代理人的身份表示不再继续履行合同。当日，苏慧娟及其配偶收到马传刚“不急用钱了不卖房了”的通知。2016年9月，姜浩通过中介山东佳园物业发展有限公司济南分公司认识案外人杨娟、高峰，27日双方到济南市房管局备案，将涉案房屋登记到杨娟、高峰名下，房管局备案合同中涉案房屋价款为64万元。2016年10月5日，卖方姜浩、买方杨娟、高峰，中介方山东佳园物业发展有限公司济南分公司签订《房屋买卖合同》，姜浩以108万元的价格将涉案房屋出卖给案外人杨娟、高峰，原告通过银行转账方式收取105万，通过现金方式收取3万元。交易所产生的个人所得税、契税、中介费等都由案外人杨娟、高峰支付。苏慧娟于2016年10月8日诉来一审法院，要求解除与姜浩、姜伟光、马传刚签订的房屋买卖合同并赔偿其经济损失。2017年4月17日，苏慧娟申请就涉案房屋或同地段、同户型的房屋进行价值评估。山东华典章土地房地产评估咨询有限公司于2017年6月19日出具了评估报告，评估意见为：价值时点：2017年5月15日，评估价值为186.85万元。2017年7月6日，姜浩、马传刚对上述评估报告提出异议，2017年7月24日，山东华典章土地房地产评估咨询有限公司作出答复，认为估价结果是准确的。我院以（2016）鲁0191民初2068号民事判决书，判决解除姜浩与苏慧娟于2016年3月3日所签订的《房屋买卖合同》，同时判决姜浩返还苏慧娟定金3万元并赔偿损失1056800元。上述案件判决后，姜浩不服提起上诉。济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终2290号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审判决作出后，姜浩不服向该院申请再审，该院作出（2018）鲁01民申275号民事裁定，驳回姜浩的再审申请。姜浩不服济南市中级人民法院（2018）鲁01民终2290号民事判决，向山东省人民检察院申请法律监督。山东省人民检察院作出鲁检民（行）监（2019）37000000004号民事抗诉书，提出抗诉。山东省人民检察院向山东高院提出抗诉后，山东高院于2019年6月24日作出（2019）鲁民抗31号民事裁定，提审本案。山东高院经过公开审理后，作出（2019）鲁民再710号民事裁定书，认为，案涉《房屋买卖合同》订立于2016年3月3日，此时案涉房产尚未登记至姜浩名下，各方当事人对此无异议。该合同第五条约定，姜浩与开发商之间办理房屋产权手续的时间为3日，房屋登记在姜浩名下后，姜浩将房屋过户至苏慧娟名下的期限为30日。如果将该合同第十二条第五款约定的出证时间2016年4月3日解释为苏慧娟取得房产登记的时间，则会发生姜浩依据合同第五条履约的行为会因不符合合同第十二条第五款约定而产生违约的悖论，因此这种理解不符合体系解释的原则。苏慧娟与姜浩订立《房屋买卖合同》时只交付了3万元定金，按照苏慧娟的解释，交付首付款时姜浩应为其提前办理过户手续，这种解释确实与一般商品房买卖交易习惯不符，如双方对此达成协议，应在合同中明确约定，而苏慧娟对案涉合同第十二条第五款的解释没有合同依据。各方确认案涉《房屋买卖合同》第十二条第五款系山东三宇和记房地产经纪有限公司工作人员手写添加，该公司述称该款的出证时间系指将案涉房产登记至姜浩名下的时间，与合同相关条款可以形成一致解释，也符合交易习惯。综上，二审判决认定案涉房屋买卖过程中先办理过户手续，过户后一个月支付首付款系认定事实错误。本案中，原审未查明被申诉人苏慧娟未依约支付首付款的原因，即使苏慧娟未依约支付首付款，亦不构成根本违约，影响双方订立合同的正常履行。双方签订合同时案涉房屋并无房产证，申诉人姜浩取得房产证后，应提供指定账户催告苏慧娟支付首付款，在无证据证实姜浩已经提供指定账户催告苏慧娟支付首付款的情况下，姜浩将案涉房屋转卖第三人，已经构成根本违约。原审判决认定姜浩构成违约，并无不当。苏慧娟与姜浩双方签订房屋买卖合同的时间是2016年3月3日，姜浩主张已于2016年9月初通知苏慧娟解除合同，苏慧娟向原一审法院起诉的时间是2016年10月8日，评估基准时点是2017年5月15日。在现行房地产市场行情下，鉴定机构以2017年5月15日作为确定案涉房屋差价的评估时点，依据不足。