福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初5896号 原告（反诉被告）：厦门旅游集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**中闽大厦****。 法定代表人：朱国安，公司副总经理。 委托诉讼代理人：王成光、王春发，福建民丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司，住所地，住所地福建省厦门市湖里区枋湖西一路**厦门旅游文化产业园C101、C201、C301、C401、C501iv> 负责人：黄凌。 被告（反诉原告）：北京麦爱文化传播有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区通惠家园惠润园**楼**iv> 法定代表人：宋洋，公司总经理。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李水发、王坚，福建贝盈律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门旅游集团有限公司（以下简称旅游集团公司）与被告（反诉原告）北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司（以下简称麦爱公司厦门分公司）、北京麦爱文化传播有限公司（以下简称麦爱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。旅游集团公司的委托诉讼代理人王成光、王春发，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司的共同委托诉讼代理人李水发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旅游集团公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即支付原告2018年4月1日起至2019年1月31日止拖欠的房屋租金共计531734.79元，并支付自2019年2月6日起至两被告实际交房之日止的房屋占用费（房租占用费按照合同约定租金双倍计算计每月219716.36元）；2.原告无须返还两被告已支付的保证金207277元；3.两被告支付原告2016年10月15日至2019年1月31日租金优惠期的租金优惠差额共计1438571.67元；4.两被告支付原告逾期付款违约金（逾期付款违约金自2018年4月1日起计算至款项实际付清之日止）；5.两被告支付原告为实现债权而支付的律师费50000元；6.两被告承担本案的诉讼费、保全费5000元及保全保险费7612.28元。事实与理由：2016年8月31日，原告与麦爱公司签订一份《租赁合同》，后于2016年9月5日签订一份补充协议，租赁合同及补充协议约定：一、原告将其位于厦门市湖里区,Ｃ201,Ｃ301,01,Ｃ501的房屋（共5间,以下简称“租赁场所＂）出租给麦爱公司，租赁场所具体范围详见本合同附件。房屋用途为商铺；二、双方约定的租赁期限为8年,即自2016年10月15日起至2024年10月14日；三、第一个租赁年度为租金优惠期,月标准租金为60.82／㎡／月,经双方友好协商,原告同意给予麦爱公司租金优惠,优惠后的月租金为30.41元／㎡／月,共计51819.25元／月,即每月租金大写:伍万壹任捌佰壹拾玖圆贰角伍分，租金优惠期的租金优惠差额共计621831.00元；第二个租赁年度为租金优惠期,月标准租金为60.82／㎡／月,经双方友好协商,原告同意给予麦爱公司租金优惠,优惠后的月租金为30.41元／㎡／月,共计51819.25元／月,即每月租金大写:伍万壹任捌佰壹拾玖圆贰角伍分,租金优惠期的租金优惠差额共计621831.00元；第三个租赁年度为租金优惠期,月标准租金为64.47／㎡／月,经双方友好协商,原告同意给予麦爱公司租金优惠,优惠后的月租金为32.24元／㎡／月,共计54929.09元／月,即每月租金大写:伍万肆任玖佰贰拾玖圆零玖分,租金优惠期的租金优惠差额共计659148.96元；四、租金依据先付后用的原则,按季度支付。