青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初3240号原告：青海省华德物业管理有限公司，统一社会信用代码：91630103710483043M，住所地：西宁市城中区水井巷**。法定代表人：任生茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨翼、张志录。被告：青海子豪叁环商贸有限公司，统一社会信用代码：9163010359504348XG，，住所地：西宁市城中区长江路**华德花园小区****法定代表人：马左豪，该公司总经理。原告青海省华德物业管理有限公司（以下简称华德物业公司）与被告青海子豪叁环商贸有限公司（以下简称子豪公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告华德物业公司的委托诉讼代理人杨翼、张志录，被告子豪公司的法定代表人马左豪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告华德物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令被告给付2019年10月15日至2020年4月15日欠缴的部分采暖费245947.57元（疫情期52天已按政府规定的在原每平米7.16元减少每平米0.83元计算，其他正常采暖期间也下降到每平米7元计算）；二、请求判令被告给付2018年3月10日至2020年3月17日水费71625.67元；三、2019年1月至2020年12月（两年）化粪池清掏费5000元；四、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告系原告所管理的华德花园小区内的商铺青海子豪叁环商贸有限公司，建筑面积9761.70㎡。被告青海子豪叁环商贸有限公司委托原告青海省华德物业管理有限公司对华德花园小区内的商铺（建筑面积9761.70㎡）进行供热服务，但被告以暖气不热，供暖温度不达标为由拒缴2019年10月15日至2020年4月15日期间的部分采暖费（因为该业主擅自改变供暖设施设备，原设计为铸铁暖气片，在装修过程中改为地暖供热，故由其承担一切后果），即2019年10月15日至2020年4月15日还欠采暖费245947.57元（期间的采暖费被告已缴纳了15万元）；水电费属物业公司代收代缴，被告2018年3月10日至2020年3月17日水费71625.67元至今未缴清；2019年1月至2020年12月份化粪池清掏费5000元未缴清。被告未按时缴纳采暖费、水费、化粪池清掏费的行为已严重违反了《青海省城市供热管理办法》及相关法律法规，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定、《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定、《青海省物业管理条例》第十八条、第五十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告子豪公司辩称：2018年之前的采暖费和水费由我公司交清是原被告之间有合同约定，2019年的没交清是由于2019年的合同没有签，且暖气也不热造成的。商铺是三源恒泰公司将每间商铺卖给了业主，不是我卖出去的，我是代收代管行为，业主们认为暖气不热，所以不愿意交采暖费。期间的暖气费共缴纳了15万元，缴纳的15万元是由于原告将暖气停了一段时间，经社区调解，我将二楼的采暖费收上交给原告的，二楼是我租的，二楼的暖气费已经交清，只剩一楼和三楼的没有交；剩余未缴纳的采暖费没有原告主张的那么多，剩余该交多少我没有与原告核对，核对后该交多少就交多少。暖气不热，业主们都有意见，新闻报纸也有反映；不热的原因是原告没有好好烧暖气，好好烧暖气是热的。欠缴的水费今年的没交，去年和前年的都是交清的，我认为原告主张的水费不对，没交的我们可以交。化粪池清掏费没交的原因是我自己出了12万元又建了一个化粪池，原告也在使用，原告之前的物业经理说不用缴纳，双方有约定的，但没有书面的协议，只是口头约定。暖气不热，我无法从业主们那里收取采暖费，所以我也没有办法给原告交，我没有义务替其他业主交采暖费，我只是代收代管。原告华德物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、《店铺租赁合同》，证明：2015年11月29日房主甘肃三源恒泰房地产开发有限公司与被告签订的店铺租赁合同，将B区1-3层整体租赁给被告，约定被告将B区1-3层的采暖费、水费全权交付被告管理。证据二、《物业管理移交合同》，证明：2020年8月15日起被告将B区1-3层物业管理项目交给好美家物业公司进行管理，之前的物业管理是由被告进行管理的，之前欠缴的采暖费和水费应由被告负责缴纳。证据三、缴费收据、转账凭证，证明：2018至2019年度的采暖费是由被告缴纳并已交清，2019至2020年度的采暖费缴纳了15万元。