湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初515号原告（反诉被告）：湖南百悦商业管理股份有限公司，住所长沙市望城经济技术开发区普瑞西路一段**金桥国际市场集群写字楼**。法定代表人：付东哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建民，邵东市蓝天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：唐平平，邵东市东辉法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：邵东县大禾塘美乐迪九亿歌舞城，经营场所邵东市大汉步行街******。经营者：姜美平，男，1968年1月24日出生，汉族，住邵，住邵东市div>委托诉讼代理人：陈蓄芳，湖南启航律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南百悦商业管理股份有限公司（以下至判决主文前简称“百悦公司”）与被告（反诉原告）邵东县大禾塘美乐迪九亿歌舞城（以下至判决主文前简称“美乐迪歌舞城”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法由审判员罗齐素适用简易程序，于2020年3月24日、4月13日两次公开开庭进行了审理。原告百悦公司的委托诉讼代理人孙建民、被告美乐迪歌舞城的委托诉讼代理人陈蓄芳到庭参加诉讼。审理中根据被告美乐迪歌舞城的申请，本院委托湖南华信求是工程造价咨询有限公司对美乐迪歌舞城包厢重新装修及漏水防水工程造价进行鉴定，还委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司长沙分公司对美乐迪歌舞城包厢内所损坏的电器、音箱价值进行鉴定。鉴定终结后，依法由审判员罗齐素适用简易程序，于2020年9月7日对该案进行了第三次公开开庭审理。原告百悦公司的委托诉讼代理人唐平平、被告美乐迪歌舞城的委托诉讼代理人陈蓄芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南百悦商业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告美乐迪歌舞城立即支付原告百悦公司租金130415.04元、经营管理费130415.04元，共计260830.08元，并支付违约金31299.61元（违约金计算至2019年12月31日，以后的违约金以260830.08元为基数按月利率2%计算至款项全部付清之日止）；2、本案案件受理费、财产保全费、公告费等由被告承担。事实和理由：株洲大汉商业运营管理有限公司于2016年11月17日更名为长沙百悦商业管理有限公司，长沙百悦商业管理有限公司于2017年6月19日更名为湖南百悦商业管理股份有限公司。2016年5月1日，被告美乐迪歌舞城的经营者姜美平（乙方）与株洲大汉商业运营管理有限公司（甲方）（以下简称株洲大汉商业管理公司）签订了《租赁合同》，双方约定：乙方向甲方承租的场地位于××街××栋××层××号，乙方将租赁场地用于经营ＫＴＶ……。租赁面积为1209.05平方米，租赁期限为50个月，自2016年5月1日起至2020年6月30日止。合同还约定租金和经营管理费的计算标准和支付方式为：租金经营管理费以合同月度租金为标准确定，实际天数不足一个月的按照30天每月折算后计收：……。自2019年7月1日至2020年6月30日，租金及经营管理费标准比上一个周期的标准增长6%；租金按人民币8.99元每平方米每月计算，即每月租金为10867.92元；经营管理费按8.99元每平方米每月计算，即每月经营管理费为10867.92元。租金及经营管理费采用预付方式，自合同计租日起，每12个月为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前30日内将下一计费周期的租金及经营管理费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。合同约定违约责任为：逾期付款的违约责任，合同期内乙方逾期支付租金、经营管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之二向甲方支付违约金。租赁合同签订后，姜美平作为经营者登记开办了美乐迪歌舞城，美乐迪歌舞城按照合同的约定支付了2019年6月30日前的租金和管理费，对于2019年7月1日至2020年6月20日的租金130415.04元及经营管理费130415.04元，被告美乐迪歌舞城一直未予支付。对于双方约定的违约金，原告自愿按每月百分之二的标准计收，算至2019年12月31日，被告应支付原告违约金31299.6元，以后的违约金以260830.08元为基数按月利率2%从2020年1月1日计算至全部欠款还清之日止。由于株洲大汉商业运营管理有限公司现已更名为湖南百悦商业管理股份有限公司，其权利义务均由本案原告承继。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告美乐迪歌舞城辩称，请求驳回原告的诉讼请求，事实与理由：1、我方于2016年5月份起租赁百悦公司的房屋用于经营KTV,并签订了书面的租赁合同，此后双方基本守约。