河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1504号原告：洛阳旅发大酒店有限公司，住所地洛阳市涧**周山路**。法定代表人：李皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚旭辉，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：李仕林，河南诚然律师事务所律师。被告：刘强，男，汉族，1973年1月28日出生，住洛阳市涧**。原告洛阳旅发大酒店有限公司与被告刘强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳旅发大酒店有限公司委托诉讼代理人尚旭辉、李仕林，被告刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳旅发大酒店有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即搬离和腾空租赁房屋，并将房屋交付给原告；2、判令被告支付双倍租金至实际交房之日止（从2020年4月9日起暂计算至2020年7月9日，按每月租金2800元，暂计8400元）；3、判令被告支付滞纳金2293.2元（2020年4月9日起，以8400元为基数，每日按拖欠租金的3‰计算至支付完毕之日止，暂计算至2020年7月9日共计91日）；4、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年4月12日签订《房屋租赁合同》一份，原告将主楼二层中厅两间玻璃房租给被告使用，约定房屋租赁期限为壹年，自2019年4月9日起至2020年4月8日止，每月租金1400元，租金缴纳方式为先缴纳租金后使用，该合同于2020年4月8日到期后原被告双方没有续签合同，被告应当按照约定在合同终止后一周内搬离所有动产，否则视为被告放弃所有权由原告处理，被告投入的所有不动产的设施无条件归原告所有，并且逾期不搬离加倍收取租金。按照合同约定，被告迟延支付租金，每天按照拖欠租金的3‰向原告支付滞纳金。因为甲方不按照合同约定履行义务导致诉讼，被告应当按照约定承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。同时，因为被告的违约行为，给原告的生产经营、升级改造等造成严重阻碍，且原告已经通知被告搬离和腾空租赁房屋，结清房租等费用未果，故起诉至法院。被告刘强辩称，针对原告第一项诉求的答辩意见是不同意立即搬离和腾空房屋。因为受疫情影响，被告的房租没有减免到位。双方对房屋内装修装饰赔偿问题，没有达成一致意见，尤其是涉及已经与不动产形成附合的部分没有经过评估，无法确认价值。被告租赁的房屋在酒店二楼中厅，并于2018年2月28日到3月16日进行了装饰与装修，装修费用59100元。刚刚装修才两年现在让搬走，应参照国家规定及标准给予经济补偿。针对第二项诉求的答辩意见是，原、被告所签订的房屋租赁合同中的第七条的第三、四、五款均属于格式条款。按照法律规定，如果对格式条款的理解发生争议，要按照不利于提供格式条款的一方进行理解。原告方与洛阳辉焯商贸有限公司、洛阳香林湾足浴有限公司、洛阳市爱琴海婚庆服务部，以及其他所有租户签订的房屋租赁合同都是完全一样的，只是租赁期限与租金不同。合同的其他条款是完全一致的，并且是原告提前打印好的，不允许修改，为了重复使用提前拟定的，不是双方共同协商拟定的条款。不仅与所有租户签订的合同都一样，并且合同每年签订一次，每次签订的合同内容都一样，所以此合同为标准的格式合同。房屋租赁合同中的第七条的第三款、第四款、第五款均属于减轻原告责任、加重被告责任的条款，应当属于无效。房屋租赁合同中的双倍租金这种约定也不符合最高人民法院关于审理租赁合同若干问题的司法解释中有关房屋租赁合同无效后关于租金的规定，所以应当驳回原告的诉讼请求。被告签订房屋租赁合同时，一次性缴纳了2019年4月9日到2020年4月8日全年的房租、水电费、物业费。按照国家规定，疫情期间没有使用房屋，酒店应退还三个月的房租及水电费、物业费共计5160元，并减免三个月的房租及水电费、物业费2580元，应退还租赁房屋时原告收取的押金2000元费用共计9740元。因洛阳旅发集团指派的总经理经营与管理手段存在严重问题，造成酒店生意不仅没有改善，相反每况愈下，被告更是赔本经营。针对原告的第三项诉求的答辩意见是，被告使用原告的房子，原告应当保证房子能正常使用，正常开展经营活动，但是从2019年2月后开始到现在，洛阳大酒店周围先后发生了修路、修立交桥、修停车场、银川路改为单行道等，并且因为酒店中央空调有问题，加上新冠疫情，原告又两次发出终止合同函，恶意终止合同，以上问题导致被告无法正常使用房子从事经营活动。按照2020年5月10日被告收到《终止合同通知函》往前推算，造成被告的经济损失共计125600元。针对原告的第四项诉求的答辩意见是，2020年5月18日开始，被告和一些商户一起到洛阳高新区信访办、洛阳市信访局、洛阳市第二巡视组反映问题，以上单位很重视，并多次将被告的诉求与愿望转达给原告的上级主管部门，希望能得到合理的解决，但是三个多月过去了，等来的却是法院送来的起诉状。综上，请求人民法院严格按照国家政策和法律规定来审理此案，驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2019年4月12日，洛阳大酒店（出租方、甲方）与洛阳市涧西区爱琴海婚庆服务部（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，被告刘强系洛阳市涧西区爱琴海婚庆服务部实际经营者，也在合同中签字确认。