江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0428民初1935号原告：九江泛鄱阳湖旅游开发有限公司，住所地为江西省九江市都昌县财富大道鄱湖山庄**楼101-105铺，统一社会信用代码9136042875423767XC。法定代表人：王承胡，该公司董事长。委托诉讼代理人：王剑，男，1978年5月28日出生，汉族，江苏省南通市人，九江泛鄱阳湖旅游开发有限公司员工，住江苏省南通市崇川区，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈继英，女，1980年4月2日出生，汉族，江西省都昌县人，九江泛鄱阳湖旅游开发有限公司员工，住江西省九江市都昌县，代理权限为一般授权。被告：胡家美，男，1969年3月11日出生，汉族，江西省都昌县人，职业不详，住江西省九江市都昌县。被告：沈红萍，女，1977年10月3日出生，汉族，江西省都昌县人，职业不详，住江西省九江市都昌县。原告九江泛鄱阳湖旅游开发有限公司（以下简称“泛鄱阳湖公司”）诉被告胡家美、沈红萍商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泛鄱阳湖公司的委托诉讼代理人王剑、陈继英到庭参加诉讼，被告胡家美、沈红萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告泛鄱阳湖公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与二被告之间签订的商品房买卖合同解除，并要求二被告配合商品房退房结算、注销网签备案事宜。2、要求二被告支付原告代还的银行按揭贷款人民币34047.99元整。3、本案诉讼费用由二被告承担。4、二被告对本案诉讼请求的全部债务互相承担连带偿还责任。事实与理由：2017年9月30日，二被告向原告预约认购原告开发的启秀旺府楼盘D7号楼一单元401室，并于2018年1月11日签订了《商品房买卖合同》，合同约定房款总价款为人民币481152.00元整，其中人民币380000.00元为按揭贷款。二被告分三期支付了共计人民币51152.00元购房款，原告出具收据。合同订立生效后，二被告向中国工商银行股份有限公司都昌支行办理了按揭贷款。但二被告没有按约定归还第三方借款，同时从2019年6月22日起不按约归还银行贷款，导致原告代其履行还款义务。原告多次电话通知二被告还款未果，无奈之下发函通知，但二被告拒绝签收。现特提起诉讼，要求二被告承担违约责任。被告胡家美和被告沈红萍未到庭、未答辩。原告泛鄱阳湖公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告的营业执照复印件和二被告的身份证复印件，证明原、被告的主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件，证明双方对购房款金额和支付方式以及二被告不及时归还银行贷款的后果约定。3、收据三份复印件，证明被告已支付的款项。4、《借款协议》复印件，证明原告代偿借款后可以解除购房合同。5、代还借款银行回单复印件，证明原告代被告归还借款及利息。6、原告代被告支付按揭贷款的流水凭证，证明原告代被告归还银行按揭贷款人民币34047.99元整。7、联系函及邮寄凭证复印件，证明原告向被告主张权利的事实。本院根据审理的需要，到都昌县住建局调取了二被告的《个人住房信息查询结果单》，在中国工商银行股份有限公司都昌支行调取了二被告的《个人购房借款／担保合同》。上述证据，经本院当庭质证，具备真实性、合法性和关联性，本院予以认定并在卷佐证。被告胡家美和被告沈红萍未提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，被告胡家美、沈红萍向原告泛鄱阳湖公司预约认购原告开发的启秀旺府楼盘D7号楼一单元401室，并于2018年1月11日签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为人民币481152.00元整，其中按揭贷款人民币380000.00元。该《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》还约定“买受人以按揭或公积金贷款方式支付房款时，若由出卖人承担还款担保责任的，双方特别约定在房屋产权证及他项证办理完成之前，该套商品房的所有权归出卖人所有。