辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初13237号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，女，该公司工作人员。被告：董美清，女，1969年3月3日出生，住沈阳市沈河区。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告董美清物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司委托诉讼代理人王颖、被告董美清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠物业管理费3842元及其滞纳金3169元；2、请求判令被告承担本案全部费用。事实及理由：被告是原告所进行物业服务的现代家园小区沈阳市沈河区南乐郊路208-3号2-6-2，住宅面积174.64平方米，物业费收费标准为每平方米0.8元/月。被告自2015年1月1日至2017年4月15日一直没有交物业费，共计3842元及滞纳金。原告多次找被告讲明缴纳物业服务费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳。故原告诉至本院，请求本院依法支持其诉讼请求。被告董美清辩称，当时我是买的二手房，买的时候是五六月份，所以每年我缴费都是从4-6月缴费。全园区买房时间都不一样，不能都要求从1月开始缴费。对方说找我们好几次交费并不属实，一次电话都没给我打过。法院传票还是我弟弟转交给我的。物业公司从来没有联系过我。还有一次交物业费时说电脑坏了没有给我打发票。我找到了一个2014年的收据。我的房子买完之后一直在漏水，我找过对方很多次但是一直没有给我修理。15年下大雨我们家全都漏了，大概有七、八处，物业也来拍过照片。16年物业给我打电话说我们家漏水到邻居家，回来之后发现时好多年前下雨导致墙皮起来了，有一条缝隙。楼下漏都找到我们家，我找工人给邻居修理但是邻居不同意。物业说让我给邻居赔钱，我就给对方2000元，那年我就生气确实没有交物业费。之后我回家看见门上贴着缴费通知就去缴费了。原告物业公司对暖气管道、公共设施服务都不到位，都是我们自己处理的。水管里的水压不够也是我们自己花钱换的水管。园区绿化和砖都没有维护。本院经审理认定事实如下：原告于2015年1月22日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为部分多层住宅0.8元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向乙方支付的违约滞纳金，如补交及时可以免除滞纳金。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求辽宁建和物业管理有限公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；辽宁建和物业管理有限公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。辽宁建和物业管理有限公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告公司于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告董美清系坐落于现代家园小区内的沈阳市房屋的业主。被告在2015年1月1日至2017年4月15日期间的物业费尚未交纳。原告催收无果，诉至本院。本院认为，原告物业公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订了《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，具备事实及法律依据。被告对于2015年1月1日至2017年4月15日期间的物业费，应当交纳。被告虽抗辩其交纳物业费到2015年5月，但原告对此与以否认。而被告出具的收据上明确记载其于2014年6月4日交纳的物业费对应期间为2014年1月1日至2014年12月31日，并无证据证明其交纳物业费至2015年5月。因此被告的抗辩事实依据不足，本院不予采信。根据《物业管理服务合同》约定的标准，结合小区业委会起诉本案原告要求解除物业服务合同的终审判决书于2017年4月7日送达原告，物业交接日为2017年4月15日的事实。原告按照物业服务合同的约定标准0.8元/平方米/月的标准向被告主张2015年1月1日至2017年4月15日的物业服务费。上述物业费对应期间为27.5个月，按174.64平方米计算为3842元（174.64平方米×0.8元×27.5个月）。考虑到原告物业公司因与现代家园小区业委会之间因小区物业服务的问题产生过纠纷，且人民法院最终支持了业主委员会要求解除与原告物业服务合同关系并返还相关费用的诉讼请求，说明原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平。根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳住宅物业费较为公平。故被告应交纳的物业费金额为3073.60元（3842元×80%）。关于原告主张的滞纳金，根据查明事实，原告服务于案涉小区，业委会曾向本院提出诉讼，认为原告物业公司的服务存在重大问题，要求解除与物业公司的服务合同，本院亦作出生效判决，支持了业委会的诉讼请求。这足以说明物业公司的服务管理确实存在着一定的问题。虽然双方约定了滞纳金,但该滞纳金实质应为违反协议的违约金。原告物业公司于2017年4月15日退出了所服务的小区,在一定程度上也反映出其提供服务尚有不足，也并未完全达到了物业服务协议上的要求。因此按照权利与义务对等原则，本院对原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告董美清于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司2015年1月1日至2017年4月15日期间的物业服务费3073.60元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告董美清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 员 王泽明二〇二〇年十月二十七日法官助理 张萌萌书 记 员 汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。