河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7810号 上诉人（原审被告）：李丽香，女，1974年11月24日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县。 上诉人（原审被告）：吴声汉，男，1965年9月10日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县。 上诉人（原审被告）：吴多粮，男，1995年3月2日出生，汉族，职业，住海南省陵水黎族自治县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：胡其芳，北京市中济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张占军，男，1971年11月28日出生，汉族，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：张泽，男，汉族，1992年4月27日出生，住河北省新乐市。系张占军儿子。 委托诉讼代理人：王旭，河北金耀律师事务所律师。 原审被告：赵建辉，男，1975年9月11日出生，汉族，住河北省新乐市。 —1— 上诉人李丽香、吴声汉、吴多粮因与被上诉人张占军、原审被告赵建辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初4115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。三上诉人的共同委托诉讼代理人胡其芳、被上诉人张占军的委托诉讼代理人张泽和王旭到庭参加诉讼，原审被告赵建辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽香、吴声汉、吴多粮上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：上诉人认为，原审判决认定前后矛盾，认定事实不清，所作判决违反法律规定。原审判决存在两大问题：其一，没有注意到被上诉人早在赵建辉与上诉人吴声汉签订《合作协议》前二个月就已支付了4l万元，他其实是出资合作建房者，所建房产违法并被强制拆除，被上诉人也有过错。合作建房开始后，建房选址、楼房层高和面积，均由赵建辉和被上诉人等出资人先做决定，涉案房屋违法并被政府强拆，被上诉人也负有责任。至于赵建辉为什么一年多、两年以前收取被上诉人的款项，却到2018年7月6日才给被上诉人出具“今收到张占军购房款400000元”的收条？直到2018年9月28日被上诉人才与赵建辉、上诉人签订《购房协议》？这种严重违反交易习惯和常理的做法，只不过是被上诉人得知自己违法后与赵建辉恶意串通，想把自己伪装 —2— 成购房者，企图转嫁损失给上诉人的欲盖弥彰之举。其二，原审既已认定合同无效，且认定被上诉人亦有过错，却仍然判决上诉人返还购房款并按照购房协议约定的2分利率计付利息给被上诉人，明显违反法律规定。依据相关法律规定，本案中，《购房协议》属无效合同，依法该合同关于双倍返还所交房款及按每月2分利息赔偿被上诉人的约定亦属无效。同时，被上诉人作为城市居民出资与他人在农村宅基地合作建房，违反了法律的强制性规定，依法应当承担相应的责任，因出资所建房屋属违建且已被当地政府强制拆除，其损失应自行承担。综上，原审判决事实不清，违法判决，应当撤销。 张占军答辩称，开发商在没有盖房前就会大肆宣传销售，是一种普遍现象，很多开发商都是拿着购房户的钱搞开发，开发商动工盖房前房屋销售的价格相应的比房屋封顶后销售房价低许多，这些都是房地产开发中的普遍现象。因此购房户预购房屋，预付房款是房地产开发、销售中的常见现象。在上诉人吴声汉与赵建辉签订的合作协议补充协议中，明确显示答辩人所购房屋是订购房屋。另外他们在该协议中约定剩余房屋的销售保底价是6000元／平方米，可见开发商手续一旦健全，房屋一旦封项，价格就会直线飙升，上诉人和赵建辉采取的同样是这样的套路。本案合同无效的根本原因是涉案房屋属于“小产权房”，属于违章建筑而导致无效。涉案房屋被政府强制拆除，不是因为答辩人不是当地居民这一原因造成的，而是因为该房 —3— 屋属于违章建筑被政府强制拆除，房屋被拆除的后果与答辩人的购买行为没有因果关系，即使答辩人不购买，也同样会被拆除，答辩人不应当承担任何责任而上诉人应当承担全部责任。合同无效不等于双方约定的赔偿责任条款无效。关于合同无效后利息约定，双方在购房协议中第六条第2款有明确约定，合同无效上诉人应当按每月贰分的利息向乙方支付利息。