麦爱公司应于合同签订之日起五个工作日内向原告支付第一个租赁年度第一个季度的租金,共计155457.75元。此后,麦爱公司应于前一个季度最后一个月的20号前向原告支付下一季度的应付租金,如遇法定节假日需提前至法定节假日前一天,原告收到麦爱公司支付的租金后应开具当地税务部门认可之正式票据；五、根据本合同的规定,如麦爱公司逾期支付租金,每逾期一日,麦爱公司应向原告支付应付末付款项的5‰作为违约金；六、为保证麦爱公司严格充分地履行本租赁合同的所有条款,麦爱公司应在签订本合同后5个工作日内向原告支付相当于第一个租赁年度的2个月标准租金的款项207277.00元（大写:贰拾万柒任贰佰柒拾装圆整）作为履约保证金。任何因麦爱公司违约导致原告提前解除本合同的，原告有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；七、无论何种原因，本合同解除或终止后，麦爱公司应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，未按合同约定的时间撤离并返还租赁场所且未经原告书面同意继续占用租赁场所的，在占用期间麦爱公司须每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向原告支付占有费，不足一个月的按一个月计算。八、本合同签署后,原告与麦爱公司双方均应严格遵守本合同约定,否则,将被视为违约并应承担违约赔偿责任。以下情况将视为根本违约:8.1.3麦爱公司逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金,履约保证金、综合管理费或其他任何应付费用的（包括但不限于水电费,燃气费、利息和违约金等）。如有第8.1条款的违约情况发生,原告有权单方解除合同,并没收麦爱公司所支付的履约保证金,并有权向麦爱公司追索本合同项下的违约责任,并要求麦爱公司按本合同第七条的约定退还租赁场所；九、如麦爱公司擅自提前终止本合同、或原告根据本合同约定在麦爱公司违约的情况下提前终止本合同、或者因麦爱公司原因导致合同无法履行,视为麦爱公司自始不享有前述租金优惠期,麦爱公司除应当承担本合同约定的违约金之外,还须在本合同提前终止后三（3）天内向原告支付租金优惠期的所有租金优惠差额笺全部款项,作为租金优惠期内的租金赔偿,该款项不影响本合同项下原告其它权利。合同签订后，原告依约将租赁场所交付给麦爱公司使用。 2017年，因麦爱公司厦门分公司成立，应麦爱公司的要求，原告与麦爱公司厦门分公司、麦爱公司于2017年12月5日签署了一份《三方协议》，协议约定原告与麦爱公司签订的租赁合同及相关补充协议的合同主体变更为麦爱公司厦门分公司，麦爱公司对麦爱公司厦门分公司所负的义务与责任承担连带责任。协议签订后，麦爱公司厦门分公司虽有足额支付部分租金，但经常逾期，从2018年4月开始未向原告支付任何的租金款项。经原告多次催促并委托寄发律师函后，麦爱公司厦门分公司、麦爱公司均书面承诺于2019年1月31日付清拖欠原告的租金，但时至今日两被告均未支付原告任何款项。故两被告逾期支付租金的行为已经构成严重违约，原告有权按照合同要求两被告承担相应的违约责任。 麦爱公司厦门分公司、麦爱公司辩称，一、旅游集团公司主张拖欠房屋租金及房屋占有费没有事实依据。首先，本案因旅游集团公司在签订房屋租赁时，存在故意隐瞒案涉房屋用途为工业的事实。其在签订合同时明知案涉房屋不是商业用途，根本无法满足公司在签订合同时明确自己要用于商业演出的需求。旅游集团公司负有必须披露而不披露房屋用途的前提下，恶意误导公司并签下《厦门旅游文化产业园租赁合同》，导致公司随着政府加大文化市场监管力度时，无法依签订合同之商演目的开展相关活动，其负有不可推却的主要责任。其次，从厦门市湖里区文体出版旅游局网站办事指南可知“在非演出场所举办营业性演出，应提供场所《娱乐经营许可证》或同意开业的消防批准文件……;办理流程：需先登陆全国文化市场技术监管与服务平台（即中国文化市场网）进行网上注册和在线申请，网上在线申请提交成功后再将材料送到湖里区行政服务中心文体出版游泳局窗办理”的相关规定，可知公司因案涉房屋用途工业，无法获得消防部门同意开业的批准文件，根本没法登陆全国文化市场技术监管与服务平台进行网上注册和在线申请，这种无法达到公司签订合同时目的后续不良后果，应由旅游集团公司自担。