贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2325民初2208号 原告：饶贵升，男，1989年11月20日生，汉族，本科文化，住贵州省贞丰县。 委托诉讼代理人：饶怀虎，男，1959年6月20日生，汉族，中专文化，住贵州省贞丰县。 委托诉讼代理人：陶金鑫，贵州言方律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：贵州根树林房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区君子巷宏业阳光佳居**（A）******。 法定代表人：李根，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈顺利，男，1989年3月15日生，汉族，高中文化，住贵州省册亨县，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：左前辉，贵州旺明律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告饶贵升与被告贵州根树林房地产开发有限公司（以下简称“根树林公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年08月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告饶贵升及其委托诉讼代理人饶怀虎、陶金鑫到庭参加诉讼，被告贵州根树林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈顺利、左前辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告饶贵升向本院提出下列诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2015年10月02日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015001407）；2、判决被告立即退还原告购房款218502元、商铺契税6555元、商铺维修基金4370元，以上合计229427元，并自2016年10月2日起以229427元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付违约金直至购房款退还完毕之日止，截至起诉之日已产生违约金51621元；3、判决被告偿还原告已支付的银行按揭贷款利息12971.78元；4、判决被告自2016年10月2日起每日按已付房款218502元的万分之一向原告支付逾期交房违约金，截止起诉之日已产生逾期交房违约金30371.8元；5、诉讼费由被告承担。原告在诉讼过程中变更其第2项诉讼请求为“判令被告立即退还原告购房款218502元、商铺契税6555元、商铺维修基金4370元，合计229427元，并自2016年10月2日以229427元为基数，利息按一年期贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止，截至起诉之日已产生违约金51621元”，对第4项诉讼请求另案主张。事实与理由：2015年09月14日原告与被告签订《商品房认购协议书》并支付定金1000元。2015年09月30日原告支付首付款109502元、商铺契税6555元、商铺维修基金4370元给被告。双方于2015年10月02日正式签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015001407），合同约定：被告将其开发的位于贞丰县商铺出让给原告，该房建筑面积21.45平方米、套内面积17.05平方米、层高为5.4米、单价为每平方米12815.37元，总价款218502元。原告采用银行贷款方式支付房款，即合同签订之日原告支付首付款109502元，余款109000元通过银行按揭方式支付。此外，合同还对交房时间、交房条件、逾期交房责任等双方的权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告于2015年12月02日向贞丰县农村商业银行股份有限公司抵押该商铺贷款109000元，现原告已偿还完毕该笔贷款本息共计121971.78元。另，2015年10月02日，原告与被告的关联公司贞丰县丰茂广场商业营运管理有限公司（以下简称“丰茂公司”）签订了《房屋委托租赁合同》，约定：原告将其向被告购买的商铺委托给丰茂公司统一经营管理，丰茂公司向原告交付租金。因双方约定的租期将至丰茂公司未能将商铺转租出去，2020年4月被告通知原告办理商铺的收房手续，原告到现场对商铺进行了查验，发现商铺的顶部被被告加装了约6.62平方米的通风管道，导致该商铺的层高与合同约定的5.4米高严重不符，达不到被告销售房屋时宣传的“买一层当两层用”，该商铺的现状致使原告无法实现合同目的，给原告造成了巨大损失，且被告还存在迟延交房的违约行为，双方合同约定被告应于2016年10月1日前交付该商铺，但被告却于2020年4月才通知原告办理相关收房手续。综上，被告的行为属于严重违约，极大地损害了原告的合法权益，原告与被告多次协商无果后起诉到法院要求支持他们的诉讼请求。 被告根树林公司辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求，本案的案件受理费由原告承担，根树林公司不存在根本违约，该合同也不存在法定解除事由。双方在《商品房买卖合同》中明确约定交房时间为2016年10月1日，原告与具有独立法人资格的丰茂公司订立的房屋委托租赁合同第5条、第9款约定丰茂公司客户直接与被告办理房屋交接手续，但案涉房屋权属登记手续由被告与原告另行办理。