黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0623民初1044号原告：陈占林，男，1961年6月20日出生，汉族，住林甸县，原告：赵立杰，女，1964年11月27日出生，汉族，住林甸县，二原告委托诉讼代理人：王法，黑龙江鹤乡律师事务所专职律师。被告：林甸县天兴房屋建筑开发有限公司（以下简称天兴公司），所在地：黑龙江省大庆市林甸县林甸镇永宁街北二段路东。企业统一社会信用代码：912306237726157696法定代表人：朱旭顺，该公司董事长。被告：陈思冰，男，1988年6月29日出生，汉族，住林甸县，（传票传唤未到庭）被告：王婧瑜，女，1988年7月22日出生，汉族，住林甸县，原告陈占林、赵立杰诉被告林甸县天兴房屋建筑开发有限公司、被告陈思冰、被告王婧瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后,依法适用普通程序，进行了两次公开开庭审理。原告陈占林和赵立杰委托诉讼代理人王法，被告陈思冰第二次庭审参加诉讼，被告王婧瑜及其委托诉讼代理人张弘野到庭参加诉讼，被告天兴公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈占林、赵立杰向本院提出诉讼请求：请求依法判令天兴公司与陈思冰、王婧瑜签订的商品房买卖合同无效。事实与理由：陈占林、赵立杰夫妻共有位于林甸县运输公司院内的车库一处，2013年7月5日，天兴公司因开发拆迁占用了该处车库，并与陈占林、赵立杰签订了《房屋拆迁补偿合同》，约定按照1:1.5原则回迁补偿，在陈占林、赵立杰补齐差价的情况下回迁给其天兴温泉商业步行街一号楼4单元502室住宅。2013年11月1日，赵立杰向天兴公司补齐了130,936.97元房款。2013年底，陈占林、赵立杰取得房屋，由于该房产权证一直没有办理，直至2020年，陈占林、赵立杰才发现陈思冰、王婧瑜擅自将该产权办理在二人名下，侵犯了自己的财产权，陈占林、赵立杰为追索自己的房产，现诉至法院，请求支持二人的诉讼请求。被告天兴公司未到庭参加诉讼，无答辩意见。被告陈思冰辩称，同意陈占林、赵立杰的诉讼请求，所述也属实，当时办理房屋产权证时，陈思冰的父母陈占林和赵立杰没在家。被告王婧瑜辩称，陈占林、赵立杰和陈思冰告知王婧瑜涉案房屋是全款购买的，直到陈占林、赵立杰想让王婧瑜将涉案房屋卖掉来偿还陈思冰的债务时，王婧瑜才知道房屋回迁的事情。在未达到目的后，陈占林、赵立杰就矢口否认把涉案房屋赠与陈思冰和王婧瑜的事实。在陈思冰和王婧瑜两家商量二人结婚事宜时，将涉案房屋作为婚房陈思冰和王婧瑜了。2017年，天兴公司通知可以办理产权证了，由陈占林、赵立杰及在天兴公司工作的赵立杰胞妹赵丽萍共同协商办理的商品房买卖合同，后赵立杰告知陈思冰手续已经办好，2017年7月4日，陈思冰和王婧瑜在赵丽平引领下，到天兴售楼处共同签署商品房买卖合同，并领取购置税发票。2017年8月30日，赵立杰陪同陈思冰和王婧瑜到政府行政服务大厅办理的产权证事宜，其中房子契税款、印花税、住房专项维修基金都是由赵立杰本人持其名下的农商银行卡支付的。2017年9月1日，陈思冰、王婧瑜领取了涉案房屋的不动产权证，二人为共同共有。天兴公司与陈思冰、王婧瑜签订的商品房买卖合同，不存在合同无效的情形，涉案房屋陈占林、赵立杰赠与给陈思冰和王婧瑜，该行为不具有法定的撤销权，故请求法院驳回陈占林、赵立杰的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人有异议的证据认定如下：一、陈占林、赵立杰提交陈占林车库的房权证、收据、房屋拆迁补偿合同复印件各1份及与原件核对一致的房屋灭籍收件凭证复印件1份，欲证明争议房屋系通过陈占林所有的车库拆迁并补差价而获得，陈占林、赵立杰对争议房屋具有所有权。