长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终3882号 上诉人（原审原告）:徐立晶，女，1976年8月18日生，汉族，住长春市高新区怡众名城**1门**。 上诉人（原审第三人）：长春市合众房地产经纪有限公司，住所地长春市绿园区景阳大路**明翰国际**房。 法定代表人：焦艳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王大龙，系该公司职员。 委托诉讼代理人：耿萍，吉林鹏信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:闫卫东，男，1968年9月7日生，汉族，住长，住长春市朝阳区繁荣路****1门**div> 委托诉讼代理人：于秀侠，北京市君泽君（长春）律师事务所律师。 上诉人徐立晶、长春市合众房地产经纪有限公司（以下简称合众房产经纪公司）因与被上诉人闫卫东房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 徐立晶上诉请求：1.一审原判决认定事实错误，程序违法，适用法律错误。请求二审法院撤销一审长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初21号的判决，依法改判或将本案发回重审。2.请求依法判令闫卫东返还20,000元定金给徐立晶。3.一、二审诉讼费用全部由闫卫东承担。事实和理由：一、一审认定合同未写明首付款的数额以及支付方式，认定事实错误。合同中明确乙方首付款根据房屋评估价及乙方自身条件而定，在银行评估结果确定之前，买卖双方均无法确定首付款具体金额，且买卖双方口头约定首付400,000元，即便在合同中没有首付款数额的情况下，买卖交易已经进行到了银行面签的环节，足以说明首付款数额及支付方式等信息是否体现在合同中并不影响交易正常进行。二、导致交易未成的真正原因，是闫卫东不配合办理相关手续。闫卫东要求三方签订补充协议，要求徐立晶保证银行贷款的时间、保证在其指定的时间内必须完成过户手续等，否则视为上诉人违约，其有权解除合同，并不返还定金及首付款。三、一审判决证据不足，程序违法，适用法律错误。望贵院充分考虑上诉人的上诉理由，及一审所提交的证据，依法维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。 合众房产经纪公司上诉请求：1.依法撤销（2020）吉0104民初21号民事判决书，改判长春市合众房地产经纪有限公司不承担返还中介费25,010元。2.一审、二审诉讼费由闫卫东承担。上诉理由：一、一审法院认为房屋买卖合同中未写明房屋首付款数额及支付方式属于认定错误，根据合同第三款成交价格第2款明确约定了“甲乙双方同意按照中介方在银行办理贷款流程配合办理相关手续，乙方首付款根据房屋评估价及乙方自身条件而定，非中介方所能控制”。首付款数额要看乙自身条件，本案中，乙方可以提供40万首付款，甲方也表示同意，这一事实在一审庭审中得到双方自认。合同明确说明了首付款支付方式按照银行办理贷款流程配合办理相关手续，闫卫东是因为不相信银行首付款的监管方式，认为对自己利益得不到保障而提出了补充协议，因补充协议对徐立晶显失公平，故双方未达成。二、一审法院认定中介承担全部责任法律依据不足，根据合同第四项信息服务费及支付，甲乙双方通过中介方居间介绍成交，已达成交易，甲乙双方签订本合同时，乙方须向中介方交纳中介服务费18,145元，代办产权过户服务费1,000元，代办贷款服务费3,000元，共计22,145元，于签订合同时一次性给付。合同签订时中介方提供的居间服务已完成，中介费应由违约方承担。三、合同中没有约定明确，是否必然导致交易无法进行。房屋买卖合同中约定了贷款购房，除受合同约定限制外，受到银行的信贷政策影响，需要由具体执行发放贷款的银行核定首付款数额和贷款额度。综上，一审法院认定事实不清，法律依据不足，请二审法院在查明事实的基础上，依法改判。 闫卫东答辩：合同无效，但认可一审法院判决结果。驳回上诉，维持原判。 徐立晶向一审法院起诉：1.判令解除徐立晶与闫卫东之间签订的《房屋买卖合同》（合同编号20180402）；2.判令闫卫东支付徐立晶违约金95,550元、中介服务费18,145元、代办更名服务费1,000元、代办贷款服务费3,000元、评估费2,865元，共计120,510元；3.诉讼费用由闫卫东承担。 一审法院认定事实：2018年4月2日，闫卫东与徐立晶经合众房产经纪公司居间介绍，分别作为甲、乙方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于长春市朝阳区繁荣路17号52栋1单元301室，建筑面积107.43平方米房屋出售给乙方，房屋价款955,000元，定金20,000元，乙方以按揭贷款方式给付定金之外的购房款；合同签订时，乙方应向合众房产经纪公司交纳中介费18,145元，代办产权过户服务费1,000元，代办贷款费3,000元,共计22,145元；甲方未按合同规定将房屋及时交付乙方使用或未在相关部门配合办理手续，每逾期一日按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方全部交易税费，并向乙方支付总房款10%违约金；双方签订合同后，如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款返还乙方，同时甲方承担中介费用，如乙方不购买该房，则定金甲方不予退还乙方，同时由乙方承担中介费等。