贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3398号上诉人（原审被告、反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区东山路******。法定代表人王吉，公司经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）雷山县西江镇西江里客栈，经营场所：雷山县西江镇西江村东召新村。经营者韩利涛，男，1984年4月4日出生，汉族，住雷山县西江镇西江村。上诉人贵州聚源璞皓销售有限公司（以下简称“聚源璞皓公司”）诉被上诉人雷山县西江镇西江里客栈（以下简称“西江里客栈”）租赁合同纠纷一案，不服雷山县人民法院（2020）黔2634民初12号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚源璞皓公司上诉请求：请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求和支持上诉人的反诉请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人在合同的履行过程中并无违约行为，不应当承担违约责任，暂停支付租金行为系行使先履行抗辩权。在签订《酒店承包经营合同书》后，上诉人发现交付的137间房及1间餐厅能正常使用的只有70余间，在使用过程中，上诉人多次发出整改通知，要求被上诉人整改房屋漏水问题，上诉人却置之不理，才暂时不支付租金，依据合同第十一条约定，上诉人行使的是不安抗辩权，不存在违约行为，一审认定上诉人违约不支付租金无事实和法律依据。本案违约方系被上诉人，被上诉人交付的酒店设施、设备存在质量问题，不符合《酒店承包经营合同书》约定，上诉人多次要求修缮未果，不能正常使用，导致房屋搁置，给上诉人造成经济损失。上诉人自行修缮后仍有部分房屋不能正常使用，被上诉人应赔偿上诉人的经济损失。被上诉人西江里客栈答辩称：上诉人拒不支付房屋租金、承包费的行为显然是违约行为，不符合“先履行抗辩权”的法定标准。涉案双方共签署三份协议，分别为两份《酒店承包经营合同书》和《合同补充协议》，其中《合同补充协议》确定了在该协议之前的债务，约定了支付时间和方式。上诉人未按照约定支付相关费用，被上诉人多次催收无果遂提起本案诉讼，双方的债务并无先后顺序之分，上诉人称其违约行为为“先履行抗辩权”显然无法成立。上诉人称合同目的无法实现并要求被上诉人承担损失并无事实依据，其提起本案上诉是拖延交还酒店之举。上诉人称遭受了损失，但并无证据证明，应当承担不利于自己的法律后果。上诉人使用客栈至今，即使有7间房间不能使用，但其他130间房间一直处于使用状态，合同目的已经成就。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。西江里客栈一审诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年7月15日、2018年7月31日、2019年7月31日签订的《酒店承包经营合同书》、《合同补充协议》自2019年11月6日解除；2、判决被告将承包的西江里客栈退还给原告；3、判决被告向原告支付承包费、房租和客栈用品费合计644557.20元，并从2019年11月6日按中国人民银行发布的同期贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准向原告计付逾期付款违约金至被告足额清偿前述款项之日止。聚源璞皓公司一审反诉请求：1、解除双方于2018年7月31日签订的《酒店承包经营合同书》及2019年7月31日签订的《合同补充协议》；2、判决原告（反诉被告）返还多支付的承包费985401元、租金122627元、押金30万元；3、判决原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）各项损失980000元。一审法院认定事实：韩利涛系西江里客栈的经营者，该客栈位于雷山县西江镇西江村东召新村，建筑面积约3500㎡，客房137间。2018年7月15日，原告作为乙方，被告作为甲方签订了《酒店承包经营合同书》。合同第六条约定：“甲方以每年叁佰陆拾万元（￥3600000.00）作为承包金，全权承包乙方客栈经营管理权。承包金支付方式及时间如下：一、甲方每年7月、8月每月支付乙方壹佰万元整（￥1000000.00）；二、甲方每年1-6月、9-12月每月支付乙方拾陆万元整（￥160000.00）；三、承包金支付时间：甲方于次月5日前向乙方结算上月承包金。”第七条房租缴纳方式与时间：“甲方于次月5日前向乙方结算上月房租，租金为每月肆万伍仟壹佰陆拾陆元整（45166.00）。”