山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7724号上诉人（原审被告）：杜源浩，男，1989年11月5日出生，汉族，住山东省招远市。委托诉讼代理人：王国锋，山东尽善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田玉如，女，1938年2月12日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：王珊珊，北京市京师（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东十八盘文化传播有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：马殿国，总经理。上诉人杜源浩因与被上诉人田玉如、山东十八盘文化传播有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜源浩的委托诉讼代理人王国锋、被上诉人田玉如的委托诉讼代理人王珊珊到庭参加诉讼，山东十八盘文化传播有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜源浩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回田玉如的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由田玉如承担。事实和理由：一、原判决认定杜源浩认可收到过现金是错误的。杜源浩从未认可收到过现金的事实，在原二审程序中，杜源浩于2019年4月12日向法院出具的书面说明中陈述“我给田玉如写过房款总额388500元的收据，由于我们当时约定收到的具体房款数额以实际汇款为依据，所以有时候就是先开收据后汇款，开收据时田玉如有部分款项并没有付清。但田玉如到底给我汇了多少房款，款项分别汇到了哪个银行，因此事已间隔多年我确实回想不起来，但我确定田玉如没有给过我现金。”二、一审判决认定现有的证据不能证实田玉如知道杜源浩是将案外人姜红春对山东十八盘文化传播有限公司中的债权转让给了其本人，更无法证实杜源浩曾向田玉如披露了山东十八盘文化传播有限公司的实际出售价格是错误的。山东十八盘文化传播有限公司向田玉如出具的收据明确记载“交款单位田玉如，姜洪春转田玉如”，该收据完全能够证实田玉如知道杜源浩是将案外人姜红春对山东十八盘文化传播有限公司中的债权转让给了自己，同时也能够证实田玉如知道山东十八盘文化传播有限公司出售涉案房屋的实际价格。三、一审判决认定杜源浩与田玉如之间存在房屋买卖合同关系是错误的，杜源浩的行为实质上是居间服务行为。杜源浩与田玉如虽然在形式上签订的是房屋买卖合同，但双方的真实意思是由田玉如与山东十八盘文化传播有限公司建立房屋买卖关系。结合杜源浩当时的工作环境，在双方签订合同时，杜源浩尚在山东十八盘文化传播有限公司任职，杜源浩利用职务上的便利，向田玉如提供了房源信息，并最终促使田玉如与山东十八盘文化传播有限公司建立了买卖关系，纵观田玉如购买涉案房屋的整个交易过程，杜源浩只是在中间一个环节中起到了介绍、居间的作用。四、杜源浩不存在违约行为，合同不存在解除的问题，杜源浩不应当向田玉如退还208743元。双方自始没有建立过房屋买卖合同关系，不存在合同解除的问题，也不存在合同违约的问题。杜源浩的前述论点在原审程序中有较为详细的论述，不再赘述。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持杜源浩的上诉请求。补充上诉意见：杜源浩与田玉如之间签订的合同虽然名为房屋转让协议，实质上的法律关系是居间服务关系，而非房屋买卖关系。田玉如和杜源浩均明知开发商山东十八盘文化传播有限公司将收款收据变更为田玉如并为田玉如办理了更名手续后，房产证一定是办在田玉如名下，不可能办在杜源浩名下，双方在明知杜源浩无法取得房屋的物权也无法完成交房义务的情况下，仍然要建立房屋买卖关系，这明显不符合逻辑和常理。而真实情况是杜源浩为了赚取好处费从而为田玉如与开发商建立房屋买卖关系提供了信息和便利。田玉如辩称,一、一审判决认定杜源浩收到现金认定事实正确。