四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川0792执异38号 异议人（案外人）:四川倍乐房地产开发有限公司，住所地：三台县北坝镇梓州干道北段，统一社会信用代码：91510722772996813K。 法定代表人：宋衍龙，该公司董事长。 委托代理人：黄汼仁，男，生于1985年7月9人，住四川省三台县。 申请执行人：房磊，男，汉族，生于1983年8月11日，住绵阳市高新区。 委托代理人：王剑川，四川仁聚律师事务所律师。 委托代理人：张婷，四川仁聚律师事务所律师。 被执行人：绵阳市鑫升电力工程技术咨询有限公司，住所地：四川省三台县新西外街紫金名门******。 法定代表人：李海东，该公司经理。 被执行人：李海东，男，汉族，生于1978年11月13日，住四川省三台县。 被执行人：谭秀英，女，汉族，生于1977年9月14日，住四川省三台县。 本院在执行（2016）川0792执226号申请执行人房磊与被执行人绵阳市鑫升电力工程技术咨询有限公司、李海东、谭秀英民间借贷纠纷一案中，案外人四川倍乐房地产开发有限公司对执行标的提出书面执行异议。本院于2020年10月19日受理后，依法进行听证，并组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人四川倍乐房地产开发有限公司称，异议人与李海东、谭秀英商品房买卖合同纠纷，双方于2018年1月8日经三台县潼川镇人民调解委员会调解达成协议：双方同意解除2012年7月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：2012003490）；李海东、谭秀英承担逾期付款违约金49820元；倍乐公司办理好撤销合同备案登记后30个工作日内，扣除李海东、谭秀英应支付违约金后，将李海东、谭秀英的剩余房款50180元无息退还李海东、谭秀英。四川省三台县人民法院于2018年1月11日以（2018）川0722民特8号民事裁定书确认了前述调解协议有效。因绵阳高新区法院（2016）川0792执226号案件对案涉房屋采取了查封措施，导致其无法办理解除合同备案。现生效判决已确认案涉房屋不属于李海东、谭秀英的财产，法院继续查封该财产不当，提请解除查封等执行措施，并中止执行。 申请执行人房磊称，案涉房屋经申请执行人向法院申请保全在先，案外人与被执行人通过人民调解委员会协商解除买卖合同，然后通过人民法院对调解协议书进行司法确认。现生效法律文书已确认买卖合同解除，我方不持异议。但要求对应该返还被执行人的剩余购房款要交到首封法院绵阳高新区法院。 被执行人李海东、谭秀英称，对案外人四川倍乐房地产开发有限公司的主张不持异议，同意将异议人退还的购房款交付本院执行。 经审查查明，2016年2月17日，本院受理房磊诉绵阳市鑫升电力工程技术咨询有限公司、李东海、谭秀英民间借贷纠纷一案，经调解双方达成协议。同日，本院作出（2016）川0792民初273号民事调解书，确认：由被告绵阳市鑫升电力工程技术咨询有限公司、李东海、谭秀英于2016年2月29日前向原告房磊偿还借款2000000元及从2015年7月13日开始至该款付清之日止按月息2%计算的资金利息。调解书生效后，各被告没有履行法律文书确定的义务，房磊向本院申请强制执行。本院以（2016）川0792执226号立案执行。执行中，本院于2016年5月4日，对李海东、谭秀英名下位于三台县××镇××路××幢××号房屋（备案登记号：20127003490）予以查封。查封期限三年。2019年4月30日，本院对该房产进行续查封，期限三年，自2019年5月4日至2022年5月3日止。 另查明，2012年7月14日，四川倍乐房地产开发有限公司与李海东（共有人谭秀英）签订《商品房买卖合同》（合同编号2012003490），约定四川倍乐房地产开发有限公司将其修建的位于三台县××镇××路××幢××层××号房屋出售给李海东（共有人谭秀英）；该房屋为预售商品房；房屋建筑面积47.93㎡，单价6448.57元／㎡，总价款309080.00元；付款方式为一次性付款……。李海东、谭秀英于2012年5月29日向四川倍乐房地产开发有限公司支付购房定金5万元，于同年7月14日先支付购房款5万元。2012年7月23日，双方到三台县房产管理部门办理了商品房预售备案登记（备案登记号：20127003490）。李海东、谭秀英缴纳了前述10万元房款后，剩余房款无力给付。 2018年1月8日，经三台县潼川镇人民调解委员会调解，四川倍乐房地产开发有限公司与李海东、谭秀英自愿达成如下协议：一、四川倍乐房地产开发有限公司和李海东、谭秀英均同意解除2012年7月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2012003490）。二、四川倍乐房地产开发有限公司同意李海东、谭秀英按《商品房买卖合同》所载总房价款每日万分之0.8的约定向其支付违约金49820.00元。三、四川倍乐房地产开发有限公司在办理好撤销备案登记后的30个工作日内，扣除李海东、谭秀英应该支付违约金后，将李海东、谭秀英剩余的房款50180.00元无息退还李海东、谭秀英。……为此，三台县潼川镇人民调解委员会制作了（2018）三潼民调字第1号《人民调解协议书》。2018年1月11日，三台县人民法院作出（2018）川0722民特8号民事裁定书，裁定：申请人李海东、谭秀英与申请人四川倍乐房地产开发有限公司于2018年1月8日经三台县潼川镇人民调解委员会主持调解达成的《人民调解协议书》（2018）三潼民调字第1号。调解协议有效。 因该套商品房被本院查封并被强制执行，现无法解除合同备案返还案外人，案外人遂向本院提出异议。 另查明，三台县××镇××路××幢××号房屋仅办理了商品房预售备案登记，未办理权属转移登记。 在执行异议案件听证过程中，异议人四川倍乐房地产开发有限公司同意将应该退还被执行人李海东、谭秀英的剩余购房款50180元交付本院执行。 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项、第十六条的规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。故本院对李海东（谭秀英）购买的办理了备案登记的房屋予以查封，并无不当。案外人提出排除执行异议,应对执行标的享有真实、合法、能够排除执行的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第一项规定,“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产,按照不动产登记簿判断……”,本案中,被执行人李海东（谭秀英）虽然从四川倍乐房地产开发有限公司购买了三台县××镇××路××幢××层××号商品房并办理了合同备案登记，但产权并未变更登记在其名下，故该房屋的产权始终没有发生变动，被执行人李海东（谭秀英）仅享有合同债权。且现三台县人民法院作出（2018）川0722民特8号民事裁定书，裁定：申请人李海东、谭秀英与申请人四川倍乐房地产开发有限公司于2018年1月8日经三台县潼川镇人民调解委员会主持调解达成的《人民调解协议书》（2018）三潼民调字第1号。调解协议有效。 法院生效裁判文书和依照不动产登记所确定的权利人一致，即三台县××镇××路××幢××层××号商品房的所有权人为四川倍乐房地产开发有限公司，且四川倍乐房地产开发有限公司同意将应该返还被执行人李海东（谭秀英）的房屋剩余价款交付执行，故异议人四川倍乐房地产开发有限公司提出排除执行异议,其理由成立，本院予以支持。为此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对三台县××镇××路××幢××层××号的商品房（备案登记号：20127003490）的执行。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 彭          宗          诚 人民陪审员 王志立人民陪审员勾晓明二0二0年十月二十二日 书 记 员 梁          雁          昕