安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初8597号 原告：许焕霞，女，1978年12月13日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：罗杨华，安徽双睿律师事务所律师。 被告：安徽永辉超市有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区徽州大道与紫云路交口金源购物中心****和负**，统一社会信用代码913401006957364351（1-1）。 法定代表人:付彬，执行董事。 委托诉讼代理人：浦强勇，安徽云旗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊晓霜，安徽云旗律师事务所实习律师。 原告许焕霞与被告安徽永辉超市有限公司（以下简称“永辉超市”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许焕霞及其委托诉讼代理人罗杨华、被告永辉超市的委托诉讼代理人浦强勇、熊晓霜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告许焕霞向本院提出诉讼请求：1、判令永辉超市返还履约保证金32000元；2、判令永辉超市退还装修费（门楣费）7000元；3、判令永辉超市退还租金32000元。事实与理由：2019年底，许焕霞与永辉超市就租赁宝文店内场地经营大东鞋业一事达成协议，合同期自2020年1月1日至2021年3月31日，月租金16000元，入场时支付履约保证金32000元。店铺从2020年1月1日正式营业到1月24日（春节当天），后受新冠××疫情影响，2020年2月份整月闭店，3月份根据永辉超市安排重新开业。重新开业至今，营业额尚不足支付租金，每月净亏损超过20000元。许焕霞多次向永辉超市提出减免租金及缓交租金的要求，永辉超市仅在4月份支付租金时减免了5天房租。许焕霞生意难以为继，2020年5月10日，经永辉超市同意，解除合同后撤场，但永辉超市拒绝退还履约保证金及预收的装修费，且不同意减免租金。根据法律及相关规定，新冠疫情属不可抗力，现双方因不可抗力解除合同，应当免除违约方的违约责任，永辉超市扣留履约保证金无法律及事实依据。因疫情出现，装修公司在收到款项后未实际进行装修，且双方已解除合同，门楣费应当退还。另由于合同履行伊始便发生疫情，根据情势变更规则，永辉超市应当减免合同期内的租金，本案中，许焕霞产生巨大亏损，完全无法实现合同目的，而永辉超市却继续正常盈利，显失公平。2020年2月，许焕霞根据永辉超市安排闭店，不应当继续支付租金，故2月份租金应当免除。3月和4月虽有营业，但入不敷出，租金至少应当减半。由于疫情造成的人流量骤减，该店的商业价值已经远不能与签约时相比，租金应当降低。综上，许焕霞为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 永辉超市辩称:1、许焕霞的各项诉请无事实和法律依据。根据双方合同约定，乙方因自身原因需要提前解除租赁关系，需提前两个月书面向甲方提出申请，经甲方书面同意后，与甲方签订提前解约协议。乙方违约造成合同解除的，甲方不退还履约保证金，同时甲方应向乙方支付违约时月租赁费用3倍的违约金。许焕霞未按合同提前申请，2020年5月10日单方撤场已构成根本违约，其向永辉超市提出撤场要求时，已明确知晓履约保证金不退，且双方在租赁合同中亦就退还保证金条款达成一致。另合同约定，租赁期满或提前解除终止本合同的，乙方在返还租赁场地时应当与甲方签署书面的场地交接清单，乙方在撤场时，需完成现场清理等工作，现场验收完成后，方可提交保证金退还申请。永辉超市并未收到场地交接清单，也未收到保证金退还申请，故许焕霞无权请求退还保证金。2、租赁合同载明无论乙方以任何条件搬离该租赁场所，均不要求甲方赔偿任何费用。案涉租赁商铺门楣已装修，且许焕霞提供的徽商银行电子回单中7000元装修费用并未转给永辉超市或其员工，故永辉超市不应当承担此笔装修费用。3、本案合同解除系许焕霞单方违约所致，疫情期间，永辉超市处于营业状态，合同可以正常履行，且许焕霞旁边的商铺亦处于正常营业状态。许焕霞于2020年4月6日支付4月份房租，5月10日撤场，尚欠5月份租金未付，按照合同约定，合同终止的，双方应按实际租赁天数计算租期及相应租金和其他费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2019年12月13日，许焕霞通过尾号3130账户向林敏尾号7179账户转款5万元，附言“宝文永辉新红标店保证金”；向尹舟翔尾号6540账户转款7000元，附言“大东永辉宝文店公区门楣统一装修费用”。 2020年1月16日，许焕霞（乙方、承租方）与永辉超市（甲方、出租方）签订了《租赁合同》及附件，约定：许焕霞承租永辉超市安徽合肥市宝文店场地经营大东鞋业，合同期限自2020年1月1日至2021年3月31日，租赁场地建筑面积117平方米，场地使用费3.55元/天/平方米、场地管理费0.9元/天/平方米，履约保证金32000元，付款方式为转账，收款账号为安徽永辉超市有限公司在中国农业银行合肥金穗支行开设的尾号8035账户。甲乙双方应严格履行本合同，如甲方违约造成合同解除，甲方应双倍返还履约保证金，同时向乙方支付违约时月租赁费用三倍的违约金，如乙方违约造成合同解除的，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费用三倍的违约金；履约保证金仅用于抵扣乙方违约金、损害赔偿金、产品质量纠纷先行赔付；无论乙方以何种原因搬离该租赁场所，均不得要求甲方补偿其任何费用（包括装修、购买附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求甲方支付搬迁费、腾退费等；乙方撤场时需完成现场清洁清理工作，不能遗漏货柜、货品、垃圾等，现场验收完成后方可提交履约保证金退款申请，否则保证金不予退还。