杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初2345号 原告：张磊，男，1989年4月20日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：王俊楠，浙江万高律师事务所律师。 被告：陈俊伟，男，1984年1月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告：汪秋娟，女，1983年10月20日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告张磊与被告陈俊伟、汪秋娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张磊及其委托诉讼代理人王俊楠，被告陈俊伟、汪秋娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张磊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的合同关系解除；2.判令二被告双倍返还定金计200000元;3.判令二被告赔偿原告违约金660000元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年5月13日，原告与二被告在杭州名仕房地产代理有限公司（以下简称名仕代理公司）的居间下签订了《房屋转让居间协议》。同日，原告支付购房定金100000元。2020年7月15日，双方签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，约定二被告将其所有的坐落于萧山区××街道××花园××幢××室房屋以3330000元的价格出售给原告。同时，双方在《补充协议》中约定，如果出现银行贷款不能正常办理的情况，二被告在接到名仕代理公司的通知后5日内协助原告办理贷款手续，否则视为被告违约。2020年7月22日，原告在支付首付款时，从银行处得知按揭贷款不能正常发放，遂通过名仕代理公司告知二被告，期望能够变更按揭贷款银行，以便合同能够继续履行。然被告陈俊伟拒不配合，并告知名仕代理公司不同意出售房屋。2020年7月24日、25日，被告陈俊伟再次告知原告不愿继续履行合同。且二被告至今未返还原告支付的定金，故诉至法院。 被告陈俊伟答辩称：1.原告诉请的违约金过高，且本案系原告违约在先，原告支付首付款的合同先履行义务未完成，无权要求被告配合变更合同；2.本案定金已经转换为房款，不同意双倍返还定金；3.因原告现执意解除合同，同意于解除通知函送达之日，即2020年8月5日解除合同。 被告汪秋娟答辩称：被告汪秋娟与被告陈俊伟系夫妻。卖房一事一直是被告陈俊伟在沟通接洽，原告也从未与之联系。被告汪秋娟不太了解事情经过，且从未表示不出售房产。 本院经审理认定事实如下：2020年5月13日，原告作为买受方、被告陈俊伟作为出售方与作为居间方的名仕代理公司共同签订《房屋转让居间协议》一份，约定原告为表示对名仕代理公司居间提供的被告陈俊伟房屋之购买的诚意，于签订协议的同时，向被告陈俊伟交付购房意向金100000元整，由名仕代理公司无息代收保管。该购房意向金用于原告委托名仕代理公司与被告陈俊伟洽谈房屋买卖事宜的保证，一旦被告陈俊伟或其代理人认可并签署本协议，名仕代理公司可将上述购房意向金转付被告陈俊伟或其代理人，一经被告陈俊伟或其代理人签收即转为购房定金。同时，原告与被告陈俊伟同意待签订《杭州市房屋转让合同》后，上述购房定金可通过相关手续转为居间服务费及交易税费等。同日，被告陈俊伟向原告出具《收条》，载明其收到原告支付的位于萧山区××街道××花园××幢××室的购房定金计100000元，以实际转账到账为准。 2020年7月15日，原告作为买方与作为卖方的被告陈俊伟、汪秋娟，房地产经纪机构名仕代理公司共同签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定原告欲购买二被告坐落于杭州市萧山区××街道××花园××幢××室的房屋，建筑面积110.49平方米，房屋转让总价3330000元。双方同意委托中国农业银行股份有限公司萧山分行对房产交易资金进行监管支付，并采用贷款付款方式支付房款，具体为原告须于2020年7月22日前支付首期款1000000元至双方约定的银行第三方监管账户，余款由原告申请银行贷款，于2020年7月27日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；银行贷款2330000元发放至双方约定的银行第三方监管账户。银行放贷后7个工作日内，二被告将房屋交付原告（先交房后二被告凭物业交割单取款）。同时，双方约定，在合同履行过程中，除不可抗力因素（包括政府新法律法规政策）之外的其他任何原因出现不买、不卖现象，违约方赔偿对方违约金660000元整，全额中介费由违约方承担。