四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11146号 原告：广州市启胜物业管理有限公司成都分公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道海昌路******。 负责人：朱启明。 委托诉讼代理人：蒋茜，泰和泰律师事务所律师。 被告：刘波，男，1976年9月23日出生，汉族，住成都市成华区。 被告：陈英莉，女，1981年4月28日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘波，男，系陈英莉丈夫。 原告广州市启胜物业管理有限公司成都分公司（以下简称广州启胜成都分公司）与被告刘波、陈英莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州启胜成都分公司的委托诉讼代理人蒋茜，被告陈英莉的委托诉讼代理人及被告刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广州启胜成都分公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘波、陈英莉支付拖欠的物业服务费24189.84元（逾期支付的物业服务费自2013年7月1日起暂计算至2020年3月31日）；2.判令刘波、陈英莉支付拖欠的垃圾处理费544.5元（逾期支付的垃圾费自2013年7月1日起暂计算至2020年3月31日）；3.判令刘波、陈英莉支付逾期缴纳物业费的违约金（每逾期一日按月物业服务费的千分之三，自2013年7月1日起计算至实际付清前述款项止，暂计算至2020年3月31日违约金为30618元）。事实和理由：2009年5月30日，刘波、陈英莉与成都忠捷置业有限公司签订《商品房买卖（预售）合同》及附件，附件中包括《前期物业服务合同》，刘波、陈英莉购买忠捷公司开发的位于成都市天府新区的极地海洋世界住宅板块项目3栋1单元15层1504号住宅。根据《商品房买卖合同》第二十二条及《前期物业服务合同》，约定物业服务企业为上海启胜物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称“上海启胜公司”）。前期物业服务费实际备案价为2.1元／月，物业服务费按季收取，刘波、陈英莉每月应缴物业服务费为298.64元。2014年底忠捷公司与上海启胜公司解除了前期物业服务合同，并通过合法程序选聘了广州市启胜物业管理有限公司（以下简称“广州启胜公司”）作为案涉房屋所在小区的物业服务企业并进行了物业合同备案，具休由广州启胜成都分公司承接原上海启胜公司的物业管理及服务工作。2014年12月忠捷公司、上海启胜公司、与广州启胜成都分公司三方签订了《前期物业服务合同权利义务承接协议》约定上海启胜公司就本项目物业经营有关的债权债务由广州启胜成都分公司承接，广州启胜成都分公司有权向债务人追偿债务人拖欠上海启胜公司的所有费用。自2014年12月物业服务公司更换后，广州启胜成都分公司一直为案涉房屋所在小区提供物业服务至今。《前期物业服务合同》第八条约定，刘波、陈英莉应当在《商品房买卖（预售）合同》及补充协议约定的交房之日起向物业公司缴纳物业服务费，房屋交付后，刘波、陈英莉从2013年7月1日起至今拖欠物业服务费和垃圾处理费，垃圾处理费由广州启胜成都分公司代为垫付。前述费用经原告多次催收，刘波、陈英莉仍拒不缴纳。根据《前期物业服务合同》，业主逾期缴纳物业服务费的每天按月管理费的千分之三支付违约金。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 刘波、陈英莉辩称，1.在签订房屋买卖合同时，开发商承诺小区会所将在2至3年交付，但至今仍未交付使用，其间业主曾给物业反映过此问题，但一直未能解决；2.刘波、陈英莉所居住的楼栋15楼、17楼、18楼有违章建筑，曾多次向物业提出整改，物业也同意整改，至今没有整改的措施及方案。3.对于违约金的主张不予认可，认为被告并不存在违约行为，故不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2009年5月30日，刘波、陈英莉（买受人）与成都忠捷置业有限公司（出卖人，以下简称“忠捷公司”）签订《商品房买卖（预售）合同》、补充协议及附件（以下简称《商品房买卖合同》），约定刘波、陈英莉购买忠捷公司开发的极地海洋世界住宅板块1期3幢1单元15层4号房，房屋建筑面积142.21平方米，套内建筑面积119.95平方米。