甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3381号上诉人（原审被告）：梁爱玲，女，汉族，1936年10月22日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：汤晓东，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘秉奎，男，汉族，1930年7月3日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：汤晓东，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：温汉卿，男，汉族，1964年11月2日出生，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：汤晓东，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李雪，女，汉族，1971年11月27日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：许勤，甘肃云钦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文杰，甘肃云钦律师事务所律师。上诉人梁爱玲、刘秉奎、上诉人温汉卿因与被上诉人李雪确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初14191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁爱玲、刘秉奎上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初14191号民事判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼等费用李雪承担。事实与理由:梁爱玲、刘秉奎是案涉房屋的所有权人，有权处分案涉房屋。梁爱玲、刘秉奎与李雪2002年9月2日的协议已经兰州市城关区人民法院判决生效，根据协议约定，至今李雪未按约定履行义务，构成根本违约。梁爱玲、刘秉奎有权解除与李雪之间的约定，有权要求李雪承担违约责任；梁爱玲、刘秉奎将案涉房屋转让第三人，且该房屋已经办理登记，房屋所有权已经归第三人所有；案涉房屋办理登记过程中，均按照行政机关程序合法登记，不存在恶意登记的情形，一审认定事实不清，没有证据证明，其审理违反法律规定，适用法律错误。李雪辩称，一、根据《合同法》第五十二条第二款的规定，梁爱玲、刘秉奎、温汉卿恶意串通损害李雪的合法权益，故一审法院认定温汉卿与梁爱玲、刘秉奎签订的《兰州存量房买卖合同》无效，认定事实清楚，适用法律正确；二、梁爱玲、刘秉奎已将房屋出售于李雪，并于2002年9月2日交付李雪占有使用至今，且收取了李雪54000元购房款，梁爱玲、刘秉奎再次于2017年11月17日将案涉房屋出卖于自己的亲属温汉卿谋取经济利益，主观上存在恶意；三、温汉卿受让房屋时是恶意的，明知梁爱玲在2002年9月2日已将案涉房屋出卖于李雪，再次与梁爱玲、刘秉奎签订《兰州存量房买卖合同》；明知李雪占有使用案涉房屋，在购买时从未进入房屋内部进行实地考察或详细了解，且以极低的偏离房屋正常市场价值的50000元购买市中心学区房，主观上存在恶意；四、一审法院速裁庭以合议庭方式审理本案，以主审法官对涉案事实进行查明符合法律规定，程序合法。综上，梁爱玲、刘秉奎、温汉卿存在恶意通谋损害李雪的利益，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。温汉卿辩称，对梁爱玲、刘秉奎的上诉认可，对李雪的答辩不予认可。温汉卿上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初14191号民事判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼等费用李雪承担。事实与理由:温汉卿与梁爱玲、刘秉奎之间签署的房屋买卖合同符合房产登记部门的规定，内容不违反法律禁止性，经房屋登记部门确认,合法有效;一审认为温汉卿与梁爱玲、刘秉奎之间存在恶意串通没有证据，缺乏事实基础，属于主观臆断；涉案房屋已经房地产中心按照程序登记，不存在恶意登记情形；涉案房屋所有权属温汉卿所有，温汉卿没有义务向梁爱玲、刘秉奎过户，一审判决于法无据。补充一点：本案在一审判决中适用普通程序审理，实际由审判员一人审理，在程序上严重违反法律规定。李雪辩称，同对梁爱玲、刘秉奎上诉的答辩意见。梁爱玲、刘秉奎辩称，对温汉卿的上诉认可，对李雪的答辩不予认可。李雪向一审法院起诉请求:1.依法确认梁爱玲、刘秉奎与温汉卿之间的《兰州市存量房屋买卖合同》无效;2.请求判令温汉卿协助将案涉房屋过户至梁爱玲、刘秉奎名下;3.