重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5917号上诉人（原审原告）：傅治容，女，1966年1月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：吴光银，男，1964年12月30日出生，汉族，住重庆市南岸区，系傅治容之夫。上诉人（原审原告）：吴明兰，女，1981年8月20日出生，汉族，住重庆市巴**。被上诉人（原审被告）：重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道璧泉村5社，统一社会信用代码915002275567847441。法定代表人：黄春成，董事长。委托诉讼代理人：廖友谊，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永林，重庆志和智律师事务所律师。上诉人傅治容、吴明兰与被上诉人重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司（以下简称天正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初4698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人傅治容的委托诉讼代理人吴光银、上诉人吴明兰、被上诉人天正公司委托诉讼代理人杨永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅治容、吴明兰上诉请求：1、撤销璧山区人民法院（2019）渝0120民初4698号民事判决，改判被上诉人立即为上诉人办理产权过户登记；2、判决被上诉人支付上诉人逾期交房违约金22750元（2018年6月20日至2019年9月25日，每天50元）；3、判决被上诉人赔偿上诉人经营损失75000元（2018年6月20日至2019年9月20日，每月5000元）；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人于2018年6月20日向被上诉人销售经理小赵发出短信要求接房，2018年6月28日向被上诉人发出要求接房通知和通信地址变更通知书，文件未被签收并退回，一审法院未对上诉人按约定向被上诉人发出要求接房和地址变更通知书这一事实作出认定，偏袒被上诉人。2、一审法院对案涉合同约定断章取义，枉法裁判。上诉人认可被上诉人不承担2018年6月20日前逾期交房责任。但（2018）渝01民终1494号民事判决生效后，上诉人书面要求和多次联系被上诉人，要求被上诉人履行交房义务，被上诉人一直未将案涉房屋交付给上诉人。因此，一审法院判决被上诉人在2018年6月20日到2019年9月25日期间仍不承担逾期交房责任，混淆未按时接房和要求接房而未能接房的概念。3、被上诉人应当赔偿上诉人经营损失。由于案涉房产地理位置极佳，上诉人于2019年9月25日接房后当日就租赁该房屋。由于被上诉人未按上诉人要求将案涉房产进行交付，导致上诉人重大经营损失，因此，被上诉人应当赔偿上诉人2018年6月20日到2019年9月25日期间的经营损失。4、一审法院认定事实不清。首先，原判载明“经原、被告双方庭后协商，原告于2019年9月25日接房，并缴纳了2019年7月至9月的物业费”，事实上，上诉人在本案提起诉讼后从未与被上诉人协商，一审过程中法官释明如果物业坚持收费，上诉人可先行交纳后再在诉讼中主张，上诉人据此才真正接到房屋。其次，一审法院查明案涉合同如下条款，“2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”、“本合同房地产由甲方办理房屋房地产权证”，但却判决被上诉人协助上诉人办理房地产权证过户登记手续，明显违法。天正公司辩称，1、上诉人没有按照约定时间接房，应自行承担逾期接房责任；2、上诉人请求被上诉人给付逾期交房经济损失没有事实依据；3、房屋过户登记机关是国土房管部门，被上诉人无权直接为上诉人办理过户手续。综上，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求依法驳回上诉人全部上诉请求。傅治容、吴明兰向一审法院起诉请求：1．确认傅治容、吴明兰与天正公司于2013年5月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；2．判令天正公司立即将案涉房屋交付傅治容、吴明兰，并办理产权过户登记；3．