四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初3654号 原告（反诉被告）：李琼芳，女，1966年12月20日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉代理人：刘晓东，四川索正律师事务所律师。 委托诉代理人：陈志龙，四川索正律师事务所律师。 原告（反诉被告）：梁小刚，男，1963年9月22日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉代理人：刘晓东，四川索正律师事务所律师。 委托诉代理人：陈志龙，四川索正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市龙泉驿区四联汽车大修厂，住所地成都市龙泉镇驿都中路**。 投资人：李显容。 李琼芳、梁小刚与成都市龙泉驿区四联汽车大修厂（以下简称四联汽修厂）房屋租赁合同纠纷本反诉案，本院于2020年6月8日立案受理后适用简易程序公开开庭进行审理。李琼芳、梁小刚及二人共同委托诉讼代理人刘晓东、陈志龙，四联汽修厂的法定代表人李显容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（本诉被告）李琼芳、梁小刚向本院提出诉讼请求：1.请求确认李琼芳、梁小刚与四联汽修厂签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令四联汽修厂立即向李琼芳、梁小刚返还保证金100000元，返还已支付的租金162106.6元（2020年3月25日至6月30日期间的租金，疫情期间租金损失一半），返还以税款名义收取的费用359469.6元，共计621576.2元；3.本案诉讼费由四联汽修厂承担。事实与理由：双方于2011年2月16日签订《房屋租赁合同》，租赁期为十年，2021年6月30日期满。李琼芳、梁小刚将租赁房屋打造成宾馆、茶楼，并成立经营以住宿、饮品服务的酒店有限公司。2020年初，因疫情，导致李琼芳、梁小刚经营的酒店无客源、无收益，后因酒店服务行业的特殊性，很难恢复正常经营，损失不断扩大，李琼芳、梁小刚遂于2020年3月书面向四联汽修厂通知及口头提出解除租赁合同，四联汽修厂也同意解除租赁关系。四联汽修厂在租赁期内多次书面通知李琼芳、梁小刚缴纳税款三十余万元，李琼芳、梁小刚索要税票，并提出异议，四联汽修厂仅出具收据，但该款不是李琼芳、梁小刚应支付的税款，李琼芳、梁小刚酒店营业税等已自行缴纳，四联汽修厂事实上也未将所谓的税费向税务机关缴纳，四联汽修厂应返还李琼芳、梁小刚此项资金。李琼芳、梁小刚已支付租金至2020年6月30日，根据公平原则，疫情期间的损失四联汽修厂也应承担部分。综上，请支持诉请。 被告（反诉原告）四联汽修厂辩称：1．签订合同属实，认可合同现在已经解除了，但不是李琼芳、梁小刚陈述的3月25日就解除，四联汽修厂不同意解除合同，是李琼芳、梁小刚单方解除合同，现在已经全面复工复产，酒店可以正常经营。李琼芳、梁小刚不想继续经营酒店的原因不是因为疫情而是酒店装修陈旧；2、李琼芳、梁小刚单方解除合同，应承担违约责任，保证金及房租都不应退。7月份李琼芳、梁小刚才开始腾退房屋，7月24日才完成钥匙的交接，直到现在也没有将营业执照、天然气户等从租赁地址迁出，致使租赁房屋现在都没有租出去；3、关于税金，李琼芳、梁小刚到税务局举报后，经税务局核查，四联汽修厂税款是全部交完了的。四联汽修厂交了六十多万元的税款，按照合同约定李琼芳、梁小刚应承担一半即三十多万元，税款不应退还。 被告（反诉原告）四联汽修厂向本院提出反诉请求：1.判令李琼芳、梁小刚交还承租房屋，按照《房屋租赁合同》移交相关配套设施，并限期迁出或注销依托承租房屋办理的各项证照和共用户头，包括但不限于营业执照、消防许可证、天然气户和自来水户等；2.