广西壮族自治区宾阳县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0126执异25号 案外人：南宁永凯物业服务有限责任公司，住所地南宁市青秀区东葛路**永凯现代城****房,统一社会信用代码91450103779122270C(1-1) 法定代表人：赖金虎，该公司总经理。 委托执行代理人：严小玲，女，1982年4月18日出生，汉族，住广西陆川县马坡镇靖东村大力山四队**，公民身份号码4525011982××××××××。系该公司员工。 申请执行人：李雁，女，1970年11月1日出生，汉族，住南宁市。 委托代理人：黄锐，广西天狮灵动律师事务所律师。 被执行人：广西南宁春晖房地产开发有限责任公司，住所地，住所地南宁市民族大道**永凯大厦****房用社会代码9145010075979968XN。 法定代表人：赖可宾，该公司董事长。 本院在执行李雁与广西南宁春晖房地产开发有限责任公司（以下简称春晖房地产公司）合同纠纷一案中，案外人南宁永凯物业服务有限责任公司（以下简称永凯物业公司）于2020年8月31日对本院冻结其广西农村信用社银行账户内的2111494.98元存款提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人永凯物业公司称，宾阳县人民法院作出的（2018）桂0126执1135号之二执行裁定书冻结了其公司在广西农村信用社的银行账户中的2111494.98元存款是错误的，应解除对永凯物业公司该银行账号的查封、冻结措施。理由是：1.永凯物业公司有充分证据证明其与广西永凯春晖酒店有限责任公司（以下简称永凯春晖酒店）存在物业服务合同关系，永凯春晖酒店向永凯物业公司支付的款项均是在履行双方之间的物业服务合同，是正常的业务往来。永凯春晖酒店从2014年3月14日就与永凯物业公司签订了《物业管理服务协议》，由永凯物业公司代收代缴生活垃圾处理费、水电费、物业费用及中央空调运行费等其他综合管理费用。永凯春晖酒店从2018年开始陆续欠缴物业费，这些均有资金往来流水相对应，并非应交给春晖房地产公司的租金；2.李雁与春晖房地产公司、永凯春晖酒店之间的纠纷是该三人的纠纷，跟永凯物业公司没有任何关系；3.北京龙发建筑装饰工程有限公司南宁分公司（以下简称龙发公司）租赁位置为春晖花园A区一层和二层，一层产权人为春晖房地产公司，二层产权人分别为吴珍、广西南宁市兴乐能源科技有限公司、王双飞、莫海、广西盈利泰生物能源有限公司。龙发公司转入永凯物业公司的租金是物业代收以上房产持有人部分租金，与被执行人春晖房地产公司没有关系，不应被列入执行范围；4.春晖房地产公司尚欠永凯物业公司巨额物业费，所转租金为支付所欠物业费用。2010年10月1日和2012年12月31日，永凯物业公司与春晖房地产公司分别签订了《永凯春晖花园AB区和C区前期物业管理服务合同》，由永凯物业公司向春晖房地产公司提供物业服务，但自合同签订后，春晖房地产公司并没有按时支付物业费，至2018年底陆续欠物业费3000多万元。春晖房地产公司为了向永凯物业公司清缴欠付的物业费，要求租户将租金直接转进永凯物业公司的账户，租金直接作为物业费交给永凯物业公司。故龙发公司等租户所转的部分租金都是春晖房地产公司应向永凯物业公司补交的物业费；5.甘家界牌柠檬鸭商户所租赁的商铺，产权人属于吴容坚和覃权利，春晖房地产公司系代为出租，按照吴容坚、覃权利的要求，2019年11月以后，吴容坚、覃权利将租金转入永凯物业公司的账户，春晖房地产公司不再代收。 案外人永凯物业公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、物业管理服务协议及物业费、水电费缴费明细单、发票及转账凭证，证明永凯春晖酒店与永凯物业公司签订有物业服务合同，永凯春晖酒店转到永凯物业公司的款项均为履行物业服务合同的义务；2、不动产权证和备案证明，证明春晖花园A区二层产权人分别为吴珍、广西南宁市兴乐能源科技有限公司、王双飞、张武、莫海和广西盈利泰生物能源有限公司。