江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2823号上诉人（原审被告）：黄伟，女，1994年8月11日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：韦正莲，女，1974年6月19日出生，汉族，住盱眙县，系黄伟母亲。被上诉人（原审原告）：张健，男，1963年4月12日出生，汉族，住盱眙县。被上诉人（原审原告）：王凤照，女，1965年8月8日出生，汉族，住盱眙县。原审第三人：中国银行股份有限公司盱眙支行，住所地盱眙县盱城街道五墩西路**。法定代表人：刘绪奎，该支行行长。上诉人黄伟因与被上诉人张健、王凤照、原审第三人中国银行股份有限公司盱眙支行（以下简称盱眙支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院(2019)苏0830民初4574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄伟的委托诉讼代理人韦正莲，被上诉人张健、王凤照到庭参加诉讼。原审第三人盱眙支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。黄伟上诉请求：撤销一审判决，确认双方签订的《房屋买卖中介服务协议》与《房屋买卖补充协议》无效且不能成立。事实与理由：1.由于上诉人不具备办理产权证条件，涉案房屋目前登记的所有权人是开发商，故一审认定黄伟是所有权人错误；2.案涉两份买卖协议均是陈某某与被上诉人、中介方串通后瞒着上诉人达成，上诉人未签字，依法应认定无效；3.作为中介方的盱眙XX房产信息咨询中心也是协议一方，应当作为本案当事人之一。张健、王凤照答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审第三人盱眙支行书面答辩称：1.黄伟自2018年12月开始就没有还款，截止2020年10月15日共欠贷款本息103862.22元，逾期23期；2.案涉房屋买卖协议盱眙支行不清楚也不认可；3.在黄伟不能偿还贷款情况下，盱眙支行将另行提起金融借款诉讼，要求行使房屋抵押权。张健、王凤照一审诉讼请求：1.依法判令黄伟协助办理盱眙县五环中央公馆房屋产权登记手续，一审审理中变更请求为确认合同效力；2.本案诉讼费用由黄伟负担。一审法院查明：2013年12月29日，黄伟与淮安五环房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同商品房位于盱眙县环中央公馆，建筑面积118.83平方米，其中套内建筑面积92.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.08平方米，该房按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6238.987元，总金额578666元。该商品房首付款178666元，余款40万元按揭贷款。2014年1月3日，黄伟与第三人盱眙支行签订《个人一手住房贷款合同》。该合同主要内容为：“借款人：黄伟，贷款人：盱眙支行，保证人（开发商）：淮安五环房地产开发有限公司。…。贷款金额个人住房贷款金额为：肆拾万元正，40万元，贷款期限为10年，自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则第一个实际放款日起算。房屋地址：五环中央公馆，购房合同号：10XXXX77，购房总价578666元，该所购房屋为借款人家庭成员（包括借款人及其配偶、未成年子女）名下实际拥有的第1套房产。还款期数共计120期，还款日为每月的9日。…。借款人：黄伟，贷款人：盱眙支行，保证人（开发商）淮安五环房地产开发有限公司。”2014年1月3日，黄伟与第三人盱眙支行签订《个人贷款抵押合同》。该合同主要内容为：“抵押人：黄伟，抵押权人：盱眙支行。为担保合同第一条所述“主合同”项下债务的履行，抵押人自愿将其合法处分权并列入后附“抵押物清单”的财产为抵押权人的债权设立抵押担保。本合同之主合同为：编号为20131229001的《个人一手住房贷款合同》。…。依法需要办理抵押登记的，在本合同签订后7日内，抵押人与抵押权人应到有关登记部门办理抵押登记手续。本合同项下的抵押物由抵押人占有和保管，但抵押物的权利凭证应交由抵押权人保管。…。抵押人：黄伟，抵押权人：盱眙支行。”2014年1月3日，黄修海、颜晓艳与第三人盱眙支行签订《个人贷款保证合同》。该合同主要内容为：“保证人：黄某某、颜某某，债权人：盱眙支行。本合同之主合同为：编号为20XXXX01的《个人一手住房贷款合同》。