判令李琼芳、梁小刚支付2013年7月-9月和2014年4月-6月两个季度少付的房租及利息1375.91元（其中租金500元），支付2020年7月拖欠的房租54716.67元；3.判令李琼芳、梁小刚承担承租房屋管理不当造成的四联汽修厂房屋墙面修复和彩钢雨棚修复的费用4267元；4.李琼芳、梁小刚承担反诉各项费用。事实与理由：双方于2011年2月16日签订《房屋租赁合同》，租赁期为十年。李琼芳、梁小刚按约交付截止2020年6月30日的租金。2020年3月21日，李琼芳、梁小刚提出解除合同，双方未能达成一致意见，后李琼芳、梁小刚于2020年6月停止经营活动。按照合同列明的租金计算表，2013年7月-9月和2014年4月-6月应缴房租分别为110500元，实付110250元，拖欠租金500元，按银行同期贷款年利率的四倍计算罚息，合计应补1375.91元。李琼芳、梁小刚使用房屋中，二楼卫生间发生漏水导致对应楼下墙面和屋顶受潮脱落、楼房雨棚因垃圾堵塞等，需进行修复，修复工作经装饰公司预算需4267元。故提出前述诉请，望判如所请。 原告（反诉被告）李琼芳、梁小刚辩称：1.第一项反诉请求，不是合同约定的范围，包括注销营业执照、户头等不是双方权利义务的范围，于法无据。房屋已经交付给四联汽修厂；2.关于少付的租金及利息，四联汽修厂没有充分的证据，以前也没有进行索要，时间长达五六年，不是事实。这笔租金是因为合同中的租金计算错了，2013年7月1日至2014年6月30日的租金为441000元/年，算下来一季度应是110250元，但是写合同时计算错了，写成了110500元，所以后面给减下来的；3.2020年3月四联汽修厂向李琼芳、梁小刚发函案涉租赁房屋已经对外发布招租等，所以双方的租赁合同解除时间是2020年3月，7月不应支付租金；4.关于修复费用，没有通知过李琼芳、梁小刚，不成立。 本院经审理认定事实如下：2011年2月16日，四联汽修厂出租方（甲方），李琼芳、梁小刚作为承租方（乙方），签订《成都市龙泉驿区四联汽车大修厂房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将位于龙泉驿区××路××号综合楼（2-5）层，建筑面积共2800平方米，底层门市从西向东数第十一、十二、十三间及对应的里间租给乙方使用。租赁期十年，从2011年4月1日至2021年6月30日止，前三个月为装修期。租金按前8年5%递增，后2年8%递增，2011年4月1日至2012年6月30日为400000元／年，2012年7月1日至2013年6月30日为420000元／年，2013年7月1日至2014年6月30日为441000元／年……2019年7月1日至2020年6月30日为607900元／年，2020年7月1日至2021年6月30日为656600元／年。乙方在试用期间所产生的水电气费等均由乙方承担，并按规定缴纳各种税费。乙方在签约同时交第一季度的租金，并一次性缴纳租房保证金10万元，租赁期内若乙方无违法行为，无拖欠租金及其他费用行为，无损坏租赁房屋设施、设备的行为，则租赁期满后甲方如数无息退还乙方所交保证金。合同期满，该出租房的装修及设施保持原状（自然磨损除外），不得拆除，合同终止，乙方可将乙方所拥有床、家具电器设备等室内可动物品和锅炉带走，但不得损坏租赁房屋的任何结构，包括地面、水电气具、电梯等配套设施。当国家出台法律法规实施征收房产及场地所涉及的税费即房屋租赁税费，由甲乙双方共同承担，各承担50%。合同期内任何一方无权单方终止或解除合同，如因乙方逾期支付租金的，乙方按应支付租金每日百分之五向甲方支付滞纳金，超过两个月不支付者，甲方有权单方终止合同，且租房保证金不退。 租赁合同签订后，李琼芳、梁小刚支付保证金10万元，租金已支付至2020年6月30日。 