广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7011号上诉人（原审被告）：东莞市樟木头房地产开发总公司。住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区*************。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：李柏顺，广东广健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟龙英，女，汉族，1986年4月4日出生，住广东省东莞市************************，公民身份号码为441************765。委托诉讼代理人：陈骥，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏玉宾，广东骏道律师事务所实习律师。上诉人东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称樟木头公司）因与被上诉人钟龙英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人樟木头公司上诉请求：1.撤销一审第一项判决，驳回钟龙英的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由钟龙英承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、一审判决认为樟木头公司存在逾期交楼行为错误，樟木头公司认为案涉房屋已于2017年12月27日符合交楼条件，钟龙英怠于行使收楼义务，应视为由于钟龙英原因未能办理交付手续，钟龙英应自行不利后果。1.根据案涉合同附件十一补充协议第四条约定，本案中，樟木头公司出售的案涉房屋已经于2017年12月27日竣工验收合格及房屋测绘报告，已经符合商品房预售合同约定的交付条件，该日期早于合同约定的交付日期，符合合同约定。钟龙英不得以此拒绝收楼，且钟龙英同意不因是否取得备案表而向樟木头公司主张任何权利。上述协议约定是双方真实意思表示，对双方均有约束力。2.根据案涉合同第十一条第2款约定，本案中，双方在合同上明确约定了办理交付手续的时间、地点，并约定了钟龙英没有收到书面通知不视为樟木头公司未履行通知义务，钟龙英不得以此为由主张樟木头公司逾期交楼，从该约定内容来看，可以免除樟木头公司的书面通知义务而樟木头公司无需承担责任。另一方面，即便没有收到樟木头公司的通知，钟龙英也应在合同约定的交付期限内主动到楼盘现场办理交接手续。钟龙英怠于履行收楼义务，应承担不利后果。3.根据案涉合同附件十一补充协议第五条第1款第2项约定，根据合同约定，本案钟龙英应在2017年2月13日同时签订商品房买卖合同以及房屋按揭贷款合同，并需在2017年3月12日前将购房贷款款项支付给樟木头公司，但本案钟龙英的购房贷款直至2017年4月1日才放款到账，其行为已经构成逾期付款，其违约在先。钟龙英违约后既没有向樟木头公司支付逾期付款违约金，也没有按合同约定办理合同预告登记手续的全部资料及费用以及办理用水用电手续所需的全部资料并签署《委托银行代收费合同》，钟龙英未履行该义务，其违反了房屋交付的先合同义务，樟木头公司有权顺延办理交楼手续，钟龙英不得以此主张樟木头公司逾期交楼，该情形应视为由于钟龙英原因未能按期交付，应由钟龙英自行承担不利的后果。二、一审判决认定樟木头公司的违约时间以及违约金标准均是错误的，理应改正。即便认定樟木头公司违约且需要承担违约责任的，本案也不应适用附件十一第六条约定的违约金标准，一审判决认定的违约金标准明显过分高于钟龙英的损失，应依法予以大幅度调整降低。1.如前所述，钟龙英未按合同约定签订房屋按揭贷款合同及支付购房贷款，也未按照合同约定办理合同预告登记手续的全部资料及费用以及办理用水用电手续所需的全部资料并签署《委托银行代收费合同》，其违反了房屋交付的先合同义务，已经违约在先，应认定为由于钟龙英原因未能按期交付，樟木头公司有权顺延迟延交楼而无需承担责任，但一审判决对此没有作出认定，该认定明显存在错误。2.一审判决对于违约时间的认定是错误的，樟木头公司已于2017年12月27日取得工程建设竣工验收报告，已经符合合同约定的交楼条件。一审判决认定案涉合同违约时间从2018年1月1日至2018年5月9日是错误的。3.根据我国《合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第5条和第8条规定，虽然合同附件十一第六条有约定，但我国合同法的违约金以弥补损失为主，惩罚为辅，樟木头公司应承担的违约金应以钟龙英的实际损失为基础，并应根据公平原则和诚实信用原则，同时兼顾合同履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素后予以确定。本案中，钟龙英没有举证证明给其造成具体的物质损失以及损失具体金额，一审判决计算违约金标准简单的按合同约定的总房价每日0.05%的标准，没有正确适用上述法律和司法解释的规定，也与目前的司法指导意见相悖，不符合当前的民事司法政策，将导致双方当事人利益的严重失衡！退一步来讲，即便认定樟木头公司需要承担违约责任，樟木头公司并非恶意迟延履行，案涉合同附件十一第六条第1款所约定的违约金标准过分明显过高，该违约金过分高于钟龙英的经济损失，钟龙英诉求的违约金不应得到支持，钟龙英所主张的违约金应大幅度调整降低。被上诉人钟龙英向本院答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、樟木头公司主张钟龙英逾期付款违约在先，因此樟木头公司不应承担违约责任，不应得到支持。双方之间签订房屋买卖合同，樟木头公司向钟龙英交付房屋以及钟龙英按约支付购房款并非同一法律关系，樟木头公司不能以钟龙英存在逾期付款为由要求顺延房屋交付的时间避免因逾期交楼承担违约责任。