原审未查明在支持差价损失时是否应扣除交易成本，否则会导致当事人之间利益失衡。综上，原审认定基本事实不清。裁定：一、撤销山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终2290号民事判决和济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初2068号民事判决；二、本案发回济南高新技术产业开发区人民法院重审。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。姜浩与苏慧娟签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，双方亦予以认可，一审法院予以确认。《房屋买卖合同》第四条中约定“乙方于2016年5月3日前将首付款人民币140000元整存入甲方指定账户，同时甲乙双方配合办理房屋交接手续；”在第十二条中约定“甲乙双方均清楚所交易房屋在本合同签订时产权证尚未办理，自愿交易。”又在该条通过手写方式约定“此房产证出证时间暂定2016年4月3日，若出证时间顺延，则首付款时间顺延”。由此可知，该合同的履行顺序应为：姜浩暂先定于2016年4月3日前办理涉案房屋的产权证，苏慧娟暂先定于2016年5月3日前支付首付款，在支付首付款的同时双方办理房屋交接。如姜浩办理产权证的时间顺延，则支付首付款的时间顺延，即苏慧娟应当在姜浩取得涉案房屋的产权证后的一个月内支付首付款。这也符合房地产交易的习惯。其中，合同约定的“出证”时间应为姜浩将涉案房屋登记在自己名下的时间，而非将涉案房屋的产权转移给苏慧娟的时间。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。姜浩于2016年6月29日取得涉案房屋的产权证，根据合同的约定，苏慧娟应当在2016年7月29日前向姜浩支付首付款140000万元。同时，双方办理房屋交接手续。姜浩则负有将涉案房屋的产权转移到苏慧娟名下的义务。虽然苏慧娟未支付首付款，违反了合同约定，但“不构成根本违约，影响双方订立合同的正常履行。”根据双方签订的合同第四条约定，苏慧娟支付首付款的方式为“存入甲方指定账户”，在这一过程中，姜浩负有将其指定的账户告知苏慧娟的义务。姜浩虽一直主张其催告苏慧娟支付首付款，但未提交证据证明其向苏慧娟提交了指定的账户。对此，姜浩亦存在一定过错。庭审中，苏慧娟一再强调其未支付首付款是因为该房屋是二手房买卖并以按揭贷款的方式购买，所以必须先进入贷款审批流程，因姜浩“拒不配合与原告一起去银行办理贷款审批”，致使无法确定苏慧娟可贷款的数额，苏慧娟因此未支付首付款。而姜浩一方则抗辩称，苏慧娟不符合济南市的房屋买卖贷款资格，无法办理贷款。对于双方的上述诉辩意见，根据合同第四条的约定，苏慧娟支付首付款的数额、时间、方式均已明确，双方在合同中也并未有先办理贷款再支付首付款，或者视贷款情况支付首付款的约定。而合同第四条又约定“剩余房款680000元，在银行发放贷款之日由银行向甲方（姜浩）直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方（苏慧娟）应在过户当日一次性补足。”可知，首付款的数额已经确定，苏慧娟是否具有贷款资格、贷款是否能够办理及贷款金额的多少均不影响首付款的数额，而是由苏慧娟对不足部分补足。故对于苏慧娟的上述主张，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，姜浩于2016年9月2日通知苏慧娟不再继续履行合同，要求解除合同。因苏慧娟不存在法律规定的和合同约定的可以解除合同的情形，姜浩虽主张解除合同，但不符合法律规定和合同约定，不产生合同解除的后果，其应继续履行合同。2016年10月5日，姜浩将涉案房屋出卖给案外人，并将房屋所有权转移给案外人，致使《房屋买卖合同》的目的无法实现，构成根本违约。苏慧娟要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然苏慧娟未支付首付款的行为违反了合同的约定，但不构成根本违约影响双方订立合同的正常履行。双方应当继续履行合同。