合同签订当日，徐立晶将中介代办费25,010元及定金20,000元转账至合众房产经纪公司。同日合众房产经纪公司向徐立晶出具收取中介代办费25,010元收据一份，闫卫东向徐立晶出具收取定金20,000元收据一份。之后，因《房屋买卖合同》未写明房屋首付款数额及支付方式，闫卫东要求与徐立晶、合众房产经纪公司另签订补充协议，双方就此多次协商未果，闫卫东遂不同意继续履行《房屋买卖合同》。因《房屋买卖合同》至今未能履行， 一审法院认为，徐立晶与闫卫东签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《房屋买卖合同》签订后，因双方产生争议，合同至今未能履行，故徐立晶主张解除《房屋买卖合同》，应予支持。徐立晶虽主张闫卫东违约，但合同未能履行主要是因双方对首付款的支付方式存在争议，因《房屋买卖合同》对于首付款支付方式没有明确约定，双方就此多次协商未成，致合同最终未能履行，即交易未成不能归责于闫卫东，故对徐立晶的主张不予支持。《房屋买卖合同》系中介方合众房产经纪公司提供的格式文本，房屋买卖系重大交易行为，且首付款数额及支付方式系合同的重要条款内容，但《房屋买卖合同》中没有写明，致徐立晶与闫卫东在合同履行过程中产生争议，导致交易未成，对此合众房产经纪公司的居间行为存在瑕疵，故合众房产经纪公司应将收取徐立晶的25,010元中介服务费全部退还。另外，徐立晶将定金支付至合众房产经纪公司账户，闫卫东虽出具收取定金的收据，但该20,000元至今仍在合众房产经纪公司处，合众房产经纪公司占有该20,000元定金没有相关依据，故亦应返还徐立晶。一审判决如下：一、解除徐立晶与闫卫东于2018年4月2日签订的《房屋买卖合同》；二、长春市合众房地产经纪有限公司于本判决生效后立即返还徐立晶房屋定金20,000元及中介服务费25,010元；三、驳回徐立晶其他诉讼请求；四、驳回闫卫东反诉请求。 二审中，当事人未提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 根据徐立晶、合众地产经济公司的上诉请求及闫卫东的答辩意见，本案的争议焦点为：合同的效力及在合同履行过程中，闫卫东是否构成违约；定金、中介服务费是否予以返还。 关于合同的效力及在合同履行过程中，闫卫东是否构成违约的问题。案涉《房屋买卖合同》系房屋买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对闫卫东提出合同无效的抗辩理由，不予采纳。《房屋买卖合同》约定以按揭贷款方式购买房屋，对案涉房屋的首付款数额及支付方式、履行期限均未予明确。因首付款支付问题闫卫东与徐立晶产生分歧，致使合同履行中断，后闫卫东要求对涉案房屋首付款数额及交付时间与徐立晶签订补充协议，双方又未协商一致，导致合同无法正常履行，徐立晶诉至法院要求解除合同，在此情况下，一审法院判决该协议予以解除，并无不当。因案涉《房屋买卖合同》关于按揭贷款的付款方式,未约定首付款数额确定方式及交付时间,应认定为合同主要条款约定不明。双方就此发生争议,导致合同未能正常履行的原因系双方签订购房合同时对首付款的数额确定付款方式约定不明造成的,对此后果，双方均有责任,闫卫东不构成单方违约。合同解除后，定金应当归还，因徐立晶将定金支付至合众房产经纪公司，并由其代为保管，应由合众房产经纪公司返还徐立晶。故上诉人徐立晶要求由闫卫东返还20,000元定金上诉请求，不予支持。 关于中介服务费是否予以返还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依照该规定，案涉《房屋买卖合同》解除后，徐立晶已经交付的款项应予返还。合众地产公司作为《房屋买卖合同》的中介方，应提供订立合同的媒介服务，其为闫卫东、徐立晶提供的《房屋买卖合同》格式文本，未明确涉案房屋首付款数额如何确定及支付方式等主要条款内容，导致买卖双方交易未能达成，未促成合同成立，不得要求支付报酬，故应返还徐立晶交付的中介服务费。对合众房产经纪公司提出不予返还中介服务费的上诉请求，不予支持。 综上，徐立晶、合众房产经纪公司的上诉请求均不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,113元，由徐立晶负担1,688元,长春市合众房地产经纪有限公司负担425元。 本判决为终审判决。 审 判 长 管 莉 审 判 员 王 卓 审 判 员 于佳鑫 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 张佳楠