龙发公司转入永凯物业公司的租金与被执行人春晖房地产没有关系，不应被列入执行范围。甘家界牌柠檬鸭饭店转入永凯物业公司的租金为吴容坚、覃权利个人的租金，与春晖房地产公司没有任何关系；3、《春晖AB区和C区前期物业管理服务合同》和结算函，证明永凯物业公司与春晖房地产公司存在物业服务合同关系，春晖房地产公司尚欠永凯物业公司物业费32712557.22元。 申请执行人李雁称，1.2019年10月30日法院已经向龙发公司、甘家界牌柠檬鸭商户、永凯春晖酒店发了执行协助函，明确要求上述租户将租金转入宾阳县人民法院对公账号，但是春晖房地产公司却发函给上述租户将租金转款到永凯物业公司的账户，而永凯物业公司也积极配合被执行人春晖房地产公司收取租金，其行为构成了协助转移被执行的财产，造成了申请执行人的损失，法院对永凯物业公司该账户查封、冻结是有事实和法律依据的；2.因为永凯物业公司对被执行财产转移，造成李雁造成损失，因此永凯物业公司应承担相应的损失。请求法院驳回其异议请求。 申请执行人李雁就其辩解提供付款通知一份，证明2019年11月13日春晖房地产公司向甘家界牌柠檬鸭饭店发通知要求甘家界牌柠檬鸭饭店将2019年11月20日至2020年2月19日期间的租金在2019年11月20日前支付给永凯物业公司，作为甘家界牌柠檬鸭饭店履行租金支付义务的凭证。 被执行人春晖房地产公司称，1.春晖房地产公司从未委托过永凯物业公司代为收取永凯春晖酒店的租金；2.春晖房地产公司将物业出租给永凯春晖酒店后，该公司的水电费、物业费和生活垃圾费等相关费用都是直接由永凯春晖酒店向永凯物业公司支付的。 被执行人春晖房地产公司就其辩解未向本院提供任何证据。 为查明案情，本院从（2018）桂0126执1135号执行案卷卷宗中调取了永凯物业公司在广西农村信用社开设的，账号为17×××06的银行交易对账单和2020年8月25日春晖房地产公司发给龙发公司的支付租金通知。 本院查明，本院在执行申请执行人李雁与被执行人春晖房地产公司合同纠纷一案中，于2019年10月30日将（2018）桂0126执1135号之一、（2018）桂0126执1143号之一协助执行通知书和（2018）桂0126执1135号之一、（2018）桂0126执1143号之一执行裁定书各一份分别送达给龙发公司、广西南宁永凯餐饮有限公司、永凯春晖酒店和甘家界柠檬鸭商户，查封了被执行人春晖房地产公司所有的3123718元银行存款或其他资金，并要求广西南宁永凯餐饮有限公司、永凯春晖酒店和春晖花园Ｂ区2层甘家界牌柠檬鸭商户从2019年11月1日起，将未支付给春晖房地产公司的租金（以3123718元为限）支付到本院执行专户。要求春晖花园Ａ座1层、2层龙发公司从2019年11月25日起将未支付给春晖房地产公司的租金（以3123718元为限）支付到本院执行专户。但龙发公司在收到本院的协助执行通知书后未按通知书的要求将租金转入到法院的执行专户而是直接将租金转入案外人永凯物业公司的广西农村信用社账户内，其中于2019年12月2日转给案外人永凯物业公司400000元，2019年12月5日转给案外人永凯物业公司100000元，2019年12月20日转给案外人永凯物业公司1000000元；甘家界牌柠檬鸭商户收到本院协助执行通知书后亦仍于2020年3月12日转账给永凯物业公司101505.60元；永凯春晖酒店收到本院协助执行通知书后也分别还于2019年11月11日转账给永凯物业公司114625.13元，2019年12月9日转账给永凯物业公司200000元，2020年1月9日转账给永凯物业公司195364.25元。以上各笔款项共计2111494.98元，均转入到永凯物业公司广西农村信用社的账户内（账号为：17×××06）。本院遂于2020年8月17日作出（2018）桂0126执1135号之二执行裁定书，裁定冻结南宁永凯物业服务有限责任公司名下广西农村信用社账户内（账号为：17×××06）的2111494.98元存款。 