河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9462号 上诉人（原审被告）：胡子祥，男，1996年12月20日出生，汉族，住邢台市内丘县。 委托诉讼代理人：陶建州，河北同骥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡健松，男，1982年10月10日出生，满族，住北京市宣武区。 委托诉讼代理人：刘丽英（系胡健松母亲），女，住北京市海淀区。 被上诉人（原审被告）：河北福海房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区神兴小区神兴大厦4-410。 法定代表人：王学军，该公司执行董事。 上诉人胡子祥因与被上诉人胡健松、河北福海房地产开发有限公司（以下简称福海公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡子祥的委托诉讼代理人陶建州，被上诉人胡健松的委托诉讼代理人刘丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡子祥上诉请求：1.撤销裕华区人民法院（2020）冀0108民初1776号民事判决书；2.依法改判，不得执行上诉人福海花园二期10-1-903房屋。事实和理由：一、一审法院认定争议房屋为保障性住房无事实依据。1.一审法院认定该房为保障性住房的依据为执行法官对内丘县住建局相关人员的询问笔录，该执行笔录不属于民事诉讼法规定的证据，胡健松也没有申请法院调取证据，即便该证据算作证人证言，因证人未出庭作证，该证据也不具有证据效力。2.该证人证言调取程序违法，系办案人员与一方当事人一起为其向有关人员调取的有利于一方当事人的证据，违背司法公正和程序公正，属于非法证据。3.另一证据为福海公司申请对涉案房屋公开销售《申请》照片，当庭被上诉人未出示原件，不具有证明效力。一审法院没有通过调查福海公司与内丘县人民政府签订的《配建房协议》及相关政府规划，没有调取《申请》原件，没有查明案涉房产是否属于保障性住房的事实。本案争议房产为企业产权，仍登记在福海公司名下，该房建成后并没有直接无偿转让给政府，政府也没有出资对该房进行购买，所以该房不是保障性住房。上诉人基于对不动产登记的公信力，有理由相信该房可以购买，并无过错。二、一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》无效，没有法律依据。关于保障性住房销售需经政府审批的规定，不属于法律、法规强制性规定。双方未经审批签订《商品房买卖合同》没有违反法律、法规强制性规定和效力性规定。买卖合同双方是法律允许的民事主体，交易标的是法律允许交易房产。行政规章对交易房产的限制，是行政管理的需要，双方交易行为本身并不违法。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。一审法院以部门规章为依据，认定双方签订的合同无效，属于适用法律错误。根据《合同法》第44条第2款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”可见，即便需要经政府审批，合同未经审批，该合同也不当然无效，而是未生效；在开发商办理了审批手续后合同仍可生效。一审法院认为没有办理审批手续合同无效，是故意混淆合同未生效和合同无效的概念。三、上诉人支付了全部购房款，履行了支付全部房款义务。上诉人签订合同时只有22岁，由上诉人母亲从银行支取现金后交的全款符合实际情况，不违反交易习惯，且有银行支款凭证为证。福海公司对上诉人签订房屋买卖合同和支付房款事实认可。四、上诉人支付了房款后，福海公司就向上诉人交付了房屋，上诉人接受该房屋，对其进行了装修和居住，有水电费及物业费条为证。房屋没有备案，责任不在上诉人，而在福海公司，因该公司法人被捕入狱，导致好多房屋备案登记手续无法进行，使得上诉人购买的房屋处于一种不稳定的状态，上诉人没有任何过错。五、一审法院做出（2016）冀0108执169号协助执行通知，查封上诉人案涉房产，超出执行依据石家庄市仲裁委裁决范围、金额执行，属于违法执行行为。该案执行依据为交付不动产非金钱债权的执行，石家庄市仲裁委员会[2015]第394号裁决书明确福海公司向被上诉人交付的是11号楼3单元2401、2501房，要求福海公司继续履行合同，但一审法院违反法律规定查封与裁决内容无关的10号楼1单元903房屋，其执行行为无法律依据。六、该执行措施并不能保护被上诉人的权益。