海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1669号   上诉人（原审原告）：袁某，住址河北省黄骅市神华大街**盐场新区。   委托诉讼代理人：杨某，海南锦瀚律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南人宜景观艺术工程有限公司，统一社会信用代码：914600007425819832。   法定代表人：洪某。   委托诉讼代理人：冯某。   委托诉讼代理人：吴某，该公司职员。   原审第三人：三亚金厦产业开发有限公司，统一社会信用代码：91460200798720815L。   法定代表人：张某，该公司总经理。   上诉人袁某与被上诉人海南人宜景观艺术工程有限公司（以下简称：人宜公司）、原审第三人三亚金厦产业开发有限公司（以下简称：金厦公司）执行异议之诉纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   袁某上诉请求：1.请求判令撤销一审判决；2.请求判令袁某与金厦公司于2019年5月6日签订的《南枫·禅墅认购协议书》合法有效；3.请求判令不得执行袁某购买的位于三亚市××路房屋，并解除查封；4.请求判令人宜公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、袁某与金厦公司签订的《南枫·禅墅认购协议书》合法有效，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且金厦公司已经按照约定收受购房款，因而该认购协议应当认定为正式的商品房买卖合同。首先，袁某与金厦公司签订的该认购协议是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法不应认定无效。纵然，金厦公司、三亚市房产信息中心、三亚集远房地产开发有限公司（以下简称：集远公司）、海南银行股份有限公司三亚分行于2017年9月5日签订《南枫禅墅项目预售资金监管协议》约定南枫禅墅项目签订《商品房买卖合同》由市住建主管部门加盖保管的金厦公司印章，方可生效，否则视为无效登记。但是，袁某签订该认购协议系基于“南枫禅墅”项目已经取得预售许可证，以及与作为出卖人的金厦公司订立合同的信赖。袁某作为普通的消费者，根本无法知晓《南枫禅墅项目预售资金监管协议》的存在，更不可能知晓金厦公司在该认购协议上加盖的印章未经过备案。原审判决据此认定袁某与金厦公司存在虚假意思表示，缺乏法律和事实依据。其次，合同法立法的宗旨和价值取向是以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置为依归的，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（《九民纪要》）第三条的规定：“人民法院在审理合同纠纷时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要依法审慎认定合同效力。”据此，案涉《南枫·禅墅认购协议书》在明显不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定且订立合同双方均不属于虚假意思表示的情况下，依法不应认定合同无效。再者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案袁某与金厦公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，但双方签订的认购协议书具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋价款及付款方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且袁某提交了金厦公司出具的收款收据，证明其已全额支付了案涉房屋的购房款，金厦公司对该事实亦予以认可，故应当认定案涉认购协议书的性质为商品房买卖合同。二、袁某作为商品房买受人提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十八条规定的保护要件，对袁某要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，人民法院仍应予以支持。《异议复议规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1.袁某在三亚市城郊人民法院查封之前已于2019年5月6日与金厦公司签订了合法有效的书面买卖合同；2.袁某在三亚市城郊人民法院查封之前已于2019年5月6日合法占有涉讼房屋；3.袁某已于2019年5月6日向金厦公司支付了全额房款；4.由于涉讼房屋在2019年8月被三亚市城郊人民法院查封，导致涉讼房屋无法过户至袁某名下，非因袁某自身原因未办理过户登记。综上，依据《异议复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的相关规定，袁某可以排除涉讼房屋的查封和执行。原审判决认定袁某不能排除执行系对法律规定理解有误，依法应当予以改判。   人宜公司辩称：一、袁某与金厦公司于2019年5月6日签订的《南枫·禅墅认购协议书》系违法无效的协议，对金厦公司不具有法律约束力。