安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1182号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：袁智慧，男，1986年8月23日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：陈兰兰，女，1981年10月20日出生，汉族，朔里矿医院工作人员，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：刘发学，淮北市烈山区烈山镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张少春，淮北市烈山区烈山镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：濉溪兴盛房地产经纪有限公司，住所地安徽省濉溪县烈山南路（天之和菜市场北侧）。 法定代表人：李文臣，该公司经理。 上诉人袁智慧因与被上诉人陈兰兰、濉溪兴盛房地产经纪有限公司（以下简称兴盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁智慧、被上诉人陈兰兰及其委托诉讼代理人刘发学到庭参加诉讼。被上诉人兴盛公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 袁智慧上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈兰兰的反诉请求，并判令其返还其购房款2万元；二审案件受理费由陈兰兰负担。事实与理由：1.陈兰兰一审自认，袁智慧因征信问题无法办理银行按揭贷款，应依法采信。2陈兰兰、兴盛公司在合同签订时串通欺骗其可以贷款购房，一审诉讼时又称袁智慧未能提供贷款申请材料为由不能证明可以贷款，导致法院错误判决。 陈兰兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，袁智慧的上诉请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 袁智慧向一审法院起诉请求：1、撤销与陈兰兰、兴盛公司签订的房屋居间买卖合同；2、要求陈兰兰、兴盛公司返还已付款2万元；3、案件诉讼费由陈兰兰负担。 陈兰兰向一审法院反诉请求：1、解除双方于2020年4月4日签订的相山区房屋居间买卖合同；2、袁智慧支付陈兰兰违约金115240元和赔偿经济损失20000元；3、本案的诉讼费由袁智慧承担。 一审法院认定事实：2020年4月3日，袁智慧与兴盛公司签订购房意向金协议，约定：袁智慧通过兴盛公司介绍，对大华新家园3＃403室由购买意向，袁智慧同意以63万元认购该房屋，用商业贷款方式支付房款。2020年4月4日，袁智慧（乙方）与陈兰兰（甲方）、兴盛公司（丙方）签订房屋居间买卖合同及补充协议，约定：出售房屋位于相山区，该房已经设定抵押；房屋交易价格为626200元，买受人贷款交易，拟申请贷款26万元；出卖人与买受人应于本合同签订后30个工作日内向税务及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续，税费全部由买受人承担；本次交易定金总额为2万元，陈兰兰应于2020年4月25日前办理完毕提前还款及抵押登记注销手续；乙方应于此房解除抵押当日支付2万元，2020年4月25将除贷款外的26万元支付给甲方；自该房屋办理注销抵押登记之日起10日内，甲乙双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；乙方应于2020年4月30日前将购房款26万元支付给甲方；乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，且甲乙双方一致同意将该物业交割保证金委托第三方托管，并另行签订托管协议；乙方违约应房屋交易总价的20%向甲方支付违约金，乙方已经向甲方支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。合同签订当日，袁智慧向陈兰兰支付定金2万元，并由陈兰兰出具定金收据。陈兰兰将其中1万元交付给兴盛公司保管，并由兴盛公司出具收条。2020年4月20日，陈兰兰还清银行贷款，办理抵押注销手续。三方约定于2020年4月27日去办理购房资金26万元托管手续，当日，袁智慧在向农业银行咨询能够办理购房按揭贷款时被告知其因由逾期还款行为，不能在农业银行办理按揭贷款，当日遂未支付购房款26万元进行办理资金托管手续。兴盛公司称可以在中国邮政储蓄银行的濉溪网点以及濉溪农商银行为袁智慧办理涉案房屋的按揭贷款，后袁智慧以其无法办理银行按揭贷款为由，遂于2020年4月30日向陈兰兰以手机短信形式发送解除合同通知书。 一审法院另查明，袁智慧此前曾经发生过银行贷款或信用卡逾期还款情况（款项已经全部还清），其于2020年3月30日将其个人信用报告发送给兴盛公司工作人员。 一审法院认为，袁智慧与陈兰兰、兴盛公司签订的房屋居间买卖合同及补充协议当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行。 关于撤销合同或解除合同。袁智慧主张兴盛公司欺诈袁智慧可以进行商业贷款购房，导致袁智慧同意签订房屋居间买卖合同错误意思表示，据此要求撤销三方签订的房屋居间买卖合同。虽然袁智慧曾经存在银行逾期还款行为，但兴盛公司已提供证据证明袁智慧可以向有关银行申请按揭贷款，在袁智慧没有提供相关资料向银行提起贷款申请并被银行予以拒绝的情况下，不能证明袁智慧无法进行房屋按揭贷款，也不能证明兴盛公司存在欺诈行为，更不能证明陈兰兰在明知道袁智慧不能够办理银行房屋按揭贷款的前提情况下与其签订涉案房屋买卖合同，故袁智慧主张兴盛公司存在欺诈行为要求撤销涉案房屋居间买卖合同的诉讼请求，于法无据，不予支持。