2020年3月21日，李琼芳、梁小刚作出《解除合同通知书》，载明因疫情无法正常经营，故书面告知四联汽修厂双方于2020年3月25日正式解除租赁合同，租赁费算至3月25日，3月26日进行结算，多退少补。李琼芳、梁小刚于3月22日向四联汽修厂邮寄该通知书。 2020年3月23日，四联汽修厂作出《关于成都恒悦玉泉假日酒店有限公司提出提前解除与四联汽修厂签订的房屋租赁合同的回复函》，载明四联汽修厂于2020年3月20日收到解除合同通知书，不同意解除合同。并于当日向李琼芳、梁小刚进行邮寄。 2020年7月22日，双方对房屋腾退进行交接，现李琼芳、梁小刚已从租赁房屋内撤出。 另查明，成都恒悦玉泉假日酒店有限公司成立于2011年11月24日，法定代表人为梁小刚，住所地为龙泉驿区××街××道××号。四联汽修厂已交从2011年4月1日至2020年7月31日的营业税（2016年7月1日后变更为增值税）、城建税、省教育附加、地、地方教育附加金从租计征房产税、印花税等。庭审中，李琼芳、梁小刚认可四联汽修厂所述的以上税款均已缴纳，且李琼芳、梁小刚也已按照四联汽修厂前述缴纳税费的金额足额支付了该税费的一半。 以上事实有租赁合同、收据、解除合同通知书、电子缴款凭证（税款）及当事人陈述予以佐证，本院予以认定。 本院认为：四联汽修厂与李琼芳、梁小刚签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。 一、关于合同解除。李琼芳、梁小刚请求确认合同解除，庭审中四联汽修厂也认可合同已经解除，现李琼芳、梁小刚已从租赁房屋内搬出，双方的租赁合同实际也未再继续履行，故本院对合同解除予以确认。合同解除后，李琼芳、梁小刚理应将依托案涉租赁房屋办理的各项证照和共用户头注销或迁出，但注销或迁出及是否符合相应条件等系由相应的行政部门进行管理和决定，故对四联汽修厂诉请李琼芳、梁小刚限期迁出或注销依托承租房屋办理的各项证照和共用户头，本院不予支持。 二、关于保证金。租赁合同约定“一次性缴纳租房保证金10万元，租赁期内若乙方无违法行为，无拖欠租金及其他费用行为，无损坏租赁房屋设施、设备的行为，则租赁期满后甲方如数无息退还乙方所交保证金”，租赁合同对保证金的退还约定了附加条件，实质上系对违约责任的约定。租赁合同约定的租期截止时间为2021年6月30日，虽在2020年1月全国爆发新冠疫情，对李琼芳、梁小刚的酒店经营有所影响，但之后全国的新冠疫情均得到有效控制，且全国经济均在有序复苏。本院认为，新冠疫情对案涉合同履行有一定的影响，但这并不是四联汽修厂的原因所致，故李琼芳、梁小刚有权提出减免租金或延长租期，而不能单方提出解除合同。现李琼芳、梁小刚在租期未满且无法定或约定解除权的情况下，单方提前解除合同确属违约，本院综合李琼芳、梁小刚的违约情形、双方合同的履行程度，考虑到因疫情，李琼芳、梁小刚曾向四联汽修厂申请减免租金而未达到一致意见从而才提出解除合同的情况，根据公平及诚实信用原则，确定保证金应退还5万元。 三、关于租金。1.关于四联汽修厂诉请的7月租金。双方于2020年7月22日对房屋腾退进行交接，也即李琼芳、梁小刚占有房屋至7月22日，故应支付至截止7月22日的房屋占有使用费。李琼芳、梁小刚已支付租金至2020年6月30日，7月1日至7月22日的租金为40125.56元（656600元/年÷12月÷30天×22天）。2.关于李琼芳、梁小刚诉请的减免租金。因新冠肺炎疫情，2020年年初，酒店行业营业环境确受较大不利影响，此不利因素非以出租方或承租方意志转移，从公平的角度来说，对李琼芳、梁小刚诉请减免租金，本院予以支持，根据疫情影响的时间及公平原则，本院确定由四联汽修厂退还李琼芳、梁小刚2个月租金为宜（以合同约定的2020年上半年租金标准），为101316.67元（607900元/年÷12月×2月）。3.