另查明，永凯春晖酒店与永凯物业公司于2014年3月14日签订了一份物业管理服务协议，约定由永凯物业公司向永凯春晖酒店收取物业费、中央空调运行费、代收生活垃圾处理费、水电周转金、代收水电费、代收水电公摊等，以上费用约定转入永凯物业公司的账户（开户行：南宁市工行琅东支行，账户名：南宁永凯物业服务有限责任公司，账号：21×××23）。签订协议后，永凯春晖酒店亦是按协议的要求将应交给永凯物业公司的物业服务管理费和永凯物业公司代收的水电费及天然气费等转入永凯物业公司的以上账户。 还查明，春晖房地产公司于2019年11月13日向南宁市甘家界牌柠檬鸭饭店发出一份付款通知，要求甘家界牌柠檬鸭饭店在2019年11月20日前根据双方签订的《房屋租赁合同》将2019年11月20日至2020年2月19日期间的剩余租金304516.8元支付给永凯物业公司的工行账户内（账号为：21×××23），作为甘家界牌柠檬鸭饭店履行租金支付义务的凭证，否则视为甘家界牌柠檬鸭饭店违约，春晖房地产公司将追究其违约责任。 又查明，春晖房地产公司于2020年8月25日向龙发公司发出支付租金通知，要求龙发公司于2020年8月26日之前将承租春晖房地产公司位于南宁市云××路××春晖花园××区××、××层商铺，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定缴纳2020年8月12日至2020年9月11日的租金192860元和已退租区域尚欠72069元未付部分租金转入其公司指定的永凯物业公司工行账户内（账号为：21×××23），并承诺龙发公司转入永凯物业公司以上账户内的款项视为向春晖房地产公司支付，否则承担相应的违约责任。永凯春晖酒店经营场所系向春晖房地产公司租用场地经营，龙发公司、甘家界牌柠檬鸭饭店亦向春晖房地产公司租用场地经营。 又查明，从永凯物业公司提供的证据看，永凯春晖酒店与永凯物业公司签订《物业管理服务协议》后，永凯春晖酒店的水电费和物业费均是转账交纳到双方协议所约定的永凯物业公司的工行账户内（银行账号：21×××23）。但在2019年10月14日至2020年4月10日期间，永凯春晖酒店将部分（2020年1月3日永凯春晖酒店将水电费转账到永凯物业公司上述账户内）“水电费”转账交纳到永凯物业公司的广西农村信用社账户内（本院在本案所冻结的账户）。但永凯物业公司所提供的广西农村信用社网上银行电子回单中转款日期为2020年1月9日的回单用途处载明为“10月水电费”，同日的另一张回单中用途处载明11月水电费。而在2020年4月10日的回单中却手写特别注明为2019年9月份水电费7万元、10月份7万元、11月10万元。 本院所确认的上述事实，有案外人永凯物业公司和申请执行人李雁提供的证据、本院（2018）桂0126执1135号执行卷宗材料、《听证笔录》在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以认定。 本院认为，对案外人提出的执行异议，人民法院应当审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。在本案中，案外人永凯物业公司以其名下的开户行为广西农村信用社，账号为17×××06内的存款2111494.98元与被执行人春晖房地产公司无关，宾阳县人民法院不应该冻结为由提出执行异议。而案涉账户内被冻结的资金2111494.98元实则为龙发公司于2019年12月2日转给案外人永凯物业公司400000元，2019年12月5日转给案外人永凯物业公司100000元，2019年12月20日转给案外人永凯物业公司1000000元；甘家界牌柠檬鸭商户于2020年3月12日转账给永凯物业公司101505.60元；永凯春晖酒店分别于2019年11月11日转账给永凯物业公司114625.13元，2019年12月9日转账给永凯物业公司200000元，2020年1月9日转账给永凯物业公司195364.25元。据此，案外人永凯物业公司的执行异议成立与否，本院应当审查案外人永凯物业公司对以上三公司于上述日期转入案涉账户内的资金2111494.98元是否享有足以排除强制执行的权益。 