第八条“客栈承包经营期限为三年，从2018年7月10日起至2021年7月9日止…并在双方签署交接手续后，甲方支付乙方贰拾万元整（200000.00）作为押金。”因酒店装修未完成，不能按时交付，被告也未交纳押金。同年7月31日，双方又签订了一份《酒店承包经营合同书》，第六条：“甲方以320万元作为承包押金（实为承包金），次年增加20万元为340万元，第三年增加20万元为360万元，全权承包乙方酒店经营管理权。”第八条：“酒店承包经营期限为三年，从2018年8月1日起至2021年8月1日止。合同签订三日内甲方缴清50万元作为押金。”第十二条甲方义务第三款：“负责酒店的维修改造，以甲乙双方协商一致的维修改造方案为准。负责乙方移交资产的保管维护工作，杜绝资产流失。”第十四条乙方义务第二款：“乙方交由甲方的酒店物业应属于正常运营的，在运营期间进行二次投资、改建与设备老化报废产生的大额（￥5000元以上）维修及更换的支出，不属于在运营成本，由乙方支付相差费用。”合同签订后，原告将酒店交付给被告经营，双方未办理移交手续和移交清册。双方在履行合同的过程中因承包费的支付以及酒店设施的维修等发生矛盾，被告作为甲方，原告作为乙方于2019年7月31日签订了《合同补充协议》，对2018年7月31日签订的《酒店承包经营合同书》的部分内容进行变更。一、协议内容变更部分为：1、原合同中的第二章第六条甲方以每年320万元作为承包押金全权承包乙方客栈经营管理权变更为甲方以每年300万元作为承包押金全权承包乙方酒店经营管理权，甲方每月支付给乙方25万元，其中不包含房租；2、原合同中的第三章第八条甲方缴纳50万元作为押金变更为甲方缴纳30万元作为押金；3、甲方缴纳的押金减少为30万元，减少的20万元从甲方每个月交付给乙方的承包金中扣除，每个月扣除5万元，分4个月的期限完成扣除；4、甲方不得以任何理由对2017年至2018年协议期间的承包金提出异议；5、甲乙双方明确付款期限，甲方在2019年7月31日前付承包费40万元。2019年8月20日前付清承包费及押金88万元，其中2019年8月10日前付20万元、2019年8月15日前付20万元，2019年8月20日前付48万元；6、根据原合同第四章第十二条补充一点，乙方提供的酒店应是能符合甲方正常经营的情况下，酒店出现的设施装修质量问题皆由乙方负责解决，甲方应及时通知乙方，乙方应于48小时内处理并解决问题。乙方未在48小时内及时处理完善造成甲方的经济损失由乙方全部负责，每一次因维修问题造成甲方的经济损失由乙方签单后甲方直接从承包费中扣除，如甲方在经营过程中操作不当造成的设备损坏，由甲方负责解决；未尽事宜按原合同执行，除本协议中明确所作修改的条款外，原协议的其余部分应完全继续有效。之后因被告未按约定向原告支付承包费，原告于2019年10月16日向被告的法定代表人王吉邮寄发出《催告函》，要求被告于10月20日前支付2019年8月的承包费145167元和9月的承包费245167元，催告函的内容和邮寄过程经贵州省黔东南州中城公证处公证，被告的法定代表人王吉于10月19日收到该《催告函》。因被告未履行催告内容，且原告查询发现被告被列入经营异常名录以及因未及时报税被税务机关行政处罚。原告于同月28日向被告的法定代表人王吉邮寄《中止履行合同通知书》，通知内容：1、我方中止履行与贵公司分别于2018年7月15日、2018年7月31日、2019年7月31日签订的《酒店承包经营合同书》及《合同补充协议》所约定的相关义务；2、请贵公司至迟于本通知作出后3日内将贵公司拖欠的承包费足额向我方支付并向我方提供适当担保，如前述期限届满后，贵公司未提供适当担保且未恢复履行能力，则我方将依法解除与其签署的《酒店承包经营合同书》及《合同补充协议》。该通知书的内容和邮寄过程经贵州省黔东南州中城公证处公证，被告的法定代表人王吉于同月29日收到该通知书后未按原告的要求履行通知内容。2019年11月5日，原告向被告的法定代表人邮寄《解除合同通知书》，内容：1、贵公司与我方分别于2018年7月15日、2018年7月31日签订的《酒店承包经营合同书》及2019年7月31日签订的《合同补充协议》自本通知书到达你公司之日解除。请贵公司立即将其承包经营的雷山县西江镇西江里客栈交还我方经营并立即向我方清偿贵公司拖欠的相关款项；2、若贵公司对本通知书的效力有异议，可在收到本通知书后3日内向人民法院提起诉讼，请求确认本通知书的效力，否则，视为贵公司认可本通知书的效力；3、我公司不排除将采取相应的法律手段就贵公司签署违约行为追究贵公司的法律责任和相应的违约金。该通知内容以及邮寄经贵州省黔东南州中城公证处公证，被告于同月6日收到该通知书。双方在履行合同的过程中，被告向原告支付承包费和房租时并未明确所支付款项系承包费或房租。截止开庭时原告共计收到被告支付的承包费和房租共计4089966元，押金30万元。