江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1749号上诉人（原审被告）：欧阳国朝，男，1968年4月5日出生，汉族，住安福县。委托诉讼代理人：肖武军，江西秦鞅律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜双兰，女，1977年9月3日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。（系欧阳国朝之妻）被上诉人（原审原告）：安福县洲湖镇毛田村第二村民小组。负责人：周玉堂，该组组长。委托诉讼代理人：曾迎春，安福铁井法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：安福县洲湖镇毛田村第三村民小组。负责人：周勇桥，该组组长。委托诉讼代理人：曾迎春，安福铁井法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：安福县洲湖镇汶源村第七村民小组。负责人：王炎武，该组组长。委托诉讼代理人：曾迎春，安福铁井法律服务所法律服务工作者。上诉人欧阳国朝因与被上诉人安福县洲湖镇毛田村第二村民小组（以下简称毛田村二组）、安福县洲湖镇毛田村第三村民小组（以下简称毛田村三组）、安福县洲湖镇汶源村第七村民小组（以下简称汶源村七组）合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院（2020）赣0829民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人欧阳国朝的委托诉讼代理人肖武军、颜双兰，被上诉人毛田村二组组长周玉堂、毛田村三组组长周勇桥、汶源村七组组长王炎武及三被上诉人的委托诉讼代理人曾迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳国朝上诉请求：1.请求贵院依法撤销安福县人民法院作出的（2020）赣0829民初1147号民事判决书，并依法改判；2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实和法律适用错误。1、一审法院认定租赁山场协议生效时间为2004年10月1日错误。租赁山场协议签订并未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，而是上诉人挨家挨户请村民签字确认，协议实际签字确认时间是2006年到2007年间，一审法院认为租赁山场协议被村民追认后自始有效错误的。2008年5月3日的会议记录中对于租赁山场协议的效力没有任何影响。如果租赁山场协议签名确认的村民人数未达到法定要求，不因会议记录的追认而生效，该会议记录仅是解决了上诉人和被上诉人之间的争议。2、一审法院认定支付租金的起始时间为2004年10月1日错误。一审法院认为承包合同自成立时生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权是错误的。集体经济组织成员外的个人承包土地，应自合同生效且实际交付土地时取得土地承包经营权。一审法院没有认定涉案山场的交付时间，直接认定从2004年10月1日支付租金是错误的，应当以涉案林地的林权证办理时间为交付时间，即从2008年6月27日计算租金。3、一审法院未认定2008年6月11日领条中的2000元错误。2007年收取的4000元和2008年6月11日领条中的2000元不同，周灿堂已经把2000元收条的权益转让给上诉人，费用也进入了被上诉人的理事会，应当认定2000元为租金。4、关于合同解除，首先合同解除需按法律规定，双方约定自动解除不符合法律规定。其次，上诉人也依照协议约定支付了租金给毛田村二组和毛田村三组。虽然汶源村七组的租金有六年时间没有支付，但是原因是该小组未书面告知负责人，汶源村七组虽然在2020年1月份催收租金，但因此时正值疫情期间，催款没有明确告知付款时间，2020年4月10日再次催款时上诉人正在住院，4月30日出院后，上诉人向毛田村二组及毛田村三组转款1600元，因汶源村七组拒不告知转款方式，遂未能成功转款。再次，欧阳国朝之前的付款行为改变合同约定的付款方式，被上诉人催款应当给与合理时间，一审法院在被上诉人没有给予合理宽限期的情况下，直接判决解除租赁山场协议明显过于草率。毛田村二组辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉请求无事实法律依据，依法应予驳回上诉，维持原判。1、《租赁山场协议》生效时间为2004年10月1日。《租赁山场协议》在2004年10月1日签订，并经过村民会议讨论通过。两个村的村民委员会成员参加并有村小组代表签字，加盖了村民委员会公章，该合同合法有效。2008年5月3日会议记录是对继续履行原合同的一种确认。