全程连带责任保证，主合同项下的全部债务均构成本合同之主债务，保证人应对之承担保证责任。…。保证人：黄某某、颜某某，债权人：盱眙支行。”2014年1月3日，黄伟与第三人盱眙支行签订《房地产抵押合同》。该合同主要内容为：“为确保债务人黄伟于2014年1月6日起至2024年1月6日止，向盱眙支行发生的债权额40万元的主合同的履行，黄伟以五环中央公馆房屋（建筑面积118.83平方米）设定抵押担保。本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。抵押房地产的价值经有资质机构评估，价值为578666元。贷款预留5%作为保证金。…。甲方（签章）：黄伟，乙方（签章）：盱眙支行。”2014年1月7日，盱眙支行为黄伟办理零售贷款借款借据，借款40万元，浮动利率5.4583‰（月息），从2014年2月始按月采用等额本息还款法，黄伟贷款账户为46×××21，开户行：中国银行股份有限公司，借款人：黄伟，借款银行信贷部门：盱眙支行零售贷款业务合同专用章。该贷款40万元已汇至淮安五环房地产开发有限公司账户。在偿还贷款期间，黄伟认为所住五环中央公馆房屋贷款无力偿还，便想出售该房屋，换面积小的房屋居住，遂通过中介方盱眙XX房产信息咨询中心联系出售。黄伟对涉案房屋按揭贷款本息至目前没有付清。2016年12月27日，黄伟与张健、王凤照以及中介方盱眙XX房产信息咨询中心签订《房屋买卖中介服务协议》。该协议内容为：“房屋买卖中介服务协议/售房人（甲方）：黄伟，身份证号，住淮安市淮阴区；购房人（乙方）：张健、王凤照，身份证号，住盱眙县中国电信；中介方（丙方）：盱眙XX房产信息咨询中心。根据房产交易有关规定，甲乙双方委托丙方盱眙XX房产信息咨询中心代办房屋贷款过户手续，就乙方购买甲方房屋相关事宜经协商并达成一致，订立本协议，共同履行。第一条甲方同意将所有权专属甲方的坐落在甘泉西路3号五环中央公馆（以下简称该房屋）的房屋出售给乙方。房屋建筑面积118.8平方米，购房合同号：10XXXX77号,甲方出售房屋已征得房屋所有权人及家人的同意，并为此承担相关法律责任，如该房屋己出租,并确认承租人己放弃该房屋的优先购买权，并为此承担相应的法律责任。乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋。上款所述房屋买卖，甲方和乙方共同委托盱眙XX房产信息咨询中心提供中介服务，中介费按照实际成交总价的1.5%收取,双方约定由乙方承担，过户前向盱眙XX房产信息咨询中心支付。第二条该房屋总成交价为人民币大写伍拾伍万元整（￥550000元整。)过户费及手续费等费用由乙方承担，双方税费由各自承担。笫三条付款方式：乙方于2016年12月27日给付甲方购房定金贰万元整（￥：20000元整）（购房定金可冲抵购房总房款），甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房屋所有权证和国有土地使用证交给中介方保管，中介方出具收件凭证。乙方按揭贷款支付：在签字过户前乙方先将总房款除定金贰万元整外的首付款壹拾伍万元整交于中介方托管，剩余房款叁拾捌万元整由贷款银行打入甲方账户。第四条房屋权属交易登记手续由中介方代为办理，甲、乙双方签定本协议后，甲、乙双方应积极配合办理该房屋有关贷款和过户转让手续，并双方协商在2017年04月18日前办理过户(具体过户时间以中介方通知为准)。在办理过户的过程中，甲、乙双方应积极配合提供有效的相关证件资料，如遇政府等有关职能部门（含银行、税务、公积金中心等）调整审核日期，导致办理时间延长的，则期限相应顺延。第五条若房屋成交价高于或低于市场评估价，相关税费根据相关规定，按市场评估价缴纳，缴纳方式依本协议第二条第二款规定。第六条本协议经甲方、乙方及中介方签字，乙方给付甲方购房定金后即行生效。协议生效后，如甲方违约，按总房款10%赔付给乙方；如乙方违约，按总房款的10%赔付给甲方。如因乙方贷款审核不通过（包括政府调控，银行贷款收紧等诸多不可抗力的原因导致乙方贷款无法完成的）或甲方房产证审核不通过的（原银行按揭未还清除外），或因税费调控超出原税率的（按照本合同以上第二条执行，也可协商解决），导致合同无法履行，不算违约，甲方将所收取的定金无息退还给乙方，甲方、乙方和中介方互不追究任何一方责任。如因一方隐瞒事实造成不能履行本合同的，仍然按违约承担相应责任。甲乙双方未经丙方同意而擅自解除本协议的，不论甲乙双方任意一方违约，则甲乙双方共同向丙方支付本协议总成交价的3%中介费，给丙方造成损失一并赔偿。第七条甲方保证该房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担相应的民事责任。