甘肃省榆中县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0123民初1941号 原告（反诉被告）：甘肃农垦医药药材有限责任公司，住所地：兰州市城关区高新雁兴路**农垦大厦****。 统一社会信用代码：916200002243329876 法定代表人：焦多礼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨**，甘肃圣方舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：甘肃亚兰药业有限公司，住所地：，住所地：兰州市榆中县和平镇工贸一条街**v> 统一社会信用代码：91620123745890028F 法定代表人：董万有，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭文章，北京市东卫（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李擎，北京市东卫（兰州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）甘肃农垦医药药材有限责任公司与被告（反诉原告）甘肃亚兰药业有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘肃农垦医药药材有限责任公司的委托诉讼代理人杨**，被告（反诉原告）甘肃亚兰药业有限公司的委托诉讼代理人郭文章、李擎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）甘肃农垦医药药材有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《科研楼转让协议书》无效；2、请求判令被告返还原告位于兰州市榆中县××道××号××层房屋（甘（2019）榆不动产权第0××1号）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月1日，原、被告双方签订了《科研楼转让协议书》，协议第一条约定，甲方新建的位于榆中县和平镇工贸一条街148号科研楼建筑面积2255.86平方米、公摊104.77平方米，合计2360.63平方米。截止2015年7月31日，工程概算价格为每平方米2450元，合计578.35万元（由于工程尚未完全竣工，具体工程面积及造价以工程决算为准）。协议书第二条约定，甲方经上级主管单位批准，同意将科研楼建设项目1—5层整体转让给乙方。待工程结算后，双方协商按标的的成本加上相应地价、公摊费用、附属设施、应摊费用及3—5%的利润确定每平方米售价，并签订正式合同。协议第三条约定，科研楼转让的价款乙方分期分批支付，首次自本协议签订后按照概算价款的30%标准向甲方支付定金，即173.5万元，第二次在工程竣工结算验收后按转让应付总价款的40%支付，第三次在甲方向乙方办理房屋产权证书后，按应付总转让价款的27%支付，剩余3%为工程保修款，按工程管理规定支付，协议书还约定了其他事项。协议签订后，原告依约完成了保障性住房及科研楼的建设，工程竣工验收后，原告将科研楼1—5层交付给了被告，被告共计向原告支付转让价款573.5万元。工程完工后经审计价格决算，第1—5层科研楼成本加上相应低价、公摊费用、附属设施、应摊费用及3—5%的利润价格为650.11元—662.73元。2018年甘肃省审计厅对甘肃农垦审计时发现，原告对该房产的处置违反了国有资产处置的有关法规及规章的规定，要求原告依法进行整改。2019年9月原告委托资产评估机构对科研楼1—5层的房产价值进行评估，评估价为969.48元，评估基准日为2015年7月31日。原告认为《科研楼转让协议》仅仅是意向书，并不是真真的合同，双方只是对房屋买卖经过初步洽商达成一致认识而签订的文书，是双方进行实质性谈判的依据，是签订合同的前奏。意向书具有协商性、临时性和灵活性的特点，并不像合同一样对双方具有法律约束力。因为从该《科研楼转让协议书》的内容看，认定为意向书更为合理恰当。如果将《科研楼转让协议书》认定为合同，则该合同违反了《中华人民共和国房地产管理法》，该《科研楼转让协议书》是无效的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房产，不得转让：（六）、未依法登记领取权属证书的。该协议签订时间是2015年9月1日，而权属证书的领取时间是2019年7月22日。同时将《科研楼转让协议》认定为合同，则该合同违反了国务院颁布的《企业国有资产监督管理暂行条例》第四、五、六条的规定，违反了国务院颁布的《国有资产评估管理办法》第三、十二、十三、十四、十六、十七条的规定，也违反了国有资产监督管理委员会、财政部颁布的《企业国有资产交易监督管理办法》第十、十一、十二、十三、十四条等条款的规定。根据上述规定，国有资产交易应当履行审批、评估程序，并按照规定进入产权交易所进行交易，以确保国有资产不被流失。双方在签订《科研楼转让协议书》时，并没有完全履行上述法规及规章的有关规定，该协议应当是无效的。