贵州省剑河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2629民初880号 原告（反诉被告）：姜卫平，男，1976年10月27日出生，苗族,贵州省剑河县人。 委托诉讼代理人：刘静璠，男，1989年4月1日出生，苗族，贵州省剑河县人，现住贵州省凯里市经济开发区。 被告（反诉原告）：杨易昕，女，1975年7月13日出生，侗族，住贵州省凯里市。 委托诉讼代理人：吴明枢，贵州贵信律师事务所律师。 第三人：欧王满，男，1970年1月16日出生，苗族，贵州省剑河县人。 第三人：张尿省，女，1974年11月5日出生，苗族，贵州省剑河县人。 第三人欧王满、张尿省的共同委托诉讼代理人：欧阳德云，男，1965年10月11日出生，苗族，贵州省剑河县人。 原告姜卫平与被告杨易昕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依职权追加第三人欧王满、张尿省参加诉讼。被告杨易昕于2020年9月26日向本院提出反诉，本院依法受理，并依法适用简易程序与本诉合并公开开庭进行审理。原告（反诉被告）姜卫平及其委托诉讼代理人刘静璠，被告（反诉原告）杨易昕及其委托诉讼代理人吴明枢，第三人张尿省及其与第三人欧王满的共同委托诉讼代理人欧阳德云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）姜卫平向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告于2018年1月17日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告退还原告押金三万元；三、案件受理费由被告承担。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求：判令被告退还原告多付的五个月房租费50000元。事实和理由：原告于2018年1月17日租用被告位于剑河县XX镇冷水沟入口安置场坪的房屋1-4楼作为经营使用，并与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定：1.合同签订之日起，甲方应将房屋交付给乙方装修；2.乙方于2018年3月23日交给甲方租金三万元用于履行合同条款的备用，若乙方在合同期间未违反任何规定，合同期满甲方退还乙方押金三万元。涉案合同签订后，原告履行了合同约定的支付租金和押金义务，但因被告与房东欧王满、张尿省有租赁纠纷，导致房东欧王满和张尿省自2019年9月16日起占用涉案房屋的一楼至今，严重影响原告的经营和涉案房屋的正常使用。为此，原告多次通知被告处理此事，被告迟迟不予解决，被告已实际侵犯了原告对涉案房屋的正常使用和经营权。被告违约给原告造成了严重的经济损失，原告主张立即终止涉案合同并退还原告押金三万元。 被告（反诉原告）杨易昕辩称：一、原告从未向被告告知欧王满和张尿省占用一楼的情况，被告在开庭前才知晓，是否存在真正的占用未可知；二、本案中解除合同的责任在原告，原告没有按时支付租金导致，因此解除权是被告方享有；三、原告一直使用房屋至今，要求退还多支付的5个月房租费没有事实依据；四、根据双方约定，退还三万元押金，是在合同履行完毕而且没有违约情况下返还，原告在违约情况下提出，没有事实依据。 第三人欧王满及张尿省共同述称：房屋租给被告，被告第一年已交付房租，但第二年没有付租金，因为孩子没钱上学，第三人就收回一楼。 反诉原告（本诉被告）杨易昕向本院提出反诉请求：一、依法解除反诉原告与反诉被告于2018年1月17日签订的《房屋租赁合同》；二、判令反诉被告支付反诉原告2020年1月17日至2020年10月17日止的租金90000元；三、判令反诉被告按月租金10000元的价格支付反诉原告房屋占用费，从2020年10月17日起至实际将房屋交付反诉原告之日止。事实和理由：反诉被告于2018年1月17日与反诉原告签订《房屋租赁合同》，租赁反诉原告享有租赁权的于剑河县XX镇冷水沟入口安置场坪的房屋1-4楼作为经营使用。双方合同约定：“租期五年，2018年1月17日至2033年1月16日期间每年租金15万元，租金从2018年1月17日起，每年支付一次，乙方须提前5天将下一年度租金打到甲方指定工行账户；其中，合同第十五条第四项约定：该房屋租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权立即单方解除合同收回房屋并追究乙方的违约责任：（1）不支付或者不按照约定支付租金达15个工作日的”。