河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9334号 上诉人（原审原告）：吕某某，女，1972年3月25日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：王西铭，北京市京泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨某某，男，1990年8月19日出生，汉族，住赞皇县。 委托诉讼代理人：刘成亮，河北信联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄我爱我家房地产经纪有限公司，住所地石家庄市鹿泉区申后盛泽果岭湾**。 法定代表人：孟晓波，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：石家庄我爱我家房地产经纪有限公司鹿泉风光分公司，住所地石家，住所地石家庄市鹿泉区上庄镇龙泉花园**风光****商102> 负责人：何庆彦，该公司经理。 上述二被上诉人委托诉讼代理人：刘刚刚。 上诉人吕某某因与被上诉人杨某某、石家庄我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家经纪公司）、石家庄我爱我家房地产经纪有限公司鹿泉风光分公司（以下简称我爱我家鹿泉分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初4981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕某某的委托诉讼代理人王西铭、被上诉人杨某某的委托诉讼代理人刘成亮、被上诉人我爱我家经纪公司、我爱我家鹿泉分公司的共同委托诉讼代理人刘刚刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕某某上诉请求：1、撤销鹿泉区人民法院作出的（2019）冀0110民初4981号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。被上诉人杨某某违约放弃购房明显是因房价下降的原因，而非贷款信用问题，而且杨某某也没有提供任何证据证明因信用问题不能贷款。在我爱我家经纪公司及我爱我家鹿泉分公司并未提供任何证据的情况下，一审法院认定合同已经解除没有任何根据，我爱我家工作人员的微信聊天记录均证实了三被上诉人违约的事实，但我爱我家以没有手机原件予以核实而不认可聊天记录不应当支持，聊天记录的一方是我爱我家的工作人员，其有能力，也有举证责任证明聊天记录的真实性，否则应当承担不利后果。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定上诉人选择了定金条款没有根据。双方合同没有解除，不存在违约条款的选择问题。即使合同解除后，选择违约责任条款的权利是上诉人，一审法院适用主观推定没有法律和事实根据，法律没有规定默示的选择。上诉人起诉时明确选择的违约金条款，故一审法院适用法律错误。综上，一审法院认定事实和适用法律均存在错误，故请贵院予以改判或发回重审。 杨某某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。具体理由：第一，杨某某之所以无法再购买涉案房产是因为其为安会旗向信用联社进行贷款时提供了担保，但安会旗在偿还银行贷款时有几笔逾期，导致杨某某信用受到影响，其担保贷款的信用等级分类为次级，不再符合向银行申请房屋贷款的资格，因此并不是杨某某故意违约，征信问题的出现是杨某某没有预料到的。第二，在双方明确表示不能再进行交易后，杨某某交纳的一万元定金已经被吕某某收取且没有退还，因此吕某某已经选择了定金条款，再起诉杨某某违约责任不应当受到法院的支持。 我爱我家经纪公司、我爱我家鹿泉分公司答辩称，同杨某某的答辩意见。同时，一审时吕某某的代理人已经当庭承认在2019年下半年涉案房屋已经出售了，再追究违约责任无意义。根据我们合同第七条的规定，合同终止后定金甲方和丙方各一半。 吕某某向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告一、被告二签订的《房屋（不动产）买卖（置换）》合同，并判决被告一支付原告违约金100000元。2、被告二退还原告保证金5000元，被告三承担连带责任。3、诉讼费由三被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月28日原告吕某某（甲方）与被告杨某某（乙方）、丙方我爱我家经纪公司签订《房屋（不动产）买卖（置换）合同》，合同约定，“甲方吕某某自愿将坐落于鹿泉市上庄镇龙泉花园东F26-1-1708房屋出售给乙方杨某某，房屋总价款86万元，乙方以贷款方式购买，首付款40万元。