甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终1072号 上诉人（原审被告、反诉原告)：武威中农圣科生物质燃料有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区长城乡岸门村**。 法定代表人：赵鹏山，该公司经理。 委托诉讼代理人：田万杰，武威市凉州区法律援助中心律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：武威致力万嘉商业管理有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区天丰街万嘉国际广场**。 法定代表人：蔡祈威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王燕萍，甘肃汇平律师事务所律师。 上诉人武威中农圣科生物质燃料有限公司（以下简称中农圣科公司）因与被上诉人武威致力万嘉商业管理有限公司（以下简称万嘉公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初4463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理,上诉人中农圣科公司法定代表人赵鹏山及其委托诉讼代理人田万杰、被上诉人万嘉公司委托诉讼代理人王燕萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中农圣科公司上诉请求：撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初4463号民事判决第一、二项，改判发回重审或者改判驳回万嘉公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审认定“双方履行至2019年8月22日租赁期限届满，中农圣科公司既不交纳涉诉商铺租金及市场综合管理费，又不与万嘉公司继续签订书面租赁合同，并仍占用涉诉商铺。”的事实错误。2019年8月22日合同届满，万嘉公司要求解除合同，中农圣科公司同意，经双方协商租赁合同已解除，因中农圣科公司在租赁之初对毛坯房屋进行了装修支出装修费用15万余元，万嘉公司对装修费用拒绝补偿，中农圣科公司已于2019年9月24日将房屋腾空，合同已于2019年9月24日解除。二、一审适用法律错误。其一，一审对装修的损失处理适用法律错误。一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条系适用法律错误。因万嘉公司租赁的房屋原状系毛坯房，不具有使用价值，中农圣科公司租赁后经万嘉公司同意花费15万余元进行装修，装修部分已形成附和，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，万嘉公司应适当予以补偿。其二，一审对租金的处理适用法律错误。双方已于2019年9月24日协商解除合同，中农圣科公司腾空房屋不再占有租用，一审判决中农圣科公司合同解除后继续支付租费，显失公平，适用法律错误。其三，退一步即便没有解除合同，按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题指导意见（二）》也应按照公平原则减免租金。三、一审认定事实不清。中农圣科公司多次向万嘉公司交房，并书面通知万嘉公司无果，万嘉公司拒绝领受租赁物的行为导致中农圣科公司的装修损失无法落实，租金日益增加，一审对该事实认定不清导致案件处理结果错误，事实上，中农圣科公司已经交付房屋及钥匙，请二审明察。四、一审判决显失公平。中农圣科公司租赁万嘉公司的房屋，合同期满后双方已解除合同，中农圣科公司不再租赁使用万嘉公司的房屋，租费理应停止，但一审判决中农圣科公司继续支付租金，对中农圣科公司反诉的装修损失错误适用法律导致判决显失公平。 万嘉公司辩称，一、原审法院认定事实清楚，租赁期限届满后，中农圣科公司与万嘉公司之间已形成不定期租赁合同关系。万嘉公司已在合理期间内通知中农圣科公司，并给予其必要的准备时间，但中农圣科公司却置若罔闻，一直占有使用该商铺至今。一审法庭审理过程中，中农圣科公司也当庭称述涉诉商铺仍由其上锁占用，并未向万嘉公司交付商铺，故中农圣科公司主张双方租赁合同关系于2019年9月24日解除无事实与法律依据。二、中农圣科公司拒不缴纳2019年8月23日以后租金及市场综合管理费的行为已严重构成违约。