河南省新乡市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）豫07行终259号上诉人（原审原告）新乡市新宇房地产开发有限公司，住所地长垣市建设路中段。法定代表人师振栋，任经理。委托代理人王军民，该公司员工。被上诉人（原审被告）长垣市房产管理中心，住所地长垣县建设大厦**。法定代表人姚伟田，该中心主任。出庭负责人马伟民，该中心副主任。委托代理人赵海丽，该中心工作人员。委托代理人李波，河南安实律师事务所律师。原审第三人华超，男，汉族，1985年10月17日出生，住河南省长垣市蒲**。上诉人新乡市新宇房地产开发有限公司（以下简称新宇房地产公司）因与被上诉人长垣市房产管理中心、原审第三人华超房屋登记行政管理一案，不服河南省封丘县人民法院（2020）豫0727行初3号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审查明，2015年7月6日新宇房地产公司与王美荣签订新宇新橙二期8号楼1号底商商品房买卖合同（合同编号：Y20151266），并于2015年7月13日在长垣市房产管理中心处备案，2016年10月27日，新宇房地产公司又与华超签订新宇新橙二期8号楼1号底商商品房买卖合同（合同编号：20163818），并于2016年11月8日在长垣市房产管理中心备案。2019年1月2日，因新宇新橙二期8号楼1号底商重复备案，长垣市房产管理中心作出长房决[2019]1号关于撤销新宇新橙二期8号楼1号底商二次备案的决定，撤销新宇新橙二期8号楼1号底商的第二次备案。新宇房地产公司不服，诉至法院，要求撤销长垣市房产管理中心的长房决[2019]1号决定。另查明，根据2010年3月17日中共长垣县委、长垣县人民政府关于印发《长垣县人民政府机构改革实施意见》的通知，将长垣县房产管理局更名为长垣县房产管理中心。河南省人民政府于2019年8月26日作出豫政[2019]17号《关于撤销长垣县设立县级长垣市的通知》，将原长垣县撤销，设立县级长垣市。在本案审理过程中，“长垣县房产管理中心”已按要求启用新印章“长垣市房产管理中心”。原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第二款规定，房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。因此法律法规赋予了县级以上人民政府房产管理部门对商品房预售合同进行备案登记的行政职权，长垣市房产管理中心作为当地房产管理部门，对本辖区内商品房预售合同的登记备案具有行政管理职责。虽然法律法规并未明确赋予房产管理部门对合同备案的撤销权，但备案登记违反法律规定或有其他应当撤销情形的，相关职权部门应当有权撤销，故长垣市房产管理中心有权对违反法律规定或有其他应当撤销情形的备案登记予以撤销。因此长垣市房产管理中心职权来源合法。无论是备案登记亦或撤销备案登记的行为，实质上都是房产管理部门对商品房预售合同进行的一种行政确认行为，具有行政确认的效力，能够对相对人或其他利害关系人的权利义务产生实际影响，属于行政诉讼的受案范围。故对长垣市房产管理中心辩称本案不属于行政诉讼的受案范围意见不予支持。本案中新宇房地产公司将自己开发的新宇新橙二期8号楼1号底商先与王美荣签订商品房买卖合同，又与华超签订商品房买卖合同，并先后重复备案，长垣市房产管理中心根据登记在先的原则作出撤销二次备案的决定，适用法律正确，程序合法。新宇房地产公司要求长垣市房产管理中心撤销长房决[2019]1号决定的诉讼请求没有事实根据和法律依据，原审不予支持。原审依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回新宇房地产公司的诉讼请求。案件受理费50元，由新宇房地产公司承担。上诉人新宇房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、新宇新橙二期8号楼1号底商是上诉人以房抵工程款的形式出售给华超，已经登记备案，符合不动产以登记备案为确权方式的法律手续，受法律保护。上诉人经与第三人华超协商，一致达成以新宇新橙二期8号楼1号底商、新宇新橙二期8号楼2号底商抵工程款意见，并于2016年10月27日签订了《商品房买卖合同》两份，一份签至华超名下，一份直接签至华超债权人陈鹏、杜瑞君名下用于以房抵借款（华超安装新宇新橙二期窗户时向陈鹏、杜瑞君借款），并于2016年11月3日在上诉人与华超等双方共同到场的前提下依法进行了登记备案。