但从2019年3月起租赁物多处漏水，无法正常使用，且因漏水造成我方财物损坏，后我方多次向百悦公司反映，但百悦公司不采取任何实际行动，既不维修，也不赔偿损失；2、百悦公司为提升租赁物价值，方便以后收取更高租金，自2019年3月起，开始对租赁物进行装修改造，未征得我方同意，擅自封堵通往我方经营场所的公共通道，导致我方无法经营，在长达5个月的施工时段里，我方营业额急剧下降损失几十万。综上，我方为维护自身合法权益，只得暂时依法拒交2019年6月30日之后的租金和经营管理费。反诉原告美乐迪歌舞城向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告百悦公司赔偿反诉原告因为房屋漏水造成的损失248624元，赔偿封堵公共通道造成反诉原告无法正常经营的营业额收入损失376752元，总计赔偿损失625376元；2、要求反诉被告百悦公司返还多收取的物业管理费4.8万元。对于其中的反诉请求“赔偿封堵公共通道造成反诉原告无法正常经营的营业额收入损失376752元”，本院认为与本诉系两种不同的法律关系，遂已当庭口头裁定不予受理。事实与理由：反诉被告百悦公司的违约行为，造成《租赁合同》无法履行，给反诉原告造成了巨额损失，应当承担赔偿责任。另百悦公司重复收取了反诉原告物业管理费4.8万元，依法应予退还。反诉被告百悦公司辩称:房屋漏水系楼上租户忘记关水龙头造成地板积水所致，反诉原告应找楼上租户赔偿损失。经审理查明，原告百悦公司于2017年6月19日由长沙百悦商业管理有限公司更名而来，而长沙百悦商业管理有限公司系于2016年11月17日由株洲大汉商业运营管理有限公司更名而来。2016年5月1日，株洲大汉商业运营管理有限公司（出租方，甲方）与原告的经营者姜美平（承租方，乙方）签订了一份《租赁合同》，约定将甲方位于大汉.××街××栋××层××号出租给乙方用于美乐迪ＫＴＶ经营，租赁面积为1209.05平方米；租赁期限为50个月，自2016年5月1日起至2020年6月30日止；租金及经营管理费以合同月度租金、经营管理费为标准确定，实际天数不足一个月的按照30天／月折算后计收，其中2019年7月1日至2020年6月30日，租金及经营管理费标准比上一周期的标准增长6%，租金按人民币8.99元每平方米每月计算，即每月租金为10867.92元，经营管理费按8.99元每平方米每月计算，即每月经营管理费为10867.92元。租金及经营管理费采用预付方式，自合同计租日起，每12个月为一个计费周期，乙方应当在每一计费周期届满前30日内将下一计费周期的租金及经营管理费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方；合同期内乙方逾期支付租金、经营管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之二向甲方支付违约金；合同9.1约定下列事项甲方毋须对乙方承担责任，除非是由于甲方及其雇员的重大过失或故意所致：9.1.1该店铺或建筑物任何部分之损坏或因水满溢流，或沟渠满溢，或甲方在该店铺内所设之固定装置与设备之损坏而造成乙方、乙方雇员或其他人的人身、财产的伤害及损失……；合同10.3约定乙方在租赁期限内没有购买相应的保险，发生非因甲方过失造成的装修、商品、商业设施、其他个人财产等发生损失或破坏时，乙方应自行承担所造成的损失。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告依约交付租金。2019年3月，案涉商铺出现漏水问题，致铺内装修及音响电器设备不同程度湿损。后被告向原告反映此事，原告工作人员去现场察看后，认为漏水原因系楼上租户忘记关水龙头造成地板积水所致，其只能协助被告去找楼上租户解决，并未答应原告维修及赔偿损失的要求。此后，被告自行对漏水房屋进行了防水处理，并对漏水包厢进行了重新装修，还对包厢内的音箱及电器设备进行了维修与更换。此后，原告因房屋漏水导致其损失为由拒绝交纳2019年7月1日至2020年6月20日期间的租金130415.04元及经营管理费130415.04元，共计260830.08元。审理中，根据原告的申请，本院依法委托湖南华信求是工程造价咨询有限公司对美乐迪歌舞城包厢重新装修及漏水防水工程造价进行鉴定，还委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司长沙分公司对美乐迪歌舞城包厢内所损坏的电器、音箱价值进行鉴定。2020年7月21日，湖南华信求是工程造价咨询有限公司作出湘信造鉴字2020第A055号工程造价鉴定意见书，结论为：邵东美乐迪九亿歌舞城包厢重新装修及漏水防水工程造价为84429.18元，其中包厢重新装修价为67291.48元，漏水防水工程造价为17137.7元。2020年6月18日，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司长沙分公司作出关于对邵东美乐迪九亿歌舞城因漏水导致包厢损坏电器价值鉴定意见书，结论为邵东美乐迪九亿歌舞城包厢内所损坏的电气、音箱的价值为41039.60元。另查明：1、被告于2017年11月30日向原告缴纳物业管理费32000元，于2018年9月26日缴纳物业管理费16000元；2、涉案租赁合同系原告百悦公司提供的格式合同。以上事实，有原告提供的原、被告的营业执照、原告的法定代表人身份证明、企业信用信息公示报告、被告经营者户籍证明、租赁合同、被告提交的照片、防水工程合同及费用、装饰装修工程施工合同、音响系统采购维修合同、微信聊天记录、物业管理费凭证、关于对邵东美乐迪九亿歌舞城因漏水导致包厢损坏电器价值鉴定意见书、工程造价鉴定意见书以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告之间所达成的《租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告已向被告交付涉案房屋，被告亦实际占有使用该房屋，不能因为房屋漏水不履行其缴纳房租的义务，故对原告要求被告支付所欠房租130415.04元及经营管理费130415.04元的诉讼请求，本院可予以支持。