广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4342号上诉人（原审被告）：中山市古镇曹一置业发展有限公司，住所地广东省中山市***************之一，统一社会信用代码914********220199M。法定代表人：侯佳恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：何红娥，广东凡是律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨惠，女，1979年10月22日出生，汉族，住广东省江门市***************。委托诉讼代理人：廖开喜，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐欢，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人中山市古镇曹一置业发展有限公司（以下简称曹一公司）因与被上诉人杨惠商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。曹一公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨惠的全部诉讼请求。事实与理由：一、曹一公司已积极履行了合同的交付义务，并不存在违约或逾期交付的情形，一审法院认定曹一公司逾期交付是事实认定错误。1．涉案房屋在《商品房买卖合同》约定的交付期限前已竣工并经各方单位验收合格，完全满足交付使用的条件。2．曹一公司在合同约定的房屋交付期限前向杨惠邮寄了《收楼通知书》，曹一公司履行了交付的通知义务。3．曹一公司已在交付期限前的合理时间内向相关部门办理涉案房屋所在项目的工程竣工验收备案手续，未在约定的交付日期前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》系政府原因，根据合同约定其交付的时间应据实延期。一审法院已查明，曹一公司于2018年9月21日向中山市住建局递交了天宏绿茵豪庭一期项目工程竣工验收的备案申请及材料，因曹一公司未取得天宏绿茵豪庭一期项目工程人防竣工验收审核意见，中山市住建局一直未受理曹一公司的申请材料。直至2019年11月5日曹一公司取得天宏绿茵豪庭一期项目人防竣工验收审核意见后，中山市住建局才受理曹一公司的申请材料，并于2019年1月18日向曹一公司出具了天宏绿茵豪庭一期项目工程《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。一审法院另查明，曹一公司早在2018年6月10日向中山市人防办递交了天宏绿茵豪庭一期的人防工程竣工验收备案申请材料，于2018年6月11日向中山市人防办递交了天宏绿茵豪庭一期的人防工程平战转换核备申请材料。前述材料在法院向中山市人防办调取的曹一公司向中山市人防办递交的天宏绿茵豪庭一期人防工程的竣工验收备案申请资料档案中已附。针对上述已查明的事实，一审法院以中山市住建局出具的复函属国家机关依职权制件的公文书证，证据证明力高于曹一公司所提交的证据，予以采信，从而认定曹一公司向中山市人防办递交上述申请材料的时间为2018年11月5日系事实认定错误。首先中山市住建局的复函因涉及其自身利益，其内容不能因为文书形式而采信。中山市人防办于2019年初经政府部门调整隶属于中山市住建局，对于涉身部门工作人员的行政不规范行为，中山市住建局在复函时自然会有所保留，且复函所附的中山市人防办业务申请表系中山市人防办工作人员要求曹一公司事后补签的，并不能真实反映曹一公司向中山市人防办递交申请材料的时间，不能以此为依据，故其复函内容不应采信。其次，曹一公司于2018年6月10日向人防办递交了天宏绿茵豪庭一期的人防工程竣工验收备案申请材料，于次日向中山市人防办递交了天宏绿茵豪庭一期的人防工程平战转换核备申请材料，前列证据系在住建局出具复函前从中山市人防办处调取，由中山市人防办提供，应予采信。最后，人防办在收到曹一公司的申请材料后，于2018年6月11日会同曹一公司、施工、设计、监理等单位对天宏绿茵豪庭一期的人防工程进行了验收，并在《会议签到表》上签名，如果人防办于2018年11月5日才收到曹一公司的前述申请材料，不可能在6月11日主动对天宏绿茵豪庭一期的人防工程进行验收。综上，一审法院认定曹一公司于2018年11月5日始向中山市人防办递交天宏绿茵豪庭一期全部人防备案资料系事实认定错误，从而认定中山市人防办在2018年11月5日出具审核意见未违反相关规定，以此判决曹一公司承担逾期交付的违约责任错误，应予以纠正。二、即使认定曹一公司存在逾期交房的行为，其逾期交房的违约金计算时间应自2018年10月1日计算至2019年1月18日，而非2019年2月23日。天宏绿茵豪庭一期于2019年1月18日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。