判令天正公司支付傅治容、吴明兰未按约定交房的违约金54000元（从2016年7月16日到2019年7月15日，按照每日50元计算），并从2019年7月16日起按日支付违约金50元到天正公司实际交房为止；4．判令天正公司赔偿傅治容、吴明兰经营损失180000元，并从2019年7月16日起按月赔偿傅治容、吴明兰经营损失5000元到天正公司实际交房为止；5．天正公司支付前期物业费2492元。6．本案诉讼费由天正公司承担。一审法院认定事实：2013年5月31日，天正公司作为甲方（卖方），吴明兰、傅治容作为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的坐落于重庆市璧山区房屋。房屋为预售商品房，用途为商服用房，总成交金额100万元整，建筑面积单价为10836.58元／平方米，套内面积单价为11750.88元／平方米。合同第六条面积确认及面积差异处理。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，据实结算，多退少补。第七条（一）交房期限，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合以下条件，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条，交房手续的办理，1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）详见本合同附件五第五条。第九条，甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.50向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条，关于办理产权登记的约定。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第二十一条，物业管理条款。甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。第二十二条，本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。第二十三条，已付房价款是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金）。第二十四条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决，2、依法向人民法院起诉。第二十五条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同还约定其他内容。在该合同尾部落款处，天正公司在甲方处加盖合同专用章，于柯凡在甲方委托代理人处签名，吴明兰、傅治容在乙方处签名并捺印。合同签订日期载明为2013年5月31日，签于天正璧城中央售房部。合同附件五为《合同补充协议》，第一条，本合同房地产由甲方办理房屋房地产权证。第五条，对本合同第八条作如下补充：1、非因甲方违反本合同第七条或第八条的约定，乙方未能按照甲方发出的交房通知中规定的交付时间、地点及要求与甲方办理该商品房交接手续的，或乙方逾期未签署该商品房的房屋交接清单的，视同甲方按时交房，甲方有权不承担逾期交付的责任。自交房通知书规定的交付期限届满之次日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其它杂费）即转由乙方承担。因此造成甲方损失或给甲方增加的其它费用，也应由乙方承担。2、乙方在办理该商品房的交接手续前，应当按本合同约定付清全部应付房价款、违约金（如有）、前述房价款的结算协议、办理完毕房价款结算手续、付清委托甲方代缴的物业维修基金和税费、乙方被贷款银行扣划相应该款项及其它费用，否则乙方未按前述约定履行完毕全部义务前，甲方有权推迟将该商品房交付乙方，且甲方无须承担任何违约责任。并且，乙方应自交房通知书规定的交付期限届满之次日起，承担与该商品房有关的财产风险及费用，并承担因此给甲方造成的损失或给甲方增加的其他费用。4、乙方因乙方未收到甲方的交房通知，则本合同第七条约定的交房期限届满之日为双方交接该商品房的日期，乙方有义务在该日前往该商品房所在地接收该商品房，甲方有义务在该日应乙方的要求向乙方交付商品房。第十条、物业服务实行有偿服务，乙方应向物业服务公司缴纳物业服务费，物业服务费按每户建筑面积计收，建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积作为计算依据。