在本案原审一审判决过程中，杜源浩明确表示收到田玉如主张的全部房款即388500元，且根据田玉如提交的证据收到条、转账明细可知杜源浩收到了全部的购房款，支付的现金数额也符合常理，因此杜源浩主张未收到现金无事实依据。二、一审判决认定田玉如与杜源浩之间不存在居间合同，应为房屋转让合同认定事实正确。（一）根据两次庭审过程中杜源浩与田玉如提交的证据可知，田玉如仅同杜源浩签订《房屋转让合同》，由杜源浩向田玉如出具收到条，杜源浩主张的“收据”系杜源浩在第一次庭审一审过程中提交的证据，该份“收据”在杜源浩手中，从未交付过田玉如，对“收据”中记载的内容田玉如并不知情，因此杜源浩主张的该“收据”可证明田玉如知道杜源浩将案外人对山东十八盘文化传播有限公司的债权转让给自己，同时能够证实田玉如知道涉案房屋的实际价格无事实依据，主张错误。（二）结合庭审过程中双方提交的证据来看，杜源浩与田玉如签订的是《房屋转让合同》，且只与杜源浩签订了《房屋转让合同》，合同中明确约定由田玉如协助杜源浩取得房屋债权后将涉案房屋的债权转让至田玉如，并且杜源浩在合同中明确表示，涉诉房产不涉及第三方权利的承诺，因此杜源浩与田玉如之间系明确的《房屋转让合同》，杜源浩主张居间合同无事实及法律依据，现该房屋转让合同的目的无法实现，应当予以解除，并返还房屋转让款。综上，一审法院认定杜源浩与田玉如具有《房屋转让合同》，在《房屋转让合同》履行过程中杜源浩存在违约，且该合同现无法继续履行，应当返还房屋转让款的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回杜源浩的上诉请求。山东十八盘文化传播有限公司未作答辩。田玉如向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决解除原、被告签订的《个人房屋转让协议书》；2、请求法院依法判令被告杜源浩向原告返还购房款388500元，并按照同期银行贷款利率的标准向原告支付利息；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月31日，杜源浩（甲方）与田玉如（乙方）签订《个人房屋转让协议书》一份，主要内容为：经自愿协商达成一致，乙方积极协助甲方取得该房屋的合法债权并且甲方在取得该房屋的债权之后有义务及时将房屋转让给乙方，双方将房屋转让一事达成以下共识：一、转让房屋位于济南市二环南路兴隆山庄路北舜阳山庄3号楼2单元101室，房屋结构为砖混，建筑面积105平方米。二、房屋转让价格为388500元。三、双方一致同意购房款由乙方分期支付，乙方应在2011年12月31日支付房款70000元，剩余房款将在2012年1月30日甲方作为该房屋的合法债权人时一次性支付；甲方在收款时应向乙方开具收据。四、魏林作为田玉如合法委托代理人签订此房屋转让协议，若因无权代理出现的纠纷，由魏林本人承担，与杜源浩无关。五、在乙方积极协助甲方取得该房屋的合法债权之后，甲方有义务将该房屋在日内将房屋转让给乙方。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利……乙方保证在甲方取得该房屋的合法债权之后，及时将剩余房款缴纳给甲方。六、甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之一承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除合同，甲方应承担全部购房款1%的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之一计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款1%的违约金。2012年1月12日，杜源浩出具《收条》一份，载明：“杜源浩收取魏林舜阳山庄3号楼2单元101室房款共计270000元。因此前魏林关于该房屋收据丢失，所以所有房款以该收据的数额为准，此前关于此房屋的任何凭证声明失效。2012年1月12日收到人杜源浩交款人魏林。”2012年1月19日，杜源浩又出具《收据》一份，载明：“今收到魏林舜阳山庄3号楼2单元101室房款118500元。收款人杜源浩2012年1月19日。”