姜浩在苏慧娟不存在根本违约的情况下，擅自解除合同并将涉案房屋过户给案外人的行为给苏慧娟造成了损失，也违背合同履行时的诚实信用原则。对此，姜浩应当承担赔偿责任。对于苏慧娟受到的损失，被告姜浩一方于2016年9月2日明确向原告苏慧娟一方告知不再继续履行合同。随后，苏慧娟诉至一审法院，要求继续履行合同，后又修改为要求解除合同。此时，苏慧娟应当知道其合法权益受到侵害，应当以2016年9月2日作为苏慧娟受到损失的时点。山东典章土地房地产评估咨询有限公司作出的《房地产评估报告》以2017年5月15日为价值时点进行评估，而济南市的房地产价格在2016-2017年有较大波动，在这种情况下，山东典章土地房地产评估咨询有限公司作出的《房地产评估报告》选择以2017年5月15日为价值时点进行评估，评估时间不当，评估的结果与苏慧娟受到的损失严重不符，一审法院不采用该《房地产评估报告》认定的价值来计算苏慧娟所受到的损失。此次评估的费用13000元系被告违约引起诉讼而花费的，应由被告承担。被告通过中介公司以108万元的总价款将涉案房屋卖给了案外人，通过银行转账收取购房款105万，签订合同时按照约定收取了定金现金3万元。被告通过中介公司与案外人三方共同签署，符合交易习惯，合同与银行流水互相印证，客观真实。该108万元与姜浩和苏慧娟签订的《房屋买卖合同》中约定的85万元价格之间差价23万元，这也符合2016年济南市房地产价格的市场情况，该23万元为姜浩因违约获得的利益。一审法院认为，综合全案分析，双方签订合同后，在苏慧娟未支付首付款的原因上各持一词，被告已于2016年9月2日明确通知苏慧娟不再继续履行合同，苏慧娟亦称收到被告不再卖房的通知，在苏慧娟实际仅支付定金３万元情形下，此差价认定为苏慧娟所受到的实际损失，合情合理，与法律精神相一致，亦避免了浪费司法资源及再次鉴定给当事人带来诉累。双方签订的《房屋买卖合同》约定，由于被告违约，须赔偿原告因此造成的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、中介佣金等费用，故一审法院亦支持原告诉求“经济损失共计105.68万元”中的佣金费15300元。综上，确定苏慧娟的经济损失为245300元（230000+15300）。另因姜浩将涉案房屋卖给案外人时所需花费的税费和中介费等均由案外人杨娟支付，故不存在扣除交易成本的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。虽然《房屋买卖合同》被解除，但苏慧娟要求按照合同约定的违约金条款承担律师费，具有法律依据，一审法院予以支持。《房屋买卖合同》第十一条违约责任约定了守约方可以向违约方主张律师费、诉讼费用的权利，故对于苏慧娟要求姜浩支付二审律师费、再审律师费共110000元的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，涉案合同虽为马传刚、姜伟光与苏慧娟签订，但涉案房屋为姜浩所有，马传刚系姜浩的代理人，被告姜浩、第三人三宇经纪公司对该事实均予以认可，故马传刚签订合同的行为应对姜浩发生效力，因该合同产生后果也应由姜浩承担。姜伟光并非涉案房屋的所有权人，也非涉案合同的一方主体，且无证据表明其与涉案房屋存在关系，故对于苏慧娟要求马传刚、姜伟光承担责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，姜浩擅自解除合同及将合同标的物转移给案外第三人的行为给苏慧娟造成了损失，应当承担赔偿责任。苏慧娟要求马传刚、姜伟光承担责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决：一、解除原告苏慧娟与被告姜浩于2016年3月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告姜浩于本判决生效之日起三十日内向原告苏慧娟返还定金30000元；三、被告姜浩于本判决生效之日起三十日内向原告苏慧娟赔偿损失245300元；四、被告姜浩于本判决生效之日起三十日内向原告苏慧娟支付律师费110000元；五、驳回原告苏慧娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14340元，保全申请费5000元，评估的费用13000元由被告姜浩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏慧娟在二审中提交以下证据：委托代理协议一份、山东增值税普通发票一份（编号69142835）、中国民生银行电子回单一份，欲证明苏慧娟为本案支付二审律师费3万元。