该房屋的物业服务费暂定1.4元/㎡，不包括电梯、路灯、公共设施维护费。项目达到条件后，物业管理费用以物价部门对该项目审定的物业管理费用标准执行，由乙方每月支付给物业公司。第二十条，本合同及补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式或以手机或传真或留置送达的方式送达。双方均需保证其所提供的上述资料的真实性和可靠性，均按本合同所列电话、地址进行联络。任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，责任由过错方承担。若有变更，应提前7日以书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出，任何通知或其他通讯在下列情况下均视为已被送达：如以邮递形式（应挂号或快递形式）送到至重庆市以内的地址，于投递该文件五日后。在《合同补充协议》尾部落款处，天正公司在甲方处加盖合同专用章，于柯凡在甲方委托代理人处签名，吴明兰、傅治容在乙方处签名并捺印。合同签订日期载明为2013年5月31日。2013年5月31日，吴明兰、傅治容向天正公司交付了购房款100万元、印花税500元、维修基金2768元、契税3万元，天正公司分别出具了收据。因天正公司原因，天正公司未能在合同约定的2015年6月30日以前向傅治容、吴明兰交付房屋。2016年6月28日，天正公司向傅治容、吴明兰发出中国邮政特快专递，并列写明收件人为吴明兰、傅治容及两人的电话号码和两人的地址，该邮件中有《接房通知书》，主要载明的内容为4号楼全体业主分两批接房，7月4日、5日1-5户型正式接房，6-7日6-10户型正式接房。2016年7月19日，该特快专递被退回，载明原因为无人认领。2017年8月17日，傅治容、吴明兰为原告，天正公司为被告，向重庆市璧山区人民法院提出如下诉讼请求：1、判决被告向原告支付2015年6月30日至2017年8月17日期间的逾期交房违约金38950元，并从2017年8月17日起按日向原告支付逾期交房的违约金50元到实际交房为止。2、判决被告向原告支付2013年6月11日到2017年8月17日期间逾期办理合同备案登记的违约金76400元，并从2017年8月18日起按日向原告支付逾期办理合同备案登记的违约金50元到该合同备案登记为止。3、本案诉讼费由被告承担。重庆市璧山区人民法院于2017年12月12日作出（2017）渝0120民初5807号民事判决书，判决如下：一、被告重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司于本判决生效之次日给付原告吴明兰、原告傅治容迟延交房违约金，该违约金按50元/天计付自2015年7月1日起至被告实际交房之日止……。天正公司不服上述判决，上诉至重庆市第一中级人民法院。重庆市第一中级人民法院于2018年5月23日作出（2018）渝01民终1494号民事判决书，判决如下：一、维持重庆市璧山区人民法院（2017）渝0120民初5807号民事判决第二项；二、撤销重庆市璧山区人民法院（2017）渝0120民初5807号民事判决第一项、第三项；三、重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司于本判决生效之次日给付傅治容、吴明兰自2015年7月1日起至2016年7月15日止，按50元/天计付的迟延交房违约金19050元；四、驳回傅治容、吴明兰的其他诉讼请求。二审法院在该判决书中载明裁判理由：本院认为，傅治容、吴明兰与天正公司均认可，在合同约定的交房时间2015年6月30日，因房屋没有修好，没有交、接房。因此，天正公司未按合同约定的2015年6月30日前将取得工程竣工验收备案登记证的房屋交付傅治容、吴明兰，应当自2015年7月1日起向傅治容、吴明兰承担迟延交房违约责任。依据傅治容、吴明兰与天正公司签订的合同附件五《合同补充协议》第二十条约定，本合同及补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式或以手机或传真或留置送达的方式送达；双方均需保证其所提供的上述资料的真实性和可靠性，均按本合同所列电话、地址进行联络。任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，责任由过错方承担；若有变更，应提前7日以书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出，任何通知或其他通讯在下列情况下均视为已被送达：如以邮递形式（应挂号或快递形式）送到至重庆市以内的地址，于投递该文件五日后。