浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初2278号原告：苍南怡和物业管理有限公司，统一社会信用代码91330327681665357G，住所地苍南县灵溪镇华侨新村****。法定代表人：陈薛青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王敏，上海简克律师事务所律师。委托诉讼代理人：高英，浙江中欣律师事务所律师。被告：林贤素（曾用名：林贤数），男，1976年2月7日出生，汉族，住苍南县。被告：蔡香蕊，女，1973年11月4日出生，汉族，住苍南县。原告苍南怡和物业管理有限公司（以下简称怡和物业公司）诉被告林贤素、蔡香蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月19日第一次公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并于2020年8月3日第二次公开开庭进行了审理。原告怡和物业公司的委托诉讼代理人王敏、高英分别参加上述两次庭审诉讼，被告林贤素、蔡香蕊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年11月16日至2019年6月30日应缴纳物业管理费2015元、卫生费234元；2017年11月15日至2019年3月15日代缴水费1672元、公摊水、电费646元，合计4567元及损失（以4567元为基数，从起诉之日起按日利率1‰计算至判决确定履行之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系苍南县钱库镇华庭锦园A区5幢203室房屋（建筑面积147.56平方米）的业主。2014年2月12日起，原告受钱库镇华庭锦园业委会的委托，为其提供物业管理服务。根据《钱库镇华庭锦园物业管理服务协议》约定：物业服务费用具体标准分别为多层住宅0.7元/平方米/月，商铺1.10元/平方米/月，公共能耗以实际使用量按户公摊；受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费等代收代缴服务；业主按半年缴纳物业服务费；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之一的标准承担相应的滞纳金；服务期限自2014年2月16日至2016年2月15日止。到期后，原告继续提供物业服务至今。自原告提供物业服务期间，被告拖欠自2017年11月16日至2019年6月30日应缴纳物业管理费2015元、卫生费234元；2017年11月15日至2019年3月15日代缴水费1672元、公摊水、电费646元，合计4567元。经原告多次催讨，被告均以各种理由予以拖欠。被告林贤素、蔡香蕊答辩称，自2016年2月15日《钱库镇华庭锦园物业管理服务协议》到期后，原告未提供物业管理服务，被告无须支付任何物业管理费及其他各项费用。具体理由如下：一、2014年2月12日，钱库镇华庭锦园业委会与原告签订了物业管理服务协议，合同期限为2年。因被告在上述两年期间服务与管理均达不到双方约定的标准。比如安保巡查、楼道门窗及楼梯定期擦洗、消防器械管理、绿化维护养护、维修资金使用等。合同到期后，双方未续签物业服务协议。原告提供的补充协议，虽加盖业委会印章，但没有业委会成员签字。根据2012年12月12日在钱库镇城南社区备案的业委会成立备案登记清册，业委会成立任期为3年，即2012年11月13日至2015年11月13日，2016年时原业委会已解散，而原告提供的补充协议签订时间为2016年5月，业委会无权签订补充协议，且无证据显示有过半数业主同意签订该协议，不具有法律效力。二、原告未提供规范的物业服务，亦无证据证明其按物业管理服务协议约定提供物业服务。原告未按协议标准提供物业服务，导致小区固定设施损坏、杂草丛生、墙体漏水、楼道脏乱等，故被告无须支付物业费及其他费用。2016年2月15日后，小区业委会处于瘫痪状态。2019年3月，新一届业委会成立之后，多次发函要求原告退出该小区，但原告予以拒绝。因长期疏于管理，目前该小区各项设施严重损坏，存在严重的安全隐患；三、2014年12月9日，小区业委会曾向苍南县住建局申请消防室外管网改造、排污管网改造、供水系统改造、监控改造物业维修资金。经审批后，前期资金56万元于2015年4月21日汇入原告账户。由于原告未实施上述项目改造，私自挪用和侵占物业维修资金，导致小区上述项目无法使用。四、原告每月向业主收取水电公摊费用没有依据。小区业主曾于2019年5月29日自筹资金，缴纳了14万多的水费。针对被告答辩，原告补充陈述如下：1.