广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11973号原告（反诉被告）：屈安珍，男，1988年4月5日出生，汉族，身份证住址重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：曾小斌，广东星啸律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市新惠场地租赁服务有限公司，住所地广州市白云区永平街东平中路**之**。法定代表人：詹秋怡。委托诉讼代理人：黎火明，广东一粤律师事务所律师。被告：李堂练，男，1983年8月20日出生，汉族，身份证住址重庆市云阳县。委托诉讼代理人：张刚桥，广东众群律师事务所律师。本院受理原告屈安珍（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市新惠场地租赁服务有限公司（反诉原告，以下简称被告新惠公司）、李堂练房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日受理后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告屈安珍及其委托诉讼代理人曾小斌，被告新惠公司的委托诉讼代理人黎火明，被告李堂练及其委托诉讼代理人张刚桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告屈安珍向本院提出诉讼请求：1、判决我与新惠公司签订的租赁合同无效；2、判令李堂练返还我租金及进场费78000元；3、本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：我经朋友介绍得知李堂练位于白云区××中路××肉菜市场××号商铺可转租，双方经协商后约定，我向李堂练支付二押一租与进场费共计78000元，李堂练协助我与新惠公司签订新的租赁合同。2019年8月30日我向李堂练支付了78000元，同日我与新惠公司签订租赁合同，约定新惠公司将广州市白云区××中路××肉菜市场××号商铺出租给我使用，租期三年，自2019年8月1日至2022年8月31日止，租金每月2600元，合同签订之日我支付一个月租金2600元及押金5200元，同时口头约定所有商户营业执照由新惠公司统一办理。后我得知该商铺无权属证明，故诉至法院，请求判如所请。对被告新惠公司的反诉请求，原告屈安珍辩称，不同意新惠公司的反诉请求，我认为已经将商铺腾退给了新惠公司，我所提供证据可以证实，我已经把铺位的钥匙已经交还给新惠公司，包括新惠公司的机器我也说明了由他自行处理，故我并未实际占用新惠公司的商铺，关于水电费的数据我无法确认，因为水电我只使用到2019年12月15日。被告新惠公司辩称，关于合同是否无效的问题应遵循法院查清的事实作出认定。关于是否要退还屈安珍租金及进场费78000元，我司认为没有事实和法律依据的。屈安珍与我司签署了租赁合同，我司已将涉案商铺交付给其使用，至今仍在使用没有退还，屈安珍应支付相应的租金，其请求返还租金没有法律依据。关于进场费，根据屈安珍提供的转让合同及支付凭证，证实转让合同的合同当事人是屈安珍与李堂练，收取转让费也是李堂练，根据合同的相对性原则，即便要退还也是李堂练退还。屈安珍自2019年10月6日至今一直拖欠我司租金、综合管理费共26006.67。为此，我司现提出如下反诉请求：1、确认我司与屈安珍签订的租赁合同无效；2、判令屈安珍立即腾退商铺返还给我司；3、判令屈安珍向我司支付房屋占有使用费24006.67元及综合管理费2000元（以每月2800元为标准计算，从2019年10月6日起至实际腾退之日止，暂计至2020年7月13日房屋占有使用费为24006.67元，管理费2000元）；4、判令屈安珍向我司支付水电费277.6元；5、本案的反诉费由屈安珍承担。被告李堂练辩称，屈安珍诉讼请求仅为要求确认其与新惠公司之间的租赁合同无效。我并非该租赁合同的当事方，屈安珍将我列为被告并主张返还租金等诉讼请求没有法律依据。即便屈安珍与新惠公司之间的租赁合同被认定为无效合同，也不必然导致屈安珍与我之间的转让行为无效。因为转让协议的内容实际上是包括四方面的内容。一是我协助屈安珍与新惠公司签订新的租赁合同。二是我于2019年7月份与新惠公司签订租赁合同之后支付给新惠公司市场推广费2万元，该2万元由我替屈安珍向新惠公司支付，也就是屈安珍与新惠公司签订租赁合同之后，屈安珍无需再支付2万元的市场推广费。三是我购置的机器设备一套约2万元，冰箱货架等约1万元，墙面、地板、地板，搭建阁楼进行亮面等装修款2万元左右，上述装修及设备合计5万元并转让给屈安珍。四是我支付给新惠公司两个月押金及2019年9月份的房租和综合管理费合计8000元，该费用屈安珍无需再向新惠公司支付。上述四方面的内容均没有违反法律的强制性规定，属于有效的民事行为，而且其中28000元的市场建设费、市场推广费及租金、押金、综合管理费，实际上是由新惠公司收取的，屈安珍应该向新惠公司主张返还，而非向我主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月1日，屈安珍（乙方、承租方）与新惠公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定甲方将位于东平中路××肉菜市场编号为××商铺／铺位（以下简称涉案铺位）出租给乙方作压面档使用，乙方已充分了解该租赁物的现状，自愿承租该租赁物，并愿意承担有关风险。租赁期限为3年，自2019年8月1日起至2022年8月31日止。免租期为1个月，每月租金2600元，综合管理费200元/月，水费6.5元/吨，电费1.8元/度，备注2020年7月8日免租。签订合同之日起，乙方应向甲方支付1个月的租金2600元及押金5200元等等。同日，新惠公司向屈安珍出具押金5200元的收据及2019年9月租金2600元、9月综合管理费200元共计2800元的收据。庭审中，三方均确认上述费用实为李堂练向新惠公司支付，自屈安珍承租涉案铺位后上述费用即转至屈安珍名下。