如果按照双方签订的《科研楼转让协议书》，该房屋交易价格仅仅为650.11万元至662.73万元，而按照评估价格该房屋的价值为969.48万元，房屋的价格差达到3067500元，价格降低三分之一多，必然造成国有资产的严重流失。为了维护原告的合法权益，也为了保障国有资产不被严重流失，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）甘肃亚兰药业有限公司辩称，1、科研楼是被告和原告合建的项目。根据《甘肃省人民政府办公厅批转省农垦集团公司关于深化农垦企业改革实施方案的通知》，甘肃省农垦集团有权：“采取出让、租赁、作价出资（入股）等方式，盘活农场和工商企业的土地资产。”2012年8月24日，原告向甘肃农垦集团公司出具《甘肃农垦集团医药药材有限责任公司关于同甘肃亚兰药业有限公司合建职工住宅楼的请示》，计划同被告联合为职工建造住宅楼，榆中县规划局已批准立项。具体实施意见如下：“一、利用亚兰公司在省发改委批准立项的“甘肃省道地药材产业化综合开发暨原料药生产项目”中拟规划建设的综合科研楼项目，由公司申请、实施建设科研住宅为一体的综合楼。综合楼由甘肃省规划设计院完成初步设计，总高30层（其中1—5层为科研楼及职工餐厅用房，6—30层为职工住房），建筑基地面积1020平方米，建筑面积约16934平方米，概算4993万元，工期约两年。二、综合楼由我公司同亚兰公司合建，建设资金主要由亚兰公司负责筹集和购房者集资解决，我公司所属5330平方米土地参与建设，建成后的职工住房全部以成本价出售给职工，解决住房困难问题。”2013年7月9日，原告向市发改委出具《关于甘肃农垦医药药材有限责任公司科研楼及公共租赁住房建设项目备案的请示》，就甘肃农垦医药药材有限责任公司科研楼及公共租赁住房建设项目向兰州市发改委备案，兰州市发改委也批示。因此该科研楼系被告与原告合建项目，不存在不规范和程序不合规的问题。2、《科研楼转让协议书》是合建意向的落实，是依法成立并生效的协议。2015年9月1日，被告与原告签订《科研楼转让协议书》，协议对合同主体、标的、价款、违约责任等主要条款均进行了具体明确的约定，具备合同的必备条款，应当认定合同依法成立。且2015年7月31日，甘肃农垦集团有限责任公司向原告签发《关于新建综合楼科研用房转让的批复》，同意被告将位于兰州市××镇××街××号的新建综合楼1—5层科研楼用房整体进行转让，转让价格根据原告在该转让标的上的投资加适当利润和地价及增值确定。《科研楼转让协议书》签订后，被告作为买受人已经分三次向原告支付了5735000元整对价转让款，原告作为出卖人也接受了被告的房款，2017年7月原告亦将案涉房屋交付给了被告，且被告接受了该交付。因此，双方已经履行了合同约定的主要内容，故该转让行为依法成立，是不违反国家的强制性规定。3、《科研楼转让协议书》不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形。《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》以及《企业国有资产交易监督管理办法》中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员的行为规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属于规范内部程序性的管理性规定，而非效力性强制性规定。况且科研楼转让时候是经过原告的全资控股及上级主管单位甘肃省农垦集团有限责任公司的同意确认。并且《企业国有资产交易监督管理办法》于2016年6月24日公布实施，迟于《科研楼转让协议书》不具有溯及适用的效力。因此，《科研楼转让协议书》不存在违反法律、行政法规的强制性规定的法定情形。4、科研楼转让协议不存在国有资产流失，损害“国家利益”和“社会公共利益”的情形。国有资产转让是国有企业经营权的体现。《中华人民共和国物权法》第三条规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体平等法律地位和发展权利”。《合同法》第五十二条规定：“国家利益”和“社会公共利益”，并非国有企业或者国家、政府投资相关企业的利益。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于国家利益或社会公共利益。且该科研楼系被告与原告合建项目，由双方共同投资、共担风险、共享收益，因此双方之间进行经济行为并不存在损害国家利益和社会公共利益的问题，依法成立的合同受法律保护，当事人不得擅自变更或更改。综上所述，被告与原告签订的《科研楼转让协议书》的内容不存在因违反《合同法》第五十二条的规定而导致无效的情形，该转让协议合法有效。故请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。被告提出反诉请求，要求：1、确认被告与原告于2015年9月1日签订的《科研楼转让协议书》成立并合法有效；2、请求判令原告履行合同，向被告办理科研楼1—5层（甘（2019）榆不动产权第0××1号）的产权变更手续。事实和理由：2015年9月1日，反诉人与被反诉人签订了《科研楼转让协议书》，约定甲方（被反诉人）将其位于榆中县和平镇工贸一条街148号的科研楼1—5层转让给乙方（反诉人），且该转让事宜经被反诉人的上级主管单位甘肃省农垦集团批准。