黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1987号上诉人（原审被告、反诉原告）：张赜阳，男，1971年12月20日出生，汉族，黑龙江中亚房屋开发有限责任公司项目经理，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王峰，黑龙江法同律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾德川，男，1950年5月26日出生，汉族，农民，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：贾文姬，女，1981年3月17日出生，汉族，哈尔滨市邮政局财务人员，住哈尔滨市松**。上诉人张赜阳因与被上诉人贾德川租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。现已审理终结。张赜阳上诉请求：撤销一审判决，改判支持张赜阳的一审反诉请求。事实及理由：一审法院认为：贾德川在签订合同时即已按照合同约定全额交付租金，其有权在合同约定的租赁期限内使用租赁场地。双方在《通知函》中将租赁期限日由2017年6月20日变更为5月30日，在2017年6月23日《补充协议》中将租赁期限变更至7月22日，并且贾德川交纳了2017年6月19日至7月22日的场地租金34,200元。故张赜阳以到期未搬走为由收取贾德川20**年5月4日至17日、19日至26日的违约金15,000元，无事实及法律依据，理应返还。故对贾德川要求张赜阳返还已支付的15,000元的诉讼请求予以支持，利息应从交纳违约金之日起分段计算。一审法院的这一认为存在时间先后顺序的逻辑错误。本案中，张赜阳与贾德川之间形成的是租赁合同法律关系，对于这一法律关系的约定和变更按照时间顺序有四份文字资料，一是2016年6月9日、6月20日的二份《场地租赁合同》，约定租赁期限至2017年6月24日、6月19日；二是2017年4月20日的《通知函》，将上述租赁期限到期日第一次变更为2017年5月30日，同时约定“租期已过房屋必须立即撤出并拆除，如未能及时撤出，每户每拖延一天，罚承租人500元。”三是2017年6月23日的《合同书》及《补充协议》，将上述租赁期限到期日第二次变更为2017年7月22日。贾德川在2017年5月18日交纳5月4日到17日板房到期不拆而形成违约金7000元、在5月27日交纳5月19日至27日板房到期不拆而形成违约金8000元，是基于双方在2017年4月20日签订的《通知函》，而非2017年6月23日签订的《合同书》及《补充协议》，与贾德川交纳了2017年6月19日至7月22日的场地租金34,200元这一事实无关。所以，张赜阳因贾德川违反《通知函》的约定权利义务向其收取违约金有事实及法律依据，故不应返还，当然也无需支付因违约金而形成的利息。同时，因贾德川违反《通知函》约定：2017年6月1日起场地内仍有未迁出者，每日罚承租人10,000元，而向其主张的贾德川支付违约金30,000元，也是有事实及法律依据，应当得到支持。贾德川辩称：1.对于张赜阳提出的贾德川违反约定时间不成立，因为张赜阳与贾德川在2017年签订了两份租赁合同，一份的约定到期日是2017年6月14日年租金8万，另一个是2017年6月19日到期，约定年租金是28,000，合同约定若提前终止合同，贾德川需在三个月内搬出撤离。但在2017年4月20日的时候，张赜阳诱骗被上诉人贾德川一个70多岁的老人签订了一个所谓的《通知函》，《通知函》规定在2017年5月30日前搬出。说是给租赁场地里的各个承租户看的，为的是让大家快点搬出。此《通知函》不但有失公平，而且只规定了张赜阳一方的权利，并设置了巨额罚款，试问张赜阳哪来的罚款权利，张赜阳作为一个职业项目经理，签订合同无数，如果真想修订合同内容，怎会不直接签订合同，怎么会就签订这种《通知函》，这就是一种欺骗行为。所以该《通知函》没有效力，应以原合同为主。2.张赜阳提出一审法院时间逻辑存在错误，是不对的。首先，在2017年5月4日，在所谓的《通知函》与主合同约定的搬离时间均未到期前，在贾德川还是这块场地唯一的使用人时，张赜阳用铁链锁门，用汽车横挡在门前禁止住户出入和搬离，对现场大门进行长时间的堵截，从5月4日到6月23日均有报警记录。另外，在2017年5月27日在多次报警的情况下，张赜阳仍不改其非法行为，派出所对其进行传唤，贾德川还有及场地内租户邱广平等2人也被传唤，有笔录。长时间堵截，导致客户无法自由出入，经营受阻，搬迁无望，受此情况胁迫，在频繁报警张赜阳仍不改正非法行为的情况下，一个将近70岁老人实在没有办法，只能同意张赜阳的无理要求，交钱开门。张赜阳共收取贾德川开门钱15,000元。一块场地收取双份的费用，公平何在？张赜阳所谓的收据也是后补写的。张赜阳无视合同约定，设置障碍，阻挠搬迁，是张赜阳毁约和违约在先，导致贾德川无法履约，所有责任及后果应由张赜阳承担。贾德川及其承租的客户无法正常经营，也遭受了一定的经济损失，导致贾德川将近两个月的租金都无法收回，至今还没有解决。鉴于《通知函》无效，张赜阳设置障碍，违约在先，所以贾德川认为最终补充合同的日期变更为7月22日是最准确的，所以在此期间贾德川不存在任何违约行为。为了场地内的承租客户能及时搬迁，在6月23日，贾德川无奈又与张赜阳签订了补充合同，约定7月22日前贾德川将场地交与张赜阳，并缴纳了2017年6月19日至7月22日的租金34,200元。贾德川如期履约，而张赜阳一直在用非法手段阻挠搬迁并索要钱财。请求二审法院驳回张赜阳上诉请求，维持一审判决。贾德川向一审法院起诉请求：张赜阳返还贾德川已支付的罚款15,000元及利息（自2016年5月27日至张赜阳返还之日止按照银行同期贷款利率计算）。