广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4638号原告：谢海战，男，汉族，1985年11月12日生，住阳江市江城区*****************。公民身份号码：441************118。原告：刘菊仙，女，汉族，1992年12月31日生，住阳江市江城区*****************。公民身份号码:441************021。委托诉讼代理人：陈慧，广东太文律师事务所。委托诉讼代理人：钟艳，广东拓进律师事务所。被告：阳江市中天实业有限公司，住所地：阳江市江城区******国源广场主楼第十层，统一社会信用代码：914********0888577。法定代表人：吴宗保，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宇桐，广东迅恒律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行，住所地：阳江市江城区*******。负责人：邢益玲，该行行长。委托诉讼代理人：谭乃忠，该行员工。委托诉讼代理人：王日派，该行员工。原告谢海战、刘菊仙诉被告阳江市中天实业有限公司（以下简称中天实业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢海战、刘菊仙及其委托诉讼代理人陈慧、钟艳，被告中天实业公司的委托诉讼代理人李宇桐，第三人农行江城支行的委托诉讼代理人谭乃忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢海战、刘菊仙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20181100021），被告应向原告退还全部购房款合计人民币627840元，并支付购房款占用期间的利息，按年利率4.35%计算，暂计至2020年5月23日为27259.1元（其中，157840元自2018年10月31日起至2020年5月23日止，18.74个月，利息暂计为10724.75元，12万从2019年6月3日起至2020年5月23日止，共11.75个月，利息暂计为5115.6元,35万从2019年8月23日起至2020年5月23日，共9个月，利息暂计为11418.75元）,从2020年5月24日起至还清之日止的利息按照年利率4.35%计至主债务还清之日止；2、判令被告支付原告违约金627.84元；3、判令被告退回原告房屋维修基金及办证费用8998元；4、判令被告承担因提前还款所产生的违约责任，并于合同解除之日起15日内配合原告办理房屋解除预告登记手续及解除贷款合同手续；5、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年11月1日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20181100021），被告将位于广东省阳江市江城区***名扬国际广场商住区9幢13层1301房出售给原告，合同总价款为人民币627840元。合同第七条约定，首期房价款为人民币157840元，余款470000元中，向公积金中心贷款35万，银行贷款12万。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告于2018年10月31日支付房款157840元，并向第三人申请公积金贷款以及商业贷款。在第三人审核资料通过后，于2019年4月16日签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》以及《住房公积金个人住房借款及担保合同》，第三人分别于2019年6月3日发放商业贷款120000元，于2019年8月23日发放住房公积金贷款350000元。但时至今日，被告都没有按照合同约定的交付时间履行其交付房屋的义务，被告的行为已构成违约，且给原告带来经济损失。原告已于2020年5月13日向被告发出《解除合同通知书》，要求被告尽快处理合同解除以及后续事宜，但被告至今仍不予理会。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提出诉求，恳请法院依法支持原告诉求。被告中天实业公司辩称，一、原告没有在双方约定的行使合同解除权的期限内行使权利，视为原告已经放弃了该解除合同的权利，应依法驳回原告的请求解除合同的诉请。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）补充协议》第十条第3款的约定，原告“应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送达出卖人”，即本案原告行使解除合同权利的期限从约定的交楼时间2019年12月31日的第二天（即2020年1月1日）起算，逾期60天是计至2020年2月29日。也就是说，原告行使合同解除权的期限从2020年3月1日至2020年3月15日止，原告须在上述期限内以书面的形式向被告提出解除合同请求。而本案的事实是，直至起诉前，原告都没有向被告提出过任何解除合同请求，被告也没有收到过原告任何有关解除合同的书面通知。根据双方的约定，被告已放弃行使合同解除的权利。二、被告一直本着诚实信用原则，认真履行合同义务。本案商品房早已于2019年11月前全面竣工，并符合交付使用条件。原告购买的商品房所在的楼盘早在2019年11月前已经全部竣工，并完全符合被告与原告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的交楼条件。被告始终本着诚信的原则，认真地去履行合同的义务。在2018年12月份，就已经完成了工程主体结构部分的建设；在2019年4月12日前就工程项目的建筑装饰、装修部分也已竣工。其后，在2019年11月前该工程项目已全部完工并具备交付使用条件。阳江市2019年11月18日，被告就已全部竣工的工程项目向阳江市自然资源局申请规划验收申请。可以肯定的是，如果不是因为规划验收部门对本案工程项目所需配置的车位数量的错误认定，被告完全能够在2019年12月底前领取到《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房地产实测绘报告书》，并约定的时间依约交楼。