如因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任。第八条因乙方原因逾期付首付款，每逾期一天按逾期应缴款额的5‰向甲方支付逾期违约金。因甲方原因逾期交付房屋，每逾期一天按己付房款的5‰向乙方支付逾期违约金。第九条房屋过户完毕后，甲方拿到总房款，乙方拿到产权证，并且交房完毕后，若甲乙双方发生纠纷，由甲乙双方自行解决。第十条甲方在收到全款后即日内将房屋交于乙方使用，该房屋内的附属设施等在房屋交接时，应列写房屋移交清单，甲方、乙方、中介方签字确认。房屋交接前的水费、电费、燃气费、物业管理费等费用，由甲方结清，甲方该房屋上如有户口，则在房产过户后6个月内将户口迁出该房屋，甲方承诺该房屋的所有受益权全部归乙方享有。第十一条其他约定事项此房为毛坯房。第十二条甲方、乙方、中介方在履行本协议时，如发生争议可协商解决；协商不成的，可向当地人民法院提起诉讼。在争议未解决前，任何一方不得要求退房或退款。第十三条本协议一式三份，甲方、乙方、中介方各执一份，签字后即生效。第十四条本协议中所述房屋权属均指房屋所有权和国有土地使用权。本协议中填写部分与打印部分的文字具有同等法律效力。补充：本着诚心交易的原则，在乙方承担并代甲方缴纳物业后，甲方和物业完成交房手续后，应将房屋钥匙交给乙方，以便乙方规划准备装修等事宜，其事项遵照本协议条款执行。甲方：黄伟，乙方：张健、王凤照，丙方：中介方盱眙XX房产信息咨询中心、戚艳，营业执照注册号：32XXXX27。”黄伟、张健、王凤照、中介方盱眙XX房产信息咨询中心、戚某均在协议上签名或盖章。2016年12月27日，黄伟收取张健购房定金20000元，并出具收条给张健。该收条内容为：“收条/今收到张健购房款贰万元整，购五环公馆。收款人：黄伟，手机183××××****，身份证号。”2017年4月7日，黄伟与张健、王凤照以及中介方盱眙XX房产信息咨询中心又签订《房屋买卖补充协议》。该协议内容为：“房屋买卖补充协议/售房人（甲方）：黄伟，身份证号，住淮安市淮阴区；购房人（乙方）：张健、王凤照，身份证号，住盱眙县中国电信；中介方（丙方）：盱眙XX房产信息咨询中心，，住所地：盱眙县商务会所法定代表人：高峰。甲方、乙方、丙方经过协商，达成一致，对合同编号20XXXX10的协议订立如下补充协议，共同遵守履行。甲方承诺位于甘泉西路3号五环中央公馆的房屋所有权为其个人独有，无其他共同所有人，如承诺不实发生房屋权属纠纷及债权债务纠纷，所产生各项经济损失（包括律师代理费）由甲方承担赔偿责任。二、乙方于2017年4月7日将该房部分房款肆拾叁万元整汇入甲方指定账户（62×××81）甲方立即将房屋交付乙方使用。如乙方逾期支付按揭款，每逾期一天应还按揭款的10%向甲方支付违约金；甲方逾期交房，每逾期一天按总房款的10%向乙方支付违约金。三、甲方承诺房屋过户条件成就时，在拾日内协助乙方办理房屋过户手续，如甲方违约，按总房款的30%支付违约金。四、以上各方指定的地址视为相关文书送达地址。此补充协议一式三份，甲、乙、丙各执一份，签字后生效。甲方：陈继金，代签，乙方：王凤照、陈健，丙方：高某（印）。”张健、王凤照与黄伟商定房屋转让价款55万元，先交定金2万元和房款43万元，剩余10万元准备房屋产权办理过户时给付。此时，张健、王凤照知晓黄伟所有的盱眙县环中央公馆房屋在第三人盱眙支行抵押贷款。2017年4月7日，王凤照通过中国民生银行股份有限公司盱眙支行汇款43万元到黄伟的盱眙支行账户上（即贷款账户）。该43万元由黄伟、案外人陈某某从盱眙支行账户上取出，没有归还按揭贷款。黄伟收到张健、王凤照房款43万元后，遂将五环中央公馆房屋交付张健、王凤照入住，并占有使用。张健、王凤照自2016年至2019年交付拆墙和装修垃圾费、代收生活垃圾清运费、电梯费、物业费、水电费、燃气费等。在要求黄伟协助办理转移房屋产权过户登记手续时，协商未果，产生讼争。截止2020年4月12日，黄伟在第三人盱眙支行的银行贷款本金173710.73元，逾期本金57599.60元及利息、罚息等。第三人盱眙支行明确表明黄伟不偿还抵押贷款本息，其行使优先抵押权。一审法院认为，关于是否根据黄伟与淮安五环房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》确认所售房屋所有权为黄伟问题。2013年12月29日，黄伟与淮安五环房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由黄伟父亲黄某某代黄伟购买位于盱眙县商品房，并给付该商品房首付款178666元，余款40万元按揭贷款汇至淮安五环房地产开发有限公司账户，交付相关契税、房屋维修基金等，故黄伟取得盱眙县商品房所有权。