张赜阳向一审法院反诉请求：贾德川向张赜阳支付违约金30,000元。一审法院认定事实：2016年6月9日，贾德川（乙方）与张赜阳（甲方）签订场地租赁合同，约定：甲方将位于哈尔滨市松北区202国道与规划17号南街坊内的场地（按双方确认的使用面积以图纸为准）使用权租给乙方使用，租赁期限一年，自2016年6月15日至2017年6月14日止，年租金80,000、租赁保证金5000元；甲方有权单方收回场地使用权并终止合同，乙方在接到终止合同通知后，应于三个月内向甲方办理交接手续。2016年6月20日，贾德川（乙方）与张赜阳（甲方）另行签订场地租赁合同，约定租赁期限一年，自2016年6月20日至2017年6月19日止，年租金28,000元、租赁保证金3000元，其他内容与上述合同均一致。2017年4月20日，张赜阳与贾德川签订通知函，内容为：贾德川（承租人），因本院另有他用，院内所有人员于2017年5月30日前一律撤出，地上所属物品一并拆除；院内所有人员于2017年6月1日起场内仍有未迁出者，每日罚承租人10,000元；租期已过租房必须立即撤出并拆除，如未能及时撤出，每户每拖延一天，罚承租人500元；本函与本原场地租赁合同共同生效。2017年6月15日关闭院门。2017年5月18日，贾德川给付张赜阳5月4日至17日违约金7000元。5月27日，贾德川给付张赜阳5月19日至26日违约金8000元。2017年6月23日，贾德川与张赜阳签订补充合同，主要内容为：因贾德川未能及时于2017年6月14日前将哈尔滨市松北区202国道与规划17号南街坊内的场地按原合同交接，原合同继续执行至2017年7月22日，自2017年6月19日至2017年7月22日止，贾德川以每日每租户（未清走租户未拆除地上构筑物租户）100元租金交给甲方，该款应于每日早晨统计并缴清。贾德川于2017年6月19日至7月22日交纳了34,200元租金。2017年7月22日贾德川将租赁场地交还给张赜阳。7月29日张赜阳将8000元租赁保证金返还给贾德川。一审法院认为：关于贾德川主张的15,000元违约金是否应当返还问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。贾德川在签订合同时即已按照合同约定全额交付租金，其有权在合同约定的租赁期限内使用租赁场地。双方在《通知函》中将租赁期限日由2017年6月20日变更为5月30日，在2017年6月23日《补充合同》中将租赁期限变更至7月22日，并且贾德川交纳了2017年6月19日至7月22日的场地租金34,200元。故张赜阳以到期未搬走为由收取贾德川20**年5月4日至17日、19日至26日的违约金15,000元，无事实及法律依据，理应返还。故对贾德川要求张赜阳返还支付的15,000元的诉讼请求一审法院不予支持，利息应从交纳违约金之日起分段计算。关于张赜阳主张的30,000元违约金是否应当支付问题。双方在签订《场地租赁合同》、《通知函》、《补充合同》后，将场地租赁期限变更至2017年7月22日，并且贾德川交纳了双方约定的全部租金，并于7月22日将租赁的场地交还给张赜阳。贾德川不存在任何违约行为，故张赜阳无权主张违约金。故对张赜阳主张的30,000元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条规定，判决：一、张赜阳于本判决生效之日起十日内返还贾德川违约金15,000元；二、张赜阳于本判决生效之日起十日内给付贾德川利息（以本金7000元为基数，自2017年5月18日至实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、张赜阳于本判决生效之日起十日内给付贾德川利息（以本金8000元为基数，自2017年5月27日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回贾德川、张赜阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费451元，由张赜阳负担。二审中，双方当事人为举示新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：关于8000元违约金是否应予返还的问题。2017年4月20日，张赜阳与贾德川签订《通知函》中约定，院内所有人员于2017年5月30日前一律撤出，·····同时还约定了本函与本原场地租赁合同共同生效。双方于2016年6月20日签订《场地租赁合同》的租赁期限为2016年6月20日至2017年6月19日，贾德川依约向张赜阳交纳了此间的场地租赁费。上述事实表明，贾德川已依租赁合同约定交纳了租期内的租赁费，《通知函》所规定的迁出日期亦在租期内，故贾德川并不存在违约，亦不应承担此间的违约责任。一审判决张赜阳返还已收取贾德川的该笔费用，并无不当。关于张赜阳主张贾德川应给2017年6月1日至2017年7月22日间继续占有租赁场地的违约金30,000元的问题。2017年6月23日，张赜阳与贾德川签订《补充合同》，在该补充合同中明确“原合同继续执行至2017年7月22日”，该合同应系对原租赁协议及通知函内容的变更，贾德川依该补充合同向张赜阳交纳了2017年6月19日至7月22日租金，故贾德川亦不存在违约，亦不应承担违约责任。综上所述，张赜阳上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费451元，由张赜阳负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年十月十日法官助理申艳楠书记员周小倩