成都市成华区人民法院             民事判决书             (2020)川0108民初13560号                               原告                       四川润泰联行物业服务有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道芦溪路**东山国际新城******。             法定代表人：曾红光，总经理。             委托诉讼代理人：王娟，四川盛豪律师事务所律师。                               被告                       苏徐蓉，女，汉族，1979年7月12日出生，住四川省资阳市乐至县。             严增强，男，汉族，1975年3月15日出生，住成都市成华区。                               案由                       物业服务合同纠纷                       适用程序                       小额诉讼程序                               开庭时间                       2020年10月14 日                       公开开庭                       是                               到庭情况                       原告委托诉讼代理人王娟到庭，被告苏徐蓉、严增强到庭。                               诉讼请求                       1.判令被告立即支付2014年1月1日起至2019年8月31日止的物业服务费用9719.35元，代收水费172.71元，代收垃圾清运费544元，合计10436.06元；             2.判令被告按照日万分之五支付原告自2014年1月1日起至实际付清之日止的违约金，暂计算至2019年11月8日为1423元。                               答辩意见                       1.社区与原告签订物业服务合同不合法，社区不能代表业主的利益；2. 原告未按照合同约定每年公布一次经营所得的收支情况。3.原告提供的服务达不到四川省《住宅物业服务等级划分》三级标准。4.小区被盗业主有理由要求原告赔偿被盗财物损失；5.原告退出小区至今，未返还多收取的物业费及小区公共收益；6. 被告迟延缴纳物业费是因为原告首先没有履行合同约定，未提供行业标准的物业服务。7.我家两个房间飘窗漏水，造成墙面鼓包发霉腐烂，多次向原告反映，原告说会联系开发商处理，但一直到他们退出小区都没有处理，也拖过了房屋的质保期。我家在顶楼，邻居在顶楼种花种菜养鸽子，违章搭建，物业不履行管理职责。                               本院认定事实                       苏徐蓉、严增强按份共有成华区成华大道龙潭路1号5栋1单元26楼2602号房屋，房屋建筑面积119.06平方米。             2014年1月1日，成都市成华区龙潭街道办事处隆兴路社区居民委员会（以下简称隆兴路社区）与四川润泰联行物业服务有限公司（以下简称润泰物业公司）签订《委托物业服务合同》，约定润泰物业公司为成都市成华区成华大道龙潭路1号的北湖龙郡小区提供物业公共服务，合同期限自2014年1月1日至2018年12月31日止（期间小区业委会成立并召开业主大会重新选聘物业公司后本合同自动失效），润泰物业公司按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房1.2元/月·平方米，物业服务费按月缴纳，业主应在当月30日之前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期一日，按照欠费金额的万分之五支付违约金。润泰物业公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水电气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。2018年12月29日，隆兴路社区再次与润泰物业公司签订《委托物业服务合同》，内容与2014年1月1日所签合同一致，合同期限自2019年1月1日至2021年12月31日止。             2020年10月23日，成华区龙潭街道北湖龙郡第二届业委会向龙泉驿区人民法院提起诉讼，诉请润泰物业公司支付公共收益，预收的物管费、水费、垃圾清运费、车位管理费及拖欠的电费、水费等费用，案号为（2020）川0112民诉前调4473号。             庭审后，本院到隆兴路社区走访，了解到2013年因小区业委会委员相继辞职，社区按房管局的要求代管小区，与一直在小区服务的润泰物业公司签订《委托物业服务合同》，并在合同中约定“小区业委会成立并召开业主大会重新选聘物业公司后本合同自动失效”，2018年再次签订《委托物业服务合同》，直至2019年成立新的业委会。                               裁判理由                       润泰物业公司诉请苏徐蓉、严增强支付物业服务费9719.35元，因苏徐蓉、严增强认可该金额，同时经计算，与其房屋面积、欠费期间大致相符，本院对该项诉讼请求予以支持。至于垃圾清运费，因润泰物业公司未向本院提供其已向相关行政部门缴纳该部分费用的证据，不能证实其已实际代苏徐蓉、严增强支付了上述费用，且双方因垃圾清运费还在龙泉驿区人民法院进行诉讼，本案中不予处理。至于水费，润泰物业公司虽提供相关证据，但同样因双方在龙泉驿区人民法院进行诉讼，本案中不予处理。             关于违约金，因苏徐蓉、严增强逾期缴纳物业费已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。但合同约定的违约金支付标准过高，且不便于计算，本院酌情调整为固定计算方式，按欠缴金额的10%支付违约金，苏徐蓉、严增强应支付的违约金金额为971.94元。             关于社区与物业公司签订《物业服务合同》是否具有合法性的问题，依据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，社区是在业委会客观不能履职的情况下与物业公司签订的《物业服务合同》，符合相关规定，本院对合同效力予以确认。             关于苏徐蓉、严增强辩称润泰物业公司未联系开发商处理其房屋漏水问题以及未按约在公共区域履行物业服务的意见，本院认为，物业服务合同不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵甚至直接侵害其个人利益的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利，通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利，而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，故对其抗辩意见不予采信。             关于润泰物业公司未按时公布经营所得的、未返还多收取的物业费及公共收益的问题，鉴于业委会已另案起诉润泰物业公司返还，本案中不予处理。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。                               裁判结果                       一、被告苏徐蓉、严增强于本判决生效之日起三日内向原告四川润泰联行物业服务有限公司支付物业服务费9719.35元及违约金971.94元；             二、驳回原告四川润泰联行物业服务有限公司的其他诉讼请求。                               迟延履行后果                       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                               诉讼费用负担                       案件受理费减半收取计48元，由被告苏徐蓉、严增强负担。                               本判决为终审判决。                               审 判 员 蒲 黎                    二〇二〇年十月二十八日              书 记 员 杜京城