福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初2130号 原告：黄进吓，男，1975年4月15日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：颜辉灿，福建泉明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜小龙，福建泉明律师事务所律师。 被告：福建美亚房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻7号楼四层。 法定代表人：陈芳林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王树侬，福建瀛莱律师事务所律师。 原告黄进吓与被告福建美亚房地产开发有限公司（以下简称“美亚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后,依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告黄进吓的委托诉讼代理人颜辉灿、被告美亚公司的委托诉讼代理人王树侬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄进吓向本院提出诉讼请求：1.判令美亚公司将符合《商品房买卖合同》约定交房条件的美亚·芳邻3号楼***号商品房交付给黄进吓。2.判令美亚公司向黄进吓支付逾期交房的违约金(按全部房价款85万元，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际交付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日，约为85000元)。3.由美亚公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：黄进吓与美亚公司于2017年8月13日签订《商品房买卖合同》一份，约定由黄进吓向美亚公司购买位于洛江区万安开发区杏宅社区的美亚·芳邻3号楼***号商品房。该商品房建筑面积62.92平方米，总价款为85万元整。合同约定美亚公司应于2018年12月31日前将符合交房条件的商品房交付黄进吓使用，如有逾期，逾期在180日之内的，美亚公司应按日计算向黄进吓支付全部房价款万分之0.5的违约金；逾期超过180日的，美亚公司应按日计算向黄进吓支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，黄进吓依约支付房价款，但时至今日，美亚公司仍未能将符合商品房买卖合同约定的商品房交付给黄进吓。美亚公司应继续履行其交房义务并支付违约金，因合同约定的违约金过低，黄进吓请求按银行的贷款利率计算。为保护黄进吓的合法权益，特具状向法院起诉，请求判准所诉。 美亚公司辩称，1.目前因为案涉房屋合同要求精装房交付，毛坯房具备交付条件，所以现在还无法交房；2.黄进吓要求按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算违约金，根据合同约定是按照买受人支付全部价款按日万分之0.5计算，是双方签订的合同，是双方的真实意思表示，而且该约定日万分之0.5高于一年期的银行存款利率，因此约定日万分之0.5不属于约定违约金过低的情形，应当按照日万分之0.5计算违约金。 本院经审理认定事实如下：黄进吓与美亚公司于2017年8月13日签订编号为201708130038的《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由黄进吓向美亚公司购买位于泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻(A地块)3号楼***号房屋，成交金额为85万元。《商品房买卖合同》第九条约定了房屋交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定房屋相关设施设备交付条件。第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》约定了装修工程材料品牌清单。附件十一《补充协议》第三条约定关于房屋交付条件和手续：出卖人应将装修完成后的房屋交付给买受人。《商品房买卖合同》签订后，黄进吓依约向美亚公司支付了全部购房款，美亚公司至今未能将符合交付条件的商品房交付给黄进吓。本案诉争房屋尚未装修完成。 本院认为，黄进吓与美亚公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件系当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守、履行。 1.关于商品房交付问题。《商品房买卖合同》及合同附件签订后，黄进吓依约向美亚公司支付了全部购房款，已经履行了付款义务。美亚公司未按约定在2018年12月31日前交付符合合同约定交房条件的商品房，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黄进吓请求美亚公司交付符合合同约定交房条件的美亚·芳邻（A地块）3号楼***号商品房，于法有据，予以支持。 2.关于逾期交房违约金问题。合同约定美亚公司逾期超过180日的，应按日计算支付全部房价款万分之0.5的违约金，按该约定计算的违约金明显低于因美亚公司违约所造成的黄进吓的损失（包括合同履行后可以获得的利益）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，黄进吓请求美亚公司按全部房价款85万元，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际交付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期交房违约金，于法有据，予以支持。 综上所述，黄进吓的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、福建美亚房地产开发有限公司应将符合合同约定交房条件的泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻（A地块）3号楼***号商品房交付给黄进吓； 二、福建美亚房地产开发有限公司应向黄进吓支付自2019年1月1日起至其将符合合同约定交房条件的商品房交付之日止以总房价85万元为基数计算（自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际交付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的逾期交房违约金（判决生效之前的违约金于判决生效后十日内一次性支付，判决生效之后的违约金每满一年支付一次，若未满一年则按实际天数于交房时支付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1925元，减半收取计962.5元，由福建美亚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 谭海燕 二〇二〇年十月十六日 法官助理 傅莹莹 书 记 员 黄书卿 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。