黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0113民初2389号原告：王秀丽，女，1964年7月16日出生，汉族，自由职业，现住哈尔滨市南岗区宣化街**。居民身份证号:2301031964********。原告：曲俊儒，女，1990年8月13日出生，汉族，自由职业，现住哈，现住哈尔滨市南岗区宣化街**iv>居民身份证号：2301031990********。委托代理人：李建忠，黑龙江拓行律师律师事务所律师。被告：黑龙江天驰农业发展有限公司，地址：哈尔滨市双城区五家街道。法定代表人：王严，总经理。委托代理人：孙卓，黑龙江博润律师事务所律师。原告王秀丽、曲俊儒与被告黑龙江天驰农业发展有限公司（以下简称天驰公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡忠凯独任审判，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告王秀丽以及王秀丽、曲俊儒的委托代理人李建忠、被告天驰公司委托代理人孙卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀丽、曲俊儒诉称：2014年，被告天驰公司开发了位于双城市五家镇民康村的家庭农业休闲种植农场项目，2015年5月30日原、被告双方签订书面《家庭农业休闲种植农场认购协议书》、《委托合同》各一份，原告认购了该项目中4#号地块3-15号100平米的土地收益权并委托被告建设箱式营房一栋，2016年8月8日，原、被告签订书面《家庭农场收益权转让协议》一份，原告受让4#地块3-14号土地收益权，协议书、合同签订后，原告支付了约定的全部款项，履行了合同义务。协议履行过程中，因政府政策调整，项目无法继续履行，2019年3月25日经友好协商，原被告签订书面协议书一份，约定被告在2019年12月30日前向原告支付补偿款148,360.00元,协议书签订后，被告没有按照约定期限向原告支付补偿款，原告多次向被告催要无果。原告诉讼请求：1、判令被告向原告返还合同款人民币148,360.00元；2、请求法院判令被告以148,360.00元为基数，自2020年1月1日起至全部给付之日止，按年利率6%计付的逾期利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告天驰公司辩称：首先，原被告双方签订的租赁合同期限违反合同法的约定，根据合同法的相关规定，租赁合同的期限最长不得超过20年，超过部分无效；被告同意解除合同并向原告赔偿损失，但请求赔偿的损失按月支付。诉讼中，原告举示的证据有：证据1、家庭农业休闲种植农场认购协议书、土地承包款交款收据各一份，证明：2015年5月30日，王秀丽、曲俊儒作为乙方，黑龙江天驰农业发展有限公司作为甲方，签订家庭农业休闲种植农场认购协议书，协议书主要内容为王秀丽、曲俊儒认购天驰公司的部份家庭农业休闲种植农场土地收益权，参与农业休闲种植；农场地点位于双城市五家镇民康村；土地收益权面积为100平方米；编号3排3-15号；认购期限自协议签订并交付全部认购金之日起至2063年12月30日；认购总价款为59,800.00元，王秀丽、曲俊儒按照协议书约定在2015年5月30日交付土地承包款59,800.00元，履行了协议书的义务。证据2、委托合同、箱式营房交款收据各一份，证明：2015年5月30日王秀丽、曲俊儒作为委托方（甲方），黑龙江天驰农业发展有限公司作为受托方（乙方），签订委托合同，委托合同约定王秀丽、曲俊儒委托黑龙江天驰农业发展有限公司加工箱式营房一栋；箱式营房造价合计金额55,200.00元；合同同时对箱式营房技术性能参数、结构、验收及交货、质保期等进行了约定。合同签订的当日，王秀丽、曲俊儒支付营房价款55,200.00元，履行了合同义务。证据3、家庭农场收益权转让协议、土地款收据各一份。证明：2016年8月8日，王秀丽作为乙方，黑龙江天驰农业发展有限公司作为甲方，签订家庭农场收益权转让协议，协议书主要内容为王秀丽受让天驰公司的部份家庭农业休闲种植农场土地收益权并参与农业休闲种植；农场地点位于双城市五家镇民康村；土地收益权面积为100平方米；编号4号地块3排3-14号；认购期限自协议签订之日起至2063年12月30日；转让价款为30,000.00元，王秀丽按照协议书约定在2016年8月8日交付土地承包款30,000.00元，履行了协议书的义务。