广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7974号原告：广东华侨信托投资公司，住所地：广州市越秀区环市东路**广东华信中心。法定代表人：尹文健，职务：副总经理。委托诉讼代理人：廖育强，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锴垸，广东连越律师事务所实习人员。被告：广东外运有限公司，住所地：广，住所地：广州市黄埔区海员路**外运大楼****>法定代表人：刘展发。委托诉讼代理人：郑锋、陈昆虬，均系广东纵横天正律师事务所律师。原告广东华侨信托投资公司与被告广东外运有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖育强、林锴垸、被告委托诉讼代理人陈昆虬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东华侨信托投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将广州市中区（荔湾区）XXX路132，134号房屋的管业权交还给原告；2、判决被告向原告支付广州市中区（荔湾区）XXX路132，134号房屋使用费暂共计人民币1834319.84元（按对应年份广州市租金参考价标准，自本案起诉之日起往前计算三年，此后按照上述标准计算至被告将房屋交还给原告之日止）；3、判决本案涉及的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：1995年1月9日，经广东省人民政府予以批复，1996年5月20日经广东省人民政府办公厅确认，原告是广州市中区（荔湾区）XXX路132，134号房屋（简称“案涉房屋”，建筑面积876.8264平方，占地219.2066平方）的产权人、管理人。被告广东外运有限公司（曾用名：中国外运广东公司，下称“外运公司”）在租赁案涉房屋后，未向原告支付租金。原告多次通知被告返还案涉房屋，被告也派人沟通，但以各种理由推脱，至今仍未将涉案房屋交还给原告，也未向原告支付房屋租金、占用费或与原告签订租赁合同。原告认为，被告上述行为已经严重损害原告的合法权益，原告有权要求被告立即腾空案涉房屋，并交还给原告，还应当向原告支付案涉房屋交付前的使用费。被告广东外运有限公司辩称：一、目前没有证据显示原告是该涉案房屋的产权人，也没有证据显示现在原告享有涉案房屋的管业权。二、目前涉案房屋132、134号并非由被告占有使用，其有实际使用人，被告目前只是代收2-5楼7户租户的租金。综上所述，我方认为应当驳回原告第一项诉讼请求。三、被告无须向原告支付相应的租金，原告所述房屋建筑面积是其单方制作的文件，我方不予认可，且被告只是代收2-5楼7户租户的租金，建筑面积并没有657平方米，更没有占用涉案房屋一楼219平方米的商铺。涉案房屋当时是根据国家政策由被告经租给企业职工居住，一直以来也是以经租房的租金标准收租，原告要求按照一般住房租金标准支付房屋使用费，我方认为不合理，且房屋老旧，被告要经常修缮，相应费用应在租金中予以扣除。综上所述，我方认为原告第二项诉讼请求不合理。经审理查明，据《广州市不动产登记查册表》显示：广州市中区（荔湾区）XXX路132，134号房屋为大昌公司的房产，建筑时间为战前，为1947年9月购买，建基面积219.2066平方米，建筑面积876.8264平方米。1994年12月19日，原告向省府办公厅发函表示：我公司原名曾为广东华南企业股份有限公司、广东华侨投资股份有限公司、广东华侨投资公司。现名称为广东华侨信托投资公司。原公司一九六九年停办后移交给广州市轻工业品进出口公司管理一部分资产(包括仓库、房产、房租收入及现金存款等)。根据广东省革命委员会粤函[1979]88号“关于省投资公司收回原华侨投资公司资产问题的批复”，广州市轻工业品进出口公司应将下述房产移交给我公司：XXX132号一一134号……，以上房屋的移交手续已经办理完毕。上述房屋产权应归属我公司。但由于历史原因，上述房产一直没有办理产权登记。为了贯彻国家的有关政策，保障华侨的合法权益，请省政府办公厅根据粤革函[1979]88号文对我公司的上述房屋产权予以确认，以便办理产权登记手续。1996年5月20日，广东省人民政府办公厅行政管理处在上述函件加盖公章并写上“情况属实请给予办产权确认”字样。但原告至今未取得案涉房屋的所有权。诉讼期间，本院向原被告释明：管业权是指对案涉房屋的管理及出租的权利，本案中不需要房屋实际使用人搬迁，至于之后实际使用人是否要搬迁，可以由管业权人自行决定主张。另被告表示没有向原告承租案涉首层房屋。被告并向本院提交了转账支票存根及发票联，证明1995年6月9日被告向原告支付经租房屋全年租金共计7211.16元（月租金为600.93元）。原告对租金的收取无异议。另据《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》显示：承租公产、经租产等产别的公房住宅承租人适用公房类租金。从每平方米使用面积平均月租金3.5元，调整到4元；等等。本院认为，原告虽非案涉房屋的业权人，但从相关行政部门批复的文件及原告收取被告租金的行为可知原告为案涉房屋的管理人及出租人。因原被告均未能向本院提交双方签订的租赁合同，现双方对承租部位有争议，本院对被告的承租部位分析如下：据《广州市不动产登记查册表》可知案涉房屋建基面积219.2066平方米，建筑面积876.8264平方米。被告在1995年6月交纳租金的标准为每月600.93元，如果是整栋房屋的租金，则每平米建筑面积租金为0.69元。案涉房屋地处商业旺地，首层是用于商铺经营，按当时公房非住宅租金标准也不可能每平米建筑面积租金为0.69元。而如果只是住宅部分（及二楼以上建筑面积657.62平方米）的租金，则每平米建筑面积租金为0.91元，该租金更符合当时的公房住宅租金标准。因此，本院只确认被告承租案涉二楼以上的房屋，对案涉首层房屋的管业权不予处理。原告要求收回案涉房屋的管业权问题，其实质为解除原被告间的租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因原被告无约定租赁期限，原告可以随时解除与被告的租赁关系，故原告要求收回案涉房屋的管业权，本院予以支持。至于租金标准，因原告一向按公房租金标准向被告租金，故未交部分租金也应参照公房租金标准缴纳，即参照《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》的公房租金标准为每平方使用面积月租金为4元计算。因使用面积不包含公共通道、楼梯及墙体面积，故本院依据公平原则，酌情按案涉住宅部分房屋建筑面积657.62平方米的80%折算为使用面积计算租金，即每月租金为2104.38元（657.62×80%×4=2104.38），由被告向原告支付从2017年7月29日至被告交还案涉房屋管业权之日（即本判决生效之日）止的租金。原告要求按广州市租金参考价标准计算租金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日，被告广东外运有限公司将广州市荔湾区XXX路132，134号二楼以上房屋（含二楼房屋）的管业权交还给原告广东华侨信托投资公司；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东外运有限公司向原告广东华侨信托投资公司支付从2017年7月29日至本判决生效之日止的租金（按2104.38元/月标准计算）；三、驳回原告广东华侨信托投资公司其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10654元，由原告广东华侨信托投资公司负担10214元，被告广东外运有限公司负担440元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十月二十三日书记员  吴 帆姚晓丹