广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初3568号原告：珠海市永福通房地产开发有限公司，住所：珠海市*****************，统一社会信用代码：914***********426H。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蹇蹇，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：何祥明，男，汉族，1990年2月10日出生，住湖南省新宁县**********，公民身份号码：430************354。委托诉讼代理人：蔡道凤，广东智优律师事务所律师。被告：刘利平，男，汉族，1981年11月4日出生，住湖南省邵阳市新宁县***********，公民身份号码：430************074。原告珠海市永福通房地产开发有限公司诉被告何祥明、刘利平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭、适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市永福通房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨梅和王蹇蹇、被告何祥明委托诉讼代理人蔡道凤到庭参加诉讼，被告刘利平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令两被告连带向原告支付欠付2019年5月未付租金及管理费人民币250010.70元及逾期付款滞纳金人民币75003.21元（自2019年5月5日起算，暂计算至2020年2月29日），合计人民币325013.91元；2.判令两被告连带向原告支付2019年3月-5月电费人民币16286.39元及逾期付款违约金人民币4381.04元（自2019年6月5日起算，暂计算至2020年2月29日），2019年3月-4月空调使用费人民币2040元及逾期付款违约金人民币人民币612元（自2019年5月5日起算，暂计算至2020年2月29日），2019年3月-4月水费人民币16元及逾期付款违约金人民币4.8元（自2019年5月5日起算，暂计算至2020年2月29日），以上合计人民币23340.23元；3.判令两被告连带向原告支付装修恢复费用人民币323326.00元；4.判令两被告连带向原告支付相当于四个月租金、增值税税金、管理费之和的违约金人民币1000042.8元；5.判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2018年11月1日，原告与珠海市荣德文化发展有限公司（下称“荣德文化”）签订了《关于租赁XXXXXXXXA座10层01、02、03、04、05、06号之房屋租赁合同》（下称“《租赁合同》”），约定荣德文化承租XXXXXXXXA座10层01、02、03、04、05、06单元（下称“租赁房屋”），合同有效期自2018年12月16日至2020年12月15日。《租赁合同》落款处由翟春鹏签署“翟春鹏代何祥明”字样。2018年12月，原告与荣德文化、珠海市宝利轩艺术品有限公司（下称“宝利轩公司”）签订了《租赁合同主体变更补充协议》（下称“《补充协议》”），约定荣德文化将其在《租赁合同》中的权利义务概括转让给宝利轩公司，宝利轩公司自愿承担荣德文化在《租赁合同》项下的所有义务和责任。《补充协议》落款处荣德文化由何祥明签署“何祥明”字样，宝利轩公司由刘利平签署“刘利平”字样。《商事主体名称自主申报结果（试行）》显示，荣德文化于2018年10月30日自主申报商事主体名称“珠海市荣德文化发展有限公司”，股东为“何祥明”，名称信息保留至2019年1月30日。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第一条规定：“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”即何祥明为荣德文化设立阶段股东及发起人。《珠海市商事主体登记申请表》及珠海市宝利轩艺术品有限公司营业执照显示，宝利轩公司已完成工商注册登记手续，正式成立并取得企业法人资格，法定代表人为刘利平。《补充协议》由原告、荣德文化与宝利轩公司签订，《补充协议》约定：“甲、乙双方于2018年11月1日签署珠海市永福通房地产开发有限公司与珠海市荣德文化发展有限公司关于xxxxxxx座10层01、02、03、04、05、06号之房屋租赁合同，将中海大厦10层01、02、03、04、05、06单元租赁给乙方作为办公之用。乙方因自身业务调整需要，向甲方申请将租赁房屋整体转由丙方租用，甲方同意乙方的转租申请。”第1点约定：“自2019年1月1日起，乙方将原租赁合同中乙方的所有权利和义务概括转移于丙方，丙方承担乙方在乙方租赁合同项下的所有义务和责任。”第4点约定：“乙方就丙方在合同项下的义务向甲方承担连带责任……”第8点约定：“……本协议与原《房屋租赁合同》共同构成一个整体，本协议与原《房屋租赁合同》约定不一致的，以本协议为准。”《补充协议》落款处原告已完成签字盖章，荣德文化由何祥明签署“何祥明”字样，宝利轩公司由刘利平签署“刘利平”字样。