上诉人与华超以房抵工程款的行为是双方真实意思表示，经登记备案，依法确立了华超的房屋所有权；二、长垣市房产管理中心将新宇新橙二期8号楼1号底商登记备案在案外人王美荣名下，违反法律规定，属程序违法。根据《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。”，新宇新橙二期8号楼1号底商登记备案在华超名下时是经华超与新宇房地产公司双方共同办理，符合《房屋登记办法》第十二条的规定，依法应受法律保护。长垣市房产管理中心于2015年7月13日将新宇新橙二期8号楼1号底商登记备案在案外人王美荣名下的行为，上诉人并不知情，上诉人并未将新宇新橙二期8号楼1号底商出售给王美荣，而是签订《商品房买卖合同》用于担保王美荣的债权（双方并未办理以债权抵房产手续，债权凭证至今仍在王美荣手中），故长垣市房产管理中心于2015年7月13日的备案登记行为违反《房屋登记办法》第十二条规定，应依法撤销；三、一审判决适用法律错误，滥用法律赋予的权利，判决错误。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立变更转让和消灭经依法登记发生效力。”新宇新橙二期8号楼1号底商依法登记在华超名下，是其合法私有财产，任何人不得侵犯。《房屋登记办法》第12条明确规定了备案登记须买卖双方共同申请，是在双方合意的前提下的备案登记。一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》属适用法律错误，从而作出错误的判决，暂且不论案外人王美荣签订的《商品房买卖合同》是不是名为买卖实为抵押的合同，仅新宇房地产公司对长垣市房产管理中心的行为不知情，长垣市房产管理中心在没有新宇房地产公司参与的前提下，私自为案外人王美荣进行备案登记就已经违反了法律规定。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，已严重侵犯了上诉人的合法权益，现特向贵院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判撤销长房决[2019]1号关于撤销新宇新橙二期8号楼1号底商二次备案的决定，诉讼费用由长垣市房产管理中心承担。被上诉人长垣市房产管理中心答辩称，答辩人经调查，发现上诉人存在以欺骗手段二次备案的行为，故依法撤销其二次备案，程序合法且适用法律正确，应当维持一审判决。原审第三人华超述称，对新宇房地产公司的上诉无异议。本院经审理查明的事实与一审一致。另查明，2020年7月3日新乡市中级人民法院作出（2020）豫07民终2317号民事判决，判决新宇房地产公司将新宇新橙二期8号楼1号底商交付给王美荣，并协助案外人王美荣办理产权登记手续。该判决已生效。本院认为，根据当事人的诉辩主张来看，本案的争议焦点为商品房预售合同备案登记行为的性质是什么、长垣市房产管理中心作出的长房决[2019]1号关于撤销新宇新橙二期8号楼1号底商二次备案的决定是否合法。关于商品房预售合同备案登记或撤销备案登记行为的性质问题，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”长垣市房产管理中心作为法律授权的房地产管理部门，具有对其辖区内的商品房预售合同进行登记备案的法定职权。无论是备案登记或撤销备案登记的行为，实质是房产管理部门对商品房预售合同进行的一种行政确认行为，其对相对人或利害关系人的权利义务产生实际影响，属于人民法院行政诉讼的受案范围。关于长垣市房产管理中心作出的长房决[2019]1号关于撤销新宇新橙二期8号楼1号底商二次备案的决定是否合法的问题。在案证据显示，长垣市房产管理中心认为新宇房地产公司与华超等人存在提供虚假材料就同一房产进行二次备案登记的情况，即根据登记在先原则，作出撤销案涉二次备案的决定，事实清楚，程序正当。原审判决据此驳回新宇房地产公司的诉讼请求，并无不当。上诉人新宇房地产公司的上诉理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人新乡市新宇房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 随 伟审判员 张彩霞审判员 谢田霞二〇二〇年十月十四日书记员 丁 妍