贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4059号原告：何宣长，男，1969年4月15日出生，汉族，住所地贵州省金沙县。原告：孟长会，女，1955年3月3日出生，汉族，住所地贵州省金沙县。原告共同委托诉讼代理人：潘竤蒽，贵州国喜律师事务所律师，执业证号：15201201610470167，特别代理。原告共同委托诉讼代理人：郭庆，北京市炜衡律师事务所律师，执业证号：15201201910098308，特别代理。被告：刘欢，女，1989年3月6日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。本院受理的原告何宣长、孟长会诉被告刘欢房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告何宣长、孟长会的委托诉讼代理人潘竤蒽、郭庆，被告刘欢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何宣长、孟长会诉请：1、确认原告与被告于2012年8月9日签订的《房屋权属转让合同》有效，被告继续履行合同义务；2、被告归还其领取的安置过渡费140877元；3、律师费由被告承担。诉讼中原告增加诉讼请求：确认2018年1月以后的安置过渡费归原告所有。事实及理由，2012年1月5日，贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室与被告刘欢签订了《房屋征收安置补偿协议》，征收被告所有的位于金阳街道办事处养马村毛安组砖混结构房屋，面积239.27平方米，以龙泉安置点小区建筑面积213.77平方米及营业面积20平方米与被告刘欢上述房屋进行产权调换，过渡期18个月。2012年8月，原告通过贵州百年诚信投资有限公司与被告协商，于8月9日签订《房屋权属转让合同》，并签订《委托书》，有原告代被告办理上述《房屋征收安置补偿协议》的相关事宜，合同约定被告在补偿协议中享有的房屋权属及权益由原告享有，对该房屋18个月之后的超期拆迁安置过渡费由原告领取并享有，转让价512995元，同日，被告对《委托书》进行了公正，被告向原告提供其个人所有的银行存折及密码，由原告领取安置过渡费。其后原告在领取2016年下半年至2018年安置过渡费时，发现存折已被被告注销，且被告已经领取了前述费用，为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告刘欢辩称，我认为合同无效，且安置过渡费应由我领取。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2011年12月16日，被告刘欢与贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室签署《房屋征收安置补偿协议》（编号：060），约定征收范围涉及金阳街道办事处养马村毛安组砖混、其他结构住宅用途的房屋，建筑面积砖混217.28㎡、其他21.99㎡需拆除。根据有效的房屋权属证明，合法确权面积为砖混结构217.28㎡、其他21.99㎡。产权调换时，甲方按7.5折将乙方其他结构21.99㎡折算成砖混16.49㎡，折后产权调换的砖混安置总面积为233.77㎡。贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室以“龙泉安置房”建筑面积213.77㎡及营业面积20㎡与被告刘欢进行产权调换。被告刘欢同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室按被告刘欢原房屋合法建筑面积，付给被告刘欢临时安置补助费21534.3元。（239.27㎡×5元／㎡·月×18个月）违约责任和纠纷解决办法约定，阳市金阳新区征地拆迁管理办公室未按本协议约定期限安置被告刘欢房屋，则从超期之日起，每月递增过渡费10%，最多补偿不超过五倍。2012年8月9日，原告何宣长、孟长会作为乙方与作为甲方的被告刘欢签署《房屋权属转让协议》，第一条约定1、甲方转让经拆迁安置后的产权调换房给乙方。2、原被拆迁房屋位于金阳街道办事处养马村毛安组砖混＋其他结构住宅用途房屋、建筑面积分别为217.28平方米＋21.99平方米。3、该房具体地址依照贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室与甲方签订合同编号为060的《房屋征收安置补偿协议》第九条第一款内容规定确定。第三条约定，双方同意该房屋转让价格为人民币伍拾壹万贰仟玖佰玖拾伍元整（￥512995.00）。第五条约定，甲乙双方签订本合同之日起，甲方对该房屋占有、使用、收益、处分的权利及因征收和拆迁补偿所产生的权益归属于乙方。第七条约定，对该房18个月以后的超期安置过渡费，由乙方领取并享有。第九条约定，因其中一方的违约行为所导致的相关费用（包括但并不限于诉讼费、律师费、公证费、罚款等）由违约方承担。同日，被告刘欢出具《收据》一份，表明其收取了原告向其支付的转让款512995元。