江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2740号上诉人（原审被告）：向开成，男，1965年2月14日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：郭继，北京盈科（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘登文，涟水县城东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：沈正祥，男，1966年12月6日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：王竞，涟水县正平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：涟水县江南房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇今世缘大道**。法定代表人：金海，该公司总经理。原审被告：刘玉菊，女，1964年1月6日出生，汉族，住涟水县。原审第三人：吴冲，女，1979年12月26日出生，汉族，住涟水县。上诉人向开成因与被上诉人沈正祥、涟水县江南房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称江南公司）、原审被告刘玉菊、原审第三人吴冲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2020）苏0826民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向开成上诉请求：撤销一审判决，径直判令江南公司承担返还沈正祥20万购房款的责任；一、二审案件诉讼费由被上诉人江南公司承担。事实与理由：1.一审法院事实认定错误。涉案房屋买卖合同的双方为两被上诉人，沈正祥以20万元购买江南公司所有的涉案房屋，江南公司以该购房款抵销欠上诉人的工程款，一审法院认定上诉人系涉案房屋出卖人且收取购房款，事实认定错误。2.一审法院法律适用错误。上诉人将江南公司出售案涉房屋的消息通过中介传播出去，沈正祥通过原审第三人与江南公司形成买卖合同，上诉人在买卖合同中的角色仅为居间人而非合同当事人。至于上诉人收取的沈正祥20万元，实质为代江南公司收取购房款作为其应得的工程款，因此上诉人并非合同当事人。3.即使上诉人与江南公司形成了以房抵债协议，也因上诉人将债权转让给沈正祥退出债权债务关系而免责。综上，沈正祥应向江南公司返还该20万元。被上诉人沈正祥答辩称，沈正祥与向开成签订房屋买卖合同并将购房款项转至向开成银行卡中，后向开成为完善手续，带领沈正祥前往江南公司办理相关手续，涉案房屋已经由江南公司折抵工程款的方式折抵给上诉人。沈正祥通过中介得知上诉人出售该房屋，便与上诉人沟通购买该房屋，上诉人称未就具体哪几间房屋抵工程款进行明确，但通过相关证据显示，江南公司与上诉人明确房屋为1单元402室，以30.860万元价格折抵给上诉人，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律，正确应予维持。被上诉人江南公司未作答辩。原审被告刘玉菊未陈述意见。原审第三人吴冲未陈述意见。沈正祥向一审法院提出诉讼请求：1.判令向开成、刘玉菊返还沈正祥购房款200000元，江南公司承担连带还款责任；2.向开成、刘玉菊承担诉讼费。一审法院认定的事实：因江南公司欠向开成工程款，2018年2月11日，江南公司与向开成达成以房充抵工程款协议，约定将涟水县中央城回5号楼402室房屋以305060元抵充向开成的瓦工工资。江南公司向向开成出具收据一张，载明：“收据入账日期：2018年2月11日交款单位向开成人民币（大写）叁拾万零伍仟零陆拾元￥305060收款事由：回5#402（74.6）回4-2瓦工工资”，并加盖中央城拆迁安置项目部印章。后向开成将案涉房屋交由第三人吴冲对外销售，沈正祥看到售房信息后，欲购买房屋，双方协商价格为280000元，2018年2月23日，沈正祥通过“沈炜”银行卡向原审第三人吴冲转账支付190000元，并现金交付了10000元，向开成向沈正祥出具收条一张，载明：“今收到沈正祥金额（大写）贰拾万元整￥200000回5￥402今收人：向开成2018年2月23日”，并将江南公司出具的305060全款收据交由沈正祥。当日，沈正祥与江南公司签订了《中央城小区房屋认购协议书》一份，甲方公司，乙方沈正祥。合同主要内容为：乙方向甲方认购由甲方开发的中央城小区回5号楼1单元402室，暂测面积74.6平方米，双方商定房屋单价为3800元每平方米，合计人民币280000元整（公共维修基金另收）；乙方向甲方先付200000元，余款待出正式合同时付清等。因涉案房屋涉及拆迁安置，存在部分房屋重叠等原因，导致房屋无法实际交付沈正祥，沈正祥故诉至一审法院。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉房屋由江南公司以折抵工程款形式抵给了向开成，向开成委托原审第三人将房屋出售给沈正祥，并将抵工程款收据交付沈正祥，故本案房屋买受人为沈正祥，出卖人为向开成。向开成虽抗辩实际收到沈正祥的购房款为190000元，另外10000元系支付了中介费用，但向开成向沈正祥出具了200000元的收条，应视为向开成认可收到了沈正祥的购房款200000元。因涉案房屋现已无法实际交付，沈正祥合同目的不能实现，故沈正祥与江南公司之间签订的认购协议应予解除。向开成作为房屋出卖人，收取了沈正祥200000元购房款，余款约定待办理正式手续时再付清，向开成在沈正祥不能签订商品房买卖合同、房屋不能实际交付的情况下，有义务返还沈正祥的购房款，故沈正祥要求向开成返还购房款200000元符合法律规定，一审法院予以支持。江南公司在未核实涉案房屋是否真实存在情况下，将此房屋折抵工程款给向开成，导致认购协议不能履行，应当承担违约责任，但沈正祥要求江南公司承担连带付款责任并无法律依据，一审法院不予支持。本案所涉房屋系江南公司抵付欠向开成的工程款，向开成、刘玉菊虽系夫妻关系，但该房屋尚未变更登记至向开成、刘玉菊名下即被向开成转售，对于向开成收取的购房款，沈正祥并无证据证明该款项用于了向开成与刘玉菊共同生活或者共同生产经营，故对沈正祥要求刘玉菊承担返还购房款的责任，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、向开成于判决生效后十日内返还沈正祥购房款200000元；二、驳回沈正祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2150元、保全费1520元，合计3670元，由向开成负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，向开成作为房屋出卖人，在案涉房屋不能实际交付的情况下，应当返还沈正祥购房款。虽然沈正祥是与江南公司签订了《认购协议书》，但该协议书签订时江南公司已将案涉房屋折抵给了向开成，并向向开成开具收据一张，收据中对折抵房屋及数额做了明确记载。上诉人为发放工人工资委托原审第三人将案涉房屋出售给沈正祥并将收据交付给沈正祥，出售房屋的款项亦由向开成收取并处分，故向开成为房屋出卖人，现房屋无法交付其应当返还沈正祥购房款。对上诉人主张其系将对江南公司的债权转让给沈正祥，不应承担还款责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，向开成既未举证证明其就债权转让事宜与沈正祥达成协议，也未证明其就债权转让事宜通知了债务人即江南公司。另外，从本案房屋买卖看，向开成系委托原审第三人房屋中介对外进行房屋销售，现主张债权转让与事实不符。沈正祥也明确表明其只是购买房屋但未做出过受让债权的意思表示，故向开成主张债权转让不能成立，其作为房屋出卖人应当返还沈正祥购房款。综上，向开成的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人向开成负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  柏娟娟审 判 员  王 伟二〇二〇年十月十九日法官助理  孙祚伟书 记 员  赵亚运