协议第一条约定：“科研楼建筑面积2256.86平方米，公摊104.77平方米，合计2360.63平方米，截止2015年7月31日，工程概算价格为每平方米月2450元，合计578.35万元。”第三条约定：“科研楼转让款，乙方分期分批支付，首次自本协议签订后按概算价款30%的标准向甲方支付定金，即173.5万元（定金可抵转让款）；第二次在工程竣工验收后按转让应付总价款的40%支付；第三次甲方向乙方办理房屋产权证后，按应付总转让价款的27%支付（含决算价与概算差额）；剩余3%做为工程保修款，按工程管理规定支付。甲方在确认乙方支付定金后，乙方可以对科研楼进行装修使用”。协议签订后，反诉人已经按照协议约定履行了自己的主要义务，分别于2015年9月17日向被反诉人支付了173.5万元，于2015年11月30日向被反诉人支付了200万元，于2016年1月13日向被反诉人支付了200万元。被反诉人于2017年7月向反诉人交付了涉案房屋。协议第四条约定：“根据政府对建设项目的管理规定，在甲方向乙方交付房屋后，甲方应积极配合乙方，办理科研楼的产权手续，产生的税、费按法律政策规定各自承担。”据反诉人在榆中县不动产登记事务中心查询及被反诉人自认获知，被反诉人在2019年7月已将涉案科研楼产权登记在其名下。但是，被反诉人至今未依照协议约定向反诉人办理科研楼的产权变更手续，其行为已经构成违约。综上，反诉人认为《科研楼转让协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且涉案科研楼已实际交付反诉人，被反诉人应当按照约定为反诉人办理科研楼产权变更手续。为维护反诉人的合法权益，保证正常的经济活动，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提出反诉，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。 对原告（反诉被告）提供的证据的认定：1、《科研楼转让协议书》一分两页，证明《科研楼转让协议书》并非为房屋买卖合同，因为该协议书缺乏房屋买卖合同必备的核心要件，房屋面积和房屋价格的准确数据，并且该协议第二条明确约定科研楼1—5层的买卖双方在工程决算后，在成本价加上地价、公摊费用、附属设施、应摊费用及3—5%的利润后确定每平方米售价，并另行签订正式合同。可见依据该协议书，双方都认可该《科研楼转让协议书》只是买卖房屋的意向性协议，并不是真正的房屋买卖合同。对该组证据的真实性、客观性、关联性被告无异议，但对证明目的有异议，认为看不出与证明目的有何关系。该份协议书明确写明了双方当事人的名称、和买卖的标的物即科研楼1—5层、也约定了转让价款的计算方式等基本条款，该份协议具备合同成立的要件，符合房屋买卖合同要件是一份正式合同，并非如原告所说是双方的意向性协议。对该组证据的证明目的，本院不予确认。2、不动产权证书（甘（2019）榆不动产权第0××1号）一份四页，证明位于兰州市榆中县××道××号××层房屋属于原告所有。对该组证据的真实性、客观性被告无异议，但对关联性和证明目的不予认可。认为原告存在违法行为，将房产证书办理在了自己的名下。该份证据证明涉案房屋的所有权登记在原告名下属于原告所有，被告没有证据证明是原告违法将房产证办理在原告自己名下。对该组证据的证明目的，本院予以确认。3、《甘肃农垦医药药材有限责任公司2018审计报告》一份十三页，证明经甘肃天一永信会计师事务所审计，位于兰州市榆中县××道××号××层房屋（甘（2019）榆不动产权第0××1号）面积为2454.56平方米，并非协议书中约定的2256.86平方米，该工程价款为5233782.9元，并非约定的578.35万元。对该组证据的真实性、客观性被告无异议，但对关联性有异议，对证明目的不予认可。该组证据证明案涉房屋的面积和价款均与原、被告签订的协议书约定不符，但不能证明原、被告签订的协议书无效。对该组证据的证明目的，本院不予确认。4、《资产评估报告》一份五十七页，证明以2015年7月31日为评估基准日，位于兰州市榆中县××道××号××层房屋（甘（2019）榆不动产权第0××1号）价格为9694800元。对该组证据的真实性、客观性被告无异议，但认为与本案无关，对关联性、证明目的均不予认可。该组证据证明在2015年7月时案涉房屋的价值为9694800元。对该组证据的证明目的，本院予以确认。5、原告的工商登记资料一份六页，证明原、被告双方在签订《科研楼转让协议书》时，被告为原告公司的股东，原、被告为关联公司，并且被告公司的法定代表人董万有也为原告公司的股东。证明双方签订《科研楼转让协议书》前后，董万有均为原告公司的高级管理人员。其中2013年3月4日以前为原告公司的董事、总经理，2013年3月5日至2014年7月为原告公司的法定代表人、董事、总经理，2014年7月26日至2017年1月4日为原告公司的董事、总经理，2017年1月5日至2020年5月7日为原告公司的董事。证明董万有长期担任国有企业的高级管理人员，对国有资产的处置规定和处置程序是清楚的。对该组证据的真实性、客观性被告无异议，对关联性及证明目的有异议。该组证据证明被告公司的法定代表人董万有在原告公司担任的职务及身份变化的情况。