四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2020）川1724民初2303号原告：中国工商银行股份有限公司大竹支行，住所地大竹县白塔街道一环路东段**，统一社会信用代码91511724910730942H。负责人：范会君，行长。委托诉讼代理人：岳丽娟，四川迪扬律师事务所律师。被告：蒋业平，男，1984年6月出生，住四川省大竹县。被告：邱霞，女，1987年11月出生，住四川省大竹县。被告：大竹县海太洋房地产开发有限公司，，住所地大竹县白塔街道竹海路西段鸿源星景怡北苑**统一社会信用代码：91511724052152559E。法定代表人：刘樊，公司执行董事。委托诉讼代理人：郑传富，四川弘齐律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司大竹支行（以下简称大竹工商银行）与被告邱霞、蒋业平、大竹县海太洋房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大竹工商银行委托诉讼代理人岳丽娟、被告大竹县海太洋房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑传富到庭参加诉讼。被告邱霞、蒋业平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告大竹工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告邱霞、蒋业平立即偿还原告借款剩余本金187654.95元(己偿还借款本金59345.05元）及利息、罚息、复利8250.88元(己偿还利息45993.69元)（利息、罚息、复利暂计算至2020年5月1日，2020年5月2日起的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至贷款本息全部清偿之日止）；2.判令被告邱霞、蒋业平、大竹县海太洋房地产开发有限公司支付原告为实现债权而产生的律师费9795元(按5%计算)；3.判令原告对被告邱霞、蒋业平所有的位于四川省大竹县的房产，拍卖、变卖或者折价后的价款享行优先受偿权；4.判令被告大竹县海太洋房地产开发有限公司对上述一、二项债务承担连带清偿责任；5.判令被告承担本案产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）；以上债务暂算至2020年5月1日总计为205700.83元。事实和理由：被告邱霞、蒋业平向原告申请贷款，基本情况如下：1.合同名称、编号：《个人购房借款/担保合同》;2.合同签订时间：2015年12月14日；3.借款金额：247000元；4.借款期限：自2016年1月1日起至2031年1月1日止；5.借款用途：个人购置住房；6.借款利率：执行利率为5.635%；7.还款方式：按月等额本金还款法；8.合同主要条款：（1）利息、罚息、复利的计算方法：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360(4.1）；借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定（9.1）；借款人未按照合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收100%确定（9.2）。（2）实现债权费用的承担：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担（17）。（3）保证人大竹县海太洋房地产开发有限公司承担保证责任的范围的方式为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其它应付费用承担连带保证责任，保证人如正式抵押登记手续己办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后到期的借款人的债务免除保证责任（10.2.A）。9.贷款发放情况：2016年1月1日，原告向被告大竹县海太洋房地产开发有限公司的账户一次性发放了247000元的贷款；10.还款情况：被告邱霞、蒋业平自2016年4月1日开始出现逾期还款的情形；11.欠款情况：截止2020年5月1日，被告未偿还的本金为187654.95元，利息为8250.88元;12.宣布提前到期情况：2020年5月22日向被告邱霞、蒋业平、大竹县海太洋房地产开发有限公司邮寄送达了律师函，并在律师函内宣布贷款提前到期；13.争议解决方式：向贷款人（即中国工商银行股份有限公司大竹支行）所在地人民法院起诉；14.案涉借款的担保情况如下：(一）抵押：1.抵押财产：被告邱霞、蒋业平以其所有的位于四川省大竹县的房产为上述借款提供抵押担保；2.抵押权登记情况：2015年12月29日，双方办理了房屋预告登记证明；3.抵押担保的范围：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。(二）保证：1.保证方式：阶段性连带责任保证；2.保证期间：贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款到期之日起两年（27）。截至原告诉至贵院之日止，被告邱霞、蒋业平未履行还款义务，被告大竹县海太洋房地产开发有限公司亦未承担连带保证责任。被告拒不偿还借款本息的行为构成对《个人购房借款/担保合同》项下相关条款的违约，并损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告邱霞、蒋业平未做答辩。被告大竹县海太洋房地产开发有限公司辩称，1.对于借款人邱霞、蒋业平偿还该笔欠款的具体金额不清楚，以法院查明的为准；2.关于律师费问题，因原告未提供律师费支付的证据，不应得到支持；3.因本案产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）应由邱霞、蒋业平承担；4.原告对邱霞、蒋业平的房产享有优先受偿权，大竹县海太洋房地产开发有限公司则应当免除保证责任。本院经审理认定如下事实：被告邱霞、蒋业平于2009年12月3日登记结婚，2015年12月1日，邱霞、蒋业平因购买房屋缺少资金，共同填写《中国工商银行个人贷款申请表》，并签署了《个人住房借款共同还款承诺书》，向中国工商银行股份有限公司大竹支行申请贷款247000元。大竹县海太洋房地产开发有限公司对此笔贷款签署了《担保函》，自愿提供阶段性连带责任保证担保。2015年12月14日，原告（贷款人）与被告邱霞、蒋业平（借款人、抵押人）、大竹县海太洋房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定：借款金额247000元，借款期限15年，以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定利息，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）上浮15%确定并执行新的利率,按月等额本息方式还款，借款人授权贷款人将贷款一次性划入大竹县海太洋房地产开发有限公司账户，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定利率的基础上加收50%确定，借款人发生14.1条款的违约行为，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用。