截止2019年11月6日，所产生的承包费共计400万元（2018年8月1日至2019年7月31日的承包费为320万元，2019年8月1日至2019年11月6日的承包费按每年300万元计算，合80万元）；房租686523.20元（每月45166元，共计15个月6天），两项费用共计4686523.20元。同时查明，双方于2019年7月31日签订《合同补充协议》将酒店装修的质量问题交由原告负责后，酒店仍有部分房间出现漏水、发霉不能使用的情况。被告将该情况告知原告后，原告派人维修，但不能彻底解决。被告的店长全博焕于2019年8月底任职酒店店长至今，其证实有7间房不能正常使用，部分房间经常漏水不能使用。上述事实，有双方在庭审中的陈述和营业执照、《酒店承包经营合同书》两份、《合同补充协议》、（2019）黔东南中城证民字第1245号、1283号和1310号《公证书》、邮政物流签收截图三份、微信记录等在卷，经庭审举证质证，可以认定。一审法院认为：双方签订的《酒店承包经营合同书》和《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同，对双方具有约束力。关于合同是否解除和解除时间的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，因被告未按期向原告支付承包费，原告于2019年10月14日向被告发出《催告函》要求被告支付8月、9月的承包费，被告收到后仍未履行支付义务。原告于2019年11月5日向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年11月6日收到。根据上述法律的规定，双方签订的两份《酒店承包经营合同书》和《合同补充协议》于2019年11月6日解除。原告请求确认双方所签订的合同于2019年11月6日解除的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同解除后，被告无权再占有“西江里客栈”，故原告请求判决被告将承包的西江里客栈退还给原告的诉讼请求符合该条法律的规定，予以支持。关于承包费、房租和客栈用品的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在合同解除前被告一直经营管理客栈，仍应当支付相关的费用。因被告在向原告付款时未明确支付的款项是承包费还是房租，导致支付款项不能区分。本院依照双方合同的约定计算，截止2019年11月6日之前的承包费和房租共计4686523.2元，被告共计向原告支付了承包费和房租4089966元，尚欠596557.2元。押金300000元抵扣后，被告尚欠承包费和房租共计296557.2元，该费用予以支持。客栈用品费无证据证明，不予支持。关于被告（反诉原告）请求判决解除双方签订的《酒店承包经营合同书》和《合同补充协议》的诉讼请求，因该合同经审理后确认于2019年11月6日已经解除，现被告（反诉原告）的该项诉讼请求已无事实依据，不予支持。关于被告（反诉原告）请求判决原告（反诉被告）退还多支付的承包费985401元、租金122627元和押金30万元的诉讼请求。从庭审查明的事实来看，首先，被告系按双方合同的约定向原告支付的承包费和房租；其次，截止2019年11月6日，被告仍然未足额支付原告的承包费和房租；再次，现该房屋仍然由被告管理使用。从上述查明的事实来看，被告并未多支付原告承包费和房租，因此，其请求判决原告退还多支付的承包费985401元和房租122627元的诉讼请求，无事实依据，不予支持。关于押金是否退还的问题，如前所述，被告交纳的30万元押金已抵扣承包费和租金，故被告的该项诉讼请求，不予支持。因原告存在违约行为，其要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。关于被告（反诉原告）请求判决原告（反诉被告）赔偿经济损失980000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方于2019年7月31日签订的《合同补充协议》第一条第6项约定：“根据原合同第四章第十二条补充一点，乙方提供的酒店应是能符合甲方正常经营的情况下，酒店出现的设施装修质量问题皆由乙方负责解决，甲方应及时通知乙方，乙方应于48小时内处理并解决问题。乙方未在48小时内及时处理完善造成甲方的经济损失由乙方全部负责承担，每一次因维修问题造成甲方的经济损失由乙方签单后甲方直接从承包金中扣除，如甲方在经营过程期间操作不当造成的设施设备损坏，由甲方负责解决…”从该条内容来看，双方于2019年7月31日才将酒店装修存在的问题交由原告负责维修。被告将酒店部分房间漏水、发霉等情况告知原告后，原告未能在约定的时间予以解决。原告提出不能确定被告向韩利涛发出的《问题汇总》中载明的问题系原告的装修质量问题的抗辩。原告作为义务人，在被告向其反映房间问题后应当及时核实，但原告并未核实，因此，其抗辩不成立。原告的行为违反了双方合同的约定，应当承担违约责任。