贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2727民初1484号原告：重庆嘉宝管理顾问有限公司。住所：重庆市巴**花溪街道民主村十社。统一社会信用代码：915001136761384484。法定代表人：崔雅萍，系区域副总裁。委托诉讼代理人：王宗芹，女，1992年9月6日生，布依族，贵州省都匀市人，系。委托诉讼代理人：姚世杰，男，1995年11月19日生，汉族，四川省绵阳市人，系。被告：张光芬，女，1978年2月1日生，汉族，四川省泸州市人，户籍地：四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：商开强，系贵州迈邦律师事务所律师。被告：平塘县醉美香格里拉餐厅。统一社会信用代码：92522727MA6H3T2H0F。经营场所：平塘县金盆街道中央大街13栋4-2-5号。经营者：詹家兵，男，1973年3月5日生，汉族，四川省富顺县人，户籍地：四川省富顺县。原告重庆嘉宝管理顾问有限公司（以下简称重庆嘉宝公司）诉被告张光芬、平塘县醉美香格里拉餐厅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，诉讼中被告张光芬在答辩期间以其租赁经营的商铺已经转让为由申请追加平塘县醉美香格里拉餐厅为本案被告，本院于2020年9月2日通知平塘县醉美香格里拉餐厅为本案被告参加诉讼。依法适用简易程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王宗芹、姚世杰、被告张光芬及委托诉讼代理人商开强、被告平塘县醉美香格里拉餐厅经营者詹家兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业管理费22617.60元及违约金3911.89元（从逾期之日起暂计至6月20日）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与贵州新丰业置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在的中央大街小区提供物业管理服务，被告按约定向原告支付物业管理费用。合同签订后，原告致力于被告小区物业管理服务，但被告未按照约定交纳物业管理费用，拖欠自2018年12月1日至2020年6月30日的物业管理费用22617.60元，截至2020年6月20日已产生违约金3911.89元（详见欠费明细表）。虽经原告多次催告，被告仍拒不履行义务。为维护原告企业合法权益，提起诉讼。诉讼中原告当庭将物业费由22617.60元变更为19919.36元，违约金由3911.89元变更为3855.47元。被告拖欠物业费时间变更为自2018年12月1日至2020年4月22日。被告张光芬辩称：被告没有与原告签订物业服务合同，没有就物业服务问题进行约定，被告也不住原告服务管理的小区居住，不享受其物业服务，故不承担原告的物业费。原告与被告没有书面约定也没有口头约定，原告与贵州新丰业有限公司签订《前期物业服务合同》不是与被告，根据合同相对性原则，该合同只在原告与贵州新丰业有限公司发生法律效力，不能约束合同外的第三人，被告张光芬2017年10月承租平塘县中央大街13栋4-2-5号商铺，并向之前的物业服务公司金科物业服务集团有限公司平塘分公司交纳2017年10月1日至2018年9月30日的物业费14285.00元，2017年10月20日在该商铺注册成立平塘县金泓顺餐饮店，后因经营不善，在经过出租方同意之后，于2018年6月1日将商铺转让给被告平塘县醉美香格里拉餐厅经营者詹家兵，故2018年6月起被告就已经不再经营也不享受原告的物业服务，该商铺是平塘县醉美香格里拉餐厅在经营，若要交纳物业服务费也应该由平塘县醉美香格里拉餐厅承担。被告平塘县醉美香格里拉餐厅辩称：被告张光芬经营的商铺转让给我餐厅属实，我餐厅前期一直有交物管费，后期没有交物管费是因为餐厅一直漏水，我找物业反映，但是原告一直没有解决，导致我的装修受到损失，我们门口物业没有打扫过。后来我将该商铺转让给陈芝了，我申请追加陈芝为被告参加诉讼。