广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初22695号原告：佛山市永昕物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*********（地质大厦）3楼西面，统一社会信用代码914**********530X3。法定代表人：龙某1。委托诉讼代理人：李津，广东然铨律师事务所律师。被告：江月华，女，1970年6月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************345。原告佛山市永昕物业管理有限公司与被告江月华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。本案公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2012年1月至2020年6月30日期间拖欠的物业管理费51000元以及滞纳金8812元（暂以0.02%／日计至起诉日，审理后计至交纳管理费本金日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告是从事专业物业管理的公司,2007年9月26日与佛山市****业主委员会签订《佛山市****物业管理服务合同》，取得了对位于佛山市禅城区**********的物业管理权，开始履行对该大厦物业管理职责至今。被告系该大厦业主，拥有该大厦首层车库547.54平方米的物业，每月应交管理费500元。原告根据服务合同之规定及授权，一直正常履行相关权利义务，依法对该大厦实施有效的物业管理，提供完善的物业管理服务，得到广大业主的广泛好评。但被告基于个人利益，多年来一直以各种理由拖欠应当交纳的物管费，原告曾多次以（包括上门催讨、电话催收及发送律师函）多种形式向被告催交物业管理费，但被告均不予理睬。截止2020年6月被告拖欠物业管理费共计51000元，时至今日仍然未付分文。为维护原告合法权益，现根据物业管理服务合同第九条第二项之规定及合同法第109条规定，向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称：由于首层车库私人物业内设有大厦消防总控制室及总配电箱，在购买车库时已与发展商佛山市运通房地产物业投资有限公司及当时物业管理公司佛山市通宝骏业物业管理有限公司达成一致，即基于现状同意保持不变，并愿意无条件接受大厦有关维修人员随时进入维护维修，故减免物业管理费。原告接手后，推说前物业管理公司等没有交割资料，已将上述情况作口头陈述后一直没有提及，以为原告已找到车库免物业管理费资料及认可。收到传票才知道原告并未认可，私人物业被公用消防总控室及总配电箱占有，原告要求被告为此公用设施占有地交付物业管理费，情理难容。本院确认以下案件事实：2010年9月26日，原告与佛山市****业主委员会签订《佛山市****物业管理服务合同》，原告受托对运通大厦进行物业管理，合同约定：合同有效期为三年，从2010年9月30日至2013年9月29日，合同期满若双方有意续约、则需另外签订合同；住宅业主每月物业管理服务费1.1元／㎡，首层停车场管理费按2元／㎡收取；大厦管理服务处于每月5号前向各业主发放当月管理服务费、电费分摊等费用缴款通知书，业主于20号前到大厦管理服务处以现金形式缴交管理费等有关费用；业主违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间支付有关费用，原告有权要求业主交纳所欠款项0.2‰／日的滞纳金。上述合同期满前，2013年7月18日，原告与佛山市****业主委员会续签《佛山市****物业管理服务合同》，合同有效期为三年，从2013年9月30日至2016年9月29日，续签合同约定的收费标准、缴费时间、违约责任与第一次签订的合同一致。2016年8月1日，原告与佛山市****业主委员会再次签订《佛山市****物业管理服务合同》，合同约定有效期从2016年9月30日至2019年9月29日，首层停车场每月物业管理服务费收取标准按1.2元／㎡.月收取，缴费期限、违约责任与前两次签订的合同约定一致。2019年8月20日，原告与佛山市****业主委员会又一次签订《佛山市****物业管理服务合同》，合同有效期从2019年9月30日至2022年9月29日，合同约定：住宅业主按1.6元／㎡.月标准收取物业服务费；首层停车场每月的物业管理服务费收取标准：根据佛山市关于进一步加强物业服务收费管理的通知（佛发改价[2019]4号文件）业主自有产权车位（车库）的物业服务收费按不高于所在住宅区物业服务收费标准的70%执行，故首层车库收取标准为1.13元／㎡.