合同到期后原告与业主委员会续签了补充协议，原告为被告提供物业服务至今被告应缴纳物业管理费；2.假如被告认为物业管理存在瑕疵，举证责任在于被告；3.物业维修基金跟本案没有关联性；4.原告为小区支付30多万元的水费，每月10元的公摊水费无法弥补损失。原告怡和物业公司围绕诉讼请求提供如下证据材料：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，证明原告诉讼主体资格；2.户籍信息、权属证明，证明被告身份情况；3.物业管理服务协议、补充协议，证明原告为被告提供物业服务情况；4.催缴单、照片，证明原告书面催告的情况；5.收款凭证、水损公摊公告，证明被告尚欠物业费、公摊水费等情况；6.业主自用水表抄度表，证明被告的水表抄度截止度数的情况；7.公示表、水电费发票、钱库水厂费用查询结果，证明公摊水、电费计算情况。被告林贤素、蔡香蕊围绕答辩意见依法提交了下列证据材料：1.照片，证明原告未尽物业职责，服务不到位的事实；2.发票，证明业主自筹资金缴纳水费的事实；3.店面租赁协议书，证明原告私自将全体业主共有的店面出租给他人的事实；4.业委会基本情况，证明小区户数情况；5.物业专项维修资金使用申请表，证明原告没有规范使用物业专项维修资金情况。原、被告提供的上述证据，经庭审出示、质证，原、被告质证意见如下：对于原告提供的上述证据，被告对证据1、2和证据3中的物业管理服务协议均无异议，对证据3中的补充协议持有异议，认为签订补充协议时业主委员会已处于解散状态，该补充协议未有业委会成员签字，对于业委会公章真实性存疑；对证据4、5，表示自己没看到，不清楚。水费，公摊水、电费系因地表管道破裂原告未尽维修义务，不应由被告承担。对证据6，属原告单方制作，真实性有异议；对证据7，发票的真实性无异议。对于被告提供的上述证据，原告认为被告未在举证期限内提交，且上述证据均系复印件，不予质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3至7，均涉及本案的争议焦点，将在后文阐述。被告提供的证据1，真实性无法核实，且具体形成时间不明确，仅凭照片内容无法如实反映物业服务的长期情况和整体水平，亦无法全面体现诉争期间内原告提供物业服务质量，更无法否定原告已提供物业服务的事实。被告提供的证据2、3、5，与本案不具有关联性，在本案中不予认证；被告提供的证据4，系复印件，本院不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告林贤素、蔡香蕊系苍南县钱库镇华庭锦园A区5幢203室的业主，该房屋建筑面积为147.567平方米。2013年5月7日，钱库镇华庭锦园业主委员会与原告怡和物业公司签订《钱库镇华庭锦园物业服务协议》，委托原告为钱库镇华庭锦园小区提供物业管理服务，期限自2013年5月7日至2015年5月6日止。2014年2月12日，钱库镇华庭锦园业主委员会与原告怡和物业公司签订《钱库镇华庭锦园物业服务协议》，委托原告为钱库镇华庭锦园小区提供物业管理服务，期限自2014年2月16日至2016年2月15日止。该协议到期后，原告怡和物业公司继续为钱库镇华庭锦园小区提供物业管理服务，并于2016年5月15日与钱库镇华庭锦园业主委员会签订补充协议一份，双方未约定物业管理服务期限。上述协议约定：物业管理服务费按以下标准收取：多层住宅：0.7元/月·平方米、商铺：1.1元/月·平方米；每户业主每月缴纳卫生费12元；物业管理服务费每半年收取一次；公共能耗费用按实际使用量按户进行公摊。水费、电费等由原告代收代缴，收费标准执行政府规定。逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴纳费用的1‰交纳滞纳金。2020年1月份左右，原告怡和物业公司退出钱库镇华庭锦园小区，不再为该小区提供物业管理服务。原告怡和物业公司于2017年11月至2019年3月期间，为华庭锦园小区代缴电费97403.07元，另原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告至今未支付自2017年11月16日起至2019年6月30日止期间的物业服务费2015元、卫生费234元。另查明：钱库镇华庭锦园小区物业管理区域为钱库镇文鑫路与公园路交汇处，小区内房屋总套数464套。本院认为：钱库镇华庭锦园业主委员会于任期内同原告怡和物业公司签订了多份物业服务协议，协议均加盖有钱库镇华庭锦园业主委员会公章，怡和物业公司作为善意的合同一方当事人，有理由相信钱库镇华庭锦园业主委员会有权同其签订物业服务合同；同时，根据本案查明的事实，怡和物业公司自2013年起为业主所在小区提供物业服务，双方亦已形成事实上的物业服务合同关系，故怡和物业公司与钱库镇华庭锦园业主委员会之间签订的相关物业服务协议合法有效，对作为钱库镇华庭锦园业主的二被告具有约束力。