依法判令梁爱玲、刘秉奎、温汉卿承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2002年9月2日，李雪与梁爱玲签订协议一份，约定梁爱玲以54000元的价格将位于兰州市城关区张掖路街道曹家巷93号6单元5层504室住房出售给李雪，同日李雪向梁爱玲付清了购房款。协议签订后，梁爱玲将房屋交付给李雪使用。2013年7月2日，梁爱玲向兰州市房地产交易中心申请增加刘秉奎作为案涉房屋共同所有权人。2017年11月17日，刘秉奎、粱爱玲与温汉卿签订《兰州存量房买卖合同》，将涉案房屋以50000元的价格再次出售给温汉卿，并将涉案房屋的产权转移登记至温汉卿名下。另查，2020年3月10日，甘肃省兰州市城关区人民法院做出(2019)甘0102民初8452号民事判决，确认李雪和梁爱玲、刘秉奎于2002年签订的《房屋买卖合同》合法有效，送达地址确认书中温汉卿签署了与梁爱玲、刘秉奎是亲属关系。再查，涉案房屋自2002年9月2日梁爱玲交付给李雪使用后，先由李雪自行使用，后李雪将房屋出租给他人使用。2020年4月17日，李雪与梁爱玲夫妻因房屋问题产生争执，遂报警处理。公安人员出警后李雪对公安处理情况进行了现场录音，录音中温汉卿认可与梁爱玲、刘秉奎夫妇存在亲属关系，知晓案涉房屋曾经卖于李雪。一审法院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力。李雪与梁爱玲于2002年9月2日签订的协议被法院依法确认有效，而梁爱玲、刘秉奎与温汉卿签订的《兰州存量房买卖合同》的效力以及温汉卿是否系善意取得案涉房屋是本案的争议焦点。首先，梁爱玲、刘秉奎与温汉卿签订的《兰州存量房买卖合同》中载明，2017年11月17日梁爱玲、刘秉奎与温汉卿以50000元的价格转让案涉房屋，该交易价格明显不合理低于同地段兰州市城关区房屋市场价;其次，作为与梁爱玲、刘秉奎有着亲属关系的温汉卿，在2017年10月购买房屋时，没有进入案涉房屋内部进行实地考察，其未尽到谨慎审核义务，显然不符合一般人购买房屋的常情常理;再次，案涉房屋由李雪占有使用并装修出租于他人，梁爱玲与刘秉奎自2017年11月27日签订房屋买卖合同而未将案涉房屋交付温汉卿，温汉卿并未积极通过相应途径处理解决案涉房屋，其行为明显不符合常理。因此温汉卿取得案涉房屋时不符合善意取得构成要件。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》关于一房数卖的合同履行问题的意见，李雪对于案涉房屋属于已经合法占有的买受人，温汉卿属于恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人李雪。综上，上述现象和证据证明温汉卿不符合善意第三人的标准。经过本案庭审和李雪、梁爱玲、刘秉奎、温汉卿提交的证据以及运用日常生活经验法则，温汉卿明知梁爱玲与李雪于2002年9月2日已经签订了房屋买卖协议，且明知涉案房屋已由李雪占有使用，仍于2017年11月17日签订《兰州市存量房买卖合同》，违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则，损害了李雪的利益，应当承担相应的法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，作出判决:一、梁爱玲、刘秉奎与温汉卿于2017年11月17日签订的《兰州市存量房屋买卖合同》无效;二、温汉卿协助将案涉房屋过户至梁爱玲、刘秉奎名下。案件受理费100元，由梁爱玲、刘秉奎、温汉卿负担，并由梁爱玲、刘秉奎、温汉卿于本判决生效后十日内向李雪付清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。二审中，梁爱玲、刘秉奎围绕其上诉请求向本院提交了房地产更正登记资料一份（7页）、过户登记资料一份（12页）、（2019）甘0102民初8452号民事判决书一份，证明梁爱玲与刘秉奎系案涉房屋产权人，判决书已经确认了房屋所有权及确认梁爱玲、刘秉奎没有义务向李雪办理过户登记。办理房产证和过户时符合法律规定。温汉卿向本院提交了房屋登记电子信息查询证明两份及房屋产权证办理资料一份（5页），证明温汉卿在购买案涉房屋时去到房地产中心查实过所有权人的情况。被上诉人李雪没有提交证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。李雪就上述证据的质证意见为，对梁爱玲、刘秉奎提交的相关手续的真实性没有异议，对合法性和关联性不予认可。判决书真实性、合法性没有异议，判决结果认定李雪和梁爱玲、刘秉奎签订的房屋买卖合同有效，说明李雪履行了双方买卖合同的义务，证明温汉卿、梁爱玲谋取利益主观恶意明显。对温汉卿提交的证据真实性认可，合法性、关联性不认可，不能证明温汉卿不存在主观恶意，只能证明双方恶意串通，五万元低价出售一百万元房屋与常理不符，也不能证明恶意办理登记的买受人其权利优先于已经实际占有房屋的买受人。