根据中农圣科公司与万嘉公司签订的商铺租赁合同第五条，租赁期限内，中农圣科公司延期向万嘉公司缴纳应付款项或者费用，则万嘉公司有权收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或者费用金额每日千分之五计算。违约金计算日起从迟延付款违约之日起至金额全额付清之日止。三、租赁期间届满后，中农圣科公司仍然继续使用租赁物，根据《合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同的条款仍继续有效。该《商铺租赁合同》第七条第十八项明确约定，租赁期限届满或因中农圣科公司原因导致租赁关系提前终止的，中农圣科公司不得拆除固定装修或要求原告补偿装修费用。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”及第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……”，本案中，双方已经就装饰装修进行了明确约定，故装饰装修应按照合同约定履行，万嘉公司不承担补偿责任。四、2019年8月租赁期限届满后，中农圣科公司既拒绝交付商铺，亦拒绝缴纳租金，其行为已经构成违约。新冠肺炎发生于2020年1月份，中农圣科公司违约行为发生在前，新冠肺炎发生在后。根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，中农圣科公司以此主张减免租金的抗辩理由不能成立。五、原审法院于2020年7月10日作出判决以后，中农圣科公司于2020年7月24日向万嘉公司交付商铺，该行为亦足以说明原审判决的正确性，判决作出之前双方之前的租赁合同关系并未解除。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，中农圣科公司的上诉请求及事实理由无事实依据和证据予以支持，请求人民法院依法予以驳回。9000元不是押金是经营保证金，在中农圣科公司退还房屋后，万嘉公司予以退还。二审诉讼前中农圣科公司已经把商铺交付于万嘉公司，现万嘉公司同意把9000元退还给中农圣科公司。 万嘉公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告立即交还所租赁的商铺；二、请求依法判令被告支付原告商铺租赁费26143.92元、市场综合管理费5506元，上述款项合计31649.92元（上述费用均自2019年8月23日起按合同约定暂计算至起诉之日，即2020年4月23日）；三、请求依法判令被告自2020年4月23日起以所租赁面积99.03㎡为基数，分别按照33元/月/㎡、6.95元/月/㎡向原告支付商铺租赁费和市场综合管理费至商铺交付之日止；四、请求依法判令被告向原告支付违约金5063.98元。 一审法院认定事实:2018年8月10日，万嘉公司作为甲方（出租方）与乙方中农圣科公司（承租方）签订商铺租赁合同，由中农圣科公司租赁万嘉公司位于万嘉国际广场1栋1层158、159、160号商铺，总建筑面积99.03㎡，用于经营品牌“中农圣科”五金。该合同约定：“1、合同期为2018年8月23日至2019年8月22日止，总租金为34462元，市场租金及市场综合管理费以一年为一个计费期，租金计算标准为29元/月/㎡，市场综合管理费（包括但不限于物业管理费、代收采暖费、公摊水费等）收费标准为6.95元/月/㎡；首期市场综合管理费应于商铺交付之日支付，除首期市场综合管理费外，乙方应在每个计费期结束前30日内向甲方交纳下一个计费期的市场综合管理费，如果乙方拖延支付应付的市场综合管理费超过15日，甲方有权暂停该商铺的一切物业服务，因此产生的后果由乙方承担。2、租赁关系期限内，乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之五计算。3、双方权利义务约定，甲方有权在本合同期满之日起收回乙方所承租的商铺；合同期满或因乙方的责任导致租赁关系提前终止的，乙方不得拆除固定装修或要求甲方补偿装修费用；本合同期满，乙方享有优先承租权，须在租期届满六十日前与甲方另行达成书面续租协议，未按时达成续租协议的，甲方有权无偿收回商铺，另行出租。4、违约责任……”等。合同签订后，双方履行至2019年8月22日租赁期限届满，中农圣科公司既不交纳涉诉商铺租金及市场综合管理费，又不与万嘉公司继续签订书面租赁合同，并仍占用涉诉商铺。