一、关于春晖房地产公司与永凯春晖酒店、龙发公司、甘家界牌柠檬鸭饭店是否存在场地租赁合同关系在问题。 在本案中，不管是案外人永凯物业公司还是被执行人春晖房地产公司或是申请执行人李雁均对春晖房地产公司将物业出租给永凯春晖酒店没有异议,故春晖房地产公司与永凯春晖酒店存在物业租赁合同关系;从永凯物业公司提供的情况说明和春晖房地产公司于2020年8月25日向龙发公司发出的支付租金通知均可证实,春晖房地产公司确实将物业出租给龙发公司,双方存在物业租赁合同关系;从永凯物业公司提供的情况说明中,永凯物业公司自认甘家界牌柠檬鸭饭店所租赁的商铺系春晖房地产公司代为出租,而春晖房地产公司于2019年11月13日出具给南宁市甘家界牌柠檬鸭饭店的付款通知则明确表明他们双方存在房屋租赁合同关系。综上所述，本院认为永凯春晖酒店、龙发公司、甘家界牌柠檬鸭饭店均与春晖房地产公司存在房屋租赁合同关系。 二、关于永凯永凯春晖酒店、龙发公司、甘家界牌柠檬鸭饭店向永凯物业公司广西农村信用社账户内（账号为17×××06）所转入的2111494.98元是否属于春晖房地产公司的租金收入的问题。对于永凯春晖酒店于2019年11月11日转账给永凯物业公司广西农村信用社账户内的114625.13元、2019年12月9日转的200000元、2020年1月9日转的195364.25元（以上款项均转入账号为：17×××06）,永凯物业公司认为系永凯春晖酒店支付给其的物业费和代缴的水电费等双方履行物业服务合同关系的费用,而非永凯春晖酒店支付给春晖房地产公司的租金。本院认为，永凯春晖酒店虽然与永凯物业签订了一份物业服务合同，双方存在着物业服务合同关系，但双方在签订物业服务合同时，已经明确约定由永凯春晖酒店将物业服务费和由永凯物业公司代收的水电费等款项转账到永凯物业公司的工行账户内（银行账号：21×××23）。而且从永凯物业公司提供的现有的证据中均可以看出，双方签订物业管理服务协议后，永凯春晖酒店亦一直是按物业服务合同的约定将其应交付给永凯物业公司的物业管理服务费和由永凯物业公司代收的水电费等款项转账支付到永凯物业公司的以上工行账户内。永凯物业公司为了证明永凯春晖酒店所转入的本案涉案款项系交纳给其的物业费和水电费等履行物业合同的费用，向本院提交了几份广西农村信用社网上银行电子回单（回单的用途注明为水电费）。对此，本院本院不予支持，理由如下：1.网上银行电子回单用途的标注完全由汇款人自主决定写什么内容，并不需要银行进行核实后才能填写，完全由汇款人主观意愿填写；2.双方签订物业服务合同后，永凯春晖酒店一直是将物业费和水电费等转账到双方在合同约定的永凯物业公司的工行账号支付给永凯物业公司。现永凯物业公司主张永凯春晖酒店转账到其广西信用社账户内的款项亦为物业费和水电费等履行物业管理服务合同的费用，这明显与双方的交易习惯和合同的约定不相符。而且在永凯春晖酒店以上转账给永凯物业公司广西农村信用社账户的期间，永凯春晖酒店在2020年1月3日再次将水电费转账永凯物业公司工行的账户内。结合春晖房地产公司发给其他商户的付款通知和支付租金通知来看，不能排除永凯春晖酒店系应春晖房地产公司的要求将租金款项转给永凯物业公司的可能；3、从永凯物业公司提供的几份广西农村信用社网上银行电子回单用途处所注明交纳水电费的月份看，日期为2020年1月9日的回单用途处载明为“10月水电费”，同日的另一张回单中用途处载明为“11月水电费”。而在2020年4月10日的回单中却手写特别注明为2019年9月份水电费7万元、10月份7万元、11月10万元。按常理，如果永凯春晖酒店转账到永凯物业公司广西农村信用社账户内的本案涉案金额确为履行双方物业管理服务协议的内容，那么永凯春晖酒店应是在2020年1月9日先将9月份的水电费交清，有剩余的才交10月和11月，而不是在9月份还欠缴水电费的情况下先交10月份甚至11月份的，到了事隔3个月后才补交9月份的水电费。综上，本院对永凯物业公司的主张不予支持。 