对该组证据的证明目的，本院予以确认。6、被告公司的工商登记资料一份十页，证明双方在签订《科研楼转让协议书》时，董万有同时为被告公司的第一大股东、法定代表人、董事、经理。对该组证据的真实性、客观性被告无异议，但对关联性和证明目的均不予认可。该组证据证明董万有在被告公司担任法定代表人及股东、董事的职务及时间的事实。对该组证据的证明目的，本院予以确认。7、《关于巡视甘肃农垦集团有限责任公司党委的反馈意见》一份六页和关于印发《中共甘肃省农垦集团有限责任公司委员会关于省委第九巡视组反馈意见的整改落实方案》的通知一份二十页，证明甘肃省委第九巡视组在巡视中发现甘肃农垦集团有限责任公司对审计中发现的问题没有整改到位，要求继续进行整改。《中共甘肃省农垦集团有限责任公司委员会关于省委第九巡视组反馈意见的整改落实方案》梳理出了省委第九巡视组指出的问题，其中就包括本案涉及的企业资产处置遗留问题。对该组证据的真实性、客观性被告无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为不能证明协议书无效。该组证据证明甘肃省委九巡视组在巡视中发现案涉房屋的处置不符合法律规定，巡视组反馈问题后，要求甘肃农垦集团有限责任公司进行整改。对该组证据的证明目的，本院予以确认。8、甘肃省审计厅审计报告【甘审经责报（2019）7号）】，证明甘肃省审计厅明确指出原、被告签订的《科研楼转让协议书》违反了《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条之规定，违反了《中华人民共和国合同法》第八条之规定。由于该审计报告是关于甘肃省农垦集团有限责任公司原董事长杨树军和总经理何宗仁任职以来经济责任履行情况的审计，涉及到不宜提供的信息，因此甘肃农垦集团有限责任公司只向原告提供了与本案有关的部分。对该组证据的真实性及客观性被告无异议，但对合法性、关联性及证明目的不予认可，认为不能证明协议书无效。该组证据不能证明原告将涉案房屋转让给被告的行为无效。对该组证据的证明目的，本院不予确认。9、甘肃农垦集团有限责任公司（2015）18号文件、甘肃农垦医药药材有限责任公司甘垦药（2015）32号文件各一份共四页，证明原告和被告签订《科研楼转让协议书》之前，原告向公司投资人甘肃农垦集团有限责任公司出具请示书，甘肃农垦集团有限责任公司明确要求严格按照相关规定办理，但原告没有按照甘肃农垦集团有限责任公司的要求，严格按照相关规定办理，董万有作为当时原告公司的董事兼总经理存在重大过错，不排除为了利益存在故意的可能。对该组证据的真实性被告无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明协议书无效。该组证据只能证明原告的主管公司要求原告在转让案涉房屋时严格按照相关规定办理，但不能证明原告在与被告签订协议时没有按照相关规定办理，也不能证明原、被告签订的协议书无效。对该组证据的证明目的，本院不予确认。10、《监察建议书》一份，证明甘肃省监察委员会认为科研楼转让协议书不规范、程序不到位。对该组证据的真实性、客观性、合法性被告无异议。但对关联性及证明目的有异议不予认可。该份证据只能证明案涉房屋经甘肃省监察委员会派驻省农垦集团有限责任公司监察专员认为转让不规范、程序不到位，但不能证明协议书是无效协议。对该组证据的证明目的，本院不予确认。 对被告（反诉原告）提供的证据的认定：1、《科研楼转让协议书》，证明原、被告双方对于合同的标的、价款、违约责任等主要条款已经具体明确约定，转让事宜也以经省农垦集团同意，转让程序合法，协议内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。对该组证据的真实性原告无异议，但对证明目的有异议。该组证据证明原、被告对涉案房屋的转让签订的协议书具备合同的要件该合同已经成立，但协议书本身不能证明协议书是否有效。对该组证据的证明目的，本院不予确认。2、《请示》（甘垦（2012）34号），证明该科研楼系农垦医药药材公司与亚兰药业公司合建项目，建设资金主要由亚兰公司负责筹集和购房者集资解决，甘肃农垦医药药材公司以土地参与建设，该科研楼并不属于国有资产，亦不存在国有资产流失的问题。对该组证据的真实性原告无异议，但对证明目的有异议。认为这只是原告公司的请示，但是否批准了没有不知道，是不是合建应当由政府部门审批备案为依据。该组证据是一份请示，是原告公司的单方意思表示，是否得到了主管单位的同意不清楚。且涉案科研楼是否是双方合建，被告未能提供任何证据证明。但从原告提供的科研楼第1—5层的不动产权证书来说，案涉房屋的所有权人就是原告，案涉房屋当然就是国有资产。对该组证据的证明目的，本院不予确认。3、《请示》（甘垦药（2013）41号），证明该科研楼建设项目审批程序合法。对该组证据的真实性原告无异议，但对证明目的有异议，认为这只是向市发改委的请示，是否备案无法说明。该组证据只能证明原告按照相关规定向市发改委进行了请示，最后发改委是否同意不清楚，况且请示只是建设项目的一个环节，不能因为一个环节程序合法，就认定科研楼建设项目的所有程序合法。对该组证据的证明目的，本院不予确认。4、科研楼转让对价付款及收款凭证，证明被告已经向原告全额支付了科研楼转让款，履行了约定的主要义务。