另，未签订物业服务合同期间，双方的权利义务可参照已签订的物业服务合同确定。被告辩称补充协议对于业主不具有法律效力，依据不足，本院不予采纳。关于物业服务费、卫生费的问题。本院认为，由于物业服务属于一种特殊商品，具有公共性，它的价值在于满足公共性服务的同时，提升物业整体环境，进而体现对全体业主的服务价值，它不因业主或者物业实际使用人是否使用或拒绝使用而受到影响。物业服务合同属于继续性合同，合同并非一次性履行完毕，而是随着时间的推移而持续进行。如果严格遵守让履行合同的一方举证证实合同已经履行，则对于合同履行方而言过于严苛，故应由合同的相对方承担合同未履行或瑕疵履行的证明责任。纵观本案，首先，作为相对方的被告虽抗辩怡和物业公司未提供质价相符的服务，但并未提供有效证据予以证明；其次，物业管理是针对整个小区而进行，业主及时、足额支付物业管理费及卫生费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费及卫生费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理、卫生状况陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。业主如果认为物业公司服务存在不到位的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能以此作为不缴纳物业管理费、卫生费的抗辩理由。故原告怡和物业公司主张二被告需支付2017年11月16日至2019年6月30日期间的物业管理费及卫生费共计2249元，计算方法及标准符合合同的约定，被告方对具体数额亦无异议，本院予以确认。关于水费、水损耗费用的问题。怡和物业公司提交了2015年8月至2019年2月向苍南县钱库自来水有限公司缴纳水费的发票，该发票可证实上述时间段内怡和物业公司代缴的水费金额；同时，怡和物业公司提交收款凭证及业主自用水表抄度表用于证明上述时间段内业主自用水数量及费用，但均由原告单方制作，现被告已予以否认，在原告未提供其他证据予以佐证的情况下，收款凭证及业主自用水表抄度表记载内容的真实性难以核实，无法证实业主在上述时间段内自用水数量及费用，故无法计算出漏水造成的水损耗数量及费用，据原告陈述该小区的大部分业主未按上述计算方式缴纳水损耗费用，表明怡和物业公司计算水费方式的合理性既无证据佐证也无法得到业主的认同，故本院无法将小区部分业主未交水费导致的收支不平衡简单归结为水损耗，对原告的上述主张，本院不予支持。关于公摊电费的问题。国网浙江苍南县供电有限责任公司出具电费汇总表，可证实怡和物业公司于2017年11月至2019年3月期间为小区业主代缴电费97403.04元的事实，根据本案查明的事实，涉案小区应缴费住户数为464户，结合物业服务合同中公共能耗费用按实际使用量按户进行公摊的约定，确定被告应支付2017年11月至2019年3月之间的公摊电费为209.92元（97403.04元÷464户=209.92元/户)。对于超出部分，因原告未提供证据予以证明，故本院不予支持。根据双方签订的物业服务合同的约定，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应缴纳费用的1‰支付损失，但上述约定的损失计算标准明显过高，且原告亦没有举证证明其因被告违约行为造成的实际损失，根据补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质以及案件的具体情形，应予以合理调整，本院确定为按年利率24%计算损失，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、林贤素、蔡香蕊于本判决生效后十日内支付苍南怡和物业管理有限公司物业服务费2015元、卫生费234元、电费209.92元及损失(以2458.92为基数，自2020年4月27日起至实际履行完毕之日止，按年利率24%计算)；二、驳回苍南怡和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由苍南怡和物业管理有限公司负担10元，林贤素、蔡香蕊负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  高海忠人民陪审员  吴志雷人民陪审员  夏敬福二〇二〇年十月十日书 记 员  汤苗苗?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。