三、本案是由于非被告所能控制的国家和政府行为导致逾期交楼，而今年１月份全国发生的疫情及其后的疫情防范，进一步导致了本案商品房迟延交付的结果。因此，根据双方约定的免责事由，被告对逾期交楼的结果不存在任何过错，无需承担任何责任。1、本案的工程项目不能按时竣工验收的原因是由于政府相关主管部门对该工程项目的车位配置数量产生分歧，直接导致工程竣工验收工作一再被拖延。具体事实是：政府对该涉案楼盘此前规划认定需配置221个车位，但实际报建时建筑面积及户数有所减少，因此所需配置的车位也应相应减少。但是，规划和报建之间不一致的内容，政府部门之间没有及时进行调整。其中的原因是因为政府职能部门变更，规划验收工作由原来的住建局负责划归自然资源局负责。正是因为以上原因，导致被告申请规划验收时，自然资源局根据原来规划配置数量错误地认定被告仅有197个车位不满足规划验收条件。而解决这一问题需要阳江市城市规划设计院对该工程项目所需配置的车位数量进行校核。然而，刚好在这一过程中全国爆发了疫情，导致政府相关部门的工作停摆，社会活动也停摆，最终导致校核工作无法正常进行并一而再、再而三地被拖延。为了能够尽早交楼给业主，急得如热锅上的蚂蚁般的被告不得不频繁敦促政府相关部门尽快开展工作。2020年2月底，顶着疫情和疫情防控的压力，车位校核工作终于开展。校核的最终结果证实原告购买的商品房所在的名扬国际广场（三期）9幢商住楼只需配置169个车位便满足竣工验收要求。而事实上被告已经建设了197个车位，完全符合竣工验收要求。正是因为这一论证过程恰逢疫情，由于疫情防控要求等不可抗力原因，最终导致本案工程项目的所有竣工验收工作无法正常开展和运作。从而也最终导致了被告无法如期领取《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《房地产实测绘报告书》。2、由于导致被告不能如期交楼的原因和事由是其无法控制也无法预知的，属于双方就本案商品房买卖行为签订的《补充协议》第四条第6款第（5）项约定的免责事由，因此，被告对逾期交楼的结果无需承担任何责任。综上所述，本案应适用《民法总则》第六条、《合同法》第五条和最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事若干问题的指导意见（一）》的规定，在认定被告已经于2019年11月前将具备交付使用条件的商品房建设完工的事实上，依据“公平合理”原则去看待被告无法在2019年12月底前领取《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《房地产实测绘报告书》的事实，并认定被告对本案不能完全依约履行合同的结果无需承担任何违约责任，判决驳回原告的所有诉讼请求。第三人农行江城支行辩称，原告还清第三人的贷款本息，第三人同意解除合同。经审理查明，2018年10月23日，原、被告双方签订了《商品房认购书》，约定认购中天城商住小区9幢1301房，建筑面积为87.2平方米，房屋价款为627840元。2018年10月31日，原、被告双方签订了《补充协议》。该补充协议第四条约定：1、双方一致同意，出卖人按照本合同上载明的通信地址发出商品房查验通知（以寄出邮戳为准）之日起第3日，则视为查验通知已经送达买受人。买受人应当于出卖人发出的查验通知中所载明的期限内到指定的地点办理该商品房的查验和收楼手续；逾期未办理的，则查验通知书中所载明的查验期限届满之日起第二日视为该商品房已按本合同约定的标准完成房屋查验，因此导致房屋交付时间延误的不属于逾期交付商品房使用的情形，出卖人不承担违约责任。2、出卖人通知买受人查验房屋和收楼的，在该商品房具备了合同约定的查验、交付条件下，买受人无正当理由（包括但不限于以该商品房的公共设施及附属配套项目未完善为由）不得拒绝查验、收楼或拖延查验、收楼时间的，否则视为出卖人已经按时交付符合约定的商品房，该商品房的风险责任自本合同和补充协议约定的交房日期的次日起由出卖人转移给买受人。6、由于不可抗力或下列特殊原因，除双方同意变更或解除合同外，出卖人可据实予以延期交房，并无需承担违约责任：（5）其他非出卖人所控制的国家或政府行为。第十条第3款约定：买受人按合同约定行使解除权的，应在解除事由发生之日起15日内将解除合同的书面通知送达出卖人，否则视为买受人放弃解除合同的权利。《补充协议》还约定了其他条款，原告和被告均在补充协议上签名盖章予以确认。原告按约定支付购房首期款157840元，并向被告支付了涉案房屋的维修基金和办证费用共8992元，被告出具了相应的《收款收据》给原告收执。2018年11月1日，原告谢海战、刘菊仙（买受人）与被告中天实业公司（出卖人）补签了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018022932）。该合同主要约定：出卖人中天实业公司，通讯地址：阳江市江城区******国源广场主楼第十层，联系电话156*****733；买受人谢海战、刘菊仙，通讯地址：广东省阳江市江城区*****************，联系电话183*****581、135*****507。买受人向出卖人购买位于阳江市江城区***名扬国际广场商住区9幢13层1301房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2018006号，预测建筑面积共87.2平方米，套内建筑面积63.63平方米，分摊共有建筑面积23.57平方米，总房价款为627840元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2018年11月1日前支付该商品房首期款为157840元，余款470000元，向公积金中心贷款35万，银行贷款12万申请贷款支付。合同第九条约定交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备。供水、排水、供电：交付管线敷设到户或预留接口，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准；电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务及其他配套设施：小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房：2019年12月31日达到批准的规划设计条件。