根据《合同补充协议》第六条（二）中约定“该商品房在交付使用时只要符合《合同》第八条约定的条件，则买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算”，涉案房屋于2019年1月18日满足了合同约定的交付条件，即涉案房屋的交付日期为2019年1月18日。曹一公司于2018年9月28日通过EMS向杨惠寄出《收楼通知书》并已由杨惠本人签收，曹一公司已履行了交楼中关于通知的义务。根据《合同补充协议》第六条（三）中约定“不论出卖人以何种方式通知买受人办理该商品房交付手续，如买受人在《合同》约定的交付日期届满前收到交楼通知的，买受人在其依据《合同》及本补充协议达到收楼条件的前提下，也应当在《合同》约定的交付日期届满前亲自到该商品房项目现场办理收楼手续，否则，由此产生的责任及后果由买受人承担”，曹一公司在交付日期前已向买受人寄出了《收楼通知书》，并已送达，因买受人自身原因在交付日未收楼的，责任由其自身承担。故逾期交楼的时间应从2018年10月1日计算至交付日即2019年1月18日。杨惠答辩称，曹一公司的上诉没有事实及法律依据，曹一公司逾期交楼，不属于政府原因造成的，曹一公司于2019年1月18日才取得竣工验收备案登记证，违约金计算应从合同约定的第二天起算至曹一公司通知杨惠去收楼之日止。杨惠向一审法院提出诉讼请求：曹一公司向杨惠支付逾期交楼违约金（以1779504元为本金按每日万分之二自2018年10月1日起计算到实际交楼之日止，暂计至起诉之日为135954元）。一审法院认定事实：曹一公司系中山市********天宏绿茵豪庭的开发商。2016年4月2日，杨惠向曹一公司支付购房定金150000元。同年4月22日，杨惠、曹一公司签订中山市商品房买卖合同，合同主要订明：“杨惠向曹一公司购买上述绿茵豪庭9幢2402房，建筑面积为196.25平方米，总房价款为1779509元。杨惠以银行按揭方式支付房款，首期款534509元约定的付款时间为2016年4月22日，余款1245000元通过商业贷款方式，约定付款时间为2016年5月22日。杨惠逾期付款不超过30日的，需按日支付逾期应付款万分之二的违约金；杨惠逾期付款超过30日的，曹一公司可解除合同，杨惠需按总房价款的30%支付违约金；杨惠逾期付款超过30日而曹一公司同意继续履行合同的，杨惠需按日支付逾期应付款万分之四的违约金。曹一公司应当在2018年9月30日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付杨惠使用；因政府机关行政行为，或曹一公司在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致曹一公司无法按时交付商品房的，曹一公司可延期交楼；逾期交房的，则自约定的交房期限届满后的第二日起至交付之日止，由曹一公司按日向杨惠支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过270日以上仍未能交付该商品房的，则杨惠有权解除合同。商品房达到交付使用条件后，曹一公司应当书面通知杨惠办理交付手续”。合同第十一条交接部分，对由于杨惠原因未能按期交付的，以加黑字体订明按如下方式处理：如双方约定的交房期限届满时，杨惠仍未按约定向曹一公司付清房价款（包括杨惠申请采用按揭贷款方式支付部分房价款而曹一公司尚未实际收到该部分款项等）……曹一公司有权相应推延交付该商品房而无需承担延期交楼的违约责任；如杨惠未按曹一公司通知的时间办理收楼手续的，则在曹一公司指定的交楼期限届满当天，视为曹一公司已实际交付该商品房给杨惠使用。即日，双方签订补充协议，协议特别注明：“为确保杨惠充分理解合同条款，曹一公司特提示杨惠在签订前、详细约定并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请杨惠在签约时向曹一公司提出，曹一公司将依法给予解释或说明。本合同及相关补充条款、附件一经签订即对双方均具有约束力，并代表杨惠已完全理解并自愿接受该内容。”协议主要订明：“曹一公司承担逾期交房违约责任的违约金累计总额以不超过该商品房总房价款的3%为限；无论杨惠是否收到曹一公司的交付使用通知书，合同的履行顺序均为杨惠先付清全部应付购房款再收楼；若因杨惠未履行义务，导致出卖人按合同第十一条推延交房给杨惠的，则曹一公司于杨惠履行完该义务后60日内将该商品房交给杨惠；曹一公司向杨惠发出的任何通知，均可使用如下任何方式之一，且均为有效通知：1.以挂号信或快递方式邮寄通知，以邮件到达杨惠于合同中预留的地址之日视为送达日，杨惠拒收或下落不明不影响送达效力……；杨惠的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如杨惠通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知曹一公司，否则造成的通知不能到达的后果，由杨惠自行承担，曹一公司按原地址及联系电话送达的通知视为有效送达”。当日，杨惠向曹一公司支付首期购房余款384509元。