如买受人未按约定的时间偿还借款本息而导致银行向出卖人要求扣划相应款项时，出卖人有权单方解除本合同，买受人同意放弃《商品房买卖合同》项下一切权利，并配合出卖人办理备案注销手续”，同时《合同补充协议》还约定了违约责任。合同签订后，二被告分三期共支付了购房款人民币51152.00元。因购房款不足，被告胡家美于2018年1月8日，由原告泛鄱阳湖公司担保，向第三方九江金江贸易发展有限公司（以下简称“金江公司”）借款人民币50000元并签订《借款协议》，《借款协议》约定：借款人应于2018年4月1日前归还该借款，如逾期未还，则从借款之日按日千分之零点五支付欠款利息；原告对该借款承担担保责任，如借款人逾期还款超过两个月，贷款方可以要求原告代偿，原告代偿还款后，可以解除房屋买卖合同并按照借款人付款违约处理。因二被告没有按约定归还第三方借款，原告泛鄱阳湖公司于2020年7月29日履行代偿义务，向贷款方偿还了借款本金人民币50000元及利息213000元。2018年2月22日，被告胡家美、沈红萍根据《商品房买卖合同》的约定向中国工商银行股份有限公司都昌支行办理了按揭贷款，借款人为被告胡家美，抵押人为被告胡家美和沈红萍，保证人为原告泛鄱阳湖公司。贷款发放后，因被告从2019年6月开始不按约归还银行贷款，导致中国工商银行股份有限公司都昌支行扣收原告保证金人民币34047.99元以偿还被告所欠部分按揭贷款。原告泛鄱阳湖公司于2019年10月15日按《商品房买卖合同》约定的送达地址通过邮政特快专递向被告邮寄了《关于银行按揭贷款逾期还款导致合同解除函》，2019年10月31日因二被告拒绝签收退回。本案案涉房屋至今未办理产权证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告胡家美、沈红萍与原告泛鄱阳湖公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。被告胡家美、沈红萍因购房款不足，由原告泛鄱阳湖公司担保，被告胡家美向金江公司借款并签订《借款协议》，该《借款协议》系借贷和担保三方的真实意思表示，也未违反法律、法规的禁止性规定，同样合法有效。因被告胡家美、沈红萍在上述《商品房买卖合同》、《借款协议》签订后，未按合同履行义务，致使原告泛鄱阳湖公司为被告履行代偿义务向金江公司偿还了借款本息，导致中国工商银行股份有限公司都昌支行扣收原告泛鄱阳湖公司的保证金以偿还被告所欠部分按揭贷款，故原告泛鄱阳湖公司有权解除《商品房买卖合同》并可要求被告胡家美、沈红萍按合同约定承担违约责任。本案中，原告泛鄱阳湖公司在《商品房买卖合同》和《借款协议》约定解除合同的条件成就后，对被告胡家美、沈红萍履行了通知义务，故可确认原告泛鄱阳湖公司与被告胡家美、沈红萍签订的《商品房买卖合同》解除。原告泛鄱阳湖公司要求二被告支付原告代还的银行按揭贷款人民币34047.99元整，因原告的该代偿行为是基于与二被告及中国工商银行股份有限公司都昌支行签订的《个人购房借款／担保合同》履行保证责任，原告泛鄱阳湖公司履行保证责任后，可以依法行使追偿权，原告泛鄱阳湖公司的该项主张与本案商品房买卖不属同一法律关系，故本案对原告的该项诉讼请求不予裁判。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼抗辩权的放弃。综上所述，原告的诉讼请求依法可部分支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百三十条、第一百三十四条、第一百五十九条的规定，判决如下：一、确认原告九江泛鄱阳湖旅游开发有限公司与被告胡家美、沈红萍之间签订的《商品房买卖合同》解除；二、限被告胡家美、沈红萍在本判决生效后十五日内配合原告九江泛鄱阳湖旅游开发有限公司办理商品房退房结算及备案注销手续；三、驳回原告九江泛鄱阳湖旅游开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币9041.60元，由被告胡家美、沈红萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  江新建人民陪审员  吴礼强人民陪审员  冯国彬二〇二〇年十月二十九日书 记 员  衡 坦