关于四联汽修厂诉请的2013年7月-9月和2014年4月-6月的少交租金500及相应利息。对此，李琼芳、梁小刚辩称“2013年7月1日至2014年6月30日的租金为441000元/年，算下来一季度应是110250元，但是写合同时计算错误写为了110500元，所以后面给减下来的”。本院认为，租赁合同约定的2013年7月1日至2014年6月30日租金为441000元/年，按季度缴纳，则每次应交110250，但合同中列明的每季度应交费用为110500元，计算错位，确与李琼芳、梁小刚陈述相符。且从2013年至今已长达7年，四联汽修厂并未就此笔费用提出过异议，应视为双方对租金计算更正达成的合意。故对四联汽修厂此项诉请，本院不予支持。综合上述对租金的认定，综合计算后，四联汽修厂共计应退还李琼芳、梁小刚租金61191.11元（101316.67元-40125.56元）。 四、关于税款。案涉租赁合同中约定：“当国家出台法律法规实施征收房产及场地所涉及的税费即房屋租赁税费，由甲乙双方共同承担，各承担50%”，双方对该条理解有分歧，但本院认为：第一、该条文并未明确约定为“房屋租赁税”，而是载明的是“房产及场地所涉及的税费即房屋租赁税费”；第二、根据现行法律规定，并无“房产租赁税”这一税种，但基于不动产租赁，确实征收房产税、土地使用税、营业税等税种；第三、四联汽修厂已举证证明其已缴纳租赁期间的因房屋租赁而产生营业税（2016年7月1日后变更为增值税）、城建税、省教育附加、地、地方教育附加金从租计征房产税、印花税等税款，李琼芳、梁小刚自签约至今也已经按照前述税种进行了履行，现至双方因解除合同发生争议后再对此提出异议，有违诚信。故对李琼芳、梁小刚认为四联汽修厂未产生房屋租赁税费从而应将向其收取的税款359469.6元予以退还的诉讼请求，本院不予支持。 五、关于返还租赁房屋及移交配套设施。双方均认可2020年7月22日双方完成对房屋的腾退交接，租赁房屋已经完成移交。而对配套设施，四联汽修厂明确为装修的物品李琼芳、梁小刚不能搬走，合同约定的是合同期满后才能搬走，现在合同期未满故装修的物品不能搬走，如机麻、发电机、电视机等。本院认为，租赁合同约定“合同期满，该出租房的装修及设施保持原状（自然磨损除外），不得拆除，合同终止，乙方可将乙方所拥有床、家具电器设备等室内可动物品和锅炉带走，但不得损坏租赁房屋的任何结构，包括地面、水电气具、电梯等配套设施”，合同对未形成附着的物品做了明确约定，现租赁合同已经解除，李琼芳、梁小刚将自方购买的可移动的物品搬离，符合合同约定及法律规定。四联汽修厂的此项诉请，于法无据，本院不予支持。 六、关于房屋修复费用。四联汽修厂主张4267元，但其提交的证据不足以证明需修复的部分系因李琼芳、梁小刚导致，也未提交证据证明费用实际发生，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认李琼芳、梁小刚与成都市龙泉驿区四联汽车大修厂于2011年2月16日签订的《成都市龙泉驿区四联汽车大修厂房屋租赁合同》已解除； 二、成都市龙泉驿区四联汽车大修厂于本判决生效之日起十日内退还李琼芳、梁小刚租金61191.11元、保证金50000元，共计111191.11元； 三、驳回李琼芳、梁小刚的其余本诉诉讼请求。 四、驳回成都市龙泉驿区四联汽车大修厂的其余反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取5008元，由李琼芳、梁小刚负担2500元，由成都市龙泉驿区四联汽车大修厂负担2508元；反诉案件受理费减半收取654.5元，由李琼芳、梁小刚负担300元，成都市龙泉驿区四联汽车大修厂负担354.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  兰莉萍 二〇二〇年十月十六日 书记员  陈 霞