如果案涉房产是保障性住房，福海公司不是房屋产权人，房屋所有权为内丘县政府所有，人民法院无权查封、拍卖；如果该房屋不是保障性住房而是普通商品房，那么上诉人与福海公司签订的《商品房买卖合同》有效，且福海公司认可上诉人已缴纳全部房款，且上诉人已实际入住该房内，基于保护上诉人消费性购房者的物权期待权，上诉人仍可排除法院强制执行。七、上诉人名下无房产，其经济情况符合购买保障性住房的条件，其与福海公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。 胡健松答辩称，一、关于福海公司出售案涉903号保障性住房是否依法完整办理了保障房行政审批手续并获准出售的问题，在一审已经盖棺定论，双方均认可案涉房产属于保障性住房。福海公司虽向内丘县住建局保障性住房审批部门递交了出售保障性住房的申请，但因其未达到审批售房条件，导致福海公司无法办理出售案涉保障房的备案登记，也就是说福海公司无权出售案涉房产。二、关于上诉人是否符合购买案涉903号保障性住房资格的问题。据答辩人了解，在福海公司资金链断裂、债务缠身时，福海公司采取恶意转移财产，逃避履行债务及履行交付已出售房屋的交付义务，一房二卖。本案中的上诉人即为其转移财产、逃避履行债务的实施人。上诉人不具有购买案涉房产的购房资格。三、关于上诉人与福海公司签订的案涉房屋买卖合同是否有效的问题。首先，福海公司因其未达到审批售房条件，导致其无法办理出售案涉保障房的备案登记，无权出售案涉保障房；其次，上诉人本人不具有购买案涉房产的资格，其与福海公司签订的案涉房产的买卖合同，既不符合保障房出售的法律规定，买房人也不具备保障房的购房资格，双方《商品房买卖合同》的合意不真实；最后，上诉人主张交清全部购房款、电梯使用费、垃圾清运费及物业费等与案涉房产买卖交易资金全部为现金支付，不符合大额资金交付及现时通过支付宝、微信转账等一般交易习惯，亦未能提供合法现金来源和收款凭证。基于以上三点，上诉人与福海公司签订的案涉903号房产的《商品房买卖合同》无效。执行法官依法依规查封案涉房产是因为福海公司拒不执行生效的法律文书，将被执行房产一房二卖阻碍执行，造成执行不能，损害了答辩人权益。根据民事诉讼法第二百四十四条的规定，原审法院有权查封福海公司应当履行义务的财产。 河北福海房地产开发有限公司未到庭发表答辩意见。 胡健松向一审法院起诉请求：一、请求继续强制执行内丘县福海花园小区10号楼1单元903号房屋；二、诉讼费、律师费等所发生费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月6日石家庄市仲裁委员会做出石裁字［2015］第394号裁决书。该案的申请人为胡健松（本案原告），被申请人为福海房地产（本案被告）。该裁决书裁决结果部分载明：（一）被申请人按1800元／平方米的价格，将“福海花园”项目11号楼3单元2401号房与2501号房出售并交付申请人；（二）被申请人向申请人支付增值收益金6600元；（三）驳回申请人其他仲裁请求。原告胡健松依据已经生效的石裁字［2015］第394号裁决书,向石家庄市中级人民法院申请强制执行。2015年12月15日,石家庄市中级人民法院做出（2015）石执字第00752号执行裁定书指定石家庄市裕华区人民法院执行。本院予以立案，执行案号为（2016）冀0108执169号。后本院于2016年7月4日做出（2016）冀0108执169号执行裁定书，并依据2018年8月10日做出的（2016）冀0108执169号协助执行通知书，于2018年8月10日查封了被告福海房产公司名下坐落于内丘县。本院查封上述房产后，案外人胡子祥（本案被告）就10号楼1单元903号房屋提出案外人异议，本院于2018年12月21日做出（2018）冀0108执异142号执行裁定书，该裁定书支持案外人胡子祥的异议。申请执行人胡健松（本案原告）不服该执行裁定书，特向本院提起诉讼。 庭审中，被告胡子祥提交合同编号为FH20180426000《商品房买卖合同》一份、收款收据六份，主张各种收据所缴纳款项（房款、交房费用、储藏间费、单卡充值、电梯使用费、垃圾清运费、物业费）均为现金，并且没有资金来源相关证据提交。原告不认可《商品房买卖合同》的真实性、合法性，主张仅凭收款收据不能证实已经全部缴费事实。庭审结束后，被告胡子祥向法院邮寄递交张晓叶（胡子祥母亲）2018年4月18日取款102100元、90000元的银行交易明细复印件，作为资金来源证据。 被告福海公司认可签署的《商品房买卖合同》，称该合同尚未办理备案登记。认可收取被告胡子祥10-1-903房屋购房款183780元、储藏室房款39576元。