乙方应于2018年8月28日向甲方交付定金1万元，定金在办理过户手续完毕自动转为房款，同时甲方交给丙方售房保证金5000元，售房保证金在甲方将该房产中的物业结清后全部退给甲方。甲方应于签订本合同的同时将产权证明暂押于丙方。”合同签订后当日，被告杨某某向原告交付定金1万元，原告向被告我爱我家经纪公司交纳5000元售房保证金及房本原件。后在合同履行过程中，被告杨某某因征信问题不能办理贷款，被告我爱我家经纪公司工作人员已将该情况告知原告。另查明，原告于2019年上半年已将涉案房屋出售他人。 一审法院认为，一方当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。被告杨某某、我爱我家经纪公司均陈述，合同已经口头解除，虽然没有提交证据证明，但原告在庭审中自认已将涉案房屋出售，据此可以推断被告我爱我家经纪公司陈述已将原告的房本原件予以返还的事实是真实的，同时亦可以推断出涉案合同已经解除的事实。故原告要求解除涉案合同的主张法院不予支持。《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告提供的我爱我家经纪公司工作人员与其微信聊天记录可以证实，被告杨某某因个人征信无法办理贷款，未能按照合同约定支付房款，被告杨某某的行为构成违约。被告杨某某违约后，其交纳的1万元定金原告方并没有予以退还，可见，原告已经从行为上选择了定金条款，故不能再要求被告承担赔偿违约金的责任，原告关于违约金的诉求，法院不予支持。关于原告要求被告我爱我家经纪公司返还5000元保证金的诉求，法院认为，该5000元属于售房保证金，三方签订的房屋买卖合同因被告杨某某的违约行为已经解除，故被告我爱我家经纪公司应当返还原告上述费用。另，原告提供的合同及收据落款处加盖的均为石家庄我爱我家房地产经纪有限公司，故原告要求被告石家庄我爱我家房地产经纪有限公司鹿泉风光分公司承担相应责任的主张法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十六条的规定，判决：一、被告石家庄我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内退还原告吕某某售房保证金5000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1200元（已减半收取），由被告石家庄我爱我家房地产经纪有限公司负担57元，原告吕某某负担1143元。 本院二审期间，被上诉人杨某某提交如下证据：1、保证合同一份，拟证明杨某某在2016年10月11日为安会旗在赞皇县农村信用联社股份有限公司贷款时提供担保，因安会旗有几笔逾期导致杨某某担保信用等级变为次级；2、个人信用报告一份，拟证实杨某某的担保等级为次级，担保信用等级为次级按照银行的规定是不能申请银行贷款的，这也是导致杨某某在支付1万元定金后得知征信有问题不能获得银行贷款，使得房屋买卖合同不能继续履行，所以没有再支付之后的款项。上诉人吕某某的质证意见：上述证据不是新证据，不应该作为二审判决的依据，个人信用报告也没有原件核实，对其真实性不予认可，而且该担保信用贷款担保到期日是2019年10月10日，还款日到2018年8月31日，但是上诉人与被上诉人签订合同是2018年8月28日，在担保期到期之前，我们认为这个信用不应该存在问题，不是他导致不能贷款的原因，不能证明被上诉人的主张，其提供的证据不能免除其违约责任，因为违约责任条款中第五条明确规定了不能贷款也应该履行合同。我爱我家经纪公司、我爱我家鹿泉分公司的质证意见：对上述证据没有意见，当初退房确实是杨某某的征信导致的。原审查明的其他情况属实。 本院认为，2018年8月28日上诉人吕某某与被上诉人杨某某、我爱我家经纪公司签订《房屋（不动产）买卖（置换）合同》，合同履行中，杨某某称因其征信问题不能办理银行贷款无法履行合同，我爱我家经纪公司对此予以认可，吕某某认可杨某某违约的事实，但对杨某某所称系因征信问题不能办理银行贷款导致合同无法履行的陈述不予认可，基此，原审认定杨某某承担本案的违约责任，并无不当。本案一审时，杨某某、我爱我家经纪公司均陈述合同已经口头解除，虽然没有提交证据证明，但吕某某在庭审中自认已将涉案房屋出售，原审据此推断出涉案合同已经解除的事实，并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。杨某某违约后，其交纳的1万元定金吕某某并没有予以退还，原审据此认定吕某某已经从行为上选择了定金条款，对其关于违约金的诉求不予支持，于法不悖。 综上所述，吕某某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。经调解无效。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2400元，由上诉人吕某某负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年十月二十日 书记员  王金兰