湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初11769号原告（反诉被告）：长沙侨盛通讯科技有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区犁头街**408。法定代表人：邹汉林，总经理。委托诉讼代理人：邹玮玮，该公司员工。被告（反诉原告）：龙宜如，男，1984年12月28日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：刘小山，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱艳玲，女,1986年6月7日出生，汉族，住湖南省双峰县，系被告妻子。原告(反诉被告)长沙侨盛通讯科技有限公司（以下简称侨盛公司）与被告(反诉原告)龙宜如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侨盛公司的法定代表人邹汉林及其委托诉讼代理人邹玮玮，被告龙宜如及其委托诉讼代理人刘小山、朱艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）侨盛公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付所欠原告租金和水电费111671元(其中租金106200元，电费4756元，水费715元)；2、被告支付违约金20000元；3被告无条件返还原告的租赁物；4、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为要求继续履行合同。事实与理由：根据原告与被告于2018年8月20日所签订的租赁协议条款如下，被告应在2020年每个季度租期到来之日提前一个月清缴下季度的房租及水电费用，时至今日被告仍拖欠2020年第一季度租金23400元(2020年2月21日至2020年5月20日)，第二季度租金41400元(2020年5月21日至2020年8月20日)，第三季租金41400元(2020年8月21日至2020年11月20日)，共计106200元，另外还有电费4756元和水费715元。根据原双方签订合同第三条十二项约定，如果被告不按时缴纳租金、物业管理费和电梯费则按违约论处，原告可无条件收回房屋。根据原合同第五条约定，原告与被告应信守合同，双方约定违约金为20000元，如一方违约则由违约方支付给守约方，合同终止履行，同时违约方还应赔偿守约方实际经济损失。原告曾多次派单位员工向被告发出通知和组织协商，被告则以各种理由塞拒绝履行合同。故诉至法院。被告（反诉原告）龙宜如辩称：1.被告欠原告租金等费用不足6万元，原告提交的证据不能证明其主张；2.新冠疫情属于不可抗力，造成被告损失应当减租，宝蓝街拆迁导致经营困难，属于情势变更，原告不能以被告在合同履行中存在的客观障碍而要求被告支付违约金。并提出反诉：1、变更反诉原、被告于2018年8月20日签订的《租赁协议》，租金、租期以及支付方式等内容按照双方协商后的租赁合同履行；2、反诉被告赔偿反诉原告营业经济损失3万元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年8月20日，反诉原告与反诉被告签订《租赁协议》，约定反诉被告将其所有的宝南街58号侨盛通讯市场四楼房屋出租给反诉原告经营旅馆，租期四年，前两年租金分别为165600元，后两年租金分别为177600元，共计686400元。协议签订后，反诉原告投入了几十万元装修费，并按照约定履行了相关义务。经营不到2年，旅馆周边的宝南街拆迁，致使反诉原告住宿经营受到严重影响。2020年1月，××疫情爆发，反诉原告旅馆按照疫情防控要求被迫关停，直至2020年3月底才逐步开门恢复营业。另外，随着宝南街一期拆迁项目的推进，通往反诉原告旅馆的道路被封锁，经营环境更加恶化，住宿客流一落千丈，经营入不敷出。反诉原告多次通过微信、书面等方式与反诉被告协商租金减免和合同变更事宜，反诉被告量之不理，甚至还安排物业关停电梯迫使反诉原告交纳高额租金和管理费。目前，反诉被告将反诉原告经营的旅馆大门换锁，致使反诉原告不能营业，不仅许多重要资料尚遗留旅馆，而且造成较大经济损失。被告未能向反诉被告交纳部分租金并非不愿意继续履行合同，而是因为案涉房屋受到当地拆迁围挡以及今年××疫情的严重影响，在反诉原告经营困难，负债累累的前提下，一直主动与反诉被告协商沟通租金减免、反诉被告拒绝所致。旅馆周边征收封路以及××防控等情形均是在订立《租赁协议》之时无法预见和无法避免的客观情形，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提出上述反诉请求，请依法予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月20日,原告（甲方）、被告（乙方）签订《租赁协议》,约定：“1.甲方将宝南街58号侨盛通讯市场四楼租给乙方，使用年限为四年，自2018年8月21日至2022年8月20日止，第一年租金为165600元、第二年租金为165600元（月租金为13800元）、第三年租金为177600元、第四年租金为177600元。租金按季度支付，第一年第一季度租金在双方签约后第二日清缴，第二季度租金费用在第二季度租期到来之日提前一个月清缴，后续以此类推，不得拖延；2.乙方经营期间水电另行装表计量，水电费按水电部门的收费标准由乙方自行承担费用，甲方每月统一代收代缴，不得拖欠。水电部门规定须预存预缴费用的按水电部门要求执行，不按规定预存预缴的视为违约；3.乙方租赁期间须向甲方缴纳房屋和水电押金壹万元；4.乙方应缴物业管理费和电梯费为每月为955元，按月缴纳，如果租金、物业管理费和电梯费不按规定时限缴纳则按违约论处，甲方无条件收回房子；5.