另查明，涉案房屋由山东十八盘文化传播有限公司对外销售，先由案外人姜红（洪）春购买，与山东十八盘文化传播有限公司签订购房合同；后该案外人不想购买涉案房屋，因杜源浩在山东十八盘文化传播有限公司工作，田玉如想从被告处购买此房屋，杜源浩便与该案外人协商先购买涉案房屋，然后又将涉案房屋转让给田玉如，并由山东十八盘文化传播有限公司与田玉如重新签订合同，为田玉如出具购房款179757元的收款收据。涉案房屋至今未建成。再查明，原告田玉如向被告杜源浩分三次支付了协议书中约定的款项，两笔转账，一笔现金，对此被告方予以认可。被告向法庭陈述合同约定的价款388500元中除了支付给案外人姜红春的原房款179757元外，其他部分属于原告应向其支付的居间费，在原告已和被告山东十八盘文化传播有限公司建立了合同关系后，其不应当退还已收取的款项。原告对被告杜源浩的此项主张不予认可，也不认可与被告山东十八盘文化传播有限公司建立了合同关系。对于涉诉房产现处于未建设状态原、被告均无异议。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、原告田玉如与哪一被告具有房屋买卖的合同关系，合同效力如何？二、原告田玉如与被告杜源浩之间是何法律关系？杜源浩是否有义务向原告退款及退款的金额？3、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？对此，一审法院认为通过原审和重审中查明的事实和各方当事人提供的证据，可以认定本案存在三个法律关系，一是原告田玉如与被告杜源浩的合同关系，另一个是原告田玉如与被告山东十八盘文化传播有限公司的合同关系，再一个是杜源浩与山东十八盘文化传播有限公司的关系。庭审中，被告杜源浩在答辩中虽提出原告方持有被告山东十八盘文化传播有限公司与其签订的正式《房屋买卖合同》，但未能提供证据证实，且原告并不认可，故对被告的此项主张，一审法院不予采信；但从被告杜源浩提供的由被告山东十八盘文化传播有限公司出具的收款收据（收据中注明了系由姜洪春转给田玉如）来看，原购房人姜红春名下的相关购房权益均已转移至原告田玉如名下，故可以认定被告山东十八盘文化传播有限公司认可了收取原告田玉如购房款179757元的事实，原告田玉如与被告山东十八盘文化传播有限公司之间建立了商品房买卖合同关系，对于合同的效力问题，因所涉及的房屋尚未开发建设，不符合预售条件，也违反了相关的法规和司法解释的规定，故该合同为无效。原告并未在本案中提出要求被告山东十八盘文化传播有限公司退还购房款的请求，故在本案中不予处理，原告可另案主张权利。对于原告田玉如与被告杜源浩的合同关系及合同效力问题，一审法院认为应结合杜源浩本人当时的工作环境综合认定，在双方签订合同时，杜源浩尚在被告山东十八盘文化传播有限公司任职，其利用职务便利，获知相关信息后与原告签订了本案的房屋转让协议，并不违反法律禁止性规定，该协议应为有效。从现有证据和协议中的约定来看，田玉如对房屋处于待建状态是明知的，虽未约定被告杜源浩具体何时向原告交房，但协议中是有关于交房的条款约定的，且协议中有被告杜源浩保证被转让的涉诉房产不涉及第三方权利的承诺，在此情况下，被告杜源浩的行为，违反了该协议的约定，应当承担相应的法律责任。现有证据也不能证实原告知道杜源浩是将案外人姜红春对被告山东十八盘文化传播有限公司中的债权转让其本人，更无法证实被告杜源浩曾向原告披露了被告山东十八盘文化传播有限公司的实际出售价格，故不能认定杜源浩收取的除支付给姜红春款项外的部分是收取的居间费用。根据合同法中的相关规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（四）当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的；……本案涉诉的标的因建设手续的问题一直处于停建状态，致使双方签订的合同无法履行，原告的合同目的不能实现，且被告违反了协议中承诺的不涉及第三方权利的承诺，已构成违约，故原告要求解除双方签订的转让合同并请求退还部分合同价款的诉讼请求，符合上述法律规定，一审法院依法予以支持。对于原告要求被告向其支付利息的诉讼请求，一审法院认为原、被告签订上述合同时，原告对房屋待建状态是明知的，且原告原在该小区购买了一处住房，故原告对于合同的不能履行和解除，也有一定过错，故对于原告要求被告杜源浩向其支付利息的诉讼请求，不予支持。综上，判决：一、原告田玉如与被告杜源浩于2011年12月31日签订的《个人房屋转让协议书》于本判决生效之日起解除。