第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。第二十五条约定送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。《商品房买卖合同》还约定了其他条款，原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。2019年4月16日，原告与第三人分别签订了《个人购房担保借款合同》、《住房公积金个人住房借款及担保合同》，原告就涉案房屋向第三人商业贷款12万元、公积金贷款35万元，上述贷款并已发放至原告指定账户。涉案商品房所在工程项目名扬国际广场商住区（三期）9幢商住楼的供水、排水基础设备已于2019年10月20日全部竣工并验收合格，供电设施已于2019年11月7日全部竣工并验收合格。基于涉案工程已经全部竣工，2019年11月18日，被告向阳江市自然资源局申请《建设工程规划条件核术》。2020年2月28日，阳江市城市规划设计院出具关于阳江名扬国际广场商住楼9幢的《校核报告》，载明：深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司设计的上一版已批修规总平面图中商住楼9幢的经济指标表的数据：地上车位10个，地下车位221个。根据上一版已批修规总平面图中商住楼9幢的经济指标按2012年版本及现行版本《阳江市城市规划管理技术规定》的配建停车位标准要求进行车位核算，得出所需配置总车位169个。被告于2020年3月18日取得《建设工程规划条件核实合格证》，载明车位197个。2020年4月29日，涉案工程的建设单位中天实业公司、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位以及监督单位阳江市建设工程质量安全监督站共同召开名扬国际广场商住区（三期）9幢商住楼的工程竣工验收会议，并形成《工程竣工验收会议纪要》，一致确定工程竣工验收合格。2020年3月14日、18日，原告向被告邮递送达江城区三环路名扬国际广场商住区9栋1301房解除合同通知函，但邮件被拒收。2020年4月30日，被告以邮递方式向原告送达《名扬国际广场商住区9幢13层01房收楼通知书》，其中载明：阳江市江城区***名扬国际广场商住区已通过综合验收，符合收楼条件。一、请阁下接到《收楼通知书》后，于2020年5月1日至2020年5月5日到我司办理收楼手续。期限届满仍未办理收楼手续的，视为该单元已交付使用，物业管理费用从通知阁下收楼之日起开始计收。该邮件于2020年5月1日由谢海战、刘菊仙本人签收。收到被告的收楼通知书后，原告于2020年5月10日、13日向被告寄送解除合同通知书，要求退房。2020年6月1日，被告取得名扬国际广场商住区（三期）9幢商住楼的《工程竣工验收备案表》，载明：“竣工验收日期：2020年4月29日”。2020年6月22日，被告取得涉案商品房所在项目的《房地产实测绘报告书》。2020年6月22日，被告再次向原告邮递送达《再次催促9幢13层01房业主收楼的告知函》，载明：9幢13层01房业主：此前，我司多次催促你收楼，你均口头表示清楚。但是，截止本函发出之日你仍未前来办理相关收楼手续。现我司再次郑重函告你，请你按照名扬国际广场商住区收楼通知书的指引尽快办理收楼有关的手续，否则，因此造成的不利后果及扩大损失将由你自行承担。该邮件于2020年6月23日由原告拒收。另根据广东省卫生健康委员会发布的新冠肺炎疫情政府文件，2020年1月23日，根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组（指挥部）决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月8日，广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年5月9日零时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》应否予以解除。根据涉案合同约定，被告应当在2019年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，逾期超过60日的，原告有权解除合同。而本案在原告可依法解除合同的最后期限内，遇上新冠肺炎疫情爆发，广东省新冠肺炎疫情响应级别从2020年1月23日一级响应开始直至2020年5月9日调整为三级响应期间，社会生产生活受到严重影响。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”据被告的抗辩意见及其所提供的证据来看，虽然涉案商品房所在工程项目的竣工验收也受到新冠肺炎疫情的影响，但被告仍为涉案商品房的交付积极履行其义务，于2020年3月18日取得《建设工程规划条件核实合格证》、2020年6月1日取得《工程竣工验收备案表》、2020年6月22日取得《房地产实测绘报告书》，至此涉案商品房已符合交付条件，并且被告已及时通知原告收楼。根据上述法律规定，现原告以被告逾期交房为由请求解除商品房买卖合同，理据不足，本院不予准许。鉴于新冠肺炎疫情是在合同约定的交房期限届满后发生的，原告可另行向被告主张逾期交房的违约责任。由于涉案商品房买卖合同未能解除，原告基于合同解除而提起的请求返还购房款、商品房维修基金、办证费，赔偿上述款项相应的利息损失、违约金等，以及请求被告配合原告办理解除房屋预告登记手续及解除贷款合同手续，亦丧失合法基础，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条的规定，判决如下：驳回原告谢海战、刘菊仙的全部诉讼请求。本案受理费10078元（该款原告已预交），由原告谢海战、刘菊仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 冯    喜    元人民陪审员 林振杰人民陪审员陈静二〇二〇年九月二十七日法官 助理 黄    景    青书 记 员 何    恭    棪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。