湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10947号上诉人（原审原告）：蔡军文，男，1975年11月17日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：林宇虹，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑亚斌，湖南弘一律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱小兰，女，1980年1月20日出生，汉族，住广西博白县。委托诉讼代理人：林宇虹，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑亚斌，湖南弘一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段**旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，经理。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。上诉人蔡军文、朱小兰与上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（以下简称一审法院）（2019）湘0104民初13920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡军文、朱小兰上诉请求：一、依法撤销（2019）湘0104民初13920号判决，依法改判旷远公司向蔡军文、朱小兰支付违约金126,603.978元。二、判令旷远公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决旷远公司支付的违约金金额过低。一、双方签订的合同编号为XX150244207的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，旷远集团应当按照合同的约定向蔡军文、朱小兰支付违约金126,603.978元。二、一审法院案日万分之一的标准判决旷远公司承担违约责任明显低于旷远公司逾期交付给蔡军文、朱小兰造成的损失。上诉人旷远公司上诉请求：一、依法改判旷远公司不需支付蔡军文、朱小兰42,201元；二、判令蔡军文、朱小兰承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定旷远公司逾期交房属于认定事实错误，应依法予以纠正。二、旷远公司在租赁期满后多次通知蔡军文、朱小兰收回商铺，蔡军文、朱小兰拒绝收回已经违反租赁合同的约定。蔡军文、朱小兰未履行减损义务，按照诚实信用原则和公平原则，房屋空置损失不应由旷远公司承担。蔡军文、朱小兰向一审法院起诉请求：1、判决旷远公司支付蔡军文、朱小兰延期交付旷远画境第一期S1栋2层207号商品房的违约金131,091.21元（计算至2019年8月14日，共计409天，逾期交房违约金具体金额按照蔡军文、朱小兰支付全部已付款万分之三/日的标准，自2018年7月1日计算至实际交付之日）；2、由旷远公司承担诉讼费。一审法院经审理查明：蔡军文、朱小兰与旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由蔡军文、朱小兰购买旷远公司位于岳麓区××路××段××号××期××栋××层××号的住宅。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2017年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。四、关于交接手续约定：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件受人应当在收到书面通知后15日内，办理该商品房交接手续。五、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地、地震灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地、地面突然下陷等其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在附件的补充协议中第三条双方约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。在《长沙市商品房买卖合同》和补充协议签订以后，蔡军文、朱小兰依约向旷远公司支付了全部购房款1068388元。蔡军文（出租方）与旷远公司（乙方）分别于2017年8月3日、2017年12月25日签订《商铺租赁合同》，约定将涉案房屋出租给旷远公司，租赁期限分别为2017年7月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年6月30日止。合同签订后，旷远公司按照合同约定将租金支付给原告。在审理过程中，双方认可旷远公司确向蔡军文、朱小兰发出入伙通知书，其入伙通知书通知蔡军文、朱小兰于2019年7月30日、31日办理交房手续。一审认为，蔡军文、朱小兰与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。旷远公司应当按合同约定在2017年6月30日前向蔡军文、朱小兰交付房屋，旷远公司直至2019年7月31日通知蔡军文、朱小兰办理收房手续，已构成违约。关于逾期交房违约金的标准，涉案合同约定的违约金标准为按日以全部已付房款的万分之三计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。蔡军文、朱小兰未提供逾期交房带来的损失的证据，一审综合考虑蔡军文、朱小兰因旷远公司违约行为可能造成的损失，根据公平原则予以衡量，酌情调整违约金按日以全部已付房款的万分之一计算。因双方签订《商铺租赁合同》，且蔡军文、朱小兰诉请从2018年7月1日起计算逾期交房违约金，故旷远公司应向蔡军文、朱小兰支付从2018年7月1日至2019年7月31日逾期交房违约金为42,201元（1,068,388元×0.1‰×395天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决：一、旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自判决书生效之日起十日内向蔡军文、朱小兰支付逾期交房违约金42,201元；二、驳回蔡军文、朱小兰的其他诉讼请求。案件受理费2,922元，因简易程序减半收取1,461元，由蔡军文、朱小兰负担991元，旷远集团（长沙）房地产开发有限公司负担470元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，蔡军文、朱小兰所购商铺面积为88.56平方米。蔡军文（出租方）与旷远公司（乙方）于2017年8月3日签订的租赁期限为2017年7月1日至2017年12月31日、于2017年12月25日签订的租赁期限2018年1月1日至2018年6月30日《商铺租赁合同》，均约定的商铺租赁价格为每月60元/平方米，每季度租赁费为15,940.8元。本院认为，本案争议焦点为旷远公司是否违反合同约定逾期交房以及逾期违约金如何确定。关于旷远公司是否违反合同约定逾期交房的问题。本院认为，双方签订的编号为XX150244207的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。蔡军文、朱小兰已按合同约定向旷远公司支付了购房款后，旷远公司应按照合同约定的时间向蔡军文、朱小兰交付符合条件的商品房。合同约定旷远公司应在2017年6月30日前向蔡军文、朱小兰交付房屋，但旷远公司直至2019年7月31日才通知蔡军文、朱小兰办理收房手续，已构成违约，应承担逾期交付的责任。因双方签订有《商铺租赁合同》，2017年7月1日至2018年6月30日，旷远公司承租了该商铺，并支付有租金，且蔡军文、朱小兰仅诉请从2018年7月1日起计算逾期交房违约金，故违约金计算期间为2018年7月1日至2019年7月31日。关于逾期交房违约金如何确定的问题。双方在合同中约定逾期交房的违约金标准为以全部已付房款按日万分之三计算。旷远公司提出违约金过高请求适当减少，一审判决综合考虑蔡军文、朱小兰因旷远公司违约行为可能造成的损失，酌情判决旷远公司按日万分之一支付违约金。本院认为，一审判决未考虑旷远公司自身曾承租该商铺以及租金标准，计算的违约金远低于租金收入，有悖公平，应予纠正。本院参照双方签订的租赁合同，酌定违约金损失为69,962.4元（2元每平方米×88.56平方米×395天）。对于双方当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对双方的其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，旷远集团的上诉请求不能成立，应予驳回；蔡军文、朱小兰的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院关于逾期交房违约金数额的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初13920号民事判决；二、旷远集团（长沙）房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向蔡军文、朱小兰支付逾期交房违约金69,962.4元；三、驳回蔡军文、朱小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,922元，因简易程序减半收取1,461元，由蔡军文、朱小兰负担763元，旷远集团（长沙）房地产开发有限公司负担698元。二审案件受理费5,844元，由蔡军文、朱小兰负担1,526元，旷远集团（长沙）房地产开发有限公司负担5,692元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  罗 希二〇二〇年十月十五日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。