本笔贷款的担保方式为抵押、保证。借款人邱霞、蒋业平用其购买的位于大竹县的房产提供抵押担保，担保范围包括借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用等；保证人大竹县海太洋房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，保证范围为借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同第20.2条约定：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理期限内办妥正式抵押登记手续。合同第30.3条约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2016年1月1日，原告向被告大竹县海太洋房地产开发有限公司账户一次性足额发放贷款247000元，当期贷款执行利率为5.635%，逾期利率为8.4525%。2015年12月29日，原告与邱霞、蒋业平就案涉房屋办理了“房屋预告登记证明”，该证明载明：“预告登记义务人：邱霞、蒋业平；预告登记业务种类：预购商品房抵押权预告登记。”邱霞、蒋业平借款后，从2016年4月1日开始未按合同约定时间还本付息，截止2020年5月1日，按借款合同约定还款期限，邱霞、蒋业平共欠原告借款本金187654.95元，利息8250.88元，多次违约。2018年11月16日，原告向邱霞送达了催收通知书，并于同月19日收到了回执。2020年5月21日，原告向三被告送达律师函，宣布贷款提前到期,要求被告收到该函后七日内偿付贷款本息。同时查明，为追收借款，原告与四川迪扬律师律师事务所签订《委托代理合同》，合同载明：“该合同适用于个贷、银行卡批量诉讼案件，代理方式：风险代理。…按照回收金额5%收取代理费…”原告未提交实际支付律师费的依据。上述事实，有当事人陈述，原、被告身份信息、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、《中国工商银行个人贷款申请表》、《个人住房借款共同还款承诺书》、房屋预告登记证明、贷款历史明细列表、催收通知书和电话记录、邮寄记录、律师函、《委托代理合同》、二被告的结婚证复印件等证据证实，本院予以确认。本院认为，一、原告大竹工商银行与被告邱霞、蒋业平、大竹县海太洋房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，案涉合同约定的当期利息执行利率5.635%，贷款逾期的罚息利率为贷款利息上浮50%，即8.4525%，该约定不违反法律规定，邱霞、蒋业平自2016年4月1日起多次逾期偿还借款本息，其行为已构成违约，合同约定，借款人出现14.1条款的违约情形，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，根据合同约定，在被告逾期还款的情况下，原告有权主张案涉借款提前到期，要求被告提前偿还借款，现提前偿还借款的条件已经成就，原告要求被告提前偿还借款符合合同约定，本院予以支持，邱霞、蒋业平应偿还原告借款本金187654.95元，并按合同约定支付至还清借款之日止的利息、罚息及复利。由于自2019年8月20日起，中国人民银行取消了贷款基准利率，并授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布市场报价利率（LPR）,因此案涉借款合同约定的“贷款基准利率”自2019年8月20日起应以“市场报价利率”替代。二、关于大竹县海太洋房地产开发有限公司对邱霞、蒋业平的上述债务是否承担连带清偿责任的问题。案涉借款合同约定大竹县海太洋房地产开发有限公司为邱霞、蒋业平的本次借款及利息、其他费用提供阶段性连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，同时约定：正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，大竹工商银行于2020年5月21日宣布案涉贷款提前到期，在大竹县海太洋房地产开发有限公司的保证期间内，且本案抵押物未办理正式抵押手续，未取得房屋他项权证书，大竹县海太洋房地产开发有限公司仍应承担连带保证责任，对大竹工商银行的该项请求，本院予以支持。大竹县海太洋房地产开发有限公司辩称应当免除保证责任的意见无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于大竹工商银行对邱霞、蒋业平购买的位于四川省大竹县竹阳镇体育大道中段竹城一号11号楼1-13-3号房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”规定，不动产的抵押权自登记时设立，本案借贷双方仅对案涉房屋办理了抵押权的预告登记，并没有办理抵押登记，抵押权未设立，故大竹工商银行对案涉房屋不享有抵押担保的优先受偿权，对大竹工商银行要求对案涉房屋享有优先受偿权的主张，本院不予支持。四、关于律师费问题。大竹工商银行提交了委托代理合同和批量诉讼费清单，但未提供支付律师费的相关票据及转账凭证，且双方签订的合同约定风险代理，原告应支付的律师费金额未确定，对原告要求被告支付律师费9795元的诉讼请求，本院不予支持。原告可待律师费实际支付后另行主张。被告邱霞、蒋业平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了举证、质证和答辩的权利，其法律后果由邱霞、蒋业平自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告邱霞、蒋业平于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大竹支行借款本金187654.95元及截止2020年5月1日的利息8250.88元（含罚息、复利），并支付从2020年5月2日起至本判决确定的履行期届满之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利以实际未偿还的借款本金为基数，按原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准计算，合同约定的“贷款基准利率”自2019年8月20日起由全国银行间同业拆借中心公布的“市场报价利率”替代）；二、被告大竹县海太洋房地产开发有限公司对被告邱霞、蒋业平欠原告中国工商银行股份有限公司大竹支行的上述债务承担连带清偿责任，被告大竹县海太洋房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告邱霞、蒋业平追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司大竹支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4386元，由被告邱霞、蒋业平、大竹县海太洋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  廖淑慧人民陪审员  唐开成人民陪审员  刘春林二〇二〇年十月二十一日法官 助理  吴莉娜书 记 员  王薪杰