双方约定违约金为2万元，如果一方违约则由违约方支付给守约方，合同终止履行，同时违约方还应赔偿守约方实际经济损失。”合同签订后，被告向原告支付押金1万元。2020年1月底，因新冠疫情影响，被告案涉房屋停止营业，直至2020年3月底被告开始重新经营。2020年8月22日，原告向被告出具《通知》，载明：“依照你与本公司二O一八年八月二十日所签的租赁协议，至今日你已欠交本公司租金为人民币106200元，(其中：2020年2月20日应交41400元，实交18000元，欠23400元；2020年5月20日应交41400元，分文未交；2020年8月21日应交41400元，分文未交)。限你接此通知后一个星期内(七天)交清此欠款，否则本公司将起诉人民法院并追索你的违约金同时无条件收回四楼整层房屋。”2020年8月23日，原告出具被告欠款明细，载明：“2020年2月20日应交租金41400元。实交租金18000元，欠交23400元。2020年5月20日应交租金41400元，实交租金0元。2020年8月21日应交租金41400元，实交租金0元。另欠水费5756元、水费715元。”2020年8月28日，原告对被告再次进行催缴租金，被告以疫情原因经营困难请求减免租金，双方意见未达成一致，被告对案涉房屋停止营业。另查明，双方就2020年2月20日之前的租金、水电费等无争议。原被告确认，2020年2月20日后，原告支付1.8万元租金后未再支付租金。本院认为：原被告双方签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。现被告拖欠租金，构成违约，应当承担违约责任。一、原告的本诉评析1.关于原告诉请案涉合同是否继续履行的问题。本院经审查认为:第一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告拖欠租金，构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，原告诉请继续履行合同，符合法律规定；第二，被告反诉认为受疫情情形请求减免租金要求变更合同，表示其也愿意继续履行合同；第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”现被告拖欠租金构成违约，且房屋不存在不能履行的情形，原告要求被告继续履行合同也不违反法律规定。综上，原告诉请被告继续履行合同，本院予以支持。2.关于支付租金问题。根据以上分析，双方签订的合同有效。被告应当支付拖欠的2020年8月28日之前的租金。由于本院支持继续履行合同，2020年8月28日之后的案涉房屋租金，本院不再进行处理。因此，被告应支付2020年2月20日至2020年8月28日的租金共计85976元（13800元×6月+165600元÷365天×7天），扣除被告已经支付租金1.8万元及押金1万元，被告还应支付57976元（85976元-18000元-10000元）。本案中，被告因新冠疫情停业造成损失，根据新冠疫情的影响程度、合同实际履行情况及公平原则，本院酌情对案涉房屋租金等费用按合同约定标准减免两个月，认定被告还应向原告支付租金共计30376元（57976元-13800元×2月）。2.关于违约金问题。被告拖欠租金和水电费，构成违约，双方签订的合同约定的违约金为2万元，显然高于原告的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情将违约金调整为被告应付租金等费用30376元的30%即9113元。3.关于水电费问题。本案中，原告提供的证据不足以证明被告到底欠缴多少水电费，原告可搜集完整证据后，另行主张权利，对于原告要求被告支付水电费等费用，本院在本案中不再进行处理。二、被告反诉的评析1.关于合同变更的问题。被告诉称本案因情势变更应当变更合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原被告签订的《租赁合同》合法有效。被告认为基于情势变更，租赁合同约定的租金和管理费过高应予以调整，但其提供的证据不能证明案涉房屋租赁合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，致使继续履行合同对被告明显不公平且不能实现合同目的。被告作为市场主体在签订合同时应尽审慎义务，故被告反诉主张对租赁合同予以变更的理由不能成立，且双方目前合同变更的意见并未达成一致，对其要变更合同的诉求，本院不予支持。2.关于赔偿营业经济损失问题。根据双方的合同的第三12约定：“如果租金、物业管理费和电梯费不按规定时限缴纳则按违约论处，甲方无条件收回房子”。本案中，2020年2月20日后，被告缴纳1.8万元租金后就再未缴纳租金，已构成违约。因此对于被告要求原告赔偿营业经济损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下:一、原告长沙侨盛通讯科技有限公司与被告龙宜如2018年8月20日签订的《租赁协议》继续履行；二、被告龙宜如于本判决生效后十日内支付原告长沙侨盛通讯科技有限公司2020年2月20日至2020年8月28日的租金30376元；三、被告龙宜如于本判决生效后十日内支付原告长沙侨盛通讯科技有限公司违约金9113元；四、驳回原告长沙侨盛通讯科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告龙宜如的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1467元，已减半收取，由原告长沙侨盛通讯科技有限公司负担1027元，被告龙宜如负担440元；反诉费275元，由反诉原告龙宜如负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二〇年十月三十日法官助理刘玥书记员廖沙