关于龙发公司于2019年12月2日转给永凯物业公司400000元，2019年12月5日转账的100000元，2019年12月20日转账的1000000元和甘家界牌柠檬鸭商户于2020年3月12日转账给永凯物业公司101505.60元（以上款项亦是通过转账的方式转给案外人永凯物业有限公司，开户行均为广西农村信用社，账号为17×××06），是否为支付给春晖房地产公司的租金问题。永凯物业公司主张龙发公司租赁了春晖花园Ａ区一层和二层，一层产权人为春晖房地产公司，二层为其他权属人，龙发公司转给永凯物业公司的租金系其代其他权属人所收的租金，而且由于春晖房地产公司欠其3000多万元的租金，春晖房地产公司要求租户将租金直接转进永凯物业公司的账户是在向永凯物业公司补交物业费，这些租金与被执行人春晖房地产公司没有任何关系。本院认为，永凯物业公司和申请执行人李雁对龙发公司转账给永凯物业公司在广西农村信用社开设账户的以上几笔款项系龙发公司支付的租金均没有异议，对龙发公司所转的以上几笔款项系龙发公司交纳的租金的问题，本院予以确认。永凯物业公司主张春晖房地产公司尚欠其巨额租金，春晖房地产公司要求租户将租金转入永凯物业公司的账户是为了补充物业费。对此主张，永凯物业公司仅提交了双方签订的物业服务协议合同和结算函，未能提供相关的银行流水相佐证，该结算函也没有提供相关的结算凭证或经相关有资质的第三方进行核验，更没有经过生效裁判文书的确定。而且春晖房地产公司在其答辩中并未提及尚欠永凯物业公司巨额物业费的事实。永凯物业公司在其向本院提交的情况说明中对于龙发公司交纳的租金的说法也存在前后矛盾，先是说龙发公司转入永凯物业公司的租金是永凯物业公司代其他权属人收取的租金，与春晖房地产公司无关，之后又说春晖房地产公司要求龙发公司将租金直接转给永凯物业公司是为了补交春晖房地产公司欠其的物业费。对于永凯物业公司代其他权属人收取租金的说法，永凯物业公司既未能提供相关的证据证明他人委托其代收龙发公司的租金，也未能举证证明龙发公司所转入其账户的款项系交纳春晖房地产公司以外权属人的租金。而且从春晖房地产公司2020年8月25日向龙发公司发出的支付租金通知和永凯物业公司提交的情况说明可以看出龙发公司租赁的是春晖花园Ａ区和Ｂ区一、二层而非永凯物业公司所说的仅春晖花园Ａ区一、二层，且从该通知可以看出春晖房地产公司明确要求龙发公司交一、二层租金到永凯物业公司视为向春晖房地产公司交纳租金，由此可知龙发公司转入永凯物业公司账户的以上款项实为向春晖房地产公司交纳的租金。 永凯物业公司对甘家界牌柠檬鸭商户转账进其公司的款项为交纳租金并没有异议，其仅主张甘家界牌柠檬鸭商户所租场地的产权人并非春晖房地产公司而是其他人，春晖房地产公司仅是代为出租，而且甘家界牌柠檬鸭商户转账给永凯物业公司账户的租金系应其他权属人的要求，并非是春晖房地产公司的租金。但永凯物业公司对其主张既未能提供其他权属人委托其代收租金的证据，亦未能提供其他权属人要求甘家界牌柠檬鸭商户将租金转入永凯物业公司的证据。相反，从2019年11月13日春晖房地产公司向甘家界牌柠檬鸭商户所发的付款通知看，甘家界牌柠檬鸭商户所租赁的场地是向春晖房地产公司签订，甘家界牌柠檬鸭商户也是应春晖房地产公司的要求将租金转入永凯物业公司账户的，故对永凯物业公司的该项主张，本院亦不予支持。 综上所述，龙发公司、甘家界牌柠檬鸭商户、永凯春晖酒店从2019年11月11日至2020年3月12日期间转账至永凯物业公司广西农村信用社账号为17×××06账户内的2111494.98元，均应为以上三公司交付给春晖房地产公司的租金，永凯物业公司对以上三公司于上述日期转入案涉账户内的资金2111494.98元未享有足以排除强制执行的权益。本院对永凯物业公司广西农村信用社账号为17×××06账户内的2111494.98元存款予以冻结并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人南宁永凯物业服务有限责任公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  梁树俊 审判员  韦光亮 审判员  黄日进 二〇二〇年十月二十二日 书记员  严慧娟