合同约定，甲方将坐落在洛阳市高新区周山路1号主楼二层中厅两间玻璃房出租给乙方使用，面积约25平方米；租赁期限一年，自2019年4月9日至2020年4月8日。合同第三条第3-2项约定，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月向甲方提出书面意向，双方协商后重新签订新的租赁合同。合同第四条约定，月租金1400元，年付。合同第七条第7-3项约定，甲方如因自用、或者政府原因需要收回所租赁的房屋，应提前七天以书面形式通知乙方，乙方应无条件在书面规定的时间内或者七天内搬离，双方合同自动终止，互不承担违约责任。第7-4约定租赁期满或合同终止（解除），乙方必须在一周内搬出全部动产，若房屋里仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。第7-5约定租赁期满或合同终止（解除），乙方应当在五日内清空并交还租赁的房屋场地。如果存在争议应当协商解决或者依法起诉。不得以存在争议为由拒不交还。合同签订后，被告刘强依照合同约定交付了租金。2019年8月30日，原告向被告发出《终止租赁合同通知书》，载明主要内容为，原告因股东结构发生变更，经股东会决议，对酒店经营发展进行调整，收回所有对外租赁房屋自用，决定终止（解除）双方签订的《房屋租赁合同》。被告刘强于2019年9月2日收到该通知书，并注明：“坚决支持酒店进行装修，具体诉求已交给酒店领导”。租赁期限届满后，2020年5月10日原告又以邮寄方式向被告发出《终止合同通知函》，主要内容为合同已经到期没有续签的商户，根据《房屋租赁合同》第7-3、7-4、7-5条终止合同，限承租方在一周内搬离所有动产；各商户在收到本通知之次日起15日内结清所有费用。被告于2020年5月12日收到该通知。因被告未搬离并返还房屋，原告诉至本院。另查明，洛阳大酒店于2019年6月25日变更企业名称为“洛阳旅发大酒店有限公司”。本院认为，洛阳大酒店与洛阳市涧西区爱琴海婚庆服务部签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。洛阳大酒店变更企业名称为洛阳旅发大酒店有限公司，被告刘强系洛阳市涧西区爱琴海婚庆服务部的实际经营者，原、被告双方诉讼主体身份适格。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告未依照合同约定返还房屋的行为，已构成违约，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同中明确约定，洛阳大酒店如自用或者政府原因需要回收租赁的房屋的，应当提前通知承租方，承租方应无条件搬离，双方合同终止。洛阳大酒店于2019年6月25日股东结构发生变化，变更工商登记，决定收回所有对外租赁房屋统一装修。合同约定的解除条件已经成就，且双方约定的租赁期限已经届满，原、被告双方的《房屋租赁合同》应于2020年5月12日被告收到《终止合同通知函》之日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施并有权要求赔偿损失。故原、被告双方的房屋租赁合同解除后，被告应将案涉房屋返还原告。考虑到案涉房屋的特殊性及实际情况，本院给予7日作为被告返还房屋的合理期限。关于原告要求被告支付双倍租金、滞纳金至实际交房之日的请求，原、被告签订的《房屋租赁合同》履行期间发生了新冠肺炎疫情，疫情期间被告没有营业收入，继续按照租赁合同支付租金对其明显不利，且原告在法庭主持的调解过程中亦同意对被告的部分租金予以减免，故对于双方房屋租赁期限届满后被告仍实际占有期间的五个月（2020年4月9日至2020年9月9日）的租金，本院酌定予以减免，对于2020年9月9日之后被告仍实际占用房屋的行为，其应当向原告支付房屋占有使用费。关于被告辩称的对房屋装修装饰赔偿及申请对于装修损失进行鉴定的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，被告在租赁期限内对于承租房屋装饰装修未形成附合的部分，在租赁期限届满后其可自行拆除，将房屋恢复原状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告双方的租赁期限已经届满，双方房屋租赁合同已经解除，且被告未提供证据证明就装修装饰价值与原告达成过补充意见，故对于租赁期限届满、合同解除之后涉及标的的房屋已形成附合的装饰装修物，被告无法定的索偿权利，其要求原告赔偿装修装饰损失的请求，本院不予支持。关于被告刘强辩称，租赁合同中第七条第3、4、5属格式条款加重了其责任承担、应属无效的理由，被告刘强作为完全民事行为能力人，按其所述，其在签订合同时已对合同条款产生异议，但其依然在该合同上签字确认，应当对其行为承担相应法律后果。另，被告未向法庭提交与原告签订的房屋租赁合同存在合同无效情形的相关证据，故对于其上述辩称理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘强于本判决生效之日起七日内腾空位于洛阳市高新区周山路1号主楼二层中厅两间玻璃房（面积约25平方米），并返还给原告洛阳旅发大酒店有限公司；二、被告刘强于本判决生效之日起七日内按照月租金1400元的标准，支付原告洛阳旅发大酒店有限公司自2020年9月10日至实际返还房屋之日的房屋租金；三、驳回原告洛阳旅发大酒店有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取34元，由原告洛阳旅发大酒店有限公司承担14元，由被告刘强承担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  田晓丹二〇二〇年十月九日书记员  高 萌