被告未按约定的期限支付承包费和租金，违反了合同的约定，也应当承担违约责任。从双方的违约行为来看，原告的违约行为直接导致被告不能正常使用部分租赁物，致使被告的合同目的不能实现。被告的违约行为造成的后果是原告应得资金被被告占用。显然，原告的违约行为要严重于被告。从被告提交的《交班汇总报表》来看，该报表系被告自己制作，其真实性和客观性不能确认,该证据不能证明原告的违约行为造成被告经济损失980000元的事实。但鉴于原告未及时核实和维修造成部分酒店房间不能使用的客观事实，本院对被告的损失予以酌情考虑。结合本案的事实，即2019年7月31日双方签订《合同补充协议》才将酒店的装修质量问题交由原告负责，至2019年11月6日被告收到《解除合同通知书》时共3个月6天；7间房不能正常使用，部分房间经常出现出现漏水等事实，同时考虑市场因素即此时系旅游旺季入住率80%、200元每间、以及参照旅游景点的旅店利润率50%等计算，被告7间房的损失应为54880元（7间房×200元/天×98天×入住率80%×利润率50%）。同时，因漏水等不能正常使用的部分房间本院酌情支持10000元，损失共计64880元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告（反诉被告）雷山县西江镇西江里客栈与被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司于2018年7月15日、2018年7月31日签订的《贵州聚源璞皓销售有限公司酒店承包经营合同书》和2019年7月31日签订的《合同补充协议》于2019年11月6日解除；二、由被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司于本判决生效之日起10日内将“西江里客栈”交还给原告（反诉被告）雷山县西江镇西江里客栈；三、由被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）雷山县西江镇西江里客栈支付截止2019年11月6日的承包费和房租等共计296557.2元；四、由原告（反诉被告）雷山县西江镇西江里客栈于本判决生效之日起10日内赔偿被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司经济损失64880元；五、驳回原告（反诉被告的）雷山县西江镇西江里客栈的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费5134.73元，系减半收取，由原告（反诉被告）雷山县西江镇西江里客栈负担。反诉案件受理费12952元，系减半收取，由被告（反诉原告）贵州聚源璞皓销售有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交的光盘、房间检查记录、合作旅行社售卖价格、聊天记录、通告函、消防整改通知书对案件事实的认定未产生实质影响，本院不予采纳。本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实基本一致，予以确认。本院认为，上诉人聚源璞皓公司与被上诉人西江里客栈签订的两份《酒店承包经营合同书》和《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同，对双方具有约束力。上诉人有依照约定向被上诉人支付承包费及房租费的义务，被上诉人有依照合同约定为上诉人提供符合经营条件的酒店和修缮酒店并保证能正常使用的义务。本案中双方对解除合同并无争议，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同解除前上诉人一直经营管理酒店，应当依照合同约定支付相关的费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。依据双方2019年7月31日签订的《合同补充协议》第一条第6项约定和查明的事实，被上诉人的行为违反了双方合同的约定，应当承担违约责任。上诉人未按约定期限支付承包费和房租费，违反了合同的约定，也应当承担违约责任。本案合同双方均构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人应当按照约定承担支付承包费和房租费的责任，被上诉人未按照合同约定履行修缮义务，造成部分酒店房间不能使用的损失应承担赔偿责任，对此，一审法院已作充分认证。因此，上诉人提出的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36174元，由上诉人贵州聚源璞皓销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨通烈审判员  张秋菊审判员  陈生燕二〇二〇年十月二十日法官助理杨**书记员潘菲