安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终2522号 上诉人（一审被告）：赵桂民，男，1966年5月6日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：蒋玉亭，萧县龙城镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：崔丁元，女，1979年1月25日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：阚辉，安徽汇龙律师事务所律师。 一审第三人：宿州市萧国置业有限公司，住所地安徽省萧县张庄寨镇张庄寨，统一社会信用代码91341322584553599W。 法定代表人：王孝星，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张杰，该公司员工。 上诉人赵桂民因与被上诉人崔丁元、一审第三人宿州市萧国置业有限公司（以下简称萧国公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省萧县人民法院(2020）皖1322民初2022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵桂民上诉请求：撤销一审判决并改判驳回崔丁元的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院适用法律不准确，一审法院认定案涉房屋属崔丁元所有于法无据。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。虽然法律规定了除外情形，但不包括以买卖方式取得不动产的情形。在执行异议之诉中可以同时提出确认权利的诉讼请求，但依据房屋买卖纠纷的审判时间，确认其权利的诉讼请求应为确认房屋买卖合同效力后的登记请求权，而不应直接确认房屋所有权。而且房地产权应包括房屋所有权即土地使用权，将土地使用权确认归个人所有无法律依据。崔丁元一审时提供的证据不能达到萧国公司将案涉房屋出售给崔丁元的证明目的，因为该证据萧县房地产管理局登记备案，违反了《商品房销售管理办法的规定》。将房产未办理过户的原因归结于被冻结，显然不成立。2.崔丁元与萧国公司存在恶意串通，损害赵桂民的利益。在本此共6起案件的审理中，萧国公司冒着巨大的风险高度认同崔丁元的意见，存在恶意串通，根本利益是为了损害赵桂民的利益。3.一审法院存在判非所诉的情况，判决内容与诉讼请求的内容不一致。通过对崔丁元提供证据效力的分析，无法与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定相符合，不能达到足以排除强制执行的民事权益的证据要求。上述法律规定是在买受人对所买不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，故在使用该特别规则对买受人权益进行保护时，应严格审查买受人与被执行人之间的不动产产买卖协议的正当性，以及该条所规定付款、实际摘由和过错等要件是否具备，交易行为是否符合一般交易规则，交易双方是否尽到一般房屋交易行为所应有的注意义务。本案存在定金与购房款数额一直、能备案而不备案，购房款未汇入资金监管账户，付款不出具正规发票等不合理情形。4、崔丁元与萧国公司签订的合同是2017年9月12日，约定交房时间是2018年10月30日，但是从崔丁元一审诉状到合同这些手续上没有实际接收房屋的时间；但是从诉状中没有体现出来交房具体时间；崔丁元缴纳68000元下余164000元商业贷款，崔丁元并未提供商业贷款合同，及将首付款打入房管部门和合同约定的监管账户，其提供2018年11月2019年11月物业管理费，拍摄的图片不能证明是其居住房屋，其主要目的是证明实际占有，根据合同和其诉状所称，在2018.10月才开始缴纳物业费，且物业费并不是正式票据而是收据，其提供证据虚假，且是虚假诉讼。在赵桂民实现债权时2018年12月19日及2019年12月11日，萧县人民法院为赵桂民实现债权选择评估机构时，崔丁元与萧国公司并没有任何异议。 崔丁元答辩称：赵桂民上诉不能成立，应当驳回，一审判决认定事实清楚，证据充分使用法律正确，应予维持，本案案由是案外人执行异议之诉，赵桂民在申请执行第三人建设工程施工合同案件过程中由于一审法院错误查封了崔丁元出资购买的房屋导致本案的发生，在本案进行执行异议之诉诉讼过程中，崔丁元向一审法院提交了商品房买卖合同及首付款的收款凭证等相关证据，能够证明崔丁元实际购房的事实存在，在萧国公司交房后崔丁元也对所购买的房屋进行了装潢并进行占有使用至今，因一审法院对崔丁元所购买的房屋进行了查封，才导致银行按揭贷款没有批下来，崔丁元购买房屋没有办成过户，现崔丁元自愿出资剩余购房余款，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，判决崔丁元享有排除执行的签订，是符合该司法解释规定的。