本案，天正公司当庭举示并拆封，2016年6月28日发出的特快专递，2016年7月19日被退回，快递上收件人的电话和地址与傅治容、吴明兰合同所留相同，载明退回原因为无人认领。该特快专递中装有《接房通知书》，主要载明的内容为4号楼全体业主分两批接房，7月4日、5日1-5户型正式接房，6-7日6-10户型正式接房。因此，按合同约定，天正公司寄出的接房通知书因傅治容、吴明兰的原因被退回，责任应由傅治容、吴明兰承担，应视为投递五日后的2016年7月3日已送达傅治容、吴明兰。但本案房屋的《新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书》中载明，该房屋于2016年7月15日取得工程竣工验收备案登记，此时才具备合同约定交房条件，则天正公司逾期交房违约责任的截止时间应为2016年7月15日。之后傅治容、吴明兰仍未接房，则应由傅治容、吴明兰自行承担未交房的责任。庭审中傅治容、吴明兰当庭举示并拆开一邮件，该邮件内装有接房通知和通信地址变更通知书。傅治容、吴明兰称其于2018年6月28日向天正公司发出上述要求接房通知和通信地址变更通知书，该通知书是通过天天快递向天正公司寄送的，文件没有被签收被退回。对此，天正公司质证称不清楚。2018年10月14日，傅治容、吴明兰与天正公司达成执行和解协议，协议约定：一、现傅治容、吴明兰同意由重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司于2018年12月31日前一次性给付申请执行人傅治容、吴明兰迟延申请办理合同登记备案违约金人民币8万元、案件受理费1748元共计81748元。其余费用申请执行人傅治容、吴明兰自愿放弃，（2017）渝0120民初5807号民事判决书和（2018）渝01民终1494号民事判决确定的义务履行完毕。二、被执行人未能在2018年12月31日前交房给申请执行人傅治容、吴明兰，申请执行人傅治容、吴明兰将会继续申请执行迟延申请办理合同登记备案违约金，该备案违约金自2018年6月31日起，按50元/天付至备案登记日止。三、被执行人天正公司交案涉房屋时由申请执行人吴明兰办理相关交接案涉房屋事宜。四、本案执行费1100元，由天正公司承担。庭审中，傅治容、吴明兰举示快递单、邮件查询结果及要求接房通知书，拟证明2019年6月4日，傅治容、吴明兰向天正公司寄送要求接房通知书，要求天正公司于2019年6月9日前交房给傅治容、吴明兰，邮件投递查询结果显示天正公司于2019年6月5日签收。对此天正公司质证称其没有收到傅治容、吴明兰寄送的接房通知书，天正公司办公地址已搬迁，傅治容、吴明兰明知天正公司新办公地址还往公司成立时的地址邮寄致使天正公司未收到该邮件。2019年6月18日，傅治容、吴明兰到重庆卓雅物业管理有限公司办理接房手续。天正公司同日向重庆卓雅物业管理有限公司发出通知，载明同意将天正四号楼五号门面一层交给傅治容、吴明兰。同日重庆卓雅物业管理有限公司向傅治容、吴明兰开具了物业费说明，载明涉案门面自2016年7月1日至2019年6月30日的前期物业费共36期，减半收取计2492元，需要傅治容、吴明兰缴纳。傅治容、吴明兰不同意缴纳此物业费，未办理接房手续，同日向一审法院提起诉讼。庭审中天正公司称卓雅公司是天正公司的前期物业，且已经备案，前期物业费的缴纳是有规定的，计算的金额是有标准的。傅治容、吴明兰办理了接房、缴纳了费用等后才能安装水电表。庭审中，傅治容、吴明兰举示光盘以及通话记录、短信记录、出租合同，拟证明其多次与天正公司方代理人廖友谊联系要求天正公司方交付房屋；傅治容、吴明兰将涉案房屋出租并与案外人签订租赁合同，租赁期限为2019年6月18日至2022年6月18日，租金前两年为60000元每年，第三年为65000元，因天正公司方未交房，傅治容、吴明兰只能解除租赁合同，因此遭受租金损失。针对上述证据，天正公司质证称对傅治容、吴明兰与廖友谊之间的对话天正公司不发表意见。租赁合同与天正公司无关。庭审中，天正公司举示商品房买卖合同、户室详细情况、房屋结算及房屋移交程序表、不动产登记申请书、房屋面积竣工报告书、财政部国家发改委财税（2017）20号文件、重庆市财政局物价局渝财宗（2017）24号文件、璧山区财政局璧财发（2017）73号文件、通知书一份。拟证明不是天正公司不交房，是傅治容、吴明兰自己不来签字，拒不接房，傅治容、吴明兰不去补交转移登记费，就无法办理备案登记证。傅治容、吴明兰未在不动产登记申请书中签字，就无法办理产权转移登记。