根据一审法院经审理查明事实，樟木头公司对案涉房屋所在的楼盘曾与中国农业银行签订独家房屋贷款协议，并统一要求案涉楼盘的购房者均在樟木头公司处办理房屋按揭贷款，因其未能协调钟龙英在其指定的农业银行进行按揭贷款办理，因此以借款为名与钟龙英签订房屋借款合同以支付购房款，一审查明的事实为钟龙英已按樟木头公司的要求在签订房屋买卖合同时已提交房屋按揭贷款手续，因此即使存在迟延支付购房款或迟延办理按揭贷款，责任均在樟木头公司；二、樟木头公司主张违约金的上限应当有调整，钟龙英不予认可。根据双方签订的商品房买卖合同对于迟延交付房屋的违约金计算有着明确约定，即按每日房屋总价的0.05%计算，最高赔付不超过房屋总价5%，钟龙英所获赔偿未超过双方对于违约金的约定。且经一审法院查明，樟木头公司迟延交付房屋的事实清楚，判令其承担因迟延交付产生的违约金，有事实和法律依据。钟龙英向一审法院提起诉讼请求：1.樟木头公司向钟龙英支付违约金82111元；2.由樟木头公司承担案件的诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、樟木头公司应于判决发生法律效力之日起五日内向钟龙英支付延迟交楼违约金82111元；二、驳回钟龙英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费926元，钟龙英已预交，樟木头公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初4816号民事判决。本院经审理对一审查明事实予以确认。二审阶段，双方均未向本院提交新证据。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对樟木头公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点为：一、樟木头公司拒付迟延交付房屋违约金的抗辩能否成立；二、樟木头公司关于违约金过高要求调整违约金的主张能否成立。对此，本院做如下分析：关于争议焦点一。案涉《商品房买卖合同（预售）》为双方自愿签订，内容没有违反法律、法规的强制性规定，对双方均有约束力。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”以及附件十一补充协议第五条第1款第（1）项“交付的通知，在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按照合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联系方式通知买受人办理房屋交付手续；……”的约定，按通常理解，樟木头房地产公司应当在2017年12月31日前以合同记载的联系方式通知买受人办理房屋交付手续。现樟木头房地产公司于2018年5月9通知钟龙英于2018年5月15日前收楼。其次，钟龙英按揭放款入账的时间系2017年4月1日，而合同约定的交楼时间系2017年12月31日，即钟龙英在合同约定的交楼时间之前已经付清了全部购房款，《商品房买卖合同（预售）》附件十一的补充协议第五条第1款第（1）点约定的交楼条件已经具备，樟木头房地产公司以钟龙英逾期付款为由主张顺延交楼，缺乏依据。一审法院认定其属于逾期交楼的情形，并无不妥，樟木头房地产公司依约应承担2018年1月1日至2018年5月9日期间违约责任，支付违约金。樟木头房地产公司提出异议称，其出售的案涉房屋已于2017年12月27日取得竣工验收报告及房屋测绘报告，已符合合同约定的交付条件，即便没有收到其通知，钟龙英也应在合同约定的交付期限内主动到楼盘现场办理交接手续。对此，本院认为，即使取得竣工验收报告及房屋测绘报告仅为樟木头房地产公司得以交楼的条件，并非约定的交楼时间。对合同双方来说，取得房屋竣工相关文件的时间，只有樟木头房地产公司知晓，买受人并不必然知晓及有知晓义务，案涉房屋即便于合同约定的交楼时间前已具备交楼条件，樟木头房地产公司仍应负有通知买受人收楼的义务。樟木头房地产公司主张钟龙英应自行到楼盘现场办理房屋交接手续，理由不成立，本院不予采纳。鉴于樟木头房地产公司违约在先，其有关钟龙英未按合同附件十一补充协议第五条第1款第（2）项的约定办理用水、用电、银行托收管理费等收楼手续，应视为因钟龙英原因未能按期交付的抗辩理由，理据不足，本院不予采纳。关于违约金的标准，《商品房买卖合同（预售）》附件第六条明确约定：“双方同意对出卖人逾期交房的违约责任做如下补充修改……”，显然该条第1项的约定：“无论逾期是否超过90日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房价款的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。”是对主合同“第十二条出卖人逾期交房的违约责任”的补充与修改，为双方最终的真实意思表示。案涉损失并未超过樟木头公司缔约时所能预见到的损失范围。樟木头房地产公司作为格式合同的提供方，在合同中处于主导地位，现其主张其订立的违约金标准过高，并未提供依据，本院不予采纳。一审法院依据合同约定，认定樟木头房地产公司应向钟龙英支付违约金82111元，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人樟木头公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1853元，由东莞市樟木头房地产开发总公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  林辉芳审判员  杨 浩审判员  陈加雄二〇二〇年十月十七日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。