当日，许焕霞向永辉超市尾号8035账户转款29579.15元，附言“大东鞋业许焕霞付租金及保证金”。2020年4月16日，许焕霞向永辉超市尾号8035账户转款13016.25元，附言“付4月份房租”。 另查明，许焕霞与永辉超市宝文店商管袁经理的微信聊天记录显示：2020年1月30日，商管袁经理称“2020年1月25日-2月3日，初一至初十，连续十天，减半各品牌商户租金，永辉超市与大家迎难共进”，许焕霞回复“收到，感谢永辉对我们的帮助和支持，我们共迎时艰”。2020年1月31日，许焕霞因“店员身体不适、为减少感染风险”向商管申请闭店；2月7日，以“合肥疫情严重”为由再次向商管申请闭店，并称“永辉还是一如既往开门，你们也要注意防护，辛苦了”。4月28日，许焕霞微信与商管沟通决定5月10日撤店事宜，商管称“可以申请5月10日撤店，但提前撤掉押金退不了”许焕霞回复“我申请是申请，你们能批的就批，我知道退押金不是你决定的，也是请你转达一下诉求，考虑一下今年疫情因素”。5月8日，许焕霞经商管同意提交了合规的撤场申请，永辉超市开具撤场单。5月9日，许焕霞微信告知商管“我大东店铺今晚全部撤场，钥匙电卡撤场单交给行政，感谢关照”。 再查明，根据永辉超市拍摄照片显示，许焕霞的大东鞋业门店正常营业时有大东招牌及统一的公共门楣装修，后大东鞋业关门撤场，隔壁卓诗尼鞋业门店仍正常营业。 庭审中，许焕霞陈述，其于2019年12月13日支付履约保证金32000元、租金18000元。2019年12月27日双方签订合同，交纳相关费用后店铺试营业。2020年1月16日支付1-3月租金29579.15元，4月支付租金13016.25元，1-4月租金60595.4元，永辉超市多收了200元。永辉超市收取7000元门楣装修费，称不缴纳该费用不允许营业，营业后，其要求永辉超市予以退还未果，但没有证据证明按永辉超市指示转款给装修公司，也无法证明该费用系营业后的装修费用。其店系加盟店，自负盈亏，经营一个月便发生疫情，2月未营业，3月8日继续营业，因生意不好5月10日撤场，其在疫情期间申请减免租金及解除合同，永辉超市统一给所有商户减免5天租金。5月10日撤场时，其他店面尚在营业。 永辉超市陈述，案涉商铺每日租金520.65元，1-4月租金应为62998.65元，减免5天房租2603.25元，市场推广费200元，应收金额60595.4元。案涉合同系许焕霞单方解除，根据其提交的证据显示2020年3-5月均有收益，许焕霞系自身原因解除合同。 以上事实，有《租赁合同》及附件、徽商银行电子回单、微信聊天记录截屏打印件、租赁房屋现场照片及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，许焕霞与永辉超市签订的《租赁合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效，双方均应恪守履行。许焕霞主张永辉超市返还履约保证金32000元，被告辩称根据合同约定，乙方违约造成合同解除的，甲方不予退还履约保证金。本案中，许焕霞于2020年4月28日提出解除合同并提交撤场申请，商管经理回复可以提前撤场但履约保证金不退，许焕霞称其提出申请，永辉超市能批就批，后于5月9日告知永辉超市其已撤场，永辉超市对许焕霞撤场事宜知情且开具了撤场申请单。根据合肥疫情防控要求，许焕霞撤场时永辉超市及其他商铺系正常营业，其称因疫情影响而解除合同，应当免除违约责任，本院对此不予支持。许焕霞除永辉超市减免5日房租外按约缴纳了1-4月份租金，永辉超市在此期间并无房租损失，考虑到疫情对许焕霞经营收入产生一定影响的客观情况，根据公平原则，本院酌情认定永辉超市退还一半履约保证金16000元。许焕霞于2020年5月10日撤场，5月份实际承租9天，根据合同约定，租赁场地建筑面积117平方米，场地使用费3.55元/天/平方米、场地管理费0.9元/天/平方米，故日租金应为520.65元，5月份房租应为4685.85元，该房租从16000元履约保证金中予以抵扣，永辉超市应退还履约保证金11314元。 关于装修费7000元。许焕霞诉称其缴纳装修费后永辉超市未对其店面门楣进行装修，但根据照片可知其店铺营业时，已装有其经营的大东品牌标识及与其他店铺统一的门楣，装修费用系其在店铺开业前十几天即已交付，亦无证据证明系按永辉超市指示转款给装修公司。另根据双方合同约定，无论乙方以何种原因搬离该租赁场所，均不得要求甲方补偿其任何费用，包括装修费等。故许焕霞要求永辉超市退还装修费7000元，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于返还租金32000元。许焕霞诉称永辉超市安排其2月份闭店，应当免除当月租金，3至4月入不敷出，租金减半。其未提供证据证明系根据永辉超市安排闭店，且其于2020年1月31日及2月7日先后两次主动向永辉超市商管申请闭店，并称“永辉还是一如既往开门，你们也要注意防护，辛苦了”，其亦实际交付了1－4月份租金。虽然疫情防控对许焕霞经营的店铺产生了一定的影响，但这并非永辉超市可以预见且疫情对永辉超市自身经营亦产生了一定的影响，故许焕霞以此为由要求永辉超市对2至4月份房租进行减免并返还租金的请求，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽永辉超市有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告许焕霞履约保证金11314元； 二、驳回原告许焕霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1575元，减半收取787元，由原告许焕霞负担747元，由被告安徽永辉超市有限公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  邹素琴 二〇二〇年十月三十日 书记员  赵丽丽 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。