诉讼中原告向法庭提交以下证据：证据1、原告《营业执照》副本复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件共4页，拟用证明原、被告诉讼资格及身份信息；证据2、《房屋租赁合同》复印件1份18页，拟用证明被告张光芬系案涉物业承租人和实际使用人；证据3、《中央大街前期物业服务合同》复印件1份12页、《平塘县物业服务企业备案说明》复印件1份1页，拟用证明原告与贵州新丰业置业有限公司签订前期物业服务合同，并到平塘县房产管理局备案，原告对中央大街小区进行物业管理程序合法；证据4、被告欠物业费本金及违约金明细汇总表1份2页，拟用证明被告使用4-1-205号商铺从2018年12月1日到2020年4月22日产生物业费19919.36元，违约金3855.47元；证据5、《律师函》复印件1份1页、《物业服务费催收函》复印件1份2页、短信催收截图5页，拟用证明原告在诉讼前已经向被告催收过物业费；证据6、《商铺移交确认书》复印件1份1页、《准予办理租赁商业物业服务手续通知书》复印件1份1页，拟用证明物业服务费起算时间是2017年10月1日及交费人是被告张光芬；证据7、清洁卫生及维修电梯记录图片复印件3页、《消防问题整改工作联系函》复印件1份2页、《关于平塘中央大街小区消防问题整改致贵州新丰业有限公司的函》复印件3份7页、《电梯定期检验报告》复印件2份8页，拟用证明原告对平塘中央大街小区进行卫生清洁、公共设施设备维护、管理，原告已经履行了物业服务管理职责。对于原告的举证，被告张光芬的质证意见是：对证据1、3没有提出异议，对证据2、4、5、6、7有异议。对证据2认为是复印件没有原件核对，真实性不清楚，对证据4没有张光芬签字，不认可，证据5催交物业费微信中原告2019年8月向醉美香格里拉餐厅催收过物业费，说明原告知道其物业服务对象是醉美香格里拉餐厅，因此被告张光芬不应当承担本案物业服务费，对证据6认为与本案无关，对证据7清洁卫生、电梯维护等事情都是发生在被告张光芬离开该小区后的事情，被告张光芬已经不享受原告提供的物业服务，不应当承担物业服务费用。对于原告的举证，被告醉美香格里拉餐厅的质证意见是，案涉小区过去的物业公司是金科物业公司不是原告，被告醉美香格里拉餐厅与原告没有签订合同，没有合同关系，也没有收到物业费催收函，原告服务管理不到位，因此被告才没有交纳物业费。审理中被告张光芬向法庭出示《平塘县金泓顺餐饮店企业信息》查询复印件1份1页、《平塘县醉美香格里拉餐厅企业信息》查询复印件1份1页、《金科物业收据》复印件1份1页、《欠条》复印件1份1页、被告张光芬银行账户明细复印件1份1页，拟用证明被告张光芬租用平塘县金盆街道中央大街案涉商铺经营平塘县金泓顺餐饮店，该餐饮店于2018年7月4日注销，同日詹家兵在该商铺成立平塘县醉美香格里拉餐厅进行经营，物业收据显示，案涉商铺张光芬于2017年10月1日已经交纳至2018年9月30日的物业费，欠条证明张光芬已经将案涉商铺转让给詹家兵经营，案涉商铺实际承租使用人是詹家兵，因此张光芬不应当承担本案物业费。对于被告张光芬的举证，原告的意见是对证据真实性合法性没有异议，但是对关联性有异议，转租是张光芬与詹家兵之间的问题，不影响原告向张光芬主张物业服务费，张光芬是2020年4月才解除房屋租赁合同，张光芬作为业主应当与詹家兵承担责任。对于被告张光芬的举证，被告平塘县醉美香格里拉餐厅没有提出异议。被告平塘县醉美香格里拉餐厅在举证期限内没有提供证据。结合原、被告的陈述、举证、质证意见，可以确认案件法律事实如下：2017年9月14日被告张光芬与重庆秉臻商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》租用平塘中央大街项目4-205号商铺经营平塘县金泓顺餐饮店，张光芬向金科物业服务公司交纳2017年10月1日至2018年9月30日的物业服务费。2018年6月1日，张光芬将租赁的4-205号商铺转让给詹家兵，并于2018年7月4日注销了平塘县金泓顺餐饮店，同日詹家兵在该商铺注册成立平塘县醉美香格里拉餐厅进行经营，并交纳了2018年10月1日至2018年11月30日的物业服务费。2017年12月27日原告与贵州新丰业置业有限公司签订《中央大街前期物业服务合同》对中央大街小区进行物业服务管理，期限自合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止，被告所经营的4-205号商铺在原告物业公司服务管理范围内，目前平塘中央大街业主委员会未成立。