房屋实际竣工套内面积为86.95平方米，房屋买卖合同中约定套内面积为85.10平方米，傅治容、吴明兰不愿意交纳多出面积的房款，所以不想接房。2019年6月18日，傅治容、吴明兰才来办理接房手续，前期物业费可以减半收取，从2019年6月18日开始就是全款收取。对此傅治容、吴明兰质证称，对天正公司举示的户室详细情况表的真实性没有异议，但与本案无关。对除房屋买卖合同外的其他证据均不予认可。天正公司没有将不动产登记申请表拿给傅治容、吴明兰签字。傅治容、吴明兰方不应缴纳转移登记费及其他税费，房款100万元应当是包干价。另查明，涉案房屋实际竣工套内面积为86.95平方米，傅治容、吴明兰尚未向天正公司支付多出房屋面积对应的房款，尚未与天正公司办理结算手续，对此傅治容、吴明兰称系天正公司从未通知其补差以及办理结算手续。庭审中，傅治容、吴明兰称天正公司虽然在2016年7月取得了综合竣工验收，但并不能证明天正公司具备了交房的条件，到2019年6月18日案涉房屋仍未安装水电表，这违反了补充协议的约定，不具备交房条件。天正公司称天正公司具备了交房的条件，是傅治容、吴明兰自己不来接房。天正公司可以马上交房给傅治容、吴明兰，天正公司的物管、财务等今天都在场，可以现场接房，但是要办理手续。还有傅治容、吴明兰要求办理产权登记，还必须缴纳转移登记费以及办理相关手续。对此傅治容、吴明兰称转移登记费天正公司自己提供的文件上规定转移登记费已经取消了。天正公司称这个是你在取消前就应该缴纳的但你们未缴纳。庭审中，傅治容、吴明兰仍拒绝接房。经傅治容、吴明兰与天正公司双方庭后协商，傅治容、吴明兰于2019年9月25日接房，并缴纳了2019年7月至9月的物业费。天正公司未再要求傅治容、吴明兰缴纳傅治容、吴明兰诉讼请求中的前期物业费2492元。傅治容、吴明兰同时撤回第一项、第五项诉讼请求。一审法院认为，关于傅治容、吴明兰要求判令天正公司交付房屋以及过户的诉讼请求。因天正公司已经将房屋交付傅治容、吴明兰，故傅治容、吴明兰请求天正公司交房的诉讼请求已经缺乏事实依据，一审法院不予支持。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，“本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”傅治容、吴明兰于2019年9月25日接房，天正公司应当于2019年11月25日前，按照合同约定，协助傅治容、吴明兰办理房屋产权证。故傅治容、吴明兰要求天正公司将涉案房屋过户给傅治容、吴明兰的诉讼请求，一审法院予以支持。关于傅治容、吴明兰要求判令天正公司支付傅治容、吴明兰逾期交房违约金的诉讼请求。一审法院认为，重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终1494号民事判决书中对逾期交房违约金已作出如下判决“三、重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司于本判决生效之次日给付傅治容、吴明兰自2015年7月1日起至2016年7月15日止，按50元/天计付的迟延交房违约金19050元”其裁判理由为：天正公司未按合同约定的2015年6月30日前将取得工程竣工验收备案登记证的房屋交付傅治容、吴明兰，应当自2015年7月1日起向傅治容、吴明兰承担迟延交房违约责任……按合同约定，天正公司寄出的接房通知书因傅治容、吴明兰的原因被退回，责任应由傅治容、吴明兰承担，应视为投递五日后的2016年7月3日已送达傅治容、吴明兰。但涉案房屋的《新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书》中载明，该房屋于2016年7月15日取得工程竣工验收备案登记，此时才具备合同约定交房条件，则天正公司逾期交房违约责任的截止时间应为2016年7月15日。之后傅治容、吴明兰仍未接房，则应由傅治容、吴明兰自行承担未交房的责任。综上傅治容、吴明兰向一审法院起诉天正公司支付从2016年7月16日起至实际交房止，按照每日50元计算违约金已无依据，一审法院不予支持。关于傅治容、吴明兰要求判令天正公司赔偿傅治容、吴明兰经营损失的诉讼请求。傅治容、吴明兰庭审中举示其与案外人涉案房屋的租赁合同，该租赁合同起始日期为2019年6月18日。傅治容、吴明兰拟证明因天正公司未向其交付房屋，故傅治容、吴明兰产生了经营损失每月5000元。一审法院认为，傅治容、吴明兰于2019年6月18日因拒交2492元的物业费，从而拒绝接房。但其明知涉案房屋不存在出租条件，又于2019年6月18日签订租赁合同，且该租赁合同下方载明“注：因甲方未能接到该房，经双方协商终止本合同履行，双方互不追究违约责任”。