《商品房买卖合同》第二十二条“前期物业服务”约定，（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为上海启胜物业管理服务有限公司，（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.1元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、办公费用、物业管理企业固定支出折旧等。（三）物业费按照季收取，买受人应当分别在每年的1月15日前，4月15日前，7月15日前和10月15日前缴费。（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人同意出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，并遵守业主临时公约。 随后，忠捷公司（甲方）与上海启胜公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定合同涉及的建筑区划名称为“极地海洋世界住宅板块”，合同有效期内，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用；物业服务费用按季度预缴，业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金每天按月管理费的千分之三计算。其中《第二十三条约定，乙方相关的权利义务：（一）负责本建筑区划内的日常物业服务工作。（二）业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。（三）向业主或使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题。（四）接受业主的监督，定期向业主报告物业服务合同履行情况，及时向业主公告本建筑区划内的重大物业服务事项等。第二十四条约定，本合同期限自双方签订之日起至本项目业主大会成立后授权业主委员会，代表全体业主与选聘或续聘的物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。《极地海洋世界住宅板块临时管理规约》对业主的权利和义务、物业服务内容、物业的相邻权及其他公共利益等内容也进行了约定。 2014年9月24日，忠捷公司（甲方）与上海启胜公司（乙方）签订《前期物业服务合同解除协议》，协议约定：1.甲乙双方协商一致同意解除双方签订的关于成都极地海洋世界住宅板块（悦城）项目的《前期物业服务合同》；解除协议自甲方与新物业公司签订新的《前期物业服务合同》并完成相关备案手续之日起正式生效；2.费用结算：新物业公司通过备案后，以本解除协议生效之日为时间节点，对甲乙双方之间、乙方与本项目业主之间的相关费用进行结算（包括但不限于物业费等）。 2014年12月31日，忠捷公司（甲方）、上海启胜公司（乙方）、广州启胜成都分公司（丙方）签订《前期物业服务合同权利义务承接协议》，协议约定：以本协议生效之日为时间节点，对甲乙双方之间、乙方与本项目业主之间的相关费用进行结算（包括但不限于物业费等）。结算后，甲乙丙三方一致同意，经甲方确认与本项目物业经营活动有关的所有债权、债务均由丙方予以承担。乙方同意丙方有权向债务人追偿债务人拖欠乙方的所有费用；预收的所有物业管理费或其他费用由乙方向丙方公司移交。忠捷公司（甲方）与广州启胜公司（乙方）就案涉物业签订《前期物业服务合同》并办理前期物业管理服务合同备案（备案号：160141230），协议约定：乙方按房屋实测建筑面积向业主收取电梯住宅物业服务费用2.1元/月·平方米。第十一条约定，物业服务费用按季度预缴，业主应于每年的1月15日前、4月15日前、7月15日前和10月15日前履行缴费义务。业主逾期缴纳物业公共服务费用的，违约金每天按月管理费的千分之三计算。 2015年1月1日，忠捷公司、上海启胜公司、广州启胜成都分公司在成都晚报登报向“极地海洋世界住宅板块（悦城一、二期）的业主”进行公告，主要载明，“为配合极地海洋世界住宅板块（悦城一、二期）项目品质提升，更好为业主服务，忠捷公司与启胜管理服务有限公司协商调整小区物业服务主体，经法定程序由广州市启胜物业管理有限公司成都分公司全面承接上海启胜物业管理有限公司成都分公司对小区的物业服务工作，现已获有关部门审核备案登记。” 另查明，刘波、陈英莉系夫妻关系。忠捷公司于2011年3月3日向刘波、陈英莉交付了案涉房屋，陈英莉在《商品房交接单》上签字确认。刘波、陈英莉于2011年入住后正常缴纳了两年的物业费，从2013年7月1日起开始连续拖欠物业费、垃圾清运费，经广州启胜成都分公司多次催缴至今仍未缴纳。 