对“交房费用”收据质证时因签章痕迹不清，福海公司未予核实。被告福海公司主张福海花园二期10号楼1单元903号房系企业产权的保障性用房，经政府批准并补缴相关费用，有权自主处分。对该主张福海公司未提交相关证据证实。原告认可房屋系保障性住房，不认可福海公司签订《商品房买卖合同》时已经补缴相关费用并经政府批准。 一审法院认为，案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条向法院提起执行异议之诉，法院的审理应当围绕案外人对执行标的物是否享有权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。 销售保障性住房依照相关规定应当经过政府审查批准程序。本案中原、被告均认可涉诉房产系保障性住房，被告福海公司在无有效证据证实政府批准销售及就该房屋已经补缴相关费用的情况下，与胡子祥签订《商品房买卖合同》的做法，违反法律法规强制性规定，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。本院对被告主张《商品房买卖合同》合法有效的主张不予支持。 被告胡子祥主张缴纳购房款、储藏间房款共计223356元，均为现金缴纳，不符合房屋交易大额资金交付的一般交易习惯，且对现金的资金来源也未能提供相关证据证实。庭后递交张晓叶2018年4月18日取款102100元、90000元的银行交易明细复印件作为资金来源证据。由于该证据显示非购房人胡子祥本人取款，取款金额与购房金额、取款时间亦不相符，故不能证明与本案的关联性，证据的提交超出举证期限，本院对该证据不予采纳，对被告已支付房屋全部价款的主张不予采信。原告主张的律师费尚未实际发生，原告亦未提交相关证据，本院不予支持。 综上所述，结合保障房销售的审批程序、《商品房买卖合同》的签订、购房款的交付方式、购房款的资金来源等综合判断，被告胡子祥未能通过高度盖然性的证据证实其在法院查封前签订合法有效的房屋买卖合同及合法占有福海花园二期10号楼1单元903号房屋并交付全部价款。不足以排除对该房屋的强制执行。判决：准许执行福海花园二期10号楼1单元903号房屋。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了以下证据：1、内丘县自来水厂缴费收据6份。2、内丘县供电局电费收取凭证。3、用气合同、燃气交费收据、燃气用户意外伤害保险单。4、内丘县不动产登记中心查询证明。5、石家庄市仲裁委员会做出的石裁字[2015]第394号裁决书。6、内丘县人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）（内政字[2016]24号）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人胡健松质证意见为：不认可上诉人所提交的证据，胡子祥、福海公司不是真正的房屋买卖关系，买卖合同无效。 对当事人二审争议的事实，本院认定同原审法院查明事实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原审法院执行法官通过对内丘县住建局工作人员进行调查核实，被告知案涉房产为保障性用房性质；福海公司原审中亦认可案涉房产为保障性用房，且截至一审判决做出前，上诉人或福海公司均未提供证据证明案涉房产已经过政府审批并获准上市交易，应承担举证不能的法律后果。原审法院认定案涉房产为保障房，且在未获得政府批准销售的情况下，福海公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的“合法有效的书面买卖合同”的条件，并无不妥。另外，上诉人提供的缴纳购房款的证据从交付方式、资金来源等方面亦存在瑕疵，不具有完全排除原审法院对案涉房产强制执行的证据效力，原审法院根据证据高度盖然性的标准，认定上诉人主张的事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的排除法院强制执行的情形，并做出准许执行案涉房产的判决，并无不当。 综上所述，胡子祥的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人胡子祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  常晓丰 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年十月二十八日 书记员  崔娇娇 ——