甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终224号上诉人（原审被告）：张叶琴，女，1965年8月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：周有存，男，1957年12月4日出生，汉族，系张叶琴丈夫，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司兰州分公司，营业场所：甘肃省兰州市城关区雁滩路4206号万达豪宅一单元。负责人：熊海红，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘川，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。上诉人张叶琴因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司兰州分公司（以下简称：深圳市万象物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张叶琴上诉请求：一、撤销原审判决，改判交纳70%的物业费，即17474.814元；二、诉讼费由深圳市万象物业公司负担。事实和理由：一、2016年，张叶琴在验房时，就提出房屋装修存在很多问题，物业公司承诺对房屋质量问题进行维修，但针对张叶琴提出的下水道反水、马桶反臭、室内墙体多处开裂等问题，物业公司仅做了简单的管道疏通，对其他问题一直未予解决；二、三楼室外平台通风口的封堵材料掉落后，通风口无遮挡物，给小区住户带来了安全隐患，经张叶琴多次与物业沟通，物业才进行了加固处理，但处理后对产生的建筑垃圾却不予清理；三、2019年物业公司对张叶琴实施了长达半年的限电限水，给张叶琴的生活带来了巨大的不利影响；四、兰州市城关区雁南路街道雁宁路社区根据物业管理的相关规定向深圳市万象物业公司发出了整改通知，但深圳市万象物业公司仅重装了马桶、疏通了下水、清理了平台垃圾但对墙纸开裂问题却不予解决；五、深圳市万象物业公司对房屋质量有先行承诺且掌管房屋维修基金，因此原审将房屋质量问题完全归咎于开发建设单位不当；六、原审对张叶琴提交的相关证据未予采信不符合法律规定。深圳市万象美物业管理有限公司兰州分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。深圳市万象美物业管理有限公司兰州分公司向一审法院起诉请求：一、请求依法判令张叶琴支付拖欠深圳市万象物业公司的物业费人民币22714.02元、车位管理费人民币2250元（计算至2019年3月31日），以上合计人民币24964.02元；二、诉讼费由张叶琴承担。一审法院认定事实：2015年9月11日,就张叶琴所购万达公馆9号5单元302室房屋的前期物业管理服务,深圳市万象物业公司与张叶琴签订《兰州万达广场前期物业服务协议》1份，协议约定自兰州万达广场投资有限公司与深圳市万象物业公司签订《兰州万达广场前期物业服务合同》约定的委托管理期限起始至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、质量作了约定。对物业服务费用约定:住宅建筑面积每平方米2.9元/月，除首年的物业服务费外，后续物业服务费按季度结算，交费时间为每季度第一个月的5号前交付当季物业服务费。业主或物业使用人使用车位，应按兰州市物价局批准的本物业车位收费标准交纳车位管理服务费。自2016年9月11日起,张叶琴未向深圳市万象物业公司支付物业管理服务费，自2017年3月1日起，张叶琴未向深圳市万象物业公司支付车位停泊服务费。另查明，2016年9月30日,深圳市万象物业公司将名称由深圳市万达物业管理有限公司兰州分公司变更为深圳市万象美物业管理有限公司兰州分公司。一审法院认为,深圳市万象物业公司、张叶琴签订的《兰州万达广场前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效，服务协议明确约定了物业服务费标准为2.9每平方米每月，停车场泊车服务费为每辆车90元每月，双方应按约定履行合同义务。深圳市万象物业公司作为万达公馆物业服务单位进行物业管理的事实延续至今，且深圳市万象物业公司已履行物业服务合同义务，张叶琴亦接受了深圳市万象物业公司方的包括安保、卫生等物业服务，张叶琴理应向深圳市万象物业公司交付物业服务费用及车位停泊服务费。但张叶琴从2016年9月11日起至2019年3月31止的物业服务费、2017年3月1日起至2019年3月31日止的车位停泊服务费未交纳，侵害了深圳市万象物业公司的合法权益。关于张叶琴在庭审中提出深圳市万象物业公司未取得收费许可证，作为业主有权拒绝交费的答辩意见，参照《兰州市物业服务收费管理实施办法》第十条第三款规定，普通住宅以外（高级公寓、别墅、度假村、办公及各类商业用房等）以及普通住宅实行酬金制和成立了业主委员会的小区的物业服务收费实行市场调节价。本案中，张叶琴所有的房屋并不属于普通住宅范畴，应当按照市场调节价收取物业服务费用，并不需要向政府相关部门取得收费许可，基于原张叶琴双方已就物业服务签订了《兰州万达广场前期物业服务协议》，作为张叶琴应当依约缴纳物业服务费用。关于张叶琴在庭审中提出，涉案房屋存在的下水管道反臭、反水、溢水，房内壁纸鼓包、开裂等问题，本院认为上述问题系房屋开发建设存在的房屋质量问题，其本身与提供物业服务的深圳市万象物业公司方无关，张叶琴要求深圳市万象物业公司来承担房屋质量问题的法律责任缺乏法律依据，张叶琴可就上述问题依法向房屋开发建设单位主张权利，而不能因此拒绝向深圳市万象物业公司缴纳物业服务费、停车服务费。综上，深圳市万象物业公司要求张叶琴支付从2016年9月11日起至2019年3月31日止的物业管理服务费及从2017年3月1日起至2019年3月31日止的车位停泊服务费的诉讼请求，合法有据，予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照《兰州市物业服务收费管理实施办法》第十条第三款之规定,判决：被告张叶琴于本判决书生效之日起十日内支付原告深圳市万象美物业管理有限公司兰州分公司物业费人民币22714.02元、车位管理费人民币2250元（计算至2019年3月31日）。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由被告张叶琴承担（被告张叶琴于本判决书生效之日起十日内支付给原告深圳市万象美物业管理有限公司兰州分公司）。经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，本院二审期间，大连万象美物业管理有限公司兰州分公司依法变更为深圳市万象美物业管理有限公司兰州分公司，经本院审查，该公司名称的变更并不影响其在本案中的相关诉讼权利义务，故本案二审中，本院依法将被上诉人（原审原告）变更为：深圳市万象美物业管理有限公司兰州分公司。原审判决对本案所涉合同效力的认定及双方权利义务的认定符合事实及法律规定，本院不再予以赘述。但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，根据兰州市城关区雁南路街道雁宁路社区向深圳市万象美物业公司发出的整改通知并结合在案微信聊天记录等证据，深圳市万象美物业公司在履行物业服务过程中存在未尽到物业管理义务而需要进行整改的情形,对此深圳市万象美物业公司应承担相应的责任。现张叶琴上诉主张物业管理费数额按照应缴数额的70%计算具有事实及法律依据。综上所述，上诉人张叶琴的上诉请求部分成立，应予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7337号民事判决；二、改判：上诉人张叶琴于本判决书生效之日起十日内支付被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司兰州分公司物业费人民币15899.8元、车位管理费人民币2250元（计算至2019年3月31日）。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费212元，二审案件受理费50元，共计262元。由上诉人张叶琴负担148元，由被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司兰州分公司负担114元。本判决为终审判决。审判长 冯 诚审判员 邵云翮审判员 周瑞芹二〇二〇年十月十日书记员 夏菁菁