被告拖欠租金的行为已然违约，但原告作为出租人应保证出租的房屋具备租赁合同约定的使用价值，在涉案租赁房屋出现漏水问题时，原告作为出租人未对租赁房屋尽到维修义务，严重影响被告对租赁房屋的正常使用，原告的行为亦构成违约，故本案原、被告均存在违约，根据“违约责任互抵”原则，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告美乐迪歌舞城要求反诉被告百悦公司赔偿其损失的诉讼请求，存在如下三个争议焦点：一是反诉原告主张的损失是否系房屋漏水造成；二是反诉被告本案中应否承担赔偿责任；三是反诉原告已经缴纳的物业管理费4.8万元是否应予返还。对于第一个争议焦点，本院认为，涉案租赁房屋存在漏水问题是双方均认可的事实，现有证据证明反诉原告的损失亦是客观存在，在反诉被告百悦公司没有提供证据证明反诉原告美乐迪歌舞城的损失系其他原因造成的情况下，本院可以认定反诉原告的损失系租赁房屋漏水造成。对于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物处于约定的使用收益状态，若发生品质降低而损及承租人使用收益或其他权利时，则应负有修缮、恢复原状的义务。本案中，反诉被告百悦公司对租赁房屋漏水未尽其维修义务，由反诉原告美乐迪歌舞城代为维修，对涉案租赁房屋进行了防水处理，由此支出的费用应当由百悦公司负担。涉案租赁房屋存在漏水问题，即反诉被告交付使用的租赁物存在重大瑕疵，属于违约行为，故对房屋漏水所造成的反诉原告的装修损失及屋内电器音响设备损失应承担赔偿责任。湖南华信求是工程造价咨询有限公司作出的湘信造鉴字2020第A055号工程造价鉴定意见书及深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司长沙分公司作出的关于对邵东美乐迪九亿歌舞城因漏水导致包厢损坏电器价值鉴定意见书可以作为确定反诉原告损失的依据。反诉被告主张房屋漏水系楼上租户造成，故反诉原告应找楼上租户赔偿损失的辩称意见，就反诉被告所辩称的该事实来看，则反诉原告既可向楼上租户主张基于侵权而产生的权利，也可向反诉被告主张基于租赁合同违约而产生的权利，现反诉原告选择起诉要求反诉被告承担违约赔偿责任符合法律规定，故反诉被告的该辩称意见不能成立。反诉被告还辩称根据租赁合同9.1.1及10.3的约定反诉被告不承担责任，合同9.1约定店铺或建筑物任何部分之损坏或因水满溢流，或沟渠满溢等而造成承租人损失的出租人不承担责任，合同10.3约定承租人在租赁期限内没有购买相应的保险，发生非因出租人过失造成的装修、商品、商业设施、其他个人财产等发生损失或破坏时，承租人应自行承担所造成的损失。因涉案租赁合同系反诉被告百悦公司提供的格式合同，则以上约定属于免责条款，该免责条款明显免除了百悦公司作为出租人的主要义务，加重了承租人美乐迪歌舞城的责任，排除了美乐迪歌舞城要求其承担违约责任的权利，故而以上条款无效，对双方不产生拘束力，反诉原告美乐迪歌舞城仍然有权要求其承担相应的违约责任。对于第三个争议焦点，房屋租赁合同与物业管理合同属于两种不同的合同关系，且涉案租赁合同中对于物业管理费的收取没有约定，鉴于该案实际情况，对于反诉原告要求反诉被告返还物业管理费4.8万元的诉讼请求，本院不予处理，由双方另行解决。综上，对于原告要求被告支付拖欠租金130415.04元及经营管理费130415.04元的诉讼请求予以支持；对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持；对于反诉原告要求反诉被告赔偿损失的诉讼请求支持125468.78元；对于反诉原告要求反诉被告返还物业管理费4.8万元的诉讼请求不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邵东县大禾塘美乐迪九亿歌舞城于本判决生效后10日内支付原告湖南百悦商业管理股份有限公司租金130415.04元及经营管理费130415.04元，总计支付260830.08元；二、反诉被告湖南百悦商业管理股份有限公司于本判决生效后10日内赔偿反诉原告邵东县大禾塘美乐迪九亿歌舞城损失125468.78元；三、驳回原告湖南百悦商业管理股份有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告邵东县大禾塘美乐迪九亿歌舞城的其余诉讼请求。如给付义务人未在本判决生效后指定期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费5682元，减半收取2841元，由原告湖南百悦商业管理股份有限公司负担291元，由被告邵东县大禾塘美乐迪九亿歌舞城负担2550元；反诉诉讼费2874元（已减半收取），由反诉原告邵东县大禾塘美乐迪九亿歌舞城负担1469元，由反诉被告湖南百悦商业管理股份有限公司负担1405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  罗齐素二〇二〇年十月十九日法官助理陈芳代理书记员  曾璋宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。