2、租金支付时间应从2004年10月1日起计算。合同签订时，答辩人的代表陪同上诉人到林地现场踩山，确认山场的四界，该行为应该视为不动产的交付。林权证的办理只是具有对抗善意第三人的效力，并不是确认不动产的交付时间。3、一审法院对2008年6月11日领条中的2000元不予认定是正确的。2008年6月11日，周灿堂将上诉人于2007年5月20日交的2000元山场租金交由周春基，并向其给付领条，这是村小组内部财务资金的交接行为，并非上诉人的租金收条。上诉人已在2007年5月20日交付了2007年至2011年的租金400元，不可能于2008年再次向答辩人安福县洲湖镇毛田村二组、三组交付租金。4、一审法院判决解除《租赁山场协议》符合法律规定。1、根据〈中华人民共和国合同法〉第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。《租赁山场协议》第二条约定，每年农历二月二日前上诉人需给付租金，否则合同自动解除。因上诉人到期未交付租金违反合同约定，合同双方也未就租金支付方式及时间达成协议。因此解除合同的条件已成就，被上诉人可以主张解除合同。2、签订《租赁山场协议》目的在于合理利用林地资源，但合同签订至今已经长达16年，上诉人未利用山场进行植树造林，致使合同目的未能实现，被上诉人也可以主张解除合同。毛田村三组的答辩意见与毛田村二组一致。汶源村七组的答辩意见与毛田村二组一致。毛田村二组、毛田村三组、汶源村七组向一审法院起诉请求：1、解除2004年10月1日签订的关于“花蛇坑”、“狮形山”两山场的《租赁山场协议》；2、判令欧阳国朝支付租金800元给毛田村二组、毛田村三组；3、判令欧阳国朝支付租金3360元给汶源村七组；4、诉讼费由欧阳国朝承担。一审法院审理查明，2004年10月1日，毛田村二组、毛田村三组、汶源村七组（甲方）与欧阳国朝（乙方）签订《租赁山场协议》，约定：为充分合理利用林地资源，现甲方有一块山场（山名:花蛇坑、狮形山），因甲方资金困难，无力开发利用、自愿将该山场租赁给乙方。山场面积和四界以附图和附表为准。一、租赁期限：期限为五十贰年，即从2004年10月1日至2052年9月30日止……二、租赁方法：龙田组租赁山场年租金捌佰元，汶源组租赁山场年租金伍佰陆拾元整，每年农历二月二日前交清，否则，合同可以自动解除。……七、甲、乙双方均不得以法人代表人的变动为由而变更或者涂改合同，任何一方也不得擅自改涂或变更合同……。该合同有时任毛田村二组组长周小平、毛田村三组组长周少庭、汶源村七组组长王伯兰及汶源村七组的组民王少兴、王桂仁、梅兰、王树文及欧阳国朝签名，并加盖了安福县洲湖镇汶源村村民委员会、安福县洲湖镇毛田村村民委员会的公章。合同签订后，双方又达成补充协议，其中约定租赁期间乙方转让合同需告知甲方并见承受人。2008年5月3日，毛田村二组、毛田村三组召开内容为“关于龙田二、三组南山‘花蛇坑’山场租赁给欧阳国朝的会议”，该会议记录记载：经龙田二、三组周小平、周春基、周祝芳、周兴见一致协商同意：维持原合同，认为二00四年十月之租赁合同生效，原因一、由于部分群众不同意租赁合同的执行，在2007年召开一次群众会议，有部分群众不同意租赁，于是产生合同未生效。原因二、租赁方提出不同意租赁应赔偿一切损失。于是乎拖时至今又一次协商。时隔一年有余，赔偿款未赔。租赁方又一次找到村干部及组干部协商解决，因赔偿款无法兑现，双方商议一致同意维持原租赁合同，同意2004年10月1日之合同生效。以上会议记录属实，如有异议另外相商。该会议记录有周兴见、周春基、周祝芳、周小平，及调解人：甘仕荣、项各先签名。2008年，欧阳国朝取得涉案山场林权证，林权证号为安府林证字（2008）第1618020120号、吉县府林证字（2008）第130104001号，涉案山场面积共计1413.6亩，分别坐落于吉安县小组、吉安县天河镇毛田村委毛田村三组。2007年5月20日欧阳国朝向毛田村二组、毛田村三组支付了涉案山场2007年至2011年的租金4000元，由周祝芳、周灿堂出出具的收条，该4000元由毛田村二组、毛田村三组各收取2000元，毛田村二组收取的2000元由周灿堂于2008年6月11日转交给了新任组长周春基，周春基当天出具领条一份，写明：“收到周灿堂交来龙田花石坑租金贰千元整”；2014年6月14日，欧阳国朝向毛田村二组、毛田村三组支付2013年至2017年的租金4000元，由周春基、周少雄出具领条一份；2018年6月25日，欧阳国朝向毛田村二组、毛田村三组支付2018年的租金800元，由周春基出具领条一份。2007年11月25日，欧阳国朝向汶源村七组支付涉案山场2006年至2007年的租金1120元，由王伯兰向欧阳国朝出具了收条；2008年5月14日，欧阳国朝向汶源村七组支付租金560元；2012年至2013年期间，欧阳国朝向汶源村七组支付租金2000元，由王伯兰到欧阳国朝家里向欧阳国朝收取，未出具收条。