接之、旅游集团公司提出可正常使用案涉房屋进行演出是错误的。公司前期出现商演活动，并不是案涉房屋符合商业经营性的演出，而是在文化部门前期监管力度不强，是侥幸取巧行为，通过与部分小众票务平台合作（如秀动网），进行小范围推广和售票。而资源更好、用户群体更多的票务平台，由于房屋用途原因，公司一直无法取得合法的主办方资质，也因此一直也无机会与之合作。而随着政府加大文化市场监管力度，在没有登陆全国文化市场技术监管与服务平台（即中国文化市场网）进行网上注册和在线申请成功的前提下，所有的票务网站都不可能越过红线与公司开展违规票务业务；同时也因旅游集团公司出租的房屋用途未能取得商业用途的批准文件，导致公司没法提供平台注册所需材料，对公司商演活动带了致命的冲击。因此，在没有获取消防批准文件前，公司不可能也无法再开展相关演出活动。最后、在旅游集团提供的补充证据“关于mao（厦门）项目装修报审申请支持的报告”，因房屋使用性质，公司在消防方面无法进行前期的设计报审，装修完成后也无法进行相关的消防验收和开业，恳请湖里区禾山街道办协调和解决，该函再次佐证，案涉房屋用途确实存在影响公司商业活动的障碍。退一步说，本案是旅游集团公司违约在先（即没有提供符合合同约定商业用途的房屋），之后又单方书面通知解约；在2019年1月起，旅游集团公司对案涉房屋进行了停水停电行为，公司至今没有使用房屋，何来占用之说？特别是本案进入诉讼后，又转入司法鉴定程序，如果房屋真的存在占用，也不是公司在占用。据上，旅游集团公司至今未提供案涉房屋已取得商业用途的批准文件，却要求公司支付房屋租金及房屋占有费主张，于法于理都不应支持。二、履约保证金、支付租金优惠差额、逾期付违约金事宜。1、旅游集团公司必须无条件立即返还履约保证金。旅游集团公司在没有提供符合合同约定的商业演出目的用途房屋，在本次起诉前也无法提供案涉房屋已取得商业用途的批准文件，之后又单方书面通知解约，再而经诉讼方式明确解除租赁合同。在该房屋租赁合同被旅游集团公司单方解除下，旅游集团公司应无条件立即返还保证金，在应返还而不返还履约保证金，继续占有甚至没收的情形下，公司反诉要求其支付资金占用利息是合情合法的。2、无需向旅游集团公司支付租金优惠差额。本案房屋租赁合同的承租关系无法继续，不是基于公司存在过错，而是旅游集团公司因自己出租的房屋至今无法取得商业用途的批准文件，先是主动单方书面提出解除，之后又以诉讼方式解除合同，其过错在先且过错大。如房屋符合双方合同约定之商业目的，公司在已投入巨资装修的情况下，不可能不继续该合同。3、无需向旅游集团支付逾期付违约金。其一、案涉租赁合同是旅游集团公司单方制作和提供的格式合同，合同中专门对公司设定的违约条款，明显减损了公司的权利。特别要求公司承担逾期利率为日千分之五，典型的霸王条款，明显有违公平合理原则。其二、旅游集团公司签约时隐瞒案涉房屋用途，其后又无法取得承租房屋可变更为商业用途的批准文件。公司作为弱势一方，在承租期内通过暂缓交纳相关费用的方式，目的就是要求旅游集团公司尽快推进承租房屋由工业转商业用途，并取得相关批准文件。暂缓缴费行为是公司的一种自助行为，也是一种私力救济行为，该行为并无不当，不属于违约行为。三、旅游集团公司无权要求支付其律师费、保全费、因保全而支付的保费、手续费等。旅游集团以公司出具不是真实意思的《承诺函》，主张支付上述费用理由不能成立。从双方提供的证据，可还原当时情形：旅游集团公司在2018年10月8日已获取公司在2018年12月24日要在案涉房屋内举办商演活动（事先知道）；在2018年12月24日12点前，突发通知于本日12点正停水停电（突然布局、没有余地）；公司作出该承诺的时间是2018年12月24日（特定日子、不作不行）；2018年12月24日20：30-22：00案涉房屋有演出且以对外售票（特殊事由、条件具备）；2018年12月24日12点之后至18点左右，案涉房屋被停水停电（特殊措施、立竿见影）；承诺函内容由旅游集团公司律师和领导修改并审批（特殊内容、精心设计）；公司负责人及主管出面向旅游集团公司及产权人哀求支持恢复供水供电（无奈之极、影响重大）等。据上，旅游集团公司事先知道2018年12月24日公司有商演活动，该日12点整停水停电并准时停水停电；公司在2018年12月24日20：30-22：00案涉房屋有演出且以对外售票，如停水停电将造成严重后果（如群体事件、被纳入票务平台黑名单）；如出具《承诺函》未经旅游集团公司的律师及领导修改并审批过，将无法恢复供水供电等。