袁智慧在不能证明其无法进行房屋按揭贷款的情况下拒绝继续履行其与陈兰兰签订的房屋居间买卖合同及补充协议，导致陈兰兰签订合同的目的不能实现，故陈兰兰主张解除其与袁智慧签订的房屋居间买卖合同的诉讼请求，于法有据，予以支持。 关于购房定金。袁智慧在不能证明其无法进行房屋按揭贷款的情况下拒绝继续履行其与陈兰兰签订的房屋居间买卖合同及补充协议，属违约行为，其无权要求返还定金。故袁智慧要求陈兰兰返还购房定金2万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于陈兰兰主张的违约金和损失。三方签订的合同约定了购房定金2万元的条款，又约定了一方违约应支付房屋交易总价的20%的违约金条款。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现陈兰兰选择要求袁智慧支付违约金。故根据合同约定，袁智慧应向陈兰兰支付违约金125240元，扣除袁智慧已经向陈兰兰支付的定金2万元，袁智慧应向陈兰兰支付违约金105240元（陈兰兰向兴盛公司支付的1万元交房保证金可自行取回）。陈兰兰提供的证据不能证明因袁智慧违约给其造成的损失大于125240元，故陈兰兰主张袁智慧另行向其赔偿违约经济损失2万元，于法无据，不予支持。 一审判决：一、解除陈兰兰与袁智慧、濉溪兴盛房地产经纪有限公司于2020年4月4日签订的房屋居间买卖合同及补充协议；二、袁智慧于本判决生效之日起十五日向陈兰兰支付违约金105240元；三、驳回袁智慧的全部诉讼请求；四、驳回陈兰兰的其他反诉诉讼请求。案件受理费300元，因适用简易程序，减半收取150元，由袁智慧负担；反诉案件受理费1502元，由陈兰兰负担332元，袁智慧负担1170元。 本案二审期间，双方当事人均未提供新证据，本院二审查明的事实与一审一致。 另查明，袁智慧以兴盛公司隐瞒其因征信问题无法办理按揭贷款为由，要求解除合同，对于陈兰兰反诉主张袁智慧构成违约要求其承担违约金的请求，袁智慧仅辩称其不构成违约，但未主张调整过高的违约金，一审法院对此未作释明，依照《最高人民法院》第二十七条规定“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方已合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约为由进行免责抗辩而未主张调整过高违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金，可以释明并改判。”本院依照上述规定对袁智慧进行释明后，其主张涉案违约金过高，认为其已支付的定金2万元不予退作为其承担的违约金就够高的了。 本院认为，涉案房屋居间买卖合同及补充协议是袁智慧与陈兰兰、兴盛公司签订真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定合同有效正确。袁智慧虽然因存在银行逾期还款行为而影响其征信，但兴盛公司已提供证据证明袁智慧可以向有关银行申请按揭贷款，在袁智慧没有提供相关资料向银行提起贷款申请并被银行予以拒绝的情况下，不能证明袁智慧无法进行房屋按揭贷款，也不能证明兴盛公司与陈兰兰存在串通欺诈的行为，袁智慧该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。 依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行义务，袁智慧无正当理由拒绝履行涉案房屋居间买卖合同及补充协议，一审判决认定其行为违约符合法律规定，袁智慧要求返还其已支付的2万元定金的请求缺乏依据。关于本案违约金问题，涉案合同约定一方违约应支付房屋交易总价的20%的违约金条款，上述约定显然过高，且涉案合同为格式合同，陈兰兰主张由袁智慧按上述合同约定承担违约金，上述约定显然过高，且涉案合同为格式合同，袁智慧仅辩称其不构成违约，但未主张调整过高的违约金，一审法院对此未作释明，且依照合同约定，判令袁智慧应向陈兰兰支付违约金125240元。本院依法释明后，依法应对涉案违约金进行调整。至于违约金数额如何认定，根据《最人民法院》当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少：…。”本案中，涉案标的为房屋，从双方合同签订，到袁智慧提出解除合同，前后不到一个月的时间，陈兰兰已未提供由于涉案合同的解除给其造成损失的相关依据，但考虑到陈兰兰为履行交付房屋提前还贷等确实存在一定的损失，且袁智慧属单方违约，可将袁智慧应向陈兰兰支付的违约金酌定为4万元，扣除袁智慧已经向陈兰兰支付的定金2万元，袁智慧应向陈兰兰支付违约金2万元（陈兰兰向兴盛公司支付的1万元交房保证金可自行取回）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1945号民事判决判决第一、第二项，即“一、解除陈兰兰与袁智慧、濉溪兴盛房地产经纪有限公司于2020年4月4日签订的房屋居间买卖合同及补充协议；三、驳回袁智慧的全部诉讼请求”； 二、变更维持安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1945号民事判决判决第二项即“袁智慧于本判决生效之日起十五日向陈兰兰支付违约金105240元；”为“袁智慧于本判决生效之日起十五日向陈兰兰支付违约金2万元”； 三、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1945号民事判决判决第四项； 四、驳回陈兰兰的其他反诉诉讼请求。 一案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2405元，由袁智慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二〇年十月二十七日 书记员  杨倩倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。