2020年5月3日，因欧阳国朝未按期支付租金，向欧阳国朝催讨未果组织村民大会，经村民一致同意决定起诉要求解除原、欧阳国朝与其他当事人之间签订的《租赁山场协议》。2020年5月4日、5月7日，被告两次转款1600元，均被拒收。另查明，欧阳国朝至今未在涉案山场植树造林及修建道路。2020年4月10日，欧阳国朝因左侧肱骨解剖颈粉碎性骨折、扩心病、头皮血肿住院治疗至2020年4月30日。一审法院认为，依据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。本案签订的《租赁山场协议》系双方真实意思表示，有双方当事人签名及村委会盖章，也未违反法律规定，欧阳国朝依合同取得了承包地的用益物权，并办理了承包地林权证，确认了土地承包经营权，该合同实质应为农村土地承包经营合同性质，本案案由应为农村土地承包合同纠纷。首先，对《租赁山场协议》合同生效时间，欧阳国朝主张汶源村七组在2006年年底完成村民代表签字，毛田村二组、毛田村三组在2007年年初才最终完成村民代表签字，至此合同才生效。欧阳国朝主张汶源村七组在2006年年底完成村民代表签字，但未能提供证据证实，欧阳国朝也未举证证明合同签订后汶源村七组村民表示过不同意将涉案山场承包给欧阳国朝，故对汶源村七组签订合同的效力予以认可；对毛田村二组、毛田村三组签订《租赁山场协议》的效力问题，毛田村二组、毛田村三组在2007年经过村民签字确认认可，该事实通过2008年5月3日毛田村二组、毛田村三组召开的内容为“关于龙田二、三组南山‘花蛇坑’山场租赁给欧阳国朝会的会议”亦能得到证明，故可认定《租赁山场协议》已经毛田村二组、毛田村三组村民追认，且欧阳国朝依法办理了涉案山场林权证，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条的规定，《租赁山场协议》得到村民追认后，自订立时生效，欧阳国朝主张合同生效时间为村民代表签字确认后，无法律依据，不予支持。《租赁山场协议》被村民追认后自始有效。其次，对支付租金的起始时间，双方在《租赁山场协议》中明确约定租期自2004年10月1日开始以及每年租金在当年农历二月初二交清，《租赁山场协议》合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务，即租金的起始计算时间应为2004年10月1日。虽欧阳国朝主张涉案山场租金应在各组完成村民代表签字后支付，即汶源村七组是2006年开始支付，毛田村二组、毛田村三组自2007年开始支付，以及涉案涉案山场是2008年6月27日林权证办下来时正式交付的。但承包合同自成立时生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权，欧阳国朝未能举证双方签订《租赁山场协议》后就租金的起算时间重新进行了约定，也未能举证延时交付了山场或毛田村二组、毛田村三组、汶源村七组阻挠过欧阳国朝经营山场，故对欧阳国朝的该项主张不予支持。对欧阳国朝支付租金的情况，对欧阳国朝向毛田村二组、毛田村三组支付的租金情况，其中2007年5月20日支付2007年至2011年的租金4000元、2014年6月14日支付2013年至2017年的租金4000元，2018年6月25日支付2018年的租金800元；对欧阳国朝向汶源村七组支付租金情况，其中2007年11月25日支付2006年至2007年的租金1120元、2008年5月14日支付租金560元、2012年到2013年期间支付租金2000元，双方均无异议，予以确认。对欧阳国朝主张2008年6月11日向毛田村二组、毛田村三组支付租金2000元，但未得到认可，欧阳国朝亦未能提供确实的证据证实其主张，故对欧阳国朝于2008年另行支付了2000元的主张不支持。综上，结合经确认的年租金数额、租金起算时间，对欧阳国朝未向毛田村二组、毛田村三组2019年租金、未向汶源村七组支付2014年至2019年租金的事实，予以确认。故此，对毛田村二组、毛田村三组要求欧阳国朝向支付2019年租金800元、支付汶源村七组2014年至2019年租金3360元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。对毛田村二组、毛田村三组、汶源村七组主张欧阳国朝未按期交付租金，要求解除《租赁山场协议》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。毛田村二组、毛田村三组、汶源村七组、欧阳国朝在《租赁山场协议》中明确约定：“每年租金在每年农历二月二日前交清，否则合同可自动解除”。该内容应视为双方对约定解除权的解除条款。鉴于欧阳国朝存在逾期未交承包费的事实，并且考虑到双方签订《租赁山场协议》目的是为了合理利用林地资源、开发利用，而欧阳国朝承包山场至今已逾15年，却未对山场进行过植树造林、开发利用，致使合同目的至今未能实现，且造成了林地资源的浪费，故，要求解除《租赁山场协议》的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。