山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初465号原告（反诉被告）：任陵柏，男，1957年9月8日出生，汉族，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：曹长金，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾明，男，1961年5月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张继海，山东海扬律师事务所律师。原告（反诉被告）任陵柏与被告（反诉原告）顾明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任陵柏委托诉讼代理人曹长金、被告顾明及其委托诉讼代理人张继海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任陵柏向本院提出诉讼请求：1.判令顾明返还位于济南市天桥区田庄东路6号舜景花园6号楼1-701室房屋及1-112储藏室；2.判令顾明返还房屋占有使用费（自2011年1月1日起至2019年10月31日止，为218000元；自2019年11月1日起至腾房之日止，按每月3000元计算）。事实和理由：2006年，任陵柏购买了位于济南市天桥区田庄东路6号舜井花园6号楼1-701室房屋及1-112储藏室（以下简称涉案房屋及储藏室），任陵柏进行了装修并入住。2010年，任陵柏调离济南，顾明提出想购买涉案房屋及储藏室，因为是好朋友，双方商定购房价格随行就市并适当优惠。顾明于2010年12月搬入涉案房屋，于2011年1月17日向任陵柏转款100万元。此后，顾明以其妻子生病需要用钱为由提出不再购买涉案房屋及储藏室，任陵柏便退还顾明90万元，剩余10万元顾明表示作为房屋租金。顾明至今仍住在涉案房屋，任陵柏多次要求腾房均被拒绝，为此诉至法院，提出如上诉请。顾明辩称，2011年1月16日，案外人齐晓亮带顾明看了涉案房屋，顾明看后决定购买，顾明与任陵柏达成口头协议，约定购房价格为120万元，先期支付100万元，待过户时支付余款20万元。当日，齐晓亮将房屋钥匙及房产证复印件交给顾明。2011年1月17日，顾明向任陵柏转款100万元。2011年5月1日，顾明将涉案房屋装修后入住。2013年3月，任陵柏在未与顾明协商一致的情况下，擅自要求退房，并给顾明转回90万元。不同意解除双方原定的口头购房协议，该协议应继续履行。顾明向本院提出反诉请求：1.判令任陵柏返还购房款10万元；2.判令任陵柏赔偿装修费10万元；3.判令任陵柏赔偿购房款利息损失180408.89元；4.判令任陵柏赔偿房屋增值损失50万元。事实和理由：顾明多次催促任陵柏来济南办理房屋过户手续，任陵柏以各种理由推托不来。2013年3月，任陵柏擅自违约，将90万元退还，给顾明造成重大损失，应依法承担相应民事赔偿责任。任陵柏针对反诉请求辩称，任陵柏在将90万元房款转给顾明时双方的房屋买卖合同即已终止，不同意顾明的反诉请求，剩余10万元购房款可折抵房屋占用使用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查认定的证据，本院确认本案事实如下：一、2011年1月份左右，任陵柏与顾明就涉案房屋及储藏室达成购买意向。2011年1月17日，案外人张丽萍用自己账户向任陵柏汇款100万元，任陵柏、顾明均认可该款系顾明支付的购房款，任陵柏通过案外人齐晓亮向顾明交付了房屋钥匙。2013年3月25日，任陵柏通过银行转账方式向顾明账户转款三笔计60万元；2013年5月28日，任陵柏委托案外人戴鹏通过银行转账方式向顾明转款30万元。诉讼中，任陵柏主张顾明主动提出不再购买涉案房屋并要求转回房款，上述90万元即为退还房款，另有10万元房款双方同意抵作房屋租金；顾明表示其未曾同意过解除合同，不清楚任陵柏为何向其汇款。顾明至今仍居住于涉案房屋，涉案储藏室也仍由其使用。二、经任陵柏申请，本院委托正衡资产评估（山东）有限公司对涉案房屋及储藏室的市场租金价值进行评估，该公司于2020年6月2日出具正衡（鲁）评报字[2020]第059号资产评估报告，载明“……对涉及的济南市天桥区田庄东路6号舜景花园6号楼1-701室商品房及1-112储藏室房屋租金价值进行了评估，评估结果汇总如下：……2、自2013年3月26日至2020年4月7日期间的房屋租金评估价值为244170.00元，……3、2020年房屋月租金为3150.00元”。任陵柏交纳评估费8000元。三、经顾明申请，本院委托山东众合土地房地产评估有限公司对涉案房屋及储藏室在各价值时点的市场价值进行估价，该公司于2020年7月28日出具众合评（鉴）字（2020）第622号房地产估价报告，载明济南市天桥区田庄东路6号舜景花园6号楼1-701住宅及1-112储藏室于2011年1月17日的房地产市场价值为120.51万元，于2013年3月的房地产市场价值估价为139.12万元。