对该组证据的真实性原告无异议，认可收到被告支付的573.5万元房款，但对证明目的不予认可。该组证据证明被告向原告支付了房款573.5万元，但是否全额支付了房款不能证明。对该组证据的证明目的，本院不予确认。5、《不动产单元登记情况表》，证明原告已经于2019年7月将涉案科研楼1—5层登记在其名下，至今未向被告办理产权变更手续，未履行协议约定的转让科研楼产权的义务。对该组证据的真实性原告无异议，但对证明目的有异议，认为看不出案涉案房屋与被告存在何种关系。该组证据证明案涉房屋的所有权人是原告不是被告，也不能证明原告负有向被告变更产权登记的义务。对该组证据的证明目的，本院不予确认。6、《批复》）（甘农垦集团企(2018）18号文)，证明科研楼转让事宜经过甘肃省农垦集团同意确认，同意甘肃农垦医药药材药材有限责任公司按协议所约定的价格对案涉科研楼进行转让，不存在不规范和程序不合规的问题。对该组证据的真实性原告无异议，但对证明目的有异议。该组证据系原告内部主管公司对原告的要求，且明确要求原告严格按照相关规定办理，该组证据不能证明案涉楼房的转让不存在不规范和不合规的问题。对该组证据的证明目的，本院不予确认。7、《通知》（兰发改投资（2013）484号），证明科研楼项目经兰州市发改委批准立项，并被列入兰州市2013年第六批保障性住房项目投资计划表。对该组证据的真实性原告无异议，但对证明目的和关联性有异议，认为与本案无关。该组证据证明案涉房屋的审批建设符合相关法律规定程序，但不能由此证明原告向被告转让科研楼的行为是合法有效的。对该组证据的证明目的，本院不予确认。8、《通知》（甘政办发（2006）24号文），证明甘肃省农垦集团有权采取出让、租赁作价的方式等盘活农场和工商企业的土地资产，对于案涉科研楼农垦集团有权处置。对该组证据原告认为与本案无关，不发表质证意见。该组证据证明甘肃农垦集团对其管理的企业的土地资产有权盘活，但没有说让农垦集团打着盘活企业资产的旗号可以任意处置土地资产，而置国家的相关法律法规予不顾。且该份证据不能证明原、被告之间转让科研楼的行为是合法有效的行为。对该组证据的证明目的，本院不予确认。 经本院审理认定的事实如下：2012年8月24日原告向其的主管单位甘肃省农垦集团有限责任公司提交了《甘肃农垦医药药材有限责任公司关于同甘肃亚兰药业有限公司合建职工住宅楼的请示》，请示称：为解决职工住房困难，我公司计划把所属的亚兰科技园区内用作绿化的一块土地（约5330平方米）充分利用起来，同甘肃亚兰药业有限公司联合为职工建造住宅楼，榆中县规划局已经批准立项。具体实施意见如下：1、利用亚兰公司在省发改委批准立项的“甘肃省道地药材产业化综合开发暨原料药生产项目”中拟规划的综合科研楼项目，由公司申请，实施建设科研住宅一体综合楼，综合楼由甘肃省规划设计院完成初步设计，总高30层（其中1—5层为科研及职工餐厅用房，6—30层为职工住房），建筑基地面积1020平方米，建筑面积约16934平方米，概算4993万元，工期约两年。2、综合楼由我公司与亚兰公司合建，建设资金主要由亚兰公司负责筹集和购房者集资解决，我公司以所属的5330平方米土地参与建设，建成后的职工住房全部以成本价出售给两公司的职工，解决职工住房困难问题。3、为确保公司土地保值收益的前提下，待项目建成后，如有收益归甘肃农垦医药药材有限责任公司。之后在2013年7月9日原告又向兰州市发改委报送了《关于甘肃农垦医药药材有限责任公司科研楼及公共租赁住房建设项目备案的请示》，请示称公司拟定在位于和平镇工贸一条街148号的自有土地上按照《关于印发甘肃省2013年保障性安居工程建设目标任务分解计划的通知》，规划建设1栋高层科研楼及公共租赁住房项目，建设公共租赁住房120套，提供给单位职工居住，具体为：1、项目名称甘肃农垦医药药材有限责任公司科研楼及公共租赁住房建设项目；2、建设地点兰州市榆中县和平镇工贸一条街148号；3、项目负责人董万有；4、建设时间2013年3月至2015年3月；5、建设内容新建科研楼及公共租赁住房建筑面积约12370平方米，建筑高度约79米。1—5层建筑面积约2550平方米，用途为科研。6—25层，建筑面积约9300平方米，用途为公共租赁住房，地下约520，地下约520平方米及资金来源总投资约3700万元，资金来源为企业自筹、政府政策补助资金。2013年7月29日兰州市发展和改革委员会和兰州市住房保障和房地产管理局联合下发了《关于下达兰州市2013年第六批保障性住房建设项目备案的通知》，该文件要求：本次下达保障性住房建设项目6项，建设规模93.5万平方米，总投资30.6亿元。备案项目建设规模均含商业、地下人防、公、地下人防积，在不超过备案总建筑面积和容积率的条件下，具体建筑指标由规划部门根据规划要求审定。根据兰州市人民政府《关于城市和国有工矿棚户区改造实施意见》要求，改造新建住房以中小套型为主，主要用于安置被拆迁住户及解决本单位困难职工的住房，剩余住房由政府调剂。备案项目均不得擅自扩大建设规模和标准，严格按照国家相关住房政策组织实施。该份通知的附件为兰州市2013年第六批保障性住房建设项目投资计划表，在该份计划表的第4项就是甘肃农垦医药药材有限责任公司公共租赁住房建设项目。