故一审法院认为，傅治容、吴明兰举示的证据尚不能证明其实际产生了上述损失，故一审法院对傅治容、吴明兰该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内履行合同义务，协助原告吴明兰、傅治容办理房地产权过户登记手续。二、驳回原告吴明兰、傅治容的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为7964.21元，由原告吴明兰、傅治容负担4000元，被告重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司负担3964.21元（限于本判决生效后五日内向本院立案庭缴纳）”。二审中，傅治容、吴明兰举示房屋租赁合同、银行转账记录、微信转账记录，其中房屋租赁合同约定租金第一年、第二年是3000元，第三年是3300元，证明若被上诉人能按时交房，上诉人将会实现案涉房屋商业收益。天正公司对上诉人与第三人签订租赁合同的真实性无法确认；对银行转账流水、微信截屏的真实性予以认可，但不认可证明目的，银行转账流水中的转款人并非租赁合同承租人，而微信转账截屏的转款人系上诉人自行备注，无法核实身份，上诉人应当出示相关微信注册信息予以印证。傅治容、吴明兰举示银行转账记录、微信转账记录的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；至于前述证据与房屋租赁合同的证明目的能否实现，在本院认为部分予以评述。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、天正公司是否应当承担自2018年6月20日起的逾期交房责任？2、被上诉人是否应当承担2018年6月20日至2019年9月20日之间的经营损失？3、案涉房屋过户登记义务的履行主体。一、天正公司是否应当承担自2018年6月20日起的逾期交房责任？（2018）渝01民终1494号生效判决对案涉房屋逾期交房责任已有认定，“……按合同约定，天正公司寄出的接房通知书因傅治容、吴明兰的原因被退回，责任应由傅治容、吴明兰承担，应视为投递五日后的2016年7月3日已送达傅治容、吴明兰。但本案房屋……于2016年7月15日取得工程竣工验收备案登记，此时才具备合同约定交房条件，则天正公司逾期交房违约责任的截止时间应为2016年7月15日。之后傅治容、吴明兰仍未接房，则应由傅治容、吴明兰自行承担未交房的责任。”本案，傅治容、吴明兰以（2018）渝01民终1494号民事判决生效后，其向天正公司发出要求接房通知、通信地址变更通知书等新事实提起诉请，该部分诉请虽不构成重复起诉，但基于（2018）渝01民终1494号民事判决主文确定的逾期交房违约责任截止时间，傅治容、吴明兰举示的证据并不构成对自身接房义务的免责事项。傅治容、吴明兰应当在2016年7月15日之后接房而未接房，且并未举证证明系天正公司阻却所致，故本院对其要求天正公司承担自2018年6月20日起逾期交房责任的诉讼请求不予支持。二、天正公司是否应当承担2018年6月20日至2019年9月20日之间的经营损失？二审中傅治容、吴明兰举示房屋租赁合同、银行转账记录、微信转账记录以证明案涉房屋实现商业收益的现实可能性，即使证据为真，但如前所述，本案天正公司并不承担2018年6月20日之后的逾期交房违约责任，傅治容、吴明兰请求天正公司承担2018年6月20日至2019年9月20日期间的因逾期交房所导致的经营损失无事实依据。傅治容、吴明兰二审举示证据与其诉请无关联性，本院对其不予采信。三、案涉房屋过户登记义务的履行主体。《合同补充协议》第六条约定，“乙方在签订合同三日内，将办理权属登记需由乙方提供的资料报送甲方。如乙方未付清法律法规等规定应缴纳的相关税费、物业维修基金，或者未提供规定所需要的资料……甲方有权拒绝按本合同约定时间为乙方办理合同或权属登记相关手续”，故案涉房屋过户登记需要开发商和买受人协作完成，一审判决天正公司协助吴明兰、傅治容办理房地产权过户登记手续并无不妥。综上所述，傅治容、吴明兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14679.75元，由上诉人傅治容、吴明兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  吴学文审 判 员  乔 艳二〇二〇年十月三十日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