四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初1714号 原告：陈某灿，男，1976年4月30日出生，汉族，住成都市。 委托诉讼代理人：阳弘坤，四川亚峰律师事务所律师。 被告：王某琴，女，1949年1月4日出生，汉族，住四川省。 委托诉讼代理人：李开兵，四川盆地律师事务所律师。 原告陈某灿与被告王某琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某灿的委托诉讼代理人阳弘坤、被告王某琴的委托诉讼代理人李开兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某灿向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除陈某灿与王某琴签订的房屋租赁合同；2.请求判令王某琴退还陈某灿租金166666元，保证金40000元；3.本案诉讼费用由王某琴承担。事实和理由：2018年12月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于崇州市××镇××街××号××平方米的房屋租与原告经营之用。年租金50万元，租赁期限五年，从2019年7月16日合同交付开始计算。合同签订后原告向被告缴纳了4万元房屋保证金，投入巨资对房屋进行了装修。2020年1月伊始，由于新冠疫情的影响，无法正常开展经营，货物全部积压，商铺现金流中断，无力支付员工工资和供应方货款，迫不得已只能关闭商店并告知被告解除双方的租赁合同，同时按通知时间2020年3月15日撤出了现场，将房屋交还被告。原告解除租赁合同系因不可抗力所致，故原告请求被告退还未租赁期间的租金和保证金，但被告未予答应。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。诉讼中，原告认为双方的合同是否解除应由人民法院确定，而不是由原告主张，即撤销了第一项诉讼请求，本院认为原告撤销该诉讼请求系对自身权利的处分，符合法律的规定，本院口头裁定予以准许。 王某琴辩称，1.原告没有约定以及法定解除权的情形下，单方面通知被告解除合同，被告明确表示不同意，因此，双方之间的租赁合同并没有因原告单方通知而解除。原告主张因不可抗力合同解除，但合同法第94条规定的是在因不可抗力不能实现合同目的的情形下，合同才能解除。本案房屋租赁合同期限是五年，即使新冠疫情对原告经营造成了影响也是暂时性的，该影响尚未达到令案涉长期租赁合同目的不能实现的程度，所以原告也不享有法定解除权。2.《房屋租赁合同》第二条第3项和第三条第4项及第四条第二款第11项约定承租方即使是自身的原因无法继续承租该商铺，承租方应当提前90个工作日告知被告，承租方仅能将租赁房商铺返还给出租方，不得转租。出租方收到的未到期的房租不予退还。故原告单方违约主张解除合同，未到期房租不予退还，保证金也不具备退还的事实及法律基础。 根据双方当事人的陈述及经过质证的证据，本院查明事实如下： 2018年12月10日，出租方王某琴（甲方）与承租方陈某灿（乙方）签订《房屋租赁合同》，一、约定王某琴将其位于崇州市××镇××街××号××平方米的房屋租与原告经营之用。年租金50万元，租赁期限五年；从王某琴正式将房屋交付于陈某灿之日起计算。二、房屋租金及保证金：1.租赁支付明细如下：该房屋第一年租金为人民币500000元整，第二年租金为人民币500000元整，第三年租金为人民币500000元整，第四年租金为人民币510000元整，第五年租金为人民币530000元整。2.该房屋租金每年度支付一次，乙方应在交付房屋时以现金付款方式支付第一年租金，并于当年租赁期满30日前支付下一年度租金给甲方，依此类推。……3.乙方同意在签订本合同时一次性向甲方支付人民币70000元整。其中房屋保证金40000元整，此保证金在合同期结束后乙方未违反本合同约定甲方应无息退还给乙方。若乙方违反本合同的约定，则甲方有权以保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失的赔偿，或根据合同约定不予返还。如保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内交足。交房后合同正式生效，剩余30000元转为第一年该房屋租金。三、双方的权利和义务。4.乙方未经甲方书面同意不得转租或交于第三人使用该房屋。乙方在合约期内因自身的问题导致无法继续承租该商铺，乙方应提前90个工作日告知甲方，乙方仅能将房屋返还甲方不得转租，且甲方所收到的未到期房租不予退还。五、违约责任，甲乙双方如果有一方违反本合同中的有关条款，另一方有权追究违约责任，违约方对造成守约方经济损失的应予赔偿。由余建辉代王某琴、陈某灿分别在该合同甲、乙方处签名捺印。 2020年2月28日，陈某灿通过短信告知王某琴，其决定在3月15日前关店，3月16日双方办理店铺交接。王某琴表示不同意以任何非合同约定的理由来进行合同解除。因双方对案涉房屋租赁合同解除事宜未达成一致意见，诉讼由此产生。 庭审中，原、被告双方对案涉房屋于2019年7月16日交付使用开始计算租金无异议。王某琴确认已收到第一年度的房屋租金500,000元和40,000元保证金，亦认可陈某灿所计算的从2020年3月16日至7月16日的4个月租金共计166,666元（500,000元÷12个月×4个月）。 以上事实，有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》、手机短信往来信息、照片、百度地图截屏及当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，陈某灿与王某琴签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不损害国家、集体、他人的利益，符合法律规定，依法应受法律保护，缔约双方应按合同约定及时履行各自的义务。 