《补充协议》列明了《租赁合同》的签署情况，且明确二者为一个整体，何祥明不仅未对翟春鹏在《租赁合同》上代为签字的民事行为做否认表示，更自行在《补充协议》上签字表示对《租赁合同》的认可，其签字行为可视为对《租赁合同》上翟春鹏签字的追认。《租赁合同》第3条第b)款约定：“自2018年12月16日至2019年1月31日的租金291950.10元、增值税税金14597.82元即管理费72500.56元，为乙方应实际支付的第一期租金、增值税税金及管理费，乙方应当于本合同签订之日起五个工作日内支付。”第3.3条约定：2018年12月16日起至2019年12月15日租金为每月人民币202191.18元（含增值税），2019年12月16日起至2020年12月15日租金为每月人民币212301.59元（含增值税）。第3.4条约定：管理费合计每月人民币47819.52元。第3.6条约定：“乙方应当于本合同签署之日起五个工作日内，向甲方支付相当于二个月的含税租金即人民币404382.36元、二个月的管理费即人民币95639.04元，共计人民币500021.40元作为租赁保证金，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务。”原告已完成租赁房屋的交付；《租赁合同》约定租赁房屋的用途为办公，宝利轩公司营业执照显示住所为珠海市**********xxxxxxA座10层06单元，宝利轩公司已对租赁房屋进行装修，并实际利用该场所进行办公。承租方应支付的首期租金、增值税税金、管理费及租赁保证金合计人民币879069.88元由自然人夏某某于2018年11月1日代荣德文化支付，承租方应支付的2至4月租金由自然人王小利、林道恒代宝利轩支付但宝利轩公司仅缴纳了2019年2月-4月的租金，一直未缴纳2019年3月-5月电费、2019年3月-4月空调使用费及2019年3月-4月水费，同时欠付2019年5月至今的租金及管理费，严重违反合同约定。《租赁合同》第14.1款约定：“乙方未按照本合同约定交付或补足租金、增值税税金、管理费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下其他费用的（乙方已与公用事业部门签订供应合同应由乙方直接付费的除外），自本合同规定付款届满日次日起，应按照应付未付金额千分之一每日支付逾期付款的滞纳金。”第14.3款约定：“在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：a）乙方违反本合同项下关于租金、增值税税金、管理费等各项费用的缴付约定，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过30天的，或在租赁期间，三次拖延履行支付义务的，或拖欠租金、增值税税金、管理费等各项费用达30天以上的。甲方解除合同的，甲方有权按本合同第14.1和第14.4款规定追究乙方违约责任；甲方不解除合同的，乙方应按本合同14.1款承担违约责任。……f）乙方丧失主体资格、破产、清算、重组、被吊销营业执照、责令停业等严重影响本合同履行的。”第14.4款约定：“因乙方违约导致甲方解除合同或乙方无本合同约定的单方解除理由擅自解除合同的效力：a）乙方应按本合同约定的房屋交还程序将租赁房屋交还甲方；b）乙方还应向甲方支付相当于四个月租金、增值税税金、管理费之和的违约金……d）其他本合同约定的乙方应承担的违约责任。”第21.3款约定：“在上述方法不能送达的情况下，甲方可在乙方租赁房屋门口张贴相关文件，视为甲方已采取合理方式送达乙方，张贴之日为送达日，以甲方拍摄的张贴照片为送达凭证。”原告根据合同约定，已于2019年6月5日送达了《解约函》，《租赁合同》与《补充协议》均已解除。何祥明以荣德文化名义为设立荣德文化与原告签订了《租赁合同》和《补充协议》租赁办公场所，现荣德文化因故未成立，何祥明应对《租赁合同》和《补充协议》项下所产生的费用和债务承担清偿责任。宝利轩公司未经清算即注销，其股东刘利平、何祥明应对《租赁合同》和《补充协议》项下所产生的费用和债务承担清偿责任。《补充协议》第4条约定：“乙方就丙方在合同项下的义务向甲方承担连带责任……”第5条约定：“甲、乙、丙三方均承诺并保证：双方授权代表均已取得签署本协议必要的授权；就本协议约定的《房屋租赁合同》之权利义务的转让与受让安排，由此产生的额纠纷争议均由乙、丙双方自行解决，与甲方无关，不得对抗甲方享有的一切权利，如造成甲方损失的，由乙、丙双方向甲方承担连带责任。”《租赁合同》与《补充协议》均是各方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。宝利轩公司应严格按照《租赁合同》与《补充协议》约定按时足额支付租金、管理费、水电费等相关费用，现宝利轩公司拖欠前述费用长达十个月，原告依据合同约定诉请解除《租赁合同》与《补充协议》，并要求两被告就宝利轩公司所应承担全部给付义务（详见诉讼请求）承担连带责任。故请求人民法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.《关于租赁XXXXXXXXA座10层01、02、03、04、05、06号之房屋租赁合同》；2.