关于崔丁元房屋交付时间，是以崔丁元交付购房款的首付款日，萧国公司交付房屋钥匙的日期，崔丁元的房子交付日期是2017年9月12日；关于购房者的购房款为什么没有纳入监管账户的原因是第三人取得的商品房预售许可证时间是2015年，但是县政府规定的购房款纳入监管账户的时间是2016年；关于评估崔丁元没有提出异议是因为选定鉴定机构萧县人民法院并未通知崔丁元参与执行案件之中，故崔丁元无权提出异议之事；赵桂民认为崔丁元未办理商业贷款，没有办理贷款的事实是存在的，原因是赵桂民在申请执行萧国公司的过程中，查封了萧国公司名下的相关财产，包含了萧国公司没有给崔丁元办理过户的房产，导致商业贷款无法办理；赵桂民认为萧国公司与崔丁元恶意串通无事实依据；关于该批6起案件同一天提起诉讼原因，因为萧县人民法院在查封同案几套房产时是同时下发的，作为崔丁元为维护自己合法权益同一天起诉并不违反法律规定。 萧国公司述称：房屋收款全部是用收据收的，收取定金之后有的购房者过几天就签订合同，有的购房者过几个月才签订合同，房屋盖好了没有验收报告，签合同的时候就已经交钥匙了，等验收报告下来之后再办理房产证，2015年的时候不存在监管账户的问题，当时没有办理备案是因为银行要缴款单，其公司收了钱之后直接把钱给支付农民工工资了。其公司也未办理备案。当时预售证是2015年下达的，2016年12月份政府才有监管账户，至今还没有监管其公司销售的房屋。 崔丁元向一审法院请求：1.停止执行崔丁元位于萧县的房产，并撤销萧县人民法院作出的（2020）皖1322执异9号执行裁定；2.请求依法确认上述房产归属崔丁元所有；3.本案诉讼费用由赵桂民承担。 一审法院认定事实：赵桂民与萧国公司建设施工合同纠纷一案，萧县人民法院于2018年8月28日作出（2018）皖1322民初1952号民事调解书，由于萧国公司未能履行调解书确定的义务，赵桂民申请强制执行。该案在执行过程中，查明该案在审理前，萧县人民法院已于2018年3月12日作出（2018）皖1322财保3号民事裁定书，查封了登记在萧国公司名下的位于安徽省萧县的房产。2020年3月11日，崔丁元向本院提出执行异议，请求撤销萧县法院作出的（2018）皖1322财保3号民事裁定书，2020年3月23日，萧县法院作出（2020）皖1322执异9号执行裁定书，驳回了崔丁元的异议请求。另查明，2017年9月12日，萧国公司与崔丁元签订《商铺房买卖合同（预售）》，约定崔丁元购买萧国公司开发的位于萧县商品房，约定合同总价款为228000元整，买受人应当在合同签订当天支付该商品房的首期房款68000元，其余房款160000元系商业贷款。萧国公司以出具收条、工商服务业统一收款收据等予以确认。后崔丁元入住涉案房屋，安徽萧县和美物业管理有限公司收取了涉案房屋2018年11月至2019年11月期间的物业费。 一审法院认为，未办理产权转移登记买受人提起的执行异议之诉，足以享有排除强制执行的民事权益的，人民法院应予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，崔丁元与萧国公司于2017年9月12日签订了合法有效的书面商品房买卖合同，并已支付部分房款，崔丁元也实际占有案涉房产；上述行为均发生在2018年3月12日涉案房产被查封之前，虽然涉案房产没有办理过户登记手续，但是并非买受人崔丁元自身原因所导致，而是由于案涉房产因萧国公司及其法定代表人资产被冻结无法缴税，不能办理所致。因此，崔丁元对案涉房产足以享有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行位于萧县的房产；萧县人民法院（2020）皖1322执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二、确认位于萧县的房产属崔丁元所有。案件受理费4720元，由赵桂民负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵桂民提供如下证据：1、萧国公司的预售许可证，证明在预售许可证上明确载明了银行监管账号；2、监管账号、监管银行账户现金缴款单照片打印件，证明萧国公司其他业主向预售许可证上监管账户打购房款；3、萧国公司提供的监管账户的信息照片打印件，证明萧国公司提供监管账户让其他业主付房款。崔丁元质证认为：1、不是新证据，从上面只能显示监管银行不能显示政府监管部门是谁，按照萧县政府作出的2016年119号的规定，对预售商品房的监管是由房管局、监管银行、开发商三家组成，萧国公司是2015年取得预售许可证，当时该文件中法律意义上的监管是政府不是银行，该证上的监管账户是开发商收取的购房资金应当存入银行按揭贷款的商业银行，虽然预售许可证有监管，但是不适用萧县政府的文件，故不能达到证明目的；2、第二组证据有异议，与本案无关；3、只是银行监管账户，并非政府的监管账户，三方达成监管协议之后才能确认监管。萧国公司质证认为：1、监管账户是因为其公司向银行贷款，购房款必须打入这个银行账户；2、同一时期业主付房款的的很少；3、这个账号于监管账户是一样的。崔丁元提供如下证据：1、萧县人民政府办公室办法的2016年119号文件，关于萧县商品房预售资金监管责任办法的通知，证明该办法的实行是2016年12月15日，对之前的资金没有监管，证明对资金的监管需要三方签订监管协议后监管才能成立，从通知看，萧国公司在2015年取得的商品房预售许可证与收取的业主购房资金没有进入监管账户不违反相关规定，也不是萧国公司没有给崔丁元办理过户手续的障碍。