二、被告杜源浩于本判决生效之日起十日内向原告田玉如退还合同款项208743元。三、驳回原告田玉如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共国和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9370元，原告田玉如负担4200元，被告杜源浩负担5170元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。田玉如于2019年12月20日就本案提起上诉，但田玉如未按规定缴纳二审案件受理费，且其明确表示不再上诉，本院在庭审时已当庭裁定田玉如按自动撤回上诉处理，田玉如对此并无异议，故本院对田玉如的上诉请求不再审理。本院认为，本案二审争议焦点为：一、田玉如与杜源浩签订的个人房屋转让协议应否予以解除；二、田玉如要求杜源浩返还购房款208743元应否予以支持。关于焦点一，田玉如与杜源浩签订的个人房屋转让协议应否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”2011年12月31日，田玉如委托魏林与杜源浩签订的《个人房屋转让协议书》系当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效协议。该协议约定田玉如积极协助杜源浩取得位于济南市二环南路兴隆山庄路北舜阳山庄3号楼2单元101室房屋的合法债权，杜源浩在取得该房屋的债权之后及时将房屋转让给田玉如，转让价格为388500元。合同签订后，田玉如已按照协议约定向杜源浩支付了388500元，杜源浩却未能按照协议约定将涉案房屋转让给田玉如，现所涉房屋尚未开发建设，且因建设手续的问题一直处于停建状态，致使双方签订的合同无法履行，田玉如的合同目的无法实现，故田玉如要求解除双方签订的《个人房屋转让协议书》，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当。关于焦点二，田玉如要求杜源浩返还购房款208743元应否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，根据杜源浩于2012年1月12日、2012年1月19日分别出具的收款收据共计收到房款388500元，该数额与双方签订的《个人房屋转让协议书》中约定的房屋总价款一致，结合魏林提交的转款记录，能够认定田玉如已经委托魏林向杜源浩支付涉案房屋购房款共计388500元。杜源浩虽主张只收到了银行转账的255500元，对于现金支付的房款不予认可，但并未提交相应证据予以证明，且与其出具的收款收据相悖，一审法院不予采信并无不当。另根据杜源浩提交的由山东十八盘文化传播有限公司出具的收款收据，载明的收款数额为179757元，交款单位为田玉如，收款事由为舜阳山庄3号楼2单元101室，并注明姜洪春转给田玉如，可以认定山东十八盘文化传播有限公司认可收取田玉如购房款179757元的事实，田玉如与山东十八盘文化传播有限公司之间建立了商品房买卖合同关系，对于合同的效力问题，因所涉及的房屋尚未开发建设，不符合预售条件，也违反了相关的法规和司法解释的规定，故该合同为无效。结合双方当事人的陈述，可以认定杜源浩将收取田玉如的款项388500元中的179757元支付给姜红春，姜红春将与山东十八盘文化传播有限公司订立的涉案房屋买卖合同关系经过杜源浩转让给田玉如，山东十八盘文化传播有限公司出具收据对该事实予以认可。故在杜源浩未能完全履行与田玉如签订的《个人房屋转让协议书》，导致该协议解除后应返还多收取的款项208743元（388500元-179757元），符合实际情况，一审法院予以支持并无不当。对于杜源浩主张的其与田玉如存在的居间服务关系，因未提供充分有效的证据予以证明，本院不予支持。综上所述，杜源浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9370元，由上诉人杜源浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年十月二十六日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