证据四、《费用通知单》及财务单据、《告知函》、化粪池缴费发票，证明：原告一直向被告催缴欠付的费用以及欠付费用的详细计算表，其中2019至2020年度采暖费总计395947.57元，除去已缴纳的15万元，尚欠245947.57元；欠缴2018年3月10日至2020年3月17日水费71625.67元，欠缴2019年1月至2020年12月化粪池费用5000元，通知单已交付给被告；后原告对被告进行多次催收，并以告知函的形式再次明确欠缴的费用；2020年1月6日我方出具发票交付被告，注明应由被告缴纳化粪池的费用。证据五、《水费通知单》、水费转账凭证，证明：从2017年到2020年8月15日之间的水费通知单一直是交付给被告法定代表人马左豪的儿子马晓龙签收的，2018年3月10日至2020年3月17日所有的水费，除去已缴纳的，剩余的71625.67元应当由被告交付给原告，因原告已向自来水公司垫付；2018年7月4日是被告最后缴纳水费的转账凭证，之后再没缴纳过水费。证据六、供暖协议书，证明：原告与华德花园小区业主委员会签订的供暖协议书，小区供热一直由原告来供热，包括被告管理的B区的采暖；协议约定被告向原告应按期缴纳采暖费，供热不达标的原因及处理方法，从而证明供暖不热是被告自身的原因造成的。被告子豪公司质证认为，对证据一的真实性及证明方向有异议不予认可，B区不是我全部承租的，我只承租了第二层。对证据二的真实性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，2020年1月1日我已将三楼的物业管理移交给西宁好美家物业管理有限公司了，三楼的费用与我无关。对证据三的真实性及证明方向无异议认可。对证据四、五的真实性及证明方向均有异议不予认可，2019至2020年度采暖费计算有点过高，双方约定由于疫情的影响，平均降到每平方米7元，疫情期间的两个月按照政府的价格计算；水费通知单有马晓龙签字的我认可，没有签字的我不认可，水费2018至2019年度应当交清了，不交清原告不会给我们供水；化粪池的费用当时孙经理在的时候对2019至2020年的费用已经免了。证据六与本案无关联性，不予认可。被告子豪公司为支持其抗辩主张向本院提交以下证据：证据一、联名书，证明：原告的供暖不达标，才有部分业主没有缴纳暖气费，三楼的业主暖气费一分钱也没交。证据二、《物业分层管理协议》，证明：2020年1月1日我方将三层的采暖费、水费、电费已交给西宁好美家物业管理有限公司管理，双方达成了协议。原告华德物业公司质证认为：对对证据一的真实性及证明方向有异议不予认可，我方的证据可以证明我方针对的业主是被告，联名书中的小业主不是合同针对的业主，是由被告进行管理；暖气不热不是我方的责任，是被告的责任，被告擅自改变供暖结构，原来是铸铁式暖气，被告改成地暖，导致暖气偏低，不是我方的责任。对证据二的真实性及证明方向有异议不予认可，我方不知道，也没见过这个协议，是好美家物业和被告之间的事情，我方没有参与。本院认为，原告华德物业公司提交的证据一、证据二、证据六及被告子豪公司提交的证据二，能够相互印证，形成证据链，经本院审查，能够证明：原告与华德花园小区业主委员会于2016年9月10日签订了供暖协议，约定小区的供暖由原告负责，该小区的供暖包括B区1-3层的整体供暖；此后原告按照该协议一直为该小区负责供暖至今。《店铺租赁合同》、《物业管理移交合同》及《物业分层管理协议》能够证明：2015年11月29日始至今被告子豪公司从房主甘肃三源恒泰房地产开发有限公司承租了华德步行街77-1号一层、二层整体店铺，并对华德步行街77-1号叁环藏饰古玩城项目（B区1-3层）的物业管理工作进行管理；至2020年8月15日子豪公司与西宁好美家物业管理有限公司签订《物业管理移交合同》，将华德步行街77-1号叁环藏饰古玩城项目的物业管理交付西宁好美家物业管理有限公司进行管理。上述事实本院予以确认。原告提交的证据三、证据四、证据五，结合双方自认的事实，经本院审查，能够证明：2018至2019年度B区1-3层的采暖费由被告缴纳并已交清，2019至2020年度B区1-3层的采暖费被告已缴纳了15万元；2019至2020年度的采暖费，疫情期52天原告已按政府规定的在原每平米7.16元减少每平米0.83元计算，其他正常采暖期间也下降到每平米7元计算，2019至2020年度的采暖费为395947.57元，除去被告已缴纳的15万元，尚欠245947.57元未付；2017年至2020年8月15日之间的水费通知单原告交付给被告法定代表人马左豪的儿子马晓龙签收，2018年3月10日至2020年3月17日的水费，被告最后缴纳水费是2018年7月4日，除去被告已缴纳的，尚欠水费71625.67元未付；2020年1月6日原告给被告出具发票，要求被告按双方的约定缴纳2019年1月至2020年12月的化粪池清掏费5000元，被告至今尚未缴纳。上述欠缴的费用，经原告多次催缴，被告至今未付。上述事实本院予以确认。被告提交的证据一，经本院审查，能够证明：在2019至2020年度的采暖期间，原告的供暖有时未达标，部分业主拒不缴纳采暖费，原告停止了供暖，为此在政府部门出面协调下，被告缴纳了15万元的采暖费后原告恢复了供暖。对此本院予以确认。