原告在取得了相关部门的批准以后按照请示报告的要求与被告合建了甘肃农垦医药药材有限责任公司公共租赁住房建设项目，该工程于2015年8月底已经全部竣工。2015年6月19日原告又向其的主管单位甘肃农垦集团有限责任公司报送了《关于甘肃农垦医药药材有限责任公司新建科研楼处置的请示》，原告对新建科研楼提出以下处置意见：“由于药材公司拟将搬迁，新建的科研楼实际使用的可能性已不大，因此，经与甘肃亚兰药业有限公司协商，将由药材公司建设的1—5层的科研楼在成本价加相应的地价、公摊费用、附属设施、应摊费用及3—5%利润的原则，制定合理价格后一次性转售给亚兰公司。药材公司将收回的投资用于新经营地址的建设。”2015年7月31日原告的主管单位甘肃农垦集团有限责任公司收到原告的该请示后作出了《关于新建综合楼科研用房转让的批复》，批复如下：1、为避免资产闲置，提高资产效益，原则同意你司将位于兰州市××镇××街××号的新建综合楼1—5层科研用房整体进行转让，转让价格根据你司在转让标的上的投资加适当利润和地价及增至确定。2、请你司严格按照相关规定办理，转让结果及协议报集团公司备案。基于以上甘肃农垦集团有限责任公司的批复，2015年9月1日以原告为甲方，以被告为乙方的双方当事人签订了《科研楼转让协议书》。该协议书约定：1、甲方新建的科研楼位于榆中县和平镇工贸一条街148号，该工程按政策规定立项、设计审核、招投标、开工许可、资金筹措等手续完备，权属清晰。科研楼建筑面积2255.86平方米、公摊104.77平方米，合计2360.63平方米，截止2015年7月31日，工程概算价格为每平方米2450元，合计578.35万元（由于工程尚未完全竣工，具体面积及价格以工程决算为准）。2、科研楼转让事宜，经甲方主管单位省农垦集团公司批准，同意将科研楼建设项目1—5层转让给乙方，待工程决算后，双方协商按标的上的成本价加上相应地价、公摊费用、附属设施、应摊费用及3—5%的利润确定每平方米售价，并签订正式合同。3、转让价款的支付，科研楼转让的价款，乙方分期分批支付，首次本协议签订后按概算价款的30%的标准向甲方支付定金，即173.5万元（定金可抵转让房价款）；第二次在工程竣工后按转让应付总价款的40%支付；第三次在甲方向乙方办理房屋产权证书后，按应付总转让价款的27%（含决算价与概算价差额）；剩余3%作为工程保修款，按工程管理规定支付。甲方在确认乙方支付定金后，乙方可以对科研楼进行装修等施工。4、科研楼的权属变更，根据政府对建设项目的管理规定，在甲方向乙方交付房屋后，甲方应积极配合乙方，办理科研楼的产权手续，产生的税、费按法律政策规定各自承担。在该份协议书中加盖了原告和被告的公司印章，并由双方的代表人的个人签名。协议签订后被告于2015年9月17日向原告支付房款1735000元，于2015年11月30日支付房款2000000元，于2016年1月13日支付房款2000000元，三次共计支付房款5735000元。但原告没有给被告办了涉案科研楼的产权手续，原告于2019年7月22日办理了涉案房屋的不动产权证书，取得了甘（2019）榆不动产权第0××1号《不动产权证书》。2020年4月29日原告委托甘肃广合资产评估事务有限公司对涉案的位于兰州市榆中县××镇××道××号××楼××层房屋进行了评估，基准评估日为2015年7月31日，经评估涉案房屋的评估价值为9694800元。2018年12月31日至2019年1月10日甘肃农垦集团有限责任公司委托甘肃天一永信会计师事务所对原告科研楼及公共租赁住房建设项目截止2018年12月31日的竣工财务决算报告进行了审计。2019年1月15日审计公司作出了审计报告书，结论为甘肃农垦医药药材有限责任公司提供的项目相关资料真实有效，项目竣工财务决算符合《基本建设项目竣工财务决算管理暂行办法》及其他相关规定，资金使用合理，财产分类科学，实现了建设目标。未发现甘肃农科医药药材有限责任公司存在违纪违法现象。审计中存在问题：1、总面积超标；2、单户面积超标；3、该项目总投资3700万元，但无相关资料，备案通知中的总投资构成情况不清。2019年1月22日甘肃省审计厅在审计甘肃省农垦集团有限责任公司原董事长杨树军任职期间和总经理何宗仁任职以来经济责任履行情况时，作出了甘审经责报（2019）7号《审计报告》。报告审计出2015年6月原告上报农垦集团批准，未经评估、未办理竣工决算的情况下，将新建的建筑面积2598.50平方米的科研楼1至5层整体一次性转售给亚兰公司，亚兰公司2015年9月至2016年1月份三次支付转让款573.5万元，认为原告的上述做法不符合《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005国资委令第12号）第六条：“企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：（五）产权转让；（六）资产转让、置换；（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位和《中华人民共和国合同法》第八条的规定”。要求原告的主管单位农垦集团完善资产处置相关管理办法，严格审查把关，并对相关人员依规作出处理。2020年5月20日甘肃省监察委员会派驻省农垦集团有限责任公司监察专员办公室作出了甘垦监建【2020】04号《监察建议书》。