王婧瑜质证称，该组证据中车库的房权证、收据、房屋拆迁补偿合同均为复印件，并没有盖有档案部门的公章，当庭无法与原件核对一致，所以无法证明该组证据的真实性、客观性、合法性。对灭籍收件凭证，虽然该证据与原件核对一致，但其没有加盖产权部门的公章，也无法证明其真实性、客观性、合法性。综上，该组证据不能证明陈占林、赵立杰所要证明的问题，也不是合法有效的证据，不能作为定案依据。经审核，本院对该组证据所记载的内容结合其他证据进行综合认定。二、陈占林、赵立杰提交商品房买卖合同及增值税普通发票、收据、房屋权属登记受理单、商品房初始登记申请询问书复印件各1份，欲证明天兴公司在未经陈占林、赵立杰同意或者授权的情况下，将涉案房屋以买卖的形式将产权办理在陈思冰、王婧瑜名下，严重侵害了陈占林、赵立杰的合法权益。因此，天兴公司与陈思冰、王婧瑜签订的商品房买卖合同应认定为无效合同。王婧瑜对该组证据真实性、合法性均没有异议，但对证明问题有异议。该组证据恰恰证明了陈思冰、王婧瑜在天兴公司办理的不动产权的相关手续是合法的，理由是天兴公司在办产权证之前向买受一方正式出具商品房买卖合同、增值税发票，是经过严格审查进行的，根据王婧瑜的陈述，以上办证手续是通过在天兴公司工作的赵立杰的妹妹进行沟通、协调后办理的，是陈占林、赵立杰在自愿的基础上签署了办理产权证的相关手续；该组证据也证明了陈占林、赵立杰是知情并且自愿将涉案房屋赠与被告陈思冰、王婧瑜的，赠与行为是合法有效的。经审核，本院对该组证据的真实性依法予以确认，对证明问题结合其他证据进行综合认定。三、陈占林、赵立杰提交黑龙江省林甸农村商业银行股份有限公司存取款凭条打印件加盖公章1份，欲证明陈思冰、王婧瑜在办理涉案房屋时交款时是持有赵立杰的卡，用赵立杰的卡支付办理房屋产权证税款2,343.80元并有陈思冰签字，从该证据可以看出办理产权证时陈占林和赵立杰并不在场，不知情，而是陈思冰与王婧瑜私自办理。陈思冰对该份证据没有异议，赵立杰的这张卡一直在陈思冰处，陈思冰也知道密码，办理产权证时陈思冰拿卡交的费，赵立杰不知情。王婧瑜对该份证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，这张票据交纳的住房维修基金，恰恰能说明陈占林和赵立杰是明知陈思冰用其银行卡交纳的办理产权的相关费用，从而证明陈占林和赵立杰是将案涉房屋赠与陈思冰和王婧瑜，陈思冰与王婧瑜与天兴公司签订了涉案房屋的买卖合同，涉案房屋是置换并找差价形成的合同，天兴公司未经陈占林和赵立杰同意，是绝不会将案涉房屋的商品房买卖合同更名成陈思冰，综上，涉案房屋应是陈占林和赵立杰赠与陈思冰和王婧瑜的。经审核，本院队该组证据的真实性依法予以确认，对证明问题结合其他证据进行综合认定。四、王婧瑜提交证据一组（2017年7月4日商品房买卖合同、税收完税证明、天兴公司营业执照、天兴公司授权委托书、被委托人身份证复印件、陈思冰与王婧瑜结婚证各一份，均为复印件，加盖林甸县自然资源局不动产登记信息查询专用章以及与原件核对一致的不动产权证复印件两页），欲证明陈思冰、王婧瑜在办理不动产权证过程中，天兴公司及不动产部门程序合法，从而证明不存在陈占林、赵立杰在起诉状中所说的不知情的事情，也证明陈占林、赵立杰的赠与行为已经履行了法定的手续，陈思冰、王婧瑜合法取得了不动产权证的事实，赠与行为已全部完成。陈占林和赵立杰进行对该组证据真实性没有异议，对证明问题有异议。1、首先王婧瑜在庭审中已经明确认可，涉案房屋的取得是通过陈占林和赵立杰原有的车库被拆迁而获得的补偿的房屋；2、在整个履行办证手续的程序当中，并没有任何一处有陈占林和赵立杰的签字予以认可赠与行为，故陈思冰、王婧瑜与天兴公司签订的商品房买卖合同应当认定为无效合同。陈思冰、王婧瑜取得房屋的方式存在问题，所取得的产权证不能代表被告陈思冰、王婧瑜就获得了所有权。经审核，该组证据客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。