江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1154号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司九江分公司，住所地：江西省九江市柴桑区九瑞大道十四公里处，统一社会信用代码：91360400091081503Q。主要负责人：聂泳明，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋菲，该公司工作人员，一般授权。被告：石月玲，女，1974年12月20日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司九江分公司（以下简称碧桂园服务九江分公司）与被告石月玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告碧桂园服务九江分公司的委托诉讼代理人宋菲、被告石月玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园服务九江分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年7月的物业服务费共计人民币8686.15元；2.请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照3%标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年7月15日的违约金数额为4500.12元；以上费用合计13186.27元；3.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告放弃主张第2项关于违约金的诉讼请求。事实和理由：2014年3月5日，九江碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《九江碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对九江碧桂园项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2017年2月26日购买九江碧桂园水蓝湾十一街18号单位，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，被告应以房屋建筑面积的2.5元/㎡/月，花园物业服务费0.5元/㎡/月交纳物业服务费，被告于2019年7月开始拖欠物业费，至2020年7月拖欠的款项达8686.15元。为维护原告自身合法权益，故诉讼来院。被告石月玲辩称，我于2017年4月29日与九江碧桂园房地产开发有限公司签订购房合同，购买碧桂园水蓝湾11街18号，合同第八条约定出卖人应当在2019年6月30日前将验收合格的房屋交付给我，但到目前为止未收到交房通知。随购房合同同时我与广东碧桂园物业服务有限公司九江分公司签订了《九江碧桂园前期物业服务协议》，但是现在起诉我的原告非广东碧桂园物业服务有限公司九江分公司，在该协议中也有补充约定，实际交房后计收物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的企业营业执照正、副本，九江碧桂园前期物业服务协议，九江碧桂园前期物业服务合同，九江县住宅小区物业、停车服务收费申请备案表，九江碧桂园商品房买卖合同，买卖合同重要事项告知书，公司变更通知书2份、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表2页，被告提交的2020年8月15日拍摄的房屋质量存疑照片打印件两张，九江碧桂园前期物业服务协议，2020年8月15日拍摄的照片打印件三张，赣计商价字[2003]766号关于《江西省物业管理服务收费办法》的通知，均真实本院对其真实性予以认定，对于上述证据的证明力，本院将结合案件事实以及当事人欲证明的相关诉讼主张进行评判；2.对于原告提交的九江碧桂园2019年寄信明细（49套别墅）一份，原告未提交证据原件，本院不予认定；3.对于被告提交的关于印发《九江市住宅物业服务收费管理办法》的通知、九江市住宅物业服务收费管理办法（九价字[2015]25号），被告未提交原件也未提供网络查询路径，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月5日，案外人九江碧桂园房地产开发有限公司与原告碧桂园服务九江分公司(原广东碧桂园物业服务有限公司九江分公司)签订《九江碧桂园前期物业服务合同》，约定：甲方(九江碧桂园房地产开发有限公司)选聘乙方(原告碧桂园服务九江分公司)为其位于九江市建筑面积499509.26㎡的九江碧桂园房产提供商住物业服务；物业服务费采用包干制方式，由甲方或业主按其所有(使用)的建筑面积计算交纳，计收标准为：双拼/联体住宅按房屋建筑面积2.5元/月·平方米计收；上述计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。物业服务费应按季交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每季首月10日前(节假日等原因顺延)交纳本季度的物业服务费。2014年4月24日，原告就涉案小区向原九江县物价局申请备案，物业服务收费标准为：别墅型用房2.5元/m2/月，私家花园0.5元/m2/月。2017年5月2日，被告石月玲与九江碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201702750），约定：被告石月玲购买九江碧桂园第86幢水蓝湾十一街18号商品房，该商品房合同约定建筑面积共251.15平方米。出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交楼。附件四合同补充协议约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。“九江碧桂园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《九江碧桂园前期物业服务协议》及《九江碧桂园临时管理规约》。同时双方在《商品房买卖合同》附件四中的附录二《税费及其他应付款项明细》中明确载明：物业服务费用，预收三个月物业服务费，房屋按建筑面积的2.5元/m2/月计收，私人花园按花园面积的0.5元/m2/月计收。2017年4月29日，案外人九江碧桂园房地产开发有限公司向被告出具《买卖合同重要事项告知书》，载明“……二、《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2019年6月30日，届时请您亲临销售中心办理相关收楼手续……”，被告石月玲在业主签收处签名，签收日期为2017年4月29日。后被告石月玲英一直未办理收楼手续，亦未交纳涉案房屋的物业服务费。2017年5月28日，原、被告提交的《九江碧桂园前期物业服务协议》均约定：“甲方与房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准），早于房产公司将本园区移交乙方之日（以物业交接记录表记载的日期为准）的，自本园区移交之日的次日起，无论是否居住或使用该物业，甲方均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。甲方与房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准），晚于房产公司将本园区移交乙方之日（以物业交接记录表记载的日期为准）的，自《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论是否居住或使用该物业，甲方均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。若当地相关行政主管部门对物业服务费的收取有相关法律、法规规定的，则按该法律、法规的规定执行，且甲方需到乙方处办理相关手续。第三十三条本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。（实际交房后计收物业费）。”上述括号部分为手写内容。另查明，2019年6月13日，广东碧桂园物业服务股份有限公司九江分公司名称变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司九江分公司，2020年6月11日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司九江分公司名称变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司九江分公司。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原、被告向本院提交的原告与被告签订的《九江碧桂园前期物业服务协议》均有一条补充手写内容“（实际交房后计收物业费）”。虽然原告提出第三章第六条约定：业主与房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准），无论是否居住或使用该物业，甲方均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。但根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，应以补充手写内容“（实际交房后计收物业费）”为准。因为非格式条款是经过双方当事人协商一致约定的，充分体现了双方当事人的真实意思，如果原告不同意补充手写内容，原告提交的《九江碧桂园前期物业服务协议》不会有和被告提交的《九江碧桂园前期物业服务协议》相同补充手写内容，故关于本案物业费的交纳，应以补充手写内容的约定为依据。根据查明的事实，涉及本案房屋并未实际交房，故交纳物业服务费的条件不成就，应驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司九江分公司的诉讼请求。案件受理费65元，减半收取32.5元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司九江分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  廖晓文二〇二〇年十月二十六日法官助理黄升林书记员吴宜航