广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6314号上诉人（原审原告）：惠州市健生药业有限公司，住所地：惠州市惠城区******************。法定代表人：金玉瀑委托诉讼代理人：李玲珑，广东鸿浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭锦柏，广东鸿浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市时宇虹光电科技有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区**********。法定代表人：刘某1。原审第三人：惠州市新雅化妆品有限公司，住所地：惠州市*********。法定代表人：杨某1。上诉人惠州市健生药业有限公司与被上诉人惠州市时宇虹光电科技有限公司、原审第三人惠州市新雅化妆品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初13443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市健生药业有限公司上诉请求：一、撤销（2019）粤1302民初13443号民事判决书；二、依法改判：确认上诉人与被上诉人于2016年12月1日签订的《厂房租赁合同》无效；被上诉人向上诉人返还租赁履约保证金人民币180000元；被上诉人偿还上诉人利息28920.01元人民币（以本金180000元为计算基础，按银行同期贷款年利率6%计算利息，自2016午12月16日起，暂计至起诉之日，实际应当计算至所有款项还清为止）；三、判令由被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：原审法院以上诉人未提交权属证明案涉物业（惠州市惠城区*********工业区)属于第三人新雅化妆品有限公司，驳回上诉人所有诉讼请求。上诉人认为，一审法院认定的案件事实与适用的法律均有严重错误。具体理由如下：一、被上诉人签订《厂房租赁合同》属于无权处分，所有权人明确拒绝追认，该合同归于无效。被上诉人并非涉案物业的所有权人，第三人才是案涉物业的所有权人。上诉人与被上诉人于2016年12月1日签订《厂房租赁合同》的状态属于效力待定，2019年5月23日，原告收到第三人的书面告知函，被告知涉案租赁物业第三人系实际产权人，被告仅为承租人，且被告将涉案物业转租给原告一事并不同意，并提出要求原告迁出涉案厂房；故《厂房租赁合同》未被追认，根据《合同法》第五十一条、第四十七条第二款的规定，该合同属于无效合同，恳请二审法院予以确认。二、关于对案涉物业享有所有权的权属证明、签署租赁合同的行为是否得到权属证明人授权的举证责任由被上诉人承担。根据我国民事诉讼法第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”因此本案关于对涉案物业享有所有权的权属证明以及签署租赁合同的行为是否得到权属证明人授权应当由被上诉人举证，承担举证责任的一方不能或没有举证，其不利后果应当由其承担。一审法院以上诉人未提交权属证明《厂房租赁合同》中的“惠州市惠城区水口街道办事处中心工业区纵二路8号厂房C栋”权属证明为由判令上诉人承担举证不能的不利后果，以此驳回上诉人所有诉讼请求系适用法律严重错误。三、《厂房租赁合同》中“惠州市惠城区水口街道办事处中心工业区纵2路8号房C栋”属于被上诉人笔误，上诉人实际承租的是“惠州市惠城区水口街道办事处中心纵二路8号（厂房A）”。案涉物业原本是由被上诉人向第三人承租，被上诉人属于承租人，承租下来后自行划分区域，《厂房租赁合同》中的“C栋”属于被上诉人的自行划分，实际上诉人租赁的物业为“厂房A”。上诉人租赁的物业所属地址就是“厂房A”。上诉人在一审开庭时已经提交《不动产登记结果》，上面清晰记载案涉物业属于第三人新雅化妆品有限公司所有；时候上诉人与案涉物业权属的第三人重新签订的租赁合同都已更正为“惠州市惠城区水口街道办事处中心纵二路8号（厂房A）”，由此可以证明《厂房租赁合同》中“惠州市惠城区水口街道办事处中心工业区纵2路8号厂房C栋”实际是“惠州市惠城区水口街道办事处中心纵二路8号（厂房A）”，虽然属于被上诉人笔误，但该租赁事实是实际发生并存在的，恳请二审法院查明事实后依法改判。四、《厂房租赁合同》为无效合同，上诉人的合同目的已无法实现，被上诉人应当退还上诉人违约保证金。根据法律规定，上诉人与被上诉人签订的租赁合同为无效合同，合同被确认无效后，被告应当将履约保证金返还给原告。上诉人依据合同约定向被上诉人支付了履约保证金18万元，被上诉人也出具相关收据确认收到了上述款项。恳请二审法院查明事实后依法改判被上诉人退还上诉人履约保证金18万元。综上所述，上诉人认为一审法院原审法院过于草率，对案件事实认定不清，适用法律错误。据此，上诉人请求二审法院撤销一审判决，并在查明事实的基础上依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人惠州市时宇虹光电科技有限公司经本院依法传唤未到庭应诉。原审原告惠州市健生药业有限公司向原审法院起诉请求：1.请求法院确认原被告于2016年12月1日签订的《厂房租赁合同》无效；2.请求法院判令被告向原告返还租赁履约保证金人民币180000元；3.请求法院判了被告偿还原告利息28920.01元人民币；（以本金180000元为计算基础，按银行同期贷款年利率6%计算利息，自2016年12月16日起，暂计至起诉之日，实际应当计算至所有款项还清为止）；4.