上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初51522号原告：廖勇华，男，1976年10月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王耀琦，上海同易律师事务所律师。被告：李燃松，女，1975年10月20日出生，汉族，住陕西省西安市。原告廖勇华与被告李燃松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖勇华及其委托诉讼代理人王耀琦、被告李燃松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。廖勇华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年9月11日签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还原告房租30,250元、押金5,500元。事实和理由：2018年9月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区浦三路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租金每月5,500元，租金每半年支付一次，另付押金5,500元。当时被告与案外人(产权人)徐欣因权利纠纷已有争端，在被告一再保证下，原告才与被告签订了第二份合同。双方在合同另约定“如因官方要求本场地停止营业，甲方退还剩余房租和押金。”合同签订后，原告将半年租金以及押金共计38,500元转账给被告。因案外人举报，2018年9月26日，系争房屋处收到城管部门发送的《责令改正通知书》，要求将房屋上擅自装的门自行拆除，恢复房屋原貌。至此，原告无法正常营业，遭受损失。按合同约定被告应将租金和押金退还。李燃松辩称，不同意原告的诉请。原告于2018年9月11日开始承租使用系争房屋，原告承租后仅支付了半年租金，实际原告已欠付被告租金。城管部门发送整改通知书属实，该通知书是发给案外人徐某某，被告当时并不知情。但据被告了解，发送整改通知后，实际对房屋采取封门时间为2019年3月19日，在此之前原告一直正常租赁使用房屋。房屋封门后原告没有将房屋清空、交还被告，故租金和押金均不应退还，被告保留向原告反诉的权利。本院经审理认定事实如下：2018年9月11日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁期自2018年9月11日起至2021年6月8日。租金每月5,500元，每六个月为一期支付。保证金(押金)5,500元。甲方应于租赁关系解除后，确保乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，当天将保证金无息退还乙方。合同其他条款中约定，甲方不提供办证。本合同自签订之日起店里的一切经济损失由乙方负责。合同尾部附：如若因官方要求本场地停止营业，甲方退还剩余房租和押金(水电煤缴清后)。合同签订后，原告支付被告半年(2018年9月11日-2019年3月10日)租金33,000元、押金5,500元。被告将系争房屋交付原告，交付时房屋临街一面有开门，原告做经营使用。2018年9月26日，上海市浦东新区城市管理行政执法局出具责令改正通知书，内容“徐欣，浦三路XXX弄XXX号因破墙开门、破坏房屋原貌。限期于2018年9月30日前将擅自装的门自行拆除、恢复房屋原貌。”该通知书签收处有“徐欣”签名字样。另查明，2019年2月，我院立案受理了原告徐欣诉被告李燃欣、第三人廖勇华、潘鸣房屋租赁合同案，案号(2019)沪0115民初13221号。该案中查明：徐欣通过拍卖取得了上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号全幢产权，产证登记时间为2018年7月11日，房屋用途为居住；2012年12月20日，案外人刘某某(原产权人)与李燃松签订租赁合同，将浦三路776、778号房屋出租给李燃松，租赁期限自2012年12月20日起至2027年12月19日止；2018年6月5日，李燃松与廖勇华签订租赁合同(已另案诉讼)，将浦三路XXX号房屋转租给廖勇华，租赁期限自2018年6月5日至2021年6月8日。2018年9月11日，李燃松与廖勇华签订租赁合同(即涉案合同)，将浦三路XXX号房屋转租给廖勇华；2019年6月27日，法院现场勘查，浦三路XXX弄XXX号靠近浦三路临街墙面已砌墙密封，墙面上可见多个门洞形状，李燃松确认其中两个门洞原属于浦三路XXX号、778号。审理后，本院于2019年10月9日作出一审判决，判决书认定浦三路XXX号、778号属于浦三路XXX弄XXX号房屋的一部分。对于徐欣诉请解除与李燃松间租赁合同等请求，判决予以驳回。判决后，徐欣提起上诉。2020年2月12日，二审维持原判。2020年6月16日，廖勇华向本院提交起诉状，提起涉案诉讼。2020年7月28日，本院向被告李燃松送达了起诉状副本等应诉材料。审理中，原、被告确认系争房屋约25-30平方米，房屋(临街一面)实际封门时间为2019年3月19日开始。原告另提供申请人徐某某电表销户申请单复印件(2018年9月5日)及客户联系单复印件(2018年10月17日)，证明经产权人申请，系争房屋的电表于2018年10月17日被供电部门拆走。原告称房屋内断电后，被告通过私拉电线，才恢复用电，2018年12月以后，房屋内就没有供电了，原告在系争房屋内断断续续营业至2019年1月16日。经庭审质证，被告对证据真实性有异议，被告称徐欣申请过电表销户，但电力公司实际未拆电表，至2018年11月29日，电表不知被谁拆走，被告当天向公安报案，并为原告另拉电线接电，系争房屋内未断过电，2019年3月19日(封门)前原告一直在营业。关于房屋封门以后的使用情况，原告称系争房屋被封门后，仅在临街背面一侧有一窗户，原告进不了房屋，房屋内留有原告的一些货架未搬离。被告向本院陈述：城管部门封门前已要求使用人搬离物品，但原告不肯搬走，封门数天后，原告又去街道吵闹，要求搬离急用的物品，城管部门于3月28日又重新敲开墙，待原告搬走了部分物品，墙面重新封闭。据被告从窗户查看，房屋内仍有原告的物品未搬离，房屋一直空置。审理中，原告表示系争房屋属于原告的物品不要了，房屋没有钥匙，被告可以自行处置。被告同意自行收回房屋。对于解除合同以后的后果处理，被告表示其保留反诉的权利，本案中不需要处理其他后果。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。根据生效判决查明，系争房屋属于浦三路XXX弄XXX号房屋的一部分，由于房屋存在违规开门等情况遭行政执法部门责令限期整改。现双方确认房屋实际已于2019年3月19日被封门，且封门后原告无法正常使用系争房屋，涉案的租赁合同无法再正常履行，合同目的不能实现。原告诉请解除合同，本院予以准许。涉案合同自原告的解除通知即起诉状副本送达被告之日即2020年7月28日解除。由于系争房屋目前无进出门，原告表示已放弃屋内遗留物，被告同意自行收回房屋，本院予以准许。合同解除后，被告收取的租赁押金5,500元，应予退还。合同虽注明“如若因官方要求本场地停止营业，甲方退还剩余房租和押金(水电煤缴清后)。”但系争房屋处实际封门(整改)的时间为2019年3月19日。原告在得悉相关行政执法部门的责令整改通知后，仍在房屋处继续经营。直至封门之日，其仍占有系争房屋。故其诉请退还租金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告廖勇华与被告李燃松就上海市浦东新区浦三路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年7月28日解除；二、被告李燃松于本判决生效之日起十日内返还原告廖勇华押金5,500元；三、驳回原告廖勇华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694元，减半收取计347元，由原告廖勇华负担300元，被告李燃松负担47元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十月十四日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。