沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初4857号原告：姚新，男，1968年5月16日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托代理人：陈德巍，系辽宁正元律师事务所律师。原告：黄晶化，女，1974年7月16日出生，朝鲜族，住沈阳市铁**。委托代理人：陈德巍，系辽宁正元律师事务所律师。原告：张连彬，男，1968年9月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：陈德巍，系辽宁正元律师事务所律师。原告：孙玉艳，女，1973年8月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：陈德巍，系辽宁正元律师事务所律师。原告：范崇高，男，1972年12月16日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：陈德巍，系辽宁正元律师事务所律师。原告：富琳，女，1972年9月29日出生，满族，住沈阳市和平区。委托代理人：陈德巍，系辽宁正元律师事务所律师。被告：李涛，男，1971年5月1日出生，汉族，住辽宁省西丰县。委托代理人：朱勇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：辽宁新隆嘉现代农业有限公司，住所地沈阳市大**东贸路**505，统一社会信用代码91210104MA0P4JHE65。法定代表人：刘守云，系该公司董事长。委托代理人：朱勇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告姚新、黄晶化、张连彬、孙玉艳、范崇高、富琳诉被告李涛、辽宁新隆嘉现代农业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员杨晓玲、吕丽晶组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告姚新、黄晶化、张连彬、孙玉艳、范崇高、富琳诉称，2018年10月17日，六原告一致授权原告姚新与被告李涛签署了《房屋租赁合同》，约定由被告李涛承租六原告名下位于沈阳市和平区长白南路231号4门（姚新和黄晶化）、5门（张连彬和孙玉艳）、6门（张连彬和孙玉艳）、7门（范崇高、富琳）、8门（范崇高、富琳）房产，用于新隆嘉生鲜超市经营场地。房屋租赁期限为2018年12月1日至2023年2月28日止，共计5年3个月。被告装修免租金期间为2018年12月1日至2019年2月28日。年租金为100万元，房屋押金为8万元。2018年1月24日被告李涛通过其个人名下沈阳市铁西区新嘉隆超市账户********)以转账方式将首期租金100万元及押金8万元支付给了原告姚新。然而，新隆嘉超市自2019年4月18日开业至2019年8月12日便停止了经营。被告李涛随即通知原告不再承租房屋，但却拒绝支付任何违约金。《房屋租赁合同》第15.1条约定任何一方解除合同的，需支付守约方年租金30%的违约金。被告装修期间已将六原告的门市房4门至8门之间全部打通，现原告要求被告恢复原状。诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金50万元；2、被告已经交纳的押金8万元不予退还（因为被告在腾房时没有将房屋恢复原状）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告李涛辩称，一、原告未在答辩人支付房屋租金的30日内，向答辩人提供房租的发票，根据《房屋租赁合同》第16.1.8条，答辩人有权解除房屋租赁合同。二、房屋租赁合同解除时，答辩人仍剩余25万元房屋租金，已作为违约金赔偿给原告，原告并未受到损失，其主张答辩人承担30万元的违约金无事实及法律依据。1、原告已收到答辩人支付的第一年房屋租金100万元，第一年租期至2020年2月28日，双方房屋租赁合同解除时间为2019年11月28日，此时答辩人剩余房屋租金25万元，同意作为给原告的违约赔偿。原告在已知答辩人无法继续履行合同的情况下，应另行招租避免损失，如因未采取措施造成的扩大损失，根据《合同法》第119条的规定，答辩人不应承担赔偿责任。2、据了解，案涉房屋已经出租给第三方，答辩人的违约行为并未给原告造成实际损害，根据《合同法》第114条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第29条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，被告请求法院降低违约金金额，同意用已支付的剩余3个月房屋租金25万元，作为违约的赔偿金。二、答辩人将隔墙打通的行为系经原告同意的装修行为，不应恢复原状，原告应当按合同约定返还被告押金8万元。本合同中第9.1.1条约定：除承重墙、承重梁或承重结构柱外，乙方有权决定对房屋室内装饰层、隔墙等非承重墙体是否拆除。