因此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 赵建辉未答辩。 张占军向一审法院起诉请求：1.判决确认原告与被告2018年9月28日签订的《购房协议》无效；2.判决被告返还原告向其支付的410000元房款；3.判决被告因无法履行协议需加倍偿还房款及利息。4.诉讼费用及其他费用均由被告承担。 一审法院认定事实：经被告吴多粮按照陵水黎族自治县农村房屋建设规划报建，2017年1月5日，颁发《乡村建设规划许可证》，建设单位为吴多粮，建设项目为私人住宅，建设位置陵水县黎族自治县英州村委会五岭村民小组，建设规模为一幢三层，用地面积175平米，附图及附件载明建筑占地面积120平米，建筑面积300平米。该许可证遵守事项载明：二、依法应当取得本证，但未取得本证或违反本证规定的，均属违法行为。三、本证的各项规定不得随意变更。2017年4月10日，被告吴声汉（甲方）与被告赵建辉（乙方）签订《合作协议》 —4— 一份，该协议载明：在吴声汉拥有的4亩土地上建设房屋四栋，每栋四层，甲方提供土地并负责办理审批手续，乙方提供资金并负责房屋建设。房屋后期的处置，租赁、出售等事项均由乙方负责，甲乙双方签名才能出售。房屋处置后，扣除土地款、建设成本外的收入按照甲方30%、乙方70%进行分配。建四层时和超出175平方米外，出现麻烦时双方可以协商解决，可从成本中支付。2017年12月12日，被告吴声汉（甲方）与被告赵建辉（乙方）签订《补充协议》一份，该协议载明了截止2017年12月30日的房屋出售情况及未售房屋的保底价为6000元等条款。被告在该土地建设一栋四层，总面积为1200平米住宅楼。2016年下半年，原告张占军为购房向被告赵建辉交定金10000元，2016年11月11日支付房款200000元，2017年2月8日支付房款200000元。2018年7月6日，被告赵建辉向原告出具收条一份，“今收到张占军购房款400000元，计肆拾万元整。收款人：赵建辉。”2018年9月28日，原告（乙方）张占军与被告（甲方）赵建辉、吴声汉、吴多粮签订《购房协议》：一、甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权，且没有产权纠纷和债权债务纠纷。二、房屋位于海南省陵水县（元祥花园）Ａ东203室，面积为103.68平方米。三、房屋的交易总价为人民币41万元整......六、免责条件2、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。房屋交款后，如甲方原因，造成合同无效，将承担 —5— 造成本合同无效的全部责任。除加倍返还所交的房款外，再按每月贰份的利息（从房款交付之日其计算）向乙方支付利息。涉案房屋已于2017年底建好，2018年交付使用且原告已入住。2019年10月28日，陵水县黎族自治县英州镇人民政府作出关于撤销乡字第201700484号《乡村建设规划许可证》的《通知》，决定撤销《该规划许可证》。吴多粮不服，提起行政诉讼。（2020）琼9028行初2号行政判决书撤销该《通知》，责令判决生效之日起60日内重新作出具体行政行为。2019年11月14日，陵水县黎族自治县英州镇人民政府作出《强制拆除违法建筑决定书》，该决定书以未取得建设规划许可的情况下，擅自建设一栋建筑总面积共计1200平方米住宅楼，因未履行《限期拆除违法建筑催告书》，镇政府将组织实施强制拆除，请你（单位）取走上述建筑内的所有物品。该栋楼房于2019年12月2日被强制拆除。2019年11月1日被告吴声汉、吴多粮、李丽香作出《承诺书》，载明：含原告在内的交全款购房的12户交三被告60万元，用于解决（房屋）不被拆除问题，待看到政府正式批复手续后再付30万元。问题解决后此地A栋102、103室所有权归交款的12户所有，如果没有解决被拆除，被告三人需十日内将所收款60万元退还12户。被告李丽香与吴声汉为夫妻关系，吴多粮为李丽香、吴声汉长子。以上有《购房协议书》、相片、陵水县农村房屋建设规划报建申请书、乡村建设规划许可证、《强制拆除违法建筑决定书》、合作协议、补充 —6— 协议及本次庭审笔录等证据在案为证。 一审法院认为，原告向被告赵建辉付款41万元用于购买赵建辉与被告吴声汉合作开发的位于海南省陵水县（元祥花园）Ａ东203室房产一套，该房产于2018年交付使用，以上事实清楚，本院予以认定。原告所购房屋占用土地为经被告吴多粮按照陵水黎族自治县农村房屋建设规划报建，2017年1月5日颁发《乡村建设规划许可证》，建设单位为吴多粮，建设项目为私人住宅，建设位置陵水县黎族自治县英州村委会五岭村民小组，建设规模为一幢三层，用地面积175平米，附图及附件载明建筑占地面积120平米，建筑面积300平米。