姜浩、姜伟光、马传刚质证称，对上述证据真实性无异议，对证明目的有异议，本案系苏慧娟先行违约引起的，要求姜浩承担代理费不符合合同约定，姜浩不应承担代理费。以上事实由苏慧娟在二审中提交的证据及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，姜浩与苏慧娟签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。二审争议焦点为，一、涉案《房屋买卖合同》是否应当解除；二、姜浩是否应当赔偿苏慧娟经济损失及损失数额如何确定；三、诉讼费、保全费、律师费、评估费等应如何承担。关于焦点问题一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中，山东高院（2019）鲁民再710号民事裁定认定“双方签订合同时涉案房屋并无房产证，姜浩取得房产证后，应提供指定账户催告苏慧娟支付首付款，在无证据证实姜浩已经提供指定账户催告苏慧娟支付首付款的情况下，姜浩将涉案房屋转卖给第三人，已经构成根本违约”，姜浩虽主张解除合同，但其不具备法律规定或合同约定的解除权，无法产生合同解除的法律后果。苏慧娟作为解除权人在一审变更诉讼请求要求解除合同，符合法律规定，一审法院判决解除合同并无不当。关于焦点问题二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。山东高院（2019）鲁民再710号民事裁定认定“即使苏慧娟未支付首付款，亦不构成根本违约，影响涉案合同的正常履行”，姜浩擅自解除合同并将涉案房屋过户给案外人的行为给苏慧娟造成了损失，也违背合同履行时的诚实信用原则，苏慧娟要求姜浩赔偿其损失具有事实和法律依据，故姜浩主张驳回苏慧娟的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。山东高院（2019）鲁民再710号民事裁定认定“在现行房地产市场行情下，鉴定机构以2017年5月15日作为确定涉案房屋差价的评估时点，依据不足”，故一审法院对山东华典章土地房地产评估咨询有限公司作出的《房地产评估报告》不予采信并无不当。姜浩通过中介公司以108万元的总价款将涉案房屋卖给了案外人，通过银行转账收取购房款105万元，签订合同时按照约定收取了定金现金3万元，符合交易习惯，该合同与银行流水互相印证，客观真实。一审法院认定该108万元与姜浩和苏慧娟签订的《房屋买卖合同》中约定的85万元价格之间差价23万元系姜浩因违约获得的利益，姜浩与案外人的房屋买卖情况反映了涉案房屋真实的交易价格，在苏慧娟实际仅支付定金３万元的情况下，将此差价认定为苏慧娟所受到的可得利益损失兼顾了双方利益，并未显失公平，本院予以支持。据此，对二审中苏慧娟提出的评估申请不予准许。关于焦点问题三，一审法院已经认定中介佣金费15300元、律师费（原审二审、再审）110000元、保全申请费5000元、房地产价值评估费13000元由姜浩负担。苏慧娟主张一审法院漏判原审一审律师费1万元，本案一审中，苏慧娟当庭明确变更后的诉讼请求，其中“赔偿经济损失105.68万元”包括原审一审律师费1万元，但苏慧娟主张的经济损失105.68万元并未全部获得生效裁判文书的支持，其为此支付的律师费等诉讼费用亦应按比例予以支持，其余部分为其自身应当承担的诉讼风险，现一审判决认定的上述费用已足以弥补苏慧娟所受损失，现苏慧娟要求姜浩承担原审一审律师费1万元，本院不予支持。综上所述，苏慧娟、姜浩的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28680元，由上诉人姜浩负担14340元，由上诉人苏慧娟负担14340元。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  尹逊航二〇二〇年十月十日书记员  赵冬梅