以上均可推定，公司出具《承诺函》是受制于旅游集团公司威逼而作出无奈之举，并不是公司的真实意思表示。根据《民法通则》“第五十八条下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”的相关规定，因此该函本质上是一个无效的承诺。另，根据《民法总则》第一百五十条一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。对此，公司提起反诉要求法院依法撤消，同时也当庭再次通知旅游集团公司撤消该承诺书的不真实意思的内容（特别是本案旅游集团公司据此主张的逾期付款违约金、律师费、保全费、因保全而支付的保费、手续费等）。 麦爱公司厦门分公司、麦爱公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《厦门旅游文化产业园租赁合同》及补充协议于2019年4月23日解除；2.反诉被告立即向反诉原告返还履约保证金207277元；3.反诉被告立即向反诉原告支付装修损失1824486.65元；4.反诉被告立即向反诉原告返还已缴租金803198.38元；5.反诉被告立即向反诉原告支付已缴物业费771888.32元、公维金37929.44元；6.反诉被告立即向反诉原告支付资金占用利息（以3644779.79元为基数，按银行同类同期贷款利率，从起诉之日至实际付费之日止）;7.撤销2018年12月24日反诉原告向反诉被告作出的《承诺函》；8.本案诉讼费、鉴定费用由反诉被告承担。事实与理由:2016年8月31日，双方签订《厦门旅游文化产业园租赁合同》，之后双方又签订补充协议，合同及补充协议约定以下内容：“反诉被告将其位于厦门市湖里区、Ｃ102、Ｃ301、Ｃ401、Ｃ501的房间出租给反诉原告”、“房屋用途商铺”、“租赁场所用途为：商业用途，品牌：电厂（厦门）电音基地，经营范围主要为：电音教学、版权运营、艺人经纪、音乐节演出活动、休闲餐饮（咖啡西餐）”、“套内面积暂计1704.02平方米（商铺租金按套内面积计算）”、“租赁期限为8年，即自2016年10月15日起至2024年10月14日”、“第一个租赁年度及第二个租赁年度租金为30.41元／㎡／月，第三个租赁年度租金为32.24元／㎡／月”、“支付相当于第一个租赁年度的2个月标准租金的款项207277.00元作为履约保证金”等。双方签订租赁合同及补充协议后，反诉原告严格按合同约定履行各项义务，采购了各种设施、设备，并对案涉房屋以商业经营目的投入巨额资金进行装修等。2017年8月31日，该装修工程经反诉被告授权的物业管理方（厦门市厦旅商业运营管理有限公司））共同验收完工。根据案涉房屋的不动产权属证书【闽（2018）厦门市不动产权第××号的】记载，案涉房屋用途为工业／旅游培训、展销中心、创意工坊、研发设计工作室、车库及设备用房，不符合双方签订租赁合同及补充协议约定的商业用途。因案涉房屋用途为工业，导致反诉原告基于商业性演出无法按相关文化部门规定办理《娱乐经营许可证》或提供同意开业的消防批准文件，使反诉原告签订租赁房屋合同的目的无法实现。另，反诉原告对一楼装修的咖啡吧，也因消防验收上写的使用性质是“办公”，无法进行餐饮经营。对此，反诉原告分别于2017年10月24日和11月4日给反诉被告发函，要求反诉被告解决因房屋用途无法符合反诉原告开展商业性经营问题，并明确要求免收因案涉房屋无法符合反诉原告商业经营条件期间租金。但反诉被告对于反诉原告合理的要求置若罔闻，对反诉原告无法经营导致巨额投入的损失也无动于衷。为防止损失扩大，在反诉被告没有将案涉房屋的用途变更符合合同约定商业用途之前，迫使反诉原告采取拒付租金自力救助措施。2019年1月31日，反诉被告突然函告反诉原告，称于2019年1月31日起解除与反诉原告签订的所有合同及协议，并没收反诉原告已缴的履约保证金207277元等。综上，反诉原告基于对反诉被告系大型国企的信任，签订房屋租赁合同及补充协议，并积极履行相关义务，投入巨额装修案涉房屋，至今都无法实现合同约定的商业经营目的。而反诉被告明知案涉房屋用途是工业，不是合同约定商业用途，竞违背诚实信用，刻意隐瞒相关事实，诱骗反诉原告签订租赁合同及补充协议。