河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3610号 上诉人（原审被告、申请执行人）：焦义杰，男，1985年6月9日出生，汉族，住河北省香河县。 委托诉讼代理人：李建康，河北宇阔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：王建星，男，1975年4月20日出生，汉族，住河北省香河县。 委托诉讼代理人：张明媚，河北宝成律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：杨继全，男，1982年3月11日出生，汉族，住河北省香河县。 原审第三人（被执行人）：果秋萌，女，1983年9月18日出生，汉族，住河北省香河县。 上诉人焦义杰因与被上诉人王建星、原审第三人杨继全、果秋萌案外人执行异议之诉一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初5508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 焦义杰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人或原审第三人负担。事实与理由：1、被上诉人与原审第三人的交易不符合正常的二手房交易习惯，侵犯了上诉人的合法权益。案涉房屋于2017年9月20日下发不动产权证书，而被上诉人却陈述在2017年12月14日签订买卖合同时没有产权证，在有中介公司提供中介服务的情况下，被上诉人没有理由不清楚案涉房屋已经取得产权证的事实。而在案涉房屋有产权证的情况下，被上诉人与原审第三人约定的交易方式，明显不符合常理，一般的购房人不会选择这种高风险的交易方式。2、即使被上诉人与原审第三人之间的交易是真实的，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被上诉人提交的证据不能证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋，且案涉房屋至今未办理过户登记是被上诉人原因造成。 王建星辩称，1、被上诉人与第三人之间的房屋买卖交易是真实、合法、有效的，被上诉人是案涉房屋的合法所有权人。虽然案涉房屋不动产权证上记载的发证时间为2017年9月20日，但发证时间不代表实际领取房产证的时间。案涉房屋是第三人以按揭贷款方式购买，产权证下发后开发商还需要办理抵押登记手续，根据案涉房屋的《不动产产权情况表》显示办理抵押登记的时间为2017年12月25日，在抵押登记手续未办理完成前，开发商是不可能将不动产权证交付给第三人。2、被上诉人与第三人签订房屋买卖合同的时间早于法院的查封，也早于上诉人与第三人借贷关系形成时间。被上诉人在一审时提交的物业费收据及在案涉房屋中居住生活的照片能够证明案涉房屋已经于2018年2月按合同约定交付被上诉人。被上诉人应给付第三人的购房款已全部付清。案涉房屋未能办理过户登记手续，是由于被人民法院查封造成。被上诉人的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除上诉人对案涉房屋的执行。 杨继全述称，被上诉人所述属实，上诉人的陈述不属实。 果秋萌未参加诉讼，未作陈述。 王建星向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除被告焦义杰对第三人果秋萌名下香河县（不动产权证号：冀（2017）香河县不动产权第××号）的查封措施，不得执行该房产（价值132万元）；2、本案诉讼费用由被告焦义杰负担。 一审法院认定事实：第三人杨继全、果秋萌系夫妻关系。2013年5月23日，果秋萌与香河县盛达房地产开发有限公司签订商品房房买卖合同，购买了盛达铂宫小区2号楼1单元703室，并向中国建设银行香河支行贷款34万元。该房2017年9月20日下发不动产权证书，并于2017年11月14日设定抵押登记。2017年12月14日，在香河金诺房产经纪有限公司居间下，果秋萌与原告王建星订立存量房屋买卖合同，将上述涉案房产卖予王建星。总价款132万元，约定定金为20万元，2017年12月15日给付房款81万元，尾款31万元自2018年1月起以每月向果秋萌按揭贷款还款账户转款方式支付。约定2018年2月1日前交付房屋。并约定至房产证下发期满2年后15个工作日付清剩余房款。随后王建星按约定以现金及转账方式给付果秋萌定金及房款101万元，果秋萌出具了收条。王建星并自2018年1月起至2019年11月每月向果秋萌按揭贷款还款账户转款1782元支付每月按揭房款。后得知涉案房屋查封后未转款。此后果秋萌偿还按揭款至今。至2020年3月，涉案房屋尚欠按揭贷款本息293732.18元。2018年2月份第三人向原告交付了涉案房屋，原告方居住至今。庭审中原告方同意将剩余房款一次还清，并同意如已交和剩余房款之和低于31万，可将差额交至一审法院。另查，焦义杰与果秋萌、杨继全民间借贷纠纷一案一审法院2019年5月20日立案受理，并于2019年5月27日查封了涉案房屋。现该案已立案执行。执行中原告向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2019）冀1024执异218号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。 一审法院认为，原告与第三人签订的房屋买卖合同系在查封之前，是双方真实意思表示，合法有效。原告按约定履行合同义务并取得了涉案房屋。原告自2018年1月起支付的房款和现剩余房款之和超过31万元，即还清剩余房贷本息后无多余房款。原告同意一次性付清符合合同约定不违反法律规定。双方可继续履行合同。本院认为原告就涉案房屋具有排除执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行第三人果秋萌名下位于香河县房屋，并于判决生效后立即解除对该房屋的查封。 本院二审期间，王建星提交如下证据：1、不动产产权情况表，拟证明不动产权证的领取时间在房屋买卖合同签订之后；2、河北银行转账凭证、河北省香河县人民法院出具的说明、建行个人贷款对账单，拟证明王建星于2020年9月28日将案涉房屋剩余贷款290907.62元交至河北省香河县人民法院。焦义杰质证认为，证据1不能证明案涉房屋办理抵押登记的时间为2017年12月25日，应以不动产权证附记中记载的2017年12月14日为准，且不动产权证的取得时间不影响被上诉人通过房产系统查询到案涉房屋是否下发产权证；证据2的真实性认可，但该证据显示被上诉人直到一审诉讼半年后才支付剩余贷款，明显处于观望状态，且与其所述一审法院拒收剩余贷款矛盾，该证据与本案不具有关联性。杨继全对证据1不持异议。杨继全、果秋萌对证据2认可。本院经审查认为，证据1显示案涉房屋办理抵押登记的受理编号为201711140244，即受理抵押登记的时间为2017年11月14日，但实际完成登记的时间为2017年12月25日，按一般生活常识，不动产权证的领取时间应于该时间之后；证据2能够证实，王建星已将案涉房屋剩余贷款交予执行法院。 本院经审理查明：王建星于2020年9月28日将案涉房屋剩余贷款290907.62元交至河北省香河县人民法院。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王建星诉请排除对登记于果秋萌名下的案涉房屋强制执行，应同时满足上述四个条件。本案中，王建星在法院查封之前，签订房屋买卖合同，合法占有房屋，并已支付全部房款，未能办理房屋产权过户的责任亦不能证明在于王建星，故王建星对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。 综上所述，焦义杰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,800元，由焦义杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十月十九日 书记员 牛紫薇