二、袁某请求判令不得执行其购买的位于三亚市××路房屋，并解除查封；上诉的事实和理由无法律依据，涉及执行依据的案件与本案无关，请求法院依法驳回袁某的上诉请求。三、袁某涉嫌恶意诉讼、虚假诉讼、滥用诉讼权利，给人宜公司为了应诉客观上造成物质和时间及精力上的损失，本案一、二审的案件受理费用应由袁某全部承担。   金厦公司未到庭亦未提交书面意见。   袁某向一审法院提出诉讼请求：1.确认其与金厦公司于2019年5月6日签订的《南枫·禅墅认购协议书》合法有效；2.不得执行袁某购买的位于三亚市××路房屋，并解除查封；3.本案诉讼费由人宜公司承担。   一审法院经审理认定事实如下：位于三亚市××镇“南枫禅墅”项目为金厦公司开发，金厦公司交由其股东集远公司办理相关的开发事宜。因该项目出现多起“12345”市政府服务热线投诉、媒体曝光和群众上访问题，三亚市房产信息中心、金厦公司、集远公司、海南银行股份有限公司三亚分行于2017年9月5日签订《南枫禅墅项目预售资金监管协议》。该协议约定，本次监管“南枫禅墅”项目所有剩余房源销售资金及已售房源尚未回款资金；金厦公司、集远公司在海南银行股份有限公司三亚分行开设专用账户，该账户为唯一监管账户，“南枫禅墅”项目的销售资金从签订协议起全部转入该监管账户；自签订本协议起，启用“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”和法定代表人“胡红兵”印章，集远公司原持有的“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”自以上新印章启用之日失效并由金厦公司销毁；自签订本协议起，南枫禅墅项目使用预售监管资金时，启用在海南银行股份有限公司三亚分行印鉴卡上预留的“金厦公司南枫禅墅项目”印章、集远公司法定代表人“姚玉剑”印章和“金厦公司南枫禅墅项目专用章”。集远公司原持有的项目财务专用章自以上新印章启用之日失效并由金厦公司销毁；自签订本协议之日起三个工作日内，上述印章由三亚市房产信息中心、金厦公司、集远公司共同派员办理刻制手续，由三亚市房产信息中心直接领取并保管使用。市住建主管部门、三亚市房产信息中心根据集远公司用印申请，进行审核盖章；自签订本协议之日起，南枫禅墅项目签订《商品房买卖合同》和申请使用预售监管资金均由市住建主管部门加盖保管的金厦公司印章，方可生效，否则视为无效。上述协议签订后，三亚市房产信息中心、金厦公司、集远公司派员刻制了新的“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”、“金厦公司南枫禅墅项目章”、“金厦公司南枫禅墅项目财务专用章”、“胡红兵”印章。2019年5月6日，集远公司以金厦公司名义与袁某签订《南枫·禅墅认购协议书》，约定将“南枫禅墅”项目3栋2单元102号房屋以400万元价格出售给袁某，袁某于当日付清了全部的购房款，该购房款通过银行转账至集远公司原控制的金厦公司账户。该《南枫·禅墅认购协议书》所盖的“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”不是新刻制的印章；《收据》所盖的“金厦公司南枫禅墅项目财务专用章”也不是新刻制的印章。上述合同没有盖法定代表人印章。2018年12月12日，一审法院对人宜公司与金厦公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）琼0271民初5897号民事判决，判令：金厦公司向人宜公司支付进度款929,962.75元和支付剩余工程款5,082,684.12元。金厦公司和人宜公司均不服一审判决，提起上诉。2019年6月3日，海南省三亚市中级人民法院作出（2019）琼02民终417号判决，判令：驳回上诉，维持原判。一审法院在执行上述生效判决过程中，于2019年8月19日作出（2019）琼0271执2296号执行裁定，其中第二项裁定查封金厦公司相当于本案债务数额的财产；于2019年8月22日向三亚市不动产登记中心送达（2019）琼0271执2296号之一《协助执行通知书》，要求该中心协助办理查封金厦公司开发的“南枫禅墅”项目1-14#栋5号楼1单元1402房、3号楼2单元商业用房、3号楼一单元商业用房等事项；于2019年9月9日作出（2019）琼0271执2296号之一执行裁定，评估上述房产价值。2019年11月14日，金厦公司向一审法院出具书面说明，载明：一审法院即将拍卖的南枫禅墅项目××楼房，目前尚未对外出售，也未在三亚市房产信息中心进行备案登记。经金厦公司核对，袁某购买3号楼2单元102房及胡琳洁购买3号楼1单元103号房的商品房买卖合同、认购协议及收据所盖的金厦公司合同专用章和金厦公司南枫禅墅项目财务专用章经非金厦公司在三亚市公安局备案的印章。另袁某所签订的商品房买卖合同文本为未经主管部门审批的合同，特此说明。附金厦公司南枫禅墅项目财务专用章及金厦公司合同专用章，备案印模。袁某称其于2017年在三亚市已购买二套房屋。袁某现尚未完成对涉案房屋的装修及使用。袁某作为案外人就涉案3号楼2单元102房向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年12月9日作出（2019）琼0271执异146号裁定，认为《南枫·禅墅认购协议书》不是商品房买卖合同，且不是合法有效的合同，裁定驳回袁某的异议请求。   