特别在反诉原告已善意签约、履约的情形下，不及时披露相关事实，也不采取相关补救措施，对反诉原告造成巨额损失的后果负有直接和主要责任。基于反诉被告恶意欺诈行为及案涉房屋用途为工业，反诉原告认为双方所签订的《租赁合同》已无法再履行，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。 旅游集团公司辩称，一、撤销2018年12月24日的《承诺函》，缺乏事实与法律依据。承诺函系反诉被告与反诉原告沟通确定之后，反诉原告出具的承诺，并不存在所为的威迫。首先，关于催缴租金的事实，反诉被告早已通知反诉原告，反诉原告也多次确认拖欠事实，请求宽限，故拖欠租金的事实并非虚假；其次，其之所以被案外人采取停水停电措施，也是反诉原告违反与案外人之间的约定，拖欠水电费导致，案外人也早已通知其将采取措施，但反诉原告自身未及时采取措施或协调沟通，反而在案外人采取措施后，责怪案外人不是，显然与理与法不合；最后，该承诺函委托人并没有采取任何胁迫手段，致使反诉原告不得不签订该承诺函，反诉原告一直是处于与反诉被告地位相同的平等自由状态。二、反诉原告与反诉被告之间的租赁合同关系已经于2019年1月31日解除，反诉原告主张合同于2019年4月23日解除缺乏依据。反诉原告长期拖欠反诉被告租金，在反诉被告多次催促之下，反诉原告均出具承诺函，承诺在2019年1月31日之前支付拖欠租金，如果没有付清的，同意解除租赁关系。事后，反诉原告并没有信守承诺支付租金，反诉被告因此出具解约函，有充分的事实依据。另反诉原告与反诉被告签订的租赁合同第八条约定反诉原告逾期支付租金超过30天的，反诉被告有权解除合同，故反诉被告解除租赁合同也有充分的合同依据。据此，反诉原告与反诉被告之间的租赁合同关系已经于2019年1月31日解除，反诉原告主张合同于2019年4月23日解除缺乏依据。三、租赁合同解除系反诉原告的违约行为导致，反诉被告不存在任何违约行为，反诉原告无权要求返还租金、履约保证金及支付装修损失。主要理由如下：1、反诉被告在上述第一点意见中已经阐述，反诉原告长期拖欠反诉被告租金，反诉被告依照约定，解除双方之间的租赁合同关系，没收保证金，有充分的事实及合同依据，反诉被告不存在任何违约行为，反诉原告无权要求反诉被告返还租金、履约保证金及支付装修损失。2、反诉原告认为反诉被告隐瞒出租的案涉房屋用途系工业，诱骗其签订合同，案涉房屋不符合合同约定的商业用途，导致其基于商业性演出无法按相关文化部门规定办理《娱乐经营许可证》或提供同意开业的消防批准文件，使合同目标无法实现，与事实不符，纯属狡辩。首先，反诉被告并未隐瞒案涉房屋用途，反诉原告签订合同时已知房屋性质原为工业/旅游培训、展销中心、创意工坊、研发设计工作室、车库及设备用房等。（1）反诉被告与反诉原告签订的《租赁合同》第6.1条已经明确载明了反诉原告在签订合同时对案涉房屋的设计规划及建设现状有了充分了解，接受并认为适合用于其经营需要。另案涉房屋所在园区原属于工业厂房，后按照《厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市湖里老工业厂房文创园区改造建设审核审批意见》等相关文件进行改造，用于引进和发展文化创意产业，同时政府还出台了奖励政策，奖励入驻的文创企业。反诉原告对上述情况非常清楚与了解，还按照湖里区人民政府印发的《关于支持湖里老工业厂房文创园区建设发展的实施办法》向湖里区人民政府申请了相关奖励约40万元，反诉被告予以了协助。所以反诉原告主张反诉被告隐瞒案涉房屋用途，其对房屋使用性质不清楚，与事实不符，反诉原告签订合同时是明知案涉房屋使用性质的来龙去脉。（2）案涉房屋系反诉被告按照厦门市政府文件将老工业厂房进行改造形成的，按照相关文件内容的规定，案涉房屋也可以用于商业用途，虽产权上的用途载明为工业/旅游培训、展销中心、创意工坊、研发设计工作室、车库及设备用房等，但厦门市市政府、厦门市湖里区政府均是支持、同意反诉被告将案涉房屋用于商业，并让相关部门予以配合办理用途变更，故案涉房屋的商业用途是政府允许与支持的，反诉原告可以正常的将案涉房屋用于商业。其次，租赁合同的目的已经实现。（1）反诉原告在案涉房屋注册设立厦门分公司，并正常经营至今，满足反诉原告的经营需求，反诉原告主张案涉房屋使用性质影响其无法正常经营，与事实不符，案涉房屋使用性质并未影响到反诉原告正常经营，未对租赁合同目的的实现造成影响。