安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初4610号 原告：长丰县永领物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市长丰县水湖镇丰乐新村，统一社会信用代码91340121748933556C。 法定代表人:张永领，总经理。 委托诉讼代理人：丁玉环，江苏海越律师事务所律师。 被告：杨维前，男，1969年10月9日出生，汉族，住合肥市长丰县。 原告长丰县永领物业管理有限公司诉被告杨维前物业服务合同纠纷一案。依法由审判员王福金适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁玉环、被告杨维前到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告长丰县永领物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的2015.1.1-2020.5.30期间的物业服务费人民币7198元(1.15元/月/㎡×96.3㎡×65月=7198.425元)以及2018.12-2020.4.30期间的水费682元（2.83元/吨×241吨=682.03元）;2、请求判令被告从逾期之日起每日按应缴费用千分之一的标准支付违约金，暂按200元计算;3、请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年4月25日，安徽福伟置业有限公司与长丰县永领物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》,合同约定由原告向合肥市长丰县魏武路6号金地雅苑小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告杨维前系上述物业的业主,房号8B栋1305室,物业面积96.3平方米,按合同约定应当向原告缴纳物业服务费以及水费共计7880.455元,被告一直拒绝缴费。原告已按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务,现特向人民法院提起诉讼,请求依法作出公正的判决,维护原告企业的合法权益。 被告杨维前辩称，关于长丰县永领物业管理有限公司起诉被告拒交物业费是有原因的。1、被告与长丰县永领物业管理有限公司无管理合同，其也无进入小区的任何公示。虽然现在是存在事实，但物业并不具备管理能力，未做好物业服务，导致居住环境差，存在安全很多隐患，甚至被媒体曝光，最后只能采取少交费用办法。2、目前小区最突出问题还是脏、乱及安全隐患。（1）脏：路面极少有人按时清扫，绿化位置乱堆、乱放垃圾；垃圾桶流出的脏水四溢，导致被告女儿骑车下班摔倒受伤；另外，被告居住的8B楼电梯内四壁很脏，很少有人认真清理；楼层走道每年可能仅打扫2-3次，门窗、消防栓等从来没有人清擦，楼道卫生主要业主自己打扫。（2）乱：小区电瓶车乱停乱放，楼道、楼层到处是电瓶车。2020年被告楼层1303室业主电瓶车充电，导致失火。（3）安全问题：被告居住的8B楼，安全隐患严重，消防栓无水成为摆设，没有灭火器，排风烟机已经损坏。有一次在停电后发现进户电井里的接地线大部分被剪了，隐患大。电梯常坏，不定时坠楼层。刮风时也有纱窗掉落现象，与物业沟通无效。3、前期物业费不是业主不交，是物业为被告做的事情少，应当少交钱，才合情合理，望物业为业主先把事情做好。 查明：杨维前系合肥市长丰县业主,该房屋合同面积96.3㎡。2012年4月25日安徽福伟置业有限公司与长丰县永领物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》,合同约定由原告向合肥市长丰县魏武路6号金地雅苑小区提供物业管理服务，原告履行了物业服务义务。2015年1月1日至2020年5月30日期间的物业服务费7189元（1.15元／月／㎡×96.3㎡×65月＝7198.42元）,杨维前未予缴纳，经催要未果。 本院认为：原、被告之间形成的事实上的物业服务合同关系，应予以保护。现被告尚欠物业管理费7189元，事实清楚，证据充分，应当及时予以清偿。鉴于原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，应适当降低被告的支付物业费的额度，以支付75%即5391.75元（7189元×75%=5391.75元）为宜，关于水费问题原告已撤回该项诉讼请求，予以支持。原告主张违约金问题，因在服务过程中存在不足之处，同时也无合同依据，故对该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨维前于本判决生效后三日支付原告长丰县永领物业管理有限公司2015年1月1日至2020年5月30日期间物业服务费5391.75元； 二、驳回原告长丰县永领物业管理有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告长丰县永领物业管理有限公司承担5元，被告杨维前承担20元。 上述款项汇至:户名：长丰县人民法院代管款，账号：20000011287110300000018，开户行：安徽长丰农村商业银行股份有限公司。 本判决为终审判决。 如本判决生效后，赔偿义务人不履行本判决书确定的给付义务，权利人可在本判决书规定履行期限届满之日起，二年内向法院申请执行。 审判员  王福金 二〇二〇年十月十五日 书记员  汤 瑞 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。