江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2745号上诉人（原审被告）：淮安喜利达房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区喜利达名苑**商业附房S-103。法定代表人：漆贯凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：周向荣，江苏铭彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：左培坤，男，1989年3月21日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：杜海丽，女，1989年4月12日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：高鹏举，江苏安淮律师事务所律师。上诉人淮安喜利达房地产开发有限公司（以下简称喜利达公司）因与被上诉人左培坤、杜海丽商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初2010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喜利达公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，涉案房屋已经符合交付条件，所在楼栋的其他购房业主均按上诉人通知至现场拿房，是被上诉人不履行拿房义务；二、一审判决上诉人支付逾期交房违约金62134元错误。自2020年1月23日以来，全国各地爆发疫情，随即各地进行封城，各项工作停滞，房屋交付工作也被迫停滞，在此期间上诉人不能交付房屋属于不可抗力，依法不应承担违约责任。左培坤、杜海丽辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。左培坤、杜海丽向一审法院提出诉讼请求：1.判令喜利达公司履行交房手续，并支付暂计至起诉之日的逾期交房违约金合计62134元（以后的逾期交房违约金，以购房款为基数按照日万分之二的标准支付至实际交房为止）；2.喜利达公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：双方于2018年1月16日签订商品房买卖合同一份，约定左培坤、杜海丽购买被告开发的淮阴区喜利达小区29号楼1单元803室房屋，房款总额为945739元。合同约定的房屋交付期限为2018年12月31日。该合同还约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，左培坤、杜海丽于2018年1月25日前分两次交清了全部购房款945739元。但喜利达公司未能在约定期限内将符合法律规定以及合同约定的房屋向原告交付。2019年9月23日，双方又签订补充协议一份，约定交付日期延期至2019年12月31日，同时约定，如2019年12月31日仍未按照合同约定交付房屋的，双方继续履行合同，同时甲方（即喜利达公司）同意自2020年1月1日起按已付购房款日万分之二向乙方（即左培坤、杜海丽）支付违约金；2020年1月1日之前的违约金仍遵照原合同核算；如2019年12月31日前甲方按照合同约定向乙方交付房屋的，则违约金的核算遵照原合同履约。此后，喜利达公司仍未能按照约定向左培坤、杜海丽交付房屋，左培坤、杜海丽要求喜利达公司交付房屋并支付违约金未果，即于2020年5月26日以诉称的事实及请求诉至法院。一审审理中，喜利达公司称现已可以交房，但一审庭后左培坤、杜海丽前往领房时发现仍不具备法律规定以及合同约定的交房条件，因此现仍未交付。一审认为：双方之间的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。左培坤、杜海丽已履行了交纳房款的义务，喜利达公司应按照约定交付房屋。现喜利达公司未能按期交房，其应按照合同约定在房屋符合交付条件后办理交房手续并承担逾期交房违约金。喜利达公司要求扣除疫情期间违约金，但未举证证明疫情对其办理相关手续造成的实际影响。目前房屋客观上不具备交付条件，左培坤、杜海丽可在条件成就后另行主张房屋交付。一审判决：一、喜利达公司于判决生效后三日内向左培坤、杜海丽支付逾期交房违约金62134元（暂计算至2020年5月26日，此后的违约金以945739元为基数，按日万分之二继续计算至实际给付之日）；二、驳回左培坤、杜海丽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1353元，减半收取676.5元，由喜利达公司负担。二审中，上诉人喜利达公司向本院提供以下证据：1、工程竣工验收报告，证明涉案29号楼房屋于2019年6月已经验收，符合交付条件；2、住宅质量保证书和住宅使用说明书，证明涉案房屋早已具备交付条件，由于被上诉人不去拿房，故在2020年6月22日之后的逾期交房违约金不应支付，另外，应当扣除疫情期间的逾期交房违约金。被上诉人左培坤、杜海丽质证认为，对于证据1的三性不予认可，与本案并无关联性，此为上诉人与建筑单位的相关材料。对于证据2的真实性认可，但不影响我们主张违约交房的责任，根据双方合同的第八条及第十一条的规定，上诉人一直到现在才出示该份证据，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任应由买受人承担，另外第十一条第一款明确说明符合交房条件后应书面通知，违约的责任应按照合同第九条及补充协议约定的标准计算。本院认证意见为，对于上诉人提供的证据一的真实性予以确认，可以证明涉案房屋直至2020年6月经四方竣工验收。对于证据二的真实性予以确认，无法证明上诉人的证明目的。本院经审查，对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人是否已按约交付涉案房屋，且应否扣除疫情期间逾期交房违约金的问题。首先，根据二审中上诉人提供的竣工验收报告显示涉案的29号楼直至2020年6月22日才经竣工验收，虽上诉人主张其于2020年5月1日已向被上诉人送达交房通知书，但在邮寄交房通知书时上诉人并不具备符合合同约定的交房条件，在涉案房屋经竣工验收后上诉人亦未举证证明其已向业主送达交房通知，直至2020年10月9日二审中，上诉人才向被上诉人出示《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》，应认定2020年10月9日上诉人具备交付条件，履行了交付义务，故对于逾期交房违约金的计算时间应当算至2020年10月9日截止。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方签订的商品房买卖合同中明确约定交房时间为2018年12月31日前，直至2020年1月疫情发生之前上诉人未履行交房义务，疫情系发生于迟延履行之后，上诉人并不符合因不可抗力免除违约责任的条件，且上诉人亦未提供其因疫情影响导致竣工验收延迟的相关证据，故上诉人主张应扣除疫情期间的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，因二审出现新情况，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十一条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初2010号民事判决；二、淮安喜利达房地产开发有限公司于判决生效后三日内向左培坤、杜海丽支付逾期交房违约金（以945739元为本金，从2019年1月1日至2019年12月31日，按日万分之一计算，从2020年1月1日起，按日万分之二继续计算至2020年10月9日）；三、驳回左培坤、杜海丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1353元，减半收取676.5元，由上诉人淮安喜利达房地产开发有限公司公司负担；二审案件受理费1353元，由上诉人淮安喜利达房地产开发有限公司公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  王 伟审 判 员  柏娟娟二〇二〇年十月二十九日法官助理  孙祚伟书 记 员  赵亚运