被告根树林公司根据丰茂公司所提供的前述委托合同第5条第9款约定，在约定的交房时间内向丰茂公司交付了原告所购买案涉房屋，完成了向原告交付其所购房屋的约定义务。2、本案诉讼时效已经经过，原告诉称被告2020年4月才通知原告来办理收房手续与案涉客观事实不相符，被告根树林公司2020年4月是通知原告前来办理房屋产权证并非是收房。3、丰茂公司仅与原告存在委托租赁法律关系，丰茂公司与被告根树林公司根本不存在任何委托租赁法律关系，原告诉请所主张的事由于法、于情、于理均不能成立。本案有四个争议焦点：关联公司问题，丰茂公司是具有独立法人的公司；商铺转租问题，是案外人丰茂公司与原告签订的租赁合同；被告是通知原告来办理产权证手续而不是收房手续；层高的问题，原告把建筑物层高与商铺顶部按照备案的图纸施工所增加的这部分通风管道进行混淆，5.4米的层高并没有减少，根据《商品房买卖合同》第12条第2款的约定，该增加的设施属于共同设施，该设施经建设规划许可、经省住建厅备案许可，被告根树林公司按该许可施工并不存在任何加装的行为；迟延交房的问题，被告根树林公司没有任何迟延交房的行为，根树林公司已经交房给了丰茂公司，被告根树林公司四月份确实是通知原告过来办理房屋产权证，因为时间急，所以就让丰茂公司帮忙通知。 原告针对他们的主张向本院提交下列证据： 1、原告身份证复印件各一份，拟证明：原告的身份信息及诉讼主体资格。被告无异议。 2、《企业信用公示报告》复印件一份，拟证明：被告各项信息及诉讼主体资格。被告无异议。 3、编号2015001407《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》复印件各一份、收款收据3张、通风管道分布情况照片3张，拟证明：⑴原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，双方对房屋价款建筑层高、建筑面积、付款方式、付款时间、交房时间、交房条件、违约责任等双方权利义务关系进行了约定；⑵原告已支付首付款109,502元、商铺契税6,555元、商铺维修基金4,370元；⑶被告交付商铺实际层高不符合约定层高的事实。被告根树林公司对合同真实性无异议，但对证明内容有异议，其认为：该证据并不能证明被告违约；该合同第11条约定了具体的交付时间，第13条约定了逾期交房的责任；对收款收据的真实性无异议；对提供的图片的证明内容及目的有异议，原告混淆了房屋层高与被告根据备案的施工图安装的消防通风管道；该合同第7条并非违规收取，而是代为收取，该费用已经交给相关部门，合同12条约定了公共服务设施包含在该案涉房屋，该案并不存在任何法定解除的情形。 4、《个人购房借款担保合同》1份、贵州省农村信用社借款借据1张、还款记录1份，拟证明：原告通过按揭贷款方式支付了购房余款109,000元，现该笔按揭贷款本息已支付完毕，自2016年1月起至2018年4月原告已支付银行按揭贷款利息12,971.78元。被告根树林公司对真实性无异议，但认为和本案无关联性。 5、《房屋租赁合同》一份，拟证明原告将购买的商铺委托给予被告关联的贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司统一经营管理的事实。被告对真实性无异议但对证明目的有异议，原告没有任何证据表明原告与丰茂公司有关联，该房屋委托租赁合同是原告与具有独立法人资格的丰茂公司签订的，与被告没有任何关系；该合同的第2条也明确约定被告在2015年10月1日已经将房屋交付给丰茂公司，第10条也明确约定原告方将商铺的设计装修商业广告转租经营使用，原告应当配合，在租赁期内可以对房屋进行装修改造等，该条也明确了对案涉房屋的指示交付。 被告根树林公司针对其辩称向本院提交下列证据： 1、丰茂公司的营业执照复印件一份，拟证明丰茂公司是独立法人控股，是具有独立的法人资格的公司。原告对该证据的三性无异议，但该证据不能证明该公司与被告的关系，被告是可以对丰茂公司进行实际控制管理的。 2、案涉房屋施工设计图一份，拟证明该施工设计图是经省住建厅备案的，案涉房屋是根据施工设计图进行严格施工的，在施工图中是包含消防通风管道的。原告对被告的证明目的不认可，该证据恰好证实了被告修建消防通风管道而导致层高不足的事实，被告提交的该组证据被告未在商品房买卖时向原告方释明，被告方的该行为属于对原告方的欺诈，该份证据属于逾期举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第3号、第5号证据被告对真实性无异议但对证明目的有异议，经审查，这两份证据客观真实、来源合法与本案相关联，本院予以采纳作为本案的定案依据；原告提交的第4号证据与本案无关联，本院不予采纳作为本案的定案依据；对被告提交的第1号、第2号证据，原告对证明目的有异议，经审查，这两份证据客观真实、来源合法与本案相关联，本院予以采纳作为本案的定案依据。 本院根据采信的证据，并结合当事人的陈述和辩解，确认以下法律事实： 2015年9月14日，原告与被告签订《商品房认购协议书》，原告认购被告开发建设的丰茂广场Ａ区-1单元42号铺，建筑面积暂测21.45平方米、每平方米13000元、总价280995元，原告向被告支付了定金1000元。原告于2015年09月30日支付被告根树林公司商铺首付款109502元、商铺维修基金4370元、商铺契税6555元。