关于黄伟与第三人盱眙支行之间签订的《个人一手住房贷款合同》、《房地产抵押合同》、《个人贷款保证合同》是否合法有效，并由第三人盱眙支行享有优先抵押权问题。黄伟与第三人盱眙支行之间于2014年1月3日分别签订《个人一手住房贷款合同》、《房地产抵押合同》、《个人贷款保证合同》，双方所签合同均系真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合同依法成立。黄伟按揭贷款400000元，以其购买的位于盱眙县商品房进行抵押，到目前第三人贷款本息二十余万元没有付清，黄伟一直拖欠不付，张健、王凤照也没有偿还剩余贷款本息的意思，故抵押贷款本息没有付清，第三人盱眙支行仍对涉案房屋享有优先抵押权。关于张健、王凤照与黄伟之间房屋买卖的诉讼主体是否适格，双方与中介签订的《房屋买卖中介服务协议》和《房屋买卖补充协议》是否合法有效问题。张健、王凤照与黄伟均具有民事权利能力和民事行为能力的独立的民事主体，能够独立享有民事权利和承担民事义务，均系本案适格的民事主体。2016年12月27日和2017年4月7日，黄伟与张健、王凤照以及中介方盱眙金东房产信息咨询中心分别签订《房屋买卖中介服务协议》和《房屋买卖补充协议》，该协议系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律行政法规的强制性规定，因而合同内容合法有效，当事人应当依照法律规定或者根据合同约定全面履行义务。自2016年至2019年，张健、王凤照对涉案房屋已进行装修、居住至今，已实际占有该房屋。但该房屋没有办理不动产权变更登记手续，且涉案房屋抵押权没有消灭，第三人盱眙支行仍对涉案房屋行使抵押权优先，故张健、王凤照与黄伟现无法办理不动产权变更登记手续。关于张健、王凤照诉请黄伟协助办理涉案房屋登记手续是否符合双方约定和法律规定的办理条件以及在本案中双方及第三人承担何种法律责任等问题。张健、王凤照与黄伟虽在合同中约定：“房屋权属交易登记手续由中介方代为办理，甲、乙双方签定本协议后，甲、乙双方应积极配合办理该房屋有关贷款和过户转让手续，并双方协商在2017年04月18日前办理过户(具体过户时间以中介方通知为准)。在办理过户的过程中，甲、乙双方应积极配合提供有效的相关证件资料，如遇政府等有关职能部门（含银行、税务、公积金中心等）调整审核日期，导致办理时间延长的，则期限相应顺延。甲方承诺房屋过户条件成就时，在拾日内协助乙方办理房屋过户手续。”但该涉案房屋由于黄伟还贷银行卡交付陈某某，且大额现金的取出，没有黄伟的本人身份证、银行密码以及本人到场是无法取走的，继而导致抵押贷款一直没有妥善解决，故过错责任在黄伟，依法应承担该纠纷的民事责任。本案审理中，张健、王凤照变更请求确认合同效力，虽合同依法成立，但该合同处于效力待定状态，如黄伟解决抵押贷款问题，双方纠纷便迎刃而解。一审法院判决：一、张健、王凤照与黄伟以及中介方盱眙房产信息咨询中心分别于2016年12月27日和2017年4月7日签订的《房屋买卖中介服务协议》和《房屋买卖补充协议》依法成立。二、驳回张健、王凤照的其他诉讼请求。案件受理费100元，由黄伟负担。本院二审期间，盱眙支行提交一份案涉贷款的已还款明细清单，证明截止2020年10月15日黄伟共欠贷款本息103862.22元。黄伟、张健、王凤照对该证据均无异议。本院认证意见是，因双方无异议，对该证据真实性予以确认。但鉴于本案系房屋买卖合同纠纷，黄伟尚欠的贷款本息与案涉纠纷无关联性。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，案涉房产系黄伟通过与淮安五环房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买，且已经通过按揭贷款的方式付清房款，故黄伟有权处分案涉房产。2016年12月27日的《房屋买卖中介服务协议》系黄伟本人与被上诉人签订，也是由黄伟收取了2万元定金。2017年4月7日的《房屋买卖补充协议》，虽系陈某某代黄伟签订，但根据被上诉人提供的通话录音，在签订该协议前黄伟已经明确表示陈某某可以代表其签订协议；根据协议，被上诉人给付的43万元系支付至黄伟账户；据黄伟二审陈述，陈某某当时与其生母是夫妻关系，陈某某参与了整个卖房过程。综上，黄伟上诉称陈某某与被上诉人串通签订案涉房屋买卖协议，无事实依据。盱眙房产信息咨询中心系案涉房屋买卖的中介方，与上诉人、被上诉人存在中介服务关系，而本案系房屋买卖合同纠纷，无须将中介方作为本案当事人。综上，上诉人黄伟的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二〇年十月二十二日法官助理  潘华乐书 记 员  赵晓文