证据4、协议书一份、收据复印件一份，证明：因政策调整，2019年3月25日，王秀丽、曲俊儒作为乙方，黑龙江天驰农业发展有限公司作为甲方，签订协议书，协议书约定了双方同意不再继续履行证据1的家庭农业休闲种植农场认购协议书、证据2的委托合同、证据3的家庭农场收益权转让协议，甲方自愿2019年12月30日前向乙方返还款项148,360.00元人民币；因履行本合同发生纠纷的由甲方公司注册地人民法院管辖等,现天驰公司没有支付款项，已经构成违约。被告对原告证据的质证意见：被告对原告证据2无异议，对证据1、3真实性无异议，但质证认为该租期超过20年，超过部分无效；对证据4中协议书无异议，对证据4中收据复印件质证认为：该收据悉复印件，对其真实性不予认可。被告未举示证据。本院对上述证据的认证意见：原告的证据1-3以及证据4的协议书经质证被告无异议，本院经审查确认上述证据的证明力；原告的证据4中的收据虽是复印件，但该收据中已经注明“原件收回”并加盖有被告单位公章以及经手人的签字，确认原告的证据4为有效证据。另外：原被告方双方对证据1、2、3中两份合同的实质和效力发表了各自的意见，原告认为：原被告签署的家庭农场收益转让协议和委托加工合同是捆绑一起的租赁合同，协议和委托书都是双方的真实意思表示，是有效合同；被告认为：家庭农场收益权转让协议的性质属于土地承包权转让，是合法有效的，但是关于租赁期限超过20年的部分是无效的，委托加工合同是否是捆绑销售代理人不清楚。综上，本院确认：一、被告天驰公司系在工商机关登记注册的有限责任公司，该公司于2014年6月6日成立，成立后其经营范围历经两次变更，其中2015年3月13日变更为：农作物、蔬菜种植、农业科学研究、技术开发、信息咨询；以自有资金对农业项目进行投资；经销文化用品、体育用品、五金交电、家用电器；会议会展服务；经营国内旅游业务和入境旅游业务的设立审批。二、2015年5月30日，原告王秀丽、曲俊儒与被告签订家庭农业休闲种植农场认购协议书一份，主要内容为：家庭农业休闲种植农场认购协议书，甲方：黑龙江天池农业发展有限公司乙方：王秀丽、曲俊儒第二条乙方认购家庭农业休闲种植农场土地收益权的面积为100平方米，编号3-15号。第三条乙方有权在认购家庭农业休闲种植农场上，按照甲方规定的家庭农业家庭休闲农场的模式种植蔬菜、水果等有机农作物，不得种植法律禁止种植的植物，不得在种植区及相关联区域内使用法律禁止的包括但不限于农药、化肥、杀虫剂等一切物料，同时还应遵守甲方制定的相关规定。第五条甲方自收到协议书确定的全部认购金之日起，在双方约定期限内，乙方享有上述家庭农业休闲种植农场种植收益权，甲方未按协议规定时间交付土地的，应承担违约责任。第六条乙方家庭农业休闲种植农场，土地收益权期限自本协议签订并交付全部认购金之日起至2003年12月30日，乙方认购家庭农业休闲中农场受益权总价款为人民币59,800.00元。第九条甲方的权利和义务（一）甲方尊重乙方的种植自主权，有责任依据园区内全体业主的意愿，制定园区相关管理制度安全制度种植规范和技术指导要求，并据此监督和指导乙方行为规范，有权制止乙方损害园区其他业主和公共安全的行为。（二）甲方有权依公约、依法制止乙方损害或改变土地用途、属性和农业资源的行为。第十条乙方的权利和义务（一）乙方依法依约享有家庭农业休闲种植农场土地使用收益的权利，有权依法依约自主组织生产经营和处置自主产品。第十二条违约责任。2、甲方应保证对本合同所涉家庭，农业休闲正式农场具有合法处分权利，如家庭，农业休闲正式农场出现权属纠纷至乙方无法使用的，乙方可无条件解约。3、除本合同明确规定的终止条款及法定违约事由外，任何单方终止本合同即视为违约，违约方应向对方赔偿因合约提前终止而遭受的经济损失。第十三条本协议履行中如发生争议时，由合同签订地人民法院诉讼解决。合同签订后，二原告当即给付被告土地承包款人民币59,800.00元。三、原、被告还于2015年5月30日签订了一份委托合同，主要内容为：委托方：王秀丽、曲俊儒（签字）受托方一、设计及制造标准参考国家相关法规、执行双方商定标准；二、厢式营房造价及付款方式。2、合计人民币，大写：伍万伍仟贰佰元整，小写：55200.00元整；八、其他事宜1、本合同一式叁份，甲方执壹份，乙方制贰份，双方代表签字之日生效。2、未尽事宜双方友好协商解决，并形成文本经双方签字后可作为本协议的补充协议；3、因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，向人民法院提起诉讼。委托方：王秀丽、曲俊儒（签字、按印）受委托方：黑龙江天池农业发展有限公司合同专用章（公章）2015年5月30日。合同签订后二原告当即给付被告厢式营房价款55,200.00元。四、原告王秀丽还于2016年8月8日与被告天驰公司签订了《家庭农场收益权转让协议》，协议书主要内容为王秀丽受让天驰公司的部份家庭农业休闲种植农场土地收益权并参与农业休闲种植；农场地点位于双城市五家镇民康村；土地收益权面积为100平方米；编号4号地块3排3-14号；认购期限自协议签订之日起至2063年12月30日；转让价款为30,000.00元，王秀丽按在2016年8月8日给付被告土地承包款30,000.00元。