（2)反诉原告认为案涉房屋使用性质影响到其消防验收不合格及无法办理相应的许可证，与事实不符，且缺乏依据。案涉房屋所在园区的整体消防验收已经于2016年8月份验收合格，反诉原告所说的验收不合格，系反诉原告租用案涉房屋装修后的二次消防验收，该消防验收，不属于反诉被告的合同义务，属于反诉原告应自行处理得事项。另外反诉原告所说商业性演出无法办理的原因是反诉原告装修无法通过二次消防验收，且演出地选在了二楼以上（按照娱乐场所管理条例规定，歌舞场所应在建筑物地下一层以下），所以无法取得相关部门的同意，故反诉原告的主张与事实不符，缺乏依据。最后，反诉原告认为其租用案涉房屋的合同目的无法实现，与事实不符，且自相矛盾。反诉原告已经利用租赁场所经营了餐饮店、举办了众多歌舞活动，并在案涉房屋长期进行办公，故反诉原告租用案涉房屋的合同目的已经实现，反诉原告编造的各种理由均未对租赁合同目的的实现造成影响。另若反诉原告认为不符合约定，导致合同目的无法实现，怎可能长期使用不提异议，且还多次承诺将及时支付拖欠租金，请求反诉被告给予时间上的宽恕。因此，反诉原告在反诉被告提出解除合同要求其承担违约责任后，提出该理由抗辩反诉被告显然是无理取闹，恶意逃避债务。四、反诉原告要求反诉被告返还物业管理费缺乏事实及法律依据。反诉被告与反诉原告仅存在房屋租赁合同关系，并不存在物业服务合同关系，该款项也是由反诉原告向案外人支付，故反诉原告要求反诉被告返还该款项缺乏依据。综上所述，反诉原告的诉请，缺乏事实及依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：旅游集团公司与麦爱公司于2016年8月31日签订一份《租赁合同》，后于2016年9月5日签订一份租赁合同之补充协议，《租赁合同》及补充协议约定：1、旅游集团公司将其位于厦门市湖里区,Ｃ201,Ｃ301,Ｃ401,Ｃ501的房屋（共5间）出租给麦爱公司为商业用途，经营电音教学、版权运营、艺人经纪、音乐节演出活动、休闲餐饮（咖啡西餐）；2、租赁期限8年,自2016年10月15日起至2024年10月14日，第一个租赁年度为租金优惠期,月标准租金为60.82／㎡／月,经双方友好协商，给予麦爱公司租金优惠,优惠后的月租金为30.41元／㎡／月,共计51819.25元／月,租金优惠期的租金优惠差额共计621831元；第二个租赁年度为租金优惠期,月标准租金为60.82／㎡／月,经双方友好协商,给予麦爱公司租金优惠,优惠后的月租金为30.41元／㎡／月,共计51819.25元／月,租金优惠期的租金优惠差额共计621831元；第三个租赁年度为租金优惠期,月标准租金为64.47／㎡／月,经双方友好协商,给予麦爱公司租金优惠,优惠后的月租金为32.24元／㎡／月,共计54929.09元／月,租金优惠期的租金优惠差额共计659148.96元；3、租金依据先付后用的原则,按季度支付。麦爱公司应于合同签订之日起五日内支付第一个租赁年度第一个季度的租金,共计155457.75元。此后,麦爱公司应于前一个季度最后一个月的20号前支付下一季度的应付租金,如遇法定节假日需提前至法定节假日前一天；如麦爱公司逾期支付租金,每逾期一日,麦爱公司应支付应付末付款项的5‰作为违约金；4、为保证麦爱公司严格充分地履行本租赁合同的所有条款,麦爱公司应在签订本合同后5日内支付相当于第一个租赁年度的2个月标准租金的款项207277元作为履约保证金。任何因麦爱公司违约导致提前解除本合同的，旅游集团公司有权提前解除合同，没收该履约保证金而不予退还；5、麦爱公司已对租赁场所的设计规划状况及其建设现状已充分了解，接受并认为适合用于麦爱公司经营所需；6、无论何种原因，本合同解除或终止后，麦爱公司应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，未按合同约定的时间撤离并返还租赁场所且未经旅游集团公司的书面同意继续占用租赁场所的，在占用期间麦爱公司须每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准支付占有费，不足一个月的按一个月计算；7、麦爱公司逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