万嘉公司于2019年8月25日向中农圣科公司发出内容为“您租赁的1栋1层158、159、160号商铺，租期2018年8月23日至2019年8月22日，根据双方签订的合同及相关文件，我公司通知与您解除合同，收回铺面，请您在2019年8月30日之前来万嘉广场A区15栋2层市场管理部办理退铺手续，逾期所造成的损失均由您自行承担”的通知，但2019年8月30日过后中农圣科公司未向万嘉公司办理退铺手续。万嘉公司又于2019年9月24日向中农圣科公司再次发出内容为“您租赁的1栋1层158、159、160号商铺，租期为2018年8月21日至2019年8月22日，现租赁期已到，根据双方签订的合同及相关文件，你未按市场合同约定执行相关规定。我公司多次通知你办理退铺手续，现我公司正式通知与您解除合同，请您在9月26日之前来万嘉国际广场A区15栋2层市场管理部办理退铺手续，并限期在发出通知后3日内清空商铺内可移动物品，将该商铺交给武威致力万嘉商业管理有限公司。如若逾期，视为你放弃该商铺所有物品，由此造成的损失均由您自行承担”的通知，但2019年9月26日过后中农圣科公司仍未向万嘉公司办理退铺手续。2020年2月26日，中农圣科公司向万嘉公司发出告知书，告知涉诉商铺内的物品已腾空，要求万嘉公司对其装修损失进行赔偿，但涉诉商铺房门仍由中农圣科公司上锁，未与万嘉公司办理商铺移交。万嘉公司与中农圣科公司协商解除租赁合同、退还租赁商铺，并要求支付拖欠租金和市场综合管理费无果，向本院提起诉讼。案件审理中，中农圣科公司认为万嘉公司应对其装修费用进行补偿，遂提出反诉。另查明：1.中农圣科公司和万嘉公司于2016年5月23日签订了商铺租赁合同，对涉诉商铺开始租赁经营，租赁期限为2016年5月23日至2017年8月22日止；2.2017年11月20日，中农圣科公司与万嘉公司又签订了商铺租赁合同，约定对涉诉商铺由中农圣科公司租赁经营，租赁期限为2017年8月23日至2018年8月22日止。一审法院认为，中农圣科公司与万嘉公司订立的商铺租赁合同系双方真实意思表示，除约定的违约金过高外，其他未违背法律强制性规定，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。商铺租赁合同履行期限届满后，双方未续签合同，但商铺仍由中农圣科公司占用至今，在此期间双方形成不定期租赁合同关系。中农圣科公司未履行给付租赁费、市场综合管理费的义务，以其实际行为表示不继续履行租赁合同，现万嘉公司要求依法解除与中农圣科公司之间的商铺租赁合同关系，并由中农圣科公司交还涉诉商铺的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。万嘉公司诉请中农圣科公司支付自2019年8月23日至2020年4月23日的商铺租赁费26143.92元，因万嘉公司未举证证明调整租金按33元/月/㎡收取有合法依据,故从2019年8月23日起涉诉商铺租赁费仍按29元/月/㎡计算，至2020年4月23日的商铺租赁费合计为22974.96元。万嘉公司诉请中农圣科公司支付自2019年8月23日至2020年4月23日的商铺市场综合管理费5506元，有事实和法律依据，本院予以支持。万嘉公司诉请中农圣科公司支付自2020年4月23日起的租赁费用至商铺交付之日止，应以所租赁面积99.03㎡为基数，分别按照29元/月/㎡、6.95元/月/㎡计算，由中农圣科公司向万嘉公司支付商铺租赁费和市场综合管理费。万嘉公司诉请判令中农圣科公司支付违约金5063.98元，但未举证证明该违约金数额系中农圣科公司占用房屋期间对其造成的实际损失，本院依法予以调整由中农圣科公司自2019年8月23日起按中国人民银行同期贷款利率向万嘉公司支付违约金至欠款付清之日止。中农圣科公司辩称“双方签订的合同已于2019年8月22日届满，经双方协商租赁合同于2019年9月24日解除，中农圣科公司不应再支付租赁费用，故万嘉公司的诉讼请求不能成立，应予驳回”，因涉诉商铺至今仍由中农圣科公司上锁占用，中农圣科公司未向本院提交其向万嘉公司办理移交商铺及双方已解除租赁合同不再承担合同义务的相关证据，故对中农圣科公司的该项辩称主张不予支持。