关于物业费用的收取，《前期物业服务合同》第九条：“约定物业服务费按月收取，收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅部分1.30元/平方米/月；（2）商业部分2.50元/平方米/月；…。”合同第十六条约定未能按时如数交纳物业服务费，每逾期一日按总额3‰标准计算支付违约金。因4-205号商铺从2018年12月1日以来没有交纳物业服务费，故原告提起本案诉讼并提出前述诉讼请求。本案当事人争议焦点是原告要求被告张光芬支付物业服务费及承担违约金是否有事实和法律依据？被告张光芬提出不予交纳的辩称是否成立？本院认为,被告张光芬在租赁期间于2018年7月4日注销自己经营的平塘县金泓顺餐饮店，将自己租赁的案涉4-205号商铺转让给詹家兵经营平塘县醉美香格里拉餐厅，转让后醉美香格里拉餐厅成为平塘中央大街小区**商铺的物业实际使用人。原告依据《中央大街前期物业服务合同》为该小区提供物业服务和管理，因此作为4-205号商铺的物业实际使用人平塘县醉美香格里拉餐厅应当有义务向原告交纳相应的物业服务费。平塘县醉美香格里拉餐厅租用的4-205号商铺建筑面积476.16平方米，依据《中央大街前期物业服务合同》约定，商铺物业服务费每月每平方米2.50元，该商铺每月物业服务费为476.16×2.50=1190.40元，被告平塘县醉美香格里拉餐厅自2018年12月1日起没有交纳物业服务费，至2020年4月解除房屋租赁合同，期间有16个月的物业服务费没有交纳，合计为：16×1190.40=19046.40元。因此，依照《中央大街前期物业服务合同》约定被告平塘县醉美香格里拉餐厅应当承担交纳租用4-205号商铺物业服务费19046.40元的责任。原告请求被告交纳4-205号商铺物业服务费19919.36元，超出19046.40元部分不能支持。被告张光芬将案涉商铺4-205号转让给平塘县醉美香格里拉餐厅经营者詹家兵之后，该商铺权利义务由受让人平塘县醉美香格里拉餐厅享有和承担，被告平塘县醉美香格里拉餐厅实际上也履行了交纳2018年10月1日至11月30日的物业服务费义务，因此张光芬转让租赁的商铺退出该小区后，不再承担因使用该商铺产生物业服务费的交纳费用义务，被告张光芬提出不再承担转让该商铺退出该小区后物业服务费的辩称成立。关于原告要求被告承担违约金3855.47元的请求，虽然《中央大街前期物业服务合同》中有未按时如数交纳物业费需要支付违约金的约定，但是该约定的违约金与被告违约未按时足额交纳物业费给原告造成的损失差距较大，被告不愿意承担，且因原告物业管理服务与被告的要求不一致产生矛盾才导致发生欠费行为，因此从平衡原、被告利益考虑原告该项请求暂时不予支持。关于被告提出与原告没有合同关系，不承担交纳物业服务费的辩称，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”因此被告该辩称不能成立。关于被告平塘县醉美香格里拉餐厅当庭提出追加陈芝参加本案诉讼的问题，因被告平塘县醉美香格里拉餐厅没有在法定期限内提出，且没有基本的证据证明陈芝与本案有利害关系，陈芝是否参加本案诉讼并不影响本案审理，故对被告平塘县醉美香格里拉餐厅当庭提出追加当事人申请不予允许，若被告平塘县醉美香格里拉餐厅与陈芝对案涉商铺的物业服务费承担有合同约定，被告平塘县醉美香格里拉餐厅承担本案责任后可以依与陈芝的合同约定另行协商处理或者另案向陈芝进行追偿。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告平塘县醉美香格里拉餐厅于本判决书生效后二十日内给付原告重庆嘉宝管理顾问有限公司物业费壹万玖仟零肆拾陆元肆角（￥19046.40元）；二、驳回原告重庆嘉宝管理顾问有限公司其他诉讼请求。如未按法律文书指定期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232.00元（已减半收取），由被告平塘县醉美香格里拉餐厅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决即发生法律效力。被告在期限内未自动履行义务，原告可在期限届满之日起2年内有权向本院申请强制执行。审判员  张万忠二〇二〇年十月十五日法官助理杨秋雲书记员石加曲