一审法院认为，关于合同效力问题。因涉案“南枫禅墅”项目出现多起“12345”市政府服务热线投诉、媒体曝光和群众上访问题，三亚市房产信息中心、金厦公司、集远公司、海南银行股份有限公司三亚分行于2017年9月5日签订《南枫禅墅项目预售资金监管协议》，约定：“南枫禅墅”项目的销售资金从签订协议起全部转入该监管账户；自签订本协议起，启用“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”和法定代表人“胡红兵”印章，集远公司原持有的“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”自以上新印章启用之日失效并由金厦公司销毁；集远公司原持有的项目财务专用章自以上新印章启用之日失效并由金厦公司销毁；自签订本协议之日起三个工作日内，上述印章由三亚市房产信息中心、金厦公司、集远公司共同派员办理刻制手续，由三亚市房产信息中心直接领取并保管使用。三亚市住建主管部门、三亚市房产信息中心根据集远公司用印申请，进行审核盖章；自签订本协议之日起，南枫禅墅项目签订《商品房买卖合同》由市住建主管部门加盖保管的金厦公司印章，方可生效，否则视为无效登记的。集远公司不按监管协议约定，擅自将该项目中3栋2单元102号房屋以400万元价格出售给袁某，并私自刻制金厦公司合同专用章、财务专用章，与袁某签订上述《南枫·禅墅认购协议书》及出具《收据》，并没有要求袁某将购房款转入资金监管账户。2019年11月14日，金厦公司向一审法院说明涉案的南枫禅墅项目××楼房，目前尚未对外出售，也未在三亚市房产信息中心进行备案登记。因此，金厦公司与袁某以虚假的意思表示实施了签订合同的行为，该《南枫·禅墅认购协议书》无效。袁某主张该《南枫·禅墅认购协议书》有效的诉讼请求，没有事实根据及法律依据，一审法院不予支持。关于能否排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。涉案《南枫·禅墅认购协议书》无效，该协议仅是预约合同，不是属于本约的商品房买卖合同，且袁某称其于2017年在三亚市已购买二套房屋，现尚未完成对涉案房屋的装修及使用，可见涉案房屋并不是袁某为生活居住需要而购置的房屋，因此，袁某的权利不能够排除执行。综上，袁某基于实体权利对执行标的提出排除执行的涉案诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回袁某的诉讼请求。案件受理费100元（袁某已预交），由袁某承担。   本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案争议的焦点有：1.涉案的认购协议书是否有效。2.袁某是否享有足以排除执行的民事权益。   一、涉案的认购协议书是否有效问题。   本案中，从认购协议书签订的过程和约定的内容看，认购协议书是双方当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，约定的是当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同，不是对行为结果的直接确认，袁某虽交付全额购房款，但不能据此认定双方已实际订立并已履行了商品房买卖合同。涉案认购协议书没有履行的基础，应属无效。三亚市房产信息中心、金厦公司、集远公司、海南银行股份有限公司三亚分行于2017年9月5日签订《南枫禅墅项目预售资金监管协议》。该协议约定，自签订本协议之日起，南枫禅墅项目签订《商品房买卖合同》和申请使用预售监管资金均由市住建主管部门加盖保管的金厦公司印章，方可生效，否则视为无效。2019年5月6日，集远公司以金厦公司名义与袁某签订《南枫·禅墅认购协议书》，所盖的“金厦公司南枫禅墅项目合同专用章”不是新刻制的印章；《收据》所盖的“金厦公司南枫禅墅项目财务专用章”也不是新刻制的印章。上述合同没有盖法定代表人印章。金厦公司用私刻制的公章签订预售合同和私刻制的公章收款，隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。因此，金厦公司与袁某以虚假的意思表示实施了签订合同的行为，该《南枫·禅墅认购协议书》无效。   二、袁某是否享有足以排除执行的民事权益的问题。   根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用于买受人对“登记在被执行人名下的不动产”提出异议的情形，且同样要求须符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。本案中，涉案《南枫·禅墅认购协议书》无效且不属于商品房买卖合同，且涉案房屋亦并非袁某用于居住的名下唯一一套房产，故袁某不享有排除执行的民事权益。   综上所述，袁某的上诉请求无事实与法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元（袁某已预交），由上诉人袁某负担。   本判决为终审判决。   审判长 扆成塘   审判员 尹合欢   审判员 黎 金      二〇二〇年十月二十七日   书记员 何 莹   书记员 周 婷   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。