2016年5月11日，贷款银行出具借款借据，同意向杨惠贷款1245000元，并将贷款转至曹一公司账户。另查，2019年1月18日，中山市住房和城乡建设局出具中山市建设工程竣工验收备案登记证，对上述天宏绿茵豪庭一期工程进行竣工验收备案登记。一审诉讼中，根据曹一公司的申请，一审法院向其出具律师调查令，指定其委托诉讼代理人向中山市人民防空办公室调查天宏绿茵豪庭一期人防工程的竣工验收备案申请资料。尔后，曹一公司向一审法院提交在中山市住房和城乡建设局留存备查的曹一公司自建档案三册。曹一公司认为，广东省中山市人防工程竣工备案申报表、广东省人民防空工程平战转换手册显示，曹一公司分别于2018年6月10日、11日对天宏绿茵豪庭一期人防工程申报验收、申请平战转换核备，因人民防空办未按《中山市人民防空工程竣工验收管理暂行规定》第十五条规定，在收齐报送的人防工程竣工验收备案文件后10个工作日内在人防工程竣工验收备案表上签署意见，直至2018年11月5日才出具审核意见，导致其未能及时取得涉案商品房竣工验收备案登记证，依合同约定，交楼时间应予顺延。2020年1月20日，一审法院向中山市人民防空办公室发函，调查中山市人民防空办公室收齐曹一公司报送的人防工程竣工验收备案文件的时间，以及在人防工程竣工验收备案表上签署意见，同意验收的时间。2020年3月4日，中山市住房和城乡建设局复函如下：“一、依据建设单位提交资料清单上的时间显示，我办于2018年11月5日收齐天宏绿茵豪庭一期全部人防备案资料；二、根据人防意见书上显示的时间，我办于2018年11月5日正式签署并出具中山市防空地下室竣工验收备案意见书，编号为：中人防备[2018]63号。”根据中山市住房和城乡建设局复函所附的中山市人民防空办公室业务申请表显示，曹一公司申请天宏绿茵豪庭一期人防工程竣工验收的时间为2018年10月29日。再查，曹一公司分别于2018年9月28日、2019年2月21日两次向中山市商品房买卖合同上载明的杨惠的联系地址邮寄收楼通知书，通知杨惠分别于2018年9月30日、2019年2月24日前往天宏绿茵豪庭客户服务中心办理收楼手续。上述邮件，均已签收。除本案外，一审法院一并受理天宏绿茵豪庭一期部分业主与曹一公司商品房预售合同纠纷8案。上述8案中，其他业主与曹一公司均签订中山市商品房买卖合同和补充协议，买卖合同和补充协议的形式、内容基本一致，其中补充协议均订明曹一公司承担逾期交房违约责任的违约金累计总额以不超过该商品房总房价款的3%为限。一审法院认为，杨惠、曹一公司签订的中山市商品房买卖合同符合民事行为生效的法律要件，合同合法、有效。依合同约定，于2018年9月30日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程验收备案登记证，将符合合同约定的商品房交付杨惠，为曹一公司的主要合同义务。现曹一公司于2019年1月18日才取得中山市建设工程验收备案登记证为不争事实，曹一公司虽抗辩认为中山市人民防空办公室未按规定在收齐其报送的人防工程竣工验收备案文件后10个工作日内在人防工程竣工验收备案表上签署意见，导致涉案商品房未能及时在中山市住房和城乡建设局办理工程验收备案登记，其可迟延交楼，并提交广东省中山市人防工程竣工备案申报表、广东省人民防空工程平战转换手册等证据作证。但经一审法院向中山市人民防空办公室发函调查，曹一公司于2018年11月5日才交齐天宏绿茵豪庭一期全部人防备案资料，即便按复函所附的中山市人民防空办公室业务申请表显示，曹一公司申请天宏绿茵豪庭一期人防工程竣工验收的时间为2018年10月29日，与函复的时间差异不大。因中山市住房和城乡建设局出具的复函属国家机关依职权制作的公文书证，证据证明力高于曹一公司所提交的证据，故一审法院对该证据予以采信。据此，中山市人民防空办公室于2018年11月5日正式签署并出具中山市防空地下室竣工验收备案意见书，不存在违反《中山市人民防空工程竣工验收管理暂行规定》的规定，不构成曹一公司可迟延办理工程竣工验收备案登记和迟延交楼的合理事由。曹一公司迟延交楼已属违约，杨惠请求曹一公司支付迟延交楼违约金的请求理据充分，一审法院予以支持。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，其特征为“要么接受，要么走开”。除本案外，一审法院同时受理的天宏绿茵豪庭一期部分业主与本案曹一公司的8件商品房预售合同案中，曹一公司与其他业主签订的买卖合同和补充协议的形式和内容基本一致，补充协议均订明曹一公司承担逾期交房违约责任的违约金累计总额以不超过该商品房总房价款的3%为限。因该内容属曹一公司为了在商品房买卖合同文件中重复使用而预先拟定，且未与杨惠协商形成的合同条款，符合“要么接受，要么走开”的特征，故应认定为格式条款。依《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款前段有关“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”的规定，立法所要规制的主要是没有遵循公平原则的不公平格式条款。