2015年10月02日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告预售的商品房；位于贞丰县生态公园城市综合体（丰茂广场）第****Ａ-（-1）**；该商品房的规划用途为商铺；层高5.4米、建筑面积21.45平方米、套内建筑面积17.05平方米；该商品房土地使用年限自2013年10月21日至2063年10月13日止；该商品房单价12815.37元、总价款218502元，该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用；付款方式为银行按揭付款，原告于本合同签订之日向被告交付首期房款109502元，余款109000元以银行按揭支付。合同还约定被告应当在2016年10月01日前向原告交付该商品房；除不可抗力被告根树林公司未按约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，逾期在90日之内的自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止被告按原告已交付房价款每日万分之一计算违约金给原告，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权退房，原告退房应书面通知被告，被告自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款并按原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金，原告要求继续履行的，合同继续履行，且被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按已付房价款每日万分之一计算违约金给原告；双方还对商品房买卖的逾期付款、面积差异、交接手续等其余事项进行了约定。合同签订后，原告已按期将购房余款支付完毕给被告根树林公司。2015年10月02日，原告与案外人丰茂公司协商一致签订《房屋委托租赁合同》，合同约定：原告委托丰茂公司出租位于贞丰县金丰大道丰茂广场项目Ａ区，建筑面积为21.45平方米；委托租赁期限为5年，自2016年1月1日至2020年12月30日止；原告全权委托丰茂公司代理房屋出租活动；原告应于2015年10月1日前将房屋交付丰茂公司；原告同意2016年1月1日起至2018年12月30日为免租期；原告与丰茂公司还对租赁合同的租赁费用、违约责任等其余事项进行了约定。租赁合同签订后，原告在2020年1月从丰茂公司处领取了租金约2000元。现原告以被告逾期交房并加装通风管道为由起诉到本院提出前述诉讼请求。 本院依据确认的法律事实，结合当事人的陈述和辩解，归纳本案的争议焦点为：1、被告根树林公司是否已经履行了交付房屋的责任，是否属于逾期交房；2、被告根树林公司在原告购买的商铺安装的通风管道是否属于违约？ 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告协商一致签订《商品房买卖合同》，原告与案外人丰茂公司协商一致签订《房屋委托租赁合同》，该两份合同是当事人真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，该两份合同合法有效，各方均应按照合同的约定履行自己的义务。 针对本案争议焦点一，原、被告签订《商品房买卖合同》的当日，原告就与案外人丰茂公司签订了《房屋委托租赁合同》将从被告处购买的商铺委托给丰茂公司出租，丰茂公司已经从被告根树林公司处接手了该商铺的管理和出租，原告也已经在丰茂公司处领取了商铺租金，应认定丰茂公司从根树林公司处接手商铺管理的时候被告根树林公司已经向二原告履行了交付商铺的义务，因此原告主张被告根树林公司在2020年4月才通知原告交房、被告根树林公司属于逾期交房的主张不成立，对原告要求被告根树林公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求本院不予支持。 针对本案争议焦点二，原告主张被告在商铺顶部加装了约6.62平方米的通风管道导致商铺的层高与合同约定的5.4米不符导致原告无法实现合同目的，要求解除合同。首先，对于通风管道，政府有关部门对于通风管道的制作、安装和检验都有规定，通风管道的制作、安装与检验应符合国家现行有关标准及地方标准，通风管道的施工设计需要多种类专业管线管路位置的协调，通风管道设计图纸是不能任意更改的；其次，通风管道占用的是商铺顶部的面积，并未实际占用商铺的地面面积，不会导致商铺的实际面积不足；再次，原告主张安装通风管道导致层高不足，原告称被告销售房屋时宣称“买一层当两层用”但是在原、被告签订的《商品房买卖合同》中并没有该项约定，原告提交的证据只能证明双方约定了商铺的层高为5.4米，原告提供的证据不足以证明其该项的主张，故原告应承担举证不能的法律后果。另，通风管道距地面约3.25米，不会影响商铺的实际使用，因此原告主张被告安装通风管道导致原告无法实现合同目的要求解除合同并由被告根树林公司退还相关购房款项及支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 被告根树林公司辩称原告的主张已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告主张其是在2020年4月才知道被告在原告购买的商铺安装通风管道的，因此本案诉讼时效并未超过，对被告辩称诉讼时效已经超过本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十五条；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告饶贵升的全部诉讼请求。 本案案件受理费3,040元（已减半收取），由原告饶贵升负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 魏祥英 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 邵 艳 书 记 员 罗婷文