五、被告天驰公司于2015年5月30日向原告王秀丽、曲俊儒交付农场即厢式美居，于2016年8月8日向原告王秀丽交付农场，2019年3月17日被告天驰公司“箱式营房”，被双城区政府部门拆除。六、被告天驰公司在履行上述合同的过程中还收取原告电视机、沙发、窗帘、热水器价款及安装款共计3,360.00元，但被告未按约定履行购置上述物品及安装的义务。七、2019年3月25日，二原告与被告签订合同协议书一份，主要内容为：一、合同价款返还与补偿1、乙方已使用年限，甲方不予按年限抵扣，甲方同意2019年12月30日前向乙方返还款项148,360.00元人民币。二、乙方于2019年3月30日前将室内私有物品搬出，如未及时搬出，则视为放弃物品所有权。三、乙方对室内投入的装修，可拆除的由乙方拆除搬出，不可拆除部分，甲方不再给予补偿。四、本协议签订后，乙方对合同项下约定内容不再享有任何权利，不得再以此合同向甲方主张任何权利，甲方于协议时间内未向乙方给付协议价款，乙方继续享有原合同权益。五、因履行本合同发生纠纷的，由甲方公司公司所在地人民法院管辖。合同签订后，原告依约履行了合同中搬出物品的义务，而被告并未履行给付原告补偿款的义务。本院认为：二原告与被告2015年5月30日签订的《家庭农业休闲种植农场认购协议书》、《委托合同》，原告王秀丽与被告2016年8月8日签订的《家庭农场收益权转让协议》，其中《家庭农业休闲种植农场认购协议书》、《家庭农场收益权转让协议》内容约定了原告自行种植土地的面积、种植的期限、转让的价款，因此该合同实质应为土地承包经营权的转让；而其中《委托合同》，虽载明原告委托被告修建箱式营房，但该委托合同实质是被告出卖早已建成的箱式营房，并非像该合同所约定的那样原告委托被告修建“箱式营房”，因此该部分合同的实质是与前述土地一起捆绑销售的租赁合同。综合上述三份合同签订的时间（同时签订）、交款的方式（原告一起交纳全部款项）以及该合同的内容，其实质是被告天驰公司将从民康村村委会转让来的土地，连同被告天驰公司在该土地上修建的箱式营房一起转让、租赁给原告，原告租赁的目的是在“箱式营房”生活，体验家庭休闲种植农场并进行休闲种植，因此本案应按租赁合同处理，根据法律规定，租赁合同的期限不得超过20年，超过部分的约定无效，因此该合同为部分有效合同，合同中除约定租赁期限超过20年的内容无效外，其余内容均是双方的真实意思表示，为有效合同。合同签订后，履行至2019年3月17日，该租赁物中的租赁标的物“箱式美居”被有权机关拆除而灭失，致使不能实现合同目的，在此情况下，原、被告签订了合同解除协议书，该协议书亦系双方的真实意思表示，但被告未按该合同解除协议书的约定履行给付原告补偿款的义务，因此对承租人原告王秀丽、曲俊儒请求判令被告返还合同款的请求予以支持，被告天驰公司应返还使用后的剩余租金，原告诉请被告自2020年1月1日起至全部履行偿还之日止，按照年利率6%计算逾期利息损失的主张，亦应予以支持。另外，原告购置电视机、沙发、窗帘、热水器价款及安装款共计3,360.00元被告天驰公司亦应予以返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百三十一条的规定，判决如下：被告黑龙江天驰农业发展有限公司返还原告王秀丽、曲俊儒2015年5月30日签订的《家庭农业休闲种植农场认购协议书》的余下租赁费人民币106,011.78元。被告黑龙江天驰农业发展有限公司返还原告王秀丽2016年8月8日签订《家庭农场收益权转让协议》的余下租赁费人民币28,351.82元被告黑龙江天池农业发展有限公司赔偿原告王秀丽、曲俊儒自2020年1月1日起至实际履行之日止，以106,011.78元为基数，按年利率6%计算的利息损失。被告黑龙江天池农业发展有限公司赔偿原告王秀丽自2020年1月1日起至实际履行之日止，以28,351.82元为基数，按年利率6%计算的利息损失。被告黑龙江天池农业发展有限公司返还原告王秀丽购置电视机、沙发、窗帘、热水器价款及安装款共计3,360.00元上述各执行项被告黑龙江天驰农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次履行完毕。案件受理费1,634元由被告黑龙江天驰农业发展有限公司负担，亦应于本判决生效之日起十日内一次履行完毕。如果未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  蔡忠凯二〇二〇年十月二十四日书记员  张浩然