庭审中，广州启胜成都分公司陈述，垃圾清运费自2013年7月15日起至2017年1月1日，按照4.5元/月计算；自2017年1月2日起，按照8元/月计算。刘波、陈英莉对未拖欠支付物业费的起止时间、物业费及垃圾清运费的计算标准和方式无异议。经核算，从2013年7月1日至2020年3月31日，刘波、陈英莉共计拖欠物业服务费24189.84元（2.1元/月/平凡米×142.21平凡米×81个月），垃圾清运费501元（4.5元/月×42个月+8元/月×39个月）。 再查明，广州启胜成都分公司系案涉物业服务的实际提供方。 以上事实有当事人身份信息，《商品房买卖（预售）合同》及补充协议、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同解除协议》、《前期物业服务合同权利义务承接协议》、《前期物业管理服务合同备案表》、《商品房交接单》、付款通知书及快递邮单以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，忠捷公司与上海启胜公司签订《前期物业服务合同》，刘波、陈英莉与忠捷公司签订的《商品房预售合同》及附件、《临时规约》等文件均系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。广州启胜成都分公司承接了上海启胜公司的权利义务，并为案涉物业继续提供服务，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和《物业管理条例》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，《前期物业服务合同》对刘波、陈英莉具有约束力，刘波、陈英莉应按照《前期物业服务合同》中关于业主交纳物业服务费的规定向广州启胜公司缴纳服务费、垃圾清运费。关于刘波、陈英莉辩称，小区会所迟迟没有修建交付业主使用，且物业公司未对所属楼栋的违章建筑进行整改，故不应支付物业费的意见，原告不予认可，本院认为，庭审中，刘波、陈英莉并未提供充分证据证明物业公司存在违反物业合同约定事项的具体行为，且小区会所没有修建交付使用亦不属于物业公司的职责范围，故二被告的上述辩解理由不能成立，本院不予支持。经核算，从2013年7月1日至2020年3月31日，刘波、陈英莉共计拖欠物业服务费24189.84元（2.1元/月/平凡米×142.21平凡米×81个月），垃圾清运费501元（4.5元/月×42个月+8元/月×39个月），故二被告应当支付上述欠付的物业费及垃圾清运费。 关于违约金，因二被告未按照合同约定向物业公司支付物业费，其行为已经构成违约，且合同对违约责任承担有明确约定，故二被告应向原告支付违约金。关于违约金金额，虽然《前期物业服务合同》约定，“业主逾期缴纳物业公共服务费用的，违约金每天按月管理费的千分之三计算”，但二被告并未提供相关证据证明其实际损失，依照《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，并参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院酌定违约金应每天按月管理费的万分之三计算。关于违约金的计算方式，根据合同约定，“物业费按照季收取，买受人应当分别在每年的1月15日前，4月15日前，7月15日前和10月15日前缴费。”因被告自2013年7月1日起开始连续拖欠物业费，故违约金应以每季度应付的物业费为节点，从每季度应付物业费的次日起，以每季度拖欠的物业费为基数，分段按照每日万分之三的标准计算至拖欠物业费实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘波、陈英莉于本判决生效之日起十日内向原告广州市启胜物业管理有限公司成都分公司支付2013年7月1日至2020年3月31日的物业服务费24189.84元、垃圾清运费501元； 二、被告刘波、陈英莉于本判决生效之日起十日内向原告广州市启胜物业管理有限公司成都分公司支付违约金（违约金的具体计算方式为：自2013年7月1日起以合同中约定的每季度应付物业费的时间为节点，从每季度应付物业费的次日起，以每季度拖欠的物业费为基数，分段按照每日万分之三的标准计算至拖欠物业费实际付清之日止）； 三、驳回原告广州市启胜物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 案件受理费592元，由被告刘波、陈英莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨琳 二〇二〇年十月二十二日 书记员  帅馨