江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初3320号 原告：陈远福，男，汉族，1969年12月1日生，住江西省赣州市上犹县（确认送达地址）。 被告：赣州恒鹏置业有限公司，住所地：赣州市章贡区兴国路**赣州总部经济区**办公大楼**,统一社会信用代码：91360700MA35JJF59T。 法定代表人：李硕，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张志余，男，1991年8月23日生，住江西省上饶市余干县，系该公司员工。 原告陈远福诉被告赣州恒鹏置业有限公司（以下简称“恒鹏置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈远福及被告恒鹏置业公司的委托诉讼代理人张志余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈远福向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告一次性向原告支付违约金38558.772元（违约金以原告已交付房价款2142154元为基数，按日万分之一计算，自2019年1月1日起到2019年6月30日计算），并由被告按月支付后续违约金；2.判令附件五补充协议第七条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”为无效条款；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月8日，原被告签订合同编号为201XXX1的《赣州市商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告位于赣州章江新区地块（购房合同注明）的商品房一套，总价为2142154元，付款方式为银行按揭贷款；交付时间为2018年12月31日前；逾期交付的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告按照合同约定支付了房屋价款2142154元，但被告并未按期向原告交付房屋。合同附件五补充协议第七条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”系减轻被告责任和排除原告主要权利内容的条款。特申请法院判令该条款未无效条款。综上，被告逾期交房的行为已经构成违约，原告故诉至法院，望判如所请。 被告恒鹏置业公司答辩称，被告于2019年8月16日已经取得房屋工程竣工验收备案表，符合收楼条件。因此原告的逾期交房违约金计算时间应该从2019年1月1日起计算至2019年8月16日止。根据合同第十二条第一款第二项及补充协议第七条逾期超过180日的，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额不超过房屋总价款的2%，所以原告的逾期交房违约金总额应以房价的2%计算。 经审理查明，2017年8月14日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：201XXX1），向被告购买了位于赣州市章江新区房屋。该《赣州市商品房买卖合同》对双方的权利义务等进行了约定，其中第十一条“交付时间和手续”中对交房时间进行了约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｒ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。附件五《补充协议》第六条对原《赣州市商品房买卖合同》第十一条补充约定为：…（五）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。第七条对原《赣州市商品房买卖合同》第十二条补充约定为：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十六条第六款约定：…买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。 合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款总计2142154元，被告并未按照合同约定的时间向原告交付商品房。案涉房屋已于2019年8月16日取得《工程竣工验收备案表》，原告现已收房。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告向法庭提交的原告身份证复印件、被告企业信息复印件、第201XXX1号《赣州市商品房买卖合同》复印件、《商品房买卖合同审核表》复印件、江西省增值税普通发票复印件，被告向法庭提交的《工程竣工验收备案表》等证据证实，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。 本院认为，陈远福与恒鹏置业公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。恒鹏置业公司未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给陈远福使用，已构成违约，陈远福要求恒鹏置业公司计付逾期交房违约金合理部分诉请，本院予以支持。关于违约金的认定问题，其争议焦点在于：《补充协议》第七条“逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”的约定是否构成免除或限制对方责任权利的内容。本院认为，该违约金具有损失补偿的性质，应体现合理性，《补充协议》第七条“逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定，是对原告损失的合理补偿，不属于减轻或免除被告应当承担的责任，是对担责公平性的调整；同时，《补充协议》第十六条第六款明确载明：该《补充协议》为双方当事人真实意思的表示，原告对所有条款已知悉并认可。综上，应认定《补充协议》第七条为有效条款，是对双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第十二条的补充，两者不能割裂，即违约金支付比例在房屋总价2%之内的部分予以支持，超出房屋总价2%的部分不予支持。本案中，根据合同约定，2018年12月31日应为最后交付期限，即逾期交房违约金应从2019年1月1日起计算。恒鹏置业公司于2019年8月16日取得案涉房屋的竣工验收备案时，被告已逾期228天。即便以取得竣工验收备案日为违约金的截止时间，以购房款2142154元为基数自2019年1月1日起至2019年8月16日止按每日万分之一计算的违约金，亦超过了按总购房款2%计算的违约金42843.08元。故本院确定被告应向原告支付的违约金为42843.08元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告赣州恒鹏置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈远福支付逾期交房违约金42843.08元； 二、驳回原告陈远福的其他诉讼请求。 如果被告方未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费382元（已减半收取），由被告赣州恒鹏置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  丁 娟 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 邱霞 代理书记员  陈钰泉