、履约保证金、综合管理费或其他任何应付费用的（包括但不限于水电费、燃气费、利息和违约金等），视为根本违约,旅游集团公司有权单方解除合同,并没收麦爱公司所支付的履约保证金,并有权向麦爱公司追索本合同项下的违约责任,并要求麦爱公司按本合同约定退还租赁场所；8、如麦爱公司擅自提前终止本合同、或旅游集团公司根据本合同约定在麦爱公司违约的情况下提前终止本合同、或者因麦爱公司原因导致合同无法履行,视为麦爱公司自始不享有前述租金优惠期,麦爱公司除应当承担本合同约定的违约金之外,还须在本合同提前终止后三天内支付租金优惠期的所有租金优惠差额等全部款项,作为租金优惠期内的租金赔偿,该款项不影响本合同项下旅游集团公司的其它权利。 2017年12月5日，旅游集团公司与麦爱公司厦门分公司、麦爱公司签订一份《三方协议》，约定：旅游集团公司与麦爱公司签订的上述租赁合同及补充协议项下承租人的一切权利和义务全部转让给麦爱公司厦门分公司，由麦爱公司厦门分公司作为承租人履行租赁合同及租赁合同补充协议，麦爱公司就租赁合同、租赁合同补充协议及本协议项下的麦爱公司厦门分公司所负的义务及责任承担连带责任。 2018年12月24日，麦爱公司厦门分公司出具《承诺函》承诺于2018年12月31日前按时缴清2018年4月1日至2018年10月14日租金336825.12元，于2019年1月31日前按时缴清2018年10月15日至2019年4月14日租金329574.54元。届时未付清的，同意与旅游集团公司解除租赁关系，并按照合同约定承担相应的违约责任，包括支付逾期付款违约金、赔偿金、律师费等实现债权的全部费用。 2018年12月24日，麦爱公司出具《承诺函》，承诺于2019年1月31日前缴清拖欠截至2019年1月14日的租金、综合管理费和截至2018年11月31日的水电费，届时未付清的，旅游集团公司与麦爱公司厦门分公司解除租赁关系，麦爱公司按照合同约定承担违约责任，包括支付逾期付款违约金、赔偿金、律师费等实现债权的全部费用。 2019年1月31日，旅游集团公司向麦爱公司厦门分公司、麦爱公司发《解约函》，解除与麦爱公司厦门分公司、麦爱公司签定的所有合同及协议，没收履约保证金207277元等。 2019年10月11日，麦爱公司厦门分公司将厦门市湖里区枋湖西一路2号C栋4、5层移交给旅游集团公司；2020年5月8日，麦爱公司厦门分公司将厦门市湖里区枋湖西一路2号C栋1、2、3层房产移交给旅游集团公司，套内面积1132.35平方米，建筑面积1649.19平方米。 旅游集团公司明确自2019年10月11日起至实际交还之日止的租金按每月146005.23元计。 旅游集团公司为本案支付了律师代理费50000元、财产保全费5000元及保全保险费7612.28元。 在案件审理过程中，麦爱公司、麦爱公司厦门分公司申请对厦门市湖里区,Ｃ201,Ｃ301的房屋装修损失进行鉴定，本院依法委托厦门中达利工程管理有限公司进行鉴定，公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论为装修工程造价1557023.06元，鉴定费37600元。 本院认为，旅游集团公司与麦爱公司签订的租赁合同、租赁合同之补充协议，旅游集团公司与麦爱公司、麦爱公司厦门分公司签订的《三方协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。麦爱公司、麦爱公司厦门分公司反诉《承诺函》系受胁迫签署应予撤销，因证据不足，本院不予支持。麦爱公司、麦爱公司厦门分公司未按《承诺函》的承诺期限支付拖欠的租金，旅游集团公司于2019年1月31日向麦爱公司厦门分公司、麦爱公司发《解约函》解除讼争合同，符合合同约定，讼争合同已于2019年1月31日解除，故麦爱公司、麦爱公司厦门分公司反诉讼争合同于2019年4月23日解除，本院不予支持。麦爱公司、麦爱公司厦门分公司辩称旅游集团公司未提供符合合同约定商业用途的房屋，违约在先，无需支付租金等，没有事实依据，本院不予采信。麦爱公司、麦爱公司厦门分公司提出的关于物业费、公维金等反诉请求，与本案属不同法律关系，本案中不予审理。麦爱公司、麦爱公司厦门分公司提出的其他反诉请求，本院不予支持。 