并且被告刘欢按照要求向原告何宣长出具了《委托书》，委托其办理涉案房屋的全部事宜，双方还在公证处对《委托书》进行了公正。其后原告方发现被告自行领取了截止2018年1月1日的超期安置过渡费140877元，遂向法院起诉，引起本案。另，原告为本案诉讼聘请律师支付了律师费16,000元。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《房屋征收安置补偿协议》（编号：060）、《房屋权属转让协议》、《收据》、《委托书》、《公证书》[（2012）黔筑立诚公字第8457号]、《委托代理合同》、转账凭证、存折等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于涉案的《房屋权属转让合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”审查涉案的《房屋权属转让合同》是否有效，应当严格按照法定的合同无效条件进行。首先，在本案的审理过程中，《房屋权属转让合同》并无证据证实具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）（二）（三）项的情形。其次，涉案的《房屋权属转让合同》并未损害社会公共利益。被告在《房屋征收安置补偿协议》中的权利系其原有房屋被征收而通过产权置换方式所得，系被告的私有财产，被告有全部的处分权。且即便被告因《房屋征收安置补偿协议》所得的房屋按照贵阳市相关规定享有经济适用房待遇，但是该拆迁安置房从性质上考察并非经济适用房类型的社会保障性住房，考虑到一个拆迁安置户可以分到多套安置房的现实情况，以货币为标杆进行房屋置换无损社会公共利益，该类拆迁安置房并无保障性、福利性因素，不能限制权利人按照意思自治行使自己的权利。第三，涉案的《房屋权属转让合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定。在同类型案件中有观点认为涉案的《房屋权属转让合同》违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定和贵阳市政府相关职能部门、观山湖区政府的相关规定、政策，属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条之规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”结合《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”可以认定其为管理性规定而非效力性规定，故即便涉案的《房屋权属转让合同》违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定，也不当然导致合同无效。再有，贵阳市政府相关职能部门和观山湖区政府禁止拆迁安置房转让的相关政策规定，系出于避免经济纠纷、保障拆迁户和相关人员合法权益的目的出台，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条之规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”前述政策规定并非法律和行政法规，不能作为认定合同效力的法律依据。最后，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”综上，该《房屋权属转让合同》合法有效，原被告双方应当按照合同严格履行自己的义务，此后产生的超期安置过渡费由原告继续领取。需要说明的是，《房屋权属转让合同》虽认定有效，但不必然导致物权变更的后果。合同有效要求合同相对人之间按照约定履行自己的义务，标的房屋产权能否变更登记至原告名下，应当受到人民政府及相关职能部门管理性规定的制约，此种风险应当由原被告双方自行承担。原告主张被告违约领取了截止2018年1月的超期安置过渡费140,877元，被告在质证时对该事实予以认可，构成自认，故原告诉请被告返还其领取的超期安置过渡费140,877元本院予以支持。因被告的违约行为导致本次诉讼，原告为实现债权产生律师代理费16,000元，该费用依照双方合同约定应由被告承担，对原告的诉请，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、原告何宣长、孟长会与被告刘欢于2012年8月9日签订的《房屋权属转让合同》合法有效，被告刘欢继续履行合同义务；二、被告刘欢在本判决生效后三日内向原告何宣长、孟长会返还超期安置过渡费140,877元、支付律师费16,000元，合计156,877元。三、2018年1月之后的超期安置过渡费由原告何宣长、孟长会领取。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,338元(原告预交)，由被告刘欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  龙珊珊人民陪审员  王兴贵人民陪审员  李庭超二〇二〇年十月十二日书 记 员  冯倩莹