同年8月30日，屈安珍与李堂练签订《转让合同》，约定李堂练将位于东平××路（东平肉菜市场19号压面档）转让给屈安珍使用，档租每月2600元，转让费78000元。同日，李堂练向屈安珍出具收到转让费78000元的收据。庭审中，李堂练确认收到屈安珍支付的78000元，主张该费用包括转让费50000元，市场推广费20000元，押金5200元、首月租金2600元，首月综合管理费200元，并主张上述市场推广费，押金、首月租金及首月综合管理费已实际支付给新惠公司。诉讼中，原告为证实其2019年12月15日已将涉案铺位钥匙交还新惠公司，向本院提交光碟。新惠公司对原告交还钥匙的时间不予确认，主张涉案铺位有两个锁，屈安珍未将压面机等设备搬离涉案铺位。新惠公司向本院提交如下证据：1、租赁合同、租赁合同书、建设用地规划许可证、建设用地批准书及证明。拟证实涉案铺位所在地块用地项目为工业、商用，新惠公司向广东国丰药业有限公司承租涉案铺位并转租给屈安珍。2、租赁合同、租赁合同补充协议及收据。拟证实新惠公司先将涉案商铺出租给李堂练的妻子陈义霞，并向其收取2019年9月租金2600元、综合管理费200元及押金5200元。后李堂练将涉案铺位转让给屈安珍，故新惠公司与屈安珍重新签订合同并将上述费用转至屈安珍名下。3、欠租情况表、催告函、通知及照片。拟证实屈安珍自2019年10月6日起拖欠租金及管理费至今。4、照片。拟证实屈安珍未腾退涉案铺位，仍存放压面机、饺子机等设备在涉案铺位。5、（19铺）重庆面店欠水电费用情况表。拟证实屈安珍欠付水电费277.6元。该情况表为新惠公司单方制作，显示19铺自2019年12月起水电费均为0。李堂练向本院提交如下证据：1、企业信用信息资料。拟证实屈安珍承租涉案铺位后即成功注册营业执照；2、收据、转账记录。拟证实李堂练于2019年6月26日向新惠公司支付定金5000元，签订租赁合同后该5000元即转为押金，2019年7月2日再向新惠公司支付23000元，以上共计28000元包含市场推广费20000元，押金5200元，首月租金2600元及综合管理费200元；3、收据。拟证实新惠公司于2019年6月26日向李堂练出具收据。该收据载明：压面档，月租金2600元，市场推广费20000元，定金5000元，于7月2日之前过来签合同（微信转入公司）。记账：李堂练。金额为5000元。另查明，本院就涉案铺位的规划报建及产权登记情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询。2020年6月23日，广州市规划和自然资源局复函，载明涉案铺位暂未查到《建设工程规划许可证》信息及相关产权记录。庭审中，屈安珍确认其于2019年9月6日开业，仅向新惠公司支付了2019年9月的租金。同时明确其向李堂练支付的78000元为转让费。本院认为，涉案铺位未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，屈安珍与新惠公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》应为无效，屈安珍要求对此予以确认的诉讼请求及新惠公司要求对此予以确认的反诉请求有据，本院予以支持。合同虽为无效，但屈安珍占有使用涉案铺位应向新惠公司支付占有使用费。关于占有使用费起止时间，屈安珍确认其仅支付九月租金，故新惠公司要求其自2019年10月6日起计付占有使用费的意见本院予以采纳。屈安珍提供视频证实其于2019年12月15日将钥匙交给新惠公司工作人员，新惠公司对此不予认可但未提供屈安珍自该日后继续使用涉案铺位的相关凭证，且根据新惠公司提交的水电费用情况表亦显示涉案铺位自2019年12月始未再产生相应水电费，故新惠公司应知屈安珍已于2019年12月15日搬离涉案铺位。虽屈安珍未办理正式交接手续并搬离相应物品，新惠公司在明知其已搬离的情况下亦应当在合理期限内及时收回铺位以避免损失进一步扩大，本院酌情认定该合理期限为15日，亦即自2019年12月31日起的铺位空置损失是因新惠公司怠于收回铺位而导致的损失，应由新惠公司自行承担。屈安珍应向新惠公司支付2019年10月6日至2019年12月30日的占有使用费。关于占有使用费标准，合同约定屈安珍每月需向新惠公司支付租金2600元及综合管理费200元，故管理费亦应作为屈安珍应支付占用费的一部分，屈安珍应参照合同约定的每月2800元的标准向新惠公司计付占用费，经计算为7858元，新惠公司反诉要求占有使用费的超出部分，本院不予支持。屈安珍既已交还钥匙，涉案铺位已处于新惠公司的实际控制之下，故其要求屈安珍腾退涉案铺位的反诉请求无事实依据，本院不予支持。关于水电费。新惠公司提供水电费用情况表显示屈安珍欠付水电费277.6元，屈安珍对此不予认可但未提供其支付水电费的相应凭证，且屈安珍于庭审中已确认其使用水电至2019年12月15日。故在无相反证据予以推翻的情况下，本院对新惠公司要求屈安珍支付水电费277.6元的反诉请求予以支持。关于屈安珍要求李堂练退还转让费78000元的诉讼请求。因该项诉请是基于其与李堂练转让合同关系而引起的纠纷，属另一合同关系，本案中不予调处，屈安珍可另案向李堂练主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认屈安珍与广州市新惠场地租赁服务有限公司于2019年7月1日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效；二、自本判决生效之日起三日内，屈安珍向广州市新惠场地租赁服务有限公司支付占有使用费7858元；三、自本判决生效之日起三日内，屈安珍向广州市新惠场地租赁服务有限公司支付水电费277.6元；四、驳回广州市新惠场地租赁服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1750元，由屈安珍负担；本案反诉受理费225元，由广州市新惠场地租赁服务有限公司负担157元，屈安珍负担68元，由屈安珍负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付广州市新惠场地租赁服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十月三十日书记员 傅奎显