麦爱公司厦门分公司拖欠租金已构成根本违约，旅游集团公司诉请麦爱公司厦门分公司支付2018年4月1日起至2019年1月31日止拖欠的房屋租金531734.79元、自2019年2月6日起至实际交房之日止的房屋占用费，有事实和合同依据，本院予以支持。旅游集团公司主张按合同解除前最后一个月租金的200%的标准支付占有费，麦爱公司厦门分公司辩称讼争合同系旅游集团公司提供的格式合同，典型的霸王条款，本院认为可根据法律规定参照合同解除前最后一个月房屋租金标准计算，自2019年2月6日起至自2019年10月10日的房屋占用费为64.47元/㎡/月×1704.02㎡×8.13月＝893146.92元，自2019年10月11日起至自2020年5月8日的房屋占用费为64.47元/㎡/月×1132.35㎡×6.9月＝503717.97元，以上合计1396864.89元。 讼争合同约定任何因麦爱公司厦门分公司违约导致提前解除本合同的，旅游集团公司有权提前解除合同，没收该履约保证金而不予退还，故旅游集团公司无须返还履约保证金207277元。 讼争合同约定旅游集团公司根据本合同约定在麦爱公司厦门分公司违约的情况下提前终止本合同的,视为麦爱公司厦门分公司自始不享有前述租金优惠期,麦爱公司厦门分公司除应当承担本合同约定的违约金之外,还须在本合同提前终止后三天内支付租金优惠期的所有租金优惠差额等全部款项,作为租金优惠期内的租金赔偿，故旅游集团公司诉请支付2016年10月15日至2019年1月31日的租金优惠差额共计1438571.67元，本院予以支持。 旅游集团公司诉请按日5‰计付逾期付款违约金，麦爱公司厦门分公司辩称讼争合同系旅游集团公司提供的格式合同，典型的霸王条款，该违约金明显过高，本院现兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合认定，违约金标准调整为月利率2%。 旅游集团公司为本案支付的律师费50000元、保全费5000元及保全保险费7612.28元，依约由麦爱公司厦门分公司承担。 北京麦爱文化传播有限公司依约应为上述债务承担连带责任担保。北京麦爱文化传播有限公司承担保证责任后，有权向北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门旅游集团有限公司自2018年4月1日起至2019年1月31日止拖欠的房屋租金531734.79元和自2019年2月6日起至2020年5月8日止的房屋占用费1396864.89元； 二、厦门旅游集团有限公司无须返还履约保证金207277元； 三、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门旅游集团有限公司自2016年10月15日起至2019年1月31日止的租金优惠差额共计1438571.67元； 四、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门旅游集团有限公司逾期付款违约金（336825.12元自2019年1月1日起、194909.67元自2019年2月1日起按月利率2%计至实际付款之日止）； 五、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门旅游集团有限公司律师费50000元、保全费5000元及保全保险费7612.28元； 六、北京麦爱文化传播有限公司对上述债务承担连带清偿责任；北京麦爱文化传播有限公司承担保证责任后，有权向北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司追偿； 七、驳回厦门旅游集团有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回北京麦爱文化传播有限公司、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费35896元，减半收取计17948元，反诉案件受理费14740元，均由北京麦爱文化传播有限公司、北京麦爱文化传播有限公司厦门分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 范功怡 二〇二〇年十月十九日 代书记员 马承威 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。