该建议书指出，2020年3月省农垦集团纪委、监察专员办公室在原告单位调研时，督促巡视审计反馈移交问题整改落实情况时，发现原告公司就审计厅经济责任审计（甘审经责报（2019）7号）提出的公司新建科研楼转让不规范、程序不到位问题整改进展缓慢。建议原告公司对新建科研楼转让不规范、程序不到位问题采取必要的法律等措施，抓好整改落实。原告遂依据此《监察建议书》向法院提起诉讼，要求确认原、被告签订的《科研楼转让协议书》无效。另查明：甘肃农垦医药药材有限责任公司于1991年6月12日成立，2013年4月该公司的出资人及比例由原来的甘肃农垦集团有限公司、甘肃亚兰特种药材饮片生产有限公司及焦多礼等14个自然人，变更为甘肃省农垦集团有限公司占比60.034%、甘肃亚兰药业有限公司占比3.7782%、董万有个人占比36.1872%。2013年11月6日该公司的出资比例变更为甘肃亚兰药业有限公司占比4.62%、董万有占比21.971%、甘肃省农垦集团有限公司占比73.4089%。投资人（股权）变更为：甘肃亚兰药业有限公司173.8万元、董万有826.5410万元、甘肃省农垦集团有限公司2761.6万元。2017年1月4日该公司的投资人变更为：甘肃省农垦集团有限公司2761.6万元、董万有826.5410万元、甘肃亚兰药业有限公司173.8万元。2017年12月18日该公司投资人变更为：甘肃亚兰药业有限公司173.8万元、甘肃普安制药股份有限公司2761.6万元、董万有826.5410万元。2018年11月9日该公司投资人变更为：甘肃普安制药股份有限公司2761.6万元、甘肃农垦集团有限责任公司1000.3410万元。2018年12月5日该公司投资人变更为甘肃省农垦集团有限责任公司3761.9410万元，截至目前该公司的投资人再未进行过变更。自2013年3月4日起至2020年8月24日被告公司的法定代表人董万有在此期间还担任原告公司的董事、总经理、董事长。被告甘肃亚兰药业有限公司成立于2003年4月8日，2008年11月21日该公司的投资人（股权）变更，由原来的甘肃省农垦医药药材站占比40.0886%和沈晓红等12个自然人股东共计占比59.9114%，变更为甘肃省农垦医药药材有限责任公司占比14.47%即54.7151万元和沈晓红等12个自然人股东。2010年3月10日该公司的投资人（股权）变更为：甘肃省农垦医药药材有限责任公司占比14.47%即54.7151万元，李宗文占比34.51%即130.4459万元、董万有占比51.02%即192.8390万元。2011年6月27日该公司的得投资比例变更为：甘肃省农垦医药药材有限责任公司占比11.57%变更为14.13%，李宗文占比22.18%变更为20.93%，董万有占比66.25%变更为64.94%。2012年6月21日该公司出资比例变更为：甘肃省农垦医药药材有限责任公司占比14.13%变更为14.1301%、李宗文占比20.93%变更为20.9335%、董万有占比64.94%变更为64.9365%。2016年6月21日该公司投资人、出资额变更为：甘肃农垦医药药材有限责任公司出资额284.4990万元变更为284.4990万元，董万有出资额1338.6050万元变更为1729.5010万元，李宗文的投资额390.8960万元由董万有收购，不再是该公司的投资人。截至目被告甘肃亚兰药业有限公司的投资人仅为甘肃农垦医药药材有限责任公司和董万有。 本院认为，原告（反诉被告）要求确认与被告（反诉原告）签订的《科研楼转让协议》无效，而被告（反诉原告）反诉要求确认其与原告（反诉被告）签订的《科研楼转让协议书》成立并合法有效。本案争议的焦点问题为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《科研楼转让协议书》是否有效。我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性性规定”。本案中原告认为其与被告签订的《科研楼转让协议》违反了《中华人民共和国房地产管理法》和国务院、国资委颁布的《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产交易监督管理办法》等行政法规的强制性规定，应当认定无效。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。”依据此规定被告则认为其与原告签订的《科研楼转让协议》虽然违反了《中华人民共和国房地产管理法》和国务院、国资委颁布的《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产交易监督管理办法》等行政法规的规定，但这些规定都是管理性的强制性规定，并不必然导致原、被告签订的《科研楼转让协议书》无效。那么原、被告签订的《科研楼转让协议书》违反的这些法律及行政法规的规定究竟是效力性强制性规定还是管理性强制性规定呢。那就要看《科研楼转让协议书》继续有效是否会损害国家利益和社会公共利益。本案中原告是一家国有公司其的资产属于国有资产，而被告属于一家民营公司其的资产属于该企业私有。原告将国有资产转让给民营企业法律也是允许的并非绝对不能转让，但同时国务院及国资委对国有资产的转让也规定了相关的程序，是国有资产在交易时必须遵守的程序。