但反诉被告拒不履行合同约定的付款义务，至2020年9月26日仍未支付租金，已构成根本性违约。 反诉被告（本诉原告）姜卫平辩称：一、反诉被告同意反诉原告的第一项诉请；二、反诉原告诉请的90000元的租金无事实和法律依据，请求驳回；三、反诉原告请求第三项，也没有事实和法律依据，请求驳回。 第三人欧王满、张尿省共同述称：房屋租给被告好几年了，希望得到房屋租金。 本院经审理认定事实如下：第三人欧王满与张尿省是夫妻关系，2017年5月22日，二人作为甲方与作为乙方的杨易昕签订《房屋租赁合同》，欧王满、张尿省二人将自己位于剑河县XX镇冷水沟入口安置场坪的房屋1至4楼共计720平方米租赁给杨易昕，租赁期限为15年，每年租金7.8万元；租赁期间，在法律允许和不影响本协议的范围内，可以在租赁期间将该房屋部分或全部转租给他人，接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方对甲方承担赔偿责任。合同签订后，欧王满、张尿省将房屋交付给杨易昕，杨易昕也依约交纳了第一年的房屋租金。2018年1月17日，杨易昕作为甲方与作为乙方的姜卫平签订《房屋租赁合同》，杨易昕将前述房屋整体转租给姜卫平。合同约定：租赁期15年，即从2018年1月17日至2033年1月16日，租金从2018年1月17日起，每年支付一次，姜卫平需提前五天将下一年的租金打到杨易昕指定的工行账户；从合同成立到第五年止，租金每年120000元，从2023年1月17日至2028年1月16日……；姜卫平于2018年3月23日交给杨易昕押金30000元，用于姜卫平履行合同条款的备用，若姜卫平在合同期间未违反任何约定，合同期满，退回押金。同时，该合同第九条合同的解除项下第3条约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权立即单方解除合同并追究甲方违约责任：（1）未按约定时间交付该房屋的；（2）交付的房屋严重影响乙方使用的；（3）不按约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；（4）交付的房屋危及乙方安全或健康的；第4条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权立即单方解除合同，收回该房屋并追究乙方的责任：（1）不支付或不按约定支付租金达15个工作日；（2）……（3）利用该房屋存放危险物品或从事违法活动的。合同签订后，杨易昕将房屋交付给姜卫平，姜卫平对该房屋进行装修并用于经营酒店住宿，姜卫平依约向杨易昕交纳押金30000元，房屋租金已交纳至2020年1月16日。因杨易昕与欧王满、张尿省在租金交纳问题上引发纠纷，欧王满、张尿省想将本案租赁房屋重新租赁他人，后因姜卫平不同意，欧王满、张尿省便没有将房屋租赁给他人。同时，因杨易昕与欧王满、张尿省之间的租金交纳问题发生纠纷，欧王满、张尿省于2019年7月占用本案租赁房屋1楼酒店大堂用于经营泳衣销售等。2020年7月23日，姜卫平通过手机信息的方式向杨易昕送达《解除合同通知书》，该通知载明“杨易昕女士：兹有你我于2018年1月17日签订的（房屋租赁合同），因你与房东欧王满、张尿省有租赁纠纷，导致欧王满、张尿省占用你租赁给我的房屋中一楼，从2019年9月16日占用至今，严重影响我的正常经营和正常使用房屋，同时我也多次通知你处理此事，你迟迟没有给我解决，实际已侵犯了我的正常使用和经营权，造成我的严重损失，我应当依法主张你赔偿，鉴于相互理解，可以不追究你，但希望与我解除合同。现依法正式向你提出解除房屋租赁合同的通知，请你于签收本通知后5日内通过电话、短信、书信、微信等方式表示同意解除房屋租赁合同或不同意解除。若你不同意解除房屋租赁合同，我将依法向人民法院起诉侵权行为和解除租赁合同，并主张要求你退还押金3万元整”。庭审过程中，杨易昕表示对于未付的房租，姜卫平按每层折合价月租2500元支付2至4层的租金，放弃对1层租金的主张。 以上事实有经庭审查证属实的杨易昕、姜卫平、欧王满及张尿省的陈述，欧王满、张尿省与杨易昕签订的《房屋租赁合同》、杨易昕与姜卫平签订的《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、收条等在卷为据。 