答辩人投入百万元对案涉房屋进行装修、改造，现原告出租的房屋部分基础装修亦利用了答辩人的装修，且双方合同第13.1条及第13.2条已约定，合同解除/终止后，原告不得要求答辩人将房屋恢复原状，答辩人装修过程中与房屋附合的部分无偿归属原告。因此，原告主张答辩人恢复房屋原状，无事实及法律依据，应当驳回。另根据《房屋租赁合同》第4.2条约定：甲方应于收到乙方通知之日起4日内将押金无息退还乙方。故，原告在无理由扣押被告押金的情况下，应返还被告押金。综上，原告主张的诉讼请求无事实及法律依据，应当驳回。被告辽宁新隆嘉现代农业有限公司辩称，我方作为被告主体不适格，与原告签订合同的主体为被告李涛。经审理查明，诉争房屋位于沈阳市和平区长白南路231号4门（房屋产权人黄晶化、姚新）、5门（房屋产权人张玉艳、张连彬）、6门（房屋产权人张玉艳、张连彬）、7门（房屋产权人范崇高、富琳）、8门（房屋产权人范崇高、富琳）。2018年10月17日，原告姚新代表上述全部产权人（甲方、出租方）与被告李涛（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落于和平区长白南路231号4门、5门、6门、7门、8门，房屋租赁期自2018年12月1日起至2023年2月28日至，其中自2018年12月1日起至2019年2月28日免租期间无需支付租金。房屋首期租金100万元（2019年3月1日至2020年2月28日）。乙方应于支付首期房租款时一并向甲方一次性支付房屋押金8万元。若本合同租期届满或解除后，甲方发现乙方对该房屋及附属设施有人为损坏（因该房屋及附属设施质量问题和自然磨损所产生的损坏除外），或乙方未结清本合同中明确约定应当由乙方承担的相关费用时，则甲方有权从上述押金中扣除相应金额作为补偿，否则甲方应于收到乙方通知之日起4日内将上述押金无息退还乙方。第九条房屋装修约定甲方同意乙方可根据实际经营需要对该房屋进行自主装修改造…。第十三条房屋归还约定乙方应在本合同期满或双方一致解除/终止合同后3日内，将房屋归还甲方。除本合同特殊约定外，房屋现状归还后，甲方不得以任何理由要求乙方将房屋恢复原状或要求任何拆改赔偿。第十五条违约责任约定，本合同生效后，任何一方单方解除/终止合同或者严重违反双方约定，导致合同无法正常履行时，守约方有权单方解除合同并要求违约方赔偿当年租金总额的30%的违约金及因此遭受的一切经济损失。若赔偿的违约金不足抵付对方所遭受损失的，违约方还应赔偿违约金与其损失的差额部分。合同签订后，被告李涛向原告支付2018年12月1日至2020年2月28日租金100万元及押金8万元，原告亦将房屋交付被告李涛使用。后被告李涛提前解除租赁合同，双方认可于2019年11月28日解除房屋租赁合同，并办理完毕房屋交接。被告李涛明确表示愿意将已交纳的搬离后的剩余三个月租金抵作违约金赔偿原告。上述事实，有当事人向法庭提供的不动产电子登记簿查询证明5份、房屋租赁合同等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告李涛签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。原告已经按照约定将房屋交付被告使用，被告亦应按照约定履行给付租金的义务。双方认可已于2019年11月28日解除房屋租赁合同，并办理完毕房屋交接。关于被告提前解除合同的违约责任，合同中约定“守约方有权单方解除合同并要求违约方赔偿当年租金总额30%的违约金及因此遭受的一切经济损失”，本院对于合同约定的违约金为“当年租金总额30%”标准予以认可，被告庭审中自述多交纳的三个月租金249999.99元抵做违约金赔偿原告，本院予以准许，不足部分50000.01元从押金中予以扣除。对于原告主张的额外经济损失50万元的诉请，原告提供其与案外人签订的租赁合同不足以证明其经济损失，故该损失50万元的诉请不予支持。对于原告提出因被告未恢复房屋原状而主张不予返还押金的诉请，被告交纳的押金8万元扣除违约金后剩余29999.99元，虽合同中约定原告无权要求恢复原状，且原告在房屋交接时未提出异议，但考虑到因双方签订合同期限为5年，原告给予了3个月的免租期，现被告承租不到一年即提前解除合同，同时考虑到受疫情影响等客观影响对原告房屋继续出租造成一定影响，故本院酌定剩余押金不予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告李涛所交纳的押金80000元原告姚新、黄晶化、张连彬、孙玉艳、范崇高、富琳无需返还；二、驳回原告姚新、黄晶化、张连彬、孙玉艳、范崇高、富琳其他诉讼请求。案件受理费9600元（原告已预交），由原告姚新、黄晶化、张连彬、孙玉艳、范崇高、富琳承担7800元，由被告李涛负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  杨晓玲人民陪审员  吕丽晶二〇二〇年十月十九日书 记 员  王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。