江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2089号上诉人（原审原告）：罗根生，男，1965年4月20日生，汉族，住江西省万安县。委托诉讼代理人：肖昱，江西白鹭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西鸿良房地产开发有限公司芙蓉国际城项目部，住所地江西省万安县芙蓉路北侧。统一信用社会代码：91360828MA35HP067L。负责人：刘绍禄，该项目部总经理。委托诉讼代理人：刘凯锋，江西祥昀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西鸿良房地产开发有限公司，住所地江西省万安县芙蓉镇五云路**。统一社会信用代码：91360828596505893X。法定代表人：刘绍禄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘凯锋，江西祥昀律师事务所律师。原审第三人：刘正德，男，1966年10月31日生，汉族，住江西省万安县。上诉人罗根生因与被上诉人江西鸿良房地产开发有限公司芙蓉国际城项目部（以下简称芙蓉国际城项目部）、江西鸿良房地产开发有限公司（以下简称鸿良房地产公司），原审第三人刘正德不当得利纠纷一案，不服万安县人民法院（2020）赣0828民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗根生及其委托诉讼代理人肖昱，被上诉人芙蓉国际城项目部、鸿良房地产公司的共同委托诉讼代理人刘凯锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗根生上诉请求：1．撤销原判，依法改判芙蓉国际城项目部、鸿良房地产公司返还不当得利20万；2．一审、二审诉讼费由芙蓉国际城项目部、鸿良房地产公司负担。事实和理由：1．购房款缴纳义务已经转移给刘正德，且芙蓉国际城项目部、鸿良房地产公司已经以实际行动给予追认。刘正德是芙蓉国际城项目部的财务负责人和股东，其收取购房款是职务代理行为。罗根生的购房款虽大部分是由借款转房款，但鸿良房地产公司已于2016年12月26日与罗根生签订了购房合同，合同第六条也已经写明购房款已一次性付清，并于2016年12月30日在万安县房管交易所备了案，且次日芙蓉国际城项目部要求刘正德就罗根生所购房屋的购房款出具欠条，欠条内容为：今欠到江西鸿良房地产开发有限公司芙蓉国际城项目部购房款计人民币：伍拾捌万肆仟叁佰肆拾肆元整，￥584,344元。（罗根生，8#住宅楼，房号1-701#）。这一系列行为表明鸿良房地产公司、芙蓉国际城项目部已经认可了借款转购房款，罗根生已履行完缴纳购房款的义务，且该义务已经转移给了刘正德。2．罗根生向鸿良房地产公司出具的欠条并非其真实意思表示，应属无效。刘正德之后个人经济状况出现问题，为了转移商业风险，2018年11月4日，鸿良房地产公司要求罗根生出具欠条，否则不给购房合同。罗根生为了拿到购房合同，没办法才出具了欠条给鸿良房地产公司、芙蓉国际城项目部，但出具欠条并非真实意思表示，该欠条应属无效。3．鸿良房地产公司在购房合同里写明罗根生购房款已一次性付清，并在房管交易所备案，又在时隔近2年时间之后要求出具购房款欠条，有违市场交易习惯和行业惯例。罗根生缴纳房款的义务早在2016年就已经履行完毕，鸿良房地产公司亦认可罗根生已经履行完了缴纳房款的义务，否则不会在合同里写明房款一次性付清。购房合同写明房款已经一次性付清，又要求购房人另外写房款欠条，这实在是多此一举，与市场交易习惯及行业惯例不符。鸿良房地产公司如果在2016年签订购房合同时不认可借款转房款，大可不与罗根生签订购房合同并在合同里写明已一次性付清，而鸿良房地产公司与罗根生签订购房合同里写明房款一次性付清，恰恰证明鸿良房地产公司认可罗根生和刘正德之前的借款转购房款。芙蓉国际城项目部、鸿良房地产公司辩称：1．原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。2．罗根生的上诉主张适用法律错误。商品房购房合同中约定了房款已经付清，但是实际上购房款是没有付清的，罗根生和芙蓉国际城项目部、鸿良房地产公司均认可购房款没有付清，罗根生出具的欠条说明一切问题，说明购房款没有付清，以及欠款金额和支付时间是什么时候，罗根生自己都主张没有付清购房款。3．罗根生多次主张欠条是被逼迫的，但时隔多年罗根生都没有去主张撤销欠条，反而是在2020年1月份又支付20万元购房款给芙蓉国际城项目部，这更加说明罗根生是认可该欠条的，是欠购房款的。4．罗根生支付购房款后又起诉说芙蓉国际城项目部、鸿良房地产公司构成不当得利，要求返还，既然是不当得利，罗根生就不可能支付购房款给芙蓉国际城项目部、鸿良房地产公司，其主张与做法自相矛盾。鸿良房地产公司并未认可刘正德的借款转为购房款。如果鸿良房地产公司认可了，就不存在罗根生此后继续支付购房款的问题。5．万安县人民法院（2020）赣0828民初908号生效判决已经认定了基本事实，罗根生欠鸿良房地产公司购房款。所以罗根生的上诉无事实依据，应予驳回。刘正德未作陈述。罗根生向一审法院起诉请求：判令芙蓉国际城项目部返还不当得利购房款38万元并承担诉讼费。一审法院经审理查明：刘正德是鸿良房地产公司下属的芙蓉国际城项目部财务负责人。