广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初11223号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司。住所：珠海市*********海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码：914************894。法定代表人：冯铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭涛，广东德赛律师事务所实习律师。被告：杨水庚，男，汉族，1965年3月17日出生，住珠海市**************，身份证号码110************856。委托诉讼代理人：陈晓凤，女，系被告的妻子。原告珠海海湾物业管理有限责任公司与被告杨水庚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖文珍、被告杨水庚及其委托诉讼代理人陈晓凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费、公摊电费共计人民币14914.57元及违约金人民币4599.90元（违约金暂计算至2019年10月18日，此后计算至实际清偿之日）；2.被告承担本案诉讼费。原告在庭审时当庭申请撤回对代收水费、污水处理费、二次加压电费的诉讼请求，仅要求支付物业管理费和公摊电费14914.57元及违约金。事实和理由：被告为珠海唐家湾镇唐淇路**远大美域新城******的权属人，该房产建筑面积为201.83平方米。根据原、被告之间的《前期物业管理服务协议》约定，原告向被告提供物业管理服务，每月物业管理费为645.86元。被告应在每月10日前缴纳物业管理费等相关费用，如逾期支付有关费用的，应按所欠费用总额的0.03%按日向原告支付违约金。被告从2015年12月起就欠缴相关费用。原告多次向被告催收相关费用，但被告均未支付。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效。被告作为上述房产的权属人，理应按照该物业服务协议的约定支付物业管理费等相关费用，现被告逾期支付物业管理费及相关费用，已构成违约。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被告确信无人为因素故意拖欠原告的物业管理费，被告同期购买的同小区车位A225号一直按时交费，没有拖欠记录；二、被告产权房因质量缺陷一直未验收，这是被告未交物业费的主要原因。1、开发商未按合同为被告产权房提供合格的防火门，市质检部门已向开发商发出整改报告，但开发商一直未整改。原告提出向业主用物业费补偿，其他业主反映补偿费2-6个月管理费。被告不接受物业费补偿，要求安装合格防火门。2、被告产权房外墙装饰条破损，被告认为是质量缺陷，要求开发商整改，并报告了业委会许萍委员，并一起与原告交涉。原告采用很粗陋的措施处理，仅仅简单补孔。被告不接受这种处理方式，认为这是重大质量问题，将来装饰条脱落将会引发重大安全隐患。被告在期间多次电话联系原告，原告一直说联系开发商，之后就没有下文，装饰条的缺陷现在已变为本人产权房所在59号楼房和旁边的58号楼房的重大安全隐患，装饰条经常性脱落，导致了重大安全隐患。被告就接到邻居要求处理装饰条脱落的电话和信息。目前被告产权房外墙装饰条破损越来越严重。为防止装饰条伤人，被告所在单元已集资兴建三个安全通道，被告参与了出资。三、原告未验收物业责任。1、原告是作为开发商代理物业验收责任，验收资料及移交物业都在原告手中。因此验收手续被告都是与原告联系，原告有责任解决被告产权房的质量问题。原告也没有向被告发出任何文件，让被告与开发商交涉质量问题。2、原告没有相关专业人员处理，他们对被告产权房外墙的处理方式令人吃惊，完全是简单粗俗。3、原告完全站在开发商位置处理被告产权房的验收问题，完成忘记他们还是被告的物业管家。被告交的3.2元/平方米，是被告所知道的珠海市电梯高层最高的管理费，却完全不对业主负责。4、从被告的购房返还的5000元划至原告充当物业费、以及原告代开发商与业主处理防火门等事件来看，原告代理了开发商责任，存在重大关联责任。原告是作为业主购房捆绑物业，与开发商捆绑在一起，是利益关联企业，实际是开发商在主导原告，业主属于被动消费。5、根据物业法，在被告产权房因质量缺陷未验收期间，被告的物业费由开发商代交，直到原告退场。被告产权房一直未解决验收问题，原告未尽到作为被告产权房的物业管家责任，未向开发商追收物业费。被告有权追究海湾物业的管理责任并要求其赔偿的权利。6、原告在退场时不得不向被告移交物件（含门钥匙），被告在移交单上注明了仍未解决的质量缺陷，要求原告尽快安排开发商解决。四、原告的物业责任细节问题。1、财务管理混乱，起诉书上列明了被告欠费14917.99元，这是全部月份的物业管理费用，但开发商到账的5000元却排除在财务外，可见原告连最基本的财务都未管理好，如何让业主放心？2、远大美域物业费的收费标准对不同的楼房不一致，有1.6元/平方米、3.2元/平方米，但物业管理水准却一样，没有体现差异变化，并分化业主，导致业主之间矛盾，原告应对远大美域目前业主割裂和矛盾承担主要责任。3、珠海市物业指导的物业收费标准最高为3元/平方米，原告拒不执行，超过最高限，但管理上却严重跟不上，未按管家要求配足物业人员。4、对物业缺席放任不理。除58、59栋（远大美域五期）以外，之前建成的远大美域其他楼房也存在装饰条的缺陷，但原告却不对新业主作任何提醒，反而为开发商推诿。综上所述，被告主张：1、本案件与远大置业有限公司即开发商有完全管理，望将开发商纳入本案件一并审理；2、原告及其关联的开发商有责任尽快解决被告的房产出现的质量缺陷；3、物业费由开发商支付，被告保留追究责任的权利。