中农圣科公司反诉请求万嘉公司支付装修损失79200元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，因本案双方签订的商铺租赁合同明确约定“合同期满或因乙方的责任导致租赁关系提前终止的，乙方不得拆除固定装修或要求甲方补偿装修费用”，现双方签订的租赁合同期满，双方未续签租赁合同，形成不定期租赁合同关系，而中农圣科公司拒不交纳租赁费、市场综合管理费已构成违约，故中农圣科公司的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。万嘉公司对中农圣科公司反诉请求的辩称意见有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除武威致力万嘉商业管理有限公司与武威中农圣科生物质燃料有限公司之间租赁武威市万嘉国际广场1栋1层158、159、160号商铺的不定期租赁关系；武威中农圣科生物质燃料有限公司于本判决书生效后10日内将该商铺腾退、返还给武威致力万嘉商业管理有限公司(武威中农圣科生物质燃料有限公司在交付商铺时可以将自己装饰、装修的自由可移动的设备拆除、带走，但不得拆除固定装修、毁坏商铺结构，武威致力万嘉商业管理有限公司对武威中农圣科生物质燃料有限公司装饰装修费用不承担补偿义务)；二、武威中农圣科生物质燃料有限公司于本判决书生效后10日内向武威致力万嘉商业管理有限公司支付2019年8月23日至2020年4月23日的商铺租赁费22974.96元、市场综合管理费5506元，合计28480.96元；三、武威中农圣科生物质燃料有限公司于本判决书生效后10日内向武威致力万嘉商业管理有限公司支付自2020年4月23日起至商铺实际腾退之日止占用涉诉商铺的租赁费（按29元/月/㎡计算）和市场综合管理费（按6.95元/月/㎡计算）；四、武威中农圣科生物质燃料有限公司于本判决书生效后10日内向武威致力万嘉商业管理有限公司支付违约金，违约金以上述二、三项欠款为基数，自2019年8月23日起按中国人民银行同期贷款利率计付至上述二、三项欠款付清之日止；五、驳回武威中农圣科生物质燃料有限公司的反诉请求。案件受理费720元，减半收取360元，由武威中农圣科生物质燃料有限公司负担；反诉案件受理费890元，由武威中农圣科生物质燃料有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实和一审认定事实相一致。本院予以确认。 本院认为，双方订立的商铺租赁合同系真实意思表示，内容不违法法律行政法规的强制性规定，属有效协议。双方均应按照合同约定履行各自义务。商铺租赁合同履行期限届满后，双方未续签合同，但商铺继续由中农圣科公司占有使用，双方形成不定期租赁合同关系。虽然万嘉公司于2019年9月24日向中农圣科公司发出限期办理退铺手续，解除合同通知书，但涉诉商铺至2020年7月24日才向万嘉公司办理移交手续，中农圣科公司应承担占用房屋期间的租赁费、市场综合管理费。但期间发生新冠肺炎疫情，属于不可抗力，根据公平原则，可酌情减少新冠肺炎疫情期间一个月的房屋租金2871.87元、市场综合管理费688.25元，共计3560.12元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，而本案双方签订的商铺租赁合同约定“合同期满或因乙方的责任导致租赁关系提前终止的，乙方不得拆除固定装修或要求甲方补偿装修费用”，现双方签订的租赁合同期满，中农圣科公司要求万嘉公司支付装修费的请求，与双方的约定相悖，不予支持。 综上所述，中农圣科公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下： 一、维持甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘06民终1072号民事判决第一、三、四、五项； 二、撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘06民终1072号民事判决第二项； 三、武威中农圣科生物质燃料有限公司于本判决书生效后10日内向武威致力万嘉商业管理有限公司支付2019年8月23日至2020年4月23日的商铺租赁费20103.09元、市场综合管理费4817.75元，合计24920.84元； 一审案件受理费360元，由武威致力万嘉商业管理有限公司负担；反诉案件受理费890元，由武威中农圣科生物质燃料有限公司负担。二审案件受理费512元，由武威中农圣科生物质燃料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈忠清 审判员  蒋辉明 审判员  胡春芳 二〇二〇年十月二十九日 书记员  王 堃