月。此外，合同约定的缴费期限、违约责任与前述合同一致。被告购买了运通大厦首层车房，2007年3月2日办理了产权登记，登记的建筑面积为547.54㎡，登记的房地座落为佛山市禅城区************。被告曾与运通大厦上任物业公司佛山市通宝骏业物业管理有限公司签订《运通大厦物业管理服务协议》，协议约定“由于该业主物业内设有大厦消防总控室及总配电箱。基于现状，业主同意保持不变，并愿意无条件接受大厦有关维修人员随时进入维修。由于上述原因，故减免物业管理费。”另查，2007年11月9日，原告向佛山市****业主委员会发函，函称：自我公司受聘为贵大厦管理工作以来，在全体业主及业委会的支持下，不断在按有关物业管理法规理顺各方面管理工作。在这过程中有重要问题请业委会给予帮助与解决。……2、关于首层车库业主至今未交物业管理费问题，原因有三点，希望业委会给予解决。第一，运通大厦的电房一直安装在他私人的地方，第二，消防监控室一直在他私人的物业中，第三，在购买车库时，发展商和他本人有协议，首层车库不用缴交物业管理费（业主称有协议书为凭，但未见其复印件）。我们认为发展商对该业主如何承诺与我物业公司无关，这是稍有法律知识者均晓得，但作为公共设施放在私人物业内（特别是车库）不妥，安装在首层的配电设施的地方亦被供电部门认为有安全隐患，发生事故均要承担相关法律责任。上述问题，请业委会与发展商联系，把消防设施、配电设施迁到安全合理的地方，不然首层车库业主有借口拒交物业管理费。若不迁到供电部门认为即合理又安全的地方，不幸发生任何事故与我公司无关，我公司亦无能负担此法律责任，请广大业主及业委会理解此事实，（这一情况已在2007年9月30日交接工作过程中向骏业公司代表及业委会代表提出了）。请业委会尽快答复，谢谢！同年11月15日，原告再次向佛山市****业主委员会发函要求解决上述问题。2019年11月15日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告缴纳2012年1月开始计算的物业管理费。庭审中，被告陈述：消防总控制室、配电箱大概占了20%。以上事实有物业管理服务合同、房产证等证据予以证实。本院认为，原告与佛山市****业主委员会签订《佛山市****物业管理服务合同》，受聘对运通大厦进行物业管理，被告作为运通大厦的业主之一，与原告之间存在物业服务合同关系，该合同关系合法有效，受法律保护。关于物业管理费的问题。被告辩称在购买车库的时候与发展商及当时的物业公司达成减免物业管理费的一致意见，故无需缴纳物业管理费。本院认为，原告并非被告购买车库时为运通大厦提供物业服务的公司，现未有证据显示原告与被告就减免物业管理费达成一致意见，根据合同相对性原则，被告不能以其与案外人就物业管理费的减免约定来约束原告。原告为运通大厦提供物业管理服务，被告作为业主之一亦实际享受了原告提供的服务，故被告应向原告缴纳物业管理费，被告的辩称不成立。然而，考虑到运通大厦的电房、消防控制室安装在被告的物业内，占据了一定的面积，依据公平原则，应当对物业管理费进行一定的减免，本院综合考虑合同约定的物业管理费标准、电房及消防控制室占据的面积等因素，酌定被告按照每月400元的标准向原告支付2012年1月-2020年6月的物业管理费共计40800元（400元／月*102个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于违约金。因原、被告双方对是否应缴纳车房物业管理费存在争议，被告才未缴纳物业管理费，被告主观上不存在恶意。此外，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。为及时化解矛盾、维系双方之间的和谐稳定，对原告诉请的违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江月华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市永昕物业管理有限公司支付佛山市禅城区************车房2012年1月至2020年6月的物业管理费40800元；二、驳回原告佛山市永昕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告江月华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费648元，原告佛山市永昕物业管理有限公司负担324元，被告江月华负担324元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年九月十六日书记员 方紫盈