被告提交的证据二，原告有异议，经本院审查，该协议签订时，被告已缴纳了15万元的采暖费，对其欠缴的采暖费在协议中未约定，且欠付的债务转移第三人，未征得原告的同意，故该证据本院不予采信。经审理查明：原告与华德花园小区业主委员会于2016年9月10日签订了供暖协议，约定小区的供暖由原告负责，该小区的供暖包括B区1-3层的整体供暖；此后原告按照该协议一直为该小区负责供暖至今。2015年11月29日始至今被告子豪公司从房主甘肃三源恒泰房地产开发有限公司承租了华德步行街77-1号一层、二层整体店铺，并对华德步行街77-1号叁环藏饰古玩城项目（B区1-3层）的物业管理工作进行管理；至2020年8月15日子豪公司与西宁好美家物业管理有限公司签订《物业管理移交合同》，将华德步行街77-1号叁环藏饰古玩城项目的物业管理交付西宁好美家物业管理有限公司进行管理。2018至2019年度B区1-3层的采暖费由被告缴纳并已交清，2019至2020年度B区1-3层的采暖费被告已缴纳了15万元；2019至2020年度的采暖费，疫情期52天原告已按政府规定的在原每平米7.16元减少每平米0.83元计算，其他正常采暖期间也下降到每平米7元计算，2019至2020年度的采暖费为395947.57元，除去被告已缴纳的15万元，尚欠245947.57元未付；2017年至2020年8月15日之间的水费通知单原告交付给被告法定代表人马左豪的儿子马晓龙签收，2018年3月10日至2020年3月17日的水费，原告已向自来水公司垫付，被告最后缴纳水费是2018年7月4日，除去被告已缴纳的，尚欠水费71625.67元未付；2020年1月6日原告给被告出具发票，要求被告按双方的约定缴纳2019年1月至2020年12月的化粪池清掏费5000元，被告至今尚未缴纳。上述欠缴的费用，经原告多次催缴，被告至今未付。另查明，在2019至2020年度的采暖期间，原告的供暖有时未达标，部分业主拒不缴纳采暖费，原告停止了供暖，为此在政府部门出面协调下，被告缴纳了15万元的采暖费后原告恢复了供暖。本院认为，原告与华德花园小区业主委员会于2016年9月10日签订了供暖协议，约定小区的供暖由原告负责，该小区的供暖包括B区1-3层的整体供暖，此后原告按照该协议一直为该小区负责供暖至今。其合同出自双方自愿，且未违反相关法律法规的规定，应受法律的保护，小区内的业主均应遵守合同的约定，履行缴纳采暖费的义务。被告作为该小区内的业主，且依照合同约定作为B区1-3层的物业管理企业，在2019至2020年度的采暖期，被告已缴纳了15万元采暖费后，尚欠245947.57元采暖费至今未付；对2018年3月10日至2020年3月17日的水费，部分缴纳后，尚欠水费71625.67元至今未付；尚欠2019年1月至2020年12月的化粪池清掏费5000元也至今未付。依照相关法律的规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”及第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，本案中，原告提供了物业服务，被告系该小区的业主及物业管理企业经催缴后应当向原告缴纳相关的费用，被告已缴纳了部分费用后，尚欠的费用至今未缴，依法应当缴纳；且物业服务具有公共服务属性，关系到小区内全体业主的切身利益，在物业公司已经提供了物业服务的情况下，业主依法应按时缴纳物业费，以保障物业企业的正常运营及小区的稳定，否则会导致物业服务水平下降，最终损害了正常缴纳物业服务费业主们的利益。又因原告在2019至2020年度的采暖期间，原告的供暖有时未达标，未尽到相应的义务，致使许多业主不满，系原告在供暖期间服务尚有欠缺；对欠缴采暖费的责任原告应承担30%，被告应承担70%为宜。故被告欠缴的采暖费245947.57元，应由被告给付原告172163.29元（245947.57元×70%=172163.29元），对此本院予以支持，超出部分本院不予支持。被告欠缴的水费71625.67元及化粪池清掏费5000元，依照上述法律及司法解释的规定，应由被告给付原告，对此本院予以支持。被告的部分抗辩理由成立，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：被告青海子豪叁环商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告青海省华德物业管理有限公司暖气费172163.29元、水费71625.67元、化粪池清掏费5000元，合计248788.96元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3139元，由原告青海省华德物业管理有限公司负担942元、由被告青海子豪叁环商贸有限公司负担2197元（此款原告已预交，被告随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 蒙自康二〇二〇年十月十九日书记员 俞 珍附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。