2、电费缴费表10张，证明崔丁元在收房之后已经对按涉房屋进行实际使用。赵桂民质证认为：1、真实性无异议，不能达到其证明目的，同时也证明了赵桂民提供证据及证明目的是真实的，萧县人民政府的文件目的就是为了监管开发商资金为了保护业主利益；2、2018年3月12日查封时及萧县人民法院选择机构进行进入执行公告时并无人提出异议，对证据三性均有异议，达不到其证明目的。萧国公司质证认为：对崔丁元提供的证据无异议。本院对以上证据的认证意见为：双方对对方提供证据的真实性均无异议，经核实，本院对上述证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定,本案应着重审查双方当事人的房屋买卖合同是否合法有效,在安徽省萧县人民法院查封之前崔丁元是否已合法占有诉争房屋,是否已支付全部对价问题。第一,涉案当事人之间的房屋买卖合同是否合法有效问题。本案中,崔丁元与萧国公司于2017年9月12日签订了《商品房买卖合同》，是各方当事人真实意思表示,此时萧国公司已取得预售该房屋的许可证，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定。故，双方在人民法院查封案涉房屋前已经签订了合法有效的书面买卖合同。第二,在萧县人民法院查封之前崔丁元是否已合法占有诉争房屋的问题。从崔丁元所提交的电费缴纳发票、电户开立登记及房屋内照片看，崔丁元已于《商品房买卖合同》签订前就于供电公司就案涉房屋设立电户，从崔丁元提供的照片等证据，能够证明崔丁元已对案涉房屋占有居住，虽然崔丁元未能提供与萧国公司之间就案涉房屋交付事宜办理了正规的交付手续，其提供的物业费收据、电费发票能够证明崔丁元已实际占有、使用案涉房屋并为此缴纳物业费、电费。虽物业费收据非正规发票，但出具加盖物业公司印章的收据，符合日常生活中缴纳物业费物业公司出具收据的习惯。赵桂民关于崔丁元并未实现对诉争房屋占有的抗辩理由不能成立,本院不予支持。第三,崔丁元是否已支付全部房款的问题。崔丁元于庭审中陈述以现金及银行汇款的方式支付了购房定金68000元，并提供了银行交易明细单及萧国公司向其出具的收款收据，银行交易明细单载明其于2017年9月13日向萧国公司指定的员工张杰个人银行账户转账支付49000元，其关于剩余19000元定金系以现金方式支付的陈述与其转账49000元后账户仅有9.45元余额的情况相符，即不存在账户余额足以支付购房定金但未足额转账的情形。对于剩余房款的支付，崔丁元欲通过银行按揭贷款的方式支付，但因案涉房屋被查封，崔丁元无法办理相应银行贷款手续。对于尚未支付的款项，崔丁元于二审庭审中同意按照人民法院要求交付至相应账户。即崔丁元虽然未足额缴纳购房款，但无法办理房屋贷款的原因非由崔丁元所致，其亦同意按照按照人民法院的要求交付执行，符合上述第二十八条规定的情形。赵桂民关于案涉购房款未交至监管账户的上诉意见，作为购房者向开发商支付购房款系按照开发商认可的方式缴纳，是否缴纳至监管账户并非认定购房者是否支付购房款的标准。同时，与本案同时审理的几起案件中，案涉住宅小区业主以赵桂民的查封提出异议的诉讼，购房者提供的支付购房款的凭据均为萧国公司出具的收据，收款人均为该公司员工张杰。萧国公司对上述收房款的方式均无异议。上述案件的购房者中，亦存在现金、刷卡等支付方式。故，萧国公司对于案涉房屋购房款以现金的方式收取，并出具收据的方式系其公司惯用的交易方式，赵桂民关于崔丁元于萧国公司存在恶意串通的上诉意见，亦无证据证明。最后，在崔丁元购房案涉房屋后，即因诉讼被人民法院采取保全措施，以致购房者无法办理产权过户登记，但并非买受人自身原因所导致。况，崔丁元当庭表示愿意将商品房买卖合同约定的剩余购房款按照人民法院要求交付执行。故，崔丁元对案涉房屋享有排除执行份权益。因崔丁元本意是要求排除对案涉房屋执行，一审法院判决不得执行，并未超出崔丁元诉讼请求。但不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，因案涉房屋尚未办理不动产权过户登记，崔丁元亦未缴足购房款，崔丁元要求确认案涉房屋归其所有无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判令案涉房屋归崔丁元所有不当，本院予以纠正。 综上所述，赵桂民的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初2022号民事判决第一项，即不得执行位于萧县的房产；萧县人民法院（2020）皖1322执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效； 二、撤销安徽省萧县人民法院(2020）皖1322民初2022号民事判决第二项； 三、驳回崔丁元的其他诉讼请求。 二审案件受理费4720元，由赵桂民承担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  张 奥 审判员  杨俊举 二〇二〇年十月二十九日 书记员  王 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，·或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。