四、经顾明申请，本院委托山东得惠价格评估有限公司对涉案房屋室内装修现价值进行评估，该公司于2020年7月15日出具DHJG（JN2020）第0076号价格评估结论书，载明“在价格评估基准日2020年7月8日，济南市天桥区田庄东路6号舜景花园6号楼1-701室房屋室内装修现价值为：￥11664元”。本院认为，2011年1月，任陵柏与顾明达成对涉案房屋及储藏室的买卖意向后，顾明支付了房款100万元，任陵柏交付了房屋钥匙，双方履行了主要合同义务，对方均已接受，双方间房屋买卖合同成立并合法有效。2013年3月份，任陵柏将过半房款60万元汇入顾明账户，2013年5月，任陵柏又将30万元汇入顾明账户，顾明未提异议亦未退还款项，同时，顾明的收款账户与其向任陵柏汇房款时所用的账户并非同一账户，依常理该账号应为顾明自己提供，结合上述事实，本院认为任陵柏与顾明已于2013年3月25日合意解除合同。合同解除后，双方未相互返还房屋及剩余房款，亦未举证证实双方对合同解除后的后续问题处理做出约定。根据我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，顾明应将涉案房屋及储藏室返还任陵柏，任陵柏应将10万元房款退还顾明。关于双方损失,合同解除前，双方相互合法占有房屋及房款，房屋占有价款与资金占用费相互抵销。合同解除后,双方应依法相互赔偿对方损失。顾明未将涉案房屋及地下室返还给任陵柏，存在过错，其应赔偿任陵柏2013年3月25日后的房屋占用损失。参考任陵柏诉请及正衡（鲁）评报字[2020]第059号资产评估报告，本院酌定顾明赔偿任陵柏自2013年3月26日至2019年12月31日房屋占用损失224000元，并自2020年1月1日起至房屋返还之日止，按每月3000元赔偿相应房屋占用损失。任陵柏未将剩余房款返还顾明，亦存在过错，且该剩余房款的资金占用损失系由买卖合同产生的连续性债务，未超出诉讼时效，故任陵柏应予赔偿，本院酌定任陵柏以40万元为基数，自2013年3月25日起至2013年5月28日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；以10万元为基数，自2013年5月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；以10万元为基数，自2019年8月20日起至款项实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，赔偿顾明的相应损失。顾明要求任陵柏赔偿其房屋增值损失，经审查本院认为，顾明未能证实任陵柏退回房款90万元系违约行为，亦未能证实该房屋增值损失由任陵柏造成，故本院对顾明该反诉请求不予支持。顾明主张的装修费损失，因双方未对装修内容未达成一致，且顾明装修系为个人使用，故本院不予支持。任陵柏为评估涉案房屋及储藏室的市场租金价值交纳评估费8000元，该评估费应由顾明承担。顾明为评估涉案房屋及储藏室在各价值时点的市场价值，以及评估涉案房屋装修现价值支付的评估费，均由顾明自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决如下:一、被告顾明于本判决生效之日起10日内将位于济南市天桥区田庄东路6号舜景花园6号楼1-701室房屋及1-112储藏室返还原告任陵柏。二、被告顾明于本判决生效之日起10日内赔偿原告任陵柏自2013年3月26日起至2019年12月31日止的房屋占用损失224000元，并自2020年1月1日起至房屋返还之日止，按每月3000元赔偿房屋占用损失。三、被告顾明于本判决生效之日起10日内支付原告任陵柏评估费8000元。四、反诉被告任陵柏于本判决生效之日起10日内返还反诉原告顾明购房款100000元。五、反诉被告任陵柏于本判决生效之日起10日内赔偿反诉原告顾明利息损失（利息损失以400000元为基数，自2013年3月25日起至2013年5月28日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；以100000元为基数，自2013年5月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率；以100000元为基数，自2019年8月20日起至款项实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。六、驳回反诉原告顾明的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2285元，由被告顾明负担。反诉案件受理费6203元，由反诉原告顾明负担4703元，反诉被告任陵柏负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  毛心宇二〇二〇年十月十五日书记员  谢和露