后被告在该宗土地上建四层1200平方米住宅楼一栋，2019年12月2日该住宅楼因超过规划证许可范围被强制拆除。以上事实清楚，本院予以确认。综上所述，原告所购被告房产属违法建筑，协议标的违法，另，原告购房属村集体土地上，规划许可证为私人住宅的房屋，非该村集体成员不能购买该房产，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原、被告所签买卖协议无效。根据合同法第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力。根据该法第五十八条的规定，合同无效后因合同取得的财产，应当予以返还，本案中由于被告出售的房产为违法建筑并已强制拆除，导致该结果的原因是由于被告违法建房造成的，原告并无过错，故被告应当返还原告购房款本院予以支持。关于被告要求原告 —7— 返还被拆除的房产的主张，由于已被按非法建筑予以拆除，故被告该意见本院不予采纳。原告主张根据购房协议规定，由于被告原因造成合同无效，被告应加倍返还所交的房款外，再按每月贰份的利率支付利息，对此本院认为，原告作为非该村集体组织成员，不能购买该集体组织内房产，也是导致合同无效的原因之一，并且也未对所购房产尽到相应的注意义务，故原告要求加倍返还房款的主张不予支持。被告所建房屋属违法建筑被拆除，考虑到该房产曾交付原告，故原告要求的该房价款的利息损失，可自房屋被拆除之日起按照购房协议约定的“按每月贰份的利息”计付。被告赵建辉与被告吴声汉就原告所购房产系合作关系，被告李丽香与吴声汉为夫妻关系，吴多粮为李丽香、吴声汉长子，且被告李丽香、吴声汉、吴多粮也曾就该房产问题做出过相应承诺，故四被告对原告的房款及利息损失，应当共同承担责任。判决：被告赵建辉、吴声汉、吴多粮、李丽香在本判决书生效后十日内给付原告张占军购房款410000元及利息（利息按照年利率24%计算，时间自2019年12月2日起至付清之日止）。案件受理费7450元，减半收取计3725元，由被告共同负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，被上诉人张占军购买原审被告赵建辉与上诉人 —8— 吴声汉、吴多粮合作开发的位于海南省陵水县并签订了《购房协议书》。该房产因超过规划证许可范围属于违法建筑被相关政府部门拆除，导致双方发生纠纷诉至法院。因该争议房产建于村集体土地上，张占军并非该村集体成员，依法不能购买该房产，故一审法院依法认定双方所签订的房屋买卖协议无效是正确的。一审法院认定合同无效双方应当互相返还，因房屋属违建已被依法拆除无法返还被上诉人，且张占军对合同无效亦有过错，对其双倍返还房款的诉求不予支持，一审法院该项认定并无不妥。一审法院依据实际情况认定被上诉人及原审被告自该争议房产被拆除之日起支付张占军房款的利息亦无不妥，但因在签订房屋买卖协议时，张占军亦有过错，故一审法院支持其按每月贰分计息不妥，应依据相关法律规定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息较为妥当。上诉人主张张占军与原审被告及被上诉人系合作建房，但其未提交相关证据，其主张理据不足，本院不予支持。 综上所述，李丽香、吴声汉、吴多粮的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下： 一、撤销河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初4115号民事判决； 二、自本判决生效后十日内，赵建辉、吴声汉、吴多粮、 —9— 李丽香给付张占军购房款410000元及利息（以410000元为基数，自2019年12月2日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。 三、驳回张占军其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7450元，减半收取计3725元，由张占军负担725元，赵建辉、吴声汉、吴多粮、李丽香共同负担3000元。二审案件受理费7450元，由张占军负担1450元，赵建辉、吴声汉、吴多粮、李丽香共同负担6000元。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  薛金来 审判员  李 莉 二〇二〇年十月二十日 书记员  谈梦雅