纵观杨惠、曹一公司签订的买卖合同和补充协议，支付购房款和按期交楼均为双方的主要合同义务，但在杨惠逾期付款时，最高需向曹一公司支付的违约金为总房价款的30%或按每日万分之四的标准计算；反之，在曹一公司逾期交楼时，其所负担的违约金仅以不超过总房价款的3%为限，数额比例相差十倍，明显显失公平。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上述格式条款，不但使杨惠、曹一公司的权利义务明显违反公平和等价有偿原则，而且还免除了曹一公司的主要义务，限制、排除了杨惠的主要权利，属无效条款，杨惠请求的违约金，不以总房价款的3%为限。双方约定曹一公司逾期交楼的，逾期交楼违约金按总房价款的每日万分之一计算，杨惠请求调整违约金，但未合理说明并举证证明违约金标准低于其遭受的损失，应承担不利的法律后果。损失的计算，可以以杨惠在同地段承租相同面积商品房居住需支付的租金或中国人民银行同期同类贷款利率作参考。讼争商品房建筑面积为196.25平方米，违约金按每日万分之一计算，每月为5338多元，与同地段同面积商品房的租金相当，该计算标准也与2018年、2019年中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%基本相符。据此，杨惠请求调整违约金按每日万分之二计算缺乏依据，一审法院不予支持。天宏绿茵豪庭1期工程项目于2019年1月18日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，曹一公司在商品房具备交付条件后依合同载明的杨惠联系地址邮寄收楼通知书，通知杨惠于2019年2月24日收楼，符合合同约定，可视为杨惠已实际收楼，一审法院认定违约金应从2018年10月1日起计算至2019年2月23日止，为25980.83元（1779509元×0.0001/天×146天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、曹一公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向杨惠支付逾期交楼违约金25980.83元；二、驳回杨惠的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3020元，由杨惠负担2443元，曹一公司负担577元（该款已由杨惠预交，一审法院不作收退，曹一公司于上述付款期限内迳付杨惠）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、曹一公司逾期交楼的原因是否由于政府原因所导致；二、逾期交楼违约金的截止日期如何认定。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，曹一公司上诉主张，其于2018年6月10日、6月11日已向中山市人防办递交了涉案房屋所在小区天宏绿茵豪庭一期的人防工程竣工验收备案申请材料、人防工程平战转换核备申请材料，但中山市人防办却于2018年11月5日出才出具审核意见，未按相关规定，在收到材料后10个工作日内签署审核意见，故导致迟延办理了涉案小区的建设工程竣工验收备案登记证。经查，《中山市人民防空办公室业务申请表》的申请日期为2018年10月29日，该申请表上盖有曹一公司的公章，即曹一公司对于2018年10月29日作为申请日期予以确认。另外，从中山市住建局向一审法院的复函内容来看，人防办在2018年11月5日才收齐天宏绿茵豪庭一期的人防备案资料。退一步来说，即使曹一公司主张于2018年6月份已向人防办递交了人防工程竣工验收材料的情况属实，但也不能证明曹一公司于2018年6月11日已向人防办交齐了全部人防工程的验收备案材料。故曹一公司的上述上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于焦点二，逾期交楼违约金的截止日期的认定问题。涉案合同约定，曹一公司应当在2018年9月30日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付杨惠使用，但涉案房屋于2019年1月18日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，故曹一公司在取得中山市建设工程竣工验收备案登记证前向杨惠寄出的收楼通知书无效。曹一公司于2019年2月21日邮寄收楼通知书，通知杨惠于2019年2月24日前往天宏绿茵豪庭客户服务中心办理收楼手续，因此，一审法院认定逾期交楼违约金从2018年10月1日起算至2019年2月23日正确，本院予以维持。综上，曹一公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元（中山市古镇曹一置业发展有限公司已预交3020元），由中山市古镇曹一置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年十月二十二日书记员  张灵芝