之前刘正德与罗根生有借贷关系，罗根生在购买该项目部的房产时和刘正德约定：用该笔借款抵扣购房款，刘正德以后用其在芙蓉国际城项目的分红抵扣。2016年12月26日，罗根生和鸿良房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定房款为584,344元，在合同第六条付款方式及期限中写明“总房款计人民币伍拾捌万肆仟叁佰肆拾肆元整（584,344元），于签订合同之日已付清”。刘正德于当日向罗根生出具收条一张载明：“收到罗根生购房款计人民币伍拾捌万肆仟元整，经办人刘正德”。2018年11月4日，刘正德向芙蓉国际城项目部支付了180,000元，芙蓉国际城项目部向罗根生出具盖有该项目部发票专用章收据一份，该收据载明交款单位罗根生，人民币壹拾捌万元整，交款事由8#1-701房款（首付款），同时刘正德将2016年10月26日出具给罗根生的584,000元购房款收条收回，重新出具了一张收条给罗根生，该收条载明今收到罗根生701房款余款计人民币肆拾万肆仟元整，收款人刘正德。落款时间为2016年10月26日。同日罗根生出具欠条一张，欠条载明：今欠到江西鸿良房地产开发有限公司开发的芙蓉国际城8#1-701房款余款计人民币肆拾万肆仟叁佰肆拾肆元整，合同注明付清，实际差人民币计404,344元未付，余款于2019年元月29日前付清，否则不予办理交房手续。2020年1月7日，罗根生通过转账付房款200,000元给鸿良房地产公司，芙蓉国际城项目部向罗根生出具收据，收据记载收到罗根生人民币200,000元整，8#1-701房款，鸿良房地产公司遂将8#1-701号房屋交给罗根生，罗根生对该房进行装修。2020年5月，罗根生以鸿良房地产公司下属的芙蓉国际城项目部收取380,000元房款属于不当得利，应当追回，诉至一审法院。一审法院认为，鸿良房地产公司及其芙蓉国际城项目部收取罗根生购房款是否有合法依据，是处理本案的关键，依照法律规定，不当得利是指没有合法根据取得不当利益、造成他人损失的不法行为。本案中，罗根生和鸿良房地产公司签订商品房买卖合同，双方形成了合法的房屋买卖合同关系，罗根生负有支付购房款的合同义务。从合同履行情况看，罗根生在与鸿良房地产公司签订购房合同之后于2020年1月再次支付房款200,000元，并就购房余款出具欠条，罗根生的以上行为，表明其认可尚欠鸿良房地产公司购房款，同时也以自己的行为推翻之前购房合同书关于“房款已付清”的内容。至于罗根生与刘正德之间的借款关系应另做处理。对于罗根生主张的该欠条受胁迫写下的，罗根生未提供证据，一审法院不予采信。故鸿良房地产公司及其芙蓉国际城项目部取得罗根生的购房款于法有据，不属于不当得利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回罗根生的诉讼请求。案件受理费7,000元，由罗根生自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：罗根生提交欠条一份，拟证明其缴纳购房款的义务已经转移给刘正德并且鸿良房地产公司、芙蓉国际城项目部已经以收取欠条的形式认可了转移的行为。鸿良房地产公司、芙蓉国际城项目部质证认为，该欠条系刘正德出具的，对其真实性、合法性及关联性均有异议。本院认为，即便该欠条属实，罗根生的主张依法亦属债权转让，其应继续举证证明鸿良房地产公司同意受让该债权。鸿良房地产公司于2018年11月4日要求罗根生出具欠付购房款欠条的行为，表明该公司并未同意受让该债权。罗根生同意出具欠条，也表明罗根生认可该债权并未转让给鸿良房地产公司，故该证据不能达到罗根生的证明目的。鸿良房地产公司、芙蓉国际城项目部向本院提交万安县人民法院（2020）赣0828民初908号民事判决书一份，证明罗根生欠公司购房款。罗根生对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该判决没有肯定欠款的事情，只是由此引发本案，并未确定2018年11月份欠条的真实性。本院认为，该证据系人民法院生效判决，依法应予认定。根据对上述证据的分析认定，结合当事人陈述，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，罗根生与鸿良房地产公司签订的《商品房买卖合同》第六条虽然约定房款一次性付清，且刘正德已于同年10月26日出具该购房款收条一张，但是根据罗根生于2018年11月4日出具的欠条、芙蓉国际城项目部同日出具的18万元收据及2020年1月7日出具的20万元收据，可以证明罗根生于2016年12月26日签订购房合同时，并未实际支付购房款。因此，鸿良房地产公司、芙蓉国际城项目部收取罗根生购房款于法有据。至于罗根生诉称购房款缴纳义务已转移给刘正德且经鸿良房地产公司、芙蓉国际城项目部追认，并未提供有效证据证实，亦未证明其于2018年11月4日出具的欠条违背其真实意思表示。因此，罗根生认为鸿良房地产公司、芙蓉国际城项目部收取其购房款的行为构成不当得利的理由不能成立，对其上诉请求不予支持。综上所述，罗根生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,000元，由上诉人罗根生负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 胡文君审判员 钟君林二〇二〇年十月二十六日书记员 傅雅婷