房屋查询单，真实性没有异议，但跟本案没有关系，只能充分说明刘秉奎、梁爱玲、温汉卿相互配合恶意串通，损害李雪的利益。就梁爱玲、刘秉奎、温汉卿提交的上述证据，本院经审核认为，上述证据来源、内容、形式合法，能够证实案涉房屋产权的变更过程，故本院对上述证据的真实性均予以采信。经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。就本案而言，李雪与梁爱玲、刘秉奎2002年9月2日达成的关于买卖案涉房屋的协议已经（2019）甘0102民初8452号民事判决确认合法有效，且李雪已按照照约定全额支付了案涉房屋对价，并由其合法占有、使用至今，即李雪已经按照约定完成了购买案涉房屋的主要义务，虽案涉房屋购买时不具备办理房产过户的条件，但其系案涉房屋的合法占有人，在履行完毕房屋买卖合同买受人的付款义务后，其对讼争的房屋享有物权期待权。虽梁爱玲、刘秉奎2017年11月17日以50000元价格向其亲属温汉卿出售案涉房屋，但明显低于同等时间、同等地段、同类房屋的市场出售价格，亦低于其向李雪出售案涉房屋的价格。温汉卿在庭后虽提交了收条一份拟证明其已履行了购买案涉房屋的付款义务，但该收条显示付款人系温汉卿女儿温梅、付款金额为500000元、付款时间为2017年9月25日，与《兰州市存量房买卖合同》约定内容不相一致，且其也未能提供500000元的资金来源和去向的相关证据，有背日常生活常理。再者《兰州市存量房买卖合同》签订时涉案房屋已由李雪实际占有使用（包括其出租给他人）,在此情形下温汉卿对于涉案房屋实际状况是明知的,但其未进一步了解,于交易习惯不符，且温汉卿明知涉案房屋归属存在争议,在此争议未解决的情况下,与梁爱玲、刘秉奎签订房买卖合同的行为,此行为存在明显的主观恶意。虽梁爱玲、刘秉奎与温汉卿签订了《兰州市存量房买卖合同》，然基于前述案件事实，温汉卿在签订案涉房屋买卖合同时存在与梁爱玲、刘秉奎串通损害李雪合法权益的情形，即温汉卿并非案涉房屋买卖合同的善意相对人。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持”的规定，一审法院认定梁爱玲、刘秉奎与温汉卿签订的《兰州市存量房买卖合同》无效处理正确，本院予以确认。但一审法院以温汉卿取得案涉房屋时不符合善意第三人的标准，进而适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定进行判决，属适用法律错误，对此本院予以纠正。故梁爱玲、刘秉奎与温汉卿以案涉房屋系属梁爱玲、刘秉奎所有，温汉卿与梁爱玲、刘秉奎不存在恶意串通的上诉意见，与本案事实不符，本院不予采纳。关于李雪要求温汉卿将涉案房屋过户至梁爱玲、刘秉奎名下的请求能否成立的问题。基于存在温汉卿与梁爱玲、刘秉奎存在恶意串通买售房屋的事实，本案涉及梁爱玲、刘秉奎将案涉房屋“一房数卖”的情形。关于“一房数卖”的权利保护顺位问题,参照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(二)关于一房数卖的合同履行问题“15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”根据该规定，如权利人有足以证明不动产真正的权利状况与登记簿记载不一致的证据,应采纳相关证据并确认权利人权利；也即在有相反证据时,可以推翻不动产登记簿的权利推定,维护真正权利人利益。本案中，李雪提交的相关证据已然形成证据链，证实温汉卿存在与梁爱玲、刘秉奎恶意串通进行买卖房屋的行为，温汉卿虽然领取了涉案房屋的房产证,但该行为明显属于无效的恶意登记情形,其权利不能对抗已经合法占有并使用该房屋的买受人李雪，故一审判决认定温汉卿属于恶意办理登记的买受人，符合本案案情，对温汉卿上诉称其办理房屋登记系按照行政机关程序合法登记，其系案涉房屋所有权人的意见本院不予采纳。另，就温汉卿上诉称一审违反法定程序审理的问题。经本院审查，一审法院在本案一审开庭时已向双方当事人告知了合议庭组成人员及案件适用普通程序进行审理，温汉卿对一审法院的审理程序并未提出异议，其在二审中提出一审程序错误的意见并未提交相应证据加以证明，故对其该项上诉意见本院亦不予采纳。综上,梁爱玲、刘秉奎、温汉卿的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律虽有瑕疵,但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判上诉人梁爱玲、刘秉奎预交的二审案件受理费67元，由其二人自行负担；上诉人温汉卿预交的二审案件受理费33元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝成审 判 员 杨 清审 判 员 谷元元二〇二〇年十月十五日法官助理 张亚东书 记 员 杨 倩