恳请人民法院依法审定，驳回原告的诉讼请求，维护被告作为业主的正当权益。经本院审理查明：原告自2007年开始为珠海市香洲区************（远大美域新城）提供物业管理服务。2015年，被告向珠海远大置业有限公司购买了位于珠海市香洲区************（远大美域新城）59栋2单元503号房的房屋，房屋建筑面积203.57平方米。2015年9月5日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定，1、甲方为远大美域新城提供物业管理服务，乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计算，若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书所载收楼日期起计收管理费，乙方按照有关规定交纳物业管理费及公摊费用；2、物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米3.2元计算，计算不含公用水电费用，智能化维护费用每月每户10元计算，乙方于每月1日至10日交费；3、乙方不按时交费，从逾期之日起每天按欠费总额的万分之三支付违约金。原告主张被告自2015年12月至2017年10月11日期间未支付物业服务费14438.10元（按照每平方米每月3.2元、建筑面积201.83平方米计算）、2016年2月至2017年12月期间未支付公摊电费476.47元，以上合计共14914.57元。原告认可开发商曾同意老业主介绍新业主买房后给予被告5000元优惠，该5000元优惠原告同意在本案中予以抵扣。被告认可其收到珠海远大置业有限公司发出的《收楼通知书》，但被告收楼时发现房屋存在防火门不符合交楼标准、外墙装饰条破洞等房屋质量问题，被告遂拒绝收楼，其至今尚未收楼，只是在原告即将撤出涉案小区时才在原告通知下前往管理处领取了对讲机系统。原告认可被告至今尚未收楼。2016年4月19日被告为涉案房产办理了产权登记。2017年10月12日，原告撤出远大美域新城小区。本院认为：原告自2007年开始为远大美域新城小区提供物业管理服务，被告在2015年购买该小区的房屋后，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，对被告为原告提供的物业服务应支付物业服务费用等条款进行了约定，双方应当遵守协议约定。被告签收《收楼通知书》后按照约定的期限前往小区收楼，但因被告对房屋质量问题存在异议未办理收楼手续，原告对此亦予认可，此时房屋尚未交付转移给被告，原告要求被告交纳未收楼期间的物业管理费没有事实依据，不应予以支持。被告于2016年4月19日为涉案房产办理了不动产权登记，成为涉案房产的产权人，则被告应当向原告交纳从2016年4月19日起至2017年10月11日止的物业管理费。至于被告抗辩涉案房产防火门不符合交楼标准、外墙装饰条等问题，属于房屋质量问题，该问题应由开发商予以解决，不属于原告的物业服务管理范围和职责，被告以此理由抗辩拒绝交纳物业管理费，理由不成立，本院不予采纳。原告在主张本案物业管理费时主动将每月物业管理费标准降低为645.86元，属于原告自行处分自己的权利，不损害被告的利益，本院对原告的物业管理费标准予以采纳。故被告应当按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告支付2016年4月19日起至2017年10月11日止的物业管理费共11467.14元。因原告认可在物业管理费中抵扣开发商应支付给被告的5000元优惠，则被告还应支付的物业管理费为6467.14元。被告未按约定按时支付物业管理费，原告要求被告按协议约定支付每天万分之三的违约金，符合合同约定，本院亦予支持。因抵扣物业管理费属于原告和开发商在被告购买涉案房产时同意支付的优惠，则5000元应用于抵扣原告最初应当支付的物业管理费，剩余未付的物业管理费才应当按照协议约定支付违约金。则根据上述计算方式，被告应当支付的物业管理费从2016年12月开始计收，故自此之后方产生相应的逾期交纳违约金。因协议约定支付物业服务费的时间为每月1日至10日，即被告最迟可于每月10日支付费用，故违约金应从每月11日起算，现原告主张从次月1日起计收违约金，计至2019年10月18日为1696.48元，本院对此予以支持。《前期物业管理服务协议》已约定物业服务费不含公用水电费用，原告要求被告支付公摊电费，有合同依据，可以予以支持。原告提交2016年2月至2017年10月止的电费发票，可证明原告已实际支出公摊电费，但因被告2015年12月至2016年4月期间尚未收楼及原告于2017年10月11日退场的事实，上述期间的公摊电费不应由被告承担。故被告应向原告支付2016年4月至2017年10月11日期间未支付的公摊电费398.33元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告杨水庚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付物业服务费人民币6467.14元及其违约金（计至2019年10月18日违约金为人民币1696.48元，之后的违约金以6467.48元为本金，按每日万分之三计至物业服务费付清之日止）；二、被告杨水庚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付公摊电费人民币398.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币144元，由原告珠海海湾物业管理有限责任公司负担人民币81元，由被告杨水庚负担人民币63元。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇二〇年九月二十四日书记员 王心乐