欧阳国朝主张双方通过实际履行已经变更了租金支付的方式及支付时间，因而不得依据该条款解除《租赁山场协议》，毛田村二组、毛田村三组、汶源村七组对此不予认可，欧阳国朝亦未举证证明双方对付款时间重新进行了约定，且欧阳国朝亦认可汶源村七组在2020年1月、2020年4月向其催讨过租金并且没有同意欧阳国朝出院后再支付租金一事，欧阳国朝在逾期未付租金的情况下经催告理应及时支付租金，现欧阳国朝未按时交纳租金导致毛田村二组、毛田村三组、汶源村七组要求解除合同，过错在欧阳国朝，即使汶源村七组催告期间为新冠疫情期间以及欧阳国朝因伤住院期间，但这不是欧阳国朝不支付租金的理由，欧阳国朝完全可以通过银行、微信转账等方式进行及时支付，故对欧阳国朝的辩解意见，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条，《中华人民共和国物权法》第一百二十六条第一款、第一百二十七、第一百二十八，《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第三条、第二十条、第二十二条、第四十五条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除安福县洲湖镇毛田村第二村民小组、安福县洲湖镇毛田村第三村民小组、安福县洲湖镇汶源村第七村民小组与欧阳国朝于2004年10月1日签订的《租赁山场协议》；二、欧阳国朝在本判决生效后十日内支付安福县洲湖镇毛田村第二村民小组、安福县洲湖镇毛田村第三村民小组山场租金800元；三、欧阳国朝在本判决生效后十日内支付安福县洲湖镇汶源村第七村民小组山场租金3360元。本院二审过程中，双方当事人均未向法庭提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、本案所涉《租赁山场协议》何时生效，2、租金应从何时开始计算；3、案涉租赁山场协议能否解除。对于本案所涉租赁山场协议何时生效的问题。农村土地承包合同未经三分之二以上村民同意，产生的法律后果是合同无效，而非延缓合同生效时间。经一审法院查实，案涉合同系双方当事人自愿达成，有欧阳国朝与毛田村二组、毛田村三组的组长及汶源村七组的村民签字，并加盖村委会印章，汶源村七组亦未对合同效力提出异议。2008年5月3日的会议纪录也能证实，毛田村二组、毛田村三组村民已经同意将案涉山场租赁给欧阳国朝，应当认为涉案合同已经得到村民同意，本案所涉租赁山场协议有效。对于依法成立的合同，自成立时生效，因合同双方当事人并未就生效时间另行约定，合同生效时间应为合同成立时，本案合同的生效时间是2004年10月1日。对于租金应从何时开始计算的问题。欧阳国朝主张，应当以涉案山场办理林权证时认定为交付时间，并以此为依据计算租金。本院认为，本案为农村土地承包合同，承包合同在当事人之间不仅发生债的关系，还可以发生物权关系。对于物权取得，交付仅是动产物权变动的要件，并不适用于不动产。对于债的给付，租赁山场协议中并未约定租金给付时间应当以取得林权证为前提，而约定租期自2004年10月1日开始，欧阳国朝应当在每年农历二月二日前交清租金，欧阳国朝应当依照协议约定及时给付租金。因此，一审法院判决欧阳国朝自2004年10月开始支付租金并无不当。对于欧阳国朝主张，2008年6月11日周春基收取周灿堂的2000元系其另行缴纳的租金，但毛田村二组、毛田村三组均不予认可，周灿堂与周春基亦证明上述2000元系欧阳国朝2007年5月20日交纳的租金，欧阳国朝亦未提交其他证据证明其主张，对欧阳国朝的该项主张不予支持。对于毛田村二组、毛田村三组、汶源村七组是否有权要求解除与租赁山场协议的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，租赁山场协议明确约定，租金如未按时给付，合同自动解除。欧阳国朝在签订合同之后取得了土地承包经营权，并办理了林权证，但是却没有按照协议约定按时给付租金。毛田村二组、毛田村三组、汶源村七组根据合同约定，有权解除合同。欧阳国朝认为实际履行租金的方式已经变更了租金支付方式、时间，但并未得到毛田村二组、毛田村三组及汶源村七组的认可，也没有证据证明双方就租金给付事宜达成新的一致意见，本院对欧阳国朝的该项主张不予支持。欧阳国朝主张其未及时缴纳租金的原因是汶源村七组未告知组长姓名、以及自己生病住院。本院认为，欧阳国朝的以上理由，均不是能够阻却其履行合同义务的事由，本院对欧阳国朝的主张不予支持。综上所述，欧阳国朝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由欧阳国朝负担。本判决为终审判决。审判长 刘 静审判员 涂 强审判员 王东平二〇二〇年十月十六日书记员 刘阳秀