广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17936号原告：胡雪芬，女，1977年4月14日出生，汉族，住广东省中山市************，公民身份号码442************602。委托诉讼代理人：李瑞平，与原告胡雪芬系夫妻关系。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市******************卡，统一社会信用代码914***********552N。法定代表人：林国平，该司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告胡雪芬与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告胡雪芬向本院提出诉讼请求：1.被告富裕达公司向原告胡雪芬支付逾期交房违约金16881元（违约金的计算方法：以499447元为基数，按每日万分之一计算，从2016年11月15日起计至2017年10月18日止）；2.被告富裕达公司向原告胡雪芬支付逾期办理房产证违约金（违约金的计算方法：以499447元为基数，按每日万分之一计算，从2019年3月26日起计至被告持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，暂计至2020年6月30日为23124元）。事实与理由：原告胡雪芬与被告富裕达公司签订《商品房买卖合同》后，原告胡雪芬已履行付款义务，被告富裕达公司未依约按时交房及未履行办理房产证义务。原告胡雪芬在诉讼期间向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品销售登记备案表；3.汇泰都城花园/商铺/车位交接书；4.购房发票；5.税收缴款书。被告富裕达公司辩称：1.原告胡雪芬请求被告富裕达公司支付提起本案诉讼三年前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，对违约金的计算标准、截至时间均无异议。2.原告胡雪芬请求从“2019年3月26日起至被告持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止”计算逾期办证违约金的起算点、截止计算时间点缺乏依据，即使计算逾期办证违约金，违约金的起算时间应从原告实际收楼时间2017年10月18日的次日起计算360个工作日后的次日即2019年3月28日起计算，对违约金的计算标准、截止时间均无异议。3.逾期交房违约金最高金额不应超过商品房总房价款的1%，逾期办证违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1%；如法院认定违约金金额封顶为商品房总房价款或已付购房款总额的1%过低，逾期交房违约金金额封顶亦应不超过商品房总房价款的30%，逾期办证违约金金额封顶应不超过已付购房款总额的30%。被告富裕达公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年10月2日，胡雪芬（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1701069215），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市*********汇泰都城花园3期19幢1701房的商品房。总金额499447元。付款方式及期限：2017年10月2日一次性现金支付499447元。交付期限：出卖人应当在2016年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的l%。关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充》协议，正文前载有特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容；若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明；本合同一经签订即对双方均具有约束力。合同补充协议约定：关于产权登记：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限。合同理解：买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义（无论是错印或手写的文字），签署买卖合同及附件是双方真实意思表示，已构成出卖人和买受人合法、有效、有约束力的义务，双方将严格遵守执行。关于补充协议的效力：本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分；买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。2017年10月29日，富裕达公司开具的发票载明胡雪芬向其支付房款499447元。胡雪芬已足额支付购房款499447元。2017年10月13日，胡雪芬与富裕达公司办理了涉案房地产的商品房销售登记备案手续。2017年10月18日，富裕达公司（开发商）与胡雪芬（业主）签订汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，载明：鉴于富裕达公司开发的汇泰都城花园商住小区已竣工，并且经中山市有关政府部门鉴定合格可以交付使用；业主购买之住宅19幢1701单元，均已具备入伙条件，可以入住及交付使用；开发商和业主双方均同意签署本交接书，正式移交给业主；业主已检查了该单元、商铺、车位的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元/商铺/车位可以交付给业主，业主可以接受该单元；因此，双方签订本交接书，以确认下列条款：确认自双方签字日起，该单元/商铺/车位由发展商交付给业主；交接书还载明了其他内容。诉讼中，双方均确认涉案房地产的实际收楼时间是2017年10月18日。但因富裕达公司一直未办理涉案房地产的产权转移登记备案手续，胡雪芬遂于2020年7月3日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，胡雪芬同意逾期交房违约金、逾期办证违约金按富裕达公司的意见处理。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。胡雪芬与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。胡雪芬已依约履行支付购房款的义务，富裕达公司应依约交付涉案房地产给胡雪芬使用，并办理涉案房地产的产权转移登记备案手续。现富裕达公司未按时交付房产，也未为胡雪芬向产权登记机关提供资料进行备案，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于逾期交房违约金及逾期办证违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：关于逾期交房违约金。案涉商品房买卖合同约定双方交楼时间为2016年11月15日前，实际交楼时间为2017年10月18日。按照双方合同约定“出卖人如未按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的l%。”故富裕达公司依约应按日向买受人支付已交付房价款万分之一支付违约金，但富裕达公司以逾期交房违约金已过诉讼时效为由提起抗辩，并要求逾期交房违约金的累计总额最高不超过该商品房总房价款的l%。针对上述抗辩，本院分析如下：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”本案中，胡雪芬主张2016年11月15日起计至2017年10月18日期间的逾期交房违约金，其于2020年7月3日向本院提交起诉状主张权利。在胡雪芬未提交其他证据足以证实其在向本院提交起诉状前发生诉讼时效中断、中止的情况下，本院认定其向富裕达公司主张2016年11月15日起计至2017年7月3日期间的逾期交房违约金已过法定诉讼时效时间，故对于该期间的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以驳回，且基于胡雪芬同意按富裕达公司的抗辩意见计算逾期交房违约金，故富裕达公司应支付胡雪芬自2017年7月4日起至2017年10月18日的逾期交房违约金且封顶不超过该商品房总房价款的l%为4994.47元。关于逾期办证违约金。案涉商品房买卖合同“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。按照上述合同约定，富裕达公司应自逾期之日起至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止按每日万分之一向买受人支付逾期办证违约金。现双方均确认逾期办证违约金从2019年3月28日起算，且基于胡雪芬同意按富裕达公司的抗辩意见计算逾期办证违约金，故富裕达公司应自2019年3月28日起至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止向买受人支付逾期办证违约金且封顶不超过买受人累计已付房价款的1%为4994.47元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡雪芬支付逾期交房违约金4994.47元；二、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告胡雪芬支付逾期办证违约金4994.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（原告胡雪芬已预交），由被告中山市富裕达房地产有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告胡雪芬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇二〇年七月十四日书记员  林晓晴书记员  杨平丽