《租赁合同主体变更补充协议》；3.银行凭证（首期租金）；4.2019年2月-4月租金收款回单；5.2019年1月-4月租金、物业管理费、用电服务费等发票及发票递送记录；6.富华里写字楼退租清算单；7.解约函；8.解约函张贴记录；9.珠海市宝利轩艺术品有限公司营业执照；10.全体投资人/发起人承诺书；11.商事主体名称自主申报结果；12.装修恢复费用测算表。被告何祥明辩称：第一，被告何祥明不是本案的适格被告，最多是无利害关系的第三人，请求驳回原告对被告何祥明的所有诉讼请求。第二，原告与另一被告的租赁合同已经事实上解除，双方已经就解除租赁合同已经全面处理，原告已经将收的押金全部作为租金及违约金处理，原告的实际损失已经全部取得弥补。第三，所谓恢复原告的损失，更是原告的天方夜谭及无理要求。被告何祥明未向本院提交相关证据。被告刘利平未向本院提交答辩状及相关证据。本院经审理认定事实如下：2018年11月，原告作为“甲方”与珠海市荣德文化发展有限公司（以下简称“荣德文化公司”）作为“乙方”签订了《关于租赁XXXXXXXXA座10层01、02、03、04、05、06单元之房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定荣德文化公司承租XXXXXXXXA座10层01、02、03、04、05、06单元（下称“租赁房屋”），合同有效期自2018年12月16日至2020年12月15日。《租赁合同》第6.3约定：“如因乙方违约或侵权等违法行为造成甲方或第三方损失的，在甲方书面通知期限内仍未停止侵害、赔偿损失的，甲方有权扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方应向甲方或第三方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等费用，不足部分，甲方继续向乙方追偿。”第6.4（b）款约定：“乙方不按合同约定将房屋交还甲方或因乙方违约导致甲方解除合同的或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，用于冲抵通用条款14.4b所约定乙方应向甲方支付的违约金。”第14.1款约定：“乙方未按照本合同约定交付或补足租金、增值税税金、管理费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下其他费用的（乙方已与公用事业部门签订供应合同应由乙方直接付费的除外），自本合同规定付款届满日次日起，应按照应付未付金额千分之一每日支付逾期付款的滞纳金。”第14.3款约定：“在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：a）乙方违反本合同项下关于租金、增值税税金、管理费等各项费用的缴付约定，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过30天的，或在租赁期间，三次拖延履行支付义务的，或拖欠租金、增值税税金、管理费等各项费用达30天以上的。甲方解除合同的，甲方有权按本合同第14.1和第14.4款规定追究乙方违约责任；甲方不解除合同的，乙方应按本合同14.1款承担违约责任。……f）乙方丧失主体资格、破产、清算、重组、被吊销营业执照、责令停业等严重影响本合同履行的。”第14.4款约定：“因乙方违约导致甲方解除合同或乙方无本合同约定的单方解除理由擅自解除合同的效力：a）乙方应按本合同约定的房屋交还程序将租赁房屋交还甲方；b）乙方还应向甲方支付相当于四个月租金、增值税税金、管理费之和的违约金……d）其他本合同约定的乙方应承担的违约责任。”《租赁合同》落款处由翟春鹏签署“翟春鹏代何祥明”字样。2018年12月，原告与荣德文化公司、珠海市宝利轩艺术品有限公司（下称“宝利轩公司”）签订了《租赁合同主体变更补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定荣德文化公司将其在《租赁合同》中的权利义务概括转让给宝利轩公司，宝利轩公司承担荣德文化公司在《租赁合同》项下的所有义务和责任，荣德文化公司就宝利轩公司在合同项下的义务承担连带责任，保证期限2年。《补充协议》落款处荣德文化公司由何祥明签署“何祥明”字样，宝利轩公司由刘利平签署“刘利平”字样。2019年6月5日，原告向宝利轩公司发出《解约函》，载明：……截至2019年6月5日，宝利轩公司欠付以下费用：1.2019年5月租金202191.18元；2.2019年5月管理费47819.52元；3.2019年3-4月空调费2040元；4.2019年3月-5月电费16286.39元；5.2019年3月-4月水费16元，合计268353.09元。……现双方正式解除《房屋租赁合同》，原告将收回租赁标的并另行出租该房屋。2019年6月25日，被告何祥明和刘利平出具《全体投资人/发起人承诺书》，向登记机关申请宝利轩公司的简易注销登记，并承诺：企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清应交纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结……如违法失信，则由全体投资人/发起人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。