国有资产交易应当履行审批、评估程序，并按照规定进入产权交易所进行交易，以确保国有资产不被流失。我国之所以制定这么多部行政法规对国有资产交易进行管理和规范，根本目的就是为了保证国有资产不流失，国家的利益不受损。因此在国有资产交易时交易双方必须应当遵守并严格按照这些行政法规的规定来进行。本案中原告向被告转让国有资产科研楼时，原、被告双方致国家制定的这些行政法规的规定于不顾，只是在原、被告之间签订了《科研楼转让协议书》，被告支付了部分款项以后，原告就将国有资产科研楼交付给被告使用。如果在国有资产交易时，交易双方只要自愿达成意思表示一致，就完成了国有资产交易的话。那么国家制定这么多部对国有资产交易、管理、规范的行政法规有何意义。国家之所以制定这么多部行政法规就是为了在进行国有资产时让交易主体来遵照执行。本案中原、被告签订《科研楼转让协议书》转让国有资产科研楼时，没有按照相关国资产交易管理的行政法规来执行，就是违反了效力性强制性法律规定损害了国家利益。且经过原告委托评估机构评估2015年7月31日案涉科研楼的评估价格为9694800元，而被告只支付了房款5735000元，该价格远低于科研楼评估价格，该科研楼转让存在低价转让过国有资产，导致国有资产流失的情形。因此，原、被告签订的《科研楼转让协议书》继续有效，会损害国家利益。原、被告签订的《科研楼转让协议书》违反的相关法律、行政法规定是违反了效力性强制性规定，《科研楼转让协议书》应当确认无效。再从《公司法》的角度来分析，从查明的事实来看在原、被告签订《科研楼转让协议书》时，被告公司是原告公司的投资人股东，且被告公司的法人董万有在原告公司担任董事职务，同时原告公司也是被告公司的投资人和股东，在、原、被告进行科研楼转转让时存在原、被告互相是对方股东的情形。原、被告签订的《科研楼转让协议书》，就是约定原告将其公司的资产转让给其自己的股东，该种行为实际属于公司的经营方针和投资计划事项。《公司法》规定公司的经营方针和投资计划必须经过公司的股东会和董事会决定。本案中原告在与被告签订《科研楼转让协议书》将原告公司所有的科研楼转让给被告时，并没有经过原告公司的股东会和董事会进行表决。《公司法》规定董事、高级管理人员不得有下列行为：“（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易。”本案中在原、被告签订《科研楼转让协议书》时被告公司的法定代表人董万有在原告公司担任董事职务是原告公司的高级管理人员，同时董万有又在被告公司担任法定代表人。综上，原、被告签订的《科研楼转让协议书》也违反了我国《公司法》的相关效力性强制性规定应当认定无效。故对原告要求确认原、被告于2015年9月1日签订的《科研楼转让协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订《科研楼转让协议书》，被告缴纳了房款5735000元后，原告将涉案的科研楼1—5层交付被告占有使用至今，被告因该协议占有了涉案的科研楼第1—5层，在协议书确认无效的情况下被告应当将该科研楼第1—5层返还给原告。故对原告要求被告返还位于兰州市榆中县××道××号××层房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告因该协议取得了被告缴纳的房款5735000元，也应当按照法律规定返还给被告。原告占有使用被告缴纳的购房款5735000元从2015年9月至今应当向被告支付相应的资金占用利息，但由于被告在2015年9月就实际占有使用原告所有的科研楼第1—5层至今，可用科研楼的租金抵付被告的资金占用利息，对原、被告双方相对公平。对被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国公司法》第三十七条第（七）项、第四十三条、第四十六条第（三）项、第四十八条、第一百四十八条第（四）项规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）甘肃农垦医药药材有限责任公司与被告（反诉原告）甘肃亚兰药业有限公司于2015年9月1日签订的《科研楼转让协议书》无效； 二、被告（反诉原告）甘肃亚兰药业有限公司向原告（反诉被告）甘肃农垦医药药材有限责任公司返还位于榆中县××镇××道××号××层××室【（2019）榆不动产权第0××1号】房屋； 三、原告（反诉被告）甘肃农垦医药药材有限责任公司向被告（反诉原告）甘肃亚兰药业有限公司返还购房款5735000元； 以上二、三项于判决书生效后二十日内履行完毕。 四、驳回被告（反诉原告）甘肃亚兰药业有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，反诉案件受理费100元，诉讼保全费5000元，合计5200元，由被告（反诉原告）甘肃亚兰药业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  张成功 审 判 员  贾常玲 人民陪审员  魏 莹 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  郝 婧