本院认为，杨易昕与第三人欧王满、张尿省在平等自愿原则上签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，未违反法律规定，合法有效。根据该合同约定，杨易昕可以对房屋进行整体转租，居于此，杨易昕有权将房屋整体转租给姜卫平，其与姜卫平签订的《房屋租赁合同》未违反法律规定，故依法成立并有效。本案争议焦点为：一、2020年7月23日，姜卫平通过手机信息方式向杨易昕送达《解除合同通知书》，其行使的单方解除权是否成立。二、姜卫平诉请杨易昕返还押金30000元及房租50000元是否得到支持；杨易昕诉请姜卫平支付房租90000元及参照房屋租金支付房屋占用费至将房屋交付给杨易昕之日止，该请求是否得到支持。 一、关于第一个争议焦点。本案租赁房屋姜卫平用于经营酒店住宿，1楼是酒店大堂。大堂作为一个对外服务窗口，是整个酒店的门面，其功能是接待宾客和收银，是宾客最先接触、最后感受的服务区域，其关乎到整个酒店的发展。第三人欧王满、张尿省占用酒店1楼用于经营泳衣服装等，严重影响了酒店大堂的环境，同时，也大大制约了大堂对酒店的对外展示及对宾客的服务功能，严重影响酒店的经营。根据杨易昕与姜卫平签订的《房屋租赁合同》第九条合同的解除项下第3条第（2）项的约定，应认定欧王满、张尿省占用酒店1楼严重影响了姜卫平对房屋的使用，故姜卫平有权单方解除双方签订的《房屋租赁合同》，2020年7月23日，姜卫平向杨易昕送达《解除合同通知书》，该时间应认定为双方签订的《房屋租赁合同》的解除时间。 关于第二个争议焦点：欧王满、张尿省占用房屋1楼的时间为2019年7月，但姜卫平已将房屋租金交纳至2020年1月16日，虽然姜卫平未向杨易昕交纳2020年1月17日及以后的租金，但是姜卫平对房屋的使用受影响在先，未付租金在后，故合同解除后，杨易昕应返还姜卫平押金30000元。欧王满、张尿省占用房屋1楼后，姜卫平并未向杨易昕及时行使合同的单方解除权和将租赁房屋返还给杨易昕，至今，租赁房屋仍由姜卫平占有、使用。鉴于此，在双方合同解除前，姜卫平仍应向杨易昕继续履行交纳房租的义务，合同解除后，姜卫平仍占有、使用该房屋，在返还租赁房屋前，姜卫平应参照租金支付杨易昕租赁房屋的占用费，故姜卫平诉请杨易昕返还租金50000元，本院不予支持；杨易昕诉请姜卫平支付租金及房屋占用费，本院予以支持。在租金数额上，对杨易昕主张的按总租金每层折合价2500元支付2至4楼的租金，本院认为合法合理，故予以确认。综合前述，姜卫平从应2020年1月17日至2020年7月23日，按每月7500元计付租金，共计46750元。为便于处理本案，在姜卫平应付杨易昕的租金46750元中抵扣杨易昕应返还给姜卫平的押金30000元，即姜卫平应付杨易昕租金16750元；2020年7月24日姜卫平按每月7500元支付房屋的占用费直至姜卫平将租赁房屋返还给杨易昕之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）姜卫平与被告（反诉原告）杨易昕于2018年1月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月23日解除； 二、被告（反诉原告）杨易昕返还原告（反诉被告）姜卫平押金30000元； 三、原告（反诉被告）姜卫平支付被告（反诉原告）杨易昕2020年1月17日至2020年7月23日的租金46750元； 四、上述第二项与第三项抵扣，原告（反诉被告）姜卫平尚需支付被告（反诉原告）杨易昕房屋租金16750元，于本判决生效之日起5日内支付； 五、原告（反诉被告）姜卫平于本判决生效之日起5日内按每月7500元支付被告（反诉原告）杨易昕从2020年7月24日起至姜卫平将租赁房屋返还给杨易昕之日止的房屋占用费； 六、驳回原告（反诉被告）姜卫平、被告（反诉原告）杨易昕的其余诉讼请求。 义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1800元，减半收取900元（原告已预交625元），由杨易昕负担275元，姜卫平负担625元；反诉案件受理费2300元，减半收取1150（反诉原告已预交），由杨易昕负担357元，姜卫平负担793元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 谢隆珍 二〇二〇年十月二十日 法官助理 张夏雪 书 记 员 袁宇航