同日，双方签订《房屋转让补充合同》，约定鉴于原告申请按揭贷款，若因原告信用记录问题或个人原因或政策原因导致不能正常办理银行按揭贷款，则原告应在接到代理方通知后5天内根据代理方与银行协商结果增加首付款或变更贷款银行或改变按揭贷款方式或采用自筹资金付款方式，否则视为原告违约。原、被告应积极配合变更交易相关合同。关于定金，双方协商同意，二被告已收原告购房定金100000元整，在合同签订后当天返还原告指定的银行账户。 2020年7月22日，原告、名仕代理公司工作人员告知被告陈俊伟因原告的贷款无法在约定的贷款银行获批，需要更换贷款银行，要求二被告配合重新签订房屋转让合同。被告陈俊伟以原告、名仕代理公司告知的无法获批贷款理由不同，予以拒绝。2020年7月23日至7月25日，被告陈俊伟欲与原告单独商谈合同履行事宜，因原告要求中介一并参与协商而未果。2020年8月4日，原告向二被告寄送《解除合同通知函》，载明因二被告不按照合同约定，配合原告办理按揭贷款事宜，致使合同无法继续履行，通知二被告解除合同。 另查明，原告因其个人信用问题致使其无法获得中国农业银行股份有限公司萧山分行的贷款审批，但未将该真实原因告知二被告。庭审中，双方一致同意案涉《杭州市房屋转让合同》于2020年8月5日解除。 上述事实认定由原告张磊提供的《房屋转让居间协议》、《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充合同》、《收条》、《解除合同通知函》、快递面单、签收记录及微信聊天记录，被告陈俊伟提供的微信聊天记录，以及当事人的庭审陈述在卷佐证。 本院认为：原告与被告陈俊伟签订的《房屋转让居间协议》，以及原告与二被告签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应恪守履行。双方争议的主要焦点为导致合同未继续履行的责任承担问题。根据庭审查明事实，原告因个人信用问题致使贷款无法获得银行审批，但其未告知二被告贷款未获审批的真实原因。二被告因原告、名仕代理公司告知的无法获批贷款的原因不同拒绝配合变更合同。本院认为，双方未能就变更贷款银行事宜达成一致意见是合同未能继续履行的原因。原告诉请要求确认原被告之间的合同关系解除，二被告亦同意于2020年8月5日解除案涉合同，本院予以确认。原告要求二被告双倍返还定金200000元的诉请，被告陈俊伟辩称购房定金已经转换成房款，不再适用定金罚则。对此，本院认为，《房屋转让居间协议》中约定，由原告支付购房意向金100000元，在被告陈俊伟签收后转为购房定金，并在双方签订《杭州市房屋转让合同》后，通过相关手续将该购房定金转为居间服务费及交易税费等。同时，双方在《房屋转让补充合同》中约定，二被告已收的购房定金应在合同签订后当天返还原告。因此，该定金系作为双方签订《杭州市房屋转让合同》的担保，现双方已实际签订了《杭州市房屋转让合同》，且补充合同约定该定金应返还原告，被告陈俊伟的该项辩称于法有据，本院予以采纳，但二被告应依约将收取的购房定金100000元返还原告。原告要求二被告支付违约金660000元的诉请，被告陈俊伟辩称该违约金过高，且系原告违约在先。对此，本院认为，双方在《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充合同》签订后，因未能就变更贷款银行事宜达成一致意见，导致合同未能继续履行。本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、违约事实、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定二被告支付原告违约金50000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、确认原告张磊与被告陈俊伟签订的《房屋转让居间协议》，以及原告张磊与被告陈俊伟、汪秋娟签订的《杭州市房屋转让合同》《房屋转让补充合同》于2020年8月5日解除； 二、被告陈俊伟、汪秋娟于本判决生效之日起十日内返还原告张磊购房定金100000元； 三、被告陈俊伟、汪秋娟于本判决生效之日起十日内支付原告张磊违约金50000元； 四、驳回原告张磊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6200元，由原告张磊负担5119元，由被告陈俊伟、汪秋娟负担1081元。原告张磊自本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告陈俊伟、汪秋娟于本判决生效之日七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 吴文峰 二〇二〇年十月二十日 法官助理 林 晖 书 记 员 方 铭 *ArabicDash *ArabicDash