五、王婧瑜提交申请法院调取的银行流水明细原件3份、均与原件核对一致的复印件：住宅专项维修基金票据1份（数额为2,343.80元）、印花税发票1份（数额为5.00元）、契税完税发票1份（数额为4,017.94元），欲证明办理涉案房屋不动产权证时所交纳的契税、印花税、维修基金均由赵立杰交纳，通过赵立杰名下的黑龙江省林甸农村商业银行股份有限公司银行卡交纳，从而证明陈占林和赵立杰自愿将涉案房屋赠与陈思冰、王婧瑜，陈占林和赵立杰在起诉状中称其不知情是不真实的。陈占林和赵立杰对该组证据真实性没有异议，对证明问题有异议，从各种税费的票据上无法体现出是谁交纳的费用，而银行流水中体现的赵立杰持有的卡通过现金存入、POS机消费、现金支出，也无法证明赵立杰本人持有卡所支付的，应当有银行确认单予以证实该笔费用是由赵立杰本人支付的，还是由陈思冰或者是王婧瑜持有赵立杰名下的卡所办理的税费交纳过程，故该组证据不能证实其要证明的问题，也不能证实赵立杰支付该笔费用时是亲自在场，是其本人支付的，因为赵立杰的该张银行卡始终是在被告陈思冰手中持有并使用。经审核，本院对该组证据的真实性依法予以确认。六、王婧瑜提交2020年7月23日上午王婧瑜与天兴公司经理闫志芳、王婧瑜母亲杨秀娟以及天兴公司一名职员在天兴公司五楼办公室的谈话录音及文字打印材料各1份，欲证明涉案房屋是在陈占林和赵立杰同意的情况下，天兴公司审核后依法办理的商品房买卖合同的更名手续，该合同中动迁的车库一直未拆迁，不存在灭籍的事实。陈占林和赵立杰对该份证据真实性及证明问题均有异议，1、从该份证据上看，系被告王婧瑜及其母亲与案外人闫志芳的影像资料，按照证据规则案外人闫志芳应出庭接受质询，并有天兴公司出具的闫志芳的在职证明证实，闫志芳系该公司的经理；2、从该份证据内容可以体现出，在整个的谈话内容中，闫志芳并没有陈述王婧瑜欲证明的问题，而是一再陈述“那我不知道，你原来那个合同你得上售楼办看一下”，从这点可以看出，闫志芳并不管理出售房屋的买卖合同，只是负责拆迁问题，因此该份证据不能够证实王婧瑜的主张。陈思冰进行质证称不知道王婧瑜去天兴公司的事情，闫志芳是拆迁部的经理，不是售楼部的经理。经审核，该份录音资料中记载的内容结合其他证据及当事人陈述进行综合认定。七、法院依职权于2020年9月25日对天兴公司工作人员赵丽平制作的调查笔录（当庭宣读），笔录主要内容为赵丽平是赵立杰的胞妹，也是天兴公司的职员，涉案房屋拆迁工作由赵丽平负责，签订拆迁合同时赵立杰要求把陈思冰名字写上，办理产权证时，赵立杰找到赵丽平要求把房屋产权办到陈思冰名下。正常情况下，办理更名需要陈占林和赵立杰出具授权委托，但因赵丽平在天星工作，与天兴公司董事长说涉案房屋更名的事儿，在赵丽平保证赵立杰将房屋更名到陈思冰名下不会出什么问题的情况下，天兴公司董事长同意在没有陈占林和赵立杰授权的情况下给予办理涉案房屋更名事宜，把税票处纳税人名字变更为陈思冰。办理产权证时，陈思冰和王婧瑜已经结婚，但赵立杰要求将房屋合同更名到陈思冰名下，没有说更名到陈思冰和王婧瑜名下，拆迁房屋办理产权证的程序是房屋拆迁合同换成房屋买卖合同，然后税票上纳税人与天兴公司签订房屋买卖合同，房屋买卖合同是由天兴公司售楼部门办理，后期事情赵丽平就不知道了。陈占林与赵立杰对该份笔录真实性没有异议，对笔录内容有异议，陈占林和赵立杰并没有同意将涉案房屋办理产权证在陈思冰名下，从笔录内容可以体现赵丽平系负责拆迁，并不负责售楼，而且赵丽平还陈述如果要办理购房合同，应当有陈占林和赵立杰的授权，才可以变更合同，从以上可以看出陈占林和赵立杰并未同意将房屋办理到陈思冰名下，而且该份证据只是一个个人陈述，不能作为定案依据使用。陈思冰对该笔录内容有异议，赵丽平与赵立杰之间的谈话不清楚，也不知道房屋怎么办理到陈思冰名下，办理产权手续是陈思冰拿着赵立杰的卡去办理的，赵立杰不知情。