广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0391民初1059号原告（案外人）：王峰，女，汉族，1971年6月20日出生，住所地：广东省深圳市南山区。被告（申请执行人）：深圳普益照明科技有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：严伯勤，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张向东，北京国枫（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵乃锋，北京国枫（深圳）律师事务所律师。被告（被执行人）：深圳普益电池科技有限公司，住，住所地：广东省深圳市南山区深圳软件产业基地******/div>法定代表人：蓝石清。被告（被执行人）：陈劲松，男，汉族，1970年10月12日出生，住所地：江苏省南京市江宁区原告王峰与被告深圳普益照明科技有限公司（以下简称“普益照明公司”）、深圳普益电池科技有限公司（以下简称“普益电池公司”）、陈劲松执行异议之诉一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王峰、被告普益照明公司委托诉讼代理人张向东到庭参加了诉讼。被告普益电池公司、陈劲松经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2019）粤0391执异223号民事裁定书裁决；2.被告普益电池公司、被告陈劲松赔偿2栋Ｂ座1421号房产租赁合同不能继续履行的违约金和未履行合同期内的全部租金；赔偿*栋*座*号房产的装修费用；不能购买并过户2栋Ｂ座1421号房产，须赔偿相应违约金；3.请求判令三被告承担本案全部诉讼费用；4.撤销（2017）粤0391执1058号案对涉案房产的执行程序，撤销并终止拍卖通知书上的拍卖行为。事实与理由：被告普益电池公司名下位于深圳市南山区深圳市软件产业基地*栋*座*房（不动产证号：粤（2015）深圳市不动产权第××号）一直由原告及家人居住，并对该房产进行了整体装修，花费20多万元，由于原告事先与被告普益电池公司签定了《租赁合同》、《关于公司宿舍公寓的补充协议》等，法院的裁定直接危害到原告利益，为了维护原告的合法权益，特提出上述诉求。被告普益照明公司答辩称：1、本案属于执行异议之诉，原告与被告普益电池公司、陈劲松的租赁合同纠纷不在本案的审理范围。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；”因此，执行异议之诉的诉讼请求应当指向原执行行为，即指向深圳前海合作区人民法院（下称“前海法院”）拍卖被告普益电池公司名下位于深圳市南山区深圳软件产业基地*栋*座*房产（下称涉案房产）的行为。原告提出的第二项诉讼请求仅涉及被告普益电池公司不能履行《房屋租赁合同书》的后果，与前海法院的执行行为毫无关系，因此其不在本案的审理范围之内。2、《房屋租赁合同书》对涉案房产的买受人不具有约束力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”根据不动产登记中心打印的《不动产权资料电脑查询结果表》，被告普益照明公司已于2015年11月19日为案外人中国光大银行股份有限公司深圳分行办理了涉案房产的抵押登记，早于《房屋租赁合同书》签订时间（2015年11月25日）。因此，《房屋租赁合同书》对涉案房产的买受人不具有约束力。3、前海法院有权对涉案房产采取查封、拍卖等强制执行措施，前海法院的执行行为符合法律规定。被告普益照明公司与被告普益电池公司、陈劲松借款合同纠纷一案，（2016）粤0391民初字第184号判决书和（2017）粤03民终9818号裁决书均已生效。因被告普益电池公司、陈劲松未履行上述生效法律文书确定的义务，被告普益照明公司依法向前海法院申请了强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照土地使用权登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。根据不动产登记中心打印的《不动产权资料电脑查询结果表》，涉案房产已于2015年11月16日登记于被告普益电池公司名下，属于被告普益电池公司名下的财产。在被告普益电池公司、陈劲松未履行上述生效文书的前提下，前海法院当然有权对涉案房产采取查封、拍卖等强制执行措施。综上，原告的诉讼请求均不能成立，请求法院依法审理，驳回原告的诉讼请求。被告普益电池公司、陈劲松未到庭，亦未提交答辩意见。原告为支持其诉讼请求，依法提交了房屋租赁合同书、公司宿舍公寓销售协议、公司宿舍公寓销售协议的补充协议、公司宿舍管理通知、（2019）粤0391执异223号执行裁定书等证据。被告普益照明公司围绕其答辩意见提交了不动产权资料电脑查询结果表、不动产抵押登记查询表、不动产查封登记备案表、（2016）粤0391民初字第184号判决书、（2017）粤03民终9818号裁定书等证据。