本案争议的焦点为陈某灿是否享有房屋租赁合同的解除权，进而要求王某琴退还已支付的4个月房屋租金和保证金。本院对该争议焦点评述如下： 陈某灿在本案中虽然撤回了要求确认其与王某琴签订的房屋租赁合同解除的诉讼请求，但其主张退还未租赁期间4个月租金的前提为租赁合同已解除，即陈某灿仍然有确认合同解除的诉请；陈某灿认为其已通过手机短信的方式向王某琴表达了解除合同的意思，因此，双方的租赁合同已解除。 陈某灿主张因不可抗力导致无法实现合同目的而享有法定或约定解除权的意见。本院认为，首先，本案涉及的《房屋租赁合同》的期限是五年，截止新冠疫情发生时，案涉合同才履行了不到一年，相较于租期五年的租赁合同来说，新冠疫情的影响是暂时性的，该影响尚未达到令本案租赁合同长期租赁目的不能实现的程度。其次，原告租赁案涉房屋系用于经营“周大生”品牌珠宝，被告举证证明与案涉租赁房屋在同一条街上，也是由原告经营的另一家“周大生”品牌珠宝店至今仍然在经营中，且同行业、同位置与案涉租赁房屋在同一条街上的其他品牌的珠宝店一直在经营中。虽然原告举示了国家统计局2020年3-5月份统计数据，但该数据也无法反应原告的经营状况。最后，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告第8号表明自2020年3月26日成都市全面恢复城镇居住小区、农民集中居住区、农村散居院落等居住区域常态化管理，全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动。因此，基于上述三点表明，新冠疫情即使对原告经营造成影响也是短暂的，达不到合同目的无法实现的程度。故，原告并不享有法定解除权，也不能依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定行使通知解除权。如上所述新冠疫情并不构成不可抗力的原因，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第五条第二款第四项“因不可抗力的原因及政府出台改革方案致使合同无法履行时，由此造成的超付租金的部分甲方应退还乙方”的约定，陈某灿也不能依此具有合同解除权。 关于陈某灿是否具有其它约定合同解除权问题，《房屋租赁合同》第四条第二款第11项约定“乙方在合约期内因自身的问题导致无法继续承租该商铺，乙方应提前90个工作日告知甲方，乙方仅能将房屋返还甲方不得转租，且甲方所收到的未到期房租不予退还。”，该约定为乙方在特定条件下具有合同解除权的约定，即在陈某灿在合同期限内，因自身原因致无法继续承租案涉商铺时，应提前90个工作日告知王某琴，陈某灿仅有返还王某琴房屋的义务，不具有转租的权利，且王某琴所收到的未到期房租不予退还，陈某灿于2020年2月28日短信通知王某琴其不再继续租赁商铺，王某琴表示反对，证明陈某灿解除合同的意思表示王某琴已经知晓，陈某灿已于2020年3月15日向王某琴退还了房屋，且截止本案审理时已超过支付第二年度租金的时间，原告明确表示不再支付租金，虽被告坚持表示不解除合同，但被告也实际收回了房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，被告在收到原告解除通知后未按照法定的程序提出异议，故本院确认原、被告于2018年12月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除；根据《房屋租赁合同》第四条第二款第11项的约定，陈某灿应提前90个工作日通知王某琴，且在退还租赁房屋后，王某琴所收到的未到期房租不予退还，该约定为合同双方真实意思表示，因本案的房屋租赁合同约定了履行期限，陈某灿提前解约将导致出租人本该享有的合同内出租收益丧失，陈某灿应对该损失予以赔偿，即使王某琴要采用另行出租等方式积极止损亦须有合理的期间作为保障，结合参照2020年月平均工作日约为21天计算出90个工作日约为4个月时间，且案涉合同租金起算点为2018年7月16日，即被告收取的未到期租金为2020年3月1日至2020年7月15日，双方约定提前90个工作日通知且王某琴所收到的未到期房租不予退还也是充分考虑了因原告提前解除合同对被告造成损失的弥补，具有合理性，故本院对王某琴主张未到期约4个月房租不予退还的辩解理由予以采信，对陈某灿主张退还未到期租金166,666元的诉讼请求不予支持。 关于原告主张被告应退还保证金40,000元的请求。本院认为，根据《房屋租赁合同》第二条第三款约定，若原告违反本合同规定，被告有权以保证金抵扣应付款项，或作为被告因此而遭受损失的赔偿，或根据合同约定不予退还。鉴于原、被告对提前解除合同有约定，且本院在上述关于是否退还未到期租赁费时对陈某灿提前解除租赁合同造成王某琴的损失已经充分予以考虑，王某琴也未提交其遭受损失的相关证据，故本院对王某琴主张不予退还保证金40,000元不予支持，对陈某灿主张由王某琴退还保证金40,000元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条和第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 王某琴于本判决生效之日起十日内向陈某灿退还保证金40,000元； 二、驳回陈某灿的其他诉讼请求。 案件受理费2200元，陈某灿负担1774元，王某琴负担426元。 如果王某琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  孙岭 二〇二〇年十月十九日 书记员  尤雨