王婧瑜对该笔录的真实性没有异议，对内容有异议：1、签订购房合同不知情有异议，赵丽平领着陈思冰和王婧瑜到天兴公司售楼处签订售楼合同；2、在赵丽平所说因其说情在房屋更名过程中就没有陈占林和赵立杰的授权委托不实，天兴公司作为正规企业，不会因为个人关系就省去应有的手续，王婧瑜提供的与闫志芳的谈话记录也证明了办理涉案房屋所有手续都是合法合规的，赵丽平作为天兴公司工作人员，陈占林和赵立杰的授权委托书应由其保管，如果现在没有委托书，应视其有意不向法院工作人员出示，因赵丽平与赵立杰系亲姐妹关系，赵立杰应承担对其不利的法律后果，综上，案涉的商品房买卖合同更名手续在办理过程中是符合天兴房地产开发公司办理更名手续的，是依法依规办理的。经审核，本院对该份证据的真实性依法予以确认，对该份笔录记载的内容结合其他证据及当事人陈述进行综合认定。被告天兴公司未到庭参加诉讼，对上述证据无质证意见，在法定期间内亦未提交证据。被告陈思冰第一次庭审未参加诉讼，对证据一、二、四、五无质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天兴公司因开发楼盘拆迁占用陈占林、赵立杰夫妻共有的位于林甸县运输公司院内的车库一处，2013年7月5日，双方签订了《房屋拆迁补偿合同》，约定按照1:1.5原则回迁补偿，在陈占林、赵立杰补齐差价的情况下回迁给其天兴温泉步行街××楼××单元××室住宅。2013年11月1日，赵立杰向天兴公司补齐了130,936.97元房款。2013年底，陈占林、赵立杰取得了房屋，但未办理房屋产权证。2014年5月15日，陈思冰与王婧瑜登记结婚，并居住在天兴温泉步行街××楼××单元××室。在办理产权证前，赵立杰找到在天兴公司工作的胞妹赵丽平，要求把涉案房屋更名到陈思冰名下，在赵丽平的帮助下进行了更名，并于2017年7月4日陈思冰、王婧瑜与天兴公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，后期履行了办理房屋产权证的相关手续。2017年9月1日，陈思冰、王婧瑜作为共同共有人取得该房屋的不动产权证书。现陈占林、赵立杰诉讼至法院，认为陈思冰、王婧瑜在陈占林和赵立杰不知情的情况下擅自将涉案房屋办理在陈思冰、王婧瑜名下，侵犯了其财产权，请求法院判令天兴公司与陈思冰、王婧瑜签订的《商品房买卖合同》无效。本院认为，陈思冰是陈占林和赵立杰之子，王婧瑜与陈思冰系夫妻关系，陈思冰与王婧瑜婚后一直居住在涉案房屋，视为陈占林和赵立杰将该房屋的使用权处分给陈思冰和王婧瑜。在涉案房屋取得权属时，涉案房屋又登记在陈思冰和王婧瑜名下，视为陈占林和赵立杰将房屋所有权处分给陈思冰和王婧瑜，即陈占林和赵立杰将涉案房屋赠与给陈思冰和王婧瑜，房屋已转移并办理了登记手续。陈占林和赵立杰提出陈思冰、王婧瑜与天兴公司关于涉案房屋签订的《商品房买卖合同》陈占林和赵立杰不知情，但庭审提交的证据不足以证明其不知情，且在天兴公司工作的赵立杰胞妹赵丽平陈述更名是应赵立杰要求进行的，陈占林和赵立杰不知情的理由不成立。陈思冰和王婧瑜的离婚诉讼已经在本院立案，因此，陈思冰庭审陈述办理产权证时赵立杰不知情的辩论意见不足以采信。综上所述，陈占林、赵立杰要求确认陈思冰、王婧瑜与天兴公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，因提交的证据不能证明该《商品房买卖合同》存在无效的情形，故本院对该诉讼请求不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告陈占林、赵立杰的诉讼请求。案件受理费人民币3,641.00元，由原告陈占林、赵立杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  刘春芳审 判 员  赵洪艳人民陪审员  明 月二〇二〇年十月二十七日书 记 员  孙立新