被告普益电池公司、陈劲松未提交证据，且经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法应承担举证不能的后果。本院依法组织了证据交换和质证。经审理查明：原告提供的本院作出的（2019）粤0391执异223号执行裁定书载明：1、涉案房产系诉讼财产保全查封，查封开始时间为2016年3月30日。2、广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终9818号民事裁定、本院（2016）粤0391民初184号民事判决书已生效，被告普益照明公司（申请执行人）向本院申请强制执行，本院受理后作出案号为（2017）粤0391执1058号民事裁定，裁定拍卖被告（被执行人）普益电池公司名下的涉案房产以清偿债务，并发出拍卖通知书。3、原告提交2015年11月25日签订的《房屋租赁合同书》、2015年11月30日的《公司宿舍公寓销售协议》、2015年12月8日的《公司宿舍公寓销售协议的补充协议》主张原告购买涉案房产，签订上述协议，约定根据相关文件规定，将上述房产在三年期满后销售给员工即原告。原告提出执行异议请求法院撤销（2017）粤0391执1058号案对涉案房产的执行程序，撤销并中止拍卖通知书上的拍卖行为。本院裁定驳回了原告的异议请求。被告提交的不动产权资料电脑查询结果表、不动产抵押登记查询表及不动产查封登记备案表载明：位于深圳市南山区深圳市软件产业基地*栋*座*号房产［不动产权证号：粤（2015）深圳市不动产权第****号］，于2015年11月16日登记于被告普益电池公司名下，建筑面积103.56平方米，土地用途为工业用地，登记价3630154元。该房屋的不动产证书上备注：根据深科技创新［2014］210号文件规定：购买项目宿舍以及公寓后三年内不得转让，三年后需要转让的，受让对象符合本规定限定的范围，由深圳市科技创新委员会或其指定单位确定购买资格。该房产于2015年11月19日办理了抵押登记，抵押权人为中国光大银行股份有限公司深圳分行，担保主债权1600万元。涉案房屋于2019年3月6日被续封至2022年3月5日。原告提交的《房屋租赁合同书》（由原告与被告普益电池公司签订）、2016年9月23日的公司宿舍管理通知复印件等证据载明：原告是被告普益电池公司的员工，被告普益电池公司将部分房产作为员工福利，鉴于该房产三年内不得转让，公司先将涉案房产出租给原告，并承诺在3年期满后以低于市场价的价格转让给原告；原告租赁涉案房产，双方签订了书面的租赁合同，每月租金7500元，租金从原告的工资中扣除；被告普益电池公司于2015年12月底将涉案房产交由原告居住。原告提交一份2015年11月30日的《公司宿舍公寓销售协议》、2015年12月8日的《公司宿舍公寓销售协议的补充协议》主张原告购买涉案房产，签订上述协议，约定根据相关文件规定，将上述房产在三年期满后销售给原告；三年期满后原告以原购买价3630154元减去三年期内被告普益电池公司扣除原告个人房屋租金后的款项，支付给被告普益电池公司，被告普益电池公司收到足额购房款后及时办理产权过户手续；原告主张是房屋权利人，应终止对涉案房产的执行和拍卖行为。本院认为，本案属案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。涉案房产系不动产，已在2015年11月16日登记于被告普益电池公司名下，本院在执行过程中对被吿普益电池公司名下的房产进行并查封、拍卖等采取相应的强制执行措施，符合法律规定。涉案房产的房产证上已明确注明涉案房产出售受限制，三年内不得转让，被告普益电池公司在三年期限届满即2018年11月16日之后才能出售该房产，原告也明知该房产在三年内不能出售和办理过户手续；且本院在2016年3月即查封了涉案房产，本院的查封行为在前。故本案并不存在排除本院对该房产执行行为的情形，原告对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的相关诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。关于原告主张被告普益电池公司、陈劲松应赔偿房产租赁合同不能继续履行的违约金和未履行合同期内的全部租金以及涉案房屋的装修费用等问题。本院认为，本案属于执行异议之诉，原告的以上主张不属于本案的审理范围，原告可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，判决如下：驳回原告王峰的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告王峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈柳波人民陪审员  何春华人民陪审员  周 洁二〇二〇年十月二十九日书 记 员  颜曾建书 记 员  夏婉含附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。