另查，关于荣德文化公司，根据《商事主体名称自主申报结果（试行）》显示，该公司于2018年10月30日自主申报商事主体名称“珠海市荣德文化发展有限公司”，股东为“何祥明”，名称信息保留至2019年1月30日。根据原告委托诉讼代理人与被告何祥明于庭审中陈述，该公司当时一直处于设立的过程中，但未取得营业执照，目前该公司名称保留期间已失效。关于宝利轩公司，根据工商查询结果显示，该公司成立于2018年1月9日，被告何祥明和刘利平分别占8%和92%股权，目前该公司已注销。根据被告何祥明于庭审中陈述，该公司于2019年8月注销，两被告并未就该公司实际出资。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，两被告何时退场原告并不清楚，被告欠款时我方去现场看时已经没有人了。租赁场地的大门是玻璃门，从玻璃门看进去涉案租赁场地有玻璃展柜，但展柜里没有东西。原告所收取的保证金可从我方应收款项里抵扣。被告何祥明委托诉讼代理人于庭审中陈述，被告离场时已经告知原告，并表示押金可抵扣剩余租金，被告实际在2019年5月底已经离开。认可欠付原告租金及管理费250010.7元、电费16286.39元、空调使用费2040元、水费16元。本院认为，涉案《租赁合同》及《补充协议》是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告与荣德文化承租涉案房屋后，将承租人的权利和义务一并转让给了宝利轩公司，故原告与宝利轩公司成立了租赁合同关系，原告与宝利轩公司均应按合同约定履行各自义务。宝利轩公司在合同履行过程中未按照合同约定向原告支付相应的租金等费用，属于明显违约。根据合同约定，宝利轩公司欠付租金金额已达到了合同解除的标准，原告据此提出解除双方的合同关系有合同依据，双方的租赁合同于原告向宝利轩公司发出《解约函》时正式解除，原告主张宝利轩公司支付欠付的租金等相关费用有合同依据。鉴于宝利轩公司已登记注销，其股东何祥明和刘利平在设立公司时未进行实缴出资，且未对公司进行清算了结相关债权债务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十二条规定：“公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”现原告主张宝利轩公司股东、即被告何祥明和刘利平就宝利轩公司的债务承担清偿责任有法律依据，本院予以支持。即两被告应向原告支付：1.2019年5月欠付的租金及管理费250010.7元；2.2019年3月至5月的电费16286.39元；3.2019年3月-4月空调费用费2040元；4.2019年3月-4月水费16元。至于违约金的问题，租赁合同中明确约定宝利轩公司应就逾期付款向原告支付日千分之一的违约金及就违约解除合同支付4四个月的违约金，原告现主张被告何祥明和刘利平支付违约金有合同依据。但该逾期付款的违约金约定标准过高，以及综合考虑原告已没收原告支付的保证金500021.4元的事实，本院对于两被告支付违约金的金额予以酌情调整，两被告应向原告支付以欠付款项为依据、按照日万分之四的标准计算的违约金，对于原告主张两被告支付额外四个月违约金的请求不予支持。至于装修恢复费用的问题，原告并未提交相关证据证明装修恢复的必要性以及具体的标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告没有完成其证明责任，应承担证据失权的不利后果，本院对于原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何祥明、刘利平于本判决生效之日起十日内向原告珠海市永福通房地产开发有限公司支付以下欠付的款项：1.2019年5月欠付的租金及管理费250010.7元；2.2019年3月至5月的电费16286.39元；3.2019年3月-4月空调费用费2040元；4.2019年3月-4月水费16元；二、被告何祥明、刘利平于本判决生效之日起十日内向原告珠海市永福通房地产开发有限公司支付以下违约金：1.以欠付的租金及管理费250010.7元为基数、按照日万分之四计算、自2019年5月5日计至还清之日止；2.以欠付的2019年3月至5月的电费16286.39元为基数、按照日万分之四计算、自2019年6月5日计至还清之日止；3.以欠付的2019年3月-4月空调费用费2040元为基数、按照日万分之四计算、自2019年5月5日计至还清之日止；4.以欠付的2019年3月-4月水费16元为基数、按照日万分之四计算、自2019年5月5日计至还清之日止；三、驳回原告珠海市永福通房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19846元，由原告珠海市永福通房地产开发有限公司负担15000元、被告何祥明、刘利平负担4846元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  曾祥云人民陪审员  冯小明二〇二〇年九月三十日书 记 员  梁 縉苏海婷