广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初4313号原告：邝桂梅，女，1984年7月25日出生，汉族，广州市人，住广州市从化区*************，公民身份号码：440************028。委托代理人：陈烨芳、丘伟斌，均系广东业证律师事务所律师。被告：英德市城建房地产有限公司，住所地：英德市********侧。法定代表人：陈伟辉，总经理。原告邝桂梅诉被告英德市城建房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理。依法由审判员赖伟忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邝桂梅的委托代理人陈烨芳到庭参加诉讼。被告英德市城建房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝桂梅向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告邝桂梅于2017年11月23日与被告英德市城建房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》；2、判决被告英德市城建房地产有限公司向原告邝桂梅返还购房款214368元、维修基金3099元、产权综合费1500元、契税8348.12元，合计227315.12元;3、判令被告英德市城建房地产有限公司向原告邝桂梅支付违约金，违约金以已交款项227315.12元为基数从2018年12月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月23日原告邝桂梅与被告英德市城建房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告位于英德市*********城建•时代海岸一期2座C幢9号，房屋总面积为123.96平方米，房屋总价款：584368元。原告于2017年7月23日支付首付购房款50000元，2017年11月23日支付首付购房款164368元（签订商品房买卖合同当天），余款370000元办理贷款。合同约定被告应于2018年12月30日前交付该房屋，并约定了逾期交房的违约责任：“1、（2)逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的……”。原告己经按照合同约定全面履行了自己的义务，按时向被告交付了首付款、产权综合费、物业维修基金、契税等相关费用和按约定与英德农村商业银行股份有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》、《抵押合同》。被告英德市城建房地产有限公司确未能如期交付房屋，且交付日期遥遥无期，房屋己经烂尾状态，被告己构成根本违约。原告邝桂梅多次与被告英德市城建房地产有限公司及其公司负责人发出解除通知及要求其妥善解决解除商品房买卖合同事宜，但被告一直采取拖而不决的态度。根据相关住户向英德市住房和城乡建设局2019年9月的信访事项的答复可得知：“城建•时代海岸逾期交楼等问题多次召开协调会议，但因开发商采取回避、不积极面对的态度导致问题迟迟得不到解决的主要原因是：一开发商管理不善、资金不足，导致建设工程超期；二因合同纠纷及拖欠银行贷款，银行己停止放贷业务；三开发商与购房者网签后，没有按时办理合同备案手续，导致网签系统自动锁定；四开发商采取回避不积极面对态度。”关于无法退款问题，建议住户通过司法途径维护自身利益。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十条的规定，向法院提起诉讼，以维护自身合法权益，请法院依法受理并作出裁判。被告英德市城建房地产有限公司未作书面答辩，亦未在举证期限内提供任何书面证据。经审理查明：2017年11月23日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于英德市*********城建·时代海岸一期2座C幢9A号房，建筑面积123.96平方米，房屋总价584368元。合同第六条约定买受人于2017年11月23日支付首付购房款50000元、于2017年12月30日前支付首付购房款164368元、余下购房款370000元与银行签署《按揭贷款合同》办理相关手续。合同第八条约定出卖人应当在2018年12月30日前将竣工验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告依约支付了购房款定金50000元、首付购房款164368元、维修基金3099元、产权综合费1500元、契税8348.12元，但被告至今仍未将案涉房屋交付给原告使用。另查明：城建·时代海岸相关业主就被告英德市城建房地产有限公司的诸多违约行为到英德市住房和城乡建设局投诉，英德市住房和城乡建设局2020年2月25日作出英住建答[2020]08号答复，总结了导致开发商违约行为的主要原因有：一是开发商管理不善、资金不足，导致建设工程超期；二是因合同纠纷及拖欠银行贷款，银行已停止放贷业务；三是开发商与购房者网签后，没有按规定时间内办理合同备案手续，导致网签系统自动锁定；四是开发商采取回避、不积极面对的态度。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，且合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被告因建设工程超期至今仍未将案涉房屋交付给原告使用，逾期交付房屋已超过90日，原告签订《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，本院认为当事人解除合同的条件已成就，原告请求解除2017年11月23日与被告英德市城建房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》的主张，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，在合同履行过程中，原告依约支付了购房款定金50000元、首付购房款164368元、维修基金3099元、产权综合费1500元、契税8348.12元，履行了付款义务，被告本应当按合同约定于2018年12月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告使用，但至今被告尚未将案涉房屋交付给原告使用，被告逾期交付房屋的行为已构成违约，原告有权依合同约定解除合同并请求其返还购房款定金50000元、首付购房款164368元、维修基金3099元、产权综合费1500元、契税8348.12元。关于原告请求调整违约金标准的问题。合同约定解除合同由被告按照累计已付款的1%计算违约金，该数额在被告长期不履行交付房屋义务的情形下不足以弥补原告因此造成的损失，明显过低，故本院结合被告的违约事实、本地经济发展状况确定以累计已付款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准调整逾期交付违约金。被告英德市城建房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法适用缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告邝桂梅与被告英德市城建房地产有限公司于2017年11月23日签订的《商品房买卖合同》。二、限被告英德市城建房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邝桂梅返还购房款214368元、维修基金3099元、产权综合费1500元、契税8348.12元。三、限被告英德市城建房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邝桂梅支付违约金[违约金以累计已付款227315.12元为基数，从2018年12月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日止]。本案受理费4901.73元，由被告英德市城建房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖伟忠二〇二〇年十月二十七日书记员  李明荃附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。