本案受理费、保全费1565元、公告费260元由被告承担。原审法院认定事实：2016年12月1日，原告惠州市健生药业有限公司（承租方、乙方）与被告惠州市时宇虹光电科技有限公司（出租房、甲方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将位于位于惠州市惠城区*********工业区纵2路8号厂房C栋一层、二层、三层，总面积6900平方米，出租给乙方用于作为药品、保健品等货物贸易经营仓库及销售、办公之场地使用，租期自2016年12月1日起至2020年4月30日止；2017年1月1日至2018年4月30日，租金单价12.5元/平方米，乙方每月缴交租金86250元；2018年5月1日至2020年4月30日，租金单价13.5元/平方米，乙方每月缴交租金93150元，每月5日前付清当月租金。签订合同之后，原告于2016年12月5日向被告转账支付168000元，于2016年12月21日向被告转账支付12000元，共计向被告支付180000元履约保证金。被告于2016年12月16日向原告出具《收款收据》，收据载明：今收到惠州市健生药业有限公司交来房屋履约保证金壹拾捌万元。原告向被告支付履约保证金后，被告将租赁厂房交付给了原告使用，原告以租赁厂房为公司工商登记住所地，一直经营使用。原告向原审法院提交了《告知函》和《复函》，称《告知函》由第三人惠州市新雅化妆品有限公司向原告出具，《告知函》内容为：第三人系惠州市惠城区*********工业区纵2路8号厂房C栋一层、二层、三层厂房的实际产权人，第三人将上述厂房出租给被告，被告未经第三人允许擅自将上述厂房出租给原告。原告向原审法院提交了第三人出示的第三人与被告的《解除合同通知书》复印件，但原告并未向原审法院提交涉案厂房的权属证书。另查，原告惠州市健生药业有限公司向原审法院申请财产保全，请求冻结被告惠州市时宇虹光电科技有限公司名下银行账户，并提供深圳市富昌融资担保有限公司惠州分公司出具的编号：（2019）富惠诉保第626号保单保函作为信用担保。原审法院依法作出裁定：冻结被告惠州市时宇虹光电科技有限公司在中国工商银行股份有限公司惠州水口支行的账户1××××0存款、在招商银行股份有限公司惠州分行营业部的账户752********0209存款、在建设银行惠州水口支行的账户440********29存款，冻结金额以208920.01元为限（冻结期限为一年）。在原审法院实施冻结措施时，中国工商银行股份有限公司惠州水口支行反馈，账号1××××0属于中国工商银行股份有限公司惠州水口支行行号，不是被告惠州市时宇虹光电科技有限公司在中国工商银行股份有限公司惠州水口支行的银行账号，无法冻结。原告已预交保全费1565元。原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案中，原告惠州市健生药业有限公司虽称第三人惠州市新雅化妆品有限公司为涉案厂房的实际产权人，但并未向原审法院提交涉案厂房的产权登记信息，故原告称第三人为涉案厂房的实际产权人，原审法院不予采信。原告称第三人是涉案厂房的实际产权人，并据此主张被告没有出租厂房的权利，原告及第三人均未提交证据证明第三人系涉案厂房的权属人，并主张被告无权向其出租厂房，没有事实根据，原告应当承担举证不能的不利后果。原告与被告惠州市时宇虹光电科技有限公司签订的《厂房租赁合同》约定原告承租位于惠州市惠城区*********工业区纵2路8号厂房C栋一层、二层、三层的厂房，原告按约向被告支付了180000元履约保证金，被告亦按照合同约定将上述厂房交付给原告使用。原告诉请原、被告于2016年12月1日签订的《厂房租赁合同》无效及诉请被告向原告返还履约保证金180000元及利息的要求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告惠州市健生药业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费4433元、保全费1565元，诉讼费共计5998元（原告已预交3780元），由原告惠州市健生药业有限公司自行负担。当事人应交纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向原审法院缴交，逾期未缴交，原审法院将依法强制执行。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：涉案租赁物权利人为惠州市新雅化妆品有限公司，产权证书号：粤房地权证惠州字第1×××**。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本案涉案租赁厂房属于合法建筑物，被上诉人从原审第三人处租赁该厂房后转租给上诉人，被上诉人转租的行为有无经过原审第三人的同意不影响合同的效力，因此被上诉人与上诉人签订的《厂房租赁合同》系合法有效的合同。故上诉人诉求合同无效要求被上诉人返还租赁保证金等没有事实和法律依据，不予支持。当然，上诉人可以另案提起解除合同之诉以保障其权益。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4433元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十月二十日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩书 记 员  叶碧莲