浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6742号 上诉人（原审原告）：李杰，女，1969年1月4日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审被告）：孔庆祥，男，1955年2月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人李杰因与被上诉人孔庆祥房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初737号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月6日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，上诉人李杰，被上诉人孔庆祥到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 孔庆祥自2015年1月1日起从杭州珊瑚沙股份经济合作社（以下简称珊瑚沙合作社）承租珊瑚沙家园南面东侧2、3、4、5、6#商铺，建筑面积为569.04平方米，双方签订《商铺房租赁合同》一份，该合同中约定珊瑚沙合作社负有提供该商铺的相关房屋产证证明的义务。 后孔令晨向孔庆祥承租其中的6-2-201商铺，面积50平方米，双方为此于2018年11月15日签订《珊瑚沙家园商铺租赁合同》（以下简称《合同B》），约定：租期自2018年11月18日起至2021年11月17日止；年租金50000元；租金按年支付，首年租金于签订合同之日一次性付清；为确保该商铺及附属设施的安全与完好，确保租赁期间内相关费用的如期结算，承租方同意于本合同签订前交付10000元作为履约保证金；保证金不得冲抵租金，出租方应在租赁关系终止且承租方已腾退该商铺并付清各种费用后一周内将保证金全额无息退还承租方，如承租方违约，出租方有权终止协议，并没收履约保证金；出租方提供该商铺的相关房屋产证证明，承租方在开业前应当自行办理好工商、税务、消防、卫生、环保等职能部门的相关审批手续；如果出租方违约提前解除合同的，承租方投入的装修、装潢损失按评估价进行补偿，如果因承租方提前解除合同的，承租方投入的装修、装潢损失出租方不作任何补偿。 合同签订后，孔令晨于2018年11月19日向孔庆祥支付租金50000元，于2018年11月21日向孔庆祥支付保证金10000元。 后孔令晨欲将案涉商铺转租给李杰，经李杰与孔庆祥及孔令晨三方合意，2019年9月6日，李杰与孔庆祥签订了《珊瑚沙家园商铺租赁合同》（以下简称《合同A》），该合同除承租方由孔令晨变更为李杰外，其余内容与《合同B》均一致。同日，李杰支付孔令晨28000元，李杰陈述，其中18000元系装修款及2019年9月6日至2019年11月5日的租金，剩余10000元系履约保证金。 李杰与孔庆祥均认可李杰于2019年9月6日搬入案涉商铺，于2019年10月20日左右搬离，于2019年11月17日将钥匙退还孔庆祥。李杰自认，其于2019年“双十一”期间，将案涉商铺交由他人使用了八、九天。 孔庆祥陈述，其与孔令晨已达成合意，案涉商铺转租给李杰后，其无需再向孔令晨退还已收取的租金及保证金。 原审法院认为，根据李杰与孔庆祥的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、李杰是否向孔庆祥支付了租金及履约保证金？二、孔庆祥是否存在拒绝提供商铺产权证的违约行为？ 关于争议焦点一，李杰是否向孔庆祥支付了租金及履约保证金28000元的问题。根据《合同A》与《合同B》的主文内容（包括租期起止日期）完全一致，以及《合同A》签订后孔庆祥并未再向孔令晨退还租金及保证金的事实，可以认定李杰继受了《合同B》项下孔令晨的权利、义务。李杰支付孔令晨的28000元中，应包含孔令晨对商铺的装修折价款、孔令晨已向孔庆祥支付的截至首年租期届满即2019年11月17日的租金及履约保证金10000元。经三方合意形成转租事实后，李杰向孔令晨支付上述付款，而孔庆祥未向孔令晨退还相应款项，故该款项的实际付款人已由孔令晨转化为李杰。李杰占有使用案涉商铺超两个月，孔庆祥关于没有收取李杰支付款项的抗辩，缺乏事实依据且与房屋租赁的常理不符，不予采信。 关于争议焦点二，孔庆祥拒绝向李杰提供案涉商铺产权证的事实是否存在的问题。首先，李杰陈述其向孔庆祥索要产权证被拒，但证人胡某证言为单一证据，李杰未提供其他证据予以佐证，李杰的举证义务没有完成，应承担对其不利的法律后果。其次，孔庆祥与珊瑚沙合作社签订的《商铺房租赁合同》中，明确约定珊瑚沙合作社有提供商铺相关产权证明的义务；且《合同Ａ》《合同Ｂ》中，孔庆祥作为出租人亦承诺提供案涉商铺产权证明；结合孔庆祥在同一地段长期出租多间同类型商铺、目前承租的其他商铺已领取经营证照的事实，孔庆祥没有拒绝提供商铺产权证、不配合李杰办理营业执照的动因。据此，难以确信孔庆祥拒绝向李杰提供产权证的待证事实存在，李杰关于孔庆祥违约的主张，缺乏事实依据，不予支持。 李杰在合同约定的租赁期限届满前，单方面提出终止合同、搬离案涉商铺并将钥匙退还孔庆祥，其行为已构成违约。 