湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10693号上诉人（原审被告）：湖南千江投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路**富通大厦**。法定代表人：王春洁，执行董事。委托诉讼代理人：龙泽湘，湖南九门律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵兰，女，1957年5月28日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）因与被上诉人赵兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人千江公司上诉请求：一、撤销（2020）湘0102民初2136号民事判决，改判驳回被上诉人赵兰对上诉人千江公司的诉讼请求；二、由被上诉人赵兰承担一审及二审案件全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误，上诉人千江公司依法不应对逾期交房、逾期办理合同备案与预告登记承担违约责任。一、双方就价格及支付条款等商品房买卖合同的主要条款未能达成一致，合同尚未成立。原审判决依照仅作备案使用的“肖立购房合同”中的违约条款计算违约金是错误的。长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书的内容仅系上诉人千江公司与湖南司法警官职业学院的合意，本案双方当事人如需按调解书内容执行，被上诉人赵兰需根据该调解书条款与上诉人千江公司签订书面合同，将调增价格及2017年6月30日的交房时间写入正式商品房买卖合同。因双方当事人并未就调增价格和支付达成一致，正式购房合同没有成立，故本案没有据以判定是否违约的合同依据，上诉人千江公司不应承担逾期交房违约责任。二、即便按照“肖力购房合同”判定是否违约，该合同附件四第七条第3款第（11）项约定：“出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，则交房日期则顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六。”涉案房屋至今尚未通过五方联合验收，故上诉人千江公司并不存在逾期交房的情形。三、根据《合同补充协议》第七条第3款第（10）项之约定，因湖南司法警官职业学院原因导致上诉人千江公司无法如期交房，上诉人千江公司有权顺延交付日期或顺延履行相应合同义务，无需承担违约责任。四、被上诉人赵兰如要求按（2015）长中民三初字第00501号调解书第一条约定的时间交房及办理备案登记，则应当按调解书第二条约定调增购房价格。由于被上诉人赵兰拒绝调增价格，上诉人千江公司有权行使同时履行抗辩权，因此上诉人千江公司停止、顺延交付房屋与办理登记备案不构成违约。五、被上诉人赵兰所述逾期办理合同备案与预告登记不是因上诉人千江公司的单方责任。合同备案登记需买卖双方共同到主管部门配合办理，任何一方均无法单方办理。被上诉人赵兰一直未主张未配合上诉人千江公司办理备案及预告登记手续。六、根据肖立合同第八条和第十一条的约定，在赵兰没有缴清全款之时，千江公司可以不支付逾期交房违约金，并且2018年7月6日缴付的81660元要求支付违约金并没有合同依据，该81660元不应当用来计算违约金。被上诉人赵兰辩称,千江公司的上诉没有事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵兰向一审法院起诉请求：1.千江公司向赵兰支付延期交房违约金43449.86元（以已付房款463160元为基数，含地下车库款40000元，其中381500元按日万分之一的标准计算，暂从2017年7月1日起计算至2020年3月31日止，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止；其中81660元的房款是2018年7月6日交付，因此这部分的违约金违的计算从2018年7月6日起计算至2020年3月31日止）；2.千江公司向赵兰支付逾期办理预售合同备案与预告登记违约金5320元；3.千江公司承担本案全部诉讼费用。一审判决主文：一、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向赵兰支付逾期交房违约金（以463160元为基数，从2018年7月7日起按日利率万分之一标准计算至实际交房之日止）；二、湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向赵兰支付逾期办理合同备案、预告登记的违约金460元；三、驳回赵兰的其他诉讼请求。一审案件受理费1019元，因适用简易程序减半收取509.5元，由湖南千江投资有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：千江公司是否应当向赵兰支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案、预告登记违约金。关于千江公司是否应当向赵兰支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案、预告登记违约金的问题。本院认为，赵兰就诉争房屋向千江公司交纳购房款，千江公司出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。一审法院根据已经发生法律效力且已进入强制执行阶段的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书认定千江公司应当依照其与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》中约定的违约条款向赵兰承担相应的违约责任并无不当。千江公司上诉称其与肖力在合同补充协议中约定，若出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成五方联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，千江公司至今尚未完成五方联合验收，交房日期应顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，因此千江公司并未逾期交房。对此，本院经审查认为，从2008年8月21日湖南司法警官职业学院（以下简称警官学院）与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，到2012年12月15日警官学院与千江公司签订《千江锦园小区项目团购协议》，到2016年1月29日肖立与千江公司签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定应在2016年12月18日前交房；再到本案诉讼，先后经过了10余年时间，千江公司均未积极协调和沟通完成五方验收，怠于履行相关义务，阻止交房条件成就，应当视为交房条件已经成就。同时，千江公司在已具备商品房预售合同备案条件的情况下，未积极履行备案义务，甚至在经过人民法院出具调解书后仍未履行备案义务，已构成违约。故一审判决认定千江公司逾期交房及逾期办理预售合同备案，并判令其支付逾期交房及逾期办理预售合同备案违约金，并无不当。关于逾期交房违约金的数额。警官学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的交房时间为2017年6月30日，赵兰作为该案当中的团购户之一，该民事调解书确定的内容对本案赵兰、千江公司双方均有法律效力，千江公司上诉主张该案民事调解书对本案双方当事人无法律约束力，系未能正确认识本案房屋买卖合同纠纷的缘由，有意割裂团购与本案房屋买卖合同的关系，缺乏事实与法律依据，故千江公司的该上诉意见本院不予支持。但根据肖立与千江公司签订的合同，在买受人未交足房款时，出卖人有权拒绝交付房屋并不承担延期交房的违约责任。赵兰于2018年7月6日交足购房款，故应自2018年7月7日起计算千江公司逾期交房的违约金。一审判决本案的逾期交房违约金以已付房款为基数，按照每日万分之一标准自2018年7月7日起计算至实际交房之日止，并无不妥，本院予以确认。千江公司上诉主张赵兰于2018年7月6日缴付的81660元不应当纳入计算逾期交房违约金的基数，该上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于逾期办理合同备案与预告登记违约金的数额。正如上节所述，警官学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书确定的合同备案及预告登记办理时间，对本案双方当事人均具有法律约束力，但根据肖立与千江公司签订的合同，因买受人未足额缴纳物业维修基金及其他费用或未提供已缴纳税费的凭证，导致未能按时办理权证的，出卖人不承担违约责任。本案中，赵兰于2018年3月6日缴纳物业维修基金、于2018年7月19日缴纳商品房预告登记契税，一审法院据此判处千江公司按每日10元的标准向赵兰支付自2018年7月20日至2018年9月3日期间的违约金共计460元并无不当，本院予以确认。千江公司主张赵兰未配合办理备案及预告登记手续，因证据不足，本院不予支持。综上所述，千江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1019元，由湖南千江投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  罗 希二〇二〇年十月九日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。