现李杰与孔庆祥对解除《合同A》均无异议，合同依法应予以解除。合同解除后，鉴于李杰的违约行为，孔庆祥依据合同约定，有权没收履约保证金10000元且不予补偿李杰的装修损失，李杰要求孔庆祥退还该部分费用的诉请，于法无据，不予支持。自2019年9月6日至2019年11月17日，李杰已实际占有使用案涉商铺，故李杰要求孔庆祥返还此期间租金的诉请，缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、李杰与孔庆祥签订的《珊瑚沙家园商铺租赁合同》于2020年4月29日解除；二、驳回李杰其余诉讼请求。案件受理费减半收取250元，由李杰负担。 宣判后，李杰不服，向本院提出上诉称：原审法院认定事实错误。原审法院以“孔庆祥无任拒绝帮助理由”为由判定孔庆祥不应承担责任的事实认定方式是错误的，孔庆祥帮助李杰办理营业执照是合同约定的义务，李杰所租赁房屋为经营性用房，孔庆祥的恶意推脱会致使合同目的不能实现，李杰无法继续经营，违背合同订立时的根本目的，也因此违背《民法总则》的公平原则致使李杰无法使用房屋，所以孔庆祥对此是应该承担责任的。杭州市办理营业执照及工商登记的基本材料中有房屋产权证复印件及相关房产信息，而这些材料都是需要孔庆祥来出具及配合的，李杰多次向孔庆祥主张，孔庆祥均以孔庆祥房屋无法办理营业执照为由相推诿，并拒绝给付李杰相关房产证明资料。因此，请求撤销原判；依法改判孔庆祥返还李杰租金及押金28000元。 被上诉人孔庆祥辩称：案涉商铺是孔庆祥从珊瑚沙合作社承租的。在2018年11月18日，孔庆祥将该商铺出租给案外人孔令晨，当时孔庆祥和孔令晨签订书面合同，孔令晨也在合同签订后，分两次将第一年的租金5万元及履约保证金1万元支付给孔庆祥，支付方式是通过支付宝转账。在2019年9月左右，孔令晨说将该商铺的租赁权转让给李杰，三方同意，所以孔庆祥和李杰签订了一份租赁合同，就是李杰提交的证据，虽然孔庆祥和李杰的合同上写的签订日期是2018年11月15日，实际是在2019年的9月签订，是因为合同版本是照抄原来的合同，所以签订日期是写2018年11月的。后来李杰将28000元打给了孔令晨，是李杰付给孔令晨的转让费，孔庆祥没收到过李杰的任何钱。孔庆祥只收到过孔令晨的第一年租金5万元及履约保证金1万元，共6万元。在一审起诉状中，李杰说孔庆祥不配合，说孔庆祥拒绝李杰的要求，这些话都是不真实的，孔庆祥的租客提出的合理要求孔庆祥都是配合的，包括孔庆祥的其他租客也提出关于出具产证用来办工商执照的要求孔庆祥都是配合的，孔庆祥都其他租客都可以作证。李杰这么做的原因完全是因为自己经营不善导致的，李杰是开店卖大米的，但是小区门口有很多的超市，再加上李杰刚刚开始经营，没有生意，导致李杰不想做了，是李杰自身原因导致的，并不是孔庆祥的原因。在年底左右，李杰自己搬离了商铺，将钥匙通过其他人交付给孔庆祥的，相当于李杰不租这个店铺的，事实上是李杰违约了，孔庆祥没有向李杰追究违约责任已经算好了，李杰打官司问孔庆祥要钱，完全是没有事实和法律依据的。所以一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人李杰和被上诉人孔庆祥在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”孔庆祥与案外人孔令晨签订的《合同B》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。孔庆祥亦依约向孔令晨交付案涉商铺，孔令晨依约向孔庆祥支付了租金及保证金。后经孔庆祥同意，孔令晨将案涉商铺转租给李杰，李杰与孔庆祥签订了《合同A》，该合同除承租方由孔令晨变更为李杰外，其余内容与《合同B》均一致。李杰虽于2019年10月20日左右搬离案涉商铺，但未向孔庆祥交还案涉商铺，且根据李杰自认其于2019年“双十一”期间，将案涉商铺交由他人使用了八、九天，故李杰在2019年11月17日前已实际占有使用案涉商铺，其要求孔庆祥退还2019年11月17日前的租金依据不足，原审法院未予支持并无不当。李杰在合同约定的租赁期限届满前，以孔庆祥拒绝向李杰提供案涉商铺产权证，而单方提出终止合同。但李杰并未提交有效证据证明其已向孔庆祥索要案涉商铺产权证，且根据孔庆祥与珊瑚沙合作社签订的《商铺房租赁合同》中，明确约定珊瑚沙合作社有提供商铺相关产权证明的义务；且《合同A》《合同B》中，孔庆祥作为出租人亦承诺提供案涉商铺产权证明，结合孔庆祥在同一地段长期出租多间同类型商铺、目前承租的其他商铺已领取经营证照的事实，孔庆祥没有拒绝提供商铺产权证、不配合李杰办理营业执照的动因。故原审法院结李杰认为孔庆祥违约的主张，未予采信。故合同提前解除的原因，系李杰违约，孔庆祥依据合同约定，有权没收履约保证金10000元，故原审法院对李杰要求孔庆祥返还保证金的诉请未予支持并无不当。李杰的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由李杰负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十月五日 书记员  周 杨